Magasinet Min Boligforening #12: Valg af rådgivere by Min Boligforening

Magasinet

januar 2021

Min Boligforening 12. udgivelse

til bestyrelser i

andels- og ejerboligforeninger

Klar bestyrelsesarbejdet hurtigere og styrk fællesskabet i ejendommen

g B y g g e- o sg in r en o v er : er t ek j pro

g iv e r H v e m rå d en? b e s ty re ls s . 10

side 30

Va l g a f byggerådgiver

Ny boligaftale:

Hvad betyder det for boligforeninger?

side 17

side 52

Gratis Magasin!

t ema:

Valg af rådgivere enhver

fra

boligforening

rådgivere

finansielle

over

rådgivere

tid

oplever

forskellige

administratorer

energirådgivere

boligforeningerne

med

konkrete

behov

tekniske mange

s va r

for

hjælp

rådgivere

andre

hjælper

løsninger

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

» Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Adm. direktør Preben Løth preben@boligexperten.dk Telefon 33 22 99 41

» »

Boligexperten er Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger. 100% fokus på foreninger. Vi tilbyder Full Service Administration, som omfatter administratorer, bogholdere, økonomer, advokater og byggeteknikere. Den daglige kontaktperson trækker således på et bagland af in-house eksperter. Foreningen får tilknyttet en fast kontaktperson. Vi benytter ikke teamrådgivning.

» » »

Nye foreninger nævner høj tilgængelighed og korte svartider, som et stort aktiv ved skiftet til Boligexperten. Boligexperten var i 2003 første administrator med online adgang til bestyrelserne og vi er stadig førende på IT-området til bestyrelser og beboere. Vi er ikke som mange andre administrationsselskaber vokset i størrelse ved opkøb af andre selskaber, men er valgt direkte som ny administrator af hver enkelt af vores nuværende ca. 440 foreninger.

» »

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet. Vi har ca. 60 ansatte med høj anciennitet og stabilitet, som kun arbejder med foreninger. Vi administrerer ca. 440 foreninger, som svarer til mere end 21.000 lejligheder.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Vi gør det nemmere at være bestyrelsesmedlem

Ejendommens kommunikation samlet på ét sted

Mød os til Boligforeningernes Dag Lørdag 17. april i Forum Kig forbi vores stand og få en halv times gratis hjælp til ProBo

Dokumentarkiv

Beboerprofiler

Alle ejendommens dokumenter automatisk

Beboerne vedligeholder selv egne

til beboernes rådighed – uden besvær for

kontaktinformationer.

bestyrelsen. SMS Økonomiske data

Fri adgang til at sende SMS direkte til

Brugervenlig oversigt over ejendommens

beboerne. F.eks. påmindelse om planlagte

økonomiske data - med sammenligning

møder eller orientering om akut lukning for

af omkostning på tværs af over 3000

forsyninger til ejendommen.

ejendomme. Klar til GDPR

Online bilagsgodkendelse

ProBo leverer sikker kommunikation

Digital og automatiseret godkendelse af bilag

på krypteret platform på servere i

som for eksempel udlæg.

EU. Dermed opfyldes krav til data i persondataforordningen.

Beskeder Personlig indbakke til hver beboer.

Møder

Afhold din forenings generalforsamling Vicevært og opgavestyring

digitalt uden fysisk fremmøde inkl. registrering

Overblik over viceværtens opgaver og effektiv

af fordelingstal i ejerforeninger.

kommunikation fra vicevært til beboerne – også direkte fra viceværtens smartphone. Ønsker du også ProBo i din ejendom? Online booking af vaskeri og fælleslokaler

Kontakt derfor blot din administrator og

Alt fra gårdens grill til vaskeri og fælleslokaler

hør nærmere.

- eller noget helt fjerde – bookes nemt af beboerne.

Du er også velkommen til at kontakte Prosedo på tlf. 22 43 96 50 eller info@prosedo.dk

ID-legitimation Send og opdatér ID-oplysninger sikkert og i overensstemmelse med GDPR.

Læs mere på prosedo.dk

Måske brænder du for at lave mad. Måske er du en tålmodig nabo. I kommer begge to til at kunne lide vores døre. Vi fremstillede vores allerførste dør, så den kunne modstå brand. Det var 1942. Siden har hver eneste dør, vi har udviklet, haft et vigtigt formål. At stoppe tyve, støj, brand, giftige

gasser, træk og mados. At sørge for, at du kan bo trygt, sikkert og godt. Vores virksomhed har også et tydeligt formål. At hjælpe dig med det, du har brug for for at få den rette hoveddør til din lejlighed. Og at gøre det så enkelt som muligt at skifte den du har. Læs mere på daloc.dk/trygthjem

V E L KOM M E N

r å d giveren

– bestyrelsens højre hånd til drift og vedligehold

er er nok at se til, som bestyrelse i en andels- eller ejerboligforening. Der skal holdes styr på økonomien, ejendommen skal vedlige-

holdes, og den overordnede drift og administration skal helst køre på skinner til glæde for både bestyrelsen og ejendommens øvrige beboere. Når man bor i en fælles forening, har alle et ansvar, men fordi bestyrelsen er dem, der har mandat til at træffe beslutninger i det daglige, kan det også være en stor opgave at holde styr på nuværende og fremtidige projekter. Bestyrelsen er typisk lægfolk og ikke fagfolk, og det betyder også, at der er opgaver, som bestyrelsen hverken kan eller skal varetage. Derfor er de rigtige rådgivere nærmest uundværlige for at kunne drive en sund boligforening – både socialt, økonomisk og miljømæssigt. Man skal kende sine egne begrænsninger

“

Man kan undgå fejl og

ekstraregninger, hvis man

har tilknyttet en ekspert, der

kender til de gældende regler.

Birgit Mortensen, der har været bestyrelsesformand

samarbejdspartner for bestyrelsen. Andre typer

i boligforeningen AB Siesta i Glostrup i over 15 år,

rådgivere kan være den finansielle rådgiver, der er

understreger, hvor vigtigt det er, at bestyrelsen

med til at sikre, at foreningens økonomi er i orden,

kender egne begrænsninger. “Fagfolk ser mange ting,

og administratoren, der sørger for, at den over-

som vi som lægfolk ikke ser. En byggerådgiver kan

ordnede drift er så gnidningsfri som overhovedet

f.eks. hjælpe med, at arbejdet forløber, som det skal

muligt. Alt sammen vigtige forhold, der bidrager til

og lever op til de krav, der er stillet,” fortæller Birgit

at lette bestyrelsesarbejdet.

”

Med Magasinet Min Boligforenings tema: Valg af

Mortensen. En rådgiver bør ses som en investering frem for en udgift. “Man kan på den lange bane

rådgivere sætter vi fokus på områder, hvor rådgi-

undgå fejl og ekstraregninger, hvis man har tilknyt-

vere kan bidrage til bestyrelsens arbejde i bestræ-

tet en ekspert, der kender til de gældende regler,”

belserne for at sikre en sund boligforening.

fortæller Birgit Mortensen. Rigtig god læselyst! Rådgivning letter bestyrelsesarbejdet Den gode rådgiver fungerer som tovholder under byggeprojekter, hjælper med at indhente tilbud fra leverandører, og så er de ikke mindst en vigtig

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde, Ansv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

Magasinet Min Boligforening, 12. udgivelse, Januar 2021 Tema: Valg af rådgivere Forsidefoto: Ingeman Fischer Udgiver: Min Boligforening ApS, Gammel Køge Landevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf. 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør: Carsten

Her kan du også finde Min Boligforening:

V. Jagerkilde Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.500 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Hans Lundqvist, hans@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk. Projektkoordinator: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk, Siw W. Petersen, siw@minbf.dk, Emilie Schäfferling, emilie@minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk, ISSN: 2596-5549 Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagniet A/S Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Min Boligforening Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol Senest kontrollerede oplag: 8.008 Periode: 07/2019-06/2020.

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening www.bfdag.dk info@minbf.dk

Indholdsfortegnelse s i de 17

si d e 1 0

Bygge- og

s ide 23

Valg af BYGGERÅDGIVER

Giv beboerne billigt

renoveringsprojekter:

& bedre internet

Hvem rådgiver bestyrelsen?

si d e 2 7

s i de 30

s ide 34

Mangler jeres forening

Klar bestyrelses-

Proptech: Nye teknologiske

en nem måde at håndtere

arbejdet hurtigere og styrk

løsninger til fremtidens

ventelister på?

fællesskabet i ejendommen

boligforening

s i de 44

si d e 4 1

Asbest i ejendommen

En plan I ikke kan undvære

kan have konsekvenser for beboernes sundhed

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

I N D H O LD

si d e 4 6

Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

si d e 5 6

s i de 52

Den nye boligaftale fra juli 2020. Hvad betyder det for andelsboligforeninger?

s i de 58

s ide 60

Digitale løsninger giver

Facility Management

En vedligeholdelsesplan

mere tid til nærvær

i øjenhøjde

er nøglen til en sund

si d e 6 4

drevet ejendom

s ide 70

s i de 68

Klimastafetten er

Skal vi have teknisk rådgiver

Dørtelefoner sætter

havnet hos beboerne

på vores renoveringsprojekt?

ansigt på gæsterne

v a lg a f

r å d givere

Bygge- og renoveringsprojekter:

Hvem rådgiver bestyrelsen?

Emma R. Hansson Emma R. Hansson Skribent Min Boligforening

vordan kommer vi igang, hvem hjælper os fra start til slut, og kan det overhovedet betale sig at renovere? Det er nogle

af de spørgsmål, der kan opstå, når bygge- og renoveringsprojekter står for døren. Men det kan være både omkostningsfuldt og besværligt at begå fejl. Her kan I blive klogere på, hvilke rådgivere der bistår bestyrelsen, og få eksperternes gode råd til kommende projekter.

1 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

VA L G AF

R ÅD G I V E R

Bygge- og renoveringsprojekter, store som små, kræver typisk rådgivning fra eksperter. Administratoren, banken, den tekniske rådgiver og forsikringsselskabet giver her deres bedste råd, som kan hjælpe jer med at sikre, at jeres projekter forløber så gnidningsfrit som muligt.

“

Nogle banker stiller krav til,

v a lg a f

at foreningen skal være professionelt drevet.

r å d givere

1 1

”

H vor d a n

kommer vi

ig a ng ?

oget af det første, man

ver typisk også vil være med,”

den tekniske rådgiver. Det kan

bør gøre, hvis man skal

fortæller Karina Bertram.

for eksempel være i forbindelse

igang med et bygge- el-

Efter projektet er vedtaget ved

med forsikring og finansiering,”

ler renoveringsprojekt, er at tage

generalforsamling, sørger admini-

understreger Karina Bertram:

fat i sin administrator. Det sker

strator for, at finansiering og for-

”Det er sjældent, at alting går

typisk allerede inden, at bygge-

sikring er på plads, at kontrakter

som planlagt med renoverings -

sagen bliver vedtaget på gene-

med den byggetekniske rådgiver

projekter. Derfor er det en god

ralforsamlingen.

er underskrevet og sikrer, at reg-

idé at have de rette rådgivere,

ninger bliver betalt mv.

som har erfaring med bygge- og

Karina Bertram, der er byg-

“ S å f r e m t a d m i n i s t ra t i o n s s e l -

renoveringsprojekter hos bolig -

Ejendomsadministration, giver

s k a b e t h a r e n a dvo k a t t i l k ny t -

foreninger, involveret fra start.”

et indblik i, hvad administrators

tet, så er det dem, der står

rolle er, når en forening står

fo r a t fo r h a n d l e rå d g ive r- o g

at samarbejde med en rådgi-

overfor et bygge- eller renove-

e n t r e p r i s e ko n t ra k t e r o g s i k r e r,

ver, fordi de måske synes, det

ringsprojekt:

a t d e t j u r i d i s ke e r i o r d e n . N å r

er for dyrt. Det fraråder ØENS

gesagsadministrator hos ØENS

Nogle foreninger vælger ikke

a l t d é t e r p å p l a d s , s å ove r t a -

Ejendomsadministration: “Det

relsen med det administrative og

g e r d e n by g g e t e k n i s ke rå d g ive r

handler om, hvem der står med

det økonomiske vedrørende bygge-

p r o j e k t e t ,” fo r t æ l l e r K a r i n a

ansvaret i sidste ende, hvis noget

sager. Vi hjælper med juridisk

B e r t ra m .

går galt, eller hvis der kommer

“Administrator hjælper besty-

gennemgang af kontrakter og

ekstraarbejder eller forsikrings-

E f t e r projektet er afsluttet

aftaler, og vejleder om finan-

g e n n e m går administrator bygge-

sager. Som administrator siger vi,

siering og forsikringer, der kan

r e g n s k abet fra den byggetekni -

at samarbejdet med rådgiver er

bruges som tillæg til projektets

s ke rå d giver. “Som boligforening

vigtigt, hvis ikke bestyrelsen selv

oplæg på generalforsamlingen,

m å m a n forvente, at der ofte er

vil stå med det ansvar,” fortæller

hvor den byggetekniske rådgi-

f l e r e o mkostninger end dem fra

Karina Bertram.

“

Bløde værdier, som beboerorientering

for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske.

”

“Som administra-

“Hvis vi kan se, at der er

tor mener vi, at

et tag, som skal udskiftes

det er vigtigt, at

om fem år, så tager vi en

foreningen har en

dialog med bestyrelsen

vedligeholdelses-

om det. Planlægning i god

plan, så vedlige-

tid gør, at vi kan vurdere

holdelsesopgaver

om foreningen skal spare

og prioriteres”. Dét sikrer nemlig en

Karina Bertram Byggesagsadmin. ØENS Ejendomsadministration

Administrator: Samarbejd med en rådgiver, og få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så projekter kan planlægges i god tid. Banken: Saml flere

Administrators råd: Langsigtet planlægning

kan planlægges

Eksperternes råd:

op, eller om de skal ud og

projekter, når det giver mening, for at spare penge og besvær. Den byggetekniske rådgiver: Hav tilknyttet en rådgiver, der sikrer det gode samarbejde og ved, hvordan uforudsete

låne,” fortæller Karina Ber-

udfordringer håndteres.

tram. Vedligeholdelsespla-

Forsikringsselskabet: Sørg

langsigtet styring af forenin-

ner er desuden også et krav, som

gens økonomi, og planen

flere og flere banker stiller, når

forsikring, og vælg en entre-

bruges til budgetplanlæg-

foreninger skal låne til penge til

prenør, der har eksisteret

ning for de kommende år.

bygge- og renoveringsprojekter.

længe og er forsikret.

1 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

for, at I har en entreprise-

2 0 2 1

VA L G AF

“

R ÅD G I V E R

Ved større byggesager bør man have

en entrepriseforsikring, der dækker byggeriet, mens det står på.

Hvad

”

me d

fin a n s iering ?

anken er ikke kun dem, som

Det kan variere fra bank til bank,

en forsikring, der dækker de kom-

låner foreningen penge

men det er et meget normalt krav.

mende arbejder. Og så gennemgår

til renoveringsprojekter.

“Kravet om en professionelt drevet

banken også foreningens vedtægter,

Banken er nemlig også en vigtig

forening er primært til for at sikre,

for at se om alt er i orden i forhold

sparringspartner for bestyrelsen,

at alt det juridiske i forhold til

til at tage lån. “Vi gør opmærksom

fortæller Jane Vindfeldt, der er er-

kommende projekter er i orden,”

på, at hvis ikke der fremgår noget i

hvervsrådgiver i Lån & Spar Bank.

uddyber Jane Vindfeldt.

vedtægterne vedrørende belåning,

“Når foreninger kommer til

Banken beder typisk også om

os med bygge- og renoverings-

forsikringspolice fra foreningen,

gælder. Det er der faktisk mange

projekter, laver vi en helhedsvur-

for at se om der er nogle forbehold

foreninger, der ikke ved,” fortæller

dering af foreningen, som blandt

og for at sikre, at foreningen har

Jane Vindfeldt.

så er det standardvedtægterne der

andet bygger på en vedligeholdelsesplan,” fortæller Jane Vindfeldt og fortsætter: “Vi går i dialog med foreningen for at sikre os, at de ikke kaster sig ud i projekter, som de ikke har råd til. Derfor gennemgår vi også foreningens regnskab, for at sikre at det kan dække vedligeholdelsen fremadrettet.” Nogle banker stiller krav til, at

Bankens råd: Saml flere projekter “O f t e k a n d e t

f o r d e k o m m e n de

v æ r e f o r d e l a g-

å r , h v o r s t i l l a d s er

tigt at samle flere

n ø d v e n d i g t . F o r-

projekter, når

eningen sparer

man skal ud og

p e n g e o g b e s v ær,

låne penge. Det

hvis de samler

gælder typisk,

foreningen skal være professionelt

hvis der er flere

drevet. Det vil sige, at forenin-

projekter inden

Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar Bank

gen skal have en administrator. v a lg a f

r å d givere

1 3

disse projekter,” fortæller Jane Vindfeldt.

H vem go d e

s ikrer

d e t

s a m a rbe j d e ?

nder bygge- og reno-

og entreprenøren,” fortæller

veringsprojekter er der

Lasse Ingeman.

mange involverede parter.

For den byggeteknisk rådgiver

Den byggetekniske rådgivers vig-

er samarbejde altså i højsædet.

tigste rolle er at samle alle disse

“Vi forventningsafstemmer med

tråde, fortæller Lasse Ingeman,

foreningen og sikrer, at det bliver

der er ingeniør og byggesag-

videreformidlet i et veldokumen-

kyndig hos Ingeman Fischer.

teret udbudsmateriale, hvor både

“Vores hovedansvar er at sørge

de bløde værdier og det bygge-

for, at projektet lever op til alle

tekniske er inkluderet,” fortæl-

de krav, der er til tid, kvalitet og

ler Lasse Ingeman, og uddyber:

økonomi, at der er tilstrække-

“Bløde værdier, som beboerori-

lig registrering af igangværende

entering for eksempel, er mindst

arbejder, og ikke mindst at sikre

lige så vigtigt som tidsplaner,

den gode dialog og det gode

økonomi og det juridiske, for at

samarbejde mellem alle parter,

sikre en god proces for alle invol-

herunder beboere, bestyrelse

verede.”

Den byggetekniske rådgivers råd: Vær forberedt på uforudste udfordringer “Der vil altid opstå

holdes. “Det er ting,

uforudsete udfordrin-

der er ude af vores

ger. Når man arbejder

kontrol, men man skal

på eksisterende byg-

have en plan for at

ninger, vil der i næ-

håndtere det, hvis det

sten alle konstruktio-

sker,” fortæller Lasse

ner være noget skjult, som man bare ikke kunne forudse. Måske er skaderne større,

Ingeman. Alt bør Lasse Ingeman Ingeniør og byggesagkyndig Ingeman Fischer

derfor være beskrevet i projektmaterialet, så håndværkere ved,

eller mere omfangsrige, end

hvordan der skal renoveres,

man egentlig havde forven-

hvordan byggeaffald skal

tet,” fortæller Lasse Ingeman

håndteres mv. - og så skal

og fortsætter: “Derfor er det

beboerkontakten heller ikke

vigtigt med grundig kortlæg-

glemmes.

ning af renoveringsomfanget

“Den gode kommunikation

og konstruktionerne, inden

med foreningen er afgø-

man påbegynder et projekt,

rende, både før og under

så man kan prioritere sine

projektet står på. Hvis for-

besigtigelser.”

eningen forstår, at byggeprocesser er dynamiske, og

Det kan også være vejr-

at det måske ikke altid går

forhold, som skaber disse

præcis som planlagt, er det

udfordringer. Dårligt vejr kan

meget lettere at håndtere,

resultere i, at stilladsdugen

når der er etableret et godt

ryger ned, bygningen får ska-

samarbejde,” understreger

der, eller tidsplanen ikke kan

Lasse Ingeman.

1 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

ja nua r

2 0 2 1

VA L G AF

H vilke

for s ikringer

b ø r vi

R ÅD G I V E R

Hvem gør hvad?

h a ve ?

• Administratoren sørger for at indhente tilbud fra den

et er vigtigt, at der er

ansvar som ikke er omfattet

styr på forsikringerne,

af håndværkernes almindelige

inden man går i gang

erhvervs- og produktansvars-

med bygge- og renoveringspro-

byggeteknisk rådgiver og gennemgår finansiering, forsikring, kontrakter og regn-

forsikringer.

skaber.

jekter. Det er absolut værd at

“Nogle forsikringsselskaber,

bruge penge på forsikring, så

Topdanmark heriblandt, har in-

man er ordentligt dækket ind,

kluderet i den almindelige byg-

hvis noget går galt. Det fortæl-

ningsforsikring, at man må lave

ler Silas Friis, der er eksami-

mindre renoveringsprojekter på

neret erhvervsassurandør og

op til 500.000 kroner, som kan

ekspert i byggeforsikringer hos

dækkes af denne forsikring,”

Topdanmark Forsikring.

fortæller Silas Friis. Men hvis

Langt de fleste boligforenin-

sparringspartner, der sørger for, at foreningen ikke kaster sig ud i projekter, der ikke er økonomi til. • Den tekniske rådgiver sikrer det gode samarbejde mellem alle parter, og sikrer

man skal lave større projekter,

ger vil i forvejen have det, der

skal man altså købe en entre-

kaldes en bygningsforsikring.

priseforsikring.

Det er en forsikring, der dæk-

• Banken er foreningens

at projekter lever op til alle krav, herunder tid, kvalitet og økonomi.

“Det er en all-risk forsik-

• Forsikringsselskabet

ker selve bygningen før og efter

ring, som dækker lige så længe,

bygge- og renoveringsprojek-

at der er entreprenører, som

ter. Men ved større byggesager

arbejder, og byggeriet står på.

bør man have en entreprisefor-

Det er en korttidsforsikring, og

sikring, der dækker byggeriet

de er typisk ikke specielt dyre,”

mens det står på, samt særligt

understreger Silas Friis.

rådgiver bestyrelsen, så de er ordentligt forsikret både under og efter et projekt, så økonomisk tab for foreningen kan undgås.

Forsikringsselskabets råd: Vælg en entreprenør, der har eksisteret længe og er forsikret Vælg en entreprenør/

rende bygning, vil hånd-

selskabet søge regres mod en-

håndværker, som har

værkerens egen an-

treprenøren. Hvis entreprenøren

eksisteret længe (mi-

svarsforsikringer dækket

ikke er forsikret, så må byg-

nimum 3 år). Dette kan

dette,” fortæller Silas Friis.

ningsforsikringen dække selv.

nemt slås op på cvr.dk.

Da der vil kun være en

Få dem eventuelt til at

begrænset dækningssum

overhovedet vil dække en ska-

sende en kopi af deres

på entrepriseforsikringen,

de, der skyldes en håndværker

er det derfor vigtigt, at

fejl.” Dette kan variere, fra for-

entreprenøren/ håndvær-

sikringsselskab til forsikrings-

keren har aktive ansvars-

selskab. “Men hvis de vil, så går

forsikringer.

det ud over ens skadeshistorik,

aktive erhvervs- og produktansvarsforsikring, og se om de har udvidelsen ‘behandling

Silas Friis Eksamineret erhvervsassurandør, Topdanmark Forsikring

og bearbejdning’.

“En ting er, om forsikringen

“Finder man ud af efter projektet

og i sidste ende kan det ende

er afsluttet, at der er problemer;

med, at foreningen får en vars-

værkeren laver en skade på

for eksempel med fugtskader eller

ling eller en dyrere forsikring,”

det nye byggeri, vil skaden

andet, så vil de fleste foreninger

understreger Silas Friis.

være dækket på entreprisefor-

få dækket det af deres bygnings-

sikring, som både foreningen

forsikring, så skaden bliver lavet

ret i et godt forsikringsselskab,

og entreprenøren kan nytegne

med det samme, og foreningen

der rådgiver om, hvilke forsik-

inden byggeriet starter. Hvis

ikke skal vente på en afgørelse

ringer man bør have styr på,

entreprenøren/håndværkeren

om, hvis ansvar det er”, fortæller

så man både er dækket under

laver skade på den eksiste-

Silas Friis. Derefter vil forsikrings-

og efter et renoveringsprojekt.

“Hvis entreprenøren/hånd-

v a lg a f

r å d givere

1 5

Derfor vigtig, at være forsik-

TRÆT AF AT ADMINISTRERE VENTELISTER?

ER DU TRÆT AF ... ? at svare på utallige emails om placering på ventelisten? at stå for at opkræve det årlige gebyr? at sidde med de administrative opgaver, når en bolig skal sælges? at sikre data håndteres korrekt? at opdatere jeres excel ark hver gang der er ændringer? Kan du nikke genkendende til ovenstående? Hvis ja, så gør som mange andre andelsboligforeninger og fjern op til 90% af jeres arbejde ved at overgå til Waitly. Waitly er en digital platform der automatiserer processen omkring ventelister.

WAITLY ER STOLTE AF AT ARBEJDE SAMMEN MED ABF Se mere om samarbejdet og hvad Waitly kan tilbyde jeres forening på www.waitly.dk

VA L G AF

advertorial

R ÅD G I V E R

Valg af

BYGGERÅDGIVER

Hvilken bestyrelse har ikke drøftet, hvilken byggerådgiver de skal tage fat i, efter at de på generalforsamlingen har fået mandat til at undersøge, hvad det vil koste at få gjort noget ved foreningens nedbrudte vinduer? Eller ligefrem drøftet, om de overhovedet skal bruge en byggerådgiver. Er det ikke et fordyrende led? v a lg a f

r å d givere

1 7

HVILKEN

B Y G G E R ÅD G I V E R

SK A L

BOLIGFORE N I N G E N VÆ L G E ? Når boligforeningen vælger byg-

undersøgelse af asbestforekomster,

gerådgiver, er det altid en god idé

udregning af en konstruktions bære-

at undersøge, hvilke kompetencer

evne mm., sørger arkitekten for at

byggerådgiveren har. Nogle byg-

få specialisten, f.eks. ingeniøren,

gerådgivere har specialiseret sig i

med på det rette tidspunkt.

bestemte emner, mens andre har en

Ole Brockdorff

og arkitektfirmaer. Nogle arbejder

rådgivning indenfor flere områder.

udelukkende med nybyggeri og har fremdeles arkitekter ansat, mens

Ole Brockdorff Partner & arkitekt maa Trio Arkitekter

Der er dog forskel på arkitekter

bred erfaring og vil kunne varetage

Skal boligforeningens

andre har specialiseret sig i arbejdet

byggerådgiver være et

med den eksisterende bygningsmas-

er findes forskellige

arkitekt- eller ingeniørfirma?

se, vores kulturarv, og måske både

typer byggerådgivere,

Betegnelsen “arkitekt” kommer fra

har bygningskonstruktører og inge-

som boligforeningen

græsk (arkhi-, mester + tekton,

niører ansat, hvilket gør dem i stand

kan benytte sig af undervejs i

bygger) og kan oversættes til

til at rådgive gennem hele bygge-

en byggeproces. Valg af bygge-

bygmester. Erhvervet er da også

processen uden at skulle entrere

rådgiver afhænger i store træk

lige så gammelt som den græske

med andre rådgivningsfirmaer.

af, hvilken opgave boligfor-

kultur, der i vidt omfang benyt-

eningen skal have løst. Bolig-

tede arkitekter.

foreningen vil måske endda

Der kan være stor forskel på, hvad forskellige byggerådgivere

Arkitekten, bygmesteren, er

tilbyder af ydelser. Sørg for at

opleve at få behov for at søge

byggerådgiveren med overblik-

vælge den byggerådgiver, I vurde-

rådgivning hos flere forskellige

ket - dirigenten, der sørger for at

rer, passer bedst til boligforenin-

byggerådgivere, hvis bygge-

styre byggeriet sikkert gennem de

gens ønsker og behov, der indgyder

projektet har en omfattende

forskellige faser. Er der i forlø-

tillid fra første møde, og som man

karakter.

bet brug for specialister til f.eks.

“svinger” godt med.

1 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

VA L G AF

R ÅD G I V E R

“

Sørg for at vælge den

byggerådgiver, der passer bedst til boligforeningens ønsker og behov.

Forslag til en “lille” tjekliste ifm. valg at byggerådgiver: · B yggerådgiveren har erfaringer fra tilsvarende byggeprojekter. · B yggerådgiveren har en professionel ansvarsforsikring. · Andre boligforeninger har med gode resultater gennemført byggeprojekter med hjælp fra byggerådgiveren. Har boligforeningen fundet en byggerådgiver, som lever op til de første krav, og som man føler sig tryg ved, vil det næste naturlige skridt være at få afstemt forventninger til hinanden - altså at få afklaret hvilke ønsker til ydelser boligforeningen har til byggerådgiveren, samt hvilke ønsker til ydelser

H VO R F O R

S K AL

BO L I G F O R E N I N G E N E N

”

B RU G E

B Y G G E R ÅD G I V E R ?

i skal jo bare udskifte

indgået en fastprisaftale med

vinduerne. Det kan

uafhængig af om den ene eller

entreprenøren vel godt

anden løsning vælges?

finde ud af! Byggerådgiveren er

Og vælger boligforeningen så

jo bare et fordyrende led! Hvem

den “nemme” løsning, udskift-

har ikke udtalt dette? Jeg har

ning af vinduerne, kommer de

i alle tilfælde hørt det mange

næste spørgsmål: Hvilken type

gange under mine talrige møder

vinduer skal vi vælge? Hvilken

med bestyrelser for boligfor-

farve skal vi vælge? Hvilken

eninger. Tjaaa, lad os prøve at

type rude/glas skal vi vælge?

se på så ”enkelt” et projekt,

Hvad er vigtigst for os; pris,

som at få gjort noget ved bolig-

æstetik eller kvalitet? Mange

foreningens vinduer.

gange er karmbredden på de

Står en boligforening i den

nye og de eksisterende vinduer

situation, at vinduerne trænger

ikke ens. Hvad gør vi så? Skal vi

til ”en omgang”, kommer første

samtidig udskifte eller istand-

spørgsmål; skal vinduerne

sætte sålbænkene, facadens

udskiftes eller istandsættes?

mørtelfuger mm.?

Hvem ønsker I skal rådgive jer

Hvem ønsker I skal rådgive

i den situation? Entreprenøren,

jer i denne situation? Entre-

foreningen ifm. løsninger af

hvis mål er at maksimere sin

prenøren, hvis formål er at

opgaven.

fortjeneste, eller den uvil-

maksimere sin fortjeneste, eller

dige byggerådgiver, som I har

byggerådgiveren?

byggerådgiveren har til bolig-

v a lg a f

r å d givere

1 9

VA L G AF

“

R ÅD G I V E R

Nogle byggerådgivere har specialiseret sig i

bestemte emner, mens andre har en bred erfaring.

”

Nå r d e r s å s k a l in d h e n t e s t i l b u d ,

vis, og at I altid får retvisende svar

er d e t v i g t i g t , a t t i l b u d s m a t e r i a l e t

og anbefalinger til jeres spørgsmål.

er p ræ c i s t o g g e n n e m s k u e l i g t fo r

Bestyrelsen kan vælge at være

at k u n n e s a m m e n l i g n e d e i n d ko m n e

byggerådgiverens ”stand in” i en

tilb u d . Jo s t ø r r e u s i k ke r h e d d e r

sådan proces. Spørgsmålet er bare,

er ve d r ø r e n d e p r o j e k t e t , j o h ø j e r e

om bestyrelsen er dækket ind mht.

pris ! H ve m s k a l u d a r b e j d e d e t

kompetence, tid og ikke mindst for-

mat e r i a l e ?

sikring? Husk, at nogen skal fortælle

I byggefasen er der så følgende,

entreprenøren, hvad der skal udføres,

der skal styres: Får vi produkt og

og hvordan det skal udføres. Og den,

kvalitet som foreskrevet? Bliver det

der fortæller entreprenøren dette, er

udført som foreskrevet? Får beboerne

også den, man økonomisk kommer

løbende den nødvendige informa-

efter, når eller hvis oplysningerne

tion? Er entreprenørens merpriskrav

ikke er byggeteknisk korrekte.

i orden? Svarer entreprenørens aconto regninger til det udførte

Hvordan kommer bolig-

arbejde? Hvem ønsker I skal rådgive

foreningen godt fra land?

jer i den situation? Den udførende

Det er vigtigt at komme rigtigt i

entreprenør eller jeres person på

gang, hvis man i en boligforening

byggepladsen, byggerådgiveren?

overvejer at opstarte et byggepro-

Benytter I jer af en byggerådgiver,

jekt. Derfor er opstarten af denne

som er uafhængig af entreprenøren,

proces af afgørende betydning, hvis

der udfører arbejdet, undgår I, at

man vil undgå unødige fejltagelser,

entreprenørens interesse kommer

som kan have store tidsmæssige

i første række. Boligforeningens

omkostninger for bestyrelsen og i

byggerådgiver vil agere mellemled

værste fald store økonomiske konse-

mellem jer og entreprenøren, hvilket

kvenser for foreningen.

sikrer, at boligforeningens interesser altid imødekommes på bedst mulig

Målet med en renovering behøver ikke blot være at udskifte fugerne, at

Boligforeningens byggerådgiver vil agere mellemled mellem jer og entreprenøren, hvilket sikrer, at boligforeningens interesser altid imødekommes på bedst mulig vis.

2 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

ja n ua r

2 0 2 1

sænke varmeforbruget eller vedligeholde facader og tag. Udgangspunktet kunne jo være at tage afsæt i bebyggelsens eksisterende potentiale, dyrke og forfine dem, så ejendommen udvikler sig i en bæredygtig retning, både socialt, økonomisk og energimæssigt. Nu og for fremtiden. Det handler om at finde løsninger, der arkitektonisk og byggeteknisk passer til ejendommen, og som økonomisk passer til boligforeningen. Når man renoverer, risikerer man ikke kun at forandre ejendommens udseende, men også at ændre på de byggetekniske forhold. Nogle gange med katastrofale følger. Som byggerådgiver har vi de bedste forudsætninger for at fremtidssikre jeres ejendom, ligesom vi også kan give professionel byggerådgivning om, og kontrollere, eventuelle renoveringer. En historie fra det vigtige liv Her til sidst kommer en historie fra det virkelige liv. En boligforening henvendte sig til os, da lejlighederne lige under taget havde fået problemer med åbning af vinduer og altandøre. Det havde aldrig været et problem at åbne vinduerne og altandøren før. Hvorfor nu? Var det på grund af den fugtige sommer? Det viste sig, at man havde fået udskiftet tagbelægningen og i den forbindelse skiftet fra den lette bølgeeternitplade til den tungere betontagsten. Dette havde man gjort uden at

“

undersøge, om bjælkekonstruktionen over vinduerne og altandørene kunne

Det er vigtigt at

komme rigtigt fra start,

hvis man i en boligforening overvejer at opstarte et byggeprojekt.

”

klare den øgede vægt/tryk fra taget uden forøget nedbøjning. Da boligforeningen bare skulle skifte tagbeklædningen, var der ingen grund til at bruge penge på en byggerådgiver. Det kan entreprenøren da godt finde ud af! Og med de ord vil vi gerne understrege, hvor vigtig et led byggerådgiveren er, bl.a. for boligforeningens økonomi og sikkerhed.

Læs mere på www.trioarkitekter.dk

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen. Hupfeld & Hove Advokataktieselskab Viemosevej 62 • 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

advertorial

I N T E R N ET

Giv beboerne billigt

& bedre internet Når andels-/ejerforeningen etablerer et netværk med hurtigt internet, kan hver beboer spare tusindvis af kroner om året. Men kun hvis foreningen selv ejer netværket! Hvis foreningen selv ejer kablerne, kan beboerne spare tusindvis af kroner på internet, ved frit at kunne vælge internetudbyder.

JaKob Frederiksen JaKob Frederiksen Direktør Fiberby

ange bliver overraskede, n å r d e o p d a g e r, a t b o l i g fo r e n i n g e n i k ke

eje r d e k a b l e r i e j e n d o m m e n , som fo r s y n e r l e j l i g h e d e r n e m e d inte r n e t . I d e f l e s t e e j e n d o m m e eje s k a b l e r n e a f e t fo r s y n i n g s sels k a b , s o m f . e k s . Yo u s e e /T D C , og d e t g ive r h ø j e r e i n t e r n e t p r i s e r til b e b o e r n e . Et forsyningsselskab, som ejer internetkablerne i en ejendom, skal efter lovgivningen åbne for, at andre udbydere kan bruge kablerne og levere internet til beboerne. Men hvad mange ikke er opmærksomme på er, at forsy-

“

Det er en god forretning for foreningen

selv at eje ejendommens kabler til internet.

”

ningsselskabet til gengæld kræver,

tage ejerskab over ejendommens

Hvordan tager foreningen ejerskab

at den nye udbyder, som f.eks.

internetkabling. Når foreningen

over netværket i ejendommen?

kan hedde Fastspeed eller Hiper,

selv ejer kablerne i ejendommen,

Det kan være vanskeligt for

betaler en lejeafgift for at bruge

kan den frit vælge internetudby-

foreningen at få ejeren af kablerne

kablerne. Denne lejeafgift gør

der, og dermed kan beboerne spa-

(f.eks. Yousee/TDC eller Fibia) til

naturligvis internetforbindelsen

re tusindvis af kroner på internet

at afgive ejerskabet til netværket

dyrere for de enkelte beboere.

hvert år. Det er en mulighed, som

i ejendommen, fordi de naturligvis

et stigende antal boligforeninger

nødigt vil opgive den solide

benytter sig af.

indtjening.

Foreningen kan vælge at fjerne det fordyrende mellemled ved at

v a lg a f

r å d givere

2 3

I N T E R N ET

I den situation kan boligforenin-

ternet billigere med et FiberLAN-

gen dog sagtens tage sagen i egen

netværk.

hånd og installere et netværk med

Fakta

Når ejendommes netværk til

Med et FiberLAN-netværk

nye stik i lejlighederne. Dette

har foreningen desuden et bredt

internet og tv er ejet af en

netværk fungerer sammen med det

udvalg af internetleverandører at

eksisterende netværk til internet

vælge imellem, og derfor er det

udbyder, som f.eks Yousee/

og tv. Når der er to netværk i

nemt at udskifte leverandøren i

ejendommen, giver det beboerne

tilfælde af, at foreningen ikke er

større valgfrihed. Nu kan de nem-

tilfreds med prisen, kvaliteten

lig vælge det nye, billige internet

eller servicen hos leverandøren.

i tillæg til de eksisterende mulig-

På den anden side er fordelene

TDC, er det ofte en fordel, hvis foreningen etablerer sit eget, nye netværk. Så kan beboerne vælge billigt internet og samtidig have mulighederne for tv/ internet i det “gamle” netværk.

heder for tv/internet i det “gamle”

ved FTTH-netværket, at det er mere

netværk. Erfaringerne viser dog,

velegnet til spredt bebyggelse, fordi

at mange beboere i den situation

denne type af kabler er velegnede

Af den grund ses foreningsejede

vælger helt at opsige tv-pakkerne

til udendørs installation og til stør-

FTTH-netværk sjældent, og hvis en

og skifter over til tv-streaming.

re afstande. FTTH er altså særdeles

forening vælger at få installeret et

velegnet i forbindelse med f.eks.

FTTH-netværk, som de ikke selv ejer,

De to typer af netværk:

parcelhuse og rækkehuse, som ligger

er man nået lige vidt i forhold til at

FiberLAN er skabt til

spredt. Til gengæld koster et FTTH-

spare beboerne for penge.

internet i etageejendomme

netværk betydelig mere at installere.

Læs mere på www.fiberby.dk

Når man i dag installerer netværk til internet i en ejendom, er det baseret på fibernet, og man skel-

Jeres forening kan

ner mellem to typer af netværk:

sagtens tage sagen i

”Fiber-To-The-Home” (forkortet

egen hånd oginstallere

FTTH) og FiberLAN.

et netværk med nye stik i lejlighederne.

Uafhængige? Rådgivere anbefaler FiberLANnetværk til etageejendomme, fordi FiberLAN kun koster omkring det halve at etablere i forhold til et FTTH-netværk, uden at kvaliteten bliver ringere. Således bliver in-

Guide

Sådan får I et netværk og vælger udbyder

1 Beslut hvilken type netværk

3 Overvej om beboernes

4 Ud fra den gennemsnitlige besparel-

(FiberLAN eller FTTH), som

behov for internethastig-

se pr. beboer kan I beregne hvor hurtigt

passer til jeres ejendom. Eta-

heder og -priser er ensar-

etableringen af netværket er tjent ind.

gebyggeri matcher normalt

tede eller mere individu-

Regn med at etableringen af netvær-

FiberLAN, mens spredt bebyg-

elle. Dvs. om alle beboere

ket koster ca. 3.500 kr. pr. lejlighed for

gelse normalt matcher FTTH.

har brug for høje hastig-

FiberLAN og ca. 7.000 kr. for FTTH.

heder, eller om nogle

2 Undersøg priser og vilkår

foretrækker lavere hastig-

5 Når I er parate, indhenter I nemt

hos de forskellige internetud-

heder og dermed lavere

et konkret tilbud fra en eller flere

bydere, der tilbyder FiberLAN

priser. Derefter kan I lave

leverandører, og så kan I overveje

eller FTTH til boligforeninger.

et overslag over den gen-

hvilket tilbud, der bedst matcher

Spørg omkring og undersøg

nemsnitlige besparelse,

foreningens krav til kvalitet, pris og

anmeldelserne af de forskel-

som beboerne opnår. Se

serviceniveau. Kontroller f.eks. også

lige udbydere på Trustpilot.

også regneeksemplerne.

udbyderne på Trustpilot.

2 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

— Smil, du er på! ABB-Welcome viser, hvem der ringer på

I andelsboligforeningen Glænøgård er 200 ældre dørtelefoner blevet udskiftet med ABB-Welcome. Så nu kan beboerne se på en videoskærm, hvem der ringer på, før de lukker op. Det giver større tryghed. ABB-Welcome fås med bl.a. opkald, dørlås og trappelys. Rammen er udført i robust, vejrbestandig og eksklusiv børstet aluminium. For intallatøren er konfigureringen enkel og intuitiv, ligeom en 2-leder busforbindelse giver væsentlig tidsbesparelse. Læs mere på www.new.abb.com/dk/welcome

Alt samlet på et sted... RENGØRING • HÅNDVÆRKERSERVICE • VINDUESPOLERING • HAVESERVICE

70 90 90 20 • simplyfacility.dk

advertorial

AD M I N I ST R AT I O N

Mangler jeres forening en nem måde at håndtere

ventelister på? Hverdagen kan blive nemmere for bestyrelsesmedlemmer, hvis håndtering af venteliste i foreningen gøres simpelt og digitalt. Det har firmaet Waitly fundet en løsning på.

L Caroline Sommer Caroline Sommer Kommunikations- og marketingansvarlig Waitly

“

ange uoverskuelige ventelister i

at når en andelshaver sætter sin bolig

excel-ark samt unødigt og tids-

til salg, vil den ofte gå til familie og

krævende administrativt arbejde

bekendte, eller til den højstbydende,

- det har været hverdag for mange

hvilket kan resultere i ulovlig overpris,

bestyrelsesmedlemmer. Samtidig har

og i værste tilfælde penge under bor-

mange boligsøgende svært ved at kom-

det. Det var blandt andet de frustratio-

me ind på andelsboligmarkedet, fordi

ner, der gjorde, at Tim Lykke Myhrvold

nogle foreninger fravælger ventelister

og Morten Dalgaard gik sammen og

på grund af de ressourcer, det kræver,

udviklede Waitly, som er et transparent

eller fordi ventelisterne ikke har været

og digitalt system til venteliste håndte-

transparente og offentlige. Det betyder,

ring i andelsboligforeninger.

Efterhånden var vores ventelister blevet så

lange, at det nærmest var umuligt at følge med.

”

v a lg a f

r å d givere

2 7

AD M I N I ST R AT I O N

Fra uoversskulige

året. Det er et stort arbejde for en

eksterne ventelister og

ventelister i excel-ark til

frivillig bestyrelse, når alt arbejdet

ventelister til fx kælderrum,

nem og transparent løsning

omkring salg skal klares manuelt.

loftsrum etc.

En af de foreninger, der i dag

Med systemet kan salgsannoncer

bruger løsningen, er A/B Tve-

nu sendes automatisk ud til alle på

gaarden i København, der har

ventelisten:

• M ulighed for, at opskrevne kan melde sig aktiv eller passiv efter behov.

eksisteret siden 1989, og består

“Når vi har lavet en salgsan-

• Automatisk opkrævning af

af 160 andelshavere. A/B Tvega-

nonce gennem Waitly, så trykker

arden har altid haft ventelister,

vi egentlig bare på knappen, og

fordi de synes, det er vigtigt at

så er det ude til alle, som står på

have overblik over, hvem der

ventelisten. Det er meget nemt og

kommer ind i foreningen og for at

meget enkelt. Så det kan jeg kun

ter til fx boligafgift, andelspris,

sikre, at der ikke er penge under

anbefale.”

løsøre mv., som sendes til den

bordet ved salg, understreger

A/B Tvegaarden har nu brugt

Leif Hansen, bestyrelsesmedlem i

systemet i et år, og har indtil vide-

A/B Tvegaarden. De seneste par

re solgt 14 andele gennem Waitly.

ventelistegebyr. • I ntegration mellem Waitly og foreningens hjemmeside. • Salgsmodul til annonce med fel-

relevante venteliste.

Læs mere på www.waitly.dk

år er interessen for andelsboliger vokset, og derfor er Leif Hansen

Et system, mange funktioner

lettet over, at de ikke længere

Hvis en forening endnu ikke har en

skal sende salgsannoncer ud med

venteliste, hjælper Waitly med at

posten.

opsætte én. Derudover får besty-

“Efterhånden var vores vente-

relsen også hjælp til at overføre

Hvorfor er ventelister en god idé? - Ventelister bidrager til en hurtig og billig overdragelse af andelsboligerne.

lister blevet så lange, at det

den eksisterende venteliste til

nærmest var umuligt at følge med.

det digitale system. Der er mange

Med vores gamle system, kunne

funktioner, der gør arbejdet nem-

penge under bordet.

vi ikke sende tilbud ud på mail. Så

mere. Her er et overblik over de

det var med Post Danmark, og det

vigtigste funktioner:

- Ventelister skaber overblik

var totalt umuligt til sidst.”

• Automatisk opdatering af vente-

A/B Tvegaarden har et gennem-

lister med interesseredes data.

snitligt salg på ca. 18 andele om

- Ventelister forhindrer

for de boligsøgende og gør andelsboligmarkedet mere gennemskueligt.

• M ulighed for både interne og

“

Bestyrelsen får også hjælp til at

overføre den eksisterende venteliste

2 8

M I N

til det digitale system.

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

”

Vil I skyde papegøjen?

INTERNET TIL BYENS FOLK

K omm u nik a t ion s l ø s ninger

Klar bestyrelsesarbejdet hurtigere

og styrk fællesskabet i ejendommen Bestyrelsesmedlemmer kender til, hvor tidskrævende det er, at få informationer ud til alle beboere, bl.a. fordi der ofte skal bruges flere forskellige kommunikationsformer, og fordi beboernes kontaktinformationer ikke altid er opdateret.

Mød os

til Boligforeningernes Dag Vi er til stede lørdag 17. april i Forum. Kig forbi vores stand, og du får en halv times gratis hjælp til at komme videre med ProBo og se diverse tilvalgsprodukter i praksis, så I som bestyrelse kan spare endnu mere af jeres og

Foto: Glenn Carstens Peters

jeres viceværts tid.

3 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

advertorial

H Christian Ringbæk Christian Ringbæk Par tner Salg og forretningsudvikling Prosedo

vordan kan bestyrelsens

Der sker dagligt udskiftning af

arbejde gøres lettere og

beboere, og her spiller beboer-

kommunikationen gøres

nes kommunikationsløsning også

bedre internt i boligforeningen?

en central rolle, når tilflyttede

Det kan der være flere løsninger

skal lære naboerne at kende, læse

på, men ProBo samler al kommu-

husorden og referater, kende regler

nikationen omkring ejendommen

for internet i foreningen eller hvor-

ét sted, og er den mest udbredte

når affaldsbeholderne tømmes.

løsning i Danmark med knap 4.000 boligforeninger tilknyttet.

Spar tid med bestyrelsesarbejdet Som del af bestyrelsen vil man

En simpel løsning

spare meget tid ved at bruge et

med mange muligheder

effektivt værktøj til kommunikation

N å r v i t aler kommunikation og

med beboerne. Med ProBo er alle

e n e j e n dom, så er det ikke kun

beboere automatisk listet direkte

n o g e t , der sker mellem bestyrel -

fra administrators oversigt over

s e n o g beboerne, men det invol -

beboere. Løsningen håndterer både

ve r e r f . eks. også jeres admini -

at invitere beboerne til at oprette

s t ra t o r, vicevært, lejere, revisor,

sig og hjælpe dem, der har brug for

b a n k rå d giver, byggetekniske

det. De enkelte beboere vedlige-

rå d g ive re m.m. Alle disse parter

holder selv egne kontaktinformati-

k a n g ives adgang til løsningen,

oner, og dermed har beboeren både

s å ko m munikationen bliver langt

indsigt i, hvad der er registreret,

n e m m e r e.

og bestyrelsen slipper for opgaven

Alle disse parter kan på sikker vis,

med at opdatere en liste (som også

og med højeste niveau af respekt

kan være problematisk at opbevare

for personoplysninger, benytte

på forsvarlig vis i forhold til lov-

samme tjeneste til kommunikation,

givningen om persondata).

så beboere f.eks. ikke behøver

Løsningen indeholder også et

oprette sig i et hav af forskellige

modul til viceværtens opgave-

tjenester, hvor nogle også ser på

styring, så vicecærten kan blive

brugernes data som deres forret-

inviteret og håndtere styringen

ningsgrundlag.

af opgaver herfra.

Indhold i ProBo • A ndelsoverdragelsesguide.

• F orsikringsskader.

• B eskeder (inkl. ProBo-

• G allerier, booking af

mailkonto til bestyrelsen),

faciliteter og afstem-

nyheder, akutbesked og

ningsmuligheder.

opslagstavle.

• G DPR (databeskyttelses-

• O pgavestyring for bestyrelsen, bilagsgodkendelse, økonomisk data og dokumentarkiv. lertidigt login for eksterne, serviceopgaver for vicevært samt revisoradgang.

r å d givere

derskrifter med NemID. • H jemmeside til ejendom-

• A dgang for rådgivere, mid-

v a lg a f

rådgiver) og digitale un-

men og opgangsskærm. • K alender og møder (digitale generalforsamlinger).

3 1

K omm u nik a t ion s l ø s ninger

“

Når vi taler kommunikation og en ejendom, så er det ikke kun noget, der sker mellem bestyrelsen og beboerne.

”

De fleste ejendomme

ejendommen kan profileres på en

jeres beboere kan gøre brug

får alle behov dækket

offentlig hjemmeside tilgængelig

af nettet i øvrigt og f.eks. læse

Alle beboere får en digital post-

for alle, også uden login.

nyheder, benytte webbank eller

kasse og kan skrive beskeder

sende en mail.

til andre beboere uden person-

Det man siger, er man selv

lige kontaktinformationer deles.

Mange af folkene bag ProBo har

Ikke-digitale beboere

Bestyrelsen har en særskilt

i årtier udført frivilligt bestyrel-

kan også være med

indbakke til rådighed kun for

sesarbejde og kender derfor til

Vi ved, at omkring 4% af bebo-

bestyrelsens korrespondance, og

de opgaver og udfordringer, som

erne ikke har forudsætningerne

denne indbakke bevares henover

bestyrelsesarbejdet giver. Den

for at kunne gøre brug af digitale

skiftende bestyrelser. Besty-

viden er taget med i de efterhån-

tjenester generelt. I kommuni-

relsen kan tillige følge med i

den 10 års udvikling, der ligger

kationsløsningen kan beboere

ejendommens økonomi, udvikling

bag ProBo. Med de mange år

af forbrug, sammenligne udvalgte

på markedet er løsningen let og

omkostninger på tværs af lignen-

overskueligt, og alle kan bruge

de ejendomme og ganske let og

den – og i de tilfælde hvor en

Som del af bestyrelsen

sikkert også foretage godkendel-

bruger oplever ”knas”, så findes

vil man spare meget

se af egne udlæg samt fakturaer

teamet i ProBo-support, som

tid ved at br uge et

til ejendommen.

hjælper alle brugere på mail eller

effektivt værktøj til

Har ejendommen faciliteter,

telefon og med alt fra at opdatere

som f.eks. fælleslokale, som

browseren, taste et @ eller til

beboerne kan booke, så sættes

undervisning af bestyrelsen over

det også op og klares via løsnin-

f.eks. video.

kommunikation med beboerne.

gen, hvor der også kan holdes afstemninger, deles billeder af

Intet besvær med at

begivenheder, oprettes grupper

skulle downloade en app

til udvalg indenfor særlige inte-

Vi er generelt meget digitale i

resseområder mv.

Danmark, og derfor har langt

Dokumentarkivet giver auto-

de fleste beboere uden videre

matisk adgang til alle ejendom-

mulighed for at gøre fuldt brug af

mens nøgledokumenter døgnet

ProBo. Det har de blandt andet,

rundt - bestyrelsen skal intet

fordi løsningen er udviklet som

gøre, og beboere får automatisk

en såkaldt webapp og dermed

notifikation om nye dokumenter.

f.eks. ikke skal downloades og

Endelig kan ProBo benyttes som

installeres på telefon eller tablet.

ejendommens hjemmeside, så

Løsningen kan bruges, hvis blot

Christian Andersen, Bestyrelsesmedlem i Kongelundsparken

“Til deling af nyheder og informationer fra bestyrelsen bruges platformen altid. Når vi opretter en nyhed, er den sendt med det samme. Er noget akut, bruger vi akutfunktionen, så der både sendes mail og sms. ProBo fungerer også som dokumentarkiv og som bestyrelsens samlede postkasse - både eksternt til samarbejdspartnere og naboforeninger og internt blandt beboerne, hvor alle kan skrive til hinanden og dermed lære hinanden lidt bedre at kende.”

3 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

derfor have en pårørende tilmeldt

kaldes almindelige personoplys-

på deres vegne, der så varetager

ninger; navn, adresse, mail-

den digitale kommunikation for

adresse og evt. mobilnummer

beboeren. Derudover kan Probo

(så beboeren kan modtage sms

integreres i en opgangsskærm,

fra bestyrelsen). Administrator

så de ikke-digitale beboere med

kan også indhente ID-oplysning

skærmen nemt kan blive opdate-

fra bestyrelsesmedlemer, og i

ret alligevel og f.eks. se vigtige

modsætning til andre tjenester,

oplysninger fra bestyrelsen.

har kun bestyrelse samt ejendomsadministrator adgang til at be-

Personoplysninger

nytte personoplysningerne

ProBo indeholder kun det, der

og kun til kommunikation. n

“

Sådan får I ProBo ProBo leveres i samarbejde med de fleste af de førende ejendomsadministrationsselskaber. Kontakt jeres administrator og hør nærmere

De enkelte beboere vedligeholder selv egne kontaktinformationer.

v a lg a f

om, hvordan I kommer i

”

r å d givere

3 3

drift. Se evt. nærmere på www.prosedo.dk.

Proptech: Nye teknologiske løsninger til fremtidens boligforening

Digital selvbetjening, skræddersyede beboertilbud og automatiske forbrugsregnskaber er bare nogle af de nye danske løsninger til boligforeninger, der netop nu rammer markedet.

Nye apps giver os bl.a. mulighed for at booke lokaler og indsamle information om beboeres energiforbr ug og rådgive om br ug af ressourcer.

3 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

Digi t a li s ering

“

Med bedre sensorer kan vi indsamle

information om beboeres energiforbrug

Aya Fabiricus Aya Fabiricus Communications Lead PropTech Denmark

og rådgive om brug af ressourcer.

”

en danske ejendomsbran-

til en branche, der står for et

che er i disse år ved at

uheldigt stort negativt bidrag til

gennemgå en revolution.

klimakontoen.

Et væld af nye virksomheder

Disse og andre forandringer

udvikler netop nu nye digitale

i ejendomsmarkedet har givet

løsninger i både ind og udland.

anledning til, en række nye inno-

Løsninger, der udfordrer og

vative løsninger, der hjælper os

bidrager til den gængse måde at

med at bygge, udvikle og drive

bygge, udvikle og administrere

bygninger bedre. Med nye apps

ejendom. Property Technology,

kan vi eksempelvis booke kon-

eller forkortet “Proptech”, er

torlokaler fra dag til dag. Med ny

betegnelsen for denne hastigt

kamera-teknologi kan vi overvåge

voksende mængde ejendoms-

antallet af mennesker i et rum, og

teknologier, der blandt andet er

sørge for at vi opfylder corona-

målrettet boligforeninger.

restriktioner. Med bedre senso-

Mens vi i Danmark i mange

rer kan vi indsamle information

år har været kendte for vores

om beboeres energiforbrug og

progressive og innovative til-

rådgive om brug af ressourcer. Alt

gange til arkitektur og bæredyg-

sammen eksempler på eksisteren-

tig byudvikling, har den danske

de unge proptech-virksomheder.

ejendomsbranche været mindre opmærksomme på de enorme

Nem boligadministration

muligheder og forandringer, som

Proptech kan altså både være

proptech-bølgen de seneste år

komplicerede teknologier, men

har bragt med sig. Det har dog

er også mere simple digitale

ændret sig i særligt 2020, hvor

redskaber, der letter arbejds-

bl.a. PropTech Denmark blev

gangene hos de, der bruger og

etableret - en nonprofit medlemsorganisation, der samler ejendomsbranchens aktører med det fælles mål at styrke udviklingen og brugen af nye og smarte måder at administrere og udvikle ejendom. Foto: Wicomico

gjorde det nødvendigt at kigge på nye, alternative og ofte digitale måder at arbejde på, hvilket accelererede interessen for digital omstilling. Sidst, har de

technology’. Termen dækker over de mange nye

de måder vi finansierer, udvikler, driver, anvender, køber og sælger vores ejendomme på mere effektive, hensigtsmæssige, brugervenlige og mere

seneste års fokus på bæredyg-

bæredygtige.

tighed ligeledes stillet nye krav /

trækning af ‘property

der er med til at gøre

efterhånden velkendt pandemi

r å d givere

Proptech er en sammen-

løsninger og teknologier,

2020 var også året, hvor en

v a lg a f

Hvad er proptech?

3 5

Digi t a li s ering

administrere bygninger. Et godt

brug af data. Wisehome opsæt-

altså ikke kun om optimering af

eksempel er den danske virksom-

ter kvalitetsmålere, fjernaflæser

ejendomme, men også om de mu-

hed Prosedo, der letter admi-

dem, og genererer automatiske

ligheder teknologi kan skabe for

nistration for bl.a. bestyrelser i

forbrugsregnskaber, der nemt kan

en forbedret beboeroplevelse.

boligforeninger. Godkendelse af

anvendes af foreningen.

”

Med den danske app Wicomico

bilag, dokumentarkiver, online

kan beboere eksempelvis nemt

skadesanmeldelser, intern kom-

Beboeroplevelsen anno 2021

kommunikere med hinanden og

munikation, digitale underskrifter

En bygning er dog ikke kun

deres beboerforening. Det be-

og meget mere, kan nu tilgås i ét

mursten, der skal holde kulden

tyder både nem organisering af

værktøj. Det er rollefordelt, så er

ude, men er rammerne for det liv,

fællesspisninger og havedage,

du bestyrelsesmedlem, andels-

der leves i dem. Et moderne liv

men det giver også anledning til,

haver, ejer, lejer, revisor eller

kendetegnes generelt af en digi-

at administratorer kan tilbyde nye

vicevært får du adgang til præcis

taliseret hverdag, hvor film, mad

services til deres beboere – både

den information og de værktøjer,

og frisørtider kan bookes, hvor

til gavn for beboer og forenin-

som du har brug for og ret til.

og hvornår man vil. Forventninger

gens omsætning. Det kan være

En anden dansk virksomhed,

til on-demand services, indivi-

leje af delebiler eller booking

Wisehome, gør det nemmere at

dualiserede forbrugerpræferencer

af vaskemaskiner. Administra-

håndtere forbrugsdata. De arbej-

og nem adgang til information og

tor opretter selv beboertilbud

der i et område af boligadmini-

kommunikation digitalt præger

i app’en, hvor beboeren hurtigt

stration med et stort potentiale

derfor også beboeren anno 2021.

kan få overblik over services og

for ny proptech; indsamling og

Proptech-virksomheder handler

derigennem ordne abonnementer samt betaling. En anden smart løsning er dan-

“

ske Welcomebob, hvis trådløse

Den danske

dørtelefoner gør det muligt for

ejendomsbranche

fon via sin mobiletelefon. Dertil

er i disse år ved

holdelse af kablede dørtelefoner

beboeren at styre sin dørtele-

at gennemgå en revolution.

”

slipper administrator for vedligeog nøgler. En simpel løsning, der skaber værdi for både beboer og administrator. Disse eksempler er blot få i et hav af nye danske startups, der kan understøtte mere energieffektive ejendomme, økonomisk solide foreninger og ikke mindst den gode beboeroplevelse. n

Forventninger til on-demand services og nem adgang til information og kommunikation digitalt præger beboeren anno 2021.

3 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

Foto: WelcomeBob

“

Et moderne liv kendetegnes generelt af en digitaliseret hverdag.

VA LU A R V U R D E R I N GER Vi kan stadig valuarvurdere din ejendom - Også efter de nye ’Blackstone-regler’ er trådt i kraft • Vi valuarvurderer ca. 500 andelsboligforeninger årligt • Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen • Vi deltager gerne på jeres generalforsamling

• Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering • Vi har valuarvurderet andelsboligforeningers ejendomme de seneste 10 år • Vi er selvfølgelig medlem af DE

Skal vi også vurdere din? Se mere på staderhverv.dk/valuar

STAD Erhverv Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

GØR DIN BOLIGFORENING FREMTIDSKLAR

TILMELD DIG PÅ

WWW.BFDAG.DK GRATIS ENTRE!

KOM TIL DANMARKS FØRSTE MESSE FOR ANDELS- OG EJERBOLIGFORENINGER SAMT ALMENE BOLIGFORENINGER

LØRDAG DEN 17. APRIL FRA 9-19 I FORUM KØBENHAVN GRATIS ENTRE – HUSK TILMELDING

Nye altaner, nye vinduer, ny rådgiver eller bare en masse ny inspiration? Her får du og bestyrelsen inspiration til opgaverne nu og her og i årene frem. Mød leverandører, rådgivere og inspirerende fagfolk under samme tag. Og få den seneste viden med hjem fra talerne på vores Hovedscene og Torvescene. Hele Danmarks Peter Mygind styrer dagen. Mød også de andre bestyrelser i vores Netværkslounge.

Arrangeres af Min Boligforening ApS i samarbejde med:

Oplæg: Bo bæredygtigt med fælles løsninger, Kristine Virén, Videncentret Bolius

Peter Mygind Konferencier

Kan fællesarealer mindske behovet for mere plads i boligen? Hvad betyder et godt fællesskab for en boligforening? Og hvordan hænger fællesskab og kvadratmeter sammen med bæredygtighed? Bliv klogere på, hvor nogle af de største CO2-syndere findes, og hvad man kan gøre enkeltvis og som forening for at styrke fællesskabet og sænke CO2-udledningen.

Messens hovedtemaer:

BÆREDYGTIGHED

Hvad kan du opleve? Mød 80 leverandører og rådgivere på messen Hør +30 inspirerende oplæg og talks Netværk og del viden i vores netværkslounge

DEN GODE BOLIG FORENING FLERE M2 TIL BOLIGFORENINGEN

Oplæg: Bygget til Københavnerliv, Stadsarkitekt Camilla van Deurs København står overfor nogle store udfordringer i den kommende tid. Befolkningstallet stiger, og vi bliver flere og flere, der skal have glæde af byen. Vi har brug for flere boliger, og det er nødvendigt at bo tættere sammen. Hør oplægget, og bliv klogere på nye boligformer, der kan fremme diversiteten og den arkitektoniske kvalitet i København.

Foto: Københavns Kommune/Troels Heien

3378 2388 eller gå på

lsb.dk/erhverv

Brug for en bank, der har speciale i boligforeninger? Uanset om du er i bestyrelsen for en større eller mindre bolig forening, kan vi hjælpe dig. Boligrådgiver Jane S. Vindfeldt og resten af teamet er bankfolk med mange års erfaring inden for boligmarkedet. I får rådgivning og sparring i øjenhøjde – lige fra optimering af ejendommens økonomi, til projekter, møder og det daglige arbejde. Får I brug for en ekspert eller et tæt samspil om en langsigtet vedligeholdelsesplan, kan I være sikre på at træffe jeres beslutninger på et solidt og professionelt grundarbejde. Kontakt erhvervsafdelingen i Lån & Spar.

Bundsolid Professionel Dedikeret

Vi er branchenørder, så er det sagt! Derfor deltager vi løbende på seminarer og store messer. Vi kan simpelthen ikke lade vær’. For jo bedre dialog, desto bedre er vi til at rådgive og sparre med dig.

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

Ring

advertorial

R E N OV E R I N G

Asbest i ejendommen kan have konsekvenser for beboernes sundhed Står boligforeningen overfor en renovering af ejendommen, er det vigtigt at være opmærksom på de skadelige materialer som f.eks. asbest, der kan være gemt i konstruktionen. Med den rette rådgivning og håndtering er det simpelt at sikre beboernes sundhed.

“

bliver man udsat for asbestholdige materialer, kan det

Jacob Seiersen Jacob Seiersen Projektleder Miljø & Co ApS

medføre en lang række sygdomme.

60’erne og 70’ernes Danmark

”

var asbest et helt almindeligt byggemateriale, fordi det

mindskede risikoen for brand. Materialet viste sig dog at være særligt skadeligt ved indånding, og i dag ved man, at bliver man udsat for asbestholdige materialer, kan det medføre en lang række sygdomme, herunder asbestose/stenlunger og kræft. Derfor har materialet været forbudt siden 1986. På trods af forbuddet findes asbestholdige materialer stadig den dag i dag i blandt andet gulve, beton og rørisolering samt i gamle tag-, facade- og loftplader. Derfor er det vigtigt at få fjernet alle former for asbestholdige materialer, hvis I for eksempel står overfor en modernisering eller nedrivning af foreningens bygninger. v a lg a f

r å d givere

4 1

R E N OV E R I N G

“

Asbestbilen fungerer som et mobilt laboratorium, hvor vi kan teste og analysere med det samme. Finder vi asbest i prøverne, kan vi typisk klare asbestsanering med det samme.

”

Et vigtigt problem

Hele processen samlet ét sted

Den rette rådgivning gør

at tage hånd om

Med Asbestbilen rykker vi ud til

det simpelt for foreningen

Når man står overfor renove-

boligforeninger med mistanke om

Efter analysen udarbejder vi en as-

rings- eller nedrivningsprojekter

asbest i byggeriet, og vi tjek-

bestrapport med fotodokumentation,

i ældre bygninger, er det vigtigt

ker med det samme for skadelige

som vi afleverer eller e-mailer til jer.

at være opmærksom på, hvor der

stoffer. Hurtig service er vigtigt

Udover selve prøverne vejleder vi jer

kunne være skadelige materialer

for at sikre, at asbestproblemer

naturligvis også, så I hurtigt og ef-

gemt i konstruktionen.

ikke ignoreres på grund af en

fektivt kommer videre. Boligforenin-

langtrukken og besværlig proces.

gen undgår spildte mandskabstimer

mistanke om asbest, at man først

Derfor fungerer Asbestbilen som

under f.eks. renoveringsprojekter,

skal ud til ejendommen og tage

et mobilt laboratorium, hvor vi

hvor arbejdet normalt ville gå i stå i

prøver, der efterfølgende skal

kan teste og analysere med det

længere tid ved mistanke om asbest

sendes til et laboratorium til ana-

samme - som de eneste i Dan-

på rør og andre bygningsdele.

lyse, hvorefter der kan gives svar

mark. Finder vi asbest i prøverne,

på, om der er fundet asbest. Der

kan vi typisk klare asbestsanering

bedste løsning i netop jeres sag. Det

er heldigvis kommet mere fokus

med det samme. Vi har samlet hele

er hurtigt, effektivt og frem for alt

på asbest og konsekvenserne ved

processen ét sted for at gøre det

med til at sikre beboernes sundhed. n

overskueligt for bestyrelsen.

Læs mere på www.miljoeogco.dk

Normalt fungerer det sådan, ved

det, men mange ignorerer fortsat

Vi rådgiver jer, så vi kan finde den

problematikken, fordi det kan virke som en besværlig proces. Her er det vigtigt, at bolig-

Asbestsanering kan

foreningen allierer sig med de

typisk klares med det

rette rådgivere for at sikre, at

igangværende arbej-

ikke forsinkes på grund af forkert

der ikke går i stå.

håndtering af skadelige materialer - og ikke mindst for at sikre beboernes sundhed. Miljø & Co ApS er foreningens miljøpartner, der hjælper jer med identificering og håndtering af asbest på en måde, der gør det simpelt og let for jer at tage hånd om problematikken. 4 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

Foto: Shutterstock og AdobeStock

samme, så eventuelle

de arbejder, der skal startes op,

Den simple vej til effektiv bygningsdrift Tre effektive energiværktøjer i samme system: Effektiv bygningsdrift med KeepFocus Energyguard Energivisualisering til beboere med KeepFocus CARDS Energivisualisering til beboere med KeepFocus APP Man kan kun styre, hvad man måler. Få fuld kontrol over energiforbruget i hele bygningen - fra teknikrum til kvistlejlighed.

Fordelingsregnskaber

Afkøling af returvarme

Bæredygtig drift

Energiesparelser

Bedre indeklima

Fejlfinding

Timedata

Personlige beboerværktøjer

Få et fremtidssikret system med: 9 Automatisk dataopsamling, så I slipper for manuelle aflæsninger 9 Valideret data til jeres fordelingsregnskaber 9 Masser af avanceret teknologi til intelligent energistyring 9 Timeaflæsning 9 Et fleksibelt alarmsystem, så skader fanges i opløbet 9 To forskellige applikationer til at visualisere beboernes forbrugsdata, så de kan tage kontrol over deres personlige energiforbrug.

Vejlsøvej 51

8600 Silkeborg

Tlf: 7020 1999

Mail: info@keepfocus.dk

www.keepfocus.dk

F I NAN S I E R I NG

En plan I ikke kan undvære Taget er utæt. Faldstammerne er tærede. Og på sidste generalforsamling vedtog I en gennemgribende gårdrenovering. Og økonomien i foreningen er jo god, så hvad skulle forhindre jer i at låne penge til at gå i gang?

kke så meget… hvis I altså har en

flinke ejere, der betaler fællesomkost-

opdateret vedligeholdelsesplan

ningerne til tiden, hvis ejendommen

med i banken. Ellers kan det

er en renoveringskatastrofe, der bare

blive svært.

venter på at ske,” fortæller Jane Susan

“Skal en a n d e l s- eller ejerboligfor-

Carsten Risgaard Carsten Risgaard Journalist

Vindfeldt, der er erhvervsrådgiver i

e n i n g finansiere større renoveringer,

Lån & Spar Bank og primær kontakt til

kræver det som udgangspunkt, at de

de mange ejer- og andelsboligforenin-

sammen med regnskab og budget kan

ger, der er kunder i banken.

fremvise en vedligeholdelsesplan. Det er i praksis den eneste måde, at

Ubehagelig overraskelse

banken kan vurdere foreningens kre-

Problemerne med at få finansieret de

ditværdighed. Det er ikke nok at have

nødvendige tiltag kommer ofte som

Målet med økonomiske rådgivning er at tilrettelægge økonomien, så det bliver mest fordelagtigt for beboerne.

4 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

advertorial

en u b e h a g e l i g ove r ra s ke l s e . I rea l i t e t e n k a n d e t b e t y d e , a t e n eje n d o m i k ke k a n f i n a n s i e r e d e nødve n d i g e r e p a ra t i o n e r ove r den a l m i n d e l i g e d r i f t , m e n e r nød t t i l a t b e d e o m e k s t ra o r d inæ r e i n d b e t a l i n g e r t i l a t d æ k ke udg i f t e r n e . D e t e r s j æ l d e n t pop u l æ r t h o s m e d l e m m e r n e . Derfor er etableringen af en vedligeholdelsesplan det bedste råd til en hvilken som helst bestyrelse i en ejer- eller andelsboligforening, mener hun. Målet er at få overblik til at prioritere kommende opgaver, planlægge renovering og nye projekter - og til at få de bedst mulige vilkår til finansieringen. Jo mere styr der er på fremtiden, jo bedre er foreningens forhandlingsposition. “Det handler jo ikke kun om at kunne få et lån. Udgangspunktet for vores økonomiske rådgivning

“

Problemerne med at få finansieret

de nødvendige tiltag kommer ofte som

er at tilrettelægge økonomien,

en ubehagelig overraskelse.

så det bliver mest fordelagtigt

”

for beboerne - altså foreningens

i mange år. Derfor mener Jane

uafhængighed og objektivitet. Lån

medlemmer. Nogle gange er det

Susan Vindfeldt, at nye medlem-

& Spar kan anbefale en række

klogest at vente med at låne, og i

mer i en bestyrelse har en sær-

pålidelige leverandører, og der

stedet vente til du kan samle flere

lig forpligtelse til at få bragt en

findes naturligvis et bredt udvalg

mindre opgaver i et større, koor-

kvalificeret vedligeholdelsesplan

dineret projekt”.

på bane.

på nettet. n Læs mere på www.lsb.dk

Gør op med manglen på initiativ

mer, der udfordrer vanetænknin-

“På alle måder er planen en

gen. Alle bestyrelser vil jo gerne

forudsætning for en bæredygtig

gøre det bedste, men det er de

økonomi i en ejer- eller andels-

nye, som skubber på for at få

boligforening. Alligevel oplever

forandringer. Og mangler man en

vi indimellem, at det slet ikke har

mission, så er den her helt oplagt

været på agendaen i bestyrelsen,

at tage fat på.”

“Det er tit de nyvalgte medlem-

der er dyre at udbedre. 2 Fordele vedligehold over fast budget.

torer ikke selv bringer det på

Kvalificeret hjælp

bane. Måske fordi det selvfølgelig

Det er typisk specialiserede

koster en sum penge afhængigt

tekniske rådgivere, dvs. ingeniør-

af ejendommens størrelse, alder

firmaer, arkitektvirksomheder

og karakter,” siger Jane Susan

og bygningskonstruktører, der

Vindfeldt.

udarbejder planerne. Det kan

4 Opnå de bedst mulige

være god ide at vælge en leve-

eksempel forekomme i forenin-

randør, der ikke bagefter skal

ger, hvor bestyrelsen har siddet

løse opgaverne. Det sikrer størst /

3 Spare op til de store projekter som tag og vinduer.

vilkår for finansiering.

Manglen på initiativ kan for

r å d givere

1 Undgå akutte skader,

en længere periode med et

og at ejendommens administra-

v a lg a f

Med en vedligeholdelsesplan kan I…

5 Optimere den økono-

miske rådgivning.

4 5

B E ST Y R E L S E N

Foto: Dylan Gillis

”

4 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

Hvad skal man vide, når man er

ny i bestyrelsen? Bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, hvad det kræver af dig, som er ny eller måske ønsker at blive en del af bestyrelsen. Få også belyst hvad man kan gøre, hvis foreningen ikke kan sammensætte en bestyrelse.

“

Bestyrelsesarbejdet bliver

væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger.

v a lg a f

r å d givere

4 7

”

leverandører, administrator, ejere og lejere og håndtering af diverse sager (klagesager, byggesager mv.). Det er alt sammen opgaver, der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt. “Det bedste ved at være i bestyrelsen er,

Emma R. Hansson

at jeg kan være med til at sørge for, at ejendommen bliver holdt ved lige,

Emma R. Hansson Skribent Min Boligforening

og vi ikke lige pludselig kommer i problemer, hvis den har fået lov at

estyrelsen står for at

forfalde”, fortæller Birgit Morten-

sikre den daglige drift i

sen. “Når man sidder i bestyrelsen,

en boligforening. “Det kan

skal man have en interesse for ejen-

være kontakt til ejendomsservice-

dommen og ikke kun have ens egne

selskabet, der holder ejendommen

interesser for øje”.

ved lige, praktikken i forbindelse med fraflytninger og meget mere”,

Hvordan sikrer man det

fortæller Birgit Mortensen, der har

gode bestyrelsesarbejde?

været bestyrelsesformand i andels-

Som bestyrelse i en andels- eller

boligforeningen AB Siesta i Glo-

ejerboligforening kan det være en

strup i over 15 år. Bestyrelsen skal

god idé at uddelegere opgaver, både

også varetage og repræsentere

til administrator og vicevært, men

medlemmernes interesser og sikre

også til arbejdsgrupper og udvalg,

de gode relationer i foreningen.

for at lette bestyrelsesarbejdet.

Foreningslivet omhandler nemlig

Man kan også med fordel have en

også det gode fællesskab, uddyber

klar arbejds- og ansvarsfordeling

Birgit Mortensen: “Vi sørger for en

bestyrelsesmedlemmerne imellem,

række sociale aktiviteter i forenin-

så alle ikke skal kunne alt. “Det er

gen som for eksempel spisning ef-

rigtig vigtigt, at man som formand

ter generalforsamlinger, julearran-

evner at uddelegere opgaver, så

gementer eller grill i gården efter

hele bestyrelsen er med”, fortæller

arbejdsdage. Det er rigtig vigtigt

Birgit Mortensen. “Det nytter ikke

at prøve at inkludere alle”.

noget, at man sidder som formand,

I større projekter hverken kan el-

og holder det hele for sig selv.

ler skal bestyrelsen fungere som

Hvad er bestyrelsens opgaver?

Hvis man er væk, er der jo ingen,

eksperter. Selvom det er en ekstra

Rammerne for bestyrelsesarbejdet

der aner noget.” Et tæt samarbejde

udgift, kan det ofte godt betale

er baseret på foreningens vedtæg-

mellem alle i bestyrelsen er vigtigt

sig at få en ekspert med om bord.

ter, generalforsamlingen samt det

for en sund boligforening.

“Fagfolk ser mange ting, som vi som lægfolk ikke ser. En byggeråd-

godkendte budget, hvor det fremgår, hvor mange penge der er sat

Bestyrelsesarbejdet bliver også

giver kan hjælpe med, at arbejdet

væsentligt lettere, hvis man ken-

forløber, som det skal og lever op

der sine egne begrænsninger og

til de krav, som der er. Så selvom

forberedelse og indkaldelse til

søger professionel hjælp, når der

det er en ekstra udgift, kan man på

generalforsamlingen, kontakt til

er behov for det.

den lange bane undgå pludselige

af til diverse opgaver og projekter. Opgaver består eksempelvis af

ekstraregninger, hvis der opstår

“

fejl”, fortæller Birgit Mortensen.

Det er alt sammen opgaver,

der bidrager til, at foreningen er sund - både økonomisk og socialt. 4 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

” /

ja n ua r

God kommunikation God kommunikation, og rammer for dette, er med til at skabe en sund forening. Det gælder både mellem 2 0 2 1

B E ST Y R E L S E N

“

Man skal heller ikke være

bange for at stille spørgsmål, være nysgerrig og komme med idéer.

”

bestyrelsen, der med fordel kan

Ansvar og forsikring

træffe beslutninger (på baggrund

aftale, at der holdes regelmæs-

Der påhviler bestyrelsen et vist

af generalforsamlingen og vedtæg-

sige møder, men også kommu-

ansvar, og det skal man vide som

terne), er det nødvendigt at tegne

nikation til foreningens øvrige

bestyrelsesmedlem. “Hvis noget

en bestyrelsesansvarsforsikring.

beboere.

er akut, skal man også være klar

En sådan forsikring kan give er-

til at handle, og spørge sig selv i

statning for formuetab samt dække

ninger, er det vigtigt også at

bestyrelsen, om det er noget, man

sagsomkostninger, hvis der skulle

have andre beboere med på råd.

kan forsvare at bruge penge på,

ske fejl eller opstå problemer -

“Det er jo ikke kun bestyrelsens

så det er et stort ansvar over for

f.eks. i forbindelse med byggesa-

penge, og beboerne skal også

ejendommens øvrige beboere”,

ger, generalforsamlingsbeslutnin-

føle sig hørt. Jo mere information

fortæller Birgit Mortensen.

ger, overdragelser mv.

Når der skal træffes beslut-

man kan give til dem, jo gladere

Men der er også opgaver,

er de, og jo bedre trives de”, for-

som bestyrelsen ikke skal klare.

Hvad kræver det, hvis man gerne

tæller Birgit Mortensen. Fastlæg

Bestyrelsen skal f.eks. ikke lave

vil være med i bestyrelsen?

derfor telefon- eller kontortider,

administrators arbejde eller agere

Hvor meget tid der skal lægges i

og hvis I har en hjemmeside, så

vicevært i foreningen.

bestyrelsesarbejde afhænger af

opdater den løbende, så beboere

Når man bor i en forening, har

mange faktorer såsom størrelsen

kan følge med i, hvad der sker i

alle et ansvar - men fordi bestyrel-

på foreningen samt igangværende

foreningen.

sen er dem, der har mandat til at

og kommende projekter. “Hvis

v a lg a f

r å d givere

4 9

B E ST Y R E L S E N

man har større projekter i gang,

“På den måde kan man deltage,

relsesmedlemmers erfaringer,

giver det en del ekstra arbejde,

når man har mulighed for det og

men også på fagfolk. “Det kan

og det gælder også i tiden op

stadig få referater fra de møder,

være en god idé at hjælpe med

til et nyt projekt. Det kan kræve

hvor man ikke kan deltage. Det er

at indhente tilbud til konkrete

flere bestyrelsesmøder eller eks-

en god måde at få et indblik i be-

projekter og læse op på de

traordinære generalforsamlinger,

styrelsesarbejdet og vurdere, om

forskellige virksomheder, der er

så man er nødt til at være indstil-

man har tid og lyst til at forpligte

på tale. På den måde får man et

let på, at det kræver noget af en”,

sig”, fortæller Birgit Mortensen.

meget bedre indblik i, hvad der

fortæller Birgit Mortensen.

foregår i foreningen”, afslutter Lyt, lær og vær nysgerrig

Birgit Mortensen. Og så skal man

nysgerrig på bestyrelsesarbejdet,

Det bedste, man kan gøre, når

heller ikke være bange for at

kan man med fordel deltage som

man er ny i bestyrelsen, er at

stille spørgsmål, være nysgerrig

suppleant til at begynde med.

lytte; både på de andre besty-

og komme med idéer.

Hvis man er interesseret eller

Hvad gør vi, hvis vi ikke kan sammensætte en bestyrelse? Som bestyrelsesmedlem i en

fortælle om, hvilket ansvar, der

bestyrelsesarbejdet, er det

andels- eller ejerboligfor-

er forbundet med opgaverne”,

typisk ikke noget, som Carsten

ening lægger man typisk en

fortæller Carsten Volden. Er det

Volden vil anbefale, med min-

del tid og energi i, at forenin-

tydeligt, hvilke opgaver der er,

dre det er højst nødvendigt.

gen trives økonomisk såvel

så er det lettere for beboerne

“Bestyrelsen er en vigtig del

som socialt. Det kan være en

at tage stilling til, om det er

af demokratiet, og hvis man

stor opgave at løfte, fortæller

noget for dem.

vælger ikke at have en besty-

Carsten Volden, der er admini-

relse bestående af beboere, så

strerende direktør hos Sjeldani

Ekstern hjælp

misser man en væsentlig del

Boligadministration.

Lykkedes det ikke at få nogen

af essensens ved at bo i en

til at melde sig, kan man få

forening”.

“I mindre foreninger kan det være svært at finde nogen,

ekstern hjælp. Det første, man

der vil påtage sig det ansvar,

så gør, er at lave en ved-

igennem små som store be-

fordi der ikke er så mange

tægtsændring, så det fremgår,

slutninger, der alle har betyd-

beboere. I større foreninger

at man kan lade en tredjepart,

ning for de øvrige beboere og

kan der være mange klagesa-

f.eks. administrator, varetage

ejendommen. “Det er en stor

ger mellem beboerne, der skal

bestyrelses opgaver.

kvalitet, at der er demokrati

håndteres af en bestyrelse,

“Der er flere måde at gøre

Bestyrelsen træffer året

i foreningen, og der er stor

og det kan gøre arbejdet surt

det på”, fortæller Carsten

værdi i, at man som beboer

og stoppe mange i at melde

Volden og fortsætter: “Enten

har indflydelse på, hvordan

sig som bestyrelsesmedlem”,

kan man lade administrator

tingene foregår. Det mister

fortæller Carsten Volden.

stå for at varetage klagebe-

man, hvis ansvaret uddele-

handlingen, hvis det er det,

geres fuldt ud til en admini-

Klare retningslinjer for

som stopper beboerne fra at

strator”, understreger Carsten

bestyrelsesarbejdet

melde sig. Ellers kan man lade

Volden.

Når der skal vælges en besty-

administrator varetage alle de

Måske skal man opfordre

relse på generalforsamlingen,

opgaver, som ellers var besty-

beboere til først at deltage

kan det være en fordel at gøre

relsens”. Det er naturligvis en

som suppleanter i bestyrelsen,

det tydeligt overfor beboere

ekstra udgift for foreningen,

eller måske skal man udde-

og potentielle bestyrelses-

men det kan være en nødven-

legere nogle opgaver til en

medlemmer, hvad arbejdet

dig løsning, hvis ingen ønsker

tredjepart. Men det bedste råd

egentlig består af.

at sidde i bestyrelsen.

er trods alt, at man gør, hvad

“Det bedste, man kan gøre, er

man kan for at sammensætte

at lade den siddende bestyrel-

Administrators bedste råd

se fortælle om, hvad de egent-

Selvom det er muligt at få

beboere for at sikre demokra-

lig laver. Administrator kan så

en tredjepart til at varetage

tiet og beboerindflydelsen.

5 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

en bestyrelse bestående af

2 0 2 1

Boligvaskeri uden bekymringer L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Levering og installering.

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager drift, vedligehold og service i hele perioden.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden. Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, vandskade og uheld.

Betalingssystem

Installationstjek

– med mange muligheder

– optimering af vaskerum

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring af jeres vaskeri. Til små månedlige ydelser.

Levering, installering, service, reservedele og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. I skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

72 15 11 15

boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet

UD L E J N I N G

Den

nye boligaftale

fra juli 2020. Hvad betyder det for andelsboligforeninger?

I 2020 blev der indgået en ny boligaftale om boligreguleringslovens (BRL) §5. I praktisk taget alle større byer i Danmark er det boligreguleringsloven, der er hovedreglen for, hvad en udlejer højst kan kræve i leje. Men hvad er forskellene på BRL 5, 1-leje og BRL 5, 2-leje og hvad betyder det for ejendomsværdien i en andelsboligforening?

5 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

advertorial

Det er en vigtig pointe, at en af de

også kaldt fri lejefastsættelse, for

store forskelle på BRL 5, 1-leje og

boliger. Denne leje kan imidlertid

BRL 5, 2-leje, er, at BRL 5, 1-lejen

kun anvendes på boliger, der er

kan udregnes og er baseret på

relativt nyopførte.

’interne’ forhold på den enkelte

Emil Ellekilde Emil Ellekilde Vurderingschef & Diplomvaluar Stad Erhver v A/S

ejendom, uanset hvad lejen i

Blackstone-sagen

øvrigt måtte være andre steder.

Dette er en af de helt store om drejningspunkter i sommerens

Boligreguleringsloven §5, 2

lovindgreb. De store invest orer,

D e t t e b r i nger os til BR L 5,

der har opkøbt en lang række

2 - l e j e n - også kaldet det lejedes

boligejendomme i Danmark , har i

væ r d i , s o m ikke er defineret ud

høj grad gjort det ud fra ønsket

Boligreguleringsloven §5, 1

f ra n o g l e konkrete udgifter, som

om at kunne ændre på ejendom -

Det e r d e t t e b e g r e b , d e r e r

o m k . l e j e n er. BRL 5, 2 er derimod

mene, så huslejen over tid bliver

def i n e r e t s o m o m ko s t n i n g s -

d e f i n e r e t i lejelovens §47,2 som

til det, for udlejerne, langt mere

bes t e m t l e j e , o g v i l k å r e n e

e r : “ e n s ammenligning med den

attraktive begreb, det lejedes

her fo r f r e m g å r a f B RL § 5 , 1 .

l e j e , s o m er almindeligt gældende

værdi (BR L 5, 2-lejen).

Beg r e b e t b e t y d e r, a t u d l e j e r e n

i k va r t e r et eller området for

høj s t k a n k ræve e n l e j e , d e r

t i l s va r e n de hus og husrum med

Så hvordan gør man det?

sva r e r t i l ( v i s s e a f ) d r i f t s u d-

h e n s y n t i l beliggenhed, art, stør-

De undtagelser, der allerede er

gift e r n e a f e j e n d o m m e n t i l-

r e l s e , k valitet, udstyr og vedlige -

fritaget for omkostningsbestemt

lag t n o g l e væ r d i e r fo r d ive r s e

h o l d e l s e s tilstand.”

leje, er hovedsageligt ’småhuse’,

for e t a g n e fo r b e dr i n g e r, s a m t e t

det vil sige ejendomme med seks

afk a s t , d e r e r l ov d e f i n e r e t . D e t

Markedsleje

eller færre boliger, eller boliger,

er d e n n e l e j e , d e r k a l d e s o m k .

D e r f i n d e s også et tredje begreb

der allerede er blevet renoveret

leje , o m ko s t n i n g s b e s t e m t l e j e ,

t i l a t f a s t sætte huslejen for udlej -

tidligere. Hvis vi lige glemmer

elle r B RL 5 , 1 - l e j e .

n i n g s b o l i ger, nemlig markedsleje,

disse undtagelser, kommer man

“

Hvis udlejningsejendomme falder i værdi som følge af den nye boligaftale, vil andelsboligerne således også falde i værdi.

”

OMK.LEJE (BRL 5, 1-leje)

DET LEJEDES VÆRDI (BRL 5, 2-leje)

MARKEDSLEJE FOR BOLIG (Fri markedsleje)

Er defineret af selve ejen-

Lejen er dermed defineret af

Typisk forbeholdt nyere

dommen og dens drifts-

omgivelserne, altså hvad der er

opførte lejligheder. Lejen

omkostninger. I Køben-

sædvanligt for bedst sammenlig-

defineres, som det en lejer

havnsområdet er denne

nelige lejemål, og vigtigere, den

og en udlejer ville kunne

leje ofte ganske lav, typisk

er som hovedregel markant højere

enes om, og lejen er på et

i spændet 500-800 kr/

end omk.lejen. Det lejedes værdi

endnu højere niveau, ty-

kvm/år. En kvadratmeter-

i Københavnsområdet er typisk i

pisk 1.800-2.500 kr/kvm/år.

leje på f.eks. 800 kr/kvm/

spændet 1.300-1.600 kr/kvm./år.

En 100 kvm.lejlighed, der er

år betyder, at en 100 kvm.

En 100 kvm.lejlighed, der er omfat-

omfattet af regelsættet for

lejlighed kan oppebære

tet af regelsættet for det lejedes

markedsleje, og koster 2.500

(100*800 =) 80.000 kr. om

værdi, og koster 1.600 kr/kvm i år-

kr/kvm i årsleje koster såle-

året i årsleje, eller om man

sleje koster således (100*1.600 =)

des (100*2.500 =) 250.000

vil 6.667 kr. om måneden i

160.000 kr i årsleje, eller om man

kr i årsleje, eller om man vil

husleje.

vil 13.333 kr/md. i husleje.

20.833 kr/md. i husleje.

v a lg a f

r å d givere

5 3

UD L E J N I N G

“

En forventning til lovindgrebet er, at andelsboligforeningers ejendomme kan ses som langt mere attraktive at opkøbe.

”

ud a f B RL 5 , 1 o g ove r i B RL 5 , 2 ,

i s i g s elv ikke, at udlejeren kan

Der er et par undtagelser til

alts å ove r i l e j e l ove n s § 4 7 , ve d a t

k ræve den mere attraktive ‘det

karensperioden, nemlig:

ren ove r e l e j l i g h e d e r n e t i l e n v i s

l e j e d e s værdi leje’ (omk.lejen kan

#1 ’Det grønne initiativ’: Det

sta n d a r d o g i n d e n fo r e n g ive n

d o g g odt øges som en konse -

vil sige, at ejeren af ejendom-

per i o d e .

k ve n s heraf), men vejen kan blive

men skal bruge mindst 3.000 kr/

b a n e t på denne vis.

kvm(bolig) på at energioptimere

R e g l e r n e h e r fo r s t å r n æv n t i BR L § 5 , 2 . Ty p i s k s k a l d e r i n d e n

D e t bringer os så til det nye i

ejendommen (den skal stadig

for e n 2 - å r i g p e ri o d e b r u g e s c a .

l ov i n d grebet, som er, at udlejer

have energimærke C før man

2.25 0 k r p r. k v m l e j l i g h e d p å a t

fo r d e t første skal dokumentere

kan opkræve det lejedes værdi.

ren ove r e l e j l i g h e d e n . D e t k a n

ove r for huslejeankenævnet, at

Denne mulighed er kun for at

typ i s k væ r e ve d a t e t a b l e r e nye

d e t e r nødvendigt overhovedet at

komme ud af karensperioden)

køk ke n e r o g b a d evæ r e l s e r. M e n

r e n overe lejligheden, og for det

før u d l e j e r e n k a n s æ t t e d e e n ke l t e

a n d e t kan udlejeren risikere at

#2 De 5 års karensperiode gæl-

lejl i g h e d e r i s t a nd , e r d e r o g s å

s k u l l e vente i op til 5 år (karens -

der ikke, hvis ejendommen, der

viss e k rav t i l , a t d e n n e fø r s t s k a l

p e r i o d en) efter tidspunktet for

bliver solgt, er en andelsbolig-

var e t a g e , a t s e l ve e j e n d o m m e n

kø b e t af ejendommen, før denne

forenings ejendom. Det betyder

min d s t h a r e n e r gi m æ r ke C . D e t

k a n o pkræve husleje udfra den

også, at en forventning til lov-

bet y d e r, a t h v i s u d l e j e r e n u d s k i f-

m e r e a ttraktive begreb: det leje -

indgrebet er, at andels-boligfor-

ter t a g e l l e r v i n d u e r, u d l ø s e r d e t

d e s værdi.

eningers ejendomme kan ses som

Vælg en professionel ingeniørrådgiver til dit renoveringsprojekt Skal din forening i gang

finde ressourcerne til at

med et renoverings- eller

styre projektet.

byggeprojekt? Danakons tekniske

Danakon kan hjælpe jer

rådgivere kan hjælpe

med en byggeteknisk

jer godt i gang og styre

rapport, der kan danne

projektet fra start til slut.

grundlag for renoveringens

Med Danakon som rådgiver får I hjælp med:

• Tilstandsrapport

• Prioritering af vedligeholdelsesopgaver • Indhentning af tilbud fra entreprenører • Projektering og byggeledelse

opgaver, stå på mål for

Danakon har i over 60 år rådgivet

Som boligforening kan det

projektets udformning,

bygherrer, boligforeninger, arkitekter

være svært at prioritere

kvalitet og økonomi og

og mange andre kunder med bygge-

de renoveringsopgaver,

støtte foreningen fra

og ingeniørfaglige udfordringer.

der er nødvendige og

idéfase til aflevering.

Vi kan også hjælpe din forening videre.

Danakon a/s • Sengeløsevej 4 • 2630 Taastrup

Tlf: +45 43 99 22 77 • post@danakon.dk • www.danakon.dk

langt mere attraktive at opkøbe

vil andelsboligerne således også

valuarvurderinger foretaget inden

for at undgå karens-perioden.

falde i værdi. Problematikken er

lovændringen trådte i kraft, blive

imødegået ved at lade allerede

fastholdt tidsubegrænset.

gældende valuarvurderinger, samt

Find mere på www.staderhverv.dk

Betydning af boligreguleringsloven for værdifastsættelsen af andelsboligforeninger Ændringer i BRL vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering. Disse ejendomme værdiansættes til den kontante handelsværdi som en udlejningsejendom. Hvis udlejningsejendomme falder i værdi som følge af den nye boligaftale,

“

Ændringer i BRL

vil få betydning for de andelsboliger, der benytter valuarvurdering.

”

• Ve d l i g e h o l d e l s e s p l a n • Bygherrerådgivning • Drift- og vedligehold • Energimærkning • Byggestyring • Tilstandsvurdering • Andelsvurdering • Arkitekter & Ingeniører • Ejendomsudvikling • Energioptimering • Sikkerhedsrådgivning • Miljørådgivning

Foto: Falco Negenman

• Vicevært/ Inspektør

Book et uforpligtende møde med os på

70 20 05 80

K o bb e r v e j 8 , 2 7 3 0 H e r l e v

- eller skriv en mail til

Mail: info@promana.dk

info@promana.dk

www.promana.dk

Telefon: 70 20 05 80

“ Jeg skal br uge sidste års regnskab. Kan I sende mig det senest i morgen?”

“

Med digitale

løsninger kan vi

bruge kortere tid på de ensartede, tidskrævende arbejdsopgaver, og få mere tid til nærværet.

”

Digitale løsninger giver mere tid til nærvær Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger - også for dig som bestyrelsesmedlem i en boligforening.

5 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

advertorial

A d mini s t r a t ion

tion om gældende regler og rådgive om, hvordan I i foreningen opnår det, som I gerne vil i fremtiden. Hverdagen lettes med digitale løsninger Hos SJELDANI Boligadministration vil vi gerne gøre hverdagen lettere – både

Carsten Volden

for jer som bestyrelsesmedlemmer og

Carsten Volden Adm. direktør SJELDANI Boligadministraion AS

for os selv. Derfor har vi udviklet en hjemmesideløsning til boligforeninger, der samler alle dokumenter online.

en digitale udvikling går

Samtidig har I altid adgang til et op-

rasende stærkt for tiden

dateret regnskab og alle bilag. Alt er

– på samme måde bliver

opdateret og tilgængeligt digitalt. Det

vores forventninger til, hvor lang

letter arbejdet for administrator, men

tid en opgave skal tage at få løst

endnu vigtigere er det, at systemet

mindre. Vi forventer at få selv

skaber en værdifuld tidsbesparelse for

komplicerede opgaver løst hurtigt.

den frivillige bestyrelse.

Samtidigt prioriterer vi den personlige nære kontakt. Og det er

Tålmodighed

helt rimeligt, også i jeres samarbej-

Der er en tendens til, at vores tål-

de med ejendomsadministrator.

modighed bliver mindre og mindre. Når administrator skal udarbejde en

Personlig kontakt

overdragelsesaftale i forbindelse med

Som bestyrelsesmedlem skal tiden

salg af en andelsbolig, eller en ejen-

ikke bruges på at lede efter gamle

domsmægler beder om oplysninger

dokumenter og regne på jeres for-

i forbindelse med at en ejerlejlighed

enings økonomi. I kan med rime-

sættes til salg, så forventer den på-

lighed forvente, at alle foreningens

gældende beboer, at sådan en opgave

dokumenter er digitalt tilgængelige

kan løses inden for et par dage.

for jer, og at I nemt kan danne

Alle de oplysninger, som admini-

jer et overblik over foreningens

strator skal bruge for at løse disse

økonomi. Står foreningen overfor et

opgaver, ligger allerede i it-systemet,

kommende projekt? Så har I måske

så en robot vil kunne lave opgaven

brug for en drøftelse af foreningens

på et par minutter. Vi må derfor for-

økonomiske muligheder og konse-

vente, at beboernes tålmodighed med

kvenser.

hensyn til, hvor lang tid sådan en

Værdien i samarbejdet med jeres

opgave må tage at løse, forandre sig

administrator opstår, når der er

tilsvarende.

Foto: Priscilla du Preez

tid til en dybdegående samtale om

Fremtiden vil altså byde på kortere

de ideer eller udfordringer, som

sagsbehandlingstider og mere per-

jeres forening står overfor. Her kan

sonlig kontakt. n Læs mere på www.sjeldani.dk

administrator hjælpe med informa-

“

Systemet skaber en værdifuld tids-

besparelse for den frivillige bestyrelse. v a lg a f

r å d givere

5 7

”

E j en d om s s ervice

Facility Management i øjenhøjde Ordet facility management betyder vedligehold af faciliteter. Her ligger opgaver, der typisk ville sortere under de ”gamle” viceværter, som vi kender det fra de dage, hvor Meyer satte knoppen fast i Huset på Christianshavn.

acility management dækker med

skaber værdi for vores kunder og gør

andre ord over alt fra trappevask

os i stand til at reagere proaktivt på et

til at spotte tegn på nedslidning

marked, der bærer præg af, at man kun

af en ejendom. Hos den nystartede

får den ydelse, som man betaler for”.

virksomhed Simply Facility i Måløv til-

Kaj Ove Thougaard Kaj Ove Thougaard Bestyrelsesformand Simply Facility Group

lader partner og Driftsdirektør Thomas

Vær på forkant med vedligehold

Hansen sig at tænke stort og siger: “Vi

Et eksempel er en kunde, som havde erhver-

vil forsøge at gøre rengøringsfaget til

vet en rigtig fin ejendom på Østerbro, hvor

et stolt erhverv igen og bringe vice-

Simply Facility skulle give tilbud på rengø-

værterne tilbage til ejendommene. Det

ring af trapper samt fejning af gårdmiljø.

Med IT-systemet kan foreninger se rapporter og bestille opgaver, hvilket gør drif t og vedligehold af ejendommen simpelt.

5 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

advertorial Indgangspartiet til ejendommen

er grunden til, at vi går bygnin-

gens værdier, uden at man behø-

bestod af massive egetræsdøre i

gerne igennem mindst to gange

ver være ekspert på området.”

6 meters højde, stadigt med de

om året for vores kunder. Vi ud-

oprindelige dørpumper. Samtidigt

færdiger en rapport, som vi så de-

Bæredygtige produkter

var malingen på de store Danne-

ler med dem via vores IT-system.

og arbejdsgange

brogsvinduer begyndt at krake-

Her kan foreningerne se rapporter,

Slutteligt udtaler Thomas sig, at

lere på udvendig side. Vi tilbød

de kan bestille opgaver - ja vi kan

baggrunden for virksomheden er at

at smøre portene, når vi allige-

endda håndtere, at man helt ned

bringe stoltheden tilbage til faget

vel kom på ejendommen, for at

på beboerniveau booker rengøring

og give markedet et løft. Samtidigt

forlænge levetiden, samtidigt med

eller vinduespudsning”, udtaler

fokuseres der benhårdt på grønne

at vi rådgav kunden om at ind-

Thomas og fortsætter: “Systemet

produkter med fokus på at skåne

hente tilbud på maling af vinduer

er så enkelt, at en bestyrelse ville

miljøet og arbejdsgange, der er

indenfor en overskuelig fremtid.

kunne følge med i alle opgaver,

bæredygtige. Rengøringsfaget i

Omkostningerne til nye dør-

der er løst, opgaver der ligger i

dag bærer præg af nedslidning

pumper som følge af manglende

fremtiden samt status på økonomi

af personale, fordi markedet er

vedligehold, eller udskiftning af

af de enkelte fag. Og for at det

presset, da pris ses som et afgø-

vinduer pga. råd i de gamle, ville

ikke skal være løgn, kan man også

rende parameter. Paradoksalt nok

have løbet op i adskillige tusinde

holde styr på det enkelte lejemål,

er dårlig rengøring en af de store

kroner.

så de ikke selv behøver at sidde

syndere i at vira kan overleve og

og regne håndværkerfradraget ud,

smitte. Vi mener ikke, at det bør

System gør det simpelt

når selvangivelsen skal udfyldes.

være besværligt for boligforeninger

at få overblik over opgaver

Kort sagt har vi forsøgt gøre det

at foretage enkle valg i forbindelse

“Denne historie er desværre ikke

så nemt og enkelt som muligt at

med vedligehold af ejendommen.

et enkeltstående tilfælde, hvilket

arbejde med driften af forenin-

Læs mere på www.simplyfacility.dk

“

Vi går bygningerne igennem mindst to gange om året for vores kunder.

”

v a lg a f

r å d givere

5 9

advertorial

V E D L I G E H O LD E L SE

vedligeholdelsesplan En

er nøglen til en sund drevet ejendom

En vedligeholdelsesplan bør stå øverst på enhver bestyrelses agenda. En opdateret vedligeholdelsesplan skaber værdi for boligforeningen og beboerne. prioritere dette som bestyrelse,”

generalforsamlingen kan bestyrelsen

udtaler projektleder Sorin Nita fra

fremlægge bygningens status og

PROMANA Bygningsrådgivning.

planlagte opgaver til godkendelse.

En bygningsgennemgang i for-

Morten Quirinus

bindelse med udarbejdelse af DV

Hvornår og hvorfor?

planen inkluderer bygningsdele

Bygningsvedligeholdelse er den

og steder i bygningen, som ikke

dyreste post i regnskabet, og bør

er direkte synlige eller almindelig

budgetteres korrekt.

tilgængelige for beboere til daglig,

Morten Quirinus Direktør PROMANA Bygningsrådgivning

Ved rettidig planlægning undgås

men som kan medføre store udgif-

det, at beboerne pludselig skal

ter i tilfælde af skader, f. eks. utæt-

betale meget store beløb, enten

Hvad er en DV plan?

heder ved tag, revner i skorstene,

kontant eller i form af huslejestig-

Selvom Drift- og Vedligeholdel-

tærede installationer, mv.

ning, til byggeprojekter.

sesplaner (en DV plan) bliver mere og mere udbredte, er der

Få overblik og hjælp til

stadig en del bestyrelser i bolig-

prioritering af projekter

foreninger, som har svært ved at

De forskellige poster, som planen

gennemskue forholdene omkring

redegør for, bliver opstillet i et til-

bestilling, udførelse og igang-

hørende budget med prioriteringer

sætning af en DV plan.

fordelt på 5 eller 10 år. I princippet

En Drift- og Vedligeholdelses-

kan vedligeholdelsesplanen også

plan er et notat, som redegør for

udvides til 15-20 år, hvilket i så fald

ejendommens tilstand på et givent

vil afspejle den løbende vedligehol-

tidspunkt, identificerer eventuelle

delse på visse bygningsdele.

skader, mislighold, vedligehol-

Budgettet er som regel et udtryk

En DV plan bør som minimum indeholde: • G rundlag og forudsætninger for planen. • V urderingskriterier/ principper. • E n sammenfatning af ejendommens tilstand. • En detaljeret gennemgang og vurdering af hver byg-

delsesefterslæb eller alment slid

for, hvor akutte de forskellige

ningsdel med angivelse af:

og angiver en udbedringsplan for

forhold på bygningen er, samt en

• T ilstand og evt. levetid.

forholdene ud fra en prioriteret

indikation af omkostningerne ved

• I dentifikation af evt. ska-

rækkefølge fordelt på samtlige

udbedring. Mindre udbedringer

bygningsdele i ejendommen.

kan varetages umiddelbart, større

”Kvaliteten af en vedligehol-

byggesager kræver oftest byggesag-

delsesplan er afgørende for en

kyndig rådgivning og bistand. DV

professionel og ansvarlig drift

planen bør udarbejdes af en uvildig

af foreningens ejendom. Det er

byggesagkyndig og som minimum

derfor væsentligt ikke at ned-

opdateres hvert 5. år. Hvert år til

6 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

de (billeder, beskrivelse, placering, omfang mv). • K onklusion og anbefalinger. • T ilhørende budgetoverslag med prioriteringer.

2 0 2 1

“

Ved rettidig planlægning

undgås det, at

beboerne pludselig skal betale meget store beløb til byggeprojekter.

”

V E D L I G E H O LD E L SE

“

Planlagt vedligehold er altid billigere end akut vedligehold.

”

Det er en misforstået opfattelse,

ejendommens likviditet/økonomi/

sempel på en tilsvarende ydelse på en

at det kun er ældre ejendomme,

andelskrone, da planlagt vedli-

tilfældig ejendom fra det rådgivende

som behøver en DV plan. Nyere

gehold altid er billigere end akut

firma, som man retter henvendelse til.

eller helt nye ejendomme bliver

vedligehold. Jo ældre bygningerne

afleveret med tilhørende vejled-

bliver, des større opmærksomhed

Bestyrelsens ansvar

ninger for drift og vedligehold af

skal tilegnes DV planen, da klima-

Det er vigtigt at DV planen ikke

alle sammenbyggede konstruktio-

forhold og udviklingen i byg-

bliver udarbejdet i et alt for teknisk

ner og installationer fra vinduer,

gemateriale, teknologi og dansk

sprog, så brugerne uden videre kan

gulve, altaner til vand, varme,

byggelovgivning bliver mere og

relatere sig til materialet og få en

ventilation eller alarmsystemer

mere krævende.

korrekt forståelse af beskrivelser og

mv. Nye vinduer skal gennemgås,

vurderinger. DV planen bliver som

vendebeslag og bremseskinner

Indhentning af tilbud

regel udarbejdet af byggesagkyndig

efterspændes, justeres og olie-

DV planen er ikke endnu omfattet

som alene fokuserer på ejendom-

res, termostater skal motioneres,

af lovkrav for eksisterende ejer-

mens stand, uden øvrige hensyn.

tagrende og brønde skal renses,

og andelsboligforeninger. Nystif-

komponenter i vandsystemet skal

tede andelsboligforeninger skal

et efterfølgende møde, hvor DV

afkalkes mv. Alle opgaver i en be-

udarbejde en 15 årig DV plan. Det

planen bliver fremlagt, og bolig-

stemt frekvens angivet af produ-

betyder i praksis, at indhentning

foreningen har mulighed for at

center eller leverandører.

af tilbud på DV plan ikke sker på

stille spørgsmål eller bidrage med

ens vilkår, som f.eks. hos energi-

yderligere viden om øvrige hensyn

disse vejledninger bliver samlet i en

mærkninger, hvor indhold, struk-

(økonomi, planlagte byggesager,

koordineret plan, så ejendommen

tur, udseende mv. er veldefineret.

mv), som kunne have indflydelse på

Det er yderst sjældent, at alle

sikrer sig det nødvendige vedlige-

Det er altid en fordel at aftale

Indhentede tilbud fra tekniske

den endelige prioritering af opga-

hold og fastholder leverandørens

rådgivere kan således variere en

verne angivet i DV planen. Således

garanti på de forskellige bygnings-

del, da de ikke afspejler samme

vil DV planen kunne anvendes som

dele, installationer, systemer osv.

produkt, kvalitet, mv.

et egentligt værktøj og være lede-

Et værktøj til planlægning

DV planen med ejendommens

i en ejendom med mange interes-

giver besparelser

energimærkningsrapport, så evt.

senter og skiftende bestyrelser.

En DV plan tager også højde for,

tilskudsberettigede energirenove-

ud over ejendommens almene

ringer kan inddrages i DV planen.

opgave og ansvar at igangsætte og

stand, at eksisterende anvis-

Hvis du sidder som bestyrelses-

følge op på ejendommens DV plan,

ninger, forskrifter, mv. stadig

medlem eller formand i en forening,

så bygningerne fastholder deres

er gældende på ejendommen.

bør du derfor sikre dig, hvad det er

værdi, ejendommen ser præsentabel

Således bliver DV planen be-

for et produkt, du opnår. Det kan

ud, og økonomien ikke løber løbsk.

styrelsens værktøj til styring af

f.eks. ske ved at få fremsendt et ek-

Læs mere på www.promana.dk

Det er en god idé at kombinere

Før facaderenovering.

tråden for vedligeholdelsesarbejder

Det er dog altid bestyrelsens

Ef ter facaderenovering.

6 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

Findes der asbest

- finder vi det, og fjerner det

Miljø & Co Hos Miljø & Co. har vi specialiseret os i et sundt indeklima, bedre arbejdsvilkår og hurtig håndtering af miljøskadelige stoffer i bygninger både hos private og det offentlige. Derfor har vi blandt andet udviklet Asbestbilen, som er et rullende laboratorium, der lynhurtigt kan rykke ud til f.eks. byggepladser i tilfælde af mistanke om asbest eller skadelige stoffer. Asbestprøver og asbestsanering Vi udfører alle de nødvendige tests og analyser på stedet ved hjælp af optisk mikroskopi med fasekontrast efter hver prøve - samtidig med at vi kortlægger behovet for sanering, som i mange tilfælde kan klares med det samme. Efter analysen udarbejder vi en asbestrapport med fotodokumentation, som vi afleverer eller e-mailer kunden. Hurtigt, effektivt og frem for alt - sikkert. Vores personale er uddanede asbestsanitører og har derudover gennemgået en uddannelse i at analysere asbestprøver, så vi hurtigt og effektivt kan hjælpe dig videre. På den måde minimeres antallet af spildte mandskabstimer på byggepladser, hvor arbejdet normalt ville gå i stå i længere

Miljø & Co. ApS / Asbestbilen

tid ved mistanke om asbest på rør og andre bygningsdele.

Lergravsvej 59, st.

Rådgivning Udover selve prøverne vejleder vi naturligvis også holdet, der er på stedet. Og efterfølgende udleverer vi en rapport, som underbygger og dokumenterer, hvor og hvilke prøver, der er udtaget. Vi rådgiver jer, så vi kan finde den bedste løsning, for netop jeres sag.

2300 København S T: + 45 70 222 888 E: konto@miljoogco.dk www.miljoeogco.dk CVR-nr. 41315091

Klimastafetten er havnet hos beboerne

I EU vurderer man, at der er et kæmpe klimapotentiale forbundet med at reducere privatforbruget af el, vand og varme blandt beboere i den almene boligsektor, og det er udgangspunktet for EU’s Energieffektivitetsdirektiv (EED), som den 25. oktober 2020 trådte i kraft i EU’s medlemslande.

“

Tanken er,

at det for beboerne

” 6 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

bliver tydeligt,

at energiforbruget er noget, de selv kan påvirke.

2 0 2 1

”

advertorial

BÆ R EDY GT I G H ED

KeepFocus har i knap 30 år arbejdet med at rådgive og udvikle løsninger til at reducere energiforbruget i boliger, kommuner, industrien og detailhandlen. Deres beboerløsning, KeepFocus Cards, har senest høstet anerkendelse og rosende ord fra DTU efter et projekt, der afslørede markant højere besparelser med KeepFocus Cards end tidligere resultater med andre løsninger.

v a lg a f

r å d givere

6 5

der her et enormt potentiale for

Enormt energipotentiale

at reducere klimaaftrykket.

i beboeradfærd

Energieffektivitetsdirektivet er

Dorte Elizabeth Ankerstjerne Dorte Elizabeth Ankerstjerne Kommunikationsmedarbejder KeepFocus

EU ønsker med energieffekti-

rettet mod privatforbruget i den al-

vitetsdirektivet at ændre vores

mene boligsektor. I identiske ræk-

vaner med udgangspunkt i, at

kehuse kan varmeforbruget variere

information og rådgivning giver

med en faktor 20, så det højeste

indsigt, og at indsigt får os til at

forbrug er 20 gange højere end

handle.

det laveste, og det fortæller os, at

Mere konkret stilles der i di-

det er adfærd og vaner, vi aflæser

rektivet krav til, at beboere i den

i vores personlige energiforbrug.

almene boligsektor får adgang til

’s overordnede

Det er derfor ikke længere nok kun

oplysninger om deres varmefor-

agenda er, at vi skal

at arbejde med energiforbedringer

brug minimum to gange om året –

reducere afhængig-

som et værktøj til at opnå bespa-

og fire gange for de beboere, der

heden af energiimport fra lande

relser. Med de rigtige løsninger og

modtager elektroniske fakturaer.

uden for Unionen, og set i lyset

kompetent rådgivning kan bebo-

Tanken er, at det for beboerne

af at bygninger står for 36% af

ere i boligforeninger opnå store

bliver tydeligt, at energiforbru-

det globale energiforbrug og for

energibesparelser – for hvis vi vil

get er noget, de selv kan påvirke,

knap 40% af de samlede direkte

opnå en reel effekt, skal vi have de

og fordi der er klare økonomiske

og indirekte CO 2 -emissioner, er

menneskelige ressourcer med.

fordele ved at spare på energien,

De rette løsninger og rådgivning kan hjælpe beboerne i boligforeninger godt på vej til et mindsket energiforbr ug.

6 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan uar

2 0 2 1

BÆ R EDY GT I G H ED

“

Hvis visualisering skal have en langsigtet bæredygtig effekt, er det nødvendigt at beboerne bevarer motivationen.

”

håber man i EU, at beboerne kan

og varme, på dagsbasis og med

måned for måned, uge for uge og

se potentialet i en mere bæredyg-

timedata, er nøglen til at opnå de

dag for dag. De kan desuden se

tig adfærd og blive motiveret til at

store energibesparelser. Hvorfor

deres forbrug sammenlignet med

bruge energi med omtanke.

nøjes med at informere om varme

andre (anonyme) lejligheder med

to eller fire gange om året, når

lignende beboersammensætning,

Hvorfor nøjes?

det ikke koster ekstra at tage

og David Friisholm lægger vægt

Ambitionsniveauet i Energieffek-

de andre ting med?”, siger han.

på, at visualisering af energidata

tivitetsdirektivet kunne være hø-

“Hos KeepFocus har vi i mange år

ikke bare er visualisering.

jere, mener David Friisholm, som

arbejdet med at udnytte viden om

er direktør for KeepFocus, der

forbruget til at opnå energibe-

i udviklingen af vores løsning”,

arbejder med systemer til hånd-

sparelser. I produktionsvirksom-

siger han. “Erfaringer fra tidli-

tering af forbrugsdata til både

heder, på kontorer, i lejligheder,

gere undersøgelser viser, at der

industrien og boligforeninger.

butikker osv., og vi ved, helt

skal mere til end bare visning af

faktuelt, at vores løsning skaber

data, hvis man vil opnå energi-

besparelser - også i boligforenin-

besparelser. Det bliver hurtigt

ger. At det virker, når beboerne

kedeligt, og brugerne mister in-

kan følge deres forbrug, når det

teressen og falder tilbage i deres

passer dem, og opdateret hver

gamle vaner”.

”Information om forbruget af både el, koldt vand, varmt vand

time, så de får øje på, hvordan

“Vi har brugt adfærdspsykologi

Ifølge David Friisholm er det

deres adfærd påvirker deres

her, KeepFocus’ løsning adskiller

forbrugsregning. Eller hvis der

sig fra de andre tilbud på marke-

er et toilet eller en vandhane, der

det: “For det første kan beboerne

begynder at løbe. Hvorfor nøjes

se meget mere, end de har krav

med varme? EU ved, at vand også

på, for de får en løsning, der ikke

er på vej til at blive en mangel-

begrænser sig til deres varmefor-

fuld ressource. Det står i samme

brug to eller fire gange om året.

direktiv”, siger han.

Målet er at motivere beboerne til at lave nye vaner, og det tager

En løsning med

tid. Hvis visualisering skal have

dokumenteret effekt

en langsigtet bæredygtig effekt,

Den løsning, KeepFocus i dag

er det nødvendigt at beboerne

tilbyder boligforeninger, er en

bevarer motivationen gennem en

app, som giver beboerne adgang

længere periode, og vores app

til at sammenligne deres forbrug

er designet med afsæt i en række

af el, vand og varme i forhold

effektive fastholdelsesstrategier,

til tidligere forbrug, år for år,

som virker”, slutter han. n

DERFOR ER KEEPFOCUS CARDS SÅ EFFEKTIV Løsningen er visuel og intui-

eksempelvis vores konkurrence-

tiv og giver hurtigt et indblik

gen, vores nysgerrighed, vores

i konsekvenserne af de valg,

sparsommelighed eller vores

vi tager i hverdagen. Der er

grønne hjerte.

integreret elementer, som

Læs mere om Energieffektivitets-

appellerer til forskellige sider

direktiver og KeepFocus Cards her:

af den menneskelige natur,

https://keepfocus.dk/da/eed/

v a lg a f

r å d givere

6 7

VA L G AF

R ÅD G I V E R

Skal vi have

teknisk rådgiver

på vores renoveringsprojekt? Det er en kompleks opgave, når foreninger skal renovere. Derfor er det en fordel at vælge en rådgiver, som kan hjælpe med projektstyring, prioritering af opgaverne og styre entreprenørens arbejde.

R Peter Halkjær Peter Halkjær Direktør Danakon a/s

ådgivning kan være en nødven-

Budget og vedligeholdelsesplan

dig del af et projekt, hvis man

Renoverings- eller vedligeholdelsesop-

vil sikre, at der er styr på alle

gaver kan være meget forskelligartede og

dele af processen fra start til slut. Det

bør altid prioriteres, således at nedslidte

gælder både lovgivningsmæssigt, byg-

dele af bygningen der kan give skader,

geteknisk og økonomisk. Derfor er det

bør udføres først. Foreningen vil derfor

en god idé at rådføre sig med en rådgi-

ofte have glæde af at få udarbejdet en

ver, når en boligforening planlægger et

tilstandsrapport af en teknisk rådgiver.

byggeprojekt. Rådgiver vil være garant

På den måde kan I lægge et realistisk

for, at foreningens interesser vareta-

budget og lave en vedligeholdelsesplan,

ges. Fravælger foreningen at benytte

der holder. Rapporten gennemgår hele

sig af en rådgivers kompetencer, har

ejendommen og udpeger stærke og svage

bestyrelsen selv juridisk og økonomisk

punkter. Alle data samles i en byggetek-

ansvar for, at projektet overholder

nisk rapport, der bruges som grundlag

lovgivningen.

for vedligeholdelsesplanen.

“

Som oftest er det ønskeligt, at der

indhentes tilbud fra 3-5 entreprenører, som rådgiver eller forening har gode erfaringer med.

6 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

jan ua r

2 0 2 1

”

advertorial Ofte er det tilstandsrapporten og dens data, der danner afsæt for

Rådgiver har relevant

idéerne om en renovering. Det er

faglig viden, som hjælper

også ud fra rapporten, at et 10eller 20 årigt vedligeholdelsesbudget lægges, der kan sikre, at ejendommens værdi ikke forrin-

foreningen med at prioritere de opgaver, som skal udføres.

ges, men måske endda forbedres. På den måde kan I nemlig dokumentere, at I har forholdt jer til de nedslidte bygningsdele og de skader, der måtte være. Prioritering af opgaver Med en udarbejdet tilstandsrapport ved I, hvad det er nødvendigt

Udførelse og aflevering

jekt, hvis I ikke allerede har gode

at udføre og hvornår. Her kan råd-

Under udførelsen af renoveringen

erfaringer. Det er grundlæggende,

giver byde ind med relevant faglig

vil rådgiver bl.a. være ansvarlig

at I har tillid til rådgiver, da råd-

viden i arbejdet med at prioritere

for byggeledelse, føre tilsyn og

giver skal varetage foreningens

de opgaver, der skal udføres,

afholdelse af byggemøder. Ved

interesser. Desuden skal rådgi-

afhængig af vedligeholdelses-

aflevering vil rådgiver stå for gen-

ver have de nødvendige faglige

budget, restlevetid, mulighed for

nemgang af arbejderne. Rådgiver

kompetencer, og I bør sikre jer,

energioptimering og besparelser.

vil stå på mål for, at udformning

at han eller hun har udført tilsva-

Som udgangspunkt er det anbefa-

og kvalitet er i orden, at regninger

rende opgaver tilfredsstillende

lelsesværdigt, at det er de rentable

betales efter de aftalte terminer

arbejder, der prioriteres. Renove-

og at økonomien ikke overskrides.

for andre foreninger. n Læs mere på www.danakon.dk

ringsopgaverne vil desuden ofte

Rådgiver vil altid være forenin-

blive fremført på et beboermøde,

gens støtte og styre projektet

hvor beboerne vil blive bedt om at

fra idefase til aflevering.

Hvilke opgaver kan den tekniske rådgiver hjælpe med?

tage stilling til, hvilke tiltag, de vil stemme igennem. Det er således

Hvorfor skal vi

beboerdemokratiet, der i sidste

bruge rådgiver?

ende afgør, hvad der skal laves.

Det er der flere grunde til. Det er ikke ukompliceret at gennem-

Projektering og prissætning

føre et renoveringsarbejde i en

Herefter vil rådgiveraftalen typisk

andels- eller ejerforening. Ved at

blive indgået og rådgiver vil tage

ansætte en byggerådgiver får I

sig af projektering og prissætning.

et juridisk ansvarligt firma til at

Det er også her, at rådgiver i sam-

stå for arbejdernes gennemførel-

arbejde med foreningen, vil finde

se. Rådgiver tjener ofte sit ho-

frem til den entreprenør, der skal

norar hjem, ved at der indhentes

løse opgaven. Som oftest er det

tilbud hjem fra entreprenører på

ønskeligt, at der indhentes tilbud

et velbeskrevet grundlag og med

fra 3-5 entreprenører, som rådgi-

færrest mulige ekstraarbejder.

ver eller forening har gode erfa-

Desuden sikrer I, at arbejderne

ringer med og tillid til. Samtidig

gennemføres på et faglig kvalifi-

skal man især være opmærksom på

ceret grundlag, og I har sikker-

både entreprenørens og rådgivers

hed for, at budgettet holdes.

større bygge- og renoverings-

Hvilken rådgiver skal jeg vælge?

sager, skal kunne dække det

Det kan være svært at vælge

“værst tænkelige”.

rådgiver til et renoveringspror å d givere

• V edligeholdelsesplan • P rioritering af opgaver • I ndhentning af tilbud • P rojektering • B yggeledelse og fagtilsyn • R enovering og vedligeholdelse af: - Tage - F acade - V induer og døre - Trappeopgange - Elevatorer - V andrør - Faldstammer - Varmeanlæg - El-installationer

ansvarsforsikring, der især ved

v a lg a f

• T ilstandsrapport

- Energioptimering (søge energitilskud)

- Skybrudssikring

6 9

advertorial

AD G A N G S K O N T R O L

Dørtelefonen er udført i robust, vejrbestandig og eksklusiv børstet aluminium og har en skjult låsemekanisme, der fremhæver det stilrene udtr yk og beskytter mod vandalisme.

Dørtelefoner sætter ansigt på gæsterne

Andelsboligforeningen Glænøgård har fået et nyt system, der skaber tryghed. Med de nye dørtelefoner kan beboerne se på en skærm, hvem der ringer på, før de lukker op. Beboerne har selv fået lov til at teste forskellige systemer inden det endelige systemvalg.

Af Henrik Majgaard

Henrik Majgaard, ABB

andelsboligforeningen AB Glæ-

ind. Tilsvarende havde flere af de

Rådgivning og beboer-

ældre beboere nedsat hørelse og

involvering er afgørende

efterspurgte teleslynge, som løs-

Med muligheden for at bestyrelse

ningen også understøtter.

og beboere kan inddrages gennem test af forskellige produktløsnin-

nøgård på Østerbro i Køben-

I stedet for én standardtelefon

havn har knap 200 boligejere

fik beboerne stillet forskellige mo-

ger, kan der ydes en bedre råd-

fået installeret nye dørtelefoner

deller til rådighed i en prøveperi-

givning fra leverandørers side, der

i forbindelse med en renovering.

ode, så de kunne vælge netop dén

sikrer en langsigtet og succesfuld

Løsningen hedder ABB-Welcome,

svartelefon, de ønskede, og som

implementering af et dørtelefon-

og den giver krystalklar lyd, kniv-

passede til deres behov. Det giver

system, der skal holde i mange år i

skarp video eller en kombination

en brugerinvolverende rådgivning

AB Glænøgård.

af begge.

og dialog, hvor leverandør, bestyrelse og beboere sammen kan

Simpel installation

Prøveperiode sikrer

finde frem til den rigtige løsning,

Systemet er enkelt at installere og

beboernes behov

der matcher behov, økonomi samt

hurtigt at konfigurere, så opgaven

Bestyrelsen havde på forhånd un-

ønsker til produktets design og

kan klares af blot én medarbejder.

dersøgt markedet og hørt positivt

udtryk. Svartelefonen på den valg-

Med ABB-Welcome har det været

om dørtelefoner med både video-

te løsning har en 4,3” farveskærm

muligt at installere og færdiggøre en

skærm og lyd. Den lille tv-skærm

og funktioner som for eksempel

hel opgang om dagen, så beboerne

skabte tryghed for beboerne i

opkald, dørlås og trappelys, der

er blevet ulejliget mindst muligt.

foreningen i forhold til eksem-

betjenes via seks berøringsføl-

Se mere på www.new.abb.com/

pelvis at lukke hjemmehjælpere

somme touchknapper.

dk/welcome

7 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

ja nua r

2 0 2 1

Digitale løsninger giver nærvær Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger. Hos SJELDANI Boligadministration kan du altid finde alle dokumenter online. Bestyrelsen kan følge med i regnskaber og holde styr på alle bilag. Det gør administrationen lettere – både for dig som kunde og for din administrator hos SJELDANI Boligadministration. Det giver tid og overskud i hverdagen.

Ring til os og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag enklere. Ring i dag på 3324 2111 Læs mere om os på sjeldani.dk

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen. Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

E GET

ISK

RÅD

GIV

NIN