i.n.k magazine 尋墨 Vol 006

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06 十月 Oct2013

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创 刊 号

即将起飞 的海滨城市 Geelong 06 Cover.indd 1

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OCT 2013

vol 06

Publication

Deadline

十一月刊

01/11/13

23/10/13

十二月刊

06/12/13

27/11/13

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Business Development Director Tangent Wong Operation Manager Xu Meng Sales & Marketing Eleanor Chong Photographer Jenny Ling Art Director Henry Lee Graphic Designer Inty Cheng / Dolp Lau Managing Editor Sunny Yip Contributor Derek/Lynn/HongSheng Zhang/ Seeker Motosport/ David/ Wade/ Kiko/ Jackie/ Vicki/ Andrew/ Franky/

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Content

ABN: 28 148 150 074 零六 Community

Geelong港口交易量

繼續打破行業記錄 零八 Property Investment

保護投資財產，

做個成功的投資者 十一 Cover Story

即將起飛的海濱城市

Geelong 二零 Interior

家．燈 二二 Interior

解決家中油漆問題 二四 Sustainable Home

家庭節能採光指南 二六 Architecture

Breadtop Highpoint 二九 Interview

澳洲頭號拍賣人，

維州地產界龍頭Barry Plant 三四 Education

澳大利亞高等教育制度 三六 Automotive

Porsche Panamera 4s

加長依然運動 三七 Automotive

如何正確使用和保養輪胎 四零 Migration

三個故事 四六 Column

Refinance 再融資 四八 Column

如何能快速租賃您的房產？

（PART 2）

编辑 的话 這次我們尋墨走出墨爾本，帶大家去到 維 多 利 亞 州 的 第 二 大 城 市 － Geelong。 這 個 州 內 第 二 大 的 城 市 ， 未 來 將 會 有 極大型的發展計劃，所以在它起飛之前， 我們首先讓大家了解一下這個海濱城市。 上期Political專欄中，第31頁有關眾議院 和參議院的翻譯，眾議院英文應為House of Representatives，而參議院應為Senate。 對各位讀者造成的不便，我們謹此致歉。 如 果 大 家 對 我 們 的 雜 誌 有 任 何 意 見 ， 都歡迎電郵給我們。 info@inkmagazine.com.au

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COVER PHOTOGRAPHY |SUNNY COVER DESIGN | DOLP

十月

Central Equity 006.indd 1

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零六

Community Text / Lynn Design / Dolp

01/ GEELONG港口交易量繼續打破行業記錄 根據VICTORIAN REGIONAL CHANNELS AUTHORITY（VRCA）的年度報告顯示，GEELONG 港口的交易量繼續領先整個維州，打破了同期其他港口的交易記錄。同時，船隻的訪問量也創了歷 史新高。GEELONG港口部長DAVID HODGETT表示，「GEELONG港口作為維多利亞州一個重 要的貿易港口，繼續顯示其實力和價值」。2012至2013年財政年度期間，共有770艘貨船進港， 共處理1,630萬噸貨物。GEELONG政府表示，在未來，政府將會加大對港口建設的投資，以刺激 港口吞吐量，吸引更大的船隻到訪，保持貿易持續增長。預計到2030年，港口貿易量將會倍增。

02/ CRIME STOPPERS GLEN WAVERLEY武裝搶劫 27/08/2013, 29/08/2013 警方正在找尋一名男子，該嫌犯被指在44小時內對位於GLEN WAVERLEY的同一家服務站分 別進行兩次武裝搶劫。 一名携帶菜刀的男子在8月27日的晚上11時半左右，闖入了位於SPRINGVALE ROAD上的一 家服務站，並在8月29日晚上7時繼續持武器闖入同一家服務站。兩次作案，他都拿走了香煙和 現金，並從GLEN ROAD逃走。 該男子被描述為有1.80-1.90米高，中等體型，並有著明顯的口音。犯案時該嫌犯身穿帶有黑色 套頭的灰色夾克衫，淺色的頭巾遮蓋臉部，手戴短襪。 警方現在公布了該嫌犯的照片，希望有助於找到該犯案男子。

03/ CENTRAL EQUITY春季購房活動10月開始 隨著貸款利率步入歷史最低點和春季購房熱的到來，許多買家已按捺不住購房欲，開始尋找全新的 物業投資項目。隨著春季購房這股暖風，屢獲殊榮的澳洲開發商CENTRAL EQUITY在10月份舉辦 了「春季購房活動」，特別活動就在備受矚目的FEATHERBROOK逸水軒別墅區舉行。 本次的春季購房活動將從10月1日開始，至31日結束，特別為買家提供了一個簡潔的購房流程。買 家可以在FEATHERBROOK逸水軒別墅的展示中心，瀏覽到多間由著名建築商建造的一流精裝修別 墅設計，並可在現場直接與房貸專家進行個人房貸相關事宜的咨詢（僅限週六）；您也可一睹公司 最新推出的土地項目。同時，公司也特別精選了部分優質土地供買家選購，更重要的是，在這個10 月份裡購買，還可享受超值優惠。機會難得，不可錯過！ Central Equity 275 Sneydes Road, Point Cook VIC 3030（與 Sunnybank Drive 交界） Mon-Fri, 10am-5pm

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零八

Property Investment Text /Andrew Photo /Sunny Design / Dolp

保护投资财产，做个成功的投资者 房地產投資者最需要防範的是購買投資物業後，資金流每況 愈下。使你會更加煩惱的是許多費用是你原本可以避免的， 以下為讀者介紹保護您的投資財產的幾種方法。

1.購買物業前請專業人士檢查房屋 您在簽合同時要注明「SUBJECT TO BUILDING INSPECTION」 （買家有權在物業檢查報告出來後再做決定）。一般來說買家有1-2 周時間來聘請有資格的專業人士，例如是注冊建造商或工程師，對 房屋結構做完整的檢查，他們可以辯認出各種一般人辨認不到的 問題。檢查報告會將房屋所有的結構問題及其嚴重性一一注明。 這樣一來，您能保證在購買物業之前知道所有與房產結構有關的 問題。您可以決定終止合同而避免不必要的損失，或者您可以與 賣家協商降低價格。

2.物業及租客保險 大多數投資者在購買物業之後都會購買「BUILDING INSURANCE」 （物業保險），但是很多投資者由於缺乏知識及經驗而沒有購買 「LANDLORD INSURANCE」（租客保險）。絕大部分保險公 司都提供LANDLORD INSURANCE業務。若是租客毀約而停止 繳納租金或是租客蓄意毀壞物業，您可向保險公司索賠損失。這 會保證您在尋找到下一個租客之前能繼續還銀行貸款。

3.及時維修物業

您的物業管理代理應該每6個月對物業做一次檢查報告。若是好 的物業代理，他們會為您提供詳細的檢查報告。而且他們會向您 詳細匯報租客的各種意見，以及他們的判斷及建議。您可以在 了解實情之後，採取相應的維修措施，更好地維護您的物業。

4.避免空置 房地產投資者不希望物業有空置。空置的物業會給您的財務方 面產生額外的壓力，並且越長的空置期壓力就越大。以下是減 少空置率的方式： 避免選擇高空置率的投資地點：在購買物業之前，您應該對當 地的租客群體及空置率做研究，一個高空置率在地區意味著當 地租房市場供大於求。 按市場需求而正確定價：投資者都是希望尋求最高收入，為避 免長時間空置，您應該按市場需求合理定價。建議您在咨詢您 的物業管理中介同時做一些自己的研究，從而擬定最合理的價 格來降低空置時間。 公司簡介： 盛世地產（Shine Real Estate）位於 Wheelers Hill 購物中心， 專程協助投資者經營各類房 地產投資。團隊擁有豐富房產投資經驗，成員投資房產超過二十年。除各類房產買賣之外， 該公司是 NRAS 授權地產代理，其代理 NRAS 物業遍布澳洲。該團隊精通國語、粵語、越南 文及英文。

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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一一

即将起飞 的海滨城市

GEELONG

今年4月11日，維州規劃部長MATTHEW GUY發表G21 REGIONAL GROWTH PLAN，為整個G21區域，包 括州內第二大城市GEELONG以及周邊地區，訂立未來 40年的發展目標。這份全面的發展策略，目標是將G21 區內的人口由30萬提升至50萬，並訂立全面的基建及土 地發展策略，以容納人口提升及背後所需的經濟發展。 其中作為州內第二大城市的GEELONG，將會是整個發 展計劃的中心。這個距離墨爾本西南面約67公里的海濱 城市，未來將會有巨大轉變。

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一二

Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

四通八达的 海滨城市 GEELONG位處PORT PHILLIP的西南岸，不單只是維州重 要的港口，亦是墨爾本與維州西面的交通樞紐。GEELONG 以PRINCES FREEWAY作為與墨爾本連接的主要道路，只 需1小時便能穿梭兩地之間。聞名於世界的GREAT OCEAN ROAD（大洋路），起點亦離GEELONG不遠，可以到達十 二門徒石、APOLLO BAY及LORNE等著名景點。

Geelong是維州重要的工業城市，雖然正在慢慢 轉型，但仍然有很多工業設施

除

了 道 路 連 接， 墨 爾 本 與 GEELONG 之 間 亦 有 鐵 路 連 接 兩 地， 1 小時之內，便能直達 GEELONG 的中心地帶。一條全新的

鐵路路線，REGIONAL RAIL LINK 工程亦正進行得如火如荼。這 條預計於 2016 年完工的鐵路幹線，將能大大舒緩現有鐵路服務的 壓力，提升運輸能力及更快捷可靠的鐵路服務。

維州的第二大機場，AVALON AIRPORT與GEELONG只有15公里。 該機場現時主要營運前往悉尼及布里斯本的廉價航線，但澳洲政府 計劃將AVALON AIRPORT升格為維州第二個國際機場，配合州政 府的鐵路連接計劃，將會拉近GEELONG與世界之間各國的距離。 Geelong與墨爾本之間有鐵路直接連接，50分鐘便能穿梭於兩個市中心之間

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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一三

 Geelong市內有發達的公共交通，連接市內

主要地方

 連接Geelong與墨爾本的另一條鐵路幹線

Regional Rail Link，將能大大舒緩現有鐵

路服務的壓力

经济实力健全 作為維州第二大城市，歷史悠久的工業重鎮，GEELONG擁有非常 健全的經濟實力。GEELONG現在擁有超過10,000間商業機構， 創造超過80,000個職位。以前強勁的工業實力雖然慢慢沒落，但 AVALON AIRPORT的飛機維修工業依然強勁，而且未來仍不斷 有發展空間。 GEELONG地區亦是熱門的旅遊地點，除了在市內的海濱地區和 CORIO BAY的EASTERN BEACH外，還連接相鄰的著名旅遊 熱點。此外，GEELONG亦會舉辦不少大型活動，如一年一度的 FESTIVAL OF SAILS和兩年一度的AUSTRALIAN INTERNATIONAL AIRSHOW等。 5Great Ocean Road的起點離Geelong市中心 只有25分鐘車程

教育和科技研究方面等產業在GEELONG也非常重要。澳洲 政府的研究機構，COMMONWEALTH SCIENTIFIC AND INDUSTRIAL RESEARCH ORGANISATION（CSIRO） 分別設有三間研究中心在GEELONG地區。DEAKIN大學 在GEELONG同時設有數間分校，包括州內第一間墨爾本 地區外的醫療學校。 有不少政府和大型商業機構都在近年進駐GEELONG，包括 維州政府的TRANSPORT ACCIDENT COMMISSION、澳州 政府的DISABILITYCARE維州總部等，已經為GEELONG創 造過千個職位。另外零售業的發展亦為該市帶來不少新的就 業機會，大型超市COLES在今年8月公佈未來會在州內招聘 的1200個職位之中，有800職位個就是在GEELONG之內。

有不少政府和商業機構現在都進駐Geelong，創造不少就業機會

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一四

Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

迷人的 海滨生活 俯視著美麗的CORIO BAY，以遊艇及棕櫚樹為背景，GEELONG 是一個充滿活力的海濱城市。GEELONG近年來一直有大型 發展計劃，令該市從工業城市慢慢轉成一個宜居城市。鄰近 市中心的WATERFRONT GEELONG面向CORIO BAY，是 市內一個休閒景點，不單只有迷人的海景，還集合碼頭、社 區設施和餐廳等，每年吸引不少遊客到訪，旁邊的EASTERN BEACH擁有安全的海邊游泳設施、咖啡廳和遊樂設施，成為 一家大小周末的好去處。GEELONG市內與周圍的地方也有 眾多娛樂和休閒設施，例如LEISURELINK這個大型室內泳 池和水上娛樂中心，還有高爾夫球場等等。

G

EELONG 市內擁有不少大型購物中心。WESTFIELD GEELONG 就正正位於 GEELONG 的中心地段， 在 2003 年 的 大 型 重 建 工 程 完 成 之 後， 該 商 場 現 在 已 經 擁 有 52,000 平 方 米 的 購 物 空 間， 橫 跨 YARRA

STREET 兩 端， 並 有 多 間 大 型 零 售 商 進 駐， 包 括 MYER、BIG W、TARGET 和 COLES 等。 更 不 得 不 提 GEELONG 市內不乏現代化的咖啡店和各式時尚餐廳，充實這裡海濱生活。

6Eastern Beach是Geelong市內著名的海灘

6Deakin大學在Geelong設有分校， 為Geelong提供高等教育機會

6近年剛完成大型擴展的Westfield Geelong， 是市內的主要購物中心

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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一五

6面向Corio Bay的Geelong碼頭吸引不少釣魚愛好者

如果想欣賞維州的自然風光，在市內前往周圍的旅遊景點

6世界著名的十二門徒石，從Geelong可以很方便地到達

也非常方便。從市中心駕車25分鐘便能到達GEELONG 世界著名的GREAT OCEAN ROAD，沿海岸駕駛，便 可以欣賞到十二門徒石、LONDON ARCH和面向BASS STRAIT的雨林風光。要前往以金礦聞名的BALLARAT， 這裡也有公路直接連接。

著名 学校云集 人口達數十萬的GEELONG擁有不少著名學校。高等教 育方面，GEELONG分別有GORDON INSTITUTE OF TAFE及DEAKIN大學兩間學校。其中DEAKIN大學在市 內設有數間分校，包括位於市中心地段的海濱分校，並 佔地超過365公頃，容納4000多名學生。 世界著名的GEELONG GRAMMAR SCHOOL是市內其 中一間私人學校，以「澳大利亞勳章」（ORDER OF AUSTRALIA）的受勳校友計算，該學校全國排行第二， 甚至連英國查理斯皇子都是該校校友。除此之外，市內的 THE GEELONG COLLEGE也是著名的私人學校之一。

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一六

Cover Story

6Geelong仍有不少大型房屋發展計劃，容納不斷增長的人口

Text & Photo / Sunny Design / Dolp

21世纪 发展计划 G21－GEELONG REGION ALLIANCE（G21） 是一個集合政府、商業及社區機構於一身的聯盟， 旨在改善GEELONG地區居民的生活質素，現時 GEELONG與周邊的5個地區政府，包括COLAC OTWAY、GOLDEN PLAINS、GREATER GEELONG、QUEENSCLIFF及SURF COAST 等都是聯盟成員。

G

21 自成立以來已經制訂多個發展計劃，而今年 4 月所發 表的 G21 REGIONAL GROWTH PLAN 則為 G21 訂下

長 遠 的 土 地 發 展 計 劃 和 地 點， 確 保 土 地 供 應 足 以 應 付 未 來 的 人口發展之餘，亦能有效地管理土地用途。這個計劃分別提出 PRINCES FREEWAY 以西及以北的土地作為長遠發展用地， 建議末來作詳細規劃。

而7月發表的G21 IMPLEMENTATION PLAN，則訂立發展計 劃的長遠實行方式，以之前的計劃作為基礎，訂立「正確的基 建、充足的土地供應及房屋政策」，支援2050年達50萬人口 的目標及相關的工作機會。報告中詳細列明G21區內的基建發 展計劃，從交通、公共事業、社區、商業發展以及環境多方面 全面涵蓋，當中包括GEELONG市內的全新車站和鐵路伸延， 還有全新的學校和醫療設施等。

5住宅大廈在Geelong市內越來越常見，大大改變Geelong市內的風景

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Cover Story Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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一七

GEELONG主要地區與墨爾本市樓價比較

價格 ($AU)

$600,000 $550,000 $500,000 $450,000 $400,000 $350,000 $300,000 $250,000 $200,000

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

年份 GEELONG

GEELONG WEST

EAST GEELONG

POINT COOK

CRANBOURNE

METROPOLITIAN MELBOURNE

GEELONG的 房屋市场 從 2011年 至 201 3 年 的 兩 年 間 ， 整 個 C IT Y O F GR E A TE R GEELONG的人口已經增加了6萬多人，而且增長依然強勁， 預計2031年便會有超過22萬人口，增長幅度達34%，差不多 是整個發展目標的一半人口。 隨著人口增長，GEELONG的地產市場末來亦會有顯著增長。 盛世地產的主席ANDREW就預計，GEELONG未來10會有非常 強勁的增長，市內部份地區的增長率，更會高於不少墨爾本市 內的地區。「隨著州政府4月發表的計劃，不少投資者和發展商 已經放眼於GEELONG，並開始著手購買有發展潛力的物業」

MARSHALL

，ANDREW表示。實際上，根據REALESTATE.COM.AU的 數字，可見自從4月的發展計劃公佈以來，單是GEELONG市 中心的物業需求量便不斷上升，而且供應量亦有所下降。事 實上，GEELONG周邊的增長地區，例如LARA等，4月之後 的需求量亦有大幅上升，可見計劃對該地區的地產市場有不 少影響。比較GEELONG主要地區與墨爾本市平均的樓價，可 以發現GEELONG市中心的樓價一直緊密跟隨著墨爾本市的升 勢，有部份地區，例如EAST GEELONG和MARSHALL，近 年亦有大幅增長，甚至超越墨爾本市的新興地區，如POINT COOK及CRANBOURNE。 雖然整個G21地區，特別是GEELONG末來的地產市場都會有 不少增長。但ANDREW認為，除了發展計劃所訂下的發展地區 之外，海濱住宅、鄰近購物中心、車站和高爾夫球場的地段， 都是最有發展潛力的。「以投資的角度來看，GEELONG的獨 立房屋或者TOWNHOUSE只要位置良好，前景會比住宅單位 好，但也要看個人的投資策略」，ANDREW最後補充。

ANDREW TANG ANDREW TANG自1992年開始投資房地產，至 今已有20多年。期間從事過各類型房產投資、開 發、房產買賣及管理。現任盛世地產（SHINE REAL ESTATE）董事。若有房產投資需求或 問題歡迎直接來電或EMAIL與我聯系。

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二零

Interior Text / Hongsheng Zhang Photo /有关机构 & Hongsheng Zhang Design /Dolp

家 。灯 現代建築師LOUIS ISADORE K AHN曾經說過「光，為空間神奇的創造 者」。不同的光照，明暗，創造出截然不同的意境與觀感。在家中合理的照 明設計，能夠讓你的生活更加舒適與愜意。 一般設計師在設計居家照明的時候，首先需要根據照明的需求把空間劃分 為三種類別，分別為一般照明區域、局部照明區域、和重點照明區域，然後 再根據不同的需求來選擇適合的燈具。 一般照明區域 一般照明區域是最基本的一種照明方式，目的是為了讓燈光均勻地散佈到空間的 每一個角落，是其他所有照明方式的一個基礎。在一般情況下，白色或白色偏暖 色的燈光顏色最適合於一般照明的區域，不宜使用紅色、藍色或其他強烈的顏色 來進行照明。

燈飾選擇： 吊燈

燈槽

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嵌燈

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Interior Text / Hongsheng Zhang Photo /有关机构 & Hongsheng Zhang Design /Dolp

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二一

局部照明 局部照明是為了在一般照明的情況底下，將某一個區域通過光照分割出 來，如在客廳裡分割出飯廳，在臥室裡分割出工作區等等。通過加強局 部區域的照明來進行空間功能上的區分，另外調整不同的光照可以將空 間根據需求來進行合併或分割。

燈飾選擇： 吊燈

落地燈

重點照明區域 重點照明區域是為了在一般照明區域或局部照明區域裡突出 某些特定的裝飾或擺飾的一種照明，通過重點照明，能夠讓 藝術品在空間中得到強調和突出。同時，調整光照的方向能 夠讓物品有與眾不同的光影效果，更加突出了物品的精緻與 美感。

燈飾選擇： 射燈

檯燈

壁燈

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26/09/13 6:18 PM

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二二

Interior Text / Sunny Design / Dolp

氣泡

解决家中 油漆问题

發泡

為

家居塗上一層油漆，可以讓你 的安樂窩煥然一新，更可以好 好保護牆身。不過，大自然的侵蝕、 日久失修、甚至是上漆時的失誤，都 會影響牆身上的油漆，小則影響你家 居的外觀，大則令油漆失去本身的保護 作用，蠶食你家居。以下就有一些家 居室內常見的油漆問題和解決方法。

爆裂

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Interior Text / Sunny Design / Dolp

油漆气泡

油漆阻塞

油漆氣泡的主要原因是底下的牆身受熱或者潮濕，甚

如果沒有提供足夠的時間讓塗在門窗上的油漆乾

至是兩者同時發生。雖然油漆氣泡可以解決，但如果

涸，便將它們關上，就會出現油漆阻塞或黏著的

不處理根本的成因，那起泡的情況只會繼續發生。所

情況。這情況出現時，會令兩個表面的油漆黏在

以要確定刷油的表面乾爽清潔之餘，避免在炎熱和潮

一起，造成剝落。要避免油漆阻塞的情況出現，

濕的時候刷油也很重要。在潮濕的位置，也可以考慮

就要好好跟隨油漆包裝上的乾涸時間，同時調教

安裝抽風系統。

好門窗，讓它們能正確地開合。

解決方法：

解決方法：

23

二三

可先以滑石粉、蠟或肥皂塗在出問題的地方臨時解 先將氣泡刺破，有水流出的話，那就先去除牆身或物

決黏著問題。要完全解決問題，便要完全除去出問

料中的水份，然後除去起泡的油漆部份，塗上底漆，

題的油漆，清潔乾淨，然後分別先後塗上底漆和面

最後在整個表面塗上一層油漆。沒有水流出的話那就

漆。緊記要跟隨包裝上的乾涸時間。

先填平起泡部份的裂紋，然後重新刷油。

油漆发泡

油漆发霉 潮濕而且只有少量陽光照射的地方、向北的牆身 和屋簷之下，經常會出現發霉的情況。如果刷油

油漆的發泡和泡沫化可以在你刷油時發生，當它們乾

之前沒有為原木上底漆，或者使用不含防霉劑的

涸或者破碎時，便會出現油漆縮孔的情況。刷油時出

油漆、將油漆塗在本身就發霉的物料身上，都會

現一些小泡其實是正常的，但高質素的油漆，會讓小

出現發霉的情況。

泡在仍然濕潤的時候破裂。

解決方法： 解決方法： 以家用漂白水，就可以完全消除牆身的霉菌，方法是 刷油時需要更加注意，避免刷上過量油漆，亦要避免

用1比3的漂白水和清水混合，然後在發霉的表面洗

刷油速度太快。超過一年的油漆便要避免使用。拿著

刷。然後清洗乾淨之後，便可以重新上油。記緊要

刷子或油罐時，亦要避免過度搖擺。如果在多孔的表

為原木上底漆，還有使用含有足夠防霉劑的油漆。

面刷油，底漆便會變得非常重要。

油漆爆裂

油漆污斑 表面活性劑是乳膠漆的重要成份。在潮濕的環境之 下，乳膠漆乾涸時，這種水溶性物料會提早黏附在

隨著時間增長或者刷油時的失當，都會令油漆出現

物料的表面之上，形成啡色的生鏽污跡。這情況通

裂紋。小小的裂紋，如果不及時處理，情況只會越

常會出現在浴室和潮濕的地方，好像天花板。雖然

來越糟，最後油漆便會剝落。刷油時油漆太薄、沒

不美觀，但這些鏽跡對油漆並無影響。

有塗上底漆、油漆乾涸過程太快或者在乳膠漆上塗 上油性漆，都會令油漆爆裂。

解決方法：

解決方法：

要防止污斑，可在刷油前先刷上一層含鋁粉的底 漆。若污斑已經出現，可先除去污斑處的乳膠漆，

若範圍不大，可先用砂紙打磨，磨去爆裂的油漆，在

再塗上一層含鋁粉的底漆後，再重新刷油。

表面打磨光滑之後，刷上底漆，並重新上漆。

如果您對以上資訊有任何問題，或想咨詢相關商用、住家工程信息， 歡迎與我們EIGHT GROUP AUSTRALIA（8達工程）聯絡。

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30/09/13 10:06 AM

Sustainable Home

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二四

Text / Hongsheng Zhang Photo /有关机构 Design / Dolp

家庭节能

光指南

近幾年來，由於人們居住環境的改善，房子面積的增加，澳洲人家中採光的花費越來越高。

在

家庭生活中，點燈的支出越來越高，甚至可以佔到家庭整體能源開支的11%。但是如果 能夠合理的對家庭採光進行優化，就可以節省將近一半的開支。

燈膽的種類 白熾燈 INCANDESCENT LAMPS

LED LIGHT EMITTING DIODES

白熾燈曾經是最最常見的一種燈膽，它價格便

LED燈被看作是未來家庭照明的方向，但是目

宜並且處處都能買到。但是使用白熾燈會耗費

前市面上大部分的家用LED燈並不比節能燈更

大量的電能。這是最不環保的一種燈膽，在未

加的省電，燈膽的價格卻高過節能燈。但隨著

來的幾年裡應該會慢慢的退出市場。同時需要

科技的進步，需求的增加，LED的價格也一定

注意的是，鹵素燈（HALOGEN LIGHTS）也

會慢慢的變得更加的平易近人。

是白熾燈的一種，雖然他與大部分的白熾燈 膽不同，價格貴了許多，使用壽命也較長， 但是其所耗費的能源也一樣不少。白熾燈在 家中所適用的地方，應該是不經常開燈，或僅需短期開燈的空間，例如

電燈節能TIPS

洗衣房、廁所等。

· 日光是最節能的光源，北向的窗戶能夠最佳地利用日光，節約能源 · 如需離開房間超過10分鐘，就最好將燈關掉

日光燈 FLUORESCENT LAMPS

· 將燈裝在房間的中央，能夠最大程度地讓光線擴散開來 · 淺色的牆面顏色，可以讓房間更亮

日光燈是最適合家庭的一種燈膽選擇，在同

· 安裝燈光明暗控制系統，根據需要調節亮度

樣的亮度下日光燈只耗費白熾燈四分之一的

· 將家庭空間進行分區，根據不同需求安裝不同亮度等級的燈膽（具體

電量。日光燈根據顏色可以分為兩種，暖

分區設置請參閱本期第20頁）

白色（WARM WHITE）和冷白色（COOL WHITE）。在業界用單位KELVIN來表示顏 色的暖度，數值越高顏色越白。暖白色的日 光燈大致會在2700 KELVIN左右，適用於家 居生活空間，如客廳、飯廳等等，略帶黃色 的燈光可以讓家居更加的溫馨。冷白色的燈 光大約於5000 KELVIN左右，比較適用於工 作區域，如書房、車庫等等。 大家最熟悉的日光燈一般是以燈管的形式出 現，但是我們常說的節能燈其實也是日光燈的 一種，學名叫COMPACT FLUORESCENTS LAMPS或者CFLS，其並不是很多人以為的 LED。由於使用同樣的藉口，CFLS可以直接替代白熾燈，而不需要對 任何底座進行更換。

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二六

Architecture Text / Sunny Photo / 有关机构 Design / Dolp

BREADTOP HIGHPOINT

自2002年起，自助式的麵包店BREADTOP在澳洲發展迅速， 全國已經擁有60多間分店。而隨著墨爾本西部的HIGHPONT SHOPPING CENTRE擴建，讓位於該購物中心的分店有機 會遷移至新的擴建部份。最終一個讓人耳目一新的設計，在 2012年底呈現在顧客眼前。

B

READTOP HIGHPOINT以超越平凡以及地方營造的設計手法，帶領 整個項目成功。項目選用的物料都以吸引眼球為主，大量選用暖色系

的木材與光滑而冰冷石材，與購物中心的環境融為一體，以創新的設計顛 覆傳統的商店。 整個設計都參考了全息影像的概念，營造出走動的效果。以零落的燈光，全 息影像讓眼睛產生一種物件正在移動的錯覺，影像因視覺不同而變形。這種 有趣的設計被運用在店內的FEATURE WALL上面，運用一系列的木條形成 魚鰭狀，結果燈光的隱現會因應視線的不同而異。當顧客以不同角度漸漸接 近店舖時，當中的影像便漸漸浮現在眼前。

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27/09/13 9:54 PM

Architecture Text / Sunny Photo / 有关机构 Design / Dolp

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二七

設計師特別設計出一個開放的空間，加強客人 與產品之間的關係，整個概念都旨在引起客人 與店舖之間的直接互動。在這個空間之中，客 人可以毫無障礙地在店內移動，在店內一覽整 個空間，並營造出一種層次感。 多變而互動的裝修，意想不到又讓人興奮的 設計概念，為市場帶來全新的結果，製造出 一個容易辨認的小地標。配合購物中心內的 廣闊空間與周邊環境，整間店舖都能自然地 融入其中。

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27/09/13 9:54 PM

MONGA JAPANESE

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香 川「讃 岐 之 国」 正 宗日 本 烏 冬 麵

築 地 刺 身 讃 岐 烏 冬 Tsukiji sashimi sanuki udon

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半 生

手 打

刀 切

Interview Text & Photo / Sunny Design / Dolp

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二九

懂得及时行乐 给年轻一辈发展机会 专访 澳洲头号拍卖人，维州地产界龙头

BARRY PLANT

作

為維州最大型的地產公司之一，澳洲的頭號拍賣人，BARRY PLANT 以自己的名字作為品牌，創立其地產王國，並獲得不少獎項。不過 BARRY卻有一種及時行樂的心態，在經歷了45年的地產經紀和拍賣人的生 涯之後，BARRY現在已經從前線退下，讓路給年輕的一輩，享受自己的人 生。這次，我們就請來這位澳洲頭號拍賣人，講解他背後的故事。

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三零

Interview Text / Sunny Photo / 有关机构 Design / Dolp

 漸漸轉成公關工作的Barry，早前參與本地電視劇拍攝， 進行一場模擬拍賣

热心房屋地产45载 「以18歲之齡加入地產這個行業不是件容易的事，因為

其後加入另一間地產公司，慢慢地從租務工作轉至物業

你既沒有工作經驗，也沒有太多人生經驗」。回想起在

買賣，再成為分店經理。「本來我想一輩子留在那裡的」

45年前，BARRY說，雖然房屋一直是他的興趣，但卻 ，不過因為那公司對特許經營並不了解，最後BARRY便自 在建築設計方面而不是地產。在高中最後一年毅然決定

立門戶，在1979年於TEMPLESTOWE開始自己的地產

加入地產這行業，連12年級都未完成，BARRY就穿上一 王國－BARRY PLANT。BARRY的妻子KAREN對他的 身海軍藍西裝，到處向地產公司叩門。雖然結果失敗了， 事業有極大的幫助，與他聯手一起開辦今天的事業王國， 並在父親建議下在銀行工作了一段時間，但一則小小的

二人亦合作無間，一直互相扶持。這個王國發展越來越

招聘廣告，便令他從租務開始，在ST KILDA到處收租、 大，不斷併購對手，不斷有新的加盟成員，從墨爾本走 驗樓，加入了這份畢身的職業。「這是在商業社會一個

到維州，從維州走到黃金海岸，現在BARRY的地產王

很好的開端，可以吸收到不少經驗，讓我非常享受」。

國，已經擁有85間分店。

即使連高中資格都沒有，但BARRY卻完全不認為這對他

在這45年間，BARRY的職業生涯有起有跌之外，也有

有什麼壞影響，因為在地產行業中並不需要高學歷，甚

很多值得回味的地方。例如在1981年收購對手，成為自

至有時不應該有高學歷，「學歷高的人不會冒險，但企

己在DONCASTER的第二間辦公室、為墨爾本帶來特許

業家就會」，BARRY直言。而且在他眼中，學校所學

經營概念、還有這45年間獲得的無數獎項等，都見證著

的科目對他完全沒作用，反而現實社會中的人際技巧

BARRRY在這45年的時光。

對他更為重要。

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Interview Text / Sunny Photo / Jenny &有关机构 Design / Dolp

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三一

6 處於事業高峰期的Barry，於1990年 在Templestowe進行的一場拍賣

拍卖人之道 回想起自己的地產經紀生涯，BARRY坦言自己本身不是一個善於在公眾 場合發聲的人，每次在學校被老師叫起來講話，都令自己臉紅耳熱。但 當初為了自己的生意而「頂硬上」，為公司代理的物業主持拍賣過後，結 果陸續有來，主持的拍賣越來越多，更成為自己生命的一部份，在最高峰 的時期，BARRY甚至一天進行達8宗拍賣。最後除了令自己成為澳洲的頭 號拍賣人外，亦訓練出自己公眾演說技巧，即使在數千人面前演說，現在 對BARRY來說也不是問題。 「拍賣大概是地產行業中最好的一部份，讓你掌握大權，而且每次以一如 既往的方式進行時，它總會有意想不到的事發生」。 談到作為一個拍賣人的重要技巧，BARRY認為，首先要作出周全準備，「 只要你準備充足，大概沒有什麼會出錯」。另外便是需要慢慢建立自己的 技巧，從細小的物業起步，與拍賣行為融為一體，再進行大型拍賣。有自 信也是對拍賣人來說很重要的一點，「我經常說一天中最好的拍賣會是當 天的第二或者第三宗，因為第一宗總是你的熱身圈」，BARRY認為，在 整個過程之中能讓你慢慢建立起自信。除了要有強大的聲線，身在英語 國家，良好的英語也非常重要。但英語不是母語，也不代表不能成為一 位好的拍賣人，「只要你對市場和買家了解，你自然能駕馭這種語言」。

给年轻一辈机会 「年輕人就好像一張白紙一樣，而且非常有活力」。BARRY非常歡迎年輕 一輩進入他公司旗下工作，因為他們在人生經歷之中沒有任何負累，而且 以他們的年輕和活力，有一股勇往直前的衝勁，有熱誠地工作，不怕犯錯。 這些年輕人不知道他們的末來會怎樣，但在職業的路上會不停學習。如 何教育年輕的一輩正確的工作態度非常重要，「如果不希望跟隨你那一 套工作態度，那即使那人技巧再好，對你來說也沒有用，因為他們只會 損害你的生意」。 對比起年輕人和經驗豐富的人，在BARRY眼中，經驗豐富的人在經歷這 麼多事之後，可能已經失去熱誠，不再享受自己的工作。「你不能一直維 持著這樣，你要知道什麼時候要讓自己休息一下，充一充電」。 在年輕人學習之餘，年長的一輩都需要學習，要隨著時代而轉變，如果不  除了接受外來的獎項，Barry Plant亦會獎勵旗下加盟成員

是的話最後你只會被年輕一輩牽著走。「耹聽年輕一輩的主意固然重要， 但影響和改變他們的思想和態度，會帶領他們走向成功之路」。

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30/09/13 10:08 AM

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三二

Interview Text / Sunny Photo / 有关机构 & Sunny Design / Dolp

勇往直前与正面思想

6 Barry與他的妻子Karen

年輕人勇往直前的正面思想在BARRY眼中非常重

出現」。抱著這種心態，讓職業路上面對種種難

要。「你不能一直問『如果這樣，如果那樣』，因

關的BARRY一直沒有放棄自己的事業，繼續努

為結果只會讓你一輩子徘徊在『如果』之間」。

力向前，直至現在也沒有放棄。

在自己的職業生涯之中有起有跌，曾經試過數次差

努力維持正面思想非常重要，但BARRY說，「我

點便破產，也曾經試過賣掉自己的生意，然後再買

自己也不是一個經常保持正面的人，經常與自己的

回來。1995年把自己賣掉7年的生意買回來時，為

意志博鬥」。不過BARRY的妻子KAREN是個更正

了挽救這個破爛不堪的生意，BARRY甚至在45歲

面，更能勇往直前的人，所以與妻子二人互相扶

的高齡之下重新起步，一星期工作60小時，一直

持，更能讓BARRY可以渡過一個又一個的難關。

維持14年之久。「當時我腦海中並沒有『我不想 做』，只有『讓我做吧！』這種心態」，每天都

BARRY認為，地產界無疑是壓力非常大的工作，

總會有讓自己感到挫折的地方，但BARRY覺得

但只要能夠跨過這難關，你便自然會成功。「拍

最重要的是跌倒了便要再爬起身。BARRY說，

賣開始前總會讓你感到無比的壓力，但拍賣一完

地產界最美好的一點，是「當你失去了一個機會

成，買賣雙方都感到高興，工作順利完成，那種

的時候，你總會知道下一個機會總會在你身邊再

飄然的感覺，將會是你最大的報酬」。

「 汽車、遊艇、旅 遊、追求人生都 是我的興趣」 —Barry Plant

退下火线享受自己的生活 訪問開始之前，BARRY翻閱著本雜誌，即使看不懂上

BARRY表示他有些同行寧願做到七老八十也不想把生意

面的文字，但一看到汽車的專欄，便自然地停下手來詳

交給別人，但他絕不抱這種心態。「我已經做了我的工

閱，因為汽車正是他享受人生的興趣之一。

作，甚至做得比我預期中還要好。我有一群很好的人在 我旗下工作，為什麼我不給他們一個機會呢？他們值得

看到新的一輩加入，在他旗下發展自己的事業，BARRY

擁有這個機會的」。

對此感到非常滿足，亦因此認為自己不能留在這行業中 一輩子，需要讓路給年輕的一輩，「這個行業需要不停

現在已經從前線退下的BARRY，仍繼續為自己的地產

有新血注入」。

王國進行公關工作，例如作為一位地產市場評論員，最 近甚至幫本地電視劇進行一場模擬拍賣。在享受自己的

這個已經擁有85間加盟分店的地產王國，管理變得已經

人生之餘，亦不忘在自己喜歡的事業中出一分力。

非常企業化。對於末來計劃，BARRY想也不用想便回 答：「享受我的人生」，因為這門生意已經不用他專注 地經營，而且也要給年輕一輩一個機會。 「我非常鼓勵我旗下的加盟成員『年輕的來年輕的走』 ，不要等到自己75歲時才計劃退休。」想起自己年輕的 時候，「在大家參加派對時，我卻還在工作」，BARRY 覺得自己也失去了年輕的光陰。雖然自己對此也不後 悔，不過BARRY認為自己現在還有選擇的餘地，所以 要好好享受人生。 已經工作了45年的BARRY，擁有自己的一套人生道理： 「每個到達了這世界的人，都總有一天會離開這裡。沒 有人知道自己什麼時候離開，但你知道的，是你把你青 年期花在教育上面；你20多歲就開始自己的職業道路； 到了30歲差不多是時候成家立室；40歲你會很努力地工 作。但當你漸漸走向你的終結時，你不知道自己什麼時 候會離開。年到60時，你大概會知道自己不會在這裡很 久；到了70歲時你餘下的時間已經不多；而到了80歲的 話，你便真的非常幸運了」。所以趁著自己還有時間， 平衡自己的生活和工作，享受自己努力而換取的人生，

5 作為澳洲頭號拍賣人的Barry，曾經獲得不少獎項

變得非常重要。

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25/09/13 5:13 PM

Education

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三四

Text / Lynn Photo /有关机构 Design /Inty

澳大利亚高等教育制度 上次我們為各位簡單地介紹了澳洲的公立和私立學校制度，其實無論是上哪一類 型的中學，最終的目的都是想進階高等教育。在澳洲，所有中學以上的教育都統 稱為高等教育。

澳

洲的高等教育質量和學術水平在世界上享有盛譽，大學以啟發及 傳授知識為基礎，在國際學術界有著舉足輕重的作用。這裡的大

學教授都是從世界各地招聘而來的，而全球各大知名大學都認可並願意 錄取澳洲大學的畢業生為研究生，可見澳洲的大學學術水平已經獲得了 廣泛的認可和良好的評價。而國際的認可同時也有助於澳洲的院校保持 優秀的教育水準。 澳洲的中小學教育為12年制，大部分公立及私立中學均接受海外學生申 請入學。當學生完成10年級後，會獲得該州教育署頒發中學證書，學生 亦能按其需要和能力，繼續升讀高中11及12年級或選讀職業教育與培訓 學院的證書課程。

職業教育與培訓 職業教育與培訓也是澳洲高等教育體系的重要組成部分，當中包括專科技

澳洲的高等教育主要由兩部分組成：大學教育和職業教育與培訓。澳洲各

術學院（TECHNICAL AND FURTHER EDUCATION，簡稱TAFE）、註

大學以及高等教育機構執行全國統一的學歷學位及高等教育文憑體系。

冊培訓機構（REGISTERED TRAINING ORGANISATIONS），以及多所

大學教育

大學及中學均提供的職業教育與培訓課程（VOCATIONAL EDUCATION AND TRAINING，簡稱VET）。學生學習的主要目的是獲得職業技能和 從業資格，程度由學徒課程、證書及文憑課程、以至學位課程不等。此

各州及領地政府在學生完成12年級後，會頒發高中畢業證書給學生，而

外，大部分課程均與大學建立學分轉移制度。

大學亦會根據學生的高中考試成績來錄取合資格的學生。澳洲的學年由1 及2月開始至同年11及12月止，但有些學校亦會在學年中接受學生入學申 請。由於澳洲大學的學分可互轉，學生本科就讀期間的轉校現象比較多。

大學先修班

現時澳大利亞共有42所大學，其中3所為私立大學。大學可授予學士、碩

大學先修班是為海外學生而設計的課程，主要修讀入大學之前的預備科

士、博士學位，強調拓展知識領域和開展學術研究。

目，課程內容針對大學學科而設計，使學生對將來在大學所讀的科目有 基本概念。

Education Text / Lynn Photo /有关机构 Design /Inty

公私立專科技術學院

三五

大學

博士（DOCTORAL DEGREE） 碩士（MASTER DEGREE） 碩士文憑（GRADUATE DIPLOMA） 碩士證書（GRADUATE CERTIFICATE）

文憑 專科碩士文憑 （VOCATIONAL GRADUATE DIPLOMA） 專科碩士證書 （VOCATIONAL GRADUATE CERTIFICATE） 專科進階文憑 （ADVANCED DIPLOMA）2~2.5年 專科文憑 （DIPLOMA）1.5~2年 證書 CERTIFICATE CERTIFICATE CERTIFICATE CERTIFICATE

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轉學插班

學士學位（BACHELOR DEGREE） 文商科（3年） 工科（3年） 法律科（4~5年） 建築、牙醫、獸醫（5年） 醫科（6年） 副學士（ASSOCIATE DEGREE） 2年

IV （12個月） III （20個星期） II （12個星期） I （4-12個星期）

大學先修班（專為海外 高中、高職畢業生所 提供）

升大學

高中畢業文憑 (SENIOR SECONDARY CERTIFICATE EDUCATION) 12 11

年 級

10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

高中（11~12年級）

高中（11~12年級）

12 11

初中（8~10年級）

10 9 8

初中（7~10年級）

小學（1~6年級） 堪 培拉 塔斯馬尼亞州 新南威爾斯州 維多利亞州

小學（1~7年級） 南澳 北領地 昆士蘭州 西澳

7 6 5 4 3 2 1

年 級

學前班

MONGA JAPANESE 居酒屋．清酒．和菓子．和食．

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1/F 91a Kingsway Glen Waverley

Telephone 03 9560 6774 Time

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三六

Automotive Text / Ma Li Design / Dolp

PORSCHE PANAMERA 4S 加长依然运动 9

月份，保時捷推出了2014款PANAMERA 4S EXECUTIVE加長版車型。車名當中

EXECUTIVE的意思代表了它是一款加長軸距的車 型，PANAMERA是保時捷的第一款四門車型，而 這次加長也是該品牌首次推出加長版本。保時捷 汽車創始人，費迪南德·保時捷（FERDINAND PORSCHE）曾說過：「儘管提高效率是我們必 須履行的社會責任，但誰說不可以遵從自己內心 的真實感受，同時將實用性與駕駛樂趣相結合？ 對我們來說，兩者並不衝突，我們遵循的就是效 率至上的原則」。這一原則並非是獲得最大發動 機功率，而是追求智能化的全面性能提升。這種 理念不僅切合實際，而且能夠帶來很大樂趣。

細節盡顯駕駛樂趣 加長軸距增加舒適度 2014保時捷PANAMERA 4S推出了加長版車型，

帶記憶功能的14向全電動座椅，為乘客配備了

軸距加長了150MM，達到了3070MM，更長的

座椅加熱、通風和電動調整功能，並且後排的

軸距使得後排的乘客可以獲得更多腿部空間。

空調也採用了雙溫區設計，大幅提升了乘坐的

與2013年款相比，新款PANAMERA 4S車頭部

舒適度。另外，全新款PANAMERA 4S還配備

分最明顯的變化是前包圍的造型樣式，更大尺寸

了輪胎氣壓監測系統（TPMS）等功能，在配

的進氣口使車頭顯得更有攻擊性，兩側的LED日

置方面比2013款車型更加完善。

間行車燈也變得更加纖細。車尾部分則加入了擾 流板，氣勢更加凶悍。

更豪華的標準配置 新款的PANAMERA 4S將免鑰匙進入系統以及 倒車攝像影像功能都升級為標配，此外還新增

006 automative.indd 2

30/09/13 7:00 PM

Automotive Text /Ma Li Design / Dolp

37

三七

SEEKER MOTORSPORT 44 RENVER ROAD, CLAYTON VIC 3168 (03) 8510 5068

OPENING HOUR: Mon-Fri 9:30am-6:30pm Sat 9:30am-4pm

如何正確使用和保養輪胎

很

多的輪胎質量問題，都是因為使用不當而產生，而車主往往會忽略輪胎使用的一些健 康情況。有時候一些外部撞擊或者掛增，都會讓輪胎產生不良狀況。如何正確地了

解自己車輛的輪胎健康狀況，我們需要一個有系統的方式來進行，輪胎保養是不容忽視的。 輪胎氣壓對輪胎的磨損起著決定性影響，因此胎壓往往被稱為「輪胎的生命」。研究表明， 低於最佳胎壓10%左右，會使輪胎的正常使用壽命減少15%，油耗增加2.5%，長期低壓行 駛將加速橡膠老化，還容易引發爆胎事故。氣壓過高則會導致胎面中心快速磨耗，縮短使 用壽命，降低駕乘舒適性。由於胎壓在自然情況下大約每年會降低30%，因此要確保行駛 安全，胎壓（包括備胎）檢查必須定期進行。 SEEKER MOTORSPORT負責人ED表示，現在墨爾本大部分加油站都有胎壓計，使用簡 單方便，車主應該定時去檢查自己的胎壓。一般私家車胎壓範圍在30PSI–34PSI左右。 定期檢查胎壓，讓你駕駛更得心應手。

5 一般在油站加氣32PSI到36PSI最為平衡

5 正確判斷一條胎損耗多少，應該根據排水紋中 的點進行判斷

令人難以抗拒的駕駛樂趣 在全新PANAMERA 4S中，動力通過帶有自動起動／停 止功能的7速PORSCHE DOPPELKUPPLUNG（PDK） 保時捷雙離合器變速箱傳輸至後橋。這款雙離合器 變速箱能夠實現快速換檔，並且不會中斷動力傳 輸，因此能夠提高性能和舒適性，同時還降低了 耗油量。此外，新款PANAMERA 4S還配有穩定 管理系統（PSM），即使在達到動態駕駛性能極 限時也能保持出色的穩定性，從而提供更大的牽引

5 圖中的胎所剩無幾，安全起見要馬上更換

5 圖中的胎狀態良好

力和更高的安全性。而且，新款PANAMERA 4S的 總重量也很輕，只有1,760KG，能夠帶來令人難以 抗拒的駕駛樂趣。

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30/09/13 7:00 PM

藍色光芒 眼睛看得見的敵人

3C產品與眼睛 3C產品是電子產品－COMPUTER、COMMUNICATION及CONSUMER ELECTRONICS的代稱，無時無刻我們都有機會接觸到，特別是現在智 能手機越來越普及，工作越來越依賴電腦的年代。它們大部份都有一個 共通點，就是擁有一個屏幕，讓你可以觀看屏幕上的內容，與它進行互 動。在3C產品追求輕薄的年代，LED的使用越來越普及，所以對眼睛的 損害就更大。

在3C產品越來越貼身的年代，無論工作還是娛樂，都總是 離不開屏幕。但對著屏幕時間長了，眼晴自然會感到疲累， 這時若不好好休息，甚至會對眼睛造成永久傷害。原因到底 是什麼呢？ 不可見光區

可見光區

紫外線區

高能量有害

低能量

藍紫光區

可見光區

有害光區

100

380

420

500

560

光波與眼睛 要了解3C產品對眼睛健康有什麼害處，就要首先了解視覺與光波之間的

590 波長(nm)

620

800  藍光接近紫外光，是能量強的光線

眼角膜

視網膜

關係。眼睛能感受到的光線被稱為「可見光」，，是一種光波介於400 至700NM的電磁波，包括我們熟悉的「紅、橙、黃、綠、藍、靛、紫」 等顏色。波長大於700NM的光被稱為紅外光，波長小於400NM的則被稱 為紫外光。紅外光和紫外光通常可被眼角膜及水晶體阻擋，對視網膜影響 較少。真正影響視網膜的，是波長介乎於400至500NM的藍光。 越接近0NM的光，光波越短，同時亦代表攜帶的能量越多，所以除了 380NM以下不可見的光，即我們稱作UV（ULTRAVIOLET LIGHT）的紫 外光之外，藍光所攜帶的能量便是可見光之中最多。光波長的光線，會被

水晶體

眼球的晶狀體過濾，不會完全照射到視網膜之上。但光波短的光線，如藍 光（380-500NM）即不會被過濾並且會穿透和完全照射到視網膜之上。

 藍光不會被晶狀體過濾，直接照射到眼睛

藍光對眼睛的損害

保護眼睛由抗藍光開始

直接照射到視網膜的光，將會對眼睛造成損害。黃斑部會隨著年紀增長

要使用3C產品之餘又不讓我們的眼睛受到損害，就應該要適當的休息，避

而留下脂褐質，並漸漸累積在黃斑部之上。而藍光那些較為強大而且未

免眼睛持續受藍光照射。另一方面，裝置在屏幕上的過濾鏡也可以減低藍

經過濾的能量，直接照射在黃斑部上面的話，會加速這些毒素的增長速

光對我們眼睛的損害。實際上，黃色的過濾鏡可以有效抵消藍光對我們眼

度，讓本身與年齡有密切關係的黃斑病變（AGE-RELATED MACULAR

睛的損害，所以牙醫在完成補牙程序後，向修補物料照射藍光時，也會戴

DEGENERATION）不分年齡而提早出現，結果讓眼前正中央位置出現

上裝有黃色鏡片的眼鏡，以保護眼睛。但如果在屏幕上裝置一片黃色的過

一片黑影。有醫學報告指出，黃斑部病變是無法醫治的疾病，對視力會

濾鏡，會讓屏幕顯示出來的顏色變得完全不真實。

造成永久損害。 市面上也出現了五花八門的產品，無論是眼鏡鏡片還是屏幕保護貼，都是 以保護電子產品或抗反光為主。但總合上述所說，我們應該考慮的是，這 些產品應該是保護我們的眼睛還是電子產品呢？！

眼角膜

正常視覺

視網膜

受黃斑部病變 影響視覺

另外，藍光亦會影響人體的退黑激素分泌。這些在我們眼部之中的細胞

水晶體

會向我們身體發出信息，讓我們認知日與夜。但它們對藍光敏感，研究 發現，它們在日間受到藍光照射時，會增加我們注意力和提升情緒。但到

 Fiara研製的過濾鏡，可以過濾高達99.99%的藍光和UV

晚上時，藍光會讓我們的腦部發出信息，減低退黑激素分泌，讓我們保持 警覺性，結果就影響了我們的睡眠品質。所以晚間長時間對著屏幕，會使

所以一間來自澳洲的公司－FIARA就特別研製適用於不同尺寸屏幕的過濾

我們越來越精神，就是這個原因。

鏡，以一塊輕薄的鏡片，過濾高達99.99%的藍光和UV。它們的產品擁有 澳洲專利局的INNOVATION PATENT，並且還通過澳洲獨立測試機構以

藍色的光波較短，所以容易造成散射，讓眼睛需要更用力聚焦。長時間維

及台灣SGS 的測試和認證，證明其產品的效用。

持在這狀態，會讓睫狀肌緊繃，結果使眼睛感到疲勞痠疼，並造成假性近 視。時間久了，身體便會慢慢適應假性近視，變成真正的近視。

如想了解更多有關FIARA的電視、電腦和平板電腦屏幕保護產品，可以 到它們的網站查詢。

藍光來源 藍光其實與我們生活非常接近。天空中的光芒、燈光還有電腦等等，都有藍 光存在。現在3C產品盛行，不單只家中的電視和電腦有大量的藍光，智能 手機和平板電腦盛行的年代，特別是LED的使用越來越普及，屏幕的藍光 已經與我們密不分離，讓我們的眼睛長期受到藍光的直接照射。因為LED 的特性會發出更多藍光，所以使用越多LED，對我們眼睛的損害越大。

Fiara www.fiara.com.au Fiara Anti Blue Light

40

四零

Migration Text / David Design / Henry

三个故事 故事一 A同學的學生簽證於2009年8月30日到期了，但還沒遞交學生續簽

其實，她做錯了一件事，又擔心了一堆不該擔的心：

申請。為什麼呢？因為當時手中只有學校的OFFER，尚無COE（9

1. 續學生簽的其實有OFFER就可以交，不必等COE

月初才拿到）。結果產生一堆的擔心：簽證都過期了也沒交申請，

2. 儘 管 學 生 簽 證 已 過 期 ， 在 過 期 後 的 2 8 天 內 ， 依 然 可 以 遞 交

是不是我已經成為黑民了？我會不會被移民部抓起來？是不是必須

學生簽證，合法留下來

向MRT上訴，否則就不能留在澳洲繼續讀書？有了這樣的記錄， 會不會影響今後的技術移民？

教訓1： 不懂就問，沒100%把握，就別自己瞎整

故事二 B同學2009年底PASTRY畢業，差IELTS的4個6。跑了兩家移民

B同學從善如流，2010年5月25日遞交TR485和PR885，同年11

代理，都說不能遞交TR485及PR885申請。因為學生簽證2010年

月17日獲准485。（並在885獲准前，於2011年2月14日在我們

3月15日到期，不得不報一個不想就讀的課程，花了$500學費。

的協助下獲准PR857簽證）。

我們告訴他：能遞交的，並且 1. 他原本不用續學生簽，盡可省下$5,000學費 2. 他原本不僅不需讀書，還可全職打工 3. 他依然可申請TR 和PR，IELTS暫時不會成為問題 4. 必須馬上申請！再過一周他就超過畢業後6個月，無法申請

教 訓 2 ： 一 個 字 之 差 ， 可 能 天 差 地 別 。 移 民 代 理

也不一定都對，包括我們在內。你所能做

的就是兼聽則明。

故事三 C同學TR485被拒後，向MRT上訴，持過橋簽，後來遇到澳洲男

為什麼說極有可能被拒？因為，她能遞交境外的是配偶申請309，

友，2013年6月遞交了820配偶簽證。因表格不當，被作為無效申

必須離境後才能遞交的簽證！

請，移民部未審就退回。著急上火。我們說，這是好事呀！ 為什麼呢？因為，無效申請相當於什麼申請都沒交，移民部也沒有 收掉申請費。如果真的收了這份申請，極可能要被拒簽，結果： 1. 有拒簽記錄 2. 近$4,000的申請費泡湯了 3. 白白浪費時間。

教訓3： 移民官也是人，犯錯也不奇怪（上訴庭或

法 院 推 翻 移 民 部 決 定 的 情 況 太 多 了 ）。

如果你認為自己 的 申 請 還 算 重 要 的 話 ，

那 麼 任 何 人 給 的 意 見 ， 都 要 讓 對 方

寫下來。 特別鳴謝資料提供：

英賽移民事務所 黃曉（DAVID HUANG）首席顧問 注冊移民代理MARN 0210771 Level 15, 190 Queen Street,

編寫日期：2013年9月26日 以上所有個案均為實際案例； 然而移民法時常變換，請勿自行模仿

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26/04/13 8:32 PM

炎為 炎頭 髮 夏撐 把 日保 護 傘 推廣地點

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別嚴寒冬季，在這春暖花開的好時節，您的秀髮是否已為迎接 繽紛炎夏而作好準備？

很多人都知道頭髮在冬天容易乾枯或脫落，事實上，夏季也是頭髮容易 出現問題的季節。猛烈的太陽和紫外線的侵襲，會引致頭髮乾燥、頭皮 油脂分泌過盛及頭屑等問題。 讓我們一起為頭髮撐把保護傘來迎接炎炎夏日吧！

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夏日秀髮三大殺手 紫 外 線

夏季最令人頭痛的就是太陽。酷熱的太陽和強烈 的紫外線會令頭髮變得乾燥而導致開叉、髮色黯 淡。除此之外，在沙灘或泳池暢泳後，海水中的

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鹽分及泳池中的氯氣，都會令頭髮枯黃乾燥。在 夏季護理秀髮，除了用太陽傘或戴帽子令頭髮避 免受到陽光的直接照射外，更要注重滋潤秀髮。 選用滋養型洗髮護髮產品，從穩固髮根，深層滋

專為白髮、枯黃髮質人士研製。通過深層滋養毛囊及頭 部皮膚，幫助頭髮黑色素形成。持續使用，改善髮質， 令頭髮自然烏黑濃密，更具活力亮澤。

養毛囊和頭皮亦同樣重要。

何首烏靈芝精華 自然黑亮

乾 燥

夏季酷熱的天氣令人排汗增加，頭皮的油脂分泌 也較其他季節更為旺盛。空氣中的塵垢更容易附 著於頭髮或頭皮表面。洗髮過於頻密亦會把頭皮

Editor's Recommendation 霸王防脫洗髮液專業套裝

上的油脂及頭髮上的水分洗去而導致脫落。加上 強烈的紫外線，長期於辦室內乾燥的環境，均是

內含多種中藥提取液可以幫助減少多餘油脂，改善頭皮 環境，深層滋養毛囊及頭皮，堅固發根，減少頭髮分叉、

夏季令頭髮乾燥脆弱的原因。

幫助減少頭髮脫落，讓頭髮更加濃密健康。

當歸人參精華 強韌濃密

油 光

很多人認為在夏季因為頭髮油膩而洗髮過於 頻密，導致頭皮乾燥而引致頭屑出現。同樣地， 頭部皮膚油膩源於頭髮被過度洗滌，令頭部皮膚

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溢脂而導致。以上的頭髮護理問題，應選用控油 型的洗髮護髮產品。不要因炎熱出汗而過度洗滌 頭髮，因而增加油脂分泌。

減少頭部多餘油脂，從頭根到髮尖呵護頭髮，去屑止 頭癢，同時舒爽怡神，令秀髮清新無屑。

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從中醫角度來看，頭髮的健康是人體健康的重要體現。除了養成良好的生活作息習慣，保持心境開朗，選用合適的洗發護髮產品是決定髮質 優良的關鍵，養髮護髮，從每天的日常護理做起。

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四六

Column Text / Wade Photo / Jenny Design / Inty

REFINANCE 再融资 很

多朋友在擁有房屋物業並作出貸款後，都可能碰到一個話題，叫作

例三：改變貸款期限

REFINANCE（再融資）。 很多朋友並不了解這是什麼？為什麼這樣做？

有什麼限制和要注意的？今期我就為大家作出一些解釋。

根據自身需要，可以將現有貸款期限作出改變：增長或縮短。如果最初的貸款年限為 30年，經過10年後，就變成只有20年了。在這時候，你可以將本來只剩20年的貸款期

什麼是REFINANCE（再融資）？

限，申請變為更長（如30年），以達到降低每月的還款額。有些情況則剛剛相反，你 可以要求將本來30年的貸款期限縮短（如25年），這樣就可以強制性增大還款額，以

事實上，再融資是一個很廣闊的定義。簡單來說，就是把現有的貸款產品重新審查

達到盡快還清貸款的目的。

後，並作出相應的更改，以達到一個目的：讓現有的貸款人士在財務上得到比現有 更大的效益，或獲得更多好處。這種產品的更改，可以是從現有銀行或貸款機構進

例四：現金套現作其他用途

行，通常稱作INTERNAL REFINANCE（內部融資）；或可以重新選擇另一家銀行 或貸款機構進行，通常稱作EXTERNAL REFINANCE（外部融資）。

這是在再融資時最常發生的一種情況，在物業價值升值的時候，我們可以把升值的 部份再借貸出來作為個人及投資用途（甚至是商業用途）。如物業在購買時價值為

為什麼要再融資？

$400,000，如貸款80%，即$320,000，若干年後，如物業升值至$450,000，貸款餘 額為$300,000，這樣可用作借貸用途的物業價值是：

在我們初次決定銀行或貸款機構的貸款產品時，會根據當時的財務狀況及個人目的 各需求作出決定。但隨著時間變化，我們的財務狀況、個人目的及需求會作出更改

$450,000 X 80% - $300,000 = $60,000

（這也是正常的），或市場上有更適合自己的貸款產品時，我們就有需要去重新選 （因此例的LVR=80%，所以不用購買貸款保險LMI） 擇或更改貸款產品了。請參考以下例子： 因為房貸利率通常都會低於其他類別的貸款，如信用卡、汽車貸款或個人貸款等，這 例一：選擇更低利率貸款產品

樣可以節省大量利息並會延長還款年限，可謂一舉兩得。

很明顯，低利率會讓貸款人士直接節省金錢！市場競爭激烈，很多銀行或貸款機構，

*再融資的限制及注意事項！

都會在特定的時限內推出特別的優惠去吸引顧客（如同一貸款額的利率折扣比正常 多）。這樣，我們可以利用這些優惠時段去轉換銀行或貸款機構。

1. 銀行或貸款機構需重新評估

例二：更改貸款產品類別

銀行或貸款機構需要重新評估你現有的經濟狀況（資產及負債）、物業價值（是 否有升值）及符合他們現有的貸款條例。

我在第二期就曾經談及定息及浮息產品的知識。如果某些顧客擔心浮息的不穩定

2. 你需要承擔的費用

性，並擔心利率會增長，希望在特定一般時間內鎖定還款數額，亦不打算作出太多

這些可能會包括銀行、政府及其他。當你離開你所在的銀行或貸款機構時，可能會

額外還款的時候，可將產品以浮息轉換成定息。另外一種情況是將還款的方法從本

產生銀行費用，費用多少，最直接的方法是去向你所在的銀行或貸款機構查詢，或

金加利息轉換成只還利息，或相反從只還利息變成本金加利息還款方法。我將會在

參閱你當時簽署的貸款文件。而轉去新的銀行或貸款機構會產生政府費用，最基本

以後刊登的文章中將還款方式作出更詳細分析。

的是按揭取消及重新按揭登記費用。（全澳每個州份都不一樣，維州現時是$107.60 登記或取消費用）。 3. 你是否真正獲得利益

PROFILE: WADE LIANG 梁智伟 ACCREDITED REPRESENTATIVE (CR NO.412228) 從2004年開始擔任銀行工作，擁有多年 金融服務經驗，並曾獲WESTPAC銀行 的ALFRED DAVIDSON AWARDS。 現為一名合資格的貸款經紀。 WL & BW PTY LTD (03) 9008 5858 0428118080 wliang@wealthsource.com.au LEVEL 1, 28 MAIN STREET, BOX HILL VIC 3128 ACCREDITED MORTGAGE BROKER CRN:412228 OF BLSSA PTY LTD ACL NO:391237 MFAA MEMBER NO: 147883

06 Column Wade.indd 2

一般情況之下，很多人只看利率而忽略其它限制條件，如銀行收費和產品靈活性 等。有時候，某些顧客並不只是為了省錢，更重要的是不滿其銀行或貸款機構的 服務態度或產品，不能滿足客戶需要（如無抵消帳號OFFSET ACCOUNT）。

一如既往，本文只提供一般性質的信息給讀者。我建議讀者如果考慮再融資，應該 去找貸款專業人士作出專業指示及建議，以保障自身的利益及選擇正確的貸款產品。 小提示：如果你不滿你當前銀行或貸款機構的利率、產品及服務時，可向他們作出反映， 有時候，他們為了保留顧客的生意，會作出相應的調整，有時候會有意想不到的效果！

DISCLAIMER： 這資料準備時沒有考慮到你的目標、財務狀況或需要。正因如此，使用這些資料前，你應 該考慮其資料對您的個人目標、財務狀況和需求的適宜性。 THIS INFORMATION HAS BEEN PREPARED WITHOUT TAKING INTO ACCOUNT OF YOUR OBJECTIVE, FINANCIAL SITUATION OR NEEDS. BECAUSE OF THIS YOU SHOULD, BEFORE ACTING ON THIS INFORMATION, CONSIDER ITS APPROPRIATENESS, HAVING REGARD TO YOUR OBJECTIVES, FINANCIAL SITUATION AND NEEDS.

23/09/13 11:13 AM

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26/09/13 10:45 AM

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48

四八

Text / Vicki Design / Dolp

如何快速租赁 您的房产？(PART 2) PROFILE: VICKI LAW

盛世地產物業管理部高級經理

從事地產物業管理多年，曾協助地產代理嬴得BEST PROPERTY INVESTMENT MANAGEMENT BUSINESS GROWTH AWARD AMONGST ALL LJ HOOKER OFFICES IN VICTORIA & TASMANIA。 物業管理範圍包括住宅及商業樓宇。 管理地區遍 及墨爾本主要集中於東區及東南區。

承

(03) 9547 6854 0433 225 938 vicki@shinerealestate.com.au www.shinerealestate.com.au

接上期，以下是剩餘的兩項要點，可以助你快些將你的出 租物業容易租出。

Q：租客搬走時破壞了我的花園，我可要求租客賠償嗎？如他不 同意怎麼辦？ A：首先在租客搬進租住的房屋前，業主或中介應該預備一份

盡量避免您訂下的租約在房屋低需求期間完結

「CONDITION REPORTS」。這份房屋情況報告，會記錄 所有屋內到屋外的房屋狀況，例如牆壁上有多少掛勾，那裡

一個有經驗的物業管理經理，應該清楚知道你物業的所在地區，大概甚

牆壁上有損毀，花園情況等等，租客收到報告時應自己對一

麼時候房屋需求量比較活躍，甚麼時候需求比較靜。比如說你的物業是

下房屋情況是否如報告上一樣。如果有不同可在三天內在報

位於一些大學附近，大部份租客都是留學生，那麼在學校考試後至聖誕

告上租客一方寫上你的評論。一般情況下當租客搬走時，房

節後，相對房屋需求肯定比平常低，因為大部份留學生都會在這段時間回 國。你的物業管理經理應該提前計劃，避免您的租約在房屋需求低的月份 到期。在房屋需求活躍的月份，你的物業租金也可能會高一些，在較平靜 的月份，由於市場上會有較多選擇給租客，有很多房東會相當對地要求比 市場低一些的租金，希望自已的物業能盡快租出，從而拖低租房的價位。

購買投資物業前需做好一些附近租住房屋情況及價格調查

東或中介會跟據這份報告去驗收房子.如有損毀租客需付上責 任，如果租客覺得賠償不合理，可要求維多利亞民事和行政法 庭（VCAT）去決定是否需要對損毀作出賠償。法庭一般會跟 這份房屋報告作出判決，所以這份報告是很重要的，如果能拍 攝一些照片也對雙方有利。 如果讀者對租務有任何疑問，歡迎向我們公司查詢。

在購買投資物業前，最好能自己做一些調查，不要盲目相信地產經紀告訴 你那些投資物業的出租價位。比較一下附近出租物業價錢，可以的話跟附 近的地產經紀詢問一下甚麼樣的房屋在租務市場需求量較大。

DISCLAIMER： 以上資料只供參考，使用這些資料前，你應該聯繫有關部門得到最準確的建議。每個案例不同。 THE ABOVE INFORMATION IS ONLY FOR GENERAL INFORMATION PURPOSE, IT DOES NOT TAKE INTO ACCOUNT YOUR OWN SITUATION. PLEASE CONTACT RELEVANT DEPARTMENT OR SPECIALIST TO UNDERSTAND YOUR RIGHTS AND OBLIGATIONS FOR YOUR OWN SITUATION.

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