Eine Immobilienrenovierung bietet gute Chancen für Veränderungen

Die Erneuerung einer Wohnung ist anspruchsvoll und verlangt eine gute Planung. Eine vollständige Hausrenovation erweist sich als umfangreiches und kostspieliges Vorhaben. Um das zu vermeiden, pflegen viele Immobilienbesitzer ihre Dächer, Fenster und Fassaden kontinuierlich. So lassen sich die Ausgaben über einen längeren Zeitraum verteilen.

Weil die Instandhaltung eines Hauses ein umfangreiches und kostspieliges Vorhaben ist, pflegen viele Immobilienbesitzer ihre Dächer, Fenster und Fassaden kontinuierlich. So fallen die Kosten nicht auf einmal an. Anders sieht es aus, wenn ein Haus komplett saniert werden muss. Eine Sanierung beginnt folglich zuerst im Kopf und am Schreibtisch. Eine fundierte Planung geht mit Skizzen und einer genauen Messung einher. Weitere Punkte sind etwa eine optimale Platzierung der Gegenstände mit viel Bewegungsfreiheit. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass man vielleicht in zehn Jahren andere Anforderungen haben wird. Deswegen empfiehlt es sich, bei dieser Gelegenheit an Schritte zu denken, welche der Liegenschaft zu Barrierefreiheit verhelfen. Die geplante Renovierung kann sich auch als richtiger Zeitpunkt erweisen, den Stil der Wohnung zu ändern – praktisch und funktional oder extravagant und ästhetisch. Dabei könnte man auch das Lichtkonzept ganz neu anlegen oder etwa mehr Stauraum vorsehen.

Vorteilhaftere Finanzierungsbedingungen bei Sanierungen

Für Besitzer von älteren Immobilien besonders attraktiv ist der Umstand, dass Banken für energetische Gebäudesanierungen vorteilhaftere Finanzierungsbedingungen gewähren können. Zwar dürfte der Bund kaum Hand dazu bieten, dass Banken sogenannte klimaeffiziente Hypotheken mit weniger Eigenmittel hinterlegen müssen, damit sie ihren Kunden tiefere Zinsen anbieten können. Was regulatorisch allerdings im Bereich des Möglichen liegt, wäre ein Praxiswechsel bei der Gebäudebewertung: Konkret soll es nach dem Willen der Schweiz. Bankiervereinigung künftig unter anderem möglich sein, dass Banken die Installation einer Wärmepumpe oder die Sanierung der Gebäudehülle eins zu eins zum Gebäudewert hinzurechnen dürfen. Das würde bedeuten, dass die Belehnungsquote bei einer sanierungsbedingten Aufstockung der Hypothek weniger stark ansteigt als bisher. Das wiederum ermöglicht es der Bank, den Kunden bessere Finanzierungsbedingungen zu gewähren, weil sie den Kredit ihrerseits aufgrund des höheren Gebäudewerts mit weniger Eigenmitteln hinterlegen muss. Aufgrund der tieferen Belehnung sinkt auch der Amortisationsdruck für die Hypothekarnehmer.

Für eine höhere Sanierungsquote

Das Durchschnittsalter der Immobilien in der Schweiz liegt bei 45 Jahren, viele Liegenschaften stammen noch aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg, sind meist schlecht isoliert und werden mit fossilen Energieträgern beheizt. Gebäude sind in der Schweiz je nach Schätzung für jede dritte Tonne Treibhausgasemissionen und für mehr als 40 Prozent des Energieverbrauchs verantwortlich. Laut Experten liegt die Sanierungsquote bei einem Prozent, weil der Preis für den CO₂-Ausstoss nicht verursachergerecht ist. Aus finanzieller Sicht lohnt es sich daher kurzfristig, eine defekte Ölheizung durch eine neue Ölheizung zu ersetzen, statt eine kostspieligere

Das Durchschnittsalter der Immobilien in der Schweiz liegt bei 45 Jahren.

Wärmepumpe zu installieren. Zum Teil dauert es 15 Jahre, bis sich eine Wärmepumpe finanziell lohnt. Auch die Anschaffung von Photovoltaikanlagen rechnet sich finanziell oft erst nach über einem Jahrzehnt. Deshalb soll es für Besitzer und Käufer älterer Gebäude finanziell attraktiver werden, ihre Immobilien zu sanieren, und auch die Banken selbst sollen einen Anreiz erhalten, vermehrt energetische Gebäudesanierungen zu finanzieren. Bei der Planung der einzelnen Arbeitsschritte sollte man nicht vergessen, dass die Tätigkeiten nicht in einem Rutsch durchzuziehen sind. Zunächst werden die grösseren Mängel behoben. Dabei ist eine gründliche Begutachtung des Hauses hilfreich, am besten durch einen Fachmann. Denn je nach Zustand der jeweiligen Immobilie kann sich das Vorhaben über ein paar Jahre erstrecken. Vor einer Sanierung ist der energetische Ist-Zustand des Gebäudes genau zu untersuchen. Darauf basiert jede qualifizierte, effiziente Sanierungsplanung.

Schritt für Schritt zum gut gepflegten und gedämmten Dach

Unbewohnte Dachräume sind nicht immer gedämmt. Dadurch ergeben sich oftmals nicht unbedeutende Heizwärmeverluste. Eine Dämmung der Bodendecke sollte daher Teil des Sanierungsplans sein. Eines der aussagekräftigsten Merkmale für ein gut isoliertes Dach ist, dass der Schnee darauf lange liegenbleibt. Bei unzureichend gedämmten Dächern schmilzt er durch die vom Hausinneren kommende Wärme ziemlich schnell. Für eine effektive Dachdämmung benötigt man gute Materialien in ausreichender Menge. Die Dämmung eines Dachs erfolgt durch das Verbauen von Matten oder Bahnen aus Dämmstoff. Bei Hohlräumen in der Dachkonstruktion werden diese häufig mit losen Dämmstoffen aufgefüllt. Eine gut schützende Dämmschicht ist mindestens 30 Zentimeter dick. Alle Zwischenräume wie etwa hinter der Abseitenwand – das ist die senkrechte Wand im Dachgeschoss zwischen Dachschräge und Fussboden – müssen gut gedämmt sein; die zum Dachgeschoss führende Treppe ebenfalls. Flachdächer werden nur von aussen saniert und gedämmt, sonst verlieren die Räume an Höhe. Die Dachhaut wird zunächst komplett ausgetauscht und dann erst wird gedämmt. Am besten füllt man Hohlräume zwischen dem Dach und der Decke mit Dämmmaterial aus. Lücken müssen auf jeden Fall vermieden werden. Wenn die Materialschicht bei den Anschlüssen an Mauerwerk, Fenster, Kehlen und Schornstein nicht luftdicht abschliesst, kann Wasserdampf eindringen und Kondensat entstehen. Besonders bei der Sanierung von älteren Gebäuden und denkmalgeschützten Häusern sollte man in dieser Hinsicht auf der Hut sein, weil ihre Dachkonstruktion mit vielen Gauben und Erkern oftmals sehr verwinkelt ist.

Auf richtige Reihenfolge der Einzelschritte achten

Während der Sanierung müssen sich die Bewohner damit abfinden, dass sie entweder sozusagen auf einer Baustelle wohnen oder temporär umziehen müssen. Wenn alles gut geplant ist, können in Abständen Teilsanierungen ausgeführt werden – allerdings ist in diesem Fall darauf zu achten, dass das sanierte Gebäude optisch und technisch eine Einheit bildet. Für eine reibungslose Durchführung muss man allerdings auf die richtige Reihenfolge achten. Bevor eine Fachfirma beauftragt wird, sollte auch das Budget festgelegt werden. Dieses sollte alle Arbeiten, Arbeitsmaterialien und einen Puffer für allfällige Überraschungen beinhalten. Dabei sollte man prüfen, wo man Geld sparen kann – etwa indem man einige Bauarbeiten selbst vornimmt oder eine finanzielle Förderung etwa wegen der Verbesserung der Energieeffizienz beantragen kann. Schwachstellen am Dach vermeiden

Durch regelmässige Überprüfungen lassen sich eventuell folgenreiche Schäden am Dach vermeiden. Wenn Reparaturen an Schwachstellen rechtzeitig vorgenommen werden, hat man Reparaturkosten und Arbeitsaufwand im Griff. Im Frühling sollte das Dach auf etwaige gravierende Schäden, die der Winter hinterlassen hat, kontrolliert werden. Im Herbst werden eventuelle undichte Stellen beseitigt, um das Eindringen von Wasser zu verhindern und die Bausubstanz zu schonen. Sollten feuchte Stellen oder Trockenränder am Dachstuhl entdeckt werden, erfolgt die Abdichtung von aussen. Nach jedem stärkeren Gewitter sollte die Dachhaut überprüft werden, um für die Sicherheit der Fussgänger durch möglicherweise hinunterfallende Ziegel zu sorgen.

Wenn die Gebäudehülle beschädigt ist

Fassadenschäden wie bröckelnder Putz oder Wandflecken sind Zeichen für eine reparaturbedürftige Gebäudehülle. Bevor man etwas unternimmt, sollte der Grund festgestellt werden. Da die Gründe unterschiedlich sein können, variiert auch der Aufwand für deren Behebung. Der Aussenputz muss entweder gänzlich saniert oder in Teilen erneuert werden. Bei vorgehängten Fassaden oder Verschalungen aus Brettern oder Platten empfiehlt sich einen Blick hinter die Kulissen: Möglicherweise ist die Dampfsperre nicht intakt oder es hat sich Schimmel gebildet. Bei der Kontrolle sollten Dachanschlüsse, Balkone, Fenster, Eingänge und Aussentreppen besonders aufmerksam überprüft werden. Hier treffen die Bauteile aufeinander und die Fugen müssen zuverlässig abgedichtet sein. Eine vorschriftsmässig isolierte Fassade hilft dabei, die Energiekosten um bis 30 Prozent zu senken. Stösst man auf Risse in der Wand oder Fugen an Fenstern oder Türen, dann sollte man mit dem Dämmen der Hausfassade nicht warten. In den Rissen sammelt sich Feuchtigkeit an, wodurch auch die inneren Räume in Mitleidenschaft gezogen werden können. Eine Dämmschicht von mindestens 15 Zentimeter sollte ausreichen.

Zu berücksichtigen sind dabei die ursprünglich eingebauten Materialien und deren energetische Eigenschaften, denn die neuen Dämmungen und Materialien sollten darauf abgestimmt werden. Manche Materialien sollen etwa aus Gründen des Brandschutzes nicht zusammen verwendet werden.

Neue Fenster verbessern die Energiebilanz

Wenn schon eine Sanierung der Fassade geplant ist, sollte man sich überlegen, ob dies nicht der günstigste Zeitpunkt ist, auch die Fenster auszutauschen. Das Alter der Fenster, das Material, die Optik und natürlich deren Funktionalität sollten einer gründlichen Analyse unterzogen werden. Die modernen Fensteranlagen werden aus verbesserten Werkstoffen hergestellt, was das Wohnklima positiv verändern kann. Selbst die mehrfache Isolierverglasung steigert die energetischen Werte einer Immobilie. Im Zuge einer solchen Erneuerung können etwa Aluminiumfenster, die über 40 Jahre alt sind, ausgetauscht werden. Die damals verwendeten «kalten Profile» haben einen miserablen Isolierwert. Bei den schwankenden Wintertemperaturen werden die Fensterrahmen von innen nass, was zur Schimmelbildung in den Fensterlaibungen führen kann. Die modernen, gut gedämmten Alu-Profile haben dieses Problem aus der Welt geschafft. Empfehlenswert ist es, an den Laibungen ausreichend Platz zu lassen. Später kann eventuell eine zusätzliche Dämmschicht angebracht werden. Wenn die Fenster an die Vorderkante des Mauerwerkes versetzt werden, kann der Fensterrahmen bei der Fassadendämmung überdeckt werden. So verhindert man die Bildung von Wärmebrücken. Da Fenster in der Regel einige Jahrzehnte halten müssen, ist der Einbau qualitativ hochwertiger Konstruktionen in korrekt gedämmte Wände empfehlenswert.

Keine Wärmeverluste durch den Boden

Wärme geht auch über den Keller verloren, falls er nicht gut gedämmt ist. Besonders ältere Keller sollte man unter die Lupe nehmen, denn moderne genügen meistens den heutigen Wohnansprüchen. Erst vor circa 40 Jahren hat man begonnen, Keller so zu bauen, dass sie dauerhaft trocken sind. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass alle Altbaukeller saniert werden müssen. Auch wenn Feuchtigkeit das Mauerwerk von unten durchdringt, beschwört das nicht unbedingt eine Gefahr für die Bausubstanz herauf. Wenn allerdings innen der Putz von den Wänden fällt oder wenn wegen Pilzbefalls schwarze Stellen aufgetaucht sind, ist es an der Zeit zu handeln. Eine Trockenlegung und Modernisierung des Kellers ist jedoch kostenintensiv und mit grossem Energieaufwand verbunden. Wenn man den Keller als Wohn- oder als Lagerraum benutzen will, muss er trocken gelegt werden. Bei einem unbeheizten Keller sollte zusätzlich der Erdgeschossboden gedämmt werden. Gleichzeitig können auch die Heizungs- und Warmwasserrohre isoliert werden. Eine Aussenwanddämmung lohnt sich nur für beheizte Keller, besonders in Altbauten. In diesem Fall muss der Keller gänzlich freigelegt werden, was den Aufwand wesentlich erhöht. Der Kellerboden kann nur von innen gedämmt werden. Die Kellerwände werden genau wie bei der Innendämmung einer normalen Aussenwand gedämmt. Das lohnt sich allerdings nur im Falle einer trockenen Kelleraussenwand. Die dabei eingesetzten Materialien sind dünn und haben eine niedrige Wärmeleitzahl. Hat das Haus keinen Keller, soll der Boden von innen isoliert werden, was häufig mit einer kompletten Erneuerung des Fussbodenaufbaus einhergeht.

Bessere Verkaufsmöglichkeiten

Auch wenn Sanierungs- oder Modernisierungsmassnahmen aufwendig sind, zahlen sie sich doch aus, weil der Preis der Liegenschaft dadurch zusätzlich erhöht wird. Mit einer modernisierten Elektroinstallation kann unter anderem leichter intelligente Gebäudetechnik eingebaut werden. Nicht nur optische Verschönerungen und mehr Komfort sind Immobilieneigentümern wichtig. Ein Haus oder eine Wohnung, die für das Wohnen im Alter gewappnet sind, lassen sich ebenfalls zu einem höheren Preis verkaufen. Die Modernisierung ist also eine Art Geldanlage, nicht zuletzt auch, weil Sanierung und Modernisierung aus ökologischen Gründen vom Staat finanziell unterstützt werden. Dadurch lassen sich in manchen Fällen sogar bis zu 30 Prozent der anfallenden Kosten decken. Wenn die Gesamtsanierung über zwei Steuerperioden verteilt wird, darf man sich auf eine Steuerersparnis von ungefähr zehn Prozent einstellen. Mit den Förderbeiträgen kann dieser Effekt auf rund 15 Prozent steigen.