Hotelbau journal 18 it

EDIZIONE 18

|

Settembre 2009

HOTELBaujournal

Rivista specializzata per il settore alberghiero - gastronomico - turistico nell‘area Alpe-Adria e CEE/SEE | Michaeler & Partner, Tiratura 17.000

Spedizione in a.p. - 70% - DCI Bolzano - Taxe percue - Economy/C - I.R.

La rivista internazionale di Michaeler & Partner per il settore alberghiero e turistico

Spec

ial

Budget dettagliato Il supporto turistico

Titolo

theiner's garten BIO Vitalhotel Dalla natura per la natura

Esclusività ai massimi livelli

Alpenresort Schwarz Il più bel giardino alberghiero austriaco

L’unione dei 5 elementi ricorda la magia.

Oppure HOFER.

ALCUNE DELLE NOSTRE REFERENZE Hotel Schwarz ****S, Mieming (Austria) Wasserwelten Hotel Adler *****, Ortisei Hotel Adler Thermae *****, Toscana Andreus Golfhotel *****, S. Leonardo in Passiria Nave da crociera Costa Pacifica ***** (area wellness) Jesolo Lido Village, Jesolo Sport & Kurhotel Bad Moos ****S, Sesto

Hotel La Perla ****, Castelrotto Natur Idyll Hochgall ****, Campo Tures Hotel Europa ****, Siusi allo Sciliar Hotel Quelle ****S, Casies Hotel Waldhof ****S, Foiana Hotel Sporting Star ****, Bassano del Grappa (VI) Hotel Gran Baita ****S, Selva di Val Gardena

Uniamo legno, moquette, piastrelle e pietra naturale trasformandoli in meravigliosi rivestimenti per pareti e pavimenti, piscine e aree wellness e dando così vita a suggestive sensazioni. Rivolgetevi a noi, se volete ottenere risultati veramente magici! I nostri 5 elementi creano le superfici dei vostri sogni.

PONTE GARDENA (BZ) – T 0471 654 148 Filiale BOLZANO/CASTELFIRMIANO – T 0471 633 159 LUN–VEN: 8–12, 14–18. SAB: 8–12. WWW.HOFER.IT

EDITORIALe

Mantenere il necessario equilibrio

In un mondo sempre più globalizzato le distanze perdono costantemente rilievo, sia sotto il profilo geografico sia sotto quello mediatico.

Anche le responsabilità aumentano da molti punti di vista. Proprio nella realizzazione di progetti di strutture alberghiere si devono tenere in considerazione, molto più che in passato, proprio le esigenze ambientali ed il tema della sostenibilità. Da un moderno progetto alberghiero e turistico la gente si aspetta spesso molto di più delle consuete quattro pareti, con le finestre e un tetto sulla testa. Ogni singola proposta deve essere attentamente vagliata – secondo noi a ragione. Cosa ne è del bilancio ambientale? Si è riusciti a conciliare al meglio la teoria della compatibilità ambientale con un approccio pragmatico che faccia sentire gli ospiti quotidianamente a loro agio? E anche nella scelta dei prodotti dei subfornitori si è, ad esempio, fatto attenzione a mantenere il necessario equilibrio tra ecologia ed economia?

In questa edizione della rivista Michaeler & Partner illustra, tra l’altro, tre esempi con un target completamente diverso, ma che cercano di soddisfare quasi completamente i requisiti descritti. Viene in rilievo innanzitutto il nuovo

Falkensteiner City Hotel nella capitale slovacca di Bratislava. Arkan Zeytinoglu, un architetto con un’ottima sensibilità per l’armonia con la natura, ha creato qui un gioiellino del design che rappresenta nel sud-est dell’Europa sicuramente una costruzione senza precedenti.

Il theiner’s garten BIO Vitalhotel è un hotel costruito in modo completamente ecologico, naturale e autentico, su un terreno coltivato biologicamente da 25 anni. I materiali e la loro lavorazione evidenziano che modernità e sostenibilità possono essere riuniti in un felice connubio. Infine c’è l‘Alpenresort Schwarz a Mieming, che seduce con il suo nuovo mondo acquatico e l’esclusività delle sue suite pensate per esaudire ogni desiderio dei suoi ospiti.

Ci sono poi molti altri articoli con cui speriamo di risvegliare il Suo interesse e di stimolare un’accesa discussione.

Le auguriamo buon divertimento.

Otmar Michaeler e Ivo Pezzei

Hotelbau Journal 02/2009

3

La nostra zona relax

w w w.t a p p e i n e r.i t

–

w w w.m i c h a e l e r- p a r t n e r.c o m

LEADING WELLNESSHOTELS SÜDTIROL

Benessere puro in alta quota. Abbronzatevi sulla nostra terrazza, vivete le avventure e le fiabe lette nei libri, meditate e rilassatevi, fate sport oppure trascorrete semplicemente una bella giornata di sole, magari con un buon bicchiere di vino. Vi offriamo sempre l’atmosfera giusta in un ambiente piacevole.

I Belvita Leading Wellnesshotels Südtirol sono i 31 migliori alberghi a 4 e 5 stelle dell’Alto Adige – l’indirizzo giusto per la vacanza benessere esclusiva. Tutte le informazioni sulla nostra filosofia, le nostre offerte e i nostri hotel le trovate sul sito internet oppure telefonando. Ordinate il nostro catalogo gratuito.

www.belvita.it | T. 0473 499 499

indice

Titolo 6 12 18 20

theiner‘s garten BIO Vitalhotel Intervista: Walter Theiner – Pioniere del suo tempo Intervista: Ludwig Gruber dei Biohotels Ritratto: Baukraft Architettura

Ritratto alberghiero 24 42

Un hotel termale riuscito Un hotel di benessere unico nell‘area alpina

Tema 22 40

Objektbau Rubner – Costruire con legno Contratti di servizio – No Risk no Fun

SPECIAL 38 Il supporto turistico offre una grande conoscenza all‘investitore 50 Le spese di costruzione reali nell‘edilizia alberghiera

SERVICE 53 54

Vetrina Anteprima di progetto

theiner‘s garten BIO Vitalhotel

pagina 6

Hotelbau Journal 02/2009

5

TITOLO

6

theiner‘s garten Bio Vitalhotel

Il legno: una scelta fortunata I Theiner, proprietari e gestori di questa struttura alberghiera, sono stati tra i primi a puntare sulla coltivazione biologica dei loro prodotti e, nel corso degli anni, sono riusciti a occupare un posto di prestigio all’interno del panorama altoatesino.

C

on l’apertura dei negozi biologici “Pro Natura“ sono riusciti a rendere accessibili questi prodotti anche a un ampio strato della popolazione. Da qui è maturata l’idea di rendere fruibili e godibili questi prodotti naturali e le loro applicazioni anche alla clientela in ambito alberghiero. Questo desiderio e il conseguente progetto dovevano, tuttavia, strutturarsi attorno ad alcuni principi guida. All’interno dell’intero progetto edilizio si dovevano utilizzare esclusivamente prodotti completamente e sicuramente biologici. Il

Hotelbau Journal 02/2009

7

TITOLO

theiner‘s garten Bio Vitalhotel

01

01 Il legno di cirmolo percorre l’intero edificio, diffondendo un aroma indimenticabile

punto di forza dell’intera offerta gastronomica dell’hotel doveva basarsi su un approccio olistico, su un’attenta formazione nutrizionale, sull’assistenza a persone che soffrono di allergie e sull’utilizzo di alimenti locali e di produzione propria. Questo principio di fedeltà al biologico e all’approccio olistico si ritrova anche nei trattamenti benessere e nell’offerta dei bagni cosmetici e terapeutici.

La principale sfida dal punto di vista architettonico è stata realizzare armonicamente

8

una struttura alberghiera perfettamente funzionante, con tutte le sue sfaccettature e le sue esigenze, applicando i principi biologici cari al gestore. L’edificio doveva presentarsi semplice e sobrio, pur restando invitante.

Una struttura alberghiera di quest’ordine di grandezza richiedeva un progetto strutturato per il quale si è deciso di adeguarsi al naturale andamento del terreno, realizzando così un edificio terrazzato. Simile a un vigneto, l’edificio con le pergole di vite che delimitano le

Dettagli tecnici theiner’s garten BIO Vitalhotel 44 Committente: Walter Theiner – Theiner’s Hotel srl 44 Architetto: Baukraft srl 44 Cubatura: 22.100 m3 44 Periodo di realizzazione: da gennaio 2008 a marzo 2009 44 Sito internet: www.theinersgarten.it

I servizi di Michaeler & Partner

Studio di fattibilità con programma planivolumetrico / Concorso per architetti / Project Management: Dott. Arnold Harrasser Dott. Klaus Breitenberger Pre-Opening Marketing: Dott. Michaela Willeit

Realizzazione del

centro benessere e delle piscine in acciaio inox

ProWellness Srl • Riva di Sotto 33 • 39057 Appiano sulla strada del vino (BZ) • Tel. 0471 637 512 • info@prowellness.it • www.prowellness.it

Hotelbau Journal 02/2009

9

TITOLO

theiner‘s garten Bio Vitalhotel

02

camere, si arrampica a più piani verso l’alto.

Questo terrazzamento garantisce un’esposizione ottimale alla luce naturale e permette all’edificio di dominare il terreno. La costruzione dell’edificio può essere considerata come un riferimento innovativo per l’utilizzo di

10

strutture in legno nel settore dell’architettura alberghiera. I piani delle stanze, per esempio, sono stati realizzati in legno massello senza giunzioni a colla o con elementi metallici. Per migliorare le condizioni climatiche, le camere dell’albergo sono state realizzate con pareti in

03

PARTNER sul cantiere Progetto theiner’s garten BIO Vitalhotel 44 Architetto Baukraft srl Tel. +39 0472 200162 www.baukraft.it 44 Studio di fattibilità con programma planivolumetrico / Concorso per architetti / Project Management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Realizzazione del reparto Wellness Pro Wellness srl Tel. +39 0471 637512 www.prowellness.it 44 Piscina in acciaio inossidabile / Idromassaggio / Proiettore Subacqueo Berndorf Bäderbau Tel. +43 2672 83640 0 www.berndorf-baederbau.com 44 Fornitura e montaggio dell’illuminazione Lichtstudio Eisenkeil Tel. +39 0473 204000 www.lichtstudio.com

02/03 Il ristorante e il bar dell’hotel sono arredati con stile

Hotelbau Journal 02/2009

11

TITOLO

Intervista

Walter Theiner | THEINER‘S GARTEN BIO VITALHOTEL

Albergatori nel proprio frutteto Il passo da frutticoltore biologico ad albergatore non è stato poi tanto arduo per il signor Theiner e la sua famiglia. Ha percorso questa strada con convinzione per trovare al tema del biologico una collocazione nel settore ristorativo-alberghiero. E da maggio di quest’anno è chiaro: il suo “fiuto” imprenditoriale lo ha portato sulla via giusta.

Il nome Theiner è legato al concetto “BIO” ormai da 25 anni. In Alto Adige ha svolto un’attività pioneristica in questo settore.

Come mai l’idea di un hotel?

Da quando ci occupiamo di produzione biologica, e ormai sono più di 25 anni, siamo fortemente convinti che in una regione turistica come l’Alto Adige si nasconda un grande potenziale per i prodotti biologici nel campo della ristorazione e della ricettività.

Anche per una gastronomia di alto livello l’utilizzo di ingredienti biologici di alta qualità, se adeguatamente trasmesso al cliente, apporta grandi vantaggi. Purtroppo, non siamo stati tanto abili da convincerne anche gli albergatori altoatesini, così abbiamo maturato l’idea di dare il buon esempio di prima persona e di realizzare un’azienda-modello in cui la filosofia del biologico attraversi come un filo rosso tutti gli ambiti: dalla scelta di materiali da costruzione biocompatibili all’arredamento in legno massello non trattato, ai letti naturali, alle lenzuola in cotone biologicamente controllato, alle camere a elettrosmog ridotto, allo stile di lavoro sostenibile, alla cucina e alla canti-

12

na (il 100% dei nostri prodotti alimentari e delle bevande derivano esclusivamente da coltivazioni biologiche) fino ai prodotti cosmetici e per il benessere.

Se dovesse descrivere l’albergo dal suo personale punto di vista, quali caratteristiche metterebbe in risalto?

Albergo tranquillo, ambiente piacevole e privo di sostanze nocive, sana e prelibata cucina di alto livello, attività fisica e sportiva, atmosfera famigliare.

Chi sono i suoi ospiti?

Il nostro ospite-tipo apprezza la tranquillità, è salutista, ama la natura, è attivo e si nutre anche a casa con alimenti biologici, almeno in parte. Ma ci fanno visita anche numerosi ospiti che desiderano soltanto trascorrere una vacanza veramente all’insegna del benessere, in un’atmosfera piacevole.

L’età non conta: sono giovani coppie, famiglie, ma anche single e anziani.

Fino a che punto il suo ospite deve potersi identificare con il tema del biologico?

La maggior parte dei nostri ospiti, ovviamente, si identifica con il tema del biologico e sa apprezzare il nostro ambiente e la nostra cucina. Ma abbiamo anche avuto ospiti che sono entrati in contatto con il tema BIO per la prima volta qui da noi e anche loro si sono sentiti a loro agio e hanno lodato l’atmosfera piacevole dell’albergo e l’eccellente cucina.

Alcuni, addirittura, grazie al soggiorno presso il nostro albergo, hanno ampliato le proprie vedute e ci hanno assicurato che in futuro sceglieranno sempre di più BIO hotel per le loro vacanze.

Quali canali di distribuzione adotta con l’hotel?

Pubblicizziamo il nostro hotel per lo più autonomamente, anche se la nostra aderenza al gruppo dei BIO hotel, internet e la vicinanza ad aziende biologiche di tutta Europa ci forniscono un grande appoggio.

Come ha vissuto i primi mesi dopo l’apertura?

I primi giorni sono stati piuttosto turbolenti, ma il nostro personale ha saputo reagire in fretta e oggi siamo molto organizzati. I nostri clienti continuano ad assicurarci che sia noi che i nostri dipendenti emaniamo un piacevole senso di calma e protezione.

Cosa cambia in termini di progettazione e costruzione rispetto a un progetto edile “normale”?

Ogni elemento costruttivo, materiale edile, lavorazione, deve essere attentamente analizzato e messo in discussione per poter trovare soluzioni sempre migliori e più naturali.

Spesso è difficile muoversi tra le disposizioni legali e i metodi rodati degli operai.

Era importante per lei che l’hotel sorgesse proprio su questo terreno, dato che vi si trova anche il frutteto che lei stesso coltiva biologicamente da 25 anni?

Ovviamente sono legato emotivamente a questo terreno, ma sono anche convinto che un terreno coltivato biologicamente da 25 anni sprigioni una forza e una vitalità che si trasmettono anche all’hotel.

Come si svolgono i lavori durante la fase di costruzione? Come si può essere certi che nessun operaio utilizzi materiali che non sono biologici al 100%? È semplice: basta essere sul posto ogni giorno e controllare lo svolgimento di ogni lavoro. Un architetto o un direttore dei lavori che visita il cantiere soltanto una o due volte la settimana non potrebbe avere tutto sotto controllo e notare un comportamento scorretto di un operaio prima che l’ ”arma del delitto” sia sotterrata e non più rintracciabile.

„

Se tagliato nella fase lunare giusta, il legno è più duraturo, si deforma meno ed è meno soggetto ai funghi dell’azzurramento

“

Come mai è così importante che il legno sia tagliato tenendo conto delle fasi lunari?

Se tagliato nella fase lunare giusta, il legno è più duraturo, si deforma meno ed è meno soggetto ai funghi dell’azzurramento, qualità di grande importanza se non s’intende trattare il legno, come nel nostro caso.

Sua moglie ha detto bene: “Siamo frutticoltori biologici. E ora siamo anche albergatori, nel nostro stesso frutteto“. Come affronta questa nuova sfida?

Tutta la nostra famiglia si sente a proprio agio nei panni dell’albergatore. Ci rende felici poter comunicare con i nostri ospiti, conversare con loro e organizzare le loro meritate vacanze nel modo più piacevole. Che i nostri ospiti siano entusiasti del nostro albergo e delle nostre prestazioni ci soddisfa ovviamente più di tutto il resto. Molti, a soli quattro mesi dall’inaugurazione, ci hanno già visitato per la seconda, se non addirittura per la terza volta, altri ci hanno consigliato a parenti e amici che hanno poi effettivamente prenotato presso il nostro albergo. Non male come inizio e siamo sicuri di essere sulla via giusta.

Hotelbau Journal 02/2009

13

TITOLO

theiner‘s garten Bio Vitalhotel

04

terra cruda, che creano un clima piacevole ed equilibrato generando, contemporaneamente, un contrasto strutturale con le superfici in legno naturale. L’intero allestimento interno delle camere dell’albergo è stato realizzato in legno massello di larice e di cirmolo locale con giunzioni zincate, prive di metallo. Nel rispetto dell’idea di base, tutte le camere sono state dotate di linee elettriche schermate, così che tutte le unità abitative sono prive di elettrosmog. La climatizzazione degli ambienti avviene tramite circuiti riscaldanti e raffrescanti integrati nelle pareti e nei pavimenti in grado di produrre sia un piacevole calore radiante che di prevenire il surriscaldamento delle camere d’estate. Nell’ambito della realizzazione dell’hotel sono stati creati diversi

14

spazi, tutti, comunque, correlati all’idea di base della sostenibilità ambientale. È stato realizzato un garage sotterraneo, in modo tale da evitare il più possibile la circolazione dei veicoli nell’area esterna. Sempre al piano sotterraneo è stato realizzato un reparto benessere con piscina al coperto e vasca esterna connessa. Grazie al terrazzamento dell’edificio la luce naturale viene convogliata anche all’interno del reparto benessere generando una sensazione di benessere per gli ospiti. Al pian terreno si trovano la reception, la sala da pranzo e il bar, così come altre sale per seminari e l’intrattenimento dei bambini.

Sempre al pian terreno sono state realizzate otto suite famigliari, ognuna con terrazza e accesso diretto al giardino. Tutti i piani supe-

04/05 Natura allo stato puro nelle camere. Il locale legno di cirmolo si trova anche qui

Scheda segnaletica theiner’s garten BIO Vitalhotel a Gargazone (I)

05

Allestimento: 44 57 Camere e Suites 44 Lobby con reception 44 Stanza camino 44 Bar con terrazza esterna 44 Bioshop 44 Ristorante 44 Reparto Wellness con piÚ di 1000 m², con piscina interna/esterna, Parcour Kneipp, Saune, cabine per trattamenti, sala fitness 44 Sala per seminari 44 Cantina vino 44 Giardino erbe 44 Stanza giochi e parco giochi per bambini 44 Giardino spazioso

Hotelbau Journal 02/2009

15

TITOLO

theiner‘s garten Bio Vitalhotel

06 08

06 L’hotel s’inserisce nel paesaggio con la sua struttura a terrazze, offrendo una vista mozzafiato sulla vallata

riori sono riservati alle camere e ogni camera dispone di un balcone o di una terrazza con vite. L’ambiente con la vista panoramica più bella sulla Val d’Adige è stato concepito come sala fitness, per rimarcare l’attenzione a uno stile di vita salutare che impronta ogni settore dell’albergo. La combinazione di materiali da costruzione autentici e biologici con un

16

design lineare genera un ambiente invitante e al contempo elegante. Terminati i lavori di costruzione, l’hotel si presenta come un progetto integrale ben riuscito che appaga le esigenze dell’alta architettura alberghiera della Val d’Adige e premia l’impegno ad avvicinare a un approccio bioedilizio una nuova fascia di clientela.

Hotelbau Journal 02/2009

17

TITOLO

Intervista

Ludwig Gruber | responsabile dell’associazione “Biohotel”

Una questione di valori Il biologico come tendenza nel settore ristorativo-alberghiero. Sempre più strutture si stanno convertendo al biologico, avvicinandosi all‘edilizia ecosostenibile e all‘utilizzo di alimenti biologici. Scopriamo il perché in questa intervista a Ludwig Gruber, responsabile dell’associazione “Biohotel”.

Quali sono i criteri fondamentali per diventare membri dei Biohotel? Basta offrire una cucina biologica?

Di principio basta passare all’utilizzo di prodotti biologici in cucina e nel reparto benessere, anche se, a dire il vero, valutiamo molto attentamente le aziende prima di ammetterle. Dato che nel caso dei Biohotel si tratta di un’associazione, è molto importante che ogni singolo membro voglia effettivamente farne parte, cosa che si nota già da come viene condotta la struttura.

Quanti membri conta a oggi l’associazione?

C’è un numero massimo?

Attualmente abbiamo 60 membri. In teoria non c’è un limite massimo, ma in pratica, sì.

Trattandosi di un’associazione, sta assumendo sempre più importanza l’adeguamento ai requisiti di adesione, sempre più ambiziosi e frutto di intensi scambi all’interno del gruppo.

Soltanto le aziende motivate e attivamente impegnate riescono alla lunga a stare al passo. Si va dal cambio del capocuoco alla progettazione di un impianto fotovoltaico, così che il numero delle aziende aderenti è destinato a crescere soltanto lentamente.

18

Le aziende meno impegnate incontrano qualche difficoltà all’interno dell’associazione. La vitalità nasce dalla partecipazione.

Si tratta di una specie di codice etico che porta le aziende a riconsiderare il proprio modo di pensare. Ma fondamentalmente non vogliamo imporre barriere. La varietà e la diversità delle strutture aderenti è una ricchezza per l’associazione.

La cooperazione tra i biohotel è nata nel 2001. Come si è sviluppato questo legame negli ultimi otto anni? Come si evolve il trend?

Si va verso una riorganizzazione integrale. Oltre ai criteri obiettivi e certificati è il gruppo stesso a imporsi sempre nuovi valori. E questo vale anche per gli ospiti. Un esempio riguarda le alternative ai sistemi di pagamento tradizionali. Sia nel campo del biologico che in quello economico si tratta di rinunciare alla massimizzazione degli utili. L’azienda biologica non è interessata a ottenere il massimo rendimento al punto da coltivare intensivamente e danneggiare il terreno: per questo evita trattamenti con prodotti chimici di sintesi. Per quanto ri-

guarda l’economia monetaria, il principio è simile. Chi crede che il denaro si possa moltiplicare da solo, si sbaglia. Dal momento della fondazione dell’associazione a oggi, quello che è cambiato è che l’approccio alternativo si è radicato a tal punto che ora si estende a tutti i settori.

Sul vostro sito scrivete che la vostra ambizione è offrire una ”vacanza più pura: più ecologia e cucina regionale di alto livello nel campo ristorativo-alberghiero”. È possibile realizzare questo obiettivo a lungo termine?

La domanda dovrebbe essere se è possibile allargare ulteriormente questo obiettivo.

In realtà questo è il minimo che possiamo promettere. E già oggi offriamo ben più di quanto sia contenuto in questa promessa, che ormai si è già avverata da tempo.

Un biohotel può avere lo stesso costo delle materie prime per il F&B di un hotel che non punta sul biologico?

Certamente. È sbagliato pensare che le materie prime di un biohotel abbiano costi superiori. L’albergatore o lo chef operano semplicemente in un modo diverso. Preparano il menù in base all’offerta stagionale. Le arance fuori stagione, ad esempio, hanno un prezzo maggiore e questo si ripercuote sul costo delle materie prime. Ma è un discorso che riguarda anche tutti gli altri hotel.

Un biohotel può giustificare un prezzo più elevato per il pernottamento? In altre parole, l’ospite è disposto a pagare di più?

C’è una percentuale piuttosto alta di clienti disposta a pagare di più. Il cliente bio ha uno stile di vita particolare e ciò lo porta a ritenere che un biohotel sia qualitativamente migliore. Ma il bio da solo non è sufficiente come criterio di scelta. Il cliente non prenota un biohotel soltanto perché è un biohotel.

Magari cerca un wellness hotel perché desi-

dera trascorrere una vacanza all’insegna del benessere e, dato che apprezza i prodotti biologici, lo ricerca nel catalogo dei biohotel.

Questo significa che dobbiamo essere in grado di offrire al cliente più della semplice proposta bio. La scelta di un hotel si orienta in base al tipo di vacanza che si desidera (in famiglia, attività sportive, escursionismo, benessere, ecc.). Il fatto che si tratti di un biohotel viene dato quasi per scontato dal cliente, perché il suo stile di vita normale è improntato al biologico.

Avete anche dei membri in Spagna, Irlanda e Francia. La maggior parte, tuttavia, sono austriaci e tedeschi. In che modo il primo gruppo riesce a trarre profitto dalle vostre attività di marketing?

Ne traggono profitto perché ci rivolgiamo a una clientela in ambito germanofono. Il mercato del biologico è fondamentalmente di lingua tedesca. Sul mercato spagnolo, per esempio, non possiamo agire attivamente per problemi di comunicazione. I singoli pionieri di questi paesi si rivolgono a noi e noi li supportiamo fungendo da tramite con i clienti tedeschi.

„

È sbagliato pensare che le materie prime di un biohotel abbiano costi superiori.

“

A quanto ammontano le quote sociali? Avete anche una quota fissa da versare al momento dell’iscrizione?

Abbiamo una quota sociale d’iscrizione di 4.000 euro, e poi una quota fissa annuale di 2.500 euro e di 65 euro per letto.

Il “theiner’s garten – BIO Vitalhotel“ è un albergo che ha puntato sul tema del biologico fin dalla fase di costruzione. Fino a che punto è importante questo fattore per diventare membri?

Per noi non è strettamente necessario.

Tuttavia, le strutture che possono offrire di meno da questo punto di vista non sempre sono in grado di soddisfare le esigenze dei clienti.

Hotelbau Journal 02/2009

19

TITOLO

Ritratto

Baukraft

Dinamici e creativi Essere competenti nell’ideazione e nell‘esecuzione, innovativi nella soluzione di vari problemi e un interlocutore di riferimento in tutte le questioni concernenti l‘edilizia, è da sempre l’obiettivo dello Studio di architettura Baukraft fondato nel 2003.

B

aukraft è un’azienda di servizi all’insegna della creatività e operante nel mondo dell’architettura, fondata dagli architetti dott. arch. Dominik Rieder e Georg Rubner. Per essere all’altezza degli attuali alti standard del settore edile, soprattutto nell’architettura della costruzione alberghiera, è necessario adeguarsi costantemente alle mutate condizioni operative e alle esigenze del cliente. Svolgere compiti di progettazione generale, dallo studio di fattibilità urbanistica, agli studi di sviluppo architettonico, alla progettazione di massima ed esecutiva, fino alla progettazione dettagliata dell’arredamento, considerandoli una sfida, è il compito principale di uno studio dinamico. Sostenere il cliente come unico interlocutore in tutte le questioni concernenti l’architettura rappresenta la reazione a queste mutate condizioni operative.

Quando un'idea diventa realtà

Dott. arch. Dominik Rieder

20

Lo studio di architettura Baukraft ha avviato la propria attività nel 2003 con un’idea comune che si è costantemente sviluppata nel corso degli anni. I primi progetti sono stati elaborati e realizzati quando l’azienda era composta unicamente dai due titolari. Nel frattempo l’attività e le dimensioni dello studio sono cresciute. L’impresa dà lavoro a sei addetti che all’interno della famiglia Baukraft si oc-

Sostenere il cliente come unico interlocutore in tutte le questioni concernenti l’architettura

Georg Rubner

Dott. arch.

Dominik Rieder cupano dei clienti comuni e consentono di costruzione in legno articolata su 4 piani. lavorare in modo coordinato anche nel caso Questo progetto edilizio è stato insignito di grossi progetti edilizi. del riconoscimento “Best of Klimahouse“ nel settore delle costruzioni ad uso ufficio della La storia di Baukraft è iniziata con la progetta- Provincia di Bolzano e ha ottenuto riconoscizione del fabbricato adibito ad attività di servizi menti a livello internazionale e quindi anche Julius a Bressanone nel 2002. Come primo oltre i confini dell’Alto Adige. progetto alberghiero si è realizzato nel 2003 il “Ristorante e Naturhotel Moosmair“ di Campo Nel settore dell’architettura alberghiera si è Tures. Sono seguiti nel 2004 ampliamenti del riscontrata una costante evoluzione. È stato “Falkensteiner Hotel Lido Ehrenburgerhof“ a progettato e realizzato nel 2007 l‘hotel “Ansitz Chienes e di vari condomini, oltre che pro- Plantitscher Hof“ a Merano e l’ “Hotel Monika“ gettazioni di arredamento di interni. a Sesto. Oltre a vari progetti di costruzioni alberghiere, abitazioni e studi nella Provincia Una pietra miliare nello sviluppo dello stu- di Bolzano, al lago di Garda e nella Provincia dio è stata rappresentata dal progetto della di Trento, questi progetti hanno rappresentato piscina coperta e dell’impianto di wellness l’attività principale del 2007. del “Mountain Resorts Patzenfeld“ al passo Monte Croce. Questo progetto edilizio unico L’ultimo tassello nelle referenze di progetti nel suo genere, incastonato nel paesaggio realizzati nel settore alberghiero è rappresenalpino, è stato elaborato nel 2005 e realizzato tato dal “theiner’s garten BIO Vitalhotel“. In nel 2006. Esso comprende una piscina coperta questo progetto sono state utilizzate tutte le in sotterraneo con una vista straordinaria esperienze accumulate nel settore dell’archisulle Dolomiti di Sesto, nonché in superficie tettura in legno ed alberghiera, realizzando il un impianto di wellness in legno massiccio primo biohotel a 4 stelle superior in Italia. Si adattato all’ambiente alpino circostante. tratta di una costruzione massiccia in legno che impiega esclusivamente materiale edile Tra gli edifici adibiti ad uso commerciale me- di prima scelta sotto il profilo biologico ed rita una particolare menzione soprattutto ecologico. L’abbinamento tra eleganza archiil “Fabbricato con gli uffici della ditta Rub- tettonica e biologia edilizia ha rappresentato ner Haus“, realizzato nel 2006 come uno dei qui una delle sfide principali nell’ambito della primi edifici ad uso ufficio in Italia con una progettazione alberghiera finora svolta.

1971 nato a Mittersill 1990-1997 studia architettura all’Università di Innsbruck 1998-1999 collabora nello studio di architettura Delueg, Vipiteno 1999-2003 collabora nello studio di architettura Lusser, Bressanone 2002 Esame di tecnico civile 2004 Inizio dell’attività libero professionale e fondazione dello studio di architettura Baukraft con Georg Rubner

Georg Rubner 1961 nato a Brunico 1982 ammesso all’Istituto superiore di arte applicata (Hochschule für angewandte Kunst) a Vienna, Univ.Prof. Hans Hollein 1984-1989 studia alla Facoltà di architettura dell’Università di Venezia 1989-1993 opera nell’area sviluppo prodotti e vendite della ditta Aeroplac Diverse progettazioni 2004 Fonda lo studio di architettura Baukraft con il dott. arch. Dominik Rieder Attuali progetti turistici 2009 - Resort ricreativo e valorizzazione turistica del Lido di Arco, lago di Garda - Resort “Lagorai Le Baite“ Tesino - Hotel “La Baita“ Folgaria - Hotel “Monika“ Sesto, lotto 2 - Ristorante “Settimo Cielo“ Varese - Centro servizi e residence Senfter S. Candido

>> www.baukraft.it

Hotelbau Journal 02/2009

21

TITOLO

Rapporto

Vacanze nel frutteto Rubner Objektbau realizza un bio hotel innovativo a Garagazzone

C

iò che sembra a prima vista un comune albergo, si rivela essere ad uno sguardo più attento un rifugio per le vacanze per persone con un approccio olistico. Il “theiner‘s garten BIO Vitalhotel“ è stato realizzato a Gargazzone su un terreno che da 25 anni veniva coltivato in modo naturale.

Nelle immediate vicinanze è ubicato anche il maso degli albergatori, la famiglia Theiner.

Essi rientrano tra i pionieri dell’agricoltura

22

biologica in Alto Adige e hanno predisposto per i loro ospiti accanto all’hotel con giardino mediterraneo anche un percorso podistico e per il fitness nei frutteti.

Ispirato dalle vigne Un biohotel coerentemente concepito richiede particolari soluzioni architettoniche. In soli dodici mesi di tempo si è costruito un edificio in legno massiccio, utilizzando specie arboree di provenienza locale. La struttura è conforme ai criteri più severi della bioedilizia e della biofisica: nella costruzione e nell’allestimento di tutte le 57 camere si è volutamente rinunciato all’installazione di apparecchi elettrici e all’uso di colla e di chiodi metallici, rendendo così i vani antiallergici e privi elettrosmog.

Già l’esterno dell’edificio è stato concepito per declinare il tema della vicinanza alla natura.

Lo spunto per la sua realizzazione è stato fornito dalle vigne che costellano il paesaggio altoatesino con le loro pergole.

Il piano interrato ospita la piscina coperta, un centro wellness e un’area sauna. Al piano terra sono situati la reception, il bar, il ristorante, la sala conferenze e il negozio bio, realizzati come corpi dell’edificio oblunghi accessibili centralmente. I piani disposti sui lati con le

camere imitano i terrazzamenti dei vigneti.

Ogni camera dispone di una loggia o di un balcone ombreggiato da un portico. Anche le grandi superfici dei tetti sono state integrate nel “vigneto artificiale“. Sul tetto del bar e del ristorante è stato realizzato un giardino di circa 200 m_ con erbe aromatiche e spezie. L’ultimo piano termina con un’area per il movimento ed il fitness con veduta panoramica fino a Bolzano ed alla Mendola.

Cirmolo e intonaco d’argilla Il concetto di hotel biologico trova la sua massima espressione nelle camere degli ospiti. Ogni stanza dispone di diverse pareti prospicienti, realizzate con il locale legno di cirmolo e in intonaco d’argilla. Nelle pareti intonacate con l’argilla è inserito il riscaldamento a parete che diffonde un gradevole tepore per irraggiamento. Le testate dei letti sono state realizzate senza parti metalliche e colla e con pannelli massicci in legno con il soffitto rivestito in cirmolo, che per ragioni di fono-assorbenza non contiene installazioni ed è a doppio strato. In questo modo gli

effetti benefici del cirmolo sulla regolazione vegetativa del corpo umano hanno potuto essere particolarmente ben sfruttati.

Sotto il profilo strutturale le ali che ospitano le camere sono state sostanzialmente realizzate con un innovativo materiale in legno denominato Soligno, appartenente ad una nuova linea di produzione di Rubner Haus.

Soligno è già di per sé un prodotto di marca biologico, essendo costituito da giunti in legno assemblati meccanicamente. Grazie alla cooperazione avviata già nella fase di progettazione tra committenti, architetti e Rubner Objektbau, gli elementi per le pareti e i solai Soligno hanno potuto essere impiegati proprio là dove la loro eccellente qualità in termini di compatibilità ambientale, sostenibilità, fono-assorbenza e potere termoisolante si sposava perfettamente con il compito di realizzare un albergo biologico.

Va però aggiunto che un progetto per un biohotel non “nasce dalla natura come Dio l’ha creata“, bensì – come tutti gli altri progetti edilizi - richiede un calcolo preciso dei tempi e dei costi e quindi prescrizioni severe nei confronti della direzione dei lavori.

La Rubner Objektbau – una consociata del gruppo Rubner – ha fama di essere un partner professionale e competente per ogni tipo di fabbricati. Con il suo know-how tecnico, una conoscenza approfondita della progettazione e una lunga esperienza nel campo delle costruzioni in legno può offrire al cliente la massima garanzia di qualità. Nella realizzazione del theiner’s garten BIO Vitalhotel la Rubner Objektbau ha funto da consulente tecnico per una struttura ricettiva conforme agli standard biologici, composta da elementi prefabbricati in legno, assumendosi il compito di eseguire un complesso alberghiero chiavi in mano. www.objektbau.rubner.com

Hotelbau Journal 02/2009

23

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

01

24

Un progetto alberghiero sostenibile Nella regione austriaca della Stiria la società Thermal & Golfresort GmbH & Co KG ha realizzato, sul limitare di Bad Waltersdorf, un Golf & SPA Hotel di 4 stelle di fronte al campo da golf a 18 buche.

L’

albergo, progettato dai due studi di architettura viennesi Maurer e Zeytinoglu, dispone di 128 camere, di cui 16 junior e 2 senior suite. Il cuore della struttura è il reparto benessere SPA Acquapura con acque termali e terapeutiche, che si estende su una superficie di oltre 2.300 m2. L’hotel, ideato e realizzato dalle imprese Mandlbauer e Pongratz, dispone, inoltre, di un ristorante inondato di luce e di una piccola zona meeting.

Quarantadue appartamenti nelle immediate vicinanze che usufruiscono dei servizi dell’hotel completano l’offerta. Questi appartamenti (unità di 60, 80 e 90 m2) sono direttamente collegati all’hotel e permettono agli utenti di sfruttare l’infrastruttura alberghiera. Sarà, dunque, possibile passare in accappatoio dal proprio appartamento di proprietà al magnifico universo del centro benessere. Per Peter Kothgasser, direttore generale della Mandlbauer

AG, la località di Bad Waltersdorf si prestava particolarmente sia per la costruzione di un nuovo albergo che per quella degli appartamenti. “Bad Waltersdorf ha un’eccellente reputazione quale meta turistica della Stiria.

Non solo per famiglie, ma anche per una clientela che è disposta a investire in vacanze e riposo una cifra decisamente superiore alla media”.

01 Le grandi superfici a vetrata sono una costante nel Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

Hotelbau Journal 02/2009

25

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

Integrati nella natura

L’hotel è composto dall’ala delle camere – 110 doppie, 16 suite junior e 2 senior – e dagli L’intero complesso è sorto su un pendio spazi pubblici con hall, bar dell’hotel, sala con orientato da un lato verso Bad Waltersdorf, camino, biblioteca e ristorante con diverse e e verso il campo da golf dall’altro. Gli edifici spaziose terrazze solarium. sono stati progettati a mo’ di padiglione e si adattano con i loro fabbricati al naturale Acque termali per gli ospiti andamento del pendio verso valle.

L’hotel, adagiato in un parco, costituisce la La spaziosa area benessere e termale, che parte centrale della struttura con i suoi tre si estende su una superficie di ca. 2.300 m2, edifici, l’estesa area esterna con orto degli dispone di una grande piscina con acqua aromi, piazzole per la pratica di reiki e yoga, termale sia al coperto che all’aperto e di un piscine all’aperto, reparto saune con una bacino con acqua dolce per i nuotatori. Un bar all’interno del centro SPA funge da trait sauna-terra.

26

02

02 Un ponticello collega l’area della sauna con la sauna di terra

Scheda segnaletica Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf (A) Allestimento: 44 128 camere e suites 44 Lobby con reception 44 Bar con Cigarlounge e stanza camino 44 Ristorante con 645 m² 44 Reparto wellness con 2300 m² con piscina interna/esterna - in parte con acqua termale, zona sauna, zona di riposo, Beautycenter, sala da fitness e da ginnastica 44 Sala da seminario con 245 m²

Hotelbau Journal 02/2009

27

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

03

04

28

03 Il bistro della SPA colpisce per il suo ambiente raffinato 04 Il reparto sauna con un canale balneabile che conduce all‘esterno

d’union tra la piscina e il reparto sauna, il quale, oltre ad accogliere al suo interno diverse saune e piacevoli zone relax, offre anche un idromassaggio, un biotopo e una sauna-terra all’aperto.

Il reparto piscina e quello sauna sono separati e al contempo accessibili dal bar della SPA Si distinguono con due ambienti diversi: da un lato un paesaggio a grotta, apparentemente mistico, con i colori della terra e del fuoco, dall’altro un ambiente panoramico trasparente, arioso, che incorpora il paesaggio esterno.

Le sale per i trattamenti sono realizzate nel segno del fiore come simbolo di freschezza, trasformazione, armonia e fertilità, nella con-

vinzione che il benessere non debba diventare un’esperienza abituale, bensì essere una fonte ispiratrice della natura.

Dalla reception della SPA si possono raggiungere le sale per massaggi e trattamenti, ognuna concepita diversamente, così come la palestra e la sala da ginnastica, da cui si ha una vista incomparabile sulla sala della piscina a due piani.

Nella scelta dei materiali sono stati prediletti intenzionalmente prodotti locali. Superfici in legno, intonaco e vetro si alternano alleggerendo la facciata dell’albergo. Gli spazi pubblici, invece, sfruttano ampiamente l’utilizzo del vetro e aprono gli interni al verde paesaggio

Hotelbau Journal 02/2009

29

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

05

05 La spaziosa reception della SPA 06 Nel Private SPA „Rose“ domina il colore rosso

circostante. All’interno dominano le tinte calde della terra e i materiali che prendono vita con i freschi colori naturali.

Gli interni Il denominatore comune per la concezione degli spazi interni è la fusione armonica di materiali, superfici e strutture pregiate, fresche e naturali.

Il tema conduttore è la fertilità della terra regionale, con tutti i suoi aspetti formali, cromatici e paesaggistici. Primaverile e fresco è il fiore, il tema floreale come simbolo di trasformazione, rinascita e processo creativo, l’elemento decorativo portante nella concezione degli interni e suo leit-motiv. I materiali studiati per l’arredamento risaltano

30

06

Hotelbau Journal 02/2009

31

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

da sé anche soltanto grazie alla loro struttura, tonalità e caratteristiche.

07

Camere spaziose La peculiarità delle camere dell’albergo consta nella pianta aperta, nella generosa unità strutturale tra interni ed esterni e nella scelta di materiali e legni caldi. Entrando nella camera, l’ospite viene accolto da un nuovo linguaggio architettonico, che gli dischiude una nuova definizione di camera d’albergo. Legni tipici del paesaggio locale (ciliegio e faggio) predominano e costituiscono l’elemento formale principale dello spazio, donandogli il calore profondo e protettivo necessario per sentirsi a proprio agio.

Il bagno, collegato alla camera, è caratterizzato da ampie superfici a specchio, in pietra e trasparenti. Più avanti, si entra in un ambiente aperto, adibito sia a zona giorno che a

ARGE BAD WALTERSDORF GENERALUNTERNEHMER

Mandlbauer Bau GmbH. 8344 Bad Gleichenberg 10 Tel.: 03159/2315-0; Fax: DW 13 email: zentrale@mandlbauer.at Bad Gleichenberg-Wr. Neudorf-Graz-Oberwart-Pörtschach

32

zona notte, all’interno del quale predominano materiali dalle tinte calde.

Lo stile loggiato delle camere risulta da un lato dalla pianta stessa delle stanze, dall’altro da elementi mobili a soffietto che partono dall’interno al balcone creando, così, una sorta di membrana trasparente che apre la vista sul paesaggio.

Il letto, concepito come elemento centrale, è posizionato in modo tale da permettere di esperire sensibilmente una fusione diretta tra gli interni e gli esterni.

I tessuti d’arredo omogenei sono stati scelti individualmente, stanza per stanza, in motivi dalle tinte diverse, con fantasie floreali e astratte.

07/08 Le camere e le suite seguono uno schema cromatico individuale

08

Hotelbau Journal 02/2009

33

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

09

Lobby e spazi interni

10

34

Il bar, dal colore rosso intenso, è l’elemento distintivo della hall. Partendo da questo elemento centrale, si formano all’interno nicchie più intime, come un angolo per la lettura, una cigar lounge o la reception, tutti spazi con un’atmosfera propria che li caratterizza.

Il ristorante riprende l’idea di un giardino, è realizzato come open-space e si suddivide in diverse zone pranzo attraverso una “piantumazione” artificiale verticale. Delle nicchie a sedere, piazzate centralmente a mo’ di pergole, donano equilibrio spaziale e fungono da punto di orientamento all’interno dell’ampia struttura del ristorante, il cui tappeto verde ricorda un fresco prato.

09 Il bar come luogo della comunicazione 10/11 La lobby e il ristorante sono ampi e luminosi

11

Hotelbau Journal 02/2009

35

Ritratto alberghiero

Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf

12

12 La luce inonda anche le varie sale destinate ai seminari

36

L’hotel, inoltre, con il reparto seminari mette a disposizione 250m2 per piccole conferenze e manifestazioni.

La zona meeting, in cui predominano tonalità pacate e calde, è accessibile attraverso un atrio arioso e trasparente che può essere collegato anche con l’esterno attraverso un accesso riservato.

trova un parcheggio con 142 posti macchina, 16 dei quali coperti e 3 per disabili. Un garage sotterraneo con 23 posti macchina, e 31 posti macchina all’aperto sono, invece, a disposizione dei proprietari e degli ospiti degli appartamenti.

Parallelamente all’albergo, in direzione nordovest, i due edifici che ospitano gli appartamenti completano questo progetto urbanistico. I tre diversi tipi di appartamenti vanno da 60 a 90 m2 e dispongono di un terrazzo o di un balcone. Sono collegati alla struttura alberghiera attraverso un passaggio vetrato.

Per raggiungere l’hotel si percorre una strada realizzata appositamente che collega ad est l’area circostante l’albergo con la strada già esistente. Antistante all’entrata principale si

Il concetto della statica dell’intero complesso è quello di una costruzione in cemento armato intelaiato, le cui fondazioni poggiano su pali posti direttamente al di sotto dei pilastri di sostegno. La costruzione di base è stata in gran parte tamponata con muratura in laterizio.

I solai, in calcestruzzo rinforzato gettato in opera e rivestiti da elementi prefabbricati, sono pensati come superfici piane. Nell’ambito dei muri di testa sono state erette pareti di rafforzamento orizzontale.

Acciaio, cemento e laterizio

Dettagli tecnici Falkensteiner Hotel & SPA Bad Waltersdorf 44 Committente: Thermal & Golfresort GmbH & CO KG 44 Architetto: DI Ernst Maurer 44 Interieur: Arch. Arkan Zeytinoglu 44 Cubatura: ca. 45.000 m³ 44 Periodo di realizzazione: da gennaio 2008 ad aprile 2009 44 Sito internet: www.falkensteiner.com I servizi di Michaeler & Partner

Supporto turistico nella fase di pianificazione e costruzione: Mag. Judith Senoner MBA

L’architetto Alexander Pongratz è molto fiero della qualità di questo progetto: “Ci siamo davvero impegnati a superare gli standard qualitativi richiesti nella realizzazione di questo investimento. Con questo hotel, ma anche con gli appartamenti da esso serviti, non vogliamo soltanto ridar vita alla concorrenza a Bad Waltersdorf, ma anche creare qualcosa

di sostenibile. Per esempio, il riscaldamento è a bioenergia, la centrale termica fornitrice è nata grazie a questo progetto edile e, dato che si tratta di un gestore locale, aumenta la creazione di valore aggiunto regionale. Un aspetto da non sottovalutare per tutti noi, imprenditori edili austriaci”.

Hotelbau Journal 02/2009

37

Special

Il supporto turistico – know-how a 360 gradi per l’investitore Non sempre alle spalle di un immobile alberghiero si trova una famiglia di esperti albergatori, cresciuti nel settore e capaci di gestirlo in ogni piccolo dettaglio.

di Mag. Judith Senoner MBA | Michaeler & Partner

M

olto spesso, e sempre più di sovente, sono banche, istituzioni pubbliche o investitori privati provenienti dai settori più diversi che si azzardano ad affrontare un progetto alberghiero come oggetto d’investimento. Se non si è esperti del settore, è tanto più importante appoggiarsi a un team di professionisti nella realizzazione del progetto alberghiero, in modo tale da poter prendere le decisioni giuste che andranno a determinare il futuro successo dell’investimento. Una parte di questa assistenza professionale è costituita dal cosiddetto “Supporto Turistico”, un servizio che l’azienda internazionale Michaeler & Partner offre da qualche tempo con grande successo. Ed è proprio in questo campo che la Michaeler & Partner è stata al fianco degli investitori Pongratz e Mandlbauer, entrambi rinomati imprenditori edili, durante l’intera fase di costruzione dell’hotel Bad Waltersdorf, inaugurato nel maggio scorso. Judith Senoner di Michaeler & Partner Vienna, responsabile del progetto fin dall’inizio, ci spiega il servizio del supporto turistico nei dettagli.

Da tanti anni, ormai, la Michaeler & Partner è una delle aziende fornitrici di servizi leader nel settore turistico. Cosa vi ha spinto a creare questo nuovo prodotto?

38

La Michaeler & Partner si è prefissa da anni l’obiettivo di diventare lo specialista leader nello sviluppo alberghiero in ambito turistico.

Di conseguenza, siamo in grado di offrire una molteplicità di servizi al cliente intenzionato a investire realizzando un nuovo progetto alberghiero o riposizionando un hotel, così come di assistere considerevolmente il committente nella realizzazione del progetto. La gamma dei servizi spazia dalla realizzazione di uno studio di fattibilità con chiara definizione del concetto che sta alla base del prodotto ed elaborazione di un business plan alla gestione professionale del progetto, ovvero, alla coordinazione generale della fase di progettazione e di costruzione.

Tuttavia, poiché siamo stati spesso contattati da investitori, che pur avendo già investito con successo nel settore immobiliare, hanno osato per la prima volta investire in un immobile alberghiero anche se non possedevano conoscenze specifiche del campo – indispensabili per il successo di immobili tanto specifici- abbiamo pensato di sviluppare anche il servizio di supporto turistico.

In breve, si tratta di assistere il committente e i responsabili del progetto e di fornire consulenza specializzata per la riduzione dei costi. Contemporaneamente, si tratta anche

di sviluppare un prodotto che possa essere Un altro elemento essenziale del supporto posizionato adeguatamente sul mercato target turistico consiste nell’elaborazione di un concept per il reparto benessere e SPA e per il anche dal punto di vista del gestore. ristorante, rivolto ad agevolare il compito di architetti o progettisti delle cucine. Si tratta di Come si concretizza il tutto nella pratica? definire in fase di progettazione un leit motiv Quali sono i singoli passi?

Principalmente si evidenziano due fasi: la per la sala ristorante e la zona benessere e di fase della progettazione e quella della co- attenersi quindi, in fase di costruzione, alle tematiche scelte fin dal principio. struzione.

Nella fase della progettazione si tratta in prima Una volta avviata la fase di costruzione il linea di mostrare e indicare tempestivamente servizio di supporto turistico non prevede dettagli e soluzioni alle problematiche. Se è l’appalto di incarichi su delega del commitgià stato scelto l’architetto e realizzato un tente o le trattative sui prezzi, come offerto progetto preliminare, il primo passo consi- dal nostro classico servizio di project manasterà nel controllo delle singole superfici in gement, ma, piuttosto, di fornire “soltanto“ merito all’estensione e alla disposizione, per consulenza. garantire che sia stato tenuto abbastanza in considerazione il punto focale del posiziona- Grazie alla nostra pluriennale esperienza nel mento. In genere si tratta di stabilire un mix campo del project management classico e equilibrato degli elementi offerti. Facciamo alla strategia, che attuiamo da sempre, di un esempio: se il progetto riguarda un well- stipulare contratti d’opera singolarmente in ness hotel, bisognerà prestare pressoché la modo tale da ottimizzare i costi, vantiamo stessa attenzione sia al reparto benessere tra le nostre referenze un consistente datache alla zona ristorante, fattore che spesso base di progetti realizzati. In questo modo viene trascurato. permettiamo al committente, di confrontare Studi recenti dimostrano che in un wellness i costi di progetti già realizzati e, conseguenhotel, oltre all’estensione e all’offerta del temente, di fissare parametri di riferimento reparto benessere e SPA, ricoprono un ruolo per le singole opere. importante anche l’offerta gastronomica e l’accoglienza del ristorante. Il nostro compi- Qual è il beneficio che l’investitore trae rito consta nell’illustrare simili dettagli fon- volgendosi a voi e alla vostra azienda per la damentali e siamo in grado di farlo grazie realizzazione di un progetto edilizio? al bagaglio di esperienze che vantiamo nel Dall’inizio della progettazione fino all’inaugusettore turistico. razione della struttura il cliente può contare sull’appoggio di un team specializzato in supDopo aver definito le superfici insieme al team porto turistico e con un raggio di azione di di architetti, si passa alla fase di progettazione 360 gradi. Il team responsabile per il supporto per disporre al meglio le singole zone, così turistico vanta specialisti che dispongono di da organizzare ottimamente sia il percor- conoscenze basate su anni di esperienza nel so preferenziale per l’ospite che facilitare lo settore del project management, del benessesvolgimento delle operazioni del “back off the re, del marketing e del design, da cui il cliente house”. Inoltre, assistiamo gli architetti nella può trarre direttamente e indirettamente bescelta dei materiali, dei percorsi concettuali neficio. Penso che sia questo insieme di cose, (colori, atmosfera, luci) e dei prodotti che, da questo know-how a 360 gradi a distinguerci. un lato, devono essere pratici per l’esercizio Non siamo specializzati solo ed esclusivamenoperativo e dall’altro assicurare un progetto te nel marketing o nel project mananagement, alberghiero completo senza superare i limiti ma abbiamo sviluppato competenze in tutti i settori rilevanti del turismo. del budget.

Autore: Mag. Judith Senoner MBA Michaeler & Partner www.michaeler-partner.com

Hotelbau Journal 02/2009

39

TEMA

Contratti di servizio – No Risk no Fun Canone di locazione commisurato al fatturato, canone fisso o piuttosto contratto di gestione?

di Mag. (FH) Vala Sadeghi | Michaeler & Partner

S

ono tre i fattori decisivi che determinano il successo o l’insuccesso di un progetto in ambito alberghiero: un concetto di prodotto coerente, con caratteristiche distintive chiaramente riconoscibili, una struttura di finanziamento promettente e, non ultima, la scelta di un gestore adatto. In prima analisi, il giusto gestore rappresenta per l’investitore un fattore limitativo del rischio.

Un’immagine del brand adeguata al progetto, sullo sfondo di strutture di distribuzione forti, agevola notevolmente una gestione aziendale di successo nella fase iniziale, che è sempre critica per un nuovo hotel. Le società di gestione di successo conoscono questi vantaggi e li utilizzano per rafforzare la loro posizione di interlocutori, in ambito di negoziazione, rispetto alla proprietà.

Come in molti altri settori dell’hotellerie, anche riguardo i contratti di servizio, negli ultimi decenni molto è cambiato ed è necessaria una separazione tra l’hotellerie vacanziera e quella cittadina nella descrizione di tale cambiamento. Considerando l’hotellerie vacanziera, in ambiente germanofono, la maggior parte degli hotel è, come in passato, a conduzione famigliare, laddove lo sviluppo degli ultimi anni anche in questo settore – in particolare per progetti di dimensioni maggiori – ha registrato una crescente tendenza in direzione dei contratti di gestione. È interessante rilevare che queste società di gestione sono più spesso che in passato aziende a conduzione famigliare che, nell’ambito di una

40

strategia di crescita attuata con successo e delle competenze risultanti dalla propria storia, possiede le caratteristiche ideali per il compito. Per le aziende di dimensioni minori, come in passato, sono comuni i contratti di locazione classici.

Nell’hotellerie cittadina, in particolare per progetti di dimensioni maggiori, vengono stipulati contratti a canone fisso, ma anche qui vi è un’evidente tendenza verso contratti con canone di locazione commisurato al fatturato o contratti di gestione. Questo vale in particolare per progetti in ambito est-europeo, in cui società di gestione con forte capacità di negoziazione possono valutare solo limitatamente i propri rischi nonché lo sviluppo di mercato atteso.

Il problema della scelta del contratto di servizio adeguato deriva dalla circostanza che sia la proprietà che il gestore vogliono ridurre i rischi al minimo. Dal punto di vista della proprietà, un contratto con canone di locazione fisso rappresenta spesso la soluzione ideale. La proprietà può contare su introiti d’affitto fissi e su una rendita assicurata per il progetto. Che questa sicurezza a volte sia più teorica che reale, si evidenzia proprio in tempi di difficoltà economiche, come quelli attuali. A causa della diminuzione del tasso di occupazione, proprio le società di gestione con contratti stipulati a canone di locazione fisso si sono ritrovate in situazioni problematiche dal punto di vista finanziario che hanno visto la sostituzione del gestore come l’extrema ratio

per la proprietà. D’altra parte, tali situazioni problematiche per le società di gestione che lavorano sulla base di contratti di gestione, si rivelano meno disastrose sebbene in questo caso, attraverso la diminuzione del management fee realizzato, la copertura dei costi fissi nelle sedi aziendali (distribuzione, marketing etc.) diventi molto più difficile.

Su una scala dei contratti di servizio, il contratto con canone di locazione fisso e quello di gestione rappresentano i due poli estremi.

Con puri contratti di locazione a canone fisso, il gestore si assume tutto il rischio, mentre con contratti di gestione il rischio ricade interamente sulla proprietà. Nella pratica, un’assunzione unilaterale del rischio – indipendentemente da quale delle due parti lo assuma – rappresenta sempre un fattore critico, per cui è consigliabile ripartire i rischi economici, ma anche le possibilità di successo, su entrambe le parti contraenti. Per questo motivo entrambe le parti tendono oggi verso forme ibride di contratto, che secondo le esigenze possono essere associate più a contratti di locazione o ai classici contratti di gestione.

Proprio negli ultimi anni, si è ripresentata l’esigenza, da parte dei proprietari, di minimizzare i rischi in favore di un maggiore diritto di parola.

Se si considera la struttura societaria presso i più recenti progetti di hotel, è chiaramente visibile una netta separazione tra società di gestione e società immobiliari (=proprietari degli immobili). I gruppi di hotel con immobili di proprietà si separano, nell’ambito delle retrolocazioni (modelli Sale-and-Lease-Back) dai loro immobili e si concentrano sulla loro competenza principale, che consiste nella direzione di hotel, mentre le società immobiliari si dedicano alla gestione attiva degli immobili e prediligono un diritto di parola maggiore. Proprio per le società immobiliari in quanto proprietarie, l’impostazione di un contratto di servizio costituisce uno strumento importante per un’amministrazione di successo degli immobili. È necessario stabilire quale sia la forma contrattuale più adatta a seconda dei casi. In questo ambito le intenzioni della proprietà e le sue aspettative di rendita svolgono un ruolo di pari importanza rispetto a quello del concetto di prodotto, della sede e dell’ambito di concorrenza del progetto alberghiero. Poiché questa scelta è decisiva per il successo di un progetto, si consiglia di ponderare in modo puntuale tutti i vantaggi e gli svantaggi delle singole forme contrattuali. Una consulenza specialistica può a volte essere molto utile.

Autore: Mag. (FH) Vala Sadeghi Michaeler & Partner www.michaeler-partner.com

Canone di locazione fisso >> Il gestore paga un canone fisso predefinito.

Secondo questo modello, la proprietà non si assume rischi (eccezione: il locatario viene a mancare) ma non partecipa neanche alle possibilità di guadagno.

Canone di locazione commisurato al fatturato >> Calcolo del canone di locazione come tasso percentuale fisso commisurato al fatturato complessivo.

Canone di locazione commisurato al risultato >> Il calcolo del canone di locazione ha luogo come tasso percentuale, perlopiù in forma scaglionata, del risultato operativo. La base per il calcolo è il GOP (Gross Operating Profit) Canone di locazione fisso con quota di affitto legata al fatturato >> Canone di locazione fisso scaglionato per i primi anni di esercizio e quota variabile secondo il fatturato complessivo. Il gestore trae vantaggio da canoni fissi ridotti, mentre la proprietà trae un profitto superiore alla media dal buon andamento commerciale.

Canone di locazione con minimo garantito >> Il gestore paga un canone o un canone minimo.

Il canone di locazione e il minimo garantito vengono scaglionati negli anni successivi. Sia la proprietà che l’operatore traggono vantaggio – in caso di andamento commerciale positivo – dalle possibilità di guadagno, mentre i rischi sono valutabili per entrambe le parti.

Risk- & Profitsharing >> Combinazione di un canone di locazione fisso scaglionato con un canone commisurato al risultato secondo il GOP. La componente variabile alta assicura la rimunerazione del capitale investito (capitale proprio e fondi di terzi). La proprietà si avvantaggia attraverso il risultato lordo mentre il gestore attraverso il rapido raggiungimento del punto di equilibrio dell’utile e il rischio ridotto.

Contratto di gestione >> La proprietà paga il management fee (risultante da base fee e incentive fee) al gestore.

Esistono un alto rischio per la proprietà e meno incentivi per il gestore.

Contratto di gestione con garanzia >> Il management fee (base fee e incentive fee) viene completato da un minimo garantito.

La proprietà riceve le eccedenze. Così il proprietario ha una maggiore sicurezza e il gestore ha un maggiore stimolo per una migliore prestazione dei servizi.

Hotelbau Journal 02/2009

41

Ritratto alberghiero

42

Alpenresort Schwarz

Esclusività ai massimi livelli Nel “più bel giardino alberghiero austriaco“ dopo sei mesi di lavori di costruzione è stato creato il più grande ed unico mondo acquatico del Paese, i “mondi dell’acqua di Schwarz“. Ma non è tutto!

Nelle nuove “Royal & Country LuxusSuites“ si fa una vita da VIP!

D

ando prova di grande sensibilità, l’impianto della piscina coperta è stato realizzato ai limitari del giardino tra i laghi balneabili naturali e la piscina all’aperto già esistente.

La nuova struttura soddisfa tutti i requisiti richiesti dalla clientela internazionale dell’Alpenresort Schwarz. Il corpo dell’edificio dotato su tutti i lati di vetrate panoramiche crea in estate come in inverno un’atmosfera chiara e luminosa. Una piscina sportiva lunga 20 m, una vasca per il relax con panche per l‘idromassaggio, il massaggio della nuca e le turbo-docce, la cascata e la grotta con i giochi d’acqua sono elementi essenziali dei nuovi mondi dell‘acqua. Al centro dell’edificio è collocata la torre con la cascata con una piramide in vetro che supporta staticamente il soffitto e riflette contemporaneamente la luce naturale nell’ambiente della piscina.

Hotelbau Journal 02/2009

43

Ritratto alberghiero

Alpenresort Schwarz

01

L’eccellenza abbinata all’acqua Attorno alle vasche sono collocate su vari livelli aree per il riposo. Dalle oltre 40 sedie a sdraio e dai comodi lettini natanti si gode un panorama meraviglioso sul giardino e sullo splendido paesaggio montano circostante. Il

02

44

camino aperto e il piccolo tea-bar completano l’offerta, conferendo all’ospite una sensazione di benessere.

Dall’interno della piscina coperta si può raggiungere nuotando la vasca riscaldata alla piacevole temperatura di 34°, situata all‘aperto. Si sono complessivamente realizzate tre

Dettagli tecnici Alpenresort Schwarz 44 Committente: Pirktl Holiday GmbH & Co KG 44 Architetto Wellness: Atelier Landauer 44 Interieur Suites: Fatima Diagana-Schultes 44 Cubatura nuova: 2.500 m³ 44 Periodo di realizzazione: da gennaio a luglio ‘09 44 Sito internet: www.schwarz.at I servizi di Michaeler & Partner

Project Management: Wilfried Lechner Mag. Christian Mattes

nuove vasche ricreative esterne: la vasca relax con sdraio integrate per il massaggio, la vasca sportiva della lunghezza di 14 m e la vasca termale con acqua salina riscaldata a 34° che è stata sopraelevata di 1,20 m.

Il fiore all’occhiello dello spazio all’aperto è costituito dall‘idromassaggio “Adlerhorst“.

01 Il laghetto balneabile naturale è molto apprezzato dagli ospiti 02 Varie aree per il riposo si trovano disposte intorno alla piscina interna

Hotelbau Journal 02/2009

45

Ritratto alberghiero

Alpenresort Schwarz

03

L’idromassaggio è ubicato su una piccola altura di 2 m e offre uno splendido panorama delle vette alpine circostanti.

La collocazione delle singole vasche consente di accedere alle varie piscine senza dover percorrere lunghi tragitti. Il laghetto naturale balneabile e la piscina dedicata ai bambini, che erano preesistenti, creano un insieme armonico con il nuovo mondo acquatico.

Di particolare richiamo è la terrazza sistemata a verde sul tetto della piscina coperta. È raggiungibile dall’atrio del giro scale con

46

un ascensore a vetrata. Dalla nuova terrazza l’ospite può prendere il sole ammirando un panorama mozzafiato. Il fulcro del prato con le sdraio sul tetto è rappresentato da un cristallo che riflette la luce, circondato da un piccolo biotopo.

Le nuove suite di lusso Su un piano dell’edificio dedicato ai VIP sono state realizzate le quattro esclusive “Royal & Country Luxus-Suites“. L’atmosfera acco-

gliente dei vani, l’arredamento raffinato con pregiati prodotti naturali in lino, cotone o seta dai colori rilassanti, il legno dei boschi locali, come la quercia, il noce o il ciliegio, conferiscono uno charme particolare alle suite,

riproducendo l’ambiente familiare di una casa di campagna tirolese. Oltre alla dotazione di base di una SPA, come idromassaggio, bagno turco e sauna panoramica con panche riscaldate, due delle suite – la “Royal Garden

03 Su una piccola altura si trova l‘idromassaggio Adlerhorst 04 Le nuove suite incantano con il loro comfort e il moderno ambiente tirolese 05 La sauna panoramica sul tetto si presenta in stile rusticale

PARTNER sul cantiere Progetto Alpenresort Schwarz 44 Architetto Wellness Atelier Landauer Tel. +43 5243 5423 www.atelier-landauer.com 44 Interieur Suite Fatima Diagana-Schultes Tel. +49 (0) 6161 877 9444 info@diagana-spa-design.de 44 Project Management Michaeler & Partner Tel. +39 0472 978140 www.michaeler-partner.com 44 Stufe e camini Oberleitner Ofenbau Tel. +43 5352 8400 www.ofenbau-oberleitner.at 44 Cartongesso Zebisch Trockenbau GmbH Tel. +43 5412 62277 www.zebisch-trockenbau.at 44 Lavori fabbro Creative Metallgestaltung OG Tel. +43 5244 63136 www.crative-metallgestaltung.at 44 Giardinaggio Gartenbau Kerschdorfer GmbH Tel. +43 5283 27260 www.gartenbau-kerschdorfer.at 44 Tessuti Creatives Raumdesign Steiner KG Tel. +43 5332 73956 www.steiner-raumdesign.at

04

44 Pavimenti freddi Hofer Fliesen & Böden Tel. +39 0471 654148 www.hofer.it 44 Sottofondo Fankhauser Estrich Tel. +43 5288 639430 www.fankhauser-estriche.at

05

Hotelbau Journal 02/2009

47

Ritratto alberghiero

Alpenresort Schwarz

r e i h g

r e . b x l a a l e o r n i i d r d Il gia ... un oasi Nell’ambito alberghiero gli ultimi anni hanno visto nascere una particolare attenzione verso la concezione individuale e attraente degli spazi verdi, dei parchi e dei giardini. Un albergo di classe deve nascere in un contesto paesaggistico di classe dove si rispecchiano filosofia e qualità dei servizi alberghieri. Il giardino viene attrezzato e arredato come uno spazio di relax, di divertimento e gioco, di benessere – tutto ciò a cielo aperto.

Nell’ambito degli arredi giardino e progettazione di esterni la ditta Kerschdorfer offre un’ampia gamma di servizi che vanno dalla progettazione da parte di propri giardinieri esperti e progettisti

d’esterni fino alla realizzazione qualitativa di giardini nel rispetto delle tempistiche di progetto e dei diversi contesti realizzando veri sogni e spazi unici e inconfondibili.

La famiglia Pirktl con il loro Alpenresort Schwarz, classificato 4S e collocato sull’altopiano di Mieming ha affidato da anni l’incarico di realizzazione e cura dei propri spazi verdi alla Kerschdorfer. Nel lontano 1999 fu qui realizzato il giardino Feng Shui, nel 2005 segui il grande stagno con una superficie acquatica di 1.100 mq incluso l’inserimento di piante acquatiche e fiori. La ditta realizzò contemporaneamente l’arredo giardino sul fronte dell’albergo e quello della “montagna infuocata” e del sentiero benessere. Nel 2007

. . o.

l’Alpenresort Schwarz fu premiato dal Ministero Austriaco del Lavoro e dell’Economia con il primo premio per il più bel giardino alberghiero a livello nazionale realizzato seguendo il concetto “Giardino austriaco dell’Eden”.

Vogliamo ringraziare la famiglia Pirktl per la fiducia a noi dimostrata in una collaborazione che perdura da anni e confermata anche quest’anno con l’affidamento dei lavori di giardinaggio intorno alla nuova infrastruttura di balneazione e benessere dell’albergo comprendente un ampia zona acquatica esterna.

Famiglia Hannes e Elisabeth Kerschdorfer

G A R T E N B A U

Kerschdorfer GMBH

Orario d‘apertura: Lu-Ve 8-12 e 13-18 · Sabato 8-12 48 6275 Stumm · Wäscherweg 6 · Tel. 05283-2726-0 · e-mail: info@gartenbau-kerschdorfer.at · www.gartenbau-kerschdorfer.at

Scheda segnaletica Alpenresort Schwarz a Mieming (A) Allestimento: 44 121 camere e suites, tralaltro 4 Luxury-suites con una grandezza da 135 – 288 m2 44 Lobby con reception 44 Bar 44 Ristoranti 44 Reparto wellness di 2.040 m2 con Sportpool interno/esterno, pool divertimento interno/ esterno, Solepool, pool idromassaggio, pool per bambini, laghetto da bagno, zona sauna, zona relax, Pool-house con terrazza sul tetto 44 Beautycenter di 920 m2con 21 cabine 44 Zona fitness di 525 m2 44 Clinica privata Dott. Öhler 44 Parco di 32.000 m2 06

06 Un‘attrazione nelle nuove suite è il letto rotondo

Suite“ e la “Royal Mountain Suite“ – offrono un‘altra incomparabile attrazione, rappresentata dall’idromassaggio e dalla sauna esterna panoramica sul tetto.

Oltre alle suite con un ambiente di lusso, viene offerto agli ospiti anche un servizio perfetto ed esclusivo nelle suite e in camera, che include tra l’altro private cooking, body-treatments, massaggi e bagni.

Già prima che si effettuasse questo investimento l‘Alpenresort Schwarz era considera-

to un wellness hotel unico nel suo genere nell’arco alpino. Situato direttamente sul campo da golf, l’hotel ha ristrutturato solo pochi anni fa l’intera area beauty e wellness – la Sun Welly Spa. Si tratta inoltre dell’unico wellness hotel nell‘arco alpino ad offrire una Medical SPA professionale, specializzata in chirurgia estetica. La famiglia Pirktl è sempre stata all’avanguardia nel settore e dimostra ora nuovamente grande attenzione ai desideri più esclusivi della clientela.

Hotelbau Journal 02/2009

49

Special

Le spese di costruzione reali Come evitare che i costi dell’ediliza alberghiera siano superiori al previsto?

di Dott. Arnold Harrasser | Michaeler & Partner

M

olti costruttori e imprenditori, PARCELLE...................................................10-14 % ma soprattutto istituti bancari SPESE ACCESSORIE.....................................1-3 % e partner finanziari, si chiedoCOSTI DEL FABBRICATO.......................58-63 % no spesso: “cosa porta al superamento delALLESTIMENTO. ......................................12-18 % le spese di costruzione?” Le risposte sono ALLESTIMENTO TECNICO.........................5-9 % molteplici, tante quante possono essere le DOTAZIONI DI BASE....................................2-4 % ragioni che a volte portano all’esplosione dei costi previsti.

Qui non si tiene conto inoltre di eventuali spese per le attività di pre-opening, finanGli errori più frequenti nel ziamenti intermedi e costi dei terreni, tutte calcolo dei costi complessivi voci che al contrario devono essere calcolate nell’investimento complessivo.

Di frequente in fase di ideazione e di progettazione preliminare non si individua alcun ordine di costi o non si stabilisce un budget approssimativo al fine di valutare l’effettiva redditività dell’investimento.

Partendo da basi così vaghe si giunge ben presto a una progettazione che sin dall’inizio si discosta dai principi economici trascurando spesso quelle che sono le priorità effettive. Le esigenze specifiche di utenti e gestori devono essere il punto focale su cui concentrarsi.

Un errore ricorrente è altresì l’indicazione incompleta dei costi effettivi, vale a dire che si menzionano soltanto le spese di costruzione, le quali non tengono in considerazione gli onorari dei progettisti, le spese edili accessorie (per es. i costi di allacciamento) e le dotazioni di base. Queste stime vengono comunicate ai committenti dai progettisti e corrispondono soltanto a circa il 70% (!) dell’investimento totale.

In generale la ripartizione dei costi per le attività edilizie può essere così suddivisa:

50

Per una stima ancor più dettagliata delle spese, è necessario considerare sin dall’inizio le caratteristiche specifiche del progetto. Un calcolo forfetario sulla base della “cubatura” o della “superficie lorda” si dimostra spesso fuorviante.

In tutti i casi è essenziale analizzare questi punti, ognuno dei quali implica dei costi: il progetto prevede dotazioni particolari, altamente tecnologiche (per es. piscine tecnologiche, cucine e impianti frigoriferi, reparto saune, ecc.)?

Quali misure di adattamento implicano i lavori di ampliamento di un edificio?

A quanto ammontano le spese per le installazioni esterne?

Sono necessarie misure particolari per scavi o messa in sicurezza del terreno?

A quanto ammontano le imposte dovute al comune? Vi sono ulteriori spese burocratiche?

(Per es. perizie, rilevamenti, istanze, ecc.)

Si rendono necessarie eventuali spese tecnico-amministrative? (Acquisto di nuovi computer, software, ecc.)

Sono stati presi in considerazione i costi per le decorazioni?

Si è tenuto conto delle spese per una struttura “effettivamente pronta a entrare in funzione”? (Per es. dotazioni di base, attrezzature per la pulizia, attrezzi da giardinaggio, ecc.)

Quale “standard di stelle” si intende raggiungere? Quali materiali sono i più adatti?

Quali attività di marketing devono essere svolte in anticipo?

Stime spese complessive Un’altra divergenza può derivare dalla determinazione errata dei costi d’investimento complessivi basata sulla cubatura. Di frequente in questi casi si calcola solamente la cubatura di nuova realizzazione, e non i lavori di adattamento effettivi. Tenendo conto della cubatura le ristrutturazioni possono essere classificate come nuove costruzioni, dato che il dispendio per la demolizione è collegato a

foto: shutterstock.com

Calcolo specifico per il progetto

Hotelbau Journal 02/2009

51

Special

quello per la ricostruzione. Inoltre le stime sulla base della cubatura, calcolate tra i 350 – 450 euro, non comprendono le strutture esterne, dispendiose e indubbiamente necessarie, dato che queste non costituiscono alcuna cubatura. Allo stesso modo, valutare un’installazione altamente tecnologica sulla base della cubatura porta a una stima molto approssimativa. Cucine, piscine, saune e reparti cure dipendono per es. dalle rispettive dotazioni specifiche.

La determinazione delle spese complessive sulla base della cubatura fornisce dunque un valore indicativo per valutare a grandi linee se un investimento risulta appropriato stando a quanto previsto dal progetto, e non va quindi considerata un presupposto per calcolare un preventivo concreto o i costi effettivi.

Una stima completa e veritiera delle spese e una progettazione coerente costituiscono i

fondamenti per un’opera edilizia ben riuscita.

Ai costruttori si consiglia di fare affidamento su un “numero adeguato” di progettisti e addetti alla sorveglianza dei lavori, che grazie alle loro competenze professionali sono in grado di assolvere alle relative funzioni di controllo.

Le modifiche apportate in fase di esecuzione – soprattutto da committenti e architetti – incidono enormemente sui costi e sulle scadenze.

A questo proposito si richiede la massima disciplina da parte di tutti coloro che hanno potere decisionale. Anche gli interventi apparentemente più esigui si trasformano spesso e rapidamente in investimenti cospicui.

Infine, le variazioni delle spese di costruzione previste possono derivare da continue variazioni in fase di costruzione. Di sovente, inoltre, sono le decisioni emotive del committente a influire sull’aumento dei costi, come la ristrutturazione non preventivata di camere già esistenti o di altri ambienti.

Autore: Dott. Arnold Harrasser è direttore dell’ufficio Michaeler & Partner di Varna e da 15 anni lavora nel reparto Project Management. www.michaeler-partner.com

52

foto: shutterstock.com

Quali costi vengono spesso dimenticati o trascurati?

Considerato che alla valutazione dettagliata dei costi precede la definizione dei materiali tra progettista e committente, proprio in questa fase è di fondamentale importanza stabilire con la massima precisione i costi dei materiali impiegati.

Un budget effettivo non deve dunque tenere in considerazione soltanto le spese di costruzione che, tra l’altro, includono le opere edili esterne, ma elencare altresì tutti gli oggetti d’arredamento. Di sovente si dimenticano gli onorari di tutti i progettisti coinvolti (tra cui architetti, progettisti d’interni, esperti in statica e sicurezza, progettisti di impianti di riscaldamento, impianti elettrici, dispositivi antincendio), i quali emettono le proprie parcelle in base a una percentuale sui costi correlati. Nella definizione delle singole voci per le spese artigianali è consigliabile accordare un compenso forfetario con i progettisti.

Un ulteriore ambito di frequente trascurato è

Vetrina

quello delle spese accessorie, quali le competenze dovute al comune, le spese notarili o i costi di allacciamento alle rete idrica, elettrica e di scarico.

Accanto all’individuazione dettagliata degli oggetti di arredamento si dovrebbero citare gli impianti tecnici per la cucina, l’aerazione, i controlli d’accesso, la sistemazione o i dispositivi tecnici per i reparti di cura, i quali spesso richiedono la sostituzione o l’ampliamento dei vecchi impianti.

Il budget stabilito per le spese di costruzione è un supporto per l’architetto e il committente in relazione alla scelta dei materiali fatta in precedenza, e del committente come linea guida mentale da seguire per non spendere più di quanto stabilito nel progetto comune.

La regola di massima è: quanto più dettagliato è il calcolo del budget, tanto più efficiente può essere un controllo costante in fase di appalto e realizzazione. Ciascun discostamento può essere rilevato rapidamente e funge da segnale d’allerta per decisioni successive. Ciò permette al committente di individuare in anticipo eventuali costi aggiuntivi e di ovviare a questi con provvedimenti adeguati.

Dato che spesso il superamento delle spese di costruzione nel settore edile alberghiero può minacciare l’esistenza stessa di un’attività economica, è consigliabile suddividere l’investimento previsto in ambiti di spesa ben dettagliati. Il budget stimato deve fungere da controllo trasversale in fase di appalto e da strumento di compensazione in fase di realizzazione.

Richieste di finanziamenti solo con una stima dettagliata delle spese di costruzione!

Un laghetto Il sogno di una “piscina naturale“ può essere realizzato anche disponendo di poco spazio. Già a partire da uno specchio d’acqua di 60 m², fino a giungere a 3.000 m² e più, il lusso di un laghetto vivo e naturale, amico della pelle e del tutto privo di agenti chimici è alla portata di tutti.

Uno specchio d’acqua simile ad un laghetto naturale con una tecnica di giardinaggio adeguata e funzionante ha un fascino speciale in ogni stagione, oltre a rendere più gradevole il clima in giardino. Il corso di un torrente sottolinea acusticamente la naturalezza dell’impianto. Una progettazione ed un allestimento accurati da parte della ditta Gartenbau Kerschdorfer, oltre ad un’esecuzione competente, creano non solo un’attrazione visiva in giardino,

in giardino

bensì offrono al cliente un “salotto all’aperto”.

La funzione biologica auto-depurativa viene ottimizzata da un uso mirato della tecnica. Il biofiltro blueBase, utilizzato in questo ambito, prevede sostanzialmente l’allestimento di un’apposita zona per il filtraggio. L’acqua viene aspirata dalla pompa mediante un tubo di aspirazione sotterraneo che assicura l’alimentazione permanente del filtro e la trasmissione ai pannelli di distribuzione. In questo modo la struttura a più strati della zona di filtraggio è attraversata in verticale da una corrente dal basso verso l’alto che consente la depurazione biologica dell‘acqua. La superficie viene inoltre costantemente pulita da uno skimmer. >> www.gartenbau-kerschdorfer.at

Usura, graffi,

incrostazioni, opacità?

Hofer pavimenti & piastrelle ha la soluzione! Pulizia a fine costruzione con primi trattamenti, trattamento intensivo dei pavimenti sottoposti a forti sollecitazioni e che presentano segni di usura; manutenzione periodica di pavimenti in legno, pietra naturale, ceramica, PVC e moquette; parquet: levigatura, ceratura/oliatura/laccatura; preparazione e sigillatura della pietra naturale; pulizia profonda della moquette; risanamento completo di vasche e sfioratori per piscine, nonché impianti wellness. I nostri collaboratori sono a disposizione per consigliarvi. HOFER piastrelle & pavimenti – T +39 0471 654 148

>> www.hofer.it

In futuro prima di richiedere un finanziamento o un credito sarà opportuno far calcolare e controllare il budget complessivo da una figura competente, che può rappresentare un supporto psicologico ed economico in tutta la fase di progettazione, realizzazione e liquidazione.

Hotelbau Journal 02/2009

53

ANTEPRIMA

Nella prossima edizione

Pianificazione perfetta Il 1 agosto 2009 gli artigiani se ne sono andati e sono arrivati i primi ospiti – all’Hotel Terentnerhof a Terento – Alto Adige. Dopo circa 4 1/2 mesi di ristrutturazione sono state approntate per gli ospiti 26 nuove camere, un piano terra accogliente e inondato di luce con una cucina e un’ampia area sauna che nelle fredde giornate d’inverno aiuta a riscaldarsi. >> www.terentnerhof.com

Non lasciatevi sfuggire…

Simposio Hotel THE GOLDFISH SYNDROME Gio., 08 ottobre, 2009 www.michaeler-partner.com

Piacere elevato Il piacere ha trovato una nuova declinazione in questa struttura a quattro stelle. Piacere della natura, piacere della calma e piacere dello sport. Il nuovo Falkensteiner Hotel & SPA Bad Leonfelden rappresenta probabilmente un punto di riferimento fisso per una vacanza attiva e rigenerante. Una natura spettacolare, dolci colline e l’impressione di essere finalmente arrivati a casa propria.

L’hotel con le sue 117 camere e suite e la sua area wellness Acquapura SPA di 2.000 m2 permette di conoscere ed apprezzare il “Mühlviertel”. >> www.falkensteiner.com

Giovane, moderno, con stile L’hotel di design della Falkensteiner Michaeler Tourism Group al centro di Vienna colpisce per le sue nuove camere con più luce, più spazio, più design. I complessivi 48 nuovi e moderni loft e le suite sono stati recentemente consegnati agli ospiti che hanno sperimentato pieni di entusiasmo il soggiorno mondano. >> www.falkensteiner.com

54

colofone Un prodotto della Michaeler & Partner srl Via Isarco, 1, I-39040 Varna Tel. +39 0472 978 140 Fax +39 0472 978 141 www.michaeler-partner.com info@michaeler-partner.com Editore: Dott. Otmar Michaeler Iscrizione al Tribunale di Bolzano del 12.02.02, nr. 4/2002 R.St. Responsabile redazione: Willy Vontavon Elaborazione grafica/DTP: Brixmedia srl Copertina: theiner‘s garten BIO Vitalhotel Stampa: Athesia Druck srl Gestione progetto: Erika Kusstatscher Autori dell‘edizione: Erika Kusstatscher, Goetz Lachmann, Arnold Harrasser, Judith Senoner, Vala Sadeghi

PR-INFO

Falkensteiner Michaeler Tourism Group

Staccare finalmente…

A

nche se l’estate quest’anno non ha offerto proprio il grande tripudio di sole tanto desiderato e se in molti media abbiamo letto così spesso della crisi, noi possiamo guardare indietro ad una stagione turistica di grande successo. Molti ospiti hanno potuto rendersi conto personalmente che vi sono molti luoghi al mondo dove vacanza significa vero riposo e relax. E chi ha donato tanti momenti felici a tante persone si merita anche una ricompensa veramente all’altezza.

Per tale motivo l’Hotel & SPA Bleibergerhof ha deciso di proporre uno speciale “Pacchetto di fine stagione”: 108 splendide moderne camere nel centro termale situato più ad alta quota in Carinzia vi attendono. Il Bleibergerhof – già prima un eccellente indirizzo in fatto di cultura culinaria – grazie al contributo del capo chef Georg Klammer è diventato di nuovo uno dei più prestigiosi “Templi del piacere” dell’Austria. Assieme al proprio sous-chef e ad un team di dieci collaboratori egli cucina piatti sensazionali utilizzando ingredienti rigorosamente biologici ed erbe provenienti dal giardino dell’hotel.

Questo albergo situato sul Dobratsch – dopo essere stato ristrutturato per un breve periodo – conquista non appena vi si arriva, ad esempio per le sue nuove facciate luminose e per la sua area wellness da 2.000 m2 con piscina coperta ed esterna. A chi fra un bagno e l’altro desidera rifocillarsi con qualche spuntino, lo SPA-Bistro offre svariate possibilità. E chi ama trascorrere il tempo libero in due, il Bleibergerhof offre da poco anche un secondo Private SPA. Un punto particolarmente attraente è diventato nel frattempo per molti l’area Wellness & SPA, dove è stata realizzata la famosa “Kärnten

SPA”, variante regionale “alla carinziana” dei trattamenti tradizionali, nell’ambito della quale vengono utilizzati esclusivamente oli prodotti con erbe proprie e preparati in casa. E per chi invece non predilige particolarmente l’accento regionale questo SPA ha in serbo i prodotti cosmetici dell’esclusiva linea “St. Barth”.

Dopo tanti mesi stressanti vi siete meritati veramente un bel relax – e dove goderselo al meglio se non al Falkensteiner Hotel & SPA Bleibergerhof? Siamo lieti di darvi presto il nostro benvenuto!

Anzeige_BBH_SieHabenEsSichVerdient_M&PZeitung_IT:117x60

01.09.2009

16:04

VE LO SIETE MERITATI!

3 notti con ne mezza pensio

246,-

€ ior Suite a persona in Jun “Saphir” .12.09 valido fino a 21

Tel. +43/(0)4244/22 05

bleibergerhof@falkensteiner.com www.bleibergerhof.falkensteiner.com

Hotelbau Journal 02/2009

55