Boligbygg Oslo KFs Årsrapport 2011 by Millimeterpress as

Årsrapport 2011 Vi skal åpne nye dører

innhold Leder 3 Tall som teller 4 Boligreform – fra forfall til nye hjem 8 Byen som bygget boliger 10 Tilvekst i vest 14 Brannåret 2011 16 Styrets beretning Drift, balanse, investering Tildeling, pris og leieforhold Boligfordeling per bydel Spesielt om særporteføljene – ungboliger og presteboliger Boligbygg kort fortalt (organisasjonskart) Hvorfor akkurat Boligbygg? – Vi spurte fire nyansatte

18 24 26 30 32 34 35

Dette var det første kommunale boligbygget. Denne store hjørnebygningen ble oppført som arbeiderboliger i 1902. Byggherre var Kristiania kommune og arkitekt var Henrik Nissen. Gården er stort anlagt, med et bredt, brukket hjørne som definerer en plass ved gatehjørnet, og bygget fikk hele 12 trapper på grunn av brannforskriftenes krav om to utganger fra hver leilighet. Bygningen ble renovert i 1982. I 2007 var det 50 kommunale leiligheter i komplekset. Ved folketellingen i 1910 bodde det 347 personer i gården fordelt på 71 leiligheter. 117 av dem var barn under 10 år. Leien var fra 8,50 til 23,50 kroner per måned. I leilighet 71 bodde for eksempel tømmermann Petter Thorvald Pettersen med sin kone, Augusta Emilie Pettersen, hennes mor Petriane Hansen og ekteparets tre døtre og to sønner – alle på det samme rommet i 4. etasje. … mer historie side 10

Foto: Boligbygg

Boligbygg Årsrapport 2011

Åkebergvn 50

Leder:

Høy aktivitet for gode hjem Det er grunnleggende for den enkeltes velferd å ha en trygg og god bolig. Boligbygg skal sørge for å forvalte, drifte, vedlikeholde og utvikle over 10 000 boliger på vegne av Oslo kommune. 2011 har vært preget av høy aktivitet og mange gjennomførte prosjekter og tiltak for å bedre kvaliteten på eiendommene og bomiljøene. Hvert år er vi inne i 2500 leiligheter for å gjøre ulike jobber. I 2011 fikk over 500 kommunale leietakere nytt bad. Siden eiendomsreformen i 2004 har Boligbygg satt i stand over en tredjedel av badene i de heleide, kommunale gårdene. I tillegg utbedrer vi balkonger, heiser, tak, fasader og inngangspartier. Det betyr at tusenvis av mennesker blir påvirket av jobben vi gjør for at det skal bli bedre å bo i en kommunal bolig og for å ta vare på byggene som Oslo kommune eier. Beboerundersøkelsen som ble gjennomført i 2011 viser at den omfattende innsatsen har gitt god avkastning. På fire av fem punkter knyttet til boforhold, er beboerne mer fornøyd med Boligbygg i 2011 sammenlignet med tilsvarende undersøkelse i 2008. Et mål for oss er å forvalte boligene slik at vi bedrer opplevelsen av trygghet og trivsel for beboerne. Det er derfor veldig gledelig å se at flere er fornøyd med uteområdene, boligen, sikkerheten og kontakten med oss. For oss i Boligbygg er beboernes stemme av stor betydning. Resultatene fra undersøkelsen gjenspeiler at vi bruker mer penger og ressurser på eiendommene enn før. Vi har innført trappevask, regelmessig vaktmesterordning, en bedre tilrettelagt vaktordning, hyppige sikkerhetssjekker og flere andre tiltak. Vi ser at dette gir små, men sikre skritt i riktig retning. Det betyr ikke at alt er feiende flott, og vi ser at bomiljøutfordringene øker for hvert år samtidig som det også er et stort vedlikeholdsetterslep som vi arbeider målrettet for å ta igjen. Boligbygg fikk i oppdrag å kjøpe flere kommunale boliger på vegne av Oslo kommune. Oppdraget er blant annet å finne egnede boliger for barnefamilier og en bedre spredning av boligmassen. Eiendomsmarkedet i Oslo er preget av høye priser

og raske budrunder. Det er ekstra dyrt å kjøpe boliger i de vestlige bydelene. Det gjelder både for privatpersoner og for kommunen. Derfor er vi ekstra fornøyd med kjøpet av en bygård i Bydel Ullern – Ullernchaussèen 40. I denne bygården vil vi kunne tilby 15 nye leiligheter. Det er et stort behov for boliger i alle bydeler. Når vi snakker om spredning av boligene, kan dette også være internt i en bydel med mange kommunale boliger. Vi kjøper boliger i både borettslag og sameier, og dette gir en bedre spredning og et mer differensiert boligtilbud. Aktiviteten i 2011 har vært høy, og den omfattende vedlikeholdsinnsatsen og de gode driftstjenestene har gitt både bedre bygg og bedre bomiljøer. Dessverre kan ikke samme vedlikeholdsinnsats opprettholdes i 2012, men vi vil så langt det er mulig prioritere god drift av eiendommene. Det vil blant annet si at avfall fortsatt skal fjernes og at sikkerhetstiltak som vektertjenester skal opprettholdes for å sikre gode og trygge hjem for alle våre leietakere.

Jon Carlsen, Administrerende direktør

Tall som teller fra året som gikk Vi har brukt 343 millioner kroner på å vedlikeholde, utvikle og rehabilitere eiendommene våre i 2011. I tillegg blir alt driftet og holdt i orden for mer enn 80 millioner. Det blir store tall. Her er noen eksempler.

Antall miljøgebyrer

2011 ga en fortsatt gledelig nedgang i antall miljøgebyrer. Dette er gebyrer som ilegges gårdeiere for overheng av snø og is, istapper og søppel på fortau/eiendom.

60 50 40 30 20 10

Boligbygg Årsrapport 2011

2008

2009

2010

2011

3 000 tonn Miljørapport – CO2-utslipp fra eiendommene ble i 2011 redusert med nær 3000 tonn.

Vi bygget om leiligheter og boliger for mer enn 14 millioner kroner.

Boligbygg har rehabilitert og byttet ut mer enn 500 bad. I tillegg ble det utført mange VVSarbeider ute og inne. Vi brukte over 85 millioner kroner på slike jobber.

34 0 b yg attes g fikk foren t . Alle klet e ner boli selges eller le ger som sk gi al s tø r r e ies ut og en s k al væ n 50 k vadr som er a re ene t rgime meter r ke t .

Miljørapport - CO2-utslipp fra eiendommene ble i 2011 redusert med nær 3000 tonn.

rstock tte Foto

Foto: Shutterstock

e ersøkels boerund e b d e s g m g d y y Boligb r fornø at flere e n og te te e is v rh 1 e 1 k i 20 en, sik der, bolig uteområ ligbyg g. o B d e nm kontak te

I løpet av 2011 brukte Boligbygg drøyt 6 millioner kroner på å kjøre bort avfall og søppel fra blant annet fellesarealer og uteområder. Dette kommer i tillegg til vanlig kommunal avfallsbortkjøring.

ygg

Mange boliger fikk nye tak, fasader og balkonger. Vi brukte mer enn 55 millioner kroner på slike utvendige arbeider.

Foto: Boligb

Rusken - De store søppelcontainerne ble tømt mer enn 140 ganger. Det er ny rekord. Gårdsstyrene fikk 90 000 kroner for å kjøpe fine sommerblomster. Vi brukte vel 3 millioner kroner på å sette i stand gårdsrom og uteområder.

Boligbygg er in ne i 4500 bolig er hver t år for å gjøre vu rderinger og å gjøre tekniske tiltak.

55 mill. kr

i stand. Det kos tet Grøntområder må holdes de grønne felles2,6 millioner kroner å hol g og strøing må din områder i stand. Snøryd er på det te lion mil 4,5 kte også til – vi bru

gikk til nye tak, fasader og balkonger.

Vi betalte litt over 7 millioner kroner for at våre leietakere skal få se på kabel-TV. Ventilasjons- og fyringsanlegg må vedlikeholdes og repareres. Det kostet mer enn 5 millioner kroner i fjor. Vi brukte vel 9 millioner kroner på å reparere, bytte eller fornye heiser. Siden 2005 er halvparten av alle heiser enten byttet ut eller modernisert. Dessverre er det mye hærverk på heisene. Dessverre må Boligbygg tømme og rydde mange boliger etter flytting. Når vi legger til Rusken-aksjonen og annen rydding, blir det opp mot 3 millioner kroner i utgifter. Et av de største bomiljøtiltakene i de kommunale byggene i fjor var innføring av vask av fellesarealer. Det er Boligbygg som tar regningen på vel 7 millioner kroner for å bedre bomiljøet. Vi brukte 26 millioner kroner på å fjerne oljefyrer. Fjernvarme og varmepumper erstatter oljen. Totalt er 11 store oljefyrer fjernet.

dommer i byg gs eien lig o B i nn r e n ran årlig for bra is trert 16 b 0 0 boliger 0 2 å r p e Det ble reg r kk e n je o illioner kr byg g HMS -s kt vel 9,5 m 2011. Bolig ru b le . b t ak e nntilt rhet. D diverse bra og el-sikke ntroller og ko , g in kr si n bran

Foto: Boligbygg

Boligbygg Årsrapport 2011

Boligbygg har økt antallet vaktmestere og vaktrunder. Det kostet vel 14 millioner kroner i fjor. Vi har månedlige HMS-runder i hver oppgang – totalt 7824 runder i 2011.

Det er vektere tilgjengelig hele døgnet, hele året. De sjekker sikkerheten i gårdene og kan tilkalles ved behov. Vi bruker årlig vel 5 millioner kroner på vakthold.

Boligbygg har nesten 40 millioner kroner utestående i husleie. Det ble sendt ut erstatningskrav for vel 6 millioner kroner på ødelagte boliger.

38 776 kg

Låser, nøkler og callinganlegg skal byttes og vedlikeholdes. Ofte skyldes dette hærverk. Vel 4,5 millioner kroner kom dette på i 2011.

søppel og avfall har vi kjørt bort i gjennomsnitt per måned!

Vi kjøpte 43 boliger og solgte 46. De fleste kjøp var større familieboliger i Oslo, mens vi solgte små og uhensiktsmessige leiligheter. Det største kjøpet var Ullernchaussèen 40 i Bydel Ullern, der vi vil kunne tilby totalt 15 leiligheter etter ombygging.

Boligbygg startet måling av radon i 300 bygg. Høsten 2011 startet vi også en undersøkelse hvor vi foretar legionellaprøver og sjekker temperaturer og vannrør i 20 større bygg.

Foto: Shutterstock

Foto: Shutte

Inngående dokumenter journalført og skannet: 20 263 Utgående dokumenter journalført: 13 179 Dokumenter arkivert: 41 960

rstock

I g jennomsn it t per måned ha og av fall, 59 hvitevarer, 46 r vi kjør t bort 38 776 kg søppel 9 elek tronis og 122 boks ke ar tikler, 32 er med malin bildekk g , lakk eller kjører kontin lim . Tre små last uerlig for os s. ebiler Foto: Shutterstock

Foto: Boligbygg

Kundesenteret besvarer 65 000 samtaler i året. Det er i gjennomsnitt 42 sekunders ventetid når du ringer oss. I tillegg er det 7000 forespørsler og 1500 bestillinger som utføres av kundesenteret årlig.

for utleie. I gjen er satt i stand et . gh et ili gh le ili le 01 r 0 kroner pe I 2011 ble 12 med et t lit t over 67 00 g de se er er st ar ko kl e itt nomsn mens andr svært ødelag t, Noen boliger er malingsstrøk.

Boligreform

– fra forfall til nye hjem

Flest mulig utleide boliger til enhver tid er det beste både for leietakere og Boligbygg. Målet er at utleiegraden skal være 96 prosent, og i 2009 ble målet nådd for første gang.

Når Oslo kommune har i overkant av 10 000 leiligheter til utleie, er det stor forskjell på om 10 prosent står tomme eller om bare 4 prosent gjør det. For de 650 ekstra familiene eller enkeltpersonene som dermed kan få en kommunal bolig, betyr det utrolig mye. For Boligbygg betyr det fastsatte målet om minst 96 prosent utleide boliger mer penger til vedlikehold. Ut fra snittleieprisen på en kommunal bolig i 2011, betyr de siste 6 prosentene om lag 63 millioner kroner i ekstra årlige vedlikeholdsinntekter. Og selv om utleiegraden i 2011 ikke nådde helt opp til målet på 96 prosent, er det et langt sprang fra dagens situasjon til tilstanden slik den var før 2004.

Den økte utleiegraden som fulgte av oppryddingen, sikret også vedlikeholdsinntekter. Boligbygg Årsrapport 2011

John Ingar Danielsen, markedsdirektør

Reform viste vei I 2004 ble det gjennomført en bydelsreform som reduserte antall bydeler fra 25 til 15. I forlengelsen kom eiendomsreformen, som fordelte alle kommunenes eiendommer på tre kommunale foretak: Omsorgsbygg, Undervisningsbygg og Boligbygg. Og reformen var nødvendig. I forkant var kommunens boligmasse spredd på over 50 virksomheter og bydeler.

Dette medførte dårlig kontroll over boligmassen, noe som igjen førte til omfattende vedlikeholdsetterslep og manglende oppfølging av tomme boliger. Ved begynnelsen av årtusenskiftet skrev osloavisene mange artikler om tomme hus og folk som sto i boligkø. Boligbyggs markedsdirektør, John Ingar Danielsen, forteller at Boligbyggs forløper, Boligbedriften, hadde forholdsvis god kontroll på sine boliger før 2004, men at det var veldig varierende praksis rundt om i bydelenes egne bygg og boliger. – Noen av bydelene hadde god oversikt over hva de eide, med kontrakter, tekniske spesifikasjoner og bilder av boligene, mens andre bare sendte over et regneark eller noen bilder på e-post. Det var ganske uoversiktlig, samtidig som det var ventelister på bolig. Situasjonen førte til et stort velferdstap. For Boligbygg var det derfor viktig å få satt leilighetene i stand for utleie til beboere gjennom å løse det akutte vedlikeholdsbehovet. Den økte utleiegraden som fulgte av oppryddingen, sikret også vedlikeholdsinntekter. Da eiendommene ble overført, viste en grovopptelling at om lag 10 prosent sto tomme. Deretter begynte den omfattende jobben med å få opp utleiegraden, og i 2009 greide Boligbygg å krype under fireprosentmålet for første gang.

Mot målet Samtidig med eiendomsreformen, ble det gjennomført andre store endringer. Man gikk fra en situasjon hvor mye av vedlikeholds- og driftstjenestene var innomhus og over

Foto hele saken: TORE FJELL

til en løsning hvor tjenestene ble kjøpt inn etter anbudskonkurranser. Dette har vært et viktig tiltak for å drive mer kostnadseffektivt, forretningsmessig og profesjonelt. Siden reformen i 2004 har Boligbygg solgt deler av boligmassen for å finansiere sårt påtrengt og etterspurt vedlikehold. Mesteparten av det som er blitt solgt, har vært i en så dårlig stand at det ville ha krevd store innvesteringer før det kunne leies ut. John Ingar Danielsen forteller at Boligbygg over de siste syv årene har hatt en liten netto reduksjon i antallet boliger, men at de samtidig har brukt mer enn 1,7 milliarder kroner på vedlikehold. Boligmassen er i dag bedre tilpasset leietakernes behov, men fortsatt er det venteliste på kommunal bolig. Om lag 90 prosent av leietakerne får fornyet kontrakt, så dermed er det begrenset turnover. – I 2011 ble det inngått 11 00 nye kontrakter, og det var omtrent like mange som fikk fornyet den de hadde. Kontrakten inngås normalt på femårsbasis, og målet er jo at man skal komme seg over i det normale boligmarkedet når perioden er over. Kriteriene for å få kommunal bolig er imidlertid så strenge at vi ser at 90 prosent av de som får tildelt bolig av bydelene er mennesker som har store vansker med å endre livssituasjonen sin, og dermed fortsatt oppfyller kravene til kommunal bolig når kontrakten skal fornyes, forteller Danielsen.

Noe vil alltid være ledig Danielsen forklarer at Boligbygg deler de ledige boligene i to kategorier. Den første kategorien er boliger hvor det pågår inn- eller utflytting og som dermed er under tildeling og/eller oppussing. Dette utgjør om lag 2 prosent av boligmassen. De siste 2 prosentene er leiligheter som skal selges eller som er satt i bero i påvente av for eksempel rehabilitering. – Så lenge noen flytter ut, vil det jo være ledige boliger. Men vi må også ha fokus på hvor lang tid det brukes på oppussing og klargjøring. I tillegg er det nå om lag 30 prosent som sitter på såkalte tidsubestemte kontrakter. Denne andelen synker imidlertid fra år til år, og derigjennom frigjøres også en del leiligheter, forklarer Danielsen. Trenden er likevel klar: Reformen har virket, og det er i dag en profesjonell og ryddig kontroll med boligmassen. Det kommer leietakerne til gode gjennom tilgjengelige boliger. 7,00 %

Ledighet i kommunale boliger fra 2004

6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 0,00 %

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Byen som

bygget boliger Endringen i 1976 var brutal. Kommunal bolig var den muligheten unge folk hadde til å få bolig den gangen. Alle som hadde stått i kø i årevis ble kuttet tvert. Det var gråting og fortvilelse i skranken. En ung familie hadde til og med takket nei rett før. De sa: «Vi venter et år til, for da har vi mer penger.» Men toget gikk.

Jeg synes det har vært spennende å jobbe her i alle år. Det er flott at vi har så mange boliger og kan hjelpe så mange mennesker. Laila Andersen

Boligbygg Årsrapport 2011

Tone Stugaard

Historiske bygg og trofaste medarbeidere: Laila Andersen (t.h.) begynte i Boligbygg som 16-åring i 1960 og har jobbet her hele sitt yrkesliv frem til pensjonsalder. Tone Stugaard begynte i 1975. Her er de utenfor Tøyengata 47 – oppført i 1913 og de første boligene som Kristiania kommune selv bygde. Bildet av blokkene i nordisk nybarokk stil er fra 1915.

Som alle storbyer har Oslo en lang historie med vanskelige boligforhold for store deler av befolkningen. Økonomiske opp- og nedgangstider har preget byen, og allerede i 1898 ble det kommunale leiegårdskontoret opprettet.

Leiegårdskontoret hadde som oppgave å fordele et fåtalls kommunale leiligheter til arbeidere som ikke fant seg bolig, men det var lange ventelister fra første dag. I 1919 var gjennomsnittlig ventetid tre år, og standardsvaret på en søknad lød slik: «Til Deres veiledning undlater man ikke alle rede nu at gjøre Dem bekjent med, at paa grund av den herskende husnød og den sterke tilstrømning av leiesøkende, som nærværende kontor har, vil det desværre gaa lang tid før Deres boligandragende kan optas til behandling. Naar man vil kunne række at skaffe Dem leilighet er det saaledes i dette øyeblik umulig at kunne uttale sig om». I 1899 var det økonomisk krakk i Oslo, og utover på begynnelsen av 1900-tallet ble situasjonen enda mer prekær for vanlige folk. I 1910 var det bare én prosent ledige leiligheter, og private utbyggere bygde nesten ikke noen nye boliger. Bolignøden var naturlig nok et hett politisk debattema.

Foto A. B. Wilse, Oslo byarkiv

Kommunen bygger ut I 1910 henvendte Østre Arbeidersamfunn seg til kommunen med en forespørsel om at kommunen skulle bygge boliger. I 1911 gikk Høyre og Frisinnede Venstre først med på å gi kommunal lånegaranti for et boligselskap som skulle oppføre boliger for arbeiderklassen. Men i 1912 endret Høyre standpunkt fra garanti til tilskudd, og bystyret bevilget da enstemmig penger til bygging av småleiligheter på Tøyen. Deretter gikk det slag i slag med utbygginger i kommunal regi. Fra 1911 virket et folkevalgt boligtilsyn, som ble omdøpt til Boligråd i 1918. Da ble også den første boligdirektøren ansatt. Direktøren var Harald Hals, som skulle sette sitt preg på Oslo i mange år fremover. Og Oslo satset. Mellom 1914 og 1928 brukte norske kommuner 165 millioner på egen boligbygging – 109 av disse ble brukt i Oslo. Kommunen bygde i denne perioden Tøyen arbeiderboliger, Rosenhoff, Vøyenvollen, Lille Tøyen, Lindern, Ullevål Hageby, Torshov og Søndre Åsen. Men boligene ble for dyre for gjennomsnittsarbei11

TIDSLINJE — — — — — — — — — — — — — — —

1898 Leiegårdskontoret 1902 Oslos første kommunale arbeiderboliger bygd i Åkebergveien 50 1919 Gjennomsnittlig ventetid tre år 1929–1935 Elleve forskjellige AS i kommunal eie driver byggeprosjekter 1939–1945 AS Oslo kommunale boligselskap 1945–1972 Forenede Boligselskaper AS (For-Bo) 1972–1979 Eiendommene lagt under Boligsjefens administrasjon 1976 Endringer i regelverket om hvem som kan få kommunal bolig 1979–1990 Boligetaten 1990–2002 Oslo kommunale boligbedrift 2001 Innføring av gjengs markedsleie 2002–2004 Boligbedriften Oslo KF 2004 Boligbygg Oslo KF Presteboligene overføres til Boligbygg 2008 2010 Ungboleilighetene overføres til Boligbygg Kilder: Folketellingen 1910, Tobias, Boligbygg, Oslo Bys historie (bind 4), Oslo byleksikon.

Det er stor forskjell på da og nå. Min første jobb var å ta imot de som kom for å søke bolig. Det var flere års ventetid og et helt annet rush enn i dag. Det var åpent i to timer og fullt av folk som skulle innom. Tone Stugaard

deren. De ble forbeholdt arbeidere og funksjonærer med bedre inntekt. Sluttregningen for Ullevål Hageby ble på 25 millioner for 654 leiligheter. Av dette betalte beboerne, som var organisert i et boligselskap, 8,5 millioner. Resten betalte Oslo kommune. Fra 1916–1919 kjøpte kommunen også et teglverk og trelasthandel for å kunne ha kontroll over byggematerialet. Teglverket eide kommunen helt frem til etter andre verdenskrig. Den direkte kommunale boligbyggingen tok slutt i 1929. Deretter fortsatte den fra 1929 til 1931 gjennom kommunale boligaksjeselskap.

For folk flest Boligene som kommunen bygget var for folk flest, men det var ønske om «skikkelige folk med god vandel». Man stilte seg på venteliste og fikk bolig etter tur. Fra 1934 ble den kommunale boligbyggingen kanalisert gjennom OBOS (opprettet i 1929). I 1939 ble de kommunale selskapene slått sammen til AS Oslo kommunale boligselskap. Senere overtok kommunen aksjene i 15 private boligselskaper og la dem inn i det samme selskapet. I 1947 disponerte kommunen nærmere 3500 leiligheter, de aller fleste toroms. Etter krigen skiftet selskapet navn til Forenede Boligselskaper AS (For-Bo). Dette ble avviklet i 1972, og eiendommene lagt under Boligsjefens administrasjon. I takt med velstandsøkningen i det norske samfunnet endret kriteriene seg for å få tildelt kommunal bolig, og fra 1976 var det slutt på at man kunne stille seg på venteliste. Fra da er de kommunale leilighetene blitt tildelt på sosialmedisinsk grunnlag, og det er bydelene som tildeler. Dette har medført at man har fått et stadig større innslag av beboere som trenger hjelp til å skaffe seg bolig. I 1988 vedtok bystyret å skille kommunens forretningsvirksomhet fra forvaltningsoppgavene. Boligetaten ble derfor erstattet med Oslo kommunale boligbedrift i 1990. Selskapet eksisterte frem til 2002, før det var et kort mellomspill med Boligbedriften Oslo KF. I 2004 ble så alle kommunale boliger overført til Boligbygg Oslo KF. Resten er historie.

Torshov og Ullevål

Torshovbyen, øst for Vogtsgate, ble i sin helhet bygget av kommunen som et ledd i sosial boligbygging for vanlige lønnsmottakere. Bydelen var totalplanlagt og ble bygget mellom 1918 og 1925 (Torshovparken sto ferdig i 1931). Da hadde kommunene fått 2002 leiligheter for 34 millioner kroner. I dag koster disse leilighetene i snitt 35.000 pr kvm. Det kommunale skryteprosjektet Ullevål hageby ble bygd fra slutten av første verdenskrig. På grunn av priskarusellen og utbyggingskostnadene ble hagebyen en storstilt kommunal subsidiering av 654 leiligheter for middelklassen.

Mastrupsgate i Torshovbyen med sine karakteristiske bueganger. Ca 1920. Foto Oslo byarkiv (fotograf ukjent)

Etterkrigstid

I 1949 anslo Oslo kommune behovet for nye leiligheter til omkring 25 000. Og i årene 1949 til 1957 ble det bygget ferdig 31 275 nye leiligheter med to rom og kjøkken eller mer. Men til tross for at antallet ferdigstilte leiligheter var 6000 flere enn det tidligere anslagbehovet var det fremdeles stor etterspørsel etter nye leiligheter. Leiegårdskontoret og OBOS hadde 1. januar 1958 til sammen 36 200 søkere på sine ventelister, mot 29 488 på venteliste i 1949.

Jeg fikk beskjed fra frøken Strøm: «Denne blyanten skulle vart minst 14 dager til, frøken Bøler. Du må ikke spisse bort blyanten, vet du.» De var litt strengere da. Hvis direktør Krohn skulle komme ned i avdelingen, fikk vi melding dagen i forveien slik at vi satt rette i ryggen. Da jeg ble fullmektig, fikk jeg stol med armlener. Sånn var det. Tone Stugaard

Jeg vil nok ta de aller fleste adressene – hvorvidt det er kommunale leiligheter eller ikke. Sønnen min sa at «Kommunen, det er mora mi det!»

Laila Andersen

Å Gud, tenkte jeg da jeg hørte at kommunen hadde kjøpt gården. Hvordan skal dette gå? Jeg tror det blir bedre her!

Boligbygg Årsrapport 2011

Tilvekst i vest 14

Bydelene trenger større leiligheter til et stigende antall barne familier, samtidig som det er et mål å spre boligmassen geografisk. Nyinnkjøpte Ullernchaussèen 40 er et kjærkomment bidrag til flere boliger i Oslo vest. Den lave vårsola får frem de fine konturene og det gode håndverket i den kunstferdige murpussen utvendig. Høyt på den ene gavlen henger tallene 1949, og den gang gikk trafikken i Ullernchaussèen – som vi vel best kjenner som Ring 3 på disse kanter – i et dovent og spredt etterkrigstempo. Hagene som var romslige og fylt av barnelatter, er med årene blitt kraftig redusert for å gi plass til gangvei og støyskjermer. Men fremdeles tryller vårlyset også frem konturene av en liten lokal idyll som fremover skal huse nye generasjoner boligtrengende.

15 leiligheter – Vi i Boligbygg er veldig fornøyd med kjøpet av Ullernchaussèen 40, sier direktør Jon Carlsen. – I denne bygården vil vi kunne tilby 15 nye leiligheter etter ombygging. Det er spesielt behov for flere boliger i Oslo vest, og bygården ligger som kjent i Bydel Ullern som er bydelen med færrest kommunale leiligheter, sier han. Bare to av de ti leilighetene på 71–91 kvm i den lave toetasjers blokken er bebodd i dag, forteller prosjektutvikler Tom-Erik Holte. – De resterende åtte leilighetene blir klargjort for bydelen rundt påsketider. I tillegg til utbygging av loftet, planlegges det våtromsrehabilitering, utskifting av rørstammer og elektrisk hovedtavle samt generell overflateoppussing. Det er budsjettert med 8,5 millioner kroner for disse postene, sier Holte. Det er ikke stort Boligbygg har gjort med gården når vi er innom i mars bortsett fra å planlegge, men moderne porttelefoner er installert og Ingrid Dahl, som snart runder 90 år, er kvikk til å åpne når vi ringer på. – Velkomne inn, sier hun, og vi aner svakt en svensk fortid i kvinnen som har bodd her i samfulle 63 år siden gården ble oppført.

– Å Gud, tenkte jeg da jeg hørte at kommunen hadde kjøpt gården. Hvordan skal dette gå? spør fru Dahl, og svarer selv. – Jeg tror det blir bedre her! Ja da, jeg er klar over at det kommer vanskeligstilte, men herregud, de kan jo være hyggelige! Jeg tar ingenting på forskudd. Blir det for mye bråk, slår jeg bare av høreapparatet, ler hun. – Etter at barna ble store og familiene flyttet ut, har det de senere årene stort sett bodd håndverkere fra Øst-Europa her, forteller hun, og legger ikke skjul på at de ikke har delt hennes syn på søppelhåndtering og leggetider. – Hagene har grodd igjen av tistler og brennesler, og oppgangene skinner ikke av trappevask som i gamle dager. Da vi flyttet hit i niogførr, fikk vi grønne blomsterkasser av tre og streng beskjed om at til våren skulle det plantes røde geranier, blå lubelia og meteór. – Meteór? – Ja, meteór het det, men dom finns inte längre. Alle hadde det samme, og de sto så fint til den kritthvite fasaden. Du kan tro det var nydelig! Men du, sier hun og setter øynene i Tom Erik Holte. – Det er noe galt med verandadøren, den bråker sånn! Holte spretter opp og konstaterer kjapt at det er hengslene som knirker. – De trenger litt smøring, sier han. Før han har rukket å tenke hvordan han kan løse problemet, er fru Dahl tilbake med en liten flaske symaskinolje. Og hun liker tydeligvis å smi mens jernet er varmt. – Og så ønsker jeg meg en skikkelig trappevask, sier hun mens Holte tørker bort litt oljesøl. Det lovte Holte på strak arm – et løfte Boligbygg senere holdt. (mer om kjøp og salg side 32)

Kjenner historien Vi henger fra oss jakkene i et pettersmartskap med uttrekkbar garderobestang som mannen hennes snekret og som fremdeles fungerer et langt liv senere. Sherrykorken han banket inn som avslutning på røret er fremdeles intakt og hinter om en svunnen tid, lenge før IKEA ble premissleverandør for norske hjem. Ved salongbordet med friske tulipaner viser enkefru Dahl at hun har stålkontroll på gårdens historie. Hvem som bodde hvor når og hvem eierne har vært, kjente og fornemme navn som Ditlev-Simonsen, Michelet og Rieber-Mohn. Siste eier var Ragde eiendom.

Prosjektutvikler Tom Erik Holte

Brannåret 2011 Færre branner de fire siste årene viser at det brannforebyggende arbeidet virker. Ingen omkom ved brann i 2011. En brann er en svært dramatisk og skremmende opplevelse som kan få alvorlige konsekvenser. Både utleiere og leietakere har felles interesse av å unngå en slik situasjon. Men noen ganger trengs det ekstra tiltak, og Boligbygg har mange fagfolk i arbeid for å unngå en brann. Det var totalt 16 branner i Boligbyggs eiendommer i 2011. Ingen omkom og ingen ble alvorlig skadet. Fire av brannene var i bygg som er karakterisert som særskilte brannobjekter. Disse har ekstra brannsikringstiltak og flere inspeksjoner i samarbeid med brannvernspesialisten COWI. Det brant i Garver Ytteborgs vei 91, Hovseterveien 88, Niels Juels gate 17 og Stovner senter 14–16. Brannvesenet fører også tilsyn med disse byggene en gang i året. I fjor avdekket Brann- og redningsetaten 46 små og store avvik, hvorav 32 ble ordnet raskt og er godkjent. Ni tiltak skal være ferdigstilt innen juni 2012. Resterende tiltak er ikke akutte, men krever både mer ressurser og midler og er derfor utsatt til senere. Med større arbeid mener vi for eksempel. installering av en helt ny brannheis eller etablering av

røykskillere i korridorer. Foreløpig har Boligbygg brukt ca. 900 000 kroner på å forbedre brannsikkerheten og rette opp i avvik fra i fjor. Boligbygg sitt hovedmål er først og fremst å forhindre at liv går tapt eller personer skades. I tillegg arbeider vi kontinuerlig for å begrense antall branner og størrelsen på disse, slik at eventuelle skader på våre eiendommer minimeres og vi får minst mulig tap av materielle verdier. – Selv om det er et lite stykke igjen til 2006-nivå, er det svært tilfredsstillende å se at innsatsen vi legger ned fungerer og at statistikken går riktig vei, sier driftssjef Atle von der Fehr. Boligbygg HMS-sjekker 2000 kommunale boliger årlig for brann- og el-sikkerhet. Det ble brukt vel 9,5 millioner kroner på brannsikring, kontroller og diverse branntiltak i 2011.

Brannårsak Røyking er den største enkeltårsaken til dødsbranner i Norge, og høsten 2011 ble det påbudt med selvslukkende sigaretter. Det vil utvilsomt være med på å redusere antall omkomne. Ingen av

brannene i Boligbygg i 2011 er identifisert med denne brannårsaken. I mange tilfeller kan ikke politiets etterforskning slå fast grunnen til brannen, og i vår statistikk ser vi at det da blir registrert som ukjent årsak. Et annet brannforebyggende tiltak som ser ut til å ha god effekt i Boligbyggs eiendommer, er fjerning av avfall. I 2011 ble det brukt over 5 millioner kroner på bortkjøring av avfall fra fellesarealer. Etter en brann må leilighetene settes i stand og utbedres. Foreløpige utbetalinger til utbedring etter branner er ca. 2,3 millioner kroner. Tallet vil bli høyere siden flere av brannene oppsto i slutten av desember. I 2011 mottok Boligbygg totalt 10,5 millioner i oppgjør fra Oslo Forsikring. Dette dreier seg i hovedsak om tilbakebetaling for branner fra før 2011, hvorav de største utbetalingene var for Solfjellshøgda 19 med 7 millioner kroner for oppbygging av brannskadd trygdebolig og Ulvenveien 112 med 1,3 millioner kroner for utbedring av brannskadd prestebolig. I løpet av 2011 har ISS ført månedlig HMS-tilsyn og avdekket 570 avvik.

Boligbygg Årsrapport 2011

85 særskilte brannobjekter

Boligbygg eier 85 leiegårder som defineres som «særskilte brannobjekter». Disse inspiseres én gang per måned gjennom en rammeavtale med COWI. Dette er gårder hvor beboerne for eksempel må ha assistanse ved rømming. De har ofte et institusjonspreg, og her legges lista for brannsikkerhet høyere enn på en vanlig leiegård. De særskilte brannobjektene har lag på lag med sikkerhet og brannmurer som både skal hindre, varsle og slukke brann, sørge for åpne rømningsveier og tilrettelegge for at brannmannskap på utrykning skal kunne gjøre jobben sin raskt og effektivt. Alle leilighetene har røyksensorer som er tilkoblet en alarmsentral. De fleste som omkommer i brann blir røykforgiftet. Det legges derfor stor vekt på at rømningsveier skal holdes frie for røyk og at det skal være lett å ta seg frem for de som må rømme. Til høyre ser vi eksempler på spesielle tiltak i disse gårdene.

Sprinkleranlegget er enkelt genialt. Stiger temperaturen over 70 grader, vil den røde væsken i glassbeholderen utvide seg og sprenge glasset, og dermed åpne for vannet.

Det finnes en rekke mekanismer som automatisk utløser brannalarmen. Og fremdeles finnes også den gode, gammeldagse knappen du kan trykke på – hvis det brenner!

Ved utgangen av året var det kun tre åpne avvik. ISS gjennomfører tilsyn i 652 oppganger per måned. Det vil si at vi er innom svært mange eiendommer og kan ta tak i HMS-utfordringer før farene oppstår. Alt som blir observert i hver oppgang, blir logget og samlet for å bli utbedret.

Antall branner og brannårsaker 2004–2011

Flere tilkoblet 110

Dette er en pumpe montert på et vindu øverst i trappeløpet. Pumpen er fjernstyrt og kan åpne røykvinduet ved behov for å slippe ut røyk og holde rømningsveien åpen.

En brannklokke ringer høyt nok til å vekke sovende personer, men ikke så høyt at den skader hørselen til de som går forbi.

Antall branner 22 20

Antatt brannårsak: Påsatt Bar ild Ukjent Komfyr El. beboerutstyr El. bygg Røyking

18 16 14 12 10 8 6

Død

4 2

Teamleder Cathrine Pettersen Chairi i Bydel Gamle Oslo sjekker to ganger daglig at brannalarmsentralen fungerer som den skal i Grenseveien 66. Sentralen selv sjekker hvert eneste minutt at alle komponentene som er tilkoblet fungerer som de skal. Når noe er galt, går alarmen og 110-sentralen varsles. Feilmeldinger kan leses av på displayet i sentralen. Ved større uregelmessigheter eller feil rapporterer teamlederen videre til Boligbygg, som så tar seg av den videre behandlingen og sørger for nødvendig feilretting.

20 11

20 10

09 20

08 20

07 20

06 20

I 2011 har Boligbygg jobbet med tilkobling av bygg direkte til 110-sentralen. Ved årsskiftet var 39 av Boligbygg sine eiendommer direkte koblet til brannvesenet. Direkte tilkobling gjør at det blir redusert varslingstid og responstid, noe som er en stor trygghet for våre leietakere og våre eiendommer. I 2011 ble antallet feilaktige utrykninger fra Oslo brannvesen til de særskilte brannobjektene på grunn av matlaging, tørrkoking og vanndamp kraftig redusert. Det er gjennomført tiltak i mange av byggene, noe som har gitt resultater i form av færre utrykninger og mindre kostnader i 2011. I 2010 brukte Boligbygg ca. 900 000 kroner for feilaktige utrykninger fra Brann- og redningsetaten og vaktselskaper, mens utgiftene i 2011 var redusert med ca. 33 prosent til ca. 605 000 kroner. I tillegg har Boligbygg gjennomført videokontroll av piper i flere gamle bygårder på Torshov og Sagene. Totalt ble 113 piper kontrollert. Resultatet viste at det er behov for tiltak fordi mange piper var i dårlig stand. Boligbygg vil i 2012 sette i gang et prøveprosjekt for utbedring eller stenging av piper. Det er et fåtall av våre leieboere som fyrer med ved, men det er viktig at dette ikke skaper brannfarlige situasjoner.

Bygninger med mer enn åtte etasjer har tørranlegg. Brannvesenet kobler seg på utvendig i 1. etasje og kan ta vannet ut igjen f.eks. i 7. etasje, som her på bildet. Slik unngår man å strekke brannslanger oppover i etasjene. 17

Styrets beretning Overordnede målsettinger, prioriteringer og tiltak

Styret behandler følgende faste saker i løpet av et år:

Boligbygg er etter formålsparagrafen et sosialt virkemiddel for Oslo kommune, og skal fremskaffe boliger til de grupper kommunen ønsker å tilgodese med dette. Samtidig stiller formålsparagrafen krav til forretningsmessig drift, og setter visse begrensninger for hvem foretaket kan selge sine tjenester til. Byrådet ved byråden for næringssaker og eierskap (Byrådsavdeling for finans og næring) ivaretok fream til 15. november 2011 kommunens eierfunksjon. Deretter ble ansvaret overført til den nyopprettede Byrådsavdeling for kultur og næring. Virksomheten befinner seg i skjæringspunktet mellom offentlig forvaltning med sterke sosiale- og boligpolitiske oppgaver på den ene siden og kravet til å fremstå som en profesjonell aktør i et konkurranseutsatt marked på den andre. Disse rammebetingelsene medfører en del spesielle utfordringer for foretaket. Blant annet vil kostnadsbildet nødvendigvis ligge høyere enn hos andre boligforvaltere fordi man har en sammensatt og krevende kundegruppe og at omløpshastigheten er høy. Styrets overordnede oppgave er å sørge for å gjennomføre bystyrevedtak som gjelder foretaket. Dette innebærer blant annet at styret legger særlig vekt på å ha tilgjengelig riktig antall og type boliger, at eiendommene holdes i teknisk god stand og at inntekter og ressursbruk er i tråd med vedtatte budsjetter.

• treårig strategi, med årlig evaluering og justering • foretakets forslag til budsjett før oversendelse til byrådet og endelig behandling i bystyret • tertialvise rapporter for regnskap og tjenesteproduksjon • årsregnskap og årsberetning • økonomisk internkontroll og HMS, statusrapportering på hvert møte • avskrivning av regnskapmessige restanser over 100 000 kronerforetakets organisasjonsplan med vurdering av daglig leder og nøkkelpersoners innsats i saker som skal til politisk behandling Utover dette behandles en rekke saker som fremlegges på initiativ fra administrasjonen, styrets medlemmer eller eier, og som anses av betydning for foretakets daglige drift eller fremtidige utvikling.

Oppsummerende status 2011 Årets resultat

Boligbygg Årsrapport 2011

Foretaket fikk et regnskapsmessig mindreforbruk på 18,9 mill. kr i 2011. I dette inngår inntektsføring av tidligere års mindreforbruk med 52,7 mill. kr. Bruk av tidligere års mindreforbruk har vært nødvendig for å øke vedlikeholdsrammene. Dette skyldes både at leieinntektene i 2011 var noe lavere enn budsjettert som følge av noe høyere ledighet enn forutsatt

18 Per Erik Syversen

Åke Roland

Eli Selstad

Halina Bjerke

– samt at istandsetting av et økt antall ledigstilte leiligheter ga høyere vedlikeholdskostnader. I aktivitets- og økonomistyringen legges det vekt på effektiv forvaltning, god drift av eiendomsmassen og at foretaket har forsvarlige rammer til alle typer vedlikehold. Foretakets økonomiske rammer for 2012 er meget stramme. Styret foreslår at mindreforbruket i 2011 benyttes til å styrke vedlikeholdsbudsjettet i 2012. Dette for å unngå økt ledighet og for å løse de mest prekære vedlikeholdsoppgavene.

Måloppnåelse Den gjennomsnittlige andelen ledige leiligheter var i 2011 på 4,2 prosent, noe som er 0,2 prosent over måltallet. De tre foregående årene har denne ligget mellom 3,49 og 3,97 prosent. En årsak til den høye ledigheten er at det i første halvdel av 2011 var mange ledigstilte boliger. I andre halvår ble ledigheten redusert og var rundt 3,5 prosent ved årsskiftet. Enkelte innkjøringsproblemer med nytt FDVU-system har også påvirket ledigheten negativt. Noe av økningen kan også tilskrives forsinkelser i større utviklingsprosjekter, som ombygging av gamle trygdeboliger til Omsorg+. Slike prosjekter medfører omfattende ledigstillelse av leiligheter. Når det oppstår forsinkelser i beslutnings prosessene, gir dette derfor negative utslag i ledighe ten. Dette er tatt opp med berørte byrådsavdelinger, og det er også iverksatt andre tiltak som korttidsutleie av de aktuelle boligene. Det høye aktivitetsnivået innen rehabilitering og utvikling setter ledighetsprosenten under press, men styret ser det som avgjørende for foretakets

økonomiske handlefrihet at ledigheten holdes lav. Styret er tilfreds med at ledigheten siden midten av september igjen har vært under 4 prosent, og vil legge vekt på å holde den på dette nivået også i 2012.

HMS og økonomisk internkontroll Økonomisk internkontroll er fast punkt på alle styremøter. Foretaket har et godt implementert system, basert på COSO-modellen, som gir styret løpende avviksrapportering. Selv om det fortsatt finnes enkelte avvik, er det en entydig utvikling at avvikene blir færre og mindre alvorlige. Dette underbygges av de undersøkelser og rapporteringer som er gjort av Kommunerevisjonen. Oslo kommunes nye overordnede anskaffelses strategi er implementert med en gjennomarbeidet lokal tiltaksplan. På styrets initiativ ble det i 2011 gjennomført en lønnsomhetsvurdering av samtlige eiendomskjøp gjort i 2010. Styret er tilfreds med at rapporten viste at alle kjøpene er lønnsomme etter anerkjente bedriftsøkonomiske prinsipper, og at de gir en gjengs leie som overstiger kostnads dekkende leie. Bygningsmessig HMS og brannsikring Foretakets eiendomsmasse skal til enhver tid være i forskriftsmessig stand. Eiendommene skal ikke representere noen fare for liv og helse, verken for beboere eller omgivelser. Foretaket har en stående instruks om umiddelbart å følge opp alle pålegg fra offentlige kontrollinstanser.

3,5% var ledighetstallet ved årsskiftet

19 Hilde Harwiss

Hilde Barstad

Odd Dagfinn Øyen

Andrè Støylen

Brannsikring/-forebygging har vært viktig for styret helt siden foretaket ble opprettet i 2004. Slike tiltak har derfor en sentral plass i det løpende HMSarbeidet. Det er engasjert ekstern ekspertise for å føre månedlig tilsyn med de særskilte brannobjektene og kontroll med el-installasjoner. Eiendommer som ikke er definerte som særskilte brannobjekter følges opp i henhold til vedtatt internkontrollrutine. Foretaket eier enkelte «1890-gårder» som ikke er klassifiserte som særskilte brannobjekter, men som likevel får ekstraordinært tilsyn – fordi brann i disse eiendommene lett kan få katastrofale følger. Eiendommer som det eventuelt vurderes uforsvarlig kostbart å få satt i tilfredsstillende brannteknisk stand, vil bli søkt avhendet. Brannsikring – spesielt om omsorgsboliger I overkant av 800 av foretakets boliger er kategoriserte som omsorgsboliger, noe som også innebærer at de er klassifiserte som særskilte brannobjekter. Disse er gjennomgående godt sikret, flere av dem med sprinkleranlegg. Brann- og redningsetaten har i en tilsynsrapport i 2011 rettet søkelyset mot beboere med omsorgs-/ tilsynsbehov i den ordinære boligmassen. Her defineres alle som ikke selv kan bringe seg i sikkerhet ved rømming som risikogrupper. En slik definisjon er krevende for foretaket, fordi Boligbygg ikke har noen oversikt over helsetilstanden til alle beboerne – verken når de blir tildelt bolig eller hvordan den utvikler seg. I samarbeid med bydelene er det derfor satt i gang et arbeid for å få kartlagt beboerne. Videre må det avklares hvordan regelverket om omsorgsboliger er å forstå, og gjennomføres risikovurdering av alle boliger/eiendommer. Målet er at det skal foreligge en konsekvensvurdering med tilhørende handlingsplaner 1. kvartal 2013. Den nye byggherreforskriften I 2011 har det vært en prioritert oppgave å ivareta byggherreforskriften og iverksette tiltak mot sosial dumping. Her har foretaket har innledet et samarbeid med Arbeidstilsynet, Kemnerkontoret og Skatt Øst. Tilsynsoppgaver er tatt inn i rutiner og løpende resultatoppfølging, og alle aktuelle ansatte har fått opplæring.

ligblokker til Omsorg+. Erfaringen er at det ofte oppstår forsinkelser på bestillersiden i disse prosessene, noe som både har praktiske og økonomiske konsekvenser for foretaket. Utfordringen er tatt opp med egen byrådsavdeling og Byrådsavdeling for eldre og sosiale tjenester, og det må etableres prosedyrer som gjør prosessene mer effektive. Det er også behov for forutsigbarhet og lik praksis når det gjelder finansiering og husleieberegning av disse boligene. Det gir ikke mening for kommunen å ha ulike økonomiske modeller for samme type prosjekter avhengig av om prosjektet er i regi av Omsorgsbygg eller Boligbygg.

Brukerundersøkelsen 2011 En brukerundersøkelse rettet mot både leietakere og bydelsansatte ble gjennomført i juni 2011. Leietakernes oppfatning av Boligbygg har på de fleste områder hatt en positiv utvikling siden forrige undersøkelse i 2008. Særlig gledelig er det at gruppen beboere som oppfatter at bomiljøet er «trygt og sikkert» har økt med 8 prosent, noe som viser at den bevisste satsingen på driftstjenesten har gitt resultater. Også for bydelsansatte er det generell framgang siden 2008, men resultatene viser at foretaket fortsatt har noe å strekke seg etter. Først og fremst gjelder det å forbedre samarbeidsformene og formidle korrekt kunnskap om de ansvarsforhold og rammebetingelser som Oslo kommunes boligsosiale arbeid bygger på. Styret oppfatter brukerundersøkelser som viktige arbeidsredskap i kvalitetssikringsarbeidet, og vil følge disse opp med mål og tiltaksplaner.

FDVU-systemet Det nye FDVU-systemet Plania har vært i drift hele 2011. Selv om enkelte deler av systemet ennå ikke er ferdig implementert, kan det konstateres at de ansatte har fått et effektivt arbeidsredskap. Systemet gir også styret og ledelsen bedre muligheter for effektiv virksomhetsstyring. Styret har bedt om en evaluering av systemet i 2012.

Utfordringer og fokusområder fremover Økt konsernbidrag svekker foretakets økonomi

Boligbygg Årsrapport 2011

Nytt system for investeringsprosesser

Foretaket har etter hvert fått god erfaring med Oslo kommunes nye system for investeringsprosjekter, som innebærer en etterlengtet klargjøring av rollene for de ulike aktørene. Styret mener likevel at det er unødig ressurskrevende å bruke systemet på enkelte mindre investeringsprosjekter. Kommunen bør vurdere å heve terskelen for når systemet skal benyttes.

Omsorg+ Boligbygg arbeider med flere utviklingsprosjekter som innebærer ombygging av gamle trygdebo-

I det vedtatte budsjettet for 2012 øker konsernbidraget til Oslo kommune med 64 mill. kr, fra 151,5 mill. kr i 2011 til 215,5 mill. kr i 2012. Kommunen legger opp til et eieruttak på samme nivå i planperioden 2012–2015. Til sammen vil konsernbidrag og rentekostnader utgjøre 440 mill. kr i 2012. Det vil si nesten 30 prosent mer enn den avkastningen på 5 prosent som ble lagt til grunn i byrådets eierstrategi i 2005. I 2012 vil effekten av det økte konsernbidraget bli noe dempet av at foretaket vil tilføre driftsbudsjettet midler fra tidligere års overskudd. Men selv med et

slikt tilskudd på 24,38 mill. kr, må likevel vedlikeholdsrammene reduseres betydelig i 2012. Da byrådets budsjettforslag for 2012 ble kjent, satte foretaket i gang en prosess for å redusere kostnadene og øke inntektene. Alle deler av virksomheten gjennomgås, og det forventes noen mindre gevinster som resultat av dette. Helt siden foretaket ble opprettet har det vært arbeidet med å optimalisere driften, og de mest åpenbare effektiviseringsgevinstene er derfor allerede tatt ut. Konsekvenser Boligbygg er i hovedsak en bestillerorganisasjon som kjøper tjenester og følger opp leverandøravtaler. Det er svært få gjenværende drifts- og servicefunksjoner som kan konkurranseutsettes. De

funksjonene som gjenstår har tidligere vært vurdert av eksterne konsulentfirmaer, og konkurranseutsetting ble ikke ansett som lønnsomt. Det meste av driftsbudsjettet er bundet opp i finanskostnader, kommunale avgifter, husleie for andelsog selveieleiligheter, energi, forsikringer m.m. Dette er kostnader som ikke kan reduseres på kort sikt. I realiteten er det bare midler til løpende (verdibevarende) vedlikehold og til eiendomsdriften som gir muligheter for innsparinger. De to siste års satsing på eiendomsdriften har i tråd med bystyrets overordnede mål ført til bedre sikkerhet og trivsel for beboerne. Eiendommene fremstår nå gjennomgående som ryddige og velstelte, det er færre klager fra leietakere og eiendommenes naboer og betydelig færre negative

medieoppslag. Bomiljøene i de kommunale gårdene har klart blitt bedre som følge av denne bevisste prioriteringen fra foretakets side. Styret mener at satsingen har vært svært vellykket, også ut fra en totalvurdering av hva kommunen som helhet får igjen for tiltakene. Styret vil derfor så langt det er mulig skjerme denne delen av virksomheten i 2012. Vedlikeholdsbudsjettet gjenstår dermed som det eneste tilgjengelige området for å gjøre innsparinger som kan oppfylle kravet til konsernbidrag. Istandsetting av leiligheter for ny utleie må prioriteres for å sikre foretakets inntekter, men styret vurderer det som aktuelt å senke standarden på oppussingen som gjøres når leietakere skiftes ut. Likevel vil prioriteringen av istandsetting føre til at det planlagte verdibevarende vedlikeholdet må reduseres. Med de forutsetningene som ligger i kommunens langtidsplan, vil Boligbygg nesten ikke kunne utføre noe verdibevarende vedlikehold i 2013. Styret har helt siden foretaket ble etablert i 2004 hatt en god dialog med eier, der det har vært forståelse for hvilke rammebetingelser foretaket må ha for å oppfylle eiendomsreformen. Etter hvert har stadig flere av disse rammebetingelsene kommet på plass. Dersom de overføringskravene som ligger inne i planperioden blir opprettholdt, vil imidlertid foretaket fort komme i en situasjon der man etter hvert ikke vil være i stand til å drive en langsiktig og verdibevarende eiendomsforvaltning. For å unngå en slik negativ utvikling og for å ivareta målsettingene i eiendomsreformen, er det etter styrets oppfatning nødvendig allerede i forbindelse med budsjettutarbeidelsen for 2013 å bedre foretakets rammebetingelser.

Boligbygg Årsrapport 2011

Investeringsbudsjettet 2012 og planperioden 2011–2015

Boligbygg er i 2012 gitt en investeringsramme på 395 mill. kr, økende til 525 mill. i 2013 og 2014. Beløpene inkluderer midler til Omsorg+, som har en egen ramme som fordeles mellom Boligbygg og Omsorgsbygg. Allerede i budsjettet for 2011 kom det en vesentlig økning av investeringsmidlene, og foretakets kapasitet og kompetanse innen pros jektledelse og eiendomsutvikling er styrket gjennom 2011. Boligbygg er nå rustet til å gjennomføre et slikt investeringsløft, men det er en utfordring at investeringene er forutsatt lånefinansiert. Foretakets gjeldsgrad er allerede høy, og økte finanskostnader vil øke presset på et anstrengt driftsbudsjett. Verdibevarende vedlikehold – vedlikeholdsetterslep Boligbyggs vedlikeholdsetterslep ble i 2010 estimert til 1,4 mrd kr. Som tidligere beskrevet har foretaket nå ikke midler til å ivareta et løpende verdibevarende vedlikehold. Uten at rammebetingelsene bedres, vil de investeringene som nå gjøres i eiendomsmassen ikke kunne følges opp med løpende

veldikeholdsplaner. Dermed vil vedlikeholdsetterslepet stadig øke, og styret legger til grunn at det må finnes en løsning på dette i dialog med eier.

Foretakets strategi Foretakets strategi er under revisjon, og styret vil ha et eget strategiseminar i løpet av våren 2012. Styret har notert seg at eier i forbindelse med budsjettet og tildelingsbrevet for 2012 ikke har gjort vesentlige endringer i de krav og forventninger som stilles til foretaket. Det vil derfor heller ikke bli større endringer i strategien. Derimot må styret diskutere hvordan de endrede budsjettforutsetningene påvirker foretakets gjennomføringsevne på konkrete innsatsområder.

Styrets sammensetning Styret har i 2011 hatt følgende sammensetning: Januar til og med 22. november: Hilde Barstad (styreleder), André Støylen (nestleder), Eli Selstad, Åke Appelqvist og Per Erik Syvertsen, samt Odd Dagfinn Øien og Halina Bjerke som de ansattes representanter. Fra og med 23. november: André Støylen (styreleder), Hilde Harwiss (nestleder), Eli Selstad, Åke Appelqvist, Per Erik Syvertsen, Odd Dagfinn Øien og Halina Bjerke. André Støylen ble oppnevnt som styreleder etter Hilde Barstad på ekstraordinært foretaksmøte 23. november. På samme møte ble Hilde Harwiss oppnevnt som ny nestleder. Styrets funksjonstid løper frem til ordinært foretaksmøte i mars 2012.

Styrets arbeid i 2011 Det ble behandlet 75 saker på sju ordinære og ett ekstraordinært styremøte. I tillegg til det ordinære foretaksmøtet 5. april, ble det avholdt et ekstraordinært foretaksmøte 23. november for å behandle endringer i styrets sammensetning.

395 mill kr er investeringsrammen for 2012

Revisjonsberetning

Drift Driftsregnskap 2011 I Drift – Vedlegg A (OKS 074) (tall i tusen)

III

Regnskap 2011

Dok. 3 2011

Justert bud. 2011

Andre salgs- og leieinntekter

-836 495

-806 806

-830 806

-773 682

-5 689

Overføringer med krav til motytelse

-216 269

-209 250

-245 750

-188 000

29 481

Overføringer uten krav til motytelse Sum driftsinntekter

Regnskap 2010

Avvik 2011 (I–III)

-2 250

-2 500

-2 266

250

-1 055 014

-1 018 556

-1 079 056

-963 948

24 042

48 864

49 236

46 396

-372

Lønnsutgifter Sosiale utgifter

18 892

18 443

15 964

449

513 171

446 725

523 425

425 670

-10 254

24 957

26 875

26 881

-1 918

Overføringer

398 740

395 757

406 257

200 111

-7 517

Avskrivninger

181 806

181 380

178 286

426

1 186 430

1 118 416

1 205 616

893 309

-19 186

Kjøp av varer og tjenester som inngår i komm. egen Kjøp av tjenester som erstatter komm. tj. pr.

Sum driftsutgifter Brutto driftsresultat

131 415

99 860

126 560

-70 639

4 855

Renteinntekter og utbytte

-1 157

-925

-1 122

-232

Sum eksterne finansinntekter

-1 157

-925

-1 122

-232 -2 526

Renteutgifter og låneomkostninger

21 073

23 599

185 463

Avdrag på lån

22 675

23 846

22 675

-1 171

Sum eksterne finansutgifter

43 748

47 445

208 138

-3 697

Resultat eksterne finanstransaksjoner Motpost avskrivninger

42 591

46 520

207 016

-3 929

-181 806

-181 380

-178 286

-426

-7 799

-35 000

-8 300

-41 909

501

Netto driftsresultat Bruk av tidligere års regnskapsmessige mindreforbruk

-77 083

-56 067

Sum bruk av avsetninger

-77 083

-56 067

41 837

35 000

61 000

20 892

-19 163

Overført til investeringsregnskapet Avsatt til disposisjonsfond

24 383

Sum avsetninger

66 220

35 000

85 383

20 892

-19 163

Netto avsetning

-10 863

35 000

8 300

-35 174

-19 163

Regnskapsmessig merforbruk/mindreforbruk

-18 663

-77 083

-18 663

Balanse

Boligbygg Årsrapport 2011

Balanseregnskap Boligbygg Oslo KF (kommunelovens prinsipper)

Balanse – OKS035 (tall i tusen kroner)

UB 2011

UB 2010

Endring

Anleggsmidler

6 985 319

6 865 925

119 393

Omløpsmidler

124 496

114 939

9 557 128 951

Sum eiendeler

7 109 815

6 980 864

Egenkapital

-2 427 442

-2 491 027

63 585

Langsiktig gjeld

-4 426 758

-4 297 844

-128 915

Kortsiktig gjeld Sum egenkapital og gjeld

-255 614

-191 993

-63 621

-7 109 815

-6 980 864

-128 951

Investering Investeringsregnskap 2011 Investering – Vedlegg B (OKS 075)

I Regnskap

II Dok. 3

(tall i tusen)

2011

Kjøp av maskiner og utstyr

3 768

187 637

110 000

Rehabiliterings-/ utviklingsprosjekter Ufordelt Omsorg+

III Justert bud.

IV Regnskap

V Avvik 2011

2011

2010

(III–I)

3 000

8 910

768

221 900

84 901

-34 263

3 061

30 000

1 497

-26 939

Boliger til vanskeligstilte

62 898

130 000

960

-67 102

Kjøp av eiendom

14 584

60 000

55 000

34 654

-40 416

8 579

5 000

10 000

12 369

-1 421

Presteboliger – kjøp/rehabilitering Utfasing av oljefyr

32 268

6 000

22 800

12 052

9 468

312 794

341 000

472 700

155 343

-159 906

-155 608

-198 500

-291 600

-31 215

135 992

-41

-87

-41

Salg av eiendom

-82 121

-66 000

-81 818

-16 121

Tilskudd fra staten

-20 967

-41 500

-17 213

19 863 1 422

Sum investering Bruk av lån Salg av maskiner, utstyr og transportmidler

Tilskudd fra bykassen

-8 578

-10 000

-293

Bruk av fond

-3 644

-2 600

-3 825

-374

-41 837

-35 000

-61 000

-20 892

19 163

-312 794

-341 000

-472 700

-155 343

159 906

Overføring fra driftsregnskapet (MVA) Sum finansiering

Konsernbidrag 2011

151,5 mill. kr

2012

215,5 mill. kr

Tildeling, pris og leieforhold

3.3 Måltallstabell for tjenesteproduksjon I

III

Resultat 2009

Resultat 2010

Måltall 2011

Resultat 2011

Avvik 2011

Produksjonsmidler: Boliger (1) – herav innleid næringslokaler/parkeringsplasser

10 081 (22) 785

10 033 (14) 794

10 025 (10) 788

10 039 (14) 792

26 (4) 4

Totalt antall opprinnelig portefølje

10 866

10 827

10 813

10 831

62 127

57 131

60 116

3 15

Totalt antall alle porteføljer

10 931

11 016

11 001

11 007

Produksjon (volum): Utleide boliger i % (2) Tildelte boliger etter boligvedtak Salg av boliger Kjøp av boliger (3) Avvikling innleie

96,51 % 915 54 25 0

96,38 % 1 023 54 26 8

96,0 % 1 000 45 40 3

95,8 % 1190 46 24 0

0,2 % 190 1 16 3

Produktivitet: Driftskostnad pr. bolig

48 892

57 347

61 710

65 818

4 108

Rehabilitering: Antall nye boliger ved ombygginger Antall leiligheter istandsatt for utleie Gjennomsnittlig kostnad for istandsatte leiligheter i kr Antall bebodde leieligheter hvor reparasjoner er utført Gjennomsnittlig kostnad for reparasjoner i bebodde leiligheter i kr

18 1 041 44 654 2 380 8 132

12 1 106 53 498 2 727 7 378

1 000 55 600 3 000 3 500

11 1 201 67 488 3 664 6 392

201 11 888 664 2 892

Måltall

Presteboliger Ungbo

(1) Totalt antall boliger eksklusive to boliger utenbys. (2) Dette er gjennomsnittlig utleiegrad målt hver uke gjennom året. Dette inkluderer samtlige boliger i foretakets portefølje, også de som står ledige grunnet salg eller rehabilitering. (3) I tillegg til kjøp hvor overtakelse fant sted i 2011, er det i 2011 inngått avtaler om kjøp av 19 boliger med overtakelse i fremtidige regnskapsår.

Tildelte leiligheter Tildelte boliger etter vedtak

Boligbygg Årsrapport 2011

Resultat 2010

Plantall 2011

Resultat 2011

915

1 023

1 000

1 190

Kontraktsfornyelser

1 213

1 018

1 000

1 054

Sum inngåtte boligkontrakter

2 128

2 041

2 000

2 244

Næringslokaler/parkering

Resultat 2009

Sum inngåtte kontrakter

2 185

2 084

2 040

2 286

Tabellen ovenfor viser antall kontrakter som ble inngått i 2011. Det kan synes som at det er en svakt økende trend med flere tildelte boliger etter vedtak. Antall tildelte boliger har allikevel gjennom årenes løp vært stabilt med en årlig turnover på ca. 10 prosent. Oslo kommune benytter som standard femårs leiekontrakter, men har fortsatt en stor andel tidsubestemte kontrakter fra tidligere år. Andelen løpende kontrakter som ikke er tidsbestemte er imidlertid synkende. I all hovedsak innehas disse kontraktene av eldre beboere i omsorgs- eller trygdeboliger. Etter hvert som disse faller bort, inngås

tidsbestemte kontrakter i tråd med kommunens målsetting. Flere tidsbestemte kontrakter medfører over tid at en større andel boliger er tilgjengelig for de som trenger bistand til å fremskaffe en bolig i Oslo kommune. Tabellen nedenfor viser fordelingen mellom kontraktstyper for 2010 og 2011.

Tildelingstid (kontraktstildeling) Prosessen ved å tildele en ledig bolig består av en rekke ulike aktiviteter. I tillegg til visning av bolig til ny leietaker, tilkommer arbeidsrutiner og samarbeid med bydelens boligkontor samt dialog med styrer i borettslag/sameier. I 2011 var gjennomsnittlig til delingstid på 20 dager. Selv om denne tiden måles separat, vil store deler av tildelingsprosessen skje innenfor den tiden som benyttes til istandsetting av boliger. Kontraktstyper pr. 31.12.2011

2010

2011

Tidsubestemte kontrakter

3 400 (32 %)

3 003 (28,6 %)

Tidsbestemte kontrakter

7 189 (67 %)

7 352 (70,0 %)

35 (0,3 %)

43 (0,4 %)

10 624

10 497

Korttidskontrakter Totalt antall løpende kontrakter

Regulatoriske bestemmelser i tildelingsprosessen medfører at potensialet for en reduksjon av antall dager er begrenset. I henhold til borettslagslovens bestemmelser og lagenes egne vedtekter, må foretaket søke om godkjenning før utleie til ny leietaker kan finne sted. I borettslag har styret 30 dagers frist til å behandle slike søknader. Det arbeides kontinuerlig med å få til avtaler med styrene i borettslagene slik at denne tiden kan reduseres. I tillegg definerer kommunens tildelingsregler hvorledes boligtildelingene skal gjennomføres.

Oppussingstid (istandsetting av ledige boliger) Boligbygg måler tiden det tar fra en leilighet er tilgjengelig for oppussing (når nøkkel er levert) til leiligheten er ferdig oppusset og klar for innflytting. Flere faktorer påvirker oppussingstiden, både tilstand på leiligheten ved tilbakelevering, eventuell båndlegging av leieobjekter på grunn av dødsbo eller utkastelse, pågående rehabiliteringsprosjekter i bygget/boligen med mer. Gjennomsnittlig oppussingstid var 61 dager i 2011, hvilket er noe opp fra 2010. Dette har hovedsakelig sammenheng med en vesentlig økning i antall boliger som skulle istandsettes, overgang fra manuell til maskinell saks behandling i Plania med påfølgende rutineendringer, stort sykefravær i en periode og et etterslep i oppussingen fra 2010. Det er et mål at tidsbruken kommer ned mot 40 dager i 2012. Trenden mot slutten av høsten 2011 var positiv i forhold til dette. Det er totalt istandsatt 1201 tomme leieobjekter i 2011.

1201

Planlagte tildelinger som ikke ble gjennomført I 2011 ble det registrert 180 tildelinger som ikke ble gjennomført. Dette er en positiv utvikling siden antallet for året før var hele 226. Det er ulike årsaker til at boligsøker velger å avstå fra tildelt bolig. I 22 prosent av tilfellene møtte ikke vedkommende opp til visning. Hele 68 prosent takket nei til boligtilbudet av andre årsaker, deriblant at de ikke fant boligen tilfredsstillende eller funksjonell. Boligbygg er kjent med at boligkontorene i bydelene i stor grad fatter bortfallsvedtak når det ikke foreligger grunnlag for å avslå boligtilbudet. Foretaket vil i sine dialogmøter med bydelene sette dette på dagsordenen, fordi antallet som takker nei til boligtilbudene fortsatt er for høyt. Det er likevel viktig å påpeke at disse sakene i antall er betydelig redusert siden foretaket ble etablert.

tomme leieobjekter ble istansatt i 2011

Utviklingen i ledigheten En av foretakets viktigste målsettinger er å holde ledigheten stabilt lav og under 4 prosent, som tilsvarer en utleiegrad på 96 prosent. Lav ledighet innebærer et forutsigbart inntektsgrunnlag for Boligbygg og flere boliger som kan tilbys kommunens ulike målgrupper. Gjennom sterkt fokus og gode interne arbeidsrutiner i samhandlingen med bydelene, er ledigheten halvert siden Boligbygg ble etablert. Resultatet i 2011 ble en gjennomsnittlig ledighet på 4,2 prosent, noe som er noe høyere enn målsettingen. Dette skyldes perioder med mange sammenfallende oppsigelser og at flere boliger er blitt istandsatt sammenlignet med 2010. Salg pr. bydel Gamle Oslo Grünerløkka

Antall boliger 9 3

Sagene

Stovner

Nordstrand

Søndre Nordstrand Totalt

3 46

Salg I 2011 ble det solgt 46 boliger. Videre ble det solgt en prestebolig og en garasjeplass. I likhet med 2009 og 2010 ble de fleste salgene gjennomført i Bydel Sagene og gjelder salg av enkeltleiligheter i den seksjonerte eiendommen Søndre Åsen kvartal VI på Torshov. I tillegg ble leiegården Dannevigsveien 8 i Bydel Sagene solgt. Denne besto på salgstidspunktet av ti hybler som tidligere ble tildelt av Ungbo. Ungbo har ikke lenger behov for denne typen leieobjekter, og ba derfor foretaket om å selge eiendommen. Videre ble en annen ungboeiendom solgt etter anmodning fra Ungbo – eiendommen Munkegata 7 i Bydel Gamle Oslo. Denne ble solgt til beboerne.

Kjøp Det ble totalt kjøpt og overtatt 24 boliger i 2011. Av disse er det seks mindre leiligheter og 18 større familieboliger. Kjøpene er fordelt på ti bydeler og er forankret i disses boligbehov. Det er dessuten kjøpt en prestebolig. I tillegg til de regnskapsførte kjøpene som det er referert til over, har foretaket i 2011 foretatt kjøp av 19 leiligheter med overtakelse i fremtidige regnskapsår med en samlet kjøpesum på 56,2 mill. kr. Blant annet er det kjøpt en leiegård i Bydel Ullern med ti leiligheter. De 56,2 mill. kr overføres som y-disp for kommende regnskapsår.

Kjøp pr. bydel

Antall boliger overtatt i 2011

Antall boliger kjøpt i 2011 med fremtidig overtakelse

Totalt antall kjøpte boliger

Gamle Oslo

Grünerløkka

Frogner

Ullern

Vestre Aker

Nordre Aker

Bjerke

Stovner

Østensjø

Søndre Nordstrand

Totalt

Boligbygg Årsrapport 2011

Driftskostnad per bolig

Regnskapet for driftskostnader per bolig viser et forbruk i 2011 på kr 65 818. Budsjettet var på kr 61 710. Dette merforbruket skyldes i all hovedsak at vedlikeholdsinnsatsen er økt med nær 40,0 mill. kr ut over det som lå til grunn i opprinnelig budsjett. Denne økningen er finansiert ved bruk av tidligere avsatt regnskapsmessig mindreforbruk.

Begjæringer om utkastelser og gjennomførte utkastelser Måleindikator

2008

2009

2010

2011

Begjæringer om utkastelser: betalingsmislighold (1)

743

872

901

927

Begjæringer om utkastelser: manglende kontr. fornyelse

Begjæringer om utkastelser: kontraktsbrudd (2)

Begjæringer totalt

773

918

950

985

Saker trukket – betalingsmislighold

625

724

763

707

Saker trukket – andre årsaker Saker trukket – totalt

632

737

788

723

Gjeninnsatte (flyttet tilbake, betaling etter utkastelse)

Gjennomførte utkastelser – betalingsmislighold

Gjennomførte utkastelser – andre årsaker

Gjennomførte utkastelser – totalt

107

111

43 nye leiligheter kjøpte vi i 2011

(1) Pr. 31.12.2011 sto fortsatt 63 begjæringer fra 2011 ubehandlet hos Namsfogden. (2) Brudd på bestemmelser i husleiekontrakt.

Generelt om husleienivået i 2011 Markedsleien økte med ca. 5,2 prosent i 2011, mens gjengs leie økte med ca. 5,5 prosent. Prognosene tilsier at gjengs leie vil fortsette å øke i 2012 med om lag 4 prosent, mens markedsleien forventes å ha en noe svakere økning. Ved tidspunkt for leiefastsettelse tas det alltid utgangspunkt i den leien som til enhver tid er lavest. Boligbyggs leietakere mottar i stor grad statlig eller kommunal bostøtte i tillegg til andre støtteordninger. Ved husleieregulering «fanger» bostøtteordningene opp ca. 90 prosent av husleieøkningen. Figuren nedenfor viser leieprisutviklingen for markeds- og gjengs leie siden 2005, og ved 3. kvartal 2011 lå gjengs leie ca. 10 prosent under markedsleie. Til orientering er gjennomsnittlig månedlig utleiepris kr 11 200 i det private utleiemarkedet. Gjennomsnittlig månedlig leienivå for Boligbyggs boliger var kr 8100 i 2011.

2 500

Gjennomsnittlig gjengs leie og markedsleie

2 400 2 300 2 200

Årlig leie per kvadratmeter

2 100 2 000 1 900 1 800 1 700

Gjennomsni7lig mark

1 600

Gjennomsni7lig gjeng

1 500

Gjennomsnittlig markedsleie pr. kvm/år Gjennomsnittlig gjengs leie pr. kvm/år

1 400 1 300 1 200

4. kv 11

3. kv 11

2. kv 11

1. kv 11

4. kv 10

3. kv 10

2. kv 10

4.kv 09

1. kv 10

3.kv 09

2.kv 09

1. kv 09

4. kv 08

3. kv 08

1.kv 08

2. kv 08

4.kv 07

3.kv 07

2. kv 07

1. kv 07

4. kv 06

3. kv 06

2. kv 06

4. kv 05

1. kv 06

1 000

3. kv 05

1 100

Boligfordeling pr. bydel Oversikt over antall boliger og andre utleieobjekter fordelt på bydeler pr. 31.12.2011.

Nordre Aker 395

Vestre Aker 380

Grorud 359

Sagene Ullern 153

St. Hanshaugen 303

Stovner 519

Bjerke 356

2161

Alna 733 Grünerløkka 1286

Kartet viser antall boliger i Oslos bydeler. Mørkere farge tilsier høyere antall.

Gamle Oslo

Frogner

1553

378

Østensjø 631

Nordstrand 391

Ullern 153

mor 6 ≥

St. Hanshaugen 303

Søndre Nordstrand 366

Bjerke 356

mor 5 Søndre Nordstrand 366

Oversikt over antall boliger fordelt på romstørrelse og bydel pr. 31.12.2011.

Frogner 378

mor 4

Vestre Aker 380

Kakediagrammet viser totalt antall boliger fordelt etter antall rom.

Hybel/1 rom (5680)

mor 3

Nordstrand 391 Nordre Aker 395 Stovner 519

≥ 4 rom (994) Stolpediagrammet viser de samme boligene fordelt etter bydel og antall rom.

mor 2 3 rom (1865) 2 rom (4981)

Grorud 359 Østensjø 631

Boligbygg Årsrapport 2011

Alna 733

mor 1 Grünerløkka 1286 Gamle Oslo 1553

lebyH

Sagene 2161 2500

2000

1500

1000

Hybel/1 rom

500

2 rom

3 rom

≥ 4 rom

Oversikt over boliger fordelt etter eierform pr 31.12.2011 Bydel

Boliger totalt

Kommunale

Andelsleil.

Selveierseksjon

Innleid

Aksje/annet

Antall eiendommer totalt*

Gamle Oslo

1 553

1 036

206

303

Grünerløkka

1 286

885

226

175

1 553

1644

1 286

1436

Sagene

2 161

1 999

117

2 161

2276

St. Hanshaugen

303

194

303

332

Frogner

378

220

135

378

456

Ullern

153

170

Vestre Aker

380

324

380

419

Nordre Aker

395

286

395

411

Bjerke

356

168

356

396

Grorud

539

179

305

539

370

Stovner

519

359

519

582

Alna

733

201

495

733

758

Østensjø

631

250

332

631

725

Nordstrand

391

176

165

391

406

Søndre Nordstrand

366

227

107

366

372

10 146

6 395

2 341

1 396

10 146

10 753

Andre kommuner Totalt

Kartet viser antall boliger og andre uleieobjekter i Oslos bydeler. «Andre utleieobjekter» er parkeringsplasser, næringslokaler, personalbaser og antenneutleie.

Oversikt over boliger fordelt etter type/formål pr. 31.12.2011 Bydel

Ordinære

Omsorg

Trygd

Eldre

Ungbo

SUM

Gamle Oslo

1 233

144

1 553

Grünerløkka

1 040

157

1 286

Sagene

1 828

217

2 161

St. Hanshaugen

261

303

Frogner

211

114

378

Ullern

153

Vestre Aker

236

380

Nordre Aker

209

131

395

Bjerke

179

110

356

Grorud

294

105

539

Stovner

199

259

519

Alna

511

128

733

Østensjø

437

149

631

Nordstrand

287

391

Søndre Nordstrand

295

366

7 276

804

1 348

331

215

115

10 146

Andre kommuner Totalt

Spesielt om særporteføljene – ungboboliger og presteboliger Ungboboliger 1. januar 2010 overtok foretaket eierfunksjonen med tilhørende drifts- og vedlikeholdsansvar for ungboboligene fra Ungbo/Storbyavdelingen. Disse inngår i ovenstående tabell over foretakets boliger, men holdes regnskapsmessig i egen portefølje. Ungbo er Boligbyggs kontraktsmotpart og forestår som tidligere all kontakt med sine leietakere, inkludert tildeling, husleieinnkreving og booppfølging. Tilstandsanalysen som ble gjennomført for de overførte boligene avdekket et betydelig vedlikeholdsetterslep, herunder behov for HMS-utbedringer. Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan som skal sikre planmessige løpende utbedringer. I 2011 er det blant annet gjennomført flere større rehabiliteringsarbeider og sikringstiltak i disse eiendommene. Boliger som er uhensiktsmessige vurderes solgt eller tatt i bruk til annet formål. Dette sammen med eventuelle behov for kjøp vurderes i løpende dialog med Ungbo.

Presteboliger Porteføljen består av 60 boliger og kommer i tillegg til de boligene som inngår i ovenstående tabeller. Presteboligene består i hovedsak av småhus fordelt over hele byen. Boligbygg overtok forvaltningsansvaret 1. juli 2006 og eierfunksjonen 1. september 2008. Det foreligger eget investerings- og vedlikeholdsbudsjett for porteføljen som i tillegg til løpende drift også ivaretar behov for kjøp og salg. Dette arbeidet gjøres i samarbeid med Oslo bispedømmeråd.

Drift av eiendomsmassen – kostnadsutvikling Vaktmesteravtale, grøntanlegg, kabel TV 90 000

El. kontroll, vaktmester, HMS og heis

80 000 Utvidelse av tjenester og oppfølgig av nye eiendommer

70 000 60 000

Vask, gårdsrom, heis, grøntanlegg

50 000 Fyringsanlegg, snørydding, vaktmester

40 000

Boligbygg Årsrapport 2011

30 000

Outsourcing av vaktmestertjenester

20 000

El. kontroll, oppfølging og brannobj.

10 000

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Det har vært gjort betydelige investeringer i driften for at våre beboere skal ha et godt og trygt bomiljø. Denne grafen viser hvilke tiltak vi har satt inn og kostnadsnivået for å opprettholde det slik.

Boligbygg kort fortalt

Organisasjonskart pr 31.12.2011 Styret

Administrerende direktør Jon Carlsen

Juridisk anskaffelsesfaglig stab Seksjonsleder Steinar Johnsen

Eiendomsdirektør Kristin Sommerfelt

Utviklingsseksjon Seksjonsleder Marianne Lien

Rehabiliteringsseksjon Seksjonsleder Thomas Møller

Boligbygg Årsrapport 2011

Boligseksjon Seksjonsleder Hanne Berg

Driftsseksjon Seksjonsleder Atle von der Fehr

Kommunikasjonssjef Else Merete Guntveit

Økonomi- og organisasjonsdirektør Dag Thorvaldsen

Markedsdirektør John Danielsen

Økonomi/controllerseksjon Seksjonsleder Johan Johnsen

Forvaltningsseksjon Seksjonsleder Tone Stugaard

Husleieseksjon Seksjonsleder Kjersti Engen

Regnskapsseksjon Seksjonsleder Irene Hellgren

Administrasjonsseksjon Seksjonsleder Normann Malmberg

Kundesenter Seksjonsleder Audun Amundal

Arkivseksjon Seksjonsleder Tove Hansen

Bemanning pr 31.12.2011

IT-seksjon Seksjonsleder IT Hilde Bjertnes

01.01.2011

31.12.2011

Endring

Ansatte

100

104

Årsverk

98,65

105,93

+7,28

Hvorfor akkurat Boligbygg? – vi spurte fire nyansatte Zain Mahmood

Elisabeth Bakke

Stilling: Prosjektutvikler (førstefase i utviklingsprosjekter) Utdanning: Sivilmarkedsfører BI Alder: 37 Oppvokst: Arendal Kommer fra: AEB Eiendominvest Ansatt i BBY: August 2011 Hvorfor BBY? Jeg har tidligere arbeidet med utvikling av næringstomter og synes det var interessant og læringsrikt og bli kjent med område boligutvikling. Jeg liker BBYs profil hvor man hjelper mennesker som trenger et sted å bo. Jeg lærte fort at her er ingen spisse albuer, og at jeg har kolleger som ønsker å dele erfaringer og kunnskap. Overgangen fra privat til offentlig har også gitt større forståelse for hvorfor prosessene tar tid.

Stilling: Teknisk forvalter driftsseksjonen Utdanning: Fagbrev elektro og bim-tekniker, Fagskolen i Oslo Alder: 24 Oppvokst: Nordstrand Kommer fra: YIT Buildings Systems AS Ansatt i BBY: August 2011 Hvorfor BBY? Grunnen til at jeg valgte å jobbe hos BBY er at vi jobber i et foretak som gjør en viktig jobb for samfunnet. Poenget med det vi jobber for er å skaffe botilbudtil vanskeligstilte mennesker som trenger et trygt sted å bo. Stillingen i seg selv er også veldig interessant og spennende. Når jeg er ute kommer jeg bort i mye rart. Husk HMS er viktig del av hverdagen. Det er nye muligheter hver dag og jeg trives veldig bra, både med nye kolleger og ikke minst med mange gode beboere. Mange av de er veldig engasjerte, og gull verdt for oss i BBY – vi gjør en jobb for dem, og de gjør en jobb for oss.

Hilde Bjertnæs

Vadym Kononuchenko

Stilling: Kontraktsforvalter (kontrakter mellom BBY og beboere) Utdanning: BA øko og adm med ikt, HiHM. MA eiendomsutvikling, UMB Alder: 26 Oppvokst: Barentsburg og Longyearbyen, Kommer fra: Rett fra studiene Ansatt i BBY: Januar 2012 Hvorfor BBY? Jeg er kundeservice-innstilt og hadde lyst på forvalterjobb. Og det er fantastisk å variere mellom kontorarbeid og å være ute og få kontrakt på plass med leieboer. Dette er min første ordentlige jobb som jeg går til med et veldig åpent sinn. Det dukker opp mye nytt, og det er bra. Alle kollegaer er hyggelige, og hvis jeg har mye å gjøre og sitter utover er det bare fint! Jeg er sjelden alene...

Stilling: It-sjef Alder: 50 Utdanning: Cand mag i sosøk, it og offentlig forvaltning, UiTø Oppvokst: Asker Kommer fra: EDB ergogroup Ansatt i BBY: September 2011 Hvorfor BBY? Etter 25 år i det private næringsliv, så jeg etter en jobb som både var faglig utfordrende og hadde et formål ut over å tjene penger til selskapet. Det er viktig for meg at BBY har et oppdrag for Oslo kommunes innbyggere. At BBY stiller boliger til rådighet for vanskeligstilte, utgjør en forskjell. Å bidra til å gjøre dette mest mulig effektivt gir en ekstradimensjon. Akkurat nå har vi et stort it-prosjekter på gang, hvor vi flytter våre systemer til en ekstern driftsleverandør. Et stort prosjekt som må lykkes! Det er viktig for meg at IT-seksjonen er en servicefunksjon og at vi kan stille til rådighet gode verktøy for de som er ute og gjør jobben.

Foto cover og innmat: Terje Heiestad Design: Millimeterpress