URBAN REHABILITATION AND CONSERVATION PROJECT OF SAPHAN KHAO AND BOBAE MARKET

URBAN REHABILITATION AND CONSERVATION PROJECT OF SAPHAN KHAO AND BOBAE MARKET โครงการอนุรักษ์ ฟื้นฟูพนื ้ ที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊

โครงการอนุรักษ์ ฟื้นฟูพนื ้ ที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊

นางสาวพัชราภรณ์ ร้ อยแก้ ว

วิทยานิพนธ์ นีเ้ ป็ นส่ วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรปริญญาการวางผังเมืองบัณฑิต สาขาสถาปั ตยกรรมผังเมือง ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย ปี การศึกษา พ.ศ. 2555

URBAN REHABILITATION AND CONSERVATION PROJECT OF SAPHAN KHAO AND BOBAE MARKET

MISS PATCHARAPORN ROIKAEW

A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of Requirements for the Bachelor of Urban Planning (B.U.P.) Degree in Urban Architecture Department of Urban and Regional Planning Faculty of Architecture Chulalongkorn University 2012

หัวข้ อวิทยานิพนธ์ ชื่อนิสติ สาขาวิชา ปี การศึกษา อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์

โครงการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ นางสาวพัชราภรณ์ ร้ อยแก้ ว การวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ 2555 ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิรมล กุลศรี สมบัติ อาจารย์ ธนิชา นิยมวัน

คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อนุมตั ิให้ นบั วิทยานิพนธ์ฉบับนี ้เป็ น ส่วนหนึง่ ของการศึกษาตามหลักสูตรปริญญาการวางผังเมืองบัณฑิต ......................................................... คณบดีคณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร. พงศ์ศกั ดิ์ วัฒนสินธุ์) คณะกรรมการสอบวิทยานิพนธ์ ......................................................... ประธานกรรมการ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.ไขศรี ภักดิส์ ขุ เจริญ) ......................................................... อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิรมล กุลศรี สมบัติ) ......................................................... อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์ (อาจารย์ ธนิชา นิยมวัน) ......................................................... กรรมการ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์) ......................................................... กรรมการ (ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.พนิต ภูจ่ ินดา)

บทคัดย่ อ ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โครงการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ โดย นางสาวพัชราภรณ์ ร้ อยแก้ ว วิทยานิพนธ์นี ้มีวตั ถุประสงค์เพื่อการเสนอแนวทางในการอนุรักษ์ และปรับปรุงย่านตลาด สะพานขาว-โบ๊ เบ๊ กรุงเทพมหานคร เพื่อตอบสนองบริบทโดยรอบและเป็ นโอกาสสาคัญในการเสนอ การฟื น้ ฟูและลงทุนบนพื ้นที่ที่มีศกั ยภาพ ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ มีทาเลที่ตงอยู ั ้ บ่ ริเวณจุดตัดของคลองมหานาคกับคลองผดุงกรุง เกษม เป็ นพื ้นที่รอยต่อระหว่างเมืองเก่า-ใหม่ มีบทบาททางพาณิชยกรรมมาตังแต่ ้ อดีต ปั จจุบนั เป็ น แหล่งค้ า ส่งเสื ้อผ้ าราคาถูก พื ้นที่แยกออกเป็ น 7 ย่าน ได้ แก่ ย่านตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า ตลาดมหานาค โบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ ตลาดผัก ตลาดผลไม้ พื ้นที่อาคาราชการและพื ้นที่อาคารประวัติศาสตร์ ไม่มีความต่อเนื่อง เต็มไปด้ วยความขัดแย้ ง ไม่เกื ้อหนุนกัน ทาให้ พื ้นที่พฒ ั นาไม่เต็มที่ ในอนาคตรัฐมีโครงการพัฒนาพื ้นที่ สีเขียวรอบคลองผดุงกรุงเกษม และโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดิน 2 สายตัดผ่านเข้ ามาในพื ้นที่ ซึง่ จะส่งผล กระทบต่อการพัฒนาพื ้นที่และการเปลี่ยนแปลงโดยรอบสถานี การเสนอแนวทางการพัฒนาพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ จึงเป็ นเหมือนตัวอย่างการพัฒนา พื ้นที่พาณิชยกรรมในย่านพื ้นที่รอยต่อเมืองเก่า-ใหม่ ที่เต็มไปด้ วยความขัดแย้ งแต่มีความน่าสนใจ หลังมีการเข้ ามาของรถไฟฟ้า ให้ เกิดการพัฒนากิจกรรมและการบริการด้ านโครงสร้ างพื ้นฐานที่ เหมาะสมแก่ประชากรโดยรอบ เป็ นการพัฒนาพื ้นที่สามประเภทสาคัญคือ พื ้นที่พาณิชยกรรม พื ้นที่ เขตพักอาศัยและพื ้นที่นนั ทนาการ ซึง่ พื ้นที่ที่เกิดการพัฒนาใหม่จะทาให้ พื ้นที่ที่ถกู ทิ ้งร้ างเดิมมีการ ฟื น้ ฟูในส่วนโครงสร้ างทางกายภาพที่ตอบสนองกิจกรรมประเภทใหม่ได้ และเป็ นการพัฒนาพื ้นที่เพื่อ เพิ่มลักษณะการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ที่สอดคล้ องกับเมืองตามศักยภาพ ตอบรับต่อการใช้ งานของกลุม่ ผู้ใช้ งานเดิมในพื ้นที่ รวมถึงคนนอกที่จะเข้ ามาใช้ งานเพิม่ มากขึ ้นในอนาคตอีกด้ วย

กิตติกรรมประกาศ วิทยานิพนธ์โครงการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ สามารถสาเร็จลุลว่ งไปด้ วยดี ด้ วยความสนับสนุน ความช่วยเหลือ คาแนะนา และกาลังใจจากบุคคลหลายๆท่าน ทางผู้จดั ทา โครงการจึงขอขอบพระคุณมา ณ ที่นี ้ ขอขอบพระคุณ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิรมล กุลศรี สมบัติ และ อาจารย์ ธนิชา นิยมวัน อาจารย์ที่ปรึกษาวิทยานิพนธ์ สาหรับคาแนะนา ข้ อคิดและคาติตงิ ต่างๆ กาลังใจ รวมไปถึงการดูแล เอาใจใส่และความคาดหวังที่มอบให้ ทาให้ วิทยานิพนธ์นี ้สามารถประสบความสาเร็จเป็ นอย่างดี ขอบขอบพระคุณ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.พนิต ภูจ่ ินดา ผู้ช่วยศาสตราจารย์ จิตติศกั ดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาศ และอาจารย์ทกุ ท่าน ที่คอยสัง่ สอน ความรู้ ทักษะ ประสบการณ์ตา่ งๆ และมอบคาแนะนา จนสามารถพัฒนาโครงการวิทยานิพนธ์สาเร็จ ลงได้ ขอขอบคุณครอบครัว ที่คอยให้ การสนับสนุนและกาลังใจที่ดีตลอดมา ขอบคุณคุณพ่อคุณแม่ สาหรับทุกๆคาสัง่ สอน ความรัก ความห่วงใยและแนวคิดที่ทาให้ มีพลังใจ เข้ มแข็ง และตังใจท ้ างาน ต่อไป ขอบคุณพี่กระแต พี่กิ๊ฟ พี่กิ๊บกู๋ พี่บอ๋ ม พี่เอ็ม พี่เอิร์ท อ.เอ๋ ป้าอ้ วนตงเอียงและเพื่อนๆ กระต่าย เมย์ อ้ น พราว พลอย นิด ดาว เอ้ แป้ง บิก๊ ปูน เล่ ที่คอยให้ กาลังใจ กินข้ าวด้ วยกัน ปั่ นงานด้ วยกันและ อยูข่ ้ างกันมาโดยตลอด ทังทุ ้ กข์ สุข และคาปรึกษาต่างๆที่มีให้ ดีใจที่ได้ พยายามมาด้ วยกัน ได้ ผา่ น เวลานี ้ไปด้ วยกัน ขอบคุณจริงๆ ขอบคุณสายรหัสUa.15น้ องอุ้ม น้ องณัทจี น้ องกล้ า น้ องแพร น้ องพี ที่มาทางานเป็ นเพื่อน ทา ให้ พี่ไม่เหงา ไม่เหนื่อย เพราะเห็นความตังใจของน้ ้ องที่มาช่วย ทาให้ พี่พยายามต่อไปได้ และสุดท้ ายนี ้ขอขอบคุณจากใจสาหรับทุกๆคาแนะนา คาติติง กาลังใจ การสนับสนุน และโอกาสที่ดีที่สดุ จากทุกๆท่านที่มีสว่ นร่วมกับวิทยานิพนธ์เล่มนี ้ ที่ทาให้ สามารถสาเร็จลุลว่ งไป ด้ วยดีตามความตังใจ ้ ขอบคุณค่ะ พัชราภรณ์ ร้ อยแก้ ว ผู้พฒ ั นาโครงการวิทยานิพนธ์อนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ ภาค วิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

สารบัญ หน้ า บทคัดย่ อ กิตติกรรมประกาศ สารบัญ สารบัญภาพ สารบัญแผนที่ บทที่ 1 บทนา

ก ข ค ฆ ง

1.1ความเป็ นมาของโครงการ

1

1.2วัตถุประสงค์ของการศึกษา

2

1.3ขอบเขตการศึกษา

3

1.3.1.ขอบเขตเชิงพื ้นที่

3

ขอบเขตด้ านพื ้นที่ศกึ ษา

3

ขอบเขตด้ านพื ้นที่โครงการ

4

1.3.2.ขอบเขตเชิงเนื ้อหา

5

1.4ขันตอนและวิ ้ ธีดาเนินการ

7

1.5ประโยชน์ที่คาดว่าจะได้ รับ

8

บทที่ 2แนวคิด และกรณีศึกษาที่เกี่ยวข้ อง 2.1แนวคิดทฤษฎี

9

2.1.1แนวความคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาด(Smart Growth)

9

2.1.2แนวความคิดเมืองสร้ างสรรค์(Creative City)

14

2.1.3แนวความคิดTransit-Oriented Development 2.2กรณีศกึ ษา

16 19

2.2.1LYNN WATERFRONT,Downtown Boston

19

2.2.2 Cheonggyecheon | Seoul, South Korea

22

บทที่3 การวิเคราะห์ ท่ ตี งั ้ และข้ อมูลที่เกี่ยวข้ องกับพืน้ ที่ศึกษา 3.1ข้ อมูลด้ านประวัติศาสตร์

25

3.1.1ข้ อมูลทัว่ ไป

25

3.1.2ความสาคัญและความเป็ นมาของพื ้นที่ศกึ ษา

26

3.1.3วิวฒ ั นาการของการพัฒนาพื ้นที่

28

3.1.4เจ้ าของทรัพย์สนิ

29

3.2ข้ อมูลด้ านกายภาพ

29

3.2.1ที่ตงั ้ อาณาเขต และสภาพทัว่ ไป

29

3.2.2ระบบโครงข่ายสัญจร

30

3.2.3การใช้ ประโยชน์ที่ดิน

36

3.2.4โครงสร้ างสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

38

3.2.5ลักษณะอาคารและสิ่งปลูกสร้ าง

40

3.2.6ลักษณะอาคารประวัตศิ าสตร์

42

3.2.7ความสูงอาคาร

50

3.3ข้ อมูลด้ านเศรษฐกิจและสังคม

51

3.3.1สภาพชุมชนและลักษณะทางสังคม

51

3.3.2กิจกรรมทางเศรษฐกิจและการลงทุนในพื ้นที่

54

3.4กฎหมายที่เกี่ยวข้ องกับการพัฒนาพื ้นที่

56

3.5.1กฎกระทรวงให้ บงั คับใช้ ผงั เมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549

56

3.5.2พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

58

3.5.3พระราชบัญญัติโบราณสถาน พ.ศ.2504

58

3.5.4ระเบียบกรมศิลปากรว่าด้ วยการอนุรักษ์ โบราณสถานพ.ศ.2528

59

3.5.5ข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2526

59

3.5.6ข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานคร(ฉบับที่2) พ.ศ.2535

61

บทที่ 4 การวิเคราะห์ ข้อมูลพืน้ ที่โครงการ 4.1การกาหนดขอบเขตพื ้นที่โครงการ

62

4.2การศึกษาพื ้นที่โครงการ

64

4.2.1ระบบโครงข่ายการสัญจร

64

4.2.2ลักษณะมวลอาคารและพื ้นที่โล่งว่าง

67

4.2.3การใช้ ประโยชน์ที่โล่งว่าง

69

4.2.4มุมมองที่สาคัญ

71

4.2.5ความเป็ นสถานที่

73

4.2.6การใช้ ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรม

76

4.2.7ความเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจ

78

4.3การวิเคราะห์กลุม่ ผู้ใช้ งาน(USER Analysis)

79

4.3.1กลุม่ ผู้ใช้ งานจากการพัฒนา

79

4.3.2กลุม่ ผู้ใช้ งานกับพื ้นที่กิจกรรม

79

4.3.3ความสัมพันธ์กลุม่ ผู้ใช้ งาน

80

4.4ปั ญหาศักยภาพและแนวโน้ มการพัฒนา

82

4.5การวิเคราะห์ศกั ยภาพ(SWOT Analysis)

83

บทที่5 แนวคิดในการออกแบบและรายละเอียดโครงการ 5.1วิสยั ทัศน์การพัฒนา(Vision)

85

5.1.1หลักการและเหตุผล

85

5.1.2วิสยั ทัศน์ในการพัฒนาพื ้นที่โครงการ

87

5.1.3การวิเคราะห์โปรแกรมในการออกแบบ

89

5.1.4เครื่ องมือการออกแบบ

90

5.1.5กาหนดแผนพัฒนา(Programmatic)

92

5.2แนวคิดในการวางผัง

93

5.3 รายละเอียดในการวางผัง

95

5.3.1ผังแนวความคิดการวางแผนโครงข่ายการสัญจร

98

5.3.2ผังแนวความคิดตาแหน่งพื ้นที่สาธารณะและโครงข่ายการเดิน

99

5.3.3ผังแนวความคิดขอบเขตและกิจกรรมการใช้ ที่ดนิ

100

5.3.4 รายละเอียดโครงการด้ านอาคาร สิง่ ปลูกสร้ าง และพื ้นที่วา่ ง

101

บทที่ 6 ผลงานการออกแบบ 6.1ผังแม่บท

102

6.2ภาพทัศนียภาพมุมสูงทัง่ พื ้นที่โครงการ

103

6.3โปรแกรมการใช้ งานในอนาคต

104

6.4ผังรายละเอียด รูปด้ าน

108

6.4.1ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่านพื ้นที่รอบสถานีMRT

108

6.4.2ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่านพื ้นทีสเี ขียวริมคลลองผดุงกรุงเกษม

109

6.4.3ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่านพื ้นที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่

110

6.4.4ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่านพื ้นที่สานักงาน

112

6.4.5ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่านพื ้นที่ชมุ ชนมหานาค

112

6.5ทัศนียภาพโครงการ

113

6.6แนวทางการควบคุม

114

6.7หุ่นจาลอง

120

บทที่ 7 บทสรุ ปและข้ อเสนอแนะ 7.1สรุปผลการพัฒนาและปรับปรุงพื ้นที่

122

7.2การนาผังสูก่ ารปฏิบตั ิ

122

7.3ข้ อเสนอแนะ

123

บรรณานุกรม ภาคผนวก

สารบัญรูปภาพ ภาพประกอบ

หน้ า

ภาพที่ 2.1 ความหนาแน่นเฉลี่ยของที่อยูอ่ าศัย

17

ภาพที่ 2.2 พื ้นที่รองรับการขยายตัวของ TOD

18

ภาพที่ 2.3: แสดงแนวคิดการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT

20

ภาพที่ 2.4 : แสดงโซนการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT

21

ภาพที่ 2.5 : แสดงตารางสัดส่วนโซนในการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT

21

ภาพที่ 2.6 : แสดงตาแหน่งย่านทงแดมุน

22

ภาพที่ 2.7 : แสดงบรรยากาศคลองชองเกชอน

23

ภาพที่ 2.8 : แสดงบรรยากาศคลองชองเกชอนช่วงที่ทอดผ่านตลาดทงแดมุน

24

ภาพที่ 3.1 : แสดงการวิเคราะห์ระดับเมือง

25

ภาพที่ 3.2 : แสดงประวัติความเป็ นมาของตลาดโบ๊ เบ๊

28

ภาพที่ 3.3 : แสดงวิวฒ ั นาการของการพัฒนาพื ้นที่

28

ภาพที่ 3.4 : ภาพบ้ านมนังคศิลา

43

ภาพที่ 3.5 : ภาพพิพิธภัณฑ์วงั วรดิศ

44

ภาพที่ 3.6 : ภาพวังมหานาค

45

ภาพที่ 3.7 : ภาพบ้ านพิษณุโลก

46

ภาพที่ 3.8 : ภาพโรงหนังแอมบาสเดอร์

47

ภาพที่ 3.9 : ภาพบ้ านพิบลู ธรรม

48

ภาพที่ 3.10 : ภาพอาคารพิพิธภัณฑ์สรุ ิยานุวตั ร

49

ภาพที่ 3.11 : แสดงรายละเอียดโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดิน

56

ภาพที่ 3.12 : แสดงข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดิน

57

ภาพที่ 3.13 : ผังควบคุมความสูงบริเวณกรุงเทพชันใน ้

61

ภาพที่ 4.1 : แสดงรูปแบบกลุม่ อาคารและที่วา่ ง

69

ภาพที่ 4.2 : ย่านในพื ้นที่

75

ภาพที่ 4.3 : อัตราส่วนกิจกรรมการค้ าในพื ้นที่

76

ภาพที่ 4.4 : แสดงความต้ องการของกลุม่ ผู้ใช้

79

ภาพที่ 4.5 : แสดงอัตราส่วนกิจกรรมต่างๆในพื ้นที่

81

ภาพที่ 4.6 : ปั ญหาของพื ้นที่

82

ภาพที่ 5.1 : แสดงตาแหน่งพื ้นที่โครงการ

85

ภาพที่ 5.2 : แสดงวิสยั ทัศน์การพัฒนา

87

ภาพที่ 5.3 : แสดงประเด็นการพัฒนา

88

ภาพที่ 5.4 : การวิเคราะห์กลุม่ ผู้ใช้ งาน

89

ภาพที่ 5.5 : แผนการพัฒนา

93

ภาพที่ 5.6 : รายละเอียดในการวางผัง

95

ภาพที่ 5.7 : รายละเอียดโปรแกรม

95

ภาพที่ 5.8 : โครงข่ายการสัญจรก่อน/หลังการพัฒนา

98

ภาพที่ 5.9 : พื ้นที่สาธารณะและโครงข่ายการเดินก่อน/หลังการพัฒนา

99

ภาพที่ 5.10 : กิจกรรมการใช้ ที่ดินก่อน/หลังการพัฒนา

100

ภาพที่ 5.11 : กิจกรรมการใช้ ที่ดินก่อน/หลังการพัฒนา

101

ภาพที่ 6.1 : ผังแม่บทโครงการพัฒนาฟื น้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊

102

ภาพที่ 6.2 : แสดงทัศนียภาพมุมสูงในช่วงกลางวัน

103

ภาพที่ 6.3 : แสดงทัศนียภาพมุมสูงในช่วงเวลากลางคืน

104

ภาพที่ 6.4 : แสดงโซนในการพัฒนา

105

ภาพที่ 6.5 : แสดงโปรแกรมในการพัฒนา

106

ภาพที่ 6.6 : แสดงความสูงอาคารหลังการพัฒนา

107

ภาพที่ 6.7 : แสดงแบบขยายบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดิน

108

ภาพที่ 6.8 : แสดงแบบขยายบริเวณพาณิชยกรรมริมคลอง

109

ภาพที่ 6.9 : แสดงแบบขยายบริเวณที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่

111

ภาพที่ 6.10 : แสดงรายละเอียดบริเวณพื ้นที่สานักงาน

112

ภาพที่ 6.11 : แสดงรายละเอียดบริเวณพื ้นที่ชมุ ชนมหานาค

112

ภาพที่ 6.12 : แสดงทัศนียภาพของโครงการ

113

ภาพที่ 6.13 : แสดงเส้ นทางวัฒนธรรม

114

ภาพที่ 6.14 : แสดงรูปตัดจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดินยมราชสูพ่ ื ้นที่โรงหนังปารี สปรับปรุงใหม่ 118 ภาพที่ 6.15 : แสดงรูปด้ านพื ้นที่อาศัยใหม่

118

ภาพที่ 6.16 : แสดงรูปด้ านตลาดสะพานขาว ต่อเนื่องมายังโซนพาณิชยกรรมพัฒนาใหม่

119

ภาพที่ 6.17 : แสดงรูปด้ านพื ้นที่พาณิชยกรรมริมคลอง

119

ภาพที่ 6.18 : หุ่นจาลองภาพรวมโครงการ

120

ภาพที่ 6.19 : แสดงพื ้นที่บริเวณโรงหนังปารี สและโรงหนังแอมบาสเดอร์

120

ภาพที่ 6.20 : แสดงพื ้นที่พาณิชยกรรมริมคลอง

121

สารบัญแผนที่ แผนที่ประกอบ แผนที่ 1.1 : แสดงพื ้นที่ศกึ ษาและพื ้นที่โครงการ

หน้ า 5

แผนที่ 3.1 : แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดนิ

29

แผนที่ 3.2 : แสดงโครงข่ายถนน

31

แผนที่ 3.3 : แสดงโครงข่ายรถไฟฟ้าใต้ ดิน

34

แผนที่ 3.4 : แสดงโครงข่ายการสัญจรทางน ้า

35

แผนที่ 3.5 : แสดงแผนที่การใช้ ประโยชน์ที่ดิน

38

แผนที่ 3.6 : แสดงแผนที่ประเภทอาคาร

41

แผนที่ 3.7: แสดงแผนที่กรุงเทพปี พ.ศ.2475

42

แผนที่ 3.8: แสดงแผนที่ระดับความสูงอาคาร

51

แผนที่ 3.9: แสดงสภาพชุมชนและลักษณะสังคม

53

แผนที่ 4.1 : แสดงขอบเขตพื ้นที่โครงการ

63

แผนที่ 4.2 : แสดงภาพถ่ายทางอากาศพื ้นที่โครงการ

63

แผนที่ 4.3 : แสดงโครงข่ายถนน

65

แผนที่ 4.4 : ศักยภาพการเข้ าถึง

66

แผนที่ 4.5 : แสดงแผนที่เส้ นทางการเข้ าถึง

66

แผนที่ 4.6 : FIGURE&GROUND

67

แผนที่ 4.6 : FIGURE&GROUND

68

แผนที่ 4.7 : แสดงผังที่โล่ง

71

แผนที่ 4.8 : แสดงมุมมองที่สาคัญในพื ้นที่โครงการ

72

แผนที่ 4.9 : ผังจินตภาพเมือง

75

แผนที่ 4.10 : ผังการใช้ ประโยชน์ที่ดิน

77

แผนที่ 4.11 : กิจกรรมการค้ าในแต่ละช่วงเวลา

80

แผนที่ 4.12 : แสดงผังสรุปการวิเคราะห์

84

แผนที่ 5.1 : เครื่ องมือการออกแบบ

90

แผนที่ 5.2 : แนวทางการปรับปรุงอาคาร

91

แผนที่ 5.3 : แนวคิดในการวางผัง

94

แผนที่ 5.4 : ผังกาหนดแผนพัฒนา

96

บทที่ 1 บทนา 1.1ความเป็ นมาของโครงการ พื ้นที่ศกึ ษาครอบคลุมพื ้นที่บริเวณตลาดสะพานขาวและตลาดโบ๊ เบ๊ มีบทบาทเป็ นพื ้นที่ทาง เศรษฐกิจของเมืองมาตังแต่ ้ อดีต โดยเป็ นพื ้นที่ที่ชาวบ้ านพายเรื อมาค้ าขายกัน บริเวณจุดตัดของคลอง มหานาคกับคลองผดุงกรุงเกษม ปั จจุบนั เป็ นหน้ าร้ านโรงงานและย่านค้ าส่งเสื ้อผ้ าโหลราคาถูก เนื่องจากพื ้นที่เป็ นรอยต่อระหว่างเนื ้อเมืองเก่าและเนื ้อเมืองใหม่ ภายในพื ้นที่จงึ มีอาคารประวัติศาสตร์ ที่มีคณ ุ ค่า เช่น สถาปั ตยกรรมของวัด วัง โรงภาพยนตร์ ที่สะท้ อนถึงความเป็ นอารยประเทศที่มี ประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรมที่รุ่งเรื องในสมัยรัชกาลที่ 5 ปะปนไปกับการเป็ นพื ้นที่พาณิชยกรรม ซึง่ สิง่ เหล่านี ้ เกิดเป็ นเอกลักษณ์เฉพาะที่เป็ นเสน่ห์ของพื ้นที่ พื ้นที่มีทาเลที่ตงอยู ั ้ ใ่ จกลางเมือง ใกล้ ทางสัญจรหลัก สามารถเชื่อมโยงพื ้นที่เศรษฐกิจสาคัญ ระดับเมืองหลายแห่ง เช่น สยาม ประตูน ้า สาเพ็ง เยาราช ฯลฯ มีพื ้นที่สาธารณะริมคลองซึง่ เป็ นทัง้ พื ้นที่พาณิชยกรรมและพื ้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจรทางเรื อที่สาคัญ นอกจากนี ้ในอนาคตรัฐมีโครงการที่ จะพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในพื ้นที่ ได้ แก่ โครงการพัฒนารถไฟฟ้าใต้ ดิน 2 โครงการ คือ “โครงการ รถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี-ศูนย์วฒ ั นธรรม)และโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีแดงเข้ ม (รังสิต-สมุทรสงคราม)” มีสถานีที่เกิดขึ ้นภายในพื ้นที่ คือสถานีมหานาค และโครงการส่งเสริมด้ านการ ท่องเที่ยว ได้ แก่ “โครงการปรับปรุงพื ้นที่สีเขียวตลอดแนวคลองผดุงกรุงเกษม” เกิดขึ ้นภายในพื ้นที่ ซึง่ โครงการดังกล่าวมีเป้าหมายพัฒนาพื ้นที่เป็ นศูนย์กลางการเชื่อมต่อโครงข่ายการท่องเที่ยวของแนว คลองผดุงกรุงเกษมและเกาะรัตนโกสินทร์ ส่งผลให้ ในอนาคตพื ้นที่ศกึ ษามีศกั ยภาพที่จะดึงดูดคนเข้ า มาในพื ้นที่มากขึ ้น และจากข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินของพื ้นที่ ที่ถกู กาหนดให้ เป็ นศูนย์ชมุ ชน รองและพาณิชยกรรมเมือง (สีแดง พ.3-18) มีศกั ยภาพในการพัฒนาการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ โดยถูก กาหนดอัตราส่วนพื ้นที่อาคารรวมต่อพื ้นที่ดิน(Floor Area Ratio:FAR)ที่7:1และอัตราส่วนของที่วา่ งต่อ พื ้นที่อาคารรวม(Open Space Ratio:OSR)ที่ 4.5% ทาให้ พื ้นที่ศกึ ษามีศกั ยภาพในการพัฒนาสูง

1

นอกจากนี ้ผู้ถือครองกรรมสิทธ์ที่ดินและอาคารในพื ้นที่ยงั เป็ นรายใหญ่ ซึง่ ทาให้ สามารถดาเนินการ ปรับปรุงพื ้นที่ได้ ง่าย จากศักยภาพโอกาสและจุดเด่นด้ านวัฒนธรรมของพื ้นที่ ที่แตกต่างจากย่านพาณิชยกรรม อื่นๆ ทาให้ พื ้นที่เหมาะสมที่จะส่งเสริมให้ เป็ นย่านพาณิชยกรรมรูปแบบใหม่ ที่มีการผสมผสานระหว่าง ย่านพาณิชยกรรมกับศิลปวัฒนธรรมร่วมสมัยเป็ น “ย่ านพาณิชยกรรมที่มีกลิ่นอายประวัตศิ าสตร์ ” ส่งผลให้ เป็ นย่านพาณิชยกรรมที่มีเอกลักษณ์ ขณะเดียวกันปั ญหาของพื ้นที่คือ แต่ละย่านในพื ้นที่มี ความสาคัญระดับเมือง ทังพื ้ ้นที่อาคารประวัติศาสตร์ ตลาดเสื ้อผ้ า ตลาดผักผลไม้ และชุมชน แต่ไม่ เชื่อมโยงกัน ทาให้ เนื ้อเมืองแยกกันอยู่โดยไม่สมั พันธ์กนั และถูกตัดขาดทางกายภาพโดยคลอง 2สาย แบ่งพื ้นที่ออกเป็ น 4 ส่วน และถูกแบ่งจากรางรถไฟสายเหนือและถนน ทาให้ พื ้นที่ถกู จากัดการพัฒนา การพัฒนาและปรับปรุงพื ้นที่เพื่อให้ สามารถรองรับศักยภาพในอนาคตที่จะเกิดขึ ้น โดยยังคงรักษา เอกลักษณ์ของพื ้นที่ไว้ จึงจาเป็ นต้ องมีการวางแผนและออกแบบวางผัง โดยใช้ การอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูบรู ณะ และพัฒนาพื ้นที่ เป็ นเครื่ องมือเพื่อหารูปแบบการพัฒนาที่เหมาะสมและสร้ างสรรค์สภาพแวดล้ อมใหม่ ให้ มีความสอดคล้ องกับรูปแบบเศรษฐกิจและสังคมในอนาคต

1.2วัตถุประสงค์ ของการศึกษา โครงการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ เป็ นการศึกษาหาแนวทางการพัฒนาพื ้นที่ ริมคลองและฟื น้ ฟูอาคารประวัติศาสตร์ ใจกลางเมือง ที่มีการใช้ งานอย่างไม่มีประสิทธิภาพและคุ้มค่า กับการดาเนินกิจกรรมเดิมต่อไป เนื่องจากพื ้นที่มีโอกาสที่จะสร้ างมูลค่าในการพัฒนาและการพัฒนา รูปแบบอื่นที่มีความสอดคล้ องกับความต้ องการของเมือง ซึง่ เป็ นผลมาจากแผนพัฒนาที่เกี่ยวข้ องและ ผลการวิเคราะห์ทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม และปั จจัยต่างๆ โดยมีวตั ถุประสงค์ของการศึกษา ดังนี ้ 1.ศึกษาเพื่อฟื น้ ฟูความเป็ นสาธารณะของพื ้นที่ริมคลองและความโดดเด่นของอาคาร ประวัติศาสตร์ ให้ กลับมาอีกครัง้ และบูรณะอาคารสิ่งปลูกสร้ างโดยรอบให้ อยูร่ ่วมกันได้ อย่างเหมาะสม และสอดคล้ องกันไป

2

2.ศึกษาเพื่อหารูปแบบการเชื่อมโยงพื ้นที่สาธารณะและอาคารประวัติศาสตร์ ให้ สมั พันธ์กบั กิจกรรมของคนในพื ้นที่ตามแต่ละช่วงเวลา 3. ศึกษาเพื่อช่วยส่งเสริมการพัฒนากิจกรรมพื ้นที่ใจกลางเมือง เพิ่มมูลค่าทางเศรษฐกิจ หลังจากมีการพัฒนาใหม่ในอนาคต โดยยังคงรักษาอัตลักษณ์ความเป็ นสถานที่ วิถีชีวิตคนในชุมชน เอกลักษณ์เฉพาะที่มีเสน่ห์ในพื ้นที่ไว้ 4.ศึกษาหาความสัมพันธ์ รูปแบบพื ้นที่ปฏิสมั พันธ์พบปะ ที่สามารถใช้ งานพื ้นที่ร่วมกันของคน กลุม่ เก่า ได้ แก่ คนในพื ้นที่ พ่อค้ า แม่ค้า และคนกลุม่ ใหม่ที่จะเข้ ามาจากการพัฒนาได้ อย่างเหมาะสม 5.ศึกษาเพื่อวางแผนพัฒนาพื ้นที่ศนู ย์ชมุ ชนรองและพาณิชยกรรมเมือง (สีแดง พ.3-18 ตาม ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร) ให้ มีความเหมาะสม และสอดคล้ องกับการควบคุมของผังเมืองรวมโดย มีอตั ราส่วนพื ้นที่อาคารรวมต่อพื ้นที่ดิน(Floor Area Ratio : FAR)ที่ 7:1 และอัตราส่วนของที่วา่ งต่อ พื ้นที่อาคารรวม(Open Space Ratio : OSR)ที่ 4.5%

1.3ขอบเขตการศึกษา 1.3.1.ขอบเขตเชิงพืน้ ที่ ขอบเขตด้ านพื ้นที่ศกึ ษา บริเวณตลาดสะพานขาวและตลาดโบ๊ เบ๊ ที่มีกิจกรรมเกี่ยวข้ องเป็ นย่าน การค้ าส่งริมคลองผดุงกรุงเกษม พื ้นที่ครอบคลุมเขตการปกครองของ 4 เขตสาคัญ ได้ แก่เขตป้อม ปราบศัตรูพา่ ย เขตปทุมวัน เขตราชเทวี และเขตดุสติ เป็ นที่ตงของห้ ั้ างสรรพสินค้ า และสานักงาน หลายแห่ง เช่น อาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ อาคารบารุงเมืองพลาซ่า สานักงานสถิติ สานักงานเขตป้อม ปราบศัตรูพา่ ย กระทรวงพัฒนาสังคมและความมัน่ คงของมนุษย์ โรงพยาบาลหัวเฉียว และ โรงพยาบาลมิชชัน่ ฯลฯ นอกจากนี ้ยังมีแหล่งทางวัฒนธรรม ซึง่ เปรี ยบเสมือนต้ นทุนเดิมที่มีอยูใ่ นพื ้นที่ ศึกษา เช่น บ้ านมนังคศิลา บ้ านพิษณุโลก วังวรดิศ มัสยิดมหานาค ศาลเจ้ า โรงหนังแอมบาสเดอร์ และ

3

โรงหนังปารี ส เป็ นต้ น โดยในปั จจุบนั พื ้นที่ยงั เป็ นพื ้นที่เสือ่ มโทรม ขาดการพัฒนา ดังนันจึ ้ งควรแก่การ พัฒนาฟื น้ ฟูเพื่อให้ เกิดการใช้ ประโยชน์ที่ดินอย่างเต็มศักยภาพ โดยมีขอบเขตของพื ้นที่ศกึ ษาดังนี ้

อาณาเขต

ทิศเหนือ

จรดถนนนครสวรรค์

ทิศตะวันออก

จรดเส้ นทางถนนพระรามที่6

ทิศตะวันตก

ถนนจักรพรรดิพงศ์

ทิศใต้

จรดถนนหลวง

ขอบเขตด้ านพื ้นที่โครงการ พื ้นที่โครงการเป็ นพื ้นที่บริเวณสองฝั่ งคลองผดุงกรุงเกษม ของตลาด สะพานขาว ตลาดโบ๊ เบ๊ และพื ้นที่ตอ่ เนื่อง ซึง่ ได้ จากการวิเคราะห์สภาพทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม และแนวโน้ มการพัฒนาที่เหมาะสม ยังรวมถึงพื ้นที่ในระยะรัศมีของคนเดิน 500 เมตร จากจุดเปลี่ยน ถ่ายการสัญจรจากรถไฟฟ้า เพื่อให้ เกิดการใช้ ประโยชน์ที่ดินที่มีประสิทธิภาพในอนาคต โดยมีขอบเขต ของพื ้นที่โครงการดังนี ้

4

แผนที่ 1.1 : แสดงพื ้นที่ศกึ ษาและพื ้นที่โครงการ อาณาเขต

ทิศเหนือ

จรดถนนศุภมิตร

ทิศตะวันออก

จรดซอยวัดสามง่าม

ทิศตะวันตก

จรดซอยแม้ นศรี 2, ตรอกโรงเลี ้ยงเด็ก

ทิศใต้

จรดถนนบารุงเมือง

1.3.2.ขอบเขตเชิงเนือ้ หา 1.ศึกษาข้ อมูลเบื ้องต้ นของพื ้นที่ รูปแบบสถาปั ตยกรรมและสภาพแวดล้ อม ลักษณะการใช้ พื ้นที่กิจกรรม สภาพสังคมในแต่ละ่ ช่วงเวลา วิเคราะห์ความเหมาะสมของที่ตงั ้ และความเป็ นไปได้ ของ โครงการ

5

2.ศึกษาข้ อมูลปฐมภูมิ ได้ แก่ ข้ อมูลทางกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคมในระดับพื ้นที่โครงการ ประกอบด้ วย ระบบโครงข่ายคมนาคม การใช้ ประโยชน์ที่ดนิ สภาพและรูปแบบอาคาร กรรมสิทธิ์ที่ดนิ พื ้นที่วา่ ง กิจกรรมและการใช้ พื ้นที่ ทังนี ้ ้รวมไปถึงข้ อมูลการสังเกต และสัมภาษณ์ 3.ศึกษาข้ อมูลทุติยภูมิ ได้ แก่ นโยบาย โครงการระบบคมนาคมBTS และ SRT ของภาครัฐ 4.ศึกษาและวิเคราะห์แผนพัฒนาพื ้นที่และทฤษฎี แนวคิด ประกอบด้ วย 4.1แนวความคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาด(Smart Growth) 4.2แนวความคิดเมืองสร้ างสรรค์(Creative City) 4.3แนวความคิดเกี่ยวกับชีวิตสังคมเมือง 4.4แนวความคิดTransit-Oriented Development 5.ศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้ อง 5.1กฎกระทรวงให้ บงั คับใช้ ผงั เมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 5.2พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 5.3พระราชบัญญัติโบราณสถาน โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ และพิพิธภัณฑ์สถาน แห่งชาติพ.ศ.2504 5.4ระเบียบกรมศิลปากรว่าด้ วยการอนุรักษ์ โบราณสถานพ.ศ.2528 5.5ข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2526 5.6ข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานคร(ฉบับที่2) พ.ศ.2535 6.ศึกษาและวิเคราะห์กรณีศกึ ษาที่เกี่ยวข้ องกับการพัฒนาพื ้นที่ 6.1LYNN WATERFRONT,Downtown Boston 6

6.2 Dongdaemun Market – Cheonggyecheon Stream | Seoul, South Korea

1.4ขัน้ ตอนและวิธีดาเนินการ โครงการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาวและตลาดโบ๊ เบ๊ เพื่อให้ เป็ นย่านพาณิชยกรรมที่มี กลิน่ อายประวัติศาสตร์ เป็ นผลมาจากแผนพัฒนาที่เกี่ยวข้ องและผลการวิเคราะห์พื ้นที่ โดยมีขนตอน ั้ และวิธีดาเนินการดังนี ้ 1.รวบรวมข้ อมูล

ค้ นคว้ าข้ อมูล ทฤษฎี งานวิจยั กรณีศกึ ษา โครงการตัวอย่าง กฎหมาย ข้ อกาหนดต่างๆ หรื อเอกสารที่เกี่ยวข้ อง

2. ระบุศกั ยภาพ

วิเคราะห์ประเด็นปั ญหา ความน่าสนใจของพื ้นที่ แผนการพัฒนา โครงการพัฒนาในพื ้นที่ เพื่อสังเคราะห์ศกั ยภาพในการพัฒนาพื ้นที่

3.กาหนดวิสยั ทัศน์

กาหนดวัตถุประสงค์และเป้าหมายโครงการ

4.ทบทวนวรรณกรรม

ศึกษาโครงการพัฒนาพื ้นที่ท่องเที่ยวริมน ้า ที่มีการพัฒนาพื ้นที่ใน ลักษณะเดียวกัน เพื่อศึกษาแนวคิด และทฤษฎีที่เกี่ยวข้ อง

5.วิเคราะห์โครงการ

ประมวลปั ญหา ศักยภาพ โอกาสและภาวะคุกคามของพื ้นที่

6.กาหนดแผนพัฒนา

สร้ างกรอบแนวความคิดและแผนการพัฒนา ให้ สอดคล้ องกับ กิจกรรมในพื ้นที่

7.กาหนดโปรแกรม

เสนอแนะแนวทางในการออกแบบวางผังทางกายภาพของพื ้นที่ จาก ผลการวิเคราะห์

8.วางผังแม่บท

นาเสนอรูปแบบโครงการ โครงข่ายการสัญจร การเชื่อมโยงพื ้นที่ รายละเอียดทางด้ านกายภาพ และหุ่นจาลอง

9.สรุป

ทบทวน รวบรวมผลงานการออกแบบขันสุ ้ ดท้ ายและข้ อเสนอแนะ 7

1.5ประโยชน์ ท่ คี าดว่ าจะได้ รับ 1.สามารถรวบรวมข้ อมูล รายงานวิชาการ แผนพัฒนาที่เกี่ยวข้ องและผลการวิเคราะห์ทาง กายภาพ เศรษฐกิจ สังคม เพื่อนามาเป็ นแนวทางในการออกแบบ และปรับปรุงพื ้นที่ 2.สามารถเข้ าใจถึงแนวโน้ มการพัฒนาพื ้นที่ในอนาคตที่ดี สอดคล้ องกับการพัฒนาขนส่ง มวลชนจากโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินและโครงการฟื น้ ฟูคืนความมีชีวิตชีวาให้ กบั พื ้นที่ริมคลองและ อาคารประวัตศิ าสตร์ 3.เข้ าใจอัตลักษณ์ของพื ้นที่ ที่มีคณ ุ ค่าและเอกลักษณ์ สามารถพัฒนาควบคูก่ บั ตอบรับ ศักยภาพในอนาคตได้

8

บทที่2 แนวคิด และกรณีศึกษาที่เกี่ยวข้ อง ศึกษาแนวคิด ทฤษฎี กรณีศกึ ษา และงานวิจยั ที่เกี่ยวข้ อง เพื่อใช้ เป็ นแนวทางในการสร้ าง กรอบแนวคิดในการวางผังพัฒนาพื ้นที่ ให้ เกิดความสอดคล้ องกับบริบทของพื ้นที่ และเพื่อสามารถคง ความเป็ นเอกลักษณ์ของความเป็ นย่านพาณิชยกรรมใจกลางเมือง ในบริบทของพื ้นที่ที่มีคลอง ประวัติศาสตร์ 2 สาย,อาคารสาคัญทางประวัติศาสตร์ โดยรอบและโครงการพัฒนารถไฟฟ้าใต้ ดิน โดย มีรายละเอียดเนื ้อหาแนวคิดที่นามาศึกษาดังนี ้ 2.1แนวคิดทฤษฎี 2.1.1แนวความคิดการเติบโตอย่ างชาญฉลาด(Smart Growth) แนวทางการวางผังกายภาพพื ้นที่พาณิชยกรรมใจกลางเมือง (Downtown) ตามแนวคิดการ เติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth) การสร้ างความคึกคักสดใสมีชีวิตชีวาแก่พื ้นที่พาณิชยกรรม บริเวณใจกลางเมืองเป็ นเป้าหมายหนึง่ ในการพัฒนาเมืองสูค่ วามยัง่ ยืนตามแนวคิดการเติบโตอย่าง ชาญฉลาด ความแจ่มใสทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ ้นจะเป็ นเครื่ องบ่งชี ้ความสาเร็จในการวางผังและการ ฟื น้ ฟูทางกายภาพ หลายๆ เมืองในสหรัฐอเมริกาได้ เลือกการพัฒนาและฟื น้ ฟูสภาพพื ้นที่พาณิชยกรรม บริเวณใจกลางเมืองก่อนที่จะลงมือพัฒนาพื ้นที่ในบริเวณอื่นๆ ทังนี ้ ้เพราะการวางผังและฟื น้ ฟูทาง กายภาพในพื ้นที่ใจกลางเมือง จะทาให้ เกิดโอกาสการสร้ างตัวอย่างที่เด่นชัดในการพัฒนาให้ ประชาชน ได้ มองเห็น ซึง่ จะทาให้ การฟื น้ ฟูสภาพพื ้นที่ในการค้ า การอยูอ่ าศัยและการนันทนาการหรื อแม้ กระทัง่ ในพื ้นที่บริเวณอื่นๆ สามารถดาเนินการได้ โดยได้ รับการสนับสนุนจากประชาชน แนวคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาดได้ แบ่งพื ้นที่พาณิชยกรรมบริเวณใจกลางเมืองออกเป็ น 4 ระดับ ได้ แก่ ระดับมหานคร ระดับเมือง ระดับย่านและระดับชุมชน โดยแหล่งพาณิชยกรรมระดับมหา นครจะอยูใ่ นเขตธุรกิจการบริการซึง่ ส่วนใหญ่มกั ตังอยู ้ บ่ ริเวณใจกลางเมืองท่องเที่ยว ลักษณะพิเศษ ของพื ้นที่ได้ แก่ การมีกิจกรรมใช้ ประโยชน์ตลอดเวลาทังกลางวั ้ นและกลางคืน พื ้นที่มีความหนาแน่นสูง มีความพร้ อมด้ านโครงสร้ างพื ้นฐาน ภาคธุรกิจการบริหารและการบริการมีความหลากหลายซับซ้ อน มาก และเครื อข่ายความสัมพันธ์ด้านการค้ ามีความเชื่อมโยงกับแหล่งพาณิชยกรรมทุกระดับทัว่ โลก สาหรับพื ้นที่พาณิชยกรรมระดับเมืองและย่านก็จะมีกิจกรรมการใช้ ประโยชน์เกือบตลอดเวลาเช่นกัน

9

แต่ความหลากหลายของกิจกรรมและความหนาแน่นของการใช้ พื ้นที่จะน้ อยกว่าเขตพาณิชยกรรม ระดับมหานคร บทบาทหลักเป็ นการสนับสนุนกิจกรรมภาคเศรษฐกิจการบริการภายในเขตเมืองและ ย่าน ส่วนแหล่งพาณิชยกรรมระดับชุมชนจะมีบทบาทในการตอบสนองความต้ องการของภาคธุรกิจใน พื ้นที่ผสมผสานกับการให้ บริการประชาชนและผู้เยี่ยมเยือน ในการวางผังพัฒนาเพื่อให้ เกิดความยัง่ ยืน นักผังเมืองจะต้ องเริ่มจากวางผังยุทธศาสตร์ ในระดับภาคเพื่อกาหนดบทบาทแต่ละพื ้นที่ให้ เกิดความ ชัดเจนเสียก่อน ต่อจากนันจึ ้ งจะดาเนินการจัดทายุทธศาสตร์ การพัฒนาในระดับเมือง ย่านและชุมชน ต่อไป กล่าวได้ วา่ พื ้นที่พาณิชยกรรมมีความสาคัญต่อพัฒนาการทางเศรษฐกิจ และความมัง่ คัง่ ของ พื ้นที่เป็ นอันมาก ระดับความมากน้ อยในการกระจายรายได้ ไปยังครัวเรื อนขึ ้นอยูก่ บั ปั จจัยด้ านขนาด และความหลากหลายของประเภทธุรกิจ พื ้นที่พาณิชยกรรมที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจมีความ หลากหลายมากจะตอบสนองต่อการจ้ างงานและการสร้ างมูลค่าเพิ่มแก่พื ้นที่ในอัตราสูง ในทางตรงกัน ข้ ามหากแหล่งพาณิชยกรรมมีความหลากหลายด้ านประเภทธุรกิจน้ อยโอกาสในการตอบสนองต่อการ กระจายรายได้ แก่พื ้นที่ก็จะลดลงตามไปด้ วย แนวคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาดได้ มองเห็นความสาคัญ จึงได้ กาหนดเป็ นนโยบายในการฟื น้ ฟูทาง กายภาพพื ้นที่พาณิชยกรรมเพื่อให้ เกิดความหลากหลายของประเภทธุรกิจ มีการใช้ ประโยชน์ที่ดิน อย่างคุ้มค่า ตอบสนองต่อกิจกรรมการค้ าการลงทุน สร้ างความคึกคักมีชีวิตชีวาและมีแรงดึงดูดให้ เกิด การพัฒนาในด้ านต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เกณฑ์ ตามแนวคิดการเติบโตอย่ างชาญฉลาด เกณฑ์ที่นามาประยุกต์ใช้ ในการวางผังฟื น้ ฟูกายภาพพื ้นที่พาณิชยกรรมมีด้วยกัน 4 ข้ อได้ แก่ การใช้ ประโยชน์ที่ดนิ แบบผสมผสาน การออกแบบและปรับปรุงอาคารให้ เกาะกลุม่ กัน การปรับปรุง ฟื น้ ฟูทางเดินให้ เชื่อมต่อกันและการสร้ างสรรค์จิตวิญญาณให้ เกิดขึ ้นกับพื ้นที่ เกณฑ์นี ้ให้ ใช้ ร่วมกับ นโยบายการวางผังซึง่ ประกอบด้ วย การส่งเสริมให้ พื ้นที่เมืองเกิดความกระชับ การวางผังและจัดทา ข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินให้ เกิดลักษณะการผสมผสานระหว่างกิจกรรมการอยูอ่ าศัย กิจกรรม ทางเศรษฐกิจ กิจกรรมทางสังคมและนันทนาการ ทังนี ้ ้ กลยุทธ์ที่สนับสนุนเกณฑ์และนโยบายการวาง ผัง ได้ แก่ 1) การส่งเสริมให้ เกิดความหนาแน่นในบริเวณใจกลางเมือง 2) การกาหนดให้ พื ้นที่บริเวณดังกล่าวเป็ นที่ตงที ั ้ ่ผสมผสานร้ านค้ าพาณิชยกรรม ศูนย์การค้ า ร้ านอาหาร ตลาด โรงแรมที่พกั อาศัย โรงเรี ยนหรื อสถาบันการศึกษา สถานีขนส่งมวลชน ฯลฯ

10

3) ให้ ความสาคัญในการพัฒนาพื ้นที่รอบสถานีรถขนส่งมวลชน (TOD) ให้ เป็ นอยูอ่ าศัย ที่ สาธารณะและเขตพาณิชยกรรมคุณภาพดี 4) การพัฒนาพื ้นที่สาธารณะ (Public Space) หรื อสถานที่พิเศษบริเวณใจกลางชุมชน (The Great Place) 5) การพัฒนาทางกายภาพให้ เกิดทางเดินเชื่อมต่อระหว่างจุดบริการและ 6) การพัฒนาภูมิ ทัศน์ถนนให้ มีความงดงามจูงใจให้ เกิดการเดินและจับจ่ายสินค้ ารวมทังใช้ ้ ประโยชน์ด้านนันทนาการ ร่วมกันของสมาชิกภายในย่านหรื อชุมชน การศึกษาลักษณะทางกายภาพ ลักษณะทางกายภาพที่ต้องศึกษาแบ่งออกเป็ น 2 ส่วน ได้ แก่ การศึกษาการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ และการศึกษาทางกายภาพ สรุปได้ ดังนี ้ การศึกษาการใช้ ประโยชน์ ท่ ดี นิ การศึกษาการใช้ ประโยชน์ที่ดินในเขตพาณิชยกรรมประกอบด้ วย การศึกษาภาพรวมของการ ใช้ ประโยชน์ในระดับภาคเพื่อให้ ทราบจุดเด่นและข้ อจากัดของทรัพยากรที่มีอยูร่ วมทังลั ้ กษณะของ สภาพแวดล้ อม และการศึกษาในระดับเมืองและย่านเพื่อวิเคราะห์บทบาทของแต่ละพื ้นที่ รวมทัง้ การศึกษาความสัมพันธ์กิจกรรมการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ซึง่ มีผลต่อขนาด ประเภท และความหนาแน่น ตลอดจนความสัมพันธ์ทางกายภาพระหว่างกิจกรรมการใช้ ประโยชน์ที่ดินที่ตงกลุ ั ้ ม่ อาคาร (Block) อาคาร (Building) ถนน (Street) และโครงข่ายทางเดินเท้ า(Pedestrian Network) การศึกษาด้ านกายภาพ เป็ นการศึกษารายละเอียดด้ านกายภาพภายในพื ้นที่พาณิชยกรรมเพื่อนาข้ อมูลมาใช้ วางแผน และออกแบบฟื น้ ฟู แบ่งการศึกษาออกเป็ น 4 กลุม่ ได้ แก่ 1) การศึกษาสภาพแวดล้ อมด้ านหน้ าอาคาร และร้ านค้ าบริเวณเขตพาณิชยกรรม 2) การศึกษาสภาพภูมิทศั น์ถนน ทางเดิน ทางข้ าม เฟอร์ นิเจอร์ และอุปกรณ์ประดับถนน 3) การศึกษาตาแหน่งที่ตงของศู ั้ นย์การค้ า ร้ านค้ าปลีก รานอาหาร ร้ านกาแฟ ตลาด หน่วยบริการธุรกิจและหน่วยบริการสาธารณะประเภทต่างๆ และ 4) การศึกษาลักษณะการ ออกแบบตกแต่งหน้ าร้ านรวมทังความต่ ้ อเนื่องของพื ้นที่ที่ได้ รับการตกแต่งหน้ าร้ าน

11

การปรับปรุ งผังการใช้ ประโยชน์ ท่ ดี นิ แนวทางการปรับปรุงผังการใช้ ประโยชน์ที่ดินตามแนวคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาดเพื่อให้ ตอบสนองต่อเกณฑ์ทงั ้ 4 ข้ อประกอบด้ วย การวางผังให้ พื ้นที่พาณิชยกรรมเกิดความกระชับ (Compact area planning) การส่งเสริมให้ พื ้นที่มีความหนาแน่นสูง (High density creation) โดย ผสมผสานกิจกรรมการใช้ ประโยชน์ด้านการค้ าและบริการ การนันทนาการและอยูอ่ าศัยในพื ้นที่ เดียวกันหรื อพื ้นที่ที่สามารถเชื่อมต่อกันด้ วยทางเดิน การวางผังต้ องสร้ างความยืดหยุน่ ด้ านความสูง ของอาคารและควรปรับปรุงข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดินให้ เหมาะสมกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โอกาสการเติบโตทางเศรษฐกิจและมูลค่าของที่ดนิ ดังเช่น การเพิ่มสัดส่วนปริมาณพื ้นที่ใช้ สอยอาคาร (FAR) ให้ มากขึ ้น หรื อการลดอัตราส่วนพื ้นที่วา่ งต่อพื ้นที่อาคาร (OSR) ให้ น้อยลงในพื ้นที่หนาแน่นสูง โดยทดแทนการสูญเสียพื ้นที่วา่ งด้ านข้ างและหลังอาคารด้ วยพื ้นที่สีเขียว (Green space) และพื ้นที่ สาธารณะ (Public space) บริเวณภูมิทศั น์ถนนหรื อแนวขอบเส้ นสีเขียว (Greenway) ตามลาน ้า ธรรมชาติที่ได้ รับการฟื น้ ฟูสภาพแล้ ว การฟื ้ นฟูทางกายภาพ การวางผังฟื น้ ฟูทางกายภาพต้ องสอดคล้ องกับเกณฑ์แนวคิดการเติบโตอย่างชาญฉลาดทัง้ 4 ข้ อ ผสมผสานกับกลยุทธ์การฟื น้ ฟูสภาพ 3 ระดับ ได้ แก่ กลยุทธ์การบารุงรักษาสภาพพื ้นที่ (Preservation) กลยุทธ์การฟื น้ ฟูสภาพเฉพาะส่วน (Retrofit) และกลยุทธ์การฟื น้ ฟูสภาพแบบเบ็ดเสร็จ ทัว่ ทังบริ ้ เวณ (Infill) โดยคานึงถึงยุทธศาสตร์ การพัฒนาพื ้นที่และความคุ้มค่าด้ านงบประมาณ สาระสาคัญประกอบด้ วย 1. การออกแบบฟื น้ ฟูทางกายภาพตามผังการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ที่ปรับปรุงใหม่ ได้ แก่ การฟื น้ ฟู ระบบการเข้ าถึง การเชื่อมต่อระหว่างอาคารด้ วยทางเดิน การส่งเสริมการสร้ างที่พกั อาศัยหลายระดับ ราคาผสมผสานกับอาคารพาณิชยกรรม การส่งเสริมอาคารแนวตัง้ การส่งเสริมการสร้ างอาคารให้ เกาะกลุม่ กัน การปรับปรุงกิจกรรมการใช้ อาคารให้ สอดคล้ องกับนโยบายการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ แบบ ผสมผสาน การฟื น้ ฟูอาคารทิ ้งร้ างและพื ้นที่ทิ ้งร้ างในเขตพาณิชยกรรม หรื อการส่งเสริมให้ มีความ หนาแน่นสูงในพื ้นที่พฒ ั นารอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ฯลฯ ทังนี ้ ้อาจนากลยุทธ์การฟื น้ ฟูสภาพ เฉพาะส่วนและการฟื น้ ฟูสภาพแบบเบ็ดเสร็จมาประยุกต์ใช้ 2. การออกแบบปรับปรุงระบบการสัญจรโดยให้ ความสาคัญต่อการพัฒนาทางเดินและระบบ ขนส่งมวลชนบริเวณพื ้นที่ชนในเขตพาณิ ั้ ชยกรรมหรื อบริเวณที่มีความหนาแน่นสูง การสร้ างกายภาพ ช่วยลดความเร็วรถยนต์ การฟื น้ ฟูภมู ิทศั น์ถนนให้ มีความงดงามดึงดูดใจสาหรับการเดิน การขยาย ทางเดินเท้ า (Pedestrian) ให้ มีขนาดใหญ่และสามารถเชื่อมต่อกับพื ้นที่ได้ อย่างทัว่ ถึง การปรับปรุง 12

กายภาพถนนให้ เป็ นถนนสายการค้ า (Commercial Road)การฟื น้ ฟูทางแยก วงเวียน ทางข้ ามถนน และลดความแข็งกระด้ างของเปลือกอาคารและผิวทางด้ วยต้ นไม้ ใหญ่และไม้ พมุ่ ประดับ ทังนี ้ ้ อาจนา กลยุทธ์การฟื น้ ฟูสภาพแบบเบ็ดเสร็จมาประยุกต์ใช้ 3. การออกแบบปรับปรุงสภาพด้ านหน้ าอาคารให้ มีความงดงาม โดยเฉพาะด้ านหน้ าอาคาร บริเวณทางแยกและอาคารที่ตงบริ ั ้ เวณใจกลางเขตพาณิชยกรรม การปรับปรุงที่วา่ งด้ านหน้ าอาคาร ส่วนต่อเนื่องกับทางเท้ าสาธารณะ (Travel Zone) ให้ เป็ นส่วนต้ อนรับและพักผ่อนที่ได้ มาตรฐาน และ สร้ างแนวทางการออกแบบด้ านหน้ าอาคารของภาคเอกชนให้ สอดคล้ องกับภูมิทศั น์ถนนและผังการใช้ ประโยชน์ที่ได้ ปรับปรุงใหม่ โดยใช้ กลยุทธ์การบารุงรักษาสภาพพื ้นที่และการฟื น้ ฟูสภาพเฉพาะส่วน 4. การวางแผนสร้ างความมีชิวิตชีวาบริเวณด้ านหน้ าอาคาร ได้ แก่ การรณรงค์ให้ เกิดกิจกรรม การค้ าที่ดงึ ดูดใจสาหรับการเดินจับจ่ายใช้ สอยและนันทนาการ การรณรงค์ให้ เกิดร้ านค้ าหรื อโชว์รูม แสดงสินค้ า ศูนย์การค้ า ร้ านสะดวกซื ้อ ร้ านกาแฟ ร้ านอาหาร ร้ านขายยา ร้ านหนังสือ ร้ านเสริมสวย ร้ านเกมและอินเตอร์ เน็ตให้ ตงต่ ั ้ อเนื่องกันตามแนวถนน นอกจากนัน้ นักผังเมืองต้ องวางแผนให้ เกิด การใช้ ประโยชน์สาหรับกิจกรรมประเพณีวฒ ั นธรรมบริเวณทางเดิน การสร้ างที่นงั่ พักผ่อนหรื อที่นงั่ ชม ทัศนียภาพเมือง การปรับปรุงระบบไฟฟ้าส่องสว่างและซุ้มจาหน่ายสินค้ าและเครื่ องดื่มตามเส้ นทาง เดิน เป็ นต้ น การสร้ างและพัฒนาสถานที่พเิ ศษ (The Great Place) ในการปรับปรุงผังการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ในพื ้นที่พาณิชยกรรม นักผังเมืองต้ องจัดหาพื ้นที่เพื่อ การพัฒนาเป็ นสถานที่พิเศษ (The Great Place) ให้ เป็ นแหล่งสาธารณะที่มีความงดงามประจาเมือง หรื อย่าน โดยสถานที่พิเศษต้ องมีองค์ประกอบดังนี ้ 1. มีที่ตงอยู ั ้ บ่ ริเวณใจกลางของย่านหรื อเมือง (Core Zone) 2. การตกแต่งด้ วยประติมากรรมติดที่หรื อลอยตัวที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น 3. การออกแบบภูมิทศั น์ให้ มีลกั ษณะสอดคล้ องกับอัตลักษณ์ของพื ้นที่ 4. การออกแบบเส้ นทางเข้ าถึงสถานที่ด้วยระบบการสัญจรที่หลากหลาย 5. การออกแบบให้ เข้ าถึงบริเวณใจกลางสถานที่พิเศษด้ วยการเดินเท่านัน้ 6. มีที่ตงต่ ั ้ อเนื่องกับใจกลางเขตพาณิชยกรรม สถานที่พิเศษจัดเป็ นพื ้นที่สาธารณะ จุดหมายตาและเป็ นสถานที่บง่ บอกถึงอัตลักษณ์สาคัญ ของพื ้นที่ หากพัฒนาไปพร้ อมกับบริเวณใจกลางเขตพาณิชยกรรมแล้ วจะทาให้ พื ้นที่ดงั กล่าวมีความ

13

โดดเด่น ประชาชนผู้อยูอ่ าศัยและผู้เยี่ยมเยือนเกิดหวงแหนและผูกพัน ดังนัน้ การสร้ างสรรค์สถานที่ พิเศษนักผังเมืองจึงต้ องให้ ความสาคัญเป็ นกรณีพิเศษ การปรับปรุ งข้ อกาหนดหรือเทศบัญญัตดิ ้ านการผังเมืองและการควบคุมอาคาร นักผังเมืองต้ องนาเสนอข้ อกาหนดย่านการใช้ ประโยชน์ที่ดิน (Zoning Ordinance) และ ข้ อกาหนดการใช้ อาคาร (Building Code) ประกอบกับการวางผังกายภาพเพื่อให้ หน่วยงานที่ รับผิดชอบนาไปประกาศใช้ บงั คับให้ เป็ นไปตามผังการใช้ ประโยชน์ที่ดินที่ปรับปรุงใหม่ การปรับปรุงทางกายภาพพื ้นที่พาณิชยกรรมบริเวณใจกลางเมืองมีเป้าหมายเพื่อส่งเสริมและ ฟื น้ ฟูให้ สภาพเศรษฐกิจให้ เกิดความสดใส ดังนัน้ แนวทางการพัฒนาและข้ อกาาหนดทังหมดที ้ ่ได้ จาก การวางผังจะต้ องสอดคล้ องกับเป้าหมาย กายภาพที่ได้ รับการพัฒนาใหม่ต้องเป็ นปั จจัยสนับสนุนให้ ทัว่ ทังพื ้ ้นที่มีความงดงาม สามารถดึงดูดการค้ าการลงทุน ส่งเสริมเศรษฐกิจ การใช้ ชีวิต และคุณภาพ การอยูอ่ าศัยของประชาชนให้ ดีขึ ้น 2.1.2แนวความคิดเมืองสร้ างสรรค์ (Creative City) องค์การยูเนสโก ได้ ตงข้ ั ้ อกาหนดของเมืองที่จะได้ รับการจัดว่าเป็ น Creative City Network ไว้ ว่า จะต้ องประกอบด้ วยกิจกรรมที่จะสร้ างความคิดสร้ างสรรค์ ผ่านภาพยนตร์ (Cinema) ดนตรี (Music) งานศิลปหัตถกรรม (Crafts and Folk art) อุตสาหกรรมด้ านการออกแบบ (Design) งาน Media Artงานเขียนและวรรณกรรม (Literature) และศิลปวัฒนธรรมการบริโภค (Gastronomy) โดย กิจกรรมที่เกิดขึ ้นต้ องเต็มไปด้ วยคุณภาพและปริมาณ นัน่ คือ มีองค์ความรู้และคุณสมบัติที่พิเศษเป็ น เอกลักษณ์ของเมือง มีความเป็ นมาทางประวัติศาสตร์ และสะท้ อนถึงรากฐานทางวัฒนธรรม พร้ อมทัง้ มีความถี่ของกิจกรรมซึง่ นาพาให้ ผ้ คู นได้ มารวมตัวเพื่อก่อความเชื่อมโยงระหว่างคนกับเมืองอย่าง สม่าเสมอ การสร้ างให้ เกิดบรรยากาศของความเป็ น Creative Cityเพื่อเป็ นเมืองที่ดงึ ดูด สินทรัพย์ เคลื่อนที่ได้ เหล่านี ้ จะต้ องมีลกั ษณะเด่นรวมกันคือ ความเป็ นเมืองที่เปิ ดกว้ างทางความคิด มีสถานที่ที่ เปิ ดโอกาสให้ มีการเรี ยนรู้และมีสงิ่ อานวยความสะดวกที่เอื ้อให้ เกิดกระบวนการใช้ ความคิดสร้ างสรรค์ และนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการประกอบธุรกิจ ทังในแหล่ ้ งเมืองและผ่านเครื อข่ายทัว่

14

โลก พร้ อมทัง้ การมีสภาพแวดล้ อมที่ดงึ ดูดให้ ผ้ ปู ระกอบการสร้ างสรรค์และนักคิดจากแหล่งต่างๆ มา แสวงหาแรงบันดาลใจในการพัฒนาผลงาน การอยูอ่ าศัยและประกอบธุรกิจ รวมถึงการส่งเสริม วัฒนธรรมท้ องถิ่นให้ เป็ นฐานของการสร้ างแรงบันดาลใจและความคิดสร้ างสรรค์ การเปิ ดพื ้นที่ แสดงออกและอานวยความสะดวกแก่นกั สร้ างสรรค์ ศิลปิ น และผู้ประกอบการสร้ างสรรค์ เมืองที่รัฐเข้ า ใจความต้ องการของผู้ประกอบการสร้ างสรรค์จนนาไปสูก่ ารยกระดับคุณภาพชีวิตและการสร้ าง บรรยากาศที่อดุ มไปด้ วยแรงบันดาลใจให้ แก่เมือง การจัดให้ มีแหล่งเรี ยนรู้ด้านต่างๆ และกิจกรรมทาง วัฒนธรรมที่สร้ างชีวิตชีวาให้ กบั เมือง การสนับสนุนโครงสร้ างพื ้นฐานทางปั ญญา เช่น ห้ องสมุด พิพิธภัณฑ์ ศูนย์ความรู้เฉพาะทาง ห้ องแลปมาตรฐาน ที่จะช่วยยกระดับมาตรฐาน สินค้ าของผู้ประกอบการ รวมไปถึง การลดทอนข้ อจากัดบางอย่าง และ สร้ างข้ อกาหนดใหม่ๆ เพื่อ ดึงดูดใจในเกิดการค้ าการลงทุนในพื ้นที่นนั ้ ๆ อาทิ สิทธิประโยชน์ทางด้ านภาษี สิทธิ ประโยชน์ด้าน การลงทุน สิทธิประโยชน์ด้านการรักษาพยาบาล หรื อแม้ กระทัง่ มาตรการด้ านสิง่ แวดล้ อม ไปจนถึงการ ปรับปรุงกฎระเบียบที่เอื ้อให้ คนทางานสร้ างสรรค์ทงชาวไทยและชาวต่ ั้ างชาติเข้ ามาทางานและ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของเมืองและประเทศต่อไปอย่างต่อเนื่อง โดยปั จจัยที่จาเป็ นลาดับต้ นๆ ก็คือ ลักษณะทางกายภาพ 4 ประการ ได้ แก่ 1.การเชื่อมโยงผู้คนด้ วยเส้ นทางสัญจร (Street Life) 2.การเป็ นศูนย์รวมของสิง่ อานวยความสะดวกต่างๆเช่น ธนาคาร ร้ านค้ า ร้ านอาหาร แหล่ง บันเทิง แหล่งความรู้ 3.การมีพื ้นที่สาธารณะที่ทาให้ ทกุ คนเข้ ามามีสว่ นร่วม 4.การมีระบบขนส่งสาธารณะที่ดีมารองรับ ปฏิสมั พันธ์ระหว่างคนและเมืองบนสิง่ แวดล้ อมที่เอื ้ออานวยเหล่านี ้ จะทาให้ เมืองมีแรงดึงดูด และเป็ นสถานที่ที่เปิ ดกว้ างสาหรับคนต่างถิ่นให้ เข้ ามาอาศัยได้ อย่างกลมกลืน เป็ นเมืองที่มีความลื่น ไหลทางวัฒนธรรม มีความมัน่ คงทางสังคมมากพอที่จะก่อให้ เกิดความต่อเนื่อง แต่ก็มีความ หลากหลายที่จะก่อให้ เกิดความคิดสร้ างสรรค์ในรูปแบบต่างๆ

15

2.1.3แนวความคิดTransit-Oriented Development Urban TOD จะตังอยู ้ ใ่ นบริเวณที่มีโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าหรื อขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ซึง่ TODแต่ละที่จะมีลกั ษณะเฉพาะตัวที่แตกต่างกันตามลักษณะความต้ องการของพื ้นที่ โดยมีรูปแบบ การพัฒนาพื ้นที่ให้ เป็ นย่านพาณิชยกรรมความหนาแน่นสูงและพื ้นที่พกั อาศัยความหนาแน่นสูงถึง ปานกลางและการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ รอบๆ TOD มีความเหมาะสมที่จะก่อให้ เกิดแหล่งงานที่มีความ หนาแน่นสูง สะท้ อนให้ เห็นถึงความสาคัญในเรื่ องของการลงทุนด้ านการออกแบบและก่อสร้ างเพื่อ รองรับกับผู้โดยสารจานวนมากที่จะมาใช้ พื ้นที่ในอนาค Neighborhood TOD ตังอยู ้ ใ่ นบริเวณจุดที่มีระบบขนส่งมวลชนของท้ องที่นนๆ ั ้ โดยใช้ เวลา เดินทางด้ วยรถโดยสารไม่เกิน 10 นาที ( ไม่เกิน 3 ไมล์ )จากจุดเปลี่ยนถ่ายการคมนาคม โดยมี รูปแบบการพัฒนาที่อยูอ่ าศัยหนาแน่นปานกลาง พื ้นที่พานิชยกรรมขนาดเล็กและพื ้นที่นนั ทนาการ มี ลักษณะเป็ นชุมชนที่มีที่พกั อาศัยหลายประเภท และเชื่อมโยงระหว่างที่อยูอ่ าศัยกับศูนย์กลางชุมชน และสวนสาธารณะ ด้ วยทางเท้ า การพัฒนา TOD ประกอบด้ วยพื ้นที่สาคัญต่างๆ ดังนี ้ ศูนย์ กลางพาณิชยกรรม ( Core Commercial Area ) TOD ทุกที่ต้องการพื ้นที่พาณิชยกรรมที่มีการใช้ ประโยชน์แบบผสมอยูใ่ กล้ ๆกับบริเวณจุด เปลี่ยนถ่ายการคมนาคม โดยอย่างน้ อยศูนย์กลางพาณิชยกรรมควรมีร้านค้ าและอาคารพาณิชย์ ถ้ า เป็ นอาคารขนาดใหญ่ควรมีสานักงาน โรงแรม ห้ างสรรพสินค้ า เป็ นต้ น โดยขนาดของศูนย์กลางพาณิชยกรรมของ TOD ควรคานึงถึงระดับความต้ องการของพื ้นที่ และกิจกรรมของชุมชนรอบๆ TOD มีการพัฒนาพื ้นที่ด้วยการใช้ ประโยชน์อาคารแบบผสม เช่น ชันล่ ้ าง เป็ นพื ้นที่ค้าขายและชันบนเป็ ้ นพื ้นที่พกั อาศัย ทาให้ เกิดการใช้ งานพื ้นที่ในหลายรูปแบบ เป็ นสิง่ กระตุ้นการใช้ งานพื ้นที่ ศูนย์กลางพาณิชยกรรมรวมไปถึงพื ้นที่สาธารณะที่เป็ นสวนสาธารณะ เพื่อจัดกิจกรรมของ ชุมชนและเชื่อมโยงระหว่างพื ้นที่สาธารณะและศูนย์กลางพาณิชยกรรม ด้ วยทางเท้ าและทางจักรยาน ที่ปลอดภัย และจัดให้ มีพื ้นที่สาหรับจอดรถยนต์และจักรยานอย่างพอเพียงสาหรับผู้พกั อาศัยและ ทางานในพื ้นที่ด้วย

16

ที่อยู่อาศัย (Residential Area ) ที่อยูอ่ าศัยใน TOD ประกอบไปด้ วยที่พกั อาศัยหลายประเภท ได้ แก่ บ้ านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้ านแฝด Apartment condominium เป็ นต้ น โดยที่อยูอ่ าศัยเหล่านี ้จะอยูใ่ นระยะที่สามารถเข้ าถึง ด้ วยการเดินเท้ าอย่างสะดวกจากจุดเปลีย่ นถ่ายการคมนาคมและศูนย์กลางพาณิชยกรรม โดยที่อยูอ่ าศัย TOD ควรขยายตัวมาจากศูนย์กลางพาณิชยกรรมประมาณ 2000 ฟุต หรื อ ระยะเวลาเดินประมาณ 10 นาที และมีลกั ษณะของแปลงที่ดนิ กรรมสิทธิ์ ประเภทที่อยูอ่ าศัย และการ ถือครองที่ดิน ที่มีความหลากหลายและเหมาะสมกับความต้ องการของแต่ละเจ้ าของ ที่พกั อาศัยในเขต TOD จะมีความหนาแน่นมากบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการคมนาคมและ ศูนย์กลางพาณิชยกรรม ซึง่ มีความหนาแน่นมากกว่าพื ้นที่ชานเมือง โดยมีความหนาแน่นเฉลี่ยขันต ้ ่าที่ ต้ องการจะอยูใ่ นระดับมาตรฐานของการพัฒนา TOD ที่สง่ เสริมให้ เกิดความหลากหลายจากพี่อยู่ อาศัยหลายประเภท ซึง่ มีความหนาแน่นตา่ และความหนาแน่นสูง ปะปนกันไป ทาให้ ระดับความ หนาแน่นโดยรวมอยูใ่ นระดับที่พอดี

ภาพที่ 2.1 ความหนาแน่ นเฉลี่ยของที่อยู่อาศัย ที่มา the Next American Metroporis

สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และพืน้ ที่สาธารณะ ( Public Uses ) สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และพื ้นที่สาธารณะ เตรี ยมไว้ เพื่อรองรับความต้ องการของคน ในพื ้นที่ ที่พกั อาศัยและทางานในพื ้นที่ TOD ไม่วา่ จะเป็ นสวนสาธารณะ พื ้นที่สเี ขียว ลานกิจกรรม อาคารเพื่อการสาธารณะและอาคารสาธารณะต่างๆ โครงสร้ างของระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ และพื ้นที่สาธารณะจะอยูใ่ นบริเวณที่ เข้ าถึงและพบเห็นง่ายจากถนน มีลกั ษณะเฉพาะตัวที่แตกต่างกันไปตามความต้ องการของพื ้นที่ และมี ความปลอดภัยเมื่อเข้ ามาใช้ งานหรื อใช้ บริการ เพราะเป็ นพื ้นที่ที่มีคนจานวนมากเข้ ามาพบปะสังสรรค์ กัน หรื อทากิจกรรมบางอย่างรวมกัน ซึง่ ทาให้ พื ้นที่สาธารณะในเขต TOD มีความสาคัญมาก TOD แต่ละแห่ง ต้ องจัดให้ มีพื ้นที่เปิ ดโล่งเพื่อเป็ นพื ้นที่สาธารณะสาหรับทากิจกรรมร่วมกัน

17

ของคนในชุมชน โดยมีหลายขนาดและหลายประเภทอยูภ่ ายในพื ้นที่ และต้ องมีอาคารสาธารณะและ บริการสาธารณะต่างๆ ได้ แก่ สถานดูแลเด็ก ห้ องสมุด สถานีตารวจ สถานีดบั เพลิง ไปรษณีย์ และ สถานที่ราชการต่างๆ โดยอาคารเหล่านี ้ควรตังอยู ้ บ่ ริเวณศูนย์กลางของพื ้นที่ สามารถเข้ าถึงได้ ง่ายทัง้ ทางสายตาและทางถนนสาหรับคนทัว่ ไป ได้ แก่ ลานคนเมือง ศูนย์กลางชุมชน และสถานที่ที่ควรตังอยู ้ ่ ใกล้ กบั อาคารสานักงาน และพื ้นที่นนั ทนาการคือ สวนสาธารณะ ซึง่ ควรตังอยู ้ ใ่ นพื ้นที่ที่เข้ าถึงได้ ง่าย จากที่พกั อาศัยและศูนย์กลางพาณิชยกรรม ส่วนโรงเรียนและสถาบันการศึกษาควรตังอยู ้ ใ่ นพื ้นที่ที่ ให้ บริการได้ ทงคนในพื ั้ ้นที่และนอกพื ้นที่ พืน้ ที่รองรับการขยายตัวของ TOD ( secondary Area ) TOD จะมีพื ้นที่รองรับการขยายตัวอยูร่ อบๆ โดยมีระยะที่ไม่ไกลกว่า 1 ไมล์ จากศูนย์กลาง พาณิชยกรรม และมีโครงข่ายการเข้ าถึงด้ วยถนนและทางจักรยานเพื่อสูพ่ ื ้นที่จดุ เปลี่ยนถ่ายการ คมนาคมและศูนย์กลางพาณิชยกรรมโดยตรง ซึง่ พื ้นที่รองรับการขยายตัวจะมีความหนาแน่นน้ อย ส่วนใหญ่เป็ นที่พกั อาศัยแบบบ้ านเดีย่ ว โรงเรี ยน และสวนสาธารณะ ไม่พบแหล่งงานในพื ้นที่สว่ นนี ้

ภาพที่2.2 พืน้ ที่รองรับการขยายตัวของ TOD ที่มา The Next American Metroporis

18

การใช้ ประโยชน์ ท่ ดี นิ ประเภทอื่นๆ ( Other Uses ) พื ้นที่ที่มีการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ที่ต้องอาศัยยานพาหนะในการขนส่งจานวนมาก เช่น โรงงาน อุตสาหกรรม เป็ นต้ น ที่อยูอ่ าศัยแบบชนบท หรื อพื ้นที่ที่มีการจ้ างงานต่ามาก ไม่มีความเหมาะสมที่จะ อยูใ่ น TOD เพราะไม่ก่อให้ เกิดการจ้ างงานและสนับสนุนกิจกรรมที่สาคัญในพื ้นที่ สรุ ปแนวคิด ในการพัฒนาแบบ TOD (Transit Oriented Development ) แนวความคิด TOD (Transit Oriented Development ) เป็ นการพัฒนาย่านที่พกั อาศัยและ ย่านพาณิชยกรรม ที่เน้ นระบบขนส่งสาธารณะเชื่อมต่อระหว่างชุมชนย่อยๆ ซึง่ เป็ นแนวคิดของกลุม่ New Urbanism หรื อชุมชนเมืองยุคใหม่ โดยมีปัจจัยที่ทาให้ เกิดความคิดต่อมา ดังนี ้ 1. การเติบโตอย่างรวดเร็วของเมือง ทาให้ เกิดปั ญหาหารจราจรอย่างกว้ างขวาง 2. เกิดการเติบโตอย่างไร้ ทิศทางและขาดคุณภาพ ในชุมชนชานเมือง รอบๆศูนย์กลาง 3. มีความต้ องการคุณภาพชีวิตที่ดีขึ ้นของคนเมือง 4. มีความต้ องการเชื่อมต่อกันโดยทางเท้ า และต้ องการหลีกหนีจากการจราจรบนท้ องถนน 5. ความเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตสังคมเมือง และครอบครัวมีขนาดเล็กลง 2.2กรณีศึกษา 2.2.1LYNN WATERFRONT,Downtown Boston LYNN WATERFRONT อยูใ่ นย่านบอสตัน (ห่างจาก CBD Boston 10 mile จากตัวเมือง)ใน อดีตถูกใช้ เป็ นพื ้นที่ท่าเรื อ Lynn harbor ทาอุตสาหกรรมท่าเรื อริมน ้ามาก่อน ปั จจุบนั เป็ นพื ้นที่ brownfield มีโครงการในการพัฒนาให้ เป็ น mixed-use district เชื่อมต่อย่าน Downtown Boston และย่านที่อยูอ่ าศัยโดยรอบทังหมดโดยในพื ้ ้นที่มีทงั ้ public and private investment(มีการจัดสรร พื ้นที่ใหม่ โดยพัฒนาร่วมกันของทังภาคเอกชนและหน่ ้ วยงานของรัฐ)โดยในอนาคตจะมีการพัฒนา housing, supporting retails, commercial, restaurant, officeบางส่วน และ public space บวกกับ การพัฒนาให้ เป็ น waterfront ของเมืองบอสตัน โดยแผนการพัฒนาเค้ าคือ เชื่อมต่อ accessibility จากโครงข่ายถนนระดับ highway & commuter rail จากบอสตัน

19

ภาพที่ 2.3 : แสดงแนวคิดการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT โครงการแบ่ งพืน้ ที่การพัฒนาออกเป็ น 4 โซนใหญ่ ได้ แก่ 1)Gateway waterfront neighborhood ประกอบไปด้ วยย่านพื ้นที่ริมน ้า waterfront walkway/restaurent/office space/housing รองรับย่านที่อยูอ่ าศัยและชุมชน 2)Marine Park industries center district พื ้นที่ตวั เซ็นเตอร์ ของอุตสาหกรรมเดิม (อุตสาหกรรมตลาดปลา) ยังคงส่วนที่เป็ นตลาดปลา แต่เพิ่มพาณิชยกรรมที่รองรับได้ ใน อนาคต เพื่อพัฒนาเป็ นเป็ น Commercial marina& Fish market 3)Downtown waterfront Project เป็ นจุด focus ของย่านที่เชื่อมต่อโดยตรงไปยัง downtown บอสตัน มี Park เป็ นตัวเชื่อมโยงย่านดาวน์ทาวน์เข้ าสู่ site และใช้ พื ้นที่สีเขียวเป็ นตัว connect ย่านธุรกิจข้ างนอกเข้ ามาสูย่ า่ นริมน ้า 4)Lower sagamore hill เป็ นย่านพัฒนา residential ประเภท middle-high rise โดยเป็ นการ ฟื น้ ฟูพฒ ั นาที่ยงั คงรักษา scale เดิมที่ใกล้ เคียงกับพื ้นที่เมืองเดิมและย่านที่อยูอ่ าศัยรอบนอก

20

ภาพที่ 2.4: แสดงโซนการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT

ภาพที่ 2.5 : แสดงตารางสัดส่วนโซนในการพัฒนาย่าน LYNN WATERFRONT

สรุ ป จากการวิเคราะห์ โครงการนีพ้ บว่ ามีจุดที่สามารถใช้ เป็ นแนวทางการวางผัง ได้ แก่ 1 มีการออกแบบพื ้นที่สีเขียวริมน ้าเชื่อมโยงพื ้นที่ศนู ย์กลางเมืองเข้ าสูพ่ ื ้นที่โครงการและ เชื่อมต่อโซนต่างๆเข้ าด้ วยกัน

21

2 การพัฒนาใหม่โดยยังรักษา scale เดิมที่ใกล้ เคียงกับพื ้นที่เมืองเดิมและย่านที่อยูอ่ าศัยรอบ นอก 3 มีสดั ส่วนการพัฒนาที่พกั อาศัยและพื ้นที่สีเขียวมากที่สดุ ในโครงการ รองลงมาเป็ นที่พกั อาศัยกึ่งพาณิชยกรรมและพาณิชยกรรมตามลาดับ 4 มีพาณิชยกรรมประเภทอาคารตึกสูงเกาะอยูต่ ามแนวเส้ นทางถนนสายหลัก โดยอาคารมี การไล่ระดับความสูงเพื่อเปิ ดมุมมองสูพ่ ื ้นที่สีเขียว

2.2.2 ย่ านทงแดมุนและคลองชองเกชอน Dongdaemun Market – Cheonggyecheon Stream | Seoul, South Korea

ภาพที่ 2.6 : แสดงตาแหน่งย่านทงแดมุน คลองชองเกชอน เป็ นลาธารที่มีความยาว 5.84 กิโลเมตรไหลผ่านใจกลางกรุงโซลมานานกว่า 600 ปี ที่มีมาตังแต่ ้ สมัยราชวงศ์โชซอน ในช่วง ค.ศ. 1957- 1977 พื ้นที่บริเวณนี ้ได้ ถกู ปรับถมให้ เป็ น เส้ นทางคมนาคม เกิดชุมชนหนาแน่นตังอยู ้ ใ่ นหลายๆจุด ส่งผลให้ น ้าในคลองเริ่มเน่าเสีย สภาพแวดล้ อมในน ้าเป็ น จนกระทัง่ ปี 2002 ได้ มีนโยบาลปรับปรุงภูมิทศั น์ ฟื น้ ฟูธรรมชาติสิ่งแวดล้ อม ริม 2 ฝั่ งคลองชองเกชอนขึ ้นโดยมีการทุบทางด่วน และรื อ้ ถนนโดยรอบ ฟื น้ ฟูธรรมชาติสองฝั่ งคลอง ขุด ท่อผันน ้าจากแม่น ้าฮันเข้ ามาที่ต้นคลอง แล้ วไล่น ้าเสียออกทะเลสร้ างทางเดินเลียบคลอง มีการสร้ าง 22

น ้าพุตลอดแนว เขื่อนชะลอความเร็วน ้า ลานกิจกรรม ที่พกั ผ่อน มีสะพานกว่า 22 แห่ง แบ่งเป็ น Theme ต่างๆ 22 แบบ เพื่อเป็ นสถานที่พกั ผ่อนหย่อนใจกลางเมือง สองข้ างฝั่ งถนนริมลาธารยังมีร้าน กาแฟ ร้ านอาหาร และบาร์ ให้ นงั่ ดื่มด่าไปกับบรรยากาศและเสน่ห์ทงในยามกลางวั ั้ นและยามค่าคืน มี สถานที่ท่องเที่ยวที่สวยงามให้ ชื่นชม ได้ แก่น ้าพุใหญ่ตงอยู ั ้ ใ่ นชองเกพลาซ่า (Cheonggye Plaza) ที่ ประดับประดาไปด้ วยไฟสามสี รวมไปถึงน ้าพุดอกไม้ ไฟและน ้าพุสองชัน้ 



สะพานควังทงเกียว (The Gwangtong Bridge) ที่เคยเป็ นสะพานในใหญ่ที่สดุ ของเมืองในอดีต ถูกสร้ างขึ ้นในปี ที่ 10 ในการครองราชย์ของกษัตริย์แทจงในราชวงศ์โชซอน เพื่อใช้ เป็ นถนนหลวง สาหรับเชื ้อพระวงศ์และขุนนางระดับสูง กาแพงแห่งความหวัง (Wall of Hope) เป็ นกาแพงที่ทาจากกระเบื ้องเซรามิกที่ใหญ่ที่สดุ ในโลก สร้ างขึ ้นเพื่อเป็ นสัญลักษณ์แสดงถึงความเสียใจต่อการแบ่งแยกดินแดนออกเป็ นเกาหลีเหนือ และเกาหลีใต้ โดยประชาชนใน 5 จังหวัดของกรุงโซล จานวนถึง 20,000 คน ด้ วยความปรารถนา ที่จะได้ เห็นความเป็ นปึ กแผ่นในการกลับมารวมชาติกนั อีกครัง้

ภาพที่ 2.7 : แสดงบรรยากาศคลองชองเกชอน คลองชองเกชอนในช่วงที่ทอดผ่านตลาดทงแดมุน(Dongdaemun) ซึง่ เป็ นตลาดขายส่งขนาด ใหญ่ มีการออกแบบลานริมน ้าให้ คนสามารถไปใช้ ประกอบกิจกรรมต่างๆ รวมถึงการออกแบบตกแต่ง ที่เปลี่ยนไปตามแต่ละช่วงเทศกาลเพื่อส่งเสริมการท่องเที่ยวอีกด้ วย นอกจากนี ้ทางด้ านทิศตะวันออก รัฐยังมีโครงการ"ทงแดมุน ดีไซน์ พลาซา"เพื่อส่งเสริมการพัฒนาย่านเป็ นศูนย์ค้าส่งเสื ้อผ้ าอีกด้ วย

23

ภาพที่ 2.8 : แสดงบรรยากาศคลองชองเกชอนช่วงที่ทอดผ่านตลาดทงแดมุน

สรุ ป จากการวิเคราะห์ โครงการนีพ้ บว่ ามีจุดที่สามารถใช้ เป็ นแนวทางการวางผัง ได้ แก่ 1. พื ้นที่ยา่ นกรรมตังอยู ้ ใ่ จกลางเมือง มีถนนเส้ นหลักในพื ้นที่แบ่งรูปแบบพาณิชยกรรม ออกเป็ นสองส่วนคือ ส่วนค้ าส่ง และส่วนค้ าปลีก 2. ใช้ พื ้นที่สเี ขียวขนาดใหญ่ เชื่อมพื ้นที่พาณิชยกรรมสองฝั่ ง ซึง่ พื ้นที่สีเขียวเป็ นที่ตงของ ั้ พิพิธภัณฑ์และระบบขนส่งมวลชนระบบราง 3. ถนนแกนหลักพุง่ เข้ าสูส่ ถานที่สาคัญซึง่ เป็ นประวัติศาสตร์ ของพื ้นที่ 4. มีShopping mallขนาดใหญ่ อยูใ่ นแนวถนนสายหลัก โดยสามารถเดินเชื่อมต่อมาได้ จาก พื ้นที่สีเขียวระดับเมือง

24

บทที่3 การวิเคราะห์ ท่ ตี งั ้ และข้ อมูลที่เกี่ยวข้ องกับพืน้ ที่ศกึ ษา 3.1 ข้ อมูลด้ านประวัตศิ าสตร์ 3.1.1 ข้ อมูลทั่วไป พื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ ตังอยู ้ บ่ ริเวณใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ซึง่ จากทาเลที่ตงั ้ นันสามารถเชื ้ ่อมโยงการสัญจรไปยังพื ้นที่เศรษฐกิจสาคัญต่างๆได้ เช่น สยาม ราชเทวี เยาวราช เกาะ รัตนโกสินทร์ เป็ นผลให้ มีการเดินทางผ่านพื ้นที่จานวนมาก ในอนาคตจะมีรถฟ้าใต้ ดิน2สาย และเป็ น แหล่งขายเสื ้อผ้ าราคาส่งสาคัญระดับเมืองของประเทศ

ภาพที่ 3.1 : แสดงการวิเคราะห์ระดับเมือง โดยย่านตลาดโบ๊ เบ๊ เป็ นย่านขายเสื ้อผ้ าค้ าส่งที่สาคัญของกรุงเทพมหานคร และอยูไ่ ม่ไกลจาก ตลาดผลไม้ มหานาค บริเวณสี่แยกสะพานขาว ซึง่ เป็ นแหล่งค้ าส่งผักและผลไม้ ที่สาคัญ จึงมี ผู้ใช้ บริการหนาแน่นตลอดทังวั ้ น ในปั จจุบนั มีกลุม่ พ่อค้ าแม่ค้าในเขตกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดทัว่

25

ประเทศ เดินทางเข้ ามาจับจ่ายสินค้ าแฟชัน่ นานาชนิด ทังเสื ้ ้อผ้ า กระเป๋ า รองเท้ า เครื่ องหนัง เครื่ องประดับ กิ๊ฟช็อป ฯลฯ ในปริมาณที่มากขึ ้นเรื่ อยๆ 3.1.2 ความสาคัญและความเป็ นมาของพืน้ ที่ศึกษา ประวัตคิ วามเป็ นมาของตลาดโบ๊ เบ๊ ชื่อชุมชน “โบ๊ เบ๊ ” เป็ นชื่อที่เรียกเพี ้ยนมาจากคาว่า “บ๊ งเบ้ ง” ชื ้อนี ้มีที่มาจากอดีตขณะที่ยงั เป็ น ตลาดขายเสื ้อผ้ าเก่าอยู่ ผู้คนที่มาค้ าขายมักจะส่งเสียงดังหนวกหูจนคนแถบนี ้เรี ยกว่า “ตลาดบ๊ งเบ้ ง” ตลาดโบ๊ เบ๊ เริ่มก่อตัวเป็ นชุมชนเมื่อประมาณปี พ.ศ.2470 แต่เดิมชาวโบ๊ เบ๊ ประกอบอาชีพหลากหลาย มีตงแต่ ั ้ อาชีพย้ อมผ้ าที่อาศัยน ้าจากคลองผดุงกรุงเกษม มีการปลูกเพิงขายน ้าชา โอเลี ้ยง มะพร้ าว เป็ น ต้ น อันเป็ นช่วงก่อนสงครามโลกครัง้ ที่สอง ในระยะนันมี ้ พอ่ ค้ าแม่ค้าจานวนหนึ่งตังแผงขายของกั ้ นอยู่ ในบริเวณตรอกขี ้เถ้ า (ถนนดารงรักษ์ ) โดยนาสินค้ าเครื่ องอุปโภคบริโภคสารพัดชนิดมาวางขายกัน แบบแบกะดิน เมื่อสงครามอุบตั ิขึ ้นมีเครื่ องบินมาทิ ้งระเบิดในกรุงเทพฯ กลุม่ พ่อค้ าแม่ค้าในละแวกนี ้จึง ได้ ย้ายทาเลมาอาศัยผูกเพิงวางของขายกันในบริเวณลานดินหน้ าวัดบรมนิวาสฯ ด้ านริมคลองแสน แสบ จนทาให้ ลานวัดเกือบจะกลายสภาพเป็ นตลาดถาวร ต่อมาในระหว่างสงครามโลกครัง้ ที่ 2 ประมาณ พ.ศ. 2484-2488 เป็ นช่วงที่สนิ ค้ าอุปโภค บริโภคขาดแคลน เนื่องจากภาวะสงคราม โดยเฉพาะเสื ้อผ้ าเครื่ องนุ่มห่ม จึงมีผ้ นู าเสื ้อผ้ าเก่าที่ใช้ แล้ ว ยังอยูใ่ นสภาพดีมาจาหน่าย หรื อแลกของใช้ หรื ออาหารอื่น เช่น ไข่ น ้าตาล การค้ าขายอยูใ่ นลักษณะที่ วางขายกับพื ้นดิน ยังไม่มีการตังร้​้ านค้ าที่ถาวร ที่ชมุ ชนจึงอยูใ่ นสภาพที่เสื่อมโทรมคล้ ายแหล่งชุมชน แออัด เมื่อสงครามสงบ ตลาดแบกะดินซึง่ อาศัยวางแผงขายของในบริเวณลานวัดบรมนิวาสฯ ก็ได้ ยกเลิกไปตังแต่ ้ บดั นัน้ และได้ จดั ให้ พอ่ ค้ าแม่ค้าย้ ายข้ ามฟากทางรถไฟไปตังในบริ ้ เวณที่ดินของวัด ซึง่ เป็ นที่ตงของตลาดโบ๊ ั้ เบ๊ ในปั จจุบนั ตลาดโบ๊ เบ๊ จงึ ถือกาเนิด ณ ที่ตรงจุดนันนั ้ น่ เอง การค้ าขายได้ เปลี่ยน จากวางขายกันบนพื ้นดินมาตังเป็ ้ นร้ านค้ า จากชุมชนขนาดเล็กที่มีร้านค้ าเพียงไม่กี่ร้านอยูอ่ ย่าง กระจัดกระจายและไม่เป็ นระเบียบ ก็กลายเป็ นขายในห้ องแถวสองชันและชั ้ นเดี ้ ยวเรี ยงรายในตรอก

26

ผู้คนที่มาค้ าขายมีทงชายไทยและชาวจี ั้ น มีตรอกเล็กๆซึง่ ใช้ เป็ นทางเดินเรี ยกว่า ตรอกธรรมมา รวมทัง้ มีโรงซ่อมเรื อ โรงสี โรงปูน โรงทากระทะ โรงเลื่อย โรงปูน ไปจนถึงซ่องโสเภณี ต่อมาชุมชนได้ ขยายตัว ออกไปข้ ามคลองผดุงกรุงเกษม และถนนกรุงเกษมไปฝั่ งตรงข้ าม คือ ถนนกษัตริย์ศกึ จนถึงสะพาน เจริญราษฎ์ และเมื่อตลาดเจริญเติบโตมากขึ ้นก็ได้ ขยายต่อไปยังบริเวณที่เรี ยกว่าโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ ซึง่ แต่ เดิมเรี ยกว่าตลาดผลไม้ หลังตลาดมหานาค ปั จจุบนั สถานที่ตงอย่ ั ้ างเป็ นทางการโบ๊ เบ๊ คือ ตรอกธรรมา บริเวณดังเดิ ้ มของโบ๊ เบ๊ นนคื ั้ อ บริเวณที่เรี ยกกันในปั จจุบนั ว่า “ตลาดเก่า” ซึง่ เป็ นที่ดินผืนเดียวกับวัด จนมีการสร้ างรางรถไฟพาดผ่าน ระหว่างชุมชนกับวัดในสมัยรัชกาลที่ 5 โดยตลาดเก่าเป็ นตลาดที่ขายผ้ าเก่าที่รับมาจากพ่อค้ าคนกลาง ชาวไหหลา ต่อมาก็จาหน่ายพวกเสื ้อผ้ าเด็ก คนแก่ ผ้ าถุง กางเกงยีนส์ กางเกงขาก๊ วย เสื ้อผ้ านักเรี ยน จนต่อมาโบ๊ เบ๊ ได้ กลายมาเป็ นตลาดจาหน่ายเสื ้อผ้ าขายส่งแหล่งใหญ่ที่สดุ แห่งหนึง่ ของกรุงเทพฯ และ เป็ นแหล่งป้อนสินค้ าให้ กบั ร้ านขายเสื ้อผ้ าตามต่างจังหวัดด้ วย ในวันนี ้ชุมชนโบ๊ เบ๊ ถือเป็ นชุมชนการค้ าสาคัญแห่งหนึง่ ในกรุงเทพฯ มีตกึ แถวมากกว่า 500 คูหา มีแผงประมาณ 1,000 แผง มีแผงเปิ ดเฉพาะช่วงเช้ าอีกประมาณ 100 แผง มีที่อยูอ่ าศัยเป็ น ตึกแถวทอดยาวไปจรดทางรถไฟ ด้ านตรงข้ ามกับคลองผดุงกรุงเกษมเป็ นตึกแถวเช่นเดียวกัน ทอดยาว ไปตามถนนไปจรดกับอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ ภายในโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ แบ่งเป็ นห้ องให้ ซื ้อหรื อเช่าเพื่อขาย สินค้ าประเภทเสื ้อผ้ าดังที่เห็นในปั จจุบนั

27

ภาพที่ 3.2 : แสดงประวัติความเป็ นมาของตลาดโบ๊ เบ๊ 3.1.3 วิวัฒนาการของการพัฒนาพืน้ ที่ แผนที่ในอดีตแสดงให้ เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ ้นในแต่ละยุคสมัย เพื่ออธิบายถึงความ เปลี่ยนแปลงทางกายภาพในช่วงเวลาต่างๆ

ภาพที่ 3.3 : แสดงวิวฒ ั นาการของการพัฒนาพื ้นที่ 28

3.1.4 เจ้ าของทรัพย์ สิน ผู้ถือครองกรรมสิทธ์ที่ดินและอาคารในพื ้นที่ศกึ ษาเป็ นรายใหญ่ทาให้ สามารถดาเนินการ ปรับปรุงพื ้นที่ได้ ง่าย ได้ แก่ วัดบรมนิวาส กรมธนารักษ์ ที่ดินราชพัสดุ ที่ดินรฟม. และที่ดินเอกชน

แผนที่ 3.1 : แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดนิ 3.2 ข้ อมูลด้ านกายภาพ 3.2.1 ที่ตงั ้ อาณาเขต และสภาพทั่วไป พื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ ที่มีกิจกรรมเกี่ยวข้ องเป็ นย่านการค้ าส่งริมคลองผดุงกรุงเกษม พื ้นที่ครอบคลุมเขตการปกครองของ 4 เขตสาคัญ ได้ แก่เขตป้อมปราบศัตรูพา่ ย เขตปทุมวัน เขตราช เทวี และเขตดุสติ เป็ นที่ตงของห้ ั้ างสรรพสินค้ า และสานักงานหลายแห่ง เช่น อาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ อาคารบารุงเมืองพลาซ่า สานักงานสถิติ สานักงานเขตป้อมปราบศัตรูพา่ ย กระทรวงพัฒนาสังคมและ ความมัน่ คงของมนุษย์ โรงพยาบาลหัวเฉียว และโรงพยาบาลมิชชัน่ ฯลฯ นอกจากนี ้ยังมีแหล่งทาง วัฒนธรรม ซึง่ เปรี ยบเสมือนต้ นทุนเดิมที่มีอยูใ่ นพื ้นที่ศกึ ษา เช่น บ้ านมนังคศิลา บ้ านพิษณุโลก 29

วังวรดิศ มัสยิดมหานาค ศาลเจ้ า โรงหนังแอมบาสเดอร์ และโรงหนังปารี ส เป็ นต้ น ทางภาครัฐมี นโยบายในการวางแผนพัฒนาการท่องเที่ยวริมคลองผดุงกรุงเกษม โดยในปั จจุบนั พื ้นที่ยงั เป็ นพื ้นที่ เสื่อมโทรม ขาดการพัฒนา ดังนันจึ ้ งควรแก่การพัฒนาฟื น้ ฟูเพื่อให้ เกิดการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ อย่างเต็ม ศักยภาพ 3.2.2 ระบบโครงข่ ายสัญจร โครงข่ ายการสัญจรทางบก 1 ทางถนนและทางรถยนต์ ได้ แก่ ถนนสายหลัก (Primary Road) เป็ นถนนที่เชื่อมต่อพื ้นที่ภายในสูภ่ ายนอกและบริเวณพื ้นที่ใกล้ เคียง ได้ แก่ถนนหลานหลวง ถนนบารุงเมือง และถนนกรุงเกษม ปั จจุบนั ถนนสายหลักต่างๆนี ้เป็ นเส้ นทางหลักในการเข้ าถึงกิจกรรม ต่างๆที่มีความสาคัญของย่าน โดยเฉพาะถนนกรุงเกษมที่เป็ นถนนสายหลักภายในย่านค้ าส่ง ทาให้ พื ้นที่ถกู แบ่งเป็ นสองฝั่ งคือฝั่ งตะวันออกได้ แก่บริเวณตลาดสะพานขาว และตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า และฝั่ ง ตะวันตกได้ แก่ ฝั่ งอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ และตลาดมหานาค ถนนสายรอง (Secondary Road) เป็ นโครงข่ายที่ใช้ ในการเชื่อมโยงพื ้นที่โครงการกับพื ้นที่โดยรอบได้ แก่ ถนนดารงรักษ์ ถนน ยุคล2 และถนนลูกหลวง ซึง่ ส่วนใหญ่มีขนาด2ช่องจราจร เดินรถได้ 2ทิศทาง ถนนสายย่ อย (Local Road) เป็ นถนนย่อยที่แยกจากถนนสายหลักและถนนสายรองเข้ าสูต่ รอก ซอย อาคารตึกแถวพาณิช ยกรรม และตัวพื ้นที่ชมุ ชนด้ านใน กิจกรรมการค้ าแทรกตัวไปตามเส้ นทางสัญจรที่เชื่อมกับพื ้นที่ชมุ ชน ได้ แก่ ซอยนาคราช ซอยอนันตนาค ซอยโรงเลี ้ยงเด็ก ซอยพาณิชยกรรมโบ๊ เบ๊ เป็ นต้ น การเข้ าถึงตัวย่านไม่มีถนนหลักตัดผ่าน มีเพียงถนนสายรองเท่านัน้ แต่พื ้นที่ได้ เปรี ยบที่มีทาเล ตังอยู ้ ใ่ จกลางเมือง การเดินในตัวตลาด ทางเดินค่อนข้ างคับแคบเนื่องจากแออัดไปด้ วยร้ านค้ าและ 30

แผงลอยจานวนมาก ประกอบกับการมีกิจกรรมขนส่งสินค้ าของคนภายในพื ้นที่ร่วมกับการเดินซื ้อ สินค้ า ทาให้ เป็ นอุปสรรคและกีดขวางการเดิน

แผนที่ 3.2 : แสดงโครงข่ายถนน สภาพการสัญจรทางรถ สภาพการสัญจรในแยกกษัตริย์ศกึ โดยเส้ นทางถนนบารุงเมืองสารวจ 3 สิงหาคม พ.ศ.2548 มี ปริมาณการจราจรโดยเฉลี่ย 651 คันต่อชัว่ โมง สูงสุด 430 คันต่อชัว่ โมง ตา่ สุด 78 คันต่อชัว่ โมง ตาราง 3.1 แสดงปริมาณการจราจรในแต่ ละเส้ นทาง เวลา 07.00-19.00 น. วัน/เดือน/ปี 03/ส.ค./2548

เส้ นทาง เฉลี่ย จากถนนบารุง 651 เมือง จากพระราม1 787 ไปหัวลาโพง 54 ไปพระราม1 30 21/ก.ค./2548 ไปเทเวศน์ 876 ไปหลานหลวง 629 จากเทเวศน์ 69 จากหลานหลวง 107 ที่มา: สานักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร

รวม 7610 9382 656 180 10274 7383 831 1165

รวมทิศทาง 16992

836 17657 1996

31

ตาราง 3.1 แสดงจานวนรถยนต์ วันที่3 สิงหาคม 2548 บริเวณแยกกษัตริย์ศึก ประเภท

ช่ วงเวลา 7.00-9.00 9.00-16.00 16.00-19.00 รถยนต์ 113 120 140 รถตู้ปิคอัพ 73 83 63 เมล์ ใหญ่ 24 97 39 เมล์ เล็ก 0 0 0 รถบรรทุก 1 2 1 รถสามล้ อ 33 28 19 รวม 244 330 262 ที่มา: สานักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร

รวม

ร้ อยละ 373 219 160 0 4 80 836

44.62 26.2 19.14 0 0.48 9.57 100.00

ตาราง 3.1 แสดงจานวนรถยนต์ วันที่ 21 กรกฎาคม 2548 บริเวณแยกกษัตริย์ศึก ประเภท

ช่ วงเวลา 7.00-9.00 9.00-16.00 16.00-19.00 รถยนต์ 1624 5052 3041 รถตู้ปิคอัพ 51 3213 1247 เมล์ ใหญ่ 60 159 70 เมล์ เล็ก 0 0 0 รถบรรทุก 15 154 5 รถสามล้ อ 427 1367 712 รวม 2637 9945 5075 ที่มา: สานักการจราจรและขนส่ง กรุงเทพมหานคร

รวม 9717 4971 289 0 174 2506 17657

ร้ อยละ 55.03 28.15 1.64 0 0.99 14.19 100.00

32

ช่ วงเวลา 0.00-2.00 ผู้ประกอบการณ์เริ่มนาสินค้ าเข้ ามาในย่านโดยรถยนต์กระบะเป็ นหลัก รถจอดตลอดแนว ฝั่ งซ้ ายของถนนกรุงเกษมและมีการจอดซ้ อนสอง เพื่อขนส่งสินค้ า ทาให้ การจราจรติดขัด 2.00-3.00 เริ่มมีผ้ ซู ื ้อทยอยเข้ ามาในพื ้นที่โดย รถรับจ้ าง ได้ แก่ รถสามล้ อและรถแท็กซี่ บางส่วนที่นา รถยนต์สว่ นตัวมาจะจอดริมถนนหรื อที่โบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ 6.00-8.00 จะเป็ นเวลาเลิกแผงเช้ า ผู้ค้าเก็บแผง ผู้ซื ้อเดินทางกลับ ร้ านค้ าปกติเริ่มทาการ คนทางาน เริ่มเดินทางเข้ าสูพ่ ื ้นที่ ส่วยใหญ่มาโดยรถเมล์และเรื อเมล์ ประกอบกับการเป็ นช่วงเวลาเร่งด่วนทาให้ รถที่สญ ั จรผ่านมีมาก ทาให้ การจราจรแออัด 15.00-18.00 จะเป็ นเวลาร้ านค้ าเลิกทาการ มีรถเข็นสินค้ าและวัสดุข้ามทางไปมา มีปริมาณรถที่ออก จากโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ มาก 18.00-0.00 การสัญจรในย่านจะน้ อย มีเพียงรถในย่านสัญจรผ่านไปมา

2 สภาพการสัญจรทางเท้ าและทางสะพาน สภาพการสัญจรทางเท้ า ในช่วงตลาดเช้ าเส้ นทางสัญจรทางเท้ าหลักจะอยูท่ ี่บริเวณบาทวิถีริมถนนกรุงเกษม ซึง่ เป็ นไป ตามพื ้นที่ขายสินค้ า เริ่มเมื่อเปิ ดตลาดโบ๊ เบ๊ ทางเวอร์ โดยอาศัยทางเท้ าเป็ นตัวกระจายกิจกรรม เชื่อม การสัญจรระหว่างตลาดทังสองบริ ้ เวณ ทาให้ ผ้ ซู ื ้อสามารถเลือกเดินชมสินค้ าได้ ตอ่ เนื่องตลอดทังพื ้ ้นที่ เส้ นทางเท้ ากว้ างประมาณ3เมตร รวมระยะร่นบริเวณหน้ าอาคารจะมีระยะรวม4.00-5.00 เมตร นอกจากจะใช้ ทางเท้ าเป็ นทางสัญจรแล้ ว ยังมีการใช้ ประโยชน์ร่วมหลายอย่างคือ 1ใช้ ขนส่ง ลาเลียง พัก วางสินค้ า 2เป็ นเส้ นทางสัญจรของรถขนส่งสินค้ าเช่น รถจักรยานยนต์ สกูตเตอร์

33

3 เพื่อ เป็ นเส้ นทางขายสินค้ านอกจากสินค้ าหลัก เช่น รถเข็นขายอาหาร แผงลอยชัว่ คราว ซึง่ เมื่อมีแผง ลอยตังสองฝั ้ ่ ง ทาให้ เบียดเบียนทางเท้ า ทางเท้ าจะมีความกว้ างของทางเดินเหลือเพียง1.00-1.20เมตร การเข้ าถึงด้ วยสะพาน ได้ แก่ การเข้ าถึงด้ วยสะพานริมคลอง นาคนเข้ าสูพ่ ื ้นที่ มีทงสิ ั ้ ้น7สะพาน ได้ แก่ 1 สะพานข้ ามคลองมหานาค คือ สะพานเจริญราษฎร์ 32,สะพานสหธนกิจ2 2 สะพานข้ ามคลองผดุงกรุงเกษม คือ สะพาน1, สะพานโบ๊ เบ๊ , สะพาน2, สะพานชานิช, สะพาน3, สะพานสมานมิตร, สะพาน4, สะพานสุวรรณเนรมิต, สะพาน5สะพานสหธนกิจ1 3 โครงการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าใต้ ดิน 2 โครงการ ได้ แก่ “โครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี-ศูนย์วฒ ั นธรรม)และ โครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีแดงเข้ ม (รังสิต-สมุทรสงคราม)” ซึง่ จะมีสถานีเกิดขึ ้นภายในพื ้นที่ คือสถานีมหานาค จากการคาดการณ์จานวนคนที่เข้ ามาพบว่า ใน1วัน จะมีผ้ ใู ช้ งานเฉลี่ย 37,683 คน

แผนที่ 3.3 : แสดงโครงข่ายรถไฟฟ้าใต้ ดิน

34

4 โครงข่ ายการสัญจรประเภทอื่นๆ รถเมล์ ประจาทาง 2สาย ได้ แก่ 53 เทเวศ-รอบเมือง,37 แจงร้ อน-มหานาค เริ่มเดินเที่ยวรถ ตังแต่ ้ เวลา04.40-22.30น. รถโดยสารขนาดเล็ก เช่น มอเตอร์ ไซค์รับจ้ าง รถตุ๊กตุ๊ก

โครงข่ ายการสัญจรทางนา้ การสัญจรทางน ้าเป็ นการเข้ าถึงพื ้นที่ยา่ นอีกรูปแบบหนึง่ ที่มีสะดวกรวดเร็วและราคาถูก กลุม่ ผู้ใช้ สว่ นมากคือกลุม่ คนวัยทางาน ที่ต้องเดินทางเข้ ามาทางานในพื ้นที่ 1 เส้ นทางคลองมหานาค เริ่มต้ นจากวัดศรี บญ ุ เรื อง ถึงสะพานผ่านฟ้าลีลาศ จานวนท่าเรื อ38 ท่า รวมระยะทาง18กิโลเมตร เปิ ดตังแต่ ้ เวลา 05.30-20.00 จานวนเรื อโดยสาร 120 ลา จานวน ผู้โดยสารในเวลาเร่งด่วนประมาณ 25-40 คนต่อลา เวลาปกติจานวน 10-15 คนต่อลา 2 เส้ นทางคลองผดุงกรุงเกษม เริ่มต้ นจากป้อมพระสุเมรุ ถึงหัวลาโพง รวมระยะทาง 4.3 กิโลเมตร เปิ ดตังแต่ ้ เวลา 06.00-19.00 จานวนเรื อโดยสาร 8 ลา

แผนที่ 3.4 : แสดงโครงข่ายการสัญจรทางน ้า 35

3.2.3 การใช้ ประโยชน์ ท่ ดี นิ รูปแบบการใช้ ประโยชน์ที่ดินในปั จจุบนั พบว่าพื ้นที่มีกิจกรรมการค้ าเป็ นหลัก มีอาคารพาณิช ยกรรมสร้ างขึ ้นใหม่และมีการขยายตัวของพื ้นที่กิจกรรมการค้ าจานวนมาก นอกจากนี ้ยังมีการใช้ ประโยชน์ที่ดินอื่นภายในย่าน เช่น ที่พกั อาศัย ศาสนสถาน สถานที่ราชการ โดยสามารถแบ่งการใช้ ประโยชน์ที่ดินในย่านได้ ดงั นี ้ ที่พักอาศัย มีชมุ ชนในพื ้นที่ด้วยกัน4ชุมชนได้ แก่ ชุมชนวัดบรมนิวาส ชุมชนมัสยิดมหานาค ชุมชนผดุงกรุง เกษม และชุมชนซอยนาคราช พาณิชยกรรม พาณิชยกรรมเป็ นการใช้ ประโยชน์ที่ดินหลักในพื ้นที่ โดยจะเป็ นอาคารพาณิชยกรรรมกึ่งที่พกั อาศัยมากที่สดุ ในลักษณะของอาคารตึกแถว อุตสาหกรรมและคลังสินค้ า มีอตุ สาหกรรมตัดเสื ้อผ้ าขนาดเล็กในพื ้นที่ แต่ปัจจุบนั มีจานวนลดลงเรื่ อยๆ เนื่องจากปั จจุบนั สินค้ าที่นาเข้ าจากประเทศจีนมีต้นทุนที่ราคาถูกกว่า แต่ละอาคารมีการใช้ งานอาคารชัน3-4เป็ ้ นคลัง เก็บสินค้ าของร้ าน ศาสนสถาน ศาสนสถานในพื ้นที่มีทงั ้ พุทธ มุสลิม และศาลเจ้ าของจีน ศาสนสถานที่สาคัญได้ แก่ วัดบรม นิวาส และมัสยิดมหานาค ซึง่ ศาสนสถานจะมีบทบาทต่อชุมชน ในการเป็ นพื ้นที่ศนู ย์กลางกิจกรรม และพื ้นที่ทางสังคมของชุมชน

36

สถานที่ราชการ สถานที่ราชการในพื ้นที่สว่ นใหญ่เป็ นการปรับปรุงอาคารประวัติศาสตร์ มาใช้ งาน ซึง่ กระจาย อยูร่ อบพื ้นที่ ได้ แก่ บ้ านมนังคศิลา บ้ านพิษณุโลก สานักงานเขตป้อมปราบศัตรูพา่ ย กรมพัฒนา พลังงาน กรมประชาสงเคราะห์ สานักงานสถิติแห่งชาติ และกระทรวงการพัฒนาสังคมและความ มัน่ คงของมนุษย์

พืน้ ที่โล่ งว่ าง พื ้นที่โล่ง ประกอบด้ วย 1 พื ้นที่ทางสัญจร ได้ แก่ ทางเท้ า ถนน บาทวิถี 2 พื ้นที่สีเขียว ได้ แก่ ส่วนหย่อมด้ านหน้ าอาคารประวัติศาสตร์ 3 พื ้นที่วา่ งส่วนบุคคล ได้ แก่ พื ้นที่ถอยร่นด้ านหน้ าอาคาร พื ้นที่จอดรถ พื ้นที่โล่งของสถานที่ ราชการ 4 พื ้นที่เปิ ดโล่งพิเศษ ได้ แก่ สุสานมัสยิดมหานาค พื ้นที่โล่งว่าง โดยเฉพาะ พื ้นที่บาทวิถี มักถูกรุกล ้าหรื อนาไปใช้ เพื่อประโยชน์ทางพาณิชยกรรม ในลักษณะชัว่ คราวจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทาให้ ยา่ นมีการสัญจรที่แออัด

37

แผนที่ 3.5 : แสดงแผนที่การใช้ ประโยชน์ที่ดิน 3.2.4 โครงสร้ างสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ สาธารณูปโภค 1. ระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ 2. ห้ องนา้ สาธารณะ 4แห่ง 3. ดับเพลิง มีจดุ จอดรถดับเพลิง และจุดบรรเทาสาธารณะภัย5จุดคือ 1 บริเวณเชิงสะพานเจริญราษฏร์ ฝั่ งใต้ ของคลองมหานาค 2 บริเวณตลาดโบ๊ เบ๊ สะพาน4 ใกล้ ศาลเจ้ า 3 บริเวณตลาดโบ๊ เบ๊ สะพาน2 ริมคลอง 4 บริเวณมุมโรงงานประณีต ชุมชนมัสยิดมหานาค

38

5 บริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ 4. ที่จอดรถ 6 จุด คือ 1 บริเวณที่วดั บรมนิวาส ลานวัดและลานกีฬารองรับได้ 120 คัน อัตราค่าจอดรถวันละ20บาท 2 บริเวณริมถนนอนันตนาค รองรับได้ 90คัน ไม่มีคา่ จอดรถ 3 บริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ รองรับได้ 900คัน อัตราค่าจอดรถ ชัว่ โมงละ20บาท 4 บริเวณอาคารสหไทย(ฮัว่ ฟง) รองรับได้ 90คัน ชัว่ โมงแรก20บาท 5 บริเวณซอยขรุขระ 70คัน ชัว่ โมงละ20บาท 6 บริเวณอาคารโรงพยาบาลหัวเฉียว 700 คัน ชัว่ โมงละ50บาท 5. สวนสาธารณะ 2 จุดคือ 1 สวนหย่อมกษัตริย์ศกึ 2 สวนหย่อมริมคลองผดุงกรุงเกษม สาธารณูปการ 1. โรงเรียนและสถาบันการศึกษา 7แห่ง ได้ แก่ 1 โรงเรี ยนศิลปะมหานาค 2 โรงเรี ยนบารุงอิสลามวิทยา 3 โรงเรี ยนไทยประสาทวิทยา 4 โรงเรี ยนบัณทิตวิทยา 5 โรงเรี ยนวัดสมณานัมบริหาร 6 วิทยาลัยโรงพยาบาลมิชชัน่ 7 มหาลัยหัวเฉียวเฉลิมพระเกียรติ

39

2. ศาสนสถาน 1 ศาสนาพุทธ 2 แห่งได้ แก่ 1 วัดบรมนิวาส 2 วัดสมณานัม 2 ศาสนาอิสลาม 1 แห่ง ได้ แก่ มัสยิดมหานาค 3 ศาสนาคริต 1 แห่ง ได้ แก่ โบสถ์เซเว่นเดย์แอ็ดเวนเดส นอกจากนี ้ยังมีศาลเจ้ า 7 แห่ง การะจายอยูใ่ นพื ้นที่ บริเวณท้ ายซอยต่างๆในตลาด 3. ตลาด 8 ตลาด ได้ แก่ 1 ตลาดมหานาค 2 ตลาดโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ 3 ตึกแถวพาณิชยกรรมริม ถนนกรุงเกษม 4 ตลาดโบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ 5ตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า 6ตลาดผดุงกรุงเกษม 7ตลาดสะพาน ขาวและโรงหนังปารี ส 8ตลาดทรัพย์สนิ พัฒนา 4. สถานีตารวจ 1 แห่ง ได้ แก่สถานีตารวจย่อยกนุงเกษม(โบ๊ เบ๊ ) 5. สถานพยาบาล 2 แห่ง คือ โรงพยาบาลมิชชัน่ และโรงพยาบาลหัวเฉียว 3.2.5 ลักษณะอาคารและสิ่งปลูกสร้ าง ประเภทอาคารส่วนใหญ่จะเป็ นอาคารพาณิชยกรรมหรือตึกแถว โดยเป็ นอาคารประเภท คอนกรี ตเสริมเหล็ก มีการการต่อเติมอาคาร เพื่อเพิ่มพื ้นที่ใช้ สอย สามารถแบ่งออกเป็ น2รูปแบบ คือ 1. อาคารแบบดัง้ เดิม อาคารรูปแบบเก่าสูงประมาณ2-4ชัน้ ได้ แก่ อาคารแบบตลาดและตึกแถว 1.1 อาคารตึกแถวล้ อมตลาด เป็ นพื ้นที่ใหญ่ที่มีเจ้ าของกรรมสิทธิ์รายเดียว ได้ แก่บริเวณ ตลาดมหานาค ตลาดเก่าสะพาน3 สะพาน4 1.2 ตลาดอยูใ่ ต้ อาคาร ชันบนเป็ ้ นคลังสิค้า ได้ แก่บริเวณ ตลาดกลาง 1.3 อาคารตึกแถว ที่มีการแบ่งกรรมสิทธิ์ขาย ได้ แก่บริเวณ สะพาน1 สะพาน2 สะพาน5 โบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์

40

1.4 อาคารลักษณะวงกลม เป็ นอาคารที่มีลกั ษณะโดดเด่นในพื ้นที่ ตังอยู ้ บ่ ริเวณตลาดสะพาน ขาว ปั จจุบนั เป็ นในลักษณะตึกแถวคอร์ ดวงกลม ล้ อมตลาด 1.5 แบบกระจัดกระจาย มีหลายรูปแบบ ทังอาคารโรงเรื ้ อน และตึกแถวเก่า ก่อสร้ างขึ ้นโดย อิสระ 2. อาคารรูปแบบใหม่ ได้ แก่ อาคารขนาดใหญ่เป็ นอาคารประเภทศูนย์การค้ า เช่น อาคารโบ๊ เบ๊ ทาว เวอร์ และบารุงเมืองพลาซ่า โดยอาคารรูปแบบใหม่กลายเป็ นศูนย์กลางของกิจกรรม เนื่องจากมีสงิ่ อานวยความสะดวกที่ดีกว่า ทาให้ อาคารรูปแบบเก่าเริ่ มถูกปล่อยทิ ้งร้ างไม่มีการใช้ งาน การใช้ งานใน ตัวตลาดเดิมมีแนวโน้ มลดการใช้ งานลงเรื่ อยๆ

แผนที่ 3.6 : แสดงแผนที่ประเภทอาคาร

41

3.2.6ลักษณะอาคารประวัตศิ าสตร์

แผนที่ 3.7: แสดงแผนที่กรุงเทพปี พ.ศ.2475 ในอดีตพื ้นที่มีอาคารประวัตศิ าสตร์ ที่มีคณ ุ ค่า เช่น วัด วัง โรงภาพยนตร์ ที่สะท้ อนถึงความเป็ น อารยประเทศที่มีประวัติศาสตร์ และวัฒนธรรมที่รุ่งเรื องในสมัยรัชกาลที่ 5 หลายแห่ง แต่ปัจจุบนั เหลือ เพียงบางสถานที่และบางส่วนเท่านัน้

42

บ้ านมนังคศิลา

ภาพที่ 3.4 : ภาพบ้ านมนังคศิลา เป็ นบ้ านสไตล์ทิวเดอร์ ที่ พระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั โปรดเกล้ าฯ ให้ สร้ าง พระราชทานแก่พระยาอุดมราชภักดี (โถ สุจริตกุล) อดีตอธิบดีกรมชาวที่ ผู้มีหน้ าที่ดแู ลพระราชฐานที่ ประทับทังหมด ้ และพระราชทานชื่อบ้ านนี ้ว่า มนังคศิลา อันหมายถึงที่ประทับ ต่อมาบ้ านหลังนี ้ติด จานองไว้ กบั ธนาคารเอเซีย กระทัง่ ปี พ.ศ. 2495 รัฐบาลในสมัย จอมพล ป.พิบลู สงคราม เป็ น นายกรัฐมนตรี ได้ ทาเรื่ องขอไถ่ถอนมาใช้ เป็ นบ้ านพักรับรองอาคันตุกะของรัฐบาล และใช้ เป็ นที่ประชุม ปรึกษาของสมาชิกสภาผู้แทนฝ่ ายสนับสนุนรัฐบาล โดยให้ สานักนายกรัฐมนตรี เป็ นผู้ดแู ลรักษา ต่อมา ในปี พ.ศ. 2498 จอมพล ป.พิบลู สงคราม ก่อตังพรรคเสรี ้ มนังคศิลา ร่วมกับ พลตารวจเอก เผ่า ศรี ยา นนท์ ได้ ใช้ บ้านหลังนี ้เป็ นที่ทาการพรรค ในปี พ.ศ. 2518 สภาสตรี แห่งชาติ ได้ ย้ายเข้ ามาตังส ้ านักงาน ในบ้ านมนังคศิลา จนถึงปั จจุบนั ในปี พ.ศ. 2551 รัฐบาลของ พล.อ.สุรยุทธ์ จุลานนท์ ได้ ใช้ สว่ นหนึง่ ของบ้ านมนังคศิลาเป็ นหอ เกียรติภมู ินายกรัฐมนตรี เพื่อแสดงภาพ ประวัติ และผลงานเด่นของนายกรัฐมนตรี ตงแต่ ั ้ คนแรกจนถึง ปั จจุบนั

43

พิพธิ ภัณฑ์ วังวรดิศ

ภาพที่ 3.5 : ภาพพิพิธภัณฑ์วงั วรดิศ พระตาหนักที่ประทับของสมเด็จพระเจ้ าบรมวงศ์เธอ กรมพระยาดารงราชานุภาพ “บิดาแห่ง ประวัติศาสตร์ และโบราณคดีไทย” ได้ รับการยกย่องจากองค์การ UNESCO เมื่อ พ.ศ. 2505 ให้ เป็ น บุคคลสาคัญของโลก และมีผลงานหนังสือที่ทรงนิพนธ์ไว้ ถึง 1,050 เรื่อง วังวรดิศสร้ างแบบ สถาปั ตยกรรมเรเนสซองส์ ออกแบบโดยดร.คาร์ ล ซิกฟรี ด ดอห์ริง ผู้ออกแบบวังบางขุนพรหมและ พระรามราชนิเวศน์ที่จงั หวัดเพชรบุรี ปั จจุบนั พิพิธภัณฑ์วงั วรดิศ แบ่งพื ้นที่จดั แสดงออกเป็ น 3 ส่วน 1. พระตาหนักใหญ่ เป็ นที่รวบรวมสิง่ ของเครื่ องใช้ ในวังสมัยก่อน และของสะสมส่วนพระองค์ เพื่อแสดงให้ เห็นถึงพระจริยวัตรอันเรี ยบง่าย ที่ทรงเป็ นแบบอย่างในทุกๆด้ าน ทังปรั ้ ชญาความพอเพียง ความเสียสละ ความไม่เอารัดเอาเปรี ยบผู้อื่น และที่สาคัญยิ่งคือ ความกตัญํูร้ ูคณ ุ แห่งบูรพกษัตริย์ 2. หอสมุดดารงราชานุภาพ เป็ นที่รวบรวมพระนิพนธ์ และหนังสือทรงสะสม ในสมเด็จฯกรม พระยาดารงราชานุภาพ และหม่อมเจ้ าหญิงพูนพิศมัย ดิศกุล ทังภาษาไทยและภาษาต่ ้ างประเทศ จานวนมาก ที่เป็ นคุณปู การต่อการศึกษาของประเทศไทย 3. หอภาพดิศวรกุมาร เป็ นที่จดั แสดงภาพถ่ายฝี พระหัตถ์ อายุกว่า 100 ปี ในแหล่ง โบราณสถานต่างๆ ภาพสาคัญทางประวัติศาสตร์ การเมืองการปกครอง ตังแต่ ้ สมัยรัชกาลที่ 4-9

44

วังมหานาค

ภาพที่ 3.6 : ภาพวังมหานาค

วังมหานาคเป็ นวังที่ประทับของพระเจ้ าบรมวงศ์เธอกรมหลวงนครไชยศรี สรุ เดช (พระองค์เจ้ า จิรประวัติวรเดช )พระราชโอรสในพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั และเจ้ าจอมมารดาทับทิม และทรงเป็ นต้ นราชสกุลจิรประวัติ พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั โปรดเกล้ าฯ ให้ สร้ างวังที่ ประทับพระราชทานที่ริมถนนกรุงเกษมฝั่ งเหนือคลองมหานาค เป็ นสถาปั ตยกรรมแบบตะวันตกสมัย เรอเนซองซ์ พระเจ้ าบรมวงศ์เธอ กรมหลวงนครไชยศรี สรุ เดชได้ ประทับที่วงั มหานาคจนสิ ้นพระชนม์ใน พ.ศ. ๒๔๕๖ สิริพระชนมายุได้ ๓๗ พรรษา ทรงได้ รับการยกย่องให้ เป็ น "พระบิดาแห่งกองทัพบกไทย" หลังจากนันต ้ าหนักใหญ่ได้ ถูกรื อ้ และปลูกสร้ างเป็ นตลาดมหานาค ส่วนที่เป็ นที่ประทับของพระธิดา ยังคงเป็ นที่พกั อาศัยของทายาทในราชสกุลจิรประวัติ

45

บ้ านพิษณุโลก

ภาพที่ 3.7 : ภาพบ้ านพิษณุโลก บ้ านพิษณุโลกเดิมชื่อ “บ้ านบรรทมสินธุ์” พระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั ทรงพระ กรุณาโปรดเกล้ าฯ ให้ สร้ างพระราชทาน พลตรี พระยาอนิรุทธเทวา (ม.ล. ฟื น้ พึง่ บุญ) มหาดเล็กคน โปรด ใช้ เป็ นเรือนหอ บ้ านพิษณุโลกมีเนื ้อที่ ๕๐ไร่ งานก่อสร้ างเริ่มขึ ้นเมื่อ พ.ศ. ๒๔๖๕ สร้ างโดย มาริโอ ตามานโญ สถาปนิกประจาราชสานักสยามชาวอิตาลี บ้ านพิษณุโลกเป็ นสถาปั ตยกรรมแบบ สูง ๓ ชัน้ มีห้องใต้ ดิน บริเวณรอบๆ บ้ านมีสนามและสวนแบบยุโรป ด้ านหลังของบ้ านมีสระน ้าขนาดใหญ่แบบทะเลสาบ มีเกาะเล็กๆ อยูต่ รงกลาง มีสะพานแขวนเดินข้ ามได้ หน้ าบ้ านมีรูปปั น้ "นารายณ์บรรทมสินธุ์” ซึง่ เป็ น สัญลักษณ์พระราชทานเป็ นเครื่ องหมายประจาตระกูล ประดิษฐานอยูบ่ นแท่นศิลาในอ่างน ้าพุ หลังเปลี่ยนแปลงการปกครอง พ.ศ. ๒๔๗๕ เจ้ าของบ้ านตัดสินใจขายบ้ านให้ แก่สานักงาน ทรัพย์สนิ ส่วนพระมหากษัตริย์ในราคา ๕ แสนบาท โดยขอแบ่งที่ดินไว้ ๒๕ ไร่ ซึง่ ต่อมาได้ ขายให้ โรงพยาบาลมิชชัน่ ตอนเกิดสงครามโลกครัง้ ที่ ๒ บ้ านนี ้ถูกใช้ เป็ นที่ทาการ “กรมประสานงานไทยญี่ปน” ุ่ เรี ยกชื่อตึกใหญ่วา่ “ตึกไทยพันธมิตร" หลังสงครามเปลี่ยนชื่อบ้ านจาก “บ้ านบรรทมสินธุ์” เป็ น “บ้ านพิษณุโลก” ตามชื่อถนนที่ผา่ น ใช้ เป็ นที่ต้อนรับแขกเมืองสาคัญของรัฐบาล ยุคต่อมาจึงได้ ปรับปรุงบ้ านพิษณุโลก เพื่อใช้ เป็ นบ้ านพักประจาตาแหน่งนายกรัฐมนตรี ปั จจุบนั เป็ นพิพิธพันธ์ หอ เกียริติยศนายกรัฐมนตรี ของไทย

46

โรงหนังแอมบาสเดอร์

ภาพที่ 3.8 : ภาพโรงหนังแอมบาสเดอร์ โรงหนังแอมบาสเดอร์ และโรงหนังปารี ส สร้ างอยูบ่ นแนวของป้อมเดิมริมคลองผดุงกรุงเกษม บนที่ดนิ ของสานักงานทรัพย์สนิ ส่วนพระมหากษัตริย์ เป็ นอาคารแถวคอร์ ดวงกลม หลังจากปิ ดตัวไป เมื่อปี พ.ศ.2549 ได้ มีการปรับปรุงอาคารให้ เป็ นตลาดใหม่ เพื่อใช้ เป็ นพื ้นที่บรรเทาความแออัดของ กลุม่ ผู้ค้าที่ลกุ ล ้าตังร้​้ านบนทางเท้ าริมคลองผดุงกรุงเกษม (จากเกิดเหตุไฟไหม้ ตลาดโบ๊ เบ๊ ปี พ.ศ.2549) แต่ไม่มีผ้ คู ้ าย้ ายมาเนื่องจากปั ญหา ค่าเช่าราคาแพงและไกลจากพื ้นที่ค้าขายเดิม ปั จจุบนั จึงกลายเป็ น ตลาดร้ าง เกิดเป็ นแหล่งเสื่อมโทรม

47

บ้ านพิบลู ธรรม

ภาพที่ 3.9 : ภาพบ้ านพิบลู ธรรม บ้ านพิบลู ธรรมเดิมชื่อบ้ านนนที เป็ นบ้ านที่พระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั ทรงพระ กรุณาโปรดเกล้ าฯ ให้ สร้ างพระราชทานเจ้ าพระยาธรรมาธิกรณาธิบดี (หม่อมราชวงศ์ป้ มุ มาลากุล) เสนาธิบดีกระทรวงวัง ซึง่ คงได้ สร้ างประมาณ พ.ศ. 2456 อันเป็ นปี ที่เจ้ าพระยาธรรมาธิกรณาธิบดี ได้ รับพระมหากรุณาธิคณ ุ โปรดเกล้ าฯ เป็ นเจ้ าพระยา บ้ านนี ้มีชื่อว่าบ้ านนนที ตามชื่อวัวพระนนทิการ ซึง่ เป็ นเทวพาหนะของพระอิศวร (ตราประจาเสนาบดีกระทรวงวัง คือตราพระมหาเทพทรงพระนนทิ การ) เจ้ าพระยาธรรมาธิกรณาธิบดีอยูท่ ี่บ้านหลังนี ้จนถึงแก่อสัญกรรมเมื่อ พ.ศ. 2485 ต่อมารัฐบาล สมัยจอมพลแปลก พิบลู สงคราม ซื ้อไว้ เป็ นบ้ านรับรองแขกเมือง เปลี่ยนชื่อว่าบ้ านพิบลู ธรรมจน พ.ศ.

2501 จึงมอบให้ เป็ นที่ทาการของการพลังงานแห่งชาติ ปั จจุบนั ภายในบ้ านพิบลู ธรรมมีอาคารเก่าแต่แรกสร้ างซึง่ มีความงดงามทังด้ ้ าน สถาปั ตยกรรมและ ศิลปกรรมอยู่ 2 หลัง และศาลาไม้ อีกหลังหนึง่ คือ อาคารสานักงานเลขานุการกรม ซึง่ อยูห่ ลังหน้ า และอาคาร กองควบคุมและส่งเสริมพลังงานตังเยื ้ ้องไปด้ านหลัง ส่วนศาลาไม้ อยู่ ด้ านขวาของอาคารสานักเลขานุการกรมและด้ านหน้ าของอาคารกองควบคุมและส่งเสริมพลังงาน อาคารทังสองหลั ้ งสร้ างตามแบบสถาปั ตยกรรมยุโรปที่นิยมในยุคนัน้ ลักษณะเหมือนปราสาท เป็ น อาคาร 2 ชัน้ รูปทรงตามปี กอาคารสองข้ าง และมีสว่ นโค้ งส่วนหักมุมและเฉลียงต่างกันแต่ได้ สดั ส่วน กลมกลืน ประดับลายปูนปั น้ ตามผนังตอนบน หัวเสา ขอบหน้ าต่าง และลูกกรงระเบียง

48

อาคารพิพธิ ภัณฑ์ สุริยานุวัตร

ภาพที่ 3.10 : ภาพอาคารพิพิธภัณฑ์สรุ ิยานุวตั ร อาคารพิพิธภัณฑ์สรุ ิยานุวตั รเพื่อการพัฒนาประเทศ ซึง่ ก่อสร้ างประมาณปี 2448 เดิมเป็ น บ้ านของท่านพระยาสุริยานุวตั ร ซึง่ ได้ รับยกย่องเป็ นนักเศรษฐศาสตร์ คนแรกของไทย ก่อสร้ างขึ ้นในรัช สมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั ในราว พ.ศ.2448 มีรูปทรงสถาปั ตยกรรมแบบ ตะวันตก ออกแบบโดยนายมารี โอ ตามัญโญ (Mario Tamagno) สถาปนิกชาวอิตาลี คนเดียวกับที่ ออกแบบก่อสร้ างพระที่นงั่ อนันตสมาคม บ้ านหลังนี ้ได้ รับพระราชทานจากพระบาทสมเด็จพระ จุลจอมเกล้ าเจ้ าอยูห่ วั เนื่องด้ วยคุณงามความดีของพระยาสุริยานุวตั รในการปฏิบตั ิราชการในสมัยที่ ดารงตาแหน่งอัครราชทูตประจาประเทศฝรั่งเศส อิตาลี สเปน และรัสเซีย ได้ มีโอกาสถวายการดูแล พระราชโอรสของรัชกาลที่ 5 หลายพระองค์ด้วยกัน บ้ านหลังนี ้ยังเคยใช้ เป็ นที่ประชุมก่อการเปลี่ยนแปลงการปกครองของคณะผู้ก่อการ พ.ศ.

2475 เนื่องจากนายประจวบ บุนนาค บุตรชายคนสุดท้ องของพระยาสุริยานุวตั รร่วมเป็ นผู้หนึง่ ในคณะ ก่อการด้ วย ภายหลังคุณหญิงลิ ้นจี่ ภรรยาของพระยาสุริยานุวตั รได้ ขายบ้ านหลังนี ้ให้ แก่รัฐบาลในช่วง ประมาณปี 2483-2484

49

อาคารสุริยานุวตั รแห่งนี ้ เคยใช้ เป็ นที่ตงั ้ สานักงานเทศบาลนครกรุงเทพมหานคร หรื อศาลาว่า การกรุงเทพฯ ในปั จจุบนั และกรมโลหะกิจ ตามลาดับ และต่อมาได้ ใช้ เป็ นสถานที่ตงของ ั ้ สานักงาน คณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ตังแต่ ้ ปีพ.ศ.2493 กรมศิลปากรได้ ประกาศขึ ้นทะเบียนอาคารแห่งนี ้เป็ นโบราณสถานแห่งชาติที่ต้องอนุรักษ์ โดยในปี พ.ศ.2533 ได้ ร่วมกับกรมศิลปากรดาเนินการบูรณะอาคารแห่งนี ้เป็ นครัง้ แรก ได้ มีการรวบรวมเครื่องใช้ สว่ นตัวโดย ได้ รับบริ จาคจากนางประชงค์ บุนนาค ญาติใกล้ ชิดของท่านเพียงคนเดียวที่ยงั มีชีวิตอยู่ และในปี พ.ศ.

2550 ได้ จดั ทาพิพิธภัณฑ์สรุ ิยานุวตั รเพื่อการพัฒนาประเทศขึ ้น เพื่อราลึกถึงคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ทังในแง่ ้ ของสถานที่ บุคคล ตลอดจนเป็ นแหล่งเรี ยนรู้วิวฒ ั นาการของการวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจและ สังคมของประเทศไทยสืบไป

3.2.7 ความสูงอาคาร ความสูงอาคารในพื ้นที่มีระดับใกล้ เคียงกันคือ ประมาณ 2-7 ชัน้ มักเป็ นอาคารพาณิชยกรรม กึ่งที่อยูอ่ าศัย และมีการต่อเติมเพิ่มพื ้นที่อาคารในแนวตังเพื ้ ่อเพิ่มประโยชน์ใช้ สอยที่มากขึ ้น เนื่องจาก เป็ นพื ้นที่หลักที่ทารายได้ ดีทางเศรษฐกิจ โดยสามารถแบ่งกลุม่ ความสูงอาคารได้ 4 กลุม่ ดังนี ้ 1. บริเวณริมคลองมหานาค เป็ นกลุม่ อาคารประเภทบ้ านพักอาศัย และอาคารพาณิชยกรรม ริมน ้าผสมผสานกันทังอาคารเก่ ้ าอาคารใหม่ มีความสูงอาคารอยูร่ ะดับ 1-2 ชัน้ บางส่วนมีการต่อเติม แผงร้ านค้ าบริเวณฝั่ งที่ติดคลอง ทาให้ ทางเดินริมคลองบางช่วงมีลกั ษณะแคบ และพื ้นที่ริมคลองถูก แผงลอยร้ านค้ าที่ไม่เป็ นระเบียบบดบัง ทัศนียภาพตลอดแนวคลองจึงไม่มีการดูแลให้ สวยงาม 2. บริเวณพื ้นที่ริมคลองผดุงกรุงเกษม มีลกั ษณะของอาคารพาณิชยกรรมเรี ยงตัวเป็ นแนวยาว มีความสูงอาคารอยูร่ ะดับ 2-4ชัน้ มีอายุประมาณ 25 ปี สภาพอาคารดี อาคารทังหมดเป็ ้ นพื ้นที่สว่ น บุคคลของแต่ละเจ้ าของมีการสร้ างหลังคาเชื่อมระหว่างอาคารที่ชนบน ั้ 3. บริเวณถนนกรุงเกษม เป็ นอาคารพาณิชย์4-5ชัน้ มีกนั สาดยื่นบริเวณทางเดิน อาคารอยูใ่ น สภาพดี มีพื ้นที่ซอย เป็ นพื ้นที่จอดรถ ช่วงเช้ าจะมีการตังแผงลอยค้ ้ าขายริมทางเดิน 50

4. บริเวณพื ้นที่เลียบทางรถไฟ มีลกั ษณะเป็ นเพิงที่พกั อาศัย มีสภาพเสื่อมโทรม กลุม่ คนที่พกั อาศัยส่วนมากเป็ นแรงงานที่ทางานอยูใ่ นพื ้นที่ เนื่องจากใกล้ แหล่งงานและราคาไม่แพง

แผนที่ 3.8 : แสดงแผนที่ระดับความสูงอาคาร

3.3 ข้ อมูลด้ านเศรษฐกิจและสังคม 3.3.1 สภาพชุมชนและลักษณะทางสังคม ชุมชนโดยรอบพื ้นที่ศกึ ษาประกอบไปด้ วย 4 ชุมชนสาคัญคือ ชุมชนวัดบรมนิวาสชุมชน ซึง่ แต่ ละชุมชนมีความหลากหลายของชาติพนั ธ์และบทบาทที่เกี่ยวเนื่องกับกิจกรรมในพื ้นที่ โดยมีพื ้นที่ทาง สังคมร่วมกัน

51

1. ชุมชนวัดบรมนิวาส เป็ นชุมชนขนาดใหญ่ตงบ้ ั ้ านเรื อนอยูร่ ายรอบวัดบรมนิวาส ซึง่ เป็ นอารามหลวงเก่าแก่ สร้ างขึ ้น ในสมัยรัชกาลที่ 4 ประชาชนปลูกสร้ างบ้ านเรื อนอยูอ่ ย่างหนาแน่นเรี ยงรายตลอดแนวริมคลองแสน แสบ ไปจนจรดถนนอุรุพงษ์ ตดั ใหม่และแนวริมทางรถไฟสายแปดริว้ ซึง่ เป็ นประชาชนที่มีพื ้นเพอาศัย อยูแ่ ต่ดงเดิ ั ้ มและที่ย้ายถิ่นฐานมาจากต่างจังหวัดมาตังรกรากเพื ้ ่อประกอบอาชีพในลักษณะอยูอ่ าศัย ชัว่ คราวแบบบ้ านเช่าและการลงหลักปั กฐานอยูอ่ ย่างถาวร บ้ านเรื อนจึงมีลกั ษณะสิง่ ก่อสร้ างทังเป็ ้ น บ้ านไม้ 2 ชันเก่ ้ าแก่ บ้ านเช่าสร้ างด้ วยไม้ ชนเดี ั ้ ยว และบ้ านที่ก่อสร้ างด้ วยการก่ออิฐถือปูน ประชาชน ส่วนใหญ่นบั ถือศาสนาพุทธประกอบอาชีพรับจ้ างและค้ าขาย เนื่องจากพื ้นที่ของชุมชนอยูต่ ิดกับตลาด โบ๊ เบ๊ ซงึ่ เป็ นศูนย์การค้ าขายส่งเสื ้อผ้ า รายได้ โดยเฉลี่ยต่อครอบครัว ต่อเดือน 4,000 – 10,000 บาท 2. ชุมชนมัสยิดมหานาค ชุมชนมัสยิดมหานาคประกอบด้ วยชุมชนที่อยูด่ ้ านหลังมัสยิดมหานาค และชุมชนที่ปลูกบุกรุก ที่ดินสาธารณะริมคลองมหานาค ประชาชนปลูกสร้ างบ้ านเรื อนอยูใ่ นบริเวณนี ้กว่า 100 ปี ตังแต่ ้ สมัย รัชกาลี5่ ที่ดินส่วนใหญ่เป็ นของกรมธนารักษ์ และสานักงานส่วนพระมหากษัตริย์และมีบางส่วนเป็ น ของเอกชน มีพื ้นที่ทงหมดประมาณ ั้ 23 ไร่ 67 งาน ประกอบด้ วยพื ้นที่ที่เป็ นสุสานประมาณ 18 ไร่ และพื ้นที่ที่เป็ นที่อยูอ่ าศัยประมาณ 5 ไร่ บ้ านเรื อนปลูกชิดกันมาก มีลกั ษณะเป็ นบ้ านไม้ ชนเดี ั ้ ยว สอง ชันและครึ ้ ่งตึกครึ่งไม้ สองชัน้ โดยส่วนใหญ่จะเป็ นบ้ านไม้ สองชัน้ ประชาชนในชุมชนส่วนใหญ่นบั ถือ ศาสนาอิสลาม “มัสยิด” จึงถือว่าเป็ นศูนย์รวมของพี่น้องมุสลิม มัสยิดมหานาค นอกจากจะเป็ นสถานที่ประกอบศาสนกิจแล้ วยังเป็ นที่ทากิจกรรมของ ชาวบ้ านด้ วย ชาวบ้ านส่วนใหญ่ ประมาณ 70% จะประกอบอาชีพค้ าขายแบบรถเข็น ค้ าขายในบ้ าน และบริเวณใกล้ ๆ ตลาด (จาพวกขนม) ส่วนที่เหลือจะประกอบอาชีพ รับจ้ าง , ธุรกิจส่วนตัว , ลูกจ้ าง บริษัท ,รับราชการ, จากมากไปน้ อยตามลาดับ รวมถึงการประกอบอาชีพด้ านพาณิชยกรรม ร้ านค้ าใน ชุมชน ประเภทต่างๆ เช่น ร้ านขายของชา, ร้ านเสริมสวย,ร้ านอาหาร,ร้ านขายเสื ้อผ้ า,หาบเร่ และรถเข็น ค้ าขาย เป็ นต้ น รายได้ เฉลี่ยต่อเดือน 10,000 บาท และมีรายจ่ายเฉลีย่ ต่อเดือน 9,000 บาท

52

3. ชุมชนบริเวณตลาดผดุงกรุ งเกษมและซอยพญานาค ปั จจุบนั ตลาดผดุงกรุงเกษมมีสภาพเสื่อมโทรมมาก มีผ้ คู ้ าเพียงน้ อยราย โดยตลาดปั จจุบนั อยู่ ที่ถนน คลองลาปั กษ์ ตอ่ เนื่องไปยังตลาดสะพานขาวโรงหนังปารี ส พื ้นที่อาคารโดยรอบจึงมีที่วา่ ง เกิด เป็ นที่เก็บสินค้ าและอุปกรณ์หาบเร่แผงลอยตลาดเช้ าขึ ้น โดยอาศัยเส้ นทางเดินเลียบคลองผดุงกรุง เกษมเป็ นตัวเชื่อมต่อมายังพื ้นที่สะพาน5 ซึง่ ในซอยพญานาคในปั จจุบนั มีแรงงานของย่านที่พกั อาศัย ในพื ้นที่อยูจ่ านวนหนึง่ เนื่องจากมีสภาพเป็ นบ้ านเช่า หอพักและอพาร์ ตเม้ นต์อยูเ่ ป็ นจานวนมาก 4. ชุมชนซอยนาคราช เป็ นเส้ นทางต่อเชื่อมลัดมาจากถนนบารุงเมือง พื ้นที่จะกลายเป็ นแหล่งเก็บสินค้ าของย่านและ มีสว่ นของการเป็ นที่จอดรถของผู้คนที่อาศัยอยูใ่ นย่าน มีบริษัทรับส่งสินค้ าต่างประเทศและมีบางส่วนที่ นาผ้ าเมตรมาขาย โดยลักษณะเป็ นผ้ าเหลือ ผ้ าสต๊ อก

แผนที่ 3.9 : แสดงสภาพชุมชนและลักษณะสังคม

53

สรุ ป พื ้นที่มีบทบาทเป็ นพื ้นที่ทางเศรษฐกิจของเมือง ทาให้ ดงึ ดูดให้ เกิดการไหลเข้ าของประชากรใน พื ้นที่เกิดเป็ นประชากรแฝง ซึง่ จะเป็ นรูปแบบของประชากรในย่านตอนกลางวันและกลางคืน โดย จานวนประชากรในย่านที่แท้ จริงกาลังลดลง

3.3.2 กิจกรรมทางเศรษฐกิจและการลงทุนในพืน้ ที่ 1. กิจกรรมเศรษฐกิจในย่ าน กิจกรรมเศรษฐกิจในย่านได้ แก่ การค้ าและบริการเป็ นหลักในย่านได้ แก่ การค้ าและการบริการ เป็ นหลัก ซึง่ เป็ นสิง่ ที่เชื่อมโยงความสัมพันธ์ของย่านและชุมชนไว้ ไม่วา่ จะเป็ นรูปแบบของกิจกรรม การค้ าแบบเก่า ในพื ้นที่ตลาดที่สาคัญต่างๆที่ยงั คงดาเนินการอยูต่ งแต่ ั ้ อดีตจนถึงทุกวันนี ้ เช่น ตลาด โบ๊ เบ๊ เก่าและตลาดมหานาค หรื อแม้ กระทัง่ การค้ ารูปแบบใหม่ที่เข้ ามามีบทบาทในพื ้นที่ เช่น อาคาร ศูนย์การค้ าโบ๊ เบ๊ ทางเวอร์ เป็ นต้ น ซึง่ สามารถจาแนกออกเป็ น 7 ตลาด ดังนี ้ 1 ตลาดผลไม้ สะพานขาวและตลาดทรัพย์สนิ พัฒนา เนื ้อที่16.3ไร่ 2 ตลาดสะพานขาวและโรงหนังปารี ส เนื ้อที่16ไร่ 3 ตลาดผดุงกรุงเกษม และตลาดโบ๊ เบ๊ ใหม่ เนื ้อที่ 6.2ไร่ 4 ตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า เนื ้อที่ 17.5 ไร่ 5 ตลาดโบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ เนื ้อที่ 4.3 ไร่ 6 ตลาดมหานาค เนื ้อที่ 8.1 ไร่ 7 พื ้นที่อาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ เนื ้อที่ 7.3 ไร่

54

2. สภาพธุรกิจการค้ า สภาพธุรกิจการค้ าเสื ้อผ้ าสาเร็จรูปในย่านโบ๊ เบ๊ อยูใ่ นระดับ เอสเอ็มอี (Small & Medium Entrepreneur)เป็ นส่วนใหญ่ ซึง่ เป็ นในลักษณะของกลุม่ ธุรกิจเล็กๆ ที่มีมลู ค่าเศรษฐกิจอยูท่ ี่ประมาณ หนึง่ แสนบาทไปจนถึงไม่เกินห้ าสิบล้ านบาท ผู้ประกอบการดาเนินการธุรกิจด้ วยตนเอง มีบทบาทเป็ น ผู้ผลิตและขายสินค้ า แต่ปัจจุบนั การผลิตในย่านลดน้ อยลง เปลี่ยนเป็ นซื ้อมาขายไป ซึง่ ง่ายกว่าการ ผลิตเอง เพราะผู้ประกอบการไม่ต้องรับผิดชอบแรงงาน เครื่ องจักร และยอดสินค้ าที่จะต้ องป้อน แรงงาน ทาให้ พื ้นที่การผลิตย้ ายออกนอกพื ้นที่เหลือแต่พื ้นที่ยา่ นค้ าส่งในบริเวณต่างๆที่ทาหน้ าที่เป็ น บทบาทของการขายส่งภายในย่านในปั จจุบนั ในมุมมองของธุรกิจการค้ าในปั จจุบนั เมื่อการเติบโตทางการค้ าเสื ้อผ้ าในย่านมีแนวโน้ มดี ทา ให้ เกิดการแตกสาขาธุรกิจออกไป ซึง่ ทาให้ เกิดการกระจายการพึง่ พาทางธุรกิจออกไปนอกพื ้นที่ ผู้ประกอบการในโบ๊ เบ๊ บางส่วนมีธุรกิจหลายประเภทไม่พงึ่ พาเฉพาะการขายส่งเสื ้อผ้ า ทาให้ เกิดความ เชื่อมโยงในลักษณะความสัมพันธ์ทางการค้ ากับพื ้นที่การค้ าอื่นๆ ในการขยายตัวของกิจกรรมในย่าน จึงประกอบด้ วยทังผู ้ ้ ที่เข้ ามาเพิ่มเติม และผู้ที่ออกไปแล้ วมีผ้ เู ข้ ามาแทนที่

55

โครงการรถไฟฟ้า โครงการรถไฟฟ้าใต้ ดิน 2 โครงการ คือ “โครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีส้ม (ตลิง่ ชัน-มีนบุรี-ศูนย์ วัฒนธรรม)และโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีแดงเข้ ม (รังสิต-สมุทรสงคราม)” ซึง่ จะมีสถานีเกิดขึ ้น ภายในพื ้นที่ คือสถานีมหานาค ใน1วันจะมีผ้ ใู ช้ งานเฉลีย่ 37,683 คน

ภาพที่ 3.11 : แสดงรายละเอียดโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดิน

3.4 กฎหมายที่เกี่ยวข้ องกับการพัฒนาพืน้ ที่ 3.4.1 กฎกระทรวงให้ บังคับใช้ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 การใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ตามแผนผังกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ตามที่ได้ จาแนกประเภทท้ าย กฎกระทรวง ให้ เป็ นดังต่อไปนี ้

56

ที่ดินประเภท พ.๓ ขีด ๑๘ ซึง่ ถูกกาหนดไว้ เป็ นสีแดง ให้ เป็ นศูนย์ชมุ ชนรองและพาณิชยกรรม เมือง โดยมีวตั ถุประสงค์และจาแนกเป็ นบริเวณ ดังต่อไปนี ้ (ก)ที่ดินประเภท พ.๓ มีวตั ถุประสงค์เพื่อพาณิชยกรรมเป็ นหลัก ใช้ ประโยชน์เพื่อการพาณิชยก รรมทุกประเภท สานักงานทุกประเภท และเพื่อการอยูอ่ าศัยทุกประเภท โดยมีที่ดนิ ที่ใช้ การกาหนด อัตราส่วนพื ้นที่อาคารรวมทุกชันของอาคารทุ ้ กหลังต่อพื ้นที่ดนิ ที่ใช้ เป็ นที่ตงอาคาร(Floor ั้ Area Ratio:FAR) ไม่เกิน 7ต่อ1 ซึง่ เป็ นการใช้ ที่ดินที่มีความหนาแน่นสูง และอัตราส่วนของที่วา่ งต่อพื ้นที่ อาคารรวม(Open Space Ratio:OSR)ที่4.5% ซึง่ รูปแบบดังกล่าว เป็ นโอกาสและศักยภาพที่จะพัฒนา ให้ เป็ นย่านการค้ าคุณภาพดีที่มีประสิทธิภาพมากขึ ้น รวมถึงเป็ นโอกาสในการพัฒนาที่อยูอ่ าศัยแระ เภทหนาแน่นสูงเพื่อตอบรับกับการอยูอ่ าศัยต่อไปในอนาคต อย่างไรก็ตามการพัฒนาให้ เต็มศักยภาพ ตามค่าFARดังกล่าว อาจส่งผลกระทบต่ออาคารเก่าที่มีคณ ุ ค่าในพื ้นที่ จึงจาเป็ นต้ องหาวิธีการ และ แนวทางในการพัฒนาเพื่อไม่ให้ ทาลายเอกลักษณ์เดิมของพื ้นที่

ภาพที่ 3.12 : แสดงข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดิน

57

3.4.2 พระราชบัญญัตคิ วบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในส่วนที่เกี่ยวข้ องกับการฟื น้ ฟูเมืองได้ แก่ บทบัญญัติตามที่ได้ กาหนดในหมวด 7 เขตเพลิงไหม้ โดยให้ เจ้ าพนักงานท้ องถิ่นมีอานาจในการ พิจารณาว่าพื ้นที่ที่เข้ าลักษณะเป็ นเขตเพลิงไหม้ ซงึ่ ได้ แก่ “บริเวณที่เกิดเพลิงไหม้ อาคารตังแต่ ้ สามสิบ หลังคาเรื อนขึ ้นไปหรื อมีเนื ้อที่ตงแต่ ั ้ หนึง่ ไร่ขึ ้นไป รวมทังบริ ้ เวณที่อยูต่ ดิ ต่อภายในระยะสามสิบเมตร โดยรอบบริเวณ ที่เกิดเพลิงไหม้ ด้วย”(มาตรา4) ว่าสมควรมีการปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ หรื อไม่ ทังนี ้ ้โดย ให้ คานึงถึง “ประโยชน์ในการป้องกันอัคคีภยั การสาธารณะสุข การรักษาคุณภาพสิง่ แวดล้ อม การผัง เมือง การสถาปั ตยกรรม และการอานวยความสะดวกแก่การจราจร”(มาตรา58) หากพื ้นที่ดงั กล่าว สมควรมีการปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ และได้ มีการประกาศใช้ บงั คับ แผนผังดังกล่าวแล้ ว การจัดให้ ได้ มา ซึง่ ที่ดนิ หรื ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ ประโยชน์ตามที่กาหนดในแผนผัง จะสามารถกระทาได้ โดยนา กฎหมายว่าด้ วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้ บงั คับโดยอนุโลม(มาตรา 61) โดยจากกฎหมาย ดังกล่าว จะเห็นได้ วา่ ด้ วยสภาพของอาคารที่อยูอ่ าศัยภายในพื ้นที่ศกึ ษา มีลกั ษณะอยูอ่ าศัยอย่าง แออัด และในบางพื ้นที่ก็เสีย่ งกับการเกิดอัคคีภยั ดังที่เคยเกิดมาแล้ วบริเวณตลาดค้ าส่งโบ๊ เบ๊ ดังนัน้ กฎหมายดังกล่าว จะมีสว่ นช่วยในการบังคับใช้ เพื่อเข้ าไปปรับปรุงฟื น้ ฟูบริเวณพื ้นที่อยูอ่ าศัยเข้ า ลักษณะเป็ นเขตเพลิงไหม้

3.4.3 พระราชบัญญัตโิ บราณสถาน โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ และพิพธิ ภัณฑ์ สถาน แห่ งชาติพ.ศ.2504 บริเวณพืน้ ที่โครงการมีโบราณสถานที่สาคัญดังนี ้ อาคารบ้ านมนังคศิลา กรมศิลปากรประกาศขึ ้นทะเบียนตามประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 102 ตอนที่ 180

58

วันที่ 29 พฤศจิกายน พ.ศ.2528 อาคารในบ้ านพิษณุโลก อยูใ่ นแผนดาเนินการของกรมศิลปากร พ.ศ. 2542 คลองผดุงกรุงเกษม กรมศิลปากรประกาศขึ ้นทะเบียนตามประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 105 ตอนที่ 188 วันที่ 16 พฤศจิกายน พ.ศ.2531 3.4.4 ระเบียบกรมศิลปากรว่ าด้ วยการอนุรักษ์ โบราณสถานพ.ศ.2528 ข้ อ 5 การอนุรักษ์ โบราณสถานใด ๆ ก็ตาม จะต้ องคานึงถึงภูมทิ ศั น์และสิง่ แวดล้ อม โดยรอบ โบราณสถานนันด้ ้ วย สิง่ ใดที่จะทาลายคุณค่าของโบราณสถานนัน้ ๆ ให้ ดาเนินการปรับปรุงให้ เหมาะสมด้ วย 3.4.5 ข้ อบัญญัตกิ รุ งเทพมหานคร พ.ศ.2526 เรื่ องกาหนดบริเวณห้ ามก่อสร้ าง ดัดแปลง ใช้ หรื อเปลี่ยนการใช้ อาคารบางชนิดหรื อบาง ประเภท ในท้ องที่แขวงถนนนครไชยศรี แขวงวชิรพยาบาล แขวงดุสติ แขวงสวนจิตรลดา แขวงสี่แยก มหานาค เขตดุสติ แขวงทุ่งพญาไท แขวงสามเสนใน เขตพญาไท แขวงวัดโสมนัส เขตป้อมปราบศัตรู พ่าย และแขวงวัดสามพระยา แขวงบางขุนพรหม เขตพระนคร มีรายละเอียดบางข้ อเพื่อประกอบการศึกษาดังนี ้ ข้ อ 3 1. “บริเวณที่ 1“ หมายความว่าพื ้นที่ในบริเวณระหว่างทิศเหนือจดถนนสุโขทัย ซอยสุคน ธารามและคลองสามเสน ทิศตะวันออกจดถนนพระรามที่ 6 ทิศตะวันออกเฉียงใต้ จดทางรถไฟสาย

59

ตะวันออก ทิศใต้ จดถนนหลานหลวงและถนนกรุงเกษม ทิศตะวันตกจดถนนสามเสนและถนนพระราม ที่5 2. “บริเวณที่ 2“ หมายความว่าพื ้นที่ในบริเวณระหว่างทิศเหนือจดถนนนครไชยศรี และคลอง สามเสน ทิศตะวันออกจดถนนพระรามที่ 6 ซอยวัดมะกอก ซอยเสนารักษ์ เส้ นตรงจากจุดบรรจบที่ถนน โยธีกบั ซอยเสนารักษ์ ผา่ นถนนศรี อยุธยาข้ ามทางรถไฟสายตะวันออกและซอยวิทยาลัยครูเพชรบุรี ทิศ ใต้ จดถนนเพชรบุรี ถนนหลานหลวง ถนนจักรพรรดิพงษ์ ถนนวิสทุ ธิ์กษัตริย์และถนนท่าเกษม ทิศ ตะวันตกจดแม่น ้าเจ้ าพระยา ยกเว้ นบริเวณที่1 ทังนี ้ ้ ตามแผนที่ท้ายข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานครนี ้ ข้ อ 4 ภายในบริเวณที่1ห้ ามมิให้ บคุ คลใดก่อสร้ างหรื อดัดแปลงอาคารอื่นใดเว้ นแต่อาคารที่ พักอาศัยประเภทบ้ านเดี่ยว โรงเรี ยน สถานพยาบาล ศาสนสถาน อาคารหรื อสถานที่ทาการของทาง ราชการ ซึง่ มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร โดยวัดจากระดับถนนหรื อขอบทางเท้ าที่ใกล้ ที่สดุ ถึงส่วนที่สงู ที่สดุ ของอาคาร ข้ อ 5 ภายในบริเวณที่ 2 ห้ ามมิให้ บคุ คลใดก่อสร้ างหรื อดัดแปลงอาคารอื่นใดเว้ นแต่อาคารที่ พักอาศัยประเภทบ้ านเดี่ยว อาคารแถวอยูอ่ าศัย อาคารชุดอยูอ่ าศัย อาคารพาณิชย์ซงึ่ มิใช่ห้องแถว หรื อตึกแถว โรงเรี ยน สถานพยาบาล ศาสนสถาน อาคารสาธารณะ อาคารหรื อสถานที่ทาการของทาง ราชการ ซึง่ มีความสูงไม่เกิน 20 เมตร โดยวัดจากระดับถนนหรื อขอบทางเท้ าที่ใกล้ ที่สดุ ถึงส่วนที่สงู ที่สดุ ของอาคาร ข้ อ 6 อาคารที่ก่อสร้ างมาก่อนและขัดกับข้ อ4 หรื อข้ อ5 ห้ ามมิให้ ทาการดัดแปลง เว้ นแต่จะ เป็ นการดัดแปลงเพื่อให้ อาคารนันไม่ ้ ขดั กับข้ อ4 หรื อข้ อ5 ข้ อ 7 อาคารที่ก่อสร้ างมาก่อนและขัดกับข้ อ4 หรื อข้ อ5 และเป็ นอาคารประเภทควบคุมการใช้ ตามมาตรา32 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ห้ ามมิให้ เปลี่ยนการใช้ อาคาร เว้ นแต่ เป็ นการเปลี่ยนการใช้ อาคารเพื่อให้ อาคารนันไม่ ้ ขดั กับข้ อ4 หรื อข้ อ5

60

ข้ อ8 ข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานครนี ้มิให้ ใช้ บงั คับแก่การก่อสร้ าง เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทาง หรื อท่อระบายน ้า รัว้ หรื อกาแพง 3.4.6 ข้ อบัญญัตกิ รุ งเทพมหานคร(ฉบับที่2) พ.ศ.2535 ข้ อ 3 ให้ ยกเลิกความในข้ อ 8 แห่งข้ อบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2526 และให้ ใช้ ความ ต่อไปนี ้แทน "ข้ อ 8”ข้ อบัญญัตินี ้มิให้ ใช้ บงั คับแก่อาคาร ดังต่อไปนี ้ 1. อาคารของราชการส่วนท้ องถิ่น ที่ใช้ ในราชการหรื อใช้ เพื่อสาธารณประโยชน์ 2. เขื่อน สะพาน อุโมงค์ ทางหรื อท่อระบายน ้า รัว้ หรื อกาแพง

ภาพที่ 3.13 : ผังควบคุมความสูงบริเวณกรุงเทพชันใน ้ สรุ ป พื ้นที่ฝั่งตลาดสะพานขาว อยูพ่ ื ้นที่บริเวณความสูงไม่เกิน 12 ม. พื ้นที่ฝั่งโรงภาพยนตร์ ปารี ส อยูน่ อกบริเวณของข้ อบัญญัติกทม.

61

บทที่ 4 การวิเคราะห์ ข้อมูลพืน้ ที่โครงการ จากการรวบรวมข้ อมูลทุติยภูมิที่ประกอบด้ วย ข้ อมูลทางกายภาพ เส้ นทางคมนาคม การ เข้ าถึง ตาแหน่งที่จอดรถ พื ้นที่โล่ง และข้ อมูลทางสังคม กิจกรรม เศรษฐกิจ โครงการพัฒนาที่เกี่ยวข้ อง กฎหมาย การควบคุม ข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ตามผังเมืองรวม และได้ ทาการวิเคราะห์ ความสัมพันธ์เชิงพื ้นที่และกิจกรรมจาก ประเภทกลุ่มผู้ใช้ กิจกรรม ช่วงเวลา ความต้ องการ รูปแบบ พื ้นที่กิจกรรมแต่ละประเภท การเจอกันของคนเก่า/ใหม่ พื ้นที่ที่ต้องใช้ ร่วมกัน และนาเสนอประเภทของ space รวมถึงภาพรวมของพื ้นที่ในปั จจุบนั และอนาคตอันใกล้ เพื่อนามาสูก่ ระบวนการวิเคราะห์ ประเด็นและวิสยั ทัศน์ในการพัฒนา 4.1การกาหนดขอบเขตพืน้ ที่โครงการ การกาหนดพื ้นที่โครงการโดยคานึงถึงการครอบคลุมรัศมีการให้ บริการของระบบขนส่งมวลชน ทางราง คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม และครอบคลุมพื ้นที่ชมุ ชนที่มีความเกี่ยวเนื่องกับพาณิชยกรรม ค้ าส่งเสื ้อผ้ า รวมถึงพื ้นที่ของศูนย์กลางกิจกรรมทางสังคมและสถานที่สาคัญที่มีคณ ุ ค่าทาง ประวัติศาสตร์ และทางวัฒนธรรมที่สามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ ามาภายในพื ้นที่และสร้ างให้ เกิด ความเชื่อมต่อกิจกรรมเป็ นย่านพาณิชยกรรมที่มีกลิน่ อายประวัติศาสตร์ โดยสรุปขอบเขตของพื ้นที่ตงั ้ โครงการได้ ดงั นี ้ ขอบเขตพืน้ ที่โครงการ อาณาเขต

ทิศเหนือ

จรดถนนศุภมิตร

ทิศตะวันออก

จรดซอยวัดสามง่าม

ทิศตะวันตก

จรดซอยแม้ นศรี 2, ตรอกโรงเลี ้ยงเด็ก

ทิศใต้

จรดถนนบารุงเมือง

62

แผนที่ 4.1 : แสดงขอบเขตพื ้นที่โครงการ

แผนที่ 4.2 : แสดงภาพถ่ายทางอากาศพื ้นที่โครงการ

63

4.2การศึกษาพืน้ ที่โครงการ 4.2.1ระบบโครงข่ ายการสัญจร โครงข่ายทางสัญจรในย่านประกอบด้ วยถนนสายหลักระดับเมือง3สาย ได้ แก่ ถนนหลาน หลวง ถนนบารุงเมือง และถนนกรุงเกษม ที่ผา่ กลางพื ้นที่โครงการ โดยถนนกรุงเกษมจะเป็ นถนนที่ เข้ าถึงภายในตัวตลาดค้ าส่งมากที่สดุ จากนันเชื ้ ่อต่อการเข้ าจับจ่ายซื ้อของด้ วยตรอกซอยขนาดเล็กซึง่ เป็ นเอกลักษณ์ของพื ้นที่ จากการวิเคราะห์พบว่ามีการใช้ การสัญจรด้ วยระบบการเดินเท้ ามากที่สดุ เนื่องจากเป็ นย่านตลาดค้ าส่งและพื ้นที่ชมุ ชน ดังนันรู ้ ปแบบของเส้ นทางในพื ้นที่จะประกอบด้ วย เส้ นทางถนน เส้ นทางซอย และเส้ นทางตรอก เส้ นทางถนน เป็ นเส้ นทางเพื่อการเข้ าถึงพื ้นที่ ทาหน้ าที่เป็ นตัวแจกการสัญจรเข้ าสูพ่ ื ้นที่ เชื่อมไปสูเ่ ส้ นทางซอย นอกจากนี ้พื ้นที่ถนนบางส่วน ยังเป็ นพื ้นที่ประกอบกิจกรรมการค้ าส่งบาง ช่วงเวลาอีกด้ วย เส้ นทางซอย มีลกั ษณะตังฉากกั ้ บถนนสายหลัก เป็ นเส้ นทางกิจกรรมค้ าส่งต่างๆ ที่เชื่อมต่อ เป็ นแนวยาวภายในย่าน มีจดุ รวม(NODE)บริเวณจุดตัดเป็ นระยะ เช่น บริเวณปากซอย บริเวณหัวมุม เป็ นต้ น เส้ นทางตรอก เป็ นพื ้นที่ทางดินของชุมชนที่อยูร่ ิมคลองมหานาค เป็ นทางสัญจรเชื่อมพื ้นที่ ริมน ้าสูพ่ ื ้นที่ชมุ ชน เช่น ตรอกทางเดินบริเวณชุมชนมัสยิดมหานาค ชุมชนวัดบรมนิวาส เป็ นต้ น

64

แผนที่ 4.3 : แสดงโครงข่ายถนน ปั ญหาสาคัญของพื ้นที่โครงการคือขาดการเชื่อมโยงในระดับพื ้นที่ เพราะพื ้นที่ขาดระบบ โครงข่ายการสัญจรที่จะรองรับการพัฒนาในบทบาทพาณิชยกรรมเนื่องจาก มีถนนสายรองเลียบคลอง ผดุงกรุงเกษมเชื่อมพื ้นที่เหนือ-ใต้ เพียงเส้ นเดียว และมีคลองสองเส้ นแบ่งพื ้นที่ออกเป็ นสี่สว่ น การ เชื่อมต่อต้ องอาศัยสะพาน ด้ านข้ างถูกตัดขาดโดยรางรถไฟ ดังนันจึ ้ งจาเป็ นต้ องเพิ่มการเชื่อมโยงที่ เหมาะสมเข้ าไปยังพื ้นที่ เช่น การตัดถนนเชื่อมต่อพื ้นที่แนวตะวันออก-ตะวันตก ในพื ้นที่ที่เคยเป็ นราง รถไฟสายเหนือ ซึง่ ถูกยกเลิก เพื่อสานเข้ ากับย่านพักอาศัยรอบข้ าง รวมถึงพัฒนาโครงข่ายการสัญจร ภายในโครงการที่สามารถเชื่อมต่อกับพื ้นที่ถนนสาคัญภายนอกได้ ด้วย เช่น ถนนเพชรบุรีที่เชื่อมพาณิช กรรมสาคัญ สยาม เยาราช คลองถม เพื่อเพิ่มความต่อเนื่องของการสัญจรและความสัมพันธ์ของเมือง ที่เป็ นผลต่อการใช้ งานร่วมกัน

65

แผนที่ 4.4 : ศักยภาพการเข้ าถึง

แผนที่ 4.5 : แสดงแผนที่เส้ นทางการเข้ าถึง 66

4.2.2ลักษณะมวลอาคารและพืน้ ที่โล่ งว่ าง จากการวิเคราะห์ภาพ-พื ้นที่ของอาคาร(Figure and Ground)เพื่อเปรี ยบเทียวสัดส่วนของ มวลอาคารและพื ้นที่วา่ ง โดยสามารถแบ่งได้ เป็ น3รูปแบบคือ 1มวลอาคารขนาดใหญ่ ได้ แก่ อาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ อาคารบารุงเมืองพลาซ่า โรงพยาบาลหัว เฉียว โรงพยาบาลมิชชัน่ และสถานที่ราชการต่างๆ เช่น กระทรวงพัฒนาสังคมและความมัน่ คงของ มนุษย์ สานักงานสถิติแห่งชาติ สานักงานเขตป้อมปราบศัตรูพา่ ย เป็ นต้ น 2มวลอาคารขนาดกลาง ได้ แก่ กลุม่ อาคารพาณิชย์และกลุม่ อาคารพาณิชย์กึ่งที่พกั อาศัย ที่ เรี ยงตัวตามแนวยางของถนน ทางสัญจรต่างๆในพื ้นที่ 3มวลอาคารขนาดเล็ก ได้ แก่ อาคารดังเดิ ้ ม ส่วนมากตังอยู ้ ภ่ ายในบล็อก เข้ าถึงยากถูกห้ อม ล้ อมด้ วยมวลอาคารขนาดใหญ่อีกทีหนึง่

แผนที่ 4.6 : FIGURE&GROUND 67

แผนที่ 4.6 : FIGURE&GROUND รูปแบบกลุ่มอาคารและที่ว่าง(Building typology) อาคารชุมชนแออัด เป็ นชุมชนแออัดริมทานรถไฟ เป็ นที่พกั อาศัยชันเดี ้ ยว หนาแน่นสูง ใช้ สังกะสีเป็ นตัวกันพื ้ ้นที่ของทางรถไฟกับพื ้นที่พกั อาศัย มีสภาพทรุดโทรม อาคารริมคลอง อาคารริมคลองฝั่ งมหานาคเป็ นอาคารที่พกั อาศัยขนาด2-3ชัน้ อาคารริม คลองฝั่ งโรงหนังปารี สเป็ นอาคารที่พกั อาศัย ขนาด4-5ชัน้ อาคารพาณิชยกรรมริมถนน อาคารพาณิชยกรรมริมถนนเป็ นอาคารตึกแถว ที่มีการปรับ facadeอาคารชัน1เป็ ้ นกระจกใส เพื่อโชว์สนิ ค้ าในร้ านfacadeชัน2-3ปรั ้ บเป็ นป้ายโฆษณาสินค้ า มีการ ยื่นกันสาดด้ านหน้ าอาคาร และขายของริมทางเดินเท้ า อาคารพาณิชยกรรมในซอย อาคารพาณิชยกรรมตึกแถว รูปแบบอาคารมีการต่อเติมชัน้ อาคาร เพื่อเป็ นที่เก็บสินค้ า มีการเข้ าถึงพื ้นที่ด้วยสะพานและเดินเชื่อมต่อกันในรูปแบบของตรอก ซอย

68

อาคารสมัยใหม่ อาคารแบบศูนย์การค้ า เช่น โบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ ,สถานที่ราชการ เช่น โรงพยาบาล หัวเฉียว สานักงานความมัน่ คง อาคารเก่า อาคารประวัติศาสตร์ ที่มีคณ ุ ค่าในพื ้นที่ได้ แก่ บ้ านมนังคศิลา บ้ านพิษณุโลก อาคารตึกแถวคอร์ ดวงกลม ได้ แก่ โรงหนังแอมบาสเดอร์ โรงหนังปารี ส, บ้ านสองชันริ ้ มคลองมหานาค บริเวณชุมชนมัสยิด, ศาลเจ้ า

ภาพที่ 4.1 : แสดงรูปแบบกลุม่ อาคารและที่วา่ ง

4.2.3การใช้ ประโยชน์ ท่ โี ล่ งว่ าง พืน้ ที่ว่างสาธารณะ พื ้นที่ศาสนสถาน เป็ นพื ้นที่สาหรับใช้ ประกอบกิจกรรมทางศาสนา เป็ นพื ้นที่ชมุ นุมทางสังคม รวมถึงเป็ นพื ้นที่พกั ผ่อนหย่อนใจของคนในพื ้นที่ในบางช่วงเวลา ได้ แก่ วัดบรมนิวาส มัสยิดมหานาค 69

พื ้นที่ตรอก ซอย ได้ แก่ พื ้นที่วา่ งริมคลอง พื ้นที่วา่ งเชิงสะพาน พื ้นที่ยน่ ระยะด้ านหน้ าอาคาร พื ้นที่ตรอกซอยในที่พกั อาศัย ใช้ เป็ นพื ้นที่ทางเดินสัญจรเป็ นส่วนใหญ่ และบางส่วนมีการตังแผงลอย ้ ร้ านค้ าในบางช่วงเวลา บางพื ้นที่เป็ นพื ้นที่สนับสนุนกิจกรรมทางการค้ า เช่น ส่วนเซอร์ วิส ที่จอดรถ ที่ พักสินค้ า เป็ นต้ น พืน้ ที่ก่ งึ สาธารณะ พื ้นที่วา่ งในอาคารประวัติศาสตร์ ได้ แก่ บ้ านพิษณุโลก บ้ านมนังคศิลา วังวรดิศ วังมหานาค พื ้นที่วา่ งในสถานที่ราชการ ได้ แก่ กระทรวงพัฒนาสังคมและความมัน่ คงของมนุษย์ สานักงานสถิติแห่งชาติ สานักงานเขตป้อมปราบศัตรูพา่ ย เป็ นต้ น พืน้ ที่ไม่ มีการใช้ ประโยชน์ พื ้นที่ทางรถไฟ พื ้นที่รางรถไฟ มีกาแพงกันสองพื ้ ้นที่รางจากสองข้ างทาง ห้ ามคนเดินผ่าน เนื่องจากอาจเกิดอันตรายในช่วงที่รถไฟวิ่งผ่าน มีซอยทะลุเปิ ดสูท่ างรถไฟเป็ นช่วงๆเพื่อให้ คนในพื ้นที่ เดินตัดเข้ าสูพ่ ื ้นที่ โดยตามแนวทางรถไฟ มีเพิงที่พกั อาศัย ประกอบกันเป็ นชุมชนแออัดจานวนมาก พื ้นที่โรงหนังเก่า เนื่องจากมีการยกเลิกการใช้ งานโรงหนังและสภาพอาคารที่ขาดการดูแล จึง ไม่มีผ้ เู ข้ าไปใช้ งาน มีเพียงรถเข็นขายอาหารใช้ พื ้นที่บริเวณด้ านหน้ าเท่านัน้ พื ้นที่ยา่ นเป็ นพื ้นที่เศรษฐกิจของเมือง ทาให้ มีการเข้ าถึงสูง ประกอบกับกิจกรรมพาณิชยกรรม ซึง่ เป็ นกิจกรรมหลักของย่าน จึงทาให้ พื ้นที่วา่ ง พื ้นที่สาธารณะ ถูกนาไปใช้ เพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ที่ให้ ผลตอบแทนมากกว่า กลายเป็ นมีการบุกรุก เบียดเบียนพื ้นที่สาธารณะของพื ้นที่

70

แผนที่ 4.7 : แสดงผังที่โล่ง 4.2.4 มุมมองที่สาคัญ 1) มุมมองเข้ าสู่พนื ้ ที่โครงการจากถนนสายหลัก ประกอบไปด้ วยการเข้ าถึงจากถนนหลานหลวง ถนนบารุงเมือง และถนนกรุงเกษม มุมมองจากถนนหลานหลวงจะมีมมุ มองที่สาคัญจากการเห็น รูปแบบอาคารที่เป็ นเอกลักษณ์ในพื ้นที่คือ อาคารตลาดสะพานขาวซึง่ คืออาคารโรงหนังแอมบาสเดอร์ และโรงหนังปารี ส ซึง่ จดจาได้ ง่ายและมองเห็นจากระยะไกล และมุมมองจากถนนกรุงเกษมทาให้ เห็น บรรยากาศของตลาด อาคารแถวสองฝั่ งถนน กิจกรรมอันเป็ นการค้ าส่งของพื ้นที่ 2) มุมมองเข้ าสู่พนื ้ ที่สาคัญ ประกอบด้ วย วัดไทย มัสยิด ศาลเจ้ า และอาคารประวัติศาสตร์ ตา่ งๆ เช่น

71

บ้ านมนังคศิลา วังมาหานาค บ้ านพิษณุโลก วังวรดิษ เป็ นต้ น ซึง่ เป็ นมุมมองสาคัญที่สร้ างการรับรู้ ความเป็ นมาและคุณค่าของสถานที่ จากการสารวจพบว่ามุมมองสูพ่ ื ้นที่สาคัญ ไม่มีการขับเน้ น ถูกบด บัง ทาให้ การรับรู้มมุ มองสูพ่ ื ้นที่สาคัญนันๆลดลงและขาดการเชื ้ ่อมโยง 3) มุมมองเข้ าสู่พนื ้ ตลาดประกอบด้ วยมุมมองจากบริเวณสะพานต่างๆในพื ้นที่ซงึ่ เปรี ยบเสมือน ประตูสยู่ า่ นการค้ า เป็ นจุดหมายตาสาคัญในการสร้ างการรับรู้และความสาคัญกับพื ้นที่ จากการ สารวจพบว่า มุมมองซึง่ เป็ นเสน่ห์เหล่านี ้ถูกละเลย ถูกบดบังด้ วยเพิงขายของ และแผงลอยการค้ า

แผนที่ 4.8 : แสดงมุมมองที่สาคัญในพื ้นที่โครงการ

72

4.2.5 ความเป็ นสถานที่ ขอบเขตของย่านถูกแบ่งโดย EDGE เช่น คลอง ทางรถไฟ อาคารภายในพื ้นที่ประกอบด้ วย อาคารประเภทตึกแถวเป็ นส่วนใหญ่ มีที่วา่ งที่ไม่มีการใช้ งานบริเวณอาคารประวัตศิ าสตร์ สุสานมัสยิด และพื ้นที่ริมคลอง จากการศึกษาและวิเคราะห์พื ้นที่โครงการพบว่าในแต่ละพื ้นที่มีความเป็ น เอกลักษณ์และรูปแบบที่สะท้ อนความเป็ นสถานที่แตกต่างกันออกไป โดยความเป็ นย่านในพื ้นที่ โครงการสามารถแบ่งได้ ดังนี ้ ย่านตลาดโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ เป็ นตลาดค้ าส่งเสื ้อผ้ าในอาคาร ซึง่ ปั จจุบนั เป็ นพื ้นที่ที่ทารายได้ ทางการค้ าจานวนมาก และช่วงเช้ าใช้ พื ้นที่ลานด้ านหน้ าเป็ นตลาดเช้ า ย่านตลาดโบ๊ เบ๊ ใหม่ เป็ นตลาดการค้ าที่แผ่ขยายตัวมาจากตลาดโบ๊ เบ๊ เก่าโดยเป็ นรูปแบบของ กิจกรรมการค้ าเสื ้อผ้ าเช่นกัน ย่านตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า เป็ นตลาดที่มีกิจกรรมค้ าส่งมาตังแต่ ้ อดีต โดยเริ่มจาก หาบ เร่ ขาย จนมี หน้ าร้ านขายสินค้ าเป็ นอาคารตึกแถวในปั จจุบนั ย่านตลาดโบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ เป็ นตลาดที่มีการรวมกลุม่ ทางการค้ าและสร้ างพื ้นที่ของกิจกรรมให้ อยูใ่ นโซนเดียวกันเพื่อความสะดวกในการซื ้อขาย ย่านตลาดมหานาค เป็ นตลาดที่ค้าขายผักผลไม้ เป็ นส่วนใหญ่ ย่านตลาดสะพานขาว เป็ นกิจกรรมค้ าขายผลไม้ ในช่วงเช้ าและช่วงเย็น โดยจะพักสินค้ าไว้ บริเวณเชิงสะพาน

ศูนย์ รวมกิจกรรม (NODE) มุมร้ านค้ าริมถนนกรุงเกษม เป็ นพื ้นที่ที่สงั เกตได้ ง่ายจึงมีการรวมกลุม่ ประกอบกิจกรรมที่ตอ่ เนื่องมาจากพื ้นที่ยา่ นการค้ าส่ง เป็ นพื ้นที่รองรับกลุม่ ผู้ใช้ งานหลัก

73

ซอยหลานหลวง 1 เป็ นพื ้นที่กิจกรรมของชุมชนบริเวณหลานหลวงที่มีความเชื่อมโยงกับพื ้นที่ ของตลาดค้ าส่งที่บริเวณโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ สี่แยกในชุมชนมหานาค เป็ นพื ้นที่กิจกรรมหลักของตัวชุมชนจะมีการรวมตัวของคนในพื ้นที่ใน การประกอบกิจกรรมทางศาสนาและกิจกรรมภายในชุมชน พื ้นที่ริมคลองมหานาค เป็ นศูนย์กลางกิจกรรมชุมชนบริเวณท่าเรื อ โบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ รองรับกลุม่ ผู้ใช้ งานที่สญ ั จรมาจากทางน ้าซึง่ ส่วนมากจะเป็ นพ่อค้ าในพื ้นที่ ท่าเรื อโบ๊ เบ๊ เซ็นเตอร์ เป็ นศูนย์กลางกิจกรรมการสัญจรทางน ้าภายในย่าน ทาให้ พื ้นที่รอบข้ าง เกิดรูปแบบกิจกรรมที่เข้ ามารองรับกลุม่ ผู้ใช้ งานจากภายนอก ตลาดผลไม้ สะพานขาว เป็ นตลาดที่ยงั คงรักษากิจกรรมการค้ าส่งผลไม้ เดิมไว้ มีกิจกรรมการ ขนส่งผลไม้ และปอกผลไม้ ในเวลากลางคืน

จุดหมายตา (LANDMARK) บ้ านมนังคศิลา ปั จจุบนั ใช้ เป็ นหอเกียรติภมู ินายกรัฐมนตรี เพื่อแสดงภาพประวัติและผลงาน เด่นของนายก โรงหนังปารี ส เป็ นโรงหนังเก่าแก่ตงแต่ ั ้ สมัยอดีต ปั จจุบนั เป็ นอาคารร้ างขาดการใช้ งาน เป็ น จุดหมายตาของตัวตลาดสะพานขาว วังวรดิษ ตังอยู ้ บ่ นถนนหลานหลวงและถนนดารงษ์ รักษ์ ใกล้ ตลาดสะพานขาว ปั จจุบนั ใช้ เป็ น พิพิธภัณฑ์ มัสยิดมหานาค อยูต่ ิดคลองมหานาค เป็ นจุดหมายตาและศูนย์รวมจิตใจของชุมชนชาวมุสลิม มหานาค ซึง่ อพยพมาจากจังหวัดปั ตตานีตงแต่ ั ้ สมัยรัชกาลที่ 1

74

แผนที่ 4.9 : ผังจินตภาพเมือง

ภาพที่ 4.2 : ย่านในพื ้นที่ 75

4.2.6การใช้ ประโยชน์ ท่ ดี นิ และกิจกรรม ความสัมพันธ์ของพื ้นที่การค้ าภายในพื ้นที่ยา่ นค้ าส่งโบ๊ เบ๊ นนมี ั ้ รูปแบบที่สลับเปลี่ยนหมุนเวียน กิจกรรมการใช้ พื ้นที่กนั จนเกิดการใช้ งานพื ้นที่ตลอด24ชัว่ โมง การใช้ พื ้นที่ในแต่ละช่วงเวลา ปรับเปลี่ยนแปรผันตามลักษณะการค้ าขายนันๆ ้ นอกจากความสัมพันธ์ระหว่างตลาดในลักษณะต่างๆ โครงสร้ างของชุมชนยังเกี่ยวโยงกับพื ้นที่การค้ า โดยแสดงออกมาในลักษณะของรูปแบบพื ้นที่ สาธารณะในการประกอบกิจกรรม ดังนี ้ 1) หน้ าร้ านเสื ้อผ้ า ร้ อยละ 42 2) หาบเร่แผงลอย ร้ อยละ 38 3) ผัก ผลไม้ ร้ อยละ 10 4) อื่นๆ ร้ อยละ10

ภาพที่ 4.3 : อัตราส่วนกิจกรรมการค้ าในพื ้นที่

76

แผนที่ 4.10 : ผังการใช้ ประโยชน์ที่ดิน 4.2.7 ความเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจ ผลกระทบทางการค้ าทังภายในและภายนอก ้ มีความเกี่ยวเนื่องกัน ทังในแง่ ้ บวกที่สง่ เสริมให้ เกิดความร่วมมือทางการค้ า และแง่ลบที่อาจทาให้ เกิดการแข่งขันทางเศรษฐกิจ โดยแบ่งได้ 3ระดับคือ 1 การเชื่อมโยงเศรษฐกิจในระดับประเทศ ตลาดภายในประเทศ ส่วนมากเป็ นลูกค้ าที่มาจากต่างจังหวัด คิดเป็ น70%ของลูกค้ าทังหมด ้ ซึง่ การเข้ ามาซื ้อของชาวต่างจังหวัดจะเป็ นการนารายการมาซื ้อ และเมื่อซื ้อเสร็จก็จะนาสินค้ ากลับ ทันที แต่ปัจจุบนั การขายภายในประเทศมีกาลังการซื ้อลดลง เนื่องจากมีการแบ่งตลาด การลักลอบนา สินค้ าจากชายแดนโดยไม่เสียภาษี และการที่สนิ ค้ าไม่มีการปรับปรุงรูปแบบและคุณภาพให้ ตรงกับ ความต้ องการของตลาด

77

ตลาดต่างประเทศ ในการเชื่อมโยงระหว่างประเทศ มีกลุม่ ประเทศตะวันออกกลางเป็ นตัวนา ซึง่ ในตลาดเอเชียก็มีมากเช่นกัน เช่น จีน มาเลเซีย สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย ซึง่ มีโอกาสเติบโตต่อไปใน อนาคต

2 การเชื่อมโยงเศรษฐกิจในระดับย่ าน พื ้นที่ถกู ห้ อมล้ อมด้ วยย่านพาณิชยกรรมสาคัญหลายแห่ง เช่น สยาม ประตูน ้า สาเพ็ง เยาวราช ฯลฯ ที่มีความเกี่ยวโยงกับกิจกรรมทางเศรษฐกิจทังในแง่ ้ ที่เป็ นปั จจัยเกื ้อหนุนที่สาคัญภายใน พื ้นที่ ในการผลักดันให้ เกิดการเชื่อมโยงทางธุรกิจการค้ า และการรวมกลุม่ ในการพัฒนา แต่ใน ขณะเดียวกันก็อาจเกิดการแข่งขันระหว่างตลาดกันเองได้ เนื่องจากตลาดในบางพื ้นที่มีการขายสินค้ า และกิจกรรมประเภทเดียวกัน ทาให้ พื ้นที่จาเป็ นต้ องมีการพัฒนารูปแบบลักษณะการค้ า ปรับปรุงเรื่ อง ความสะดวก สบาย ในการตอบสนองกลุม่ ผู้ใช้ เดิมและกลุม่ คนที่เพิ่มเข้ ามาหลังการพัฒนาระบบ รถไฟฟ้าใต้ ดินที่จะเกิดในพื ้นที่

3 การเชื่อมโยงเศรษฐกิจในระดับพืน้ ที่ ลักษณะการดาเนินธุรกิจที่ผา่ นมาภายในพื ้นที่ เป็ นลักษณะของการพึง่ พากันระหว่างพื ้นที่ ตลาดต่างๆ เห็นได้ จาก การเกิดการรวมกลุม่ สมาคมภายในพื ้นที่ คือ สมาคมชาวโบ๊ เบ๊ และศูนย์บริการ การส่งออก โดยมีการร่วมมือกับตลาดที่มีความสาคัญในระดับย่าน เช่น สาเพ็ง เยาวราช โดยกาหนด ทิศทางของการพัฒนาให้ เป็ นไปในแนวทาวเดียวกัน

78

4.3 การวิเคราะห์ กลุ่มผู้ใช้ งาน(USER Analysis) 4.3.1 กลุ่มผู้ใช้ งานจากการพัฒนา กลุม่ ผู้ซื ้อในแถบโบ๊ เบ๊ ได้ แก่ ตะวันออกกลาง ซึง่ ถือเป็ นตลาดกลุม่ ใหญ่ และแถบเอเชียอย่าง ลาว เขมร เวียดนาม สิงคโปร์ มาเลเซีย จีน และคนไทย โดยกลุม่ ธุรกิจคนไทยในแถบโบ๊ เบ๊ แบ่งเป็ น 3 ลักษณะ ได้ แก่ 1.ผู้ประกอบการที่ถกู ต้ องตามกฎหมาย มีร้านค้ าอยูแ่ ล้ วชัดเจน 2. กลุม่ หาบเร่แผงลอย 3. กลุม่ นักลงทุน เช่า ซื ้อ พื ้นที่

ภาพที่ 4.4 : แสดงความต้ องการของกลุม่ ผู้ใช้

4.3.2 กลุ่มผู้ใช้ งานกับพืน้ ที่กิจกรรม กิจกรรมภายในย่านมีลกั ษณะการเปิ ดเกือบตลอดเวลา โดยบริเวณตลาดมหานาค ตลาดเช้ า เริ่มตังแต่ ้ เวลา3.00น. พื ้นที่อื่นๆซึง่ มีกิจกรรมตามช่วงเวลาปกติ โดยจะเปิ ดทาการค้ าขายในช่วงเวลา ประมาณ9.00-15.00น. ตลาดเช้ าข้ างอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ เริ่มตังแต่ ้ เวลาประตูห้างเปิ ด คือ6.0018.00น. กิจกรรมบริเวณบาทวิถีมีตงแต่ ั ้ 24.00-18.00น.

79

แผนที่ 4.11 : กิจกรรมการค้ าในแต่ละช่วงเวลา 4.3.3 ความสัมพันธ์ กลุ่มผู้ใช้ งาน เนื่องจากภายในย่านมีรูปแบบการใช้ กิจกรรมในลักษณะหมุนเวียน มีการใช้ งานพื ้นที่ตลอด24 ชัว่ โมง ทาให้ เกิดรูปแบบความสัมพันธ์ของกลุม่ ผู้ใช้ และการใช้ พื ้นที่ที่สมั พันธ์กนั ดังนี ้ 1. ความสัมพันธ์ระหว่างผู้ค้าในย่านกับผู้ค้าหาบเร่แผงลอย ผู้ค้าในย่านกับผู้ค้าหาบเร่แผงลอยต่างมีการพึง่ พากันในด้ านต่างๆเช่น ร่วมใช้ พื ้นที่ในย่าน เดียวกัน มีการเจอกัน การเป็ นแหล่งสินค้ าระหว่างกัน การพึง่ พากันในด้ านอื่นๆเช่น ผู้ค้าตลาดเช้ าที่อยู่ หน้ าร้ านค้ า อาศัยเช่าใช้ ไฟฟ้าจากร้ านค้ า ทาให้ เกิดความสัมพันธ์กนั จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจ

80

2. ความสัมพันธ์ระหว่างชุมชน ในพื ้นที่ประกอบด้ วยชุมชนมัสยิดมหานาคซึง่ เป็ นชุมชนชาวมุสลิมและย่านพาณิชยกรรมโบ๊ เบ๊ ซึง่ เป็ นชุมชนคนไทยเชื ้อสายจีนที่ประกอบกิจการขายส่งเสื ้อผ้ า ความสัมพันธ์ของทังสองชุ ้ มชนมี ลักษณะต่างคนต่างอยู่ มีการปฎิสมั พันธ์กนั เล็กน้ อย จากกิจกรรมด้ านการให้ เช่าพื ้นที่เก็บสินค้ า 3. กลุม่ คนที่เข้ ามาอยูอ่ าศัยใหม่ จากการขยายตัวทางเศรษฐกิจของย่านค้ าส่งโบ๊ เบ๊ ประกอบกับการทาธุรกิจเดิมในพื ้นที่ทาให้ พื ้นที่มีการพัฒนาและขยายตัวของตลาดเพิ่มมากขึ ้นในแต่ละช่วงเวลา ทาให้ เกิดความต้ องการแรงงาน ที่เพิม่ ขึ ้น ซึง่ ส่วนมากจะเป็ นแรงงานต่างจังหวัด ทาให้ ต้องการที่พกั อาศัย สาธารณูปโภค สาธารณูปการและปริมาณการสัญจรเข้ าสูพ่ ื ้นที่เพิ่มขึ ้น 4. กลุม่ คนที่มีกิจกรรมในพื ้นที่แต่ไม่ได้ อาศัยอยูใ่ นพื ้นที่ กลุม่ นี ้ประกอบด้ วยพ่อค้ าแม่ค้า แผงลอยหาบเร่ ที่ขายของริมทางเดินในช่วงเวลาต่างๆ นอกจากนี ้ยังรวมถึงกลุม่ บุคคลทัว่ ไป เช่น นักเรี ยน และผู้ที่เดินทางเข้ ามาตับจ่ายใช้ สอยในพื ้นที่อีก ด้ วย

ภาพที่ 4.5 : แสดงอัตราส่วนกิจกรรมต่างๆในพื ้นที่

81

4.4 ปั ญหาศักยภาพและแนวโน้ มการพัฒนา ทางกายภาพ เริ่มแรกพื ้นที่ถกู แบ่งออกเป็ น4ส่วนโดยคลอง ต่อด้ วยทางรถไฟและถนนตามลาดับ ทาให้ เพื่อที่ มีขอบ(Edge) จากัดการเชื่อมต่อ เนื ้อเมืองแยกกันอยู่ ถูกตัดขาด

ทางสังคม เนื ้อเมืองที่มีกิจกรรมต่างกันทัง้ ตลาดเสื ้อผ้ า ตลาดผักผลไม้ ชุมชน พื ้นที่สาคัญทางราชการ กิจกรรมที่ไม่ตอ่ เนื่อง ทาให้ พื ้นที่เมืองตาย เนื่องจากพื ้นที่ขาดการส่งเสริมซึง่ กันและกัน

ภาพที่ 4.6 :ปั ญหาของพื ้นที่

82

4.5 การวิเคราะห์ ศักยภาพ(SWOT Analysis) จากการวิเคราะห์สภาพของพื ้นที่โครงการ ทังทางด้ ้ านกายภาพ กิจกรรมทางเศรษฐกิจ และ สังคม ทาให้ ได้ แนวทางในการวิเคราะห์จดุ แข็ง จุดอ่อน โอกาส และสภาวะคุกคาม(SWOT Analysis) เพื่อเป็ นแนวทางในการเสนอแนะ เพื่อกาหนดแนวคิดในการวางผัง และวิสยั ทัศน์ในการพัฒนาและ ปรับปรุงพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ โดยพิจารณาถึงลักษณะทางกายภาพ ได้ แก่ การใช้ ประโยชน์ ที่ดิน การคมนาคมการสัญจร รูปแบบโครงสร้ างทางสถาปั ตยกรรม กิจกรรมที่สง่ เสริมความเป็ นย่านใจ กลางเมือง ลักษณะภูมิทศั น์และสิ่งแวดล้ อม รวมทังมรดกทางวั ้ ฒนธรรมที่มีเอกลักษณ์ภายในพื ้นที่ เป็ นต้ น โดยมีจดุ มุง่ หมายเพื่อการเปลี่ยนแปลง และหาแนวทางที่ดีในการรองรับกิจกรรมเดิมที่มีอยู่ และกิจกรรมใหม่ให้ สามารถอยูร่ ่วมกันอย่างเหมาะสม วิเคราะห์ ศักยภาพของพืน้ ที่ จุดแข็ง/STRENGTHS

จุดอ่อน/ WEAKNESSES -ตังในอยู ้ ใ่ นพื ้นที่ใจ -ระบบการสัญจรไม่ กลางเมือง สอดคล้ องกับความ -มีการเชื่อมโยงกับย่าน หนาแน่นของกิจกรรม การค้ าสาคัญของเมือง -เนื ้อเมืองแยกกันโดย -แปลงที่ดินเจ้ าของราย ถนน คลอง ทางรถไฟ เดียวขนาดใหญ่หลาย แปลง -พื ้นที่ตลาดสะพาน ขาวอยูใ่ นรัศมีบริการ รถไฟฟ้าใต้ ดิน500 เมตร -ความสัมพันธ์ของ ตาแหน่งสะพาน เชื่อมโยง2ฝั่ ง

โอกาส/ OPPOTUNITIES -โอกาสในการพัฒนา พื ้นที่รางรถไฟสายเหนือ ที่ถกู ยกเลิก -มีโครงการพัฒนาพื ้นที่ สีเขียวตลอดแนวคลอง ผดุงกรุงเกษม -ข้ อกาหนดการใช้ ที่ดิน พ3-18 สีแดง FAR 7:1

ภาวะคุกคาม/ TREADS -พื ้นที่พาณิชยกรรมรุก ล ้าพื ้นที่สาธารณะ -รอบข้ างพื ้นที่รายล้ อม ด้ วยอาคาร ประวัติศาสตร์ และ โรงพยาบาล -ขาดความต่อเนื่องของ พื ้นที่สาธารณะริม คลอง

83

แผนที่ 4.12 : แสดงผังสรุปการวิเคราะห์

84

บทที่5 แนวคิดในการออกแบบและรายละเอียดโครงการ 5.1 วิสัยทัศน์ การพัฒนา(Vision) 5.1.1 หลักการและเหตุผล

ภาพที่ 5.1 : แสดงตาแหน่งพื ้นที่โครงการ พื ้นที่โครงการมีทาเลที่ตงอยู ั ้ ใ่ จกลางเมือง เป็ นพื ้นที่รอยต่อระหว่างเมืองเก่า-เมืองใหม่ และมี พื ้นที่สาธารณะริมคลองที่ไม่ได้ รับการพัฒนา จากการวิเคราะห์ความเป็ นสถานที่(Place)ที่มีเอกลักษณ์ ภายในย่านที่จดจาได้ ทังจากคนภายในพื ้ ้นที่และคนภายนอกประกอบกับการวิเคราะห์ศกั ยภาพของ พื ้นที่โครงการและ SWOT analysis ทังด้ ้ านกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคม ทาให้ เห็นศักยภาพและ ปั ญหาของพื ้นที่โครงการดังนี ้ ศักยภาพ 

เป็ นย่านค้ าส่งที่มีเอกลักษณ์และความเป็ นมาตังแต่ ้ อดีตมาจนถึงปั จจุบนั



ตังอยู ้ ใ่ นพื ้นที่ใจกลางเมืองและมีการเชื่อมโยงกับย่านการค้ าสาคัญของกรุงเทพมหานคร



มีโอกาสในการพัฒนาเนื่องจากตังอยู ้ ใ่ นเขตการใช้ ประโยชน์ที่ดินเป็ นพื ้นที่พาณิชยกรรมมือง



มีโครงการต่างๆกระตุ้นการพัฒนา เช่น โครงการพัฒนาพื ้นที่สีเขียวตลอดแนวคลองผดุงกรุง



เกษม และโครงการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า 2 สาย เจ้ าของกรรมสิทธิ์ที่ดนิ เป็ นรายใหญ่ ทาให้ ง่ายต่อการพัฒนา

85

ปั ญหา 

ระบบการจราจรในพื ้นที่ไม่สอดคล้ องกับความหนาแน่นของกิจกรรม



พื ้นที่ขาดการเชื่อมต่อ เนื ้อเมืองแยกกันกัน ทัง้ ตลาดเสื ้อผ้ า ตลาดผัก ตลาดผลไม้ อาคาร ประวัติศาสตร์



มีการใช้ งานพื ้นที่ไม่เต็มศักยภาพ FAR 7:1 การกาหนดวิสัยทัศน์ โครงการ จากศักยภาพและปั ญหาของพื ้นที่โครงการจึงนามาสูก่ ารกาหนดวิสยั ทัศน์ในการพัฒนาพื ้นที่

ไปสูบ่ ทบาทในอนาคต ซึง่ เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลทางประวัติศาสตร์ และสภาพพื ้นที่โครงการ พบว่าบริเวณ พื ้นที่โครงการเป็ นพื ้นที่ที่มีศกั ยภาพอยูม่ ากและมีบทบาทที่ชดั เจน โดยเป็ นย่านการค้ าที่มีเอกลักษณ์ และความเป็ นมาตังแต่ ้ อดีตมาจนถึงปั จจุบนั แต่ปัจจุบนั บทบาทนันได้ ้ คลายความเข้ มข้ นลง และยังมี พื ้นที่บางบริเวณที่ถกู ใช้ งานได้ ไม่เต็มประสิทธิภาพตามการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ดังนันในการพั ้ ฒนาพื ้นที่ ในอนาคตจึงจาเป็ นต้ องคานึงถึงบทบาทที่สาคัญและเอกลักษณ์ของพื ้นที่ ให้ สามารถคงอยูเ่ มื่อมีการ พัฒนา เพื่อให้ สามารถใช้ พื ้นที่ได้ อย่างมีประสิทธิภาพ จากการวิเคราะห์จงึ นามาสูก่ ารกาหนดทิศ ทางการพัฒนาในอนาคตของพื ้นที่ในระยะยาว ซึง่ จะพัฒนาไปในทิศทางของการเป็ น”ย่านพาณิชยก รรมที่มีกลิน่ อายประวัติศาสตร์ ” โดยมีเป้าหมายดังนี ้ 

ฟื น้ ฟูอาคารประวัติศาสตร์ ให้ กลับมาโดดเด่น



ฟื น้ ฟูพื ้นที่สาธารณะริมคลอง



พัฒนาพาณิชยกรรมTODรองรับการรถไฟฟ้าใต้ ดิน2สายและศักยภาพ FAR7:1 OSR4.5%



ฟื น้ ฟูศนู ย์พาณิชยกรรมใจกลางเมืองและที่พกั อาศัยชันดี ้



โดยมีตวั ผังเป็ นเครื่ องมือมีการพัฒนา ปรับปรุงพื ้นที่ ต่างๆ เพื่อให้ ทกุ ภาคส่วน เช่น หน่วยงานภาครัฐ รัฐวิสาหกิจ องค์กรกึ่งรัฐ เกิดการทางานร่วมกันทัง้

ระบบไปสูเ่ ป้าหมายเดียวกัน เช่น บทบาทหน้ าที่เกี่ยวกับเรื่ องของ โครงสร้ างพื ้นฐาน คมนาคม

86

ขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการ พัฒนาไปตามผังเมือง ประสานกัน และในขณะเดียวกันเมื่อ มีเป้าหมายที่ชดั เจน ภาคเอกชนก็จะสามารถลงทุน โดยมีทิศทาง ซึง่ ส่วนนึงจะอยูภ่ ายใต้ การ ควบคุมของกฎหมาย เพื่อลดโอกาสความขัดแย้ ง ที่เกิดจากการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ที่ตา่ งกัน

ภาพที่ 5.2 : แสดงวิสยั ทัศน์การพัฒนา

5.1.2 วิสัยทัศน์ ในการพัฒนาพืน้ ที่โครงการ มีดังนี ้ ด้ านพาณิชยกรรม (Commercial Facilities) 1. เก็บรักษารูปแบบของกิจกรรมที่เป็ นเอกลักษณ์ที่แสดงถึงบทบาทของความเป็ นสถานที่ ของย่านค้ าส่งโบ๊ เบ๊ เพื่อดารงรักษาเสน่ห์ของกิจกรรมในพื ้นที่ไว้ 2. เพิ่มพื ้นที่พาณิชยกรรมและส่งเสริมให้ สามารถใช้ งานได้ อย่างเต็มประสิทธิภาพตาม ศักยภาพของพื ้นที่และให้ เกิดความคุ้มทุน โดยคานึงจากค่าFARของพื ้นที่ รวมถึงการ คาดการณ์การใช้ งานของผู้ใช้ โครงการในแต่ละพื ้นที่ 3. เพิ่มรูปแบบของโปรแกรมการใช้ งานพาณิชยกรรมที่สอดคล้ องกับการพัฒนาใหม่ใน อนาคต เช่น ศูนย์การค้ า อาคารสานักงาน โรงแรม ฯลฯ เพื่อตอบสนองกลุม่ ผู้ใช้ งานใหม่ที่ จะเข้ ามาในพื ้นที่โครงการ

87

ด้ านการอยู่อาศัย (Residential Facilities) 1. รักษาความเป็ นชุมชนในบริเวณที่มีความเป็ นสถานที่และดารงความเป็ นเอกลักษณ์ใน การใช้ พื ้นที่ รวมทังรู้ ปแบบกิจกรรมที่ค้ นุ เคยและเป็ นที่จดจา 2. เพิ่มพื ้นที่พกั อาศัยบริเวณรางรถไฟสายเหนือที่ถกู ยกเลิก ตอบสนองต่อกลุม่ ผู้ใช้ งานที่จะ เข้ ามาในอนาคต 3. พัฒนาสภาพแวดล้ อมและพื ้นที่พกั อาศัยที่มีความต้ องการที่ตา่ งกันอย่างเหมาะสมและ ตอบสนองต่อกลุม่ ผู้ใช้ งาน 4. เพิ่มพื ้นที่วา่ งนันทนาการและพื ้นที่สีเขียวสาหรับชุมชนเพื่อเพิ่มคุณภาพชีวิตของคนใน ชุมชนให้ ดียิ่งขึ ้น

ด้ านศิลปวัฒนธรรม (Art & Cultural Facilities) 1. อนุรักษ์ และส่งเสริมรูปแบบทางกายภาพ/กิจกรรมที่มีคณ ุ ค่า เช่น ฟื น้ ฟูอาคาร ประวัติศาสตร์ ให้ กลับมามีบทบาทด้ านการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม 2. พัฒนาพื ้นที่เขียวระดับเมือง บริเวณจุดตัดคลองผดุงกรุงเกษมกับคลองมหานาค ซึง่ ตอบ รับกับโครงการพัฒนาพื ้นที่สีเขียวตลอดแนวคลองผดุง เป็ นพื ้นที่ Open space สาหรับ เพิ่มพื ้นที่กิจกรรมที่เกี่ยวข้ องกับวิถีชีวิตของคนในย่าน

ภาพที่ 5.3 : แสดงประเด็นการพัฒนา

88

5.1.3 การวิเคราะห์ โปรแกรมในการออกแบบให้ ตอบสนองกลุ่มผู้ใช้ งานในพืน้ ที่และ กลุ่มผู้ใช้ งานโครงการในอนาคต เนื่องจากสิง่ สาคัญที่ทาให้ พื ้นที่ยงั คงความเป็ นเอกลักษณ์ทางกิจกรรมในพื ้นที่ไว้ ได้ นนั ้ คือ ระบบความสัมพันธ์ระหว่าง คน พื ้นที่ และกิจกรรม ที่เป็ นตัวเชื่อมโยงความเป็ นย่านไว้ ดังนันโปรแกรม ้ ในการออกแบบจึงเน้ นการตอบสนองทังกลุ ้ ม่ ผู้ใช้ งานเดิมและกลุม่ ผู้ใช้ งานใหม่จากการมีโครงการ ต่างๆที่จะเกิดขึ ้นในอนาคต และเนื่องจากบริเวณพื ้นที่โครงการมีจดุ เด่นในด้ านการเป็ นพื ้นที่รอยต่อ ระหว่างพื ้นที่เมืองเก่า-เมืองใหม่ที่มีเอกลักษณ์รวมถึงการเป็ นย่านการค้ าสาคัญ ทาให้ รูปแบบของคนที่ เข้ ามาใช้ งานในพื ้นที่มีทงั ้ นักธุรกิจ นักลงทุน นักท่องเที่ยว นักศึกษา โดยการคาดการณ์โปรแกรมนัน้ จะเน้ นการเพิม่ ขึ ้นของพื ้นที่พาณิชยกรรม จากโอกาสและศักยภาพในการพัฒนาพื ้นที่คือ พัฒนาตาม ศักยภาพFAR 7:1 และจากศักยภาพการเข้ าถึงของโครงการรถไฟฟ้า รวมทังการพั ้ ฒนาพื ้นที่พกั อาศัย ให้ มีประสิทธิภาพเพิ่มมากขึ ้น โดยมีพื ้นที่วา่ งสาหรับชุมชนภายในย่าน

ภาพที่ 5.4 : การวิเคราะห์กลุม่ ผู้ใช้ งาน

89

5.1.4 เครื่องมือการออกแบบ เครื่ องมือเกี่ยวกับการผังเมือง ให้ การบริหารจัดการ สามารถตอบโจทย์ในภาพรวมได้ CONSERVATION บริเวณอาคารประวัตศิ าสตร์ REHABILITATION บริเวณอาคารตึกแถวพาณิชยกรรม REDEVELOPMENT พื ้นที่รางรถไฟ ชุมชนแออัด พื ้นที่เพลิงไหม้ บริเวณตลาดโบ๊ เบ๊ สะพาน3

แผนที่ 5.1 : เครื่ องมือการออกแบบ

90

แนวทางการปรับปรุ งอาคาร แนวทางการปรับปรุงอาคารให้ มีศกั ยภาพตอบรับข้ อกาหนดการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ FAR 7:1 

เพิ่มจานวนชันอาคารและเพิ ้ ่มฟั งก์ชนั การใช้ งานอาคาร บริเวณจุดขึ ้นสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดิน



เพิ่มทางเชื่อมระหว่างอาคาร บริเวณอาคารตึกแถวริมคลองผดุงกรุงเกษม เพื่อเพิ่มการ เชื่อมต่อของกิจกรรรมการใช้ งานพาริชยกรรม



เพิ่มทางเชื่อมชัน2 ้ เพื่อเพิ่มการใช้ งานพื ้นที่ชน2บริ ั ้ เวณอาคารห้ องแถวของตลาดโบ๊ เบ๊ เก่า



เพิ่มการใช้ งานชันใต้ ้ ดิน บริเวณจากรถฟ้าใต้ ดินกับอาคารที่อยูใ่ นระยะ 200 เมตรจาก



เชื่อมชันใต้ ้ ดินระหว่างอาคาร บริเวณ ชุมชนกรุงเกษม



ปรับปรุงFacade อาคาร บริเวณอาคารริมถนน



พัฒนาพื ้นที่สีเขียว บริเวณที่พกั อาศัย มีการเชื่อม open spaceให้ สามารถใช้ งานร่วมกันได้

แผนที่ 5.2 : แนวทางการปรับปรุงอาคาร

91

5.1.5 กาหนดแผนพัฒนา (Programmatic) จากการประมวลวิสยั ทัศน์ในการพัฒนา และบทบาทในอนาคต พบว่าพื ้นที่โครงการมี ศักยภาพในการพัฒนาจากโครงการต่างๆที่จะเกิดขึ ้นในอนาคต ซึง่ ในขณะเดียวกันการพัฒนา เหล่านี ้อาจส่งผลกระทบต่อพื ้นที่ที่มีเอกลักษณ์และมีความสาคัญภายในย่าน นามาสูแ่ ผนการ พัฒนา ดังนี ้ 1. ด้ านกายภาพ 1.1 ส่งเสริมให้ เกิดความหนาแน่นทังจ ้ านวนผู้อยูอ่ าศัย ผู้ทางาน และผู้ใช้ บริการ 1.2 ส่งเสริมให้ เกิดการผสมผสานการใช้ ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมทางเศรษฐกิจให้ มีความ หลากหลาย 1.3 ส่งเสริมให้ เกิดกลุม่ อาคารที่หนาแน่นและอาคารที่ตงในแนวสู ั้ ง โดยมีการควบคุมควาสูง และลักษณะสถาปั ตยกรรมที่เหมาะสม 1.4 ส่งเสริมให้ เกิดความหลากหลายของประเภทที่อยูอ่ าศัยและสถานที่ทางาน เช่น เซอร์ วิสอ พาร์ ตเมนท์ คอนโดมิเนียม อาคารสานักงาน ฯลฯ 1.5 วางแผนกายภาพให้ มีจดุ เชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าเข้ าสูภ่ ายในพื ้นที่ 1.6 วางผังโครงข่ายทางเท้ าให้ มีคณ ุ ภาพและเชื่อมต่อกันทัว่ ทังบริ ้ เวณ โดยเฉพาะส่งเสริมการ พัฒนาเปิ ดพื ้นที่สาธารณะริมคลอง 1.7 วางผังสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่มีความสมบูรณ์ครบครัน และวางผังให้ มีหน่วย บริการชุมชนที่มีความพรั่งพร้ อม

92

2. ด้ านเศรษฐกิจ 2.1 สร้ างความมีชีวิตชีวาที่เกิดจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและวัฒนธรรม 2.2 ส่งเสริมให้ เกิดความหลากหลายประเภทของร้ านค้ าและบริการ

ภาพที่ 5.5 : แผนการพัฒนา

5.2แนวคิดในการวางผัง เนื่องจากพื ้นที่กิจกรรมที่ดีจะต้ องมีการเข้ าถึงที่ดีด้วย จึงได้ มีการวิเคราะห์เส้ นทางการสัญจร การเดินของคนจากระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้า รถเมล์ เรื อ รถยนต์ เพื่อสานระบบทางเดินเท้ าที่ เชื่อมโยงกิจกรรมแต่ละพื ้นที่เข้ าด้ วยกัน สร้ างโครงข่ายการสัญจรที่มีคณ ุ ภาพ ส่งเสริมบรรยากาศที่มี เอกลักษณ์เฉพาะของพื ้นที่ ซึง่ เป็ นพื ้นที่พาณิชยกรรมใจกลางเมือง ที่อยู่ระหว่างพื ้นที่รอยต่อเมืองเก่า-

93

เมืองใหม่ โดยที่จดุ เริ่มต้ นของการเข้ าถึงนันจะเน้ ้ นการส่งเสริมด้ วยระบบขนส่งสาธารณะ ทังจาก ้ สถานีรถไฟฟ้าใต้ ดินและป้ายรถประจาทาง โดยมีระยะการเดินเท้ าที่เหมาะสมในรัศมี 500 เมตร จาก จุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรแจกเข้ าสูพ่ ื ้นที่ภายใน ร้ อยเรียงด้ วยกิจกรรมต่างๆ ซึง่ โอกาสในการพัฒนา พื ้นที่ในแต่ละบริเวณจะพิจารณาร่วมกับข้ อมูลของแปลงที่ดนิ ข้ อมูลเส้ นทางการเข้ าถึงและจุดจอดรถ ซึง่ ถ้ าแปลงที่ดนิ มีขนาดแปลงใหญ่และมีเจ้ าของที่ดนิ รายเดียว ทาให้ มีโอกาสในการพัฒนาได้ ง่าย เน้ น ให้ มีพื ้นที่สีเขียวริมคลองเป็ นตัวเชื่อม Node ต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณจุดตัดของคลองผดุงกรุงเกษมกับ คลองมหานาคในการรองรับการเป็ นพื ้นที่สีเขียวระดับเมืองในอนาคต

แผนที่ 5.3 : แนวคิดในการวางผัง

94

5.3 รายละเอียดในการวางผัง

ภาพที่ 5.6 : รายละเอียดในการวางผัง พื ้นที่โครงการทังหมด ้ 360 ไร่ มีประชากรในพื ้นที่ทงหมด ั้ 14,400 คน มีความหนาแน่น 40 คน/ไร่ ในอนาคตพื ้นที่ศนู ย์พาณิชยกรรมหลักควรมีความหนาแน่นประมาณ 180 คน/ไร่ พื ้นที่โครงการ จึงต้ องสามารถรองรับจานวนประชากรได้ ประมาณ 64,800 คน

ภาพที่ 5.7 : รายละเอียดโปรแกรม

95

โดยสัดส่วนของพาณิชยกรรมในอนาคตเพิ่มขึ ้นสูงสุด จากเดิมร้ อยละ 24 เป็ นร้ อยละ 40 โดย มีการพัฒนาพาณิชยกรรมเข้ มข้ นบริเวณ TOD และอนุรักษ์ พาณิชยกรรมรูปแบบเดิมบริเวณริมคลอง บริเวณพาณิชยกรรมรอง มีสว่ น service สาหรับคนในพื ้นที่และผู้มาใช้ บริการ พัฒนาพื ้นที่พกั อาศัยประเภทต่างๆ ได้ แก่ APARTMENT COMPLEXES,MODERN LOFTS และLOW COST HOUSING ที่ 15% 7% และ 5%ตามลาดับ โดยเน้ นพัฒนาย่านที่พกั อาศัยบริเวณ พื ้นที่รางรถไฟสายเหนือที่ถกู ยกเลิกและบริเวณชุมชนแออัด ออกแบบพื ้นที่ให้ สานต่อเนื่องกับที่พกั อาศัยรอบข้ าง คานึงถึงความต้ องการของผู้ใช้ เก่า/ใหม่ ที่มีความซับซ้ อน โดยออกแบบกิจกรรม ประสบการณ์ บริการ หลากหลาย ให้ สามารถมาใช้ พื ้นที่ร่วมกัน และพบปะกันได้ พัฒนาโครงสร้ างพื ้นฐานและสาธารณูปการเพื่อรองรับการขยายตัวและปรับปรุงคุณภาพชีวิต และเศรษฐกิจในย่าน ออกแบบพื ้นที่สง่ เสริมกิจกรรมด้ านเศรษฐกิจที่สอดคล้ องกับบทบาทของพื ้นที่ให้ บทบาททางเศรษฐกิจเป็ นเครื่ องหล่อเลี ้ยงประวัติศาสตร์ ของพื ้นที่ เช่น ลานวัฒธรรมบริเวณอาคาร ประวัติศาสตร์ พื ้นที่นนั ทนาการริมน ้า เป็ นต้ น โดยกาหนดให้ มีพื ้นที่เชิงอนุรักษ์ วฒ ั นธรรมประมาณ 10% ของพื ้นที่โครงการไม่รวมพื ้นที่คมนาคมต่างๆ

แผนที่ 5.4 : ผังกาหนดแผนพัฒนา 96

ข้ อมูลพืน้ ฐานและสมมุตฐิ านการใช้ ท่ดี นิ และการพัฒนาพืน้ ที่  ขนาดที่ดนิ 360ไร่ หรื อ 144,000 ตารางวา  ราคาประเมินที่ดินธนารักษ์ 2550 ตลาดโบ๊ เบ๊ 170,000 บาทต่อตารางวา และตลาดสะพาน ขาว 34,000 – 41,000 บาทต่อตารางวา คิดเป็ นราคา เฉลี่ย 37,500 บาท/ต่อตร.ม. คิดเป็ น มูลค่ าที่ดนิ รวมทัง้ สิน้ ประมาณ 21,300,000,000 บาท  จัดสัดส่วนการใช้ พื ้นที่ร้อยละ 20 หรื อ 72ไร่ เป็ นที่โล่งสาธารณะ และ พื ้นที่สีเขียว  พื ้นที่ร้อยละ 10 หรื อ 36 ไร่ เป็ นศาสนสถานและโรงเรี ยน  พื ้นที่พฒ ั นาได้ ร้อยละ 70 ขนาดที่ดิน 252 ไร่ หรื อ 403,200 ตารางเมตร พื ้นที่พฒ ั นาตามกาหนดผังเมืองรวม FAR 7:1 หรื อเท่ากับพื ้นที่ 2,822,400 ตารางเมตร  พื ้นที่ใช้ สอย(จากพื ้นที่พฒ ั นาตามกาหนดผังเมืองรวม)แบ่งสัดส่วนได้ เป็ น พักอาศัยร้ อยละ 40 หรื อเท่ากับพื ้นที่ 1,128,960 ตร.ม. พาณิชยกรรมขนาดเล็กถึงกลางร้ อยละ 40 เป็ นพื ้นที่ ประมาณ 1,128,960 ตร.ม. และ พื ้นที่เพื่อการศึกษาและวัฒนธรรมร้ อยละ 20 ประมาณ 564,480 ตร.ม.  พื ้นที่พกั อาศัยร้ อยละ 40 หรื อ 1,128,960 ตรม. พัฒนาพื ้นที่ขายได้ จานวนทังสิ ้ ้นร้ อยละ 60 677,376 ตร.ม. โดยร้ อยละ 10 ของพื ้นที่ดงั กล่าว (67,737 ตรม ประมาณ 1,000 หน่วย) จัดสรรสาหรับผู้อยูอ่ าศัยในที่ดนิ เดิมได้ สทิ ธิ์ในการอยู่

97

5.3.1ผังแนวความคิดการวางแผนโครงข่ ายการสัญจร มีการเชื่อมต่อถนนหลักด้ วยถนนสายรอง โดยเฉพาะฝั่ งตะวันออกสานตลาดด้ านโบ๊ เบ๊ เก่ากับ พื ้นที่ด้านทางรถไฟ เพื่อให้ เกิดการเชื่อมโยงในพื ้นที่โครงการมากขึ ้นโดยรูปแบบถนนเป็ นระบบ Grid system ซึง่ เหมาะสมกับแนวทางการพัฒนาให้ เป็ นย่านพาณิชยกรรมการค้ าด้ านเสื ้อผ้ า โดยมีแนวทาง ในการเชื่อมต่อระบบถนนสูถ่ นนสายหลักเพื่อการเข้ าถึงพื ้นที่ที่ดีขึ ้นและแนวทางในการขยายขนาดของ ถนนเพื่อให้ เหมาะสมกับรูปแบบอาคารที่จะสร้ างขึ ้นใหม่ และสอดคล้ องกับกิจกรรมการใช้ งานพื ้นที่ใน อนาคต

ก่ อนปรับปรุ ง

หลังปรับปรุ ง

ภาพที่ 5.8 : โครงข่ายการสัญจรก่อน/หลังการพัฒนา

98

5.3.2ผังแนวความคิดตาแหน่ งพืน้ ที่สาธารณะและโครงข่ ายการเดิน มีการเชื่อมโยงเส้ นทางเดินจากสถานีรถไฟฟ้าโดย Green corridor เชื่อมต่อเข้ ากับNodeต่างๆ เช่น ท่าเรื อ ที่จอดรถ ลานกิจกรรม วัด อาคาร เป็ นทางเดินเลียบคลองต่อเนื่องกัน และพัฒนาบริเวณ จุดตัดคลองมหานาคกับคลองผดุงกรุงเกษมเป็ นพื ้นที่สเี ขียวระดับเมือง มีลานเปลีย่ นถ่ายการสัญจร รองรับบริเวณจุดตัดของคลอง สาหรับผู้ใช้ ที่เข้ ามาจากทางท่าเรื อและผู้ใช้ ที่สญ ั จรผ่าน และออกแบบ พื ้นที่สาหรับ ร้ านค้ าRetail shopริมคลองให้ เป็ นพื ้นที่เฉพาะสาหรับขายสินค้ าที่ใหม่ให้ แผงลอยร้ านค้ า เดิม

ก่ อนปรับปรุ ง

หลังปรับปรุง

ภาพที่ 5.9 : พื ้นที่สาธารณะและโครงข่ายการเดินก่อน/หลังการพัฒนา

99

5.3.3ผังแนวความคิดขอบเขตและกิจกรรมการใช้ ท่ ดี นิ พาณิชยกรรมหนาแน่นบริเวณ TOD และบริเวณถนนสายหลัก ถัดมาบริเวณพื ้นที่รกร้ างเดิม พัฒนาเป็ นพาณิชยกรรมรอง กึ่งพาณิชยกรรมกึ่งที่พกั อาศัย และลดความเข้ มข้ นลงในย่านที่พกั อาศัย รอบข้ างตามลาดับ โดยเน้ นการเปิ ดพื ้นที่สาธารณะริมคลองของแต่ละย่านให้ สามารถเข้ าไปใช้ งาน มากขึ ้น โดยไม่รบกวนกับบริเวณพื ้นที่พกั อาศัยรอบข้ าง และยังรักษารูปแบบกิจกรรม การใช้ งานพื ้นที่ ในชุมชนดังเดิ ้ มไว้

ก่ อนปรับปรุ ง

หลังปรับปรุง

ภาพที่ 5.10 : กิจกรรมการใช้ ที่ดนิ ก่อน/หลังการพัฒนา

100

5.3.4ผังแนวความคิดมวลอาคารและพืน้ ที่ว่าง มวลอาคารหลังปรับปรุงมีขนาดใหญ่ขึ ้น โดยเฉพาะบริเวณที่อยูใ่ นรัศมี 500 เมตร จาก MRT ชุมชนแออัดริมรางรถไฟหลังการยกเลิกของเส้ นทางรถไฟสายเหนือ ถูกพัฒนาเป็ นย่านที่พกั อาศัย พัฒนาใหม่ โดยมวลอาคารส่งเสริมพื ้นที่วา่ งของกันและกันให้ สามารถใช้ ประโยชน์ได้ มากยิง่ ขึ ้น

ภาพที่ 5.11 : กิจกรรมการใช้ ที่ดินก่อน/หลังการพัฒนา

101

บทที่ 6 ผลงานการออกแบบ 6.1ผังแม่ บท

ภาพที่ 6.1 : ผังแม่บทโครงการพัฒนาฟื น้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ 102

6.2ภาพทัศนียภาพมุมสูงทัง้ พืน้ ที่โครงการ ภาพทัศนียภาพมุมสูงแสดงถึงรูปแบบการพัฒนาพื ้นที่โครงการในอนาคต หลังจากการมี โครงการคมนาคมรูปแบบใหม่ โดยรูปแบบการพัฒนาแสดงให้ เห็นถึงการเพิม่ ความหนาแน่นเชิงพาณิช ยกรรมตามค่า FAR บริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ และกลุม่ อาคารในรัศมี 500 เมตรจากสถานี MRT การควบคุมมวลอาคารบริเวณหน้ าบ้ านมนังคศิลา และการเก็บสเกลเดิมของกลุม่ อาคารบริเวณริม คลองประวัติศาสตร์ เพื่อยังคงรักษาอัตลักษณ์เดิมของพื ้นที่ไว้

ภาพที่ 6.2 : แสดงทัศนียภาพมุมสูงในช่วงกลางวัน

103

ภาพที่ 6.3 : แสดงทัศนียภาพมุมสูงในช่วงเวลากลางคืน:แสดงพื ้นที่กิจกรรมยามกลางคืน

6.3โปรแกรมการใช้ งานในอนาคต แบ่งพื ้นที่ในการพัฒนาเป็ น 5 ZONE ได้ แก่ ZONE 1 บริเวณพื ้นที่ชมุ ชนแออัดริมทางรถไฟและพื ้นที่รางรถไฟสายเหนือที่ถกู ยกเลิก เป็ น ย่านที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่ เป็ นอาคารสูง 13 ชัน้ โดยมี PIDUSTRIAL NETWORK เชื่อม Open Space ของที่พกั อาศัยเข้ าด้ วยกัน โดยมีการตัดถนน เส้ นใหม่ขึ ้นตามแนวรางรถไฟและสานออก ด้ านข้ าง เพื่อเปิ ดพื ้นที่ฝั่งตะวันออกเชื่อมกับชุมชนโดยรอบ ZONE 2 บริเวณTRANSIT พัฒนาพาณิชยกรรมรอบTOD โดยมีแนวทางการควบคุมความสูง และควบคุมสถาปั ตยกรรม เนื่องจากด้ านข้ างมีอาคารประวัติศาสตร์ คือ บ้ านมนังคศิลา พื ้นที่เป็ นจุดที่ มีผ้ คู นเข้ ามาเยอะที่สดุ มีพื ้นที่เปลีย่ นถ่ายการสัญจร โดยมีโรงหนังแอมบัสเดอร์ เป็ นNODEทาง กิจกรรม มีFunctionsเป็ น shopping mall ที่ภายในมีลานกิจกรรมส่งเสริมวัฒนธรรม เช่น movie

104

museum / studio / gallery / event area และมีทางเดินเชื่อมต่อระหว่างอาคารประวัติศาสตร์ ในพื ้นที่ เป็ นเส้ นทาง ZONE 3 บริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทางเวอร์ พัฒนาเป็ นย่าน OFFICE COMMERCIAL และ HOTELรองรับกลุม่ ลูกค้ า นักธุรกิจที่เข้ ามาในพื ้นที่ เป็ นกลุม่ อาคารสูงในพื ้นที่ ZONE 4 ย่านพาณิชยกรรมริมคลอง พัฒนาพื ้นที่ green corridorเชื่อมตลอดแนวคลองและ PLAZAบริเวณจุดตัดของคลอง สานเชื่อมกับNodeต่างๆ ZONE 5 ย่านชุมชนมหานาค ยังคงความเป็ นชุมชนเดิมไว้ มีการเพิม่ ความหนาแน่นมากขึ ้น โดยอาคารที่พกั อาศัยรูปแบบใหม่ ภายในมีโรงเรี ยนและสวนสาธารณะ รองรับ

ภาพที่ 6.4 : แสดงโซนในการพัฒนา

105

ภาพที่ 6.5 : แสดงโปรแกรมในการพัฒนา แนวทางการพัฒนานันเป็ ้ นการพัฒนากิจกรรมการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ที่มีการผสมผสานกันของ พื ้นที่พาณิชยกรรม พื ้นที่พกั อาศัยและพื ้นที่สีเขียว มีการออกแบบพื ้นที่สาคัญหรื อพื ้นที่ที่มีการใช้ งาน ร่วมกันของกิจกรรมหลักทังสาม ้ โดยเน้ นการเปิ ดพื ้นที่สาธารระสาหรับเมือง และมีความสะดวกสบาย ในการใช้ งานเป็ นพื ้นที่กิจกรรมของเมืองเพื่อเชื่อมต่อพื ้นที่เข้ าสู่ Node กิจกรรมและบริบทสาคัญ โดยรอบเป็ นหลัก

106

โดยคานึงถึงความสมดุลของประชากร กับพาณิชยกรรม ที่พกั อาศัย นันทนาการ ในบทบาท ของการเป็ นเมืองพาณิชกรรมในพื ้นที่รอยต่อระหว่างเมื่องเก่า-พื ้นที่เมืองใหม่อยูร่ ่วมกันตามแต่ละวิถี ได้ อย่างไม่มีปัญหาขัดแย้ ง เช่น สมดุลของคมนาคม ให้ มีทางเลือกในการเดินทาง ไม่วา่ จะเป็ นทาง ขนส่งมวลชน รถไฟฟ้า รถยนต์ เรื อ เดิน หรื อทางเลือกของการประกอบธุรกิจของแต่ละผู้ประกอบการ มีทางเลือกในการลงทุน ที่ตา่ งกันในแต่ละโซน ที่สามารถอยูร่ ่วมกันได้ อย่างเหมาะสม โดยไม่รบกวน พื ้นที่รอบข้ าง จากการแบ่งการใช้ ประโยชน์ที่ดนิ ให้ ปัญหาไม่รบกวนกัน เช่น มีพาณิชยกรรมเข้ มข้ น บริเวณTOD อาคารสูงในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า และพาณิชกรรมเบาบางหรื อคลังสินค้ า บริเวณใกล้ ที่พกั อาศัยหรื อชุมชน ไม่เอาที่พกั อาศัยขนาดใหญ่ไป อยูใ่ กล้ เนื่องจากอาจมีเรื่ องรบกวนใน เรื่ องของ เสียง กลิน่ แสงไฟ น ้าเสีย เป็ นต้ น

ภาพที่ 6.6 : แสดงความสูงอาคารหลังการพัฒนา อาคารสูงจะเกาะกลุม่ อยูบ่ ริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ เนื่องจากระบบการจัดการ และเป็ น ZONE OFFICE หลักในพื ้นที่ ในส่วนพื ้นที่ที่อยูใ่ กล้ พื ้นที่ริมคลองหรื ออาคารประวัตศิ าสตร์ อาคาร ดังกล่าวจะถูกควบคุมความสูง เพื่อไม่ให้ ความสูงอาคารไม่บดบัง ข่ม พื ้นที่ริมคลองหรื อพื ้นที่อาคาร ประวัติศาสตร์ นอกจากนี ้ยังมีการเปิ ดพื ้นที่เพื่อขับเน้ นบริเวณพื ้นที่สาคัญ โดยการไล่ระดับความสูง อาคาร ตามความเหมาะสม 107

6.4ผังรายละเอียด รูปด้ าน 6.4.1ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่ านพืน้ ที่รอบสถานีMRT พัฒนาพื ้นที่พาณิชยกรรมโดยรอบสถานีในรัศมี 500 เมตร และParking, Commercial service ส่งเสริมเอกลักษณ์ของย่านพาณิชยกรรมที่มีกลิน่ อายประวัติศาสตร์ โดยการขับเน้ นอาคาร โรงหนังเก่า อันแสดงถึงความเจริญรุ่งเรื องสมัยรัชกาลที่5 เป็ นLandmark ของพื ้นที่ เพิ่มความ หนาแน่นของกิจกรรมร้ านค้ า มีเส้ นทางเดินเชื่อมทะลุตกึ ในระดับพื ้นชัน1 ้ สานเชื่อมต่อไปยังแนวทาง เดินริมคลองซึง่ เป็ น Green corridor เชื่อมสูN่ odeต่างๆในพื ้นที่ เช่น ท่าเรื อ ลานกิจกรรม วัด

ภาพที่ 6.7 : แสดงแบบขยายบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดิน 108

6.4.2ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่ านพืน้ ทีสีเขียวริมคลลองผดุงกรุงเกษม พัฒนาพื ้นที่สองฝั่ งบริเวณจุดตัดของคลอง 2 สาย เป็ นพื ้นที่สีเขียวระดับเมืองแห่งใหม่ริมคลอง ผดุงกรุงเกษม สาหรับพักผ่อนหย่อนใจและนันทนาการ มีอาคารสาธารณะ(ศูนย์ชมุ ชน)เป็ นLandmark ของพื ้นที่ โดยรอบมีกิจกรรมค้ าขายคึกคักตลอดทางเดิน โดยมีพื ้นที่สาหรับเปลี่ยนถ่ายการสัญจรคอย รองรับการเปลี่ยนถ่ายโดยเรื อและผู้สญ ั จรผ่าน พื ้นที่ริมคลองมีการปรับปรุงให้ เอื ้อต่อการเดินมากขึ ้น แผงลอย ร้ านค้ าเดิมบริเวณริมคลองถูกปรับปรุงเป็ นRetail shop กาหนดพื ้นที่ค้าขายเฉพาะสาหรับ ผู้ค้าเดิม และปรับ Facade ร้ านค้ าห้ องแถวให้ มีเอกลักษณ์ของการเป็ นย่านการค้ าเก่า กาหนดให้ ห้อง แถวโดยรอบ หันหน้ าร้ านออกสู่ Plaza ช่วยเพิ่มความต่อเนื่องของกิจกรรมในพื ้นที่

ภาพที่ 6.8 : แสดงแบบขยายบริเวณพาณิชยกรรมริมคลอง

109

6.4.3ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่ านพืน้ ที่พักอาศัยพัฒนาใหม่ เป็ นการที่พฒ ั นาเพื่อเป็ นอาคารพักอาศัย จากพื ้นที่เดิมที่เป็ นชุมชนแออัดข้ างทางรถไฟ และ พื ้นที่โล่งหลังจากการยกเลิกของ พื ้นที่รางรถไฟสายเหนือ การพัฒนาย่านที่พกั อาศัยนี ้เพื่อเป็ นที่พกั อาศัยรองรับคนที่เข้ ามาทางานในพื ้นที่ในอนาคต โดยมีความสูง สูงสุด13ชัน้ แบ่งออกเป็ น -พื ้นที่ใกล้ MRT เป็ นย่าน MODERN LOFTS ร้ อยละ 7 -พื ้นที่ใกล้ คลองผดุงกรุงเกษม เป็ นย่าน APARTMENT COMPLEXES ร้ อยละ 15 -พื ้นที่พกั อาศัย บริเวณวัดบรมนิวาส เป็ นย่าน LOW COST HOUSING ร้ อยละ 5 ย่านที่พกั อาศัยออกแบบให้ มีพื ้นที่ community spaceเป็ นพื ้นที่สว่ นกลาง ใช้ ร่วมกันระหว่าง อาคาร โดยชันล่ ้ างใช้ เป็ นพื ้นที่ซปุ เปอร์ มาเก็ต ร้ านค้ า ที่จอดรถยนต์ และนันทนาการ community space ของที่พกั อาศัยแต่ละประเภทเชื่อมต่อกันด้ วยทางเดิน เปิ ดไปสูพ่ ื ้นที่ พาณิชยกรรมริมคลอง อันสามารถเชื่อมไปยังNodeต่างๆในพื ้นที่ได้

110

ภาพที่ 6.9 : แสดงแบบขยายบริเวณที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่

111

6.4.4ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่ านพืน้ ที่สานักงาน พัฒนากลุม่ อาคารสูงบริเวณอาคารโบ๊ เบ๊ ทาวเวอร์ เป็ นย่านOFFICE COMMERCIAL ออกแบบให้ ทาวเวอร์ ของอาคารไล่ระดับความสูง ขับเน้ นพื ้นที่สาคัญ และเปิ ดspaceส่งเสริมกัน

ภาพที่ 6.10 : แสดงรายละเอียดบริเวณพื ้นที่สานักงาน

6.4.5ผังรายละเอียด รูปด้ าน ย่ านพืน้ ที่ชุมชนมหานาค เพิ่มความหนาแน่นของพื ้นที่พกั อาศัยแนวสูงมากขึ ้น และ จัดopen space ให้ มีพื ้นที่เปิ ดโล่ง รองรับคนที่เข้ ามาในพื ้นที่เพิ่มขึ ้น

ภาพที่ 6.11 : แสดงรายละเอียดบริเวณพื ้นที่ชมุ ชนมหานาค 112

6.5ทัศนียภาพโครงการ

ภาพที่ 6.12 : แสดงทัศนียภาพของโครงการ

113

ภาพที่ 6.13 : แสดงเส้ นทางวัฒนธรรม พื ้นที่โครงการเป็ นย่านพาณิชยกรรมที่มีเอกลักษณ์เฉพาะของการเป็ นพื ้นที่รอยต่อระหว่างเนือ้ เมืองเก่ากับเนื ้อเมืองใหม่ จึงได้ มีการออกแบบเส้ นทางวัฒนธรรมเป็ นแนวทางเดินที่สง่ เสริมอาคาร ประวัติศาสตร์ ในพื ้นที่ ซึง่ ประกอบด้ วย บ้ านมนังคศิลา วังวรดิศ วังมหานาค พิพิธภัณฑ์สรุ ิยานุวตั ร บ้ านพิษณุโลกและพื ้นที่โดยรอบ เพื่อส่งเสริมความเป็ นย่านพาณิชยกรรมที่มีกลิน่ อายประวัตศาสตร์ ให้ มีความโดดเด่น และช่วยเพิ่มเสน่ห์ชว่ ยดึงดูดคนให้ เข้ ามาในพื ้นที่ นอกจากนี ้ยังเป็ นการฟื น้ ฟูพื ้นที่ อาคารประวัตศิ าสตร์ ที่ซบเซาให้ กลับมา มีชีวิตชีวา รุ่งเรือง เหมือนดัง่ ในอดีตอีกครัง้ 6.6แนวทางการควบคุม แนวทางการควบคุมปรับปรุงพื ้นที่ เป็ นการออกแบบในเชิงพื ้นที่ตอ่ เนื่องมาจากผังเมืองใน ระดับใหญ่ ซึง่ ทาให้ ยา่ นมีความเด่นชัดในเรื่ องของการพัฒนาในเชิงบทบาทของพื ้นที่พาณิชยกรรม ใน ย่านพื ้นที่รอยต่อระหว่างเมืองเก่า-ใหม่ ให้ พื ้นที่สามารถตอบรับกับศักยภาพที่จะเข้ ามาในอนาคต และ คนกลุม่ เดิมในพื ้นที่สามารถอยูร่ ่วมกันกับคนกลุม่ ใหม่ที่เข้ ามาหลังการพัฒนา

114

แนวทางการควบคุมจึงเป็ นตัวช่วยให้ เกิดความเข้ าใจร่วมกัน ในการพัฒนาพื ้นที่อย่าง เหมาะสม โดยอาศัยความร่วมมือของหลายฝ่ าย ในการจัดการปั ญหาหลายๆเรื่ อง เช่น ปั ญหาเรื่ อง ขยะ, น ้าเสีย, การจราจร, พื ้นที่สีเขียว ซึง่ เป็ นปั ญหาในระดับเมือง จึงจาเป็ นต้ องใช้ เครื่ องมือทางผัง เมืองที่เป็ นเรื่ องของกฎหมาย เรื่ องของการเงิน เรื่ องของหน่วยงานรัฐ เข้ ามาจัดการเนื่องจากเป็ นการ จัดการของหลายชุมชนมารวมกัน ซึง่ ถ้ าผู้มีสว่ นเกี่ยวข้ องหรื อผู้บริหาร นาเครื่ องมือทางผังเมืองมาใช้ จะทาให้ การบริหาร จัดการ สามารถตอบโจทย์ในภาพรวมได้ โดยในพื ้นที่โครงการมีแนวทางการ ควบคุมดังนี ้ 6.6.1แนวทางการควบคุมความสูงอาคาร แนวทางการควบคุมความสูงอาคาร จากบริบทดังต่อไปนี ้ -พื ้นที่รอบอาคารประวัติศาสตร์ ควบคุมความสูง 4-6 ชัน้ -พื ้นที่รอบศาสนสถาน ควบคุมความสูง 4-6 ชัน้ -พื ้นที่สองฝั่ งคลอง

ควบคุมความสูง 2-4 ชัน้

-จากกฎเทศบัญญัติ

ควบคุมความสูง 2-6 ชัน้

-พื ้นที่ใต้ ทางด่วน

ควบคุมความสูง 2-4 ชัน้

115

6.6.2แนวทางการควบคุมVIEWSHED แนวทางการควบคุมVIEWSHED ส่วนใหญ่กาหนดจากบริเวณที่อยูใ่ กล้ อาคารประวัติศาสตร์ และ อาคารสาคัญ ดังนี ้ 1)บริเวณบ้ านมนังคศิลา 2)บริเวณวังมหานาค 3)บริเวณวังวรดิศ 4)บริเวณชุมชนริมคลองมหานาค 5)บริเวณมัสยิดมหานาค 6)บริเวณวัดบรมนิวาส

6.6.3แนวทางการควบคุมพืน้ ที่โล่ งว่ าง แนวทางการควบคุมพื ้นที่โล่งว่าง มีดงั นี ้ 1)พื ้นที่สเี ขียวระดับเมือง บริเวณพื ้นที่จดุ ตัดคลองเพื่อเป็ นพื ้นที่พกั ผ่อนและนันทนาการ 2)พื ้นที่พาณิชยกรรมบริเวณพื ้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร ที่มีคนพลุกพล่าน 3)พื ้นที่สเี ขียวสาธารณะ ได้ แก่ สวนสาธารณะ 4)พื ้นที่สเี ขียวสาหรับที่พกั อาศัย เป็ น community space มี Green ling เชื่อมต่อกันเปิ ดสู่ พื ้นที่สาธารณะริมน ้า 116

5)พื ้นที่สเี ขียวสาหรับชุมชน pocket space ย่อยๆขนาดเล็กภายในชุมชน 6)แนวต้ นไม้ ริมถนน เพื่อความร่มรื่ นและกันรถจากพื ้นที่ทางเดินริมถนน 7)แนวต้ นไม้ ริมคลอง เป็ นแนวพื ้นที่สาธารณะริมคลอง

6.6.4แนวทางการควบคุมสถาปั ตยกรรม ควบคุมสถาปั ตยกรรม วัสดุ โทนสี รูปแบบอาคาร ประตู หน้ าต่างและการปรับปรุง บริเวณดังต่อไปนี ้ 1)ควบคุมย่านพาณิชยกรรมริมคลอง 2)ควบคุมย่านที่พกั อาศัย 3)ควบคุมที่พกั รูปแบบชุมชน 4)ควบคุมอาคารมีTower เพื่อความต่อเนื่องของโพเดียม และทาวเวอร์ ,วัสดุอาคารชัน1-4 ้ 5)ควบคุมอาคารลักษณะพิเศษ

117

6.6.5แนวทางการควบคุมความสูงอาคาร รูปด้ านอาคารเป็ นการนาเสนอการแสดงระดับของเส้ นขอบฟ้าของเมือง แสดงการใช้ งานพื ้นที่ โซนพาณิชยกรรม แสดงให้ เห็นการเชื่อมโยงจากสถานีขนส่งมวลชนสาธารณะสูพ่ ื ้นที่พาณิชยกรรม ใหม่ นอกจากนี ้ยังแสดงถึงบรรยากาศของพื ้นที่ในโซนที่มีคาแรคเตอร์ ที่ตา่ งกันออกไป หลังการพัฒนา และปรับปรุงพื ้นที่ ที่แสดงออกโดยรูปแบบทางกายภาพ กิจกรรมที่หลากหลาย รวมถึงคุณค่าและ ความหมายของพื ้นที่ 1) รูปตัดจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดินยมราชสูพ่ ื ้นที่โรงหนังปารี สปรับปรุงใหม่ แสดงให้ เห็นการ ควบคุมรูปแบบFacade อาคาร ที่เรี ยบง่าย เพื่อเคารพต่ออาคารประวัติศาสตร์ คือ บ้ านมนังคศิลา โดยควบคุม ความสูง รักษาแนวเส้ นขอบฟ้า และวัสดุ ให้ เป็ นไปใน แนวทางเดียวกัน

ภาพที่ 6.14 : แสดงรูปตัดจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ ดินยมราชสูพ่ ื ้นที่โรงหนังปารี สปรับปรุงใหม่

2) รูปด้ านพื ้นที่อาศัยใหม่ แสดงการเชื่อมต่อจากที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่ เชื่อมต่อสูพ่ ื ้นที่ พาณิชยกรรมริมคลอง

ภาพที่ 6.15 : แสดงรูปด้ านพื ้นที่อาศัยใหม่

118

3) รูปด้ านตลาดสะพานขาว ต่อเนื่องมายังโซนพาณิชยกรรมพัฒนาใหม่ แสดงการเชื่อมต่อ จากฝั่ งตลาดสะพานขาวที่ถกู ควบคุมความสูงไม่เกิน 12 เมตร และบรรยากาศอาคาร พาณิชยกรรมริมคลองผดุงกรุงเกษม ที่facadและรูปทรงหลังคา มีลกู เล่นมากขึ ้น เนื่องจากไม่อยูใ่ กล้ อาคารประวัติศาสตร์

ภาพที่ 6.16 : แสดงรูปด้ านตลาดสะพานขาว ต่อเนื่องมายังโซนพาณิชยกรรมพัฒนาใหม่

4) รูปด้ านพื ้นที่พาณิชยกรรมริมคลอง แสดงแนวทางการควบคุมจากแนวคลองมหานาค โดยมีระยะถอยร่น และรูปแบบการใช้ กิจกรรมเชิงนันทนาการบริเวณริมคลอง รวมถึง แสดงหน้ าตาFacadeอาคารพาณิชยกรรมบริเวณพื ้นที่สีเขียวระดับเมืองริมคลองผดุงกรุง เกษมที่มีควบคุมวัสดุ ความสูงและออกแบบให้ หนั ด้ านหน้ าเข้ าสูพ่ ื ้นที่กิจกรรม

ภาพที่ 6.17 : แสดงรูปด้ านพื ้นที่พาณิชยกรรมริมคลอง

119

6.7หุ่นจาลอง การจัดทาหุน่ จาลองเพื่อเสนอลักษณะของโครงการพัฒนาที่มงุ่ เน้ น การนาเสนอโครงข่าย การสัญจรที่กาหนดบล็อกอาคาร ขนาดของมวลอาคารกับพื ้นที่วา่ งและรูปแบบของพื ้นที่สีเขียวพื ้นที่ โล่งที่สมั พันธ์กนั

ภาพที่ 6.18 : หุ่นจาลองภาพรวมโครงการ

ภาพที่ 6.19 : แสดงพื ้นที่บริเวณโรงหนังปารี สและโรงหนังแอมบาสเดอร์ 120

ภาพที่ 6.20 : แสดงพื ้นที่พาณิชยกรรมริมคลอง

121

บทที่ 7 บทสรุ ปและข้ อเสนอแนะ 7.1สรุ ปผลการพัฒนาและปรับปรุ งพืน้ ที่ จากการศึกษาพบว่า พื ้นที่โครงการมีลกั ษณะทางกายภาพและเศรษฐกิจ ที่มีคณ ุ ค่าและมี ความหมายชัดเจน เป็ นย่านการค้ าที่มีบทบาทสาคัญมาตังแต่ ้ อดีตจนถึงปั จจุบนั รวมทังมี ้ แรง ขับเคลื่อนของภาครัฐในการสนับสนุนโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรางภายในพื ้นที่ ซึง่ ส่งผลให้ เกิดความน่าสนใจในการลงทุนของภาคเอกชน และส่งผลให้ เกิดการเปลี่ยนแปลงในอนาคต โดย เป้าหมายในการอนุรักษ์ ฟืน้ ฟูพื ้นที่ตลาดสะพานขาว-โบ๊ เบ๊ นนั ้ ระยะเวลาการนาโครงการไปปฏิบตั ิ ประมาณไว้ ทงสิ ั ้ ้น 20 ปี โดยจะมีการแบ่งช่วงการพัฒนาออกเป็ น 4 ช่วง ได้ แก่ ช่วงที่ 1 การพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าใต้ ดินสายสีส้มและสายสีแดงสถานียมราชและพื ้นที่ พาณิชยกรรมโดยรอบสถานีในรัศมีของระยะเดิน 500 เมตร ในช่วง5ปี แรก ช่วงที่ 2 การพัฒนาย่านที่พกั อาศัยพัฒนาใหม่บริเวณรางรถไฟสายเหนือ หลังจากการยกเลิก เส้ นทางรางรถไฟสายเหนือในปี พ.ศ. 2560 เพื่อเป็ นแหล่งที่พกั อาศัยของของทางานในพื ้นที่ ช่วงที่ 3 การพัฒนาย่านพาณิชยกรรมริมคลอง, พาณิชยกรรมOffice และการเพิ่มความ หนาแน่นบริเวณชุมชนมหานาค ตามลาดับ ซึง่ บริเวณดังกล่าวจะมีการพัฒนาตามมาโดยอัตโนมัติ เนื่องจากศักยภาพของพื ้นที่ หลังจากการกระตุ้นของโครงการรถไฟฟ้าและการพัฒนาที่พกั อาศัย ที่เป็ น ตัวดึงดูดให้ คนเข้ ามาในพื ้นที่มากขึ ้น 7.2การนาผังสู่การปฏิบัติ การวางผังเพื่อนาไปปฏิบตั ิจริงเพื่อให้ เป็ นไปตามแผนที่วางไว้ ขึ ้นอยูก่ บั หน่วยงานต่างๆที่ เกี่ยวข้ องกับการพัฒนาเมืองโดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานท้ องถิ่นของรัฐผู้ที่มีสว่ นรับผิดชอบโดยตรง รวมถึงคนในพื ้นที่และเจ้ าของธุรกิจ ที่จะต้ องเห็นความสาคัญของปั ญหา ซึง่ จะก่อให้ เกิดแรงผลักดันใน การวางแผนและพัฒนาพื ้นที่ตอ่ ไป โดยต้ องใช้ ปัจจัยที่สาคัญ ดังนี ้

122

1. สร้ างความเข้ าใจและร่วมมือของคนในพื ้นที่ ทังชุ ้ มชน เจ้ าของกิจการ เจ้ าของที่ดนิ ผู้ที่ซงึ่ มี ส่วนได้ สว่ นเสียในการพัฒนาที่ดนิ 2.การรับฟั งความคิดเห็นและความต้ องการของคนทังภายนอกพื ้ ้นที่และภายในพื ้นที่ เพื่อ นามาปรับใช้ และตอบสนองกับความต้ องการมากที่สดุ 3.งบประมาณในการพัฒนาพื ้นที่ เช่น งบประมาณในการเวนคืน หรื อค่าตอบแทนต่อผู้ที่มี ส่วนเสีย 4.มาตรการตามกฎหมายเพื่อให้ การพัฒนาพื ้นที่เป็ นไปตามแผนและผัง 5.การวางแผนดาเนินโครงการและจัดตังงบประมาณ ้ เพื่อสร้ างวามเข้ าใจและลาดับในการ พัฒนา เพื่อนาไปปรับสร้ างจริงได้ อย่างสะดวก

7.3ข้ อเสนอแนะ การศึกษาครัง้ นี ้มุง่ เน้ นในการหาคาตอบภาพอนาคตหลังการพัฒนาพื ้นที่ตลาดสะพานขาวโบ๊ เบ๊ ที่เหมาะสมกับศักยภาพและสามารถอยูร่ ่วมกับเอกลักษณ์เฉพาะของพื ้นที่ได้ คือ การเป็ นพื ้นที่ รอยต่อระหว่างเมืองเก่า-ใหม่ โดยไม่รบกวนและส่งเสริมซึง่ กันและกัน เมื่อปั จจุบนั พื ้นที่ได้ กลายเป็ น พื ้นที่ใจกลางเมืองที่มีโครงการการพัฒนา การลงทุนต่างๆ เช่น โครงการรถไฟฟ้าใต้ ดนิ 2 สาย ทาให้ เกิดการเปลี่ยนแปลง จึงควรมีแนวทางการควบคุมเพื่อรักษาเอกลักษณ์ของพื ้นที่ และตอบความ ต้ องการของเจ้ าของพื ้นที่เดิมและศักยภาพของพื ้นที่ ซึง่ โครงการนี ้เปรี ยบเสมือนแนวทางและการ ยกตัวอย่างและสร้ างคาตอบหนึง่ ให้ กบั ทางเลือกในกรพัฒนาพื ้นที่ในอนาคต ข้ อเสนอแนะในการทาวิทยานิพนธ์ คือ ควรหากรณีศกึ ษาของประเด็นที่ศกึ ษาทังจาก ้ ต่างประเทศและในประเทศ มาศึกษาเป็ นตัวอย่าง เพื่อหาแนวคิด โปรแกรม ที่สามารถนามาต่อยอด ความคิด จะทาให้ เห็นภาพใหญ่ของโครงการมากขึ ้น ตอบโจทย์อย่างมีลาดับขันตอน ้ ช่วยย่น ระยะเวลาในการหาประเด็นและข้ อมูลที่จาเป็ นต้ องศึกษาได้ นอกจากนี ้ยังต้ องมีการวิเคราะห์ความ 123

ต้ องการของกลุม่ คนเดิมในพื ้นที่ผสานรวมในการศึกษาด้ วย เพื่อศึกษาหาปั ญหาและแนวทางการ พัฒนาที่แท้ จริงของพื ้นที่ นาไปสูก่ ารอยูร่ ่วมกันของคนกลุม่ เดิมและคนกลุม่ ใหม่ที่เข้ ามาในพื ้นที่หลัง การพัฒนาในอนาคตอย่างมีความสุข

124

บรรณานุกรม  งานวิจัยและวิทยานิพนธ์ อภิญญา อุดมสัจจพันธุ์ โครงการพัฒนาและปรับปรุงย่านค้ าส่งโบ๊ เบ๊ วิทยานิพนธ์ปริญญา มหาบัณฑิต สาขาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

จิราภา ธนาไชยสกุล บทบาทด้ านการค้ าและการผลิตของย่านโบ๊ เบ๊ กรุงเทพมหานคร วิทยานิพนธ์ ปริญญามหาบัณฑิต สาขาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย

สาริยา ศรี เชื ้อ แนวทางการวางแผนพัฒนาย่านการค้ าหลัก ในเขตชันกลางของกรุ ้ งเทพมหานาคร กรณีศกึ ษา เขตบางกะปิ วิทยานิพนธ์ปริญญามหาบัณฑิต สาขาการวางแผนภาคและเมือง คณะ สถาปั ตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

สถาบันวิจยั เพื่อพัฒนา ประเทศไทย ฝ่ ายแผนงานเศรษฐกิจรายสาขา รายงานฉบับสมบูรณ์เรื่ อง ลูท่ าง และโอกาสการส่งออกและผลกระทบจากการมีเขตการค้ าเสรี อาเซียน(สาหรับอุตสาหกรรมสิง่ ทอ)

 ข้ อมูลทางอินเตอร์ เน็ต ข้ อมูลตลาดใต้ ดิน เยาวราช-โบ๊ เบ๊ http://www.ranthong.com/smf/index.php?topic=30408.0

ภาคผนวก