Hotelbau journal 18 de by Michaeler & Partner

Ausgabe 18

September 2009

HOTELBaujournal

Fachmagazin für Hotellerie - Gastronomie - Tourismus im Alpe-Adria-Raum und in CEE/SEE | Michaeler & Partner, Auflage 17.000

Spedizione in a.p. - 70% - DCI Bolzano - Taxe percue - Economy/C - I.R.

Das internationale Fachmagazin von Michaeler & Partner für Hotellerie und Tourismus

Spez

ial

Detailbudgets Touristischer Support

Titelthema

theiner's garten BIO Vitalhotel Aus der Natur für die Natur

Exklusivität par excellencE

Alpenresort Schwarz Österreichs schönster Hotelgarten

Die Verbindung der 5 Elemente erinnert an Magie. Oder an HOFER.

AUSWAHL REFERENZEN Hotel Schwarz ****S, Mieming/Tirol Wasserwelten Hotel Adler *****, St. Ulrich Hotel Adler Thermae *****, Toskana Andreus Golfhotel *****, St. Leonhard in Passeier Kreuzfahrtschiff Costa Pacifica ***** (Wellnesszone) Jesolo Lido Village, Jesolo Sport & Kurhotel Bad Moos ****S, Sexten

Hotel La Perla ****, Kastelruth Natur Idyll Hochgall ****, Sand in Taufers Hotel Europa ****, Seis Hotel Quelle ****S, Gsies Hotel Waldhof ****S, Völlan Hotel Sporting Star ****, Bassano del Grappa (VI) Hotel Gran Baita ****S, Wolkenstein

Wir verbinden Holz, Teppich, PVC, Fliesen und Naturstein zu traumhaften Wand- und Bodenbelägen, zu Schwimmbädern und Wellness-Zonen, zu einem beeindruckenden Raumerlebnis. Rufen Sie uns an, wenn Sie magisch-wohnliche Ergebnisse wünschen. Unsere 5 Elemente schaffen Oberflächen nach Ihren Vorstellungen.

ITALIEN/SÜDTIROL. WAIDBRUCK (BZ), T +39 0471 654 148 FILIALE BOZEN, T +39 0471 633 159 MO– FR: 8–12, 14–18. SA: 8–12. WWW.HOFER.IT

EDITORIAL

Die richtige Balance

In einer zunehmend globalisierten Welt rücken wir nicht nur geographisch und medial immer enger zusammen, wir haben auch eine größere Verantwortung in vielerlei Hinsicht. Wir müssen gerade im Hotelbau auch deutlich stärker als früher die Umweltaspekte und die Nachhaltigkeit bei diesen Projekten in Betracht ziehen. Die Menschen erwarten von einem modernen Hotel einfach deutlich mehr als die oft üblichen vier Wände mit Fenstern und einem Dach. Jeder einzelne Entwurf muss sich – wie wir finden zu Recht – hinterfragen lassen. Wie sieht die jeweilige Ökobilanz aus? Ist es gelungen, die Theorie der Umweltverträglichkeit mit dem täglichen praktischen Nutzen durch die Gäste wirklich optimal zu vereinen? Und wurde beispielsweise auch bei den Zulieferern darauf geachtet, schon bei der Herstellung ihrer Produkte die notwenige Balance aus Ökologie und Ökonomie zu erreichen? Michaeler & Partner zeigt in dieser Ausgabe des Hotelbau Journals unter anderem drei Beispiele, die in ihrer Zielrichtung unterschiedlicher kaum sein könnten, die aber die hier beschriebenen Anforderungen versuchen nahezu vollständig zu erfüllen.

Zum einen das neue Falkensteiner City Hotel in der slowakischen Hauptstadt Bratislava. Arkan Zeytinoglu, Architekt mit gutem Gespür für den Einklang mit der Natur, hat hier ein kleines Designwerk geschaffen, dass in SüdOsteuropa sicherlich seinesgleichen sucht. theiner’s garten BIO Vitalhotel liegt eingerahmt von Südtirols Bergen, mitten im größten zusammenhängenden Obstbaugebiet Europas. Materialien und deren Verarbeitung zeigen, dass Modernität und Nachhaltigkeit eben doch gut miteinander vereinbar sind. Und schließlich das Alpenresort Schwarz in Mieming, dass durch seine neue Wasserwelt und die exklusiven Suiten besticht und den Gästen wohl keinen Wunsch mehr offen lässt. Viele weitere Berichte bieten Ihnen hoffentlich Interessantes und auch viel Stoff für anregende Diskussionen. Dazu wünschen wir Ihnen viel Spaß. Otmar Michaeler und Ivo Pezzei

Hotelbau Journal 02/2009

Unser Ruheraum

w w w.t a p p e i n e r.i t

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w w w.m i c h a e l e r- p a r t n e r.c o m

LEADING WELLNESSHOTELS SÜDTIROL

In unseren erstklassigen Häusern wird Wellfeeling groß geschrieben. Ob Sie sich auf der Sonnenterrasse die Ferienbräune holen, Ihre Lieblingslektüre „verschlingen“, meditieren oder faulenzen, sportlich aktiv oder einfach nur gemütlich einen herrlichen Sonnentag verbringen oder einen guten Tropfen verkosten. Wir bieten Ihnen immer das richtige Ambiente in reizvoller Umgebung. Die Belvita Leading Wellnesshotels sind die 31 besten 4 und 5 Sterne Hotels im Sonnenland Südtirol – Ihre Adresse für exklusiven Wellnessurlaub. Alles über unsere Philosophie, unser Angebot und unsere Hotels ﬁnden Sie im Internet oder Sie rufen uns an. Bestellen Sie kostenlos unseren Katalog. www.belvita.it | T. +39 0473 499 499

INHALT

TITEL 6 12 18 20

theiner‘s garten BIO Vitalhotel Im Interview: Walter Theiner – Pionier seiner Zeit Im Interview: Ludwig Gruber von den Biohotels Im Portrait: Baukraft Architekturbüro

HOTELREPORT 24 42

Ein gelungenes Thermenhotel in der Steiermark Ein einzigartiges Wellnesshotel im Alpenraum

THEMA 22 40

Holzbau in der Hotellerie – Objektbau Rubner Betreiberverträge – No Risk no Fun

SPEZIAL 38 Der touristische Support bietet dem Investor viel Know-how 50 Erstellung von Detailbudgets in der Hotellerie – Auf welche Positionen kommt es an?

SERVICE 53 54

Schaufenster Projektvorschau

theiner‘s garten BIO Vitalhotel

Seite 6

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theinerâ&#x20AC;&#x2DC;s garten Bio Vitalhotel

Gut Holz Die Familie Theiner als Besitzer und Betreiber dieser Hotelanlage war eine der ersten, die in der Landwirtschaft auf den biologischen Anbau ihrer Produkte gesetzt hat und damit im Laufe der Jahre eine führende Position in Südtirol einnahm.

urch die Gründung der „Pro Natura“ Bioläden schafften sie es diese Produkte auch einer breiten Bevölkerungsschicht zugänglich zu machen. Aus diesem Grund reifte die Idee, diese Naturprodukte bzw. Naturanwendungen auch einer Gästeschicht im Hotelbereich zugänglich bzw. erlebbar zu machen. Diese Überlegung und Idee sollte einige Rahmenbedingungen aufweisen. Es durften im gesamten Bauvorhaben nur Produkte zum Einsatz kommen, die biologisch einwandfrei und unbedenklich sind. Der Schwerpunkt der gesamten Gastronomie des Hotelbetriebes liegt auf einer ganzheitlichen Ernährung, Ernährungsschulung, Unterstützung von Allergikern und Anwendung der

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theiner‘s garten Bio Vitalhotel

01 Zirbenholz zieht sich durchs ganze Hotel und versprüht einen unvergesslichen Duft

hauseigenen sowie örtlichen Nahrungsmittel in der Hotelküche. Ebenso findet sich dieser biologische und gesamtheitliche Schwerpunkt in den Wellness- und Bäderanwendungen wieder. Die große Herausforderung in der Architektur war die Verschmelzung eines funktionierenden Hotelbetriebes mit all seinen Facetten und Ansprüchen mit dem biologischen Grundsatz der Hotelbetreiber in Einklang zu bringen. Schlicht und unaufdringlich sollte das Gebäude sein und doch einladend zugleich.

Eine Hotelstruktur in dieser Größenordnung verlangt nach einer strukturierten Gestaltung und so wurde der natürliche Geländeverlauf aufgenommen, um eine terrassenförmige Anordnung des Gebäudes zu ermöglichen. Einem Weinberg nachempfunden stuft sich nunmehr das Gebäude mit seinen privaten zimmereigenen Weinreben über mehrere Etagen nach oben. Diese Terrassierung ermöglicht eine optimale Tageslichtsituation in allen Geschossen und verhilft dem Baukörper sich

TEchnikspiegel theiner’s garten BIO Vitalhotel 44 Auftraggeber: Walter Theiner – Theiner’s Hotel GmbH 44 Architekt: Baukraft GmbH 44 Kubatur: 22.100 m3 44 Bauzeit: Jänner 2008 bis März 2009 44 Homepage: www.theinersgarten.it

Die Leistungen von Michaeler & Partner

Machbarkeitsstudie mit Raumund Funktionsprogramm / Architektenwettbewerb / Projektmanagement: Dr. Arnold Harrasser Dr. Klaus Breitenberger Pre-Opening Marketing: Dr. Michaela Willeit

Realisierung der

Wellnessoase und der Schwimmbecken aus Edelstahl

ProWellness GmbH • Unterrainerstr. 33 • I-39057 Eppan a.d.W. (BZ) • Tel. +39 0471 637 512 • info@prowellness.it • www.prowellness.it

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theiner‘s garten Bio Vitalhotel

satt in das Gelände zu setzen. Die Bauweise des Gebäudes ist als richtungsweisend in der Anwendung der Holzbauweise in der Hotelarchitektur zu betrachten. So wurden die gesamten Zimmergeschosse in massiver Holzbauweise ohne Leimverbindungen so-

wie ohne die Anwendung metallischer Verbindungen errichtet. Zur Verbesserung der raumklimatischen Verhältnisse kamen in den einzelnen Hotelzimmern Lehmbauwände zum Einsatz, die ein behagliches und ausgeglichenes Raumklima schaffen und gestalterisch

PARTNER AM BAU Projekt theiner’s garten BIO Vitalhotel 44 Architekt Baukraft GmbH Tel. +39 0472 200162 www.baukraft.it 44 Machbarkeitsstudie mit Raum- und Funktionsprogramm / Architektenwettbewerb / Projektmanagement / Pre-Opening Marketing Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Realisierung des SPA- & Wellness Bereiches Pro Wellness GmbH Tel. +39 0471 637512 www.prowellness.it 44 Schwimmbecken aus Edelstahl / Rohrsprudelliegen / Bodenstrudel / Unterwasserscheinwerfer Berndorf Bäderbau Tel. +43 2672 83640 0 www.berndorf-baederbau.com 44 Lieferung und Montage der Beleuchtungskörper Lichtstudio Eisenkeil Tel. +39 0473 204000 www.lichtstudio.com

02/03 Restaurant und Hotelbar sind stilvoll eingerichtet

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INTERVIEW

Walter Theiner | THEINER‘S GARTEN BIO VITALHOTEL

Hoteliers im eigenen Obstgarten Der Schritt vom Bio-Obstbauer zum Hotelier fiel Herrn Theiner und seiner Familie nicht schwer. Aus Überzeugung ging er diesen Weg, um das Thema BIO in der Hotellerie und Gastronomie zu positionieren. Seit Mai dieses Jahres zeigt es sich: Sein Gespür gibt ihm recht, der Weg war der richtige.

Der Name Theiner geht seit 25 Jahren mit dem Wort „BIO“ einher. Sie haben in Südtirol Pionierarbeit in diesem Bereich geleistet. Warum nun ein Hotel? Seit wir uns mit BIO beschäftigen, und das ist schon mehr als 25 Jahre her, glauben wir fest daran, dass in einem Fremdenverkehrsland wie Südtirol in Gastronomie und Hotellerie ein großes Potential für Bioprodukte steckt und dass auch für die gehobene Gastronomie die Verwendung von hochwertigen Biolebensmitteln einen großen Vorteil bringt, wenn dies dem Gast richtig vermittelt wird. Leider konnten wir die Südtiroler Gastwirte nicht davon überzeugen. So ist in uns der Gedanke gereift, selbst mit gutem Beispiel vorauszugehen und einen Vorzeigebetrieb zu erstellen, in dem sich BIO wie ein roter Faden durch alle Bereiche zieht: von den baubiologischen Materialien, Einrichtung in unbehandeltem Vollholz, Naturbetten, Bettwäsche aus kontrolliert biologischem Anbau, elektrosmogreduzierte Zimmer, die nachhaltige Arbeitsweise, Küche und Keller (100% unserer Lebensmittel und Getränke kommen aus biologischer Landwirtschaft) bis hin zu Kosmetik- und Wellnessprodukten.

Wenn Sie das Hotel aus Ihrer Sicht beschreiben müssten, was sind die wichtigsten Charaktere? Ruhiges Haus, angenehmes schadstofffreies Wohnklima, hochwertige gesunde und schmackhafte Genussküche, Bewegung und sportliche Aktivitäten, familiäre Atmosphäre. Wer ist Ihr Gast? Unser Gast ist ruheliebend, gesundheitsbewusst, naturliebend, aktiv und ernährt sich auch zu Hause ganz oder teilweise biologisch. Es kommen aber auch viele Gäste, die einfach mal einen richtigen Wohlfühlurlaub in angenehmer Atmosphäre verbringen möchten. Das Alter spielt dabei keine Rolle: Bei uns verbringen junge Paare, Familien, aber auch Singles und betagte Gäste gerne ihren Urlaub. Wie sehr muss sich Ihr Gast mit dem Thema BIO identifizieren können? Zu uns kommen selbstverständlich hauptsächlich Gäste, die sich mit dem Thema BIO identifizieren und unser Ambiente wie unsere Kost zu schätzen wissen. Wir hatten aber auch

schon Gäste, die bei uns zum ersten Mal mit BIO in Kontakt kamen. Auch sie haben sich gleich wohl gefühlt und die angenehme Atmosphäre im Haus und das vorzügliche Essen gelobt. Gar einige wurden durch den Aufenthalt bei uns zu neuen Sichtweisen geführt und haben uns versichert, in Zukunft vermehrt Biohotels zu buchen. Welche Vertriebsschiene gehen Sie mit dem Hotel? Wir vermarkten unser Hotel vorwiegend selbst, wobei uns die Mitgliedschaft bei den Biohotels, das Internet und die Nähe zu Biobetrieben in ganz Europa eine große Unterstützung sind. Wie haben Sie die ersten Monate seit der Eröffnung erlebt? Die ersten Tage waren etwas hektisch, unser Team hat sich dann aber schnell eingespielt und heute verläuft bereits alles in geordneten Bahnen. Unsere Gäste versichern uns immer wieder, dass wir und unsere Mitarbeiter eine angenehme Ruhe und Geborgenheit ausstrahlen. Was ändert sich in Bezug auf die Planung und den Bau im Vergleich zu einer herkömmlichen Bauweise? Jedes Bauelement, jeder Baustoff, jede Arbeitsweise müssen genau unter die Lupe genommen werden, immer wieder hinterfragt und nach besseren und natürlicheren Lösungen gesucht werden. Gesetzgebung und eingefahrene Methoden der Handwerker sind dabei oft schwer zu umgehen. War es für Sie besonders wichtig, dass das Hotel auf diesem Grundstück entsteht, da diese Obstwiese seit 25 Jahren von Ihnen selbst biologisch bebaut wurde? Selbstverständlich hänge ich emotional an diesem Grundstück, aber ich bin auch überzeugt, dass von einem seit über 25 Jahren

biologisch bebautem Grund eine ganz eigene Vitalität und Kraft auf das Hotel übergeht. Wie ist der operative Ablauf während der Bauphase? Wie kann man darauf achten, dass der eine oder andere Handwerker nicht doch etwas verwendet, was nicht einwandfrei BIO ist? Ganz einfach: Indem man jeden Tag ständig auf der Baustelle ist und jede Arbeit kontrolliert. Ein Architekt oder Bauleiter, der nur ein- zweimal pro Woche die Baustelle betritt, könnte nie alles überblicken und Fehlverhalten der Handwerker orten bevor das „corpus delicti“ abgedeckt und nicht mehr einsichtbar ist.

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Holz, das in der richtigen Mondphase geschlagen wird, hält länger, verzieht sich weniger und bekommt keinen Blauschimmel

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Warum ist es wichtig, dass das Holz „mondgeschlagen“ ist? Holz, das in der richtigen Mondphase geschlagen wird, hält länger, verzieht sich weniger und bekommt keinen Blauschimmel. Dies ist besonders wichtig, wenn man das Holz – so wie wir – unbehandelt lässt. Ihre Frau hat die Aussage getroffen: „Wir sind Bio-Obstbauer. Und jetzt sind wir eben noch Hoteliers – im eigenen Obstgarten“. Wie erleben Sie diese neue Herausforderung? Unsere ganze Familie fühlt sich als Hoteliers sehr wohl. Es macht uns Freude mit unseren Gästen zu kommunizieren, uns mit ihnen zu unterhalten und ihnen die schönste Zeit des Jahres so angenehm wie möglich zu gestalten. Dass unsere Gäste von unserem Haus und unseren Dienstleistungen begeistert sind, freut uns natürlich am meisten. Viele waren jetzt, knapp vier Monate nach unserer Eröffnung bereits das zweite, ja sogar das dritte Mal bei uns, andere haben uns an Verwandte und Bekannte weiterempfohlen, die dann bei uns gebucht haben. Ein guter Erfolg für die Anfangszeit und wir sind überzeugt, dass wir auf dem richtigen Weg sind.

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theiner‘s garten Bio Vitalhotel

als Kontrast zur natürlichen Holzoberfläche dienen. Die gesamte Inneneinrichtung der Hotelzimmer wurde in Massivholz mit verzinkten, metallfreien Verbindungen in einheimischem Lärchenholz sowie Zirbenholz ausgeführt. Dem Gesamtkonzept folgend wurden alle Zimmer mit abgeschirmten Elektroleitungen ausgestattet, damit alle Einheiten frei von Elektrosmog bewohnt werden können. Die Heizung und Kühlung erfolgt mittels in den Wänden und Böden integrierten Heiz- sowie Kühlkreisläufen, die eine angenehme Strahlungswärme erzeugen, sowie im Sommer die Überhitzung der Hotelzimmer vermeiden. Im Rahmen der Errichtung des Hotels wurden diverse Bereiche geschaffen, die aber alle dem Grundgedanken der Nachhaltigkeit un-

terworfen waren. Es wurde eine unterirdische Tiefgarage errichtet, damit das Außenareal so weit als möglich von Fahrzeugen frei bleiben kann. Ebenfalls im Untergeschoss wurde die gesamte Wellnessanlage mit Innenpool sowie angeschlossenem Außenpool errichtet. Durch die terrassenförmige Anordnung des Gebäudes verfügt dieser Wellnessbereich über sehr viel Tageslicht, das dem Wohlbefinden der Gäste Rechnung trägt. Im Erdgeschoss befinden sich die Rezeption, der Speisesaal sowie der Barbereich und zusätzliche Räumlichkeiten für Konferenzen und Kinderbetreuung. Ebenfalls im Erdgeschoss wurden acht Familiensuiten errichtet, die über eine eigene Terrasse verfügen und einen direkten Zugang zum Garten besitzen. Die gesamten Obergeschosse sind

04/05 Natur pur in den Zimmern. Das heimische Zirbenholz findet sich auch hier

STECKBRIEF theiner’s garten BIO Vitalhotel in Gargazon (I)

Ausstattung: 44 57 Zimmer & Suiten 44 Hotellobby mit Rezeption 44 Kaminzimmer 44 Hotelbar mit großzügiger Außenterrasse 44 Bioshop 44 Restaurant 44 Wellnessbereich auf über 1.000 m², u.a. mit Indoor-/Outdoor-Pool, Kneipp-Parcour, Saunen (Biokräutersauna, Dampfkabine, Finnische Sauna), Beautykabinen, Fitnessraum 44 Seminarraum 44 Weinkeller 44 Kräutergarten 44 Kinderspielzimmer und Kinderspielplatz 44 Großzügige Gartenanlage

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theiner‘s garten Bio Vitalhotel

06 08

06 Terrassenförmig liegt das Hotel in der Landschaft und ermöglicht einen unvergleichlichen Blick über's Tal

den Zimmereinheiten vorbehalten, wobei jedes einzelne Zimmer über einen eigenen Balkon bzw. Terrasse mit Weinrebe verfügt. Der Platz mit der schönsten Aussicht über das Etschtal wurde als Fitnessraum konzipiert, um auch dem Gedanken der Gesundheit im gesamtheitlichen Hotelkonzept Rechnung zu tragen. Die Kombination zwischen ehrlichen und biologischen Baumaterialien und

schlichtem Design schafft ein Ambiente, dass einladend und elegant zugleich wirkt. Nach Abschluss der Bauarbeiten stellt sich das Hotel als gelungene Gesamtkonzeption dar, die dem Anspruch der gehobenen Hotelarchitektur des Etschtales ebenso gerecht wird, wie dem Bemühen, den biologischen Umgang mit Gebautem auch einer neuen Gästeschicht näher zu bringen.

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INTERVIEW

Ludwig Gruber | Geschäftsführer der BIOHotels

Eine Frage von Werten Bio als neuer Trend in der Hotellerie und Gastronomie. Immer mehr Betriebe stellen um und orientieren sich hin zu ökologischer Bauweise und biologischen Zutaten. Im Interview mit Ludwig Gruber, Geschäftsführer der Biohotels und selbst passionierter Bio-Bekenner erfahren wir warum.

Welche sind die Hauptkriterien um Mitglied der Biohotels zu werden? Reicht es, eine auf Bio ausgelegte Küche anzubieten? Prinzipiell reicht es, die Küche und die Kosmetik im Wellnessbereich auf Bio umzustellen. Wobei es schon so ist, dass wir die Betriebe vor einer Aufnahme einer sehr genauen Prüfung unterziehen. Nachdem es sich bei den Biohotels um eine Vereinsmitgliedschaft handelt, ist es uns wichtig, dass jedes einzelne Mitglied auch ein Teil davon sein will und dies erkennt man bereits an der Betriebsführung. Wie viele Mitglieder haben Sie derzeit? Gibt es eine Maximalzahl? Derzeit haben wir 60 Mitglieder. Theoretisch haben wir kein Oberlimit, praktisch allerdings schon. Da es sich bei den Biohotels um einen Verein handelt, wird es immer wichtiger, den ständig steigenden Ansprüchen durch einen intensiven Austausch innerhalb der Gruppe zu erfüllen. Es können nur Betriebe länger bestehen, die sich auch engagieren. Das geht vom Austausch des Küchenchefs bis zur Planung der Photovoltaik. Das bewirkt, dass die Anzahl der Mitglieder

nur langsam wachsen kann. Die Betriebe, die sich wenig einbringen, haben gewisse Schwierigkeiten innerhalb des Vereins. Die Dynamik entsteht durch die Einbeziehung. Es gibt eine Art Ehrenkodex, der die Betriebe dazu bringt umzudenken. Aber grundsätzlich haben wir keinen Wunsch der Begrenzung. Je unterschiedlicher und vielfältiger die Betriebe, desto besser für den Verein. Die Kooperation der Biohotels wurde 2001 gegründet. Wie hat sich die Verbindung in den letzten acht Jahren entwickelt? Wohin geht der Trend? Es geht in die Richtung der vollständigen Umstellung. Neben objektivierbar zertifizierten Kriterien gibt es immer mehr Werte durch das Team. Das betrifft auch die Gäste. Stichwort z.B. alternative Geldsysteme. In beiden Fällen geht es um den freiwilligen Verzicht von Gewinnmaximierung zugunsten der Nachhaltigkeit. Der Biobauer will den Ertrag nicht soweit ausweiten, dass der Boden unter Druck kommt und Schaden nimmt, also spart er sich die Spritzungen. In der Geldwirtschaft ist es ähnlich. Wer glaubt, Geld sollte sich „von allein vermehren“ der irrt. Geändert hat

sich seit Gründung des Vereins, dass wir den alternativen Zugang soweit vertiefen dass er sich auf alle Bereiche auswirkt. Auf Ihrer Homepage geben Sie als Ihren Anspruch folgendes an: „Der reinste Urlaub – mehr Ökologie und hochwertige, regionale Küche in die Gastronomie und Hotellerie bringen“. Lässt sich dies dauerhaft realisieren? Die Frage sollte lauten, lässt sich das dauerhaft vertiefen? Denn dass wir das realisieren, ist eigentlich unser Mindestversprechen. Und schon heute liefern wir mehr über diese Aussage hinaus. Eigentlich hat sich das lange schon etabliert. Kann ein Biohotel den gleichen Wareneinsatz im Bereich F&B haben wie ein NichtBiohotel? Selbstverständlich. Die Annahme, dass ein Biohotel konsequenterweise einen hohen Wareneinsatz hat, ist völlig falsch. Der Hotelier bzw. der Küchenchef agiert einfach anders. Sie gestalten ihre Tageskarte entsprechend den saisonalen Gegebenheiten. Wenn sie z.B. Orangen außerhalb ihrer Erntezeit anbieten, dann werden diese mit Sicherheit einen anderen Preis haben als sonst und dementsprechend wirkt sich das auf den Wareneinsatz aus. Aber das betrifft jedes andere Hotel auch. Kann ein Biohotel einen höheren Nächtigungspreis rechtfertigen? Bzw. ist der Gast bereit hierfür mehr zu bezahlen? Es gibt bei uns einen besonders hohen Prozentsatz von Gästen die bereit sind, mehr zu bezahlen. Der Biogast hat einen eigenen Lebensstil und daher wird von ihm ein Biohotel qualitativ höher wahrgenommen. Aber nur Bio ist kein Buchungskriterium. D.h. der Gast bucht nicht das Biohotel nur weil es ein Biohotel ist. Er sucht sich ein Wellnesshotel weil er gerne Wellnessurlaub machen

möchte, und weil er in seiner Lebensweise auf Bio setzt, sucht er sich dieses Wellnesshotel unter den Biohotels. Das bedeutet, wir müssen den Gästen viel mehr bieten als nur BIO. Sein Urlaubswunsch ist das Kriterium – Familie, Aktiv, Wandern, Wellness usw. –, dass es dann noch ein Biohotel ist, ist für ihn eigentlich selbstverständlich, weil das seine ganz normale Lebensweise ist. Daher gehen wir auch nicht auf die klassischen touristischen Messen, sondern kommunizieren unsere Hotels dort wo wir den Biogast finden – auf dem Biomarkt. Sie haben auch Mitglieder in den Ländern Spanien/Irland/Frankreich. Der Großteil allerdings in Österreich und Deutschland. Wie können die ersteren von Ihren Marketingaktivitäten profitieren? Sie profitieren insofern, dass sie Gäste aus dem deutschsprachigen Raum ansprechen. Der Biomarkt ist im Grunde deutschsprachig. Wir können zum Beispiel am spanischen Markt nichts tun, weil wir Kommunikationsprobleme haben. Die einzelnen Pioniere in diesen Ländern kommen auf uns zu und wir unterstützten ihre Arbeit indem wir ihnen deutschsprachige Gäste vermitteln.

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Die Annahme, dass ein Biohotel konsequenterweise einen hohen Wareneinsatz hat, ist völlig falsch.

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Wie hoch sind Ihre Mitgliedsbeiträge? Haben Sie auch ein Fixum welches ein Erstmitglied entrichten muss? Wir haben ein Fixum von Euro 4.000 als Ersteinstieg, und dann jährlich einen Mitgliedsbeitrag von Euro 2.500 als Grundbeitrag und Euro 65 pro Bett. Das „theiner’s garten BIO Vitalhotel“ ist ein Hotel, das in seiner gesamten Entstehung auf Bio setzte. Inwieweit ist dies für eine Mitgliedschaft wichtig? Für uns ist das nicht unbedingt notwendig. Die Betriebe, die dort allerdings weniger bieten können, erfüllen nicht immer die Bedürfnisse der Gäste.

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PORTRAIT

Baukraft

Dynamisch und kreativ Kompetent in Entwurf und Ausführung, innovativ in der Bewältigung verschiedenster Problemstellungen, Ansprechpartner in allen den Bau betreffenden Fragen zu sein, war und ist das Ziel des Architekturbüros Baukraft seit seiner Gründung im Jahr 2003.

aukraft versteht sich als kreatives Dienstleistungsunternehmen in der Architekturbranche und wurde von Dr. Arch. Dominik Rieder und Georg Rubner gegründet. Um den aktuellen Anforderungen des Bausektors, speziell der Hotelbauarchitektur gerecht zu werden, ist es erforderlich, sich ständig an die geänderten Rahmenbedingungen und Ansprüche des Kunden anzupassen. Gesamtplanerische Aufgaben von der urbanistischen Machbarkeitsstudie über architektonische Entwicklungsstudien, Einreichplanung sowie Ausführungsplanung, bis hin zur detaillierten Einrichtungsplanung wahrzunehmen und als Herausforderung anzunehmen ist die vorrangige Aufgabe des dynamischen Büros. Dem Kunden als alleiniger Ansprechpartner in allen die Architektur betreffenden Fragen zur Seite zu stehen, ist die Reaktion auf diese geänderten Rahmenbedingungen.

Wenn eine Idee Flügel bekommt

Dr. Arch. Dominik Rieder

Das Architekturbüro Baukraft begann im Jahr 2003 mit einer gemeinsamen Idee, die sich im Laufe der Jahre immer weiter entwickelt hat. So wurden die ersten Projekte noch als „2-ChefBetrieb“ geplant und realisiert. Mittlerweile ist die Idee und auch die Größe des Büros gewachsen. So umfasst das Unternehmen

Dem Kunden als alleiniger Ansprechpartner in allen die Architektur betreffenden Fragen zur Seite stehen.

Georg Rubner

Dr. Arch. Dominik Rieder mittlerweile sechs Mitarbeiter, die sich in der Baukraftfamilie um die gemeinsamen Kunden bemühen und ein koordiniertes Arbeiten auch bei größten Bauvorhaben ermöglichen.

in Holzbauweise errichtet wurde. Dieses Bauvorhaben erhielt die Auszeichnung „Best of Klimahouse“ im Bereich Bürobauten der Provinz Bozen und erhielt auch über die Landesgrenzen Südtirols hinaus internationale Die Geschichte von Baukraft begann mit der Anerkennung. Planung des Dienstleistungsgebäudes Julius in Brixen im Jahr 2002. Als erstes Hotelpro- Im Bereich der Hotelarchitektur ging die stete jekt wurde im Jahr 2003 das „Natur- und Ge- Entwicklung weiter und so wurde 2007 das sundheitshotel Moosmair“ in Sand in Taufers Hotel „Ansitz Plantitscher Hof“ in Meran, sowie geplant und realisiert. Darauf folgte im Jahr das „Hotel Monika“ in Sexten geplant und 2004 der Erweiterungsbau des „Falkensteiner errichtet. Neben diversen Hotelbauprojekten, Hotel Lido Ehrenburgerhof“ in Kiens, sowie Wohnbauten und Studien in der Provinz Bozen einige Wohnanlagen und diverse Innenein- sowie am Gardasee und der Provinz Trentirichtungsplanungen. no, stellten diese Projekte die Haupttätigkeit Einen Meilenstein in der Büroentwicklung 2007 dar. stellt das Projekt des Hallenbades und der Wellnessanlage des „Mountain Resorts Patzen- Den bisherigen Schlusspunkt der realisierfeld“ am Kreuzbergpass dar. Dieses einzigartige ten Referenzprojekte im Bereich Hotel stellt Bauvorhaben in alpiner Umgebung wurde das „theiner’s garten BIO Vitalhotel“ dar. im Jahr 2005 geplant und 2006 realisiert und In diesem Projekt kamen die gesammelten umfasst ein unterirdisch errichtetes Hallen- Erfahrungen im Bereich der Holzarchitekschwimmbad mit herrlichem Ausblick auf die tur sowie der Hotelarchitektur zum Einsatz, Sextener Dolomiten, sowie eine oberirdische und es entstand das erste 4-Sterne Superior Wellnessanlage im massiver Holzbauweise, Biohotel Italiens, als Holzmassivbau unter die dem alpinen Charakter der Umgebung ausschließlicher Verwendung von biologisch Rechnung trägt. und ökologisch einwandfreien Baumaterialien. Die Verknüpfung von architektonischer EleIm Bereich der Geschäftsbauten ist im Beson- ganz und Baubiologie war in diesem Bereich deren das „Bürogebäude der Rubner Haus“ eine der größten Herausforderungen in der hervorzuheben, das 2006 als eines der ersten bisherigen Hotelplanungstätigkeit. Bürogebäude in Italien über 4 Vollgeschosse

1971 in Mittersill geboren 1990-1997 Architekturstudium an der Universität Innsbruck 1998-1999 Mitarbeit im Architekturbüro Delueg, Sterzing 1999-2003 Mitarbeit im Architekturbüro Lusser, Brixen 2002 Ziviltechnikerprüfung 2004 Beginn der freiberuflichen Tätigkeit und Gründung des Architekturbüros baukraft mit Georg Rubner

Georg Rubner 1961 in Bruneck geboren 1982 Aufnahme in die Hochschule für angewandte Kunst in Wien, Univ.-Prof. Hans Hollein 1984-1989 Studium an der Universität für Architektur in Venedig 1989-1993 Im Bereich der Produktentwicklung und Verkauf der Firma Aeroplac tätig Diverse Planungen 2004 Gründung des Architekturbüros baukraft mit Arch. Dominik Rieder

Aktuelle touristische Projekte 2009 - Erlebnisresort und touristische Aufwertung Lido di Arco Gardasee - Resort „Lagorai Le Baite“ Tesino - Hotel „La Baita“ Folgaria - Hotel „Monika“ Sexten Baulos 2 - Restaurant „Settimo Cielo“ Varese - Dienstleistungs- und Residencezentrum Senfter Innichen

>> www.baukraft.it

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BERICHT

Urlaub im Obstgarten Rubner Objektbau realisiert ein innovatives Biohotel in Gargazon

as auf den ersten Blick wie ein gewöhnliches Hotel aussieht, entpuppt sich auf den zweiten als ein Urlaubsrefugium für Menschen mit ganzheitlichen Ansprüchen. „theiner’s garten BIO Vitalhotel“ entstand auf einem Grundstück in Gargazon, das seit 25 Jahren natürlich bewirtschaftet wurde. In unmittelbarer Nähe befindet sich auch der Hof der Hoteliersfamilie Theiner. Sie zählt zu den Pionieren der biologischen Landwirtschaft in Südtirol und hält für ihre Gäste neben dem Hotel mit mediterranem

Garten auch einen Lauf- und Fitnessparcours durch ihre Obstanlagen bereit.

Inspiration aus dem Weinberg Ein konsequent durchdachtes Biohotel verlangt nach einer besonderen architektonischen Lösung. In nur zwölf Monaten Bauzeit wurde ein Hotel aus massivem Holz errichtet, in dem ein von heimischen Hölzern geprägtes Raummilieu herrscht. Es entspricht den höchsten baubiologischen und bauphysikalischen Kriterien: Beim Bau und der Einrichtung aller 57 Zimmer wurde bewusst auf den Einbau von Elektrogeräten und die Verwendung von Leim und Metallnägeln verzichtet, wodurch sie antiallergen und frei von Elektrosmog sind. Schon am Äußeren des Baus sollte das Thema der Naturverbundenheit zum Ausdruck kommen. Anregung für seine Gestaltung lieferten die in Südtirol vielerorts bestehenden Weinberge mit ihren Pergolen: Das Untergeschoss mit dem Hallenbad, einem Wellness- und einem Saunacenter sowie der ebenerdige Bereich mit Rezeption, Bar, Restaurant, Konferenzraum und Bioladen wurden als längliche, zentral erschlossene Baukörper konzipiert. Die darüber angeordneten Etagen mit den Zimmern sind der Terrassenform von Weingärten nachempfunden. Jedes Zimmer verfügt über eine Loggia bzw. einen Balkon, der von einer Laube beschattet wird. Auch die groß-

en Dachflächen wurden in den „künstlichen Weinberg“ integriert. Am Dach von Bar und Restaurant wurde ein ca. 200 m2 großer Aroma- und Kräutergarten angelegt, den Abschluss des obersten Stockwerks bildet ein Bewegungs- und Fitnessraum mit Panoramablick bis Bozen und auf die Mendel.

Zirbenholz und Lehmputz Das Konzept des Biohotels kommt am besten in den Gästezimmern zum Ausdruck. Jeder Raum verfügt über unterschiedliche gegenüberliegende Wandflächen, jeweils aus heimischem Zirbenholz und Lehmputz. In den mit Lehm verputzten Wänden befinden sich Wandheizungen, die für eine angenehme Strahlungswärme sorgen. Im Unterschied dazu wurden im Bereich der Kopfenden der Betten metall- und leimfreie Holzmassivwände mit einer Decklage aus Zirbenholz eingebaut, welche aus Gründen des Schallschutzes installationsfrei und doppelt angeordnet sind. Auf diese Weise können die auf die vegetative Regulation des menschlichen Körpers positiv

wirkenden Eigenschaften des Zirbenholzes besonders gut ausgenutzt werden. In Bezug auf ihre Konstruktion bestehen die Bettentrakte im Wesentlichen aus dem innovativen Holzwerkstoff Soligno, einer neuen Produktlinie von Rubner Haus. Schon von sich aus ist Soligno ein Bio-Markenprodukt, weil es aus mechanisch erzeugten Holz-zu-HolzVerbindungen besteht. Aufgrund der schon in der Planungsphase erfolgten intensiven Zusammenarbeit zwischen Bauherren, Architekten, Projektmanagement und Rubner Objektbau konnten die Soligno-Wand- und Deckenelemente aber genau dort eingesetzt werden, wo sich ihre herausragenden Qualitäten in Bezug auf Umweltverträglichkeit, Nachhaltigkeit, Schall- und Wärmedämmung mit der gestellten Bauaufgabe eines Biohotels am besten ergänzen.

Rubner Objektbau – eine Tochter der Rubner Gruppe – gilt als professioneller und kompetenter Partner für jegliche Art von Bauten. Technisches Know-how, die profunde Kenntnis der Projektplanung und die lange Erfahrung im Bauen mit Holz gewährleisten dem Kunden die Qualität. Bei der Realisierung des theiner’s garten BIO Vitalhotel fungierte Rubner Objektbau als technischer Berater für einen „biogerechten“ Gewerbebau aus Holzfertigteilen und über-

Doch auch ein Biohotelbau-Projekt entsteht nicht „aus der Natur, wie sie Gott auf die Welt geschickt hat“, sondern wie alle anderen Bauvorhaben unter Gesichtspunkten der Kostenund Zeitökonomie und somit unter strengen Auflagen an das Baumanagement.

nahm die Aufgabe einer schlüsselfertigen Bauabwicklung. www.objektbau.rubner.com

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Hotelreportage

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

Ein Hotelprojekt mit Nachhaltigkeit Die Thermal & Golfresort GmbH & Co KG errichtete in der Steiermark am Rande von Bad Waltersdorf gegenüber dem bestehenden 18-Loch Golfplatz ein vier Sterne Golf- und SPA Hotel.

as von den beiden Wiener Architekturbüros Ernst Maurer und Arkan Zeytinoglu entworfene Haus verfügt über insgesamt 128 Zimmer, davon 16 Juniorund 2 Senior-Suiten. Herzstück ist die mehr als 2.300 m2 große Acquapura SPA Wellnesswelt mit Thermal- und Heilwasser. Zudem verfügt das von den Unternehmen Mandlbauer und Pongratz initiierte und umgesetzte Hotel über ein lichtdurchflutetes Restaurant und einem kleinen Meetingbereich. 42 hotelservicierte Appartements in unmittelbarer Nähe zum Hotel komplettieren das Angebot. Diese Appartements (60, 80 und 90 m2 Einheiten) sind direkt mit dem Hotel verbunden, da den Appartementnutzern auch die Infrastruktur zur Verfügung steht. So gelangt man im Bademantel aus seinem Eigentum in die wundervolle Welt des SPAs. Für Peter Kothgasser, Vorstandsdirektor der Mandlbauer AG, bot sich Bad Waltersdorf

für einen Hotelneubau ebenso wie für die Appartements fast schon automatisch an: „Bad Waltersdorf hat einen ausgezeichneten Ruf als Tourismusdestination der Steiermark. Nicht nur für Familien, sondern auch für eine Klientel die bereit ist, in Urlaub und Erholung deutlich mehr als den Durchschnittspreis zu investieren.“

01 Große Fensterflächen dominieren im Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

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Hotelreportage

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

In die Natur integriert Die gesamte Anlage entstand auf einem Hanggrundstück, welches sich einerseits in Richtung Bad Waltersdorf, als auch zur anderen Seite in Richtung Golfplatz orientiert. Die errichteten Gebäude sind pavillonartig konzipiert und schmiegen sich mit ihren abgestuften Baukörpern dem natürlichen Verlauf des Hanges talwärts an. Das in eine Parklandschaft eingebettete Hotel bildet mit seinen drei Gebäuden und den großzügigen Außenbereichen mit Kräutergarten, Reiki-, Yoga-Plätzen, Außenpools und Saunalandschaft mit Erdsauna den Hauptteil der Anlage.

Diese ist gegliedert in Zimmertrakt – 110 Doppelzimmer, 16 Junior Suiten und 2 Senior Suiten –, öffentliche Bereiche mit Lobby, Hotelbar, Kamin-Lounge, Bibliothek sowie dem Restaurant mit mehreren großen Sonnenterrassen.

Thermalwasser für den Gast Der ausgedehnte Thermal- und Wellnessbereich verfügt auf ca. 2.300 m2 über eine großzügige Poolhalle mit Thermalwasser im Innen- und Außenpool, sowie ein Süßwasserbecken für Schwimmer. Die Saunalandschaft bietet neben unterschiedlichen Saunen und angenehmen Ruhezonen

02 Der Bereich der Außensauna ist ein Highlight des Hotels – über eine Brücke gelangt man zur Erdsauna

STECKBRIEF Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf (A) Ausstattung: 44 128 Zimmer und Suiten 44 Hotellobby mit Rezeption 44 Hotelbar mit Cigarlounge und Kaminzimmer 44 Restaurant auf 645 m² 44 Wellnessbereich auf 2.300 m² mit Indoor/Outdoor-Pool – teilweise mit Thermalwasser, Saunalandschaft, Ruhezonen, Beautycenter, Fitnesscenter und Gymnastikraum 44 Seminarräume auf 245 m²

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Hotelreportage

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

03 Stylisches Ambiente besticht das SPA-Bistro 04 Der Saunabereich mit Schwimmkanal nach außen

im Innenbereich, einen Whirlpool, ein Biotop sowie eine Erdsauna im Außenbereich. Der Pool- und der Saunabereich werden vom SPA-Bistro räumlich getrennt und erschlossen. Sie teilen sich in zwei unterschiedliche Ambiente: Auf der einen Seite in eine mystisch anmutende Höhlenlandschaft mit Erd- und Feuerfarben und auf der anderen Seite ein transparentes, luftiges Panoramaambiente unter Einbezug der Außenlandschaft. Die Behandlungsbereiche stehen im Zeichen der Blüte, als Symbol für Frische, Verwandlung, Harmonie und Fruchtbarkeit. Denn Wellness soll kein Standarderlebnis, sondern eine inspirierende Quelle der Natur sein.

Von der SPA-Rezeption gelangt man in die unterschiedlich gestalteten Behandlungsund Massageräume, sowie zum Fitness- und Gymnastikraum von dem aus man einen hervorragenden Ausblick in die 2-geschossige Poolhalle hat. Bei der Materialwahl wurde bewusst auf heimische Produkte zurückgegriffen. Holz-, Putzund Glasflächen variieren und lockern die Hotelfassade auf. Die öffentlichen Bereiche hingegen sind großflächig verglast und öffnen den Innenraum in die grüne Landschaft. Im Innenbereich dominieren erdige Töne und Materialien die mit frischen Farben aus der Natur belebt werden.

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Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

05 Großzügig präsentiert sich die SPA-Rezeption mit Shop 06 Im Private SPA „Rose“ dominiert die Farbe Rot

Das Innenraumkonzept Ausgangspunkt des Innenraumkonzeptes ist ein harmonisches Verflechten von edlen, frischen und natürlichen Materialien, Oberflächen und Texturen. Zentrales Leitthema ist die Fruchtbarkeit des regionalen Terrain mit all ihren formalen, farblichen und landschaftlichen Aspekten. Frühlingshaft und frisch ist die Blume, das Florale, als Sinnbild für Verwandlung, Neubeginn und den Schöpfungsprozess, ist das leitende dekorative Element des Innenraumkonzeptes und steht diesem als roter Faden zur Verfügung. Die zur Ausstattung gedachten Materialien kommen allein durch ihre Textur, Tönung und Charakteristik zur Wirkung.

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Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

Großzügige Zimmer 07

Die Besonderheit der Hotelzimmer liegt im offenen Grundriss, in der großzügigen gestalterischen Einheit zwischen Innen und Außen, sowie der Wahl von warmen Stoffen und Hölzern. Beim Betreten der Zimmer spürt der Gast eine neue Architektursprache, eine neue Definition von Hotelzimmer. Holz aus der umgebenden Landschaft (Kirsche und Buche) dominiert und ist das gestaltende Grundelement des Raumes. Es verleiht ihm die tiefe und geborgene Wärme, um sich wohl zu fühlen. Großzügige Spiegel-, Stein- und transparente Glasflächen bestimmen den Nassbereich, der mit dem Zimmer in Verbindung steht. Dringt man weiter vor, so befindet man sich in einem offenen Schlaf- und Wohnambiente, in dem farblich warme Stoffe überwiegen.

ARGE BAD WALTERSDORF GENERALUNTERNEHMER

Mandlbauer Bau GmbH. 8344 Bad Gleichenberg 10 Tel.: 03159/2315-0; Fax: DW 13 email: zentrale@mandlbauer.at Bad Gleichenberg-Wr. Neudorf-Graz-Oberwart-Pörtschach

Der Loggia-Charakter der Zimmer ergibt sich einerseits aus dem Grundriss des Raumes, andererseits aus verschiebbaren Faltelementen im Innenraum zum Balkon hin, die somit eine transparente Membran und einen fließenden Übergang zur Landschaft bieten. Das Bett als zentrales Element ist räumlich so angeordnet, dass eine direkte sichtbare

Verschmelzung des Außen- und Innenraums spürbar und erlebbar wahrgenommen werden kann. Einheitliche Dekorstoffe werden individuell für die jeweiligen Zimmer in farblich unterschiedlichen, abstrakten, floralen Mustern gewählt.

07/08 Die Zimmer und Suiten sind linear und modern

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Hotelreportage

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

Lobby und Innenbereich Die fruchtig rote Bar ist das zentrale Element im Lobbybereich. Ausgehend von diesem zentralen Element im Innenbereich formieren sich intimere Nischenbereiche, wie Leseecke, Cigar Lounge oder Rezeption mit jeweils eigener Atmosphäre.

Das Restaurant entspricht der Idee eines Gartens, ist offen gestaltet und gliedert sich in die verschiedenen Essbereiche in Form einer gebauten, vertikalen „Bepflanzung“. Wie „Gartenlauben“ sorgen mittig platzierte Sitznischen für die räumliche Balance und Orientierung im großzügigen Raumgefüge des Restaurants, in dem der frische grüne Teppich einer Wiese gleicht.

09 Die Bar als Ort der Kommunikation 10/11 Lobby und Restaurant sind groĂ&#x;zĂźgig und hell gehalten

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Hotelreportage

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

12 Licht durchflutet auch die einzelnen Seminarräumlichkeiten

Im Seminarbereich auf 250 m2 bietet das Hotel Platz für kleine Meetings und Veranstaltungen. Den Meetingbereich, in dem eher ruhige und warme Töne dominieren, betritt man über ein luftiges und transparentes Foyer, das durch einen eigenen Zugang auch extern erschlossen werden kann. Parallel zum Hotel in nordwestlicher Richtung vervollständigen die beiden Baukörper der Appartementanlage das städtebauliche Gesamtkonzept. Die drei unterschiedlichen Appartementtypen mit einer Größe von 60 bis 90 m2 verfügen jeweils über eine Terrasse bzw. Loggia. Eine Anbindung an die Hotelanlage ist durch einen verglasten Verbindungsgang gegeben. Die Hotelzufahrt erfolgt über eine neu errichtete Straße, die im Osten des Grundstückes

an die bestehende Straße anbindet. Dem Haupteingang ist ein Parkplatz mit 142 Abstellplätzen, davon 16 mit Schutzdach und 3 behindertengerecht, vorgelagert. Eine Tiefgarage mit 23 Stellplätzen und 31 Stellplätze im Außenbereich stehen den Eigentümern und Gästen der Appartementanlage zur Verfügung.

Stahl, Beton und Ziegel Das statische Konzept der gesamten Anlage ist eine Stahlbetonrahmenkonstruktion mit einer Pfahlgründung direkt unter den Hauptstützen des Gebäudes. Die Grundkonstruktion wurde dabei im Wesentlichen mit Ziegelwänden ausgefacht. Die Geschossdecken aus schlaff bewehrten Ortbeton- wie Elementdecken wurden als Flachdecken ausgebildet. Im Bereich der Stirn-

TEchnikspiegel Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf 44 Auftraggeber: Thermal & Golfresort GmbH & CO KG 44 Architekt: DI Ernst Maurer 44 Interieur: Arch. Arkan Zeytinoglu 44 Kubatur: ca. 45.000 m³ 44 Bauzeit: Jänner 2008 – April 2009 44 Homepage: www.falkensteiner.com Die Leistungen von Michaeler & Partner

Touristischer Support in der Planungs- und Bauphase: Mag. Judith Senoner MBA

wände wurden Wandscheiben zur horizontalen Aussteifung errichtet. Diplom-Ingenieur Alexander Pongratz ist stolz auf die Qualität dieses Projektes: „Wir haben bei der Investition darauf geachtet, dass wir weit über den geforderten Qualitätsstandards liegen. Wir wollen mit dem neuen Hotel, aber auch mit den servicierten Appartements, in Bad Waltersdorf nicht nur

den Wettbewerb weiter beleben, wir wollen auch etwas Nachhaltiges schaffen. Beispielsweise erfolgt die Heizung mittels Bioenergie, ein entsprechendes Heizwerk wurde erst durch dieses Bauprojekt ermöglicht und dadurch, dass wir einen regionalen Betreiber haben, bleibt die Wertschöpfung in der Region. Für uns als österreichisches Bauunternehmen ein nicht zu unterschätzender Aspekt.“

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Spezial

Der touristische Support – 360° Know-how für den Investor Nicht immer steht hinter einer Hotelimmobilie eine erfahrene Hoteliersfamilie, die mit dem Geschäft aufgewachsen ist und es bis ins letzte Detail kennt.

von Mag. Judith Senoner MBA | Michaeler & Partner

ehr häufig und immer öfter sind es Banken, öffentliche Institutionen oder Privatinvestoren aus unterschiedlichsten Branchen, die sich an ein Hotel heranwagen und dies als Investitionsobjekt sehen. Sind es gerade Nichtkenner der Branche, ist es umso wichtiger, auf professionelle Unterstützung für die hotelfachliche Umsetzung des Projektes zurückzugreifen, wodurch die richtigen Entscheidungen für eine spätere erfolgreiche Abwicklung getroffen werden können. Ein Teil dieser professionellen Unterstützung ist der „Touristische Support“. Ein Produkt, welches das internationale Dienstleistungsunternehmen Michaeler & Partner seit einiger Zeit erfolgreich für diese Kundenschicht anbietet. Auch bei der Realisierung des im Mai eröffneten Hotel Bad Waltersdorf war es genau dieses Produkt, mit welchem Michaeler & Partner den Investoren Pongratz und Mandlbauer, beide erfolgreiche Bauunternehmen, über die gesamte Bauphase beratend zur Seite stand. Mag. Judith Senoner von Michaeler & Partner Wien, welche das Projekt seit Anbeginn begleitete, erklärt den Touristischen Support im Detail. Seit vielen Jahren ist Michaeler & Partner eines der erfolgreichsten Dienstleistungsunternehmen im Tourismus. Was ist der Beweggrund hinter diesem neuen Produkt?

Michaeler & Partner hat es sich bereits vor Jahren zum Ziel gesetzt, im Bereich Tourismus der Hotelentwicklungsspezialist zu sein. Dementsprechend können wir dem Kunden die verschiedensten Produkte bei der Realisierung eines neuen bzw. neu zu positionierenden Hotels in Zusammenhang mit einer Investition anbieten und den Auftraggeber bei der Umsetzung des Projektes maßgeblich unterstützen. Die Dienstleistungen reichen dabei von der Erstellung einer Feasibility Studie mit klarer Definition des Produktkonzeptes und Erarbeitung eines Business Planes bis zur Abwicklung durch ein professionelles Projektmanagement, sprich die Gesamtkoordinierung der Planungs- und Bauphase. Nachdem aber des Öfteren Investoren an uns herangetreten sind, die selbst bereits Immobilien erfolgreich umgesetzt haben, sich aber zum ersten Mal an eine Hotelimmobilie heranwagen, ohne das spezifische BranchenKnow-how zu besitzen, welches mit der erfolgreichen Umsetzung einer solchen Spezialimmobilie einhergeht, wurde unsererseits das Produkt „Touristischer Support“ entwickelt. Dabei geht es darum, dem Auftraggeber und auch dem Projektmanagement beratend zur Seite zu stehen und durch fachspezifisches Wissen für Kosteneinsparungen zu sorgen. Gleichzeitig gilt es auch aus der Sicht des

Betreibers ein Produkt zu entwickeln, welches Ein weiterer wesentlicher Bestandteil des zielgruppengerecht am Markt positioniert Touristischen Supports ist die Erarbeitung eines Wellness & SPA-, sowie eines Gastrowerden kann. nomiekonzeptes, welches unterstützend für den Architekten bzw. den Küchenplaner verWie kann das in der Praxis konkret aussefasst wird. Diese Konzepte helfen bereits in hen? Welche sind die einzelnen Schritte? Grundsätzlich muss man zwei Phasen unter- der Planungsphase eine Idee zum Thema der scheiden: die Planungs- und die Bauphase. Gastronomie und des Erholungsangebotes zu In der Planungsphase geht es in erster Linie entwickeln und somit von Anbeginn an die darum, vorangehend auf Details und Pro- ausgesuchten Thematiken in den Bau mit blemlösungen hinzuweisen bzw. aufzuzeigen. einfließen zu lassen. Wurde der Architekt bereits ausgewählt und Sind wir nun in der Bauphase, so geht es ist ein erster Entwurf vorhanden, so werden beim Touristischen Support nicht darum, für in einem ersten Schritt die einzelnen Flächen den Bauherren Vergaben oder Preisgespräche auf ihre Größe und Anordnung geprüft, um zu machen, das wäre Inhalt des klassischen sicher zu stellen, dass der Positionierungs- Projektmanagements, wie wir es auch anbieschwerpunkt ausreichend bedacht worden ten. Es geht vor allem darum, wiederum „nur“ ist. Dabei kommt es meist auf den richtigen unterstützend zur Seite zu stehen. Mix der Angebotselemente an. Machen wir ein konkretes Beispiel: Handelt es sich beim Durch die langjährige Erfahrung im klassiProjekt beispielsweise um ein Wellnesshotel, schen Projektmanagement und die Strategie, so muss sowohl dem Wellnessbereich als auch die wir seit jeher vertreten, Gewerke als Eindem Gastronomiebereich in beinahe gleichem zelgewerke zu vergeben um somit Kosten zu Verhältnis Aufmerksamkeit geschenkt wer- optimieren, verfügen wir über eine wertvolle den. Dies wird vielfach nicht bedacht. Firmendatei von Referenzprojekten. Dadurch Aktuelle Studien haben belegt, dass in einem wird dem Auftraggeber frühzeitig ermöglicht, Wellnesshotel neben der Großzügigkeit und Preisvergleiche mit bereits realisierten Prodem Angebot des Wellness & SPA Bereichs jekten und folglich Benchmarks für einzelne an zweiter Stelle das gastronomische Angebot Gewerke aufzustellen. und die Gemütlichkeit des Restaurants eine wesentliche Rolle spielt. Das Hinweisen auf Was ist das Benefit für den Investor genau derart wesentliche Details fällt in unseren an Sie bzw. Ihr Unternehmen heranzutreten Aufgabenbereich. Das ist das touristische um sein Bauvorhaben zu realisieren? Know-how, das wir mitbringen. Von Anbeginn der Planung bis zur Eröffnung des Hotels steht ihm beim touristischen SupWurden nun die Flächen gemeinsam mit dem port ein Team zur Seite, welches mit einem Architektenteam festgelegt, geht es in der Pla- 360° Wirkungskreis beschrieben werden kann. nungsphase um die bestmögliche Anordnung Hinter dem Team des touristischen Supder einzelnen Bereiche, damit sowohl die Weg- ports steht somit ein langjähriges fundiertes führung für den Gast als auch das operative Wissen von Projektmanagement-, Wellness-, Geschäft im „Back off the house“ optimal an- Marketing- und Design Spezialisten, von welgelegt wird. Weiters werden die Architekten bei chem er direkt und indirekt profitieren kann. der Wahl von Materialien, Konzepten (Farbe, Ich denke, es ist diese Zusammensetzung, Stimmung, Licht) und Produkten unterstützt, dieses 360° Know-how was uns auszeichnet. die zum einen handlich für den operativen Nicht nur spezialisiert auf Marketing, nicht nur Betrieb sind und zum anderen ein passendes spezialisiert auf Projektmanagement, sondern Hotelprodukt ermöglichen, ohne die budge- Kompetenz in allen Bereichen rund um den Wirtschaftsfaktor Tourismus. tierten Kosten zu überschreiten.

Zum Autor: Mag. Judith Senoner MBA Michaeler & Partner www.michaeler-partner.com

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Thema

Betreiberverträge – No Risk no Fun Umsatzpacht, Festpacht oder doch lieber Managementvertrag?

von Mag. (FH) Vala Sadeghi | Michaeler & Partner

ür die erfolgreiche Verwirklichung eines Hotelprojektes erweisen sich drei Komponenten zu entscheidenden Faktoren, deren Besetzung über Erfolg oder Misserfolg eines Projektes entscheidet. Dazu zählen ein in sich stimmiges Produktkonzept mit klar erkennbaren Differenzierungsmerkmalen, eine erfolgsversprechende Finanzierungsstruktur und nicht zuletzt die Auswahl eines geeigneten Betreibers. In erster Linie stellt der richtige Betreiber für den Investor einen risikomindernden Faktor dar. Ein projektadäquates Markenimage und die im Hintergrund starken Vertriebsstrukturen erleichtern die erfolgreiche Betriebsführung in der kritischen Anfangsphase eines neuen Hotels erheblich. Erfolgreiche Betreibergesellschaften sind sich dieser Vorteile bewusst und nutzen diese, um ihre Verhandlungsposition gegenüber den Eigentümer als Verhandlungspartner zu stärken. Wie in vielen anderen Bereichen der Hotellerie hat sich auch beim Thema Betreiberverträge in den letzten Jahrzehnten sehr viel geändert, wobei eine Trennung der Ferien- und Stadthotellerie bei der Beschreibung dieser Veränderung notwendig ist. Ausgehend von der Ferienhotellerie im deutschsprachigen Raum wird die Mehrheit der Hotels nach wie vor als Familienbetrieb geführt, wobei die Entwicklung der letzten Jahre auch in diesem Bereich – insbesondere bei größeren Hotelprojekten – stärker in Richtung Managementverträge tendiert. Interessanterweise handelt

es sich bei diesen Betreibergesellschaften häufig um ehemals familiengeführter Betriebe, die auf Grund einer erfolgreich umgesetzten Wachstumsstrategie und aus der eigenen Entwicklungsgeschichte resultierenden Fachwissens, die idealen Voraussetzungen für die Aufgabenstellung mitbringen. Bei kleineren Betrieben ist nach wie vor der klassische Pachtvertrag üblich. In der Stadthotellerie, insbesondere bei größeren Projekten, werden Fixpachtverträge abgeschlossen. Aber auch hier ist eine Tendenz in Richtung Umsatzpachtverträge bzw. Managementverträge unübersehbar. Das gilt insbesondere für Projekte im osteuropäischen Raum bei denen verhandlungsstarke Betreibergesellschaften sowohl die eigenen Risiken als auch die zu erwartenden Marktentwicklung nur bedingt einschätzen können. Das Problem des geeigneten Betreibervertrages resultiert aus dem Umstand, dass sowohl Eigentümer, als auch Betreiber die eigenen Risiken auf ein Minimum reduzieren wollen. Aus Sicht des Eigentümers stellt ein Fixpachtvertrag häufig die ideale Lösung dar. Dabei kann der Eigentümer von fixen Pachteinnahmen und einer gesicherten Rendite für das eigene Projekt ausgehen. Dass diese Sicherheit manchmal mehr „Schein“ als „Sein“ ist, stellt sich gerade in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten – wie sie derzeit vorherrscht – heraus. Auf Grund der sinkenden Auslastung geraten gerade Betreibergesellschaften mit aufrechten Fixpachtverträgen in finanzielle Not und häufig

stellt der Austausch des Betreibers die letzte Lösung für den Eigentümer dar. Hingegen wirken sich solche Notsituationen bei Betreibergesellschaften, die auf Basis von Managementverträgen arbeiten weniger verheerend aus wenn auch hier, durch den Rückgang des erwirtschafteten Managementfees, die Deckung der Fixkosten in den Unternehmenszentralen (Vertrieb, Marketing etc.) deutlich schwieriger wird. Auf einer Skala der Betreiberverträge stellen der Fixpachtvertrag und der Managementvertrag zwei Extreme dar. Bei reinen Fixpachtverträgen trägt der Betreiber das volle Risiko während bei Managementverträgen der Eigentümer dieses trägt. In der Praxis stellt eine einseitige Risikobelastung – für welche Seite auch immer – einen kritischen Faktor dar, weshalb es empfehlenswert ist, die wirtschaftlichen Risiken aber auch die Chancen auf beide Vertragsparteien zu verteilen. Aus diesem Grund tendieren beide Seiten heute zu Mischformen der Vertragsgestaltung, die je nach Anforderung entweder mehr den Pachtverträgen oder den klassischen Managementvertrag zuzuordnen sind.

zurückgegangen. Betrachtet man die Gesellschafterstruktur bei neueren Hotelprojekten, so ist die klare Trennung zwischen Betreibergesellschaft und Immobiliengesellschaft (= Eigentümer der Immobilie) deutlich sichtbar. Hotelgruppen mit eigenen Immobilien trennen sich in Rahmen von Rückmietverkäufen (Sale-and-Lease-Back Modelle) von ihrer Immobilie und konzentrieren sich auf ihre Kernkompetenz, die in der Führung von Hotels besteht, während Immobiliengesellschaften sich dem aktiven Management der Immobilie widmen und ein stärkeres Mitspracherecht begrüßen. Gerade für die Immobiliengesellschaften als Eigentümer stellt die Gestaltung des Betreibervertrages ein wesentliches Instrument zur erfolgreichen Verwaltung der Immobilie dar.

Welche Vertragsform die richtige ist muss von Fall zu Fall individuell entschieden werden. Dabei spielen die Intentionen des Eigentümers und seine Gewinnerwartung genauso eine Rolle wie das Produktkonzept, der Standort und das Mitbewerberumfeld des geplanten Hotelprojektes. Nachdem diese Wahl für den Erfolg eines Projektes entscheidend ist, empfiehlt es sich, sich rechtzeitig mit allen Vor- und Gerade in den letzten Jahren ist das Bedürfnis Nachteilen der einzelnen Vertragsformen ausder Eigentümer nach Risikominimierung zu einander zu setzen. Fachliche Unterstützung Gunsten eines stärkeren Mitspracherechts kann manchmal sehr hilfreich sein.

Zum Autor: Mag. (FH) Vala Sadeghi Michaeler & Partner www.michaeler-partner.com

Festpacht >> Betreiber zahlt eine zuvor festgelegte Festpacht. Bei diesem Modell trägt der Eigentümer kein Risiko (Ausnahme: Pächter fällt aus) partizipiert aber auch nicht an den Gewinnchancen. Umsatzpacht >> Pachtzinsberechnung erfolgt als fixer Prozentsatz in Abhängigkeit des Gesamtumsatzes. Ergebnisabhängige Pacht >> Die Pachtzinsberechnung erfolgt als Prozentsatz, meist in gestaffelter Form, vom operativen Ergebnis. Berechnungsgrundlage ist der GOP (Gross Operating Profit) Festpacht mit Umsatzpachtanteil >> Gestaffelte Festpacht für die ersten Betriebsjahre und variabler Pachtanteil in Abhängigkeit des Gesamtumsatzes. Der Betreiber profitiert von geringerer Festpacht während der Eigentümer am guten Geschäftsverlauf überdurchschnittlich profitiert. Umsatzpacht mit Mindestgarantie >> Betreiber entrichtet eine Umsatzpacht bzw. Mindestpacht. Der Pachtzins und die Mindestgarantie werden in den Folgejahren gestaffelt. Sowohl Eigentümer als auch Betreiber profitieren – bei erfolgreichem Geschäftsverlauf – von den Chancen, während die Risiken für beide Seiten einschätzbar sind. Risk- & Profitsharing >> Kombination einer gestaffelten Festpacht mit einer Ergebnispacht in Abhängigkeit zum GOP. Die hohe variable Komponente sichert die Kapitalverzinsung (Eigen- und Fremdkapital). Eigentümer profitiert durch Bezug auf GOP, während der Betreiber von geringer Gewinnschwelle und geringem Risiko profitiert. Managementvertrag >> Eigentümer entrichtet Management Fee (resultiert aus Base Fee und Incentive Fee) an Betreiber. Es besteht ein hohes Risiko für den Eigentümer und wenig Incentive für den Betreiber. Managementvertrag mit Garantie >> Die Management Fee (Base Fee und Incentive Fee) wird um eine Mindestgarantie ergänzt. Eigentümer erhält immer das, was höher ausfällt. Damit hat der Eigentümer mehr Sicherheit und der Betreiber einen stärkeren Anreiz für eine bessere Leistungserbringung.

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Hotelreportage

Alpenresort Schwarz

Exklusivität par excellence In „Österreichs schönstem Hotelgarten“ entstand nach halbjähriger Bauphase die größte und einzigartigste Poollandschaft des Landes, die „Schwarz Wasserwelten“. Dem nicht genug! In den neuen „Royal & Country Luxus-Suiten“ lässt es sich wohnen wie ein VIP.

it viel Fingerspitzengefühl wurde das Poolhaus am Rande des Gartens zwischen Natur-Badesee und dem bestehenden Freibad integriert. Das neue Poolhaus erfüllt sämtliche Anforderungen der internationalen Gäste des Alpenresort Schwarz. Der nach allen Seiten hin mit Panoramaverglasung versehene Baukörper schafft Sommer wie Winter eine helle lichtdurchflutete Atmosphäre. Ein 20 m langer Sportpool, ein Erlebnispool mit Sprudelbänken, Nacken- und Turboduschen, Wasserfall und Wassererlebnisgrotte sind Bestandteil der neuen Wasserwelten. In der Mitte des Gebäudes steht der Wasserfallturm mit Glaspyramide, welcher statisch die Raumdecke trägt und gleichzeitig das Tageslicht in die Schwimmhalle leitet.

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Hotelreportage

Alpenresort Schwarz

Ein „Mehr“ voll Wasser Rund um das Indoorbecken herum befinden sich auf verschiedenen Ebenen die Ruhebereiche. Mehr als 40 Ruheliegen und bequeme Wasserbetten bieten einen herrlichen Blick auf den Garten und die umliegende Bergwelt. Der

offene Kamin und die kleine Teebar runden das Angebot ab und bieten dem Gast das entsprechende Wohngefühl. Eine Schwimmschleuse verbindet den Innenmit dem 34° angenehm warmen Relaxpool im Außenbereich. Insgesamt wurden im Outdoorbereich drei neue Erlebnispools errichtet: der

TEchnikspiegel Alpenresort Schwarz 44 Auftraggeber: Pirktl Holiday GmbH & Co KG 44 Architekt Wasserwelten: Atelier Landauer 44 Interieur Suiten: Fatima Diagana-Schultes 44 Kubatur neu: 2.500 m³ 44 Bauzeit: Jänner bis Juli 2009 44 Homepage: www.schwarz.at Die Leistungen von Michaeler & Partner

Projektmanagement: Wilfried Lechner Mag. Christian Mattes

Relaxpool mit integrierten Massageliegen, das 14 m lange Sportpool und das 34 ° warme Solebecken, welches um 1,20 Meter höher angelegt wurde. Das Glanzstück des Außenbereiches bildet das „Adlerhorst“-Whirlpool. Dieses Whirlpool liegt auf einer kleinen Anhöhe von 2

01 Der Natur-Badeteich ist bei den Gästen sehr beliebt 02 Verschiedene Ruhebereiche sind rund um den Innenpool angelegt

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Hotelreportage

Alpenresort Schwarz

Metern und bietet einen herrlichen Blick auf die umliegende Alpenkulisse. Die Lage der einzelnen Pools macht es möglich, dass man jedes Becken ohne lange Umwege rasch erreichen kann. Der bestehende NaturerlebnisBadesee und der bestehende Pool für die kleinen Gäste ergeben mit der neuen Wasserwelt ein harmonisches Erscheinungsbild. Als besonderes Highlight gilt die begrünte Dachterrasse des Poolhauses. Über ein Stiegenhausatrium mit Glaslift erreichbar, genießt der

Metallgestaltung

...mit Niveau & Phantasie

Gast auf dem neuen Panorama-Sonnendeck einen atemberaubenden Ausblick. Mittelpunkt der Dachliegewiese ist ein lichtreflektierender Kristall, der von einem kleinen Biotop umgeben ist.

Die neuen Luxussuiten Auf einer eigenen VIP-Etage entstanden die vier exklusiven „Royal & Country Suiten“. Die wohltuende Atmosphäre der Wohnräume,

Ihr facettenreicher

Schlossereibetrieb!

Eberharter & Schrattenthaler OG St. Margarethen 154b, A-6200 Buch bei Jenbach Tel. +43 5244 66256, Fax +43 5244 63136 office@creative-metallgestaltung.at w w w . c r e a t i v e - m e t a l l g e s t a l t u n g . a t

die stilvolle Ausstattung mit wertvollen Naturprodukten aus Leinen, Baumwolle oder Seide in ruhigen Farben, heimische Hölzer wie Eiche, Nuss oder Kirsche geben den Suiten den besonderen Charme – verleihen dem

Gast das gemütliche Ambiente eines Tiroler Landhauses. Neben den SPA-Basics wie Whirlpool, Dampfund Wärmebank bieten zwei Suiten – die „Royal Garden Suite“ und die „Royal Mountain Suite“

03 Auf einer kleinen Anhöhe befindet sich das Adlerhorst-Whirlpool 04 Die neuen Suiten bestechen durch Gemütlichkeit und modernes Tiroler Ambiente 05 Rustikal präsentiert sich die Panoramasauna am Dach

PARTNER AM BAU Projekt Alpenresort Schwarz 44 Architekt Wasserwelten Atelier Landauer Tel. +43 5243 5423 www.atelier-landauer.com 44 Interieur Suiten Fatima Diagana-Schultes Tel. +49 (0) 6161 877 9444 info@diagana-spa-design.de 44 Projektmanagement Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Öfen und Kamine Oberleitner Ofenbau Tel. +43 5352 8400 www.ofenbau-oberleitner.at 44 Trockenbau Zebisch Trockenbau GmbH Tel. +43 5412 62277 www.zebisch-trockenbau.at 44 Schlosserarbeiten Creative Metallgestaltung OG Tel. +43 5244 63136 www.crative-metallgestaltung.at 44 Gartenbau und Außengestaltung Gartenbau Kerschdorfer GmbH Tel. +43 5283 27260 www.gartenbau-kerschdorfer.at 44 Textilien Creatives Raumdesign Steiner KG Tel. +43 5332 73956 www.steiner-raumdesign.at

44 Kälte Böden Hofer Fliesen & Böden Tel. +39 0471 654148 www.hofer.it 44 Estrich Fankhauser Estrich Tel. +43 5288 639430 www.fankhauser-estriche.at

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Hotelreportage

Der

Alpenresort Schwarz

. . . n .

e g t n r u l a o h g r l E e t r e o H ed

Im Hotelbereich hat vor einigen Jahren schon das Bewusstsein und der Bedarf einer individuell geplanten und konzipierten Gartengestaltung entwickelt. Zum Gesamtkonzept - Gesamtbild eines erstklassigen Hotels gehört ein erstklassiger Garten in dem sich die Philosophie und Stilrichtung des Hotels fortsetzt. Der Hotelgarten wird gestaltet als Aufenthalts-, Erlebnis-, Wellnessoder Entspannungsraum im Freien. Im Bereich Gartengestaltung-Gartenplanung bietet die Firma Kerschdorfer vom ersten Beratungsgespräch mit kompetenten Gartenarchitekten vor Ort, Erstellung eines detaillierten Gartenplanes bis

s a O e ... di

hin zur qualitativ hochwertigen, termingerechten und reibungslosen Abwicklung des Gartenbaues die komplette Ausführung an. Die Familie Pirktl und ihr 4-Sterne-Superior Alpenresort Schwarz am Mieminger Plateau darf die Firma Kerschdorfer seit Jahren zu ihren Kunden zählen. Bereits im Jahr 1999 wurde ein Feng-ShuiGarten geplant und ausgeführt. 2005 ein Badeteich mit 1.100 m² Wasseroberfläche realisiert, inkl. der dazugehörigen Gestaltung und Bepflanzung der Badeteichumgebung. Bepflanzungen im Hotelgarten und Eingangsbereich sowie die Bepflanzung und Gestaltung des Feuerberges mit Fußmassagepfad durfte die Fa. Kerschdorfer aus-

führen. Das Alpenresort Schwarz hat 2007 den alle zwei Jahre vom Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit vergebenen Tourismusstaatspreis für den schönsten Hotelgarten erhalten. Dieser stand unter dem Motto „Garten Eden Österreich“ Wir bedanken uns recht herzlich bei Familie Pirktl für das jahrelange Vertrauen und hervorragende Zusammenarbeit auch bei der diesjährigen Planung und Ausführung der Gestaltung und Bepflanzung im Bereich Neubau Hallenbad, Freibad, Adlerhorst und Solepool. Familie Hannes und Elisabeth Kerschdorfer

G A R T E N B A U

Kerschdorfer GMBH

Öffnungszeiten: Mo-Fr 8-12 und 13-18 Uhr · Samstag 8-12 Uhr 48 6275 Stumm · Wäscherweg 6 · Tel. 05283-2726-0 · e-mail: info@gartenbau-kerschdorfer.at · www.gartenbau-kerschdorfer.at

STECKBRIEF Alpenresort Schwarz in Mieming (A) Ausstattung: 44 121 Zimmer und Suiten, davon 4 Luxussuiten mit einer Größe von 135 bis 288 m2 44 Hotellobby mit Rezeption 44 Hotelbar 44 Restaurants 44 Wellnessbereich auf 2.040 m2 mit Sportpool innen/außen, Erlebnispool innen/außen, Solepool, Whirlpool, Kinderpool, Naturbadeteich, Saunalandschaft, Ruhezonen, Poolhaus mit Dachgarten 44 Beautycenter auf 920 m2 mit 21 Kabinen 44 Fitnessbereich auf 525 m2 44 Privatklinik Dr. Öhler 44 Hotelpark auf 32.000 m2 06

06 Das Bett als Attraktion der neuen Suiten

ein weiteres unvergleichliches Highlight mit dem Whirlpool und der verglasten Panoramasauna am Dach. Um mit den Suiten nicht nur luxuriöses Wohnambiente, sondern auch perfekten Service zu bieten, genießt der Gast einen exklusiven Suiten- und Roomservice, welcher unter anderem Private Cooking, Body-Treatments, Massagen und Bäder beinhaltet. Bereits vor Um- bzw. Zubau galt das Alpenresort Schwarz als einzigartiges Wellnesshotel

im Alpenraum. Direkt am Golfplatz gelegen, hat das Hotel erst vor wenigen Jahren seinen gesamten Beauty- und Wellnessbereich – das SunWelly SPA – neu errichtet. Gleichzeitig ist es das einzige Wellnesshotel im Alpenraum, welches einen professionellen, auf Schönheitschirurgie spezialisierten Medical SPA anbietet. Die Familie Pirktl galt schon immer als Vorreiter in der Branche und beweist auch jetzt wieder ihr Gespür für die besonderen Wünsche des Gastes.

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Spezial

Baukostenwahrheit im Hotelbau Wie kann man Baukostenüberschreitungen im Hotelbau verhindern?

von Dr. Arnold Harrasser | Michaeler & Partner

iele Bauherrn und Unternehmer, vor allem aber Banken und Finanzpartner fragen sich häufig warum es zu Baukostenüberschreitungen kommt. Die Antwort ist ebenso vielfältig, wie die Gründe warum es teilweise zur Explosion der geschätzten Kosten kommen kann.

HONORARE................................................10-14 % BAUNEBENKOSTEN. ...................................1-3 % BAUWERKSKOSTEN. ..............................58-63 % EINRICHTUNG...........................................12-18 % TECHNISCHE EINRICHTUNG. ..................5-9 % ERSTAUSSTATTUNG. ...................................2-4 %

Unberücksichtigt hiervon sind zudem evenHäufige Fehler bei der tuelle Kosten für Pre-Opening Aktivitäten, Gesamtkostenerfassung Zwischenfinanzierung und Grundstückskosten, welche auch in der Gesamtinvestition In der Phase der Ideenfindung und Vorpro- einzukalkulieren sind. jektierung wird in vielen Fällen kein Kostenrahmen ermittelt bzw. keine Grobbudgetierung erstellt, um überhaupt die Wirtschaftlichkeit der Investition zu beurteilen. Dieser Missstand führt dazu, dass bereits frühzeitig über die wirtschaftlichen Verhältnisse hinweggeplant wird und die eigentlichen Prioritäten oft außer Acht gelassen werden. Nutzer- und Betreiberspezifische Erfordernisse müssen vorrangig zu gestalterischen Gesichtspunkten gestellt werden. Ein verbreiteter Fehler ist ebenso die mangelnde Erfassung der tatsächlichen Kosten, d.h. es wird nur von Baukosten gesprochen, welche nicht die Planerhonorare, die Baunebenkosten (z.B. Erschließungskosten) und die Erstausstattung berücksichtigen. Diese Schätzungen werden von Planern den Bauherren mitgeteilt und machen ca. 70% (!) der Gesamtinvestition aus. Generell kann von folgender Kostenaufteilung für die Baumassnahmen ausgegangen werden:

Um eine weitere Detaillierung der Kosten zu ermöglichen, müssen bereits projektspezifische Eigenheiten berücksichtigt werden. Eine pauschale Betrachtung auf Basis von ‚Kubatur‘ oder ‚Bruttogeschossfläche‘ kann dabei nicht immer zielführend sein. Folgende Kostentreibende Punkte sind in jedem Fall zu hinterfragen: Verfügt das Projekt über außergewöhnliche, hochtechnische Anlagen (z.B. Schwimmbadtechnik, Küchen- und Kälteanlagen, Saunabereiche, etc.)? Welche Adaptierungsmaßnahmen müssen aufgrund eines Zubaues erfolgen? Wie hoch ist der Aufwand für die Außenanlagen? Braucht es besondere Maßnahmen bei Aushub oder Hangsicherungen? Wie hoch sind die Infrastrukturabgaben an die Gemeinde? Sind weitere behördentechnische Ausgaben erforderlich? (z.B. Gutachten,

Messungen, Behördenverhandlungen, etc.) Sind eventuelle verwaltungstechnische Aufwendungen notwendig? (Neuanschaffung von Computeranlagen, Software, etc.) Sind die Kosten für Dekorationen berücksichtigt? Sind die Kosten für die „tatsächlich betriebsfertige Anlage“ berücksichtigt? (z.B. Erstausstattung, Reinigungsequipment, Gartengeräte, etc.) Welchen „Sterne-Standard“ möchte ich erreichen? Welche Materialien sind angemessen? Welche Marketingmaßnahmen müssen im Vorfeld getätigt werden?

Schätzung der Gesamtkosten Eine weitere Abweichung kann bei der fehlerhaften Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten aufgrund von Kubaturen erfolgen. Diesbezüglich wird oftmals nur die neu verbaute Kubatur einberechnet, jedoch nicht die Adaptierungsarbeiten im Bestand. Umbauten können mittlerweile bereits kubaturmäßig

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Projektspezifisch kalkulieren

Hotelbau Journal 02/2009

Spezial

als Neubau eingestuft werden, da der Aufwand zum Abbruch mit der Neugestaltung einhergehen. Weiters werden bei Kubaturschätzungen, welche mit einem Wert von 350 – 450 Euro berechnet werden, die aufwendigen und sicherlich nötigen Außengestaltungen nicht erfasst, da diese keine Kubatur darstellt. Ebenso kann eine enorme technische Anlage nur unzureichend mit Kubaturwerten beziffert werden, z.B. Küche, Schwimmbäder, Kur- und Saunaanlagen, welche von den spezifischen Ausstattungen abhängen. Gesamtkostenermittlungen auf Kubaturbasis sind somit nur ein Richtwert für die Abschätzung, ob sich eine Investition im Vorfeld durch das geplante Vorhaben rechnet, nicht jedoch eine Grundlage, um damit eine konkrete Berechnung oder die tatsächlichen Kosten zu erreichen.

Mit einer umfassenden, ehrlichen Kostenerfassung und konsequenten Planung wird das Fundament für eine erfolgreiche Realisierung gelegt. Dem Bauherren wird empfohlen, ein ‚gesundes Maß‘ an Planern und Bauaufsichtspersonen zu beauftragen, die durch die Fachkenntnis die entsprechenden Kontrollfunktionen ausüben können. In der Realisierung beeinflussen Änderungswünsche – meist von Bauherr und Architekt – maßgeblich die wirtschaftliche und termingerechte Abwicklung. Hier ist äußerste Disziplin bei allen Entscheidungsträgern geboten. Scheinbare kleine Eingriffe entwickeln sich oft rasch zu stattlichen Investitionssummen. Änderungen der vorgenommenen Baukosten können schlussendlich durch laufende Änderungen am Bau hervorgerufen werden. Weiters beeinflussen oftmals emotionale Entscheidungen des Bauherrn, wie noch dazu genommener Umbau von bestehenden Zimmern oder andere Bereiche, die Investitionserhöhung.

Zum Autor: Dr. Arnold Harrasser ist Standortleiter von Michaeler & Partner Vahrn und seit 15 Jahren im Projektmanagement tätig. www.michaeler-partner.com

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Häufig vergessene oder vernachlässigte Kosten? Da der detaillierten Kostenermittlung eine Materialdefinition zwischen Planer und Bauherrn vorausgeht, ist es gerade in dieser Phase sehr wichtig, die Kosten der verwendeten Materialien genauestens zu definieren. Ein korrektes Budget muss deshalb nicht nur die Baukosten berücksichtigen, in welchem unter anderem auch die Außengestaltungsarbeiten enthalten sind, sondern vor allem sämtliche Einrichtungsgegenstände in Mengenform auflisten. Besonders häufig vergessen werden die Planungshonorare aller beteiligten Planer (Architekt, Interieurplaner, Statik, Sicherheit, Heizungsplanung, Elektroplanung, Brandschutzplanung u.a.), welche auf prozentueller Basis zu den zugeordneten Kosten ein genaues Honorar stellen. Es empfiehlt sich bei Definition der einzelnen Handwerkerkostenpunkte ein Pauschalhonorar mit den Planern zu vereinbaren. Ein weiterer oft vernachlässigter

Schaufenster

Kostenbereich sind die Nebenkosten wie die Erschließungsgebühren an die Gemeinde, die Notarspesen oder Anschlüsse für Wasser-, Strom- und Kanal. Neben der detaillierten Aufschlüsselung der Einrichtungsgegenstände sollten auf technische Einrichtungen wie Küche, Lüftung, Zutrittskontrolle, Regelung oder Technik für Kurabteilungen angeführt werden, welche sich oftmals auch den Austausch oder die Erweiterung bestehender alter Technik erfordern. Das festgelegte Baukostenbudget dient anschließend als Vorgabe für den Architekten und Bauherrn in Bezug auf vordefinierter Materialwahl und dem Bauherrn weiters als psychologische Richtlinie nicht mehr zu verbauen, als gemeinsam planerisch festgelegt. Grundsätzlich gilt: Je detaillierter eine Budgetierung erfolgt, desto besser kann eine laufende Kontrolle in der Vergabe- und Bauphase erfolgen. Jede Abweichung kann kurzfristig aufgezeigt werden und dient als Warnsignal für weitere Entscheidungen. Dies ermöglicht dem Bauherrn bereits frühzeitig eventuelle Mehrkosten zu erkennen und durch entsprechende Entscheidungen dagegen zu steuern. Da Baukostenüberschreitungen im Hotelbau oftmals die wirtschaftliche Existenz eines Unternehmens gefährden können, empfiehlt es sich also die geplante Hotelinvestition detailliert nach Kostenbereichen aufzuschlüsseln. Das definierte Budget muss in der Vergabephase als Querkontrolle und in der Realisierungsphase als Abrechnungsinstrument überwacht werden.

Finanzierungsanfragen nur mit detailliertem Baukostenbudget Zukünftig wird es ratsam sein vor Anfrage einer Finanzierung oder eines Kredites, eine detaillierte Kostenschätzung der Gesamtinvestition von kompetenter Stelle erstellen und überwachen zu lassen, welche als psychologischer und wirtschaftlicher Leitfaden in der gesamten Planungs-, Bau- und Abrechnungsphase herangezogen werden kann.

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PR-INFO

Falkensteiner Michaeler Tourism Group

Wohlverdient abschalten

uch wenn der Sommer heuer nicht das ersehnte Dauersonnenbad bot und man in vielen Medien Berichte über die Krise lesen konnte, blicken wir dennoch auf eine touristisch erfolgreiche Saison zurück. Viele Gäste haben durch die Hoteliers und ihre Teams erleben dürfen, dass es Orte auf dieser Welt gibt, wo Urlaub wirkliche Erholung bedeutet. Und wer so vielen Menschen Gutes getan hat, der hat, auch eine wirklich ansprechende Belohnung verdient. Und deshalb hat sich das Hotel & SPA Bleibergerhof entschlossen ein eigenes Saison-Abschlusspaket aufzulegen. 108 modern und ansprechend gestaltete Zimmer im höchsten Thermaltal Kärntens warten auf Sie. Der Bleibergerhof, schon früher eine gute Adresse in Sachen Essen und Trinken, hat sich unter dem Chefkoch Georg Klammer im letzten Jahr wieder zu einem der Genusstempel Österreichs entwickelt. Gemeinsam mit seinem Sous-Chef und einem zehnköpfigen Team kocht er Speisesensationen mit biologisch einwandfreien Zutaten und Kräutern aus dem hoteleigenen Kräutergarten. Das Haus am Dobratsch überzeugt nach einer kurzen Umbauphase schon bei der Ankunft mit einer frischen Fassadengestaltung und der 2.000 m² große Wellnessbereich mit Innen- und Außenpool verfügt jetzt über eine deutlich größere Liegefläche. Wer sich zwischen den Schwimmbahnen mit einer Kleinigkeit stärken möchte, dem bietet das erweiterte SPA-Bistro alle Möglichkeiten. Und wer die Zweisamkeit liebt, dem bietet der Bleibergerhof seit kurzem ein zweites Private SPA. Besonderer Anziehungspunkt ist für viele inzwischen auch der Acquapura SPA Wellness-

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