Servicehåndbogen 2016-17 by Min Boligforening

BEDRE BUNDLINJE, LAVERE VARMEREGNING OG MINDRE CO 2 AF MORTEN KABELL TEKNIK- OG MILJØBORGMESTER

SIDE 4

SÆLGER ANSVARS FORSIKRING FÅ TRYGHED VED SALG AF EJERLEJLIGHED

NÅR ÆSTETIK OG BÆREDYGTIGHED GÅR HÅND I HÅND

AF RASMUS THORLACIUS BASE1 DANMARK A/S

AF CLAUS BØGESKOV STENI DANMARK A/S

SIDE 10

SIDE 20

for andelsog ejerlejlighedsforeninger

2016-17 36. årgang

DRONE INSPEKTION

NYE FALDSTAM MER - HURTIGT OG ØKONOMISKE

MILJØSKADELIGE STOFFER I EJENDOMME

AF JAKOB VESTERVANG REBTEKNIKEREN

AF NIELS JENSEN MODULETT

AF JESPER MØGELHØJ AI A/S

SIDE 54

SIDE 34

SIDE 16

SERVICEHÅNDBOGEN INDEHOLDER RELEVANTE ARTIKLER OM F.EKS. MILJØ, RENOVERINGER, NYE TAGE, BEKENDTGØRELSER, VEDTÆGTER M.M. FOR EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. SERVICEHÅNDBOGEN ER DEN ENESTE BOG, DER GRATIS SENDES TIL BESTYRELSEN I EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER.

www.rebteknikeren.dk | 20902810 Vores team af tømrere, murere og malere står klar til at løse jeres opgave i højden

Servicehåndbogen – viden og events for bestyrelsesmedlemmer Kære læser Vi er glade for at kunne sende dig den nyeste udgave af Servicehåndbogen 20162017 samt invitationer til efterårets arrangementer. Bogen indeholder en række relevante artikler og oversigter, der er skrevet af politikere og førende virksomheder inden for alle væsentlige områder, der servicerer boligforeninger. Servicehåndbogen er en unik håndbog, der som den eneste af sin art, er skrevet for og sendt direkte til formænd og bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger i Danmark. Servicehåndbogen er den eneste opslagsbog i Danmark, hvor man kan finde relevante informationer om eksempelvis vedligehold af sin ejendom, ny teknologi, optimal drift af energikilder og meget andet. Servicehåndbogen er det fortrukne sted for nye og gamle bestyrelsesmedlemmer til at hente viden og inspiration. Vores gå-hjem-møder er repræsenteret at både landsdækkende og førende virksomheder i Storkøbenhavn, der vil formidle nyttig viden til gavn for jer bestyrelsesmedlemmer. Det næste arrangement der er er gratis vil blive afholdt 16. november 2016 hos IDA på Kalvebro Brygge i samarbejde med Lån & Spar Bank. Overvejer din forening en udskiftning af stigstrenge eller faldstammer tilbyder vi et eksklusivt seminar med afsluttende gourmetmiddag på vores kursuscenter Holberggård 18. november 2016, hvor særligt udvalgte fagfolk giver dig værdifuld viden om produkter, økonomi og byggestyring. Vi havde ved vores kursus i januar overbookning på temaet ”Din forening som bygherre”, hvorfor vi afholder hele to gratis kurser om temaet 29. og 30. november 2016 i Kulturhuset på Islands Brygge Tilmelding til vores arrangementer sker på www.servicehaandbogen.dk Vi anbefaler hurtig tilmelding, der er efter først til mølle princippet. Jeg vil gerne rette en stor tak til alle virksomheder, politikere, interesseorganisationer m.fl. der har leveret de spændende artikler, der har til formål at både inspirere og komme med konkrete løsningsforslag til jer bestyrelsesmedlemmer. Alle annoncører har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere boligforeninger inden for deres fagområder, hvilket mange foreninger nyder godt. God læselyst og jeg glæder mig igen til at mødes med masser af jer til vores kommende arrangementer. Mange venlige hilsner Kim Lykke ansvarshavende redaktør

kim@servicehaandbogen.dk Servicehåndbogen 2016-17

Servicehåndbogen for andelsog ejerlejlighedsforeninger 2016-17 36. årgang - udgivet af Servicehåndbogen A/S, Nyvej 16 C 2., 1851 Frederiksberg C E-mail: info@servicehaandbogen.dk, www.servicehaandbogen.dk Oplag: 7.300. Tryk: Kolofon. Ansvarshavende redaktør: Kim Lykke Pedersen. Eftertryk af artikler og billeder i Servicehåndbogen må kun finde sted efter forudgående aftale.

Indhold Servicehåndbogen – viden og events for bestyrelsesmedlemmer ��1 Bedre bundlinje, lavere varmeregning og mindre CO2,, Morten Kabel, Teknik- og Miljøborgmester ��4 Ægyptens 10 plager, Jan Herbo Rasmussen, Herbo Administration ��8 Sælgeransvarsforsikring – Få tryghed ved salg af ejerlejlighed, Rasmus Thorlacius, base1 Danmark A/S ��10 Miljøskadelige stoffer i eksisterende ejendomme, Jesper Møgelhøj, AI A/S ��16 Når æstetik og bæredygtighed går hånd i hånd, Claus Bøgeskov, Steni Danmark A/S ��20 Vi skal værne om vores fælles byrum – med arkitektonisk tilpassede altaner, Henrik Bjørndal, Balco Kontech 22 Ejendomsadministration via nettet – det er NEMT, Birgit Kornum, NemAdministration ��26 Rotter ødelægger højvandslukke, Phillippe Gary, Falkon A/S Rådgivende Ingeniører ��30 Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi, Henrik S. Vinther, Opgangsskærme ApS ��32 Nye faldstammer – hurtigt og økonomisk, Niels Jensen, Modulett A/S ��34 Hvorfor en vedligeholdelsesplan?, Anders Bang Olsen og Ann Krista í Dali, Bang & Beenfeldt A/S ��36 Altaner – krav til arkitektur og til dokumentation, Lillian Rasch Madsen, Frederiksberg Kommune ��40 Renovering af faldstammer og ventilationsskakte med relining og strømpeforing, Heine Buhl, Proline A/S ��44 Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld, Palle Hansen, HOFOR A/S ��48 Få styr på dokumentationen for beboelsesejendomme, Per Sahl Madsen, Techem Danmark A/S ��52 Drone inspektioner, Jacob Vestervang, Reb Teknikeren ApS ��54 Hvorfor en vedligeholdelsesplan? Stine Winther Gjesten, Trio Arkitekter ApS ��58 Din egen altan – Fra idé til virkelighed, Johan Söderling, Balco A/S ��62 Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler? Gert Mejlshede, Mejlshede Låse A/S ��66 Tagboligboost i etageejendomme, Steen Rosendal, AI A/S ��70 Altaner – en investering i fremtiden, Bo Bjerre Hansen, Grundejernes Investeringsfond ��74 En god samarbejdspartner er sund fornuft, Carsten Nygaard, Lån & Spar ��78 Ejendommens værdi i regnskaber for andelsboligforeninger, Jesper Buch, BDO ��82 Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning – Hvad må du?, Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset 86 Om bestyrelsesansvar i andelsog ejerlejlighedsforeninger, Niels Ole Sloth, Assurance Partner A/S ��90 Beboerne strømmer ind i foreningerne, Christian Ringbæk, Prosedo ��96 Pas på dagslyset, når der skal etableres altan, Maja Skovgaard, Statens Byggeforsknings Institut ��98 Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør?, Morten Andersen, Hartvig Consult ��102 Sikkerhedsdøre, Brian Møller, Daloc Danmark A/S ��106

Bevar jordforbindelsen – og undgå livsfarligt stød, Anja Bergvit Nielsen, Sikkerhedsstyrelsen ��108 Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ), Timmy Lund, Vest Administrationen A/S �� 110 Brandtekniske udfordringer ved ombygning af altaner og svalegange, Allan Anton Hansen, DDBI �� 112 Spar på energien i tørrerummet - Sluk for varmen og tør tøjet hurtigere, Kirsten Tolstrup, Munters �� 116 Problemstilling om driften af andelsboligforeninger, Jørgen Andersen og Morten Egholm, Alsted Beierholm �� 118 Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen, Hans Trebbien, ejendomsmæger og valuar ��120 Etablering af altaner i andelsboligforeninger, Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S ��126 Glem stilladset når du skal renovere!, Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS ��130 Vedligeholdelse af asfaltbelægninger, Ivan Gottschalk, Pankas A/S ��134 Husk at radonsikre i forbindelse med bygningsrenovering, Torben Valdbjørn Rasmussen, SBI, AAU CPH ��136 Vedtægtsændringer ved Airbnb Patrick Kuklinski, Administrationshuset A/S ��140 Minimer udgifterne ved reparationer i højden, Jacob Vestervang, Rebteknikeren ApS ��142 Av, for pokker! Hvem dækker?, Anja Rosenkilde-Hansen, Codan Forsikring A/S ��146 Kan andelskronen hæves?, Jan Nyby, Proad ��148 Boligforeningens digitale værktøjskasse, Christian Ringbæk, Prosedo ��150 Svampe- og skimmelangreb, Hanne Berg, KRS ApS ��154 Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led!, Ole Brockdorff, Trio Arkitekter ApS ��158 Gør byen grøn - start hjemme hos dig selv, Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro ��162 Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner, Anne Pia Koch, Teknologisk Institut ��166 Energibesparelser - et skrift hen ad den bæredygtige vej, Tina Sander, Dansk Energi ��170 Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger �� 174 Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ��177 Normalvedtægt for ejerforeninger ��191 Fagregister ��196

Servicehåndbogen 2016-17

Bedre bundlinje, lavere varmeregning og mindre CO2 Den grønne omstilling handler ikke om at lide afsavn i en god sags navn. Den handler i høj grad om sund fornuft og alle de gevinster, der følger med bæredygtighed. Et nystartet partnerskab i København kan eksempelvis vise vejen til ikke bare at opnå CO2-besparelser, men også besparelser på københavnernes og bygningsejernes varme- og elregning. Vi kalder det Energispring, og du er inviteret.

Af Teknik- og Miljøborgmester Morten Kabell Københavns Kommune

I alt for lang tid har vi i klimadebatten fokuseret på, at forbruget udelukkende er den almindelige forbrugers ansvar. Og alt for længe har vi fokuseret på, at vi skal ofre noget for at være bæredygtige. At vi skal skrue ned for radiatoren og tage en varm sweater på om vinteren. Men der er faktisk noget at hente på bundlinjen for alle parter. Erfaringerne viser, at der i gennemsnit spares fem til ti procent af energiforbruget alene ved at optimere og regulere varmeanlægget og ved at være bevidst om forbruget. Derfor har København, HOFOR, store bygningsejere, andelsboligforeninger, udlejere, administratorer og interesseorganisationer engageret sig i partnerskabet Energispring for i fællesskab at skabe reduktioner i de københavnske boliger og bygninger – og for at hjælpe københavnerne og sig selv til et lavere forbrug og en lavere varmeregning. Og her har I muligheden for at komme med 4

og gøre en forskel. For klimaet, for København og for jer selv, jeres lejere og jeres ejere. Et spring mod lavere energiforbrug Denne slags partnerskaber er klart en del af vejen frem mod en mere bæredygtig og fornuftig fremtid. Det kræver en forpligtelse at være en del af partnerskabet. Virksomhederne og boligforeningerne skal skrive under på en aftale med Københavns Kommune om at spare energi, dele energidata, dele erfaringer med andre og deltage i fire årlige workshops om energioptimering af ejendommen. Til gengæld giver Energispring et fokus på både at optimere driften og energirenovere. Et netværk, hvor det er muligt at sammenligne sin egen bygnings energiforbrug med andre partneres energiforbrug i tilsvarende bygninger og konkret at lære af hinanden. En konkret måde at hjælpe hinanden til et fornuftigere forbrug i stedet for en diffus meningstilkendegivelse.

De første år skal besparelserne primært hentes ved at optimere driften på energiforbrugende anlæg i bygninger. Her får partnerne hjælp fra HOFOR til at opnå energibesparelser i deres ejendomsportefølje ved at få tjekket varmeanlægget i bygningen, så det kører optimalt. Desuden får de hjælp til at overvåge vand- og varmeforbruget ved hjælp af måleudstyr, der sender data fra varmeanlægget til skærmen, så de kan se, hvor der er flest besparelser at hente, så de kan sætte ind præcis der. Samtidig stiller en række interesseorganisationer sig til rådighed med ideer, viden og knowhow om at opnå besparelser, og Københavns Kommune tilbyder også viden om alt fra teknologier til måder at omlægge og optimere driften – og også hvordan man kan navigere i en til tider lidt forvirrende lovgivning. Erkendelsen af, at vi alle sammen kan opnå fordele, hvis vi bare arbejder lidt tættere sammen, er jo ikke ny. Det vigtige er Servicehåndbogen 2016-17

blot, at partnerskaber som Energispring giver konkrete måder at arbejde sammen på, så man kan høste fordelene. Så den store, bæredygtige omstilling bliver til konkrete spring fremad. Vejen frem for København Om ni år skal København være verdens første CO2-neutrale hovedstad. Det betyder, at København fra 2005-2025 skal reducere 2,6 millioner tons CO2. Det er meget, men vi er godt på vej gennem fire overordnede spor: Københavns Kommune som klimavirksomhed, grøn transport, energiproduktion og endelig energiforbruget. Det er vor alles ansvar, at vi kommer i mål, og vi når det ikke, hvis vi udelukkende fokuserer på den enkelte københavners indsats. Det er også kommunens, forsyningsselskabernes og bygningsejere og – udlejeres ansvar. For at kunne nå målet skal vi aktivere al den viden, hjælp og knowhow, vi ligger inde med – og hjælpe hinanden til 5

►

Bedre bundlinje, lavere varmeregning og mindre CO2

Energispring er et partnerskab mellem Københavns Kommune, HOFOR, store bygningsejere, andelsboligforeninger, udlejere, administratorer og interesseorganisationer. Partnerskabet er etableret i 2016 og samarbejder om at energioptimere private ejendomme. Du kan læse mere om Energispring på www.kk.dk/ energispring Følgende underskriver partnerskabsaftalen med Københavns Kommune: • Castellum • Københavns Ejendomme og Indkøb • By & Havn • Karberghus • Arup og Hvidt • Corpus Development • KLP Ejendomme • DEAS • Danica Pension og administratorerne: DATEA og ABERDEEN • PKA • Steen og Strøm Danmark • Vest Administration • CPH Containers • Colliers International • Bygherreforeningen • Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation • Lejernes LO Hovedstaden • Grundejernes investeringsfond • HOFOR

en smartere måde at forbruge på. Derfor er det vigtigt, at et partnerskab som Energispring er stablet på benene. Partnerskabet vil ikke alene kunne levere konkrete reduktioner, men også vise, hvordan vi kan stå sammen om at skabe en bedre by og samtidig spare penge – både for bygningsejeren og beboerne. Energiforbruget er et af de områder, hvor byrden ikke kan løftes uden at få partnerskaber op at stå med hver enkelt københavner, men også de virksomheder, der har med stort energiforbrug at gøre. Det gælder produktionen i virksomheder i hovedstadsområdet, men et specifikt område er den bygningsmasse, som udgør København. Udlejere, administratorer og andelsboligforeninger kan få meget ud af et grundigt blik på deres forbrug. Og det er det, 6

Energispring er sat i verden for at gøre lettere. Vi har brug for alle Målet er at få minimum 17 procent af bygningsmassen repræsenteret i Energispring, da det vil betyde en reduktion på ca. 6.000 ton CO2 i 2025. Det opnås gennem en besparelse på 10 procent af energiforbruget og dermed energiregningen. Energisprings første 22 partnere udgør tilsammen et areal på over 3 millioner kvadratmeter – godt 40.000 lejligheder á 80 kvadratmeter – hvilket svarer til mere end otte procent af den samlede bygningsmasse i København. De 22 ejendomsejere, udlejere, andelsboligforeninger og administratorer er altså i spidsen for at give et vigtigt bidrag til et mere bæredygtigt København og et smartere forbrug.

Ejerne opnår en grønnere profil og sparer på driften, og lejerne får en lavere varmeregning som direkte konsekvens af Energispringsaftalerne. Det er ganske enkelt en let og åbenlys måde at gøre noget godt for alle parter på. Den slags partnerskaber kommer vi også fremadrettet til at arbejde meget med i København – og jeg kan ikke forestille mig andet, end at det også bliver en indsats i resten af landet. Det giver bedre bundlinjer at spare på energien. Det er der ingen tvivl om. Men det er ikke kun det, det handler om. Det handler også om, at vi alle sammen tager et fælles ansvar for de udfordringer, vores by, vores land og vores verden står overfor. Det er den eneste måde, vi kan nå frem til vores mål. Men det gør jo ikke noget, at det også kan mærkes på pengepungen undervejs.

■

Servicehåndbogen 2016-17

Ægyptens 10 plager I Danmark er vi ikke helt oppe i de bibelske dimensioner som under Ægyptens plager endnu. På grund af danskernes store rejseaktivitet er væggelus dog en stigende plage i beboelsesejendomme.

Af Jan Herbo Rasmussen Herbo Administration

Det første man mærker er, at man vågner op med bid på kroppen og biddene er kløende. Ofte svulmer de op og man får rødmen. Naturligt nok er bestyrelserne i tvivl om, hvordan man bør håndtere anmeldelserne fra beboerne og hvordan udgifterne skal fordeles. Er det den enkelte beboer eller er det foreningens fælles kasse? Nu har væggelus desværre ikke en adresseseddel på ryggen, så man med sikkerhed kan konstatere, hvor de stammer fra – for så var det nemt at få placeret ansvar og udgifter. En væggelus er et klamt lille dyr, en såkaldt vingeløs tæge, der suger blod fra mennesker Egentlig burde man lægge sin kuffert i fryseren et par dage når man kommer hjem, 8

men den mulighed har kun få. Tægen kan nemlig ikke tåle frost og elsker varme og mørke. Tægen kan blive helt op til 1 cm i størrelse, men som regel er de mindre og meget svære at se, fordi de opholder sig på varme og mørke steder. Normalt kan man kun finde ekskrementerne som sorte pletter. Vi oplever, at væggelusene breder sig til andre lejligheder og hvis det er sket, har foreningen ikke ret mange andre muligheder end at kontakte et skadedyrfirma og få sprøjtet med gift. Efter sprøjtning kan man igen opholde sig i boligen efter ca. 15 minutter. Hvis man med sikkerhed kan bestemme hvilken lejlighed væggelusene kommer fra, skal regningen placeres hos den pågældende. Man kan, som hovedregel, ikke placere ansvaret med juridisk bevissikker-

hed og derfor er det foreningens fælles kasse der, igen som hovedregel, skal betale – ganske som ved andre skadedyrsangreb som f.eks. rotter. Bolius har lavet en udmærket gennemgang – se nedenstående link: https://www.bolius.dk/saadan-undgaar-du-vaeggelus-i-boligen-18056/ Husk at starte sprøjtning med det samme og hvis man vil placere et ansvar så tager man det bagefter – vigtigst er at man omgående får sat ind mod plagen og ikke spilder tid på at forsøge at slippe for udgiften – imens spreder væggelusene sig og udgifterne bliver meget større. Ved mistanke om væggelus kontakt da straks din administration som ved hvad der skal gøres og hvem der skal kontaktes med hensyn til sprøjning etc.

■

Servicehåndbogen 2016-17

Sælgeransvarsforsikring – Få tryghed ved salg af ejerlejlighed Den nye sælgeransvarsforsikring ved salg af ejerlejlighed udfylder et længe ventet tomrum. For første gang har sælgere af ejerlejligheder en brugbar forsikring mod skjulte fejl og mangler i den 10-årige ansvarsperiode efter salg.

Af redaktør og presseansvarlig Rasmus Thorlacius base1 Danmark A/S

Det 10-årige ansvar efter salg af bolig Det er en god idé at tænke sig grundigt om, når man sælger bolig. Også når det kommer til forsikring. Vandrør, der lækker på uforklarlig vis; mærkværdigt, hjemmelavet VVS-arbejde og ukonventionelle, halvfarlige el-løsninger. Der kan dukke mange ting op under gulvbrædder, bag vægge og oppe under lofter. Ulovlige og mangelfulde installationer, du , sælger, måske ikke har været klar over var i en sådan tilstand. Og som måske aldrig har givet dig problemer – men som du rent faktisk er ansvarlig for i hele 10 år efter, du har solgt din lejlighed! Typisk kan man som sælger sikre sig mod fejl og mangler ved en såkaldt ejerskifteforsikring. Den fritager sælger for det 10-årige, lovpligtige ansvar, man som sælger har efter salg af sin bolig.

Det er dog ikke alle boligtyper, der gennem årene har haft glæde af ejerskifteforsikringens tryghed. Hvorfor det ikke kan svare sig for en ejerlejlighedssælger at tegne en ejerskifteforsikring Der er intet, der forhindrer en sælger af en ejerlejlighed i at tegne en ejerskifteforsikring på samme måde som en sælger af et hus eller rækkehus. Det har dog bare indtil videre bestemt ikke været særlig realistisk. Ved lov kræver en ejerskifteforsikring nemlig en færdig el- og tilstandsrapport for alle bygninger og fællesarealer, der er omfattet af handlen, hvilket for en sælger af en ejerlejlighed jo hurtigt bliver en meget dyr affære at få lavet, da lejligheder jo ofte er en del af et større fleretagebyggeri med eventuelle tilstødende bygninger og arealer. Øv, øv, øv har mange ejerlejlighedssælgere tænkt gennem tiden – og desværre

også den del, som har været så uheldige at støde ind i skadesager efterfølgende. Skadesager der kunne være undgået eller kraftigt formildet, hvis der havde været en ejerskifteforsikring eller, i det mindste, en forsikring, som gik ind og dækkede nogenlunde på samme måde. Nu er tiden dog langt om længe kommet, hvor en ny type forsikring kommer efterspørgslen fra ejerlejlighedssælgerne i møde. Sælgeransvarsforsikring til ejerlejligheder – kun hos base1 Ejerlejligheder har alt for længe været det forsømte barn i boligflokken, hvor en ejerskifteforsikring nærmest har været alene benyttet ved bolighandler af almindelige huse og rækkehuse. En ny sælgeransvarsforsikring, skræddersyet til ejerlejligheder, giver nu ejerlejligheder en brugbar, ejerskiftelignende forsikring. Forsikringen udbydes udelukkende af Servicehåndbogen 2016-17

base1 i samarbejde med Dansk Boligforsikring og har faktisk allerede været på markedet i omtrent et år. Den helt store forskel på den traditionelle ejerskifteforsikring og sælgeransvarsforsikringen er, at sidstnævnte helt ser bort fra kravet om en el- og tilstandsrapport. I stedet for udfylder sælger et sælgeroplysningsskema, hvorpå forsikringsselskabet i nogle tilfælde sender en vurderingsmand ud og ser på den enkelte ejerlejlighed – og altså ikke hele fællesarealet, som lejligheden er beliggende i/ved. Langt fra så omfattende som en ejerskifteforsikring og langt fra så dyr! Fordele ved en sælgeransvarsforsikring Sælgeransvarsforsikringen giver ejerlejlighedssælgerne mulighed for at sove trygt om natten, akkurat som hvis man tegnede en ejerskifteforsikring. Den dækker primært el- og VVS-installationer, som er mangelfuldt eller ulovligt opført – de instal11

►

Sælgeransvarsforsikring – Få tryghed ved salg af ejerlejlighed

Sælgeransvarsforsikring til ejerlejlighed – Produktet •

Tilbydes ved salg af ejerlejlighed hos ejendomsmægler base1

•

Produktet henvender sig udelukkende til sælgere af ejerlejligheder

•

Produktet er en sælgeransvarsforsikring, der gælder ved salg af ejerlejligheder og uden krav om tilstandsrapport.

•

Forsikringen dækker det eventuelle mangelansvar, som sælgeren måtte blive mødt med af dennes køber eller en senere køber af lejligheden.

•

Sælgeransvarsforsikringen løber i 10 år, hvilket svarer til den periode, hvor en sælger lovmæssigt kan gøres ansvarlig for fejl og mangler.

•

Sælgeransvarsforsikringen dækker udgifter, som sælger i en eventuel retssag måtte blive dømt til at betale til køber for skader eller ulovligheder på særejendommen.

Sælgeransvarsforsikring til ejerlejlighed – Pris og dækning •

Præmien opkræves på én gang ved indtegning.

•

For langt de fleste lejligheder er den samlede præmie kr. 5.000, hvilket svarer til kun kr. 500,- pr. år i hele forsikringsperioden.

•

Hele ejerlejligheden/særejendommen/cellen er dækket.

•

Ulovlige el-installationer eller manglende eller nedsat funktionsduelighed ved installationerne er dækket.

•

Ulovlige VVS-installationer eller manglende eller nedsat funktionsduelighed ved installationerne er dækket.

•

Ulovligheden vurderes i forhold til kravene, som var gældende, da installationen blev lavet.

•

Erstatning opgøres til nyværdipriser.

► Servicehåndbogen 2016-17

Sælgeransvarsforsikring – Få tryghed ved salg af ejerlejlighed

Strømførende stikkontakt, skjult under gulv. En ulovlig el-installation eller manglende eller nedsat funktionsduelighed som denne er dækket af sælgeransvarsforsikring hos base1.

lationer i boligen som historisk set, er de mest udsatte for skjulte fejl og mangler. Ud over de basale fordele ved at forsikre sig mod skjulte fejl og mangler i den 10-årige ansvarsperiode efter salg, er der dog også nogle ekstra fordele ved netop sælgeransvarsforsikringen sammenlignet med den traditionelle ejerskifteforsikring. Ført og fremmest sparer sælger en hundedyr el- og tilstandsrapport. Ligesom forsikringen er meget hurtigt tegnet. Køber skal desuden slet ikke betale noget. Og et salg med en sælgeransvarsforsikring går typisk meget mere gnidningsfrit, end et salg uden en forsikring. Hvis den potentielle køber nemlig skal vælge mellem et køb af en lejlighed med eller uden sikring mod skjulte fejl og mangler, står førstnævnte i mange tilfælde stærkest. Uden et forsikringsprodukt kan køber for 14

eksempel aldrig vide sig sikker om sælgers økonomiske situation om 2, 5 eller 10 år: om sælger i det hele taget vil kunne godtgøre eventuelle skader, eller om denne overhovedet er til stede for at kunne drages til ansvar. På den måde er en sælgeransvarsforsikring også et salgsfremmende tiltag for sælger, da potentielle købere vil se positivt på, at ejerlejligheden er sikret mod mulige fejl og mangler i op til 10 år. Og en lejlighed med sælgeransvarsforsikring kan i enkelte tilfælde også have en gunstig indflydelse på salgsprisen, hvis der skal handles frem og tilbage om den endelige pris på boligen. Få en gratis sælgeransvarsforsikring ved salg af ejerlejlighed hos base1 Hvis du, eller nogle du kender, kunne have interesse i at benytte sælgeransvarsforsikring ved salg af ejerlejlighed – så har base1 et rigtig godt tilbud til dig lige nu.

Henviser du til denne artikel eller base1’s annonce på bagsiden af Servicehåndbogen, så følger der nemlig automatisk en sælgeransvarsforsikring med ved dit salg af ejerlejlighed hos base1. Det vil sige, at du ikke skal bruge tid og penge på at tegne et eksternt forsikringsprodukt. Sælgeransvarsforsikringen vil være inkluderet i salæret tegnet samtidig med formidlingsaftalen. Er du interesseret i at høre mere om sælgeransvarsforsikring, og hvordan det kan kombineres med salg af ejerlejlighed hos base1, ligesom du kan læse mere om forsikringen på base1.

■

Servicehåndbogen 2016-17

Miljøskadelige stoffer i eksisterende ejendomme Den danske bygningsmasse består af en meget variabel masse, der er opført, tilbygget, renoveret og ombygget i løbet af en tidsperiode på mange hundrede år. Mange af bygningerne er derfor blevet tilført nye materialer gennem deres levealder.

Af Arkitekt MAA / Bygningskonstruktør MAK Jesper Møgelhøj AI a/s

Gennem de sidste par hundrede år er der i en del af de gængse byggematerialer blevet anvendt stoffer, som man på daværende tidspunkt tænkte var fornuft. Desværre har det vist sig, at en del af disse stoffer, såsom bly, kviksølv og en del andre tungmetaller, asbest og PCB, har miljøskadelige virkninger på mennesker og natur. Derfor er materialerne løbende, efterhånden som man fandt ud af, at de havde skadelige virkninger, blevet forbudt. Relevant viden om de miljøskadelige stoffer samt, hvor og hvornår man anvendte dem, er siden forsvundet sammen med de mennesker, der beskæftigede sig med dem på det tidspunkt, hvor de stadig blev anvendt. De senere år er det dog gået op for byggebranchen, at der har været anvendt miljøskadelige stoffer i bygningerne gennem tiden, og gang på gang dukker disse op til overfladen i forbindelse med vedligeholdelse, renovering og ombygninger af de gamle ejendomme.

I dag ved man til dels, hvordan materialerne kan fjernes, forsegles eller i det hele taget håndteres, når der bygges. Derfor har mange af de udførende aktører også øjnene åbne for, om der kan være miljøskadelige stoffer til stede, når de påbegynder et projekt. Det er dog et område, der er i konstant udvikling, og metoderne til håndtering forbedres og optimeres løbende. Miljøskadelige stoffer Udfordringerne ved miljøskadelige stoffer kan være mange. De typiske stoffer er: • •

•

Bly, kviksølv og andre tungmetaller i væg- og træmaling både indvendigt og udvendigt. PCB eller klorede paraffiner i elastiske fuger eller maling, som så ofte medfører, at der også kan konstateres PCB i øvrige overflader på grund af luftbåret afsmitning. Asbest i tagmaterialer og tekniske isolering i kældre m.v.

Mange boligejere spørger sig selv, når der konstateres miljøskadelige stoffer, om det er farligt eller sundhedsskadeligt. Her er svaret ikke helt lige til. Afhængigt af typen af miljøskadelige stoffer, samt koncentrationen af disse, kan det enten være helt ufarligt eller direkte sundhedsskadeligt. Bly, kviksølv og andre tungmetaller er typisk ganske ufarlige, når de er ”bundet” til et fast materiale såsom malinger. Netop disse miljøskadelige stoffer bliver først sundhedsskadelige, når de bliver frigivet til luften, så man kan indånde dem. Derfor stilles der netop skærpede krav til håndværkernes håndtering af overflader, hvor der er konstateret bly, kviksølv eller andre tungmetaller. Afhængigt af projektets omfang og karakter kan håndteringen og værnemidler dreje sig om alt fra anvendelse af almindeligt håndværktøj til etablering af lufttætte kamre med undertryk, når der skal arbejdes med disse stoffer. PCB blev anvendt meget i elastiske fuger, maling samt i vinduesruder i perioden Servicehåndbogen 2016-17

1950-1976, da PCB havde en meget anvendelig, blødgørende funktion, som gjorde det nemt at arbejde med. Problematikken omkring PCB er, at det afgasser fra materialet via indeluften og sætter sig ofte i de øvrige bygningsdele som f.eks. lofter, gulve, vægge, møbler og løse genstande. PCB er endnu ikke påvist at være kræftfremkaldende, men der er dog mistanke herom, og derfor har Sundhedsstyrelsen (SST) fastlagt nogle grænseværdier for, hvornår man skal gøre noget ved PCB i indeluften. Når der konstateres PCB i f.eks. elastiske fuger omkring vinduer og døre eller imellem betonelementer, vil det derfor ofte være en god idé at få udført luftprøver af indeluften. På den måde kan man få afdækket det fulde omfang og få vished, inden man bruger en masse penge på at få det fjernet. Når man fjerner PCB fra en bygning, er der mange aspekter at tage stilling til, da PCB også spredes yderligere til indeluften, når den bliver bearbejdet. Det kan have store 17

►

Miljøskadelige stoffer i eksisterende ejendomme

økonomiske og tidsmæssige konsekvenser, hvis man først opdager, at der er PCB i ejendommen, når byggeprojektet er gået i gang, og håndværkerne står med problemet. Så derfor er opfordringen, at man skal få det undersøgt. Asbest blev anvendt i udbredt grad til forstærkning af materialer i perioden 1920-1986. Asbest er som sådan ikke farligt ved den blotte tilstedeværelse, da asbestfibre ofte er ”bundet” til de materialer, det er indeholdt i. Der kan blandt andet være asbest i tagbeklædninger, eternitplader, i fliseklæb bag væg- og gulvfliser, i varmeisolerede kabler, i isoleringen omkring varmtvandsbeholderen og i isoleringen på vand og varmerør, pakninger, affaldsskakter og mange andre. Anvendelsen var udbredt. Asbestfibre, der er konstateret at være kræftfremkaldende ved indånding, bliver ofte frigivet til luften, når materialer nedrives. Derfor er der helt særlige krav til håndtering af overflader og materialer, der indeholder asbest. Glem ikke miljøet Typiske eksempler, hvor bygningsejere overser miljøskadelige stoffer, hvor der være fare for at sprede miljøskadelige stoffer til lejligheder og omkringliggende miljø, uden at håndværkerne eller beboere er klar over det: • Vinduesudskiftning eller –renovering • Tagudskiftning • Udskiftning af fliser på badeværelser og i køkkener • Nedbankning af puds eller rilning til el i vægge • Hultagning til nye dørhuller i indvendige vægge • Udskiftning eller renovering af indvendige døre • Renovering af hovedtrapper og bagtrapper • Renovering af varmecentraler eller rørføring i kældre Miljøskadelige stoffer skal fjernes af folk, der er specialuddannet i at gøre det. Disse specialister bliver uddannet i procedurer, værktøj og metoder, så man er mere sikker på, at hverken det omkringliggende miljø, håndværkere eller andre personer bliver udsat for fare, imens arbejdet udføres. 18

Få ordentlig rådgivning Bygningsejere bør altid få udført forundersøgelser til afdækning af miljøskadelige stoffer, hvis de påtænker at udføre vedligeholdelses-, renoverings- eller ombygningsarbejder på deres ejendomme. Alt lige fra tagudskiftning, renovering af badeværelser, vinduesudskiftning, facaderenovering eller indvendig ombygning kan give udfordringer undervejs. Ved at få udført grundige og kvalificerede forundersøgelser kan disse tænkes ind i en helhed fra starten af projektplanlægningen. Derved undgår bygherre senere udfordringer i forhold til både tid og økonomi som følge af manglende opfyldelse af forpligtelser. Jf. arbejdsmiljølovgivningen er det en bygherres pligt at sikre, at håndværkerne ved, hvad de arbejder med, og hvordan de skal håndtere det. Ved tilknytning af en kvalificeret arkitekt- og ingeniørrådgiver eller en specialiseret miljørådgiver, kan bygherren alliere sig med en partner, der kan assistere med at håndtere bygherrens forpligtelser, herunder rollen som Arbejdsmiljøkoordinator (P), og udbyde arbejdet på forsvarlig vis. Her bør valget falde på en kvalificeret rådgiver, der med dokumenteret erfaring ved, hvordan man praktisk muligt kan håndtere de miljøskadelige stoffer og, hvilke krav der stilles til sikkerheden på byggepladsen og i de omkringliggende arealer. Samtidig kan rådgiveren sikre et overblik allerede ved planlægning af budgettet og udførelse af tidsplanen. Dansk Asbestforening har udarbejdet vejledning i håndtering af både asbest, PCB og bly, som danner grundlag for de fleste arbejdsvejledninger, der anvendes på byggepladserne i dag og i undervisningen af specialuddannede miljøsanitører. Se mere her: www.ai.dk og www.asbest.dk

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Når æstetik og bæredygtighed går hånd i hånd Det er ofte hørt, at solcelleanlæg skæmmer arkitekturen. I medierne har det endda været fremført, at solceller kan være så grimme, at husprisen falder. Med en ny strømproducerende tagløsning, hvor solcellepaneler og tagplader visuelt smelter sammen, kan boligforeninger nu være grønne uden at gå på kompromis med æstetikken. Det bedste af det hele: Solcelleanlægget kan tilbagebetales med strøm.

Af adm. direktør Claus Bøgeskov Steni Danmark A/S

Vi kender dem alle sammen. De store, klodsede og mørke solcellepaneler, der ikke er til at overse på mange af de danske tage. Men bæredygtigt byggeri behøver ikke at være grimt, og solcellepaneler behøver ikke at fjerne fokus fra en ellers charmerende ejendom. Der findes nu kun én strømproducerende tagløsning, som kombinerer æstetik og energioptimering. Vi har sammen med Gaia Solar gjort det muligt at levere anlæg, hvor solcellepaneler og tagplader lægges sammen. Tagpladerne og solcellepanelerne smelter på den måde visuelt sammen, og det giver taget et harmonisk udtryk. Det giver bygherrer og arkitekter helt nye muligheder for at få en helstøbt og bæredygtig tagløsning. Grøn investeringsmetode Der er store økonomiske samt energi- og komfortmæssige fordele at hente, når boligforeninger energirenoverer. Solceller 20

kan fx gøre en ejendom selvforsynende, hvad angår strøm. Det kan dog også være forbundet med store udgifter til nye anlæg og installationer, og økonomien kan derfor være en barriere for, at fordelene bliver indfriet. Men så er det godt, at det nu er muligt for boligforeninger at få et nyt, strømproducerende tag uden at skulle have ekstra penge op af lommen. Almene boligforeninger, andelsboligforeninger og erhvervsejendomme kan nemlig få finansieret merinvesteringen til solcelleløsningen ved at betale via de besparelser, der opnås på elregningen i de første 8-12 år efter installationen. Det skyldes et samarbejde mellem en tagproducent, en solcelleproducent og en finansieringsvirksomhed med speciale i energirenovering. Med energiobligationer fra SustainSolutions og pensionskassen PKA får investorerne andel i den strøm, som ejendommens tag producerer, og der-

igennem tilbagebetales solcelleanlægget. Det er en sikker og grøn investeringsmetode med en forudsigelig økonomi. Når obligationerne er indløst efter 8-12 år, vil taget producere overskud i form af gratis strøm. Med denne finansieringsløsning kan ejendommen derfor energiforbedres med solcelleanlæg uden en frygtet huslejestigning. Boligforeninger kan altså holde ejendommens driftsomkostninger nede og få en mere grøn profil uden, det koster ekstra. De mange penge sparet kan i stedet bruges til at forbedre ejendommen på andre energirigtige områder som fx vinduer, renovering af klimaskærm eller andet.

og meget andet. Og her er det vigtigt at tænke langsigtet. For hvilken nytte har man ved at vælge den billigste løsning, hvis levetiden er derefter? Et godt råd er at vælge den løsning, som giver den bedste driftsøkonomi over tid. Det er nemlig både miljømæssigt og økonomisk afgørende, at byggematerialer har lang levetid. Vi mener det alvorligt. Derfor har Steni Danmark også 40 års garanti og 60 års levetid på de tagplader, der monteres sammen med solcellepanelerne. Det er bæredygtigt byggeri

■

Minimale omkostninger til vedligehold For mange boligforeninger er det vigtigt, at vedligeholdelsesomkostningerne holdes nede. Det gælder især, når der skal vælges nye materialer til tag, vinduer, facade Servicehåndbogen 2016-17

Vi skal værne om vores fælles byrum – med arkitektonisk tilpassede altaner En altan er aldrig bare en altan, en monteringsopgave, ekstra kvadratmeter. En altan er frihed til at være udenfor i fred, en sikkerhedsmæssig tillidserklæring, et byarkitektonisk ansvar vi som altanproducenter bærer og bør tage alvorligt. Tillad mig at uddybe.

Af Sales Manager Henrik Bjørndal Balco Kontech A/S

Alle elsker altaner – men hvorfor? Ejendomsmæglerne, kommunerne og andelsforeningerne ved det. Lejlighedsbeboerne siger det og blogger om det. Og vi som producenter forstår det godt: At alle elsker altaner. Og hvorfor gør vi så det? Hvorfor vækker 2-4 ekstra kvadratmeter så stor lykke? Fordi en altan repræsenterer og muliggør det frie og rolige liv, vi som travle bymennesker drømmer om – og for manges vedkommende – længes efter i en hektisk hverdag med job, børn, sport og forpligtigelser. Altanen bliver med andre ord rammen om dét, der giver os ro, mental balance og overskud i hverdagen. Om det så er en lur i en hængekøje med den yngste på maven, entusiastisk grøntsags- og blomsterdyrkning eller drinks med vennerne en fredag eftermiddag, altanen er vores ’helle’. Det mener jeg er vigtigt at omfavne og 22

imødekomme som virksomhed. Vi sælger ikke jern og stål, gulv og gelænder. Vi sælger et ’helle’ i hverdagen – et frirum, hvor altanejerne kan trække stikket på verden og bare være. Trække vejret frit, kigge på himlen eller beundre børnene, der leger i solen. Og derfor er en altan ikke bare kvadratmeter med et hegn omkring. Frirummet skal være sikkert, lækkert, tilpasset og give ejeren det følelsesmæssige rum, hvor drømmen om fred, grøntsager eller andre fornøjeligheder kan udleves. En altan er livskvalitet i fast form – og det placerer mildt sagt et vigtigt ansvar på os som producent, som vi i hvert tilfælde hos Balco Kontech er meget bevidste om – og stolte af. Kundetryghed fås som fortjent Når man bilder sig ind, at man kan løfte så stor en opgave, som det er, sikkerhedsmæssigt forsvarligt at montere altaner, hvis primære funktion er at håndtere belastning på beboelsesejendomme – ja, så

er det noget, man bør tage så kynisk alvorligt, at man uden problemer selv ville lade ens egne børn lege ude på altanen uden opsyn så og sige. Og den følelse af sikkerhed, funderet i kompromisløs konstruktion og montering, går vi aldrig på kompromis med hos Balco Kontech. Vi leverer som en af Danmarks største altanproducenter et unikt produkt, vi selv har designet og produceret, hvorfor du hos os ikke møder masseproducerede og importerede discountvarianter – men et dansk produceret kvalitetsprodukt. Og vi lægger hovedet personligt på blokken, hver gang vi producerer og monterer. F.eks. er vores produktion sikret optimale og ultimativt holdbare svejsninger på altanerne udført af specialiserede, fuldautomatiske svejserobotter – og vores folk, der borer og banker uden for dine vinduer, er nøje udvalgte montageteams af smede, tømrere og murere, som forstår det ansvar, de har i hænderne – og som qua deres stoServicehåndbogen 2016-17

re erfaring med at montere vores mange forskellige altaner dagligt står på mål for din sikkerhed. For hvordan skulle man kunne sove, lege, sole eller drikke drinks med ro i maven på sin altan, hvis man bare har 0,001 procents tvivl om, at man er tryg? Ansvaret for din følelse af tryghed er vores vigtigste ansvar som altanproducent. Og det vil og kan du mærke, når du samarbejder med os – både som privat altanejer, andelsforening eller entreprenør. Vores byrum er vores fælles ansvar Din altan udgør også en del af vores fælles byrum. Din og dine naboers altaner ændrer udseendet på den bygning, du bor i. Dine genboer skal kigge på den dagligt og alle vi, der færdes rundt i byen, nu og mange år fremover, skal leve med resultatet. Derfor er det vigtigt, at din altan ikke er et generaliseret, masseproduceret produkt, som – undskyld mit franske – er klasket op 23

►

Vi skal værne om vores fælles byrum – med arkitektonisk tilpassede altaner

på facaden uden hensyntagen til ejendommens arkitektoniske stil. Det er vigtigt at tage hensyn til, hvor mange eller hvor store altaner gaden eller gårdhaven arkitektonisk kan rumme, så byens æstetik bevares. Min holdning er, at altaner kan tilpasses byens smukke ejendomme i en grad, så de forskønner og beriger bygning og byrum, frem for at være et visuelt, nødvendigt onde, vi som offentlighed skal overleve, fordi vi ved, hvilken frihedsgrad kvadratmeterne medfører for den enkelte altanejer. Som Mogens A. Morgen, professor på Arkitektskolen i Aarhus formulerer det i magasinet Bedre Hjem, udgivet af Bolius Boligejernes Videncenter, i sommeren 2016: - Jeg har selv en altan og er meget opmærksom på den øgede livskvalitet, en altan tilfører byboere. Men skal der monteres en altan på en bygning, der ikke er født med en sådan, kræver det, at bygningens arkitektur bliver bedre af det.

Den pointe er vi i Balco Kontech meget enige i og optaget af. Vi påtager os et medansvar for den arkitektoniske udvikling i vores fælles byrum, hver gang vi bruger tid og ressourcer på at tilpasse udformningen af en konkret altan til en ejendom. For vores holdning er, at designet kvalitet aldrig går af mode. Heller ikke selvom det holdes i et leje, hvor de fleste kan være med prismæssigt. Det er PH’s lamper over de danske spiseborde vel et meget godt eksempel på. Det korte af det lange – når du køber en altan hos os, så får du ikke bare kvadratmeter og uderum. Du får et mentalt ’helle’, du sikkerhedsmæssigt kan føle dig tryg ved at bruge – og som samtidig tager det kollektive hensyn ikke at beskæmme vores fælles byrum ved at være en berigende, varig og æstetisk løsning. Til glæde for dig, den næste ejer af din lejlighed og alle vi andre, der cykler forbi nede på gaden og kigger misundelige op.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Ejendomsadministration via nettet – det er NEMT For små eller mindre boligforeninger kan udgiften til ejendomsadministration være uforholdsmæssig høj – med NEMT-ab kan boligforeningen spare mange tusinde kroner

Af adm. direktør Birgit Kornnum By & Bolig administration

Siden 2011 har der været et rimeligt alternativ til den traditionelle ejendomsadministration, hvor administrator tager sig af de mange opgaver, der i princippet påhviler den valgte bestyrelse, men som af praktiske grunde er udliciteret til en professionel administrator. For større boligforeninger er denne løsning et ”must”, men for de mange små eller mindre boligforeninger med en allerede vel-fungerende bestyrelse, kan der være rigtig mange penge at spare ved selv at stå for en del af de nære opgaver i foreningen som fx beboerkontakt, indkaldelse til den årlige generalforsamling, mødeledel-se på generalforsamlingen, referatskrivning osv. Med ejendomsadministrationssystemet NEMT-ab foregår kontakten til den professionelle admini-strator per email. Der er således ingen ”fast kontortid”, hvilket kun er en fordel, men som udgangs-punkt er der altså også kun rådgivning i begrænset omfang.

NEMT-ab er ejendomsadministration via nettet og står for Nemt – Effektivt – Målrettet - Tidsbesparende Med basisaftalen udføres kun de aftalte og fast definerede opgaver – de rutinemæssige opgaver – dog varetages også dokumenthåndtering og, i andelsboligforeninger, tillige overdragelser. Alle op-gaver løses ved hjælp af automatiserede IT-rutiner og uden forbrug af mange timer til møder og rådgivning – det giver store besparelser til boligforeningerne. Administrationsselskabet er et datterselskab af By & Bolig Administration A·S, og på selskabets hjemmeside gives der en god og klar oversigt over NEMT-ab’s basisydelser sammenlignet med en total administrationsaftale. Se evt. dette link: https://www.byogbolig.com/administration/ Boligforeninger, der består af relativt få

enheder – mindre end fx 25 lejligheder –, vil i en del tilfæl-de afholde sig fra at benytte professionel administration alene pga. prisen. Det kan betyde, at disse foreninger kan få svært ved at opnå de ”rigtige” priser, når der skal indgås aftaler med advokat, re-visor, banker o.lign. Her kan en administrationsaftale med NEMT-ab være en god og billig løsning, idet foreninger, der får udført deres basisadministration af en professionel administrator, ofte vil kunne opnå besparelser hos eksterne samarbejdspartnere som fx revisor, og endvidere kan en pro-fessionel administrationsaftale være en fordel, når der skal forhandles rentesatser med foreningens bank, præmier på foreningens forsikringer og en evt. lavere bidragssats i kreditforeningen. NEMT-ab hjælper gerne foreningens bestyrelse med at finde de bedste rådgivere mellem sine mange rådgiverkontakter til at løse de opgaver, bestyrelsen har brug for hjælp til. Som nævnt ovenfor klarer Servicehåndbogen 2016-17

NEMT-ab de kedelige- og rutinemæssige opgaver. Det kan dreje sig om at sørge for, at boligafgift/fællesudgifter betales til tiden og naturligvis indsættes på foreningens egen bankkonto. Opkrævningerne kan tilmeldes betalingsservice og ydelserne reguleres ”automa-tisk”, hvis der på generalforsamlingen er vedtaget ændringer. Der rykkes endvidere, når der er behov for det, og boligforeningen vil altid have fuldt overblik over eventuelle restancer. En anden basisydelse er betaling af regninger fra håndværkere og lignende. Betalingen foregår elek-tronisk, og det samme gælder for bestyrelsens godkendelse. Også bogføring af indtægter og udgifter er en del af basisydelsen, og det er muligt for bestyrelsen løbende at følge med i foreningens drift og status online. Alle bogførte posteringer peger hen til det godkendte bilag, så bestyrelsen nemt og hurtigt kan ”genkende” det bogførte beløb. 27

►

Ejendomsadministration via nettet – det er NEMT

Regnska-bet/bogholderiet ajourføres en gang om ugen. Efter regnskabsårets udløb sender administrationsselskabet det ajourførte og afstemte regnskab til revisor i god tid. For andelsboligforeningernes vedkommende vil det sædvanligvis være revisor, der beregner og opstiller andelskroneberegningen, og det kan da også aftales med revisor, at hun/ han opstiller et forslag til budget for det kommende regnskabsår. Selvom NEMT-ab, som det fremgår af ovenstående, er tænkt som et tilbud til små og mindre bolig-foreninger, kan tilbuddet også være relevant for større foreninger, hvor bestyrelsen er indstil-

let på selv at styre diverse beboermøder og i det hele taget selv tage sig af den daglige kontakt til beboerne og diverse, eksterne samarbejdspartnere. For en større ejer- og/eller andelsboligforening kan den ekstra indsats fra bestyrelsens side meget vel give store besparelser, så det kunne måske være en god idé for bestyrelsen at overveje en uforpligtende samtale med en repræsentant fra NEMT-ab. Afslutningsvis skal det nævnes, at også private udlejere, som har påtaget sig selv at stå for den dag-lige drift, på mange måder kan aflastes i de administrative opgaver med en NEMT-ab basisadmini-strationsaftale.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Rotter ødelægger højvandslukke

I forbindelse med de tiltagende skybrud de senere år har mange foreninger fået monteret et højvandslukke i ejendommenes kældre mod indtrængende gråt spildevand

Af direktør Philippe Gary Falkon A/S Rådgivende Ingeniører F.R.I.

Kloakledning i jord Etablering af kloakledning i jord er i de senere år eksploderet, når der skal udføres et nyt kloaksystem i en ejendom. Tidligere blev der anvendt lerrør, støbejernsrør og betonrør. I dag anvender man hovedsageligt pvc-rør. Der findes to slags i to forskellige styrkeklasser, SN4 og SN8. Det mest anvendte er SN4. SN8 anvendes, hvis der er en meget stor trafikbelastning. Det bør overvejes på længere sigt, at kloakledninger af plastmateriale udskiftes til et materiale, som er mere robust over for rotteangreb, f.eks. rustfrit stål. Sikring af faldstamme (rottestop) Hvis man vil gardere sig yderligere, kan der monteres rottestop, hvis kælderhøjden tillader en afløbsledning, der er udformet som en ”komave” og består af rustfrit stål. Dette vil gøre det vanskeligt for rotterne at trænge op på de øverste etager.

Skybrudssikring Efter skybruddet den 2. juli 2011 har mange foreninger fået monteret et højvandslukke som erstatning for almindeligt gulvafløb. Der må kun anvendes CE-mærkede højvandslukkere. Det skal påregnes, at højvandslukkere skal serviceres for at sikre en pålidelig drift. Højvandslukke På billedet ses et hul på en afgreningsledning. Dette skyldes, at rotter har gnavet i ledningen og har medført ødelæggelse af et forholdsvis nyt højvandslukke, som er blevet monteret efter den 2. juli 2011. Appel til leverandører Højvandslukke bør være af rustfrit stål. Det skal henstilles til leverandører, at højvandslukker fremover udføres i rustfrit stål, og ikke som i dag i PP-materiale (polypropylen plast). Lovgivningen bør ændres på dette punkt, da højvandslukker er sårbare over for rotter.

Rotter i kloaksystemet Det er tankevækkende, at man etablerer en skybrudssikring, hvorefter rotterne, som befinder sig i ejendommens kloaksystem, ødelægger det nyetablerede højvandslukke.

re vil man opnå, at ejendommens kloaksystem er lukket for rotteadgang. Etablering af en rottespærre vil koste ca. kr. 10.000,- ekskl. moms. + omkostninger til evt. ombygning af banket i brønden.

■

Rottesikring for hele ejendommen Når man tænker på, hvor mange højvandlukkere, der er blevet monteret de senere år for at sikre ejendomme mod kommende skybrud, har man glemt at tage højde for, at der skal etableres rottesikring samtidigt. For at beskytte et monteret højvandslukke anbefales det at isætte en såkaldt rottespærre i ejendommens nedgangsbrønd, som er placeret i nærmeste kloakstik. Hvem monterer en sådan rottespærre? Det skal være en autoriseret kloakmester og en certificeret rottespærremontør. Det skal påregnes at banket af eksisterende nedgangsbrønd skal ombygges i den forbindelse. Ved at montere en rottespærServicehåndbogen 2016-17

Erstat din gamle opslagstavle med ny teknologi Installer en skærm med touch-funktionalitet

Af Henrik S. Vinther Opgangsskærme ApS

Mange foreninger har længe haft lyst til at udskifte den gamle opslagstavle med en, som kan håndteres enkelt og hurtigt for dermed at få en større kontrol med opslag og informationer til beboerne. Hidtil har mange foreninger ikke kunne finde en brugbar løsning, idet de er stødt på tekniske og økonomiske barrierer som gjorde, at investeringen ikke stod mål med udbyttet. Der er dog sket en del de senere år, som har gjort vejen nemmere til den optimale løsning. Ny teknologi er kommet til, og prisen på båndbredde (kommunikationen) er faldet meget. Og udbydere, som har tænkt hele processen igennem, har nu gjort det muligt for de fleste foreninger at anskaffe sig en skærm med touch-funktionalitet til opgangene. De har optimeret på både hardware og de direkte installationsomkostninger og brugt den nyeste, trådløse teknologi. Der er flere grunde til at skifte den gamle opslagstavle ud med ny teknologi - en ting kan være at opnå større synlighed for alle, hvor tillige de, der i det daglige ikke har adgang til PC eller e-mail, nu også kan se vigtige oplysninger fra foreningen via skærmen. En anden grund er store besparelser 32

ved langt mindre forbrug af porto, tryk og papir. Hertil kommer den tid som bestyrelen og viceværten bruger på omdeling af informationer og opslag - en opgave de fleste af os gerne vil være foruden. Så tænk, hvis det alt sammen kan klares fra altanen med benene oppe og en god kop kaffe i hånden. Fra 1. juli 2016 er portoen for et alm. brev på 100g 16 kr. og et quickbrev 27 kr., og når man ser på foreningens udgifter i dag alene til porto, så er det relativt enkelt at beregne fremtidens besparelser ved at indfører ny teknologi – tænk eksempelvis på udsendelse af indkaldelser og referater i forbindelse med generalforsamlinger. Et uundværligt supplement til foreningen der ønsker at spare tid Flere foreninger har i dag en hjemmeside. Ser man på de mange fordele, som en sådan service kan tilbyde, så er opgangsskærmen et naturligt supplement og et logisk sted at understøtte muligheden for elektroniske udsendelser yderligere. Når man også vægter hensynet til miljøet, så er det endnu et vigtigt element, der kan tages med i overvejelserne ved at skifte de gamle opslagstavler ud.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Nye faldstammer – hurtigt og økonomisk Skal man udskifte eller tætne de eksisterende rør? Til en total udskiftning er der nu kommet et meget effektivt og økonomisk modul, som kan give luft i økonomien til ny sanitet og et moderne badeværelse.

Af indehaver Niels Jensen Modulett A/S

Spar 10-15 % på renovering af faldstammer og stigrør Andels- og ejerforeninger kan nu med fordel total udskifte de gamle faldstammer og stigrør, fordi et nyt montageklart modul gør det muligt at spare stort på renoveringen. Det gøres ret nemt, fordi alle rør og installationer, cisterne og vandmåler er bygget ind i modulet på forhånd på fabrikken. Naturligvis tilpasset fuldstændig til den pågældende bygnings mål og specifikationer. Modulet sparer mange af de arbejdsoperationer, der normalt skal udføres på byggestedet, når man bruger den traditionelle byggemetode. Niels Jensen fortæller: ”Vi ser ofte, at de sparede omkostninger til monteringen af modulerne giver foreningerne luft i økonomien, så beboerne får mulighed for at få ny sanitet og modernisere badeværelset i samme arbejdsgang. Ved at anvende præfabrikerede rør sikres høj kvalitet samtidig med, at der skæres en stor bid af omkostningerne til montering. 34

En anden gevinst er, at beboerne kan blive boende i lejligheden under renoveringen og glæde sig til synet af badeværelset, fordi faldstammen er gemt væk bag enten flisebeklædning eller lakeret aluminiumsprofil”. Monteres let som byggeklodser Den nye metode foregår ved at modulet sættes ind i baderummet og stables etage for etage som byggeklodser. På stedet skal kun faldstamme og stigrør forbindes indbyrdes gennem etageadskillelser og til ledninger i kælderen. Modulerne fylder ikke ret meget, hvilket gør dem meget velegnede til mindre badeværelser. Fremtidssikring De præfabrikerede moduler giver fremover nem adgang til at vedligeholde cisterne, servicere ventiler og aflæse vandmålere. Skulle der opstå en lækage, opdages det med det samme, fordi vandet løber ud på badeværelsesgulvet i stedet for at sive gennem vægge og gulv til underboen.

Modulerne er gennemprøvede og testet i gennem mange år i Sverige, hvor man stort set kun bruger præfabrikerede moduler til udskiftning af faldstammer i etageboliger. Simpelthen fordi metoden er den mest økonomiske og effektive, og det vidner tusindvis af renoverede etageboliger om. Enkel projektering af hele renoveringen Projekteringen af renoveringsentreprisen for foreningerne bliver nu så enkel en opgave, at de faktisk kan nøjes med at entrere med en VVS-installatør til at udføre monteringen, og samtidig have sikkerhed for præcis overholdelse af budgettet, specifikationerne og tidsplanen.

■

Servicehåndbogen 2016-17

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan – din ejendoms fundamentale tryghed Alle andelsog ejerlejlighedsforeninger bør have en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan for deres ejendom for at sikre ejendommen og dens beboeres økonomi og tryghed. Men hvad er disse dokumenter egentlig for en størrelse? Og hvilke overvejelser skal man som andelsog ejerlejlighedsforening gøre sig, før sådan et tilbud indhentes?

Af civilingeniør, Anders Bang Olsen Rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

Hvad betyder det på almindelig dansk? For en helt almindelig andelseller ejerlejlighedsforenings bestyrelsesformand og øvrige ikke-byggeteknisk kyndige bestyrelsesmedlemmer kan det måske være svært at gennemskue, hvad en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan helt konkret indebærer. Overordnet er en tilstandsrapport et notat, der gør rede for tilstanden af en ejendoms enkelte bygningsdele: klimaskærm (tag, ydervægge, døre og vinduer), installationer og fællesarealer (trappeopgange, loftsrum, kældre, varmecentral mv.). Derudover anviser tilstandsrapporten forslag til vedligeholdelsesarbejder af disse bygningsdele samt prisoverslag til fremtidige arbejder. En vedligeholdelsesplan er, med udgangspunkt i tilstandsrapporten, en 5-10 års plan med vedligeholdelsesarbejder, der bør gennemføres. Disse arbejder er oplistet i prioriteret rækkefølge. Vedligeholdelses36

Af cand.comm. Ann Krista í Dali Rådgivende ingeniørfirma Bang & Beenfeldt A/S

planen giver dermed foreningen et overblik over, hvordan den fremadrettet skal prioritere sine budgetteringer. En vedligeholdelsesplan bør som minimum opdateres hvert 5. år. Det anbefales dog, at den opdateres én gang om året, da prioriteringerne af vedligeholdelsesarbejderne hurtigt kan ændre sig. F.eks kan fugtsikring af kældre og tage pludselig udvikles til en akut sag efter en sommer med mange skybrud. I Bang & Beenfeldts optik har en tilstandsrapport ikke megen værdi uden en vedligeholdelsesplan, og omvendt er en grundig registrering af en ejendom, som dokumenteres i en tilstandsrapport, nødvendig for udarbejdelsen af en vedligeholdelsesplan - hvilket er begrundelsen for, at vi altid udfører disse som en samlet rapport. Hvornår er det nødvendigt og hvorfor? De fleste tænker måske, at det kun er ældre ejendomme, der har brug for en til-

standsrapport og vedligeholdelsesplan. Men faktisk kan nyere bygninger også hurtigt vise tegn på skader og generel nedbrydning, som har brug for vedligeholdelsesarbejder f.eks. som følge af dårlige byggematerialer eller blot hårdt slid. Så hvad enten I bor i en ny eller ældre ejendom, er det vigtigt at holde øje med husets øjeblikkelige tilstand. Skader, der lige nu synes små, kan hurtigt vokse sig større og dermed blive en bekostelig affære på længere sigt. En simpel gennemgang af husets tilstand og en plan for de kommende års vedligeholdelsesarbejder kan altså sikre en forening og dens beboere mod ubehagelige overraskelser, som næsten altid bliver både omfattende og dyre, hvis ikke der gribes ind i god tid. En anden god grund til at få lavet en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er, at når vedligehold og evt. renoveringsarbejder arbejdes ind i en gennemtænkt plan og prioritering, så har foreningen mulighed for at udføre arbejderne på de rigtige tidspunkter af året og planlægge tingene ud Servicehåndbogen 2016-17

fra en helhedsbetragtning. Og sidst, men ikke mindst, er det også vigtigt at pointere, at eftersom ejendommen rent faktisk udgør grundlaget for en andelsog ejerlejlighedsforenings formue og solvens, har dens tilstand også en direkte betydning for ejendommens værdi og evt. også foreningens betingelser for at optage lån m.v. Gode råd, når I skal indhente tilbud I forbindelse med indhentning af tilbud anbefales det, at en forening bestiller et par uforpligtende tilbud på udførelse af tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan for at få et overblik over markedet og for at se, hvad de forskellige firmaer tilbyder. Der findes nemlig ikke en fælles standard for, hvad en sådan rapport skal indeholde, og hvor gennemarbejdet den skal være. Derfor anbefales det, at I som forening ikke kun sammenligner priserne på de forskellige tilbud, men at I også kigger på, hvilke konkrete ydelser firmaerne tilbyder. Hvis I ikke helt kan gennemskue, hvad det præcis er, I skal kigge efter, når I sammenlig37

►

Tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan – din ejendoms fundamentale tryghed

Fugtskade under facadeudsmykning

Revne på gesimsbånd

ner de forskellige tilbud, kan det eksempelvis være en god idé at bede om at se en rapport, som rådgiveren har udarbejdet for en tilsvarende ejendom, således at niveauet og standarden for rådgivningsydelsen synliggøres. Konkurrencen blandt byggetekniske firmaer i forbindelse med udførelsen af disse rapporter er nemlig hård, og ved en gennemarbejdet rapport vil honoraret typisk blot dække produktionsomkostningerne og lidt til. Dette skyldes blandt andet det faktum, at arbejdet med rapporten og kontakten til foreningen ofte åbner muligheder op for rådgiveren for at fortsætte som rådgiver på efterfølgende vedligeholdelsesopgaver. Vi har desværre oplevet, at ejer- og andelslejlighedsforeninger på baggrund af en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan har igangsat større vedligeholdelsesarbejder, som i virkeligheden ikke har været en nødvendighed på det pågældende tidspunkt eller i det udførte omfang. For at undgå misvejledninger

som disse kan det være hensigtsmæssigt at forholde sig kritisk til ”meget” billige tilbud. Vores bedste råd i forbindelse med indhentning af tilbud er derfor: Brug jeres sunde fornuft og vær kritiske!

Forløbets faser Det første en andelsog ejerlejlighedsforening skal gøre, når beslutningen om at få udarbejdet en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan er vedtaget, er, at kontakte en eller flere byggetekniske rådgivere fra forskellige, rådgivende ingeniørfirmaer. Når foreningen har valgt den rigtige rådgiver, og en aftale er indgået, anbefales det, at rådgiver og den ansvarlige kontaktperson for foreningen i fællesskab diskuterer indholdet af rapporten, så den tilpasses den konkrete ejendoms behov og evt. også foreningens økonomiske råderum. Når besigtigelsen af ejendommen efterfølgende går i gang, forventes det typisk, at rådgiveren får adgang til alle bygningens

Skade på kvistbeklædning

Nedbrydning på vandnæse

fællesarealer. Det vil samtidig også være en fordel, hvis rådgiveren får adgang til én eller flere lejligheder, for at danne sig et indtryk af vedligeholdelsestilstanden af især installationerne i lejlighederne. Rådgiveren vil under besigtigelsen fotoregistrere bygningens tilstand med fokus på problemområderne, som vil indgå som dokumentation i tilstandsrapporten sammen med en uddybende tekst. Under gennemgangen registreres de konstruktive forhold, som f.eks. sætningsskader, revner mv. samt tilstanden af overflader, murværk, tag, vinduer, fugt i bygningsdele mv. Efterfølgende registreres bygningens VVS- og el-installationer og varmecentralen gennemgås. Når ejendommen er gennemgået og registreret, udarbejdes selve tilstandsrapporten. Afslutningsvis udarbejdes vedligeholdelsesplanen, som bygger videre på resultaterne fra tilstandsrapporten.

To fluer med ét smæk En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan kan med fordel for foreningen kombineres med en energimærkningsrapport, sådan at energibesparelserne tænkes direkte ind i vedligeholdelsesarbejderne. Nogle foreninger kan endda gennem disse energibesparelser få dækket mange af udgifterne for det nødvendige vedligeholdelsesarbejde, som registreres i tilstandsrapport og vedligeholdelsesplanen.

Servicehåndbogen 2016-17

Men uanset om I vælger at kombinere jeres tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan med en energimærkningsrapport eller ej, så er det vigtigste, at I kommer I gang. Alt andet er ligefrem uansvarligt.

■

Altaner – krav til arkitektur og til dokumentation for de udførte arbejder Mange andelsog ejerforeninger søger i disse år om opsætning af altaner på deres ejendom. Desværre viste der sig i begyndelsen af 2016 en række sager, hvor altaner ikke blev monteret i overensstemmelse med byggetilladelsen, dette har medført skærpede krav til dokumentationen. Hvilket ansvar har foreningen som ansøger?

Af afdelingschef for By, Byggeri og Ejendomme Lillian Rasch Madsen Frederiksberg Kommune

Igennem de seneste 3-4 år er det sket en støt stigning i antallet af ansøgninger om byggetilladelse til altaner på etageejendommene i København og Frederiksberg. Ejendomsmæglere oplyser, at lejligheder med altan sælges hurtigere og til en højere pris end lejligheder uden – og at udgiften til altanen i de fleste tilfælde hurtigt er tjent ind igen. Drømmen om altan Når drømmen om altaner er opstået hos beboerne, er det vigtigt at tage et realitetstjek på forventningerne. Mange bliver inspireret af en altan, de har set på en anden ejendom: En altan der gjorde indtryk, fordi den var stor eller frodig, eller fordi man kunne se, at altanen blev anvendt til udfoldelse af det gode liv. Men alle ejendomme har deres særpræg, og måske passer den altan, man har forelsket sig i, ikke til den ejendom, man selv bor i. Realitetstjekket kan med fordel begynde med, at man i andelseller ejerforeningen 40

stiller sig ud på gaden eller i gården og ser på sin facade: Er der nogle særlige forhold ved ejendommen – det kan være gesimsbånd, murede vinduesbuer eller andre udsmykninger - som bør bevares? Overordnet set handler det om, at de nye altaner ikke må ødelægge det harmoniske og helstøbte, som den pågældende facades stilart udtrykker. Altanerne skal naturligt tilpasse sig bygningens arkitektur. I Frederiksberg Kommune udarbejdede vi i 2013 en letlæst altanmanual, som beskriver alle faserne i et altanprojekt: Fra idé til ibrugtagning. Et nyttigt værktøj for altangruppen i foreningen. Hensynet til andre Der er mange hensyn at tage i et altanprojekt: Når man træder ud på sin store altan, ser man alle dens fordele ”indefra”, men husk, at der er mange mennesker, som færdes på gaden eller i gården, som skal kigge på altanen udefra hver dag, ligesom genboer og naboer ser altanen med andre

► Servicehåndbogen 2016-17

Altaner – krav til arkitektur og til dokumentation for de udførte arbejder

øjne og måske ser den som meget voluminøs og for voldsom til ejendommen. Mange glemmer også hensynet til de nærmeste naboer og gårdfællesskabet. Etableringen af altaner bevirker, at noget af det fælles liv i gården flyttes op på altanerne. Mange bruger altanen som det nye udekøkken – eller måske rummet hvor der må ryges eller tales i mobiltelefon – somme tider til gene for naboerne. Som andelseller ejerforening er det nyttigt at have talt om disse ting, inden ansøgningen om byggetilladelse sendes til kommunen, for ikke alle forhold er reguleret i Byggeloven. Det er derimod forhold som indbliksgener og dagslys. En altan må ikke tage for meget af lyset inden i lejlighederne, hverken i den lejlighed hvor altanen opsættes eller hos andre. Disse hensyn kan være vanskelige at løse og kan fordre, at altanerne skal være smallere eller mindre. Krav til dokumentation for udførelse af altanarbejder I begyndelsen af 2016 modtog København og Frederiksberg Kommune desværre flere henvendelser om altanprojekter, hvor altanerne ikke var opsat i overensstemmelse med byggetilladelsen. Der har været tale om opsætning af altaner, som går igennem murværket og er fastgjort mellem gulvbjælkelaget. I flere tilfælde har et efterfølgende syn (efter optagning af gulvbrædderne) vist, at fastgørelsen til bjælkelaget ikke var udført i overensstemmelse med det godkendte. Den kommunale bygningsmyndighed vil ikke normalt foretage tilsyn af de enkelte byggearbejder, men udstede byggetilladelse på baggrund af en ansøgning (ofte udarbejdet af det altanfirma som andelseller ejerforeningen har indgået aftale med), ledsaget af en erklæring om de statiske forhold, underskrevet af en anerkendt statiker.

Det skal fremhæves, at altanfirmaet søger med baggrund i en fuldmagt fra ejendommens ejer, hvilket typisk vil være en tegningsberettiget fra andelseller ejerforeningen. Frederiksberg Kommune har besluttet at skærpe kravene til dokumentation for udførelsen af altanarbejderne. Der vil således forventeligt blive stillet krav om følgende fotodokumentation inden ibrugtagningstilladelse bliver givet: •

Etagebjælkernes tilstand (er der evt. råd, svamp eller fugt i bjælkerne, således at disses bæreevne er forringet?)

•

Er der anvendt bjælkeforlængere af stål?

•

Dokumentation for, at kantafstande i samlinger er i overensstemmelse med normer

•

Antal og størrelse af bolte i alle samlinger

•

Lyd- og brandisolering: Ved indskud af altaner ses det, at indskudsleret fjernes, og det skal sikres, at der i så fald reetableres lyd- og brandisolering

•

Korrosionsbeskyttelse.

Hvad med de ældre altaner? Desværre blev 2016 også året, hvor en altan kollapsede i Nykøbing Sjælland. Frederiksberg Kommune er ved tidspunktet for trykningen af dette års udgave af Servicehåndbogen i dialog med Grundejernes Investeringsfond om udarbejdelse af en vejledning til altanejere om kontrol af eksisterende altaner.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Renovering af faldstammer og ventilationsskakte med relining og strømpeforing Renovering af faldstammer som er skjulte i etageejendomme kan koste dyrt og medføre store gener for beboerne, men med relining eller strømpeforing, vil en sådan renovering forløbe gnidningsfrit og med store besparelser på op imod 40 – 60 %.

Af Marketingsansvarlig Heine Buhl Proline A/S

Bor du også i en etageejendom, hvor faldstammerne er gemt inde i væggen bag rørkasser og nedsænkede lofter, og gruer du allerede nu for et virvar af forskellige håndværkere og bygningsarbejder i dit ny- renoverede badeværelse eller køkken? R elining og strømpeforing gør det muligt at renovere faldstammen og selve afløbssystemet indefra og uden bygningsarbejde. Strømpen skydes normalvis ind nede fra kælderen og op til taget og skal efterfølgende hærde i ca. 8 timer. Herefter skæres der hul til de forskellige afgreninger i hver lejlighed, som styrkes med en grenforstærkning i stykket mellem grenrør og faldstamme, så vi er sikre på, at der ikke løber vand bag om strømpen, og at hele afløbssystemet er 100% tæt. Prolinekoncernen har udviklet samme teknik til et substituerende produkt, som er mere fleksibelt. Det består af flydende polyesterplast, som sprøjtes på fald44

stammen indvendigt, og det er en optimeret og effektiviseret renoveringsmetode både økonomisk og tidsmæssigt set i forhold til strømpeforingen. Det kaldes i fagsprog for relining, og det er en ren win-win løsning for foreninger, der ønsker en holdbar løsning, hvor økonomi, kvalitet og fleksibilitet går op i en højere enhed. Proline tilbyder som de eneste i Danmark både strømpeforing og reliningsmetoden, og er hermed markedets mest erfarne leverandør med 22 års global erfaring, hvilket også betyder, at vi ved præcis hvordan netop jeres ejendom skal gribes an og hvilke udfordringer, der kan opstå. Proline har hovedsæde i Brøndby, men arbejder i hele landet og blev etableret på det danske marked i 2008. Siden da har vi renoveret mere end 15.000 lejligheder med vores egen patenterede reliningsmetode. Proline er en del af Proli-

► Servicehåndbogen 2016-17

Renovering af faldstammer og ventilationsskakte med relining og strømpeforing

ne-Group, som tidligere i år rundede 150.000 relinede lejligheder siden 1994. Proline findes i 8 forskellige lande og ejes af den svenske Lifco Koncern, som endvidere ejes af svenske Carl Bennet AB. Strømpeforing og relining, hvornår er hvilket produkt bedst? Strømpeforing og relining har forskellige fordele og ulemper. Strømpeforing er særdeles effektiv, hvis man skal have renoveret lange regnvandsstammer, hvor der ikke er afgreninger. Endvidere er selve strømpens inderside helt glat. Ulempen er dog, at en strømpeforing består af fibre, hvilket betyder, at ved et evt. fremtidigt stop i faldstammen kan spulefirmaet ikke anvende deres motorsplit, da den ville trække tråde og ødelægge strømpen. Reliningen er som tidligere nævnt en mere fleksibel løsning og kræver mindre plads og udstyr end selve strømpeforingsprocessen. Med reliningen er det eneste, der afmonteres, vandlåsen i køkkenet og toilettet. Det nye plastrør støbes ved hjælp af en roterende dyse, som sprøjter et ca. 1 – 1,5 mm tykt lag ved hver støbning. Processen skal gentages 3 gange samme dag, hvor der er en tørretid mellem hver støbning på ca. 30–60 minutter afhængig af årstiden og suget i stammen. Da røret støbes gennem afgreningerne til selve hovedstammen, bliver der en glidende overgang mellem grenrør og faldstamme. En anden fordel er, at alle afløb kan anvendes når teknikerne sidst på eftermiddagen er færdige. Ulempen her er, at plasten er sårbar over for vand, mens der støbes, og at plasten, mens den er våd, lugter af maling og endelig, at røret ikke er 100% glat, som en strømpeforing, da dysen langsomt trækkes op gennem røret af en af vores kompetente teknikere. Selvom der under arbejdet er lidt lugtegener, indeholder produktet på ingen måder farlige stoffer, idet det indeholder under 1/10 af arbejdstilsynets tilladte grænseværdier for de materialer, der anvendes. Derfor kan beboerne også opholde sig i lejlighederne, mens arbejdet står på. 46

Plasten bliver efter hærdningen meget hård og tåler alle former for kemikalier, spuling med højt tryk og det roterende motorsplit. Det nye plastrør er et dokumenteret selvbærende rør med en fleksibilitet på 7 %, og det har en testet og dokumenteret minimumslevetid på 50 år. Proline anvender løsningerne ud fra metodernes bedste egenskaber Proline anvender primært reliningsmetoden til køkken- og toiletfaldstammer og grenrør, hvorimod strømpen ofte anvendes til regnvandsstammer og i vandlåse formet som et P eller et S, da dette giver det bedste resultat. Reliningen anvendes som primær metode grundet den økonomiske og tidsbesparende gevinst for kunden. Materialet til strømperne er generelt dyrere og metoden tager længere tid, hvorfor besparelserne på reliningen altid vil være større end på en strømpeløsning. Produktet er efter udført arbejde ens med hensyn til den estimerede levetid, og selvom reliningen aldrig vil have en lige så glat overflade som en strømpe, så er produktet meget smudsafvisende, hvorfor det er svært for fedtaflejringer at hæfte sig på røret. Relining og strømpeforing af ventilationsskakte Har I et utæt ventilationssystem, hvor ydeevnen ikke er så effektiv længere, eller trænger skaktene generelt til en renovering, kan vores metoder også anvendes her. Vi begynder med en let afrensning af systemet og inspicerer efterfølgende med et kamera for at finde evt. huller og forskydninger, som skal lappes. Huller og forskydninger i systemet lappes med partielle strømpeforinger, så røret igen lukker tæt. Når strømperne er hærdet op, relines skakten med et brandhæmmende materiale, som overholder lovgivningen ift. brand, og som også sikrer et samlet, lukket nyt system. Arbejdet foregår primært fra taget eller loftet, men det kan blive nødvendigt at skulle ind i et par enkelte lejligheder.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld I København og på Frederiksberg er bygas det miljørigtige valg til komfuret, tørretumbleren, pejsen og terrassevarmeren

af Palle Hansen, energiplanlægger, HOFOR A/S

Bygassen er en blanding af naturgas, biogas og luft og giver ved brug meget mindre CO2 end tilsvarende brug af el. Bygassen er derfor et oplagt valg til mange formål. HOFOR har besluttet at gøre bygassen endnu mere grøn ved øget anvendelse af biogas, og målet er en 100% CO2-neutral bygasforsyning senest i 2025. Dermed lever HOFOR op til Københavns Kommunes målsætning om en CO2-neutral hovedstad.

Gas gavner gastronomien I dag bruger ca. 300.000 københavnere gas hver dag i køkkenet. HOFOR håber, at flere vil skifte til gaskomfur på grund af gassens miljøfordele. Dermed hjælper vi kommunen med at opfylde klimaplanens målsætninger, og så er der jo noget særligt ved at lave mad over åben ild. Varmen kan reguleres lynhurtigt og alle ved jo at ”gas gavner gastronomien” - bare spørg en kok. Læs mere om gas og madlavning på hofor.dk, og bliv inspireret af gasentusiasterne på Facebook. Gå ind på facebook.dk/ gasentusiasterne. Langt de fleste ejendomme i København

"Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares over 500kg CO2. " Palle Hansen, HOFOR A/S

har bygas, så i de fleste lejligheder er det bare et spørgsmål om at få sat en måler op og trukket et par meter rør. Du kan kontakte en VVS’er for at få et tilbud.

Fast pris tilbydes alle private gaskunder, der kun bruger gas til komfur eller gaskogeplader. Foreløbig har over 50.000 kunder valgt fast pris.

Gas til fast pris

Gasmåleren skal blive siddende i installationen ved fast pris. Det er et krav fra EU, så kunden på et senere tidspunkt har mulighed for at gå tilbage til afregning efter målt forbrug.

Nu tilbyder HOFOR gas til fast pris, hvilket indebærer, at der kun skal betales et halvårligt abonnement - uanset forbrugets størrelse. Kunden slipper samtidig for at aflæse måleren, og HOFOR slipper for at behandle de mange måleraflæsninger. Det giver besparelser på administrationen, og HOFOR kan derfor tilbyde en lavere pris til kunder, der vælger fast pris.

Gas til vaskeriet Indenfor de seneste år er der tilsluttet over 500 gastørretumblere til bygas. Mange fællesvaskerier vælger at skifte eltørretumblere ud med gastørretumblere. Gassen er billigere end el, og samtidig spares miljøet for CO2. Vi har beregnet, at

► Servicehåndbogen 2016-17

Brug gas til komfuret og i vaskeriet for miljøets skyld

med et gennemsnitsforbrug kan der spares mere end 9.000 kr. om året pr. gastumbler og samtidig spares over 500 kg. CO2. På vores hjemmeside hofor.dk kan boligforeninger og andre hurtigt få et overblik over den mulige besparelse ved skift til gastørretumblere. En gastørretumbler kan fås til samme pris som en eltumbler, så merinvesteringen ved skift til gas er hurtigt tjent hjem. En konsulent fra HOFOR besøger gerne boligforeningen og fortæller om gassens fordele, både økonomisk og miljømæssigt og giver gode forslag til placering af gasmåler og vejledning omkring gasinstallation og aftræk. Nu kan der også fås en gastørretumbler til husholdningsbrug til bygas. Den kan ses på gasbutik.dk. Denne tumbler kan være et alternativ i mindre boligforeninger. Flere apparattyper Flere apparattyper kan nu fås til bygas. Fx terrassevarmere, hvor der hidtil mest er anvendt flaskegasmodeller. Flaskegassen er besværlig at håndtere og oplagre. Her har bygassen fordele med enkel håndtering – der fås bl.a. modeller med elektrisk tænding, hvor varmeren tændes på en vægkontakt, som ved elektriske varmere. Der er bl.a. opsat terrassevarmere til bygas i Tivoli, og terrassevarmere til bygas kan også erstatte flaskegas- eller el-varmere i haven eller gården.

Udover terrassevarmere er det nu også muligt at få en pejs til bygas. Kontakt HOFOR og hør nærmere om forsyningsmuligheder og priser. Nybyggeri og renovering Som noget nyt tilbyder HOFOR at finansiere gasstik og gasinstallationer i ejendomme, hvor der bruges gas til madlavning. Ordningen gælder for nye installationer – både ved nybyggeri og renovering. Hvis ejendommen får dispensation, kan gasmåleren undværes i den enkelte lejlighed og derved fås en billigere gasinstallation. Ejendommen betaler et årligt finansierings-tillæg til HOFOR.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Få styr på dokumentationen for beboelsesejendomme Det er blevet lovpligtigt at have måling på varmtvandsforbruget. Alle ejendomme skal inden udgangen af 2016 have installeret varmtvandsmålere i samtlige lejligheder ifølge den nye målerbekendtgørelse.

Af Per Sahl Madsen Techem Danmark A/S

Bestyrelsen har ansvaret for dokumentationen Det er bestyrelsen i ejendommen, som har ansvaret for at overholde lovgivningen og have dokumentationen i orden. Som udgangspunkt omfatter den nye bekendtgørelse om individuelle varmtvandsmålere alle ejendomme. Dog kan ejendomme, hvor det ikke er teknisk gennemførligt eller omkostningseffektivt at installere målere, blive undtaget for reglerne. Det kan dog kun lade sig gøre, hvis bestyrelsen har dokumentationen i orden og kan fremvise en rentabilitetsberegning for den enkelte ejendom. Techem vejleder om rentabilitetsberegninger Hos Techem er der hjælp at hente. De udarbejder i forvejen fordelingsregnskaber og tilhørende forbrugsopgørelser på mange ejendomme landet over; derfor er det kun en udvidelse af målerinstallationen at indføre individuel måling på varmtvands52

forbruget. Derudover tilbyder de at foretage gratis anbefalinger til rentabilitetsberegninger, som er den eneste gyldige dokumentation for at kunne undlade at opsætte individuelle varmtvandsmålere. Hvis ejendommen er omfattet af lovgivningen, anbefaler Techem at få installeret fjernaflæselige varmtvandsmålere, som giver beboerne flere fordele: • • • •

Det er ikke nødvendigt at være hjemme ved flytte- /og årsaflæsning Forbruget bliver fordelt mere nøjagtigt mellem beboerne Aflæsningsværdierne bliver automatisk overført til Techem Det er muligt at følge forbruget online på Techem Portalen eller via Techem Beboer App

Hos Techem er det ikke nødvendigt at betale for målerne her og nu, da der er mulighed for at lade anskaffelse og opsætning af målere indgå i en lejeaftale. Techem er

en af de få i branchen, der kan tilbyde denne ydelse til deres kunder. Om den nye bekendtgørelse Den nye bekendtgørelse kommer fra Energieffektivitetsdirektivet (EED), som er en del af det EU-direktiv, der skal nå EU’s 2020 mål om en 20 % øget energieffektivitet. Bekendtgørelsen, som har fået navnet BEK nr. 563, kommer til at erstatte bekendtgørelse nr. 891 fra 1996. For den enkelte ejer/ejendomsadministrator får det blandt andet den betydning, at de sammen med bestyrelsen skal sørge for at få installeret individuelle varmtvandsmålere i hver bolig- eller erhvervsenhed, hvor det er teknisk gennemførligt og omkostningseffektivt. Bekendtgørelsen vil blive effektueret fra udgangen af 2016, og herefter vil ejer eller ejerforeninger, hvis ejendomme ikke lever op til lovgivningen, blive pålagt bøder. Servicehåndbogen 2016-17

Spar på installationsomkostninger Ved installation af varmtvandsmålere i ejendommen skal man overveje også at få installeret koldtvandsmålere for at spare på installationsomkostningerne. Forbruget af det kolde vand skal registreres for hele bygningen uanset hvad, og har man først individuelle koldtvandsmålere i de enkelte lejligheder, er det muligt at lave et koldtvandsregnskab. Det giver fordele i form af besparelser og færre uenigheder beboerne i mellem. Når en uvildig partner som Techem står for udarbejdelsen af fordelingsregnskabet, skaber man sikkerhed og tryghed blandt beboerne. Undersøgelser har desuden vist, at individuelle vandmålere kan give op til 30 % besparelse på vandforbruget ved at gøre beboerne bevidste om deres eget forbrug. Techem – sammen sparer vi mere!

■ 53

Drone Inspektioner Få et overblik fra luften ved hjælp af en drone med kamera. Pro Inspekt har lavet en guide til Servicehåndbogen, som kort beskriver, hvad der er værd at vide om droneinspektioner.

Af direktør Jacob Vestervang Rebteknikeren ApS

Formål med en drone inspektion Boligforeninger får typisk lavet drone inspektioner af 3 årsager: • • •

Fejlfinding af skade Vurdere skaders omfang Bygningens generelle tilstand

Er der opstået en skade på tag, skorsten, facade eller lignende, er det en god ide at få vurderet skadens omfang inden stillads eller lift bliver bestilt og håndværkeren går i gang. Ved en visuel drone inspektion kan skaden findes, og omfanget kan vurderes ud fra billeder taget med dronens kamera. Billederne kan herefter anvendes som en del af det udbudsmateriale, som fremsendes til håndværkere inden 3 tilbud på opgaven indhentes. Håndværkerens indblik i opgaven før start betyder en skarpere pris for en boligforening. Dronen kan også anvendes som et værktøj til at få et generelt overblik over byg54

ningens tilstand og bidrage til at kunne udarbejde en mere præcis vedligeholdelsesplan uden store overraskelser. Billeder og Film Dronens kamera gør det muligt at tage billeder af høj kvalitet. Sørg for at spørge dit dronefirma om kvaliteten af kameraet som sidder på dronen. Få evt. fremsendt tidligere inspektionsbilleder for at se kvaliteten. Kameraet kan både tage billeder og optage film. Filmoptagelse anvendes typisk, hvis dronen skal afsøge større områder, som inspektion af facadefuger. Priser Der er forskellige dronefirmaer i Danmark og det er stadig et relativt ungt marked. Derfor vil man også opleve, at firmaerne har vidt forskellige priser. Nogle firmaer fakturerer efter en fast timetakst, som de anvender på opgaven, og efterfølgende også for redigering af billeder eller film.

For at være sikker på ikke at skulle betale for meget er det en god ide at finde et dronefirma, som kan lave en fast pris på jeres opgave. En god ide kan også være at betale lidt ekstra for at få lavet en billederapport, som kan gemmes til fremtiden, så også de kommende bestyrelser i boligforeningen kan få gavn af materialet. Priser varier meget alt efter opgavens størrelse, samt hvilket firma man vælger. En lille, simpel fotoinspektion, som kan løses uden komplikationer, starter typisk omkring 5-6.000 kr. Samme type inspektion kan koste det dobbelte, hvis eksempelvis flyvningen kræver flere operatører, eller opgavens karakter kræver folk til at holde civilister væk fra områder. Skal der inspiceres store områder, og kræver inspektionen meget flyvetid og efterfølgende redigeringstid, vil prisen stige efter dette. Kræver opgaven, at droneoperatøren har en mand med sig for at Servicehåndbogen 2016-17

sikre sin sikkerhedszone under flyvningen, kan der være penge at spare ved at lade viceværten eller en i bestyrelsen hjælpe med denne afspærring. Prisen ved disse inspektioner er hurtigt tjent hjem da rådgiveren og håndværkeren med inspektionen som analyseredskab under planlægningen kan sikre, at den rigtige løsning bliver valgt første gang. Omfanget af aktørernes faser bliver ligeledes minimeret og optimeret på grund af den viden, de har om opgaven, inden der startes op. 5 råd til valg af dronefirma: 1. Vælg et firma som er specialist inden for droneinspektioner. Hvis firmaet har droneoperatører, som også er kvalificerede håndværkere, så er dette en fordel, da håndværkeren ved nøjagtigt, hvad han skal kigge efter, dvs. hvad der er normalt og unormalt. 2. Efterspørg en fast pris på opgaven. 55

►

Drone Inspektioner

Love og regler i Danmark Reglerne illustreret til højre er gældende og skal overholdes. Der er dog en undtagelse for drone- virksomheder, som kan ansøge Trafikstyrelsen om en dispensation, så dronen kan anvendes til erhvervsmæssige formål. For at et firma kan ansøge om en dispensation, skal firmaet have en ansvarsforsikring på dronen samt en driftshåndbog. Driftshåndbogen beskriver firmaets interne procedure for alt, hvad der omhandler dronen før, under og efter en flyvning. Ydermere skal dronepiloten uddannes og certificeres for at måtte flyve med drone. Der kommer jævnligt nye regler, og er firmaet godkendt af Trafikstyrelsen, sikrer man sig, at der er styr på disse. •

Minimum afstand til Lufthavn 5 km

•

Minimum afstand til bymæssig bebyggelse 150m

•

Minimum afstand til større offentlig vej 150 m

•

Flyvehøjde må ikke overstige 100m

3. Ring og spørg, om du kan se firmaets dispensation fra Trafikstyrelsen, førerbevis og evt. ansvarsforsikring. 4. Få en pris på en billedrapport, som kan gemmes til fremtiden. 5. Ønsker du at spare penge, kan du høre firmaet, om flyvningen kræver 2 personer, og om boligforeningen i den forbindelse kan assistere med en mand for at spare penge. Dronerne er stadig et nyt fænomen, og love og regler ændrer sig løbende. De her omtalte regler kan meget vel være ændret, siden denne artikel blev skrevet. Du behøver som udgangspunkt ikke sætte dig ind i love og regler, da ansvaret ligger hos dronevirksomheden. Følger du de 5 omtalte råd, så er du godt stillet.

Før Flyvning Dronefirmaer har indberetningspligt og skal underrette den lokale politikreds om deres ophold i luftrummet. Dette er blot en info til politiet, tilladelsen har firmaet fået af Trafikstyrelsen. På inspektionsdagen skal droneoperatøren holde sig opdateret om de lokale forhold for vind og vejr. Derefter skal der sørges for at tjekke luftrummet via NOTAM (Notice to Airmen), som andre piloter også gør det. Det eneste bestyrelsen skal tænke på, når de har fundet det rette firma, er, at varsle beboerne om dronens tilstedeværelse i luften.

Kontakt Drone firma Pro Inspekt er et dronefirma, som udelukkende beskæftiger sig med droneinspektioner. Hos Pro Inspekt udfører vi eksempelvis ikke bryllupsbilleder og reklamevideoer, som de fleste dronefirmaer tilbyder. Vi er håndværkere, og vi har erfaring med byggeri og fokuserer på dette. Den erfaring kan vi nu bruge på en helt ny måde ved at observere på bygningen igennem dronens kamera, og udnytte det vi ser i forbindelse med formidling til vore kunder og planlægning og valg af optimale opgaveløsninger. Pro Inspekt udfører inspektioner for Forsikringsselskaber og Boligforeninger primært i og omkring København og Århus. Læs mere eller find os på: www.Pro-Inspekt.dk

■

Servicehåndbogen 2016-17

Hvorfor en vedligeholdelsesplan? En vedligeholdelsesplan kan give foreningen det gyldne overblik over, hvad der er vigtigt at vedligeholde og - ikke mindst - hvornår.

Af bygningskonstruktør Stine Winther Gjesten Trio Arkitekter ApS

Står du som medlem af bestyrelsen i din forening til tider overfor udfordringen om hvilke bygningsdele på ejendommen, der skal vedligeholdes først, og mangler du grundlag for beslutningen? I så fald kan det være en god investering at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. På Frederiksberg og i København er en stor del af de ejendomme, som enten er andelseller ejerforeninger, bygget omkring år 1900. Disse ejendomme er normalt udført med tegl- eller skifertag, murede facader (enten blanke eller pudsede), malerbehandlede trævinduer og faldstammer i støbejern. Alle disse materialer er generelt fornuftige og er blevet brugt, fordi de har en lang levetid - op til 80-100 år. Men netop på grund af materialernes levetid vil flere og flere foreninger på nuværende tidspunkt opleve, at deres bygningsdele forfalder og derved enten trænger til vedligeholdelse eller udskiftning. 58

Og manglende vedligeholdelse, uanset om den er ufrivillig eller ej, kan være medvirkende til, at værdien af ejendommen, og derved lejlighederne i foreningen, bliver reduceret. Endvidere kan indtrykket af en misligholdt ejendom vanskeliggøre et eventuelt salg, da den nye ejer/andelshaver må forvente fremtidige udgifter i forbindelse med en efterfølgende gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Alt dette kan det som bestyrelsesmedlem være svært at overskue, og det kan også virke uoverkommeligt at skulle tage stilling til, hvad der skal vedligeholdes eller udskiftes og, ikke mindst, hvornår. Det kræver tid, men også byggeteknisk erfaring og indsigt at gennemgå ejendommens klimaskærme, tekniske installationer osv. for at danne sig et overblik over tilstanden og for efterfølgende at kunne lægge en plan for den fremtidige vedligeholdelse af foreningens ejendom.

Bestyrelsen, og resten af foreningens beboere, kan få et retvisende overblik over hvilke bygningsdele samt tekniske installationer, der vurderes til at skulle vedligeholdes eller udskiftes ved at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. At få udarbejdet en vedligeholdelsesplan er en væsentlig forudsætning for, at bestyrelsen kan træffe de rigtige beslutninger om, hvad der skal vedligeholdes og hvornår. Vedligeholdelsesplanen kan, hvis denne benyttes korrekt, være et uundværligt arbejdsredskab. Det anbefales, at vedligeholdelsesplanen udarbejdes af et uvildigt, byggeteknisk rådgivningsfirma som fx et arkitekt- eller ingeniørfirma. Og erfaringer viser, at man på sigt kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens bestyrelse, hvis man fra starten benytter sig af en uafhængig, byggeteknisk rådgiver, der arbejder i boligforeningens interesse. Servicehåndbogen 2016-17

Vedligeholdelsesplanen udarbejdes på baggrund af en grundig gennemgang af ejendommen, herunder dennes forskellige bygningsdele, klimaskærme samt de tekniske installationer. Vedligeholdelsesplanen bør være opbygget således, at det er let forståeligt og synliggjort, hvordan tilstanden er på hele ejendommen samt på de enkelte bygningsdele og tekniske installationer. Endvidere skal prioriteringen af hvilke bygningsdele, der skal vedligeholdes først, og hvilke der kan vente, være synliggjort, da dette er af afgørende betydning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige, og i værste fald også økonomiske, konsekvenser for bestyrelsen og foreningen. Derudover bør vedligeholdelsesplanen endvidere indeholde økonomiske overslag på, hvad det vil koste enten at vedligeholde eller udskifte de enkelte byg59

►

Hvorfor en vedligeholdelsesplan?

ningsdele samt et vedligeholdelsesbudget, hvor det er muligt at se, hvilke udgifter der skal forventes fremadrettet. Efter udarbejdelse og overdragelse af vedligeholdelsesplanen bør bestyrelsen sammen med administrator og den udførende, byggetekniske rådgiver gennemgå vedligeholdelsesplanen for at få besvaret alle tekniske og økonomiske spørgsmål samt for at få lagt en strategi for den fremtidige planlægning af vedligeholdelsesarbejderne. Det er af stor betydning, hvordan vedligeholdelsesarbejderne bliver planlagt, da dette kan give foreningen økonomiske besparelser. Det vil fx være formålstjenstligt at benytte et stillads til at foretage flere 60

forskellige typer vedligeholdelsesarbejder, der alle kun kan udføres fra stillads. Dette sikrer, at der ikke skal etableres stillads flere gange. Derudover vil udarbejdelse af et komplet udbudsmateriale indeholdende angivelser af korrekt valgte udførelsesmetoder samt materialer til udførelse af vedligeholdelsesarbejderne også kunne spare foreningen for unødige omkostninger. Anvendelse af forkerte materialer og udførelsesmetoder kan resultere i, at arbejdet skal laves om.

■

Vedligeholdelsesplanen giver bestyrelsen og foreningen følgende fordele: •

Planen giver et overblik over ejendommens tilstand set med uvildige og byggeteknisk professionelle øjne.

•

Planen giver et overblik over nødvendige vedligeholdelsesog renoveringsprojekter de næste 10 år.

•

Planen giver et overblik over de økonomiske udgifter fordelt både pr. år og samlet over de næste 10 år.

•

Planen giver en langsigtet plan for vedligeholdelse af ejendommen på tværs af skiftende bestyrelser.

Servicehåndbogen 2016-17

Din egen altan – Fra idé til virkelighed Det er næppe tilfældigt, at ”altan” er et af de mest populære søgeord, når folk er på jagt efter en ny bolig. Mæglerne, vi har kontaktet, får ofte at vide, at den lejlighed, de handler med, ville være helt perfekt, hvis den havde en altan. Ud over en øget livskvalitet for beboerne forhøjer den også værdien af ejendommen, og gør lejlighederne attraktive. En altan er altid en god investering.

Af Adm. direktør Johan Söderling Balco A/S

Altaner er mere populære end nogensinde. For byboere er den vinduet mod verden udenfor. En unik plads, som tilføjer en spændende dimension til hjemmet. En plads til social omgang og fest samt afkobling og rekreation. Altaner har formodentligt lige så mange anvendelsesmuligheder, som der findes mennesker, og ingen altaner ligner hinanden. Måske fordi den er en arena for personlige udtryk i en arkitektonisk sammenhæng, som ellers giver få muligheder herfor. For byboeren giver altanen naturligvis en fantastisk mulighed for at komme ud i det fri, føle sollyset og indånde den friske luft. En plads, som du kan tilbringe sommeraftenerne på, eller hvor du måske kan dyrke din hobby? Urban Gardening bliver mere populært år efter år, og altanen egner sig udmærket til en lille køkkenhave eller til at dyrke frugt og grøntsager. Hvad mange ikke tænker på er, at en altan faktisk påvirker hele lejligheden. Da en ny altan ofte indebærer, at et vindue 62

udskiftes med en stor altandør, vælger man at arbejde med glas og lyse farver, som reflekterer meget lys. På den måde bidrager altanen til at gøre lejligheden lysere. Placeringen påvirker også flowet i lejligheden. Hvis udgangen placeres og udformes korrekt, bidrager samspillet mellem altan og lejlighed til et mere attraktivt boligmiljø både inden- og udendørs. De personer, der allerede har en altan, kan ikke forestille sig et liv uden den. Og de personer, som ikke har nogen altan føler ofte, at der mangler noget. Derfor står altanen højt på ønskesedlen hos beboere i den indre by. At montere altaner på en ejendom er et ret omfattende projekt. Men med det rette udstyr og den rette viden og erfaring kan man bygge altaner på de fleste huse. Når man bygger altaner, er det vigtigt at tage hensyn til arkitekturen. Ofte stræber man efter at bevare bygningens følelse og identitet samtidig med, at man vil skabe moderne og velfungerende altanløsninger. Det er derfor vigtigt at gå forsigtigt til

► Servicehåndbogen 2016-17

Din egen altan – Fra idé til virkelighed

værks for hvert projekt. Men det betyder ikke, at det er nødvendigt at have begrænsede valgmuligheder. For at møde efterspørgslen hos en voksende målgruppe i den indre by har Balco udviklet en fleksibel serie byaltaner i stål, som passer til de fleste behov. Døre, vinduer, værn, gelændere, gulv samt tilbehør vælger kunderne selv. Farvevalget er i princippet ubegrænset, så man kan finde de præcise nuancer, man vil sætte op og matche. Hvad gør man så, hvis man er interesseret i at få sin egen altan? Det første du skal gøre er at finde ud af, om der er flere i din forening, som også er interesserede i at få en altan. Derefter danner I en al64

tangruppe, som får mandat til at arbejde videre med at indhente forslag og tilbud. Den næste store udfordring for altangruppen bliver at få afklaret, hvad de øvrige beboere vil være med til. Her er det vigtigt, at du og dit team er klædt rigtig godt på, og at I føler jer trygge ved jeres projekt. I den fase hjælper vi jer med at finde den løsning, som I mener vil få størst opbakning blandt beboerne. Vi deltager gerne ved bestyrelses- eller beboermøder, så I ikke skal stå alene med alle spørgsmålene fra de øvrige beboere. Hvis I har brug for rådgivning og vejledning vedrørende finansiering, har vi flere samarbejdspartnere, som vi også gerne tager med til sådanne møder.

Vores arkitekt kan lave skitsetegninger af jeres ejendom med jeres nye altaner, så I og alle beboerne kan se, hvordan jeres altanprojekt kan komme til at se ud. I det hele taget vil vi meget gerne støtte og hjælpe jer hele vejen frem til, at I finder den rigtige løsning for jer og for så mange af beboerne som overhovedet muligt. Når I så har besluttet jer, skal I indhente tilladelser fra jeres kommune. Til dette skal der bruges en række ingeniørberegninger og tegninger, men også her skal vi nok sørge for at få det hele på plads så let og hurtigt som muligt. Vores mange års erfaringer med dette gør, at vi kan få tingene igennem systemet en del hurtigere, end hvis man ikke har prøvet det før. Når alle godkendelser og tilladelser er på Servicehåndbogen 2016-17

plads, tager vores rutinerede montører og vores ligeledes rutinerede projektledere over, og I behøver blot se på, mens jeres altanprojekt bliver realiseret. Vi tilbyder en totalentreprise, og hjælper kunden gennem hele byggeprocessen fra de første usikre spørgsmål frem til afleveringen. Totalentreprisen er en tryghed for kunden, som her kun skal holde styr på en kontakt. Det er også en fordel for os som leverandør, eftersom vi har kontrol over alle dele i processen og kan garantere, at arbejdet bliver udført korrekt. Dermed kan vi også give gode garantier på vores arbejder. Vi ved, at kunden har fået kvalitet hele vejen igennem, og vi har det godt med, at kunden trygt kan nyde sin altan i mange, mange år.

■

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler? Mange af os er vant til at benytte nøglebrikker eller nøglekort i hverdagen på arbejdet, i den offentlige transport, i kantinen eller i idrætsklubben. Hvorfor ikke også bruge det på dørene i ejendommen?

Af Gert Mejlshede Mejlshede Låse A/S

Hvad er der galt med vores nuværende låse? Der er ikke nødvendigvis noget galt med den løsning, din ejendom har i dag. Langt de fleste ejendomme har en form for mekanisk låsesystem, hvor nøglerne ikke bare kan kopieres på nærmeste gadehjørne, og det er sådan set et helt fint system, så længe der er styr på nøglerne. Systemnøgler er lidt smådyre, men låsene er lette at vedligeholde og holder generelt i lang tid. Ulempen er, at det ikke er muligt, eller det er dyrt og besværligt, at fjerne adgangen for nøgler, der er blevet stjålet, eller som på anden måde er blevet væk. Ofte må man omlægge hele låsesystemet blot for at fjerne adgangen for en stjålen nøgle. Hvorfor så nøglebrikker? For den almindelige beboer er det bare en nøglebrik, men retteligt er det et adgangskontrolsystem, ejendommen køber. Her er nøglebrikkerne billigere i indkøb end almindelige systemnøgler, og de kan program66

meres ind og ud af låsene lige så tosset, man ønsker det. I praksis betyder det, at taber fru Nielsen sin nøglebrik, kan man blot kode hendes gamle brik ud af systemet og lægge en ny brik ind, uden at det påvirker adgangen for de andre nøglebrikker. Hvis det ofte sker, at ejendommen skal indkøbe ekstra systemnøgler, så er det jo et svind af nøgler, der finder sted, og netop derfor er nøglebrikker en rigtig god idé. Lige så snart man ved, at en brik er væk, kan den spærres. Samtidig er det ganske enkelt at ændre på adgangsforholdene, hvis man ønsker det. F.eks. kan man forestille sig en ejendom med et fælles vaskeri. Dem der betaler for vaskeriet, kan så få tilføjet adgang til dette. Er der en af personerne, der ikke længere ønsker at betale til ordningen, kan man let slette brikkens adgang til netop dette områ-

Salto kortlæser placeret diskret på stolpe mellem to låger

de, uden at det berører adgangen til de øvrige fællesdøre. Men jeg vil ikke have leverandører ind i weekenden Ikke noget problem! – De fleste fabrikater af elektronisk adgangskontrol tilbyder ur- eller dagstype styring. På den måde kan du f.eks. definere, at postens nøglebrik kun må fungerer mandag til lørdag og kun ml. kl. 0700 og 1500. Tilsvarende er det også muligt at definere, at bestemte døre f.eks. skal stå ulåste på hverdage ml. 09-18, eller man kan bestemme, at en dør skal stå konstant åben fra man viser sit kort, til man viser det igen. Tidsstyring er ikke normalt forekommende på ejendomme, men bruges til gengæld næsten altid i virksomheder. Det kan derfor være en god idé at tænke igennem om det er nødvendigt med tidsstyring. Der er nemlig enkelte fabrikater, der ikke tilbyder det, men som til gengæld har andre fordele som Servicehåndbogen 2016-17

f.eks. meget lave installationsomkostninger. Hvad koster det? Der kan ikke gives noget entydigt svar på omkostningerne, da alle ejendomme er forskellige. Det er dog klart, at hvis man er en ejendom med relativt mange beboere i forhold til antal fællesdøre, så vil elektronisk adgangskontrol ofte være billigere end et mekanisk låsesystem, blot fordi nøglebrikkerne koster en del mindre end systemnøgler. Der findes også hybride systemer, hvor nøglerne indeholder en chip. Her vil nøglerne typisk koste det samme eller mere end en normal, mekanisk systemnøgle. Til gengæld er installationsomkostningen mindre end for andre former for elektronisk adgangskontrol. Det er derfor et spørgsmål om at finde den rette balance for hver enkelt ejendom mellem udgiften til systemnøgler og mekaniske låse på den ene side og nøglebrikker og 67

►

Kan vi ikke få brikker i stedet for nøgler?

Salto langskilt med berøringsfri kortlæser. Er robust og egner sig godt til gadedøre

elektroniske låse på den anden side. I nogle ejendomme give det god mening at investere i relativt dyre, elektroniske låse, fordi nøglebrikkerne til gengæld er billige, mens det for andre ejendomme giver mere mening, at låse og installation skal holdes nede i pris, mens nøglebrikkerne til gengæld gerne må koste lidt mere. De fleste adgangskontrolsystemer har berøringsfri teknologi, hvilket betyder, at nøglebrikken kun skal hen i nærheden af læsehovedet. I praksis betyder det, at kortlæseren ikke udsættes for slid på samme måde som en mekanisk cylinder, hvor nøglerne skal indføres for at åbne. De andre komponenter som håndtag, låsekasse m.m. udsættes for stort set samme slid, uanset om der er elektronisk adgangskontrol eller ej. Udgiften til vedligehold af elektronisk adgangskontrol må derfor forventes at ligge på nogenlunde samme niveau som for et mekanisk låsesystem. Dog kører mange systemer på batterier, hvilket i givet fald skal lægges oven i prisen for vedligehold. 68

Det er normalt, at ejendommen tegner en servicekontrakt med leverandøren på årlig batteriskift og servicering for at holde udgiften nede. De fleste typer af adgangskontrolsystemer kan også leases på fornuftige vilkår, så der ikke skal lige så mange penge op af lommen i første omgang. Kan vi kombinere det med vores dørtelefon? Man kan godt kombinere dørtelefon og elektronisk adgangskontrol i samme enhed. Det er bare ikke altid sikkert, at det kan betale sig. Hvis ejendommen alligevel skal investere i nyt dørtelefonsystem og har ønsker om nøglebrikker til beboerne, vil det give mening at kombinere de to. Ellers er det ofte svært og uskønt at forsøge en sammenbygning efterfølgende. De to kan dog sagtens eksistere side om side i samme dørmiljø, og har man valgt en batteridreven adgangskontrol, er der slet ikke nogle udfordringer med forskellige strømkilder osv.

■

Salto væglæser og tastatur med specialbygget regnhætte og belysning

Servicehåndbogen 2016-17

Tagboligboost i etageejendomme Mange københavnere drømmer om en sund bolig med lys, luft og udsigt over byen. De sidste års stigninger i boligmarkedet i København og efterspørgslen efter nye boliger kræver nytænkning i forhold til udnyttelse af den eksisterende boligmasse. Samtidig er der kommet øget fokus på energirenovering af ældre ejendomme. Dette behov kan kombineres med boligdrømmen om en tagbolig.

Af Arkitekt Steen Rosendal AI a/s

En ældre etageejendom kan fremtidssikres ved at kombinere en større renovering i ejendommen med udvikling af nye tagboliger. Størstedelen af hovedstadens boligmasse består af bygninger på fire til fem etager - typisk med tørrelofter eller pulterkamre øverst under taget. Disse arealer kan transformeres til smukke tagboliger, der imødekommer moderne behov. En undersøgelse foretaget af DTU Byg fra 2013 har vist, at der i København alene kan etableres boliger til 22.000 beboere, hvis potentialet for tagboliger i de ældre, københavnske ejendomme udnyttes fuldt ud. Der er vist flere gode eksempler på etablering af moderne tagboliger de senere år på eftertragtede adresser i København, hvor der ikke er plads til nybyggeri. Det er typisk i forbindelse med en tag- eller facaderenovering, at der er mulighed for at indrette nye, rummelige og gennemlyste lejligheder, der skaber ny livsglæde for beboerne gennem frirum og 70

adgang til lys, luft og udsigt. På den måde imødekommer tagboligerne behovet for moderne lejligheder i historiske ejendomme med en attraktiv beliggenhed. Tagboligens rentabilitet og bidrag til ejendommens energiberegning Hvert år energirenoveres der for 25 milliarder kroner. Der ligger et enormt potentiale i at opgradere de tusindvis af eksisterende københavnerejendomme og dermed lade vores bygningsarv leve videre i en ny og mere tidssvarende udformning. Etablering af tagboliger kan være totaløkonomisk fordelagtig, idet salg af tagboligerne kan være med til at dække ejer- eller andelsboligforeningens udgifter i forbindelse med en renovering af ejendommen. Samtidig kan nye tagboliger, kombineret med f.eks. en tag- eller facaderenovering, bidrage positivt gennem en forbedring af energiforholdene i ejendommen til tidssvarende standard, og ejendommen fremtidssikres derved samlet med respekt for bevaringsværdierne.

Tagboligens rentabilitet øges mærkbart gennem byggeteknisk rationalisering i samspillet mellem teknik og arkitektonisk kvalitet. Muligheder og risici ved et tagboligprojekt skal analyseres, og det er typisk en fordel at tænke energirenovering ind i projektet gennem en beregning af den samlede rentabilitet på kort og langt sigt. På langt sigt vil nye tagboliger forøge det lejebærende areal. Det betyder, at der i fremtiden bliver flere kvadratmeter at fordele fællesudgifterne på. Hvis langsigtede energitiltag bliver indarbejdet i tagboligprojektet, vil det samtidig have en enorm gennemslagskraft både i forhold til miljøbelastning, klimatilpasning og økonomi. Ofte er det netop renovering af taget, der får en ejendoms beboere til at tage skridtet med at etablere tagboliger. Etablering af nye tagboliger kan støttes i henhold til Byfornyelsesloven. Det er en betingelse for at komme i betragtning, at der udføres øvrige byfornyelsesarbejder på ejendommen, eksempelServicehåndbogen 2016-17

vis istandsættelsesarbejder på tag, facade, vinduer, etablering af wc/bad, udskiftning af installationer m.v. Proces og beslutningsgrundlag Etablering af tagboliger er en stor beslutning, uanset om man er en lille eller en stor forening og uanset foreningens ejerform. Det kan betale sig at bruge den nødvendige tid på at skaffe det bedst mulige juridiske, økonomiske og tekniske beslutningsgrundlag. Først og fremmest skal det afklares, om tagtypen egner sig til at blive omdannet til tagboliger, herunder eventuelle planlovsmæssige og arkitekturpolitiske begrænsninger i projektet. En rådgivende arkitekt kan ud fra en forundersøgelse give beslutningstageren et overblik over, hvad man kan forvente af byggesagens omfang og dermed give et reelt billede af muligheder, omfang og økonomi.. Når beslutningen om at bygge tagboliger 71

►

Tagboligboost i etageejendomme

er taget, skal projektet realiseres. I selve processen, når drømmen bliver til virkelighed, er det også vigtigt at have en god arkitekt tilknyttet, som kan lede foreningen gennem alle faser fra projektering via myndighedsbehandling, udførelse og aflevering til ibrugtagning. I den forbindelse skal drift og brug tænkes ind fra starten af projektet, så man ikke ender med en løsning, som er billig at udføre, men dyr i det lange løb. Rumdisponering og boligkvalitet Hvis man etablerer tagboliger som en udvidelse af boligerne på øverste etage, kan det øgede antal kvadratmeter, sammen med 72

mere lys og luft, være med til at forbedre bokvaliteten for de eksisterende beboere. Børnefamilier kan af denne grund vælge at blive boende i stedet for at flytte til en anden lejlighed eller et hus. Samtidig kan udvidelsen give mulighed for at indrette en tagterrasse, hvorfra der er udsyn over gårdrummet ogbyens tage. Et eksisterende loft giver både muligheder og begrænsninger i selve planløsningen. Ofte er man begrænset af tagkonstrukti nen og placeringen af installationer. I københavnerejendomme vil tagboliger typisk skulle etableres under et eksisterende skråtag, og tagformen vil

derfor bl.a. være styret af, om man ønsker at bevare den nuværende spærkonstruktion, og om spærene skal være synlige. Hvis der ønskes ændringer i konstruktionsopbygningen, er det vigtigt at kende de muligheder, myndighederne giver for at øge etagehøjden og/eller ændre tagformen. Typen af tagkonstruktionen er afgørende for mulighederne for at indrette bolig i tagetagen. (Uanset type gælder krav om en lofthøjde på 2,5 m).

ligheder fx i form af dobbelthøje rum eller indskudte etager, og den nye rumlighed i tagboligen kan mange gange understøttes af ovenlysvinduer, ateliervinduer og kviste.

■

Omvendt kan begrænsningerne også give inspiration til at indrette en bolig utraditionelt og individuelt. Rumhøjde og volumen i loftetagen giver nye indretningsmuServicehåndbogen 2016-17

Altaner – en investering i fremtiden Altaner giver nye muligheder for beboeren og gør lejemålene mere attraktive

Af kommunikationskonsulent Bo Bjerre Hansen Grundejernes Investeringsfond

Altanen giver lys og luft til beboeren, som får let adgang til ophold under åben himmel. Et løft for enhver lejlighed, vil de fleste sige, og en drøm for mange beboere. Men det er også en stor investering, som medfører huslejestigninger. Hermed kan uenighederne begynde! Søndergården er en boligkarré beliggende på Amager ved København. Ejen-dommen har fået etableret hele 208 altaner. Jeg sagde nej ”I begyndelse sagde jeg nej til projektet, fordi jeg ikke syntes, at jeg havde brug for en altan, og så var jeg ikke interesseret i ekstra udgifter. Jeg havde en kolo-nihave dengang. Og jeg mente, at det var nok for mig,” fortæller Gunnar Han-sen. Men efterfølgende er Gunnar Hansen blevet glad for altanen, og han ny-der at gå derud, når han er kommet hjem fra arbejde. ”Altanen betyder, at natu-ren kommer lidt ind. Du følger bedre med i årstidernes gang, der kan ligge sne og blade derude,” lyder det videre fra Gunnar Hansen, som med et 74

grin fortæl-ler, at han faktisk er opkaldt efter sin navnebror med det berømte mellemnavn ”Nu”. Sol og kold hvidvin Beboeren Søren Schølte er også blandt de lejere, som stemte imod, men som nu er glad for altanen. ”Når jeg kommer hjem, nyder jeg at kunne sidde på alta-nen og drikke et køligt glas hvidvin.” Søren har lagt mærke til, at flere tørrer tøj på altanen, og at mange har planter på altanen. ”Enkelte soler sig derude om sommeren, men generelt bruger de fleste den til en hurtig lufter,” fortæller Sø-ren Schølte. Det gælder også Sørens voksne datter, som også bor i ejendom-men. Hun byder indenfor og stiller i modsætning til sin far og Gunnar Hansen gerne op til fotografering. Røg på altanen ”Min kæreste ryger, og det foregår altid på altanen, men vi spiser også derude og drikker kaffe,” fortæller Nanna, som også oplyser, at hun mest kommer på altanen i

korte ophold. Der er dobbeltdøre til Nannas altan, og det betyder, at der kommer rigtig meget lys ind i lejligheden. Sådan er det bygget Altanerne er etableret ved at indstøbe indskudte stålprofiler, som er fastgjort til gulvbjælkerne 30 centimeter ind under gulvet. Ved indføring af stålprofilen i muren ved foden af altanen, opnår man en fornemmelse af, at altanen hænger på muren uden synlige beslag. Ofte er monteringen anderledes på øverste etage, hvor murværket er tyndere. Her fastgøres i en større afstand ind under gulvet. Man har kunnet tilkøbe afskærmningsglas. Det har Nanna valgt, og det er for at undgå direkte indkig. Altantyper i ældre ejendomme Ifølge flere altanproducenter tegner der sig et klart billede af, at disse altantyper er dækkende for, hvad der i disse år bliver Servicehåndbogen 2016-17

etableret. 1. Stålprofil Stålprofiler monteret på facaden, som altaner hænger på. Stålprofilerne er mar-kante og ændrer facadens udtryk. 2. Indspændt altan Typen er monteret diskret og uden synlige beslag. Metoden har vundet meget frem og er nu dominerende i Danmark. Den kan udføres både med betonbund, i aluminium eller stål. Billedet til højre er et eksempel på, at etablering af altaner også kan løses på overraskende måder. 3. Stræbekonsoller Montering er også ret diskret med en skråt placeret stang, der holder altanen. 4. Søjlekonstruktion En udvendig konstruktion, som bærer altanen som et tårn. Konstruktionen til-lader større altanarealer.

► 75

Altaner – en investering i fremtiden

5. Tagaltan Specialproduktioner, som indbefatter sammenbygninger med fx kvist, tag osv. 6. Fransk En åbning, hvor man kan læne sig ud i den friske luft og få en del mere lys ind. Ejer kæmpede med kommunen og fik sin vilje ”Jeg løb panden mod en mur igennem 10 måneder, men da jeg fik lavet teg-ninger, som gjorde det nemmere at forestille sig slutresultatet, blødte kommu-nen op.” Det fortæller Jeanne Offersen fra sin 12.5 m2 store altan. En usæd-vanligt rummelig altan, som har betydet meget for beboerne. ”Det er noget helt andet, end at gå ned i gården. Jeg kunne jo ikke have alle mine planter i går-den,” siger Jeanne med et stort smil og plukker et æble. Og planter er der rigtig mange af. Chili, paprika, alskens krydderurter, et lille æbletræ, roser, blåregn osv. ”Vi plukker stort set noget til maden hver aften, og det er så frisk og sprødt,” lyder det fra Jeanne, som også fortæller, at familien spiser på altanen, så snart vejret tillader det. Bedre sammenhold Altanerne har også åbnet op for mere snak beboerne imellem. ”Når man er på altanen, kan man lige udveksle bemærkninger med dem der færdes i gården, og pludselig har vi fået mere med hinanden at gøre,” beretter Jeanne.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

En god samarbejdspartner er sund fornuft Andels- og ejerboligforeninger bruger løbende forskellige rådgivere. Men et decideret samarbejde kan være en rigtig god ide. Vi har spurgt Lån & Spar om, hvad en boligforening får ud af at arbejde tæt sammen med en bank.

Af storkundechef Carsten Nygaard Lån & Spar

Der er meget at se til i en boligforening. Bestyrelsen har mange opgaver. Mange informationer at holde styr på og beslutninger at træffe. Heldigvis har flere boligforeninger allieret sig med professionelle ejendomsadministratorer. Men hvad angår økonomiske beslutninger, er det ikke alene rart, men også fornuftigt at være i god dialog med banken. Økonomien er jo, som bekendt, det, der afgør mangt og meget i en boligforening. Det handler om tillid Tillid er limen i ethvert samarbejde. Det kan vi vist alle blive enige om. Et samarbejde handler dog også om, at begge parter kender sin egen rolle og respekterer den andens. ”Selvom vi er en bank – en virksomhed, handler et samarbejde stadig om mennesker. Basalt set handler det jo om at kunne hjælpe hinanden på en ordentlig måde. Også selvom vi rent faktisk har kunde- og leverandørkasketterne på. Det er vores 78

udgangspunkt, når vi samarbejder med boligforeninger rundt omkring i landet,” siger Carsten Nygaard, Storkundechef hos Lån & Spar. En bank, der har specialiseret sig i boligøkonomi, og som hver dag arbejder tæt sammen med adskillige større og mindre andelsog ejerboligforeninger. En seriøs sparringspartner ”Her i banken tror vi på den gode relation til vores kunder. En forpligtende relation, hvor vi forventningsafstemmer løbende. Og det er vigtigt, hvis vi skal arbejde sammen mod et fælles mål. Forstår vi at råde og vejlede boligforeningen i stort og småt? Være en konstruktiv sparringspartner og en naturlig samarbejdspartner i projekter som f.eks. energiforbedringer eller altaner? - Ja, så har vi nået vores mål”, smiler Carsten Nygaard og fortsætter; ”Man kan sige, at vores fornemste opgave er at finde balancen mellem søde drømme og de barske realiteter. Og til det skal vi både være ærlige og snusfornuftige, tænke langsigtet, men også kunne lytte og give plads”.

Den glade boligforening Forstår man at udnytte det økonomiske potentiale, har man ikke alene en fornuftig boligforening. Man har også mulighed for at investere i den og øge værdien til gavn for både foreningen og for den enkelte andelshaver eller ejer.

rer vi, som samarbejdspartner, også selve ejendommen at kende. Men vi vil til enhver tid anbefale boligforeningen at få lavet et økominitjek. Her er der måske penge at hente. Samlet set er det vejen til et godt og solidt økonomisk samarbejde,” siger Carsten Nygaard.

”Uanset hvordan man vender og drejer det, er det kroner og ører, der giver ekstra luft i økonomien. Stemmer tallene og er økonomien stabil, ja så er der oftest også plads til enten værdiforøgelse eller vedligeholdelse. Med andre ord: et godt budget skaber rammerne og forudsætningerne for, hvad vi kan tillade os at gøre rent økonomisk og sætter barren for, hvor realiserbare vores drømme i virkeligheden er,” siger Carsten Nygaard.

Nye øjne – nye muligheder En vedligeholdelsesplan og en værdiansættelse laves på baggrund af den enkelte boligforenings situation. Samtidig vurderes økonomien og de forskellige finansieringsmuligheder. ”Det er kun sundt at se tingene lidt fra oven en gang imellem. Ja, måske endda få vendt dem lidt på hovedet. Langt de fleste gange finder boligforeningen nye veje at gå, der kan gøre alverden til forskel,” siger Carsten Nygaard og fortsætter; ”Hver boligforening er jo sin egen med hver deres forudsætninger og begrænsninger, midler og mål – og drives også som sådan. Der hersker derfor også en hvis fleksibilitet, når man sammen skal komme frem til den bedste løsning.”

Begyndelse på et godt samarbejde ”Et nyt samarbejde starter med at lære hinanden at kende. Derfor anbefaler vi da også at få lavet en vedligeholdelsesplan med tilhørende budget. På den måde læServicehåndbogen 2016-17

►

En god samarbejdspartner er sund fornuft

Hvordan fungerer et økonomitjek? Har boligforeningen et realkreditlån og/eller banklån og penge på driftskontoen, er det en god ide at få kigget tingene igennem. Ifølge Carsten Nygaard skal lånevilkår og betingelserne selvfølgelig være i orden. ”Man kigger som udgangspunkt på, om økonomien er skruet fornuftigt sammen. Om foreningen har den rette finansiering og får nok ud af deres penge? Og om man ved en mindre omlægning kan gøre det bedre – uden selvfølgelig at gå på kompromis med foreningens likviditet. Der er ikke tale om en større, forkromet plan eller et langstrakt forløb, men om en forholdsvis enkel og overskuelig proces for alle parter.”

Udnyt likviditeten til glæde for alle Det handler om at udnytte likviditeten bedst muligt. ”Et skridt i den rigtige retning er at skabe et overblik over de forskellige finansieringsmuligheder. Er der f.eks. mulighed for at få nogle langt mere attraktive vilkår på både ind- og udlån, kan banken måske skræddersy en mere fornuftig finansiering end den eksisterende.” ”Har boligforeningen f.eks. behov for økonomisk fleksibilitet, kan en kassekredit være en god løsning. En kassekredit til likviditetsstyring. Så man i stedet for hvert år at overbudgettere opretter en kassekredit til at styre udsvingene i driftens over- og underskud. Det kræver naturligvis en nøje gennemgang af budgettet, så man ikke risikerer for store udsving.” fastslår Carsten

Nygaard og tilføjer; ”Helt grundlæggende handler det jo om at have en så fornuftig økonomi som muligt. Også for en boligforening. Sådan at man har et større råderum og dermed fleksibiliteten til at kunne realisere nogle af drømmene som f.eks. den ekstra cykelparkering, webergrillen, eller måske endda altanerne – til glæde for alle i foreningen,” smiler Carsten Nygaard. Gør det let at drive en sund forening Boligforeninger kan være meget forskellige sat sammen. Men har de en nogenlunde fornuftig økonomi, kan langt de fleste opnå en eller flere fordele ved et godt samarbejde med tilhørende vedligeholdelsesplan og økonomitjek.

Servicehåndbogen 2016-17

”For os handler det om at være en god forretnings- og samarbejdspartner for både administratoren og bestyrelsen. En der gør det let at drive en økonomisk sund boligforening. Og en der ser muligheder og går med i nye projekter, så længe der er styr på økonomien selvfølgelig”, afslutter Carsten Nygaard smilende. Vil I vide mere… … er I selvfølgelig velkommen til at kontakte Lån & Spar på tlf. 33 78 23 88. De stiller også gerne op til f.eks. generalforsamlinger eller beboermøder i foreningen og forklarer nærmere.

■

Ejendommens værdi i regnskaber for andelsboligforeninger Hvorfor er der i nogle regnskaber forskel på den værdi, ejendommen optages til i regnskabet for andelsboligforeninger og den værdi, ejendommen optages til i andelskroneberegningen?

Af partner og statsautoriseret revisor Jesper Buch BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab

Vi bliver som revisorer ofte spurgt om, hvordan det kan være, at foreningens ejendom indgår med forskellige værdier i regnskaber for andelsboligforeninger. Der kan være en værdi i regnskabet under aktiverne, og så kan foreningens ejendom have en anden værdi i andelskroneberegningen. I Erhvervsstyrelsens modelregnskab og vejledning til opstilling af et andelsboligforenings-regnskab er udgangspunktet, at værdien af ejendommen skal være den samme i regnskabet og i andelskroneberegningen. Dette er dog ikke altid muligt. Årsagen til dette er, at regnskaber for andelsboligforeninger skal aflægges efter både Lov om andelsboligforeninger og Årsregnskabsloven. Det giver til tider udfordringer, da de 2 love ikke altid spiller sammen. Nedenfor er derfor en beskrivelse af forskellene i de 2 love. 82

Årsregnskabsloven Årsregnskaber for andelsboligforeninger er omfattet af Årsregnskabsloven, og foreningen er derfor forpligtet til at anvende Årsregnskabslovens regler for indregning af ejendomme. I henhold til Årsregnskabsloven skal ejendommen indregnes til enten kostpris eller til dagsværdi. Der kan ikke skiftes mellem værdiansættelsesmetoderne fra det ene år til det andet år uden en særlig begrundelse. Dette vil i givet fald være en ændring af anvendt regnskabspraksis, som skal begrundes i anvendt regnskabspraksis. Kostpris Kostprisen er den værdi, foreningen oprindeligt har givet for ejendommen. Til den værdi kan tillægges de forbedringer, der er foretaget på ejendommen i andelsboligforeningens ejertid. Kostprisen på ejendommen skal gennem-

gås hvert år for at afgøre, om der er indikationer på, at ejendommen er faldet i værdi (nedskrivningstest). Er dette tilfældet, skal ejendommen i regnskabet nedskrives til denne lavere værdi. Nedskrivning kan forekomme, hvis foreningen har købt ejendommen dyrt, og markedet for udlejningsejendomme har udviklet sig negativt. Dagsværdi Dagsværdien på ejendommen er den værdi, den ville kunne indbringe i en handel mellem 2 uafhængige parter. En dagsværdi kan være en vurdering foretaget af en ejendomsmægler/valuar. Til denne værdi kan tillægges eventuelle forbedringer foretaget på ejendommen efter vurderingen er foretaget. Dagsværdien skal opgøres hvert år. Den offentlige vurdering er ikke en værdiansættelsesmetode og kan ifølge FSR og Servicehåndbogen 2016-17

Erhvervsstyrelsen som udgangspunkt ikke anses for et udtryk for dagsværdien. Den seneste offentlige ejendomsvurdering kan eventuelt anvendes som værdiindikator eller til kontrol af den beregnede dagsværdi, men kan altså umiddelbart ikke stå alene. Det betyder, at anvender foreningen den offentlige vurdering i regnskabet, skal revisor lave en afkastberegning til understøttelse af værdien. Er der således ikke foretaget en vurdering af ejendommens dagsværdi, og vurderer foreningen og revisor, at den offentlige vurdering ikke svarer til en dagsværdi, vil ejendommen typisk blive optaget til kostprisen i regnskabet. Lov om andelsboligforeninger Som en note til årsregnskabet skal andelsboligforeninger opgøre andelenes værdi. Denne note og opgørelsen af andelenes værdi udarbejdes på baggrund af Lov om andelsboligforeninger, § 5. 83

►

Ejendommens værdi i regnskaber for andelsboligforeninger

I henhold til Lov om andelsboligforeninger § 5 stk. 2 kan foreningens ejendom til brug for beregning af andelens værdi optages til en af følgende værdier: a) Anskaffelsesprisen b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) c) Den seneste ansatte ejendomsværdi (offentlig vurdering) Til de anførte værdier kan tillægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. Det betyder, at uanset hvilken værdi ejendommen er optaget til i regnskabet (under aktiverne), kan ejendommen i andelskroneberegningen altid optages til en af de 3 ovenstående værdier. I andelskroneberegningen vil man typisk vælge den af ovenstående værdier, der giver den højeste formue i foreningen. Afslutning Som det fremgår af ovenstående, er der forskelle i reglerne for værdiansættelse af foreningers ejendom efter Årsregnskabsloven og Lov om andelsboligforeninger. Forskellene betyder, at det kan være nødvendigt at foretage korrektioner til opgørelsen af foreningens formue opgjort efter Årsregnskabsloven for at nå frem til foreningens formue opgjort efter Lov om andelsboligforeninger.

Der kan være tilfælde, hvor ejendommen i regnskabet optages til kostpris, idet der ikke findes en dagsværdi på ejendommen, men hvor ejendommen i andelskroneberegningen optages til den offentlige vurdering, idet denne er højere end kostprisen. Vi oplever også tilfælde, hvor vi i regnskabet bliver nødt til at foretage en nedskrivning af kostprisen på ejendommen, idet markedet for udlejningsejendomme, efter foreningen har anskaffet ejendommen, er faldet. I andelskroneberegningen kan ejendommen så igen opskrives til den oprindelige kostpris. Et sidste eksempel kan være, hvor der findes en dagsværdi på ejendommen, og ejendommen optages til denne værdi i regnskabet. Har foreningen en renteswap med en meget negativ markedsværdi kan det være, at ejendommen i andelskroneberegningen optages til kostpris, da dette vil give den højeste andelskrone.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning – Hvad må du? Der er ingen tvivl om, at deleøkonomien er på vej frem, og at ideen med at leje sin lejlighed ud i kortere eller længere perioder, mens man selv er væk, kan være en god måde at få en økonomisk saltvandsindsprøjtning i ny og næ.

Af direktør Rasmus Juul Nyholm Administrationshuset A/S

Et stigende antal danskere benytter sig da også af disse muligheder, og det er langt fra unormalt, at man kan tjene mellem 500-1.000 kr. pr. nat ved at leje sin lejlighed ud. Det er dog ikke altid bare lige. Der er både juridiske problemstillinger og faldgruber, som kan gøre denne type udlejning problematisk. I det følgende skal vi se på nogle af disse problemstillinger og faldgruber. Må man overhovedet leje sin lejlighed ud? Ejerlejligheder Har man en ejerlejlighed, er der generelt gode muligheder for at udleje den eller en del af den. Man skal dog være opmærksom på, om ejerforeningens vedtægter begrænser muligheden for udlejning. Er det tilfældet, vil man alligevel ofte kunne indhente bestyrelsens samtykke. Herudover bør man også tjekke, hvorvidt eventuelle

Af advokat Finn Träff Administrationshuset A/S

panthavere, fx banker eller ens realkreditinstitut, tillader udlejning. Det normale vil dog være, at man godt må leje ud. Lejelejligheder Er man lejer, er mulighederne for at fremleje ens lejelejlighed umiddelbart ikke så gode. For det første følger det af lejelovens § 26, stk.1, at man som lejer ikke uden udlejerens samtykke kan bruge det lejede til andet formål end aftalt – dvs. selv at bo i lejligheden. Herudover følger det af lejelovens § 26, stk. 2, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen dele heraf til andre end medlemmer af hustanden. Man kan dog under visse omstændigheder have ret til at fremleje sin lejelejlighed i indtil 2 år, men dette er ikke praktisk i forhold til korttidsudlejning. Disse regler har udgangspunkt i at lejere, med god grund, midlertidigt ikke har brug for lejligheden. Hvis lejer fremlejer sin lejlighed i strid med

reglerne, kan udlejer ophæve lejemålet med den virkning, at lejeren mister sin lejlighed. Ønsker man alene at fremleje et enkelt værelse, er det lidt lettere, idet lejer ifølge lejelovens § 69, stk. 1 har ret til at fremleje »højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse«, men der skal indgås en skriftlig fremlejeaftale, og udlejer skal inden fremlejeaftalens begyndelse have modtaget en kopi af fremlejeaftalen, jf. lejelovens § 61, stk. 3. Udlejningen må heller ikke få et omfang, hvor det samlede antal personer, der bebor lejligheden, overstiger antallet af værelser. Man skal også være opmærksom på, at hvis fremlejen kan betegnes om erhvervsvirksomhed, kræver det udlejerens samtykke, jf. bl.a. UfR 2004.2583 Ø, hvor fremleje af et værelse på dag-til-dag basis blev betragtet som erhvervsvirksomhed. Det

var i strid med lejelovens § 26. Som lejer skal man således være forsigtig og sørge for at indhente udlejers samtykke, inden man lejer ud. Andelslejligheder Om man har ret til at udleje ens andelslejlighed, afhænger først og fremmest af andelsboligforeningens vedtægter. Mange andelsboligforeninger har vedtægter, som begrænser adgangen til udlejning, således at den svarer til lejeres ret til fremleje i henhold til lejeloven. Det vil dog i nogle tilfælde være muligt at søge bestyrelsen om tilladelse til at udleje sin andelslejlighed. Dette beror dog dels på vedtægterne i andelsboligforeningen, og dels på bestyrelsens holdning til spørgsmålet. I praksis ser vi ofte, at bestyrelser og foreninger ikke har forholdt sig principielt til korttids- og ferieudlejning, og dette gør bestyrelsens evt. godkendelse vanskelig.

► Servicehåndbogen 2016-17

Ferieudlejning, Airbnb og anden korttidsudlejning – Hvad må du?

For så vidt angår udleje af enkelte værelser, vil man ofte støde på de samme problemer som for lejelejlighedernes vedkommende. Af standardvedtægternes § 11, stk. 3 fremgår det således, at »fremleje eller fremlån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser.« I yderste konsekvens vil vedtægtsstridig fremlejning kunne medføre eksklusion. I øvrigt bemærkes, at man tillige bør sikre sig, at man har tilladelse fra sine panthavere til at fremleje. Som andelshaver skal man således som udgangspunkt indhente tilladelse fra bestyrelsen eller tage initiativ til at drøfte emnet i foreningen og til, at vedtægterne bliver ændret, således at denne typeudlejning bliver tilladt. Skatteretlige forhold Airbnb sørger for at opkræve og afregne moms. Overstiger indtægten ved udlejning et vist niveau, skal der betales skat af indtægter-

ne. Overordnet sondres der mellem, om man er ejer eller lejer/andelshaver. Er man ejer, er der et minimumsfradrag på mindst kr. 24.000, hvilket vil sige, at indtægterne for udlejning er skattefri, så længe indtægten ikke overstiger dette minimumsfradrag. Hvis man er lejer/andelshaver, er bundfradraget 2/3 af den samlede årlige husleje eller boligafgift – inklusive a conto varme og eventuel boligstøtte. Forsikring Da det er for bittert at få stjålet noget i forbindelse med udlejningen, er det er nok en god idé at undersøge sin dækning i forbindelse med udlejning. Godt nok reklamerer Airbnb med en værtsgaranti på 5 mio., men der gælder en række væsentlige undtagelser hertil. Markedsleje, tidsbegrænsning og andre forhold Hvis den aftalte husleje overstiger markedslejen, har turister og andre lejere principielt mulighed, som andre lejere, for at indbringe sagen for Huslejenævnet med

henblik på at få en lejereduktion. Med de priser, som figurerer på Airbnb, må man formentlig antage, at en del af disse priser overstiger markedslejen. Herudover kan det diskuteres, hvorvidt lejer har mulighed for at komme igennem med, at det tidsbegrænsede lejeforhold ikke kan begrundes i udlejerens forhold, jf. lejelovens § 80, stk. 3. Er dette ikke tilfældet, har Boligretten mulighed for at tilsidesætte tidsbegrænsningen. Er det sandsynligt, at turisten vil få prøvet dette spørgsmål? Formentlig ikke. Forekommer det? Ja. Dertil er det også væsentligt at bemærke, at man som fremlejer eller udlejer er ansvarlig for ens lejere, såfremt de måtte påføre ejendommen skade. Konklusion Samlet set skal man være opmærksom på, at selv om det er nemt og tillokkende, så har man ikke altid ret til at udleje sin lejlighed på korttidskontrakter. Man skal være opmærksom på, at når man

Servicehåndbogen 2016-17

udlejer på korttidskontrakt, påtager man sig en omkostning (i form af besvær og nedslidning) og en risiko, som ligner den erhvervsmæssige risiko, som man har som hotelejer. Den risiko skal man være villig til at påtage sig. Man skal også være opmærksom på, at en del af omkostningerne og risikoen kan komme til at ligge i ejerforeningen, i andelsboligforeningen eller hos udlejer, uden at de får del i den betaling, som korttidslejerne genererer, og det vil alle ikke nødvendigvis opfatte som rimeligt eller acceptabelt. I foreningerne er det en diskussion, som man må tage internt. Det er især andelsboligforeningerne, der skal tage denne diskussion, og der kan være argumenter både for og imod at tillade korttidsudlejning. Hvis man beslutter sig for at tilpasse vedtægterne, således at korttidsudlejning bliver tilladt, bør man også overveje at fastsætte konkrete rammer for hvilken udlejning, der tillades og i hvilket omfang.

■

Om bestyrelsesansvar i andelsog ejerlejlighedsforeninger Flyt den økonomiske risiko ved bestyrelsesansvaret fra bestyrelsesmedlemmets “egne skuldre” til en forsikringspolice

Af forsikringsmægler Niels Ole Sloth Assurance Partner A/S

I denne artikel vil jeg først give en kort orientering om bestyrelsesansvar, et bud på fremtiden og til slut en anbefaling til bestyrelsesmedlemmer om at være ekstra opmærksomme på dækningsvilkårene i bestyrelsesansvarsforsikringen. Markedet byder på store forskelle i dækningsvilkår. Hvad er bestyrelsesansvar? Bestyrelsesansvaret er det ansvar man kan ifalde som medlem af en bestyrelse. Ethvert bestyrelsesmedlem kan ifalde bestyrelsesansvar. Dette uanset om man er bestyrelsesmedlem i en stor virksomhed eller ulønnet medlem i en andelsbolig- eller ejerforenings bestyrelse. Kan krav mod bestyrelsen sende bestyrelsesmedlemmer i personlig konkurs? Ja, fordi bestyrelsesansvaret er personligt og ubegrænset. Bestyrelsesmedlemmer hæfter med hele deres formue – med alt hvad de ejer og har.

Kan jeg som bestyrelsesmedlem blive holdt ansvarlig for beslutninger, som jeg har stemt imod? Bestyrelsesansvaret er individuelt. Et bestyrelsesmedlem kan derfor som udgangspunkt ikke holdes ansvarlig for beslutninger, som medlemmet har stemt imod. Men det kræver naturligvis, at bestyrelsesprotekollen er ført med stor præcision. Er det ikke ført til protokols, at man som bestyrelsesmedlem har stemt imod en beslutning, så er det vanskeligt efterfølgende - måske flere år senere – at føre bevis for, at man faktisk har stemt imod en beslutning. Og så ender man med at blive holdt ansvarlig, selv om man faktisk har stemt imod det forslag, som efterfølgende medfører en sag om bestyrelsesansvar. Bestyrelsen kan holdes kollektivt ansvarlige ved enstemmige beslutninger. Hvor vanskeligt er det for sagsøger at gennemføre krav om erstatning mod bestyrelsesmedlemmer?

Trin 1: Ansvarsgrundlaget er culpa. Det vil sige, at “målestokken” for om man som bestyrelsesmedlem i en given situation har handlet korrekt eller forkert (ansvarspådragende) bedømmes efter, hvorledes en almindelig, samvittighedsfuld person ville have handlet i den tilsvarende situation.

holde bestyrelsesmedlemmet erstatningsansvarlig.

Står man som bestyrelsesmedlem foran dommeren i retten og afgiver forklaring – så er det trods alt betryggende at vide, at ansvaret ikke bedømmes strengere end for en almindelig, samvittighedsfuld person. Hvis “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet i den konkrete har situation handlet, som en almindelig, samvittighedsfuld person”, så er der faktisk ikke mere for sagsøger at komme efter.

Trin 3: - at sagsøgers tab har årsagssammenhæng med bestyrelsesmedlemmets kritiserede handling / undladelse.

Hvis derimod “målestokken” peger imod, at “bestyrelsesmedlemmet har handlet anderledes end en almindelig, samvittighedsfuld person”, så har sagsøger blot det første af flere trin på plads i forsøget på at Servicehåndbogen 2016-17

Sagsøger skal som de næste trin dokumentere: Trin 2: - at sagsøger har lidt et økonomisk tab.

Trin 4: - at sagsøgers tab er påregneligt for bestyrelsesmedlemmet. Så det er ikke sådan bare lige at holde et bestyrelsesmedlem ansvarlig og få et tab dækket via forsikringen. For det enkelte bestyrelsesmedlem er forsikringen lige relevant, om det gælder dækning af omkostninger til at friholde sig for ansvar eller betaling af erstatning, hvor der er begået fejl. 91

►

Om bestyrelsesansvar i andelsog ejerlejlighedsforeninger

Advokater er dyre i drift, og har man ingen forsikring eller ikke den fornødne dækning via forsikringen, er omkostningen til advokat for bestyrelsesmedlemmets egen regning. Hvilke andelsbolig- eller ejerforeningers bestyrelser vurderes i særlig risiko for bestyrelsesansvar? •

Bestyrelser i andelsboligforeninger stiftet indenfor de seneste år.

•

Bestyrelser i andelsboligforeninger, der har negativ egenkapital, eller som er gået konkurs.

•

Andelsbolig- og ejerforeninger, der har gennemført mange og store forandringer.

•

Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der selv varetager administrationen af foreningen.

•

Bestyrelser i andelsbolig- og ejerforeninger, der ikke tager den løbende vedligeholdelse af ejendommen alvorligt og forsømmer gennemførelse af små og store vedligeholdelsesopgaver.

Et bud på fremtiden! I erhvervslivet kigger man mod udlandet og frygter et stigende antal sager om bestyrelsesansvar. I udlandet – og i særdeleshed USA - findes advokatfirmaer, som har specialiseret sig i at føre sager om bestyrelsesansvar. Det er min vurdering, at efterhånden som dygtige advokater også her i landet tilsvarende specialiserer sig i sager om bestyrelsesansvar, vil antallet af sager mod bestyrelsesmedlemmer stige i antal og størrelse. Indenfor andelsbolig- og ejerforeninger er mit bud på fremtiden, at vi vil se sager om bestyrelsesansvar overfor bestyrelser, der ikke tager ansvar for den løbende vedligeholdelse alvorligt. At udskyde nødvendig vedligeholdelse af ejendommen er på lang sigt dyrt i forhold til at få vedligeholdelsesarbejder udført på rette tidspunkt. Ved at vente for længe kan en vedligeholdelsesopgave pludselig ændre karakter fra banal 92

vedligeholdelse til en stor renoveringsopgave. Og økonomien i opgaven ændrer sig tilsvarende fra overskuelig til uoverskuelig. Et eksempel: Slidte og utætte inddækninger omkring kviste på ejendommens tag vedligeholdes ikke. Regnvand trænger ind til træværket i tagkonstruktionen, der langsomt nedbrydes af råd- og svamp. Træværk i dele af tagkonstruktion må udskiftes. Vedligeholdelse af kviste ville måske have kostet kr. 150.000. Nu lyder regningen til foreningen i stedet på udskiftning af det træværk i tagkonstruktion, som er nedbrudt af råd + vedligeholdelse af kviste kr. 1.950.000. En merudgift til foreningens medlemmer på kr. 1,8 mio. Hvis bestyrelsen har fået en arkitekt eller ingeniør til at udarbejde en vedligeholdelsesplan, som anbefalede vedligeholdelse af inddækninger ved kviste, men bestyrelsen har valgt ikke at følge vedligeholdelsesplanens anbefalinger, eller bestyrelsen helt har fravalgt at få udarbejdet vedligeholdelsesplan, kan bestyrelsesansvar måske blive relevant at drøfte. Under alle omstændigheder lever bestyrelsen med risikoen for at blive mødt med krav. Markedet for bestyrelsesansvarsforsikringer byder på store forskelle i vilkår, så bestyrelsen skal se sig godt for, når forsikring skal tegnes eller fornyes Der er bred enighed om, at kalde forsikringen for en “bestyrelsesansvarsforsikring”. Men når det gælder indholdet – altså forsikringsvilkårene / forsikringsbetingelserne – er der store forskelle på markedet. Køb ikke pr. automatik den dyreste forsikring i den tro, at den dyreste forsikring yder bestyrelsen den bedste dækning. Det er ikke min erfaring, at det hænger sådan sammen. Se i stedet bl.a. efter: Forsikringssum Summen bør ikke være under kr. 1 mio. Fravælg tilbud med passus i forsikrings-betingelserne om, at der uanset summen gælder en maksimumerstatning pr. krav på f.eks. kr. 300.000 eller en maksimumerstatning pr. bestyrelsesmedlem på f.eks. kr. 50.000.

► Servicehåndbogen 2016-17

Om bestyrelsesansvar i andelsog ejerlejlighedsforeninger

Undersøg også, hvordan forsikringen dækker omkostninger og udgifter til sagens afgørelse – typisk hovedsagelig advokatomkostninger. Dækkes disse omkostninger indenfor forsikringssummen eller ud over forsikringssummen? Står der intet i forsikringsbetingelserne omkring dækning af omkostninger til sagens afgørelse, er det positivt. Så dækkes omkostningerne nemlig ud over forsikringssummen og hele forsikringssummen vil være til rådighed til dækning af erstatningskravet. Hvis forsikringsbetingelserne omtaler omkostninger til sagens afgørelse, betyder det altid, at disse omkostninger dækkes indenfor forsikringssummen. Fravælg tilbud, hvor omkostninger til sagens afgørelse dækkes indenfor forsikringssummen. Selvrisiko Selvrisiko slipper man typisk ikke for på en bestyrelsesansvarsforsikring. Fravælg tilbud, hvor selvrisiko er en procentdel af kravet og vælg tilbud, hvor selvrisiko er maksimeret til f.eks. kr. 2.500 eller op til kr. 15.000 pr. krav. Hvem er dækket og hvem er ikke dækket Det bør tydeligt fremgå af forsikringsbetingelserne, at forsikringen dækker såvel tidligere, nuværende som fremtidige bestyrelsesmedlemmer herunder suppleanter valgt på foreningens generalforsamling. Fravælg tilbud, hvor der ikke er en tilfredsstillende definition af bestyrelsesmedlemmer. Dækker forsikringen “fortidens synder”. Det vil sige krav, der udspringer af handlinger, begået før forsikringen er trådt i kraft Forsikringen bør dække fejl eller forsømmelser begået før forsikringens tegning, når blot bestyrelsesmedlemmerne i forbindelse med forsikringens tegning kan erklære “intet kendskab til krav på vej”. Fravælg tilbud, som ikke dækker “fortidens synder”, da et krav kan være længe undervejs. Hvis hele forsikringssummen opbruges på ét krav ved forsikringsårets start Det bør fremgå på hvilke vilkår, bestyrel94

sen kan købe en ny, “frisk” forsikringssum, hvis et krav lægger beslag på hele forsikringssummen ved forsikringsårets start. Fravælg tilbud, som ikke på forhånd viser prisen for køb af ny, “frisk” forsikringssum. Undtagelser som man bør kræve fjernet fra tilbud: • Krav der skyldes, at bestyrelsesmedlemmer ved en grov uagtsomhed har fremkaldt et formuetab. •

Rente eller kurstab samt tab i forbindelse med låneomlægning.

•

Foreningens evt. formuetab i tilfælde af bestyrelsens godkendelse af salg af andel til overpris.

•

Tidligere / fratrådte bestyrelsesmedlemmer.

Først og fremmest skal bestyrelsesmedlemmer gøre deres bedste i det daglige bestyrelsesarbejde. Derved reduceres risikoen for, at der overhovedet opstår sager om bestyrelsesansvar. Dernæst bør bestyrelsen sikre sig en ordentligt dækkende bestyrelsesansvarsforsikring, så der er nogen at sende regningen til, hvis en sag om bestyrelsesansvar lander hos bestyrelsen. Og sidst, men ikke mindst, bør bestyrelsen, fx. hvert andet år, sætte bestyrelsesansvarsforsikringen på dagsordenen. – Gennemgå policen for at sikre, at bestyrelsen fortsat er tilfreds med både forsikringssum og forsikringsbetingelser, herunder særligt om de dækningsundtagelser, som forsikringen indeholder, fortsat matcher bestyrelsens behov.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

Beboerne strømmer ind i foreningerne Der er skybrud og der kommer vand i ejendommens kælder. Hvordan får du orienteret beboerne hurtigt? Med ejendommens komplette kommunikationssystem er enhver information delt let og hurtigt!

Af Christian Ringbæk Prosedo ApS

Over 40.000 beboere, eller hvad der omtrent svarer til indbyggerne i f.eks. Næstved, i andelsbolig- og ejerforeninger har oprettet sig som beboer i deres egen boligforening. Alene de seneste tre måneder har knap 5.000 – i gennemsnit ca. 50 om dagen – været omkring deres foreningshjemmeside og tilmelde sig det fællesskab, som deres forening tilbyder via nettet. Årsagen er, at beboerne får åbnet op for en effektiv kommunikationskanal, hvor deres ejendomsadministrator og foreningens bestyrelse let kan holde beboerne ajour om stort og småt. Mere tryghed til beboerne og mindre arbejde for bestyrelsen En forening har mange områder, hvor information skal gives videre til beboerne. Det kan være fra de alvorlige om oversvømmelse i kælderen over afbrydelser for strøm eller vand til information om generalforsamlinger og festligheder.

Informationer som disse er traditionelt givet via mund-til-mund eller opslag på opslagstavlen i ejendommens opgange. Det har betydet risiko for, at budskabet er givet forkert videre, eller at f.eks. opslaget er taget ned af den første beboer, der har set det. Derudover har bestyrelsen skullet bruge lang tid på at dele informationen. Med de nye muligheder får beboerne let og hurtigt besked præcis, som de foretrækker det. Hurtig orientering på valgfri medier Tiden har tilvejebragt muligheder for at klare en lang række af de mere manuelle opgaver, som en bestyrelse har. Der findes i dag systemer, som er integreret med f.eks. administrators beboerlister, således at beboerne selv kan oprette sig og vælge hvilke informationer, de vil modtage og på hvilke medier. Så hvor det for en beboer er optimalt at kunne få SMS under ferien i Spanien om, at der oversvømmelse i kælderen, så passer det en anden beboer bedre at få en mail, mens

Kære bebo Nattens sky

ere,

brud gav de

sværre vand skade i kæ lderen. lderrum og tage sine for Husk at ev holdsregler t. ødelagte . ting kan væ indbofor sik re dækket ringer. af jeres eg ne Fra bestyrel sens side ve nder vi om gennemgå ejendomme s af tekniske n skal rådgiver. Alle bedes

tjekke sit kæ

Venlig hilsen Bestyrelse n

en tredje foretrækker at orientere sig via en hjemmeside eller touch skærm i foreningens opgang. Beboerne vælger selv, hvad der passer dem og kan til enhver tid skifte indstillinger og kommunikationspræferencer – helt uden, at administrator eller bestyrelse skal involveres. Farvel til opslagstavlen af kork, velkommen til touch skærm Af hensyn til beboere, der ikke har adgang til e-mail eller SMS, er det muligt at koble en touch skærm til, som spejler informationerne. På den måde kommer informationerne ud på egen hjemmeside og automatisk også på touch skærm samt SMS og e-mail – og alt serveret, så beboerne i foreningen har valgfrihed i forhold til, hvad der passer hver enkelt bedst. Viceværten orienterer Med det fleksible system er der åbent for, at informationer kan sendes af den part, hvor det passer bedst. Foreningens vicevært har

Servicehåndbogen 2016-17

derfor adgang til at sende informationer om f.eks. ejendommens drift og andre forhold, som naturligt kan komme fra viceværten. Dermed spares tid i informationen og bestyrelse eller foreningens administrator slipper for en opgave, der bedst løses af viceværten. Ligeledes har bestyrelsen og evt. foreningens administrator mulighed for at orientere via skærmen. Ejendommens komplette kommunikationssystem Har din forening adgang til systemet, har I således adgang til markedets mest effektive kommunikationssystem i forhold til at informere beboerne uanset om kilden er bestyrelsen, viceværten eller den professionelle ejendomsadministrator. Der er i dag 2.000 foreninger koblet på systemet, som er enkelt at komme i gang med. Da bestyrelsesarbejdet er frivilligt, er der tilmed fri adgang til hjælp, således at tidsindsatsen for brugerne er minimal.

■ 97

Pas på dagslyset, når der skal etableres altan Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) ved Aalborg Universitet København har lavet en række dagslyssimuleringer, der viser, hvor galt det kan gå med dagslyset i lejlighederne under altaner. Undersøgelsen er lavet for Københavns Kommune, og resultaterne er indgået i udformningen af kommunens nye retningslinjer for altaner.

Af kommunikationskonsulent Maja Skovgaard Statens Byggeforskningsinstitut

Altaner kan være en vigtig kilde til frisk luft, dagslys og velvære. De er med til at skabe liv i byrummet og gør det mere attraktivt for fx børnefamilier at blive boende i byen. Men for underboen er det ikke altid lige attraktivt med en altan, der skygger for dagslyset. SBi har udført en række simuleringer af altaners betydning for dagslyset i lejligheder, der ligger under altaner etableret på eksisterende byggeri. Hovedkonklusionen er, at altaner med en dybde på 1 meter vil forringe dagslyset væsentligt i lejlighederne under altanerne. Problemet er særlig stort, hvis bygningen overfor også skygger, hvis loftshøjden er lav og især, hvis altanerne er så lange, at de skygger for flere vinduer. Dækker en altan for to vinduer i stedet for ét, er forringelsen af dagslyset næsten dobbelt så stor. Lejligheder i stueetagen er mest udsat for skygge fra altaner.

”Ud fra hensynet til dagslyset i de lejligheder, der ligger under altanerne, kan vi ikke anbefale altaner med en dybde på 100 cm eller mere. Men samtidig er en altan en vigtig kilde til frisk luft og dagslys, som betyder meget for livskvaliteten. Disse modsatrettede hensyn skal i den konkrete situation vejes op mod hinanden” siger seniorforsker Àsta Logadóttir fra SBi. Retningslinjer for etablering af altaner Det er altså en svær balancegang, hvis man gerne vil etablere en altan med god plads samtidig med, at man passer på dagslyset hos underboen. ”Man kan til en vis grad kompensere for det dagslys, altanen tager, ved fx at etablere altandør i rummet under altanen eller ved at lave direkte udgang til gården. Eller man kan reducere dybden på altaner der, hvor lyset i forvejen er begrænset. Og så kan man sørge for, at altanen ikke dækker over mere end ét vindue. Men uanset hvad

Altaner kan være et stort aktiv for en lejlighed og kilde til lys og frisk luft. Det samme gør sig ikke altid gældende for underboen til en altan. Særligt lejligheder i stueetagen mister dagslys, når der etableres altan på etagen ovenover, som her i tilfældet med en nordvestvendt facade 15. september kl. 16. (Foto: Jesper Kirkeskov).

Servicehåndbogen 2016-17

►

Pas på dagslyset, når der skal etableres altan

vil en anvendelig altan gå ud over dagslyset,” siger Àsta Logadóttir. SBi’s simuleringer viser, at en 20 cm reduktion af altandybden i nogle tilfælde kan betyde helt op til en fordobling af dagslyset hos underboen. Det har ikke været SBi’s opgave at trække grænsen for, hvor dyb en altan bør være, men simuleringerne har givet mere præcis viden om, hvad altaner betyder for dagslyset, og det er indgået i Københavns Kommunes udarbejdelse af nye retningslinjer for etablering af altaner. Retningslinjerne er vejledende og danner grundlag for Københavns Kommunes behandling af ansøgninger om etablering af altan og tagterrasser.

Lyset på solskinsdag uden altan.

Lyset på solskinsdag med en altan med en dybde på 110 cm over det ene vindue.

Lyset på solskinsdag med en altan med en dybde på 110 cm over begge vinduer.

100

Kommunens retningslinjer er beskrevet i publikationen ”Altaner og tagterrasser – Retningslinjer for altaner og tagterrasser”, som kan findes på www.kk.dk/altan. Konsekvenser for dagslyset SBi har lavet en række visualiseringer, der viser, hvad der sker med lyset i et rum i en stuelejlighed, der vender mod syd ind mod en gård. Eksemplerne simulerer en solskinsdag i april kl. 12 i forskellige situationer med og uden altan. Rummet har en loftshøjde på 2,6 meter. Bygningerne er fem etager høje. Gården er 20 meter lang og 20 meter bred. (Illustrationer: Anders Lumbye).

■

Regler og vejledninger om altaner •

’Altaner og tagterrasser – Retningslinjer for altaner og tagterrasser’, Københavns Kommune, 2016. Publikationen kan findes på www.kk.dk/altan

•

Bygningsreglement 2015 (BR15) stiller krav om tilfredsstillende dagslys i bygninger.

•

SBi-anvisning 258, Anvisning om Bygningsreglement 2015, gennemgår BR15’s krav om dagslys og angiver en række metoder, der kan bruges til at dokumentere dagslysfaktoren. Læs anvisningen på www.anvisninger.dk/258

•

BR15 stiller i øvrigt en række krav ved etablering af altan, herunder krav om altandøres fri bredde, niveaufri adgang, værn m.v.

•

Vejloven stiller krav om placering af altan i forhold til vejarealer og terræn.

•

Efter Byggeloven skal der søges om tilladelse til etablering af altan.

Lyset på solskinsdag med terrassedør og altan på 150 cm over begge vinduer.

Lyset på solskinsdag med altan med en dybde på 150 cm over begge vinduer.

Servicehåndbogen 2016-17

101

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør? Har du en faglig viden om byggeri? Træffer du ofte beslutninger i 100.000 kroners klassen? Er du i stand til og har tid til at kontrollere, om du har fået den bedste løsning? Har du styr på aftaler og lovgivning?

Af Morten Andersen Hartvig Consult

Det sker ofte, at formænd og bestyrelser i andelsog ejerboligforeninger skal træffe vigtige beslutninger om gennemførelse af projekter. De mange, forskelligartede projekter, der skal sættes i gang, kræver specialistviden, og det kan ikke forventes, at bestyrelserne rundt omkring sidder inde med den. De har naturligt nok forslag, input og idéer, men ofte begrænset - eller slet ingen - forudgående viden omkring projektering, håndtering og gennemførelse af opgaverne. Beslutningerne har ofte store, økonomiske konsekvenser, og man kan derfor ofte have brug for at få hjælp fra personer med faglig indsigt. En specialiseret, rådgivende ingeniør vil kunne hjælpe bestyrelserne med at tilvejebringe det rette grundlag at træffe beslutningerne ud fra. Ved at tage kontakt til en specialiseret rådgiver vil man få en sparringspartner, der ikke kun hjælper med at vælge den rette løsning, men som også ser på projekterne i en større sammenhæng og

102

måske finder løsninger, der ikke har været til overvejelse. Med den rette rådgiver vil man også have en sparringspartner, der kender reglerne på det givne område. I mange tilfælde skal myndighederne involveres for at sikre godkendelse af projekterne, og rådgiveren kan derfor også stå for myndighedsbehandlingen med alle de udfordringer, der nu følger med dette. Mange er fejlagtigt af den opfattelse, at en rådgivende ingeniør er et fordyrende mellemled. Men med et markedskendskab, et stort netværk og en viden om at vælge den rette løsning, kan rådgiverne ende med at spare andelsog ejerboligforeninger for mange penge. Rådgiverens honorar spares gennem valg af rigtige løsninger, myndighedsbehandling, valg af den rigtige håndværker til den rigtige pris og ikke mindst jævnlige tilsyn med entreprenøren for at sikre, at projektet overholder indgåede aftaler, når arbejdet er i gang.

Hartvig Consult er specialiseret rådgiver med mange års erfaring i at rådgive andelsog ejerboligforeninger foruden almene boligselskaber og industrivirksomheder. Hartvig Consult har haft succes med nicherådgivning, hvor man har specialiseret sig i rådgivning om belægninger, kloakker og faldstammer, populært sagt meget af det øjet ikke ser. ”Vi har valgt at specialisere os, og dermed er det naturligt, at vi besidder en stor, faglig viden indenfor vores kernekompetencer” forklarer Peter Hartvig, indehaver af Hartvig Consult. ”Vi har arbejdet med kloakker og belægninger i snart 20 år, så vi kender alle udfordringer i sådanne projekter. Derfor kan vi også finde de rette løsninger til de rigtige priser. Vores opgave er at spare penge for vores kunder på kort og lang sigt, og derfor rådgiver vi således, at kunderne har det rette beslutningsgrundlag. Et helt simpelt eksempel kan være en grundejerforening, der vælger at få lagt ny asfalt, fordi

den eksisterende er nedslidt og har revner og huller. Men er tilstanden af kloakledningerne undersøgt? Det vil være ærgerligt at få ny asfalt, hvis man kort tid efter skal grave op for at renoverer kloakker eller udskifte vejbrønde! For udover belægningen, som alle kan se tilstanden af, så ligger der en masse kloakledninger i jorden, der ofte er i langt dårligere stand, end vi tror. Men vi hjælper med at give det rette beslutningsgrundlag”. Økonomien er ofte et af de vigtigste parametre bag de beslutninger, der bliver truffet. Derfor er det også vigtigt, at der tænkes langsigtet, og her kan det være værdiskabende at bruge en sparringspartner med den rette viden. Hartvig Consult kender levetiden af de forskellige elementer og kvaliteter og kan også hjælpe med en drift- og vedligeholdelsesplan, der sikrer, at kunden kender økonomien til renoveringer og udskiftninger i mange år frem.

► Servicehåndbogen 2016-17

103

Hvorfor anvende en rådgivende ingeniør?

”Med vores erfaring ved vi, hvilke løsninger der virker, og hvor de kan bruges” fortæller Peter Hartvig. ”For eksempel i forhold til de mange, forskellige typer af asfalt, og måden vejen er bygget på. Vi vurderer bl.a., om asfalten har det rette underlag, og dermed bæreevne, og om tykkelsen af de respektive gruslag i en vejopbygning er, som vejreglerne anbefaler eller foreskriver. Vi vurderer også, om belægningen skal skiftes eller blot renoveres. I tilfælde hvor kloakkerne er en del af projekterne, så er vores erfaring, at en TV inspektion i kloakkerne ikke løser problemerne, medmindre man er klar over, hvordan data skal behandles eller, at hele kloaknettet ikke er filmet. Vi sørger for at skabe et overblik, så man får synliggjort, hvad der skal laves i årene frem, og dermed ved man, hvordan økonomien kommer til at se ud i fremtiden”.

udføres projekter som specialist ved nybyggerier, hvor udstykker står for infrastrukturen. Her sørges for, at de nye husejere får kloakker, veje, fortove og områder i en kvalitet, som er forventet og afstemt med bygherre.

Ved siden af arbejdet med projektering af gamle anlæg, arbejder Hartvig Consult også med rådgivning i nye projekter. Der

■

104

Ofte sker det desværre også, at rådgiveren først bliver kontaktet, når problemerne ude hos kunderne allerede er opstået, eller beslutningstagerne er blevet uenige med entreprenøren om en leveret vare. I de tilfælde kan rådgiveren hjælpe med at give en uvildig vurdering og samtidig finde løsninger for hermed at sikre, at arbejder bliver udført efter de gældende standarder og kvaliteter. Hvis man derfor som bestyrelse i andelsog ejerboligforeninger føler, at man har behov for den nødvendige, faglige viden, og vil spare penge, så vil det i mange tilfælde være fornuftigt at kontakte en rådgivende ingeniør.

ServicehĂĽndbogen 2016-17

105

Sikkerhedsdøre Markedet for sikkerhedsdøre til boligforeninger er fremadstormende, men hvad skal du som bygherre tænke på, inden jeres forening bytter til sikkerhedsdøre?

Af salgschef Brian Møller Daloc Danmark A/S

Først og fremmest skal du vide, at der findes mange varianter af sikkerhedsdøre. I princippet kan hvem som helst stille sig op i en garage og fremstille en dør, og efterfølgende beslutte sig for at kalde det for en sikkerhedsdør - sådan lidt karikeret. I relation til dit fremtidige ansvar som bygherre/ boligforening er det vigtigt at sikre sig, at et vilkårligt produkt lever op til bygningsreglement, herunder brandkrav, lydkrav m.fl. Hvis du vil undgå selv at stå med bevisbyrden i forbindelse med en fremtidig tvist, er det en rigtig god ide at sikre sig, at produktet er testet og certificeret i henhold til gældende danske krav og regler. Sikkerhedsdørenes popularitet skyldes typisk flere forhold. Nogle af de, som oftest går igen, er, at man får en entredør, som holder lugt og lydgener væk fra opgangen og omvendt. En god sikkerhedsdør anbefales udført i højstyrkestål med karm i tilsvarende materiale. Sikkerhedsdørens udførsel sikrer en stabil og næsten vedligeholdelsesfri dør over år, så der opnås typisk gevinster på driften af dørene i en større forening.

106

Nedsæt et udvalg En ny sikkerhedsdør er forbundet med mange følelser for så vidt angår tryghed, udseende og drift, og den involverer endvidere både beboere og driftsansvarlige og har betydning for økonomien. En sikkerhedsdør er det første indtryk en gæst får af et hjem, og den er på mange måder et vigtigt element i et samlet, æstetisk indtryk af beboeren. En sikkerhedsdør i stål behøver ikke at ligne en østeuropæisk fængselsdør. Den kan leveres i en visuel let konstruktion udført i overensstemmelse med gældende, europæiske klassifikationer. Vær opmærksom En bestyrkelse af jeres beslutningsgrundlag når i bl.a. ved at sikre jer dokumentation for, at produkterne er i orden. Hernæst og måske endnu mere vigtigt er at inddrage andre foreningers erfaringer på et relevant niveau med sikkerhedsdøre. Besøg andre foreninger. Se deres sikkerhedsdøre, mød bestyrelsen eller driften og hør om deres erfaringer fra projektering til deres daglige oplevelse med sikkerhedsdørene gennem flere år. Hvilket forhold kan være af mere afgørende betydning for at træffe en god beslut-

ning, som berører jeres forening i de næste mange år, end at høre hvad andre foreninger har haft af gode og måske mindre gode oplevelser? Det kan være let at lytte til sælgere, som måske har et fokus på noget andet end din boligforenings langsigtede interesser, og måske i nogle tilfælde lover mere end de kan holde. Der findes desværre eksempler på tvivlsom dokumentation i markedet. F.eks. skal den mærkat, som skal sidde i ryggen på en given klassificeret sikkerhedsdør/branddør indeholde oplysninger om klassifikationer og producent, som gør det muligt at tjekke op på dokumentation for produktet. Det kan f.eks. være en god ide at få DBI til at teste dokumentationen, hvis den ikke er nordisk, så du som bestyrelse og forening har ryggen fri i forbindelse med eventuelle fremtidige tvistser. Det er i sidste ende bygherre/ bestyrelsens ansvar, at en dør overholder krav iht. bygningsreglement. Der findes danske og europæiske klassifikationer for brand, lyd og indbrud, som gør det muligt at sammenligne produkter fra forskellige producenter. En nem måde at sikre sig på kan f.eks. være at betinge sig et produkt er certificeret gennem Dansk Standard eller DNV og testet iht. en nordisk standard jf. DBI eller SP. Et ansigtsløft & øget livskvalitet En sikkerhedsdør øger typisk beboertrygheden, og er den enkelteste og ofte billigste måde at sikre sin lejlighed på i relation til risiko for indbrud og efterfølgende besvær med genanskaffelse og misbrug af personlige oplysninger. En sikkerhedsdør skaber typisk også en bredere målgruppe og efterspørgsel og synes mere og mere at være fremtidens konstruktion til lejligheders alternativt mere traditionelle trædøre og trækarme. Giv bestyrelsen og jeres forening de bedst mulige forudsætninger for et solidt beslutningsgrundlag med henblik på en langsigtet, tilfredsstillende løsning. Afdæk produkternes dokumentation og inddrag erfaringer fra et relevant niveau i andre foreninger.

■

Servicehåndbogen 2016-17

107

Bevar jordforbindelsen – og undgå livsfarligt stød Skal I have nye hårde hvidevarer i ejendommen? Så husk jordforbindelse til apparaterne. Der kan nemlig opstå livsfarligt elektrisk stød, hvis stikpropper og stikkontakter ikke passer rigtigt sammen.

Af kommunikationspraktikant Anna Bergvit Nielsen Sikkerhedsstyrelsen

Sikkerhedsstyrelsen opfordrer alle andelsog ejerlejlighedsforeninger til at holde øje med jordforbindelsen, når de installerer nye komfurer, køleskabe, opvaskemaskiner eller andre hårde hvidevarer i ejendommen. Jordforbindelsen beskytter mod elektrisk stød, hvis der skulle opstå fejl i et elektrisk apparat. Og så kan den i sidste ende redde liv.

pludselig skulle opstå fejl. En nem og billig løsning er at montere en adapter på stikproppen, inden man tilslutter de nye hårde hvidevarer i køkkenet. Adapteren tilpasser stikproppen til en dansk stikkontakt, så jordforbindelsen bliver overført rigtigt.

Stikprop og stikkontakt skal passe sammen I Danmark findes der tre forskellige stikkontaktsystemer – stikkontakter med dansk jord, stikkontakter med sidejord og stikkontakter med pindjord. Kun ved at bruge den rigtige stikprop til den rigtige stikkontakt kan man være sikker på, at jordforbindelsen bliver skabt.

Man kan også vælge at skifte stikproppen på de nye hårde hvidevarer - det kræver lidt mere arbejde. På Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside www.sik.dk kan man finde en vejledning i, hvordan man selv monterer eller udskrifter en stikprop, så den passer i ens stikkontakt. Man skal bare være opmærksom på, at man i nogle tilfælde mister sin reklamationsret, hvis man selv har skiftet en stikprop eller en ledning.

De fleste hårde hvidevarer er monteret med stikpropper, der passer i en stikkontakt med sidejord og pindjord - det er stikpropper med to ben og et hul i bunden. Men de overfører ikke jordforbindelsen rigtigt fra de danske stikkontakter med tre ”huller”. Derfor har man ikke en ekstra sikkerhed, hvis der

Udskift stikkontakterne til en anden type Er man på udkig efter en mere permanent løsning, kan man vælge at skifte hele stikkontaktsystemet i køkkenet. Der findes nemlig flere forskellige typer af stikkontakter, som overfører jordforbindelsen direkte

108

til de mest almindelige stikpropper på hårde hvidevarer. Man kan vælge at udskifte stikkontakterne selv, hvis de sidder indendørs, og man har en fejlstrømsafbryder installeret, men det kræver, at man ved, hvordan det skal gøres. Ellers kan man få en autoriseret elinstallatørvirksomhed til at udføre arbejdet. Ved at kontakte en autoriseret elinstallatørvirksomhed er man sikker på, at jordforbindelsen bliver overført rigtigt, og at sikkerheden er i orden. Så behøver man hverken at montere en adapter eller at skifte stikpropperne på hvert enkelt produkt. Vær opmærksom på forlængerledninger Skal man bruge en forlængerledning til at tilslutte de nye hårde hvidevarer, bør man

være særligt opmærksom på, at der er jordforbindelse mellem stikkontakten og forlængerledningen – altså at jordforbindelsen videreføres. Det er ikke nok, at de hårde hvidevarer har en stikprop med sidejord, hvis stikproppen på forlængerledningen ikke kan opnå forbindelse til jord. Så er de hårde hvidevarer nemlig ikke beskyttet. Man skal være sikker på, at både stikproppen på forlængerledningen og stikproppen på de hårde hvidevarer passer rigtigt til stikkontakten. Er du i tvivl, om jordforbindelsen bliver overført rigtigt, så kontakt en autoriseret elinstallatørvirksomhed eller læs mere på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside www.sik.dk.

■

Husk også at tjekke ejendommens fejlstrømsafbrydere minimum hvert halve år. Fejlstrømsafbryderen sidder i eltavlen, og er den eneste beskyttelse ved de installationer, der ikke har forbindelse til jord. Man kan let tjekke, om den virker, ved at trykke på fejlstrømsafbryderens testknap. Hvis fejlstrømsafbryderen ikke slår fra, virker den ikke, og så bør man få den tjekket af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.

Servicehåndbogen 2016-17

109

Byggesager - Typiske spørgsmål (FAQ) Når en ejer- eller andelsboligforening gennemfører en byggesag i foreningen, opstår der typisk mange spørgsmål undervejs i processen. Denne artikel kan du bruge som et opslagsværktøj under en byggesag. Bemærk at spørgsmålene alene vedrører de administrative spørgsmål, ikke de byggetekniske spørgsmål.

Af advokat Timmy Lund Vest Administrationen A/S

I Vest Administrationen har vi rigtig mange byggesager for vore ejer- og andelsboligforeninger. Vi oplever som byggeadministratorer mange rigtig gode spørgsmål fra bestyrelserne, når vi har byggesager. Mange er tilbagevendende. Nedenfor følger et ikke udtømmende udpluk af spørgsmålene og svarene herpå. •

Opstarten af en byggesag:

Kan vi i bestyrelsen vedtage en byggesag, fx nye altaner, uden en generalforsamling? Nej, det kan bestyrelsen ikke. Generalforsamlingen skal altid spørges, medmindre der er helt specielle forhold, som gør sig gældende i foreningen, fx særegne vedtægter. Hvordan beslutter vi en byggesag? Både i ejerforeninger og andelsboligforeninger vil vedtagelsen af en byggesag kun kunne ske på en generalforsamling. Uopsættelige arbejder er undtagelsen hertil. Beslutningen sker på grundlag af en tilstandsrapport fra en byggetekniker og 110

Af administrator, cand.jur. Lene Raahauge Vest Administrationen A/S

gennemregnede budgetter fra administrators side. Hvornår og hvor meget stiger vores boligafgift? På den generalforsamling, hvor byggesagen vedtages, vedtages også en stigning i boligafgiften. Når byggesagen er besluttet, skal bestyrelsen så gøre mere? Når byggesagen er vedtaget, overtager tekniker og Vest Administrationen alle de indledende skridt til at få sagen i gang. I denne fase er det stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal lave. •

Undervejs i byggesagen:

Hvad sker der med andelskronen, når vi vedtager en byggesag? Et hav af ting spiller ind her. Hvor mange reserver/opsparing er der i foreningen? Hvad skal der laves under byggesagen? Hvor stor en del af byggesagen er forbedringer? Administrationen vil altid have et oplæg på, hvad der forventes at ske med andelsværdien.

Hvor meget skal bestyrelsen deltage i en byggesag? Administrativt? Teknisk? Det er stærkt begrænset, hvad bestyrelsen skal foretage sig under en byggesag. Jo bedre forberedt sagen er, jo nemmere er det at være bestyrelse under sagen. Det man som bestyrelse dog altid skal forvente at skulle lave, er at tage stilling til de tvivlsspørgsmål, som opstår under sagen samt deltage i relevante byggemøder. Hvordan finansierer vi en byggesag? Andelsboligforening? Ejerforening? I andelsboligforeninger sker finansiering via realkreditlån til foreningen. I ejerforeninger sker finansieringen enten via indbetalinger fra ejerne eller via et fælleslån til foreningen fra en bank. Hvordan betaler vi arbejderne, mens byggesagen er i gang? Hvis foreningen ikke har en opsparing, optages der et byggelån til betaling af regningerne under byggesagen. Dette byggelån indfries med et realkreditlån eller fælleslån, når sagen er slut. Kan vi få støtte til at få lavet ting på vores ejendom, fx byfornyelse? I nogle tilfælde ja. Denne opgave varetager administrator. Hvad betyder byfornyelse for vores andelskrone? Når der gives byfornyelsesstøtte til arbejServicehåndbogen 2016-17

der i en andelsboligforening, forbliver andelsværdien som udgangspunkt på samme niveau, jf. andelsboliglovens § 5. Hvilke skader er dækket af forsikringen under en byggesag? Som udgangspunkt alle skader, også dem som entreprenørerne måtte lave. Der tegnes en såkaldt all-risk forsikring. Udgifterne hertil indgår i byggeregnskabet. Hvem holder styr på projektet undervejs, både økonomi og arbejder? Administrator holder styr på tal og budgetter undervejs samt de andre rådgivere i sagen. Byggeteknikeren holder styr på håndværkerne og selve byggeprocessen. • Efter byggesagens afslutning: Hvordan holder vi styr på, hvad byggesagen har kostet os? Byggesagsadministrator laver efter byggesagens afslutning et byggeregnskab med en oversigt over alle udgifterne i sagen. Hvorfor er det relevant at få klarlagt, hvad der er forbedringer og hvad der er vedligeholdelse i byggesagen? Dette har betydning for andelsværdien i andelsboligforeninger. Jo større udgift til vedligeholdelse (fx udskiftning af taget), jo større bliver påvirkningen af andelsværdien, da foreningens egenkapital bliver reduceret. Etablerer en forening fx altaner, vil dette udelukkende være forbedring.

■

111

Brandtekniske udfordringer ved ombygning af altaner og svalegange Står jeres ejendom foran en ombygning af altaner eller svalegange? Så er det en rigtig god idé at tænke brandsikringen med fra start, da ombygningsprojekter ellers kan blive både dyrere og sværere. Men hvad er brandkravene ved ombygning af altaner og svalegange?

Af brandteknisk rådgiver Allan Anton Hansen Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut

Flere boliger i storbyerne og bedre, mere energivenlige boliger med nye muligheder. Det er to af de tendenser, der præger renovering og ombygning af eksisterende etagebyggeri i f.eks. København og Aarhus, hvor hovedparten af bygningsmassen har en betydelig alder. Men ombygning af eksisterende ejendomme kan skabe brandmæssige udfordringer. Ikke mindst i forbindelse med inddækning af altaner og svalegange. Det kan være komplekst at fastslå, hvilke brandkrav der er i spil ved sådanne projekter. Men som udgangspunkt gælder, at der ved deciderede ombygninger, herunder væsentligt ændret anvendelse, gælder samme regler som for nybyggeri. Ved renovering er kravet, at bygningens eksisterende sikkerhedsniveau skal opretholdes. Nye brandkrav ved ombygning Inddækning af altaner og svalegange er en populær ombygning. En altan lukket med 112

glas giver lejligheden en udestue eller et ekstra rum, og en inddækket svalegang reducerer bygningens energiforbrug og giver beskyttelse mod regn, sne og blæst ved adgang til lejlighederne. Begge dele vil typisk udløse nye krav til brandsikring. F.eks. bliver en inddækket altan i praksis til et nyt rum i boligen, hvorfor altanpladen nu skal overholde samme brandkrav som selve etageadskillelsen. Ellers sænkes sikkerhedsniveauet. På tilsvarende vis kan en inddækket svalegang nedsætte brandsikkerheden, hvis ikke der tages særlige hensyn. Det skyldes, at der normalt ikke er brandmæssig adskillelse mellem lejlighederne og den åbne svalegang. Derfor kan en inddækket svalegang føre til brandspredning mellem lejligheder gennem de uklassificerede bygningsdele, der vender ud mod gangarealet. På den åbne svalegang er der mindre risiko for brand-

spredning fra lejlighed til lejlighed, men risikoen øges, når svalegangen inddækkes. Samtidig fungerer svalegange ofte som en primær indsatsvej for redningsberedskabet i tilfælde af brand, og den funktion skal naturligvis også opretholdes. Tænk brandsikring tidligt Brandsikkerheden kan enten dokumenteres ved at benytte de præskriptive løsninger angivet i ’Eksempelsamling om brandsikring af byggeri 2012’ eller ved en beregning/brandteknisk dimensionering. Under alle omstændigheder er det vigtigt at tænke brandsikkerheden ind tidligt i projektet. Både af hensyn til samarbejdet med bygningsmyndighederne, der skal godkende projektet, og for at undgå omprojektering sent i projektet – eller ligefrem ændringer af udført arbejde, som vi ind imellem oplever eksempler på.

■

Servicehåndbogen 2016-17

113

Brandtekniske udfordringer ved ombygning af altaner og svalegange

Brandsikring ved inddækning af altaner En inddækket altan har karakter af et nyt rum i boligen, uanset om altanen er opvarmet eller ej. Brandkravene er derfor de samme som for den resterende del af bygningen. Væsentligt for brandsikringen er bl.a.: •

Altanpladen skal opfylde samme bærende og adskillende krav som den øvrige etageadskillelse.

•

Etablering af lodret brandcelleadskillelse udført mindst som bygningsdel klasse EI 60 [BD-bygningsdel 60], såfremt inddækkede altaner ved lejlighedsskel er placeret med en indbyrdes, vandret afstand på mindre end 5,0 m.

•

I de fleste tilfælde vil det være nødvendigt at etablere mindst ét oplukkeligt vindue, som opfylder kravene til redningsåbninger.

•

Åbne altaner kan fungere som redningsaltaner i etageboligbyggeri. Det kan derfor blive nødvendigt at etablere brandmæssig adskillelse af trappe fra kælder ved inddækning af altaner i bygninger, hvor gulv i øverste etage er beliggende mere end 9,6 m over terræn, og hvor der er adgang direkte fra flugtvejstrapper til kælderen.

Brandsikring ved inddækning af svalegange Svalegange fungerer typisk som flugtvej for personer i lejlighederne og udgør også en primær indsatsvej til brug for redningsberedskabet i tilfælde af indsats. Lejligheder, som benytter svalegangen, skal udgøre en brandmæssig enhed i form af brandcelle, adskilt fra tilstødende lejligheder med mindst bygningsdel klasse EI 60 [BD-bygningsdel 60]. Væsentligt for brandsikringen er bl.a.:

114

•

Etablering af røgudluftning af den inddækkede svalegang i tilfælde af brand for at forhindre brandspredning mellem lejlighederne. Det nødvendige åbningsareal kan dokumenteres ved brug af brandteknisk dimensionering. Alternativt kan etableres brandmæssig adskillelse mod lejligheder.

•

Kommunikation til beboerne om, at den inddækkede svalegang er en flugtvejsgang, som ikke må indrettes til andre formål end trafik, hvis det reducerer gangens anvendelighed som flugtvej eller medfører en væsentlig forøget brandbelastning eller brandrisiko. I praksis betyder dette, at lukkede svalegange ikke kan møbleres mv.

ServicehĂĽndbogen 2016-17

115

Spar på energien i tørrerummet Sluk for varmen og tør tøjet hurtigere Opnår store energibesparelse i forhold til opvarmning.

Af Kirsten Tolstrup Munters

Lyder det modsætningsfyldt? Med Munters’ affugtningsløsning bliver opvarmning af tørrerummet overflødig, og energiforbruget reduceres dermed drastisk. Opvarmningen kan helt undværes, da Munters’ affugtning fungerer med høj tørrekapacitet også i uopvarmede lokaler. Løsningen, der er baseret på en sorptionsaffugter og en cirkulationsventilator, er et højeffektivt alternativ til dyre og traditionelle løsninger som opvarmning og tørretumbling. Løsningen kan etableres både i nye og eksisterende tørrerum og kræver ikke andet end 230V strømforsyning og en mulighed for afkast af den varme, våde luft til det fri via en lille væggennemføring. Ved at installere soprtionsaffugtning i tørrerummet holdes luftfugtigheden nede på et niveau, hvor mug og skimmel ikke kan forekomme, og man forhindrer hermed fugtskader på bygningen. Ved opvarmning

116

eller kondensaffugtning opsuges der fugt i vægge og lofter, hvorfor man ofte ser mug og skimmelvækst i tørrerum. Hvordan fungerer det? Metoden skaber de tilstande, vi kender fra en solrig og blæsende sommerdag, hvor vasketøjet på tørresnoren tørrer på rekordtid. Tør luft cirkuleres rundt i rummet, hvor tøjet er hængt til tørre, og sikrer en hurtig og skånsom tøjtørring. Hermed undgår man de ulemper, som traditionelle løsninger indebærer: Tørretumbling giver f.eks. et unødigt slid på tøjet, og kan ikke anvendes til alle tekstiltyper på grund af de høje temperaturer. Til kampuniformer, hverdagstøj og flyverdragter Tørremetoden blev oprindeligt udviklet af Munters til det danske militær, der også i dag i stor udstrækning bruger metoden til tørring af bl.a. udstyr og tøj. Forsvaret har

et stort antal tørrerum, hvor bl.a. uniformer og dykkerdragter skal tørres på kortest muligt tid til færrest mulige kroner.

Desuden leveres én eller flere cirkulationsventilatorer af passende størrelse med konsol.

Boligforeninger med fælles tørrerum, kollegier, private virksomheder og daginstitutioner gør i større og større omfang brug af metoden, da tøjet tørrer meget hurtigere end før, dvs. ”gennemløbstiden” bliver kortere, så flere kan få tørret tøj end tidligere. Det bliver mere behageligt at opholde sig i tørrerummene, der ikke længere virker tropiske med både høj temperatur og høj luftfugtighed. Derudover er energiomkostningerne, som tidligere nævnt, voldsomt reducerede i forhold til opvarmning.

Hvis det ønskes, monterer Munters A/S’ egne serviceteknikere gerne anlægget inklusive de nødvendige kanaldele til montagen, og de kan sørge for opstart og indregulering af hele systemet.

Færdig løsning Sammen med affugteren leveres et konsol til vægmontering samt en lille styreboks med en indbygget, elektronisk hygrostat foruden føler, timer, startkontakt og driftslampe, der sikrer en enkel og brugervenlig betjening af anlægget.

■

Servicehåndbogen 2016-17

• • • • • • •

Fordelene ved et affugtet tørrerum: Store energibesparelser ift. opvarmning Meget kort tørretid Tørremetoden er velegnet til alle tekstiler og tøjtyper Automatisk start/stop Nem installation Nem vedligeholdelse

117

Relevant problemstilling vedrørende driften af andelsboligforeninger Nærværende artikel omhandler en kortfattet gennemgang af en overset problemstilling omkring andelsboligforeningers regnskabsmæssige og skattemæssige forhold, når der skal træffes beslutning om, hvorvidt sidste, udlejede lejlighed skal genudlejes eller sælges som en andel.

Af senior manager Jørgen Andersen Beierholm

Det relevante spørgsmål er, hvilken skat skal der betales, såfremt en andelsboligforening ophører med udlejning af lejelejligheder? Selve skatteberegningen er yderst kompleks, og vil ikke blive beskrevet i denne artikel. Det er af væsentlig betydning for foreninger, hvor der er en eller ganske få udlejede beboelseslejemål at få vished for, hvad andelsboligforeningen skal betale i skat, såfremt udlejningsaktiviteten ophører. Kendskab til den skat, der skal betales, sikrer, at andelsboligforeningens bestyrelse kan træffe den rigtige beslutning, når den sidste, udlejede lejlighed bliver ledig. I praksis er det vores erfaring, at netop rådgivningen vedrørende salg af sidste, udlejede lejlighed i andelsboligforeninger er af meget svingende kvalitet. Vi er bekendt med en række forespørgsler fra bestyrelsesmedlemmer i andelsboligforeninger omkring beskatning ved afståelse af sidste lejlighed. De modtagne svar spænder fra ”skatten er alt for høj” til ”det tillader 118

Af statsaut. revisor Morten Egholm Alsted Beierholm

jeres vedtægter ikke” til enkelte kvalificerede skøn og konkrete beregninger. Det mest grelle eksempel, vi har oplevet, er fra en andelsboligforening, som vi efterfølgende er blevet revisor for. Vi modtog en forespørgsel fra et bestyrelsesmedlem. Vedkommende var ikke helt tryg ved det svar, der var modtaget fra foreningens rådgivere. ”Skatten er for høj, og en konkret beregning er dyr” (læs over DKK 25.000). Vores første estimat over skattebetalingen udgjorde DKK 150.000 inkl. rentetillæg. Den ledige lejelejlighed kunne overdrages til en ny andelshaver for DKK 800.000. Med andre ord ville et salg tilføre andelsboligforeningen DKK 650.000 ekstra likviditet. Det påtænkte salg af lejligheden ville ydermere øge andelsbolig-foreningens indtægter med ca. DKK 3.000 om måneden svarende til det beløb, som en fremtidig boligafgift oversteg den hidtidige lejeindtægt med. Som det fremgår af eksemplet, er det en vanskelig situation, andelsboligforenin-

gens bestyrelse bliver stillet ovenfor, når den modtager uklare svar fra sine rådgivere. Det er vores vurdering, at andelsboligforeningers bestyrelser i en sådan situation bør kræve, at der som minimum bliver udarbejdet et estimat af foreningens skattebetaling i forbindelse med ophør med udlejning.

såfremt der i øvrigt ikke er erhvervsmæssige udlejningsindtægter til ikke-andelshavere.

Erfaringsmæssigt vanskeligøres estimater og konkrete beregninger af, at relevante informationer i form af gamle årsrapporter og konkrete skatteforhold fra tidligere perioder, ikke længere kan fremskaffes. Derfor vil prisen for en konkret beregning ofte blive højere, jo længere tid andelsboligforeningen venter med at få afdækket deres potentielle skattebetaling.

Eksempel 3. Uddrag af balance (hensatte forpligtelser) DKK ”Udskudt skat 500.000”

Kendskab til skattebetalingen ved salg af sidste, udlejede lejlighed medfører, at andelsbolig-foreningen har mulighed for at indarbejde informationen i foreningens årsrapport. Nedenfor er konkrete eksempler fra andelsboligforeningers regnskaber, omkring oplysninger om skatteforpligtelse i forbindelse med ophør med udlejning, gengivet: Eksempel 1. Note vedrørende eventualforpligtelser ”Ejendomsavancebeskatning I henhold til retspraksis vil overdragelse af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål overgået efter 19. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf, idet foreningen som følge af en vedtægtsbestemmelse ikke kan afhænde den sidste, ledige lejelejlighed. Der er afhændet xx lejligheder siden den 19. maj 1994, og foreningen udlejer fortsat yy lejligheder til ikke-medlemmer.” Eksempel 2. Note vedrørende udskudt skat ”Udskudt skat I henhold til lov om ejendomsavancebeskatning påhviler der foreningen en udskudt skat på ca. DKK 500.000. Den udskudte skat bliver aktuel ved salg af den sidste lejelejlighed til andelslejlighed, Servicehåndbogen 2016-17

Andelsboligforeningen vil fremover opretholde udlejning til ikke-andelshavere, hvorfor udskudt skat ikke er indregnet, da det betragtes som en eventualforpligtelse.”

De to sidste eksempler dækker over en konkret beregning af den forventede skattebetaling, såfremt sidste lejelejlighed afstås. Det sidste eksempel sikrer endda imod fald i andelskroneværdien som følge af skattebetaling ved et eventuelt salg af sidste lejelejlighed. Ovenstående eksempler er medtaget for at illustrere, at den valgte regnskabspraksis kan have væsentlig betydning, hvis andelsboligforeningens bestyrelse skal træffe et valg omkring genudlejning eller salg af sidste udlejede lejlighed. Efter vores opfattelse bør alle foreninger få estimeret eller beregnet den potentielle skattebetaling, såfremt frasalg af sidste, udlejede lejlighed vurderes at kunne blive aktuelt inden for en tidshorisont på 1-5 år. Fokus bør øges markant, såfremt andelsboligforeningens årsregnskab indeholder en note, som den i eksempel 1 beskrevne. En enkelt detalje udover selve beregningen af skattebetalingen bør afklares. Det bør undersøges, om andelsboligforeningens vedtægter indeholder en bestemmelse, der hindrer salg af den sidste, udlejede lejlighed. Er det tilfældet, skal det ændres ved en generalforsamlings-beslutning, inden et salg af sidste, udlejede lejlighed kan ske. Det er ærgerligt, at en vedtægtsbestemmelse skal forhindre en andelsboligforening i at træffe en planlagt og økonomisk velbegrundet beslutning om salg af den sidste, udlejede lejlighed.

■

119

Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen Hvad er det økonomisk mest hensigtsmæssige valg af vurderingsprincip for værdiansættelse af andelsejendomme, herunder 18 måneders reglen, ved valuarvurdering?

Interview Ejendomsmægler og Valuar, MDE Hans Trebbien Skrevet af Jeanette Elsner

Man kan som bekendt ening er der i 2013 indført regel/krav om at vælge mellem 3 principanvende opgørelsesmetode nummer 1 elper ved opgørelse af A/B ler 3 i de første to år, og ved en ældre for-ejendomsværdien og ening giver det fornuft at vælge blandt 2. dermed beregningen af og 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller andelskroneværdien 3. princip er hensigtsmæssigt, kan forklaInterview af Ejendomsmæglerfor og Valuar, de Hans enkelte andelsboligres. MDE Trebbien ejere:af Jeanette Elsner Skrevet Konsekvenser ved valg af den offentlige vurdering princip Man kan som bekendt vælge mellem 3 ening giver detsom fornuft at vælge blandt 2. 1) Anskaffelsesværdien Mange foreninger vælger at benytte den principper ved opgørelse af A/B -ejenog 3. princip. Men om hvorvidt det 2. eller offentlige vurdering, fordi denne domsværdien og dermed beregningen af 3. princip er hensigtsmæssigt, kanallerede forkla2) Den kontante handelsværdi somandelsudlejforeligger og ikke medfører yderligere omandelskroneværdien for de enkelte res. ningsejendom (valuarvurdering, foretaget kostninger til en valuar. Dette valg kan dog boligejere: af en ejendomsmægler og valuar) vise sig ikke at være det bedste og endKonsekvenser ved valg af den– offentlida forringede økonomiske muligge medføre vurdering som princip 3) Den senest ansatte offentlige ejenheder foreningen. I sidste ende er den det 1) Anskaffelsesværdien Mangefor foreninger vælger at benytte domsvurdering. de A/B-ejere, der står over for atallerede sælge offentlige vurdering, fordi denne deres andel, med ”problemet”. 2) Den kontante handelsværdi som udlejforeligger og der ikkestår medfører yderligere omGrundene til at(valuarvurdering, vælge de forskellige prinningsejendom foretaget kostninger til en valuar. Dette valg kan dog cipper kan være mange,og ogvaluar) her er det som Foreninger, vælger offentlige vuraf en ejendomsmægler vise sig ikkeder at være detden bedste – og endudgangspunkt alderen af foreningen, der dering, accepterer samtidig dennemuligsom da medføre forringede økonomiske retfærdiggør valgene. Ved offentlige en nystiftetejenformaksimalprisen, som så ligger ende til grund for 3) Den senest ansatte heder for foreningen. I sidste er det domsvurdering. de A/B-ejere, der står over for at sælge deres andel, der står med ”problemet”. Grundene til at vælge de forskellige principper kan være mange, og her er det som Foreninger, der vælger den offentlige vur150 udgangspunkt alderen af foreningen, der dering, accepterer samtidig denne som retfærdiggør valgene. Ved en nystiftet formaksimalprisen, som så ligger til grund for ening er der i 2013 indført regel/krav om at beregning af andelskronen. Den offentlige anvende opgørelsesmetode nummer 1 elvurdering ligger oftest under markedspriler 3 i de første to år, og ved en ældre forsen og for, hvad ejendommen reelt er

120

værd, og de enkelte andelslejligheder kan sælges til. Den offentlige vurdering tager p.t. ikke højde for markedsændringer og specifikke forhold for ejendommen, som kan betyde en ændring i dens værdi. Og det kan yderligere være både en tung og besværlig proces at få SKAT til at godkende en eventuel værdiforøgelse ved gennemførte forbedringer, moderniseringer og ombygninger (elevatorer, altaner o.l.), hvilket betyder, at finansieringsdelen hertil vil være det eneste, der figurerer i regnskabet – og der således regnskabsmæssigt sker en udhuling af værdien ved en forringet egenkapital.

generelle markedsniveau – eller måske, at sælger går ud med et tab, fordi ejendommens (offentlige) vurdering er faldet siden købet. Disse forhold gør, at valget af det offentlige princip kan forringe en forenings økonomiske muligheder og skabe salgsmæssige forvridninger – både aktuelt og på sigt.

Ved accept af den offentlige vurdering som værdiansættelsesprincip, accepteres en statisk situation og en fastfrysning af værdien, som kun reguleres hvert andet år. Da den offentlige vurdering oftest er sat lavt, betyder det, at sælger af en andelslejlighed går glip af en gevinst, der matcher det

En ejendomsmægler og valuar er specialist i at besigtige og vurdere ejendomme, og ved brug af en valuar til værdiansættelse af jeres ejendom sikrer I, at der er taget højde for alle tænkelige forhold, der påvirker jeres ejendoms værdi – både aktuelt og på sigt.

At vælge en valuar er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale Ved valg af princip nr. 2 – som er valuarvurderingen, vælger man den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på.

► Servicehåndbogen 2016-17

121

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

"Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. " Jeanette Elsner

Valuaren vurderer jeres ejendom ud fra et markedsmæssigt perspektiv ved at sammenligne med prisniveauet på lignende ejendomme på markedet– herunder lokalområdet, markedstendenser og lovmæssige forhold samt udbud og efterspørgsel. Med sin markedsmæssige know-how og byggetekniske indsigt, har valuaren øje for ejendommens økonomiske potentiale, og kan rådgive jeres forening om hvilke områder, I skal fokusere på for – f.eks. at sikre vedligeholdelse af ejendommen – og dermed sikre en bedre markedsværdi. Valuaren tager eksisterende projekter med i sin vurdering. Hvad betyder det? Hvilken effekt vil det have? Udnyttes potentialet? Er klimaskærmen i orden? Og andre væsentlige forhold, der kan påvirke prisfastsættelsen. Alt dette afspejles i valuarvurderingen og tilrettelægges, så det er klar til revisor, der udarbejder A/B’s årsrapport. Valuaren bør tages med på råd ved jeres vedligeholdelsesplan og for at sikre at jeres værdigrundlag er gyldigt – 18 måneders reglen i praksis Udover at I får en præcis ejendomsvurde-

122

ring, er det fornuftigt at tage jeres valuar med på råd ved udarbejdelse af jeres vedligeholdelsesplan og også at indregne valuars årlige-tjek-up i bestyrelsesarbejdets årlige, fastlagte rutiner med en løbende god dialog. I bør have en frisk valuarvurdering i forbindelse med årsregnskabsafslutning hvert år for at sikre, at vurderingen lovmæssigt er gyldig. Reglen om 18 måneders-valuarvurdering kan forvirre og yderligere skabe nogle uhensigtsmæssige skævheder samt unødigt besvær i jeres forening. For at sikre, at jeres forening ikke står i en situation, hvor jeres ejendomsvurdering er ugyldig i en periode, er det vigtigt at forstå, hvad denne 18 måneders regel betyder, og hvordan I skal forholde jer til den regnskabsmæssigt. På den følgende side forklarer ejendomsmægler og valuar, MDE wbbien, hvordan 18 måneders reglen fungerer i praksis, og hvorfor værdiansættelse bør ske hver 12. måned: Beregning af andelskroneværdi når AB bruger valuarvurdering. Skal det ske hver 18. måned eller hver 12. måned?

ServicehĂĽndbogen 2016-17

123

Vurderingsprincipper og 18 måneders reglen

I følge andelsboliglovens § 5 kan en andelsboligforening i forbindelse med opgørelse af andelskronens værdi (andel i foreningens formue) anvende tre forskellige principper til fastsættelse af værdien af ejendommen. Disse principper er: 1. Anskaffelsesprisen 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (benævnt som ”valuarvurdering”) 3. Den seneste ansatte offentlige ejendomsvurdering Såfremt andelsboligforeningen anvender den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, skal denne fastsættes af en ejendomsmægler, der tillige er valuar, og vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. Ny undtagelsesregel pr. 1. juli 2013 – som værn mod spekulation i prisudvikling I 2013 er indført en undtagelsesregel - en karensperiode på 2 år - der ”begrænser” anvendelse af valuarvurdering gældende for nye andelsboligforeninger, der dels er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom, dels er stiftet efter 1. juli 2013 efter bestemmelsens ikrafttræden. Vurderingen er som nævnt til brug for foreningens ansættelse af ejendommens værdi i årsregnskabet og dermed indirekte til fastsættelse af de enkelte andelslejligheders værdi. Vurderingen skal være lavet i overensstemmelse med reglerne i andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b. Det betyder, at ejendommen skal vurderes til den kontantpris, den vil kunne sælges til som udlejningsejendom, idet der tages udgangspunkt i, at den ikke har status som andelsboligforeningsejendom og ikke har haft det. Det betyder også, at den ikke kan vurderes som eksempelvis en ejerlejlighedsejendom. Samtidig betyder det, at valuaren skal indhente alle relevante oplysninger om ejendommen, dvs. de samme oplysninger, som man ville indhente, hvis

124

ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom. Bl.a. som følge af den monopolstilling valuarer har på at udføre vurderinger af andelsboligejendomme efter andelsboliglovens § 5, stk. 2, litra b, er det vigtigt, at vurderingerne hver gang bliver så rigtige som muligt. ------------18 måneders regel Bestemmelsen om tidsintervallet ”18 måneder” fremgår af teksten i andelsboligloven § 5, stk.2, litra b, sidste punktum: ”Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel”. Med tidsfristen på 18 måneder åbnes mulighed for, at generalforsamlingen kan godkende den vurderede handelsværdi for et år ad gangen. De 18 måneder skal beregnes fra det tidspunkt, hvor der indgås aftale om overdragelse af en A/B andel. Tidsfristen blev indført under hensyntagen til, at vurderingen af handelsværdien typisk bliver foretaget i forbindelse med en regnskabsaflæggelse, og at denne vurdering danner grundlag for prisberegning i regnskabet, som skal være gældende et år efter dens vedtagelse. De 18 måneder skulle give mulighed for, at andelsboligforeningen ved regnskabsårets udløb lader ejendommen vurdere og så indarbejder vurderingen i regnskabet, som typisk forelægges (og vedtages) på generalforsamlingen ca. 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Imidlertid har fortolkning - og anvendelse - af ”18 måneders reglen” vist sig at være noget forskellig, og her kan nævnes eksempler: Eksempel 1 AB har kalenderår som regnskabsår og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af juni måned.

I marts 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 31. december 2013. Vurderingen er underskrevet 15. marts 2014. AB vedtager 25. juni 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen. Vurderingens udløbsdato er 18 måneder, der beregnes fra årsafslutning / statusdag (31. december 2013) og er således gældende indtil 30. juni 2015. ----AB kan i nyt regnskabsår for 2014 (med årsafslutnings- / statusdag 31. december 2014), der vedtages af generalforsamlingen i juni 2015, anvende denne vurdering, men får i den sidste halvår af 2015 et problem, såfremt der handles andele i den periode. Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015 *** Eksempel 2 AB har regnskabsår 1. juli - 30. juni og afholder, jfr. vedtægter, ordinær generalforsamling inden udgangen af oktober måned. I august 2014 udarbejdes valuarvurdering til brug for årsregnskab 2013/14. Vurderingen angiver handelsværdi pr. 30. juni 2014

Vurderingens udløbsdato er 18 måneder efter 30. juni 2014, altså 31. december 2015. -----AB kan i (nyt) regnskabsår for 2014/15 (med årsafslutnings- / statusdag 30. juni 2015), der vedtages af generalforsamlingen i oktober 2015, anvende denne vurdering, men får de sidste 6 måneder af regnskabsåret 2015/16 et problem, såfremt der handles andele i den periode.

Vurderingen er underskrevet 15. august 2014.

Her tilrådes det, at andelsboligforeningen i forbindelse med regnskabsaflæggelse for 2014/15 rekvirerer ny valuarvurdering/en revurdering, så der ikke opstår en forældelsesperiode i regnskabsår 2015/16.

AB vedtager 25. oktober 2014 andelskroneværdi på grundlag af valuarvurderingen.

■

Servicehåndbogen 2016-17

125

Etablering af altaner i andelsboligforeninger Opsætning af nye altaner på eksisterende ældre ejendomme er enormt populært disse år. Nye løsninger, mere lempelige regler og gode finansieringsvilkår har gjort altanen til det, alle i byen ønsker.

Af Direktør Patrick Kuklinski Administrationshuset A/S

Administrationshuset A/S er årligt med til at realisere en del altanprojekter i ejendomme vi administrerer. Da altanprojekter både er teknisk, økonomisk og foreningsmæssigt komplicerede sager med mange muligheder, har vi i denne artikel prøvet at samle op på vores erfaringer. Altansager er komplicerede Altansager adskiller sig på flere måder fra almindelige byggesager. Der er ofte tale om en bygningsdel, som reelt leveres til beboeren og ikke foreningen. Herved er beboerne ofte meget involverede i projektet og har betydelige interesser i og indflydelse på projektets udformning. Der kan af samme årsag være mange individuelle valg og tilvalg, som komplicerer økonomien og leverancestyringen. Det er derfor af afgørende betydning, at rollerne og mandaterne omkring et altanprojekt klarlægges meget tidligt, og at der skabes en balance mellem at mobilisere engagerede beboere og sikre en stram styring.

126

Brug af rådgivere En altan er ikke bare en altan! Vi ser, ofte at uprofessionelle engagerede beboere og bestyrelser kommer meget langt i beslutningsprocessen uden, at man egentlig har afklaret alle behov og tekniske muligheder. Altaner findes i meget forskellige udformninger og kvaliteter, og man vil ofte skulle afveje og prioritere imellem forskellige hensyn, hvad gælder alt fra lysindfald, vandtæthed, ophængningens æstetik og opmærksomheden omkring, at en stor letvægtsaltan typisk opfører sig meget anderledes end en mindre og mere solid ståleller betonaltan. Det er vigtigt, at man i foreningen engagerer den nødvendige professionelle bistand. Først og fremmest bør en administrator, eller anden med foreningsjuridisk kompetence, bistå med at lave den rette juridiske og økonomiske løsning og med indgåelse af aftaler, med håndtering af pengestrømmen osv. Desuden anbefaler vi også, at en

Foto: Altan.dk

teknisk rådgiver, arkitekt eller ingeniør med erfaring i altaner, involveres i processen, så der ud fra et fagligt synspunkt kan ses på alle tekniske valg/tilvalg, og der kan føres tilsyn selve opsætningen af altanerne. Finansiering i andelsboligforeninger I forbindelse med finansieringen af altanprojekter i andelsboligforeninger er der flere løsningsmuligheder, men indledningsvis skal det besluttes, hvorvidt altanerne er en del af den fælles, faste ejendom eller en individuel forbedring. Hvis altanen er en individuel forbedring, der købes og betales af den enkelte andelshaver (egenfinansiering), har foreningen intet mellemværende i projektet. I denne meget simple løsning vil altanen være en individuel forbedring, og altanens anskaffelsespris noteres som en forbedring, der lægges til andelen ved salg. Det er ikke vores anbefaling, at der afskrives på ny-opsat altan. Altanen består og har

sin værdi så længe, den er der og i øvrigt vedligeholdes. Ønsker man en individuel løsning, hvor der ikke skal afskrives på en altan, skal dette vedtages som en del af altanprojektet og tilføjes foreningens vedtægter. Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger i deres retningslinjer omkring vurderinger af altaner, at disse skal afskrives over 30 til 40 år, hvor der er tale om individuelle forbedringer. Det er muligt at vedtage andet i foreningens vedtægter, da ABF’s anvisninger udelukkende er retningslinjer, og vi mener, at man med rette kan gøre altanen til en varig forbedring. Teoretisk set er der mulighed for, at en individuel forbedring kan finansieres i foreningen ved, at foreningen låner penge i kreditforeningen og videreudlåner disse penge til andelshaveren mod sikkerhed i et pantebrev. Dette mener vi ikke er tilrådeligt, idet foreningen nødvendigvis må skul-

► Servicehåndbogen 2016-17

127

Etablering af altaner i andelsboligforeninger

Foto: Altan.dk

le forholde sig til den enkelte andelshavers kreditværdighed, og det kan ofte være vanskeligt at opnå den nødvendige pantsikkerhed. Dertil er løsningen kompliceret og dyr i administration. En ofte anvendt mulighed, særligt når en stor andel af andelshaverne ønsker altan er, at altanprojektet udføres som et fælles køb med fælles finansiering, og hvor altanerne bliver en del af den fælles ejendom. Her vil de andelshavere, der får en altan, komme til at betale en ekstra boligafgift svarende til finansieringsudgiften på deres altanløsning. Finansieringsudgiften bør svare til ydelsen på det fast forrentede lån, som foreningen optager til at finansiere købet. Der skal her være tale om fast rente, da forskydninger i renten ellers vil betyde udgifter/gevinst for de andelshavere, der ikke er med i altanprojektet. Ovenstående er en ren og god løsning, som ikke stiller krav til andelshavernes kreditværdighed, og foreningen er via den ekstra boligafgiftsopkrævning sikret sin finansiering, når man også har tilpasset vedtægterne i overensstemmelse hermed. En fordel er også, at man reelt finansierer altanerne med en lav fast rente via realkre128

dit i stedet for, at den enkelte andelshaver tager et andelsboliglån i banken. Problemet med løsningen er, at andelshaver ikke får rentefradrag for renteudgiften. Dertil kan optagelsen af det nye lån påvirke egenkapitalen og andelskronen, hvis ejendommen ikke stiger med et beløb der svarer til det nye lån. Det vil ejendommen dog alt andet lige gøre, da altanerne er en forbedring og berettiger til en øget værdi i SKAT’s vurdering og en øget leje ift. en eventuel valuars beregning. Vores erfaring har været, at det ikke har givet problemer at opskrive ejendommene med et beløb svarende til altanernes omkostning. Priser og økonomi I andelsboligforeninger ser vi attraktive finansieringsmuligheder, da det nu er muligt at optage et 2,5% fastforrentet realkreditlån i 30 år med afdrag. Dvs. man i en andelsboligforening, ved finansiering igennem foreningen og betaling af en ekstra ”altanboligafgift”, pr. måned må forventes at skulle betale ca. 412-535 kr./md for en altan, som i anskaffelse koster ca. 100.000 til 120.000.

■

ServicehĂĽndbogen 2016-17

129

Glem stilladset når du skal renovere! Vi kender alle til synet af bygninger, der er pakket ind i stilladser. Mange kender ligeledes til følelsen af at være spæret inde i stål og plastik i flere måneder, mens renovering af bygningens tag eller facade står på. Hvorfor ikke droppe stilladserne og lade et hold erhvervsklatre klare opgaven?

Af direktør Jacob Vestervang Rebteknikeren ApS

Erhvervsklatring eller rebteknik, som det også kaldes, er stadig en forholdsvis ny arbejdsmetode i Danmark, og mange kender endnu ikke så meget til begrebet. Det stammer fra England, hvor man i 1980’erne have brug for at kunne arbejde sikkert og effektivt i højderne på boreplatformene ude på havet. Dette blev startskuddet til erhvervsklatring, som i dag anses som den mest sikre arbejdsmetode til at udføre opgaver i højden. Man kan uddanne sig som erhvervsklatre i Danmark. Uddannelsen tager typisk 3 til 5 år, før man er fuldt uddannet erhvervsklatre, og man mestre herefter den klatremetode der kaldes rope access, hvor man fire sig ned af bygninger ved hjælp af reb under kontrollerede forhold. Metoden med at fire sig ned af bygninger åbner muligheder for at løse uendelig mange forskellige arbejdsopgaver. Som boligforening kan man derfor med fordel altid 130

indhente et tilbud fra en håndværker, som er uddannet erhvervsklatre, uanset hvilken opgave, der skal løses. En af spidskompetencerne for en erhvervsklatre er nemlig at se muligheder for at løse opgaver bedst, og der vil derfor altid kunne findes en let klatreløsning, selvom arbejdet skal foregå i højderne. Stillads eller ej? Etageejendomme har ofte den udfordring, når de står overfor en planlagt renovering eller akut opståede skader, fordi størstedelen af arbejdsopgaverne ikke foregår på gadeniveau. Der er derimod ofte et behov for at komme op i højderne, og dette sker ved hjælp af et stillads eller en lift. Mange andelsog ejerlejlighedsforeninger har vedligeholdelsesplaner, hvor der er lagt en nøje beregnet plan for, hvornår forskellige vedligeholdelsesopgaver skal udføres. Omdrejningspunktet i vedligeholdelsesplanen er altid stilladset, og det hele handler

om at få lavet mest muligt på bygningen, imens stilladset står der. Det betyder ofte at kviste, brandvægge eller skorstene, der trænger til opmærksomhed, lige nu og her får lov at vente, indtil stilladset kommer på. At udsætte en skade fordi den er dyr at løse isoleret set betyder, at skadens omfang bliver større og i sidste ende dyrere at få lavet. Vælger man at bruge håndværkere, som er uddannet til at klatre, kan man undgå at pakke bygningen ind i stillads. Udover at det er en omkostning mindre for foreningen, undgår man også, at uvedkommende personer har adgang til facaden. Med fri adgang til facaden via et stillads, er der risiko for graffiti angreb. Den slags hærværk vil føre øgede omkostninger med sig. Et stillads fastspændes desuden til facaden for sikkerhed og stabilitet. Dette efterlader efterfølgende mærker og huller, men disse skader undgås, hvis opgaven i stedet udføres af en klatrer, som firer sig ned af bygServicehåndbogen 2016-17

ningen. Erhvervsklatrer efterlader minimale spor, selv efter at have bevæget sig op og ned af facaden mange gange. Hurtig løsning af akutte opgaver Indimellem oplever boligforeningerne, at der opstår akutte behov for vedligeholdelse eller udbedring af skader på en ejendom, så gælder det om at få en håndværker på opgaven så hurtigt som muligt. Her har rebteknikken som arbejdsmetode en kæmpe fordel, da håndværkeren kan gå til opgaven med det samme. Opgaver, som håndværkere normalt ville skulle have adgang til beboeres lejlighed for at udføre, kan ligeledes klares udefra af en erhvervsklatre. Som andelseller ejerlejlighedsforening kan der være en stor, økonomisk gevinst, og spare ejendommens beboere for mange gener, ved at benytte håndværkere, der er uddannede erhvervsklatrer.

■

131

Glem stilladset når du skal renovere!

Andelsforeningen på Sølvgade I hjertet af Købehavn ligger en andelsforening bestående af 3 bygninger beliggende i en hyggelig baggård. Foreningen fik en rådgivende arkitekt til at stå for byggestyringen, da opgaverne var mange og komplekse. Flere af bygningerne var bevaringsværdige, og en af bygningerne var helt fredet. Det satte store krav til både håndværkere og de materialer der skulle anvendes. Foreningen valgte Rebteknikeren til at udføre opgaverne. Beboerne var glade for at få lov at nyde sommeren og slippe for at skulle kigge ud i et stillads, imens renoveringen stod på.

REBTEKNIKEREN Firmaet startede som et af de første af sin slags i Danmark. Alle medarbejdere har taget uddannelsen som erhvervsklatre ved siden af en håndværksmæssig uddannelse. Der løses primært opgaver indenfor tømrer-, murer- og malerfaget.

132

ServicehĂĽndbogen 2016-17

133

Vedligeholdelse af asfaltbelægninger Det kan betale sig at holde øje med sine asfaltbelægninger. Handler du i tide, kan du spare mange penge.

Af Ivan Gottschalk Pankas A/S

Asfaltbelægninger slides af belastninger fra trafikken og stillestående køretøjer, containere og andet. Vejret spiller også en afgørende rolle; varme og kuldepåvirkninger slider ligeledes på belægningen og er i den grad med til at nedbryde den. For at sikre en komfortabel og sikker færdsel skal man løbende efterse sine belægninger og udbedre de skader, der opstår. En løbende vedligeholdelse medvirker desuden til at forlænge belægningens levetid. Varme belægninger om sommeren Specielt nyudlagte belægninger kan være følsomme over for vridpåvirkninger fra skarpt drejende køretøjer. Parkerede køretøjer kan også skabe trykmærker i belægningen. Som forebyggelse kan belægningen, eller dele af den, afstrøes med et tyndt lag finkornet sand, som fejes bort igen, når temperaturen falder. Statiske belastninger

134

Asfaltbelægningens delvis fleksible karakter gør, at man skal være forsigtig med kraftige punktbelastninger fra støtteben på motorcykler, containere og tunge, stillestående køretøjer. Hvis det er muligt, bør punktbelastningerne reduceres ved at anvende trykfordelende plader. Olie og kemikaliepåvirkninger Asfaltbelægninger er følsomme over for olier og organiske opløsningsmidler. Al spild på belægningerne bør undgås. Hvis uheldet er ude, bør det fjernes hurtigst muligt ved opsugning med fx kattegrus. Almindelig slidtage Asfaltbelægninger slides, og diverse skader kan opstå i form af stentab, revner, krakeleringer, udtørring og slaghuller. Risikoen for, at vand kan sive ned under belægningen og gøre endnu mere skade, med store omkostninger til følge, er stor. Skaderne bør derfor repareres, når de opstår.

Slaghuller Af sikkerhedsmæssige årsager bør slaghuller fyldes så hurtigt som muligt. Om vinteren kan man - som foreløbig udbedring anvende lappeasfalt, som fås i spande.

og efterlader en udtørret og svag belægning. Medmindre udtørringen er meget voldsom, kan man genopfriske belægningen med tyndtflydende forseglingsemulsion.

(Før anvendelse rengøres hullet med en kost eller vandspuling. Derefter fyldes lappeasfalt i hullet i en lagtykkelse på minimum 1 cm. Asfalten stampes med en skovl eller andet egnet udstyr. Afstrøes efterfølgende med sand.)

Revner og krakelerede arealer Ligesom med tørre belægninger udbedres revner og krakelerede arealer med en tyndtflydende forseglingsemulsion. Husk at rengøre arealerne.

Resten af året vil det være muligt at hente en mindre portion asfalt på et asfaltværk i nærheden. Hvis slaghullerne er alt for store, og der er en del af dem i belægningen, bør man kontakte en asfaltvirksomhed for en hurtig og kosteffektiv udbedring af skaderne. Tørre belægninger Ved samlinger og kanter er der en risiko for, at bindemidlet i belægningen udvaskes

Servicehåndbogen 2016-17

Sporkøring Sporkøring i form af langsgående fordybninger, hvor belastningen fra trafikken har fundet sted, udgør ikke en direkte fare. Udbedring kan derfor udsættes til det tidspunkt, hvor fordybningen bliver meget stor, eller der opstår krakeleringer og revner. For opretning af sporkørte belægninger bør man kontakte en asfaltvirksomhed.

■

135

Husk at radonsikre i forbindelse med bygningsrenovering Hvert år dør ca. 300 danskere, fordi de har været udsat for radon. Men det er langt fra alle, der husker at få sikret mod radon, når de renoverer en bygning.

Af Seniorforsker Torben Valdbjørn Rasmussen Statens Byggeforskningsinstitut Aalborg Universitet København

”Det er ærgerligt, hvis man ikke benytter lejligheden til at sikre mod radonindtrængning, når man alligevel er i gang med at renovere bygningen. Radonsikring og især energirenovering kan med fordel kombineres”, siger seniorforsker Torben Valdbjørn Rasmussen fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) ved Aalborg Universitet København. Radon er en naturligt forekommende, radioaktiv gas, der dannes i undergrunden. Herfra kan den trænge ind i bygningen gennem utætheder i bygningens konstruktioner mod jord. Undersøgelser viser, at det ofte er i kælder og stueetage, der er for meget radon. Men et lavt luftskifte i kælder eller stueetage kan sammen med utætheder i etageadskillelser betyde, at der også kan trænge radon op til de øvre etager. Bygningsreglement 2015 indeholder krav til nye bygninger og anbefalinger om, 136

Af teknisk redaktør, arkitekt Lise Lotte Raunkjær Statens Byggeforskningsinstitut Aalborg Universitet København

hvor meget radon der højst må være i eksisterende bygninger. Indholdet af radon i eksisterende bygninger bør holdes under 100 becquerel per kubikmeter indeluft. I bygninger opført efter 2010 skal indholdet at radon være under 100 becquerel per kubikmeter indeluft. Især ældre bygninger kan have for meget radon Alle bygninger kan have problemer med radon, og en radonmåling er den eneste sikre måde at finde ud af, om der er et problem. ”Det er dog især ældre huse, der bør undersøges”, påpeger Torben Valdbjørn Rasmussen, der er forfatter til flere SBi-anvisninger om radon. Især bygninger opført før 1995 bør være i fokus. I 1995 stillede bygningsreglementet nemlig første gang krav om lufttætte konstruktioner mod jord for at nedbringe indtrængning af radon til indekli-

Det er som regel i kælder og stueetage, der er for meget radon. Men er luftskiftet lavt i kælder eller stueetage, er der grund til også at undersøge radon på de øvre etager. I en butik kan luftskiftet være lille, når butikken er lukket, og det kan betyde, at radonniveauet i stueetagen bliver for højt. Radon fra butikken kan trænge videre op gennem bygningen, hvis der er revner i etageadskillelserne. (Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen).

Servicehåndbogen 2016-17

137

►

Husk at radonsikre i forbindelse med bygningsrenovering

Radon kan måles med et dosimeter. Du kan selv sætte dosimeteret op i bygningen, men analysen af måleresultaterne skal foretages af et analyselaboratorium. På Sundhedsstyrelsens hjemmeside www.sst.dk findes en liste over firmaer i Danmark, som tilbyder måling af radon. (Foto: Torben Valdbjørn Rasmussen).

maet. Radonsikring af eksisterende bygninger adskiller sig fra radonsikring af nye bygninger, bl.a. fordi det i langt de fleste eksisterende bygninger vil være bekosteligt at tætne konstruktionerne mod jord, så der ikke kan trænge radon ind. Det er langt billigere at radonsikre bygningen effektivt, når den opføres. ”Udskifter man hele eller dele af terrændækket for at isolere bygningen bedre mod jord, vil det være let at tætne mod radon og eventuelt etablere et radonsug. Et radonsug betragtes som den mest effektive foranstaltning mod radon for nye og eksisterende bygninger”, forklarer Torben Valdbjørn Rasmussen. 138

Tætning af bygningen kan øge radon i indeluften Prioriterer man efterisolering af vægge og tag fremfor efterisolering af terrændækket, er der grund til at være særlig opmærksom på radon. ”Når vægge og loft energirenoveres, bliver revner og sprækker som regel tætnet. Den tættere klimaskærm forhindrer udeluft i at trænge ind og fortynde radonindholdet i indeluften, og derfor kan indeluftens indhold af radon blive større efter en energirenovering. Energirenovering, ventilation og radonsikring skal tænkes sammen”, siger Torben Valdbjørn Rasmussen.

Fakta om radon i boligen • Radon er en naturligt forekommende radioaktiv gasart, som dannes af radium, der findes i jorden. •

Hvert år konstateres ca. 300 nye tilfælde af en radonrelateret lungekræft i Danmark.

•

Radon kan hverken lugtes, smages, høres eller ses – men det kan måles i boligens indeluft.

•

Radon kan trænge ind i en bygning gennem luftutætheder i terrændækket, kældergulvet og kældervæggene, fx pga. byggesjusk, sætningsskader eller revner omkring rørgennemføringer.

•

På baggrund af WHO’s anbefalinger skærpede bygningsreglementet i 2010 kravet til radonniveauet i nybyggeri, så radonniveauet ikke må overstige 100 becquerel per kubikmeter indeluft. Kravet til radon er videreført i Bygningsreglement 2015 (BR15).

Efter en energirenovering er det derfor en god idé at sikre sig, at tilførslen af udeluft opfylder bygningsreglementets krav til nye bygninger. Løsningen er at sørge for, at bygningen stadig er tilstrækkeligt ventileret.

sionelle. Læs mere på www.sbi.dk/kurser/radon. Bolius og Realdania gennemfører i efteråret og vinteren en oplysningskampagne om radon, se www.radonfrithjem.dk.

■

Bygningsreglement 2015 kræver tilførsel af udeluft på mindst 0,3 l/s pr. m2 opvarmet etageareal, hvilket i boliger med almindelig rumhøjde tilnærmelsesvis svarer til, at al luften udskiftes henover to timer. Læs mere om radonsikring af eksisterende bygninger i SBi-anvisning 247 på www.anvisninger.dk/247. SBi holder også kurser om radonsikring for profes-

Servicehåndbogen 2016-17

139

Vedtægtsændringer ved Airbnb Vi fremlægger her et forslag til hvordan, man kan åbne for ferieudlejning via Airbnb mv.

Af Direktør Patrick Kuklinski Administrationshuset A/S

I Administrationshuset er vi hverken for eller i mod kortidsudlejning, men vi er dog tilhængere af, at man overholder reglerne der, hvor man bor. Hvis man ikke gør det, risikerer man at havne i problemer - uanset om man er lejer, ejerlejlighedsejer eller andelshaver. Vi anbefaler også på det kraftigste, at man i sin forening tager eksplicit stilling til, om man vil tillade ferieudlejning og i hvilke rammer – for udgangspunktet vil næsten altid være, at det ikke er tilladt! Det kræver således typisk en vedtægtsændring, som åbner for korttids-/ferieudlejning, før det er i overensstemmelse med vedtægterne, og bestyrelsen kan acceptere, at det foregår. Ønsker man at tillade korttids-/ferieudlejning, har vi lavet vores bud på en vedtægtsbestemmelse. Bestemmelsen tager udgangspunkt i:

140

•

at man gerne vil tillade korttids- og ferieudlejningen,

•

at udlejningen skal foregå på en ubureaukratisk og fleksibel måde, som ikke stiller store, administrative krav til bestyrelsen,

•

men som samtidig sikrer, at det ikke udvikler sig til noget, der får erhvervsmæssig karakter eller karakter af et løbende udlejningsforhold eller hoteldrift og,

•

at foreningen og naboer på en nem måde kan følge med i udlejningsaktiviteten, samt at ansvarsforholdende er klare, og husorden og vedtægter i øvrigt overholdes.

Vedtægtsforslag til § XX om korttidsudlejning Stk. 1: En andelshaver/ejer kan fremleje sin lejlighed helt eller delvis i en kortere periode til ferieformål (så- som Airbnb). Udlejningen må ikke få erhvervslignende karakter eller omfang, og følgende skal iagttages: Pkt. 1. Lejligheden må højst udlejes XX (fx 10) gange og maksimalt XX (fx 49) dage i løbet af et kalenderår. Pkt. 2. Andelshaveren/ejeren skal opretholde sin folkeregisteradresse i lejligheden, og det er andelshaverens/ejerens ansvar at sikre, at lejer er bekendte med og overholder husorden og andre regler på ejendommen. pkt. 3. Opgangens øvrige beboere skal før hver enkelt udlejning orienteres skriftligt om udlejningen. Orienteringen skal indeholde information om: Antallet af lejere, lejeperiodens længde og kontaktoplysninger til udlejende andelshaver/ejer. Orientering til beboerne skal lægges i deres postkasse eller slås op i opgangen. Desuden skal bestyrelsen forudgående skriftligt være orienteret om, at lejligheden forventes udlejet. Stk. 2: Overtrædelse af reglerne for udlejning, herunder vilkårene i stk. 1, anses for at være til alvorlig skade eller ulempe for andre medlemmer eller foreningens virksomhed. Det kan efter påkrav eller i gentagelsestilfælde medføre eksklusion i henhold til eksklusionsbestemmelsen i vedtægternes § XXXXX. Bestyrelsen kan tillige ved overtrædelse udstede forbud mod udlejning i medfør af stk. 1. Forbuddet gælder i 1 år ad gangen, og overtrædelse af forbuddet kan medføre eksklusion efter vedtægternes bestemmelser herom. ******************

Servicehåndbogen 2016-17

Kommentarer til vedtægtsforslaget: Stk. 1, pkt. 1: Vi mener, at man skal forholde sig til både den periode, der samlet må udlejes og det antal enkeltudlejninger, der kan foretages. De 49 dage er ikke tilfældigt valgt. Det svarer til 7 uger, som er det, ministeren har meldt blødt ud er, hvad der kan tillades uden, at det betragtes som erhvervsmæssig udlejning. Antal udlejninger er sat ind, så man kan afgrænse omfanget af evt. korte udlejninger. 49 dage fordelt ud på 1-2 dages weekendudlejninger kan blive forholdsvis massivt. Vi foreslår et max på 10 udlejninger, men bestemmelsen kan undlades. Stk. 1, pkt. 3: Orienteringen af de øvrige beboere i opgangen tilsigter dels, at naboerne er orienterede om, hvorfor der er ”fremmede” i deres opgang og udgør dels en simpel kontrol og selvjustits tilgang, som skal underbygge, at reglerne rent faktisk bliver overholdt. Stk. 2: Vi anser det for nødvendigt, at man indarbejder nogle bestemmelser, der gør det muligt at skride ind overfor ejere/andelshavere, der ikke følger reglerne. De almindelige misligholdelsesregler i standardvedtægterne er ikke særlig velegnede til at fange problemer ved korttidsudlejning, da lejeren normalt er rejst igen, inden problemet bliver registreret, og foreningen kan nå at reagere. Bestemmelsen sigter særligt på at kunne bringe hotel-lignende forhold eller forhold, hvor en andelslejlighed ikke bringes til salg, selv om ejer er fraflyttet, fordi udlejning er så attraktiv. Bemærk her, at formuleringen vedr. eksklusion kun finder anvendelse i andelsboligforeninger. Bestemmelsen skal under alle omstændigheder tilpasses den konkrete forenings vedtægter, og vi anbefaler derfor, at man drøfter spørgsmålet med sin administrator, hvis der skal forberedes et forslag til vedtægtsændring, som åbner mulighed for korttidsudlejning.

■

141

Minimer udgifterne ved reparationer i højden I England er det helt normalt at se professionelle rebteknikkere fire sig ned og reparere bygninger. I Danmark er der stadig mange som stopper op og ser, hvad vi laver oppe på taget eller ved skorstenen. Formålet med at anvende håndværkere i reb er, at lift og stillads er sparret væk.

Af direktør Jacob Vestervang Rebteknikeren ApS

Københavns boligforeninger står meget tæt, og det er dyrt at få lavet en skorsten på taget eller tætnet en utæthed. Stillads koster hurtigt en formue, og en lille opgave kan blive en dyr, uventet omgang. Oftest har boligforeningerne fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan, så flere store opgaver som vinduer, tag og facade bliver løst samtidig for at minimere udgiften på stillads eller lift. Vi tilbyder vores kunder at få løst deres opgaver uden denne dyre stilladsregning. Rebteknikerens håndværkere er certificeret IRATA rebteknikkere, og de er uddannet i at lave deres egen adgang til opgaven. Man får derfor både en håndværker + adgang til opgaven i én og samme pris Nu kan vedligeholdelsesplan og økonomi hænge bedre sammen Mange af vores kunder ændrer i deres vedligeholdelsesplan, efter de har mødt os. 142

Utætheder i taget har tidligere tvunget boligforeninger til at få fremskyndet projekter som facaderenovering eller nye vinduer, fordi det ville være alt for dyrt at skulle betale for stilladset nu og igen om 3 år, når vinduer skal skiftes. Det betyder, at vinduer bliver skiftet, selvom de godt kunne side 3-5 år endnu, fordi det kan svare sig på den lange bane pga. udgiften til stillads. De er glade for at kunne få repareret fx skorstene og brandvægge det ene år, malet kviste året efter, og derefter stadig at kunne vente 5 år med at få sat et stort facadestillads op og skiftet dårlige vinduer. Det skaber fleksibilitet i både i økonomi og vedligeholdelsesplan. Boligforeningen på Lange-Müllers Gade I bestyrelsen for andelsboligforeningen stod man med et dilemma. Taget var utæt, og de betalte stadig af på et lån for udskiftning af kviste for 11 år siden. At skifte et helt nyt tag ville koste over 20 millioner.

Nu kom der vand ind flere steder på loftet og ned til flere beboere. Rebteknikeren blev tilkaldt for at tætne taget i de områder, hvor der trængte vand ind hos beboerne. Efter at vandskaderne blev stoppet udefra, blev hele taget gennemgået for at få et overblik over tagets tilstand. Firmaets tømrer og murer gennemgik taget inde fra tørreloftet og kunne konstatere, at understrygningen samt overstrygning var løs og de fleste steder manglende. Det betød, at de ca. 2400 m2 tagflader var meget utætte, og et nyt tag var tiltrængt.

om det kunne svare sig at få det nye tag nu og samtidig optage et nyt lån. Bestyrelsens beregninger viste, at løsningen med håndværkere i reb var den bedste løsning. Boligforeningen slap for at stifte et nyt lån, og der ville nu være råd til at få afdraget på det eksisterende lån, inden der blev behov et nyt. I 2015 blev tagfladerne tætnet på den første blok, og det blev helt klart, hvor mange m2 tag en håndværker kunne tætne hængende i reb. Det gav os et godt billede af slutprisen, når alle 2400 m2 var tætnet.

Et nyt tag var ikke en mulighed, og det var et utæt tag heller ikke. Derfor udarbejdede vi et overslag over, hvor meget det ville koste at tætne alle 2400 m2 tegltag med en bitumen fugemasse.

En billeddata-rapport kunne vise, hvordan resultatet af første blok så ud udefra, og da den estimerede slutpris stadig så rentabel ud, blev arbejdet på de resterende tagflader iværksat her i 2016.

Luft i økonomien Vores pris blev sammenlignet med en anden entreprenørs pris, som skulle anvende et stillads. Dernæst regnede bestyrelsen på

I samme ombæring får foreningen gennemgået de 34 skorstene og repareret de, der trænger.

Servicehåndbogen 2016-17

► 143

Minimer udgifterne ved reparationer i højden

Sikkerhed og uddannelse At blive ansat i Rebteknikeren kræver sin håndværker. Foruden at være fagudlært og dygtig i et fag som tømrer, murer eller maler skal man være i god fysisk form. Alle mand er certificeret og uddannet i IRATA systemet, hvilket er det ældste og meste stringente industriklatrersystem. Alle opgaver bliver løst af minimum 2 mand, som alle er uddannet til at redde hinanden i tilfælde af et ildebefindende. Rapelling eller faldsikring? Industriklatring må på ingen måde sammenlignes med rapelling eller faldsikring. I rapelling firer en mand sig ned i ét reb og udstyr lavet til kortvarig anvendelse. Industriklatring blev i sin tid lavet til at skaffe sig adgang til opgaver på søens boreplatforme. Hele IRATA systemet er udarbejdet til at kunne imødekomme de høje sikkerhedskrav, der er til højde arbejde i olie og gas sektoren. Udstyret vi anvender, er fx lavet til at kunne låse sig fast på rebet, så begge hænder kan anvendes til at løse opgaven. Alt værktøj sidder fast til mandens sele med en stålwire, der er udviklet til formålet, så en skruemaskine ikke kan tabes. Industriklatring er den sikreste måde at løse opgaver i højden på. Langt mere sikker end arbejde fra stillads. En certificeret rebteknikker anvender et toreb system. De to reb hænger i nogle ankerpunkter, som teknikkeren selv har monteret og testet før brug. Uddannelsen, samt det faktum, at rebteknikeren selv skal hænge i ankerpunkterne, gør, at alt udstyr, reb og ankerpunkter bliver kontrolleret mere end én gang inden teknikkeren hægter sig på systemet. Vi kan løse det meste Når en boligforening ringer til os tager Lasse Lund telefonen. Han har de seneste 3 år været projektleder på alle vores opgaver for boligforeninger. Lasse tager ud og kigger på opgaven sammen med kunden og finder ud af præcis, hvad de har af problemer.

144

Dernæst tager han en masse billeder til senere planlægning og rapportering. Dernæst planlægger Lasse en løsning og fremsender en pris. Ved accept tales opgaven igennem på kontoret med en IRATA level 3 supervisor, som får et overblik over tag og facade, så han kan lave en risikoanalyse over opgaven og tage højde for, at fx skarpe kanter ikke påvirker vores reb. Alle opgaver bliver planlagt nøje, så det rigtige udstyr bliver taget med fra firmaet første gang. Når håndværkerne kommer på opgaven, får holdet en instruks i redningsplan, opgavens håndtering og andet, som det er nødvendigt at vide for at løse opgaven. Når planen er lagt fast, går supervisoren i gang med at lave adgang til håndværkerne, og håndværkeren går i gang med at spærre området af samt klargøre sit ejet udstyr og værktøj. Små opgaver Størstedelen af de opgaver vi laver, er småopgaver som simple tagreparationer på 1-3 dage. Det kan være et tegl, som er gledet ned efter en storm, eller en skorsten som igennem tiden har fået frostsprængninger. Mellemstore opgaver. Nogle Boligforeninger har udsat løbende vedligeholdelse af brandvæge, skorstene og kviste i flere år, fordi budgettet ikke har været til det. I de tilfælde oplever vi tit, at der er mange opgaver på taget, som kræver en del opmærksomhed. Her deler vi så alle opgaverne op i tilbuddet og prioriterer dem for kunden. Typisk har de afsat et beløb til årlig vedligeholdelse, så den bedste løsning for kunden er, at vi løser de opgaver, som haster mest her og nu, og at vi så kommer tilbage året efter og får løst de sidste opgaver, som trænger, men som kan vente. Store eller komplekse opgaver. Andre boligforeninger har flere bygninger og mange forskellige opgaver på tage og facader. Den største opgave vi har løst, har været en

maleropgave, som beskæftigede 6 mand i 6 måneder. De mest komplekse opgaver vi løser, løser vi ofte sammen med rådgivende arkitekter på bevaringsværdige- eller helt fredede ejendomme. Her stilles der store krav til vores tømreres og mureres faglighed, og det kan de godt lide. Skal en boligforening have skiftet et helt tag, kan det betale sig at få opført et stillads. Kan den samme boligforening nøjes med at tætne taget, så kan det betale sig at ringe til os. Er man i tvivl om, hvorvidt håndværkere i reb er den bedste løsning, så giv os et kald, så kan vi nemt vurdere det. Det er gratis at ringe, og det koster jer heller ikke noget at få et tilbud. Hvad siger Arbejdstilsynet? “Arbejdstilsynet kommer forbi vores pladser i gennemsnit 2-3 gange om året. Når de møder op på en plads, ønsker de typisk at se vores redningsplan og risikoanalyse samt høre nærmere om, hvad vi laver. Derefter kører de igen. De er jo til for at opretholde sikkerheden, og det sætter vi faktisk pris på, da vi gør det samme. Nogle tilsynsførende ved mere om denne type højdearbejde end andre, men de fleste kender godt til vores IRATA uddannelse og sikkerhedsniveau. Vi fik også for første gang et besøg af AT i Juli måned på firmaadressen, hvor vores interne sikkerhedsprocedurer samt lager med udstyr blev gennemgået. Her var der intet sikkerhedsmæssigt at bemærke. Vi har dog indført en ny politik omhandlende solcreme til vores ansatte, som jeg ikke vidste, jeg skulle tage stilling til”, udtaler Jacob Vestervang smilende. “Til efteråret 2016 kommer der et nyt regulativ og en ny branchevejledning fra Arbejdstilsynet omhandlende, hvad vi laver. Det vil hjælpe de tilsynsførende fra AT endnu mere til at forstå vores uddannelse og arbejde. Det glæder vi os til.”

■

Servicehåndbogen 2016-17

145

Av, for pokker! Hvem dækker? Hvordan skal man egentlig forsikre dem, der udfører arbejde for en andelsforening, grundejerforening eller ejerforening. Her er nogle eksempler og et par nyttige tips.

Af senior underwriter Anja Rosenkilde-Hansen Codan Forsikring

Danmark er et foreningsland, og det gælder i høj grad også vores boligmarked. Det giver ganske enkelt god mening at slå sig sammen, når det gælder vedligeholdelse af fælles veje og stier, grønne arealer og foreningens ejendom. Set med forsikringsbriller bliver det imidlertid mere indviklet, hvis der sker ulykker i forbindelse med arbejde, som bliver udført for foreningen. Et par eksempler. Den ansatte vicevært, der kommer galt af sted på jobbet. Eller hvad med andelshaveren, der er murer og frivilligt påtager sig at udføre noget arbejde på ejendommen, som man ellers ville hyre et murerfirma til. I de nævnte tilfælde er foreningen forpligtet til at sikre medarbejdere og ansatte i forbindelse med arbejdet, der bliver udført. Det kan lyde besværligt, men det er vigtigt at have forsikringerne på plads,

146

hvis der sker en ulykke med personskade, da det ellers kan blive meget kostbart for foreningen. En nyttig tommelfingerregel Alt arbejde udført i foreningens interesse som falder udenfor, hvad man normalt kan forvente af det enkelte medlem, skal sikres ved en lovpligtig arbejdsskadeforsikring. Det gælder den kontraktansatte vicevært, og det gælder medlemmet, som er håndværker, og som påtager sig nogle vedligeholdelsesopgaver. Det gælder også det medlem, der ikke kan vente på snerydningen en morgen, og derfor selv rydder fortovet. Eller den gode ven til et af medlemmerne, der giver en hånd med til arbejdsweekenden. Er der tradition for arbejdsweekender, er det en del af det, der forventes af medlemmet, og her sker sikring på frivillig ba-

sis gennem kollektive eller private ulykkesforsikringer. Hvad kan I gøre i praksis Er I som bestyrelse i tvivl om, hvilken sikring der kræves, kan I altid få rådgivning hos jeres forsikringsselskab eller hos Arbejdsmarkedets Erhvervssikring på www. aes.dk, hvor der står en del om frivilligt arbejde og arbejdsskadesikring.

der er skræddersyet til den enkelte forening. Det betyder, at foreningen kan sikre alle, der arbejder for foreningen uanset hvilken opgave, de har påtaget sig. Det giver ro i maven hos bestyrelsen, der slipper for uvisheden om, hvorvidt alle er dækket.

■

Arbejdsmarkedets Erhvervssikring hed tidligere Arbejdsskadestyrelsen. Det er også her, eventuelle skader skal indberettes og vurderes, hvis nogen kommer galt af sted. Derudover er det som nævnt en god idé at tage forsikringsselskabet med på råd. De fleste har nemlig pakkeløsninger specielt for grundejerforeninger, andelsforeninger og ejerforeninger. Pakkeløsningerne tilbyder en kombination af arbejdsskadeforsikringer og frivillige ulykkesforsikringer,

Servicehåndbogen 2016-17

147

Kan andelskronen hæves? Hvad er det gode argument, som fastholder mange andelsforeninger i at benytte den offentlige vurdering som grundlag for andelskronen?

Jan Nyby Ejendomsmægler, & Valuar, MDE

Man kan som bekendt vælge mellem tre principper, når man skal opgøre andelskronens værdi. Det fremgår af Andelsboliglovens § 5:

eninger følger bestyrelsens overbevisninger og holdninger relateret til ideologien omkring andelsboligformen, og den tradition trænger til at blive udfordret.

Disse principper er: 1. Anskaffelsessummen 2. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering) 3. Den seneste offentlige vurdering

Mange foreninger kan hæve andelskronen På nuværende tidspunkt er det oplyst, at man vil indføre den offentlige vurdering igen i år 2019. Det giver mange foreninger en stor usikkerhed om deres værdiansættelse de næste 3 år, og hvis man som forening fastholder den offentlige vurdering som grundlag for beregning af andelskronen, beregnes værdien med udgangspunkt i ejendomsværdien fra 2012, og man går således glip af de generelle værdistigninger, der har været på fast ejendom siden 2012. Der er således mange andelsforeninger, særligt i de større byer, der kan hæve andelskronen, hvis de vil.

Der kan være forskellige årsager til at vælge det ene eller det andet vurderingsprincip i en andelsforening. Der er en hovedregel, der siger, at foreningens alder har betydning for valget af vurderingsprincip. Ved nystiftede foreninger er der indført regler om, at en forening ikke kan vælge en valuarvurdering de første 2 år. Når man retter blikket mod den store gruppe af gamle andelsforeninger, hvor det er sædvanligt at vælge mellem princip 2 og 3, så er det min erfaring, at vurderingsprincippet i mange af disse for-

148

Andelshavere kan blive stavnsbundet Ingen kan forudse værdien om 3 år, men

mens vi venter på om værdien stiger, falder eller forbliver uændret i 2019, så stiger priserne på fast ejendom omkring os, og mange andelshavere bliver stavnsbundet, fordi de ’tvinges’ til at sælge deres andele til priser, som ligger langt under markedsværdien. Man bør huske på, at det for den enkelte andelshaver sjældent handler om bare at sælge og opnå en stor profit. Pengene skal som hovedregel anvendes til køb af en ny bolig. Mange handler sker som led i ændrede behov. Nogle flytter sammen med kæresten, og har brug for mere plads; nogle får børn og ønsker sig et ekstra værelse, og endelig er det nogle gange et nyt arbejde eller et nyt studie, som udløser en flytning. Helt utilsigtet kommer nogle andelshavere i en økonomisk klemme, hvis foreningen har valgt en kunstig, lav andelskrone. Bestyrelsens rolle og ansvar Hvis det er usikkert eller måske åbenlyst, at en forenings ejendom er vurderet lavere end markedsværdien - har foreningens bestyrelse så en forpligtelse til at ændre vurderingsprincip? – det er der nok delte meninger om, men at vælge en valuarvurdering er at pleje og udnytte foreningens økonomiske potentiale, og det vælger man fra ved at holde fast i den offentlige vurdering. Herunder er listet en række fordele ved at vælge princip 2 - at vurdere ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering): Fordele ved en valuarvurdering: 1. Foreningen får en opdateret værdi på ejendommen, som giver en køber og

Servicehåndbogen 2016-17

2. 3. 4. 5.

6. 7. 8.

sælger sikkerhed for, at andelskronen er retvisende. Hvis valuarvurderingen er højere end den offentlige vurderingen, giver det mulighed for at hæve andelskronen. En højere andelskrone giver måske en bedre rente på andelshavers eksisterende boliglån i banken. En højere andelskrone giver øget friværdi og måske råd til at renovere/ forbedre andelsboligen. En højere andelskrone giver mulighed for en højere salgspris, som giver større mobilitet (der er generelle prisstigninger på fast ejendom, så det bliver dyrere at flytte, hvis andelskronen er kunstig lav). Andelshavere, som bliver boende, taber ikke noget ved en højere andelsværdi. Andelshavere, som ikke har gæld i deres andelsbolig, taber ikke noget ved en højere andelsværdi. Foreningen undgår et fald i andelskronen, hvis foreningen skal optage realkreditlån til nødvendig renovering af ejendommen.

Gevinsten overstiger omkostningen En valuarvurdering skal fornys hvert år, og der er en omkostning forbundet hermed, men hovedreglen er, at gevinsten pr. lejlighed langt overstiger omkostningen, og ligeså vigtigt er det, at ved at vælge princip 2 (en valuarvurdering) så plejes og udnyttes foreningens økonomiske potentiale. Sæt emnet på dagsordenen på næste møde i foreningen og få en grundig debat i bestyrelsen.

■

149

Boligforeningens digitale værktøjskasse 2.000 bestyrelser slipper i dag for at have sagsmapper med regnskaber og ejendommens papirer i reolen samt manuelle papirgange i hverdagen – alt sammen med let og moderne it.

Af Christian Ringbæk Prosedo ApS

Med over 2.000 bestyrelser i ejer- og andelsboligforeninger giver det et sted mellem 8.000-10.000 bestyrelsesmedlemmer, der i dag håndterer en del af deres frivillige bestyrelsesarbejde i systemet. Hvorfor inddrage nettet i foreningen? Bestyrelserne kan fra sofaen oprette nyheder og sende nyhedsbreve til beboerne og sparer dermed at skulle have gang i printeren og dele papirer ud til beboerne. Samtidig har beboerne mulighed for at selv at vedligeholde egne kontaktinformationer således, at bestyrelserne også på det område sparer en arbejdsgang. Den digitale værktøjskasse erstatter gamle beboermapper og sikrer at vigtige informationer bliver let tilgængelige. Samtidig er systemet tænkt således at det giver så lidt arbejde for bestyrelsen som muligt og

150

derfor er f.eks. foreningens dokumenter til rådighed direkte fra administrationens systemer og uden bestyrelsen skal bruge tid. Sådan fungerer det Foreningen tilbydes via foreningens administrationsselskab en portal på nettet, hvor foreningen bliver tilgængelig for både beboere og mulige tilflyttere. I mange foreninger efterspørger beboerne en mulighed for, at de kan hente foreningens dokumenter (f.eks. vedtægter, referater m.m.) døgnet rundt og uden besvær for bestyrelsen. En lang række professionelle administrationsselskaber tilbyder i dag en sådan løsning. Overblik over økonomien Bestyrelsen får adgang til at følge med i foreningens økonomiske data således at

der er fuldt og opdateret overblik over foreningens konti. Oversigten præsenteres så let og overskueligt som muligt, således at overblikket er på plads på sekunder og uden det kræver indsatser af bestyrelsen. Der er også åbent for digital håndtering af foreningens regninger således at de kan godkendes eller afvises blot med et klik med musen. Opdateret beboerliste Det er vigtigt at bestyrelsen har mulighed for at være tæt på beboerne og f.eks. hurtigt kan kommunikere med dem - uanset hvilket medie beboerne foretrækker. Med foreningshjemmesiden kan I sende e-mails og sms og også koble en touchskærm til som viser informationen direkte i opgangen. Bestyrelsen kan beboerlisten lave søgnin-

ger og få overblik over alle foreningens beboere og interessenter. Beboerne ajourfører selv deres oplysninger og derunder f.eks. hvilken e-mailadresse de ønsker at være oprettet med, til hvilket mobilnummer de vil modtager SMS’er m.m. Alle dokumenter let tilgængelige Systemet er integreret til administrationen således at foreningens nøgledokumenter automatisk kommer fra administrationen og ud til beboerne – helt uden bestyrelsen skal være indover. Beboerne kan tilmed få besked når der er er vigtige dokumenter og på den måde sparer foreningerne ofte mange udgifter til porto. Endelig er systemet så smart, at når en beboer fraflytter foreningen, så slettes beboeren også automatisk som modtager af foreningens nyhedsbreve og automatiske adviseringer.

► Servicehåndbogen 2016-17

151

Boligforeningens digitale værktøjskasse

Billigste og bedste løsning på markedet Det er sjældent at kombinationen af bedst og billigst går op, men det er faktum i dette tilfælde. Systemet er både det bedste og det billigste tilbud til boligforeninger.

Let at komme i gang med at spare tid Kontakt jeres administrator og I er kørende kort efter! Systemet er let at komme i gang med og har I spørgsmål, hjælper Prosedo jer gerne og uden honorar.

Foreningen får tilbudt markedets klart bedste skabelon til egen hjemmeside. Systemet er i 2016 designet om på ny og fremstår derfor f.eks. fuldt mobiloptimeret. Arbejdet er udført af en gruppe bestående af nogle af Danmarks mest talentfulde designere og kapaciteter indenfor f.eks. brugervenlighed på nettet. En række administrationsselskaber tilbyder løsningen som en del af deres administration, mens andre opkræver et beskedent beløb. Kontakt din professionelle administrator og hør nærmere eller kontakt Prosedo

Her får du tilbudt en digital værktøjskasse til din forening Tjek om din administrator er på listen nedenfor og dermed tilbyder disse moderne løsninger, der hjælper jer med at spare tid i jeres frivillige bestyrelsesarbejde: • • • • • • • • • • • •

152

ADLEX-MÜRSCH Advokaterne i Rosenborggade ADVODAN Ejendomsadministration ADVODAN Glostrup ADVODAN Helsingør Advokatfirmaet Svendsen Andelsbo Bjørnsholm Boelskifte Administration A/S Boligadministratorerne Boligexperten Cubus Administration

• • • • • • • • • • • •

Drachmann EJDA Boligadministration Frede Tellefsen Ejendomsadministration Hupfeld & Hove LEA Ejendomspartner Nord Ejendomsadministration Salling Ejendomsadministration SJELDANI Boligadministration Valdal Ejendomsadministration Vest Administrationen WIND Administration ØENS Ejendomsadministration

Danmarks bedste designere har skabt et helt nyt udseende med vægt på brugervenlighed.

Effektivt og hurtigt overblik over de vigtigste informationer til beboerne.

■ Servicehåndbogen 2016-17

153

Svampe- og skimmelangreb Skimmelsvamp kan ofte vaskes af, men nogle gange er du nødt til at fjerne de materialer, hvor skimmelsvampen gror og udskifte dem med nye. Vigtigst er det, at du finder årsagen til angrebet.

Af Hanne Berg KRS ApS

Trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af svampeangreb i bygningskonstruktioner er artsbestemmelsen meget vigtig. l princippet skelnes mellem angreb af Ægte Hussvamp og andre svampearter. Når arts bestemmelsen er foretaget og årsagen til angrebet – fugtkilden - er klarlagt, kan selve bekæmpelsen planlægges og gennemføres bekæmpelse af Ægte Hussvamp kræver særlige og omhyggelige foranstaltninger, bl.a. fordi den også vokser i murværk m.m. og er delvis selvforsynende med vand. Bekæmpelsen af de andre trænedbrydende svampearter kræver imidlertid ikke så drastiske foranstaltninger. Her er det naturligvis også vigtigt at fjerne fugtkilden. l begge tilfælde kan udskiftning /forstærkning af dele af konstruktionen blive nødvendig.

154

Skimmelsvampe Skimmelsvampe er ikke trænedbrydende, men har desværre vist sig at have uheldig indflydelse på indeklimaet og dermed trivslen. Skimmelsvampe kræver også fugt og angriber såvel organiske som uorganiske, støvede materialer. Svampene udvikler sporer (frø), der kan forårsage astmasygdomme. Endvidere udvikles forskellige luftformige stoffer (VOC’er), der på anden måde kan frembringe sygelige tilstande hos mennesker. l sådanne bygninger er det også fugttilgangen, der skal findes. Svampene er ikke altid synlige, idet væksten foregår på bagsider af beklædninger, i isoleringsmaterialer m.m. Herfra spredes sporene til gene for de mennesker, der opholder sig i rummene Lokaliseringen af angrebene kræver ofte en meget omhyggelig byg-

I værste fald kan fugtskader på vinduer betyde råd, der er svært at reparere. Vær særlig opmærksom på de glaslister (af træ), der fastholder ruden, da de opfugtes, når de leder vand væk fra ruden.

► Servicehåndbogen 2016-17

155

Svampe- og skimmelangreb

ningsanalyse, artsbestemmelse m.m., inden den egent lige bekæmpelse kan påbegyndes. Som tilfældet med bekæmpelse af trænedbrydende svampe vil det ofte være påkrævet f.eks. at udskifte angrebet træværk, pladematerialer og isolering. Udskiftningen foretages ikke pga. styrketab, men af hensyn til angrebets karakter og forankring i det pågældende materiale. Døde sporer er ligeså generende som levende. Derfor må der afsluttende påregnes en grundig rengøring ved f.eks. støvsugning, hvis sporerne ikke på anden måde forhindres adgang til bygningens opholdsrum. Effektiv bekæmpelse af svampe- og skimmelangreb En bred palet af kvalitetsprodukter og 25 års erfaring med forebyggelse mod og bekæmpelse af svampe gør LavTOX til en stærk alieret. Firmaet lavTOX forhandler og rådgiver om produkter og tilbehør til bekæmpelse og forebyggelse af råd-, svampe- og insektangreb i træ og murværk. Fra Vejle distribuerer lavTOX effektive diffusionsmidler som Boracol l ORh, 20 og 40, samt Irnpel Bor-patroner. Produkterne forlænger træværkets levetid og giver et bedre indeklima.

156

Ned med trænedbrydende svampe Ved bekæmpelse af nedbrydende svampeangreb i bygningskonstruktioner er alle typer Boracol i princippet velegnet til desinfektion af murværk. Er det angrebne materiale derimod af træ, er Boracol 20 eller 40 det rigtige behandlingsmiddeL Boracol kommer i væskeform og har en dyb indtrængning Har svampen allerede nået at angribe i dybden på trækonstruktionen, kan man bruge en slagkraftig kombination af Boracol og Irnpel borpatroner. Svampens styrke vendes til svaghed Svampeforekomsten skyldes som regel fugt i muren eller træet. Virkestoffet i Boracol og Irnpel borpatronen ligger som beredskab i træet. Opfugtes træet, følger virkestoffet vandet. Virkestoffet ”forgifter” vandet og forhindrer udviklingen af svampeangreb. Skimmelsvampe Skimmelsvampe nedbryder ikke træ, men de er særdeles dårlige for indeklimaet og sundheden. Til forebyggende og desinficerende behandling kan Boracol l ORh anvendes. Boracol l O Rh kan bruges på næsten alle typer overflader: Tage, teakbåddæk, træhavernøbler, terrasser, osv. Boracol l O Rh stopper angrebet og dræ-

ber sporerne, som efterfølgende fjernes ved en grundig rengøring. Oh rædsel. Det fine raftehegn, som rammer haven ind, er en tikkende bombe. For de bærende stolper, som du omhyggeligt har gravet dybt ned i jorden, er begyndt at rådne! Men heldigvis findes der en metode, der kan bekæmpe råd og svamp inde i træet. Stik med kniven Stolpen som er gravet ned i jorden, er særligt udsat for råd og svamp i jordoverfladen, fordi der her er den optimale kombination af fugt, varme og ilt, som mikroorganismer og svampe trives i.

Skimmelsvamp lugter ubehageligt og er ikke videre dekorativt. Nogle mennesker er endvidere allergiske overfor skimmelsvamp, og derfor er der mange gode grunde til at fjerne den, lige så snart du opdager et angreb.

Værst går det ud over almindelige ubehandlede træstolper, men også trykimprægnerede stolper kan blive angrebet. Du efterser stolperne ved at grave et spadestik ned omkring hver stolpe og stikke spidsen af en kniv ind i træet lige under jordoverfladen. Er træet fast, er stolpen god. Hvis du har en fornemmelse af, at kniven ”synker i”, er det J11I, du skal tage affære. Husk at undersøge alle stolper, for selv om den første stolpe er ok, kan en af de andre godt være dårlig. Måske får den mindre sol, eller måske er jorden dårligere drænet osv.

Du kan måle den relative fugt med en fugtmåler.

■ Servicehåndbogen 2016-17

157

Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led! Hvilken bestyrelse har ikke drøftet brugen af og udgiften til en arkitekt, efter at de på generalforsamlingen har fået mandat til at undersøge, hvad det vil koste at få gjort noget ved foreningens nedbrudte vinduer?

af arkitekt maa Ole Brockdorff Trio Arkitekter A/S

Vi skal jo bare udskifte vinduerne. Det kan entreprenøren vel godt finde ud af! Arkitekten er jo bare et fordyrende led! Hvem har ikke udtalt dette? Jeg har i alle tilfælde hørt det mange gange under mine talrige møder med bestyrelser for boligforeninger. Tjaaa, lad os prøve at se på så ”enkelt” et projekt, som af få gjort noget ved boligforeningens nedslidte vinduer. Står en boligforening i den situation, at vinduerne trænger til ”en omgang”, kommer første spørgsmål; skal vinduerne udskiftes eller istandsættes? Hvem ønsker I skal rådgive jer i den situation … Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten? Og vælges den ”nemme” løsning så, udskiftning af vinduerne, kommer de næste spørgsmål; Hvilken type vinduer skal vi

158

vælge? Hvilken farve skal vi vælge? Hvilken type rude/glas skal vi vælge? Hvad er vigtigst for os; pris, æstetik eller kvalitet? Typisk er karmbredden på de nye og de eksisterende vinduer ikke ens. Hvad gør vi så? Skal vi samtidig udskifte eller istandsætte sålbænkene, facadens mørtelfuger mm.? Hvem ønsker I skal rådgive jer i denne situation... Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten? Når der så skal indhentes tilbud, er det vigtigt, at tilbudsmaterialet er præcist og gennemskueligt for at kunne sammenligne de indkomne tilbud. Jo større usikkerhed om projektet, jo højere pris!! Hvem skal lave det? I byggefasen er der så følgende, der skal styres; Får vi produkt og kvalitet som foreskrevet? Bliver det udført som foreskrevet? Får beboerne løbende den nødvendige information? Er entreprenørens merpriskrav i orden? Svarer entreprenørens

aconto regninger til det udførte arbejde? Hvem ønsker I skal rådgive jer i den situation... Den økonomisk infiltrerede entreprenør eller arkitekten? Bestyrelsen kan så vælge at være arkitektens ”stand in” i en sådan proces. Spørgsmålet er bare, om bestyrelsen er dækket ind mht. kompetence, tid og forsikring? Det er vigtigt at komme rigtigt i gang, hvis man i en boligforening overvejer at opstarte et byggeprojekt. Derfor er opstarten af denne proces af afgørende betydning, hvis man vil undgå unødige fejltagelser, som kan have store tidsmæssige omkostninger for bestyrelsen og i værste fald store økonomiske konsekvenser for foreningen. Det handler om at finde løsninger, der arkitektonisk og byggeteknisk passer til ejendommen, og økonomisk passer til boligforeningen. Når man renoverer, risikerer man ikke kun at forandre ejendommens udseende, men også at ændre på de byggetekniske forhold. Nogle gange med katastrofale følger. Men der er mange andre gode grunde til at boligforeningen skal indgå et tættere og længerevarende samarbejde med arkitekten, som ad åre vil komme til at kende ejendomme godt og vide præcis, hvor der skal sættes ind. Arkitekten skal helst ikke være en person, man ringer til, når lokummet brænder. Arkitekten skal, i tæt samar bejde med bestyrelsen, helst være den person der forhindrer at lokummet overhovedet kommer til at brænde!! At drifte, vedligeholde og udvikle boligforeningens ejendom optimalt, er bestyrelsens fornemmeste opgave, så boligforeningens medlemmers investering giver det størst mulige afkast. Manglende drift, vedligehold og udvikling reducerer ejendommens/lejlighedens værdi og vanskeliggør et salg, da den fremtidige ejer/andelshaver vil have vanskeligt ved at gennemskue, hvad det betyder for udviklingen af boligafgiften/prisen, når det forsømte skal indhentes.

► Servicehåndbogen 2016-17

159

Hvad skal vi med en arkitekt? De er jo bare et fordyrende led!

Min erfaring viser, at man kan undgå en masse ærgrelser og mange spildte kræfter i boligforeningens bestyrelse, hvis man allierer sig med en administrator (økonomi/ budget) og en arkitekt (byggeteknik/priser), der arbejder i boligforeningens interesse, og i fællesskab får planlagt ejendommens drift, vedligeholdelse og udvikling. I forbindelse med den daglige drift er det vigtigt at have øjnene med sig, når man færdes på ejendommen. Jo tidligere skader/fejl/mangler opdages og udbedres, jo billigere bliver det for foreningen. I den forbindelse vil en rundtur på ejendommens fællesarealer med arkitekten, for udpegning af ejendommens kritiske områder, være en rigtig god ide. I forbindelse med vedligeholdelsen er det vigtigt, at boligforeningen får arkitekten til at udarbejde en vedligeholdelsesplan. Har boligforeningen en vedligeholdelsesplan liggende, så er det med at få den op af skuffen og gøre brug af den. Ifølge normalvedtægterne for private andelsboligforeninger §9 stk. 4, anbefales det andelsboligforeninger at udføre og planlægge vedligeholdelsesarbejder i

160

overensstemmelse med en evt. fastlagt vedligeholdelsesplan. Helt overordnet er en vedligeholdelsesplan en absolut nødvendighed for, at boligforeningen kan lægge et realistisk budget, som tager højde for ejendommens fejl og mangler, så der ikke lige pludselig opstår store uforudsete udgifter. En dårligt vedligeholdt ejendom kan resultere i, at små problemer vokser sig store over tid, og måske, uden varsel, påfører foreningen en stor ubudgetteret udgift. Rigtigt vedligehold er en god forretning. Skab et overblik over ejendommens kommende vedligeholdelsesudgifter og få bedre muligheder for at planlægge i god tid og på den måde spare penge. Da tiderne er gunstige med en historisk lav rente og billige priser på håndværkere, vil det være et godt tidspunkt at tage ejendommens tilstand og udviklingspotentiale seriøst, og det starter med vedligeholdelsesplanen. Udviklingen af ejendommen er ikke noget foreningen/bestyrelsen normalt tænker på. Ikke at det ikke sker. Men så er det ubevidst og ikke som følge af en planlagt strategi. Samfundet udvikler sig, og vores behov dermed. I dag vil man f.eks. ikke drøm-

me om at opføre en etageejendom med boliger uden altaner. Jeg vil anbefale boligforeningerne at sætte sig ned med arkitekten, og drøfte udviklingspotentialet i deres ejendomme. Der kan være tale om altaner, tagterrasse, tagboliger, elevator, badeværelser, energioptimering mm. Jamen det koster jo penge! Ja det gør det, men hvem siger at de ikke kommer igen!! At udvikle og modernisere ejendommen, har altid været en god forretning. I forbindelse med salg, vil den interesserede masse være meget større for en lejlighed i en moderniseret ejendom, hvilket selvfølgelig vil afspejle sig i den pris man kan få for sin lejlighed. For nogle foreninger vil der ligefrem være en økonomisk gevinst ved etablering af tagboliger. En gevinst der i givet fald kan kapitaliseres til vedligeholdelse eller udvikling af ejendommen. Når man har fået sat økonomi på boligforeningens udviklingsplaner, føres disse informationer over i vedligeholdelsesplanen, så boligforeningen får et samlet overblik over ejendommens drift, vedligehold, udvikling og økonomi.

Servicehåndbogen 2016-17

Er arkitekten et fordyrende led? Nej. Hvis boligforeningen allierer sig med og inddrager arkitekten i planlægningen af ejendommens drift, vedligehold og udvikling, så er jeg sikker på, at det vil spare boligforeningen for flere penge, end de bruger på arkitekten. Her til sidst kommer lige en historie fra det virkelige liv. Vi var ude og skulle finde en løsning på en boligs problemer med åbning af vinduer og altandør. Det havde aldrig været et problem at åbne vinduerne og døren før. Hvorfor nu! Var det pga. den fugtige sommer? Nej det var det ikke. Det viste sig at man havde fået udskiftet tagdækningen, og i den forbindelse skiftet fra den lette bølgeeternitplade til den tungere betontagsten. Dette havde man gjort uden at undersøge om den underliggende konstruktion over de underliggende vinduer og døre kunne lede det øgede tryk fra taget til murpillerne. Da boligforeningen bare ville skifte tagdækningen, var der ingen grund til at bruge penge på en arkitekt. Det kan entreprenøren vel godt finde ud af!!!

■

161

Gør byen grøn – start hjemme hos dig selv Det behøver slet ikke være svært at gøre byen mere bæredygtig og grøn. Måske kan du starte med din egen boligforening? Her får du et par inspirerende eksempler fra nogle boligforeninger på Østerbro.

Af Projektleder Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro

Her har mange forskellige boligforeninger igangsat projekter, der er med til at gøre bydelen, boligforeningen og beboernes hverdag mere bæredygtig. I et inspirationskatalog har Miljøpunkt Østerbro rettet spotlyset mod de engagerede og initiativrige borgere og deres projekter, så andre boligforeninger kan lade sig inspirere. I inspirationskataloget, kan man læse mere om, hvordan projekterne er kommet i gang og få gode råd til selv at komme i gang.

En bæredygtig plan gav gas i vaskeriet En af de foreninger, der forsøger gradvist at omlægge andelsboligforeningen ved at tænke bæredygtighed ind i vedligeholdelse og forbedring er A/B Hesseløgaard, der ligger mellem Hesseløgade og Drejøgade på Østerbro. Hver gang vi gør et eller andet, så prøver vi at gøre det så grønt som muligt, fortæller bestyrelsesmedlem Lars Engelhardt. Dagligdagen for beboerne i de 224 lejligheder ændres på denne måde i en mere bæredygtig retning, uden at det opleves som en brat overgang.

At være grøn er ofte en god investering En let måde at komme i gang, er ifølge de boligforeninger der er med i inspirationskataloget, at tænke bæredygtighed ind, når man alligevel skal istandsætte eller udskifte. Hvis man laver vedligeholdelsesplaner kan dette også være et godt sted at starte. Det giver overblik og en strategi for, hvordan foreningen investerer mest bæredygtigt. Denne strategi sparer også ofte foreningen penge, da istandsættelsen alligevel ville kræve investeringer fra foreningens side, og de bæredygtige tiltag ofte kan tjene sig ind gennem de besparelser de generere i eksempelvis sparet el eller vand. De bæredygtige tiltag kan samtidig være med til at skabe et større fællesskab blandt foreningens beboere i og med at man har et projekt sammen, og give foreningen en særlig identitet som en grøn og bæredygtig forening. 162

Gastørretumblere. Foto: Miljøpunkt Østerbro

Da A/B Hesseløgaards to konventionelle el tørretumblere i fællesvaskeriet skulle udskiftes, besluttede man at installere gastørretumblere i stedet. Gastørretumblere koster ikke mere en el tørretumblere at anskaffe. Der er nogle omkostninger ved omlægningen til gastørretumblere, da der skal lægges rør til gas ind til vaskeriet, men foreningen kunne se, at disse investeringer ville tjene sig selv ind i løbet af fire år, da gastørretumblere tørrer tøjet hurtigere og er 7 kr. billigere i energiudgifter, hver gang man tørrer. Lars Engelhardt forklarer: Det er jo et engangsbeløb. Det er dyrt lige nu, men over en årrække skulle det gerne vinde sig selv ind. Og så tørrer tøjet bedre. A/B Hesseløgaard sparer samtidig, ifølge Nortec, som har leveret de nye tørretumblere, miljøet for næsten 2,5 tons CO2 per tumbler om året.

"De bæredygtige tiltag kan samtidig være med til at skabe et større fællesskab blandt foreningens beboere i og med at man har et projekt sammen" Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro CO2 neutral forening. Foto: Miljøpunkt Østerbro

Servicehåndbogen 2016-17

163

►

Gør byen grøn - start hjemme hos dig selv

"Det behøver slet ikke være svært at gøre byen mere bæredygtig og grøn. Måske kan du starte med din egen boligforening?" Pernille Andersen, Miljøpunkt Østerbro

Solceller på taget giver strøm på trappen Også Andelsforeningen Vejrøgade/Manøgade greb chancen for at skabe en mere bæredygtig forening, da de alligevel skulle have nyt tag. I stedet for blot at udskifte det gamle tag fik foreningen etableret et stort solcelleanlæg på taget, som i dag driver ejendommens fællesvaskeri, varmecentral og lyset i opgangene. Solcellerne på taget betyder, at foreningen fremover forventer at spare omkring 10.000 kr. på strøm hvert år. Ved at gøre det samtidig med, at der blev lagt nyt tag, sparede foreningen udgifter til stillads og til tagbelægning. På tagbelægning alene svarede det til en besparelse på 50.000 kroner.

I Øbrohus har de oprettet en byttecentral for bøger og meget andet. Foto: Miljøpunkt Østerbro

164

Fællesskaber vi deler I den almene boligforening Øbrohus har de oprettet en byttecentral, hvor beboerne kan bytte alt fra bøger og magasiner til møbler og køkkenelementer. Når beboerne bytter, betyder det ikke blot, at materielle ting skifter hænder, hvilket er godt for miljøet. Det betyder også, at fællesskabet i Øbrohus udvikles.

Solceller på taget. Foto: Kristian Sylvester-Hvid

Ideen handler ikke kun om at genbruge noget materielt. Det handler også om, at vi giver tingene til hinanden, og det styrker dermed båndene internt, forklarer formanden for beboerbestyrelsen Flemming Olsen. Samtidig oplever beboerne et større tilhørsforhold til Øbrohus, da ejendommen har fået en identitet som et foregangseksempel for almene boliger indenfor bæredygtig udvikling. Identitet skaber forankring og succes I andelsboligforeningen Søpassagen besluttede beboerne i 2008, at andelsboligforeningen, der ligger mellem Ryesgade og Sortedamsdosseringen, skulle være en CO2-neutral forening. Det har blandt andet. betydet, at foreningen har fået etableret solcelleanlæg på taget, der genererer strøm til fællesarealerne, regnvandstønder ved nedløbsrørene, der sikrer vand til planterne, og opsamling af regnvandet til brug i fællesvaskeriet. For at et sådant visionært projekt skal lykkes, er det, ifølge tidligere formand for foreningen og initiativtager til projektet, Martin Krayer von Krauss, ikke nok med tekniServicehåndbogen 2016-17

ske tiltag. Han understreger, at det er vigtigt, at projektet forankres hos beboerne, så der skabes ejer følelse. Derfor har foreningen også fokuseret på sociale tiltag som konkurrencer om at spare energi, fester for at minde dem om det gode de er i gang med og et store miljøvægmaleri på foreningens gavl, der viser dem selv og omverden, det arbejde de gør. Alle disse tiltag har været med til at holde beboerne engageret i projektet. Og gjort, at der er godkendt en huslejestigning på 12 % per andel.

■

Hent yderligere inspiration: Er du blevet inspireret til selv at gøre din boligforening mere bæredygtig, samtidig med I måske sparer penge på udgifterne og skaber nye fællesskaber? Så kan du hente Miljøpunkt Østerbros inspirationskatalog med de 10 bæredygtige projekter gratis på www.miljopunkt-osterbro.dk

165

Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner

Af Anne Pia Koch, Teknologisk Institut Byggeri og Anlæg

Der udføres mange energirenoveringer på ældre ejendomme. En del af disse indebærer merisolering af tagkonstruktioner, eventuelt kombineret med udskiftning af tagdækningen. Der er ofte rigtig god varmeøkonomi i dét. Men der opstår i nogle tilfælde efterfølgende fugtog skimmelproblemer i tagkonstruktionerne.

Fugt i tagkonstruktioner I forbindelse med forebyggelse af fugtog skimmelvækst i tagkonstruktioner er der - udover tagets tæthed - to væsentlige forhold, der er vigtige:

En merisolering af loftet vil medføre, at temperaturen på spidslofter og i skunkrum falder. Men også tagundersiden i skråvægge vil blive koldere. Dette er i sig selv ikke et problem, hvis loftskonstruktionen er tæt ind mod beboelsen og tagkonstruktionen er korrekt ventileret. Problemerne opstår, når varm rumluft fra underliggende beboelse kan trænge ud i de kolde områder. Fugten i denne varme luft vil øge luftfugtigheden i den kolde årstid i en grad, der kan give betingelser for skimmelvækst.

• •

For at forebygge fugtog skimmelproblemer, er der derfor nogle ting, man skal undersøge og i givet fald udbedre, inden arbejdet igangsættes. Det handler denne artikel om.

166

• •

Hvordan er tagkonstruktionen ventileret? Hvordan er tæthedsplanet ned mod beboelsen?

Andre forhold, der kan have betydning for fugt i tagkonstruktioner er:

• • • • •

Listelofter eller andre loftsbeklædninger Revner og sprækker i loftet i underliggende bolig Tætheden af adgangen til tagrummet fx loftslem eller dør Isolering og tæthed af rørgennemføringer Afbrudte skorstene uden tæt afblænding Montering af spots uden tætning i loftet i underliggende bolig Gennembrydninger for ovenlys, mm.

Ventilation Ventilation med udeluft er et effektivt middel til at undgå fugtskader. Kolde tagrum, det vil sige tagrum og skunkrum, som ikke er isoleret på tagundersiden, skal ventileres. På skråvægge ventileres mellem isolering og diffusionstæt

Foto: Christian Ringbæk

undertag. Endvidere skal der ventileres mellem undertag og tagdækning. Gamle understrøgne tegltage er ofte utætte, hvilket betyder, at der – uden at det egentlig er tilsigtet – er god ventilation. Men en ny tagdækning bliver typisk lagt på undertag og vil selvfølgelig være helt tæt, som det er meningen. Her kan det være nødvendigt at revurdere hvordan det nye tag ventileres optimalt. Det er vigtigt at overholde de til enhver tid gældende anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut og gode råd fra BYG-ERFA, når man igangsætter en tagrenovering, især når projektet indbefatter merisolering. Heri er der givet detaljerede anvisninger på, hvordan ventilation skal udføres for forskellige tagtyper og -materialer.

Tæthedsplanet Øges samtidig isoleringen i loftet jf. de nye krav, bliver tagrum og skunkrum betydeligt koldere. Udover fokus på tilstrækkelig ventilation skal man derfor også have fokus på, hvordan tætheden er mod beboelsen. Varm luft kan indeholde mere vanddamp end kold luft. Hvis varm fugtig luft fra beboelsen trænger op i de kolde tagrum, vil afkølingen af luften give en stigning i luftfugtigheden. I perioder af året kan det betyde, at luftfugtigheden især på tagundersiderne bliver så høj – mere end 75 % - at der er risiko for skimmelvækst. For at forhindre dette skal det sikres, at tæthedsplanet i etageadskillelsen mellem beboelse og tagrum, dvs. loft og evt. skråvæg i boligen samt skunkvæg og -gulv, er luft-/damptætte.

► Servicehåndbogen 2016-17

167

Fugtproblemer ved merisolering af tagkonstruktioner

Loftet i ældre ejendomme er ofte et pudset loft. Tidligere blev et pudset loft regnet for tilstrækkelig diffusions- og lufttæt til at undgå skadelig opstigende rumfugt. Erfaringer med nyere efterisolerede lofter viser, at det pudsede loft ikke længere kan regnes for tilstrækkelig tæt i forbindelse med de nutidige isoleringstykkelser. I sager, hvor der konstateres fugtskader i tagrummet, stilles spørgsmålet ofte, om den manglende eller mangelfulde dampspærre er en konstruktionsfejl. For at afklare dette må man vide præcist, hvornår efterisolering og evt. andre ændringer, der vedrører tæthedsplanet er udført. Men i anvisninger, fx fra BYG-ERFA, er der fra januar 2009 og frem gjort opmærksom på, at pudsede lofter ikke kan regnes for tilstrækkelig tætte.

168

Andre forhold En hyppig kilde til direkte opstigning af rumluft til tagrummet er, at loftslemmen er utæt og uisoleret. Det er vigtigt at kontrollere dette, og forholdsvis enkelt at gøre noget ved det. Loftslemmen – eller døren – til loftet skal være forsynet med tætningslister, være tætlukkende og isoleret. Hertil kommer, at gældende brandkrav skal være overholdt. Selvom der er en dampspærre i konstruktionen er det alligevel vigtigt, at loftet er intakt. Det giver ekstra sikkerhed. Så revner og sprækker bør repareres.Rørgennemføringer fra aftrækskanaler mv. skal undersøges. Der skal tætnes omkring disse rørgennemføringer, og rørene skal være isolerede op til tagunderside, så der ikke opstår kondens i røret, som løber tilbage og giver fugtskader. Dette kan ske, hvis den varme rumluft i røret brat køles ned i den kolde årstid.

Kraftig skimmelvækst på undertag grundet mangelfuld ventilation og opstigende rumluft.

I forbindelse med tagudskiftning er det almindeligt at afbryde ubrugte skorstene under tagdækningen. De afblændede skorstene skal forsynes med lufttæt afdækning i tagrummet. Hvis ikke, vil der kunne trænge varm og/eller fugtig rumluft op fra fx utæt renselem i kælderen, som kan give anledning til kraftig opfugtning i tagrummet. Ved installering af spots i lofter er de fleste efterhånden opmærksomme på, at overholde kravene om isolering, så der ikke opstår risiko for brand, men de færreste er opmærksomme på, at der ved gennembrydning af loft og evt. dampspærre sker en øget mulighed for opstigning af rumluft. Dette øger risiko for fugtog skimmelproblemer i tagrummet. Der skal med andre ord tætnes omkring sådanne spots. Det samme gælder ved gennem-

Servicehåndbogen 2016-17

føringer til andre el- eller VVS-installationer. Ved ovenlys bremses ventilationen typisk i et eller flere spærfag. Desuden er der risiko for utætheder både ved inddækning og ved dampspærrens tilslutning. Det er vigtigt at dette arbejde udføres omhyggeligt, og at der sikres ventilation af tagets underside. Når man har fået nyt tag, bør man altid foretage nogle eftersyn i løbet af de første vintre, for at undersøge, om det nye tag fungerer uden risiko for skimmelvækst. Man kan se efter, om der dannes kondens på tagundersiden eller, om der er tegn på begyndende skimmelvækst på undertag, spær og lægter.

■

169

Energibesparelser – et skridt hen ad den bæredygtige vej Koncepter som bæredygtighed og effektiv udnyttelse af energiforbruget er ved at vinde indpas i boligorganisationer, og har medført et øget fokus på energieffektivisering og indhentning af besparelser Af Tina Sander, konsulent i Dansk Energi

Det er ikke alle der sidder for bordenden, der ved at energiselskaberne i Danmark er forpligtet til at realisere energibesparelser hos deres kunder, og at de rent faktisk yder støtte til disse energispareaktivitete. Der kan både være rådgivning og tilskud at hente i forbindelse med projekter der fører til energibesparelser. En energirenovering indbefatter oftest en forbedring af en boligs klimaskærm, som er husets skal. Det gøres for eksempel ved at lægge tykkere isolering på taget eller

170

hulmursisolere, udskifte vinduer og udbedre kuldebroer. Undersøgelser viser, at der er store muligheder for at gennemføre besparelser i eksisterende bygninger i Danmark. Men kun en mindre del af dette besparelsespotentiale bliver i dag realiseret, selv om det teknologisk er muligt. Det skyldes derimod oftest økonomi, manglende fokus eller viden om energibesparelsesmuligheder. Boligorganisationerne er dog bekendt med problematikken omkring energispild i den danske boligmasse, og er bevidste om, at der er et stort energisparepotentiale i at søsætte renoveringsprojekter, der har fokus på energieffektivitet – ikke mindst til gavn for beboerne i bebyggelsen. Energi-

selskaberne oplever da også en øget forespørgsel om samarbejde fra boligorganisationerne og interesse omkring energispareaktiviteter. Opmærksomheden omkring energisparepotentialet er også ligeledes steget i takt med at man over de seneste mange år fra politisk side har sat fokus på potentialet. Energieffektivisering er i dag en helt central del af Danmarks energipolitik og den grønne omstilling, hvor der er fokus på bæredygtighed og den samfundsøkonomiske gevinst ved energioptimering.

"Det er dog ikke alle, der ved at energiselskaberne i Danmark er forpligtet til at realisere energibesparelser hos deres kunder" Tina Sander, konsulent i Dansk Energi

Bygninger er en af de største energiforbrugere i samfundet. Mellem 30 og 40 procent af Danmarks samlede energiforbrug anvendes til opvarmning, ventilation og lys i bygninger. Energirenoveringer vil derfor både spare klimaet for CO2, give bedre indeklima samt værdisikre boliger. I 2020 bliver det tilmed et EU-krav at alt nybyggeri skal være energineutralt. Dvs. at byggesektoren skal minimere bygningernes energiforbrug ved at indtænke anvendelsen af miljøvenlige materialer og systemer der kan bidrage til nedsættelse af varme forbruget. Servicehåndbogen 2016-17

► 171

Energibesparelser - et skridt hen ad den bæredygtige vej

Hvad er en energibesparelse? En energibesparelse er en besparelse, der opnås ved, at en slutforbruger - en boligkunde, en virksomhed eller en offentlig institution - sparer på enten el- eller varmeforbruget. Det kan boligorganisationen gøre ved f.eks. at isolere ejendommen, udskifte til ny og energieffektiv varmekilde, udskifte ny effektiv belysning Hvordan? Hvis man ønsker at få del i ordningen er der følgende skridt der skal følges: 1. Indledningsvist indgås en aftale med et energiselskab. Man kan frit vælge hvem man ønsker at rette henvendelse til. Det er således ikke afgørende om man er kunde hos det pågældende energiselskab. 2. Energiselskabet, skal være involveret fra starten af renoveringsprojektet. Derfor laves en samarbejdsaftale inden der er truffet bindende aftaler om renoveringsprojektet, dvs. f.eks. endelig beslutning i bestyrelse eller kontrakt med håndværker/ entreprenør. 3. Samarbejdsaftalen omhandler den ydelse som energiselskabet tilbyder mod at kunne medtælle den gennemførte besparelse i deres mål. Det kan fx være en energigennemgang af bygningen, egentlig projektering af et energiprojekt, et tilskud til gennemførsel eller en kombination af disse. Besparelsens størrelse vil være afgørende for energiselskabet indsats. 4. Med samarbejdsaftalen med energiselskabet på plads, kan der indgås bindende aftaler om den konkrete udførsel af de energibesparende tiltag gennemføres.

Alboa – en boligorganisation med øje for energieffektivisering En af de boligorganisationer som er i fuld gang med energispareaktiviteter er Alboa, som hører til i Aarhus. De samarbejder med Lokalenergi om både køb af strøm så vel som energirådgivning. Alboa har i forbindelse med igangsætning af større og mindre renoveringsprojekter i deres boliger haft energibesparelse som et vigtigt fokusområde. Lokalenergi har udarbejdet energimærkningsrapporter i 29 af deres afdelinger. Rapporterne giver et godt overblik og afsæt til hvilke prioriteringer og indsatser boligforeninger kan gøre i deres vedligeholdelse – og renoveringsplaner. Alboa er i gang med renoveringsprojekter og energibesparende foranstaltninger.

172

De har bl.a. opnået tilskud til en afdeling i Stenkildeparken, i Viby området, der har optimeret deres varmeanlæg. Besparelsen svarer til det årlige varmeforbrug i ca. 65 lejligheder. Michael Olsen – konsulent i Lokalenergi - har gode erfaringer med at samarbejde med boligorganisationer omkring energieffektivisering. ”Servicelederne i afdelingerne har ofte stor fokus på effektivisering og på at skabe så stor optimering af energiforbruget, som muligt. Ligeledes oplever vi en stor interesse og nysgerrighed fra beboernes side om, hvordan de kan spare mest effektivt på energien”, siger han.

Foto: colourbox.dk

Lovpligtigt energisparearbejde En effektiv ordning Det er de danske energiselskabers opgave at fremme energibesparelser (både el og varme). Besparelserne kan realiseres i boliger, i den offentlige sektor og virksomheder. Besparelserne kan findes både ved renoveringer af små og store bygninger, tekniske installationer og produktionsudstyr. Energiselskaberne kan selv vælge, hvorledes de opfylder den konkrete gennemførsel af energibesparelserne. Det mest almindelige er energirådgivning, tilskud til energiforbedringer eller en kombination af de to. Besparelserne skal gennemføres omkostningseffektivt. Det vil sige at selskaberne skal finde den billigste vej til at nå de mange besparelser. Alle forbrugere har frit valg af energiselskab.

■

Servicehåndbogen 2016-17

173

Ankenævn, garantiordninger og brancheforeninger

Advokatsamfundets Erstatningsfond Det danske Advokatsamfund Kronprinsessegade 28 1306 København K

www.advokatsamfundet.dk samfund@advokatsamfundet.dk 33 96 97 98

Asfaltindustrien Lautrupvang 2 2750 Ballerup

www.asfaltindustrien.dk ai@asfaltindustrien.dk 36 78 08 22

BYG Garantiordningen Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.byggaranti.dk info@byggaranti.dk 72 16 00 00

Byggeriets Ankenævn Sekretariatet Postboks 102 1004 København K

www.byggerietsankenaevn.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10-12)

Dansk Ejendomsmæglerforening Islands Brygge 43 2300 København S

www.de.dk de@de.dk 70 25 09 99

Dansk Låsesmede Forening Industrikrogen 4 2635 Ishøj

www.d-l-f.dk info@d-l-f.dk

Danske Anlægsgartnere Sankt Knuds Vej 25 1903 Frederiksberg C

www.dag.dk info@dag.dk 33 86 08 60

DANSKE ARKitektvirksomheder Dampfærgevej 27, 5. 2100 København Ø

www.danskeark.dk info@danskeark.dk 32 83 05 00

Danske Kloakmestre Nørre Voldgade 106 Postboks 2125 1015 København K

www.danskekloakmestre.dk info@danskekloakmestre.dk 72 16 02 07

Danske Malermestre Islands Brygge 26 Postboks 1989 2300 København S

www.malermestre.dk sekretariatet@malermestre.dk 32 63 03 70

174

DS-Garanti DS Håndværk & Industri Magnoliavej 2 5250 Odense SV

www.ds-garanti.dk ds@ds-net.dk 66 17 33 33

Ejendomsforeningen Danmark Nørrevoldgade 2 1358 København K

www.ejendomsforeningen.dk info@ejendomsforeningen.dk

Forsikring & Pension Philip Heymans Allé 1 2900 Hellerup

www.forsikringogpension.dk fp@forsikringogpension.dk 41 91 91 91

FSR - danske revisorer Kronprinsessegade 8 1306 København K

www.fsr.dk fsr@fsr.dk 33 93 91 91

Glarmesterlaugets Garantiordning Glarmesterlauget i Danmark Gothersgade 160, 2. 1123 København K

www.glarmesterlauget.dk info@glarmesterlauget.dk 33 13 65 10

Gulvbranchen Ankenævn for Vådrumsarbejder Nørre Voldgade 106, postboks 2125 1015 København K

www.gulvbranchen.dk info@gulvbranchen.dk 72 16 00 00

Køkken Anke Foreningen Byggeriets Ankenævn Postboks 102 1155 København K

www.koekkenanke.dk info@byggerietsankenaevn.dk 72 16 02 00 (mellem 10 og 12)

Rådgivende Ingeniører Sundkrogskaj 20 2100 København Ø

www.frinet.dk fri@frinet.dk 35 25 37 37

Tekniq Installtørernes Organisation Skanderborgvej 238 8260 Viby J

www.tekniq.dk tekniq@tekniq.dk 43 43 60 00

Vinduesindustrien Korsvangs Allé 24 Postboks 521 8000 Aarhus C

www.vinduesindustrien.dk info@vinduesindustrien.dk 72 20 18 22

Servicehåndbogen 2016-17

175

Den optimale skærm til opgangen… større synlighed for alle Giv din forening en endnu stærkere profilering, og opnå større synlighed i ejendommen for jeres fælles aktiviteter, vigtig information og almindelige oplysninger af generel interesse. Nemt, hurtigt og enkelt for bestyrelsen og viceværten at give informationer til beboerne. Fordele for alle • Bestyrelsens og viceværtens budskaber til beboerne bliver meget synlige • Erstatter opslagstavlen / fuld kontrol med opslagstavlen • Beboerne kan selv oprette opslag • Understøtter papirløshed i foreningen

• Spar porto, kopiering, og ikke mindst tid • Øget grad af selvbetjening og service 24 timer i døgnet • Let at følge med i beboernyheder • Se foreningens kalender og meget mere...

Lille investering – stort udbytte! Kontakt Henrik Vinther for nærmere information på henrik@prosedo.dk eller 29 21 44 22

opgangsskærme en del af Prosedo 176

Normalvedtægt for en privat andelsboligforening ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme 15. januar 2010

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation - ABF

Indledning salg • Anvendelse af reguleringsklausuler ABF udarbejdede i 1979 sin første standardvedtægt for private andelsboligforLigesom hidtil findes ABF’s standardeninger og er siden da løbende blevet vedtægt i to versioner: En for andelsborevideret. Med denne udgave af stanligforeninger i tæt/lav bebyggelse og én dardvedtægten er der foretaget justerinfor andelsboligforeninger i etageejenger som følge af de markedsmæssige domme. Til begge versioner er der en vilkår, det seneste år har medført. Makrække alternative simalpriserne er mange steder steget ABF udarbejdede i 1979 sin bestemmelser, som er anført bagerst. betragteligt, og det første standardvedtægt for Der er i forbindelse er ikke ualmindeligt, at andele bliver private andelsboligforeninger med denne revidering ikke foretaget overdraget under ændringer i disse. maksimalprisen. Ligeledes forekommer der flere tvangssalg/auktioner over anDe udarbejdede vedtægter er vejledendele. de for andelsboligforeningen. De gælder ikke uden videre, men skal først beslutHøjere salgspriser og flere tvangssalg tes på en generalforsamling. Bestemstiller nye krav til foreningernes overdramelserne kan bruges som inspiration for gelsesprocedure samt forløbet af en den enkelte forening, og vælger en antvangsauktion. ABF har derfor tilrettet delsboligforening helt eller delvis at bruvedtægterne efter de nye forhold, sålege reglerne i de nye standardvedtægter, des at der forsat er en fornuftig balance bør foreningen naturligvis gennemgå mellem hensynet til foreningens interesbestemmelserne grundigt med henblik ser og de enkelte andelshaveres interespå eventuelle ændringer, således at se. vedtægterne er i overensstemmelse med de særlige forhold, der kan være i Rettelserne omhandler derfor: den enkelte andelsboligforening. • Hvem der kan overtage en andel på en tvangsauktion • Anvendelse af bankgaranti ved køb af andel • Udbetaling af overdragelsessum • Nye frister for mangelindsigelser • Gebyr ved afgivelse af erklæring til brug ved udlæg • Ventelisteprocedure ved svigtende

Servicehåndbogen 2016-17

177

§ 1 Navn og hjemsted (1.1) Foreningens navn er Andelsboligforeningen.

anbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende.

(1.2) Foreningens ....... kommune.

(3.6) Såfremt en udlejet bolig bliver ledig, skal bestyrelsen søge den overdraget til en person, der optages som andelshaver i overensstemmelse med stk. 1, medmindre boligen skal anvendes som bolig for en ejendomsfunktionær eller der er tale om det sidste udlejede lejemål.

hjemsted

§ 2 Formål (2.1) Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matr.nr. ......., beliggende ....... § 3 Medlemmer (3.1) Som andelshaver kan med bestyrelsens godkendelse optages enhver, der er fyldt 18 år, og som beboer eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i foreningens ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelt tillæg. (3.2) Som andelshaver kan endvidere med bestyrelsens godkendelse optages en person eller en juridisk person, som har købt andelen på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne andelshaver skal betale boligafgift og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor andelen er videresolgt. Denne andelshaver kan ikke fremleje boligen/erhvervsandelen, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på andelsboligforeningens generalforsamling, og skal inden 6 måneder fra auktionsdagen sælge andelen til en person, som opfylder kravene i § 3 stk. 1. Såfremt andelen ikke er solgt inden 6 måneder fra auktionsdagen, overtager andelsboligforeningen salget, og bestemmer, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. (3.3) Ved beboelse forstås, at andelshaveren benytter boligen til helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.4) Ved flytte ind i forstås, at andelshaveren tager boligen i brug som helårsbeboelse for sig og sin husstand. (3.5) Hver andelshaver må ikke benytte mere end een bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutions178

§ 4 Indskud (4.1) Indskud udgør et beløb, svarende til kr……….pr. fordelingstal, således som disse er fastsat ved stiftelsen. (4.2) Indskuddet skal indbetales kontant, idet dog beboere, der indtræder ved stiftelsen, kan modregne depositum, forudbetaling og indestående på indvendig vedligeholdelseskonto. (4.3) Ved optagelse af en ny andelshaver efter stiftelsen skal der ud over indskud indbetales et tillægsbeløb, således at indskud plus tillægsbeløb svarer til den pris, som efter § 14 godkendes for andel og lejlighed. § 5 Hæftelse (5.1) Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. (5.3) En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. § 6 Andel (6.1) Andelshaverne har andel i foreningens formue i forhold til deres ind-

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

skud. Generalforsamlingen er kompetent til at foretage regulering af andelene, således at det indbyrdes forhold mellem andelene kommer til at svare til boligernes lejeværdi. (6.2) Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i §§ 13-19, ved tvangssalg dog med de ændringer, der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens § 6 b. (6.3) Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæringer til brug for tinglysning af pantebreve eller retsforfølgning i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, ligesom foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler for eventuel vurdering af forbedringer m.v. (6.4) For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis. § 7 Boligaftale (7.1) Foreningen kan efter generalforsamlingens bestemmelse med hver andelsha-ver oprette en boligaftale, der indeholder bestemmelser om boligens brug m.v. Indtil generalforsamlingen vedtager andet, anvendes som boligaftale sædvanlig lejekontrakt med de ændringer, der følger af disse vedtægter og generalforsamlingens beslutninger. (7.2) En bolig må udelukkende benyttes til beboelse og ikke til erhverv i nogen form. § 8 Boligafgift (8.1) Boligafgiftens størrelse fastsættes til enhver tid bindende for alle andelshavere af generalforsamlingen. Servicehåndbogen 2016-17

(8.2) Det indbyrdes forhold mellem boligafgiftens størrelse for de enkelte boliger fastsættes, således at fordelingen sker i samme forhold som andelshavernes andel i tilvækst til foreningens formue, jfr. § 6, stk. 1. (8.3) Ved for sen betaling af boligafgift kan opkræves gebyr svarende til det påkravsgebyr, der ifølge lejeloven kan opkræves ved for sen betaling af leje. § 9 Vedligeholdelse (9.1) En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. (9.2) En andelshaver er endvidere forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller område, som er knyttet til boligen med særskilt brugsret for andelshaveren, såsom pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lign. For så vidt angår rum og områder i bygninger omfatter vedligeholdelsepligten dog kun vedligeholdelse af indvendige overflader. Generalforsamlingen kan fastsætte nærmere regler for vedligeholdelsen af sådanne områder. (9.3) En andelshaver har desuden pligt til at foretage andre indvendige eller udven-dige vedligeholdelsesarbejder, som efter generalforsamlingsvedtagelse er pålagt andelshaverne. (9.4) Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder af bygninger, skure og carporte samt fælles anlæg. Vedligeholdelsen skal udføres i overensstemmelse med en eventuel fastlagt vedligeholdelsesplan.

179

(9.5) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt, kan bestyrelsen kræve nødvendig vedligeholdelse foretaget indenfor en nærmere fastsat frist. Foretages den nødvendige vedligeholdelse ikke inden fristens udløb, kan andelshaveren ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør med 3 måneders varsel, jfr. § 21. § 10 Forandringer (10.1) En andelshaver er berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Forandring skal anmeldes skriftligt for bestyrelsen senest tre uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske inden tre uger efter anmeldelsen, og iværksættelse af forandringen skal da udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at indsigelsen var uberettiget. (10.2) Såfremt forandringerne ønskes udført af hensyn til ældre/handicappede kan bestyrelsen ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse jf. stk. 3 og stk. 4 og alene nægte godkendelse, såfremt forandringerne medfører væsentlige gener for de øvrige beboere i ejendommen. Bestyrelsen kan betinge godkendelse af reetablering ved andelshaverens fraflytning. (10.3) Alle forandringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

an-dre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3. (11.2) En andelshaver er, når han har beboet andelslejligheden i normalt mindst et halvt år, berettiget til at fremleje eller låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Fremleje kan således ikke tillades efter fraflytning eller dødsfald, uanset om der måtte være særlige grunde såsom svigtende salg. Hvis en andelshaver har haft sin lejlighed fremlejet, skal andelshaveren bebo lejligheden minimum 1 år, før ny fremleje kan godkendes. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. (11.3) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelse. § 12 Husorden (12.1) Generalforsamlingen kan til enhver tid bindende for alle andelshavere fastsætte regler for husorden, husdyrhold m.v. (12.2) Bestemmelser om husdyrhold m.v. kan dog kun ændres således, at bestående rettigheder bibeholdes indtil dyrets død.

(10.4) Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendte forandringers forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde, hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen, inden arbejdet iværksættes, og efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.

§ 13 Overdragelse (13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

§ 11 Fremleje (11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

180

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen. B) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere ind-tegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres, således at den tilbydes først til de indtegnede på ventelisterne i overensstemmelse med reglerne i denne paragrafs stk. 2 litra B og C, og derefter til den person, der indstilles af den andelshaver, der flytter ud af andelsboligforeningen jf., denne paragrafs stk. 2, litra D. C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. D) Andre, der indstilles af den fraflyttende andelshaver. (13.3) Foreningens ventelister skal fremlægges til eftersyn for andelshaverne på hvert års ordinære generalforsamling. (13.4) Såfremt der ikke kan findes en køber til den maksimalt lovlige pris i henhold til vedtægternes § 14, eller sælger ønsker at sælge andelen under maksimal lovlig pris til personer, der ikke er nævnt i § 13, stk. 2, litra a, skal den køber, der ønsker at købe til en lavere pris, i overdragelsesaftalen være bundet af Servicehåndbogen 2016-17

sit tilbud i 10 hverdage, såfremt nedsættelsen af prisen er mere end 15 % af den udbudte lovlige pris eksklusiv løsøre. De indtegnede på ventelisterne efter § 13, stk. 2, litra b og c skal herefter tilbydes andelen igen til den pris, som sælger har kunnet opnå til anden side med en acceptfrist, der udløber dagen før købers vedståelsesfrist udløber. Bestyrelsen kan beslutte, at indtegnede på ventelisten, når lejligheden udbydes første gang til ventelisterne, skal meddele, om de ønsker lejligheden tilbudt igen til en lavere pris, hvis lejligheden ikke kan sælges til den udbudte lovlige pris efter § 14. § 14 Pris (14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinier: A) Værdien af andelen i foreningens formue opgøres til den pris med eventuel prisudvikling, som senest er godkendt af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling. Andelenes pris og eventuelle prisudvikling fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt størrelsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selvom der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene godkendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbeløbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsboligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular. B) Værdien af forbedringer, jfr. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. C) Værdien af inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret i boligen, fastsættes under hensyntagen til an181

skaffelsespris, alder og slitage. D) Såfremt boligens vedligeholdelsesstand er usædvanlig god eller mangelfuld beregnes pristillæg respektiv prisnedslag under hensyn hertil. (14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, excl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet. (14.3) Såfremt der samtidig med overdragelse af andel og bolig overdrages løsøre eller indgås anden retshandel, skal vederlaget sættes til værdien i fri handel. Erhverver skal indtil overtagelsesdagen frit kunne afvise eller fortryde løsørekøbet eller retshandlen. Bestyrelsen skal godkende vederlaget og de øvrige aftalte vilkår. (14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver. (14.5) Såfremt der opstår uenighed mellem overdrageren, erhververen eller besty-relsen om fastsættelse af pris for forbedringer, inventar og løsøre eller eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand, fastsættes prisen af en voldgiftsmand, der skal være særlig sagkyndig med hensyn til de spørgsmål, voldgiften angår, og som udpeges af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Voldgiftsmanden skal indkalde parterne til besigtigelse og udarbejde en vurderingsrapport, hvor prisberegningen specificeres og begrundes. Voldgiftsmandens vurdering er endelig og bindende for alle parterne. Voldgiftsmanden fastsætter selv sit honorar og træffer bestemmelse om, hvorledes omkostningerne ved voldgiften skal fordeles mellem parterne eller eventuelt pålægges én part fuldt ud, idet der herved skal tages hensyn til, hvem af parterne der har fået medhold ved voldgiften. 182

§ 15 Fremgangsmåde (15.1) Mellem overdrager og erhverver oprettes en skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse. Inden aftalens indgåelse skal erhverver have udleveret et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, seneste årsrapport og budget, samt en opstilling af overdragelsessummens beregning med specifikation af prisen for andelen, forbedringer, inventar og løsøre, samt eventuelt pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand. Erhverver skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøres bekendt med andelsboligforeningslovens bestemmelse om prisfastsættelse og om straf. (15.2) Alle vilkår for overdragelsen skal godkendes af bestyrelsen, der kan bestemme, at overdragelsen skal oprettes på en standardformular. Foreningen kan hos overdrager og/eller erhverver opkræve et gebyr. Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til andelsboligbogen, udgifter til besvarelse af forespørgsel fra ejendomsmægler m.m., samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshavere og ved tvangssalg eller -auktion. (15.3) Overdragelsessummen skal senest 5 hverdage før overtagelsesdagen være indgået på foreningens konto i pengeinstitut. Såfremt overdragelsesaftale indgås mere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse enten deponere købesummen eller stille standardbankgaranti for denne. Det deponerede/det garanterede beløb skal frigives til andelsboligforeningen senest 5 hverdage før overtagelsesdagen. (15.4) Andelsboligforeningen afregner – efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendige beløb til indfrielse af eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien – provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver.

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(15.5) Bestyrelsen er ved afregning overfor den fraflyttende andelshaver berettiget til at tilbageholde et beløb til sikkerhed for betaling af ikke forfalden boligafgift og efterbetaling af varmeudgifter og lignende. Såfremt afregning med erhververens samtykke sker inden overtagelsesdagen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et skønsmæssigt beløb til dækning af eventuelle krav i anledning af mangler konstateret ved overtagelsen. (15.6) Snarest muligt efter erhververens overtagelse af boligen skal denne med bestyrelsen gennemgå boligen for at konstatere eventuelle mangler ved boligens vedligeholdelsestilstand eller ved forbedringer, inventar og løsøre, der er overtaget i forbindelse med boligen. Erhververen kan kun komme med mangelindsigelser i op til og med 8 dage fra overtagelsesdagen, bortset fra indsigelser vedrørende skjulte mangler. Foreningen skal gøre erhververens og foreningens eventuelle krav gældende overfor sælger senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Såfremt erhververen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis forlangendet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til overdrageren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem det tilkommer. (15.7) Overdragelsessummen med eventuelle fradrag som nævnt i stk. 4-6 skal afregnes senest 10 hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at beløbet er modtaget fra erhververen. § 16 Garanti for lån (16.1) I tilfælde af, at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen. Bestyrelsen skal i så fald sende skriftligt påkrav til låntager om berigtigelse af restancen inden en angiven frist på mindst 4 dage. Såfremt restancen berigtiges inden fristens udløb, skal långiver være forpligtet til at lade Servicehåndbogen 2016-17

lånet blive stående som oprindeligt aftalt. Såfremt restancen ikke berigtiges inden fristens udløb, kan bestyrelsen ekskludere låntageren af foreningen og bringe hans brugsret til ophør i overensstemmelse med reglerne i § 21 om eksklusion. (16.2) Långiver kan først rejse krav mod foreningen i henhold til garantien, når overdragelsessummen for salg af boligen er indbetalt, men dog senest 6 måneder efter, at skriftlig underretning om restancen er givet. Garantien kan kun gøres gældende for det beløb, som restgælden efter låneaftalen skulle udgøre, da underretning om restancen blev givet, med tillæg af 6 foregående månedsydelser og med tillæg af rente af de nævnte beløb. § 17 Ubenyttede boliger (17.1) Har en andelshaver ikke, inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overtagelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført i § 15. § 18 Dødsfald (18.1) I tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle/registrerede partner være berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle/registrerede partner, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge. A) Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder. B) Afdødes børn, børnebørn, forældre, søskende eller bedsteforældre. C) Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder. 183

D) Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død. Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen. (18.3) Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter forudgående stykker berettigede personer finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen. (18.4) Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned, der indtræder næstefter 3 måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som overtagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i § 15. § 19 Samlivsophævelse (19.1) Ved ophævelse af samliv mellem ægtefæller/registrerede partnere er den af parterne, der efter deres egen eller myndighedernes bestemmelse bevarer retten til boligen, berettiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen. (19.2) Reglen i stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved ophævelse af samlivsforhold i øvrigt, såfremt den person, der i henhold hertil skal overtage andel og bolig, har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før samlivsophævelsen. (19.3) Ved ægtefælles/registreret partners fortsættelse af medlemskab og beboelse af boligen skal begge ægtefæller/registrerede partnere være forpligtet til at lade fortsættende ægtefælle/ registrerede partner overtage andel gennem skifte eller overdragelse. Ved overdragelse i henhold hertil eller ved overdragelse i henhold til § 19 stk. 2 fin184

der §§ 14 15 tilsvarende anvendelse. Ved fortsættende ægtefælles/registrerede partners overtagelse gennem ægtefælleskifte finder §§ 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra § 15 stk. 3 7 om indbetaling og afregning, idet fortsættende ægtefælle/registrerede partner i disse tilfælde indtræder i tidligere andelshavers forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut. § 20 Opsigelse (20.1) En andelshaver kan ikke opsige sit medlemskab af foreningen og brugsret til boligen, men kan alene udtræde efter reglerne i §§ 13 19 om overførsel af andelen. § 21 Eksklusion (21.1) I følgende tilfælde kan en andelshaver ekskluderes af foreningen og brugsretten bringes til ophør af bestyrelsen: A) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler eventuelt resterende indskud, boligafgift, påkravsgebyr eller andre skyldige beløb af enhver art. B) Såfremt en andelshaver trods påkrav ikke betaler skyldige renter og afdrag for lån i pengeinstitut, for hvilket foreningen har ydet garanti, jfr. § 16 stk. 1. C) Såfremt en andelshaver groft forsømmer sin vedligeholdelsespligt og trods påkrav ikke foretager den nødvendige vedligeholdelse inden udløbet af en fastsat frist, jfr. § 9. D) Såfremt en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere. E) Såfremt en andelshaver i forbindelse med overdragelse af andelen betinger sig en større pris end godkendt af bestyrelsen. F) Såfremt en andelshaver gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger udlejeren til at ophæve lejemålet.

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

(21.2) Efter eksklusion bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og der forholdes som bestemt i § 17. § 22 Ledige boliger (22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter § 17, § 18 eller § 21, eller har overgivet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i § 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen. § 23 Generalforsamling (23.1) Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen. (23.2) Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2. Bestyrelsens beretning. 3. Forelæggelse af årsrapport og eventuel revisionsberetning samt godkendelse af årsrapporten. 4. Forelæggelse af drifts og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5. Forslag. 6. Valg. 7. Eventuelt. (23.3) Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når en generalforsamling eller flertal af bestyrelsens medlemmer eller 1/4 af andelshaverne eller administrator forlanger det med angivelse af dagsorden § 24 Indkaldelse m.v. (24.1) Generalforsamlingen indkaldes skriftligt med 14 dages varsel, der dog ved ekstraordinær generalforsamling om nødvendigt kan forkortes til 8 dage. Indkaldelsen skal indeholde dagsorden for generalforsamlingen. Datoen for afholdelse af ordinær generalforsamling og om muligt ekstraordinær generalforServicehåndbogen 2016-17

samling skal bekendtgøres ved brev eller opslag senest 4 uger før. (24.2) Forslag, som ønskes behandlet på generalforsamlingen, skal være forman-den i hænde senest 8 dage før generalforsamlingen. (24.3) Et forslag kan kun behandles på en generalforsamling, såfremt det enten er nævnt i indkaldelsen eller andelshaverne ved opslag eller på lignende måde senest 4 dage før generalforsamlingen er gjort bekendt med, at det kommer til behandling. (24.4) Adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen samt til at stille forslag har enhver andelshaver og dennes ægtefælle eller et myndigt husstandsmedlem. De(n) adgangsberettigede kan ledsages af en professionel eller personlig rådgiver. Administrator og revisor, samt personer der er indbudt af bestyrelsen, har ligeledes adgang til at deltage i og tage ordet på generalforsamlingen. (24.5) Hver andel giver een stemme. En andelshaver kan kun give fuldmagt til sin ægtefælle/registrerede partner eller et myndigt husstandsmedlem, eller til en anden andelshaver. En andelshaver kan dog kun afgive een stemme i henhold til fuldmagt. § 25 Flertal (25.1) Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal, undtagen hvor det drejer sig om beslutninger som nævnt i stk. 2 4. Dog skal altid mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer være repræsenteret. (25.2) Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, om iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 25 %, om henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 25 % af den hidtidige boligafgift og om optagelse af afdragsfrie lån, nedspa185

ringslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidig ydelse, kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja og nej stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja og nej stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. (25.3) Ændring af vedtægternes § 5 kræver dog samtykke fra de kreditorer overfor hvem andelshaverne hæfter personligt. (25.4) Forslag om salg af fast ejendom eller om foreningens opløsning, kan kun vedtages med et flertal på mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer. Er ikke mindst 4/5 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på 4/5 af de repræsenterede stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 4/5 af de repræsenterede stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. § 26 Dirigent m.v. (26.1) Generalforsamlingen selv sin dirigent.

vælger

(26.2) Sekretæren skriver protokollat for generalforsamlingen. Protokollatet underskrives af dirigenten og hele bestyrelsen. protokollatet eller tilsvarende information om det på generalforsamlingen passerede, skal tilstilles andelshaverne senest een måned efter generalforsamlingens afholdelse. § 27 Bestyrelse (27.1) Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

186

§ 28 Bestyrelsesmedlemmer (28.1) Bestyrelsen består af en formand og yderligere 2 4 bestyrelsesmedlemmer medlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. (28.2) Formanden vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen. (28.3) De øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. (28.4) Generalforsamlingen vælger desuden for et år ad gangen en eller to bestyrelsessuppleanter med angivelse af deres rækkefølge. (28.5) Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, dis-ses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges een person fra hver husstand og kun en person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted. (28.6) Bestyrelsen konstituerer sig selv med en næstformand, en sekretær og eventuelt en kasserer. (28.7) Såfremt et bestyrelsesmedlem fratræder i valgperioden, indtræder supplean-ten i bestyrelsen for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Ved formandens fratræden fungerer næstformanden i formandens sted indtil næste ordinære generalforsamling. Såfremt antallet af bestyrelsesmedlemmer ved fratræden bliver mindre end tre, indkaldes generalforsamlingen til nyvalg af bestyrelse for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. § 29 (29.1) Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteresser i sagens afgørelse. (29.2) Sekretæren skriver protokollat

►

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

for bestyrelsesmøder. Protokollatet underskrives af hele bestyrelsen. (29.3) I øvrigt bestemmer bestyrelsen selv sin forretningsorden. § 30 Tegningsret (30.1) Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i for-ening. § 31 Administration (31.1) Generalforsamlingen kan vælge en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator, der har tegnet ansvars- samt kautionsforsikring til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske forvaltning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træffer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser. (31.2) Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator, varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende stk. 3 og 4 finder da anvendelse. (31.3) Bortset fra en mindre kassebeholdning hos et bestyrelsesmedlem skal foreningens midler indsættes på særskilt konto i et pengeinstitut, fra hvilken konto der kun skal kunne foretages hævning ved check eller brug af homebank/ netbank ved underskrift fra to bestyrelsesmedlemmer i forening. Alle indbetalinger til foreningen være sig boligafgift, leje, indbetalinger i forbindelse med overdragelse af andele eller andet, skal ske direkte til en sådan konto, ligesom også modtagne checks og postanvisninger skal indsættes direkte på en sådan konto. (31.4) Bestyrelsen kan helt eller delvis overlade bogføringen til et statsautoriseret el-ler registreret revisionsfirma, og/ eller overlade opkrævning af boligafgift, varetagelse af lønningsregnskab og udbetaling af faste (periodiske) betalinger til et pengeinstitut. I det omfang en sådan overladelse ikke er sket, skal bestyrelsen af sin midte vælge en kasserer, der er ansvarlig for bogholderi, opkrævninger, lønningsregnskaber og periodiServicehåndbogen 2016-17

ske betalinger. (31.5) Som sikkerhed for bestyrelsesmedlemmernes økonomiske ansvar over for foreningen, andelshaverne og tredjemand, tegner foreningen sædvanlig ansvars og besvigelsesforsikring. Forsikringssummens størrelse skal oplyses i en note til årsrapporten. § 32 Regnskab (32.1) Foreningens årsrapport skal udarbejdes i overensstemmelse med god regnskabsskik og underskrives af administrator og hele bestyrelsen. Regnskabsåret er ... . (32.2) I forbindelse med udarbejdelse af årsrapport udarbejdes forslag fra bestyrelsen til den pris og eventuelle prisudvikling på andelene, som kan godkendes af generalforsamlingen for tiden indtil næste årlige generalforsamling, jfr. § 14. Forslaget anføres som note til årsrapporten. (32.3) Som note til årsrapporten oplyses summen af de garantier, der er givet efter § 16. (32.4) Hvert år medtages i budgettet og resultatopgørelsen et beløb til henlæggelse i en fond som en særlig post. Fonden kan efter generalforsamlingens bestemmelse anvendes til vedligeholdelse, genopretning, forbedringer og/eller fornyelser. Beløbets størrelse fastsættes hvert år af generalforsamlingen. Det i fonden opsparede beløb kan ikke medregnes ved beregning af andelsværdien. § 33 Revision (33.1) Generalforsamlingen vælger en statsautoriseret eller registreret revisor til at revidere årsrapporten. Revisor skal føre revisionsprotokol. § 34 (34.1) Det reviderede, underskrevne årsrapport samt forslag til drifts og likviditetsbudget udsendes til andelshaverne samtidig med indkaldelsen til den ordinære generalforsamling.

187

§ 35 Opløsning (35.1) Opløsning ved likvidation forestås af to likvidatorer, der vælges af generalforsamlingen. (35.2) Efter realisation af foreningens aktiver og betaling af gælden, deles den resterende formue mellem de til den tid værende andelshavere i forhold til deres andels størrelse. Således vedtaget på foreningens generalforsamling den ... og med ændringer vedtaget på generalforsamlingen den ... . I bestyrelsen:

► 188

ABF - STANDARDVEDTÆGTER for andelsboligforeninger i etageejendomme

ALTERNATIVE VEDTÆGTSBESTEMMELSER § 5, stk. 2. kan erstattes af: (5.2) For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelse eller efter stiftelse i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og solidarisk, såfremt kreditor har taget forbehold herom. § 6 stk. 3 kan erstattes af: (6.3) Andelen kan pantsættes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven, men ikke som sikkerhed for lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet. Pantets værdi er andelen i foreningens formue med tillæg af værdien af forbedringer og inventar, der er særskilt tilpasset eller installeret, alt opgjort i overensstemmelse med vedtægternes § 14, stk. 1, litra A-C. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens § 4 a, samt refunderer udgiften til vurdering af forbedringer og inventar, hvis det på grund af lånets størrelse er nødvendigt at tage værdien heraf i betragtning. Der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. Der kan heller ikke anvises eller meddeles fuldmagt for nogen anden end andelshaveren til at modtage og kvittere for afregning af et sådant tilgodehavende. I § 8 kan tilføjes følgende bestemmelser som nye stk.: (8.4) Generalforsamlingen kan beslutte, at der ved udførelse af vedligeholdelses eller forbedringsarbejder skal være mulighed for at gennemføre fællesarbejde. Ved beslutning om fællesarbejde skal generalforsamlingen vedtage et tillæg til boligafgiften, som et engangsbeløb, der skal betales af de andelshavere, der ikke deltager i fællesarbejdet eller ikke yder en efter bestyrelsens skøn tilfredsstillende arbejdsindsats. Engangsbeløbet kan højst udgøre andelshaverens del af den besparelse, der kan opnås ved fællesarbejdet. Servicehåndbogen 2016-17

(8.5) På begæring af mindst tre fremmødte andelshavere skal enkeltbesparelser, der beløbsmæssigt overstiger fem % af den årlige boligafgift, endeligt dokumenteres ved to skriftlige tilbud. Et eller flere engangsbeløb må inden for et regnskabsår ikke overstige i alt ti % af den årlige boligafgift. Betaling af beløbet sker efter bestyrelsens anvisning. (8.6) Bestyrelsen indkalder skriftligt, med mindst fire ugers varsel, til fællesarbejde. Indkaldelsen skal indeholde tid, sted, arbejdsopgaver, samt frist for tilmelding. Bestyrelsen tilrettelægger arbejdet for de tilmeldte andelshavere.” § 9 stk. 1 kan erstattes af: (9.1) En andelshaver er forpligtet til at vedligeholde boligen med maling, hvidtning og tapetsering samt til at foretage andre vedligeholdelsesarbejder, som efter lejeloven påhviler en lejer. § 10 stk. 1 kan erstattes af: (10.1) En andelshaver er ikke berettiget til at foretage forandringer inde i boligen, med mindre forandringen er godkendt af bestyrelsen, inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan nægte at godkende en anmodning om forandringen, såfremt bestyrelsen skønner, at forandringen vil være uhensigtsmæssig, eller at den vil kunne stride mod andre andelshaveres interesser. Ved følgende forandringer kan bestyrelsen dog ikke blankt nægte godkendelse, men alene stille krav til arbejdets udførelse, jfr. stk. 2 og stk. 3: Udskiftning af køkken, indretning af bad i eksisterende bade eller toiletrum, forsænkning af lofter, nedrivning af vægge mellem beboelsesrum, opsætning af skabe, udvidelse af elinstallation og tilsvarende sædvanlige forandringer. Som nyt stk. 3 i § 11 kan tilføjes: (som konsekvens bliver Nuværende stk. 3 herefter ny Stk. 4.) (11.3) Den leje andelshaveren opkræver hos fremlejetageren må ikke overstige den til enhver tid gældende boligafgift for lejligheden med tillæg af 10 % af værdien af forbedringer. 189

§ 13. stk. 2 litra C kan erstattes af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen. Tilskrivning til ventelisten kan standses, når antallet af indtegnede svarer til antallet af boliger i ejendommen. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen efter indstilling fra en andelshaver. Hver andelshaver eller flere andelshavere, der i fællesskab ejer en andel, er kun berettiget til at have een person indstillet på ventelisten. Den, der først er indtegnet på ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for administration af ventelisten, herunder bl.a. fastsætte gebyr for indtegning, fastsætte, hvor mange tilbud de indtegnede skal have fået, før de kan slettes, og fastsætte, at de indtegnede én gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå på ventelisten, idet de ellers slettes. eller af: C) Andre personer, der er indstillet af en andelshaver. Det skal ved brev eller opslag med mindst 14 dages varsel bekendtgøres, at andelshaverne kan ind-stille en kandidat til en ledigbleven bolig. Bekendtgørelsen skal angive hvilken bolig og overdragelsessummen. Hver andelshaver kan indstille een kandidat til boligen, og der trækkes lod mellem de rettidigt indstillede kandidater, der kan godkendes af bestyrelsen, jfr. § 13.1. eller af: C) Andre personer, som efter bestyrelsens skøn er bedst egnede, idet bestyrelsen indkalder ansøgere ved annoncering i dagspressen. Bestyrelsen skal ved 190

sit skøn lægge vægt på størrelsen af boligen og ansøgerens husstand og på ansøgerens mulighed og holdning til deltagelse i det nødvendige fællesskab. Omkostningerne ved annonceringen afholdes af den fraflyttende andelshaver. Som nyt stk. 5 i § 14 kan indsættes: (som konsekvens bliver nuværende stk. 5 herefter nyt stk. 6.) (14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelle pristillæg eller nedslag for vedligeholdelsesstand fastsættes af den af foreningen sædvanligt benyttede vurderingsmand. Halvdelen af vurderingshonoraret betales af køber og halvdelen af vurderingshonoraret betales af sælger. I § 33 kan tilføjes følgende som nyt stk.: (33.2) Generalforsamlingen vælger desuden for to år ad gangen blandt andelsha-verne en intern revisor, der skal foretage revision med henblik på bedømmel-se af rimeligheden af forvaltning af midler og afholdelse af udgifter. Generalforsamlingen vælger desuden for ét år ad gangen en suppleant for den interne revisor.

■

Normalvedtægt for ejerforeninger Økonomi- og Erhvervsministeriet har udarbejdet en normalvedtægt for ejerforeninger, der gælder, hvis ejerforeningen ikke har vedtaget egne vedtægter. Du kan læse normalvedtægten her Økonomi- og Erhvervsministeriet

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger I medfør af § 7 i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som senest ændret ved § 2 i lov nr. 485 af 9. juni 2004, fastsættes efter bemyndigelse: § 1. En normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, affattes i overensstemmelse med bilag 1 til denne bekendtgørelse. § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2005. Stk. 2. Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder ophæves, jf. dog stk. 3. Stk. 3. Indtil den 1. januar 2006 finder bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966 om normalvedtægt for ejerlejligheder anvendelse for ejerforeninger stiftet inden den 1. januar 2005. Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 14. december 2004 Henning Steensig /Uffe Mark Hansen § 1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse Nærværende vedtægt regulerer, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jf. § 7 i lov om ejerlejligheder, forholdene om ejerforeningers ledelse, regnskabsaflæggelse, revision, vedligeholdelse og udgiftsfordeling mv. i det omfang, forholdet ikke er reguleret i lov om ejerlejligheder. Ejerforeningens formål er at Servicehåndbogen 2016-17

administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne, der er samtlige ejere af ejerlejligheder i ejendommen. Stk. 2. For ejerforeningens forpligtelser hæfter medlemmerne solidarisk, men i det indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. § 2. Generalforsamling Generalforsamlingen er øverste myndighed.

ejerforeningens

Stk. 2. De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen. Undtaget er beslutninger efter § 9, stk. 9. Stk. 3. Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal. Stk. 4. Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede medlemmer såvel efter antal som efter fordelingstal, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger, og på denne kan forslaget – uanset antallet af repræsenterede – vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal. § 3. Ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes hvert år inden udgangen af maj måned. Dagsorden 191

for denne skal omfatte mindst følgende punkter: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år.

situationer - når bestyrelsen finder anledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.

3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse.

Stk. 2. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse.

Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen.

5) Forslag, jf. § 4.

Stk. 4. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

6) Forelæggelse af budget til godkendelse. 7) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 8) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 9) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 10) Valg af revisor. 11) Eventuelt. Stk. 2. Den ordinære generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 4 ugers og højst 8 ugers varsel. Årsregnskab og budget udsendes sammen med indkaldelsen eller senest 1 uge før generalforsamlingen. Stk. 3. Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. § 4. Forslag Ethvert medlem har ret til at få et angivet emne behandlet på den ordinære generalforsamling. Stk. 2. Forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Sådanne forslag samt de forslag, som bestyrelsen stiller, skal udsendes til medlemmerne senest 1 uge før generalforsamlingen.

§ 6. Stemmeret og fuldmagt Ethvert medlem har stemmeret. Stk. 2. Stemmeretten kan udøves af et medlems ægtefælle/samlever. Stemmeretten kan desuden udøves af en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som medlemmet skriftligt har givet fuldmagt hertil. Stk. 3. Afgivelse af fuldmagt er ikke til hinder for, at medlemmet selv deltager i generalforsamlingen. § 7. Dirigent og referat Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, der ikke behøver at være medlem af ejerforeningen. Stk. 2. Der udarbejdes referat af forhandlingerne. Referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

Stk. 3. Ændringsforslag kan stilles på generalforsamlingen.

§ 8. Bestyrelsens medlemmer Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 3 medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Desuden vælges 2 suppleanter. Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.

§ 5. Ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling afholdes – ud over de i § 2, stk. 4 og § 8, stk. 3, nævnte

Stk. 2. Formanden og bestyrelsens øvrige medlemmer vælges for 2 år, således at formanden og halvdelen af bestyrelsens øvrige

192

►

Normalvedtægt for ejerforeninger

medlemmer afgår i lige år. Suppleanter afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det.

Stk. 3. Ved et bestyrelsesmedlems meddelelse om ikke at ville kunne deltage i bestyrelsesarbejde i en periode på mindst 12 uger indtræder en valgt suppleant i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes til ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter. Såfremt formanden fratræder i en valgperiode, konstituerer bestyrelsen sig med en ny formand indtil førstkommende generalforsamling.

Stk. 6. Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når mere end halvdelen af den samlede bestyrelse, herunder formanden eller næstformanden, er til stede.

Stk. 4. Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Stk. 8. Bestyrelsen udarbejder referat af mødet. Referatet underskrives senest på det efterfølgende møde af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Stk. 5. Ved en forretningsorden kan bestyrelsen træffe nærmere bestemmelse om udførelsen af sit hverv. § 9. Bestyrelsens pligter Bestyrelsen har ledelsen af ejerforeningens anliggender. Stk. 2. Det påhviler bestyrelsen at sørge for god og forsvarlig varetagelse af ejendommens anliggender, herunder overholdelse af god skik og orden, betaling af fælles udgifter, tegning af sædvanlige forsikringer (herunder brandforsikring, kombineret grundejerforsikring og eventuel bestyrelsesansvarsforsikring), renholdelse, vedligeholdelse og fornyelser i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede. Stk. 3. Bestyrelsen sørger for, at der udarbejdes budget, jf. § 3 og føres forsvarligt regnskab over de på fællesskabets vegne afholdte udgifter og oppebårne indtægter, herunder de ejerne afkrævede bidrag til fælles udgifter. Bidragene opkræves med passende varsel og forfalder til betaling den 1. i betalingsmåneden. Bestyrelsen udarbejder desuden vedligeholdelsesplan for ejendommen, jf. § 3 og husorden med almindelige ordensregler til godkendelse på generalforsamlingen. Stk. 4. Såfremt bestyrelsen ikke har antaget en administrator, vælger bestyrelsen en kasserer. Stk. 5. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller i formandens forfald af næstformanden, så ofte anledning findes at foreligge, Servicehåndbogen 2016-17

Stk. 7. Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller i formandens forfald næstformandens stemme udslaget.

Stk. 9. Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal tegne bestyrelsesansvarsforsikring. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at sørge for, at ejerforeningen tegner bestyrelsesansvarsforsikring. § 10. Administration Bestyrelsen kan beslutte, at ejerforeningen skal antage en administrator til bistand ved varetagelsen af ejendommens daglige drift. Endvidere kan generalforsamlingen med tilslutning fra mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal pålægge bestyrelsen at antage en administrator. Stk. 2. Administrator må ikke være medlem af ejerforeningen og må ikke være dennes revisor. § 11. Tegningsret Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne. § 12. Opsparing til vedligeholdelse og forbedring (grundfond) Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal der til bestridelse af de fælles udgifter til vedligeholdelse og forbedring oprettes en opsparing, hvortil ejerne årligt skal bidrage med maksimalt 10 pct. af det årlige 193

ordinære fællesbidrag, indtil opsparingens størrelse svarer til det seneste års budgetterede ordinære fællesbidrag. Den enkelte ejer kan ikke disponere over grundfonden. Stk. 2. Beslutningen om benyttelse af opsparingen træffes på en generalforsamling. Herudover kan generalforsamlingen med almindeligt flertal beslutte yderligere opsparing i nødvendigt omfang til konkrete større vedligeholdelsesarbejder. § 13. Revision Ejerforeningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen. Når det begæres af mindst ¼ af ejerforeningens medlemmer efter antal eller efter fordelingstal, skal revisor være statsautoriseret eller registreret. Stk. 2. Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Revisor må ikke være medlem af bestyrelsen og må ikke vælges som kasserer. Stk. 4. Revisionen skal udføres i overensstemmelse med god revisionsskik, og regnskabet påtegnes af revisor. § 14. Årsregnskab Ejerforeningens regnskabsår er kalenderåret. Stk. 2. Årsregnskabet skal indeholde både resultatopgørelse og balance. Stk. 3. Det af generalforsamlingen godkendte regnskab forsynes med dirigentens påtegning om, at regnskabet er fremlagt og godkendt på generalforsamlingen. § 15. Vedligeholdelse Ejerforeningen foretager forsvarlig udvendig vedligeholdelse og fornyelse, herunder af døre mod fællesarealer, udvendige ruder og vinduer samt altaner, elevatorer, fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer. Stk. 2. Indvendig vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighederne påhviler de enkelte ejere. Den omfatter ikke alene hvidtning, maling og tapetsering, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulvbelægning, gulvbrædder, loftpuds, forsatsvinduer, indvendige døre, egne dørlåse og alt ejerlejlighedens udstyr, herunder elledninger, elkontakter, toiletter, va194

ske, vandhaner, radiatorer, radiatorventiler, radiatormålere, brugsvandsrør, varmeforsyningsrør, afløbsrør og gasrør, hvorimod ejerforeningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejerlejlighedens fælles forsyningsledninger og fællesinstallationer indtil disses individuelle fælles forgreninger til/i de enkelte ejerlejligheder. Stk. 3. Ejerforeningen betaler for udbedring af skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelsesog fornyelsespligt. Når ejerforeningen foretager reparationer, skal der ske retablering i sædvanligt og rimeligt omfang. Stk. 4. Hvis en ejerlejlighed groft forsømmes, eller forsømmelsen vil være til gene for de øvrige medlemmer, kan bestyrelsen kræve fornøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet fremsættes skriftligt. Efterkommes bestyrelsens krav ikke, kan bestyrelsen på foreningens vegne sætte ejerlejligheden i stand for medlemmets regning. Stk. 5. Medlemmerne må ikke lade foretage ændringer, reparationer eller maling af ejendommens ydre, af ydersiderne af vinduerne eller af døre mod fællesarealer eller lade opsætte antenner, skilte, reklamer m.m. uden bestyrelsens skriftlige samtykke. § 16. Udlejning Ved udlejning af en ejerlejlighed til beboelse i sin helhed eller til erhverv, skal medlemmet senest samtidig med lejeforholdets begyndelse sende en kopi af lejekontrakten til bestyrelsens formand. § 17. Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af vedtægten) Vedtægten kan tinglyses pantstiftende for kr. 41.000 i hver lejlighed til sikkerhed for ethvert tilgodehavende med tillæg af renter og omkostninger, som ejerforeningen måtte få hos et medlem, herunder for krav efter § 15, stk. 4. Stk. 2. Panteretten efter stk. 1 respekterer med oprykkende panteret alene de pantehæftelser, byrder og servitutter, der hviler på de enkelte lejligheder på tidspunktet for tinglysning af panteretten.

ServicehĂĽndbogen 2016-17

195

Fagregister Fagregisteret består af virksomheder, der har et mangeårigt erfaringsgrundlag med at servicere ejer- og andelsboligforeninger. Ønsker du at blive optaget i fagregistret, så kontakt os blot på info@servicehaandbogen.dk eller se yderligere information på www.servicehaandbogen.dk

INDHOLD Administration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197

Låseservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

Anlægsgartnermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

Malermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

Altaner/altanrenovering . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Murermestre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234

Arkitekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

Porttelefonanlæg/dørtelefoner . . . . . . . . . . 235

Asfaltering/brolægning . . . . . . . . . . . . . . . . 210

Revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

Banker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

Snedkere/tømrermestre . . . . . . . . . . . . . . . 239

Ejendomsservice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213

Svampeskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

El-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

Tørrerum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

Entreprenører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

Tag/facade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

Fibernet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

Valuarer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223

Varmemålere/varmeregnskab/vandmålere . . 244

Ingeniører/rådgivende . . . . . . . . . . . . . . . . . 224

Vaskerimaskiner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246

Kloakmestre/kloakservice . . . . . . . . . . . . . 228

VVS-installatører . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

196

ADMINISTRATION

Vi • • •

administrerer: Ejerlejlighedsforeninger Andelsboligforeninger Udlejningsejendomme

Vi lægger vægt på: • Tilgængelighed – du får fast højtuddannet kontaktperson med direkte telefonnummer og mail • 24/7 online adgang til regnskab/bogholderi • Rådgivning i alle sager – også byggesager og andre større vedligeholdelsesopgaver • Hurtige mailbesvarelser • Digitale underskrifter på alle former for juridiske dokumenter sikrer hurtig effektiv sagsbehandling • Vi har været i branchen siden 1922 og er med helt fremme på IT-området Kontakt os og få et uforpligtende møde om de fordele du får med os som din administrator Kontakt: Jan Herbo-Rasmussen jhr@herbo.dk mobil 30 128 138 (døgnbetjent)

Herbo A/S | Frederiksberg Allé 18-20 | 1820 Frederiksberg | www.herbo.dk Servicehåndbogen 2016-17

197

ADMINISTRATION

Vest Administrationen A/S – en anderledes og professionel partner

Gå jeres kommende administrator på klingen! Valget af administrator er vigtig for enhver boligforening. Jeres kommende administrator skal: • • • • • •

Have faste og sikre procedurer for, hvordan jeres papirer håndteres i det daglige! Have en sikker IT platform, der konsekvent følger med tiden, og sikrer jer reel on-line adgang! Være forsikret, så I ikke har risiko for tab! Være stabile og tilgængelige og have få kontaktpersoner i den daglige administration! Have et forretningskoncept, som er gennemskueligt og uden 1. Administrator skal være specialiseret i andelsog ejerforeninger. prisoverraskelser! 2.Have Administrator beskæftige højttilkvalificerede medarbejdere, de retteskal fagkundskaber at løse jeres udfordringer hurtigt!

Her er de tre vigtigste krav der bør stilles til en administrator

der kan besvare spørgsmål og løse problemer.

Vest Administrationen A/S gør det let at være bestyrelse Det logiske valg som ny administrator er Vest Administrationen A/S

3. Administrator skal have en velsmurt og gennemprøvet arbejdsgang, så tingene bare fungerer fra første dag.

VEST

ceret 1 certifi litet! O 900 a Vi er IS erhed for kv ikk – din s

ADMINISTR ATION E N A/S

Vest Administrationen Administrationen A/S Vest A/S

Gammel Vartov VejKøbenhavn 20 • 2900VHellerup Tlf:6133 • 1620 • Tlf: 33•24 Vesterbrogade 12, 2. tv 2624• 61 Fax:2633 24 61 56 www.vestadm.com • info@vestadm.com • www.vestadm.com mail: info@vestadm.com 198

ADMINISTRATION

Ejendomsadministration via nettet – det er NEMT

For små eller mindre boligforeninger kan udgiften til ejendomsadministration være uforholdsmæssig høj – med NEMT-ab kan boligforeningen spare mange tusinde kroner. Ejendomme med op til 5 boliger, erhverv m.m.

kr. 7.000,-

Ejendomme med op til 10 boliger, kr. 10.500,erhverv m.m. Ejendomme med op til 25 boliger, kr. 17.500,erhverv m.m.

Onlineadgang for bestyrelsen/ejer Opkrævning af beboere Rykning/påkrav Godkendelse af regninger online Regningsbetaling Bogføring Afstemning af regnskab Varme-/vandregnskab v. målerfirma Lovpligtige lejeforhøjelser, kontraktbestemte reguleringer m.m. Løn til ansatte

Vær opmærksom på at ovennævnte priser er vejledende pr. år og ex moms. Et bindende tilbud er altid afhængig af ejendommes konkrete forhold og dine/jeres ønsker til administrationens omfang.

Scan eller send en mail til@nemt-ab.dk og få et uforpligtende tilbud. NEMT-ab ApS er stiftet i 2011 og er et datterselskab af By & Bolig Administration A·S

NEMT-ab er ejendomsadministration via nettet Nemt · Effektivt · Målrettet · Tidsbesparende

Servicehåndbogen2016-17 2016 (Helside 195x125cm).indd 1 Servicehåndbogen

12-09-2016 10:21:15 199

www.vestadm.com • info@vestadm.com ADMINISTRATION

Salling Ejendomsadministration A/S Vi har en værdiskabende tilgang til måden hvorpå vi udføre vores arbejde - som kunde betyder det, at du vil opleve en kompetent medspiller. Dette gælder uanset om dine værdier Værdiskabende handler om at øge ejendomsværdien og ejendomsadministration holde omkostningerne til driften af din ejendom nede eller om det handler Uanset om du ønsker at skabe et godt miljø i din ejendom eller om du omIønsker at få etableret altaner enkanejerat forbedre ejendommens økonomi,i så Colliers elEjendomssamarbejde med dig og din bestyrelse administration hjælpe. ler andelsboligforening.

udvikler ejendoms I samarbejde medvi digdin og resten af din bestyrelse,brugsværdi udvikler vi din ejendoms … brugsværdi – det skal være rart at bo i din ejendom. Vi kan bl.a hjælpe ligesom vi kan arbejde på også at med at få etableret altaner og skabe et åbent og tillidsfuldt demokrati i foreningen. udvikle ejendommens værdi. … ejendomsværdi – hvis din forening vil arbejde for at forøge ejendommens værdi, har vi mange redskaber, som kan anvendes for at opnå dette formål.

Kontakt direktør Carsten Volden på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail > Kontakt direktør Carsten Volden cvo@colliers.dk på telefon 58 58 37 72 eller via e-mail: cvo@colliers.dk

Salling Ejendomsadministration A/S | www.ceadm.dk Mail: info@sadm.dk | Telefon: 7023 0078 Colliers Ejendomsadministration > København > Aarhus 200

ADMINISTRATION

BOLIGEXPERTEN ADMINISTRATION A/S VESTERBROGADE 12 1620 KØBENHAVN V CVR-NR. 21397245 TLF.33 22 99 41 ADM@BOLIGEXPERTEN.DK WWW.BOLIGEXPERTEN.DK

Hos Boligexperten har vi administreret ejer- og andelsboligforeninger i 25 år og rådgiver om alt inden for økonomi, jura og byggeteknik. Besøg os på www.boligexperten.dk og hent profilmagasin, få et tilbud på administration og aftal et møde med os. • Administration af ejer- og andelsboligforeninger • Online adgang for bestyrelsen og beboere (WEB) • Byggesagsadministration & teknisk bistand • Juridisk bistand (advokater) • Lånerådgivning og omprioriteringer (økonomer) BOLIGEXPERTEN BLEV ETABLERET I 1990 OG ER I DAG DANMARKS STØRSTE ADMINISTRATIONSSELSKAB, SOM UDELUKKENDE ADMINISTRERER EJER- OG ANDELSBOLIGFORENINGER. VI BESKÆFTIGER OS IKKE MED ANDET OG HAR DERFOR EN STOR KOMPETENCE INDEN FOR FORENINGSADMINISTRATION.

Servicehåndbogen 2016-17

201

ADMINISTRATION

Søger du en mere moderne og proaktiv administrator? Få et tilbud straks på www.administrationshuset.dk Vores erfaring er, at når administrator og bestyrelse arbejder smartere, får vi bedre tid til at skabe en god forening og en sund økonomi i ejendommen. Vores kunder har markedets førende online-løsning med funktioner, som ingen andre administratorer tilbyder.

Har du altid administrators oplysninger lige ved hånden?

Administrationshuset A/S er en full service ejendomsadministration med fokus på ejerforeninger og andelsboligforeninger. Vores 70

www.administrationshuset.dk • Tlf. 7022 2215

dygtige medarbejdere leverer ejendomsad-

Følg os og bliv klogere på:

ministration, ejendomsdrift, juridisk, finansiel

202

twitter.com/admhuset

og byggeteknisk rådgivning på et højt fagligt

facebook.com/admhuset

niveau.

ADMINISTRATION

ADMINISTRATION AF EJER & ANDELSBOLIGFORENINGER

Tlf. 7023 3430 Nørrelundvej 8B, 1. 2730 Herlev info@admteamet.dk

WWW.ADMTEAMET.DK BRUG FOR HJÆLP? DU RINGER BARE

ANLÆGSGARTNERMESTRE

Alt udføres sikkert og professionelt på timeløn eller efter tilbud, Anlægsgartnerfirmaet så har du brug for en havepartner? - Ring til din anlægsgartner Anlægsgartnerfirmaet JOHN LARSSON tlfJOHN 20 41LARSSON 09 04

Tlf. 2041 0904

Alt udføres sikkert og professionelt!

Græs & grønt · Fliser & sten · Etablering & vedligeholdelse Rydning & bortkørsel · Udgravning · Stubfræsning & beskæring Hegn · Snerydning & saltning

www.johnlarsson.dk · info@johnlarsson.dk Servicehåndbogen 2016-17

203

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra idé til realisering af drømmen

BALCONIES

Balco A/S . Industriholmen 15 B . 2650 Hvidovre FOR Telefon 57 83 13 50 . balco@balco.dk . www.balco.dk GREATER LIVING

204

ALTANER / ALTANRENOVERING

Fra drøm til virkelighed / DET STORE ALTANKATALOG

Servicehåndbogen 2016-17

205

ARKITEKTER Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

Vi er små nok til at ville. Store nok til at kunne.

åd

ifi

-c

B.K. Consult er en dansk ingeniørvirksomhed med erfarne bygningssagkyndige, arkitekter, ingeniører og energikonsulenter.

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

Vi yder byggeteknisk rådgivning i hele landet og hjælper boligejere og andelsog ejerforeninger med alle tekniske forhold på deres ejendom. Et fokusområde er de skiftende byggeregulativers og byggenormers betydning for en ejendom og dens energiforhold. Ring eller mail for et gratis og uforpligtende møde om dine ejendomsprojekter og få kyndig rådgivning. Telefon 38 71 04 55 - mail: ark@bkconsult.dk

t es

www.bkconsult.dk

ARKITEKT MA A

Michael K. Andersen Rådgivende - Projektering - Byggestyring tlf 38 33 20 42 Roskildevej 12 A, 1. sal 3400 Hillerød

206

ARKITEKTER

ARI hAR gennemføRt meRe end 800 pRojekteR IndenfoR følgende omRådeR: • • • • • • • • • •

Facader & vinduer Kontorlejemål Tagrenovering Altaner Fundamenter Dræn og kloak Renovering af trapper og kældre VVS og faldstammer Vedligeholdelsesplaner Energimærkning

ARI Byggerådgivning A/S Gammel Køge Landevej 55 3. 2500 Valby Tlf.: 70 22 77 15 www.ari.dk

Servicehåndbogen 2016-17

207

ARKITEKTER

Stabil økonomi, sund ejendom og plads til drømmene AI yder teknisk rådgivning inden for: • Bygningsrenovering - facader, vinduer og tag • Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner • Energimærkning og energirenovering • Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner • Gårdanlæg, anlæg og kloak • Altaner AI a/s Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32680800 www.ai.dk

208Servicehåndbogen helsideannonce 2014-2015.indd 9

20-06-2014 08:50:05

ARKITEKTER

BYGNINGSRENOVERING Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelsesplan Tilstandsrapport Energimærkning Elevator Altan Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering

Vinduesrenovering og -udskiftning Trapperenovering Badeværelsesrenovering Fugt- og skimmelsvampudbedring Gårdrenovering Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering

N SPLA 6 E S L E 01 H O L D stilling i 2 E G I V E D L ris ved be Halv p

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Kontakt os for et uforpligtende møde.

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk Nyvej 16 C 1. SAL 1851 Frederiksberg C

Servicehåndbogen 2016-17

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

209

ASFALTERING / BROLÃ&#x2020;GNING

210

BANKER

M Servi ød os til cehå ndb gå-h jem- ogens 16.1 møde 1.16

Boligøkonomi med sund fornuft Sidder du i bestyrelsen i en andelsboligforening, som kigger efter ny bank? Så er vi en god partner for både administrator og bestyrelse. Vi finder muligheder og holder alle parter ajour med aktuelle lånetyper, nye finansieringsformer og et løbende overblik. Læs mere om en personlig bank der har fokus på andelsboliger på lsb.dk

Lån & Spar Bank A/S, Højbro Plads 9-11, 1200 København K, Cvr.nr. 13 53 85 30

Servicehåndbogen 2016-17

211

PROSEDO Ve j e n t i l u d v i k l i n g o g v æ k s t

Prosedo har alle it-værktøjer der kan gøre din forening papirløs: • • • •

• •

• • • • •

• •

Foreningshjemmeside: Profilen på nettet, hvor alle – beboere og andre - kan finde informationer om foreningen. Dokumentarkiver: Del selv dokumenter og få automatisk nøgledokumenter direkte fra foreningens administrator. Boliger til salg i foreningen: Fra start vises boliger til salg fra alle ejendomsmæglere. Beboernes selvbetjening 24 timer i døgnet: Aktive formularer, vejledninger og informationer på hjemmesiden gør det let for beboerne at selvbetjene sig uden bestyrelsen skal indover. Beboernyheder: Nemt at holde beboerne opdateret. Nyhedsbrev: Send nyhedsbreve via e-mail til alle beboerne i foreningen. Beboerne tilmelder og opdaterer selv deres e-mail-adresse og telefonnumre uden bestyrelsen skal bruge tid på det. Økonomiske data: Mulighed for integration så opdaterede økonomiske data vises for bestyrelsen direkte på hjemmesiden. Bilagsgodkendelse: Upload foreningens regninger og slip for besværet med at gå rundt og indhente underskrifter. Automatiske rykkere og automatisk videre til administrators betaling og bogføring. Kalender: Skab overblik over møder og arrangementer i foreningen. Booking: Gør det nemt at booke fællesfaciliteter, f.eks. vaskerier, fælleshus, beboerhotel, værktøj m.v. via hjemmesiden. Intranet: Beboere og bestyrelse kan logge ind på hjemmesidens lukkede sektioner kun for beboere og/eller bestyrelsen. Opslagstavle: Lad beboerne komme til orde på deres egen opslagstavle, hvor de kan sætte ting til salg m.m. Eget domæne: Få jeres eget domæne (f.eks. www.foreningensnavn.dk), som er nemt at huske. Hos Prosedo får du domænet og korrekt opsætning uden ekstra omkostninger. SMS sender: Send SMS til alle beboerne i foreningen, hvis f.eks. vandet lukkes, der er er strømafbrydelse eller andre akutte forhold. Fri support: Nyd godt af, at hjælpen altid er tæt på med gratis support på mail eller telefon.

Kontakt Prosedo på 22 43 96 50 eller support@prosedo.dk 212

EJENDOMSSERVICE

GLADSAXE RENGØRING & EJENDOMSSERVICE RENGØRING

GRÆSSLÅNING

TRAPPEVASK

SNERYDNING

VINDUESPUDSNING

MEGET MERE…

KONTAKT MICHAEL UDSEN OG FÅ ET GODT TILBUD TLF:25 37 08 06 MAIL:MIU@GLADSAXERENGORING.DK

Fejekosten Ejendomsservice Din stabile partner! Mange års erfaring med ejendomsservice af andelsog ejerboligforeninger i Storkøbenhavn

Servicehåndbogen 2016-17

213

EJENDOMSSERVICE

RENGØRING & SERVICE V. LIS GJØL

TLF. 45 88 25 12 RENGØRING · Vask af trapper

EJENDOMSSERVICE · Fejning af udearealer

· Hovedrengøringsopgaver · Rengøring af vaskerier

· Græsslåning og hækkeklipning · Beboerkontakt

· Vinduespolering · Rengøring af lejligheder

· Glatførebekæmpelse · Tilsyn

· Polish behandling · Graffitibekæmpelse

· Rydningsopgaver · Vicevært/varmemesterservice

JAGTVEJ 113 H · 2200 KØBENHAVN N · INFO@ABC-RENGOERING.DK

Hos Ottzen & Co har vi mere end 20 års erfaring fra servicebranchen og løser i dag en lang række opgaver inden for: • vinduespolering • erhvervs-, institutions- og industrirengøring • ejendomsservice • grøn service og pleje af øvrige udendørs arealer Hertil løser vi specialopgaver i det omfang, vores kunder har brug for det.

Tel. 53 76 80 08

214

Virumgade 11 A · 2830 Virum · 39 64 04 84 · info@ottzen.dk

EJENDOMSSERVICE 

Det siges ofte, “at man får, hvad man betaler for!”, og med mere end 11 års erfaring indenfor servicebranchen, kan TOROCO afgjort skrive under på, at der er noget om snakken.

Erhvervsrengøring & Ejendomsservice 70 255 455 / www.toroco.dk

Hos TOROCO gennemgår vi sammen med ejendommens bestyrelse eller driftsansvarlige, de opgaver man ønsker udført. På baggrund af det, bliver et fyldestgørende og konkurrencedygtigt tilbud udarbejdet, vedlagt en detaljeret arbejdsbeskrivelse, som også vil danne grundlag for personalets arbejdsplan. Kontakt os på 70 255 455 og oplev vores professionalisme.

Toroco ApS – Smedeholm 11D – 2730 Herlev – Tlf. 70 255 455 – kontakt@toroco.dk – CVR nr. 27235387

TRAPPEVASK

God og stabil, til DIN boligforening

• Trappevask • Gadefejning

Vi har uddannede og stabile medarbejdere, som med tiden får et indgående kendskab til jeres ejendom. Vi kan tilbyde totalløsninger indenfor ejendomsservice til den rigtige pris.

• Gårdpasning

Kiøbenhavnernes Ejendomsservice ApS Fælledvej 6, 4. tv • 2200 KBH N • 31319077 danhove@hotmail.com www.ke-ejendomsservice.dk

Ud over det, har vi også erfaring inden for linoleumsbehandling, hovedrengøring, snerydning og andet.

• Ejendomsservice • Vinduespudsning • Øvrig rengøring

Kampagnetilbud: Få en GRATIS hovedrengøring af alle trapperne når vi overtager den regelmæssige trappevask.

40 59 42 34

kanstrupservice@gmail.com www.kanstrupservice.dk

Servicehåndbogen 2016-17

© 2016, Kanstrup Service. Alle rettigheder forbeholdt. Hvis I ikke ønsker at modtage sådanne ophæng, så giv mig blot besked på 40 59 42 34 eller email kanstrupservice@gmail.com så sørger jeg for, at vi piller dem ned på jeres ejendom og I ikke fremover modtager sådanne ophæng.

215

El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet ogel-installatør konkurrencedygtige Aut. priser.

EL-INSTALLATØRER

Ejendomsvedligeholdelse af ejerlejligheds- og andelsboligforeninger.

ELhjørnet aler med Serviceaft www.elkbh.dk reninger Ejendoms-fo nhavn! i hele Købe

Dørtelefonanlæg, Antenneanlæg, Ombygning, Reparationer, Service m.m. Vilstrup Olesen Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.vilstrup-olesen.dk el@vilstrup-olesen.dk

Døgnvagt 35 83 04 33

Godthåbsvej 57 - 2000 Frederiksberg

Tlf. 38 86 88 56

Har du strømsvigt? Ring til El-Vagten døgnet rundt:

32 55 47 48

Elvagten i Storkøbenhavn har uddannede montører med specialer inden for alle el-installationer.

El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagten.com • Døgnvagt 32 55 47 48

216

B Tl

EL-INSTALLATØRER

VilstrupOlesen Aut. el-installatør

Vi passer Vesterbro fra kontoret Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.well-el.dk well@well-el.dk

3331 9455 El-vagten hjælper, ved opgaver uden for normal arbejdstid. Døgnvagt: 3255 4748

EL-INSTALLATØRER

• • • • • • • • •

Aut. el-installatør El-Installationer Svagstrøm EDB-Installation El-Automatik Antenneanlæg Lys Kraft Varme

35 83 72 33

www.vilstrup-olesen.dk Over 70 års erfaring med ejendomsservice i hele byen. Vi er nu 22 ansatte. El-arbejder i ejendomme med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser. r med Serviceaftale reninger Ejendoms-fo nhavn! i hele Købe Vilstrup Olesen Vilstrup Olesen (DK)............ 35 83 72 33 Frederikssundsvej Tagensvej 41......................... 35 83 04177 33 2700 2200 København N Fax: .... 35 Brønshøj 83 70 33 www.vilstrup-olesen.dk E-mail: el@vilstrup-olesen.dk el@vilstrup-olesen.dk

Døgnvagt 35 83 04 33

VILSTRUP OLESEN

Med over 90 års erfaring passes bl.a. ejendomme, institutioner, fabrikker og banker. Vi udfører ejendomsservice, EDB kablinger, nyt & rep. af porttelefonanlæg m.m. Vores 22 ansatte står til rådighed for stort som småt.

Har du strø

Ring til El-Vagten døgnet rundt:

W. Johansen – El Rentemestervej 35 Telefon 38 10 79 10 2400 København NV Telefax 38 88 26 66 www.johansen-el.dk Servicehåndbogen 2016-17

32 55 47 48

El-Vagten • Storkøbenhavn • www.elvagte 217

www.fugmann.dk

EL-INSTALLATØRER

Er installationerne i din boligforening lovlige? Få udført et el-eftersyn!

Høffdingsvej 20 · 2500 Valby · Tlf. 36 15 05 05 · Fax 36 15 05 04

Bella Elektrik Frederikssundsvej 177 2700 Brønshøj www.3el.dk dan@3el.dk

Ejendomsservice med fokus på høj kvalitet og konkurrencedygtige priser.

70 års erfaring med alle typer opgaver i andelsog ejerboligforeninger. Prøv os og bliv overbevist!

Vi udfører alle former for installationsopgaver Butikken Tlf.: 38 28 14 46

El-arbejde Tlf.: 38 28 12 10

Døgnvagt 35 83 04 33 218

ENTREPRENØRER

Vi har en klar ambition!

• Tag • Facade

Renovering og restaurering af tage, vinduer og facader for andelsog

• Vinduer

ejerforeninger er vores hjerteblod, og med godt håndværk og nærvær

• Tagboliger • Boliger

er vores ambition at skabe unikke kundeoplevelser. E&P andels-ejer er vores univers

• Komfort • Indeklima

specielt tilpasset boligforeninger. Enemærke & Petersen a/s Ole Hansens Vej 1 4100 Ringsted

• Totalløsning

eogp.dk Servicehåndbogen 2016-17

Tlf. 57 61 72 72

E&P service a/s Smedeland 3 2600 Glostrup Tlf. 56 24 7 365

eogp.dk/service 219

ENTREPRENØRER

Ikke blot en entreprenørvirksomhed, men en håndværksvirksomhed – og det er vi stolte af Vi udfører alt inden for service, fag-, hovedog totalentreprise, og vi benytter altid egne håndværkere inden for vores fagområde. Kontakt os for en uforpligtende dialog.

220

Tømrerfirma Bjørn Svendsen A/S Jorisvej 21C 2300 København S Tlf.: 3234 0130 post@bsas.dk www.bsas.dk

Assurance Partner – 9703

ENTREPRENØRER • FORSIKRINGER

– 9703 Forsikring: Gratis servicetjek dahlberg, det største danske mæglerhus, har i de sidste 25 år specialiseret sig i ejendomsforsikring. dahlberg er uvildig og vi samarbejder med alle førende forsikringsselskaber. Vi tilbyder et gratis og uforpligtende servicetjek af foreningens forsikringer. Jeres gevinst ved et samarbejde med dahlberg er: • •

uvildig hjælp til skadebehandling & forespørgsler optimale dækninger & betingelser

Kontakt vores ejendomsspecialist Them Dandanel på tlf. nr. 33 70 44 89 eller pr. mail them.dandanel@dahlberg.dk

ASSURANCE PARTNER ASSURANCE PARTNER Forsikringsmæglere med speciale Forsikringsmæglere med speciale i forsikringsløsninger til store ejeni forsikringsløsninger til store ejendomme, andelsog ejerforeninger domme, andelsog ejerforeninger

ASSURANCE PARTNER

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET ASSURANCE PARTNER A/S

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET Forsikringsmæglere med speciale ASSURANCE PARTNER A/S Gl.i Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg forsikringsløsninger tilC store ejenTlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 Gl. Kongevej 160 · 1850 Frederiksberg C Tlf. 33 25 20 10 · Fax 33 25 20 30 domme, andelsog ejerforeninger www.assurancepartner.dk www.assurancepartner.dk

info@assurancepartner.dk Servicehåndbogen 2016-17

info@assurancepartner.dk

FORSIKRINGSMÆGLERSELSKABET

221

FIBERNET INTERNETLEVERANDØR TIL BYENS FOLK SIDEN 2004

FÅ JERES EGET BOLIGNETVÆRK - OG FÅ RÅD TIL HURTIGERE INTERNET

INGEN skjulte gebyrer INGEN bindingsperiode INGEN tvungen tilmelding

Kontakt os på 33 23 00 99 eller tilbud@fiberby.dk - så hjælper vi med en skræddersyet løsning til netop jeres forening.

Fiberby leverer en 200/200 Mbit/s internetforbindelse til 120 kr. per måned per lejl. Vi er eksperter i at levere enkelt og problemløst internet til boligforeninger i Storkøbenhavn. Foreningen kommer selv til at eje bolignetværket, som kan levere endnu højere hastighed i fremtiden. Over 500 foreninger er idag tilsluttet vores fibernet.

Skelbækgade 40B - 1717 København V - fiberby.dk - CVR. 28292139 222

FORSIKRINGER

Fleksibel forsikringsløsning Med 360 graders dækning af ejendommen Vores udvidede ejendomsdækning er udviklet i samarbejde med vores ejendomskunder og samarbejdspartnere. Ud over standarddækningerne har forsikringen en række ekstra dækninger, fx: — — — —

Retshjælpsforsikring Jordskadeforsikring Ansvarsforsikring ved beboerarbejde Genhusning.

Undgå tab af egne penge i forbindelse med bestyrelsesarbejdet Som udgangspunkt hæfter et medlem af bestyrelsen i en andelseller ejerforening direkte og solidarisk med sin private formue for fejl og forsømmelser, der har ført til tab i foreningens økonomi, fx ved brud på lovgivningen, regler og vedtægter. Derfor anbefaler vi forsikringen Bestyrelsesansvar, der dækker tidligere, nuværende og kommende medlemmer af bestyrelsen.

Kontakt os, og hør mere om, hvad vi kan gøre for jer Kundechef Lars Dal T 30 37 75 04 E ldl@codan.dk

Kundechef Søren Clausen T 30 37 78 61 E src@codan.dk

09.16. Codan Forsikring A/S CVR 1052 9638.

Servicehåndbogen_A5.indd 1

Servicehåndbogen 2016-17

08/09/16 13.13

223

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

• Bolig og bygge rådgivning for Andels-, Ejer- og Lejerboligforeninger • Bygherre rådgivning ved til- eller ombygninger • Projektrådgivning og projektstyring • Drift og vedligeholdelsesplaner for Andelsboligforeninger • Ring for uforpligtende møde til Claus Borum telefon 6160 6344 www.borum-byg.dk

Specialiseret rådgiver

Troværdig sparringspartner for boligforeninger

Rådgivning om belægning og kloakker

Myndighedsbehandling

Rådgivning ved nye og gamle projekter

Udarbejdelse af drift- og vedligeholdelsesplaner

Rådgivning om faldstammer

Sparer bygherre tid og penge

ALGADE 55, 3. 4000 ROSKILDE TLF. +45 4632 5952 WWW.HARTVIGCONSULT.DK

224

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Murbyg ApS Murbyg ApS

Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS Murbyg ApS Rådgivende Ingeniører Rådgivende Ingeniører Murbyg ApS • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig Rådgivende • Tilstandsrapporter udføres afIngeniører beskikket bygningssagkyndig bygningssagkyndig • Tilstandsrapporter udføres af beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme

Rådgivende Ingeniører • Tilstandsrapporter udføres af store beskikket bygningssagkyndig • Energimærkning af små og store ejendomme • Energimærkning af små og ejendomme Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg • Tilstandsrapporter af beskikket omme • Energimærkning af små og store ejendomme ingssagkyndig • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk ekspert i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg • Energimærkning af små og store ejendomme

• af beskikket • Tilstandsrapporter Teknisk ekspert i: udføres Oliefyrede kedelogbygningssagkyndig varmeanlæg g varmeanlæg me www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 • ekspert i:afOliefyrede kedelog varmeanlæg • Teknisk Energimærkning små og store ejendomme www.murbyg.dk• •e-mail: e-mail: info@murbyg.dk • tlf.• 4088 1230 1230 www.murbyg.dk info@murbyg.dk tlf. 4088 meanlæg • www.murbyg.dk Teknisk ekspert• i: Oliefyrede kedelog varmeanlæg e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

dk • tlf.www.murbyg.dk 4088 1230 • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230 www.murbyg.dk • e-mail: info@murbyg.dk • tlf. 4088 1230

tlf. 4088 1230

95 95 95 95

95 95

FAL KON A/S

RÅDGIVE NDE INGEN IØRE R

30 års rådgivererfaring i byggebranchen Tilstandsrapport Energirenovering Byggeledelse Drift og vedligehold Projektering og tilsyn Bygningskonstruktioner Tekniske installationer Bygningsrenovering Nybyggeri Fjernvarmeanlæg Jordvarme Kloak/ Fugtsikring Tagboliger Altaner og tagterrasser Altan- og karnaprenovering Tlf: 3 5364500



Servicehåndbogen 2016-17

Nor dr e Fa san vej 43  2000 Fr eder i ksb er g  Med le m a f F.R . I. Fax : 35364 570  Ma i l: fa lkon @ fa lkon .d k  Web : www. fa lkon .d k



C VR : 25 2 44826

225

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Eksperter i andelsog ejerlejlighedsforeninger

Kampagne! Gratis opdatering af vedligeholdelsesplan om 5 år*

Få et friskt syn på jeres ejendom via en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan

Jeres ejendoms vigtigste dokumenter

En tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan udgør grundlaget for jeres ejendoms og dens beboeres økonomi og tryghed. Hvad enten I bor i en ny eller ældre ejendom, er det vigtigt at holde øje med husets øjeblikkelige tilstand. En simpel gennemgang af ejendommens tilstand og en plan for de kommende års vedligeholdelsesarbejder kan altså sikre en forening og dens beboere mod ubehagelige overraskelser, som næsten altid bliver både omfattende og dyre, hvis ikke der gribes ind i god tid. Bang & Beenfeldt vil gerne hjælpe jer. Ring til os på 32 57 82 50 og få et uforpligtende tilbud på en tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan. * Kampagnen gælder ved indgåelse af aftale om udarbejdelse af tilstandsrapport og vedligeholdelsesplan.

Langebrogade 6J, 4. sal

226

Tlf: 3257 8250

info@bangbeen.dk

www.bangbeen.dk

INGENIØRER / RÅDGIVENDE

Skal du bygge på Frederiksberg? Se hvordan du søger og find tegninger over din ejendom på frederiksberg.dk Projektering · Byggestyring Byfornyelse · Renovering · Nybyggeri Vurderinger · Tilstandsrapporter VVS anlæg · Fjernvarmeanlæg EM-konsulent · Drift - & Vedligeholdelsesplan

LARSEN & SØNDERGAARD BYGGERÅDGIVNING A/S

BYGGERÅDGIVNING

Arkitekter & Ingeniører H.C. Ørsteds Vej 33 · 1879 Frederiksberg C Telefon 33 24 34 70 www.ls-b.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

• Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Butikssalg af VVS-artikler og reservedele Amagerbrogade 208, 2300 København S Amagerbrogade 208, 2300 København S 3258 9040 tlf. 3258tlf. 9040 • Showroom • Showroom og administration og administration Kirstinehøj 43 Kirstinehøj 43

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk Servicehåndbogen 2016-17

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk 227

KLOAKMESTRE / KLOAKSERVICE

EJENDOM BYGGET FØR 70’ERNE? SÅ ER DET MÅSKE PÅ TIDE AT GENNEMGÅ FALDSTAMMERNE UNDGÅ: VANDSKADER OG HØJE OMKOSTNINGER

DE GAMLE RØR BLIVER STÅENDE KONTAKT OS FOR RØRRENOVERING

Proline Group Tlf. 6361 8545 info@proline-group.dk www.proline-group.com 228

LÅSESERVICE

Det er sikkerhedsdøren, der holder tyvene væk, ikke låsen. Det er vigtigt med en god lås, men det, som stopper indbrudstyven, er en dør, der er svær at bryde igennem. Stålplade i flere lag, hageformede stålnokker og låserigler i både for- og bagkant af dørbladet gør det næsten umuligt at forcere en Daloc sikkerhedsdør. At Daloc sikkerhedsdøre derudover både er fleksible og elegante skyldes, at dørenes design og modstandsdygtighed er resultatet af intelligente og gennemtænkte sikkerhedsdetaljer kombineret med de materialer, de er konstrueret af. Stort projekt? Vore erfarne og professionelle montører udskifter døren til en lejlighed på under en halv dag. Gå ind på Daloc.dk og læs mere.

Sikkerhedsdøre Servicehåndbogen 2016-17

229

L. Ukket

LÅSESERVICE S. Krid B. Liv Ude U. Ønsket

Et vink med en vognstang L. Ukket

For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink med en vognstang om at holde sig væk. For en dørtelefon sender et meget tydeligt signal om at her er der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du For ubudne gæster er en dørtelefon et tydeligt vink skalen vi holde få rådgivning, servicering og installationet gratis af bred med en vognstang om at holde sig væk. For en dørindlæg om ejendomsssikring viftesender af produkter indenfor Og vi komtelefon et meget tydeligt signaldørtelefoner. om at her på dit næste bestyrelsesmøde? ermer der ikke frit spil. Hos Mejlshede Gruppen kan du gerne ud og holder et gratis indlæg om sikring til få rådgivning, servicering og installation af en bred ditafnæste beboermøde. Er du i at høre vifte produkter indenfor dørtelefoner. Og viinteresseret kommer gerneom ud oghvad holdervi et kan gratistilbyde indlæg omjeres sikring ejendom, til mere eller øndit næste beboermøde. Er du interesseret i at høre sker en gennemgang jereseller nuværende anlæg, så mere omIhvad vi kan tilbyde jeres af ejendom, ønsker af jeres nuværende anlæg, så givI enosgennemgang et vink på tlf. 35 393939.

skal vi holde et gratis indlæg om ejendomsssikring på dit næste bestyrelsesmøde?

Et vink med en vognstang

giv os et vink på tlf. 35 393939.

35 39• www.mejlshede.dk 39 • www.mejlshede.dk 35 3939 39 39 MALERMESTRE

3688_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

08-08-2013 15:32:05

88_Mejlshede_annonceServicehåndbogen.indd 1

08-08-2013 15:32:05

udføres fleksibelt og i høj kvalitet Malerarbejder udføres Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj fleksibelt og i høj af en større familie

kvalitet

kvalitet …en del af en større familie Tlf: 7020 7178 …en del af en større familie post@alvidan.dk

Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj føres fleksibelt og i høj Malerarbejder udføres fleksibelt og i høj Tlf: 7020 7178 www.alvidan.dk kvalitetAlvidan ApS Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 valitet kvalitet post@alvidan.dk Jorisvej 21C …en del af en større familie Jorisvej 21C post@alvidan.dk en større familie 2300 Kbh del S af en større www.alvidan.dk …en familie 2300 www.alvidan.dk AlvidanKbh ApSS Tlf: 7020 7178 Jorisvej 21C Tlf: 7020 7178 2300 Kbh S post@alvidan.dk www.alvidan.dk 230

post@alvidan.dk Alvidan ApS Tlf: 7020 7178 Malerarbejder www.alvidan.dk udføres fleksibelt og i høj Jorisvej 21C post@alvidan.dk kvalitet 2300 Kbh S www.alvidan.dk …en del af en større familie

Alvidan ApS

Tlf: 7020 7178

MALERMESTRE

Brdr. Lauridsen ApS Tømrer- og malerfirma

Maling af trappeopgange

Citymaler.dk Hj.side: www.citymaler.dk E-mail: michaelhusum@ofir.dk Gimles Allé 1A, 2300 København S

Mobil: 20 68 48 82 Telefon: 32 97 82 90

BYGNINGSRENOVERING

Vurdering af andelslejlighed Vedligeholdelses plan Ring for et gratis og hurtigt uforpligtende tilbud Tilstandsrapport Telefon 44 44 54 02 kl 8-16 Forsvarsvej 9 - 2730 Herlev Energimærkning www.brdr-lauridsen.dk Elevator kontaktos@brdr-lauridsen.dk Altan Hansen – 9710 Tagterrasse Tagbolig Tagrenovering Facaderenovering

Maling af vinduer fra egne lifte

Citymaler.dk v/ Michael Jørgensen Vinduesrenovering og -udskiftning

Trapperenovering Godt håndværk Udføres alt malerarbejde Badeværelsesrenovering Facader, Vinduer, Trapper, Vedligeholdelseskonto Fugt- og skimmel svampudbedring Gårdrenovering GARANTI PÅ KVALITET Bygge- og økonomistyring Byfornyelse Energirenovering

N SPLA 6 E S L DE 201 E H O L estilling i G I L Skal vi V tage E Den snak db veom s i r p malerarbejde? alv Hmalerarbejde? Skal vi tageVien snak har mere end om 100 års erfaring i boligvedligeholdelse. Vi har mere end 100 års erfaring i ejendomsvedligeholdelse.

Ønsker De en total istandsættelse af vinduer eller trapper, påtager vi os gerne at sørge for snedker,

Skal vi være boligforeningens fremtidige samarbejdspartner vedrørende driften, vedligeholdet og udviklingen af ejendommen? Ønsker De en total istandsættelse af vinduer eller trapper, påtager vi os gerne at sørge for snedker, murer,i hovedentreprise. gulvbelægning og el-arbejder i hovedentreprise. murer, gulvbelægning og el-arbejder

Mesterlodden 44 • 2820 Gentofte • Tlf.: 39 65 71 50 • www.friedmann.dk

Kontakt os for et uforpligtende møde. Hansen Tom Malerfirmaet

Herlev Bygade 78A, 2730 Herlev ......................................... 44 94 90 87 Telefax.................................................. 44 94 90 27 Mobil .................................................... 20 31 70 87

MALERFIRMAET TOM HANSEN

Telefon 33 15 15 20 mail@trioarkitekter.dk www.trioarkitekter.dk

– Kvalitet & Service i top –

Renovering & vedligeholdelse af 1. SAL • Vinduer Nyvej 16 C• Facader Trapper Kontorer • Ejendomme

1851 Frederiksberg C

Gratis tilbudsgivning

B YG G E T E K N I S K R Å D G I V N I N G

www.tomhansen.dk

Servicehåndbogen 2016-17

231

MALERMESTRE

Bo Almlev J.P. Hoverby A/S

Malerfirmaet

Moderne malerarbejde er mere end godt håndværk... Hos Hoverby har vi en faglig stolthed. Vi er færdige til aftalt tid, vi yder en service i top, og vi arbejder meget hensynsfuldt. Vi udfører alle typer malerarbejder, store og små. Specielle og de ’helt almindelige’. Vi udfører renovering af facader, vinduer, trapper og maling af vægge og gulve i kælderrum. Vi maler også med epoxy og brandhæmmende maling. Vi er it-opdateret og modtager og dokumenterer alt digitalt til gavn for vores kunder før, under og efter at arbejdet er udført.

Vi tager lærlinge ind og efteruddanner vores svende. Vi bestræber os på hele tiden at være på forkant med produkter, behandling og miljø. Vi kan også være din hovedentreprenør på en opgave. Uanset, om det er tømrer-, murer, VVS-, glarmestereller malerarbejder, så afslutter vi til tiden med den pris og den kvalitet, som vi har aftalt. Vi klarer tingene, så kan du klare noget andet. Og så vil vi naturligvis gerne komme igen…

J.P.HOVERBY AS Romancevej 29, 2730 Herlev Tlf.: 44 84 56 66 Fax 44 84 51 33 Mail: jp@hoverby.dk www.hoverby.dk

Medlem af:

Moderne malerarbejde er mere end

godt håndværk “

...Hoverby reagerer hurtigt på henvendelser, når processen er i gang. Der er en problemfri kommunikation og et tilfredsstillende resultat. Jeg synes, at Hoverby er på samme niveau som andre firmaer, vi bruger i ejendommen. Vi har aldrig haft særlige problemer... Bent Mouritzen, formand, Andelsforeningen Ribegade

232

Malerfirmaet

J.P.HOVERBY AS

for om uden udførelse af malerarbejde bedres omkostninger forer indgået værkets Ankenævn og garantior og MALERMESTRE direkte mellem de ovennævnte klagebeGarantiordningen dækker dog kun kan fås ved henvendelse på telef der rettigede og medlemmet af Danske 00.000 kr. i udbedringsomkostninDanske Malermestre: 32 63 03 7 ndMalermestre. kun hvis der klages over arbejdet, Ankenævn: 70 20 2 de. Garantiordningen dækker manglerHåndværkets ved er er gået et årbygningsmalerarbejde fra det er faktureret og skilteden egentligt

har

malerarbejde samt arbejde, der naturligt

olte at sædvanligt kunne fortælle, det er Garanfor afog hører atherunder. vil i tiordningen dækker dog ikke afrensning sjældent, at der rejses garantisager og maling af Det er Maleren forudsætning ore 4medlemmer aftage. Danske

es, Får edækker æv-

for garantiordningens anvendelse, at udgifter til udbedring ikke overstiger kr. 100.000,00 inkl. moms, og at der klages Garantiordningen over arbejde, hvor faktura er udstedt minerettigede ogetdermed dækket af af større dre end 1 år før klagen. Sager ordningen er: kke omfang henvises til civilretslig behandling. Vi er malerfirma ry for at gøre det nemt for vores forbrugere, deret som ejereder fårhar udvil kunder og lægger vægt på at service. ing lerarbejde i egen bolig eller som-kvaliteten er i top og godHørkær Yderligere oplysninger 7-9 bejNærmere oplysninger vedrørende . Vi er et firma med gode og stabileHåndmedarbejdere der har været for værkets Ankenævn og 2730 Herlev forbrugere, der lejere eller ansat hossom os i flere år. garantiordningen kun kan fås ved henvendelse på telefon: havere får udført malerarbejde i ninMalermestre: 32et63uforpligtende 03 70 Kontakt os gerne for tilbud Telefon 44 84 99 44 olig forDanske egen regning. det, Håndværkets Ankenævn: 70 20 25 37. kontakt@malerjohn.dk • Tlf: 36 49 85 69 • Mobil: 40 42 12 49 • www.malerjohn.dk eret Mobil 40 56 99 44

er ger ler-

Fax 44 92 17 00

Keldsøvej 24 info@alogholmmalerfirma.

2100 København Ø Telefon 44 84 99 44 www.alogholmmalerfirma. Mobil 40 56 99 44 info@alogholmmalerfirma.dk www.alogholmmalerfirma.dk

udm-

ller e i

Garanti for veludført malerarbejde Få løst dine maleropgaver af en dynamisk og Hørkær 7-9 professionel virksomhed med kernekompetencerne indenfor renovering vedligeholdelse: 2730 og Herlev • Nye og gamle vinduer Telefon 44af84 99 44 • Malerbehandling hovedog bagtrapper • Facader Mobil 40 56 99 44 • Institutioner • Kontorer Fax 44 92 17 00 • Flyttelejligheder

Garanti på kvalitet

info@alogholmmalerfirma.dk

Vi sætter en ære i at hjælpe enhver, med behov for et godt stykke malerarbejde og med over 20 års erfaring er der endnu ikke en www.alogholmmalerfirma.dk arbejdsopgave, vi ikke har fundet en løsning på. Servicehåndbogen 2016-17

233

MALERMESTRE • MURERMESTRE

STENI Protego

- tag med markedets bedste garanti

STENI Protego er den bedste investering over tid. En flot, funktionel løsning, som du kan glæde dig over i mange år. Tagplader i høj kvalitet, velegnet til både nybyggeri og renoveringer. 40 års garanti mod frostsprængninger og delaminering. En dokumenteret levetid på over 60 år, og en meget vedligeholdelsesvenlig overflade, er en god investering for byggeriet. STENI Protego er flot, og giver mulighed for valgfrit arkitektonisk udtryk. steni.dk

Håndbogen_125x190_steni.indd 1

09.10.15 09.05

Facaderenovering

Badeværelser

Betonrenovering

Kloak- & TV-inspektion

Lindgreens Allé 12 2300 København S Tlf.: 32 58 89 51 Fax.: 32 58 89 91 www.oensmurer.dk E-mail: post@oensmurer.dk

234

PORTTELEFONANLÆG / DØRTELEFONER

Fermax universaltelefon. Passer til de fleste 4+N anlæg

Porttelefonanlæg. Audio eller video. Adgangskontrol.

230V røgalarmer m/batteribackup. Redningsstiger

FREUND

FREUND ELEKTRONIK A/S

Fuglebakken 119 - 5210 Odense NV - Tlf. 66 16 24 14 - Fax 66 16 29 44 - freund@freund.dk - www.freund.dk

Erstatter opslagstavlen / fuld kontrol med opslagstavlen

•

Beboerne kan selv oprette opslag

•

Understøtter papirløshed i foreningen

•

Spar porto, kopiering, og ikke mindst tid

•

Øget grad af selvbetjening og service 24 timer i døgnet

•

Let at følge med i beboernyheder

•

Se foreningens kalender og meget mere...

Lille investering – stort udbytte!

Kontakt Henrik Vinther for nærmere information på henrik@prosedo.dk

opgangsskærme en del af Prosedo Servicehåndbogen 2016-17

235

REVISORER

Kompetent rådgivning

Vores ejendomsgruppe yder effektiv revision af regnskab mv. samt kompetent rådgivning og assistance vedrørende regnskab, skat, moms, stiftelse, budgetter mv. Vi betjener et stort antal af både små og store andelsbolig- og ejerforeninger. Kontakt os via statsaut. revisor Morten Egholm Alsted eller senior manager Jørgen Andersen. Gribskovvej 2 2100 København Ø Tlf. 39 16 76 00 www.beierholm.dk

236

REVISORER

FÅ ET OVERSKUELIGT REGNSKAB I JERES FORENING Hos BDO rådgiver og reviderer vi årligt over 500 ejer- og andelsboligforeninger. Vores team af branchespecialister beskæftiger sig dagligt med foreninger og holder sig ajour med markedet og lovgivningen. Vores mange års erfaring samt indlevelse og indsigt på området gør, at vi kan rådgive jeres forening bedst muligt samt udforme jeres regnskab, så det er overskueligt for brugerne og i henhold til lovgivningen. Kontakt statsautoriseret revisor Jesper Buch for en uforpligtende samtale på tlf. 40 73 52 12, mail: jeb@bdo.dk eller vores kontor: Havneholmen 29, 1561 København V, tlf. 39 15 52 00 koebenhavn@bdo.dk

BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.

Servicehåndbogen 2016-17

237

REVISORER

RevisoR foR meRe end 100 ejeR - og andelsboligfoReningeR

statsautoriseret revisionsaktieselskab nyhedeR om bl.a. Regnskab, skat og moms på www.foReningsRevisoR.dk

Vester Voldgade 107 dK-1552 KøbenhaVn V tlf.: 33 15 27 27 fax: 33 15 47 04 e-mail: tt@ttreVision.dK www.ttreVision.dK

TT Revision_annonce_125x90.indd 1

18/09/12 20:33:32

DATA R EV ISION Registrerede revisorer Medlem af FSR Pile Allé 29 danske revisorer Frederiksberg revisor@datarevision.dk

238

SNEDKERE / TØMRERMESTRE

- Bygningsvedligeholdelse

tømrer snedkerfirma

- Reparationsarbejder - Om-, til- og nybygning

P.- Tagarbejde Winther Jespersen A/S

Gerner Hansen & Jørgen Petersen A/S

Hejrevej 5 – 2400 Kbh. NV - Dør og Vinduesudskiftning mail: kontakt@pwj.dk - www.pwj.dk - Værkstedarbejde

• Bygningsvedligeholdelse

- Udbedring af svampeskader

• Dør og Vinduesskiftning

Tlf. 35 82 21 20

Solidt håndværksmæssigt arbejde i mere end 69-årHovedentrepriser - udført af egne erfarne håndværkere     

• Reparationsarbejde • Tagarbejde

• Værkstedarbejde

Baldersbækvej 11 DK-2635 Ishøj Tel [+45] 43 52 18 70 Fax [+45] 43 99 53 18 www.gh-jp-as.dk ghjp@gh-jp-as.dk

Murer, Beton og Kloak Tømrer og Snedker – eget snedkeri Tag- og facaderenoveringer Total-, hovedog underentrepriser Specialopgaver af enhver art Rep. og vedligeholdelsesopgaver for andelsog ejerforeninger, boligselskaber



Kontakt os for et uforpligtende tilbud

SVAMPESKADER

141



 

Servicehåndbogen 2016-17

239

SVAMPESKADER

Skimmelangreb efter vandskader. Hvad gør man så? Prøv vores BORACOL Special Læs mere om dette effektive produkt på vores hjemmeside: www. lavtox.dk

TØRRERUM

Spar på energien i tørrerummet I et affugtet tørrerum er der ikke behov for opvarmning. Tøjet tørrer som udendørs på en god sommerdag. • • • • •

Hurtig tørring, dermed større kapacitet Sluk helt for varmen Ingen slid på tøjet, som f.eks. ved tumbling Nem installation og minimal vedligeholdelse Gennemprøvet metode, anvendes i stor udstrækning bl.a. i Forsvarets tørrerum

ørrelse: 131 mm x 98 mm

Tlf.: 4495 3355 • info@munters.dk www.munters.dk/toerrerum

240

TAG / FACADE

STENI Protego

- tag med markedets bedste garanti

Servicehåndbogen 2016-17

Håndbogen_125x190_steni.indd 1

241

09.10.15 09.05

VALUARER

Kan andelskronen sættes op? Den offentlige ejendomsvurdering er suspenderet og næste vurdering kommer først i 2019 De andelsforeninger som i dag anvender den offentlige vurdering som grundlag for beregning af andelskronen, beregner værdien med udgangspunkt i ejendomsværdien fra 2012 og går således glip af de generelle værdistigninger, der har været på fast ejendom siden 2012. I mange andelsforeninger, hvor andelskronen er baseret på den offentlige vurdering, er der således mulighed for at hæve andelskronen, hvis andelsforeningen i stedet for benytter en valuarvurdering som grundlag for beregning af andelskronen. Et par fordele ved en valuarvurdering:

Jan Nyby Ejendomsmægler, Valuar 27 74 44 90

242

Værdien af ejendommen ajourføres hvert år, og købere og sælgere af andele i foreningen får vished for, at andelskronen er baseret på markedsværdien.

Ingen ‘tvinges’ til at sælge under markedsværdi. Det handler sjældent om bare at sælge og opnå en stor profit. Et overskud ved et salg skal som hovedregel anvendes til køb af ny bolig.

Få vores liste over fordele og ulemper ved at benytte en valuarvurdering og lad os bidrage til en god drøftelse herom i bestyrelsen. Kontakt os på 38 33 77 00 eller info@proad.dk

VALUARER

En valuarvurdering fra danbolig Erhverv bygger på mange års erfaring og sikrer en korrekt vurdering af ejendommen.

Hvad er den rigtige værdi af jeres andelsboligforening?

2300 KØBENHAVN S SIDSEL GULDHAMMER AMAGERBROGADE 169 Sidsel.guldhammer@danbolig.dk Velbeliggende udlejningsejendom Til salg Tlf. 21 61 90 43 Velbeliggende og pæn udlejningsejendom på hjørnet af Amagerbrogade og Lombardigade. Ejendommen er en murstensejendom, opført i 1902, med et samlet BBR-areal på 2.016 m², fordelt med boligareal på 1.698 m² og erhvervsareal på 318 m².Boligdelen indeholder 29 boliglejemål i varierende størrelser fra 46 - 103 m². 25 af lejemålene er moderniseret i henhold til BRL § 5, stk. 1, mens de resterende 4 lejemål er uistandsatte.Erhvervslejemålene er en bager (indflytning 1989), en frisør (indflytning 1983), og en grillbar (indflytning 1991). Pris / kontant Bolig og erhvervsareal Forrentningsprocent

40.000.000 kr. 1.698 og 318 4,03 %

Årlige lejeindtægter Årlige driftsudgifter Sagsnummer

2100 KØBENHAVN Ø ÅLBORGGADE 20, ST.

Fantastisk indrettet og istandsat "beboelsesejerlejlighed" med erhvervsstatus Til salg Flot og moderniseret erhvervsejerlejlighed på indre Østerbro beliggende mellem Randersgade og Østerbrogade ved Parken. Lejligheden er indrettet med fordelingsgang med adgang til pænt kontor/rum til højre for indgangen, nyt KVIK køkken i åben forbindelse til spisestue. Herudover er der stort kontor/rum, hvorfra der er adgang til yderligere rum samt flot nyt badeværelse med flotte fliser og ny sanitet. Lejligheden har helt nye termovinduer, ligesom der er pålagt egetræsparket gulv overalt i lejligheden, udført som sildeben.

2.479.224 kr. 855.614 kr. 956TL000267

Pris / kontant Erhvervsareal Fællesudgifter pr. kvartal

1.400.000 kr. 78 m2 3.074 kr.

Forbrug pr. kvartal Energimærke Sagsnummer

2.060 kr. D 956CB000049

Skat har meddelt, at den offentlige vurdering er udskudt til år 2019, hvorefter et nyt vurderingssystem træder i kraft.

Ejendomsmægler & valuar, MDE danbolig Erhverv København

Jeres andelsboligværdi er således fastfrosset frem til 2019, uden prisstigninger i et boligmarked, hvor tilsvarende ejerlejligheder er steget markant. Dette gælder også, selvom I står overfor større vedligeholdelses-/eller forbedringsarbejder og dermed risikerer, at jeres andelsværdi falder. Mange andelshavere oplever, at når andelskronen er fastsat efter den offentlige vurdering, sælges andelen meget hurtigt, og til under den reelle markedspris for lejligheder i København. Ved brug af valuarvurdering får I hvert år en markedstilpasset værdi af jeres ejendom, som tager hensyn til jeres ejendoms tilstand, forbedringsarbejder mv. 2100 KØBENHAVN Ø LANDSKRONAGADE 56

4000 ROSKILDE

KAMSTRUPVEJ 55, KAMSTRUP Kontakt os nu og hør, hvad den rigtige andelsværdi er for Flot og total istandsat investeringsejendom Til salg har nye vinduer og nyt tag (ca. fra sommeren 2010) og ligesom der er er lavet flot pudset mur omjeres forening. Ejendommen kring ejendommen ud til vejen. Ejendommen er beliggende på en 7.483 m² stor grund, hvor der foran ejendommen

Flot og velholdt småhusejendom Til salg Godt beliggende investeringsejendom med ni udlejede beboelseslejligheder bestående primært af 2 værelses lejligheder, hvoraf det ene er et ombygget erhvervslejemål. På kvisten indgår en udlejet og totalt istandsat 3 værelses ejerlejlighed, sidstnævnte er i 2008 indrettet i tidligere loftsareal og er sidenhen opdelt i selvstændig ejerlejlighed. Ejendommen fremstår velholdt og den ligger i et pænt og roligt kvarter uden sandsynlig tomgang. Alle lejemål er istandsat, og flere lejemål kan ved genudlejning bære en højere leje. Der er pulterrum i kælderen. Pris / kontant Boligareal Forrentningsprocent

13.700.000 kr. 546 m2 3,68 %

Årlige lejeindtægter Energimærke Sagsnummer

661.965 kr. B 956BT138005

er stort parkeringsareal samt stor terrasse samt store og dejlige havestykker bag ejendommen.Ejendommen indeholder 7 klubværelser samt 4 flotte og istandsatte lejligheder. Herudover er der gode erhvervslokaler i bunden af ejendommen, som udlejes til privat skole. Herudover er der 3 garager, som også udlejes til erhvervslejeren. Pris / kontant Erhvervsareal Boligareal

12.500.000 kr. 799 m2 395 m2

Årlige lejeindtægter Årlige driftsudgifter Sagsnummer

1.130.372 kr. 196.314 kr. 956TL000251

danbolig Erhverv København K

Ejendomsmægler, valuar, HD & MDE · Østerfælled Torv 10, 1. sal, 2100 København Ø · Tlf. 3283 0610 · erhverv.kbh@danbolig.dk · www.danboligerhverv.dk

Servicehåndbogen 2016-17

243

VALUARER

Hans Trebbien Trebbien Hans Hans Trebbien

Hans Trebbien Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Valuar Ejendomsmægler ogogog Valuar Statsaut. ejendomsmægler Statsaut. ejendomsmægler Valuar Statsaut. ejendomsmægler Hans Trebbien Trebbienog Valuar Hans Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Landsdækkenderådgivning rådgivning Statsaut. ejendomsmægler og af Valuar Landsdækkende ved valuarvurdering valuarvurdering afandelsboligforeninger. andelsboligforeninger.

Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering andelsboligforeninger. Statsaut. ejendomsmægler og Valuar Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. andelskronen. Køb, salg &vurdering vurdering afkøb fast ejendom Vurdering af andelskronen. Køb, salg & af fast ejendom Vurdering af andelskronen. Vurdering af fast ejendom ved og ejendom salg. Vurdering af Køb, salg & vurdering af fast Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Landsdækkende rådgivning ved valuarvurdering af andelsboligforeninger. samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. samt vurdering af forbedringer de enkelte lejligheder. Vurdering af andelskronen. Køb, salg & vurdering af fast ejendom Udarbejdelse af opgørelse/rapport ved forbedringer i individuelle andelsboliger. samt vurdering af af forbedringer enkelte lejligheder. samt vurdering af idede de enkelte lejligheder. Vurdering andelskronen. Køb, salgi & vurdering af fast ejendom samt af vurdering forbedringer enkelte lejligheder. Medlem af forbedringer DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening samt vurdering af forbedringer i de enkelte lejligheder. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening. Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening Medlem af DE/Dansk Ejendomsmæglerforening

r Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade 27 Tlf. +45 3838 Tlf.33 +4514 33 07 14 07 r Skrams Peder GadeSkrams 27 Gade Tlf. +45 33 14 07 3838 27 +45 Tlf. +45 3338 14 07 de 27 Tlf. 33 14 07 DK-1054 København K Fax +45 33 14 08 1054 København K Fax +45 33 14 08 3838 de 27 Tlf.K +45 1433 07 DK-1054 København Fax +45 3338 14 08 1054 København K Fax33 +45 14 08 3838 hanstrebbien@mail.tele.dk hanstrebbien@mail.tele.dk havn K Fax +45 33hanstrebbien@mail.tele.dk 14 08 38 hanstrebbien@mail.tele.dk havn K Fax +45 33 14 08 38

Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member Tilsluttet / Member

Tilsluttet / Member

Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening Dansk Ejendomsmæglerforening

Dansk Ejendomsmæglerforening hanstrebbien@mail.tele.dk Dansk Ejendomsmæglerforening VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE hanstrebbien@mail.tele.dk

Overholder ejendommen lovgivningen?

Renteswap og deres indflydelse på dit andelsboligkøb Renteswap og deres indflydelse andelsboligkøb Det er ikke nødvendigvis et problempå at dit købe en bolig i en andelsboligforening, som Det er ikke nødvendigvis et problem at købegranskning en bolig i en som har renteswap, men det kræver en grundig af andelsboligforening, foreningens økonomi. Er du en del af bestyrelsen, har du Varmtvandsmålere har renteswap, men det kræver en grundig granskning af foreningens økonomi. ansvaret for, at ejendommen overi hver lejlighed Renteswapaftaler er nemlig både indgået af foreninger med en sund økonomi og Renteswapaftaler er nemlig bådeudfordringer. indgået af foreninger enkøbe sunden økonomi holder gældende lovgivning. foreninger, som har økonomiske Overvejermed du at andel i og en foreninger, som har økonomiske udfordringer. at købe en andel forening med renteswap, er det derfor en god Overvejer ide at få enduuvildig rådgiver til ati en se forening med renteswap, er skal det derfor en god ide at få en uvildig rådgiver til at se Inden udgangen af 2016 den nye på økonomien i foreningen. på økonomien i foreningen. målerbekendtgørelse implementeres, Fordele ved renteswap derfor tilbyder vi et gratis ejendomstjek. Fordele ved renteswap • Forsikring mod stigende renter • Forsikring mod stigende • • Lovpligtig Faste terminsydelser forbrugsmålingrenter • Faste terminsydelser • Individuelle varmtvandsmålere Ulemper ved renteswap Ulemper ved renteswap • • Turnusudskiftning/stikprøvekontrol Svingende andelsværdier • Svingende andelsværdier • Begrænsede muligheder for gældspleje • Begrænsede muligheder for gældspleje Digitale forbrugsopgørelser Vil du vide mere? Vil dumere vide på mere? Læs ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk Læs mere på ABF’s hjemmeside www. abf-rep.dk

stjek

Focus på ressourcer

Gratis ejendom

www.techem.dk - tlf.: 33 32 57 00

Meget mere end fordelingsregnskaber 244

VARMEMÅLERE / VARMEREGNSKAB / VANDMÅLERE

Følg dit forbrug på smartphone

Med istas app er det let at holde øje med dit energiforbrug Bliv bevidst om dit forbrug:  F ølg forbruget

af koldt/varmt vand, varme og el  Detailvisning af forbrug pr. måler  S ammenligning af aktuelt forbrug med tidligere års forbrug Kontakt din administrator og hør hvordan du får istas forbrugs-app.

ista Danmark A/S Brydehusvej 13  2750 Ballerup  Tlf.: 77 32 32 32  ista@ista.dk  www.ista.dk

Servicehåndbogen 2016-17

245

VASKERIMASKINER

FÅ EN GASTØRRETUMBLER I FÆLLESVASKERIET SPAR MINDST 9.000 KR. OG MERE END 500 KG CO2 OM ÅRET. SE MERE PÅ HOFOR.DK

HOFOR A/S Ørestads Boulevard 35 2300 København S

kogp.dk • August 2016

Mød os på Facebook www.facebook.dk/gasentusiasterne

246

Telefon 33 95 33 95 www.hofor.dk

Kontakt Du kan også ringe til os på telefon 3395 2626 eller send en mail på gasservice@hofor.dk

17100 HOFOR Ann_Servicehåndbogen_123x190_2016_V1.indd 1

04/08/16 14.30

VVS-INSTALLATØRER

Skær 10-15% af prisen på nye faldstammer De monteringsklare faldstammer og rør er udviklet til andels- ejerboliger og leveres i moduler klar til at sætte ind i baderummet. Alle rør klargøres på fabrik, VVS-montøren skal kun forbinde rørene mellem etagerne.

Økonomisk og effektivt Moduletts faldstammer monteres hurtigere end ved traditionelle byggemetoder, det sparer jer 10-15% på udgifter og håndværksarbejde på byggestedet, fordi alle rør, koblinger, cisterne og installationer er monteret på forhånd fra fabrikken. Rørene leveres i moduler og sættes ind på toilettet som byggeklodser. Det går hurtigt, så I skal kun undvære toilet/bad i kort tid under renoveringen, og I kan blive boende i lejligheden imens. Fremtidssikret og fleksibel I slipper for at se på faldstamme og rør, og alligevel er I sikret nem adgang og service af installationer og cisterne og vandmåler fremover, fordi modulet kan åbnes. Nemt for jer - vi leverer et monteringsklart sæt faldstamme og stigrør Vi projekterer gerne hele renoveringen for jer inklusiv ny sanitet. Vi opmåler, udfører beregninger, entrerer med VVS-montør, udarbejder budget og leverer et færdigt projekt med alle 2D og 3D tegninger, så I får fuldt overblik over økonomien og den endelige løsning.

Ring på 40 40 16 05 og få priser og bestil et gratis indretningsforslag ved udskiftning af den gamle faldstamme, cisterne, toilet og evt. bad. Modulett A/S ● Kirstinehøj 14 ● 2770 Kastrup ● 40 40 16 05 ● www.modulett.dk ● info@modulett.dk

Servicehåndbogen 2016-17

247

VVS-INSTALLATØRER

Vagtordning VVS . Gas . Fjernvarme . Olie

TLF 38 100 500

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

vvs-installatører vvs-installatører

- KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING VVS -VVS KLOAK - ENERGI - EJENDOMSVEDLIGEHOLDELSE - VAGTORDNING aut. VVS-installatør og kloakmester aut. VVS-installatør og kloakmester

•

Kirstinehøj - 2770 Kastrup - 00 32 50 56 00 Præstedfælledvej - 43 45Kastrup Kirstinehøj 43 - 43 2770 - 32 50 56

3250 5600 3250 5600 www.amagersanitetsservice.dk www.amagersanitetsservice.dk

www.tonnyjensenvvs.dk www.tonnyjensenvvs.dk

T E LT EE FL OENF O 70 0 0-2 W FW L D. F .D N1 2 7 021022 2 0 W - W W .W LK D.DK

Vagtordning Vagtordning . Gas . Fjernvarme . Olie . Gas . Fjernvarme . Olie VVSVVS 248

TLF 3838 100 500 TLF 100 500 Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Valhøjs Allé 187 · 2610 Rødovre · www.dehlsen.dk

Sikkerhedsdøre

Du har 10 års ansvar mod skjulte fejl og mangler, når du sælger din lejlighed!

Lad base1 sælge din ejerlejlighed og få gratis sælgeransvarsforsikring* – ring på 3389 8900

* Henvis til denne annonce og få en gratis sælgeransvarsforsikring ved salg. Læs artikel om sælgeransvarsforsikring i denne udgave af Servicehåndbogen.