Håndbogen for Min Boligforening 2022 by Min Boligforening

2022

håndbogen 41. årgang

for Min Boligforening For andelsog ejerboligforeninger

TREND:

gUdeliv i boli foreningen

s. 2 1

Genanvendelse & upcycling

Kollektive ladestandere

Vedligeholdelsesplanen

Gode råd til affaldshåndtering i boligforeningen

Få boligforeningen med i den grønne omstilling

Bestyrelsens bedste ven: Vedligeholdelsesplanen

Se side 174

Se side 244

Se side 312

Håndbogen for Min Boligforening 2022 til bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger 41. årgang Håndbogen for Min Boligforening 2022, 41. årgang • Trend: Udeliv i boligforeningen Forsidefoto: iStock • Udgiver: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, Gammel Køge Landevej 55, 2500 Valby, Tlf. 70228200 • Kontakt: info@minbf.dk. www.minboligforening.dk Distribueret oplag 7.700 eksemplarer • Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde Redaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk • Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk, Jeanette B. Schüssel, jeanette.s@minbf.dk • Projektkoordinatorer: Camillie Boye-Christensen, camille@minbf.dk, Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Caroline Vindelev, caroline@minbf.dk • Lay-out: Anja Ley Christensen • Tryk: KLS PurePrint • Distribution: Bladkompagniet A/S • Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Gengivelse af artikler og billeder må kun finde sted efter forudgående aftale. ARENA Marketing Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol • Senest kontrollerede oplag: 7.628 • Periode: 2018-2019 Kolofon

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

• Administration udelukkende af foreninger • Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik • Markedets førende digitale platforme • Korte svartider og høj tilgængelighed • Administration af over 450 foreninger eller mere end 22.000 lejligheder

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Vi skaber plads til livet! Altanen giver ekstra plads til morgenkaffen, barnevognen, en god bog eller hygge med vennerne. Nyd solen og den friske luft, hjemme hos dig selv. Bylivet på den gode måde. www.balco.dk tel: 36 46 42 60

Vi gør det nemt at være bestyrelsesmedlem

Ejendommens kommunikation samlet på ét sted Læs mere på prosedo.dk

fo r

40 Over er 0 be ny 0 t

ing

Nyheder i ProBo 2021:

Digitale generalforsamlinger Byggesagsmodul Ventelistemodul

Online booking af vaskeri og fælleslokaler Alt fra gårdens grill til vaskeri og fælleslokaler bookes nemt af beboerne. Dokumentarkiv Alle ejendommens dokumenter automatisk til beboernes rådighed Økonomiske data Brugervenlig oversigt over ejendommens økonomiske data, som kan tilgås af alle i bestyrelsen døgnet rundt. Online bilagsgodkendelse Digital og automatiseret godkendelse af bilag Beskeder Personlig indbakke til hver beboer. Vicevært og opgavestyring Overblik over viceværtens opgaver og effektiv kommunikation fra vicevært til beboerne.

Beboerprofiler Beboerne vedligeholder selv egne kontaktinformationer SMS Fri adgang til at sende SMS direkte til beboerne. F.eks. påmindelse om planlagte møder eller orientering om akut lukning for forsyninger til ejendommen. GDPR Din forening kan på en nem måde leve op til den nye persondataforordning.

Ønsker du ProBo i din forening eller vil du høre mere? Kontakt blot din administrator eller Prosedo på tlf. 22 43 96 50 eller info@prosedo.dk

ro Bo

GØR DIN BOLIGFORENING FREMTIDSKLAR

TILMELD DIG PÅ

WWW.BFDAG.DK GRATIS ENTRE!

KOM TIL DANMARKS FØRSTE MESSE FOR ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER SAMT ALMENE BOLIGFORENINGER

LØRDAG DEN 26. FEBRUAR FRA 9-19 I FORUM KØBENHAVN GRATIS ENTRE - HUSK TILMELDING

Nye altaner, nye vinduer eller bare en masse ny inspiration? Her får du og bestyrelsen inspiration til opgaverne nu og her og i årene frem. Mød leverandører, rådgivere og inspirerende fagfolk under samme tag og få den seneste viden med hjem fra talerne på vores Hovedscene og Torvescene. Hele Danmarks Peter Mygind styrer dagen. Mød også de andre bestyrelser i vores Netværkslounge.

Arrangeres i samarbejde med:

Oplæg: Bo bæredygtigt med fælles løsninger, Kristine Virén, Videncentret Bolius Bliv klogere på, hvor nogle af de største CO2-syndere findes, og hvad man kan gøre enkeltvis og som forening for at styrke fællesskabet og sænke CO2- udledningen.

MØD 80 LEVERANDØRER OG RÅDGIVERE PÅ MESSEN NETVÆRK OG DEL VIDEN I VORES NETVÆRKSLOUNGE HØR +30 INSPIRERENDE OPLÆG OG TALKS

Peter Mygind Konferencier

Oplæg: Bygget til Københavnerliv, Stadsarkitekt Camilla van Deurs Bliv klogere på nye boligformer, der kan fremme diversiteten og den arkitektoniske kvalitet i København. Foto: Københavns Kommune/Troels Heien

SE MERE PÅ

WWW.BFDAG.DK MESSENS HOVEDTEMAER:

OG TILMELD DIG

BÆREDYGTIGHED DEN GODE BOLIGFORENING FLERE M2 TIL BOLIGFORENINGEN

Vil du holdes opdateret på de seneste nyheder? Tilmeld dig vores nyhedsbrev på www.bfdag.dk

Foto: Scott Graham

Find de er, virksomhed e lp jæ h der kan ing n re fo ig jeres bol e i kommend r. te k je pro

Find vores fagregister bagerst i Håndbogen Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andelsog ejerboligforeninger.

Hvilke brancher, kan I finde? • • • • • • • • • •

Adgangskontrol & låseservice Administration & jura Arkitekter Banker Ejendomsservice El-installatører Energiselskaber Entreprenører Fibernet F orbrugsmålere/ forbrugsregnskab

• • • • • • • • • •

Gårdanlæg & legeplads Ingeniører & rådgivere Malermestre Solceller/batterier Tørrerum/ventilation/ isolering Valuarer V armeforsyning/ varmeanlæg Vaskeri Vinduer VVS-installatører

På side 370 kan I også finde kontaktinformationer på alle artikelbidragsyderne. Find vores fagregister

Min Boligforening &

Databeskyttelsesforordningen Alle vores publikationer og events er et gratis tilbud til bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger. Publikationer udsendes enten via almindelig post eller via e-mail nyhedsbrev. Formål med indsamling af persondata Dine persondata er alle slags oplysninger og informationer, der i et eller andet omfang kan henføres til dig som privatperson. Min Boligforening indsamler og behandler kun persondata, der er relevante og nødvendige i forhold til, at du modtager vores publikationer. Vi sikrer, at dine persondata kun indsamles og behandles i overensstemmelse med følgende: • For at kunne levere publikationer og ydelser bestilt af dig, herunder vores gratis: • Håndbogen for Min Boligforening, der udkommer årligt. • Magasinet for Min Boligforening, der udkommer fire gange årligt. • Events, herunder vores Gå-hjem møder, VidenSeminarer og Boligforeningernes Dag. • Nyhedsbreve. • Til at kunne svare på dine spørgsmål eller klager • At give dig oplysninger om andre produkter og ydelser vi tilbyder, der ligner dem, som du allerede modtager. • At underrette dig om ændringer i vores nuværende publikationer eller ydelser. • For at hjælpe os med at forbedre vores website, publikationer og ydelser. Hvilke informationer behandler vi? Vi noterer alene almindelige persondata i form af dine kontaktoplysninger, dvs. • Navn, adresse, telefonnr., e-mail. • Rolle i boligforeningen (bestyrelsesformand/kontaktperson). • Præferencer vedrørende vores produkter og tjenester. Vi kontrollerer og opdaterer dine persondata Vi kontrollerer at de persondata, som vi behandler om dig, ikke er urigtige eller vildledende.

Vi sørger også for at opdatere dine persondata løbende ved at ringe eller skrive ud. Du kan som bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening altid rette dine kontaktoplysninger på vores hjemmeside www.minboligforening.dk. Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige Vi sletter dine persondata, når de ikke længere er nødvendige i forhold til det formål, som var grunden til vores indsamling af dine data. Vi sletter dine persondata, når vi får information om, at der er ny bestyrelsesformand eller kontaktperson for din boligforening, eller hvis du ønsker at trække dit samtykke tilbage om at modtage vores publikationer og ydelser. I sidstnævnte tilfælde gemmer vi kun hovedadressen for din boligforening. Vi videregiver ikke dine persondata Vi videregiver eller sælger IKKE dine kontaktoplysninger til andre virksomheder, organisationer eller anden tredjepart. Dine rettigheder Hvis du har spørgsmål vedrørende vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte os på info@minbf.dk. Du kan til enhver tid anmode om adgang til dine personlige oplysninger, og er oplysningerne ukorrekte korrigeres eller slettes disse. Du kan også anmode om begrænsning, overførsel af data eller trække dit samtykke tilbage. Hvis du har nogen klager over vores behandling af dine personlige data, kan du kontakte Min Boligforening på info@minbf.dk eller Datatilsynet på www.datatilsynet.dk. Ejeroplysninger og dataansvar: Min Boligforening v/ARENA Marketing Aps, CVR-nr. 33577273. Telefon 70 22 82 00. E-mail info@minbf.dk.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Håndbogen for Min Boligforening 2022

Gratis for boligforeningerne

Få adgang til viden, inspiration og netværk, og gør det nemmere at være bestyrelse i en andelsog ejerboligforening.

en vigtigste opgave hos Min Boligforening er at gøre bestyrelserne i andelsog ejerboligforeningerne dygtigere til deres hverv. Det gør vi på baggrund af det fundament af viden og netværk, som vi har opbygget gennem mere end 40 års udgivelser af Håndbogen. Der er meget at tage højde for, når det kommer til at drive en sund forening. Derfor er vores ambition at belyse en række emner, der kan gøre det nemmere og enklere at bestyre. I Håndbogen afdækker vi emner inden for bæredygtighed, økonomisk såvel som miljømæssigt samt vedligeholdelse og drift af ejendommen, der kan forbedre ejendomsværdien på lang sigt. Hertil kommer vores fokus på det ofte oversete sociale liv i foreningen. Alle områder er med til at tilføre værdi og livskvalitet til boligforeningen både for bestyrelsen og de øvrige beboere. I dette års udgave af Håndbogen for Min Boligforening har vi 66 artikler fordelt på over 350 sider. Håndbogen er inddelt i 22 sektioner, der gør det nemt for jer, at navigere i og finde netop den artikel, som I leder efter. Læs med i dette års trendsektion, hvor vi sætter fokus på udelivet i boligforeningen. Her kan I kan blive klogere på udelivets betydning for fællesskabet, muligheder for at udnytte jeres gårdrum og meget mere!

Vi ønsker fortsat at levere viden og inspiration til boligforeningerne samt facilitere netværk blandt bestyrelsesmedlemmer i andelsog ejerboligforeninger. Derfor tilbyder vi en 7 VidenSeminarer med forskellige temaer i 2022. Vores events i 2022 kan findes på www.minboligforening.dk, hvor tilmelding også sker. Som noget nyt lancerer Min Boligforeningen i 2022 Boligforeningernes Dag - Danmarks første messe kun for andelsog ejerboligforeninger samt almene boligforeninger. Læs mere om messen på www.bfdag.dk og tilmeld dig allerede nu! Vi ønsker jer god læselyst, og vi glæder os til at møde jer til messen og ved vores øvrige arrangementer i det kommende år. På vegne af hele teamet bag Min Boligforening

Carsten V. Jagerkilde

Ansvarshavende redaktør, Min Boligforening

Velkommen

Indhold s.

trend: udeliv i boligforeningen

s. 32 10 gode råd til et udeliv vi kan stortrives i s. 38 En vildere version af fællesarealerne

altan

s. 44 Altaner kræver hensyntagen til andre mennesker

ejerboligforeninger. Opdelt i 22 sektioner er artiklerne altid nemme at vende tilbage til. God fornøjelse.

s. 64 Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

s. 26 Når plantekasser og fællesskabet blomstrer

til viden og inspiration hos bestyrelser i alle andelsog

bestyrelsesarbejde

s. 22 Udelivets betydning for fællesskabet

350 siders artikler med indhold, der konkret kan bidrage

s. 70 Klar bestyrelsesarbejdet nemmere og hurtigere

ejendomsadministration & jura

s. 90 Ny normalvedtægt for ejerforeninger s. 96 Når tilliden bliver for stor s. 102 Mangelindsigelser ved overdragelse af andelsbolig

den gode boligforening

s. 76 Det gode foreningsliv s. 80 Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem?

109

ejendomsservice

s. 48 Din egen altan – fra idé til virkelighed

s. 110 Hvad med miljøet? – Jeres guide til bæredygtig ejendomsservice og rengøring!

s. 52 Den gode altanansøgning

s. 116 Rene belægninger uden kemi

s. 58 Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt

s. 118 Sæt pris på det gode håndværk – dine bygninger fortjener det

s. 84 Lydisolere mod nabostøj eller flytte?

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

123 s. 151 s. 173

elevator & trapper

s. 124 Først kom altanerne – nu kommer elevatorerne s. 128 Brandsikring: Det skal I vide, når I etablerer elevator i bagtrappen

133

Faldstammer, stigstrenge & rør

s. 152 Genbrug af rørsystemer kommer beboere og miljøet til gode - Samtidig kan skader ved skybrud og fugt undgås

genanvendelse

s. 174 Affaldshåndtering i boligforeningen - regler og gode råd til optimering s. 180 Gør det nemt at håndtere affald i boligforeningen

s. 156 Ny kontrolordning skal gøre det lettere at gennemskue den rette løsning ved renovering eller udskiftning af faldstammer

energirenovering & bæredygtighed

s. 134 Den multifunktionelle gårdfacade s. 138 Mindre energiforbrug på en smart måde s. 142 Energiforbedringer handler både om økonomi, bæredygtighed og beboernes velvære s. 146 Manglende godkendelse satte stopper for

161

forbrug

s. 162 I det nye år skal alle beboere i boligforeninger månedligt informeres om deres varmeforbrug s. 166 Ny beboer app - sådan overholder du den nye lovgivning s. 170 Forbrugsmåling – skræddersyede løsninger til hjemmet Indholdsfortegnelse

185 s. 229 s. 257

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

installationer: vand, varme & el

låse, adgangskontrol & døre

s. 186 Det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt – og det påvirker vores boliger

s. 230 Gør beboerne gladere og foreningen grønnere med en privat ladestander

s. 258 Smarte digitale løsninger på Engholmene

s. 192 Sikkerhed på legepladsen er vigtig s. 196 Gør hele jeres ejendom skybrudssikker

203

indeklima, isolering & ventilation

s. 204 Nyt mærke giver klar besked om boligens indeklima s. 208 Indeklima: Hvad er det? s. 216 Så meget betyder En åben dør for indeklimaet s. 222 Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale 18

s. 232 Styrket varmefællesskab på Frederiksberg s. 236 Giv beboerne billigere & bedre internet s. 240 Bygas - for pengepungens og miljøets skyld s. 244 Boligforeninger med i den grønne omstilling s. 246 Gør ejendommens varmeløsning billigere og mere bæredygtig

249

kælder, fugt & skimmelsvamp

s. 250 Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge s. 252 Fugtig kældervæg – sådan skal du efterisolere

s. 262 Det nye boligkoncept A Place To har valgt et fremtidssikret adgangskontrolsystem s. 266 Forebyg indbrud og øg trygheden i etageejendomme s. 270 Er dørtelefoner ikke bare et tryk på en knap? s. 274 Flyt nøglerne over på mobilen s. 278 Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

283

regnskab, økonomi & valuar

s. 284 Find hoved og hale i valuarvurderinger

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

333

vinduer & facade

s. 334 Nu skærpes reglerne til vinduers isoleringsgrad s. 338 Vinduesudskiftning? – få frisk luft og godt indeklima med i købet!

291 s. 311 s. 343

tag, tagterrasse & tagbolig

vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedtægter

s. 292 Renovering i højderne

s. 312 Bestyrelsens bedste ven: Vedligeholdelsesplanen

s. 344 Vedtægter for andelsboligforeningen XX

s. 316 Bygge- og renoverings-projekter: Hvem rådgiver bestyrelsen?

s. 356 Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger

s. 294 Udnyt tørreloftets potentiale

301

s. 324 Byggesager - en guide til foreninger

s. 360 For ejerforeninger Normalvedtægt Bekendtgørelse om

vaskeri

s. 302 Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have et indbydende fællesvaskeri s. 306 Spar penge, besvær og CO2 Indholdsfortegnelse

trend: udeliv i boligforeningen

Livet i byen giver for mange større mening og livskvalitet, når man har adgang til velindrettede fællesarealer med mulighed for at pynte med blomster og dyrke frugt og grønt. De udendørs fællesarealer kan tilmed udnyttes til at styrke fællesskabet i foreningen. TREND: Udeliv i boligforeningen

Udelivets betydning for fællesskabet For at fællesskabet kan blomstre i en boligforening, skal det kunne gro et sted, og noget tyder på, at det sted er i foreningens gård. Bliv klogere på gårdmiljøets betydning for nabofællesskabet her. Af Katrine Sofia Degnegaard skribent Min Boligforening

“

anskerne i det byggede miljø 2020”, som Videncentret Bolius og Realdania står bag, har undersøgt boligens betydning for danskernes hverdag og livskvalitet. Men udover selve boligens betydning for livskvaliteten dykker undersøgelsen også ned i, hvordan vi oplever relationen til vores naboer. Her viser undersøgelsen en sammenhæng mellem gode gårdmiljøer og gode naborelationer for folk bosiddende i etageejendomme. Et bedre nabofællesskab Mere end halvdelen af beboere uden et fællesareal rapporterer, at de ingen aktiviteter har med naboerne. Det samme gør sig gældende for 47% af beboere med et lidt kedeligt gårdmiljø. Men for beboere med et godt gårdmiljø er det kun 29,5%, der ingen aktivitet har med naboerne. Vi kommer altså hinanden meget mere ved, hvis vi har

et godt gårdmiljø i foreningen, og så er der ifølge undersøgelsen dobbelt så stor sandsynlighed for, at du kan låne en skruetrækker af naboen eller få katten passet. Derudover er der hele fire gange så stor sandsynlighed for, at du og dine naboer holder en gårdfest. Vores relation til naboerne har en stor betydning for vores oplevede livskvalitet. Undersøgelsen viser nemlig, at danskere med gode nabofællesskaber har højere livskvalitet end danskere med dårlige naborelationer. Derudover føler danskere, der har tætte naborelationer, sig samtidig mere trygge ved at gå alene efter mørkets frembrud. Et godt naboskab er altså ikke blot med til at få det praktiske i dagligdagen til at glide

“Vores relation til naboerne har en stor betydning for vores oplevede livskvalitet.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

trend: udeliv i boligforeningen TREND: Udeliv i boligforeningen

“Vi kommer altså hinanden meget mere ved,

lettere, men det har også en positiv effekt på vores tryghed og oplevede livskvalitet. Med alle de fordele er et godt naboskab værd at investere i, og her er de udendørs fællesarealer et godt sted at starte. Større boligtilfredshed Ikke nok med at et godt gårdmiljø styrker nabofællesskabet, så øger det også den enkelte beboers boligtilfredshed. Det kommer måske ikke som en overraskelse, at boligens udendørs arealer har en betydning for, hvor tilfreds man er med sin boligsituation. Beboere med et godt gårdmiljø har nemlig en større boligtilfredshed end beboere med intet eller et kedeligt gårdmiljø. Man kender til de mange fordele, som frisk luft og natur har for vores mentale såvel som fysiske sundhed, så måske er det her, vi kan finde en del af forklaringen på den større boligtilfredshed. Hvis et godt og grønt gårdmiljø åbner op for muligheden for at kunne opholde sig udendørs helt uden at forlade matriklen, vil ens hjem ikke alene føles større, det vil måske endda forbedre helbredet. I kan blive klogere på Københavns Kommunes initiativ på www.kk.dk/ gaardhaver. Derudover kan I læse mere om undersøgelsen “Danskere i det byggede miljø 2020” på www.bolius.dk eller finde den fulde udgave på www.realdania.dk.

Et udendørs opholdsrum For mange beboere i etageejendomme er en gård ikke meget andet end et udvidet skraldeskur med cykelparkering - hvis man er heldig, står der til nøds et forfaldent bord-/bænkeset på en græsplæne. I en sådan gård er der ikke meget, der inviterer til ophold, og det er nødvendigt, hvis gårdmiljøet skal fungere som et samlingspunkt for fællesskabet. En måde at skabe et samlingspunkt for fællesskabet er ved at etablere en gårdhave. De seneste år har flere og flere forvandlet de grå, asfalterede baggårde til grønne gårdhaver, der giver plads både til cykelparkering, fællesskab og biodiversitet. Et eksempel på et sådant initiativ er Københavns Kommune, der har valgt at benytte byfornyelsesmidler netop til at omdanne baggårde til gårdmiljøer, der giver beboerne adgang til grønne omgivelser og et rum, hvor fællesskabet kan få lov til at vokse. I gårdhaven mødes beboerne på tværs af alder og kultur og er derfor en god ramme for at nye naboskaber kan opstå. Gårdhaven vil udover at være et mødested for beboerne imellem også være et fælles projekt, der skaber nærhed mellem naboerne. Ved at hjælpes ad om vedligeholdelse af gårdhaven, får beboerne et ejerskab for den fælles have, der vil styrke fællesskabet i foreningen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: Johanna Dahlberg og Neonbrand.

hvis vi har et godt gårdmiljø i foreningen.”

trend: udeliv i boligforeningen TREND: Udeliv i boligforeningen

Når plantekasser og fællesskabet blomstrer TagTomats guide til grønne fællesskaber skaber sammenhængskraft og øget biodiversitet i din boligforening - sådan kommer I godt igang.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

trend: udeliv i boligforeningen TREND: Udeliv i boligforeningen

Af Mads Boserup Lauritsen

Bybonde og arkitekt TagTomat

Byhaver fremfor græsplæner og asfaltjungler Flere og flere af byens borgere har fået øjnene op for de mange muligheder, der ligger i at omdanne den kedelige baggård, tagterrassen, altanen eller fortovet til frodige byhaver. Byhaverne gør vores by mere liveable, vores børn får en øget forståelse for naturens processer og vejen fra jord til bord, og haverne giver os noget at være fælles om. Grønne fællesskaber giver tifold igen i form af stærkere sammenhængskraft og 28

ejerskab på tværs af foreninger, som når I for eksempel deler en baggård. Når du har stået skulder ved skulder med din nabo og gravet i et bed, kan det ikke undgås, at I får bedre relationer i jeres dagligdag. Den rette løsning for jer Inden I køber en masse grej og planter, er det vigtigt, at I gør jer nogle betragtninger om det sted, I gerne vil tilplante. Hvordan er belægningen? Er der sol eller skygge, læ eller vind? Når vi i TagTomat etablerer bede, bruger vi oftest plantekasser med selvvanding (kapillærvanding). Det er både bedre for planterne, som får en mere naturlig adgang til vand, og det er nemmere at passe, da det ikke kræver vanding så ofte.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

trend: udeliv i boligforeningen Foto: TagTomat, Kristine-Kiilerich og Peter-Sørensen

Vil I omdanne jeres græsplæne til køkkenhave, kan I etablere højbede i metal eller lærketræ med jordkontakt, som giver planternes rødder mulighed for at trække vand og næring fra det omgivende areal. Husk her at grave græstørven væk, der hvor bedet skal etableres. Det er også vigtigt, at I udvælger de rette planter, som kan trives bedst under forholdene i netop jeres gård. På vores forum ligger alle vores råd (forum.tagtomat.dk), men her er et par eksempler på spiselige planter, som trives godt under forskellige forhold: Fuld sol: De fleste kulturafgrøder (tomater, bønner, gulerod mv.), rosmarin, timian, solbær, ribs, jordbær.

Halvskygge: Mynte, persille, rabarber, stikkelsbær, hassel, sødskærm, skovjordbær. Skygge: Ramsløg, vinterportulak, blåbær, tranebær, tyttebær, surbær, sødskærm, mynte. Vindomsuste steder: Havtorn, brombær, hyld, hassel, røllike, strandkål, strandkarse, morgenfrue, hunderose. I kan også overveje, om I vil holde dyr i jeres baggård. I må f.eks. gerne holde høns eller kaniner, så længe I husker reglementeret rottesikring og ikke har en hane. Miniudvalg i jeres gårdlaug Gårdlauget har ansvaret for kontakt til leverandører, overblik over opgaver og for at arrangere arbejdsdage for alle

TREND: Udeliv i boligforeningen

beboere. Gårdlauget/bestyrelsen er oftest drevet af frivillige, så vi anbefaler, at I laver miniudvalg så som “plantekasselaug”, “hønselaug”, “altanlaug” osv., så gårdlauget ikke drukner i arbejdsopgaver. Oftest er det gårdlauget som betaler for anlægget/materialerne til fælleshaverne, og I får klart mest for pengene, hvis I selv etablerer haven til en fælles arbejdsdag. Hvis I køber en samlet pakke med højbede, jord, frø og vejledning leveret lige til kantstenen, er det eneste I skal gøre at finde knofedtet frem i fællesskab. Del jeres projekt op i etaper Hvis I har planer om at skabe en større fælleshave, anbefaler vi, at I deler projektet op i etaper. I første omgang handler det om at få fællesskabet etableret. Det er 30

bedre, at I starter småt men overskueligt i stedet for at knække halsen på for store drømme. Start f.eks. med enkelte plantekasser med krydderurter og blomster, og når I har rutinen, kan I gå i gang med at anlægge en større køkkenhave med grøntsager, bænke og udekøkken. Husk at TagTomat startede med blot 5 plantekasser på skraldeskuret tilbage i 2011. Årshjul - husk også det sociale Et årshjul, hvor I noterer både de praktiske gøremål i haven samt årets sociale aktiviteter (sommerfest, faste havedage, fælles gør-det-selv-workshops etc.) er et godt organisatorisk redskab for overblikket i fælleshaven. I kan også være fælles om at dyrke jeres altaner. Afhold workshops, hvor I laver for-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

trend: udeliv i boligforeningen spiringspotter eller insekthoteller, og hent inspiration til gode planter hos hinanden. I kan også have en fælles frøbank, hvor I deles om frø, I enten køber eller høster selv. Samdrift og samarbejde med gårdmanden I mange boligforeninger er der allerede ansat en gårdmand til at varetage de grønne områder. Det er derfor en god idé at tænke gårdmanden ind, når I starter nye projekter. Lad beboerne passe dele af fællesområderne når der etableres fælleshaver, og dermed frigive tid hos gårdmanden til andre opgaver. Kast jer ud i det Selvom forarbejdet er vigtigt, er det også nogle gange bare om at kaste sig ud i det

og få prøvet nogle ting af. Taghaven i baggården på Nørrebro startede i 2011 ud fra devisen “Nogle gange er det bedre at bede om tilgivelse frem for tilladelse”. TagTomat hjælper bl.a. boligforeninger med igangsætning af grønne fællesskaber og design af arealer. Vi har mange års erfaring i at få udnyttet den enkelte forenings potentiale, hvad enten budgettet er til et par plantekasser eller til det lidt større projekt. Vi har showroom i København, og leverer vores løsninger i hele landet. Læs mere om TagTomats arbejde og produkter på www.tagtomat.dk, og følg os gerne på sociale medier for løbende opdateringer eller via vores nyhedsbrev som du finder på www.tagtomat.dk/nyhedsbrev.

TREND: Udeliv i boligforeningen

10 gode råd

til et udeliv vi kan stortrives i Af ida brinck-lund grundlægger og indehaver, adiso

Vidste I, at der findes over 140 studier med over 250 millioner mennesker involveret, der fuldstændig entydigt viser, at naturen er god for os? Både fysisk og mentalt?

2020 lancerede Adiso begrebet “naturing” – lige før Corona brød ud. Naturing er en designmetode, hvor vi tager al mulig kompliceret forskning om naturens positive egenskaber og på en nem måde omsætter det til grønne rum i haven, på altanen eller den fælles gård. Her følger ti gode råd til et udeliv hvor det, der påvirker os udenfor – påvirker dig indeni. 1. Skab stemning til forskellige personligheder Vi har tit forskellige behov i en beboergruppe alt efter vores personlighed, humør

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

aktiviteter. Det kan f.eks. være bænke, der retter sig mod fællesområdet men med lidt afstand, så man kan vælge at være tilskuer, mens man sidder og overvejer, om man lige har lyst til at joine i dag. 2. Tænk i ganglinjer Alle linjer/passager, hvor man går – giver støj. Vi reagerer som individer så meget på ganglinjer, at vi kan finde på slet ikke at være i rum, der har for mange

trend: udeliv i boligforeningen

og stemning. Det er rigtig godt at tænke i, når vi skal bygge miljøer til udelivet i den fælles gård. Forskningen viser, vi har brug for nogle gange at være med i fællesskabet – og andre gange at holde mere afstand og at det er vigtigt for os at have mulighed for det hele. Altså skal vi både tænke i kroge, hvor man kan være alene, rum hvor man kan være fortrolig, og større rum til fælles aktiviteter. Og et af de vigtigste rum er det, hvor man kan kigge på de fælles

Eksempel på gigaspil.

TREND: Udeliv i boligforeningen

ganglinjer. Et godt tip er at prøve at samle ganglinjer i nogle buer, så der kommer små rum ud af det – imellem buerne.

Foto: CPH Village

3. Stenaldermennesket i os Det er et simpelt princip forklaret med vores ord sådan her: Stenaldermennesket i os har brug for overblik og sikkerhed for at kunne slappe af. Et godt sted at opholde sig skal have et bagstykke og to sider og en udsigt – så kan vi slappe af. Tænk for eksempel på, hvordan du sætter dig på en restaurant. I alle uderum er sådan en tænkning vigtig for at skabe rum, man kan stortrives i. Skab vægge med planter eller byggematerialer. Begge dele virker og sænker nervesystemets stress og får os til at trække vejret dybere. Vi er som individer helt ubevidste omkring det, men det virker så godt, at vi ofte kan forudsige, hvor folk sætter sig, ud fra hvor meget stenaldermenneske-opbygning et rum har.

4. Hyggekroge Vi begår ofte den fejl, at vi danner store fælles rum til et fællesskab. Selvfølgelig er det vigtigt med et område, man kan være fælles i, men det er faktisk vigtigere at skabe muligheden for små fællesskaber, fordi de så på en måde danner en bro til at være i det store fællesskab. Her er hyggekroge geniale, for de kan både appellere til, at man er med folk man kender, men man kan faktisk også blive inspireret til at dele det at lære nogle nye op – i overskuelige bidder – en person ad gangen. Det behøver ikke at være superkompliceret at skabe de små hyggekroge. Dan f.eks. en ramme om et lille bord. Sørg for at der, hvor man går, ligger forskudt af selve bordet. Det tiltrækker næsten alle at kunne sætte sig ind i sådan et rum.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

6. Hygge med lys Hygge er mindst lige så vigtigt i en fælles gård som hjemme. At tænke i noget blød

belysning eller varme kan godt gøres uden ægte ild – og er effektivt til at lokke folk til at benytte uderummet mere, godt for vores velvære og smukt at se på i de mørke måneder. I dag behøver det ikke være dyrt med spots eller små lysnenheder, man kan flytte rundt. Der findes solcellelamper med et behageligt blødt lys som kan bruges helt uden ledninger. Det er både grønnere og nemmere og mere fleksibelt.

trend: udeliv i boligforeningen

5. Urban hangout Man kan i store rum snyde sig til mindre rum – ved hjælp af pergolaer eller det vi kalder et shelter. Det betyder noget at kunne gemme sig et øjeblik. En pergola eller et lille hegn eller en busk - er en effektiv afstandsmekanisme. Man kan også sagtens lave rum med større og flere buske – eller luftige buske. Tænk simpelt med f.eks. små bænke og et lille bord. Selvom det kan være en fantastisk kreativ proces at planlægge et rum helt fra starten, så kan det at tage små principper og bare gå i gang være nøjagtig ligeså godt. I får en effekt med det samme – og det er ofte mindst lige så spændende med små bitte dele, der bliver til hen ad vejen.

7. Stedsegrønne buske og træer Stedsegrønt løfter humøret, især når man er omgivet af bygninger. Selv på en vinterdag set fra vinduet har det en positiv påvirkning med grønt. Forskning viser, at folk med udsigt til natur på hospitaler heler hurtigere. Nyeste forskning viser vores kognitive evner bliver øget med 15%, når vi er omgivet af planter. En lille bænk et sted omgivet

“Vi har tit forskellige behov i en beboergruppe alt efter vores personlighed, humør og stemning. Det er rigtig godt at

Foto: CPH Village

tænke i, når vi skal bygge miljøer til udelivet i den fælles gård.“

TREND: Udeliv i boligforeningen

af grønt året rundt er svær at modstå for de fleste og kan løfte humøret for alle, der kigger ned i gården. 8. Farvepåvirkning Forskning viser, at vi kan reagere vidt forskelligt på farver alt efter hvad der foregår i vores liv. Jo mere stresset folk er jo mere følsomt bliver øjet for stimuli. Som regel siger man, at grønne og rolige toner er godt for at sænke stress. Farverige komponenter kan omvendt være godt for at øge kreativiteten. Derfor er det en fantastisk idé at sørge for både at have toner, der går i tone med hinanden, som skaber en form for rolig oplevelse, men også farvespræl og liv og glade dage, der kan inspirere til nye tanker. En aktiv brug af farver i forskellige rum giver mulighed for at kunne søge hen, hvor det passer til humør og stemning. Man skal være klar over at stressede personer kan blive

overstimuleret af for mange farver helt på samme tid, som andre føler at det er det bedste i verden. Derfor er variation med farver også en god ting. 9. Permanente gigaspil Nogle gange så kan klodser i et kæmpe spil bruges til at lufte hovedet og få lidt leg ind, der frisker hjernen. Og så pludselig opstår der en god snak. Nogle gange bliver klodserne endda til eksempler på løsninger eller forhindringer. Andre gange bliver det starten på en god leg i børnehøjde for alle aldre. Gigaspil er et super nemt trick til at falde ind i hinandens måde at være på, som næsten alle kan gå ind i og have det sjovt med. Det er smart. Og nemt at lave i et hjørne. 10. Berig gårdhaven med flerårige blomster Blomster går godt på så mange måder og skaber hygge. Blomster blomstrer som re-

“Blomsterløg sikrer, der ikke kommer særlig meget ukrudt. Det kan nemt blive DRØN hyggeligt med en fælles arbejdsdag at udvælge løgene sammen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

I går aldrig galt i byen med: • Buxbom. • Geranium - især Rozanne, Azure Rush, Pink Penny. • Alchemilla Mollis. • Hostaer – især Big Daddy, Jurassic Park, Sielbodiana Elegans. • Hydrangeaer. • Sedum – især Herbstfreude og Carl • Virgins ærenpris – lavendelturm er en prisvinder.

trend: udeliv i boligforeningen

gel i 2-3 måneder og man kan forlænge sæsonen ved at blande dem i flotte klynger. Hvis man vælger blomster, der kommer flerårigt – stauder – så får man nogle helt fantastiske uderum. Det er en komplet myte, at blomster kræver mere end alt muligt andet. Der er for længst anlagt blomsterparker verden over, der har vist sig at kræve mindre vedligehold end parker med fliser og græs. Det kræver man vælger de rigtige, og der er vi heldigvis nogle nørder, som kan hjælpe til det også. Kig efter lang blomstringstid og gerne god højde – og at de ikke skal klippes. Blomsterløg sikrer, der ikke kommer særlig meget ukrudt. Det kan nemt blive DRØN hyggeligt med en fælles arbejdsdag at udvælge sammen. Rigtig god fornøjelse med at skabe uderum, der styrker os og giver et godt udeliv. Se mere på www.adiso.dk

• Persicaria – Speciosa er en særlig god en. • Syren Jose.

Brug også blomsterløg: Allium Purple Rain eller Purple Sensation, Tulipan Spring Green el. Negrita, Crocus Barrs Purple, Chionodoxa, Allium Sphaerocephalon.

TREND: Udeliv i boligforeningen

advertorial

En vildere version af fællesarealerne Den fysiske indretning af fællesområderne har betydning for områdets stemning og kultur. De seneste år har tendensen været strømlinede og rationelle fællesarealer - men måske er tiden moden til lidt mindre fokus på stringent og vedligeholdelsesfrit og lidt mere fokus på liv og vilde omgivelser?

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

indehaver, BIOBYG

t skabe gode fællesarealer er kompliceret. Der er mange - og ofte mange modsatrettede - interesser i spil. Det er dyrt mod billigt, familier mod pensionister, leg og larm mod fred og ro, vedligeholdelsesfrit mod maling og beskæring, biler mod cykler, rene linjer mod “gemmesteder”, stilstand mod forandring og “arkitekter” mod “gør-det-selv”. Det er ofte en lang proces, og der kan gå måneder - og sommetider år - fra en boligforening kontakter os første gang, til de er i mål med en endelig plan. Der er kort sagt god grund til at have respekt for den opgave, det er at indrette de fælles udearealer. Lad det vilde gro Afvejningen mellem forskellige interesser har i mange år haft en bestemt retning. Det rationelle og det effektive har haft kronede dage, og fællesarealerne er blevet mere vedligeholdelsesfri, mere strømlinede og med fokus på sikkerhed og uangribelighed. Men de seneste år

trend: udeliv i boligforeningen

Af Mikael K. Bjerre

er en ny tendens vokset frem. Flere og flere bevæger sig mod et ønske om mere plads til “vild have” og biodiversitet. Udviklingen er stadig blot en spire, og der vil gå flere år endnu, før fællesarealerne i de fleste ejer- og boligforeninger ligner Pippi Langstrømpes have. Det er utopi at forvente, at alle involverede kan se det smukke i, at et område bliver overtaget af “ukrudt” og “rod”, gemmesteder, fritgående høns, nyttehaver, insekthoteller, vandhuller og kvashegn til pindsvin. Men vildere fællesarealer kan sagtens være andet end denne fremstilling - der findes mange gode løsninger i spændingsfeltet mellem rationalitet og rod. Træ er miljø Et vildere fællesareal kan skabes på mange måder. Et grundelement er øget brug af “træ”. Træ skal forstås i bredest mulig forstand: Fra blade og grankogler over planker og brædder til levende træer og buske. Træ følger årstiderne, giver skygge og er miljø. Samtidig er træ umiddelbart tiltrækkende, venligt og varmt. Der er en grund til, at de populære vedligeholdelsesfrie kompositmaterialer er støbt, så overfladen har aftegninger af knaster og årer. Mennesker trives i selskab med træ.

“Egetræ er således et glimrende og oplagt alternativ til jern, plast og beton og perfekt til at gøre fællesarealerne vildere og bæredygtige.”

TREND: Udeliv i boligforeningen

“Der er kort sagt god grund til at have respekt for den opgave, det er at indrette de fælles udearealer.”

Problemet er, at “træ” i planlægningsfasen repræsenterer nogle udfordringer. Træ er i højere grad - end for eksempel galvaniseret stål - modtagelig for hærværk: Det giver rod i form af blade og nedbrydning, og det kræver vedligehold som beskæring eller maling. Ønsker man det levende og varme fra “træ,” gør man klogt i at vælge løsninger, der tager højde for disse udfordringer. Den holdbare og vedligeholdesfrie løsning At bygge fællesarealernes nye elementer i egetræ er en af mulighederne. Rigsmarsk

Medbyg Alle de viste konstruktioner på billederne laves også som “Medbyg”. Det vil sige, at materialerne kommer som byggesæt, så områdets beboere selv kan få sved på panden og hård hud på fingrene. Medbyg-konceptet reducerer prisen væsentligt og øger samtidig følelsen af ejerskabet til området, når beboerne selv har svinget skruemaskinen.

Frands Brockenhuus vidste det, da han i 1554 byggede Egeskov Slot på et fundament af egepæle. Egetræ har fra naturens side en meget lang holdbarhed - også i fugtige miljøer. Når egetræ lufttørres, bevares træets naturlige, kompakte struktur og høje indhold af forskellige konserverende stoffer - blandt andet garvesyre. Det betyder, at man med egetræ kan bygge holdbare og vedligeholdelsesfrie grønne hegn, blomsterkasser, bedafgrænsninger, trapper og lignende. Konstruktionerne ældes med ynde og holder i en generation, selvom de kombineres med planter og jord. Egetræ er således et glimrende og oplagt alternativ til jern, plast og beton og perfekt til at gøre fællesarealerne vildere og bæredygtige. Små skridt Det kan være en udfordring at forlade æstetik og pæn uangribelighed. Her er en liste til inspiration, hvis boligforeningen vil prøve kræfter med et vildere fællesareal: • Start i det små. • Rod: Lav områder, hvor det roder. Det kan være kvasbunker eller vilde blomsterbede. • Krat: Lav områder, hvor kun pindsvin og børn gider komme. • Mad og pynt: Brug planter, der hen over året kan bruges til mad og dekorationer. • Dyr: Brug dyr som sommerfugle, sangfugle, humlebier og pindsvin til at bane vejen. • Konflikt: Accepter, at der er et modsætningsforhold mellem “pænt” og “smukt” og tal om det. Læs mere på www.biobyg.dk

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

trend: udeliv i boligforeningen TREND: Udeliv i boligforeningen

Et ekstra værelse med masser af frisk luft Vi har altid både altaner, udestuer og facader der passer præcis til din ejendom. Fælles for dem begge er, at de giver dig et ekstra værelse med masser af frisk luft

Sunparadise Danmark A/S

Tel: +45 88 18 58 58

Håndbog_bagside.indd 1

www.sunparadise.dk

10-10-2020 07:41:22

altan Foto: iStock

altan Vi elsker udeliv og dyrker det både ude og hjemme. Derfor går altanen aldrig af mode, og der er mange arkitektoniske løsningsmuligheder for boligforeninger. Altan

Altaner kræver

Hensyntagen til andre mennesker Drømmen er altanen, der fungerer som en udendørs dagligstue, hvor man kan drikke sin kaffe i fred. Men naboerne kommer også tættere på – på godt og ondt.

Af Maja Wolters

Seniorforsker, Antropolog, Ph.d., BUILD, Aalborg Universitet

Praktikant, Stud. Scient. Anth., BUILD, Aalborg Universitet

Foto: Till Daling

byen bor man tæt, og naboer kan ofte høres gennem væggen eller genboen skimtes gennem vinduet. Med tilføjelsen af altaner forstærkes det indkig i naboernes liv, da en del af den private bolig trækkes ud på bygningsfacaden. Grænser mellem private boliger markeres herved ikke kun af bestandige mure men også i stigende grad af transparente altangitre og åbne altandøre. Det åbner boligen op og giver beboeren mulighed for at trække frisk luft, men det betyder også, at naboer og byliv kommer endnu tættere på – både fysisk,

altan

Af Marie Stender

visuelt og lydligt. Særligt om sommeren, når dørene ofte står åbne, og der er aktivitet på altanerne, forandres grænserne mellem boliger og de fælles rum. Nogle beboere supplerer selv med nye grænser for at værne om privatlivet. Det kan være ved at sætte læhegn eller afskærmninger op, men det kan også være mere diskret gennem store kurvepotter, møbler eller voluminøs beplantning. Selvom altanen bliver dækket til med værn eller læhegn, kan andre sanseindtryk dog stadig krydse grænser; man kan høre, hvad naboen taler om, og lugte hvad

Diagrammet viser den procentvise forekomst af aktivitet på tre case-ejendommes bygningsfacader med altaner. Registreringerne af aktivitet er foregået tre gange i hver ejendom på sommerdage med godt vejr i tidsrummet 17-21. Hver bevægelse på en given altan er registreret, og en gang i timen er der registreret antallet af altaner, hvor der ikke forekommer liv eller bevægelse – de udgør kategorien ’Ingen aktivitet’. Altan

de skal have til aftensmad. Samtidig er der en klar norm om, at det er hyggeligt, hvis man ikke afskærmer sig for meget. Derfor fortæller flere beboere også, at grænser kan skabes mere subtilt ved at regulere kropssprog - f.eks. ved at vende ryggen til eller ved at tage høretelefoner på for at signalere, at man ønsker at være i fred. Naboskab over altankanten Nogle naboer hilser eller snakker over altankanten, men så er det typisk fordi, at der forud for kontakten er etableret en naborelation, eksempelvis ved at have hilst i opgangen eller til generalforsamlingen. Det kan både opleves som positivt og negativt, at naboerne kommer tættere på. Nogen mener, at det, at man i højere grad kan se hinanden på altanerne, bidrager til en øget tolerance, kendskab og kontakt. Livet i gårdrummet trækkes op ad facaden – og naboer får små indblik i hinandens liv, også selvom de ikke taler sammen. Her opleves åbningen af boligen mod byen og fællesskabet som et positivt signal. Andre fremhæver, at altanerne æder gårdens Altaners Sociale Liv er et forskningsprojekt, der er initieret af BUILD (tidl. Statens Byggeforskningsinstitut) og finansieret af Grundejernes Investeringsfond, Altan.dk og Aalborg Universitet. Projektet bygger på feltarbejde i tre case-ejendomme i København i sommeren 2019 og 2020 og har til formål at skabe et mere nuanceret og dybdegående indblik i, hvordan altaner bruges, og hvordan de forandrer – og afspejler forandringer i – livet i byen. Læs mere her: www.altanliv.aau.dk

“Med tilføjelsen af altaner forstærkes det indkig i naboernes liv, da en del af den private bolig trækkes ud på bygningsfacaden.”

fælles rum, og at de mere diffuse grænser fører til nye typer af konflikter blandt beboerne, fordi man fra altanerne i højere grad konfronteres med naboens liv. Det kan især være udfordrende, hvis naboen har en markant anden dagsrytme, livsform eller andre normer end én selv. Ligeledes kan der også opstå konflikter i forbindelse med beslutning om altaner, hvis ikke alle beboere ønsker eller har mulighed for at få altan, eller hvis de nye altaner forringer underboens lysindfald væsentligt. Man bidrager selv til hyggen I forbindelse med etablering af altaner opstår der ofte overvejelser om, hvorvidt man skal have nedskrevne regler for altanbrug, og i flere ejendomme er der enkelte regler - eksempelvis i forbindelse med grill, støj og inventar på altanen. Flere synes, at det er godt med regler for, hvordan beboerne må bruge deres altaner, fordi det potentielt kan mindske konflikter. Andre mener, at altanreglerne er unødvendige, fordi det væsentlige er, at alle viser hensyn til hinanden. Typisk er denne

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

“Det kan især være udfordrende, hvis naboen har en markant anden dagsrytme, livsform eller andre normer end én selv.”

Altan

altan

hensynstagen knyttet til nogle nye normer for naboskab, der forhandles løbende som altanerne skyder frem. Det handler især om, hvad der står fremme på altanen, og hvordan altanerne bruges. De fleste beboere er enige om, at det er upassende og endda skamfuldt, hvis der står skrald på altanen, eller hvis altanen primært bruges til rodet opbevaring. “Man bidrager selv til hyggen”, siger en beboer, og fremhæver derved, at man i indretningen af altanens private rum også bør tage hensyn til, hvordan altanen påvirker gårdrummet samt naboers og forbipasserendes udsigt. Ligeledes fortæller beboere om, at de tilpasser deres egen opførsel til altan-naboernes opførsel. Mange er opmærksomme på ikke at støje til gene for naboerne, ligesom flere også fortæller om, hvornår det er passende og hensynsfuldt at tage kontakt til naboer på altanen. Selvom altanen er et uderum tilknyttet den private bolig, kræver altaner en anden hensyntagen til naboerne, end hvis man blot opholder sig inde i lejligheden eller i en afskærmet have.

advertorial

Din egen altan – fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at “altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Johan Söderling Adm. direktør Balco A/S

i lever i og bruger byen hele året rundt og gerne i de kolde måneder assisteret af en gasvarmer. Det samme gør sig gældende for altaner, der bliver brugt i mange af årets måneder. Altaner er således mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden og livet udenfor. En enestående plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads der bruges til social samvær eller afslapning og rekreation. Altaner har formodentlig lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. For byboeren i etageejendomme giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, mærke sollyset og indånde den friske luft. En plads som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gar-

dening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager (se f.eks. mere på www.tagtomat.dk). Altanen gør lejligheden lysere Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. Samtidig kan det forbedre indemiljøet gennem bedre udluftning, og dermed mindskes gener fra fugt, lugt og skimmelsvamp. Kan man forestille sig et liv uden altan? De beboere, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de beboere, som ikke har nogen altan, føler

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

altan ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos mange andelsog ejerboligforeninger i de større byer. At montere altaner på en ejendom er samtidig et ret omfattende projekt, men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fle-

ste ejendomme i dag. Når man designer altaner, er det vigtigt at tage hensyn til ejendommens æstetik og arkitektur, hvor man ofte stræber efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe en moderne og velfungerende altanløsning. Det er derfor vigtigt

“For byboere er altanen vinduet mod verden og livet udenfor.”

Altan

at gå nænsomt til værks for hvert projekt, uden at det betyder, at der er begrænsede valgmuligheder. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i de større byer har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche med. Første skridt til ny altan Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få opsat sin egen altan? Det første skridt er ofte at undersøge, om der er flere i din boligforening, der også er interesserede i at få en altan. Derefter kan man sammen med bestyrelsen beslutte at danne en altangruppe, som får mandat fra bestyrelsen til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. De fleste altanleverandører tilbyder at opsætte altaner i en totalentreprise - dvs. at tage hånd om projektet fra start til slut. En anden vej vil være at involvere en teknisk rådgiver, såsom en arkitekt eller rådgivende ingeniør, der kan foretage forberedende undersøgelser, beregninger og kontakt til myndigheder samt indhente tilbud fra altanudbydere. Med en erfaren leverandør af altaner ved jeres side bliver proceduren enklere. Altanleverandørens job er at vejlede boligforeningen hele vejen fra idé til virkelighed, så I får den bedste og mest økonomiske altanløsning, der passer til jeres behov. En kontakt til en teknisk rådgiver eller altanleverandør tidligt i planlægningsfasen er at anbefale og kan spare tid og penge for foreningen.

Myndighedstilladelser Efter en beslutning er taget, skal der indhentes tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, og også her kan en teknisk rådgiver eller os som altanleverandør sørge for at få det hele på plads på en let og smidig måde så hurtigt som muligt. En rådgiver eller leverandørs erfaringer i godkendelsesprocessen gør, at tingene kan gå igennem myndigheds-

behandling en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager den tekniske rådgiver eller altanleverandørens montører og projektledere over, og foreningen behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret.

altan

Involvering af øvrige beboere Den næste store udfordring for boligforeningens altangruppe bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at gruppen er klædt rigtig godt på og føler sig trygge ved projektet og dets indhold. I den fase drejer det sig om at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Hos Balco A/S deltager vi gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så en altangruppe ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt vil komme til at se ud. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Totalentreprise eller hjælp fra ekstern rådgiver Hos Balco og andre leverandører tilbydes en totalentreprise, der hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på én kontakt. Det kan også være en fordel for leverandøren, eftersom man har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Omvendt kan en ekstern teknisk rådgiver være boligforeningens “mand” i processen, der sikrer en tredjeparts gennemgang af kvalitet, proces og levering. Da en altan hovedsagelig vil være en fornyelse og værdiskabelse til andelsboligen, vil den ikke kun repræsentere en brugs- og herlighedsværdi for den enkelte andelshaver eller ejer, men også være en konkret værdiforøgelse for ejeren og andelshaveren samt gøre en lejlighed mere attraktiv i salgsøjemed. Læs mere på www.balco.dk

“En altan repræsenterer en værdiforøgelse for ejeren samt gør lejligheden mere attraktiv i salgsøjemed.”

Altan

advertorial

Den gode altanansøgning Mangelfulde altanansøgninger betyder lange sagsbehandlingstider i Københavns Kommune. Men I kan selv hjælpe med at få jeres ansøgning hurtigere igennem. Af Marie Juul Bauman kst. enhedschef, Kbh.’s Kommune, Teknik- og Miljø-forvaltningen, Byggesager Nord

ltaner er populære som aldrig før i København, og vi ser dem i stigende grad dukke op som knopskydninger på ejendomme overalt i byen. Med god grund. Altaner øger både livskvalitet og ejendomsværdi, siges der. Men hvor er altaner en god idé, og hvordan bør de udformes, når der både skal tages hensyn til dagslysforhold, bevaringsværdige ejendomme og byrummet? Det har Københavns Kommunes Teknik- og Miljøudvalg fastsat retningslinjer for, som skal følges for at passe på den helt særlige arkitektur, vi har i København. Retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne, og de er senest blevet revideret i sommeren 2021. Det har medført restriktioner for ejendomme,

der er registreret med meget høj bevaringsværdi, SAVE 1 og 2. Se retningslinjerne på www.kk.dk/ altan. Her finder I også vejledende standardstørrelser, anbefalinger for udformning og placering af altaner og tagterrasser samt eksempler til inspiration. Men der er kø! Har I som boligforening søgt om tilladelse til en altan, så vil I gerne have byggetilladelsen hurtigt! Desværre er der “kø på motorvejen” i byggesagsbehandlingen i København. Det skyldes

“Retningslinjerne for altaner har været genstand for meget debat – både politisk og i medierne.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

altan Altan

blandt andet, at det nye bygningsreglement, BR18, har undergået hyppige ændringer i løbet af de seneste 3 år og gjort det vanskeligt både for ansøgere og myndigheder. Dertil kommer, at der er mangel på certificerede rådgivere – selvom loven kræver, at de skal bruges i ansøgningsprocessen. Mangelfulde ansøgninger koster tid – og penge! Vi har også i forvaltningen oplevet en markant stigning i mangelfulde ansøgninger, der medvirker til, at sagsbehandlingstiden trækker ud. Faktisk er mellem 60-70% af ansøgningerne mangelfulde, og så går sagsbehandlingen i stå, mens vi venter på materiale fra jer. Mangler i en ansøgning betyder, at vi skal igennem sagen flere gange end nødvendigt, og at I, og jeres rådgiver/ altanfirma, skal bruge mere tid på at fremskaffe det resterende materiale og sende det til os. Det koster jer penge.

“Vi opfordrer til, at I venter med at sende ansøgningen ind, til I er sikre på, I har alt materialet med.”

Altaner på facade, København.

Retningslinjerne for altaner kan ses på www.kk.dk/altan Se lokalplaner og bevaringsværdier på www.kbhkort.kk.dk Læs mere om vores kundemøder på www.kk.dk/kundemoeder-byggeri Besøg vores Kundecenter i Njalsgade 13, 2300 København S. Her kan du få hjælp til rammerne for din byggesag og se tegninger fra arkivet. Se åbningstider på www.kk.dk/kundecenter-byggeri Du kan også ringe til vores nye kontaktcenter på 3366 5200 – de sidder klar til at hjælpe dig alle hverdage fra 9-16.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Få ansøgningen hurtigere igennem I forvaltningen gør vi alt, hvad vi kan for at nedbringe sagsbehandlingstiden. Vi har bl.a. etableret et altanteam, der sikrer stringent sagsbehandling og et hurtigere flow. Men det er afgørende, at I som ansøgere hjælper os.

Altan

Her er fire tip til ’den gode ansøgning’: 1. Følg retningslinjerne og vejledningerne på www.kk.dk/altan. Så kan I forvente en hurtigere og mere problemfri sagsbehandling. 2. Få helt styr på indplacering i brandklasser. 3. Send kun det materiale ind, vi skal forholde os til. 4. Send først ansøgningen, når I har samlet alt nødvendigt materiale.

altan

Derfor opfordrer vi til, at I venter med at sende ansøgningen ind, til I er sikre på, I har alt materialet med.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Sådan behandler vi jeres ansøgning Når vi har modtaget jeres ansøgning, screener altanteamet al det indsendte materiale for at se, om det bl.a. indeholder:

Foto: Teknik- og Miljøforvaltningen, Københavns Kommune.

• Fuldmagt. • Dokumentation fra anerkendt statiker. • Starterklæring fra certificeret statiker. • Altaner, der kan være uhensigtsmæssigt placeret i forhold til beredskabets indsats. • Ansøgning om dispensation fra §379 stk. 2 om dagslys. • Er der en lokalplan? Eller skal der laves en helhedsvurdering? Det er ikke tilfældigt, at fuldmagt står øverst. Den mangler ofte. En fuldmagt er et dokument med væsentlig juridisk betydning, og uden fuldmagt kan vi ikke behandle ansøgningen. Det er ærgerligt at få sin ansøgning afvist, fordi fuldmagten ikke er kommet med. Det er dog noget af det nemmeste, I som ansøger/ bestyrelse kan sørge for er i orden. På

Fransk altan, København

Altan

altan

De ansøgninger, der har det hele med fra starten, kommer hurtigst i mål! Hvis der mangler materiale til ansøgningen, kan I risikere, at sagen bliver afvist.

“Mellem 60-70% af ansøgningerne er mangelfulde, og så går sagsbehandlingen i stå, mens vi venter på materiale.”

vores hjemmeside ligger en skabelon lige til at downloade, udfylde og underskrive. Hvis alt er med fra starten, fortsætter sagsbehandlingen, og tilladelsen kommer hurtigt igennem, hvis ikke der er særligt udfordrende forhold hos jer. Vi er ikke i mål, men godt på vej Siden maj 2021 har vi i forvaltningen inviteret til ’kundemøder’ med forskellige interessenter i byggebranchen. Det har stor værdi for os at være i direkte dialog med ansøgerne og deres rådgivere. Dels giver det os et bedre indblik i, hvilke udfordringer der fylder for jer, så vi kan forbedre vores processer og vejledning. Dels klæder det jer ansøgere bedre på, så ansøgningerne bliver mere fyldestgørende. Og dialogen har båret frugt. Vi kan se, at f.eks. altanansøgningerne er blevet væsentligt bedre i den periode. Det har stor værdi for os, for det er en af de vigtigste faktorer i forhold til at nedbringe sagsbehandlingstiden – og køen. Og med etableringen af altanteamet er vi godt i gang med at få reduceret sagsbunken. 57

advertorial

altan

Altaner lukket med glas åbner for øget herligheds værdi året rundt Udnyt mulighederne: Altaner lukket med glas kan bruges hele året, og særligt i ældre ejendomme er der kontante gevinster at hente ifølge beregninger fra Statens Byggeforskningsinstitut. Af John Tuneld Sales manager Scandinavia, Sunparadise

vorfor investere i nye altaner i foreningen? Det skal man, fordi altanen tilfører den ekstra herlighedsværdi til boligen, som ikke bare kommer af ekstra opholdsrum, men også af helt nye muligheder for udeliv året rundt. Bedre indeklima og trivsel Der er mange fordele ved glasinddækkede altaner. Det er med til at reducere den daglige støj, som er usundt for os mennesker. Støj kan nemlig være en stor stressfaktor og give en række forskellige sygdomme. Forureningen udefra, som lukkes ind i din bolig med Altan

en åben altan, mindskes også. Det er med til at sikre et bedre indeklima i din bolig, hvilket har stor betydning for menneskers sundhed, trivsel og livskvalitet. Der er besparelser at hente Altaner, som er lukket med glas, har også vist sig at have en gavnlig effekt på varmeregningen, især i ældre ejendomme. Undersøgelser fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at man kan reducere varmeforbruget med op til 5 %. Vi har gode erfaringer med, at varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas. Øger boligens værdi Hvis du bor i lejlighed, er altaner med til at gøre en stor forskel. Altanen giver flere kvadratmeter til boligen, og fordi 59

altanen kan lukkes af, kan den bruges året rundt. Altanen er ikke kun værdifuld, mens du bor i boligen, men også hvis du ønsker at sælge din lejlighed i fremtiden. Både design, arkitektur og funktionalitet tilfører nemlig værdi til boligen. Så er en ny altan prisen værd? JA siger ejendomsmægler Gitte Grønlund fra NyBolig på Frederiksberg.

Altaner tilfører værdi til boligen - både mens du bor der, men også hvis du ønsker at sælge.

“Varmeforbruget reduceres, når ældre lejlighedskomplekser får altaner lukket med glas.”

Glasinddækkede altaner sikrer et bedre indeklima, fordi forurening udefra ikke lukkes ind i boligen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Glasinddækning kræver specialister For at få det fulde udbytte af en glasinddækning og sikre lang holdbarhed er det

Altan

vigtigt, at man vælger en leverandør med stor erfaring på området. Erfaring er også vigtig for at finde de rigtige designmæssige løsninger, der samtidig matcher behov, økonomi og ønsker hos boligforeningen og beboerne. Vi inviterer gerne kunder forbi vores showroom i Roskilde til at opleve mulighederne og få en snak om, hvilke løsninger der bedst passer til ejendommen. Læs mere på www.sunparadise.dk

altan

“Lejlighedens merværdi efter opsætning af altanen øges som minimum med det dobbelte af den udgift, som altanen koster. Dvs. hvis udgiften til altanen udgør 100.000-130.000 kr., vil lejligheden kunne sælges for 250.000 kr. mere som minimum, når altanen er sat op.”

Vi er eksperter inden for administration af ejer- og andelsforeninger Vi hjælper gerne med: • Ejendomsadministration

• Drift og vedligehold

• Rådgivning til bestyrelser

• Den gode byggesag

• Boligkøb og -salg

• Finansiering

Skal vi også hjælpe dig? Lergravsvej 59 · 2300 København S · Telefon: (+45) 3246 4646 info@oadv.dk · www.oadv.dk

Oens_Annonce_125x190.indd 1

18/10/2021 19.27

bestyrelsesarbejde Foto: iStock

bestyrelsesarbejde Der er mange ting at holde styr på som bestyrelse i en boligforening. Men med den rigtige viden og de rette værktøjer bliver bestyrelsesarbejdet gjort nemmere. Bestyrelsesarbejde

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ny i bestyrelsen?

bestyrelsesarbejde

H va d s ka l ma n vide, n å r ma n er

Bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, hvad det kræver af dig, som er ny eller måske ønsker at blive en del af bestyrelsen. Få også belyst hvad man kan gøre, hvis foreningen ikke kan sammensætte en bestyrelse.

“Bestyrelsesarbejdet bliver væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger.”

Bestyrelsesarbejde

Emma R. Hansson skribent og redaktør Min Boligforening

estyrelsen står for at sikre den daglige drift i en boligforening. “Det kan være kontakt til ejendomsserviceselskabet, der holder ejendommen ved lige, praktikken i forbindelse med fraflytninger og meget mere”, fortæller Birgit Mortensen, der har været bestyrelsesformand i andelsboligforeningen AB Siesta i Glostrup i over 15 år. Bestyrelsen skal også varetage og repræsentere medlemmernes

interesser og sikre de gode relationer i foreningen. Foreningslivet omhandler nemlig også det gode fællesskab, uddyber Birgit Mortensen: “Vi sørger for en række sociale aktiviteter i foreningen som for eksempel spisning efter generalforsamlinger, julearrangementer eller grill i gården efter arbejdsdage. Det er rigtig vigtigt at prøve at inkludere alle”. Hvad er bestyrelsens opgaver? Rammerne for bestyrelsesarbejdet er baseret på foreningens vedtægter, generalforsamlingen samt det godkendte budget, hvor det fremgår, hvor mange penge der er sat af til diverse opgaver og projekter.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Hvordan sikrer man det gode bestyrelsesarbejde? Som bestyrelse i en andelseller ejerboligforening kan det være en god idé at uddelegere opgaver, både til administrator og vicevært, men også til arbejdsgrupper og udvalg, for at lette bestyrelsesarbejdet. Man kan også med fordel have en klar arbejds- og ansvarsfordeling bestyrelsesmedlemmerne imellem, så alle ikke skal kunne alt. “Det er rigtig vigtigt, at man som formand evner at uddelegere opgaver, så hele bestyrelsen er med”, fortæller Birgit Mortensen. “Det nytter ikke noget, at man sidder som formand, og holder det hele for sig selv. Hvis man er væk, er der jo ingen, der aner noget.” Et tæt samarbejde mellem alle i bestyrelsen er vigtigt for en sund boligforening. Bestyrelsesarbejdet bliver også væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger og søger professionel hjælp, når der er behov for det.

I større projekter hverken kan eller skal bestyrelsen fungere som eksperter. Selvom det er en ekstra udgift, kan det ofte godt betale sig at få en ekspert med om bord. “Fagfolk ser mange ting, som vi som lægfolk ikke ser. En byggerådgiver kan hjælpe med, at arbejdet forløber, som det skal og lever op til de krav, der er. Så selvom det er en ekstra udgift, kan man på den lange bane undgå pludselige ekstraregninger, hvis der opstår fejl”, fortæller Birgit Mortensen.

bestyrelsesarbejde

Opgaver består eksempelvis af forberedelse og indkaldelse til generalforsamlingen, kontakt til leverandører, administrator, ejere og lejere og håndtering af diverse sager (klagesager, byggesager mv.). Det er alt sammen opgaver, der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt. “Det bedste ved at være i bestyrelsen er, at jeg kan være med til at sørge for, at ejendommen bliver holdt ved lige, og vi ikke lige pludselig kommer i problemer, hvis den har fået lov at forfalde”, fortæller Birgit Mortensen. “Når man sidder i bestyrelsen, skal man have en interesse for ejendommen og ikke kun have ens egne interesser for øje”.

God kommunikation God kommunikation, og rammer for dette, er med til at skabe en sund forening. Det gælder både mellem bestyrelsen, der med fordel kan aftale, at der holdes regelmæssige møder, men også kommunikation til foreningens øvrige beboere. Når der skal træffes beslutninger, er det vigtigt også at have andre beboere med på råd. “Det er jo ikke kun bestyrelsens penge, og beboerne skal også føle sig hørt. Jo mere information man kan give til dem, jo gladere er de,

“Man skal heller ikke være bange for at stille spørgsmål, være nysgerrig og komme med idéer.”

Bestyrelsesarbejde

Hvad gør vi, hvis vi ikke kan sammensætte en bestyrelse? Som bestyrelsesmedlem i en andelseller ejerboligforening lægger man typisk en del tid og energi i, at foreningen trives økonomisk såvel som socialt. Det kan være en stor opgave at løfte, fortæller Carsten Volden, der er administrerende direktør hos Sjeldani Boligadministration. “I mindre foreninger kan det være svært at finde nogen, der vil påtage sig det ansvar, fordi der ikke er så mange beboere. I større foreninger kan der være mange klagesager mellem beboerne, der skal håndteres af en bestyrelse, og det kan gøre arbejdet surt og stoppe mange i at melde sig som bestyrelsesmedlem”, fortæller Carsten Volden. Klare retningslinjer for bestyrelsesarbejdet Når der skal vælges en bestyrelse på generalforsamlingen, kan det være en fordel at gøre det tydeligt overfor beboere og potentielle bestyrelsesmedlemmer, hvad arbejdet egentlig består af. “Det bedste, man kan gøre, er at lade den siddende bestyrelse fortælle om, hvad de egentlig laver. Administrator kan så fortælle om, hvilket ansvar, der er forbundet med opgaverne”, fortæller Carsten Volden. Er det tydeligt, hvilke opgaver der er, så er det lettere for beboerne at tage stilling til, om det er noget for dem. Ekstern hjælp Lykkedes det ikke at få nogen til at melde sig, kan man få ekstern hjælp. Det første, man så gør, er at lave en vedtægtsændring, så det fremgår, at man kan lade en tredjepart, f.eks. administrator, varetage bestyrelses opgaver.

“Der er flere måde at gøre det på”, fortæller Carsten Volden og fortsætter: “Enten kan man lade administrator stå for at varetage klagebehandlingen, hvis det er det, som stopper beboerne fra at melde sig. Ellers kan man lade administrator varetage alle de opgaver, som ellers var bestyrelsens”. Det er naturligvis en ekstra udgift for foreningen, men det kan være en nødvendig løsning, hvis ingen ønsker at sidde i bestyrelsen. Administrators bedste råd Selvom det er muligt at få en tredjepart til at varetage bestyrelsesarbejdet, er det typisk ikke noget, som Carsten Volden vil anbefale, med mindre det er højst nødvendigt. “Bestyrelsen er en vigtig del af demokratiet, og hvis man vælger ikke at have en bestyrelse bestående af beboere, så misser man en væsentlig del af essensens ved at bo i en forening”. Bestyrelsen træffer året igennem små som store beslutninger, der alle har betydning for de øvrige beboere og ejendommen. “Det er en stor kvalitet, at der er demokrati i foreningen, og der er stor værdi i, at man som beboer har indflydelse på, hvordan tingene foregår. Det mister man, hvis ansvaret uddelegeres fuldt ud til en administrator”, understreger Carsten Volden. Måske skal man opfordre beboere til først at deltage som suppleanter i bestyrelsen, eller måske skal man uddelegere nogle opgaver til en tredjepart. Men det bedste råd er trods alt, at man gør, hvad man kan for at sammensætte en bestyrelse bestående af beboere for at sikre demokratiet og beboerindflydelsen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ansvar og forsikring Der påhviler bestyrelsen et vist ansvar, og det skal man vide som bestyrelses medlem. “Hvis noget er akut, skal man også være klar til at handle, og spørge sig selv i bestyrelsen, om det er noget, man kan forsvare at bruge penge på, så det er et stort ansvar over for ejendommens øvrige beboere”, fortæller Birgit Mortensen. Men der er også opgaver, som bestyrelsen ikke skal klare. Bestyrelsen skal f.eks. ikke lave administrators arbejde eller agere vicevært i foreningen. Når man bor i en forening, har alle et ansvar - men fordi bestyrelsen er dem, der har mandat til at træffe beslutninger (på baggrund af generalforsamlingen og vedtægterne), er det nødvendigt at tegne en bestyrelsesansvarsforsikring. En sådan forsikring kan give erstatning for formuetab samt dække sagsomkostninger, hvis der skulle ske fejl eller opstå problemer - f.eks. i forbindelse med byggesager, generalforsamlingsbeslutninger, overdragelser mv.

kræve flere bestyrelsesmøder eller ekstraordinære generalforsamlinger, så man er nødt til at være indstillet på, at det kræver noget af en”, fortæller Birgit Mortensen. Hvis man er interesseret eller nysgerrig på bestyrelsesarbejdet, kan man med fordel deltage som suppleant til at begynde med. “På den måde kan man deltage, når man har mulighed for det og stadig få referater fra de møder, hvor man ikke kan deltage. Det er en god måde at få et indblik i bestyrelsesarbejdet og vurdere, om man har tid og lyst til at forpligte sig”, fortæller Birgit Mortensen.

bestyrelsesarbejde

og jo bedre trives de”, fortæller Birgit Mortensen. Fastlæg derfor telefon- eller kontortider, og hvis I har en hjemmeside, så opdater den løbende, så beboere kan følge med i, hvad der sker i foreningen.

Lyt, lær og vær nysgerrig Det bedste, man kan gøre, når man er ny i bestyrelsen, er at lytte; både på de andre bestyrelsesmedlemmers erfaringer, men også på fagfolk. “Det kan være en god idé at hjælpe med at indhente tilbud til konkrete projekter og læse op på de forskellige virksomheder, der er på tale. På den måde får man et meget bedre indblik i, hvad der foregår i foreningen”, afslutter Birgit Mortensen. Og så skal man heller ikke være bange for at stille spørgsmål, være nysgerrig og komme med idéer.

Hvad kræver det, hvis man gerne vil være med i bestyrelsen? Hvor meget tid der skal lægges i bestyrelsesarbejde afhænger af mange faktorer såsom størrelsen på foreningen samt igangværende og kommende projekter. “Hvis man har større projekter i gang, giver det en del ekstra arbejde, og det gælder også i tiden op til et nyt projekt. Det kan Bestyrelsesarbejde

“Hvis man har større projekter i gang, giver det en del ekstra arbejde.”

advertorial

Klar bestyrelsesarbejdet n e mme r e o g hurtigere Bestyrelsesmedlemmer kender til, hvor tidskrævende det er at få og dele informationer med beboere - blandt andet fordi der ofte skal bruges flere forskellige medier, og fordi beboernes kontaktinformationer sjældent er opdaterede. Af Christian Ringbæk Partner, salg og forretnings-udvikling, Prosedo

vordan kan bestyrelsens arbejde gøres lettere og kommunikationen bedre internt i boligforeningen? Det kan der være flere løsninger på. En mulighed er ProBo, som samler al kommunikationen omkring ejendommen ét sted og er den mest udbredte løsning i Danmark med over 4.000 boligforeninger tilknyttet og over 150.000 oprettede beboere. En simpel løsning med mange muligheder Det behøver ikke være kompliceret teknologi, der gør en boligforening digital. De rette løsninger kan nemlig hjælpe foreningen på vej og gøre bestyrelsesarbejdet nemmere. Når vi taler kommunikation og en ejendom, er det ikke kun noget, der sker mellem bestyrelsen og beboerne - det involverer også jeres administrator, vicevært, lejere, revisor, bankrådgiver, byggetekni-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

hvornår affaldsbeholderne tømmes. Samtidig får bestyrelsen automatisk besked om kommende indog udflytninger og har på den måde let mulighed for at vide, hvornår der flyttes til og fra hvilken bolig. Spar tid med bestyrelsesarbejdet Som bestyrelsesmedlem kan man spare meget tid ved at bruge et effektivt værktøj til kommunikation med beboerne. Med ProBo er alle beboere automatisk indlæst direkte fra administrators regi

bestyrelsesarbejde

ske rådgiver m.m. Alle disse parter kan gives adgang til den digitale løsning, så kommunikationen bliver langt nemmere. Samtidig får de automatisk rettigheder til at se det, der er relevant og nødvendigt for dem – og ikke mere. Der sker hyppigt udskiftning af beboere, og her spiller beboernes kommunikationsløsning også en central rolle. Det kan være, når tilflyttede skal lære naboerne at kende, læse husorden og referater, kende regler for internet i foreningen eller finde ud af,

“Det behøver ikke være kompliceret teknologi, der gør en boligforening digital.“

Bestyrelsesarbejde

“Som bestyrelsesmedlem kan man spare meget tid ved at bruge et effektivt værktøj til kommunikation med beboerne.“

strering af de juridiske beboere. Supportteamet håndterer både at invitere beboerne til at oprette sig og hjælper dem, der har brug for det. I de tilfælde, hvor en bruger oplever “knas”, hjælper supportteamet alle brugere på chat, mail eller telefon og med alt fra at opdatere browseren, taste et @, undervisning af bestyrelsen eller noget helt fjerde. De enkelte beboere vedligeholder selv egne kontaktinformationer. Dermed har beboeren både indsigt i, hvad der er registreret, og bestyrelsen slipper for opgaven med at opdatere en liste, som i øvrigt ofte er problematisk at opbevare på forsvarlig vis i forhold til lovgivningen om persondata. Bestyrelsen har en særskilt indbakke samt mailkonto til rådighed - kun for bestyrelsens korrespondance - til at skrive som gængs webmail til for eksempel offentlige myndigheder. Samtidig kan bestyrelsen oprette vejledende afstemninger, foreningen kan holde digitale generalforsamlinger og videomøder, de kan oprette diverse udvalg og “klubber” digitalt, klare booking af fælleshuset m.m. Mange af funktionerne kan bestyrelsen blot fjerne, hvis de ikke længere er relevante for deres forening. 72

De rette informationer til de rette personer Løsningen giver automatisk adgang til et dokumentarkiv med alle ejendommens nøgledokumenter døgnet rundt. Bestyrelsen skal intet gøre, og beboere får automatisk notifikation om nye dokumenter. Dokumenterne er søgbare, så beboere kan søge i selve indholdet i dokumenterne. Bestyrelsen kan tillige følge med i ejendommens økonomi, udvikling af forbrug, sammenligne udvalgte omkostninger på tværs af lignende ejendomme og ganske let og sikkert foretage godkendelse af egne udlæg samt fakturaer til ejendommen. Hele ProBro løsningen kan samtidig benyttes som ejendommens hjemmeside, så ejendommen kan profileres på en offentlig hjemmeside tilgængelig for alle - også uden login. Alle kan være med: Også de mindre digitale Langt de fleste beboere kan uden videre gøre fuldt brug af ProBo. Løsningen er udviklet som en webapp, hvilket gør, at man slipper for at downloade og installere den på telefon eller tablet. Den kan bruges, hvis blot man har adgang til internettet. Til trods for, at vi i Danmark er meget digitalt

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Sikkerhed og personoplysninger Hvis din boligforening har en side på Facebook, er boligforeningen medansvarlig for, hvordan Facebook behandler data. Her kan selv Datatilsynet i Norge ikke gennemskue, hvilke data Facebook gemmer. Af samme grund har for eksempel det norske datatilsyn valgt ikke at kommunikere via Facebook med udsagn om, at det er “for risikabelt”.

ProBo er skabt privatlivsvenligt og indeholder kun det, der kaldes almindelige personoplysninger: navn, adresse, mailadresse og evt. mobilnummer. Administrator kan også indhente IDoplysning fra bestyrelsesmedlemmer, og i modsætning til andre tjenester har kun bestyrelse samt ejendomsadministrator adgang til at benytte beboernes personoplysninger - og kun til kommunikation.

bestyrelsesarbejde

anlagte, er der omkring fire procent af beboerne, som ikke har forudsætningerne for at kunne gøre brug af digitale tjenester. Derfor er det muligt for beboere at have en pårørende tilmeldt på deres vegne, der varetager den digitale kommunikation for beboeren. Derudover kan ProBo integreres i en skærm i opgangen, så de ikke-digitale beboere nemt kan blive opdateret alligevel.

Hvordan kommer vi i gang? Første skridt er at kontakte jeres ejendomsadministrator. Et samarbejde med ejendomsadministrator sikrer, at løsningen er integreret med dokumenter, beboerlister, økonomiske informationer mm., som administrator ligger inde med. Læs mere på www.prosedo.dk

Bestyrelsesarbejde

Valg af ny

ADMINISTRATOR Vælg os hvis I ønsker: • Fokus på foreningsadministration Vi tilbyder alene administration af foreninger - hos os forsvinder jeres forening derfor ikke i mængden blandt investeringsejendomme, butikscentre m.v., eller i ønsket om salg af ejendomsservice og byggeteknisk rådgivning.

• Én primær kontaktperson Hvis I vælger os, er jeres kontaktperson altid én og samme person, uanset om jeres henvendelse vedrører lejlighedsoverdragelse, betaling af fakturaer, forsikringssager eller andet. Det er enkelt og sikrer stort personligt kendskab.

• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

den gode boligforening Foto: iStock

den gode boligforening

En velfungerende forening og bestyrelsesarbejdet afhænger i høj grad af opbygningen af et foreningsfællesskab og sociale relationer beboerne imellem. Den gode boligforening

advertorial

det gode

Foreningsliv Det gode boligforeningsliv har fællesskabet og samværet som omdrejningspunkt. De ydre rammer og miljøet i en boligforening kan være afgørende for øget dialog, godt naboskab og færre konflikter mellem beboere.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

adm. direktør Boligadministratorerne

oreningsliv er et centralt element i det danske samfund, som bidrager til fællesskab, inddragelse, selvstændighed og lighed. Foreningslivet er så integreret en del af Danmark, at det sammen med frivillighed indgår som en af de 10 vigtigste værdier i den store Danmarkskanon med de samfundsværdier, traditioner og bevægelser, vi er formet af og fælles om, og som er værd at tage med ind i fremtidens samfund. Når man bor i en andelsbolig eller en ejerlejlighed, bor man i en forening, der ikke alene har til formål at forestå driften af den ejendom, der anvendes til beboelse for foreningens medlemmer. Formålet er også at sætte de ydre rammer for ejendommens boliger og for livet i foreningen i det hele taget. Boligforeningen har dermed en væsentlig indflydelse på medlemmernes hverdag og hjem. For de fleste danskere er ens hjem et meget vigtigt sted, der er med til at definere os som mennesker, og derfor forandrer, indretter og udsmykker vi

vores hjem, så de afspejler, hvem vi er, og hvilke værdier vi står for. Hjemmet er det sted, hvor vi slapper af, laver ingenting, lader op - kort sagt stedet vores liv forankres. Hjemmet er varme, sikkerhed og hygge - en fæstning, der beskytter os i det daglige. Et godt hjem er ikke noget, man bare kan købe. Det er noget, man skaber – det gælder såvel hjemmet bag de fire vægge, som de ydre rammer - altså selve foreningen og livet i denne. Medlemmer af en boligforening bør derfor prioritere ressourcer på opbygning og bevaring af det gode foreningsliv på samme måde, som man bruger ressourcer på sit eget hjem.

den gode boligforening

Af Allan Rigelsø

Godt naboskab Et godt naboskab ligger selvfølgelig lige for, når vi taler om foreningslivets betydning for opfattelsen af ens eget hjem. Naboskabet fremhæves ofte som noget af det, der har størst betydning for, om man trives og føler sig tryg, dér hvor man bor. Der er mange fordele ved at bo tæt på andre mennesker, f.eks. i etagebyggeri, og en af dem er den glæde og tryghed, som gode naboer kan give i hverdagen. I en boligforening er naboskab ikke alene afgrænset til dem, som man lige deler hjemmets vægge med,

“Det gode foreningsliv er ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes.”

Den gode boligforening

men tillige alle andre, der har sin gang i og omkring foreningen. Alle i foreningen er med til at danne foreningens liv, og når ens hjem er med til at definere os som mennesker, betyder de ydre rammer og foreningen som helhed også noget for rigtig mange af beboerne. Den ejendom, som man bor i, synes i højere grad end tidligere at blive betragtet som et personligt visitkort - noget man ønsker at kunne bo i med stolthed. Derfor går stadig flere foreninger op i, at deres ejendom fremstår præsentabel og attraktiv. Netop i disse år er der mange andelsbolig- og ejerforeninger, som gør en yderst aktiv indsats for at stimulere det gode foreningsliv gennem etablering af legepladser, petanquebaner, urtehaver, fælleskøkkener og andre fællesaktivitetsarealer og -rum til glæde for beboerne. Sådanne installationer er med til at skabe et levende fællesskab og foreningsliv, og det får ejendommen til at fremstå mere indbydende. En ejendom med mange fælles faciliteter og et godt socialt liv er noget, som man stolt kan vise frem. Deleøkonomi En anden væsentlig tendens, der for tiden vinder indpas i understøttelsen af et godt foreningsliv, er det, der i moderne tale benævnes som deleøkonomi. Det, at dele ting med hinanden, er ikke et nyt fænomen, da deletanken i egentlig organiseret form stammer helt tilbage fra 1800-tallets andelsbevægelse. Det nye i forhold til den oprindelige deletanke er netop ordet økonomi. Deleøkonomi er nemlig grundlæggende et økonomisk princip. De deleøkonomiske tiltag, der f.eks. tales 78

mest om som Uber, AirBnb og GoMore, har alle et betydeligt økonomisk incitament. Den klassiske deletanke, altså den, der er båret af ønsket om at dele ting med hinanden uden indtjening for øje, vinder samtidig større og større indpas i de danske boligforeninger. Der ses biblioteker, hvor beboere kan bytte bøger med hinanden, fællesarealer udlagt til værksteder, hvor man kan bytte og låne værktøj, sy- og køkkenmaskiner, og flere foreninger er så småt begyndt at overveje, og i mindre grad etablere, deleordninger omkring biler, trailere m.v. ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har lavet en undersøgelse, som viser, at det, at dele ting med hinanden, flittigt bruges i de danske andelsboligforeninger. Ifølge undersøgelsen deler fire ud af ti adspurgte andelshavere jævnligt ting med deres naboer, mens en sammenlignelig undersøgelse foretaget af Dansk

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Sociale arrangementer De klassiske forsøg på at skabe liv og sammenhold i de fleste boligforeninger rundt omkring har traditionelt været afholdelse af arbejdsdage, julekomsammen og

sommerfester. Mange foreninger har over tid oplevet en vigende interesse og deltagelse, men også her synes der at være sket en udvikling, idet flere og flere foreninger oplever større succes med at skabe fællesskab gennem f.eks. løbeklubber, fitness, yoga, madaftener, Skt. Hans bål, afholdelse af foredrag, beboermøder, vinsmagning, juletræstænding og meget mere. Når de sociale tiltag lykkes, synes opskriften typisk at være, at man indledningsvist har gjort en aktiv indsats for at afdække hvilke interesser, der er i foreningen, så de sociale tiltag kan tilpasses hertil. En anden væsentlig ingrediens til succes synes at være behovet for ambassadører. Engagement smitter, og ildsjæle med gode ideer er ofte en forudsætning for at få sparket et tiltag godt i gang. Alt i alt er det gode foreningsliv ikke noget, der bare kommer af sig selv – det skal dyrkes og plejes. Men når først det lever, styrkes synergien, beboernes engagement og deltagelse, og gennem den glæden for eget hjem. Når der tales om drift af boligforeninger, skal man passe på ikke kun at fokusere på renhold og vedligehold af selve bygningen. En forening er meget mere, og det gode foreningsliv kan og bør også prioriteres ind som en vigtig del af den løbende drift og vedligeholdelse. Læs mere på www.boadm.dk

den gode boligforening

Erhverv har vist, at det kun er en ud af ti danskere, der enten deler eller låner brugsgenstande med og af deres naboer. ABFs undersøgelse viste desuden, at landets andelshavere kan se fordele i at dele. 75 % af de adspurgte finder, at det er dejligt at kunne hjælpe hinanden, og knapt halvdelen peger på, at de kommer tættere på naboen, når de låner ting af hinanden. Det falder formentligt mere naturligt i en andelsboligforening at dele ting, end det gør i andre boligtyper, netop fordi andelsboligen som boform i sin grundstruktur er baseret på fællesskab, men også i ejerboligforeninger opleves en stigende interesse for at dele ting med hinanden. Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser. Det er nærmest kun fantasien, der sætter grænser for, hvor deleøkonomien kan integreres i en boligforening. Bestyrelsen i den enkelte boligforening kan derfor med god grund løbende høre foreningens medlemmer om, hvad de måtte have af gode ideer og interesser i det at dele og så facilitere de gode forslag, der måtte komme ind.

“Det at dele giver altså mange fordele; det styrker fællesskabet, det giver plads og besparelser.”

Den gode boligforening

Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem? Godt naboskab skal, ligesom venskab, ægteskab og fællesskab, plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan kan konflikter undgås? Og hvordan griber man sagen an, hvis skaden er sket?

Emma R. Hansson skribent og redaktør Min Boligforening

år man deler vægge og lofter med naboen, underboen og overboen, er det ikke utænkeligt, at der kan opstå gnidninger. Det kan være børn, der tramper i gulvet en tidlig morgen, naboen der spiller for høj musik, eller underboen der altid efterlader skraldeposen på bagtrappen. Både små som

“Det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden.”

store ting kan gå en på nerverne, når de øvrige beboeres hverdag pludselig rykker med ind bag hjemmets fire vægge. Fælles aftaler i foreningen Et godt socialt miljø i boligforeningen er et fornuftigt sted at starte, hvis man ønsker at undgå konflikter. Bestyrelsen kan skabe rammerne for dette. I de fleste foreninger vil der være en husorden – regler for hvad man ikke må. Ofte kan disse regler lyde en anelse som lovtekster, og uanset hvilke regler det drejer sig om, vil der være forskellige fortolkninger af dem beboerne imellem. Jesper Bastholm Munk, konfliktmægler hos Center for Konfliktløsning, kommer med et forslag. “Overvej i bestyrelsen at lave et oplæg, der formulerer tingene mere positivt, og læg vægt på, hvordan I kan imødekomme hinandens behov. Hvordan snakker vi med hinanden om tingene i foreningen? Hvad gør vi, hvis vi er uenige om noget?”. Han fortsætter, “et par gode råd til, hvad man gør, når uenigheder opstår, kan være et godt tillæg til husordenen”.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

den gode boligforening Godt naboskab skaber tryghed og større tolerance Det kan være vanskeligt at finde en balance mellem privatliv og fællesskab i en boligforening. For hvor meget skal man egentlig blande sig i naboens liv? Et godt naboskab kan dog have stor betydning for, hvordan, og om, vi tager konflikter op. For det er som regel nemmere at fortælle naboen, hvis noget går en på, når man kender hinanden. Brok er sjældent en god måde at indlede et naboskab på. “Hils på din nabo i opgangen, og byd de

nye velkommen. Det skaber større tolerance og gør det nemmere at håndtere konflikter, hvis de alligevel skulle opstå”, fortæller Jesper Bastholm Munk, der har stor erfaring med konfliktmægling mellem beboere. Tag konflikten i opløbet Hvis du hver morgen vågner ved, at overboens børn tramper i gulvet, er det vigtigt at tage konflikten i opløbet. Jesper Bastholm Munk fortæller om en mægling mellem en ældre kvinde, der i perioder

Den gode boligforening

Sådan udvikler konflikter sig

Uoverensstemmelser

havde brug for ro, og hendes overbo, der var mor til tre børn. Konflikten drejede sig om, at der ofte var meget larm og tumult fra overboen om morgenen, når den ældre kvinde prøvede at sove. “Det er vigtigt at tage problemet op tidligt i forløbet”, siger Jesper Bastholm Munk og fortsætter, ”sker det gentagne gange? Så tag det op! Jo længere tid man venter, jo mere konfliktoptrappende er det”. Det er ikke forbudt at være nysgerrig på, hvad der foregår. Ofte er din nabo slet ikke klar over, at noget, som han eller hun gør, går dig på. Så vær ikke bange for at tage en snak med din nabo.

“Vi vil ikke det samme.”

Personificering “Det er din skyld.”

Problemet vokser “Der er meget i vejen, og det er ikke første gang.”

Samtalen opgives “Det nytter jo ikke noget.”

Fjendebilleder “De er dårlige mennesker.”

Åben fjendtlighed “At skade hinanden.”

Polarisering “Lad os komme væk.”

Sørg for ikke at optrappe konflikten Ofte drejer uenigheder i boligforeninger sig om støjgener. Vores hjem er vores base, og den vil vi gerne selv bestemme over. Så når naboen larmer og trænger ind på vores territorium, kan det lægge an til konflikt. Ofte kan man selv komme til at optrappe konflikten. Det kan være, at man begynder at gøre ting, som man normalt ikke ville gøre. Måske begynder man at tale dårligt om naboen til andre eller stoppe med at hilse i opgangen. Den ældre kvinde havde både været oppe og tale med overboen, og der var også blevet banket på rørene, når det blev for galt. Overboen gik og blev irriteret på underboens brok, og underboen mente, at overboen ikke havde styr på børneopdragelse. “Man får lavet meget endimensionelle billeder af andre. Det giver en ro at sætte folk i kasser, men folk er meget mere komplekse, og der kan være mange ting, der ligger til grund for naboens adfærd”, forklarer Jesper Bastholm Munk. Når man

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Mægling kan hjælpe I mange tilfælde kan beboere godt selv klare konflikterne. Men nogle gange kan rådgivning være nødvendigt. Konfliktmæglingen mellem de to kvinder var nødvendigt for at genetablere kontakten. Til mæglingen fik de begge lov til at fortælle deres side af sagen. Med mæglers hjælp fik de også mulighed for at udtrykke, hvordan de følte, og hvad de havde behov for. “I sådanne tilfælde vil begge parter langsomt begynde at forstå hinanden og komme med løsningsforslag”, fortæller Jesper Bastholm Munk. Fælles løsninger gavner naboskabet De to kvinder endte ikke med at blive de bedste naboer, men de indgik en aftale om, hvordan de skulle håndtere det, hvis der i fremtiden opstod problemer. “De aftalte, at underboen måtte ringe på be-

tingelsen af, at overboen ikke behøvede at kommentere på det”, fortæller Jesper Bastholm Munk, “hun ville simpelthen blive for vred, når hun stod i en situation med tre børn, der skulle ud af døren og en frustreret underbo i røret”. I stedet var løsningen, at overboen ville lytte og tage sig af sagen, men uden at skulle forklare sig yderligere over for underboen.

den gode boligforening

indeni danner sig et billede af naboen, som en der altid larmer og aldrig tager hensyn, kan det være svært at klare konflikten selv.

Livssituationen har betydning for adfærd og tolerance Livssituation spiller en vigtig rolle, når det kommer til konflikter. Har man det rigtig godt, eller er man inde i en dårlig periode? Begge dele kan have stor betydning for både adfærd, men også vores tolerance for andres adfærd. “Vi har alle forskellige måder at udtrykke os på, når vi synes, at noget er forkert. Men vi skal lære at bo tæt sammen”, understreger Jesper Bastholm Munk. “Derfor er det vigtigt, at vi lærer, hvordan vi håndterer dét at være uenige med hinanden”. Læs mere om konfliktmægling på www.konfliktloesning.dk

Foto & illustration: iStock, Center for konfliktløsning.

Gode råd til at undgå konflikter: • Konkrete råd: Hvordan taler I om, og håndterer, konflikter i foreningen? • Kom hinanden ved: Hils på din nabo og byd nye velkommen i foreningen. • Vær nysgerrig: Tramper naboen i gulvet hver morgen? Bank på og

hør, hvad der sker. Ofte er naboen slet ikke klar over, at du bliver generet. • Tag konflikten i opløbet: Jo længere tid du venter, jo mere får du optrappet konflikten. Tag i stedet sagen op hurtigst muligt.

Den gode boligforening

• Konfliktmægling: Hvis sagen er kørt af sporet, så kontakt en mægler, der kan hjælpe med at få en god dialog mellem dig og den anden part. • Husk på: Vi bor tæt sammen. Lær at udvise hensyn og lær at håndtere uenigheder.

Lydisolere mod nabostøj eller flytte? Mange danskere er generet af nabostøj. Dette er er forventeligt, da mere end 500.000 af Danmarks etageboliger er bygget, før der var nationale lydkrav, og har en lydisolation langt under de nugældende krav for nybyggeri. Af Birgit Rasmussen Civ.ing, Seniorforsker BUILD – Institut for Byggeri, By og Miljø

følge sundheds- og sygelighedsundersøgelser udført af Statens Institut for Folkesundhed er ca. 35% af beboerne i danske etageboliger generet af nabostøj. Supplerende analyser af undersøgelsens data viser, at der er en stærk sammenhæng mellem at være generet af nabostøj og opleve søvnforstyrrelser, stress mv. De fleste mennesker har behov for at kunne få ro i boligen uden “hele tiden” at blive forstyrret af andre beboeres aktiviteter. Især om natten er forstyrrelser fra f.eks. musik, diskussioner og fodtrin meget generende og medfører mangelfuld søvn og træthed dagen efter. Selvom der kan være en vis tryghed i at mærke, at man ikke er alene i bygningen, kan nabostøjgener påvirke livskvaliteten meget negativt. Samtidigt er en

uønsket medleven i andre beboeres liv også med til at minde om, at man heller ikke selv har et reelt privatliv. Dansk etageboligbyggeri og lydklasser Der er i Danmark knapt 1,1 mio. etageboliger bygget i perioden 1850-2020. Over halvdelen er bygget, før der i 1961 kom nationale krav til lydisolationen. Bygninger fra forskellige tidsperioder har forskellige konstruktionskarakteristika og derfor forskellige egenskaber mht. lydisolation, dvs. forskellig lydkvalitet, der kan karakteriseres med en

“Hvis en omfattende renovering ikke er på tale, kan nogle mindre tiltag afhjælpe visse nabostøjgener.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

den gode boligforening lydklasse i henhold til DS 490:2018 ‘Lydklassifikation af boliger’, som har lydklasserne A-F. Nye boliger skal overholde lydklasse C. Nabostøj: Løsningsmuligheder Mange forslag kommer på tale, når nabostøjgener diskuteres. Husorden og hensyn er nødvendige, men ikke nok, især ikke i den ældre boligmasse. Konfliktløsning kan afhjælpe, men er ikke generelt en “bæredygtig” løsning, da det ofte er bygningen, der ikke er god nok til at sikre helbred, livskvalitet, “privacy” og rimelige udfoldelsesmuligheder. I mange tilfælde betegnes beboere, der klager over støj, som sensitive, men det er ofte en urimelig diagnose for beboere, der blot ønsker en rimelig livskvalitet, inkl. muligheden for en god nattesøvn.

Tilsammen betyder de mange førnævnte gener, at der meget let opstår flyttetanker. At flytte er dog ofte en meget stor menneskelig og økonomisk belastning. Derfor bliver mange boende i årevis uden at der sker mere. For at sikre en “bæredygtig”, fremtidssikret bolig, skal behovene for en lydrenovering derfor med i diskussionen helt fra begyndelsen af renoveringsprocessen. FNs verdensmål for bæredygtig udvikling, mål 3 “Sundhed og trivsel” og mål 11 “Bæredygtige byer og lokalsamfund”, er relevante for lydforholdene i boliger, så beboere og bygninger bliver sundere, og beboeres flugt fra byen bliver mindre relevant. En lydrenovering bør derfor diskuteres seriøst før enhver renovering, især ved renovering af ældre etageboligbyggeri.

Den gode boligforening

Ved lydrenovering af boliger anbefales følgende: • Beboernes ønsker til lydforholdene diskuteres. • Involvering af boligselskabet og/eller relevante beboere/ejerforeninger. • Kontakt til lydrådgivere på et tidligt tidspunkt i processen for at få en saglig rådgivning om mulighederne og optimere valg af løsninger. Transmission af luftlyd og trinlyd mellem boliger Luftlyd og trinlyd kan brede sig fra et rum i alle retninger til andre rum i bygningen. Luftlyd og trinlyd forplanter sig primært til naborum, men også til rum længere væk. Luftlyd opstår, når en lydgiver, f.eks. en højttaler, sætter luften i svingninger. Trinlyd opstår ved almindelig gang og løbende/legende børn på gulve og kan forekomme i alle omliggende rum, men også i rum længere væk. Nabostøjs indflydelse på helbredet WHO har i 1946 defineret sundhed som følger: ”Sundhed er en tilstand af komplet fysisk, mental og social velvære og ikke kun fravær af sygdom eller svagelighed”. Det er således klart, at når en beboer bliver vækket flere gange aften, nat og morgen f.eks. på grund af trinlyd fra naboers almindelige fodtrin, bliver man “usund”, fordi bygningen ikke er sund nok til at beskytte. Mange publikationer, bl.a. fra WHO og EAA (Europæisk Miljøagentur), fremhæver søvn som en nødvendighed for et godt helbred. I EEA-rapporten Noise in Europe 2014 er søvnens restituerende og konsoliderende egenskaber forklaret som begrundelse 86

Hovedprincipperne for forbedring af lydisolation mellem boliger er symboliseret med røde markeringer.

for vigtigheden af søvn for helbredet. I WHOrapporten Night noise guidelines for Europe er de helbredsmæssige risici ved søvnforstyrrelser fremhævet: “Søvnforstyrrelse er en af de mest alvorlige virkninger af miljøstøj og forårsager både virkninger øjeblikkeligt og næste dag samt langtidsvirkninger for mental sundhed og hjerte-kar-sundhed”. Danske sundheds- og sygelighedsundersøgelser Danske undersøgelser viser, at 35% af beboerne i danske etageboliger er generet af nabostøj. Supplerende analyser viser, at der er en stærk sammenhæng mellem nabostøjgener og oplevede helbredsgener: • Højt stressniveau • Dårligt mentalt helbred • Træthed • Søvnproblemer Tips & Tricks I folderen “Lydisolering mod nabostøj i etageboligbyggeri - GOD PRAKSIS” kan I

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

den gode boligforening Illustrationerne viser transmissionsveje for hhv. luftlyd og trinlyd.

Nabostøj & Gener Eksempler nabostøjgener:

læse meget mere. Bygningskonstruktionerne har ændret sig gennem tiderne, og folderen beskriver principperne for lydrenoveringsløsninger for boligadskillende vægge og etagedæk i boligbyggeri fra forskellige tidsperioder. Beboernes oplevelse af støjgener bør tages alvorligt og have høj prioritet, ikke mindst fordi der ofte er 25-30 år mellem større renoveringer. Folderen er tænkt som inspiration til at bringe lydrenovering ind i de indledende diskussioner om renovering af etageboligbebyggelser. Hvis en omfattende renovering ikke er på tale, kan nogle mindre tiltag afhjælpe visse nabostøjgener. I folderen er f.eks. nævnt tætningslister på entrédøres anslag, dæmpere på låger/døre, soft-close toiletsæder, tætninger af lækager omkring rørgennemføringer og konstruktioner, tæppe på legearealer. Endvidere kan man overveje muligheden for at indrette et “stille rum” til f.eks. soveværelse, kontor eller andre stille aktiviteter. Læs mere på www.nabostoej.aau.dk

• Naboers fodtrin. • Børn, der hopper/løber/leger. • Stemmer/råb/diskussioner. • Hundegøen. • Radio, TV, musik, fester. • Naboens gør-det-selv projekter. • Smækkende døre, låger, wc-bræt. • Støvsugning. • Stole/møbler, der flyttes. • Ting, der tabes på gulvet. • Spædbørns gråd. • Diverse lyde fra brug af wc. • Toiletskyl og afløb fra bad.

Egne aktiviteter, der forstyrres/forhindres • Brug af rummene i boligen. • Lytning til TV, radio, musik. • Stille aktiviteter, fx læsning, hvile. • Samtaler. • Studier.

Den gode boligforening

VI PASSER PÅ DIN EJENDOM - så du får overskud til det, der betyder mest for dig

Ring allerede nu på 44 11 18 18 eller læs mere på matthiesen.as

Foto: Romain Dancre Dopl

Ejendomsadministration bliver mere automatiseret og nemmere, og der tilbydes bedre kommunikationsveje mellem administrator, bestyrelse og beboere.

ejendomsadministration & jura

Ejendomsadministration & Jura

advertorial

Ny normalvedtægt for ejerforeninger Den 29. nov. 2020 udstedte Boligministeriet en ny normalvedtægt. Den nye normalvedtægt gælder for ejerforeninger, der stiftes efter den 1. januar 2021 og som ikke har vedtaget en særvedtægt. Af Johanne Mønster , advokat, Advokatfirmaet Marker

ksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Eksisterende foreninger bliver dermed først pr. 1. januar 2022 omfattet af den nye normalvedtægt. Normalvedtægten gælder, hvis en ejerforeningen ikke har vedtaget deres egen vedtægt – en særvedtægt. Såfremt en ejerforening har vedtaget en særvedtægt, men der er forhold i særvedtægten, der ikke er reguleret, er normalvedtægten gældende for så vidt angår disse forhold. Som følge af den nye normalvedtægts brede omfang, må det derfor forventes, at flere af bestemmelserne i den nye normalvedtægt finder anvendelse i mange ejerforeninger. Hvad er nyt? Formålet med ændringerne i den nye normalvedtægt er at præcisere og forenkle vedtægten i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikter i en ejerforening.

Eksempel på ændringer er bl.a.: Præcisering af afstemningsregler I ejerforeningerne er der ofte tvivl om, hvornår der er tale om beslutninger, der kan vedtages ved simpel flertal, og hvornår der er tale om væsentlige beslutninger, som kræver 2/3 flertal. Dette er forsøgt afhjulpet med den nye normalvedtægt, som oplister beslutninger, der betragtes som væsentlige og beslutninger om væsentlige og varige ændringer og andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen, som kræver tilslutning fra mindst 2/3 af lejlighedsejerne i foreningen. Eksempler herpå er: vedtægtsændringer, begrænsning af ejerens ret til korttidsudlejning, sikkerhedsstillelse, fordeling af forbrugsudgifter efter andet end fordelingstal, hvor ejer kommer til at betale for individuelle forbrug, godkendelse af elevator og altanprojekter, salg af fællesejendom, indgåelse af aftaler om eksklusiv brugsret eller benyttelsesret til fælles ejendom samt beslutning om indretning af nye tagboliger.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

ejendomsadministration & jura

“De fleste ejerforeninger vil have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt.”

Ejendomsadministration & Jura

I den nye normalvedtægt er der indsat en bestemmelse om, at beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fællesbestanddele, der ikke medfører at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtelser overfor foreningen forøges, kan træffes med mindst 9/10 flertal efter fordelingstal og antal. Derudover er der indsat en bestemmelse om vetoret. Dispositioner hvor retstillingen mellem lejlighedsejerne forskydes, særrettigheder indskrænkes eller lejlighedsejerne pålægges yderligere

forpligtelser, kræves samtykke fra den eller de lejlighedsejere, hvis retsstilling forringes. I den nye ejerlejlighedslov er bestemmelsen om døde stemmer blevet ophævet. Af den tidligere ejerlejlighedslov fremgik det at: ”En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Hvis en ejerforening har bestemmelse om døde stemmer i en særvedtægt, så vil den fortsat være gældende.

“Normalvedtægten er gældende, hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

udsendes, men kan blot gøres tilgængelig. Derudover kan al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne ske digitalt. Det er ejerens ansvar at orientere bestyrelsen eller administrator, hvis der sker ændring i deres elektroniske adresse. Som noget nyt fremgår det af normalvedtægten, hvem der har adgang til generalforsamlingen. Derudover fremgår det som noget nyt, at en ejer kun kan afgive én stemme i henhold til fuldmagt. Ejerforeningerne bør derfor overveje, at vedtage en særbestemmelse, hvor det fremgår, at man altid kan give fuldmagt til bestyrelsen.

ejendomsadministration & jura

Ordinær generalforsamling Den ordinære generalforsamling skulle tidligere afholdes inden udgangen af maj måned. Dette ændres med den nye vedtægt, hvor fristen for afholdes af ordinær generalforsamling er ændret til 6 måneder efter udløbet af foreningens regnskabsår. I dagsordenerne er punktet vedr. suppleanter ændret fra ”valg af suppleanter” til “evt. valg af suppleanter”, således at det bliver valgfrit, om ejerforeningen vil have suppleanter. Forslag og bilag skal ikke længere

Bestyrelsen I den nye normalvedtægt fremgår det, at bestyrelsen består af mindst to medlemmer ud over formanden – tidligere skulle bestyrelsen bestå af 3 medlemmer ud over formanden. Ejeren af en lejlighed kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at blive valgt til bestyrelsen. Tilsvarende kan juridiske personer give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen. Hvis en fuldmagt tilbagekaldes, så indtræder suppleanten. Sikkerhedsstillelse Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger. Vedtægterne kunne tidligere tinglyses pantstiftende for kr. 41.000. Sanktionsmuligheder Den nye ejerforeningslovs bestemmelser Ejendomsadministration & Jura

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

om sanktioner over for en ejer i form af bod og tvangssalg er indskrevet i normalvedtægten. Ifølge den nye normalvedtægt har ejerforeningen mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til kr. 10.000, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Eksempel på pligtforsømmelse er retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Der kan også pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, har foreningen mulighed for at ekskludere ejeren. Hvad bør ejerforeningerne gøre? Da normalvedtægten er gældende, hvis ejerforeningerne ikke har vedtaget en særvedtægt, og hvis der er forhold, som ikke er reguleret i særvedtægten, bør det tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.

Den nye normalvedtægt er mere omfattende og regulerer flere forhold end den tidligere normalvedtægt. Det er derfor vigtigt, at ejerforeningerne tager et eftersyn af eksisterende vedtægter og tager stilling til, om de vil overgå til den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt, der tager højde for ejerforeningens individuelle ønsker og behov. Selvom normalvedtægten regulerer flere forhold end tidligere, vil de fleste ejerforeninger have individuelle behov, som gør det nødvendigt, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten. Foreningen kan eksempelvis have et ønske om at vedtage begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen til AirBnB. Dette er ikke reguleret i den nye normalvedtægt. Et andet forhold, som normalvedtægten ikke tager stilling til, er om foreningerne skal have mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Såfremt ejerforeningen fremadrettet ønsker mulighed for at afholde elektroniske generalforsamlinger, bør foreningerne vedtage en særbestemmelse om dette. Læs mere på www.advokat-marker.dk

Ejendomsadministration & Jura

ejendomsadministration & jura

“Det bør tydeligt fremgå af nye særvedtægter, hvornår der er tale om en eventuel fravigelse af normalvedtægtens indhold.”

advertorial

Når tilliden bliver for stor Store millionbeløb skifter hænder i de danske andelsforeninger, og ofte er kontrollen minimal. Hos A/B Amagerbro betød det, at beboerne blev svindlet for 9,1 millioner kroner. Af Bjørn Weber Direktør og partner ØENS Ejendomsadministration A/S

temningen var høj, da Kaka og Wafande i marts 2020 gav altankoncert i gården hos A/B Amagerbro under landets første coronanedlukning. Anderledes trykket var den godt seks måneder senere, da vi hos ØENS Ejendomsadministration A/S måtte indkalde andelshaverne til et ekstraordinært møde og fortælle dem, at vi havde politianmeldt deres kasserer for gennem ti år systematisk at svindle for mindst 9,1 millioner kroner. Svindlen blev opdaget, da vi samme vinter overtog den fulde administration af foreningen, og i april 2020 meldte vi sagen til politiet. I september samme år havde politiet stadig ikke haft tid til at se på den. Beboerne stod tilbage med en tillid, som var brudt, og med en tung atmosfære i gården og ejendommen, som det vil tage lang tid at reparere.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

foreningen, og måske stoler man mere blindt på folk i den her ejendom, end man ville gøre mange andre steder.” Andelsboligforeningen havde i årevis selv administreret deres økonomi, og folk stolede på kasseren, der blev beskrevet som “en mand af gården”. Han sad med eneansvaret for at betale regninger og gøre årsregnskabet op. Det udnyttede han til uforstyrret at forfalske opkrævninger af eksempelvis

ejendomsadministration & jura

“En mand af gården” A/B Amagerbro er en forening med 180 boliger, hvor familier har boet i flere generationer, og lejligheder sjældent skifter hænder uden for den interne venteliste. Flere af beboerne beskriver atmosfæren i gården som familiær. Alle kender alle. Som andelshaver Jannik Züberlein sagde, da han i forbindelse med sagen blev interviewet af Berlingske: “Der er et helt særligt fællesskab i

Underslæbet løb op i 9,1 millioner kroner overført fra andelsforeningens konti til kasserens egne konti. Svindlen blev opdaget, da vi overtog administrationen af foreningen.

Ejendomsadministration & Jura

En uimodståelig fristelse Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen – i byggesager måske helt op til 50 millioner kroner. Samtidig er der ingen officielle krav om kontrol. Derfor kan det næppe overraske, at der kan opstå situationer som denne, hvor en ellers tillidsvækkende person måske havner i et misbrug, og fristelsen til at snyde simpelthen bliver for stor. Ifølge en opgørelse fra marts 2021, af den uafhængige andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, er 42,2 procent af landets andelsboligforeninger selvadministrerende. Det placerer en betragtelig arbejdsbyrde og i mange tilfælde et alt for stort eneansvar i foreningerne, og det kan nemt føre til mistillid og skæve blikke i opgangen, når uenigheder opstår.

Korrekt dokument fra Københavns Kommune.

vandregninger og kommuneskat på flere hundrede tusinde kroner. Regnskabsbilagene blev gennemgået af bilagskontrollanter, som desværre udelukkende havde til opgave at undersøge, om der var overensstemmelse mellem bilagene og tallene i årsregnskabet. Dét var der. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt. Således kunne kasseren i 2017, 2018 og 2019 hvert år komme mere end halvanden million kroner af foreningens penge i egen lomme. Det svarer til, at han i perioden har taget 1.000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned. 98

Manglende faglig kompetence For en ejendomsadministrator som ØENS var svindlen nem at opdage. Flere advarselslamper blinkede med det samme. Der var år for år kæmpe afvigelser på de forskellige poster, og ejendomsskatten var cirka det dobbelte af normalen og skulle desuden betales hvert kvartal. Hundredvis af gange har vi siddet med lignende papirer, og derfor ved vi eksempelvis, at ejendomsskat i Københavns Kommune betales halvårligt. Bestyrelsen hos A/B Amagerbro består, som hos mange andre foreninger, af ganske almindelige andelshavere, som ikke nødvendigvis har de faglige kompetencer til at spotte, når noget er helt galt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Forfalsket dokument. Det har krævet et trænet øje at opdage, at noget var galt.

Brug for advokater og regnskabsafdeling Det kom os til gode i bevisførelsen, at ØENS Ejendomsadministration A/S er en del af ØENS Rådgivningshus, som også tæller et advokatfirma og en virksomhedsadministration. Virksomhedsadministrationens

ejendomsadministration & jura

regnskabsafdeling kunne nøje gennemgå bilag for bilag, og det blev hurtigt klart, at de mistænkelige betalinger alle var overført til de to samme konti – som viste sig at tilhøre kasseren og hans kone. Sideløbende kunne advokatfirmaet bistå med at samle sagens akter, og allerede den 4. april 2020 kunne vi servere dem for politiet. Alligevel er kasseren stadig ikke stillet for en offentlig dommer – nu mere end halvandet år senere. “Mange sidder måske med en følelse af, at vi lever i en retsstat, hvor kontrolinstanser og politiet beskytter os, når sådan noget sker. Det er desværre blevet alt for tydeligt, at sådan er det ikke. Vi har endnu ingen hjælp fået, og hos Andelsboligforeningen Amagerbro sidder beboerne tilbage med en følelse af at være blevet svigtet af politiet,” siger Kenneth Gudmundsson, der er advokat og stiftende partner i ØENS Rådgivningshus. Ingen støtte fra politi og banker Heller ikke bankerne var til nogen hjælp. I en sag som denne har bankrådgiveren højst sandsynligt fået kaffen galt i halsen, da overførsler fra en andelsforening på flere hundrede tusinde kroner pludselig begyndte at tikke ind på kontoen hos en privat kunde. Rådgiveren har formentlig

“Det kan være voldsomt, når man som kasserer eller formand med en nogenlunde normalindkomst pludselig sidder og flytter rundt på beløb i millionklassen.”

Ejendomsadministration & Jura

“Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er.”

Svindlen år for år Kasseren startede forsigtigt ud. Til sidst svindlede han for mere end halvanden million kroner om året. 2011: 2012: 2013: 2014: 2015: 2016: 2017: 2018: 2019:

Svindlen i perioden 20172019 svarer til, at han har taget 1000 kroner ud af den enkelte andelshavers økonomi hver måned.

105.710,00 kr. 280.266,42 kr. 734.700,38 kr. 736.782,23 kr. 940.428,47 kr. 1.323.918,39 kr. 1.711.972,77 kr. 1.576.775,69 kr. 1.707.755,91 kr.

Få selvadministrerer i hovedstaden Antal foreninger med selvadministration i udvalgte kommuner: Brøndby: 0,0 % København: 9,5 % Frederiksberg: 13,5 % Aalborg: 26,7 % Esbjerg: 59,9 % Odense: 65,3 % Aarhus: 67,6 % Randers: 73,2 % Vejle: 87,8 % Ærø: 100,0 % Tal: Uafhængig andelsboliganalytiker Tejs Carstensen, marts 2021

100

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

Har ikke set en krone I den konkrete sag havde vi ikke andet valg end at indbringe kassereren for civilretten med henblik på at få en dom over kassereren. Det er en dyr og krævende proces, og også den trak ud. Til sidst blev kasseren dømt til at tilbagebetale de 9,1 millioner kroner, men ingen i foreningen har endnu set en krone. Det kommer de formentlig heller ikke til, da kasseren har erklæret sig insolvent i fogedretten. Efterfølgende har foreningen valgt at erklære kasseren personligt konkurs, hvorved der gives mulighed for at omstøde transaktioner, som kasseren har foretaget. “Fordi politiet har været så længe om at agere og eksempelvis varetægtsfængsle vedkommende, mens sagen stod på, er det højst sandsynligt for sent nu. Med mere end et år til ugeneret at gemme pengene af vejen, bliver det mere end svært for kurator i konkursboet at få fat i dem,” siger Kenneth Gudmundsson. Det var ham, der repræsenterede A/B Amagerbro ved civilretten. “Vi venter på at få straffesagen for byretten. Der pågår stadig politiundersøgelser, og ansvarsmæssigt er den ikke landet helt. Vi ved, at der er begået et

strafbart forhold, men teoretisk ved vi endnu ikke, hvor ansvaret ender henne.” Mistro kan let opstå Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb. Men det er ikke første gang, at vi støder på underslæb og rod i økonomien, og i årenes løb har lignende sager været fremme i medierne. Selvom alle har deres på det rene, kan mistroen let opstå, når kontrollen er så dårlig, som den mange steder er. Hos ØENS har vi ofte oplevet, hvordan interne uenigheder kan føre til murren i krogene, og sommetider direkte til spekulationer og anklager om svindel eller underslæb. Den mistillid, og den ubehagelige atmosfære som følger med den, kan man nemt undgå ved eksempelvis at få en administrator til at styre økonomien. Alternativt er en ekstern revisor et rigtig godt skridt på vejen. Hvis man for eksempel gør det lovpligtigt at anvende en registreret eller statsautoriseret revisor i foreninger med en væsentlig økonomi, kan foreningerne i stedet for beskyldninger, mistanke og dårlig stemning koncentrere sig om alt det, der gør livet i foreningen værd at leve – som eksempelvis en altankoncert. Læs mere på www.oadv.dk

ejendomsadministration & jura

underrettet Bagmandspolitiet. Men fra 2016 til 2018 modtog Bagmandspolitiets hvidvasksekretariat 79.000 underretninger fra bankerne om mistænkelige transaktioner. Kun tre af dem førte til videre efterforskning. Siden har Bagmandspolitiet ganske vist opprioriteret deres efterforskning af økonomisk kriminalitet, men det er langt fra givet, at en underretning fra banken fører noget med sig.

“Det er heldigvis usædvanligt, at der svindles for så høje beløb.”

Ejendomsadministration & Jura

101

advertorial

Mangelindsigelser ved overdragelse af andelsbolig Når en andel i en privat andelsboligforening skal overdrages, er det første du skal gøre som andelshaver at kontakte foreningens administrator. Her får I nemlig vejledning i, hvordan en overdragelse forløber.

102

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ejendomsadministration & Jura

ejendomsadministration & jura

“Køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig.”

103

af Kasper Fløe Svenningsen Adm. direktør Blomfelt Administration

år du skal sælge din andelsbolig, bør du først og fremmest kontakte foreningens administrator. Her får I nemlig vejledning sammen med et udkast til et internt opslag. Af vejledningen vil det fremgå hvilke rapporter, du som andelshaver skal indhente (vurdering, el, vvs) samt hvem, der evt. skal benyttes til opgaven i din forening. Desuden oplistes de dokumenter, der skal fremsendes til administrator, samt hvordan overdragelsen kommer til at forløbe. Det fremgår af foreningens vedtægter, i hvilken rækkefølge lejligheden skal udbydes. Når en køber er fundet, skal administrator have oplysninger på køber samt kopi af pas/kørekort og sygesikringsbevis. Desuden skal aftalt pris, aftalt medfølgende løsøre og overtagelsesdag fremgå. Herefter udarbejder administrator indenfor 10 hverdage en overdragelsesaftale, der med bilag fremsendes til køber og sælger, inden materialet sendes til digital underskrift hos parterne og foreningens bestyrelse.

Overdragelsesaftalen indeholder også oplysninger om købesummens deponering på foreningens konto samt om eventuel stillelse af bankgaranti, hvor overdragelsen ligger flere måneder ude i fremtiden. Når alt går som forventet, overtager køber andelslejligheden klokken 12 på overtagelsesdagen, og i umiddelbar forlængelse heraf gennemgås lejligheden og dennes installationer samt eventuelle hårde hvidevarer. Dette skal ske i relation til vurderingsrapport, elog VVS-eftersyn og den konkrete salgsaftale. Såfremt der er afvigelser, og disse har en økonomisk værdi, bør køberen straks reklamere over for sælgeren med kopi til administrator. I nogle foreninger deltager bestyrelsen – i andre gør den ikke. Typisk har ny andelshaver en indsigelsesfrist på 10-14 dage (den eksakte frist fremgår af vedtægterne). Ved mangler skal der skelnes mellem uegentlige og egentlige mangler samt mellem mangler, der skal rettes mod sælgeren og mangler, der skal rettes mod foreningen. Mangelsbegrebet Når begrebet ’Mangel’ skal defineres, er det med afsæt i konceptet ’Bristede forventninger’, nemlig hvor en genstand

“Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter.”

104

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Uegentlige mangler I ABF-håndbogen fra 2020 fremgår det af side 77 om mangler, at køber skal være opmærksom på, at der overtages en ”brugt” bolig, og at køber derfor i et vist

omfang må være forberedt på at acceptere, at der skal udføres simple istandsættelsesarbejder – maling og tapetsering, hvidtning og lakering af gulve. En køber skal også være forberedt på at acceptere, at der kan være afsat skygger på en væg efter malerier m.v. Derudover skal køber være opmærksom på, at der gælder en almindelig bagatelgrænse for mangler på 5.000 kr., idet køber ikke kan anlægge sag om mangler for beløb under en samlet værdi på 5.000 kr. ved domstolene. Køber og sælger kan naturligvis forsøge at nå til enighed udfra et spørgsmål

Ejendomsadministration & Jura

ejendomsadministration & jura

(i dette tilfælde andelsboligen) er i en stand, som ikke lever op til, hvad man med rimelighed måtte kunne forvente. Mangler defineres af Andelsportal.dk som ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente, den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”.

105

om rimelighed, men i praksis vil køber ikke kunne forfølge kravet over for sælger. Almindeligt slid og ælde samt mangler under bagatelgrænsen er således det, vi betegner som uegentlige mangler, idet køber meget vel kan have en oplevelse af, at der er tale om en mangel til trods for, at køber ikke kan gennemføre en sag om mangler. Egentlige mangler De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser. Den typiske mangel ved et badeværelse er, at der ikke er den lovpligtige vådrumsmembran. Også derfor er der i mange foreninger i dag krav om udarbejdelse af både elog VVS-tjek inden en overdragelse.

106

Egentlige mangler er de mangler, der ikke med rimelighed kan påregnes. Disse skal meldes inden udløbet af indsigelsesfristen til køber med kopi til administrator. Det er her værd at bemærke, at indsigelsesfristen løber fra dispositionsdagen (altså den dag køber har fået overladt adgang til lejligheden) og ikke fra overtagelsesdagen. Skjulte mangler, som først konstateres efter udløbet af indsigelsesfristen, kan fortsat gøres gældende overfor sælger. Her gælder et krav om at reklamere over for sælger uden ugrundet ophold, og de almindelige forældelsesregler gør sig i disse tilfælde gældende. Mangler i andelsboliger, som konstateres efter overtagelsesdagen, er i udgangspunktet en sag mellem køber og

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

sælger og ikke nødvendigvis en sag mod bestyrelsen/foreningen, såfremt der ikke er noget selvstændigt ansvarsgrundlag. I første omgang skal køber derfor reklamere over for sælgeren og i givet fald også overfor en eventuel medvirkende ejendomsmægler. Bestyrelsen/administrator kan være behjælpelig med at viderebringe en reklamation, men det er op til parterne selv at få striden løst. Hvem skal en mangel rettes mod? Det er vigtigt at skelne mellem mangler ved den indvendige del, som er sælgers ansvar, og ved den udvendige del, som er foreningens ansvar. For at forstå hvordan dette fungerer, skal det måske lige kort fastslås, at andelsboligforeningen ejer hele ejendommen inklusiv alle lejlighederne. Andelshaver ejer en andel af alle lejlighederne og ikke kun af sin egen. Andelsboligforeningen udlejer så at sige alle andelsboligerne ud til andelshaverne, og alle lejelovens regler gælder således som udgangspunkt i forholdet mellem andelsboligforeningen som udlejer og andelshaveren som lejer. Hvad der er andelshavers vedligeholdelsesansvar, og hvad der er andelsboligforeningens vedligeholdelsesansvar, fremgår af foreningens vedtægter og udfyldende af ABFs standardvedtægter og

lejelovens regler. Overordnet vil det være foreningens ansvar at vedligeholde fælles installationer (el, vand og varme) samt klimaskærmen (hoveddøre, vinduer, tag mv.), mens det vil være andelshaverens ansvar at vedligeholde vægge, gulve og døre i lejligheden samt køkken, bad og vandrette installationsrør. Mangler, der hører til foreningens vedligeholdelsespligt, kan anmeldes når som helst og forældes ikke, mens krav mod sælger typisk skal rettes, så snart de konstateres og inden udløbet af den almindelige 3-årige forældelse. Læs mere på www.blomfelt.dk

ejendomsadministration & jura

“De typiske mangler omhandler defekte hvidevarer, ulovlige elinstallationer og ulovlige badeværelser.“

3 gode råd til køber 1. Gennemgå andelsboligen grundigt og tænd og sluk for alle kontakter og termostatventiler samt hvidevarer, tjek afløb i køkken og bad og tjek særligt badeværelset for revnedannelser i gulvet og bruseområdet. 2. Tag lejligheden i brug i indsigelsesperioden, og vær opmærksom på om alt fungerer som forventet 3. Hvis du finder mangler, så meld dem straks til køber (og administrator) og hav kompromisset for øje – det er som udgangspunkt dig selv og sælger, der skal finde en løsning og meddele den til administrator.

Ejendomsadministration & Jura

107

SVANEMÆRKET RenGØRING

Skal din ejendom have miljøvenlig rengøring og ejendomsservice? RengøringsAgenterne Aps · +45 70 10 75 76 · Fuglebækvej 3D · 2770 Kastrup · ren-agenterne.dk

LÆS MERE

ejendomsservice Foto: Bob Van Aubel

ejendomsservice Skal man have egen vicevært eller et eksternt facility management firma til at løse alle daglige vedligeholdelsesopgaver? Små som store leverandører tilbyder mangeartede løsninger. Ejendomsservice

109

advertorial

Hvad med miljøet? – Jeres guide til bæredygtig ejendomsservice og rengøring! Svanemærkede rengøringsydelser er populære hos boligejere i Danmark, men hvad betyder Svanemærket egentlig for noget som trappevask? Og hvorfor er det ikke muligt at få svanemærket ejendomsservice?

110

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

ejendomsservice Ejendomsservice

111

Af Kim Moesgaard Hansen

Daglig leder Rengøringsagenterne

år man som boligforening skal vælge en leverandør af enten rengøring eller ejendomsservice, er der en række overvejelser, man bør gøre sig. Disse overvejelser handler i høj grad om foreningens unikke behov, men også om det aftryk, vi sætter på miljøet. For flere og flere foreninger står bæredygtighed nemlig også højt på dagsordenen, når det kommer til drift og vedligeholdelse af ejendommen. Det har aldrig været tydeligere, end det er nu, at de produkter og serviceydelser, vi vælger, har betydning for, hvordan vi påvirker miljøet – og der er mange områder i driften og vedligeholdelsen af en ejendom, hvor valget af leverandør er afgørende for, om man bliver tilbudt miljøvenlige ydelser, og således også hvor bæredygtig jeres ejendom er. Skadelig kemi for både dyr og planter Konventionelle rengøringstjenester er ofte ikke særlig bæredygtige. Eksempelvis kan uhensigtsmæssig brug af

kemikalier både have konsekvenser for vandmiljøet og for beboernes sundhed. Når man gør rent, gør man det gerne med rengøringsmidler, der virker vha. vaskeaktive stoffer (tensider). Nogle af disse stoffer, som f.eks. klor, kan, når de bliver skyllet ud med spildevandet, risikere at løbe ud i vandmiljøet, hvor dyr og planter kan tage skade af det. Konventionelle rengøringsmidler kan desuden gøre skade ved at sive ned i grundvandet, og i nogle tilfælde kan de endda være allergifremkaldende. Svanemærket rengøring Når man vælger en svanemærket rengøringsleverandør, ved man, at de udmærker sig på områder som energiforbrug, brug af kemikalier, medarbejderforhold, og at de har et kvalitetssystem, der sikrer, at rengøringskvaliteten er høj. Hos RengøringsAgenterne har vi fået vores rengørings- og vinduespoleringstjenester svanemærket. Det betyder, at vi kun benytter os af godkendte rengøringsprodukter og nøje afmålte doseringer af sæbe, så man bruger så lidt som muligt, mens man beholder den effektive rengøring. Det er godt for miljøet, for rengøringspersonalets sundhed og for beboere, der opholder sig i de rengjorte lokaler.

“Det har aldrig været tydeligere, end det er nu, at de produkter og serviceydelser, vi vælger, har betydning for, hvordan vi påvirker miljøet.”

112

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

ejendomsservice Læs mere om svanemærket rengøring her.

Ejendomsservice

113

Dosseringen af vand, samt en begrænset brug af plast, er også vigtigt for at begrænse spild. Transport og energiforbrug En meget stor del af en rengøringsvirksomheds klimabelastning kommer fra transport. Derfor er det meget vigtigt at omstille så meget af sin transport som muligt til bæredygtige former. Hvis I vælger en svanemærket rengøringsleverandør, så ved I, at dette er et af de områder som der bliver fokuseret på. Hos RengøringsAgenterne har vi længe gjort dette ved løbende at skifte vores gamle biler ud med el-biler, men vi er særligt glade for vores “nye” transportmiddel: Ladcyklen! Der er mange fordele forbundet med cykeltransport for virksomheder i København og byzoner i almindelighed. For os betyder det, at vi kan nedbringe vores belastning af klimaet og lokalmiljøet drastisk og samtidig komme hurtigt og nemt rundt til rengøringsjobs. Ikke alle kan blive svanemærket Svanemærket er noget, man gør sig fortjent til. Der stilles høje krav til en virksomheds drift og man skal tænke bæredygtighed ind på alle niveauer. Derfor er

Læs mere om robotplæneklippere her.

114

det heller ikke alle leverandører, der kan få deres rengøringsservice svanemærket. Den høje standard er dog nødvendig for at opretholde en kvalitet, som vi sammen kan stå inde for. Grøn ejendomsservice Svanemærket rengøring er kommet for at blive, men det er endnu ikke muligt at få svanemærket ejendomsservice. Dette skyldes, at kravene endnu ikke er fastlagt. Men hvad kan man så gøre for, at ens ejendomsservice er så bæredygtig som mulig? Først og fremmest er der en stor klimamæssig gevinst i omstillingen fra benzindrevne Power Tools til elektriske.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Robotter En af de største forskelle I kan gøre, for at jeres grønne arealer bliver holdt på en bæredygtig måde, er, at skifte den konventionelle græsslåmaskine ud med en robotplæneklipper! Robotplæneklippere har mange klimamæssige fordele ift. almindelige benzindrevne græsslåmaskiner. Robotterne er primært lavet af plastik og er således billige og skånsomme for klimaet at producere. I modsætning til en konventionel græsslåmaskine skal robottens elmotor ikke have service, og de bruger ikke olie og oliefilter. Dertil kommer, at en konventionel græsslåmaskine typisk bruger mellem 5 og 6 liter benzin på en dags græsslåning, og dette spares altså med den batteridrevne robot. Med en solfanger koblet til ladestationen kan robotten desuden køre på 100% vedvarende energi. En anden af robottens helt store fordele er, at den ikke skal transporteres

rundt, men i stedet bliver på ejendommen, hvor den hører hjemme. Dette leder til en besparelse i driften, men også på miljøkontoen. Det betyder også, at I som boligejere kan få slået græs hver dag og på nøjagtig de tidspunkter, I foretrækker. For tiden oplever vi, at vejret bliver varmere, og derfor er græsslåningssæsonen længere. En normal sæson indeholder typisk 26 græsslåninger, men det kan altså blive nødvendigt med flere, når græsset bliver ved med at vokse. Det kan betyde en større belastning af miljøet samt stigende udgifter til græsslåning for boligforeninger end tidligere, men med en robot vil man typisk ikke betale en merpris for den længere sæson. I stedet betaler man den samme månedlige ydelse for græsslåmaskinen året rundt.

ejendomsservice

Det betyder, at vi hos RengøringsAgenterne så vidt muligt bruger batteridrevne værktøjer og redskaber til at passe de grønne arealer. Vi kører også i elektriske arbejdskøretøjer som Melex, i stedet for almindelige ladbiler.

En grønnere fremtid Der er mange områder af driften i en rengørings- eller ejendomsservicevirksomhed, der kan efterlade et aftryk på klimaet og påvirke vores miljø. Heldigvis er der også gode og opfindsomme løsninger, der baner vejen for en grønnere fremtid i branchen. Det kræver blot, at vi holder ved, og bliver ved med at vælge bæredygtigt. Læs mere på www.ren-agenterne.dk

“Der er mange områder af driften i en rengørings- eller ejendomsservicevirksomhed, der kan efterlade et aftryk på klimaet.”

Ejendomsservice

115

advertorial

Rene belægninger uden kemi De udendørs byrum kan være betagende og er områder, som man gerne skal have lyst til at opholde sig i. Flot ser det ud, når et projekt er færdigt, og træer, buske og belægning står skarpt.

Rene og pæne udendørsområder giver beboere større lyst til at opholde sig udenfor - og det behøver ikke være besværligt at opnå.

116

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

medejer, CityRenhold ApS

ndnu flottere er det, når byrummene efter noget tid er vokset bedre til og bliver fyldt med mennesker. Men med tiden sætter både natur og mennesker sit præg på det det udendørs rum. Flise- og stenbelægningen risikerer at miste glansen takket være alger og almindeligt snavs. Vedligeholdelse af udendørsarealer Vedligeholdelse af foreningens ejendom, både indenfor og udendørs, er vigtigt for mange beboere. Når gårde og fortovsarealer er pæne og præsentable, giver det flere beboere lyst til at opholde sig i disse områder, og det skaber værdi for foreningens beboere. Simpel løsning uden skader Det behøver ikke være besværligt at komme problemet med genstridige alger og snavs til livs. Mange foreninger vælger at få hjælp udefra til ejendommens praktiske opgaver i fællesarealerne, men rensning af belægninger er også en simpel opgave, som f.eks. viceværten selv kan klare med det rette udstyr. Anvender man en højtryksrenser til at rense belægningen, får man ofte skader på stenene. Men med en ny terrasse-renser i Danmark, TerrazzaMC, kan hårde lodrette og vandrette overflader, både ude og inde, renses, uden at der opstår skader i belægningen.

En miljøvenlig rensemaskine Vi skal alle gøre vores for at passe på miljøet, og der er også en stigende interesse blandt boligforeninger for miljøvenlige løsninger. Maskinen til rensning af fortove og gårdarealer er 100% økologisk, fordi den fungerer helt uden kemi og rengøringsmidler. Den løsnede snavs, blandet med lidt vand, danner et fremragende naturligt rensemiddel. Brugen af vand, det lave støjniveau og lave energiforbrug giver lavere CO2 udslip, og det gavner miljøet. Terrasserenseren er desuden mere effektiv end de maskiner, som bruger gas eller damp. Maskinen fjerner eksempelvis olie, cementklatter og maling og kan bruges på stort set alle overflader.

ejendomsservice

Af Henrik Bindner

Hvordan fungerer det? Terrasserenseren renser med et stort børstehoved forsynet med nylonbørster med enkelte metaltråde. I takt med at børsterne bliver slidt ned, lægger man afstandsklodser i, så hele børsten udnyttes, før den skal skiftes – det sikrer længst mulig holdbarhed. Den enkle konstruktion er elektrisk drevet og skal kobles på 220 V. Der er ikke en vandforsyning koblet på børsten, så der skal vandes manuelt først. Slibemidlet er almindeligt fugesand, som drysses ud på den våde belægning, og så er det blot at starte børsten. Det er derfor simpelt for f.eks. foreningens vicevært at betjene maskinen, og sikre at gårde og fortove i og omkring ejendommen holdes rene og pæne, og dermed skabe indbydende fællesområder for foreningens beboere. Læs mere på www.cityrenhold.dk

Ejendomsservice

117

advertorial

“I bør vælge en leverandør, der tager sig tid til at sætte sig ind i, hvordan man bedst bevarer netop jeres bygninger.”

118

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

ejendomsservice

Sæt pris på det gode håndværk – dine bygninger fortjener det Trænger jeres bygninger til en kærlig hånd, eller vil I bare gerne puste nyt liv i jeres fysiske rammer, er der en række ting, I skal være opmærksomme på for at sikre en god proces.

Af Mogens Daneland Account Manager serviceagenterne

Foto: Adrian Cuj og Mihai Moisa.

m det er mindre viceværtopgaver eller større renoveringsopgaver, som jeres forening står over for, så er alfa og omega i de fleste projekter forventningsafstemningen og efterfølgende den løbende dialog Når projekter går galt, har de stort set allesammen det til fælles, at man ikke har foretaget en god forventningsafstemning til at starte med. Måske har man endda fravalgt projektledelsen. Derved kommer man som forening til at mangle den overordnede koordinering og løbende dialog, hvilket kan ende med at give et kaotisk forløb med forsinkelser og i værste tilfælde et resultat man ikke er glad for.

Forventningsafstem – Det er vigtigere end du tror Måske er det første forslag, I som forening kommer frem til ikke den bedste løsning for jer. Derfor er det om ikke altafgørende, så ekstremt vigtigt, at I vælger en leverandør, der kan tilbyde jer kompetent og relevant rådgivning: En, som med andre ord, er nærværende og engageret og som har blik for detaljerne i alle byggefagene. Stil spørgsmål - også gerne de kritiske, så I er helt sikre på, at alle sten er vendt, og at I og den valgte leverandør er enige om, hvilket resultat opgaven skal leveres i. Projektledelse – Byggestyring Hvis din opgave tæller flere håndværksfag, der skal koordineres, kan du med fordel vælge en entreprenør, der tilbyder projektledelse eller byggestyring. Der er mange fordele ved at vælge en totalentreprenør. For det første har man

Ejendomsservice

119

et sted at placere ansvar, såfremt uheldet skulle være ude. Dernæst er der udarbejdelsen af en tidsplan, samt den løbende koordinering af de enkelte håndværksfag, som ofte forårsager en del udfordringer uden en byggeleder. Selvom vi er nye hos Serviceagenterne, bringer vi mere end d 30 års erfaring i byggerifagene med i vores projekter. Og vi ved, at selvom det kan virke fristende selv at stå med et projekt, så er det ikke noget, vi råder vores kunder til. Det kan ende med store forsinkelser og en meget dyrere og dårligere løsning i sidste ende. Bygningsbevaring – Det gode håndværk De fleste håndværkere er dygtige til netop det fag, de har valgt. Men en ting er at være en dygtig fagmand, noget helt andet er at have forstand på håndtering af de utallige forskellige bygningsmaterialer, der igennem tiden har været/bliver bygget i. Derfor bør I vælge en leverandør, der tager sig tid til at sætte sig ind i, hvordan man bedst bevarer netop jeres bygninger. Et eksempel herfor er, at det i en årrække var populært at bruge cement til at skjule og reparere skader i bindingsværk, som så havde det resultat, at træet simpelthen rådnede, fordi det ikke længere kunne ånde.

om dette, er det vigtigt, at I får lavet en miljøscreening før en evt. facaderenovering, udskiftning af vinduer/døre eller et nyt tag lægges. Viser denne screening, at din mistanke var begrundet, så er der en lang række lovmæssige og arbejdsmiljømæssige krav, der skal overholdes i forbindelse med håndteringen af disse. Derfor skal og må I aldrig vælge en leverandør, der blot leverer en “billig” pris. Sørg altid

Hvis jeres opgave tæller flere håndværksfag, der skal koordineres, kan du med fordel vælge en entreprenør, der tilbyder projektledelse eller byggestyring.

Gå aldrig på kompromis med sikkerhed og miljø Taler vi om ældre bygninger, der står foran en renovering, kan disse indeholde både farlige og direkte sundhedsskadelige materialer. Hvis I har mistanke 120

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vælger en leverandør, der kan tilbyde jer kompetent og relevant rådgivning.”

Ejendomsservice

ejendomsservice

“Det er vigtigt, at I

for at få tilbuddet udspecificeret, så I ved præcist, hvad det indeholder, og hvordan det håndteres. Med andre ord så vælg omhyggeligt, vær nysgerrig og stil spørgsmål og vælg den leverandør, der er villige til at tage jer i hånden, og som gerne bruger lidt ekstra tid på at sørge for, at I kan træffe det rigtige valg. Løsningen skal oftest gerne holde de næste mange år. Læs mere på www.serviceagenterne.dk

121

VALUARVURDERINGER Også efter “Blackstone”-indgrebet • Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen

“Blackstone” indgrebet

Hvis en andelsboligforening vælger at ’indefryse’ deres valuarvurdering, har foreningen højst sandsynligvis brug for et vurderingsnotat, til at fastslå den aktuelle værdi af ejendommen. Kontakt os for at høre nærmere om denne mulighed.

• Vi deltager gerne på jeres generalforsamling • Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering • Vi vurderer ca. 500 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn • Vi er selvfølgelig medlem af DE • Vi udarbejder også et vurderingsnotat, som anvendes til brug for indefrosne valuarvurderinger

Skal vi også vurdere jeres andelsboligforening? Se mere på staderhverv.dk/valuar

36 mia

503 stks.

16.422 stks.

1.515.435 m2

i vurderingssum

vurderede ejendomme

boliger i alt

vurderede kvadratmeter

STAD Valuar – En del af STAD Erhverv Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

elevator & trappe

elevator & trapper Flere og flere bliver boende længere i deres lejligheder. Funktionelle elevatorer eller trappelifte gør dette muligt, fordi det hjælper både ældre og børnefamilier samt øger ejendomsværdien. Elevator & trapper

123

124

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

– nu kommer elevatorerne

elevator & trappe

Først kom altanerne

Mange danskere i ejer- og andelsboliger har de seneste år fået forbedret både deres livskvalitet og værdien af deres lejlighed ved at få sat en altan op. Nu er turen så kommet til, at de også får adgang til en elevator - og ligesom med altanerne, så vil en elevator også forbedre livskvalitet og boligværdi.

Af Ulrik Knudsen Marketingchef Altan.dk

dover den komfort og luksus en elevator betyder for beboerne i en etageejendom, så viser erfaringerne, at den også har stor betydning for både ældre, gangbesværede og børnefamilier. En tur op og ned ad af en trappe kan spænde fra at være næsten umulig for mange ældre til at være en daglig stroppetur for mor og far, der skal forcere trapperne med mindre børn og indkøbsposer. Mange vil måske tænke, at en elevator vil være en alt for stor investering, men en elevator i hele træskolængder kan koste mellem 1,6 og 2,5 mio. kr. alt efter bygningens højde og indretning. Disse priser skal sættes i forhold til, at lejligheder ifølge nyhedsmediet Bygtek.dk

kan forvente værdistigninger på 8-12%, hvis ejendommen får installeret en elevator. Når man ser på det samlede regnestykke, så kan en elevator dermed næsten være tjent hjem allerede, når den er blevet installeret. En anden forhindring kunne være placeringen af en elevator. Ser man på den ejendom, hvor ens lejlighed ligger, så kan det synes helt umuligt at få plads til elevator, men faktisk kan der etableres elevator i langt de fleste bygninger. Livskvalitet og plads til alle Når alt kommer til alt, så handler en elevator også om livskvalitet, og for enkelte kan det være en livsnødvendighed. Elevatorer kan således have stor betydning for gangbesværede, hvad enten det gælder beboere eller gæster. Bor man i en lejlighed på en af de øverste etager, kan det være uoverskueligt eller ligefrem umuligt at forlade lejligheden og forcere trapperne. Det samme gælder

Elevator & trapper

125

advertorial

“En elevator kan være det punkt, der afgør, om man kan blive i egen lejlighed, eller om man ønsker at købe en lejlighed i ejendommen.”

gangbesværede, der skal besøge beboere i disse lejligheder. Resultatet er øget social isolation, hvor man enten ikke kan komme ud og se andre eller ikke får så mange besøg. Der er utallige eksempler på ældre og gangbesværede, som tvinges til at flytte ud af deres hjem, fordi de ikke kan komme ud på gaden. At mange af deres venner måske heller ikke kan klare mange trapper, kan gøre det til en ensom tilværelse at sidde i en lejlighed uden elevator. For mennesker med et handicap, og som måske sidder i kørestol, kan en elevator være det punkt, der afgør, om man kan blive i egen lejlighed, eller om man ønsker at købe en lejlighed i ejendommen. En manglende elevator kan derudover også betyde, at beboerne ikke kan få besøg af andre, der bruger kørestol. Danske Handicaporganisationer er klart fortaler for elevatorer. “Vi er klart fortalere for elevatorer, da de kan forbedre tilgængeligheden i eksisterende boligejendomme. Det handler om at kunne blive længst muligt i egen bolig, men det handler også om, at den er en stor hjælp, hvis man rammes af midlertidig sygdom, vil have en gæst på besøg med gangbesvær eller bare skal have de tunge varer op til 4. sal. Vi er 126

klar over, at man ikke altid kan etablere 100% niveaufri adgang, som er det mest optimale, men en elevator er altid en forbedring,” fortæller Sif Holst, næstformand i Danske Handicaporganisationer. Nu er turen kommet til elevatorer De seneste mange år er beboerne i lejligheder rykket ud på deres nye altaner, og dette boom i altaner forventes nu efterfulgt af et boom i elevatorer, da kun 7% af etageejendommene i Danmark har elevator. Op til sommerferien har Altan.dk færdiggjort hele ni nye elevatorer i eksisterende etageejendomme, og interessen er voksende. De tre af projekterne ligger på Der findes tre hovedløsninger: 1. K økkentrappe fjernes og bliver erstattet med en elevator. 2. N ogle herskabelige ejendomme har så meget plads i midten af fortrappen, at der simpelthen kan skabes plads til en elevator. 3. E ndelig kan der bygges et udvendigt elevatortårn, som placeres i ejendommens baggård på ydersiden af den eksisterende trappeskakt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

bagsiden af den bygning, hvor tegnestuen BIG har sit nuværende hovedkontor. Det er således en mere industriel elevatorløsning udført uden på en udlejningsejendom, som viser, at man kan installere elevatorer flere og andre steder, end man ellers lige havde forestillet sig. Altan.dk etablerer hvert år ca. 3000 altaner og 25 elevatorer og forventer en stor vækst på det danske marked for elevatorer, når folk bliver mere opmærksomme på de værdier, der er i at have en elevator og samtidigt bliver oplyst om de økonomiske fordele ved at få en elevator. Læs mere på www.altan.dk/elevatorer

Elevator & trapper

elevator & trappe

Frederiksberg. Det ene ligger på Hauchsvej, hvor boligforeningen har vedtaget at bygge fire elevatorer. En i bagtrappe, en i hovedtrappen og to udvendige. På Hostrupsvej blev elevatoren primært tilvalgt i forbindelse med, at ejendommens ejer indrettede tagetagen til beboelse, og dermed var der et særligt behov for at installere en elevator. På Frederiksberg Allé skulle elevatorerne betjene to nyindrettede penthouselejligheder, og sidegevinsten blev, at alle lejlighederne får direkte adgang til deres lejligheder fra elevatorerne. Det fjerde færdiggjorte elevatorprojekt ligger på Carl Jacobsens Vej i Valby på

127

Brandsikring: Det skal I vide, når I etablerer elevator i bagtrappen Der er et stigende antal boligforeninger, som ønsker at få installeret elevator i deres eksisterende bagtrapper, hvor forskellige brandmæssige tiltag er nødvendige. En certificeret brandrådgiver sikrer, at beboere er bedst muligt stillet i tilfælde af brand.

Af Jesper Schiller Monsen Bygningskonstruktør MAK/ Certificeret Brandrådgiver BK2 Ingeman Fischer

t nedlægge en bagtrappe for at installere en elevator er en opgave, som ikke kun kræver professionel rådgivning vedr. konstruktioner og statik, men som i lige så høj grad kræver nøje overvejelser og grundig dokumentation for, hvilke brandtekniske konsekvenser det har for ejendomme. Herunder hvilke tiltag der skal udføres for ikke at forringe brandsikkerheden. Det varierer naturligvis fra byggesag til byggesag, præcis hvilke brandmæssige tiltag, der skal udføres, men der er nogle generelle modificeringer, som ofte går igen.

128

Brandsikring af hovedtrappe Ejendomme fra 1700-tallet og frem til ca. 1930 er som oftest udført således, at alle lejligheder har adgang til mindst to trapperum. En hovedtrappe og en bagtrappe/køkkentrappe. Disse trapper er udført i træ, og netop derfor blev det i den pågældende tidsperiode stillet som krav, at der skulle udføres mindst to udgange fra hver bolig, så man på den måde havde et alternativ, hvis den ene trappe stod i flammer eller var fyldt med røg. Denne risiko er stadigvæk gældende i disse ejendomme, og der er derfor krav om, at der skal etableres sprinkling i det trapperum, som bliver tilbage, hoved-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

elevator & trappe

“Der skal udføres nogle brandmæssige tiltag i det trapperum, hvor elevatoren installeres.”

trappen, efter en nedlægning af den sekundære trappe - f.eks. i forbindelse med etablering af elevator. Tiltag og vedligeholdelse Selvom der ikke er nogle tegn på, at en eftermonteret elevator skulle være direkte årsag til brand, skal der stadig udføres nogle brandmæssige tiltag i det trapperum, hvor elevatoren installeres. For boligforeninger betyder en gennemgang af alle ejendommens brandtekniske forhold, at det kan skabe større sikkerhed, fordi mangler eller fejl kan udbedres. Laver man tiltag i ejendommen,

der ændrer på de brandtekniske forhold i lejlighederne, er det f.eks. også en god idé at indføre røgalarmer i lejlighederne - også selvom det ikke er et krav. I de tilfælde, hvor der etableres elevator i bagtrappen, er det også vigtigt at have fokus på forhold mellem opgang og lejligheder. Der kan blandt andet etableres branddøre med klassificeringer, som er svarende til de krav, der stilles i det gældende bygningsreglement. Der kan også være tale om, at der skal udføres røgudluftning. Man skal være opmærksom på, at der med alle disse brandtekniske anlæg,

Elevator & trapper

129

“I de tilfælde, hvor der etableres elevator i bagtrappen, er det vigtigt at have fokus på forhold mellem opgang og lejligheder.”

som sprinkling, røgudluftning og hertil hørende røgdetektering samt automatisk brandalarmering til beredskabet, også kommer en streng vedligeholdelsesprocedure, som skal følges nøje. Dog er de fleste ejendomservicefirmaer bekendte med disse protokoller, da det bliver mere og mere almindeligt med brandtekniske anlæg i beboelsesejendomme.

Ved ombygninger der påvirker de planmæssige forhold i bygningen, bør der være en brandrådgiver med i hele processen.

Inddrag en rådgiver Når man som boligejer eller forening begynder processen med ombygninger i ejendommen, som har indvirkning på konstruktive bygningselementer eller ændringer af de planmæssige forhold, er det vigtigt, at man har en brandrådgiver med i hele processen. Det gælder både, når der er tale om etablering af elevator, montering af altaner, inddragelse af loftrum, etablering af tagterrasse og sammenlægninger af lejligheder mv. Siden 2020 har alt, hvad der drejer sig om godkendelse af brandtekniske forhold, været uddelegeret til det private med en certificerings130

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

de nødvendige tiltag i forbindelse med etablering af elevatorer. Dette skaber ikke kun en mere optimeret sagsbehandling hos kommunen, men det garanterer også en sikkerhed for, at beboere i ejendommen er bedst muligt stillet i tilfælde af brand. Læs mere på www.ingemanfischer.dk

Elevator & trapper

elevator & trappe

ordning. Hos Ingeman Fischer har vi, som enkelte andre rådgivningsvirksomheder, vores egne certificerede brandrådgivere tilknyttet. På bygningsreglementets hjemmeside findes der en liste over certificerede brandrådgivere. De står for både vurderinger af muligheder for boligforeninger og godkender

131

Ring til os på tlf.: 38 16 06 16 og hør nærmere

Hvorfor skal du vælge os som administrator? Boelskifte administration har branchens længste erfaring og skaber med kvalificeret rådgivning og højt serviceniveau værdi for vore kunder. I et tæt samarbejde med bestyrelsen planlægges langsigtede og holdbare strategier for ejendommens udvikling og økonomi. Som en af de få har Boelskifte in-house advokater der sammen med Boelskiftes øvrige specialister bistår med daglig og proaktiv rådgivning. Vi løfter også de mere tunge sager, hvor andre giver op. Den gode rådgivning, medarbejdere med overskud og anvendelse af de nyeste it-løsninger mener vi, er årsagen til de mange loyale kunder i vores administration. Vi udfører også vicevært- og ejendomsserviceydelser.

Solbjergvej 3, 2000 Frederiksberg Telefon: 38 16 06 16 kontakt@boelskifteadm.dk www.boelskifteadministration.dk

energirenovering & bæredygtighed Foto: iStock

energirenovering & bæredygtighed Mange ejendomme rummer store potentialer for energioptimering. Med de rette løsninger er der både penge og CO2 at spare til fordel få både beboere og miljøet. Energirenovering & bæredygtighed

133

Spansk altan.

134

gårdfacade Spar på varmen og få bedre ventilation og mere lys i boligen med en ny type facadeløsning. Det har de gjort i Klimakarréen på Østerbro i København. Skrevet af: Karin Pagh Bakhti, arkitekt, Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Bygningsfornyelse.

å Østerbro i København ligger en klassisk karré fra starten af det 20. århundrede, som med en helt nye type facaderenovering er blevet et demonstrationsprojekt for bæredygtig byfornyelse af ældre bygninger. Den er nu blevet til Klimakarréen. Københavns Klimakarré er en indsats, der skal understøtte klima og miljø gennem forbedringer af boligen, bygningerne og den fælles gård. I Klimakarréen på Østerbro har man valgt at afprøve en helt ny renoveringsløsning, Den Multifunktionelle Gårdfacade. Energirenovering og bedre boligkvalitet Den Multifunktionelle Gårdfacade er en udvendig, ventileret facadeisolering, som kan opføres på den eksisterende gårdfacade, og derved bevares den ofte bevaringsværdige facade mod gaden. Det giver også mulighed for at ændre bygningens udseende, da man kan vælge, hvilken facadebeklædning bygningen skal beklædes med.

energirenovering & bæredygtighed

Den multifunktionelle

Facadeløsningen tilpasses den enkelte ejendom og kræver ikke store indgreb i den enkelte bolig. Når vinduerne skiftes ud, kan man vælge mellem forskellige typer vinduer, karnapper, franske eller spanske altaner, som giver mulighed for mere lys og bedre plads i lejlighederne. Særlige ventilationsvinduer kan bidrage yderligere til et godt indeklima i boligen. I facadeisoleringen er der sørget for plads til føring af ventilation, el og regnvand. Har I mulighed for at opsamle regnvand, kan nedløbene afkobles kloakken, og regnvandet kan bruges til fx vaskemaskiner og toiletskyl i boligerne. Det sparer både på vandforbrug og er med til at mindske skader ved ekstremregn. Sammentænkning af renoveringsopgaver Den Multifunktionelle Gårdfacade indeholder både en vinduesudskiftning og en opgradering af gårdfacaden. Den er derfor en oplagt løsning, hvis ejendom

Energirenovering & bæredygtighed

135

men står overfor en vinduesudskiftning og istandsættelse af gårdfacaden. Det er en ny måde at energirenovere på, og priserne er derfor ikke standardiserede endnu, men da løsningen er sammensat af allerede kendte teknikker, regnes det som en rentabel og rimelig løsning. Bedre plads Facadeisoleringen er udvendig og vil dermed ikke stjæle værdifulde kvadrat-

Facadeløsningen er opført er på ca. 50 boliger i Klimakarréen. Der planlægges en version 2 af løsningen, som omfatter næsten 200 boliger i Valby.

Læs mere om Klimakarréen på vores hjemmeside www.kk.dk/artikel/ koebenhavns-klimakarre. Læs mere om puljer i Københavns Kommune på www.kk.dk/byfornyelse.

136

meter fra lejlighederne. Den enkelte lejlighed vil til gengæld få mere plads, hvis der bliver etableret franske altaner eller karnapper. En spansk altan vil tilføre lejligheden et lille uderum i direkte forlængelse af lejligheden. Energibesparelser Den Multifunktionelle Gårdfacade er en facadeisolering, der kun vil dække halvdelen af bygningen, da den alene bliver sat op på gårdfacaden. Dog er facadeisolering af den ene side af bygningen alligevel nok til at give mærkbare energibesparelser i ejendommen. Forventningen er, at man i gennemsnit vil spare op til 25% på varmeforbruget. De samlede energibesparelser vil resultere i et bedre energimærke på bygningen og et lavere varmeforbrug hos den enkelte beboer. Boligen vil også føles mere lun, da kuldenedfald og kolde ydervægge forsvinder.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Årlig pulje til helhedsrenoveringer i Københavns Kommune Københavns Kommune har årligt en pulje på ca. 100 mio. kr. til helhedsrenoveringer af private etageejendomme – dvs. andelsog ejerforeninger og private udlejningsejendomme. Målet med puljen er at sikre gode, sunde boliger i de eksisterende ældre ejendomme, så de kommer på niveau med nybyggeriet. Som privat bygningsejer kan der opnås støtte til arbejder i klimaskærmen (f.eks. vinduer, tag, facaderenoveringer, gavlisoleringer og tiltag fra ejendommens energimærke). Derudover støttes etablering af wc/bad, hvis der er boliger i ejendommen, der ikke har dette. Støtte til bygningsfornyelser omfatter tilskud til bl.a. håndværkerudgifter, teknisk og administrativ rådgivning, samt i særlige tilfælde genhusning. Der er én

“Kbh.’s Kommune har årligt en pulje på ca. 100 mio. kr. til helhedsrenoveringer af private etageejendomme.”

energirenovering & bæredygtighed

Vigtigt at vide, før I går i gang Sørg for at have styr på krav og regler, inden I går i gang. Der skal oftest søges om byggetilladelse til at opføre facadeløsningen, og der kan være særlige regler for jeres ejendom - fx høj bevaringsværdi, der kræver, at I skal søge om dispensation, før I går i gang. Det kan også være, at det slet ikke er muligt på jeres ejendom. Kontakt altid kommunens tekniske afdeling for mere information. Læs mere på www.kk.dk/byggetilladelse for mere information om facaderenoveringer i Københavns Kommune. Det er en god idé at få et teknisk rådgiverfirma, en arkitekt eller en ingeniør ind over planlægningen så tidligt i processen som muligt.

årlig ansøgningsrunde (fastlægges årligt, men ligger som regel omkring 1. marts). Der er i alle projekter fokus på arkitektoniske bevaringsværdier, energioptimering, skybrudssikring, begrønning, og at projekterne bidrager mest muligt til det nære bymiljø. Et nyere fokus er desuden genanvendelse af materialer og cirkulær økonomi.

Den udvendige isolering giver en forøget murtykkelse, som enten kan inddrages i boligen (fransk altan) eller fungere som en lille altan (spansk altan).

Energirenovering & bæredygtighed

137

advertorial

Mindre energiforbrug på en smart måde Med hjælp fra de rette rådgivere kan boligforeninger både spare penge og CO2. Læs med her om det gode eksempel fra AB Matosa i København NV. AB Matosa er bygget i 1935 og er på vej til at blive en energimønster-ejendom.

138

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

teknisk direktør, Gaihede, ingeniører & arkitekter

har sikkert hørt det et par gange efterhånden; at energirenovering altid er en god idé for jeres ejendom og økonomi. Invester nu, og spar penge ved færre varmeudgifter på den lange bane. Det er da også sandt, men hvis I for alvor ønsker at gøre en forskel, skal I være meget opmærksomme på, hvilke opgaver I vælger at sætte i gang og hvornår. Det har nemlig stor indflydelse på, om ejendommens renoveringsbudget bruges optimalt. For eksempel hænger det ikke sammen, at renoveringsbudgettet for de næste 10 år bruges på et nyt skiffertag og 100 mm isolering, hvis varmen samtidig drives rundt af en varmecentral fra Ruder Konges tid, og vinduerne stadig føles som åbne, når de er lukkede. Det er nødvendigt at foretage en helhedsvurdering af ejendommen, inden I beslutter jer. Det sikrer jer både en bedre langsigtet løsning og en bedre økonomi. Nødvendige renoveringer af jeres ejendom skal planlægges over tid, så de samlet set giver mening. Økonomiske støttemuligheder I visse tilfælde kan der indhentes økonomisk støtte til projekter i foreningerne. Det kan være byfornyelsesstøtte eller måske støtte fra forsyningsselskabet, hvis I vælger nogle vand- og kloakløsninger, som gavner deres mål.

Derfor er det vigtigt at have en rådgiver, der kan hjælpe jer bedst i mål – procesmæssigt, byggeteknisk og økonomisk. En vedligeholdelsesplan Det er vigtigt, at en rådgiver ikke bare sætter noget i gang. At renovere en ejendom på den rigtige måde kræver, at der tages højde for en række omstændigheder. Først og fremmest skal bygningen tjekkes - materialer, tilstand og byggeskik skal undersøges, så hele ejendommen kan registreres. Derefter skal det vurderes, om en renovering er nødvendig. Rådgiver udarbejder derfor en vedligeholdelsesplan, som foreningen kan bruge som manual eller rettesnor for at opnå bedste vedligehold, drift, energioptimering og udvikling af bygningen fremover.

energirenovering & bæredygtighed

Af Jesper Krog

Slidt 30’er-ejendom bliver trimmet For at I lettere kan se det for jer, vil jeg tage jer med en tur til det københavnske Nordvestkvarter til en af de bygherrer, vi i Gaihede hjælper. Her bor andelsboligforeningen AB Matosa i en gul murstensejendom.

“Ved at inddrage en rådgiver, bliver bestyrelsesarbejdet gjort lettere.”

Energirenovering & bæredygtighed

139

For bedre at kunne se muligheder i de kommende renoveringer i virkeligheden, byggede rådgiveren en lille fysisk model af AB Matosa.

Foreningen er en del af “Tagensbo”-kvarteret i København NV, som blev bygget i årene 1935 til 1938. Byggeriet var støttet af kommunen, som ønskede bedre boliger til byens mindre bemidlede indbyggere. I 1964 blev det til en andelsboligforening. I dag er der 55 andele i foreningen - og der bor omkring 120 personer i ejendommen. For et par år siden blev vi kontaktet af foreningens formand, Herluf Christensen. Han og bestyrelsen var frustrerede, fordi de havde fået nogle meget dyre og vidt forskellige tilbud på vinduesudskiftning fra byggefirmaer. Vores rådgiver kørte ud til andelsboligforeningen og tjekkede bygningen, som var ganske udmærket bygget, men samtidig slidt og trængte til en opdatering.

Bestyrelsen var i vildrede omkring, hvor de skulle sætte ind, og hvad de skulle prioritere. De ville meget gerne have nyt tag og måske altaner. De ville i hvert fald gerne spare på varmen. Mødet blev begyndelsen på et godt bekendtskab, som stadig varer ved. Vedligeholdelsesplan med fokus på energi En langsigtet plan, der matchede foreningens økonomi, ville give bestyrelsen ro i maven. Vi udarbejdede derfor en vedligeholdelsesplan og gjorde det tydeligt for foreningen, hvad der var hasteopgaver, og hvilke der kunne vente. Vores fokus, når vi tjekker hele ejendomme, er altid levetid, energiforbrug og energioptimering.

“I visse tilfælde kan der indhentes økonomisk støtte til projekter i foreningerne.” 140

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ekstra indtægter til foreningen Rådgiveren foreslog også, at der i forbindelse med det nye tag etableres boligudvidelser. De øverste lejligheder i hver opgang får tilbudt at tilkøbe denne ekstra etage. Foreningen får derved en ekstra indtægt, som går ind i renoveringen. Det gav mening for foreningen, som med det nye tag får 12 såkaldte knopskydninger. Samlet renovering og synergi De kommende renoveringer hos AB Matosa er planlagt, så forskellige byggeopgaver kan udføres samtidig, hvilket giver en bedre økonomi. Den samlede renovering bliver på den måde også relativt hurtigt overstået. Der kommer nyt tag med solceller og nye boliger, nyt varmesystem, nyt kloaksystem og LAR, nye altaner og ny gårdnedgang fra stuen - og efter byggearbejderne kommer en nyindretning af gården. Ved at inddrage en rådgiver, bliver bestyrelsesarbejdet gjort lettere. Rådgiver sikrer nemlig, at projekter bliver myndighedsbehandlet, indhenter støttetilsagn

og udarbejder udbud, der sendes ud til de bedste byggefirmaer i forhold til opgaven og foreningens økonomi. Både arkitekt, landskabsarkitekt og ingeniør er involveret i projekterne. Om et par år står der en energimønsterejendom i Nordvest. Det mindre energiforbrug kommer foreningen til gavn. De får en isoleret tæt bygning, der endda også producerer energi via solcelletaget. Det er godt for deres økonomi og giver også samlet set et mindre energiforbrug fra de traditionelle energikilder, hvilket gavner både miljøet og samvittigheden. Læs mere på www.gaihede.dk

energirenovering & bæredygtighed

Øje for mulige støttemidler Rådgivere er typisk også bevidste om de offentlige støttemidler, der er til rådighed. Vores rådgiver vidste, at Københavns Bygningsfornyelse ledte efter ejendomme i nordvest, som de gerne ville støtte i forhold til energioptimering. Derfor tænkte rådgiveren straks på AB Matosa, som godt kunne se idéen. Hun foreslog både isolering og solenergi fra solceller indbygget i taget - energi, som skal bruges til det fælles vaskerum og på sigt til privatforbruget.

Fordele ved energirenoveringer hos andelsboligforeningen AB Matosa: Udskiftning af vinduer i tag og kviste samt opgangsdøre: • Mindre varmeforbrug, bedre indeklima, lavere varmeudgift og færre vedligeholdelsesomkostninger. Udskiftning og isolering af taget: • Foreningen har besluttet sig for at få et nyt isoleret tag. Den sydvendte side etableres med solceller. • Energibesparelse - solcellerne leverer grøn strøm til fælles vaskerum og opgangslys og skal på sigt aflaste den enkelte beboers elforbrug. Foreningen skal have et nyt energirigtigt, tostrenget varmeanlæg: • Opdateret og mere effektiv varmeforsyning – højere komfort og mindre varmespild.

Energirenovering & bæredygtighed

141

advertorial

“Et løft i livskvalitet kan også have en positiv effekt for beboerne.”

142

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

handler både om økonomi, bæredygtighed og beboernes velvære Der findes mange muligheder for energioptimering i ens ejendom. Men hvad giver mening i den enkelte forening, hvordan kommer man i gang, og kan det overhovedet betale sig at bruge tid og økonomi på?

Af Andreas Elleby Adm. direktør Boelskifte Administration

nergiforbedringer giver typisk foreningen en økonomisk gevinst, men det er mere end bare penge. Som regel opnår man også et kvalitetsløft af ejendommen. Det kan både være visuelt, men også indeklimaet kan forbedres, og støjgener kan mindskes, så også beboerne oplever fordelene ved energiforbedrende tiltag. Hvordan finder vi frem til besparelserne? Mange foreninger har i deres dagligdag tilknyttet enten en administrator eller en teknisk rådgiver, som kan hjælpe med at pege på, hvor foreningen bør foretage energioptimeringer. Specielt en teknisk rådgiver har den fornødne ekspertise til at kunne gennemgå foreningens ejendom med henblik på

energirenovering & bæredygtighed

Energiforbedringer

at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan eller tilstandsrapport, hvorigennem man vil kunne se på, hvilke tiltag der skal til, for at ejendommen kan rykkes et eller flere energi-niveauer op. Herefter bør man som bestyrelse tage en dialog med sin administrator om et eventuelt kommende projekt, herunder økonomien i et sådant projekt. Administrator vil kunne pege på mulighederne for et godt og struktureret projekt, hvor man får sikret ejendommen en langsigtet investering og optimering. Hvilke tiltag kan vi se på? Som nævnt vil det altid være en god idé at have en dialog med en fagkyndig person, der kan se på foreningens ejendom, da de ved hvilke tiltag, der vil give en optimering af jeres ejendom. Men alt, der har med varme/kulde at gøre, vil være en energirenovering/optimering. Det er derfor afgørende at tænke helt ned i foreningens kælder. Er foreningens varmtvandsbeholder af ældre dato og

Energirenovering & bæredygtighed

143

“Der er rig mulighed for at finde steder, hvor der kan ske optimering af foreningensejendom.”

dermed måske godt tilkalket? Eller er foreningens vand og varmerør isoleret? Det kan også være oppe på foreningens tag, hvor der måske ingen isolering er tilstede. Andre muligheder er udskiftning af ventiler eller radiatorer eller måske ligefrem isolering af en stor endegavl på ejendommen. En anden stor post for foreningen kunne være udskiftning af foreningens vinduer. Her vil den enkelte andelshaver omgående kunne mærke energioptimeringen, da man vil få en lavere varmeregning, rummet vil holde bedre på varmen, og man vil formentlig også opnå et lavere støjniveau, hvorfor dette altid kan være et godt sted at sætte ind. Et andet sted, hvor foreningen også vil opnå en besparelse, vil være ved udskiftning af gamle glødepærer til pærer på LED. Beboerne vil formentlig opleve en bedre belysning ved LED, og man opnår samtidigt en langt lavere elregning på fællesarealet. Der er altså rig mulighed for at finde steder, hvor der kan ske optimering af foreningens ejendom, og hvor der vil være en positiv effekt på foreningens energimærkning. 144

Hvordan finansieres en energirenovering? Der er teknisk set ingen forskel på en energirenovering eller en almindelig renovering af en ejendom. Nogle foreninger har pengene stående på foreningens konto, og andre skal hjemtage lån til projektet. Mange foreninger har ofte et potentiale til at opnå en gevinst ved at se på foreningens nuværende låneportefølje. Måske vil der være mulighed for at omlægge lånet og opnå en rentebesparelse, måske kan lånet forlænges et par år og dermed give mulighed for yderligere lånekapital inden for samme årlige driftsudgift. Det kan også være, at man kan få et særligt fleksibelt lån, hvis ejendommens friværdi er på mere end 60%. Der er altså mange muligheder for, at foreningen på nuværende tidspunkt kan sikre en mere energirigtig ejendom, og man bør derfor ikke tøve med at tage kontakt til sin tekniske rådgiver eller sin ejendomsadministrator for at få igangsat processen med at optimere og energirenovere sin ejendom. Er det afgørende at lave energirenovering i vores forening? Det vil ikke altid være entydigt at svare på, da situationen kan anskues fra flere vinkler. Før i tiden gik de fleste foreninger ikke op i, om man foretog energirenovering eller ej. Energirenoveringer var ofte dyre investeringer med et lavt afkast til følge. Det vil sige, at foreningen ofte skulle betale en stor sum penge for noget, som måske ville tage f.eks. 18-22 år at tjene hjem igen i driftsbesparelser m.m. Dermed var der ikke incitament til at foretage disse forbedringer og optimeringer på foreningens ejendom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Kan det betale sig? Det er ikke sikkert, at alle investeringer kan betale sig. Dette vil man ofte kunne få sin energikonsulent eller tekniske rådgiver til at foretage beregninger på. Her er det dog afgørende at huske på, at alle investeringer ikke nødvendigvis bør omregnes en-til-en i kroner og øre, men måske også se ind i, hvilken betydning og kvalitet det giver andelshaverne, at man foretager en forbedring i foreningens ejendom. Et løft i livskvalitet kan også have en positiv effekt for beboerne, og man bør derfor ikke være tilbageholdende med at få foretaget forbedringer i energiens navn. Læs mere på www.boelskifteadministration.dk

energirenovering & bæredygtighed

I dag anskues tingene en smule anderledes, hvilket blandt andet skyldes det såkaldte “Blackstone-indgreb”, hvor det blev påkrævet, at ejere af en bygning, der ønsker en gennemgribende modernisering af sin ejendom, hæver energimærket til klasse C eller løftes to niveauer, fx fra klasse G til D. Lovindgrebet har pludselig gjort det attraktivt for en forening at foretage de energioptimeringer og renoveringer, som kan bidrage til, at andelsboligforeningen kan få et bedre energimærke og dermed potentielt også opnå en højere værdiansættelse af foreningens ejendom.

Det er som regel en fordel at inddrage administrator eller en teknisk rådgiver, når man skal finde ud af, hvilke energiforbedringer, der kan betale sig.

Energirenovering & bæredygtighed

145

advertorial

Manglende godkendelse satte stopper for

grøn varmeløsning Af Jan Herbo ejendomsadministrator Herbo

I forbindelse med, at ejerforeningen Hollændervænget Blok 1 og 2 havde brug for en fornyelse af isoleringen i bygningen, fandt de en grøn løsning, der både kunne isolere og mindske deres CO2-udledning. Desværre satte en manglende godkendelse fra Energistyrelsen en stopper for projektet.

erbo administrerer for ejerforeningen Hollændervænget Blok 1 og 2, som er bygget i 1940 og er tidstypisk for byggetiden med fladt tag og enkeltmur. I en sådan bygning er der ikke muligheder for at isolere i hulmur eller ved at opsætte udvendige isoleringsplader. For at finde en løsning på isoleringsudfordringen i foreningen, tyede ejerforeningen Hollændervænget til alternative løsningsmetoder. I forbindelse med udskiftning af tag faldt foreningen nemlig over en løsning fra Icopal, der har udviklet et energitag. Taget er i realiteten en stor varmepumpe lavet efter samme princip som jordvarme.

146

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

“Taget er i realiteten en stor varmepumpe lavet efter samme princip som jordvarme.”

Energirenovering & bæredygtighed

energirenovering & bæredygtighed

Fjernvarme kan være en CO2 synder Varmen kommer i dag hovedsageligt som fjernvarme fra HOFOR. I takt med deres produktion af varme udleder de store mængder CO2. Blandt andet derfor - med et ønske om en grønnere løsning - valgte foreningen at nedbringe deres varmeforbrug med energitaget, som samtidig nedbringer foreningens CO2-udledning.

147

Energitaget er en del af isoleringen af det nye tag. Lige under overfladen løber slanger, der indeholder kølevæske, som opvarmes af luftens varme helt ned i frostgrader. Slangerne er forbundet med pumper, som cirkulerer væsken, der føres til en varmeveksler. Varmeveksleren omsætter varmen til varmt radiatorvand. Det er i princippet det samme som en stor varmepumpe. Systemet forventes at kunne dække cirka 50 procent af bygningernes varmebehov – helt uden CO2 udledning.

148

“Systemet forventes at kunne dække cirka 50% af bygningernes varmebehov – helt uden CO2 udledning.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ønsket om energitaget blev aldrig indfriet Inden energitaget kunne tages i brug, skulle der - på grund af fjernvarmeloven - ske en godkendelse. Denne godkendelse skulle ske gennem Energistyrelsen, og ansøgning

skulle sendes af det rådgivende ingeniørfirma, der dog betragtede det som en formsag – altså blot som et formelt anliggende. Desværre viste det sig, at der ikke var tale om en formsag: Energistyrelsen afviste, at taget kunne tages i brug. Energistyrelsen blokerede ansøgningen på grund af Hofors modstand. De anførte nemlig, at et sådant system kan true deres ”indtægtspotentiale”. Energitage kan dog kun bruges på flade tage, og konceptet ville derfor kun medføre minimal ændring i HOFORs indtægtspotentiale - men til gengæld gøre gavn for den grønne omstilling. Statens Byggeforskningsinstitut - som man samarbejdede med, fordi der ikke var isoleringsmuligheder - var positive og ville bruge projektet som et forsøgsprojekt, der skulle give data til vurdering og vejledning i montering, energirigtighed mm.

energirenovering & bæredygtighed

Foto: iStock

Med energitaget vil foreningens CO2 udslip kunne nedbringes med lidt under 50%. Denne store ændring skyldes, at der anvendes elektricitet til at drive pumperne. For yderligere reduktion vil foreningen købe grøn strøm fra vindmølleproduktionen.

Indhent altid alle godkendelser førend igangsættelse Pga. modstridende kortsigtede interesser kunne Hofor blokere for et nytænkende tagprojekt og varmepumpeløsning, der gavner den grønne omstilling, og boligforeningen står med et økonomisk tab, fordi projektet med tekniske rådgivers billigelse blev gennemført førend endelig godkendelse forelå. Læs mere på www.herbo.dk.

“Energistyrelsen blokerede ansøgningen på grund af Hofors modstand.”

Energirenovering & bæredygtighed

149

150

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Faldstammer, stigstrenge & rør

Faldstammer, stigstrenge & rør Foto: iStock

I mange ejendomme er faldstammerne nu så gamle og forfaldne, at de skal fornyes. Men skal de skiftes, eller kan en renovering, der er nemmere, hurtigere og billigere, gøre det?

Faldstammer, stigstrenge & rør

151

advertorial

Genbrug af rørsystemer kommer beboere og miljøet til gode - Samtidig kan skader ved skybrud og fugt undgås Af Søren Dallov Ibsen Salgschef & Partner Greenpipe

Bliver faldstammer i ældre ejendomme ikke renoveret i tide, kan det betyde fugt- og skimmelskader i facade og lejligheder.

er er meget at vinde ved at være opmærksom på faldstammernes tilstand og ved at tage action inden rust, utætheder og aflejringer tager over. Det er nemlig muligt med relining løsningen at undgå den helt store og omkostningstunge tur med totaludskiftning af rør, hvis I tager action når de første tegn viser sig. De tydelige tegn I ældre ejendomme er faldstammer lavet af støbejern, og når rørene begynder at ruste, kan det være en god idé at tænke på renovering af faldstammen. Faldstammer

152

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Der er forskellige tegn på, at en faldstamme er ved at være for gammel og slidt. En faldstamme i støbejern har en levetid på 30-70 år. Det er derfor en god idé at få inspiceret rørene, hvis jeres ejendom er af ældre dato. Hold øje med tegnene på, at der er rust i faldstammerne. Opdager I små rustpletter udenpå faldstammer eller på rør under vasken? I det tilfælde skal der ringes efter hjælp fra fagpersoner. Pletterne kan give skader og utætheder, fordi rusten ødelægger røret indefra.

Faldstammer, stigstrenge & rør

af støbejern ruster indefra og ud. Det vil sige, at på det tidspunkt I opdager rust uden på faldstammen, kan inder-siden af røret være helt tilstoppet. Rust i en faldstamme kan betyde andre problemer som utætheder og tilstopninger, og det er til stor belastning for beboere. Derfor kan det betale sig at være opmærksom på de små tegn, som kan være en klar besked om, at det er på tide at få inspiceret og renoveret bygningens faldstammer.

153

“Rust i en faldstamme kan betyde problemer som utætheder og tilstopninger, og det er til stor belastning for beboere.”

Det er vigtigt at få professionelle til at undersøge det inden, at der sker brud på faldstammen, fordi sådanne brud kan give fugtskader. Indvendig relining: En ny, økonomisk og skånsom metode Rust i en faldstamme vil altid være tegn på, at det er tid til en renovering. Det kan virke som en uoverskuelig opgave - især hvis man tror, at det betyder nedrivning, byggerod og lang tid med håndværkere i ejendommen. Men sådan er det heldigvis 154

ikke længere, fordi der i dag findes en langt mere skånsom metode. At genbruge rørsystemet ved at give det en ny, indvendig overflade, også kaldet indvendig relining, er både billigere og mere skånsomt for både miljøet og beboerne. De nye metoder gør det også muligt at udføre arbejdet uden, at rørene skal graves frem, og uden at vægge skal væltes for at sætte en helt ny faldstamme op. Førhen var processen tidskrævende, og arbejdet var meget omfattende. I

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Faldstammer, stigstrenge & rør Før relining

Foto: iStock

dag kan vi klare det på få dage uden byggerod og støj. Med den metode vi har udviklet til relining af faldstammer, udføres renoveringen ved at rense, udtørre og påføre et lag polyurethan, som er testet af Teknologisk Institut. Vi fjerner skader forårsaget af rust i faldstammen og andet, så I undgår vandskader og tilstopninger. Med de maskiner vi har udviklet til arbejdet, er det muligt at klare arbejdet effektivt og grundigt, så holdbarheden svarer til nye rør. Har I faldstammer på generalforsamlingens dagsorden? Mange ældre ejendomme står overfor fornyelse og renovering i de kommende år. Det kan eksempelvis være en større vedligeholdelsesplan fra byggerådgivere, der skal sættes i værk. Derfor kan det godt betale sig at komme i gang i tide og undersøge markedet for specialister på de enkelte områder. I en tid hvor der er et stort fokus på miljøet, regnvand og skybrud, skal faldstammer også indgå

Efter relining

som punkt på dagsordenen, når der tales vedligeholdelse og renovering. Vi oplever, at mange kommer sent i gang, fordi det kan være svært at overskue et større renoveringsforløb. Her er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan f.eks. et forløb med renovering af ejendommens faldstammer tilrettelægges. Forløbet skal være til mindst mulig gene for beboerne, og det skal indeholde grundig inspektion, projektstyring, tv-inspektion, stikprøver og kvalitetssikring. Læs mere på www.greenpipe.dk

Ejendommens kloaksystem starter med faldstammerne. Derfor er det vigtigt at holde øje med, om de er tætte eller har udblomstringer af rust – også i ejendommens kælder. Utætte faldstammer kan give fugtskader og skimmel i kælder - og endnu værre i boligerne. Opdager I rust eller utætheder, skal der foretages en inspektion af fagpersoner hurtigst muligt.

Faldstammer, stigstrenge & rør

155

Ny kontrolordning skal gøre det lettere at gennemskue den rette løsning ved renovering eller udskiftning af faldstammer

156

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Af Flemming Springborg civilingeniør Teknologisk Institut

aldstammerne i mere end en million boliger er i dag ved at være så slidte, at de enten bør renoveres eller skiftes ud. Men selvom det tit er både billigere og bedre for miljøet at renovere faldstammer, bliver de ofte skiftet ud. I dag findes der så mange forskellige produkter på markedet, at det kan være svært for den almindelige boligejer at overskue, hvad man skal vælge. Hvis man - som de fleste almindelige boligejere - ikke har den tekniske viden, kan det være en udfordring at gennemskue, hvad man skal gøre. De fleste vælger at udskifte faldstammerne, da det er en veldokumenteret metode, men ofte er det både billigere og hurtigere at renovere dem.

Faldstammer, stigstrenge & rør

Mange vælger at udskifte slidte faldstammer. Men ofte kan det bedre betale sig at renovere dem – det sparer nemlig foreningen både tid og penge. En ny kontrolordning skal gøre markedet for faldstammer mere gennemsigtigt.

“Der vil blive stillet store krav til installatørernes kvalitetssikring af installationerne.”

Faldstammer, stigstrenge & rør

157

“Kontrolordningen vil være med til at gøre markedet for faldstammerenovering mere gennemskueligt.”

Markedet for faldstammerenoveringer er i øjeblikket meget uoverskueligt for de ikketeknisk indviede. Derfor har der de senere år været et bredt ønske i branchen om at få udarbejdet et teknisk grundlag, der gør det muligt at etablere en kontrolordning for renovering af faldstammer til gavn for både entreprenører og bygherrer/boligejere. En kontrolordning vil kunne skabe gennemsigtighed i forhold til, hvilke muligheder der er og ikke mindst vished om, at en renovering kan leve op til en kvalitet, der kan sammenlignes med en traditionel udskiftning. Nyt kontrolgrundlag I 2020 startede et arbejde med at udvikle et teknisk grundlag, som skal danne fundamentet for en Kontrolordning for faldstammerenoveringssystemer. Arbejdet blev ledet af Teknologisk Institut og udført i samarbejde med Dansk Industri og en projektgruppe bestående af repræsentanter for entreprenører og bygherrer/boligejere. 158

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Faldstammer, stigstrenge & rør Foto: iStock

For cirka 25 år siden fandtes en tilsvarende udfordring ved renovering af afløbsledninger i jord. Dengang fik bygherrer og entreprenører i fællesskab lavet “Kontrolordning for Ledningsrenovering”. Denne kontrolordning er i dag garant for høj kvalitet i arbejdet og skaber tryghed for bygherrer. Gennem arbejdet med denne kontrolordning har man fundet inspiration til udvikling af kontrolgrundlaget for den nye “Kontrolordning for faldstammerenovering”. I arbejdet med kontrolgrundlaget, som nu ligger næsten klar, er der lagt vægt på, at der skal foreligge tilstrækkelig dokumentation for egenskaberne af de anvendte materialer samt for det færdige system. Det betyder blandt andet, at systemerne skal igennem et omfattende typetestforløb af både materialer og system for at kunne blive optaget i ordningen. Der vil ligeledes blive stillet store krav til installatørernes kvalitetssikring af installationerne. For eksempel skal

alle væsentlige installationsparametre løbende registreres på alle installationer, og de vil løbene blive kontrolleret af et uvildigt kontroludvalg. Ny kontrolordning Den nye Kontrolordning for Faldstammerenovering forventes at blive officielt etableret på en ekstraordinær generalforsamling i Dansk Industris Rørtekniksektion d. 1. november 2021, hvor vedtægterne for ordningen også forventes at blive vedtaget. Herefter vil der blive udpeget et kontroludvalg bestående af repræsentanter for bygherrer/boligejere og entreprenører, og de første optagelsesforløb vil blive igangsat. Kontrolordningen vil herefter være med til at gøre markedet for faldstammerenovering mere gennemskueligt og give sikkerhed for, at man får det produkt, man betaler for, samt at det lever op til de lovede krav til blandt andet levetid og tæthed.

Faldstammer, stigstrenge & rør

159

En verden til forskel

Vejlsøvej 51 8600 Silkeborg 70 20 19 99 info@keepfocus.dk

Opdag fordelene ved at samle bygningsdrift, data til fordelingsregnskaber og digitale beboerløsninger i ét system.

Automatisk dataopsamling hver time Validerede data til jeres fordelingsregnskaber En hjælpende hånd til bæredygtig bygningsdrift på en brugervenlig platform

Fleksibelt og sikkert alarmsystem CO2-overvågning Individuel energiinformation til beboerne Tag styring over jeres bygningsdrift, så energien udnyttes bedst muligt, og I undgår straffeafgift for manglende afkøling på returvarmen.

Giv jeres beboere mulighed for at spare energi og penge med et værktøj, som viser deres personlige forbrug fordelt på el, vand og varme.

Forbrug Foto: iStock

forbrug

I 2022 bliver månedsvis forbrugsoplysning et krav. For mange boligforeninger er det en øjenåbner, hvor mange penge der kan spares på vand, varme og el ved at følge sit eget forbrug Forbrug

161

advertorial

I det nye år skal alle beboere i boligforeninger

månedligt informeres om deres varmeforbrug Hvis vi gerne vil spare penge og udlede mindre CO2, er vores private energiforbrug et rigtig godt sted at starte. Med en app, der viser vores personlige forbrug af el, vand og varme, bliver det nemmere at forstå, hvad der påvirker vores forbrugsregnskab. Af Dorte Elizabeth Ankerstjerne Kommunikationsmedarbejder, KeepFocus

ndersøgelser fra Teknologisk Institut viser, at vi bliver bedre til at spare el, vand og varme, hvis vi kan se, hvordan vores daglige adfærd påvirker vores energiregning. Det kræver hverken store investeringer eller voldsomme ændringer at bruge mindre energi - og som bonus sparer vi penge og giver vores eget bidrag til en mere bæredygtig verden.

162

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Forbrug

”Hvilken effekt har

Forbrug

Det er baggrunden for EU’s Energieffektivitetsdirektiv (EED), som trådte i kraft i oktober 2020. Helt konkret stiller direktivet krav til, at beboere i boligforeninger pr. 1. januar 2022 bliver informeret om deres varmeforbrug hver måned. Det betyder, at alle beboere i boligforeninger om knap tre måneder har krav på at blive oplyst om deres personlige varmeforbrug på månedsbasis.

det for eksempel, når brusebadet tager 10 minutter i stedet for 5?”

163

”Det betyder, at alle beboere i boligforeninger om knap tre måneder har krav på at blive oplyst om deres personlige varmeforbrug på månedsbasis.”

164

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

24% af det samlede vandforbrug i EU er spild Hvis man læser EU’s Energieffektivitetsdirektiv fremgår det, at vand er ved at blive en mangelfuld ressource, og at 24% af det samlede vandforbrug i EU er spild. Derfor har KeepFocus valgt ikke at begrænse sig til EED’s krav om at vise varmeforbruget en gang om måneden. KeepFocus’ løsning giver beboerne adgang til også at se el og vand - og opdateret hver time, fordi det har en effekt, at man med det samme kan se, hvordan hverdagsting som støvsugning og brusebade påvirker forbrugsregningen. Hvis det skal virke, skal det være sjovt KeepFocus’ løsninger er lavet til at holde interessen fanget, så de gode råd og den nye viden får tid til at rodfæste sig som nye vaner. Det sker blandt andet ved, at beboerne Forbrug

kan se i detaljer, hvad de bruger time for time. De kan samtidig se, hvad de bruger sammenlignet med tidligere og i forhold til andre (anonyme) beboere. Det gør det konkret og hverdagsagtigt og giver en mere håndgribelig forståelse for tallene. Der kan være forskellige grunde til, at det virker. For nogle bliver der skabt en intern konkurrence – de vil gerne bevise overfor sig selv, at de kan blive bedre. For andre bliver det en konkurrence om at være bedre end andre. Der er også nogle, der drives af at spare penge, andre af at gøre en forskel for klimaet osv. Faktum er, at undersøgelser viser, at løsningerne får beboerne til at spare energi. Læs mere på www.keepfocus.dk

Forbrug

En fremtidssikret løsning KeepFocus har i knap 30 år arbejdet med at udvikle løsninger til at minimere spild og reducere energiforbruget i kommuner, virksomheder og boligselskaber. Allerede i 2016 udkom en app til beboere, hvori beboerne kan se deres personlige energiforbrug af el, vand og varme. I KeepFocus’ løsning bliver der hentet data en gang i timen. Det betyder for beboerne, at de næsten i realtid kan se, hvad deres daglige adfærd egentlig betyder for deres årlige forbrugsregning. Hvilken effekt har det for eksempel, når brusebadet tager 10 minutter i stedet for 5? Hvor meget koster det at bruge tørretumbleren? Hvor stor betydning har det, når man skruer blot en eller to grader op for varmen?

fakta • Bygninger står for næsten 40% af det samlede energiforbrug i Danmark. • En fjerdedel af Danmarks CO2-udledning går til drift og opvarmning af bygninger. • Der er mere end 1.1 mio. boliger i boligforeninger i Danmark. • Hver dansker har et gennemsnitligt CO2-aftryk på 17 tons hvert år*. Det tal skal ifølge forskere være reduceret til et sted mellem 2 og 3 tons i 2050 for at holde klimaforandringerne for døren. • Varmeforbruget i identiske rækkehuse kan variere med en faktor 20. Det betyder, at det højeste forbrug er 20 gange højere end det laveste, og det bekræfter, at vores individuelle vaner har stor effekt på vores energiforbrug. * Kilde: CONCITO

165

advertorial

Ny Beboer App

- sådan overholder du den nye lovgivning Af Per Sahl-Madsen salgsdirektør Techem Danmark A/S

Opdaterede forbrugsdata er et vigtigt teknologisk og digitalt skridt for administration, drift, services i enhver boligforening.

Fra 2022 skal alle forbrugere have adgang til opdaterede forbrugsdata hver måned.

e senere år har der været et helt naturligt og meget øget fokus på energiforbrug, ressourcer med en mere grøn og energirigtige tankegang. Med andre ord: Den grønne omstilling buldrer for alvor derudad, og kombineret med den teknologiske og digitale udvikling har det skabt grundlag for stor interesse efter ejendomsdrift, administration og services, der kommer alle boligforeninger og deres beboere til gode. Techem Beboer App er netop et tilbud til beboerne. Det er en app, der også kan bruges via en pc-løsning. Den er under løbende udvikling og indfrier de nye krav fra lovgivningen

166

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Forbrug

“Miljøet betaler

Forbrug

om forbrugsoplysninger, samtidig er der opdateringer, der gør det endnu lettere, hurtigere og mere overskueligt, at få overblik over sit energiforbrug. Med den digitale løsning, Techem Beboer App ved hånden, er alle dermed sikret adgang til online forbrugsstatus samtidig med, at vigtige informationer bliver leveret på en nem og intuitiv måde.

også en stor pris, når man skal udbedre skader på bygningen efter et fugtangreb.”

167

“Få en besked på din mobil, hvis du har et toilet, der er begyndt at løbe, og vandforbruget pludselig stiger.”

Giver god mening Den overordnede beslutning om, at løbende adgang til forbrugsoplysninger fra fjernaflæsningsmålere er lovpligtige, er taget i EU. Beslutningen er kombineret med, at alle ejendomme skal have udskiftet deres forbrugsmålere til at være fjernaflæste inden udgangen af 2026. Det klare mål er, at vi dermed bliver endnu bedre til at spare på energien og vores fælles globale ressourcer af hensyn til vores fælles fremtid. Set i lyset af det øgede fokus på den grønne omstilling og FN´s Verdensmål 2030, giver fjernaflæst forbrugsmåling og adgang til forbrugsdata særdeles god mening. I takt med den teknologiske udvikling og digitaliseringen, vil både boligforening og beboere derved få adgang til en række administrative fordele og besparelser i både tid og omkostninger. Lovgivningen skal overholdes Til dette er Techem Beboer App et rigtig godt værktøj, der giver beboerne mulighed for at følge og overvåge eget forbrug. Det er naturligvis ikke et krav, 168

at beboerne løbende skal logge sig på, men det er et krav at boligforeningen i bestemte intervaller skal sende besked ud til beboerne/lejerne og gøre dem opmærksomme på deres forbrug. Og det gøres nu bedst automatisk fra appen, og det uden at bestyrelsen/ administrationen behøver at gøre noget. Det er godt at have et forbrugsloft App’en er din hjælp til at undgå et uhensigtsmæssigt forbrug, fordi du kan opsætte individuelle alarmer der netop passer til dit forbrug. Forestil dig at få en besked på din mobil, hvis du har et toilet, der er begyndt at løbe, og vandforbruget pludselig stiger. Eller en radiator der på fuld hammer bruger varme, det kan indikere, at der er noget galt. Men det kan naturligvis også være, hvis der opstår en større og skjult lækage i en bygning og kan medføre store og unød-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Teknologi mod skimmelsvamp I de senere år er der stigende interesse for at supplere installation af fjernaflæste forbrugsmålere med temperatur- og fugtmålere i lejlighederne. Dårligt indeklima er en stor og skjult udfordring, da kombinationen af manglende udluftning og forkert temperatur medfører høj luftfugtighed med fugtskader og skimmelsvamp som resultat. Det betaler sig at investere i de små tekniske hjælpemidler, der er med til at holde bygningen sund. En ting er, at udbedring af skader efter skimmelsvamp ofte er både en omfangsrig og omkostningstung affære. Bæredygtigheden tæller Miljøet betaler også en stor pris, når man skal udbedre skader på bygningen efter et fugtangreb. Det er endnu en god grund til at udnytte den teknologiske udvikling og muligheder med temperatur- og fugtmålere i lejlighederne. Det er en optimal og meget effektiv forebyggende løsning, der giver mulighed for at gribe ind i samme øjeblik, målerne indikerer et potentielt problem. Løfter hele organisationen Selv om det først er i 2027, alle forbrugsmålere skal være fjernaflæste, opnår Forbrug

boligforeningen store fordele ved at være på forkant og investere i de nye teknologiske muligheder i god tid. Med afsæt i viden og stor erfaring hos Techem er der sikkerhed for, at både fjernaflæste forbrugsmålere og målere til indeklima, vil løftet enhver organisation til et endnu højere niveau. Ejendommen bliver digital og data hjælper os videre til en mere optimal drift. Kombinationen af digitale forbrugsopgørelser, digital afregning og de mange services i Techem Beboer App er en fremtidssikret løsning, der skaber gevinst for alle brugere af ejendommen. Der er ingen tvivl om, at det globale fokus på ressourcer, klima og den grønnere omstilling er kommet for at blive, og jo flere vi er om at løfte i flok og fokusere på, at hver en dråbe tæller, desto hurtigere når vi målet. Læs mere på www.techem.dk

Forbrug

vendige økonomiske omkostninger. Set med administrator-øjne er det også en gevinst, at boligforeningens driftsfolk samtidig bliver adviseret, hvormed sandsynligheden for at opdage lækager hurtigt i boligforeningens eget forsyningsnet i dén grad bliver forbedret.

“Beslutningen er kombineret med, at alle ejendomme skal have udskiftet deres forbrugsmålere til at være fjernaflæste inden udgangen af 2026.”

169

advertorial

Forbrugsmåling – Skræddersyede løsninger til hjemmet Gør forbruget transparent og få en korrekt fordeling af forbrugsudgifter samt hjælp beboerne til at spare penge og øge bidraget til klimabeskyttelse.

“EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis.”

170

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Salgsdirektør ista Danmark A/S

n af tidens største emner er, at vi skal behandle vores naturlige ressourcer, såsom vand og energi, ansvarligt. EU har nedsat en lov, der kræver, at beboere skal oplyses om deres forbrug på månedlig basis. Vores produkter opfylder dette krav. Det betyder, at det individuelle energi- og vandforbrug gøres transparent for beboerne, så de kan spare energi, forbrugsomkostninger og CO2. Beboere kan nemlig yde et aktivt bidrag til klimabeskyttelse ved et transparent forbrug, og hver husholdning kan gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug og udgifter. Det er både en fordel for beboerne og miljøet. Gør det simpelt for beboere Med smarte helheds – eller skræddersyede løsninger til forbrugsmåling, hvad end det

“Hver husholdning kan med transparent

er varme-, vand- eller energiforbrug, gøres forbrugsmålingen simpelt for beboere. Vælger man radiobaserede produkter, slipper man tilmed for de årlige aflæsningsbesøg. Radioenheden sender automatisk en besked til leverandøren, hvis der er en fejl på en måler. Leverandøren kan derfor reagere hurtigt – uden at I selv skal gøre noget.

Forbrug

Af Hans Finne

Ansvarlighed ista tænker på omverdenen, og derfor har vi altid FN’s verdensmål inkorporeret i vores forretningsstrategi. Vi har udvalgt fem ud af de 17 mål, hvor vi mener, vi bidrager mest og gør den største forskel: Bæredygtig energi (7), Anstændige jobs og økonomisk vækst (8), Bæredygtige byer og lokalsamfund (11), Ansvarligt forbrug og produktion (12) og Klimaindsats (13). Personlig sikkerhed EU og GDPR stiller store krav til persondata og beskyttelsen heraf. Det kan være svært at navigere i. ista har udarbejdet en række systemer og procedurer, der sikrer, at vores kunders persondata altid er beskyttet. Eksempelvis benytter vi Sikkermail, der krypterer alle korrespondancer og sikrer data mellem ista, beboere og administrator, så I som bestyrelse eller administrator ikke skal bekymre jer. Læs mere på www.ista.com

forbrug gennemsnitligt spare op til 20% af deres årlige varmeforbrug.”

Forbrug

171

172

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Genanvendelse Foto: iStock

genanvendelse

Med den korrekte affaldshåndtering, kan vi genanvende mest muligt af vores husholdningsaffald. Det er bæredygtigt, men også nødvendigt, hvis boligforeninger skal bidrage til at forbedre klima og miljø. Genanvendelse

173

Affaldshåndtering i boligforeningen - regler og gode råd til optimering De fleste tænker først på affaldshåndteringen, når der pludselig lugter fælt, eller når containerne er fyldte, og ting blæser rundt i gården. Kasper Kjær Haslebo, partner og bygningskonstruktør MAK hos Trio Arkitekter, giver et par råd til, hvordan boligforeningerne kan optimere deres affaldshåndtering.

174

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

skribent Min Boligforening

Foto: iStock

e seneste år har vores affaldssortering i Danmark gennemgået en gevaldig udvikling. For at skåne miljøet er reglerne for, hvilken container vi må smide hvad i, blevet skærpede. Det betyder for eksempel, at plastisk ikke længere må komme i samme container som metal, og at elektronik har sin helt egen skraldespand. Selvom affaldssortering overordnet set er en rigtig god ide, fordi det bidrager til at gøre vores land og by grønnere, kommer det ikke uden udfordringer. Det stiller ekstra krav til den enkelte beboer, som i lejligheden skal bruge plads på flere og forskellige skraldespande, men specielt stiller det store krav til foreningen om, at der både er en tilstrækkelig mængde samt de rigtige containere til rådighed, som skraldet kan sorteres i. Tænk ud af boksen Heldigvis findes der forskellige måder, hvorpå man kan optimere affaldshåndteringen i en forening. “Man kan lave alle mulige løsninger - om det skal være med grønt tag på top-

pen, planter som vokser op ad siderne på et skraldeskur eller et grønt hegn. Man kan også placere containerne i kælderen, hvis det er det, man ønsker. Det er kun fantasien og økonomien, der sætter grænserne for, hvad der er muligt”, fortæller Kasper Kjær Haslebo. Mulighederne spænder lige fra hengemte skraldecontainere til at inkorporere containerne på en kønnere og mere optimal måde i gårdbilledet. De største og bedste ændringer findes, når man tænker ud af boksen.

Genanvendelse

Af Caroline Vindelev

Optimal affaldshåndtering har værdi for den enkelte beboer Affaldshåndtering virker måske som en lille del af alt det, der foregår i en boligforening. Alligevel har det en stor betydning for de enkelte beboere. Ud over de indlysende faktorer, der kan spille ind, som blandt andet lugt og pladsmangel, kan den omfattende affaldssortering også have andre påvirkninger på beboerne. “Jeg er ikke et sekund i tvivl om, at mindst ni ud af ti beboere vil synes, det er attraktivt, at skraldecontainerne er skjult, så det ikke er det første, man ser, når man bruger gården - for eksempel til at spise i,” fortæller Kasper Kjær Haslebo og uddyber: “Optimal affaldshåndtering har en stor betydning for

“Det er kun fantasien og økonomien, der sætter grænserne for, hvad der er muligt.”

Genanvendelse

175

beboerne. Det er for eksempel lækrere at sidde på en altan vendt ind mod gården, hvis ikke udsigten er skraldecontainere.” En god skraldehåndtering i en boligforening udvider også foreningens udeområder, som har stor værdi for beboere i storbylejligheder. På den måde er udendørsaktiviteter ikke begrænset til en altan eller park i nærheden. “Det er fedt for beboere, hvis de kan se gården som et rekreativt område i stedet for et område, hvor der bare opbevares cykler og skraldecontainere”, fortæller Kasper Kjær Haslebo. Første skridt mod en bedre affaldshåndtering Optimering af affaldshåndteringen er som regel noget, man har brug for hjælp 176

til i en forening. Det kræver nogen, som ved, hvor det er mest optimalt at placere containere i en gård, og hvordan man bedst tilgodeser alle beboere i en forening. Alligevel er det mest væsentlige, at foreningen starter med at se indad, mener Kasper Kjær Haslebo. “Hvis foreningen gør sig et begreb om, hvad de har af tanker i første omgang, så hjælper det efterfølgende rådgivere med at give et bedre og mere konkret forslag til foreningen,” fortæller han. Har man på forhånd overvejet, hvor mange og hvilke containere der er brug for i foreningen, kommer tingene til at forløbe bedre og hurtigere. Det giver blandt andet en rådgiver bedre forudsætninger for hurtigt at afklare med kommunen, hvordan projektet skal

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Genanvendelse udformes, så de ønskede ændringer for affaldshåndtering i foreningen stemmer overens med arbejdstilsynets regler for indretning og brug af dagsrenovationssystemer. Flere projekter på én gang Omfanget af optimering af affaldshåndteringen i en boligforening kan variere meget. Handler det blot om små tiltag er udgiften for eksempel mindre, end hvis hele områ-

der i gården skal sænkes, for at containerne kan gemmes helt væk. I begge tilfælde kan det give mening, at projektet slås sammen med andre projekter i foreningen, som alligevel står for døren. “Hvis det er en stor indgriben at optimere affaldshåndtering i en boligforening, kan man eventuelt kigge på andre funktioner i gården også, så man tænker på det som en helhed,” fortæller Kasper Kjær Haslebo.

“Optimal affaldshåndtering har en stor betydning. Det er fx. lækrere at sidde på en altan vendt ind mod gården, hvis ikke udsigten er skraldecontainere.”

Genanvendelse

177

“Det er en balanceøvelse ift., hvad foreningen vil - er det et hurtigt “quick-fix”, eller er det den helt store integration af gårdanlæg, affald og andre ting?”

Kategorier for affaldssortering i Københavns Kommune: • Madaffald

• Elektronik

• Plast, mad- og drikkekartoner

• Papir

• Restaffald

• Haveaffald

• Farligt affald

• Elektronik

• Pap

• Storskrald

• Glas

Læs mere om beskrivelser af de forskellige kategorier på www.kk.dk/affaldssortering.

178

En rådgivers rolle Skal man i gang med et større projekt, er det ofte en god ide at involvere en rådgiver. De kan hjælpe med at gøre forløbet lettere ved at fastlægge, hvad der er behov for. Det giver overblik og overskud til at tænke ud af boksen - og så er en rådgiver et erfarent set øjne, som kan se det, man ikke altid selv kan. “En rådgiver lytter både til foreningens ønsker, men kommer også med nogle input for at tænke lidt ud af boksen en gang imellem. Man kan nemt være meget fastlåst i sine beslutninger, fordi ens containere altid har stået det samme sted, men ved lige at rykke rundt på nogle funktioner i gården kunne det jo godt være, at containerne kunne placeres mere hensigtsmæssigt og integreres på en bedre måde,” fortæller Kasper Kjær Haslebo. Herefter handler det om at finde de rette fagpersoner til de opgaver, der skal løses. Dette kan man både selv stå for i foreningen og bestyrelsen, men det er også en opgave, som en rådgiver kan hjælpe med. Hold den gode affaldshåndtering konstant med en affaldsansvarlig Det kan være en god ide at have en

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

Det gælder også den anden vej rundt. Skal gården for eksempel alligevel renoveres, giver det god mening at tilføje et projekt som optimering af affaldshåndtering, så man undgår at grave gården op flere gange, og at renovering i gården generer beboerne flere gange end højst nødvendigt. Det handler om at opveje de forskellige tiltag overfor hinanden. Kasper Kjær Haslebo fortæller: “Det er en balanceøvelse i forhold til, hvad foreningen vil - er det et hurtigt “quick-fix” af gården, eller er det den helt store integration af gårdanlæg, affald og andre ting?”

som kan hænges op rundt omkring i foreningen eller gården. Samtidig kan du finde informationer om og løsninger på de fleste problemer, der måtte opstå i forbindelse med affaldssortering og -håndtering.

Genanvendelse

affaldsansvarlig i foreningerne. På den måde er der en, som tager teten med at sende “huske-breve” ud til beboerne, der på den måde mindes om gældende regler for affaldssortering. Samtidig kan nye regler for affaldssortering sendes rundt digitalt, så det ikke kun er folderen fra kommunen i postkassen, der er videnskilden. For eksempel kan en affaldsansvarlig stå for at gøre det synligt, hvad der må komme i hvilken skraldespand, hvornår der er storskrald eller lignende. Til mange af disse ting kan du på kommunens hjemmeside finde både info, men også plakater og selvklæbende skilte,

Vidste du, at det er muligt at få hjælp fra Københavns Kommune til at facilitere en bytteordning i din forening? Med en bytteordning ender færre ting i skraldecontaineren, og andre kan i stedet få glæde af netop den ting, som du ikke længere får glæde af.

Genanvendelse

179

advertorial

Gør det let for dig selv: Hvis der ryddes et loft eller kælderrum kan du hos Junkbusters få en bemandet Affaldstaxa.

180

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Genanvendelse

Gør det nemt at håndtere affald i boligforeningen Hvad må vi smide ud, hvor må vi smide det ud, og hvordan håndteres udsmidningen på bedste vis? Mange boligforeninger står ofte med større eller mindre oprydningsopgaver uden at vide, hvordan de skal løses. Af Henrik M.L. Christoffersen salgschef Junkbusters A/S

ffaldshåndtering og sortering kan være noget af en jungle, og reglerne bliver mere og mere komplekse i takt med, at vi skal passe på miljøet. Den ideelle løsning ville indebære 15-20 forskellige affaldsstativer eller containere, men i virkelighedens verden kan det være svært at finde plads. Hos Junkbusters gør vi en stor ære ud af at sørge for, at vores kunder har alle

muligheder for at leve op til reglerne og hjælpe miljøet. Derfor arbejder vi også kun sammen med modtagestationer, som sørger for at sortere det affald, vi kommer med, korrekt og miljømæssigt forsvarligt. Forkert affaldssortering har økonomiske konsekvenser Det kan betale sig at tænke over, hvordan man håndterer sit affald. Det er godt for den grønne omstilling, men gør man det rigtigt, er der også økonomiske gevinster at hente - og gør man det forkert, så har det konsekvenser. Her kommer to eksempler på, hvordan forkert affaldssortering kan have økonomiske konsekvenser.

“Blot fordi møbler af træ kan brænde, er det ikke ensbetydende med, at det hører til i containeren med brændbart.”

Genanvendelse

181

Case: Oprydning i gården Der bestilles en affaldscontainer, fordi der skal ryddes op i beplantningen i gården. Efter færdig oprydning af beplantningen er der stadig plads tilbage i containeren. Muligheden udnyttes til at rydde op i skurene, og affaldet derfra kastes oveni. Konsekvens: Det lyder i sig selv fornuftigt at udnytte muligheden, når nu containeren alligevel er der, og der samtidig er ekstra plads. Men denne tankegang kan ikke betale sig. Affaldet fra beplantningen - grene, kvas og lignende - koster nemlig i langt de fleste tilfælde 200-400 kr mindre pr. ton at komme af med, når det er rent. Bliver det til gengæld blandet sammen med affaldet fra rengøringen i skurene, er det ikke længere rent men blandet affald og er derfor langt dyrere at komme af med. Samtidig er der også store mængder rent træ og jern i en oprydning i skurene hvilket er produkter, som enten har værdi, eller som kan aflæsses billigt, fordi de er direkte genbrugelige.

Vidste du at: Når vi bygger, bruger vi grus og stenmaterialer fra grusgrave. Desværre er disse ikke uudtømmelige ressourcer. Ved at sortere dit affald kan du være med til at hjælpe med at skaffe genbrugelige materialer som genbrugsstabil, vejbelægning osv., som kan bruges til nye byggerier. På den måde kan vi spare på vores naturlige ressourcer. Flamingo, Rockwool og PVC er genanvendelige materialer.

182

Case: Renovering af badeværelse Et badeværelse skal ryddes, og der bestilles en container til affaldet. Der smides fliser, kummer, badeværelsesmøbler og beton i containeren, fordi der er ikke ret meget af hver type. Konsekvens: Desværre betyder det, at alt affaldet forurenes og skal gå til deponi til en meget høj tons pris, ofte omkring 1000,- pr tons, alene fordi der er kummer og fliser i læsset. Sorteres fliser, kommer, beton og badeværelsesmøbler i stedet hver for sig - for eksempel i JunkBags kan betonen aflæsses for omkring 100 kr. pr. tons. Møblerne kan tilsvarende afleveres for ca. 500 kr pr. tons. For at undgå at sortere uhensigtsmæssigt, kan det ofte betale sig at have en container til de store ting, og til det, som kan sorteres fra i små mængder, at have vores junkbags ved siden af. En sådan sortering kan give besparelser i spændet mellem 10-50%.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Gør det nemt for foreningen og beboerne De kommunale ordninger for storskraldsafhentninger sætter for mange foreningers vedkommende begrænsninger, da skraldet ofte skal bæres ud til gaden på specifikke dage. Det kan være svært for beboere at koordinere efter i en travl hverdag. Samtidig oplever flere boligforeninger også problemer med, at storskraldet står for længe på gaden, og at der stadig er rester tilbage, som kommunen ikke afhenter i henhold til deres regulativer for storskrald. Generelt er bortskafning af alle typer skrald og affald sjældent en populær opgave blandt beboerne i boligforeningen. En fleksibel løsning med et privat affaldsfirma, der afhenter og rydder op efter sig, kan være en stor lettelse af oprydningen og gør såvel mindre som store oprydningsopgaver nemme og ligetil. Det betyder i sidste ende også, at beboerne er mere villige til at deltage ved de næste gårddage.

Følg med i, hvad der bliver af jeres affald Junkbusters tilbyder digitale løsnigner. Det vil sige, at lige fra bestilling til fakturering kan I få fat i alt via jeres kundelogin. På den måde er det muligt at styre oprydning eller affaldsflowet ved en byggesag via app. På app’en kan man for eksempel se, hvor meget affald der bliver hentet, men også hvor meget af det afhentede affald som genvindes eller genanvendes. Samtidig sikrer vi i Junkbusters, at jeres affald håndteres lokalt ved kun at bruge lokale samarbejdspartnere. Læs mere på www.junkbusters.dk

Genanvendelse

Sorter grundigt og undgå at forurene dit skrald De fleste er klar over, at kemikalier, maling, elektronik, pap, plastik og papir er en god ide at sortere fra. Men der findes også andre sammensætninger af affald, som ikke er optimale. For eksempel skal pap og papir ikke blandes. Samtidig er det heller ikke optimalt, at al slags plastik - hårdt som blødt, klart som farvet - blandes sammen. Det skyldes, at nogle produkter er genbrugelige, men når de blandes med andet, forurenes de og bliver ubrugelige.

Gode råd til affaldssortering: Gentænk dit affald: Blot fordi møbler af træ kan brænde, er det ikke ensbetydende med, at det hører til i containeren med brændbart. Det kan ofte skabe glæde gennem genbrug, hvilket samtidig er langt billigere for den, som skal af med møblet. Sorter også de små mængder: Renoverer du for eksempel dit badeværelse, er det godt at sortere fliser og kumme for sig, så det ikke “forurener” det øvrige affald. Dette kan for eksempel gøres ved hjælp af en Junkbag. Gør det let for dig selv: Hvis der ryddes et loft eller kælderrum kan du hos Junkbusters få en bemandet Affaldstaxa. Den består oftest af 2 mand, som står for alt slæbearbejdet og sørger for at køre affaldet væk, så det sorteres korrekt. På den måde undgår du - tillige med køreturen på genbrugspladsen - at blande det hele sammen i en stor container.

Genanvendelse

183

184

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

Klimaet og vejret forandrer sig og derfor er det vigtigt at sikre sig mod skybrud, som bliver hyppigere. Der findes flere løsninger, og ofte kan det kombineres med grønne gårdrenoveringer.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

Gårdanlæg & miljø + Urban gardening

185

Bemærk, begge billeder er grafiske visualiseringer af voldsom oversvømmelse.

186

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

Det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt – og det påvirker vores boliger Klimaet bliver varmere og vådere i fremtiden: Vi får vådere vintre og forår og somre med kraftigere regnskyl. Klimaforandringerne kommer til at vise sig i form af ekstremt vejr, hvorfor det bliver mere relevant end nogensinde før at opruste vores boliger. Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

187

Af Rasmus Anker Pedersen Leder for Klimaforskning, DMI

DMI

har siden 1870’erne overvåget det danske klima. Målingerne af temperatur og nedbør viser tydeligt, at det er blevet både varmere og vådere gennem de seneste 100 år. DMI’s Klimaatlas, der kommer med bud på fremtidens klima i Danmark, viser, at vi overordnet set skal forvente mere nedbør, flere skybrud og ændrede nedbørsmønstre i fremtiden, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser.

15 procent i slutningen af århundredet. Specielt om vinteren vil denne forandring kunne mærkes, hvor der ventes knap 25 procent mere nedbør. I takt med, at det bliver varmere, skal vi samtidig forberede os på mindre sne og mere regn om vinteren. Tendensen bliver altså flere perioder med langvarig regn om vinteren. Våde kældre og fugtskader Samme tendens som om vinteren gælder også i efteråret, og det skaber problemer: Når regnen fortsætter i månedsvis, vil den ikke kunne nå at sive ned i undergrunden, fordi jorden hurtigt bliver mættet i vinterhalvåret, hvor for-

Mere og voldsommere nedbør I Danmark er den gennemsnitlige årlige nedbør steget med ca. 120 mm. siden 1870’erne. Klimaforandringernes omfang og hastighed afhænger primært af indholdet af drivhusgasser som f.eks. CO2 i atmosfæren. Hvis den globale udledning af drivhusgasser fortsat er høj, kan vi forvente, at årets gennemsnitlige nedbør forøges med knap Varsling af skybrud I farlige vejrsituationer udsender DMI varsler og samarbejder med beredskabs-myndighederne. Særligt skybrudssituationer, hvor der falder mere end 15 mm på en halv time, kan være drilske, da de ofte opstår som en “trold ud af æske” og rammer meget lokalt. Det svarer til at skulle udpege præcis, hvor henne den næste boble i en gryde med kogende vand vil forekomme.

188

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

i dag udfordringer med voldsomme skybrudshændelser eller vedvarende regn – og i fremtiden skal vi forvente endnu mere af den slags.

Oversvømmelse med massive konsekvenser Langvarig regn betyder også, at vi kan komme til at se flere af den slags oversvømmelser, der ramte Jylland i 2020. Efter et rekord-regnfuldt efterår var jorden mættet til bristepunktet, og vandet steg i stedet op i gaderne. Da oversvømmelserne stod på sit højeste, udgjorde de en reel trussel mod den offentlige

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

Vi oplever allerede

dampningen er lav. I grønne områder vil regnen danne sumpede søer, og omkring bygninger er der risiko for, at vandet vil trænge ind i kældre og lave fugtskader på bygninger, som aldrig når at tørre.

I fremtiden vil den samlede mængde nedbør om sommeren være omtrent uændret, men nedbøren vil i stigende grad falde som kraftige byger.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

189

infrastruktur, og mange boligejere var i risiko for massive vandskader såsom oversvømmede kældre og fugtskader i et stort område fra grænsen og op til Randers. I Horsens blev 100 borgere simpelthen evakueret, fordi man frygtede, at dæmningen ved Bygholm sø ville give efter. Om sommeren er det bedste bud, at den samlede mængde nedbør er omtrent uændret. Men den nedbør, der kommer, vil i stigende grad falde som kraftige byger, og vi vil opleve flere skybrud, hvor der falder over 30 mm nedbør på en halv time. Faktisk ventes antallet af skybrud at stige med ca. 70 procent - dvs. næsten en fordobling frem mod slutningen af århundredet, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser. Derfor skal vi også forvente flere hændelser som det voldsomme skybrud, der ramte København i juli 2011. Her medførte regnen et utal af vandskader med oversvømmede kældre og boliger.

Samlet set blev det til 90.644 skader med erstatninger for knap 5 mia. DKK. Tørrere somre og hedebølger En anden tendens for sommerperioden er, at vi skal forvente flere længerevarende og sammenhængende perioder med tørvejr. Det varmere klima øger fordampningen fra jordoverfladen, der hurtigere kan tørre ud. I kombination med øget risiko for hedebølger, kan det i værste fald medføre udbredt tørke, ligesom vi oplevede det i 2018. Det stigende hav truer kystområderne I slutningen af århundredet vil vandstanden i de danske farvande være steget en halv meter i gennemsnit, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser. I et land med 8000 kilometer kystlinje får stigende vandstand store konsekvenser for mange områder. Kystdirektoratet har udpeget 14 områder og byer, som er særligt udsatte for oversvømmelser heriblandt København.

DMI’s Klimaatlas giver et kvalificeret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormfloder og skybrud ændres i fremtiden i hele landet.

190

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

ca. 70% - dvs. næsten en fordobling frem mod slutningen af århundredet, hvis vi fortsætter med en høj udledning af drivhusgasser.

Når middelvandstanden stiger, vil en stormflod kunne få langt alvorligere konsekvenser, da vandet presses højt op over terrænet. Et eksempel på en voldsom stormflod var, da stormen Bodil ramte Danmark i 2013, hvor specielt området ved Roskilde Fjord blev hårdt ramt. Den 4.-5. januar i 2017 var det i stedet store dele af Danmarks østvendte kyster, som oplevede historisk høje vandstande og oversvømmelser efter, at et lavtryk forud havde presset store vandmængder fra Skagerrak og Kattegat ud i Østersøen. Det resulterede blandt andet i en dramatisk udvikling, hvor der var overvejelser om at evakuere 30.000 mennesker på Amager, da København oplevede historisk høj vandstand. Heldigvis gik det ikke så galt. Pilotprojekt tester forudsigelse af oversvømmelser Vi oplever allerede i dag udfordringer med voldsomme skybrudshændelser eller vedvarende regn – og i fremtiden skal vi forvente endnu mere af den slags. DMI har derfor søsat et pilotprojekt i Vejle, som tester forudsigelse og varsling af oversvømmelser. Med beliggenhed i bunden af Vejle fjord og med tilløb af

Grejs Å og Vejle Å er byen nemlig særligt udsat for oversvømmelse i forbindelse med kraftigt nedbør. Pilotprojektet har kortlagt tidligere oversvømmelser i området og tester modeller, der kan forudsige og kortlægge oversvømmelser. Kort sagt skal vi forvente, at det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt. I Danmark giver et varmere klima flere hedebølger, kraftigere skybrud, mere regn i vinterhalvåret og flere stormfloder. Vand fra alle sider bliver en af fremtidens helt store udfordringer, og det er af samme grund vigtigt at have styr på en boligs stand og modstandsdygtighed.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

Antallet af skybrud ventes at stige med

Fremtidens klima i Danmark DMI’s Klimaatlas indeholder data for forventede temperaturer, nedbør, vandstande og stormfloder i det fremtidige danske klima. Data omfatter bl.a. et kvalificeret bud på, hvor meget temperaturen og vandstanden vil stige, samt hvordan mængden af nedbør og størrelsen af stormfloder og skybrud ændres.

Du kan finde DMI’s Klimaatlas her: https://www.dmi.dk/klimaatlas/

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

191

advertorial

192

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

“Det kræver specialviden at undgå at begå dyre fodfejl.”

Sikkerhed på legepladsen er vigtig Skærpede regler bør interessere alle med en legeplads og udendørs aktivitetsområder Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

193

af Janne Riken Marketingchef Dalpin

nspektion af udendørs legepladser og aktivitetsområde er et kompliceret område. Det kræver specialviden at undgå at begå dyre fodfejl, og de nye regler på området udgør lidt af en fælde, som man skal være bevidst om, hvis man er ansvarlig på området. Det fortæller Bjarne Terndrup, der er adm. direktør for virksomheden DALPIN, som er ekspert i inspektion af legepladser og aktivitetsområder. Nye regler på området Bjarne Terndrup forklarer, at der netop er kommet nye regler, som siger, at inspektion skal udføres af en uafhængig part - og altså ikke længere kan udføres af en person, som f.eks. har været involveret i byggeriet af legepladsen.

En af udfordringerne er, at mange aktører ikke har forstået, hvor detaljeret kravene på området er.

194

“Hvis man ønsker at etablere legeplads i foreningens gård, kan det derfor være en god idé at inddrage specialister.”

Derudover er bygningsreglementet fra 2018 mere specifikt, end mange går og tror. ”Det er vigtigt at forstå, at der i reglementet fra 2018 blev defineret en række krav. Selvom der er tale om en bekendtgørelse, så indeholder den specifikke henvisninger til, hvor man kan finde de krav. Når der peges på standarder, så bliver de reelt grundlaget for lovgivningen. Med bygningsreglementet bliver ellers frivillige standarder til lov”, siger Bjarne Terndrup. Manglende viden kan skabe problemer DALPIN samarbejder med ca. 35 kommuner. De løser også opgaver for boligselskaber, grundejerforeninger og institutioner. Odense-virksomheden har ikke bare stor praktisk erfaring i sit felt. Direktøren sidder som deltager med ved de borde, hvor både danske og europæiske standarder på området bliver udfærdiget. Bjarne Terndrup oplever, at mange af de aktører, der tegner, opfører eller ejer aktivitetsområder, endnu ikke har forstået, hvor detaljerede kravene i dag er.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

man havde haft indsigt i reglerne. Det kan skabe problemer og uenighed om, hvem der er ansvarlig. Det hele kan altså blive kostbart for den udførende part.” Hvis man ønsker at etablere legeplads i foreningens gård, kan det derfor være en god idé at inddrage specialister, der er særligt opmærksomme på de detaljerede krav og standarder, der er på området, for at undgå problemer i sidste ende. Læs mere på www.dalpin.dk

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

“Der er stor mangel på viden om området. Det gælder alt fra arkitekterne, producentledet, montørledet til dem, der drifter det. Ofte tror de, at legepladsområdet er ganske simpelt. Men det er det ikke. Det er nogle af de største standarder, der alene fylder ca. 265 A4- sider”, siger han og tilføjer: “Vi oplever desværre nogle gange, at vi kommer til efterinstallationsinspektion og finder mange problemer, som kunne være undgået, hvis

195

advertorial

Gør hele jeres ejendom

Skybrudssikker Hurtige nødløsninger kan gøre skaden værre – læs her om, hvordan I kan skybrudssikre hele ejendommen. Af Jesper Krog Teknisk direktør, Gaihede, ingeniører og arkitekter

å 150 år er mængden af regnvand ifølge DMI steget med mere end 15 procent fra 650 mm om året til 750 mm. Antallet af skybrud er i tilsvarende stigning og peakede i 2019 med 152 skybrud – et skybrud vil sige, at der falder 15 mm vand på 30 minutter. Så “Houston, we’ve got a problem” og det har I og jeres ejendom også. Hvis jeres ejendom ikke er skybrudssikret, kan I endda få et meget dyrt problem. Uønsket vand i bygningen er en ubehagelig gæst, som er svær at få til at gå. Det ender ofte med at blive et uoverskueligt problem for hele ejendom-

196

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

“På 150 år er mængden af regnvand ifølge DMI steget med mere end 15 procent.”

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

men og dens konstruktioner. Derfor skal I handle stille og velovervejet nu i stedet for i panik efter et skybrud - og et par højvandslukkere i kælderafløbene er ikke nok. Mange tror, at det kun er kælder og kloak, der giver problemer. Det er en fejlantagelse. Ved skybrud kommer vand først og fremmest oppefra og kan skabe problemer alle vegne, hvis bygningen har svage områder.

Hele ejendommen skal skybrudssikres – så gennemgå den med en professionel.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

197

“Uønsket vand i bygningen er en ubehagelig gæst, som er svær at få til at gå. Det ender ofte med at blive et uoverskueligt problem for hele ejendommen.” Her kan regnvand skabe problemer i jeres ejendom: Tag, tagterrasse, skorsten og kviste: De bygningsdele, der er mest udsatte, ud over kloak-delen, er taget og tagterrasse. Selvom et tag er tæt ved almindeligt nedbør og ser stabilt ud, er det ikke sikkert, at det kan modstå en skylle på mellem 15 og 30 mm i løbet af en halv time. Det kan være en god idé at lave et tjek af samlinger ved skorstene, kviste og tagrender samt nedløb. Og så er der især med flade tage og tagterrasser en naturlig udfordring. Her er det ekstra afgørende, at vandafledningen er i orden. Selv en brist her kan forårsage fugt, skimmel og svamp i tagkonstruktionen og de øverste lejligheder, så det er vigtigt, at have styr på taget. Vinduer og sålbænke: Som med alt andet i jeres ejendom er der ofte udfordringer, hvor forskellige elementer og byggematerialer møder hinanden – især ved vinduer, fuger og sålbænke. Utætte, ikke-vedligeholdte vinduer og fuger giver vand direkte adgang til boliger og hulrum i murværk med risiko for fugtskader til følge. Altaner: Altaner er et helt kapitel for sig selv. Både selve altankonstruktionen og forkerte hældninger kan skabe store vandproblemer i lejligheden, for ejendommens facader og med altanens stabilitet.

198

Terrænniveau og kloakker: Der er selvfølgelig også store udfordringer, når vi nærmer os der, hvor bygningen møder jorden - og derunder. Ud over klassikeren med opstigende kloakvand grundet overfyldte offentlige kloakrør er der alle de andre ting, I skal tage højde for. Det kan være kældervinduer, lyskasser, og afløb, og så er der altid store udfordringer med kældertrapper ved skybrud. Endelig skal I være opmærksomme på stigende grundvandsspejl efter en periode med skybrud eller megen nedbør. Hele ejendommen: I er i foreningen nødt til at skybrudssikre hele ejendommen og udearealet. Det er en god investering. Det koster en del mere end bare energi at rydde op efter skybrud. Til sammenligning kan et skybrud i løbet af få minutter smadre mere, end almindeligt slid forårsager gennem 100 år. For både byggerådgiver for ejer- og andelsboligforeninger og for jer som boligforening er en af de vigtigste redskaber en såkaldt vedligeholdelsesplan for ejendommen. Den udarbejdes af rådgiver og giver en analyse af bygningen - også i forhold til skybrudssikring. Rådgiver tjekker blandt andet de særlige bygnings- og ejendomsdele, I skal have fokus på for at undgå skybrudsskader.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Flade tage og problemer ved terræn Det første eksempel er en større ejerforening i Kokkedal ved navn EF Nordhøjparken. Ejendommen har flade tage med få afløb placeret på midten af tagene. Foreningen var generet af, at afløbene ikke kunne følge med ved kraftig regn, hvilket resulterede i, at der samledes store mængder vand på taget, som sev ind i ejendommen.

På taget var der desuden ovenlysvinduer og installationer, som lå under tagkanten. Det betød, at de lå under vand ved skybrud. For at løse problemerne blev der udført følgende tiltag: • Etablering af overløbssikring i gavlene: Overløbssikringen gør, at vandet bliver ført væk fra taget, hvis det når en vis højde. • Ovenlysvinduerne og installationerne blev hævet, så de nu ligger på et niveau, der er over tagkanten.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

Løsninger på udfordringer ved skybrud Der findes mange og store udfordringer, som kan opstå i en ejendom i tilfælde af skybrud. Men fortvivl ikke – der findes løsninger på problemerne. I følgende afsnit kommer to eksempler på langtidsholdbare løsninger i to forskellige ejendomme, der på hver deres måde har været generet af skybrudsproblemer.

Solidariske klimaløsninger En anden og lidt mere speciel sag er Københavns Teknik- og Miljøforvaltning, som har til huse på Njalsgade på Islands Brygge. I løbet af to år oplevede

Dette er fokusområderne ved skybruds-tjek.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

199

“Mange tror, at det kun er kælder og kloak, der giver problemer. Det er en fejlantagelse. Ved skybrud kommer vand først og fremmest oppefra og kan skabe problemer alle vegne, hvis bygningen har svage områder.”

Hos AB Boyesgade på Vesterbro blev der blandt andet gravet omfangsdræn ned for at holde vand ude af bygningen.

200

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Det var derfor nødvendigt at tænke i nye baner og finde på en måde at opbevare vandet på, indtil det igen var muligt at pumpe det over i kloakken eller i stedet bruge det til genanvendelse. Derfor hjalp vi Københavns Byggesagsarkiv, en del af København Teknik- og Miljøforvaltning, med en særlig løsning: nemlig en såkaldt solidarisk løsning. Nede i kælderen på bygningen var en tom cykelkælder. Den brugte vi som løsning ved at lave to kæmpebassiner i rummet. Bassinerne er installeret og dimensioneret, så de kan opbevare overskudsvandet, når der kommer et skybrud. Ved en sådan løsning tager bygningsejeren sig altså af det regnvand, som falder på egen matrikel, og gemmer på det, til der atter er plads til at pumpe det i den offentlige kloak. Samtidig kan vandet bruges til genanvendelse og spuling af veje og kloakker. Vandet bliver dermed ikke bare skubbet videre til naboer, som man eksempelvis gør med et højvandslukke.

Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

de hele fire oversvømmelser, der ramte deres byggesagsarkiv. Bygningen var en udfordring at skybrudssikre, fordi den tilhørende gård er asfalteret. Det betød, at regnvandet skulle ledes ud i hoved-kloakken. Den blev dog hurtigt fyldt op, hvilket resulterede i, at vandet røg tilbage til bygningen og ned i kælderen.

Husk også at tænke i LAR-løsninger Løsningen for København Teknik- og Miljøforvaltning er et meget godt eksempel på de ting, vi skal tænke over, når en ejendom skal modstå kommende skybrud. Løsningen minder samtidig om de projekter, som går under navnet LAR-løsninger. Det dækker over løsninger, hvor regnvandet går fra at være en gene til at være en ressource, som for eksempel kan bruges til bække, søer og spændende udearealer. Læs mere på www.gaihede.dk Gårdanlæg, skybrudssikring & kloak

201

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen. Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejds partner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

Trio_MinBoligforening_125x190.indd 1

GET

K NIS

RÅD

GIV

NIN

23.10.2020 11.38

Foto: iStock

Indeklimaet er ofte helt overset i boligforeninger, men det har stor betydning for både beboernes sundhed og velvære samt ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov.

indeklima, isolering & ventilation

Indeklima, isolering & ventilation

203

“IK-kompas måler ikke på brugernes adfærd, men direkte på hvordan de fysiske rammer i boligen giver potentiale for at skabe et godt indeklima.”

204

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Klar besked om boligens indeklima Indeklima kan være en svær størrelse at snakke om. Hvad er godt indeklima? Og hvad kan vi som boligforening gøre for at forbedre indeklimaet? En ny mærkningsordning for indeklima lanceres i januar 2021 og vil fremadrettet muliggøre en klar dialog omkring indeklima ud fra en A-G-bogstavskala.

indeklima, isolering & ventilation

Nyt mærke giver

Af Tine Steen Larsen lektor, BUILD Aalborg Universitet

get fokus på indeklima, klar dialog og et redskab til bedre forståelse af indeklimaets kvalitet i vores boliger er nogle af målene for et nyt værktøj til vurdering af IndeklimaKvalitet i boliger. Værktøjet hedder IK-kompas og er udviklet af samfundspartnerskabet REBUS. Det er ambitionen for værktøjet, og den tilhørende A-G-skala, at man fremover kan vurdere indeklima på en langt mere forståelig og brugbar måde med henblik på at inddrage og forbedre indeklimaet ved både renoveringer og nybyg i boligforeninger. Hvad udgør boligens indeklima? Boligens indeklima omfatter både temperaturforhold (for koldt/for varmt/træk fra f.eks. vinduer), luftkvalitet (muligheder for ventilation,

Indeklima, isolering & ventilation

205

Figur 1. Vurdering af bygningens fysiske rammer og potentialet for et godt indeklima i boligen foretages med IK-kompas (1). Det oplevede indeklima kan vurderes ved at bede beboerne udfylde spørgeskemaet udviklet i REBUS (2).

kvaliteten af luften udefra, forurening i boligen fra komfur eller andet), lysforhold (adgang til dagslys, direkte sollys i boligen, gener fra indkig) og lydforhold (støj udefra, støj fra naboer, lydforhold i egen bolig). Det er disse fire områder, der tilsammen udgør boligens indeklima. IK-kompas vurderer alle fire dele i en holistisk vurdering, der synliggør, at nogle ændringer vil påvirke indeklimaet på flere parametre på en gang. F.eks. vil nye, større vinduer kunne give mere dagslys og direkte sollys i boligen, men samtidig øges risikoen for overtemperatur og dårligere akustik. IK-kompas vurderer boligens rammer for et godt indeklima Når man snakker indeklima, kommer man ikke ud over beboernes egen påvirkning af især temperaturforhold samt luftkvalitet. Laver man målinger af disse parametre i flere identiske boliger, vil målingerne ofte vise meget forskellige resultater pga. beboernes egne handlinger i boligen. Det kan være, at nogle er gode til at lufte ud, og andre åbner aldrig vinduerne. Forhold indenfor lys og lyd er knap så påvirkelige af brugeradfærden, men ligger mere i selve 206

Figur 2. Eksempel på præsentation af score af IndeklimaKvalitet i IK-kompas målrettet beboerne.

bygningsdesignet, da f.eks. akustiklofter eller vinduernes størrelse er fastlagt her. IK-kompas måler ikke på brugernes adfærd, men direkte på hvordan de fysiske rammer i boligen giver potentiale for at skabe et godt indeklima i boligen. Det er dermed selve bygningen der får et mærke for IndeklimaKvalitet, ikke beboerne. Da der ikke skal gennemføres målinger i boligerne, men udelukkende registreres på de fysiske forhold, bliver værktøjet også billigt at bruge. Værktøjet kan suppleres af et spørgeskema for også at inddrage beboernes oplevede indeklima. Tankegangen bag dette er illustreret i Figur 1. IK-kompas omfatter som nævnt både en vurdering boligens termiske (TER), visuelle (VIS) og akustiske (AKU) indeklima samt luftkvaliteten (ATM). Parametrene i værktøjet er udvalgt ud fra deres påvirkning på beboernes komfort og sundhed. Herudover er brugernes mulighed for selv at kunne justere deres indeklima

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

også medtaget for at sikre fokus på den store betydning, det har for beboernes følelse af at være i kontrol og for deres tilfredshed med det oplevede indeklima. Resultatet fra vurderingen kaldes boligens IndeklimaKvalitet. Beboere får overblik over IndeklimaKvaliteten Formidlingen af IndeklimaKvalitet foregår i to forskellige detaljeringsniveauer. For beboerne var ønsket at resultatet, på en lettilgængelig og letforståelig måde, hurtigt kunne give et overblik over potentialet for et godt indeklima i en bolig. På denne måde kan beboere tydeligt aflæse de nuværende problemområder, men også hvor forbedringsmulighederne findes ved en forestående renovering, som de via beboerdemokrati skal godkende. Dette gøres via oversigten vist i Figur 2, som giver en samlet vurdering af boligens IndeklimaKvalitet angivet med ét bogstav fra A til G, som vi i dag også kender det fra energimærket. Samtidig gives en særskilt vurdering af de fire vurderingsområder. Igen angivet med et let-identificerbart bogstav.

indeklima, isolering & ventilation

Figur 3. Eksempel på Indeklimakompasset i IK-kompas, som er udviklet til at hjælpe rådgivere med beslutninger omkring indeklima og effekten på indeklimaet af de valg der tages.

Indeklimakompasset Vil man gå et spadestik dybere i IK-kompas og øge detaljeringsgraden, kan man i stedet gøre brug af indeklima-kompasset. Kompasset er udviklet til ingeniører og arkitekter, så de allerede tidligt i designprocessen kan se, hvor boligens indeklima fungerer godt, og hvor der er plads til forbedringer. Kompasset opererer indenfor de samme områder som den overordnede vurdering, men viser yderligere detaljer omkring scoren for alle områder. Disse detaljer er relevante for beslutningstagerne, når de endelige byggetekniske løsninger skal fastlægges. Et eksempel på indeklimakompasset ses i Figur 3. IK-kompas er i REBUS udviklet til etage-boliger, men projektteamet ser potentiale i at videreudvikle værktøjet til andre bygningstyper efter færdiggørelsen af REBUS projektet. Læs mere på www.ik-kompas.dk Kort om REBUS REBUS er et samfundspartnerskab, hvor alle led fra byggeriets værdikæde er repræsenteret. REBUS står for ”Renovating Buildings Sustainably” og partnerskabets mål er at finde nye løsninger på de udfordringer, som præger renoveringsområdet i dag, herunder at sikre øget prioritering af indeklima. Projektet er støttet af Innovationsfonden, Realdania og Grundejernes Investeringsfond. Deltagerne i partnerskabet er BUILD Aalborg Universitet, Teknologisk Institut, Danmarks Tekniske Universitet, SaintGobain Nordic A/S, Henning Larsen Architects A/S, COWI A/S, Enemærke & Petersen a/s, Frederikshavn Boligforening og Himmerland Boligforening.

Indeklima, isolering & ventilation

207

advertorial

Indeklima: Hvad er det?

Indeklima er en betegnelse for de forskellige fysiske påvirkninger, der kan forekomme i et rum, såsom temperatur, fugtighed, stråling, kvælstofniveau, lydforhold, lugt og lignende. Forhold der bestemmer hvor sundt eller behageligt, det er at opholde sig i rummet.

Af Ole Brockdorff partner og arkitekt maa. Trio Arkitekter ApS

i tilbringer i Danmark størstedelen af vores hverdag indenfor, og det er derfor ekstra vigtigt at have et godt indeklima i boligen. Hvorfor bør du tænke på dit indeklima? Indeklimaet kan påvirke vores sundhed på forskellige måder. Det kan være gener i form af irriterede øjne, hovedpine, allergi, stress mm. Alle mennesker er ikke lige følsomme over for de forskellige påvirkninger i indeklimaet. Børn er f.eks. mere følsomme end voksne, og ældre mennesker er mere følsomme end yngre. Nogle mennesker føler stor gene ved f.eks. træk eller støj og andre ved lav temperatur eller ubehagelige lugte.

208

Der er fire forskellige parametre, som har indflydelse på din boligs samlede indeklima: 1. Visuelt indeklima - omhandler lysforholdene i boligen. 2. Akustisk indeklima - omhandler støjniveauet i boligen. 3. Termisk indeklima - omhandler temperaturniveauet i boligen. 4. Atmosfærisk indeklima - omhandler luftkvaliteten i boligen. Vinduet spiller en væsentlig rolle i forhold til et sundt indeklima, da det har indflydelse på dagslys, støjniveau, varme og ventilation i boligen. De rette vinduer bidrager altså til et godt indeklima og en bedre livskvalitet.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

agslys er vigtigt i din bolig. Det er påvist, at dagslys påvirker humør og koncentrationsevne positivt. Det får os til at præstere bedre derhjemme, på jobbet og i skolen. Jo mere dagslys jo bedre er det for det visuelle indeklima og for energiforbruget. Vinduernes primære opgave er netop at lukke dagslys ind i din bolig. Størrelsen og placeringen af vinduerne i boligen er vigtig. Et gennemlyst rum, der spænder mellem flere facader og med vinduer i alle facaderne, opleves meget behageligere at opholde sig i, end i et rum med et ensidigt dagslysindfald. Derudover har valg af glastype en

betydning for dagslyset i boligen. Afhængig af farve, glastype og glastykkelse ændres det visuelle udtryk. Lyset strømmer igennem glasset og farver rummet i en farve. For at opnå mere, og mere klart lys gennem glas, specialproduceres glas med mindre jernindhold. Jernfattigt glas er et specialudviklet ekstra klart floatglas, der ikke virker svagt grønfarvet som almindelig klar floatglas. Mindre jernindhold i glas gør glasset dyrere end almindeligt floatglas. Dårlig belysning kan ligeledes give gener som hovedpine, træthed og irriterede øjne. For at opnå et godt indeklima er det derfor også afgørende, at belysningen i rummene er god.

Indeklima, isolering & ventilation

indeklima, isolering & ventilation

VISUELT INDEKLIMA - omhandler lysforholdene i boligen

209

AKUSTISK INDEKLIMA - omhandler støjniveauet i boligen

or at opnå et godt indeklima er det nødvendigt, at lyd- og akustikforholdene er gode. Belastningen af støj og vibrationer fra trapperum, overbo, underbo, naboer og udefra skal minimeres. Bor du for eksempel ved en tung trafikeret vej, tæt på en jernbane eller industribyggeri, kan støjen både forstyrre din søvn og påvirke dit stressniveau negativt. Vores puls og hjerterytme stiger, og stresshormonerne begynder at køre rundt i kroppen. Forskning viser, at konstant støj, kan stresse din krop så meget, at du har en forhøjet risiko for hjertekarsygdomme, bestemte former for kræft og diabetes. Selvom vi vænner os til at sove igennem med larm udenfor vinduerne, kommer vi sjældent ned i den dybe søvn, og vi bruger også mindre tid i drømmesøvnen, viser undersøgelser. De bedste vinduer til at dæmpe den udefrakommende støj er dem med tre lag i forskellige tykkelser og med mellemrum i mellem lagene i forskellige bredder. I en ældre bygning med bevaringsværdige vinduer, kan løsningen være et forsatsvindue med 2 lag glas. Mange beboere i etageboliger oplever problemer med støj fra naboerne. Problemerne skyldes i mange tilfælde ikke,

at naboerne støjer urimeligt meget, men at vægge og etageadskillelser ikke er tilstrækkeligt lydisolerede. Problemerne er størst i ældre ejendomme, fordi der ikke er krav om, at lydisoleringen føres op til moderne standard ved renovering, blot at den ikke forringes i forhold til de eksisterende forhold. Men selv i helt moderne byggerier, der lever op til bygningsreglementets minimumsstandarder for lydisolering, døjer mange med støjproblemer. Kommer støjgenerne fra overboen, kan man lydisolere loftet med en loftsbeklædning. Det er dog kun tilladt, hvis rummets højde efterfølgende opfylder bygningsreglementets krav. Den nye loftkonstruktion må ikke komme i berøring med det eksisterende loft. Kommer støjgenerne fra naboen, kan man lydisolere væggen med en forsatsvæg. Det er ekstra indvendig væg, som du sætter op på din side af den eksisterende væg. Forsatsvæggen må ikke komme i berøring med den eksisterende væg. Hvis støjgenerne kommer fra trappeopgangen, kan man udskifte døren til en dør, der har bedre lydisolerende egenskaber. En tung dør vil f.eks. dæmpe lyden mere end en dør af lette materialer, og dørens tæthed har også stor betydning for lydisoleringen.

“Jo mere dagslys jo bedre er det for det visuelle indeklima og for energiforbruget.” 210

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

r luftkvaliteten dårlig og for fugtig, kan det resultere i f.eks. skimmelsvamp og øget antal husstøvmider. Det kan give allergi, astma, hovedpine og træthed. I ældre bygninger er der en stor sandsynlighed for forekomsten af PCB samt bly og andre tungmetaller, som påvirker luftkvaliteten negativt. Mange materialer og omgivelserne - for eksempel møbler, tøj, plastik, maling, byggematerialer mm. - afgiver en del usunde gasser. Samtidig producerer vi i vores dagligdag også en del gasser som for eksempel CO2 og fugt. Alle disse gasser kan holdes på et ufarligt niveau med kontinuerlig udluftning. Især i efteråret og den tidlige vinter er det vigtigt at få luftet din bolig godt og grundigt igennem. Her skal sommerens varme og fugtige indeluft skiftes ud med efterårets og vinterens koldere og mere tør luft. Derfor bør du i det tidlige efterår lufte alle rum grundigt ud i flere timer. Desuden bør du hver dag året rundt lufte ud i alle rum mindst 3×10 minutter med gennemtræk.

indeklima, isolering & ventilation

ATMOSFÆRISK INDEKLIMA - omhandler luftkvaliteten i boligen Menneskers opfattelse af det atmosfæriske indeklima (luftkvalitet) afhænger af følgende faktorer: • Lugte • Støv og fibre • Gasser og dampe • Relativ fugtighed Følgende metoder bruges normalt for udskiftning af luften: Naturlig ventilation: Luften fjernes og tilføres uden motor. Det kan være gennem vinduer, døre, ventilationskanaler, udluftningsventiler, revner og sprækker. Mekanisk ventilation: Luften fjernes med motor gennem for eksempel køkken og bad/toilet. Frisk luft tilføres som ved naturlig ventilation. Ventilationsanlæg: Luften fjernes og tilføres med motor. Det kan for eksempel være et varmegenvindingsanlæg, som overfører varmen i luften fra rum til rum og benytter frisk luft udefra. Dette sikrer et bedre indeklima og et lavere energiforbrug.

Indeklima, isolering & ventilation

211

7 gode råd til et godt atmosfærisk indeklima: 1. U d med fugten: Gør boligen vinterklar ved en ekstrem grundig gennemluftning af alle rum. Altså i rigtig mange timer – hvor man lader vinduer og døre stå på vid gab, mens man er hjemme. 2. T jek aftrækkene: Tjek hvert efterår, om der er fri passage i aftrækkene i væg/loft i de “våde” rum (bad og køkken) samt i opholdsrummene, hvor aftræk eller friskluftventiler normalt er placeret i ydervægge eller i vinduerne. Altså væk med støv, spindelvæv mm. 3. T ilstrækkeligt luftskifte i boligen: I opholdsrum skal hele luftvolumenen skiftes minimum ½ gang i timen og endnu mere i bad og køkken. Derfor er det ikke nok med aftræk og ventiler. Der skal som minimum luftes ud 5-10 minutter 3 gange om dagen. 4. Lad luften cirkulere: Lad dørene stå åben mellem de forskellige rum, så luften frit kan cirkulere hele døgnet igennem. 5. Samme temperatur: Hæv temperaturen til 20-21 grader, og hold så vidt muligt samme temperatur i alle rum.

6. Vådt tøj afgiver fugt: Hvis du vælger at tørre dit tøj indenfor, så luft ud imens - for eksempel ved at sætte vinduer i ventilationsstilling. 7. Ventilationsanlæg: Har du et ventilationsanlæg, er det vigtigt, at det er korrekt indstillet i forhold til netop din bolig, og at anlægget løbende vedligeholdes i henhold til leverandørens vej-ledning. Døre og vinduer tætnes ofte for at spare udgifter til opvarmning og mindske trækgener. Herved mindskes luftskiftet. Fugt er en af de ting, der ofte giver problemer med indeklimaet i boligen. Tegn på fugt i boligen er f.eks. kondens på ruderne, skimmelsvampevækst på vægge og dårlig lugt. Hvis du har mistanke om, at din bolig er for fugtig, kan du købe en fugtmåler (hygrometer). Med den kan du tjekke, hvor høj den relative luftfugtighed er i din bolig. Indendørs skal fugtigheden i luften helst være under 60-65 procent om sommeren, hvis det er muligt, og under 40-45 procent om vinteren.

“Forskning viser, at konstant støj kan stresse kroppen så meget, at man har en forhøjet risiko for hjertekarsygdomme” 212

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

TERMISK INDEKLIMA - omhandler temperaturniveauet i boligen

et termiske indeklima består af tre faktorer: lufttemperatur, luftbevægelse og genstandes overfladetemperatur. Det er forhold, der har indflydelse på, om en person føler sig kold eller varm og dermed også på personens velbefindende og komfort. Overfladetemperaturen på ydervægge, vinduer og døre har betydning for det termiske indeklima. I ældre bygninger vil mange kunne nikke genkendende til kuldestråling og kuldenedfald fra ældre vinduer og uisolerede ydervægge, som også føles som træk. Ofte begrænser det brugsarealet i hjemmet. I andre tilfælde vil solens varme få hjemmet/ rummet til at føles overophedet. En temperatur på 20-22o C er passende ved let fysisk aktivitet i boligen. Temperaturen kan blive for høj, hvis rummene får tilført mere varme, end de kan afgive. Varme kan både komme ude- og indefra. Varme udefra skyldes f.eks. sol gennem store vinduer, dårligt isolerede ydervægge eller at bygningen har dårligt isoleret

etagedæk mod tagrummet og/eller dårligt isoleret tag. Varme indefra skyldes f.eks. personer, varmeanlæg, belysningsanlæg, elektriske udstyr som f.eks. ovn, pc’er og tv. Om vinteren kan dårligt isolerede ydervægge, etagedæk og vinduer ofte give kuldenedfald eller kuldestråling, der føles som træk. Utætte døre og vinduer giver ofte trækgener.

indeklima, isolering & ventilation

“Det termiske indeklima påvirker menneskers velbefindende og komfort.”

Personers oplevelse af det termiske indeklima er afhængig af følgende faktorer: • Bygningens varmeisolering • Aktivitetsniveauet • Lufttemperaturen • Lufthastigheden Endvidere er oplevelsen af det termiske indeklima også påvirket af uønsket lokal opvarmning eller afkøling på de enkelte kropsdele forårsaget af: • Temperaturforskelle i rumluften • Kolde eller varme gulve • Andre kolde eller varme overflader

Indeklima, isolering & ventilation

213

ØKONOMI / BÆREDYGTIGHED Der er flere muligheder for økonomisk tilskud til boligforeninger for gennemførelse af projekter med forbedringer af indeklimaet. For eksempel er der i København i øjeblikket tilskud gennem ”Byfornyelsespuljen” (isolering af tag, facaden og etagedæk og optimering af vinduers isoleringsevne) og ”Støjrenoveringspuljen” (lydisolerende vinduer). Et projekt for optimering af en bygnings/boligs indeklima og en bæredygtig renovering er ofte at sidestille, da vejen til et bedre indeklima ofte opnås ved optimering af bygningens konstruktioners isoleringsevne. Det vil sige at samtidig

214

med, at vi forbedrer indeklimaet, reducerer vi bebyggelsens energiudgifter, og derved frembringer vi en løbende økonomisk besparelse for den enkelte beboer. Står en forening foran at skulle renovere/ udskifte taget eller at skulle isolere etagedække mod tagrummet, vil det måske være tidspunktet for etablering af tagboliger. Etablering af tagboliger vil ikke bare forbedre energitilstanden i bygningen, den vil også bidrage til et forbedret indeklima for de underliggende lejligheder. Det økonomiske overskud fra de nye tagboliger kan anvendes til en renovering af den underliggende klimaskærm med fokus på mindsket energiforbrug og forbedret kvalitet og

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

dermed kvaliteten af indeklimaet, som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd. Samtidig er der stor opbakning til, at omstillingen gerne må koste noget på kort sigt, hvis den giver gevinst på langt sigt. Læs mere på www.trioarkitekter.dk Følgende har betydning for et godt termisk indeklima: 1. P laceringen af radiatorer: Radiatorer skal placeres under vinduer, så kuldenedfaldet fra vinduerne blandes med den opadgående varme luft fra radiatorerne, og oplevelsen af kulde/træk mindskes.

indeklima, isolering & ventilation

indeklima, hvilket giver mange fordele for resten af lejlighederne i ejendommen og på sigt en reduceret boligafgift. Rådgivning om indeklima, og dermed bæredygtighed, i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund. Samtidigt skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv. I forbindelse med salg af bolig er der ingen tvivl om, at der er en direkte sammenhæng mellem kvaliteten af indeklimaet og prisen på lejligheden. Danskerne opfatter bæredygtighed, og

2. S tørrelsen af radiatorer: Størrelsen af radiatorerne skal tilpasses størrelse af rummet, type vindue samt type ydervæg (isoleringsværdien).

“Samtidig med at vi forbedrer indeklimaet, reducerer vi bebyggelsens energiudgifter.”

3. V induet: Optimering af en bygnings vinduer kan ske ved; udskiftning af vinduer, udskiftning af ruder eller ved etablering af forsatsvinduer. 4. Ydervægge: En varmemæssig optimering af en bygnings ydervægge kan ske ved indeller udvendig isolering. 4. Etagedæk: I bygninger, hvor etagedækket i beton er ført helt ud til de udvendige mursten i ydervæggen (formuren), skal isoleringen af ydervæggen ske udvendigt for at stoppe kuldebroen. Etagedæk mod kælderetagen isoleres typisk ved montering af isolering på kælderloftet, og etagedæk mod den uudnyttede tagetage isoleres typisk ved indblæsning af isolering i i tagrumsgulvet.

Indeklima, isolering & ventilation

215

Så meget betyder

En åben dør for indeklimaet En åben dør til børneværelset om natten sikrer, at indeklimaet på værelset er godt, når de små sover – også selvom der sover flere børn på samme værelse.

216

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

indeklima, isolering & ventilation

“Et godt indeklima på børneværelset er vigtigt, da et for højt CO2-niveau kan

svække børnenes udvikling og indlæring.”

Indeklima, isolering & ventilation

217

Af Julie Trolle Boding Journalist Bolius

vor stor betydning har det egentlig, om døren til børneværelset er åben eller lukket om natten, når børnene sover? Det har faktisk ret stor betydning for indeklimaet, viser målinger, som Videncentret Bolius har foretaget. Når døren til børne-værelset er lukket, kommer CO2-niveauet nemlig op mellem 4.000 og 5.000 ppm i løbet af natten. Arbejdstilsynet anbefaler, at CO2-niveauet ikke overstiger 1.000 ppm. – Målingerne har gjort indtryk. Det har været meget tydeligt at se, hvornår døren ind til børneværelset har været åben om

natten, og hvornår den har været lukket. Så foruden at lufte ud tre gange om dagen, kan man gøre meget for børnene ved at holde døren åben ind til deres værelse. Det er en nem løsning, og det giver rigtig meget bedre luft, siger fagekspert Tue Patursson, der har foretaget målingerne i sit hjem. Hvordan er indeklimaet på børneværelset om natten? Her ser du tre eksempler på, hvordan indeklimaet er på et børneværelse om natten. De to første grafer viser forskellen mellem en nat, hvor døren til værelset har været lukket, og en nat, hvor døren har været åben. Som det fremgår af graferne er det allervigtigste at lade døren stå åben til børneværelset om natten. Står den på

Lukket dør om natten

218

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

god idé at lufte ud med gennemtræk inden sengetid, så partikler, fugt og CO2 bliver fjernet.”

klem, bør den være mindst 20 cm åben. Men det er også en god idé at lufte ud med gennemtræk inden sengetid, så partikler, fugt og CO2 bliver fjernet. På den sidste graf er der luftet ud med gennemtræk inden sengetid. Det bety-

indeklima, isolering & ventilation

“Det er også en

der, at luften er god, når barnet lægger sig til at sove. Men på trods af et godt udgangspunkt steg CO2-niveauet om natten til fire en halv gange over grænseværdien, når døren blev lukket om natten. Kvaliteten af luften på børneværelset kan variere efter værelsets størrelse, herunder højden til loftet, antallet af børn på værelset, om der er friskluftsventiler i vinduerne eller ydervæggen, og efter hvor tæt vinduer og døre lukker. Har du et ventilationssystem, behøver du ikke udluftning, men det er stadig en god idé at holde døren åben til børneværelset om natten. Målingerne er uvidenskabelige, men stemmer overens med videnskabelige undersøgelser, bl.a. andet fra DTU Byg.

Åben dør om natten

Indeklima, isolering & ventilation

219

“7 ud af 10 børnefamilier har et indeklima mellem kl. 19 og 07, hvor der er mere CO2 i luften end anbefalet.”

værelset er åben eller lukket. Ifølge undersøgelsen “Danskerne i det byggede miljø” fra 2019 fra Videncentret Bolius og Realdania er døren til børneværelset helt lukket hos hver femte af børnefamilierne, mens den står på klem (5-10 cm) hos næsten hver fjerde. Friskluftsventiler hjælper på indeklimaet Det har også en positiv indvirkning på indeklimaet, hvis du har mulighed for at åbne friskluftsventiler i vinduet, men ikke alle vinduer har det installeret. Friskluftsventiler giver den bedste effekt, hvis der f.eks. er en sprække med luft under døren ind til værelset, så luften fra hele boligen kan cirkulere og blive udskiftet. Find mere på www.bolius.dk/ aabn-doeren

indeklima, isolering & ventilation

Indeklima vigtigt for børns udvikling Et godt indeklima på børneværelset er vigtigt, da et for højt CO2-niveau kan svække børnenes udvikling og indlæring. 7 ud af 10 børnefamilier har et indeklima mellem kl. 19 og 07, hvor der er mere CO2 i luften end anbefalet. Hver fjerde familie havde et gennemsnitligt CO2-niveau, der oversteg grænseværdien med 50 procent. Det viser et studie, som Realdania har lavet sammen med bureauet /KL.7, der arbejder med adfærdsdesign. For at opnå et godt indeklima er det stadig et godt råd at lufte ud med gennemtræk i 5-10 minutter tre gange om dagen – og det er særligt en god idé at lave en udluftning på børneværelset lige inden sovetid. Men når først børnene sover, gør det en ret stor forskel, om døren til børne-

Udluftning inden sengetid, lukket dør om natten

Indeklima, isolering & ventilation

221

advertorial

Vinduesglas er grønt guld:

De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale Grøn omstilling handler om at prioritere upcycling i stedet for downcycling. Det er netop, hvad andelsforeningen AB Trekanten gjorde, da de deltog i recirkuleringsprojektet Fra glas til uld, hvor foreningens gamle vinduesglas blev forvandlet til isoleringsmaterialet glasuld.

Håndværkerne var straks - i klimaets og de kommende generationers tjeneste - med på at ændre arbejdsrutiner for at få Fra glas til uld-projektet til at lykkes.

222

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

journalist

a beboerne i andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne i det centrale København stod foran et større renoveringsprojekt, gav de samtidigt grønt lys til at medvirke i recirkuleringsprojektet Fra glas til uld. Vinduesglasset fra 800 gamle vinduer i ejendommen blev dermed del af et cirkulært produktions set-up, der har forvandlet det gamle vinduesglas til glasuld med høj isoleringsevne. Recirkuleringsprojektet har udmøntet sig i nok nyt glasuld til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Med projektet har entreprenørvirksomheden Byens Tag & Facade samtidigt erfaret, at den bæredygtige omstilling af byggeriet sagtens kan fungere i praksis på en travl byggeplads - uden at give forsinkelser eller ekstra omkostninger i det samlede renoveringsbudget. Selve metoden, logistikken og produktionsapparatet bag Fra glas til uld-projektet er udviklet af Saint-Gobain ISOVER i Vamdrup ved

Kolding - en af verdens mest moderne glasuldsfabrikker, som producerer glasuld med op til 75 procent genbrugsglas. Ansvar for at finde grønne løsninger “Fra glas til uld-modellen gør det muligt for os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld. Vi er en del af en branche, der bruger mange ressourcer samtidigt med en stadigt større knaphed på klodens naturlige ressourcer, og derfor har vi et ansvar for at være med til at finde løsninger på mere grønt og bæredygtigt byggeri. En af de løsninger er at arbejde strategisk med at genanvende gamle materialer som fx vinduesglas og gamle tagsten,” forklarer Mathilde Møller, konsulent for Mennesker og Bæredygtighed hos Byens Tag & Facade. Byens Tag & Facade er specialister i at renovere ældre og historiske bygninger og ejendomme og vandt, sammen med Gaihede Arkitekter, renoveringsopgaven for AB Trekanten ved Søerne, der bl.a. indebar facaderenovering og udskiftning af hundredvis af vinduer. Projektet var som skabt til at afprøve Fra glas til uld-metoden på et større

indeklima, isolering & ventilation

Af Charlotte Daugbjerg Sørensen

“De gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning.”

Indeklima, isolering & ventilation

223

“Vinduesglasset fra Andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 m2 gavl.”

projekt efter, at Byens Tag & Facade med succes havde testet metoden til recirkulering af vinduesglas på to mindre projekter. Fin-sortering på stedet “Vi har længe undret og ærgret os over, at gamle vinduer havner på genbrugscentralen, hvor de sandsynligvis bliver downcyclet til for eksempel asfalt eller ender på deponi. Fra glas til uld-metoden matcher vores ambitioner om at være en grøn og bæredygtig virksomhed, der lever op til FNs verdensmål og regeringens klimamål, og derfor valgte vi at spørge andelsforeningens bestyrelse, om vi måtte prøve det af på deres renoveringsprojekt. Til alt held var de straks med på idéen,” fortæller byggeleder hos Byens Tag & Facade, Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Helt konkret betyder Fra glas til uld og partnerskabet mellem Byens Tag & Facade og Saint-Gobain ISOVER, at vinduerne ikke bliver blandet sammen med det øvrige Fakta Et vindue bliver til 5 m2 glasuld. 100 vinduer bliver til 500 m2 glasuld og skåner miljøet for CO2.

224

renoveringsaffald. I stedet køres det til sortering på nærmeste ressourcecenter. Her skilles glasset fra trærammerne, der også kan gøre gavn som for eksempel biobrændsel. Derefter bliver det rene glas kørt til ISOVERs glasuldsfabrik i Vamdrup, hvor det indgår i et cirkulært produktions set-up, der forvandler vinduesglasset til glasuld. Pæn gevinst på klimakontoen Selv om der er et CO2-aftryk forbundet med transporten, så er den CO2- og klimamæssige gevinst til at tage og føle på. Vinduesglasset fra Andelsforeningen AB Trekanten ved Søerne giver ca. 11 tons brugbart genbrugsglas, som derefter forvandles til så meget glasuld, at der er nok til at efterisolere mere end 2.700 kvadratmeter gavl. Projektet leder til en CO2 besparelse på ca. 2.400 kg CO2. Alternative arbejdsmetoder giver succes Det lyder måske besværligt at lave affaldssortering på stedet i stedet for at blande alt affald i den samme container. Andelsforeningens gård var da også – som det er tilfældet i mange boligkarréer i de større byer – for lille til at opstille en separat container til indsamling af vinduerne. Derfor måtte

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

indeklima, isolering & ventilation Da beboerne hørte om projektet Fra glas til uld, så de fordelene ved at genbruge deres gamle vinduer og give dem et nyt liv.

Byens Tag & Facade tænke ud af boksen inden projektets opstart. Løsningen blev at sætte de gamle vinduer på de paller, som de nye vinduer var ankommet på, hvilket hverken kostede ekstra tid eller penge. Næste udfordring var at få håndværkerne til at ændre de traditionelle arbejdsmetoder for at få projektets logistikdel til at lykkes, men det krævede ifølge Rasmus Dalberg Skjoldbanke ikke mere end en relativt kort dialog med håndværkerne. Stil større krav til bæredygtighed “Håndværkerne var ligesom beboerne hurtigt med på idéen, ikke mindst fordi det er en helt konkret måde at være

med til at mindske byggebranchens klimamæssige aftryk - af hensyn til både klimaet og til vores børn og børnebørn. De gamle arbejdsrutiner med at smide vinduerne i en container blev hurtigt omsat til en ny og lige så hurtig rutine med at sætte vinduerne på paller klar til afhentning. Det er helt klart en metode, vi vil genbruge på kommende projekter,” forklarer Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Han fortæller, at der ud over den miljømæssige gevinst også er en konkurrencemæssig fordel ved at finsortere genanvendelige byggematerialer og få dem omsat til for eksempel isoleringsmateriale eller andre byggematerialer.

Indeklima, isolering & ventilation

225

“Vi bliver i stigende grad målt på bæredygtighed, og det gælder både i social, økonomisk og miljømæssig forstand. Det giver point, når vi deltager i udbud eller i tilbudsfasen til for eksempel offentlige virksomheder, kommuner, ejerforeninger, boligforeninger og kirker. Så det kan sagtens betale sig at bidrage til langt flere bæredygtige løsninger i branchen,” fortæller Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Han mener dog også, at den smertefri omstilling til recirkulering af gamle ruder i stedet for downcycling peger på mulighederne for klare krav til bæredygtighed i langt flere af bygherrernes udbud – på større såvel som mindre projekter. “Der er generelt for få entreprenører, der arbejder strategisk med genanvendelse af gamle byggematerialer. Jeg tror ikke, at det er manglende lyst eller evner, men i en travl hverdag tænker

226

de fleste ikke over det. Branchen kan sagtens finde løsningerne – men der er nødt til at være fælles spilleregler, så alle tvinges til at gøre sig overvejelserne om, hvordan de vil håndtere det,” siger Rasmus Dalberg Skjoldbanke. Pligt til at eksperimentere Byens Tag & Facade har i mange år arbejdet med FNs Verdensmål for bæredygtig udvikling både socialt, økonomisk og miljømæssigt. Det har blandt andet resulteret i genanvendelse af tagsten, et lærlingeakademi for virksomhedens unge medarbejdere, et samarbejde med et værested i Københavns sydhavnskvarter og et igangværende forsøg med el-biler. “Vores erklærede mål er, at vi ikke vil sidde med hænderne i skødet og vente på, at nye løsninger bliver tilgængelige for branchen, men også selv bidrage til

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

os at give op til 95 procent af glasset fra de gamle vinduer nyt liv i form af glasuld.”

at skabe nye, bæredygtige modeller ude på byggepladserne. Det kræver både en kreativ tilgang til projekterne og partnerskaber på kryds og tværs, og her er partnerskaber som Fra glas til uld guld værd. Den slags partnerskaber får tingene til at ske i praksis og ikke bare på papiret,” fortæller Mathilde Møller. Hun fortæller videre, at det de seneste år er blevet langt nemmere at få iværksat partnerskaber og finde netværk, hvor man kan tilegne sig ny viden omkring en mere bæredygtig hverdag i byggebranchen. Det skyldes ikke mindst udbredelsen af FNs 17 verdensmål for bæredygtig udvikling, og at flere og flere aktører arbejder med bæredygtighedscertificering. “Den eksisterende bygningsmasse står for en stor del af Danmarks energiforbrug og CO2-udledning, så vi har en pligt til at bidrage til at finde grønne og bæredygtige løsninger til vores branche. Det kræver, at vi ikke er bange for at eksperimentere og lave nogle forsøg – og at begynde forfra, hvis det ikke virker første gang. Fra glas til uld er et godt eksempel på, at det sagtens kan lade sig gøre, endda uden at det gjorde projektet dyrere eller mere tidskrævende,” slutter Mathilde Møller.

Ofte bliver vinduer fra renoveringsprojekter downcyclet. Det sker, hvis de bliver knust som vinduer med glas og ramme og ender som materiale til anlægsarbejde. Men bygge-materialet glas kan genanvendes med store klima- og miljøgevinster.

indeklima, isolering & ventilation

“Fra glas til uld-modellen gør det muligt for

Sådan gør I, hvis jeres boligforening ønsker at recycle vinduerne fra et renoveringsprojekt: 1. K ontakt Saint-Gobain ISOVER for at lave en aftale om et forløb, som passer til jeres byggeproces samt få hjælp til udbudsbeskriv-elsen, så I sikrer, at glasruden genanvendes. 2. B ygherren undersøger vinduesrammerne for eventuelle skadelige stoffer, såsom PCB eller blyholdig maling, inden de afmonteres. 3. A fhentning af de gamle vinduer bestilles hos vores samarbejdspartner, som fragter dem til et ressourcecenter i Fredericia. Her renses og findeles glasset, inden det transporteres til ISOVER fabrikken i Vamdrup. Afslutningsvis modtager jeres boligforeningen et certifikat, som beskriver, hvor meget glas I har afleveret, og hvor meget genanvendelsen har sparet miljøet i CO2. Læs mere på https:// www.saint-gobain.dk/fra-glas-til-uld

Indeklima, isolering & ventilation

227

Fibernet til andels og ejerforeninger Vil I have:

Bedre internet? Op til:

1000 Mbit fra 95 kr. pr. måned

Stabilt med højt serviceniveau Hjemmeservice inkluderet Netværksovervågning 24-7-365 Trustpilot

88 77 87 57 Fiberby.dk

installationer, vand, varme & el Foto: iStock

installationer: vand, varme & el

Nye eller nyligt renoverede installationer giver både større driftsikkerhed og optimering af ressourceforbruget i andelsog ejerboligforeninger. Og så er det godt for miljøet. Installationer, vand, varme & el

229

advertorial

Gør beboerne gladere og foreningen grønnere med en

privat ladestander I takt med den grønne omstilling vælger flere og flere danskere at købe en elbil. Dog medfølger det en udfordring: at finde en nærliggende ladestander. Med en ladestander i foreningen gøres både hverdagen lettere for beboerne og boligforeningen grønnere.

Af Morten Reedtz Kjellev kommunikationsog bæredygtighedschef, Bravida Danmark

lere og flere stræber efter at prioritere miljøet, når de forbruger. Specielt ses denne tendens i valget af biler, hvor elbiler er kommet frem i rampelyset. Desværre kommer valget af elbil ikke uden udfordringer. Den største - og mest iøjnefaldende - er dog problematikken i at få bilen “tanket” op. Selvom flere og flere ladestandere skyder op rundt omkring i byerne, er det langt fra en smal sag at finde et sted, hvor bilen kan lades, som samtidig er nogenlunde tæt på der, hvor man bor. Giv beboerne frihed i hverdagen En smart - og for beboerne bekvemmelig - løsning på problemet, er en fælles ladestander i boligforeningen. Vælger man

230

for eksempel en løsning som Bravida Charge, kan bygningsejere, administratorer eller boligselskaber let tilbyde beboerne opladning af deres elbiler. Det giver beboerne frihed i hverdagen og er samtidig en attraktiv “gode” for potentielle købere/nye lejere. Gør foreningen grønnere med en totalløsning Med egen ladestander i boligforeningen giver man ikke blot beboerne et forspring i kampen om ladestanderne i storbyerne, men foreningen er med

“Desværre kommer valget af elbil ikke uden udfordringer.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

installationer: vand, varme & el

til at gøre noget godt for den grønne omstilling. Ofte giver det god mening at installere en ladestander som en del af en totalløsning. Totalløsninger indenfor service og installation kan nemlig hjælpe boligforeninger med at spare på energien og reducere deres CO2udledning. Med de rigtige installationer og regelmæssig service bliver en bygning smartere, mere ressourceeffektiv og kan skabe værdi over en lang periode. Hos Bravida indebærer en totalløsning for eksempel, at boligselskabet selv kan fastsætte elprisen på sine ladestandere ud fra, hvem der lader deres biler. Samtidig leveres den komplette installation af ladestandere inklusiv vejledning i valg, der tager højde for eventuel fremtidig udbygning med flere ladestandere. Boligselskabet står selv for indkøb og betaling af strømmen til ladestanderne samt afgiftsrefusion – helt på samme måde som når man køber og betaler for strøm til den bygning, hvor laderne er etableret.

Alle kan følge med i deres elforbrug For brugerne af Bravida Charge er det enkelt at oplade bilen. Man downloader en app, opretter sig som bruger, aktiverer ladestanderen i appen og så kan man begynde opladningen. Via appen kan man blandt andet følge med i, hvor meget strøm bilen har fået, man kan standse opladningen og man kan se historik for tidligere opladninger. Læs mere på www.bravida.dk

Installationer: Vand, varme & el

231

advertorial

232

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

på Frederiksberg 99% af alle husstandene på Frederiksberg har fjernvarme, og for nylig er Jesper Fisker blevet en del af varmefællesskabet. Ud over, at det kan mærkes på varmeregningen, er Jesper også glad for, at han nu har fået en varmeløsning, der er betydeligt bedre for miljøet.

Af Pia Rasmussen Kommunikationskonsulent Frederiksberg Forsyning

Foto: iStock

foråret skiftede Jesper Fisker sit oliefyr ud med fjernvarme, og det er en beslutning, han bestemt ikke har fortrudt. Jesper og hans familie har længe snakket om at skifte til fjernvarme, og nu er skiftet endelig blevet en realitet: “Jeg kan jo spørge mig selv, hvorfor vi skulle vente så lang tid med at få det gjort, men nu er det gjort – og det er dejligt.” Én af de vigtigste grunde til, at Jesper og familien valgte at skifte, var de økonomiske fordele – først og fremmest bliver varmeregningen billigere. Derudover har fjernvarmens miljømæssige fordele også spillet en stor rolle

installationer: vand, varme & el

Styrket varmefællesskab

i deres overvejelser. Fjernvarme som varmekilde udleder betydeligt mindre CO2 end olie, og dét at kunne gøre en forskel og bidrage til den grønne agenda betyder meget for familien. Samtidig forventer familien, at denne omlægning til en mere miljøvenlig løsning vil føre til en øget værdi af huset, samtidig med at de slipper for det bøvl, et oliefyr kan medføre.

“Fjernvarme som varmekilde udleder betydeligt mindre CO2 end olie.”

Installationer: Vand, varme & el

233

Godt samarbejde trods udfordringer Under konverteringen til fjernvarme stod Frederiksberg Forsyning for nedgravning af varmerør samt tilslutning til huset, hvortil Jesper selv fandt en VVS’er, der kunne installere varmeanlægget. I forbindelse med tilslutningen af det nye anlæg skulle Frederiksberg Forsyning godkende anlægget, og der opstod tvivl om, hvor-

234

“Varmefordelingen i huset er blevet bedre og mere konstant.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

“Det behøver ikke være kompliceret at skifte til fjernvarme.”

Vi tilbyder bl.a. en abonnementsordning på et fjernvarmeanlæg, som inkluderer levering, installering samt en serviceog vedligeholdelsesaftale de næste 20 år. Vi tilbyder også en driftsaftale, der i udgangspunktet er en slags “digital varmemester”. Maskinmestre i vores døgnbemandede kontrolrum overvåger og driver dit fjernvarmeanlæg og sørger for, at anlægget altid kører energi- og funktionsmæssigt optimalt. Med andre ord så overtager forsyningen ansvaret for din varmeløsning helt, og du slipper for at bekymre dig.

installationer: vand, varme & el

vidt der var asbest i det gamle anlæg, som havde hængt i kælderen. Før forsyningen kunne fortsætte arbejdet, skulle kælderen derfor undersøges grundigt for asbest – heldigvis blev der ikke fundet noget. Selvom processen trak ud, er Jesper glad for, at Frederiksberg Forsyning undersøgte sagen til bunds. “Selvom processen har været lidt bøvlet, kunne det sagtens være endt galt, men det gjorde det ikke. Forsyningens folk var meget professionelle.” Frederiksberg Forsyning seniorspecialist Niels Roager stod for konverteringen af Jespers varme, og han er også glad for, at samarbejdet gik godt, og at der er kommet endnu en ind i varmefællesskabet: “Der er få bygninger tilbage på Frederiksberg, som ikke har fjernvarme, men vi bliver stadig glade, hver gang vi får en ny fjernvarmekunde. Samtidig bidrager det også til Frederiksbergs vision om at gå forrest i den grønne omstilling.” Jesper og familien har fået deres forventninger til fjernvarme indfriet – og lidt til. De har nemlig oplevet, at varmefordelingen i huset er blevet bedre og mere konstant. Med fjernvarme er der stor forsyningssikkerhed – dvs. at der sjældent er udsving i varmeforsyningen, hvilket giver en bedre varmekomfort i huset.

Læs mere på www.frb-forsyning.dk

Fjernvarme uden bekymringer Det behøver ikke være kompliceret at skifte til fjernvarme. Hos Frederiksberg Forsyning vil vi gerne hjælpe boligforeninger igennem hele processen. Derfor har vi forskellige muligheder, der skal være med til at sikre, at det hele forbliver simpelt. Installationer: Vand, varme & el

235

advertorial

billigere & bedre internet

Giv beboerne

Beboerne kan spare flere tusinde kroner om året og samtidig få bedre internet - men kun hvis foreningen selv ejer kablerne til internet i ejendommen.

Af JaKob Frederiksen Direktør Fiberby

tage sagen i egen hånd og installere et netværk

ange bliver overraskede, når de opdager, at deres forening ikke selv ejer internetkablerne i ejendommen - de kabler, som forsyner hele ejendommen med internet. Men det er faktisk ofte tilfældet, at internetkablerne ejes af et forsyningsselskab som f.eks. Yousee/TDC. Det betyder i mange tilfælde højere internetpriser for beboerne. Heldigvis er det noget, som foreningen selv kan ændre på ved at tage ejerskab over ejendommens internetkabler. En mulighed som et stigende antal boligforeninger benytter sig af. Mange tror, at de laveste internetpriser fås, hvis man vælger et af de nye, alternative internetfirmaer som f.eks. Fastspeed eller Hiper. Det, som ofte overrasker, er, at de alternative internetfirmaer skal betale en fast månedlig leje til det forsyningsselskab (f.eks. YouSeee/TDC), som ejer

236

“ Foreningen kan sagtens

med nye stik i lejlighederne.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Hvordan tager foreningen ejerskab over netværket i ejendommen? Det kan være vanskeligt for foreningen at få et internetfirma til at opgive ejerskabet til netværket i ejendommen, fordi de ikke vil opgive deres indtjening på at udleje internetkablerne. Alligevel kan foreningen sagtens tage sagen i egen hånd. De kan nemlig installere et netværk til internet med nye stik i boligerne, som fint kan fungere sideløbende med et

Installationer: Vand, varme & el

installationer: vand, varme & el

internetkablerne i ejendommen. Disse lejeudgifter for kablerne øger omkostningerne for internetproduktet, der dermed bliver dyrere for foreningen og beboerne. Ejer foreningen i stedet selv kablerne i ejendommen, kan det fordyrende mellemled fjernes, og beboerne kan spare tusindvis af kroner på internet hvert år samt opnå den kvalitet og valgfrihed, de ønsker. Leverandøren kan nemlig udskiftes, hvis ikke priser og produkt er gode nok.

237

“Det er en god forretning for foreningen selv at eje kabler til internet i ejendommen.”

allerede eksisterende netværk til internet og tv. Har ejendommen to netværk, giver det blot beboerne større valgfrihed: Med det nye netværk kan beboerne vælge bedre og billigere internet i tillæg til de muligheder for tv og internet, som det eksisterende netværk giver.

Hvilket netværk skal foreningen vælge? Når man i dag installerer netværk til internet i en ejendom, er det altid baseret på fibernetværk. Der findes to typer af fibernetværk: Fiber-To-The-Home (forkortet FTTH) og FiberLAN. FiberLAN-netværk anbefales ofte til etageejendomme. Det skyldes, at FiberLAN koster omkring det halve at etablere sammenlignet med FTTH-netværk, og uden at kvaliteten bliver ringere. Et FiberLAN-netværk giver samtidig adgang til et bredt udvalg af internetleverandører, som foreningen kan vælge imellem. Det gør det nemt for foreningen at skifte leverandør, hvis der er utilfredshed med prisen, kvaliteten eller servicen hos leverandøren. Har man til gengæld en forening, hvor bygningerne ligger spredt, er et FTTHnetværk et godt valg. Det skyldes, at denne

Guide: Sådan får I et netværk og vælger udbyder 1. Beslut hvilken type netværk (FiberLAN eller FTTH), som passer til jeres ejendom. FiberLAN matcher normalt etagebyggeri, mens FTTH normalt matcher parcel-/rækkehuse.

238

lavere priser? Derefter kan I lave et overslag over den gennemsnitlige besparelse, som beboerne opnår. Se også regneeksemplerne.

2. Undersøg priser og vilkår hos de forskellige internetudbydere, der tilbyder FiberLAN eller FTTH til boligforeninger. Spørg omkring og undersøg anmeldelserne af de forskellige udbydere på Trustpilot.

4. Ud fra den gennemsnitlige besparelse pr. beboer kan I beregne, hvor hurtigt etableringen af netværket er tjent ind. Regn med at etableringen af netværket koster ca. 3.500 kr. pr. lejlighed for FiberLAN og ca. 7.000 kr. for FTTH.

3. O vervej om beboernes behov for internethastigheder og -priser er ensartede eller mere individuelle. Har alle beboere brug for en høj hastighed, eller foretrækker nogle lavere hastigheder og dermed

5. Når I er parate, indhenter I nemt et konkret tilbud fra en eller flere leverandører, hvorefter I kan overveje, hvilket tilbud der bedst matcher foreningens krav til kvalitet, pris og serviceniveau.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

installationer: vand, varme & el type af kabler er velegnede til udendørs installation og til større afstande. FTTH-netværk er derfor især velegnet til parcelhuse og rækkehuse, som ligger med afstand til hinanden. Selvom et FTTH-netværk er smart til denne konstellation af ejendomme, er det vigtigt at være opmærksom på priser. Et FTTH-netværk er typisk dyrere at installere end et FiberLAN. Derfor tilbyder nogle udbydere “gratis” etablering, hvilket kan være fristende at tage imod, men det ender ofte med, at internetprisen fordobles for beboerne. Tænkt derfor

godt over, hvilket internet der passer bedst både funktions- og prismæssigt til netop din type af forening. Læs mere på www.fiberby.dk Faktaboks Når ejendommes netværk til internet og tv er ejet af en udbyder som f.eks Yousee/TDC, er det ofte en fordel for foreningen at etablere sit eget netværk. På den måde kan beboerne vælge billigt internet og samtidig have mulighederne for tv og internet i det “gamle” netværk.

Installationer: Vand, varme & el

239

advertorial

“En boligforening med et gennemsnitsforbrug kan spare ca. 7.500 kr. om året pr. tørretumbler ved at vælge en gastørretumbler.”

240

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

- for pengepungens og miljøets skyld En gastørretumbler på bygas er et miljørigtigt valg - og så er der penge at spare. Boligforeninger kan få op til 40 gratis gasstik.

Af Mette Ørskov Drifts- og energiplanlægger, HOFOR

HOFOR har vi en vision om en CO2neutral bygasforsyning. Vores bygas består af biogas, baseret på københavnernes spildevand, naturgas og ren luft. På den måde bliver spildevand, toiletvand, opvaskevand mv. til miljørigtig

installationer: vand, varme & el

Bygas

biogas. Vi gør os umage for at nå målet i 2025, og vi er allerede halvvejs. Bygas – mange fordele Der er mange fordele ved bygas, og langt de fleste ejendomme i København har bygas eller mulighed for at få det. Bygassen er miljørigtig og tilmed billigere end el. Men det har også en anden fordel. I det moderne hjem vil vi gerne have mange el-apparater - f.eks. vaskemaskine, mikroovn, køleskab og håndpisker.

Installationer: Vand, varme & el

241

I mange ældre ejendomme er der imidlertid ikke indlagt strøm nok til at dække moderne behov. Derfor kan et gaskomfur være en god løsning. Man kan også få gas til madlavning på vores produkt Fastpris – så er prisen den samme, ligegyldigt hvor meget gas man bruger. I de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør, så er I klar til bygas. I kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud. Gas til vaskeriet I hovedstadsområdet er 700 gastørretumblere inden for de seneste år blevet

“Bygassen er miljørigtig og tilmed billigere end el.”

tilknyttet bygas. F.eks. har 475 fællesvaskerier i dag valgt gastørretumblere. Gassen er nemlig billigere end el. Vi har beregnet, at en boligforening med et gennemsnitsforbrug kan spare ca. 7.500 kr. om året pr. tørretumbler ved at vælge en gastørretumbler. På www.bygas.dk

I mange ældre ejendomme er der ikke indlagt strøm “nok” til nutidens behov, men i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør, så er I klar til bygas.

242

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

til placering af gasmåleren og få vejledning om gasinstallation og aftræk. Det er gratis at få en konsulent på besøg.

Investeringen hurtigt tjent ind En tørretumbler baseret på gas virker på fuldstændig samme måde som en el-tumbler bortset fra, at varmen til tørring af tøjet kommer fra en gasbrænder. En gastørretumbler kan tilmed fås til samme pris som en el-tumbler, så investeringen ved at skifte til bygas er hurtigt tjent hjem. I kan få en konsulent fra HOFOR ud til jeres boligforening, så I kan høre mere om gassens fordele og jeres konkrete muligheder. I kan bl.a. få gode forslag

Nybyggeri og renovering Hvis I skal renovere eller bygge nyt, tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren desuden undværes i den enkelte lejlighed, og derved får I en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansieringstillæg til HOFOR.

installationer: vand, varme & el

kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved at skifte til gastørretumblere.

Er I blandt de heldige? Vi vil gerne hjælpe jer med at opnå fordelene ved bygas. Derfor støtter vi boligforeninger ved at etablere op til 40 gratis gasstik. Kontakt HOFOR for at høre, om I kan blive en af de heldige foreninger. Skriv på gasservice@hofor.dk. Læs mere på www.hofor.dk

“I mange ældre ejendomme er der imidlertid ikke indlagt strøm nok til at dække moderne behov.”

Installationer: Vand, varme & el

243

advertorial

Boligforeninger med i den

grønne omstilling Kollektive ladeløsninger i boligforeninger kræver flere overvejelser og fremsynede løsninger, der taler ind i energifællesskaber. En skræddersyet ladeløsning er grøn, giver fordele for beboere og økonomiske fordele for foreningen - blandt andet i form af ekstra indtjening.

Af Mark Sundstrup Marketing projektleder SEF

n villaejer med elbil får typisk installeret en ladestander derhjemme i garagen uden bekymringer. Anderledes ser det ud for boligforeninger med etageejendomme. Her er der visse forholdsregler, der skal belyses inden, at etablering af ladestandere kan lade sig gøre. Blandt andet er parkerings- og forsyningsforhold, teknik, æstetik og finansiering områder, der har indflydelse. Tilladelse til ladestandere Parkeringsforholdene har stor betydning for, hvordan boligforeningen skal gribe projektet an. Rådes der over et større antal P-pladser, vurderes projektets omfang - hvor mange ladestandere, der skal opføres og hvor - internt i boligfor-

244

eningen. Rådes der derimod over meget få eller ingen P-pladser, skal der indledes et samarbejde med den pågældende kommune for at få lov til at råde over nogle offentlige P-pladser. Kravet er som oftest, at også offentligheden skal kunne få adgang til ladning. Fremsynethed betaler sig Ud fra behovet af antal ladestandere til boligforeningen skal der også kigges på de reelle forsyningsforhold – stikledning, eltavle osv. Det er ikke utænkeligt, at dette skal reguleres, og at der skal laves nye installationer for, at den bedste ladning kan finde sted til beboere og gæster. Generelt er det vigtigt, at boligforeningen er fremsynet og får et realistisk estimat for det fremtidige ladebehov. Etableringsomkostningerne for nogle boligforeninger kan være udfordrende, men formår man at være fremsynet i startfasen, kan det finansieringsmæssigt betale sig i det lange løb.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

strømmen, installerer ladestandere og står for administrationen hos boligforeningen og beboerne. “Vi vil gerne gøre en forskel. Derfor lægger vi hånden på kogepladen nu og ruller løsningen ud til virksomheder. Vi vil gerne modvirke klimaforandringer, og med den enorme udvikling, der er inden for salg af elbiler i Danmark, så skal vi være med,” fortæller Søren Ørnholt Jørgensen. Læs mere på www.sef.dk/erhverv/ ladestander/

Installationer: Vand, varme & el

installationer: vand, varme & el

Hjælp til den grønne omstilling Mange boligforeninger vil gerne den grønne omstilling men ser det som et uoverskueligt projekt, fordi det kræver mange forskellige aktører, og fordi de ikke helt ved, hvordan de løser ladeudforingerne. “I SEF Energi tager vi hele ansvaret og løser opgaven fra A til Z,” fortæller Søren Ørnholt Jørgensen, der er forretningsudvikler i SEF Energi. Alt er muligt, fordi SEF som elleverandør både tager sig af

245

advertorial

Gør ejendommens

varmeløsning billigere og mere bæredygtig Der er mange penge at spare over tid ved at udskifte ejendommes olieeller gasfyr med en varmepumpe. I visse tilfælde kan varmepumpen også være et miljøvenligt og godt økonomisk alternativ til fjernvarme. Af Morten Reedtz Kjellev kommunikationsog bæredygtighedschef, Bravida Danmark

lere lejligheder har i dag en varmeløsning, som kører på gas eller olie - og i de fleste tilfælde kan det betale sig for en boligforening og for beboerne at skifte den ud med en varmepumpeløsning. Det skyldes både, at der er penge at spare ved en sådan løsning, men også at det er et grønnere valg. “Går man fra at have en traditionel varmeløsning, der kører på gas eller olie, er der faktisk en meget kort tilbagebetalingstid, hvis man vælger at investere i en varmepumpeløsning. Ud over den økonomiske besparelse, så bidrager varmepumpen også til en markant lavere udledning af CO2. Eftersom at varmepumper kører på el, er det rent faktisk muligt at gøre opvarmningen helt CO2-neutral ved at købe strøm fra vedvarende energikilder,” fortæller Martin Lindberg Larsen, afdelingschef hos Bravida.

246

Varmepumpen gør fordelingen af varmt vand lettere Der findes forskellige typer for varmepumper. I modsætning til de mindre varmepumper, som man måske kender fra parcelhuse og mindre bygninger, er varmepumper til boligkomplekser bygget op på en anden måde. “I en ganske almindelig boligblok er der typisk en varmecentral, hvorfra vand til opvarmning og varmt vand bliver sendt ud i de enkelte boliger. Vælger man at installere en varmepumpe, vil der blive monteret en udedel i nærheden af varmecentralen og en indedel i varmecentralen. Fra varmecentralen leverer varmepumpen varme til alle boliger på det eksisterende varmesystem. Der skal således ikke laves nogen form for installationer i de enkelte boliger,” fortæller Martin Lindberg Larsen. Samtidig med, at varmepumpen energimæssigt er billigere i drift end olie, gas og i nogle tilfælde også fjernvarme, er den også stort set vedligeholdelsesfri og kræver blot et årligt serviceeftersyn.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

installationer: vand, varme & el

Bravida kommer dagligt hos en række boligforeninger, for at udføre service og energioptimering på varmecentraler samt en lang række andre VVSrelaterede serviceog installationsopgaver.

Er en varmepumpe en god investering for min boligforening? For at slå fast om det kan betale sig at udskifte den eksisterende varmeløsning med en varmepumpe, er det en god ide at få lavet en energiscreening. Her vil en energikonsulent gennemgå den nuværende varmeløsning og de relevante driftsdata. Herefter udarbejdes en beregning, der viser de potentielle besparelser og tilbagebetalingstider ved at skifte til en varmepumpe. Energikonsulenten tager også hensyn til det energitilskud, man kan få fra staten og hjælper med at lave selve ansøgningen om energi tilskud. Læs mere på www.bravida.dk

“Vi kommer dagligt hos en række boligforeninger, hvor vi udfører service og energioptimering på varmecentraler samt en lang række andre VVS-relaterede serviceog installationsopgaver. Her støder vi også ofte på varmeanlæg, som det ville være oplagt at skifte ud med en varmepumpeløsning. Både ud fra en økonomisk og miljømæssig synsvinkel. Bravida kan hjælpe med at finde frem til den helt rigtige løsning – og efterfølgende stå for installation og service.”

Martin Lindberg Larsen, afdelingschef VVS, Bravida

Installationer: Vand, varme & el

247

248

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

kælder, fugt & skimmelsvamp Foto: iStock

kælder, fugt & skimmelsvamp I den ældre bygningsmasse er kælderydervægge og -gulve som regel uisoleret. Det giver et koldt indeklima, stort energitab og høj fugtbelastning, men der er flere løsninger, som kan bidrage til en mere tør og ikke mindst brugbar kælder. Kælder, fugt & skimmelsvamp

249

advertorial

Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge Tørring af tøj kan gøres hurtigere og langt mere klimavenligt med affutgning i forhold til opvarmning. Affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler, og opvarmning kan dermed helt undværes.

Af kirsten tolstrup marketing manager munters a/s

Affugtning i stedet for opvarmning kan spare mange penge Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling. Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring. Ved at installere sorptionsaffugtning i

tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning eller kondensaffugtning risikerer man, at der opsuges fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum. Hvordan fungerer det? Metoden skaber den tilstand, som vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på den udendørs tørresnor tørrer på rekordtid. I et affugtet tørrerum cirkuleres luften rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring. Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på

En sorptionsaffugter fjerner vandet i luften ved at suge rumluften gennem en fugtabsorberende rotor, hvorefter en modsatrettet og opvarmet luftstrøm blæses igennem en del af denne rotor og fjerner fugten, der blæses ud til det fri. Sorptionsaffugteren indeholder altså ingen kølemidler eller køleflade som en traditionel kondensaffugter og har derfor ingen temperaturmæssige driftbegrænsninger. Det betyder, at rummet, der skal affugtes, kan være koldt og uopvarmet – affugteren ville stadig fjerne vand, selvom den stod i frostvejr.

250

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

• Store energibesparelser i forhold til opvarmning. • Meget kort tørretid. • Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper.

“Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum.”

kælder, fugt & skimmelsvamp

Fordelene ved et affugtet tørrerum

• Forhindrer mug og skimmel. • Automatisk start/stop. • Nem installation. • Nem vedligeholdelse. Se mere på www.munters.dk/toerrerum

tøjet og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer. Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj. Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. “gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur

og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne voldsomt reducerede i forhold til opvarmning. Færdig løsning Udover affugteren leveres også et konsol til vægmontering af affugteren, samt en lille styreboks med en indbygget elektronisk hygrostat samt føler, timer, startkontakt og driftlampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget. Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol. Munters kan også levere systemer til ophængning af tøjet. Med affugterne kan også leveres de nødvendige kanaldele til montagen samt opstart og indregulering af hele systemet.

Kælder, fugt & skimmelsvamp

251

Fugtig kældervæg – sådan skal du efterisolere Fugtige kældervægge er et kendt fænomen. Udover fugt oplever mange problemer med saltudfældninger, afskallende puds, misfarvninger og jordslået lugt. Løsningen er efterisolering – men det skal gøres korrekt.

Registrering af fugtniveau inden vurdering af udbedringsforslag.

252

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Sektionsleder, civilingeniør, ph.d. Teknologisk Institut Byggeri og Anlæg

e fleste har oplevet at befinde sig i en fugtig kælder – og mange vil kunne genkalde sig både lugten og følelsen, for den er ikke behagelig. For mange er motivationen for at skabe en mere brugbar kælder derfor stor. Der er flere ting, man kan gøre indledningsvist, men er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat. “Står man med en kælder, hvor indeklimaet ikke er godt, kan man starte med at forbedre forholdene ved at sikre, at der er tilstrækkelig opvarmning og ventilation, at der er foretaget hensigtsmæssige valg af indvendige overfladebehandlinger, og at indretningen er passende – det er fx ikke hensigtsmæssigt at stable mange ting op langs ydervæggen,” forklarer Thor Hansen, som er fugtspecialist på Teknologisk Institut. Hvis ovenstående ikke hjælper, så er det formentlig fordi fugtbelastningen er høj, og så skal der andre metoder i brug, hvis ønsket er at gøre kælderrummene mere anvendelige eller at reducere energiforbruget. “Kælderydervægge og -gulve i den ældre bygningsmasse er som regel uisolerede. Det betyder, at deres overflader er kolde, energitabet stort og at fugtbelastningen kan være høj. Det er muligt at forbedre disse forhold ved at isolere kælderydervæggene udefra og etablere

et drænsystem. Det er en forholdsvis omkostningstung løsning, men det er en fugtsikker og robust løsning, som vi ved virker,” understreger Thor Hansen og tilføjer, at den nemme løsning, hvor man udfører en indvendig efterisolering af kælderydervægge, ikke kan anbefales. “Når man laver en indvendig efterisolering af en kælderydervæg, gør man samtidig kælderydervæggen koldere. Det giver stor risiko for fugtophobning og skimmelsvampevækst, og det vil på sigt påvirke indeklimaet negativt,” forklarer Thor Hansen, som ikke sjældent er ude på sager hvor indvendig efterisolering har forværret problemerne i kælderen.

kælder, fugt & skimmelsvamp

Af Thor Hansen

Fugten skal ledes væk Når man efterisolerer kældervæggen udvendigt, bliver væggen varm, og dermed bliver de indvendige overflader også varmere, hvilket nedsætter fugtniveauet samt skimmelrisikoen og reducerer energitabet. Hvis man samtidig vælger et diffusionsåbent isoleringsmateriale og fravælger diffusionstætte membraner som fx grundmursplader,

“Er fugtbelastningen høj, kræver det en større indsats for at opnå et godt resultat.”

Kælder, fugt & skimmelsvamp

253

“Hvis man skal sikre en tørre kælder, skal man investere i korrekt efterisolering og omfangsdræning.”

bitumenmembraner eller asfaltering, vil fugten fra kælderydervægge kunne fordampe begge veje – både mod indeklimaet men også mod jorden. “Når vi taler om efterisolering og fugt, så gælder det om at få fugten væk. Derfor er den optimale løsning at sikre, at fugten kan fordampe begge veje. Fordi jorden er væsentlig koldere, vil fordampningen være størst den vej. Så hvis der på den udvendige side af kælderydervæggen kun er diffusionsåbne materialer, kan fugten med tiden forlade konstruktionen, og så står vi pludselig med en tør og anvendelig kælder,” forklarer Thor Hansen. Når man etablerer en udvendig efterisolering, er det som udgangspunkt en god ide også at etablere et omfangsdræn, som leder overskydende fugt og nedsivende overfladevand bort fra kælderkonstruktionen. I sjældne tilfælde er der også behov for at sænke en høj grundvandsstand, hvilket kræver dybere rådgivning af renovering samt behov for f.eks. stikdræn udover et omfangsdræn. 254

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

bran, og standsning af fugtopstigning i kældergulve kræver en opbrydning af gulvene og en fugtsikring af et nyt kældergulv,” forklarer Thor Hansen. At gå fra en kælder med høj fugtighed til en tør og anvendelig kælder er en stor investering. Derfor er svaret på, om der findes en billigere løsning også ganske kort. “Nej. Vi ved, at der på markedet er forskellige produkter som plæderer for udtørring i form af osmotiske kræfter, enten ved strøm eller magnetisme. Vi har haft flere sager, hvor disse systemer er afprøvet, men hvor effekten af udtørringen ikke har været til stede. Så hvis man skal sikre en mere tør kælder, skal man investere i korrekt efterisolering og omfangsdræning,” slutter Thor Hansen.

kælder, fugt & skimmelsvamp

Ingen nemme og billige løsninger Selvom udvendig efterisolering kan gøre kælderen langt mere anvendelig, så påpeger Thor Hansen, at disse tiltag ikke nødvendigvis vil løse alle udfordringer i en kælder. “I en ældre ejendom vil kældergulvet stadigvæk være uisoleret, og der vil ske en vis opsivning af grundfugt fra gulvet, selvom man har fået styr på fugt fra væggene. Det skal man tage højde for ved indretning af kælderen,” siger Thor Hansen og fortsætter: “Alternativt, men igen omkostningstungt, kan fugt fra f.eks. skillevægge standses ved at etablere en vandret fugtmembran lige over gulvet. I kælderydervægge kan det være svært at etablere en ubrudt vandret fugtmem-

Grundlæggende anbefalinger Udvendig kælderisolering og etablering af omfangsdræn kræver nøje planlægning, og det kræver byggeog fugtteknisk viden. Arbejdet udføres sektionsvis for at opretholde stabiliteten i kælderen og dermed hele bygningen. Dræn: Inden der etableres omfangsdræn, anbefales det at foretage en geoteknisk analyse for at vurdere, om et omfangsdræn er nødvendigt. Samtidig skal det belyses, om jordbundsforholdene kræver en vurdering af en statiker med henblik på udskridningsfare under byggearbejderne. Placering og dimensionering af omfangsdræn skal afstemmes med jordbundsforholdene. Udvendig kælderisolering: Det anbefales, at efterisolerin-

gen udføres fra så langt nede på kælderydervæggen/-fundamentet som muligt til over terræn og op, så soklen ligeledes bliver efterisoleret. Der kan dog vælges en mindre tykkelse over terræn af arkitektoniske grunde. Kælderens indeklima og indretning: Isolering og dræn af kælderydervægge bør suppleres med passende indvendige overfladebehandlinger, tilpas rumtemperatur året rundt samt tilstrækkelig ventilation (ca. 0,5 gange i timen, svarende til ca. 25 m³ luftskifte pr. time i en 100 m² kælder). Det er desuden en betingelse, at møbler og bohave ikke er i tæt kontakt med gulve og vægge, men at der er et velventileret mellemrum mellem vægge og møbler.

Kælder, fugt & skimmelsvamp

255

Digitale løsninger med bl.a. adgangskontrol, dørtelefoni & postkasseanlæg

Foto: iStock

Det er slut med systemnøgler og omstilling af låse, når en enkelt nøgle mistes. Avancerede adgangssystemer er en hjælp for beboerne og er tilgængelige for alle typer boligforeninger.

låse, adgangskontrol & døre

Låse, adgangskontrol & døre

257

advertorial

Smarte digitale løsninger på Engholmene På Engholmene har man samlet både adgangskontrol, dørtelefoni og postkasseanlæg på én platform og dermed skabt et digitalt ejendomskontor til gavn for alle.

Af Bo Laugesen Senior Account Manager, Scantron A/S

et digitale ejendomskontor er en platform, hvor andels-, ejer- og almene boligforeninger kan samle alt, hvad der behøves online. Her kan I holde styr på adgangsrettigheder, indog udflytninger og meget mere i systemet, som opdateres online via jeres pc. Systemet hedder Novadrive® og er et driftssystem til bolig- og beboeradministration.

Med et digitalt ejendomskontor optimerer du dagligdagen for beboerne og effektiviserer arbejdsgangene i administrationen. Spar tid med digitale løsninger Lyngholm er den tredje af de seks boligøer, som er blevet opført på Engholmene i Syd258

havn. Sammen med de andre øer fuldender byggerierne den enorme udvikling, som området på Enghave Brygge har gennemgået. Ved Lyngholm er der monteret et komplet adgangskontrolsystem kombineret med både digitale dørtelefoner og postkasser. Dermed udnyttes de mange fordele, der er ved de digitale løsninger. Som ejendomsadministrator spares der en masse tid og ressourcer, fordi det ikke længere er nødvendigt at skulle et smut forbi postkasser og dørtelefoner for manuelt at udskifte et navneskilt. I stedet for indtaster man blot beboerens navn i systemet og trykker opdater. Det er dermed slut med at klippe-klistre papirskilte eller opsætte dymo-klistermærker. Digital visning af navne på både dørtelefon og postkasser Det første, som beboere og besøgende bliver mødt af på Lyngholm, er den digitale dørtelefon, hvori adgangskontrollen også er integreret. Dørtelefonen har et

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

låse, adgangskontrol & døre Låse, adgangskontrol & døre

259

”Send beskeder direkte til beboerne og hold dem opdaterede på, hvad der sker i området.”

260

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Opdater nemt og hurtigt beboernes navne via din pc, iPad eller mobil og synkroniser dem på tværs af enheder som fx dørtelefoner og postkasser. Driftssikker og tryg adgangskontrol Ved at samle det hele på én platform, kan I administrere adgangsrettigheder i samme software, som I opdaterer beboernes navne ved indog udflytning i. Som boligadministrator er det altså muligt at sidde ved skrivebordet og spærre adgangen for en bestemt nøglebrik, hvis den fx er meldt stjålet. Det betyder, at I ikke fysisk skal ud til hver enkelt dør og spærre for adgangen. Tilsvarende kan I hurtigt udlevere nye brikker og i systemet definere, hvilke døre og opgange der skal gives adgang til. Beboerne på Lyngholm får adgang til deres opgang ved at scanne deres personlige nøglebrik på dørstationens indbyggede læser. Den samme nøglebrik bruger

beboerne ved deres lejlighedsdør og ved bygningens bagdøre. Dermed skabes et trygt miljø, hvor tidligere beboere og uvedkommende ikke kan få adgang. Endelig bruger beboerne også brikken til at åbne deres postkasse. Ligesom administratoren har én platform, har beboerne tilsvarende kun én nøglebrik – til alt. Et smart kommunikationssystem Mulighederne er mange med et digitalt ejendomskontor. Foruden de digitale navnedisplays og digital adgangskontrol, kan systemet også udbygges med fx infoskærme, bookingskærme eller beskeder direkte til beboerne. Det er dermed muligt at skabe et smart kommunikationssystem, hvor et højt informationsniveau er i fokus. Administratoren kan via det digitale ejendomskontor sende beskeder ud til beboerne enten via infoskærme, lejlighedsterminal eller via app. Det kan gøres til enkelte beboere eller til grupper af beboere, og systemet fungerer dermed som en effektiv og hurtig kontaktmåde. Samtidig giver det en høj grad af sikkerhed for afsendelse og modtagelse af beskeder mellem boligforening og beboere. Det er også muligt at spare tid på henvendelser om reservationer af fælleslokaler ved at give beboerne adgang til bookingsystemet fx via bookingskærm eller app. Bookingmodulet gør det muligt at se, hvor og hvornår der er adgang til de forskellige faciliteter såsom festsal og aktivitetsrum. Når reservationen er lavet, vil beboerens brik give adgang til de bookede faciliteter - men selvfølgelig kun i det reserverede tidsrum. Læs mere på www.scantron.dk

Låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre

digitalt display, som viser alle dem, som bor i ejendommen - op til 60 lejligheder. Derudover fås dørtelefonen også med videokamera, så beboeren trygt og sikkert kan lukke folk ind i ejendommen. I alle opgangene på Lyngholm er der monteret digitale postkasser med elektroniske låse. Det betyder, at beboernes navne vises digitalt og opdateres med få klik på computeren. Og fordi det hele er samlet på én platform, skal beboerens navn kun opdateres et sted, hvorefter det slår automatisk igennem på både dørtelefon og postkasse. Systemet kan udbygges yderligere med fx et digitalt navneskilt ved lejlighedsdøren og en digital opslagstavle i opgangen.

261

advertorial

Det nye boligkoncept A Place To har valgt

et fremtidssikret adgangskontrolsystem Boligprojektet A Place To i Esbjerg har fokus på bæredygtigt byggeri og samtidig bevare en grøn profil igennem byggeriets livscyklus. Derfor faldt valget på et digitalt låsesystem.

262

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Key Account Manager ASSA ABLOY Opening Solutions A/S

starten af september 2021 blev A Place To i Esbjerg officielt indviet. Det unikke ’co-living’ boligkoncept henvender sig primært til unge, der er i uddannelse eller lige kommet ud på arbejdsmarkedet. Alle 431 lejligheder, fordelt i tre tårne, er små, men fællesarealerne tilbyder til gengæld alverdens muligheder for sociale aktiviteter. Der er cafe, fitness, yogaområder, fællesområder med storskærm, læsekroge og arbejdsborde, grønne områder, fælleskøkkener og meget mere der alt sammen indbyder til, at de unge beboere kan skabe relationer og gode stunder. Sikkerhed - der giver plads til fællesskaber Boligkonceptet giver de unge mulighed for både at trække sig tilbage til deres egen lejlighed, men også at møde nye mennesker. Fællesområderne giver netop god plads til at styrke fællesskabet og deltage i sociale aktiviteter. Det er vigtigt, at de unge nemt og sikkert kan bevæge sig rundt i bygningen til alle fællesarealerne. Derfor er der blevet installeret online læsere, Öppna 2500, på alle dørene til fællesarealerne, der sikrer, at det kun er beboerne, der ved at scanne deres nøgle, har adgang til disse. Den smarte dørtelefon, der gør hverdagen fleksibel Bevægeligheden rundt i bygningen skal

være let for de unge samtidig med, at de ikke skal bekymre sig om, at uvedkommende får adgang til deres hjem. A Place To har derfor installeret dørtelefoner, WellCom, som gør hverdagen nemmere for de unge. Dørtelefonerne har tovejskommunikation – en smart og fleksibel feature. Dørtelefonen ringer med video til beboerens mobil, hvorfra det er muligt at besvare og åbne opgangsdøren på afstand. Det betyder, at beboerne kan lukke gæster eller postbuddet ind i ejendommen - uanset om de befinder sig i fælleskøkkenet, er i fitness eller står nede i Netto. En super effektiv funktion, der bidrager til en øget frihed og en fleksibel hverdag for beboeren.

låse, adgangskontrol & døre

Af Brian Søncksen

Kommunikation på én platform med digitale informationsskærme A Place To ønskede et kommunikationssystem, hvor de kan kommunikere til alle deres beboere. “Unge i dag, de studerende, de bruger ikke mails osv. Deres kommunikation foregår via sociale medier. Vi ønsker, at

Fakta: A Place To i Esbjerg A Place to er et unikt ‘co-living’ boligkoncept primært for unge 314 lejligheder og 117 hotellejligheder (i alt 431). Boligkomplekset består af tre tårne på hhv. 7, 9 og 17 etager, svarende til 34, 40 og 66 meters højde. I alt 18.100 m2. Der er flere slags fællesområder med plads til både sociale aktiviteter og fordybelse.

Låse, adgangskontrol & døre

263

“Det er vigtigt, at de unge nemt og sikkert kan bevæge sig rundt i bygningen til alle fællesarealerne.”

kommunikationen med vores beboere skal foregå seamless og gnidningsfrit. Vi vil derfor have én kommunikationsplatform, hvor vi kan kommunikere med alle vores beboere.” Peter Høpfner, COO og grundlægger, A Place To Løsningen er digitale kommunikationsog informationstavler, Agera 22, hvor administratoren kan sidde på afstand ved computeren og distribuere information til den rigtige bygning og fællesområder. Beboeren kan via appen, computer eller på selve informationsskærmene booke vasketider, læse artikler, modtage informationer og meget andet. Batteri- og trådløse låse giver en mere bæredygtig ejendom A Place To har, foruden fokus på fællesskab, også et ønske om at skabe en fremtidssikret og bæredygtig ejendom. Helt naturligt har de derfor valgt PULSE låse og nøgler til de mange lejlighedsdøre. PULSE er digitalt låsesystem, helt uden kabler og batterier, hvor låsesystemet 264

selv genererer den nødvendige energi, når nøglen indsættes i låsen og drejes. Et system der passer ind i enhver grøn og bæredygtig ejendom. ”Vi gik efter en fremtidssikret løsning, hvor det var vedligeholdelsesfrit, og hvor vi bl.a. ikke skulle skifte batterier i tide og utide. Det var vigtigt for os, at vi ikke skulle udskifte det hele om 5 år, hvis vi har lyst til noget andet. Det tiltalte os rigtig meget. Derfor var det et stort plus med nøgler og låse, der er både batteriog kabelfri. Nemt og simpelt.” Peter Høpfner, COO og grundlægger, A Place To Nøglen indeholder en chip, der gør, at den også kan fungere som adgangskort. Nøglen holdes blot op foran dørtelefonen eller online læser, og beboeren har adgang til både bygningen, fællesområder og egen lejlighed med samme nøgle. Administratoren kan hurtigt ændre tilladelser og adgang til alle rum online i det cloudbaseret adgangskontrolsystem, Incedo OpenTM, som sender opdateringerne videre til dørtelefonerne. Nøglen bliver herefter opdateret automatisk, når beboeren holder nøglen op mod dørtelefonen ved indgangen. Med denne funktion bliver autorisationer til adgangskontrolsystemet altid opdateret. Et simpelt digitalt, bæredygtigt og fremtidssikret låsesystem. Enkel administration med cloudbaseret adgangskontrolsystem Via det cloudbaserede adgangskontrolsystem kan bygningens administrator nemt og enkelt styre beboernes adgangsret-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

forbruget af el, vand og varme for på denne måde at mindske et overforbrug, der også har konsekvenser for både vores klima og samfund. Fremtidssikret system og den samlede pakke “Vi gik efter, hvor vi kunne få den bedste samlede pakke i forhold til de behov og krav, som vi havde. Det var både i forhold til udvalget af produkter, og at produkterne og systemerne var fremtidssikret, så der var mulighed for fremtidige integrationer med andre systemer.” Peter Høpfner, COO og grundlægger, A Place To

låse, adgangskontrol & døre

Nøglen holdes op foran dørtelefonen eller online læser, og beboeren har adgang til både bygningen, fællesområder og egen lejlighed med samme nøgle.

Mulighederne er mange for A Place To. Med det cloudbaserede adgangskontrolsystem Incedo Open, WellCom dørtelefoner, Öppna 2500 læsere og PULSE digitale låsesystem er det muligt at implementere andre adgangssystemer. Skulle nye behov opstå, så kan det eksisterende system til hver en tid udvides. Læs mere på www.assaabloyopeningsolutions.dk tigheder og deaktivere mistede nøgler. Administratoren kan til hver en tid se, hvem der har benyttet en lås. Det er med til at skabe en øget tryghed for beboerne, da det altid er muligt at undersøge, hvem der har været hvor. Adgangskontrolsystemet er med til at understøtte en bæredygtig profil. På sigt vil det også være muligt at visualisere en energimåling, hvilket giver administratoren mulighed for at holde øje med

Fakta: A Place To i Esbjerg Bygget efter at skulle modvirke unges stigende ensomhedsfølelse, derfor de mange fællesarealer. A Place To er Premium medlem a Green Building Council Denmark, en organisation, der er med til at fremme bæredygtigt byggeri. Arkitekterne bag er Bjarke Ingels Group (BIG), kendt fra mange internationale anerkendte byggerier.

Låse, adgangskontrol & døre

265

Forebyg indbrud o g ø g t ryg h eden i e tag e e j e n d o mme Hvert femte indbrud sker i en lejlighed. Der er derfor god grund til at sikre etageejendomme bedre, siger Hans Peter de Place fra Det Kriminalpræventive Råd.

266

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Kommunikationsmedarbejder Det Kriminalpræventive Råd

2020 var der over 3.400 indbrud i lejligheder, hvoraf størstedelen skete i stueetagen. “De fleste indbrud sker i villaer og parcelhuse, men hvert femte indbrud sker i en lejlighed. Med de rigtige metoder kan man forebygge indbrud og øge trygheden Hjælp hinanden som naboer med f.eks. at tømme postkassen under ferie, og skab større tryghed i foreningen.

for beboerne,” siger Hans Peter De Place, som er specialkonsulent i Det Kriminalpræventive Råd. Han peger på, at det først og fremmest er vigtigt at have den grundlæggende indbrudssikring i orden ved at sikre den udvendige del af bygningen. “Det handler simpelthen om at gøre det svært og tidskrævende for tyven at komme ind i boligen. Start derfor med at undersøge om døre, vinduer og låse kan sikres bedre, eller om de skal udskiftes til en ny indbrudssikret type. Her bør man være ekstra opmærksom på lejligheder i stueetagen, hvor der er flest indbrud. Man skal også være opmærksom på, om det er muligt at klatre op til et vindue eller en altandør. Og så er det en god ide at have adgangskontrol i form af dørtelefon eller lignende,” siger Hans Peter de Place, der er ekspert i forebyggelse af indbrud.

låse, adgangskontrol & døre

Af Charlotte Ruge

“Overskuelige og indbydende udearealer med god belysning giver også beboerne større tryghed.”

Fakta: I 2020 blev der anmeldt cirka 17.500 indbrud i Danmark. Over 3.400 af de indbrud skete i lejligheder. Det svarer til hvert femte indbrud.

Låse, adgangskontrol & døre

267

Lys og vedligeholde giver færre indbrud Dernæst bør man se på ejendommens omgivelser, som gerne skal indrettes, så der er en naturlig overvågning med åbne og lyse arealer, da det gør det mindre attraktivt for indbrudstyven at begå indbrud i lejlighederne, i kælderrum og i cykelskuret. “Når almindelige mennesker færdes i et boligområde, vil der være en naturlig overvågning, som er et vigtigt redskab til at skabe mere tryghed. Overskuelige

268

“Start med at undersøge om døre, vinduer og låse kan sikres bedre, eller om de skal udskiftes til en ny indbrudssikret type.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Effektiv nabohjælp i etageejendomme Det Kriminalpræventive Råd står bag konceptet Nabohjælp, som især er udbredt i parcelhusområder, hvor naboer holder øje med hinandens huse, når de

“Den svenske undersøgelse viste et fald i kriminalitet på op til 36 procent efter, at der blev indført nabohjælp i et boligområde.”

ikke er hjemme. Men Nabohjælp er ikke kun for villakvarterer. Ordningen kan også bruges i etageejendomme. “Nabohjælp i etageejendomme kan være, at man tømmer postkassen eller skubber posten helt ind i postkassen under ferie, at man ikke lemfældigt lukker folk ind ad hoveddøren, at man siger hej til folk i opgangen og generelt er opmærksom og hjælper hinanden,” siger Hans Peter de Place, og fortæller, at det har vist gode resultater. I både Sverige og Danmark er der foretaget undersøgelser af Nabohjælp i etageejendomme. Erfaringerne fra begge lande er, at Nabohjælp forebygger indbrud og fremmer trygheden. Den svenske undersøgelse viste et fald i kriminalitet på op til 36 procent efter, at der blev indført nabohjælp i et boligområde. Nabohjælp kan endda være med til at skabe et godt naboskab, som rækker ud over den enkelte opgang. Der en den ekstragevinst, at beboerne oplever en større grad af tryghed. Nabohjælp kan fungere som en fælles reference-ramme, og som en anledning til at komme hinanden ved og få et godt fællesskab. Læs mere på www.dkr.dk/indbrud

låse, adgangskontrol & døre

og indbydende udearealer med god belysning giver også beboerne større tryghed, men husk at have styr på, hvem der har adgang til gårdrummet,” siger Hans Peter de Place. Det indebærer også, at området skal holdes rent og pænt. “Det er vigtigt, at ejendomsadministrationen vedligeholder området og sørger for at få fjernet graffiti, skrald og generelt holde området pænt. Det sender et signal til både beboere og potentielle indbrudstyve om, at her er trygt, og vi passer på hinanden,” siger Hans Peter De Place. Men det skal ikke bare se ud som om, at beboerne passer godt på hinanden, de skal også praktisere det. Hvis man for alvor vil have en tryg og indbrudssikker bolig, er det nødvendigt, at beboerne i ejendommen også tager ejerskab.

3 råd mod indbrud: • Sørg for solide døre og vinduer med gode låse. • Skab et trygt boligområde med god belysning og vedligeholdelse. • Etablér Nabohjælp.

Låse, adgangskontrol & døre

269

advertorial

Er dørtelefoner ikke bare et tryk på en knap? Af Julie Albertsen Adm. Direktør Videx ApS

Det kan være et af de spørgsmål, man sidder med som bestyrelse i en andelseller ejerboligforening. Men svaret er nej!

store entrepriser og renoveringsprojekter fylder dørtelefoni oftest ikke engang 1% af den totale sum, og derfor får produktet ikke særlig megen opmærksomhed. Typisk er det noget, som de fleste entreprenører “blot” har med, fordi det nu står i udbudsbeskrivelsen. Indrømmet - det er heller ikke beløb, der vælter bunden ud af et millionbyggeri. Det er derfor paradoksalt nok en af de ting, som vi altid kommer i berøring med, når vi besøger en bygning i relation til indgangsdøren, hvor det kan få overordentlig stor betydning, når dørtelefonen ikke virker. I mere end 30 år har vi været med på sidelinien, når en bygning skulle opføres

270

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

plade, med fordel kunne vælge et digitalt display med et kodetastatur. Det kunne være, at en bevaringsværdig bygning ville se bedre ud med en messingplade i stedet for et plastic tableau. NYBODER Et eksempel er Nyboder, der med status som fredet område var lidt af en udfordring. Ikke bare skulle udseendet falde i tråd med bygningerne, men vi skulle også sikre, at man nemt kunne vedligeholde

Låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre

og forskønnes, eller når man ønskede at øge trygheden i hverdagen. Jeg tør derfor godt sige, at vi igennem de mange år har set og hørt en del projekter og har en udpræget erfaring med, hvad der virker, og hvad der ikke gør. Alle bygninger er unikke i deres udformning og udseende. Derfor er det vigtigt først at danne sig et indtryk af, hvad der er muligt, og hvad æstetikken tillader. Det kunne f.eks. være at man, i stedet for 88 trykknapper på 1

271

vering var et af kardinalpunkterne at tage hensyn til brugerne af bygningen. Her faldt valget på et dørtelefonanlæg, hvor pladen med sine 172 tryk (knapper) blev lagt ned og placeret på metalsøjler i en højde, således at også kørestolsbrugere kunne nå alle tryk uden problemer.

anlægget uden at ødelægge karme eller skalle malingen af. Vi valgte en messingplade, der med tiden får patina og passer perfekt ind i bygningens øvrige udtryk. Derudover udviklede vi et specielt beslag, der gør det muligt at fjerne pladen uden at skulle i berøring med øvrige flader, så vi bevarer det flotte look de næste mange år også. KOLLEKTIVHUSET Som et af Danmarks første højhuse opførtes Kollektivhuset i 1960 i samråd med de vanføres boligselskab. Da bygningen i 2012 skulle igennem en omfattende reno272

Gode råd før valg af anlæg Mulighederne er mange, og i takt med den teknologiske udvikling ser vi også flere og flere kunder, der gerne vil smelte dørtelefonanlæg sammen med diverse andre produkter såsom postkassesystemer, låsesystemer til cykelparkeringer, informationstavler fra viceværter til beboere eller måske oven i købet som et ”brandmandsanlæg”. Da denne investering typisk er noget, som en boligforening kan bruge de næste mange år, er det vigtigt, at man før et køb gør sig overvejelser om, hvad det helt præcist er, ens anlæg skal kunne, samt hvilket serviceniveau man efterfølgende ønsker. Har man f. eks. stor utryghed omkring tricktyverier, eller personer der udgiver sig for noget andet, end de er, kan det være en god ide at vælge et videoanlæg. Har man flere porte/indgange, eller ønsker man et system, der også kan håndtere evt. kælderindgange, kan man vælge et system med adgangskontrol. Fremtidens dørtelefon: Need to have eller Nice to have Det er svært at spå, især om fremtiden, som den gode Robert Storm Pedersen sagde for snart mange år siden. Mange ønsker for eksempel at kunne besvare opkald på deres bærbare enheder i dag

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

er unikke i deres udformning og udseende.”

med fuld visuel kontakt og mulighed for at åbne døre for folk, helt uden at kabler skal trækkes i mellem de forskellige enheder. Vi har igennem de sidste par år leveret løsninger, der er baseret på GSM teknologi. Det betyder basalt set, at det anlæg, der sidder ved hovedindgangen eller porten, virker som en mobiltelefon. Her vil man med et tryk på en knap kunne tale med og give adgang til folk, uden at man behøver at være fysisk til stede på adressen. Der skal ikke trækkes kabler imellem telefoner og dør ved hovedindgang.

låse, adgangskontrol & døre

“Alle bygninger

Vores seneste nyhed er et lille modul, der kombinerer de “gamle” anlæg med ny teknologi. Således kan vi nu kombinere anlæggene, så de enten kan have en svartelefon i lejligheden, ringe til en bærbar enhed (mobiltelefon) eller måske oven i købet begge dele. Det kræver ikke andet end et ekstra modul i den tavle, hvor styreenheden og strømforsyninger sidder. “Vi sørger selv for, at resten er færdigt og klart, når det leveres til installatøren”, siger Hans Albertsen, stifter af Videx Danmark, og fortsætter, ”Det er smart og kan give helt nyt liv til gamle anlæg, uden det behøver koste det halve kongerige.” En ting er sikkert: Uanset hvilken vej udviklingen går, står vi klar til at tage vores kunder i hånden - også de næste mange år. Det har vi gjort i 35 år under mottoet ”hvis ikke der er en løsning, finder vi en”. Læs mere på www.videx.dk

Et par gode råd • Tal om hvad I ønsker anlægget skal kunne. • Tal om hvilken service i forventer både før, under og efter købet. • Undersøg evt. hvilke reservedelsgarantier der gives fra producentes side. • Tag en rådgiver med på råd - evt. inviter et par af producenterne til en snak om løsninger. • Forlang referencer eller book en demonstration af dit anlæg.

Låse, adgangskontrol & døre

273

advertorial

Flyt nøglerne over på mobilen De fysiske nøgler fungerer. Men der findes løsninger, der fungerer endnu bedre, som både sikrer din bolig bedre og gør hverdagen nemmere. Med et digitalt låsesystem kan du nøjes med at have din nøgle på din mobiltelefon - og med den rette app, kan du samle alle nøgler ét sted.

Af Martin Skou Country Manager Unloc

øgler er til for at sikre beboerne i en ejendom. Og netop her opstår et paradoks for den fysiske nøgle. De fleste boligforeninger har eksisteret i mange år og har alle år haft de samme låse i alle hoveddøre og fællesdøre og i nogle tilfælde lejlighedsdøre. Beboere kan gennem tiden kopiere deres fysiske nøgler, og nogle mister til tider også deres nøgler. Det gør det svært for administrator at holde styr på, hvem der egentlig har adgang til ejendommen og til lejlighederne. Således kan ubudne gæster få adgang til ejendommen. Dette sikkerhedsmæssige paradoks afføder samtidig en ny udfordring: Løsningen på ubudne gæster er at udskifte låsene, så kun dem, der bor i boligforeningen, har adgang. Det kan være en

274

dyr og besværlig omgang for foreningen, og netop derfor er en digital lås en fordel. Systemet gør det umuligt at have usynlige nøgler i omløb, og dermed får man bedre sikkerhed og færre omkostninger. Hold styr på låsen også når du ikke er hjemme Med digitale nøgler til hoveddøren er det slut med at hente din pakke i en tilfældig pakkeshop, fordi du ikke var hjemme, da den blev leveret. Med et digitalt låsesystem får alle beboere i opgangen mulighed for at modtage pakker

“At dele dine digitale nøgler er lige så sikkert som online banking.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

digitale nøgler med familie, venner, rengøringshjælp, babysitter mv. Saml alle nøgler ét sted Der findes efterhånden mange digitale låsesystemer på markedet. Næsten alle de nøgle-apps, der findes, har dog den udfordring, at de kun fungerer med hardwaren fra den låseproducent, som har udviklet den. Det betyder, at hvis man skal have adgang til flere forskellige bygninger, kræver det, at man har tilsvarende flere forskellige apps på sin tele

Låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre

på dørmåtten uden at være hjemme, og administrator kan sende en nøgle til håndværkerens mobil, når vedkommende skal have adgang til ejendommen. Vil du samtidig undgå, at planterne i lejligheden forfalder, fordi du glemte at give en nøgle til naboen, inden du tog afsted på ferie, er næste skridt digitale låse i dørene til lejlighederne samt de øvrige fællesdøre. Investerer man eksempelvis i en Danalock smartlock til lejligheden, er der fuld digital adgang. Det giver dig mulighed for at dele

275

“Beboere kan gennem tiden kopiere deres fysiske nøgler, og nogle mister til tider også deres nøgler.”

fon. Det kan blandt andet være et problem for logistikmedarbejdere eller hjemmehjælpere, som kan risikere at skulle rende rundt med 15 forskellige nøgle-apps. Derfor er det en fordel at vælge en platform, som for eksempel Unloc app’en, der har integrationer med mange forskellige låsesystemer. På den måde behøver du kun én app til alle dine nøgler, og du kan åbne døre og dele nøgler på tværs af alle låsesystemerne. Det er sikkert at dele dine nøgler At dele dine digitale nøgler er lige så 276

sikkert som online banking. I Unloc systemet er al data krypteret, og systemet gennemgår regelmæssige sikkerhedstjek. Fra app’en vælger man, hvilken nøgle og dernæst hvilket mobilnummer man vil sende til. Man vælger, om nøglen skal være midlertidig eller permanent, og om man vil have besked, hver gang modtager benytter nøglen. Modtageren får en tekstbesked om, at de har modtaget en nøgle. Der er et link i beskeden, hvor app’en kan downloades gratis, og når den er installeret, ligger nøglen inde i app’en.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

låse, adgangskontrol & døre Man kan faktisk sammenligne Unloc med MobilePay. Blot er det nøgler og ikke penge, man sender fra en mobil til en anden ved kun at bruge telefonnummeret. Sådan skifter du til elektronisk lås I hoveddørens dørtelefon kan der tilføjes et lille bluetooth modul, som gør det muligt at åbne hoveddøren med en app - for eksempel Unloc app’en. En smartlock til lejlighedsdøren fungerer ofte som en motoriseret vrider, som placeres på indersiden af døren ovenpå nøglehullet. Fra opgangen kan man både låse op med den fysiske nøgle og med app’en. Pris og kvalitet på moduler og smartlocks er forskellige, men den danske producent Danalock er et godt bud. Unloc rådgiver gerne boligforeninger og skræddersyr en løsning, der passer til deres behov og økonomi.

Hvis man vil prøve løsningen, tilbyder Unloc gratis hardware inkl. installation til tre boligforeninger. Se mere på get.unloc.app/minbf/ Kombiner den digitale nøgle med den fysiske nøgle Selvom foreningen investerer i et digitalt låsesystem, betyder det ikke, at den fysiske nøgle er dømt ude af funktion. Den kan stadig bruges til at låse døren op. De to typer nøgler supplerer hinanden godt. Den digitale nøgle-app er sikker, smart og effektiv, mens den fysiske nøgle er god at have på sig, hvis telefonen skulle løbe tør for strøm. Samtidig gør kombinationen af de to, at alle kan være med på en udskiftning til digitale låse - også dem i foreningen, der er knapt så teknisk anlagt.

Låse, adgangskontrol & døre

277

advertorial

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler? Af Gert Mejlshede salgschef Mejlshede Låse A/S

Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen? Hvad er der galt med vores nuværende låse? Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle. 278

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres. Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne, der ikke

Låse, adgangskontrol & døre

låse, adgangskontrol & døre

Hvorfor så nøglebrikker? For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøglebrikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan programmeres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det. I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker.

279

længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang til netop dette område, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre. Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ureller dagstypestyring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500. Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen. Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som f.eks. meget lave installationsomkostninger. Hvad koster det? Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler. Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøg280

“Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle.”

lerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle. Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol. Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance mellem udgiften til de forskellige typer nøgler og adgangskontrol for hver enkelt ejendom. I nogle ejendomme give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere. De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at nøglebrikken kun skal hen i nærheden

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

låse, adgangskontrol & døre af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne. De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold. Det er normalt, at ejendommen tegner en servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangskontrolsystemer kan også leases på for-

nuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang. Kan vi kombinere det med vores dørtelefon? Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed. Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv. Læs mere på www.mejlshede.dk

Låse, adgangskontrol & døre

281

282

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Foto: iStock

Ejendomsvurderinger er i disse år et varmt emne for især andelsboligforeninger, ligesom finansiering af renovering og vedligeholdelse har stor betydning for en forenings økonomi.

regnskab, økonomi & valuar

Regnskab, økonomi & valuar

283

advertorial

Find hoved og hale i valuarvurderinger Det kan være en jungle at finde rundt i, hvordan en valuarvurdering skal udarbejdes, hvad den skal tage højde for, og hvem der skal udarbejde den. Læs her om vigtige begreber og nyeste regler.

284

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Valuar og Diplomvaluar STAD Valuar

n valuarvurdering er over de seneste år blevet en ganske kompleks størrelse at udarbejde. Dette er derfor godt at have styr på, hvad en valuarvurdering egentlig er. Kort fortalt er en valuarvurdering en pris-

Ny lov og og nye regler ændrer vilkårene for valuarvurderinger Lad os lige gå et par skridt tilbage. I sommeren 2018 kom lov om valuarvurderinger, og i sommeren 2020 kom ’Blackstone-reglerne’, der begge ændrede markant i, hvad en valuarvurdering egentlig er. Lad os tage lov om valuarvurderinger først. Før loven blev vedtaget, var der mange ejendomsmæglere, der tilbød at udarbejde valuarvurderinger. Selvom der faktisk fandtes et sæt retningslinjer - i hvert fald inden for DE (Dansk Ejendomsmæglerforening) - for, hvordan en valuarrapport skulle udarbejdes, og hvad den mindst skulle indeholde, var der ikke nogen defineret lov for, hvordan en sådan rapport skulle udarbejdes. Det betød også, at der var frit slag for enhver, der engang havde taget uddannelsen til Valuar, til at udarbejde en sådan rapport. Denne mulighed gav nogle temmelig tvivlsomme og utroværdige vurderinger.

regnskab, økonomi & valuar

Af Emil Ellekilde

sætning på en andelsboligforeningsejendom under den forudsætning, at ejendommen var blevet solgt ’i går’, og at den nu er en udlejningsejendom. Det betyder, at selve andelsforeningen ikke længere findes, og at alle de tidligere andelshavere - som ganske vist stadigvæk bebor ejendommen - nu er blevet lejere og skal betale husleje efter lejelovens regler.

Nye krav til vurderingsmanden Med loven kom der imidlertid et sæt spilleregler. Både for hvordan en rapport skal udarbejdes, men også med nogle formelle krav til vurderingsmanden. For overhovedet at kunne udarbejde en valuarrapport, skal vurderingsmanden leve op til mindst 3 vigtige krav, nemlig: Regnskab, økonomi & valuar

285

UDDANNELSE: Vurderingsmanden skal være uddannet enten Diplomvaluar eller Valuar. Bemærk at Valuaruddannelsen i nogen grad er at betragte som en forældet uddannelse. Det er kun på grund af en overgangsordning, at vurderingsmanden stadig er berettiget til at udarbejde valuarrapporter, hvis denne kun er uddannet valuar.

HAVE ERFARING MED HANDEL MED INVESTERINGSEJENDOMME: Vurderingsmanden skal have minimum to års praktisk erfaring med handel med (bolig)investeringsejendomme – altså udlejningsejendomme. Det betyder, at man ikke længere som boligmægler kan udarbejde en valuarrapport. I praksis kan dette krav kun opretholdes, hvis man arbejder som en erhvervsejendomsmægler.

AKTUELT OG INDGÅENDE KENDSKAB TIL MARKEDET FOR BOLIG INVESTERINGSEJENDOMME: Dette virker som et meget indlysende og rimeligt krav til en vurderingsmand, men i praksis er dette et meget

hårdt vilkår. Det betyder, at det ikke længere er godt nok bare at kende til nogle handler, og vide hvad de har kostet - hvilket enhver kan finde ud af ’på 5 minutter’ ved søgning på nettet. Vurderingsmanden skal have haft handelen og forhandlingen inde på livet som repræsentant for enten køberen eller sælgeren. Da større boliginvesteringsejendomme i praksis kun handles gennem de største erhvervsejendomsmæglere, betyder dette vilkår, at det kun er en ret lille gruppe af vurderingsfolk, der kan leve op til lovens krav og lave valuarrapporter. Så vidt det vides er der ingen mæglere, der ikke er medlem af DE, som kan klare dette krav. Det er derfor en god ’tommelfingerregel’ at spørge, om vurderingsmanden er medlem af DE, før man bestiller en valuarrapport. Hvis vurderingsmanden er medlem af DE, lever denne - via medlemskabet - også op til et fjerde vigtigt krav, nemlig at være omfattet af en lovpligtig ansvarsforsikring med en minimumsdækning på 5 mio kr.

“Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom - for eksempel nyt tag, nye vinduer eller altaner - kan medføre, at man kan kræve en højere husleje.”

286

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

regnskab, økonomi & valuar

Valuarrapporten - vigtige begreber Nettoleje: Som forklaret betyder en valuarvurdering en værdiansættelse af en (andelsboligforenings-) ejendom, som hvis den var en udlejningsejendom. Når man køber en sådan ejendom, køber man egentlig pengestrømmen i form af ejendommens nettoleje. Bruttoleje er ejendommens samlede lejeindtægt. Når man fratrækker ejendommens driftsomkostninger, får men ejendommens nettoleje. Det betyder, at jo mere, man kan få i leje på en ejendom, jo mere er ejendommen værd, og derfor er lejelovens regler overordentligt vigtige for en valuarvurdering.

Omkostningsbestemt leje: Som hovedregel kan man kun opkræve omkostningsbestemt leje på en boligudlejningsejendom. Det betyder, at lejen er defineret af visse driftsudgifter mv. og typisk ikke er ret høj. Man har dog som udlejer - under visse forudsætninger - mulighed for at udskifte køkkener, badeværelser mv. og sætte lejlighederne i stand som gennemgribende renoverede lejemål. Disse lejemål er omfattet af reglerne for det lejedes værdi, hvilket medfører en langt højere leje. Det er i virkeligheden potentialet i denne mulighed, som gør boligudlejningsejendomme interessante for investorer.

Regnskab, økonomi & valuar

287

DCF-modellen: Dette potentiale forudsætter en regnemodel, der kan håndtere, at huslejen i fremtiden forventes at blive langt større end den er ved dag ét efter købet. Samtidig skal den kunne indregne udgiften til at renovere lejlighederne over tid. Det er i princippet det, DCF-modellen er: Den model som valuarrapporter stort set altid baseres på. DCF betyder Diskonteret Cash Flow, og ideen er at udregne, hvad værdien af fremtidige indtægter er værd i dag. Stand og vedligeholdelsesopgaver: Et andet og meget vigtigt aspekt - både i DCF-modellen men også i udregningen af hvilken husleje, man kan opkræve (husleje er i denne kontekst uafhængig

Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning for åbenhed og for at få troværdige valuarvurderinger.

af, hvad der betales i andelsleje) - er ejendommens stand og vedligeholdelsesopgaver. Visse forbedringer, man allerede har udført på en ejendom - for eksempel nyt tag, nye vinduer eller altaner - kan medføre, at man kan kræve en højere husleje. På den måde er ejendommen mere værd. Her er det vigtigt at bemærke, at man ikke dermed bare kan gå ud fra, at hvis man bruger en million kroner på nye altaner, så stiger ejendommen i værdi med en million. Ejendommen stiger i værdi svarende til værdien af den forøgede lejeindtægt, og de 2 ting følges ikke nødvendigvis ad 1:1. Men som hovedregel: Jo flere penge, der er brugt på at holde ejendommen i pæn og god stand, jo mere er den også værd.

‘Blackstone-reglerne’: Dette bringer os til den vigtigste konsekvens af ’blackstone’-reglerne, nemlig at man som vurderingsmand er nødt til konkret at forholde sig til karakteren i ejendommens energimærke. Har ejendommen energimærke D eller ringere, udløser det en ’straf’ til værdiansættelsen. Man kan nemlig kun opkræve det lejedes værdi (på gennemgribende renoverede lejemål), hvis ejendommen har energimærke C eller bedre. Har ejendommen ikke det, skal der afsættes penge til at forbedre ejendommens energimærke, før udlejeren kan gå efter at sætte lejligheder

i stand for at få en højere husleje - som unægteligt er noget sjovere for udlejer. Afkastprocenten: Endelig er der et vigtigt parameter mere, der indgår i valuarrapporten, nemlig afkastprocenten. Jo lavere afkastrente, jo mere er ejendommen værd og omvendt. Det er dog ret vigtigt at bemærke, at afkastprocenten er nødt til at hænge sammen med den model, der er anvendt, og de forskellige vurderingshuse er ikke alle enige om, hvordan DCF-modellen skal fortolkes. Derfor giver en afkastprocent som reference kun mening, hvis de ejendomme, den sammenlignes med, har fået udregnet værdien ud fra den samme models forudsætninger. Det lyder indlysende, men sandheden er, at DCF-modellen er så kompleks en størrelse, at tolkningen af denne sjældent er helt ens vurderingshusene imellem. Og det behøver den heller ikke være. Til gengæld – og modsat gamle dage – er regnestykket helt åbent, og der ligger ikke nogen antagelse ’skjult’ inde i maven på nogle tal, som vurderingsmanden ikke behøvede at redegøre for.

regnskab, økonomi & valuar

Vedligeholdelsesopgaver og ejendommens værdi: Omvendt ser det ud ved vedligeholdelsesopgaver. Ligger der stor renovationspost ude i fremtiden, for eksempel et nyt tag, kan dette trække ned i ejendommens værdi i dag. Hvis køber og sælger er enige om, at ejendom X nok er 100 millioner kroner værd, men det så viser sig lige før, papirerne skal skrives under, at taget skal skiftes inden for de næste 5 år, er det ikke sikkert, at køberen stadig vil betale de samme 100 millioner kroner. Køberen vil nok kun betale de 100 millioner kroner minus nutidsværdien af, hvad taget vil koste om 5 år. Det betyder også, at jo tættere store fremtidige vedligeholdelsesopgaver kommer på nutiden, jo mere trækker de ned i ejendommens værdi. Modsat betyder det jo også, at når problemerne bliver løst, bliver ejendommen tilsvarende mere værd. Det vil sige, at den stiger i værdi i takt med, at store renoveringer sker.

Et skridt i den rigtige retning Eller sagt på en anden måde: Selvom valuarvurderinger uden diskussion er blevet meget mere komplekse, er lov om valuarvurderinger et kæmpe skridt i den rigtige retning for åbenhed og for at få troværdige valuarvurderinger, der også er retvisende over for lovens både ånd og bogstav. Samtidig har revisorerne utvivlsomt være glade for, at de pludselig har fået en mulighed for at kigge valuaren lidt i kortene. Læs mere på www.staderhverv.dk/valuar

Regnskab, økonomi & valuar

289

tag, tagterrasse & tagbolig Foto: iStock

tag, tagterrasse & tagbolig Boligforeningers øverste etage er mere end bare et tag over hovedet. Udnyttelse af tagrum til boliger giver en bedre energiudnyttelse for alle beboere, og i et nyt tag kan der tilmed integreres usynlige solceller. Tag, tagterrasse & tagbolig

291

advertorial

Renovering i højderne Jeres boligforening kan spare mange tunge udgifter i forbindelse med renovering og vedligehold, hvis blot opgaverne prioriteres ordentligt. Tilmed kan udgiften til stillads spares væk. af Andreas Excalibur Bygbjerg, skribent Prioritering af opgaver giver balance i budgettet Renoveringsopgaver er der nok af i en boligforening. Men der er især to typer løsninger, som Rebteknikeren har oplevet stor efterspørgsel på fra boligforeningerne inden for de seneste 3-4 år. “Det ene er tætning af store tage, hvilket er med til at forlænge tagets levetid og give foreningen nogle år til at spare sammen til en senere udskiftning, hvilket er en tung post. Det andet handler om, at boligforeninger ofte samler opgaverne og sparer 292

sammen til én stor renovering, da det både er besværligt og dyrt at opstille stillads. Det betyder dog, at bygningerne ofte får lov at stå og forfalde i mellemtiden”, udtaler Jacob Vestervang, adm. direktør hos Rebteknikeren ApS, og fortsætter: “Som et alternativ tilbyder vi en faglig gennemgang, hvor vi prioriterer opgavernes påtrængende nødvendighed. Dernæst gør foreningen rede for sit rådighedsbeløb, og vi giver et overslag på det, som vi kan løse inden for budgettet, mens andre opgaver udskydes til de næste år.”

Kernekunder Rebteknikken har mange muligheder og besparelser, hvilket har resulteret i konstant vækst og oprustning af medarbejderstaben, som i dag tæller mere end 20 ansatte i travle perioder. Gennem årene er adskillige forretningsområder blevet afprøvet og senere fravalgt, men boligforeninger har været blandt Rebteknikerens kernekunder i hele forløbet. “Det er et kundesegment, som vi har holdt fast i, og som vi kun er blevet bedre til at servicere og rådgive. Vi har specialiseret og tilpasset os i forhold til de særlige behov for f.eks. rådgivning, man som privatperson har, når man sidder i bestyrelsen i en andelsboligforening”, forklarer Jacob Vestervang. Læs mere på www.rebteknikeren.dk

Rebteknikeren udfører inspektion, service og vedligehold af facader, tage, skorstene, tagrender, kviste, brandmure, antenner m.m. Ved brugen af rebteknik kan erhvervsklatrene bevæge sit frit rundt på bygninger med vanskelige adgangsforhold, hvor stilladser, lifte og gondoler kommer til kort.

tag, tagterrasse & tagbolig

Fleksibilitet og gennemsigtighed “Vi har boligforeninger, der kommer hvert år, og når der ikke er nogle hasteopgaver, fortæller vi det åbent til bestyrelsen. Vi kan mærke, at de sætter stor pris på en fleksibel vedligeholdelsesplan, der er tilpasset deres økonomi og behov”, forklarer Jacob Vestervang og advarer samtidig imod en uheldig tendens i proceduren, hvorpå visse bygningsrenoveringer og vedligeholdsaftaler gribes an: “Desværre har vi oplevet boligforeninger fortælle den samme historie om, at de tidligere har benyttet sig af bygningssagkyndige, der har foreslået dyrere løsninger, end der reelt var brug for, fordi de opnår en procentdel af opgavens størrelse. Det giver sig selv, at det ikke er vejen til en objektiv og ærlig vurdering”, afslutter han.

Med rebteknik kan man udføre montage og vedligehold i højden inden for byggeri, industri og infrastruktur. Håndværkerne er certificerede erhvervsklatrere og fagudlærte inden for tømrer-, murer-, smede- eller malerfaget. Med rebteknik behøver man ikke at tage højde for pladsmangel eller skrøbelig belægning - en gennemgående udfordring i mange (københavnske) baggårde. Desuden følger Rebteknikeren Arbejdstilsynets AT vejledning 243-1 for arbejde i højden med reb.

Tag, tagterrasse & tagbolig

293

Udnyt tørreloftets potentiale Det er vigtigt at kende tørreloftets potentiale - både teknisk, juridisk og økonomisk, hvis en boligforening enten selv skal etablere tagboliger eller sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler.

Med taglejligheder udnyttes ejendommens skjulte kvadratmeter, der gemmer på både ovenlys, udsigt og økonomiske fordele.

294

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

tag, tagterrasse & tagbolig

“Med de nuværende m2-priser i København er det ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er.”

Tag, tagterrasse & tagbolig

295

Af Rikke Sönnichsen Commercial Marketing Responsible VELUX Danmark A/S

Analyse: Idéoplæg og afdækning af potentiale Analysefasen er den vigtigste, når man som ejer- eller andelsboligforening vil sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler eller selv stå for etableringen af tagboliger. Analysefasen afdækker nemlig potentialet. Med de nuværende kvadratmeterpriser i København er det som regel ikke et spørgsmål om, hvorvidt der er et potentiale, men om hvor stort det er, og hvilke hindringer der er for at indfri det. Det gælder både etableringen af nye tagboliger og ‘knopskydning’ på eksisterende lejligheder på øverste etage. Analysefasen tager udgangspunkt i, at bestyrelsen i en ejer- eller andelsboligforening har fået et mandat til at lave et idéoplæg, som konkretiserer projektet. Det udspringer som regel af, at der er et mere eller mindre akut behov for vedligeholdelse af ejendommen – f.eks. et nyt tag. Idéoplægget beskriver behovet, hvordan man vil løse det økonomisk ved etablering af tagboliger, og hvilke rådgivere og

interessenter det kræver. Det er typisk en byggeteknisk rådgiver, oftest en arkitekt, og en advokat som juridisk rådgiver, samt en hovedentreprenør, hvis ikke foreningen vælger at sælge tørreloftet til en ejendomsudvikler, som er en totalentreprenør. Næste skridt i analysefasen er at foretage en såkaldt due diligence – altså en teknisk, økonomisk og juridisk undersøgelse af ejendommen og projektet. Den byggetekniske rådgiver gennemgår ejendommen – eventuelt med udgangspunkt i den eksisterende vedligeholdelsesplan for ejendommen: Hvilke udbedringer bør der foretages, hvad vil de koste, kan der etableres tagboliger og/eller knopskydninger, og hvad vil det koste? Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger, og om de eksisterende faldstammer og varmesystemet er dimensioneret til flere lejligheder. Det kræver ingeniørrådgivning. Mht. til den juridiske rådgivning er der endnu en vigtig pointe: Ofte bliver advokaten først koblet på senere i processen for at gennemgå kontrakterne. Men en advokat med erfaring i etablering af tagboliger kan med fordel fungere som rådgiver fra start til slut i projektet, hjælpe

“Vigtig pointe: Når man bygger nyt på gammelt, er det bl.a. vigtigt at vide, om mure og bjælkelag kan bære de nye tagboliger.”

296

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

betyder for andelskronen – eller om de skal etableres som selvstændig andelsboligforening. Det kan kræve revisorrådgivning. Apropos økonomi er det også advokaten, som kan sammenholde udgifterne til renoveringen af ejendommen og prisen på at etablere tagboligerne med den potentielle markedspris på tagboligerne. Med andre ord: Hvor stort er potentialet? Dermed har foreningen et godt grundlag for at gå videre med projektet som bygherre – eller indlede forhandlinger med ejendomsudviklere.

tag, tagterrasse & tagbolig

med at udvælge og koordinere de øvrige rådgivere samt foretage den juridiske og økonomiske due diligence. Den juridiske due diligence handler primært om at afdække planforhold og servitutter, som kan stoppe eller ændre projektet. Det kan f.eks. være, at etableringen af tagboliger udløser et krav om flere parkeringspladser, som så udhuler økonomien i projektet. Hvis det er en andelsboligforening, skal der også tages stilling til, om de nye tagboliger skal være en del af den eksisterende forening – og hvad det så

Mange ejendomme med plads under bygningens tag vil have potentiale for at etablere tagboliger.

Tag, tagterrasse & tagbolig

297

“Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger.”

Planlægning: Præcist udbud og ansøgning om byggetilladelse Idéoplægget og due diligencen danner grundlag for, at den byggetekniske rådgiver laver et dispositionsforslag. Dispositionsforslaget indeholder en beskrivelse af projektets forudsætninger, den arkitektoniske idé, funktioner og miljø – herunder også forslag til overordnet materialevalg, principper for konstruktion og installation samt overvejelser om drift og vedligehold. Dispositionsforslaget ligger forud for den tekniske rådgivers udarbejdelse af et myndigheds-

298

projekt for at opnå byggetiladelse. Dispositionsforslaget og myndighedsprojektet danner grundlaget for udarbejdelse af hovedprojektet, som bruges til udbudsmaterialet, som den byggetekniske rådgiver udarbejder for at indhente tilbud fra hovedentreprenører eller eventuelt fra ejendomsudviklere. Jo mere præcist udbudsmaterialet er, desto bedre et projekt får man i forhold til kvalitet og økonomi. Med et præcist udbudsmateriale mindskes risikoen for, at hovedentreprenøren sidenhen udskriver ekstraregninger

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Gennemførelse: Kontrol af kontrakter og projektøkonomi Den første del af gennemførelsen er at sikre sig juridisk, at aftalegrundlaget stemmer overens med udbudsmaterialet. Det er også på det tidspunkt, at det kan være nødvendigt, at den byggetekniske rådgiver og bestyrelsen i foreningen justerer projektet, hvis noget viser sig at være for dyrt at gennemføre. Når kontrakterne er kontrolleret og underskrevet, kan arkitekten og hovedentreprenøren eller ejendomsudvikleren gå videre med arbejdet. Derefter er det primært den byggetekniske rådgiver, som har den løbende kontakt med håndværkerne på byggepladsen. Men advokaten har også en aktiv rolle i forhold til at vurdere, hvorvidt aftalesedler – altså ekstraregninger – er berettigede, ligesom advokaten kan udføre den løbende kontrol af projektøkonomien.

Afslutning: Byggeregnskab og rapportering på generalforsamling Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er

bygherre, er det også advokaten, som udarbejder det endelige byggeregnskab. Advokaten kan desuden stå for en afrapportering om byggeprojektets forløb og økonomi – herunder dokumentation for, at bestyrelsens løbende beslutninger har været inden for det mandat, som beboerne gav – og fremlægge afrapporteringen på en generalforsamling.

tag, tagterrasse & tagbolig

undervejs i byggeriet, ligesom man styrer præcist, hvad man får, når en ejendomsudvikler laver et nyt tag og renoverer ejendommen som betaling for tørreloftet. F.eks. er der stor forskel på, hvad ‘nye vinduer’ er. Hvis ejer- eller andelsboligforeningen er bygherre, danner dispositionsforslaget også grundlag for den ansøgning om byggetilladelse, som man indsender til kommunen i planlægningsfasen. Hvis man sælger tørreloftet til en ejendomsudvikler, er det dennes ansvar.

Få yderligere inspiration Taglejligheder er eftertragtede, fordi de har ovenlys og udsigt. Derfor kan de sælges til en høj kvadratmeterpris. Med andre ord har tørrelofter og pulterrum en værdi, som kan realiseres. Ejer- eller andelsboligforeningen kan få: • Nyt tag og anden renovering af ejendommen. • Nye pulterrum i kælderen. • Bedre isolering af ejendommen. • Flere beboere, som deles om fællesudgifterne. • En stærkere økonomi.

Læs mere om mulighederne på velux.dk/tagbolig

Om metoden For at kunne fastslå potentialet for tagboliger er det vigtigt at kende ejendommens muligheder og begrænsninger. Advokat-firmaet AMC North har sammen med arkitektfirmaet Hune & Elkjær udviklet en grundig metode, som er med til at skaffe fuldt kendskab til ejendommen i de første faser til i sidste ende at sikre, at bygge-fasen bliver gennemført så effektivt som muligt.

Tag, tagterrasse & tagbolig

299

Electrolux Professionals myPRO-serie, er den perfekte vaskeriløsning til mindre boligforeninger: Kan tilsluttes betalingsog reservationssystemer, der passer perfekt til den mindre boligforening.

Professionel kvalitet Hurtige programmer Lang levetid Lavt elog vandforbrug Hygiejneprogrammer, der minimerer risikoen for smitte.

Se mere på electroluxprofessional.com

vaskeri Foto: iStock

vaskeri Trenden går mod vask og tørring i eget hjem - også i lejligheder. Men der er store økonomiske og energimæssige fordele samt mindre fugt og råd ved at samle det i eget fællesvaskeri. Vaskeri

301

advertorial

Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have

et indbydende fællesvaskeri Har jeres fællesvaskeri fulgt med tiden, og lever det op til de standarder, du som bruger forventer i dag? Flere og flere boligforeninger vælger at indrette et attraktivt fællesvaskeri som en del af ejendommens faciliteter.

Af Michael Sand Adm. direktør Nortec A/S

er er så mange fordele ved fællesvaskerier, at de fortsat vælges til. Det handler om større og mere effektive maskiner, miljøvenlig teknologi og mindre etableringsomkostninger sammenlignet med installering af husholdningsvaskemaskiner i alle lejligheder. For lejerne betyder det desuden lækkert designede maskiner, der tilbyder både ekstremt korte vaske- og tørretider, ekstra stor kapacitet og attraktive priser. Men for boligforeningerne er det vigtigste måske muligheden for udlicitering af

302

driften. Når en serviceleverandør påtager sig både drift, vedligeholdelse og administration, bliver økonomien gennemskuelig og arbejdsbyrden mindre. Nyt vaskeri uden investering Et øget fokus på miljøhensyn og et stigende behov for stabil økonomi har affødt krav om mere energieffektive maskiner og for faste, gennemskuelige omkostninger. Og det har vi selvfølgelig lyttet til.

“En totalløsning kan lette administrationsbyrden.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vaskeri Vaskeri

303

“Digitaliseringen har skabt stor brugervenlighed i programmer og betjening.”

Alle boligforeninger har forskellige behov. Derfor tilpasses antal og typer maskiner i det enkelte vaskeri, så det indrettes præcis efter beboernes behov. Digitaliseringen har desuden skabt stor brugervenlighed i programmer og betjening. Med en app er det bl.a. muligt at booke vask, tjekke ledige tider, “tanke op” og holde øje med sit forbrug. Alt det har vi samlet i en totalløsning, vi kalder TotalCare. Med den tegner man som boligforening en gennemskuelig driftsaftale, hvorefter vi indretter et professionelt vaskeri i et anvist lokale – uden omkostninger for boligforeningen. Herefter varetager vi vedligeholdelse, reparationer og administration af forbruget. Prisen er enten fast pr. start eller et fast månedligt beløb, som dækker hele vaskeriet. Driftsaftalen bliver herefter en fast post på budgettet, som kan sikre stabilitet i både driften og budgettet. 304

Driftsaftale er bedre end eje En lang række boligforeninger har tilvalgt modellen. Andelsboligforeningen Sundbygård i København har nu for anden gang valgt at fortsætte med TotalCare og indgået en driftsaftale for deres fællesvaskeri. “Vi ejede tidligere selv vaskeriet, men drift og nyanskaffelse af maskiner var blevet dyrt og besværligt,” fortæller vicevært René Rasmussen. “Med den her ordning er der taget hånd om hele driften ned til påfyldning af sæbe, og er der problemer, kan jeg ringe til vores faste tekniker, der hurtigt får os op at køre igen,” forklarer René Rasmussen, der selv bor i boligforeningen og er medlem af dens bestyrelse. “Maskinernes brugerflade er desuden så nem at anvende for selv de ældre beboere, at jeg kun meget sjældent bliver bedt om at hjælpe.” Og så er der økonomien. “Prisen pr. vask er meget rimelig sammenlignet med offentlige vaskerier. Vi har i øvrigt installeret to nye gasdrevne tørretumblere, og jeg kan allerede nu se, at vi vil kunne aflæse markante besparelser på elforbruget,” vurderer han.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Vaskeri

let for lejerne. Endelig betyder det, at de som vasker oftest, betaler mest. En anden betalingsmodel giver brugeren mulighed for at ”tanke sin vaskebrik op” via kreditkort eller MobilePay. Med denne løsning foregår afregningen digitalt og boligforeningen er helt fri for administration i forbindelse med betaling af vask. Udviklingen inden for vaskeribranchen fortsætter ufortrødent, og hos Nortec vil vi meget gerne gå foran i bestræbelse på at omsætte erfaringer og tendenser til attraktive og omkostningseffektive produkter og ydelser. Så spørger man os, har fællesvaskerier en lys fremtid. Læs mere på www.nortec.dk

vaskeri

Lettere for både brugere og administration En totalløsning kan også lette administrationsbyrden. Forskellige bekvemme betalingsløsninger, der forenkler administrationen, sikrer, at brugerne kun betaler for det faktiske forbrug. Det er også muligt at vælge en løsning, hvor brugerne af vaskeriet får udleveret hver en personlig vaskebrik, der fungerer som både nøgle og betalingsmiddel. Brugeren betaler selv pr. vask og får kredit frem til næste afregning af husleje. Betalingen for deres individuelle vaskeforbrug lægges herefter til huslejeopkrævningen. Det giver en væsentlig besparelse i administrationsarbejdet, og betalingen er

305

advertorial

Spar penge, besvær og CO2 Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 i København har tidligere købt deres vaskemaskiner og tørretumblere. Resultatet var hyppige nedbrud, udskiftning af maskiner og driftsstop i op til en uge. Af Steen kofoed andersen salgschef L’Easy Business

or boligforeninger er der mange grunde til at lease sit vaskeri. Både penge og besvær kan spares, og samtidig er det også en grønnere og mere bæredygtig løsning. Vælger man en løsning gennem L’EASY Business, er aftalen altid inkl. service og reservedele i hele leasingperioden. Det giver mindre besvær, færre udgifter og flere tilfredse beboere. En driftsikker løsning til gavn for alle Med en operationel leasingaftale har andelsforeningen Tyrolsgade 8-10 fået en driftssikker og miljørigtig løsning med to professionelle vaskemaskiner og en tørretumbler fra Electrolux, der hver dag leverer gode vaskeresultater. Med de topmoderne maskiner har foreningen og dens beboere tilmed reduceret

306

deres CO2-aftryk markant. I dag slipper andelsforeningen for bøvl med administration og service. Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter. Opstår der nedbrud, tilkaldes der service hos leverandøren, som sørger for, at det hele kører igen – til glæde for både beboere og administration. Grøn samvittighed Leasing gavner også klima og miljø. Nyt udstyr bruger mindre energi, og når en

Operationel leasing Små månedlige ydelser, betalt via fælleskassen eller fordelt per lejlighed. Brugerbetalt vaskeri Afregnes automatisk per vask direkte med brugerne. I skal ikke have en krone op af lommen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vaskeri aftale udløber, bliver udstyret leaset videre til en ny bruger. Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på. Det samme gør beboerne, der i dag efterspørger miljø-rigtige løsninger. Ingen boligforeninger er ens Boligforeninger har vidt forskellige behov. Derfor samarbejder vi både med Miele og Electrolux Professionel, så vi, med markedets største udvalg, kan skræddersy løsninger for enhver bolig Vaskeri

“Der er ingen uforudsete udgifter til service, og de månedlige ydelser ligger helt fast, så man altid har fuldt overblik over sine udgifter.”

307

forening. Begge mærker er helt fremme, når det gælder teknologi, der belaster miljøet mindst muligt. For L’EASY Business er det helt afgørende at levere udstyr, der sænker den samlede CO2-udledning. Installationstjek uden omkostninger Før vi afgiver et tilbud, laver vi et installationstjek, så vi er sikre på, at maskinerne passer til boligforeningens vaskeri. Vi undersøger elog vvs-installationer, afløb og vandtilførsel og undgår på den måde, at processen trækker ud på grund af mangler eller behov for ekstraudstyr. En sokkel kan for eksempel være vigtigt ekstraudstyr. Udover bedre arbejdsstilling giver det et flot og roligt udtryk, når alle maskinerne står i samme højde og

308

”Ved skrotning bliver 95% af materialerne genbrugt – det sætter miljøet pris på.”

er i samme størrelse. Vi tilbyder altid at forberede vaskerummet til nyt udstyr ved at optimere vandtilførsel, strøm, afløb, malerarbejde og opsætning af nye borde mm. Arbejdet bliver udført af faste samarbejdspartnere til aftalt pris. Og alle omkostninger kan indgå i aftalen.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vaskeri Levering alle ugens dage Boligforeninger skal allerede fra starten mærke den fleksibilitet, vores koncept bygger på. Så når man har valgt sin vaskeløsning, leverer vi alle ugens dage på et tidspunkt, der passer boligforeningen og bestyrelsen. Vælg en løsning, der matcher jeres behov Vores koncept bygger på valgfrihed og fleksibilitet. Det gælder også finansieringen. Vælger I operationel leasing, betales ydelsen via fælleskassen eller fordeles per lejlighed. Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med

“Ved brugerbetalt vaskeri afregnes der automatisk per vask direkte med brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen.”

brugerne. Boligforeningen skal derfor ikke have en krone op af lommen. Hvad end I vælger, er aftalen altid med levering, installering og service inkl. reservedele og fuld forsikring i hele leasingperioden. Se mere på www.leasybusiness.dk

Ingen pludselige udgifter. Reparation uden omkostninger

“Vi havde til at begynde med en konsulent ude og fortælle om de muligheder, han ville anbefale til vores forening. På baggrund heraf valgte vi en række maskiner, som blev leveret på under en uge. Selve levering og installation tog ikke mange timer, og ”Peter” kørte ikke, før han var sikker på, at det hele virkede. Vi valgte en leasingaftale med L’EASY Business, fordi de kunne tilbyde maskiner, der kunne klare at blive brugt flere gange dagligt. Samtidig tilbød de en løsning, hvor vi altid kender den månedlige udgift og ikke pludseligt står med udgifter til reparation ved nedbrud. Og hvis noget går i stykker, sørger L’EASY Business for reparation uden omkostninger.“ Jens Ulrik Mathiesen, Andelsforeningen Tyrolsgade 8-10, København

Vaskeri

309

Ring

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet. – eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Lån & Spar Bank A/S, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger? Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Annonce_Bolig_Håndbogen_2021_125x190.indd 1

23.08.2021 10.37

vedligeholdelsesplan & byggeproces Foto: iStock

vedligeholdelsesplan & byggeproces For mange boligforeninger står deres fremtidige vedligeholdelsesbehov hen i det uvisse. Med en strategi for vedligeholdelse og renoveringer kan I sikre bedre løsninger og fremtidens økonomi. Vedligeholdelsesplan & byggeproces

311

advertorial

Bestyrelsens bedste ven:

Vedligeholdelsesplanen En tryg økonomi er en forudsigelig økonomi. Især i en boligforening, hvor udgifterne til reparationer og vedligehold kan løbe op i millioner. Som beboernes repræsentant er bestyrelsens vigtigste opgave derfor at se fremad og undgå uforudsete ekstraregninger.

Af Carsten Risgaard

tekstforfatter Lån & Spar

“

n god vedligeholdelsesplan rækker 5-10 år frem i tiden. Den er typisk udarbejdet af et specialiseret ingeniørfirma og bygger på en grundig gennemgang af ejendommen og dens installationer. Planen anslår udgifterne til de nødvendige vedligeholdelsesopgaver og prioriterer rækkefølgen, de bør udføres i,” forklarer Jane Vindfeldt, der til daglig rådgiver mange af de boligforeninger, som er kunder hos Lån & Spar. For det første er det sund fornuft at have en plan, mener hun. For det andet er det som regel et krav for at få finansieret den løbende vedligeholdelse. Krav fra banken “Skal en andelsbolig- eller ejerforening finansiere større renoveringer, kræver det som udgangspunkt, at de kan fremvise en

312

vedligeholdelsesplan. Det indgår i bankens vurdering af foreningens kreditværdighed. Flinke beboere, der betaler fællesomkostningerne til tiden, er ikke nok, hvis ejendommen er en renoveringskatastrofe, der bare venter på at ske,” fortæller Jane Vinfeldt. Når det handler om andelsboligforeninger, gør vedligeholdelsesplanen det også lettere at vælge det rigtige realkreditlån, fordi banken kan rådgive ud fra et overblik over fremtidige projekter, forklarer hun. For eksempel kan det være dyrt i gebyrer at tage små tillægslån, hver gang bestyrelsen står overfor en akut udfordring. Lige nu er renten meget lav, så i nogle tilfælde

“Er man tidligt ude, øger det chancen for at kunne vælge frit til en fornuftig pris.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedligeholdelsesplan & byggeproces Vedligeholdelsesplan & byggeproces

313

Hvad gør en vedligeholdelsesplan? • Skaber overblik over de store projekter. • Gør det muligt at fordele udgifter over tid. • Hjælper til at undgå uforudsete udgifter. • Udnytter praktiske ressourcer fuldt ud. • Optimerer ejendommens økonomi.

314

vil det måske kunne betale sig at låne til flere projekter på en gang. Styr på håndværkerne En fordel ved at være i god tid er også bedre aftaler med håndværkerne. Jo mere akut opgaven er - og jo hurtigere det skal gå - jo dyrere bliver det at få den løst. Er du tidligt ude, øger du chancen for at kunne vælge frit til en fornuftig pris. “Byggebranchen er glohed i øjeblikket. Derfor kan det være svært at skaffe kvalificerede

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“Lige nu er renten meget lav, så i nogle tilfælde vil det måske kunne betale sig at låne til flere projekter på en gang.”

håndværkere, og ventetiden er typisk lang. Er du tvunget til at lave en aftale, får du temmelig sikkert hverken det bedste eller det billigste tilbud,” siger Jane Vindfeldt. Få overblik og spar penge En vedligeholdelsesplan giver også afsæt til den praktiske planlægning af større projekter som altaner, nyt tag eller en omfattende gårdrenovering. Rækkefølgen er nemlig sjældent ligegyldig, når det gælder om at udnytte ressourcerne rationelt. “Et nyt tag bør typisk have højere prioritet end nye altaner, men planlægger foreningen at lave flere ting samtidig, kan der også være penge at spare. Kræver en større vinduesrenovering for eksempel et stillads, er det vigtigt at tjekke, om

vedligeholdelsesplanen har listet andre projekter, hvor stilladset er nødvendigt. Kan de løses i samme ombæring, slipper beboerne for at betale flere gange for den samme ydelse,” fortæller Jane Vindfeldt. Sæt planen på agendaen “Vedligeholdelsesplanen er en forudsætning for en bæredygtig økonomi i en ejendom. Alligevel oplever vi ind imellem, at den mangler i en ejendom. Måske fordi det koster lidt. Min opfordring til nye bestyrelsesmedlemmer er derfor at få sat den på agendaen, hvis den ikke allerede er der. I kan ikke undvære den,” understreger Jane Vindfeldt. Lån & Spar rådgiver næsten 300 ejerforeninger og andelsboligforeninger. Læs mere på www.lsb.dk

“Skal en andelsbolig- eller ejerforening finansiere større renoveringer kræver det som udgangspunkt, at de kan fremvise en vedligeholdelsesplan”

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

315

“Nogle banker stiller krav til, at foreningen skal være professionelt drevet.”

316

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Hvem rådgiver bestyrelsen?

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Bygge - og renoverings projekter:

Bygge- og renoveringsprojekter, store som små, kræver typisk rådgivning fra eksperter. Administratoren, banken, den tekniske rådgiver og forsikringsselskabet giver her deres bedste råd, som kan hjælpe jer med at sikre, at jeres projekter forløber så gnidningsfrit som muligt. Emma R. Hansson redaktør og skribent Min Boligforening

vordan kommer vi igang, hvem hjælper os fra start til slut, og kan det overhovedet betale sig at renovere? Det er nogle af de spørgsmål, der kan opstå, når byggeog renoveringsprojekter står for døren. Men det kan være både omkostningsfuldt og besværligt at begå fejl. Her kan I blive klogere på, hvilke rådgivere der bistår bestyrelsen, og få eksperternes gode råd til kommende projekter.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

317

Hvordan kommer vi igang?

oget af det første, man bør gøre, hvis man skal igang med et bygge- eller renoveringsprojekt, er at tage fat i sin administrator. Det sker typisk allerede inden, at byggesagen bliver vedtaget på generalforsamlingen. Karina Bertram, der er byggesagsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration, giver et indblik i, hvad administrators rolle er, når en forening står overfor et bygge- eller renoveringsprojekt: “Administrator hjælper bestyrelsen med det administrative og det økonomiske vedrørende byggesager. Vi hjælper med juridisk gennemgang af kontrakter og aftaler, og vejleder om finansiering og

318

forsikringer, der kan bruges som tillæg til projektets oplæg på generalforsamlingen, hvor den byggetekniske rådgiver typisk også vil være med,” fortæller Karina Bertram. Efter projektet er vedtaget ved generalforsamling, sørger administrator for, at finansiering og forsikring er på plads, at kontrakter med den byggetekniske rådgiver er underskrevet og sikrer, at regninger bliver betalt mv. “Såfremt administrationsselskabet har en advokat tilknyttet, så er det dem, der står for at forhandle rådgiver- og entreprisekontrakter og sikrer, at det juridiske er i orden. Når alt dét er på plads, så overtager den byggetekniske rådgiver projektet,” fortæller Karina Bertram.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Efter projektet er afsluttet gennemgår administrator byggeregnskabet fra den byggetekniske rådgiver. “Som boligforening må man forvente, at der ofte er flere omkostninger end dem fra den tekniske rådgiver. Det kan for eksempel være i forbindelse med forsikring og finansiering,” understreger Karina Bertram: ”Det er sjældent, at alting går som planlagt med renoveringsprojekter. Derfor er det en god idé at have de rette rådgivere, som har erfaring med byggeog renoveringsprojekter hos boligforeninger, involveret fra start.” Nogle foreninger vælger ikke at samarbejde med en rådgiver, fordi de måske synes, det er for dyrt. Det fraråder ØENS Ejendomsadministration: “Det handler om, hvem der står med ansvaret i sidste ende, hvis noget går galt, eller hvis der kommer ekstraarbejder eller forsikringssager. Som administrator siger vi, at samarbejdet med rådgiver er vigtigt, hvis ikke bestyrelsen selv vil stå med det ansvar,” fortæller Karina Bertram.

Byggesagsadmin. ØENS Ejendomsadministration

Administrators råd: Langsigtet planlægning “Som administrator mener vi, at det er vigtigt, at foreningen har en vedligeholdelsesplan, så vedligeholdelsesopgaver kan planlægges og prioriteres”. Dét sikrer nemlig en langsigtet styring af foreningens økonomi, og planen bruges til budgetplanlægning for de kommende år.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

“Bløde værdier, som beboerorientering for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske.”

Karina Bertram

“Hvis vi kan se, at der er et tag, som skal udskiftes om fem år, så tager vi en dialog med bestyrelsen om det. Planlægning i god tid gør, at vi kan vurdere om foreningen skal spare op, eller om de skal ud og låne,” fortæller Karina Bertram. Vedligeholdelsesplaner er desuden også et krav, som flere og flere banker stiller, når foreninger skal låne penge til byggeog renoveringsprojekter.

Eksperternes råd: Administrator: Samarbejd med en rådgiver, og få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så projekter kan planlægges i god tid. Banken: Saml flere projekter, når det giver mening, for at spare penge og besvær. Den byggetekniske rådgiver: Hav tilknyttet en rådgiver, der sikrer det gode samarbejde og ved, hvordan uforudsete udfordringer håndteres. Forsikringsselskabet: Sørg for, at I har en entrepriseforsikring, og vælg en entreprenør, der har eksisteret længe og er forsikret.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

319

Hvad med finansiering?

anken er ikke kun dem, som låner foreningen penge til renoveringsprojekter. Banken er nemlig også en vigtig sparringspartner for bestyrelsen, fortæller Jane Vindfeldt, der er erhvervsrådgiver i Lån & Spar Bank. “Når foreninger kommer til os med byggeog renoveringsprojekter, laver vi en helhedsvurdering af foreningen, som blandt andet bygger på en vedligeholdelsesplan,” fortæller Jane Vindfeldt og fortsætter: “Vi går i dialog med foreningen for at sikre os, at de ikke kaster sig ud i projekter, som de ikke har råd til. Derfor gennemgår vi også foreningens regnskab, for at sikre at det kan dække vedligeholdelsen fremadrettet.” Nogle banker stiller krav til, at foreningen skal være professionelt drevet. Det vil sige, at foreningen skal have en administrator. Det kan variere fra bank til bank,

Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar Bank

Bankens råd: Saml flere projekter “Ofte kan det være fordelagtigt at samle flere projekter, når man skal ud og låne penge. Det gælder typisk, hvis der er flere projekter inden for de kommende år, hvor stillads er nødvendigt. Foreningen sparer penge og besvær, hvis de samler disse projekter,” fortæller Jane Vindfeldt.

320

“Ved større byggesager bør man have en entrepriseforsikring, der dækker byggeriet, mens det står på.”

men det er et meget normalt krav. “Kravet om en professionelt drevet forening er primært til for at sikre, at alt det juridiske i forhold til kommende projekter er i orden,” uddyber Jane Vindfeldt. Banken beder typisk også om forsikringspolice fra foreningen for at se, om der er nogle forbehold og for at sikre, at foreningen har de rette forsikringer til at dække de kommende arbejder. På den måde hjælper banken altså med at sikre, at foreningen passer på ejendommen både før, under og efter byggesagen står på. Der er mange ting at holde styr på i byggeog renoveringsprojekter, og det kan være en vanskelige opgave for bestyrelsen at være opmærksom på det hele. Banken gennemgår derfor også foreningens vedtægter, for at se om alt er i orden i forhold til at tage lån. “Vi gør opmærksom på, at hvis ikke der fremgår noget i vedtægterne vedrørende belåning, så er det standardvedtægterne, der gælder. Det er der faktisk mange foreninger, der ikke ved,” fortæller Jane Vindfeldt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

nder byggeog renoveringsprojekter er der mange involverede parter. Den byggetekniske rådgivers vigtigste rolle er at samle alle disse tråde, fortæller Lasse Ingeman, der er ingeniør og byggesagkyndig hos Ingeman Fischer. “Vores hovedansvar er at sørge for, at projektet lever op til alle de krav, der er til tid, kvalitet og økonomi, at der er tilstrækkelig registrering af igangværende arbejder, og ikke mindst at sikre den gode dialog og det gode samarbejde mellem alle parter, herunder beboere, bestyrelse

Lasse Ingeman Ingeniør og byggesagkyndig Ingeman Fischer

Den byggetekniske rådgivers råd: Vær forberedt på uforudste udfordringer “Der vil altid opstå uforudsete udfordringer. Når man arbejder på eksisterende bygninger, vil der i næsten alle konstruktioner være noget skjult, som man bare ikke kunne forudse. Måske er skaderne større, eller mere omfangsrige, end man egentlig havde forventet,” fortæller Lasse Ingeman og fortsætter: “Derfor er det vigtigt med grundig kortlægning af renoveringsomfanget og konstruktionerne, inden man påbegynder et projekt, så man kan prioritere sine besigtigelser.”

og entreprenøren,” fortæller Lasse Ingeman. For den byggeteknisk rådgiver er samarbejde altså i højsædet. “Vi forventningsafstemmer med foreningen og sikrer, at det bliver videreformidlet i et veldokumenteret udbudsmateriale, hvor både de bløde værdier og det byggetekniske er inkluderet,” fortæller Lasse Ingeman, og uddyber: “Bløde værdier, som beboerorientering for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske, for at sikre en god proces for alle involverede.”

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Hvem sikrer det gode samarbejde?

Det kan også være vejrforhold, som skaber disse udfordringer. Dårligt vejr kan resultere i, at stilladsdugen ryger ned, bygningen får skader, eller tidsplanen ikke kan holdes. “Det er ting, der er ude af vores kontrol, men man skal have en plan for at håndtere det, hvis det sker,” fortæller Lasse Ingeman. Alt bør derfor være beskrevet i projektmaterialet, så håndværkere ved, hvordan der skal renoveres, hvordan byggeaffald skal håndteres mv. og så skal beboerkontakten heller ikke glemmes. “Den gode kommunikation med foreningen er afgørende, både før og under projektet står på. Hvis foreningen forstår, at byggeprocesser er dynamiske, og at det måske ikke altid går præcis som planlagt, er det meget lettere at håndtere, når der er etableret et godt samarbejde,” understreger Lasse Ingeman.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

321

Hvilke forsikringer bør vi have?

et er vigtigt, at der er styr på forsikringerne, inden man går i gang med byggeog renoveringsprojekter. Det er absolut værd at bruge penge på forsikring, så man er ordentligt dækket ind, hvis noget går galt. Det fortæller Silas Friis, der er eksamineret erhvervsassurandør og ekspert i byggeforsikringer hos Topdanmark Forsikring.

Silas Friis Eksamineret erhvervsassurandør, Topdanmark Forsikring

Forsikringsselskabets råd: Vælg en entreprenør, der har eksisteret længe og er forsikret Vælg en entreprenør/håndværker, som har eksisteret længe (minimum 3 år). Dette kan nemt slås op på cvr. dk. Få dem eventuelt til at sende en kopi af deres aktive erhvervs- og produktansvarsforsikring, og se om de har udvidelsen ‘behandling og bearbejdning’. “Hvis entreprenøren/håndværkeren laver en skade på det nye byggeri, vil skaden være dækket på entrepriseforsikring, som både foreningen og entreprenøren kan nytegne inden byggeriet starter. Hvis entreprenøren/ håndværkeren laver skade på den eksisterende bygning, vil håndværkerens egen ansvarsforsikringer dækket dette,” fortæller Silas Friis. Da der vil kun være en begrænset dækningssum på entrepriseforsikringen,

322

Langt de fleste boligforeninger vil i forvejen have det, der kaldes en bygningsforsikring. Det er en forsikring, der dækker selve bygningen før og efter byggeog renoveringsprojekter. Men ved større byggesager bør man have en entrepriseforsikring, der dækker byggeriet mens det står på, samt særligt ansvar som ikke er omfattet af håndværkernes almindelige erhvervs- og produktansvarsforsikringer.

er det derfor vigtigt, at entreprenøren/ håndværkeren har aktive ansvarsforsikringer. “Finder man ud af efter projektet er afsluttet, at der er problemer; for eksempel med fugtskader eller andet, så vil de fleste foreninger få dækket det af deres bygningsforsikring, så skaden bliver lavet med det samme, og foreningen ikke skal vente på en afgørelse om, hvis ansvar det er”, fortæller Silas Friis. Derefter vil forsikringsselskabet søge regres mod entreprenøren. Hvis entreprenøren ikke er forsikret, så må bygningsforsikringen dække selv. “En ting er, om forsikringen overhovedet vil dække en skade, der skyldes en håndværker fejl.” Dette kan variere, fra forsikringsselskab til forsikringsselskab. “Men hvis de vil, så går det ud over ens skadeshistorik, og i sidste ende kan det ende med, at foreningen får en varsling eller en dyrere forsikring,” understreger Silas Friis. Derfor vigtig, at være forsikret i et godt forsikringsselskab, der rådgiver om, hvilke forsikringer man bør have styr på, så man både er dækket under og efter et renoveringsprojekt.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Administratoren sørger for at indhente tilbud fra den byggeteknisk rådgiver og gennemgår finansiering, forsikring, kontrakter og regnskaber. Banken er foreningens sparringspartner, der sørger for, at foreningen ikke kaster sig ud i projekter, der ikke er økonomi til. Den tekniske rådgiver sikrer det gode samarbejde mellem alle parter, og sikrer at projekter lever op til alle krav, herunder tid, kvalitet og økonomi. Forsikringsselskabet rådgiver bestyrelsen, så de er ordentligt forsikret både under og efter et projekt, så økonomisk tab for foreningen kan undgås.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Hvem gør hvad?

“Nogle forsikringsselskaber, Topdanmark heriblandt, har inkluderet i den almindelige bygningsforsikring, at man må lave mindre renoveringsprojekter på op til 500.000 kroner, som kan dækkes af denne forsikring,” fortæller Silas Friis. Men hvis man skal lave større projekter, skal man altså købe en entrepriseforsikring. “Det er en all-risk forsikring, som dækker lige så længe, at der er entreprenører, som arbejder, og byggeriet står på. Det er en korttidsforsikring, og de er typisk ikke specielt dyre,” understreger Silas Friis.

“Det er en korttidsforsikring, og de er typisk ikke specielt dyre.”

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

323

advertorial

Byggesager

- en guide til foreninger For foreninger med potentielle byggesager, kan vejen til et vellykket projekt være både lang og usikker, hvis ikke administrator er involveret fra begyndelsen. Af Kasper Fløe Svenningsen Administrerende direktør Blomfelt Administration

år en forening står med en byggesag i støbeskeen, oplever vi ikke sjældent, at foreningen glemmer parløbet med administrator, og derfor først får administrator aktiveret relativt sent i projektet. Det afskærer foreningen fra at høste en række af de fordele, som en tidlig involvering fører med sig, ligesom vejen til målet ofte bliver længere end nødvendigt. Mange ved heller ikke, at de har mulighed for at vælge en anden

administrator til byggesagen, end den, de benytter til den daglige administration af foreningen. At en boligadministrator har ekspertise i og fokus på foreningens daglige drift er ikke ensbetydende med at være en god byggeadministrator. Erfaring og fokus samt teknisk og økonomisk forståelse er nogle af de fremmeste værdier som byggesagsadministrator, hvilket netop gør sådanne ekstra egnede til større renoveringsprojekter. Løbende information I ethvert byggeprojekt er information nøglen til succes. Derfor bør der lægges stor vægt på løbende information til bestyrelse og beboere - både i form af

“Mange foreninger er ikke helt klar over, hvad man skal bruge administrator til i sammenhæng med skybrud og fugtproblemer.”

324

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedligeholdelsesplan & byggeproces nyhedsbreve og ved at stille et informationssystem til rådighed, hvor det er muligt at finde de nødvendige informationer, når man har brug for dem. Arbejdet som bestyrelse, særligt under en byggesag, er, udover at være ulønnet, ofte øretævernes holdeplads. Der er altid nogen, der kunne have gjort det bedre, hurtigere eller billigere. Hvis bestyrelsen fra begyndelsen kører administrator og rådgiver i stilling, vil de overtage ’ledelsen’ af projektet og dermed også agere

lynafleder for bestyrelsen, som omvendt kan sidde lidt i baggrunden og træde frem og markere sig, når omstændighederne byder det. Det er trods alt bestyrelsen og ikke rådgiver og administrator, der skal bo i foreningen efterfølgende. Renoveringsprojekter kan opdeles i 4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på, når der er et renoveringsprojekt i støbeskeen. Overblikket og den gode kommunikation øger chancerne for et vellykket projekt betragteligt.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

325

Fase 1: IDE OG UDVIKLING

enhver byggesag er det afgørende, at man allerede fra projektets første fase har en tæt dialog med sin administrator om, hvordan projektet skal struktureres og finansieres. Administrator sidder med en ikke uvæsentlig viden om, hvad der tillades af kommunen, banker og realkreditinstitutter, samt hvorledes projektets gennemførelse påvirker ejendommens og lejlighedernes værdi. Rammebudget, lånetilbud & forsikringstilbud Der udarbejdes et rammebudget for det påtænkte renoveringsprojekt baseret enten på estimat fra byggeteknisk rådgiver eller på baggrund af tilbud fra håndværkere. I rammebudgettet indgår tillige forventede udgifter til rådgivere,

326

finansiering og forsikring. Administrator kontakter relevante banker for indhentelse af tilbud om bedst mulig finansiering ved optagelse af byggekredit samt tilbud på All-Risk forsikring. Med rammebudgettet i hånden kan bestyrelsen indkalde medlemmerne til en generalforsamling med henblik på vedtagelse af det ønskede projekt. Konsekvensberegninger ved forskellige scenarier På baggrund af rammebudgettet udarbejder administrator en oversigt over den økonomiske påvirkning for den enkelte beboer ved valg af hver enkelt finansieringsform, som bestyrelsen ønsker at tilbyde beboerne på den kommende generalforsamling.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

“Renoveringsprojekter kan opdeles i 4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på.”

vendige flertal og i overensstemmelse med vedtægterne. Efter generalforsamlingen sørger administrator for at udarbejde og udsende referat af generalforsamlingen.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Beboermøde & generalforsamling Det kan være en god idé at afholde et eller flere beboermøder, mens projektet er på skitseblokken, så den generelle tilslutning til projektet og dets udformning vejres blandt medlemmerne. Det vil selvfølgelig afhænge af projektets art og omfang, om beboermøder bør afholdes. Når bestyrelsen føler sig tryg ved, at foreningens medlemmer forstår projektet og dets konsekvenser for dem, indkalder administrator til en generalforsamling, hvor projektets økonomi og finansiering sættes til afstemning. Administrator deltager på generalforsamlingen og agerer som oftest både dirigent og referent, så administrator står som garant overfor foreningen for, at beslutningerne er vedtaget med det nød-

327

328

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

projekteringsfasen er administrator særligt aktiv, da alle aftaler og formalia skal på plads forud for byggefasen. Udbud og kontrakter Efter projektets vedtagelse indgås rådgiveraftale med den valgte byggetekniske rådgiver, som på dette tidspunkt typisk allerede har været involveret i sagen gennem en længere periode. Administrator gennemgår (evt. i samarbejde med foreningens advokat) rådgiverkontrakten og sikrer, at den indgås på rimelige vilkår. Administrator gennemgår (i samarbejde med rådgiver) udbudsgrundlagets beskrivelser og tegningsmateriale samt fællesbetingelser (ABR & AB92), for så vidt angår praktisk administrative forhold samt forbereder og medvirker ved indhentelse af tilbud og/eller gennemførelse af licitation. Projektet udbydes typisk til tre entreprenører. Også her spiller både rådgiver og administrators erfaringer med den pågældende entreprenør

ind, ligesom foreningen kan have særlige ønsker til, hvem der inviteres med i licitationen. Administrator sørger for et baggrundstjek af de bydende entreprenører for at sikre, at foreningen sikres bedst muligt. Administrator bistår ved bestyrelsens beslutning om valg af udførende entreprenør(er), gennemlæser og kommer med forslag til ændringer i entreprisekontrakten samt indhenter og kontrollerer indholdet af sikkerhedsstillelser fra entreprenør.

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Fase 2: Projekt & aftaler

Finansiering & forsikring På baggrund af det, der blev besluttet på generalforsamlingen, sørger administrator for oprettelse af byggekredit samt tegning af AllRisk forsikring inden byggefasens påbegyndelse. Varsling af lejere Hvor projektet giver anledning til det, varsler administrator foreløbige lejeforhøjelser i overensstemmelse med lejelovens regler herfor samt varsler projektets påbegyndelse.

“Erfaringsmæssigt kommer foreninger bedre igennem et byggeprojekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret.”

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

329

330

Fase 3: Byggefasen

forbindelse med byggefasens opstart medvirker administrator ved tilrettelæggelsen af byggemødestruktur- og udformning - herunder mødereferaternes principielle indhold og frister for fremkomst. Byggesagsadministrator deltager normalt ikke i ugentlige byggemøder på byggepladsen, men det kan aftales med byggeledelsen efter behov. Administrator rådgiver foreningens bestyrelse om eventuelle problemer i forhold til entreprenører, tekniske rådgivere m.fl. under byggeriets gang og medvirker sammen med byggerådgiver ved fastlæggelsen af procedurer for aftaler om udførelse og kontrol af ekstraarbejder.

afslutter byggekredit. Endelig ajourfører administrator driftsbudgettet og foretager eventuelle reguleringer i opkrævningerne hos medlemmerne.

Løbende betalinger Når det kommer til økonomisk styring af byggesagen, ser man som forening meget hurtigt værdien af en erfaren byggesagsadministrator. Der udarbejdes et byggebudget og etableres selvstændige byggesagskonti i administrators bogføringssystem, der sikrer løbende overblik over betalte og udestående afregninger i forbindelse med projektet. Administrator fremsender entreprenørens løbende afregninger til attestation hos byggerådgiver og sørger efterfølgende for at kontrollere, at afregningen stemmer overens med kontrakten og det aftalte samt fremsender disse til betaling. Ved projektets afslutning hjemtager administrator byggelånet samt opgør og

Endelig varsling Ved projektets afslutning varsles den endelige lejeforhøjelse, da projektets omfang og økonomi ofte kan ændre sig undervejs. Der varsles overfor både erhvervs- og boliglejere.

Byggeregnskab På baggrund af entrepriseregnskab fremsendt fra byggeteknisk rådgiver udarbejder administrator det endelige byggeregnskab med de samlede omkostninger i forbindelse med projektet. Dette indebærer finansiering og forsikring med en fordeling på medlemsniveau, så det enkelte medlem kan se byggesagens endelige økonomiske konsekvens for sin lejlighed.

Afleveringsforretning samt 1- og 5-årsgennemgang Sammen med byggerådgiver bistår administrator ved gennemførelsen af afleveringsforretning og tilrettelæggelsen og gennemførelsen af registrering af mangler samt den efterfølgende kontrol af mangelafhjælpningen. Tilvælges det, deltager og bistår administrator desuden ved 1- og 5-års gennemgang og udbedring af konstaterede mangler samt frigivelse af entreprenørgarantier.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

perioden efter byggeriets afslutning sørger administrator for at opkræve de lejevarslinger, der er fremsendt samt de reguleringer, der er besluttet for medlemmerne. Dernæst indgås serviceaftaler de steder, hvor projektet har gjort dette relevant, så det udførte arbejde kan få den længst mulige levetid. Endelig bistår administrator foreningen med en ajourføring af vedligeholdelsesplanen, når dette giver mening efter endt projekt. Som det måske fremgår, kan foreningen

drage nytte af en administrator fra idéfase og frem til længe efter, at projektet er afsluttet. Om foreningen ønsker den erfaring og bistand, administrator kan yde under en byggesag, er naturligvis op til foreningen selv. Erfaringsmæssigt kommer foreninger bedre igennem et byggeprojekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret på et tidligt tidspunkt og formår at have et smidigt og effektivt samarbejde. Læs mere på www.blomfelt.dk

vedligeholdelsesplan & byggeproces

Fase 4: drift

Administrator hjælper bestyrelsen igennem byggesager - lige fra start til slut, og det gør bestyrelsesarbejdet lettere.

Vedligeholdelsesplan & byggeproces

331

JERES BOLIGER KAN FÅ NYE VINDUER OG GODT INDEKLIMA – OG SAMTIDIGT SPARE MANGE PENGE

Ventilationsvinduet sikrer en fast strøm af frisk luft, som opvarmes på vej ind i boligen

STÅR I OVERFOR EN VINDUESUDSKIFTNING ER DET VIGTIGT AT TÆNKE GODT INDEKLIMA MED I LØSNINGEN Med Ventilationsvinduet kan du løse begge dele billigt og uden større indgreb i boligen. Mange boligforeninger landet over har gennemført vinduesudskiftninger med Ventilationsvinduer og udnyttet eksisterende aftrækskanaler. Det giver et godt luftskifte i boligen og hjælper til at undgå fugt og skimmel. Nogle ejendomme har valgt at installere varmepumper og fået fuld genvinding på deres afkastluft. Beboerne er typisk meget glade for løsningen da man også slipper for fugt i vinduerne og en løsning som er støjsvag og ikke tager plads op. At Ventilationsvinduerne så samtidigt giver en betydelig energibesparelse betyder, at jeres investering i nye vinduer hurtigt er tjent hjem igen. Og det gode indeklima kan ikke gøres op i penge!

“Jeg skal love for, at de gør en forskel!” Bjarne G. Pedersen, formand Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9

Kontakt os på info@livingbetter.dk eller tlf. 81818110 eller se mere på livingbetter.dk

vinduer & facade Foto: iStock

vinduer & facade En ejendoms klimaskærm består i høj grad af vinduer og facader. Nye eller renoverede vinduer kan give en tocifret procentbesparelse på varmeregningen, ligesom renovering af facaden både har æstetisk og isoleringsmæssig betydning. Vinduer & facade

333

e ng

“En del boliger vil stige et helt niveau på energimærkningsordningen bare ved at udskifte fra 2- til 3-lags glas.”

334

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Vinduers isoleringsgrad

vinduer & facade

Nu skærpes reglerne til

Den 1. februar 2021 blev energikravene til vinduer og yderdøre skærpet, så I nu kun kan vælge det, der minder om A-mærkede vinduer. Det kan have betydning for bygningens udseende, indeklima og energiforbrug. Skrevet af: Michala Dieckmann, journalist, Videncenteret Bolius

nergivinduer. Vinduer med 3-lags glas. A-mærkede vinduer. Kært barn har mange navne, men formålet er det samme. Vinduet skal holde så godt på varmen som muligt, så der ikke bruges unødig energi. Indtil nu har det været sådan, at en boligforening, der står overfor en vinduesudskiftning, selv har kunne vælge, om de vil have de mest energieffektive vinduer med 3-lags glas eller de billigere 2-lags, når de udskifter eksisterende vinduer. Men den 1. februar 2021 blev reglerne skærpet, og det betyder, at det er slut med det frie valg. “Reglerne er løbende blevet skærpet, så vinduers energiydeevne bliver bedre. Og fra 1. februar 2021 blev reglerne igen skærpet, så det i de fleste tilfælde svarer til et vindue med 3-lags glas,” siger Tine Sode, fagekspert i Videncentret Bolius.

Hvad betyder de skærpede regler for vinduer? De skærpede regler betyder kort sagt, at et vindue ikke må udlede mere varme, end det tilfører boligen i form af solvarme. I Bygningsreglementet står derfor, at: energibalancen for referencevinduet ikke må være mindre end 0 kWh/m2 pr. år. Det vil i de fleste tilfælde betyde, at I skal vælge et vindue med 3-lags glas, men der vil være enkelte producenter, der leverer vinduer med 2-lags glas, der fortsat lever op til de skærpede krav. Energikrav til vinduer – det betyder det for boligforeningen Skal I have nye vinduer i foreningen, skal I altså med stor sandsynlighed fremover have fat i de mest energioptimerede vinduer med 3-lags glas. Udskiftning til vinduer med 3-lags glas vil ifølge eksperterne generelt set give jer bedre vinduer

Vinduer & facade

335

med et lavere varmetab og dermed en mindre varmeregning. Til gengæld skal I betale en højere pris ved anskaffelsen. “De eneste ulemper med 3-lags glas er, at de er dyrere og tungere. Men vi har - og vil - løbende forbedre vinduerne,” siger Johny Jensen, direktør i Vinduesindustrien. Prisforskel på vinduer med 2-lags og 3-lags glas Vinduer med 3-lags glas er som udgangspunkt 10-30 procent dyrere end vinduer med 2-lags glas. Jo mere komplekse vinduerne er, jo dyrere bliver det. Dannebrogsvinduer koster omkring 35% mere, mere simple vinduer som et topstyret vindue i fyrretræ er kun 20% dyrere, mens et fast vindue kun er ca. 15% dyrere. Køber I et større parti vinduer eller gennem en håndværker, kan I opnå en mængderabat, der gør det enkelte vindue billigere.

336

Energiforbrug og energimærke ved 3-lags glas Til gengæld vil jeres varmeregning blive reduceret, da tre lag glas holder bedre på varmen. Som tommelfingerregel vil regningen ifølge Energistyrelsen blive reduceret med op mod 7 procent. Samtidig vil en del boliger stige et helt niveau på energimærkningsordningen bare ved at udskifte fra 2- til 3-lags glas. Det er altid en god idé at få en detaljeret udregning af dette fra fagfolk, så forventningerne i foreningen stemmer overens med de reelle besparelser. Betydning for indeklima – dagslys, træk og lyd Med 3-lags glas vil I opleve mindre træk og kulde, da isoleringen forbedres. I vil formentlig også opleve en bedre lydreducering fra fx trafik- og nabostøj. Til gengæld vil mængden af dagslys blive ringere og af en anden karakter, da strål-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Arkitekturen Førhen har rammen eller karmen på vinduer med 3-lags glas været væsentligt større, og derfor kunne det have negativ betydning for ejendommens udtryk. Men med årene er vinduerne løbende blevet forbedret, så det oftest ikke vil have betydning. De er dog dybere grundet det ekstra glaslag. Udskiftningen af ruder I må fortsat gerne beholde de nuværende vinduer og så skifte ruderne, når det bliver aktuelt. Vær opmærksom på, at I ikke vil få samme energibesparelse, som hvis I skiftede til et nyt A-mærket vindue. Så vil jeres forening tænke på jeres energiforbrug, bør I i de fleste tilfælde overveje at få nye vinduer med tre lag glas. Energiruder er allerede populære – delvist Ifølge undersøgelsen Danskerne i det byggede miljø har skift til energiruder/vinduer været den mest populære energirenovering af boligen de seneste syv år. I 2019, som er det seneste år, undersøgelsen dækker, skiftede 10,7% af de adspurgte bolig-ejere til energiruder/vinduer, mens 12,2% overvejede det.

Reglerne kort fortalt 1. F ra 1. februar 2021 blev energikravet til vinduer og yderdøre skærpet. Det betyder, at I nu kun kan vælge vinduer, der svarer til energiklasse A. Det er normalt vinduer med 3-lags glas eller det, som Vinduesindustrien kalder A-mærkede vinduer.

vinduer & facade

erne skal igennem ét lag glas mere. Overvej derfor, såfremt det er muligt, at ændre på vinduets proportioner eller dimensioner ved udskiftningen, så I får en større vinduesflade. Hvis I vælger at skifte vinduer, opfordrer fagekspert Tine Sode til, at I i endnu højere grad husker regelmæssig udluftning. “Når I udskifter vinduer, bliver både vinduet og fugerne omkring vinduet tættere. Og derfor er det ekstra vigtigt, at man husker at lufte regelmæssigt ud. Gerne tre gange dagligt.”

2. D e eneste undtagelser er i fredede og bevaringsværdige bygninger samt sommerhuse og lignende, hvor reglerne ikke er gældende. 3. H vis I ikke følger de nye krav efter skæringsdatoen, bliver installationen ulovlig. Er der udstedt en byggetilladelse før årsskiftet, kan vinduer og yderdøre fortsat installeres efter de gamle regler. 4. De skærpede energikrav gælder også for glasydervægge, ovenlysvinduer og glastage. 4. I må fortsat gerne udskifte ruderne i jeres eksisterende vinduer, men herved opnås en ringere energiløsning, som nogenlunde svarer til energiklasse D for nye vinduer.

En analyse foretaget af Dansk Energianalyse for Vinduesindustrien viser, at lige under en tredjedel af alle vinduer i Danmark lever op til de skærpede energikrav. Det betyder også, at de resterende 70% ikke gør. Der er derfor et stort samfundsmæssigt potentiale for energioptimering, hvis alle vinduer enten fik udskiftet ruderne, isat forsatsvinduer eller blev udskiftet til 3-lags. Derfor har Johny Jensen, direktør i Vinduesindustrien, et ønske om, at udskiftningen af vinduer kan fremskyndes. Læs mere på www.bolius.dk

Vinduer & facade

337

advertorial

Vinduesudskiftning? – få frisk luft og godt indeklima med i købet! Beboerne i Th. Laubsgade 5 på Østerbro har både fået nye vinduer og et godt indeklima. Det er sket uden store indgreb eller ændringer i de enkelte lejligheder.

Af Peter L. Clausen Adm. Direktør LivingBetter A/S

er er kommet øget fokus på, at alle har ret til et godt indeklima. Det skal derfor med i planlægningen, når man laver større renoveringer, som f.eks. en vinduesudskiftning. Det er vigtigt, at løsningen kan skabe det rigtige luftskifte, er enkel at etablere, meget gerne besparende og helst også både er grøn og bæredygtig! Forbedring af indeklimaet – uden at gå på kompromis Renoveringen af Th. Laubsgade er en del af Københavns Kommunes “Klimakarreprojekt” med Henning Larsens Arkitekter

338

som rådgivere. Bjarne G. Pedersen er formand for andelsboligforeningen og bor selv i en af lejlighederne, som har fået udskiftet vinduer. Bjarne udtaler: “Forskellen på almindelige vinduer og Ventilationsvinduer ser ikke ud af meget, men jeg skal love for, at de gør en forskel”. De første Ventilationsvinduer blev monteret i oktober 2019. Siden er der

“Der er kommet øget fokus på, at alle har ret til et godt indeklima.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vinduer & facade Vinduer & facade

339

“Vinduerne er termostatiske, kræver ikke strøm og har lige så lang levetid som andre gode vinduer.”

kommet meget positive tilbagemeldinger fra beboerne, som oplever forbedret indeklima - uden at de er gået på kompromis med støj, komfort, økonomi eller energiforbrug. Spar mange penge Når vinduer skal skiftes, kan I få Ventilationsvinduer, der ser ud som de gamle, men selvfølgelig i moderne energirigtig udførelse, som opfylder alle tidens krav både til energi og design. Ventilationsvinduer koster isoleret set lidt mere end standardvinduer, men der er store besparelser at hente, hvis man sammenligner med andre måder at etablere en indeklimaløsning på. Vinduerne er termostatiske, kræver ikke strøm og har lige så lang levetid som andre gode vinduer. De er nemme at rengøre og teknikken i vinduet er vedligeholdelsesfri. Boligselskabet Sjælland har beregnet, at de løbende driftsomkostninger i lejligheder med Ventilationsvinduer er mindre end 1/10 af omkostningerne til indeklimaløsning med et genveksanlæg. Store energibesparelser er også HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

udslip. Det er i EU-regi beregnet, at hvis man, i forbindelse med energirenoveringer i hele EU, benytter Ventilationsvinduet, vil CO2 udslippet kunne reduceres med hele 10%. Til sammenligning mener man at vindmøller – hvis deres potentiale udnyttes fuldt ud - kan bidrage med ca. 3%. Læs mere på www.livingbetter.dk

Grøn og bæredygtig løsning Kan indeklimaet ikke sikres ved bare at åbne og lukke vinduerne? Jo, men at udnytte vinduerne i facaderne til, via solen, at forvarme luften ind i bygningen giver rigtig meget grøn mening. Ventilationsvinduets geniale konstruktion og patenterede termostatiske styring gør, at boligen udluftes passivt 24/7, uanset om man husker at åbne og lukke vinduerne. Luften forvarmes af solen og af genvindingseffekten i vinduet og flyder så langsomt ind gennem vindueskonstruktionen, at der ikke mærkes træk. Glæden ved frisk luft, og glæden ved at opnå den effekt helt eller delvist med naturens egne kræfter, er med til at øge livskvaliteten for beboerne og værdierne af boligerne. Mere grønt og klimavenligt bliver det ikke! Boligerne står for en væsentlig del af det samlede energiforbrug og CO2

vinduer & facade

muligt. På Ndr. Frihavnsgade 50 har arkitektfirmaet Emborg Design stået for renoveringen af 18 lejligheder, hvor udsuget styres af en centralt placeret varmepumpe. Det har givet energibesparelser på ca. 40% og er udført med et minimum af indgreb i de gamle smukke lejligheder.

“Boligerne står for en væsentlig del af det samlede energiforbrug og CO2 udslip.”

Ved at skifte nogle af vinduerne til Ventilationsvinduer og ved at udnytte eksisterende aftrækskanaler har andelsboligforeningen fået et godt indeklima.

Ventilationsvinduet fra det 100% danske firma LivingBetter A/S har udviklet sig til en gedigen succeshistorie og foretrækkes af boligforeninger og deres rådgivere i flere og flere renoveringsprojekter landet over.

Vinduer & facade

341

342

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedtægter

Foto: iStock

Generalforsamlingen og boligforeningernes vedtægter er, sammen med den tilhørende lovgivning, det regelsæt og den myndighed, som bestyrelsen navigerer efter i en andelseller ejerboligforening.

Vedtægter

343

Vedtægter for andelsboligforeningen XX Baseret på ABF’s standardvedtægter “for etagebyggeri”, version oktober 2014

§ 1 Navn og hjemsted Stk. 1 Foreningens navn er Andelsboligforeningen XX. Stk. 2 Foreningens hjemsted er i XX Kommune.

§ 2 Formål Stk. 1 Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. XX, XX beliggende XX.

§ 3 Medlemmer Stk. 1 Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år og er myndig, og som betaler den til enhver tid fastsatte andelsværdi bestående af indskud med eventuelt tillæg, jf. § 4. Stk. 2 Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en juridisk person, som har overtaget andelsboligen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelsboligen er videreoverdraget. Denne andelshaver kan ikke fremleje andelsboligen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling,

344

og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen overdrage andelsboligen til en person, som opfylder kravene i stk. 1. Såfremt andelsboligen ikke er overdraget inden 6 måneder fra auktionsdagen, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen efter denne bestemmelse finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Bliver en udlejet andelsbolig ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre andelsboligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær, eller der er tale om det sidste udlejede lejemål. Bestyrelsen bestemmer, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen.

§ 4 Indskud Stk. 1 Indskuddet udgør et beløb svarende til kr. XX pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. Stk. 2 Indskuddet skal indbetales kontant,

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

§ 5 Hæftelse Stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog stk. 2. Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. Stk. 3 En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny andelshaver har overtaget andelsboligen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.

§ 6 Andel Stk. 1 Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres indskud. Stk. 2 Andelsboligen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-18, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. Stk. 3 Andelsboligen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Stk. 4 For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.

vedtægter

idet dog lejere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetalt leje og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. Stk. 3 Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud betales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andelsboligen.

§ 7 Benyttelse af Andelsboligen Stk. 1 En andelsbolig må udelukkende benyttes til beboelse. Bestyrelsen kan tillade andelsboligen erhverv, der ikke medfører tilgang af kunder, ombygning af andelsboligen og skiltning, såfremt det ikke er til gene for de øvrige beboere, og det er tilladt efter kommunale forskrifter. Stk. 2 Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelshaver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om andelsboligens brug m.v. Stk. 3 Andelshaveren er forpligtet til at flytte ind i andelsboligen og benytte andelsboligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand.

345

Stk. 4 En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter § 11.

§ 8 Boligafgift Stk. 1 Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. Stk. 2 Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte andelsboliger fastsættes således, at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i foreningens formue, jf. § 6, stk. 1. Stk. 3 En andelshaver er forpligtet til at betale boligafgift, indtil en ny andelshaver har overtaget andelsboligen, og dermed er indtrådt i forpligtigelsen. Stk. 4 Boligafgiften betales månedligt forud den XX hverdag i måneden. Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejelovgivningen kan opkræves ved for sen betaling af leje.

§ 9 Vedligeholdelse Stk. 1 En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i andelsboligen, jf. dog stk. 5. Vedligeholdelsespligten omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til andelsboligen, såsom udskiftning af gulve, køkkenborde, elog vandmålere, HPFI-relæ, ruder, indvendige dele af vinduer og døre, låse samt åbne- og lukkemekanismer på døre og vinduer. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. Stk. 2 En andelshaver er forpligtet til at

346

vedligeholde andre lokaler eller områder, som er knyttet til andelsboligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altan, terrasse, have og lign. For så vidt angår altan, rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsespligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. Stk. 3 En andelshaver har pligt til at foretage indvendige og udvendige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. Stk. 4 En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde de individuelle forbedringer og forandringer, der er udført i andelsboligen. Stk. 5 Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse end nævnt i stk. 1-4, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Andelsboligforeningen er desuden ansvarlig for vedligeholdelse af varmeanlæg, herunder varmeunit, radiatorer, termostater og rørføring, fælles forsynings- og afløbsledninger i andelsboligerne, udskiftning af etageadskillelsen medmindre udskiftningen er nødvendiggjort af andelshaverens manglende vedligeholdelse af gulvbelægningen og udvendig vedligeholdelse samt udskiftning af hele vinduer samt hele døre, der fører ud af andelsboligen. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan. Stk. 6 Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve vedligeholdelse, der er nødvendig af hensyn

Benyttelse af andelsboligen

“En andelshaver må kun benytte én andelsbolig i foreningen og er forpligtet til at bebo andelsboligen.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

§ 10 Forandringer Stk. 1 En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, jf. dog stk. 2 og 3. Forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter. Forandringer skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden de iværksættes. Stk. 2 Ønskes forandringerne udført af hensyn til ældre eller handicappedes særlige behov, kan bestyrelsen betinge forandringernes gennemførelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. Stk. 3 Vurderer bestyrelsen, at den ansøgte forandring vil stride mod stk. 1, 2. pkt. eller at forandringen vil medføre væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen, kan bestyrelsen gøre indsigelse inden 3 uger efter anmeldelsen. Gør bestyrelsen indsigelse, skal iværksættelse af forandringen udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. Stk. 4 Andelshavere i omkringliggende boliger er forpligtet til at give adgang til boligen, hvis dette er nødvendigt for at udføre forandringen. Forandringen skal ske med mindst mulig gene for de berørte andelshavere. Reetablering i de omkringliggende boliger skal ske inden for en rimelig frist fastsat af bestyrelsen. Adgang til boligen skal varsles med 4 uger. Stk. 5 Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor der kræves byggetilladelse efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes.

§ 11 Fremleje Stk. 1 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller – låne sin andelsbolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan kun gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode, på normalt højest 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde, såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin andelsbolig fremlejet, skal andelshaveren bebo boligen minimum ét år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet, men er ikke ansvarlig for at lejelovgivningen, herunder reglerne om lejens fastsættelse, overholdes. Stk. 2 Fremleje eller – lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de betingelser, der fastsættes af bestyrelsen.

vedtægter

til bygningens stand, foretaget inden for en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan foreningen få vedligeholdelsesarbejdet udført for andelshaverens regning eller andelshaveren kan ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jf. § 20.

§ 12 Husorden Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere, jf. dog stk. 2. Stk. 2 Uanset bestemmelser om forbud mod husdyrhold er det altid tilladt at holde førerhund. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

§ 13 Overdragelse Stk. 1 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin andelsbolig, er andelshaveren berettiget til at overdrage andelsboligen efter reglerne i stk. 2. Bestyrelsen skal godkende den nye andels

Vedtægter

347

haver. Nægtes godkendelse skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. Stk. 2 Fortrinsret til at overtage andelsboligen gives i nedenstående prioriterede rækkefølge til: A Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre, bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B En anden andelshaver i foreningen, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers andelsbolig frigøres, således at denne andelsbolig først tilbydes til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i litra B og C og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen, jf. litra D. C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder om gebyr for indtegning, om antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og om, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D En anden, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. Stk. 3 Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på den årlige ordinære generalforsamling. Stk. 4 Såfremt der ikke kan findes en erhverver, der vil betale den maksimalt lovlige pris i henhold til § 14, eller overdrageren ønsker at overdrage andelsboligen under den maksimalt lovlige pris til personer, der ikke er nævnt i stk. 2, litra A, skal den erhverver, der ønsker at overtage til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af sit tilbud i 10 hverdage, såfremt

348

nedsættelsen af prisen er mere end 15% af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter stk. 2, litra B og C skal herefter tilbydes andelsboligen igen til den pris, som overdrageren har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før erhververs vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at de indtegnede på ventelisten, når andelsboligen første gang udbydes til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker andelsboligen tilbudt igen til en lavere pris, hvis andelsboligen ikke kan overdrages til den udbudte lovlige pris efter § 14.

§ 14 Pris Stk. 1 Prisen for andelsboligen skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter stk. 3. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer: A Værdien af andelsboligen opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelsboligens pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, optagelse af nye lån eller væsentlige kursreguleringer, skal bestyrelsen nedsætte værdien af andelen til den maksimalt lovlige pris ifølge andelsboligforeningsloven under hensyntagen til generalforsamlingsbestemte henlæggelser.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

B Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C Værdien af inventar der er særskilt tilpasset eller installeret i andelsboligen, fastsættes under hensyntagen til anskaffelsespris, alder og slitage. D Såfremt andelsboligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg eller prisnedslag under hensyn hertil. Stk. 2 Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1, litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. Stk. 3 Såfremt der samtidig med overdragelse af andelsbolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. Stk. 5 Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller bestyrelsen om fastsættelse af prisen for forbedringer, in-

vedtægter

ventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særligt sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften.

§ 15 Fremgangsmåde Stk. 1 Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Overdragelsesaftalen skal bl.a. indeholde en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelsboligen, forbedringer, inventar og løsøre, eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand samt andelsboligforeningslovens bestemmelser om prisfastsættelse og straf. Stk. 2 Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret de dokumenter og nøgleoplysninger, der er krævet i den til enhver tid gældende Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger udarbejdet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter herunder andelsboligforeningens vedtægter, energimærke, seneste årsregnskab og budget, referat af seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamling samt vedligeholdelsesplan såfremt en sådan er udarbejdet. Erhververen skal endvidere have udleveret nøgleoplysningsskemaer

Vedtægter

349

om andelsboligen og andelsboligforeningen samt en eventuel erklæring om ændringer i nøgleoplysningerne. Foreningen skal udlevere nøgleoplysningsskemaerne til den andelshaver, der ønsker at sælge hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodning. For nøgleoplysningsskema om andelsbolig til salg løber fristen for udlevering fra det tidspunkt, hvor foreningen har modtaget relevant dokumentation fra andelshaveren vedrørende forbedringer, tilpasset løsøre mv. Dokumenterne kan udleveres elektronisk og eventuelt gøres tilgængelige på foreningens hjemmeside. Sker der inden næste generalforsamling væsentlige ændringer i foreningens forhold, som påvirker foreningens formue negativt, såsom et fald i ejendommens værdi, væsentlige kursreguleringer eller optagelse af nye lån, er bestyrelsen forpligtet til at udfylde og udlevere erklæring om væsentlige ændringer i nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen. Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller –auktion. Stk. 4 Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal erhverver senest 7 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere overdragelsessummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. Stk. 5 Andelsboligforeningen afregner efter fradrag af sine tilgodehavender overdragelsessummen først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Stk. 6 Bestyrelsen er ved afregning over for

350

den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift, efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. Stk. 7 Snarest muligt efter erhververens overtagelse af andelsboligen skal erhververen med bestyrelsen gennemgå andelsboligen for at konstatere eventuelle mangler ved andelsboligens vedligeholdelsesstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med andelsboligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i til og med 8 dage fra overtagelsesdagen. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende over for sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. Mangler der ikke har kunnet konstateres inden for fristen, skal erhververen efterfølgende gøre gældende direkte over for overdrageren. Stk. 8 Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-7 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen.

Fremgangsmåde

“Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Stk. 1 Har en andelshaver ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin andelsbolig indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne i §§ 13-14, kan bestyrelsen bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C, § 14 og § 15 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå salget for andelshaverens regning.

§ 17 Dødsfald Stk. 1 I tilfælde af en andelshavers død er den pågældendes eventuelle ægtefælle berettiget til at fortsætte medlemskab af foreningen og beboelse af andelsboligen. Stk. 2 Hvis der ikke efterlades en ægtefælle eller denne ikke ønsker at benytte sin ret efter stk. 1, kan andelsboligen erhverves af nedennævnte efter godkendelse af bestyrelsen, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge: A Samlever, som indtil dødsfaldet havde fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. B Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andelsboligen ved sin død. Stk. 3 Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker beret-

tigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. Stk. 4 Er boligen ikke enten overtaget af en af de i stk. 2, litra A-C nævnte personer eller fraflyttet inden 6 måneder efter dødsfaldet, kan bestyrelsen efter en konkret vurdering bestemme, hvem der skal overtage andelsboligen og de vilkår, som overtagelsen skal ske på. Det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. Ved foreningens overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen

vedtægter

§ 16 Ubenyttede andelsboliger

§ 18 Samlivsophævelse Stk. 1 Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til andelsboligen, berettiget til at fortsætte medlemskabet af foreningen og benytte andelsboligen til helårsbolig. Stk. 2 Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der skal overtage andelsboligen, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. Stk. 3 Ved en ægtefælles fortsættelse af medlemskab og beboelse af andelsboligen skal begge ægtefæller være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 18, stk. 2, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles overtagelse gennem ægtefælleskifte, finder §§ 14-15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15, stk. 3-8 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

Vedtægter

351

salget for andelshaverens regning. Efter salg finder afregning sted som anført i § 15.

§ 19 Opsigelse Stk. 1 En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og sin brugsret til andelsboligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13-18 om overdragelse af andelsboligen.

§ 20 Eksklusion Stk. 1 En andelshaver kan ekskluderes af foreningen og brugsretten til andelsboligen bringes til ophør af bestyrelsen såfremt andelshaveren: A Trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art, B groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jf. § 9, stk. 6, C optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere, D i forbindelse med overdragelse af andelsboligen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen, eller E gør sig skyldig i forhold svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet. Stk. 2 Ekskluderes en andelshaver, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andelsboligen, og de vilkår overtagelsen skal ske på. Afregning finder sted som anført i § 15. Ved overdragelse af andelsboligen finder § 13, stk. 2, litra B og C og § 14 tilsvarende anvendelse. Såfremt der ikke er interesserede på ventelisterne, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage andelsboligen. Stk. 3 Andelshaveren skal, indtil andelen er overdraget, fortsat opfylde sine forpligtelser overfor foreningen herunder betale boligafgift. Andelshaveren skal endvidere medvirke til overdragelse af andelsboligen i fornødent omfang, herunder ryddeliggøre andelsboligen samt udlevere nøgler til andelsboligen til bestyrelsen på det tidspunkt, som bestyrelsen fastsætter som fraflytningstidspunkt. Foreningen er ved salg af andelsboligen berettiget til at lade en ejendomsmægler forestå

352

§ 21 Generalforsamling Stk. 1 Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med minimum følgende punkter på dagsordenen: 1. Valg af dirigent og referant 2. Bestyrelsens beretning 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af driftsbudget til godkendelse og beslutning om fastsættelse af boligafgiften. 5. Forslag 6. Valg a) Formand b) Bestyrelse c) Suppleant 7. Eventuelt Stk. 3 Ekstraordinær generalforsamling afholdes når det forlanges af: A En generalforsamling, B et flertal af bestyrelsens medlemmer, C ¼ af andelshaverne eller administrator. D Administrator. Med angivelse af dagsorden.

§ 22 Indkaldelse m.v. Stk. 1 Bestyrelsen indkalder til generalforsamling skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforsamling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. Stk. 2 Forslag, som ønskes behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være formanden i hænde senest 8 dage før generalforsam-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

lingen. Der kan ikke indsendes forslag til en ekstraordinær generalforsamling. Stk. 3 Et forslag kan kun behandles på generalforsamlingen, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. Stk. 4 Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller myndige husstandsmedlemmer. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver, der ikke kan tage ordet eller stille forslag. Administrator og revisor samt personer, der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. Stk. 5 Hver andel giver én stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive én stemme i henhold til fuldmagt.

vedtægter

forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder, hvor en beregnet finansiering ud fra ydelsen på et sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til forbedrings- eller istandsættelsesarbejder med et beløb der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker, og hvor der ikke er et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 af ja- og nejstemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 3 Beslutning om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages endeligt med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer, der er repræsenteret. Stk. 4 Ændring af vedtægternes § 5 kræver samtykke fra de kreditorer, andelshaverne hæfter personligt overfor.

§ 24 Dirigent m.v.

§ 23 Flertal Stk. 1 Beslutninger, der ikke er omfattet af stk. 2, 3 eller 4, kan, såfremt mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret, vedtages med simpelt flertal. Stk. 2 Beslutninger om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Stk. 2 Referatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal udleveres til andelshaverne senest én måned efter generalforsamlingens afholdelse. Referatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen.

Vedtægter

353

§ 25 Bestyrelse

§ 27

Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Stk. 1 Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt bestyrelsesmedlemmet eller en person, som denne er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. Stk. 2 Sekretæren skriver referat af bestyrelsesmøder. Referatet underskrives af hele bestyrelsen. Stk. 3 I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden.

§ 26 Bestyrelsesmedlemmer Stk. 1 Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2-4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Stk. 2 Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. Stk. 3 De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, så halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Stk. 4 Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. Stk. 5 Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. Stk. 6 Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. Stk. 7 Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder suppleanten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til valg af supplerende bestyrelsemedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling.

354

§ 28 Tegningsret Stk. 1 Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 29 Administration Stk. 1 Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt garantiforsikring til, som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om dennes opgaver og beføjelser. Stk. 2 Såfremt generalforsamlingen ikke har

Bestyrelsesmedlemmer

“Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand.”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

§ 30 Årsrapport Stk. 1 Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af hele bestyrelsen og en eventuel administrator. Regnskabsåret er XX. Stk. 2 I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelsboligerne, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jf. § 14. Forslaget anføres som en note til årsrapporten. Stk. 3 Hvert år medtages i budgettet og balancen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsam-

lingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien.

vedtægter

valgt en administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. Stk. 3 Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken der kun skal kunne foretages hævning ved brug af bank eller netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andelsboliger eller andet skal ske direkte til en sådan konto. Stk. 4 Bestyrelsen kan helt eller delvist overlade bogføringen til et statsautoriseret eller registreret revisionsfirma, og opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. Vælger bestyrelsen selv at varetage bogføringen, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiske betalinger. Stk. 5 Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars- og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten.

§ 31 Revision Stk. 1 Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol.

§32 Stk. 1 Den reviderede og underskrevne årsrapport samt forslag til driftsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 33 Opløsning Stk. 1 Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. Stk. 2 Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andel i foreningens formue. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den XX og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den XX. Forbehold: “Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk. Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse, og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.”

Vedtægter

355

Alternative bestemmelser for andelsboligforeninger Alternative bestemmelser til Standardvedtægter for andelsboligforeninger (oktober 2014 med tilføjelser pr. april 2017). Udarbejdet af ABF.

Ved solidarisk hæftelse § 5, stk. 2, kan erstattes af Stk. 2 For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller underpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

Ved begrænsning af andelshavers pantsætningsmulighed § 6, stk. 3, kan erstattes af: Stk. 3 Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for

356

afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende.

Korttidsudlejning

“En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig”

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedtægter

arbejdsopgaver samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.

Begrænsning af forandringer

Ved manglende deltagelse i fællesarbejde I § 8 kan som nye stykker indsættes: Stk. 5 Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses-eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. Stk. 6 På begæring af mindst 3 andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger 5 % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt 10 % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. Stk. 7 Bestyrelsen indkalder skriftligt med mindst 4 ugers varsel til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted,

§ 10, stk. 1, kan erstattes af: Stk. 1 En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i andelsboligen, medmindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandring, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke nægte godkendelse men alene stille krav til arbejdets udførelse, jf. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade- eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer.

Korttidsudlejning I § 11 kan som nye stykker indsættes: Stk. 3 En andelshaver, der har boet i andelsboligen i mindst ½ år, er berettiget til at korttidsudleje sin andelsbolig helt eller delvis til ferie og fritidsmæssige formål. Hver enkelt fremlejeperiode skal minimum være af 3 dages varighed og kan sammenlagt højst udgøre 3 uger pr. kalenderår. Bestyrelsen og de øvrige beboere i ejendommen skal senest ved opstart af korttidsudlejningen underrettes om udlejningen. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for, hvordan underretningen skal ske. Andelshaveren har ansvaret for, at foreningens husorden og øvrige regler overholdes af fremlejetager, jf. stk. 4. Stk. 4 Bestyrelsen kan nægte andelshaver korttidsudlejning i en periode på 2 år, hvis andelshaver ikke overholder betingelserne i stk. 3.

Vedtægter

357

Husdyr § 12 kan erstattes af: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er ikke tilladt at holde husdyr, bortset fra førerhund. eller: Stk. 1 Generalforsamlingen kan fastsætte regler for husorden. Sådanne regler er til enhver tid bindende for alle andelshavere. Stk. 2 Det er tilladt at holde én hund eller én kat. Stk. 3 Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

Indstillingsmuligheder § 13, stk. 2, litra C, kan erstattes af: C En anden person, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten. Den der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten herunder gebyr for indtegning, antallet af tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C En anden person, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan indstille en person til en ledig andelsbolig. Bekendtgørelsen skal angive andelsboligens adresse og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille én person til andelsboligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede personer, der kan godkendes af bestyrelsen, jf. stk. 1. eller af:

358

C En anden person, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnet, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen eller andre medier. Bestyrelsen skal ved sit skøn lægge vægt på størrelsen af andelsboligen og ansøgerens husstand samt på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver.

Ved støttet byggeri med indekslån: I § 14, stk. 1, kan som nyt litra indsættes: F En andelshaver er, uanset den af generalforsamlingen fastsatte pris, berettiget til at beregne sig samme andelsværdi, som han selv lovligt har betalt, jf. andelsboligforeningslovens regler herom.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

I slutningen af § 14, stk. 2 tilføjes: Såfremt boligen er udstyret med hårde hvidevarer og faste tilpassede tæpper, der tilhører andelsboligforeningen, men skal vedligeholdes og fornyes af andelshaveren, kan beregnes et nedslag under hensyntagen til maskinernes/ tæppernes alder og forventede normale levetid.

Vurderingsmand: § 14, stk. 4, kan erstattes af: Stk. 4 Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger.

El og vvs eftersyn: § 15 stk. 3, erstattes af: Stk. 3 Foreningen kan kræve et gebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftale. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgifter til el og vvs eftersynsrapporter, besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmæg-

ler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion.

vedtægter

Hårde hvidevarer/tæpper ejet af foreningen:

Intern revisor: I § 31 kan som nyt stk. indsættes: Stk. 2 Generalforsamlingen vælger desuden blandt andelshaverne for 2 år ad gangen en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmelse af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

Disse ovenstående bestemmelser er generelle alternativer. Hvis I vil have emneorienterede alternativer, kan I finde dem på ABF’s hjemmeside: www.abf-rep.dk, under deres standardvedtægter. Disse emneorienterede alternativer kan ændre hele standardvedtægten. Derfor råder Min Boligforening v/ Arena Markering ApS jer til at udarbejde jeres vedtægter i samarbejde med en rådgiver. Eksempler på alternativer, som ABF foreslår, er bl.a. om digital kommunikation, forældrekøb og sammenlægning af andelsboliger. Vedtægterne stilles til rådighed af ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Cvr. nr. 51173511. De kan downloades på deres hjemmeside: www.abf-rep.dk.

Indstillingsmuligheder

“Hver andel er kun berettiget til at have én person indstillet på ventelisten.”

Anvendelsen af vedtægterne kan ikke erstatte en anvendelse i sammenhæng med konkret rådgivning. Søg derfor juridisk rådgivning ved anvendelse. Min Boligforening v/ Arena Marketing ApS er ikke ansvarlig for vedtægternes anvendelse og er ikke ansvarlig, hvis der sker ændringer i vedtægterne af brugerne.

Vedtægter

359

for ejerforeninger

Normalvedtægt Bekendtgørelse om Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. I nov. 2020 blev der udstedt nye normalvedtægter. Læs mere om, hvilken betydning det har for jeres ejerforening i sektionen “Ejendomsadministration & Jura”. Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 5, stk. 1, i lov nr. 908 af 18. juni 2020 om ejerlejligheder fastsættes: § 1 En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2 Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2021. Stk. 2 Bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3 Indtil den 1. januar 2022 finder bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2021. Transport- og Boligministeriet, den 29. november 2020

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder § 1 Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen medmindre andet er vedtaget i særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5. Stk. 2 Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for ejerne af ejerlejlighederne i foreningen. Stk. 3 Medlemmer af ejerforeningen er de til enhver tid værende ejere med tinglyst adkomst til en ejerlejlighed i foreningen. Ved ejerskifte overgår medlemsskabet på den aftalte overtagelsesdag, selv om ejerskifte

Indledning, formål, medlemskab og hæftelse

“For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue).” 360

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

§ 2 Generalforsamling Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.

§ 3 Simpelt flertal Generalforsamlingen træffer beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 4-6.

tioner over fællesejendommen træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, jf. dog § 6. Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen omfatter især følgende eller lignende beslutninger: 1) Godkendelse af elevator- eller altanprojekter, såvel ved etablering af nye altaner, udvidelse af eksisterende og ændringer af fællesejendom, som en sådan beslutning medfører. Udgifterne i forbindelse med sådanne projekter skal afholdes af de ejere, der opnår fordele derved, uanset om de pågældende har stemt for projektet eller ej. 2) Salg af fællesejendom, herunder inddragelse af bagtrappeareal, dele af lofts-, eller kælderrum og lignende til enkelte af ejerlejlighederne eller salg af en ejerlejlighed tilhørende ejerforeningen. Som en del af godkendelsen af en sådan disposition kan generalforsamlingen beslutte, at fordelingstallene skal justeres, så en erhververs fordelingstal fremover svarer til ejerlejlighedens forholdsmæssige andel uanset fordelingstallet for det overdragne fællesareal eller ejerlejlighed.

vedtægter

endnu ikke er tinglyst. Ved anden overgang, herunder bobehandling, brugspant og arv, overgår medlemsskabet på tidspunktet for overgangen af ejerbeføjelserne. Stk. 4 For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue), pro rata (med den enkelte ejers andel) og subsidiært (således at krav først skal gøres gældende mod ejerforeningen, inden krav gøres gældende mod ejerne) i forhold til deres fordelingstal, medmindre ejerne har påtaget sig en mere vidtgående hæftelse.

§ 4 2/3-flertal Generalforsamlingens beslutninger om væsentlige forhold træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne normalvedtægts §§ 6-7. Beslutninger om væsentlige forhold omfatter: 1) Vedtægtsændringer. 2) Begrænsning af ejernes ret til korttidsudlejning, jf. § 30, stk. 2. 3) Sikkerhedsstillelse, jf. § 31. 4) Fordeling af forbrugsudgifter og lignende efter andet end fordelingstal, hvor dette fører til, at hver ejer vil komme til at betale for sit individuelle, faktiske forbrug. Stk. 2 Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige disposiVedtægter

361

3) Indgåelse af aftaler om eksklusiv brugseller benyttelsesret til fælles ejendom såsom leje eller brug af kælderrum, loftsrum, parkeringspladser eller lignende, hvis retten gøres uopsigelig i mere end 5 år. 4) Beslutning om indretning af nye tagboliger på fællesejendom, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 7.

§ 5 Særregel om fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal afholdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

§ 6 9/10-flertal Beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers forpligtigelser over for ejerforeningen forøges, kan træffes med tilslutning fra mindst 9/10 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

§ 7 Vetoret Vedtægtsændringer og beslutninger, hvorved retsstillingen mellem ejerne forskydes, og beslutninger, der medfører indskrænkninger i særrettigheder, eller medfører at ejerne pålægges yderligere forpligtelser, kræver samme flertal som de vedtægtsændringer, der omfattes af §§ 4 og 6, samt tillige samtykke fra de ejere, hvis retsstilling forringes. Dette gælder dog ikke, såfremt andet følger af ejerlejlighedsloven eller normalvedtægtens §§ 4 og 6,

362

Ordinær generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår.

herunder at der foretages mindre, nødvendige justeringer af fordelingstal, hvor beslutninger efter § 6 nødvendiggør det.

§ 8 Generalklausul Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

§ 9 Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år senest 6 måneder efter udløbet af ejerforeningens regnskabsår. Dagsorden for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forslag efter § 10.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

§ 10 Forslag Bestyrelsen og enhver ejer i foreningen har ret til at få et konkret angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2 Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest 3 uger før generalforsamlingen. Forslag inkl. nødvendige bilag mv. skal gøres tilgængelige for ejerne senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen. Stk. 4 Der kan ikke træffes bindende beslutning om punkter, der ikke er optaget på dagsordenen, medmindre alle ejere er til stede og samtykker.

§ 11 Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes, ud over de i § 5 og § 14, stk. 5, nævnte situationer, når: 1) Bestyrelsen finder anledning dertil. 2) Det til behandling af et konkret angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerne i ejerforeningen efter fordelingstal eller antal. 3) En tidligere generalforsamling har besluttet det.

Stk. 2 Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel. Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for den ekstraordinære generalforsamling samt dagsordenen og nødvendige bilag. Stk. 4 Ændringsforslag kan stilles på den ekstraordinære generalforsamling.

vedtægter

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af eventuelle suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2 Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget gøres tilgængeligt sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3 Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

§ 12 Adgang, stemmeret og fuldmagt Følgende har adgang til generalforsamlingen: 1) Enhver ejer i ejerforeningen. 2) Myndige medlemmer af en ejers husstand. 3) Myndige personer, som en ejer har givet fuldmagt til at møde. 4) Bisiddere eller rådgivere for ejere. 5) Ejerforeningens administrator og revisor. 6) Bestyrelsens bisiddere eller andre personer indkaldt af bestyrelsen. Stk. 2 Enhver ejer i ejerforeningen har stemmeret på generalforsamlingen. Stemmeretten kan udøves af ejerens ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som ejeren har givet skriftlig fuldmagt. Ejes en ejerlejlighed af et selskab, kan stemmeretten udøves af en fysisk person, der er ansat hos og repræsenterer ejeren. En ejer kan kun afgive én stemme pr. afstemning i henhold til fuldmagt fra en anden ejer. Stk. 3 For ejerlejligheder, der ejes af flere, tilkommer stemmeretten ejerne i forening. Er alle medejere ikke til stede på generalforsamlingen, anses de fremmødte medejere for bemyndiget til at stemme på alle medejeres vegne, medmindre de fraværende medejere inden generalforsamlingens begyndelse har meddelt bestyrelsen andet.

§ 13 Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være ejer af en ejerlejlighed i ejerforeningen.

Vedtægter

363

Stk. 2 Der udarbejdes referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og gøres tilgængeligt for ejerne senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

§ 14 Bestyrelsen Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af mindst 2 medlemmer ud over formanden, der vælges af generalforsamlingen. Desuden kan vælges 1-2 suppleanter. Som formand, medlemmer af bestyrelsen og suppleanter kan vælges ejere i ejerforeningen, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer. Der kan kun vælges et bestyrelsesmedlem pr. ejerlejlighed. Stk. 2 Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år. Formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 En suppleant indtræder i bestyrelsen ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om længerevarende forfald. Stk. 4 En ejer i ejerforeningen kan give lejer af dennes ejerlejlighed fuldmagt til at kunne vælges til bestyrelsen. Tilsvarende kan en ejer, der er en juridisk person, give fuldmagt til en fysisk person, der som repræsentant for ejeren kan vælges til bestyrelsen. En suppleant indtræder, når en fuldmagt tilbagekaldes. Stk. 5 Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Fratræder formanden i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling. Stk. 6 Bestyrelsen kan ved en forretningsorden fastsætte nærmere regler om f.eks. indkaldelse til møder, konstitution, arbejdsdeling, føring af protokol, udsendelse af referat fra bestyrelsesmøder, skriftlige og elektroniske møder, tavshedspligt og suppleanter. Stk. 7 Ejerforeninger med 3 eller færre ejerlej-

364

ligheder er omfattet af denne bestemmelses krav til bestyrelsessammensætning med de fornødne modifikationer.

§ 15 Bestyrelsens møder Formanden skal sikre, at der afholdes bestyrelsesmøder, når det er nødvendigt, og påse, at samtlige bestyrelsesmedlemmer indkaldes. Stk. 2 Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når over halvdelen af bestyrelsesmedlemmerne, herunder formanden, er til stede. Stk. 3 Beslutning træffes af de fremmødte bestyrelsesmedlemmer ved simpelt flertal. Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende. Stk. 4 Bestyrelsen udarbejder referat af mødet med gengivelse af beslutninger og væsentlige drøftelser.

§ 16 Bestyrelsens pligter Bestyrelsen varetager den daglige ledelse af ejerforeningen og udfører generalforsamlingens beslutninger. Stk. 2 Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af ejerforeningens anliggender, herunder: 1) Udarbejdelse af budget og regnskab over ejerforeningens udgifter og indtægter. 2) Overholdelse af god skik og orden i ejerforeningen. 3) Foretage kontrol med indbetaling af fællesudgifter. 4) Tegne sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuelt bestyrelsesansvarsforsikring). 5) Renholdelse og snerydning af fælles arealer. 6) Udarbejdelse af vedligeholdelsesplan. 7) Fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. 8) Søge konflikter efter husordenen løst ved ekstern mediation. 9) Varetage ejerforeningens interesser i forbin-

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

vedtægter

ejeren pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator herom. I modsat fald anses indkaldelser mv., som er sendt til den senest oplyste adresse, for at være kommet frem. Stk. 3 Ejere, som er fritaget fra modtagelse af digital post fra det offentlige, kan mod fremvisning af dokumentation herfor, blive fritaget for den i stk. 1 angivne kommunikationsform. Stk. 4 Ejere, der har behov for en papirudskrift af meddelelser fra bestyrelsen kan rekvirere en sådan hos bestyrelsen eller en eventuel administrator mod betaling af et nærmere fastsat, rimeligt gebyr.

§ 18 Administration delse med eventuelle pligtige medlemskaber af andre foreninger eller laug, herunder grundejerforeninger, bydelsforeninger, vandlaug, gårdlaug eller lignende. Stk. 3 Har bestyrelsen ikke antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 4 Der tegnes bestyrelsesansvarsforsikring, medmindre et flertal på generalforsamlingen bestemmer andet. Stk. 5 Bestyrelsens beslutninger kan af enhver ejer i ejerforeningen, som afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter stk. 4.

Generalforsamlingen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Stk. 2 Administrator må ikke være ejer i ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.

§ 19 Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden og et andet medlem af bestyrelsen eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.

§ 17 B estyrelsens kommunikation med ejerne Al kommunikation mellem ejerforeningen og ejerne, herunder indkaldelse til generalforsamling, fremsendelse af fuldmagter og forslag, udsendelse af referater og påkrav, kan ske digitalt ved e-mail eller andet almindeligt anerkendt elektronisk medie. Stk. 2 Ejerne har pligt til at orientere ejerforeningens bestyrelse eller en eventuel administrator om den elektroniske adresse, der kan bruges til kommunikation med ejeren. Ved ændringer i ejerens elektroniske adresse har Vedtægter

Administration

“Administrator må ikke være ejer i ejerforeningen og må ikke være dennes revisor.”

365

§ 20 Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerne efter fordelingstal eller antal, skal revisor være en godkendt revisor. Stk. 2 Revisor vælges hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3 Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4 Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor.

§ 21 Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret, medmindre generalforsamlingen med simpelt flertal beslutter andet. Stk. 2 Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3 Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen.

§ 22 Bod Ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens

oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse. Pålæg af bod over for en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagt bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere har medført en bod. Stk. 3 Beslutning om bod efter stk. 1 og 2 træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning. Dette gælder, selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen. Stk. 4 Ejeren kan inden 6 uger fra modtagelse af skriftlig underretning om en pålagt bod gøre begrundet indsigelse mod denne over for ejerforeningen. Stk. 5 Modtager ejerforeningen en indsigelse, er det en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde sit krav, at ejerforeningen senest 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist anlægger retssag om bodens berettigelse. Stk. 6 Betaling af bod reducerer ikke foreningens eventuelle erstatningskrav mod den pågældende.

Kapitalforhold

“Det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål.” 366

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere ske eksklusion ved ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav. Eksklusion af en almen boligorganisation forudsætter ud over adfærden hos en eller flere lejere, at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Stk. 2 Beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal. Vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På denne kan forslaget uanset antallet af repræsenterede ejere vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal. Ejeren skal senest 2 uger efter generalforsamlingen underrettes skriftligt om generalforsamlingens beslutning. Dette gælder selv om ejeren har været til stede på generalforsamlingen. Stk. 3 Det er en betingelse for, at ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eksklusion for domstolene. Dette kan dog undlades, såfremt den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendt eksklusionen. Endvidere er det en betingelse, at ejerforeningen lader stævningen tinglyse på den ekskluderede ejers ejerlejligheder. Stk. 4 En ekskluderet ejer skal afhænde sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse. Afhændelse må ikke ske til købere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede helt

eller delvist må antages at kunne bibeholde sin brugsret over de solgte ejerlejligheder. Er der tinglyst stævning efter stk. 3, skal ejerforeningen tiltræde skødet ved salg. Stk. 5 Overholder den ekskluderede ikke fristen i stk. 4, kan ejerforeningen kræve, at den ekskluderede indstiller sine salgsbestræbelser. Ejerforeningen kan herefter begære ejerlejlighederne solgt på tvangsauktion. Retsplejelovens regler for tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer, som følger af forholdets natur. Ejerforeningens rimelige og sædvanlige udgifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt ud over budsummen.

vedtægter

§ 23 Eksklusion

§ 24 Overførelse af udlejerbeføjelser Er en ejerlejlighed udlejet, og udøver lejeren eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler, retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, er ejerforeningen berettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejeren. Ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder. Herefter kan ejerforeningen optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet. Ejerforeningen er over for en almen boligorganisation alene berettiget til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligorganisation, som udlejer, ikke følger gældende regler i lov om leje af almene boliger for håndtering af husordenssager.

§ 25 Kapitalforhold Ejerforeningen kan alene opkræve betaling til de løbende driftsudgifter og vedligeholdelse, dog således at der kan tilvejebringes en rimelig egenkapital. Stk. 2. Det kan på generalforsamlingen vedtages, at ejerforeningen skal foretage opsparing til bestemte formål, herunder vedligeholdel

Vedtægter

367

ses- eller forbedringsarbejder. Opsparingen skal være anbragt i et pengeinstitut. Stk. 3 Beslutning om anvendelse af de opsparede midler træffes på generalforsamlingen. Stk. 4 Den enkelte ejer kan ikke kræve udbetaling af sin andel af ejerforeningens formue ved salg af sin ejerlejlighed.

§ 26 Ejerforeningens vedligeholdelsespligt Ejerforeningen foretager forsvarlig vedligeholdelse og fornyelse af alle ejendommens fælles bestanddele, herunder af døre mod fællesarealer, vinduer, ruder, altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fælles installationer indtil disses forgreninger ind til de enkelte ejerlejligheder. Ejerforeningens pligt til renholdelse og overfladebehandling af døre mod fællesarealer, vinduer og eventuelle altaner, gælder dog kun den udvendige side af disse. Stk. 2 Ejerforeningen skal udbedre skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der hurtigst muligt ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang og med mindst mulig gene for ejerne. Stk. 3 Udfører en ejerforening ikke efter påkrav uopsættelige arbejder, kan enhver ejer for ejerforeningens regning lade sådanne arbejder udføre i det omfang, det er nødvendigt for at afværge truende skade.

§ 27 Ejernes vedligeholdelsespligt Det påhviler enhver ejer i ejerforeningen at foretage forsvarlig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af sin ejerlejlighed og øvrige områder, hvor ejeren har eksklusiv brugsret. Pligten omfatter maling, tapetsering, vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning,

368

Ejernes vedligeholdelsespligt

“Ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele.”

gulvbrædder, fliser og fuger, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, toiletter, vaske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, andre forbrugsmålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, gasrør og afløbsrør indtil disses forgreninger ind i de fælles ledninger. Stk. 2 Ejeren er ansvarlig for renholdelse og overfladebehandling af døre, vinduer og eventuelle altaner indvendigt. De enkelte ejeres vedligeholdelsespligt omfatter endvidere eventuelle særindretninger i lejligheden eller monteret på fællesejendommen, herunder skilte, antenner og nye altaner besluttet efter § 4, stk. 2. Stk. 3 Ejerne må ikke foretage ændringer, reparationer eller maling af fælles bestanddele eller lade opsætte dørtelefoner, antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. Stk. 4 Forsømmes en ejerlejlighed groft, eller er en ejers forsømmelse til gene for de øvrige ejere, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Krav herom skal fremsættes skriftligt, herunder ved elektronisk kommunikation. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på ejerforeningens vegne lade ejerlejligheden sætte i stand for den misligholdende ejers regning. Stk. 5 Ejeren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af installationer, som denne har foretaget.

HÅNDBOGEN for Min Boligforening 2022

Skyldes en skade tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten efter §§ 26 og 27 vil den part, der har vedligeholdelsespligten, være ansvarlig for en sådan opstået skade.

§ 29 Adgang og reetablering En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal give et skriftligt varsel på 6 uger. Stk. 2 En ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger. Stk. 3 I tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, har ejerforeningen ret til at få adgang uden varsel. Stk. 4 Arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til de ejere, der berøres heraf. Stk. 5 Der skal ske fuldstændig retablering, og arbejdet må ikke medføre forandringer i de pågældendes lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen. Stk. 6 Er det med hensyn til arbejder efter stk. 2 nødvendigt at foretage destruktive indgreb, kan den berørte ejer, såfremt retableringsomkostningerne skønnes at ville overstige 5.000 kr., kræve, at der stilles passende sikkerhed i form af en anfordringsgaranti, kontant deponering i ejerforeningen eller lignende, før end arbejderne kan igangsættes.

§ 30 Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed i sin helhed til beboelse eller erhverv skal ejeren senest samtidig med lejeforholdets begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, dens længde og informere om lejers navn og kontaktoplysninger samt om eventuelle ændringer i egne kontaktoplysninger. Stk. 2 Ved korttidsudlejning forstås udlejning, hvor lejeperioden er kortere end 31 dage. Såfremt ejerforeningen efter § 4, stk. 1, har truffet beslutning om at forbyde sådan udlejning er en ejer dog alligevel berettiget til at foretage korttidsudlejning med op til 4 separate udlejninger og maksimalt for sammenlagt 30 dage i alt pr. kalenderår. Ejeren skal senest samtidig med hver udlejnings begyndelse underrette ejerforeningens bestyrelse om udlejningen, lejerens navn og kontaktoplysninger samt lejeperiodens længde.

vedtægter

§ 28 Tilsidesættelse af vedligeholdelsespligten

§ 31 Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 50.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos en ejer, herunder for krav efter § 27, stk. 4. Stk. 2 Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

Forbehold: Min Boligforening ApS tager forbehold for fejl af gengivelser.

Vedtægter

369

Oversigt over bigragsydere og virksomheder med kontaktinformationer

370

Skrevet af

Artikel

Side

Adiso Tlf.: 30 45 00 45, www.adiso.dk

10 gode råd til et udeliv vi kan trives i

s. 32

Advokatfirmaet Marker Tlf.: 33 11 00 70, www.advokat-marker.dk

Ny normalvedtægt for ejerboligforeninger

s. 90

Altan.dk Tlf.: 70 40 09 31, www.altan.dk

Først kom altanerne - nu kommer elevatorerne

s. 124

ASSA ABLOY Opening Solutions Denmark Tlf.: 44 54 44 54, www.assaabloyopeningsolutions.dk

Det nye boligkoncept A Place To har valgt et fremtidssikret adgangskontrolsystem

s. 262

Balco A/S Tlf.: 36 46 42 60, www.balco.dk

Din egen altan - fra idé til virkelighed

s. 48

Biobyg Tlf.: 30 24 06 32, www.biobyg.dk

En vildere version af fællesarealerne

s. 38

Blomfelt Administration Tlf.: 70 20 91 20, www.blomfelt.dk

Mangelindsigelser ved overdragelse af andelsbolig Byggesager - en guide til foreninger

s. 102 s. 324

Boelskifte Administration Tlf.: 38 16 06 16, www.boelskifteadministration.dk

Energiforbedringer handler både om økonomi, bæredygtighed og beboernes velvære

s. 142

Boligadministratorerne A/S Tlf.: 33 38 11 11, www.boadm.dk

Det gode foreningsliv

Bolius, Videncentret Tlf.: 70 23 63 13, www.bolius.dk

Så meget betyder en åben dør for indeklimaet Nu skærpes reglerne til vinduers isoleringsgrad

Bravida Tlf.: 43 22 11 00, www.bravida.dk

Gør beboerne gladere og foreningen grønnere med en privat ladestander Gør ejendommens varmeløsning billigere og mere bæredygtig

s. 76 s. 216 s. 334

s. 230 s. 246

BUILD - institut for byggeri, by og mennesker, Aalborg Universitet Tlf.: 99 40 25 25, www.build.aau.dk

Altaner kræver hensyntagen til andre mennesker Lydisolere mod nabostøj eller flytte? Nyt mærke giver klar besked om boligens indeklima

s. 44 s. 84 s. 204

City Renhold Tlf.: 40 32 41 02, www.cityrenhold.dk

Rene belægninger uden kemi

s. 116

Dalpin Tlf.: 25 10 25 01, www.dalpin.dk

Sikkerhed på legepladsen er vigtig

s. 192

371

kontaktinformationer

372

Skrevet af

Artikel

Side

Det Kriminalpræventive Råd Tlf.: 45 15 36 50, www.dkr.dk

Forebyg indbrud og øg trygheden i etageejendomme

s. 266

Danmarks Meteorologiske Institut Tlf.: 39 15 75 00, www.dmi.dk

Det ekstreme vejr bliver endnu mere ekstremt

s. 186

Fiberby Tlf.: 33 23 00 99, www.fiberby.dk

Giv beboerne billigt og bedre internet

s. 236

Frederiksberg Forsyning Tlf.: 38 18 50 00, www.frb-forsyning.dk

Styrket varmefællesskab på Frederiksberg

s. 232

Gaihede Tlf.:70 22 11 41, www.gaihede.dk

Mindre energiforbrug på en smart måde Gør hele jeres ejendom skybrudssikker

s. 138 s. 196

Greenpipe Tlf.: 40 56 19 76, www.greenpipe.dk

Genbrug af rørsystemer kommer beboere og miljøet til gode

s. 152

Herbo-Administration Tlf.: 33 25 63 11, www.herbo.dk

Manglende godkendelse satte stopper for grøn varmeløsning

s. 146

HOFOR - Hovedstadens Forsyningsselskab Tlf.: 33 95 33 95, www.hofor.dk

Bygas - for pengepungen og miljøets skyld

s. 240

Ingeman Fischer Tlf.: 70 70 15 31, www.ingemanfischer.dk

Brandsikring: Det skal I vide, når I etablerer elevator i bagtrappen

s. 128

Isover v/ Saint-Gobain Denmark Tlf.: 72 17 17 17, www.saint-gobain.dk

Vinduesglas er grønt guld: De gamle vinduer fik nyt liv som isoleringsmateriale

s. 222

ista Danmark Tlf.: 77 32 32 32, www.ista.dk

Forbrugsmåling - skræddersyede løsninger til hjemmet

s. 170

Junkbusters Tlf.: 70 70 24 20, www.junkbusters.dk

Gør det nemt at håndtere affald i boligforeningen

s. 180

KeepFocus Tlf.: 70 20 19 99, www.keepfocus.dk

I det nye år skal alle beboere i boligforeninger månedligt informeres om deres varmeforbrug

s. 162

Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltning Tlf.: 33 66 56 00, www.kk.dk

Den gode altanansøgning Den multifunktionelle gårdfacade

s. 52 s. 134

L’EASY Business Tlf.: 72 15 11 15, www.leasybusiness.dk

Spar penge, besvær og CO2

s. 306

LivingBetter Tlf.: 81 81 81 10, www.livingbetter.dk

Vinduesudskiftning? Få frisk luft og godt indeklima med i købet!

s. 338

Lån & Spar Tlf.: 33 78 20 00, www.lsb.dk

Bestyrelsens bedste ven: vedligeholdelsesplanen

s. 312

Skrevet af

Artikel

Side

Mejlshede Låse Tlf.: 35 39 39 39, www.mejlshede.dk

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

s. 278

Min Boligforening Tlf.: 70 22 82 00, www.minboligforening.dk

Munters Tlf.: 44 95 33 55, www.munters.com/da

Udelivets betydning for fællesskabet Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen? Nabokonflikter - hvordan kan vi undgå dem? Affaldshåndtering i boligforeninger - regler og gåde råd til optimering Bygge- og renoveringsprojekter: Hvem rådgiver bestyrelsen? Tøjtørring uden opvarmning sparer både tid og penge

s. 22 s. 64 s. 80 s. 174 s. 316

s. 250

373

kontaktinformationer

374

Skrevet af

Artikel

Side

Nortec Tlf.: 70 25 62 56, www.nortec.dk

Det har aldrig været nemmere for jeres forening at have et indbydende fællesvaskeri

s. 302

Prosedo Tlf.: 22 43 96 50, www.prosedo.dk

Klar bestyrelsesarbejdet nemmere og hurtigere

s. 70

Rebteknikeren Tlf.: 20 90 28 10, www.rebteknikeren.dk

Renovering i højderne

s. 292

RengøringsAgenterne Tlf.: 70 10 75 76, www.ren-agenterne.dk

Hvad med miljøet? Jeres guide til bæredygtig ejendomsservice og rengøring

s. 110

Scantron Tlf.: 66 13 99 66, www.scantron.dk

Smarte digitale løsninger på Engholmene

s. 258

SEF Energi Tlf.: 62 20 11 20, www.sef.dk

Boligforeninger med i den grønne omstilling

s. 244

Serviceagenterne Tlf.: 71 99 95 90, www.serviceagenterne.dk

Sæt pris på det gode håndværk – dine bygninger fortjener det

s. 118

STAD Valuar Tlf.: 32 83 06 10, www.staderhverv.dk/valuar

Find hoved og hale i valuarvurderinger

s. 284

Sunparadise Danmark Tlf.: 88 18 58 58, www.sunparadise.dk

Altaner lukket med glas åbner for øget herlighedsværdi året rundt

s. 58

Tagtomat Tlf.: 71 99 19 66, www.tagtomat.dk

Når plantekasser og fællesskabet blomstrer

s. 26

Techem Danmark Tlf.: 87 44 77 00, www.techem.dk

Ny Beboer App – sådan overholder du den nye lovgivning

s. 166

Teknologisk Institut Tlf.: 72 20 20 00, www.teknologisk.dk

Ny kontrolordning skal gøre det lettere Fugtig kældervæg - sådan skal du efterisolere

s. 156 s. 252

Trio Arkitekter Tlf.: 33 15 15 20, www.trioarkitekter.dk

Indeklima - hvad er det?

s. 208

Unloc Tlf.: 89 87 17 16, www.unloc.app

Flyt nøglerne over på mobilen

s. 274

Velux Tlf.: 45 16 45 16, www.velux.dk

Udnyt tørreloftets potentiale

s. 294

Videx Tlf.: 39 29 80 00, www.videx.dk

Er dørtelefoner ikke bare et tryk på en knap?

S. 270

Øens Ejendomsadministration Tlf.: 32 46 46 46, www.oadv.dk

Når tilliden bliver for stor.

S. 96

En verden til forskel

Vejlsøvej 51 8600 Silkeborg 70 20 19 99 info@keepfocus.dk

Opdag fordelene ved at samle bygningsdrift, data til fordelingsregnskaber og digitale beboerløsninger i ét system.

Automatisk dataopsamling hver time Validerede data til jeres fordelingsregnskaber En hjælpende hånd til bæredygtig bygningsdrift på en brugervenlig platform

Giv jeres beboere mulighed for at spare energi og penge med et værktøj, som viser deres personlige forbrug fordelt på el, vand og varme.

Fremtidens bæredygtige og digitale låsesystem PULSE • Én nøgle til alle behov • Intet batteri i nøglen eller cylinderen • Opdater nøglen direkte på dørtelefonen • Høj sikkerhed

www.assaabloyopeningsolutions.dk Annonce.indd 1

Experience a safer and more open world 15-10-2021 10:34:28

Fagregister Fagregistret består af virksomheder, som har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere andelsog ejerboligforeninger. Virksomheder, der ønsker optagelse i fagregistret kan kontalte Min Boligforening på info@minbf.dk.

Adgangskontrol & låseservice s. 378

Gårdanlæg & legeplads

s. 405

Administration & jura

s. 383

Ingeniører & rådgivere

s. 408

Arkitekter

s. 391

Malermestre

s. 410

Banker

s. 392

Solceller/batterier

s. 411

Ejendomsservice

s. 393

Tørrerum/ ventilation/isolering

s. 412

El-installatører

s. 398

Valuarer

s. 414

Energiselskaber

s. 399

Varmeforsyning/varmeanlæg

s. 416

Entreprenører

s. 400

Vaskeri

s. 417

Fibernet

s. 402

Vinduer

s. 422

Forbrugsmålere/ forbrugsregnskab

s. 403

VVS-installatører

s. 423

377

adgangskontrol & låseservice

4000 serien Brugervenlig, funktionel og modulopbygget løsning der gør det nemt når valget skal tages. Serien er udviklet for brugeren der ønsker præcision, omkostningseffektivitet og funktionalitet som kan dække alle behov. Findes i AUDIO, VIDEO og GSM med tilvalg såsom adgangskontrol.

378

adgangskontrol & låseservice

Digitale løsninger med bl.a. adgangskontrol, dørtelefoni & postkasseanlæg

379

380

adgangskontrol & låseservice

381

adgangskontrol & låseservice

Bohemian.dk

adgangskontrol & låseservice

Er du nogen gange kommet til at lukke en eller anden klovn ind i opgangen? Ja? Det kan du heldigvis nemt undgå ved at opgradere din dørtelefon eller adgangskontrol. Få præcis den løsning, du ønsker, med eksempelvis kodelås, video eller andet. Desuden kan du få serviceret dit nuværende låsesystem, installeret automatiske døråbnere og få en dørlukker med forsinkelse til din cykel-

Hovedafdeling: Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Filial Østerbro: Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

kælder og port, så du kan nå at få det hele med ind, inden døren lukker. Er du interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde netop din ejendom? Skal vi komme ud og holde et sikringsoplæg til dit næste bestyrelsesmøde? Eller ønsker du blot en gratis og uforpligtende gennemgang af dit nuværende anlæg? Så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

35 39 39 39

WWW.MEJLSHEDE.DK

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

382 3084_Mejlshede_annonce til Servicehåndbogen_helside_10.20.indd 1

22-10-2020 14:51:30

administration & jura

Ring til os på tlf.: 38 16 06 16 og hør nærmere

Solbjergvej 3, 2000 Frederiksberg Telefon: 38 16 06 16 kontakt@boelskifteadm.dk www.boelskifteadministration.dk

383

administration & jura

Selvadministrerende foreninger - hvorfor administrator? Bestyrelser i selvadministrerende boligforeninger har et stort ansvar, og ofte skal opgaver for foreningen udføres i dagtimerne, hvor de fleste bestyrelsesmedlemmer er på arbejde. Det er derfor værd at overveje, at blive administreret af et professionelt administrationsfirma.

Cubus Administration tilbyder foreningerne egen hjemmeside, hvor Cubus Administration sørger for at ajourføring af materiale, andelsoverdragelser, godkendelse af bilag, godkendelse af generalforsamlinger og regnskaber foregår elektronisk.

Hvad kan en administrator hjælpe med? Udarbejdelse af det årlige nøgletalsskema i foreningen. Udarbejdelse af de korrekte overdragelsesaftaler. • Korrekt andelskroneberegning. • Rådgivning vedrørende foreningens økonomi. • •

Dronningens Tværgade 30, 5. 1302 Kbh K x tlf 33 28 30 04 x ss@lawfirm.dk x www.cubusadministration.dk

384

administration & jura

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove - din tætte samarbejdspartner Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar, baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen. Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62, 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

385

administration & jura

Specialist ii fredede fredede ejendomme ejendomme Specialist og bygninger i Københavns indre by og bygninger i Københavns indre by

cialist i fredede ejendom Advokatkontoret er et all-service kontor

Advokatkontoret er et all-service kontor Advokatkontoret er all-service kontor med hovedvægt pået erhvervsrådgivning med hovedvægt på erhvervsrådgivning med hovedvægt på erhvervsrådgivning indenfor ejendomsbranchen. indenfor ejendomsbranchen. indenfor ejendomsbranchen.

Kom forbi til en Kom en kopforbi kaffetilog kophvad kaffe hør viog kan hør hvad med vi kan hjælpe hjælpe med

og bygninger i Københavns indre by Datterselskabet SMEjendomme admiDatterselskabet SMEjendomme nistrerer fuldtbeskæftiger professionelt 1200admilejemål, Kontoret nistrerer professionelt advokater, 1200 lejemål, herunderfuldt 250 erhvervslejemål. Både inveherunder 250 erhvervslejemål. Både hvisejerforeninger primære opgave er at ydeinvestorer, og andelsboligforstorer, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid til vores ydelse. Thomas Marker juridisk eninger har rådgivning tillid til voresdirekte ydelse. til klienterne.Thomas Marker

Specialist i fredede ejendom pecialist i fredede ejendomm og bygninger i Københavns indre by Herudover bistår advokaterne og bygninger ii Københavns og bygninger Københavns indre indre by by administrationskontoret i alle forekommende spørgsmål.

oret er et all-service kontor Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 Brolæggerstræde – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 ægt på erhvervsrådgivning tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk Advokat Thomas Marker har6stor – www.advokat-marker.dk Advokatkontoret tm@advokat-marker.dk er et all-service kontor erfaring i rådgivning ved køb og salg ndomsbranchen. med hovedvægt på erhvervsrådgivning 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1

katkontoret et all-service kontor afer bolig, hvilket er klientens sikkerhed 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 katkontoret er et all-service kontor indenfor ejendomsbranchen. hovedvægt på erhvervsrådgivning god behandling ved boligkøb. hovedvægtfor påenerhvervsrådgivning bet SMEjendomme admifor Datterselskabet SMEjendomme admifor ejendomsbranchen. ejendomsbranchen.

t professionelt lejemål, nistrerer fuldt1200 professionelt 1200 lejemål, Datterselskabet SMEjendomme

Kom f kop Kom hørfor hv kop ka hjæl Kom forbi til hør hvad

Kom forbi til kop o hjælpe kop kaffe kaffe o hør hvad vi hør hvad vi k k hjælpe hjælpe me me

18.10.2019 10.41 18.10.2019 10.41

SMEjendomme admiherunder 250 erhvervslejemål. 0selskabet erhvervslejemål. Både inve-Både administrerer fuldt professionelt 1200 inveselskabet SMEjendomme admistorer, ejerforeninger og andelsboligforrer fuldt professionelt 1200 lejemål, lejemål, herunder 250lejemål, erhvervslejemål. rer fuldt professionelt 1200 reninger oghar andelsboligforThomas Marker eninger tillid til ejerforeninger vores ydelse.og Thomas Marker der 250 erhvervslejemål. Både Både investorer, der 250 erhvervslejemål. Både inveinveillid til vores ydelse. Thomas Marker ,, ejerforeninger og andelsboligforeninger har tillid ejerforeninger og andelsboligforandelsboligforer har tillid til vores ydelse. til vores ydelser. Thomas er har tillid til vores ydelse. Thomas Marker Marker

Brolæggerstræde 6 – 1211 København K – Tlf. 33 11 00 70 tm@advokat-marker.dk – www.advokat-marker.dk

Brolæggerstræde 66 – ––1211 – Tlf. 3300 Brolæggerstræde 1211 København K 33 31087_TM_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 Brolæggerstræde 6 1211 København København K– –KTlf. Tlf. 33 11 11 001170 7000 70 tm@advokat-marker.dk – tm@advokat-marker.dk www.advokat-marker.dk tm@advokat-marker.dk – – www.advokat-marker.dk www.advokat-marker.dk

M_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 386 M_Boligforening Annonce_125x90_181019.indd 1 1

orening Annonce_125x90_181019.indd 1

18.10.2 18.10.2

administration & jura

Ejendomsadministration i 100 år Vi tilbyder en administration, der er effektiv, serviceorienteret og til at få fat i. Vi betjener os af de bedste IT-systemer, der sikrer dig og dine medlemmer indsigt og informationer. Kontakt Jan Herbo - mail jhr@herbo.dk og vi giver dig et favorabelt og hurtigt tilbud. Du er velkommen til at kontakte mig på mit direkte nummer 30 128 138

Anker Heegaards Gade 2, 1572 København V • www.herbo.dk 387

administration & jura

Valg af ny

• Stabilitet og høj faglighed Vores medarbejdere har mange års erfaring, og ancienniteten hos os er høj. Det sikrer stor faglighed og stabilitet i tilknytningen.

• Korte svartider Vi garanterer en hurtig tilbagemelding på jeres henvendelser.

• Let kommunikation Adgang til markedets bedste løsning inden for digital kommunikation, fakturagodkendelse, webadgang, dokumentarkiv m.v.

KONTAKT OS GERNE FOR ET UFORPLIGTENDE TILBUD: Boligadministratorerne A/S • Nyropsgade 13, 1. • 1602 København V Att.: Vibeke Hassel • Tlf.: 33 38 11 12 • vh@boadm.dk

388

administration & jura

Vi er eksperter inden for administration af ejer- og andelsforeninger Vi hjælper gerne med: • Ejendomsadministration

• Drift og vedligehold

• Rådgivning til bestyrelser

• Den gode byggesag

• Boligkøb og -salg

• Finansiering

Skal vi også hjælpe dig? Lergravsvej 59 · 2300 København S · Telefon: (+45) 3246 4646 info@oadv.dk · www.oadv.dk

Oens_Annonce_125x190.indd 1

18/10/2021 19.27

389

administration & jura

VidenSeminar

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø

“Man får svar på alle de spørgsmål, man har.” Anders Bjerrum, Formand, om VidenSeminar

Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen“Eventoversigt”

Gå-hjem møde Vidste du at 89% vil deltage i Gå-hjem mødet en anden gang? Deltag i vores Gå-hjem møde i 2022.

Min Boligforening 390

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

arkitekter

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

Trio_MinBoligforening_125x190.indd 1

GET

K NIS

RÅD

GIV

NIN

23.10.2020 11.38

391

banker

Ring

3378 2388

– og få en snak med Jane S. Vindfeldt eller en af de andre i teamet. – eller gå på

lsb.dk/erhverv og book møde

Lån & Spar Bank A/S, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Bundsolid Professionel Dedikeret

392

Annonce_Bolig_Håndbogen_2021_125x190.indd 1

23.08.2021 10.37

ejendomsservice

SVANEMÆRKET RenGØRING

Skal din ejendom have miljøvenlig rengøring og ejendomsservice?

LÆS MERE

RengøringsAgenterne Aps · +45 70 10 75 76 · Fuglebækvej 3D · 2770 Kastrup · ren-agenterne.dk

393

ejendomsservice

Altid kun det bedste Vi tilbyder: • Rengøring • Trappevask • Vinduespudsning • Fugtsanering • Facaderenovering • Lejlighedsrenoveringer • Vedligeholdelsesplan • Projektledelse • Rådgivning

www.serviceagenterne.dk • 001@serviceagenterne.dk • Tlf.: 71 99 95 90

394

- et erfarent rengøringshold

ejendomsservice

Cit yRenhold Med over 40 års erfaring er vi eksperter i at levere fleksible og effektive løsninger, der tager udgangspunkt i kundens specifikke ønsker og behov. Ejendomsservice, rengøring og vinduespolering er vores håndværk og levevej. • Miljøvenlig rengøring

• Ejendomsservice

• Vinduespolering • Ejendomsservice og -vedligehold

- Facility service • Trappevask • Flise-terrasserens

Kommunikation

Kvalitetsarbejde

- Vi prioriterer en god og tæt kommunikation med alle vores kunder.

- Vi er altid kvalitetsbevidste og leverer kvalitetsarbejde til den rette pris.

Kundepleje

- Vi går meget op i at have et godt samarbejde med vores kunder og sikre en god kundeservice.

Hammermøllevej 15, 3150 Hellebæk Tlf.: 40 32 41 02 www.cityrenhold.dk 395

ejendomsservice

EJENDOMSSERVICE I KØBENHAVN God service. Rimelige priser. u Trappevask: Fejning, vask og aftørring af vindueskarme og postkasser som standard. u Fejning: Grundig fejning af gade, gård og fællesrum.

u Snerydning: Vi tilbyder separat afregning eller fast pris. u Vedligehold: Fx vinduespudsning, handyman/håndværker, vicevært, varme og døgnservice.

u Havearbejde: Alt inden for havearbejde og anlægsgartneri. KIØBENHAVNERNES EJENDOMSSERVICE APS Få et godt tilbud på service for jeres ejendom Tlf.: 3131 9077 • danhove@hotmail.com • www.ke-ejendomsservice.dk

VidenSeminar “Der er ikke andre aktører, som tilbyder det I gør. I faciliterer møder med nogle, som er relevante for os.” Nicolaj Bjerre, Bestyrelsesmedlem, om VidenSeminar

396

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

ejendomsservice

GØR DIN HVERDAG LETTERE - med en komplet serviceløsning

Kontakt Kristoffer og få et godt tilbud på jeres ejendom. T lf: 3 1 1 6 1 9 0 3 M a i l : k l @ t i p t o p - e j e n d o m .d k We b: w w w.t i p t o p - e j e n d o m .d k

397

El-installatører

Teknisk ejendomsdrift for boligforeninger - EL El

Ladestandere

Energioptimering

Service

Eftersyn af installationer · Tjek af eltavler · Energioptimering · Vagtordning · BravidaCharge – let og problemfri opladning af el-biler Bravida Danmark · tlf. 4322 1100 · www.bravida.dk

EL-INSTALLATØRER

W. Johansen – El Metalbuen 20A 35 Rentemestervej Telefon 38 10 79 10 2750 Ballerup 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk

398

VidenSeminar

Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

“Man får svar på alle de spørgsmål, man har.”

VILSTRUP OLESEN

• Aut. el-installatør el-installatør • El-Installationer El-Installationer • Dørtelefonanlæg Svagstrøm • IT-Installationer EDB-Installation • El-Automatik • Antenneanlæg • Lys • Kraft • Varme

Anders Bjerrum, Formand, om VidenSeminar

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen“Eventoversigt”

Energiselskaber

Let ladeløsning til din boligforening - Sammen om klimaet

Det kræver lidt mod - men har vi råd til at lade være? Bidrag til den grønne omstilling og få sat ladestandere op. SEF Energi løser opgaven for jer fra A til Z - du fremtidssikrer din boligforening. Der er mange fordele ved at få sat ladestandere op i en boligforening. Udover at tage ansvar for klimaet og bidrage til den grønne omstilling, sender I også et vigtigt signal til jeres lejere om, at I gerne vil give dem de bedst mulige betingelser. Men I sender også et vigtigt signal til omverdenen om, at I er en attraktiv boligforening, der tør gå foran!

Ring til vores kundeansvarlig: Morten Jensen - tlf. 20 51 09 55 - læs mere på sef.dk/boligforening SEF Energi - vi gør det nemmere for dig og din boligforening at handle på den grønne omstilling. Sammen om klimaet!

ENERGI TIL HANDLING...

399

Entreprenører

Gå-hjem møde Deltag i vores Gå-hjem møde i 2022, hvor du kan høre spændende oplæg og få ny inspiration og viden til din boligforening.

Min Boligforening Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

AL & HOLM

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø

VidenSeminar “Man får svar på alle de spørgsmål, man har.” Anders Bjerrum, Formand, om VidenSeminar

Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk 400

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen“Eventoversigt”

- Specialister i kloak og nedgravning af fiberkabler Vores kompetencer: Kloakarbejde: Både nyanlæg og renovering. Montering af rottespærre, nedsivningsanlæg. Relining af rør: Vi hjælper med at øge kapaciteten i de eksisterende kabler og rør.

Entreprenører

CPK Gruppen Blæsning og spuling af fiberkabler: Vi håndterer blæsning og spuling af kabler med 2 fiber og opefter.

Nedgravning af rør & kabler: Vores speciale er nedgravning af rør og fiberkabler.

Jernholmen 39, 2650 Hvidovre Tlf.: +45 72 14 46 46 • info@cpkgruppen.dk • www.cpkgruppen.dk

401

Fibernet

Fibernet til andels og ejerforeninger Vil I have:

Bedre internet? Op til:

1000 Mbit fra 95 kr. pr. måned

Stabilt med højt serviceniveau Hjemmeservice inkluderet Netværksovervågning 24-7-365 Trustpilot

88 77 87 57 Fiberby.dk 402

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaflæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger. Læs mere på brunata.dk.

Brunata_annonce_210x297 + 5_v2.indd 1

18-10-2021 21:18:31

403

forbrugsmålere/forbrugsregnskab

Opsæt et forbrugsloft Overvåg dit energiforbrug med Techem Beboer App og spar penge. Se om du bruger mere end de andre beboere Bliv opmærksom på vandspild, hvis dit toilet er begyndt at løbe

“Det er blevet lovpligtigt www.techem.dk/mit FN’S VERDENSMÅL www.techem.dk/verdensmaalene

Se din forbrugsopgørelse og forbrugsoplysninger online

Fokus på ressourcer

Spar på din varmeregning og giv dit bidrag til miljøet – med vores brugervenlige online portal eller app! Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ... § et synligt og transparent forbrug § at justere eventuelt overforbrug Vi står for visualiseringen af forbrug, så I får overblik, så beboere foruden årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.

ista Danmark A/S Borupvang 5B | 2750 Ballerup | ista@ista.dk | www.ista.dk

404

Vidste du fx at det er lovpligtig at få lavet en årlig hovedinspektion på offentlige legepladser?

gårdanlæg & legeplads

HAR DU STYR PÅ SIKKERHEDEN PÅ LEGEPLADSEN?

Hos DALPIN tilbyder vi inspektioner af din legeplads af certificerede legepladsinspektører i henhold til gældende standarder

rh sikke ed - in s

ng - uddan vn i n i g

KURSER

s ad

e els

Lege

Vil du have mere viden om legepladssikkerhed, så tilbyder vi en række kurser skræddersyet til jeres behov

DROPTEST

Vi kan måle faldunderlagets stødabsoberende egenskaber med en droptest

ktion - råd pe

Eksperter i legepladssikkerhed, inspektion, rådgivning og uddannelse Kontakt Janne for mere info mail@dalpin.dk +45 2510 2501 dalpin.dk 405

gårdanlæg & legeplads

Afhentning af affald_made easy

Container

Junkbags

Affaldstaxa

Byggeaffald, haveaffald, storskrald eller andet affald? Vi tilbyder enkle, fleksible og bæredygtige affaldsløsninger til ethvert behov. Bestil online på www.junkbusters.dk, ring på 70 70 24 20 eller brug Junkbusters Order App:

406

407

gårdanlæg & legeplads

ingeniører/rådgivere

• Autoriseret kloakmester • Tilstandsrapporter udføres af bestikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Vedligeholdelsesplaner Løbende vedligeholdelse af ejendommen er vigtigt, særligt i foreninger hvor der med skiftende bestyrelser altid bør være en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse.

Skab overblik og lav en plan for fremtidig vedligeholdelse

Nærværende og trygt samarbejde om renovering og udvikling af jeres ejendom Slip for ansvaret og få tryghed i hele processen med vedligeholdelse, renovering og udvikling af jeres ejendom. Kom sikkert i mål med et resultat af høj kvalitet til aftalt tid og budget. Bygningsrenovering Vedligeholdelsesplan Energioptimering VVS installationer Altaner – nye og renoveringer Skybrudssikring

Ring 70 22 11 41

408

Skriv info@gaihede.dk

Læs www.gaihede.dk

•

Bygningsrapport

•

10-årig drift og vedligeholdelsplan

•

Kortlægning af bygningens energitekniske tilstand

•

Statiske beregninger

•

Ansøgning om byggetilladelser

•

Rådgivning i alle byggeriets faser

ingeniører/rådgivere

Foreningens faste rådgiver og ekspert på jeres ejendom

Ring til os på 70701531 eller læs mere her ingemanfischer.dk

Stå stærkt med et skarpt bagland og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet. Hos Ingeman Fischer er I sikret en professionel rådgiver og fast sparringspartner, der tager hånd om vedligeholdelsen af jeres boligforening. Vi hjælper jer med at træffe de kloge langsigtede beslutninger og prioritere ejendommens projekter baseret på ekspertgrundlag og mange års erfaring i branchen.

Med arkitekter, konstruktører og ingeniører under samme tag, udgør vi et stærkt tværfagligt fællesskab, der varetager alle faserne i et byggeprojekt. Det betyder at I som boligforening står stærkt med et skarpt bagland i ryggen og professionel rådgivning hele vejen rundt om byggeriet.

409

Malermestre

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores Vi eroget malerfirma der erhar forservice. at kunder lægger vægt på at kvaliteten i top ry og god

MALERFIRMAET TOM HANSEN

Vigøre er et firma gode og stabile medarbejdere der har detmed nemt for vores kunder ogværet ansat hos os i flere år.

lægger vægt at kvaliteten Kontakt os gerne for etpå uforpligtende tilbud

er i top

og god service.

kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år.

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning www.tomhansen.dk

Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud! kontakt@malerjohn.dk Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 www.malerjohn.dk

AL & HOLM

VidenSeminar “Man får svar på alle de spørgsmål, man har.” Anders Bjerrum, Formand, om VidenSeminar

malerfirma ApS Keldsøvej 24 2100 København Ø Telefon 44 84 99 44

info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk 410

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen“Eventoversigt”

For Allgreen Distribution er målet at fremme og implementere

solceller/batterier

Æstetiske og klimavenlige løsninger til taget bæredygtig energi med integrerede solceller i taget. Med solcelletegl får I:

• Klimavenlig elproduktion. • Mindre CO2 udslip: Op til 3.300 ton årligt. • Reduceret elregning.

• En bæredygtig tagløsning uden restaffald fra produktion. • Æstetisk design skræddersyet til jer.

Vi tilbyder 3 produkter:

1. Solarti solcelletegl

3. Roofit solar – solcelle-ståltag

2. S olarstone integrerede solcellepaneler

Logo �l WordPress side Skal gemmes i 174x90px i 72dpi PNG

Denne ﬁl er i den rette størrelse

Farvekode #497e0e

ALLGREEN DISTRIBUTION A/S KONGELYSVEJ 2 • 2640 HEDEHUSENE Tlf.: 44 660 660 • www.allgreen.dk • INFO@ALLGREEN.DK 411

Tørrerum/Ventilation/Isolering

Gå-hjem møde Min Boligforenings Gå-hjem møde er blandt vores mest populære events. Udbyg jeres netværk og start dialog med erfarne rådgivere. Se hele eventoversigten på www.minboligforening.dk

Min Boligforening Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

SPAR PÅ ENERGIEN I TØRRERUMMET I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag. • Hurtig tørring, dermed større kapacitet • Sluk helt for varmen • Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling • Nem installation og minimal vedligeholdelse • Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i daginstitutioner Tlf.: 4495 3355 / info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum 412

Tørrerum/Ventilation/Isolering

Gamle vinduer er grønt guld Boligforeningens gamle vinduer er en ressource, som ikke må ende som byggeaffald. Recirkulering af ruden til glasuld bidrager til en reduktion i CO2. Læs mere på www.saint-gobain.dk/fra-glas-til-uld

413

valuarerer

Ejendomsmægler & Valuar MDE Styrk andelsboligforeningens økonomi med kompetent og ansvarlig rådgivning i f.m. udarbejdelse af valuarvurdering. Vore valuarvurderinger er baseret på konkret besigtigelse og gennemgang af ejendommen, eftersyn af udgifter og indtægter for forbedring af drift og vedligehold. Ydelse af rådgivning ved planlagte eller gennemførte byggeprojekter for optimering af andelsboligforeningens samlede økonomi.

Peder Skrams Gade 27

Tlf. +45 33 14 07 38

1054 København K

M. +45 26 25 95 87

Medlem af

hanstrebbien@mail.tele.dk

VidenSeminar “Særdeles relevant teknisk, juridisk og økonomisk information. Tæt kontakt med mulige leverandører og ikke mindst tid til netværk og erfaringsudveksling med bestyrelsesmedlemmer fra andre andelsbolig- og ejerforeninger.” Bjarne Fritzbøger, Formand, om VidenSeminar

414

Tilmeld dig allerede nu: www.minboligforening.dk - Klik på fanen “Eventoversigt”

valuarerer

VALUARVURDERINGER Også efter “Blackstone”-indgrebet • Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen

“Blackstone” indgrebet

Skal vi også vurdere jeres andelsboligforening? Se mere på staderhverv.dk/valuar

36 mia

503 stks.

16.422 stks.

1.515.435 m2

i vurderingssum

vurderede ejendomme

boliger i alt

vurderede kvadratmeter

STAD Valuar – En del af STAD Erhverv Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

415

varmeforsyninger/varmeanlæg

Et godt liv uden varmebekymringer

Bor du på Frederiksberg, tilbyder Frederiksberg Forsyning: •

”Årligt fjernvarmeeftersyn” - vi servicerer og kan evt. reparere dit anlæg, så det kører optimalt

•

”Unitabonnement over 20 år” - vi leverer, installerer og servicerer en ny fjernvarmeunit

•

”Digital driftsaftale” - Vi overvåger og drifter dit fjernvarmeanlæg 24/7

Se dine grønne muligheder på www.frb.forsyning.dk 416

vaskeri

Electrolux Professionals myPRO-serie, er den perfekte vaskeriløsning til mindre boligforeninger: Kan tilsluttes betalingsog reservationssystemer, der passer perfekt til den mindre boligforening.

Professionel kvalitet Hurtige programmer Lang levetid Lavt elog vandforbrug Hygiejneprogrammer, der minimerer risikoen for smitte.

Se mere på electroluxprofessional.com 417

vaskeri

Betal pr. vask Betal pr.ospr. vask Betal vask – og lad ordne resten – og lad os ordne resten – og lad os ordne resten

Betal pr. vask

– og lad os ordne resten

professionelt Et Et professionelt vaskeri – hvor Miele Et professionelt vaskeri – hvor Miele klarer det Miele hele. vaskeri hvor klarer –det hele. I betaler KUN klarer det hele. I betaler KUN Et professionelt pr. vask I betaler KUN vaskeri – pr. hvorvask Miele pr. vask

klarer det hele. I betaler KUN pr. vask Et professionelt skræddersyet Miele-vaskeri, hvor vi står for det hele.

Det eneste, du skal gøre, er at lægge lokale til og betale en fast pris pr. vask.

For dig betyder det: Ingen store investeringer. Intet administrationsbøvl. Ingen skjulte omkostninger eller uforudsete udgifter.

Vi klarer det hele: Nye maskiner, installation og opsætning, den løbende administration, service og eventuelle reparationer.

Kontakt os på 4327 1510 – tryk 1 – og hør mere om konceptet.

Kontakt os os på på 4327 4327 1510 1510––tryk tryk11––og oghør hørmere mereom omkonceptet. konceptet. Kontakt 418

vaskeri

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele leasingperioden.

Fri service og reservedele i perioden. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommmen!

72 15 11 15 LB_MinBF_125x190_0921.indd 1

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

24/09/2021 08.47

419

vaskeri

bygas.dk

Spar

7.500 kr.

pr. tørretumbler om året

Næsten 500 boligforeninger i Hovedstaden har valgt, at fællesvaskeriet skal have tørretumblere, der kører på bygas. Det er godt for både miljø og pengepung. Bygassen indeholder nemlig over 50% biogas, og så er bygas tilmed billigere end el. Beregn, hvad I kan se frem til For hver tørretumbler I vælger, sparer I ca. 7.500 kr. om året ift. elforbrug på en tørretumbler. I kan læse mere om fordelene ved gastørretumblere – og beregne jeres besparelse – på: bygas.dk

420 21123 Hofor Servicehåndbogen 125x190 k2.indd 1

15/10/2021 16.29

vaskeri

Spar tid og penge med et miljøvenligt vaskeri i jeres forening Få et attraktivt og miljøvenligt vaskeri - helt uden etableringsomkostninger. Vi tager hånd om alt lige fra drift og løbende service til administration og brugersupport fra vores eget serviceog kundeserviceteam. - Vi kalder det TotalCare™

Læs mere på

nortec.dk

421

Vinduer

JERES BOLIGER KAN FÅ NYE VINDUER OG GODT INDEKLIMA – OG SAMTIDIGT SPARE MANGE PENGE

Ventilationsvinduet sikrer en fast strøm af frisk luft, som opvarmes på vej ind i boligen

422

“Jeg skal love for, at de gør en forskel!” Bjarne G. Pedersen, formand Andelsboligforeningen Thomas Laubs Gade 5-9

Kontakt os på info@livingbetter.dk eller tlf. 81818110 eller se mere på livingbetter.dk

VVS-installatører

Teknisk ejendomsdrift for boligforeninger - VVS VVS

24. timers vagt

Teknisk service

Energioptimering

Service og eftersyn af varmecentraler · Udskiftning og reparation af installationer, sanitet og blandingsbatterier · VVS-tjek i lejligheder · Vagtordning Bravida Danmark · tlf. 4322 1100 · www.bravida.dk

423

Noter

424

DIN EJENDOMSADMINISTRATOR

70 20 91 20 info@blomfelt.dk

Sunparadise Danmark A/S

Tel: +45 88 18 58 58

Håndbog_bagside.indd 1

www.sunparadise.dk

10-10-2020 07:41:22