I.N.K Magazine Vol13

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13 六月

Jun2014 FREE 免费

墨尔本的百万地区 MILLION DOLLAR SUBURBS 13 Cover.indd 1

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Cover Photography |Sunny Cover Design | Dolp

六月 Jun2014

vol 13

Publication

Deadline

七月刊

18/07/14

09/07/14

八月刊

15/08/14

06/08/14

九月刊

12/09/14

03/09/14

十月刊

17/10/14

08/10/14

十一月刊

14/11/14

05/11/14

Melon Publishing Pty Ltd

Post Address: 1109 Whitehorse Rd Box Hill VIC 3128 Address: 1109 Whitehorse Rd Box Hill VIC 3128 P: (03) 9899 8427 F: (03) 9899 0317 E: info@inkmagazine.com.au www.inkmagazine.com.au

Business Development Director Tangent Wong Operation Manager Xu Meng Sales & Marketing Eleanor Chong Account Manager Daisy Yuan Art Director Henry Lee Graphic Designer Inty Cheng / Dolp Lau Managing Editor Sunny Yip Contributor Lynn/HongSheng Zhang/ Seeker Motosport/ David/ Wade/ Vicki/ Andrew/ Franky/ Kanas Chiu

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M a g a z i n e

Content

ABN: 28 148 150 074 零七

一一

一二

一三

一五

二四

二六

二九

三四

三五

三八

四零

四二

Community 墨爾本東區外圍是超速高發地帶 Urban Planning Plan Melbourne 規劃墨爾本的未來 Migration ETA電子旅遊Visa常見誤區 Property Investment 維州近期房市變化： 投資者比例上升，首次買房比例下降 Cover Story 墨爾本的百萬地區 Million Dollar Suburbs Sustainable Home 花園植物指南 Architecture 建屋也能像砌積木一樣 ICF Blocks Interview 搭橋牽線 維繫中澳關係 中國駐墨爾本總領事宋昱旻 Automotive Porsche 911 Turbo 沒有最快 只有更快 Automotive 底盤小配角 Education 新財政預算案下的澳洲高等教育 Column 貸款者的義務以及放貸者的權力 Mortgagor’s Obligations and Lender’s Power Column 租客的權利和責任

编辑 的话 各位讀者，有沒有想過自己在Toorak能夠 購買一間殖民地風格獨立別墅，擁有自己 的花園、泳池和網球場，然後在寧靜的街 道上散步，與和善的鄰居打招呼？作為墨 爾本以至全澳洲最昂貴的地方，Toorak 似乎是人人響往的地區。綠樹林陰，環境 寧靜，而且街道井井有條，光是在這裡散 步，也已經令人很滿足。 在這個雨水下個不停的季節，別浪費難得 的晴天，走出大門，享受墨爾本為各位帶 來的自然環境吧！ 我們雜誌需要各位讀者的支持，如對我們 的內容有任何意見或疑問，都歡迎以電郵 或郵寄方式向我們提出： info@inkmagazine.com.au 1109 Whitehorse Rd Box Hill VIC 3128

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VI C

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< 250 LOTS

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PROJECT OF THE YEAR VI C

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2012

2011

2012

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2012

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2012

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Community Text / Lynn Photo / Sunny Design / Dolp

07

零七

01/ 墨爾本東區外圍是超速高發地帶 幾乎有超過一半的超速駕駛者都是因為超出幾公里而被警察截停在路邊 的。根據警方最近發佈的一則超速違法行為明細，不包括電子測速開 出的罰款，在2012至2013年間，光是由警察當場開出的罰單就有18萬 澳元。在這些罰單中，超過半數人是超出了15公里/每小時但少於25公 里/每小時的。根據法律，駕駛者如果超出限速的25公里/每小時但少於 30公里/每小時，將會被吊銷駕照一個月，並需要繳納$397元罰款和扣 除4分。而超速超過45公里/每小時的，都會被自動吊銷駕照一年。根據 警方數據顯示，墨爾本外東區是超速最嚴重的地區，其中MONASH在去 年就有8500宗超速案例名列第一，MARIBYRNONG則是最少發現超速 的地區，去年一年僅僅發生了691宗。

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08

零八

Community Text / Lynn Photo / Sunny Design / Dolp

02/ 城鄉之比—維多利亞州最佳地產投資地區 根據《WESTPAC城鄉投資對比概覽》顯示，整體而言，EAST GIPPSLAND的 HEYFIELD是維州地產投資表現最佳地區（獨立屋總收益率17.2%）。而NEWPORT 為表現最佳的都市投資城區（總收益率15.9%）。《概覽》顯示，維州的城、鄉地區 都有表現出色的區域上榜，提醒投資者在考慮購買投資物業時，應擴大搜尋範圍。 《WESTPAC城鄉投資對比概覽》由WESTPAC與RP DATA公司共同製作，為考慮 在都市或偏遠地區投資獨立屋及公寓的人士提供了實用和詳盡的資料。「投資地產 就是為了得到經濟回報—這與購買自住房屋完全不同，後者帶有更多的情感因素。 您應盡可能收集相關資料，以便作出明智決定，這對確保長期經濟收益是至關重要 的。」WESTPAC零售銀行業務總經理GAI MCGRATH說道。 投資都市和偏遠地區各有利弊。人口密集的城市更容易招攬租客，從而帶來穩定的 租金收入，但其物業價格對很多人來說可能高不可攀。偏遠地區的地產通常入門價 格較低，然而必須注意，這裡的地產收益全視乎當地經濟情況的好壞而定。 物業投資表現最佳的偏遠地區中，HEYFIELD（獨立屋）以17.2%的總收益率排名 第一，其後是收益率15.1%的WARRACKNABEAL（獨立屋）和收益率15.0%的 KENNINGTON（公寓）。對於希望在維州大城市投資物業的人士來說，表現最佳 的城區為HOBSONS BAY的NEWPORT（公寓），總收益率達15.9%，緊隨其後是 收益率15.6%的DERRIMUT（獨立屋）和14.8%的WATERWAYS（獨立屋）。都 市城區獨立屋投資收益最好的地區是DERRIMUT，這裡普通房屋價格將近$404,000 ，為投資者進入市場提供了可以承受的價格。

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Text / Sunny Design / Dolp

09

零九

通緝令

通緝令

通緝令

STEVENSON SAING

MICHAEL PIO

KOUROSH ZARGARAN

出生日期： 身高： 體型： 眼睛： 頭髮： 膚色：

1987年6月8日 180厘米 肥胖 棕色 黑色 橄欖色

出生日期： 身高： 身材： 眼睛： 頭髮： 膚色：

1982年1月27日 175 厘米 強壯 啡色 黑色 棕色

出生日期： 身高： 身材： 眼睛： 頭髮： 膚色：

1982年6月2日 175厘米 中等 啡色 黑色 棕色

STEVENSON

MICHAEL

K O U R O S H

SAING因違反

PIO

涉嫌參

Z A RG A R A N 涉嫌

假 釋 條 件而 遭 到

與 在 墨 爾 本多

在D O N C A S T E R參

通 緝。

個 城郊區 連 環

與一連串行騙案。因他

的盜竊案。

缺 席M ELBO U R N E

SAING曾有販毒、

M AG I S T R AT ES’

毆打和武器的犯罪

C O U R T法 庭 聆 訊，

紀錄。希望知情者

已發通緝令拘捕他。

舉 報。 Z A R G A R A N 又名 N AV I D JA FA R Z A D EH PA RV I N，相信常 於 墨爾本 城區中的背包客酒店出沒。

在公眾場所 作不雅行為

行劫案

SOUTHERN CROSS 火車站 2013年12月21日 一名男子涉嫌 於2 013年12月21日，在S O U T H ER N C R O S S 火 車站附近向兩名女子面前不雅露體。 疑犯 相 信在當日約下午 4 時 4 5分將第一名女受害人 推 到火車站外 的一角後，拉開自己褲鏈及觸摸自己。他其後去了附近的電車站， 並第二名女受害人面前不雅 露體。 警方已經發佈了一名男子的圖 像，相 信 市民 或可能向 他們 提 供 有 關線 索。疑犯被 形 容為白種 人，年約 6 0 歲，身高約175厘米、禿頭 留有灰色頭髮、藍眼睛，當日身穿獨特的灰色面、深 藍 底色的線 衫 和藍色西裝褲。 （案件編號 CA 7327）

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墨爾本市中心 2014年3月29日 2014年3月29日，一群男子涉嫌在墨爾本市中心毆打一名男途人。 約清晨5時，受害男途人行經M E Y ERS PL ACE時，遇上一群男子 上前向他索取金錢。據悉，群黨其中一名男子揮拳打中受害人的頭 部，而其他疑犯伺機搜查受害人衣袋，後來受害人的朋友到達現場 支援。雙 方打起 架來，受害人試圖打電話報警，但受害人再次被打 並且被 疑犯搶了電話。 警方發放 該 群 涉案男子的圖像，相 信有助市民向警方 提 供 線 索。 他們被描述為東歐人貌，棕色皮膚及深色短 髮。 （案件編號CA 7364）

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牛井 鳥井 豚井 PORK DON

かつ丼

Japanese style ginger sauce with pork 和風姜汁五花 片

Oyakodon 親子雞

Katsudon 日式豬排

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Kimchi beef 泡菜牛肉

Spicy teriyaki chicken 香辣照燒雞

Chilli salmon with tobiko 辛辣三文魚碎

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スパイシー ポ ー クミンチ 丼 温泉卵付

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Pork Curry 日式咖哩豬排

スパイシー サーモン丼

鮭井

豚 生 姜 焼き 丼

Teriyaki beef 和風牛肉

Teriyaki chicken 照燒雞

親子丼

照り 焼き 牛 丼

Curry beef 日式咖哩牛肉

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Urban Planning

PLAN MELBOURNE

Text / Sunny Design /Dolp

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一一

规划墨尔本的未来 經過兩年的規劃，維州政府最近推出了全新的規劃策略－PLAN MELBOURNE。這份策略引導墨爾本應對在未來3-40年的發 展和轉變，給予社區、商業機構及地方政府信心、彈性以及必 要的資訊，從而制訂未來政策。

墨爾本的2050

跟

據維州政府的預計，到2050年，墨爾本將會是個完全不同的 城市。將會有額外400萬人居住於這裡，令人口增加至770

萬，因此為墨爾本帶來很大的發展壓力。市內將要增加的160萬個住 宅單位，比現時墨爾本所擁有的住宅數目還要高，種類亦要更多。另 外，不單只容納額外的45萬個學童，更要設立170萬個新職位，以滿 足770萬的人口需求。

PLAN MELBOURNE

·房屋供應將會更接近工作及交通； ·與地方政府合作，增加房屋種類，包括家庭、工人及可承擔的

在PLAN MELBOURNE文件之中，維州政府廣泛地制訂各個項目的詳細

房屋。

策略，覆蓋商業及工作、住屋、交通、社區發展、環境以至是政府管治等 等的多個領域。當中的工作、住屋及交通策略的重點如下：

工作機會及投資

更連接的墨爾本 ·2014年動工興建EAST WEST LINK； ·支援中心城市的發展地區，向地鐵式鐵路系統邁進，包括興建機

·綜合土地使用及交通策略，令墨爾本未來35的基建發展有更清晰 方向； ·確認由DANDENONG-HASTINGS CORRIDOR、HUME CORRIDOR 及WYNDHAM-GEELONG CORRIDOR組成的經濟金三角； ·以規劃方式訂立全新的城市結構，為現在及未來的工商業及活動 中心提供充足的土地，滿足工業需求； ·引導新投資至發展地區，提供本地就業並增加工作選擇，並引入 競爭，降低工業發展成本； ·訂出市區重建及交通基建周圍土地，以為私人機構提供更多投資 機會，從而增加州政府投資回報； ·規劃及幫助墨爾本及維州的私人機構的旅遊投資機會。

場鐵路及改善電車系統，以及改善行人及單車環境； ·增加CRANBOURNE-PAKENHAM RAIL CORRIDOR的可靠性 及容量； ·調查NORTH EAST LINK的可行方案； ·在工作區域提供更好的交通連接； ·將投資引入公路鐵路立交化的地區，並改善地區的道路連接； ·擴展墨爾本港口容量，並出租港口，以提供投資回報； ·發展HASTINGS港口，並提供鐵路連接，包括DYNON至DANDENONG 之間的獨立鐵路，供V/LINE及貨運列車使用； ·規劃西部以及BEVERIDGE兩個貨運總站； ·建立港口與分發中心之間的貨運中轉站； ·確保機場有足夠容量供乘客及貨物使用，並興建機場鐵路及擴闊

房屋及承擔度 ·擴展首府城市區域，增加市區重建區域，以供高密度及混合發展 使用； ·制訂一個不同的途徑供多單位發展使用，包括預備一份「GOOD

CITY LINK，並調查東南部機場可行性。 如欲知道更多有關PLAN MELBOURNE所訂立的詳細發展策略，可前 往以下網址： www.planmelbourne.vic.gov.au

PLANNING GUIDE」及重組住宅區； ·加快整治受污染，特別是有住宅發展潛力的土地，以令土地更快 推出市場；

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十二

Migration Text / David Design / Dolp

ETA电子旅游VISA常见误区 英赛移民事务所—黄晓

(移民代理注册号0210771) | 编写日期：2014年6月6日

ETA是ELECTRONIC TRAVEL AUTHORITY之縮寫，即澳洲600

有這樣一例，一位韓國人士，2011年持有觀光的ETA（當時是976子類

子類別電子旅遊簽證，供某些特定國家和地區的護照持有人士來澳

別），來澳後開始四處發送簡歷找工作，偏巧遇到一位特別有公民責任

洲觀光或進行商務訪問，一般可獲批1年有效期，其間可多次往返

感的澳洲僱主，就到移民部的網站查他是否有工作的權利，結果發現是

澳洲，每次最多可留澳3個月。該簽證的申請手續非常簡便，可在

旅遊簽證，就致電移民部報告這樣一個情況。移民部就發信給他，問他

網上進行，另外，很多旅行社也代為辦理。

有什麼評論的嗎，因為移民部打算取消他的簽證。他回復說，我僅僅是 在找工作，還沒有開始工作呢。

E

TA適用於34個國家和地區的護照，包括英美、新加坡、馬來西亞、 香港（特區護照及BNO英國海外公民護照）、台灣、日本等。值得

注意的是，澳門不在其列。

移民部說，對，你在找工，還沒開工。也就是說，你的目的已經不單純 是觀光性質的了，那麼按照移民法116條款我們應該取消你的簽證。簽 證就被取消了。

ETA簡便，但也有一些情況值得留意，比如：

· ETA簽證沒有打工權利，故千萬不要僥倖冒險； · ETA簽證儘管1年有效，多次往返，且每次可留澳多達3個月，但如果 某位人士第一次來了，住3個月，然後飛到新西蘭玩一個星期，然後 又回到澳洲，住滿3個月，然後再到泰國玩兩星期，又馬上飛回來， 再準備住3個月，這樣的話，看似沒有問題，完全遵守了上述要求， 但實質上風險極大。這樣『撐得很滿』、『用到極致』的做法，很可 能會被移民部看作是，把臨時簽證當成永久簽證來用，有可能在機場 清關時遭到盤問，甚至拒絕入境；

· ETA簽證僅供觀光或進行商務訪問的目的使用，故不能有其他目的 或者改變了目的。 這個是另外一個容易被忽視的地方。也就是說，如果申請時聲稱的目的是 觀光，那麼，就只能來澳觀光；如果當時聲稱要來澳進行商務訪問，那麼 就只能進行商務訪問；進行與所聲稱的目的不相關的活動，可能會對簽證 造成影響，甚至導致簽證被取消。

另外的一位歐洲人，拿了ETA想到澳洲後直接申請457工作簽證，這樣的 話直接在澳洲等待，比從國外申請好了再來要更方便。在機場出入境清關 （IMMIGRATION CLEARANCE）順利通過，但在拿取托運行李的地方 被兩位移民官叫住了，因為他們覺得這位老兄來旅遊的話，怎麼托運了好 幾個大箱子的行李？幸而，這位老兄比較靈活，談了幾句話之後，就打消 移民官的疑雲了，虛驚一場。 簽證無小事，任何事情盡可能不要想當然；不清楚的，請問你的移民代理。 如需進一步信息，可致電我們03 9600 2458 或郵件 insight.migration@ hotmail.com 免責聲明：本文中提及的簽證信息僅為一般信息，並非正式法律要求。您 可在WWW.AUSTLII.EDU.AU查找如下法律而獲得相關正要求： · MIGRATION REGULATIONS 1994 （1994年移民條例） · MIGRATION ACT 1958 (1958年移民法)

不僅如此，移民部如果認為簽證持有人士來澳後，其動機或目的與原來聲 稱的不一致，就可能取消其ETA簽證，即便是該人士尚無實際的違反簽證 的行為。這一點非常令人吃驚，因為我們對西方法律的普通認知是，只有 在一個人有了行為上的違反法律法規，才會收到處罰或追究；而僅僅是頭 腦中出現了一個壞念頭但尚未付諸實施，則無罪不必受罰。

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英賽移民事務所 黃曉（DAVID HUANG）首席顧問 注冊移民代理MARN 0210771

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一零

Property Investment

Property Investment

Text /Andrew Design / Dolp

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一三

维州近期房市变化： 投资者比例上升，首次买房比例下降 根據最新數據顯示，目前維州購房結構有很明顯的改變，一方面

如果首次購房者是被投資者擠出房市的話，那麼2010年首次購房比例

投資者購房比例上升，另一方面首次購房比例減少。乍一看很容

應該是2010年比2007年低，而事實並不如此。影響首次購房比例還有

易認為這是因為投資者將首次購房者擠出樓市了。但是，如果根

其他因素，例如政府補貼。目前，維州政府對首次購房者只有新房才

據澳洲統計局（ABS）數據來看，目前是非首次購房數量上升。

有政府購房補貼，而2007年至2010年這段時間，政府對於首次購房 者新房和二手房都有補貼。

分

析澳洲統計局過去幾十年數據可以看出，本地投資者購房比例是週 期性變化的。按照維州房貸收據來看在最近12個月購房總數中，投

目前房價與2010年末按實際價格相比近似，所以可以肯定目前首次

資者所佔的比例是36.1%，與之前12個月比較其比例是34%，上漲了2.1%

購房者比例下降的原因不只是因為投資者數量增加而造成的，還另有

。與上一個上漲週期相比（至2011年2月止的12個月），當時投資者所佔

其他因素。

比例為37%。2007年數據也同樣顯示房市堅挺時，投資者比例明顯增加。 公司簡介：

與投資者行為相反，目前首次購房比例下降到歷史低位。維州今年2月份只

盛世地產（Shine Real Estate）位於 Wheelers Hill 購物中心， 專程協助投資者

有1402套房貸是首次購房者。這僅佔總房貸的11.7%。與1月份的12.7%

經營各類房地產投資。團隊擁有豐富房產投資經驗，成員投資房產超過二十年。

相比也下降了1%。這是從1991年7月以來的最低比例，但是那時候的人口

除各類房產買賣之外，該公司是 NRAS 授權地產代理，其代理 NRAS 物業遍布澳

比目前少31%。目前，更多的首次購房者選擇租房或是和家人一起居住。

洲。該團隊精通國語、粵語、越南文及英文。 Shine Real Estate (盛世地產)

在2010年房市還在上升軌道時，當時投資者比例和首次購房比例都在增 加。而2010年10月房市到達頂峰時，那時候首次購房者占總購房比例的 18.2%。同一時間投資者比例為37%。

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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一五

墨尔本的 百万地区

MILLION DOLLAR SUBURBS 2000年，是墨爾本房市的一個重要年份，因為首次有一個地區的房價中位數超過100萬元。經過14 年的時間，墨爾本的百萬地區有增無減，甚至已經成為一份清單，告訴人哪裡是墨爾本的富人區。這 次，我們就與大家看看這些墨爾本的百萬地區。

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一六

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墨尔本百万地区概览 2014年第一季價格中位數

10 13 12

18 17 19

14

22

24

23 25 26

05

11

21 20

15

09 16

08 07

27 28 37 29 34 38 30 35 39 31 33 36 40 32 41 42 44

43

45 46 47

為2014年首季 交易低於30宗

48 49

來源：REIV

50 52

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0

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17

一七

02 01 05 04 09 08 07

06

03

37 39

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Cover Story

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一八

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墨尔本百万地 区概览 墨

100

爾本的樓價節節上升，令百萬地區不斷出現，跟據 2014年首季的資料，墨爾本總共有52個地區的平均

樓價超過百萬元。這些地區當中不乏為人所熟悉的名字，例如

Toorak、Kew、Balwyn、Surrey Hills和Brighton 等。這52個地區之中樓價有很大差異，從最貴的Toorak平均 價格接近250萬元，到剛好進入清單的CARLTON NORTH只 有100萬元的平均價格，有近150萬元的價格差距。

如果將這52個地區從地圖上標示出來，就會發現它們原來 全部都集中於墨爾本東部。市中心周邊的地區，如East Melbourne、South Melbourne、Carlton和 Parkville等都在名單之上。而較遠一點的中城地區，Toorak 和Prahran都榜上有名。 再看遠一點的市郊地區，可以發現有不少百萬地區都集中在東 南部地區，特別是Brighton附近和Sandringham一帶的 沿海地區。而我們熟悉的東部地區，百萬地區主要集中在Box Hill至Hawthorn一帶，沿途例如Mont Albert、Surrey Hills、Canterbury等都榜上有名。 而比較偏遠的地區，也有百萬社區的出現，例如在Mornington 的Portsea，還有Yarra Valley的Park Orchards， 都是遠離市區的位置。總括來說，就這份清單而言，墨爾本東

2014年百万地区价格走势 墨爾本的樓市在2010年達到一個頂峰位置，無論是房屋的成 交量還是拍賣的成功率等等，都有非常好的成績，不過在其後 受到多種因素影響，樓市一直淡靜，直到2013年才有起色。 這段期間的樓價亦大受影響，跟據APM的另一組數據顯示， 墨爾本平均樓價超過100萬元的地區，亦到最近才回升至接 近2010年的水平。 跟據REIV的數據顯示，2014年首季的樓價雖然升勢不及13年 第四季，但仍在繼續上升，單一季度就帶來3.7%的整體增幅。 樓價過百萬元的地區之中，不少地區，例如Kew和Surrey Hills等的樓價都繼續在增長，特別是Surrey Hills的升 幅更達11.4%，令它超越150萬的水平。

部地區可說是富有地區的集中地。

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19

一九

TOORAK

KEW

BRIGHTON

BALWYN

SURREY HILLS

房屋成交宗數 215

房屋成交宗數 363

房屋成交宗數 469

房屋成交宗數 264

房屋成交宗數 210

出售率 65.2%

出售率 74.9%

出售率 65.4%

出售率 80.5%

出售率 80.0%

市場日數 113

市場日數 82

市場日數 100

市場日數 117

市場日數 72

來源： REIV、APM

TEMPLESTOWE

BENTLEIGH

百万地区成交活跃度

CAMBERWELL

房屋成交宗數 214

房屋成交宗數 242

雖然列表上有52個地區之多，但並非每一個都是交投活躍的熱鬧地

房屋成交宗數 337

出售率 72.5%

出售率 81.3%

區。跟據REIV的數字，在2014年首季，當中只有17個地區的成交

出售率 82.9%

市場日數 100

市場日數 59

量超過30宗，比例相當之少。不過當中一些耳熟能詳的名字，例如

市場日數 71

Toorak、Kew、Camberwell、Surrey Hills等，則有活躍的成交。

首季成交超過30宗成交的 平均樓價百萬元地區過去 12個月成交數據

PRAHRAN

PORT MELBOURNE

房屋成交宗數 221

房屋成交宗數 244

出售率 79.9%

出售率 68.7%

市場日數 38

市場日數 71

MALVERN EAST

BEAUMARIS

BRIGHTON EAST

BALWYN NORTH

HAMPTON

GLEN IRIS

房屋成交宗數 307

房屋成交宗數 252

房屋成交宗數 287

房屋成交宗數 384

房屋成交宗數 242

房屋成交宗數 341

出售率 78.9%

出售率 61.3%

出售率 69.3%

出售率 75.7%

出售率 66.9%

出售率 80.5%

市場日數 57

市場日數 90

市場日數 81

市場日數 75

市場日數 63

市場日數 60

HAWTHORN

房屋成交宗數 263 出售率 78.3% 市場日數 90

綜合最新的數據來看，作為富人地區象徵的Toorak，在成交數據上似乎

Balwyn、Surrey Hills、Glen Iris及新晉的Bentleigh，都

表現一般。過去12個月Toorak只有200多宗成交，不單如此，物業在市

有超過8成的良好表現。另外，這17個地區的物業平均都有較長的放售

場上平均要113日才能出售，而且拍賣成交率也只有65.2%，低於墨爾本

期，有不少的物業更是平均在市場上超過3個月。不過Prahran在眾

平均的71%關口，整體而言是17個地區之中表現最差的一個。

多地區之中，可說是最「搶手」的一個，過去12個月平均在市場的時間 只有38日，甚至與墨爾本的平均水平一樣。雖然Prahran在過去12個

不過就這17個活躍地區而言，當中也有不少在買賣上有良好表現的地

月的成交數量不算突出，但整體而言，仍算是個表現良好的百萬地區。

區。單就出售率而言，Camberwell的表現最佳，高達82.9%。而

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二零

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

百万地区元老

Toorak

2000年為墨爾本樓市的重要年份，因為那年，首次有一個地 區的平均樓價超過100萬澳元。而這個代表著墨爾本進入百萬

28

時代的地區，就是為人所熟悉的富人區Toorak。它不單只 是澳洲最昂貴的地區之一，更被列為國內收入最高的地區，是 實至名歸的富人區。

距

離市中心東南部5公里的Toorak，位於Yarra River河畔的 南面。面積4平方公里，人口約1.2萬人。區內有3成人口每週收

入超過1,500元，而對比起整個州，則有高達一半的人口屬於高收入群 體。市內的人口分布較為平均，各個年齡層的人口也有差不多的比例， 但同時60歲以上的退休人士也不少。

豪华大宅集中地 以富人區聞名的Toorak，自然擁有不少豪華大宅建於寧靜的

過去4年，Toorak的房市一直在250萬左右的價格徘徊。在

街道。當中不少都是意大利和殖民地風格，不單子坐擁廣大的地

2012年第二季時，更突破了3百萬的關口，但同時亦在隨後的季

段，建築也十分宏偉，甚至有自己的網球場和泳池。而區內的

度跌破200萬。整體來說，Toorak在2012年的房價是比較波

St. George’s Road、Lansell Road、Hopetoun

動的一年。而Toorak最近一季的房價中位數為$2,430,000，

Road、Albany Road及Clendon Road，一般都被譽為

比上一季（2013年第4季）的$2,875,000下跌了40多萬。另外

是最昂貴的地段。不過出奇地，Toorak的獨立別墅只佔區內

在Apartment方面，區內的單位價格一直處於75萬的水平。

的35%住宅，而Apartment反而佔48%大多數，主要是1880 、1920和1960三個年代時細分土地的結果。

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Cover Story

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二一

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

最近物业成交 資料來源：REIV

HOUSE

TOORAK 最近5宗房屋成交（截至5月底） 2 Culsha w Stree t

95 Mathoura R oad

5 Milli cent Avenue

14 Kent Cour t

Dunra ven Avenue

2

3

3

3

N/A

$1,075,000

$2,115,000

$3,040,000

$2,800,000

$ 非公開

Toorak過去4年平均房價走勢

$3,000,000 價格

資料來源：REIV

$3,500,000 $2,500,000 $2,000,000 $1,500,000

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$1,000,000

季度

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二二

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

02 新晋百万地区

Temples towe

在

2014年的第一季，百萬社區裡面有兩位新星，一個是位 於東南面的Bentleigh，而另一個就是我們都熟悉的

Templestowe。該區在2013年第4季時的房價就已經非常 接近100萬元大關，中位數為96萬元，而在2014年的第一季， 就上升至103萬元，剛好進入墨爾本的百萬地區清單。 鄰近Box Hill與Doncaster的Templestowe，是華

人置業的另一個熱門之選。區內現時就有2千多名華人聚居，是 繼澳洲和英國之外，人口最多種族。雖然並沒有像Toorak一 樣擁有大量週收入超過1500元的人口，但仍佔總人口的15%。

外围地区的大自然生活 Templestowe屬於墨爾本外圍的地區之一。有別於之前的

有4間睡房以上的物業佔區內超過4成，就算是5房的住宅，也

Toorak，該區被天然景觀所環抱，周圍有Yarra River流經，

有13%之多。

亦有天然的樹林環繞，但同時就與一般的市郊一樣，大型的購物中 心、寧靜的小街、大屋與大花園，都是構成Templestowe的重

Templestowe的房價其實一直處於高水平位置，在2010年

要因素。區內並沒有高速公路連接，但與Eastern Freeway

的高峰期，平均價格更一度貼近100萬元的水平，可惜其後跟

非常接近，只需25分鐘，就能到達16公里外的墨爾本市中心。

隨著經濟因素而大跌，跌到只有80萬元左右。區內的房價在12 年起回穩，徘徊在80與90萬的水平近兩年之後，於13年重見升

區內大部份的物業都是獨立別墅，只有少量的Apartment。

勢，結果就於今年衝破百萬大關。

就有如很多外圍地區一樣，Templestowe有不少大屋，擁

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Cover Story

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二三

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

最近物业成交 資料來源：REIV

HOUSE

Temples towe最近5宗房屋成交（截至5月底） Read Street

5 Rasmussen Drive

7 Emerald Rise

4 Bedervale Drive

16 Emerald Rise

5

7

4

3

4

$4,058,000

$1,650,000

$1,145,000

$1,120,000

$965,000

Templestowe過去4年平均房價走勢

$3,000,000 價格

資料來源：REIV

$3,500,000 $2,500,000 $2,000,000 $1,500,000

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$1,000,000

季度

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Sustainable Home

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二四

Text / Sunny Design / Dolp

花园植物指南 一

個漂亮的花園，無疑為你的家居帶來無窮無盡的生氣，將動人色彩、質感、香氣與外觀帶給你。所以， 小心選擇植物將會是你花園成功與否的重要因素。不過在選擇你的植物時，也要好好考慮一下你所身

處的環境，因為有9成的花園問題，都因為園主不了解植物所需的氣候而引起。所以，到底要如何選擇你花園 裡的植物？

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Sustainable Home Text / Sunny Design / Dolp

了解气候 与环境

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二五

選擇植物的第一步，就是了解自身身處環境的氣候。墨爾本市區位處於炎熱的內陸與冰冷的海洋之間， 所以大部份地區都屬於適中的海洋氣候，容易受冷峰影響，造成很大的溫差，引起雷暴、冰雹、氣溫急 降與大雨等，特別是春夏兩季就更為顯著，而且在冬天時間也比其他首府城市也要冷。 植物對陽光、水分、氣溫和土壤都極為敏感，而花園所在的地方本身會因不同因素而產生微氣候，令 你的花園擁有獨一無二的氣候。最後，你也要了解花園裡面的土壤性質，即使在細小的花園內，土壤 也可能有很大分別。

選擇植物

種植時間

當你了解完自己花園的狀況，那就可以去尋找你喜

如果一切準備就緒，那就可以開始種植植物了！在維州，最佳的種植時間是雨水

歡的植物了。去拜訪園藝店時，最好帶備你自己花

較多的秋季至春季之間。

園的圖則，並細閱植物上的標籤，確保牠切合你的 需要。以下一些提示，可以幫助你選擇合適的植物：

如果你身處山火危險地帶的話，那你也需要注意一下自己的植物是否易燃，為自己 的家帶來危機。CFA網站上有簡單易用的工具，幫助了解你花園植物的易燃度，詳

· 因應位置選擇合適的植物

考慮氣候環境選擇植物，同時也要考慮哪個位

置要種多大的植物

· 選擇堅強而健康植物

選擇堅強而健康的植物會為你的花園帶來成功，

除非你想來點挑戰。

情可往以下網址查詢： www.cfa.vic.gov.au/plan-prepare/plant-selection-key

如果你對植物和花園設計不熟悉，也不妨前往你本地的園藝店查詢。

· 考慮植物生長特性

選擇兩種相同大小的植物時，要考慮它的生長

特性，因為這會影響植物的大小，從而影響你

花園的外觀

· 讓花園看起來更簡潔

用同種的植物，讓你花園看起來更簡潔

· 花朵是最後選擇

花朵雖然漂亮，但它有季節性，所以開花植物

應該是最後選擇

· 選擇更多元化的植物

如果你的花園夠大，不妨考慮使用不同植物，

令不同季節有不同顏色，支援野生動物

· 更多細小的植物

為了讓花園看起來更統一，應該用更多細小植

物來覆蓋地表，而非使用大型植物

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Architecture

26

二六

Text / Sunny Design / Dolp

建屋也能像砌积木一样 ICF Blocks

澳

洲的建屋材料，主要都是木材和磚，特別是建造單棟別墅時。近期的設計較為新穎的房屋，就開始使用鋼等等的材料。而在環 保和效益的前題下，一種新的建築方式最近在澳洲興起來，它一件一件的，只需要像積木一樣堆砌起來就可以，非常快捷。它

還有很好的隔熱效果，是環保的建築材料。這就是俗稱ICF Blocks的Insulating Concrete Form。

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二七

ICF的組成 ICF技術早在1940年代的歐洲已出現，用於重建受 戰爭破壞的建築。當年的專利是利用循環再用的木 材和水泥，製作一個具隔熱功能的固定支架給水泥 用。而首個使用聚苯乙烯製作的ICF於1960年代問 世，將查核的技術與現代的泡沫塑料合二為一。 雖然這種技術於1970年代逐漸普及，不過因為和 生產商之間規格不統一等因素，令ICF在應用上產 生不少問題。 ICF由兩塊固定的隔熱物料所組成，中間以金屬或塑 膠支架固定。在現代科技之下，這些隔熱物料可以 包括聚苯乙烯泡沫、聚氨酯泡沫、水泥木材混合、 水泥聚苯乙烯混合、及多孔水泥。而中間作為支架 的材料，分別可能使用鋼條或塑膠，作用是令未來 注入的水泥抗彎強度。

ICF的應用

環保建築材料

從工廠造好的ICF Blocks，以一件一件的形式運到建屋工地，所以

因為在最後階段會在隔熱層之間注入水泥，所以ICF也能分享水泥建築的

用它來建造家居就好像砌積木一樣。在建屋的工地，工人首先要以水泥

特性。而跟據不同材料的使用，ICF能夠有隔熱、隔聲、防火、改善室內

等材料，建立一個穩固的地基。當地基建成後，就能將相應造形的ICF

空氣質素、調整濕度阻止霉菌生長等等的好處。配合被動式採光設計，就

Blocks，由轉角位開始堆砌起，慢慢發展至中間。當所有牆壁都砌好

能大幅降低能源的消耗。

之後，就鋪設水管和電線，最後就以水泥注滿牆身，建造工程就此完成。 不過雖然ICF有很多環保方面的好處，不過使用上仍有需要注意的地方。 表層的材料在注入水泥前十分容易切割，所以容易為水管和電線提供出

首先是空間方面，因為ICF的構造，所以厚度難免會比其他建造材料高，

口，以及提供門窗位置。不過當水泥注入後，就需要水泥切割工具來完

如果是細小的地段，對室內空間的影響會更明顯。另外就是環保方面，

成這些工作。

雖然具有隔熱等功能，不過當建築物拆卸時，注了水泥的ICF會因為隔熱 層被水泥污染而不能循環再用，最後它的生命就只能終結於堆填區。

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鮭

刺 身の 放 題

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/person

Salmon Sashimi All you can eat

* Monday to Thursday (dinner) ONLY, except public holiday / Seats are limited, available through booking only / Promotion need to be purchased by all guests from the table / Dine in ONLY, promotion cannot be shared between guests or take away / In case of any dispute arising, the decision of Monga Izakaya shall be final * 只限星期一至四晚市 (公眾假期除外) / 每日座位有限，任食優惠只接受電話預約 / 任食三文魚優惠必須全枱同時使用 / 只限堂食，不能與他人享用及打包 / 本店保留所有決定權

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Interview Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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二九

专访 搭桥牵线 维系中澳关系

―中国驻墨尔本总领事宋昱 「

您好，我是宋昱旻」。宋總領事的開場白簡潔而明晰，整潔的西裝和筆挺的站姿透出 一股職業外交官特有的風度，溫和的嗓音與和煦的笑容一下子拉近了筆者與他的距離。 宋總領事是中國派駐澳大利亞的四位總領事之一，他負責的領區包括維利亞州和塔斯馬尼 亞州，「它們是澳大利亞面積最小，但是未來發展潛力最大的兩個州」，宋總領事介紹說。

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三零

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「宋總」是華僑華人朋友對總領事特有的稱呼，按照外交禮儀， 正式的稱呼為中華人民共和國駐墨爾本總領事（Mr. Yumin SONG、Chinese Consul-General to Melbourne）

驻守海外 源于对祖国忠诚

。2013年7月上任以來，通過僑團走訪、大型活動以媒體報道，

宋總領事1995年進入外交部工作，曾先後在中國駐日本國使館、

宋總逐漸走入墨爾本華僑華人的視野，儒雅的氣質和嫻熟的外語

駐孟買總領館以及駐特立尼達和多巴哥共和國使館常駐。從東京

成為他最好的名片，而誠摯的品格和務實的作風也讓許多人成為

港到孟買港，從阿拉伯海到加勒比海，外交官的工作得以體驗別

他的好友，此次採訪，更讓筆者有機會瞭解到他的職業生涯和對

樣的風俗、結識異國的友人，期間也經歷了酷暑和濕熱等艱苦的

未來的期許。

工作環境。宋總領事回憶起初到孟買的一次經歷，當時他與幾位 同事出差在外，天空忽然陰雲密佈、雷聲滾滾，同事們馬上拉著 他往車上跑，結果不一會兒就下起瓢潑大雨，而且一下就是一百 多天。因為印度是熱帶季風氣候，半年的旱季之後就是連續降水 的濕季，而那一陣雷聲就是換季的標誌。「外交工作的熱忱來源 於對祖國的忠誠，每個國家的外交官都是如此，如果你不曾在異 國他鄉看到祖國的旗幟高高飄揚，很難有這樣的體會」，宋總領 事用這句話總結了以往的職業生涯。

宋總領事與強森首席執行官一同參觀疏芬山金礦

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三一

从异国感受祖国情怀 「我很喜歡乘坐墨爾本的軌道交通，剛到這兒就辦了一張Myki卡」 ，宋總領事看到《尋墨》封面的站台圖片後興致勃勃的講起了自 己第一次去Kew的經歷。那是宋總領事到墨爾本第三天，因為需 要給女兒購買上學用的校服和文具，他乘坐電車去了離Toorak 最近的Kew。在搖晃的電車上，一路都有華裔面孔的人群在上車 下車，他們用英語、普通話或粵語在交談。中途在Alexandra Gardens小憩時，幾位不同膚色的老人正在一起切磋太極劍， 一位金髮碧眼的老人還用熟練的漢語向宋總領事問好。 5宋總出席澳大利亞南京總商會成立儀式

「維州的多元文化政策很有遠見，Kew、Boxhill、Glen Iris、Glen Waverley⋯⋯不同的文化在各個社區和諧 共存，共同組成了多姿多彩而又充滿生命力的墨爾本文化， 百年來華僑華人朋友帶著中華文化的種子在這裡生根發芽， 華語社區成為澳洲大家庭的重要組成部分，其間更孕育著

」

中澳關係的美好未來

―中國駐墨爾本總領事宋昱旻 6宋總領事、Louise Asher部長與漢默獎學金獲獎者合影

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三二

Interview Text & Photo / Sunny Design / Dolp

四出奔走 拉紧中澳关系 到任半年多的時間裡，宋總領事的足跡已經遍及 領區重要城市和社區，在工作訪問、大型會議和 主題演講當中，宋總領事全面介紹中國的政策環 境，也幫助國人瞭解維州與塔州的優勢和機遇。 在採訪中，宋總領事談及最多的就是海外華僑華 人，「中國駐墨爾本總領館就是中國人在這兒的 家，歡迎大家常回家看看」。 談到今後的工作，宋總領事充滿著期待，「我對 墨爾本的第一印象，就是撲面而來的熱情，剛到 機場就感受到華僑華人朋友們的親切迎候，在工 作中更體會到領區各界發展對華關係的普遍共 識；我們的華僑華人、中資機構、留學生以及廣 大友好人士，每個人的工作看似平凡，其實在每 次溝通、每次合作中，我們都在拉緊中澳關係的 紐帶、豐富中澳合作的內涵；我願意與領區各界 朋友一起，為每個人的夢想和中澳友好合作貢獻 自己的力量」。

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Automotive

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三四

Text / Lynn Design / Dolp

没有最快 有更快 PORSCHE 911 TURBO 在

今年年頭，新一代的PORSCHE 911 TURBO登陸澳洲。和 過往一樣，PORSCHE率先發佈了新款911 TURBO，而保

留了性能更高、也更昂貴的全新911 TURBO S的神秘性。

外形 新一代的PORSCHE 911 TURBO系列在造型上花了很大的心思。 車後方的飾板比911 CARRERA系列的飾板寬出28MM。20寸的輪 轂採用雙色鍛造，帶出了豪華跑車的運動感。而TURBO S更推出 了全新的LED頭燈組合，包括四點式日間行車照明燈以及主動式攝 影監控動態頭燈，而這些也是911 TURBO的選配之一。

內飾 全新的PORSCHE 911 TURBO系列的內裝全面重新設計，而設計 的靈感則以911 CARRERA系列為基礎。TURBO S更加是經過精 心的搭配，內裝特色包括專屬的黑紅雙色組合和具備18向式調節和 記憶套件的全功能跑車座椅。和舊的911車型一樣的是，BOSE音 響系統是標準的安裝配備，但是全新的PORSCHE 911 TURBO 系列首度提供BURMESTER音響作為可選擇的升級配備之一，提 高了買家的選擇度。

百公里僅3.1秒 全新911 TURBO搭載了缸內直噴的3.8升渦輪增壓，6缸引擎可產 生520匹馬力、每米67.3公斤最大扭力，而在TURBO S上則可產 出560匹馬力和每米71.4公斤最大扭力。這些馬力通過7速PDK雙 離合器自手排變速箱傳輸，這套變速箱可在巡航駕駛模式下提早 啟動引擎自動關閉功能和巡航功能。再加上渦輪引擎和PDK變速 箱全新配置的溫度管理系統，使得全新911 TURBO系列油耗降低 了16%，百公里油耗僅需要9.7升。

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Automotive Text / Lynn Design / Dolp

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三五

SEEKER MOTORSPORT 44 RENVER ROAD, CLAYTON VIC 3168 (03) 8510 5068 OPENING HOUR: Mon-Fri 9:30am-6:30pm Sat 9:30am-4pm

全新升級套件的911 TURBO可以在3.2 秒內從靜止狀態加速至時速100公里，比 前一代的車款縮短了十分之一的時間，而 TURBO S更可以在3.1秒內完成從靜止到 時速100公里的加速動作，極速達到每小

底盤小配角

時318公里。

可

日常生活

BUSH是用強化塑膠製作，它的作用可大可小，那麼它的究竟在什麼地方呢？我們都知

PORSCHE 911 TURBO的駕駛體驗從來

道一般車輛底盤都結構相當複雜，數十上百的兩岸連接在一起，一般在支架與支架之間

都讓人心馳神往。有別於其他超級跑車，

的接口位置就會有一顆。

能很多車友都忽略車底盤一個很重要的小配角，我們叫BUSH，中文翻譯各種各 樣，我們也可以成為「膠芯襯套」。

儘管911 TURBO的座椅離地面超近，但 駕駛起來卻不讓人覺得恐懼，這要歸功

所以說BUSH基本上佈滿了底盤所有位置。

於911 TURBO相對緊湊的尺寸和良好的 全方位視野。像所有PORSCHE 911家族

BUSH的作用主要是緩衝支架搖臂之間帶來的震動，讓駕駛更加舒適，高性能的跑車往往

成員一樣，當你把它選為日常用車，它的

會使用相對偏硬的BUSH，那樣犧牲有限度的舒適性提高操控感。但是原廠畢竟生產時候

局限性就會變得很明顯。例如前排唯一的

會控制成本，車輛到一定歲數的時候，或者公里數比較高的時候，塑料製作的它就會發

翻轉式杯架只能容納一瓶易拉罐飲料，中

生老化，斷裂，讓底盤出現異常的聲音，影響行車的感覺，甚至產生失控的潛在危機。

控台的空間只可放置一個手機，後排座椅 幾乎只能容納一個小孩，但引擎蓋下保留

SEEKER AUTO GROUP負責人ED建議各位車主，在車輛保養的時候讓技師幫忙檢測

的115升儲藏空間也是足夠一個小家庭外

BUSH的老化情況，如果出現問題及早處理。

出短途旅行或者購物使用。 上市年份：2014 淨車售價：$359,800起

 圖中的BUSH老化產生了龜裂情況

 嶄新的BUSH零件

 由於BUSH會抹上潤滑油工作，檢查BUSH是

 紅色的那塊是車主選用的強化BUSH

否損壞最直接是觀察是否有油滲出，圖為斷裂 的BUSH

013 automative.indd 3

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微整形有別於傳統的 整形技術，可以毋須 手術達致美容和改善 外觀的效果。毋須承 受風險高的手術，就 能塑造迷人外觀。

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玻尿酸注射

微晶瓷

聚左旋乳酸 Sculptra舒顏萃

祛除表情紋:

玻尿酸是構成人體細胞間質的主要

微晶瓷Radiesse為皮下填充劑，

聚左旋乳酸Sculptra 舒顏萃，

表情紋是由於平時大笑或者皺眉等表

成份，玻尿酸注射是將玻尿酸以

注入人體組織后，凝膠部份會先行

是非常安全的自然豐潤針，可以增

情牽扯臉部肌肉所形成的。肉毒桿菌

【填充物】的方式注入於真皮褶皺

被吸收，CaHA則逐漸形成一個纖

加臉部凹陷部位的體積，改善臉部

注射是利用其可阻斷神經與肌肉間

凹陷或想要豐潤的部位，如嘴唇，

維構架，與身體組織結合，支撐身體

多處凹陷、乾性靜態紋問題，是經

之神經衝動的特性，使過度收縮的

臉頰，鼻樑，下巴，疤痕等，可達

凹陷部位。也就是說微晶瓷類似人體

過美國FDA以及台灣衛生署核准認

肌肉放鬆，從而達到除皺的效果。

到立即性除皺和改變容貌的效果。

組織中無機成份【生物軟陶瓷】，可

可的合法皮膚填充注射劑。

以刺激身體產生新的膠原蛋白，不易

瘦臉:

移位，是安全長久的微整形項目。

肉毒桿菌可以暫時性麻痹肌肉，使 肌肉因失去功能而萎縮，即可達到 雕塑線條，瘦臉的目的。

適合人士

適合人士

適合人士

適合人士

注射肉毒桿菌適合任何想要改

任何年齡都可以進行，35歲以

適用於想填補顴骨、法令紋、

適合雙頰、額頭、顴骨等大部位

善表情紋和臉部輪廓的人群，

上尤為適合。隨著年齡增長會

唇周皺紋、木偶紋，或是想從

凹陷，臉部乾扁，氣色憔悴，法

沒有年齡限制

令玻尿酸逐漸流失，造成肌膚

是鼻整 形、缺陷凹痕、改變下

令紋、木偶紋、下顎線條、以及

塌陷，所以需要注射大分子玻

額外型、墊下巴等。

臉部肌膚鬆弛無彈性者。

尿酸予以支撐。

效果

效果

效果

效果

·祛除表情紋，如魚尾紋，眉間

玻尿酸屬人體真皮膠原纖維中

將微晶瓷以注射的方式注入設定

Sculptra治療可以改善法令

皺紋，抬頭紋，唇紋等

的成份之一，將其注射入目標

的目標位置，可以：

紋、木偶紋等各深淺紋路，讓夫

·瘦臉

部位，可達到填補凹陷（如皺

·臉部靜態紋

妻宮(太陽穴)飽滿、蘋果肌及臉

·瘦小腿

紋）的效果：

·嘴唇：豐唇、唇型、下巴修飾

頰圓潤飽滿、改善下顎線條、增

·治療多汗症、手汗症或狐臭等

·臉部靜態紋

·鼻子：鼻型增高、改造

加臉部肌膚彈性，改善因歲月造

·嘴唇：豐唇、唇型、下巴修飾

·臉頰：豐頰

成的面容凹陷問題。

·鼻子：鼻型增高、改造

·凹洞：填補因痘痘引起的

·臉頰：豐頰

凹洞、痘疤

·凹洞：填補因痘痘引起的 凹洞、痘疤

治療次數

治療次數

治療次數

治療次數

視個人需求情況而定。

視個人需求情況而定，一般療

視個人需求情況而定，一般療程

依個人肌膚凹陷狀況而定，建

程效果可維持6-12個月。

效果可維持12-18個月。

議每月一次，為期1至3個月。

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除此之外，The Beauty Doctor 還有多種全新微整形技術，包括：

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·溶脂針

· 非手術微創埋線雙眼皮

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6/06/14 5:37 PM

38

三八

Education Text / Lynn Design /Dolp

新财政预算案下 的澳洲高等教育

在5月初公佈的澳大利亞聯邦政府201415年財政預算案中，對教育產業的影響 波及範圍較廣。從對大學自行定制學費 開綠燈，到教育撥款層面擴大，政府今 年對教育的改革可謂大刀闊斧。 畢業生就業率下降

澳

洲聯邦政府預測，在2016-17年間， 應屆畢業生在畢業後4個月內仍然無

法找到工作的人數可能達到該年畢業生總數 的30%，大約是6萬5千名學生，而正在找

2013-14 預算目標

80%

工作的畢業生則可能只有非常少的收入或者 是沒有收入。

75 最新出台的財政預算案表示，在2016-17財政 年間，可能只有70%的應屆畢業生會在畢業後

2014-15 預算目標

70

四個月內找到一份全職的工作，比去年同期 預測的78%低了8個百分點。這意味著，將會 有超過6萬5千名應屆畢業生找不到工作，比 去年財政預算案公佈的數字多出1萬7千人。

65 2012-13

2013-14

2014-15

2015-16

2016-17

2017-18

上圖：高等教育學生於畢業後4個月取得全職工作比率

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Education Text / Lynn Design /Dolp

39

三九

學生貸款壓力大 除了畢業生就業率的大幅下降，與此同時出現的問題還 有學生貸款的爆發。從明年起，大學生需要通過高等教 育貸款計劃HIGHER EDUCATION LOAN PROGRAM 肩負更大一部分的學費開銷，他們要開始支付利息，還 貸的年收入門檻也從目前的5.13萬降至5.06萬。預計 高等學院將從明年起大幅增加熱門專業課程的學費， 例如醫學專業和法律專業，預料這將令畢業生負債20 萬元以上。但畢業生就業率下降削減了他們還貸款的 能力，而更會有一部分的學生還不起貸款，在這些新 政策和新環境底下，政府預測未來將會每年多承擔30 億澳元的學生貸款。

畢業生的薪酬下降 根據畢業生去向調查，畢業生的就業率從2012年的76% 下降至去年的71%。高等教育學生的起薪點，以男性平 均周收入的比例計算，將會從今年的78%跌至2016-17 年度的只有74%。教育部發言人說，這些數字都反映 了財政部關於勞工市場在未來幾年都顯示疲弱狀態的 預測，估計在明年第二季度，失業率會上升到6.25%。

聯邦政府開放大學學費管制 在新的聯邦財政預算裡，政府宣佈將會對大學課程的資金投入減少大概20%，並將政府補助延 伸至TAFE、私立學院和副學位項目，在未來三年裡，政府將從這項政策裡節約大概1.1億元。 為了彌補高等教育經費缺失，政府允許各個大學自行調整收費的標準。這樣一來，大學之間 的競爭將會加大。聯邦教育部長CHRISTOPHER PYNE稱支持大學在學費方面進行競爭， 他覺得如果澳洲的高等教育機構再不做出改變，將很難躋身世界一流大學的行列。「如果大 學在學費方面進行競爭，就會更多地關注學生的需求。最好的高等教育制度會給大學更多的 自主權，讓大學自己控制預算，留住學生。」 但儘管高等教育的門檻越來越高，CHRISTOPHER PYNE仍覺得一個高等教育學位對於現 代人來說還是有著非凡的意義。有證據顯示，有學位的人會比沒有學位的人多賺75%的薪 酬，換句話來說，他們的一生會比沒有學位的人多擁有大概100萬。

12$BILLION 10

新的HELP貸款

HELP還款總數

8 6 4 2 0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

上圖：高等教育HELP貸款及還款水平

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Column

40

四零

Text / Wade Photo / Jenny Design / Dolp

MORTGAGOR’S OBLIGATIONS AND LENDER’S POWER

贷款者的义务以及放贷者的权力 每

當抵押貸款獲批後，通常會有一份銀行或貸款機構的貸款文件合 約需要簽署，這樣才能夠保證獲得此銀行或貸款機構的放貸。每一

·當貸款是作建築房屋用途時，貸款人必須要有足夠的保險（包括施工 過程物業保險以及建築公司自身保險）；並必須

位借貸人士都應該清楚瞭解這份貸款文件的內容才簽署。其中，有一份文

O 提交施工方案及細則文件，還有相應部門的批文；

件是不需要簽署的，但是內容非常重要，這份文件就是MEMORANDUM

O 按建築合同內容在規定的時間內完工；

OF COMMON PROVISIONS（貸款者與放貸者共同條款備忘錄），它

O 通知放貸機構如施工過程產生問題（如建築商破產或更換建築商

解釋了貸款者在貸款後的任務與義務以及放貸者的權力。下面將會對這

等）。

份文件作些簡單的介紹。

放貸機構的權力 貸款人的責任與義務 當貸款人沒有履行所簽署的合約內容時，例如沒有準時還款或欠款超過30天 貸款人有以下的責任與義務需要遵守：

或以上，放貸機構可以使用拖欠還款的權力（POWERS ON DEFAULT）

·貸款人不但要根據所簽署的貸款文件內容去履行準時還款的義務，還 包括支付銀行／貸款機構其他費用（如賬戶費用、罰款等），和抵押

。除非受到法律約束，如已申請破產人士等，否則放貸機構可以在沒有提 前知會及足夠的等待期下，有權執行以下一項或多項措施：

物業所產生的費用（如政府、當地市政局或物業管理費等），以及法

·要求貸款人立刻還清所有借貸的本金以及利息；

律上所承擔的費用；

·移走所有物業內個人商品並儲存起來，如不來領取，物品可能被棄

·抵押物業需要購買保險，受益人通常是放貸機構。保險金額相等於物

置，費用由貸款人自付；

業價值（土地除外）或放貸機構同意／規定的價值。當有保險索償時

·出售貸款所抵押的相關物業；

通常要知會放貸機構；

·使用此物業，如出租、裝修、分割土地、改建此物業，並代表業主

·在以下的特定情況下，貸款人都要知會或書面通知放貸機構： O 當貸款人要改變產權狀況（如更改產權擁有人或擁有比例或分割土 地等）；

·代業主索償保險； ·貸款人需要承擔因拖欠而產生的額外費用，如法律費用以及行政費

O 當產權使用或利益的改變（如提交第三方權力備忘CAVEAT）； O 未經同意的其它交易（如出售物業、二次按揭、一次性出租多於一 年此物業、授權任何人使用此物業或自行放棄抵押物業的權利等）； O 對抵押物業作出結構性的改變而導致物業價值降低； O 政府強制性徵收此物業（如建路或開發）； O貸款人更改姓名、住址或財務狀況有重大改變導致影響還款能 力等。

用等； ·增加還款利率。每個放貸機構因拖欠而增加的利率可能不同，如某 些銀行是2%年息； ·放貸機構有權力在本機構貸款人其它賬戶提取存款去作償還貸款之 用，除非法庭有命令將此存款劃分開來用作民事罰款用途； ·放貸機構保留其它法律上允許的權力，當此時不執行這種權力，不等 於自動放棄使用這種權力；

·貸款人要遵守物業管理公司／團體的制度（通常指的是公寓或連排 屋等物業）；

·放貸機構可以轉讓貸款去其它機構，在這種情況下，可以根據隱私法 透露所有關於貸款信息；

·通常貸款不會因借貸人死亡、破產、清盤或精神上失去動能而自動 取消或受到影響；

·當放貸機構獲得金錢（可能是通過出售物業、出租或保險索償等）， 他們會常常放在一個有利息的賬戶去償還剩餘的貸款，但有時會優先

PROFILE: WADE LIANG 梁智伟 ACCREDITED REPRESENTATIVE (CR NO.412228) 從2004年開始擔任銀行工作，擁有多年 金融服務經驗，並曾獲WESTPAC銀行 的ALFRED DAVIDSON AWARDS。 現為一名合資格的貸款經紀。 WL & BW PTY LTD (03) 9008 5858 0428118080 wliang@wealthsource.com.au LEVEL 1, 28 MAIN STREET, BOX HILL VIC 3128 ACCREDITED MORTGAGE BROKER CRN:412228 OF BLSSA PTY LTD ACL NO:391237 MFAA MEMBER NO: 147883

013 Column Wade.indd 2

簽署相關文件；

支付一些比貸款更重要的費用如政府費用等。 請讀者注意 由於每個銀行或貸款機構所制定的條款並不完全一致，本文所提及的內容並沒有完 全概括所有貸款者的責任與義務以及銀行的權力，所以讀者務必查閱貸款機構所提 供文件中的所有內容，並以此文件的英文版本為準。如有任何不清楚或問題，可向 該貸款機構查詢或尋求相關法律人士意見。

DISCLAIMER： 這資料準備時沒有考慮到你的目標、財務狀況或需要。正因如此，使用這些資料前，你應該考慮其資料對您 的個人目標、財務狀況和需求的適宜性。 THIS INFORMATION HAS BEEN PREPARED WITHOUT TAKING INTO ACCOUNT OF YOUR OBJECTIVE, FINANCIAL SITUATION OR NEEDS. BECAUSE OF THIS YOU SHOULD, BEFORE ACTING ON THIS INFORMATION, CONSIDER ITS APPROPRIATENESS, HAVING REGARD TO YOUR OBJECTIVES, FINANCIAL SITUATION AND NEEDS.

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42

四二

Column Text / Vicki Design / Dolp

租客的权利和责任 PROFILE: VICKI LAW

盛世地產物業管理部高級經理

從事地產物業管理多年，曾協助地產代理嬴得BEST PROPERTY INVESTMENT MANAGEMENT BUSINESS GROWTH AWARD AMONGST ALL LJ HOOKER OFFICES IN VICTORIA & TASMANIA。 物業管理範圍包括住宅及商業樓宇。 管理地區遍 及墨爾本主要集中於東區及東南區。 (03) 9547 6854 0433 225 938 vicki@shinerealestate.com.au www.shinerealestate.com.au

留意到最近很多新移民來到澳洲對於租房的疑問，今期著重講解一下一

租賃期間

些他們的權利與責任。 租房時您享有某些權利，也要承擔某些責任。首先租金租金需要按時繳納，而每次繳租

租約開始時

時，您有權索取租金收據。

租賃房屋前，應簽訂書面協議或達成口頭協議，並備足現金繳納押金。租賃協議（也稱為租

保持房屋適當清潔，若沒有做到這點或損壞房屋，則租約期滿時，您可能無法拿回全額

約）是您與房東簽署的合同，協議載明租金、押金、租賃期限與類型及其他條件和規定。

押金。在未得到房東同意前，租客不要翻修、更改或重新裝修房屋。租客也要尊重鄰居

租客應該確保在簽署前要瞭解租賃協議裡的各項規定，並索取房東或仲介的聯絡方式。

的安寧和隱私，並確保來客也做到這點。

多數房東會要求您繳納押金。若您未能保持房屋清潔、造成房屋破損或在租賃期滿時拖

房東或仲介有權進入房屋，但必須提前24小時書面通知，告知為何需要進入房屋。合理

欠租金，房東可申請剋扣部分或全部押金。房東收取押金時，必須：

原因請參考CONSUMER AFFAIRS VICTORIA網頁。他們也可在約定日期和時間進入

· 將押金交至住宅租賃押金管理局（RESIDENTIAL TENANCIES BOND AUTHORITY）；

房屋，但應在達成約定後7日內完成。

· 提供一份填寫完畢的《押金投管表》讓您簽字； · 編寫狀況報告，註明房屋的一般狀況。

緊急維修

若您未在繳納押金後15日內收到押金收據，請聯絡住宅租賃押金管理局。押金收據很重

無論是緊急或非緊急維修，租客都應該聯絡房東或仲介。緊急維修是指導致房屋不安全

要，請確保不要遺失。租約期滿後，您要出示收據方可申請取回押金。

或不適合居住的情況；例如水池護欄、電器或取暖器損壞、水管破裂、屋頂嚴重漏水、 燃氣用具漏氣或馬桶系統損壞等。您可在緊急維修頁面查看完整列表。

搬入前，房東或仲介必須向您提供兩份簽字好的狀況報告。請檢查房屋的安全狀況，若 發現任何安全隱患，如水池護欄不足或存在明顯電力問題，請告知房東或仲介。檢查房

資料來源：CONSUMER AFFAIRS VICTORIA (WWW.COSUMER.VIC.GOV.AU)

屋並填寫報告，載明現有的損壞情況，如裂縫、牆上痕跡或把手斷裂。若您不同意房東 或仲介的編寫內容，也請在狀況報告裡指出。

欲瞭解更多與租戶相關的中文信息，請訪問維多利亞租戶協會（TENANTS UNION OF VICTORIA）網站。維多利亞租戶協會也向租戶提供公共住房信息。

請在搬入後三日內將其中一份簽字好的狀況報告返還給房東或仲介，並妥善保管好一份 狀況報告。租約期滿後，若雙方對誰該承擔清潔費用、損壞賠償或遺失物品更換成本發

除此外，關於緊急維修要求，非緊急維修事項及關於租約期滿後雖知會在下期再續。

生爭議時，您還需要這份報告作為依據。請聯絡自己選擇的供水、供電、供氣或電話 公司，確保搬入時已接通。一般來說，您要自行負責安排這些公用服務並支付賬單。

DISCLAIMER： 以上資料只供參考，使用這些資料前，你應該聯繫有關部門得到最準確的建議。每個案例不同。 THE ABOVE INFORMATION IS ONLY FOR GENERAL INFORMATION PURPOSE, IT DOES NOT TAKE INTO ACCOUNT YOUR OWN SITUATION. PLEASE CONTACT RELEVANT DEPARTMENT OR SPECIALIST TO UNDERSTAND YOUR RIGHTS AND OBLIGATIONS FOR YOUR OWN SITUATION.

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