I.N.K Magazine 尋墨 Vol 11

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M a g a z i n e

11 四月

Apr 2014 FREE 免费

购买楼花 购买梦想 11 Cover.indd 1

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* Monday to Thursday (dinner) ONLY, except public holiday / Seats are limited, available through booking only / Promotion need to be purchased by all guests from the table / Dine in ONLY, promotion cannot be shared between guests or take away / In case of any dispute arising, the decision of Monga Izakaya shall be final * 只限星期一至四晚市 (公眾假期除外) / 每日座位有限，任食優惠只接受電話預約 / 任食三文魚優惠必須全枱同時使用 / 只限堂食，不能與他人享用及打包 / 本店保留所有決定權

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Address 1/F 91a Kingsway Glen Waverley Telephone 03 9560 6774 Opening Hour Mon (月) ~ Sun (日) 11:30am - 2am

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Cover Photography |Sunny Cover Design | Dolp

四月 Apr2014

vol 11

Publication

Deadline

五月刊

16/05/14

07/05/14

六月刊

13/06/14

04/06/14

七月刊

18/07/14

09/07/14

八月刊

15/08/14

06/08/14

九月刊

12/09/14

03/09/14

Melon Publishing Pty Ltd

Post Address: 1109 Whitehorse Rd Box Hill VIC 3128 Address: 1109 Whitehorse Rd Box Hill VIC 3128 P: (03) 9899 8427 F: (03) 9899 0317 E: info@inkmagazine.com.au www.inkmagazine.com.au

Business Development Director Tangent Wong Operation Manager Xu Meng Sales & Marketing Eleanor Chong Account Manager Daisy Yuan Art Director Henry Lee Graphic Designer Inty Cheng / Dolp Lau Managing Editor Sunny Yip Contributor Lynn/HongSheng Zhang/ Seeker Motosport/ David/ Wade/ Vicki/ Andrew/ Franky/ Kanas Chiu

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M a g a z i n e

Content

ABN: 28 148 150 074 零六

零八

零九

一一

二零

二二

二四

二七

三二

三三

三四

三八

四零

四二

Community Crime Stoppers Migration 血的教訓— 簽證申請中的地雷與陷阱 Property Investment 墨爾本哪裡還能找到40萬元 以下獨立屋？ Cover Story 購買樓花 購買夢想 Interior 更換玻璃膠 Interior 木材選購指南 Sustainable Home 為牆壁添上一份新綠 垂直綠牆 Interview 華人鬥士 為民而戰 白馬市議員鍾富喜 Automotive 旅休外型 美洲豹性能 XFR-S Sportbrake Automotive 提升夜間視野 Gadget 電燈 也有了智慧 智能燈泡 Education 私立學校資源多 一條龍升學省麻煩 Column Construction Loan 建築貸款 Column 分租房注意事項（二）

编辑 的话 說到夢想，不知道各位讀者踏入2014年 時，有什麼夢想和希望呢？成家立室？ 安居樂業？學業有成？還是生意興隆？ 已經訂下夢想和希望的各位，祝願你們 早日實現；面還未定下的，就快點定下 來吧！有夢想的人生，更為有趣。所以 今次我們就為大家介紹買樓花的一些事 項，讓各位實現夢想時，能有充分準備。 如果大家對我們的雜誌有任何意見，都 歡迎電郵給我們。 info@inkmagazine.com.au

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All the prices published in this magazine are correct as of the date of interview, actual price may be differ from the date of publication.

The publisher will not be liable for damage or loss caused by late publication, error or failure of advertisement to appear, or any misunderstanding or misleading information.

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7/03/14 9:08 PM

另一半

市场及推广查询： 9899 8427

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另一本

起继续寻墨！

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M a g a z i n e

采蝶軒 (HIGH POINT) PLUME CHINESE RESTAURANT 榮耀 (POINTCOOK) 誼宛酒家 (DANDENONG) 高朋 (ROWVILLE) 高朋 (WANTIRNA) 食為仙 (KEYSBOROUGH) 信發食品 (WANTIRNA)

(TULLAMARINE)

國泰航空休息室 CATHAY PACIFIC LOUNGE

OTHERS

MONASH UNIVERSITY (CAULFIELD)

RMIT UNIVERSITY (CITY)

NOODLE)

THE UNIVERSITY OF MELBOURNE (SAIGON

MONASH UNIVERSITY (CLAYTON)

UNIVERSITY

(DOCKLANDS)

金輝海鮮大酒樓 GOLD LEAF DOCKLANDS

LUCKY CHAN SEAFOOD RESTAURANT (SOUTH BANK)

陳記海鮮酒家

NEWQUAY

RISE

DOCKLAND/ SOUTHBANK

FOOTSCRAY /SUNSHINE/ ST ALBANS MK MINI MART

RICHMOND

明昌 鳴發

RESTAURANT

美化圖書工藝品公司

SPRINGVALE

天仁茗茶 金輝海鮮大酒樓 GOLD LEAF MY HOA CO.

SPRINGVALE

寶和 SAN CHOI ON KEW 太和城

強記 CHOI PALACE RESTAURANT 茨廠街 PETALING STREET

GROCERIES

DONCASTER

彩碟軒 彩碟軒

豐澤園海鮮酒家 百佳超級市場

DONCASTER)

香港點心 HONG KONG DIM SIM RESTAURANT 茨廠街 PETALING STREET 醉瓊樓 HAKKA TEA HOUSE 榮發公司 WING FAT CO. 糖居酒屋 MONGA IZAKAYA 大人餐廳 GRAND TOFU RESTAURANT 翠華茶餐廳 CAFE SOHO 金龍海鮮燒臘酒家 OCEN KING RESTAURANT 富瑤 茶鋪 TEAPO ON KINGSWAY 帝國皇宮 亞運食品 新記雜貨 永森 發記燒臘海鮮

GLEN WAVERLEY

泰盛食品公司

JACKSON COURT NEWS & LOTTO SHOP

永隆食品中心 (MITCHAM) 順利 (MITCHAM) 協發超級市場 (MITCHAM) 順利 (RINGWOOD) 廣東食品公司 (NUNAWADING)

MITCHAM / NUNAWADING/ RINGWOOD

敦煌 TREASURE RESTAURANT

RESTAURANT

金寶海鮮酒家 KAMBO SEAFOOD CHINESE

BOX HILL / BURWOOD FOREST HILL

正斗廚房製造 WONTON HOUSE SECRET KITCHEN 東本食品 DONG BEN GROCERIES (EAST

PAPPARICH (DONCASTER)

新世界圖書 CENTURY CULTURE BOOKS 寶康圖書 PO HONG BOOKS 不夜天自助餐 CHINA BAR SIGNATURE BUFFET 金輝海鮮大酒樓 GOLD LEAF CHINESE RESTAURANT 鴻圖燒臘 HILLS BBQ RESTAURANT 翡翠茶餐廳 JADE HONG KONG RESTAURANT 香港茶餐廳 HONG KONG BEST FOOD CAFE 糖樓 MONGA LOUNGE 富臨門酒家 FULONG RESTAURANT 喜萬年 金漢宮 (VERMONT SOUTH) 鴻星燒臘海鮮酒家 (BURWOOD EAST) 坤仔點心 HSBC 富瑤 Cha-T 首藝 金台北 萬豪 新華書店

FERRIS TREE BOX HILL

派发点

Distribution Points 認真棧 CHRYSANTHEMUM HOUSE 金龍宮 GOLDEN DRAGON (LOWER TEMPLESTONE) 全聚德 TAIPAN RESTAURANT (EAST DONCASTER) 廣東小廚 CANTON KITCHEN (EAST DONCASTER)

KEW / HAWTHORN

CLAYTON 香港雜貨店 HONG KONG

明新 MINH TAN 2 VIETNAMESE& CHINESE

CITY

老友記食品 HOMETOWN ASIAN SUPERMARKET

CHINA BAR BUFFET (CITY)

永隆酒家 NAM LOOINGRESTAURANT 正斗粥粉麵飯 WONTON HOUSE (RUSSELL) 喜旺 HEYDAY HONG KONG CAFE 食為先酒家 SHARK FIN INN 榮發公司 運時食品 GREAT EASTERN ASIAN GROCERIES 翡翠小廚 CRYSTAL JADE 榮昌Wing CHEONG GROCERIES 蜀國真味川菜館 CHINA TOWN CINEMA 龍舫皇宮 DRAGON BOAT PALACE 四海一家 RAINBOW RESTAURANT 西湖酒家

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金輝海鮮大酒樓 GOLD LEAF PRESTON 八達旅行社 PANOWORLD TRAVEL 同盛雜貨 新亞洲食品 萬國食品中心

喜欢「寻墨」的读者除了可以

集文圖書 榮發公司 采蝶軒 (HIGH POINT) 金輝海鮮大酒樓 (SUNSHINE) 達成食品 (ST ALBANS)

新光酒家 C-CULTURE CHINESE RESTAURAN

然後接駁至 透過免費翻譯及傳譯服務，

06

零六

Community Text / Sunny Design / Dolp

使用你的語言報案，請電

13 14 50

CRIME STOPPERS 1800 333 000 或登陸網站

CRIMESTOPPERS.COM.AU 一切個人資料將會保密

爆竊案 CHIRNSIDE PARK

MELON PUBLISHING 全力支持CRIME STOPPERS

通緝令 JANE ZAPANTA

2014年2月9日

警察現正尋找一男一女，他們涉嫌在2014年2月9日於CHIRNSIDE PARK闖入6間店鋪，偷去數千元現金及化妝品。這對白人男女犯案時 都戴上太陽眼鏡，在晚上6時至10時闖入MAROONDAH HIGHWAY 的店鋪爆竊，該名女子一直在幫忙看守四周情況。 警方發放一男一女的圖像，相信可幫助警方提供相關線索。 該名男子屬中等身材，犯案時身穿紅灰間條衛衣、短褲、頭戴鴨舌 帽及右腿上有一個大紋身。該名女子則穿著白色MOSSIMO字的汗 背心，黑色長褲及黑色拉鏈上衣。 （TARGET CRIME 13/ 14－案件編號CA 7249）

出生日期： 身材： 身高： 頭髮： 眼睛： 膚色：

1983年4月11日 中等 160厘米 啡色 啡色 棕色

JANE ZAPANTA涉嫌偽造身份並參與一連串詐騙罪行，騙去總值10 萬元。ZAPANTA又叫ZAPANTA SULLIVAN及JANE ZAPANTASULLIVAN。 因她缺席DANDENONG MAGISTRATES’ COURT的法庭聆訊， 現向她發出通緝令將其拘捕。

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Community Text / Sunny Design / Dolp

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零七

01/ WESTPAC全力支持澳洲作育英才 為教育獎學基金計劃撥款一億澳元 WESTPAC本週宣佈推出WESTPAC 雙百年基金計劃（WESTPAC BICENTENNIAL FOUNDATION），是澳洲有史以來最重大的私營教育獎學金計劃，也是慶祝2017年 WESTPAC200通年的紀念活動之一。該慈善基金將專注於澳洲的教育及發展。這筆 一億澳元的一次性撥款將永久地提供每年大約100筆獎學金及獎金，受惠對象是有潛 力為成就新澳洲作出貢獻的各界人士。 WESTPAC集團公司主席LINDSAY MAXSTED先生、總裁GAIL KELLY夫人，以及 外交部部長，聯邦議員JULIE BISHOP出席了WESTPAC 雙百年基金計劃公佈儀式。 獎學金和獎金將由基金會與澳洲各大學聯合授予。當前規劃的獎學金和獎金計劃包括 未來領袖（FUTURE LEADERS）、出色精英（BEST AND BRIGHTEST）、年青 科技工作者（THE YOUNG TECHNOLOGISTS）及社區領袖（THE COMMUNITY LEADERS）等。 詳情可前往WESTPAC網站www.westpac.com.au查詢。

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零八

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血的教训—签证申请中的地雷与陷阱

编写日期：2014年4月4日

前兩次，我們談了如何辦理485（在澳畢業生子類別）申請，文字

上面的教訓中間，有特別困難，複雜，難懂的要求嗎？沒有。走路難嗎？

讀起來都認識，但正因為這些話都是平常話，我們就很難提起警惕

也不難。難的是要每一步都要走好走對。故，《詩》云：「戰戰兢兢，如

之心，在這種放逸懈怠之下，往往潛伏著重大危機。今次就談談一

臨深淵，如履薄冰」。

些我本人、客戶和一些申請人經歷過的教訓，希望大家引以為鑒。 祝每位同學，每位申請人都能穩健，堅實地走好自己當下的每一步，平

上

期談到，「在遞交485申請之前，務必要確認至少如下事項已經

穩順利地達到目的地！

做好⋯⋯已辦理有符合要求的私人健康保險，且尚有效（非常重

要！！但經常被輕易忽略！小心！！！）」

如需進一步信息，可致電我們03 9600 2458 或 郵件 insight.migration@hotmail.com

已經有了「務必」和「確認」，為什麼還要接著一再強調，外加幾個感歎 號呢？因為有位客戶就在這裡跌了一跤。Y同學2013年7月15日完成課程，

免責聲明: 本文中提及的簽證信息僅為一般信息，並非正式

於同年8月15日遞交了485簽證，其學生簽證2013年8月30日到期，與此同

法律要求。您可在www.austlii.edu.au 查找如下法律而獲

時，其海外學生醫療保險（OSHC）也同時到期。485遞交上去後，Y同學

得相關正要求

覺得事情辦完了，就等消息吧，心裡就放鬆了，就沒想到要續醫療保險。

·

MIGRATION REGULATIONS 1994（1994年移民條例）

·

MIGRATION ACT 1958(1958年移民法)

2013年11月15日，移民部來信問該同學是否滿足「在遞交485的當天及 之後，一直有醫療保險」這個要求。這時，問題顯露出來，嚴重了。尋 求我們協助，而過去的事情已經過去，我們當然也無法回到從前，幫其 在8月30日至11月15日期間補上醫療保險。沒辦法，只好重新遞交一份。 而這個簡單的失誤的代價是$3720（包括移民局申請費及移民代理的服務 費）。夠昂貴的，萬幸的是尚有挽救機會。 本週一，另外一位申請人中國四川的N緊急咨詢。N於2009年4月遞交了 175境外的技術移民簽證申請。此後就是漫長的等待，一直等到2014年 1月，移民部通過EMAIL要求其28天內提供體檢報告和無犯罪紀錄（可 以認為是個好消息，因為沒有什麼特別為難的要求）。然而，N沒有查 郵件。移民部2014年2月底又EMAIL提醒，要在7天內回復，但N依然沒 有查郵件。移民部2014年3月中旬，拒絕了申請，而且，境外的申請沒 有上訴權利。令人深感惋惜遺憾！

特別鳴謝資料提供：

英賽移民事務所 黃曉（DAVID HUANG）首席顧問 注冊移民代理MARN 0210771 Level 15, 190 Queen Street, Melbourne VIC 3000 （03）9600 2458 insight.migration@hotmail.com

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Property Investment

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一零

Property Investment

Text /Andrew Design / Dolp

Text /Andrew Photo/Sunny Design / Dolp

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零九

墨尔本哪里还能找到40万元以下独立屋？ 自2013年起，墨爾本樓價開始進入一個新的上升軌道。據RP DATA

另外還有幾個地區雖然樓價中位數已經超出40萬元，但從銷售收據來

數據顯示，墨爾本今年二月底的中位價格為654,000元。這對於許

看，偶然還可以找到40萬元以下的物業。這些地區包括：

多首次置業和投資者而言，無疑是一個很高的門檻。經常有買家向

· FOOTSCRAY

我們查詢在目前這個環境之下，哪裡還可以找到40萬元左右的獨

· PASCOE VALE

立房屋。其實，在墨爾本，還有很多地區均可以找到40萬元以下

· BOX HILL

的房子，在此，我們介紹一些地區希望可以幫助讀者。 當然，如果買家想要在這些地方買到物美價廉的物業的話，便要下點

要

在近市中心的地區找到40萬元以下的獨立房屋，無疑是非常困難。

工夫做市場調查。我們建議買家選定一至二個地區，然後做大量市場

然而，如果買家將目光投放在墨爾本的人口增長走廊地區，要找到

調查，包括上網搜索以及參加週末拍賣等。一旦機會出現，就可以當

這類物業就非常容易。墨爾本的人口增長走廊地區分為東南區，北區和西

機立斷買下來。

區。在東南區中，PAKENHAM、CARRUM DOWNS以及FRANKSTON這 幾個區依然有許多獨立房屋叫價在40萬元以下。在北區，CRAIGIEBURN 是一個發展很快的地區，隨著新區的擴展，小區設備的越趨完善，以及其 便利的交通，越來越多家庭都喜歡定居在這個地方。除此之外，位於墨爾

公司簡介： 盛世地產（Shine Real Estate）位於 Wheelers Hill 購物中心， 專程協助投資者經營各類房 地產投資。團隊擁有豐富房產投資經驗，成員投資房產超過二十年。除各類房產買賣之外，

本市中心西北40公里處的SUNBURY，在2011年被維多利亞州政府劃入

該公司是 NRAS 授權地產代理，其代理 NRAS 物業遍布澳洲。該團隊精通國語、粵語、越南

墨爾本都會範圍之內，目前買家依然可以找到40萬元以下的房屋。西區

文及英文。

是近10年墨爾本人口增長最快的地區，其中，HOPPERS CROSSING及

Shine Real Estate (盛世地產)

WERRIBEE地區因為價格便宜，是許多首次置業者熱衷的地點。

41H/190 Jells Road, Wheelers Hill VIC 3150 0420 428 318 Andrew Tang

如果買家在離墨爾本市中心較近的地區置業，根據RP DATA表示，以下

0433 225 938 Vicki Law

幾個區仍有機會可以買到40萬元以內的物業： · GLENROY · RESERVOIR · FAWKNER · SUNSHINE · BROADMEADOWS · ARDEER · TULLAMARINE

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星期六，日午市及 公眾假期不設供應 www.goldleafrestaurant.com.au

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

购买楼花 购买梦想

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一一

澳洲一位專家形容，買樓花就像買個夢想一 樣。的確，從參觀示範單位開始，買家所看到 的都是美輪美奐的模擬圖，直至收樓那時，才 看到實物，感覺就好像夢想實現一樣。特別是 因為樓花買家有不少都是首次置業，這份感動 大概會更大。墨爾本現在就有差不多有100個 樓花項目正在進行，總值超過4億澳元。你， 又有沒有興趣買一個夢想呢？

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Cover Story

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一二

Text / Sunny Design / Dolp

墨尔本的楼花市场 跟據Realestate.com.au的資料表示，現時正在公開發售的樓花（Off the Plan）項目近100個，總值超過4億元。這些 樓花集中在市中心，非常熱鬧的位置，但也不乏位於市郊地區便利位置的新發展，為墨爾本的市區發展和房屋市場貢獻不少。樓花 買賣特別吸引首次置業人士和投資者，一來價錢便宜而且有政府補貼，二來因為位置便利，吸引力大。在這個樓市回升，發展密度 越來越高的城市，樓花買賣將會越來越多。

樓花購買 流程

參觀示範單位

檢查建築進度

準備貸款 ·當建築到達一定進度後，

·視乎發展商而定，有些

賣方律師會提醒買家預

發展商容許買家在建築期

備貸款，在收樓時支付

間的特定時間參觀物業

·（有關樓花貸款詳情 可參考第8期46頁）

收樓

簽定買賣合約

·尋找專業人士陪同，

提供的各項細節

·買家通常有21日時間簽

進行收樓前最後驗樓

·了解樓盤附近的

署合約，並支付10%訂金

·支付一切餘下費

·了解並詢問發展商

設施和近期發展

支付留位費

用，交易便告完成

檢查買賣合約 ·支付留位費後賣方

·發展商通常收取$2,000至

便會準備買賣合約

$5,000的留位費，

·買家可以尋找專業人士來檢

存放於信託戶口

查合約，並與賣方討論細節

·費用用於簽約前，預留

·買家應確保合約訂明訂金

特定單位給買家，改變主

儲存於信託戶口，發展商

意的話將收回部份費用

完成物業後才能取得款項

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Cover Story Text / Sunny Design / Dolp

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一三

楼花用语

Off the Plan 即

是樓花的意思。當買家簽定樓花的買賣合約時，他們同意購買一棟仍未建成的物 業，而買家能夠參考的，就只有建築圖紙，所以亦被稱為「Off the Plan」

。樓花基本上適用於任何類型的物業，住宅單位、獨立房屋、或者是Townhouse都 可以以樓花方式購買。從簽約至收樓之間可能會有一至兩年的時間，所以買家不用即 時預備大筆資金，而且政府對樓花亦有給予優惠。但要注意的是雖然價錢可能會較便 宜，但買家亦可能要承受發展商未能完成項目等的風險。

Land Transfer Duty 土地交易稅即是以前所指的印花稅（Stamp Duty）。在一 宗買賣裡面，買家將要承擔這筆稅款，並要在收樓後的3個月 內支付，並只有在支付之後才能正式取得物業擁有權。這筆 稅款基於成交價格計算。但維州政府則給予樓花買賣人士在 印花稅上的優惠，所以買家只需支付簽約時的土地價值與建 築進度的增值稅，換而言之，如果買家簽約時，物業還未開 始興建，那買家就只需要支付土地的稅款，大幅節省金錢。

F irs t Home Buyer 首次置業人士的意思。維州政府對於首次置業人士提供首次 置業補助（First Home Owner Grant），但只針對建 築或購買新屋買家，成交額不超過$750,000，以及資助上限 為$10,000。除了這份資助，購買樓花的首次置業人士亦在印 花稅上享有稅務優惠，上限是印花稅的40%。 *購買樓花前，買家應該尋找專業人士提供意見，並做好市 場研究和理財計劃。

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Cover Story

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一四

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购买楼花好处 買家購買樓花，能夠享受的好處比起購買現有的物業多出 不少。

與

購買其他物業一樣，購買樓花時買家也要支付10%的訂金， 但買家只在項目完成的時候才需要支付餘下金額，讓買家能

有更多時間準備貸款或者儲蓄。通常在簽定買賣合約至收樓之間還 有一段時間，而即使這段間時的樓價有所上升，買家仍只需支付合 約上的價格。 購買樓花的買家，在收樓時將會收到一個全新的家，而且不少發展 商都會將最新的科技和設計融入新單位之中，所以買家能夠享受一 系列的新事物。在購買樓花的時候，買家還能夠選擇不同的顏色、 材料等組合，制定出獨一無二的家居。而且澳洲規定所有新建成 的住宅都享有7年保養，所有結構與裝修的問題，都會由承建商承 擔，保障買家。

政府优惠 維州政府給予特殊優惠給樓花買家，適用於土地建築組合，以及翻 新地段。無論是獨立房屋、Townhouse或者多層住宅單位，或 者由辦公室或貨倉改建成住宅單位翻新工程，只要是在合約簽定當 天，建築工程都仍未開始或者完成，都適用於此優惠。但翻新工程 的優惠，就只適用於第一次開售。 跟據這個優惠，在合約簽定日期當天及之後的建築或翻新支出，都 能從合約價之中提供折扣。在這個政策之下，基本上買家只需要支 付土地增值價格的稅項、非扣稅項目支出、以及合約上訂明的建築 或翻新價格（含GST）。

首次置业人士 与投资者 除了印花稅優惠之外，如果是首次置業人士，更能享受政府的首 次置業補助。不單只有最多$10,000元的政府補助，還有最高4成 的印花稅折扣。 作為投資者的話，那投資買家就更可以享有折舊稅上的優惠，比購 買二手物業的投資買家節省更多。家中的傢俱、裝修、以及建築本 身等，都可以申請折舊扣稅，越新的物品，折舊扣稅越多。

印花税优惠 在維州政府提供的優惠之下，買家的印花稅是基於簽約日期來計算。 簽定合約時，發展商或者賣方會和買家及出一份聲明，列明當時的 樓宇建築進度，而這個進度將會左右買家所需支付的印花稅。如果 進度是0%，樓宇還未開始建築的話，買家基本上就只需要支付土 地的印花稅；而當建築進度達65%時，買家就要支付土地的稅款， 再加建築價值的65%稅款。所以理論上越早購買樓花，所節省的印 花稅就越高。要了解實際的印花稅優惠，可向State Revenue Office Victoria查詢。

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一五

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一六

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从发展商购买楼花 發展商是樓花買賣的另一方，一宗樓花的買賣是否能夠 完成，交易的時間長短（交樓時間），很大程度上都取 決於發展商。 在墨爾本已經立足了差不多30年的CENTRAL EQUITY 就是市內大型的房地產發展商之一，至今已成功完成了 超過70個項目，售出8500套住宅單位及2200個別墅地 塊。CENTRAL EQUITY的市場行銷部經理JEREMY VILE表示，無論是自住還是投資者，都適合購買公司旗 下的物業。而自住買家當中，包括了首次置業人士和子女 搬出後換置較小單位的「空巢一族」。

吸引买家的优势 C

entral equity最近在墨爾本市中心推出新的高層住宅 項目melBourneone。這個位於lonsdale street

近sPenCer street的項目樓高47層，提供1、2、3睡房及頂 層豪華單位供不同需求的買家選擇。預計於2016年落成的這個 項目，已經於3月公開發售，並與其他的樓花項目一樣，在發展 地點設有示範單位及銷售處。談到這個項目時，Jeremy Vile 表示有不少買家都會被此項目的優越位置所吸引，「他們想處於 市中心地段，感受墨爾本帶來的一切最佳享受。」 他說，現在買樓花成為流行的置業方式，主要是因為業主能買到 全新的物業，而且還有很多政府的資助，特別是印花稅方面，公 司推出的項目能夠節省高達47,000元。首次置業人士還可享有高 達10,000元的政府購房津貼（附帶條件）。大部份樓花都提供不 同設計的戶型及不同方位的單位供選擇，業主也能在室內裝修 的不同顏色搭配上做選擇。當選定了心儀的單位後，買家只需 在簽訂合約時支付一成訂金，直到住宅完工後才支付合約上的 餘額，這也能讓買家有更長的結款期去籌集餘款及準備房貸等。

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一七

各方面给予买家信心 每個項目的完成時間都會有所不同，視乎工程的大小及難度等各種原因而定。不過Jeremy Vile說，所有Central Equity旗下的公寓項目，都是已經得到有關政府部門的許 可，才會推出市場。這些許可當中更包括有FIRB（Foreign Investment Review Board），容許非澳洲永久居民或公民購買。 有別於購買二手房物業，一般會有地產經紀作為買賣雙方的中間人，買家只能通過中間人 了解物業詳情；而從Central Equity購賣樓花，買家可直接與發展商洽談及購買，無需 通過中間人。像Central Equity這種大型發展商，公司在完成了項目後，依然可以提供 買家完善的物業售後服務，公司「一站式」服務涵蓋物業租賃、管理以及物業轉售服務。 Jeremy Vile表示，買家在購買樓花時，尋找有信譽和經驗豐富的發展商非常重要。買 家應該詢問「發展商是誰？完成過多少類似的開發項目？你還可以去參觀一下公司以前完 成的項目。」他說，這些都是讓你知道發展商能否如期交房，履行售賣承諾的重要因素。

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Cover Story

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一八

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

购买楼花注意事项 雖然購買樓花比起二手物業有不少好處，不過其實仍然有不少要注意的地方。 盛世地產的Andrew Tang表示，樓花買家所遇到的風險主要有以下四種：

首

先，買家未能親眼看到他們購買的物業。不像二手物業一樣可以讓買家知道物業 的用料和實際效果，買家需要懂得閱讀圖則，明白他們的物業建成後會是什麼樣

子。「我知道有不少買家在簽約時都不明白物業的圖則，結果到收樓時才知道睡房沒窗 戶。」這種情況也會引申出買家在簽約時不知道物業的最終質素。雖然買家在簽約前會 收到一份清單說明交易所涵蓋的物品，但他們沒法得知最後的造工和質素。Andrew 表示，這並不代表買家不應選擇樓花物業，但建議買家「小心細閱這份清單，而且要知 道承建商是誰，看看它們的示範單位，確保自己了解物業的配套。」 買家在融資方面，也有可能會遇上問題。首先買家在簽約與收樓之間會有一至兩年的時 間，而買家通常在收樓的數個月前才能申請貸款。如果這段其間的利率有所變動，那就 會令買家有機會不能在利率較低時鎖定貸款。雖然樓花的好處是讓買家以「今天的價格 來購買明天的物業」，不過買家也要同時承擔樓市下跌的風險。如果樓市在這段期間下 跌，有可能會令買家得不到全額的貸款。

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

买家保障

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一九

完成日期

買家能否改變單位配套及裝修

取消合約時，會否受到處罰

萬一發展商出現經濟問題時的 應對措施，還有訂金的去向

買家能否在建築期間檢驗物業

當收樓之後出現問題的 應對措施

即使購買樓花可能要承受一些風險，但買家也 能採取一些行動，以保護自己的利益。在簽署 買賣合約前，買家可以要求承建商出示它們的 建築保險證書以及有效的建築牌照，以保障自 己不會在承建商完成樓盤前倒閉的情況下，捲 入無牌建造的事宜。 簽署買賣合約前，也務必要尋找專業的法律界 人士幫忙，細閱每一項細節，確保有意外時自 己得到應有保障。細閱合約時，有右邊幾點要 特別留意：

Andrew建議買家應該在合約上加上「待借貸審批」（SUBJeCT TO FInAnCe APPrOVAL）的條 款，海外買家更應該加入「待FIrB審批」（SUBJeCT TO FIrB APPrOVAL）這條款，令買家在得 不到貨款或FIrB批準的情況下，能夠取回訂金，保障自己。 提到貸款方面，買家在收樓前也應該要知道自己需要預備多少資金來應付。假如買家能向銀行取得8成貸 款，那他們需要的不單只是餘下的2成現金，還要額外應付其他費用，例如印花稅、政府及銀行費用等等。

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在建築期間買家會在工程到達一定程度時收到進度發票（PrOGreSSIVe InVOICe），雖然一些銀 行會在這期間進行驗樓，但Andrew也鼓勵買家親自進行驗樓，即使不能親身前往，也要要求承建商 提供照片證明，才批準付款。

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最後澳洲對於建築工程有嚴格規管，合資格承建商在開工之前必定要購買保險。當承建商在建築期間倒 閉，買家能透過保險，聘用其他承建商完成建築工程。如果買家購買住宅單位，只要買家的訂金是存放 於信託戶口，那買家就能要求取回他們的訂金。

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二零

Interior Text / Franky Design / Dolp

更换玻璃胶 衛

生間內溫暖潮濕，久而久之難 免會有霉菌滋生。比如塗在浴 室接縫處的玻璃膠，亦會因此需要定 期更換。保持浴室內的玻璃膠完整與 清潔，可以令您的衛生間降低被濕氣 腐蝕的機會。

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Interior Text / Franky Design / Dolp

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二一

更換玻璃膠需要用到以下幾種物品： ·玻璃膠 All Purpose SiliconE · 玻璃膠槍架 SiliconE Gun · 標記用膠帶紙 Masking Tape · 浴室清潔劑 Bleach · 手工刀 Cutter · 玻璃膠刮片Silicone Scraper · 松節油 Mineral Turpentine

更换程序 準備工作

上玻璃膠

用浴室清潔劑清理工作區域，保證牆身/瓷磚表面光滑無霉菌；

玻璃膠罐裝入玻璃膠槍之後，還需要連接一個濾嘴；

用手工刀沿舊的玻璃膠中部切開，移除現有的玻璃膠；

濾嘴買回來時沒有做過切口的，通常我們都會用手工刀切一個

如果接合處仍然有殘留痕跡的話可以用酒精將其擦拭乾淨；

45度的切口，這樣在上玻璃膠時，槍身可以移動的更流暢；

用風筒將整個工作區域風乾；

工作區的底部一定要有玻璃膠，你需要在玻璃膠表面噴上一些

將標記膠帶紙並排的粘在工作區域上，膠帶紙之間保留2-3毫

松節油，然後將表面多餘的玻璃膠會用刮片清理掉。

米為宜。 玻璃膠上完後馬上就可以撕掉膠帶紙，約24小時後（因玻璃膠 品牌而異）玻璃膠完全乾燥後就可以起到防水的保護作用了。

上玻璃膠小貼士 · 21度左右的室溫上玻璃膠比較理想，太熱太冷都會影響效果 · 如果不小心將濾嘴切口切得過大，可以用錘子把切口砸扁一些，這樣對新手來說會容易控制塗抹的玻璃膠量 · 盡量不要用手直接抹去玻璃膠，雖然萬用型玻璃膠多為中性，但對皮膚還是有一定的腐蝕性 · 如果沒有刮片可以使用攪拌咖啡的木條代替

如果您對以上資訊有任何問題，或想咨詢相關商用、住家工程信息， 歡迎與我們Eight Group Australia（8達工程）聯絡。

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二二

Interior Text / Jonathan Zhang Design / Dolp

木材选购指南

木材是一種大量運用在建築物中的建材，從高大的 宮殿到普通的平房，從屋頂、牆面到傢俱、門窗。 人類的智慧將木材運用到生活的方方面面。今期， 我們就討論一下木材的種類與選購。

木材的种类 一

般來說，木材分為兩種—硬木和軟木。硬木大多來 自於落葉樹（DECIDUOUS TREE），一般包含

ENGLISH OAK、BEECH、TEAK、JARRAH等品種。而 軟木則大多來自於針葉樹（CONIFEROUS TREE），常見 的品種有PINE、WESTERN RED CEDAR、DOUGLAS FIR、MERANTI等。相對來說，硬木需要更長的時間來 生長，因此價錢會較軟木高，但並不是說硬木就比軟木 好，硬木或軟木的選擇還是要看具體的項目和用途。

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Interior Text / Jonathan Zhang Design / Dolp

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二三

硬木 名稱

特點

用途

OAK橡木

為較淺的黃棕色，具有非常

裝飾性元素、廚房檯面、地

漂亮的長條直線木紋。常見

板、傢俱檯面等

的品種為ENGLISH OAK和 TASMANIAN OAK兩種

木材的选购 在選購木材的時候，我們需要注意三點：

BEECH櫸木

質地非常細膩，主要有

廚房檯面、地板、櫥櫃、裝

EUROPEAN BEECH和

飾性元素等

AMERICAN

TEAK柚木

1. 注意木材是否彎曲

BEECH兩

木材在儲存和運輸的途中，經常會遇到不

種，EUROPEAN BEECH顏

同的溫差和撞擊導致木材彎曲，特別是軟

色偏棕而AMERICAN BEECH

木。彎曲的木材將會在加工的時候帶來不

則偏黃

必要的麻煩，因此檢查木材是否彎曲是購

一種深色木材，顏色為棕黑

樓梯扶手、高檔傢俱、門把手等

買木材時最重要的。

色，但木紋卻為金黃色，價 格相對較高，故多見於製作 小件物品

JARRAH赤桉

澳洲特有硬木，產於西澳。

木/澳洲紅木

顏色為紅棕色，當長時間暴

地板、樓梯、櫥櫃、室外傢俱等

露在陽光下，顏色會漸漸變 深。價格中等偏高

2. 檢查木材是否有「節」（KNOTS） MAHOGANY

多為黃棕色，有細膩的短條/

桃花心木

點狀木紋，隨著使用時間的

傢俱、面板等

KNOT是木材生長中很常見的一種現象， 如果木材是用於建築結構上的話，KNOT 並沒有太大的問題。但是如果將有KNOT

增長，木材顏色也會變深。

的木材用於踢腳線或其他裝飾類的用途

因此市面上的桃花心木的顏色

上，KNOT將有可能導致木材裂開，或於

會從淺黃棕色到深棕色

油漆面上顯現出印記。

軟木 名稱

特點

用途

PINE松木

這是最常見的一種建築木材，

建築結構、室內外裝飾

因其顏色較淺，也被稱為「 白木」（WHITEWOOD）， 也有一些品種的松木會偏紅

3. 選擇來自環保再生林的木材 CEDAR

是一種和松樹類似的軟木，

建築結

當木材來自於環保再生林時，木材的包裝

西洋杉

顏色較淺但部分品種顏色偏

構、WEATHERBOARDING、

上就會有FSC（FOREST STEWARDSHIP

紅。常見的種類有CEDAR

室外地板等

COUNCIL）的印章。選擇可持續發展的 木材，為環保盡一份力。

OF L E BA N ON 黎巴嫩雪衫 和WESTERN RED CEDAR 西部紅杉 DOUGLAS

常見為淺紅棕色，但是木材

FIR 花旗松

的顏色會因樹木生長的地點

建築結構、室外地板等

和年齡而不同。因為其顏色 的不一致性，常被用來製作 PLYWOOD（膠合板）

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MERANTI

是一種淺棕紅色，無樹脂，

柳桉樹

便宜的木材

門、窗

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二四

Sustainable Home Text / Sunny Design / Henry

为墙壁添上一份新绿 垂直绿墙 身

在澳洲，想親近大自然非常容易。在你家中，可能已經有個美妙的花園；走出門外，隨處都有漂亮的公 園和綠地；開一會車，就能到達鳥語花香的森林。當你想將大自然與家居融合時，放一些盆栽在家中，

是個不錯的選擇，但家中的位置始終有限，減少能放盆栽的地方。這個時候，為牆壁添上一份新綠，建立一個 垂直綠牆（green Wall）自然是個很好的選擇。

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Sustainable Home Text / Sunny Design / Henry

城市中的 新绿

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二五

一說到垂直綠牆，大家自然都會想到那些佈滿爬藤植物的建築外牆。不過真正出現「垂直花 園」這個概念，是園境學教授Stanley Hart White於1938年的專利。這個VegetationBearing Architectonic Structure and System專利形容一個全新的方法，讓一個 建築表面展現出一個永久生長的植披，以科技和建築方式，將垂直綠牆的概念實現。 經過多年的發展，垂直綠牆也發展出很多不同種類的實行方式：

Loose media

Mat media

Structural media

這種方式傾向將泥土置於架上或袋中，然後

用椰殼纖維或者毧氈都也是另一種方式。它

結構式的綠牆，可說是集各家優勢之大成。

安裝於牆上，將植物生長。這種方式的限制

是一種較薄的材料，所以不能承受過份成熟

有別於另外兩種方式，它以方塊的方式，製

比較大，置於室外的泥土要每年更換，而室

的植物根部，大概3-5年就要更換。更換時

造出不同大小、形狀和厚度，也能提供不同

內的也要每兩年更換，維修也很困難。風力

通常會剪開一大部份一次過更換，不過過程

的儲水量，甚至度身為特定的植物而造，使

向降雨太大都會破壞這種綠牆，所以不能夠

中難免會破壞周邊的植物。較薄的氈也不能

用期可以長達10-15年，彈性十分之大，維

高於2.5米，公眾互動性高的場合也不適合。

保持水份，所以要經常灌溉。毧氈方式特別

護也相對便宜。無論是室外還是室內，它都

適合室內和公眾互動性較低的地方使用，而

是最佳的選擇，可以因應大風、互動性高和

且應該種植小型的植物，高度也不宜超過

高的地方而作出不同設計。現在市面上的選

2.5米，方便維修。

擇也越來越多，讓垂直綠牆變得更親民。

家居环保 一份子 011 sustainable.indd 3

別小看一幅綠牆，它不但可以為家居增添生氣，還可以造成一個更環保的家居。綠牆能夠有效 降低建築物的溫度，成為隔熱層，阻擋大陽光線和熱力，保持室內氣溫，從而也能減少冷/暖氣 的使用。它還能夠吸收聲音，讓家居更安靜。家中的灰水也可以使用綠牆來過濾，讓植物吸收 水中的養份。當然，它還可以成為家中的種植場，種植一些香草等食用植物。 垂直綠牆不僅可以成為你家中調劑身心的綠色藝術品，更能成為環保家居之中的新幫手，所以 大家能也不妨考慮邀請它，成為家中的一員。

4/04/14 5:48 PM

讓 我 們 用 設 計 將 你 的 品 牌 注 入 生 命

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Interview Text / Kanas Chiu Photo / Sunny & 有关机构 Design / Dolp

专访 华人斗士 为民而战

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二七

白马市议员锺富喜

華

人要在洋人堆中突圍並非易事，但不經一番寒徹骨，哪得梅花撲鼻香？白馬市唯一一 名華裔市議員鍾富喜（Robert Foo Hee Chong），因為「激心」華裔移民面對 就業待遇不公、因為「不屑」行政效率低，懷著「我不入地獄誰入地獄」的抱負，90年代中 旬毅然從政參選白馬市議員，憑著年少參軍積累的演說技能及領導經驗，成為墨爾本政界鮮 有的華人成功例子，除連續六度當選該市議員外，更於2002及2004年兩度被推選為市長。

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二八

Interview Text / Kanas Chiu Photo / Sunny & 有关机构 Design / Dolp

出席陣亡將士紀 念活動的Robert

成功非僥倖，Robert緊握拳頭堅定說道：「What's the point of

至80年代，Robert眼見華裔移民在澳就業待遇遜於澳洲人，鮮有晉升機

life if you don't fight？（如果你不為自己的人生去戰鬥，還有什

會，加上不滿一批就讀社會系的留學生因為身份問題無法在當地得到實習

麼意義）」今天，華人待遇及福利大大改善，這是戰鬥的成果。然而，華

機會，他遂創辦維州規模最大的華人社區服務中心，給予該批學生實習機

人從政意慾低，政界正面臨青黃不接隱憂。

會。最令Robert難忘的是，該批學生畢業後主動獻身報恩：「他們問我 如何可以報答我，我叫他們多幫助華人，他們做社工第一身接觸求助人， 許多有關新移民政策及家庭暴力等問題，我都是由他們轉述我才知道。」

Robert在馬來西亞出生，祖籍廣東，1962年到墨爾本留學，大學攻讀 應用科學化學系，畢業後獲老闆賞識，主動為他爭取永久居留身份，移民

於是Robert四出奔波，希望向政府爭取資助，但概嘆當時政府部門行

澳洲。至1971年他入伍服役於澳洲皇家空軍，其後更擢升至高級行政長

政效率低，審批屢被拖延，才令他萌生參政念頭：「經常不開心，覺得為

官。Robert一臉自豪：「當時高層官階當中，只有我一個中國人。」他

何政策這麼笨？我明白到要從政，要有權力，才可以作出改變。」他試過

不諱言，初初服役時曾因華人身份被辱，於是加倍努力裝備自己，明白只有

每日開車數小時去挨家挨戶收集簽名籌款，試過召開民眾大會時被無理辱

博學，爭辯才有理據，理直才能氣壯，回答上司問題才不致「口啞啞」。

罵，但他仍然無悔：「你不受苦，就會好多人受苦。」1991年Robert 獲澳洲政府頒發OAM勳章，以表揚他對澳洲華裔作出的貢獻。

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Interview Text / Kanas Chiu Photo / Sunny & 有关机构 Design / Dolp

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二九

华人爱面 懒从政 政客娶妻 求聪明女 每日面對各式各樣的求助個案，積壓的文件堆積如山，雖然墨爾本 提倡8小時工作制，但Robert卻天天加班，每每工作至凌晨一、 兩時，即使家人相約也需像市民一樣提前預約。 忙得廢寢忘餐，Robert常常因為工事放太太鴿子。他不諱言從軍  身為前澳洲皇家空軍航空技術支援部高級行政長官及副總管的

Robert

Chong

AM，與博士山退伍軍人會主席Tony Bowden OAM一同向陣亡將士們敬獻花圈

參政的離婚率較一般職業高，因為夫妻聚少離多，感情容易變淡。 但他兩小口結婚數十載仍恩愛如昔。

作為白馬市唯一一名華裔議員，Robert過去曾成立培訓班，冀協助華

他將維繫婚姻的功勞歸功太太：「成為政界人，你老公就屬於所有

人青年參政，然而成效欠佳，反應冷淡，「請導師舉辦講座，結果出席

人，要服務所有人，所以太太要聰明，一旦娶到一個不聰明的太太

的人還少過導師，好悶」。他概嘆華人從政意慾低，政界青黃不接，中

就閉翳，在社會做事已經有許多問題要解決，如果她執意自己一套，

國人的思維是「錢是萬能」，認為年青時首重賺錢，待年老時才從政，

要你順從，相等於家中多了一個老闆，生活中太多老闆就好麻煩。」

但澳洲政客卻認為，50歲後始從政太老了，需要趁年輕時為黨派效力，

Robert公事繁忙，過往經常突然被安排出差，有時甚至未趕及通

才能爭取黨員支持，以獲得提名資格。

知太太便出門，他笑說：「最緊要太太有工做，她自己也忙的話， 便容易些打發日子。」不過一有時間，Robert也會抽空出來陪伴

他指出中國政客弊病為「愛面子」，與西方文化存有差異，如澳洲市民

太太，做一些她喜歡做的事。

可以大聲罵總理表達不滿，但中國人無法接受面對面被批評，所以不少 華人抗拒從政。除此，中國政客是「道不同不相為謀，志不同不相為友」

家有賢妻，他再次說得起勁，提醒記者：「你嫁個老公如果是有野心

，開會時意見不合，散會後便成仇人；相反西方人是求同存異，即使開

的、想做大事的，就一定好忙，如果你想嫁個聽你話的，便平平凡凡嫁

會時吵得面紅耳綠，散會後仍能一同摸酒杯底談心。

個白領、文員，要自己想清楚你追求甚麼。」教小孩亦是，「聽話的 子女都較笨，不聽話的較有自己思想，所以為人父母要自己衡量。」

Robert認為在澳洲從政首要不怕辛苦，肯親力親為辦事，經常要去 開會聽市民投訴，助他們解決問題。他笑說：「試過有一名內地市長

同一道理，Robert在職場上最討厭「Yes man」，即只顧拍馬

請我食飯，見我單獨赴宴感奇怪，因為他在酒樓預留了許多座位，打

屁，盲目服從，老闆提什麼意見都只懂「Say yes」的應聲蟲，故

算給我的保鑣、司機及助理等等，沒想到我只得一個人。」做過兩屆市

招聘助手時均要求應徵者有獨立思想，敢於提出相反意見，他相信

長，Robert坦言應酬太多太累，未有計劃再上一層樓競選聯邦議員。

有討論才有進步：「真正醒目的老闆，不會只叫下屬聽我講，這樣 很笨，沒有機會聽意見，便沒有機會察覺問題所在。」

 Robert與前總理Kevin Rudd及聯邦議員Anna Burke合照

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 Robert及前經濟大臣Penny Wong

 Rebort與前總理Gough Whitlam

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三零

Interview Text / Kanas Chiu Photo / Sunny & 有关机构 Design / Dolp

后记

真正的政客 没有架子 訪問約在Box Hill Town Hall進行，與Robert 會合後，我和攝影師尾隨他從大堂走到步距不足一分 鐘的會議室，結果短短的路程我們走了超過5分鐘。原 因是Robert在途中遇上三名職員，無論是迎面而來 的，還是背著我們的，他都一一打招呼，熱情地噓寒 問暖。能夠看得出，那些職員的表情沒半點驚訝，說 明他們已習以為常和這名華人議員閒聊，這個打招呼 舉動亦非訪問前席的親民秀。 甫坐下，Robert親切地為記者「打算」，問我們大 學讀什麼學科，以長輩身份教路，如何在職場籌謀， 完全沒半點政客架子。訪問期間，他曾經兩度提及任 空軍時，感受最深是越高層的將領往往越親民，相反 愛對別人無禮呼喝、「拿著雞毛當令箭」的人官階不 高。他認為人品好壞定成敗，待人之道應將心比心， 他指著枱上的水杯笑說：「好簡單，你對人差，員工 連水都懶得端給你，甚至避開你，不會用心為你辦 事，所以做上層更加要nice。」沒錯，你希望別人 尊重你，你先要懂得尊重別人。

 當年Robert當選市長之後的報導

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4/04/14 10:27 AM

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餐飲

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Set A

餐湯

茄汁洋蔥豬扒 飯/意粉

FREE Drink

FREE Soup

Pork Chop & Onion w/ Tomato Sauce on Rice/ Spaghetti

Weekdays

「全套」午餐

糖樓見!

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飯＋餐湯＋餐飲＋甜品

甜品

Value Lunch Set

FREE Dessert

includes soup, drink, dessert, and choice of three hot lunch

Set B

See you at Monga!

港式雞脾 飯/清湯米線

* Set C (Chef’s Weekly Special) Extra $1.5 for takeaway Serve between 11.30am - 3pm While Stocks last Except Public Holiday

Chicken Maryland w/ Homemade Soy Sauce on Rice/ Rice Noodle in Broth

$10 $1180 80

Weekdays

Weekend

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Set C

香茅雞扒配 自家魚露飯/意粉

* Serve between 5.30pm - 8:30pm While Stocks last Extra $1.5 for takeaway Except Public Holiday

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甜品 FREE Dessert

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飯＋餐湯＋餐飲＋甜品

See you at Monga!

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糖樓見! includes soup, drink, dessert, and choice of three hot dinner

餐飲

Chicken Fillet w/ Lemon Grass & HM Fish Sauce on Rice/ Spaghetti

「全套」晚餐

Value Dinner Set

Weekend

Set A

中式紅酒炆牛肉 飯/意粉 Beef w/ Red Wine Sauce on Rice/ Spaghetti

Set B

深海魚柳配 秘製咖哩飯/意粉 Fish Fillet w/ Curry Sauce on Rice/ Spaghetti

A : 1/F 600 Station St Box Hill T : 03 9890 0925 11:30am - 3am 7 Days Follow Us on Facebook Call Us on 1300 GetSweets www.mongasweet.com.au

Untitled-4 1

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Automotive

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三二

Text / Sunny Design / Dolp

旅休外型 美洲豹性能 XFR-S SPORTBRAKE 積

架的汽車計劃總監DEAN MURDEN對全新的XFR-S SPORTBRAKE有如此評價：「融合現實世界的多

功能性與激動人心的性能，XFR-S SPORTBRAKE為積 架的運動特性注入生命」。2014年的日內瓦車展，英國 品牌積架（JAGUAR）展出旗下全新高性能旅跑－XFR-S SPORTBRAKE。

旅休外型 JAGUAR將美洲豹的雄偉線條融入在圓潤的旅休車當 中，從設計上將性能推向極致。車身設計融入了R系列 的元素，前方水箱護罩採用格編織造型，前保桿下方的 大型進氣口，以碳纖維複合材質點綴，不單只增加動感， 更令空氣能更順暢地導入引擎室內。車頂線條俐落，往 後朝車尾緊縮，增加觀感上的流暢性。車尾上方配置大 型擾流尾翼，提供更好的下壓力，高速轉彎時更得心 應手。下方則以四出鍍鉻排氣管及以碳纖維複合材質打 造的底盤分流器，提供更霸氣的外觀。 作為一輛旅休車，它的實用性亦非常優異。將車後的6/4 分座位摺上，可讓行李空間擴展至1675L，完全是輛不 折不扣的旅休車。

美洲豹性能 XFR-S SPORTBRAKE的動力系統沿襲自它的轎車版兄 弟，動力同樣搭載來自英國COVENTRY組裝的5.0升V8 機械增壓引擎，輸出強大的542HP/6500RPM最大馬力 和69.4KGM/2500-5500RPM峰值扭力，並配上源自於

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Automotive Text / Enson & Seeker Motorsport Photo / Jason Design / Dolp

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三三

 光亮度和穿透力HID比原廠燈泡明顯強很多

SEEKER MOTORSPORT 44 RENVER ROAD, CLAYTON VIC 3168 (03) 8510 5068 OPENING HOUR: Mon-Fri 9:30am-6:30pm Sat 9:30am-4pm

F-TYPE的QUICKSHIFT八速自排變速 系統，極速300KM/H。由0-100KM/H加 速僅為4.8秒，只比車重輕90KG的轎車 版XFR-S慢0.2秒。重新設計的排氣系統， 不單讓排氣洩壓通道能夠遠離引擎本體， 還以X型管替代了中央消音器，排氣性能 更佳，更夠提供有如賽車般的排氣聲浪。

提升夜間視野

很

多車友朋友發現自己的愛車使用時間久了後，夜晚行車的時候燈光偏暗，視野不 清晰，這個是相當危險。因為燈泡是個損耗品，一定年份後，燈罩、燈泡等部件

都會老化，這個時候時候更換一些新的東西。 配合旅行車的設計，XFR-S SPORTBRAKE 的重心偏向於後方，不單只懸吊設定針對

現在很多車輛，或者原廠車輛都會更換上氙氣燈H.I.D.（HIGH INTENSITY DISCHARGE，

著這方面重新調較，就連主動電子差速器

高壓氣體放電燈）。它的原理通過多種化學氣體充填和增壓器，瞬間將電流增壓，造成

和動態穩定控制的設定都經過廠方重新調

氣體放電，產生類似白晝太陽光芒的白色超強電弧光。H.I.D.工作時所需的電流量僅為

整，配合修改後的後懸吊，確保駕駛者擁

3.5A，亮度是傳統鹵素燈泡的3倍，但使用壽命就比傳統鹵素燈泡長10倍。

有最佳的運動享受。 SEEKER負責人ED表示不同功率的H.I.D.會產生不一樣的顏色，目前維州政府法定上限 是6000K，所以安裝的時候切記要跟師傅溝通好。 H.I.D.之優越性： · 產生藍白色光芒，大幅提高了道路標誌和指示牌的亮度 · HID高出鹵素燈3倍的亮度效率，對提升夜間及霧中駕駛視線清晰度有明顯的效果，並 有效擴大視覺範圍，營造出更為安全的駕駛條件 · 省電一半，鹵素燈耗費60W以下的電力，氙氣燈只需35W的電力 · 由於氙燈沒有燈絲，因此就不會產生因燈絲斷而報廢的問題，使用壽命比鹵素燈長得 多，氙燈使用壽命相當於汽車平均使用週期內的全部運行時間 · 氙燈一旦發生故障不會瞬間熄滅，而是通過逐漸變暗的方式熄滅，使駕車者能在黑夜 行車中 贏得時間，緊急靠邊停車 · 氙燈不會產生多餘的眩光，不會對迎面來車的駕駛者造成干擾

 白色為HID，黃色為原廠燈泡

 一些高檔的車輛會配置「魚眼」讓燈光更集中

011 automative.indd 3

 原廠燈泡與HID的燈泡區別

4/04/14 5:40 PM

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三四

Gadget Text / Sunny Design / Henry

电灯也有了智慧 自

從電燈於19世紀被發明後，它一直代表著智慧與主意。隨著時間 的發展，人們對電燈的需求一直有增無減，要求亦越來越多。更

耐用的電燈，更集中的光源，更強大的光線，更繽紛的色彩，更節能的電 燈等等，都是在人們的需求和科技的發展之下，讓電燈不斷地發展。隨著 「智能」主義的出現，現在就連代表著智慧的電燈也變得智能起來，將一 直以來的科技和需求都集中起來，變成智能燈泡。

智能 灯泡 INK 011 gadget.indd 2

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Gadget Text / Sunny Design / Henry

PHILIPS HUE 飛利浦早於2012年底發表HUE系列產品，成 為智能燈泡先鋒。HUE將飛利浦旗下的LED技 術，結合THE BRIDGE連接裝置與手機控制裝 置，讓用家隨意控制家中燈光。HUE能夠直接

35

三五

LIFX 作為KICKSTARTER集資的項目之一，這款在墨爾本及三 藩市設計的LIFX，於2013年正式推出市場。使用多色LED 的LIFX，利用WIFI與智能電話連接，可以一次過控制家中 所有燈泡，隨時間和氣氛改變亮度與顏色，從早晨開始就自 動提供柔和的燈光。也可以設定時間，讓它歡送或迎接你回 家，節省電源。當有信息提示時，燈光便會改變顏色，直接 提醒你。比起其他智能燈泡，它的壽命長達27年，而且也 有多種類的接口選擇。從網絡上便可直接訂購，全球送貨。

從APPLE STORE購買，共分為入門套裝或獨 立燈泡。每個BRIDGE最多可支援50個HUE燈 炮，而用家只需要下載免費的ANDROID或IOS

之外，更能從手機照片中直接選擇顏色。除了

LG SMART BULB

官方APP，APP STORE上也有豐富的第三方

LG早前發表了自己的智能燈泡，挑戰飛利浦的龍頭地位。LG

APPS，可以讓你根據音樂節奏自動調整燈光顏

SMART BULB分成兩款，分別是彩色及白光型號，它們均使

色，帶動PARTY氣氛，又或者跟據用家位置自動

用LED技術，以每天平均使用5小時計算，壽命達10年。燈泡

熄燈，節省電源。如果嫌這些都不足夠，HUE也

配備WIFI及藍芽，能夠透過ANDRIOD或IOS裝置裝置控制，

支援IFTTT（IF THIS THEN THAT）功能，用

可以作為鬧鐘般早上自動慢慢亮著，也可以自動開關假裝成

家可以從網絡上強大的資料庫中選擇，或自定新

家中有人。與手機連接時，燈泡更可以閃爍提示來電，而配

的情景，不單只可以在收到來電或電郵時將燈泡

合ANDROID設備，特別功能能讓燈光與音樂同步。

APP，就能隨時隨地控制家中的燈泡。 官方的APP有強大功能，預設4種不同場景模 式，一鍵改變家中氣氛。多色LED能讓用家隨 意設定燈光顏色，營造出不同氣氛，除了色盤

改變顏色、亮度或閃爍作提示，與網絡連接，更 能在天氣改變時提醒你關窗，甚至在你支持的球 隊入球時，與你一起慶祝。 HUE不單只提供多種接口選擇，還有兩款衍生產品， 分別是可以隨意安裝在不同地方的LIGHTSTRIPS， 以及增強房間氣氛的LIVINGCOLORS BLOOM。 兩款產品同樣能使用APP控制。除此之外，飛利 浦最近還推出只有白光的HUE LUX。

SAMSUNG SMART BULB 繼LG之後，三星電子亦都加入戰團，推出它們旗下首個智 款燈泡。有別於飛利浦基於WIFI和LG基於WIFI及藍芽的智 能燈泡，SAMSUNG SMART BULB只具備藍芽連接功能。 用家可以以智能手機或藍芽電腦一次過控制64個燈泡，不過 就需要ZIGBEE藍芽中心來達至遙距控制。同樣使用LED技 術的SAMSUNG SMART BULB，可以調較至只有10%的亮 度，色調範圍由2700K至6500K，所以不能如飛利浦和LIFX 般色彩繽紛。

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收緊鬆弛的肌膚；祛除真性假性皺紋， 修復妊娠紋

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2)

治療後

1)

適用於多種皺紋，深層皺紋、皺褶、額頭 紋、眼周紋、眼角魚尾紋、鼻唇溝、唇部 皺褶、眉頭紋等

全身抗衰老（頸、背部收緊修形、胸形調 治療前

治療後

整、腰腹周朔修形、塑造臀型、腿形）

3)

水滴電波定格激活皮膚自身的膠原修復，深度喚醒皮膚修護能力，重構 膠原支架。能夠深度緊膚，提拉及祛皺的功效。主要用於面部皮膚組織

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鬆弛下垂、皺紋過多，膚質老化粗糙，重塑臉型曲線、有效提升眼周區 及頸部組織鬆弛和下垂。

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只需一個療程可祛除皺紋，長效保持肌膚年輕態，效果可保持長達8年以上。

治療步驟

專家提示：塑美極不僅針對臉部有緊致抗衰老的作用，身體其他部位也有同樣的效果

1)

2)

3)

面部清潔，精確規劃治

能量調試準確後進行治

治療結束後清潔面部網

療部位，畫格，需時

療，依據治療部位不同，

格，重現青春容顏

3 - 5分鐘

時間不同，面部需時約 1小時

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三八

Education Text / Kanas Chiu Design /Dolp

私立学校资源多

升學過程環環相扣，父母最擔心子女輸在起跑線上，小學成績影響 升讀哪所中學，中學成績又取決入讀哪所大學，一失足成千古恨。 澳洲學校分為公立和私立，前者獲政府資助，最大賣點僅為學費便 宜；後者則以貴族學校著稱，入讀學生較多來自富裕家庭，校規較

一条龙升 学省麻烦

嚴，重視品格培養，加上大部份學校設有小學及中學部，讓學生一 條龍升讀，省卻升學煩惱。

澳

洲中、小學教育合共13年，從預備年（PREPARATORY YEAR） 至12年級，在維多利亞州、新南威爾士州及坎培拉行政區，中學從

7年級開始，其他州一般從8年級開始。 現時維多利亞州分別有約1,613所公立學校和1,176所私立學校，所有公立學 校均沒有宗教背景，而私立學校大致分為天主教學校和獨立學校。教會學校 秉承了英國傳統教會學校的教學模式，除重視學業外，非常著重對學生行為 舉止的培養及訓練，故教學質量和學生成就較一般學校高；獨立中學多以創 始人名字命名，部份學校更有超過百年歷史，有良好的教學聲譽。

011 Education.indd 2

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Education Text / Kanas Chiu Design /Dolp

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三九

私校可按性别选校 維多利亞州的私校，不論中學或小學均設有男女校、男校或女校，家長

至於每班人數，私立和公立學校相若，大約是一位老師應付15位學生。

可按意願選擇，相反大部份公立學校均為男女校。

不過，公立學校的資源受制於當年政府的財政情況，如政府財政欠佳， 學校所得到的資源亦會減少；私立學校的收入來自學費，所以學校設

由於鮮有公立學校同時設有小學及中學部，所以同學畢業後必須重新報讀

施及班房設備會更新得較快，亦有資源舉辦較多課外活動。在課程編排

中學，而私立學校大多設有一條龍升讀機制，中學部大多會預留學位予小

上，公立學校要根據教育部所定的課程，而私立學校只需以教育部課程

學部學生升讀，如公立小學學生日後想轉讀私立中學，機會相對較低。另

作為準則，有較大靈活性。

外，許多私立中學都會提供專為16至18歲學生而設、兩年制的國際文憑大 學預科課程（INTERNATIONAL BACCALAUREATE CURRICULUM） ，為有意升讀海外大學的學生舖路，該課程亦廣泛被世界各大大學認可。

維州公、私立學校比較 公立學校

私立學校 天主教學校：

學費

$147,053至$206,692

$50,923至$65,484

獨立學校：

（由PREPARATORY YEAR至YEAR 12）

$314,372至$501,643

入學申請

大部分學校要求學生參加AEAS考試或學校自己設

統一由州教育部審批

資源

置的入學考試。入學測試合格才能獲取入學資格

資源限制於當年政府財政預算。教育設施和電

資源充足，學校設備齊全，例如實驗室設施會

腦科技產品，可能會較舊或更新得較慢

更新得較快，課外活動亦較多

只有居住在當區或附近的小朋友才能報讀當區

學校分區

的學校

沒有分區 有較大空間去設計課程。

課程

教育部就2013年至2015年的國家課程，首次對

須跟足教育部的設計的課程

數學、科學、英語和歷史等四個科目設定標準化 內容，統一公立和私立學校的課程

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四零

Column Text / Wade Photo / Jenny Design / Dolp

CONSTRUCTION LOAN 建筑贷款 根

據資料顯示，近期新屋批建數量逐步回升，本年2月份更達3年來的高位，有不

DISCLAIMER： 這資料準備時沒有考慮到你的目標、財務狀況或需要。正因如此，使用這些資料前， 你應該考慮其資料對您的個人目標、財務狀況和需求的適宜性。 THIS INFORMATION HAS BEEN PREPARED WITHOUT TAKING INTO ACCOUNT OF YOUR OBJECTIVE, FINANCIAL SITUATION OR NEEDS. BECAUSE OF THIS YOU SHOULD, BEFORE ACTING ON THIS INFORMATION, CONSIDER ITS APPROPRIATENESS, HAVING REGARD TO YOUR OBJECTIVES, FINANCIAL SITUATION AND NEEDS.

房屋建築貸款流程

少首次置業人士或投資者都選擇買地建屋。因此，本期談論的就是房屋建築貸

款的過程、所需文件及注意事項。

由於建築貸款有很多不同的例子，今次我就選擇討論兩種較為常見的貸款方式：

什麼是房屋建築貸款？

情景一：土地貸款及建築貸款

房屋建築貸款是在基本貸款產品上（如浮動或固定利率產品，正常文件或低文件產品）

假設A先生是首次置業人士，他看上了發展商提供的一塊售價為$250,000的土地，但還

的一種特殊放款形式－漸進式付款（PROGRESS PAYMENT）。它不像一般貸款的一

沒有選擇好房屋類型。當時他只有$80,000存款，所以我們可以做第一步土地貸款，假

次性放款，而是為了配合建築商的進度付款（SCHEDULE PAYMENT）要求而減低銀

設銀行估值符合土地合約價格：

行或貸款機構的風險。 · 土地貸款額：$250,000 X 80% = $200,000 建築貸款又分為持牌建築商（LICENSED BUILDER）或自行管理建築商（OWNER BUILDER）兩種類型。房屋建築貸款適用於在一塊土地上建一至三棟的物業，如多於

· 所需資金：$250,000 X 20% + 政府費用（維州）約$11,000 +律師及其它費用約 $2,000 = $63,000

此數目，可能就屬於商業形式貸款了（每間銀行或貸款機構標準可能不一樣）。不同類 型的建築商、建築不同類型/數目的房屋，根據各銀行的貸款條例，對貸款比例、貸款文

第二步是建築貸款，在土地成交後，A先生定下了房屋類型，然後建築商定下了建築價

件的準備、價格評估、付款方式及進度檢查都有不同的要求。

格為$300,000。A先生父母答應贊助餘下所需的金額，如銀行估價通過：

一般情況下，標準房屋建築合約中有六步付款程序：

· 建築貸款額：$300,000 X 80% = $240,000 · 所需資金：$300,000 X 20% - 首次置業補助（維州）$10,000 = $50,000

1. 訂金（DEPOSIT） 2. 基礎準備（BASE STAGE）

在此情景中，A先生一共要支付$113,000（$63,000 + $50,000）。建築貸款那$240,000

3. 框架結構（FRAME STAGE）

並不是一次過支付給建築商，而是根據簽定合約中的進度付款表所要求需發放。但A先

4. 房屋成形/封頂（LOCK-UP STAGE）

生需要先自付該$50,000給建築商，剩餘的$10,000首次置業補助和貸款額$240,000就

5. 內部裝修（FIXING STAGE）

由銀行逐步發放。

6. 建築完成（COMPLETION STAGE） 情景二：土地及建築貸款合併貸款 房屋建築貸款的文件準備 假設A先生在選擇土地時選參考了房屋類型，他在決定土地的類型及價格不久後，就決 如採用持牌建築商，銀行或貸款機構需要以下文件：

定了房屋類型及價格。當時他的銀行存款有$120,000，這種情況下，我們就可以把貸 款申請做到一步到位。

1. 正常的收入證明 2. 建築商及房產擁有者雙方簽字的建築合約

· 土地及建築貸款：（土地價格$250,000 + 建屋價格$300,000） X 80% = $440,000

3. 市政府建築批文/許可證

· 所需資金：土地價格$250,000 X 20% +建屋價格$300,000 X 20% + 政府費用$11,000

4. 市政府批准的施工圖則

+ 律師及其他費用$2,000 – 首次置業補助$10,000 = $113,000

5. 進度付款的例表（包含在建築合約內） 6. 建築材料的規格

在情景二中，貸款額為$440,000。在土地成交時，銀行會預留$300,000作為建築用途，

7. 額外的施工合約（如花園和圍欄）

由於有$10,000首次置業補助，所以銀行先放貸$150,000。A先生在土地成交時就需要準 備$113,000了（$150,000 + $113,000 = $250,000 + $11,000 +$2,000 = $263,000）

銀行通常在第一期付款前，需要建築商提供保險證明書，以保證建築商自身及對施工項

。剩下的貸款$290,000及政府補助$10,000按建築合約中的進度付款而放款。

目有所保障。而在最後一期付款前，則會要求建築商提供由當地市政府發出的居住許可 證及房產擁有者的房屋保險。

就以上兩種情景來說，所需首期及貸款額都一樣，但情景一可以讓A先生有足夠時間選 擇房屋類型，土地成交時不同準備太多資金，但需要申請貸款兩次。這種類型的兩次貸 款風險在於A先生的財務狀況會有變化（如收入減少）及銀行估價變化（如地產市場下 滑）。情景二只需要一次性貸款，將土地及建築合二為一，但首期資金在土地成交時就 要一次性付清。

PROFILE: WADE LIANG 梁智伟 ACCREDITED REPRESENTATIVE (CR NO.412228) 從2004年開始擔任銀行工作，擁有多年 金融服務經驗，並曾獲WESTPAC銀行 的ALFRED DAVIDSON AWARDS。 現為一名合資格的貸款經紀。 WL & BW PTY LTD (03) 9008 5858 0428118080 wliang@wealthsource.com.au LEVEL 1, 28 MAIN STREET, BOX HILL VIC 3128 ACCREDITED MORTGAGE BROKER CRN:412228 OF BLSSA PTY LTD ACL NO:391237 MFAA MEMBER NO: 147883

011 Column Wade.indd 2

房屋建築貸款的其他信息 · 建築貸款亦適用房屋的重大裝修及加建 · 建築過程中，只需還息，不用還本 · 還款數目是按照已放款的數目計算利息 · 可選擇浮息或定息貸款產品，但在施工過程中一般不能轉換 · 某些情況下，銀行估價不一定等於土地價格＋建築費用 · 一般建築貸款的有效期為一年時間 · 銀行並不是對每個建築貸款都實行每一個建築程序的檢查，但通常在完工時或最後一 次付款前會進行一次。 木交所提供的只是一般性信息，由於每個人對房屋貸款的需要都不一樣，因此請讀者在作 出決定前務必要和專業的貸款人士查詢，以接收專業的意見。感謝各位的時間閱讀本文！

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Column

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四二

Text / Vicki Design / Dolp

分租房注意事项（二）

PROFILE: VICKI LAW

盛世地產物業管理部高級經理

從事地產物業管理多年，曾協助地產代理嬴得BEST PROPERTY INVESTMENT MANAGEMENT BUSINESS GROWTH AWARD AMONGST ALL LJ HOOKER OFFICES IN VICTORIA & TASMANIA。 物業管理範圍包括住宅及商業樓宇。 管理地區遍 及墨爾本主要集中於東區及東南區。 (03) 9547 6854 0433 225 938 vicki@shinerealestate.com.au www.shinerealestate.com.au

承

接上期有關維州對分租房屋的規管，今期待們繼續討論這

良好實踐規範：

些各分租業主都要注意的事項。

· 烹飪用具與準備用具應放在一起

廚房 每個住客均必須能使用食品製作設施。設施可設在房客的房間或公共廚 房內。

· 若臥室有小廚房設施，則水槽能放在臥室裡，否則水槽應放在廚房裡 · 臥室裡提供的烤箱，必須至少足以放下一張全尺寸餐盤或中等焙盤； 麵包烤箱可不遵守此項要求 · 臥室裡的烹飪設施，必須經過消防安全評估 · 野營瓶裝氣爐不適合室內應用

若這些設施設在房客的房間內，則必須包括：

· 所有冰箱均應配備冰櫃

· 食品製作區

· 有可上鎖的櫥櫃，鑰匙應分開，每個住戶均應配備自己的鑰匙

· 水槽 · 處於正常工作狀態的爐具和灶台

公共區的用餐設施

· 容量至少80升的冰箱

· 根據住戶房間所能容納的最高住戶人數，提供足夠的餐椅

· 儲藏容量至少0.1立方米（100升）的櫥櫃。

· 提供可容納餐椅數量的餐桌

公共廚房必須備有：

公共洗衣間

· 食品製作區

· 洗衣槽或洗衣池連接供應連續充足的冷熱水

· 水槽

· 在緊鄰洗衣槽或洗衣池的位置，留有洗衣機冷熱水出口的空間

· 每12名或以下屋內沒有爐具或灶台的住戶，必須擁有處於良好工作狀

· 配備晾衣繩或其他乾衣設施

態的爐具及帶有四個爐頭的灶台（以分租房屋可容納的最高住戶人數 為準） · 容量至少400升的冰箱 · 為每個住戶提供儲藏容量至少0.1立方米（100升）的可上鎖櫥櫃。

資料來源： CONSUMER AFFAIRS VICTORIA www.cosumer.vic.gov.au

除此之外還有許多注意事項，下期再續。 DISCLAIMER： 以上資料只供參考，使用這些資料前，你應該聯繫有關部門得到最準確的建議。每個案例不同。 THE ABOVE INFORMATION IS ONLY FOR GENERAL INFORMATION PURPOSE, IT DOES NOT TAKE INTO ACCOUNT YOUR OWN SITUATION. PLEASE CONTACT RELEVANT DEPARTMENT OR SPECIALIST TO UNDERSTAND YOUR RIGHTS AND OBLIGATIONS FOR YOUR OWN SITUATION.

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