MONTSOLÍS planeamiento + instrumentación urbanística para el reciclaje de un tejido urbano industrial Andrea Pineda y Melissa Mata
Universidad Politécnica de Cataluña | ETSAB | MBArch Claves de los proyectos urbanos | Junio 2022 Profesores: Miquel Corominas y Xavier Seguí
INTRODUCCIÓN El objetivo de la asignatura Claves de los proyectos urbanos es desarrollar la instrumentación urbanística de un proyecto de transformación en la ciudad de Barcelona. La ciudad de Barcelona cuenta con algunos tejidos de escasa actividad, baja edificabilidad y altos niveles de obsolescencia. Esta es la situación actual del polígono industrial de Montsolís, ubicado frente al Río Besós. Montsolís cuenta con una buena localización dentro del área metropolitana y goza de los esfuerzos realizados en la renaturalización del Río Besós y transformación de los barrios aledaños para la mejora de aspectos económicos, sociales y urbanos en los últimos años. Además, el sitio es altamente accesible, dotado de infraestructuras viales que permiten su acceso tanto mediante transporte público (metro y autobús) como en vehículo privado. A través del planeamiento urbanístico se busca reciclar el tejido urbano de Montsolís para aprovecharlo y actualizarlo, transformando la actividad industrial con nuevas actividades como vivienda, comercio, oficinas y espacio público para activar el tejido urbano. La instrumentación urbanística se divide en dos partes. En la primera parte de planeamiento se realiza un análisis urbanístico y económico del ámbito para poder realizar una diagnosis sobre su estado actual y detectar las necesidades del área. De esta manera se llega a una propuesta de mejoramiento del trazado viario, mejoramiento de la movilidad y promoción de movilidad pasiva (redes peatonales y redes de carril bici), de usos de suelo, distribución de espacios públicos, integración de infraestructura verde, dotación de equipamientos. La segunda parte se destina a la valoración y gestión de la propuesta de transformación. Se obtienen los costos de la actividad y edificación actual, los costos de la transformación, así como los ingresos de venta del suelo y techo de la nueva actividad tanto pública como privada para determinar si la propuesta es viable económicamente.
Ubicación del polígono industrial de Montsolís en Barcelona. Elaboración propia.
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PARTE I.
ANÁLISIS, DIAGNOSIS Y PLANEAMIENTO
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ANÁLISIS DEL ESTADO ACTUAL El polígono industrial de Montsolís de Sant Adrià del Besós y Barcelona se desarrolló a partir de los años 60. Cuenta con una privilegiada ubicación dentro del área metropolitana. El ámbito está delimitado por grandes infraestructuras como la línea de tren y la Ronda Litoral, y otras avenidas principales como la calle de Santander y la Rambla de Guipúscoa. También lo delimita el río Besós, sin embargo su relación con el río es muy baja o casi nula, ya que la infraestructura de la Ronda Litoral es un impedimento para acceder o cruzar al río. El sitio es altamente accesible, dotado de infraestructuras viales que permiten su acceso tanto mediante transporte público como en vehículo privado. La calle Balmes es el eje principal del ámbito, donde se encuentra la estación de metro Verneda de la línea 2, donde se distribuyen las distintas paradas de autobús. La mayoría de uso del suelo en el ámbito es de industria, almacenaje, con algunos servicios y comercios. La gran mayoría de las naves industriales están en deterioro, mientras que otras han llevado a cabo procesos de remodelación y mejora en los últimos años. Cuenta con pocas áreas verdes o espacios abiertos accesibles para uso público. Alrededor del polígono industrial de Montsolís se ven los esfuerzos realizados en la renaturalización del Río Besós y transformación de los barrios aledaños para la mejora de aspectos económicos, sociales y urbanos en los últimos años. Los tejidos urbanos como el barrio de Bon Pastor y La Pau, dotados con variedad de actividades entre ellas: vivienda y equipamientos culturales, deportivos y educativos, y parques. Del otro lado del Besós el barrio de Sant Adrià cuenta con un tejido urbano residencial y distintos equipamientos y espacios públicos.
Fuente: Google Earth.
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Calle Santander. Fuente: Google Earth.
Fachada litoral. Fuente: Google Earth.
Rambla de Guipuscoa. Fuente: Google Earth.
Calle del Ferrocarril. Fuente: Google Earth.
Calle Balmes. Fuente: Google Earth.
Calle Alarcón. Fuente: Google Earth.
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Análisis de contexto del polígono de Montsolís. Identificación de infraestructuras y usos de suelo. Elaboración propia.
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Análisis de contexto del polígono de Montsolís. Identificación de infraestructuras verdes. Elaboración propia.
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PROPUESTA Posterior a realizar un análisis del ámbito se puede diagnosticar tres elementos importantes para llevar a cabo la transformación y activación del tejido. El primero es superar las barreras tanto de gran infraestructura como naturales que lo delimitan, y así poder mejorar la relación con su contexto y que no se perciba como un polígono aislado. El segundo es implementar diversas actividades de mayor valor económico como: comercio, vivienda, oficinas, y equipamientos. al mismo tiempo implementar actividades de industria 4.0 para no desaparecer por completo la actividad industrial dentro del polígono. Y el tercero es implementar espacios públicos y abiertos para el uso de sus residentes y dar continuidad a las infraestructuras verdes de la ciudad dentro del ámbito.
Se identifican 5 ejes estructuradores y cívicos con potencial para la transformación del ámbito. El principal es la calle Balmes con la parada de metro y estaciones de bus. El secundario es la calle del frente litoral que continua hacia la calle de Alarcón, perpendicular a la calle Balmes. Como ejes terciarios y de borde: la calle de Santander, calle del Ferrocarril y Rambla de Guipuscoa. Se crea un eje que de continuidad a la calle de Zorrila, conectando la calle Santander y Rambla guipuscoa, para dividir las manzanas en dimensiones más beneficiosas. Se crea también una conexión con el otro lado del río, mediante un puente peatonal, el barrio de Sant Adrià, que da continuidad a la calle de Alarcón.
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Los usos de suelo a implementar son diversas actividades con mayor valor económico como: comercios, vivienda, usos terciarios y equipamientos. Se ubica un equipamiento deportivo de escala metropolitana de piscinas techadas y al aire libre en la esquina superior. En el centro del barrio se ubican dos equipamientos de escala barrial. Se aprovecha la estación de metro en la calle Balmes para acompañar el equipamiento del mercado con una plaza y así crear una microcentralidad. Los ejes cívicos de borde (fachada litoral, calle Santander, Rambla de Guipuscoa y calle del Ferrocarril) e interiores (calle Balmes y Alarcón) se acompañan de uso terciario, y viviendas con comercio en la planta baja, y se distribuye vivienda libre y protegida por todo el barrio. Se destinan cuatro manzanas a uso de industria 4.0 frente a la calle Santander y calle del Ferrocarril para mantener el uso industrial dentro del polígono.
Los espacios abiertos y áreas verdes tienen como objetivo dar continuidad a la red de infraestructura verde de la ciudad de Barcelona. Se implementan áreas verdes a lo largo de los ejes cívicos del ámbito. Estos conectan con las áreas verdes en los barrios aledaños y ordenan los espacios abiertos y públicos dentro del ámbito. El espacio abierto y verde de mayor dimensión en la propuesta es el parque en la esquina superior que es acompañada del equipamiento deportivo. También se destinan distintos centros de manzana como espacios públicos y verdes conectados entre sí, con la intención de brindar la mayor cantidad de suelo permeable y verde dentro del ámbito.
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PLANO DE ORDENACIÓN
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PARÁMETROS URBANÍSTICOS El porcentaje total de los sistemas debía estar entre un 60% y 65%; y el total de las zonas entre un 35% y 40%. En la propuesta se logra un 64% el total de sistemas y un 36% el total de zonas.
Parámetros Urbanísticos Suelo
Zonas
Sistemas
Calificación PGM
Clave 1 Clave 2 Clave 3 Clave 4 Clave 5 Clave 6 Clave 7 Clave 9 Total sistemas Clave 12 Clave 13 Clave 14 Clave 15 Clave 16 Clave T Clave 17 Clave 18 Clave 18P Clave 22a Total zonas
Total ámbito
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Superfície
%
Portuario Aeroportuario Ferroviario Servicios técnicos Viario Espacios libres Equipamientos y dotaciones Protección de sistemas generales
0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 107,964 m² 72,674 m² 26,964 m² 0 m² 207,602 m²
0% 0% 0% 0% 33% 22% 8% 0%
Casco antiguo Densificación urbana Remodelación física Conservación Renovación urbana Edificación terciaria Transformación Ordenación volumétrica específica Vivienda protegida Industrial
0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 0 m² 16,536 m² 0 m² 47,759 m² 18,958 m² 33,382 m² 116,635 m²
324,237 m²
64% 0% 0% 0% 0% 0% 5% 0% 15% 6% 10%
36%
TECHO Y CESIONES DE SUELO Con la propuesta casi se duplicó el techo con potencial de edificación, obteniendo un 58% de techo dedicado a la vivienda, 26% está dedicado a actividades comerciales y edificios terciarios, y finalmente la industria que era la principal actividad del polígono se redujo en un 17%. Posterior mente se calcularon las cesiones mínimas de espacio libre y equipamiento por uso, obteniendo 99,638 metros cuadrados de suelo de cesiones, siendo este valor un poco más del mínimo requerido. Techo
Comercial en PB
Vivienda
Terciario / oficinas
Indústria
Vivienda libre
VPO RG
VPO PC
Viviendas
605,570 m²
16,588 m²
352,520 m²
136,316 m²
100,146 m²
251,048 m²
101,472 m²
0 m²
3560
3%
58%
23%
17%
71%
29%
0%
Cesiones de suelo mínimas Cesiones mínimas segun art. 100.3 del TRLUC
Espacios libres Espacios libres i/o equipamientos Espacios libres i/o equipamientos Cesiones mínimas totales:
15 m2 por 100 m2 de techo de vivienda 7,5 m2 por 100 m2 de techo de vivienda 7,5 m2 por 100 m2 de techo de otros usos
52,878 m² 26,439 m² 18,979 m² 98,296 m²
Cesiones de la propuesta
Espacios libres de la propuesta Equipamientos de la propuesta
72,674 m² 26,964 m²
Cesiones totales de la propuesta
99,638 m²
INDICADORES Finalmente, a partir de la superficie total del ámbito y el techo total máximo se calcula el índice de edificabilidad bruta el cual es de 1.68, es una edificabilidad alta ya que el PGM propone acercarlo a 1.2.
Indicadores Superfície total ámbito Superfície computable (suelo privado actual) Espacios libres de cesión Equipamientos de cesión Techo total máximo
359,880 m² 260,471 m² 72,674 m² 26,964 m² 605,570 m²
Índice de edificabilidad bruta
1.68 m²/m²
*el pgm propone acercarlo a 1,2 m2/m2
Índice de edificabilidad bruta computable
2.32 m²/m²
*en nuestro caso debería estar por encima de 2 m2/m2 para agotar el techo previsto por el planeamiento vigente
Densidad de viviendas
99 viv./ha
*recomendable estar alrededor de 60 viv./ha
Compacidad corregida
29.16 m
*deberia estar entre 10 y 20, buscando garantizar un mínimo de 20 m2 espacios libres por habitante
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PLANO DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
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PARTE II.
VALORACIÓN Y GESTIÓN
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POLÍGONOS DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Se divide el ámbito en un total de 5 póligonos de actuación urbanística (PAU) para llevar a cabo la valoración y gestión de la transformación. El criterio de división de los PAU es balancear techo y cesión de suelo dentro de los polígonos. El objetivo es lograr un índice de edificabilidad para cada PAU entre 1.56 y 1.81, un rango de diferencia no mayor al 7.5% de la edificabilidad bruta que se obtuvo del ámbito total que es de 1.68.
PAU 1
M2 M6 M10 M14 M19
PAU 2
M3 M4 M7 M8
PAU 3
M1 M5 M9 M13
PAU 4
M11 M15 M20 M21 M22
PAU 5
M12 M16 M17 M18 M23 62,670 m²
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superficie
8,370 m² 8,162 m² 15,035 m² 7,529 m² 9,594 m² 48,690 m²
superficie
7,652 m² 7,518 m² 7,654 m² 7,452 m² 30,276 m²
superficie
3,256 m² 5,425 m² 7,662 m² 13,662 m² 30,005 m²
superficie
13,876 m² 7,168 m² 9,104 m² 8,732 m² 8,473 m² 47,353 m²
superficie
13,371 m² 6,942 m² 7,223 m² 6,378 m² 7,277 m² 41,191 m²
Techo
25,000 m² 32,550 m² 59,368 m² 22,581 m² 28,776 m² 168,275 m²
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
100,426 m² 168,275 m² 1.68
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
66,180 m² 99,853 m² 1.51
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
61,325 m² 98,819 m² 1.61
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
68,500 m² 128,988 m² 1.88
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
62,670 m² 109,635 m² 1.75
Techo
21,930 m² 24,011 m² 24,407 m² 29,505 m² 99,853 m²
Techo
14,479 m² 17,092 m² 23,810 m² 43,438 m² 98,819 m²
Techo
23,331 m² 21,489 m² 27,300 m² 28,728 m² 28,140 m² 128,988 m²
Techo
14,231 m² 24,009 m² 22,921 m² 23,070 m² 25,404 m² 109,635 m²
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PAU2 Para el análisis de valoración se elige el PAU 2 ya que era la más desfavorable con una edificabilidad de 1.51. Entre todos los PAU, es el ámbito con menor cantidad de techo a construir (99,853 m2) en una superficie de 66,180 m2. Además cuenta con grandes áreas libres, como un gran espacio destinado a parque público y dos interiores de manzana también de uso público. El PAU 2 consta de 4 manzanas (M3, M4, M7 y M8) las cuales tienen superficies y edificabilidades similares, en donde predomina el uso de vivienda combinado con dos bloques de uso terciario. Actualmente las edificaciones existentes se utilizan como almacenes, lo que hace que el valor de estos edificios como del propio polígono sea muy bajo.
PAU 1
M2 M6 M10 M14 M19
PAU 2
M3 M4 M7 M8
PAU 3
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M1 M5 M9
superficie
8,370 m² 8,162 m² 15,035 m² 7,529 m² 9,594 m² 48,690 m²
superficie
7,652 m² 7,518 m² 7,654 m² 7,452 m² 30,276 m²
superficie
3,256 m² 5,425 m² 7,662 m²
Techo
25,000 m² 32,550 m² 59,368 m² 22,581 m² 28,776 m² 168,275 m²
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
100,426 m² 168,275 m² 1.68
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
66,180 m² 99,853 m² 1.51
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
61,325 m² 98,819 m² 1.61
Techo
21,930 m² 24,011 m² 24,407 m² 29,505 m² 99,853 m²
Techo
14,479 m² 17,092 m² 23,810 m²
PAU1 Al obtener un valor de beneficio mayor al 18% del valor actual del PAU, decidimos comprobarlo realizando el mismo análisis de otro PAU, en este caso el PAU1. Se elige debido a que es el PAU con mayor cantidad de techo a construir con un total de 168,275 m2 en una superficie de 100,426 m2. La edificabilidad del PAU 1 es de 1.68, se conforma de 5 manzanas (M2, M6, M10, M14, M19).El PAU1 esta conformado por una sección de parque y equipamiento tres manzanas con una mezcla de uso terciario, vivienda libre, vivienda protegida y algunos comerciales en la planta baja. Dos de las cinco manzanas son dedicadas especialmente a industria 4.0.
PAU 1
M2 M6 M10 M14 M19
PAU 2
M3 M4 M7
superficie
8,370 m² 8,162 m² 15,035 m² 7,529 m² 9,594 m² 48,690 m²
superficie
7,652 m² 7,518 m² 7,654 m²
Techo
25,000 m² 32,550 m² 59,368 m² 22,581 m² 28,776 m² 168,275 m²
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
100,426 m² 168,275 m² 1.68
Superficie total del PAU Techo total del PAU Edificabilidad
66,180 m² 99,853 m² 1.51
Techo
21,930 m² 24,011 m² 24,407 m²
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VALOR DE REPERCUSIÓN A través del valor de repercusión del suelo es posible conocer la relación entre el valor del suelo y su coste final por metros cuadrados, se calcula en base a la utilización óptima del suelo atendiendo a la máxima edificabilidad y tipología de edificación.Para obtener este valor, se realizó un estudio de mercado de las naves industriales disponibles en el polígono de Montsolís, así como de otras zonas cercanas como Bon Pastor y La Verneda i la Pau, se obtiene el costo por metro cuadrado de cada nave para después calcular la media que es de 1,010.78 €/m2.
PAU2 Valor de repercusión | Uso industrial Número
Costo
m2
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1,800,000.00 € 1,350,000.00 € 2,230,000.00 € 2,150,000.00 € 2,100,000.00 € 1,800,000.00 € 1,095,000.00 € 810,000.00 € 1,866,300.00 €
2,047 m² 1,060 m² 2,200 m² 2,100 m² 1,910 m² 2,147 m² 1,213 m² 822 m² 1,727 m²
€/m2
879.34 € 1,273.58 € 1,013.64 € 1,023.81 € 1,099.48 € 838.38 € 902.72 € 985.40 € 1,080.66 € Media
Costes de construcción K VRS
Valor anterior de la manzana Manzana 8
Superficie
7,455 m²
VRS
172 €/m²
Valor anterior
2,564,288.15 €
Valor anterios PAU 2 Manzana
Superficie
3 4 7 8
7,652 m² 7,518 m² 7,654 m² 7,452 m²
Total
26
30,276 m²
VRS
Valor anterior
172 €/m² 172 €/m² 172 €/m² 172 €/m² 172 €/m²
10,414,002.42 €
1,010.78 € 550.00 € 1.4 172 €/m²
En este caso para calcular el valor de repercusión del suelo (VRS), utilizamos la siguiente formula: VRS=(Vv/K)-Vc Donde Vv es el costo de venta (1,010€/m2), k es a 1.4 y Vc es el costo de construcción, para este valor se consideró un costo de 550€. Una vez calculado el VRS del uso industrial, se puede calcular el valor actual de una manzana y después poderlo replicarlo a el PAU 2 y PAU 1.
PAU1 Valor de repercusión Número
Costo
m2
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1,800,000.00 € 1,350,000.00 € 2,230,000.00 € 2,150,000.00 € 2,100,000.00 € 1,800,000.00 € 1,095,000.00 € 810,000.00 € 1,866,300.00 €
2,047 m² 1,060 m² 2,200 m² 2,100 m² 1,910 m² 2,147 m² 1,213 m² 822 m² 1,727 m²
€/m2
879.34 € 1,273.58 € 1,013.64 € 1,023.81 € 1,099.48 € 838.38 € 902.72 € 985.40 € 1,080.66 € Media
Costes de construcción K VRS
1,010.78 € 550.00 € 1.4 172 €/m²
Valor anterior de la manzana Manzana 10
Superficie
16,956 m²
VRS
172 €/m²
Valor anterior
5,832,336.67 €
Valor anterior PAU 1 Manzana
Superficie
2 6 10 14 19
8,370 m² 8,162 m² 15,035 m² 7,529 m² 9,594 m²
Total
48,690 m²
VRS
Valor anterior
172 €/m² 172 €/m² 172 €/m² 172 €/m² 172 €/m² 172 €/m²
16,747,846 €
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TRANSFORMACIÓN ECONÓMICA (COSTES) Se analizaron los costes de transformación del PAU 2 y 1. En el caso del PAU 2 observamos que las actividades y edificaciones actuales son muy similares en las 4 manzanas. Por lo tanto, se realizó el estudio con la manzana 8 para después replicarlo en las otras 3 manzanas y obtener los costes de derribo, indemnización por la edificación e indemnización por las actividades. Se utilizó la misma metodología para analizar el PAU 1, en este caso analizando la manzana 10. Actividades Las actividades en el PAU2, no son muy diversas en cuanto a actividades, específicamente en la manzana 8. El 40% de las edificaciones son destinadas a un uso comercial, generando una mayor indemnización; otro 40% de los edificios se dedica al almacenaje, pero el valor de esta actividad es mucho menor. Valoración de actividades actuales Manzana 8 Uso
comercial almacén servicios sin uso industrial
Superficie
3,091 m² 3,124 m² 645 m² 595 m² 0 m²
Total
Porcentaje
41.5% 41.9% 8.7% 8.0% 0.0%
7,455 m²
techo
2,942 m² 3,008 m² 640 m² 693 m² 0 m²
costo/m2
300.00 € 100.00 € 100.00 € - € 200.00 €
7,283 m²
indemnización
882,600.00 € 300,800.00 € 64,000.00 € - € - € 1,247,400.00 €
Valoración de actividades PAU2
En cambio en el PAU1, la manzana 10 se caracteriza por tener casi un 50% de sus actividades destinadas al almacenaje, y el otro 50% se divide entre un uso industrial (20%), comercial (23%) y casi un 8% de los edificios no tienen algún uso aparente. Valoración de actividades actuales Manzana 10 Uso
comercial almacén servicios sin uso industrial Total
Superficie
3,950 m² 8,216 m² 0 m² 1,336 m² 3,454 m² 16,956 m²
Porcentaje
23.3% 48.5% 0.0% 7.9% 20.4%
techo
3,741 m² 8,182 m² 0 m² 1,264 m² 3,271 m² 16,458 m²
Valoración de actividades PAU1
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costo/m2
300.00 € 100.00 € 100.00 € - € 200.00 €
indemnización
1,122,300.00 € 818,200.00 € - € - € 654,200.00 € 2,594,700.00 €
Edificios Las edificaciones tanto en el PAU2 (manzana 8) y PAU1 (manzana 10) son de la década de los 1970, la gran mayoría sin ninguna reforma aparente y muchos de los edificios cuentan con fachadas que están en deterioro. Valoración de la edificación Manzana 8 Estado
Naves reformadas Naves sin reforma
Superficie
Techo
3,721 m² 3,734 m²
3,597 m² 3,686 m²
costo/m2
300.00 € 150.00 €
Total
Indemnización
1,079,100.00 € 552,900.00 € 1,632,000.00 €
Demolición de naves Superficie
Manzana 8
7,455 m²
Techo
7,283 m²
costo/m2
20.00 €
Costo demolición
145,660.00 €
Valoración de la edificación PAU2 Valoración de la edificación Manzana 10 Estado
Naves reformadas Naves sin reforma
Superficie
Techo
1,659 m² 15,219 m²
1,771 m² 2,696 m²
costo/m2
300.00 € 150.00 €
Total
Indemnización
531,300.00 € 404,400.00 € 935,700.00 €
Demolición de naves Superficie
Manzana 10
Techo
16,458 m² 16,458 m²
costo/m2
20.00 €
Costo demolición
329,160.00 €
Valoración de la edificación PAU1 Urbanización En la urbanización del PAU 2 se tomaron en cuenta diversos factores como abrir el Carrer Mare de Déu de Covadonga hacia el Carrer de Santander, la reurbanización sencilla de todas las calles existentes, así como, la urbanización de vía cívica de Carrer d’Alarcón. En cuanto al Área libre existente, se plantea hacer una urbanización sencilla del parque y habilitar nuevos jardines en los interiores de las manzanas 8 y 4. En la urbanización del PAU 1, se hará una reurbanización sencilla de las vías existentes, así como, la urbanización de vía cívica de Carrer de Balmes y la construcción de una nueva calle que divide a las manzanas 19 y 14. De igual manera, se considera una urbanización sencilla del parque que forma parte del área de equipamiento.
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Cargas urbanísticas totales
Cargas urbanísticas Coste urbanización viario (reurbanización sencilla de vías existentes) Coste urbanización viario (vías cívicas) Coste urbanización viario (red local) Coste urbanización plazas Coste urbanización parques (urbanización sencilla) Coste urbanización jardines Aparcamiento público subterráneo (si lo hay)
Superfície
€/m2
€
9,505 m² 8,169 m² 1,046 m² 3,732 m² 12,079 m² 2,255 m² 0 m²
55.00 180.00 150.00 200.00 60.00 140.00 450.00
522,775 € 1,470,420 € 156,900 € 746,400 € 724,740 € 315,700 € 0€
684 m²
250.00
171,123 €
29,132 m² 0 m² 14,388 m² 14,744 m² 0 m² 14,592 m² 0 m² 11,768 m²
20.00 60.00 300.00 150.00 500.00 100.00 200.00 300.00
582,640 € 0€ 4,316,400 € 2,211,600 € 0€ 1,459,200 € 0€ 3,530,400 €
Infraestructura singular (si la hay) Demoliciones naves Demoliciones edificios Indemnizaciones por la edificación (naves reformadas) Indemnizaciones por la edificación (naves con antigüedad mayor a 30 años) Indemnizaciones por la edificación (vivienda) Indemnizaciones por actividad de almacenes Indemnizaciones por actividad industrial media Indemnizaciones por actividad comercial o industria potente Costes de planeamiento y gestión urbanística Costes de gestión administración actuante
10% 5%
16,824,506 €
TOTAL
Cargas urbanísticas PAU2
30
410,806 € 205,403 €
Cargas urbanísticas Superfície
€/m2
€
Coste urbanización viario (reurbanización sencilla de vías existentes) Coste urbanización viario (vías cívicas) Coste urbanización viario (red local) Coste urbanización plazas Coste urbanización parques (urbanización sencilla) Coste urbanización jardines Aparcamiento público subterráneo (si lo hay)
22,978 m² 16,089 m² 1,205 m² 0 m² 7,873 m² 0 m² 0 m²
55.00 180.00 150.00 200.00 60.00 140.00 450.00
1,263,790 € 2,896,020 € 180,750 € 0€ 472,380 € 0€ 0€
Infraestructura singular (si la hay)
1,119 m²
250.00
279,750 €
Demoliciones naves Demoliciones edificios Indemnizaciones por la edificación (naves reformadas) Indemnizaciones por la edificación (naves con antigüedad mayor a 30 años) Indemnizaciones por la edificación (vivienda) Indemnizaciones por actividad de almacenes Indemnizaciones por actividad industrial media Indemnizaciones por actividad comercial o industria potente
49,374 m² 0 m² 5,313 m² 8,088 m² 0 m² 24,546 m² 9,813 m² 11,223 m²
20.00 60.00 300.00 150.00 500.00 100.00 200.00 300.00
987,480 € 0€ 1,593,900 € 1,213,200 € 0€ 2,454,600 € 1,962,600 € 3,366,900 €
Costes de planeamiento y gestión urbanística Costes de gestión administración actuante
10% 5%
509,269 € 254,635 €
17,435,274 €
TOTAL
Cargas urbanísticas PAU1
31
INGRESOS En cuanto a los ingresos en ambos PAUs son muy similares. Las áreas totales de techo potencial son muy similares. A pesar de que la PAU1 tiene una superfice mayor, dos de las manzanas son destinadas a industria 4.0 y representan una baja edificabilidad. El mayor porcentaje de techo a construir en ambas PAU es destinado a vivienda libre, y es el uso que genera mayor rentabilidad económica.
Techo vivienda libre Techo vivienda protegida Techo terciario Techo industrial
Sup. Construida
Cesión 10% del AU
Sup. Construida AU
55,417 m² 23,020 m² 19,230 m² 0 m²
5,542 m² 2,302 m² 1,923 m² 0 m²
49,875 m² 20,718 m² 17,307 m² 0 m²
ingresos de venta Valor del suelo después de la tranformación
942.86 €/m² de techo potencial 417.55 €/m² de techo potencial 242.86 €/m² de techo potencial 14.29 €/m² de techo potencial
2,575.89 €/m2 de suelo
59,879,249.33 €
Ingresos PAU2
Techo vivienda libre Techo vivienda protegida Techo terciario Techo industrial
Sup. Construida
Cesión 10% del AU
Sup. Construida AU
53,082 m² 20,644 m² 43,192 m² 51,357 m²
5,308 m² 2,064 m² 4,319 m² 5,136 m²
47,773 m² 18,580 m² 38,873 m² 46,221 m²
ingresos de venta Valor del suelo después de la tranformación
62,902,348.00 € € 2,705.94 €/m2 de suelo
Ingresos PAU2
32
942.86 €/m² de techo potencial 417.55 €/m² de techo potencial 242.86 €/m² de techo potencial 14.29 €/m² de techo potencial
BALANCE Una vez obtenidos los valores de las cargas urbanísticas, el valor del suelo actual y el valor de venta de los PAU 1 y 2, se calcula el balance, restando las cargas urbanísticas al valor de venta. Como se puede observar en las tablas en ambos PAUs el balance es mayor que el valor del suelo actual. Con esto se concluye que la propuesta de planeamiento urbanístico para la mejora del polígono industrial de Montsolís presentada es económicamente viable.
Valoración de la propuestas Valor de venta PAU 2 Carga (Gastos)
59,879,249.33 € 16,824,506.13 €
Balance Valor de suelo actual
43,054,743.20 € 10,414,002.42 €
Balance PAU2
Valoración de la propuesta Valor de venta PAU 1 Carga (Gastos)
62,902,348.00 € 17,435,273.50 €
Balance Valor de suelo actual
45,467,074.50 € 16,747,845.75 €
Balance PAU1
33
CONCLUSIONES Y REFLEXIONES Siempre es importante llevar a cabo una fase de análisis y diagnóstico para el planeamiento y transformación de un ámbito. Esto ayuda diagnosticar no solo las necesidades de un ámbito degradado, sino también a resaltar las potencialidades de un sitio. De igual manera, las propuestas deben ser integrales e ir en línea con el conjunto de transformaciones que se han llevado a cabo en los alrededores de un ámbito, en este caso todos los esfuerzos que se han llevado acabo en el ámbito del eje del Besós y los barrios que lo conforman. Como urbanistas, arquitectas e investigadoras, esta primera fase es habitual para nosotros. Sin embargo, combinar la investigación con una fase de gestión y valoración ha sido muy provechosa. Conocer los procesos de gestión y valoración para tomarlos encuenta desde un inicio al momento de proyectar, como el costo de la transformación de las actividades existentes y las cesiones de suelo. Estos, entre otros factores, son importantes a tomar en cuenta para pueden diseñar propuestas de transformación urbana que sean rentables, funcionales y de servico a la ciudad. Sobre todo es importante reconocer que la gestión y transformación urbana toman tiempo. En general, realizar un taller practico de este tipo nos sirve al momento de realizar investigaciones con miradas proyecturales y tener idea de todos los procesos necesarios para ver estos proyectos plasmados en la realdiad.
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UPC | ETSAB | MBArch Claves de los proyectos urbanos Andrea Pineda y Melissa Mata