Servicehåndbogen 2014-15 by Min Boligforening

Smid ikke værdier i skraldespanden

Bjergbestigere på din ejendom?

-af Miljøminister Kirsten Brosbøl

- af Rebteknikerne

side 4

side 22

altaner, tagterrasser og elevatorer -af Jan E. Jørgensen MF (V) side 28

for andelsog ejerlejlighedsforeninger

2014-15 34. årgang

Klima sikring Få ideer og tilskud til at forbedre jeres ejendom

ejendomsdrift Optimer jeres daglige drift

Gå - hjem møder Bliv inspireret ved vores gratis arrangementer

Servicehåndbogen indeholder relevante artikler om f.eks. MILJØ, renoveringer, nye tage, bekendtgørelser, vedtægter m.m. for ejerog andelsboligforeninger. Servicehåndbogen er den eneste BOG, der GRATIS sendes til BESTYRELSEN i ejerog andelsboligforeninger.

Servicehåndbogen - en uundværlig håndbog for bestyrelsesmedlemmer Kære læser Vi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 2014-15. Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger. Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger i Danmark. Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde nyttige informationer om eksempelvis vedligehold af sin ejendom, ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer at hente viden og inspiration. Den vil forhåbentlig også i år blive vel modtaget af jer formænd for ejerog andelsboligforeningerne i Danmark, der gratis modtager bogen. Jeg vil gerne rette en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til bestyrelserne i disse foreninger. Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt af. Servicehåndbogens gå-hjem-møder der afholdes hvert år i marts og november er blevet et tilløbsstykke, hvorfor vi anbefaler hurtig tilmelding, da der hurtigt bliver booked op. Man vil på vores gå-hjem-møder, opleve både landsdækkende og førende virksomheder i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for jer bestyrelsesmedlemmer. Der vil på disse arrangementer blive budt på lidt lækker mad og drikke. Det næste arrangement der er er gratis vil blive afholdt den 13. november 2014. Tilmelding for bestyrelsesmedlemmer sker på www.servicehaandbogen.dk Ønsker nogle af Servicehåndbogens annoncører m.fl. at deltage i vores gå-hjem-møder, er I meget velkomne til at kontakte mig. Hvis I bestyrelsesmedlemmer ønsker nye områder belyst her i bogen eller til vores gå-hjem-møder, må I meget gerne kontakte os, og i det omfang emnet har bred interesse vil vi bestræbe os på at honorere dette. Mange venlige hilsner Kim Lykke Pedersen ansvarshavende redaktør

kim@servicehaandbogen.dk

Servicehåndbogen 2014-15

Servicehåndbogen for andelsog ejerlejlighedsforeninger 2014-15 34. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg C E-mail: info@servicehaandbogen.dk, www.servicehaandbogen.dk Oplag: 7.300. Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen. Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

Indhold Forord �� 1 Smid ikke værdier i skraldespanden - miljøminister Kirsten Brosbøl �� 4 Renovér boligen og gårdhaven - teknik- og miljøborgmester Morten Kabell �� 6 Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? - Mejlshede Gruppen A/S �� 10 Elevatorer er fremtiden! - Alevator.dk �� 14 Renovér med respekt - Frovin Vinduer & Døre A/S �� 18 Med klatring bliver renovering en leg - Rebteknikeren ApS ��22 Din egen altan – Fra idé til virkelighed - Balco A/S �� 24 Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet - Jan E. Jørgensen, MF (V) �� 28 Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres - Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut �� 32 Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount - Emborg-Form ��36 Få styr på strømmen - Sikkerhedsstyrelsen �� 42 Gennemprøvet teknologi til renovering af faldstammer - Aarsleff Rørteknik ��46 Valg af et alsidigt ejendomsservice firma er alfa og omega - Toroco ApS ��48 Hvem har ikke været på loftet eller i kælderen og undret sig over, at lyset brænder - El Gruppen A/S ��50 Er bestyrelsesarbejdet ved at være en uoverskuelig tidsrøver? - Jørgen Friis ejendomsservice � 52 Det sunde hus - AI A/S ��54 Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima - Malerfirmaet John Petersen ApS ��58 Fokus på integration og arbejdsmiljø - Fejekosten Ejendomsservice ApS ��62 Byd gæster velkommen sikkert og effektivt - Fugmann A/S ��64 Har jeres forening guld på loftet? - Trio Arkitekter ApS ��66 Vælg vinduer for livet - VELFAC A/S ��72 Har bygherren/andelsboligforeningen/ejerforeningens bestyrelse et ansvar? - BK Consult �� 76 Spar på papiret og arbejdsgangene i dit daglige arbejde - Prosedo ApS ��80 Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren? - TipTop Ejendomsservice ApS ��82 Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering - Dansk Energi ��86 Ikke nok kun at planlægge for et år ad gangen - Nordea Erhverv København ��90 Ejendommens vandmålere skal indgå i et kontrolsystem for at overholde lovgivningen - Techem A/S ��92 Renovering af faldstammer og afløbssystemer - Proline A/S ��94

Fremgang på andelsboligmarkedet i København - Realkredit Danmark ��98 Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have” - Altan.dk �� 102 En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær - Ista Danmark A/S ��106 Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd - Falk Tag og Facade ApS �� 108 Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper - KBH Ejendomsservice A/S �� 112 Etablering af altaner i andelsboligforeninger - Administrationshuset A/S �� 116 Rotter, dårlige materialer og tiden nedbryder vores kloaknet - LMJ-Insituform �� 120 Adskil kolde og varme rum - Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg �� 122 Reserver i opgørelse af andelenes værdi - BDO Statsautoriseret Revisionsselskab �� 124 Professionelle vedligeholdelsesplaner for andelsog ejerforeninger - Ole Dreyer Kommunikation ��128 Ejendommens entre - Al & Holm malerfirma ApS �� 132 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld - HOFOR A/S �� 134 En historie om Henrik og andelsboliger - A4 arkitekter og ingeniører �� 138 Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) - Vest Administrationen A/S �� 142 Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger - Beierholm �� 144 Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger - Miele Professional �� 146 Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen - Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans Trebbien ��150 Vær opmærksom på de stærke isoleringskrav - Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I. �� 156 Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde - Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg ��158 Undgå udskiftning af vandrør - AMTech Aqua Miljø ApS �� 162 En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet - Kontech Altaner �� 166 Spar energi og penge - Amager Sanitet og Tonny Jensen VVS A/S �� 172 Man skal gøre noget inden vandet er gået - Journalist Jørgen Nielsen �� 174 Spar på energien – det betaler sig - DONG Energy �� 176 Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger �� 178 Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ��180 Normalvedtægt for ejerforeninger ��194 Fagregister �� 199

Servicehåndbogen 2014-15

Smid ikke værdier i skraldespanden Det giver vel sig selv, at den gamle dvd-afspiller ikke skal ned blandt bananskrællerne i skraldespanden, når man er færdig med at bruge den. Den kan jo enten sælges, foræres væk eller genanvendes. Men hvad med det syngende fødselsdagskort, de udtjente blinkende gummisko eller den efterhånden snuskede og slidte talende bamse? Af miljøminister Kirsten Brosbøl

Det er alt sammen elektronikskrot, der har en værdi, selv om man ikke bruger det mere. Derfor skal det sorteres fra og ikke smides i skraldespanden sammen med resten af affaldet. Det skal være let at sortere affald En af målsætningerne i regeringens ressourcestrategi ”Danmark uden affald” er, at minimum 75 procent af elektronikaffald fra husholdninger bliver indsamlet i 2018. Hvis vi skal nå derhen, skal det være lettere at sortere sit affald – også når man bor på fjerde sal. Mange af os bor i lejligheder med små køkkener, hvor pladsen er begrænset. Derfor er der behov for, at vi finder på smarte løsninger, når vi skal sortere glas, elektronikskrot, papir og pap væk fra vores husholdningsaffald. Det kunne for eksempel være en plastikspand med tre huller: én til organisk affald, én til blandet genanvendeligt affald som pap, plast og metal og én til resten. Miljøministeriet er sammen med blandt andet kommunerne i fuldt sving med at kigge på gode løsninger. Men vi har brug for alle gode ideer – så hvis I i andels- eller ejerforeningen har gode løsninger til at sortere affald i køkkenet, må I endelig sige til. For 4

eksempel ved at kontakte Miljøministeriets informationscenter på www.mim.dk. Der skal være sammenhæng mellem gård og køkken Men det nytter ikke det store, at alle lejlighedsejere eller andelshavere bliver verdensmestre i affaldssortering oppe i køkkenet, hvis det ikke er til at hitte ud af, hvor bunkerne med tomme æggebakker og metaldåser skal hen bagefter. Det skal være lige så let at sortere rigtigt, når man kommer ned i gården med affaldet. Beholderne skal være lette at bruge og lette at finde rundt i. Og så gør det jo absolut ikke noget, hvis affaldsrummet er overdækket, pænt indrettet eller dekoreret med blomster - det er trods alt rarere at stå og sortere affald i et rum, der ikke ligner en rodebutik. Men det allervigtigste, når det kommer til affaldssortering, er, at der er sammenhæng mellem de sorteringsløsninger, den enkelte beboer står med i køkkenet og de beholdere, hvor det sorterede affald ryger i bagefter. Hvis spanden til metalaffald for eksempel er rød oppe i køkkenet, ville det jo være smart, hvis den tilsvarende container nede i gården også var rød. Og det er også vigtigt, at det nemt at komme til affaldsrummet, når man er på vej til arbejde. Det var i hvert fald nogle af konklusionerne på et pilotprojekt, som er ble-

vet gennemført i et samarbejde mellem Københavns Kommune, IKEA og Miljøpunkt Amager. Og kommunerne er heldigvis allerede gået i gang med at gøre brug af erfaringerne med at indrette sorteringsløsningerne, så de er så nemme at bruge som muligt. Undgå madspild Den bedste affaldsløsning er dog helt at undgå at ting bliver til affald. Det er mange danske virksomheder allerede opmærksomme på, men det gælder også hjemme hos den enkelte. Ligesom for virksomhederne gælder det, at den enkelte borger kan gøre både miljøet og sin egen økonomi en tjeneste ved at købe mindre ind og udnytte indkøbene mere effektivt. Miljøministeriet har for nylig offentliggjort en rapport, der viser, at der er mere madspild i lejligheder end i parcelhuse. En af forklaringerne er, at der bor flere enlige og ældre i lejligheder end i parcelhuse. En del af ansvaret ligger hos supermarkederne, der bør sælge mad i mindre mængder, så de, der bor alene, ikke behøver at købe tre pakker hakkekød for at få rabat. Og mon ikke vi alle sammen kan blive lidt bedre til at planlægge madlavningen, så vi får udnyttet den ene dags overskydende råvarer til aftensmaden dagen efter. Der er mange penge at spare på den måde. Servicehåndbogen 2014-15

Del legetøjet og lån af naboen Det er ikke kun i forhold til mad, at vi kan blive bedre til at undgå at smide brugbare ting ud. Måske kan naboen faktisk bruge den stol eller den reol, som du er træt af? Mange andels- eller ejerforeninger har allerede en byttehylde i storskraldsrummet. Det håber jeg, flere vil lade sig inspirere af. Viceværten kan for eksempel stå for sådan en ordning, ligesom han ofte står for storskraldsrummet i dag. Og hvis det viser sig, at naboerne ikke kan bruge det aflagte inventar, kan viceværten måske køre det til en genbrugsbutik eller sætte det til salg i Den Blå Avis. I det hele taget kan vi godt tænke lidt mere på naboen eller underboen. Mange bor tæt sammen, og man kan jo lige så godt låne en boremaskine af naboen, som at styrte ud og købe en selv, når man skal hænge en ny hylde op i køkkenet. Der er mange fordele ved at deles om tingene – vi sparer penge, vi passer bedre på miljøet, og det gavner fællesskabet. Målet med regeringens ressourcestrategi er, at vi mere end fordobler genanvendelsen i husholdningerne. Og der er masser af veje, der fører til det mål – og de fleste af vejene begynder derhjemme. Så lad dette være en opfordring til, at vi alle tænker over, hvordan vi kan udnytte lidt flere af affaldets værdier. Til gavn for økonomi, miljø – og det gode naboskab!

■ 5

Renovér boligen og gårdhaven til glæde for hjemmet og klimaet Hver tiende bolig i København mangler toilet, bad eller centralvarme. Det er ikke i orden. Alle københavnere skal kunne bo i ordentlige lejligheder. Vi ved, at grønne områder også er afgørende for folks valg af bolig.

Af teknik- og miljøborgmester Morten Kabell (EL)

Hver tiende bolig i København mangler toilet, bad eller centralvarme. Det er ikke i orden. Alle københavnere skal kunne bo i ordentlige lejligheder. Vi ved, at grønne områder også er afgørende for folks valg af bolig. For at sikre, at alle områder i byen er attraktive, støtter Københavns Kommune derfor renoveringen af ældre boliger og deres friarealer. Vi har i foråret sat ca. 150 mio. kr. af og støttet knap 3000 nedslidte lejligheder primært i byens udsatte områder. Københavnske ejerog andelsforeninger kan også søge de kommende år. Hvert år støtter Københavns Kommune og staten renoveringsprojekter rundt om i København. Ikke mindst fordi mere end 27.000 boliger i København er uden eget bad. 5000 af dem er helt uden toilet og knap 4000 lejligheder er uden centralvarme. Særligt de ældre boliger har også utætte vinduer, dårlig isolering og ventilering, der giver et dårligt indeklima og en høj varmeregning. København har desværre en langt lavere boligstandard end resten af landet. For mens kun 4 pct. af boligerne på landsplan mangler toilet, bad eller centralvarme, gælder det næsten tre

gange så mange af boligerne i København. Har man derfor en ejendom, der kunne have gavn af en bæredygtig byfornyelse i form af energibesparende tiltag såsom nyt tag, vinduer, toilet og bad, kan man kontakte kommunen. Vi prioriterer kvalitetsløsninger, der er socialt, økonomisk og miljømæssigt bæredygtige. Mange af byens nedslidte boliger ligger i Københavns udsatte områder. Derfor kobler vi en del af vores byfornyelsesmidler sammen med vores indsatser i forbindelse med byens områdefornyelser. Områdefornyelse er en 6-årig helhedsorienteret indsats i et udsat område, hvor målet er at løfte området socialt og fysisk i samarbejde med beboerne og andre lokale i området. I foråret afsatte vi fx byfornyelsesmidler til områdefornyelserne på Nørrebro og

Sydhavnen. Ved at koble byfornyelsesmidler sammen med disse indsatser bliver boligrenoveringerne en del af en større investering i hele kvarteret. Dermed gør vi de udsatte områder mere tidssvarende og tiltrækkende, så flere har lyst til at flytte til områderne – og byen bliver mindre opdelt og mere mangfoldig. Byfornyelsesmidlerne bidrager også til at begrænse de klimaforandringer, der er i fuld gang. Langt størstedelen af den globale CO2-udledning kommer fra verdens storbyer. Vi vil gå foran i København, og vi ønsker at blive verdens første CO2-neutrale hovedstad inden 2025. Her spiller de københavnske boliger en afgørende rolle. I 2010 stod varme- og elforbruget i bygningerne i København for hvad der svarer til 64 pct. af den samlede CO2-udledning i København. Derfor kan energirenoveringer af boligerne bringe os nærmere målet om en

CO2-neutral hovedstad. Lige så vigtigt er det, at energirenoverede boliger med deres isolerede vinder og vægge ikke giver træk og forbedrer indeklimaet væsentligt for beboerne. Desuden daler varmeregningen. Ryesgade 30 på Nørrebro er et eksempel på en ejendom fra 1896, der havde et stort energiforbrug og boliger uden bad. Ejendommen er med byfornyelsesstøtte blevet totalistandsat og energioptimeret med bl.a. nyt tag, isolerede boliger og skybrudssikrede kældre. Indeklimaet i boligerne er blevet bedre, og energiforbruget er reelt faldet med ca. 50 pct. Ejendommen har fået RENOVER-prisen i 2013 af Realdania og GI, som gives til bæredygtige renoveringsprojekter, der udmærker sig ved at bidrage positivt til omgivelsernes sociale, arkitektoniske og oplevelsesmæssige kvaliteter. Projektet viser, at det er muligt at renovere

► Servicehåndbogen 2014-15

Renovér boligen og gårdhaven til glæde for hjemmet og klimaet

en bevaringsværdig boligejendom til nutidig standard uden at gå på kompromis med bygningens bevaringsværdi. Københavns Kommune er interesseret i at støtte flere projekter som dette.

i folks kældre. De fælles gårdhaver gør også byen bedre i stand til at håndtere en anden del af klimaforandringerne, nemlig voldsommere varme. Træer og grønne tage giver skygge og en køligere by.

En grønnere by Jeg mener også, at København skal blive grønnere. Alle har ret til at bo i nærheden af et grønt område, hvor de kan få dagliglivets stress ud af kroppen. En tilflytteranalyse for København fra november 2013 viser også, at kort afstand til gårdmiljø eller grønne områder er det tredjevigtigste, når man flytter til en ny bolig i København. Kun prisen og størrelsen på boligen er vigtigere.

Gårdhaverne og behagelige friarealer har også en anden vigtig funktion – her kan københavnerne mødes og blandes på tværs af alder og kultur. De grønne områder kan danne ramme om nye fællesskaber. I Sydhavnen lå fx en nedslidt baggård i karreen ved Straussvej i Sydhavnen. Legepladsen og opholdsarealerne var utidssvarende og belægningerne nedslidte. Efter at have modtaget byfornyelsesstøtte er baggården omdannet til en frodig, lys og imødekommende gårdhave med plads til alle.

De københavnske gårdhaver er med til at gøre København grønnere. Derfor går en del af byfornyelsesmidlerne også til fælles gårdhaver. Det gør samtidig byen mere robust over for klimaforandringerne. Når skybrud rammer København, vil flere græsplæner, grønne tage og bede opsuge vand, der ellers ville oversvømme kloakkerne, der efterfølgende ville strømme ned

Den er også med til at sikre boligerne mod vand i kældre i forbindelse med skybrud. For udover træer, buske og bede, er der etableret grønne tage på skurene. Det forsinker vandets løb ned til kloakken og forhindrer, at de løber over.

" Har man derfor en ejendom, der kunne have gavn af en bæredygtig byfornyelse... kan man kontakte kommunen. Vi prioriterer kvalitetsløsninger, der er socialt, økonomisk og miljømæssigt bæredygtige" Morten Kabell, Teknik- og miljøborgmester

Hvert år forvandles mellem 10-12 baggårde til gårdhaver i København. Kommunen og staten betaler for etableringen af gårdhaverne, mens ejere og beboere udelukkende står for den fremtidige vedligeholdelse af gårdhaven og dens inventarer. Der er omkring 300 potentielle gårdhaver på nuværende tidspunkt, der kunne have gavn af byfornyelsesstøtte. Har man derfor en nedslidt og utidssvarende baggård, som man gerne vil lægge sammen med naboens, kan man kontakte kommunen. Både renoveringerne af ejendomme og gårdhaverne er med til at gøre flere dele af København tidssvarende og øger muligheden for, at vi kan gøre op med den opdelte by, hvor nogle kvarterer er for veluddannede og velhavende, mens andre er for mindre uddannede og folk uden for arbejdsmarkedet. Andels- og ejerforeninger samt private udlejningsejendomme kan melde sig på banen, hvis deres ejendom eller baggård er nedslidt. Ikke mindst, hvis ejendommen befinder sig i et af byens udsatte områder.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? Mange ejendomme ønsker at skifte de mekaniske nøgler ud med elektroniske nøglebrikker, men kan det svare sig, og hvornår er det en god idé.

Af Salgsdirektør Gert Mejlshede. Mejlshede Gruppen A/S

Stort set alle etageejendomme har i dag aflåste fællesdøre. Især mod gade og gård, men ofte også mod kælder og loft. Det er dog de færreste, der tænker over, hvorfor dørene er låst – eller i det mindste ønskes låst, men det bunder altid i et ønske om at regulere adgangen til ejendommen af den ene eller den anden grund. Lad os derfor slå fast med det samme, at både mekanisk og elektronisk aflåsning er en form for adgangskontrol. I daglig tale er det bare sjældent, at vi opfatter almindelige låse og nøgler som adgangskontrol.

Hvad kan almindelige mekaniske låse gøre for mig? For langt de fleste ejendomme vil almindelige mekaniske låse være fuldt ud tilstrækkelige. Generelt kan de mekaniske låse og nøgler opdeles i to kategorier: Med eller uden system. For nogle få ejendomme er det tilstrækkeligt, hvis blot gadedøren er aflåst, og beboerne selv kan kopiere deres nøgler, som de har lyst til. Det siger sig selv, at sikkerhedsniveauet her er meget lavt, når alle, der har haft en nøgle i hånden i mere end ti minutter, kan have fået fremstillet en kopi. Som en naturlig konsekvens bør bestyrelsen være bevidst om, at de ikke har

nogen kontrol med, hvem der kommer og går på ejendommen. Det har også en anden uheldig konsekvens: Fordi nøglerne kan kopieres frit, så bliver de det også– hos alle mulige låsesmede og i mange forskellige kvaliteter. Det betyder i praksis, at cylindrene slides markant mere, fordi nøglerne ikke alle er ens, og ikke alle er fremstillet korrekt. Selvom det lyder overdrevet, kan det meget nemt forkorte levetiden på en cylinder med op til tre fjerdedele. Samtidig gør det servicering af cylindrene til en gætteleg for låsesmeden, fordi en ny cylinder vil fungere fint med den ene beboers nøgle, mens den anden beboer ikke kan komme ind og det på trods af, at begge nøgler til nød kunne åbne den slidte cylinder, der skulle udskiftes. De fleste vælger at have en eller anden form for låsesystem, hvor nøglerne ikke kan kopieres af beboerne. Det er typisk ca. dobbelt så dyrt i etablering, som låse uden system, men fordi nøglerne ikke kan kopieres af alle og enhver, kan sliddet på cylindrene holdes på et fornuftigt niveau. Desuden giver det den markante fordel, at der Servicehåndbogen 2014-15

er et minimum af kontrol med, hvem der kommer og går på ejendommen. Da alle systemnøgler i dag er fortløbende nummereret, kan man endda føre kontrol med hvilke og hvor mange nøgler, der er udleveret til hver enkelt lejer, om end det sjældent praktiseres. Den primære fordel ved et låsesystem, fremfor låse uden system, er altså, at nøglerne ikke kan kopieres, og at beboeren derfor er nødt til at henvende sig, hver gang en nøgle mistes. På den måde kan bestyrelsen forholde sig til, om nøglen er mistet på sådan en måde, at der er en sikkerhedsrisiko. En sekundær fordel er, at et låsesystem kan indrettes, så det er muligt at have flere forskellige sikkerhedsniveauer på såvel nøgler som cylindre. Det vil sige, at en beboernøgle f.eks. kan åbne postkasse, gadedør, kælderrum og lejlighed, mens en viceværtnøgle kan åbne alle fællesdøre samt fyrrum og depoter, men ikke lejligheder, postkasser og pulterrum. Groft sagt kan et låsesystem skræddersys til næsten alle de funktioner, man kan tænke sig til. Man skal bare helst kunne forud11

►

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?

se situationerne, inden låsesystemet er samlet og leveret. Sidst, men ikke mindst, har låsesystemer typisk også en væsentlig højere dirkesikkerhed end låse uden system. Dette er måske ikke så relevant på ejendomme, som det er for virksomheder, men det kan da ikke skade at have en god dirkesikkerhed. Hvad er så argumentet for elektronisk adgangskontrol? Selvom man kan komme langt med mekaniske låse, er der nogle ting, som trækker i retning af elektronisk adgangskontrol – også selv om det typisk er væsentligt mere kostbart i indkøb end et mekanisk låsesystem. Faktisk er elektronisk adgangskontrol i mange tilfælde ”blot” et supplement til et eksisterende låsesystem, hvor cylindre på gadedøre udskiftes til noget elektronisk, mens de får lov at blive siddende på loft- og kælderdøre. Der, hvor de mekaniske låsesystemer kommer til kort, er, at hver gang der skal ændres noget, skal låsesmeden tilkaldes,

og/eller der skal bestilles nye nøgler. I en ejendom med mange ændringer er det en konstant udgift, der driver driftsomkostningen på et mekanisk låsesystem i vejret. Samtidig er der et begrænset antal koder i et mekanisk låsesystem, så det er ikke altid, man kan få lavet den ændring, man ønsker, uden at det påvirker noget andet. F.eks. må man nogle gange acceptere, at der er flere lejligheder, der skal omlægges, blot for at erstatte en enkelt, bortkommet nøgle. Med et elektronisk adgangskontrolsystem, kan ejendommen selv overtage en del af låsesmedens arbejde med at ”omkode” låse. Hele idéen er nemlig, at det skal være nemt at tildele, ændre og fratage rettigheder i systemet. Mister fru Olsen sin nøglebrik, kan viceværten altså blot tage en ny op ad skuffen, programmere den ind i de rigtige låse og udlevere den. Alt sammen inden for fem minutter og uden at tilkalde låsesmeden. Den enkle og hurtige mulighed for omprogrammering, tildeling, eller redigering af

rettigheder er også medvirkende til, at ejendommen lettere kan holde et fornuftigt sikkerhedsniveau over en længere periode. Det er også værd at bemærke, at prisen på en typisk nøglebrik er en del lavere end for en systemnøgle. I systemer, hvor der er mange nøgler og få låse, kan det decideret være billigere at gå efter elektronisk nøglekontrol fra starten. Elektronisk adgangskontrol har altså især sin økonomiske berettigelse i ejendomme med stor udskiftning af lejere og mange nøgler/nøglebrikker i forhold til antallet af låse. F.eks. kollegier, ejendomme med svalegange osv. På andre ejendomme skal man vælge elektronisk adgangskontrol for den ekstra sikkerhed og komfort, det giver vel vidende, at det vil tage nogle år at tjene merprisen hjem i forhold til et mekanisk låsesystem. Skal ejendommen alligevel have fat i låsesmeden for at få udskiftet dørtelefoner, er det en god anledning til også at få en pris på elektronisk adgangskontrol. Men der findes jo også nøgler med elektronik i nøglehovet I visse situationer giver det bedre mening at installere et mekanisk låsesystem, men med nogle centrale, elektroniske cylindre og nøgler med en eller anden form for elektronik indbygget. Det gælder dog sjældent for den typiske beboelsesejendom. Fordelen er, at installationen er ganske rimelig i pris i forhold til et rigtigt, elektronisk adgangskontrolsystem. Ulempen er, at de elektroniske nøgler er markant dyrere end almindelige systemnøgler og nøglebrikker. Denne type elektronisk låsesystem egner sig derfor bedst til steder, hvor der er mange døre og få brugere, som f.eks. fabrikker, hjemmepleje o. lign. Det egner sig typisk heller ikke til døre med høj trafik som gadedøre. Til gengæld er det formentlig den sikreste form for cylinder, der findes, da der er både en mekanisk og en elektronisk spærring, der skal deaktiveres samtidigt.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Elevatorer er fremtiden! Der bliver flere ældre, og de vil gerne bo i byerne – et af kravene fra fremtidens boligkøbere bliver elevator. Udover at give komfort og skabe tilgængelighed kan en gennemsnitlig boligejer se frem til en værdiøgning af boligen på ca. 165.000 kr. ifølge Realkreditrådets nyeste tal.

Af Afdelingschef Bo Herløv, Alevator.dk

Kravene til en bybolig bliver hele tiden større. For 100 år siden krævede nye boligkøbere indlagt el, og 50 år senere var egne toiletter øverst på ønskelisten. Senere kom turen til velfungerende køkkener, rummelige badeværelser og frodige gårdhaver. For 20 år siden var altaner et forholdsvist sjældent syn i bybilledet – i dag er en solbeskinnet altan et ufravigeligt krav fra langt de fleste boligkøbere.

- Efterspørgslen efter lejligheder med elevator er langt større, end hvad vi kan opfylde. Derfor er det heller ikke så underligt, at en elevator presser prisen op, sagde Kenn Gundesen, der er ejendomsmægler hos Danbolig City for nylig til Politiken. Og tendensen er tydelig i Realkreditrådets seneste analyse på området. De har regnet på, hvad en elevator i gennemsnit betyder for salgsprisen.

På samme måde er muligheden for at indbygge en elevator i en helt almindelig beboelsesopgang i dag en løsning som kun få andelsog ejerforeninger er klar over eksisterer. Til gengæld er alle eksperter enige om, at adgang til elevatorer bliver et must-have for fremtidens boligkøbere. Vi bliver flere ældre, og rigtig mange af os vil gerne bo i byerne. Her kan vi leve et aktivt liv uden at være afhængig af bil og havearbejde, og samtidig være tæt på cafeer, kulturoplevelser og hinanden. Efterspørgslen mærkes på salgsprisen Allerede i dag oplever ejendomsmæglerne, at adgang til en elevator er blevet et af kravene, når boligkøberne deler deres drømme og ønsker.

Reklame på busstop i København Foto: Alevator.dk

På femte sal kan en boligejer forvente at få ca. 171.000 kroner ekstra i posen, hvis opgangen har elevator. Men selv når man bevæger sig ned ad trappen, er der penge at hente. En lejlighed på 1. til 3. sal vil i gennemsnit stige henholdsvis 164.000 kroner og 169.000 kroner ifølge Realkreditrådet. Investering og livsglæde Danmark halter langt efter vores nabolande, og kun syv procent af vores etageejendomme er udstyret med elevator. I en ganske almindelig boligforening har mange måske aldrig overvejet en elevator som en mulighed, for kan det overhovedet lade sig gøre? Ja det kan det! Alevator.dk er de første i Danmark, der har specialiseret sig i at indbygge elevatorer i ældre etageejendomme. Konceptet går i sin enkelthed ud på enten at indbygge elevatoren i den nuværende hovedtrappe, rive køkkentrappen ned og placere en elevator i stedet eller at bygge den udvendig på facaden. På den måde kan en boligforening både øge komforten, skabe tilgængelighed og investere i en boligforbedring, der allerede er eftertragtet, og som vil blive en del af standarden i fremtidens bybolig.

► Servicehåndbogen 2014-15

Elevatorer er fremtiden!

Fra trappe til elevator Hvor? •

Hvis hovedtrappen er bred nok kan en elevator placeres i midten ved at gøre den nuværende trappe smallere.

•

Den kan placeres i den gamle køkkentrappe. Trappen rives ned, og elevatoren indbygges i stedet. Samtidig brandsikres hovedtrappen.

•

Hvis der ikke er plads i nogen af trapperne, kan elevatoren placeres uden på bygningen.

Hvordan? Vi finder den optimale løsning til foreningen, projekterer, leverer og monterer elevatoren, udfører alle bygningsarbejder og brandsikring og servicerer også den færdige elevator. Alt sammen til en fast pris. Hvad koster det? En samlet elevatorløsning til en typisk etageejendom koster ofte ca. 150.000 kr. inkl. moms per bolig. Det er mindre end den gennemsnitlige værdiøgning, en elevator vil medføre ifølge Realkreditrådet.

■

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S VESTERBROGADE 12 1620 KØBENHAVN V CVR-NR. 21397245 TLF.33 22 99 41 ADM@BOLIGEXPERTEN.DK WWW.BOLIGEXPERTEN.DK

Hos Boligexperten har vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik. Besøg os på www.boligexperten.dk og hent profilmagasin, få et tilbud på administration og aftal et møde med os. • Administration af ejerog andelsboligforeninger • Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB) • Byggesagsadministration & teknisk bistand • Juridisk bistand (advokater) • Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer) BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Servicehåndbogen 2014-15

Renovér med respekt Når ældre bygninger skal renoveres til nutidig og fremtidig standard, er koblede vinduer den oplagte mulighed i forhold til både æstetik, fremtidssikring og ikke mindst energivenlighed.

Af Lars Have Christensen, Frovin Vinduer & Døre A/S

Koblede vinduer til fremtiden Koblede vinduer anno 2014 peger nemlig både bagud og fremad i tid. I dag formår disse vinduer både at bidrage til æstetikken og det arkitektoniske udtryk i bygningen, der skal renoveres – og samtidig have den energirigtighed, der lever op til nutidens skærpede energikrav. Med andre ord kan f.eks. en 200 år gammel andelsboligblok bevare sit arkitektoniske udseende og samtidig udgøre en langtidsholdbar og energirigtig bolig for adskillige boligforeningers beboere via en vellykket renovering med fokus på vinduer og døre. Respektfuld fornyelse Hvordan kan det lade sig gøre? Det handler dybest set om fastholdelse af den grundlæggende, originale måde at bygge vinduet op på, opretholdelse af de gamle normer – såsom træets kvalitet, korrekt rammeventilering og konstruktion – samt stadig med bevarelse af vinduets funktionalitet. Alt krydret med respektfuld tilføring af en ny tids produktviden om forbedrede materialer og funktionaliteter Velfærdsministeriet har således i sin rap-

port fra 2009 om det såkaldte Raadvad-vindue klarlagt, ud fra datidens oprindelige vinduer, at nogle af de centrale årsager til et vindues lange levetid på op til 200 år er kriterier, såsom at vinduerne & sprosseprofiler er udført i 100 % fyr kernetræ, korrekt spejlskårne profiler, spinkle dimensioner og 2-4 mm glas i original kitfals Mere energi – og ti års garanti Ovennævnte forhold er netop, hvad Frovin Vinduer A/S i dag leverer med koblede vinduer – med den grundlæggende holdning, som den var for flere århundreder siden. Den moderne forskel er nu, at Frovins koblede vinduer anno 2014 allerede i dag kan opfylde de forventede, skarpe energikrav i både BR15 samt bygningsreglementet for BR20. Frovins A-vinduer kan optimeres ud fra det konkrete projektbehov og kan således tilføre positive energiværdier som fx mål af e-Ref fra +2,1 til + 6,14, og kombineret med en U-værdi på hele 0,89, er vinduernes fremtidige energiforhold klargjort til brugerne af boligforeninger og andelsboligforeninger i de kommende generationer. Nutidens vindue er derfor et innovativt, koblet vindue med lang levetid, som samtidig er energisikret modsat fortidens vinduer. Gældende for Frovin kommer dertil en generel 10-års garanti som ex. den male-

Boligforeningen Ryesgade Foto: Carsten Ingemann

â&#x2013;ş ServicehĂĽndbogen 2014-15

Renovér med respekt

de overfladebehandling, garantien på glas i henhold til Glas Industrien samt det seneste tiltag: 10-års garanti på Frovin specielt kit for optimal vedhæftning, ingen rynkedannelse og ingen krakelering. Et grundlag, som bringer det koblede vindue op til nutidens garantiniveau. Sidste naturlige garanti er, at Frovin anvender certificeret træ fra de skandinaviske skove efter certificeringsordninger som FSC og PEFC. Dette sikrer i forhold til fremtidens grønne miljø, at reproduktionen i skovene af træ er større end fældningen. Første CO2-neutrale boligforening De optimerede koblede vinduer fra Frovin finder allerede i dag rig anvendelse i hele landet. Et eksempel herpå er Andelsboligforeningen, Søpassagen på Østerbro, Danmarks første CO2-neutrale andelsboligforening, hvor man har gennemført en renovering inkl. en række miljø- og energitiltag. Med byfornyelsesstøtte fra Københavns Kommune og i samspil med arkitekterne bag projektet blev de gamle termovinduer udskiftet i 2013 til støjdæmpende, koblede vinduer. En løsning, som passer til husets arkitektur, og som netop har demonstrationsværdi for udskiftning af vinduer i støjbelastede, bevaringsværdige facader. RENOVER Prisen I tilfældet Ryesgade 30 i København stod man med en boligejendom fra 1896 med åbenlyse kulturhistoriske og arkitektoniske værdier til renovering både ind- og udven20

digt. Det samlede resultatet blev en stærkt forbedret funktionalitet og en samlet besparelse på 73 % på ejendommens primære energiforbrug – uden at gå på kompromis med de æstetiske hensyn. I samarbejde med arkitekterne og i henhold til deres krav til renoveringen bidrog Frovin med koblede klasse A-vinduer med trukket glas i det yderste lag af ruden med nøjagtig samme spejling, som da ejendommen oprindelig blev bygget. De samlede tiltag betød alt i alt en markant forbedring af energien og en lav U-værdi, lyddæmpning, indeklima, komfort og æstetik. Ryesgade 30 blev efterfølgende kåret til ”Danmarks bedste renovering” og vandt RENOVER Prisen 2013. Ryesgade 30 fremstår således i dag som endnu et synligt bevis på, at man på én og samme tid kan skabe høj boligkvalitet i ældre byggerier, bevare arkitektur og æstetik samt spare energi i mængder, der kan mærkes på boligforeningernes og beboernes økonomi. Energivenlig æstetik til fremtiden Tidligere generationer efterlod os en kulturarv af mange smukke og klassiske bygninger med talrige aspekter inden for byggeri. Så når Arkitekterne, Rådgivere samt Københavns Kommune og andre kommuner i Danmark i dag søger at bevare denne historie for fremtiden, så bakker vi hos Frovin op om det, fordi vi skylder at gøre det samme: Give os selv og vores efterkommere noget kvalitet og æstetisk at se på og bo i - og så ellers tilføje moderne lyd- og energibevidsthed med en ny tids koblede vinduer til fremtiden. Det er renovering med respekt.

■

Boligforeningen Ryesgade Foto: Carsten Ingemann

ServicehĂĽndbogen 2014-15

Med klatring bliver renovering en leg

Vi kender alle til synet af bygninger, der er pakket ind i stilladser. Mange kender ligeledes til følelsen af at være spærret inde i stål og plastik i flere måneder mens renovering af fx bygningens facade står på. Hvorfor ikke droppe stilladserne og lade en erhvervsklatre klare opgaven?

Af Direktør Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS

Erhvervsklatring eller rebteknik, som det også kaldes, er stadig en forholdsvis ny arbejdsmetode i Danmark, og mange kender endnu ikke så meget til begrebet. Det stammer fra England, hvor man i 1980’erne have brug for at kunne arbejde sikkert og effektivt i højderne på boreplatformene ude på havet. Det blev startskuddet til erhvervsklatring, som i dag anses som den mest sikre arbejdsmetode til at udføre opgaver i højden. Man kan uddanne sig som erhvervsklatre i Danmark. Uddannelsen tager typisk 3 til 5 år, før man er fuldt uddannet erhvervsklatre, og man mestre herefter den klatremetode, der kaldes rope access, hvor man fire sig ned af bygninger ved hjælp af reb under kontrollerede forhold. Metoden med at fire sig ned af bygninger åbner muligheder for at løse uendelig mange forskellige arbejdsopgaver. Som boligforening kan man derfor med fordel altid

indhente et tilbud fra en håndværker, som er uddannet erhvervsklatre uanset hvilken opgave, der skal løses. En af spidskompetencerne for en erhvervsklatre er nemlig at se muligheder for at løse opgaver lettest, og der vil derfor ofte kunne findes en let klatreløsning, selvom arbejdet skal foregå i højderne. Stillads eller ej? Etageejendomme har ofte en udfordring, når de står overfor en planlagt renovering eller akut opståede skader, fordi størstedelen af arbejdsopgaverne ikke foregår på gadeniveau. Der er derimod behov for at komme op i højderne, og dette sker oftest ved hjælp af et stillads. Mange andelsog ejerlejlighedsforeninger har vedligeholdelsesplaner, hvor der er lagt en nøje beregnet plan for, hvornår forskellige vedligeholdelsesopgaver skal udføres. Denne planlægning giver mulighed for også i god tid at arrangere håndværkere, aftale tidspunkter, hvor beboere evt. skal være hjemme, og forberede ejendommens beboere på, at der skal udføres vedligeholdelse af ejendommen.

Vælger man at bruge håndværkere, som er uddannet til at klatre, kan man undgå at pakke bygningen ind i stillads. Udover at det er en omkostning mindre for foreningen, undgår man også, at uvedkommende har adgang til facaden. Med fri adgang til facaden via et stillads er der risiko for grafittiangreb, den slags hærværk vil føre øgede omkostninger med sig. Et stillads fastspændes desuden til facaden for sikkerhed og stabilitet, dette efterlader efterfølgende mærker, disse mærker undgås hvis opgaven i stedet udføres af en klatre, som hejser sig ned af bygningen. Erhvervsklatrer efterlader minimale spor efter sig selv efter at have bevæget sig op og ned af facaden. Hurtig løsning af akutte opgaver Indimellem oplever boligforeningerne, at der opstår akutte behov for vedligeholdelse eller udbedring af skader på en ejendom, så gælder det om at få en håndværker på opgaven så hurtigt som muligt.

Servicehåndbogen 2014-15

Her har rebteknikken som arbejdsmetode en kæmpe fordel, da håndværkeren kan gå til opgaven med det samme. Opgaver, som håndværkere normalt vil skulle have adgang til beboeres lejlighed for at udføre, kan ligeledes klares udefra af en erhvervsklatre. Som andels- eller ejerlejlighedsforening kan der være en stor gevinst økonomisk, og spare ejendommens beboere for mange gener, ved at benytte håndværkere, der er uddannede erhvervsklatre. Rebteknikeren Firmaet startede som et af de første af sin slags i Danmark. Alle medarbejdere har taget uddannelsen som erhvervsklatre ved siden af en håndværksmæssig uddannelse. Der løses primært opgaver indenfor tømre, mure og maler faget.

■

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Adm. Direktør Johan Söderling, Balco A/S

Altaner er mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social omgang og fest samt afkobling og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers giver få muligheder herfor. For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager. Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes

med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både indenog udendørs. De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse. Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder.

For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche. Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en altangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. Den næste store udfordring for altangruppen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres projekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansie-

► Servicehåndbogen 2014-15

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

ring, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder. Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt. Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, men også her skal vi nok sørge for at få det hele på plads så let og hurtigt som muligt. Vores mange års erfaringer med dette gør, at vi kan få tingene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på plads, tager vores rutinerede montører og vores ligeledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret. 26

Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Dermed kan vi også give gode garantier på vores arbejder. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år.

■

Fra idé til realisering af drømmen

BALCONIES

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 Hvidovre FOR Telefon 57 83 13 50 . balco@balco.dk . www.balco.dk GREATER LIVING

Servicehåndbogen 2014-15

Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet Interessen for at bo i byen vokser – og mange vil gerne blive i byen igennem alle livets faser, fra livet som studerende til familieliv med børn og senere som pensionister, der nyder deres otium. Men hver af livets faser stiller sine krav til udformningen af boligen.

Af Jan E. Jørgensen, MF (V) samt Formand for By- og Miljøudvalget i Frederiksberg Kommune

I takt med at flere og flere børnefamilier og ældre borgere vælger at blive boende i deres lejligheder, stiger kravet til boligstandarden. Dette medfører en stigende interesse for at etablere bl.a. elevatorer, altaner og tagterrasser i etageejendomme for derved at forbedre adgangsforholdene og skabe ekstra plads til udfoldelse. Etablering af elevator i eksisterende etageejendomme På Frederiksberg er vi meget positivt indstillet overfor etablering af elevatorer i tilknytning til boliger i eksisterende etageejendomme, og Bygge-, Plan- og Miljøafdelingen tilbyder at hjælpe i forbindelse med processen. Ønsket om at etablere en elevator kan begynde med os i kommunen. På mødet drøftes mulighederne for placering af en elevator i ejendommen, og der orienteres om de tekniske krav, brandkrav og evt. æstetiske krav, samt evt. mulighed for økonomisk støtte. I hvert enkelt projekt foretager Frederiksberg Kommune en konkret vurdering, før der kan udarbejdes komplette og detaljerede retningslinjer. Vurderingen er baseret

på den enkelte bygning og det gældende plangrundlag. Vi anbefaler, at bygherren i det videre forløb inddrager en teknisk rådgiver, som kan hjælpe med at afklare og skitsere mulighederne for at etablere en elevator samt søge om en byggetilladelse. Der sker en rivende udvikling på området: Hvor vi tidligere først og fremmest så elevatorer placeret udvendigt på ejendommen i et separat elevatortårn, eller evt. i det frie rum i fortrappens trappeløb, er der nu udviklet elevatorer, som kan placeres i køkkentrappens rum. I Frederiksberg Kommune har vi udarbejdet retningslinjer for etablering af elevatorer – elevatormanualen kan bl.a. ses på Frederiksberg.dk. Heri beskrives kort hvilke trin, man skal igennem fra idé til færdigt projekt. Altaner og tagterrasser Drømmen om en altan eller en tagterrasse opstår måske fordi man har set, hvordan andre har fået mulighed for et udendørs liv lige uden for boligen, selv på en etageejendom. Altanen eller tagterrassen giver mulighed for at nyde morgenkaffen ude, dyrke krydderurter i krukker og nyde lange, lyse sommeraftener i det fri. Man kan

► Servicehåndbogen 2014-15

Altaner, tagterrasser og elevatorer – bo i lejlighed hele livet

således få mange af de ting, man kan få i forstædernes haver, inde midt i byen. Alene på Frederiksberg har vi det seneste år behandlet ca. 150 altanprojekter, og interessen for altaner er fortsat stigende.

der ikke er væsentlige arkitektoniske hensyn, der taler imod”. For at finde de rigtige løsninger på de konkrete udfordringer, er det klogt tidligt i fasen at inddrage den nødvendige rådgivning.

Frederiksberg Kommune udarbejdede i 2013 en omfattende altanmanual: ”Din nye altan – fra idé til ibrugtagning”.

Altanmanualen skal ses som en vejledning, der præsenterer de væsentligste hensyn, der indgår i ethvert altanprojekt – og giver anbefalinger til, hvordan disse kan imødekommes.

Altanmanualen blev til efter, at Kommunalbestyrelsen på Frederiksberg vedtog en målsætning om, at der ”som udgangspunkt skal gives mulighed for etablering af altaner på Frederiksberg, når etablering kan ske uden væsentlige, uhensigtsmæssige indbliksgener og skyggevirkninger, og når

Tagterrassen kan ofte det samme som altanen – og mere til. Nogle ejendomme anlægger tagterrasser, som kun giver adgang for den eller de beboere, der bor øverst i ejendommen – i andre ejendomme

etableres tagterrassen som et fælles uderum for alle ejendommens beboere. På Frederiksberg vil vi rigtig gerne opfylde ønskerne om en altan, og derfor griber vi gerne borgernes idéer og samarbejder med dem og deres rådgiver om at udvikle det rigtige projekt, men det rigtige projekt er et projekt, som forener mange hensyn. Når vi på Frederiksberg, som byggemyndighed, går i dialog med en ansøger om et altanprojekt, begynder vi ofte med en forventningsafstemning. Forventningsafstemningen bør indledes med, at ansøger træder uden for sin dør og

Servicehåndbogen 2014-15

kigger på bygningen udefra – for drømmen om en altan skal altid omplantes til de konkrete forhold, til bygningen og omgivelserne, og afstemmes med hensynet til naboerne. Så kig på bygningen udefra. Kig på bygningens arkitektur. Hvilken stilart er bygningen opført i? Hvilken størrelse altaner egner sig til bygningens arkitektur? Og som et internt anliggende hos jer selv skal I drøfte, hvor tæt på hinanden I selv vil være? Kan I f.eks. leve med, at I selv kan se ind i hinandens lejligheder fra altanerne? På Frederiksberg arbejder vores forvaltning ud fra mottoet: ”Alt kan ikke lade sig gøre alle steder, men meget kan lade sig gøre mange steder”.

■ 31

Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres Skal jeres ejendom renoveres og have et tidssvarende tag, der er tæt og mindsker varmeregningen? Så husk samtidig fokus på en tidssvarende brandsikkerhed. Ud over de menneskelige omkostninger, der kan være forbundet med en tagbrand, kan det nemlig få store konsekvenser for hele bygningen, hvis først der går ild i taget.

Af brandteknisk rådgiver Anders B. Vestergaard, DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut)

Taget på især lidt ældre bygninger er ofte et af bygningens svage punkter. Det gælder energimæssigt, fordi tagkonstruktionen sjældent er isoleret efter moderne standarder. Og det gælder brandmæssigt, fordi mange store brande skyldes, at en lille brand har spredt sig til hele bygningen gennem taget, da de gamle konstruktioner er for dårlige, når det gælder brandsikkerhed. Rent faktisk er det sådan, at den største risiko for en stor og ødelæggende brand som regelfindes i tagrummet.

tit fejl i ældre bygninger, ligesom mange nyrenoverede tage heller ikke har forsvarlig brandsikring. Selv små åbninger på forkerte steder kan betyde, at en brand kan sprede sig på loftet. Og her spreder den sig både hurtigt og voldsomt via undertag og hulrum. Tagbrand ødelægger hele bygningen Det vigtigste ved brandforebyggelse er naturligvis at undgå tab af menneskeliv og personskader. Men en tagbrand kan også have meget store konsekvenser for hele bygningen.

Det er desværre en kendsgerning, der ofte overses, når bygningens tag skal renoveres. Boligbestyrelsen og dens rådgivere har naturligt nok fokus på energibesparelser, isolering og tæthed, og så overser man måske brandsikkerheden – eller tror, at rådgivere og håndværkere har styr på den side af sagen.

De øverste etager og tagkonstruktionen får i sagens natur voldsomme, direkte skader ved en tagbrand. Men det går også ud over de underliggende etager. Det beskidte og ildelugtende slukningsvand fra brandvæsnets indsats løber nemlig ned gennem bygningen og ødelægger bygningsdele og indbo. Selvom forsikringen dækker tabet, går affektionsværdi ofte tabt – og genhusning kan være en besværlig affære.

Men det kan man altså bestemt ikke regne med. DBI’s brandtekniske rådgivere finder

Med andre ord er der som bygherre god grund til helt fra begyndelsen at have tre

krav til det renoverede tag: Tæthed, varmeisolering og brandsikkerhed. Er det bygherrens udgangspunkt, forplanter budskabet sig til både rådgiver og entreprenør. Ved renovering ændres tagkonstruktionerne ofte væsentligt. Et nutidigt tag skal være vandtæt, velisoleret og ventileret, og det kræver helt andre konstruktioner end for 100-200 år siden, hvor mange etageejendomme blev opført. Men det kan kræve omtanke at få nutidens brandkrav og tekniske anvisninger til at spille sammen med de gamle bygningskonstruktioner. Hvordan opnås brandsikkerhed? Det er hverken svært eller dyrt at opnå en forsvarlig brandsikkerhed ved renovering af et tag. Men det kræver fokus på bygningens tagfod, på brandmæssig opdeling af brandrummene og på de rette materialer til undertag. Og det gælder om ikke at gentage fortidens fejl. DBI har netop afsluttet projektet ’Brandsikkerhed i eksisterende boligbyggeri’, som er støttet af Grundejernes Investeringsfond, Forsikring & Pension og Dansk Byggeri. Som led i projektet har DBI udarbejdet in-

► Servicehåndbogen 2014-15

Husk brandsikkerheden når taget skal renoveres

formation om, hvordan man renoverer et tag uden at sætte brandsikkerheden over styr. På hjemmesiden www.brandsikretage.dk har projektet skabt en samling af viden om brandsikkerhed i forbindelse med renovering af tage. Den viden stiller vi gratis til rådighed for bygherrer, arkitekter, ingeniører, entreprenører og håndværkere i håbet om at opnå en højere brandsikkerhed i Danmark. Fem tagløsninger, der sikrer brandsikkerheden Den nye hjemmeside indeholder bl.a. eksempler på gode tagløsninger, hvor nye tanker om god brandsikringsskik er indarbejdet i gamle tagkonstruktioner. Det vil sige, at brandsikkerheden er i orden, hvis man ved tagrenovering blot vælger en af de fem løsninger. Det er derfor en god idé, at bygherren ved en tagrenovering henviser rådgiver og entreprenør til disse løsninger.

De fem eksempler er tegnet detaljeret og vist som 2D-tegninger med materialespecifikationer og som 3D-modeller, der kan downloades, så de er ganske enkle at realisere. Tilsammen dækker løsningerne stort set alle renoveringsopgaver i eksisterende etageboligbyggeri. Også til beboere På hjemmesiden kan man også finde information til beboere i etageejendomme, som i det daglige med deres adfærd selv kan gøre meget for at undgå, at ejendommen rammes at en stor og ødelæggende tagbrand. DBI har også udarbejdet en folder til uddeling, som ligeledes kan hentes på hjemmesiden. Folderen understreger desuden, hvor vigtigt det er at have en forsikring til at afhjælpe konsekvenserne efter en brand.

■

På hjemmesiden www.brandsikretage.dk har projektet skabt en samling af viden om brandsikkerhed i forbindelse med renovering af tage. Den nye hjemmeside indeholder bl.a. eksempler på gode tagløsninger vist som 2D tegninger, interaktive 3D-modeller, undervisningsmateriale samt vejledningen ’Gode & brandsikre tage’. På hjemmesiden findes også en animeret informationsfilm om brandsikring af eksisterende boligbyggeri.

Den nye hjemmeside indeholder eksempler på gode tagløsninger, hvor nye tanker om god brandsikringsskik er indarbejdet i gamle tagkonstruktioner. Her f.eks. et vinkeltag med 30 graders gitterspær og et undertag af banevare.

For hvert af de fem eksempler er der lavet en række bygningstegninger - her f.eks. en tegning, der viser, hvordan et undertag kan beskyttes i tagets udhæng.

Servicehåndbogen 2014-15

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount I mange byggesager bestemmer ”øjeblikkets økonomi”, frem for den langsigtede økonomi. Derfor udføres der alt for meget ringe arbejde i alle led af kæden.

Af Ole Emborg, Emborg-Form, arkitekter maa.

Tilbuddene afgøres i dag udelukkende på baggrund af “billigst muligt” -kriteriet, og entreprenørerne bruger mere tid på at presse priser hos leverandører og underentreprenører end på at finde de bedste løsninger for projektet. Alle byggeriets parter har et ansvar for at få fagligheden og kvaliteten tilbage!

I de senere år har flere og flere af mine opgaver som arkitekt drejet sig om at udrede byggesager, der er gået skævt. Altså sager, hvor ejeren og rådgiveren eller den udførende part ikke har været enige om resultatet ved sagens afslutning. I nogle sager har bygherren fået udført arbejder uden at en rådgiver overhovedet har medvirket, blot for at spare penge. Fælles for de sager er, at det er den kortsigtede økonomi, der bestemmer. Men resultatet bliver uhyggeligt dårligt, når man prioriterer økonomi frem for kvalitet.

Ovenstående fotos er begge fra arbejder udført uden rådgiver i hhv. 2006 og 2013, ingen af arbejderne har en levetid over 15 år 36

Pantheon i Rom, var heller ikke billig at opføre 120 e.Kr. men den giver den dag i dag en kvalitets oplevelse til de besøgende

Besparelser går ud over kvaliteten Udviklingen er i mine øjne bekymrende: Tendensen er, at byggeprojekter planlægges, så alle arbejder skal foregå oveni hinanden, for at spare udgifter til stillads og byggeplads. Det giver for eksempel ikke den fornødne tid til udtørring, skimmel kan udvikle sig uhæmmet og nymalede vinduer bliver støvede af arbejder, der udføres højere på stilladset. Man ser også tit, at kommuner indgår rammeaftaler med store rådgivere og konsortier og anvender dem til alle opgaver, uanset om de reelt er bedst egnet til at løse den konkrete opgave. Gamle skoler sættes i stand af rådgivere som mest har erfaring med nybyggeri, og arbejdet udføres med detaljer som enhver fagmand kan se ikke er korrekte. Overfladisk projektering giver upræcise tilbud og større udgifter til tillægsarbejder Det virker som om, administratorer og advokater efterhånden har fået det som den vigtigste opgave at sikre bygherren det billigste tilbud fra rådgiverne, i stedet for at finde og projektere den rigtige løsning. Det medfører en overfladisk og standardiseret projektering, hvor både udbudsmaterialet og tilbuddene bliver ukonkrete og upræci-

Hvis ingen vil give lidt ekstra, får vi et fattigt miljø uden kvalitet. Hér fik vi lov til at udføre et vægmaleri i en opgang på en skole, hvilket betyder at der ikke ses grafitti samme sted.

► Servicehåndbogen 2014-15

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount.

Hvis vi ikke passer på vores bygninger forsvinder den kvalitet vi kun har til låns og har ansvaret for at forvalte mens vi er her.

se. Når der så er indgået kontrakt med den billigste entreprenør, går “dansen” i gang. Entreprenøren forsøger at indhente det forsømte, så enhver ændring ifølge ham medfører meromkostninger og tidsfristforlængelser. Bygherrer udviser ingen eller kun ringe forståelse for det, og forsøger i stigende grad at presse citronen og få mere end de reelt betaler for. Det bør være sådan, at bygherren skal have arbejder for alle de penge han betaler, men at entreprenøren også skal have penge for alle de arbejder, han leverer. Ofte får rådgiveren reduceret honorar for at forvalte byggesagen og derfor undlader

flere rådgivere at føre egentligt eller tilstrækkeligt tilsyn, og forlader sig alene på, at den medvirkende entreprenør “holder sig i skindet”, for at gøre sig håb om at blive indbudt til at afgive pris også ved næste udbud. Det fungerer så længe uoverensstemmelsen er begrænset, men lige der under lurer fejl, sjusk og konflikter. Discount betaler sig ikke Vi kæmper i disse år med følgerne af dårligt kvalitet byggeri udført i 60’erne og 70’erne med dårlige materialer. Nogle er endda så ringe at vi sprænger hele boligblokke i luften, fordi det ikke kan svare sig at renovere dem! Det er dårlig økonomi og der er en direkte parallel til om vi handler

Vi kan sagtens udføre kvalitet med meget lang levetid, men det kræver viden hos rådgivere og udførende samt vilje hos bygherren. Den viste kvist kan med alm. vedligehold sagtens holde de næste 70 år 38

Både i Ålborgs nye musikhus (herover) og i Hundertwassers boligejendom i Wien har man ofret lidt ekstra på at give alle brugerne en ekstra oplevelse.

discount eller vælger at give lidt ekstra for kvalitet. Det er den langsigtede økonomi, der har reel betydning for bygningen og dens ejer. Det betyder noget, om et tag holder i 30 eller 70 år - og i særdeleshed betyder det noget om et tag, der bør holde i 70 år, bliver udført i en kvalitet, der lever op til den forventning. Jeg har for eksempel netop besigtiget et tag, der er blevet udført med yderste tagdækning af naturskifer med en levetid på op til 100 år. Tidligere blev skifertage tætnet med skiferkit, men uden undertag. I dag udføres de i stedet med undertag. Undertaget var i dette tilfælde udført så ringe, at det slet ikke tjener sit formål, og hele taget derfor reelt bør lægges om. Hvordan kan det ske? Der er formentlig ikke blevet udarbejdet et projekt, der entydigt beskrev kravene til udførelsen, og de vanskelige knudepunkter har i hvert fald ikke været tegnet. Undertaget er enten udført af ukvalificerede eller ligeglade håndværkere uden den fornødne ledelse, og der er enten overhovedet ikke ført tilsyn, eller også har tilsynet været begrænset eller ukvalificeret. I dette og andre tilfælde bliver det meget dyrt sparede penge, hvis taget skal omlægges efter 20 eller 30 år i stedet for at holde i 100 år.

Servicehåndbogen 2014-15

Giv os kvaliteten tilbage - Om at vælge kvalitet fremfor discount.

Dyr byfornyelse, men holdbare løsninger Sidst, der i en længere periode blev leveret god og blivende kvalitet var under den offentlige byfornyelse i bl.a. København, hvor projekterne blev gransket af både stadsarkitekt og byfornyelsesselskab. Rådgiveren fik typisk 15 procent af byggesummen for sit arbejde og administrator fik 2,5 procent. Og jo! Byfornyelsen kostede, men kommer man i dag tilbage til en ejendom, der blev renoveret for over 20 år siden, så er der langt de fleste steder tale om løsninger, der fortsat står godt. Jeg har for nylig set ejendomme, som jeg var med til at byforny i 1993, hvor det ikke engang har været nødvendigt at male opgangene siden, og hvor badeværelserne også fremstår omtrent som da de blev udført.

Bygningsrenovering kræver erfaring Ambitionen for ethvert mellemstort advokatfirma eller administrationsforretning er i dag at have sin egen ejendomsafdeling, så man ikke lader denne indtjeningsmulighed gå sin næse forbi. Men man mister uvildigheden, når de økonomiske interesser blandes sammen og det kun er et spørgsmål om hvilken kasket man ifører sig til dagens opgaver. Man risikerer at tabe fagligheden når man tror, at man med én ansat tekniker - hvad enten der er tale om ingeniør, arkitekt eller konstruktør - har en kompetent byggeteknisk afdeling. Bygningsrenovering et “gammelmandsfag”, hvor man kun gennem personlig erfaring, fra løsning af mange sager, er i stand til at vælge den rigtige løsning på det problem man står over for, i stedet for bare at vælge den løsning, man kender.

Lad os få kvaliteten tilbage, så vi ikke behøver at rejse til New York eller Rom for at opleve “Flatiron” bygningen eller Trevi fontænen, men dagligt kan glæde os over den kvalitet der omgiver os. 40

Lad os få kvaliteten tilbage blandt alle parter! Mit ønske er, at vi kan få kvaliteten tilbage blandt alle de involverede parter. Advokater og administratorer skal igen have det som deres ansvar over for kunderne at sikre værdierne (ejendommen) bedst muligt. Det kan kun ske, hvis de udfører de rigtige arbejder i den bedste kvalitet, ikke ved at udføre alt billigst muligt. Og det kan kun lade sig gøre, hvis rådgiveren får den fornødne tid til at arbejde samvittighedsfuldt med opgaven. Hele værdikæden (bygning, ejer, administrator, rådgiver, entreprenør og yngste lærling) bør understøtte, nære og kræve den gode kvalitet. Alle parter må forstå, at pris og kvalitet følges ad. De bygninger som vi i dag opfatter som kulturarv ville aldrig være blevet opført eller have overlevet så længe, hvis vil-

kårene havde været som nu. Vi må også indse, at en stor del af de bygninger eller den renovering der udføres nu, slet ikke har den kvalitet og levetid som tidligere var standard. Byggeriets aktører må arbejde aktivt for at få ejere og brugere til at forstå, at de kun har bygningen til låns - den skal holde længere end dem. Når man renoverer en bygning skal princippet være, at det som renoveres udføres i en bedre kvalitet end den oprindelige! Kun på den måde kan man til stadighed sikre bygningens samlede værdi. Vi må fastholde troen på, at alle mennesker har det bedst med at levere kvalitet, og det er vores ansvar at sikre dette igen bliver muligt, ikke kun i særlige højt profilerede byggesager, men som standard ved alle arbejder og på alle sager.

■

arkitekter maa. Carl Jacobsens Vej 16, opg. 11, 3. sal, 2500 Valby tlf: 3630 1898 DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

info@emborg-form.dk emborg-form.dk

Renovering • Ny- og ombygning • Byggestyring • Kalkulation Klima & Energi • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering

Servicehåndbogen 2014-15

Få styr på strømmen

Andels- og ejerlejlighedsforeninger kan have forskellige procedurer for gennemgang af elinstallationer på fællesområder. Men regelmæssige tjek af installationernes beskaffenhed skaber tryghed og kan i sidste ende redde menneskeliv.

Af Dorthe G. Rasmussen, Sikkerhedsstyrelsen

Sikkerhedsstyrelsen har ikke regler for, hvor ofte en boligejer bør få tjekket sine elinstallationer. I nogle andelsog ejerlejlighedsforeninger fremgår det af vedtægterne, at der skal laves et eltjek i forbindelse med salg. I andre foreninger er det frivilligt. Hvem har ansvaret Det er som oftest bestyrelsen, der på foreningens vegne, har det overordnede ansvar for elinstallationerne i foreningens fællesarealer, f.eks. på trappeopgang eller i kælderen, mens den enkelte ejer er ansvarlig for installationerne i sin egen lejlighed. Ejerskifte og elsyn I forbindelse med et salg, kan køber kræve dokumentation for elinstallationernes lovlighed. Gennemgangen skal udføres af en autoriseret el-installatør, og det sker som oftest for sælgers regning. En gennemgang sikrer, at installationerne er lovlige og mindsker risikoen for uoverensstemmelser ved overdragelsen. Fra 1. maj 2012 blev det obligatorisk at få lavet et eleftersyn, hvis man vil tegne en ejerskifteforsikring ved en hushandel. Elsyn og eleftersyn er

altså ikke det samme. Bliv klogere på autorisationer Af hensyn til sikkerhed, sundhed og miljø kræver visse installationsopgaver inden for el, vvs og kloakarbejde en autorisation. Det er Sikkerhedsstyrelsen, som administrerer ordningerne, der pr. 2. juni i år er blevet opdateret og gjort tidssvarende. Der findes flere forskellige typer autorisationer. En fuld autorisation giver en virksomhed ret til at arbejde inden for et helt autorisationsområde. En delautorisation giver virksomheden lov til at arbejde inden for en afgrænset del af et autorisationsområde, f.eks. el i boliger. En virksomhed skal opfylde tre grundliggende krav for at få en autorisation: •

Virksomheden skal have de rette kompetencer (en fagligt ansvarlig inden for autorisationsområdet, fx el)

•

Virksomheden skal have et godkendt egenkontrolsystem

•

Virksomheden skal kunne dokumentere, at en uvildig kontrolinstans, der er godkendt af Sikkerhedsstyrelsen, kontrollerer og godkender virksomhedens egenkontrolsystem.

Vi bruger vores viden til at mindske risikoen for personskade og tab af værdier til gavn for virksomheder og forbrugere. Omdrejningspunktet er teknisk sikkerhed, og arbejdsområderne er el, vvs og forbrugerprodukter. Sikkerhedsstyrelsen er en del af Erhvervs- og Vækstministeriet. Læs mere på www.sik.dk.

Der er el-, vvs- og kloakinstallationsarbejde, som alle må lave uden autorisation. Det kan man læse mere om på styrelsens hjemmeside www.sik.dk under ”Forbruger”, hvor man også kan finde nogle korte film, som viser, hvad man selv må lave af el- og vvs-arbejde. På hjemmesiden finder man også Sikkerhedsstyrelsens autorisationsregister, hvor man kan søge efter en autoriseret håndværker eller tjekke om den håndværker, man påtænker at bruge, nu også er autoriseret. En fejlstrømsafbryder kan redde liv Opstår der en fejl i et elektrisk apparat, er fejlstrømsafbryderen nødbremsen. Den sidder i elskabet og beskytter mod livsfarligt stød ved at afbryde for strømmen. Det er vigtigt at teste sin fejlstrømsafbryder jævnligt, fordi man ved et tryk på testknappen ”motionerer” afbryderen. Tryk på fejlstrømsafbryderens testknap som ofte er markeret med et ’T’. Går strømmen ikke ud, virker fejlstrømsafbryderen ikke, og den bør tjekkes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Husk også at tjekke eventuelle fejlstrømsafbrydere på fælles områder. Fejlstrømsafbryderen er lovpligtig Det er lovpligtigt at have installeret en fejl-

strømsafbryder i bolig og boliglignende installationer. De mest udbredte typer er HFI- eller HPFI-afbrydere. HFI-afbrydere installeres ikke længere, og har man sådan en, bør man overveje at skifte den til en HPFI-afbryder, som er bedre tilpasset nutidens elektronik. Er der tvivl om, hvorvidt fejlstrømsafbryderen lever op til nutidens krav, kan man kontakte en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Få en sms Bliv mindet om at teste fejlstrømsafbryderen to gange om året: Send HPFI til 1245. Tjenesten er gratis. Til- og framelding koster 0 kr. plus almindelig sms-takst. Man kan framelde dig tjenesten ved at sende HPFI STOP til 1245. Bevar jordforbindelsen i dine hårde hvidevarer I 2011 blev stikkontakter med sidejord lovlige i Danmark. Det betyder, at der nu er tre forskellige stikkontaktsystemer, som en autoriseret elinstallatørvirksomhed må sætte op i danske hjem. Som forbruger skal man være opmærksom på, om man får overført jordforbindelsen fra de elektriske produkter. På www.sik.dk kan man finde en vejledning i, hvordan man monterer eller udskifter en stikprop, så den passer til ens stik-

► Servicehåndbogen 2014-15

Få styr på strømmen

kontakt. Man skal være obs på, at man kan miste sin reklamationsret, hvis man selv har skiftet stikprop eller ledning. Man kan også risikere at gøre apparatet ulovligt, fx skal ledningen til en havepumpe være mindst 10 meter. Derfor bør man rådføre sig med en sagkyndig person, inden man går i gang. Stikprop med sidejord på de fleste elapparater Mange af vores elektriske produkter i hjemmet er monteret med en stikprop, som er beregnet til at passe ind i en stikkontakt med sidejord. Det er typisk husholdningsapparater, som fx kaffemaskiner, elkedler

eller køleskabe – såkaldte ”klasse 1 produkter”. Det har ikke tidligere været tilladt at installere stikkontakter med sidejord, derfor har man været nødt til at sætte en forsats på stikproppen eller helt udskifte stikproppen med en dansk stikprop med jord, hvis man ville opnå jordforbindelse. Nu kan en autoriseret elinstallatørvirksomhed lovligt opsætte en stikkontakt med sidejord i fx køkken eller bryggers, hvor de fleste klasse 1 produkter er placerede. Så behøver man ikke længere at bruge en forsats eller udskifte stikproppen.

Når man bruger forlængerledninger Skal man bruge forlængerledning, når man tilslutter sine klasse 1 produkter, bør man sikre sig, at der er jordforbindelse mellem stikkontakten og forlængerledningen – altså at jordforbindelsen videreføres. Nogle forlængerledninger kan have stikkontakter beregnet til sidejord, men hvis stikproppen på selve forlængerledningen ikke kan opnå forbindelse til jord, så vil apparaterne selv sagt heller ikke være beskyttet af jord. I øvrigt bør man begrænse brugen af forlængerledninger mest muligt.

Servicehåndbogen 2014-15

Hvis du køber dine stikkontakter i udlandet I Danmark har vi en række skærpede sikkerhedskrav til vores stikkontakter. Vi kræver bl.a., at alle kontakter er pillesikre for at forhindre, at børn kan stikke genstande ind i kontakten og få elektrisk stød. Vi har det sikkerhedskrav, fordi vi tillader stikkontakter i gulvhøjde, hvor børn typisk bevæger sig rundt. Køber man stikkontakter i udlandet, skal man være opmærksom på, om de danske sikkerhedskrav er opfyldt.

■

Gennemprøvet teknologi til renovering af faldstammer sparer boligforeninger for millioner Synlige rusttæringer med løbende vand ned af faldstammer – i stedet for at udskifte samtlige faldstammer med store følgeomkostninger og gener for beboerne til følge, fornyes de eksisterende, nedslidte WC, -regnvands og køkkenfaldstammer med en indvendig polyesterforing, også kaldet Aarsleff Strømpeforing. En metode, der kan spare boligforeninger for rigtig mange penge, viser beregninger fra Aarsleff Rørteknik.

Af Ingeniør og salgsleder Morten Andersen, Aarsleff Rørteknik

I mange beboelsesejendomme fra tresserne og ældre er både kloakledninger og faldstammesystemer ofte i dårlig stand. For få år siden ville fornyelse af en ejendoms faldstammer næsten automatisk betyde en dyr og omfattende nedbrydning af vægge, installationer, gulve mm. Beregninger viser, at renoverer man inden faldstammerne falder helt fra hinanden, så kan der spares 30-35 procent på det samlede budget.

og økonomisk fordelagtig helhedsløsning. Med i den samlede økonomiske vurdering ved udskiftning fylder de såkaldte følgeomkostninger nemlig rigtig meget - altså omkostninger, som ved den traditionelle udskiftning skal tillægges et projekt i form af reetableringsudgifter til murer, tømrer, maler og i visse tilfælde genhusning.

- Vi har sammenholdt de samlede udgifter ved traditionel udskiftning af faldstammer i 50 lejligheder med Aarsleff Strømpeforing af 50 lejligheder. Her viser det sig, at det først og fremmest er følgeomkostningerne, der gør traditionel udskiftning 30-35 procent dyrere sammenlignet med en Aarsleff Strømpeforing, forklarer ingeniør og salgsleder hos Aarsleff Rørteknik, Morten Andersen.

Morten Andersen understreger, at hvis man skal have fornyet de gamle faldstammer med strømpeforing, så skal man sikre sig, at dem, der udfører opgaven, er autoriserede og specialiserede i at udføre strømpeforinger. Eksperterne fra Aarsleff Rørteknik udfører typisk arbejdet i tæt samarbejde med den ansvarlige blikkenslager. Det er også en god ide at sikre sig, at produktet er testet hos Teknologisk Institut.

Hurtig og økonomisk fordelagtig løsning Strømpeforing af faldstammer i forhold til den traditionelle udskiftning er en hurtigere

Gennemtærede faldstammer i boligforening i Charlottenlund Det hele startede med en lille fugtplet på

- Hvis man opdager problemerne i tide og undgår faldstammerne falder helt fra hinanden, så er det muligt at renovere for 30 procent mindre til en løsning, der i princippet er lige så god som at skifte til nyt, siger Morten Andersen.

ydervæggen i en af lejlighederne i andelsboligforeningen A/B Løvparken i Charlottenlund, og det viste sig at være den skjulte faldstamme, der var gennemtæret. En almindelig kloakmester forsøgte at reparerefaldstammen, men det slog fejl af flere omgange, så det endte med at hele faldstammen faldt sammen, og det hele måtte udskiftes. - På den baggrund tog boligforeningen kontakt til Aarsleff Rørteknik med henblik på strømpeforing af de resterende faldstammer. Nu er samtlige 42 lejligheders tærede faldstammer fornyet, og det har vist sig at være en hurtig og effektiv løsning, og beboerne har haft minimale gener, forklarer Gert Jonassen, der er formand for A/B Løvparken. Hvis man skulle udskifte samtlige køkkenfaldstammer og toiletfaldstammer på traditionel vis, så ville man være nødsaget til f. eks. at bryde køkken- og badeværelsesvægge ned til stor gene for beboerne. Samtidig ville det også blive en dyrere løsning. En af de væsentligste årsager til valget af strømpeforingsmetoden var, at beboerne kunne undgå det enorme byggerod og den væsentlig større pris ved udskiftning. Gert Jonassen understreger i den forbindelse vigtigheden af at få de rigtige eksperter til at udføre fornyelsen første gang. Højteknologiske strømpeforinger Aarsleff Rørteknik fremstiller selv alle strømper på egen højteknologisk fabrik i Hasselager ved Aarhus. Derudover bruger man ude på selve arbejdsstedet specialbyggede anlæg, som er små rullende fabrikker. Det er med til at gøre arbejdet mere smidigt og med så få gener for beboerne som muligt. - Vores biler er udstyret med sidste nye teknologi, hvor vi kan udføre meget af arbejdet, og det er også med til at samarbejdet med virksomheder, boligselskaber og andre entreprenører bliver mere smidigt og fleksibelt, forklarer Morten Andersen. En Aarsleff Strømpeforing er testet hos Teknologisk Institut og har en forventet levetid på op til 100 år, og der er 15 års garanti på strømpeforingerne.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Valg af et alsidigt ejendomsservice firma er alfa og omega Når bestyrelser overvejer at indgå et samarbejde med et ejendomsservicefirma, er der mange ting at tage med i betragtning.

Af Direktør Kim Toftum, Toroco ApS

Ejendomsservice m.m. Bestyrelser i boligforeninger er valgt på en generalforsamling til at lede foreningen året igennem. Bestyrelsen består derfor af forskellige beboere med forskellige baggrunde, ideer og ressourcer. Ud over at forvalte generalforsamlingens intentioner er det også bestyrelsens opgave at beskrive de fremadrettede mål for foreningen. Nogle bestyrelser bruger al deres energi på daglig drift og får sjældent lejlighed til at diskutere, hvordan foreningens fremtid skal se ud. Det kan i den forbindelse være en god ide at prioritere ressourcerne i bestyrelsen til det fremadrettede og uddelegere opgaver såsom den daglige drift til et ejendomsservicefirma. Andet og meget mere end at slå græs og trappevask. Ejendomsservice dækker over meget mere end blot at få vasket trapper, fejet fortov og tømt skraldespande. Toroco anbefaler ofte bestyrelser, at de udover renhold også står for tilsyn med ejendommen. Tilsynet på en ejendom er naturligvis forskellig fra ejendom til ejendom, men ofte er der tale om tilsyn med ejendommens

klimaskærm, udarbejdelse af vedligeholdelsesplan og energioptimering, eftersyn af varmecentral, indrapportering af energiforbrug o. lign. Servicemedarbejderen, der i det daglige servicerer ejendommen, har gode forudsætninger for at sikre, at ejendommen kontinuerligt er i den bedste vedligeholdelsesstand. Dette gør han blandt andet ved at være i kontakt med bestyrelsen f.eks. ved at deltage i bestyrelsesmøder, hvor ejendommens vedligeholdelse diskuteres. Dette tætte samarbejde bestyrelse og ejendomsservicefirma imellem er vigtig og en vedligeholdelsesmæssig, økonomisk fordel for ejendommen og dens beboere, da fejl og uheld kan forbygges, inden skader sker. Nogle boligforeninger ønsker, at deres beboere kan kontakte viceværten i forbindelse med mindre opgaver i deres lejlighed. I den sammenhæng er det vigtigt, at bestyrelse og servicefirma udarbejder en procedure for, hvordan kontakten skal foregå. Mange ejendomme har deres faste hånd-

værkerteam, og et servicefirma kan derfor også stå for kontakten til og/eller koordineringen af håndværkere. 8.00 - 16.00, eller døgnservice? Pludseligt opståede problemer kender ikke klokken, og så er det rart, at man som beboer i en ejendom har tryghed og mulighed for at kontakte sit ejendomsservice firma for at få hurtigst mulig hjælp. Toroco tilbyder boligforeninger at tegne et abonnement på døgnservice, hvor de kan rykke ud med kort varsel til pludselige og uopsættelige problemer. Som med en tegnet forsikring, håber man dog ikke, at man får brug for den. Skadeservice Vi har indenfor de seneste år haft flere skybrud med et utal af oversvømmede kældre og toiletter til følge. Når bestyrelsen skal vælge ejendomsservice, påpeger Toroco derfor, at det kan være en god ide at skele til, om det pågældende servicefirma også yder skadesbegrænsning.

startes med det samme, uden at ejendomme skal vente som ‘et nummer i rækken’. EGA - Ensidig Gentaget Arbejde, Nej Tak Det er af stor betydning, at medarbejdere hos et servicefirma har flere kompetencer og derfor kan udfører forskelligartede arbejdsopgaver og samtidig har evnen samt lysten til at tage ansvar for hver enkelt arbejdsopgave, der er på en ejendom. Knofedt gør ikke altid det hele, korrekt doseret kemi kan være den nødvendige hjælp. Det er både i medarbejderens, bestyrelsens og miljøets interesse, at der benyttes de mindst miljøbelastende rengøringsmidler. For at sikre medarbejderne mod belastende arbejdsstillinger, vrid og slæb og dermed sygedage er det vigtigt, at servicefirmaet kontinuerligt underviser medarbejderne i at udfører arbejdet i ejendommene ergonomisk forsvarligt.

■

Fordelen ved, at det faste servicefirma også tilbyder skadesbegrænsning er, at personalet er bekendt med ejendommen, samt at skadesbegrænsningen kan op-

Servicehåndbogen 2014-15

Hvem har ikke været på loftet eller i kælderen og undret sig over, at lyset brænder…. Store dele af boligforeningernes boligmasse har uanset alder efterhånden et stort el-forbrug, der er højere end nødvendigt.

Af Direktør John Møllegaard, El Gruppen A/S

Der er derfor en række helt oplagte besparelses- og optimeringsmuligheder både på fællesforbruget som i de enkelte boliger. Det drejer sig om optimeringer, som ikke kræver de helt store ændringer i installationerne. Ofte skal der kun et defekt columbustryk eller tryk på en kontakt til, at lyset brænder konstant døgnet rundt. Inden fejlen bliver konstateret og rettet, er der ofte brugt for mange tusinde kroner strøm. Ovenstående ældre og utidssvarende styringer af lys er tit at finde i fællesområder, trappeopgange, kældre, loftrum osv. Ofte kan el-forbruget med få ændringer nedsættes med op til 50 % ved udskiftning af columbustryk eller tryk til bevægelsesmeldere, der kun tænder lyset, når der er behov for det. Hvis lyskilder eller armaturer samtidig ud-

skiftes til nye, energibesparende typer med LED, kan der opnås en yderligere besparelse på ca. 20 % og med en meget kort tilbagebetalingstid. Priserne på LED-lyskilder og produkter har i dag nået et leje, hvor det både prismæssigt og farvemæssigt er et godt alternativ til gængse, gammeldags lyskilder. LED-erstatningsmodeller dækker stort set hele markedet, og det er muligt relativt nemt at udskifte til LED og få en øjeblikkelig besparelse. Den største besparelse opnås bedst ved lamper/armaturer, der brænder i mange timer. (Gårdbelysning samt lamper/armaturer over gadedøre osv.der tit er styret med et simpelt skumringsrelæ eller styreur) En yderligere fordel ved LED-produkter er den lange brændetid, der ofte ved kvalitetsprodukter er helt op til 50.000 timer. Dette giver en stor besparelse, da der i fremtiden ikke skal bruges ressourcer på udskiftning af lyskilder i ofte besværligt placerede armaturer og lamper.

■

ServicehĂĽndbogen 2014-15

Er bestyrelsesarbejdet ved at være en uoverskuelig tidsrøver, hvor en stor del af tiden bruges på beboerkontakt? Bestyrelsesarbejde i fritiden kan være en stor og tidskrævende post, som skal passes ind i skemaet med almindeligt arbejde, familie og øvrige fritidsinteresser. Interview af Jesper Friis, Jørgen Friis ejendomsservice Skrevet af Jeanette Elsner

Det kan føles som en tung byrde, når der oven i dette er en ustruktureret beboerkontakt med almindelige viceværtopgaver, som ligger uden for det normale bestyrelsesarbejde. Disse opgaver fylder meget uden, at man lige tænker over det, og irritationen over den øgede arbejdsmængde kan komme snigende, indtil det pludselig bare er blevet for meget. Det kan derfor være god fornuft at outsource denne del af opgaverne til et eksternt firma. Et ejendomsservicefirma kan hjælpe bestyrelsen og lette arbejdsbyrden med be-

boerkontakten, hvor det handler om forefaldende, praktiske viceværtsopgaver, der skal løses lige nu og her. Det kan være opgaver som: • • • • • • • • • •

Toilettet løber Vinduerne lukker ikke ordentligt Indstilling af dørpumper En dryppende vandhane Radiatoren varmer ikke Forstoppelser af afløb Reparationer af termostater En dørkarm, der slår på grund af kulde En sikring er gået eller en pære skal skiftes Og mange andre småreparationer/ vedligeholdelsesopgaver

Mange bestyrelser er glade for at blive lettet for denne tunge byrde, som det ofte kan være at skulle være til rådighed nærmest hele døgnet for henvendelser vedrørende opgaver, som ofte ligger uden for det essentielle i bestyrelsesarbejdet, fortæller Jesper Friis fra Jørgen Friis A/S. Ved en samarbejdsaftale med os kan disse opgaver uddelegeres under ansvar. Bestyrelsen trækker de store linjer, og vi arbejder efter disse med at ordne de lavpraktiske opgaver, der opstår løbende, og som kan være meget forstyrrende for en bestyrelse, der varetager øvrige opgaver i deres fritid. Samarbejdsaftalen kan være, at vi tager os af beboerkontakten ved viceværtopgaver. Beboerne ringer direkte til os i stedet for at ringe til bestyrelsen, og dermed springes dette led over. Det behøver ikke koste det store, og kan tilpasses individuelt efter bestyrelsens behov – uanset foreningens størrelse. Foreningen kan yderligere vælge på tillidsbasis at give os prokura til at kontakte håndværkere op til et beløb på eksempelvis 5.000,- kr. ved behov. Dette gør, at bestyrelsen ikke forstyrres unødigt ved at skulle træffe beslutninger på områder, hvor det er nødvendigt at handle med det samme. Det er vigtigt, at bestyrelserne har det store overblik over foreningens opgaver, men vi kan hjælpe med disse praktiske opgaver. Særligt små foreninger bliver overrasket over, at disse opstår. Større har oftest en god aftale på plads. Beboerne begynder at opleve os som en del foreningen, og det virker de meget glade for. De føler en tryghed ved ikke at skulle igennem flere forskellige led for at få løst deres problemer – så vores erfaring er, at der er mange, der bliver tilfredse ved sådan en ordning.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Det sunde hus Et sundt hus er ofte resultatet af totaløkonomi og konstruktiv kvalitet tænkt ind i et projekt fra start. Et godt eksempel er valg af energirigtige vinduer, som er med til at sikre ejendommens værdi, give besparelser og forhindre skader som råd og svampeangreb.

Af Arkitekt Steen Rosendal, AI A/S

”Et sundt indeklima i et sundt hus” lyder næsten som en inskription på væggen i et auditorium på arkitektskolen. Vi tager begge dele for givet, men alt for ofte ser man, at både indeklima og konstruktiv kvalitet overses i forbindelse med selv omfattende renoveringer, fordi man tror, det er for dyrt. Det er en skam. Ikke blot for huset og dem, der bor i det, men i høj grad også fordi det indebærer en økonomisk fordel at inddrage indeklimaet i planlægningen.

Totalt bæredygtigt Vi har efterhånden vænnet os til at tænke rentabilitet ind i overvejelserne ved renovering, men hvorfor ikke tage skridtet videre og overveje totaløkonomien i forbindelse med større ombygninger og renoveringer? Hvordan kan et godt indeklima være en økonomisk fordel? Primært fordi alting hænger sammen i et hus. Man kan ikke tale om godt indeklima uden at tale om energiforbrug, og man kan ikke tale om konstruktiv kvalitet uden at tale om indeklima.

Renoveringscase Hvis man f.eks. kigger på en vinduesudskiftning i en etageejendom, så kan man selvfølgelig nøjes med at installere vinduer, der opfylder bygningsreglementets mindstekrav til energirigtighed. Der forlanges, at vinduets energitilskud ikke må være mindre en -33 kWh/m² pr. år, og temperaturen på indvendig side af ruden ikke må være mindre end 9,3°. Men hvis der installeres optimerede vinduer, vil temperaturen på indersiden af ruden kunne holdes over 12-14°, hvilket vil mindske sandsynligheden for angreb af

skimmelsvamp og råd betragteligt. Desuden kan et optimeret vindue typisk have et energitilskud på +10 kWh/m² pr. år eller mere. I kroner og øre I kroner og øre betyder det, at man over en 20-årig periode for hvert vindue kan spare mere end 2.500 kroner i energiudgifter, hvis ejendommen opvarmes med fjernvarme, og 3.500 kroner, hvis den opvarmes med gas, i forhold til mindstekravet i bygningsreglementet! Ud over de sparede udgifter til energi vil der være sparede udgifter i forbindelse

► Servicehåndbogen 2014-15

Det sunde hus

med efterfølgende vedligehold og reparation af f.eks. fugtskader. Levetiden på det nye vindue vil også øges - og da merudgiften til et optimeret vindue er under 1.500 kroner i indkøb - kan investeringen altså tjene sig hjem på få år. Set med totaløkonomiske briller giver det god mening at optimere, og i det ovenstående er der ikke engang medtaget værdiforøgelse og stigning i energipriser. Som en ekstra gevinst vil beboerne kunne mærke markant forskel på indeklimaet, da energivinduer ikke har noget kuldenedfald på indersiden. Det medvirker med andre ord til, at man oplever mindre træk fra vinduerne og et sundere hus med bedre indeklima. Perspektiver Samme regnestykke kan sættes op for mange andre renoveringsopgaver. Skal taget skiftes, kan man overveje, om der skal implementeres ovenlys i de berørte lejligheder, da det vil bidrage positivt til energiServicehåndbogen 2014-15

tilskuddet, øge muligheden for naturlig ventilation og mindste behovet for kunstig belysning i dagtimerne. Skal der skiftes pumper til varmeforsyningen, kan man overveje, om der skal implementeres intelligent styring af fremløbstemperaturen. Isolering af gavle og facader bidrager også både til et bedre indeklima og en besparelse på varmeøkonomien. Det er altså vigtigt at tænke indeklima, konstruktiv kvalitet og totaløkonomi ind i alle projekter fra starten, da hele ejendommen vil drage fordel af det. Kun sådan får I ”et sundt hus”. En ekstra bonus kan være, at det for mange ejendomme er muligt at få byfornyelsesstøtte til arbejderne. De fleste kommuner prioriterer energibesparende foranstaltninger meget højt, hvor tilskuddet kan være op til 1/3 af udgiften. Held og lykke med jeres fremtidige planlægning af et sundt hus med en sund økonomi og et sundt indeklima.

■ 57

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

Interview af Malermester John Petersen, Malerfirmaet John Petersen ApS Skrevet af Jeanette Elsner

Særligt gamle boliger kan have et dårligt indeklima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinterdage. Dette sker som en kombination af utilstrækkelig isolering, utætheder, og når kolde vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmelsvamp. Et bedre indeklima kan skabes, og skimmelsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning,

kommer ud af lejligheden. Hyppige udluftninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp forebygges med isolerende og skimmelhindrende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver ikke være omfattende, og det kan endda gøres for et forholdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenligning koster 250,- kr. med glasfilt. Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendi-

ge opvarmning går tabt, men med opsætning af tapetet kan man øge opvarmningen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgelser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt.

Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få behandlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg inklusiv tørretid, og det er kun kolde ydervægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov.

Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt, allerede lige efter tapetet er sat op. Med et infrarødt termometer kan man måle temperaturen før og efter behandling og se en forskel.

Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres efterfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

► Servicehåndbogen 2014-15

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima

Tapetet kan ikke erstatte almindelig isolering, og kræver en bolig isolering, skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt. Dette kan være et problem ved små kamre, og når man kun råder over få kvadratmeter, hvor isolering med tykke isoleringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduktion, og yderligere behøver man ikke længere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det ellers kan dannes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel! Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter. Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efter-

spørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi begyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allerede. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det, foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejligheder. Vi er startet op med nogle enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det. Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge. Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bruger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebygge skimmelsvamp.

■

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

Gå jeres kommende administrator på klingen! Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal: • • • • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden 1. Administrator skal være specialiseret i andelsog ejerforeninger. prisoverraskelser! 2.Have Administrator beskæftige højttilkvalificerede medarbejdere, de retteskal fagkundskaber at løse jeres udfordringer hurtigt!

Her er de tre vigtigste krav der bør stilles til en administrator

der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

VEST

ceret 1 certifi litet! O 900 a Vi er IS erhed for kv ikk – din s

ADMINISTR ATION E N A/S

Vest Administrationen Administrationen A/S Vest A/S

Gammel Vartov VejKøbenhavn 20 • 2900VHellerup Tlf:6133 • 1620 • Tlf: 33•24 Vesterbrogade 12, 2. tv 2624• 61 Fax:2633 24 61 56 www.vestadm.com • info@vestadm.com • www.vestadm.com mail: info@vestadm.com Servicehåndbogen 2014-15

Fokus på integration og arbejdsmiljø

Fejekosten har snart 20 års erfaring med at løse store og små opgaver inden for viceværtservice og rengøring for fortrinsvis ejerog andelsboligforeninger, og der lægges stor vægt på at etablere et godt og langvarigt samarbejde med beboerne og deres bestyrelser.

Af Claus Olsen, Fejekosten Ejendomsservice ApS

En af måderne hvorpå Fejekosten forsøger at nå dette væsentlige mål, er gennem en aktiv personalepolitik med fokus på integration og arbejdsmiljø med særlig hensyntagen til, at arbejdsstyrken består for ca. 80 % vedkommende af nydanskere. Et af virksomhedens indsatsområder er at hjælpe medarbejderne med at få en solid tilknytning til arbejdsmarkedet. Derudover ønskes et dynamisk arbejdsmiljø, hvor de ansatte tager medansvar.

fortsat er glade, tilfredse og motiverede til at levere en ekstra indsats.

Integration er mere end et job Hver 14. dag når medarbejderne samles på workshops, mødes medarbejdere og ledelse for at koordinere arbejdstider og planlægge opgaver.

Traditionelt set er serviceområdet præget af hård konkurrence og hyppige leverandørskift, men det mærker man ikke hos Fejekosten. De gode forhold gør, at de ansatte bliver i virksomheden i årevis og opbygger langvarige relationer til slutkunderne.

Som et fast punkt drøftes arbejdsmiljø og trivsel for at sikre, at alle medarbejderne

”Vi arbejder både med integration og arbejdsmiljø. Vi synes, det hænger sammen og inddrager aktivt medarbejdernes oprindelse, tidligere virke og den erfaring de har med sig i bagagen. Det fremmer følelsen af at tage ansvar for egen situation og er en anerkendelse af, at de alle bidrager.” fortæller direktør Claus Olsen. Hos Fejekosten er kunderne partnere Den ekstra indsats lønner sig på flere områder, og virksomheden har ikke svært ved at tiltrække kvalificeret arbejdskraft.

”Vi har ikke rekrutteringsproblemer og vil gerne gøre en forskel. Vi bruger mange ressourcer på medarbejderpleje, uden at det overskygger vores primære forretningsområder. Vores medarbejdere skal forstå, at de er ansigtet udadtil og kunden en samarbejdspartner.” fortsætter Claus Olsen. Vores dør står altid åben Ved viceværtservice og rengøring leveres en række ydelser, som skaber en tryg hverdag i rene og velfungerende omgivelser hos kunden. Det er vigtigt for vores succes, at medarbejderne forstår, at man som ansat har en række privilegier og ordnede forhold, men at det kræver, at man er indstillet på at yde sit bedste. ”At arbejde hos os skal være den bedste løsning for ansat og arbejdsgiver. Vores medarbejdere skal have muligheden for at skabe en tryg tilværelse og et godt fundament for et liv i Danmark”, slutter Claus Olsen.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt At skabe en god overgang mellem ude og inde handler om at vælge den rigtige løsning ved at kombinere moderne teknik med holdbart design.

Af Adm. Direktør Henrik Fugmann, Fugmann A/S

I Fugmann A/S har vi stor erfaring med installation og vedligehold af adgangskontrolsystemer til etageboliger, og vi råder vores kunder til at tage design, funktion og vedligeholdelse med i overvejelserne, når man skal vælge et nyt dørtelefonanlæg, fortæller projektleder Niels Iversen fra firmaets serviceafdeling.

Men et dørtelefonsystem kan også integreres med postkasser, elektroniske nøglesystemer eller udendørs belysning, mulighederne er mange. Her er der mange fordele, hvis man vælger et system, som er både integreret og modulopbygget. Et ensartet og gennemtænkt design giver ejendommen æstetisk kvalitet, men betyder samtidig enklere vedligeholdelse,

Det er vigtigt, at man vælger en systemleverandør, som har et meget højt niveau inden for alle tre parametre, hvis man ønsker en sikker drift. Vores erfaring er, at på den lange bane så er driftsikkerheden meget bedre, når produkterne er designet til intuitiv brug og i en solid, gedigen kvalitet, tilføjer Niels Iversen

I Fugmann foretrækker vi at arbejde med løsninger, hvor materialerne har en høj kvalitet. Produkterne skal kunne holde til intensiv drift i et barskt, udendørs miljø. Vi anbefaler ikke, at man kun ser på prisen på anlægget, for i sidste ende bliver det ofte meget dyrere i vedligeholdelse, hvis man vælger et anlæg af lav kvalitet.

Mange muligheder Mange funktioner kan integreres i et dørtelefonanlæg. Helt oplagt er naturligvis video, som giver en større sikkerhed. Her kan kameraerne fås i forskellige kvaliteter, der bl.a. kan optage i helt op til 180 graders vinkel, så et helt indgangsparti kan betragtes. Videoløsninger bliver i dag efterspurgt mere end de traditionelle løsnin-

Vi oplever, at brugertilfredsheden er meget større, når brugerne i det daglige kan mærke, der er tale om fint forarbejdede materialer, som er rare at røre ved. Når alting bare virker upåklageligt, giver det både glæde og tryghed, fortæller Niels Iversen.

ger, da lige netop sikkerhed er kommet i højsædet i mange etageejendomme.

Hvad de færreste tænker over er, at noget

Postkasseanlægget her er Siedle Vario – man åbner sin postkasse inde i opgangen, så man slipper for at stå ude i regn og slud og fumle med tasker, paraply og postkassenøgle, mens breve og aviser bliver våde og sjaskede.

mere udefinerbart også er vigtigt for dit indgangsparti nemlig det, som arkitekter kalder kommunikation på tærsklen! De systemer, og alle de løsninger, der kan bygges op omkring det, bliver nemlig anvendt et helt centralt sted i en bygning. Uanset om der er tale om et privat hjem, en offentlig institution eller en erhvervsvirksomhed, så er overgangen mellem inde og ude et dynamisk felt, der fortæller meget om beboerne, organisationen eller virksomheden. Derfor er det heller ikke ligegyldigt, hvilken type dørtelefonanlæg du vælger til ejendommen. Designlinjer skaber sammenhæng Når man skal bestemme sig for et anlæg, kan der vælges mellem dørtelefonsystemer i flere designlinjer, der hver især fås i flere materialer. Det giver alle muligheder for at skabe det helt rigtige indtryk og udtryk. Der findes modulopbyggede systemer med utallige muligheder næsten uden begrænsninger. Anlæg kan være ”high-end”-systemer i rustfrit stål med en elegant æstetik, hvor der er usynlig fastgøServicehåndbogen 2014-15

relse og fuldstændig plane overflader af massivt metal eller mere klassiske design, hvor moderne teknologi er inkorporeret i den klassiske dørstation, og hvor frontpladen er af ædelt metal med højttaler og opkaldstryk, som i design, teknik, materiale og forarbejdning udgør ”state of the art”. Tre gode råd når man skal vælge dørtelefonanlæg Når man skal vælge system, skal man huske, at i de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side, og nogle gange står regnen ned i stride strømme. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til. Vælg et modulopbygget system med et gennemtænkt design. Det betyder, at det er en overkommelig opgave at renovere ældre anlæg med nye fronter eller opdatere teknikken uden, at det er nødvendigt at skifte hele anlægget ud. Benyt en samarbejdspartner der har viden og erfaring. Slutbrugeren har krav på den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans eller hendes dør. Derfor er det så vigtigt, at installatøren har et godt kendskab til de mange muligheder og løsninger, der er inden for bygningskommunikation.

■ 65

Har jeres forening guld på loftet? Hvilken forening har ikke overvejet om ejendommens tagbelægning blot skal udskiftes med en ny i forbindelse med en renovering, eller om det kan betale sig at udnytte foreningens tomme kvadratmeter under taget til et eller andet.

Af Bygningskonstruktør Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS

Udnyttelse af foreningens uudnyttede tagetage til etablering og indretning af tagboliger og/ eller tagterrasser er en stor beslutning, og dette uanset om man er en lille eller stor forening, og uanset om man er en andels- eller ejerforening. Men mulighederne er altid værd at overveje. Etablering af f.eks. tagboliger kan give foreningen både økonomiske og energimæssige fordele samt besparelser. Etablering af tagterrasser giver en forøget herlighedsværdien for ejendommen, som igen er en forøgelse af ejendommens værdi. Størstedelen af de københavnske etageejendomme fra før 1950 er fra opførelsen normalt indrettet med uudnyttede tagetager, hvor basisfunktioner som f.eks. tørrerum og depotrum for foreningens beboere er placeret. Disse funktioner kan med fordel placeres i ejendommens kælder. Indretningen af depot-og tørrerummene på tagetagen, herunder de opmagasinerede beboereffekter, samt tagkonstruktionens manglende isolering og vinduer gør 66

ofte, at arealet på tagetagen fremstår tillukket, koldt, mørkt og utiltalende. Disse forhold gør, at de fleste foreninger, herunder bestyrelser og beboere, derfor ikke kan se de muligheder, der netop er i de uudnyttede kvadratmeter. Men netop arealerne på de uudnyttede tagetager er meget attraktive, da disse m2, hvis de indrettes til boliger eller tagterrasse, ligger perfekt i forhold til f.eks. at få sol og himmellys ind i boligerne, og der er desuden ofte en fantastisk udsigt ud over byens tage. Dette kan resultere i, hvis tagboligerne indrettes med disse faktorer for øje, at tagboligerne vil virke meget lyse og luftige med kig til byens skyline eller himlen. Endvidere vil der, hvis foreningen beslutter sig for at etablere tagboliger, også være muligheder for at etablere tagterrasser enten tilknyttet den enkelte tagbolig eller til fælles benyttelse for foreningens beboere. En sådan udnyttelse vil være medvirkende til, at der skabes nye fællesarealer til glæde og gavn for alle foreningens beboere. Derudover bør foreningen overveje om det, samtidig med at der etableres tagboli-

Uudnyttet loftsrum Foto: Trio Arkitekter

â&#x2013;ş ServicehĂĽndbogen 2014-15

Har jeres forening guld på loftet?

ger, også vil være en god ide at etablere elevator. Etablering af elevatorer kan normalt enten udføres ved at nedlægge eksisterende bagtrappeopgange og placere dem her eller som tilbygning udvendigt på foreningens gårdfacade. Etableringen af elevatorer er med til at sikre foreningen en bredere søgning på lejlighederne samt et bredere beboersegment og derved lettes salget af boligerne. Endvidere kan de beboere, der bor i tagboligerne, blive boende i lejlighederne i længere tid på trods af alder, evt. handicap, småbørn osv. Hvis foreningen tager beslutningen om at etablere tagboliger i stedet for en traditionel tagudskiftning, er der normalt en masse spørgsmål, der melder sig.

De største spørgsmål er typisk: • skal arealet på tagetagen kun udnyttes til boliger. eller skal der også etableres fælles tagterrasse for alle i foreningen? • skal arealet på tagetagen sælges til en developer/investor, eller skal foreningen selv stå for udviklingen/projektet, og derved selv påtage sig den økonomiske risiko ved etablering af boligerne og det efterfølgende salg? • skal tagboligerne etableres som selvstændige lejligheder eller som udvidelser af de underliggende lejligheder Derudover er der alle spørgsmålene omkring teknik, indretning, materialer osv.? Såfremt foreningen vælger at frasælge arealet på tagetagen til en developer/investor, så giver dette normalt et minimum af

Konstruktion af tagboliger Foto: Trio Arkitekter

arbejde og risiko for foreningen og bestyrelsen. Developeren/investoren påtager sig det totale ansvar for gennemførelsen af projektet, herunder det økonomiske ansvar. Foreningen/bestyrelsen kan normalt trygt overlade projektet til developeren/investoren. En anden fordel ved at frasælge arealet til en developer/investor kan være, at den developer/investor, der har købt arealet og gennemfører projektet, også medtager andre arbejder på foreningen. Dette kunne f.eks. være etablering af nye depotrum i ejendommens kælder, istandsættelse af kælderen uden omkostning for foreningen eller lignende opgaver. Dette er altid til forhandling ved et frasalg af tagetagen.

Servicehåndbogen 2014-15

Hvis foreningen derimod selv vælger at stå for etablering og finansiering af tagboligerne, og dermed risikoen for enten et tab eller en gevinst, så kræver det mere tid og et stort engagement bestyrelsens side eller fra foreningens byggeudvalg. Derudover skal foreningen kunne afholde udgifterne i forbindelse med byggeriet, indtil boligerne er solgt. Normalt vil dette kun være muligt såfremt boligerne sælges i projektfasen, altså allerede inden de er etableret. Når det er afklaret om projektet vedr. etablering af tagboliger skal gennemføres, enten af en ekstern developer/investor eller foreningen selv, så kan planlægningen, indretningen og etableringen begynde. Hvad enten valget bliver selvstændige tag69

►

Har jeres forening guld på loftet?

Tagbolig med privat tagterrasse Foto: Trio Arkitekter

boliger, fælles tagterrasser eller noget helt tredje, så resulterer projektet i, at foreningen som minimum får et nyt tag, der ikke skal vedligeholdes de næste mange år hvilket vil nedsætte de årlige vedligeholdelsesomkostninger. Hvis foreningen har valgt at frasælge tagetagearealet og få etableret tagboliger, så vil det endvidere give foreningen en forøget tilgang af nye beboere, der vil nedsætte den enkeltes udgift til fællesomkostninger og vedligeholdelsesudgifter. Derudover bør foreningen, hvis der er etableret nye tagboliger, også kunne opnå en besparelse på ejendommens energiforbrug. Dette fordi den eksisterende tagkonstruktion normalt ikke er isoleret, men bliver det i forbindelse med etableringen af tagboligerne. Denne energibesparelse er normalt noget alle beboerne i foreningen får glæde af og kan mærke økonomisk.

Og hvis der etableres fælles tagterrasser/-haver vil dette komme alle foreningens beboere til gode. Tagterrasser/-haver kan indrettes med planter og grønne arealer som det kendes fra alm. gårdarealer. Fordelen med tagterrasser/-haver er, at når der er skygge i gården, vil der stadig være sol på toppen. Og solen vil være til rådighed mange flere timer end i de gårde, der normalt udgør fællesarealet. I bund og grund er der masser af muligheder – og det er kun fantasien og økonomien, der sætter grænser for, hvordan I ønsker at udvikle lige netop jeres forening.

■

B YG N I N G S R E N O V E R I N G Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering LAN

SESP 014 L E D 2 L EHO estilling i G I L b VED pris ved Halv

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

Servicehåndbogen 2014-15

Vælg vinduer for livet Et godt hjem er et sted, hvor du føler dig godt tilpas. Det betyder, at du skal kunne føle dig tryg og have et behageligt indendørs klima, hvad angår både temperatur, lys og luft. Vinduerne spiller en stor rolle, og den rette rådgivning er altafgørende, når I skal have nye vinduer i jeres boligforening.

Af Sales Leads Manager, Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

Nye vinduer er en stor beslutning og ikke mindst en stor investering for en boligforening. Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karakter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og indeklima. Den rette rådgivning letter processen Med den rette rådgivning, god dialog og en skræddersyet løsning er det nemt at få de rigtige vinduer, som dækker netop jeres behov. Det er vigtigt med god rådgivning gennem hele processen. I skal altid sørge for at gå i dialog med leverandør og få bestilt et besøg for at få præsenteret de produkter og løsninger, der passer til jeres behov, ligesome at I skal sørge for at inddrage leverandøren i dialogen med rådgivende ingeniører og arkitekter for at sikre den optimale vinduesløsning.

Her får du en tjekliste med de områder, der er vigtige at komme rundt om, når I skal have nye vinduer: • Energi Vælg vinduer med en lav U-værdi. Jo lavere, desto mindre varmetab. Se også på Eref, der angiver energibalancen mellem, hvor meget solvarme vinduet lukker ind og hvor meget energi, der tabes ud gennem vinduet. I kan spare på varmeudgifterne, når I skifter til nye, energioptimerede vinduer. Det er altid muligt at finde en løsning, så den passer til netop jeres ejendom. Alle vinduessystemer fra Velfac er A-mærkede og lever op til kravene i bygningsklasse 2020 med Uw-værdier helt ned til 0,8 W/m²K.

• Indbrudssikring Tryghed er Alfa og Omega. Også når der ikke er nogen hjemme. Indbrudssikrede vinduer, der er testet, og hvor indbrudssikring er tænkt ind i konstruktionen, er med til at øge trygheden for beboerne. Vinduerne kan være med ekstra stærke beslag, flere lukkepunkter i paskvilsystemet eller en konstruktion, hvor ruden fx ikke kan fjernes udefra. • Trafikstøj Specialruder kan reducere støj udefra. Det er vigtig at tænke på, når I skal skifte vinduer. Er der meget trafik eller støj udenfor, kan deciderede lydvinduer være nødvendigt. Få råd og vejledning om forskellige glasty-

per, der giver en lyddæmpende effekt, og som hjælper til at gøre boligen til et rart og roligt sted at opholde sig. • Vedligeholdelse Vedligeholdelse af vinduer kan være en bekostelig og tidskrævende faktor. Vinduer i træ/alu er derfor et oplagt valg, når I vil langtidssikre jeres drift- og vedligeholdelsesplaner og optimere økonomien på den front. Vinduer i træ/alu kræver kun minimal vedligeholdelse. Det sparer både tid, penge og kræfter, hvorimod vinduer af træ skal males jævnligt. Aluminium på ydersiden skal ikke males, og de indvendige trækarme, der er med til at skabe en varm atmosfære, er nemme at reparere efter persien-

► Servicehåndbogen 2014-15

Vælg vinduer for livet

" Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karakter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og indeklima." Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

ner eller lign. Det er vigtigt at medregne omkostninger til vedligeholdelse, når I sammenligner priser. • Personsikkerhed Køb kun vinduer, der er sikrede mod rammenedfald. Er uheldet ude og et beslag svigter, bør vinduet være dobbeltsikret, så rammen forbliver i karmen. Husk også børnesikringen. Hos Velfac udvikler vi vores egne beslag, som alle er gennemtestede og specialproducerede til at modstå min. 500 timers salttågetest for at undgå korrosion. Kravet fra Dansk VinduesVerificering (DVV) er 240 timers test. Beslagene er desuden dobbeltsikrede for at undgå rammenedfald, hvis uheldet er ude. • Holdbarhed Et vindue skal holde til at blive åbnet og lukket i mange år. Vælg derfor vinduer, der er testet til at holde. Tjek, at beslag mv. er justerbare. Det sikrer optimal funktion af oplukkelige rammer over de næste 40-50 år. Hos Velfac garanterer vi desuden, at vi kan levere reservedele og opdateringer til alle

vores vinduessystemer i minimum 25 år efter levering. • Design Vælg vinduer, der passer til bygningens stil og arkitektur. Der er masser af muligheder for at skifte vinduer og energirenovere og samtidig fastholde bygningens oprindelige udtryk eller forny ejendommen med et nyt udseende. Vinduer fra Velfac er skræddersyede, så de passer til lige netop jeres boligforening i både udtryk og form. • Funktioner Skal vinduet åbne udad eller indad? Er der behov for, at den udvendige side kan pudses indefra? Og hvad med handicapvenlige greb? Der er mange ting, som er vigtige at overveje for at få det optimale ud af de nye vinduer.

■

ServicehĂĽndbogen 2014-15

Har bygherren/andelsboligforeningen/ ejerforeningens bestyrelse et ansvar? At bygge er en meget stor opgave, og rollen som bygherre er altid forbundet med et meget stort ansvar og mange risici.

Af Ingeniør Michael Spove, BK Consult

En bestyrelse er ganske almindelige mennesker, der har sit arbejde om dagen, og varetager bestyrelsesarbejdet for de øvrige beboere i sin fritid, mange gange som ulønnet job, uden faglig viden om byggeriets vidtrækkende regelsæt. Vedligeholdelse af alle eksisterende forhold på en bygning: det kan være, at kloakken skal renses jævnligt, at afløbene holdes fri for snavs, tagrender og nedløb. Fyret skal passes og justeres, reguleres for vinter – forår – sommer og efterår. Taget skal eftergås. Faldstammer istandsættes. Fugt i bygningen, i lejemålet, ventilation i hvert rum. Fire ud af seks boligejere er bekymrede for, om byggeaffald fra deres bygning indeholder farlige stoffer som f.eks. PCB, asbest eller lignende. Alligevel anmelder alt for få deres forventede byggeaffald til kommunen, når renovering og ombygning bliver udført. Det er bygherren eller den pågældende

bestyrelses klare ansvar. Bygherren har nogle juridiske forpligtigelser under et byggeri, og det er til enhver tid alene bygherrens ansvar, at disse overholdes. Ansvaret omfatter både overholdelse af byggeloven, bygningsreglementet, arbejdsmiljølovningen m.m. Det praktiske arbejde med at opfylde bygherrens forpligtigelse kan helt eller delvist udføres af bygherrens udpegede rådgivere, der som regel er professionelt forsikret for denne opgave. Bygherren skal ved ethvert byggeog anlægsarbejde, hvor 2 eller flere arbejdsgivere forventes at være til stede samtidigt sikre, at der udpeges en koordinator, som har de nødvendige kompetencer. En koordinator for små byggepladser skal have en sagkyndig viden om og på byggeog anlægsområdet. En koordinator for mellemstore byggepladser skal desuden have en viden om sikkerheds- og sundhedsmæssige forhold. En koordinator for store byggepladser skal have udført en arbejdsmiljøuddannelse in-

den for byggeog anlægssektoren. Der skal afholdes sikkerhedsmøder mindst hver 14. dag med fagentreprenører på pladsen. Udarbejdes en plan for sikkerhed og sundhed på byggepladsens indretning og drift samt anmelde byggepladsen til Arbejdstilsynet. Bekendtgørelsen om bygherrens forpligtelser nr. 11 7 af 5. februar 2013 skal overholdes. Bekendtgørelsen omfatter bl.a. alt byggeog anlægsarbejde. 1. Arbejde, der udføres i forbindelse med opførelse og ændring af bygninger og konstruktioner, herun-der montagearbejde. 2. Reparation og vedligeholdelsesarbejder af enhver art. 3. Nedbrydning og demontering af enhver art. Byggeri er en kompleks verden fyldt med helt specielle regler. Selve planlægningen af et byggeri undervurderes ofte, og er en hyppig årsag til fejl

► Servicehåndbogen 2014-15

Har bygherren/andelsboligforeningen/ejerforeningens bestyrelse et ansvar?

og fordyrelser. Jo bedre forberedelser, inden man går i gang med byggeriet, jo nemmere og billigere bliver byggeprocessen. Planlægningen omfatter bl.a.: at undersøge, om der er en lokalplan for området eller særlige deklarationer for området eller for bygningen, at søge information om bygningens byggeår – stilart og evt. arkitektur og bygningshistorie, og undersøge, om der forefindes eksisterende tegningsmateriale. Inden man påtænker at renovere sin eller foreningens ejendom, bør man overveje at få udført en tilstands-/bygningsrapport over ejendommen. Denne tilstands- eller bygningsrapport omhandler alle relevante forhold på den relevante ejendom og beskriver bygningens tilstand på fællesarealerne, fundamenter,

fugt m.m. og, hvis ejeren eller bestyrelsen ønsker det, i alle ejendommens lejemål. Derved opnår man en prioritet over, hvad der er mest påkrævet. Det kan være klimaskærmen (tag – vinduer og facade) eller indvendigt i de enkelte lejligheder eller fællesarealerne, som kan være isolering af tagkonstruktionen, isolering af etageadskillelsen mellem stueetagen og kælderen, isolering af brystningerne bag radiatorerne eller lignende, ejendommens fælles el-installationer, fælles varmeinstallationer m.m. Der skal også være et energimærke på ejendommen, som skal vedhæftes hver gang, en lejlighed overdrages til en anden andelshaver eller ejer. Endvidere skal der efter reglerne udarbejdes en flytterapport, når en andelshaver,

lejer eller ejer flytter fra en lejlighed.

der er tilknyttet ejendommen.

Det kan være, at man påtænker at forbedre ejendommen med altaner, elevator m.m.

Selve arbejdet på bygningen skal være tilrettelagt og undersøgt, endvidere skal det være grundigt beskrevet for hvert håndværksfag således, at håndværkerne kan give et rigtigt og bæredygtigt tilbud på det, som bygherren ønsker, således at ekstraregninger for byggeriet ikke opstår.

Der er mange forskellige love, reglementer og bestemmelser, der er relevante inden for byggeriet. Bygherren er direkte ansvarlig for, at mange af disse love overholdes, og bør derfor danne sig et overblik over, hvad det kan betyde for hans byggeri. Dette omhandler: Byggeloven - Reglement - Arbejdsmiljø Deklaration og servitutter - Planloven - Lokalplan m.m. -ABT93 - ABT92 - 1-5 års eftersyn - Forsikring Derfor er det nødvendigt at rådføre sig med sin administrator eller den advokat,

Servicehåndbogen 2014-15

Ethvert byggearbejde bør være undergivet AB92 (almindelige betingelser for arbejder og leverancer i byggeog anlægsvirksomheder). Dette omfatter almindelig vedligeholdelse i og udenfor bygningen, udskiftning af taget – vinduerne – hoveddøre – kælderdøre – istandsættelse af hovedog køkkentrapperne – kælderen m.m. - nye altaner – etablering af elevatorer.

■ 79

Spar på papiret og arbejdsgangene i dit daglige arbejde Der findes i dag alternativer til at føre pen til papir, når der skal underskrives dokumenter.

Af Henrik Vinther, Prosedo ApS

Løsningen er at gennemføre underskiftshåndteringen digitalt med NemID, som både er en nem, hurtig og sikker metode, hvor alle i processen vil spare megen tid. Den traditionelle underskrifthåndtering med pen til papir kan være en både dyr og besværlig proces, hvor mængden af tid brugt på at printe, kuvertere og ekspedere dokumenter til underskrift er enorm. Ved en optimering af processen med underskriftshåndtering af en lang række dokumenttyper, som dagligt anvendes i administrationen, vil det ved den digitale løsning være muligt at få underskrifterne retur hurtigt. En anden større fordel er også, at udgifterne reduceres samt sikkerheden for bl.a., at alle dokumenter også underskrives korrekt, ligeledes øges markant. Hvordan virker det Ved en relativ simpel 5 trins proces, hvor dokumentet til underskift uploades via systemet (f.eks. overdragelsesaftale, referat, lejekontrakt mv.), og kommer let frem til

alle modtagere og retur igen – underskrevet digitalt med modtagerens nøglekort/ NemID. Indføres ny teknologi, vil processen gøre det lettere for alle involverede parter og det kan derfor være slut med at printe, underskrive, scanne og sende pr. mail – og udgifter til porto er dermed ligeledes historie. CPR validering (Hvidvaskningsloven) Tilsvarende system kan ligeledes erstatte den administrativt tunge proces med kopi af pas/kørekort ved gennemførelse af CPR valideringen, og vil dels sikre mindre administration og dels sikre modtageren en helt ny og tryg oplevelse, ligeledes gennemført på et øjeblik. På vej frem Systemerne til digital underskrift er på markedet og kommer til at blive en integreret del af vores dagligdag inden længe. Allerede i dag bruges tilsvarende systemer af de fleste banker og advokater, samt hos et voksende antal boligadministratorer. Hvis I som bestyrelse ønsker at gøre det nemme, billigere og hurtigere at håndtere underskrifter, skal i kontakte jeres eksisterende administrator eller samarbejdspartnere og forhøre jer om hvilke muligheder der er åbne for jer.

■

Med digital underskrift er der en række andre fordel som bl.a.: •

Alle dine dokumenter arkiveres i det sikre onlinearkiv, der følger med løsningen

•

Du modtager automatisk en kopi af de underskrevne dokumenter pr. e-mail, som du altid kan tilgå via dit arkiv på systemet eller gemme dem lokalt efter ønske og behov.

•

En digital signatur er en elektronisk underskrift. Den sikrer, at du er den, du er, og er ligeså bindende og juridisk ligestillet med den, du sætter på papir med blæk.

•

En løsning så sikker som NemID hos din bank - løsningen er godkendt af myndighederne på samme måde, som f.eks. bankerne er.

•

Tidsbesparende da underskrifterne kan indsamles øjeblikkeligt uanset, hvor modtageren befinder sig, og det er uden portoomkostninger.

Digital underskriftshåndtering er et område i udvikling, hvor mulighederne med nye funktionaliteter til hjælp for den daglige administration kun bliver større.

Servicehåndbogen 2014-15

Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren? Her er gode råd til hvad I kan gøre

Interview af Adm. direktør Christian Meid, TipTop Ejendomsservice ApS Skrevet af Jeanette Elsner

Det er umuligt at forudse, hvor hård en vinter vi går i møde, men vi kan til gengæld prøve at forberede os godt. Enhver ejendomsforening bør være godt forberedt på vinterens komme, og dette kan man passende bruge efteråret på. Her giver Christian Meid fra TipTop Ejendomsservice ApS 6 gode råd til, hvordan I inden vinteren kan forebygge jeres ejendom.

Råd nr. 1: Bestil en fagmand til at komme og tilse ejendommen Bestil en fagmand til at komme og tilse ejendommen, så er I allerede her godt forberedt på vinteren. Det kan være en vicevært eller et ejendomsservicefirma, der har erfaring med at gennemse ejendomme, og som har den fornødne viden om, hvad der skal tilses og bringes i orden før vinteren og hvordan. Er alt, som det skal være? Er der noget, som kræver at blive ordnet inden vinteren? Utætheder eller andre reparationer der skal foretages, inden

6 gode råd når I skal gøre jeres ejendom klar til efteråret og vinteren 1. Bestil en fagmand til at komme ud og tilse ejendommen – det kunne være vicevært-/ ejendomsservicefirma. 2. Tagrenden og nedløbsrør skal tilses og renses for blade med mere, så der er et rent afløb inden vinter med sne og frost. 3. Det er vigtigt at tjekke og rense brønde udenfor og omkring ejendommen på fortov, i gården, ved udvendige kældernedgange m.m. 4. Bestil en gartner til beskæringer af træer og buske, så de har fred til at samle energi over vinteren og er klar til at blomstre til foråret. 5. Få en snerydningsaftale på plads i god tid. Ejendomme skal have en aftale i stand med deres servicefirma om varetagelse af forpligtelser iht. den lovpligtige fejeerklæring. 6. Lad en vicevært tjekke fyranlægget, så det er forberedt og fungerer, når det bliver koldt.

vinteren sætter ind? Det er rigtig godt givet ud at investere lidt tid og penge i at få en fagmand på, så man ikke får grimme overraskelser, når frosten har taget fat, fortæller Christian Meid fra TipTop Ejendomsservice ApS. Råd nr. 2: Tagrenden og nedløbsrør skal tilses og renses Tagrender og nedløbsrør skal tilses og renses for blade og andet snavs mindst en gang om året. Dette bør som minimum ske i efteråret, så der er et rent afløb inden vinter med sne og frost. Tagrender er udsatte, og når bladende falder af træerne i efteråret, blæses en stor mængde op og lægger sig her. Det er ikke altid noget, man får øje på nedefra, men får det lov til at ligge, laver det forstoppelser, som gør, at regnvand ikke kan komme væk, og dette forværres yderligere ved sne- og frostvejr. Råd nr. 3: Brønde udenfor og omkring ejendommen bør tjekkes Det er vigtigt at tjekke og rense brønde udenfor og omkring ejendommene på fortov, i gården, ved udvendige kældernedgange m.m. Hvis disse er stoppet, kan det Servicehåndbogen 2014-15

► 83

Er jeres ejendom klar til efteråret og vinteren?

resultere i oversvømmelser, og i tilfælde af en forstoppet brønd ved en kældernedgang medfører, at vandet ryger ned i kælderen og laver skader, er disse som regel ikke dækket af forsikringen. Brøndene bør tjekkes mindst en gang om året, fortæller Christian Meid, og dette meget gerne om efteråret når bladene er faldet af træerne. Der findes anvisninger for, hvordan disse brønde bør være for at være velfungerende. Råd nr. 4: Bestil en gartner til beskæringer af træer og buske Beskæringer skal typisk foretages om efteråret eller tidlig vinter efter løvfald, for at de kan fremstå pæne og sunde om foråret. Planter har bedst af at blive beskåret før vinteren tager fat, og det kan være direkte skadeligt for busker og træer at vente til om foråret, hvor de skal bruge deres kræfter på ny vækst. I løbet af vinteren skal planterne restituere og bevare deres energi og styrke, og forstyrres de i denne proces, kan man risikere, at de ikke blomstrer eller blomstrer mindre i efterfølgende år. Specielt stenfrugttræer kan bløde ret længe efter beskæring, hvis ikke dette sker før løvspring om foråret. Derfor: bestil en gartner til beskæringer af jeres træer og buske allerede nu! 84

Råd nr. 5: Få en snerydningsaftale på plads i god tid Få en god snerydningsaftale på plads – og i god tid. Ejendomme skal have den lovpligtige fejeerklæring med deres servicefirma på plads for at sikre, at ansvaret er givet videre og lagt i rette hænder, og dette gælder ligeledes for snerydning. Vinteren kan komme bag på os alle og særligt massivt snevejr. Sker det, at vi får meget sne – og efterspørgsel efter assistance overstiger udbuddet af hjælpere – er det godt, at have sine aftaler med et godt snerydningsfirma på plads. Så gør det i god tid for at undgå problemer, når sneen har lagt sig i et tykt lag, anbefaler Christian Meid fra TipTop Ejendomsservice ApS.

Råd nr. 6: Få en vicevært til at tjekke jeres fyranlæg Det er en god idé at få en vicevært til at tjekke jeres fyranlæg for at sikre, at det er klar til vinteren. Man skal være forudseende og anlægget skal gerne fungere, når der bliver brug for det. Det nytter ikke at vente til det bliver koldt, og opdage, at det ikke fungerer, og ejendommen så måske er uden varme i en periode, mens fyranlægget bliver repareret.

■

Uddrag af gældende regler om grundejers forpligtelser for snerydning m.m. ved Bekendtgørelse af lov om vintervedligeholdelse og renholdelse af veje

§ 11. Den snerydningspligt, der påhviler grundejerne, omfatter pligt til at rydde færdselsarealer for sne snarest muligt efter snefald. Pladsen omkring brandhaner, brand- og politialarmskabe og installationer til trafikregulering skal til enhver tid holdes ryddet for sne.

Stk. 2. Uanset hvem der har pligt til snerydning på fortov og kørebane, har grundejerne pligt til at rydde trapper til deres ejendomme for sne. Servicehåndbogen 2014-15

Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering Går man som boligadministrator med tanker om at energioptimere boligejendommen, kan det være en lidt af en jungle at overskue hvilke besparelser, der er mest omkostningseffektive og energioptimerende.

Af konsulent Tina Sander, Dansk Energi

Heldigvis står energiselskaberne til rådighed for at kunne bidrage til, at boligselskaberne kommer ordentligt i gang med energirenoveringsprojekter. Hvert år bidrager energiselskaber til, at der bliver lavet energibesparelser ude hos slutkunder, og de står på spring for at hjælpe flere boligejere i gang med energirenovering. Grunden er, at Energiselskaber har fået til opgave at iværksætte energibesparelser hos boligejere og virksomheder i DK via en ordning med Klima-, Energi- og Bygningsministeriet. Energiselskaberne har derved et fast energisparemål, der skal nås hvert år. Politikerne har et godt øje til energieffektivisering Energieffektivisering er i dag en helt central del af Danmarks energipolitik og den grønne omstilling, hvor der er fokus på bæredygtighed og den samfundsøkonomiske gevinst ved energioptimering. Bygninger er helt sikkert en af de største energiforbrugere i samfundet. Mellem 30

og 40 procent af Danmarks samlede energiforbrug anvendes til opvarmning, ventilation og lys i bygninger. Energirenoveringer vil derfor både spare klimaet for CO2, give bedre indeklima samt værdisikre boliger. I 2020 bliver det tilmed et EU-krav, at alt nybyggeri skal være energineutralt. Dvs., at byggesektoren skal minimere bygningernes energiforbrug ved at indtænke anvendelse af miljøvenlige materialer og systemer, der kan bidrage til nedsættelse af varmeforbruget. Lovpligtigt energisparearbejde - En effektiv ordning Det er de danske energiselskabers opgave at fremme energibesparelser(både el og varme). Besparelserne kan realiseres i boliger, i den offentlige sektor og virksomheder. Besparelserne kan findes både ved

renoveringer af små og store bygninger, tekniske installationer og produktionsudstyr. Energiselskaberne kan selv vælge, hvorledes de opfylder den konkrete gennemførsel af energibesparelserne. Det mest almindelige er energirådgivning, tilskud til energiforbedringer eller en kombination af de to. Besparelserne skal gennemføres omkostningseffektivt. Det vil sige, at selskaberne skal finde den billigste vej til at nå de mange besparelser. Alle forbrugere har frit valg af energiselskab. Energisparesiden.dk hjælper dig i gang Konsulent, Tina Sander, Dansk Energi: For at komme godt i gang med energire-

novering kan du starte med at gå ind på energiselskabernes nyudviklede hjemmeside www.Energisparesiden.dk. Her kan man som noget nyt komme i direkte kontakt med rådgivere, håndværkere og installatører, der samarbejder med energiselskaberne. Hjemmesiden skal ses som et understøttende værktøj og som hjælp til boligadministratorer, private og virksomhedsejere med at få identificeret og igangsat relevante energibesparelser. Energisparesiden.dk leverer desuden en oversigt over, hvilke ydelser og tilbud energiselskaber og deres samarbejdspartnere kan tilbyde for at komme i gang med besparelserne. Der kan være hjælp

► Servicehåndbogen 2014-15

Energiselskaberne hjælper boligselskaber i gang med energirenovering.

at hente til bl.a. isolering af boligen, installering af ny gas-/oliekedel eller varmepumpe, optimering af produktionsprocessen eller få en energirådgiver til at se hele boligen/virksomheden igennem for besparelser. Energiselskaberne tilbyder forskellige ydelser Vær opmærksom på, at de enkelte energiselskaber har forskellige ydelser, de tilbyder til energioptimeringsprojekter. Her tales der om ydelser som rådgivning, faglig bistand, finansielt tilskud eller en kombination af disse. Tilskuddet eller rådgivningen opnås ved at indgå en aftale med et energiselskab før du går i gang med selve tiltaget. Indgåelse af bindende aftale om køb af udstyr, materialer eller om udførelse af projektet opfat-

tes som igangsættelse af tiltaget. Der kan også indgås en aftale med selskabet via en af selskabernes samarbejdspartnere, evt. en håndværker. Husk at du kun kan overdrage en energibesparelse én gang.

■

Vil du vide mere? På www.energisparesiden.dk kan du finde mere information om muligheden for tilskud til energiforbedringer.

Trin-for-trin Hvis man ønsker at få del i ordningen er der følgende skridt der skal følges: •

Indledningsvis indgås en aftale med et energiselskab. Man kan frit vælge, hvem man ønsker at rette henvendelse til. Det er således ikke afgørende, om man er kunde hos det pågældende energiselskab.

•

Energiselskabet skal være involveret fra starten af renoveringsprojektet. Derfor laves en samarbejdsaftale, inden der er truffet bindende aftaler om renoveringsprojektet, dvs. f.eks. endelig beslutning i bestyrelse eller kontrakt med håndværker/entreprenør.

•

Samarbejdsaftalen omhandler den ydelse, som energiselskabet tilbyder mod at kunne medtælle den gennemførte besparelse i deres mål. Det kan fx være en energigennemgang af bygningen, egentlig projektering af et energiprojekt, et tilskud til gennemførsel eller en kombination af disse. Besparelsens størrelse vil være afgørende for energiselskabet indsats.

•

Med samarbejdsaftalen med energiselskabet på plads, kan der indgås bindende aftaler om den konkrete udførsel af de energibesparende tiltag gennemføres.

Servicehåndbogen 2014-15

Ikke nok kun at planlægge for et år ad gangen

Af Winnie Worsøe, Erhvervschef i Boligforeninger, Nordea Erhverv København

I andelsforeninger er det helt almindeligt, at der kun planlægges for et år ad gangen. Det betyder i realiteten kun et halvt år, da budgetter først godkendes på foreningens ordinære generalforsamling, der typisk afholdes fire måneder efter regnskabets afslutning. Ønsker man at holde sin andelsforening i god økonomisk form og gøre den attraktiv for nye andelshavere, så er det dog vigtigt, at man tænker og planlægger mere langsigtet.

Vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetter I dag stilles der store krav om gennemsigtighed ikke alene fra en køber, men også fra de finansielle institutter, der skal stille kapital til rådighed for foreningen. Der er to ting, der kan være medvirkende til at gøre en forening mere gennemskuelig, det er en vedligeholdelsesplan og 5-10 årige budgetter.

Når foreningen får udfærdiget en vedligeholdelsesplan, hvor en ingeniør eller anden kvalificeret person har gennemgået Kun ved langsigtet planlægning kan man ejendommen, så er der et godt grundlag tage højde for kommende vedligeholdelfor, hvad foreningens medlemmer kan forsesudgifter, manglende indtægter af forvente, at der skal bruges af penge de bedringstillæg, samtidig med foreningerkommende år for at holde ejendommen i nes realkreditlån løen god og velvedlibende gennemgås geholdt stand. Det ”Ønsker man at holde sin På den måde opnår betyder også, at foreningen, at der andelsforening i god økonomisk foreningen får muhele tiden er genfor at budform og gøre den attraktiv for lighed nemskuelighed for gettere med de nye andelshavere, så er det kommende års boliydelser og lån, der gafgifter. være med til at dog vigtigt, at man tænker og skal finansiere vedligeplanlægger mere langsigtet” Det skaber tryghed holdelsesplanens for nuværende beboposter. Winnie Worsøe, Nordea Erhverv København ere, skaber et godt grundlag for en komForeningen har mende andelshavere og ikke mindst for med en vedligeholdelsesplan fået et overde banker og realkreditinstitutter, der blik over kommende udgifter og har nu skal yde finansiering til foreningen og mulighed for, at indregne disse udgifter i den enkelte andelshaver. en langsigtet økonomisk plan. Når der ek-

sempelvis udfærdiges et 10-årigt budget vil det være naturligt, at medtage udgifterne til finansieringen af arbejderne. For foreningen betyder det større gennemsigtighed for boligafgiften de kommende år. Det vil være let at tilpasse budgettet hvert år og vedtage den langsigtede plan på generalforsamlingen med de justeringer, der skal til for, at der fortsat også er balance i driften. Tag højde for forbedringstillæg Vi ser også andelsboligforeninger, hvor nogle af lejlighederne betaler forbedringstillæg. Disse tillæg aftrappes oftest efter en årrække. For de andelsboligforeninger, der blev stiftet omkring 2006, har en del disse tillæg, og det er vigtigt, at der allerede nu tages højde for, at tillæggene nedtrappes eller helt bortfalder. For mange foreninger sker det 10 år efter stiftelsen, hvilket betyder, at der for en del foreninger om 2-3 år vil være behov for en justering af boligafgiften. Giv foreningens lån et eftersyn En af de ting, en forening også bør gøre, er løbende at få gennemgået foreningens lån. Mange bestyrelser har ikke nok viden om, hvem deres bank eller realkreditinstitut er, har ikke overblik over hvilke lånetyper de har i dag, og om lånene med fordel kan omlægges, så de kommer til at passe med ovennævnte 10-årige budget. Bestyrelsen kan eventuelt sammen med administrator få et møde med banken for at gennemgå de lån, foreningen har i dag. De vil, sammen med bestyrelsen gennemgå de muligheder, der passer til den enkelte forening. Vigtigt at benytte sig af sine samarbejdspartnere En forening bør benytte sig af muligheden for at være tæt på sine samarbejdspartnere som både indbefatter bank, realkreditinstitut, ingeniør, administrator og håndværkere.

■

Servicehåndbogen 2014-15

Vidste du… at ejendommens vandmålere skal indgå i et kontrolsystem for at overholde lovgivningen? Det kan være omfattende selv at stå for overholdelse af kontrolsystemet for vandmålerne i ejendommen. Det er ejendommens ejer/bestyrelse, der har ansvaret for at fordele omkostningerne til vandforbruget efter gældende lovgivning. Kontrolsystemer med enten turnusudskiftning eller stikprøvekontrol er lovpligtige. Af Teknik- og Servicechef Martin Posselt, Techem A/S

Hvorfor er individuelle vandmålere en god idé? Er der individuelle vandmålere i en ejendom sikrer det, at den enkelte kun betaler for sit eget forbrug. Dermed mindsker man tvister, der kan opstå imellem beboerne omkring fordeling af omkostningerne. Erfaringen viser tillige, at vandforbruget falder med op til 35 %, hvis der opsættes individuelle vandmålere. Det er til gavn for alle at spare på vandforbruget. Du kan få tilskud fra Københavns Kommune Hovedstadsområdets Forsyningsselskab giver tilskud til etablering af individuelle vandmålere i eje-, lejeog andelsforeninger.

Hvorfor skal målerne turnusudskiftes? For at sikre korrekte måleresultater skal der ifølge lovgivningen hvert 6. år foretages enten en stikprøvekontrol med tilhørende vandkontrolmanualer eller udskiftning af de gamle målere i hele ejendommen, kaldet turnusudskiftning. Vandmålere, der har været i brug i mange år, bliver slidt og smuds kan med tiden samle sig, så det forringer målerens nøjagtighed. Techem anbefaler turnusudskiftning af den mekaniske vandmåler Kontrol af vandmålere i drift kan ske ved hjælp af turnusudskiftning, hvor vandmålerne hvert 6. år bliver erstattet af nye. Techem’s radiobaserede vandmålere har en fordel, idet vandmålerens radiomodul kan genanvendes til den nye måler. En mekanisk måler er mere disponeret for, at smuds kan samle sig i måleren, ligesom de mekaniske dele med tiden bliver slidt. Derfor anbefaler vi vores kunder med mekaniske vandmålere at udskifte målerne frem for en stikprøvekontrol, der kan blive fordyret af en senere total udskiftning. Vi har stor erfaring med at vedligeholde kontrolsystemerne i de ejendomme, vi servicerer.

■

Kort om turnusudskiftninger •

Turnusudskiftningen sikrer, at målerne lever op til lovens krav.

•

Turnusudskiftninger erstatter kravet om stikprøvekontrol og udarbejdelse af vandkontrolmanualer.

•

Mindsker risiko for tvister mellem udlejer og beboer.

Servicehåndbogen 2014-15

Renovering af faldstammer og afløbssystemer Renovering af faldstammer, som er skjulte i etageejendomme, kan koste dyrt og medføre store gener for beboerne, men med relining eller strømpeforing vil en sådan renovering forløbe gnidningsfrit og med store besparelser på op imod 40 – 60 %

Af Produktions- og Marketingsansvarlig Heine Buhl, Proline A/S

Strømpeforing af kloaksystemer har længe været et kendt fænomen i Danmark, men teknikken og selve metoden er nu også mulig for foreninger, som bor i etageejendomme, hvor faldstammerne ofte er gemt af vejen inde i væggen, bag rørkasser og nedsænkede lofter. Strømpeforing gør det muligt at renovere faldstammen og selve afløbssystemet indefra og uden bygningsarbejde. Strømpen skydes normalvis nede fra kælderen og op til taget og skal efterfølgende hærde i 8-10 timer. Herefter skæres der hul til de forskellige afgreninger i hver lejlighed så afløbssystemet igen er funktionsdygtigt. Proline Danmark har produktudviklet teknikken til flydende plast for at optimere og effektivisere renoveringsmetoden både økonomisk og tidsmæssigt. Dette kaldes i fagsprog for relining, og er en ren win-win løsning for foreninger, der ønsker en hold-

bar løsning, hvor økonomi, kvalitet og fleksibilitet går op i en højere enhed. Proline tilbyder som de eneste i Danmark både strømpeforing og reliningsmetoden. Strømpeforing kontra relining Strømpeforing og relining har forskellige fordele og ulemper. Strømpeforing er særdeles effektiv, hvis man skal have renoveret lange regnvandsstammer, hvor der ikke er afgreninger. Endvidere er selve strømpens inderside helt glat. Ulempen er dog, at en strømpeforing består af fibre, hvilket betyder, at ved et evt. fremtidigt stop i faldstammen, kan spulefirmaet ikke anvende deres motorsplit, da denne ville trække tråde og ødelægge strømpen. Reliningen er en mere fleksibel løsning og kræver mindre plads og udstyr end selve strømpeforingsprocessen. Med reliningen er det eneste, der afmonteres vandlåsen i køkkenet og toilettet. Det nye plastrør støbes ved hjælp af en roterende dyse, som sprøjter et ca. 1 – 1,5 mm tykt lag ved hver støbning. Processen skal gentages 3 gange samme dag, hvor der

er en tørretid mellem hver støbning på ca. 30 – 60 minutter afhængig af årstiden. Da røret støbes gennem afgreningerne til selve hovedstammen, bliver der en glidende overgang mellem grenrør og faldstamme. En anden fordel er desuden, at alle afløb kan anvendes når teknikerne sidst på eftermiddagen er færdige. Ulempen her er, at plasten er sårbar over for vand, mens der støbes, at plasten, mens den er våd, lugter af maling, og at røret ikke er 100 % glat, som f.eks. en strømpeforing, da dysen langsomt trækkes op gennem røret. Selvom der under arbejdet

er lidt lugtegener, indeholder produktet på ingen måder farlige stoffer, da det indeholder under 1/10 del af arbejdstilsynets tilladte grænseværdier for de materialer, der anvendes. Derfor kan beboerne også opholde sig i lejlighederne, mens arbejdet står på. Plasten bliver efter hærdningen meget hård og tåler alle former for kemikalier, spulning med højt tryk og det roterende motorsplit. Det nye plastrør er et dokumenteret selvbærende rør med en fleksibilitet på 7 %, og det har en testet og do-

► Servicehåndbogen 2014-15

Renovering af faldstammer og afløbssystemer

kumenteret minimumslevetid på 50 år. Proline anvender løsningerne ud fra metodernes bedste egenskaber Proline anvender primært reliningsmetoden til faldstammer og grenrør, hvorimod strømpen sættes i vandlåsene formet som et P eller et S, da dette giver det bedste resultat. Reliningen anvendes som primær metode grundet den økonomiske og tidsbesparende gevinst for kunden. Materialet til strømperne er generelt dyrere og tager længere tid, hvorfor besparelserne på reliningen altid vil være større end på en strømpeløsning. Produktet er efter udført arbejde meget ens med hensyn til den estimerede levetid, og selvom reliningen aldrig vil have en lige så glat overflade som en strømpe, så er produktet meget smudsafvisende, hvorfor det er svært for fedtaflejringer at hæfte sig på røret.

Traditionel udskiftning Har man lange, synlige vandretliggende rør i kælderen, som der f.eks. ofte er i mange parkeringskældre, vil en traditionel udskiftning klart være at foretrække. Relining og strømpeforing har sin største fordel der, hvor de er skjulte, og hvor bygningsarbejde ikke er ønsket.

■

Hvordan ser jeres faldstammer ud?

Proline anvender markedets mest fleksible og innovative løsning inden for renovering af faldstammer og afløbssystemer. I alt sin enkelthed støbes et nyt polyesterrør inden i det tærede og gamle rør i løbet af en enkelt arbejdsdag. Det eneste der demonteres er vandlåsen i køkkenet og toilettet på badeværelset, som genmonteres samme dag. Metoden har ingen gener for beboeren, som kan være hjemme mens arbejdet står på og bruge afløbene efter endt arbejdsdag. Proline tilbyder som de eneste i Danmark en kombineret relining- og strømpeforingsløsning og giver 50 års produktgaranti.

Tlf: 63 61 85 45 • info@prolineas.dk • www.proline-group.dk

Servicehåndbogen 2014-15

Fremgang på andelsboligmarkedet i København Priserne på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden har været stigende over de seneste kvartaler.

Af Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark

Set siden starten af 2012 er andelsboligpriserne i Region Hovedstaden nu steget med lidt mere end 10 %. Det er i henhold til vores kendskab til andelsboligmarkedet via Danske Bank koncernens forretningsomfang, da der ikke findes officielle prisstatistikker for andelsboligmarkedet. Fremgangen på andelsboligmarkedet skal ses i lyset af flere elementer. Først og fremmest er der næppe tvivl om, at den afdæmpede bedring i dansk økonomi og stigende optimisme i husholdningerne er med til at smitte positivt af på lysten til at købe bolig. Endvidere søger flere og flere danskere mod de større byer, og det øger den potentielle efterspørgsel efter boliger. Disse effekter løfter både andelsboligmarkedet og ejerboligmarkedet, men i første omgang er prisdannelsen knap så træg på markedet for ejerlejligheder grundet et mere gennemsigtigt marked. I København er priserne på ejerlejligheder i flere områder steget med mere end 20-25 % siden foråret 2012. Det giver anledning til en afledt, positiv priseffekt på andelsbo-

ligmarkedet, da boligbehovet vil være i centrum for en del boligsøgende. Når ejerlejlighedsmarkedet bliver dyrere relativt til markedet for andelsboliger, vil det alt andet lige tendere til at øge efterspørgslen efter andelsboliger. Bindende maksimalpriser hæmmer det opadgående prispres på andelsboligmarkedet En anden forklaring på den mere træge prisudvikling på andelsboligmarkedet er, at maksimalpriserne i stigende grad kan være bindende på andelsboligmarkedet. Er maksimalpriserne bindende, sættes de frie markedskræfter som bekendt ud af spil på andelsboligmarkedet, mens udbud- og efterspørgsel vil være afgørende i en situation, hvor maksimalpriserne ikke er en bindende restriktion. Ser vi på maksimalpriserne i forhold til købspriserne i Region Hovedstaden ud fra vores data, lå de i gennemsnit ganske tæt på hinanden i årets første halvår. Denne forskel er ikke set lavere siden 2009, hvor vi har indsamlet data. Tilbage i andet kvartal 2009 lå maksimalprisen i gennemsnit tæt ved 20 % over købsprisen. Set som gennemsnit er der altså nu tale om et marked, hvor man ofte som sælger

Figur 1: Danskerne ser atter positivt på den økonomiske tilværelse Kilde: Dansk Statistik

Figur 2: Udbuddet af andelslejligheder hos mægler er faldet markant Kilde: Realkreditforeningen og Boligsiden.dk Servicehåndbogen 2014-15

► 99

Fremgang på andelsboligmarkedet i København

af en andelsbolig vil opleve, at maksimalpriserne kan blive en bindende begrænsning på salgsprisen – og andelshaverne dermed kan opleve at sælge til en pris, der er lavere end det, potentielle købere egentlig er villige til at give for boligen. Voldsom reduktion i udbuddet af andelsboliger hos mægler skyldes ikke større salgsfest Maksimalpriser, der i flere tilfælde er enten tæt på at binde eller direkte er bindende i en salgssituation, synes også at have fået konsekvenser for udbudssituationen på andelsboligmarkedet. Ser vi på det samlede udbud af andelsboliger i København by hos ejendomsmæglere, har vi oplevet en voldsom reduktion på næsten 65 % fra 2. kvartal 2013 til 2. kvartal 2014. Til sammenligning har de bedre tider på ejerboligmarkedet i København lokket flere potentielle sælgere ud af busken, og her har vi i samme periode oplevet en stigning i udbuddet på 45 %. 100

Den store nedgang i udbuddet af andelsboliger hos ejendomsmæglerne kan ikke umiddelbart tilskrives en større salgsfest af andelsboliger i københavnsområdet. Godt nok har købsinteressen løftet sig betydeligt gennem 2013, men ser vi isoleret set på aktiviteten i første del af 2014, var aktiviteten blot på et gennemsnitligt niveau for perioden fra andet kvartal 2009 og frem til nu. Det betyder med andre ord, at enten er interessen for at sælge andelsbolig faldet i betydeligt omfang, eller også finder udbuddet af andelsboliger til salg andre kanaler end via ejendomsmægleren – eksempelvis via ventelister, gør-det-selv-salg eller lignende. Sidstnævnte er en oplagt forklaring i en situation, hvor maksimalpriserne i mange tilfælde binder eller er tæt på bindende. Det betyder således, at der er knapt så megen usikkerhed omkring prisfastsættelsen med sælgers øjne i det nuværende markedsmiljø.

Mere for pengene på andelsboligmarkedet – men ikke uden risiko Kombinationen af kraftigere prisstigninger på markedet for ejerlejligheder og maksimalpriser, der i stigende grad binder, betyder alt andet lige, at man får mere andelsbolig for pengene relativt til ejerlejligheder sammenlignet med situationen for et par år siden. Med bindende maksimalpriser kan potentielle købere af andelsboliger gøre sig håb om at få del af en eventuel fremtidig gevinst, hvis vurderingerne løftes engang i fremtiden. Omvendt er der dog ikke tale om en ”gratis omgang”. Maksimalpriserne på andelsboliger er som bekendt bundet op på markedet for udlejningsejendomme, hvis andelsboligforeningerne benytter sig af enten en valuarvurdering eller de offentlige vurderinger.

priserne på udlejningsejendomme, skal maksimalpriserne tilsvarende justeres ned – selv endda i det tilfælde, at priserne på ejerboliger stiger. Det betyder også, at køber man til maksimalprisen, er der ikke noget luft at give af i tilfælde af, at maksimalpriserne justeres ned. Risikoen i forhold til et sådant scenarie kunne være betydelige rentestigninger engang i fremtiden, der direkte spiller ind på værdifastsættelsen af udlejningsejendomme. Køb af andelsbolig er dermed ikke uden risiko, og endvidere gælder det som altid, at man som potentiel køber skal sikre sig, at man har sat sig godt ind i andelsboligforeningens økonomiske og finansielle situation. Derved sikrer man sig på bedst mulig vis mod eventuelt ubehagelige, økonomiske overraskelser på et senere tidspunkt.

■

Det betyder, at hvis priserne på udlejningsejendomme stiger over tid, vil maksimalpriserne alt andet lige følge med op, og falder Servicehåndbogen 2014-15

101

Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have” Altaner har længe stået øverst på ønskelisten, når københavnere kigger efter ny bolig. Denne tendens har for alvor bredt sig til Danmarks næststørste by Aarhus og ifølge lokal ejendomsmægler er en investering i en altan altid pengene værd.

Af Ulrik Knudsen, Altan.dk

Der var engang, hvor det at have altan var en luksus for de få. I dag er en solbeskinnet altan blevet hvermandseje for mange boligejere. Gennem de seneste 20 år er flere og flere eksisterende boligejendomme blevet udstyret med altan. Derfor stiller mange boligkøbere/lejere direkte krav om altanens tilstedeværelse. - Langt de fleste kunder, der køber en ejerlejlighed i Aarhus, har altan på ønskelisten. Når de kommer til os, er det ofte et krav, fortæller Line Franck, der er ejendomsmægler hos Danbolig Aarhus City. Hun fortæller samtidig, at opgaven med at sælge lejligheden bliver væsentlig nemmere, hvis den indeholder det populære uderum. - Der vil fra dag ét være væsentligt flere fremvisninger på lejligheder med altan end på lejligheder uden, og jeg kan kun se, at det er en tendens som fortsætter i den retning, fortæller hun.

102

Det er samme tendens, som man i en årrække har set i hovedstaden, og der er ingen tegn på, at denne tendens er for nedadgående, siger direktør for Altan.dk, Peter Knudsen: ”Vi har rygende travlt, og der er intet der tyder på, at det ændrer sig foreløbig – tværtimod. Den helt forrygende sommer, som vi har oplevet, har uden tvivl haft en positiv effekt på altanefterspørgslen, men den skal ikke have æren alene. Folk, der bor i byen, har ganske enkelt fået øjnene op for, hvor meget en altan kan løfte den daglige livskvalitet, hvor nemt det er og ikke mindst, at det kan lade sig gøre stort set alle steder. ” Peters udsagn underbygges af, at virksomheden i 2013/2014 har monteret over 2000 altaner fordelt over hele landet, og samme billede ses hos de andre aktører på markedet, også her meldes der om fyldte ordrebøger. ”Det er simpelthen en gave, at kunne give lejlighedsejere og – lejere den ekstra frihed, som en altan er. Folk står nærmest og trykker næserne flade mod altandøren, når deres altan monteres,

og så snart altanen hænger, bliver den indtaget af møbler, krydderurter og hængekøjer. Altaner er et utrolig positivt produkt at sælge”, griner Peter Knudsen.

igen, når jeg sælger, fortæller hun.

Ejendomsmægleren fik selv altan Line Franck er udover at være ejendomsmægler også selv boligejer. Sidste år valgte hun sammen med andre i sin boligforening at få sat altaner op.

- Jeg vil ikke have en lejlighed uden altan eller mulighed for at sætte en op. Det er der flere årsager til. Det handler blandt andet om glæden ved at være ude i solen, at kunne hænge vasketøj op og at grille og spise ude. Uanset om jeg bor på 1., 2., 3., 4. eller 5. sal, vil jeg have muligheden for at gå ud, fortæller hun.

- Det var super nemt. Nogle tror, at det er enormt bøvlet med hensyn til vedtægter, byggetilladelser og så videre. Men det kræver bare, at én i ejerforeningen tager initiativet, eller at man nedsætter et altanudvalg, finder ud af, hvor mange der vil være med, og så kontakter et professionelt altanfirma - så klarer de resten, fortæller Line Franck. Selvom der skulle smides penge på bordet, var hun ikke i tvivl om, at pengene var godt givet ud. - Det har slet ikke været en bekymring for mig selv at få sat altan op. Jeg har ikke været i tvivl om, at jeg nok skal få pengene

Og så var hun, ligesom andre boligejere, meget klar på kravene til sin egen bolig.

”Efterspørgslen har aldrig været større” Line Franck er langt fra den eneste århusianer, der har fået øjnene op for altanens fordele. - Aarhus er lige nu det sted i landet, hvor vi sætter forholdsmæssigt flest altaner op. Det er svært at sige, hvorfor århusianerne lige nu er blevet så interesseret i muligheden for at få altan, men det er naturligvis noget, vi er meget glade for, fortæller Dan Metzdorff, der leder Altan.dk´s afdeling i Aarhus.

► Servicehåndbogen 2014-15

103

Altaner - Fra ”nice to have” til ”need to have”

Drømmen om altan starter ofte hos en eller flere beboere i en etageejendom - og mange spørgsmål melder sig hurtigt: Hvordan gør vi? Skal vi ringe til kommunen? Kan det overhovedet lade sig gøre? Og hvad koster det? Der er aldrig to projekter, der er ens. Alligevel følger her en lille guide til, hvordan du og din boligforening kan tage hul på altanrejsen.

Første møde foregår typisk på jeres adresse, hvor I får besøg af en salgskonsulent. Her gennemgås ønsker angående altanernes størrelse, materialer, placering mv. Alle henvendelser og tilbud bør behandles individuelt med udgangspunkt i den enkelte etageejendom, og det er derfor vigtigt, at altanvirksomheden møder op på adressen og giver tilbud vurderet på lige præcis din ejendom. Ingen altaner uden en byggetilladelse. Som kommende altanejer skal du og din boligforening ikke selv stå for besværet med projektering og myndighedsbehandling. Dette bør du derimod stille krav om, at altanvirksomheden har ansvaret for.

Ældre etageejendomme er ensbetydende med gamle tegninger, som ofte er behæftet med for stor usikkerhed, når der skal etableres altaner. Derfor bør der altid fra altanvirksomhedens side, tages kontakt til en landmåler, som kan foretage en detaljeret, digital opmåling af ejendommen. Hermed kortlægges facadens geometri til gavn for det videre tegningsarbejde.

104

Når din kommune udsteder en endelig byggetilladelse, igangsættes produktionen af materialerne straks. Produktionsmæssigt består en altan af fire hoveddele: Rækværket (værnet), bunden, dørpartiet og det bærende stål, der skal fastgøres i murværket. Hertil kommer tilvalg som underbeklædning på bunden samt evt. gulv og håndliste, som altid bør være fremstillet i FSC godkendt træ.

Nu er din altan klar til etablering. Arbejdet foregår oftest fra en arbejdsplatform - en mobil lift, der bevæger sig op og ned foran ejendommens facade og sikrer, at altanmontørerne har den helt rigtige arbejdshøjde. Du undgår derved også det velkendte og traditionelle stillads, som ofte står og generer dit udsyn i mange uger. Altanmontagen bør i langt de fleste tilfælde kunne klares udefra, hvorfor montørerne sjældent vil have behov for at skulle ind i din lejlighed.

Du vil således fortsat kunne nyde dine morgener, uden af skulle lukke op for montørerne – medmindre du inviterer på en kop morgenkaffe, selvfølgelig. Nu kan du stille bord og stole ud og sætte kaffen over. Din altan er klar til at blive brugt og nydt af dig og din familie.

Servicehåndbogen 2014-15

105

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær De seneste 25 år er der i gennemsnit omkommet 78 personer i dødsbrande i Danmark. Det viser en opgørelse, som Beredskabsstyrelsen har foretaget. For langt de fleste dødsbrande gælder, at boligen ikke har haft en røgalarm installeret.

Af Jørgen Koch

Hvis du bor i en bolig/ejendom, der er bygget efter den 1. december 2004, skal der være installeret røgalarmer, der er tilsluttet strømforsyningen og med batteri som backup. Opsætning uden besvær I ældre boliger kan man få den samme tryghed – uden ekstra udgift til at trække nye strømkabler - med en røgalarm fra Ista Danmark, der nu tilbyder en batteridrevet, trådløs og fjernovervåget røgalarm. Batterierne har en anslået levetid på cirka 10 år, og efter installation af systemet kontrolleres røgalarmerne dagligt ved en lydløs test, der dels konstaterer om alarmen fungerer korrekt og dels melder fejl, hvis batterierne er flade, er fjernet, hvis alarmen er nedtaget, tilstoppet eller på anden måde defekt. Bemærk, at fjernovervågningen betyder, at der ikke er behov for løbende adgang til den enkelte bolig/lejlighed, når først alarmen er sat op. Udsatte persongrupper To tredjedele af de cirka 70 årlige dødsbrande i Danmark sker i eget hjem, og røgalarmer er en af de mest effektive løsninger til at øge brandsikkerheden i boliger og til at redde liv, hvor særligt udsatte personer som ældre, psykisk syge og misbrugere er stærkt overrepræsenteret i statistikerne. De nævnte persongrupper har ofte

106

svært ved at vedligeholde en røgalarm, og det problem kan netop bedst løses med fjernovervågningen og den daglige kontrol. Fælles radionet Hvis der i ejendommen i forvejen er installeret vand- og varmemålere med fjernaflæsning, kan fjernovervågningen benytte samme radionet, som sender evt. fejlmeldinger til Ista, der så i givet fald kontakter lejlighedens beboer, ejendommens bestyrelse eller vicevært alt efter, hvilken aftale der er indgået. Røgalarmerne er ”intelligente” alarmer, der ved hjælp af et patenteret vakuumsystem kan skelne mellem røg og fx mados og støv. Det reducerer antallet af generende fejlalarmer uden at gå på kompromis med sikkerheden. Uafhængig kontrol For at skabe yderligere tryghed har DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut) verificeret såvel røgalarmen som transmissionen af signaler samt interne arbejdsprocesser hos Ista Danmark, hvor DBI desuden foretager årlig kvalitetskontrol. Indeklima Endelig kan det nævnes, at teknikken bag fjernovervågningssystemet også kan bruges til fx rapportering om for høj fugtighed i boligen, hvis der tillige opsættes en fug-

tighedsmåler, der tilkoblet radiosystemet kan give besked, når der trænger til udluftning – og dermed bidrage til et bedre indeklima. Brand i Rødovre Boligselskab var et wake-up call for beboerne Kort tid efter, at 170 test-lejligheder havde fået monteret fjernovervågede røgalarmer fra ista Danmark, brød en brand ud en tidlig morgen og raserede en lejlighed til ukendelighed. Takket være røgalarmen slap beboeren ud med livet i behold, og boligselskabets beboere noget af et wake up call, for langt fra alle havde røgalarm monteret i hjemmet. I dag har beboerne i alle 2000 boliger sagt ja tak til at få monteret de fjernovervågede røgalarmer. For prisen er overkommelig, og beboerne har sikkerhed for, at de virker. ”Man kan ikke uden videre tage alarmen

Servicehåndbogen 2014-15

ned, hvis man skal bruge batteriet til noget andet, og så glemme at sætte det i igen,” fortæller Bent Lyngsig, der er direktør i Rødovre Boligselskab: ”Ista Danmark overvåger nemlig alarmerne og kommer ud og sætter en ny op, hvis den ikke virker,” siger han og peger på, at det giver stor tryghed for beboerne, når naboen også med sikkerhed har en røgalarm, der virker.

■

107

Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd Få et nyt smukt tag - få facaderne renoveret og eventuelt vinduerne udskiftet. Det giver daglig glæde, samt bevarer ejendommen som en værdifast investering!

Af Adm. Direktør Jan Falk Schollert, Falk Tag og Facade ApS

Når ejendommen skal istandsættes og forbedres, er det almindelig sund fornuft at starte med taget.

Falk Tag & Facade har mange års erfaring, som de stiller til rådighed, når du på et tidspunkt skal vælge det rigtige tag, - de rigtige vinduer og den rigtige facade ud fra ejendommens arkitektur.

Taget skal nemlig, sammen med facaderne og vinduerne, holde vejrligets regn og blæst ude.

Ejendommen kan blive fornyet ved f.eks. at få monteret nye fals-tegl, som fås i et væld af farver og med eller uden glans. Man bør vælge fals-tegl. De har en fals, som giver mere solide- og tættere tage end tidligere med vingetegl, fordi fals-stenene lapper over hinanden og ”låses” sammen.

Taget og facaderne skal holde på varmen i de kolde perioder og holde boligen køligt tempereret under den varme årstid. Det er derfor vigtigt, at der bliver efterisoleret i henhold til bygningsreglementet og Bygge-myndighedernes krav.

Med den høje kvalitet, der er i tagsten i dag, får man et tag, som kan holde de næste minimum 50 år.

Henningsens Allé 68, Hellerup Foto: Falk Tag & Facade

108

Baggesensgade 1, København Foto: Falk Tag & Facade

Det nye tag kunne også være Naturskifer, som er en fantastisk holdbar tagdækning. Naturskifer til tage, brydes i dag som for 1000 år siden stadig i bl.a. Galicien i Nord-spanien. Naturskifer, som er sort bjergart, findes i op til flere 100 m tykke lag. Tagskifer skæres ud af bjerget i tons tunge blokke, som skæres ud og kløves i de naturlige skillelag, som ses i tagskiferens overflade. Tagskifer leveres normalt i ca. 5 mm tykkelse og normal størrelse på 30 x 60 cm. En 5 mm tyk tagskifer består af ca. 15-20 papirtynde lag. Hvert lag er en aflejring i

det forhistoriske hav, hvor de er dannet for flere millioner år siden og i den forløbende tid, været udsat for et enormt tryk ved bevægelser i jordpladerne. Naturskifer- tagdækning er et traditionsrigt fag, hvor oplægningsmåder kan variere i spændende design ved at variere med buede eller spidse tagskifer i et tiltalende mønster. Skift tag om vinteren – den tørre årstid – her er tidspunktet perfekt, og så er der også penge at spare! En anden fordel ved at lave tag om vinteren er, at det statistisk set faktisk regner mindre end det gør i juni, juli og august.

Østerbrogade 54 Foto: Falk Tag & Facade

Servicehåndbogen 2014-15

109

►

Gør jeres ejendom smukkere og endnu mere værd

Steen Blichers Vej 2, Kbh Foto: Falk Tag & Facade

Facaden med vinduer på ejendommen kan med fordel udføres fra samme stillads som skal bruges til taget. Der spares på stilladsudgiften, når der kan udføres både tag- facade og vindues vedligehold eller vinduerne udskiftes til de bedst mulig isolerende. Vi kan planlægge med bygherre, så der kan udføres forbedringer i boligarealet med bedre lysforhold og større plads i for trange rum. God kontakt til bygherre sikrer et godt forløb. Falk Tag & Facade har igennem mere end 30 år udført utallige ombygningsopgaver, byggeog renoveringsprojekter og fået stor ros for deres håndtering af forløbet.

Dette skyldes i høj grad, at firmaet opretholder, som en væsentlig del af deres service og kvalitet, en rigtig god kontakt til bygherre, der bliver orienteret med ugentlige statusopgørelser i form af billeder og tekst. På den måde kan du se, hvordan entreprisen udvikler sig – såvel tidsmæssigt som økonomisk. Det giver en tilfredshed og ro hos bygherre. Kort sagt: ingen vil opleve chokerende eller slemme overraskelser til sidst. Lån til forbedring af boligen: Det har aldrig været nemmere og billigere at låne i sit hus til forbedringer nu, hvor renten på lån er det laveste, vi har oplevet. Når renten måske stiger, vil det være en endnu bedre investering i dit hus!

■

Overgaden Neden Vandet 15, Kbh Foto: Falk Tag & Facade

110

es bestyrels n r é t d n å H fra sofae t e jd e b r a

Markedets bedste webportal for foreninger Få din forening nemt og hurtigt på nettet med en løsning, der er integreret med administrationens systemer. Samtidig er løsningen udviklet, så det er så let som muligt at bruge - så I i bestyrelsen sparer mest mulig tid. Webportalen tilbydes kun via administrator netop for at opnå optimal integration. Tag derfor blot kontakt til din forenings administrator og hør nærmere om mulighederne. Du er også velkommen til at kontakte os og få en gratis demonstration på info@prosedo.dk eller ringe 22 43 96 50. Dokumentbibliotek - adgang til foreningens scannede dokumenter døgnet rundt! Administrationen vedligeholder og opdaterer dokumentbibliotekerne.

Vejledende afstemninger - Tag temperaturen for eller mod diverse forslag let og hurtigt. Del nyheder med beboerne - på få minutter kan beboerne orienteres om stort og små i foreningen. Også direkte til beboernes mail-adresse. Profilér foreningen - som redaktør kan du nemt lægge billeder og tekster på, der præsenterer foreningen optimalt. Alt redigeres uden der skal installeres programmer på din pc. PROSEDO Nyvej 16C • 1851 Frederiksberg C www.prosedo.dk info@prosedo.dk

Servicehåndbogen 2014-15

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

111

Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper Trappevask er en væsentlig del af en ejendoms vedligeholdelse og udseende, og har en stor betydning for beboernes trivsel og sundhed. Effektiv og miljørigtig rengøring bør derfor prioriteres højt.

Interview af Rasmus Kock Hansen, KBH Ejendomsservice A/S Skrevet af Jeanette Elsner

Man bør ikke gå på kompromis, når det gælder trappevask og rengøring af opgangen. I en ejendom er trappeopgangen førstehåndsindtrykket, og det gør en stor forskel, om der er rent eller beskidt. Der skal være rent, før man rigtig trives som beboer. Er rengøringen ikke i orden, kan det decideret have en sundhedsskadelig virkning på beboerne. Og yderligere kan dårlig rengøring betyde manglende vedligeholdelse af trappeopgangen, som i sidste ende kan blive dyrt. Alle ved hvad god rengøring betyder for ens velbefindende. Alligevel bliver det ikke altid prioriteret højt i en ejendom, og holdningen kan være, at det klarer vi nemt selv, eller måske er man ukritisk i valget af rengøringsselskab. Resultatet af en let holdning til rengøringen viser sig med tiden, hvor dette kan mærkes ved et forringet indeklima med grim lugt, beskidt trappeopgang med ned-

112

slidt og grim linoleum, og at snavset har sat sig fast generelt, fordi der ikke er blevet gjort rigtig rent.

Med dårlig rengøring oplever man over tid, at hjørnerne er mørkere end midt på gulv og trappetrin, samt at sider og kanter er beskidte. Dette skyldes, at støv og snavs ikke bliver fjernet helt under rengøringen, men skubbet rundt, og at vandet er genbrugt under gulvvask. Skidtet er trængt godt ind i maling på sider af trappeopgang, i hjørnerne og ned i linoleum. Ophobning af snavs på trapper kan lugte grimt og desuden gøre trapperne glatte og farlige at betræde. Ved forkert eller manglende behandling af linoleum kan det resultere i, at det udtørrer og sprækker og dermed samler mere skidt til sig for til sidst at skulle udskiftes. Derfor kan dårlig rengøring være en dyr løsning på sigt. Rengøring er ikke bare rengøring. Der er sket en stor udvikling i materialer og fremgangsmåder, som faktisk gør, at der kan gøres helt rent, og der samtidig sker en vedligeholdelse – endda uden skrappe og

Trappe før og efter behandling Foto: KBH Ejendomsservice

miljøbelastende rengøringsmidler. Vi arbejder efter den grønne linje og bruger godkendte miljøprodukter og den bedste teknologi inden for arbejdsredskaber. Ud over at sikre effektiv rengøring bidrager dette til et bedre indeklima, bedre vedligeholdelse samt bedre arbejdsvilkår for vore medarbejdere, fortæller Rasmus Koch Hansen fra KBH Ejendomsservice A/S. Produkterne passer på trapperne, som passer på menneskerne. Vi bruger specialudviklede mopper, som er ergonomisk korrekte i brugen, og disse er udviklet til at optage smågrus ved microfibre. De miljørigtige produkter er svanemærkede, og lever dermed op til selv de strengeste miljøkrav og med den bedst mulig udviklede teknologi, er midlerne meget effektive. Man får ikke hovedpine af dem, som man kan få ved skrappe midler, men de går effektivt ned og giver en god rengøring. Det sikrer et bedre indeklima til glæde for beboerne, og det passer på rengøringspersonalet. Produkterne er effektive, og det

kan man både se og lugte, og produkterne er ikke hårde mod linoleum. Gulvprodukter, som linoleum, er levende og skal behandles skånsomt – ellers udtørrer de og sprækker og opsamler endnu mere skidt. Ved den rigtige behandling vedligeholdes de, og det betyder, at det også er en økonomisk god løsning for foreningen, idet gulvene holder længere. Vores arbejdsmetoder er effektive, og vi bruger kun kvalitetsprodukter. Når vi starter en opgave op, bliver de maskinvaskede mopper lagt i blød i forvejen i et antal, der svarer til det antal etager, der skal vaskes, og med præcis den mængde vand og gulvsæbe, der er nødvendig. Kun nok til at gøre effektivt rent. Det gør, at personalet ikke belastes yderligere ved at rende op og ned ad trapperne flere gange. En moppe pr. etage med rent vand. Derefter bliver de smidt til vask. Det betyder, at alle trapper bliver vasket i helt nyt, rent vand. Eksempelvis 5 mopper til 5 etager. Personalet kan have en lille sprayflaske med, hvis der er brug for mere fugt.

► Servicehåndbogen 2014-15

113

Ny teknologi bidrager til bedre og mere skånsom rengøring af trapper

Det er mopperne, der gør det primære stykke arbejde, og i princippet kan man med rengøring med mopperne, fremstillet af microfibre, nøjes med bare rent vand – uden at feje først. Rengøringen udføres i én arbejdsgang. Der spares tid, og vi kan dermed tilbyde en god kvalitet til en fornuftig pris. Denne microfiber-moppe tager virkelig fat, og nye kunder bliver overrasket over at opleve forskellen på deres nyvaskede gulve i forhold til, hvad de er vant til. Med microfibre fanges grus og småstøv, som først bliver frigivet ved vask over 65 grader. Dette sker så ved vask i industrimaskiner, og da mopperne kun bliver brugt en gang, før de vaskes igen, får man betydeligt pænere og renere gulve.

114

Ergonomisk korrekt udviklede produkter, som er smidige i brugen og har multifunktioner, bidrager til effektive arbejdsgange – skafterne er ergonomiske og lette, og mopperne optager kun vand til det dobbelte af deres størrelse. Det giver bedre arbejdsvilkår, hvilket er vigtigt for os, da vi også godt kan lide at passe på vores personale – rengøring er hårdt nok i forvejen. Det betyder så også, at vi holder på vort personale og har lav udskiftning, fordi de trives med produkterne og arbejdsmetoderne. Når vi starter et samarbejde op med en ny kunde, beser vi standen af opgangene. Er disse meget beskidte og forsømte, anbefaler vi at starte op med en grundig dybdegående rengøring, så der bliver helt rent.

Denne grundrengøring bliver efterfulgt af polish forbehandler, så der bliver renset godt igennem, og skidt og snavs kommer op af linoleummet. Med sådan en behandling er der renset helt op, og polishen og coater gør, at gulvene blot skal vedligeholdes de næste par år. Vores kunder er tilfredse, og faktisk er vi så heldige, at de tilfredse kunder anbefaler os videre, så størsteparten af vores kunder har vi fået via mund-til-mund-metoden.

velse, at dette også er med til at skabe tillid hos kunden – at de ser de samme personer hver gang. Et godt samarbejde - os og kunden imellem - er altafgørende, og vi gør meget ud af at leve op til deres tillid til os ved at levere kvalitets- og ekspertarbejde faktisk inden for alle former for ejendomsservice: græsslåning, vinduespolering m.m., eller vi anbefaler andre håndværkere ved forespørgsel, fortæller Rasmus Koch Hansen fra KBH Ejendomsservice A/S.

■

Det kan jo kun være en pejling om, at vi gør det rigtigt, hvilket vi naturligvis er meget glade for. Vi bruger ikke underleverandører af personale, hvilket er normalt inden for vores branche, men gør udelukkende brug af vort eget team. Det er vores ople-

Servicehåndbogen 2014-15

115

Etablering af altaner i andelsboligforeninger Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Af Direktør Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S

Administrationshuset A/S er årligt med til at realisere en del altanprojekter i ejendomme vi administrerer. Da altanprojekter både er teknisk, økonomisk og foreningsmæssigt komplicerede sager med mange muligheder, har vi i denne artikel prøvet at samle op på vores erfaringer. Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projektet og har betydelige interesser i og indflydelse på projektets udformning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomien og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og mandaterne omkring et altanprojekt klarlægges meget tidligt, og at der skabes en balance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring.

116

Brug af rådgivere En altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslutningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udformninger og kvaliteter, og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor letvægtsaltan typisk opfører sig meget anderledes end en mindre og mere solid ståleller betonaltan. Det er vigtigt, at man i foreningen engagerer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, eller anden med foreningsjuridisk kompetence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrømmen osv. Desuden anbefaler vi også, at en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i processen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne.

Foto: Altan.dk

Finansiering i andelsboligforeninger I forbindelse med finansieringen af altanprojekter i andelsboligforeninger er der flere løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring. Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andelshaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet. I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbedring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes. Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskri-

ves over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er retningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring. Teoretisk set er der mulighed for, at en individuel forbedring kan finansieres i foreningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilrådeligt, idet foreningen nødvendigvis må skulle forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pantsikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration. En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor altanerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør

► Servicehåndbogen 2014-15

117

Etablering af altaner i andelsboligforeninger

Foto: Altan.dk

svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere købet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet. Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin finansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed. En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkredit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Problemet med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejendommen ikke stiger med et beløb der svarer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en forbedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning. 118

Priser og økonomi I andelsboligforeninger ser vi attraktive finansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkreditlån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en andelsboligforening, ved finansiering igennem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412-535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000.

■

ServicehĂĽndbogen 2014-15

119

Rotter, dårlige materialer og tiden nedbryder vores kloaknet I gamle dage var alting bedre, noget de fleste af os har sagt eller hørt på et eller andet tidspunkt. Jeg vil ikke påstå det modsatte i denne artikel, men det er helt sikkert at det bør ændres til ”mange ting var bedre i gamle dage”.

Af Salgschef Lars Møller, LMJ-Insituform

Vi ved med sikkerhed i dag, at mange ting var dårligere, herunder byggematerialer og kvalitet ved installation. I Vores speciale er der tale om rørsystemer, både kloak & VVS installationer. Mange af disse er lavet af dårlige materialer og lagt eller monteret som var det gjort af en blind mand. Med tiden er rørene blevet svage, ru, skæve med store og små revner. Alt dette er noget som kan skabe drift forstyrrelser og i mange tilfælde er det en åben adgang for rotterne. I takt med at flere og flere rørsystemer bryder sammen og de store regnmængder fylder de offentlige kloakker, så søger rotterne højere op i de private ledninger. Her kan de fortsætte med at lave skader og gener indtil systemet bryder sammen. Få personer tænker over at VVS & kloakinstallationen er det dyreste i en ejendom, Ikke så meget pga. rør eller omlægning, men de store følger som ofte er

120

nye gulve, køkkener, badeværelser med mere. Når en kunde kontakter os med et problem, starter vi typisk et kort møde på stedet hvor vi drøfter situationen. Alt efter hvilket problem det drejer sig om, vælger vi at trække en streg i sandet og opsætter en rottespærre ved udløb til offentlig kloak. Dette gør at der ikke kommer flere rotter ind. Vi bruger typisk den prisvindende og VA godkendte rotte spærre fra Pipesec som ikke bruger strøm og kun kræver ét vedligeholdelses service én gang om året. Den er billig, driftssikker og virker 100%, ingen rotter kommer ind, når den er monteret. I visse tilfælde kan den med fordel monteres sammen med et højtvandslukke, hvis ekstremregn er et problem på ejendommen. Herefter anbefaler vi en TV-inspektion af alle rør, som gør at man får en idé om hvor omfattende skaderne er. På baggrund af denne TV-inspektion, laver vi en renoveringsplan som alt efter omfang, budget og størrelse kan planlægges op til 20 år frem.

Hvis kunden siger ja tak til det uforpligtende tilbud, laver vi en udførselsplan hvor de mest belastede ledninger tages først og de mindst belastede til sidst. På denne måde kan kunden sætte de nøjagtige renoveringsudgifter ind i sit budget og regne med dem mange år frem. Nogle boligselskaber har valgt denne løsning og kan på denne måde afsætte et beløb pr. lejemål, som i et tilfælde betød kr. 39,00 pr. lejemål, pr. måned. Denne pris indeholdt renovering af hele afløbssystemet og vedligehold i 10 år.

også installeres uden brug af varme. Dette betyder at vi typisk er 48 timer om at renovere samtlige ledninger i en opgang på 5 etager fra gulvafløb til fodbøjning og helt uden lugtgener. Hvis det gøres traditionelt, betyder det mange gener fra tømrer, murer, VVS & kloakfolk i ugevis. Det skal nævnes at flere af vores systemer til renovering uden opgravning, har en deklareret levetid på over 100 år. Dette kan ingen standard rør leve op til.

■

Metoderne til renovering uden opgravning har igennem de sidste par år gennemgået en enorm udvikling. Vi kan med moderne metoder lave strømpeforinger (Nyt rør i gammelt rør) uden opgravning fra 32mm. Og helt op til 4400mm. LMJ er Danmarks eneste licenstager til verdens førende produkter fra Insituform og har et egnet produkt til ethvert rør. De unikke produkter omfatter også hurtighærdende lugtfrie strømper som ikke indeholder giftige stoffer som styren og epoxy, flere af dem kan

Servicehåndbogen 2014-15

121

Adskil kolde og varme rum Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Anne Pia Koch, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

I skolen lærte vi, at varm luft kan indeholde mere vanddamp end kold luft. Vi lærte, at når varm fugtig køkkenluft møder den kolde flaske, vi tager ud af køleskabet, så dannes der dug på flasken. Om vinteren ser vi, at der dannes dug på indersiden af nogle ruder. Det sker, fordi lufttemperaturen ved rudens overflade er for lav til, at luften ved ruden kan rumme den fugtighed, der er i rummet. Dette er baggrunden for, at vi skal være opmærksomme, når vi indretter områder i boligen, der kommer til at være koldere end resten af boligen, fx walk-in-closet og bryggers. Det kan også gå galt, når der i en ellers uopvarmet kælder indrettes opvarmede rum, fx badeværelse eller vaskerum, eller når der i etageejendomme er uopvarmede trapperum. Høj luftfugtighed kan give anledning til skimmelvækst. I det følgende vil nogle eksempler beskrive, hvad man skal være opmærksom på, og hvordan man kan forebygge skimmelvækst. Walk-in-closet Det er blevet moderne, at indrette et walkin-closet eller et skabsrum fx ved at afspærre en del af et soveværelse eller indrette et lille kammer til et rum fyldt med skabe og 122

hylder. Skabe og hylder placeres tæt op ad vægge og i rækker i rummet og bliver således familiens centrale opmagasineringsplads til tøj, sko, kufferter mm. Det er ikke et rum til ophold, og derfor er det naturligt ikke at opvarme rummet. Selv om der er vinduer i rummet, bliver der sjældent luftet ud. Men dette kan vise sig at være en rigtig dårlig ide, hvis ydervægge og ruder er dårligt isolerede. Den varme luft med almindelig luftfugtighed fra boligen vil trænge ind i skabsrummet, og i den kolde del af året vil det betyde, at denne luft bliver afkølet i rummet. Dermed stiger luftfugtigheden. Især langs kolde vægflader og vinduer vil den stige drastisk. Dette vil give anledning til kraftig skimmelvækst, som måske i starten vil være dækket af skabe, og som derfor ikke bliver opdaget, før det har udviklet sig til et omfang, der får indflydelse på indeklimaet i de tilstødende rum, se foto. Kælderrum - opvarmede eller uopvarmede I både stuelejligheder og en-familieshuse opstår der ofte et ønske om, at kunne indrette kælderen til forskellige anvendelsesformål, hvor nogle rum opvarmes, mens andre står uopvarmede. Der indrettes fx baderum, vaske/tørrerum, kondirum mm. Opvarmes sådanne rum kan luften måske ”bære” den fugt, der kommer fra fugtgivende aktiviteter som badning, tøjtørring og træning plus den fugt, der kommer fra opstigende grundfugt og indtrængende fugt gennem væggene. Men de kolde rum ved

siden af kan måske ikke klare den øgede luftfugtighed. Det betyder, at når den varme fugtige luft trænger ind i de kolde uopvarmede rum, stiger luftfugtigheden her markant. Endnu højere bliver luftfugtigheden ved kolde overflader som ydermure, vinduer og kældergulv. Modsat er det en fordel, at et fyrrum i en kælder afgiver varmen til resten af kælderen, fordi der her er tale om tør varme. Trapperum En del ældre ejendomme har bagtrapper, der stikker ud fra husets facade. Murværket her er ofte massivt og uisoleret. Trappetårnet er uopvarmet og modtager varm fugtig luft fra lejlighedernes køkkener. Efter udskiftning af vinduer og yderdøre vil luftfugtigheden i sådanne trappetårne ofte stige kraftigt, hvis ikke der er sørget for god ventilation, og så vil der dannes kondens og deraf følgende skimmelvækst. Konklusion Samlet set kan man sige, at hvor der er forbindelse mellem kolde og varme rum, vil luftfugtigheden stige i de kolde rum, hvor luften afkøles. Hvis luftfugtigheden i den varme luft er høj, vil luftfugtigheden ved afkøling nemt kunne overstige 75 % RF, især på kolde materialeoverflader som fx ydervægge. Under sådan nogle betingelser begynder skimmelsvampesporerne at spire og vokse med risiko for, at der opstår indeklimaproblemer. I skabsrummet kan problemerne måske løses ved at varme rummet op og sørge for ventilation samt min. 5 cm afstand mellem ydervægge og skabe. I kælderen er det en god ide at adskille kolde og varme, fugtige områder med en tæt skillevæg og en dør, der er tætnet med gummilister, hvorefter den kolde og varme del ventileres hver for sig efter behov. I trapperummet kan det have betydning at tætne køkkendørene og skabe ventilation fra bund i opgangen - ved fx en rist i væg eller yderdør - til top ved fx en fugtstyret ventilator øverst i trapperummet. Er der opstået skimmelvækst på vægflader skal dette afrenses til helt rent puds og ny overfladebehandling skal være diffusionsåben.

■

Servicehåndbogen 2014-15

123

Reserver i opgørelse af andelenes værdi

Hvornår er der behov for reserver i opgørelsen af andelenes værdi, og hvorledes vises de i regnskabet?

Af partner og statsautoriseret revisor Jesper Buch, BDO Statsautoriseret Revisionsselskab

I andelsboligforeninger gælder maksimalprisbestemmelserne, som bevirker, at andelene ikke må handles til en højere værdi end den, der maksimalt kan beregnes. Mange andelsboligforeninger vælger at indregne reserver i opgørelsen af andelenes værdi, og det kan der være mange gode grunde til at gøre. Maksimalprisbestemmelserne Maksimalprisbestemmelserne i Andelsboligforeningsloven betyder, at der er et loft over, hvor meget en andelshaver må sælge sin andel for. Maksimalprisen fastsættes som værdien af andelen i foreningens formue tillagt værdien af de forbedringer, der er gennemført i lejligheden samt eventuelt værdien af fast installeret inventar. Maksimalprisen opfattes af mange som den pris, en andelsbolig skal sælges til. Det er ikke nødvendigvis rigtigt, da maksimalprisen udelukkende er et loft for, hvad en andelsbolig maksimalt må sælges til ifølge loven. Lovgivningsmæssigt er der 124

intet til hinder for, at prisen på andelen fastsættes under maksimalprisen. De fleste andelsboligforeninger har i deres vedtægter en bestemmelse om, at generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. Ligeledes har mange foreninger et afsnit i vedtægterne, som beskriver, at der hvert år i budgettet og resultatopgørelsen skal medtages et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. Foreningernes vedtægter indeholder dermed normalt bestemmelser, der gør, at der kan indregnes reserver i opgørelsen af andelenes værdi. Hvornår er det nødvendigt at have reserver i andelenes værdi? Som beskrevet ovenfor er der lovmæssigt intet til hinder for at indregne reserver i op-

► Servicehåndbogen 2014-15

125

Reserver i opgørelse af andelenes værdi

gørelsen af andelenes værdi, og der kan være flere grunde til det. Men der kan også være årsager, der gør, at man skal indregne reserver. Højesteret har i januar 2013 afsagt 2 domme, der betyder, at der skal ske regulering i andelsværdien, så snart foreningen får kendskab til forhold, der påvirker andelskroneberegningen væsentligt negativt, og som ikke er en følge af sædvanlig drift. Forhold, der kan påvirke andelskronen negativt, og som ikke er en følge af sædvanlig drift, kan være følgende: 1. Modtagelse af ny, lavere vurdering på ejendommen (offentlig vurdering eller valuarvurdering). 2. Modtagelse af markedsværdiopgørelser på renteswap eller væsentlig ændring i kursen på foreningens realkreditlån, som medfører en forøgelse af gældens værdi. 3. Optagelse af nye lån eller omlægning af eksisterende lån med kurstab som medfører forøget gæld. 4. Vedtagelse af større vedligeholdelsesprojekter/byggeprojekter som ikke medfører tilsvarende stigning i vurderingen af ejendommen. 5. Større skade som ikke er forsikringsdækket Flere andelsboligforeninger vælger derfor 126

at indregne reserver i opgørelsen af andelenes værdi for at imødekomme indvirkningen af ovenstående. Den ændrede retspraksis efter Højesterets afgørelse har konsekvenser i forbindelse med vedtagelse af byggesager. Hvis en forening vedtager en større byggesag, der ikke udløser en tilsvarende værdiforøgelse af foreningens ejendom, vil man skulle ”hensætte” udgiften til byggesagen, så snart den er vedtaget på en generalforsamling og dermed indregne en reserve i beregningen af andelenes værdi. Visning af reserver i årsrapporten Tidligere kunne reserver i opgørelsen af andelenes værdi være vist på mange forskellige måder i årsregnskabet. Reserven kunne være vist som en hensættelse under passiverne, nogen fratrak hensættelsen direkte i andelskroneberegningen, og andre anbefalede en lavere andelskrone end den, der maksimalt kunne beregnes. I nogle regnskaber har der endda været en kombination af flere af de nævnte metoder. Det kunne derfor være svært at gennemskue, hvor store reserver der var indregnet i opgørelsen af andelens værdi. Efter indførelsen af regnskabsvejledningen fra Erhvervsstyrelsen er der nu kun en måde at indregne reserver i opgørelsen af andelenes værdi på, og det er via indreg-

ning af henlæggelse til reserver som en særskilt post under egenkapitalen. Henlæggelserne skal stadig besluttes på en generalforsamling sammen med godkendelsen af regnskabet og andelskroneberegningen. Bliver der på generalforsamlingen besluttet en anden andelskrone, end den der fremgår af årsregnskabet, skal årsregnskabet korrigeres, så det stemmer overens med den vedtagne andelskrone. Reserverne kan være øremærket til særlige formål som vedligeholdelse af ejendommen, imødegåelse af værdiforringelser af ejendommen, kursreguleringer m.v., eller de kan have en mere generel karakter og bare kaldes henlæggelse til andre reserver. Henlæggelser til vedligeholdelse og forbrug af henlæggelser til vedligeholdelse føres via resultatdisponeringen under resultatopgørelse over til andre reserver. Andre henlæggelser, som henlæggelser til imødegåelse af værdiforringelse af ejendommen eller mere generelle henlæggelser, føres direkte på egenkapitalen via flytning fra overført overskud til andre reserver. Afslutning Indregning af reserver i opgørelsen af andelenes værdi er blevet en vigtig del af regnskabsaflæggelsen for andelsboligforServicehåndbogen 2014-15

eninger. Bestyrelsen i andelsboligforeninger skal i samråd med deres administrator og revisor overveje forhold, der kan have indflydelse på foreningens formue i fremtiden og sørge for indregning af reserver, som er tilstrækkelige til at imødegå disse forhold. Samtidigt er det vigtigt, at reserverne bliver vist korrekt i årsregnskabet i overensstemmelse med vejledningen fra Erhvervsstyrelsen, således at det er synligt for alle, hvor store reserver der er indeholdt i opgørelsen af andelenes værdi. Oplever foreningen i løbet af året forhold, der påvirker andelskroneberegningen væsentligt negativt, er det vigtigt, at der hurtigt bliver lavet en beregning for at undersøge, om indvirkningen på andelskronen kan indeholdes i de reserver, der allerede er indregnet i regnskabet. Beregningen skal vise den maksimalt mulige andelskrone, beregnet efter de nye forudsætninger, og denne skal så sammenholdes med den andelskrone, som senest er vedtaget. Er den senest vedtagne andelskrone højere end den nye maksimalpris, skal der foretages korrektion af andelskronen, således at den nye, lavere andelskrone anvendes ved fremtidige handler.

■

127

Professionelle vedligeholdelsesplaner for andelsog ejerforeninger Mange boligforeninger anser større renoveringsarbejder for uhensigtsmæssige, dyre og som pludseligt opståede. Men hvis boligforeningen, det kan være andels, ejer eller lejerforening, er sig sit ansvar bevidst, sørger den for at have en aftale med en professionel bygningsrådgiver, der kan opstille en vedligeholdelses-plan sammen med foreningen. Af Ole Dreyer, Ole Dreyer Kommunikation

Claus Borum er bygningskonstruktør – oprindeligt uddannet tømrer - og han har rådgivet om vedligeholdelse af bygninger i en årrække i såvel sociale boligselskaber som i sin egen virksomhed, som han har drevet i fire år. Claus fortæller her om egne erfaringer: ”Mange boligforeninger er slet ikke klar over. at det er muligt at lægge en langsigtet plan, hvor større byggearbejder planlægges for en rullende tiårs periode. Vi udarbejder en vedligeholdelsesplan, lægger et budget samt en tidsplan og giver saglige begrundelser for, hvorfor arbejdet skal udføres på det pågældende tidspunkt. Det giver bestyrelsen mulighed for at lave et samlet og mere præcist budget for fx andelsboligforeningen, der ikke rummer ubehagelige overraskelser - evt. med boligafgiftsstigninger til følge eller andre gener - og som indeholder et aftalt beløb til vedligeholdelser. Desuden er det også vigtigt at arbejde med energibesparelser i forbindelse med en vedligeholdelses-plan. Mange penge kan spares ved at udskifte og renovere vitale dele på ejendommen”.

128

Samarbejdet med en professionel byggerådgiver om vedligeholdelsesplanen Claus Borum har stor erfaring med at rådgive især andelsforeninger, og med at planlægge og budgettere et byggeri, en renovering, eller ved ønske om nybyggeri som fx gårdanlæg, altaner eller en energirenovering. Claus fortæller videre: ”Vi har stor forståelse for, at andelsforeninger kan have forskellige økonomiske rammer eller renoveringsbehov. Vi opstiller normalt flere scenarier, som bestyrelsen kan beslutte ud fra. Det er klart, at man i de fleste tilfælde får, hvad man betaler for, men vi sikrer os, at der bliver udført arbejder af den bedst mulige kvalitet indenfor det opstillede budget. Vi er specialister, uddannede til at vurdere skader og renoveringsarbejdes omfang samt til at se de løsninger, der er bedst for beboerne, og vi foreslår desuden forskellige løsningsmuligheder. Da ingen ønsker sig ubehagelige, økonomiske overraskelser, er det vigtigt at få lagt en tiårig vedligeholdelsesplan”. Lav en tiårs plan Boligforeninger anbefales at opstille løbende tiårs planer for vedligeholdelsen af deres ejendom. Der bliver diskuteret ønsker om nybyggerier, energibesparende

"Desuden er det også vigtigt at arbejde med energibesparelser i forbindelse med en vedligeholdelses-plan. Mange penge kan spares ved at udskifte og renovere vitale dele på ejendommen" Claus Borum

foranstaltninger, renoveringer og drømme og visioner, der løbende kan lægges ind i budgettet. For at sikre at der ikke er skjulte skader eller andre overraskelser, besøger en professionel byggerådgiver sammen med et bestyrelsesmedlem udvalgte boliger. En byggerådgiver vil normalt udvælge 10 % af boligerne til kontrolbesøg. Der ønskes naturligvis adgang til boliger, som man forventer, der er skader på. Det kan fx være oppe i toppen af ejendommen, ud mod facadevægge eller over kælder eller port. Desuden inspiceres ejendommens tag, facade, døre og vinduer. En boligforening kan spare mange penge på at have en professionel styret vedligeholdelsesplan, der også indeholder en plan for energibesparende renoveringer, som fx udskiftning af vinduer og døre, eller optimeret isolering. Fx er gennemgribende tag- og vinduesrenoveringer meget omkostningstunge. ”Så Spar penge – vedligehold jeres ejendom løbende, det er bedre end at opdage skaden, når den er omfangsrig” siger Claus Borum, og fortsætter: ”Vedligeholdelse er en opsparing, da en ejendom meget hurtigt kan få udhulet sin værdi hvis den misligholdes”.

► Servicehåndbogen 2014-15

129

Professionelle vedligeholdelsesplaner for andelsog ejerforeninger

En vedligeholdelsesplan indeholder ofte fx disse punkter: • Besøg og dialog med bestyrelsen • Indhentelse af stamdata på ejendommen • Eftersyn af ejendommens tag, kælder og facade • Besøg i cirka 10 % af ejendommens boliger • Fremlæggelse af muligheder for en vedligeholdelsesplan • Ideoplæg med energibesparende foranstaltninger • Oplæg på eventuelt akutte skader, der skal renoveres straks • Budgetfremlæggelse • Aftale om vedligeholdelsesplanens indhold, herunder treårige kontrolgennemgange • Budgetfremlæggelse og vurdering af arbejdets omfang og tidsplan • Afholdelse af beboermøder, der sikrer dialog med alle berørte • Rapport efter hver evaluering eller reparation/udskiftning

130

Beboerinddragelse er væsentlig for Borum Byggerådgivning En byggerådgiver bør have særligt fokus på at begrænse generne for beboerne. Gennem dialog med beboerne planlægges byggeriet/renoveringen, så det giver mindst mulige gener. Claus Borum fortæller: ”At Borum Byggerådgivning af hensyn til beboerne anbefaler, at lave løbende udskiftninger, så der ikke bliver lange forløb med omfangsrige gener, det være sig udskiftning af vinduer, facaderenoveringer, aflukning for vand osv. Men naturligvis er det vigtigste, at beboerne er tilfredse med renoveringsarbejdet, både økonomisk og funktionelt. Vi laver i denne tid mange vinduesudskiftninger til de nærmest vedligeholdelsesfrie træ/aluminiums vinduer. Det sparer mange penge og ærgrelser fremover, for beboer og forening, samtidig med at det sparer energi”.

Servicehåndbogen 2014-15

Brug professionel rådgivning En vedligeholdelsesplan kræver stor professionel faglighed. Claus tillægger det stor værdi, at Borum Byggerådgivning yder uafhængig rådgivning. Firmaet kan således trække på de bedste håndværkere til de enkelte opgaver, men kan naturligvis også fremlægge tilbud fra flere håndværkere på samme opgave. ”Vi mener, at vores uafhængighed af håndværkere og entreprenører er en stor styrke. Vi kan trække på et stort netværk, der byder ind på løsning af opgaverne. Beboerforeningen kan således vælge, hvad de synes, er det bedste tilbud netop tilpasset deres behov. Vi rådgiver naturligvis om, hvad vi mener, er det bedste at gøre - også set på den lange bane. Men beslutningen om hvem der får entrepriserne i renoveringsarbejdet er alene beboernes, som gennem deres bestyrelse beslutter det.” slutter Claus Borum.

■

131

Ejendommens entre Renoverede og moderniserede hovedtrapper skaber glæde og værdi.

Interview af Malermester Anders Holm, Al & Holm malerfirma ApS Skrevet af Jeanette Elsner

Hovedtrappen er det første øjet ser, når man træder ind i en ejendom - en præsentabel opgang er derfor essentiel for et positivt førstehåndsindtryk. Endvidere bidrager en renoveret hovedtrappe til en samlet værdigforøgelse af de enkelte lejligheder og gør dem samtidig lettere at sælge. Hvem kender ikke følelsen af at træde ind på en flot, moderniseret hovedtrappe? Malerfirmaet AL og Holm ApS renoverer hovedtrapper samt bagtrapper i såvel store som små ejerog andelsboligforeninger. Ved større renoveringsentrepriser udføres opgaverne som hovedentreprise i samarbejde med andre fagentreprenører som murer, tømrer/snedker, gulvarbejde, terrazzobelægning og elektrikerarbejde. Alle samarbejdspartnere bliver på baggrund af entrepriseopgavens omfang nøje udvalgt af AL og Holm, således at det smukkeste og kvalitetsmæssigt bedste resultat opnås for kunden. Når en hovedtrappe skal renoveres, taler vi forud for projektet altid med formanden, der beskriver opgavens omfang og i samarbejde udarbejdes en tidsplan, fortæller Anders Holm, malermester i Al & Holm Malerfirma ApS. Dertil besigtiges projek132

tet, som udmønter sig i et skriftligt oplæg, hvori vi beskriver opgavens omfang med materialevalg, forretningsgange og samarbejdspartnere, der alle lever op til vores kvalitetskrav og forventninger. Alt efter opgavens omfang kan renovering af en hovedtrappe tage op til et par måneder. Ved ældre ejendomme går der typisk 20-30 år mellem en istandsættelse, hvilket naturligvis sætter sit præg, da trappen efter mange års daglig brug vil fremstå nedslidt. Når en ejendoms bestyrelse beslutter sig for at få renoveret deres hovedtrappe, og derved give nyt liv til opgangen i form af et mere moderne udseende samt en forlængelse af trappens levetid på mange nye år, ligger der som oftest mere i opgaven end selve malerarbejdet: både vægge og lofter skal repareres, gamle elinstallationer skal demonteres og nye elinstallationer, som moderne LED belysning, installeres, før

der mures, spartles og sættes glasvæv op. Nedslidte gulve skal have ny slidstærk belægning, gelændere skal repareres, slibes og behandles, og dertil skal vinduer og døre som oftest også renoveres. Dette er selvsagt et omfattende projekt, som kræver god planlægning og professionelt kendskab til processer, hvilket kan virke uoverskueligt for en formand eller vicevært, og derfor tager vi os gerne af hele entreprisen ud i alle detaljer, som sikrer et tilfredsstillende resultat for både beboere og bestyrelse. Når projektet er gennemført, og ejendommens hovedtrappe står fuldt renoveret og moderniseret, konkretiserer AL & Holm Malerfirma deres fremadrettede anbefalinger til, hvordan ejendommen vedligeholdes bedst muligt via en fremtidig vedligeholdelsesplan. Hovedtrapper holder bedst ved godt mateServicehåndbogen 2014-15

rialevalg, og når gulv, vægge og elinstallationer er på plads, er kun rengøring og almindelig vedligeholdelse nødvendig de næste år frem. Den udvendige vedligeholdelse af vinduer og facader kan oftest klares ved 7-8 års interval, afhængig af vejrog forureningsforhold. Vinduer kan være hårdt udsatte for det danske vejr, og de er dyre at udskifte. Her er maling en både smuk og effektiv behandling, som pynter på enhver ejendom, og som samtidig beskytter træværket mod fugt og vandindtrængning. Opmærksomhed og grundig vedligeholdelse er derfor på alle måder en god investering. Vedligeholdelsesplanlægning skaber endvidere tryghed hos den enkelte boligforenings bestyrelse, da der dermed eksisterer en struktureret plan som sikrer, at nødvendig vedligeholdelse overholdes i overensstemmelse med begge parter, fortæller Anders Holm.

■

133

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S

Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100% CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025. Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad. På grund af bygassens miljøfordele stiller kommunen krav om, at det

134

støttede byggeri skal tilsluttes bygasforsyningen, og der skal bruges gas til madlavning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas. Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri. Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok.

"Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,6 tons CO2" Palle Hansen, HOFOR A/S

Læs mere om gas og madlavning på hofor. dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/gasentusiasterne. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud. Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet næsten 400 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et

gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,6 tons CO2. På vores hjemmeside hofor.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk.

► Servicehåndbogen 2014-15

135

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger. Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården. Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser. 136

Nybyggeri og renovering Som noget nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation kan gassen afregnes uden måling af forbruget i den enkelte lejlighed. Dermed kan gasmåleren undværes og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR.

■

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 1,5 TON CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • August 2014

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

Servicehåndbogen 2014-15 xxxxx HOFOR Ann_Servicehåndbogen_123x190.indd 1

137 13/08/14 13.10

En historie om Henrik og andelsboliger Hvad betyder bygningens tilstand for køberne?

Af Eric Prescott, Ejer af A4 arkitekter og ingeniører

Et år er gået, og vi har fået mulighed for at skrive en ny artikel i Servicehåndbogen. Der er mange temaer, som er spændende for os bygningsrådgivere: • • •

•

Hvor meget energi man egentlig kan spare ved at pakke en bygning ind? Hvilke materialer og metoder er bedst at bruge ved udskiftning af faldstammer? Hvordan hjælper vi bedst bestyrelsen og deres administrator med at tilrettelægge de kommende års renoveringsprojekter. Hvordan gør vi en renoveringsproces mest tålelig for beboerne.

Jeg synes, det kunne være spændende at se, hvad vedligeholdelse af en bygning betyder for en ”helt almindelig andelshaver”. Henrik er 43 år, han bor med Hanne i en andelsbolig på Frederiksberg – der har de boet i 1 år med deres 2 drenge som går i 9. klasse.

138

Saxogade Hanne og Henrik flyttede i 90’erne ind i en andelslejlighed på Saxogade på Vesterbro. Bygningen var blevet byfornyet, som næsten alle på den del af Vesterbro – så bygningen var i fin stand, og der var badeværelse i lejligheden, noget som i 90’erne stadig manglede i rigtig mange københavnerlejligheder. De startede i en 2-værelses, og fik på et tidspunkt pladsmangel. De fik muligheden for at købe nabolejligheden – og fik upgraderet deres bolig til en stor, 4-værelses lejlighed med plads til dem og børnene. Et byfornyelsesprojekt er ikke en balsamering, som gør en bygning immun overfor vind, vejr og tiden, der går. På et tidspunkt fik bestyrelsen brug for en sparringspartner for at få styr på, hvordan de skulle sørge for, at bygningen havde det godt.

De hyrede et firma, som de brugte i mange år. Det, som bestyrelsen satte pris på, var: • • •

•

Det var altid den samme person, som kom ud til dem. De oplevede, at han havde tid til dem – han var ikke på vej videre til næste møde. De havde en abonnementsordning, så det var ham som tog fat i dem hvert år for en gennemgang af bygningen. Det gav tryghed og en opgave mindre for bestyrelsen at huske Han gjorde det nemt for dem at iværksætte de mindre arbejder, som bestyrelsen besluttede, ved at han sørgede for at kontakte håndværkere og definere opgaven for dem. Bestyrelsen sørgede selv for at følge op, når først opgaven var sat i værk. Større renoveringsopgaver styrede han fra start til slut med tegninger, be-

•

skrivelse, udbudsmaterialer og kontakt til kommunen. Bestyrelsen følte, at de på denne måde levede op til beboernes forventning om, at bygningen var i gode hænder også med hensyn til dens fysiske form.

For bestyrelsen i Saxogade var det vigtigste, at ejendommen var sund og i god stand. Den skulle også være rimelig pæn. Henriks oplevelse var, at bestyrelsen var mest optaget af de opgaver og bygningsdele, som var fælles. Ingen var der for at tale om deres egen lejlighed. Da børnene skulle starte i skole, flyttede de i hus i Smørum. De kunne for nogle år siden mærke en stor lyst til at komme tilbage til byen og begyndte at se på lejligheder.

► Servicehåndbogen 2014-15

139

En historie om Henrik og andelsboliger

Hvad er vigtigt for køberen? Hanne og Henrik var interesseret i en lejlighed i København med plads til dem og deres store børn. Siden de solgte lejligheden i Saxogade var priserne gået op, rigtig meget endda, og nu var det en stor investering at købe en andels- eller ejerlejlighed.

kyndige fandt i de forskellige ejendomme var: • • •

Selve lejlighedens indretning var vigtig – kunne de se sig selv bo i den og have en god hverdag – men det var også vigtigt at få styr på 2 ting: • •

Var prisen rigtig – eller lå der udgifter på lur rundt om næste hjørne, som skulle indregnes. Var der en god stemning i ejendommen - kunne beboerne i ejen-dommen arbejde sammen og sørge for, at huset var i god stand.

De var ude og se på forskellige lejligheder – og når de fandt en lejlighed de ville købe, involverede de en byggesagkyndig. Den byggesagkyndige gennemgik hele bygningen og gav dem sin vurdering af, hvor ejendommen havde ømme punkter og hvilken udgift, der hørte til. Nogle af de forhold som den byggesag140

• •

En kælder, der var fugtig – det ville koste en del penge at fugtsikre den. Faldstammer og vandrør, der skulle udskiftes meget snart. Et radiatoranlæg med 1 stigstreng ført på trappen, og alle radiatorer sluttet til vandret. De rør som kørte gennem alle rum kunne derfor ikke fjernes, og derudover gav det en dårlig varmefordeling og højere varmeudgift end nødvendigt. Facader med behov for væsentlig istandsættelse. Termovinduer, som skulle udskiftes indenfor kort tid.

”Vi oplevede nogle gange, at boligforeningen i virkeligheden fremstod som parcelhuse, stablet på hinanden - som altså kun kærede sig om hver sin indre del af matriklen” Denne malende tanke opstod, når de kunne se, at der var opsat helt nye altaner på en facade, som var i ussel stand. Der var valgt kortsigtede, billige metoder til centralvarmeanlægget, og man havde kun skiftet til termoruder i boligerne og ladet

opgangene stå tilbage med de gamle, nedslidte og ubehandlede vinduer. Det kunne også være væsentlige mangler, som havde stået på længe - en revne i en sålbænk, som var nedbrudt og begroet med mos, vidnede om en ejendom med en bestyrelse, som ikke kan blive enige om at bevilge penge eller en bestyrelse, som ikke har aftaler på plads med hensyn til at iværksætte nødvendig, løbende vedligeholdelse. På den måde blev en del boliger valgt fra, selv om selve lejlighederne var lige det, som de ønskede. Hanne og Henrik valgte i stedet en lejlighed i en andelsboligforening på Godthåbsvej. Godthåbsvej Den valgte ejendom bruger en fast rådgiver, som er inde over alle større projekter. Ejendommen var renoveret med nyt tag og facade, og den fremstod pæn. Hovedtrappen var renoveret, og gelænderets lak og gulvets linoleum fremstod flot. I forbindelsen med selve handlen bemærkede Hanne og Henrik, at ejendommen Servicehåndbogen 2014-15

stillede høje krav i deres vurdering af værdifastsættelse af den enkelte andelshavers forbedringer i forbindelse med andelssalget. I gennemgangen af lejligheden havde den uafhængige vurderingsmand påpeget ulovlige, nedsænkede lofter og ulovlig elinstallation. Her havde bestyrelsen stillet krav om nedrivning af den ulovlige installation af andelshaver, før salget kunne indgås. Det, at bestyrelsen tager ansvar og kræver ulovlige installationer fjernet ved salg af andelen, gav tryghed for køberne. Andelsboligforeningens praksis gav køberen et indtryk af handlekraft og viste, at bestyrelsen havde gode målsætninger for ejendommens ve og vel. Det betryggede parret til at købe sig ind i andesforeningen. Siden har foreningen renoveret kloakken, og der er brugt en del penge på det, men bestyrelsens fokus er fortsat, at det er vigtigt, at ejendommen er sund og pæn. Nu kunne parret godt tænke sig en altan – det vil gøre deres lejlighed helt perfekt. Hanne og Henrik er glade for at være tilbage i byen og for at bo i en forening, hvor man kærer sig om de fælles værdier.

■

141

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Advokat Timmy Lund og administrator cand.jur. Lene Raahauge, Vest Administrationen A/S

I Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejerog andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende. Nedenfor følger et ikke udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

•

Opstarten af en byggesag:

gennemregnede budgetter fra administrators side. Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften. Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave. •

Undervejs i byggesagen:

Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter.

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvordan beslutter vi en byggesag? Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk? Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.

142

Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder. Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening? I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank. Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut. Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator. Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5.

som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet. Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder? Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen. •

Efter byggesagens afslutning:

Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen. Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

■

Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem Servicehåndbogen 2014-15

143

Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger Nærværende artikel omhandler en kortfattet gennemgang af en overset problemstilling omkring andelsboligforeningers regnskabsmæssige og skattemæssige forhold, når der skal træffes beslutning om, hvorvidt sidste, udlejede lejlighed skal genudlejes eller sælges som en andel.

Af Statsaut. revisor Morten Egholm Alsted, Beierholm

Det relevante spørgsmål er, hvilken skat skal der betales, såfremt en andelsboligforening ophører med udlejning af lejelejligheder? Selve skatteberegningen er yderst kompleks, og vil ikke blive beskrevet i denne artikel. Det er af væsentlig betydning for foreninger, hvor der er en eller ganske få udlejede beboelseslejemål at få vished for, hvad andelsboligforeningen skal betale i skat, såfremt udlejningsaktiviteten ophører. Kendskab til den skat, der skal betales, sikrer, at andelsboligforeningens bestyrelse kan træffe den rigtige beslutning, når den sidste, udlejede lejlighed bliver ledig. I praksis er det vores erfaring, at netop rådgivningen vedrørende salg af sidste, udlejede lejlighed i andelsboligforeninger er af meget svingende kvalitet. Vi er bekendt med en række forespørgsler fra bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger omkring beskatning ved afståelse af sidste lejlighed. De modtagne svar spæn-

144

der fra ”skatten er alt for høj” til ”det tillader jeres vedtægter ikke” til enkelte kvalificerede skøn og konkrete beregninger. Det mest grelle eksempel, vi har oplevet, er fra en andelsboligforening, som vi efterfølgende er blevet revisor for. Vi modtog en forespørgsel fra et bestyrelsesmedlem. Vedkommende var ikke helt tryg ved det svar, der var modtaget fra foreningens rådgivere. ”Skatten er for høj, og en konkret beregning er dyr” (læs over DKK 25.000). Vores første estimat over skattebetalingen udgjorde DKK 150.000 inkl. rentetillæg. Den ledige lejelejlighed kunne overdrages til en ny andelshaver for DKK 800.000. Med andre ord ville et salg tilføre andelsboligforeningen DKK 650.000 ekstra likviditet. Det påtænkte salg af lejligheden ville ydermere øge andelsbolig-foreningens indtægter med ca. DKK 3.000 om måneden svarende til det beløb, som en fremtidig boligafgift oversteg den hidtidige lejeindtægt med. Som det fremgår af eksemplet, er det en vanskelig situation, andelsboligforeningens bestyrelse bliver stillet ovenfor, når

den modtager uklare svar fra sine rådgivere. Det er vores vurdering, at andelsboligforeningers bestyrelser i en sådan situation bør kræve, at der som minimum bliver udarbejdet et estimat af foreningens skattebetaling i forbindelse med ophør med udlejning. Erfaringsmæssigt vanskeligøres estimater og konkrete beregninger af, at relevante informationer i form af gamle årsrapporter og konkrete skatteforhold fra tidligere perioder, ikke længere kan fremskaffes. Derfor vil prisen for en konkret beregning ofte blive højere, jo længere tid andelsboligforeningen venter med at få afdækket deres potentielle skattebetaling. Kendskab til skattebetalingen ved salg af sidste, udlejede lejlighed medfører, at andelsbolig-foreningen har mulighed for at indarbejde informationen i foreningens årsrapport. Nedenfor er konkrete eksempler fra andelsboligforeningers regnskaber, omkring oplysninger om skatteforpligtelse i forbindelse med ophør med udlejning, gengivet: Eksempel 1. Note vedrørende eventualforpligtelser ”Ejendomsavancebeskatning I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af en vedtægtsbestemmelse ikke kan afhænde den sidste, ledige lejelejlighed. Der er afhændet xx lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat yy lejligheder til ikke-medlemmer.” Eksempel 2. Note vedrørende udskudt skat ”Udskudt skat I henhold til lov om ejendomsavancebeskatning påhviler der foreningen en udskudt skat på ca. DKK 500.000. Den udskudte skat bliver aktuel ved salg af den sidste lejelejlighed til andelslejlighed,

Servicehåndbogen 2014-15

såfremt der i øvrigt ikke er erhvervsmæssige udlejningsindtægter til ikke-andelshavere. Andelsboligforeningen vil fremover opretholde udlejning til ikke-andelshavere, hvorfor udskudt skat ikke er indregnet, da det betragtes som en eventualforpligtelse.” Eksempel 3. Uddrag af balance (hensatte forpligtelser) DKK ”Udskudt skat 500.000” De to sidste eksempler dækker over en konkret beregning af den forventede skattebetaling, såfremt sidste lejelejlighed afstås. Det sidste eksempel sikrer endda imod fald i andelskroneværdien som følge af skattebetaling ved et eventuelt salg af sidste lejelejlighed. Ovenstående eksempler er medtaget for at illustrere, at den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning, hvis andelsboligforeningens bestyrelse skal træffe et valg omkring genudlejning eller salg af sidste udlejede lejlighed. Efter vores opfattelse bør alle foreninger få estimeret eller beregnet den potentielle skattebetaling, såfremt frasalg af sidste, udlejede lejlighed vurderes at kunne blive aktuelt inden for en tidshorisont på 1-5 år. Fokus bør øges markant, såfremt andelsboligforeningens årsregnskab indeholder en note, som den i eksempel 1 beskrevne. En enkelt detalje udover selve beregningen af skattebetalingen bør afklares. Det bør undersøges, om andelsboligforeningens vedtægter indeholder en bestemmelse, der hindrer salg af den sidste, udlejede lejlighed. Er det tilfældet, skal det ændres ved en generalforsamlings-beslutning, inden et salg af sidste, udlejede lejlighed kan ske. Det er ærgerligt, at en vedtægtsbestemmelse skal forhindre en andelsboligforening i at træffe en planlagt og økonomisk velbegrundet beslutning om salg af den sidste, udlejede lejlighed.

■

145

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger Miele har i mange år været kendt for deres gode holdbarhed og motto ”Immer besser”, men hvad ligger der egentlig bag?

Af Kurt Laugesen, Miele Professional

Vi har aldrig gået efter at være verdens største producent af vaskerimaskiner, men til gengæld haft kvalitet for øje, at have længst holdbarhed, bedste vask-tørreresultater med lavest mulig serviceomkostninger. Det betyder, at selv om vores produkter ofte er lidt dyrere, er de alligevel, på den lange bane, den billigste investering, hvilket millioner af forbrugere og mange fæl-

146

lesvaskerier kan bevidne. Da man i starten af 90 erne skulle reducere vand og elforbrug drastisk på alle vaskemaskiner, var vores produktudviklere helt på det rene med at man ikke bare kunne skrue ned for vandforbruget, og så tro man stadig kunne levere et flot vaske-og skylleresultat, ergo man skulle udnytte vandet bedre. Vi udviklede derfor Hydromatic-systemet, der går ud på at omdanne vaskemaskinernes medbringere i tromlerne, til brusere,

således at tøjet under vask og skylning, konstant overbruses. Det betød at man kunne reducere vand-og elforbrug med mere end 50% og stadig opnå et vaske-skylleresultat helt i top. Næste store nyhed var indførslen af SoftCare-tromlen på alle vores vaskerimaskiner. Udgangspunktet var et stort ønske om ikke at slide for meget på tøjet under vask, centrifugering og tørring, og det løste man ved at udvikle og patentere SoftCare-tromlen, som med sit kubeformede mønster udnytter vand og luft på helt

nye måder. SoftCare-tromlen til vaskemaskiner har også mindre huller, hvilket løste de store problemer med fremmedlegemer afløbsventil og pumpe, fordi brugerne ofte glemmer at tømme lommerne eller lægge bh-er i vaskeposer. Før udgjorde servicebesøg, med at fjerne fremmedlegemer i afløbsventiler og pumper, omkring 25 % af vores service på vaskemaskiner, med dyre reparationer til følge. Mange af den type reparationer koster omkring kr. 4-5.000,00, så ved bare 4 af den type servicebesøg i en vaskemaski-

► Servicehåndbogen 2014-15

147

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

nes levetid, har man næsten betalt det samme i reparationer, som man kan købe en ny maskine for. Og da den type reparationer som reglen ikke dækkes af en eventuel serviceaftale, er det for mange boligforeninger en stor og ærgerlig udgift på deres budget, som man ikke får ved valg af en maskine med SoftCare-tromle. Princippet med skånsom tekstilbehandling blev også anvendt til udviklingen af vores tørretumblere. En del af løsningen var her, ikke at have huller i tromlevæggene, da de erfaringsmæssigt bliver revet op af knapper, hægter og lignende og laver grater, der river huller i tøjet. Igen en stor besparelse på boligforeningernes driftsbudget, da man ved køb af denne type tørretumbler ikke vil få behovet for at måtte udskifte tromlen i tørretumblerens levetid, hvilket typisk er en reparation på mere end kr. 6.000,00.

148

Økonomisk og miljøvenlig tørretumbler Tørretumblere er jo en nødvendig ting i fællesvaskerier, men er også traditionelt en energisluger, som man hidtil ikke har kunnet gøre så meget ved. Udviklingen af varmepumper til at udnytte ’gratis energi’ og for få omkostninger omdanne varmen i luften til opvarmning i boligerne, har man kunnet overføre til tørretumblere og derved virkelig gøre noget for miljøet og energiforbruget. CO2 udledningen og strømforbruget er mere end halveret, så nu kan der for alvor spares penge på udskiftning af tørretumblere rundt omkring i fællesvaskerier, institutioner mv. Det er også blevet nemmere at få installeret en tørretumbler når den har varmepumpe-teknologi, da den ikke behøver aftræk. Den egner sig således også til installation i lokaler, hvor der f.eks. ikke tidligere har været vaskeri, i kældre samt lokaler placeret midt i en bygning, hvor aftræk en udfordring eller umuligt.

■

ServicehĂĽndbogen 2014-15

149

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans Trebbien Skrevet af Jeanette Elsner

Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar) 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet for-

150

ening er der i 2013 indført regel/krav om at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares. Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”. Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for

beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital.

den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da

En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på.

► Servicehåndbogen 2014-15

151

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

"Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. " Jeanette Elsner

højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige know-how og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport. Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre

152

at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis Udover at I får en præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsesarbejdets årlige, fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. På den følgende side forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

ServicehĂĽndbogen 2014-15

153

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned? I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen. Disse principper er: 1. Anskaffelsesprisen 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som ”valuarvurdering”) 3. Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling I 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der ”begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 efter bestemmelsens ikrafttræden. Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at va-

154

luaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom. Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt. ------------18 måneders regel Bestemmelsen om tidsintervallet ”18 måneder” fremgår af teksten i andelsboligloven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: ”Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende den vurderede handelsværdi for et år ad gangen. De 18 måneder skal beregnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af en A/B andel. Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk bliver foretaget i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurdering danner grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligforeningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk forelægges (og vedtages) på generalforsamlingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af ”18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes eksempler: Eksempel 1 AB har kalenderår som regnskabsår og af-

holder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af juni måned. I marts 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2013. Vurderingen er underskrevet 15. marts 2014. AB vedtager 25. juni 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2013) og er således gældende indtil 30. juni 2015. ----AB kan i nyt regnskabsår for 2014 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2014), der vedtages af generalforsamlingen i juni 2015, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2015 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015 *** Eksempel 2 AB har regnskabsår 1. juli - 30. juni og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af oktober måned. I august 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013/14. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2014 Vurderingen er underskrevet 15. august 2014.

Servicehåndbogen 2014-15

AB vedtager 25. oktober 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2014, altså 31. december 2015. -----AB kan i (nyt) regnskabsår for 2014/15 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2015), der vedtages af generalforsamlingen i oktober 2015, anvende denne vurdering, men får de sidste 6 måneder af regnskabsåret 2015/16 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014/15 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015/16.

■

155

Vær opmærksom på de stærke isoleringskrav i forbindelse med etablering af nye tagboliger i eksisterende pulterrum I de seneste år er energikravene skærpet i BR.10 (bygningsreglement) til bygningsklasse 2015 og senest bygningsklasse 2020. Hvis man ønsker at etablere / udvide en ny tagbolig, hvor der er indrettet pulterrum, skal man være opmærksom på de skærpede kommunale krav til isolering.

Af direktør Philippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.

Er ejendommen bevaringsværdig? Det vil være en god idé at tjekke kommuneatlas for at finde ud af, om ejendommen er klassificeret. I så fald gælder nemlig nogle begrænsninger i anvendelsen af ejendommen. Energikrav til en bevaringsværdig ejendom Energikravene til en bevaringsværdig ejendom er omfattet af BR. 10, kap. 7.4.1, stk. 1, men er undtaget fra bestemmelserne i kap. 7.4.2 og 8.6.2, stk. 2 på grund af bevaringsbestemmelser i kommuneplan 2010, når der ikke etableres tagboliger i eksisterende pulterrum. Etablering af tagbolig, hvor anvendelsen ændres. Hvis man ønsker at indrette en ny tagbolig i en bevaringsværdig ejendom, hvor der er indrettet pulterrum, skal der tages højde for det skærpede krav i forhold til isolering BR. 10, kap. 7.3.2, stk. 1.

156

Det betyder, at der min. skal være 400 til 500 mm isolering i tagkonstruktionen. Konsekvenser Et øget isoleringskrav medfører en udfordring til tagkonstruktionsudformningen, især hvis ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig. Ud over de 400 mm isolering i tagkonstruktionen skal der udføres min. en 50 mm ventilationsspalte over isoleringen. Hvilke muligheder har man for at opfylde disse krav? Hvis tagbeklædningen skal udskiftes, og der skal indrettes nye taglejligheder, oprettes eksisterende spær med en rimelig højde for at give plads til en isolering. Naturligvis har dette indflydelse på rumhøjden, som skal være 2,50 m. Hævning af eksisterende hovedgesims. Det kan ikke undgås, at den eksisterende hovedgesims skal opmures med et par skift, da den nuværende tagkonstruktion hæves. Dette skal der ansøges om hos den kommunale myndighed.

Isoleringsmaterialer (konventionelle eller alternative). Ved at bruge andre isoleringsmaterialer end konventionelle kan man formindske isoleringstykkelsen. Isoleringsmaterialerne har gennemgået en stærk udvikling, og der skelnes imellem tre typer. De traditionelle isoleringsmaterialer, som typisk bruges, er produkter, som er fremstillet af uorganiske materialer som mineraluld, glas eller sten under navne som ISOVER og ROCKWOOL. Hertil kommer de såkaldte ”skumisoleringer”. Produkterne er meget brandfarlige, idet skumprodukter udvikler en meget kvælende røg, og forsikringsselskaberne er betænkelige ved anvendelse af dette materiale – ligeledes er brandvæsenet. Erhvervs- og Byggestyrelsen mener, at skumisolering er en forsvarlig løsning. Der henvises til, at produkterne er meget anvendt i Norge, Sverige og England. Den sidste isoleringstype, som er dukket

Servicehåndbogen 2014-15

op, er ”vakuumisolering”. Vakuumisolering isolerer ved hjælp af vakuum. Varmeoverførsel sker igennem konstruktionen og / eller varmestråling. Vakuumisolering er et tyndt panel med et kornmateriale sat i vakuum. Vakuumisoleringspaneler er inden for byggebranchen endnu på eksperimentelt niveau. Hvilken isoleringstype skal vælges? Når man har fastlagt en energiberegning, skal det vurderes hvilken isoleringstype, der skal anvendes. I mange tilfælde vil det være en økonomisk afgørelse. Skumisolering vil kunne reducere tykkelsen til en sjettedel, til gengæld er prisen noget højere end glas- eller stenisolering. Prisen for vakuumisolering er ca. 15 gange højere end traditionel isolering. Energiberegning Fremover skal energikonsulenten i forbindelse med beregning af bygningers energistandard fremsende energiberegningen til myndighederne for at opnå en byggetilladelse.

■

157

Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Britt Haker Høegh, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

Når der er tale om vores egne fire vægge, er der mange ting, vi kan og vil gøre selv, især maling af overflader. Men hvad med vores helbred, og helbredet for vores børn? Der er visse områder og arbejder, som er mere risikofyldte for vores helbred, end andre. Årsagen til denne risiko er, at der i malinger kan være skadelige stoffer, såsom tungmetaller, PCB, blødgørere, mm.

Planlægning Det første step er at planlægge hvilke rum, der skal anvendes til ophold og som soveværelse, imens klargøring af overflader og malingen pågår. Sovestederne bør friholdes af renoveringsaktivitet – dvs. arbejdet bør om muligt udføres i etaper, så sovestederne kan flyttes undervejs. Derudover bør de lokaler, der er i brug i renoveringsperioden, udluftes regelmæssigt og hyppigt – 5-10 min gennemtræk ca. 3 gange om dagen.

Artiklen handler om at give nogle gode råd til afværgelse af det værste, selv om den bevidst ikke beskriver de forskellige mulige sikkerhedsniveauer, som en professionel håndværker ville skulle leve op til efter gældende regler og love. Til gengæld beskrives de mest effektive og beskyttende forholdsregler ved vedligehold af malede overflader.

Støvafskærmning I næste step overvejes, hvor støvende arbejdet er. Almindelig væg- eller loftsmaling kræver som regel ikke slibning, og du kan hoppe videre til næste afsnit. Skal der kun slibes på et meget lille område (<½ kvadratmeter), kan man holde et fugtigt viskestykke under det område, man sliber på, så støvet opfanges og bindes i videst muligt omfang. Resten suges op med en støvsuger med Hepa- eller mikrofilter.

Når du udfører malerarbejde, er det vigtigt at beskytte dig, dine nærmeste og din bolig mod skadeligt støv og skadelige dampe.

En anden metode, der ikke producerer så meget støv, kan være afrensning med en varmeblæser. Denne metode kan på ingen måder anbefales til indendørs arbejde, idet

158

risiko for frigivelse af giftige dampe stiger markant og beskyttelse mod sådan nogle dampe er særdeles svært. Metoden kan anvendes udendørs, og når der ikke opholder sig andre mennesker i området. Arbejde, der støver meget, er slibning. Dette er nødvendigt, så snart der skal spartles, ved behandling af gulve, eller når vi taler om maling af lakerede overflader (fx trælister og vinduer). Indånding af støv, er i sig selv usundt. Støv fra malede overflader indeholder derudover som oftest sundhedsskadelige stoffer (se næste afsnit). Uanset, om slibestøvet indeholder skadelige stoffer eller ej, bør man beskytte sig selv og sine nærmeste mod støvet, ved at afskærme arbejdsområdet fra de lokaler, der anvendes til beboelse. Kan det pågældende rum tømmes og lukkes, er det optimalt. Så behøver man kun at sætte en plastfolie foran døren, tapet fast med malertape. Støvet i rummet fjernes med en støvsuger med Hepa- eller mikrofilter. Skal løse emner males, fx kommoden eller vinduesrammer, kan disse med fordel tages ud og slibes i det fri eller i et lukket hobbyrum, som bagefter rengø-

res med en støvsuger. Kan rummene ikke tømmes, eller omhandler indsatsen kun en del af rummene, fx vindueskarme på facaden, er det hensigtsmæssigt med en støvvæg. En primitiv støvvæg vil holde meget støv tilbage, selv om den ikke er perfekt. Den kan etableres ved at købe en lidt stivere plastfolie (fx 0,015 mm) og klemme den til loftet ca. hver 1,5 – 2 m. Den kan klemmes op med lægter, lige lidt længere end rumhøjden, eller man kan klemme den fast med små stykker lægter, som skrues op i loftet. De huller, der opstår, kan man senere nemt reparere med en pletmaling. Derefter tapes foliens kanter med malertape til vægge og loft. Folien skal være min. 20 cm længere end rumhøjden og ved indgangen overlappes folien ca. 1,5 m. Under arbejdet, lægges en tung genstand på de overlappende folier ved indgangen, så folierne ikke gaber. Åndedrætsværn, handsker og engangsdragt Under arbejdet er det vigtigt at beskytte sig selv. Ved valg af den rigtige type maske kan man beskytte sig mod både giftige

► Servicehåndbogen 2014-15

159

Gør det selv istandsættelse - Forholdsregler ved malerarbejde

dampe, der opstår fx ved hærdning af to-komponent spartelmasse eller fra våd maling, og mod partikler og skadelige stoffer i støv. Selv om malingen i dag er vandbaseret og ikke lugter så slemt som i gamle dage, bør man ikke indånde dampene fra malingen. Idet malingens indholdsstofferne er vandopløselige, gasser de af, mens malingen tørrer. Støv fra fx nye materialer (spartelmasse) indeholder fine partikler, som er sundhedsskadelige at indånde, og støv fra gammel maling kan indeholde skadelige stoffer. Især maling fra før 2001 indeholder oftest tungmetallet bly. I slidstærk maling kan der forekomme PCB. Man kan søge råd hos en rådgiver, for at få afdækket eventuelt indhold af skadelige stoffer. Til beskyttelse mod alle forestående forhold, anbefales at anvende en A2P3 maske, der slutter helt tæt omkring næse og mund. En maske af denne type er egnet til at holde både partikler, skadelige stoffer og giftige dampe tilbage og vil kunne bruges ved alle arbejdstrin. Når der udføres slibning på gammel maling, anbefales derudover at anvende handsker og engangsdragt, idet de skadelige stoffer i støv kan optages gennem huden. Det anbefales endvidere at tage arbejdstøjet af og vaske hænder og ansigt grundigt, inden man indtager mad og drikke eller ryger. På den måde undgår man at ”spise” noget af støvet. Støvsugning Når overfladen er klargjort, skal støvet fjernes. Det anbefales at leje en industristøvsuger med Hepa- eller mikrofilter fx i et byggemarked til dette arbejde. På den måde undgår man, at rester af støvet sætter sig i ens husstøvsuger og bliver blæser rundt i boligen i tiden efter renoveringen. Alternativt kan man bruge sin udtjente støvsuger og købe en ny bagefter. Tørretider Under selve maleprocessen er det vigtigt at overholde tørretiderne. Disse tørretider omhandler ikke kun den malertekniske tørretid, men også usynlige kemiske proces-

160

ser. Når tørretiderne ikke overholdes, risikerer man, at den nye maling afdamper uønskede stoffer, der i værste fald kan medføre helbredsgener. Selv om det i den fase af renoveringen er fristende hurtigt at male færdigt, så er tørretiden meget kort i forhold til den tid, man vil have gavn af malerbehandlingen. Derudover er det en god ide at tænde for varmen – også om sommeren. Det er varmetilskuddet, der sørger for hurtig udtørring. Under og efter tørretiden skal der udluftes regelmæssigt (min. 2-3 gange om dagen) og med gennemtræk i 5-10 min. Ved udluftningen bortføres opløsningsmidlet vand samt de giftige dampe. Efter den anbefalede tørretid kan malingen fortsættes. Opfølgende rengøring Når malerarbejdet er afsluttet, vil overfladebehandlingen fortsætte med at hærdne. I den proces kan der stadig afgives kemiske produkter. Derfor er det en god ide med øget rengøring efter en gennemgribende renovering. De mest effektive tiltag er udluftning og regelmæssig rengøring med en støvsuger med Hepa- eller mikrofilter, samt at aftørre vandrette overflader med en fugtig klud (gulve, hylder, reoler, dørhåndtag, bøger, mm.).

■

ServicehĂĽndbogen 2014-15

161

Undgå udskiftning af vandrør Det helt almindelige vand, der kommer ud af vandhanen og bruseren i jeres ejendom, indeholder mange tusinde mikroskopiske kalkkrystaller. Hver for sig er krystallerne så små, at man aldrig ville lægge mærke til dem, men fordi de binder sig sammen i lange kæder af kalkkrystaller, sætter de deres præg overalt.

Af John Zindel, AMTech Aqua Miljø ApS

Vand er penge AMTech Aqua Miljø har udviklet et kalkknusersystem, der bryder kæderne af kalk op, så kalkkrystallerne flyder med vandet og ikke sætter sig i vandrør, på klinker, armaturer, i kaffemaskine eller elkedel. Man vil hurtigt kunne mærke, at vandet føles blødere. Smagen bliver rundere og mindre besk, og tøjet bliver desuden blødt, uden I behøver at bruge skyllemiddel.

vandrøret, hvorfra systemet sender ultralyd ind i vand. Det er ultralyden, der ændre kalkkrystallet, så det ikke kan lave de lange kæder, men i stedet bliver i vandet.

Det nye, rene og bløde vand vil samtidig tage sig af de kalkaflejringer, der allerede er opstået, og som ikke er til at se i det daglige. Aflejringerne gemmer sig i vandrør, vandhaner og toiletter. Ofte er det kalken, der er skyld i lavt tryk på vandet, dryppende vandhaner og løbende toiletter. I en hel opgang eller ejendom kan det blive til rigtig mange liter vand om året, der bare er spildt. Det siger sig selv, at der her er mange penge at spare.

Kalkafvænning Alle vænner vi os til det vand, som vi bruger hver dag. På den måde vænner vi os også til det kalkindhold, der er i vandet. Vand er jo ikke bare vand. Det ved vi, for når vi er udenbys eller udenlands, synes vi, vandet både smager og føles anderledes.

Kædereaktion Det lyder virkelig for godt til at være sandt. Men ikke desto mindre er det rigtigt. kalkknusersystemet bliver monteret uden på

162

Systemet fjerner altså ikke kalken. Der vil stadig være kalk i vandet, man vil bare ikke bemærke det i samme grad. De enkelte kalkkrystaller vil ikke sætte sig fast inde i rørene eller ude på klinkerne, og de vil være så små, at I ikke længere vil fornemme dem i vandet I drikker eller bader i. I mener måske, at I ikke mærker dem nu; men jeg garanterer, I vil kunne mærke forskel.

Med systemet kommer I på effektiv kalkafvænning. Systemet stopper for dannelsen af nye kalkaflejringer og hjælper med at fjerne de eksisterende aflejringer, derved undgås udskiftning af vandrør. Det sker over 3-5 måneder, men allerede fra første dag vil I kunne mærke forandringer.

► Servicehåndbogen 2014-15

163

Undgå udskiftning af vandrør

Dokumentation Billederne her er taget på Teknologisk Institut og viser kalkkrystallerne i vandet henholdsvis før og efter installationen af AMTech Aqua Miljø. Før installationen Det er tydeligt at se, hvordan kalkkrystallerne binder sig til hinanden. Derved har de langt nemmere ved at sætte sig fast inde i fx rør, bruserhoveder mv. Det kan bedst ses i den lille si, der sidder i vandhanens tud. Kalken sætter sig også fast og danner belægninger på fx klinker og armaturer i brusekabinen, hvor den desuden gør det lettere for snavs at sætte sig. Kalk danner i øvrigt også grobund for fx svamp i fuger og lignende. Efter installationen kalkknusersystemet har brudt kæderne, så krystallerne nu er meget mindre. Van164

det vil føles rundere, og kalken vil have sværere ved at sætte sig og danne belægninger. Fordi der bliver mindre snavset, og fordi der kræves mindre doser rengøringsmiddel til at få snavset af, kan I spare på rengøringsmidler, lige som I kan spare på skyllemiddel, sæbe og shampoo. Samtidig med I sparer penge, skåner I altså også miljøet. Prisværdigt Omkostningerne for en hel ejendom ligger gennemsnitlig mellem 900 - 1.500 kr. pr. andelshaver/ejer. Prisen er en engangsbetaling, og derefter vil omkostningerne pr. system være ca. 50 kr. om året. Det er uden tvivl en investering, der kan betale sig. Ud over at spare penge på vandregningen vil I også kunne undgå at skulle skifte vandrør i ejendommen, som jo kan være en bekostelig affære.

■

Slip af med kalkproblemerne ! Hvad gør kalkknuseren ? Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så den ikke binder sig som før til varmelegemer, indersider af rørsystemer og overflader i øvrigt. Det medfører blandt andet, der skal bruges mindre energi til cirkulation af vandet. I skal huske, at 1mm kalk på varmelegmet giver 10% i merforbrug af energi. I får også en bedre varmeoverførsel til vandet i varmeveksleren. Herved kan I slipper for strafgebyr grundet for dårlig afkøling. Alt der tilsættes vandet skal reduceres med 1/3, så her spares f.eks. vaske-, opvaskepulver og rengøringsmidler. Virkning bevist på Aalborg Universitet. Et netop afsluttet studie på Aalborg Universitet beviser virkningen af AMTech Aqua Miljøs system til knusning af kalk i vandet. Så det vi hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, har vi nu også videnskabeligt belæg for.

Kalkknuseren siger farvel til Afkalkning af kaffemaskine og elkoger. Hårde kalkbelægninger i brusekabine. Skyllemiddel til vasketøjet. Tilkalkede vaske- og opvaskemaskiner. Utætte vandhaner og toilet.

Kalkknuseren siger goddag til Mindre vandforbrug. Lettere og hurtigere rengøring. Bedre cirkulation på brugsvandet.

Længere levetid for hårde hvidvarer. Mindre forbrug af rengørningsmidler.

Læs mere på www.kalkknuser.dk

AMTech Aqua Miljø ApS / Herlev Hovedgade 119 / 2730 Herlev / 44 94 33 08 Servicehåndbogen 2014-15

165

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet Når I i foreningen har besluttet, at I skal have altaner, så er der mange muligheder. Der findes flere altanleverandører, få store og en underskov af mindre producenter og smedemestre. Hvordan vælger man den rigtige altan? Allerførst er det et tillidsspørgsmål, men det er også et spørgsmål om kvalitet og økonomi.

Af Teknisk kundekonsulent Claus Borggaard, Kontech Altaner

Generelt kan det siges, at kvalitet koster lidt mere, men også at det kan blive dyrt at købe for billigt. I sidste års Servicehåndbogen 2013/2014 beskrev jeg, hvordan et altanprojekt startes, og den proces man skal igennem for at få det gennemført. I år vil jeg uddybe netop kvalitet og alle de valg, der skal tænkes igennem for at få opfyldt sin altandrøm. I år pr. 1. juli stilles der krav om, at alle bærende komponenter og konstruktioner i stål og aluminium, som indgår i et byggeri, skal CE-mærkes. Det betyder, at alle altanproducenter og altanleverandører skal certificeres. Det er et krav, som omfatter løbende produktionskontrol, samt at der i virksomheden er et system, som sikrer og dokumenterer en præcis og høj kvalitet. For små smedemestre kan dette godt blive en udfordring. Kontech er allerede stødt på producenter, som stopper produktionen af altaner på grund af de nye, skærpede krav. Nogle altanleverandører producerer ikke selv deres altaner, hvor166

for de i realiteten kun står for altanmontagen. Andre igen, både producerer og monterer. Det kræver et kvalitetssystem med øget kontrol af alt svejsearbejde. Hovedparten af Kontechs altaner udføres af vores fuldautomatiske svejserobot, som sikrer en høj kvalitet med præcision og i et tempo, hvor en smed ikke kan følge med. Tidligere blev de fleste altaner lavet i beton og med støbejernsrækværk. Det er den type altaner, der ofte ses i bybilledet med rustne rækværk, og hvor armeringen i betonen er blottet. I dag fremstilles altaner i galvaniseret stål eller i aluminium. Her står man overfor det første valg. Skal der vælges en altan i galvaniseret stål eller aluminium? En altan består af flere dele: et rækværk(værn), en bundramme, en bundplade(loft) og selve ophængningen. Vælges der en aluminiumsaltan, de produceres bl.a. i Sverige, så vil det være en kombination af stål og aluminium, da ophængningsmetoden altid udføres i galvaniseret stål. Derved fås en blanding af overflader, som æstetisk ikke øger udtrykket og samspillet med ejendommens facade. Et valg af en altan i galvaniseret stål giver et ensartet udtryk og en ens patinering. Deles altanen op i enkeltdele, så kan val-

► Servicehåndbogen 2014-15

167

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet.

get af altan måske være lettere. Starter vi med rækværket(værnet), så kan der fås et aluminiumsrækværk, der er popnittet sammen, se foto.

værn i glas med perforerede plader og med tremmeværn. Der kan også leveres med sinus- og trapezplader. Endvidere udførers der også fuldt lukkede altaner.

Værnet kan beskyttes af en lakering i en farve, som spiller sammen med ejendommens facade. Det forlænger samtidig levetiden på værnet, som både uden eller med lakering er vedligeholdelsesfrit. I udformning er man bundet af de designs, som udbydes. Et stålværn er som regel fuldsvejst, som kan ses af nedestående foto.

Selve altanbundrammen kan fås i aluminium eller galvaniseret stål. Her skal man være opmærksom på, om altanen er fuldsvejst, altså kommer i et stykke, eller om den skal boltes sammen. En fuldsvejst løsning er altid at foretrække. Rammen i galvaniseret stål kan være i UNP-profil, HEB-profil eller i firkantsrør, hver løsning skaber sit eget udtryk.

Værnet tilbydes også med pulverlakering, som foruden galvaniseringen forlænger levetiden på værnet. Begge løsninger er vedligeholdelsesfrie. Om der vælges en løsning med galvaniseret stålværn eller en pulverlakeret, så er designet frit hos Kontech Altaner. Der kan vælges en unik løsning, som Kontech producerer til jer på vores fabrik i Hvidovre.

Det vil nok være på sin plads at forklare hvad galvanisering er, når det bliver nævnt så mange gange. Galvanisering er egentlig en varmforzinkning. Et tyndt lag af zink som ved varme påføres stålet i lag på minimum 100 my, det er en meget lille måleenhed. Det beskrives af Dansk Standard, der angiver korrosionskategorierne C1-C5, at der i boligområder skal anvendes kategori C3, der sikrer stålet i omtrent 100 år. Altså en lang levetid på jeres altan.

Ved både galvaniserede stålaltaner og aluminiumsaltaner er der mulighed for

168

Galvaniseret stål ses meget i det almindelige bybillede og anvendes bl.a. ved vejskilte, lygtepæle, broer, stilladser og altså altaner. Aluminium ses mest ved lette rullestilladser og ved træ/alu vinduer. Aluminium beskyttes på samme måde ved en kromatering, som forlænger levetiden på aluminiummet. Udbydere af aluminiumsaltaner giver garanti på altanerne i 30 år. Næste valg er bundpladen (loftet hos underboen). Ved valg af en aluminiumsaltan får man naturligvis en aluminiumsplade. Ved valg af en galvaniseret stålaltan, kan der vælges frit mellem en fiberbetonplade eller en dibondplade. De produceres i forskellige farver, men det kan anbefales at anvende en lys, hvid plade, der sikrer mere lys hos underboen. Undersøgelse har vist, at en hvid bundplade er en forudsætning for ikke at reducere lysindfaldet hos underboen. Et punkt som til tider overses er afvanding fra altanen. Der er mange forskellige løsningsmodeller. Afvanding via bundpladen bevirker, at vandet drypper ned hos un-

derboen, og at bundpladen skjoldes, og der er risiko for utætheder ved samlinger og skruehuller. Enkelte altanleverandører har en model, der afleder med bagfald ind mod facaden. Det giver maksimalt afvanding ned til underboen. Dette er nok den dårligste af alle løsninger. Vandet skal helst ledes væk fra facaden, som yderligere sikres ved at fuge mellem altan og facade. Hos Kontech Altaner findes en simpel og billig løsning. Der er under trægulvet placeret en dørkplade, som opsamler regnvandet og via en lille hældning, fører vandet frem til fronten, som via en vandnæse afleder vandet udover altanrammen. Dette sikrer, at højst underboens altankasser får vand. Der tilbydes naturligvis også andre og lidt dyrere løsninger, eksempelvis afvanding via nedløbsrør eller via udspyr. Igen er der her forskel på, hvordan dette løses. Hos nogle altanproducenter er bundpladen løsningen med de førnævnte problemer. Kontech Altaner anvender også her dørkpladen under

► Servicehåndbogen 2014-15

169

En ny altan er også et spørgsmål om kvalitet, levetid og funktionalitet.

trægulv til at lede vandet hen til en vandrende, som påsvejses inden i altanrammen, derfra føres vandet hen til et udspyr eller til nedløbsrør. Se foto. I førnævnte er der taget udgangspunkt i en altan med trægulv. Det er den type gulv, de fleste vælger - primært ud fra et æstetisk synspunkt og ud fra, at det er mest behageligt at gå på med bare fødder. Der anvendes altid hårdttræsgulv. Det findes i mange varianter, men de kræver alle vedligehold. Lidt olie 1-2 gange årligt. Husk det er ikke det store arbejde, da altanen som regel ikke er større end 6 m2 og ofte mindre. Alternativt fås kompositgulv eller plastgulv, som begge er vedligeholdelsesfrie. Det er en jungle at beskrive, for der findes så mange forskellige modeller og producenter. Blot vil jeg igen påpege, at det er dyrt at købe billigt. Hos os er vi gået bort fra alle de billige modeller, da vi er ikke glade for at aflevere det, og da du som kunde bliver ked af dit valg i løbet af de første par år. Endnu en løsning er et fiberbetongulv, som også er vedligeholdelsesfrit. Denne løsning ser man ikke så ofte i private foreninger, men på den rigtige ejendom er det en smuk løsning. Her kan der afvandes både ud over forkanten og via et afløb til nedløbsrør. Til sidst en løsning som næsten helt er forsvundet. En aluminiumsplade som gulv, naturligvis skridsikker, dog skal man være opmærksom på, at den ikke skal være for tynd. En aluminiumsplade har den ulempe, at den bliver meget kold om 170

vinteren og brændende varm om sommeren. Så pas på med bare fødder! En sidste ting er håndlisten. Ved et aluminiumsværn er håndlisten naturligvis også i aluminium. Vælger du en galvaniseret stålaltan, kan håndlisten være en rund håndliste eller en flad håndliste. Hertil kan tilvælges en håndliste af hårdttræ. Håndliste skal i stil med trægulvet olieres et par gange om året. Alternativt forsvinder træets glød og den varme, brunrøde farve, som forvandler sig til en lidt kold og metalgrå farve. Det tager lidt af levetiden på træet, men træet er jo et levende materiale, som kan tåle at ligge ude. Vælger du en håndliste i hårdttræ, så vær opmærksom på hvordan den er samlet og monteret. Det er specielt hjørnesamlinger, der er udsatte, så de bør skæres i smig. Fastgørelsen af håndliste bør være Servicehåndbogen 2014-15

så fast som muligt. Det ses desværre flere steder, at træhåndlisten kun blev fastgjort på sceptre med en meters mellemrum. Lad mig slutte af med at stille dig nogle spørgsmål: Skal vi købe dansk? Skal vi købe billigt, som på sigt bliver en dyr løsning? Skal man vælge et forudbestemt design eller skabe et selv? Nogle valg er uden merpris andre koster ekstra, men på en altan, som skal hænge på jeres ejendom i mange år, er den rigtige løsning ikke altid den billigste. Men over 50-100 år er det nok den rigtige.

■

171

Spar energi og penge Kort om fornyelse af centralvarmeanlæg

Af Lasse Bindner, Amager Sanitet og Tonny Jensen VVS A/S

Der er i dag mange centralvarmeanlæg i København, som ikke længere lever op til tidens udvikling inden for varmeteknik. Stigende energipriser og udtjente/nedslidte centralvarmeanlæg får ejendomsejere til at overveje at udskifte deres anlæg, og det er der god økonomi i for de fleste. Men at udskifte et varmeanlæg uden planlægning er en dårlig strategi, og vil i visse tilfælde resultere i varmekilder(radiatorer) der ikke varmer under spidsbelastninger eller generelt bare ikke fungerer godt nok: støj i rør og komponenter, sporadisk svingende temperaturer, dårlig afkøling og strafafgifter, højere pumpetryk, højere elforbrug end nødvendigt, hurtigere nedslidning af komponenter og forkert isoleringstykkelse, som giver unødigt varmetab. Der er derfor god økonomi og komfort i korrekt opbyggede centralvarmeanlæg, men for at opnå dette kræves en korrekt projektering af det fremtidige centralvarmeanlæg, som normalt udføres af ingeniører eller vvs teknikere med erfaring inden for varmeteknik.

172

En sådan rådgiver vil i tæt samarbejde med ejendomsejeren gennemgå bygningens konstruktion. Beregning af varmetab skal udføres, effektive ideer for tiltag omkring energiforbedring fremføres og overvejes, forbrugsmønster og forskellige løsninger på anlægsopbygning gennemgås og endelig overvejes materialevalg og den overordnede økonomiske udgift til et evt. projekt. Korrekt dimensionerede rør, varmekilder (radiatorer) og deres placering samt pumper, veksler, ventiler og så videre danner ramme for selve centralvarmeanlægget, og alle disse komponenter skal fungere korrekt i forhold til hinanden for at opnå et centralvarmeanlæg i balance, der både giver den nødvendige og ønskede komfort samt en årlig besparelse, og dette er en opgave, som kræver stor kompetence inden for varmeteknik og beregning af komponenter med videre. Konsulter altid en energispecialist eller anden kompetent rådgiver inden påbegyndelse af et centralvarmeanlægs opbygning.

Hvori ligger besparelsen? Der er mange steder, hvor ejendommen vil kunne spare penge ved et korrekt opbygget centralvarmeanlæg. Et par ikke uvæsentlige punkter er følgende: Styring af fjernvarmeveksler eller kedel med videre, giver ofte den største besparelse og den mindste ”her og nu” udgift. En styring er hjernen i anlægget og giver de forskellige komponenter besked om, hvornår og hvordan de skal virke under forskellige forhold. Dvs., at hvis der ikke er behov for varme, sender anlægget ikke varme ud. Hvis der kun er behov for lidt varme, sender anlægget kun lidt varme ud og så videre. Der findes i dag mange løsninger på styring: alt fra enkelt vejrkompensering til avanceret CTS styring med fjernregulering fra ”næsten” alle steder i verden. Styring af enkelte varmekilder (radiatorer) vil reducere energien, der sendes ind i varmekilden (radiatoren) og styrer derved det enkelte rums temperatur og varmeforbrug og giver dermed også en økonomisk besparelse. Der findes flere løsninger til denne regulering som både er manuelle, mekaniske og elektroniske med avanceret

Servicehåndbogen 2014-15

teknik, der selv kan registrere åbne vinduer og forbrugsmønster med videre. Korrekt rørdimensionering vil ikke alene medvirke til en korrekt energifordeling i anlægget, men også til en minimeret vandmængde som vil minimere varmetab og unødvendige pumpestørrelser, der kræver et højere elforbrug med videre. Ventiler til radiatorer og fordelingsledninger med videre vil styre de minimale og maksimale energimængder, der tillades i anlægget og vil derfor sørge for, at pumper kan arbejde korrekt med konstanttrykskurver og lignende modeller, som blandt andet er grundlaget for de nye A mærkede pumper. Styringen af disse energimængder vil også bidrage til, at kun den energi, der er blevet tilladt, vil blive brugt, og styringen medvirker derfor til et kontrollerbart energiforbrug. For flere informationer eller uddybende information omkring varmeanlæg, kontakt da en rådgiver med de rigtige kompetencer, som for eksempel en ingeniør eller en vvs tekniker med erfaring inden for varmeteknik.

■

173

Man skal gøre noget inden vandet er gået Oversvømmelser efter store regnskyl har gjort livet surt for mange andelsboligforeninger i de senere år. Det ved de en masse om i malerfirmaet J.P. Hoverby A/S. Og de har også et godt bud på løsningen. Inden det sker. Af Jørgen Nielsen, Journalist

Nogle gange står de dér hos J. P Hoverby A/S og se på skaderne efter et større skybrud. Hører ofte historien om, at det langt fra er første gang. Mange andelsboligforeninger har stået i den situation og med det samme tænkt over, hvor slemt det egentlig er? Og der går sjældent lang tid, før den tanke melder sig, at det jo kan ske igen. Hvem der kan gøre noget ved vejret overlades til andre. Men forebygge kan man sagtens, så det i hvert fald ikke bliver så slemt, hvis det sker igen. »Rigtig mange tænker f. eks. på risikoen for skimmelsvamp. Men der findes nogle malertekniske løsninger til at forebygge. Man kan give gulvene epoxy og en støvbinding, så skidtet ikke binder så nemt«, siger Bo Almlev, administrerende direktør i J.P. Hoverby A/S.

174

Udvendige produkter Men der er flere tiltag, som kan forebygge. »Man kan f. eks. også male væggene i kælderen med nogle udvendige produkter. Det kan nemlig forhindre en påbegyndede skimmelsvamp. Og det kan samtidig betale sig også at male gamle rå profil-vægge. Så er det nemlig nemmere at vaske ned, hvis der kommer kloakvand i kælderen«, siger Bo Almlev. Sover bedre Rigtigt meget handler om at begrænse skaderne nu og her, når der er kommet et skybrud. Tjekke kloakker, sætte højvandslukker på, sikre sig mod utætte kloakrør e.t.c. »Mange andelsboligforeninger fortæller os, at det er behandlingen af vægge og gulve med en udvendig beskyttelse, der giver en større tryghed hos andelshaverne. Nogle siger endda, at de sover lidt mere trygt, selvom varslingsikonerne blinker på DMI’s hjemmeside«, siger Bo Almlev.

■

Når det handler om tillid... Overlad jobbet til os og gør det nemt for jer selv. Vi er din hovedentreprenør på opgaven – tømrer-, murer-, vvs-, glarmester-, eller malerarbejde og afslutter altid jobbet til aftalt tid og i aftalt kvalitet. Så lad os styre alle opgaver – meget nemmere kan det ikke blive. Og så kan du jo lave noget andet...

God service og kvalitet – se mere her

Malerfirmaet

J.P.HOVERBY AS Romancevej 29 · 2730 Herlev · Tlf.: 44 84 56 66 www.hoverby.dk Social ansvarlighed! Vi synes det er vigtigt at støtte hvor man kan, derfor har vi i flere år støttet Familier med kræftramte børn, Kræftens Bekæmpelse, Folkekirkens Nødhjælp og Aidsfonden.

Servicehåndbogen 2014-15

175

Spar på energien – det betaler sig Uanset om man bruger lidt eller meget el, vand eller varme, kan man ved relativt små adfærdsændringer spare penge på regningen - også uden, at det går ud over komforten. Oven i hatten er der mulighed for at opnå støtte til finansiering af energirenoveringer.

Af Senior Press Officer Morten Kidal, DONG Energy

Lad os først se på elforbruget, for der er jo rigtig mange ting, vi bruger el på – tænk bare på opladning af mobiltelefoner, iPads og hvad det alt sammen hedder. Det er en god idé at investere i en spareskinne. Skinnen fungerer som en slags intelligent stikdåse, der automatisk slukker alle de apparater, du bruger sammen med din computer og dit tv. Du kan typisk spare cirka 150 kroner om året per skinne. Det er også vigtigt at pille opladere til mobiltelefoner, bærbare computere og andet elektronisk udstyr ud af stikkontakten, når de ikke er i brug. De bruger strøm, selvom computeren eller mobiltelefonen ikke sidder i. For det andet: hold øje med din elmåler. En række tests viser, at personer, der følger med i deres forbrug, bliver motiverede til at gøre mere. For det tredje: sørg for at afrime køleskab og fryser med jævne mellemrum. For hver grad, du sænker temperaturen i fryseren, øges energiforbruget med omkring fem procent. Nyere og dyrere modeller har ofte automatisk afrimning, men frysere og køleskabe af ældre dato skal afrimes ofte.

176

For det fjerde: indstil radiatorerne korrekt. Undgå at en radiator er skruet voldsomt højt op, og resten er indstillet til lavere varme. Hvis et rum har flere radiatorer, er det mere økonomisk at lade alle rummets radiatorer klare opgaven sammen. Stil termostatventilen på radiatoren mellem trin 3 og 4. Dette giver en temperatur på mellem 18 og 21 grader. Hver streg betyder en 5-6 procent større varmeudgift. Og som det sidste: hold nøje øje med dit vandforbrug, for prisen på vand stiger hurtigt. De tre største poster i danskernes vandforbrug er bad og personlig hygiejne (36%), toiletskyl (27%) og tøjvask (13%). Beregninger, som dagbladet Politiken har lavet, viser, at en gennemsnitlig dansk familie i gennemsnit kan spare 2.- 3.000 kroner årligt alene ved at få opsat et vandbesparende brusehoved og udskifte det gamle toilet til et nyt. En bruser med højt forbrug bruger typisk 6-9 liter vand i minuttet. Udskiftes denne med en bruser med et lavere forbrug på 4-6 liter vand i minuttet, kan en husstand med 2-3 mennesker opnå en besparelse på mere end 4000 kroner. Et gammelt toi-

let skyller typisk 9-12 liter vand ud per skyl. En gennemsnitlig dansk familie skyller typisk ud 4700 gange om året. Udskifter man til et vandbesparende to-skyls toilet, som anvender 2 til 4 liter vand per skyl, kan man opnå besparelser på omkring 2000 kroner. I dag er det muligt at købe vaskemaskiner og opvaskemakiner, der bruger betydelig mindre vand end ældre modeller. Med vandbesparende vaskemaskiner kan du spare op imod 15-20 liter vand per vask, mens en vandbesparende opvaskemaskine kan nøjes med et forbrug på 11 liter vand per opvask. Og så kan vi alle gøre noget ved vores adfærd: • • • • • •

Brug altid en balje, når du vasker. Sørg for at slukke for vandet imens du børster tænder. Vedligehold installationer, så de ikke står og drypper eller løber. Undgå at bruge vandslange til at vaske bil, men anvend i stedet balje med vand og børste. Husk at fylde opvaskemaskinen helt op og kør programmer på kort tid med lave temperaturer. Vask tøj ved lave temperaturer og udelad forvask

Servicehåndbogen 2014-15

Om støtte til energirenoveringer Ved større energirenoveringer så som udskiftning af vinduer, ny isolering eller installation af ny varmekilde, bør man undersøge muligheder for støtte til finansiering. Alt efter hvilke energitiltag, man udfører, er der gode muligheder for at modtage støtte fra energiselskaberne. Hvis man ikke kan få tilskud til sit energitiltag hos sit eget energiselskab, kan det betale sig at undersøge mulighed for tilskud hos andre. Det er dog vigtigt at arbejdet ikke igangsættes, og at der ikke indkøbes materiale, inden der er ansøgt om tilskud. For oplysninger om hvad de enkelte energiselskaber tilbyder af tilskud, kan energihjem.dk eller energisparesiden.dk være behjælpelig. På dongenergy.dk kan du læse mere om DONG Energy’s energirådgivning og de forskellige renoveringer, som vi yder tilskud til

■

177

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Advokatsamfundets Erstatningsfond Det danske Advokatsamfund Kronprinsessegade 28 1306 København K

www.advokatsamfundet.dk samfund@advokatsamfundet.dk 33 96 97 98

Asfaltindustrien Lautrupvang 2 2750 Ballerup

www.asfaltindustrien.dk ai@asfaltindustrien.dk 36 78 08 22

BYG Garantiordningen Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.byggaranti.dk info@byggaranti.dk 72 16 00 00

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

www.byggerietsankenaevn.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S

www.de.dk de@de.dk 70 25 09 99

Dansk Låsesmede Forening Industrikrogen 4 2635 Ishøj

www.d-l-f.dk info@d-l-f.dk

Danske Anlægsgartnere Sankt Knuds Vej 25 1903 Frederiksberg C

www.dag.dk info@dag.dk 33 86 08 60

DANSKE ARKitektvirksomheder Dampfærgevej 27, 5. 2100 København Ø

www.danskeark.dk info@danskeark.dk 32 83 05 00

Danske Kloakmestre Nørre Voldgade 106 Postboks 2125 1015 København K

www.danskekloakmestre.dk info@danskekloakmestre.dk 72 16 02 07

Danske Malermestre Islands Brygge 26 Postboks 1989 2300 København S

www.malermestre.dk sekretariatet@malermestre.dk 32 63 03 70

178

DS-Garanti DS Håndværk & Industri Magnoliavej 2 5250 Odense SV

www.ds-garanti.dk ds@ds-net.dk 66 17 33 33

Ejendomsforeningen Danmark Nørrevoldgade 2 1358 København K

www.ejendomsforeningen.dk info@ejendomsforeningen.dk

Forsikring & Pension Philip Heymans Allé 1 2900 Hellerup

www.forsikringogpension.dk fp@forsikringogpension.dk 41 91 91 91

FSR - danske revisorer Kronprinsessegade 8 1306 København K

www.fsr.dk fsr@fsr.dk 33 93 91 91

Glarmesterlaugets Garantiordning Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160, 2. 1123 København K

www.glarmesterlauget.dk info@glarmesterlauget.dk 33 13 65 10

Gulvbranchen Ankenævn for Vådrumsarbejder Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.gulvbranchen.dk info@gulvbranchen.dk 72 16 00 00

Køkken Anke Foreningen Byggeriets Ankenævn Postboks 102 1155 København K

www.koekkenanke.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj 20 2100 København Ø

www.frinet.dk fri@frinet.dk 35 25 37 37

Tekniq Installtørernes Organisation Skanderborgvej 238 8260 Viby J

www.tekniq.dk tekniq@tekniq.dk 43 43 60 00

Vinduesindustrien Korsvangs Allé 24 Postboks 521 8000 Aarhus C

www.vinduesindustrien.dk info@vinduesindustrien.dk 72 20 18 22

Servicehåndbogen 2014-15

179

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning salg ABF udarbejdede i 1979 sin første stan• Anvendelse af reguleringsklausuler dardvedtægt for private andelsboligforeninger og er siden da løbende blevet Ligesom hidtil findes ABF’s standardrevideret. Med denne udgave af stanvedtægt i to versioner: En for andelsbodardvedtægten er der foretaget justerinligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én ger som følge af de markedsmæssige for andelsboligforeninger i etageejenvilkår, det seneste år har medført. Makdomme. Til begge versioner er der en simalpriserne er række alternative mange steder steget ABF udarbejdede i 1979 sin bestemmelser, som betragteligt, og det er anført bagerst. første standardvedtægt for er ikke ualmindeligt, Der er i forbindelse at andele bliver private andelsboligforeninger med denne revideoverdraget under ring ikke foretaget maksimalprisen. Ligeledes forekommer ændringer i disse. der flere tvangssalg/auktioner over andele. De udarbejdede vedtægter er vejledende for andelsboligforeningen. De gælder Højere salgspriser og flere tvangssalg ikke uden videre, men skal først beslutstiller nye krav til foreningernes overdrates på en generalforsamling. Bestemgelsesprocedure samt forløbet af en melserne kan bruges som inspiration for tvangsauktion. ABF har derfor tilrettet den enkelte forening, og vælger en anvedtægterne efter de nye forhold, såledelsboligforening helt eller delvis at brudes at der forsat er en fornuftig balance ge reglerne i de nye standardvedtægter, mellem hensynet til foreningens interesbør foreningen naturligvis gennemgå ser og de enkelte andelshaveres interesbestemmelserne grundigt med henblik se. på eventuelle ændringer, således at vedtægterne er i overensstemmelse Rettelserne omhandler derfor: med de særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening. • Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion • Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel • Udbetaling af overdragelsessum • Nye frister for mangelindsigelser • Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg • Ventelisteprocedure ved svigtende

180

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen.

anbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(1.2) Foreningens ....... kommune.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål.

hjemsted

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg. (3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. (3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsServicehåndbogen 2014-15

§ 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. (4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. (4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. (5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres ind181

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi. (6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. (6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. (6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. 182

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1. (8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. (9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. (9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. (9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. (12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.

§ 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

§ 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

Servicehåndbogen 2014-15

183

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. (13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling. (13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af 184

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14. § 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an-

skaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. (14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. (14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. (14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. (14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. Servicehåndbogen 2014-15

§ 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf. (15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. (15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

► 185

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. (15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. (15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade 186

lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion. (16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen. (18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. (18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. (19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/ registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 finServicehåndbogen 2014-15

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1. C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9. D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

► 187

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag. 6. Valg. 7. Eventuelt. (23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v. (24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalfor188

samling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. (24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. (24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. (24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. (24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt. § 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret. (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa-

ringslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt. (25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. § 26 Dirigent m.v. (26.1) Generalforsamlingen selv sin dirigent.

vælger

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Servicehåndbogen 2014-15

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. (28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. (28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. (28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. (28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. (28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. (28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. (29.2) Sekretæren skriver protokollat 189

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen. (29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. (31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. (31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/ netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto. (31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/ eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodi190

ske betalinger. (31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... . (32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. (32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16. (32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. § 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol. § 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... . I bestyrelsen:

► Servicehåndbogen 2014-15

191

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. 192

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. (8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer. Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.) (11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.) (14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: (33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved Servicehåndbogen 2014-15

193

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005. Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen § 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at 194

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er øverste myndighed.

ejerforeningens

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden

for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

5) Forslag, jf. § 4.

Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

Servicehåndbogen 2014-15

195

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, 196

Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige

ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaServicehåndbogen 2014-15

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsesog fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

197

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 50

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

198

twitter.com/admhuset

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

facebook.com/admhuset

niveau.

Fagregister Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejerog andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . . 234

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Rengøring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Skadedyrsbekæmpelse . . . . . . . . . . . . . . . 238

Asfaltering/brolægning . . . . . . . . . . . . . . . . 208

Snedkere/tømrermestre . . . . . . . . . . . . . . . 238

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

Skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . . 241

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Tørrerum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

Udsyring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . 228

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . . 244

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

Vaskerimaskiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

Vinduer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

Murermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS - VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Amagerbrogade 208, 2300 København S 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 • Showroom • Showroom og administration og administration Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj - 2770 -Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56

32503250 56005600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk Servicehåndbogen 2014-15

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk 199

ADMINISTRATION ADMINISTRATION • ADVOKATER Vest Administrationen A/S

- en anderledes og professionel partner

Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal:

Hos Boligexperten har vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik.

• • • •

Besøg os på www.boligexperten.dk og få et tilbud på administration og aftal et møde med os.

• •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden prisoverraskelser! Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt!

Vest A/S VestAdministrationen Administration A/S

detdet let nemt at være bestyrelse Vi gør vil gøre at være bestyrelse

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJEROG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Vest Administrationen A/S

Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 www.vestadm.com • info@vestadm.com

Salling Ejendomsadministration A/S

Søger enen mere moderne Søgerdudu mere og proaktiv administrator?

moderne og proaktiv administrator?

Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk

Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvorpå vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller.

Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Når administrator og bestyrelse arbej-

der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i

Dette gælder uanset om dine værdier Værdiskabende handler om at øge ejendomsværdien og ejendomsadministration holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du omIønsker at få etableret altaner enkanejerat forbedre ejendommens økonomi,i så Colliers elEjendomssamarbejde med dig og din bestyrelse hjælpe. ler administration andelsboligforening.

ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, Har du altid

administrators som ingen andre administratorer tilbyder. oplysninger lige ved hånden?

udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

… ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette

formål. Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller

Administrationshuset A/S er en full service

via e-mail: cvo@colliers.dk

ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 50

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

twitter.com/admhuset

Salling Ejendomsadministration A/S | www.ceadm.dk Mail: info@sadm.dk | Telefon: 7023 0078

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 facebook.com/admhuset

Servicehåndbogen 2012

200

niveau.

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus 29 Servicehåndbogen_125x190.indd 11 Servicehåndbogen_125x190.indd

13/08/12 14.39 14.39 13/08/12

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra idé til realisering af drømmen

BALCONIES

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 Hvidovre FOR Telefon 57 83 13 50 . balco@balco.dk . www.balco.dk GREATER LIVING

Servicehåndbogen 2014-15

201

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra drÃ¸m til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG

202

ALTANER / ALTANRENOVERING

Vejen til dit liVs altan begynder her! Danmarks førende leverandør af altaner til ældre etageejendomme.

www.altan.dk

ANLÆGSGARTNERMESTRE

70 26 83 03

ANLÆGSGARTNERMESTRE • ANTENNE

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Anlægsgartnerfirmaet Anlægsgartnerfirmaet JOHN LARSSON JOHN LARSSON tlf 20 41 09 04 Tlf. 2041 0904

AltGræs udføres sikkert og professionelt! & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk

Servicehåndbogen 2014-15

203

ARKITEKTER

vn in g

fi ti

åd

-c

B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne bygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter.

Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne.

Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere og andelsog ejerforeninger med alle tekniske forhold på deres ejendom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormers betydning for en ejendom og dens energiforhold. Ring eller mail for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning.

Telefon 38 71 04 55 - mail: ark@bkconsult.dk

t es

www.bkconsult.dk

Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208,København 2300 København S Amagerbrogade 208, 2300 S 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 • Showroom • Showroom og administration og administration Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk 204

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

ARKITEKTER

Byggesagsstyring i boligforeninger er ikke gør-det-selv Se a4.dk/kunder eller ring 70 26 62 62 A4 er blandt Danmarks førende specialister inden for bygningsrenovering og vedligeholdelse af boligejendomme, og vi har mange tilfredse kunder. Vi minimerer risikoen for fejl og løbske budgetter og er med til at sikre høj kvalitet og brugertilfredshed.

BYGNINGSRENOVERING ARKITEKT MA A

Michael K. Andersen Rådgivende - Projektering - Byggestyring tlf 38 33 20 42 Roskildevej 12 A, 1. sal 3400 Hillerød

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

Servicehåndbogen 2014-15

205

ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR: • • • • • • • • • •

Facader & vinduer Kontorlejemål Tagrenovering Altaner Fundamenter Dræn og kloak Renovering af trapper og kældre VVS og faldstammer Vedligeholdelsesplaner Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/S Gammel Køge Landevej 55 3. 2500 Valby Tlf.: 70 22 77 15 www.ari.dk

206

ARKITEKTER

Stabil økonomi, sund ejendom og plads til drømmene AI yder teknisk rådgivning inden for: • Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag • Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner • Energimærkning og energirenovering • Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner • Gårdanlæg, anlæg og kloak • Altaner AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32680800 www.ai.dk

Servicehåndbogen 2014-15 2014-2015.indd 9 Servicehåndbogen helsideannonce

20-06-2014 08:50:05207

ASFALTERING / BROLÃ&#x2020;GNING

208

BANKER

Boligøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik. Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Servicehåndbogen 2014-15

209

BANKER

Boligforeninger

Hvornår har din forening sidst haft møde med jeres finansielle samarbejdspartner? Book et møde på 33 33 42 11 og lad os sammen se på jeres muligheder.

Gør det muligt

nordea.dk

210

EJENDOMSSERVICE

Aamann & Wulff Ejendomsservice og Vinduespolering Ejendomsservice Vinduespolering Glatførebekæmpelse Gartneropgaver Skadeservice

Rengøringsservice Viceværtsservice Døgnvagt Storskrald Kvalitetssikring

72 17 07 17 www.aa-w.dk

“2 HÆNDER 1 HEL DAG GRATIS” ved indgåelse af fast aftale med os

Englandsvej 358, bygn. 7. 2770 Kastrup | +45 72 17 07 17 | www.aa-w.dk | CVR. nr.: 35 52 50 17



Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere end 11 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under på, at der er noget om snakken.

Erhvervsrengøring & Ejendomsservice 70 255 455 / www.toroco.dk

Hos TOROCO gennemgår vi sammen med ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, de opgaver man ønsker udført. På baggrund af det, bliver et fyldestgørende og konkurrencedygtigt tilbud udarbejdet, vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som også vil danne grundlag for personalets arbejdsplan. Kontakt os på 70 255 455 og oplev vores professionalisme.

Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – kontakt@toroco.dk – CVR nr. 27235387

Servicehåndbogen 2014-15

211

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING & SERVICE V. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12 RENGØRING · Vask af trapper

EJENDOMSSERVICE · Fejning af udearealer

· Hovedrengøringsopgaver · Rengøring af vaskerier

· Græsslåning og hækkeklipning · Beboerkontakt

· Vinduespolering · Rengøring af lejligheder

· Glatførebekæmpelse · Tilsyn

· Polish behandling · Graffitibekæmpelse

· Rydningsopgaver · Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · INFO@ABC-RENGOERING.DK

Mathildevej 2 ▪ 2000 Frederiksberg ▪ 36 16 16 36 www.byensservice.dk

• Viceværtservice • Trappevask • Havepasning • Snerydning • Kontorrengøring • Flyttelejligheder • Hovedrengøring

Byens Service ApS Vi er et firma som udfører rengørings- og viceværtopgaver i hele København og omegn. Firmaet ligger på Frederiksberg og er centralt placeret i forhold til vores mange kunder. Vi har 17 års erfaring med ejendomsservice og rengøring. God service og overholdte aftaler er de nøgleord firmaet bliver kørt efter!

Ring for et uforpligtende tilbud

36 16 16 36

212

EJENDOMSSERVICE

Slip for besværet vi passer jeres bygning Hos TipTop Ejendomsservice ved vi, hvor meget det betyder, at du ikke behøver at have opmærksomhed på pasningen af din bygning og dens udenomsarealer. Vi arbejder efter faste rutiner og inspicerer løbende for at sikre os, at din ejendomsservice kører, som den skal. Og så har vi over 15 års erfaring inden for ejendomsservice-branchen. www.tiptop-ejendom.dk • 31 16 19 03 • info@tiptop-ejendom.dk

Fejekosten Ejendomsservice Din stabile partner! Mange års erfaring med ejendomsservice af andelsog ejerboligforeninger i Storkøbenhavn

Servicehåndbogen 2014-15

213

EJENDOMSSERVICE

ejendomsservice – 9930

Alt professionelt ejendoms renholdelse

Ring

for uforpligtende tilbud

Tlf.: 29 78 43 64

el-installatører RENGØRING:

EJENDOMSSERVICE:

• • • • • • • • •

Vask af trapper i fast interval Hovedrengøringsopgaver Renhold af vaskerier/beboerlokaler Rengøring af flyttelejemål Desinfektion af affaldsskakter Stor vinduespudser afdeling Renhold/pasning af udearealer Tømning af skakter Glatførebekæmpelse/snerydning

Total vicevært/varmemesterservice Beboerkontakt Grøn service/gartner opgaver Servicering af varmecentraler ELO/VKO rapportering Organisering af storskrald Rydningsopgaver Rekvirering af håndværkere Specielle opgaver

Jørgen Friis A/S – Kastanie Alle 4 – 2720 Vanløse Telefon 3670 5585 – Fax 3670 0535 – jorgen@jorgenfriis.dk jesper@jorgenfriis.dk – www.jorgenfriis.dk 214

EJENDOMSSERVICE

Alt i ejendomsservice - samlet ét sted...!

Hos KBH Ejendomsservice A/S påtager vi os stort set alt inden for ejendomsservice i København og omegn. Vi kan hjælpe jeres boligforening med trappevask, græsslåning, VVS, El og andre viceværtopgaver samt snerydning om vinteren.

Ring 70 500 900 for et uforpligtende tilbud - eller send en mail til kontakt@kbhejendomsservice.dk

Tegn en aftale med KBH Ejendomsservice A/S i dag. Så stiller vi en håndværker til rådighed i én hel dag. GRATIS!

KBH Ejendomsservice A/S Roskildevej 45 B 2000 Frederiksberg

EJENDOMSSERVICE EJENDOMSSERVICE

Tlf.: 31 12 25 75

info@tersus-service.dk – tersus-service.dk

RENGØRINGSSERVICE

• Pleje af grønne områder • Beboerkontakt • Glatførebekæmpelse • Vicevært/varmemester • Organisering af storskrald • Rydningsopgaver

• Støvsugning & vask af trapper • Hovedrengøringsopgaver • Rengøring af lejligheder • Vinduespolering

•Rekvirering af håndværker • Sørge for adgang til håndværker • Vandskade/affugtningshjælp • Tilsyn • Aflæsninger og indberetninger • Kontakt telefon 24/7 for beboer

TERSUS – Skovlunde Byvej 55 – 2740 Skovlunde

Servicehåndbogen 2014-15

215

TRYK - annoncer til Hellerup Ejendomsservice-begge u huse-02.pdf

EJENDOMSSERVICE

28/07/14

13:30

VICEVÆRTSERVICE Varmemesterfunktion Trapperengøring Snerydning Plæne- & hækkeklipning Vinduespolering

CMY

Få et godt tilbud 39 48 01 01 info@heservice.dk

Vi har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres ejendom. Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendomsservice til den rigtige pris. Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApS Fælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • 31319077 danhove@hotmail.com www.ke-ejendomsservice.dk

Hos Ottzen & Co har vi mere end 20 års erfaring fra servicebranchen og løser i dag en lang række opgaver inden for: • vinduespolering

●●

Trappevask

●●

Grønnearealer

• erhvervs-, institutions- og industrirengøring

●●

Snerydning

●●

Vinduespolering

●●

Viceværtservice

●●

Småreperationer

• ejendomsservice • grøn service og pleje af øvrige udendørs arealer Hertil løser vi specialopgaver i det omfang, vores kunder har brug for det. Virumgade 11 A · 2830 Virum · 39 64 04 84 · info@ottzen.dk

m.m. 50 58 10 50 www.km-ejendomsservice.dk Tirsbækvej 3A • 2720 Vanløse

JOENSEN-SERVICE.DK StjerneService er vores kunders garanti for en velholdt og velfungerende ejendom. Vi kan tilbyde at udføre total ejendomsservice med viceværtservice - eller en mindre løsning, en mindre løsning, sammensat af én eller flere af disse ydelser: • Varmemesterservice

• Beboerkommunikation

• Elo-rapportering

• Rengøring af fællesvaskerier

• Renholdelse af fællesarealer • Tømning af skakter

• Snerydning • Grøn Service

Baldersbækvej 24-26 · 2635 Ishøj · 33 33 88 97 · info@sres.dk

216

  

Trappevask Ejendomsservice Snerydning m.m. Ring: 53 76 80 08

ELEVATORER

Fra køkkentrappe til elevator? Danmarks første systemleverandør af elevatorer til ældre etageejendomme.

EL-INSTALLATØRER

• • • • • • • • •

Vi Ta 22 E-

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66

www.alevator.dk www.johansen-el.dk

70 70 20 18

EL-INSTALLATØRER

Bestil tid til din elektriker... direkte på: www.amagerelektrikeren.dk

ALT

Eller i vores APP - her kan du booke tid til din elektriker, bestille tilbud, el-tjek samt få tips og tricks. Bestil os på www.amagerelektrikeren.dk eller ring 32 50 14 99

ARBEJDE UDFØRES

EDB-installationer Boliginstallationer Dørtelefonanlæg Belysnings anlæg Bredbånd Døråbner anlæg Ventilation Automatik AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

Lyders & Svend G. A/S DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68 Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30 www.lyders-svend-g.dk Servicehåndbogen 2014-15

217

www.fugmann.dk

EL-INSTALLATØRER

Er installationerne i din boligforening lovlige? Få udført et el-eftersyn!

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Professionel og fair behandling Erfaring med servicering af boligforeninger siden 1922 •

City/København 32593772

•

Køge bugt 43730640

•

Holte/Vedbæk 45420622

•

Hvidovre/Valby 36305300

•

Charlottenlund 39639090

•

Amager/Dragør 32522500

www.el-gruppen.dk - mail@el-gruppen.dk - Medlem af TekniQ 218

LF. 38 86 88 56 ww.el-hjoernet.dk

Vore radiodirigerede vogne kommer overalt.

ørtelefonanlæg eparationer og•service Aut.

el-installatør • El-Installationer • Svagstrøm • EDB-Installation Aut. el-installatør • El-Automatik EL-HJØRNET APS • Antenneanlæg Godthåbsvej 57 · 2000 Frb. • Lys • Kraft Tlf. 38 86 88 56 • Varme jendomsvedligeholdelse

f andelsog jerlejlighedsforeninger. Dørtelefonanlæg. W. Johansen – El ntenneanlæg. Ombygning.Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 eparationer og service. www.johansen-el.dk Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn www.el-hjoernet.dk agtnr. 38 86 88 56 ALT ore radiodirigerede vogneEDB-installationer ommer overalt. Bolig-

installationer Dørtelefonanlæg Belysnings anlæg Bredbånd Aut. el-installatør Døråbner anlæg Ventilation ARBEJDE Automatik

ELhjørnet

UDFØRES

www.elkbh.dk

Dørtelefonanlæg Reparationer Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Service

VilstrupOlesen

Tagensvej 41......................... 35 83 04 33 2200 København N Fax: .... 35 83 70 33 Aut. el-installatør Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg E-mail: el@vilstrup-olesen.dk

3538 8386 7288 3356 Tlf.

VILSTRUP OLESEN

L-HJØRNET APS Godthåbsvej 57 Vagtnr. 38 86 88 56 00 FrederiksbergEL-INSTALLATØRER EL-INSTALLATØRER

www.vilstrup-olesen.dk

Over 70 års erfaring med ejendomsservice i hele byen. Vi er nu 22 ansatte. El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser. r med Serviceaftale reninger Ejendoms-fo nhavn! i hele Købe

EL-INSTALLATIONER Vilstrup Olesen PORTTELEFONANLÆG Frederikssundsvej 177 EL-SERVICE 2700 Brønshøj www.vilstrup-olesen.dk el@vilstrup-olesen.dk

35 83 72 3304 33 Døgnvagt 35 83 Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

Har du strøm

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Lyders & SvendReparationer, G. A/S Ring til El-Vagten døgnet rundt: Ombygning, Service m.m. AUT. EL-INSTALLATIONSFIRMA

DAMHUS BOULEVARD 63 · 2610 RØDOVRE

Tlf. 38 33 15 52 · Fax 38 33 78 68 Døgnvagt efter 17.00 40 10 15 30 www.lyders-svend-g.dk Servicehåndbogen 2014-15

55Frederiksberg 47 48 Godthåbsvej32 57 - 2000

Tlf. 38 86 88 56

El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagte

155 219

www.vilstrup-olesen.dk EL-INSTALLATØRER

Over 70 års erfaring med ejendomsservice i hele byen. Vi er nu 22 ansatte.

Bella Elektrik Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.3el.dk dan@3el.dk

El-arbejder i ejendomme Ejendomsservice med fokus på høj med kvalitet og konkurrencedygtige fokus på høj kvalitet og priser. konkurrencedygtige

priser. r med Serviceaftale oreninger jendoms-f ViEudfører alle hformer avn! hele Køben fori installationsopgaver

70 års erfaring med alle typer opgaver i andelsog ejerboligforeninger. Prøv os og bliv overbevist!

Vilstrup Olesen Frederikssundsvej 177 Butikken El-arbejde 2700 Brønshøj Tlf.: 38 28 14 46 Tlf.: 38 28 12 10 www.vilstrup-olesen.dk el@vilstrup-olesen.dk

Døgnvagt 3535 83 83 04 33 Døgnvagt 04

Har du strømsvigt? Ring til El-Vagten døgnet rundt:

32 55 47 48

Elvagten i Storkøbenhavn har uddannede montører med specialer inden for alle el-installationer.

El-Vagten • www.elvagten.com • Døgnvagt 32 55 47 48 Med over 90• Storkøbenhavn års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice, EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m. Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt.

220

Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.well-el.dk

Ej fo ko pr

V f

B Tl

70 års typer ejerbo Prøv o

Ejendomsservice med fokus på høj kvalitet og JERES EJENDOM KAN BLIVE SMUKKERE konkurrencedygtige OG MERE VÆRD MED NYT TAG OG FACADE RING TIL EN AF OS priser.

ENTREPRENØRER

Vi udfører alle former for installationsopgaver Jan Falk Schollert Tlf. 20 64 58 04

Freddy Falk Tlf. 40 60 43 42

Butikken Tlf.: 38 28 14 46

Jan Falk Pedersen Tlf. 40 98 58 78

El-arbejde Tlf.: 38 28 12 10

Døgnvagt 35 83 04 33

I FÅR:

• Ugentlige statusbreve, så I føler jer godt orienteret under hele forløbet • God service og professionel håndtering • En entreprenørvirksomhed med mere end 30 års erfaring • Familievirksomhedens ansatte er fagfolk som har stor ekspertise

Se vores hjemmeside for flotte referencer

FALK TAG & FACADE ApS

Navervej 30 • 4000 Roskilde • Tlf: 46 75 59 70 • www.falktag.dk • info@falk-tag.dk

rømsvigt? P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Elvagten i Storkøbenhavn har uddannede montører med specialer håndværksmæssigt arbejde i mere end indenSolidt for alle el-installationer. 69 år - udført af egne erfarne håndværkere

 Murer, Beton og Kloak Tømrer og eget snedkeri lvagten.com •Døgnvagt 32Snedker 55 47 –48  Tag- og facaderenoveringer  Total-, hovedog underentrepriser  Specialopgaver af enhver art  Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andelsog ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

Servicehåndbogen 2014-15

Med over 90 års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice, EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m. Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt. Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.well-el.dk well@well-el.dk

3331 9455 El-vagten hjælper, ved opgaver uden for normal arbejdstid. Døgnvagt: 3255 4748 221

ENTREPRENØRER

I over 30 år har Hovedstadens Bygningsentreprise A/S opbygget et ry som en troværdig og kvalitetsbevidst samarbejdspartner inden for bl.a.: •

Tagrenovering

•

Facaderenovering

•

Tagboliger

•

Vinduesudskiftning

•

Tagterasser

•

Isolering

Vi prioriterer et stærkt teamwork højt – både mellem egne folk og i kontakten til samarbejdspartnere. Vi går hellere efter et resultat, som alle kan være tilfredse med, frem for den nemmeste løsning. Hos Hovedstadens Bygningsentreprise A/S er det nemlig de gode resultater, der skaber de langvarige relationer til medarbejdere og samarbejdspartnere Vi er stolte af at kunne sige: vi bygger på samarbejde Egenproduktion indenfor • Tømrer

• Blikkenslager

• Murer

• Isolering

Hovedstadens Bygningsentreprise A/S • Greve Main 37 • 2670 Greve Tlf. 43 99 36 33 • info@hovedstadens.dk 222

ENTREPRENØRER

www.rebteknikeren.dk | 20902810 Vores team af tømrere, murere og malere står klar til at løse jeres opgave i højden Servicehåndbogen 2014-15

223

ENTREPRENØRER

Entreprenørvirksomhed med rødderne i håndværket …hvilket vi er stolte af Vi udfører alt inden for service, fag-, hovedog totalentreprise, og vi benytter altid egne håndværkere inden for vores fagområde. Kontakt os for en uforpligtende dialog.

224

Tømrerfirma Bjørn Svendsen A/S Jorisvej 21C 2300 København S Tlf.: 3234 0130 post@bsas.dk www.bsas.dk

ENTREPRENØRER

Vi har en klar ambition!

• Tag • Facade • Vinduer • Tagboliger • Boliger • Komfort • Indeklima

Renovering og restaurering af tage, vinduer og facader for andelsog ejerforeninger er vores hjerteblod, og med godt håndværk og nærvær er vores ambition at skabe unikke kundeoplevelser. E&P andels-ejer er vores univers specielt tilpasset boligforeninger. Enemærke & Petersen a/s Ole Hansens Vej 1 4100 Ringsted

• Totalløsning

eogp.dk Servicehåndbogen 2014-15

Tlf. 57 61 72 72

E&P service a/s Smedeland 3 2600 Glostrup Tlf. 56 24 7 365

eogp.dk/service 225

FORSIKRINGER

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andelsog ejerforeninger domme, andelsog ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale ASSURANCE PARTNER A/S Gl.i Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger tilGl.C store Kongevejejen160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andelsog ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

info@assurancepartner.dk

INGENIØRER / RÅDGIVENDE FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET

ASSURANCE PARTNER A/S

Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 www.assurancepartner.dk info@assurancepartner.dk

• Bolig og bygge rådgivning for Andels-, Ejer- og Lejerboligforeninger • Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger • Projektrådgivning og projektstyring • Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsboligforeninger • Ring for uforpligtende møde til Claus Borum telefon 6160 6344 www.borum-byg.dk

226

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Murbyg ApS Murbyg ApS

Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig Rådgivende • Tilstandsrapporter udføres afIngeniører beskikket bygningssagkyndig bygningssagkyndig • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme

Rådgivende Ingeniører • Tilstandsrapporter udføres af store beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Energimærkning af små og ejendomme Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg • Tilstandsrapporter af beskikket omme • Energimærkning af små og store ejendomme ingssagkyndig • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Energimærkning af små og store ejendomme

• af beskikket • Tilstandsrapporter Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg g varmeanlæg me www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 • ekspert i:afOliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk Energimærkning små og store ejendomme www.murbyg.dk• •e-mail: e-mail: info@murbyg.dk • tlf.• 4088 1230 1230 www.murbyg.dk info@murbyg.dk tlf. 4088 meanlæg • www.murbyg.dk Teknisk ekspert• i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

dk • tlf.www.murbyg.dk 4088 1230 • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

tlf. 4088 1230

95 95 95 95 95

FAL KON A/S

RÅDGIVE NDE INGEN IØRE R

30 års rådgivererfaring i byggebranchen Tilstandsrapport Energirenovering Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak/ Fugtsikring Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Tlf: 3 5364500



Servicehåndbogen 2014-15

Nor dr e Fa san vej 43  2000 Fr eder i ksb er g  Med le m a f F.R . I. Fax : 35364 570  Ma i l: fa lkon @ fa lkon .d k  Web : www. fa lkon .d k



C VR : 25 2 44826

227

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Få checket betonens tilstand Er forfaldet ikke alt for fremskredent, er der Søjler og vægge i parkeringshuse er også håb om en lang levetid, da man kan bevare Projektering meget udsat for tøsalt, som primært stam- · Byggestyring betonen, som den er. Man behøver ikke at beByfornyelse · Nybyggerii en stor etageejenmer fra bilerne. Derfor ses i disse bygning- · Renovering skytte alle svalegange er mange skader på dækket ogVurderinger den neder- · Tilstandsrapporter dom, men kan ofte nøjes med at gribe foreste del af de bærende væggeVVS og anlæg søjler, · Fjernvarmeanlæg byggende ind ved de angrebne områder, hvor EM-konsulent der · Drift & Vedligeholdelsesplan men typisk er væggene i parkeringshuse er -brug for beskyttelse. Man bruger sålelængere oppe i god stand. I disse tilfælde des kun metoden dér, hvor der er brug for den. LARSEN & SØNDERGAARD kan man nøjes med katodisk beskyttelse nederst på væggene og selve BYGGERÅDGIVNING dækkene i Anvendes A/S den med omhu, er den billigere og parkeringshuset. mere sikker end anden reparation. Man kan Arkitekter & Ingeniører lave33 ikke-destruktive målinger ogCtage prøver H.C. Ørsteds Vej · 1879 Frederiksberg FORCE Technology har i 25 år udført bl.a. ud for at se, om der er salt i betonen. Det er ikke Telefon 33 24 34 70 www .ls-b.dk BYGGERÅDGIVNING tilstandsvurderinger, hvor netop de kraftigt det tegn, man har brug for, hvis man ønsker at skadede konstruktioner kan udpeges så en sove roligt om natten, siger Frits Grønvold. KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE vvs-installatører reparationsstrategi kan optimeres, herunder vvs-installatører finde de områder på konstruktionen som Grønvold og Karnov A/S er en internationalt medVVS fordel-VVS kan få en- ekstra beskyttelse. opererende virksomhed, der- har foretaget ka- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE VAGTORDNING KLOAK ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING todisk beskyttelse af bygningsværker mange aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester ”I dag er det ikke ualmindeligt at tilbyde kasteder i verden. Blandt dem kan nævnes todisk beskyttelse sammen med en traditioOperahuset i Sidney, Alcatraz i San Frannel betonreparation. Det sendes typisk i cisco samt mange bygningsværker langs udbud, da der ofte skal udføres små reparaSaudi Arabiens kystlinje og i England. I Dan• Butikssalg • Butikssalg tioner samtidig med beskyttelsen”, siger mark har virksomheden med beafarbejdet VVS-artikler ogat reservedele af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Frits Grønvold.Præstedfælledvej ”Ser betonen stadig pæn det offentlige Amagerbrogade 208,i2300 København Sog Kirstinehøj - 2770 -Kastrup 32skytte 50 56 00 etageejendomme - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56- 00 3258museer, 9040 tlf. 3258tlf. 9040 ud, men har den været udsat for nedbryprivate boligbyggeri, historiske byg• Showroom • Showroom og administration oginstallationer administration dende kræfter fra især salt, bør man overninger og tekniske som parkeKirstinehøj 43 Kirstinehøj 43 vandtårne, veje katodisk beskyttelse, for at undgå dyre, ringshuse, tunneller, havvindmølfremtidige reparationer. ler, lufthavne, svømmehaller, broer etc.

32503250 56005600

www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

■

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

T E LT EE FO NF 7 F LWD. .FDLKD . D K LE O0N1 27 021022 0 2 0- 2 W 0 W - W W. W

Vagtordning Vagtordning . Gas . Fjernvarme . Olie VVSVVS . Gas . Fjernvarme . Olie

TLF 3838 100 500 TLF 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

228 Servicehåndbogen 2014-15

199

KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

Renovering af faldstammer uden omfattende og dyre indgreb

i bærende konstruktioner, køkkener og badeværelser LANDSKABSARKITEKTER • LEGEPLADSER • LÅSESERVICE

9911

Ingen gener for beboerne Aarsleff er markedsleder i Danmark, når det gælder fornyelse med strømpeforing i og under ejendomme. Fornyelse af faldstammer kan foretages

Sportsbyg A/S • Københavnsvej 26A • DK-4000 Roskilde Tel. 4632 1701 • Fax 4632 1427 www.sportsbyg.dk • Mail: sport@sportsbyg.dk

uden store, besværlige nedbrydninger af eksisterende konstruktioner. Ring til os på 2026 3452 og få et uforpligtende tilbud.

Hovedkontor: Lokesvej 15, DK-8230 Åbyhøj, Tlf. +45 8744 2222 · Kontor Øst: Industriholmen 2, DK-2650 Hvidovre, Tlf. +45 3679 3333

LÅSESERVICE

DK-LÅSESERVICE Forretning og værksted Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup Fax 43 52 00 30 FORSIKRINGSGODKENDT Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning af låse

• Låsesystemer • Oplukning • Dørpumper • Pengeskabe • Gravering

• Elektriske låse • Gitter sikring (se• Postkasser/anlæg artikel side 95) • Adgangkontrol • Dørtelefonanlæg

DØGNVAGT 43 52 99 66

6&+8/

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

LÅSESERVICE

AAAA Låseservice ApS · Alt låsesmedearbejde udføres · Effektiv døgnvagt 39 64 64 64 Valhøjs Allé 175 · 2610 Rødovre www.lock.dk Medlem af Låse- og Sikringsteknikerne

/$1'6.$%6$5.,7(.7(5 PGO SOU E\UXP JnUGDQO J KDYHU ZZZ VFKXO GN Servicehåndbogen 2014-15 SRVW#VFKXO GN

229

L. Ukket or om uden udførelse af malerarbejde edres omkostninger forer indgået værkets Ankenævn og garantiord g LÅSESERVICE direkte mellem de ovennævnte klagebearantiordningen dækker dog kun kan fås ved henvendelse på telefo er rettigede og medlemmet af Danske S. Krid 0.000 kr. i udbedringsomkostninDanske Malermestre: 32 63 03 70 dMalermestre. un hvis der klages over Ankenævn: 70 20 25 B. Liv arbejdet, Ude e. Garantiordningen dækker manglerHåndværkets ved rner gået et årbygningsmalerarbejde fra det er faktureret og skilteegentligt U. Ønsket ar malerarbejde samt arbejde, der naturligt L. Ukket te afogat sædvanligt kunne fortælle, det er Garanor hører atherunder. li tiordningen dækker dog ikke afrensning ældent, at der rejses garantisager 4medlemmer og maling af tage. Det er Maleren forudsætning af Danske ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skal vi holde s, for For garantiordningens anvendelse, at med entil vognstang om atikke holdeoverstiger sig væk. For kr. en døret gratis indlæg om år udgifter udbedring ejendomsssikring telefon sender meget tydeligt signal om at her d100.000,00 inkl.etmoms, og at der klages på dit næste ker Garantiordningen bestyrelsesmøde? er arbejde, der ikke frithvor spil. faktura Hos Mejlshede Gruppen kan du vover er udstedt minFor ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink ettigede oget dermed dækket af af større skalen vi holde fåend rådgivning, servicering og Sager installation af bred dre 1 år før klagen. med en vognstang om at holde sig væk. For en døret gratis indlæg om dningen er: ejendomsssikring e omfang til civilretslig behandling. viftesender afhenvises produkter indenfor Og vi komtelefon et meget tydeligt signaldørtelefoner. om at her på dit næste orbrugere, der som ejereet får kan udbestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen du vil gerne ud og holder gratis indlæg om sikring til få rådgivning, servicering og installation af en bred g erarbejde i egen bolig eller somYderligere oplysninger Hørkær 7-9 ditafnæste beboermøde. Er du i at høre vifte produkter indenfor dørtelefoner. Og viinteresseret komjNærmere oplysninger vedrørende Håndmer gerneom ud oghvad holdervi et kan gratistilbyde indlæg omjeres sikring ejendom, til mere eller ønor værkets Ankenævn og garantiordningen dit næste beboermøde. Er du interesseret i eller at høre 2730 Herlev orbrugere, der som lejere sker en gennemgang jeres nuværende anlæg, så mere omIhvad vi kan tilbyde jeres af ejendom, eller ønn kan fås ved henvendelse på telefon: vere får udført malerarbejde sker gennemgang af jeres nuværende anlæg, såi givI enos et vink på tlf. 35 393939. nDanske Malermestre: 32 63 03 70 Telefon 44 84 99 44 giv os et vink på tlf. 35 393939. ig for egen regning. t, Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37. 35 39• www.mejlshede.dk 39 • www.mejlshede.dk Mobil 40 56 99 44 35 3939 39 39 et

Et vink med en vognstang

MALERMESTRE er er 3688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd r-

Fax 44 92 17 00 1

88_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

08-08-2013 15:32:05

Keldsøvej 24 info@alogholmmalerfirma.d 08-08-2013 15:32:05

2100 København Ø Telefon 44 84 99 44 www.alogholmmalerfirma.d Mobil 40 56 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti for veludført malerarbejde Få løst dine maleropgaver af en dynamisk og Hørkær 7-9 professionel virksomhed med kernekompetencerne indenfor renovering vedligeholdelse: 2730 og Herlev • Nye og gamle vinduer Telefon 44af84 99 44 • Malerbehandling hovedog bagtrapper • Facader Mobil 40 56 99 44 • Institutioner • Kontorer Fax 44 92 17 00 • Flyttelejligheder

dm-

er i

info@alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke en www.alogholmmalerfirma.dk arbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på. 230

MALERMESTRE

Vi er et malerfirma der har ry for at gøre det nemt for vores kunder og lægger vægt på at kvaliteten er i top og god service. Vi er et firma med gode og stabile medarbejdere der har været ansat hos os i flere år. Kontakt os gerne for et uforpligtende tilbud kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj kvalitet …en del af en større familie Alvidan ApS Jorisvej 21C 2300 Kbh S

Tlf: 7020 7178 post@alvidan.dk www.alvidan.dk

     

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hovedog underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andelsog ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

Servicehåndbogen 2014-15

231

MALERMESTRE

Citymaler.dk Hj.side: www.citymaler.dk E-mail: michaelhusum@ofir.dk Gimles Allé 1A, 2300 København S

Hansen Tom Malerfirmaet

Mobil: 20 68 48 82 Telefon: 32 97 82 90

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

Citymaler.dk v/ Michael Jørgensen

Godt håndværk Udføres alt malerarbejde Facader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Gratis tilbudsgivning

GARANTI PÅ KVALITET

www.tomhansen.dk

MALERMESTRE

Mesterlodden 44, Postboks 88 · 2820 Gentofte

Få et godt tilbud Kontakt

Malerfirmaet Malerfirmaet Brug for en god maler?

Preben Kjær Holger E. seriøse Jensen A/S Vi har været med vores arbejde i 100 år. A/S Bytoften 22-24

Udfører alleistandsættelse former for malerarbejde, Brug for total af vinduer eller trapper? 2650 Hvidovre tilpåtager en prisviog i en håndværkerkvalitet Vi os gerne at sørge for snedker, murer, gulvbelægning og el-arbejder i totalentreprise. der tåler sammenligning.

Tlf.: 36 75 04 77

1 Besøg Møllemarken www.friedmann.dk ogE-mail: læs kjaer@kjaer-as.dk mere om os www.kjaer-as.dk 2880 Bagsværd eller ring 39 65 71 50 Kontor & værksted

44 98 90 77

Fax: 44 98 01 90 Lauridsen ApS Vi har også salg afBrdr. professionel Tømrerog malerfirma maling og værktøj til private, i den kendte Beck & Jørgensen kvalitet.

Maling af trappeopgange

G A R A N T I P Å K VA L I T E T

Maling af vinduer fra www.brdr-lauridsen.dk egne Malerfirma lifte Benny Kessler’s Eftf. Malerfirma Benny Kessler’s eftf.Ring v/John for etHansen gratis og tilbud Rodosvej 6 · 2300 S . . . . . . . hurtigt . . . . . .uforpligtende . . . . 32 55 78 33 Biltlf. Malermester John Hansen . . . .44 . . 44 . . 40 35 kl 198-16 20 Telefon 54 02 E-mail: maler-kessler@mail.tele.dk Forsvarsvej 9 - 2730 Herlev www.maler-kessler.dk

kontaktos@brdr-lauridsen.dk

232

LERFIRMAE MADAHL JOHA T NS EN Udfører EN V Ø solidt & renligt håndværksarbejde

Dr. Olgas Vej 49, kl 2000 Frederiksberg

BYGNINGSRENOVERING

Facader Ådring • Marmorering

•

Malerfirma VERNER REE 38 19 29 49 · 40 89 29 49

www.verner-ree.dk

Boligforeninger Lejligheder • Trapper • Vinduer

STEEN NIELSEN • Murerarbejde • Tømrerarbejde • Bygningsrenovering Sølvgade 30 · 1307 København K Tlf. 33 91 15 60

GARANTI PÅ KVALITET 570

309

MALERMESTRE • MURERMESTRE

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

Murervirksomhed med mange års erfaring …en del af en større familie

Al-tagservice

35 35 56 56

Amager Mureren ApS Tlf.: 3234 0130 Jorisvej 21C post@bsas.dk 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk

www.al-tagservice.dk

Servicehåndbogen 2014-15

233

PORTTELEFONANLÆG / DØRTELEFONER

RENGØRING • RENOVERING PorttelefonALFA Ejendomsservice

Fermax universaltelefon. Passer til de fleste 4+N anlæg

SØAGERS trappe-rengøring

230V røgalarmer

anlæg. Kastrupvej 245 · 2770 Kastrup · Tlf 29 21 91 50 m/batteribackup. Audio eller Redningsstiger Vi har 12 års erfaring ivideo. rengøring, og kan bl.a. tilbyde Dem: • Viceværtservice Adgangs• Ejendomsservice kontrol. • Rengøring af trapper FREUND • Vinduespolering FREUND ELEKTRONIK A/S • Fuglebakken Vedligeholdelse119 af grønne områder - 5210 Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 - freund@freund.dk - www.freund.dk ALFA ejendomsservice – er en ren fornøjelse Aut. el-installatør

ELhjørnet www.elkbh.dk

Dørtelefonanlæg Reparationer Tlf. Dag 20 12 57 16Service Eftermiddag/aften 46 15 05 64 Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf.Rengøring 38 86Den88 56 Multi Blå Delfin Trappevask Vinduespolering REVISORER Gårdmandsarbejde Snerydning og saltning

DATAREVISION

Tlf. 27 21 39 23 www.denblaadelfin.dk

Registrerede revisorer Pile Allé 29 Frederiksberg KRONE MedlemPOLERING af FSR danske revisorer Alt indenfor: revisor@datarevision.dk • Rengøring • Vinduespolering 234

& vinduespolering City 33 37 98 98 Greve 43 69 13 13 – en ren fornøjelse

Topkem Rengøring ApS Ålekistevej 83 2720 Vanløse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 50 Telefax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 49 • Ejendomsservice

• Trapperengøring

• Vinduespolering

• Brandskader

• Højtryksspuling af skakter

Topkem Rengøring ApS RENGØRING

Træt af sure pligter

Eller bare prøve noget nyt Vi kan tilbyde: •Trappevask • Vinduespolering Viceværtsarbejde • Gårdmandsarbejde Pasning af grønne områder Glatførebekæmpelse VB. Service v/ Vagn Bruhn

56 63 90 21-20 84 32 03 www.vbservice.dk Kontakt os og få et gratis og uforpligtende tilbud

VB Service blev startet 1/3-1997 og vores kundegrundlag er fortrinsvis Andels- og Ejerforeninger i Storkøbenhavn

RENOVERING

REVISORER

Kompetent rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsbolig- og ejerforeninger. Kontakt os via statsaut. revisorer Morten Egholm Alsted, Søren Rasborg eller senior manager Jørgen Andersen. Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

Servicehåndbogen 2014-15

235

REVISORER

BDO - JERES RÅDGIVER Hos BDO har vi mange års erfaring med andelsboligforeninger. Vi kender lovgivningen og ved, hvordan jeres regnskab skal håndteres. Vi er tæt på i dagligdagen og vores branchespecialister bruger deres indsigt og indlevelse til at rådgive jeres forening. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch på tlf. 39 15 52 12, mail jeb@bdo.dk eller vores kontor. Havneholmen 29, 1561 København V, Tlf. 39 15 52 00, koebenhavn@bdo.dk

BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab og BDO Kommunernes Revision, Godkendt revisionsaktieselskab, begge danskejede revisions- og rådgivningsvirksomheder, er medlemmer af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og dele af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer. BDO er varemærke for både BDO netværket og for alle BDO medlemsfirmaerne.

236

REVISORER STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB

TLF: FAX:

STORE KONGENSGADE 68 POSTBOKS 9015 1022 KØBENHAVN K

E-MAIL: WEB:

33 30 15 15 33 13 19 91

CK@CK.DK WWW.CK.DK

Foreningsrevision MED SUNDE KERNEVÆRDIER

Pålidelighed og engagement Som revisorer for mere end 400 andelsog ejerforeninger har vi betydelig erfaring i alle relevante økonomiske og regnskabsmæssige problemstillinger for foreninger. Kontakt os, hvis I ønsker en gennemgang af jeres regnskab og et tilbud på assistance.

Statsautoriseret revisor Henrik W. Jørgensen Tlf.: 33 30 16 18 Mail: hwj@ck.dk

www.ck.dk Servicehåndbogen 2014-15

237

programmer. Også højcentrifugerende, der ikke kræver centrifuge.

REVISORER

* Centrifuger: 8 -12 kg.

VASKERITEKNIK

• Ejendomsvaskerier • Salg * Tørretumblere: El/gasopvarmet med • Energiforbrug test • Reparation computerstyring, restfugtighedsstyring og antikrølprogram. Nyt tørresystem med RevisoR foR meRe end 100 Ring inden 9.00 –ejeR Service samme dag op til 30% energibesparelser. - og andelsboligfoReningeR Servicekontrakter tegnes for * Strygeruller: 18-25 og 29 cm. valsediam., 100 - 120 - 140 - 160 - 200 cm. Andels- og Ejerforeninger arbejdsbredde.

* Pengeløse betalingssystemer med elektronisk reservation og adgangskontrol. Danmønt, chipkort, elektroniske nøgler. * Automatiske doseringsanlæg for flydende sæbe. * Blødtvandsanlæg for sæbebesparelser og mindre miljøforurening.

43 96 76 47

VENTILATION • RENSNING Air-flow Ventilation A/S Nybrovej 65, 2820 Gentofte Tlf.: 45 88 16 88 Fax: 45 88 25 07

statsautoriseret revisionsaktieselskab

KOMPLETTE VASKERILØSNINGER - PROJEKTERING INSTALLATION - SERVICE - FINANCIERING

ET MILJØVENLIGT VASKERI BEGYNDER ALLEREDE VED PROJEKTERING OG Regnskab, VALG AF MASKINER nyhedeR om bl.a. skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

Kontakt os allerede idag for morgendagens miljøvenlige vaskeriløsning

Vester Voldgade 107 dK-1552 KøbenhaVn V tlf.: 33 15 27 27 Ventilator f. toilet og bad, www.ttreVision.dK fax: 33 15 47 04 e-mail: tt@ttreVision.dK kanaludsugning f. emhætter

· SKADEDYRSBEKÆMPELSE

TT Revision_annonce_125x90.indd 1 SKADEDYRSBEKÆMPELSE

E. S. Special Service Medlem af Dansk Desinfektør Forening

Bekæmpelse af alle skadedyr. Duesikring/Fast garanti. Tilbud uden forbindende først med det bedste Axelhøj 26 - 2610 Rødovre

Bøgesvinget 6 - 2740 Skovlunde

info@esspecialservice.dk 36 70 12 70· 36 70 12 70 Tlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71 info@vaskemik.dk - www.vaskemik.dk

214

SKADESERVICE

Frederiksberg Skorstensfejere

Ejendoms- og skadeservice Vi er specialister indenfor aftræk og ventilationsanlæg.

Vandskadeservice Køkken og bad i etageejendomme. *UD¿WWL RJ IDFDGHUHQV Rensning af ventilationsanlæg

Døgnvagt

Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaring med rensning af ventilation og aftrækskanaler

70 15 38 00 Tlf.: 38 87 60 71

skorstensfejerfrederiksberg@mail.tele.dk

mail@ssg.dk ŀ www.ssg.dk

DANSK KLOAKRENOVERING Aut. kloakmester ApS 238

Tagventilator f. centralsug www.airflow.dk SKORSTENSFEJERE 18/09/12 20:33:32

Vi klarer også... ŀ Tilsyn og vedligeholdelse af

SKORSTENSFEJERE • SNEDKERE / TØMRERMESTRE Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778 København: 6. distr. ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del af Brønshøj) SNEDKER • TØMRERMESTER Skorst.fej.mest. Jan Sørensen Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60 Bil. tlf.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del af Brønshøj) Skorst.fej.mest. Henrik B Jensen Bygningsvedligeholdelse Erik- Eriksens Gade 6, 4. tv . . . . 48 39 40 04 10. distr. (Sundby - Indre by) - Reparationsarbejder Skorst.fej.mest. Benny Larsen Vejlands Allé 45og . . . .nybygning . . . . . . . . . . . 32 52 66 20 - Om-, til-

- Tagarbejde

i Kbh. - Skorstensfejerne Dør og Vinduesudskiftning udfører også: - Værkstedarbejde

- Udbedring af svampeskader Rensning af kedler og brændeovne

Rensning af alle typer aftrækssystemer - Hovedentrepriser

tømrer snedkerfirma

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S • Bygningsvedligeholdelse • Reparationsarbejde • Tagarbejde • Dør og Vinduesskiftning • Værkstedarbejde

Baldersbækvej 11 DK-2635 Ishøj Tel [+45] 43 52 18 70 Fax [+45] 43 99 53 18 www.gh-jp-as.dk ghjp@gh-jp-as.dk

Etablering af fuglesikring på skorstene og taghætter www.skorstensfejer.dk www.ventilationsrensning.dk Servicehåndbogen 2014-15

239

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

Tårnfalkevej 14 • 2650 Hvidovre • Tlf 36 49 40 49 • 20 80 78 54

www.lka-entreprise .dk

SVAMPESKADER

Skimmelangreb efter vandskader. Hvad gør man så? Prøv vores BORACOL Special Læs mere om dette effektive produkt på vores hjemmeside: www. lavtox.dk

240

SVAMPESKADER

Al-tagservice – 10309

– 9762 



 



TAGDÆKNING / TAGRENOVERING

BLP TAGDÆKNING ApS v/Bent Leth Poulsen

Er taget utæt – det kan ske sagen er let – Ring til BLP

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

www.blp.dk

32 7105 31 / 32 18 31 05 32 58 50 18 32 50 58 71 Kirstinehøj 24 · 2770 Kastrup

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

Servicehåndbogen 2014-15

241

fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen?

TØRRERUM

Energirigtig tøjtørring Et affugtet tørrerum sikrer skånsom og effektiv tørring af tøj* - helt uden varme og uden slid på tøjet - fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere

BYGNINGSRENOVERING Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

Skal vi være boligforeningens fremtidige sal Nyvej 16 C 1.samarbejdspartner vedrørende driften, 1851 Frederiksberg C vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

*metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

B YG G E T E K N I S K 1.Rsal ÅDGIVNING

Nyvej 16 C 1851 Frederiksberg C

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

UDSYRING

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk 242

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

VALUARER

Hans Trebbien Trebbien Hans Hans Trebbien

Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler ogogog Valuar Statsaut. ejendomsmægler Statsaut. ejendomsmægler Valuar Statsaut. ejendomsmægler Hans Trebbien Trebbienog Valuar Hans Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Landsdækkenderådgivning rådgivning Statsaut. ejendomsmægler og af Valuar Landsdækkende ved valuarvurdering valuarvurdering afandelsboligforeninger. andelsboligforeninger.

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering afkøb fast ejendom Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Vurdering afafandelskronen. af fast ejendom ved og ejendom salg. Vurdering af andelskronen. Køb, salg &vurdering vurdering af fast Landsdækkende rådgivningVurdering ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering andelskronen. Køb, salg & af fast ejendom Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af idede de enkelte lejligheder. Vurdering andelskronen. Køb, salgi & vurdering af fast ejendom samt af vurdering forbedringer enkelte lejligheder. Medlem af forbedringer DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

der Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27

Tlf. +45 3838 Tlf.33 +4514 33 07 14 07

der Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27 Tlf. +45 14 07 3838 Tlf. +45 3338 14 07 Gade Tlf. +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 33 08 14 08 K-105427 København K Fax33 +45 33 14 3838 Gade Tlf.KK +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 3338 14 08 K-105427 København K Fax33 +45 14 08 3838 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk nhavn K Fax +45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk nhavn K Fax +45 33 hanstrebbien@mail.tele.dk 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk VANDBEHANDLING hanstrebbien@mail.tele.dk

Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Er der nogen hjemme?

Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Renteswap og deres indflydelse andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problempå at dit købe en bolig i en andelsboligforening, som Det er ikke nødvendigvis et problem at købegranskning en bolig i en som har renteswap, men det kræver en grundig af andelsboligforening, foreningens økonomi. har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi. Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og Renteswapaftaler er økonomiske nemlig bådeudfordringer. indgået af foreninger enkøbe sunden økonomi foreninger, som har Overvejermed du at andel i og en foreninger, har økonomiske udfordringer. at købe en andel Legionellamed ersom enrenteswap, bakterie, der forening erlever det derfor en god Overvejer ide at få enduuvildig rådgiver til ati en se forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen. i vandrør og varmtvandsbeholdere. på økonomien i foreningen. Den kan give problemer med sundheden. Fordele ved renteswap Heldigvisved findes der en løsning. Fordele renteswap • Forsikring mod stigende renter • Forsikring mod stigende renter • Guldager Fastetilbyder: terminsydelser • Faste terminsydelser l Kontrol for Legionella Ulemper ved renteswap Legionella Ulemper vedmod renteswap • l Akuthjælp Svingende andelsværdier • Svingende andelsværdier l Forebyggelse mod Legionella for gældspleje • Begrænsede muligheder • Begrænsede muligheder for gældspleje Vil du vide mere? Vil dumere vide på mere? Læs ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk

243

VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE

Tryg med fjernovervågede røgalarmer fra ista

NYHED  Fjernovervågning

og løbende funktionstest* fejlalarmer med intelligent røgdetektering  LED-lys for bedre orientering i tilfælde af brand  10 års levetid på batteri  Færre

Kompatibel med ista radiator radionetværk

Kontakt ista på 77 32 33 00 for mere information. * Pris: Kr. 19,- pr. år pr. lejlighed.

ista er certificeret af Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

ISTA_alarmannSOVadm_125x90SERV_0814.indd 1

21/08/14 17.33

Retfærdig fordeling af vandforbrug Let din administration af ejendommen

• Individuelle vandmålere reducerer konflikter blandt beboerne omkring fordeling af vandforbruget.

• Lovpligtigt fra d. 31.12.2016 - individuel måling af varmtvandsforbruget.

eller stikprøvekontrol • Turnusudskiftning

af vandmålere i drift er lovpligtigt og ejer/ administrators ansvar. Vi klarer det for dig

www.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00 Vi står altid klar med råd og vejledning 244

Focus på ressourcer

VASKERIMASKINER

Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø

Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele • Reducer energiforbruget med op til 60%* med varmepumpe-teknologi • Skånsom tørring i patenteret SoftCaretromle • Optimalt tørreresultat med patenteret PerfectDry restfugtighedsmåling • Kort tilbagebetalingstid på investering

Yderligere info 43271500 www.miele-professional.dk *Sammenlignet med en tilsvarende ny el-opvarmet Miele tumbler.

Servicehåndbogen 2014-15

Ved udskiftning af en ældre tørretumbler til en ny med varmepumpe-teknologi kan energibesparelsen være mere end 60%. Mieles tørretumblere med varmepumpeteknologi fås i 3 størrelser og kræver ingen aftræksinstallation.

245

VINDUER

Moderne dansk håndværk til bevaringsværdige bygninger En af landets førende producenter af koblede vinduer og døre Skræddersyet design og æstetik i energiklasse A 10 års garanti på koblede vinduer og døre

FROVIN · Tlf. 59 50 41 41 · www.frovin.dk 246

VINDUER

Al-tagservice – 10309

Servicehåndbogen Annonce 60 x 60 mm

VVS-INSTALLATØRER

Energivinduer med ægte

sprosser.

Dansk producerede vinduer og døre, fremstillet af sibirisk lærketræ/kernetræ.

Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

Sprosser leveres i tre forskellige profiler og dimensioner fra 19 - 25 mm. Ønsker du at bevare dine eksisterende vinduer, kan du med fordel anvende Bøjsøs forsatsvinduer.

Tlf.: 75 33 33 44 www.boejsoe.dk

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

Servicehåndbogen 2014-15

247

FALDSTAMME RENS & ■ COATING

del i besparelsen i varmeforbruget. Vi 90% kom-stoppelse på spørgsmål. Vi kan kontaktes på: stoppelse påsvar lodrette på lodrette stoppelse på garanti lodrette på mod lodrette over  Vi giver 2stoppelse års mer gerne med yderligere informationer. 87 44 77 05 eller info@techem.dk  Vi giver 2 års garanti mod

Faldstamme fra Nyhavn før rens

VVS-INSTALLATØRER



faldstammer, faldstammer, efter rensning. efter rensning. faldstammer, faldstammer, efter rensning. efter rensning. stoppelse lodrette Vi giver 2 års garanti mod  på Vi renser med Hedvand, som stoppelsefaldstammer, på lodrette kan efter varmesrensning. op til 140 grader stoppelse Vi giver 2 års garanti mod på lodrette faldstammer, efter rensning. og et tryk på opfør tilrens 800 bar. stoppelse på lodrette Faldstamme fra Nyhavn faldstammer, efter rensning.

AMME RENS & faldstammer, efter rensning. AMME FALDSTAMME RENS & RENS & OATING  procent Vi renser med Hedva  Vores rensnings er OATING over 90% kan varmes op til 140

a Faldstamme Nyhavn efter fra rens Nyhavn efter rens Faldstamme fra Faldstamme Nyhavn efter fra Nyhavn rens efter rens

COATING

Faldstamme fra Nyhavn før rens Faldstamme fra Nyhavn efter rens Faldstamme fra Nyhavn efter rens og et tryk på op til  Teknologisk  Teknologisk Institut beregner Institut beregner aldstamme fra Nyhavn efter rens  Teknologisk  Teknologisk Institut Institut beregner beregner  Vi renser med Hedvand, som Nyhavn efter rens

FALDSTAMME RENS & COATING

minimum en minimum ekstra ekstra på levetid kan varmes opHedvand, til 140 grader en levetid minimum minimum ekstra levetid ekstra på levetid på  Vi renser med som  en Teknologisk Institut enVi giver 2 årspå garanti mod  beregner Teknologisk Institut beregner og etvarmes tryk påop optiltil140 800grader bar. kan en minimum ekstra levetid på stoppelse på på lodrette Institut beregner 50 til 75Teknologisk år 50på til N.A.T. 75en årminimum på Coating. N.A.T. Coating. 50 til 75 50 årtil på 75 N.A.T. år Coating. N.A.T. ekstra levetid påCoating. Institut beregner og et tryk på op til 800 bar.  Teknologisk 50 til 75 år på N.A.T. Coating. faldstammer, efter rensning. en minimum ekstra levetid påCoating.  Vores rensnings proc 50 levetid til 75 årpå på N.A.T. en minimum ekstra  Vi renser med Hedvand, som over 90% 50 til 75 år på N.A.T. Coating. bevare Røret sin bevare oprindelige oprindelige Røret bevare sin oprindelige  Vores rensnings procent er   Røret rens Røretsin bevare Røret sin bevare oprindelige sin oprindelige Faldstamme fra Nyhavn Faldstamme fra Nyhavn efter rens 50kapacitet, til 75 år påførN.A.T. Coating. da coating over 90% kan varmes op til 140 grader  Vores rensnings procent er kapacitet,kapacitet, da coating da coating kapacitet, kapacitet, da coating da coating  Røret belægningen er meget tynd. bevare sin oprindelige over 90% Faldstamme fra Nyhavn efter rens  Røret bevare sin oprindelige belægningen belægningen er meget er tynd. meget tynd. og et tryk på op til 800 bar. belægningen belægningen er meget ertynd. meget tynd. kapacitet, coatingsom Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S Vioprindelige renser medda Hedvand,  Røret bevare sin  Vi giver 2 års garanti kapacitet, da coating Institut beregner  Vi giver 2 års mod aotet Faldstamme af N.A.T.Caotet A/S af N.A.T. A/S Faldstamme Caotet Faldstamme afgaranti N.A.T. Caotet A/S af N.A.T. A/S belægningen meget tynd. kan varmesopTeknologisk tiler140 grader kapacitet, da coating en minimum ekstra levetid på stoppelse på lodrette stoppelse på lodrette  Vi giver 2 års garanti mod belægningen er meget tynd. et tryk på op 800 bar. Faldstamme Caotet af N.A.T. 50 til til 75 år på N.A.T. Coating. faldstammer, efterA/S rensning. belægningen erog meget tynd. stoppelse på lodrette faldstammer, efter re

BYG N I N G S R E N O

Skal vi være boligforeni  Vores rensnings procent er fremtidige samarbejdsp over 90%  Vores rensnings procent er Faldstamme fra Nyhavn før rens N.A.T. A/S N.A.T. A/S N.A.T. A/S N.A.T. A/S vedrørende driften, ved over 90% N.A.T. A/S og udviklingen af ejend N.A.T. A/S

aldstamme Caotet af N.A.T. A/S faldstammer, efter rensning. otet af N.A.T. A/S N.A.T. A/S



Nimbusvej 3 2670 Greve

44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk

Røret bevare sin oprindelige kapacitet, da coating belægningen er meget tynd.

Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S

Nimbusvej 3 Nimbusvej 3 Nimbusvej 3Nimbusvej 3 Faldstamme fra Nyhavn før rens Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S Faldstamme fra Nyhavn efter rens  Teknologisk Institut beregner 2670 Greve 2670 Greve 2670 Greve 2670 Greve Nimbusvej 3 en minimumInstitut ekstra levetid på  Teknologisk beregner 44921768 info@nordatech.com 44921768 info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk | http://www.nat-as.dk 44921768 info@nordatech.com | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk | http://www.nat-as.dk N.A.T. A/S 3| 2670 Greve 50 til| Nimbusvej 75 år påekstra N.A.T. Coating.  Teknologisk Institut en minimum levetid på| 44921768 Nimbusvej 3 2670  Vi giver 2 års garanti mod en minimum ekstra l 50 tilvvs-installatører 75 år Greve på N.A.T. Coating. vvs-installatører 44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk N.A.T. A/S 2670 Servicehåndbogen 47  Greve Røret bevare2014-15 sin oprindelige Nimbusvej 3 stoppelse på lodrette 44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk 50 til 75 år på N.A.T. 2670 Greve kapacitet, da sin coating  Røret bevare oprindelige 44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk faldstammer, efter rensning.N.A.T. A/S belægningen er meget tynd. 44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk kapacitet, da coating

Vi giver 2 års garanti mod stoppelse på lodrette - KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING faldstammer, efter rensning. VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING Telefon 33 15 15 20 aut. VVS-installatør og kloakmester Nimbusvej 3 aut. VVS-installatør og kloakmester belægningen er meget tynd. 

 Røret bevare sin opr mail@trioarkitekter.dk kapacitet, da coating www.trioarkitekter.dk belægningen er mege 2670 Greve

44921768 | info@nordatech.com

Faldstamme fra Nyhavn efter rens

Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S

•

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele

Amagerbrogade 208, 2300 København S 208, 2300 København S Faldstamme fra NyhavnPræstedfælledvej efter rens Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Amagerbrogade - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

sal 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 Nyvej 16 C 1.Teknologisk Institut beregner Showroom og administration Showroom og administration 3250 5600 en minimum 3250 5600 ekstra levetid på Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43 Teknologisk Institut beregner 1851 Frederiksberg C •

@nordatech.com | http://www.nat-as.dk

nordatech.com | http://www.nat-as.dk

50 til en 75 år på N.A.T.www.tonnyjensenvvs.dk Coating. www.tonnyjensenvvs.dk minimum ekstra levetid på

www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

N.A.T. A/S



Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S

•

50 til 75 år på N.A.T. Coating.

Nimbusvej 3 Røret bevare 2670 Greve

sin oprindelige kapacitet, da coating 44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk belægningen er megetsin tynd.  Røret bevare oprindelige

kapacitet, da coating belægningen er meget tynd.

Faldstamme Caotet af N.A.T. A/S

T EE L N.A.T. ET FL O 7N 0 210 0R W W .W FW LID.V .D K A/S T E ENF O N1 2 7 22 2 0-2 Å 0 W -D WG F LN D .IDN K G BYGG E K I0 S K 248

Nimbusvej 3 2670 Greve

44921768 | info@nordatech.com | http://www.nat-as.dk

lån s l e d An ,75% f ra 3 .a. p

HVAD KOSTER DIN ANDELS-DRØM? Skal du købe andelslejlighed? Eller vil du have et alternativ til din nuværende andelsboligfinansiering? Så tal med os. Kontakt din lokale Danske Bank afdeling og hør mere om dine muligheder. Eller ring til os på 70 123 456, hvor vi har åbent for personlig betjening alle dage – døgnet rundt.

Årlig rente fra 3,75 %- 9,75 %. Rentesatsen fastsættes blandt andet med udgangspunkt i dit samlede forretningsomfang med banken, belåningsprocenten i andelsboligen og din økonomi i øvrigt. Det er en forudsætning, at du er tilmeldt Danske Banks kundeprogram.

5,00 % (debitorrente 5,095 %). ÅOP før skat 5,8 %. Samlet kreditbeløb 100.000 kr. Etableringsomkostninger Danske Bank 4.150 kr. Offentlige afgifter 3.360 kr. Det lånte beløb inkl. etableringsomkostninger 107.510 kr. Månedlig ydelse før skat 576 kr. Det samlede beløb, som skal betales: 207.260 kr.

Eksempel på kreditomkostninger ved et 30-årigt lån med en årlig variabel rente på

125x190_Andels-drøm.indd 1

21/08/14 08.49

Meget mere end bredbånd! lignet adgangskontrol - bo ng ni åg rv ve oo de vi dørtelefoni -

1.000 Mbit til den enkelte beboer Modernisering af jeres bolignet En kundeservice i top

Læs mere på danskkabeltv.dk/mere eller ring 70 22 22 28