Magasinet Min Boligforening #18 - Den velholdte ejendom by Min Boligforening

Magasinet

juni 2022

Min Boligforening 18. udgivelse

til bestyrelser i

Gratis Magasin!

andels- og ejerboligforeninger

En velholdt ejendom har betydning for såvel fællesskab som ejendommens værdi side 43

Bygge og renoveringsprojekter - hvem rådgiver bestyrelsen? side 9

Se de tekniske problemer i ejendommen, før de opstår side 63

Ekstra til læg:

N y i b e s ty r e ls e

3 Bestyre ¨

lsesan 3 S a m a r b e s va r ¨ jde 3Beboer¨ repræsen tation

side 21

tema:

den velholdte ejendom - drift og vedligehold en velholdt ejendom har stor betydning for hverdagen i boligforeningen. velplanlagt drift- og vedligeholdelse af ejendommen kan forhindre

u fo r u d s e t e u d f o r d r i n g e r o g d e r m e d s i k r e e n s tab i l ø ko n om i i b o l i g f o r e n i n g e n .

BOLIGEXPERTEN Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer andelsboligforeninger og ejerforeninger

• Administration udelukkende af foreninger • Én fast administrator, som trækker på et bagland af egne eksperter inden for økonomi, jura og byggeteknik • Markedets førende digitale platforme • Korte svartider og høj tilgængelighed • Administration af over 450 foreninger eller mere end 22.000 lejligheder

Udfyld tilbudsformularen allerede i dag og få et uforpligtende tilbud: www.boligexperten.dk

Camilla Kornerup Johansen, salgsansvarlig ckj@boligexperten.dk Telefon 44 22 97 16

Vi rådgiver gerne om beslutningsprocessen ved skift af administrator og vi sørger efterfølgende for alt det praktiske i forbindelse med skiftet.

Vesterbrogade 12 • 1620 København V

Digitale løsninger giver nærvær Hverdagen bliver lettere med digitale løsninger. Hos SJELDANI Boligadministration kan du altid finde alle dokumenter online. Bestyrelsen kan følge med i regnskaber og holde styr på alle bilag. Det gør administrationen lettere – både for dig som kunde og for din administrator hos SJELDANI Boligadministration. Det giver tid og overskud i hverdagen.

Ring til os og hør, hvordan vi kan gøre din hverdag enklere. Ring i dag på 3324 2111 Læs mere om os på sjeldani.dk

V E L KOM M E N

Har I overblik over fremtiden i jeres boligforening?

en daglige drift, løbende vedligehold og små som store renoveringsopgaver bidrager til en sund forening. En velholdt ejendom

skaber nemlig stor værdi for den enkelte beboer. Både for kvaliteten af boligen, for den økonomiske værdi og for det sociale liv i foreningen. I en boligforening er der løbende vedligeholdelsesopgaver fra kælder til kvist. Men hvordan får man afdækket behovet og prioriteret opgaverne? Alt fra trappevask til store byggesager har betydning for ejendommens stand og værdi, og bestyrelsen hverken kan eller skal være eksperter indenfor alle områder. Tænk langsigtet for at sikre jeres forening Der er derfor meget at blive klogere på, når vi i denne udgave af Magasinet Min Boligforening sætter fokus på den velholdte ejendom. Både på kort og lang sigt er det mest rentabelt at have en ejen-

“

Alt fra trappevask til store

byggesager har betydning for

dom, der er vedligeholdt ordentligt. Alle beboere

ejendommens stand og værdi.

taber ved at udsætte vigtige renoveringer. Der er hjælp at hente - både til den daglige drift,

Ekstratillæg: Ny i bestyrelsen

men også til byggesager og ikke mindst planlægnin-

I Magasinet Min Boligforenings ekstratillæg sætter

gen af foreningens fremtid. En vedligeholdelsesplan

vi fokus på emner inden for bestyrelsesarbejdet i

er f.eks. et vigtigt værktøj for at skabe overblik over

andels- og ejerboligforeninger. Denne gang stil-

kommende projekter. Med en plan for foreningens

ler vi skarpt på, hvad man skal vide, når man er

fremtid kan I undgå uforudsete udgifter og hurtige

ny i bestyrelsen. Bliv bl.a. klogere på bestyrelsens

lappeløsninger, der kan koste dyrt.

opgaver og ansvar, og hvordan I sikrer det gode

Netop vedligeholdelsesplanen kan I blive klog-

”

samarbejde. Læs meget mere fra side 21.

ere på i artiklen fra Ingeman Fischer på side 59. Rigtig god læselyst!

I DKTV’s artikel på side 72 kan I læse om, hvordan den daglige drift kan gøres simpel og samtidig mindske energiforbruget. På side 17 gør STAD Valuar jer klogere på den økonomiske betydning af løbende vedligehold.

Carsten V. Jagerkilde Carsten V. Jagerkilde, Ansv. redaktør, Magasinet Min Boligforening

Magasinet Min Boligforening, 18. udg., Juni 2022 Tema: Den velholdte ejendom - drift og vedligehold Forsidefoto: iStock Udgiver: Min Boligforening ApS, Gammel Køge Landevej 55, 4. sal, 2500 Valby, tlf. 70 22 82 00 Ansvarshavende redaktør: Carsten V. Jagerkilde

Her kan du også finde Min Boligforening:

Redaktør: Emma R. Hansson, emma@minbf.dk Layout: Anja Ley Christensen Distribueret oplag: 7.500 Annoncesalg: Carsten V. Jagerkilde, carsten@minbf.dk, Jeanette Knudsen, jeanette@minbf.dk. Jeanette B. Schüssel, jeanette.s@minbf.dk. Projektkoordinator: Caroline Vindelev, caroline@minbf.dk, Jacob Kystgaard, jacob@minbf.dk, Camille BoyeChristensen, camille@minbf.dk, Katrine Degnegaard, katrine@minbf.dk Opdatering af foreningsoplysninger: info@minbf.dk ISSN: 2596-5549 Tryk: KLS Pureprint A/S Distribution: Bladkompagniet A/S, Artikelbidrag: Artikler er udarbejdet i samarbejde med eksterne bidragsydere og annoncører (benævnt Advertorial). Min Boligforening Aps er medlem af Danske Medier. Tilmeldt Danske Mediers Oplagskontrol.

minboligforening.dk/nyhedsbrev facebook.com/minboligforening www.minboligforening.dk info@minbf.dk

I N DH O L D

Indholdsfortegnelse side 9

side 17

sid e 22

Ekstratillæg:

ny i bestyrelsen Hvem rådgiver

vedligehold har betydning

Hvad skal man vide,

bestyrelsen?

for ejendommens værdi

når man er ny i bestyrelsen?

side 2 6

side 28

Ekstratillæg:

sid e 32

Ekstratillæg:

ny i bestyrelsen

Gør det trygt at

ABC for

Nå, men hvem stiller

arbejde i bestyrelsen

nye i bestyrelsen

op til bestyrelsen i år?

side 3 6

sid e 38

Ekstratillæg:

ny i bestyrelsen

ny i bestyrelsen Hvad gør vi, hvis

Styrk det gode samarbejde

vi ikke kan sammensætte

- og vær opmærksom på

en bestyrelse?

bestyrelsesansvar

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

I N DH O L D

side 4 3

side 46

En velholdt ejendom

Bæredygtig RENOVERING

har betydning

AF EJENDOMMEN

side 5 2

sid e 63

side 59

Byggesager

Boligforeningens vigtigste

Se de tekniske problemer

- en guide til foreninger

beslutningsgrundlag

i ejendommen, før de opstår

side 6 7

sid e 74

side 72

Man skal ikke have

Vil I gøre den daglige drift

Sådan vedligeholder du

alle forretninger

mere simpel og samtidig mindske

gulve og trapper med korrekt

på samme sted

foreningens energiforbrug?

behandling og rengøring

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

Ejendomsadministration Alt samlet på ét sted VQ Advokater gør det let for beboere og bestyrelse med den super lette hjemmesideløsning. Vi har styr på det, du ikke har tid til. Vi giver det økonomiske og juridiske fundament, og sammen med en god og tryg administration sikres ejendommens udvikling i fremtiden. Vi er lettilgængelige, klar til at hjælpe og har et fast team af medarbejdere, du kender.

Vi gør det let Styr på tingene Som formand i en ejerforening oplever jeg VQ Advokater som en uhyre solid og velfungerende administrator. Her gælder punktlighed og smidighed, og det har altid været en selvfølge at få løbende orientering og opfølgning. VQ Advokater er en uovertruffen og effektiv samarbejdspartner med styr på tingene, og jeg giver hermed min varmeste anbefaling.

Jimmie Larsen Formand, E/F Mathilde Parken I-IV (158 lejligheder)

VQ Advokater

(+45) 4820 7400

info@vqa.dk www.vqa.dk

Carlsbergvej 32 3400 Hillerød

Bredgade 28 1260 København K

VA L G A F

R ÅD G I V E R

Bygge- og renoveringsprojekter:

Hvem rådgiver bestyrelsen? Bygge- og renoveringsprojekter, store som små, kræver typisk rådgivning fra eksperter. Administratoren, banken, den tekniske rådgiver og forsikringsselskabet giver her deres bedste råd, som kan hjælpe jer med at sikre, at jeres projekter forløber så gnidningsfrit som muligt.

Emma R. Hansson

Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

“

vordan kommer vi igang,

ringsprojekter står for døren. Men

hvem hjælper os fra start

det kan være både omkostningsfuldt

til slut, og kan det over-

og besværligt at begå fejl. Her kan I

hovedet betale sig at renovere?

blive klogere på, hvilke rådgivere der

Det er nogle af de spørgsmål, der

bistår bestyrelsen og få eksperternes

kan opstå, når bygge- og renove-

gode råd til kommende projekter.

Nogle banker stiller krav til,

at foreningen skal være professionelt drevet.

”

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

VA L G A F

“

R ÅDG I V E R

Det er absolut værd at

bruge penge på en forsikring,

så man er ordentligt dækket ind, hvis noget går galt.

1 0

M I N

”

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Hvor d an

kommer vi

igang ?

oget af det første, man

g ive r t ypisk også vil være med,”

den tekniske rådgiver. Det kan

bør gøre, hvis man skal

fo r t æ l l er Karina Bertram.

for eksempel være i forbindelse

igang med et bygge- el-

med forsikring og finansiering,”

Efter projektet er vedtaget

ler renoveringsprojekt, er at tage

ved generalforsamling, sørger

understreger Karina Bertram:

fat i sin administrator. Det sker

administrator for, at finansiering

”Det er sjældent, at alting går

typisk allerede inden, at bygge-

og forsikring er på plads, at

som planlagt med renoverings-

sagen bliver vedtaget på gene-

kontrakter med den byggetek-

projekter. Derfor er det en god

ralforsamlingen.

niske rådgiver er underskrevet

idé at have de rette rådgivere

og sikrer, at regninger bliver

involveret fra start, som har erfa-

betalt mv.

ring med bygge- og renoverings-

Karina Bertram, der er byggesagsadministrator hos ØENS Ejendomsadministration, giver

“Såfremt administrationssel-

projekter hos boligforeninger.” Nogle foreninger vælger ikke

et indblik i, hvad administrators

skabet har en advokat tilknyttet,

rolle er, når en forening står

så er det dem, der står for at

at samarbejde med en rådgi-

overfor et bygge- eller renove-

forhandle rådgiver- og entre-

ver, fordi de måske synes, det

ringsprojekt:

prisekontrakter og sikrer, at det

er for dyrt. Det fraråder ØENS

juridiske er i orden. Når alt dét

Ejendomsadministration: “Det

rels e n m e d d e t a d m i n i s t ra t ive

er på plads, så overtager den

handler om, hvem der står med

og d e t ø ko n o m i s ke ve d r ø r e n d e

byggetekniske rådgiver projek-

ansvaret i sidste ende, hvis noget

byg g e s a g e r. Vi hj æ l p e r m e d j u-

tet,” fortæller Karina Bertram.

går galt, eller hvis der kommer

“A d m i n i s t ra t o r h j æ l p e r b e s t y-

rid i s k g e n n e m g a n g a f ko n t ra k t e r

ekstraarbejder eller forsikrings-

Efter projektet er afsluttet

og a f t a l e r o g ve j l e d e r o m f i n a n-

gennemgår administrator bygge-

sager. Som administrator siger vi,

sie r i n g o g fo r s i k r i n g e r, d e r k a n

regnskabet fra den byggetekni-

at samarbejdet med rådgiver er

bru g e s s o m t i l l æ g t i l p r o j e k t e t s

ske rådgiver. “Som boligforening

vigtigt, hvis ikke bestyrelsen selv

opl æ g p å g e n e ra l fo r s a m l i n g e n ,

må man forvente, at der ofte er

vil stå med det ansvar,” fortæller

hvo r d e n by g g e t e k n i s ke rå d -

flere omkostninger end dem fra

Karina Bertram.

“

Bløde værdier, som beboerorientering

for eksempel, er mindst lige så vigtigt som tidsplaner, økonomi og det juridiske.

”

Administrators råd: Langsigtet planlægning “Som administra-

“Hvis vi kan se, at der er

tor mener vi, at

et tag, som skal udskiftes

det er vigtigt, at

om fem år, så tager vi en

foreningen har en

dialog med bestyrelsen

vedligeholdelses-

om det. Planlægning i god

plan, så vedlige-

tid gør, at vi kan vurdere,

holdelsesopgaver

om foreningen skal spare

kan planlægges og prioriteres.” Det sikrer nemlig en

Karina Bertram Byggesagsadmin. ØENS Ejendomsadministration

op, eller om de skal ud

Eksperternes råd: Administrator: Samarbejd med en rådgiver, og få udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så projekter kan planlægges i god tid. Banken: Saml flere projekter, når det giver mening, for at spare penge og besvær. Den byggetekniske rådgiver: Hav tilknyttet en rådgiver, der sikrer det gode samarbejde og ved, hvordan uforudsete

og låne,” fortæller Karina

udfordringer håndteres.

Bertram. Vedligeholdelses-

Forsikringsselskabet: Sørg

langsigtet styring af fore-

planer er desuden også et krav,

ningens økonomi, og planen

som flere og flere banker stiller,

forsikring, og vælg en entre-

bruges til budgetplanlæg-

når foreninger skal låne penge til

prenør, der har eksisteret

ning for de kommende år.

bygge- og renoveringsprojekter.

længe og er forsikret.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

for, at I har en entreprise-

og ve d lige h ol d

1 1

VA L G A F

Hva d

me d

R ÅDG I V E R

finan s iering ?

anken er ikke kun dem,

andet bygger på en vedligeholdel-

drevet. Det vil sige, at foreningen

som låner foreningen

sesplan,” fortæller Jane Vindfeldt

skal have en administrator. Det kan

penge til renoveringspro-

og fortsætter: “Vi går i dialog med

variere fra bank til bank, men det

jekter. Banken er også en vigtig

foreningen for at sikre os, at de

er et meget normalt krav. “Kravet

sparringspartner for bestyrelsen,

ikke kaster sig ud i projekter, som

om en professionelt drevet for-

fortæller Jane Vindfeldt, der er

de ikke har råd til. Derfor gennem-

ening er primært til for at sikre,

erhvervsrådgiver i Lån & Spar.

går vi også foreningens regnskab

at alt det juridiske i forhold til

for at sikre, at det kan dække

kommende projekter er i orden,”

vedligeholdelsen fremadrettet.”

uddyber Jane Vindfeldt.

“Når foreninger kommer til os med bygge- og renoveringsprojekter, laver vi en helhedsvur-

Nogle banker stiller krav til, at

dering af foreningen, som blandt

foreningen skal være professionelt

Banken beder typisk også om forsikringspolice fra foreningen for at se, om der er nogle forbehold og for at sikre, at foreningen har

Bankens råd: Saml flere projekter

en forsikring, der dækker de kommende arbejder. Og så gennemgår

“Ofte kan det

for de kommende

være fordela g-

år, hvor stillads er

tigt at samle f l e r e

n ø d v e n d i g t . F o r-

projekter, nå r

eningen sparer

man skal ud o g

penge og besvær,

låne penge. D e t

hvis de samler

vedtægterne vedrørende belåning,

gælder typis k ,

disse projekter,”

så er det standardvedtægterne der

fortæller Jane

gælder. Det er der faktisk mange

Vindfeldt.

foreninger, der ikke ved,” fortæller

hvis der er fl e r e projekter ind e n

Jane Vindfeldt Erhvervsrådgiver Lån & Spar Bank

banken også foreningens vedtægter for at se, om alt er i orden i forhold til at tage lån. “Vi gør opmærksom på, at hvis ikke der fremgår noget i

Jane Vindfeldt.

1 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

VA L G A F

Hvem

s ikrer

nder bygge- og reno-

de t

R ÅD G I V E R

go d e

s amarbe j d e ?

de bløde værdier og det bygge-

tering for eksempel, er mindst lige

veringsprojekter er der

tekniske er inkluderet,” fortæl-

så vigtigt som tidsplaner, økonomi

mange involverede parter.

ler Lasse Ingeman, og uddyber:

og det juridiske for at sikre en

“Bløde værdier, som beboerorien-

god proces for alle involverede.”

Den byggetekniske rådgivers vigtigste rolle er at samle alle disse tråde, fortæller Lasse Ingeman, der er Ingeniør og Partner hos Ingeman Fischer. “Vores hovedansvar er at sørge

“

for, at projektet lever op til alle de krav, der er til tid, kvalitet og økonomi, at der er tilstrækkelig

Det er en god idé at have de rette

rådgivere involveret fra start, som har erfaring med bygge- og reno-

veringsprojekter hos boligforeninger.

registrering af igangværende arbejder og ikke mindst at sikre den gode dialog og det gode samarbejde mellem alle parter, herunder beboere, bestyrelse og entreprenøren,” fortæller Lasse Ingeman. For den byggetekniske rådgiver er samarbejde altså i højsædet. “Vi forventningsafstemmer med foreningen og sikrer, at det bliver videreformidlet i et veldokumenteret udbudsmateriale, hvor både

”

Den byggetekniske rådgivers råd: Vær forberedt på uforudste udfordringer “Der vil altid opstå

holdes. “Det er ting,

uforudsete udfor-

der er ude af vores

dringer. Når man

kontrol, men man skal

arbejder på eksiste-

have en plan for at

rende bygninger, kan

håndtere det, hvis det

der i konstruktioner

sker,” fortæller Lasse

være noget skjult,

Ingeman. Alt bør Lasse Ingeman Ingeniør og partner Ingeman Fischer

som man ikke kunne forudse. Måske er skaderne større el-

derfor være beskrevet i projektmaterialet, så håndværkere ved,

ler mere omfangsrige, end

hvordan der skal renoveres,

man egentlig havde forven-

hvordan byggeaffald skal

tet,” fortæller Lasse Ingeman

håndteres mv - og så skal

og fortsætter: “Derfor er det

beboerkontakten heller ikke

vigtigt med grundig kortlæg-

glemmes.

ning af renoveringsomfanget

“Den gode kommunikation

og konstruktionerne, inden

med foreningen er afgø-

man påbegynder et projekt,

rende, både før og under

så man kan prioritere sine

projektet står på. Hvis for-

besigtigelser.”

eningen forstår, at byggeprocesser er dynamiske, og

Det kan også være vejr-

at det måske ikke altid går

forhold, som skaber disse

præcis som planlagt, er det

udfordringer. Dårligt vejr kan

meget lettere at håndtere,

resultere i, at stilladsdugen

når der er etableret et godt

ryger ned, bygningen får ska-

samarbejde,” understreger

der, eller tidsplanen ikke kan

Lasse Ingeman.

“

Ved større byggesager bør man have en entrepriseforsikring, der

dækker byggeriet, mens det står på.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

1 3

”

VA L G A F

Hvilke

for s ikringer

b ø r vi

R ÅDG I V E R

Hvem gør hvad?

h ave ?

• Administratoren sørger for at indhente tilbud fra

et er vigtigt, at der er

ansvar, som ikke er omfattet

styr på forsikringerne,

af håndværkernes almindelige

inden man går i gang

erhvervs- og produktansvars-

med bygge- og renoverings-

den byggetekniske rådgiver

forsikringer.

projekter. Det er absolut værd

“Nogle forsikringsselskaber, Topdanmark heriblandt, har in-

man er ordentligt dækket ind,

kluderet i den almindelige byg-

hvis noget går galt. Det fortæl-

ningsforsikring, at man må lave

ler Silas Friis, der er eksami-

mindre renoveringsprojekter på

neret erhvervsassurandør og

op til 500.000 kroner, som kan

ekspert i byggeforsikringer hos

dækkes af denne forsikring,”

Topdanmark Forsikring.

fortæller Silas Friis. Men hvis

ger vil i forvejen have det, der

skal man altså købe en entre-

kaldes en bygningsforsikring.

priseforsikring.

• Banken er foreningens sparringspartner, der sørger for, at foreningen ikke kaster sig ud i projekter, der ikke er økonomi til. • Den tekniske rådgiver sikrer det gode samarbejde

man skal lave større projekter,

Det er en forsikring, der dæk-

forsikring, kontrakter og regnskaber.

at bruge penge på forsikring, så

Langt de fleste boligforenin-

og gennemgår finansiering,

mellem alle parter og sikrer, at projekter lever op til alle krav, herunder tid, kvalitet og økonomi.

“Det er en all-risk forsik-

ker selve bygningen før og efter

ring, som dækker lige så længe,

bygge- og renoveringsprojek-

at der er entreprenører, som

ter. Men ved større byggesager

arbejder, og byggeriet står på.

bør man have en entreprisefor-

Det er en korttidsforsikring, og

sikring, der dækker byggeriet,

de er typisk ikke specielt dyre,”

mens det står på samt særligt

understreger Silas Friis.

• Forsikringsselskabet rådgiver bestyrelsen, så de er ordentligt forsikret både under og efter et projekt, så økonomisk tab for foreningen kan undgås.

Forsikringsselskabets råd: Vælg en entreprenør, der har eksisteret længe og er forsikret Vælg en entreprenør/

rende bygning, vil hånd-

selskabet søge regres mod en-

håndværker, som har

værkerens egne ansvars-

treprenøren. Hvis entreprenøren

eksisteret længe (mi-

forsikringer dække dette,”

ikke er forsikret, så må byg-

nimum 3 år). Dette kan

fortæller Silas Friis. Da der

ningsforsikringen dække selv.

nemt slås op på cvr.dk.

kun vil være en begræn-

Få dem eventuelt til at

set dækningssum på

overhovedet vil dække en ska-

sende en kopi af deres

entrepriseforsikringen,

de, der skyldes en håndværker

er det derfor vigtigt, at

fejl.” Dette kan variere fra for-

entreprenøren/hånd-

sikringsselskab til forsikrings-

værkeren har aktive

selskab. “Men hvis de vil, så går

ansvarsforsikringer.

det ud over ens skadeshistorik,

aktive erhvervs- og produktansvarsforsikring, og se om de har udvidelsen ‘behandling

Silas Friis Eksamineret erhvervsassurandør, Topdanmark Forsikring

og bearbejdning’. “Hvis entreprenøren/hånd-

“En ting er, om forsikringen

“Finder man ud af, efter projektet

og i sidste ende kan det ende

er afsluttet, at der er problemer

med, at foreningen får en vars-

værkeren laver en skade på

for eksempel med fugtskader eller

ling eller en dyrere forsikring,”

det nye byggeri, vil skaden

andet, så vil de fleste foreninger

understreger Silas Friis.

være dækket på entreprisefor-

få dækket det af deres bygnings-

sikring, som både foreningen

forsikring, så skaden bliver lavet

forsikret i et godt forsikringssel-

og entreprenøren kan nytegne

med det samme, og foreningen

skab, der rådgiver om, hvilke for-

inden byggeriet starter. Hvis

ikke skal vente på en afgørelse

sikringer man bør have styr på,

entreprenøren/håndværkeren

om, hvis ansvar det er,” fortæller

så man både er dækket under

laver skade på den eksiste-

Silas Friis. Derefter vil forsikrings-

og efter et renoveringsprojekt.

1 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

Det er derfor vigtigt at være

2 0 2 2

Vi er eksperter inden for administration af ejer- og andelsforeninger Vi hjælper gerne med: • Ejendomsadministration

• Drift og vedligehold

• Rådgivning til bestyrelser

• Den gode byggesag

• Boligkøb og -salg

• Finansiering

Skal vi også hjælpe dig? Lergravsvej 59 · 2300 København S · Telefon: (+45) 3246 4646 · info@oadv.dk · www.oadv.dk

EN BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Danskerne opfatter grøn omstilling som en forudsætning for fremtidens vækst og velfærd, og bestyrelsen bør gå i gang med at omstille boligforeningen til at tænke/agere bæredygtigt i driften og udviklingen af ejendommen. Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdelsen og udviklingen af ejendommen, samt ved transformationen af jeres boligforening til en bæredygtig boligforening? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Trio Arkitekter ApS Sankt Knuds Vej 36 st. 1903 Frederiksberg C

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

BYG

E GET

ISK

RÅD

GIV

NIN

advertorial

V al u arv u r d ering

E j e ndomme ns v e dlige hold

har betydning for ejendommens

værdi

Hvordan ejendommen vurderes i dag afhænger også af fortid og

fremtid. Det har bl.a. betydning, hvilke opgaver der står for døren, hvor påtrængende de er, og hvilke opgaver der allerede er udført.

Emil Ellekilde Emil Ellekilde Valuar og Diplomvaluar STAD Valuar

Løbende vedligehold af ejendommen er vigtigt, da det kan have betydning for ejendommens værdi.

ge n t l i g e r p r o b l e m s t i ll i n g e n r e t i n d ly s e n d e – h v i l ke n br u g t b i l v i l

du h e l s t kø b e ? D e n h vo r d e n forr i g e e j e r å b e n ly s t h a r væ r e t gla d fo r d e n , h a r va s ke t b i l e n hve r a n d e n we e ke n d o g h a r ove r h o l d t s e r v i c e n e d t i l m i n dste d e t a l j e ? E l l e r d e n m e d l i d t Bilk a - b u l e r s o m n o k h a r h a f t båd e r y g e r e , i s vaf l e r o g

“

Des tættere fremtidige

vedligeholdelsesopgaver

kommer på nutiden, des mere har de en betydning for ejendommens værdi i dag.

sch æ f e r h u n d e o mb o r d … t i t ? Mo n i k ke , m a n g e r n e v i l l e bet a l e l i d t e k s t ra fo r d e n e n e af d e t o b i l e r ? Det er egentlig det samme med andelsboligforeningers ejendomme. En valuarrapport er jo en opgørelse over, hvad en professionel investor ville købe ejendommen for med udgangspunkt i lov om valuarvurderinger. Det betyder også, at denne investor overtager de vedligeholdsopgaver, der ligger på ejendommen. Så hvordan overføres dette til en DCF-model – valuarens foretrukne værktøj? d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

1 7

”

V al u arv u r d ering

“

Det er ikke alle vedligeholdelsesopgaver, der medfører et forbedringstillæg i lejeretlig forstand.

”

Problemstillingen

holdsopgaven er løst. Samtidig kan

Det er i virkeligheden et umåde-

det sagtens tænkes, at vedligehol-

ligt komplekst regnestykke, fordi

af emner, nemlig:

det medfører, at der medregnes

det både indeholder ejendom-

kan opdeles i to grupper

nogle nye forbedringstillæg i den

mens driftsudgifter og lejeretlige

Det fremtidige vedligehold

lejeopgørelse, valuaren udarbejder,

principper, men der er faktisk en

Hvis der ligger store vedlige-

der udgør hele grundlaget for regne-

morale: De opgaver, man udfører på

holdelsesopgaver og venter inden

stykket - og dermed også er med

ejendommen, medfører, at man ikke

for en overskuelig fremtid, er det

til at øge ejendommens værdi.

hænger på dem i lang tid fremover, at en eventuel ’straf ’ i regnestykket

klart, at det må trække ejendommens værdi ned i dag. Det er også

Fremtidige vedligeholdelses-

for vedligeholdsefterslæb udgår,

klart, at des tættere disse fremtidige

opgaver i foreningen

og at det kan være med til at løfte

vedligeholdelsesopgaver kommer på

Det er en vigtig sondring, at ALLE

ejendommens værdi.

nutiden, des mere har de en betyd-

store fremtidige vedligeholdelses-

ning for ejendommens værdi i dag.

opgaver i princippet indgår i

et rigtig godt spørgsmål, hvad man

regnestykkets DCF-periode. Men

bør sætte andelskronen til hhv. før

Det fortidige vedligehold

det er ikke alle vedligeholdelses-

og efter en større vedligeholdsop-

Efterhånden som årene går og

opgaver, der medfører et forbed-

gave. Samtidig betyder det, at selv-

fremtid bliver til fortid, sker der

ringstillæg i lejeretlig forstand -

om et tag - der for eksempel først

også noget andet. Det, som tyngede

dvs. at den eneste påvirkning, den

skal skiftes om 10 år - ingen model-

regnestykket før, udgår pludselig

type opgaver har for regnestykket,

teknisk betydning har for ejendom-

af modellen året efter, når vedlige-

er, når de udgår.

mens værdi i dag, er det rimeligt at

Det betyder også, at det kan være

antage, at det vil få det i fremtiden. Efterhånden som årene går, kommer der et tidspunkt, hvor problemstillingen begynder at have en vis ’vægt’ i regnestykket, som før eller siden trækker ejendommens værdi ned. Vores valuarrapporter indeholder en fremskrivning, der netop viser, hvilken betydning det har for ejendommens værdi, når vedligeholdet kommer tættere på, men alt i regnestykket i øvrigt var det samme i det kommende år. Modsat viser den også, hvilken betydning det har, når vedligeholdet udgår af DCF-modellen, og opgaven altså er blevet løst.

Læs mere på www.staderhverv.dk.

Hvad er DCF? DCF er en forkortelse for “Diskonteret Cash Flow”, o g m o d e l l e n v i s e r n u t i dsv æ r d i e n a f f r e m t i d i g e i ndtægter og udgifter.

1 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Kontakt Niels Hupfeld på telefon 35 27 80 20

Hupfeld & Hove - d i n tæ t t e s a m a r b e j d s pa r t n e r Hupfeld & Hove administrerer en portefølje af mellemstore og større andelsbolig- og ejerforeninger. Vi har et indgående kendskab til foreningsdrift herunder byggesager inkl. offentlig byfornyelse, og vi arbejder tæt sammen med hver forening, som vi knytter en fast administrator og advokat til. I vores samarbejde med foreningerne giver vi hurtige og kompetente svar baseret på vores mere end 30 års erfaring i branchen. Hupfeld & Hove Ejendomsadministration Viemosevej 62 • 2610 Rødovre • Tlf: 35 27 80 20 E-mail: nh@hplaw.dk • www.hplaw.dk

Forbrugsmåling til en ny verden

Brunata leverer præcise målere og forbrugsregnskaber til beboelsesejendomme. Det har vi gjort i over hundrede år, og det gør vi stadig. Men i en tid hvor der er stadig større fokus på ressourceforbrug, stilles der helt nye krav bl.a. til fjernaﬂæsning. Og de krav kan du roligt gå i møde med Brunata som partner. Vores intelligente netværk gør det nemt at følge energiforbruget både som beboer og administrator og åbner samtidig døren for en helt ny verden af intelligente løsninger. Læs mere på brunata.dk.

I denne udgave af Magasinet Min Boligforening sætter vi i ekstratillægget fokus på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, og hvad det kræver af dig, som er ny eller ønsker at blive en del af bestyrelsen.

I dette ekstratillæg kan I blandt andet blive klogere på: • B estyrelsens opgaver i foreningen. • B estyrelsesansvarog forsikring. • B eboerrepræsentation i bestyrelsen. • Det gode samarbejde.

læs også:

an, Hvad gør m ik k e k a n h v is m a n tt e e n sammensæ ? b e s ty re ls e

Foto: iStock.

side 36

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

2 1

n y i besty r e ls e n

Nyt tillæg! Ny i bestyrelsen

Ekstratillæg:

A RT I K E L

B e s t y rel s e s arbe j d e

Bestyrelsesarbejde handler om at have interesse for hele ejendommen og foreningen.

2 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet består af, og hvad det kræver af dig som er ny eller måske ønsker at blive en del af bestyrelsen.

“

Der er stor værdi i,

at man som beboer har

indflydelse på, hvordan tingene foregår.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

”

og ve d lige h ol d

2 3

n y i besty r e ls e n

Hvad skal man vide, når man er ny i bestyrelsen?

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s arbe j d e

Emma R. Hansson

pludselige ekstraregninger, hvis

relsen er, at jeg kan være med

der opstår fejl,” fortæller Birgit

til at sørge for, at ejendommen

Mortensen.

bliver holdt vedlige, og at vi ikke

Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

“Det bedste ved at være i besty-

lige pludselig kommer i pro-

God kommunikation

blemer, hvis den har fået lov at

God kommunikation og rammerne

forfalde,” fortæller Birgit Mor-

for det er vigtigt i en sund for-

tensen. “Når man sidder i besty-

ening. Det gælder både mellem

estyrelsen står for at

relsen, skal man have en interesse

bestyrelsen, der med fordel kan

sikre den daglige drift

for ejendommen og ikke kun have

aftale, at der holdes regelmæssige

i en boligforening. “Det

ens egne interesser for øje”.

møder, men også kommunikation

kan være kontakt til ejendoms-

til foreningens øvrige beboere.

serviceselskabet, der holder

Hvordan sikrer man det

ejendommen ved lige, praktikken

gode bestyrelsesarbejde?

ger, er det vigtigt også at have

i forbindelse med fraflytninger

Som bestyrelse i en andels- eller

andre beboere med på råd. “Det

og meget mere,” fortæller Birgit

ejerboligforening kan det være en

er jo ikke kun bestyrelsens penge,

Mortensen, der har været besty-

god idé at uddelegere opgaver til

og beboerne skal også føle sig

relsesformand i andelsboligfor-

administrator og vicevært, men

hørt. Jo mere information man kan

eningen AB Siesta i Glostrup i

også til arbejdsgrupper og udvalg

give til dem, jo gladere er de, og

over 15 år. Bestyrelsen skal også

for at lette bestyrelsesarbejdet.

jo bedre trives de,” fortæller Birgit

varetage og repræsentere med-

Når der skal træffes beslutnin-

Man kan også med fordel have

lemmernes interesser og sikre

en klar arbejds- og ansvarsfor-

de gode relationer i foreningen.

deling bestyrelsesmedlemmerne

Foreningslivet omhandler nemlig

imellem, så alle ikke skal kunne

også det gode fællesskab, uddy-

alt. “Det er rigtig vigtigt, at man

ber Birgit Mortensen: “Vi sørger

som formand evner at uddelegere

for en række sociale aktiviteter

opgaver, så hele bestyrelsen er

i foreningen som for eksempel

med,” fortæller Birgit Mortensen.

spisning efter generalforsam-

“Det nytter ikke noget, at man

linger, julearrangementer eller

sidder som formand og holder det

grill i gården efter arbejdsdage.

hele for sig selv. Hvis man er væk,

Det er rigtig vigtigt at prøve at

er der jo ingen, der aner noget.”

inkludere alle.”

Et tæt samarbejde mellem alle i

Mortensen. Fastlæg derfor telefon-

bestyrelsen er vigtigt for en sund Hvad er bestyrelsens opgaver?

boligforening.

Rammerne for bestyrelsesarbej-

Bestyrelsesarbejdet bliver også

det er baseret på foreningens

væsentligt lettere, hvis man ken-

vedtægter, generalforsamlingen

der sine egne begrænsninger og

samt det godkendte budget, hvor

søger professionel hjælp, når der

det fremgår, hvor mange penge

er behov for det.

der er sat af til diverse opgaver

I større projekter hverken kan

og projekter.

eller skal bestyrelsen fungere

Opgaver består eksempelvis

som eksperter. Selvom det er en

af forberedelse og indkaldelse

ekstra udgift, kan det ofte godt

til generalforsamlingen, kontakt

betale sig at få en ekspert med

til leverandører, administrator,

om bord. “Fagfolk ser mange ting,

ejere og lejere samt håndtering

som vi som lægfolk ikke ser. En

af diverse sager (klagesager,

byggerådgiver kan hjælpe med,

byggesager mv). Det er alt sam-

at arbejdet forløber, som det skal

men opgaver, der bidrager til,

og lever op til de krav, der er. Så

at foreningen er sund - både

selvom det er en ekstra udgift,

økonomisk og socialt.

kan man på den lange bane undgå 2 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Foto: Dylan Gillis og iStock.

rende og kommende projekter.

det på og vurdere, om man har

hjemmeside, så opdater den lø-

“Hvis man har større projekter

tid og lyst til at forpligte sig,”

bende, så beboere kan følge med

i gang, giver det en del ekstra

fortæller Birgit Mortensen.

i, hvad der sker i foreningen.

arbejde, og det gælder også i tiden op til et nyt projekt. Det

Lyt, lær og vær nysgerrig

Hvad kræver det, hvis man gerne

kan kræve flere bestyrelses-

Det bedste, man kan gøre, når

vil være med i bestyrelsen?

møder eller ekstraordinære

man er ny i bestyrelsen, er at

Der påhviler bestyrelsen et vis

generalforsamlinger, så man er

lytte; både på de andre besty-

ansvar, og det skal man vide som

nødt til at være indstillet på, at

relsesmedlemmers erfaringer

bestyrelsesmedlem. “Hvis noget

det kræver noget af en,” fortæl-

men også på fagfolk. “Det kan

er akut, skal man også være klar

ler Birgit Mortensen.

være en god idé at hjælpe med

til at handle og spørge sig selv

Hvis man er interesseret eller

i bestyrelsen, om det er noget,

nysgerrig på bestyrelsesarbej-

projekter og læse op på de

man kan forsvare at bruge penge

det, kan man med fordel deltage

forskellige virksomheder, der er

på, så det er et stort ansvar over

som suppleant til at begynde

på tale. På den måde får man et

for ejendommens øvrige bebo-

med. “På den måde kan man

meget bedre indblik i, hvad der

ere,” fortæller Birgit Mortensen.

deltage, når man har mulighed

foregår i foreningen,” afslutter

for det og stadig få referater

Birgit Mortensen. Og så skal

i bestyrelsesarbejde afhænger af

fra de møder, hvor man ikke kan

man heller ikke være bange for

mange faktorer såsom størrelsen

deltage. Det er en god måde at

at stille spørgsmål, være nys-

på foreningen samt igangvæ-

få et indblik i bestyrelsesarbej-

gerrig og komme med idéer.

Hvor meget tid der skal lægges

at indhente tilbud til konkrete

Bestyrelsesarbejdet bliver væsentligt lettere, hvis man kender sine egne begrænsninger.

”

God kommunikation er vigtig for en velfungerende og sund bestyrelse.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

2 5

n y i besty r e ls e n

“

eller kontortider, og hvis I har en

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s arbe j d e

advertorial

B e s t y rel s e s an s var s for s ikring

Gør det trygt at arbejde i bestyrelsen En bestyrelsesansvarsforsikring beskytter bestyrelsesmedlemmerne i deres arbejde for foreningen og er på den måde med til at skabe

ditorer – også selvom besty-

Silas Friis Nielsen

relsesposten er ulønnet. Netop derfor er det vigtigt, at der er tegnet en forsikring i forenin-

Silas Friis Nielsen Erhvervsassurandør Topdanmark Forsikring

Foto: iStock.

tryghed og incitament til at deltage i bestyrelsesarbejdet.

gen. En bestyrelsesansvarsforsikring er til for at dække det krav mod bestyrelsen, som

e fleste er bekendt

en skade kan forårsage samt

med, at man, når man

hjælpe den med at friholde sig

bor et sted - uanset

fra ansvaret.

om man er ejer eller lejer - har brug for en indboforsikring,

Bestyrelsens

som dækker, hvis der sker no-

pligt til at forebygge

get med hjemmet eller tingene

forudsigelige skader

i det. Samtidig er de fleste

Det er bestyrelsens ansvar at

bekendt med, at man har brug

reagere på henvendelser fra

for en ansvarsforsikring, som

de øvrige beboere. I nogle

dækker, hvis man uheldigvis

tilfælde reagerer bestyrelsen

kommer til at forvolde andre

ikke i tide, eller også tror de

eller deres ting skade.

måske, at andre i bestyrelsen

Men hvordan forsikrer man

har taget sig af opgaven. Det

sig som bestyrelse i en bolig-

er netop her, at skader, hvor

forening, der består af flere

et krav kan rettes mod besty-

individer med individuelle

relsen, nemt opstår. En sag

forsikringer?

kunne for eksempel opstå på baggrund af noget så simpelt

Hvad er en bestyrelses-

som et søm, der stikker ud af

ansvarsforsikring?

legestativet, eller et træ der

Er man bestyrelsesmedlem, kan

står farligt og er på randen til

man blive gjort personlig er-

at vælte ind i bygningen. Hvis

statningsansvarlig i forbindelse

det er forudsigeligt, at der

med økonomiske beslutnin-

vil ske en skade på grund af

ger. Det betyder, at man som

sømmet eller træet, og besty-

bestyrelsesmedlem hæfter med

relsen er gjort opmærksom på

sin personlige formue, hvis

problemet, men ikke gør noget

man bliver erstatningsansvarlig

for at forhindre den fremtidige

over for banker og andre kre-

åbenlyse skade, vil almindelige 2 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

Det er vigtigt at skabe tr ygge rammer i bestyrelsesarbejdet - også for at tiltrække nye medlemmer.

2 0 2 2

Tryghed i

Skal man konstant gå rundt med

forsikringer sjældent dække

bestyrelsesarbejdet

en frygt for at overse noget el -

skaderne.

Fo r e n i n gsarbejde er en stor

ler pludselig at stå til at hæfte

o p g ave , og som bestyrelses -

for et svimlende beløb, er det

der er et hul i taget, som

m e d l e m har man ofte et fuld -

ikke særlig motiverende at ud -

bestyrelsen på forhånd er

t i d s j o b ved siden af og gør

føre arbejde i bestyrelsen. Der-

opmærksom på. Forekommer

ove n i købet arbejdet frivilligt.

for skaber ansvarsforsikringen

der i fremtiden vandskader

D e r fo r er det svært ikke at

trygge rammer og incitament for

forårsaget af hullet i taget, vil

ove r s e nogle få ting en gang

dem, der allerede er i besty -

skaderne sjældent være dækket.

i m e l l e m . Netop derfor er en

relsen, men også for dem, som

Det skyldes, at man som besty-

b e s t y r e l sesansvarsforsikring

overvejer at deltage i bestyrel -

relse har pligt til at forebygge

v i g t i g , da den skaber tryghed

sesarbejdet.

forudsigelige skader.

fo r d e m , der er i bestyrelsen.

Læs mere på www.topdanmark.dk.

Ligeledes gælder det, hvis

“

En bestyrelses-

ansvarsforsikring er til for at dække det krav mod bestyrelsen, som en skade kan forårsage samt hjælpe den med at friholde sig fra ansvaret.

”

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

2 7

n y i besty r e ls e n

bygnings- og husejeransvars-

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s an s var s for s ikring

advertorial

ABC for

nye i bestyrelsen Overvejer du at blive medlem af din boligforenings bestyrelse, eller er du lige blevet valgt ind? Så læs med her og bliv klogere på, hvad bestyrelsesarbejdet indebærer.

“

Bestyrelsen er et

demokratisk organ, og

som bestyrelsesmedlem må man tåle, at der kan være et flertal, som mener noget andet end en selv.

2 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

”

og dermed, hvordan det skal

Carsten Volden

lingen. Nyvalgte bestyrelses-

Som nyt bestyrelsesmedlem

medlemmer starter således

er det altid en god ide at sætte

deres arbejde, når generalfor-

sig ind i foreningens vedtægter.

samlingen er slut.

Her vil der være nogle bestemmelser om, hvordan bestyrelsen

Bestyrelsens medlemmer

om bestyrelsesmedlem i

arbejder, og hvilke beføjelser

Det står angivet i vedtægterne,

din boligforening vil du

bestyrelsen har - der kan være

hvem der kan vælges til besty-

få indflydelse på en lang

særlige bestemmelser i din for-

relsen. Normalt skal bestyrelses-

enings vedtægt.

medlemmer være medlem af for-

række beslutninger, som skal

eningen, og vedkommende skal

træffes. Samtidig får du mulig-

hed for i høj grad at påvirke,

Generalforsamlingen

være myndig. Der kan normalt

hvordan din forening skal drives

I din forening er den øverste

kun vælges én person fra hver

myndighed generalforsamlingen.

husstand.

Her vælges en bestyrelse til at

Nogle foreninger vælger at

varetage ledelsen af foreningen

aflønne formanden, særligt hvis

mellem generalforsamlingerne.

der ligger mange opgaver på

På generalforsamlingen aflæg-

formandens skuldre. Sådan en

ger bestyrelsen (eller forman-

løn er skattepligtig. På samme

den) en beretning, hvor besty-

måde har nogle foreninger valgt

relsen fortæller foreningens

at give et honorar til bestyrel-

medlemmer om alt væsentligt,

sesmedlemmer med særlige op-

der er sket det forgangne år. I

gaver. Eksempelvis i forbindelse

nogle foreninger fortæller de

med en større byggesag. Også

forskellige bestyrelsesmedlem-

det honorar er skattepligtigt.

mer om deres arbejde, så deltagerne på generalforsamlingen

Bestyrelsesmøder

kan lære bestyrelsesmedlem-

Bestyrelsen vælger selv, hvor

merne og deres ansvarsområder

mange bestyrelsesmøder der

bedre at kende.

skal holdes om året, hvornår

Alle beslutninger, som træffes

de afholdes og hvor. Det er

på generalforsamlingen, træder

formanden, som indkalder til

som udgangspunkt i kraft umid-

bestyrelsesmøderne. I nogle

Eksempler på forskellige roller i bestyrelsen Formand: Leder bestyrel-

fungere som formand, indtil

sens arbejde. Formanden

der kan afholdes en general-

indkalder til bestyrelses-

forsamling, hvor der vælges

møder og leder møderne.

en ny formand.

Formanden skal altid under-

Kasserer: Har til opgave at

skrive vigtige dokumenter, hvis underskriften skal forpligte foreningen.

at vigtige regninger drøftes på bestyrelsesmøderne, og

Næstformand: Varetager formandens opgaver, når

d en vel h ol d t e

passe foreningens økonomi,

at øvrige bestyrelsesmedlemmer har overblik over

formanden ikke har mulig-

foreningens økonomi mm.

hed for det. Hvis forman-

Sekretær: Har til opgave

den udtræder af bestyrel-

at skrive referat fra besty-

sen, vil næstformanden

relsesmøderne.

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

2 9

n y i besty r e ls e n

Carsten Volden Adm. direktør SJELDANI Boligadministraion

være at bo i din forening.

delbart efter generalforsam-

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s arbe j d e

bestyrelser varetages denne

nen. Forretningsordenen kan også

opgave af sekretæren. De fleste

indeholde regler for, hvornår en

bestyrelser holder et møde om

suppleant indtræder i bestyrelsen

måneden – dog ikke i juli og de-

og retningslinjer for god kommu-

cember måned. Hvis der er større

nikation, så diskussioner holdes

opgaver (eksempelvis en større

i en sober tone. På samme måde

byggesag), kan det være nødven-

kan man indskrive, at interne

digt at holde flere møder.

diskussioner i bestyrelsen ikke må refereres uden for møderne

Bestyrelsesarbejdet

- eksempelvis på Facebook.

I mange bestyrelser er det formanden, som løfter de største

Inhabilitet

opgaver og dermed arbejder

Som bestyrelsesmedlem har du

mest. Det er ikke meningen. I

indflydelse på udfaldet af alle

bestyrelsen kan I med fordel

sager, som bestyrelsen behandler

fordele opgaverne mellem jer, så

- også sager hvor et enkelt med-

hvert bestyrelsesmedlem har et

lem ønsker, at bestyrelsen tager

ansvarsområde (udover de for-

en beslutning om noget, som

melle poster som formand, næst-

påvirker den enkelte.

formand, kasserer og sekretær).

Hvis et bestyrelsesmedlem selv har andel i sådan en sag, må besty-

Forretningsorden

relsesmedlemmet - som alle andre

Bestyrelsen kan vælge at formulere

medlemmer - gerne fremlægge sit

tegn, hvis en bestyrelse kan

en forretningsorden, hvor der op-

syn på sagen, men det pågældende

drøfte emner, hvor bestyrelses-

stilles en række regler for bestyrel-

bestyrelsesmedlem må ikke være

medlemmerne har forskellige

sens arbejde. Eksempelvis kan der i

til stede, når bestyrelsen træffer

holdninger og alligevel nå frem til

forretningsordenen gives fuldmagt

beslutning om sagen.

en løsning.

til formanden, så formanden (el-

Et bestyrelsesmedlem er typisk

Bestyrelsen er et demokratisk

ler et andet bestyrelsesmedlem,

inhabil, hvis sagen handler om sær-

organ, og som bestyrelsesmedlem

vicevært eller administrator) kan

lige forhold, som kun vedrører ved-

må man tåle, at der kan være et

godkende betaling af regninger

kommende eller en mindre gruppe

flertal, som mener noget andet

op et til et bestemt beløb (ek-

medlemmer, hvor det pågældende

end en selv. Det er vigtigt, at alle

sempelvis op til 5.000 kr.).

bestyrelsesmedlem også indgår.

bestyrelsesmedlemmer føler sig frie til at sige deres mening, og at

Hvornår bestyrelsesmøder afholdes, hvordan de indkaldes

Konflikter

de øvrige bestyrelsesmedlemmer

til, og hvor mødet afholdes mv.

I en bestyrelse kan man ikke altid

er indstillede på at høre disse

kan fremgå af forretningsorde-

være enige – det er et sundheds-

argumenter.

Opgaver som kan fordeles bestyrelsesmedlemmerne imellem: Hjemmesideredaktør:

gaver med vedligeholdelse af

Salg: Særligt i andels-

Har ansvar for at opdatere

ejendommen. Disse opgaver

boligforeninger kan der

foreningens hjemmeside.

kan med fordel varetages af et

være mange opgaver i for-

Klagebehandling: At sørge

bestyrelsesmedlem, som har

bindelse med salg af andele.

for, at klagesager kommer til

interesse/viden om renovering.

Lejligheder skal fremvises,

behandling på et bestyrelses-

Vicevært: Den daglige kon-

overdragelsesaftaler skal

møde og give administrator

takt til foreningens vicevært

besked om udformning af breve i forbindelse med klager. Byggesager: Der kan være

ét bestyrelsesmedlem. Denne opgave varetages normalt af

mange større og mindre op-

3 0

kan med fordel håndteres af

formanden.

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

underskrives, der kan være korrespondance med vurderingsmand mv. Disse opgaver kan med fordel varetages af et bestyrelsesmedlem.

2 0 2 2

Ekstratillæg:

er det altid en god ide at sætte sig ind i foreningens vedtægt.

Beslutninger

igangsætte indkøb og projekter,

bestyrelse. Men foreningen kan

Som bestyrelsesmedlem har du

som der ikke er penge til i for-

beslutte at udbetale godtgø-

indflydelse på alle de beslutnin-

eningens budget. Netop her er

relse til bestyrelsesmedlemmer

ger, som bestyrelsen træffer. I

en 10-årig vedligeholdelsesplan

til dækning af de omkostninger,

de fleste bestyrelser træffes de

god, da den giver en fagmands

som bestyrelsesmedlemmer

mange beslutninger i enighed

vurdering af ejendommens stand

har i forbindelse med deres

- men i nogle tilfælde kan det

samt anbefalinger til vedlige-

bestyrelsesarbejde. Som besty-

være nødvendigt med en afstem-

holdelsesarbejder mm.

relsesmedlem kan du skattefrit

ning på bestyrelsesmødet. Ved

modtage 2.400 kr. til at dække

stemmelighed vil det normalt

Hvidvaskning

dine omkostninger til telefon og

være formandens stemme, som

Som bestyrelsesmedlem skal du

internet samt 1.450 kr. til dæk-

er udslagsgivende.

cpr-valideres. Du får direkte

ning af omkostninger til kontor-

adgang til at kunne disponere

hold. Altså i alt maksimalt 3.850

har truffet, kan af et medlem

over foreningens penge, og så

kr. årligt (2021). Hvis foreningen

altid indbringes for general-

har foreningens bank, revisor og

beslutter at udbetale en højere

forsamlingen, hvis medlemmet

administrator pligt til at kunne

godtgørelse (eller honorar), vil

ikke er enigt i bestyrelsens

dokumentere, hvem du er over-

hele beløbet være skattepligtigt.

beslutning.

for myndighederne.

Pligter

eller hvidvaskning står i Hvid-

Du kan altid ringe til din ad-

Din vigtigste pligt som besty-

vaskningsloven og har til formål

ministrator og drøfte, hvordan

relsesmedlem er at varetage

at undgå, at “sorte penge”, som

bestyrelsen kan håndtere en

foreningens interesser – ikke

stammer fra kriminelle handlin-

konkret sag eller hvordan andre

enkeltmedlemmers interesser.

ger, omdannes til “hvide penge”,

foreninger håndterer tilsvarende

der kan anvendes normalt og

sager. Administrator er altid

ikke skal skjules.

glad for at bidrage med råd og

Beslutninger, som bestyrelsen

Reglerne om cpr-validering

Bestyrelsen skal sikre, at foreningen har en god økonomi, at ejendommen vedligeholdes, og Foto: iStock.

”

Administrator

ideer, så bestyrelsen er så godt

at foreningen ikke løber unød-

Bestyrelsesgodtgørelse

påklædt som muligt til at træffe

vendige risici. Konkret betyder

Det er frivilligt og ulønnet

beslutninger.

det, at bestyrelsen ikke skal

arbejde at sidde i din forenings

Læs mere på www.sjeldani.dk

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

3 1

n y i besty r e ls e n

“

Som nyt bestyrelsesmedlem

advertorial

Diver s i t e t

“

be s t y rel s er

Hvis bestyrelsen er

for homogen, kan der være ønsker, som ikke bliver prioriteret.

”

Sociale arrangementer er et vigtigt værktøj i en bestyrelse, da det er med til at opbygge tillid mellem medlemmerne og dermed at få opgaverne løst.

3 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

be s t y rel s er

Ekstratillæg:

Diver s i t e t

n y i besty r e ls e n

Nå, men hvem stiller op til bestyrelsen i år? En god, blandet bestyrelse er en stor gevinst for alle foreninger, fordi beslutningerne bliver bredere funderet. Og det sure arbejde? Det kan man faktisk købe hjælp til. Skrevet af: Dorte Mosbæk, freelancejournalist, i samarbejde med administrationschef Nedim Husic og jurist og ejendomsadministrator Dan Dreisig, ØENS Ejendomsadministration A/S

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

3 3

Diver s i t e t

be s t y rel s er

kal legepladsen i gården

derede beslutninger - bliver der

hvem det er, der lige på dén ge-

renoveres, eller er eleva-

taget til fælles bedste. Desværre

neralforsamling har haft lyst til at

torer en bedre investe-

er hovedparten af bestyrelserne

stille op. Der er sjældent kampvalg,

ring? Skal altanprojektet i gang

alt for homogene, mener admini-

og det er nu engang bare dem, der

- eller er det bedre med solceller?

strationschef Nedim Husic og

rækker hånden op… måske fordi de

Og hvad med den sommerfest?

jurist og ejendomsadministrator

virkelig har lyst, eller fordi det er

Dan Dreisig fra ØENS Ejendoms-

blevet pinligt,” siger Nedim Husic.

Diversitet i bestyrelsen

administration A/S.

Den direkte vej til indflydelse i

“De fleste bestyrelser er i den

Hvad er egentlig bestyrelsens rolle?

ejer- eller andelsforeningen er

ene eller den anden grøft. Enten

ØENS Ejendomsadministration

en post i bestyrelsen, og jo mere

kun kvinder eller kun mænd. En-

tilbyder undervisning med titlen

diversitet i bestyrelsesgruppen,

ten kun over eller kun under 50

“bestyrelsesansvar” blandt andet

desto bedre - og mere bredt fun-

år. Det varierer fra tid til anden,

for at afmystificere rollen som bestyrelsesmedlem. Her kan man få indblik i ansvar og opgaver - men også få viden om, hvordan man kan få hjælp til det, ingen har lyst til eller mod på. Optimalt set er bestyrelsens rolle nemlig at udstikke en retning og ikke at nørde med detaljer i vedtægter, regnskaber eller byggeteknik. Og ofte er der mulighed for at bruge noget af vedligeholdelsesbudgettet på at købe hjælp udefra, siger administrationschef Nedim Husic.

Der kan være vidt forskellige holdninger til, om en legeplads skal renoveres, og hvis bestyrelsen primært består af ældre mænd, bliver det projekt måske nedprioriteret, siger administrator Dan Dreisig (t.h.) og administrationschef Nedim Husic, ØENS Rådgivning. 3 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

“Man får sjældent et skulderklap som bestyrelse - hvis man er heldig, kan der på generalforsamlingen være en sjæl, som siger ”skal 2 0 2 2

“

be s t y rel s er

Den vigtigste årsag til at melde sig til bestyrelsen er,

at man får væsentlig mere indflydelse på det sted, man bor.

”

Dan Dreisig mener, at besty-

“Bestyrelser fungerer demokra-

klapsalve”, og det er måske den

relsen kan komme langt med at

tisk, og det er flertallet i besty-

ros, man kan få i løbet af et år.

arrangere nogle sociale arrange-

relsen, der træffer beslutninger.

Så med det som udgangspunkt er

menter for hele boligforeningen.

Demokrati kan altså være to

det forståeligt, at mange tænker,

“Ofte er vi gode til at blive

ulve og ét får, der diskuterer

hvorfor så udsætte sig selv for

uenige, hvis vi ikke snakker sam-

frokost. Så det betyder noget,

stress og jag? Men det eneste,

men. Men når man mødes og ser

hvem der deltager i beslutnin-

en bestyrelse egentlig skal, er at

hinanden i øjnene nede i gården ved

gerne. Og hvis bestyrelsen er

tage stilling til, hvilken retning

en pølsevogn til et arrangement,

for homogen, kan der være øn-

der skal tages. Ønsker vi altaner,

opfører man sig bedre, og når man

sker, som ikke bliver priorite-

skal vi finde teknisk rådgiver, og

opfører sig bedre, så er der flere,

ret. Man rangerer ofte tingene

når der så skal besluttes noget

der tænker på generalforsamlingen,

forskelligt alt efter alder. For

om materialer m.v., skal besty-

at det ser sjovt ud at være i besty-

eksempel legepladsen i gården

relsen eller eventuelt foreningen

relsen og melder sig,” siger han.

- der er jo en midtergruppe, der

inddrages.”

ikke interesserer sig så meget Bredere beboerrepræsentation

for den, og så bekymrer man sig

Sociale arrangementer

for demokratiets skyld

igen, når man får børnebørn. Så

Bestyrelsesarbejdet er mere end

Den vigtigste årsag til at melde

det er vigtigt med forskellige

bare en bunke opgaver, der skal

sig til bestyrelsen er ifølge de

indspark om, hvordan man skal

løses, mener både Dan Dreisig

to administratorer, at man får

drifte sin ejendom,” siger Dan

og Nedim Husic. Det er også en

væsentlig mere indflydelse på

Dreisig.

social konstruktion, som skal

det sted, man bor.

Læs mere på www.oadv.dk

passes og plejes - både internt og eksternt. De anbefaler, at man laver sociale arrangementer med sin

• Fordel opgaverne mellem

meget viden bliver samlet

jer og hav tillid til hinanden.

samme sted.

• Husk at være sociale – lav

• Hvis der er enkeltstående

fælles arrangementer, både

interesser, kan man ned-

internt i bestyrelsen og for

sætte en arbejdsgruppe,

så kan man fordele de forskel-

hele boligforeningen.

som kan præsentere et

lige ansvarsområder som f.eks.

• Vær åben for at optage

bilagsgodkendelser, regnskaber

bestyrelsesmedlemmer, du

og vicevært-overblikket. Og når

er uenige med – det skaber

man uddelegerer de opgaver, og

bedre fælles beslutninger.

internt er enige om det, så skal

• Overvej, om du skal vige

bestyrelse. Ikke kun for hyggens skyld, men også for at opbygge tillid og dermed få opgaverne nemmere løst. “Hvis man er fem medlemmer,

man heller ikke hele tiden kontrollere hinanden,” siger Nedim Husic, og Dan Dreisig supplerer: “Vi oplever tit beboere, der mener, at bestyrelsen er valgt for at servicere beboerne. Men en ejer- eller andelsforening er et fællesskab, og bestyrelsesFoto: iStock.

En god bestyrelse

rollen er noget, man skal tage i fællesskab, og det skal være for

pladsen, hvis en kandidat med en anden profil melder sig for at skabe mere diversitet i bestyrelsen.

projekt for bestyrelsen, der kan gå videre med det. • Køb de ydelser, ingen har lyst eller evner til - f.eks. regnskabshjælp, juridisk bistand og byggeteknisk rådgivning. • Brug administrator som sparringspartner på smarte

• Tænk i rotation - det er

løsninger og overvej at del-

sårbart, hvis en forening har

tage i undervisning eller gå

den samme formand el-

hjem-møder om relevante

ler bestyrelse i 30 år, da for

emner.

Kilder: Jurist og ejendomsadministrator Dan Dreisig, administrationschef Nedim Husic, ØENS Ejendomsadministration

almene mennesker at sidde der.” d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

3 5

n y i besty r e ls e n

vi ikke lige give bestyrelsen en

Ekstratillæg:

Diver s i t e t

B e s t y rel s e s s ammen s æ t ning

Hvad gør vi, hvis vi ikke kan sammensætte en bestyrelse? At foreningen trives økonomisk såvel som socialt kræver hårdt arbejde i bestyrelsen og er en stor opgave at løfte, fortæller Carsten Volden, der er administrerende direktør hos Sjeldani Boligadministration.

Emma R. Hansson

Emma R. Hansson Redaktør Min Boligforening

“

mindre foreninger kan det være svært at finde nogen, der vil påtage sig det an-

svar, fordi der ikke er så mange beboere. I større foreninger kan der være mange klagesager mellem beboerne, der skal håndteres af en bestyrelse, og det kan gøre arbejdet surt og stoppe mange i at melde sig som bestyrelsesmedlem,” fortæller Carsten Volden. Klare retningslinjer for bestyrelsesarbejdet Når der skal vælges en bestyrelse på generalforsamlingen, kan det være en fordel at gøre det tydeligt overfor beboere

“

Det er en stor kvalitet, at der er demokrati i foreningen.

”

3 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

“

og potentielle bestyrelsesmedlemmer, hvad arbejdet egentlig

Det bedste, man kan gøre, er at

lade den siddende bestyrelse fortælle

består af. “Det bedste, man kan gøre, er at lade den siddende bestyrelse

om, hvad de egentlig laver.

”

ver. Administrator kan så fortælle

hjælp. Det første, man så gør, er

at melde sig. Ellers kan man

om, hvilket ansvar, der er forbun-

at lave en vedtægtsændring, så

lade administrator varetage alle

det med opgaverne,” fortæller

det fremgår, at man kan lade en

de opgaver, som ellers var be-

Carsten Volden. Er det tydeligt,

tredjepart, f.eks. administrator,

styrelsens.” Det er naturligvis

hvilke opgaver der er, så er det

varetage bestyrelses opgaver.

en ekstra udgift for foreningen,

lettere for beboerne at tage stil-

“Der er flere måde at gøre det

ling til, om det er noget for dem.

på,” fortæller Carsten Volden og

løsning, hvis ingen ønsker at

fortsætter: “Enten kan man lade

sidde i bestyrelsen.

men det kan være en nødvendig

Ekstern hjælp

administrator stå for at varetage

Lykkedes det ikke at få nogen til

klagebehandlingen, hvis det er

Administrators bedste råd

at melde sig, kan man få ekstern

det, som stopper beboerne fra

Selvom det er muligt at få en tredjepart til at varetage bestyrelsesarbejdet, er det typisk ikke noget, som Carsten Volden vil anbefale, med mindre det er højst nødvendigt. “Bestyrelsen er en vigtig del af demokratiet, og hvis man vælger ikke at have en bestyrelse bestående af beboere, så misser man en væsentlig del af essensens ved at bo i en forening.” Bestyrelsen træffer året igennem små som store beslutninger, der alle har betydning for de øvrige beboere og ejendommen. “Det er en stor kvalitet, at der er demokrati i foreningen, og der er stor værdi i, at man som beboer har indflydelse på, hvordan tingene foregår. Det mister man, hvis ansvaret uddelegeres fuldt ud til en administrator,” understreger Carsten Volden. Måske skal man opfordre beboere til først at deltage som suppleanter i bestyrelsen, eller måske skal man uddelegere nogle opgaver til en tredjepart. Men det bedste råd er trods alt,

Foto: iStock.

at man gør, hvad man kan for

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

at sammensætte en bestyrelse bestående af beboere for at sikre demokratiet og beboerindflydelsen.

og ve d lige h ol d

3 7

n y i besty r e ls e n

fortælle om, hvad de egentlig la-

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s s ammen s æ t ning

advertorial

B e s t y rel s e s an s var

Styrk det gode samarbejde - og vær opmærksom på

bestyrelsesansvar God forretningsorden, struktur og de rette redskaber er vigtigt for en velfungerende bestyrelse og afgørende for, at en bestyrelse ikke ender med unødigt ansvar på sine skuldre.

Daniel Hesner Grøndal Daniel Hesner Grøndal Direktør og partner VQ Advokater

ensartethed i møderne og en bedre

digheder som foreningens formål,

forståelse af bestyrelsesarbejdet.

generalforsamlingsbeslutninger,

Når en bestyrelse er konstitueret,

hvad bestyrelsesmedlemmet ved

skal man straks planlægge, hvor

eller bør vide, hvordan økonomien

mange møder der skal holdes og

ser ud og ikke mindst: Hvad ville

ligeledes planlægge dem. Seks år-

fornuften have dikteret?

lige møder er ofte passende. Benyt en standarddagsorden med indhold

vornår et bestyrelsesmedlem ifalder ansvar

Forberedelse til bestyrelsesmøder

og bilag - det giver overblik og

er en ret udefinerbar

Bestyrelsesmøder skal foregå med

sikrer, at alle bestyrelsesmedlem-

styring og struktur, så der opnås

mer kan deltage.

størrelse. Det handler om en

“

afvejning af de konkrete omstæn-

Man fraskriver sig ikke ansvar blot ved

at hævde, at “det vidste jeg ikke noget om”.

3 8

”

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Et eksempel:

Digitalt samarbejde

For m a n d e n b ø r s i k r e , a t d a g s-

med administrator

ord e n ove r h o l d e s , a t m ø d e t

Administrators opgave er

afsl u t t e s i n d e n for a f t a l t t i d ,

at gøre arbejdet lettere for

og a t a l l e m e d l e m m e r b l ive r

bestyrelsesmedlemmerne, som

hør t . B e s l u t n i n g e r i b e s t y r e l-

ofte arbejder frivilligt. Der-

sen t ræ f f e s o f t e st e f t e r f l e r t a l ,

for bør foreningen trække på

med m i n d r e ve d t æ g t e r n e d i k-

administrators kompetencer og

ter e r a n d e t . Ha r é n e t h a b i l i-

gøre brug af digitale løsninger

tets p r o b l e m , s k a l m e d l e m m e t

som ProBo.

hve r ke n d e l t a g e i d r ø f t e l s e r elle r b e s l u t n i n g .

Her kan bestyrelsen løbende følge foreningens økonomi,

B e s t y r e l s e s r e f e ra t e t s k a l

mens ProBo også reducerer

ind e h o l d e , h v i l ke e m n e r m a n

print og porto, da alt kan ske

har væ r e t o m k r i n g , b e s l u t n i n-

elektronisk. ProBo gør det

ger, eve n t u e l l e p r o t e s t e r, h va d

muligt for beboere og besty-

bes t y r e l s e n p å b o l i g fo r e n i n-

relsen at tilgå alle foreningens

gen s ve g n e s k a l g ø r e e l l e r i k ke

dokumenter og er en digital

gør e , s a m t h v i l ke m e d l e m m e r

løsning, som ofte giver bedre

der t a g e r s i g a f h va d . D e t e r

kommunikation og åbenhed i

net o p d i s s e r e f e ra t e r, d e r k a n

foreningen.

3 Boligforeningens ¨ formål, som bestyrelsen arbejder for

3 Frister ¨

og form for

indkaldelse til møder

3 Krav ¨

til udformningen

af dagsordenen

3 Antal ¨

for beslutnings-

dygtighed

3 Regler ¨

for afstemninger

3 Fordeling ¨

af opgaver

og opfølgning

3 Nedsættelse ¨

blive u d s l a g s g ive n d e i s a g e r om b e s t y r e l s e s a n s va r. H v i s

Ansvar og boligforeninger

bes t y r e l s e s r e f e ra t e r o f f e n t l i g-

Bestyrelsesmedlemmer handler

gør e s t i l fo r e n i n g s m e d l e m m e r,

på vegne af foreningen, mens

så væ r o p m æ r k s o m p å p e r s o n-

generalforsamlingen er det

dat a l ove n .

besluttende organ. De daglige dag-til-dag-beslutninger for

Det gode bestyrelsesarbejde

ageren og forpligtelser vare-

Gode værktøjer til det gode

tages af bestyrelsen.

bestyrelsesarbejde er en for-

overordnet indhold i en bestyrelses forretningsorden kan være:

Medlemmer af bestyrelsen

af udvalg

(stående/ad hoc)

3 Habilitetsregler ¨ - rettigheder i forhold til at træffe beslutninger

3 Optagelse, ¨

udsendelse

og godkendelse af referat/ bestyrelsesprotokol

3 Eventuel ¨

tavshedspligt

3 Økonomiopfølgning ¨

retningsorden og en beslut-

skal være deres ansvar bevidst,

ningsprotokol. På den måde

men også med det for øje, at

sikrer man, at konkrete krav

der hersker ret vide grænser

fra vedtægterne overholdes,

for, hvad et bestyrelsesmedlem

men man får også på forhånd

må, så længe fornuften råder.

En særlig forsikring kan give

fastslået, hvem der beslutter og

Et medlem risikerer kun erstat-

ekstra ro i maven for bestyrel-

gør hvad.

ningsansvar, hvis handlinger

sesmedlemmerne.

- budgetlægning og årsrapporter

eller mangel på samme resulteFå ekstern hjælp • S tyrk samarbejdet med administrator. • G ør det let at være bestyrelsesmedlem. • A nvend digitale løsninger. • B enyt administrator

Haltende økonomi

rer i økonomisk tab. Man må aldrig handle i strid

eller store forpligtelser

med vedtægterne, men skal

Uanset om en boligforening har

altså først søge at ændre dem

dårlig eller god økonomi, skal

på en generalforsamling.

bestyrelsesmedlemmerne handle

Udfordringen er, at der ikke

ud fra et forsigtighedsprincip.

er nogen lovmæssigt defineret

Indkøb og forpligtelser må kun

grænse udstukket for hand-

ske, når man er sikker på, at

lefriheden i forbindelse med

boligforeningen kan opfylde

aktivt i foreningens

bestyrelsesansvar. Det afhæn-

aftalerne. Langt de fleste besty-

hverdag.

ger af tidligere sager, der kan

relsesansvarssager opstår, når

danne præcedens, men dog

boligforeningen ikke kan betale

altså ikke klokkeklare regler.

for modtagne varer eller ydelser.

• S øg juridisk sparring.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

3 9

n y i besty r e ls e n

Afvikling af bestyrelsesmøder

Ekstratillæg:

B e s t y rel s e s an s var

“

Bestyrelsesmøder skal foregå med styring og

struktur, så der opnås ensartethed i møderne og en bedre forståelse af bestyrelsesarbejdet.

”

Hvis almindelig sund fornuft

skal man i sagens natur have

Lad fornuften råde

indikerer, at der er risiko for, at

styr på, hvad det hele betyder.

Summa Summarum: Bestyrelses-

boligforeningen ikke kan opfylde

Nogle bestyrelsesansvarssager

medlemmer skal handle fornuf-

en aftale, bør man som bestyrelses-

handler ganske enkelt om, at man

tigt på vegne af boligforeningen,

medlem forsøge at undgå, at af-

ikke har været ordentligt inde

ligesom man ville have handlet i

talen overhovedet indgås. På den

i sagerne eller har undladt at

forhold til egen privatøkonomi.

måde kan man undgå at havne i

undersøge sagen til bunds. Men

en medansvarssag.

man fraskriver sig ikke ansvar

problemer i foreningen, inddrager

blot ved at hævde, at “det vidste

eksterne rådgivere og overholder

jeg ikke noget om”.

budgetterne, vil man som hoved-

Men man skal aktivt protestere mod aftalen på bestyrelsesmødet, stemme imod og sørge for

H a n d l er et bestyrelsesmedlem

Arbejder man aktivt på at løse

regel ikke ifalde bestyrelsesansvar.

at få protesten noteret i besty-

u fo r s va rligt eller retsstridigt

Vi anbefaler dog altid også - for

relsesprotokollen. Man kan også

p å ve g n e af foreningen, kan

en ekstra sikkerheds skyld - at tegne

bringe sagen op på generalfor-

d e t l i g e ledes medføre ansvar,

en bestyrelsesansvarsforsikring.

samlingen. Insisterer bestyrelsen

l i g e s o m det ville være tilfældet,

Læs mere på www.vqa.dk

alligevel på at indgå aftalen,

h v i s p e r sonen handler på egne

bør man trække sig. Også det

ve g n e .

skal noteres i protokollen, eller

Ansætter en bestyrelse ekster-

Bestyrelsens ansvar

man kan selv skriftligt oplyse til

ne personer, er det bestyrelsens

• P as på faldgruberne.

bestyrelsen, at man trækker sig

ansvar, at al lovgivning overhol-

• B enyt altid rådgivere

med henvisning til årsagen.

des i forhold til ansættelsesret,

– Juridisk og byggeteknisk.

arbejdsmiljø, skat og så videre.

• A rbejdsskade er også

Uvidenhed fritager

Det er også bestyrelsens ansvar

bestyrelsens ansvar.

ikke for ansvar

at føre tilsyn og kontrol med,

For at man kan overholde beslut-

at de ansatte holder sig til de

ninger, vedtægter og økonomi,

udstukne instrukser. 4 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

• Tegn en bestyrelsesansvarsforsikring.

2 0 2 2

SKAL DIN EJENDOM HAVE MILJØVENLIG RENGØRING OG EJENDOMSSERVICE? RengøringsAgenterne Aps · +45 70 10 75 76 · Fuglebækvej 3D · 2770 Kastrup · ren-agenterne.dk

Det er på tide at træffe de rigtige valg Træf det bæredygtige valg til jeres fællesvaskeri. Electrolux Professionals tredje generations varmepumpe tumblere nedsætter el-forbruget med mere end 60% og vores vaskemaskiner tilpasser automatisk el-, vand- og sæbeforbruget efter mængden af tøj i maskinen. Det er det rigtige valg.

electroluxprofessional.com

Se vores løsninger til ejer- og andelsboligforeninger

advertorial

E j en d om s s ervice

En velholdt ejendom har betydning

for såvel fællesskab som ejendommens værdi

En velholdt ejendom giver stor herlighedsværdi for alle i en boligforening. Men det har også betydning for fællesskabet blandt beboerne og økonomien på både kort og lang sigt.

Kathrine Schou Kathrine Schou Direktør HP Ejendomsservice

“

t hjem kræver vedligeholdelse.

hjem, og det kræver vedligeholdelse,

Det stiller de færreste spørgs-

ligesom alle andre hjem gør.

målstegn ved. Men i storbyer

er hjemmet ofte noget, man deler

Undgå splid i foreningen

med andre. For hele ejendommen

I nogle tilfælde vælger foreninger

- også trappeopgangen eller hækken

selv at stå for ejendomsservicen.

i gården - er en del af alle beboeres

Det stiller store krav til bestyrelsen

Hviler ansvaret for

ejendommens tilstand alene på bestyrelsens

og beboernes skuldre, kan der let opstå uenigheder om opgaver og udførelsesgrad.

”

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

4 3

E j en d om s s ervice

“

er vedligeholdelsesservicen ikke tilstrækkelig, kan det forringe ejendommens værdi.

”

Sans for detaljen er afgørende

vedligeholdelse også om ejendom-

Bestyrelsesarbejdet i en bolig-

mens værdi. Er vedligeholdelses-

forening favner bredt. Af samme

servicen ikke tilstrækkelig, kan det

grund er det også stort set umuligt

forringe ejendommens værdi. Der-

som bestyrelsesmedlem at være

for kan det på længere sigt også

ekspert inden for samtlige områder.

betale sig økonomisk at investere i

I forhold til vedligeholdelse

tilstrækkelig vedligeholdelse.

af ejendommen er det vigtigt at kunne se de små detaljer i det

Alt samlet under ét tag

- men også til beboerne. Det

store billede. Ser man på teknik

Det er en god ide at vælge en

kræver en klar fordeling af ar-

og drift er det for eksempel helt

servicevirksomhed, der har samlet

bejdsopgaver, som begrænser

afgørende, at en varmecentral har

alle ydelser under ét tag - lige fra

såvel bestyrelsesmedlemmer som

en serviceaftale, at trykket tjek-

rådgivning til udførelse af diverse

beboere i deres hverdag.

kes, og at vandet fyldes på.

opgaver. Det giver jeres forening

Det går for eksempel ikke, at den,

Ligger ansvaret for vedlige-

mulighed for at tilpasse en aftale,

der har ansvaret for ugens trappe-

holdelse af ejendommen hos læg-

så den stemmer fuldstændig overens

vask, “ikke lige kunne nå det”,

folk uden egentlig erfaring, kan

med foreningens og ejendommens

hvis alle i foreningen forventer at

der hurtigt opstå udfordringer og

behov. I de fleste tilfælde insisterer

komme hjem til et et rent hjem.

problemer, som kunne være und-

vi i HP Ejendomsservice på at kom-

gået. Det handler i høj grad om at

me forbi og vurdere ejendommen,

tilstand alene på bestyrelsens og

opsnuse potentielle fejl og mangler,

så vi er sikre på at kunne yde den

beboernes skuldre, kan der let

inden de vokser sig til større pro-

bedste og optimale service.

opstå uenigheder om opgaver og

blemer, der kan være omkostnings-

I nogle sager kan der opstå si-

udførelsesgrad, når resultatet skal

tunge for foreningen at rette op på.

tuationer, hvor eksterne eksperter

Hviler ansvaret for ejendommens

stemme overens med alles behov

I værste fald kan manglende

og fagpersoner er nødvendige for

for en ren og velholdt ejendom.

vedligeholdelse medføre sund-

at løse en opgave. I HP Ejendoms-

Netop derfor er ejendomsservice

hedsmæssige risici. For eksempel

service har vi samarbejdspartnere

værdifuld. Det letter arbejdsbyr-

kan der opstå legionella i vandrør,

indenfor alle håndværkerfag, så

den i foreningen, og så er man

hvis ikke de serviceres korrekt,

jeres forening er dækket ind, uan-

sikret et ordentligt og tilfreds-

og indeklimaet kan forringes.

set hvilken vedligeholdelsesopgave

stillende resultat, der ikke går på

der skal klares. n

kompromis med forskellige defini-

En sikring af ejendommens værdi

Læs mere på www.hp-ejendoms-

tioner af en velholdt ejendom.

I sidste ende handler den gode

service.dk

somhed, der samler alle

Det skal I være ekstra opmærksomme på:

ydelser under ét tag, kan

Serviceaftaler: Det er vigtigt, at

Med en service virk-

der er serviceaftaler på de ting,

jeres vedligeholdelses-

der bør være serviceaftaler på

af tale let tilpasses

- fx fyr, varmecentral mm.

ef ter foreningens

Skjulte installationer: Alt,

skif tende behov.

hvad der hedder rør, bør være up-to-date. Tæringer: Kan hurtigt udvikle sig til større problemer.

4 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

VA LU A R V U R D E R I N GER Jeg kan hjælpe dig med et gratis, vejledende estimat på jeres ejendoms valuarværdi i dag - Også efter de nye ’Blackstone-regler’ er trådt i kraft

Emil Ellekilde, Ejendomsmægler MDE, Diplomvaluar, HD(F), Vurderingschef STAD Valuar

• Vi valuarvurderer ca. 500 andelsboligforeninger årligt • Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen • Vi deltager gerne på jeres generalforsamling

• Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering • Vi har valuarvurderet andelsboligforeningers ejendomme de seneste 10 år • Vi er selvfølgelig medlem af DE

Se mere på staderhverv.dk/valuar STAD Erhverv Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

En del af STAD Erhverv

B æ re d y g t ig

renovering

Bæredygtige løsninger bidrager til en sund økonomi - både for den enkelte beboer men også på et samfundsmæssigt plan.

4 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

B æ re d y g t ig

advertorial

renovering

Bæredygtig

RENOVERING AF EJENDOMMEN

Bæredygtighed… Hvad er det egentlig? Det, at vi passer på hinanden og kloden, står nok klart for de fleste af os. Men har I helt ned i detaljerne styr på, hvad der egentlig forstås ved at være bæredygtig?

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

4 7

B æ re d y g t ig

Ole Brockdorff Ole Brockdorff Arkitekt MAA og partner Trio Arkitekter

or at en renovering af en

renovering

• Gode lysforhold: Dagslys

driftsøkonomi, som ruster boligen

påvirker humør, indlæringsevne

mod energiprisstigninger. Med et

og produktivitet.

bedre energimærke vil boligen stå

• Gode opholdsarealer: Tætte

stærkere på boligmarkedet.

relationer og fællesskaber er

• Bygningsudvikling: Ved en

afgørende for, om vi har det godt.

løbende udvikling/modernisering af

Derfor er det en god ide at udnytte

bygningen ift. samfundets forvent-

fællesarealer som kælder, gården

ninger til boligen (altan, indeklima

og tagrummet optimalt.

mm.) vil boligen stå stærkere på

bygning betragtes som

boligmarkedet.

bæredygtig, skal bære-

Miljømæssig bæredygtighed:

dygtigheden strække sig fra start

Handler om natur, miljø, klima

Hvordan sikrer I et bære-

til slut i en byggeproces - fra

og ressourcer og omfatter bl.a.:

dygtigt renoveringsprojekt?

råvareudvinding over brugsfasen

• Optimal udnyttelse af res-

Der er meget at holde styr på, når

til nedrivning, bortskaffelse og

sourcer: Det er vigtigt at mini-

der skal renoveres bæredygtigt. For

recirkulering. Bæredygtig reno-

mere bygningsaffald og optimere

eksempel kan man gå meget op i at

vering handler om at mindske

genanvendelse af materialer.

genbruge materialer, men samtidig

energiforbruget - men det skal ske

• Produktion med lave miljø-

komme til at glemme indeklimaet.

uden at gå på kompromis med et

omkostninger: Det er vigtigt, at

For at renovere bæredygtigt er det

sundt indeklima, æstetik, komfort,

materialerne bliver produceret med

vigtigt at komme hele vejen rundt.

økonomi og arkitektur.

lave miljøomkostninger og så vidt muligt uden brug af problematiske

Der er fem områder, der er vig-

stoffer.

tige at forholde sig til, når man

renovering, drift og vedligehold af

• Energirigtig drift: Renoverin-

ønsker at bygge bæredygtigt.

bygningen og kan defineres som

gen skal gennemføres med tanke

en indsats i tre dimensioner:

på energiforbruget, da det giver en

Bæredygtig renovering handler om at tænke langsigtet i forhold til

energirigtig drift i fremtiden. Social bæredygtighed:

Produktion Produktionen af materialer er

afgørende for byggeriets miljø-

Handler om menneskers sund-

Økonomisk bæredygtighed:

påvirkning. Her skal fokus være på

hed og trivsel og omfatter bl.a.:

Handler om de økonomiske

skånsom råstofudvinding og mini-

• Et godt indeklima uden ska-

aspekter og omfatter bl.a.:

malt brug af svært tilgængelige

delige stoffer: Skadelige stoffer

• Driftsøkonomi og værdistabi-

råstoffer som metaller, sand eller

påvirker vores sundhed, hvorfor

litet: En bygning med et lavt energi-

kritiske mineraler. Brug fornybare

det er vigtigt med materialer, der

behov, som er udført i holdbare

materialer, der produceres så lokalt

ikke afgiver sundhedsskadelige

materialer, der er lette og billige at

som muligt med mindst mulig for-

stoffer.

vedligeholde, giver en mere stabil

urening, energi og ressourceforbrug.

Med bæredygtige renoveringsløsninger følger mange fordele som fx bedre indeklima.

Lang levetid Lang levetid på en renove-

ring er rigtig godt. Renoveringens holdbarhed garanteres blandt andet med veludført håndværk samt muligheden for udskiftning af enkelte bygningsdele - eksempelvis vinduer, bundrem m.m. En konstruktiv beskyttelse af renoveringen er også vigtig for at sikre lang levetid på materialer og konstruktion.

Genbrug Mulighed for genbrug af mate-

rialer og minimering af affald er

4 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

B æ re d y g t ig

“

renovering

Det er vigtigt at tænke miljøhensyn ind allerede, når man planlægger en renoveringsopgave.

”

afgørende - både når man skal

Der vil dog altid være kompro-

Bygningens stand: Er bygningen

skaffe materialerne til renove-

miser, man skal indgå som f.eks.

i god nok stand til, at en renove-

ringen, og når man skal afskaffe

produkter, man ikke kan få uden,

ring er den rigtige løsning? Lav

materialer efterfølgende eller ved

at de er produceret langt væk,

en totaløkonomisk vurdering og

nedrivning. Jeres aflagte materialer

lovgivning der kun kan overholdes

vurder renovering i forhold til

kan i mange tilfælde genbruges af

på bestemte måder og alt muligt

nedrivning, ressourceforbrug og

andre. Undgå derfor så vidt muligt

andet. Renoveringen vil derfor

affaldshåndtering i hele processen.

at “forurene” de enkelte materialer

altid blive en afvejning af forskel-

Fundamenter og dræn: Er disse

med eksempelvis kemiske fuge-

lige argumenter.

grundlæggende forhold i orden, og

masser eller lignende.

Det er vigtigt at tænke miljø-

Enkeltdele: Hvilke bygningsdele

Indeklima

planlægger en renoveringsopgave.

og materialer kan med fordel

Godt indeklima fører til, at

For at sikre, at renoveringen bliver

bevares (gulve, stuk, døre,

renoveringen ikke kun er skån-

så bæredygtig som mulig, skal man

installationer, tagsten osv.)?

som ved naturen, men også ved

allerede i projekteringen optimere

Genbrug: Kan der anvendes

de mennesker, der bruger bygge-

ud fra hensyn til miljø og natur.

genbrugsmaterialer, der matcher

riet. Undgå derfor skadelig kemi,

Samtidig skal man tage højde for

den arkitektoniske stil?

byg diffusionsåbent og sørg for

hensyn til funktion, holdbarhed

Helheden: Er der særlige ting, som

nødvendig ventilation og tilpas

og æstetik.

kan prioriteres? Hvordan afvejes

luftfugtighed.

hensyn til energibesparelser, miljø, Overvejelser ved

indeklima, æstetik, funktionalitet

Designproces

bæredygtig renovering

og økonomi?

Renoveringens design er den

Ved renovering af eksisterende

Bygningens funktion: Kan man

sidste afgørende faktor. Et bære-

byggeri er det godt at lave en

ændre i bygningens funktion f.eks.

dygtigt design bruger cirkulære

samlet planlægning. I en sådan

ved at fjerne vægge, øge lysind-

løsninger, så man bruger så få res-

projekteringsfase skal man bl.a.

faldet eller forbedre lydisolerin-

sourcer som muligt og undgår spild.

have fokus på:

gen? Kan man placere isoleringen

5 Foto: iStock.

er bygningen fri for fugt?

hensyn ind allerede, når man

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

4 9

B æ re d y g t ig

“

på ydersiden af den eksisterende væg eller over spærene og derved skabe ekstra ståhøjde og rummelighed? Eller kan man forbedre

renovering

For at renovere bæredygtigt er det vigtigt at komme hele vejen rundt.

sammenhæng med udearealer?

”

Kemi: Hvordan kan fugemasser og

Ved at sikre sunde bygninger og

derved frembringe en løbende

andre stoffer, der afgasser uøn-

undgå at påvirke miljø og klima

økonomisk besparelse for den

skede kemiske stoffer, undgås?

negativt sparer samfundet penge

enkelte beboer.

Der er også visse byggematerialer,

på budgettet for sundhed og

der har været anvendt i bestemte

miljø. Anvendelsen af bæredygtige

Ét bæredygtigt renoverings-

perioder, som indeholder giftige

byggematerialer er på alle måder

projekt kan afføde flere fordele

stoffer, og som man derfor skal

samfundsøkonomisk mere renta-

Etableres der tagboliger på ejen-

være særligt opmærksom på ved

bel, idet ‘konventionelle’ bygge-

dommen, vil det ikke bare forbedre

nedrivning. Det gælder f.eks. as-

materialer giver samfundet og

energitilstanden i bygningen. Det

best, PCB i fugemasser, ftalater i

kommende generationer en stor

økonomiske overskud fra de nye

byggematerialer og bly i maling.

ekstraregning i form af belastning

tagboliger kan også anvendes til

Vedvarende energikilder: Kan

af miljø, klima, håndværkernes

en renovering af den underliggen-

man integrere vedvarende energi-

sundhed, affaldshåndtering, tids-

de bygning med fokus på mindsket

kilder som solceller, solfanger

ubestemt deponi osv.

energiforbrug og forbedret kvali-

eller varmepumpe/jordvarme?

tet og indeklima. Det giver mange

Andre anlæg: Kan der med fordel

Søg støtte til projektet

fordele for resten af lejlighederne

etableres regnvandsopsamling,

Der er flere muligheder for øko-

i ejendommen og giver på sigt en

komposttoiletter eller LAR (Lokal

nomiske tilskud til boligforeninger

reduceret boligafgift.

Afledning af Regnvand)?

for gennemførelse af bæredygtige

Der er udført projekter, hvor

projekter. F.eks. er der i øjeblik-

beboere inden renoveringen tænd-

Bæredygtig renovering

ket tilskud gennem Byfornyelses-

te for varmen i september måned

gavner samfundsøkonomien

puljen, Støjrenoveringspuljen og

pga. træk og kuldegener, og hvor

Det er en vigtig pointe, at bære-

forsyningsselskaber mm.

de efter renoveringen først har be-

dygtig renovering, som sætter

Bæredygtige renoveringer skal

hensyn til sundhed, miljø og klima

bl.a. fokusere på at skabe de bed-

højt, også bidrager til samfunds-

ste forudsætninger for at reducere

økonomien på en positiv måde.

bebyggelsens energiudgifter og

hov for at skrue op på termostaten i december. Der kunne måles en helt konkret værdi for beboerne, idet foreningens samlede energiforbrug blev reduceret med 93%. Heraf var over 75% af energiforbruget til

Der er energimæssige

opvarmning i boligerne reduceret.

besparelser at hente,

Ved at efterisolere bygningskrop-

hvis bæredygtighed

pen, udskifte vinduer og etablere

tænkes ind i foreningens

effektive varmegenvindingsanlæg

kommende projekter.

sikres desuden både frisk luft i boligerne og genanvendelse af op til 85% af varmen i bebyggelsen. Rådgivning om bæredygtighed i byggeriet handler om at skabe mest mulig værdi for bygherrer, brugere og samfund. Samtidig skal man forvalte ressourcerne investeret i byggeriet således, at de miljømæssige, sociale og økonomiske omkostninger reduceres mest muligt i et livscyklus-perspektiv. n Læs mere på www.trioarkitekter.dk

5 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Dan sk

ank -b

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30. Forbehold for trykfejl.

nes favorit r e

de 2 r L æ af L nk Ba n k s m oy a ex x-ba d ere lty Gro n u p s B r a n c h eI i n d e : lo e ya l t y group.dk/branch

Gør det let for jer selv

– vælg en bank, der er specialister inden for boligforeninger

I Lån & Spar sidder vi et helt team af erfarne specialister inden for boligforeningers økonomi. Det giver klare fordele – naturligvis. Vi kender alt til finansiering og drift af ejendomme. Så uanset om I har brug for rådgivning af større eller mindre projekter, så kan vi hjælpe jer på rette vej.

3378 2388

Ring: og hør, hvad vi kan gøre for dig

lsb.dk/erhverv

– eller gå på og læs om os eller book møde

A d mini s t ra t ion

Byg g e sag e r

- en guide til foreninger For foreninger med potentielle byggesager kan vejen til et vellykket projekt være både lang og usikker, hvis ikke administrator er involveret fra begyndelsen. sig, ligesom vejen til målet ofte

Løbende information

bliver længere end nødvendigt.

I ethvert byggeprojekt er infor-

Mange ved heller ikke, at de har

mation nøglen til succes. Der-

mulighed for at vælge en anden

for bør der lægges stor vægt på

administrator til byggesagen, end

løbende information til besty-

den, de benytter til den daglige

relse og beboere - både i form

administration af foreningen. At

af nyhedsbreve og ved at stille

en boligadministrator har eks-

et informationssystem til rådig-

år en forening står med

pertise i og fokus på forenin-

hed, hvor det er muligt at finde

en byggesag i støbe-

gens daglige drift er ikke ens-

de nødvendige informationer, når

skeen, oplever vi ikke

betydende med at være en god

man har brug for dem.

Kasper Fløe Svenningsen Kasper Fløe Svenningsen Adm. direktør Blomfelt Administration

sjældent, at foreningen glemmer

byggeadministrator. Erfaring og

parløbet med administrator og

fokus samt teknisk og økonomisk

under en byggesag, er, udover at

derfor først får administrator

forståelse er nogle af de fremme-

være ulønnet, ofte øretævernes

aktiveret relativt sent i projektet.

ste værdier som byggesagsadmi-

holdeplads. Der er altid nogen, der

Det afskærer foreningen fra at

nistrator, hvilket netop gør dem

kunne have gjort det bedre, hurti-

høste en række af de fordele, som

ekstra egnede til større renove-

gere eller billigere. Hvis bestyrel-

en tidlig involvering fører med

ringsprojekter.

sen fra begyndelsen kører admi-

Arbejdet som bestyrelse, særligt

nistrator og rådgiver i stilling, vil de overtage ’ledelsen’ af projektet Administrator hjæl-

og dermed også agere lynafleder

per bestyrelsen igen-

for bestyrelsen, som omvendt kan

nem byggesager - lige

sidde lidt i baggrunden og træde

fra start til slut, og

frem og markere sig, når omstændighederne byder det. Det er trods

det gør bestyrelses-

alt bestyrelsen og ikke rådgiver og

arbejdet lettere.

administrator, der skal bo i foreningen efterfølgende. Renoveringsprojekter kan opdeles i 4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på, når der er et renoveringsprojekt i støbeskeen. Overblikket og den gode kommunikation øger chancerne for et vellykket projekt betragteligt. 5 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

A d mini s t ra t ion

“

Renoverings-

projekter kan opdeles i 3-4 faser, som for enhver forening er vigtige at få styr på.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

5 3

”

A d mini s t ra t ion

Fase 1:

I DE

O G

UD V I K L I N G

enhver byggesag er det

banker for indhentelse af tilbud

mens projektet er på skitseblok-

afgørende, at man allerede

om bedst mulig finansiering ved

ken, så den generelle tilslutning

fra projektets første fase har

optagelse af byggekredit samt

til projektet og dets udformning

tilbud på All-Risk forsikring.

vejres blandt medlemmerne. Det

en tæt dialog med sin admini-

strator om, hvordan projektet

Med rammebudgettet i hånden

vil selvfølgelig afhænge af projek-

skal struktureres og finansieres.

kan bestyrelsen indkalde med-

tets art og omfang, om beboermø-

Administrator sidder med en ikke

lemmerne til en generalforsamling

der bør afholdes. Når bestyrelsen

uvæsentlig viden om, hvad der

med henblik på vedtagelse af det

føler sig tryg ved, at foreningens

tillades af kommunen, banker og

ønskede projekt.

medlemmer forstår projektet og

realkreditinstitutter, samt hvor-

dets konsekvenser for dem, ind-

ledes projektets gennemførelse

Konsekvensberegninger

kalder administrator til en ge-

påvirker ejendommens og lejlig-

ved forskellige scenarier

neralforsamling, hvor projektets

hedernes værdi.

På baggrund af rammebudget-

økonomi og finansiering sættes til

tet udarbejder administrator en

afstemning. Administrator del-

Rammebudget, lånetilbud

oversigt over den økonomiske på-

tager på generalforsamlingen og

& forsikringstilbud

virkning for den enkelte beboer

agerer som oftest både dirigent

Der udarbejdes et rammebudget

ved valg af hver enkelt finansie-

og referent, så administrator står

for det påtænkte renoverings-

ringsform, som bestyrelsen øn-

som garant overfor foreningen for,

projekt baseret enten på estimat

sker at tilbyde beboerne på den

at beslutningerne er vedtaget med

fra byggeteknisk rådgiver eller

kommende generalforsamling.

det nødvendige flertal og i over-

på baggrund af tilbud fra hånd-

ensstemmelse med vedtægterne.

værkere. I rammebudgettet indgår

Beboermøde &

Efter generalforsamlingen sørger

tillige forventede udgifter til råd-

generalforsamling

administrator for at udarbejde

givere, finansiering og forsikring.

Det kan være en god idé at af-

og udsende referat af general-

Administrator kontakter relevante

holde et eller flere beboermøder,

forsamlingen.

5 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

A d mini s t ra t ion

Fase 2:

P ro j ek t

& af t aler

projekteringsfasen er admi-

tingelser (ABR & AB92), for så vidt

ændringer i entreprisekontrakten

nistrator særligt aktiv, da alle

angår praktisk administrative for-

samt indhenter og kontrollerer

aftaler og formalia skal på

hold samt forbereder og medvirker

indholdet af sikkerhedsstillelser

ved indhentelse af tilbud og/eller

fra entreprenør.

plads forud for byggefasen.

gennemførelse af licitation.

Udbud og kontrakter

Projektet udbydes typisk til tre

Finansiering & forsikring

Efter projektets vedtagelse ind-

entreprenører. Også her spiller

På baggrund af det, der blev

gås rådgiveraftale med den valgte

både rådgiver og administrators

besluttet på generalforsamlingen,

byggetekniske rådgiver, som på

erfaringer med den pågældende

sørger administrator for oprettel-

dette tidspunkt typisk allerede

entreprenør ind, ligesom forenin-

se af byggekredit samt tegning af

har været involveret i sagen gen-

gen kan have særlige ønsker til,

All-Risk forsikring inden bygge-

nem en længere periode. Admini-

hvem der inviteres med i licita-

fasens påbegyndelse.

strator gennemgår (evt. i samar-

tionen. Administrator sørger for

bejde med foreningens advokat)

et baggrundstjek af de bydende

Varsling af lejere

rådgiverkontrakten og sikrer, at

entreprenører for at sikre, at

Hvor projektet giver anledning til

den indgås på rimelige vilkår.

foreningen sikres bedst muligt.

det, varsler administrator fore-

Administrator gennemgår (i

Administrator bistår ved bestyrel-

løbige lejeforhøjelser i overens-

samarbejde med rådgiver) ud-

sens beslutning om valg af udfø-

stemmelse med lejelovens regler

budsgrundlagets beskrivelser og

rende entreprenør(er), gennem-

herfor samt varsler projektets

tegningsmateriale samt fællesbe-

læser og kommer med forslag til

påbegyndelse.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

5 5

A d mini s t ra t ion

“

Erfarings m æssigt ko mm er foreninger bedre igenne m et byggeprojekt, når de har sikret sig, at de rette rådgivere er involveret.

5 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

”

2 0 2 2

A d mini s t ra t ion

Fase 3:

B y ggefa s en

forbindelse med byggefasens

sagskonti i administrators bog-

bærer finansiering og forsikring

opstart medvirker administra-

føringssystem, der sikrer løbende

med en fordeling på medlems-

tor ved tilrettelæggelsen af

overblik over betalte og udestå-

niveau, så det enkelte medlem kan

byggemødestruktur og -udform-

ende afregninger i forbindelse

se byggesagens endelige økono-

ning - herunder mødereferaternes

med projektet.

miske konsekvens for sin

principielle indhold og frister

Administrator fremsender en-

lejlighed.

for fremkomst. Byggesagsadmi-

treprenørens løbende afregninger

nistrator deltager normalt ikke i

til attestation hos byggerådgiver

Endelig varsling

ugentlige byggemøder på bygge-

og sørger efterfølgende for at

Ved projektets afslutning varsles

pladsen, men det kan aftales med

kontrollere, at afregningen

den endelige lejeforhøjelse, da

byggeledelsen efter behov. Ad-

stemmer overens med kontrakten

projektets omfang og økonomi

ministrator rådgiver foreningens

og det aftalte samt fremsender

ofte kan ændre sig undervejs. Der

bestyrelse om eventuelle proble-

disse til betaling.

varsles overfor både erhvervs- og

mer i forhold til entreprenører,

Ved projektets afslutning

boliglejere.

tekniske rådgivere m.fl. under

hjemtager administrator byg-

byggeriets gang og medvirker

gelånet samt opgør og afslutter

Afleveringsforretning

sammen med byggerådgiver ved

byggekredit. Endelig ajourfører

samt 1- og 5-årsgennemgang

fastlæggelsen af procedurer for

administrator driftsbudgettet og

Sammen med byggerådgiver

aftaler om udførelse og kontrol af

foretager eventuelle reguleringer

bistår administrator ved gen-

ekstraarbejder.

i opkrævningerne hos medlem-

nemførelsen af afleveringsfor-

merne.

retning og tilrettelæggelsen og

Løbende betalinger

gennemførelsen af registrering af

Når det kommer til økonomisk

Byggeregnskab

mangler samt den efterfølgende

styring af byggesagen, ser man

På baggrund af entrepriseregn-

kontrol af mangelafhjælpningen.

som forening meget hurtigt vær-

skab fremsendt fra byggeteknisk

Tilvælges det, deltager og bistår

dien af en erfaren byggesags-

rådgiver udarbejder administrator

administrator desuden ved 1- og

administrator.

det endelige byggeregnskab med

5-års gennemgang og udbedring

de samlede omkostninger i forbin-

af konstaterede mangler samt fri-

delse med projektet. Dette inde-

givelse af entreprenørgarantier.

Der udarbejdes et byggebudget og etableres selvstændige bygge-

“

I enhver byggesag er det afgørende, at man allerede fra

projektets første fase har en tæt dialog med sin administrator.

Fase 4:

”

Drif t

perioden efter byggeriets af-

bistår administrator foreningen

kan yde under en byggesag, er

slutning sørger administrator

med en ajourføring af vedlige-

naturligvis op til foreningen selv.

for at opkræve de lejevars-

holdelsesplanen, når dette giver

Erfaringsmæssigt kommer for-

mening efter endt projekt.

eninger bedre igennem et bygge-

linger, der er fremsendt samt de reguleringer, der er besluttet for

Som det måske fremgår, kan

projekt, når de har sikret sig, at

medlemmerne. Dernæst indgås

foreningen drage nytte af en

de rette rådgivere er involveret

serviceaftaler de steder, hvor

administrator fra idéfase og frem

på et tidligt tidspunkt og formår

projektet har gjort dette relevant,

til længe efter, at projektet er af-

at have et smidigt og effektivt

så det udførte arbejde kan få den

sluttet. Om foreningen ønsker den

samarbejde.

længst mulige levetid. Endelig

erfaring og bistand, administrator

Læs mere på www.blomfelt.dk

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

5 7

HP Ejendomsservice

- høj kvalitet og mange års erfaring

Kontakt os på 46 43 10 10 for en uforpligtende samtale eller skriv en mail på: hp@hp-ejendomsservice.dk så finder vi sammen den bedste løsning for jeres forening.

25 års erfaring

Hos HP Ejendomsservice

I mere end 25 år har vi udført ejendomsservice

tilbyder vi bl.a. hjælp til:

i København og Storkøbenhavn med fokus på

n Rengøring

kvalitet og service i topklasse. Skræddersyet aftale Få serviceaftalen skræddersyet, så den matcher netop jeres behov og ønsker.

n Vinduespolering n Trappevask n Vicevært og varmemester n Haveservice n Snerydning og saltning

24 timers døgnvagt

n Affugtningshjælp

Akut opståede problemer? Vores 24 timers

n Beboerservice

døgnvagt sikrer, at I hurtigt kan få professionel hjælp

n Akutservice

- også ved vandskader og affugtningsproblemer.

n Istandsættelse af lejemål

Arnold Nielsens Boulevard 140, 1. sal • 2650 Hvidovre Tlf. 46 43 10 10 • www.hp-ejendomsservice.dk

advertorial

V e d lige h ol d el s e s plan

Vedligeholdelsesplan:

Boligforeningens vigtigste beslutningsgrundlag Vedligeholdelsesplanen er et afgørende redskab i en boligforenings bestyrelse, som skaber overblik, når vigtige belsutninger for ejendommens/foreningens vedligehold skal træffes.

Joachim Pedersen Joachim Pedersen Bygningskonstruktør MAK og partner Ingeman Fischer

Bestyrelsens vigtigste værktøj

et vigtigt beslutningsgrundlag for

Når man skal sikre ejendommens

andels- og ejerforeninger.

stand - såvel nu som i fremtiden

En vedligeholdelsesplan er en

- kræver det et større overblik.

minutiøs byggeteknisk gennemgang.

Mange af de beslutninger, der skal

Den gennemgår hele ejendommen

tages i en boligforening, kræver

fra kælder til kvist lige fra sokkel

store økonomiske midler. Trænger

og fællesinstallationer til facade,

ejendommens facade til renovering

n bygningsrapport inkl. et

vinduer og tag. Med udgangspunkt i

eller vinduer til en udskiftning, er

vedligeholdelsesbudget

gennemgangen udarbejdes et prio-

det en meget tung post. Samtidig

eller en vedligeholdelses-

riteret budget over ejendommens/

skal disse økonomisk tunge beslut-

foreningens kommende vedligehold.

ninger træffes af en frivillig

plan: Kært barn har mange navne.

“

Uanset, hvordan det omtales, er det

Det er rigtig godt for foreningen at have et gennem-

arbejdet beslutningsgrundlag, der er udarbejdet af fagfolk med erfaring inden for bygningsvedligehold.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

”

5 9

V e d lige h ol d el s e s plan

“

Den hyppigste udfordring for foreninger med vedligeholdelsesplanen er, at den ikke kommer på dagsordenen til generalforsamlingen. Næste skridt er at bese nogle af

eningen spare på stilladsomkost-

ejendommens lejligheder, som er

ninger og rådgivningsydelser mm.

”

repræsentative for foreningen. Det er med til at danne et billede af

Det gode beslutningsgrundlag

ejendommens fællesinstallationer,

Den hyppigste udfordring for for-

de lodrette stigstrenge og andet

eninger med vedligeholdelsesplanen

ejendomsrelateret.

er, at den ikke kommer på dags-

Herefter er det vigtigt, at rådgiver

ordenen til generalforsamlingen.

tager en snak med foreningen og be-

Det skyldes bl.a. udskiftning i besty-

bestyrelse, der også har fuldtids-

boerne. Blandt andet skal det afkla-

relsen, der ikke bliver bekendt med

job ved siden af. Det betyder i

res, hvordan udgifterne i foreningen

status på vedligeholdelsesplanen.

mange tilfælde, at de jævnligt skal

fordeles for den enkelte ejer/andels-

Derfor er det vigtigt at sørge for,

træffe beslutninger om noget, de

haver, og hvilke dele af ejendommen

at vedligeholdelsesplanen kommer på

måske ikke har faglig viden om.

der betragtes som fællesinstallatio-

dagsordenen til generalforsamlingen,

Derfor er det vigtigt for forenin-

ner og dermed noget, vedligeholdel-

drøftes i foreningen og er tilgængelig

gen at have et gennemarbejdet

sesplanen skal tage højde for.

uanset udskiftning i bestyrelsen. Det

beslutningsgrundlag, der er ud-

Udarbejdelsen af en vedligehol-

er netop derfor, vi i Ingeman Fischer

arbejdet af fagfolk med erfaring

delsesplan kræver også, at forenin-

altid ringer til bestyrelsen og sender

inden for bygningsvedligehold.

gen gør sig klart, hvad der er af

en mail hvert halve år. På den måde

En anden og væsentlig ting er,

ønsker til forbedringer for ejen-

følger vi op på, hvor langt forenin-

at selvom det i det pågældende

dommen i fremtiden. Er der for ek-

gen er kommet med deres over-

øjeblik ikke føles rart at bruge af

sempel et ønske om, at foreningen

vejelser omkring igangsættelse af

foreningens økonomiske midler,

skal blive grønnere, handler det om

arbejde, og om der er opstået noget,

er det på længere sigt dyrere at

at tænke energioptimerende reno-

de har brug for hjælp til. n

skubbe problemer til senere end

veringsmuligheder ind i vedligehol-

Læs mere på www.ingemanfischer.dk

at tage sig af dem, når de opstår.

delsesplanen - som f.eks. isolering

Store udskiftninger - der er noget

af tagkonstruktionen, etablering

af det allerdyreste, en forening

af solceller, indarbejdelse af “den

Det kan spare forenin-

kan komme ud for - kan nemlig i

digitale varmemester” mm.

gen penge på den lange

mange tilfælde undgås, hvis ejen-

Ligeledes skal vedligeholdelses-

dommen løbende vedligeholdes.

planen tage højde for den økonomiske fordel i at udføre byg-

Udarbejdelse af en

ningsarbejder sideløbende med

vedligeholdelsesplan

hinanden - såkaldte synergiarbej-

At udarbejde en optimal vedlige-

der. Med den rigtige plan kan for-

bane at klare f lere større projekter på én gang.

holdelsesplan er en proces med flere faser. Ofte vil den rådgiver, I vælger til at udarbejde jeres

Inviter rådgiver med til generalforsamling

vedligeholdelsesplan, varetage styringen af rapporten. Rådgiver begynder med at se på ejendommens renoveringshistorik - altså hvad der tidligere

Det er en god ide at få jeres

uddybe, hvordan man går fra

rådgiver til at deltage ved

bygningsrapporten til igang-

generalforsamlinger og snak-

sættelse af byggeri. Samtidig

ke om og uddybe vedligehol-

kan en rådgiver sikre, at fag-

delsesplanen. De kan svare

udtryk forklares, og at besty-

er udbedret, eller hvilke bygnings-

på eventuelle spørgsmål, der

relsen får mulighed for at stille

dele der er udskiftet i ejendommen

måtte være i foreningen og

alle tænkelige spørgsmål.

og hvornår. 6 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Ét netværk - Én partner DKTV leverer samlede løsninger til boligforeninger landet over: • • • •

HyperConnect - det smarte bolignet Sikring af ejendommen Fibernet Ladestandere til elbiler

Vi rådgiver, installerer og servicerer – alt hvad der kan kobles på et netværk.

Kontakt os Få mere information eller en uforpligtende snak med vores rådgivere: Tlf.: 69 12 12 12 dktv.dk/smart-bolignet

VI PASSER PÅ DIN EJENDOM - så du får overskud til det, der betyder mest for dig

Ring allerede nu på 44 11 18 18 eller læs mere på matthiesen.as

advertorial

E nergimåling

“

I mange mindre og mellemstore

beboelsesejendomme skyder systemerne

over målet, når det handler om styring og overvågning af vand og varme.

”

tekniske problemer

Se de

i ejendommen, før de opstår

Overvågning, styring og drift af vand- og varmeinstallationer i beboelsesejendomme kræver ikke nødvendigvis investering i CTS-systemer. Grundfos er klar med en enkel løsning, der også kan forudse driftsproblemer. S k r e v e t a f : I b e n S o mm e r , M a r k e t i n g c h e f , G r u n d f o s

“

større installationer har CTS-

opgaverne hjemme fra sofaen,

“BuildingConnect opsamler og

systemer sin berettigelse. Men

hvis det er nødvendigt. Løsningen

analyserer løbende data om varme-

i mange mindre og mellemstore

hedder Grundfos BuildingConnect,

forbrug, frem- og returtempera-

som ikke kun kan håndtere pumper

tur, afkøling og driften generelt.

merne over målet, når det handler

og pumpedrift, men alle bygnin-

Resultatet er en konstant god

om styring og overvågning af vand

gens VVS-installationer.”

varmeøkonomi og den nødvendige

beboelsesejendomme skyder syste-

og varme,” siger Morten Greger-

temperatur i brugsvandssystemet,

sen, der som Key Account Manager

Det store overblik

så man undgår legionella,” forklarer

hos Grundfos bl.a. arbejder med

BuildingConnect overvåger, styrer

Morten Gregersen. ”De indsamlede

energioptimering af beboelses-

og regulerer online-driften af

data kan også bruges til at forudse

ejendomme. “Derfor har vi udviklet

varmeanlæg og brugsvand in-

behovet for service og vedligehol-

en enkel og billigere løsning, hvor

klusiv blandesløjfer med varme-

delse. Er der fx en ventil, der ikke

boligforeninger og ejendoms-

automatik, varmevekslere, energi-

reagerer optimalt, og som derved

administratorer kan vælge at løse

målere og ventiler.

slides unødigt, eller falder gen-

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

6 3

E nergimåling

mens mange glemmer de tekniske installationer. Resultatet kan være nyrenoveringer med 50 år gamle tekniske anlæg,” konstaterer Grundfos-rådgiveren, der har eksempler på beboelsesejendomme, som har halveret energiomkostningerne ved at medtage de tekniske installationer, når bygningen renoveres. De attraktive boliger I ældre beboelsesejendomme

“

opleves ofte problemer med for

Det er ikke længere nødvendigt

lidt varme og lang ventetid på varmt vand i de fjernest belig-

at inspicere de fysiske, tekniske

gende lejligheder.

installationer for at være sikker på, at alt kører, som det skal.

“Her tilvejebringer de nyeste

”

Grundfos cirkulationspumper ikke kun et stort potentiale for energibesparelser, fordi de tilpasser sig det

nemsnitsafkølingen over tid, ja så

igangværende bølge af energi-

aktuelle behov. De er også garant for

sender BuildingConnect en advar-

renoveringer ser Grundfos-

højere komfort for beboerne ved fx

sel. Er det kritisk, får man en alarm

løsningen som et godt værktøj til at

at øge vandtrykket og recirkulere

med beskrivelse af problemet og

skabe en grøn bygningsprofil med

det varme vand, så der hele tiden

forslag til, hvad der skal gøres.

så lav CO 2 -udledning som muligt.

er varmt vand i hanerne,” forklarer

“Det er jo tankevækkende, at

Morten Gregersen. Han slutter med

Så det er ikke længere nødvendigt at inspicere de fysiske, tekniske

85% af den eksisterende byg-

at tilføje, at en indregulering af

installationer for at være sikker

ningsmasse stadig er i brug i

radiatorer og gulvvarme, som

på, at alt kører, som det skal.”

2050, når vi samtidig oplever, at

skaber optimal varmefordeling i

det kun er cirka 1% af bygnin-

hvert enkelt rum, er et oplagt sted

automatisk udarbejde den årlige

gerne, der renoveres årligt. Og

energirapport, mens de indsamlede

her er det typisk tag, vinduer og

at starte sin energirenovering. n Læs mere på www.grundfos.dk/

data fra energimålere viser, om den

isolering, der får den store tur,

energirenovering

BuildingConnect kan også

aktuelle drift afviger fra normen. BuildingConnect gør det nemt at overvåge de tekniske installationer, drif ten og energiforbr uget.

Gratis screening er udgangspunkt BuildingConnect kan overvåge tekniske installationer i flere bygninger i samme system, og informationerne lagres og behandles i et cloud-system. Alle bygninger vises overskueligt som et grafisk oversigtskort på både computer, tablet og telefon. Grundlaget for opstarten er en screening, som Grundfos udarbejder gratis for hver installation. “Det giver fra starten et indblik i de mulige energibesparelser,” forklarer Morten Gregersen, der i den 6 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

LAD OS VÆRE JERES BYGGETEKNISKE PARTNER Er jeres boligforening klædt på til fremtidige byggeprojekter? Skal I udskifte vinduer, skifte tag, etablere nye tagboligere - eller måske noget helt fjerde? Så tag endelig kontakt. Hos Ingeman Fischer er vi et hus af ingeniører, arkitekter, bygningskonstruktører, certificerede brandrådgivere og energirådgivere med mange års erfaring på bygge- og boligområdet samt stor ekspertise på vores felt. Ingeman Fischer tilbyder: • Vurderinger af boligforeninger • Bygningsrapport inkl. drift- og vedligeholdelsesbudget • Totaløkonomisk rådgivning • Prioritering af skader • Energimærkning • Energirådgivning om energioptimering • Brandrådgivning • Arkitektarbejde • Projektering af tagboliger • Omdannelse af erhverv til bolig • Konstruktionsprojekter • Byggeledelse • Fagtilsyn • Kvalitetskontrol • Myndighedsforretninger • Afleveringsforretninger • Med mere

KONTAKT Vil du vide mere, så kontakt en af vores rådgivere, der sidder klar til at besvare opkald og mails. Telefon: 70 70 15 31 Mail: info@ingemanfischer.dk web: ingemanfischer.dk

Døren der beskytter de vigtige ting i livet. Daloc Sikkerhedsdør stopper ikke bare tyveknægte. Den beskytter også mod brand, støj, røg og mados. Døren har et unikt design, der sikrer holdbarhed og sikkerhed i mange, mange år. En investering for livet, og for naboskabet.

Læs mere om, hvordan du beskytter hjemmet på daloc.dk

advertorial

R enove r i ng s p roj e k t e r

ikke

Man skal have alle forretninger på samme sted Store forsinkelser og ekstraregninger blev resultatet af et stort renoveringsprojekt hos en andelsforening på Amager. Men der findes en række forholdsregler, der kan forhindre de værste konflikter. Skrevet af: Freelancejournalist Dorte Mosbæk og advokat Johan Iversen Møller, ØENS Advokatfirma

Det er vigtigt at sikre sig, at alle foreningens eksterne opgaver ikke varetages samme sted.

“

En del problemer

kan undgås, hvis man

fra starten tænker i et firkløver af rådgivere.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

6 7

”

R enove r i ng s p roj e k t e r

“ I

Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen. 2018 indså bestyrelsen i

Den lille andelsforening på bare

holdere for projektet. Og det er de

andelsforeningen A/B Søren

10 lejligheder og nogle erhvervs-

stadig, for byggeriet er endnu ikke

Norby på Amager, at deres

drivende i stueetagen havde ikke

færdigmeldt.

ejendom trængte til en kærlig

tidligere haft en vedligeholdelses-

omgang. Ikke bare lidt klatmaling

plan, og derfor begyndte projek-

ende, får man et kæmpe efterslæb,

hist og her, men en omgang af den

terne at blive lidt påtrængende,

og det havde vi. Så vi startede med

mere alvorlige slags med nyt tag

fortæller bestyrelsesmedlem

at forsøge at få lavet en vedlige-

og vinduer, isolering af gavlene, en

Marianne Einshøj Jakobsen, der

holdelsesplan, men der var ikke

facade, der skulle pudses op og et

sammen med formanden Karsten

mange, der ville give tilbud på det,

kælderloft, der skulle understøttes.

Sand har været foreningens tov-

fordi foreningen er så lille,” for-

“Hvis ikke man renoverer løb-

tæller hun. De følte sig derfor heldige, da et mindre firma gerne ville tage opgaven. Hurtigt viste det sig, at det også var et boligadministrationsfirma, som tilmed tilbød at overtage administratorposten. “De kiggede på vores økonomi og sagde, at der var masser af luft i budgettet til renovering, så det syntes de, at vi skulle i gang med. Der var ingen grænser for, hvad de kunne hjælpe os med,” fortæller Marianne Einshøj Jakobsen, som sammen med resten af bestyrelsen besluttede at bruge firmaet som ny administrator. Og herfra gik det stærkt. Den nye administrator var nemlig også byggerådgiver og tilbød derfor sin hjælp til renoveringsprojektet. Efter hans råd valgte foreningen at gå med den billigste af tre entreprenører, og i april 2019 blev projektet søsat - estimeret til at tage cirka 5-6 måneder. Hvem har overblikket? Efter få uger begyndte de første af en uendelig række af små og store problemer - fra massive vandskader på loftet som følge af manglende afdækning til forkert behandling af facaden og byggeregnskaber, der ikke var styr på. I dag - tre år senere - kan Marianne Einshøj Jakobsen fremvise 6 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

”

R enove r i ng s p roj e k t e r

et 18 sider langt dokument, hvor

En klar fordeling af ansvar er afgørende for, at vigtige beslutninger ikke falder mellem to stole.

hun i punktform har listet sagens historik, kommunikationen og de mange graverende fejl, der er opstået undervejs. I mellemtiden er entreprenøren gået konkurs, og byggerådgiveren afviser at bruge sin forsikring. Marianne Einshøj Jakobsen kalder sig selv og foreningen lidt naiv i troen på, at den byggetekniske rådgiver havde overblikket og ville tage ansvar. Man må følge sin mavefornemmelse, mener hun. “Jeg håber da, at en god byggerådgiver ville have ført ordentligt tilsyn med entreprenøren, men for os opstod problemet især, da vi

“

begyndte at tvivle på byggerådgiveren, som så samtidig var vores administrator. Dér lærte vi, at man ikke skal have alle forretninger samme sted,” siger hun.

Hvis ikke man renoverer løbende, får man et kæmpe efterslæb.

Dén pointe deler advokat Johan

”

Iversen Møller fra ØENS Advokatfirma. Han overtager løbende byggesager, der er gået i hårdknude, og mener, at en del problemer kan undgås, hvis man fra starten tænker i et firkløver af rådgivere. “Den byggetekniske rådgiver kontrollerer entreprenøren, og så kan der være en jurist, der kontrollerer både entreprenøren og den byggetekniske rådgiver og til

(Kilde: Advokat Johan Iversen Møller, ØENS Advokatfirma)

sidst en byggesagsadministrator,

Kom godt fra start med renoveringsprojektet • Hav altid en vedligeholdel-

• Større byggeprojekter vil

• En juridisk byggerådgiver

sesplan, så I ved, hvilke pro-

næsten altid kræve ekstern og

kan være et forebyggende

jekter, der skal prioriteres.

uafhængig byggeteknisk råd-

tiltag, som på sigt kan

Vælg jeres rådgiverteam

givning, da bestyrelsen ellers

spare jer for mange penge

med omhu. Man kan godt

vil ende med alt for stort, kom-

i advokatsalær, hvis pro-

få administrativ og juridisk

plekst og tidrøvende arbejde.

jektet først er gået i hård-

rådgivning fra samme firma,

knude.

f.eks. sin administrator, men

• Hvis I som bestyrelse vælger

den tekniske rådgiver og en-

at entrere direkte med en entre-

• Dokumentér processen

treprenøren bør være uaf-

prenør uden rådgiver, skal I være

- det kan være nyttig in-

hængige af hinanden og af

opmærksom på, hvad jeres besty-

formation, hvis en konflikt

foreningens administrator.

relsesansvarsforsikring dækker.

opstår og eskalerer.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

6 9

R enovering s pro j ek t er

“

Hvis I som bestyrelse vælger at entrere direkte med

en entreprenør uden rådgiver, skal I være opmærksom på, hvad jeres bestyrelsesansvarsforsikring dækker.

”

der til en vis grad kontrollerer de andre. Kontrolarbejde er en del af kvalitetssikringen af byggeriet, og hvis man samler alle de funktioner under én hat, forsvinder kontrollen,” siger han. Økonomiske konsekvenser Johan Iversen Møller mener, det optimale scenarie er, at der er koblet en juridisk byggerådgiver på byggeprojektet fra starten, selv om det for nogle bestyrelser kan virke som for mange forskellige rådgivere på et enkelt projekt. ”Mange tvister i en byggesag opstår ved, at parterne bliver uenige undervejs og graver sig ned i skyttegravene. Så stopper byggeriet, konflikten vokser, og de økonomiske konsekvenser bliver større og større. Traditionelt i branchen kobler man først en advokat på, når parterne er gået helt fra hinanden,” En vedligeholdelses-

siger han og beskriver sin rolle

plan hjælper med at

som en slags konfliktmægler tidligt

skabe det store over-

i processen. I andelsforeningen A/B Søren

blik og at prioritere

Norby forsøgte de et godt stykke

mellem projekter.

tid at løse problemerne direkte med entreprenør og byggerådgiver, men måtte til sidst få en advokat

Håndteres en byggesag ikke ordentligt, risikerer man som forening at stå tilbage med mange løse ender og en større økonomisk udgif t.

på sagen. Indtil videre har foreningen brugt over 150.000 kroner på advokatsalær og vedtog derfor på en ekstraordinær generalforsamling i marts at lukke sagen og se fremad. De har i mellemtiden også skiftet administrator, så de nu er administreret af ØENS Ejendomsadministration og venter lige nu på en rapport fra en ny ekstern byggeteknisk rådgiver, der skal vurdere, hvad det kræver at få udbedret fejl og mangler. n

Læs mere på www.oadv.dk. 7 0

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

d igi t ale

“

l ø s ninger

En samlet løsning gør det

simpelt at overvåge den daglige

drift og dermed finde frem til fejl og uregelmæssigheder effektivt.

7 2

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

”

advertorial

Vil I gøre den daglige drift mere simpel og samtidig

mindske foreningens energiforbrug? Digitaliseringen har for alvor gjort sit indtog i Danmark.

For boligforeninger har de digitale løsninger en lang række fordele – både for drift og sikkerhed, men også i et bæredygtigt perspektiv.

Af Tina Bech-Mikkelsen, Marketing & Kommunikation, DKTV

n lang række systemer og

energiforbrug. Ved at gøre data

der udfald som f.eks. strømsvigt,

netværk sørger hver dag

nemt tilgængeligt får man de

bliver I straks alarmeret. Samtidig

for, at der er styr på f.eks.

absolut bedste betingelser for at

er fejlretningen gjort nemmere, da

sikring af ejendommen, kommu-

kunne regulere adfærd og dermed

systemet hurtigt kan spore fejlen.

nikation og indeklima i jeres

optimere forbruget i de enkelte

Det minimerer arbejdet for admi-

boligforening. Dog kan det være

boliger. Indsamling af data er i

nistrator og bestyrelsen og mind-

svært at holde styr på de forskel-

det hele taget en vigtig brik i at

sker gener for beboerne, fordi fej-

lige services, når de er spredt

blive klogere på, hvordan man

len opdages, før en beboer f.eks.

ud på forskellige løsninger. Med

kan drive en mere bæredygtig

må klage over manglende varme.

helhedsløsningen HyperConnect

og energieffektiv forening og

I slipper altså for at bekymre jer

samles og administreres forenin-

blive bedre rustet til at kunne

om teknik og fejlfinding, og det

gens netværk i ét samlet bolignet.

imødekomme de stigende regu-

kommer jer og beboerne til gode.

Det giver store gevinster både

leringsmæssige krav, der er på

Og så er det tilmed en sikker

i forhold til den daglige drift,

området - samt hjælpe til f.eks.

løsning, da alt data ud af bygnin-

økonomi og en smartere hverdag

at dokumentere foreningens

gen kommer igennem ét samlet

for beboeren - men også fra et

CO 2 -regnskab.

lukket netværk, som ikke kan an-

HyperConnect er desuden en

gribes af hackere udefra. En sim-

skalérbar løsning. Det betyder,

pel og samlet løsning giver over-

at nye services og løsninger nemt

skud til at fokusere på dét, der er

Energioptimering

kan integreres i det samlede bo-

vigtigt - nemlig glade beboere og

med digitale løsninger

lignetværk. Man slipper altså for

Energioptimering og -forbrug

at oprette et nyt mindre netværk,

den daglige drift i foreningen. n Læs mere på www.dktv.dk/

i bygninger er noget, der for

hver gang man har indkøbt en ny

smart-bolignet

alvor er kommet på dagsordenen

service eller et nyt produkt.

herhjemme, da bygninger står

Samtidig mindsker det energi-

for omkring 40% af den samlede

spildet, når antallet af f.eks.

CO 2 -udledning i Danmark. Og i

routere og andet udstyr, der

Det betyder et HyperConnect-netværk for jer:

kampen om reducering af energi-

bruger strøm, minimeres.

• N emt og overskueligt over-

bæredygtigt synspunkt, er digitaliseringen en god udvikling.

blik over alle jeres services.

forbruget i bygninger spiller digitalisering en væsentlig rolle. I den forbindelse giver Hyper-

• O ptimering af jeres

Spar tid og besvær

energiforbrug.

med én samlet løsning

Connect foreninger mulighed for

En samlet løsning gør det simpelt

at integrere løsninger, der op-

at overvåge den daglige drift

samler data og giver et hurtigt

og dermed finde frem til fejl og

overblik over f.eks. foreningens

uregelmæssigheder effektivt. Er

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

• S kalérbar og fremtidssikker løsning. • Høj datasikkerhed.

og ve d lige h ol d

7 3

Der er stor forskel på rengøringsmidler, og det har betydning for dine gulve, at du vælger de rigtige. 7 4

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

advertorial

R eng ø ring

Giv dit gulv et langt liv

–Sådan vedligeholder du gulve og trapper med korrekt behandling og rengøring Et velholdt gulv er flot, rent og holdbart – og så kan det blive ved med at holde i rigtig mange år! Men gulve og trapper er det i ejendommen, der oplever allermest slid.

“

Den velholdte

ejendom sikres gennem

godt vedligehold, og her spiller rengøringen en stor rolle.

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

7 5

”

R eng ø ring

“

Hemmeligheden til at bevare jeres gulves holdbarhed findes især i det daglige vedligehold og rengøring.

Martin Thorius Martin Thorius Indehaver RengøringsAgenterne

”

Linoleum

særlige situationer, men det skal

Det almindelige linoleumsgulv

gøres meget varsomt. Den anden

har været udbredt i mange år

årsag til, at linoleum udtørrer, er,

og er populært pga. sine natur-

at det ikke modtager den pleje, det

lige, skidtafvisende egenskaber.

har brug for.

Linoleum er nemlig et naturmateriale fremstillet af linolie, harpiks,

Bevar gulvets naturlige balance

et er vigtigt at vedlige-

korkmel, træmel og kalkstensmel,

Linoleum skal have olie for at

holde boligforeningens

og denne unikke sammensætning

bevare sin naturlige balance, og

fælles gulve korrekt, så

giver linoleum en række fordele.

derfor er det vigtigt, at man vasker

man undgår udgiften og besvæ-

Blandt andet kan bakterier ikke

ret ved at skulle renovere eller i

vokse på et sundt linoleumsgulv,

værste fald udskifte gulvet.

hvilket gør det til en særlig hygi-

Hos RengøringsAgenterne

Velholdte gulve i trappeopgange gør, at ejendommen virker indbydende for beboere og gæster.

ejnisk gulvbelægning. Materialet

sig e r v i a t ; E t r e n t g u l v e r e t

har også støjdæmpende egen-

vel h o l d t g u l v - d e t e r s a n d t , m e n

skaber og er særdeles holdbart

hel t s å e n ke l t e r d e t nu a l l i g e-

- når det altså bliver vedligeholdt

vel i k ke . Hv i s b o l i g fo r e n i n g e n s

korrekt.

gul ve o g t ra p p e r l ø b e n d e b l ive r kor r e k t ve d l i g e h o l d t , k a n d e

Forkert vedligehold

hol d e i 1 0 0 å r e l l e r m e r e ! O g

Desværre er det et velkendt

hem m e l i g h e d e n t i l a t b eva r e

problem, at boligejere kommer

jere s g u l ve s h o l d b a r h e d f i n d e s

til at rengøre linoleum forkert og

isæ r i d e t d a g l i g e ve d l i g e h o l d

derved ødelægger materialets

og r e n g ø r i n g .

naturlige og holdbare egenskaber. Hvis et linoleumsgulv ikke

Ikke al rengøring er ens

vedligeholdes korrekt, kan det

Det siger sig selv, at der er

nemlig udtørre og sprække - men

forskel på rengøringsmidler, men

inden det går så vidt, har gulvet

måske er du alligevel ikke helt

mistet sin bakterieafvisende ef-

klar over, hvor stor en betydning

fekt, og det vil man bemærke. Et

det har, at du vælger den rigtige

linoleumsgulv, der er udtørret ved

rengøring til dit gulv. Udover at

forkert rengøring, vil nemlig lugte

undgå sundheds- og miljøska-

surt, fordi der begynder at vokse

delig kemi, skal du også være

bakterier på overfladen, og når

opmærksom på, at du vælger de

disse bakterier kommer i kontakt

rigtige behandlingsmetoder til

med vand, lugter de.

de rigtige overflader.

Dette sker typisk fordi man

Det kan være en stor mund-

bruger en sæbe, der er stærkt

fuld at finde al den information

basisk (PH over 9) og derved

på egen hånd, så derfor har vi

udtørrer gulvet. Man skal altså

samlet et overblik over de mest

være varsom med at bruge for

alminde-lige gulvtyper, og hvor-

meget eller for stærk sæbe på sit

dan du giver dit gulv et langt liv.

linoleumsgulv, og man skal for

I denne artikel finder du guiden

enhver pris undgå: brun sæbe,

til to meget populære gulvtyper:

acetone, klor, salmiak og ethanol.

Linoleum og Terrazzo.

Grundens kan til nøds bruges i 7 6

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

R eng ø ring

sit gulv med skiftevis univsalren-

med linolie eller Ceradur en gang

så igen, at du giver gulvet olie, men

gøring og plejesæbe, der indehol-

om året for at sikre sin holdbarhed.

denne gang med maks. 6 måneders

der de naturlige olier, som gulvet

Dette gøres ved at fordele olien ud

mellemrum. For at komme bakterie-

behøver. Men gulvet skal ikke

på gulvet eller trappen og lade det

væksten og lugten til livs er det dog

udelukkende vaskes med pleje-

sidde i 20-30 min. Så trænger olien

smart først at veksel-vaske gulvet

sæbe, da dette vil overmætte dit

ind og mætter overfladen, hvorefter

med sanisal. Sanisal slår bakteri-

linoleum og gøre det fedtet. I ste-

den tørres væk igen.

erne i overfalden ihjel og bekæmper

det anbefaler vi, at gulvet vaskes

Hvis du er så uheldig, at dit

derved den dårlige lugt. Sanisal har

skiftevis i 3 måneder med en mild

linoleumsgulv er blevet udtørret,

også en høj PH-værdi, og derfor

opløsning af universalrengøring og

og endda er begyndt at lugte surt,

vekselvasker man - først med sani-

3 måneder med plejesæbe for at

er der dog stadig hjælp at hente.

sal og derefter med universalrengø-

opnå en sund balance.

Linoleumsgulvet kan for det meste

ring for at skåne linoleumen.

Men heller ikke plejesæben er

reddes ved simpelthen at give den

Med den rette behandling kan

nok i sig selv, og derfor har lino-

samme oliebehandling, men med

dit linoleumsgulv holde utrolig lang

leum godt af at bliver behandlet

kortere intervaller. Vi anbefaler alt-

tid, og selvom der er flere ”do’s

d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

7 7

R eng ø ring

“

Hvis boligforeningens gulve og trapper løbende bliver korrekt vedligeholdt, kan de holde i 100 år eller mere!

”

and don’ts”, så er behandlingen

farvninger til sig. Først foretages en

Terrazzo kan desuden ikke tåle

alligevel nem og hurtigt overstået.

grundig opskuring med grundrens,

stærkt syreholdige rengørings -

Men vær opmærksom på, at hvis

som efterfølgende neutraliseres med

midler, så hvis du har terrazzo

du lader linoleumen stå ubehandlet

vand, så man er sikker på, at der

i et baderum, skal det afkalkes

hen i flere år, kan det godt blive

ikke er mere grundrens i overfladen.

løbende med en mild afkalker

for sent. Så vil den udtørrede

Så tørres gulvet, og det er vigtigt at

på en våd overflade og efter-

overflade have mistet sine skidt-

terrazzoen bliver 100 procent tør.

følgende behandles med en

afvisende egenskaber, og gulvet

Det betyder ofte, at gulvet skal stå

klinkeolie, der giver terrazzoen

vil fremstå slidt og gammelt.

og tørre natten over. Når gulvet er

dybde og fremhæver dens flotte

tørt, påføres sten-primer eller f.eks.

detaljer.

Terrazzo

Monel. Gulvet må ikke vaskes lige

Terrazzogulve er populære for de-

efter, da primeren skal have tid til at

Den rette rengøring

res holdbarhed og unikke udtryk.

synke ind, og dette kan tage op til

Den velholdte ejendom sikres

De består af beton med små slebne

to døgn efter behandling.

sten og skal behandles lidt lige-

gennem godt vedligehold, og her

Intervallet af denne behandling

spiller rengøringen en stor rolle.

som stengulve. Det betyder, at den

afhænger typisk af Terrazzoens

Derfor er vores bedste råd til

almindelige rengøring gøres med

farve: Hvid terrazzo har bedst af at

din forening, at I finder jer en le-

plejesæbe, der mætter stenen og

få behandlingen med et til to års

verandør, som I ved benytter de

beskytter den åbne terrazzo imod

mellemrum, imens grå eller mørk

rigtige sæber og behandler jeres

udefrakommende skidt.

terrazzo kun behøver det ca. hvert

gulve på den måde, der bevarer

fjerde år, da den farvede overflade

Af og til har terrazzo også godt af en behandling med sten-primer, for

ikke tager lige så meget imod

dem bedst muligt. n Læs mere på www.ren-

at gulvet ikke suger skidt og mis-

misfarvninger.

agenterne.dk/gulve

Hvis et gulv står ubehandlet hen i for lang tid, kan det være vanskeligt at redde. Men Foto: iStock.

behandlingen behøver ikke være besværlig.

7 8

M I N

BOLIGF O R EN I N G

j u ni

2 0 2 2

Magasinet

oktober 2022

Min Boligforening 19. udgivelse

til bestyrelser i

Ekstratillæg:

andels- og ejerboligforeninger

N æste magasin udkommer d. 12. oktober

Konflikthåndtering Godt naboskab skal plejes. Det er vigtigt, når man bor dør om dør med hinanden. Men hvordan undgår man konflikter? Og hvordan griber man sagen an, hvis konflikterne alligevel opstår? Bliv klogere i næste magasins ekstratillæg.

T il m e ld je r v o re s

n y h e d s b re

www.minb

Læs med i næste udgave:

v på

oligforen

ing.dk og bliv op dateret på events og udgivelse r

Tema: Valg af rådgivere Foto: iStock.

alle har et ansvar , når man bor i en forening , men det er bestyrelsen , der t i l

d agligt træffer de vigtige beslutninger . som frivillig i bestyrelsen er der dog m e g e t , som man hverken kan eller skal varetage . derfor er de rette rådgivere nærm e s t uund værlige for at sikre foreningen både socialt , økonomisk og miljømæssi g t d en vel h ol d t e

e j en d om / d rif t

og ve d lige h ol d

7 9

REDUCER UDGIFTERNE TIL EL OG OPNÅ EN GRØNNERE BYGNINGSPROFIL Ofte er det tag, vinduer og isolering, der får den store tur, når man taler om energirenovering af beboelsesejendomme. Men mange glemmer de tekniske installationer som varme- og køleanlæg. Resultatet kan være energirenoveringer med 50 år gamle tekniske anlæg. Vil du spare på både energiforbrug og CO2-udledningen er det derfor oplagt at tage et kig på driften af ejendommens varme- og køleanlæg, og de pumper, der indgår i anlægget. Udover at en udskiftning af ineffektive pumper kan minimere energiforbruget, kan en indregulering af varmeanlægget også give energibesparelser på op til 15% i større, ældre bygninger.

Book et møde, og få mere viden om, hvordan du skaber en grønnere bygningsprofil med energieffektive pumpeløsninger. Se video om vering her: Energireno

Trademarks displayed in this material, including but not limited to Grundfos and the Grundfos logo are registered trademarks owned by The Grundfos Group. All rights reserved. © 2022 Grundfos Holding A/S, all rights reserved.