Fristlose) Kündigung von Mietverträgen

«Pacta sunt servanda» lautet der lateinische Ausspruch, wonach Verträge grundsätzlich einzuhalten sind. Das gilt auch für Mietverträge. Dennoch kommen im Alltag immer wieder Situationen vor, in denen man einen einmal geschlossenen Vertrag wieder aufl ösen möchte. Welche Dinge generell bei einer Kündigung eines Mietvertrags zu berücksichtigen sind, wird im folgenden Artikel kurz beleuchtet.

Text: Thomas Nigg, Rechtsanwalt und Senior Partner

Allgemeines und Rechtsgrundlage Das liechtensteinische Mietrecht ist im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und stammt grösstenteils aus dem österreichischen Recht. Inzwischen wurden aber viele Bestimmungen aus dem Schweizer Obligationenrecht rezipiert, sodass bei der Auslegung der Gesetzesbestimmungen ab und an über die eigenen Landesgrenzen hinaus geblickt werden muss.

Ein Mietvertrag stellt ein Dauerschuldverhältnis dar, wobei sich die Dauer nach individueller Vereinbarung bestimmt. Sie kann daher befristet oder unbefristet sein. Bei einer Befristung endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Bei unbefristeten Mietverhältnissen kann unter Einhaltung der festgesetzten Kündigungsfrist das Mietverhältnis aufgelöst werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei der Miete von Wohnungen drei Monate. Vertraglich können auch längere, nicht aber kürzere Fristen, die zu Lasten des Mieters gehen, vereinbart werden.

Ordentliche Kündigung Sofern nichts anderes vereinbart wurde, hat eine Kündigung grundsätzlich unter Einhaltung der Kündigungsfristen zum Monatsletzten schriftlich zu erfolgen. Unter gewissen Umständen kann eine Kündigung allerdings angefochten werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Also insbesondere, wenn kein vernünftiger Grund gegeben ist oder der Kündigung kein schützenswertes Motiv zu Grunde liegt. Dadurch soll vor allem der Mieter vor schikanösen Kündigungen geschützt werden.

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen So stellen etwa die Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflichten des Mieters, der Konkurs oder Tod des Mieters oder andere wichtige Gründe ausserordentliche Kündigungsgründe dar, welche die Auflösung des Vertrags rechtfertigen. Liegen wichtige Gründe vor, so können die Parteien das Mietverhältnis fristlos innerhalb von 14 Tagen kündigen. Sie sind dabei an keine vertraglich bedingten Kündigungstermine gebunden. Als wichtige Gründe kommen ausschliesslich im Moment des Vertragsschlusses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich schwerwiegende Umstände in Betracht. Die Fortsetzung des Mietvertrags muss für einen der Vertragsteile billigerweise unzumutbar sein.

Solche Gründe können sowohl auf Vermieterseite als auch auf der Mieterseite vorliegen. So kann insbesondere der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückstand ausserordentlich kündigen. Allerding muss er zuvor unter Setzung einer Zahlungsfrist von 14 Tagen die Kündigung schriftlich androhen. Erfolgt trotz Mahnung keine Zahlung durch den Mieter, so steht es dem Vermieter frei, das Mietverhältnis, wiederum unter Setzung einer Frist von 14 Tagen, aufzulösen. Auch kann der Mieter, wenn der Vermieter beispielsweise einen Mangel kennt und ihn nicht innerhalb angemessener Frist beseitigt, fristlos kündigen. Der Mangel muss allerdings die Tauglichkeit der Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder wesentlich beeinträchtigen. Eine solche Beeinträchtigung wird zum Beispiel bei Wasserrohrbrüchen oder defekten Heizungen im Winter gegeben sein. Handelt es sich nur um Mängel, welche den Gebrauch der Wohnung zwar mindern, aber nicht wesentlich beeinträchtigen, kommen dem Mieter bestimmte Mängelrechte zu, nicht aber das ausserordentliche Kündigungsrecht.

Fazit Grundsätzlich kann ein Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten auf den Monatsletzten gekündigt werden. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung in schriftlicher Form ergehen muss, da sie andernfalls nichtig ist. Sie wäre dann so zu behandeln, als wäre sie nicht ausgesprochen worden. Bei Vorliegen von gewissen Umständen kann den Vertragsparteien auch ein zusätzliches ausserordentliches Kündigungsrecht zukommen. Hierbei handelt es sich um Fälle, die es einer Vertragspartei unzumutbar machen, am Vertrag festzuhalten. Das Gesetz gibt so den Vertragsparteien die Möglichkeit, sich von einem Dauerschuldverhältnis früher zu lösen als grundsätzlich vertraglich vereinbart.

M.A. HSG THOMAS NIGG, LL.M.

Rechtsanwalt und Senior Partner

Über die Person

Thomas Nigg ist seit 2010 als Rechtsanwalt in Liechtenstein zugelassen. Schwerpunktmässig beschäftigt er sich mit Gesellschafts-, Stiftungs- und Trustrecht. Darüber hinaus befasst sich Thomas Nigg mit Fragen des allgemeinen Zivil- und Strafrechts, insbesondere unter dem Blickpunkt des Wirtschaftsstrafrechts.

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