Servicehåndbogen 2015-16 by Min Boligforening

Sortering giver en bedre by

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi

Hvor ofte vil I vedligeholde?

-af Morten Kabell TEKNIK- OG MILJØBORGMESTER

-af Jan E. Jørgensen MF (V)

-af Poul Elmegaard STENI Danmark A/S

side 4

side 8

side 12

for andelsog ejerlejlighedsforeninger

2015-16 35. årgang

Bæredygtig byudvikling -af Klaus Kellermann AI A/S

side 14

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?

-af Jesper Buch BDO STATSAUTORISERET REVISIONSaktieSELSkab

-af Gert Mejlshede Mejlshede Låse A/S

side 22

side 66

Servicehåndbogen indeholder relevante artikler om f.eks. MILJØ, renoveringer, nye tage, bekendtgørelser, vedtægter m.m. for ejerog andelsboligforeninger. Servicehåndbogen er den eneste BOG, der GRATIS sendes til BESTYRELSEN i ejerog andelsboligforeninger.

ALDRIG HAR DET VÆRET NEMMERE AT FÅ RENSET SINE TAGRENDER! • Støvsugning af tagrender fra jorden • Vi filmer rensningen og sender dig billeder af resultatet • Besøg www.erhverv.trold.dk eller ring 60 80 99 80

Støvsugning af tagrender og nedløbsrør

Tagrendetrolden ApS Riskær 15 2765 Smørum 60 80 99 80 info@trold.dk www.erhverv.trold.dk

TT_annonce_servicehåndbogen_04.indd 1

01/10/15 10.59

Servicehåndbogen - en uundværlig håndbog for bestyrelsesmedlemmer Kære læser Vi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 2015-16. Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger. Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger i Danmark. Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde relevante informationer om eksempelvis vedligehold af sin ejendom, ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer at hente viden og inspiration. Den vil forhåbentlig også i år blive vel modtaget af jer formænd for ejer og andelsboligforeningerne i Danmark, der gratis modtager bogen. Vi vil i starten af det nye år som noget helt nyt tilbyde gratis undervisning til jer bestyrelsesmedlemmer, der har til formål at klæde jer bedre på i jeres daglige bestyrelsesarbejde. I vil bl.a. blive tilbudt undervisning i bestyrelsesansvar, byggestyring, økonomi m.v. Vores gå-hjem-møder er repræsenteret at både landsdækkende og førende virksomheder i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for jer bestyrelsesmedlemmer. Det næste arrangement der er er gratis vil blive afholdt den 24. november 2015. Servicehåndbogens gå-hjem-møder der afholdes hvert år i april og november er blevet et tilløbsstykke, hvorfor vi anbefaler hurtig tilmelding, da der hurtigt bliver booked op. Tilmelding for bestyrelsesmedlemmer sker på info@servicehaandbogen.dk Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt af. Jeg vil gerne rette en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til bestyrelserne i disse foreninger

Mange venlige hilsner Kim Lykke Pedersen ansvarshavende redaktør

kim@servicehaandbogen.dk

Servicehåndbogen 2015-16

Servicehåndbogen for andelsog ejerlejlighedsforeninger 2015-16 35. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 1., 1851 Frederiksberg C E-mail: info@servicehaandbogen.dk, www.servicehaandbogen.dk Oplag: 7.300. Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen. Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

Indhold Forord �� 1 Sortering giver en bedre by �� 4 Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi �� 8 Hvor ofte vil I vedligeholde? �� 12 Bæredygtig byudvikling �� 14 Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer �� 18 Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling �� 22 Gode råd til et sundt indeklima i boligen �� 26 Det handler om sikkerhed �� 30 Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi �� 34 Er fugt i kælderen et problem? �� 36 Individuelle varmtvandsmålere �� 42 Højvandslukke �� 44 Hvordan programlægges en byggesag �� 46 Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på? �� 48 Radon – Hvad skal vi gøre? �� 52 Giv boligforeningen et økonomitjek! �� 56 Facility management ” Om at hjælpe ”. �� 60 Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering �� 62 Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? �� 66 Energirenovering i ældre ejendomme �� 70 Renovering af faldstammer og afløbssystemer �� 76 Din egen altan – Fra idé til virkelighed �� 80 Svampe- og skimmelangreb �� 84 Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima �� 88 Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger �� 92 Spar penge på energien �� 96

En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen �� 100 Støvsug tagrenderne og slip for liften �� 106 Sikkerhedsdøre �� 108 Den nye lejelov 2015 ��110 Glem stilladset når du skal renovere! ��114 Er der utætte faldstammer i din ejendom? ��118 Til glæde, til gavn og til fremtiden �� 120 Man skal gøre noget inden vandet er gået �� 124 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld �� 126 Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme �� 130 På tærsklen mellem ude og inde �� 134 Går andelsboligforeningen glip af de lave renter? �� 136 Nye vandrør uden udskiftning! �� 138 Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst �� 140 Regler for renovering af ældre badeværelser �� 144 Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen �� 148 Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner. �� 154 En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær �� 158 Etablering af altaner i andelsboligforeninger �� 160 Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) �� 164 Vælg vinduer for livet �� 166 Byd gæster velkommen sikkert og effektivt �� 170 Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger �� 172 Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ��174 Normalvedtægt for ejerforeninger �� 188 Fagregister �� 193

Servicehåndbogen 2015-16

Sortering giver en bedre by Affald er ikke bare noget, som skraldemændene skal køre væk. Affald er en ressource, som vi skal udnytte bedre, end vi gør lige nu. Det kræver en indsats både fra det offentlige, det private og fra jer borgere i byen. Til gengæld kan det give en bedre by.

Af Morten Kabell, Teknik- og Miljøborgmester, Københavns Kommune

Når du læser denne artikel, vil du måske have stødt på ordene ’genbrug er guld’. Du vil måske også have lagt mærke til, at der langsomt kommer flere og flere forskellige affaldsbeholdere til forskellige typer affald. Det gør der, fordi Københavns Kommune er dedikeret til at sortere og genanvende affald så meget som muligt. Fordi det er vigtigt og frem for alt indlysende rigtigt og klogt at sortere og genanvende vores ressourcer. Det kræver en indsats fra os alle sammen. Vi skal alle – hver og en – vænne os til at sortere i vores eget hjem. Ellers kan vi aldrig få et system op at køre, hvor vi kan høste alle fordelene ved genanvendelse af efterhånden sparsomme ressourcer. Kort sagt: vi har alle sammen et ansvar.

For det er i al sin enkelhed det, det går ud på. At etablere et samfund, hvor vi ikke spilder ressourcerne på jorden, men får hele regnestykket til at gå så meget op som muligt. Derfor har vi i Københavns Kommune en etableret målsætning om at reducere mængden af affald, der går direkte til forbrændingen med 20 %, og samtidig øge andelen af affald fra husholdninger, der genanvendes, til 45 %. Og vi har travlt, for det skal ske inden 2018.

Affald skal udnyttes bedre For affald er ikke bare affald. Skrald og affald er et spildprodukt, men det er også en kæmpe ressource, som vi skal udnytte bedre

Det, der ikke kan sorteres til genanvendelse, skal udnyttes mest muligt til energiproduktion. For at sætte det i perspektiv, så blev der i 2010, hvor vi optog målsætningen, sendt 324.000 ton affald til forbrænding i Københavns Kommune.

Man taler nogle gange om cirkulær økonomi, hvor man forsøger at etablere en cyklus og genanvende ressourcerne genanvendt. Jeg foretrækker at kalde det bæredygtigt.

Sammen med den stigning i affaldsmængden, vi forventer, betyder det, at 90.000 ton affald skal sendes til anden behandling end forbrænding i 2018. Og det betyder, at

Foto: Ursula Bach,TMF Design, Københavns Kommune

husholdninger og borgere i København skal genanvende og genbruge 36.400 ton mere, end de gjorde i 2010, og hver eneste københavner skal sortere ca. 60 kg ekstra materialer fra til genanvendelse i år 2018. Det er store tal, men det er også vigtige tal. Heldigvis er vi godt på vej. Til og med 1. juli 2015 har Københavns Kommune indsamlet 1485 ton plast, 1390 ton metal og 850 ton elektronik. Det er imponerende, og det er i høj grad en ros, der hører til hos den almindelige borger i København. Affald = bedre klima og flere penge Affaldsområdet er en del af vores store plan om at gøre København til verdens første CO2-neutrale by i 2025. Og synergien med ressource- og affaldsplanen er klar: Udover at bevare ressourcerne i kredsløbet giver genanvendelse – modsat brug af nye råstoffer - også en mindre udledning af CO2. Servicehåndbogen 2015-16

Den fremtidige knaphed på ressourcer vil betyde, at priserne på råvarerne vil stige – både de jomfruelige råvarer og de genanvendelige råvarer. En bedre udnyttelse af affaldet er derfor både en miljømæssig og økonomisk gevinst for kommunen, virksomhederne, borgerne og samfundet som helhed. Som landets største kommune vil vi i samarbejde med københavnerne, byens virksomheder og kommunens samarbejdspartnere gå forrest og drive udviklingen af et ressource- og affaldssystem, der kan være til gavn for vækst, bæredygtighed og borgerne i hele regionen. Det gør vi gennem store og små initiativer, der tilsammen kan give et stort udbytte. Københavns Kommune er allerede indgået i samarbejder med store virksomheder som COOP og IKEA om at lave emballager, der lettere kan frasorteres manuelt, så vi ikke brænder plastic af, der let kunne indgå i genanvendelse. 5

►

Sortering giver en bedre by

Foto: Ursula Bach,TMF Design, Københavns Kommune

Borgerne skal deltage Sideløbende med sorteringsindsatserne arbejder vi selvfølgelig også med udviklingen af centrale løsninger og nye teknologier i affaldshåndteringen. Men vi kan ikke læne os tilbage og håbe på et teknologisk mirakel. Derfor er det nu muligt for villaejere i København at tilmelde sig en frivillig ordning med udsortering af det organiske affald. Og sorteringsordningerne går over al forventning, og flere og flere københavnere efterspørger muligheden for at sortere mere effektivt. Og det er vigtigt, for hvis der ikke er en generel opfattelse af genanvendelse som en prioritet, så kan vi ikke holde momentum og opnå en mere bæredygtig og effektiv by. 6

Derfor satser vi også på at udvide sorteringsordningen til at omfatte alle etageejendomme. Vi ved, at der er mange ekstra udfordringer forbundet med sortering i etageejendomme – blandt andet noget så simpelt som at finde plads til en ekstra skraldespand på nogle i forvejen pressede kvadratmeter. De udfordringer skal vi selvfølgelig finde en løsning på. Fra den 1. september indsamler vi også træ til genanvendelse, når der alligevel indsamles storskrald. Det kommer ikke til at ske i alle bydele på samme tid, da der skal være ressourcer til at håndtere træet. Men i takt med de fornyede udbud på renovationsarbejdet, vil vi få implementeret indsamlingen af træ i alle bydele. Jeg håber derfor, at du også vil være op-

mærksomme på muligheden for at genanvende træ i fremtiden. Så vi arbejder os frem mod en løsning. Det er ikke altid lige let, men det er et fælles ansvar, som kan gøre vores by bedre at bo i. Affald er ikke bare noget, skraldemændene tager sig af. Det er byens ressourcer, og dem skal vi udnytte bedst muligt. Derfor håber jeg, at du vil hjælpe os mod et bedre, mere bæredygtigt og ressourceeffektivt København.

■

Foto: Ursula Bach,TMF Design, Københavns Kommune

Servicehåndbogen 2015-16

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi Det er ikke et kommunalt anliggende hverken at diktere eller forsøge at regulere priserne på boligmarkedet. Men kommunerne har en naturlig interesse i at sørge for, at borgerne har lyst til at bo i de forskellige områder i kommunen. En ny undersøgelse viser en sammenhæng mellem den ambition og investeringer fra private bygningsejere. Kommunerne kan dermed være med til at kickstarte andels – og ejerlejligheders brugsværdi. En god forretning for både kommune og boligejere. Af MF og Rådmand, Formand for By – og Miljøudvalget på Frederiksberg, Jan E. Jørgensen (V)

Området omkring Nordre Fasanvej er ikke helt som de fleste andre områder i Frederiksberg Kommune. Socialt og kulturelt råder kvarteret over en spændende alsidighed af mennesker. Men de fysiske rammer er en bremseklods: Kvarteret har få grønne områder. Dem, der er der, er nedslidte eller ses som utrygge eller utilgængelige. Der er ringe forhold for aktiviteter. Der er, i forhold til den generelle standard på Frederiksberg, en stor andel boliger, der ikke har eget bad og toilet. Der er høj risiko for oversvømmelse i tilfælde af skybrud. Der er en række trafikale problemer for især fodgængere og cyklister, som oplever utryghed ved at komme rundt i kvarteret på grund af dårlige oversigtsforhold og befærdede veje. Der er i kvarteret en større andel ’sårbare unge’ end i de fleste andre beboelsesområder på Frederiksberg, og ikke mindst er en større del af området præget af et slidt og mørkt industrielt islæt. Området omkring Nordre Fasanvej er med andre ord udfordret. Udfordringen går således på realisere områdets potentiale som et godt hverdagskvarter, som borgere og erhvervsliv i højere grad har lyst til at færdes og tage del i. 8

Det, der kræves, er altså både en social og kulturel indsats såvel som en fysik modellering af det offentligt tilgængelige byrum. I Frederiksberg Kommune er vores svar ’områdefornyelse’. En områdefornyelse er en 5-årig, statslig og kommunal finansieret, byudviklingsindsats i et afgrænset byområde, som har behov for et særligt fokus. Det er kommunen, der administrerer og er tovholder på det overordnede projekt, men en hjørnesten i konceptet er, at udviklingen sker i tæt samarbejde med foreninger, institutioner, erhvervsliv og ikke mindst borgere i området. En helhedsorienteret indsats Hvad gør vi så på Frederiksberg? Den konkrete områdefornyelse i området omkring Nordre Fasanvej har mange ansigter, som samlet set skal give den ønskede effekt. Vi har spurgt borgerne, hvordan de oplever kvarteret og herfra valgt temaer, som vi skal arbejde med for at imødekom-

me kvarterets udfordringer. I det videre arbejde med at gøre projekterne konkrete bliver beboerne og brugere igen løbende inddraget. Den lokale forankring er langt hen ad vejen nøglen til succes. Et initiativ er at skabe mere tværgående bevægelse i kvarteret. Stærkt trafikerede veje i området har skabt en barriere, der kan være med til at give en følelse af ufremkommelighed. Det drejer sig derfor slet og ret om at gøre det lettere at finde et alternativ til de store veje, når man er cyklist eller gående – hvad enten man er beboer eller passerende. Som en beboer i kvarteret har udtrykt det: ”Det skal være sjovere at gå en tur i kvarteret”. Det har vi prøvet at gøre noget ved. Et andet initiativ er klimatilpasningen. Ligesom så mange andre kvarterer rundt omkring i byerne var kvarteret omkring Nordre Fasanvej ikke gearet til det skybrud, der kom i sommeren 2011. Vand i kældrene, fyldte kloakker og oversvømServicehåndbogen 2015-16

mede arealer ramte store dele af området. Hvis området skal vise sig fra sin bedste side, skal dette grundlæggende problem aflastes. En primær løsning er selvfølgelig konkrete skybrudsplaner. Men områdefornyelsen bidrager også med at skabe grønne og blå områder, som kan håndtere regnvand, og som også beboere kan samles om og mødes i. Og netop mødestederne er endnu et af de konkrete initiativer i Frederiksberg Kommunes områdefornyelse af Nordre Fasanvej Kvarteret. Beboerne udtrykker et stort ønske om flere mødesteder og rum for udfoldelse. Vi arbejder derfor på at skabe byrum i kvarteret, som indbyder mere til både bevægelse og helt almindelig byliv. Ud over de fysiske forandringer, som jeg har nævnt, er der også en social og kulturel dimension, som i vores tilfælde særligt går på en indsats for de sårbare unge. Der er nemlig en større andel af sårbare unge uden tilknytning til uddannelse eller 9

►

Kommuner kan kickstarte boligernes brugsværdi

arbejdsmarkedet i Nordre Fasanvej Kvarteret end på resten af Frederiksberg. Derfor har områdefornyelsen indgået samarbejde med den lokale boligsociale indsats for at øge de unges tilknytning til uddannelse og arbejdsmarkedet. Når man taler om områdefornyelser, er der således mange forskellige projekter på tegnebrættet på én gang. Det er dét, der gør områdefornyelse til en helhedsorienteret indsats. Områdefornyelsers betydning for private investeringer Håbet er dermed, at de mange initiativer på Frederiksberg sammenlagt virker hen mod målet om at gøre Nordre Fasanvej Kvarteret til et godt hverdagskvarter, som borgere og erhvervsliv i højere grad har lyst til at færdes og tage del i. Dette bærer naturligvis lønnen i sig selv for en kommune. Men noget tyder på, at

der er flere positive effekter at hente ved områdefornyelse. En ny undersøgelse fra Statens Byggeforskningsinstitut viser, at for hver krone, der bruges på områdefornyelse, investerer private bygningsejere tre og en halv krone i form af forbedringer eller ny-/tilbygninger. De private bygningsejere siger endda, at 15 % af de private investeringer ikke var sket uden områdefornyelse. Her er det også værd at bide mærke i, at undersøgelsen bygger på data fra årene 2006-2010, hvoraf mindst to af årene var dybe kriseår. De private følgeinvesteringer giver altså positivt resultat – selv under kriseår. Det er overvejelser, som vi i By- og Miljøudvalget har taget med i vores strategi for Frederiksberg. Når vi derfor laver en områdefornyelse i området omkring Nordre Fasanvej, sætter vi ikke kun næsen op efter en forandring i de fysiske, sociale og

kulturelle rammer. Det er også med tanke på, hvilken udvikling det kan sætte gang i af private følgeinvesteringer på bl.a. boligmarkedet. For selvom det ikke er kommuners anliggende at diktere eller regulere det private boligmarked, kan man alligevel ikke ignorere, hvilken rolle kommunerne kan spille i forhold til at kickstarte boligers brugsværdi i hårdt prøvede boligområder. Områdefornyelse er derfor en god forretning for både kommune og borgere. Tag del i udviklingen Med den tanke vil jeg slutte af med en opfordring. I disse år tales der meget om ordet ’samskabelse’. I bund og grund dækker ordet over det, der sker, når flere forskellige aktører (f.eks. det offentlige og borgerne) går sammen om at skabe velfærd i en lokal kontekst. Det er en måde at udbrede og gøre velfærdsinitiativer til et fælles anliggende fremfor en central styring. Områdefornyelse er en form for

Servicehåndbogen 2015-16

samskabelse. Og som jeg har prøvet at forklare, er områdefornyelsens succes i høj grad betinget af det gode samarbejde mellem kommunen og borgerne. Min opfordring er derfor: Tag del i udviklingen. For selvom områdefornyelse er en kommunal/statslig indsats, kan en eller flere boligforeninger godt henvende sig til deres kommune, hvis de mener, at der er et behov for en områdefornyelse i deres kvarter. Sammen skaber man bedre løsninger – og så kan der også være god forretning i det.

■

Hvor ofte vil I vedligeholde? Valget af byggematerialer er i sagens natur afgørende for, hvilket udtryk og funktion bygningen får. Farver og glans kan ændre en bygning fuldstændig. Mange bestyrelser i ejerog andelsboligforening er ikke opmærksomme på, hvor stor en rolle valget af byggematerialer spiller for foreningens efterfølgende driftsøkonomi.

Af bygherrerådgiver Poul Elmegaard, STENI Danmark A/S

Alt for ofte vælges den umiddelbart billigste løsning helt ukritisk uden tanke på byggematerialets levetid og behovet for vedligeholdelse. Det kan ende med at få store negative, økonomiske konsekvenser for drift og vedligeholdelse af bygninger. Derfor er det vigtigt at vælge rigtigt fra starten. Enhver forening må stille sig det vigtige spørgsmål: Hvad giver den bedste økonomi for os over tid? Hvilken effekt har det for foreningen at øge driftsomkostningerne hvert år blot for at spare få tusind kroner i anlægsfasen? Et eksempel: En andelsboligforening får ”et ualmindeligt godt tilbud” på tag, og siger JA TAK. Det nye tage monteres, men efter 16 år begynder det at dryppe ind. Taget skal igen skiftes til et nyt. Derfor ender andelsboligforeningen med to investeringer i et nyt tag på 16 år, hvor én enkelt investering burde have været tilstrækkelig. Det er dyrt! Stil krav! I dag findes der kvalitetsprodukter inden for byggeindustrien med en dokumenteret lang levetid, der kræver minimal vedligeholdelse, og som kan holde til både bold 12

spil og slag samtidig med, at I kan få det ønskede bygningsudtryk. Hvorfor nøjes med fem års produktgaranti, når der findes materialer med 25 års eller 40 års produktgaranti? Stil krav til rådgivere, håndværkere og leverandører om at tænke langsigtet på jeres vegne og om at tage højde for foreningens driftsøkonomi mange år frem. Mulighederne for at bruge byggematerialer, der ikke slider på foreningens økonomi findes, og det er jer, der i sidst ende kommer til at betale mindre! Bæredygtighed og holdbarhed to sider af samme sag I dag vil vi gerne balancerer mellem ubegrænsede muligheder, hvad angår design og lang holdbarhed overfor en hensyntagen til naturen. I de senere år er krav til mindst mulig miljø belastning vokset markant, og det har også påvirket byggeindustrien.

Der er flere faktorer, der afgør, hvad der er bæredygtigt. De fleste af os vil sikkert tænke, at produktionsforhold, og hvilke råmateriale der anvendes, er afgørende for, om et byggemateriale er bæredygtigt eller ej. For mig at se er det en stor fejl, at byggematerialets levetid ofte ikke tages med i afgørelsen af, om produktet er bæredygtigt eller ej. Det er både miljømæssigt og økonomisk afgørende, at et produkt har en lang levetid. Men hvad er lang tid? Energiministeriet opererer med en målsætning om, at nye bygninger skal have en levetid på 100 år. Hvordan lyder det? 100 år? Tænk hvis I ved den næste forbedring af foreningens bygninger kan finde en løsning, der kan holde i så lang en periode.

om, at ”yderskallen” på bygningerne kan og skal holde i mange år, uden at I skal gå på kompromis med bygningens udtryk. Tag, stern, underbeklædning, facade, sokkel og skure er alle områder, hvor der findes produkter på markedet med en lang levetid og minimal vedligeholdelse. Næste gang I bygger nyt eller renoverer i foreningen, så stil krav og tænk langsigtet, når I som bestyrelse skal vælge byggematerialer. Styrk foreningens økonomi på lang sigt ved at vælge den løsning, der giver den bedste driftsøkonomi over tid. Så undgår I at foretage de samme investeringer to gange!

■

En ting er sikkert – de langtidsholdbare byggematerialerne findes! Derfor er det realistisk, at I kan forvente og stille krav Servicehåndbogen 2015-16

Bæredygtig byudvikling Der er et stort fokus på bæredygtighed i byggeindustrien i disse år. Man kan ikke læse et fagmagasin eller deltage i en konference inden for byggeriet, uden at man på den ene eller anden måde støder på begrebet bæredygtighed

Af bæredygtighedsarkitekt Klaus Kellermann, AI a/s

Der er ingen tvivl om, at baggrunden for den interesse, der er for bæredygtighed, bunder i et ønske om at passe bedre på miljøet og os selv. Men der er også store, praktiske fordele ved at bygge, ombygge og renovere bæredygtigt. Bæredygtigt byggeri indeholder en plan for den langsigtede drift af bygningen både i forhold til økonomi og miljøbelastning. Det betyder, at bygherre får et meget bedre overblik over udgifter og besparelser ved en energirenovering. Energirenovering af eksisterende bygningsmasse Indtil videre har byggebranchen primært koncentreret sig om bæredygtig opførelse af nye huse og deres drift. Men hvad med hele den eksisterende bygningsmasse? Der ligger et enormt potentiale i at opgradere de tusindvis af eksisterende ejendomme i Danmark og dermed lade vores bygningsarv leve videre i en ny og mere tidssvarende udformning. Hvert år energirenoveres der for 25 milliarder kroner. Hvis langsigtede energitiltag blev indarbejdet i disse projekter, ville det have en enorm gennemslagskraft, både i forhold til miljøbelastning, klimatilpasning og økonomi. 14

Dansk standard for bæredygtighed Hidtil har mange i byggebranchen været lidt afventende i forhold til hvilken standard for bæredygtighed, der skal bruges i fremtiden i Danmark. Det har fået Energi-, Forsynings- og Klimaministeriet til at lancere en ny bæredygtighedspakke, som skal være med til at sætte Danmark i front på området. Pakken indeholder to nye officielle værktøjer til at vurdere, hvornår et byggeri er bæredygtigt ud fra beregninger af byggeriets levetidsomkostninger og miljøpåvirkning. Levetidsomkostningerne gør bygherren i stand til at vurdere forskellige løsninger i forhold til anlæg, energiforbrug, drift og vedligeholdelse. Metoden betegnes livstidscyklusanalyser / Lifecycle Cost (LCC). Byggeriets påvirkning af miljøet fastsættes ud fra ressourcer og energiforbrug - en såkaldt Lifecycle Assessment (LCA). LCC og LCA er værktøjer, som har været efterspurgt af byggebranchen. Den nye bæredygtighedspakke vil blive bakket op af en ny, frivillig bæredygtighedsordning i Bygningsreglementet senere i år. DGNB certifikat for renovering af boligforeninger Betragter man en ny bygning, så vurderes bygningens bæredygtige potentiale ud fra en række parametre. Disse parametre er målbare i forhold til overordnede begreber som totaløkonomi, indeklima og miljøbelastning. Der er intet, der står i vejen for,

at man kan behandle eksisterende bygninger ud fra samme kriterier, og dermed opnå store fordele ikke blot i forbindelse med selve udførelsen af renoveringen, men også i forbindelse med driften af bygningen efter renoveringen.

Værdi ved grøn renovering Vælger man som boligforening at renovere sit byggeri bæredygtigt, opnår man ikke kun fordele på “papiret”. Man kan høste en række fordele i forbindelse med specielt driften.

For nylig har Green Building Council Denmark, der administrerer den danske version af bæredygtighedsstandarden DGNB, givet mulighed for at certificere renoveringer af boligforeninger og kontorejendomme, så de kan opnå guld, sølv eller bronze.

Den bedst kendte fordel ved bæredygtig renovering er det lavere energiforbrug, man opnår i bygningen ved f.eks. efterisolering, nye energivinduer eller ny varmeforsyning. Værdien ved energirenovering kan dog findes gennem flere tiltag, der sammen bidrager til ejendommens energioptimering.

Om man vælger at certificere sin renoveringssag eller ej afhænger i høj grad af, om man ønsker at profilere sig som “grøn” boligforening og derved tilføre værdi til ejendommen. Faktum er, at værktøjerne findes, og certificeringsordningen understøtter renovering af bygninger. Allerede nu findes gode eksempler på større renoveringer af boliger, som har opnået DGNB sølvmedalje, og vi forudser, at det kommer til at gå stærkt med flere projekter, hvor bygherren vil efterspørge certificering fra start. Servicehåndbogen 2015-16

Hvis badeværelser skal renoveres, kan der installeres varmegenvinding på brusere, så mere end halvdelen af varmen fra afløbsvandet genanvendes. Der kan etableres lavenergibelysning både inde og ude, og fællesvaskerier kan moderniseres. Specielt i forhold til fællesfaciliteter kan der opnås gode, samlede energibesparelser, og samtidig kan en modernisering give en ny social værdi til fællesområdet. 15

►

Bæredygtig byudvikling

Taghaven i TagTomats baggård juni 2014. TagTomat skaber grønne fællesskaber mellem husene. Foto: TagTomat.dk

Fællesvaskeri som eksempel Hvis man tager eksemplet med fællesvaskeriet, så vil opgraderede forhold f.eks. kunne tilbyde en ramme, hvor flere beboere vil kunne mødes, og vaskeriet kan dermed udgøre en ny social sammenhæng for beboerne. Desuden vil vaskeriet kunne udnytte evt. opsamling af regnvand og dermed indgå aktivt i en plan for klimatilpasning for både bebyggelsen og området i sin helhed. Det er helt afgørende, at man tænker bæredygtighed ind fra start til slut, dvs. allerede i den tidlige idéfase. Forslag til forskellige bæredygtighedstiltag skal behandles, så alle beboere inddrages i processen, og der kan søges midler gennem fonde i god tid. Projektering af projektet kan derved målrettes, så implementeringen af energitiltagene bliver så omkostningslet som muligt. 16

Omkostningseffektivt resultat Men hvad med økonomien? Kan den også bære? I allerhøjeste grad. Økonomi udgør mere end 20 % af den samlede bæredygtigheds-vægtning, hvis man benytter DGNB-parametrene. Der skal som en del af dokumentationen udarbejdes detaljerede totaløkonomiske beregninger, der sikrer bygherre, at byggeriets samlede omkostninger hænger sammen ud fra en helhedsbetragtning. Energirenoveringens økonomi vurderes derfor ikke blot i anlægsfasen, men i lige så høj grad i driftsfasen og ikke kun i de næste 5 år, men 25 eller 50 år. Når et bæredygtigt projekt implementeres, gennemføres alle løsninger på en måde, så der opnås balance mellem anlægsudgifter og driftsudgifter på lang sigt. Undersøgelser foretaget af SBi viser desuden, at lejere gerne vil betale ekstra husleje, hvis renoveringen udføres mere miljørigtigt, så det viser, at der er en oprigtig interesse blandt beboere.

Materialevalg På miljøsiden sikrer en bæredygtig opgradering af den eksisterende bygningsmasse, at så meget nedrivningsaffald som muligt kan genbruges eller genanvendes. Renoverede bygninger kan derved bidrage positivt både æstetisk, funktionelt og miljømæssigt til byen og byområdet. Dette opnås gennem et afklaret og bevidst valg af konstruktioner, materialer og tekniske komponenter, som bygherre har mulighed for at forholde sig til løbende gennem projektet. Groft sagt kan en bygnings miljøpåvirkning deles op i en lokal belastning og en global belastning. Den lokale sikrer, at beboere og andre brugere af bygningen ikke udsættes for sundhedsskadelige dampe fra byggematerialer, såsom formaldehyd og skadelige partikler. Dette opnås primært gennem et gennemtænkt valg at indeklimamærkede materialer og etablering af tilstrækkelig ventilation. Servicehåndbogen 2015-16

Den globale belastning holdes mest muligt nede ved at udarbejde de før nævnte livstidscyklusanalyser (LCC), der tager højde for den del af miljøbelastningen. Det gælder bl.a. miljøbelastningen i produktionsfasen, herunder CO2 udledning og energiforbrug forbundet med produktion og transport af byggematerialer. Bæredygtig bygningsrenovering Der er ingen tvivl om, at bæredygtighed og bygningsrenovering går godt i spænd. Bygherre har bedre kontrol med udgifter til drift og vedligeholdelse. Dermed sikres et overblik over energirenoveringens samlede økonomi og ejendommens samlede værdiforøgelse. Beboere får bedre fællesarealer og et bedre indeklima, og miljøet belastes mindst muligt. Det eneste, der mangler nu, er, at flere boligforeninger tager springet ved at have bæredygtighed med i deres overvejelser for det næste renoveringsprojekt.

■ 17

Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer Det forgangne år har budt på flere rekorder for de danske realkreditrenter i form af nye bundniveauer. De seneste måneder er rentepilen dog vendt svagt opad igen, og selvom renterne fortsat er meget lave, er der ikke tale om ”rekordlav” længere.

Af Kristian Balleby, Danske Bank/Realkredit Danmark

Vi har set nærmere på udlånsaktiviteten på fastforrentede lån fra august 2014 til august 2015 hos vores låntagere i kategorien andelsboligforeninger. Har disse også fået udnyttet de lave renter til at skære ned i ydelserne og måske samtidig låne billigt til forbedringer i ejendommen? Det korte svar er Ja! •

Andelsboligforeninger med fastforrentede lån hos Realkredit Danmark har alene over det seneste år optaget tillægslån for knap 1,9 mia. kroner.

•

Trods den større restgæld på 1,9 mia. har de samme andelsboligforeninger reduceret deres samlede ydelsesbetalinger med 3,7 % takket være de rekordlave renter. Det svarer til en samlet besparelse på ydelserne på 22 mio. kroner hvert år.

•

Over 1000 lån er blevet omlagt, og den gennemsnitlige rentesats er reduceret fra 3,9 % inden omlægningen til nu 2,4 %. Det er en reduktion i renten på 39 %, som mange altså har valgt at bruge på nye lån til forbedringer af ejendommene.

•

Andelsboligforeningerne kan optage yderligere fastforrentede lån for samlet set 368 mio. kroner uden, at deres samlede ydelsesbetalinger stiger i forhold til niveauet for et år siden. Det er vel at mærke, hvis lånet finansieres med et 30-årigt fastforrentet 3 % lån. Vælges lån med lavere rente, kan der naturligvis optages større lån, uden ydelsen stiger her og nu.

•

Det gennemsnitlige lån inden omlægningen var på 6,6 mio. kroner og med en løbetid på 22 år. Efter omlægningen er det gennemsnitlige lån på 8,7 mio. kroner og med en løbetid på 27 år. Havde foreningerne valgt at holde fast i løbetiden, ville ydelsesbesparelsen i sagens natur have været mindre eller måske endda steget lidt på grund af den højere restgæld.

•

Der er ingen tvivl om, at de rekordlave renter har givet danske andelsboligforeninger mulighed for at få lavet

forbedringer i deres ejendomme, uden at andelsboligejerne har skullet punge mere op af lommen. En forbedring af ejendommene vil alt andet lige også øge salgsprisen for de eksisterende boliger og derigennem gavne andelsboligejere, der står overfor et eventuelt, fremtidigt salg. De lave renter giver så at sige et yderligere boost til et i forvejen meget velfungerede andelsboligmarked med høj efterspørgsel og lavt udbud. •

Kigger vi på andelsboligforeningernes valg af låntype, så er det særligt kontantlån, der har været foreningernes foretrukne, mens lån med kort rente som FlexLån® F1 og Cibor-lån har tabt terræn.

Lave renter omsat til tillægslån Fra 1. august 2014 til 1. august i år har andelsboligforeninger med fastforrentede lån hos Realkredit Danmark indfriet lån for små 7,2 mia. kroner, som er blevet omServicehåndbogen 2015-16

lagt til nye lån for lige over 9 mia. kroner. Det er de rekordlave renter på fastforrentede lån, der har givet anledning til udskiftning af mange eksisterende, fastforrentede lån – og som følge af omlægningen har foreningerne kunnet optage tillægslån til forbedring af ejendommene for knap 1,9 mia. kroner, og har alligevel sparet 22 mio. kroner om året i de samlede ydelsesbetalinger. Det svarer til, at de samlede ydelsesbetalinger på de omlagte lån er reduceret med 3,7 % på trods af, at den samlede lånestørrelse er vokset med 26 %. Den gennemsnitlige rente på disse lån er reduceret fra 3,9 % for et år siden til nu 2,4 % - dvs., at renten er reduceret med 39 %! Det reelle ydelsesfald ville nok have været mindre – eller måske have været en stigning – hvis de nye lån havde samme løbetid som de omlagte lån. Inden omlægningen var den gennemsnitlige løbetid på de omlagte lån på 22 år, men efter omlægningen var den 27 år. De ekstra 5 19

►

Andelsboligforeningerne har udnyttet de lave realkreditrenter til forbedringer

Figur 1: Ændring i låneporteføljen fra 1. august 2014 til 1. august 2015

år på løbetiden har bidraget til ydelsesfaldet til trods for den højere restgæld grundet tillægslån. Skal de 22 mio., som andelsboligforeningerne hvert år sparer på de samlede ydelsesbetaling, omsættes til nye lån, uden at ydelsen stiger, så kan foreningerne optage lån for yderligere 368 mio. kroner i form af et 30-årigt fastforrentet lån med 3 % i rente. Og det er klart, at vælges et andet 30-årigt lån med kortere rentebinding og dermed lavere rente, vil der være plads til et større lån, uden at ydelsen stiger her og nu. Forbedringer til gavn for andelsboligejerne For et år siden var et gennemsnitligt, fastforrentet lån ydet af Realkredit Danmark til en andelsboligforening på 6,6 mio. kroner og med en løbetid på 22. I dag – efter omlægningen – er det gennemsnitlige lån på 8,7 mio. kroner og med en løbetid på 27 år. De lave renter har dermed givet flere foreninger råd til at lave forbedringer i ejendommene, eksempelvis nyt tag eller facade. Udover at andelsboligejerne kan spare nogle penge i form af den månedli20

ge boligydelse, som bl.a. går til afbetaling af foreningens lån, så giver det også boligejerne værdi i form af højere priser på deres andelsboliger. Skal en andelsboligejer sælge sin bolig, vil maksimalprisen nu være højere grundet forbedringerne og ydelsesbetalingen samtidig lavere. De lave renter giver dermed et yderligere skub til et i forvejen velfungerende andelsboligmarked, hvor der er så stor omsætning og efterspørgsel, at udbuddet af andelsboliger til salg er på det laveste niveau i flere år. Kontantlån har vundet stærkt frem over det seneste år Fastforrentede kontantlån har altid været en foretrukken låntype for andelsboligforeninger frem for traditionelle, fastforrentede obligationslån, da foreningerne – modsat private låntagere – også bliver beskattet på kursgevinster på obligationslån, mens boligejere kun bliver beskattet af kursgevinster på kontantlån. Da ydelsen tilmed er lidt lavere på kontantlån, er det denne låntype, der i langt de fleste tilfælde foretrækkes, når valget falder på fast rente.

Over det seneste år er de rekordlave renter i høj grad omsat til flere fastforrentede kontantlån og hos Realkredit Danmark er andelen af fastforrentede kontantlån vokset fra 33,5 % til nu 40 %. Af figur 1 ses, hvordan de forskellige låntyper er vokset eller aftaget i andel ud af den samlede udlånsportefølje til andelsboligforeninger. Her ses, at det faktisk kun er fastforrentede kontantlån, der er vokset det seneste år, men øvrige låntyper – særligt de med kort rente og høj risiko – er skrumpet ind. Den største tilbagegang har været hos FlexLån®, hvor andelen er skrumpet med 2,2 % -point til nu 37,6 % af den samlede udlånsportefølje. Dertil kommer det faktum, at mange af de eksisterende FlexLån® er blevet ændret fra lån med kort rentebinding, dvs. F1- og F2-lån, til lån med længere rentebinding som F3 og F5. Så alt i alt kan man konkludere, at også andelsboligforeningerne har taget deres rentefølsomheden op til genovervejelse i kølvandet på de rekordlave renter det senere år, og har dermed fået mere sikkerhed ind for foreningens økonomi.

■

Servicehåndbogen 2015-16

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling Etablering af altaner er med god grund populært for tiden. Men hvordan skal etableringen behandles regnskabsmæssigt, og hvilke faldgrupper skal man undgå?

Af partner og statsautoriseret revisor Jesper Buch BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab

Etablering af en altan i en lejlighed giver lejligheden et løft både i brugsværdien og i selve værdien. Afhængig af, hvilken model man anvender til finansiering og ejerskab til altanerne, er der forskellige faldgrupper i den regnskabsmæssige behandling, man skal undgå. Det, Andelsboligforeningen skal tage stilling til, er, om altanen skal være en del af den fælles ejendom eller en individuel forbedring i de enkelte lejligheder, og hvordan finansieringen skal sammensættes. Vi kan på ingen måde anbefale, at man laver en mellemting, hvor nogle altaner er ejet af Andelsboligforeningen og andre af andelshaverne. Dette skal undgås, da det giver en masse udfordringer i forhold til finansiering, vedligeholdelsespligt og specielt i beregningen af andelenes værdi. Altaner som individuelle forbedringer Skal ikke alle lejligheder have altaner og deltage i projektet, kan projektet med fordel køres uden om Andelsboligforeningen. 22

Altanerne bliver dermed individuelle forbedringer i de lejligheder, hvor altanerne etableres. Finansieringen kan foretages enten gennem foreningen som et fælleslån, hvor foreningen videreudlåner pengene til andelshaverne med sikkerhed i et pantebrev. Denne metode kan dog ikke anbefales, da det giver mange administrative udfordringer. Den bedste løsning er derfor, at de enkelte andelshavere selv står for finansieringen. Ved denne model vil det være andelshaveren, der selv har vedligeholdelsespligten af altanen. Bliver det besluttet, at andelsboligforeningen skal stå for vedligeholdelsen, bør lejlighederne med altan betale en forhøjet boligafgift, som kan dække vedligeholdelsesudgiften. Andelshaverne ”ejer” ved denne model altanen, og den handles på samme måde som øvrige forbedringer i lejligheden, når andelen handles. Det lyder forholdsvis simpelt, men der er flere ting, foreningen

skal være opmærksom på i den forbindelse. Foreningens ejendom er nu blevet tilført en forbedring, som alt andet lige vil betyde, at den er blevet mere værd. Denne værdistigning skal kun komme de andelshavere til gode, som har investeret i en altan. Hvordan får man det så indarbejdet i foreningens regnskab? For at undgå fremtidige problemer bør den samlede udgift til etablering af altaner opgøres og skrives ind i foreningens årsregnskab, gerne i forbindelse med noten for ejendommen eller noten for beregningen af andelens værdi. Dette for at huske, at værdien skal fratrækkes i fremtidige vurderinger af ejendommen. Afskrivning/nedskrivning af værdien af altanerne skal foretages efter samme retningslinjer, som foreningen har aftalt, der skal afskrives på altanerne som individuelle forbedringer. Ved beregning af andelens værdi efter anskaffelsessummen vil altanprojektet ikke få nogen indvirkning. Foreningen har ikke Servicehåndbogen 2015-16

afholdt nogen omkostning, og der er derfor ingen ændring i anskaffelsessummen for ejendommen. Ved anvendelse af valuarvurdering skal valuaren, inden han vurderer ejendommen, have at vide, at han ikke skal medtage altanerne i vurderingen, da de jo er individuelle forbedringer. Han skal altså vurdere ejendommen, som om der ikke var etableret altaner. Valuarvurderingen kan herefter anvendes direkte i beregningen af andelenes værdi. Der, hvor problemerne kan opstå, er ved anvendelse af den offentlige vurdering. Når altanetableringen giver udslag i en højere offentlig vurdering, skal der foretages korrektion i beregningen af andelens værdi, da altanerne jo ikke må medføre en højere andelsværdi. Er det ikke muligt at få oplyst, hvilken værdi altanerne indgår med i vurderingen, er en mulighed at fratrække udgiften til etableringen i den offentlige vurdering. Derfor er det en god ide at have noteret udgiften til etableringen i regnskabet, som beskrevet ovenfor. 23

►

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling

Altaner som foreningens ejendom Bliver det besluttet på en generalforsamling, at andelsboligforeningen skal stå for etablering af altaner, og kommer beslutningen til at omfatte alle lejligheder, hvor der kan etableres lejligheder, vil altanerne være foreningens ejendom. I de tilfælde kan andelsboligforeningen hjemtage et kreditforeningslån til finansiering af omkostningerne, og det er andelsboligforeningen, der står for vedligeholdelsen af altanerne. De andelshavere, der har fået en altan, bør betale en ekstra boligafgift svarende til ydelsen på det lån, der er hjemtaget til finansiering af altanprojektet. Også her er foreningens ejendom blevet tilført en forbedring, men til forskel fra ovenstående, hvor altanerne var de enkelte andelshaveres ejendom, vil værdistigningen på ejendommen i dette tilfælde komme alle andelshavere til gode. Udgiften til etablering af altanerne vil normalt være en 100 % forbedring, således at hele udgiften i foreningens årsregnskab kan tillægges ejendommens anskaffelsessum. I forhold til beregningen af andelenes værdi vil det betyde, at anvender andelsboligforeningen anskaffelsessummen, vil udgiften til etablering skulle tillægges anskaffelsessummen for ejendommen i andelskroneberegningen. Ved anvendelse af valuarvurdering er det vigtigt, at valuaren får besked om, at altanerne er foreningens ejendom og skal medtages som en forbedring af ejendommen i vurderingsrapporten. Ud fra vores erfaring med gennem-

gang af valuarrapporter, vil ejendommens vurdering formentlig mindst stige med, hvad der svarer til udgiften til etableringen af altanerne. Valuarvurderingen vil derfor kunne anvendes direkte i beregningen af andelens værdi. Anvendes den offentlige vurdering til beregning af andelens værdi, vil udgiften til etablering skulle tillægges til den offentlige vurdering som en efterfølgende forbedring. Når altanetableringen giver udslag i en højere, offentlig vurdering, kan udgiften ikke længere tillægges til den offentlige vurdering. Afslutning Vores råd til foreningerne er, at de altid skal kontakte deres rådgivere, inden et altanprojekt sættes i gang. Få afklaret om altanen skal være en individuel forbedring i lejligheden, der købes og sælges af andelshaverne, eller om det er andelsboligforeningen, der skal stå som ejer af altanen. Få lavet klare aftaler om ejerskab og finansiering og om, hvem der står for vedligeholdelsen af altanen. Det kan ikke anbefales, at der etableres altaner, hvor ejerskabet er blandet mellem andelshavere og foreningen. Uklare aftaler medfører, at der kan opstå usikkerhed om, hvordan projektet skal indgå og behandles i årsregnskabet for foreningen og giver ydermere stor usikkerhed ved opgørelsen af andelens værdi.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Gode råd til et sundt indeklima i boligen Et godt indeklima i vores bolig er afgørende for vores trivsel og velbefindende. Ydermere kan det forebygge skader i bygningen som følge af fugt og skimmel. Her får du gode råd til, hvad du bør være særligt opmærksom på i driften af etageejendomme for at opretholde et sundt indeklima.

Professor Lars Gunnarsen, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København. Af kommunikationskonsulent Maja Skovgaard, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København

Generende støj fra naboer. Træk fra gamle vinduer eller ventilationssystemet. Kulde eller hede. Cigaretrøg eller mados fra naboen. Lyd, lys, lugte og temperatur har stor indvirkning på, hvordan vi trives både fysisk og psykisk, og de fleste har prøvet at blive generet af et dårligt indeklima i deres bolig på den ene eller anden måde. I yderste tilfælde kan dårlig indeluft forårsage alvorlige sygdomme eller forværre sygdomme som astma og allergi. ”Vi opholder os inden døre omkring 90 procent af døgnets timer. Derfor har indeklimaet stor betydning for vores sundhed. Et godt indeklima kan mindske sygdom og øge velværet og dermed vores livskvalitet og produktivitet,” siger professor Lars Gunnarsen fra Statens Byggeforskningsinstitut ved Aalborg Universitet København, der forsker i indeklima, og som bl.a. er tilknyttet forskningssamarbejdet Center for Indeklima og Sundhed i Boliger (CISBO). Særlige udfordringer i etageejendomme Etageejendomme kan give nogle særlige udfordringer i forhold til indeklimaet. Beboernes adfærd og aktiviteter i de enkelte boliger kan påvirke naboerne. Det er me26

get individuelt, hvordan beboere oplever kulde, varme og træk m.v., og de kan have meget forskellige ønsker til, hvordan de gerne vil have det i deres bolig. ”Det ses ofte, at beboere blokerer ventilationen med sokker eller lignende, fordi de oplever træk, støj eller cigaretrøg fra naboen. Men det kan have uheldige konsekvenser for naboerne, der kan opleve øget ventilation pga. undertryk i systemet. Oveni er der risiko for, at den manglende ventilation i en bolig resulterer i mere fugt og deraf risiko for skader og skimmel,” siger Lars Gunnarsen og understreger vigtigheden af, at varmemesteren eller viceværten foretager regelmæssig kontrol af ventilationen og sikrer, at nødvendig vedligeholdelse og indregulering bliver gennemført. Vær tydelig om råd til et godt indeklima Lars Gunnarsen opfordrer desuden boligforeningerne til både at formidle de gængse råd til et godt indeklima til beboerne, og til at oplyse, hvis der er forhold, der skal tages særligt hensyn til i en given bygning. ”Det er vigtigt at være tydelig omkring, hvordan man opretholder et godt indeklima, og hvis der er særlige forhold ved en bygning, så både beboere og dem, som står for driften af bygningen, ved, hvad de

Fugt er ofte en af de store syndere, der kan forårsage et dårligt indeklima som følge af fugtskader og skimmelvækst. Dagligdagsaktiviteter som madlavning og tørring af vasketøjet afgiver meget fugt. Derfor er det vigtigt at lufte ud flere gange om dagen, og det er en god ide at tørre vasketøjet udenfor eller i rum, der er beregnet til det. Foto: Lars Gunnarsen.

Servicehåndbogen 2015-16

► 27

Gode råd til et sundt indeklima i boligen

Driftsorganisationen i en ejereller andelsforening bør være tydelig omkring, hvad der skal til for at opretholde et godt indeklima, og om der er forhold i den pågældende bygning, man skal være særligt opmærksom på. Foto: Lars Gunnarsen.

skal være opmærksomme på,” siger Lars Gunnarsen. I ældre bygninger kan det fx være vigtigt at fortælle beboerne, at de bør undgå at placere møbler op ad ydervægge af hensyn til risiko for, at møblerne kan ophobe fugt og skade interiør og væg. I nyere bygninger bør beboerne være opmærksomme på, om ventilationssystemet skal reguleres, hvis det fx trækker for meget, eller hvis det ventilere for lidt. Eller det kan være relevant, at beboerne er opmærksomme på fejl og mangler efter byggeprocessen, fx om hældningen af badeværelsesgulvet er korrekt, eller om der er fugtproblemer fra byggeprocessen.

Tidlige indgreb er de billigste Hvis skaden er sket, er det vigtigt at reagere så hurtigt som muligt. ”Det er vigtigt, at beboerne ikke er tilbageholdende med at indrapportere en fugtskade, fx pga. et dårligt forhold til varmemesteren, eller fordi de er bange for en stor regning. Tidlige indgreb er altid de billigste. Derfor kan det være en fordel med et godt forhold mellem beboerne og boligforeningens driftspersonale,” siger professor Lars Gunnarsen.

■

5 gode råd til et sundt indeklima i boligen Luft ud Luft ud med gennemtræk flere gange mindst tre gange dagligt 5-10 minutter pr. gang. Det reducerer støv, fugt, kemikalier og farlige partikler i boligen. Forskning fra CISBO viser, at størstedelen af indendørs partikelforurening, der bl.a. øger risikoen for hjertekarsygdomme, stammer fra beboernes dagligdagsaktiviteter, fx når der steges kød, bages brød, eller når der skabes hygge med stearinlys. Stearinlys er den største kilde til de mindste af de farlige partikler i indeluften. Rygning bør desuden altid foregå udenfor for at reducere eksponeringen af familiemedlemmer og naboer for den kraftige forurening, som cigaretterne afgiver. Undgå fugt Undgå at tørre tøj i boligen, eller tør tøjet i rum, der er beregnet til det. Luft grundigt ud efter bad og under madlavning. Undgå at placere møbler opad dårligt isolerede ydervægge, da det kan medføre ophobning af fugt og deraf følgende skimmelvækst. Det gælder særligt for ældre bygninger. Sørg for at have en ensartet og passende temperatur i alle rum. Det nedsætter risikoen for fugtskader. Når vi sover, afgiver vi fugt, så ønsker man at sove køligt, er det vigtigt at varme rummet op i løbet af dagen. Få udbedret vandskader omgående! Begræns farlige kemikalier Begræns brug af kemikalier, og brug sundhedsmærkede rengøringsmidler. Møbler, elektronisk udstyr og byggematerialer kan indeholde farlige kemiske stoffer, som afgasser til indeluften og sætter sig i støvet. Gå fx efter mærkningsordninger når du vælger produkter eller materialer. Gør rent Indret rengøringsvenligt, gør jævnligt rent og hovedrent en gang om året. Jævnlig rengøring reducerer støv, som kan påvirke astma og allergi. Hoverengøring sikrer, at det gamle støv fjernes på sværttilgængelige steder og kan også være en mulighed for at opdage skader, før de bliver omfattende og dyre at komme til livs. Regulér ventilationen Regulér og vedligehold ventilationssystemet jævnligt. Både beboere og driftspersonale bør have viden om, hvordan systemet fungerer, og hvad de skal være opmærksomme på.

Vil du vide mere? Raadetforsundtindeklima.dk her finder du gode råd til et sundt indeklima. Skimmel.dk information og gode råd om, hvordan du undgår og fjerner skimmelsvampevækst i din bolig. CISBO.dk Center for Indeklima og Sundhed i Boligers hjemmeside, hvis du interesserer dig for forskning i indeklima

Servicehåndbogen 2015-16

Det handler om sikkerhed Sikre installationer handler ikke kun om det materiel, der er anvendt. Installationerne skal også være udført korrekt og løbende vedligeholdes. Derfor har Sikkerhedsstyrelsen en række gode råd til bestyrelsen i en ejerforening eller andelsboligforening, så de farligste fejl i boligerne kan undgås.

Af kommunikationskonsulent Lone Hansen, Sikkerhedsstyrelsen

Test af fejlstrømsafbryder Mind gerne naboen om, at fejlstrømsafbryderen i eltavlen skal tjekkes for at sikre, at den virker. Fejlstrømsafbryderen beskytter mod alvorlige stød og kan redde liv ved at afbryde strømmen, hvis der opstår fejl i et elapparat. Det er et krav, at der er fejlstrømsafbryder i alle boliginstallationer, men det er også vigtigt jævnligt at sikre sig, at fejlstrømsafbryderen virker. Det gøres ved at trykke på testknappen mærket med T på fejlstrømsafbryderen. Så bliver strømmen afbrudt, ligesom hvis fejlstrømsafbryderen blev udløst af en fejl.

kaffemaskiner, elkedler og køleskabe, som købes til hjemmet, er forsynet med en stikprop, der passer i en stikkontakt med såkaldt sidejord, der har været tilladt i Danmark siden 2011. Hvis man har en anden type stikkontakt, kræves der en adapter eller en udskiftning af stikproppen for at opnå jordforbindelse og opnå beskyttelse mod stød ud over den, som fejlstrømsafbryderen giver.

Test gerne fejlstrømsafbryderen to gange om året. Alle kan få en sms fra styrelsen om at huske testknappen, når der skiftes til sommertid og vintertid, hvor ure og timere alligevel skal indstilles. Tilmelding sker ved at sende en sms med teksten HPFI til 1245.

Kræver det autorisation? Nogle typer af installationsarbejde el, vand og afløb, gas og kloak må alle udføre, mens andet arbejde kun må udføres af en autoriseret installationsvirksomhed. Begrundelsen er hensynet til sikkerheden, sundheden og miljøet.

Husk jordforbindelse Gør en indsats for at undgå stød, hvis der mangler jordforbindelse til køleskabet eller kaffemaskinen. Tre typer af stikkontakter må i dag anvendes i Danmark. De fleste husholdningsapparater, for eksempel

Inden for el, gas og vvs må alle eksempelvis udskifte en stikkontakt, montere indendørs lamper i eksisterende lampeudtag, udskifte en vandhane eller installere en vaskemaskine, hvis den er forsynet med stikprop.

På www.sik.dk er der vejledninger til en del af det tilladte gør-det-selv-arbejde. Hvis det arbejde, der skal udføres, kræver en autoriseret virksomhed, er der på www.sik.dk en oversigt over autoriserede virksomheder, hvor det også kan tjekkes, at en virksomhed, der er bestilt til en opgave, har den krævede autorisation. Risiko ved ombygning af trinetter I mindre lejligheder, typisk ungdomsboliger, kan køkkenpladsen være begrænset. Mange steder er der derfor opsat trinetter, dvs. et kombineret køleskab, kogeplade og køkkenbord. Hvis køleskabet i en trinette går i stykker, kan det være fristende at udskifte det, men Sikkerhedsstyrelsen har på tilsyn set mange farlige ombygninger. En ombygning kan betyde, at kogepladerne kommer for tæt på brandbare og strømførende dele med risiko for kortslutning eller brand. Servicehåndbogen 2015-16

Ejeren har ansvar for installationen Det er ejeren af en installation, der har ansvar for, at den er lovlig. Dette betyder blandt andet, at installationen skal være udført af en autoriseret installatørvirksomhed, hvis det er en type arbejde, der kræver autorisation. Ejerens ansvar for, at installationen er lovlig, gælder både, hvis ejeren er en enkeltperson, og hvis det er en installation på et fællesareal, som ejerforeningen eller andelsboligforeningen ejer. Nye regler for varmefordelingsmålere Nye regler for varmefordelingsmålere betyder, at varmeforbrugeren har krav på en række oplysninger fra varmeleverandøren, hvis varmefordelingsmålerne er sat op efter 1. august 1998. Dette gælder, uanset om radiatorerne er forsynet med elektroniske målere eller fordampningsmålere.

► 31

Det handler om sikkerhed

Varmefordelingsmålerne bruges for at fordele det samlede varmeforbrug i en ejendom mellem de enkelte boliger, og oplysningerne kan hjælpe varmeforbrugeren med at vurdere, om grundlaget for en afregning er korrekt. Varmeleverandøren, fx en udlejer eller andels- eller ejerforening, skal til enhver tid kunne stille disse oplysninger til rådighed for varmeforbrugeren, der beder om det: • Fabrikat og type for de anvendte varmefordelingsmålere • Radiatorfabrikat og radiatormodel • Radiatorstørrelse (længde, højde og dybde)

• • •

Radiatorernes varmeydelse Monteringspunktet for de anvendte varmefordelingsmålere Anvendte skalafaktorer uden korrektion for udsat beliggenhed

Læs mere om reglerne for varmefordelingsmålere på www.sik.dk.

Sikkerhedsstyrelsen Vi bruger vores viden til at mindske risikoen for personskade og tab af værdier til gavn for virksomheder og forbrugere. Omdrejningspunktet er teknisk sikkerhed og arbejdsområderne er el, vvs og forbrugerprodukter. Sikkerhedsstyrelsen er en del af Erhvervs- og Vækstministeriet. www.sik.dk

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi Installer en touch-skærm

Af Henrik S. Vinther, Prosedo ApS

Mange foreninger har længe haft lyst til at udskifte den gamle opslagstavle, for at få en større kontrol med opslag og informationer til beboerne, som kan håndteres enkelt og hurtigt. Hidtil har mange foreninger ikke kunne finde en brugbar løsning, idet de er stødt på tekniske og økonomiske barrierer, som gjorde at investeringen ikke stod mål med udbyttet. Der er dog sket en del de senere år, som har gjort vejen nemmere til den optimale løsning. Ny teknologi er kommet til, og prisen på båndbredde (kommunikationen) er faldet meget. Og udbydere som har tænkt hele processen igennem… har nu gjort det muligt for de fleste foreninger at anskaffe sig touch-skærme til opgangene. De har optimeret på både hardware, de direkte installationsomkostninger og brugt den nyeste trådløse teknologi. Der er flere grunde til at skifte den gamle opslagstavle ud med ny teknologi - en ting kan være at opnå større synlighed for alle, hvor også dem der i det daglige ikke har adgang til PC eller e-mail også kan se vigtige oplysninger fra foreningen via skærmen. En anden er store besparelser ved langt mindre forbrug af porto, tryk og papir. Hertil kommer den tid som bestyrelen og viceværten bruger på omdeling af informationer og opslag. 34

Tænk hvis det alt sammen kan klares fra altanen, med benene oppe og en god kop kaffe i hånden. Fra 1. januar 2016 stiger portoen 90% på A-breve… fra 10 til 19 kr., når man ser på foreningen udgifter i dag alene til porto, så er det relativt enkelt, at beregne fremtidens besparelser ved at indfører ny teknologi – tænk eksempelvis på udsendelse af indkaldelser og referater i forbindelse med generalforsamlinger. Et godt supplement til foreningen der ønsker at blive papirløs Flere foreninger har i dag en hjemmeside. Ser man på de mange fordele som en sådan service kan tilbyde, så er opgangsskærmen et naturligt supplement og logisk sted at understøtte muligheden for elektroniske udsendelser yderligere. Når man også vægter hensynet til miljøet, så er det endnu et vigtigt element der kan tages med i overvejelserne ved at skifte de gamle opslagstavler ud.

■

Den optimale skærm til opgangen… større synlighed for alle Giv din forening en endnu stærkere profilering, og opnå større synlighed i ejendommen for jeres fælles aktiviteter, vigtig information og almindelige oplysninger af generel interesse. Nemt, hurtigt og enkelt for bestyrelsen og viceværten at give informationer til beboerne. Fordele for alle • Budskaber fra bestyrelsen, viceværten og administrator bliver meget synlige

•

Øget grad af selvbetjening og service 24 timer i døgnet

•

Erstatter opslagstavlen

•

Let at følge med i beboernyheder

•

Understøtter papirløshed i foreningen

•

Nemt at bruge

•

Spar porto, kopiering, og ikke mindst tid

•

Se foreningens kalender og meget mere...

Lille investering – stort udbytte!

Kontakt Henrik Vinther for nærmere information på henrik@prosedo.dk

opgangsskærme en del af Prosedo Servicehåndbogen 2015-16

Er fugt i kælderen et problem? Fugt i foreningens kælder kan udvikle sig til større og mere omfattende skader på bygningen, såfremt disse skader ikke håndteres korrekt og i tide.

Af Bygningskonstruktør Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS

Længerevarende fugtpåvirkninger giver risiko for, at byggematerialer samt konstruktioner kan blive nedbrudt, og at der kan opstå sundhedsskadelig skimmelvækst. Det er derfor vigtigt at håndtere fugtpåvirkninger korrekt og i tide, hvis foreningens ejendom skal forblive i god og sund stand. I størstedelen af den eksisterende bygningsmasse i København er yder- og kældervægge oftest udført som massivt murede konstruktioner. Udfordringen med denne type konstruktion er, at mursten er kapillærer, hvilket vil sige, at de kan optage og afgive fugt. Det er normalt en praktisk egenskab, hvis murstenene benyttes korrekt. Problemet er dog, at når de benyttes til kældervægge, er der risiko for, at de konstant er under fugtpåvirkning og derfor altid opfugtede. Når de igen skal afgive fugten, er der kun en mulighed, nemlig via den eneste

åbne del af væggen, som vender ind mod kælderen. Dette øger så fugtindholdet i kælderen. Og da murstenene er kapillærer, kan fugten igennem kælderydervæggen trænge højere og højere op i murværket, og til sidst op i ydervæggen. Dette kan resultere i, at der opstår fugtskader i bagvedliggende rum og lejligheder. Det forhøjede fugtforhold i kælder- og ydervæggene kan også påvirke de bærende bjælker i etageadskillelserne, da disse normalt er muret ind i kælder-/ydervæggene. Etagebjælker er normalt udført enten som træbjælker eller stålbjælker. Begge bjælketyper er normalt beskyttet med asfaltpap mod fugtpåvirkninger, men dette kan over åre være nedbrudt af udefra- eller indefra kommende fugtpåvirkninger. Og da bjælkeenderne er indmuret i murværket, er de derfor i direkte kontakt med det fugtige murværk, og der er derfor risiko for, at bjælkeenderne kan blive nedbrudt.

Denne nedbrydning kan blive meget fordyrende for foreningen, da etagebjælkerne er en stor del af ejendommens konstruktive og statiske system, og derfor skal udskiftes eller forstærkes, såfremt nedbrydningen er kritisk. Fugtpåvirkningerne i ejendommenes kældre kan stamme fra flere forskellige steder, fx fra undergrunden, terrænet, udvendigt, indvendigt, utætte brønde og rør osv., og det kan mange gange være svært at lokalisere den nøjagtige kilde til fugtproblemet. De mest normale årsager til fugtindtrængning er højt grundvand, der presser sig ind gennem revner og utætheder i terrændækket og kældervæggene. Derudover er mangelfulde belægninger langs ydervægge, og forkert fald på disse, også medvirkende til, at der trænger fugt ned langs kældervæggene og opfugter disse. Og sidst, men ikke mindst, er beskadigede og utætte brønde samt kloakinstallationer også oftest på listen over årsager til fugt i kælderen

► Servicehåndbogen 2015-16

Er fugt i kælderen et problem?

Fugtindtrængning i kældervægge viser sig normalt ved, at pudsen på den indvendige overflade af kældervæggene samt fuger mellem murstenene bliver porøse og falder af, hvilket blotter murstenene. Endvidere kan det forhøjede fugtforhold i konstruktionen fremprovokere skimmel og, i værste tilfælde, svampevækst. Dette er specielt risikofyldt, såfremt der er organisk materiale på den indvendige vægoverflade som fx. tapet, træ, etableret forsatsvæg osv. Skulle det vise sig, at fugten er trukket længere op gennem kældervæggene og op i ydervæggene, kan der være risiko for, at der er problemer med indeklimaet i de bagvedliggende lejligheder. Indeklimaproblemerne viser sig oftest

ved, at der opstår skimmelvækst på den indvendige side af ydervæggene. Hvis der er registret fugt- og indeklimaproblemer i lejligheder, er det ikke tilstrækkeligt med en renovering i lejligheden, det er vigtigt at stoppe fugten ved dens kilde. Fugt og skimmel kan endvidere give helbredsmæssige problemer som irriterede øjne eller luftveje. Der findes et utal af løsninger for at komme den indtrængende fugt til livs, og der er både ind- og udvendige løsninger. Umiddelbart er det anbefalelsesværdigt at anvende en løsning til udbedring, der stopper fugten ved kilden. Dette er normalt en udvendig løsning. Udvendig fugtsikring af kælderydervæg-

" Hvis der er registret fugt- og indeklimaproblemer i lejligheder, er det ikke tilstrækkeligt med en renovering i lejligheden, det er vigtigt at stoppe fugten ved dens kilde. Fugt og skimmel kan endvidere give helbredsmæssige problemer som irriterede øjne eller luftveje." Kasper Haslebo, Trio Arkitekter ApS

gen foretages normalt ved gennemgribende reparation af den udvendige side af kælderydervæggen for at sikre, at huller og revner bliver lukket. Efterfølgende kan kældervæggene enten tætnes med berapning og behandling med asfalt eller montering af vandtætningsplader som fx grundmursplader. Generelt bør den udvendige fugtsikring normalt suppleres med etablering af omfangsdræn langs fundamentet og evt. stikdræn ind under terrændækket. Den udvendige fugtsikring er generelt meget omfattende og ekstremt dyr, da der skal udgraves omkring hele ejendommen. En anden løsning kan være at etablere en fugtsikring i fundamentet/kælderydervæggen. Dette kan fx enten gøres ved at sprøjte fugtbremsende kemikalier ind i

► Servicehåndbogen 2015-16

Er fugt i kælderen et problem?

ydervæggen eller ved at skære en rille i murværket for efterfølgende at presse en metalplade ind. Fordelen ved disse løsninger er, at begge løsninger kan udføres indvendigt fra, hvilket er med til at holde omkostningerne nede. Løsningen med at indsprøjte fugtbremsende kemikalier er dog ikke 100 % sikker, og der kan ikke gives garanti på, at den virker alle steder. Løsningen med metalpladen udføres ved, at der skæres en rille i kældervæggen, hvorefter der monteres/presses en metalplade ind i kældervæggen. Metalpladen vil bremse fugtvandringen op gennem

kældervæggen. Denne løsning er dog meget omfattende og dyr. En ny løsning på markedet, der stadig er under udvikling og afprøvning, er at etablere et elektrisk felt i kælderydervæggen, der skulle kunne bremse den opstigende fugt. Det elektriske felt etableres på kældervæggenes indvendige side, og er derfor relativ let og ikke så økonomisk tungt at etablere. Udover de rent konstruktive tiltag, der kan udføres for at stoppe fugten, så er det altid en god ide at sikre, at kælderen er godt gennemventileret. Dette kan enten være naturligt eller mekanisk. Det er dog klart, at den mekaniske ventilation sørger for en mere konstant og ensartet ventilation og

sikre derved, at der ikke er tidspunkter, hvor luften står stille. Generelt er det forholdsvist omkostningstungt at foretage fugtsikring af kælderen, da opgaven involverer mange forskellige bygningsarbejder. Og arbejdet med fugtsikringen bliver ofte tilsidesat, da problemerne ”bare” er i kælderen, og ikke er noget, man som beboer normalt lægger mærke til. Derudover er det mange beboeres holdning, at det er mere interessant at bruge penge på noget, man efter arbejdet er gennemført, kan se og glæde sig over, som fx nye vinduer eller altaner. Og ikke arbejder, der alligevel er skjult i kælderen eller under terræn.

Servicehåndbogen 2015-16

Det skal bemærkes, at det sjældent lykkes at fjerne fugten fra kælderen 100 % i ældre kældre, men problemerne kan som regel minimeres så meget, at kælderen kan blive tør nok til det fremtidige brug. Det anbefales derfor, uanset hvilken udbedringsmetode der vælges, jævnligt at gennemgå kælderen for eventuelle nyopståede fugtproblemer, der på sigt, hvis de ikke opdages i tide, kan give større og dyrere skader på ejendommen.

■

Inden udgangen af 2016 skal alle ejendomme have opsat individuelle varmtvandsmålere Det er lovpligtigt, og det er ejendommens bestyrelse, der har ansvaret for at overholde den nye bekendtgørelse, der trådte i kraft d. 5. juni 2014.

Af Martin Posselt, Teknik- og Servicechef, Techem A/S

Individuel forbrugsmåling af varme, el, køl og varmt vand Af væsentlige ændringer i bekendtgørelsen nr. 563, der erstatter den tidligere bekendtgørelse nr. 891 fra 1996, kan nævnes følgende indenfor individuel måling i bestående ejendomme, nybyggeri eller ved ny-installation (bolig og erhverv): Der skal installeres individuelle målere til måling af forbruget af: • Køling • Varmt vand Energistyrelsen har med denne nye bekendtgørelse udformet første del af implementering af EED-direktivet fra EU til dansk lovgivning. Et ejendomstjek sikrer, at ejendommen overholder gældende lovgivning Hos Techem kan man rekvirere materiale til at foretage et ejendomstjek, der omhandler hele lovgivningen rundt om forbrugsmåling i flerfamiliehuse. Varmtvandsmålere installeres således, at der afregnes efter det individuelle forbrug. Hvis der for ejendommen allerede udar-

bejdes et koldtvandsregnskab, er der individuel måling på varmtvandsforbruget. Ofte er der dog ikke installeret vandmålere. Det vil sige, at der sandsynligvis skal installeres målere i hver bolig. Måling af køl vil i praksis primært omfatte erhvervsbygninger. Reglerne omfatter kun de ejendomme, hvor det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt at sætte målere op. Kan boligen dækkes med op til 2 varmtvandsmålere, kan det være økonomisk fordelagtigt. Ved nyinstallationer skal man samtidig med, at der opsættes varmtvandsmålere, forberede mulighed for opsætning af koldtvandsmålere. Det er en fordel at få opsat både koldt- og varmtvandsmålere på en gang frem for at skulle afholde udgifter til VVS-installatør af flere omgange. Udgifterne til anskaffelse og opsætning af målerne kan Techem tilbyde at lade indgå i en lejeaftale. Hvis man selv vil stå for opsætning af målerne, er der også mulighed for at indgå aftale om leje af målerne alene. Individuelle vandmålere sikrer, at den enkelte kun betaler for sit eget forbrug. Dermed mindsker man tvister, der kan opstå imellem beboerne omkring fordeling af omkostningerne.

Erfaringen viser tillige, at vandforbruget falder med op til 30 %, hvis der opsættes individuelle vandmålere. Det er til gavn for alle at spare på vandforbruget. Varmtvandsmålerne indgår i den øvrige installation med eventuelle fjernaflæsningsmålere fra Techem. Fjernaflæsningsmålere giver beboerne alle fordelene ved radiobaseret fjernaflæsning: • Du behøver ikke være hjemme ved flytte- /og årsaflæsning • Aflæsningsværdierne bliver overført automatisk til Techem • Du har mulighed for at følge forbruget online i Techem Portalen eller via Techem Beboer App Baggrunden for ændringerne Energieffektivitetsdirektivet (EED) er en del af det EU direktiv, der skal øge energieffektiviteten og nå EU’s 2020 mål om en 20 % øget energieffektivitet. Hovedelementerne i direktivet er, at EU-landene skal sætte nationale (indikative) energieffektivitetsmål og lave nationale handlingsplaner for energieffektivitet frem mod 2020, at forsyningsselskaber hvert år skal øge deres energibesparelser med mindst 1,5 % af deres solgte energi, at der skal være bedre forbrugerinformation om energiforbrug, at regeringer årligt energirenoverer 3 % af deres bygninger, at der hvert fjerde år er et energisyn af store virksomheder samt, at energieffektiviteten i energiforsyningen fremmes med kraftvarmeproduktion, fjernvarme og brug af spildvarme. Fremtiden EU direktivet omhandler udover selve målerinstallationen også områder omkring beboerens mulighed for at følge forbruget. Energistyrelsen vil formodentlig fremkomme med en bekendtgørelse herom i fremtiden. Indtil da glæder vi os over, at flere og flere allerede i dag har mulighed for at følge deres forbrug via Techem Portalen eller Techem Beboer App. Techem Portalen stiller desuden forbrugsopgørelser m.m. til rådighed digitalt til print eller download.

■

Servicehåndbogen 2015-16

Højvandslukke

Et højvandslukke kan forhindre kloakvand i at løbe baglæns i kloakken og op igennem dit kælderafløb, når det regner kraftigt. Det skal efterses og rengøres én gang om året.

Af Martin Hansen, Amager Sanitetsservice & Tonny Jensen VVS A/S

Hvad er et højvandslukke! Et højvandslukke forhindrer, at kloakvandet fra kloakken ude i vejen kan løbe baglæns i kloakrørene og op igennem afløbet i din kælder, når det regner kraftigt, og kloakken ude i vejen ikke kan nå at lede regnvandet væk hurtigt nok. Problemet kan normalt kun opstå, hvis dine afløb inde i kælderen ligger for lavt i forhold til kloakken ude i vejen.

Du er ansvarlig for kloakken på din grund frem til skelbrønden, mens din kommune er ansvarlig for kloakrørene fra skelbrønden og ude i vejen. Indtil kommunerne har styr på kloakken, kan højvandslukket forhindre din kælder i at blive oversvømmet.

Det er meget vigtigt, at du informerer din kommune, hvis din kælder har været oversvømmet - eller har været lige ved at blive det. Så kan kommunen bruge dine og dine naboers oplysninger til at prioritere efter, når kloakken skal opgraderes og renoveres. Et højvandslukke er en stump kloakrør med to klapper indbygget. Klapperne fungerer som en slags sluse, der åbner, når spildevandet løber ud af huset, men lukker, hvis kloakvandet presses ind udefra. Et højvandslukke placeres normalt så tæt som muligt på det gulvafløb, som det skal beskytte mod oversvømmelse. Flere gulvafløb i kælderen Hvis der er flere gulvafløb i kælderen, kan man enten montere et højvandslukke af typen ovenfor på alle gulvafløb. Eller man kan montere ét højvandslukke af typen nedenfor på kloakrøret der, hvor de to gulvafløbsrør løber sammen. Højvandslukke til toilet! Der findes en særlig type højvandslukke, som du skal bruge, hvis der er et toilet i kælderen. På ledninger, der fører spildevand fra wc, må der kun anbringes højvandslukker, der er specielt godkendt til fækalieholdigt spildevand. Højvandslukker til fækalieholdigt spildevand skal være CE-mærkede højvandslukker type 3. Dette er et højvandslukke med 2 uafhængige klapper, hvoraf den ene kan lukkes elektrisk. Højvandslukket skal desuden være forsy-

Højvandslukke til kloakrør

net med alarm. Anbringelse af højvandslukker til fækalieholdigt spildevand skal ske efter retningslinjerne i DS 432 Norm for afløbsinstallationer. Højvandslukker til fækalieholdigt spildevand må kun anvendes i enfamiliehuse. Dog er sidste skud på stammen fra Kessel beregnet til Store som små ejendomme, en Hybrid Pumpestation, kan placeres indendørs eller udvendigt i jorden. Prisen for ejendoms Hybrid Pumpestation svinger en del, men starter fra 80.000 – 250.000 kr. + moms. Der bør altid være mindst et wc, som ikke er tilsluttet den ledning, der er højvandslukke på. Det er et krav, at der findes yderligere et toilet i huset, så man stadig kan komme på toilettet, selvom højvandslukket er lukket. Hvad koster et højvandslukke? Det koster ca. 13-16.000 kr. ekskl. moms at få monteret et højvandslukke. Prisen er eksklusive opbrækning og genetablering af kældergulvet. Hvis du vil have højvandslukke på et toilet, løber prisen nok op på 30-45.000 kroner i stedet, fordi der skal bruges en model, som kan klare fækalieholdigt vand. Højvandslukket er ikke så dyrt i sig selv, men det kræver en del arbejdstimer at montere det: • Kældergulvet skal brækkes op, og der skal graves ned til det eksisterende kloakrør.

Højvandslukke til toilet

Servicehåndbogen 2015-16

• • •

Kloakrøret skal skæres over, og højvandslukket skal monteres på røret. Hullet skal fyldes op igen, og kældergulvet skal genetableres. Højvandslukket skal monteres på en måde, så det er muligt at efterse og rengøre det.

Du må ikke selv montere et højvandslukke. Arbejdet skal udføres af en autoriseret kloakmester. Hvornår er et højvandslukke en god løsning? Et højvandslukke er en af flere løsninger, du kan vælge, hvis du har oplevet at få vand fra kloakken op gennem et toilet eller et afløb i din kælder og har fået oversvømmet kælderen med ildelugtende kloakvand. Du kan også vælge tilbageløbsstop eller pumpebrønd. Hvis du har mistanke om, at din kælder er i farezonen, kan din kommune oplyse dig om, hvor højt vandet stiger i kloakken ud for dit hus. På baggrund af den viden kan du gardere dig mod oversvømmelse af din kælder, inden skaden sker! Et højvandslukke er normalt den billigste løsning. Til gengæld kræver det mere vedligeholdelse end et tilbageløbsstop. Det er også en knap så sikker løsning, da de bevægelige klapper i højvandslukket kan svigte, hvis de ikke vedligeholdes omhyggeligt. En pumpebrønd er normalt den sikreste løsning, men den er noget dyrere end både et højvandslukke og et tilbageløbsstop.

■

Ecolift XL

Hvordan programlægges en byggesag Programoplægget er det grundlæggende informationsoplæg fra Bestyrelsen til generalforsamlingen. Programoplægget skal indeholde de principielle forudsætninger for den kommende opgave.

Af Egon Christensen, B. K Consult A/S

Byggeprogrammet er en koordineret sammenfatning af den pågældende, kommende byggesag. l byggeprogrammet fastlægges opgavens økonomiske og tidsmæssige ramme, som skal vedtages på den kommende, ordinære eller ekstraordinære generalforsamling. Derudover skal der tages stilling til bestyrelsens beføjelser for projektets udførelse. Byggeprogrammet bør indeholde en kort beskrivelse af, hvad bestyrelsen mener, der skal udføres på bygningen. Derudover skal der foreligge en skønnet anlægsplan samt en angivelse af, på hvilke betingelser arbejdet kan udføres. Inden afholdelsen af generalforsamlingen bør byggeprogrammet omdeles til andelshaverne l ejere i foreningen 14 dage inden den pågældende generalforsamling afholdes. Bestyrelsen kan vælge at udarbejde byggeprogrammet selv, lade administrator gøre det, eller antage en rådgiver, der er bekendt med forholdet. Husk, at alt arbejde, der udføres af entreprenørerne, udføres jf. AB92. På nuværende tidspunkt 46

skal det afklares, om arbejderne evt. kræver byggetilladelse eller blot skal anmeldes til kommunen. Når hovedprojektet med arbejdsbeskrivelse er udført, skal bestyrelsen og dennes rådgiver finde ud af, om arbejdet skal udføres af en hovedentreprenør eller af fagentreprenører. Derudover skal det besluttes, om der skal afgives tilbud fra 3 eller 4 entreprenører. Der skal herefter afholdes licitation på opgaven med besigtigelse på ejendommen, hvortil de deltagende entreprenører indbydes. Licitationen skal afholdes en fastsat dag på et bestemt klokkeslæt. Når licitationen er afholdt, skal bestyrelsen beslutte hvilken entreprenør, der skal antages. Ved gennemgangen af de indkomne tilbud skal der tages hensyn til kvaliteten og tilbudsprisen. Når bestyrelsen har besluttet hvilken entreprenør, der skal udføre arbejdet, bør der udarbejdes en entreprisekontrakt mellem entreprenøren og foreningen. Entreprisekontrakten bør udarbejdes af administrator ud fra et oplæg fra bestyrelsens rådgiver. Byggeledelse og kvalitetstilsyn bør under byggesagen varetages af bestyrelsen eller

en, som bestyrelsen har givet mandat til at varetage denne opgave. Der bør afholdes byggemøder med entreprenøren jævnligt - ca. en gang ugentligt. Under byggeriets udførelse kontrollerer tilsynet også, at det udføres i overensstemmelse med entrepriseaftalen. Under byggeriets gang kan der opstå uforudsigelige forhold, som vil kræve en særlig aftale, hvorfor der bør udfærdiges en aftaleseddel, der beskriver, hvad der udføres og prisen for dette arbejde. Afslutning på byggesagen Når byggesagen er afsluttet, fremsender entreprenøren en færdigmelding, og bestyrelsen skal indkalde til aflevering senest 10 dage herefter. Når afleveringsforretningen er afholdt, skal der følges op på, at manglerne udbedres inden for en rimelig tid. Endvidere skal projektet færdigmeldes hos kommunen. Til sidst udarbejdes det endelige byggeregnskab for sagen, og bestyrelsen får noteret datoen for afleveringsforretningen, således at den, el ler dennes administrator, husker at indkalde til etårs eftersynet, så garantien på det udførte arbejde bibeholdes.

■

Servicehåndbogen 2015-16

Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på? Når andels- eller ejerlejlighedsforeningen har besluttet sig for at gennemføre et byggeprojekt, skal der i mange tilfælde søges en byggetilladelse hos kommunen. Hvilke forhold påser kommunen? Og er der en genvej til en hurtigere sagsbehandling?

Af Lillian Rasch Madsen, Leder af Byggeri og Arkitektur i Frederiksberg Kommune

Det er sagt så ofte, at det automatisk virker sandt, at den kommunale byggesags-behandling er langsom, og der er da ingen tvivl om, at når man nu endelig er blevet enige om f.eks. et altanprojekt i en boligforening, så kan det kun gå for langsomt at se stilladset blive opsat, så vi kan komme ud og nyde kaffen i frisk luft i 3. sals højde. Desværre glemmer mange, at først når kontrakten med entreprenøren er underskrevet, påbegyndes en detailprojektering med henblik på udarbejdelse af en ansøgning om byggetilladelse. Formålet med denne detailprojektering er bl.a. at sikre, at altanen lever op til kravene om statik, og at lysindfaldet til lejligheden nedenunder ikke forringes i en uacceptabel grad. I forbindelse med byggetilladelsen foretages der også en vurdering af det indblik, der evt. kan være fra altanen til nabolejligheder, og endelig vurderes altanens arkitektoniske indpasningen på ejendommen - også i forhold til nabobygningerne. Hvad indeholder den gode byggeansøgning? I den kommunale verden opererer man ofte med begrebet ”en fuldt oplyst sag”, og når en kommune på deres hjemmeside an48

giver, hvor lang tid man kan forvente at skulle vente på en byggetilladelse, er det fra ”sagen er fuldt oplyst”. Hvad der skal til for, at en sag er fuldt oplyst, afhænger naturligvis af projektet, men i Frederiksberg kommune er det erfaringen, at der især er følgende mangler i første ombæring, når en ansøgning indsendes: Fuldmagt: Hvis ansøger ikke er ejer af ejendommen, skal ansøgningen vedlægges en fuldmagt fra ejeren, fx ejereller andelsboligforeningens bestyrelse. Dette gælder også for lejligheder, hvor der søges om byggearbejder i fælles bygningsdele. Det ansøgte projekts forhold til plangrundlaget: Inden man ansøger, er det en god idé at orientere sig i kommuneplanen og en evt. lokalplan for det område, man bor i og finde ud af, om byggedrømmene harmonerer med kommunens nedfældede intentioner for området. Søger man om etablering af altaner, tagterrasse eller nye vinduer, har mange kommuner udarbejdet retningslinjer herfor. Tegningsmateriale: Hvor detaljeret det medsendte tegningsmateriale skal være, afhænger naturligvis af byggeprojektets karakter. Mange kommuner har på deres hjemmeside udførligt beskrevet, hvilket materiale der skal indsendes. I Frederiksberg Kommune er det fint at fremsende en plantegning i 1:100, når der søges om

► Servicehåndbogen 2015-16

Den kommunale byggesagsbehandling – hvad går den ud på?

etablering af et nyt badeværelse i en etageejendom, hvorimod der kan være en enkelt detalje i et altanprojekt, som skal tegnes i 1:20.

haft mulighed for at komme med deres bemærkninger til projektet. Det kaldes en naboorientering – eller i visse tilfælde en partshøring.

Tag en professionel rådgiver med på råd! Mange byggeprojekter forudsætter, at der indsendes detaljerede tegninger og statiske beregninger. Her er det en god idé at entrere med en professionel rådgiver tidligt i processen. Kommunens byggesagsbehandler yder naturligvis vejledning, men egentlig rådgivning om projektet er udenfor de ydelser, som bygningsmyndigheden kan og må levere.

Vi oplever desværre ofte, at naboerne slet ikke har hørt om projektet førend det sendes i naboorientering, og det skaber muligvis en modstand, som delvist kunne være imødekommet, hvis naboerne var blevet underrettet mere uformelt, men direkte fra dem de evt. deler gård med frem for via den formelle skrivelse fra kommunen. Fra bygningsmyndigheden skal der i hvert fald lyde en opfordring til at tale med sin nabo.

Tal med din nabo: Lidt om partshøring og naboorientering. Især i tæt bebyggede områder, som f.eks. København og Frederiksberg, vil mange byggeprojekter påvirke naboerne: Etablering af altaner medfører måske, at der er øget indblik til naboens lejlighed, lysforholdene for de underliggende lejligheder ændrer sig, hele facadens arkitektoniske udtryk ændres, og der skabes mulighed for et øget støjniveau i gården. Nogle af disse forhold skal bygningsmyndigheden sikre, at naboerne er orienteret om, og at de har 50

En partshøring eller naboorientering vil typisk forløbe over en periode på 14 dage. I Frederiksberg Kommune forlænger vi dog altid høringsperioden, hvis denne strækker sig over skolernes sommerferie, for at give flere berørte en bedre mulighed for evt. at fremsætte bemærkninger. Efter endt høring, skal der ske en indsigelsesbehandling. Bygningsmyndigheden læser alle indkomne bemærkninger igennem og ansøger bedes om at kommentere på disse. I nogle tilfælde giver høringen anledning til, at der

skal ændres nogle ting i projektet, før der kan gives byggetilladelse. Hvor lang tid varer byggesagsbehandlingen? Som ansøger er man naturligvis interesseret i at få at vide, hvor lang tid man kan forvente at skulle vente på en byggetilladelse. Ventetiden afhænger især af to forhold: Byggeprojektets kompleksitet – og om byggeprojektet skal i høring blandt naboerne. Sager om etablering af fx badeværelse og køkken, er typisk sager uden stor kompleksitet og i Frederiksberg kommune vil man som ansøger oftest have en byggetilladelse i sin e-boks indenfor 14 dage fra ansøgningstidspunktet. Ansøgninger om at etablere lejligheder i ejendommens loftsetage, opsætte altaner, etablere tagterrasse eller opsætte solcelleanlæg er sager, i hvilke der skal påses flere forhold, og her vil sagsbehandlingen typisk være ca. 6 uger (pr. september 2015). Hertil kommer den tidligere omtalte høringsproces for de sager, som skal i høring inden en byggetilladelse kan udsendes. Hvis et projekt afviger fra de lokalpolitiske vedtagne rammer og retningslinjer, som kan være en lokalplan eller altanmaServicehåndbogen 2015-16

nualen, vil der som oftest blive tale om en forelæggelse for By- og Miljøudvalget, som tager stilling til, om disse afvigelser kan accepteres. Når byggearbejdet er slut – så husk af færdigmelde det. Endelig er byggeperioden afsluttet, og man kan tage sin nye bolig, altan, badeværelse, køkken eller andet i brug. Her er det vigtigt at huske også at fortælle bygningsmyndigheden på Kommunen, at arbejdet er afsluttet. Dette gøres ved at udfylde og indsende en færdigmelding. Indtil kommunen har modtaget færdig-meldingen, vil det af BBR meddelelsen fremgå, at der er en ”uafsluttet byggesag” på ejendommen. Mange ser måske ikke på deres BBR meddelelse, førend de skal sælge deres bolig, og så vil en potentiel køber spørge ind til den uafsluttede sag. Når færdigmeldingen er indsendt, afsluttes sagen – også i BBR registret. Tilbage er kun at ønske god arbejdslyst med byggeprojektet – og god fornøjelse med det færdige resultat.

■

Radon – Hvad skal vi gøre? I 2010 blev anbefalinger til radonniveauet i eksisterende bygninger skærpet til 100 Bq/m³ indeluft. Siden er der kommet øget fokus på det radioaktive stof radon.

Af Britt Haker Høegh, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

Hvad er radon? Radon er en naturligt, forekommende luftart, der ikke kan lugtes, smages, ses eller føles. Gassen er radioaktiv og trænger igennem undergrunden op til jordoverfladen, og kan sive ind i huse igennem utætheder i de jordberørte bygningsdele. Koncentrationen af radon i jorden varierer meget fra område til område. En af Sundhedsministeriet initieret undersøgelse fra 2001 har vist, at der er lavere risiko for høje radonkoncentrationer i huse i Nordjylland end i resten af landet, og at risikoen er højere på Fyn og på Bornholm. Det, der gør radon problematisk, er, at det radioaktive stof henfalder og i den forbindelse afgiver stråling. Alt efter type af strålingen kan denne standses af fx et lag papir, af 10 cm tykt træ eller af 30 cm tyk beton. Halveringstiden af radon er 3,8 dage, dvs., at efter 3,8 dage er der kun 50 % af den oprindelige mængde radon tilbage. Er der sundhedsrisici forbundet med radon i indeklima? Strålingen efter radonhenfald kan medføre skader på levende celler. Hvis man fx indånder radon og den ved henfald afgiver stråling inde i lungerne, kan lungecellerne tage skade. Radon i indeluften øger dermed risikoen for lungekræft. Risikoen er 52

højere for rygere frem for tidligere rygere og igen frem for ikke-rygere. For rygere er risikoen op til 25 gange større end for ikke-rygere. Der findes derudover en nyere dansk undersøgelse, initieret af Kræftens Be-kæmpelse, der tyder på, at der er en sammenhæng mellem radon i boligen og udvikling af akut lymfatisk leukæmi hos børn. Resultaterne er ikke eftervist endnu. Derfor kan der ikke udstedes specifikke anbefalinger på baggrund af denne undersøgelse. I hvilke boliger er radonrisikoen størst? Radon kan trænge ind i bygningen gennem sprækker og revner i terrænberørte bygningsdele. Derfor er risikoen for høje radonkoncentrationer i indeluften størst i kældre, krybekældre og stueetager, bygget direkte på terrændæk. Enfamilieshuse, rækkehuse og kædehuse er således mere udsat for radonindhold i indeluften end lejligheder fra 1. sal og opefter i etageejen-domme.

Hvordan finder vi ud af radonniveauet? Radonniveauet i indeklimaet kan mest pålideligt måles ved langtidsmålinger, der foretages ved at udlægge såkaldte dosimetre i bygningen. Det er små, lukkede dåser, hvori der findes en lille film, der registrerer den stråling, der afgives ved radonhenfald. Dåserne udlægges hensigtsmæssige steder i opholdsrum.

Hvad skal man gøre, når radonniveauet er for højt? Når radonniveauet er for højt, er der forskellige muligheder for at nedbringe radonindholdet i luften. Overordnet set kan man inddele tiltagene i:

Men ikke kun placeringen, også måleperioden skal vælges med omhu. De mest pålidelige resultater får man ved en måling over tre måneder i fyringssæsonen, dvs. i perioden fra oktober til april/maj.

• •

Man kan på sundhedsstyrelsens hjemmeside (https://sundhedsstyrelsen.dk, søgeord ”Måling af radon”) finde en liste over firmaer, der tilbyder radonmå-ling. Dosimetrene og en vejledning om placering af dem i hjemmet fremsen-des, og efter tre måneder sender man dosimetrene retur til analyse af det målte radonniveau.

Servicehåndbogen 2015-16

• •

Øget ventilation Udligning af trykforskel mellem terræn og opholdsrum Tætning af konstruktioner mod jord Radonsug under terrændækket

Hvilke tiltag, der er mest hensigtsmæssige, afhænger af radonniveauet, om bygningen har kælder eller krybekælder, og hvordan terrænberørte konstruktioner og etagedæk er udført. Derudover er det ofte en kombination af flere tiltag, der giver det bedste resultat. Idet vores bygninger er komplekse systemer, er det vigtigt nøje at overveje valg af tiltagene. De ovennævnte tiltag kan have betydning for andre forhold i bygningen, 53

►

Radon – Hvad skal vi gøre?

Enfamilieshus med radonsug gennemskorsten og vindhætte til øget naturlig ventilation

som fx energimæssige eller fugttekniske forhold, samt for komfor-ten i opholdsrummene. En fejl i den fugttekniske planlægning kan have alvorlige konsekvenser i form af skimmelsvampeangreb. Og visse tiltag kan mindske komforten ved, at der opstår koldere overflader eller træk. Dette skal der tages højde for under planlægningen. En sammenligning af metoderne skal derfor ikke alene ske på baggrund af investeringsomkostninger, men også under hensyntagen til energitekniske, fugttekniske og komfortmæssige konsekvenser. Øget ventilation Man kan fortynde og dermed sænke radonindholdet i indeluften ved at øge ventilation med udeluft. Udeluften indeholder kun ca. 5 Bq/m³ radon, dvs. væsentligt mindre end de anbefalede 100 Bq/m³ for eksisterende bygninger. Med naturlig ventilation følger der som regel en udligning af trykforskellen mellem terræn og bygning, så der bliver suget mindre radon ind i huset. Dette tiltag kan ofte anvendes ved huse med kælder og krybekælder, eller hvor radonniveauerne kun er lidt forhøjet. 54

Tætning Samtidig skal man tætne de terrænberørte bygningsdele. Det er et tiltag, der gavner alle bygninger. De enkleste tiltag er at tætne gennemføringer af instal-lationer og mangler, som fx revner i terrændæk eller fundamenter eller fuger mellem terrændæk og fundament. Ved huse med kælder/ krybekælder er det vigtigt både at tætne konstruktionerne mod terræn, dvs. kældergulvet og fun-damenterne, og at tætne etagedækket mellem kælder og stueetagen, så eventuel radon, som trænger ind i kælder/krybekælder, ikke stiger op i opholdsrummene. Disse enkle tiltag til tætning af konstruktionerne er ved højere radonniveauer eller i bygninger uden kælder/krybekælder dog ofte ikke nok for at nedbringe et forhøjet radonniveau. I sådanne tilfælde kræver en tætningsløsning, at der installeres en egnet membran, der er robust og uden fejl og mangler. Denne membran skal tætne hele terrændækket under en stueetage, så der ikke er utætheder, som radon kan sive op igennem til opholdsrummene.

Mindre ekstern radonsugskorsten med mekanisk ventilator indeni

Det er ofte forbundet med en del følgeomkostninger at etablere en sådan ra-donsikring med membran, idet gulvkonstruktionen skal op og lægges på ny igen. Derudover skal man have helt styr på de fugttekniske konsekvenser af etablering af en membran, for ikke at skabe nye problemer med fx fugt- og skimmel. Endeligt anbefales det, at man under planlægning af en membran overvejer, hvilke muligheder og hvor ”små” meromkostningerne er ved at udskifte terrændækket til et nyt, isoleret terrændæk efter gældende regler. Radonsug En alternativ metode er at etablere et radonsug i husets kapillarbrydende lag. Det forudsætter selvfølgelig, at det kapillarbrydende lag er til at suge i. Sing-les, lecanødder, slagger og sand er normalt velegnet til radonsug. Metoden har til formål at suge under huset, så der opstår et vist undertryk under huset. Ved denne ændring i trykforholdene under huset forhindres, at radon siver op igennem konstruktionerne og ind i huset. Fordelen ved denne metode frem for tætning af terrændæk er, at den Servicehåndbogen 2015-16

som regel kan etableres uden større arbejder inde i huset. Helt konkret etablerer man et radonsug ved at skubbe et eller flere drænrør – radonbrønde – ind i det kapillarbrydende lag under husets terrændæk. Røret tilsluttes en enten eksisterende eller ny skorsten. Suget kan etableres naturligt via den termiske opdrift i skorstenen. Denne naturlige opdrift kan forstærkes ved at montere en vindhætte på skorstenen, som drives af vinden og øger undertrykket i radonsuget. Derudover kan der etableres mekanisk sug ved hjælp af en ventilator. Vælger man denne mere vedligeholdskrævende løsning, kan der anvendes en mindre ekstern skorsten, som kan placeres i haven.

■

Giv boligforeningen et økonomitjek! Hvad går et økonomitjek i realiteten ud på, og hvad får vi helt konkret ud af det? Vi har bedt Lån & Spar om at give os et overblik. En bank, der har specialiseret sig i boligforeninger.

Af Carsten Nygaard, Storkundechef, Lån & Spar

Langt de fleste af os tjekker jævnligt op på vores private budgetter, vores forsikringer, banklån etc. Vi gør det for at få et overblik, for at optimere budgettet og se, om det kan gøres lidt bedre. Med andre ord, om vi kan finde lidt luft i økonomien og få en større økonomisk frihed. – ”Det er ikke så meget anderledes end med et budget i en boligforening. Et godt budget har ikke de store udsving. Tallene stemmer, pengene er stabile – og der er lidt ekstra luft i økonomien til enten værdiforøgelse eller vedligeholdelse. Med andre ord, et godt budget skaber rammerne og forudsætningerne for, hvad vi kan tillade os at gøre rent økonomisk og sætter barren for, hvor realiserbare vores drømme i virkeligheden er,” fortæller Carsten Nygaard, Storkundechef hos Lån & Spar. En bank, der hver dag arbejder tæt sammen med adskillige større og mindre boligforeninger. Nye øjne – nye muligheder Hos Lån & Spar har de mødt flere skeptiske boligforeninger, der ikke mener deres realkreditlån og/eller banklån kan sam56

mensættes meget bedre, end de er i dag. – ”Jo bedre økonomi, desto større frirum og overskud, det siger sig selv. Og det ved langt de fleste boligforeninger også godt. Faktisk handler det mere om, hvorvidt man tror på, om der er den store gevinst ved at få kigget økonomien igennem eller ej?! Hos nogle boligforeninger kan det ikke gøres meget bedre, mens andre ofte går glip af besparelser, der kan give dem en tiltrængt, økonomisk frihed. Den slags økonomisk frihed alle i foreningen kan tage at føle på,” siger Carsten Nygaard. Hvordan fungerer et økonomitjek? Har boligforeningen et realkreditlån og/eller banklån, og penge på driftskontoen, er det en god ide at få kigget tingene igennem. Ifølge Carsten Nygaard skal lånevilkår og betingelserne selvfølgelig være i orden. – ”Man kigger som udgangspunkt på, om økonomien er skruet fornuftigt sammen. Om foreningen har den rette finansiering, og får nok ud af deres penge? Og om man, ved en mindre omlægning, kan gøre det bedre – uden selvfølgelig at gå på kompromis med foreningens likviditet. Der er ikke tale om en større, forkromet plan eller et langstrakt forløb, men om en forholdsvis enkel og overskuelig proces for alle parter.”

► Servicehåndbogen 2015-16

Giv boligforeningen et økonomitjek!

Hver sin løsning Med udgangspunkt i den enkelte boligforenings situation, vurderes økonomien og de forskellige finansieringsmuligheder. Der laves en værdiansættelse og en vedligeholdelsesplan. – ”Det er kun sundt at se tingene lidt fra oven en gang imellem. Ja, måske endda at få vendt dem lidt på hovedet. Langt de fleste gange finder boligforeningen nye veje at gå – alternative løsninger, der kan gøre alverden til forskel,” siger Carsten Nygaard og fortsætter – ”Hver boligforening er jo sin egen med sine forudsætninger og begrænsninger, midler og mål – og drives også som sådan. Der hersker derfor også en hvis fleksibilitet, når man sammen skal komme frem til den bedste løsning.” Udnyt likviditeten til glæde for alle Det handler om at udnytte likviditeten bedst muligt. – ”Et skridt i den rigtige retning er at skabe et overblik over de forskellige finansieringsmuligheder. Er der f.eks. mulighed for at få nogle langt mere attraktive vilkår på både ind- og udlån – kan 58

banken måske skræddersy en mere fornuftig finansiering end den eksisterende.” – ”Har boligforeningen f.eks. behov for økonomisk fleksibilitet, kan en kassekredit være en god løsning. En kassekredit til likviditetsstyring så man i stedet for hvert år at overbudgettere, opretter en kassekredit til at styre udsvingene i driftens over- og underskud. Det kræver naturligvis en nøje gennemgang af budgettet, så man ikke risikerer for store udsving.” – ”Helt grundlæggende handler det jo om at have en så fornuftig økonomi som muligt. Også for en boligforening. Sådan, at man har et større råderum og dermed fleksibiliteten til at kunne realisere nogle af drømmene som f.eks. den ekstra cykelparkering, webergrillen, eller måske endda altanerne – til glæde for alle i foreningen,” smiler Carsten Nygaard. Fordelene ved et økonomitjek – én for én Boligforeninger kan være meget forskellige sat sammen. Men har de en nogenlunde fornuftig økonomi, kan langt de fleste

opnå en eller flere fordele ved et økonomitjek.

Carsten Nygaard, er en god partner for en boligforening?

•

I får overblik og forvisning om - at det ikke kan gøres meget bedre. At I har indrettet jer så økonomisk fornuftigt som muligt.

•

I kan skære noget af gælden - alt afhængig af en individuel vurdering af flere forhold – bl.a. om det kan betale sig at omlægge lånene i den konkrete forening. Hvis ja, kan der være mange penge at spare ved omlægning af foreningens gæld.

–”En god partner er en, der kan råde og vejlede foreningen i stort som i småt. En, der fungerer som en naturlig samarbejdspartner i større eller mindre projekter som f.eks. i forbindelse med energiforbedringer eller opsætning af altaner.

•

I sparer penge – forudsat at lånevilkår og betingelserne er i orden. Penge I f.eks. kan vælge at afdrage på lån. I får frigivet ekstra midler – til eventuelle løbende forbedringer af ejendommen. Forbedringer, der øger værdien.

En god partner kan flytte bjerge For en boligforening handler det også om at finde en god partner. Men hvad mener Servicehåndbogen 2015-16

–”Det er en god forretnings- og samarbejdspartner for både administratoren og bestyrelsen. En, der gør det let at drive en økonomisk, sund boligforening, og en, der ser muligheder og går med i nye projekter, så længe der er styr på økonomien - selvfølgelig”, afslutter Carsten Nygaard. En sund boligforening … … er en glad boligforening. Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, har man ikke alene en fornuftig boligforening, man har også mulighed for at investere i den og øge værdien, til gavn for både foreningen og den enkelte andelshaver eller ejer.

■

Facility management ” Om at hjælpe ”. Vi arbejder alle i dag i et marked med en høj grad af konkurrence, hvor kunderne forlanger rigtig pris og øget kvalitetsniveau.

Af Thorsten Axbøg, Driftschef, Fejekosten Ejendomsservice ApS

Det stiller store krav til kommunikation og tæt samarbejde imellem vore kunder og vore medarbejdere - både i produktionen og administrationen. I den forbindelse er vi begyndt at arbejde med ”Facility Management” Egentlig er det ikke noget nyt begreb. Søren Kierkegaard beskrev det således allerede i 1859 - se citat. Disse ord af Søren Kierkegaard slutter faktisk ikke her, men de fortæller jo, at ”Facility Management” handler om at hjælpe. Det er meget vigtigt, at vi har nogle helt klare mål om at tilpasse os en verden, som er i stadig forandring, og hvor virksomhedens vigtigste ressourcer i dag ikke længere er olie og malm, men hvor det er medarbejdernes menneskelige ressourcer og engagement, der er den vigtigste drivkraft. 60

”Om at hjælpe”

At man, når det i sandhed skal lykkes at føre et menneske hen til et bestemt sted, først og fremmest må passe på at finde ham, der hvor han er og begynde der. Dette er hemmeligheden i al hjælpekunst. Enhver der ikke kan det, han er selv i indbildning, når han mener at kunne hjælpe en anden. For i sandhed at kunne hjælpe en anden må jeg forstå mere end han,- men dog vel først og fremmest forstå det han forstår. Når jeg ikke gør det, så hjælper min merforståen ham slet ikke Søren Kierkegaard

Derfor stiller vi også meget gerne op hvis og når, der er brug for facilitering, eksempelvis i forbindelse med bestyrelsesarbejde hvor jeg selv har mere 20 års erfaring som formand for en Ejerforening med 110 lejligheder i Tårnby Kommune samt 10 års erfaring som skolebestyrelsesformand på en skole i Tårnby Kommune.

dannelser inden for rigtig mange områder, som vi gør nytte af i forbindelse med råd og vejledning.

Denne erfaring har selvfølgelig givet en masse viden og netværk, som vi meget gerne deler med foreninger/boligselskaber og viceværter, dette både i forhold til administrative- og håndværksmæssige opgaver.

■

Fejekosten følger dansk lovgivning og har overenskomst, og vi modtog i 2014 Arbejdstilsynets ” Grønne Smiley ” som et bevis på, at vores fysiske og psykiske arbejdsmiljø er i orden, og det er med til at give vores medarbejdere tryghed i deres dagligdag.

Vi har gennem mange år opbygget et rigtig godt samarbejde med håndværkere indenfor alle fag og med forskellige ejendomsadministrationer - det være sig både lejeboliger/andelsboliger og ejerboliger. For at vende tilbage til vores medarbejdere, som er vores vigtigste ressource og egentlig har en af de vigtigste opgaver, der findes, nemlig rengøring og ejendomsservice, så har vi her en kæmpe ” videnstank”, hvor der ligger masser af udServicehåndbogen 2015-16

Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering Skal gården eller forhaverne renoveres? Så sørg for, at jeres rådgiver er klædt godt på til opgaven - ikke mindst i forhold til klimasikring

Af: Kristoffer Sindby, Stormwater Consulting ApS Nika Cufer, partner, Populus landskabsarkitektur ApS Morten Marstal, arkitekt MAA, Rådgivende Ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

Hvis I som ejereller andelsboligforening overvejer at forny hele eller dele af jeres gårdmiljø, er der et væld af spørgsmål at tage stilling til – hvordan griber vi det an, hvem kan hjælpe, hvad koster det, skal vi have en grønnere gård med grillsteder? Hvad med ungerne, skal vi udskifte legeredskaberne eller lave en gokart bane - er der overhovedet plads? Og hvad med cyklerne og affaldscontainerne? Og kloakkerne, hvad med dem? Der er nok at drøfte på generalforsamlingen, når behovet melder sig. Men har I tænkt på, at jeres gårdsanering også kan hjælpe miljøet og bidrage til løsninger, der gavner hele samfundet? Og så kan I endda spare penge. Hvorfor skal vi klimasikre? I de senere år er ekstremregn og egentlige skybrud blevet hyppigere og voldsommere, 62

og både myndigheder, forsikringsselskaber, forsyningsvirksomheder og helt almindelige husejere sætter nu alle sejl til for at imødegå de enorme materielle og økonomiske omkostninger, som disse klimaforandringer medfører. Man behøver blot at gå en tur i kvarteret for at støde på store og små projekter, der har at gøre med denne udfordring, hvad enten det nu handler om at få regnvandet til at løbe hurtigere væk eller forsinke det i store bassiner, og ved nye byggerier er det nu blevet et krav, at vandet skal blive på matriklen. Men udfordringerne er store. De kommunale kloaknet er nedslidte, og kapaciteten er generelt for lille til at håndtere store regnmængder. Risikoen for skader på bygninger som følge af kraftig regn er altså fortsat overhængende, og vi har derfor alle både et ansvar for og en interesse i at finde løsninger, der kan aflaste de eksisterende systemer.

Og hvad har det så at gøre med vores gårdprojekt, kan man måske spørge? Tja, ganske meget! For det handler jo om ikke bare at sikre sine egne, men også naboens værdier. Tænk på, at et skybrud kan afgive op til 2-3000 liter regnvand på jeres tag på mindre end en halv time - per opgang! Og så er der alt det, der havner på asfalten nede i gården. For en mellemstor boligforening bliver det til en hel del, og når vi så ovenikøbet sender alt vores regnvand til den samme kloak som naboen, ja, så løber det over ét eller andet sted. Der er således gode grunde til allerede i den indledende planlægningsfase at medtage klimasikring som en naturlig del af gårdprojektet. Indrømmet, begreber som faskiner, forsinkelsesbassiner, LAR-projekter, kloakdimensionering og afløbskoefficienter er måske ikke noget, der klinger Servicehåndbogen 2015-16

særligt spændende eller inspirerende, når idéerne og drømmene flyver, og umiddelbart lyder det også som en fordyrelse af hele projektet. Men sådan behøver det slet ikke at være. Et gårdrenoveringsprojekt er en glimrende lejlighed til at overveje metoder, der kan hjælpe med at bortskaffe jeres regnvand uden at lede det i kloakken og dermed undgå risikoen for oversvømmede kældre for både jer og andre. Og hvem siger, at alt det vand så ikke kan bruges til noget fornuftigt? Vandet er en ressource, ikke et problem Et rigtigt godt sted at begynde er at betragte vandet som en ressource, der kan øge værdien af jeres gårdprojekt og i sidste ende hele jeres ejendom. Noget af vandet kan opsamles og bruges til de helt praktiske, dagligdags ting som vanding af blomster og planter, vask af havemøbler og lignende. 63

►

Det er nok bare en byge… Når gårdsanering rimer på regnvandshåndtering

Andet indgår måske i en lille dam, et springvand eller som en del af legepladsen, der samtidig fungerer som et forsinkelsesbassin, når regnen for alvor vælter ned. Resten siver så ned gennem nedsivningsbede og vandgennemtrængelige belægninger, hvor det kan opsamles i faskiner, så undergrunden kan følge med. Klimatiltagene kan sagtens integreres i alle de behov, som foreningen i øvrigt har, og tilføre ekstra kvaliteter i form af en grønnere gård, lyden af rislende vand og ikke mindst glæden ved at sikre en bæredygtig løsning. Dermed hjælper I til med at vende et truende problem til et gode, der både hjælper jer selv, miljøet og naboerne og dermed hele samfundet. I tilgift kommer så de fordele, der er ved at lade vandet være et element i gårdsaneringen, ikke kun i forhold til de helt praktiske anvendelsesmuligheder, men også som noget, der både kan være smukt og hyggeligt, og som giver beboerne noget at samles om, og som gør det lettere at give ungerne en helt konkret oplevelse af bæredygtighed i funktion. 64

Hvad med alt det praktiske? Det er en god idé at rådføre sig med en landskabsarkitekt, en grøn kloakmester eller en ingeniør, der kan rådgive foreningen og hjælpe jer med at vurdere jeres muligheder, indhente tilladelser, søge støtte og så videre. Om I kun er interesserede i at bortskaffe regnvand, eller om I har mod på at kaste jer ud i den helt store klimatilpasning med alle de nyeste løsninger er naturligvis en temperamentssag, men hvad enten jeres behov og ønsker er store eller små, kan en fornuftig og professionel tilrettelæggelse af processen fra start til slut være en rigtig god investering, ikke mindst fordi klimatilpasningsprojekter kan være temmeligt komplicerede, både teknisk og myndighedsmæssigt. Rådgiveren kan desuden hjælpe jer med at få overblik over økonomien i projektet og tilpasse det til jeres budget. Men bliver det ikke frygteligt dyrt? Så er der det med økonomien. Forståeligt nok kan foreningen være bekymret for, om budgettet kan holde, når landskabsarkitekterne og ingeniørerne pludselig taler om

nedsivningshastigheder og permeable belægninger. Men rent faktisk kan I spare mange penge ved at etablere løsninger til regnvandshåndtering på jeres ejendom. Først og fremmest slipper I for tilslutningsafgift til kloaknettet, og dernæst kan forsikringspræmien falde, når I selv forebygger risikoen for skader. Desuden undgår I naturligvis de tab af værdier, som en oversvømmelse af kælderrum ellers ville medføre. Endelig er der mulighed for at opnå støtte til jeres projekt via forskellige offentlige tilskudsordninger, hvor jeres projekt helt eller delvist kan finansieres, hvis en række krav til klimatilpasning og lignende er overholdt. Hvad gør de andre? Der er som nævnt masser af gode eksempler på kreativ klimasikring rundt omkring i landet, særligt i de større byer. Med kommunerne som drivkraft øges fokus på de positive muligheder i klimaudfordringerne, og tendensen er tydelig: flere og flere foreninger vælger at klimasikre deres ejendom i forbindelse med gårdsaneringsprojekter, fordi det økonomisk er overkommeligt, fordi det tilfører projektet og hele Servicehåndbogen 2015-16

ejendommen mere værdi, og fordi det er bæredygtighed, når det er bedst. At det så også kan føre til smukke og sjove elementer i gården, kan I opleve ved at besøge de nabogårde, der allerede er i gang, eller I kan forhøre jer hos kommunen og i øvrigt lære mere om baggrunden for udviklingen. Kommunerne er generelt også lydhøre over for borgernes ønsker og idéer, så hold øje med workshops og arrangementer, hvor I kan tale med andre i samme situation og få gode råd og vejledning. Men I kan også kigge på hjemmesiderne hos de forskellige rådgivere eller simpelthen kontakte en grøn kloakmester, en landskabsarkitekt eller en ingeniør for at høre mere om allerede udførte projekter og jeres egne muligheder.

■

Links: www.laridanmark.dk www.kk.dk/gaardhaver www.klimakvarter.dk

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge? Mange ejendomme ønsker at skifte de mekaniske nøgler ud med elektroniske nøglebrikker, men kan det svare sig og hvornår er det en god idé.

Af Gert Mejlshede, Mejlshede Låse A/S

Stort set alle etageejendomme har i dag aflåste fællesdøre. Især mod gade og gård, men ofte også mod kælder og loft. Det er de færreste der tænker over, hvorfor dørene er låst – eller i det mindste ønskes låst, men det bunder altid i et ønske om at regulere adgangen til ejendommen, af den ene eller den anden grund. Lad os derfor slå fast med det samme, at både mekanisk og elektronisk aflåsning er en form for adgangskontrol. I daglig tale er det bare sjældent, at vi opfatter almindelige låse og nøgler som adgangskontrol. Hvad kan almindelige mekaniske låse gøre for mig? For langt de fleste ejendomme, vil almindelige mekaniske låse være fuldt ud tilstrækkelige. Generelt kan de mekaniske låse og nøgler opdeles i to kategorier: Med eller uden system. For nogle få ejendomme, er det tilstrækkelig hvis blot gadedøren er aflåst og beboerne selv kan kopiere deres nøgler, som de har lyst til. Det siger sig selv, at sikkerhedsniveauet her, er meget lavt, når alle der har haft en nøgle i hånden i mere 66

end ti minutter, kan have fået fremstillet en kopi. Som en naturlig konsekvens bør bestyrelsen i ejendommen være bevidste om, at de ikke har nogen kontrol med, hvem der kommer og går på ejendommen. Det har også en anden uheldig konsekvens: Fordi nøglerne kan kopieres frit, så bliver de netop det – og alle mulige forskellige steder og i forskellige kvaliteter. Det betyder i praksis, at cylindrene uden system slides markant mere, fordi nøglerne ikke alle er helt ens og ikke er alle er fremstillet korrekt. Selvom det lyder overdrevet, kan det meget nemt forkorte levetiden på en cylinder med op til tre fjerdedele. Samtidig gør det servicering af cylindrene til en gætteleg for låsesmeden, hvor en ny cylinder vil fungere fint med den ene beboers nøgle, mens den anden beboer ikke kan komme ind, på trods af at begge nøgler til nød kunne åbne den slidte cylinder der skulle udskiftes.

De fleste ejendomme vælger dog at have en eller anden form for låsesystem, hvor nøglerne ikke kan kopieres af beboerne. Det koster typisk ca. dobbelt så meget i etablering, som låse uden system, men fordi nøglerne ikke kan kopieres af alle og enhver, kan sliddet på cylindrene holdes på et fornuftigt niveau. Desuden giver det den markante fordel, at der er et rimeligt minimum af kontrol med hvem der kommer og går på ejendommen.

kerhedsrisiko.

Da alle systemnøgler i dag er fortløbende nummereret, kan man endda føre kontrol med hvilke og hvor mange nøgler der er udleveret til hver enkelt lejer, om end det sjældent praktiseres.

Groft sagt kan et låsesystem skræddersys til næsten alle de funktioner man kan tænke sig til. Man skal bare helst kunne forudse situationerne inden låsesystemet er samlet og leveret.

Den primære fordel ved et låsesystem, fremfor låse uden system, er altså, at nøglerne ikke kan kopieres og at beboeren derfor er nødt til at henvende sig, hver gang en nøgle mistes. På den måde kan bestyrelsen forholde sig til, om nøglen er mistet på sådan en måde, at der er en sik-

Sidst, men ikke mindst, har låsesystemer typisk også en væsentlig højere dirkesikkerhed end låse uden system. Dette er måske ikke så relevant på ejendomme, som det er for virksomheder, men det kan da ikke skade at have en god dirkesikkerhed.

Servicehåndbogen 2015-16

En sekundær fordel er, at et låsesystem kan indrettes så det er muligt at have flere forskellige sikkerhedsniveauer på såvel nøgler som cylindre. Det vil sige at en beboernøgle f.eks. kan åbne postkasse, gadedør, kælderrum og lejlighed, mens en viceværtnøgle kan åbne alle fællesdøre samt fyrrum og depoter, men ikke lejligheder, postkasser og pulterrum.

►

Nøgler eller brikker? – Hvad skal din ejendom vælge?

Hvad er så argumentet for elektronisk adgangskontrol? Selvom man kan komme langt med mekaniske låse, er der nogle ting som trækker i retning af elektronisk adgangskontrol – også selv om det typisk er væsentligt mere kostbart i indkøb, end et mekanisk låsesystem. Faktisk er elektronisk adgangskontrol i mange tilfælde ”blot” et supplement til et eksisterende låsesystem, hvor cylindre på gadedøre udskiftes til noget elektronisk, mens de får lov at blive siddende på loft- og kælderdøre. Der hvor de mekaniske låsesystemer kommer til kort, er at hver gang der skal ændres noget, skal låsesmeden tilkaldes og/eller der skal bestilles nye nøgler. I en ejendom med mange ændringer, er det en konstant udgift, der driver driftsomkostningen på et mekanisk låsesystem i vejret. Samtidig er der et begrænset antal koder i et mekanisk låsesystem, så det er ikke altid, man kan få lavet den ændring man ønsker, uden at det påvirker noget andet. F.eks. må man nogle gange acceptere, at det er flere lejligheder der skal omlægges, blot for at erstatte en enkelt bortkommet nøgle. Med et elektronisk adgangskontrolsystem, kan ejendommen selv overtage en del af låsesmedens arbejde med at ”omkode” låse. Hele idéen er nemlig, at det skal være nemt at tildele, ændre og fratage rettigheder i systemet. Mister fru Olsen sin nøglebrik, kan viceværten altså blot tage en ny op ad skuffen, programmere den ind i de rigtige låse og udlevere den. Alt sammen inden for fem minutter og uden at tilkalde låsesmeden. Den enkle og hurtige mulighed for omprogrammering, tildeling, eller redigering af rettigheder er også medvirkende til, at ejendommen lettere kan holde et fornuftigt sikkerhedsniveau over en længere periode. Det er også værd at bemærke, at prisen på en typisk nøglebrik er en del lavere end for en systemnøgle. I systemer hvor der er mange nøgler og få låse, kan det decideret være billigere at gå efter elek68

tronisk nøglekontrol fra starten. Elektronisk adgangskontrol har altså især sin økonomiske berettigelse i ejendomme med stor udskiftning af lejere og mange nøgler/nøglebrikker i forhold til antallet af låse. F.eks. kollegier, ejendomme med svalegange osv. På andre ejendomme, skal man vælge elektronisk adgangskontrol for den ekstra sikkerhed og komfort det giver, vel vidende at det vil tage nogle år at tjene hjem i forhold til et mekanisk låsesystem. Skal ejendommen alligevel have fat i låsesmeden for at få udskiftet dørtelefoner, er det en god anledning til også at få en pris på elektronisk adgangskontrol. Men der findes jo også nøgler med elektronik i nøglehovedet I visse situationer giver det bedre mening, at installere et mekanisk låsesystem, men med nogle centrale elektroniske cylindre og nøgler med en eller anden form for elektronik indbygget. Det gælder dog sjældent for den typiske beboelsesejendom. Fordelen er, at installationen er ganske rimelig i pris, i forhold til et rigtigt elektronisk adgangskontrolsystem. Ulempen er, at de elektroniske nøgler er markant dyrere end almindelige systemnøgler og nøglebrikker. Denne typer elektroniske låsesystemer egner sig derfor bedst til steder hvor der er mange døre og få brugere, som f.eks. fabrikker, hjemmepleje o. lign. De egner sig typisk heller ikke til døre med høj trafik, som gadedøre. Til gengæld er det formentlig den sikreste form for cylinder der findes, da der er både en mekanisk og en elektronisk spærring der skal deaktiveres samtidigt.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Energirenovering i ældre ejendomme Siden klimakonferencen COP 15 i København er det i FN regi forsøgt at opnå enighed om at begrænse de menneskeskabte klimaforandringer til en temperaturstigning på maksimalt 2° C foreløbig dog uden held, hvilket blandet andet skyldes modstand fra USA, Rusland, Kina. Af Ole Emborg, Emborg-Form, arkitekter maa.

Med præsident Obamas store klimaplan for USA, der forpligter de amerikanske kraftværker til en reduktion på 32 % i CO2udledningen i 2030 og senest russiske Gazprom’s udmeldinger om nødvendigheden af at begrænse temperaturstigningen, er der igen håb om, at det vil lykkes på COP 21 i Paris i november i år eller måske senere på COP 22 i 2016. På europæisk plan er der bindende tilsagn om ”at udlede 20 % mindre CO2 i 2020 i forhold til 1990”. Den danske klimaplan fra 2013 fastslår som regeringens mål, “at udledningen af drivhusgasser skal reduceres med 40 procent i 2020 i forhold til 1990”. Københavns Kommune har det som erklæret politik at være verdens første CO2neutrale hovedstad i år 2025. (kilde: www. kk.dk/artikel/co2-neutral-hovedstad) For at nå de ambitiøse mål er det ikke længere tilstrækkeligt at bygge nye huse energiøkonomiske, det er nu også blevet vigtigt at energirenovere bestående ejendomme. En af hovedårsagerne til CO2 udledning i den vestlige verden er energifremstilling til opvarmning af bygninger, der udgør ca. 40 % af det samlede energiforbrug. I 2010 stod varme- og elforbruget i bygningerne i København for ca. 65 pct. af den samlede 70

CO2-udledning i København. I bestræbelsen på at blive den første CO2- neutrale hovedstad vil den offentlige byfornyelsesstøtte fremover i høj grad skulle kanaliseres over i energirenovering, hvor adgangskravet for tildeling af støtte pt. er, at karakteren i det gældende energimærke hæves minimum to karakterer. De klimaforandringer, vi allerede mærker effekten af, og som kun bliver værre fremover, vil i Danmark opleves som flere meget kraftige regnskyl, tø- og skybrud samt længerevarende hedebølger og tørkeperioder. I andre dele af verden er effekten langt mere alvorlig, men er grundlæggende forårsaget af CO2 udslippet, der følger vores store energiforbrug til opvarmning og produktion. Både af hensyn til os selv, men selvfølgelig i endnu højere grad vores efterkommere, skal vi derfor reducere CO2 udledningen og energiforbruget.

Der kan indgå mange elementer i at reducere energiforbruget i en bygning, hvor både passive og aktive tiltag kan anvendes, altså både forbrugs- og holdningsændringer, spare på vandet, slukke for lyset, sænke temperaturen i badevandet og boligen, men også en lang række aktive tiltag.

Blandt tekniske anlæg kan opsættes solceller til strømproduktion, solvarmeanlæg til produktion af varmt vand, varmepumper der veksler (udnytter) varmeforskelle mellem inde- og udetemperatur i luft, eller jordvarmetemperatur over/under jord, forskel i varm fraluft og kold tilluft i ventilationsanlæg, vindmøller og meget andet.

Blandt de aktive tiltag er optimering af tekniske anlæg med opgradering af rørisolering, udskiftning af strømforbrugende komponenter som cirkulationspumper på brugsvand og varme, udskiftning af lyskilder til belysning i boliger og fællesarealer til sparepærer eller LED-lyskilder Virkelighedens klimaforandringer over FN og EU’s beregnede scenarier Servicehåndbogen 2015-16

Bygningsmæssigt giver ekstraisolering af f.eks. etageadskillelser mellem stue og kælder samt mod uopvarmet loftrum god mening. Mange ældre vinduer er utætte og for71

►

Energirenovering i ældre ejendomme

synet med ruder med stort varmetab. Moderne højkvalitetsvinduer har en stærkt forbedret isoleringevne, og de bedste kan ligefrem set over et helt år bidrage til opvarmningen af boligen. Termoruder bliver i dag udført med varm kant, hvor kantprofilen, der holder ruden tæt og giver afstand mellem glassene, tidligere var udført i aluminium, så der opstod en betydelig kuldebro, udføres den nu i kuldebrosbrydende kunststof. En lang række mere indgribende isoleringsarbejder kan også sættes i værk, isolering af hule mure, udvendig isolering af kolde gavle og facader, og endelig kan ydervægge isoleres indvendigt Genvinding af regnvand til brug i fællesvaskerier og havevanding reducerer belastningen af kloakker og rensningsanlæg. Til energibesparende arbejder bør det i hvert tilfælde undersøges, om der kan opnås tilskud enten fra stat, kommune eller energiselskab som kontante tilskud eller eventuelt som byfornyelse, hvor stat og kommune deler udgiften. Ordningerne er forskellige afhængig af, hvor du bor, og om du bor i egen bolig, andels- eller ejerforening eller til leje. Med så mange forskellige indsatsmuligheder er det vigtigt, at det nøje overvejes, hvilke arbejder der med fordel kan udføres i netop din ejendom, for det er meget forskelligt afhængigt af ejendommens alder, konstruktion, sammensætning, benyttelse, stand og placering mv. Arbejder skal ikke vælges og planlægges efter fornemmelser, men baseret på beregning af både opnået effekt, anlægsomkostning samt rentabilitet og totaløkonomi. De arbejder, hvor der opnås størst besparelse pr. investeret krone, skal udføres først eller sagt på almindelig dansk “man skal plukke de lavthængende frugter først” Det er den ene side af ligningen. Den anden er, at mange af de mulige arbejder rummer en reel risiko for at ændre særligt fugtforholdende i bygningen med store råd- og skimmelproblemer til følge, hvor indeklimaet i boligen kan blive ændret til det skadelige med store, helbredsmæssige konsekvenser til følge. Ejendommens 72

værdi bliver reduceret, hvis de “forkerte” arbejder udføres, og hvis de i øvrigt udføres “forkert”. Hvis gamle, utætte vinduer udskiftes til nye tætte, ændres indeklimaet i boligen og luftskiftet reduceres. Hvis ejendommen yderligere isoleres udvendigt eller klimaskærmen på anden vis tætnes med f.eks. nye døre fra opgang til lejlighed, så skal luftskiftet sikres på anden vis, ellers bliver indeklimaet forringet og den relative luftfugtighed øget. Hvis ejendommen har udsugning fra f.eks. bad og toilet, men ikke en tilsvarende indblæsning, skabes et undertryk i lejligheden, og udsugningen vil derfor ikke fungere efter hensigten. Det er derfor vigtigt, at ventilation indgår som et samlet hele i løsningen, hvor det overvejes konkret, hvor erstatningsluften skal komme fra, og om den skal være kold via friskluftventiler i vinduer, eller om den skal være forvarmet via varmegenvinding fra den varme udsugningsluft? I en lejlighed med to voksne og to børn udvikles der ca. 10 liter vand pr. dag. Denne fugt skal fjernes for at opretholde et sundt indeklima. For at fjerne fugten skal der ved 20° C fjernes 2.500 m³ luft pr. døgn eller ca. 100 m³ i timen. I en lejlighed på 80 m² med 2,5 m til loftet betyder det, at luften skal udskiftes på 2 timer - svarende til 0,5 gange i timen - hvilket der også stilles krav om i bygningsreglementet. (kilde SBI anv. 224) Der både kan og bør regnes på, hvordan fugtforholdene ændres i boligens indeklima og i bygningens konstruktioner, hvor særligt indbygget træ i facademurværk er i risiko for at rådne med styrkesvigt til følge. Ved indvendig efterisolering er der stor risiko for dannelse af kondens på den kolde side af isoleringen - på det der før isoleringen var den indvendige side af ydervæggen. Det kan ikke ses, men vil medføre skimmel, der som nævnt gør beboere syge. Læs mere på Byg-erfa blade nr. (31)091029 og (99)081228 Der er en betydelig risiko for, at energiforbedringsarbejder er uheldige rent æstetisk

►

Infografik om fugt fra SBI-anv. 224 Servicehåndbogen 2015-16

Energirenovering i ældre ejendomme

særligt på ældre ejendomme. De tilføjer nye materialer og komponenter, som er “designet” med henblik på teknisk formåen og ikke med æstetik og formgivning for øje. Der er mange eksempler på, hvordan overdrevent store solcelle- eller solvarmepaneler skæmmer bygninger, men der findes også gode eksempler på, hvordan integrerede og velovervejede løsninger enten ikke skæmmer eller i bedste fald bidrager både teknisk og æstetisk. Æstetisk er udvendig efterisolering vanskelig at gennemføre på historiske bygninger, hvor materialeskift, kontraster i overfladebehandlinger og detaljer i ornamentering vanskeligt lader sig genskabe, men løsningen er god rent byggeteknisk, hvor slidte og udsatte bygningsdele placeres beskyttet i passivt miljø. Hvis energirenovering udføres korrekt, er det muligt at reducere energiforbruget til det halve eller endnu mere. Faktisk er det muligt at energirenovere ældre ejendomme til at overholde de krav til energieffektivitet, som stilles i dagens bygningsregle74

Ejendommen opbygget som 3D-model giver mulighed for talrige beregninger.

ment. Korrekt udført er det muligt at slå flere fluer med ét smæk: både at spare energi og penge, forbedre sundhedstilstanden for bygningen og forbedre indeklimaet i boligen alt sammen rentabelt, så investeringen “betaler sig selv” i løbet af dens levetid. Området er kompliceret og for at sikre, at vores viden på området er helt “up to date”, har forfatteren som den første arkitekt gennemført den nyoprettede masteruddannelse på Ålborg Universitet - Master i Bygningsfysik, hvor forskere fra SBI (Statens Byggeforskningsinstitut) forestår undervisningen i bl.a. varme- og fugtteori og -praksis, anvendt i nye bygninger og ved renovering, men også ventilation og indeklima, således at vi for eksempel med korrekte klimadata kan simulere over mange år, hvordan fugtforholdende i en bygningskonstruktion ændrer sig ved ændringer i konstruktionen. Det sikrer dig imod, at der udføres skadelige arbejder.

som totalrådgiver et demonstrationsprojekt på en klassisk københavnerejendom fra 1895, hvor energiforbruget skal reduceres til under det halve og, hvor der udover almindelige renoveringsarbejder, bl.a. skal udføres ud- og indvendig efterisolering og vinduesintegreret ventilation med decentrale luft/luft varmevekslere under vinduerne. Taget forsynes med solceller til drift af fællesanlæg, og den varme luft fra udsugningen fra lejlighederne veksles, og varmen nyttiggøres i bygningens fællesarealer. Med udgangspunkt i den eksisterende energimærkning og en besigtigelse med tilstandsvurdering af de berørte bygningsdele er det muligt at beregne energibesparelsespotentialet, og med budget for udførelse kan der også regnes på rentabiliteten, altså hvor får man den største energibesparelse for den investerede økonomi.

■

I samarbejde med Københavns Kommune og Kuben Management gennemfører vi Servicehåndbogen 2015-16

Renovering af faldstammer og afløbssystemer Renovering af faldstammer, som er skjulte i etageejendomme, kan koste dyrt og medføre store gener for beboerne, men med relining eller strømpeforing vil en sådan renovering forløbe gnidningsfrit og med store besparelser på op imod 40 – 60 %

Af Produktions- og Marketingsansvarlig Heine Buhl, Proline A/S

Strømpeforing af kloaksystemer har længe været et kendt fænomen i Danmark, men teknikken og selve metoden er nu også mulig for foreninger, som bor i etageejendomme, hvor faldstammerne ofte er gemt af vejen inde i væggen, bag rørkasser og nedsænkede lofter. Strømpeforing gør det muligt at renovere faldstammen og selve afløbssystemet indefra og uden bygningsarbejde. Strømpen skydes normalvis nede fra kælderen og op til taget og skal efterfølgende hærde i 8-10 timer. Herefter skæres der hul til de forskellige afgreninger i hver lejlighed så afløbssystemet igen er funktionsdygtigt. Proline Danmark har produktudviklet teknikken til flydende plast for at optimere og effektivisere renoveringsmetoden både økonomisk og tidsmæssigt. Dette kaldes i fagsprog for relining, og er en ren win-win løsning for foreninger, der ønsker en holdbar løsning, hvor økono76

mi, kvalitet og fleksibilitet går op i en højere enhed. Proline tilbyder som de eneste i Danmark både strømpeforing og reliningsmetoden. Strømpeforing kontra relining Strømpeforing og relining har forskellige fordele og ulemper. Strømpeforing er særdeles effektiv, hvis man skal have renoveret lange regnvandsstammer, hvor der ikke er afgreninger. Endvidere er selve strømpens inderside helt glat. Ulempen er dog, at en strømpeforing består af fibre, hvilket betyder, at ved et evt. fremtidigt stop i faldstammen, kan spulefirmaet ikke anvende deres motorsplit, da denne ville trække tråde og ødelægge strømpen. Reliningen er en mere fleksibel løsning og kræver mindre plads og udstyr end selve strømpeforingsprocessen. Med reliningen er det eneste, der afmonteres vandlåsen i køkkenet og toilettet. Det nye plastrør støbes ved hjælp af en roterende dyse, som sprøjter et ca. 1 – 1,5 mm tykt lag ved hver støbning. Processen skal gentages 3 gange samme

► Servicehåndbogen 2015-16

Renovering af faldstammer og afløbssystemer

dag, hvor der er en tørretid mellem hver støbning på ca. 30 – 60 minutter afhængig af årstiden. Da røret støbes gennem afgreningerne til selve hovedstammen, bliver der en glidende overgang mellem grenrør og faldstamme. En anden fordel er desuden, at alle afløb kan anvendes når teknikerne sidst på eftermiddagen er færdige. Ulempen her er, at plasten er sårbar over for vand, mens der støbes, at plasten, mens den er våd, lugter af maling, og at røret ikke er 100 % glat, som f.eks. en strømpeforing, da dysen langsomt trækkes op gennem røret. Selvom der under arbejdet er lidt lugtegener, indeholder produktet på ingen måder farlige stoffer, da det indeholder under 1/10 del af arbejdstilsynets tilladte grænseværdier for de materialer, der anvendes. Derfor kan beboerne også opholde sig i lejlighederne, mens arbejdet står på. Plasten bliver efter hærdningen meget hård og tåler alle former for kemikalier, spulning med højt tryk og det roterende motorsplit. Det nye plastrør er et dokumenteret selvbærende rør med en fleksibilitet på 7 %, og det har en testet og dokumenteret minimumslevetid på 50 år. 78

Proline anvender løsningerne ud fra metodernes bedste egenskaber Proline anvender primært reliningsmetoden til faldstammer og grenrør, hvorimod strømpen sættes i vandlåsene formet som et P eller et S, da dette giver det bedste resultat. Reliningen anvendes som primær metode grundet den økonomiske og tidsbesparende gevinst for kunden. Materialet til strømperne er generelt dyrere og tager længere tid, hvorfor besparelserne på reliningen altid vil være større end på en strømpeløsning. Produktet er efter udført arbejde meget ens med hensyn til den estimerede levetid, og selvom reliningen aldrig vil have en lige så glat overflade som en strømpe, så er produktet meget smudsafvisende, hvorfor det er svært for fedtaflejringer at hæfte sig på røret. Traditionel udskiftning Har man lange, synlige vandretliggende rør i kælderen, som der f.eks. ofte er i mange parkeringskældre, vil en traditionel udskiftning klart være at foretrække. Relining og strømpeforing har sin største fordel der, hvor de er skjulte, og hvor bygningsarbejde ikke er ønsket.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Adm. Direktør Johan Söderling, Balco A/S

Altaner er mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social omgang og fest samt afkobling og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers giver få muligheder herfor. For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager. Hvad mange ikke tænker på er, at en al-

tan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse. Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til

► Servicehåndbogen 2015-16

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche. Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en al82

tangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. Den næste store udfordring for altangruppen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres projekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt. Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, men også her skal vi nok sørge for at få det hele på plads så let og hurtigt som muligt. Vores mange års erfaringer med dette gør, at vi kan få tingene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på Servicehåndbogen 2015-16

plads, tager vores rutinerede montører og vores ligeledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret. Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Dermed kan vi også give gode garantier på vores arbejder. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år.

■

Svampe- og skimmelangreb

Af Hanne Berg, KRS ApS

Trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af svampeangreb i bygningskonstruktioner er artsbestemmelsen meget vigtig. l princippet skelnes mellem angreb af Ægte Hussvamp og andre svampearter. Når arts bestemmelsen er foretaget og årsagen til angrebet – fugtkilden - er klarlagt, kan selve bekæmpelsen planlægges og gennemføres

Bekæmpelse af ægte hussvamp kræver særlige og omhyggelige foranstaltninger, bl.a. fordi den også vokser i murværk m.m. og er delvis selvforsynende med vand. Bekæmpelsen af de andre trænedbrydende svampearter kræver imidlertid ikke så drastiske foranstaltninger. Her er det naturligvis også vigtigt at fjerne fugtkilden. l begge tilfælde kan udskiftning /forstærkning af dele af konstruktionen blive nødvendig.

Skimmelsvampe Skimmelsvampe er ikke trænedbrydende, men har desværre vist sig at have uheldig indflydelse på indeklimaet og dermed trivslen. Skimmelsvampe kræver også fugt og angriber såvel organiske som uorganiske, støvede materialer. Svampene udvikler sporer (frø), der kan forårsage astmasygdomme. Endvidere udvikles forskellige luftformige stoffer (VOC’er), der på anden måde kan frembringe sygelige tilstande hos mennesker. l sådanne bygninger er det også fugttilgangen, der skal findes. Svampene er

ikke altid synlige, idet væksten foregår på bagsider af beklædninger, i isoleringsmaterialer m.m. Herfra spredes sporene til gene for de mennesker, der opholder sig i rummene Lokaliseringen af angrebene kræver ofte en meget omhyggelig bygningsanalyse, artsbestemmelse m.m., inden den egent lige bekæmpelse kan påbegyndes. Som tilfældet med bekæmpelse af trænedbrydende svampe vil det ofte være påkrævet f.eks. at udskifte angrebet træværk, pladematerialer og isolering.

► Servicehåndbogen 2015-16

Svampe- og skimmelangreb

Effektiv bekæmpelse af svampeog skimmelangreb. En bred palet af kvalitetsprodukter og 25 års erfaring med forebyggelse mod og bekæmpelse af svampe gør LavTOX til en stærk alieret. Firmaet lavTOX forhandler og rådgiver om produkter og tilbehør til bekæmpelse og forebyggelse af råd-, svampeog insektangreb i træ og murværk. Fra Vejle distribuerer lavTOX effektive diffusionsmidler som Boracol l ORh, 20 og 40, samt Irnpel Bor- patroner. Produkterne forlænger træværkets levetid og giver et bedre indeklima. Ned med trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af nedbrydende svampeangreb i bygningskonstruktioner er alle typer Boracol i princippet velegnet til desinfektion af murværk. Er det angrebne materiale derimod af træ, er Boracol 20 eller 40 det rigtige behandlingsmiddel. Boracol kommer i væskeform og har en dyb indtrængning Har svampen allerede nået at angribe i dybden på trækonstruktionen, kan man bruge en slagkraftig kornbination af Boracol og Irnpel borpatroner. Svampens styrke vendes til svaghed: Svampeforekomsten skyldes som regel fugt i muren eller træet. Virkestoffet i Bor col og Irnpel borpatronen ligger som beredskab i træet. Opfugtes træet, følger virkestoffet vandet. Virkestoffet ”forgifter” vandet og forhindrer udviklingen af svampeangreb. Skimmelsvampe Skimmelsvampe nedbryder ikke træ, men de er særdeles dårlige for indeklimaet og sundheden. Til forebyggende og desinficerende behandling kan Boracol l ORh anvendes. Boracol l O Rh kan bruges på næsten alle typer overflader: Tage, teakbåddæk, træhavernøbler, terrasser, osv. Boracol l O Rh stopper angrebet og dræber sporerne, som efterfølgende fjernes ved en grundig rengøring.

Udskiftningen foretages ikke pga. styrketab, men af hensyn til angrebets karakter og forankring i det pågældende materiale. Døde sporer er ligeså generende som levende. Derfor må der afsluttende påregnes en grundig rengøring ved f.eks. støvsugning, hvis sporerne ikke på anden måde forhindres adgang til bygningens opholdsrum. Oh rædsel. Det fine raftehegn, som rammer haven ind, er en tikkende bombe. For de bærende stolper, som du omhyggeligt har gravet dybt ned i jorden, er begyndt at rådne! Men heldigvis findes der en metode, der kan bekæmpe råd og svamp inde i træet. Stik med kniven Stolpen som er gravet ned i jorden, er særligt udsat for råd og svamp i jordoverfladen, fordi der her er den optimale kombination af fugt, varme og ilt, som mikroorganismer og svampe trives i. Værst går det ud over almindelige ube86

handlede træstolper, men også trykimprægnerede stolper kan blive angrebet. Du efterser stolperne ved at grave et spadestik ned omkring hver stolpe og stikke spidsen af en kniv ind i træet lige under jordoverfladen. Er træet fast, er stolpen god. Hvis du har en fornemmelse af, at kniven ”synker i”, er det J11I, du skal tage affære. sk, at undersøge alle stolper, tor selv om den første stolpe er ok, kan en af de andre godt være dårlig. Måske får den mindre sol, eller måske er jorden dårligere drænet osv.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima Ved brug af allergivenlig maling og med tapet, der virker isolerende, kan din bolig på kort tid blive et rarere og på sigt et mere sundhedsvenligt sted at bo.

Interview af Malermester John Petersen, Malerfirmaet John Petersen ApS Skrevet af Jeanette Elsner

Særligt gamle boliger kan have et dårligt indeklima og være dårligt isolerede, og man kan opleve, at der opstår skimmel i kolde vinterdage. Dette sker som en kombination af utilstrækkelig isolering, utætheder, og når kolde vægge bliver mødt af et varmt indeklima, så der opstår kondens og heraf skimmelsvamp. Et bedre indeklima kan skabes, og skimmelsvamp kan forebygges ved at sikre, at fugten, der opstår under opvarmning,

kommer ud af lejligheden. Hyppige udluftninger over dagen er altid at anbefale, men yderligere kan skimmelsvamp forebygges med isolerende og skimmelhindrende tapet, fortæller malermester John Petersen. Det behøver ikke være omfattende, og det kan endda gøres for et forholdsvis lille beløb, da det oftest blot er en enkelt væg eller to, der skal behandles. Og i modsætning til normal isolering, hvor der bruges flere fagmænd, kan der her nøjes med en maler. Det koster 500,- kr. pr. kvadratmeter, hvor det til sammenligning koster 250,- kr. med glasfilt. Kolde ydervægge kan være umulige at varme op – og en stor del af den indvendi-

ge opvarmning går tabt, men med opsætning af tapetet kan man øge opvarmningen øjeblikkeligt. Der er lavet undersøgelser, der viser, at op mod 80 % af boligens energi bruges på opvarmning, og har en bolig meget kolde ydervægge, bruges en stor del af energien til at opvarme disse. Det betyder, at megen af opvarmningen går tabt.

Står lejligheden for at skulle istandsættes, er det en fornuftig investering at få behandlet de kolde vægge på samme tid. Det tager 3 dage at behandle en væg inklusiv tørretid, og det er kun kolde ydervægge, dette skal gøres ved. Der er ingen grund til at sætte op på de øvrige vægge, som blot skal have normal behandling – alt efter ønske og behov.

Dette kan afhjælpes ved at behandle de kolde vægge med tapet med isolerende effekt. Og der kan måles en effekt, allerede lige efter tapetet er sat op. Med et infrarødt termometer kan man måle temperaturen før og efter behandling og se en forskel.

Gammelt tapet skal renses væk først, og det isolerende tapet sættes op, spartles og males eller tapetseres efterfølgende, som man nu ønsker det. Herefter kan man glæde sig over, at den væg, der før var kold, nu er blevet varmere – og et smukt ensartet udseende af hele rummet.

► Servicehåndbogen 2015-16

Din maler kan hjælpe dig til et bedre og varmere indeklima

Tapetet kan ikke erstatte almindelig isolering, og kræver en bolig isolering, skal dette gøres. Men ved kolde ydermure med en kold indvendig væg kan man med denne behandling afhjælpe problemet ved op til 27 % bedre isolerende effekt – uden at opsætte tykke isoleringsplader, som kan reducere et rums mål væsentligt. Dette kan være et problem ved små kamre, og når man kun råder over få kvadratmeter, hvor isolering med tykke isoleringsplader tager pladsen til eksempelvis en seng. Dette tapet er kun 4 millimeter tykt, så man vil ikke opleve en rumreduktion, og yderligere behøver man ikke længere at bekymre sig over at sætte møbler op ad denne væg, hvor det ellers kan dannes skimmelmærker bag møbler op ad en kold væg, netop fordi der opstår kondens. Ingen kondens – ingen skimmel! Op til 75 % hurtigere opvarmning er målt, efter en væg er blevet tapetseret med energienergioptimerende vægtapet. Men her skal man naturligvis tage højde for, at en måling skal ske, hvor der reelt er en kold væg. Det er derfor godt at vente til det bliver frostvejr, og væggene er rigtig kolde. Så kan man måle effekten meget tydeligt efter. Vi har haft rigtig gode erfaringer med at vægbehandle boligkomplekser, fortæller malermester John Petersen, og efter-

spørgslen stiger, som det bliver afprøvet, og der opleves en effekt med det. Vi begyndte at arbejde med det sidste år, og der har været god respons på det allerede. Vi tror på produktet, så vi anbefaler det gerne til vores kunder, og hvis der i en boligforening er usikkerhed omkring det, foreslår vi at lave en testlejlighed, som man så kan opleve effekten af, før man beslutter sig for at lave det i alle lejligheder. Vi er startet op med nogle enkelte boligselskaber i Storkøbenhavn, og dem, der har taget det til sig, har været meget begejstret for det. Man kan ikke se forskel på en væg med dette produkt og en væg med filt. Og man kan sagtens tapetsere oven på det – også med filt, hvis man ønsker det. Det er dog ikke nødvendigt, og som noget ekstra godt at sige, kan dette isolerende tapet også bruges til at overbygge revner på op til 4 mm – på samme måde som glasfilt. Så visuelt gør det ingen forskel i forhold til andre pæne vægge. Det er dejligt at teknologien er nået så langt, så vi også kan bidrage til et bedre og mere økonomisk indeklima nu. Vi er meget optaget af at bruge produkter, som bidrager til et godt indeklima. Derfor bruger vi også svanemærkede malinger, og med dette tapet kan vi yderligere forebygge skimmelsvamp.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Miele Professional bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger Miele har i mange år været kendt for deres gode holdbarhed og motto ”Immer Besser”, men hvad ligger der egentlig bag?

Af Kurt Laugesen, Miele Professional

Miele har aldrig haft som mål at være verdens største producent af vaskerimaskiner, men til gengæld fokuseret på kvalitet samt at have længst holdbarhed og bedste vask-tørreresultater med lavest mulig serviceomkostninger. Det betyder, at selv om Mieles produkter ofte er lidt dyrere, viser det sig, at de alligevel, på den lange bane, er den billigste investering, hvilket millioner af forbrugere og mange fællesvaskerier kan bevidne. Da man i starten af 90’erne skulle reducere vand og elforbrug drastisk på alle vaskemaskiner, var vores produktudviklere helt på det rene med, at man ikke bare kunne skrue ned for vandforbruget, og tro man stadig kunne levere et flot vaske-og skylleresultat, - altså vandet skulle i stedet udnyttes bedre. Vi udviklede derfor Hydromatic-systemet, der går ud på at omdanne vaskemaskines ’medbringere’ i tromlerne, til brusere, således at tøjet under vask og skylning, konstant overbruses. Det betød at man kunne reducere vand-og elforbrug 92

med mere end 50 % og stadig opnå et vaske-skylleresultat helt i top. Næste store nyhed var lanceringen af SoftCare-tromlen i alle vores vaskerimaskiner. Udgangspunktet var et stort ønske om ikke at slide for meget på tøjet under vask, centrifugering og tørring. Det løste man ved at udvikle og patentere SoftCare-tromlen, som med sit kubeformede mønster udnytter vand og luft på helt nye måder. SoftCare-tromlen til vaskemaskiner har også mindre huller end traditionelle tromler, hvilket løser de store problemer med fremmedlegemer i afløbsventil og pumpe, fordi brugerne ofte glemmer at tømme lommerne eller lægge bh’er i vaskeposer. Før SoftCare-tromlen kom, udgjorde servicebesøg med at fjerne fremmedlegemer i afløbsventiler og pumper, omkring 25 % af vores servicebesøg på vaskemaskiner, med dyre reparationer til følge. Den type reparationer koster omkring kr. 4-5.000,00 hver gang, så ved bare 4 af den type servicebesøg i en vaskemaskines levetid, har man næsten betalt det samme i reparatio-

Vaskerimaskiner kan sammensættes efter behov og plads. Maskinerne med kapacitet på 5,5, 6,5 og 8 kg kan sættes ved siden af hinanden eller i søjle og der kan indbygges reservations- og betalingssystemer med features som internetreservation, sms service, pris differencering m.v. efter ønske.

ner, som man kan købe en ny maskine for. Og da den type reparationer som reglen ikke dækkes af en eventuel serviceaftale, er det for mange boligforeninger en stor og ærgerlig udgift på deres budget, som man ikke risikerer ved valg af en maskine med SoftCare-tromle. Princippet med skånsom tekstilbehandling blev også anvendt til udviklingen af vores tørretumblere. En del af løsningen var her, ikke at have huller i tromlevæggene, da de erfaringsmæssigt bliver revet op af knapper, hægter o.lign. der laver grater, der efter følgende river huller i tøjet. Igen en stor besparelse på boligforeningernes driftsbudget, da man ved køb af denne type tørretumbler ikke vil risikere at skulle udskifte tromlen i tørretumblerens levetid, hvilket typisk er en reparation på mere end kr. 6.000,00. ØKONOMISK OG MILJØVENLIG TØRRETUMBLER med VARMEPUMPE-TEKNOLOGI Tørretumblere er en nødvendig ting i fællesvaskerier, men er også traditionelt en energisluger, som man hidtil ikke har kunnet gøre så meget ved. Servicehåndbogen 2015-16

Miele har overført den teknologi man kender fra varmepumper til opvarmning i boliger til tørretumblere. En tørretumbler med varmepumpeteknologi anvender varmen i luften til tørring af tøjet - og bruger derved ikke strøm til opvarmning. Det er et stort skridt og giver mærkbare besparelser for både miljøet og energiforbruget. CO2 udledningen og strømforbruget mere end halvers, så nu kan der for alvor spares penge på udskiftning af tørretumblere rundt omkring i fællesvaskerier, institutioner mv. Det er også blevet nemmere at få installeret en tørretumbler, når den har varmepumpe-teknologi, da den ikke behøver aftræk. Den egner sig således også til installation i lokaler, hvor der f.eks. ikke tidligere har været vaskeri, i kældre eller lokaler placeret midt i en bygning, hvor aftræk er en udfordring eller umuligt.

► 93

Miele Professional - bedste vaskeresultat med lavest mulige omkostninger

I en traditionel vasketromle presses tøjets fibre ud gennem de mange huller ved høje centrifugeringsomdrejninger. Derved sker et øget slid på tøjet. Som det ses af billedet nedenfor sker det stort set ikke i en SoftCare-tromle med færre og mindre huller.

Trådudtræk i en traditionel vasketromle

Trådudtræk i en SoftCare-tromle, vask

Tromle fra tørretumbler af ukendt fabrikant med huller i tromlevæggen og to huller revet op

SoftCare-tromle fra en Miele tørretumbler med kubeformet præget mønster og ingen huller

ServicehĂĽndbogen 2015-16

Spar penge på energien Elforbrug til kommunikation og underholdning fylder mere og mere på elregningen. Men med små tiltag kan man undgå overflødigt forbrug.

Af Senior Press Advisor Morten Kidal, DONG Energy

Fladskærmene kører, selv om vi ikke ser fjernsyn, eller også står de stand by og bruger strøm. Det samme gælder for computere, tablets, smartphones, spilkonsoller og musikanlæg. En ny undersøgelse fra DONG Energy viser, at underholdnings- og kommunikationsteknologierne nu bruger næsten lige så meget strøm som madlavning, køl-frys og tøjvask i hjemmet. Undersøgelsen viser, at der gennem de seneste 10 år har været nogle markante ændringer af strømforbruget. For 10 år siden stod underholdning og kommunikation for 26 % af det samlede forbrug i en villa. I dag er vi oppe på 39 %, og i lejligheder er tendensen endnu mere tydelig. Her kan forbrug til de sjove ting udgøre helt op til 50 % af elregningen. Hvis man vil undgå overflødigt elforbrug til underholdning og kommunikation, så kan det betale sig at bruge bærbare computere eller tablets i stedet for stationære, der bruger dobbelt så meget strøm som bærbare. Og forskellen er endnu større ved brug af tablets. Husk også at indstille strømstyringen, så computeren går i ”sle-

ep mode” efter 10-15 minutter uden brug. Hvis du skal købe nyt, kan det betale sig at gå efter det blå Energy Star-mærke, der er din garanti for, at computeren er blandt de mest energieffektive på markedet. Besparelsen vil typisk ligge på 110125 kr. om året. Et andet besparende tiltag er at slukke på afbryderne, når trådløse musikanlæg og spilkonsoller ikke er i brug. I værste tilfælde kan det koste op mod 2000 kr. om året, hvis en spilkonsol er konstant tændt. Sluk også for kontakten, når du tager mobilen eller tabletten ud af opladeren. De lidt ældre opladere bruger strøm, selvom mobilen er fjernet. Med elspareskinner kan du være sikker på, at dine apparater er helt slukkede og ikke bruger standby-strøm. Skinnen kan bruges til pc, skærm, printer, modem, router, højttaler, tv, dvd, musikanlæg og spilkonsoller. I en typisk husstand med to voksne og et eller to børn er der op til 800 kr. at spare om året på standby-strøm. Er der teenagere i husstanden, så er der helt sikkert også potentiale for at spare på strømmen. De er nemlig nogle af hjemmets store energislugere. De bruger cirka 20 procent mere el og 10 procent mere vand end resten af familiens medlemmer. Heldigvis er der mange måder at hjælpe

dem med at skære ned på forbruget uden, at de behøver at gå på kompromis med deres komfort og livsstil. Hvad angår de unge, så er det mest effektive at sætte ind overfor overdreven tøjvask og badning. Det giver gevinst på regningen, reducerer risikoen for allergi og tør hud, og tager hensyn til vores miljø. Og igen er det vigtigt at holde øje med forbrug til standby. Spar på andet forbrug Hvad så med forbrug, der ikke handler om kommunikation og underholdning? Her er der også stort potentiale for at finde besparelser, og der sker især meget på belysning. De nye LED-pærer kan spare dig for helt op til 90 % af dit forbrug i forhold til de gamle glødepærer, og der er også en pæn besparelse ved at udskifte sparepærer med LED. Besparelsen kommer især i kraft af LED-pærernes lange levetid. Afhængig af kvaliteten holder de helt op til 25 år og koster som regel mellem 100 og 300 kr. stykket. Til sammen-ligning holder

en sparepære 6-10 år og en halogenpære cirka to år. Du kan således spare cirka 100 kr. om året for hver 60 watt glødepære, du skifter ud med en A+mærket LED pære. Det kan hurtigt blive til mange penge. Hvis du skifter tre 20 watt halogenpærer ud med 15 watt sparepære, er der også cirka 100 kr. at hente om året. Der er også noget at tage fat på ud over belysningen. Skru godt ned for den elektriske gulvvarme og håndklædetørrere i sommermånederne – det er et par af hjemmets store strømslugere. Fyld vaskemaskinen op inden den tændes. Vask hellere tre fyldte maskiner i stedet for 6 halvfyldte maskiner. Det betaler sig at købe A++ eller A+++, hvis du skal udskifte en mere end fem år gammel opvaskemaskine. Besparelsen er på næsten 700 kr. om året. Vask tøj ved lavest mulig temperatur. Oftest er det nok at vaske kulørt ved 30 grader. Hvis du bruger tørretumbler, hvor tø-

► Servicehåndbogen 2015-16

Spar penge på energien

jet i forvejen er centrifugeret ved 1600 omdrejninger i stedet for ved 1000 omdrejninger, kan du spare cirka 280 kr. om året. Du kan spare på varmeregningen ved at skrue ned for varmen derhjemme. Skruer du for eksempel temperaturen ned fra 21 til 20 grader, kan du spare op til 5 % på dit varmeforbrug. Hvis du tænder din opvaskemaskine en gang mindre over 14 dage, sparer du cirka 100 kr. om året. Brug din brødrister frem for ovnen til at varme dit brød op med. Hvis du gør det to gange om ugen, sparer du cirka 200 kr. om året. Hold øje med temperaturen i dit køleskab og din fryser, de skal være henholdsvis +5 grader og -18 grader. Du bruger 2-5 % ekstra energi pr. grad, der er koldere end den nødvendige temperatur.

Når du skal tø mad op, så udnyt kulden fra det frosne mad ved at tø maden op i køleskabet. For eksempel svarer kulden fra et kilo frosset kød til cirka en times strømforbrug i køleskabet. Hvis du afskaffer din clockradio og bruger din mobiltelefon som vækkeur i stedet for, sparer du cirka 100 kr. om året. I det hele taget handler energibesparelser om gode vaner og om at være opmærksom på dit forbrug. Det kan den gratis app ”Min energi” fra DONG Energy være med til. Med denne app bliver det nemt at holde øje med dit el- og/eller naturgasforbrug, du kan se, hvor dit forbrug ligger ift. gennemsnittet og tjekke dit standby-forbrug af strøm. Og så er der i øvrigt flere gode sparetips.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen Mere tid til foreningen og mindre besvær! Med en foreningshjemmeside skræddersyet til boligforeninger bliver foreningen let papirløs.

Af Christian Ringbæk, Prosedo ApS

Er din forening afhængig af en ildsjæl? Mange foreninger har en hjemmeside til boligforeningen, og det er der en lang række gode grunde til at have. Det kan f.eks. være, at foreningens bestyrelse vil lægge dokumenter på siden, som beboerne så kan hente, uden bestyrelsen skal kopiere og omdele i tide og utide, til deling af informationer og billeder og meget andet. I de fleste foreninger er hjemmesiden udviklet af en ildsjæl. Foreningen står ofte i en dårlig situation, hvis ildsjælden stopper i bestyrelsen, fraflytter foreningen eller af andre årsager mister interessen for hjemmesiden. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på, om foreningen er i stand til at redigere hjemmesiden også uden, at bestyrelsen skal besidde ekspertviden. Med en professionel foreningshjemmeside skal foreningen have mere og andet end blot en hjemmesideløsning. Der findes en række nemme og brugervenlige værktøjer, der gør bestyrelsesarbejdet nemt og overskueligt – og I skal sikre jer altid at have fri 100

og ubegrænset adgang til dansk support både på mail og telefon. På den måde bliver en foreningshjemmeside så let at redigere som at skrive i Word. En hjælp til bestyrelsesarbejdet og til beboerne Søg en løsning fra et selskab der kender til og har erfaring med udfordringerne i bestyrelsesarbejdet, således at det f.eks. bliver let og hurtigt at kommunikere med beboerne via få museklik. Med en god løsning til foreningens hjemmeside vil foreningen kunne: •

• • •

•

Få foreningens dokumenter (referater, vedtægter, husorden m.m.) på nettet direkte fra foreningens ejendomsadministration og helt uden besvær for bestyrelsen Indsamle beboernes e-mail-adresser og telefonnumre Opnå adgang til at følge med i foreningens økonomi og herunder se bogførte bilag Gøre det let at overskue og styre foreningens opgaver og herunder at kommunikere papirløst med beboerne Opnå en nem, effektiv og professio-

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

Prosedo servicerer mere end 2.000 andelsboligog ejerforeninger med hjemmesider. Skal din forening også have disse fordele: • Det er nemt! Kan du Word, kan du også redigere foreningens hjemmeside • Højt serviceniveau • Hurtig hotline • I modtager en nøgleklar hjemmeside (let at komme i gang) • Fleksibel og kan tilpasses til de fleste foreningers ønsker • Kan integreres med de fleste administratorers systemer

Kontakt Prosedo på 22 43 96 50 eller support@prosedo.dk Servicehåndbogen 2015-16

► 101

En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen

•

nel profilering af foreningen til omverdenen Administrere bestyrelsesarbejdet effektivt

Den papirløse forening Mapper fyldt med papirer, bunker i reolerne og et noget besværligt overblik over tidligere projekter og sager er ikke noget særsyn. Med en digitaliseret og dermed papirløs arbejdsgang er der meget at spare, uanset om vi ser på tid eller penge. Tænk hvad det vil betyde at undvære de fysiske papirarkiver og i stedet have samlet informationerne samlet ét sted, hvor det tilmed er tilgængeligt for alle bestyrelsesmedlemmerne og beboerne døgnet rundt. Det er en velorganiseret foreningshjemmeside med til at understøtte. Tryghed for beboerne Når beboerne opretter sig på foreningens hjemmeside, oplyser de bl.a. deres e-mail- adresse. Bestyrelsen og foreningens eventuelle vicevært kan herefter 102

nemt sende beboerne beskeder. Bestyrelsen kan f.eks. sende foreningens nyhedsbreve pr. e-mail og således spare både tid og papir. Viceværten kan orientere om datoer for storskrald, trappevask og informere, hvis vandet lukkes, eller hvis der f.eks. er kommet vand i kælderen. Beboerne vedligeholder selv alle deres informationer og kan problemfrit opdatere med nye e-mail-adresser, nye telefonnumre og selv vælge, hvilke nyheder de ønsker at abonnere på. Bestyrelsen har således via hjemmesiden, og de oplysninger beboerne har lagt ind, adgang til en opdateret ”kontaktbog” for beboerne. Hvordan kommer foreningen i gang? Det er altid en god idé at undersøge markedet, før man beslutter sig for en leverandør. Start derfor med at søge på nettet eller spørge i jeres netværk om andre foreningers erfaringer og valg af hjemmeside.

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

Prosedo har integreret hjemmesiderne med administrators systemer: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Vest Administrationen Salling Ejendomsadministration Boligexperten Administration Boligadministratorerne Adlex Ejendomsadministration ADVODAN Ejendomsadministration ADVODAN Glostrup ADVODAN Helsingør Advokaterne i Rosenborggade Advokaternes Ejendomsadministration Advokatfirmet Svendsen Andelsbo Boelskifte Administration A/S Cubus Administration Dansk Financia Drachmann Ejendomsadministration EJDA Ejendomsadministration Frede Tellefsen Ejendomsadministration Hupfeld & Hove Hvidt & Partnere Advokatfirma LEA Ejendomspartner NORD Ejendomsadministration SJELDANI Boligadministration Valdal Ejendomsadministration Wind Administration ØENS Ejendomsadministration Kontakt Prosedo på 22 43 96 50 eller support@prosedo.dk

Servicehåndbogen 2015-16

► 103

En foreningshjemmeside gør det lettere at være i bestyrelsen

Kommuniker nemt og effektivt med beboerne - Med enkle og effektive værktøjer kan I gøre det let at overskue og styre jeres bestyrelsesarbejde samt opnå en nem og effektiv kommunikation med beboerne. Foreningshjemmeside - Hjemmesiden er jeres profil på internettet, hvor alle – beboere og andre - kan finde informationer om foreningen. Dokumentarkiver - Del dokumenter på intranettet og hjemmesiden. Ofte leverer foreningens administrator adgang til alle foreningens nøgledokumenter automatisk og uden besvær for bestyrelsen. Beboerne skal kunne tilmelde sig den service via e-mail og/eller sms, så beboerne ikke selv skal finde informationerne. Boliger til salg i foreningen - Hjemmesiden kan sættes op til automatisk at hente og vise boliger til salg fra f.eks. Boligsiden. Foreningen skal også selv let kunne præsentere boliger til salg på hjemmesiden. Beboernes selvbetjening 24 timer i døgnet - Aktive blanketter, vejledninger og kontaktinformationer på hjemmesiderne skal gøre det let for beboerne at selvbetjene sig hele døgnet. Beboernyheder - Det skal være nemt at holde beboerne opdateret med vigtige informationer og nyheder. Nyhedsbrev - Send nyhedsbreve via e-mail til alle beboerne i foreningen. Beboerne tilmelder og opdaterer selv deres e-mail-adresse og telefonnumre uden bestyrelsen skal bruge tid på det. Økonomiske data - Mulighed for integration således at foreningens opdaterede, økonomiske data kan blive vist direkte på hjemmesiden og naturligvis kun for bestyrelsen. Bilagsgodkendelse - Upload foreningens regninger og slip for besværet med at gå rundt og indhente underskrifter. Systemet kan selv finde ud af at sende e-mail til de bestyrelsesmedlemmer, der skal godkende regningerne, rykke for godkendelse og sende de godkendte regninger til administrators systemer. Kalender - Skab overblik over bestyrelsesmøder og arrangementer i jeres forening. Booking-funktion - Gør det nemt at booke fællesfaciliteter, f.eks. vaskerier, fælleshus, beboerhotel, værktøj m.v. Intranet - Beboere og bestyrelse kan logge ind på hjemmesidens lukkede sektioner, som kun er for beboere og/eller bestyrelsen. Opslagstavle - Lad beboerne komme til orde på deres egen opslagstavle, hvor de kan sætte ting til salg, annoncere selskaber, fællesspisning m.m. Eget domæne - Få jeres eget domæne (f.eks. www.foreningensnavn.dk), som er nemt at huske. Hos Prosedo får du domænet og korrekt opsætning uden ekstra omkostninger. SMS sender - Send SMS til alle beboerne i foreningen, hvis f.eks. vandet lukkes, hvis der er strømafbrydelse eller andre akutte forhold. Fri support - Nyd godt af, at hjælpen altid er tæt på med gratis support på e-mail eller telefon.

■

104

ServicehĂĽndbogen 2015-16

105

Støvsug tagrenderne og slip for liften Ny metode til rensning af tagrender gør det enkelt at forebygge alvorlige skader selv i ejendomme med begrænset tilgængelighed. Samtidigt sparer metoden både penge og besvær. Af Tagrendetrolden ApS

En ny metode til rensning af tagrender sparer både penge og besvær, når grene, blade, og – i de værste tilfælde – fastgroet bevoksning skal fjernes. Metoden bygger på en enkelt idé, hvor pladskrævende stiger, stilladser og lifter undgås, og arbejdet i stedet udføres med en kraftig støvsuger, der kan betjenes fra jorden, og hvor personen, der renser, følger arbejdet via et kamerasystem. “Det startede med, at vi skulle hjælpe en kunde med en stor villa, hvor der var højt op til tagrenderne, der var tilmed en udestue, og så måtte vi ikke lave mærker i græsset eller på fliserne. Det var så her, vi fik idéen til at støvsuge tagrenderne stående fra jorden i stedet for,” fortæller Jeppe August, direktør og medstifter i virksomheden Tagrendetrolden, der tilbyder landsdækkende service til virksomheder, offentlige instanser, ejendomsselskaber og boligforeninger. Siden er støvsugermetoden blevet Tagrendetroldens spidskompetence og samtidigt noget, som kunderne specifikt spørger efter. ”Vi blev for eksempel engang kontaktet af en slotsforvalter, som spurgte os, om vi kunne rense slottet uden at betræde bedene. De fik normalt renset tagrenderne fra lift, men var ærgerlige over det efterfølgende restaureringsarbejde. Så nu har vi et slot som fast kunde med en serviceaftale.” Spar penge og rengøring En af de store fordele ved støvsugermetoden er, at selv meget tilgroede tagrender fyldt med mudder og andet snavs, kan ren106

ses uden at svine på facade og fliser. Støvsugeren opsamler nemlig alt affald, som så herefter bliver bortskaffet på forsvarlig vis. ”Når vi er færdige med opgaven, skal man ikke kunne se, at vi har været der, det er en del af kvaliteten ved at støvsuge tagrender. Der skal ikke pudses vinduer eller facade - eller ryddes op på gaden efter skidt og snavs, der er røget ud af tagrenden. Det eneste kunden skal gøre er at vente på dokumentationen, som viser, at tagrenderne er renset,” siger Jeppe August. Så tit skal der renses Det, at få renset sine tagrender og nedløbsrør, er noget enhver bygningsejer bør gøre med jævne mellemrum. Som udgangspunkt lyder anbefalingen fra eksperterne, at bygninger i 1. sals højde bør have renset tagrender hvert år. Bygninger i 2. og 3. sals højde bør som minimum få efterset eller renset deres tagrender hvert andet år og højere bygninger med tre eller fire års mellemrum. ” Det er selvfølgelig kun en tommelfingerregel, for behovet afhænger af, hvor meget nedfald der kommer fra omkringliggende træer og lignende. Er man i tvivl, er det altid en god idé at få tjekket behovet,” siger Jeppe August. Bliver ofte glemt Jeppe August fortæller, at rensning af tagrender desværre ofte er en arbejdsopgave, som bliver udskudt. Og det gælder både i etageejendomme og almindelige boliger.

“Engang var vi på en opgave hos en boligforening på Frederiksberg, hvor der simpelthen voksede buske og træer i tagrenderne. Formanden kunne kun fortælle os, at det var nogle år siden, at tagrenderne var blevet renset sidst. Det var en større opgave, og desværre et billede vi ofte ser. Men vi fik da fjernet al bevoksningen, og efterlod både facade og fliser pæne og nydelige, som da vi kom,” fortæller han.

Problemet er, at dårligt vedligeholdte tagrender kan resultere i alvorlige skader og dyre regninger. ”Tagrender er et af de områder, der kan udvikle sig til en voldsom post på budgettet, hvis man ikke er opmærksom. Til gengæld kræver det ikke ret mange ressourcer at holde styr på det løbende – slet ikke med de nye metoder, der findes i dag.”

■

Fordele ved støvsugning af tagrender • Mulighed for at arbejde i baggårde med snæver adgang. • Mulighed for at støvsuge sten, grene, mudder og blade mm. uden at tilsmudse facaden. • Mulighed for nemt at afhjælpe tilstoppede nedløbsrør. • Dokumentation i form af billeder så du kan se resultatet med dine egne øjne

Servicehåndbogen 2015-16

107

Sikkerhedsdøre Markedet for sikkerhedsdøre til boligforeninger er fremadstormende, men hvad skal du som bygherre tænke på, inden jeres forening bytter til sikkerhedsdøre?

Af salgschef Brian Møller, Daloc Danmark A/S

Først og fremmest skal du vide, at der findes mange varianter af sikkerhedsdøre. I princippet kan hvem som helst stille sig op i en garage og fremstille en dør, og efterfølgende beslutte sig for at kalde det for en sikkerhedsdør - sådan

over år, så der opnås typisk gevinster på driften af dørene i en større forening.

Hvis du vil undgå selv at stå med bevisbyrden i forbindelse med en fremtidig tvist, er det en rigtig god ide at sikre sig, at produktet er testet og certificeret i henhold til gældende danske krav og regler.

Vær opmærksom En bestyrkelse af jeres beslutningsgrundlag når i bl.a. ved at sikre jer dokumentation for, at produkterne er i orden. Hernæst og måske endnu mere vigtigt er at inddrage andre foreningers erfaringer på et relevant niveau med sikkerhedsdøre. Besøg andre foreninger. Se deres sikkerhedsdøre, mød bestyrelsen eller driften og hør om deres erfaringer fra projektering til deres daglige oplevelse med sikkerhedsdørene gennem flere år.

lidt karikeret. I relation til dit fremtidige ansvar som bygherre/ boligforening er det vigtigt at sikre sig, at et vilkårligt produkt lever op til bygningsreglement, herunder brandkrav, lydkrav m.fl.

Sikkerhedsdørenes popularitet skyldes typisk flere forhold. Nogle af de, som oftest går igen, er, at man får en entredør, som holder lugt og lydgener væk fra opgangen og omvendt. En god sikkerhedsdør anbefales udført i højstyrkestål med karm i tilsvarende materiale. Sikkerhedsdørens udførsel sikrer en stabil og næsten vedligeholdelsesfri dør

108

Nedsæt et udvalg En ny sikkerhedsdør er forbundet med mange følelser for så vidt angår tryghed, udseende og drift, og den involverer endvidere både beboere og driftsansvarlige og har betydning for økonomien. En sikkerhedsdør er det første indtryk en gæst får af et hjem, og den er på mange måder et vigtigt element i et samlet, æstetisk indtryk af beboeren. En sikkerhedsdør i stål behøver ikke at ligne en østeuropæisk fængselsdør. Den kan leveres i en visuel let konstruktion udført i overensstemmelse med gældende, europæiske klassifikationer.

Hvilket forhold kan være af mere afgørende betydning for at træffe en god beslutning, som berører jeres forening i de næ-

ste mange år, end at høre hvad andre foreninger har haft af gode og måske mindre gode oplevelser? Det kan være let at lytte til sælgere, som måske har et fokus på noget andet end din boligforenings langsigtede interesser, og måske i nogle tilfælde lover mere end de kan holde. Der findes desværre eksempler på tvivlsom dokumentation i markedet. F.eks. skal den mærkat, som skal sidde i ryggen på en given klassificeret sikkerhedsdør/branddør indeholde oplysninger om klassifikationer og producent, som gør det muligt at tjekke op på dokumentation for produktet. Det kan f.eks. være en god ide at få DBI til at teste dokumentationen, hvis den ikke er nordisk, så du som bestyrelse og forening har ryggen fri i forbindelse med eventuelle fremtidige tvistser. Det er i sidste ende bygherre/ bestyrelsens ansvar, at en dør overholder krav iht. bygningsreglement. Der findes danske og europæiske klassifikationer for brand, lyd og indbrud, som gør det muligt at sammenligne produkter fra forskellige producenter. En nem måde at sikre sig på kan f.eks. være at betinge sig et produkt er certificeret gennem Dansk Standard eller DNV og testet iht. en nordisk standard jf. DBI eller SP. Et ansigtsløft & øget livskvalitet En sikkerhedsdør øger typisk beboertrygheden, og er den enkelteste og ofte billigste måde at sikre sin lejlighed på i relation til risiko for indbrud og efterfølgende besvær med genanskaffelse og misbrug af personlige oplysninger. En sikkerhedsdør skaber typisk også en bredere målgruppe og efterspørgsel og synes mere og mere at være fremtidens konstruktion til lejligheders alternativt mere traditionelle trædøre og trækarme. Giv bestyrelsen og jeres forening de bedst mulige forudsætninger for et solidt beslutningsgrundlag med henblik på en langsigtet, tilfredsstillende løsning. Afdæk produkternes dokumentation og inddrag erfaringer fra et relevant niveau i andre foreninger.

■

Servicehåndbogen 2015-16

109

Den nye lejelov 2015 1. juli 2015 trådte den nye, omdiskuterede lejelov i kraft, som indeholder en række ændringer, der har væsentlig betydning både for udlejere af ejer og andelsboliger og ikke mindst for de 41,3 pct. af befolkningen, der bor til leje.

Af Afdelingschef D&V Kent Larsen, AI a/s

Ændringerne får konkret betydning gennem en række nye tiltag som bl.a. krav om obligatoriske, skriftlige ind- og fraflytningssyn. Derudover ændring af krav om nyistandsættelse til normal istandsættelse og krav om en 10-årig vedligeholdelsesplan i storhus-ejendomme – fra 7 boliger og opefter. Tidligere Boligminister Carsten Hansen (S) har med den nye lovgivning haft ønske om at forenkle og modernisere lovgivningen og derved gøre op med bl.a. store fraflytningsregninger og tvister imellem udlejere og lejere (7000 sager på landsplan årligt). Boligminister Carsten Hansen fremhævede allerede i juni 2014 det historiske element i aftalen, som ifølge ministeren er den største revision af lejelovgivningen siden 1966. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn 2,3 mio. lejere bor til leje i private udlejningsejendomme og andelsboligforeninger. For at undgå, at lejere kommer til at stå med en kæmpe regning, når de fraflytter en bolig, fordi udlejer mener, at lejemålet skal istandsættes fra gulv til loft, indfører den nye lejelov obligatoriske ind- og fraflytningssyn. På den måde vil man undgå, at nogle udlejere får renoveret deres 110

lejligheder på lejers bekostning. Formålet med det nye tiltag er derved at forebygge konflikter mellem lejer og udlejer og skabe dialog om lejemålets stand ved ind- og fraflytning. Det betyder, at for udlejere med udlejning af mere end én bolig, skal der fremover foretages obligatoriske ind- og fraflytningssyn. Dernæst gøres det obligatorisk, at udlejer skal udarbejde en skriftlig ind- og fraflytningsrapport. Der er ingen formelle krav til rapporten. Fra nyistandsættelse til normalistandsættelse I forlængelse af det nye lovkrav om obligatoriske ind- og fraflytningssyn indføres krav om normalistandsættelse, som konkretiseres til hvidtning, tapetsering af vægge, maling af flader, karme, rør og radiatorer, herunder maling af træværk samt slibning og/ eller lakering af gulve. Der er derfor ikke længere mulighed for, at udlejer kan kræve lejemålet nyistandsat, heller ikke selvom lejemålet er overtaget nyistandsat. Lejemålet skal efter de nye regler alene afleveres i samme stand, som det var ved indflytning med fradrag af slid og ælde. Det vil sige, at lejer som udgangspunkt kun kan blive pålagt at aflevere den lejede bolig nymalet, hvis lejer har overtaget lejemålet nymalet ved indflytning. Dette gælder,

selvom lejemålet muligvis trænger til vedligeholdelse ved lejers fraflytning. Lejer kan dog blive pålagt at betale en del af udgifterne afhængigt af, hvordan lejemålet så ud ved indflytning. De nye regler beror altså på en vurdering af boligens stand ved ind- og fraflytning. Det er med til at afgøre, hvad lejer kan/skal hæfte for ved fraflytning. Det begrunder kravet om de skriftlige ind- og fraflytningsrapporter, da huslejenævnene kan gå ind og vurdere fraflytningsregningerne i forlængelse af rapporterne. Lejere må derfor fremover være indstillede på, at boligen ikke nødvendigvis er nymalet, når de flytter ind, da udlejer ikke vil have noget større incitament for at istandsætte lejemålet inden genudlejning. Det sænkede krav til istandsættelse skal evalueres to år efter indførelsen af den nye lejelov for at afdække, om boligmassens standard er forringet på grund af ændringen. Hvis der er mangler i lejemålet, skal Servicehåndbogen 2015-16

lejer stadig sende en mangelliste til udlejer senest 2 uger efter indflytning, ligesom i de gamle regler. Lejer undgår derved at hæfte for eventuelle mangler ved fraflytning. Kvittering for modtagelse Som krav til indflytningssynet skal lejer indkaldes til synet med et passende varsel, men lejer har ikke pligt til at deltage i synet. Hvis lejer deltager, skal lejer have udleveret indflytningsrapporten ved selve synet. Hvis lejer derimod ikke er til stede, skal lejer modtage en fysisk kopi af indflytningsrapporten senest 2 uger efter indflytningssynet har været afholdt. Lejer skal kvittere for modtagelsen, og det er pt. tvivlsomt, om fremsendelse af rapporten med anbefalet post eller som e-mail er tilstrækkeligt. Udlejer skal sørge for at gemme både indflytningsrapporten og beviset for, at den er kommet frem til lejer, indtil lejer igen fraflytter lejemålet. Ellers mister udlejer retten til at gøre istandsættelseskrav gældende ved lejers fraflytning. 111

►

Den nye lejelov 2015

Istandsættelse ved lejers fraflytning Når lejer fraflytter en bolig, skal der ske en vurdering af, om lejemålet afleveres i dårligere stand, end hvad der kan forventes. Hvis det er tilfældet, kan lejer pålægges at betale for istandsættelse op til det niveau, som med rimelighed kunne forventes, hvis lejer har haft den indvendige vedligeholdelsespligt. Hvis udlejer derimod har valgt at overtage den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden og dermed har opkrævet til vedligeholdelseskonto efter lejelovens §22, så har lejer gennem indbetalinger til vedligeholdelseskontoen allerede betalt for eventuel istandsættelse. Lejer kan derved ikke pålægges at betale for yderligere istandsættelse. Men viser der sig mangler ved lejemålet, i form af f.eks. misvedligeholdelse i forbindelse med lejers fraflytning, skal lejer som altid betale for udbedring af manglerne. Der gælder derfor det ekstrakrav til fraflytningsrapporterne, at de skal indeholde alle udlejers krav – også eventuel misvedligeholdelse. I fraflytningstvister får huslejenævnene nu kompetence til at tage stilling til selve fraflytningssituationen, herunder omkostningerne til istandsættelse og ikke som i dag kun til tilbagebetaling af depositum. 10-års vedligeholdelsesplan Udlejeren skal hvert år inden den 1. juli udarbejde en plan for ejendommens vedligeholdelse i den kommende 10-års periode. Planen skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejeren indkalde beboerrepræsentationen til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen. Der etableres en model med rullende, 10-årige vedligeholdelsesplaner, hvor udlejer kun har ret til at opkræve beløb til den udvendige vedligeholdelse, hvis udlejer har udarbejdet en skriftlig vedligeholdelsesrapport. 112

Kravet om udarbejdelse af en skriftlig vedligeholdelsesplan omfatter kun storhus ejendomme – fra 7 boliger og opefter og ikke småhus-ejendomme (max. 6 boliger). Derved er de små udlejere fritaget for kravet om vedligeholdelsesplaner. Udgiften til at udarbejde 10-års planen kan medtages i den omkostningsbestemte leje. Nettoprisindeksregulering af lejen I den nye lejelov afskaffes trappelejen, som er muligheden for efter aftale at regulere lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Samtidig indføres mulighed for regulering af lejen efter nettoprisindeks for at forenkle fremgangsmåden ved varsling af huslejereguleringer. I storhus-ejendomme kan udlejer beslutte, at lejen, i en periode på to år, årligt skal reguleres efter nettoprisindekset i stedet for reglerne om omkostningsbestemt leje. I småhus-ejendomme skal udlejer og lejer kunne aftale, at lejen reguleres efter nettoprisindekset. Det står udlejer frit for at vælge, om han vil benytte reglerne om nettoprisindeksregulering af lejen.

Varsling af omkostningsbestemt leje I den nye lejelov ændres og præciseres reglerne ligeledes for varsling af omkostningsbestemt leje. Det betyder, at udlejer slipper for at give lejerne et opdateret vedligeholdelsesregnskab og eventuel meddelelse fra GI (Grundejernes Investeringsfond) ved varsling af lejeforhøjelser. Det skyldes, at lejerne får adgang til regnskaber mv. via GI´s hjemmeside. Det gælder bl.a. sammenligningsbudgettet, som er det gældende budget inkl. oplysning om driftsudgifter og – indtægter. Lejer skal også have tilgang til en beregning af huslejeforhøjelse på hjemmesiden, og lejer skal kunne se både forhøjelsens størrelse og den fremtidige leje, som han/ hun skal betale. I ejendomme med beboerrepræsentation skal udlejer varsle beboerrepræsentationen syv dage før, varslingen sendes til lejerne. Ændring af gebyrer for huslejenævns behandling Den nye lejelov gør det billigere at få forServicehåndbogen 2015-16

håndsgodkendt huslejen ved et huslejenævn for at mindske antallet af sager, hvor huslejen har givet konflikt. Muligheden for at få forhåndsgodkendt huslejen af huslejenævnet mod betaling af et gebyr på 3.500 kr. ændres derfor til 500 kr. Samtidig forhøjes det nuværende gebyr for almindelige huslejenævnssager til 300 kr., og udlejere, der taber en sag, skal betale et gebyr på 2.080 kr. Udlejer kan opsige lejer Den nye lejelov giver mulighed for, at udlejer af en ejereller andelsbolig nu får ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at bebo boligen. Det nye lovtiltag skal afhjælpe nogle af de boligsager, hvor udlejer ikke kan opsige lejer. Sammenlægning af lejeloven og boligreguleringsloven Formålet med den nye lejelov er som sagt at forenkle og modernisere lejeloven, og som led i denne forenkling sammenskrives lejeloven og boligreguleringsloven til en ny samlet lov over de næste to år.

■

113

Glem stilladset når du skal renovere! Vi kender alle til synet af bygninger, der er pakket ind i stilladser. Mange kender ligeledes til følelsen af at være spæret inde i stål og plastik i flere måneder, mens renovering af bygningens tag eller facade står på. Hvorfor ikke droppe stilladserne og lade et hold erhvervsklatre klare opgaven?

Af direktør Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS

Erhvervsklatring eller rebteknik, som det også kaldes, er stadig en forholdsvis ny arbejdsmetode i Danmark, og mange kender endnu ikke så meget til begrebet. Det stammer fra England, hvor man i 1980’erne have brug for at kunne arbejde sikkert og effektivt i højderne på boreplatformene ude på havet. Dette blev startskuddet til erhvervsklatring, som i dag anses som den mest sikre arbejdsmetode til at udføre opgaver i højden. Man kan uddanne sig som erhvervsklatre i Danmark. Uddannelsen tager typisk 3 til 5 år, før man er fuldt uddannet erhvervsklatre, og man mestre herefter den klatremetode der kaldes rope access, hvor man fire sig ned af bygninger ved hjælp af reb under kontrollerede forhold. Metoden med at fire sig ned af bygninger åbner muligheder for at løse uendelig mange forskellige arbejdsopgaver. Som boligforening kan man derfor med fordel altid indhente et tilbud fra en håndværker, som er uddannet erhvervsklatre, uanset hvilken opgave, der skal løses.

114

En af spidskompetencerne for en erhvervsklatre er nemlig at se muligheder for at løse opgaver bedst, og der vil derfor altid kunne findes en let klatreløsning, selvom arbejdet skal foregå i højderne. Stillads eller ej? Etageejendomme har ofte den udfordring, når de står overfor en planlagt renovering eller akut opståede skader, fordi størstedelen af arbejdsopgaverne ikke foregår på gadeniveau. Der er derimod ofte et behov for at komme op i højderne, og dette sker ved hjælp af et stillads eller en lift. Mange andelsog ejerlejlighedsforeninger har vedligeholdelsesplaner, hvor der er lagt en nøje beregnet plan for, hvornår forskellige vedligeholdelsesopgaver skal udføres. Omdrejningspunktet i vedligeholdelsesplanen er altid stilladset, og det hele handler om at få lavet mest muligt på bygningen, imens stilladset står der. Det betyder ofte at kviste, brandvægge eller skorstene, der trænger til opmærksomhed, lige

nu og her får lov at vente, indtil stilladset kommer på. At udsætte en skade fordi den er dyr at løse isoleret set betyder, at skadens omfang bliver større og i sidste ende dyrere at få lavet. Vælger man at bruge håndværkere, som er uddannet til at klatre, kan man undgå at pakke bygningen ind i stillads. Udover at det er en omkostning mindre for foreningen, undgår man også, at uvedkommende personer har adgang til facaden. Med fri adgang til facaden via et stillads, er der risiko for graffiti angreb. Den slags hærværk vil føre øgede omkostninger med sig. Et stillads fastspændes desuden til facaden for sikkerhed og stabilitet. Dette efterlader efterfølgende mærker og huller, men disse skader undgås, hvis opgaven i stedet udføres af en klatrer, som firer sig ned af bygningen. Erhvervsklatrer efterlader minimale spor, selv efter at have bevæget Servicehåndbogen 2015-16

sig op og ned af facaden mange gange. Hurtig løsning af akutte opgaver Indimellem oplever boligforeningerne, at der opstår akutte behov for vedligeholdelse eller udbedring af skader på en ejendom, så gælder det om at få en håndværker på opgaven så hurtigt som muligt. Her har rebteknikken som arbejdsmetode en kæmpe fordel, da håndværkeren kan gå til opgaven med det samme. Opgaver, som håndværkere normalt ville skulle have adgang til beboeres lejlighed for at udføre, kan ligeledes klares udefra af en erhvervsklatre. Som andels- eller ejerlejlighedsforening kan der være en stor, økonomisk gevinst, og spare ejendommens beboere for mange gener, ved at benytte håndværkere, der er uddannede erhvervsklatrer.

■

115

Glem stilladset når du skal renovere!

Andelsforeningen på Sølvgade I hjertet af Købehavn ligger en andelsforening bestående af 3 bygninger beliggende i en hyggelig baggård. Foreningen fik en rådgivende arkitekt til at stå for byggestyringen, da opgaverne var mange og komplekse. Flere af bygningerne var bevaringsværdige, og en af bygningerne var helt fredet. Det satte store krav til både håndværkere og de materialer der skulle anvendes. Foreningen valgte Rebteknikeren til at udføre opgaverne. Beboerne var glade for at få lov at nyde sommeren og slippe for at skulle kigge ud i et stillads, imens renoveringen stod på.

REBTEKNIKEREN Firmaet startede som et af de første af sin slags i Danmark. Alle medarbejdere har taget uddannelsen som erhvervsklatre ved siden af en håndværksmæssig uddannelse. Der løses primært opgaver indenfor tømrer-, murer- og malerfaget.

116

ServicehĂĽndbogen 2015-16

117

Er der utætte faldstammer i din ejendom? I mange ældre beboelsesejendomme er afløbssystemerne og faldstammerne ofte i dårlig stand, og mange af ejendommene skal totalrenoveres inden for en overskuelig årrække. For få år siden ville renovering af en ejendoms faldstammer næsten automatisk betyde omfattende nedbrydning af vægge, installationer samt gulve i køkkener og badeværelser.

Af Morten Andersen, Aarsleff Rørteknik

Men i dag er problemer med gamle, utætte og gennemtærede faldstammer i eksempelvis køkkener og badeværelser ikke nødvendigvis lig med en dyr og omfattende renovering, hvor beboere skal genhuses, hvilket i nogen tilfælde sker i forbindelse med den traditionelle udskiftning af faldstammer. Renovering sparer tid, besvær og penge I dag er alternativet en effektiv og konkurrencedygtig teknik udviklet og produceret i Danmark til renovering af alle typer faldstammer. Teknikken er gennemtestet og godkendt af Teknologisk Institut, og er en såkaldt strømpeforing, som krænger en polyesterforing i lange ubrudte længder ind i de eksisterende, nedslidte faldstammer. På den måde bliver et helt nyt rør etableret inde i det eksisterende rør, hvilket sikrer en hurtig og smidig renovering af faldstammer, som tilmed tåler spuling og kan holde de næste 100 år. Det betyder kort sagt færre gener for brugere og beboere og ikke mindst ofte en bedre økonomi. 118

Strømpeforing af faldstammer er i forhold til den traditionelle udskiftning en hurtigere helhedsløsning, når faldstammerne skal renoveres, og derfor er det også totalt set en økonomisk fordelagtig løsning. Samtidig kan strømpeforing udføres med samme godstykkelse på hele faldstammen, og altså også i vandlåse og etagespring. Med i den samlede økonomiske vurdering skal man huske at forholde sig til de såkaldte følgeomkostninger, altså omkostninger som ved den traditionelle udskiftning skal tillægges et projekt i form af reetableringsudgifter til murer, tømrer, maler og i visse tilfælde genhusning. Alle typer faldstammer Strømpeforingsteknikken gør det i dag muligt at forny og tætne eksempelvis en ejendoms faldstammer på selv meget svært fremkommelige steder. Det gælder også de små sideafgreninger fra en toiletfaldstamme og ud til WC- og gulvafløb. Faldstammerne er ikke altid synlige og er ofte meget svære at få adgang til. Det skyldes blandt andet, at mange bygninger eksempelvis via ombygninger ændrer karakter gennem tiden.

Vores erfaringer fra en lang række boligkomplekser viser, at renovering af faldstammer i langt de fleste tilfælde kan foretages uden nedbrydning af vægge eller omlægning af eksisterende installationer. Rensning og tv-inspektion Når arbejdet med at renovere faldstammer begynder, indleder vi altid med at rense faldstammerne til fuldt tværsnit. Rensningen sker med specialudstyr under løbende tv-overvågning, som blandt andet registrerer og dokumenterer faldstammernes tilstand. Under rensningsarbejdet fjernes blandt andet rustskaller, slam og hårde aflejringer. Og netop hårde aflejringer, der typisk hindrer et godt afløb og er med til at nedbryde de gamle faldstammer hurtigere, undgår man ved strømpeforing. Den meget glatte polyesteroverflade hindrer simpelthen, at hårde aflejringer hober sig op. Strømpeforingsteknikken har gennem snart 40 år været brugt i forbindelse med opgravningsfri renovering af kloakker, men er løbende blevet udviklet og forfinet, så metoden i dag med fordel også bruges til at renovere alle former for lodrette kanaler og faldstammer.

■

Servicehåndbogen 2015-16

119

Til glæde, til gavn og til fremtiden Elevatorer bliver det næste store renoveringsboom i byens ældre etageejendomme. Det giver både værdi i dagligdagen til alle beboere og sikrer, at ingen tvinges til at flytte, og så er det en investering, der betaler sig hjem igen flere gange.

Af Direktør Bo Herløv, Alevator.dk

Fremtidens boligejendomme har elevator. Når nye etagebyggerier skyder op omkring i byerne, er det lovpligtigt at have elevator, og i de ældre bygninger følger tendensen med.

nye møbler skal på plads, når frokosten skal nydes i gården, eller når overskydende ting skal i kælderen eller på loftet.

Vi har specialiseret os i at indbygge elevatorer i eksisterende etageejendomme, og vi kan tydeligt mærke at interessen er eksploderet i de sidste år, og det er der flere grunde til. Det handler både om tilgængelighed, komfort og øget salgsværdi.

Senere kom turen til velfungerende køkkener, rummelige badeværelser og frodige gårdhaver. For 20 år siden var altaner et forholdsvist sjældent syn i bybilledet – i dag er en solbeskinnet altan et ufravigeligt krav fra langt de fleste boligkøbere.

Kom lettere op og ned Små børn i barnevogne, teenagere med sportsudstyr på ryggen, småbørnsforældre med indkøbsposer, tilflyttere, fraflyttere og gangbesværede ældre – alle kan få glæde af en elevator i opgangen. For langt de fleste kan den daglige gang fra døren til gaden sagtens klares på trapperne – heldigvis! Men alle beboere, uanset etage, vil få stor glæde af en elevator, der for eksempel er indbygget i opgangens køkkentrappe. Elevatoren gør det meget nemmere, når 120

Kravene til en bybolig bliver hele tiden større. For 100 år siden krævede nye boligkøbere indlagt el, og 50 år senere var egne toiletter øverst på ønskelisten.

På samme måde er muligheden for at indbygge en elevator i en helt almindelig beboelsesopgang i dag en løsning, som kun få andelsog ejerforeninger er klar over eksisterer. Til gengæld er alle eksperter enige om, at adgang til elevatorer bliver et ”must-have” for fremtidens boligkøbere. Gør din bolig mere værd En elevator i opgangen betaler sig hjem igen – i nogle tilfælde to, tre eller fire gange. Home har analyseret over 4000 ejendomshandler i København de seneste år, og den stigende tendens til at indbygge elevatorer giver ikke bare beboerne til-

► Servicehåndbogen 2015-16

121

Til glæde, til gavn og til fremtiden

gængelighed og en nemmere hverdag – det kan også vise sig at blive en rigtig god forretning. I gennemsnit stiger en bolig 2609 kr. pr. m², hvilket svarer til, at en lejlighed på 115 m² vil stige 300.000 kr. i værdi – eller ca. dobbelt så meget, som det koster at etablere elevatoren, og for større lejligheder er genvinsten endnu større. Tendensen skyldes blandt andet, at boligkøberne er blevet ældre. Hver 10., der vælger at flytte fra parcelhus til lejlighed, er over 64 år. Det er dobbelt så mange som for fem år siden - og de ældre lejlighedskøbere kommer både med penge og krav. De vil have elevator, og det kan ses på prisen. Bliv boende så længe du vil Hvor vil DU helst bo, den dag benene ikke længere dur til at gå på trapper? Mange, især ældre, bliver i dag nødt til at flytte fra deres bolig, fordi turen til tredje sal bliver umuliggjort af nedsat bevægelsesevne. Med en elevator har alle beboere mulighed for at blive i sin egen lejlighed meget længere. Derfor vil det i fremtiden blive et krav fra langt de fleste boligkøbere, at deres kommende bolig har elevator.

Fremtidsforsker Anders Bjerre fra Institut for fremtidsforskning forventer faktisk, at det i fremtiden vil blive svært at sælge boliger uden adgang til elevator. - Vi vil se et stigende krav om elevatorer fra fremtidens boligkøbere. Især fra det meget købedygtige, ældre segment. Om 40 år vil det være helt almindeligt, at boligejendomme har elevator, og for langt de fleste boligkøbere vil det være et krav, på samme måde som det er et krav i dag, at boligen har et velfungerende køkken og et rummeligt badeværelse, fortæller Anders Bjerre. En investering i fremtiden Alevator.dk er de første i Danmark, der har specialiseret sig i at indbygge elevatorer i ældre etageejendomme. Konceptet går i sin enkelthed ud på enten at indbygge elevatoren i den nuværende hovedtrappe, at rive køkkentrappen ned og placere en elevator i stedet, eller at bygge den udvendig på facaden. På den måde kan en boligforening både øge komforten, skabe tilgængelighed og investere i en boligforbedring, der allerede er eftertragtet, og vil blive en del af standarden i fremtidens bybolig.

Sådan kan du få elevator: •

ved at nedrive den eksisterende køkkentrappe og sætte en elevator op i stedet.

•

ved at indbygge den i midten af den eksisterende hovedtrappe evt. ved at gøre trappen smallere.

•

ved at placere den i et tårn uden på bygningen.

Hvad koster det? En elevator koster ca. 1.5 mio. kr. inkl. moms og dækker alle udgifter til elevator, bygningsarbejder, myndighedsgodkendelser, brandsikring, projektering osv.

122

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

123

Man skal gøre noget inden vandet er gået Oversvømmelser efter store regnskyl har gjort livet surt for mange andelsboligforeninger i de senere år. Det ved de en masse om i malerfirmaet J.P. Hoverby A/S. Og de har også et godt bud på løsningen. Inden det sker.

Af Jørgen Nielsen, Journalist

Nogle gange står de dér hos J. P Hoverby A/S og se på skaderne efter et større skybrud. Hører ofte historien om, at det langt fra er første gang. Mange andelsboligforeninger har stået i den situation og med det samme tænkt over, hvor slemt det egentlig er?

Sover bedre Rigtigt meget handler om at begrænse skaderne nu og her, når der er kommet et skybrud. Tjekke kloakker, sætte højvandslukker på, sikre sig mod utætte kloakrør e.t.c.

Og der går sjældent lang tid, før den tanke melder sig, at det jo kan ske igen. Hvem der kan gøre noget ved vejret overlades til andre. Men forebygge kan man sagtens, så det i hvert fald ikke bliver så slemt, hvis det sker igen.

■

»Rigtig mange tænker f. eks. på risikoen for skimmelsvamp. Men der findes nogle malertekniske løsninger til at forebygge. Man kan give gulvene epoxy og en støvbinding, så skidtet ikke binder så nemt«, siger Bo Almlev, administrerende direktør i J.P. Hoverby A/S. Udvendige produkter Men der er flere tiltag, som kan forebygge. »Man kan f. eks. også male væggene i kælderen med nogle udvendige produkter. Det kan nemlig forhindre en påbegyndede skimmelsvamp. Og det kan samtidig betale sig også at male gamle rå profil-vægge. Så er det nemlig nemmere at vaske ned, hvis der kommer kloakvand i kælderen«, siger Bo Almlev. 124

»Mange andelsboligforeninger fortæller os, at det er behandlingen af vægge og gulve med en udvendig beskyttelse, der giver en større tryghed hos andelshaverne. Nogle siger endda, at de sover lidt mere trygt, selvom varslingsikonerne blinker på DMI’s hjemmeside«, siger Bo Almlev.

ServicehĂĽndbogen 2015-16

125

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S

Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100 % CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025. Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad. På grund af bygassens

126

miljøfordele stiller kommunen krav om, at det støttede byggeri skal tilsluttes bygasforsyningen, og der skal bruges gas til madlavning i boliger, institutioner mv., og hvis der installeres tørretumblere, skal de køre på bygas. Kommunen anbefaler, at kravene også efterleves af det private byggeri. Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt, og alle ved jo, at

"Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,2 tons CO2. " Palle Hansen, HOFOR A/S

”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok. Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/ gasentusiasterne. Langt de fleste ejendomme i København har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud. Gas til fast pris Nu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvilket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement, uanset forbrugets

størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administrationen, og HOFOR kan derfor tilbyde en lavere pris til kunder, der vælger fast pris. Fast pris tilbydes alle nye, private gaskunder, der kun bruger gas til komfur eller gaskogeplader. Eksisterende kunder tilbydes fast pris i forbindelse med den kommende årsafregning. Gasmåleren skal blive siddende i installationen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mulighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

► Servicehåndbogen 2015-16

127

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet over 400 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares ca. 1,2 tons CO2. På vores hjemmeside hofor.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørre-tumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt, og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk. Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger. Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre.

128

Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården. Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser. Nybyggeri og renovering Som noget nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den enkelte lejlighed, og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansieringstillæg til HOFOR.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

129

Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme Energikravene til nyt byggeri er løbende blevet strammet, så nye bygninger i dag bruger langt mindre energi end de gamle. Og sådan fortsætter det. Med 2020-kravene vil et nybyggeri bruge 75 % mindre energi end et nybyggeri i 2006.

Af Journalist Poul Høegh Østergaard, skribent for Enemærke & Petersen A/S

Den eksisterende bygningsmasse kommer derved til at fylde mere og mere i energiregnskabet og ikke mindst de bygninger, der blev opført før man overhovedet begyndte at tænke på at stille krav til isolering og u-værdier. Værst står det til i parcelhuse og etageejendomme opført før 1960, viser tal fra Energistyrelsen. Boligerne i denne bygningsmasse bruger i gennemsnit 150 kWh/m2 til opvarmning. En nybygget bolig må bruge under en fjerdedel, hvis den skal leve op til 2015-kravene. ’En reduktion af energiforbruget i bygninger kan derfor kun opnås gennem omfattende energibesparelser i eksisterende bygninger. Potentialet er stort. Hvis bygningsejere gennemfører fornuftige og

130

rentable energiforbedringer, når de alligevel gennemfører renoveringer, kan energiforbruget reduceres kraftigt’, hedder det i den ’Strategi for energirenovering af bygninger’, regeringen fremlagde i maj 2014. Udnyt mulighederne når der alligevel skal renoveres Og det er netop strategiens kerne: Energibesparelserne opnås bedst og mest omkostningseffektivt, når de gennemføres samtidigt med den almindelige bygningsrenovering. Det kan f.eks. være i forbindelse med udskiftning af tag eller vinduer eller renovering af ydervægge eller gulve. Energibesparelserne skal således ses i sammenhæng med det løbende behov for renoveringer, som er nødvendige for at bevare værdien af bygningerne. Strategien indebærer, at bygningerne i den ældre bygningsmasse energirenoveres løbende over de næste 30-50 år i

takt med, at de alligevel skal renoveres og have skiftet vinduer og tag. Til gengæld skal man så tage ordentlig fat og sørge for at fremtidssikre disse boliger, så de også vil være attraktive på fremtidens boligmarked. Lidt efterisolering her og der gør det ikke. Ved en gennemgribende energirenovering er det muligt at reducere energiforbruget til opvarmning i disse bygninger med op til 45 %, viser beregninger fra SBI. Det forudsætter dog bl.a., at boligerne i disse ejendomme får mekanisk ventilation med varmegenvinding. Ældre etageejendomme kan energirenoveres, så de kommer helt ned til lavenergiklasse 1, uden at det kræver ret meget andet end at vælge de mest energirigtige løsninger på markedet, viser et projekt fra DTU Byg. Det er totaløkonomisk sund fornuft at væl-

ge disse løsninger, når der alligevel skal renoveres. Gevinsten rækker videre end en lavere varmeregning. Indeklimaet forbedres og boligkomforten bliver højere, når kuldestråling og kuldenedfald fra vægge og vinduer forsvinder. Indvendig efterisolering i ældre ejendomme En særlig problemstilling udgør 600.000 etageboliger i Danmark fra perioden 1850-1930, som man af kulturhistoriske og arkitektoniske grunde ikke ønsker at efterisolere udvendigt. Løsningen kan derfor være at isolere dem indvendigt. Der findes højeffektive isoleringsprodukter til formålet, som fuldklæbes direkte på ydervæggen, så man ikke risikerer at kapsle fugt ind i en bagvedliggende skeletopbygning. Nogle af dem er diffusionsåbne, så fugt kan passere begge veje.

► Servicehåndbogen 2015-16

131

etageejendommE Stort behov for energirenovering af ældre etageejendomme

Til gengæld kan der være andre problemstillinger, som man nu forsøger at klarlægge i forbindelse med et demonstrationsprojekt på Mønsgade i Aarhus, forklarer Jørgen Lange, Ekolab. Hans råd til energirenoveringer af ældre etageejendomme lyder sådan: •

132

Start med at vurdere, hvor bygningen er vedligeholdelses mæssigt og energimæssigt.

•

Overvej om man kan energirenovere på en måde, så der tilføres nogle ekstra bo- eller bygningskvaliteter i den renovering, der under alle omstændigheder skal udføres.

•

Forbedring eller vedligehold? Ved udlejningsejendomme må man – bygningsdel for bygningsdel – klarlægge, hvad der skal finansieres som vedligeholdelse, og hvad der kan give anledning til huslejeforhøjelse.

•

Udnyt gevinsterne ved at lave tingene samtidigt. At få rejst et stillads og stillet en byggeplads an, er i sig selv en stor omkostning, og når den udgift alligevel skal afholdes, kan man faktisk få en del ting med til en acceptabel pris, hvis man får ’pakket’ løsningerne rigtigt.

•

Vælg en god entreprenør, som kan være med til at finde de smarte løsninger og prissætte dem reelt. At få hurtige, troværdige priser på de bedste scenarier er en afgørende løftestang i den proces, hvor vi skal have både beboere og ejer med.

Resultater og erfaringer fra demonstrationsprojektet i Mønsgade m.fl. publiceres på www.e-plus.dk. En film om solcelleprojektet i Mønsgade kan ses på www.eogp.dk/film

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

133

På tærsklen mellem ude og inde Siedles tidløse design er udviklet til det særlige rum, der er overgangen mellem ude og inde. Helt konkret designer og fremstiller Siedle dørtelefonanlæg, belysning, postkasser, systemer til adgangskontrol og forskellige systemer til bygningskommunikation.

Af adm. direktør Per Thomsen, Siedle Nordic A/S

Vores hjem fortæller historier om os og vores familier – og historien begynder allerede på ydersiden af indgangsdøren. Her får de besøgende et førstehåndsindtryk. Der er forbundet en vigtig funktion med modtagelsen af gæster – hvad enten det er et privat hjem, en virksomhed eller fx et hotel. Derfor tænker vi ikke kun på samtaleanlæg, men på hele indgangen. Hvis man ikke tænker sig godt om, kan man hurtigt ende med et noget rodet indtryk i indgangspartiet til en ellers smuk ejendom. Dørtelefon, navneskilte, postkasse eller brevindkast og husnumre i flere forskellige designs - materialer og farver giver ikke en æstetisk, sammenhængende velkomst. Vores systemer integrerer alle funktioner i et samlet design. 134

Materiale, former, farver – alt passer sammen og taler et sprog. Det, der sidder i indgangspartiet til vores bolig eller virksomhed, fortæller meget om os. Vi kalder det ”tærsklen”, og arbejder altid på at tænke alle de elementer, der normalt markerer overgangen mellem det private og det offentlige rum, ind i en samlet løsning. Produkterne – alt fra husnummer, postkasse og lys til dørtelefon og adgangskontrol – kan tilpasses den enkelte bygning. Tærsklen ændrer sig i disse år. Tidligere var den på dørtrinnet. Det er den med udviklingen af ny teknologi ikke nødvendigvis længere. Den er i dag dér, hvor du vil have den, fx undervejs på mobiltelefonen eller i computeren på kontoret. Bygningsværker taler et andet sprog end tidligere, fordi teknikken giver mulighed for det. Biometriske og elektroniske adgangs-

kontrolsystemer identificerer besøgende og giver adgang. Postkasser tager imod pakker, hvis beboerne ikke er hjemme. Slutbrugeren har krav på, at vi tilbyder den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans dør. I de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side. Nogle gange regner det næsten vandret. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til. Siedle sætter en ære i, at tingene er 100 % i orden. Vores kvalitetskontrol er ikke en stikprøvekontrol. Vores kvalitetskontrol er 100 % slutkontrol. Det giver stor sikkerhed for både os og vores kunder. Vores samarbejdspartnere er arkitekter, rådgivende ingeniører, el-installatører og sikringsfirmaer. Fælles for alle er, at de altid har øje for det, der skaber værdi for slutbrugeren.

"Tærsklen ændrer sig i disse år. Tidligere var den på dørtrinnet. Det er den med udviklingen af ny teknologi ikke nødvendigvis længere. Den er i dag dér, hvor du vil have den, fx undervejs på mobiltelefonen eller i computeren på kontoret" Per Thomsen, Siedle Nordic A/S

■

Servicehåndbogen 2015-16

135

Går andelsboligforeningen glip af de lave renter? At man er valgt til bestyrelsen i en andelsboligforening betyder nødvendigvis ikke, at man er altvidende indenfor økonomi. Det er derfor vigtigt for en bestyrelse at vide, hvor de kan trække på ekspertviden. Og hvad er mere nærliggende end at spørge andelsboligforeningens bank-/ realkreditinstitut. Lige nu kan der være mange penge at spare på det historisk lave renteniveau - også selvom andelsboligforeningen først skal refinansiere sit realkreditlån om 2-3 år. Af Anne Thybjerg, Erhvervskundedirektør, Nordea Erhvervscenter København Boligforeninger

Banken og realkreditinstituttet kan med baggrund i den enkelte andelsboligforenings behov og fremtidsplaner komme med forslag til den fremtidige finansiering. I mange tilfælde er valget af lånetype med til at understøtte en bestyrelses målsætning om f.eks. en stabil boligafgift, etablering af altaner eller opsparing til et nyt tag. En ændret sammensætning af finansieringen kan således være med til at føre drømme ud i livet, som andelsboligforeningen indtil nu ikke har haft råd til. Tag hul på refinansieringen i god tid I øjeblikket står mange andelsboligforeninger med den udfordring, at de har realkreditlån, hvor renten skal refinansieres indenfor de kommende 2-3 år. Det kan være en god ide, at bestyrelserne allerede nu tager hul på refinansieringsprocessen sammen med deres bank-/realkreditinstitut og få forelagt foreningens fremtidige finansieringsmuligheder. Det er vigtigt at være i god tid, da valg af ny finansiering skal besluttes på en generalforsamling.

136

I årene fra 2005-2008 valgte en lang række andelsboligforeninger at låne penge i de lidt kortere låneserier som f.eks. F10 rentetilpasningslån, 10 årige stående lån eller 10 årige rente-swaps. På lånetidspunktet var fordelen nemlig, at renten var lavere end på de traditionelle 30 årige realkreditlån. Ulempen er imidlertid, at lånene er inkonvertible, og derfor kan de være dyre at indfri. Det historisk lave renteniveau, vi ser i øjeblikket, har netop haft den effekt, at nogle andelsboligforeninger er blevet ”fanget” af en overkurs og ikke har haft mulighed for at omlægge lånet til et nyt lån med en lavere rente. Heldigvis sker der det, at overkursen falder mod kurs 100 i takt med, at lånet nærmer sig udløb og skal refinansieres. Derfor begynder det at blive interessant for andelsboligforeninger med inkonvertible realkreditlån, der skal have en ny rente i 2016, 2017 eller 2018, at overveje, om det ikke er værd at slå til. I mange tilfælde kan der nemlig være fornuft i at realisere et mindre kurstab mod til gengæld at sikre en fremtidig lav rente i 10- eller 30 år. I øjeblikket tilbyder realkreditinstitutterne 10 årige realkreditlån med en rente på 2,00 % og 30 årige realkreditlån med en rente på 3,00 %.

Et alternativ til at realisere kurstabet nu og omlægge lånet er at tegne en forsikring på et renteloft gældende fra f.eks. 2016 og 10 år frem. På den måde kan foreningen allerede nu opnå vished om, at de kender deres fremtidige maksimale renteudgift. F.eks. kan en foreningen p.t. tegne et renteloft på 1,50 % + ca. 1,35 % forsikringspræmie gældende fra 30.12.2016 frem til 30.12.2026. Det betyder, at foreningen kan opnå en maksimal rentebetaling på 2,85 % p.a. i 10 år. Hertil skal foreningen lægge bidragssatsen til realkreditinstituttet. Hvorfor vente – grib muligheden Der er ingen andelsboligforeninger som er ens. Det er vigtigt, at banken og realkreditinstituttet kender til andelsboligforeningens drømme og ønsker for at kunne komme med den bedste rådgivning. Bestyrelsesarbejdet er frivilligt, men det er et kæmpe ansvar, som foreningens andelshavere har lagt i bestyrelsens hænder. Der kan derfor kun opfordres til, at bestyrelserne kontakter deres bank og realkreditinstitut, så de derigennem kan få hjælp til på et oplyst grundlag at udnytte de muligheder, som rentemarkedet på nuværende tidspunkt giver mulighed for.

■

Servicehåndbogen 2015-16

137

Nye vandrør uden udskiftning! Greenpipe A/S tilbyder en revolutionerende løsning til alle typer ejendomme, der trænger til fornyelse af vandrørene: Relining*

Af Søren Dallov Ibsen, Direktør Greenpipe A/S

Teknologien Relining af vandrør har været brugt i mere end 25 år i bl.a. Tyskland. Efter 5 år på det danske marked har Greenpipe A/S etableret sig som den eneste udbyder af denne banebrydende teknologi, og firmaet har nu relinet rør i mere end 2.000 boliger. Enkel metode Først inspiceres vandrørene indvendigt med endoscop-kikkert. Alle armaturer, haner osv. afmonteres, hvorefter rørsystemet kobles ammen med Greenpipe’s specialdesignede slanger og fordelingsrør. Rørene blæses tørre med varm luft, hvorefter der sandblæses med et specielt granulat, så rørene bliver metallisk rene og klar til relining. Slutteligt indføres epoxid-harpiksen** i rørene, så der lægger sig et jævnt og ensartet nyt lag på rørenes inderside, der former et nyt rør inde i det gamle. Stor besparelse, miljøvenligt og ingen støj eller byggerod En indlysende fordel med relining er fritagelsen for lange perioder med støj, støv og byggerod. Med en almindelig rørudskiftning skal alle gulve og vægge i badeværelser og/eller køkkener hugges op med et 138

stort CO2-forbrug til følge. Med Greenpipe’s relining metode bruges ingen kemikalier under arbejdet, som blot varer 2-5 dage og koster op til 50 procent mindre end den traditionelle rørudskiftning.

”Coatingmetoden betød at foreningen ikke skulle i gang med at adskille skabe og rørkasser m.v., og metoden sikrede derfor en væsentlig mindre krævende proces.” EF Gyvelvej 12 A-D, Mads Schubart, Deloitte

Relining af vandrør er som sagt lidt af en revolution på markedet, da metoden gør fuldstændigt op med den traditionelle tankegang og løser et ellers meget omfattende problem på en indlysende, miljøvenlig og enkel måde. * Relining er en indvendig foring af vandrørene med epoxid-harpiks** **Vores epoxid-harpiks er designet til indvendig relining af vandrør og godkendt til drikkevand

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

139

Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst Kolde ydervægge i det ældre byggeri koster på varmeregningen og giver kuldenedslag. Derfor er der ofte et ønske om at efterisolere disse vægge. Men erfaringer har vist, at der i mange tilfælde opstår skimmelvækst bag isoleringen, som kan give anledning til indeklimagener. Denne artikel handler om, hvordan man kan isolere uden risiko for skimmelvækst.

Af Anne Pia Koch, Seniorkonsulent, Teknologisk Institut, Byggeri og Anlæg

Kan man isolere udvendigt? Hvis det overhovedet er muligt – praktisk, økonomisk og med tilladelse fra kommunen – at udføre en udvendig isolering, er det langt at foretrække. Ved udvendig efterisolering bevarer man den ”tunge” mur ind mod boligen, som nu bliver varm og tør, og dermed er risikoen for fugt og skimmelvækst fjernet. Derudover bliver kuldebroer isoleret og dermed fjernet. Ofte er det dog ikke muligt, og så må man isolere indvendigt. Hvad er forudsætningerne for indvendig isolering? Først skal man undersøge muren udvendigt. Hvis der er tale om stueplan, skal man sikre sig, at der ikke er opstigende grundfugt i murværket til det niveau, hvorfra man vil isolere eller terrænfald ind mod bygningen. Muren skal i det hele taget være tør. Det betyder, at man skal undersøge, om der er revner og afskalninger i murværket, eller om der er angreb af murbier, hvilket ses som huller i fugerne. Kort sagt – der må ikke isoleres indvendigt på 140

en opfugtet mur. Dernæst skal man undersøge muren indvendigt. Hvilken maling eller beklædning er der på væggen? Er der skimmelvækst udenpå eller bag beklædninger. Hvor høj er fugtigheden i væggen. Er det et rum, hvor luftfugtigheden i perioder er høj fx med dug på vinduerne? Ved høj luftfugtighed kan det være nødvendigt at gennemføre andre tiltag, som for eksempel at øge temperaturen, lufte mere ud og sørge for, at fugt ledes ud af badeværelse og køkken. I en etageejendom kan der godt efterisoleres indvendigt individuelt i enkelte lejligheder også uden, at alle i rækken af lejligheder gør det, og hver beboer kan vælge sin egen metode. Men for ejendomme, der har generelle fugt- og skimmelproblemer, i fx et værelse med en kold u-isoleret gavl, kan det være billigere at få udført et samlet isoleringsprojekt i alle berørte lejligheder. Indvendig efterisolering skal udføres på helt ren vægflade. Det betyder, at al gammelt tapet, klister og evt. skimmelvækst skal være renset af, inden der isoleres. Efterisolering af bindingsværk og halv-

stensmure frarådes generelt. Hvis man gerne vil efterisolere sådanne ydervægge, bør man konsultere en fugtteknisk ekspert, som kan vurdere, om det kan udføres uden risiko for skimmelvækst og for fugtskader på ydermuren. Efterisolering af kældre frarådes også, idet der her er både indtrængende fugt udefra og som regel opstigende grundfugt. Især hvor der er erhverv, eller evt. tidligere godkendt beboelse, er der ofte et ønske om indvendig efterisolering. Men erfaringer viser, at det ofte giver anledning til kraftig skimmelvækst. Så her gør man bedst i at undvære al form for beklædning og male direkte på puds med en diffusionsåben maling fx en silikatmaling til indendørs brug og acceptere, at der er behov for en løbende vedligeholdelse af malerbehandlingen, hvis der er fugt og/eller saltudfældninger i murværket. Ikke alle malinger, der markedsføres som diffusionsåbne malinger, er dog reelt tilstrækkelig diffusionsåbne. Hvad viser erfaringerne? Tidligere blev der isoleret med cellutexplader, som ofte blev sat op uden på de tapetserede vægge, enten direkte eller på Servicehåndbogen 2015-16

lister. Det må man ikke mere, da de er brandfarlige. Manglende viden om konsekvenserne af at udføre indvendig isolering førte til, at der blev isoleret på mure, der var fugtige, og pladerne blev sat op uden dampspærre og ofte med et godt lag næring bagved i form af tapet og klister, så skimmelsvampene havde noget at leve af. Vi ved nu, at der kan være særdeles kraftig skimmelvækst bag disse plader. Generelt er det sådan, at man ikke tidligere har været opmærksom på forudsætningerne for at udføre indvendig isolering, og der har ikke været fokus på at vælge hensigtsmæssige materialer og metoder. Størst risiko for skimmelvækst har man, når isoleringen består af lag på lag af forskellige materialer med luft imellem. Når rumluft med den fugt, der nu er i rummet, passerer isoleringslaget og afkøles mod den kolde oprindelige ydervægsflade, stiger luftfugtigheden i hulrummene imellem lagene. Der opstår da i nogle tilfælde så høj en overfladefugt, dvs. mere end 75 %, så skimmelsvampene kan spire og vokse. Hvis det oprindelige tapet sidder bag isoleringen, kan tapetet opsuge og holde på fugten samtidig med, at tapet og klister er 141

►

Indvendig efterisolering – risiko for skimmelvækst

god næring for svampene. Man kan altså ikke nødvendigvis se skimmelvæksten på den isolerede vægflade, men man skal åbne helt ind til den oprindelige ydervæg, og så sidder skimmelsvampene skjult der bag ved. Erfaringerne viser, at selvom skimmelsvampene sidder skjult bag isoleringen, kan de påvirke indeklimaet betydeligt, primært ved de flygtige kemiske stoffer, som svampene udskiller, når de er aktive. Hvilke materialer findes? Der findes flere forskellige materialer til indvendig efterisolering og flere er under udvikling. Hvilket materiale, man vælger, kan afhænge af de individuelle forhold. Der er tre hovedtyper: •

142

Traditionelle forsatsvægge opbygget med skumplast eller isolering mellem lægter af stål eller træ, dampspærre

• •

og en pladebeklædning. Kapillaraktive plader Hårde isoleringsplader med lukket porestruktur fx celleglas

Hvilke metoder findes? Traditionelle forsatsvægge kan give stor risiko for skimmelvækst, hvis ikke arbejdet udføres rigtigt. Der er en grænse for, hvor tyk isoleringen må være, for jo tykkere isoleringslaget er, jo koldere bliver den oprindelige ydervægsoverflade, og jo større er risikoen for kondensdannelse med efterfølgende skimmelvækst. Der anbefales derfor max 100 mm isolering. Der skal altid være en tæt dampspærre, som tapes i alle overlæg og fuges i alle kanter. Herpå opsættes pladebeklædninger. Isolering med traditionelle forsatsvægge frarådes på bindingsværk, letklinkerbeton, porebeton og halvstensteglmur, fordi disse ydervægge regnes er for fugtige i perioder.

Kapillaraktive plader opsættes på rengjort og helt plant underlag ved fuldklæbning. Pladerne kan suge fugt til sig, og afgive fugten igen under forudsætning af, at den indvendige overflade ikke behandles med diffusionstætte materialer. Der må fx ikke malerbehandles med tæt maling, opsættes tapet eller vægplader. Der skal males direkte på isoleringsmaterialet med en diffusionsåben maling, fx silikatmaling til indendørs brug efter producentens anvisning. Denne form for isolering er mere robust og kan anvendes på alle ydervægge undtagen bindingsværk. Hårde isoleringsplader med lukket porestruktur – kaldet celleglas – er uigennemtrængelige for fugt, og fungerer derfor som en dampspærre, dvs., at murværket ikke må være fugtigt fra fx opstigende grundfugt eller andre fugtkilder, og murværket skal være i god stand udvendigt. Pladerne anvendes ofte på mindre områder, som fx Servicehåndbogen 2015-16

vinduesfalse for at modvirke kuldebroer, og skal også fuldklæbes på plan flade. Hvor tyk en isolering skal man vælge? Indvendig efterisolering tager plads fra rummet. Men her er det så heldigt, at det er de første 25 mm isolering, der giver det største spring i øget overfladetemperatur og energibesparelse. Samtidig tyder erfaringer på, at en forholdsvis ringe isoleringstykkelse også giver den mindste risiko for skimmelvækst bag isoleringen. Hvor kan jeg hente yderligere information? Der er næsten altid hjælp at hente i den byggetekniske informationsbank, der hedder BYG-ERFA. Her kan man købe enkelte informationsblade eller abonnere på hele samlingen, og her findes også vejledning om efterisolering indvendigt, samt om mange andre relevante emner for de, der vedligeholder bygninger.

■

143

Regler for renovering af ældre badeværelser Bor du i en ældre ejendom, og skal du i gang med at renovere badeværelset i din lejlighed, så vær opmærksom på, hvilke regler det skal overholdes, så du sikrer dig bedst mod vand- og fugtskader. Husk også at få lov af din ejereller andelsforening og at anmelde renoveringen til kommunen, inden du går i gang.

Seniorforsker og civilingeniør Erik Brandt, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København & Forsker Martin Morelli, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København. Af kommunikationskonsulent Dea Lindegaard, Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg Universitet København

WC- og baderum er de rum i din bolig, der bliver udsat for mest direkte vand og fugt, og utætheder kan medføre alvorlige skader – både i din egen lejlighed og hos din nabo og underbo. Det er derfor vigtigt at overholde gældende love og retningslinjer, når du skal renovere dit badeværelse. I bygningsreglementet er der i dag krav til, hvordan et nyt badeværelse skal opføres, og samme krav gælder for større renoveringer af eksisterende badeværelser, fx ved ændring af gulvkonstruktion eller udvidelse af rummet. Derfor kan der i nogle tilfælde følge mere arbejde eller flere udskiftninger med en renovering, end du i første omgang havde forestillet dig, for at det nyrenoverede badeværelse kommer til at opfylde kravene i bygningsreglementet. Inden du går i gang, skal du derfor sørge for at få vurderet og planlagt renoveringen grundigt. 144

Undersøg om nugældende regler for badeværelser skal følges Konstruktioner i ældre badeværelser adskiller sig ofte fra konstruktioner i nye badeværelser. Materialer og opbygning afhænger af udførelsestidspunktet og de regler, der var gældende på det tidspunkt. - Hvis dit badeværelse er lovligt opført efter de regler og anbefalinger, der var gældende, da arbejdet blev udført, er det som udgangspunkt også lovligt i dag. Men ved renoveringsarbejde er det vigtigt at vurdere, om det er et større eller mindre indgreb, der er tale om, da det er afgørende for, om nugældende regler skal følges eller ej, forklarer Erik Brandt, seniorforsker og civilingeniør fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) ved Aalborg Universitet København. Ved større indgreb i eksisterende badeværelser, skal de regler, som gælder i dag, følges. Det kan fx være, hvis gulvbelægningen skal ændres fra terrazzo til fliser, for så skal der også laves en vandtæt membran og eventuelt støbes nyt betonlag for at opnå den korrekte tykkelse på badeværelsesgulve i etageejendomme. Eller skal der laves nye vægge i badeværelset, så skal de opfylde de krav til konstruktionsopbygning og vandtætning, som gælder i dag.

Mindre ændringer kan derimod foretages, uden at nugældende regler skal opfyldes. Fx kan fliser på et gulv eller en væg udskiftes uden, at der stilles krav om, at der skal lægges en ny, vandtæt membran. Det samme gælder for udskiftning af sanitet eller faldstammer, som heller ikke medfører krav om at opfylde nugældende krav, men det er selvfølgelig stadig vigtigt, at der ikke er utætheder. Flere bade stiller større krav til badeværelser Ved renovering af et ældre badeværelse skal du være opmærksom på, at der med tiden er sket ændringer i den måde, vi anvender badeværelset på – vi bader mere og længere end tidligere. - Konstruktioner, som tidligere blev betragtet som vandtætte, er derfor ikke nødvendigvis vandtætte med den måde, vi bruger badeværelset i dag. Det er derfor altid en god idé at forbedre badeværelsets tæthed i forbindelse med renovering af ældre badeværelser. Det kan fx være at sørge for, at der etableres en vandtæt membran i forbindelse med udskiftning af fliser, fortæller forsker Martin Morelli fra SBi, som er medforfatter på den nye udgave af SBi-anvisningen Vådrum. Servicehåndbogen 2015-16

► 145

Regler for renovering af ældre badeværelser

Find tegninger af eksisterende konstruktioner og installationer Før du går i gang med renovering af dit badeværelse, skal du undersøge, hvordan de eksisterende konstruktioner og installationer er udformet. Det kan fx gøres på baggrund af beskrivelser eller tegninger. Oplysningerne er ikke altid tilgængelige, men du kan i nogle tilfælde skaffe dem fra kommunens byggesagsarkiv. På det elektroniske byggesagsarkiv www. weblager.dk kan du også finde byggesager fra mange af landets kommuner. Kan du ikke finde tegninger eller beskrivelser for netop din bolig, kan du i den nye SBi-anvisning Vådrum finde eksempler på typiske gulv- og vægkonstruktioner i ældre badeværelser, som også kan være en hjælp, når du skal vurdere og planlægge din renovering. Anmeld til kommunen og spørg forening først Når du bor i lejlighed, behøver du ikke en byggetilladelse for at renovere dit badeværelse, medmindre du vil lave et helt nyt badeværelse (hvor der ikke har været et før), eller hvis du vil ændre et eksisterende wcrum til et badeværelse. Derimod har du pligt til at anmelde renoveringen til kommunen. Tal med kommunens tekniske forvaltning hvis du er i tvivl.

Desuden er det altid en rigtig god idé at orientere ejereller andelsforeningen om dit projekt, inden du går i gang, og du skal også sørge for at få en fuldmagt fra bestyrelsen i din forening. Den vil du ofte også skulle bruge, når du skal anmelde renoveringen til kommunen. Må du selv renovere dit badeværelse? Badeværelset er boligens mest komplicerede rum pga. de tekniske installationer og de høje krav til tæthed. Det er vigtigt, at arbejdet udføres helt korrekt, så der ikke slipper vand eller fugt ud i de omliggende konstruktioner i ejendommen, da det kan medføre alvorlige angreb af råd og svamp. Som udgangspunkt må du selv lave en del, men renovering af et badeværelse er ikke oplagt gør-det-selv-arbejde, men bør udføres af professionelle. Det er heller ikke alt, du selv må udføre. Vand-, afløbs- og elinstallationer kræver autoriserede håndværkere, og skal der laves gulv eller andre overflader med belægning af vinyl, skal svejsningerne i samlingerne laves af en håndværker med autorisation. Skulle der senere opstå problemer med badeværelset, kan det være problematisk, hvis du selv har udført noget af arbejdet, da det kan være svært at afgøre, hvem der ansvarlig for eventuelle fejl – dig eller håndværkerne.

Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) har netop udgivet en ny SBi-anvisning 252 Vådrum (Brandt E. & Morelli M., 2015). Anvisningen beskriver, hvordan gulve, vægge og installationer i vådrum kan udføres, så bygningsreglementets krav er overholdt, og så der opnås størst mulig sikkerhed mod skader fra vand og fugt. I den nye udgave er der desuden kommet et kapitel om Renovering af eksisterende badeværelser, som skal gøre det nemmere at forstå og vurdere konstruktionerne, når ældre badeværelser skal istandsættes. Her kan du bl.a. andet se illustrationer og beskrivelser af typiske ældre gulv- og vægkonstruktioner i badeværelset, og læse bud på, hvordan ældre konstruktioner kan gøres tidssvarende. Anvisningen kan købes som bog eller i elektronisk form på www.anvisninger.dk

146

■

Skillevæg mod naborum Puds Slidlag Afretningslag Betonudstøbning Jernbjælke

Illustration af gulvkonstruktion i badeværelse i ældre ejendom udført med jernbjælkelag. I eksemplet er gulvet vist med en side, som ikke er understøttet af en bærende væg. Der er støbt beton mellem bjælkerne og etableret et afretningslag med mørtel. Gulvkonstruktionen er afsluttet med et vandtæt slidlag, fx terrazzo. Illustration fra SBi-anvisning 252 Vådrum: Michael Ulf Bech

Slaggeplade Rundjern Trådnet Blindkarm Pudslag

Eksempel på ældre skillevæg med slaggeplader (koksvægge). Denne type væg er vandsugende, men var tidligere almindeligt anvendt i badeværelser. Oprindeligt var det blot et krav, at denne vægtype var vandafvisende til en højde på 1,8 meter over gulvet. Ved renovering bør væggene vandtætnes – bedst med pladebeklædning og vandtæt beklædning. Illustration fra SBi-anvisning 252 Vådrum: Michael Ulf Bech

Servicehåndbogen 2015-16

147

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans Trebbien Skrevet af Jeanette Elsner

Man kan som bekendt vælge mellem 3 principper ved opgørelse af A/B -ejendomsværdien og dermed beregningen af andelskroneværdien for de enkelte andelsboligejere: 1) Anskaffelsesværdien 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, foretaget af en ejendomsmægler og valuar) 3) Den senest ansatte offentlige ejendomsvurdering. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som udgangspunkt alderen af foreningen, der retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet for-

148 150

ening er der i 2013 indført regel/krav om at anvende opgørelsesmetode nummer 1 eller 3 i de første to år, og ved en ældre forening giver det fornuft at vælge blandt 2. og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklares. Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering som princip Mange foreninger vælger at benytte den offentlige vurdering, fordi denne allerede foreligger og ikke medfører yderligere omkostninger til en valuar. Dette valg kan dog vise sig ikke at være det bedste – og endda medføre forringede økonomiske muligheder for foreningen. I sidste ende er det de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”. Foreninger, der vælger den offentlige vurdering, accepterer samtidig denne som maksimalprisen, som så ligger til grund for

beregning af andelskronen. Den offentlige vurdering ligger oftest under markedsprisen og for, hvad ejendommen reelt er værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital.

den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da

En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på.

► Servicehåndbogen 2015-16

149

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

"Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. " Jeanette Elsner

højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt. Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige know-how og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport. Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre

150

at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis Udover at I får en præcis ejendomsvurdering, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsesarbejdets årlige, fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. På den følgende side forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE Hans Trebbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned:

ServicehĂĽndbogen 2015-16

151

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned? I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen. Disse principper er: 1. Anskaffelsesprisen 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som ”valuarvurdering”) 3. Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling I 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der ”begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 efter bestemmelsens ikrafttræden. Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at va-

152

luaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom. Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt. ------------18 måneders regel Bestemmelsen om tidsintervallet ”18 måneder” fremgår af teksten i andelsboligloven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: ”Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende den vurderede handelsværdi for et år ad gangen. De 18 måneder skal beregnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af en A/B andel. Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk bliver foretaget i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurdering danner grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligforeningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk forelægges (og vedtages) på generalforsamlingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af ”18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes eksempler: Eksempel 1 AB har kalenderår som regnskabsår og af-

holder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af juni måned. I marts 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2013. Vurderingen er underskrevet 15. marts 2014. AB vedtager 25. juni 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2013) og er således gældende indtil 30. juni 2015. ----AB kan i nyt regnskabsår for 2014 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2014), der vedtages af generalforsamlingen i juni 2015, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2015 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015 *** Eksempel 2 AB har regnskabsår 1. juli - 30. juni og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af oktober måned. I august 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013/14. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2014 Vurderingen er underskrevet 15. august 2014.

Servicehåndbogen 2015-16

AB vedtager 25. oktober 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2014, altså 31. december 2015. -----AB kan i (nyt) regnskabsår for 2014/15 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2015), der vedtages af generalforsamlingen i oktober 2015, anvende denne vurdering, men får de sidste 6 måneder af regnskabsåret 2015/16 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014/15 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015/16.

■

153

Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner. Altaner betyder rigtig meget for os i Altan.dk, og det ved vi, at det også gør for dig som kunde – i hvert fald i den periode fra din altaninteresse udspringer, og til de ekstra kvadratmeter hænger udenfor din lejlighed.

Af Ulrik Knudsen, Profil- & Brandmanager, Altan.dk

Med dette in mente har vi forsøgt at skabe nogle oplevelsesrum til dig som altaninteresseret, hvor du kan blive inspireret til at vælge den for dig helt rigtige løsning. Vi har i en del år nu (siden 2012) haft Café Altanen i København på Gl. Kongevej 19. Her kan du, i hyggelige omgivelser, nyde en solid frokost bestående af håndmadder eller fordybe dig i en bog i selskab med vores lækre kaffe. Alt dette kan du i øvrigt gøre på en af de altaner, som vi har gjort til en del af indretningen i cafeen. A-HUSET I løbet af 2015 flyttede vores nabo Ketsjergalleriet, som i mange år har ligget på Gl. Kongevej 17 og levet af at sælge alle former for ketsjere. Vi besluttede os for at overtage lokalerne, eftersom det var be-

154

gyndt at blive trængt i Café Altanen som følge af de mange kaffetørstige københavnere, men også fordi flere og flere vælger at tage møder med vores altankonsulenter i cafeen. Vi tog således beslutningen om at indrette den gamle ketsjerforretning til inspirationshus, som vi valgte at kalde A-HUSET. I A-HUSET vil du blive mødt at flotte, rustikke vægge og lysekroner, krydret med et udvalg af vores altaner – lidt ligesom i bybilledet hvor vi mange steder ser, hvordan moderne og flot stringente altaner pryder de gamle, smukke ejendomme. I A-HUSET kan du hver dag komme på besøg - også uden på forhånd at have lavet en aftale. Du vil blive taget godt imod af Pia, der dagligt sidder klar til at besvare dine spørgsmål omkring altaner, ligesom hun vil kunne vise dig vores sortiment af altanmøbler og –tilbehør.

A-GALLERIET kunst og altaner under ét tag I hjertet af Aarhus, på M.P. Bruuns Gade 43, har vi ligeledes åbnet et oplevelseshus, nemlig A-GALLERIET. Ideen bag A-GALLERIET er erkendelsen af, at det selvfølgelig ikke er alle, der holder lige så meget af altaner, som vi gør. Vi tog derfor den beslutning, at vi i samarbejde med Jarsbo Art løbende vil lave udstillinger i vores lokaler og dermed tilbyde en kunstoplevelse. Jarsbo Art har bl.a. den gamle Gasolin dreng Franz Beckerlee i ”stalden”, som allerede har udstillet i lokalerne.

Altaner står højt på dagsordenen I Altan.dk har vi i over 10 år kæmpet for at sætte altaner på dagordenen hos de danske byboere, men også hos de danske politikere og i disse år ser vi tydeligt resultatet af dette arbejde. Aldrig før har der været så meget fokus og interesse for altaner, hvorfor vi da også i Altan.dk har mere travlt end nogensinde før– og vi nyder det. Altaner er endda blevet så aktuelt et emne, at de er kommet på den politiske dagsorden.

Samtidig med at fungere som galleri og inspirationshus fungerer A-GALLERIET også som salgskontor akkurat som A-HUSET på Gl. Kongevej i København. Det vil derfor være muligt at indgå aftale med vores altankonsulent Morten Rasmussen, som gerne kommer ud på din adresse, men også hellere end gerne tager imod i

Den 7. september 2015 kunne man således læse i Politiken, at Københavns kommune nu har lavet retningslinjer for opsætning af altaner, så sagsbehandlingen bliver ens for alle. Tidligere kunne det være en frustrerende oplevelse at søge tilladelse om altaner, fordi man ikke kunne være sikker på en ensartet sagsbehandling.

A-GALLERIET - som i øvrigt er bemandet dagligt.

► Servicehåndbogen 2015-16

155

Bliv altaninspireret, omgivet af kunst, rustik indretning og kærlighed for altaner.

Det bliver således nemmere at vinde i ”altanlotteriet”, som Politiken tidligere på året kaldte kampen om tilladelse til altaner (Politiken 7. september 2015) Altaner er altid en god investering Vi får ofte spørgsmålet, om det kan betale sig rent økonomisk at investere i en altan og lad os bare slå fast med det samme; det kan det stort set altid. Altaner er i langt de fleste tilfælde en rigtig fornuftig, økonomisk investering, hvilket vi da også har set op til flere eksempler på, som bl.a. beskrevet i de store aviser. Eksempelvis skriver Børsen Business, at ”lejligheder sælger hurtigere, med et mindre afslag og til en højere kvadratmeterpris end lejligheder uden altan” og ”merværdien af en altan i København by kan svinge mellem 20 – 300.000 kr. afhængig af størrelse, placering, og hvilken størrelse lejlighed der er tale om.” (Børsen Business den 31. Maj, 2014).

156

Det økonomiske incitament skulle altså være sikret, men det vi også altid siger, når vi får spørgsmålet, er, at det er vigtigt at huske på, at det også (i måske endnu højere grad) er en investering i livsglæde og –kvalitet. Mange som har, eller har haft altan, vil kunne nikke genkendende til den fantastiske følelse det er, at stille sig ud på altanen i bare 10 minutter med sin morgenkaffe og vågne, mens du følger med i, hvordan byen langsomt kommer til live. For slet ikke at tale om muligheden for at spise ude, sole sig eller bare at sidde og nyde den friske luft efter en lang arbejdsdag. Du kan altså betragte den økonomiske gevinst som en selvfølge, men det er vigtigt også at huske på alle de gode stunder, som du ligeledes investerer i, når du køber en altan.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

157

En fjernovervåget røgalarm giver tryghed i hjemmet – uden besvær De seneste 25 år er der i gennemsnit omkommet 78 personer i dødsbrande i Danmark. Det viser en opgørelse, som Beredskabsstyrelsen har foretaget. For langt de fleste dødsbrande gælder, at boligen ikke har haft en røgalarm installeret.

Af Jørgen Koch

Hvis du bor i en bolig/ejendom, der er bygget efter den 1. december 2004, skal der være installeret røgalarmer, der er tilsluttet strømforsyningen og med batteri som backup. Opsætning uden besvær I ældre boliger kan man få den samme tryghed – uden ekstra udgift til at trække nye strømkabler - med en røgalarm fra Ista Danmark, der nu tilbyder en batteridrevet, trådløs og fjernovervåget røgalarm. Batterierne har en anslået levetid på cirka 10 år, og efter installation af systemet kontrolleres røgalarmerne dagligt ved en lydløs test, der dels konstaterer om alarmen fungerer korrekt og dels melder fejl, hvis batterierne er flade, er fjernet, hvis alarmen er nedtaget, tilstoppet eller på anden måde defekt. Bemærk, at fjernovervågningen betyder, at der ikke er behov for løbende adgang til den enkelte bolig/lejlighed, når først alarmen er sat op. Udsatte persongrupper To tredjedele af de cirka 70 årlige dødsbrande i Danmark sker i eget hjem, og røgalarmer er en af de mest effektive løsninger til at øge brandsikkerheden i boliger og til at redde liv, hvor særligt udsatte personer som ældre, psykisk syge og misbrugere er stærkt overrepræsenteret i statistikerne. De nævnte persongrupper har ofte

158

svært ved at vedligeholde en røgalarm, og det problem kan netop bedst løses med fjernovervågningen og den daglige kontrol. Fælles radionet Hvis der i ejendommen i forvejen er installeret vand- og varmemålere med fjernaflæsning, kan fjernovervågningen benytte samme radionet, som sender evt. fejlmeldinger til Ista, der så i givet fald kontakter lejlighedens beboer, ejendommens bestyrelse eller vicevært alt efter, hvilken aftale der er indgået. Røgalarmerne er ”intelligente” alarmer, der ved hjælp af et patenteret vakuumsystem kan skelne mellem røg og fx mados og støv. Det reducerer antallet af generende fejlalarmer uden at gå på kompromis med sikkerheden. Uafhængig kontrol For at skabe yderligere tryghed har DBI (Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut) verificeret såvel røgalarmen som transmissionen af signaler samt interne arbejdsprocesser hos Ista Danmark, hvor DBI desuden foretager årlig kvalitetskontrol. Indeklima Endelig kan det nævnes, at teknikken bag fjernovervågningssystemet også kan bruges til fx rapportering om for høj fugtighed i boligen, hvis der tillige opsættes en fug-

tighedsmåler, der tilkoblet radiosystemet kan give besked, når der trænger til udluftning – og dermed bidrage til et bedre indeklima. Brand i Rødovre Boligselskab var et wake-up call for beboerne Kort tid efter, at 170 test-lejligheder havde fået monteret fjernovervågede røgalarmer fra ista Danmark, brød en brand ud en tidlig morgen og raserede en lejlighed til ukendelighed. Takket være røgalarmen slap beboeren ud med livet i behold, og boligselskabets beboere noget af et wake up call, for langt fra alle havde røgalarm monteret i hjemmet. I dag har beboerne i alle 2000 boliger sagt ja tak til at få monteret de fjernovervågede røgalarmer. For prisen er overkommelig, og beboerne har sikkerhed for, at de virker. ”Man kan ikke uden videre tage alarmen

Servicehåndbogen 2015-16

ned, hvis man skal bruge batteriet til noget andet, og så glemme at sætte det i igen,” fortæller Bent Lyngsig, der er direktør i Rødovre Boligselskab: ”Ista Danmark overvåger nemlig alarmerne og kommer ud og sætter en ny op, hvis den ikke virker,” siger han og peger på, at det giver stor tryghed for beboerne, når naboen også med sikkerhed har en røgalarm, der virker.

■

159

Etablering af altaner i andelsboligforeninger Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Af Direktør Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S

Administrationshuset A/S er årligt med til at realisere en del altanprojekter i ejendomme vi administrerer. Da altanprojekter både er teknisk, økonomisk og foreningsmæssigt komplicerede sager med mange muligheder, har vi i denne artikel prøvet at samle op på vores erfaringer. Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projektet og har betydelige interesser i og indflydelse på projektets udformning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomien og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og mandaterne omkring et altanprojekt klarlægges meget tidligt, og at der skabes en balance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring.

160

Brug af rådgivere En altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslutningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udformninger og kvaliteter, og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor letvægtsaltan typisk opfører sig meget anderledes end en mindre og mere solid ståleller betonaltan. Det er vigtigt, at man i foreningen engagerer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, eller anden med foreningsjuridisk kompetence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrømmen osv. Desuden anbefaler vi også, at en teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i processen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne.

Foto: Altan.dk

Finansiering i andelsboligforeninger I forbindelse med finansieringen af altanprojekter i andelsboligforeninger er der flere løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring. Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andelshaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet. I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbedring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes. Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskri-

ves over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er retningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring. Teoretisk set er der mulighed for, at en individuel forbedring kan finansieres i foreningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilrådeligt, idet foreningen nødvendigvis må skulle forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pantsikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration. En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor altanerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør

► Servicehåndbogen 2015-16

161

Etablering af altaner i andelsboligforeninger

Foto: Altan.dk

svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere købet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet. Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin finansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed. En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkredit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Problemet med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejendommen ikke stiger med et beløb der svarer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en forbedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning. 162

Priser og økonomi I andelsboligforeninger ser vi attraktive finansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkreditlån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en andelsboligforening, ved finansiering igennem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412-535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

163

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) Når en ejereller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af Advokat Timmy Lund og administrator cand.jur. Lene Raahauge, Vest Administrationen A/S

I Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejerog andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende. Nedenfor følger et ikke udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå.

•

Opstarten af en byggesag:

gennemregnede budgetter fra administrators side. Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften. Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave. •

Undervejs i byggesagen:

Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter.

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvordan beslutter vi en byggesag? Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk? Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen.

164

Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder. Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening? I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank. Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut. Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator. Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejder i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5.

som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet. Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder? Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen. •

Efter byggesagens afslutning:

Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen. Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

■

Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem Servicehåndbogen 2015-16

165

Vælg vinduer for livet Et godt hjem er et sted, hvor du føler dig godt tilpas. Det betyder, at du skal kunne føle dig tryg og have et behageligt indendørs klima, hvad angår både temperatur, lys og luft. Vinduerne spiller en stor rolle, og den rette rådgivning er altafgørende, når I skal have nye vinduer i jeres boligforening.

Af Projektsalgsdirektør John Christian Asmussen,VELFAC A/S

Nye vinduer er en stor beslutning og ikke mindst en stor investering for en boligforening. Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karakter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og indeklima. Den rette rådgivning letter processen Med den rette rådgivning, god dialog og en skræddersyet løsning er det nemt at få de rigtige vinduer, som dækker netop jeres behov. Det er vigtigt med god rådgivning gennem hele processen. I skal altid sørge for at gå i dialog med leverandør og få bestilt et besøg for at få præsenteret de produkter og løsninger, der passer til jeres behov, ligesome at I skal sørge for at inddrage leverandøren i dialogen med rådgivende ingeniører og arkitekter for at sikre den optimale vinduesløsning.

166

Her får du en tjekliste med de områder, der er vigtige at komme rundt om, når I skal have nye vinduer: • Energi Vælg vinduer med en lav U-værdi. Jo lavere, desto mindre varmetab. Se også på Eref, der angiver energibalancen mellem, hvor meget solvarme vinduet lukker ind og hvor meget energi, der tabes ud gennem vinduet. I kan spare på varmeudgifterne, når I skifter til nye, energioptimerede vinduer. Det er altid muligt at finde en løsning, så den passer til netop jeres ejendom. Alle vinduessystemer fra Velfac er A-mærkede og lever op til kravene i bygningsklasse 2020 med Uw-værdier helt ned til 0,8 W/m²K.

• Indbrudssikring Tryghed er Alfa og Omega. Også når der ikke er nogen hjemme. Indbrudssikrede vinduer, der er testet, og hvor indbrudssikring er tænkt ind i konstruktionen, er med til at øge trygheden for beboerne. Vinduerne kan være med ekstra stærke beslag, flere lukkepunkter i paskvilsystemet eller en konstruktion, hvor ruden fx ikke kan fjernes udefra. • Trafikstøj Specialruder kan reducere støj udefra. Det er vigtig at tænke på, når I skal skifte vinduer. Er der meget trafik eller støj udenfor, kan deciderede lydvinduer være nødvendigt. Få råd og vejledning om forskellige glasty-

per, der giver en lyddæmpende effekt, og som hjælper til at gøre boligen til et rart og roligt sted at opholde sig. • Vedligeholdelse Vedligeholdelse af vinduer kan være en bekostelig og tidskrævende faktor. Vinduer i træ/alu er derfor et oplagt valg, når I vil langtidssikre jeres drift- og vedligeholdelsesplaner og optimere økonomien på den front. Vinduer i træ/alu kræver kun minimal vedligeholdelse. Det sparer både tid, penge og kræfter, hvorimod vinduer af træ skal males jævnligt. Aluminium på ydersiden skal ikke males, og de indvendige trækarme, der er med til at skabe en varm atmosfære, er nemme at reparere efter persien-

► Servicehåndbogen 2015-16

167

Vælg vinduer for livet

" Vinduerne skal holde i mange år og bør vælges med omhu og tanke på både bygningens karakter, arkitektur, funktion og de konkrete behov i foreningen i forhold til indbrudssikkerhed, vedligeholdelse, energioptimering og indeklima." Johan Lystbæk Vestergård, VELFAC A/S

ner eller lign. Det er vigtigt at medregne omkostninger til vedligeholdelse, når I sammenligner priser. • Personsikkerhed Køb kun vinduer, der er sikrede mod rammenedfald. Er uheldet ude og et beslag svigter, bør vinduet være dobbeltsikret, så rammen forbliver i karmen. Husk også børnesikringen. Hos Velfac udvikler vi vores egne beslag, som alle er gennemtestede og specialproducerede til at modstå min. 500 timers salttågetest for at undgå korrosion. Kravet fra Dansk VinduesVerificering (DVV) er 240 timers test. Beslagene er desuden dobbeltsikrede for at undgå rammenedfald, hvis uheldet er ude. • Holdbarhed Et vindue skal holde til at blive åbnet og lukket i mange år. Vælg derfor vinduer, der er testet til at holde. Tjek, at beslag mv. er justerbare. Det sikrer optimal funktion af oplukkelige rammer over de næste 40-50 år. Hos Velfac garanterer vi desuden, at vi kan levere reservedele og opdateringer til alle

168

vores vinduessystemer i minimum 25 år efter levering. • Design Vælg vinduer, der passer til bygningens stil og arkitektur. Der er masser af muligheder for at skifte vinduer og energirenovere og samtidig fastholde bygningens oprindelige udtryk eller forny ejendommen med et nyt udseende. Vinduer fra Velfac er skræddersyede, så de passer til lige netop jeres boligforening i både udtryk og form. • Funktioner Skal vinduet åbne udad eller indad? Er der behov for, at den udvendige side kan pudses indefra? Og hvad med handicapvenlige greb? Der er mange ting, som er vigtige at overveje for at få det optimale ud af de nye vinduer.

■

ServicehĂĽndbogen 2015-16

169

Byd gæster velkommen sikkert og effektivt At skabe en god overgang mellem ude og inde handler om at vælge den rigtige løsning ved at kombinere moderne teknik med holdbart design.

Af Adm. Direktør Henrik Fugmann, Fugmann A/S

I Fugmann A/S har vi stor erfaring med installation og vedligehold af adgangskontrolsystemer til etageboliger, og vi råder vores kunder til at tage design, funktion og vedligeholdelse med i overvejelserne, når man skal vælge et nyt dørtelefonanlæg, fortæller projektleder Niels Iversen fra firmaets serviceafdeling.

Men et dørtelefonsystem kan også integreres med postkasser, elektroniske nøglesystemer eller udendørs belysning, mulighederne er mange. Her er der mange fordele, hvis man vælger et system, som er både integreret og modulopbygget. Et ensartet og gennemtænkt design giver ejendommen æstetisk kvalitet, men betyder samtidig enklere vedligeholdelse,

Det er vigtigt, at man vælger en systemleverandør, som har et meget højt niveau inden for alle tre parametre, hvis man ønsker en sikker drift. Vores erfaring er, at på den lange bane så er driftsikkerheden meget bedre, når produkterne er designet til intuitiv brug og i en solid, gedigen kvalitet, tilføjer Niels Iversen

I Fugmann foretrækker vi at arbejde med løsninger, hvor materialerne har en høj kvalitet. Produkterne skal kunne holde til intensiv drift i et barskt, udendørs miljø. Vi anbefaler ikke, at man kun ser på prisen på anlægget, for i sidste ende bliver det ofte meget dyrere i vedligeholdelse, hvis man vælger et anlæg af lav kvalitet.

Mange muligheder Mange funktioner kan integreres i et dørtelefonanlæg. Helt oplagt er naturligvis video, som giver en større sikkerhed. Her kan kameraerne fås i forskellige kvaliteter, der bl.a. kan optage i helt op til 180 graders vinkel, så et helt indgangsparti kan betragtes. Videoløsninger bliver i dag efterspurgt mere end de traditionelle løsnin-

Vi oplever, at brugertilfredsheden er meget større, når brugerne i det daglige kan mærke, der er tale om fint forarbejdede materialer, som er rare at røre ved. Når alting bare virker upåklageligt, giver det både glæde og tryghed, fortæller Niels Iversen.

170

ger, da lige netop sikkerhed er kommet i højsædet i mange etageejendomme.

Hvad de færreste tænker over er, at noget

Postkasseanlægget her er Siedle Vario – man åbner sin postkasse inde i opgangen, så man slipper for at stå ude i regn og slud og fumle med tasker, paraply og postkassenøgle, mens breve og aviser bliver våde og sjaskede.

mere udefinerbart også er vigtigt for dit indgangsparti nemlig det, som arkitekter kalder kommunikation på tærsklen! De systemer, og alle de løsninger, der kan bygges op omkring det, bliver nemlig anvendt et helt centralt sted i en bygning. Uanset om der er tale om et privat hjem, en offentlig institution eller en erhvervsvirksomhed, så er overgangen mellem inde og ude et dynamisk felt, der fortæller meget om beboerne, organisationen eller virksomheden. Derfor er det heller ikke ligegyldigt, hvilken type dørtelefonanlæg du vælger til ejendommen. Designlinjer skaber sammenhæng Når man skal bestemme sig for et anlæg, kan der vælges mellem dørtelefonsystemer i flere designlinjer, der hver især fås i flere materialer. Det giver alle muligheder for at skabe det helt rigtige indtryk og udtryk. Der findes modulopbyggede systemer med utallige muligheder næsten uden begrænsninger. Anlæg kan være ”high-end”-systemer i rustfrit stål med en elegant æstetik, hvor der er usynlig fastgøServicehåndbogen 2015-16

relse og fuldstændig plane overflader af massivt metal eller mere klassiske design, hvor moderne teknologi er inkorporeret i den klassiske dørstation, og hvor frontpladen er af ædelt metal med højttaler og opkaldstryk, som i design, teknik, materiale og forarbejdning udgør ”state of the art”. Tre gode råd når man skal vælge dørtelefonanlæg Når man skal vælge system, skal man huske, at i de nordiske lande viser vejret sig ikke altid fra sin bedste side, og nogle gange står regnen ned i stride strømme. Det skal både produkterne og teknikken kunne holde til. Vælg et modulopbygget system med et gennemtænkt design. Det betyder, at det er en overkommelig opgave at renovere ældre anlæg med nye fronter eller opdatere teknikken uden, at det er nødvendigt at skifte hele anlægget ud. Benyt en samarbejdspartner der har viden og erfaring. Slutbrugeren har krav på den helt rigtige kommunikationsløsning ved hans eller hendes dør. Derfor er det så vigtigt, at installatøren har et godt kendskab til de mange muligheder og løsninger, der er inden for bygningskommunikation.

■

171

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Advokatsamfundets Erstatningsfond Det danske Advokatsamfund Kronprinsessegade 28 1306 København K

www.advokatsamfundet.dk samfund@advokatsamfundet.dk 33 96 97 98

Asfaltindustrien Lautrupvang 2 2750 Ballerup

www.asfaltindustrien.dk ai@asfaltindustrien.dk 36 78 08 22

BYG Garantiordningen Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.byggaranti.dk info@byggaranti.dk 72 16 00 00

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

www.byggerietsankenaevn.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S

www.de.dk de@de.dk 70 25 09 99

Dansk Låsesmede Forening Industrikrogen 4 2635 Ishøj

www.d-l-f.dk info@d-l-f.dk

Danske Anlægsgartnere Sankt Knuds Vej 25 1903 Frederiksberg C

www.dag.dk info@dag.dk 33 86 08 60

DANSKE ARKitektvirksomheder Dampfærgevej 27, 5. 2100 København Ø

www.danskeark.dk info@danskeark.dk 32 83 05 00

Danske Kloakmestre Nørre Voldgade 106 Postboks 2125 1015 København K

www.danskekloakmestre.dk info@danskekloakmestre.dk 72 16 02 07

Danske Malermestre Islands Brygge 26 Postboks 1989 2300 København S

www.malermestre.dk sekretariatet@malermestre.dk 32 63 03 70

172

DS-Garanti DS Håndværk & Industri Magnoliavej 2 5250 Odense SV

www.ds-garanti.dk ds@ds-net.dk 66 17 33 33

Ejendomsforeningen Danmark Nørrevoldgade 2 1358 København K

www.ejendomsforeningen.dk info@ejendomsforeningen.dk

Forsikring & Pension Philip Heymans Allé 1 2900 Hellerup

www.forsikringogpension.dk fp@forsikringogpension.dk 41 91 91 91

FSR - danske revisorer Kronprinsessegade 8 1306 København K

www.fsr.dk fsr@fsr.dk 33 93 91 91

Glarmesterlaugets Garantiordning Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160, 2. 1123 København K

www.glarmesterlauget.dk info@glarmesterlauget.dk 33 13 65 10

Gulvbranchen Ankenævn for Vådrumsarbejder Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.gulvbranchen.dk info@gulvbranchen.dk 72 16 00 00

Køkken Anke Foreningen Byggeriets Ankenævn Postboks 102 1155 København K

www.koekkenanke.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj 20 2100 København Ø

www.frinet.dk fri@frinet.dk 35 25 37 37

Tekniq Installtørernes Organisation Skanderborgvej 238 8260 Viby J

www.tekniq.dk tekniq@tekniq.dk 43 43 60 00

Vinduesindustrien Korsvangs Allé 24 Postboks 521 8000 Aarhus C

www.vinduesindustrien.dk info@vinduesindustrien.dk 72 20 18 22

Servicehåndbogen 2015-16

173

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning salg ABF udarbejdede i 1979 sin første stan• Anvendelse af reguleringsklausuler dardvedtægt for private andelsboligforeninger og er siden da løbende blevet Ligesom hidtil findes ABF’s standardrevideret. Med denne udgave af stanvedtægt i to versioner: En for andelsbodardvedtægten er der foretaget justerinligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én ger som følge af de markedsmæssige for andelsboligforeninger i etageejenvilkår, det seneste år har medført. Makdomme. Til begge versioner er der en simalpriserne er række alternative mange steder steget ABF udarbejdede i 1979 sin bestemmelser, som betragteligt, og det er anført bagerst. første standardvedtægt for er ikke ualmindeligt, Der er i forbindelse at andele bliver private andelsboligforeninger med denne revideoverdraget under ring ikke foretaget maksimalprisen. Ligeledes forekommer ændringer i disse. der flere tvangssalg/auktioner over andele. De udarbejdede vedtægter er vejledende for andelsboligforeningen. De gælder Højere salgspriser og flere tvangssalg ikke uden videre, men skal først beslutstiller nye krav til foreningernes overdrates på en generalforsamling. Bestemgelsesprocedure samt forløbet af en melserne kan bruges som inspiration for tvangsauktion. ABF har derfor tilrettet den enkelte forening, og vælger en anvedtægterne efter de nye forhold, såledelsboligforening helt eller delvis at brudes at der forsat er en fornuftig balance ge reglerne i de nye standardvedtægter, mellem hensynet til foreningens interesbør foreningen naturligvis gennemgå ser og de enkelte andelshaveres interesbestemmelserne grundigt med henblik se. på eventuelle ændringer, således at vedtægterne er i overensstemmelse Rettelserne omhandler derfor: med de særlige forhold, der kan være i den enkelte andelsboligforening. • Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion • Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel • Udbetaling af overdragelsessum • Nye frister for mangelindsigelser • Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg • Ventelisteprocedure ved svigtende

174

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen.

anbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(1.2) Foreningens ....... kommune.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål.

hjemsted

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg. (3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. (3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsServicehåndbogen 2015-16

§ 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. (4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. (4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. (5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres ind175

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi. (6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. (6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. (6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. 176

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1. (8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. (9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. (9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. (9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. (12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.

§ 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

§ 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

Servicehåndbogen 2015-16

177

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. (13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling. (13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af 178

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14. § 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an-

skaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. (14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. (14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. (14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. (14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. Servicehåndbogen 2015-16

§ 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf. (15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. (15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

► 179

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. (15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. (15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade 180

lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion. (16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen. (18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. (18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. (19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/ registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 finServicehåndbogen 2015-16

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1. C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9. D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

► 181

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag. 6. Valg. 7. Eventuelt. (23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v. (24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalfor182

samling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. (24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. (24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. (24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. (24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt. § 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret. (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa-

ringslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt. (25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. § 26 Dirigent m.v. (26.1) Generalforsamlingen selv sin dirigent.

vælger

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

Servicehåndbogen 2015-16

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. (28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. (28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. (28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. (28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. (28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. (28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. (29.2) Sekretæren skriver protokollat 183

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen. (29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. (31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. (31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/ netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto. (31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/ eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodi184

ske betalinger. (31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... . (32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. (32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16. (32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. § 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol. § 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... . I bestyrelsen:

► Servicehåndbogen 2015-16

185

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. 186

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. (8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer. Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.) (11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer.

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes.

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.) (14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: (33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved Servicehåndbogen 2015-16

187

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005. Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen § 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at 188

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er øverste myndighed.

ejerforeningens

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden

for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

5) Forslag, jf. § 4.

Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

Servicehåndbogen 2015-16

189

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, 190

Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige

ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, vaServicehåndbogen 2015-16

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsesog fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

191

ADMINISTRATION ADMINISTRATION •• ADVOKATER ADVOKATER ADMINISTRATION Vest Administrationen Administrationen A/S A/S Vest

- en anderledes og professionel partner - en anderledes og professionel partner

Valget af af administrator administrator er er vigtig vigtig for for enhver enhver Valget boligforening. Jeres Jeres kommende kommende administrator administrator boligforening. skal: skal:

Hos Boligexperten Boligexperten har har Hos vi administreret ejerog vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 22 år andelsboligforeninger i 22 år og rådgiver rådgiver om om alt alt inden inden for for og økonomi, jura jura og og byggeteknik. byggeteknik. økonomi,

• • • • • • • •

Besøg os os på på Besøg www.boligexperten.dk www.boligexperten.dk og få få et et tilbud tilbud på på administration administration og og aftal aftal et et møde møde med med os. os. og

• • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! jeres papirer håndteres i det daglige! Have en sikker IT platform, der konsekvent følHave en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! ger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være stabile og tilgængelige og have få kontaktVære stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! personer i den daglige administration! Have et forretningskoncept, som er gennemHave et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden prisoverraskelser! skueligt og uden prisoverraskelser! Have de rette fagkundskaber til at løse jeres Have de rette fagkundskaber til at løse jeres udfordringer hurtigt! udfordringer hurtigt!

Vest Administrationen A/S VestAdministrationen Administration A/S A/S Vest A/S Vest Administration

gør detdet let nemt at være være bestyrelse det let at bestyrelse Vi gør vil gøre gøre at være være bestyrelse Vi vil det nemt at bestyrelse

BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELDAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJERSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJEROG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINIKOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION. STRATION.

Vest Administrationen Administrationen A/S A/S Vest

Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 Gammel Vartov Vej 20 • 2900 Hellerup • Tlf: 33 24 61 26 www.vestadm.com • info@vestadm.com www.vestadm.com • info@vestadm.com

Salling Ejendomsadministration A/S

Søger dudu enen mere moderne Søgerdu mere Søger en mere moderne Søger du en mere og proaktiv administrator? og proaktiv administrator? moderne og proaktiv

moderne og proaktiv administrator? administrator?

Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk

Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smarteVores administrator og bestyrelse smartere, fårerfaring vi bedreer, tidat tilnår at skabe en god forening og en arbejder sund økonomi i re, får vi bedreVores tid til kunder at skabe enmarkedets god forening og enonline-løsning sund økonomimed i ejendommen. har førende ejendommen. Vores kunder markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andrehar administratorer tilbyder. funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvorpå vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller.

Når administrator og bestyrelse arbejNår administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe der smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, Har du altid førende online-løsning med funktioner, Har du altid administrators som ingen andre administratorer tilbyder. administrators som ingen andre administratorer oplysninger tilbyder. lige

Dette gælder uanset om dine værdier Værdiskabende Værdiskabende handler om at øge ejendomsværdien ejendomsadministration og ejendomsadministration holde omkostningerne til driften af dinUanset ejendom nede eller handler om du ønsker at skabe et godtom miljø det i din ejendom eller om du Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du at forbedre ejendommens økonomi, så kan Colliers EjendomsomIønsker at få etableret altaner en elIønsker samarbejde med digi såog ogkanejerdin at forbedre ejendommens økonomi, Colliersbestyrelse Ejendomsadministration hjælpe. samarbejde med dig din bestyrelse hjælpe. ler administration andelsboligforening. udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms

oplysninger lige ved hånden? ved hånden?

udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom kan også … brugsværdi – vi det skal værearbejde rart at bo i din på ejendom. Vi kanat bl.a hjælpe med at få etableret altaner ogarbejde skabe et åbent på og tillidsfuldt demokrati i ligesom vi kan også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendom-

Har du du altid altid Har administrators administrators oplysninger lige lige oplysninger ved hånden? hånden? ved

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 Følg os og bliv klogere på: Følg os og bliv klogere på: twitter.com/admhuset twitter.com/admhuset facebook.com/admhuset facebook.com/admhuset

… ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette

mens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål. Kontakt direktør Carsten Carsten Volden Volden på på formål. Kontakt direktør telefon 58 58 37 72 eller via e-mail telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden >cvo@colliers.dk Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

Administrationshuset A/S er en full service Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 50 foreninger og andelsboligforeninger. Vores 50 dygtige medarbejdere leverer ejendomsaddygtige medarbejdere leverer ejendomsadministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt niveau. niveau.

via e-mail: cvo@colliers.dk

www.ceadm.dk Salling Ejendomsadministration A/S | www.ceadm.dk Mail: info@sadm.dk | Telefon: 7023 0078

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215 www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

Servicehåndbogen 2012 Servicehåndbogen 2012

192 200

Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus 29 29

Servicehåndbogen_125x190.indd 11 Servicehåndbogen_125x190.indd Servicehåndbogen_125x190.indd 11 Servicehåndbogen_125x190.indd

13/08/12 14.39 14.39 13/08/12 13/08/12 14.39 14.39 13/08/12

Fagregister Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejerog andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

Murermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 198

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . . 234

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

Skorstensfejere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

Asfaltering/brolægning . . . . . . . . . . . . . . . . 206

Snedkere/tømrermestre . . . . . . . . . . . . . . . 237

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

Tag/facade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

Elevatorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Tagdækning/tagrenovering . . . . . . . . . . . . . 240

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Tørrerum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

Entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

Vandbehandling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . . 244

IT systemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

Vaskerimaskiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . 227

Vinduer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS - VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Amagerbrogade 208, 2300 København S 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 • Showroom • Showroom og administration og administration Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj - 2770 -Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56

32503250 56005600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk Servicehåndbogen 2015-16

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk 193

www.vestadm.com • info@vestadm.com ADMINISTRATION

Salling Ejendomsadministration A/S Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvorpå vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller. Dette gælder uanset om dine værdier Værdiskabende handler om at øge ejendomsværdien og ejendomsadministration holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du omIønsker at få etableret altaner enkanejerat forbedre ejendommens økonomi,i så Colliers elEjendomssamarbejde med dig og din bestyrelse administration hjælpe. ler andelsboligforening.

udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

Salling Ejendomsadministration A/S | www.ceadm.dk Mail: info@sadm.dk | Telefon: 7023 0078 Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus 194

ADMINISTRATION

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

Gå jeres kommende administrator på klingen! Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal: • • • • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden 1. Administrator skal være specialiseret i andelsog ejerforeninger. prisoverraskelser! 2.Have Administrator beskæftige højttilkvalificerede medarbejdere, de retteskal fagkundskaber at løse jeres udfordringer hurtigt!

Her er de tre vigtigste krav der bør stilles til en administrator

der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

VEST

ceret 1 certifi litet! O 900 a Vi er IS erhed for kv ikk – din s

ADMINISTR ATION E N A/S

Vest Administrationen Administrationen A/S Vest A/S

Gammel Vartov VejKøbenhavn 20 • 2900VHellerup Tlf:6133 • 1620 • Tlf: 33•24 Vesterbrogade 12, 2. tv 2624• 61 Fax:2633 24 61 56 www.vestadm.com • info@vestadm.com • www.vestadm.com mail: info@vestadm.com Servicehåndbogen 2015-16

195

ADMINISTRATION

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 50

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

196

twitter.com/admhuset

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

facebook.com/admhuset

niveau.

ADMINISTRATION

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S VESTERBROGADE 12 1620 København V CVR-nr. 21397245 Tlf.33 22 99 41 adm@boligexperten.dk www.boligexperten.dk

Hos Boligexperten har vi administreret ejerog andelsboligforeninger i 25 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik. Besøg os på www.boligexperten.dk og hent profilmagasin, få et tilbud på administration og aftal et møde med os. • Administration af ejerog andelsboligforeninger • Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB) • Byggesagsadministration & teknisk bistand • Juridisk bistand (advokater) • Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer) BOLIGEXPERTEN blev etableret i 1990 og er i dag Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer ejerog andelsboligforeninger. Vi beskæftiger os ikke med andet og har derfor en stor kompetence inden for foreningsadministration.

Servicehåndbogen 2015-16

197

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra idé til realisering af drømmen

BALCONIES

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 Hvidovre FOR Telefon 57 83 13 50 . balco@balco.dk . www.balco.dk GREATER LIVING

198

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra drøm til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG

Servicehåndbogen 2015-16

199

ALTANER / ALTANRENOVERING

ALTID ÉN FAST PRIS

- INGEN UFORUDSETE UDGIFTER

ANLÆGSGARTNERMESTRE

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner

Anlægsgartnerfirmaet Anlægsgartnerfirmaet JOHN LARSSON JOHN LARSSON tlf 20 41 09 04 Tlf. 2041 0904

AltGræs udføres sikkert og professionelt! & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk

200

ARKITEKTER

vn in g

fi ti

åd

-c

B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne bygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter.

Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne.

Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere og andelsog ejerforeninger med alle tekniske forhold på deres ejendom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormers betydning for en ejendom og dens energiforhold. Ring eller mail for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning. Telefon 38 71 04 55 - mail: ark@bkconsult.dk

t es

www.bkconsult.dk

Byggesagsstyring i boligforeninger er ikke gør-det-selv Se a4.dk/kunder eller ring 70 26 62 62 A4 er blandt Danmarks førende specialister inden for bygningsrenovering og vedligeholdelse af boligejendomme, og vi har mange tilfredse kunder. Vi minimerer risikoen for fejl og løbske budgetter og er med til at sikre høj kvalitet og brugertilfredshed.

Servicehåndbogen 2015-16

201

ARKITEKTER Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

Renovering og vedligeholdelse af ejendomme. Vedligeholdelsesplan inkl. driftbudget. Lejlighedsvurdering for salg. Ombygning og renovering af lejligheder. tlf. nr. 2728 4009 mail@novaform.dk

ARKITEKT MA A

Michael K. Andersen Rådgivende - Projektering - Byggestyring tlf 38 33 20 42 Roskildevej 12 A, 1. sal 3400 Hillerød 202

ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR: • • • • • • • • • •

Facader & vinduer Kontorlejemål Tagrenovering Altaner Fundamenter Dræn og kloak Renovering af trapper og kældre VVS og faldstammer Vedligeholdelsesplaner Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/S Gammel Køge Landevej 55 3. 2500 Valby Tlf.: 70 22 77 15 www.ari.dk

Servicehåndbogen 2015-16

203

ARKITEKTER

Stabil økonomi, sund ejendom og plads til drømmene AI yder teknisk rådgivning inden for: • Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag • Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner • Energimærkning og energirenovering • Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner • Gårdanlæg, anlæg og kloak • Altaner AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32680800 www.ai.dk

204Servicehåndbogen helsideannonce 2014-2015.indd 9

20-06-2014 08:50:05

ARKITEKTER

B YG N I N G S R E N O V E R I N G Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering LAN

ESP 15 S L E 0 D HOL stilling i 2 E G I e VEDL pris ved b Halv

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. sal 1851 Frederiksberg C

Servicehåndbogen 2015-16

205

ASFALTERING / BROLÃ&#x2020;GNING

206

BANKER

Boligøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en ejereller andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik. Læs mere om en personlig bank der har fokus på ejerog andelsboligforeninger på lsb.dk/erhverv

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Servicehåndbogen 2015-16

Servicehåndbogen_2015_125x190.indd 1

207

24/06/15 13.02

BANKER

Boligforeninger

Hvornår har din forening sidst haft møde med jeres finansielle samarbejdspartner? Book et møde på 33 33 42 11 og lad os sammen se på jeres muligheder.

Gør det muligt

nordea.dk

208

BANKER

Nu kan du få andelsboliglån med fast rente i 5 år Andelsboliglån med rentesikker hed er en ny mulighed for at fremtidssikre din økonomi og få tryghed i hverdagen. Med et an delsboliglån med rentesikkerhed kan du låse renten på dit lån fem år ad gangen – så ved du præcis, hvad du kan regne med.

125x190_Rentesikkerhed_Andelsbolig.indd 1 Servicehåndbogen 2015-16

Vil du vide mere om andelsbolig lån med rentesikkerhed, så kontakt din lokale Danske Bank afdeling og hør mere om dine muligheder. Eller ring til os på 70 123 456, hvor du kan få personlig betjening alle dage – døgnet rundt.

29/09/15 10.26 209

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING & SERVICE V. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12 RENGØRING · Vask af trapper

EJENDOMSSERVICE · Fejning af udearealer

· Hovedrengøringsopgaver · Rengøring af vaskerier

· Græsslåning og hækkeklipning · Beboerkontakt

· Vinduespolering · Rengøring af lejligheder

· Glatførebekæmpelse · Tilsyn

· Polish behandling · Graffitibekæmpelse

· Rydningsopgaver · Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · INFO@ABC-RENGOERING.DK

GLADSAXE RENGØRING & EJENDOMSSERVICE RENGØRING

GRÆSSLÅNING

TRAPPEVASK

SNERYDNING

VINDUESPUDSNING

MEGET MERE…

KONTAKT MICHAEL UDSEN OG FÅ ET GODT TILBUD TLF:25 37 08 06 MAIL:MIU@GLADSAXERENGORING.DK 210

• Viceværtservice •EJENDOMSSERVICE Ejendomsservice • Rengøring af trapper • Vinduespolering • Vedligeholdelse af grønne områder ALFA ejendomsservice – er en ren fornøjelse

Pålidelighed Kvalitet Personlig Kontakt

& vinduespolering City 33 37 98 98 Greve 43 69 13 13 – en ren fornøjelse Hos Ottzen & Co har vi mere end 20 års erfaring fra Topkem Rengøring og ApSløser i dag en lang række opgaver servicebranchen Ålekistevej inden for: 83

2720vinduespolering Vanløse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 71 25 50 •

 Trappevask  Ejendomsservice  Kontorrengøring

Telefax . . . . . . . institutions. . . . . . . . . . . . .og . . .industrirengøring 38 71 25 49 • erhvervs-, • ejendomsservice

Kontakt: 51 94 93 21 e-mail: info@standard-rengoring.dk web: www.standard-rengoring.dk

Tlf. Dag 20 12 57 16

trappe-rengøring

Eftermiddag/aften 46 15 05 64

• Ejendomsservice

• Trapperengøring

• Vinduespolering

• Brandskader

• grøn service og pleje af øvrige udendørs arealer Hertil løser vi specialopgaver i det omfang, vores • Højtryksspuling skakter kunder har brugaffor det.

Topkem Rengøring ApS

Virumgade 11 A · 2830 Virum · 39 64 04 84 · info@ottzen.dk

Jes Andersen’s Rengøring · Ejbyvej 69 · 4623 Lille Skensved

Multi Rengøring Den Blå Delfin Trappevask Vinduespolering ViGårdmandsarbejde har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres Snerydning og saltning ejendom.

Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendomsTlf. 27 21 39 23 service til den rigtige pris.

www.denblaadelfin.dk

Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApS Fælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • 31319077 danhove@hotmail.com www.ke-ejendomsservice.dk

KRONE POLERING Alt indenfor: • • • •

Rengøring Vinduespolering Ejendomsservice Specialopgaver

Ring for uforpligtende tilbud Tel. 53 76 80 08

70 26 80 01

Servicehåndbogen 2015-16

Træt af sure pligter

Eller bare prøve noget nyt Vi kan tilbyde: •Trappevask • Vinduespolering Viceværtsarbejde • Gårdmandsarbejde Pasning af grønne områder Glatførebekæmpelse VB. Service v/ Vagn Bruhn

56 63 90 21-20 84 32 03 www.vbservice.dk Kontakt os og få et gratis og uforpligtende tilbud

VB Service blev startet 1/3-1997 og vores kundegrundlag er fortrinsvis Andels- og Ejerforeninger i Storkøbenhavn

RENOVERING Guldmann-Dam ApS Enghave 21 A, 2960 Rungsted Kyst . . . . . . . . 36 16 64 74 Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 16 22 65 E-mail: bd@bjarnedam.dk www.bjarnedam.dk

Guldmann-Dam ApS

MURER-BETON-AUT. KLOAKMESTER

Deres garanti

211

EJENDOMSSERVICE

Fejekosten Ejendomsservice Din stabile partner! Mange års erfaring med ejendomsservice af andelsog ejerboligforeninger i Storkøbenhavn

ELEVATORER

FÅ ELEVATOR I DIN OPGANG Kom lettere op og ned Gør din bolig mere værd Bliv boende så længe du vil

212

EL-INSTALLATØRER

VilstrupOlesen Aut. el-installatør

Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.well-el.dk well@well-el.dk

3331 9455 El-vagten hjælper, ved opgaver uden for normal arbejdstid. Døgnvagt: 3255 4748

EL-INSTALLATØRER

• • • • • • • • •

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

35 83 72 33

www.vilstrup-olesen.dk Over 70 års erfaring med ejendomsservice i hele byen. Vi er nu 22 ansatte. El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser. r med Serviceaftale reninger Ejendoms-fo nhavn! i hele Købe Vilstrup Olesen Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Frederikssundsvej Tagensvej 41......................... 35 83 04177 33 2700 2200 København N Fax: .... 35 Brønshøj 83 70 33 www.vilstrup-olesen.dk E-mail: el@vilstrup-olesen.dk el@vilstrup-olesen.dk

Døgnvagt 35 83 04 33

VILSTRUP OLESEN

Med over 90 års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice, EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m. Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt.

Har du strø

Ring til El-Vagten døgnet rundt:

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk Servicehåndbogen 2015-16

32 55 47 48

El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagte 213

www.fugmann.dk

EL-INSTALLATØRER

Er installationerne i din boligforening lovlige? Få udført et el-eftersyn!

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Bella Elektrik Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.3el.dk dan@3el.dk

Ejendomsservice med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser.

70 års erfaring med alle typer opgaver i andelsog ejerboligforeninger. Prøv os og bliv overbevist!

Vi udfører alle former for installationsopgaver Butikken Tlf.: 38 28 14 46

El-arbejde Tlf.: 38 28 12 10

Døgnvagt 35 83 04 33 214

Døgnvagt 35 83 04 33 jendomsvedligeholdelse f andels- EL-INSTALLATØRER og jerlejlighedsforeninger. Dørtelefonanlæg. ntenneanlæg. Ombygning. eparationer og service. Medlem af Elvagten i Storkøbenhavn www.el-hjoernet.dk Ring agtnr. 38 86 88 56 til El-Vagten døgnet rundt: ore radiodirigerede vogne ommer overalt.

Har du strømsvigt? 32 55 47 48

Elvagten i Storkøbenhavn har uddannede montører med specialer inden for alle el-installationer.

El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagten.com • Døgnvagt 32 55 47 48

Aut. el-installatør

ELhjørnet www.elkbh.dk

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Ombygning, Reparationer, Service m.m. Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

Servicehåndbogen 2015-16

215

ENTREPRENØRER

Vi har en klar ambition!

• Tag • Facade • Vinduer • Tagboliger • Boliger • Komfort • Indeklima

Renovering og restaurering af tage, vinduer og facader for andelsog ejerforeninger er vores hjerteblod, og med godt håndværk og nærvær er vores ambition at skabe unikke kundeoplevelser. E&P andels-ejer er vores univers specielt tilpasset boligforeninger. Enemærke & Petersen a/s Ole Hansens Vej 1 4100 Ringsted

• Totalløsning

eogp.dk 216

Tlf. 57 61 72 72

E&P service a/s Smedeland 3 2600 Glostrup Tlf. 56 24 7 365

eogp.dk/service

ENTREPRENØRER

HVORDAN FORLÆNGER DU LEVETIDEN PÅ DIN EJENDOM?

I serviceafdelingen i Hovedstadens Bygningsentreprise a/s tager vi os af de løbende bygge- og vedligeholdelsesopgaver, der opstår på både facade og tag, og vi hjælper med at få overblik over bygningens tilstand. Det gør os til den ideelle samarbejdspartner til service og vedligeholdelse af bygninger: • Tage • Facader • Vinduer • Inddækninger Vi holder facaden – med stil Har din ejendoms facader og gavle mistet glansen, er der fugtproblemer, eller er bygningen slet og ret dårligt isoleret? Hovedstadens Bygningsentreprise a/s står klar med løsninger til efterisolering og facaderenovering. Læs mere på www.hovedstadens.dk, hvor du bl.a. finder folderen ”Servicearbejde”. Vores tovholder Annette Frennung har hele sit arbejdsliv arbejdet med service- og vedligeholdelsesopgaver for diverse boligselskaber og –foreninger. Bag Annette står et serviceteam bestående af kompetente, pålidelige og erfarne medarbejdere, som altid leverer kvalitet til konkurrencedygtige priser. Kontakt os Skriv til service@hovedstadens.dk eller ring direkte på +45 24 37 96 57 til Annette for et uforpligtende tilbud og/eller en aftale om besigtigelse af din ejendom. Vi glæder os til at løse jeres service- og vedligeholdelsesopgaver.

Servicehåndbogen 2015-16

217

ENTREPRENØRER

3 www.rebteknikeren.dk | 20902810 Vores team af tømrere, murere og malere står klar til at løse jeres opgave i højden 218

ENTREPRENØRER

Ikke blot en entreprenørvirksomhed, men en håndværksvirksomhed – og det er vi stolte af Vi udfører alt inden for service, fag-, hovedog totalentreprise, og vi benytter altid egne håndværkere inden for vores fagområde. Kontakt os for en uforpligtende dialog.

Servicehåndbogen 2015-16

Tømrerfirma Bjørn Svendsen A/S Jorisvej 21C 2300 København S Tlf.: 3234 0130 post@bsas.dk www.bsas.dk

219

Assurance Partner – 9703

ENTREPRENØRER • FORSIKRINGER

– 9703 Forsikring: Gratis servicetjek dahlberg, det største danske mæglerhus, har i de sidste 25 år specialiseret sig i ejendomsforsikring. dahlberg er uvildig og vi samarbejder med alle førende forsikringsselskaber. Vi tilbyder et gratis og uforpligtende servicetjek af foreningens forsikringer. Jeres gevinst ved et samarbejde med dahlberg er: • •

uvildig hjælp til skadebehandling & forespørgsler optimale dækninger & betingelser

Kontakt vores ejendomsspecialist Them Dandanel på tlf. nr. 33 70 44 89 eller pr. mail them.dandanel@dahlberg.dk

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andelsog ejerforeninger domme, andelsog ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale ASSURANCE PARTNER A/S Gl.i Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger tilC store ejenTlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andelsog ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

info@assurancepartner.dk 220

info@assurancepartner.dk

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET

FORSIKRINGER

Forsikring af ejendom og bygninger Bestyrelsen i din ejereller andelsforening varetager jeres fælles interesser og herunder foreningens forsikringer. Hvad enten du er bestyrelsesmedlem eller administrator, kan vi hjælpe dig med en løsning, der samler jeres forsikringer og dækker hele vejen rundt om både forening og ejendom.

Vil du vide mere? Så ring og hør mere på 33 55 29 01 Servicehåndbogen 2015-16

221

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

• Bolig og bygge rådgivning for Andels-, Ejer- og Lejerboligforeninger • Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger • Projektrådgivning og projektstyring • Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsboligforeninger • Ring for uforpligtende møde til Claus Borum telefon 6160 6344 www.borum-byg.dk

arkitekter maa. Carl Jacobsens Vej 16, opg. 11, 3. sal, 2500 Valby tlf: 3630 1898 DS/EN ISO 9001:2008 BEC • Byggerating A

info@emborg-form.dk emborg-form.dk

Renovering • Ny- og ombygning • Byggestyring • Kalkulation Klima & Energi • Gårdrenovering • Tilstandsvurdering 222

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Murbyg ApS Murbyg ApS

Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig Rådgivende • Tilstandsrapporter udføres afIngeniører beskikket bygningssagkyndig bygningssagkyndig • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme

Rådgivende Ingeniører • Tilstandsrapporter udføres af store beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Energimærkning af små og ejendomme Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg • Tilstandsrapporter af beskikket omme • Energimærkning af små og store ejendomme ingssagkyndig • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Energimærkning af små og store ejendomme

• af beskikket • Tilstandsrapporter Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg g varmeanlæg me www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 • ekspert i:afOliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk Energimærkning små og store ejendomme www.murbyg.dk• •e-mail: e-mail: info@murbyg.dk • tlf.• 4088 1230 1230 www.murbyg.dk info@murbyg.dk tlf. 4088 meanlæg • www.murbyg.dk Teknisk ekspert• i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

dk • tlf.www.murbyg.dk 4088 1230 • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

tlf. 4088 1230

95 95 95 95 95

FAL KON A/S

RÅDGIVE NDE INGEN IØRE R

30 års rådgivererfaring i byggebranchen Tilstandsrapport Energirenovering Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak/ Fugtsikring Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Tlf: 3 5364500



Servicehåndbogen 2015-16

Nor dr e Fa san vej 43  2000 Fr eder i ksb er g  Med le m a f F.R . I. Fax : 35364 570  Ma i l: fa lkon @ fa lkon .d k  Web : www. fa lkon .d k



C VR : 25 2 44826

223

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Regnvan d og grønne g årde

Eksperter i andelsog ejerboligforeninger

Har I styr på regnvandet, når I sanerer gården?

Få kvaliﬁceret rådgivning �l jeres gårdsanering - og hjælp miljøet, jer selv og naboen

Brug os som jeres sparingspartner!

Er du medlem af en andelsboligforening? Og overvejer I at sanere jeres gård? Så er det værd at overveje at sikre jer mod frem�dens klimaforandringer og udny�e regnvandet som en ressource, så jeres gård bliver grønnere og smukkere, mens kælderen forbliver tør. Vi er fra start �l slut jeres rådgiver og kan hjælpe jer med at ﬁnde de løsninger, der passer netop �l jeres gård og pengepung. Undervejs sørger vi selvfølgelig for, at I er klædt godt på �l opgaven og hjælper jer med at få et overblik over løsningsmuligheder og økonomi og - ikke mindst - give jer svar på alle de spørgsmål og bekymringer, der melder sig, når I som forening står overfor store og bekostelige forandringer; kan det betale sig, er det for dyrt, kan vi få lov, kan vi mon søge økonomisk stø�e og så videre. Lad os tage en uformel snak om jeres behov og ønsker, så vi sammen kan sikre et godt overblik over jeres muligheder.

Ring eller skriv - lav en a�ale

32 57 82 50 info@bangbeen.dk Bang & Beenfeldt A/S har med base på Chris�anshavn i mere end 40 år leveret professionel og kompetent rådgivning �l det byggede miljø.

Se mere på www.bangbeen.dk Langebrogade 6 J, 4. · 1411 København K · Tlf: 3257 8250 · Email: info@bangbeen.dk · www.bangbeen.dk

224

INGENIØRER / RÅDGIVENDE Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

•

Kirstinehøj - 2770 -Kastrup 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56- 00

32503250 56005600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

Skal du bygge på Frederiksberg?

T E LT EE FO NF 7 F LWD. .FDLKD . D K LE O0N1 27 021022 0 2 0- 2 W 0 W - W W. W

SeVagtordning hvordan du søger og find Vagtordning . Gas . Fjernvarme VVSVVS tegninger over. Olie din ejendom . Gas . Fjernvarme . Olie på frederiksberg.dk TLF 3838 100 500 TLF 100 500 Valhøjs Allé 187 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk Valhøjs Allé·187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Servicehåndbogen 2015-16

225

IT SYSTEMER

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

Prosedo har alle it-værktøjer der kan gøre din forening papirløs: • • • •

• •

• • • • •

• •

Foreningshjemmeside: Profilen på nettet, hvor alle – beboere og andre - kan finde informationer om foreningen. Dokumentarkiver: Del selv dokumenter og få automatisk nøgledokumenter direkte fra foreningens administrator. Boliger til salg i foreningen: Fra start vises boliger til salg fra alle ejendomsmæglere. Beboernes selvbetjening 24 timer i døgnet: Aktive formularer, vejledninger og informationer på hjemmesiden gør det let for beboerne at selvbetjene sig uden bestyrelsen skal indover. Beboernyheder: Nemt at holde beboerne opdateret. Nyhedsbrev: Send nyhedsbreve via e-mail til alle beboerne i foreningen. Beboerne tilmelder og opdaterer selv deres e-mail-adresse og telefonnumre uden bestyrelsen skal bruge tid på det. Økonomiske data: Mulighed for integration så opdaterede økonomiske data vises for bestyrelsen direkte på hjemmesiden. Bilagsgodkendelse: Upload foreningens regninger og slip for besværet med at gå rundt og indhente underskrifter. Automatiske rykkere og automatisk videre til administrators betaling og bogføring. Kalender: Skab overblik over møder og arrangementer i foreningen. Booking: Gør det nemt at booke fællesfaciliteter, f.eks. vaskerier, fælleshus, beboerhotel, værktøj m.v. via hjemmesiden. Intranet: Beboere og bestyrelse kan logge ind på hjemmesidens lukkede sektioner kun for beboere og/eller bestyrelsen. Opslagstavle: Lad beboerne komme til orde på deres egen opslagstavle, hvor de kan sætte ting til salg m.m. Eget domæne: Få jeres eget domæne (f.eks. www.foreningensnavn.dk), som er nemt at huske. Hos Prosedo får du domænet og korrekt opsætning uden ekstra omkostninger. SMS sender: Send SMS til alle beboerne i foreningen, hvis f.eks. vandet lukkes, der er er strømafbrydelse eller andre akutte forhold. Fri support: Nyd godt af, at hjælpen altid er tæt på med gratis support på mail eller telefon.

Kontakt Prosedo på 22 43 96 50 eller support@prosedo.dk 226

KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE? SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

DE GAMLE RØR BLIVER STÅENDE KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING

Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com Servicehåndbogen 2015-16

227

KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

Hurtigt, sikkert og holdbart

Flere fordele med Aarsleff Strømpeforing til faldstammer • • • • • • • • •

Ingen nedbrydning Lange ubrudte længder Tåler spuling Ens godstykkelse Dansk produkt Mere end 30 år på markedet 100 års levetid 15 års garanti Gennemtestet af Teknologisk Institut

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

Kirstinehøj - 2770 -Kastrup 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56- 00

32503250 56005600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

T E LT EE FO NF 7 F LWD. .FDLKD . D K LE O0N1 27 021022 0 2 0- 2 W 0 W - W W. W

228

L. Ukket

LÅSESERVICE S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket

Et vink med en vognstang L. Ukket

9911

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skal vi holde med en vognstang om at holde sig væk. For en døret gratis indlæg om ejendomsssikring telefon sender et meget tydeligt signal om at her på dit næste Få et godt tilbud - bestyrelsesmøde? er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du Kontakt For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skalen vi holde få rådgivning, servicering og installationet gratis af bred med en vognstang om at holde sig væk. For en dørindlæg om ejendomsssikring viftesender af produkter indenfor dørtelefoner. Og vi komtelefon et meget tydeligt signal om at her på dit næste Malerfirmaet Malerfirmaet bestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til få Holger rådgivning, servicering og installation A/S af en bred Preben Kjær A/S E. Jensen ditafnæste beboermøde. Er du i at høre vifte produkter indenfor dørtelefoner. Og viinteresseret komBytoften 22-24 mer gerneom ud og holder gratis indlæg omjeres sikring ejendom, til mere hvad viet kan eller ønUdfører alle former fortilbyde malerarbejde, 2650 Hvidovre dittil næste beboermøde. Erhåndværkerkvalitet du interesseret i at høre en pris og i en sker en gennemgang jereseller nuværende anlæg, så mere omIhvad vi kan tilbyde jeres af ejendom, ønTlf.: 36 75 04 77 der tåler sammenligning. sker I en af jeres nuværende anlæg, så giv osgennemgang et vink på tlf. 35 393939. E-mail: kjaer@kjaer-as.dk MALERMESTRE

Et vink med en vognstang

giv os et vink påMøllemarken tlf. 35 393939. 1

www.kjaer-as.dk 2880 Bagsværd 35 39 39 • www.mejlshede.dk 35 3939 39 39 • www.mejlshede.dk Kontor & værksted

44 98 90 77

Fax: 44 98 01 90 13688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

MALERMESTRE 08-08-2013 15:32:05

Vi har også salg af professionel DK-LÅSESERVICE 3688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1 maling og værktøj til private, i den Forretning og værksted kendte Beck & Jørgensen kvalitet.

08-08-2013 15:32:05

Taastrup Hovedgade 113, 2630 Taastrup Fax Tlf. 43 52 00 99 30 66

FORSIKRINGSGODKENDT G A R A N T I P Å K VA L I T E T Autoriseret Ruko og Medeco Service Montering, reparation og omkodning af låse

• Mekanisk Låsesystemer låse sikring • Elektriske Adgangskontrol Dørtelefonanlæg • Låsesystemer Oplukning • Gitter sikring Malerfirma Benny Kessler’s eftf. v/John Hansen Oplukninger Elektriske låse •Rodosvej Dørpumper • Postkasser/anlæg 6 · 2300 S . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 55 78 33 Dørpumper Pengeskabe •Biltlf. Pengeskabe • Adgangkontrol Malermester John Hansen . . . . . . . . 40 35 19 20 Gravering Gitter Sikring •E-mail: • Dørtelefonanlæg maler-kessler@mail.tele.dk

LERFIRMAE MADAHL JOHA T NS EN Udfører EN V Ø solidt & renligt håndværksarbejde

www.maler-kessler.dk

DØGNVAGT 43 52 99 66

Malerfirma

E-mail: teknik@dk-laaseservice.dk · www.dk-laaseservice.dk

Benny Kessler’s Eftf. v./John Hansen

Holger Drachmannsvej 12 2800 Kgs. Lyngby

Glæd dig til et flot resultat - færdig til aftalt tid !

33 24 82 36 Servicehåndbogen 2015-16

32 55 78 33 • 32 55 74 94

Vi istandsætter bl.a.: Lejligheder & kontorer ´ Trappeopgange Vinduer & Facader ´ Tapet ´ Filtarbejde

229

or om uden udførelse af malerarbejde edres omkostninger forer indgået værkets Ankenævn og garantiord g MALERMESTRE direkte mellem de ovennævnte klagebearantiordningen dækker dog kun kan fås ved henvendelse på telefo er rettigede og medlemmet af Danske 0.000 kr. i udbedringsomkostninDanske Malermestre: 32 63 03 70 dMalermestre. un hvis der klages over arbejdet, Ankenævn: 70 20 25 e. Garantiordningen dækker manglerHåndværkets ved rner gået et årbygningsmalerarbejde fra det er faktureret og skilteegentligt ar malerarbejde samt arbejde, der naturligt te afogat sædvanligt kunne fortælle, det er Garanor hører atherunder. li tiordningen dækker dog ikke afrensning ældent, at der rejses garantisager 4medlemmer og maling af Det er Maleren forudsætning aftage. Danske s, for garantiordningens anvendelse, at år udgifter til udbedring ikke overstiger kr. d100.000,00 inkl. moms, og at der klages ker Garantiordningen vover arbejde, hvor faktura er udstedt minettigede ogetdermed dækket af af større dre end 1 år før klagen. Sager dningen er: e omfang er henvises til civilretslig behandling. et malerfirma ry for at gøre det nemt for vores orbrugere,Vider som ejereder fårhar udvil kunder og lægger vægt på at service. g erarbejde i egen bolig eller som-kvaliteten er i top og godHørkær Yderligere oplysninger 7-9 jNærmere oplysninger vedrørende Vi er et firma med gode og stabileHåndmedarbejdere der har været or værkets Ankenævn og 2730 Herlev orbrugere, der lejere eller ansat hossom os i flere år. garantiordningen n kan fås ved henvendelse på telefon: vere får udført malerarbejde i nMalermestre: 32et63uforpligtende 03 70 Kontakt os gerne for tilbud Telefon 44 84 99 44 ig forDanske egen regning. t, Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37. kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk et Mobil 40 56 99 44

er er r-

Fax 44 92 17 00

Keldsøvej 24 info@alogholmmalerfirma.d

2100 København Ø Telefon 44 84 99 44 www.alogholmmalerfirma.d Mobil 40 56 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

Garanti for veludført malerarbejde Få løst dine maleropgaver af en dynamisk og Hørkær 7-9 professionel virksomhed med kernekompetencerne indenfor renovering vedligeholdelse: 2730 og Herlev • Nye og gamle vinduer Telefon 44af84 99 44 • Malerbehandling hovedog bagtrapper • Facader Mobil 40 56 99 44 • Institutioner • Kontorer Fax 44 92 17 00 • Flyttelejligheder

dm-

er i

info@alogholmmalerfirma.dk

Garanti på kvalitet

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke en www.alogholmmalerfirma.dk arbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på. 230

MALERMESTRE

Brdr. Lauridsen ApS Tømrer- og malerfirma

Maling af trappeopgange

Maling af vinduer fra www.brdr-lauridsen.dk egne lifte Ring for et gratis og hurtigt uforpligtende tilbud Telefon 44 44 54 02 kl 8-16

Forsvarsvej 9 - 2730 Herlev

kontaktos@brdr-lauridsen.dk

er udføres fleksibelt og i høj kvalitet Malerarbejder udføres Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj fleksibelt og i høj el af en større familie

kvalitet

kvalitet …en del af en større familie Tlf: 7020 7178 …en del af en større familie post@alvidan.dk

Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj dføres fleksibelt og i høj Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj Tlf: 7020 7178 www.alvidan.dk kvalitetAlvidan ApS Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 kvalitet kvalitet post@alvidan.dk Jorisvej 21C …en del af en større familie Jorisvej 21C post@alvidan.dk f en større familie 2300 Kbh del S af en større www.alvidan.dk …en familie 2300 www.alvidan.dk AlvidanKbh ApSS Tlf: 7020 7178 Jorisvej 21C Tlf: 7020 7178 2300 Kbh S post@alvidan.dk www.alvidan.dk Servicehåndbogen 2015-16

post@alvidan.dk Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 Malerarbejder www.alvidan.dk udføres fleksibelt og i høj Jorisvej 21C post@alvidan.dk kvalitet 2300 Kbh S www.alvidan.dk …en del af en større familie

Alvidan ApS

Tlf: 7020 7178

231

MALERMESTRE

ansen – 9710

Mesterlodden 44, Postboks 88 · 2820 Gentofte

Brug for en god maler?

Vi har været seriøse med vores arbejde i 100 år. Brug for total istandsættelse af vinduer eller trapper? Vi påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer, gulvbelægning og el-arbejder i totalentreprise.

Besøg www.friedmann.dk og læs mere om os eller ring 39 65 71 50

Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

– Kvalitet & Service i top – Renovering & vedligeholdelse af Trapper • Vinduer • Facader Kontorer • Ejendomme

Citymaler.dk Hj.side: www.citymaler.dk E-mail: michaelhusum@ofir.dk Gimles Allé 1A, 2300 København S

Mobil: 20 68 48 82 Telefon: 32 97 82 90

Citymaler.dk v/ Michael Jørgensen

Godt håndværk Udføres alt malerarbejde Facader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto

Gratis tilbudsgivning

GARANTI PÅ KVALITET

www.tomhansen.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

Kirstinehøj - 2770 -Kastrup 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45 Kirstinehøj 43 - 43 2770 Kastrup 32 50 56- 00

32503250 56005600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

232

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

MURERMESTRE

hed med mange års erfaring Al-tagservice el af en større familie

n ApS

– 10309 Murervirksomhed med mange års erfaring

Tlf.: 3234 0130 …en del af en større familie post@bsas.dk Murervirksomhed med mange års erfaring www.amager-mureren.dk Murervirksomhed med mange års erfaring Murervirksomhed med mange års erfaring Amager Mureren 3234 0130 …en del afApS en størreTlf.: familie …en del af en større familie …en del af en større familie

Jorisvej 21C post@bsas.dk 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk Amager Mureren ApS Amager Tlf.: 3234 0130ApS Mureren Tlf.: 3234 0130 d med mange års erfaring Amager Mureren ApS Tlf.: 3234 0130 somhed med mange års erfaring Jorisvej 21C post@bsas.dk Jorisvej 21C post@bsas.dk af en større familie Jorisvej 21C post@bsas.dk n del af en større familie 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk Murervirksomhed med mange års erfaring

pS eren ApS Tlf.: 3234 Tlf.: 0130 3234 0130 post@bsas.dk post@bsas.dk www.amager-mureren.dk www.amager-mureren.dk

…en del af en større familie

Amager Mureren ApS Tlf.: 3234 0130 Jorisvej 21C post@bsas.dk 2300 Kbh S www.amager-mureren.dk Al-tagservice ApS

Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

Servicehåndbogen 2015-16

233

PORTTELEFONANLÆG / DØRTELEFONER Fermax universaltelefon. Passer til de fleste 4+N anlæg

Porttelefonanlæg. Audio eller video. Adgangskontrol.

230V røgalarmer m/batteribackup. Redningsstiger

FREUND

FREUND ELEKTRONIK A/S

Fuglebakken 119 - 5210 Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 - freund@freund.dk - www.freund.dk

REVISORER

RevisoR foR meRe end 100 ejeR - og andelsboligfoReningeR

statsautoriseret revisionsaktieselskab nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

Vester Voldgade 107 dK-1552 KøbenhaVn V tlf.: 33 15 27 27 fax: 33 15 47 04 e-mail: tt@ttreVision.dK www.ttreVision.dK

TT Revision_annonce_125x90.indd 1

18/09/12 20:33:32

DATA R EV ISION

Registrerede revisorer Medlem af FSR Pile Allé 29 danske revisorer Frederiksberg revisor@datarevision.dk 234

REVISORER

Kompetent rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsboligog ejerforeninger. Kontakt os via statsaut. revisorer Morten Egholm Alsted, Søren Rasborg eller senior manager Jørgen Andersen. Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

Servicehåndbogen 2015-16

235

REVISORER

BDO - JERES RÅDGIVER Hos BDO har vi mange års erfaring med andelsboligforeninger. Vi kender lovgivningen og ved, hvordan jeres regnskab skal håndteres. Vores branchespecialister bruger deres indsigt og indlevelse til at rådgive jeres forening, inden for alle områder. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch på tlf. 40 73 52 12, mail: jeb@bdo.dk eller vores kontor. Havneholmen 29, 1561 København V, Tlf. 39 15 52 00, koebenhavn@bdo.dk BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.

236

www.airflow.dk

SKORSTENSFEJERE Skorstensfejerlauget af 11. febr. 1778 København: 6. distr. ( Emdrup - Østerbro - Nørrebro - del af Brønshøj) Skorst.fej.mest. Jan Sørensen Engdals Allé 5. . . . . . . . . . . . . . . . . 36 46 09 60 Bil. tlf.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 30 59 60

Frederiksberg Skorstensfejere Vi er specialister indenfor aftræk og ventilationsanlæg. Køkken og bad i etageejendomme. Rensning af ventilationsanlæg

først med det bedste

Bøgesvinget 6 - 2740 Skovlunde

Tlf.: 44 91 68 42 - Fax 44 91 65 71 info@vaskemik.dk - www.vaskemik.dk

Frederiksberg Skorstensfejere har 20 års erfaring med rensning af ventilation og aftrækskanaler

Tlf.: 38 87 60 71 skorstensfejerfrederiksberg@mail.tele.dk

214

9. distr. (Valby - Vesterbro - Vanløse - del af Brønshøj) Skorst.fej.mest. Henrik B Jensen Erik Eriksens Gade 6, 4. tv . . . . 48 39 40 04 10. distr. (Sundby - Indre by) Skorst.fej.mest. Benny Larsen Vejlands Allé 45 . . . . . . . . . . . . . . . 32 52 66 20

Skorstensfejerne i Kbh. udfører også:

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

P. Winther Jespersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk

Tlf. 35 82 21 20

Rensning af kedler og brændeovne Rensning af alle typer aftrækssystemer

Etablering af fuglesikring på skorstene og taghætter www.skorstensfejer.dk www.ventilationsrensning.dk Servicehåndbogen 2015-16

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69 år - udført af egne erfarne håndværkere      

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hovedog underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andelsog ejerforeninger, boligselskaber Kontakt os for et uforpligtende tilbud

237

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

tømrer snedkerfirma

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S • Bygningsvedligeholdelse • Reparationsarbejde • Tagarbejde • Dør og Vinduesskiftning • Værkstedarbejde

Baldersbækvej 11 DK-2635 Ishøj Tel [+45] 43 52 18 70 Fax [+45] 43 99 53 18 www.gh-jp-as.dk ghjp@gh-jp-as.dk

SVAMPESKADER

Skimmelangreb efter vandskader. Hvad gør man så? Prøv vores BORACOL Special Læs mere om dette effektive produkt på vores hjemmeside: www. lavtox.dk

238

141

SVAMPESKADER

309 



 



TAGDÆKNING / TAGRENOVERING Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme TØRRERUM

Energirigtig tøjtørring Et affugtet tørrerum sikrer skånsom og effektiv tørring af tøj*

Al-tagservice

- helt uden varme og uden slid på tøjet - fra verdens førende leverandør af sorptionsaffugtere

35 35 56 56

*metoden anvendes bl.a. i Forsvarets tørrerum

www.al-tagservice.dk

Tlf.: 4495 3355 • www.munters.dk

Servicehåndbogen 2015-16

239

TAG / FACADE

STENI Protego

- tag med markedets bedste garanti

STENI Protego er den bedste investering over tid. En flot, funktionel løsning, som du kan glæde dig over i mange år. Tagplader i høj kvalitet, velegnet til både nybyggeri og renoveringer. 40 års garanti mod frostsprængninger og delaminering. En dokumenteret levetid på over 60 år, og en meget vedligeholdelsesvenlig overflade, er en god investering for byggeriet. STENI Protego er flot, og giver mulighed for valgfrit arkitektonisk udtryk. steni.dk

240Håndbogen_125x190_steni.indd 1

09.10.15 09.05

VALUARER

Hans Trebbien Trebbien Hans Hans Trebbien

Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler ogogog Valuar Statsaut. ejendomsmægler Statsaut. ejendomsmægler Valuar Statsaut. ejendomsmægler Hans Trebbien Trebbienog Valuar Hans Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Landsdækkenderådgivning rådgivning Statsaut. ejendomsmægler og af Valuar Landsdækkende ved valuarvurdering valuarvurdering afandelsboligforeninger. andelsboligforeninger.

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. andelskronen. Køb, salg &vurdering vurdering afkøb fast ejendom Vurdering af andelskronen. Køb, salg & af fast ejendom Vurdering af andelskronen. Vurdering af fast ejendom ved og ejendom salg. Vurdering af Køb, salg & vurdering af fast Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af idede de enkelte lejligheder. Vurdering andelskronen. Køb, salgi & vurdering af fast ejendom samt af vurdering forbedringer enkelte lejligheder. Medlem af forbedringer DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

der Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27

Tlf. +45 3838 Tlf.33 +4514 33 07 14 07

der Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27 Tlf. +45 14 07 3838 Tlf. +45 3338 14 07 Gade Tlf. +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 33 08 14 08 K-105427 København K Fax33 +45 33 14 3838 Gade Tlf.KK +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 3338 14 08 K-105427 København K Fax33 +45 14 08 3838 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk nhavn K Fax +45 33 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk nhavn K Fax +45 33 hanstrebbien@mail.tele.dk 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk

Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Skal vi også vurdere BYGNINGSRENOVERING Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb jeres Det er andelsboligikke nødvendigvis et problem at købe en bolig i en andelsboligforening, som Det er ikke nødvendigvis et problem at købegranskning en bolig i en som har renteswap, men det kræver en grundig af andelsboligforening, foreningens økonomi. Skal vi være boligforeningens forening? har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi. fremtidige samarbejdspartner

Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og vedrørende driften, vedligeholdet Renteswapaftaler er økonomiske nemlig bådeudfordringer. indgået af foreninger enkøbe sund økonomi foreninger, som har Overvejermed du at en andel i og en foreninger, som har økonomiske udfordringer. Overvejer du at købe en andel og udviklingen af ejendommen? forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til ati en se forening med renteswap, er det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se på økonomien i foreningen. påKr.. økonomien i foreningen. ...,............... Telefon 33 15 15 20 Fordele ved renteswap Fordele ved renteswap mail@trioarkitekter.dk • Forsikring mod stigende renter • mod stigende renter www.trioarkitekter.dk • Forsikring Faste terminsydelser • Faste terminsydelser Nyvej 16 C 1. sal Ulemper ved renteswap Ulemper ved renteswap • Svingende andelsværdier 1851 Frederiksberg C • andelsværdier • Svingende Begrænsede muligheder for gældspleje • Begrænsede muligheder for gældspleje Vil du vide mere? Vil dumere vide på mere? Læs ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk andelsmme skyder i vejret, sætter mange Mens priserne på private boligejendo offentlige ejendomsvurdering. Den seneste boligforeninger fortsat deres lid til den betyder, at gældende helt frem til 2018, hvilket ejendomsvurdering fra 2012 vil være I vælger at få lavet en medmindre markedet, følge vil jeres andelsboligforening ikke reel pris på jeres andelsboliger. valuarvurdering og dermed sikre en penge at være der og på Frederiksberg kan Særligt i vækstområder som København valuarvurdering af andelsboligforeningen. hente, hvis man vælger at få lavet en

for andelsforeninger. om året, heraf en del valuarvurderinger Colliers udarbejder ca. 500 vurderinger at en hvor vi anslår, hvorvidt det er sandsynligt, ing. Vi tilbyder gerne en uforpligtende screening, inden I binder jer for en egentlig valuarvurder valuarvurdering vil bevirke en højere andelskrone,

Vi ser frem til at høre fra jer! > Helle Horn Kramer Erhvervsejendomsmægler, MDE Diplomvaluar, MRICS Valuation Mobil 23 32 57 67 helle.hornkramer@colliers.com

Servicehåndbogen 2015-16

COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK A/S KØBENHAVN Gammel Kongevej 11 1610 København V Telefon 70 23 00 20 www.colliers.dk

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

241

VALUARER

En valuarvurdering fra danbolig Erhverv bygger på mange års erfaring og sikrer en korrekt vurdering af ejendommen.

Hvad er den rigtige værdi af jeres andelsboligforening?

2300 KØBENHAVN S SIDSEL GULDHAMMER AMAGERBROGADE 169 Ejendomsmægler & valuar, MDE Velbeliggende udlejningsejendom Til salg danbolig Erhverv København Velbeliggende og pæn udlejningsejendom på hjørnet af Amagerbrogade og Lombardigade. Ejendommen er en murstensejendom, opført i 1902, med et samlet BBR-areal på 2.016 m², fordelt med boligareal på 1.698 m² og erhvervsareal på 318 m².Boligdelen indeholder 29 boliglejemål i varierende størrelser fra 46 - 103 m². 25 af lejemålene er moderniseret i henhold til BRL § 5, stk. 1, mens de resterende 4 lejemål er uistandsatte.Erhvervslejemålene er en bager (indflytning 1989), en frisør (indflytning 1983), og en grillbar (indflytning 1991). Pris / kontant Bolig og erhvervsareal Forrentningsprocent

40.000.000 kr. 1.698 og 318 4,03 %

Årlige lejeindtægter Årlige driftsudgifter Sagsnummer

2100 KØBENHAVN Ø ÅLBORGGADE 20, ST.

Fantastisk indrettet og istandsat "beboelsesejerlejlighed" med erhvervsstatus Til salg Flot og moderniseret erhvervsejerlejlighed på indre Østerbro beliggende mellem Randersgade og Østerbrogade ved Parken. Lejligheden er indrettet med fordelingsgang med adgang til pænt kontor/rum til højre for indgangen, nyt KVIK køkken i åben forbindelse til spisestue. Herudover er der stort kontor/rum, hvorfra der er adgang til yderligere rum samt flot nyt badeværelse med flotte fliser og ny sanitet. Lejligheden har helt nye termovinduer, ligesom der er pålagt egetræsparket gulv overalt i lejligheden, udført som sildeben.

2.479.224 kr. 855.614 kr. 956TL000267

Pris / kontant Erhvervsareal Fællesudgifter pr. kvartal

1.400.000 kr. 78 m2 3.074 kr.

Forbrug pr. kvartal Energimærke Sagsnummer

2.060 kr. D 956CB000049

Sidsel.guldhammer@danbolig.dk Tlf. 21 61 90 43

Skat har meddelt, at den offentlige vurdering er udskudt til år 2019, hvorefter et nyt vurderingssystem træder i kraft.

TORBEN LUND

Jeres andelsboligværdi er således fastfrosset frem til 2019, uden prisstigninger i et boligmarked, hvor tilsvarende ejerlejligheder er steget markant.

Ejendomsmægler & valuar, MDE danbolig Erhverv København

Dette gælder også, selvom I står overfor større vedligeholdelses-/eller forbedringsarbejder og dermed risikerer, at jeres andelsværdi falder. Mange andelshavere oplever, at når andelskronen er fastsat efter den offentlige vurdering, sælges andelen meget hurtigt, og til under den reelle markedspris for lejligheder i København. Ved brug af valuarvurdering får I hvert år en markedstilpasset værdi af jeres ejendom, som tager hensyn til jeres ejendoms tilstand, forbedringsarbejder mv.

2100 KØBENHAVN Ø LANDSKRONAGADE 56

4000 ROSKILDE

KAMSTRUPVEJ 55, KAMSTRUP Kontakt os nu og hør, hvad den rigtige andelsværdi er for Flot og total istandsat investeringsejendom Til salg Ejendommen har nye vinduer og nyt tag (ca. fra sommeren 2010) og ligesom der er er lavet flot pudset mur omjeres forening. kring ejendommen ud til vejen. Ejendommen er beliggende på en 7.483 m² stor grund, hvor der foran ejendommen

Flot og velholdt småhusejendom Til salg Torben.lund@danbolig.dk Tlf. beliggende 28 40 05 22investeringsejendom med ni udlejede beboelseslejligheder bestående primært af 2 værelses lejGodt ligheder, hvoraf det ene er et ombygget erhvervslejemål. På kvisten indgår en udlejet og totalt istandsat 3 værelses ejerlejlighed, sidstnævnte er i 2008 indrettet i tidligere loftsareal og er sidenhen opdelt i selvstændig ejerlejlighed. Ejendommen fremstår velholdt og den ligger i et pænt og roligt kvarter uden sandsynlig tomgang. Alle lejemål er istandsat, og flere lejemål kan ved genudlejning bære en højere leje. Der er pulterrum i kælderen. Pris / kontant Boligareal Forrentningsprocent

danbolig Erhverv København K

13.700.000 kr. 546 m2 3,68 %

Årlige lejeindtægter Energimærke Sagsnummer

661.965 kr. B 956BT138005

er stort parkeringsareal samt stor terrasse samt store og dejlige havestykker bag ejendommen.Ejendommen indeholder 7 klubværelser samt 4 flotte og istandsatte lejligheder. Herudover er der gode erhvervslokaler i bunden af ejendommen, som udlejes til privat skole. Herudover er der 3 garager, som også udlejes til erhvervslejeren. Pris / kontant Erhvervsareal Boligareal

12.500.000 kr. 799 m2 395 m2

Årlige lejeindtægter Årlige driftsudgifter Sagsnummer

Ejendomsmægler, valuar, HD & MDE · Dronningens Tværgade 26, 2. sal, 1302 København K · Tlf. 3283 0610 · erhverv.kbh@danbolig.dk · www.danbolig.dk/erhverv

242

1.130.372 kr. 196.314 kr. 956TL000251

VANDBEHANDLING

Slip af med kalkproblemerne ! Hvad gør kalkknuseren ? Ved hjælp af lyd ændres krystalstrukturen i kalken, så den ikke binder sig som før til varmelegemer, indersider af rørsystemer og overflader i øvrigt. Det medfører blandt andet, der skal bruges mindre energi til cirkulation af vandet. I skal huske, at 1mm kalk på varmelegmet giver 10% i merforbrug af energi. I får også en bedre varmeoverførsel til vandet i varmeveksleren. Herved kan I slipper for strafgebyr grundet for dårlig afkøling. Alt der tilsættes vandet skal reduceres med 1/3, så her spares f.eks. vaske-, opvaskepulver og rengøringsmidler. Virkning bevist på Aalborg Universitet. Et netop afsluttet studie på Aalborg Universitet beviser virkningen af AMTech Aqua Miljøs system til knusning af kalk i vandet. Så det vi hos AMTech Aqua Miljø har set virke i praksis siden 1994, har vi nu også videnskabeligt belæg for.

Kalkknuseren siger farvel til Afkalkning af kaffemaskine og elkoger. Hårde kalkbelægninger i brusekabine. Skyllemiddel til vasketøjet. Tilkalkede vaske- og opvaskemaskiner. Utætte vandhaner og toilet.

Kalkknuseren siger goddag til Mindre vandforbrug. Lettere og hurtigere rengøring. Bedre cirkulation på brugsvandet.

Længere levetid for hårde hvidvarer. Mindre forbrug af rengørningsmidler.

Læs mere på www.kalkknuser.dk

AMTech Aqua Miljø ApS / Herlev Hovedgade 119 / 2730 Herlev / 44 94 33 08 Servicehåndbogen 2015-16

243

VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE

Følg dit forbrug på smartphone

Med istas app er det let at holde øje med dit energiforbrug Bliv bevidst om dit forbrug:  Følg forbruget

af koldt/varmt vand, varme og el  Detailvisning af forbrug pr. måler  Sammenligning af aktuelt forbrug med tidligere års forbrug Kontakt din administrator og hør hvordan du får istas forbrugs-app.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Varmtvandsmålere er lovpligtige Du skal nu have individuelle målere på varmtvandsforbruget. Ny bekendtgørelse er trådt i kraft d. 5. juni 2014. Varmtvandsmålere skal være installeret inden udgangen af 2016. Techem tilbyder dig råd og vejledning samt leje af forbrugsmålere. Sammen sparer vi mere...

Sæt mål og spar sammen med Techem Beboer App Forbrugsmål

Focus på ressourcer

www.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00

Meget mere end fordelingsregnskaber 244

VASKERIMASKINER

Blomstrende nytænkning kan spare 60% - til fordel for økonomi og miljø

Innovative varmepumpe tørretumblere med store fordele • Reducer energiforbruget med op til 60%* med varmepumpe-teknologi • Skånsom tørring i patenteret SoftCaretromle • Optimalt tørreresultat med patenteret PerfectDry restfugtighedsmåling • Kort tilbagebetalingstid på investering

Yderligere info 43271500 www.miele-professional.dk *Sammenlignet med en tilsvarende ny el-opvarmet Miele tumbler.

Servicehåndbogen 2015-16

Ved udskiftning af en ældre tørretumbler til en ny med varmepumpe-teknologi kan energibesparelsen være mere end 60%. Mieles tørretumblere med varmepumpeteknologi fås i 3 størrelser og kræver ingen aftræksinstallation.

245

VASKERIMASKINER

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 1,2 TON CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • August 2015

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

246

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

16258 HOFOR Ann_Servicehåndbogen_123x190.indd 1

12/08/15 14.03

VINDUER

NYHED MED KANT

VELFAC Det optimale 2-lagsvindue til byggeri fra 1960-90erne

Optimér lysindfaldet med en BR15-godkendt løsning. Se meget mere på VELFAC-Edge.dk

Servicehåndbogen 2015-16 2735 - VEL Edge printannonce_Servicehåndbogen_125x190.indd 1

247 01/09/15 10.31

VVS-INSTALLATØRER Al-tagservice ApS Rosenørns Allé 57, kld. tv . . . . . . . . . . . . 35 35 56 56 1970 Frederiksberg C

Tagarbejde på ældre ejendomme

Al-tagservice

35 35 56 56 www.al-tagservice.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

T E LT EE FL OENF O 70 0 0-2 W FW L D. F .D N1 2 7 021022 2 0 W - W W .W LK D.DK

248

Derfor skal du skifte til en sikkerhedsdør. Først og fremmest får lejlighederne en ny sikkerhedsdør af stål, som holder tyve ude. For selv om det er vigtigt med en god lås på dørene, så er det svært opbrydelige sikkerhedsdøre, som får tyven til at give op. Men der er også andre fordele. Vore sikkerhedsdøre er meget tætte og isolerer derfor mod støj fra opgangen, hvilket er med til at skabe et mere behageligt miljø i lejlighederne. Brand og brandgasser holdes ligeledes ude. Mados forhindres i at brede sig til opgangen, og ofte opnår man endda besparelse på varmeregningen. Desuden får lejlighederne en dør, som stort set er vedligeholdelsesfri og ikke behøver at blive udskiftet i mange år.

70 års erfaring

Daloc-sikkerhedsdøre er både meget fleksible og elegante, fordi de er resultatet af intelligente og gennemtænkte sikkerhedsdetaljer kombineret med de materialer, de er konstrueret af. Daloc har lavet sikre døre siden 1943, så vi ved, hvad vi taler om. Alle vore sikkerhedsdøre er gennemprøvede, certificerede, produktionskontrollerede og højt klassificeret i forhold til brand, brandgasser, lyd og indbrudssikkerhed.

Et par timer pr. dør

Vore professionelle montører udskifter en dør til en lejlighed på under en halv dag. Så før du får set dig om, har sikkerhedsdørene ikke kun gjort lejerne glade og tilfredse, værdien på lejlighederne er også steget. Gå ind på Daloc.com (eller scan QR-koden) og læs mere om teknikken bag sikkerhedsdørene og de mange udførelser, der er at vælge imellem.

Sikkerhedsdøre

BRUGER I JERES BOLIGNET RIGTIGT? Jeres bolignet er fuld af muligheder, og kan bruges til meget mere end bredbånd. I kan bruge bolignettet til mange tjenester, og det giver samtidig en langt bedre økonomi i løsningen – til glæde for beboerne. Lad os hjælpe med at lave den helt rigtige løsning til lige præcis jeres boligforening.

FREMTIDENS BOLIGNET HASTIGHEDER OP TIL 1 GBIT

ADGANGSKONTROL

TELEFONI

TV VIDEOOVERVÅGNING DØRTELEFONI BREDBÅND

RING OG HØR MERE PÅ TELEFON 69 12 12 12