Как построить Новую Москву. Часть 5

Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

152

История развития территории

153

История формирования Новой Москвы Новость об изменении границ Москвы была неоднозначно расценена общественностью. Решение об увеличении площади города на 148 800 га, принятое президентом России Д. А. Медведевым, мэром Москвы С. С. Собяниным и губернатором Московской области Б. В. Громовым, не раз подвергалось резкой критике. Присоединили малоурбанизированное Калужское направление Московской области, а именно территории, находящиеся между Варшавским и Минским шоссе, и далее — между Калужским и Киевским. Низкая плотность населения, отсутствие железнодорожного сообщения и крупных городов за исключением Троицка с населением в 47 000 жителей (в состав Новой Москвы не вошли ни Подольск, ни Чехов, ни Наро-Фоминск, ни Апрелевка), плохо развитая дорожная сеть, мелкоразмерная структура землепользования, высокая лесистость, отсутствие крупных рек и водоемов — основные характеристики современной территории, присоединенной к Москве. Доиндустриальное освоение территории Исторически ландшафт Новой Москвы состоял из лесов и небольших рек (Пахра, Десна, Незнайка, Сосенка и др.), течение которых, как правило, направлено с запада на восток: глядя на карту, можно увидеть, как реки и леса чередуются с севера на юг. В середине XIX века самыми крупными поселениями на территории сегодняшней Новой Москвы были Филимонки, Красная Пахра, Вороново. Общий уровень их развития был невысок по сравнению с другими районами, находящимися близ Москвы. Одна из основных причин — это отсутствие железной дороги: известно, что с начала ХХ века именно железнодорожный транспорт способствовал урбанизации. Этот факт дает о себе знать и сегодня: пространство по-прежнему изменяется не динамично. Но в то же время в этих условиях достаточно успешно сохраняются живописные природные уголки современной Новой Москвы. Расселение происходило в широтном направлении, вдоль рек, а также с запада на восток: строились деревни, села и усадьбы.

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Розалия Тарновецкая

Сложившиеся к началу XX века устойчивые поселения соединились между собой паутиной грунтовых и гужевых дорог, прочно связав север с югом и запад с востоком. Главными магистралями того времени были Калужская, Варшавская и Боровская дороги и уничтоженная впоследствии Большая Ордынская дорога. Ближайшими городскими центрами все это время оставались Подольск и Москва. Анализируя дорожную сеть по одной из самых детализированных карт второй половины XIX века — карте Московской губернии 1860 года (см. карту), выполненной русским геодезистом и картографом Ф. Ф. Шубертом в масштабе 1:84 000 000, — можно отследить, как были устроены торговые и сельские дороги и даже тропы.

Фрагмент карты Московской губернии 1860 года, составленной Ф.Ф.Шубертом. Масштаб — 1:84 000 000

При детальном рассмотрении можно отметить, что два века назад грунтовые дороги не выполняли роли магистралей, а скорее — роли путей, тропинок. (см. карту) Нами был выделен целый ряд особенностей организации улично-дорожной сети того времени: —— в рисунке УДС нет прямых линий, соединяющих один объект с другим; явно, что дороги формировались с учетом особенностей рельефа, в обход, а не напрямую; —— в то же время можно отметить тенденцию: между деревнями дороги старались проложить кратчайшим путем; иногда плотность дорожной сети увеличивалась за счет пересечения различных путей на малозаселенных территориях; —— в схеме сети грунтовых дорог трудно различить правильные геометрические фигуры (квадраты, прямоугольники, трапеции, круги), также дороги не пересекаются под прямым углом, что характерно для классического градопланирования;1 —— очевидно, что сформировавшаяся сеть дорог обладает своей внутренней логикой: рассматривая карту мелкого масштаба, можно проследить, как образовываются альтернативные пути; —— существовавшая сеть грунтовых дорог явно

154

155

Московский

Кокошкино

Коммунарка

Воскресенское

Троицк

Красная Пахра

Киевский

Шишкин Лес

ЛМС

Кленово

Рогово

Сеть дорог, восстановленная по карте Московской губернии, составленной Ф. Ф. Шубертом (1860) Крупные населенные пункты на присоединенной территории Восстановленная сеть дорог Территории, присоединенные к Москве в 2012 году Территория современных населенных пунктов

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Щербинка

не зависела от шоссейных магистралей, она могла самодостаточно функционировать и без них; —— можно заметить, что на месте прежних пересечений дорог нет перекрестков в виде, привычном для нас сегодня, — они часто пересекаются произвольно; улично-дорожная система работает эффективно за счет повышения плотности дорожной сети. На основе сделанных наблюдений мы можем констатировать, что дорожная сеть территории Новой Москвы в доиндустриальную эпоху (в России до 1930–х годов) с градостроительной точки зрения во многом формировалась стихийно: без системных распоряжений власть имущих, без проектов. Главным образом на организацию дорог влияли два фактора. Во–первых, характер того или иного маршрута предопределял существующий ландшафт. Во–вторых, речь идет о местоположении домохозяйств: со временем на их основе возникали грунтовые и капитальные дороги, которые связывали соседние хозяйства. Естественно, что чем больше людей обитало в поселении, тем больше путей возникало вокруг. Остановимся на этом подробнее. В аграрной России доля сельского населения в столичных губерниях составляла 61,4% населения, а на территории Европейской части страны — 90,1%.2 Пространство осваивалась экстенсивно, местные жители активно пользовались стремительно развивающейся дорожной сетью. Главными дорогами той поры считались почтовые и шоссейные, они связывали центры губерний с крупными городами соседних стран. Если взглянуть на территорию Новой Москвы, то здесь подобные функции выполняли Варшавское, Боровское и Калужское шоссе. Роль основных, обслуживающих «жизнь на местах», выполняли грунтовые дороги, которые прокладывались людьми так, чтобы удобнее было вести хозяйство. Соотнеся схему дорожной сети с системой расселения конца XIX века, мы сделали ряд замечаний и выводов: —— на карте 1860 года практически отсутствуют тупиковые населенные пункты, любая деревня имеет две или три внешние связи, крупные поселения — до восьми связей, а по их периметру расположены своеобразные «объездные дороги»; —— основная часть тупиковых дорог ведет либо к церквям, либо по направлению к рекам, либо в лес (куда отправлялись за запасаммци), либо к скотным дворам, кирпичным и суконным производствам, монастырям и пустыням; —— в 1860 году практически все основные грунтовые дороги имели дублеры, позволявшие добраться из одной деревни в другую разными способами — так задействовалось все больше и больше земель; —— практически все населенные пункты находятся на перекрестках дорог; численность и площадь «тупиковых деревень» невелика, в «тупиках» располагаются уникальные объекты, по функциям, преимущественно, нежилые. Организация «неоптимизированной» сети грунтовых дорог — с дублерами, избыточными пересечениями — только на первый

156

взгляд кажется нерациональной. Такое историческое устройство свидетельствует о высокой востребованности территории, и доступ к ней должен быть надежным — вариативность созданных путей обеспечивается именно так.

157

Лондон

Стамбул

Москва

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Примеры исторической сети дорог

Надо сказать, что подобными свойствами обладают улично– дорожные сети в исторических городах, структура которых сложилась до индустриализации: речь идет о Лондоне, центре Москвы, Cтамбуле. Известно, что современный Лондон состоит из целого ряда бывших деревень, что хорошо отразилось на характере организации современной улично-дорожной сети. Интересно, что в названиях городских топонимов до сих пор фигурируют такие элементы ландшафта как дорога (road), улица (street), аллея (alley), тропинка (lane), двор (yard), пристань (jetty), участок (close), болото (marsh), путь (way). Организация исторически сложившейся городской среды расценивается как более устойчивая и по сравнению с моделями проектирования «с нуля», и в отличии от индустриального подхода (ярким негативным примером является, например, застройка между ТТК и МКАД в Москве). К концу XX века сеть гужевых дорог на территории Новой Москвы перестала функционировать, лишь местами сохранились несвязанные участки старинных дорог, сегодня являющиеся памятниками прошедшей эпохи. Причиной трансформации транспортной системы территории Новой Москвы стала повсеместная индустриализация и активная автомобилизация населения. Сегодня в московском регионе за связанность территорий, расположенных по направлению от севера к югу, отвечают Киевское и Калужское шоссе — они соединены между собой редкими дорогами местного значения, обеспечивающими хордовую связь. Большинство подобных дорог, расположенных восточнее Калужского шоссе, являются тупиковыми. Негативным следствием такой организации транспортного каркаса оказываются перепробеги: из-за того, что нет возможности проехать напрямую, местные жители при перемещении в соседние деревни зачастую вынуждены пользоваться Киевским или Калужским шоссе. Если при анализе освоенности территории в качестве критерия выделять параметр плотности улично-дорожной сети (УДС), то, согласно приведенной ниже тепловой карте, можно констатировать, что дорожная сеть в центральной части так называемой Новой Москвы недоразвита, в то же время в Троицке и на окраине — в районе Подольска, Щербинки, Внуково — плотность дорог гораздо выше. Этот факт позволяет сделать предположение о том, что северные территории Новой Москвы тяготеют к центрам соседних городов — исторической Москве, Подольску, Апрелевке, Одинцово — и, следовательно, оказываются периферийными по отношению к этим поселениям. Степень развитости северных окраин Новой Москвы определяется уровнем жизни соседних городов. В центральной части нынешней Новой Москвы уже достаточно давно появились устойчивые поселения. Сложившийся уклад когда-то стал причиной возникновения Троицка с его научно-исследовательскими институтами.Южная часть

158

159

Московский

Кокошкино

Коммунарка

Воскресенское Ватутинки Щербинка Троицк

Красная Пахра

Киевский

Шишкин Лес

ЛМС

Кленово

Рогово

Карта плотности улично-дорожной сети

0

max

Новой Москвы, в основном покрытая лесами, значительно удалена от исторической Москвы, ее влияние здесь ослаблено. Скорее всего, именно поэтому на южной территории превалирует сельский образ жизни. С экономической точки зрения действительно ценным местным объектом является станция Бекасово-Сортировочное — одна из крупнейших железнодорожных станций Европы. Не стоит исключать предположения о том, что ее наличие стало причиной присоединения этой территории, ранее относившейся к Московской области. Можно сказать, что на данный момент территория Новой Москвы не представляет собой единого города, она равноценна целой стране, в состав которой входят много разных городов и земель. Земли Новой Москвы Клин между Калужским и Варшавским шоссе Пространство, заключенное между Калужским и Варшавским шоссе, имеет плохие поперечные связи. Северо-восточная граница этой территории более урбанизирована и менее лесиста, чем западная. Интенсивное освоение этой части обусловлено наличием железной дороги, проходящей параллельно Варшавскому шоссе; вдоль нее происходило мощное индустриальное развитие в советские годы. Из-за обилия лесных массивов и прежней сельскохозяйственной специализации территория, примыкающая к Калужскому шоссе, освоена мало. Развитие территории имеет четкую ориентацию либо на Калужское шоссе (Троицк, Красная Пахра), либо на Варшавское (Щербинка, Подольск). Так, южнее Остафьево располагается череда населенных пунктов поселения Рязановского (Мостовое, Поселок фабрики им. 1 мая, Рязаново) и СНТ, которые тяготеют к востоку — к Подольску и Щербинке, они оказываются своего рода дальней периферией этих городов. Соседние деревни (например, Мостовое, Яковлево, Щапово) связаны между собой полуразрушенными бетонными дорогами, которые редко используются местными жителями, а транспортное сообщение с этими населенными пунктами осуществляется за счет дорог, ведущих либо в Щербинку (Мостовое), либо в Подольск (Щапово), либо в Троицк (Яковлево). При этом сюда еще не добрался московский девелопмент: здесь комфортная сельская среда, есть новые коттеджи и старые деревянные дома. Многоэтажные дома (до 9 этажей) встречаются редко, в поселениях обустроены общественные пространства (аллеи, пруды). Жизнь этих поселений замкнута в них или ориентирована на близлежащие города. Близость к Москве прослеживается только благодаря большому количеству дачников. Уровень жизни населения достаточно высок. Клин между Калужским и Киевским шоссе Пространство между Калужским и Киевским шоссе отличается от других территорий, расположенных вокруг МКАД. Дело в том, что здесь заселение происходило не вдоль радиальных шоссе, как обычно,

160

161

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

а вдоль хордовых дорог, связывающих эти шоссе. Аналогов такого освоения территории рядом с Москвой нет, известны лишь примеры расположения городов-спутников на вылетных магистралях (Химки, Долгопрудный, Люберцы, Балашиха, Мытищи, Видное и т. п.). Отсутствие железных дорог тормозило индустриальное развитие: территория осталась преимущественно сельской. Из-за волнового заселения здесь сформировалось несколько поясов. Первый, самый урбанизированный, примыкает к МКАД. Он сформирован поселком Мосрентген и ближайшими к нему СНТ, пространство между которыми освоили строительные рынки, кладбища, автомастерские, овощные базары и т. д. Второй пояс находится южнее деревни Николо-Хованское, он протянулся от города Московский до деревни Сосенки и представляет собой неравномерно–урбанизированное пространство с высотной типовой застройкой на западе (г. Московский) и поселком элитных таунхаусов (Дубровка) на востоке. Между ними располагается несколько исторических деревень и СНТ, жилой фонд постепенно замещается коттеджной застройкой. Качество сложившейся среды в первом и втором поясах принципиально разное. Если первый пояс является стихийным продолжением старой Москвы, то второй живет совершенно иной жизнью. В первом поясе немало хозяйственных рынков, автосервисов, оптовых продуктовых баз; экономика этого пространства — сервисная, территория ориентирована на потребителей, приезжающих из старой Москвы, местными жителями предложение подобных услуг в таком количестве здесь не может быть востребовано. Основная функция второго пояса — жилая, экологические параметры здесь выше; эти характеристики в сочетании с высокой транспортной доступностью позволяют обеспечить высокий спрос на местное жилье различного класса. В этом поясе находятся самые дорогие земельные участки, предназначенные с одной стороны для индивидуальной застройки, а с другой — для сверхрентабельного строительства дешевого типового жилья. Поэтому главной угрозой в ходе развития этой территории является ее превращение в «панельный Вавилон» (по прообразу Марьино, Бутово, Солнцево), который в итоге соединит те же Бутово и Солнцево. Третий пояс располагается юго-западнее второго и протянулся до автомобильной дороги А‑107 (Московское малое кольцо). В основном это лесистые территории. Исторически в долинах рек возникали деревни, они в советское время «обросли» СНТ, которые теперь постепенно превращаются в коттеджные поселки. Этот пояс достаточно сильно удален от старой Москвы. Здесь появляются новые жилые комплексы с качественной средой и нетривиальной архитектурой, девелоперы в ходе реализации предложения удачно позиционируют эти характеристики как конкурентные преимущества. Одновременно географическим, культурным и экономическим центром этой

территории является наукоград Троицк — одна из основных точек роста Новой Москвы. Через продажу жилья здесь происходит капитализация уже не близости к МКАД, а статуса Москвы, при этом в большинстве случаев здесь возводится гораздо более качественное жилье, чем в первом и втором поясе по более низкой цене. Также здесь активно коммерциализируется природный потенциал за счет строительства загородных отелей. Четвертый пояс Новой Москвы располагается южнее Малого Московского кольца, до границы Калужской области. Эта территория преимущественно покрыта лесами, здесь нет крупных населенных пунктов, низкая плотность дорожной сети, слабо развита инженерная инфраструктура. Сегодня это зона деревень, дач и домов отдыха, которая является большим заделом на будущее для московского девелопмента. Близ Киевского шоссе Благодаря хорошей транспортной связанности и высокой плотности улично-дорожной сети, севернее Киевского шоссе сложился урбанизированный ландшафт, экстенсивному развитию которого мешают леса и старые деревни. Фактически это пространство развивается по инерции и представляет собой «хвост» Москвы. Развитие этих земель сопоставимо с тем, что происходит близ Ленинградского шоссе, которое также ведет к аэропорту (Шереметьево) и дублируется железной дорогой. Характер освоения территорий в 15-километровой зоне от МКАД, вдоль магистралей, достаточно устойчив: как правило, воспроизводится один и тот же профиль высотной застройки — возводятся жилые комплексы высотой более 15 этажей. Важную роль при освоении территории играет удаленность не только от МКАД, но и от границ Москвы. Например, если в Зеленограде высотная застройка формируется исключительно в границах города, то в случае Новопеределкино этот вид застройки продолжает распространяться до аэропорта Внуково. «Старые города Новой Москвы» Троицк Троицк вырос из старинного села Троицкое и Научно-исследовательского института земного магнетизма (сейчас — ИЗМИРАН), появившегося там после Второй мировой войны. Как ни удивительно, возникновение научного центра было обусловлено глушью здешних мест: для наблюдений за магнитным полем земли необходима значительная удаленность от железных дорог и предприятий тяжелой промышленности. Городская среда Троицка всегда отличалась своим уютом: и жилье, и институты строились на территории сохранявшегося леса. Сейчас Троицк имеет статус наукограда, численность его населения составляет примерно 47 000 человек. В городе располагается 10 различных научно-исследовательских институтов,

162

163

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

специализирующихся на исследованиях в области физики, материаловедения, атома, нанотехнологий и т. п. Общая численность рабочих мест, связанных с наукой, превышает 6000. Также в Троицке возникают малые инновационные компании, специализирующиеся на разработке и производстве высокотехнологичного оборудования для нужд геологоразведки, медицины, строительства, нефтяной и газовой отраслей и т. д. В 2013 году при поддержке правительства Москвы открылся нанотехнологический центр «Техноспарк», который является площадкой для запуска и развития новых технологических стартапов, также это многофункциональный комплекс для разработки и производства изделий целого ряда инновационных отраслей экономики. В перспективе наноцентр позволит в сжатые сроки запускать наукоемкие опытные и мелкосерийные производства нанотехнологической продукции. Вхождение города в границы Москвы стало дополнительным толчком для развития его научного потенциала. Так, в 2012 году правительством Москвы была принята программа развития инновационного территориального кластера «Новые материалы, лазерные и радиационные технологии». Благодаря этому город обрел стратегическую программу развития, обеспечиваемую финансами. Высокий научный потенциал Троицка повлиял на появление успешного музея «Физическая кунсткамера», который востребован среди жителей не только Московского региона, но и близлежащих областей (Тульской, Владимирской и др.). Одна из насущных проблем современного Троицка — отсутствие молодых ученых. В городе с большим научным потенциалом нет специализированного вуза, который способен заниматься подготовкой ученых необходимого уровня, готовых к работе в местных научно-исследовательских институтах и в среде инновационного бизнеса. Кадровый состав научных институтов Троицка постепенно стареет, а выпускники московских вузов не приходят сюда работать. В первую очередь это происходит из-за неудобного транспортного сообщения с Москвой, а также из-за отсутствия возможности для съема жилья в Троицке — молодые ученые получают слишком маленькие зарплаты. Здесь активно развивается гражданское общество. Сохранение Троицкого леса и ландшафтов реки Десна — те проблемы, которые подталкивают к формированию местного сообщества. Троицк довольно нетипичный город-спутник столицы. Вследствие удаленности от Москвы и отсутствия железнодорожной связи с ней город живет самодостаточной жизнью, здесь можно отметить достаточно низкий уровень маятниковой миграции в Москву. Троицк — устойчивый город с хорошими перспективами вне зависимости от того, является ли он частью Москвы или Московской области. Здесь буквально на краю леса появляются новые жилые районы с квартальной застройкой в 5–7 этажей. Уровень местного жилищного

строительства и само качество создаваемой среды в Троицке по сравнению с Коммунаркой или Ватутинками несоизмеримо выше. Щербинка Щербинка — второй по размеру город, вошедший в состав Новой Москвы, общая численность его населения составляет около 39 000 человек. Город возник на территории бывшей деревни Щербинка, кирпичного завода и железнодорожной станции, к которой позже было пристроено железнодорожное экспериментальное кольцо (современное ВНИИЖТ). Восточнее Симферопольского шоссе до сих пор сохранилась деревня Щербинка, от которой и пошло название. В советское время в городе возникло несколько предприятий с интересной историей. Например, Щербинский завод художественных промыслов и сувениров, основанный в 1938 году как штамповочно-механический завод по выпуску нагрудных значков, к концу ХХ века превратился в предприятие по изготовлению сувениров, церковной утвари, изделий народных промыслов. Специалисты завода участвовали в реконструкции интерьеров Белого дома и Храма Христа Спасителя. Но к началу ХХI века завод стал неэффективен, и сегодня он закрыт, а на его территории, в центре Щербинки, идет строительство жилья. Так благодаря высокой стоимости недвижимости и хорошей транспортной связанности с Москвой в индустриальной Щербинке происходит постепенная деиндустриализация. Щербинский лифтостроительный завод — ведущее профильное предприятие в России. Официально здесь работает более 1300 человек, при этом учреждение создает и побочные рабочие места: в Щербинке существует целый ряд малых и средних бизнесов, предоставляющих заводу дополнительные товары и услуги. В 1965 году на базе старинного кирпичного завода возник Щербинский завод электроплавленных огнеупоров, основной продукт которого — плавленолитные бадделеито-корундовые огнеупоры. Благодаря уникальной продукции завод хорошо известен в России, а также активно сотрудничает с зарубежными партнерами. Здесь же в 1947 году разместилась типография, служившая целям ГУЛАГа МВД, — в ней печатали листовки для лагерных нужд. Несколько сотрудников, заставших те времена, работают в типографии и сегодня. На данный момент предприятие дает городу более 120 рабочих мест. Важный городской объект — экспериментальное кольцо железной дороги, на базе которого работает Всероссийский научно-исследовательский институт железнодорожного транспорта. Здесь проходят испытания железнодорожных составов. Кольцо было построено в 1932 году вместе с жилыми домами для работников, что стало заметным импульсом для развития Щербинки как города. На предприятиях Щербинки работают не только местные жители, но и горожане Москвы, Подольска, Видного. Щербинка как город сформировалась во время индустриализации, что значительно отразилось на ее облике. Город вырос

164

165

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

из рабочих поселков, примыкавших к заводам. Позднее прежняя организация стала основой для современной жилой застройки. Из-за этого пространственная структура Щербинки вышла достаточно плотной, ее периферия — территории, присоединенные позже. Центральная и производственная части города сегодня компактно расположились между железной дорогой, ведущей в Подольск, и Симферопольским шоссе. Тенденция, связанная с перепрофилизацией умирающих промзон, проявляется и в Щербинке. Нередко на бывших промышленных территориях развиваются новые жилые кварталы и территории многофункционального использования. Западнее железной дороги располагается Новомосковский микрорайон Щербинки: это садовое товарищество, застроенное современными частными домами. В современных границах Щербинки места для строительства новых жилых районов почти не осталось. Это означает, что преобразования будут проходить внутри города. Остафьево Аэропорт Остафьево и одноименный поселок находятся западнее Щербинки. Аэропорт эксплуатируется совместно Министерством обороны РФ и компанией «Газпром авиа». Министерство расположило на его территории вертолетный учебный центр, а «Газпром авиа» организовала вылеты чартерных рейсов. В общей сложности аэропорт создает около 500 рабочих мест, сюда на работу приезжают из Щербинки, Москвы, Видного, Подольска и т. д. Достопримечательность села музей-усадьба «Остафьево» — «Русский Парнас» относится к концу ХVIII века. Когда-то она принадлежала князю Петру Андреевичу Вяземскому, здесь работал Николай Михайлович Карамзин, неоднократно бывал Александр Сергеевич Пушкин. Усадьба играет роль культурного ядра, она представляет большую ценность для местных жителей. Кроме того, на территории села находится современный культурный центр. На данный момент в Остафьево есть немало предпосылок для развития, этот населенный пункт может улучшить свои характеристики по части комфортности городской среды и уровня безопасности. Красная Пахра Красная Пахра находится южнее Троицка, на пересечении Калужского шоссе и реки Пахра. Село является центром Краснопахорского сельского поселения, эта территория значительно отличается от соседних своим высоким качеством городской среды. В глаза бросаются ухоженные территории, механизм сбора мусора организован по датской системе — контейнеры находятся под землей. Местная точка притяжения — краснопахорский Дом культуры, сюда на занятия приезжают жители соседних деревень и даже жители Троицка. В селе есть специализированная площадка для велокроссинга, здесь ежегодно проходят всероссийские соревнования по велоспорту BMX. Село Красная Пахра одно из первых почувствовало на себе результаты присоединения к Москве. На окраине, в долине реки Пахра,

власти Москвы создали парк «Красная Пахра». Сегодня он выглядит как настоящий небольшой городской парк с насыщенной инфраструктурой (велодорожки, малые архитектурные формы, спортплощадки и т. д.), похож на парк Артема Боровика в Марьино, но при этом окружен не жилыми районами, а полями, лесами и садовыми товариществами. Такое положение в некотором роде маргинализует это общественное пространство. Московский Город Московский расположен в восьми километрах от МКАД по Киевскому шоссе на противоположной стороне от высокоурбанизированной территории, сложившейся вблизи аэропорта Внуково. Такое соседство спровоцировало в Московском бум типового жилищного строительства, напоминающего застройку района Марьино в Москве. В городе Московском ровно так же, как и на периферии старой Москвы, строятся десятки тысяч квадратных метров дешевого коммерческого жилья с низкой комфортностью среды и без мест приложения труда. В таких городах нет пространственной основы для формирования иерархий городской жизни, свойственных гармонично развивающимся поселениям. Театры, музеи, кинотеатры, рестораны, бутики отсутствуют. Жители Московского «потребляют» городское пространство в близлежащих поселениях. Это провоцирует превращение в единую городскую систему территорий Московского, Внуково и других населенных пунктов, расположенных севернее Киевского шоссе. Мосрентген Поселок Мосрентген имеет четкие границы, которые проходят вдоль МКАД, Калужского и Киевского шоссе, улицы Адмирала Корнилова и Проектируемого проезда № 135. Ландшафт поселка представляет собой плотную урбанизированную территорию с развитой уличнодорожной сетью, садовыми товариществами, промзонами, кладбищем, военной частью и лесами. В число значимых объектов поселения входят оптовая овощная база, строительный рынок и ярмарка, учебный центр МЧС, жилая застройка Мосрентген, парк усадьбы Троицкое середины XVIII века. Осью коммуникации этой территории является улица Адмирала Корнилова и продолжающий ее Проектируемый проезд № 135. С юга к ней примыкают рынок автозапчастей, деревня Саларьево, склады, кладбища, индустриальный парк «Индиго», оптово-розничный центр «Лотос». Местных жителей здесь совсем мало, а сам поселок Мосрентген похож на остров советской подмосковной жизни, затонувший в торгово-производственной периферии Москвы, порожденной капитализмом. Коммунарка Коммунарка считается самым лакомым куском Новой Москвы. Поселок возник в результате строительства большого совхоза «Коммунарка» в 1929 году на месте деревни Фитарево. Здесь были

166

Анализ социально–урбанистических данных Новой Москвы Для того, чтобы выявить особенности пространственного развития Новой Москвы, нами была использована методика, позволяющая проанализировать социально-урбанистические данные, характеризующие состояние городской территории и выявить точки социально-экономической активности. Источниками данных для проведения анализа послужили такие ресурсы как openstreetmap.ru, wikimapia.org, data.mos.ru, в которых содержится информация об объектах: —— из социальной сферы (школы, детские сады, поликлиники, больницы, стадионы и др.); —— из коммерческой области (гипермаркеты, бизнес–центры, гостиницы, фитнес–клубы, научные организации, торговые центры и т. д.); —— выполняющих рекреационные функции (водоемы, парки, лесные массивы); —— способствующие осуществлению транспортной мобильности (шоссе, улицы, остановки общественного транспорта, ж/д станции). Разговор о принципиальной разнице между уровнями пространственного развития Новой Москвы и Москвы в прежних границах — не умозрителен. В ходе анализа исходных данных на себя обратил внимание характер насыщения территории объектами: так, например, в конце 2014 года в Новой Москвы располагались всего два кинотеатра, один лицей, четыре гимназии, театров не было вовсе; также на недавно присоединенной территории отсутствовала трамвайная сеть. Глядя непосредственно на территорию Новой Москвы, можно отметить, что структура этого пространства далеко не однородна, трудно в ней увидеть цельный город; это пространство больше напоминает

167

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

построены животноводческие фермы, молокозавод, больница с роддомом, средняя школа, клуб и жилые дома. Транспортная связь была обеспечена с помощью прокладки одноколейной железнодорожной ветки, протянувшейся от станции Бутово до Коммунарки. Сейчас железная дорога разобрана (местами сохранились участки насыпных сооружений). От бывшего совхоза сохранилось лишь название и пара силосных башен на улице Липовый Парк, сама же Коммунарка представляет собой центр активной застройки. Здесь возводятся разнообразные жилые комплексы, которые в перспективе должны создать устойчивую комфортную среду. В расположенном по соседству поселке Газопровод уже несколько десятилетий подряд работает газораспределительная станция, которая генерирует рабочие места. Офис Газпрома в Коммунарке также создает рабочие места, но высокооплачиваемые, это стимулирует развитие малого и среднего бизнеса. Сегодня Коммунарка — локомотив развития Новой Москвы, ее главный козырь и ресурс — незастроенные поля бывшего совхоза.

регион или страну, состоящую из ряда населенных пунктов и магистралей, насыщенных различными объектами (бизнес-центры, аэропорты, места оптовой торговли). Базовые свойства и блага современной территории города (водоснабжение, электричество, дороги, социальная инфраструктура, благоустройство улиц) не распространены здесь повсеместно. Именно поэтому, для выявления уровня развития той или иной территории, входящей в состав Новой Москвы, нами использовались данные о размещении 35 видов объектов в этой «стране». Результатом опыта стала оценка качественного уровня развития сред Новой Москвы. Такой подход позволяет выявить реальные границы «городов» Новой Москвы, выстроить их иерархию. В ходе анализа социально–урбанистических данных мы получили несколько карт, на которых отражен характер распространения различных объектов по территории, выделены локусы, на которых они сконцентрированы (см. карту). Фактически такие данные позволяют сделать вывод о том, где на территории Новой Москвы находятся очаги социально–экономической активности. Очаги активности Самым крупным очагом активности Новой Москвы является Троицк. Вокруг ядра города формируется собственная периферия, разрастающаяся по направлению к старой Москве. Современная экономика Троицка выстраивается и развивается на базе научной деятельности, которую ведут здесь несколько научных институтов. Город активно использует свой научный потенциал: здесь возникает множество мелких инновационных компаний; бывает, что успешные бизнесмены переезжают в Кремниевую долину. Благодаря внутренним ресурсам Троицк успешно генерирует новые виды деятельности, именно поэтому эта территория значительно отличается от других новомосковских территорий. Также по уровню развития заметно отличаются территории поселка Внуково, города Московский, поселка Коммунарка, города Щербинка. Все эти территориальные единицы находятся ближе к Москве по сравнению с Троицком (на расстоянии 5–10 км от МКАД). Это центры второго порядка, активно развивавшиеся в эпоху социализма, при СССР. В то время возникали крупные производства, научные учреждения, сельскохозяйственные производства, заметный упадок которых произошел в последнее десятилетие ХХ века. Импульсом для начала следующего этапа развития стало переосмысление местоположения этих территорий: их высокая транспортная доступность является неоспоримым плюсом. Так, сегодня происходит застройка бывших сельскохозяйственных центров (Коммунарка, Московский) типовыми многоэтажными домами, которые возводятся на месте бывших полей и теплиц. В промышленном городе Щербинка сегодня происходит деиндустриализация, некогда производственные зоны застраиваются жилыми комплексами. Внуково в этом

168

169

Московский

Кокошкино

Воскресенское Ватутинки Щербинка Троицк

Красная Пахра

Киевский

Шишкин Лес

ЛМС

Кленово

Рогово

Карта по результатам анализа социально­урбанистических данных Уровень обеспеченности территории различными функциями в пешеходной доступности

0

max

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Коммунарка

отношении является единственным центром, сохранившим свою прежнюю функцию: вся деятельность города направлена на обслуживание международного аэропорта Внуково. При этом по периметру, особенно в направлении старой Москвы происходит активное строительство таунхаусов, коттеджей, возводятся и многоэтажные типовые дома. Важно отметить, что основа экономического развития этих территорий сегодня — продажа жилых площадей, причем объемы предложения значительно превышают возможности потребления «продукта» местными жителями. Сегодня в этих поселениях происходит резкий рост численности населения за счет приезжих. В качестве примера можно привести город Московский, который за пять лет вырос почти в два раза (с 2010 по 2015 годы) — с 17 000 до 33 100 человек. Поселок Мосрентген находится непосредственно вблизи МКАД, следовательно, возводимая здесь недвижимость будет самой дорогой в новомосковском регионе. Это пространство может расцениваться неоднозначно: с одной стороны отмечается его выгодное местоположение, а с другой — крайне неоднородное насыщение городскими благами. Близость ко МКАД стала причиной «превращения» поселка Мосрентген в «задние дворы» Москвы. Здесь можно недорого починить машину, купить строительные материалы, сделать оптовую закупку овощей, — что не лучшим образом отражается на среде. На это повлияла сервисная экономика, ставшая главенствующей на этой территории на излете ХХ века. Сегодня здесь уже не строится жилье, так как не осталось свободных земель, но можно предположить, что и покупателей было бы немного. В то же время происходит интенсификация экономической деятельности, что в перспективе должно положительно повлиять на качество среды. Уже сейчас очевидно, что территория поселка Мосрентген станет трудовым центром Новой Москвы, уже сейчас эту тенденцию можно отметить, глядя на деревню Румянцево, где в 2008 году построили бизнес–парк «Румянцево». По соседству с этим центром бизнес-активности находится еще один — «Комсити», численность его рабочих мест составляет 10 000 человек. Это означает, что у представителей бизнеса есть спрос на эти территории, в перспективе специфическая зона бизнес– активности может разрастись, улучшить свои качественные показатели и превзойти Коммунарку и Московский. Нельзя недооценивать недавно полученный статус: «звание» Новая Москва существенно влияет на характер и скорость развития урбанизированного пространства. Также невозможно оставить без внимания старые поселки, расположенные на территории Новой Москвы — Марьино, Первомайское, Птичное, подсобное хозяйство «Воскресенское», Шишкин лес, ЛМС, Киевский, Кокошкино. Все эти поселки можно классифицировать, выделив два типа: к первому будут относиться бывшие усадьбы, трансформированные Советами (это — Птичное, Воскресенское, Шишкин лес, Первомайское), ко второму — советские центры

170

171

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

индустриализации (Киевский, ЛМС, Кокошкино, Марьино). На базе бывших усадеб создвались предприятия или дома отдыха, санатории, способствовавшие развитию местной экономики. Локальные индустриальные центры возникали в результате насаждения сверху и укоренения промышленных предприятий, а также в ходе создания точек обслуживания железной дороги. Как правило, импульсом к развитию социальной и культурной инфраструктуры (строительству школ, больниц, детских садов, домов культуры) в том или ином поселке становилось наличие функции, закрепленной за той или иной территорией. Сегодня у этой инфраструктуры, сложившейся более четверти века назад, есть неплохие перспективы, которые учитывают девелоперы, занимающиеся строительством малоэтажных жилых кварталов. Такой принципиально новый тип среды может впоследствии сыграть роль исторического центра в новообразующихся «городах» региона Новая Москва. Смысл присоединения Новой Москвы изначально состоял в целенаправленном освоении столицей территории области. На данный момент анализируемая территория по своей структуре больше напоминает регион, в котором сосуществуют вполне обособленные территориальные единицы (Троицк, Внуково) и достаточно «рыхлые» географические пункты, ориентированные на жителей старой Москвы (Коммунарка, Московский, Мосренген). Поселения, расположенные рядом, могут быть ориентированы на совершенно разную аудиторию, совершенно не иметь связей (ср. Щапово — Яковлево — Мостовое). Ни о какой пространственной цельности этой территории говорить пока не приходится: большую часть территорий занимают природные ландшафты. Эти признаки указывают на то, что перед нами регион или «страна», а не новый город. Экономические предпосылки, способствующие формированию здесь единого городского образования также практически отсутствуют, за исключением процесса производства квадратных метров жилья, спрос на которое тоже имеет свой предел. Нельзя забывать, что за пределами Новой Москвы есть мощный центр притяжения — историческая Москва. Сегодня уровень урбанизации Новой Москвы напрямую зависит от транспортной доступности: по–прежнему учитывается время в пути до центра столицы.

Юлия Панкратьева Начальник мастерской №3 градостроительного развития территорий Московской области и новых территорий Москвы ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы» о градостроительных приоритетах

О градостроительных приоритетах Какой должна быть Новая Москва? Новая Москва — это современный, динамичный город, удобный для жизни. Именно эти ценности ложатся в основу разрабатываемых нами территориальных схем новых округов Москвы. Сегодня главная задача состоит в том, чтобы организовать качественное многофункциональное полицентричное пространство с налаженными транспортными связями, работающее во взаимосвязи с окружающей средой. Устойчивое развитие города подразумевает, что формируемая среда неоднородна по своему характеру — именно это и повышает ее ценность. При этом мы должны сохранять чувство меры и локализовать плотную высотную застройку. В целом скайлайн должен носить спокойный и уравновешенный характер. Именно поэтому мы стремимся сохранять на присоединенной территории не только высотную застройку, но и индивидуальные малоэтажные дома. Лично мне хотелось бы, чтобы развивающееся пространство подходило для жизни всем категориям горожан. И это по силам Новой Москве: она в равной степени может удовлетворять и интересы горожан, воспитывающих детей (предоставляя качественное образование и благоприятную среду для проведения досуга), и интересы пенсионеров, которым не подходит динамичная среда городского центра, и молодежи, а также горожан среднего возраста. Применительно к новым территориям Москвы нельзя однозначно сказать для чего они будут предназначены в первую очередь — для работы или для проживания. Но уже сегодня очевидно, что не все будущие жители города станут работать рядом со своим домом. Какими принципами вы руководствуетесь, когда занимаетесь планированием в Новой Москве? Формируя стратегию работы с присоединенной территорией, Институт опирался в том числе на предложения участников международного конкурса на концепцию развития московской агломерации. Мы обратили внимание на советы, касающиеся организации транспортной системы, взяли за правило считаться с существующим природным каркасом. Зеленый каркас — это большое преимущество! Он не просто сохраняется нами, но и интегрируется в городскую ткань: природа должна войти в город, а город должен научиться ее уважать. Мы реагируем на природные ландшафты — по возможности стараемся “сблизить” природу и горожан, некоторые зоны резервируем в целях сохранения природно-экологического богатства этих территорий. Есть еще один сюжет: он касается экспериментов с типологиями строительства. В Москве, как и во многих городах, нет блокированной застройки, довольно редко встречается малоэтажная. Столица из-за растущей стоимости земли и в силу ряда других причин постоянно стремилась стать вертикальным городом, в Новой Москве можно сохранить интенсивное использование территорий и при этом качественно изменить ландшафт, снизив этажность. Например, в Лондоне сегодня более половины населения проживает в малоэтажных домах, мы можем опробовать схожую схему.

172

Какие сложности сегодня возникают при урбанизации бывших Подмосковных территорий? Самый большой риск состоит в том, что Новая Москва превратится в огромный спальный район. С таким исходом событий совершенно невозможно смириться, люди должны жить и работать во многообразии архитектурных форм и сред. Это для нас очень важно. Еще одна проблема, требующая к себе внимания, — центростремительное транспортное движение. Сегодня все едут в центральную часть старой Москвы, где сконцентрированы рабочие места. Поэтому наша мега-задача сегодня состоит в том, чтобы создать хорошие центры притяжения на новой территории и тем самым скорректировать направление движения транспортных потоков — такой сценарий был бы самым благоприятным в складывающихся обстоятельствах. То есть, во‑первых, нужно насыщать рынок труда, а, во‑вторых, это нужно делать довольно стремительно: по-хорошему, темпы ввода на рынок рабочих мест должны превышать темпы ввода жилья. При расчёте технико-­ экономических показателей мы уже заложили предложение по значительному количеству создаваемых рабочих мест.

1 Ср. с типичным поведением современного автомобилизированного

общества, живущего по иным законам: в некоторых случаях люди вынуждены перемещаться лишь по прямой, по сетке дорог, расположенных под прямым углом по отношению друг к другу.

2 Рашин А.Г. Население России за 100 лет (1813– 1913), Статистические

очерки, Москва 1956

173

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Как происходит развитие улично-дорожной сети? Стремитесь ли вы воспроизвести здесь рисунок, присущий историческим городам? То, что сейчас можно увидеть на карте, напоминает пригород Лондона: там, в отличие от модернистской периферии Москвы, нет регулярной сетки дорог. Модернистский сценарий здесь неуместен хотя бы в силу того, что необходимо реагировать на ландшафт, — это далеко не плоская территория. Кроме того, нужно понимать, что применение подобного подхода стоит денег: сейчас мы находимся далеко не в самой благоприятной экономической ситуации. В Лондоне тоже считали деньги, и в некоторых случаях идти «по рельефу» было действительно дешевле. Также нельзя забывать о существующей застройке. На этих территориях очень много исторически сложившихся населенных пунктов и деревень, много индивидуальной застройки, поэтому часто дороги проектируем там, где можем обойти сложившуюся застройку и максимально сохранить лес.

Анализ территориальных схем ТиНАО города Москвы Александр Антонов

В декабре 2014 года во время публичных слушаний достаточно бурно обсуждались проекты территориального развития ТиНАО1. Возможно, именно поэтому схемы территориального планирования так и не были утверждены. В связи с этим в преддверии появления долгожданного проекта генерального плана Москвы в современных границах возникает вопрос: каковы перспективы этих документов? Все рассмотренные нами градостроительные материалы, посвященные развитию ТиНАО, выполнены в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса, однако в публичном пространстве не представлены типичные для подобных работ разделы — «Место территории в системе расселения», «Историческая справка», поэтому перед изложением анализа документов приводится краткая авторская версия исторической справки. Система расселения Московского региона К моменту появления МКАД в 1961 году транспортный каркас в югозападной части Московской области уже в основном сложился, в том числе функционировало Большое кольцо МЖД, кольцевые дороги стратегического назначения — Московское большое кольцо и Московское малое кольцо, Киевское, Калужское и Варшавское шоссе, а также аэропорты Внуково и Остафьево, которые появились еще в предвоенные годы. За следующие 28 советских лет юридически оформился и вырос единственный город на территории ТиНАО — Троицк, получивший статус города в 1977 году. Также в 1970-е сложился своеобразный «серый пояс», состоящий из Хованского кладбища, полигона ТБО «Саларьево» и, как писали на советских картах, «пионерского лагеря» (сегодня общепризнанно, что это штаб СВР, но трудно сказать, что там находится в действительности), протянувшегося вдоль внешней стороны МКАД практически от Калужского до Варшавского шоссе. В 1984 году Москва не удержалась в кольце и выпустила в область протуберанцы, присоединив Солнцево и совершенно свободную территорию Бутова. Большая часть присоединенных территорий ранее относилась к лесопарковому защитному поясу (ЛПЗП), который с конца 1930-х годов безуспешно пытался сдерживать расширение столицы.

174

175

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

В постсоветский период юго-западная часть Московской области представляет собой малонаселенную, покрытую лесами территорию, с не самым развитым сельским хозяйством, неплохой сетью местных автодорог, характеризующуюся практически полным отсутствием урбанизированных центров. Периферией будущей территории ТиНАО оказались промышленные города — гигант Подольск (209 000 человек в 1989 году, крупнейший город области) и примкнувшие к нему с востока Климовск и Щербинка, Наро-­ Фоминск — с запада; в этом же списке — цепочка поселков, наделенных различными функциями (Алабино, Селятино, Апрелевка, Внуково), и безымянные военные городки по всей северо-западной границе. Нынешний город Московский был хоть и немаленьким, но пока еще поселком с выраженной сельскохозяйственной монофункцией. «Серый пояс», тянущийся вдоль внешней стороны МКАД, потихоньку прирастал различными коммунально-складскими объектами, которые явно неблагоприятно воздействовали на окружающую среду и психологическое состояние местных жителей. Первое российское десятилетие обернулось для территории повсеместной субурбанизацией, этому способствовала как взрывная автомобилизация населения, так и новая земельная политика, в том числе ориентация на распространение ИЖС на государственном уровне. До 1990-х годов на территории нынешних ТиНАО доля временного населения была меньше, чем по области в целом, причем это касалось не только дачных поселков (советский дачник ведь был сориентирован на железную дорогу, а не на автомобиль), но и пионерских лагерей или пансионатов: подобных объектов здесь было достаточно мало. Как следствие, в ТиНАО сегодня на фоне относительно небольшого количества традиционных участков на шесть соток высока доля дорогих коттеджных поселков, приспособленных для постоянного проживания. Многоквартирное строительство завершилось застройкой Бутова. И Подольск, и тем более Наро-­ Фоминск теряли население. Неспешно рос только Троицк. В начале XXI века ситуация стала меняться. Возможно, благодаря реконструкции Калужского шоссе и строительству нового многополосного Киевского территорию, как и всю область, охватил бум «комплексной» многоэтажной застройки. Еще в 2005 году в утвержденной схеме территориального планирования Московской области была заложена многоэтажная жилая застройка в Ватутинках, Московском, Рассказове, в общих чертах — проект «А101» в Коммунарке, а также производственные и коммунальные территории в районе Румянцева, Саларьева, Мамырей, Внукова. Более значительные по площади территории планировалось отдать под индивидуальную коттеджную застройку. Территории за пределами Московского малого кольца (А107, ММК) особого интереса для застройки не представляли. В 2011 году Москве досталась интенсивно застраиваемая коттеджами территория (с понижением плотности от МКАД к ММК),

176 д. Внуково д. Рассказово п. Мосрентген д. Марушкино п. Крекшино

г. МОСКОВСКИЙ

д. Марушкино

д. Николо-Хованское п. Газопровод

д. Валуево

п. Коммунарка д. Марьино

д. Птичное

д. Сосенки

д. Фоминское

д. Десна

Ватутинки-1

п. Воскресенское

д. Рассудово г. ЩЕРБИНКА

с. Остафьево д. Яковлево г. ТРОИЦК

д. Яковлеское

п. Киевский

д. Красная Пахра

п. Шишкин лес

д. Мостовское

п. Фабрики им. 1 мая

д. Софьино д. Красное

п. Щапово

г. ПОДОЛЬСК

д. Курилово

д. Вороново

д. Страдань

п. Рогово

СТП ТиНАО г. Москвы, 2015 год*

* Составлена КБ «Стрелка» по Приложениям к поставлениям Правительства Москвы об утверждении территориальной схемы развития территории Новомосквоского административного округа и Троицкого административного округа г. Москвы

три-четыре узла градостроительного развития в зачаточном состоя­ нии: Троицк, Московский, Внуково и коммунально-офисно-складские окрестности Румянцева, с десяток стартовавших застроечных проектов более чем на миллион квадратных метров каждый во главе с «А101» (который к тому моменту уже разбился на отдельные субпроекты) и такие экзотические объекты, как, например, планируемая территория Подольского водохранилища, постановление о создании которого действует до сих пор.

177

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Планировочная структура ТиНАО Будущая структура ткани НАО в том виде, в котором она сейчас зафиксирована в анализируемых документах, неоднородна: по площади

Проектируемые линии метро

Планируемые центры урбанизации с преимуще-

Резервирование коридора метро

ственно жилой функцией

Основные магистрали непрерывного движения

Планируемые центры урбанизации с преимуще-

Основные дороги

ственно нежилой функцией (места концентрации

Железная дорога

рабочих мест)

Развязки

Речная сеть

Планируемая улично-дорожная сеть Существующая высокоплотная застройка— города, поселки, районы Москвы

Пространственная схема узлов урбанизации ТиНАО на фоне сложившейся системы расселения юго-западного Подмосковья. Номерами отмечены узлы урбанизации в соответствии с приведенной ниже классификацией

178

Условные обозначения

Планируемые природно-исторические территории

Границы

Скоростные магистральные автодороги

Московская область

Магистральные автодороги

Территория Москвы

Прочие автодороги

Устойчивые системы расселения

Скоростной пассажирский рельсовый транспорт

Муниципальные районы и городские округа Городские и сельские поселения

Объекты федерального значения

Реки

Объекты специального назначения

Водоемы

Существующие скоростные магистральные автодороги

Зоны с особыми условиями использования территории Округа горно-санитарной охраны Центральная кольцевая автомобильная дорога (ЦКАД)

Существующие прочие автодороги Планируемые скоростные магистральные автодороги

Нескоростные участки ЦКАД

Планируемые магистральные автодороги

Скоростные участки ЦКАД

Планируемые прочие автодороги

Планируемая территория под строительство

Магистральные железные дороги

и реконструкцию ЦКАД

Высокоскоростная магистраль Экспресс-электричка

Существующие объекты областного значения

Аэропорты Московского авиационного узла

Рекреационно-парковая застройка

Аэродромы государственной экспериментальной

Скоростные магистральные автодороги

авиации

Магистральные автодороги

Прочие аэродромы

Прочие автодороги Зоны планируемого размещения объектов областного

Объекты местного назначения*

значения

Территории

Территории объектов капитального строительства

Многоэтажная застройка в городах

областного значения

Среднеэтажная застройка

Комплексная многоэтажная застройка, располо-

Малоэтажная застройка

женная вне городской черты

Малоэтажная застройка сельского типа

Реорганизуемая реакционно-парковая застройка

Промышленная застройка в городах

Объекты общественно-делового назначения

Редкозастроенные кварталы

Промышленные объекты

Незастроенные кварталы

Логистические центры

Местные автодороги

Планируемые природные экологические территории

Фрагмент схемы территориального планирования Московской области: основные положения градостроительного развития. Схема утверждена Постановлением Правительства Московской области от 11.07.2007 №517/23

Узлы урбанизации и дисперсная застройка В проекте развития ТиНАО заявлено, что основным принципом освое­ния территории является полицентризм, однако что же в действительности скрывается за этим громким термином? На схемах функционально-планировочной организации НАО и ТАО2 различной штриховкой («темными пятнами») отображены «территории преимущественно компактной застройки». Все они предусматривают многофункциональность, в разных комбинациях сочетается жилье, общественно-деловая и производственная застройка, включаются объекты рекреации. Такой подход является вызовом устаревшей, но исповедуемой Градостроительным кодексом концепции функционального зонирования. Подобное смешение функций можно только приветствовать. «Темных пятен» компактной застройки на схеме НАО около 20, на схеме ТАО — всего пять. В анализируемых источниках приводится краткая статистика о состоянии 31 центра урбанизации. Просматривается довольно четкая, хотя и не прямая корреляция между центрами и местами

179

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

округа разбросаны объекты, различные по функциям, они равномерно окружены дисперсной застройкой. В ТАО точек урбанизации намного меньше, системности в их организации не просматривается вовсе. Перед нами новый подход, который состоит в комбинировании компактной и дисперсной застройки, продукт этого подхода — современная городская территория. На самом деле непонятно, что за среда должна получиться, идет ли речь о многоэтажных микрорайонах, находящихся в окружении отдельных коттеджных поселков, или о самодостаточных городских образованиях (малых городах), являющихся центром ориентированной на них субурбии. Непонятна роль и природной составляющей в застройке. Что касается расселения жителей, то по плану до 2025 года в объектах компактной и дисперсной застройки должно поселиться примерно равное количество горожан, и этот факт также вызывает вопросы. Подход к планированию ТиНАО чем-то напоминает новую итерацию территориальных преобразований эпохи индустриализации 1930-х годов. На сельскую систему расселения, ориентированную вдоль естественных природных осей, будто бы наложилась новая система, состоящая из городов-центров, радиальных связей, ориентированных на Москву, и кольцевых железных и автомобильных дорог. Новая Москва на эту двухуровневую систему накладывает еще одну регулярную сеть с продольными и поперечными связями, которая затрагивает систему расселения, сложившуюся ранее. Изображение описанной системы можно рассмотреть на схеме узлов урбанизации ТиНАО на фоне сложившейся системы расселения юго-западного Подмосковья. Здесь возникает вопрос: похожа ли пространственная структура на город? Судить не автору…

концентрации компактной застройки на схемах. Приведем в целях структуризации вольную классификацию центров с учетом их размера, специализации, местоположения и генезиса.

1. Cтарый город — город, сложившийся до «прихода» Москвы. Старые города в концепции развития ТиНАО подлежат «консервации» и «управляемой» стагнации. Троицк и Щербинка вообще не растут (прогнозное население обоих городов на 2025 год меньше сегодняшнего), Московский увеличивает население только в рамках уже запущенных проектов. У Мосрентгена шансов на развитие не было и в области, не появится и сейчас — городок окружен МКАД и коммунальной зоной, труднодоступен и не имеет никаких преимуществ загородной жизни, хотя какое-­то жилье экономкласса там еще появится.

2. Промзоны. Их две: старая, стихийно сложившаяся, — Мосрентген — Мамыри, и новая, запланированная еще при губернаторе Громове, — Румянцево — Саларьево. Обе территории непригодны для проживания и продолжают насыщаться коммунально-складской и прочей инфраструктурой, отторгнутой столицей, требующей больших площадей и генерирующей грузопотоки. Появление метро в Румянцево — Саларьево, возможно, повысит статус этих территорий, и кроме складов и оптовой торговли там появятся (задуманные и уже частично построенные) торговые и деловые центры. Насколько они будут востребованы бизнесом — пока вопрос. В проекте развития ТиНАО уже сложившиеся промзоны предлагается адаптировать и развивать дальше, а вот городские узлы расселения выпали из поля зрения авторов проекта. Остается вопрос: что предлагается вместо них?

3. Центральный город. Коммунарка — АДЦ — Летово — НиколоХованское (переходящий от Мособласти проект «А101» с незначительной адаптацией) — город с избыточной численностью мест приложения труда и потенциалом роста до 2025 года. Жилая часть сегодня уже во многом построена, деловая даже не начата.

4. «Пригород2» («Пригород в квадрате») — жилой довесок к замкадным московским «спальникам». Рассказовка возле Солнцева и Коммунарка-2 по границе Южного Бутова. Оба района, скорее всего, никакой собственной идентичности не обретут, запланированные рабочие места будут востребованы жителями московских окраин.

5. Городок микрорайонов — это несколько практически одинаковых по размеру (15–17 тысяч человек в проекте до 2025 года) узлов урбанизации Пыхтино — Шельбутово — Лапшинка, Воскресенский — Каракашево, Марьино, Крекшино, Первомайское, Ватутинки — Станиславль. Часть из них уже находится в активной стадии строительства. В каждом из городков запланированы рабочие места, где-то даже с избытком. Эти городки могли бы стать прототипами

180

181

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

современного подхода при том условии, что будет создаваться компактная, приспособленная для пешеходов городская среда. Однако пока на спутниковом снимке они скорее выглядят как беспорядочное скопление коттеджных поселков, отделенных друг от друга заборами, регулярно встречаются многоэтажки, старая деревенская застройка и СНТ (возможно, планируемые к «реорганизации»). Городок Пыхтино — Шельбутово — Лапшинка интересен тем, что вплотную примыкает к поселку Внуково, который с полным правом мог бы быть отнесен к первой группе, стагнирующих старых городов, если бы… относился к ТиНАО. Но Внуково (и аэропорт тоже) — это такой эксклав старой Москвы в новой, который схемой ТиНАО игнорируется. Если не обращать внимания на административные препоны, Внуково с аэропортом и окрестными полями, запланированными под развитие, может действительно стать сильнейшим центром урбанизации.

6. Рабочие поселки — это те же городки, но размером поменьше. В поселках Говорово, Бабенки, Вороново и других вопреки предположениям проживают менее 10 000 жителей. Понятно, что при дисперсном расселении, особенно в ТАО, необходимо каким-либо образом разнообразить плотность, чтобы разместить центральные функции, но чем эти образования принципиально будут отличаться от ПГТ эпохи ранней индустриализации, неясно. В итоге, кроме как на территории АДЦ, в проекте нет никаких якорных, знаковых объектов, которые могли бы действительно сформировать притягательный центр. Ни следа университета или медицинского кластера в проектах ТАО и НАО обнаружить не удалось, хотя разговоры о них по-прежнему ходят. Рекреационный кластер в Остафь­еве знаковым в масштабах проекта считать никак нельзя. В целом в перспективе НАО читается как типичная отдаленная окраина Москвы: это не гиперурбанизированные Коротищи (см. статью «Коротищи»), но уже зачатки Люберецко-Раменской системы расселения с несколькими спальными городами (и, возможно, с парой-тройкой интересных функций, объектов, предприятий на всех), окруженными полями индивидуальной застройки, перемежающимися лесными массивами и коммунально-складскими зонами. В сравнении с «проблемным» юго-востоком Подмосковья юго-запад, вероятно, будет лучше обеспечен транспортными коммуникациями — в этом его основное отличие. Определить основные характеристики дисперсной застройки сложно: она и полифункциональна, и компактна. Дисперсная застройка не допускает высотных акцентов в деловой застройке. Скорее всего, это красивое название предназначается для коттеджных поселков. Если посмотреть на ТАО, можно увидеть вполне качественную субурбию, которая развивается рядом с сильным мегаполисом. Совершенно точно увлекаться беспорядочным распространением

дисперсной застройки и созданием узлов урбанизации не стоит (например, очевидно, что неуместно использование этой типологии в промзоне «Ожигово», разместившейся точно на месте СНТ и не имеющей транспортной связи с основными точками притяжения). Одна беда: от этой субурбии до мегаполиса — 20–60 километров, мало надежд на скоростной общественный транспорт. Загадкой остается, какие привлекательные рабочие места можно там разместить. Эта территория слишком отдалена от центра столицы, поэтому малопривлекательна для постоянного проживания, а для временного она слишком плотно населена. Идей для ТАО (с учетом умолчания развития Троицка как научного центра) в проекте совсем нет, и опасность стихийного уничтожения природных комплексов по принципу стихийной повсеместной застройки здесь даже выше, чем в НАО. Трансграничное развитие и связанность территории Cхемы ТиНАО выполнены в традиционном для Градостроительного кодекса «островном» виде, исключающем рассмотрение окружающих территорий. Помимо эксклава Внуково в системе расселения ТиНАО практически не учтены важнейшие узлы подмосковной системы, находящиеся у границ округа: Солнцево, Бутово, Подольск, не говоря уже о более отдаленных городах — Одинцове или Наро-­Фоминске. Не читается даже старая Москва с внутренней стороны МКАД. Такой подход исключает решение вопросов трансграничного развития. Похоже, что такая задача даже не стояла перед разработчиками. Однако не стоит забывать, что границы между Москвой и областью созданы искусственно, в свое время — совсем недавно — это была единая территория со своей спецификой развития. Юго-­восточная граница новых территорий Москвы, с Чеховским и Подольским районами области, слабопроницаема для транспортных коммуникаций (за исключением ближайшего к Москве участка). Территория вдоль границы между Москвой и областью в основном занята лесным фондом, южнее Подольска характеризуется низкой плотностью населения как со стороны Москвы, так и со стороны области. Северная граница Новой Москвы, с Одинцовским и Наро-Фоминским райо­ нами, — изрезанная по форме, урбанизированная, густонаселенная с обеих сторон, с многочисленными активными связями как между отдельными поселениями области, так и между областью и Москвой. Для северного пограничья ТиНАО приоритетом могла бы стать максимальная трансграничная проницаемость и единое развитие систем расселения, а для юго-восточного, наоборот, минимизация застройки с сохранением и развитием природного каркаса. Однако никаких предложений относительно согласованного трансграничного развития схема ТиНАО не содержит. Предложения по обеспечению внутренней связанности территории требуют более подробного изучения. На первый взгляд, как уже было сказано ранее, проект предлагает уплотнить

182

Транспортная структура Согласно схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, областные планы транспортного развития на территории ТиНАО были весьма скромны: прежде всего это Центральная кольцевая автодорога — ЦКАД, новая дорога по направлению Остафьево — ЦКАД, развитие уличной сети в районе Внукова и окрестных дачных поселков да несколько объездных и хордовых автодорог для снятия транспортной напряженности в районе Подольска, Климовска и Щербинки. Хордовые связи планировалось в основном обеспечить рельсовым внеуличным транспортом. Схемами ТиНАО запланировано куда более масштабное транспортное строительство — это очевидный факт и, бесспорно, большой плюс этих документов. Однако даже при их поверхностном изучении возникает ряд вопросов.

1. Каково соотношение дорожной и уличной сети в Новой Москве — что действительно будет построено, благоустроенные улицы с качественными тротуарами для пешеходов или дороги, предназначенные только для автомобилистов?

2. Какова в целом структура улично-дорожной сети: традиционная микрорайонная, взятая из СНиП (магистральные улицы городского значения и т. д.) или более современная? Пока, похоже, прио­ритет отдан первому подходу, судя по проектируемому первенцу дорожного строительства ТиНАО ­— восьмиполосной автодороге Солнцево ­— Бутово ­— Видное.

3. В анализируемых источниках представлены примеры застройки с плотной сеткой жилых улиц. Однако, судя по цифрам, планируется построить всего 535 километров магистральной уличной сети общегородского и районного значения, что составит менее чем

183

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

сложившуюся радиальную сеть хордами и радиальными дублерами. При этом не читаются связи, которые обеспечили бы более эффективную работу сложившейся системы, например, Троицк — Внуково или ­Троицк — Остафьево — Щербинка. Это вполне согласуется с политикой «управляемой» стагнации сложившихся центров и развития вновь создаваемых центров.

95% внутренних коммуникаций в ТиНАО возложено на автомобильный транспорт. Метро позволяет связать небольшое количество узлов урбанизации с Москвой, но не между собой. Можно констатировать, что очаги компактной застройки и транспортная сеть мало соотносятся друг с другом. Также и ТПУ, привязанные к станциям метро, не очень-то коррелируют с компактной застройкой. Все это наводит на мысль о том, что при всех разговорах о достаточном числе рабочих мест в ТиНАО основная поведенческая модель жителей будет традиционно центростремительна: автомобиль — перехватывающая парковка или ТПУ — метро — большая Москва.

184

Речной порт

Условные обозначения Автомобильные дороги федерального значения Существующие Автомагистрали

Порты Пристани Паромы Логистические комплексы

Скоростные

Мультимодальный логистический центр (МПЦ)

Обычные Планируемые Реконструируемые Новое строительство ЦКАД

Контейнерный и грузоперерабатывающий терминал (КиГТ) Трансформационный логистический центр (ТЛЦ) Элементы транспортных инфраструктур

Автомагистрали

Планируемые перехватывающие парковки

Скоростные

Планируемые пересадочные узлы

Обычные

Планируемые пересадочные комплексы

Автомобильные дороги регионального значения

Номера автомобильных дорог федерального

Автомагистрали

значения

Скоростные

Номера автомобильных дорог регионального

Обычные

значения

Улично-дорожная сеть Магистральные улицы Железнодорожный транспорт Существующие магистральные железные дороги Высокоскоростная специализированная пассажирская магистраль (ВСМ) Планируемые линии рельсового скоростного пассажирского транспорта Планируемые железные дороги Воздушный транспорт Существующие Аэропорты Московского авиационного узла Аэродромы государственной экспериментальной авиации Планируемые Аэропорты Московского авиационного узла

Номера линий высокоскоростной специализированной пассажирской магистрали (ВСМ) Номера линий рельсового скоростного пассажирского транспорта Железнодорожная линия Сущ. План. Транспортные развязки в разных уровнях на автомобильных дорогах федерального значения Транспортные развязки в разных уровнях на автомобильных дорогах регионального значения Транспортные развязки в разных уровнях на ЦКАД, планируемые на перспективу Транспортные развязки в разных уровнях на ЦКАД, вошедшие в проект строительства ЦКАД Границы Границы муниципальных районов и городских округов Границы городских и сельских поселений

Аэродромы государственной экспериментальной авиации

Фрагмент схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, одобренной Постановлением Правительства Московской области от 10.06.2011 №548/21

Природный комплекс Про природный каркас в схемах ТиНАО нет ни слова. Возможно, это связано с положениями Градостроительного кодекса, согласно которому единственное, что может утверждаться в граддокументации, — это перечень и границы особо охраняемых территорий (ООПТ). Территория ТиНАО в бытность Московской областью хоть и была более чем на 50% покрыта лесом, площадь собственно ООПТ была незначительной. Схема развития и размещения ООПТ Московской области была утверждена Постановлением Правительства Московской области от 11 февраля 2009 года №106/5. В результате присоединения 1500 квадратных километров к Москве земли государственного лесного фонда таинственным образом превратились в земли населенных пунктов. Все леса Москва причислила к так называемым особо охраняемым зеленым территориям и, естественно, обещала сохранить в целости. Однако, согласно схемам ТАО и НАО, трассировка автодорожной сети по плану будет проходить преимущественно по территории лесов, поскольку проводить новые дороги при ширине придорожной полосы 150 метров через населенные пункты или дачные поселки весьма непросто. Очевидно, вырубки будут значительными. Открытые природные пространства в НАО поголовно пойдут под дисперсную застройку, в ТАО планируется развитие агрокластеров и сохранение земледелия. А сколько лесов останется после реализации планов по дорожному строительству и, главное, будут ли эти леса представлять собой единую, непрерывную сеть или превратятся в замкнутые «лесопарки» — на эти сложные вопросы схемы ТиНАО ответа не дают. Выводы Документация, разрабатываемая в соответствии

185

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

двукратный рост сегодняшней сети. И это — при шестикратном планируемом росте населения? Про сеть жилых улиц, особенно про затраты на ее создание, в документах ничего не сказано. Как планируется достичь рекомендуемой плотности в центрах урбанизации в семь-восемь километров на квадратный километр?

4. Какова роль рельсового транспорта, по старинке именуемого трамваем? Судя по документам, он оказался где-то на задворках. Трассы четко не прорисованы, траты на строительство планируются после 2025 года.

5. Каковы цифры по необходимому общественному транспорту? Количество маршрутов, частота движения, окупаемость… Обслуживание дисперсной застройки общественным транспортом — вещь весьма затратная. Представленные документы не дают ответа на большинство вопросов, а расчеты, материалы по обоснованию проекта, варианты транспортных решений для анализа недоступны.

с Градостроительным кодексом, часто отражает картину отдаленного будущего (расчетный срок), в то время как социально-экономические расчеты делаются на «первую очередь реализации». Для схем ТиНАО это 2035 и 2025 год соответственно. Понятно, что и заказчик, и исполнитель, хоть и озвучивают прогнозные цифры туманного будущего, на самом деле озабочены будущим реальным — обозримым, под которое надо резервировать и землю, и средства. В то же время можно заметить, что на картах под застройку отдается избыточная площадь, рисуются перспективные улицы и дороги, за строительство которых нынешним властям отвечать вряд ли придется. В результате анализа схем, прогнозных цифр, а также материалов презентации «Основные направления развития Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы», которая более полно отражает ближайшие перспективы мэрии Москвы, получилось сформировать следующее, весьма субъективное видение будущего юго-западной части Подмосковья. В ближайшие три-пять лет в ситуации, когда от концептуальных основ расширения столицы и мегапроектов парламентских и иных центров мало что сохранилось, Москва просто реализует проекты, которые были прежде запущены Московской областью: речь идет в первую очередь о предложении на рынке жилья, которое должно соотноситься с предложением на рынке труда. В результате получается типичное для модернистского подхода разделение на жилые микрорайоны и промзоны, только теперь и те и другие названы «центрами урбанизации» и достаточно далеко отнесены друг от друга. Это связано с тем, что есть цель сохранить хотя бы остатки естественного ландшафта между этими зонами. В среднесрочной перспективе после выполнения своих обязательств перед девелоперами Москва планирует перейти ко второму акту застроечной кампании: осваивать свободные в настоящее время «свои» участки, находящиеся в федеральной (не частной) собственности, предварительно завершив необходимые юридические процедуры. Для повышения интереса к этим свободным участкам необходимы значительные вложения в транспортную инфраструктуру, которые будут вестись опережающими темпами, если кризис не разрушит эти планы. Новая Москва — это новые квадратные метры и ничего более.

1 При анализе использовались материалы, находящиеся в открытом

доступе: проекты схем ТиНАО: 1) территориальная схема Новомосковского административного округа города Москвы, Москва, 2015; 2) территориальная схема Троицкого административного округа города Москвы, Москва, 2015; 3) презентация «Основные направления развития Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы».

2 См. документы «Территориальная схема Троицкого административ-

ного округа города Москвы» (стр. 45); «Территориальная схема Новомосковского административного округа города Москвы» (стр. 38).

186

Условные обозначения Существующие ООПТ федерального значения Государственный природный биосферный запас

Планируемые к организации ООПТ областного значения Площадью более 20 га

Национальные парки

Природные парки

Дендрологический парк

Государственные природные заказники

Памятник природы

Памятники природы

Охранные зоны существующих ООПТ федераль-

Особо охраняемые водные объекты

ного значения

Прибрежные рекреационные зоны

Существующие ООПТ областного значения Площадью более 20 га

Природно-исторический комплекс Площадью менее 20 га

Государственные природные заказники

Памятник природы

Памятники природы

Природный микрозаповедник

Площадью менее 20 га

Планируемые к организации охранные зоны

Государственные природные заказники

ООПТ областного значения

Памятники природы

Существенные изменения границ существующих

Охранные зоны существующих ООПТ областного

ООПТ областного значения

значения

Существенные изменения границ существующих охранных зон ООПТ областного значения

Фрагмент схемы ООПТ Московской области на территорию ТиНАО

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

187

Déjà vu Григорий Ревзин

Девелоперы на территории Новой Москвы демонстрируют редкостное единодушие: за ничтожными исключениями все компании производят один и тот же продукт. Это микрорайон с домами в 22–27 этажей, с квазиквартальной планировкой (застройка по периметру участка свободной формы), начиная от тысячи квартир в одном юните. Дома — по сути, позднесоветские типовые панельные изделия в диапазоне от буквального их воспроизводства (СУ‑155) до использования тюнинговых вариаций («Авгур», «Мортон»). В качестве топовых образцов могут появляться монолитные дома с тем или иным (стекло, кирпич) декорированием фасада (МИЦ, «Инвесттраст», «Абсолют-недвижимость»), но в той же типологии советского многоэтажного микрорайона. Собственно, как показывает анализ истории вопроса, само расширение Москвы предпринято в перспективе произвести и продать таких квартир в расчете на полтора миллиона жителей. Для того чтобы это сделать, нужно создать рабочие места, построить детские сады, школы, больницы, магазины, метро, автомобильные дороги, создать систему управления этим новым городом — задачи эти чрезвычайно важные, но возникают они в связи с основным устремлением. Если все это удастся продать, то получится около 350 миллиардов долларов. Эти миллиарды и есть мечта девелопера о Новой Москве. Идеологически эта недвижимость устарела на 40 лет. Серия КОПЭ‑80, прародительница этого типа домов, пошла в массовое строительство начиная с 1982 года (разрабатывалась с начала 1970-х, полная документация выпущена в 1980 году). Все, что создается в этой типологии, является ее вариацией, иногда массовой советской (КОПЭ-85, КОПЭ-87, КОПЭ-2000, «Парус», «Башня» и т. д.), иногда более оригинальной. В Москве этих домов тысячи, ими застраивали целые районы — Марьино, Орехово, Бутово, Новопеределкино, они же в основном заменяли пятиэтажки по программе переселения при Юрии Лужкове. В момент своего создания эти продукты ассоциировались с ценностями, которые можно было связать с мечтой о новом образе жизни. В них еще жил пафос научно-технического прогресса, который вошел в массовое жилищное строительство начиная с хрущевского

188

189

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

времени. Вместе с тем они знаменовали собой новый этап прогресса в силу своей высотности — до 1980-х типовой жилой дом был в два раза ниже, и, соответственно, дома такой высоты ассоциировались с чем-то уникальным и потому престижным. Кроме того, заложенная в КОПЭ (принцип компоновочных объемно-планировочных элементов) относительная вариативность пространственно-­планировочной структуры позволяла создать некоторое разнообразие решений, что на фоне типовых изделий предшествующего этапа индустриального домостроения казалось технологическим прорывом. Наконец, жилая секция этого типа дома с большим холлом вместо передней-коридора и отсутствием смежных комнат представляла собой топовый образец советского стандартного комфорта. Однако сегодня связь ценностей, лежащих в основе мечты о новом образе жизни, с данным типом строительства полностью утеряна. О прогрессивности этих строительных технологий через 40 лет после их изобретения и речи быть не может. В чем заключалось то разно­ образие, которое ощущалось в комбинациях КОПЭ на фоне раннебрежневских девятиэтажных «пластин», сегодня не упомнят даже старожилы. Рядом с элитным постсоветским жильем говорить об этих изделиях в терминах престижа достаточно трудно. Сегодня многоэтажное типовое жилье — это характерный признак бедных окраинных районов, и улучшенный застекленный фасад дома ситуа­ ции принципиально не меняет. Застроенные этими домами районы получили наименование спальных выселков. Этот тип застройки заранее, еще до момента возведения, отрицательно маркирован: ему соответствуют образы безликих, безобразных периферийных районов, единственной ценностью которых является московский квадратный метр. И вновь отметим, что на сегодняшний день это основной, подавляющий тип строительства в Новой Москве. Этот факт заставляет признать, что проект «Новая Москва» рискует оказаться в известной степени неудачным. В принципе, мы имеем дело с классической стратегией удержания рынка для сбыта заведомо устаревшего продукта. Экономисты даже считают уместным здесь пользоваться понятием «заговор девелоперов»1. Однако, на наш взгляд, ситуация требует более серьезного анализа, кроме обычного для России указания на преступные замыслы бизнеса. Строительство — комплексное действие, оно собирает усилия многих акторов, и одной критикой капитализма здесь не обойдешься. В 1990–2000-е годы в Москве был создан стандарт постсоветского жилья элитного класса. Нет смысла ни разбирать его здесь подробно, ни описывать его экономическую судьбу, поскольку в Новой Москве этой темы практически нет. После кризиса 2008 года главным вопросом рынка девелопмента оказался постсоветский стандарт массового жилья. Потенциально это огромный рынок, и девелопер, который найдет искомое, получит гигантские преимущества.

Пока на этой площадке производится и продается морально устаревший продукт. Но ни один бизнес никогда не делает ставок на производство устаревшего — это азы маркетинга. Установка на удержание — это тактика, связанная с временным воздействием внешних условий. Попытаемся их описать применительно к Новой Москве. Стоит обратить внимание на одну особенность рассматриваемого девелопмента. Мы видим здесь ограниченный круг компаний. Это, прежде всего, «Абсолют-недвижимость», «A101» («Масштаб»), МИЦ, «Мортон», «Инвесттраст», «Кортрос», РАСТ (единственная компания, которая работает с малоэтажным строительством), Sezar Group, MD Group, «Полир М», «Миэль» и СУ‑155. Это очень крупные компании, которые имеют сравнительно долгую историю в застройке Подмосковья и оперируют крупными капиталами. Это странно само по себе. Новая Москва — огромная, очень разная по экономическим условиям территория, целая страна с очень разными типами среды и образа жизнедеятельности. В принципе, это идеальное поле для мелкого бизнеса. Здесь должно быть не просто больше девелоперских компаний, а больше типов девелопмента, начиная от самого мелкого, семейного строительства домов на продажу (и такого должно быть большинство), продолжая средними компаниями, которые работают в границах одного населенного пункта, даже города масштаба Щербинки. Однако мелкого и среднего бизнеса нет, здесь выживают только крупные компании. Можно предположить, что это связано с довольно жесткими условиями получения разрешений на строительство в Москве и Подмосковье. Издержки на общение с властью таковы, что их могут позволить себе только крупные компании: мелкие предприниматели слишком быстро разоряются. При этом их судьба в 1990-е и 2000-е годы является достаточно понятной для кредиторов. Помня предшествующий опыт, банки вовсе не готовы их кредитовать. Таким образом, административная и финансовая среда определяют высокую степень монополизации бизнеса. Нет ничего удивительного в том, что крупные компании реализуют крупные проекты. Однако девелопмент в Новой Москве — это новый продукт, ибо в недвижимости локация определяет ценность. Чисто теоретически мы должны были бы сталкиваться здесь с большим количеством пилотных проектов и большей диверсификацией рынка. Нет ни того ни другого. Входя в Новую Москву, девелоперы ставят на крупные проекты от тысячи квартир и предлагают практически одинаковый продукт. Это показатель их большой уверенности в будущем, не совсем понятно на чем основанной. Можно было бы сказать, что это свидетельствует об их высоком доверии к московской власти, что прекрасно, но опыт разорившихся в кризис 2008 года и после отставки Юрия Лужкова гигантов («Донстрой», ПИК, «Миракс») мог бы заставить

190

191

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

их вести себя осторожнее. Опять же можно предположить, что дело здесь не в уверенности, а в некоторой специфике бизнеса. Административные издержки на прохождение проекта в 300 квартир и в 3000 квартир, по свидетельству девелоперов, практически одинаковы. Даже если не брать в расчет нелегальные сборы (а они существенны), это работа специального подразделения квалифицированных профессионалов (юридического, финансового, архитектурного и строительного отделов) в течение двухтрех лет. В мелком проекте затраты на это таковы, что он перестает окупаться. Добавим сюда то обстоятельство, что типология микрорайона типового высотного жилья опробована в сотнях проектов, и именно в расчете на нее в первую очередь созданы все действующие СНиП. Она практически не требует согласований по смыслу — дорога прохождения проекта, в сущности, и построена для нее. Разумеется, хотя и на этой дороге регулировщики находят к чему придраться, но по большому счету и они, и девелоперы знают, что придираться не к чему, так что издержки здесь рутинные. Иное дело, когда ты пускаешь по той же дороге проект, созданный в иной логике. Здесь все согласующие службы изначально настроены критично, и это настрое­ние дорогого стоит. Таким образом, крупный типовой проект большой компании, который рассчитан на массовый спрос, оказывается едва ли не единственным типом девелопмента, который может быть реализован на этом рынке в сегодняшних условиях без существенных рисков — кроме рисков сбыта. Но здесь следует обратить внимание на некоторую специфику населения Москвы. В исследовании «Археология периферии» Алексей Левинсон показал, что большинство жителей спальных районов Москвы (62%) не выезжают из них, 73% живут в своем районе больше 10 лет и только 19% хотели бы переехать2. В абсолютных цифрах это четыре-пять миллионов человек, которые живут на периферии Москвы и довольны своими жизненными условиями. Среда, уровень комфорта, качество архитектуры их удовлетворяют, не удовлетворяет только количество квадратных метров. К этому следует добавить, что после великой приватизации советская квартира в панельном доме оказалась главным состоянием основной части москвичей, это самый распространенный тип собственности в городе. Было бы странно ожидать, что в отношении этого типа люди будут высказывать существенные претензии. По сути, продолжая строить позднесоветские районы в Новой Москве, девелоперы расширяют предложение на рынке советских приватизированных квартир, а спрос здесь огромен. По опросам ВЦИОМа, треть россиян делают накопления с целью покупки жилья3. Ни бизнес, ни ценные бумаги, ни банковские вклады — ничего, только жилье, то самое панельное жилье в советском микрорайоне — цель работы большинства экономически активного населения. Это гигантский неудовлетворенный спрос.

К этому добавляется и социальная политика власти. От советских времен наше государство унаследовало комплекс «доступно-­ недоступного жилья» (жилье должно быть доступно для всех как идеал и недоступно как реальность), и задача обеспечить всех россиян собственным жильем остается одним из приоритетов нашей власти. Программ на эту тему, от советского «каждой семье отдельную квартиру» до национального проекта «Доступное жилье» было много, и следует заметить, что критика такой политики возможна только с крайне правых неолиберальных позиций. Соответственно, то, чего требует центральная власть от муниципалитетов, в том числе (и даже в первую очередь) от Москвы, — массовое дешевое жилье в масштабах миллионов квадратных метров. Реальный прорыв на этом фронте был достигнут лишь однажды, Никитой Сергеевичем Хрущевым при переходе к индустриальному домостроению, иного опыта решения этой задачи в государственном масштабе наша страна не знает. Соответственно, то, чего требует политическая власть от девелопмента, — это та или иная форма повторения этого проекта. Фактически единственные противники этого повторения — архитекторы и урбанисты, для которых слишком очевидны недостатки панельной селитьбы по сравнению с современным городом. Однако они находятся в слабой позиции. Они не способны вести бизнес и не в состоянии спорить с девелопером на его поле. Они не могут возражать против доступного жилья — это такая же вековая мечта народа, как собственная земля у крестьян в 1861 году. Критиковать позицию власти поэтому тоже можно ограниченно. Избирается метод опосредованной критики: девелопмент критикуется перед властью за то, что в угоду прибыли реализуются морально устаревшие проекты и создаются неполноценные города, власть критикуется за то, что не имеет четкой градостроительной политики, но в силу коррупционных мотивов согласует эти проекты застройки. Нельзя сказать, что эта критика вообще не имеет эффекта. Она приводит к определенной раздвоенности оценки новой застройки: с одной стороны, люди голосуют за воспроизводство советского микрорайона рублем, вкладывая свои деньги в новые квадратные метры, с другой — общая оценка вновь возводимых микрорайонов оказывается очень низкой. Власть предпринимает свои попытки исправить положение, реагируя на тезис о неполноценности новой застройки, и заставляет девелопмент дополнять ее разнообразными функциями, превращающими спальные выселки в полноценный город. Это рабочие места, школы, детские сады, поликлиники, магазины, учреждения культуры, спорта, рекреационные территории. Для девелопера это оказывается обременением, которое заставляет его увеличивать проект с тем, чтобы покрыть цену некоммерческих активов. Все это остается в рамках тех же советских СНиП, так что, по сути, речь идет о воплощении советского проекта микрорайона в его идеальном виде, во всей полноте, которой он никогда

192

на демографические характеристики общества, ныне не существующего. То, что покупатели таких квартир не могут трудиться на тех рабочих местах, которые создаются рядом с их микрорайонами, поскольку размеры зарплат несоотносимы с ценами на квартиры, количество детей в сегодняшнем обществе меньше норм 1970-х годов, и они не наполняют школы и детские сады, что советские парки среди лесов Новой Москвы выглядят достаточно экзотично, что бассейны в школах и детских садах увеличивают цены на квартиры, что делает поиск рабочих мест еще более проблематичным и т. д., — обо всем этом не имеет смысла говорить: речь идет о мечте, а не об ответе на реальную ситуацию. Можно сказать, что мы имеем дело не с заговором девелоперов, а с формулой согласия всего общества — девелоперов, жителей, власти и градостроителей, утверждающих нормы и правила застройки. Формула заключается в том, чтобы возвести на территории Новой Москвы идеальную позднебрежневскую Москву, что приведет к воспроизводству московской периферии. Парадокс ситуации заключается в том, что никто из акторов этой деятельности по отдельности не согласится с этим тезисом, но все вместе они сходятся именно в этой точке. Однако это неустойчивое состояние, способное рассыпаться при любом внешнем воздействии. Стремясь обеспечить массовое доступное жилье, власть запустила программы ипотечного страхования, однако достаточно изменить процентную ставку ЦБ (а она уже изменилась) — и масштаб спроса на жилье резко снизится, а без спроса невозможно реализовывать новые проекты. Правительство Сергея Собянина попыталось дистанцироваться от крупных девелоперов, бывших главными игроками лужковского стройкомплекса, но в результате всего лишь передвинуло их из Москвы в Новую Москву — будущий конфликт здесь неизбежен. Подъем малого и среднего бизнеса — основная программа экономического развития России, но вряд ли она реализуема в условиях падения цен на энергоносители и конфронтации с Западом. Наконец, главное — этот продукт морально устарел и не соответствует нынешней реальности. Осознание этого всеми участниками процесса — повестка дня самого ближайшего будущего. Тогда проявится мечта, витающая в сфере девелопмента, которая определит смысл Новой Москвы — этой гигантской экспериментальной площадки для поиска стандарта массового постсоветского жилья. Пока его замещает позднесоветский суррогат, но это не может длиться долго.

1 Косарева Н., Новиков А., Полиди Т., Пузанов А. Равновесие в экономике

неравновесного города // Археология периферии. Исследование к III Московскому урбанистическому форуму. — М., 2013, стр. 406–429.

2 Алексей Левинсон. Текучее и недвижное в московской периферии.

В кн. «Археология периферии», цит. соч., стр. 353–379.

3 Сбережения и инвестиции: вкладываем в недвижимость / Еженедельный

опрос «Омнибус ВЦИОМ». Публикация от 13.01.2015 // wciom.ru.

193

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

ранее не обладал, со всей описанной инфраструктурой, рассчитанной

Как продается недвижимость Маргарита Чубукова

Краткий анализ рекламных предложений Рынок московского девелопмента возник не вдруг и сегодня представляет собой уже устоявшуюся структуру. Несмотря на это, на нем реализуются лишь две модели: купить можно либо квартиру, либо частный дом. Причем приобретают не только и не столько саму жилплощадь, сколько соответствующий ей образ жизни и ценности. К такому выводу можно прийти, проанализировав актуальные рекламные предложения: все они сотканы из популярных мифов и «непреходящих ценностей». Нередко можно заметить довольно абсурдные несоответствия: действительность плохо соотносится с тем, что репрезентуется, однако создаваемые образы остаются востребованными. Приобщиться к идеалу современной деловой жизни можно, поселившись в многоквартирном жилом комплексе — уютном, комфортном, удобном, престижном. Такое жилье всегда позиционируется как находящееся в центре — города ли, округа или района. Дом, а вместе с тем и его житель — это точка отсчета, центр персональной вселенной. Описываемую в цветных рекламных буклетах реальность вот-вот должны населить не люди, а боги, наделенные сверхспособностями. Обитатели новых жилых комплексов и микрорайонов, чуть освоившись в «центре мира», повсеместно распространяют свое влияние. Каждая из продаваемых квартир, по уверению застройщика, расположена идеально с транспортной точки зрения: можно всегда быстро и легко добраться и до МКАД, и до ближайшей станции метро, и до Кремля, иногда даже на скоростном общественном транспорте. Продаваемые жилые комплексы органично встроены в ткань развитой городской инфраструктуры, запрограммированной с учетом интересов самых разных социальных категорий. Здесь закономерным образом (в сложившейся исторической ретроспективе) сочетается социалистическая концепция «все для всех» и идея об избранности потребителя, соответствующая буржуазному мировоззрению, стремящемуся аккумулировать капиталы. Покупатель гарантированно получит свою московскую прописку и пакет социальных услуг в близлежащих госучреждениях, но в то же время может обслуживаться

194

195

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

частным образом. Вместе с перечнем услуг, оказываемых городом по месту жительства, активно тиражируются идеалы здорового образа жизни и гармоничного развития личности: разнообразие в досуг должны привнести услуги спортивных и образовательных учреждений. Местоположение жилья — дополнительный аргумент в пользу здорового образа жизни в хорошей экологической обстановке: из больших окон спален открываются виды на лес, парк, реку, озеро, заповедник. Что касается внешнего оформления жилых зданий, то они абстрактно красивы, современны, долговечны и модны — более четкие параметры встретить довольно сложно. Определенность в этом смысле — то, что может нарушить очарование. На первый план здесь выходит «гибкость», то есть хорошо знакомая телезрителю увлекательная возможность заниматься перепланировкой и разработкой индивидуального дизайна: покупают не просто квартиру, вместе с ней и долгоиграющее хобби. Современный ЖК охраняется, обслуживается консьержем, поэтому появление «чужих» практически исключено. Здесь считывается амбивалентность современных ценностей горожан: для них важна «включенность» и упрочение социальных связей (повсеместность, мобильность) и в то же время независимость и свобода. Образу идеала частной буржуазной жизни соответствуют современные индивидуальные дома, предназначенные для круглогодичного проживания: коттеджи, таунхаусы, квадрохаусы. Так называемые «поселки нового типа» призваны утвердить новый формат проживания в черте города. Сегодня такое жилье начинает пользоваться все большей популярностью среди представителей и бизнес-класса, и экономкласса. Девелопер формирует лояльность и у той и у другой категории населения. Тем, кто может позволить себе подороже, продают «семейные ценности», а вариант поскромнее — для тех, кто хочет «выгодно вложиться». Как правило, крепкий особняк, наделенный все теми же качествами квартир (центральность, транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями, наличие инфраструктурных преимуществ), отлично продается как фамильный очаг. На первый взгляд это представляется тривиальностью, но нужно понимать, что образ пользуется у покупателей спросом именно в момент абсолютного краха института семьи. В то же время собственную несостоятельность пытается завуалировать или и вправду преодолеть привычно атомарное общество: на территории закрытых поселков развиваются локальные сообщества. Также по просьбе владельцев коттеджей застройщики и управляющие компании заботятся о частном быте поселенцев, обустраивают его на западный манер. Романтическая тема поиска иной, другой, «лучшей» жизни здесь трансформируется в процесс выбора и благоустройства собственного приватного жилого пространства. Богатый рынок предоставляет массу возможностей

для самоидентификации: не выезжая из Москвы, можно достаточно легко солидаризироваться с английской или французской культурой, купив дом в соответствующем поселке. О том же «приобщении» говорит и досуг местных, по своему типу преимущественно загородный: здесь устанавливают беседки для барбекю, уподобляясь американцам, пробуют себя в декоративном садоводстве, проектируя собственный рай, прогуливаются и активно отдыхают, занимаясь спортом на свежем воздухе, что вновь рифмуется с представлениями о здоровом образе жизни — как во всей Европе. Второй возможный сценарий, по которому развиваются события, — это история о расчетливом хозяине, его прототип — среднестатистический потребитель из отечественной рекламы. Он «покупает больше, заплатив меньше»: ведь по цене, равнозначной стоимости московской квартиры, можно приобрести свой небольшой дом, который, во‑первых, может превосходить привычное жилье по площади, а во‑вторых, находится на дорожающей земле, среди ценных лесов. Кстати, волшебные леса, то и дело мелькающие в описаниях ландшафтов, окружающих частную недвижимость, не просто свидетельство хорошей экологической обстановки. Это классический пример, известный всем еще из сказок, прочитанных в раннем детстве: жить в лесу — значит обезопасить себя (знающему легко спрятаться, а чужаку — потеряться) или быть избранным, не каждому дано так жить. И в том и в другом случае представление об идеальном жилье формируется за счет включения в рекламные материалы привычных ярких образов и проговаривания классических истин, которые в основном действуют на аудиторию на подсознательном уровне. Этот механизм далеко не нов, однако проделанный разбор позволил обнаружить существующие сегодня в обществе ценности, которые противоречат друг другу: включенность в социум и острое стремление к независимости, желание жить в центре мира и в то же время обособ­ленно, желание жить в России так, будто находишься за рубежом.

196

Коротищи

197

Сегодня для ближнего к Москве пояса расселения Московской области характерно появление больших по площади урбанизированных территорий, или урбанизированных районов — сросшихся площадок жилищного строительства, в редких случаях чередующихся с площадками складских и логистических объектов, в структуре которых едва угадываются территории, бывшие в недалеком прошлом отдельными городами. Эти жилые образования — уже не самостоя­тельные города и не агломерации второго порядка, как именовала их градостроительная документация конца 90-х годов XX века. Возможно, лет 80 назад они могли бы рассматриваться как подмосковная субурбия, но тогда и слов-то таких не было. Это неравномерно освоенные площадки многоэтажной застройки, случайным образом разделенные административными границами на разные муниципальные образования и предназначенные для ночевки сотрудников московских офисов. Примерами подобных крупных урбанизированных территорий, разделенных на несколько муниципальных образований, являются сросшиеся городские территории на востоке и юго-востоке от МКАД: Реутов — Балашиха — Железнодорожный и Котельники — Люберцы — Дзержинский. Последняя территория включает бывшие дачные поселки, постепенно трансформирующиеся в города: Красково, Томилино, Малаховку. Недавнее объединение Балашихи и Железнодорожного в один город, возможно, запустит процесс приведения юридической ситуации в соответствие с фактической, хотя прямое слияние муниципалитетов — вовсе не единственное решение этой коллизии. Некоторые из непрерывных урбанизированных районов уже достигли численности в полмиллиона жителей и больше. Самое большое подобное образование, для которого родился не самый благозвучный термин «урбанизат», примыкает к Москве с северо-­ востока и включает город Королев, Мытищи, Пушкино, Ивантеевку, а также застроенные территории поселка Пироговский, Черкизово, Правдинский и Тарасовку. В это образование также можно включить примыкающие с востока поселок Загорянский и город Щелково.

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Александр Антонов

В перспективе 10–15 лет этот непрерывный урбанизат Коротищи поглотит и «поселки», находящиеся к востоку и юго-востоку от Щелкова: Звездный Городок, Медвежьи Озера и пос. Биокомбината и в результате достигнет численности 800 000 человек. Сегодня же численность населения, проживающего на застроенных территориях городского типа в трех районах и нескольких городских округах, достигла 730 000 человек — это уже не малый и не средний город, это город из двадцатки крупнейших городов России. Вот как менялась численность населения урбанизата Коротищи по данным переписей населения 2002–2010 годов. Динамика численности населения подмосковных территориях Население 1989

Население 2002

Население 2010

Население 2013

Мытищи

151 200

159 900

173 160

178 672

Пушкино

91 900

95 799

102 874

104 754

Черкизово

3400

3468

3559

4523

Тарасовка

2002

2492

2807

2815

Лесные Поляны

3944

3726

4053

4100

Челюскинский

2400

2356

2428

2413

Правдинский

10 400

10 458

10 587

10 491

Щелково

106 200

112 865

110 411

112 993

7925

8093

8464

7884

Ивантеевка

51 800

51 526

58 929

63 596

Королев и Юбилейный

191 700

201 552

216 551

220 362

Итого

657 242

668 902

711 575

729 360

Загорянский

Данные таблицы в целом отражают тенденции, характерные для развития Московской области за последние 25 лет. В первое десятилетие российской истории — в это сегодня трудно поверить — область теряла население за счет естественной убыли и не была интересна для мигрантов. Зато в XXI веке тенденция сменилась на устойчивый рост, который для некоторых городов достигал 2–3% в год. Урбанизат Коротищи на фоне взрывного роста Балашихи (32% за 2002–2013 годы) или Красногорска (38%) вырос совсем немного, всего на 9%, да и то в основном за счет Мытищ, Королева, Ивантеевки и Пушкина. С другой стороны, 730 000 человек постоянного населения не учитывают временное население дачных поселков, которые составляют 20–30% урбанизированной территории. А уж насколько это население временное и насколько стародачные поселки остались дачными, а не превратились в не совсем легальные малоэтажные

198

Нормальный город

Город наоборот — Коротищи

участках, и сравнить ее с данными дистанционного зондирования Земли с сайтов Google Maps или «Яндекс.Карты». Динамика строи­ тельного освоения свободных территорий хорошо иллюстрирует стихийное неконтролируемое расползание застройки всех типов, проникающей на любые свободные участки. Внутри огромной территории Коротищ общей площадью около

Вот так на снимке выглядит площадка к западу от Ивантеевки

Иногда к категории земель населенных пунктов относят и участки, покрытые лесом. Участок к востоку от Пушкина

199

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

высокоплотные многоквартирные общежития на дачных участках, это никому сегодня не известно. В то время как численность населения росла в Коротищах в среднем на 1% в год, объемы строительства жилья росли совсем другими темпами. Статистику за 20 лет можно проследить только для городских округов — Королева и Ивантеевки. За этот срок общая площадь жилья выросла примерно на 60–65%. При этом в первое десятилетие жилья строилось мало, а вот начиная с 2002–2004 годов начался резкий рост, и потенциал этого роста далеко не исчерпан. Сегодня ежегодно на одного человека вводится от 0,7 (Пушкино) до 1,21 (Ивантеевка) квадратного метра только многоквартирного жилья, без учета ИЖС. И это при том, что территориальных резервов у городов практически нет. Или кажется, что нет. Интересно изучить карту, отображающую данные о земельных

220 квадратных километров практически не осталось ни крупных лесных массивов, ни непрерывных открытых ландшафтов, сохраняющих сельскохозяйственное назначение, площадью хотя бы 200-300 гектаров, ни заметных лесопарковых зон. Природные территории сохраняются в виде узких полос в основном вдоль реки Клязьмы, ее притоков и Акуловского канала — там, где он проходит по поверхности земли, а не убран в трубу, да в формате участков земель сельхозназначения по берегам реки и на окраинах городов. Но оставшиеся открытые ландшафты уже обречены. Пока эти территории еще свободны, но юридически это уже город. Превращение полей в города заметнее всего проявляется к западу от Пушкина на территории городского поселения Пироговского, где земли населенных пунктов заняли абсолютно все бывшие сельхозземли, но этот пример к нашим Коротищам прямого отношения не имеет. Конечно, не все то, что на карте серое, — город. Существуют

200

Пушкино Ивантеевка Фрязино

Мытищи

Королев

Щелково

Pushkino

Концепция развития природно-экологического каркаса на территории согласованного развития Граница территории согласованного развития Москвы и МО ООПТ регионального значения с охранной зоной Планируемые ООПТ регионального значения до 2020–2030 годов Участки, требующие запрета на градостроительное освоение и обратного перевода в земли сельхозназначения Экологические коридоры вдоль речных долин Особо охраняемые лесные массивы Открытые ландшафты, требующие сохранения Земли лесного фонда Гидрография Населенные пункты

Mytishchi

Korol

Пушкино Ивантеевка

Фрязино

Щелково Мытищи

Королев

Категории земель на территории Коротищ Административные границы

Промышленные зоны

Населенные пункты

Гидрография

Леса и растительность в населенных пунктах Земли сельхозназначения Дачные и садовые участки

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

201

участки с разрешенным видом использования «садоводство» на землях населенного пункта. Среди них, например, дачный поселок Загорянский — там садоводства и индивидуальной жилой застройки примерно поровну. При этом понятно, что за садоводством скрывается обычное ИЖС с участками. Но бывает и садоводство на землях сельскохозяйственного назначения. Там, где собственникам земли не удалось перевести ее в земли населенных пунктов, ничто не мешает застроить поля двух-трех­ этажными «садовыми домиками» с двухметровыми заборами. Такого рода освоение свободных территорий характерно для пространств между Щелковом, Загорянским и Ивантеевкой. Рано или поздно все это будет застроено, и Коротищи, потеряв остатки натуральных ландшафтов, судорожно начнут искать место для парков и лесопарков, которые подобному огромному — в перспективе миллионному — городу крайне необходимы… Но внутри урбанизата места для природных территорий уже не будет. Только одинокий лесопарк южнее Ивантеевки, возможно, избежит застройки. Хорошо еще, если Клязьму не закуют в гранитные берега. Территория сегодняшнего урбанизата изначально представляла собой систему отдельных дачных поселков, нанизанных на подмосковную железнодорожную сеть. Второй уровень транспортного каркаса составляло Ярославское шоссе и сеть местных дорог (тогда их еще нельзя было с полным правом называть автомобильными), связывавших дачные поселки и деревни, которых здесь было не так уж много. С индустриализацией и урбанизацией в эту дачно-сель-

Территория до начала индустриализации. Репринт карты 1931 года. (с) УНИИНТЕХ

202

Ивантеевка

Королев

Маршрут Королев — Ивантеевка

203

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

скую субурбию внедрились города — Мытищи, Королев (бывший Калининград). В городах появилась уличная структура, но между ними структура дорог оставалась сельской. Строительство и расширение улиц велось не очень активно до конца XX века, да и в XXI веке случались значительные интервенции в структуру коммуникационного каркаса отдельных городов, такие как Болшевский путепровод, соединивший северную и южную части Королева, Волковское шоссе и Олимпийский проспект в Мытищах. Внешняя транспортная структура при этом сохранилась на уровне середины XX века. Единственным серьезным изменением стала незавершенная пока еще попытка повысить Ярославское шоссе до статуса транзитной бессветофорной магистрали. В результате огромный 700-тысячный урбанизат сегодня держится на единственной транзитной магистрали и иерархической системе подводящих к ней улиц, конфигурация которых унаследована от сети сельских дорог начала XX века. Эта «дачная» система была сориентирована исключительно на Москву, и коммуникационная система сегодня целиком наследует эту ориентацию. Ничего напоминавшего бы современный транспортный каркас в урбанизате не сложилось. Вот как, например, предлагает «Яндекс» ехать из исторического центра Королева в Ивантеевку: вместо семи километров по прямой — 16 километров в обход с использованием транзитно-ориентированной магистрали. Чуть меньше будут потери

времени, если добираться от Мытищ в Пушкино, но без выезда на Ярославское шоссе не обойтись. А на то, чтобы доехать от Загорянского до Черкизова по местной уличной и дорожной сети на расстояние 10 километров, «Яндекс» отводит аж 50 минут! В уплотненной за последние 20 лет застройке уже не осталось места ни для новых улиц, ни для скоростного рельсового транспорта, хотя он и намечен схемой территориального планирования Московской области. В то же время никаких «внутригородских» трансмуниципальных связей, которые бы объединили отдельные элементы урбанизата, ни СТП области, ни генеральные планы не предлагают. Современное территориальное планирование, согласно Градостроительному кодексу, подобных комплексных объектов системы расселения не видит и как с ними обращаться — не знает. Ориентация на Москву определяет и трансформацию системы центров. Города эпохи индустриализации — Мытищи, Королев, Щелково — были самодостаточны и формировали центр где-то в районе Дома Советов и престижных жилых районов, но недалеко и от промгигантов. Со временем самодостаточность города снижалась, исторический центр стал делить функции с транспортным центром возле станции. Когда подмосковные города ближнего пояса окончательно превратились в жилые придатки Москвы (по разным оценкам, из отдельных городов до 60% экономически активного населения может выезжать на работу в Москву. Для Королева, Мытищ, Щелкова этот показатель пониже и не превышает 40%), основной центр переместился к станции. Здесь же концентрируется торговля в виде растущих ТЦ или стихийных рынков. Так уж получилось, что облик наших городов определяют не планировщики или городские власти, а строители и девелоперы. Они же первыми угадывают тенденции городского развития, особенно в той части, которая сулит определенную прибыль. Именно девелоперы создали формат торгового центра и перенесли туда (из парков, зданий разных администраций, с центральных площадей) основную городскую активность — за исключением некоторых уникальных культурно-просветительских и спортивных функций. Можно предположить, что превращение отдельных городов в урбанизат также первыми почувствуют девелоперы и начнут формировать новый надгородской центр. Место для этого есть — это площадки в районе Тарасовки южнее пересечения Ярославского шоссе и Клязьмы. Тем более именно здесь предполагается примыкание к Ярославке новой автодороги, уходящей в западном направлении — к аэропорту Шереметьево. Так может быть заложен потенциал изменения структуры урбанизата. Подобный надгородской центр может сформироваться где-то на равном удалении от Щелкова, Загорянского и Ивантеевки, что потребует серьезного развития коммуникационного транспортного каркаса.

204

28

Пушкино Ивантеевка Фрязино

Щелково Королев

Мытищи

Фрагмент концепции системы расселения центральной части области 28

28

Граница территории согласованного развития Москвы и МО ТПУ первоочередные и прочие Точки роста экономики Аэропорты Высокоплотные урбанизированные территории Территории сельского расселения Территории рекреационного расселения

Основные угрозы развитию Новой Москвы Григорий Ревзин

План развития Новой Москвы Современная логика развития Новой Москвы основана на синтезе двух идей — о развитии жилищного девелопмента в Подмосковье, возникшей еще при Ю.М.Лужкове, и о переносе по предложению Д.А.Медведева некоторых функций из старой Москвы в Новую. Суть этого синтеза — в необходимости сбалансированного развития: жители Новой Москвы должны иметь возможность найти работу по месту жительства, не создавая дополнительных нагрузок на транспортную систему большого города. Нужно оценить известную специфику этой логики, новой для постсоветского девелопмента. Жилье в Новой Москве — это рыночный товар, он либо находит себе покупателя, либо нет. На первый взгляд, не вполне понятно, почему государство посредством градостроительного регулирования, по сути, обязывает девелопера развивать на территории рабочие места. Объяснение в том, что новый девелопмент вызывает транспортные издержки, в случае если строится только жилье без рабочих мест. В принципе, можно было бы предположить, что проблему нужно решать в той области, где она возникает, то есть развивать транспортную инфраструктуру, однако здесь выбран принципиально иной путь. Сама по себе идея баланса рабочих мест и квартир исходит из представлений о «правильном» поселении, которое характерно для индустриальной социалистической экономики. Там, впрочем, логика была обратной — для запуска промышленного предприятия требовалось обеспечить рабочую силу жильем, и отсюда возникала идея баланса рабочих мест и квартир. Здесь логика инвертирована — для строительства жилья требуется обеспечить его рабочими местами. Происхождение модели из предшествующей эпохи не означает, что она не верна в нынешней. Просто для ее оценки следует понимать, что она возникла в иной экономической реальности, и ее поведение в сегодняшних экономических условиях следует обсудить. Новые города-спутники Как возникнут эти рабочие места? Здесь центральной для Новой

206

207

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

Москвы является идея кластеров — административного (Коммунарка), образовательного (Коммунарка), медицинского (первоначально район Первомайского, теперь — Коммунарка), рекреационного (Остафьево), научного (Троицк), аэрокластера (Внуково) и логистического (Марушкино, Бекасово). Само по себе кластерное развитие — один из важнейших принципов постиндустриальной экономики, но при этом следует учитывать, что дело это для нас сравнительно новое и ни одного работающего кластера в Москве и на территориях, прилегающих к ней, создать не удалось. Опыт строительства инновационного кластера Сколково, еще не завершенного, показывает, что здесь требуются многомиллиардные вложения с не вполне предсказуемым финансовым результатом. Такие проекты государство может осуществлять из соображений развития обороноспособности или повышения общего цивилизационного — технологического и научного — уровня развития, однако в рамках обычной логики рынка они развиваться не могут. Идея выноса из города функций и их развития в ближайших окрестностях города, если ее рассматривать с точки зрения урбанистики, выглядит опять же как не вполне понятно каким образом воскрешенная модель индустриального развития в постиндустриальной экономике. Экспансивный рост в Москве в период индустриализации 30–60-х годов привел к развитию целого ряда городов-спутников (Зеленоград, Троицк, Балашиха, Королев, Химки, Климовск, Реутов, Люберцы, Лыткарино, Видное и т. д.). Индустриальная экономика выбрасывала в города-спутники производственные функции — авиастроение, ракетостроение, производство взрывчатых веществ, машиностроение и т. д. Постиндустриальная экономика не имеет этих функций, промышленное развитие и самого города, и его спутников в нынешней экономической реальности невозможно из-за высокой цены земли. Можно сказать, что эта экономика внедряет на территорию те функции, которые есть у нее самой: управление, образование, развлечения, наука, медицина, торговля (логистика). Для определения перспектив такого развития, возможно, стоит внимательнее рассмотреть судьбу городов-спутников Москвы индустриального периода. Основная угроза их развитию очевидна. Если функция, которую вынесли в город-спутник, одновременно продолжает существовать в материнском городе, то они вступают в конкуренцию друг с другом. При прочих равных в чистой конкуренции материнский город побеждает. Нужны специально созданные не рыночные конкурентные преимущества, которые позволяют развиваться городу-спутнику. Это может быть специфический актив в городе-спутнике, режим государственного регулирования или режим государственного патронажа. Однако если в случае с индустриальными городами-спутниками могли возникать специфические активы (типа уникальной взлетно-посадочной полосы в Жуковском), то постиндустриальные функции не связаны с такими

активами. Госрегулирование по образцу советского (режимы секретности) сегодня действует совершенно иначе и в очень значительной степени ослаблено рынком. Государственный патронаж кластерного развития Новой Москвы (дотирование медицины в медицинском кластере, образования в образовательном и т. д.) пока не предусмотрен и вряд ли возможен. В этой ситуации не совсем понятно, что оградит медицинский, образовательный, развлекательный и административный кластер Новой Москвы от конкуренции со старой Москвой. В случае с административным кластером конкуренция началась уже на уровне проекта — основная часть администрации федеральной исполнительной и законодательной власти резко воспротивилась идее переселения в Коммунарку, чем поставила судьбу административного кластера под вопрос. Легко спрогнозировать, что те же процессы будут происходить и с остальными функциями. Специалисты будут стараться всеми силами не выезжать из старой Москвы, а если их вывезут, то будут стремиться назад. Новые кластеры с постиндустриальной функцией оказываются под давлением жесточайшей конкуренции. Идея рассредоточения функций старой Москвы по Новой Москве исходит из рожденной индустриальным периодом развития функциональной модели города. Тезис о перегруженности Москвы появился в лужковские времена для обоснования необходимости территориальной экспансии в Подмосковье. Это была экспансия жилищного девелопмента, но мотивация происходила из другой сферы. Специалисты-градостроители возродили старый тезис о перегруженности Москвы различными функциями, и, хотя это был корректный диагноз в рамках советской градостроительной школы, по сути, он маскировал подлинные причины экспансии. Москва была перегружена в транспортном отношении, однако вместо идеи трансформации транспортной системы (что стало основной целью реформ правительства Собянина — развитие метро, ТПУ, платные парковки, общественный транспорт) возникла идея борьбы с самой необходимостью передвижения. Москва по мысли градостроителей соединяла в себе несколько центров — административный, финансовый, культурный, научный, образовательный, торговый и рекреационный, а если все эти центры рассредоточить, то нагрузка на транспорт резко уменьшиться. Эта логика впервые была заявлена в Генеральном плане Москвы 1971 года, когда возникла идея формирования периферийных субцентров с одной главной функцией. Опыт 40 лет показал, что сама по себе идея достаточно спорна. Не вполне понятно, каким образом 12-миллионный город ослабит нагрузку на транспортную систему, даже если из него вынести некоторые функции — передвигаются ведь не функции, а люди. Современные урбанистические представления полностью изменились, сегодня главной идеей является не функциональная определенность поселения, но его «устойчивость», sustainability, которая

208

Концепция дешевого жилья Перспективная программа развития Новой Москвы предполагает создание на этой территории до 1 000 000 новых рабочих мест. Почему 1 000 000? Почему не 1 500 000 или не 700 000? Этот показатель никак не объясняется исходя из логики развития бизнеса или из социальных целей. Мы не имеем сегодня никакой модели бизнеса, которая требовала бы создания 1 000 000 рабочих мест в Новой Москве, и не имеем никакого населения, которому требовалось бы такое количество рабочих мест. Мы собираемся построить там жилье на 1 500 000 населения, продать его, а далее, для того чтобы это население не ездило на работу в Москву и не создавало тем самым транспортных проблем, собираемся создать там 1 000 000 рабочих мест. То есть мы создаем рабочие места и выносим из Москвы функции для того, чтобы продать жилье. Это означает, что первичная, лужковская по происхождению, логика московской экспансии в Подмосковье — экспансия необходима для того, чтобы строить и продавать жилье — продолжает существовать, хотя и в скорректированном виде. В жилом девелопменте есть три определяющих вектора — цена, качество и прибыль девелопера, причем сложение любых двух уничтожает третий. То есть если жилье дешевое и качественное, то прибыль девелопера стремится к нулю и девелопмент прекращается. Если жилье дешевое, но девелопер получает прибыль, то тогда качество начинает стремится к нулю. А если жилье качественное и девелопер получает прибыль, то тогда цена стремится к бесконечности. В 2000-е годы Москва и Подмосковье выбрали принципиально противоположные модели развития. Москва отказалась от дешевого жилья, а Подмосковье отказалось от качественного. С присоединением новых территорий к Москве в принципе можно было бы ждать трансформаций и господствующего тренда развития — вместо дешевого массового жилья в ТиНАО могли появиться проекты сокращения количества жилья при резком повышении качества. Однако этого не произошло по двум причинам. Экономическая причина заключалась в том, что после кризиса 2008 года рынок элитного жилья и жилья бизнес-класса фактически перестал развиваться, одновременно с этим в сегменте экономкласса накопился большой отложенный спрос — практически все

209

Статьи Градостроительство и девелопмент на территории Новой Москвы

определяется в первую очередь полифункциональностью поселения. Только совмещение в городе разных функций делает его устойчивым и способным к развитию, моногорода — это чрезвычайно ломкий инструмент, беззащитный и перед конкуренцией, и перед сменами рыночных конъюнктур. Это, по-видимому, касается как индустриальных, так и постиндустриальных городов: город медицины, развлечений, образования или логистики также неустойчив, как город авиастроения, ракетостроения или общего машиностроения.

девелоперские компании сочли, что сегодня работать с массовым дешевым рынком гораздо перспективнее, чем с элитарным спросом. Политическая причина заключалась в том, что Москва регулярно в течение всех 2000-х и 2010-х годов оказывалась в стороне от федеральных программ «Доступное жилье», что вызывало постоянную критику московских властей. Таким образом, Новая Москва оказалась территорией для строительства дешевого жилья в массовых масштабах, производство которого является одной из важных отраслей современной московской экономики. Специфика этого производства заключается в том, что оно опирается на созданную в советское время технологическую базу. Меры по модернизации этого продукта — модификация фасадов и квартальная застройка — следует при всем уважении к труду архитекторов признать косметическими. Это типовое многоэтажное панельное жилье с соответствующим советским нормам транспортным обеспечением, социальным обеспечением и т. д. По сути, Новая Москва проектируется как масштабный рынок для сбыта этого продукта, несколько устаревшего в технологическом отношении, но пользующегося спросом в силу локации в Москве. Для этого сбыта проектируются и новые рабочие места, и новые функциональные кластеры. При этом нужно понимать, что та косметическая модернизация, которая проводится в сфере производства этого продукта, не делает его принципиально новым — речь идет о масштабном воспроизводстве московских спальных районов.

210