香港劏房居住研究報告 2017.12
By: yvonne leung jonathan cb sze, frank yau
故事 一 文文的女兒向 同學誇口稱她自己 有張獨立的床。這 雖然看似沒有甚麼 特別值得炫耀，但 對於生活在貧窮線 下一家三口的家庭 來說，實在是非常 奢侈。
現時香港居住在劏房、貨櫃屋和帶有安全或衛生問題的居所的家庭約有 80,000個，文文一家三口就住在狹小的房間，日常生活都在那雙層碌架床， 文文的女兒獨佔上隔床。 文文稱﹕很多香港(劏房)家庭都睡在同一張睡床上，這裡很多窮人，也只能 如此了。文文一家三口兩年前從內地移居到深水埗，她和丈夫重新在香港找 工作，希望讓他們的女兒在較好的教育制度下成長。 自從去年上格床損毀， 文文無錢維修，他們三人就擠在一起睡下格床。文文家庭隨後收到本會 Project Space「鐵皮小孩家居改善計劃」的資助，為他們購置了一張全新 的雙層床。 此改善計劃是由南華早報聖誕老人基金會捐助，每年與香港電台 合辦節日籌款活動，曾捐助120個有需要家庭，為他們提供維修傢俱、棄置 雜物及除虫等工作。 文文說，現在覺得很好，很高興，因為我們的日常生活都在這床上，再不用 擔心那床會隨時塌下。
故事 二 已介83歲之李先生坐 在床上，他的背剛背向一堵白 色的牆，牆上可見斑駁的被打 掉的木蝨及血跡。李先生回顧 他與太太住在寧靜而破舊的深 水埗廉租屋的日子。 “我猜這就是我餘下的生 活，”說罷，聳了聳瘦小的肩 膀。但這裡並不安靜，這天剛 有十多名員工從太古集團派出 的義工，去到李鄭屋村單位作 清潔及滅蟲服務，十多名義工 正協助
(此作品入圍2015世界人權 組織作品比賽)
PROJECT SPACE，一個嘗試 協助本地居民改善居住環境之 慈善組織，作社區義工服務。 “這不只是有關清潔工作，這 是去和他們交談 - 尤其是老人 - 讓他們知道有人真的關心他 們…”太古集團一名義工瑪吉 說。 瑪吉和她的同事移動了李先生 所有的衣服和被褥，裝入塑料 袋和裡面撒上去污粉。 然後，他們嘗試清除在內的跳 蚤和臭蟲，開展了徹底的除蟲 和清潔…
(此作品入圍2015世界人權 組織作品比賽)
分間單位(劏房) 什麼是分間單位？與分間單位相關的建築工 程可能會導致什麼樓宇安全問題？ 分間單位，俗稱「劏房」，一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯 示的一個樓宇單位，被分間成兩個或以上的獨立房間。 相關建築工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構 性間隔牆、裝置新的廁所及廚房、改動或加設內部排水渠系統、加厚 地台以埋置新設／經改動的排水渠管、開鑿額外門口或通風洞口等。 若相關建築工程質量欠妥，可能影響樓宇安全及環境衞生，包括因違 例開鑿額外門口而違反有關逃生途徑的規例、開鑿額外通風洞口而影 響耐火結構的完整性、排水渠工程欠妥導致滲水，以及加設非結構性 間隔牆和加厚地台而令樓宇負荷過重。
香港劏房特徵 劏房常見於香港舊左唐樓的建築 物。在即是業主或二房東將一個 普通住宅單位分間成不少於兩個 較細 小的獨立單位，作出售或 出租之用；通常每個小單位均設 有浴室，而且水電錶獨立
香港劏房分佈 香港劏房主要聚集在人煙密集的地方，令本來已經很密集的地方變得更斉迫。
就算有些偏遠的區域更有多於超過數百户的劏房户。
香港劏房特點 每個小單位的面積從數十至200平方呎不待，每月租金介乎數百至數千多元，租客通常為草根階層、新來港人士或單身人士。該類 人士通常無法承擔昂貴的租金，或者無資格輪候公營房屋，故被迫入住劏房。由於市場對劏房需求殷切，非法改建樓宇經營利潤 甚豐，以致市場上有不少供應。亦有一樓一鳳妓女租用劏房，作為賣淫場所，著名的大廈有尖沙咀香檳大廈和銅鑼灣富士大廈。 居住於劏房的人多來自低收入人士，既購買不到自己的物業，更租不起昂貴的租。
劏房形成的原因 第一 香港樓價租金一直高企，遠超一般人付擔能力，令劏房這類廉價房屋需求激增。近十年以來，市區土地一直供不應求，加上超低息 的環境，形成物價飛漲，樓市更為熾熱，不少市民買不起樓，惟有租用單位。因仍有不少市民租不起整個單位，舊樓業主發現把單位分間成 數個細單位出租，比以整個單位出租更有市場而且有利可圖，形成劏房湧現。
第二
公屋供不應求
政府近年忽視市民需要，推出作用不明顯的房屋政策，完全解決不了市民的住屋問題。對於基層市民，公屋本是一個居住的好選擇。
政府對於公屋的申請資格往往被指過於嚴苛，以2人家庭為例，月入上限為14,116元，在 最低工資實施後若兩人皆出外工作便超此數。加上公屋輪候時間長，公屋輪候個案由去年3月 的近13萬宗，增加至今年超過15萬宗，但過去數年房委會每年只編配約2萬個公屋單位，不少 市民未獲分配公屋，在無選擇下惟有暫時租住劏房。除此之外，立法會早前通過，將現行舊樓 強制拍賣「門檻」由9成下調至8成，本欲改善本港舊樓問題。惟此舉令部分大廈遭收購，基層 市民失去租金便宜的選擇，反而令劏房需求更大。
第三
政府對劏房沒有作任何規管，業主們 可肆無忌憚地將單位改建成劏房。劏房工程一般 在屋內進行，倘若沒涉及樓宇結構，且不觸犯其 他規例，便不用事先獲屋宇署批准。因此，合乎 法例規定的劏房便不屬違例建築。
根據《建築物條例》（第123章）第41(3) 及41(3C)條 某些不涉及建築物的結構的建築工程及排水工程(小型工程除外)，無須事 先向建築事務監督申請和經其批准便可在現有建築物內進行，但這些工程 必需在不違反任何規例的情況下進行。例如，在樓宇內豎設非結構性間隔 牆，便屬此類豁免審批工程。不過，有關加建的間隔牆仍須符合建築物規 例所訂定的建築標準，包括不得令樓宇負荷過重及影響逃生通道。若有關 「劏房」的建築工程全屬此類豁免審批工程，又不違反任何規例，則不屬 於違例建築工程。隨着小型工程監管制度在2010年12月31日全面實施， 關於「劏房」常見的室內排水工程，已納入小型工程監管制度，必需由合 適的訂明註冊承建商去進行有關工程，否則便屬違法。
非結構性改動 (Non structural change) 由於大部份劏房的結構改動都是非結構性，因此屬豁免審批工程，所以劏房業主大 多不需要事先申請。正正因為這個原因，劏房進行改建時不會受到監管，致基本安 全要求也往往未達到標準。結果若劏房出現火災，住客逃生將出現很大困難。
劏房改建通常不涉及樓宇結構改建因此大多不用向屋宇署申請，但改建時業主經常 都會忽略了一些安全標準，因此劏房住客遇到事故時將非常危險。
「劏房」 主要引致的安全問題包括違反大厦公契要求、未能符合有關政府部門的法例 及相關之工作守則或要求包括最低限度之消防裝置及設備守則，耐火結構守 則和火警逃生途徑守則、改變樓宇用途、光線不足及通風要求、天花牆壁滲 漏水、渠管排污衛生情況與及因電線和電錶胡亂接駁導致短路而引致的火警 風險等。 近年牽涉劏房的意外眾多，包括以下數宗個案。
2010年1月 土瓜灣馬頭圍道45J號唐樓倒塌，造成四死兩傷慘劇。肇事唐樓被改建成多 個劏房出租。不過，屋宇署認為，樓宇倒塌是因為「其中一條結構支柱受到 外來力量的破壞」，否定劏房加重樓宇的負荷，造成倒塌。不過，屋宇署承 諾加強巡查全港四千幢樓齡五十或以上的舊樓。
2011年6月 土瓜灣馬頭圍道一幢唐樓發生三級大火，造成四死十九傷慘劇。該唐樓十四 個單位中最少八個為劏房單位，事件引起社會關注劏房的安全問題。事後發 展局局長林鄭月娥稱，一些劏房在建築上影響了走火通道，屋宇署一定會嚴 厲執法，而當日有目擊者指出，違法劏房將原可通往後樓梯的逃生出口阻塞， 令低層租客改走前梯，卻被濃煙焗死。
2012年8月 長沙灣一住宅改建成多間劏房，卻未有提升電錶用電量，疑近日天氣炎熱，住客多開冷氣機令耗電量大增，十五日午疑電表不勝負荷 短路起火，冒出大量濃煙，幸住客及時逃出，未致葬身火海，消防員趕至迅即將火救熄，但因無電力供應，住客被逼暫時遷出。
與分間單位相關的建築工程是否僭建物？ 如何合法進行這些建築工程？ 與分間單位相關的建築工程受《建築物條例》規管。如果工程涉及樓宇結
構，業主應按條例規定委任認可人士及註冊結構工程師，製備改動及加建 工程的圖則，並在獲得建築事務監督批准圖則及同意展開工程後，才可由 註冊承建商按照批准圖則進行工程。 若工程屬指定小型工程，可按照「小型工程監管制度」的簡化規定展開。
屋宇署發出的「小型工程監管制度-室內裝修/改建及分間樓宇單位」小冊 子 ，詳細說明與分間單位相關的小型工程項目。
若建築工程(小型工程除外)在建築物內進行而不涉及樓宇的結構， 根據《建築物條例》 第41(3)條的規定是屬於豁免審批建築工程。這些工
程無須事先獲建築事務監督（屋宇署） 批准建築圖則及同意展開工程，亦 無須由訂明註冊承建商進行工程及由訂明建築專業人士監督工程，但工程 必須在不違反《建築物條例》下所訂立各規例(規例訂定有關消防安全、 結構安全，以及排水工程等方面的建築設計及建造標準)的情況下進行。
業主如欲進行樓宇加建及改動工程，應先徵詢建築專業人士的意見，包括 工程的可行性、工程是否屬小型工程或須事先獲建築事務監督批准及同意， 以確保工程不會違反《建築物條例》。
與分間單位相關的建築工程會 否影響樓宇結構？ 與分間單位相關的建築工程通常涉及拆除原先的非結構性 間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、加厚地台及開鑿額外 門口。這些工程可能會導致樓板、橫樑、甚至樓柱的負荷 過重。在開鑿額外門口或裝設新排水渠管時，如於結構牆
開鑿洞口，會對樓宇結構造成不良影響。若有關排水工程 質量欠妥而導致滲水，可引致鋼筋銹蝕及下層單位的天花 板混凝土剝落。
與分間單位相關的建築工程會否影響 樓宇環境衞生？ 與分間單位相關的建築工程一般涉及裝置新的廁所／廚房、為新設的 廁所／廚房改動或加設內部排水渠管。若有關工程質量欠妥，可能會 導致滲水，影響樓宇環境衞生。此外，居住房間、浴室、廁所或廚房 均須設置足夠面積的窗戶，以符合《建築物(規劃)規例》所訂的天然照 明及通風規定，而新設的廁所及廚房亦不能在位於街道上方的露台之 內建造。
1. 進行與分間單位相關的建築工程前須注意的事項 A.
更改樓宇單位的用途,不可將非住用樓宇尤其是工業樓宇單位分間為獨立房間作居住用途。
B.
消防安全不可拆除原有的防火門或以不符合所需耐火效能的門代替。若保留空調機、抽氣扇等。
C.
在單樓宇單位原有入口的防火門，而樓宇單位佔用人總數不多於30人，通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少 於0.75米。若單位佔用人總數多於30人但不多於200人，則室內走廊的淨闊度須不少於0.85米
D. 若樓宇單位原有入口的防火門被拆除或以不符合所需耐火效能的門代替，通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不 少於1.05米。此外，各分間單位的間隔牆、室內走廊兩旁的牆壁及各分間單位的門，都須具有不少於一小時的耐 火效能；而這些門亦須為自掩門並能防煙。 E.
出口路線的淨空高度不應少於2米。
F.
不可在出口樓梯的圍封牆開鑿新門口或通風洞口。
G. 不可在分隔單位與逃生途徑的耐火分隔牆開鑿洞 H. 口用以通風或安裝位外安裝的鐵閘，不應阻礙逃生途徑。 I.
分間單位不應堵塞或阻隔通往任何出口樓梯的逃生途徑。
樓宇結構 A. 不可因為豎設用磚建造的非承重牆或舖設實心地台以加厚樓板，而令樓宇結構負荷超重。 B. 可按照「小型工程監管制度」的第I級別小型工程的簡化規定，於分間為三個或以上房間（房間設有洗手間或其他衞生設備，而樓宇單位 內的房間的數目大於原先經批准的圖則所顯示的該等房間的數目)的住用樓宇單位內，豎設用磚建造的非承重牆、舖設實心樓面地台、或 豎設或改動地底以上的排水渠。
C. 可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定，於住用樓宇單位內，豎設用磚建造的非承重牆。該牆的密度不超過每立 方米650千克、高度不超過3米、厚度不超過75毫米，而以該樓宇單位的樓面面積每平方米計，加建牆壁總長度超過0.1米但不超過0.3米。 此外，支撐該牆的樓板的厚度不少於125毫米及樓面地台的厚度不超過25毫米(由結構樓面水平量度)。該小型工程不會導致對任何懸臂式 平板造成額外荷載和不涉及改動任何其他結構構件。
D. 可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定，舖設實心地台以加厚住用樓宇單位內厚度不少於125毫米的樓板。該地台 的密度不超過每立方米650千克，厚度超過25毫米但不超過75毫米(由結構樓面水平量度)。如該地台在該樓宇單位的每10平方米的樓面 面積內的總面積不超過1.5平方米，而在每個地台範圍之間最接近的水平距離不少於2米，則該加設地台的厚度應超過25毫米但不得超過 150毫米。此外，該小型工程不會導致對任何懸臂式平板造成額外荷載。如有用磚建造的非承重牆豎設於住用樓宇單位內，以該樓宇單位
的樓面面積每平方米計，該樓宇單位的加建牆壁總長度須少於0.1米，而該加建牆壁的密度、高度、厚度及支撐該牆的樓板的厚度，均須 符合上述有關豎設用磚建造的非承重牆的第III級別小型工程之條件。 E. 除非事先獲得建築事務監督批准及同意，或按「小型工程監管制度」的簡化規定進行工程，否則不可在樓宇的結構牆、柱、橫樑或樓板 開鑿孔洞。 F. 排水工程須妥善施工，避免滲水引致鋼筋銹蝕，損壞樓宇結構。
環境衞生 a. 除非獲建築事務監督豁免，否則住用建築物內任何擬分開出租作住用用途的部分均須設有廚房設備。 b. 可按照「小型工程監管制度」的第II級別及第III級別小型工程的簡化規定，豎設、改動或拆除地底以上的排水渠。 c. 安裝排水渠系統及衞生設備須符合《建築物(衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所)規例》的規定。 d. 為免滲水至下一樓層，除要確保安裝排水渠系統及衞生設備的施工質量外，每間設有供水設施的房間的樓面須以防滲物料建造。 e. 不得在位於街道上方的露台之內建造新設的廁所／廚房。
f.
住所的淨高度不應少於2.5米。
通風及照明 a. 居住房間、浴室、廁所或廚房均須設置足夠面積的窗戶，以符合《建築 物(規劃)規例》 所訂的天然照明及通風規定。 b. 若室內的浴室或廁所不能設置足夠面積的窗戶，便須另備在使用浴室或 廁所時能啟動的人工照明系統及每小時換氣5次的機械通風設施， 並須
以室外空氣來換氣。為此，可使用設有清理通道的通風管道裝置。
如何舉報與分間樓宇單位相關的建築工程違規？ 如你是物業業主，懷疑或得悉任何與分間單位相關的建築工程有違規之處， 例如通往出口樓梯的通道被阻塞、結構構件被拆除、滲水或混凝土剝落，應 立即徵詢建築專業人士的意見和委任註冊承建商糾正違規情況，以保障自己 及其他住客的安全。你亦應向屋宇署報告有關情況。 如你是分間單位的住客或打算租住分間單位，發現上述可能違反《建築物條 例》的情況，應立即要求業主進行糾正工程，並向屋宇署舉報
Thanks!