Как построить Новую Москву. Часть 3 by Moscow Urban Forum

Статьи

Цена имени Всеволод Окин

Современная Москва стоит в ряду глобальных городов и успешно конкурирует с ними, предоставляет качественные услуги, в том числе блага развитой экономики знаний. Через город проходят крупные денежные потоки, здесь минимизированы риски и высок социальный контроль. Иначе говоря, можно приобрести немало выгод, правда, по столичным ценам. В то время как Москва стремится повторить успешные модели развития мировых мегаполисов, другие российские города идут вслед за ней. Несмотря на подчас предвзятое отношение, в златоглавую стекаются россияне со всех концов страны. Причин тому масса: едут, чтобы повысить качество жизни, за образованием и карьерными перспективами или просто за статусом москвича. Сегодня можно утверждать, что Москва является настоящим брендом, причем дорогим. Наличие столичной прописки или по крайней мере работы на территории Москвы ассоциируется с целым набором выгод, причем как явных, так и не очень. В силу того, что Новая Москва совсем недавно приобрела столичный статус, достаточно легко подтвердить факт распространения привилегий этого бренда на новую территорию и, абстрагировавшись от внешних факторов, подсчитать стоимость переименования — «цену имени». Далее мы приводим методику расчета цены имени «Новая Москва» и даем результаты оценки с полным структурным анализом. Методика В основу методики определения новой стоимости бывшей подмосковной территории положено допущение о том, что прежде средние стоимости участков, расположенных в черте нынешних Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО) и в Подмосковье, мало отличались друг от друга. Метафорически результат повышения ценности по сей день малоразвитой земли можно было бы назвать эффектом бренда: цена за квадратный метр в новых столичных округах повысилась без каких-либо ощутимых перемен — не произошло видимого улучшения транспортных связей, не возникли точки притяжения, денежные потоки не генерируются здесь в должном объеме.

Статьи Цена имени

В ходе проведения расчетов использовались данные из кадастрового реестра о земельных участках на присоединенной территории за 2013 год. Релевантность этих данных подтверждается следующим образом: по новой схеме земельного налогообложения размер уплачиваемых налогов определяется именно в соответствии с кадастровой стоимостью земли, система оценки которой регулярно отлаживается, так как правительство Москвы заинтересовано в максимизации налоговых сборов; таким образом, рождается предположение о том, что кадастровая стоимость земли эффективно отражает все изменения, происходящие в конъюнктуре рынка. Использование данных, полученных год спустя после присоединения новой территории, позволяет увидеть чистый эффект: не прибегая к более сложным многофакторным моделям с большим количеством контролируемых переменных, можно сказать, что существенных перемен в этот период не произошло. Для чистоты проведения эксперимента мы оценивали всю генеральную совокупность, представленную на территориях Новой Москвы (рассматривалось более 200 000 земельных участков) и Московской области (более 1 800 000 участков). Земельные участки в данной выборке различаются по видам разрешенного использования (ВРИ), всего выделяется 17 видов. ВРИ определяют экономические возможности земли, а значит, ее цену и объем налоговых сборов, получаемых с территории. Из 17 видов мы выделили 12, которые так или иначе способствуют генерации денежных потоков. Также, чтобы повысить точность анализа, каждая из сопоставляемых территорий — пространства ТиНАО и Московской области — была разделена на две зоны. «Деление» ТиНАО очевидно: НАО и ТАО (110 000 и 92 000 участков соответственно). Зонирование Московской области происходило следующим образом: зона 1 — это пространство между МКАД и условной границей, проведенной на расстоянии 15–20 километров от Кольцевой дороги (539 000 участков), зона 2 — это территория за пределами этой условной границы (1 313 000 участков)1. И НАО, и выделенная нами зона 2 находятся в 15–20 километрах от МКАД, поэтому мы имеем основание для того, чтобы говорить об их сходстве. Сама оценка стоимости переименования территории основана на сравнении средних цен за квадратный метр земельного участка в НАО и ТАО со средними ценами в зоне 1 и зоне 2 соответственно. Более того, сравнение происходит не по средневзвешенным ценам, распространенным на всей территории, а отдельно по каждому из 12 ВРИ, отмеченных нами как релевантные. Для этого мы вычитаем из средней стоимости квадратного метра земельного участка по каждому ВРИ в НАО / ТАО соответствующую среднюю стоимость квадратного метра зоны 1 / зоны 2; полученную разницу для каждого ВРИ мы умножаем на всю территорию земельных участков каждого ВРИ и складываем получившиеся результаты.

Таким образом, мы отдельно оцениваем стоимости для НАО и для ТАО, при сложении которых получается общее значение стоимости имени «Новая Москва».

где P — средняя стоимость квадратного метра на земельном участке i вида разрешенного использования для каждой отдельной зоны, а S — общая площадь земельных участков для каждого i ВРИ в НАО и ТАО. В соответствии с приведенным списком видов разрешенного использования (см. таблицу) i принимает значения 1–9, 13, 15 и 17. Также мы оценили статистическую значимость получаемой разницы для каждого ВРИ, используя t-критерий Стьюдента для двух независимых выборок с разными дисперсиями. Нулевая гипотеза состоит в том, что полученная разница не является статистически существенной. Иными словами, если для одного из ВРИ мы получаем положительную разницу между НАО и зоной 1 или между ТАО и зоной 2, но при этом нулевая гипотеза подтверждается на всех уровнях значимости, то мы не будем использовать эту разницу для подсчета стоимости переименования. Стоит оговориться, что мы отдаем себе отчет в том, что этот подход нельзя считать совершенным. Во-первых, использованная методика не учитывает всех особенностей, влияющих на стоимость: цены на земельные участки могут подняться по причинам, не связанным со статусом, поэтому для улучшения оценки необходимо осуществить регрессионный анализ. С другой стороны, за год существования в составе столицы на территории ТиНАО не произошло существенных изменений, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки, а регрессионный подход в данном случае не дал бы явного улучшения качества. Более того, результаты группировки по видам разрешенного использования и по географическому принципу являются основными факторами, позволяющими определять стоимость земли. Во-вторых, несмотря на то что качество кадастровой оценки повышается в последние годы, все равно остается ряд сомнений и вопросов (например, в базу данных реестра по Новой Москве периодически попадают земельные участки, расположенные в Подмосковье). В-третьих, оценка произведена по данным за 2013 год и всего лишь через год после присоединения. К 2015 году экономико-политическая ситуация в стране заметно изменилась, в связи с этим значительно должна была измениться и стоимость имени по сравнению с описанной ситуацией. Однако отметим здесь еще раз, что получение точного значения не входило в наши цели, мы стремились выявить наличие динамики в стоимости территории нынешней Новой Москвы и выявить ее приблизительную стоимость.

Московский

Кокошкино

Новомосковский АО Ватутинки

Щербинка

Троицк Киевский

Троицкий АО

ЛМС

Калужская область

Административные округа Новой Москвы Границы административных округов Присоединенные территории

Перечень видов разрешенного использования территории ТиНАО г. Москва ВРИ*

Определение

Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва, земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

*Вид разрешенного использования

Статьи Цена имени

Результаты В результате расчетов, выполненных в соответствии с вышеизложенной методикой, мы получили примерную цену переименования конкретной территории на 2013 год, которая равна 417 миллиардам рублей, или 12,8 миллиарда долларов по курсу того года. Факт можно проиллюстрировать следующим образом: на эту сумму можно было бы построить десять санкт-петербургских стадионов «Газпром Арена». Этот результат говорит о существенном эффекте, связанном с переименованием, так как территории потребовалось всего лишь два года для увеличения собственной ценности без каких-либо существенных внешних интервенций. На этапе подсчета нам пришлось убрать из анализа ВРИ № 6, так как имеющихся данных было недостаточно для того, чтобы рассмотреть нормальное распределение, следовательно, нельзя было осуществить оценку. В остальных случаях при расчете разницы между средними ценами территорий t-критерий показал статистическую значимость. В частности, в НАО добавленная стоимость составила 157 миллиардов рублей (13,02% — рост относительно зоны 1 Подмосковья), в ТАО — 260 миллиардов рублей (121,86% — рост относительно зоны 2 Подмосковья). Такой скачок в процентном соотношении для ТАО является признаком эффекта низкой базы, так как общая стоимость всех земельных участков для 11 ВРИ в ТАО составляла 213 миллиардов рублей, в НАО — 1204 миллиарда рублей. Относительно слабый рост «стоимости НАО» также можно объяснить тем, что эта территория слабо удалена от Москвы. Отдельно стоит отметить элементы, формирующие стоимость бренда каждого из округов (см. графики ниже). В НАО в основном на повышение стоимости влияет такие категории как земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (ВРИ № 1) и офисных зданий делового и коммерческого назначения (ВРИ № 7). В ТАО — земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (ВРИ № 2), для дачного строительства, садоводства и огородничества (ВРИ № 4) и для сельскохозяйственного использования (ВРИ № 15). Эти результаты четко отражают цели и основные тенденции развития каждого из округов, что еще раз подтверждает актуальность проведенной оценки. Считая, что стоимость переименования — это индикатор реакции рынка на изменение границ Москвы, необходимо понимать, что она, как и любая другая рыночная цена, сформирована с учетом различных ожиданий. Подорожание земли в Новой Москве показывает: рынок в целом предполагает, что качество этой территории повысится, в то же время у горожан есть надежда на то, что они смогут улучшить свои жилищные условия, получив такие же возможности, как и обитатели старой Москвы. При этом возникает закономерный вопрос: что же будет дальше на самом деле? Классический подход к финансовой оценке

предполагает рассмотрение трех сценариев: негативного, позитивного и нейтрального. Иными словами, зафиксированный тренд может измениться, особенно в условиях неустойчивого экономического положения в стране и отсутствия ясных перспектив развития ТиНАО. Так как уверенности в ближайших перспективах нет, возрастает риск переоценки возможностей рассматриваемой территории, впоследствии это может не самым лучшим образом отразиться на стоимости земли: она может потерять свою ценность. Размышляя о негативном сценарии, можно вспомнить аналогичную историю, происходившую во время мирового кризиса 2008 года Формирование цены НАО Стоимость 120 000 000 000

100 000 000 000 80 000 000 000 60 000 000 000 40 000 000 000 20 000 000 000 0 -20 000 000 000 -40 000 000 000 1

ВРИ

17 ВРИ

Формирование цены ТАО Стоимость 100 000 000 000 80 000 000 000 60 000 000 000 40 000 000 000 20 000 000 000 0 -20 000 000 000 1

Перспективы развития территории Тренд

Время 2000-е

2012-й

2020-е

Рост рыночных показателей накануне изменения границ Москвы Перспективы развития рынка после изменения границ Москвы

1 П о методике Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии (Росреестра) территория Подмосковья разделена на четыре зоны в зависимости от удаленности от МКАД. Мы используем зону 1, закрепленную Росреестром, остальные три объединяем в одну — это и есть в нашем случае зона 2.

2 С м. Лужков перенаправил иммигрантов в Подмосковье, 14.11.2006

// izvestia.ru.

3 Г ромов не видит оснований для строительства Москвой городов-

спутников, 27.03.2008 // finance.rambler.ru.

Статьи Цена имени

и связанную с развитием рынка ипотечных ценных бумаг (MBS) и облигаций, обеспеченных кредитом (CDO), фигурировавших во время Великой рецессии. В данном случае речь, безусловно, идет о локальном масштабе. Возможен и исход, при котором инвесторы будут продолжать уверенно вкладывать средства в Новую Москву, считая этот актив одним из наименее рисковых и невероятно прибыльным (при этом остается вопросом, действительно ли это так). Опасность заключается в том, что если статус, полученный территорией, не будет оправдан, то постепенно цена на землю начнет падать. Безусловно, история не вырастет до масштабов событий Великой рецессии и кризисом это сложно будет назвать, так как таких падений, как на финансовых рынках, в условиях территориального развития не бывает. Но глядя на присоединенное пространство сегодня, можно сказать, что такой поворот в развитии новой, стратегически важной территории для Москвы обратится полнейшим крахом, в первую очередь крахом больших ожиданий власти и надежд горожан, связанных с желанием поселиться в европеизированном пространстве.

Стратегия власти

Юрий Лужков и замысел расширения Москвы

9 августа 2013 года Юрий Лужков дал интервью газете «Ведомости», где в последний раз развернуто высказался о проблеме Новой Москвы. — Новая Москва — это обуза для Москвы или наоборот? — Это неправильное решение. — Почему? — Потому что оно ничем не обосновано. Мы никаким образом не сможем решить проблемы Москвы, создав эту грандиозную «замочную скважину» на земном шаре, доведя ее до Калужской области. — Но вот есть же объяснение — построить там рабочие места, люди не будут ездить в центр Москвы. — Я в это не верю. У меня есть другое решение. — Какое? — Сформировать большое количество городов-спутников, развить их, увеличить там количество точек приложения труда, уменьшить поток рабочей силы, которая приезжает в Москву из Московской области и даже из других областей, и направить ее в города-спутники. Создать там условия для торговли, бытового обслуживания, которые избавят от необходимости приезжать за покупками в Москву. А в Москву люди могли бы направляться ради культурных или спортивных мероприятий. И с этими городами-спутниками нужно связать Москву очень хорошими дорогами, которые за минуты могли бы доставлять людей в центр города. Это правильное решение, а сделать грандиозный трапециевидный сектор, потом все это заткнуть и получить «замочную скважину» — абсолютная ошибка1. На основе этого и многих аналогичных высказываний экс-мэра Москвы может создаться впечатление, что у предыдущей администрации города была продуманная концепция развития, прерванная отставкой2. В известной степени это верно, но нужно понимать, что такая позиция сложилась в самом конце правления вследствие кризиса 2008 года, под влиянием ряда политических и экономических обстоятельств.

Статьи Стратегия власти

Григорий Ревзин

На протяжении 2000-х годов Москва достаточно охотно присоединяла земли в ближайшем Подмосковье и строила там жилье экономического класса. Так были освоены и старые, присоединенные еще в позднесоветское время районы, и новые земли, в том числе: —— Новокосино (присоединено в 1986 году, активная застройка в 1999–2008 годы); —— Солнцево и Новопеределкино (присоединены в 1984 году, проекты лужковской застройки — 2007–2009 годы, реализуются в настоящее время)3; —— Куркино (присоединено в 1991 году, застройка 1999–2008 годов); —— Северное и Южное Бутово (присоединены в 1991 году, застройка 1999–2006 годов); —— Марфино (присоединено в 2007 году). Кроме того, рынок московского девелопмента активно развивался на территориях Подмосковья на купленных участках, административно не подчинявшихся Москве: —— в Люберцах (1 500 000 м2); —— в Некрасовке (400 000 м2); —— в Щербинке (600 000 м2). В момент начала кризиса 2008 года Юрий Лужков разом скупил в Подмосковье около миллиона квадратных метров у компаний «СУ‑155», «Главстрой», «ДСК‑1», группы компаний «ПИК» и тем самым спас рынок от резкого обрушения цен4. Начиная с 2004 года компания «Интеко» Елены Батуриной реализовывала огромный проект застройки в Молжаниновском районе: речь шла о строительстве семи микрорайонов в Филине, Молжаниновке, Черкизове, Бурцеве, Новодмитровке, Новоселках и Мелькисарове общей площадью до пяти миллионов квадратных метров. Проект был остановлен в 2010 году уже после отставки Юрия Лужкова и в настоящий момент возобновлен компанией KR Properties Александра Клячина5. В 2007–2008 годы Юрий Лужков вел активные переговоры с Вадимом Мошковичем о покупке совхоза «Коммунарка» для строительства нового города-спутника Москвы6, Владимир Ресин также говорил о превращении в города-спутники Электростали и Домодедова7. Мы перечисляем только те проекты, которые или были реализованы, или реализуются в настоящее время, необычайные планы вроде строительства Московским ипотечным центром (МИЦ) города в 1 000 000 м2 в Орудьеве под Дмитровом8 здесь не учитываются. В общей сложности речь идет о проектах, площади которых составляют порядка 20–30 миллионов квадратных метров, о городе на миллион-полтора человек. Эта история продолжалась в течение 15 лет, и по мере ее развития целеполагание властей менялось. Первоначально речь шла о девелоп менте Москвы, который осуществлялся прежде всего силами самого города и касался рынка дешевого панельного жилья. В Москве Юрий Лужков старался от этого жилья избавиться (хотя это не вполне

Хронология присоединения территорий к Москве Территории, присоединенные до 1984 года Территории, присоединенные в 1984-2011 годах Территории, присоединенные после 2011 года

удавалось, прежде всего в силу реализации городской программы сноса хрущевских пятиэтажек и строительства компенсационного жилья), и в результате этот рынок стал активно развиваться в Подмосковье. В начале 2000-х он был сравнительно невелик и не слишком интересовал московские власти, однако позднее ситуация изменилась. Три обстоятельства сыграли здесь решающую роль. —— Москва вынуждена была строить социальное жилье, жилье для очередников, военнослужащих и других льготных категорий граждан, а также до принятия закона «О гарантиях при переселении жителям Москвы, освобождающим жилые помещения» (2004), а частично и после него (до редакции 2011 года) — для граждан, выселяемых из ветхого, аварийного и реконструируемого жилья. —— Москва обладала существенными строительными мощностями, в том числе ДСК, которые не могли производить иного продукта, кроме панельного жилья. Остановив его возведение в Москве, нужно было создавать для него новый рынок. —— Если в начале 2000-х годов наибольшую прибыль приносило строи тельство элитного жилья, то в середине 2000-х в результате роста благосостояния граждан и в особенности после кризиса 2008 года (когда встал вопрос о спасении рублевых денежных накоплений) рынок недвижимости существенно переструктурировался. Самым прибыльным оказалось массовое жилье для среднего класса. Особое значение здесь приобрели активные действия федерального правительства (во время президентства Дмитрия Медведева, пытавшегося реализовать таким образом программу «Доступное жилье») по внедрению ипотечных схем покупки жилья. Однако по мере развития масштабных проектов строительства дешевого жилья, когда стало ясно, что речь идет о городах размером до миллиона жителей, идея Юрия Лужкова несколько изменилась. Он столкнулся с несколькими вызовами, на которые необходимо было дать адекватные ответы. —— Новые жилые кварталы страдали от отсутствия инфраструктуры — школ, детских садов, больниц, поликлиник, инфраструктуры торговли и т. д. Первоначально, поскольку речь шла прежде всего о коммерческом продукте — московском квадратном метре для массового рынка, — об этом никто не задумывался, тем более что жилье покупалось с инвестиционными целями. Однако по мере того как новые микрорайоны начали заселяться, возникли серьезные социальные проблемы, которые нужно было решать. —— Новые жилые кварталы за МКАД были расположены далеко от мест работы покупателей квартир. В большинстве люди, готовые согласиться на ипотечные схемы, представляли собой сотрудников успешных фирм, офисы которых традиционно располагались в центре города, и покупка жилья за МКАД вместе с внедрением принципов кредитной покупки личного автотранспорта привела к катастрофической транспортной ситуации. Юрий Лужков

Статьи Стратегия власти

никогда не признавал своей ответственности за транспортный коллапс столицы (он требовал вернуть Москве транспортный налог, возведенный на федеральный уровень, а поскольку это не удавалось, с одной стороны, справедливо, но безуспешно пытался доказать, что пробки в Москве — предмет федеральной ответственности, с другой — доказывал, что пробки создаются жителями области, которые едут на работу в Москву). Однако, не развивая транспорт, он решил развивать на периферии коммерческую недвижимость (офисы и торговлю), что было выгодно в коммерческом отношении и вместе с тем якобы решало транспортную проблему. —— В центре города закончилось место для строительства коммерческой недвижимости. В ноябре 2006 года мэр прямо поставил задачу коррекции генерального плана Москвы, запрещающего строительство офисной недвижимости в центре и требующего развития периферии (хотя в реальности это постановление было направлено прежде всего на развитие «Москвы-Сити»9). Все эти проблемы заставили Юрия Лужкова пересмотреть свою стратегию строительства за МКАД дешевого жилья под эгидой Москвы и предложить вместо нее принципиально иную — а именно возрождение концепции города-спутника советского времени. Эта идея была высказана мэром на заседании московского правительства 25 марта 2008 года. Тогда впервые в качестве образца для развития был назван Зеленоград, и фактически с тех пор Юрий Михайлович повторяет свои тезисы того времени. Следует подчеркнуть, что идея города-спутника возникла вовсе не от необходимости выноса из Москвы каких-либо функций, а исключительно в обоснование возможности строительства за административными пределами Москвы кварталов дешевого жилья, которые при этом создавались бы московским строительным комплексом. В этом плане сегодняшняя московская власть полностью унаследовала стратегию Юрия Лужкова. В качестве риторического приема мэр говорил о необходимости разгрузки Москвы, но не уточнял, от чего же ее разгрузят города-спутники. В качестве возможного функционального наполнения городов-спутников называлась наука, при том что наука муниципального подчинения на тот момент в Москве практически прекратила свое существование, никак не нагружала Москву и никакой новой территории для своего развития не требовала. По сути города-спутники Юрия Михайловича представляли собой своего рода колониальные рынки по продаже московского квадратного метра, вынесенные в Подмосковье. Эта идея вызвала понятную резкую реакцию тогдашнего губернатора Московской области Бориса Громова, заявившего 27 марта 2008 года на пресс-конференции: «Я слышал о том, что власти Москвы собираются выкупать участки на территории Московской области для строительства на них больших городов-спутников, от которых пойдут дороги

в столицу. Я не вижу реальных оснований для строительства этих городов-спутников. Я не могу представить себе реально, как это можно реализовать с точки зрения имеющегося законодательства. Неизвестно, вписали ли эти участки в генплан, соответствуют ли они градостроительной политике, непонятно, кто будет переводить земли из сельскохозяйственного назначения для того, чтобы строить дороги. Строительство Москвой городов-спутников на территории Подмосковья является взглядом в далекое будущее, отдающее популизмом»10. Хотя непонятно, как будущее может отдавать популизмом и действительно ли перед нами взгляд в будущее, а не в прошлое (Зеленоград), но, действительно, строительство колоний одного субъекта Федерации на землях другого субъекта Федерации российским законодательством никак не предусмотрено. Юрий Лужков, реализовавший десятки различных девелоперских проектов в самых разных частях нашей страны и в других странах, в данном случае столкнулся с проблемой, вызванной государственным характером осуществляемого им в Подмосковье девелопмента. Многие годы экономисты пытались доказать ему, что государство не может одновременно быть судьей, устанавливающим правила игры на девелоперском рынке, и активнейшим игроком на том же самом рынке, но он никогда не признавал этого, убивая всех аргументом, что это выгодно для городского бюджета. Это был первый случай, когда оказалось, что законодательство РФ не дает возможности занимать одновременно две позиции на рынке (исходить, правда, следует не из капиталистической, а из феодальной логики — в своем домене сеньор может вести любую хозяйственную деятельность, но попытка делать это в чужом равносильна объявлению войны). Уж кто-кто, а Юрий Михайлович Лужков, долгие годы ведший разнообразные споры с федеральным правительством, превосходно это понимал. Однако к этому времени у него возникла новая, третья стратегия. 18 апреля 2008 года он выступил в газете «Известия» с программной статьей «Когда Москва сольется с Россией?»11, в которой обосновал необходимость административного присоединения Московской области к Москве и их объединения в один субъект Федерации. Разумеется, объяснять эту инициативу исключительно хозяйственными соображениями было бы наивно — по сути, если бы это объединение произошло, Юрий Михайлович превратился бы в суверена страны, по своему экономическому потенциалу и населению сопоставимой с Россией в целом, и, видимо, уровень его притязаний несколько обеспокоил федеральные власти. Однако в статье именно хозяйственной необходимостью инициатива и объяснялась — там говорилось о транспорте, городах-спутниках, разгрузке Москвы, вынесении из нее разнообразных функций и превращении центра города исключительно в культурное и рекреационное образование, словом, весь комплекс идей, который далее был положен в основу присоединения к Москве Новой Москвы.

1 Ляув Б. Юрий Лужков, владелец фермерского хозяйства «Веедерн»,

19.08.2013 // vedomosti.ru.

2 Ср. интервью журналу «Собеседник» в июне 2012 года (Скворцо-

ва Е. Юрий Лужков: Владимир Путин был самым понимающим, 25.07.2012 // sobesednik.ru): — Вы где-то сказали, что Большая Москва — это хорошо. Правда? — Нет, это грандиозная ошибка. Это искажение всей системы жизни города, всей его структуры. Этим решением мы не улучшаем ситуацию в Москве, а только портим ее. Говоря о расширении Москвы, я говорил о совершенно иных принципах. Вот у нас есть Зеленоград, город-спутник, самостоя тельное образование, развивающееся, высококультурное, с хорошими условиями жизни людей. Такие спутники и нужно формировать вокруг Москвы. И самая главная задача — связывать их с Москвой суперэффективными транспортными коммуникациями. Создавать там рабочие места, которые бы исключили необходимость приезда в Москву каждый день 800 000 (!) работников из Московской области и других ближайших регионов. Все они должны оседать в этих городах-спутниках, которые будут префектурами Москвы. Причем количество рабочих мест в городах-спутниках должно быть больше, чем само население этих городов. Чтобы все те, кто не имеет возможности получить работу в Московской области, могли ее получить там. Вот так было бы правильно. А расширить Москву, создав какую-то трапецию, и получить «замочную скважину» на теле земного шара считаю безжизненным и неразумным. 3 См. В Москве построят новый микрорайон на 244 тыс. кв. м, 04.04.2012 // realestate.ru. 4 См. Юрий Лужков скупает Подмосковье, 22.10.2008 // realestate.ru. 5 См. Ляув Б. В московском районе Молжаниново может появиться

целый город, 29.01.2013 // vedomosti.ru.

6 См. Копейченко Н., Михалев Н. Лужков запустит очередников

в спутник, 16.12.2008 // rbcdaily.ru.

7 См. Хомченко Ю. Столица спутников, 26.03.2008 // vremya.ru. 8 См. Копейченко Н., Михалев Н. Мегапроект на продажу, 16.10.2008 //

rbcdaily.ru.

9 См. Лужков перенаправил иммигрантов в Подмосковье, 14.11.2006 //

http://izvestia.ru

10 Г ромов не видит оснований для строительства Москвой горо-

дов-спутников, 27.03.2008 // finance.rambler.ru/

11 Л ужков Ю. Когда Москва сольется с Россией?, 18.04.2008 // izvestia.ru

Статьи Стратегия власти

Таким образом, в годы правления Юрия Михайловича Лужкова были сформированы все три стратегии, которые определили дальнейшую логику освоения Новой Москвы, а именно: —— новые территории для строительства больших районов массового дешевого жилья; —— города-спутники с балансом квартир, рабочих мест и социальной инфраструктуры; —— административное присоединение к Москве территории Московской области. Однако они были иначе структурированы и осуществлены другими людьми.

От идеи кластерного развития к плану по созданию рабочих мест Яна Козак, Всеволод Окин

Присоединение новых территорий В июне 2011 года на Петербургском международном экономическом форуме президент РФ Дмитрий Медведев озвучил идею о том, что Москву необходимо преобразовать в особый федеральный округ: «Чтобы улучшить развитие московского мегаполиса, для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному числу людей, может быть также рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. То есть о создании столичного федерального округа, выходящего за традиционные границы Москвы. Причем с переносом за эти границы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, государственных учреждений»1. Вскоре произнесенные слова начали материализовываться и превратились в проект — самый масштабный за всю историю административно-территориального развития города, который был официально презентован 11 июля 2011 года. Территорию решили расширить за счет присоединения участка, ограниченного Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, включив при этом участок, расположенный под Звенигородом, и три города — Троицк, Московский, Щербинку. Согласно официальному пресс-релизу Правительства Москвы, выбор, сделанный в пользу южного и юго-западного направлений, был обусловлен рядом причин: —— это месторасположение посчитали оптимальным для осуществления столичных функций Москвы c градостроительной, транспортной и экономической точки зрения; —— исторически на западе и на юго-западе находились объекты, важные для столицы (в том числе международный аэропорт Внуково, считающийся правительственным); —— здесь предполагалось размещение федеральных и городских органов государственной власти, объектов Международного финансового центра, научно-образовательного и инновационного кластеров, в том числе инновационного центра «Сколково»; —— этот сектор Московской области сравнительно слабо урбанизирован — на момент присоединения здесь проживало 250 000 человек, фонд застройки составлял 12 миллионов квадратных метров;

Переориентация Сергей Собянин, давая общую характеристику пространству Новой Москвы, заметил: «Мы взяли эту территорию и постараемся сделать так, чтобы она была не проблемой для Москвы и Московской агломерации, а наоборот, точкой роста. Теперь мы на этой территории наметили создание около миллиона рабочих мест»2. Перенос рабочих мест — это волевое решение, которое на самом деле является прямым следствием осуществляемой градостроительной политики: накануне присоединения новой территории было заморожено и даже аннулировано немало инвестиционных контрактов (в общей сложности на строительство 11 миллионов квадратных метров). Значительный процент этих площадей составили офисные здания, которые должны были располагаться в центре города, поэтому предложение этого вида недвижимости на рынке закономерно сократилось и, соответственно, стало востребованным, даже на периферии старой Москвы. Власть предположила, что если объекты коммерческой недвижимости разместить на новых территориях, сделать их доступными, то есть снабдить всеми необходимыми коммуникационными функциями, то они станут привлекательными для предпринимателей. И действительно, административно-деловые здания, располагаю щиеся вдоль Киевского и Калужского шоссе, а также вблизи МКАД, уже сегодня достаточно востребованны; пространство ЦКАД используется как логистическая зона. Стоит отметить, что перемены, которые можно заметить в организации недавно присоединенных территорий, наблюдаются повсеместно. Троицкий и Новомосковский округа перестали быть

Статьи Стратегия власти

—— предполагаемый потенциал развития новой территории — 12 миллионов квадратных метров под застройку (в том числе 60 миллионов — под жилье, 45 миллионов — под здания общественно-делового назначения), при этом плотность новой застройки должна быть существенно ниже, чем в пределах МКАД, — в 2–2,5 раза. Это позволит предоставить жилье двум миллионам москвичей и при этом создать более миллиона рабочих мест для высококвалифицированных кадров. С тех пор перспективы Новой Москвы связывают с созданием ряда площадок для реализации инновационных проектов, проектируемых в соответствии с мировыми стандартами. Выбранный курс был сопряжен с процессом формулирования повышенных требований к качеству среды, которая должна способствовать установлению благоприятного инвестиционного климата. Для этого необходимо было начать постепенную модернизацию научного и промышленного потенциала, а также озаботиться обновлением инфраструктуры. С учетом этих требований было решено организовать четыре типа кластеров: правительственный, образовательный, медицинский и рекреационно-туристический.

эфемерным проектом по переделке загородной территории в городскую, при этом и сама идея об организации тематических кластеров на территории Новой Москвы значительно трансформировалась. Развитие инновационных площадок больше не приоритет, потому что взят курс на формирование полицентричной столицы. Во многом именно в связи с этим в программных документах термин «кластер» конвертировался в понятие «точка роста». В 2013 году правительством была утверждена концепция, согласно которой на территории Новой Москвы должны находиться целых 12 точек роста, которые расположатся вблизи магистралей и сложившихся населенных пунктов. Ниже приводится их список и оценочные замечания, касающиеся целесообразности нововведений. 1. Многофункциональный административно-деловой центр в Коммунарке (НАО) Можно сказать, что история Новой Москвы началась именно с идеи создания этого кластера. Если быть точнее, то речь идет о намерении федерального правительства и лично президента Дмитрия Медведева вынести в Коммунарку правительственный центр. Разработкой концепции кластера занимались с 2012 года, и даже в рамках международного конкурса «Большая Москва». Предполагалось, что сюда частично должен переехать аппарат власти (в этом случае число сотрудников составило бы несколько десятков тысяч человек) и префектура ТиНАО. Минэкономразвития даже утвердило предварительный список министерств и ведомств, которые должны переехать в Новую Москву, однако окончательное решение о переводе находится вне компетенции этого ведомства. Все административные органы и законодательная власть на данный момент активно и успешно сопротивляются этим решениям. 2. Медицинский кластер (НАО) Вопрос о создании медицинского кластера по-прежнему остается дискутивным; изначально центр планировали разместить в районе Коммунарки. Сегодня московское правительство занимается разработкой федерального закона о медицинском кластере3, который позволит привлекать зарубежные инвестиции при создании высококлассных медицинских центров. Государственная поддержка как факт является положительным явлением, в то же время мы можем констатировать «насаждение» медицинской функции на территории, что в данном случае может сказаться на жизнеспособности кластера не самым лучшим образом. При общей тенденции, связанной с уменьшением финансирования, выделяемого на здравоохранение в целом, перспективы этого кластера сложно оценить однозначно. Суть организации медицинского кластера сводится к объединению крупных больниц, профильных университетов и исследовательских институтов. Показателен в этом отношении опыт Сингапура: крупный национальный медицинский холдинг MOH4 — единая

Статьи Стратегия власти

План организации кластеров на территории Новой Москвы (2011 год) Финансово-деловой центр

Медицинский центр

Инновационный центр

Реакционно-туристический центр

Административный центр

Жилищное строительство

Университетский центр

Административно-деловой кластер должен был включить в себя правительственный квартал и финансово-деловой центр; здесь же, по решению Федерального правительства, должны были расположиться несколько министерств, Администрация Президента, аппарат Правительства, Генпрокуратура, Следственный комитет и Счетная палата. Инновационный кластер было решено разместить в Троицке, чтобы поддержать статус этого наукограда. Предполагалось, что здесь вплотную займутся развитием ядерных и лазерных технологий, современной медициной, экспериментами с новыми материалами. Чтобы Троицк активно развивался, притягивал к себе перспективную молодежь, было

предложено реализовывать проекты, нацеленные на повышение качества городской среды и в связи с этим подразумевающие строительство социальных объектов. Образовательные и медицинские кластеры должны были превратиться в сеть современных студенческих кампусов; в том числе возможно размещение новых клиник и реабилитационных центров.

Рекреационно-туристические центры должны оформляться как крупные национальные парки, охраняемые территории, центры изучения и охраны живой природы, приспособленные для отдыха горожан.

структура, объединяющая шесть кластеров, занимающихся вопросами практической и теоретической медицины. Закономерно, что медицинскому кластеру, как и любому другому высокотехнологичному кластеру, необходим свой университет, который также будет поставлять новые кадры и вести научно-исследовательскую и образовательную деятельность. Если проигнорировать это условие, то складывающаяся система окажется неустойчивой и крайне автономной, лишенной перспективы самовоспроизведения. 3. «Аэрополис» во Внуково, (НАО) На территории вблизи одного из крупнейших аэропортов должен появиться «Аэрополис», который займет около 105 гектаров и будет рассчитан на 15 000 рабочих мест. Это будет самый большой для Московского региона комплекс торговли и отдыха. Вблизи аэропорта также должен появиться конгрессный комплекс ЗАО «Экспоцентр», владеющего Центральным выставочным комплексом «Экспоцентр» на Красной Пресне. Кроме того, в рамках проекта предлагается создание транспортного объединения аэропортов Москвы. 4. Технопарк «Румянцево», (НАО) Возникновение этого технопарка было предопределено появлением крупного бизнес-парка «Румянцево», сложившегося еще до присоединения новой территории к Москве. На первом этапе главным объектом «Румянцева» должен был стать бизнес-центр Comcity, его первая очередь уже сдана (в третьем квартале 2014 года). Якорным арендатором Comcity стал Ростелеком, эта компания планирует учредить здесь свою штаб-квартиру, также сюда переезжает один из крупнейших производителей программного обеспечения — Oracle. Этот кластер по своему устройству является традиционным: возник естественным образом и развивается вне зависимости от полученного статуса — растет, успешно работая в условиях современной 24-часовой экономики. Для того чтобы поддержать жизнеспособность бизнес-парка, на его территории организовывается социальная инфраструктура, в том числе строятся детские сады и школы. Уже сегодня можно сказать, что расширение состава бизнес-центра непременно приведет к проявлению агломерационного эффекта (суть которого сводится к росту экономической выгоды за счет территориальной концентрации производств и других экономических объектов, локализованных в едином пространстве). Стоит заметить, что на данный момент, несмотря на общее благополучное состояние технополиса «Румянцево», у комплекса совершенно нет связей с институционально-образовательной базой, которая послужила бы социальным лифтом и помогла обеспечить доступ к молодым кадрам. Анализируя местоположение кластера, можно сказать, что технопарк имеет все возможности для пространственного развития, за исключением северного и северо-восточного направлений — там находятся пока еще нетронутые лесные массивы. Технопарк граничит с солнцевскими микрорайонами и многочисленными СНТ, которые

9 1

6 5 12 7 12

7 12

Точки роста Новой Москвы (2013 год) 1

—о бщественно-деловые и производственные функции — историко-туристического и рекреационного типа

1. Административно-деловой центр Коммунарка 2. Административно-деловые и производственные центры в Румянцево и Мосрентгене 3. Аэрокластер Внуково (общественно-деловые и производственные функции) 4. Троицк (Инновационный и Научный центр) 5. Логистическая зона ЦКАД 6. Логистический узел Бекасово 7. Рекреационная зона Вороново 8. Логистическая зона БМО (Большая Московская окружная железная дорога)

— с развитием коммунально-складских и логистических функций — агропромышленные

9. Щербинка (Производственные и логистические функции) 10. Агрокластеры 11. Остафьево (Историко-туристические функции) 12. Логистический центр Марушкино

Статьи Стратегия власти

впоследствии могут быть выкуплены и преобразованы под компактное жилье, предназначенное для резидентов технопарка. Подобным потенциалом обладают неиспользуемые земли, расположенные западнее достраивающегося бизнес-комплекса. Хорошую транспортную связь с внешним миром помогает обеспечить реконструированное скоростное Киевское шоссе, хорда, соединяющая его с Калужским шоссе, аэропорт Внуково, а также развитая система общественного транспорта. 5. Многофункциональный кластер «Мосрентген», (ТАО) Появление этого кластера обусловлено локацией поселка Мосрентген— на хорде между Киевским и Калужским шоссе активно развивается малый бизнес. Предполагается, что в этом кластере основной станет торговая, рекреационно-гостиничная, офисная и производственная деятельность. В третьем квартале 2014 года здесь был построен крупнейший в России и Европе оптово-производственный центр «Фуд-сити», а на данный момент строится крупный торгововыставочный центр «Лотос-сити» на 1,5 миллиона квадратных метров. 6. Образовательный кластер, (НАО) Строительство кластера на базе НИТУ «МИСиС», главного образовательного учреждения, занимающегося подготовкой металлургов, должно завершиться в 2019 году. По проекту, в его состав войдут учебные корпуса, общежития, жилые дома для преподавателей и социальные объекты. На данный момент идет подготовка проектной документации. 7. Инновационно-научный центр в Троицке, (ТАО) Предпосылкой для создания кластера в Троицке стал его статус: на территории одного из ведущих наукоградов Московского региона сохранились и функционируют уникальные научные институты, занимающиеся исследованиями в области физики, — ИЗМИРАН и ТРИНИТИ. На базе нанотехнологического центра «Техноспарк», организованного в 2012 году, уже сегодня запущено 60 стартапов. Параллельно реализуются проекты по созданию инновационной инфраструктуры: помимо наноцентра работают технопарки ТИСНУМ и ФИАН, алмазный центр, научно-образовательный центр МФТИ, частный технопарк компании «Русские технопарки», есть приказ Минэкономразвития о создании технополиса «Стартап-сити». Создание образовательных учреждений ограничивается строительством научно-образовательного центра и организацией среднего специального учреждения профессионального образования. При этом программа подразумевает не только научно-техническое развитие, но и создание доступного жилищного фонда. Значительный потенциал Троицка состоит в том, что у наукограда есть серьезный опыт научной работы, кроме того, число жителей с высшим образованием здесь значительно выше средних показателей по стране. Залогом успеха остается стабильное привлечение новых кадров и финансов, поэтому, на наш взгляд, для успешного

Статьи Стратегия власти

развития необходимо наличие хотя бы одного профильного университета: так будет осуществляться обновление кадрового состава, эффективная коммуникация с мировым научным сообществом. Развитая городская инфраструктура — еще один элемент, необходимый для запуска стартапа и его эффективного развития на рынке, работающем по законам инновационной экономики. 8. Логистический кластер «Киевский», (ТАО) В районе потенциального размещения логистического кластера «Киевский» исторически сложился один из крупнейших в России и Европе железнодорожных узлов, который и предопределяет появление этой точки роста. Ожидается, что на территории кластера будет построено шесть миллионов квадратных метров нежилой недвижимости, которые помогут организовать более 10 000 рабочих мест, а также не более полумиллиона квадратных метров жилья — здесь должны обосноваться порядка 25 000 новых жителей. Предполагается, что на базе бизнес-платформы разместятся 10 000 зарубежных представительствкомпаний, о чем с середины 2013 года идут разговоры с крупным французским инвестиционным фондом. Если отнестись к начинанию критически, можно констатировать, что территория обладает отличными характеристиками для развития логистического кластера: активное Киевское шоссе, соединяющее точку и с Москвой, и с аэропортом Внуково, а также одна из крупнейших в России и Европе железнодорожных сортировочных станций — Бекасово. Однако в то же время можно отметить ряд недостатков потенциального логистического кластера. Автомобильный доступ к «Киевскому» возможен только через Киевское шоссе, где в радиусе ближайших 20–25 километров нет ни одного значимого съезда (те, что есть, — в 20–25 километрах, на Наро-Фоминск и двухполосное, вечно загруженное Московское малое кольцо). Поэтому появление крупного логистического комплекса чревато крупными транспортными проблемами, которые скажутся на всей ближайшей территории. Железная дорога позволяет связать Киевское направление с Европой, а Большое кольцо МЖД — с остальными регионами и требует лишь реноваций, на этом фоне все логистические возможности региона заканчиваются. Здесь нет и не может быть порта, а ближайший аэропорт находится в достаточном удалении, при этом авиагрузоперевозки в России пользуются самым незначительным вниманием. Создание в кластере каких-либо дополнительных научно-исследовательских или образовательных институтов не предусмотрено, поэтому развитие конкурентных преимуществ на фоне мировых кластеров недостижимо. Эту инициативу в принципе сложно называть кластером, скорее это просто традиционно сложившийся логистический узел, но не более. С другой стороны, рынок логистики развит в стране достаточно слабо, поэтому государственная поддержка пула логистических агентов может сразу вывести этот узел на лидирующие позиции национальных масштабов.

9–10. И сторико-туристический кластер «Остафьево» (НАО) и рекреационная зона в Воронове (ТАО) Концепция кластера «Остафьево» продиктована спецификой крупного усадебно-паркового ансамбля, который в ближайшее время должен быть реконструирован. Здесь планируют улучшить транспортную инфраструктуру, уже запланировано строительство тематического развлекательного парка. Работа над благоустройством рекреационной зоны в Воронове пока не начата, хотя здесь, на территории одного из местных домов отдыха, и завершена реконструкция крупного медицинского корпуса. Что касается и Остафьева, и Воронова, главной задачей подобных кластеров является привлечение горожан и туристов, это автоматически заставляет задуматься о создании рекреационно-развлекательных пространств — природных или рукотворных, а также об обустройстве общественных пространств с объектами культурного наследия. В Остафьеве перспективным считается усадебный комплекс «Русский Парнас», а также развивающееся рекреационное пространство — живописный ландшафт долины реки Десны. Кроме того, здесь планируется разместить историко-тематический развлекательный парк. Безусловно, обозначенные достопримечательности трудно сравнивать с историческими объектами Золотого кольца (Россия) или красотами Большого Барьерного рифа (Австралия), однако не последнюю роль здесь может сыграть концепция национального парка (ср. с Диснейлендом или тематическим парком «Юниверсал» — Universal Studios Hollywood). Доступ к этому кластеру будет обеспечиваться через Щербинку или по Калужскому шоссе, общественным же транспортом сюда будет достаточно трудно добраться. Успеху кластера могло бы поспособствовать создание управляющей компании, которая успешно синхронизировала бы туристические маршруты, учитывала интересы всех участников (например, в ходе разрешения вопроса об улучшении дорог) и главное — проводила бы общую маркетинговую политику. Последнее является очень важным моментом: создание качественного туристического бренда — одна из первостепенных задач этой территории. Вороновское поселение известно благодаря одной из старейших усадеб Московского региона, которая на данный момент принадлежит Министерству экономического развития и функционирует как дом отдыха. Иных точек притяжения сегодня нет, а их специальную разработку трудно считать целесообразной: благоустройство парковых зон в неурбанизированной среде заведомо убыточно. Плюсом поселения является его относительная доступность (рядом Калужское и Варшавское шоссе, Малое и Большое московское кольцо). Задумываясь о назначении этой точки роста, можно воспользоваться идеей о создании аэроклуба — здесь есть большие ровные поля, хорошее сообщение с аэропортами Внуково и Домодедово, — или предложением победителя конкурса «Большая Москва»

Статьи Стратегия власти

и устроить курорт минеральных вод мирового уровня в деревне Рыжово. Подземные воды, их качество и количество позволяют создать московские Карловы Вары. 11–12. Агропроизводственный кластер «Кленово» и агрорайон «Рогово» (ТАО) В Кленове пока не начато никакой детальной разработки по организации кластера, однако в планах создать более 80 000 новых рабочих мест. Агрокластер «Рогово» должен занять более 500 гектаров, здесь появятся складские, перерабатывающие и фасовочные цеха, будет осуществляться реализация продукции. Это должно, по прогнозам, снизить цены в два раза и помочь поставлять и реализовывать около четырех миллионов тонн продуктов. По мнению правительства Москвы, они должны прийти на смену плодоовощным базам, отвечать принципам многофункциональности и современным тенденциям. В то время как в Москве действует более 40 фермерских рынков, крупных оптово-продовольственных баз для их обеспечения нет. Особо остро встал вопрос развития агропромышленного комплекса в связи с санкциями, которые наложила РФ на продукцию из стран Евросоюза в конце 2014 года. Кластеры находятся друг рядом с другом и потенциально могли бы быть объединены. Объективно можно сказать, что благоприятные климатические условия и наличие рынка сбыта служат аргументами в пользу создания кластеров. В Кленовском поселении есть уже достаточно крупная фермерская база, несколько хозяйств, поля и малые реки, поэтому устанавливаемая функция не будет новой для территории. Если оперировать экономическими показателями, то можно констатировать, что коэффициент специализации — LQ, рассчитанный по методике Майкла Портера5 и касающийся данного района, — равен 12; обращая на него внимание, стоит учесть эффект малой базы: в поселении не развиты другие виды экономической деятельности, а общее число занятых, согласно данным Росстата, достаточно невелико. Роговское поселение, в свою очередь, обладает крайне скудными аргументами в пользу организации сельхозпроизводства. Здесь находится всего пара хозяйств, и при этом большую часть территории составляют пространства особо охраняемых лесов. Стоит отметить и то, что производство любого агропродукта в московских климатических условиях сопряжено с дополнительными расходами, которые отводятся на отопление и освещение. Этот фактор, безусловно, тоже влияет на цену продукта. В целом создание этого агрокластера кажется маловероятным, несмотря на актуальную экономико- политическую ситуацию, характеризующуюся введением санкций и, как следствие, дефицитом определенных продуктов, девальвацией рубля и изменением цен. Агрокластер, находящийся рядом со старой Москвой, мог бы попробовать внедриться на рынок сбыта со стабильным спросом. В то же время, безусловно, невозможно говорить о серь езной конкуренции с южными регионами страны.

Карима Нигматулина 02.2013-02.2015 и. о. директора ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы»

Новая Москва — это «созвездие городов» Присоединение новой территории коренным образом меняет образ Москвы. Ранее это была достаточно равномерно и однообразно застроенная высокоурбанизированная территория, палитру ее ландшафтов не отличало сегодняшнее богатство. Полагаю, что Новая Москва позволит сформировать принципиально новые стандарты, опробовать незнакомые прежде формы организации городской среды. Например, молодежь обычно любит жить в шумном центре города, где большинство объектов находятся в шаговой доступности, при этом размер жилплощади не так уж и важен. Пожилые люди и семьи, напротив, как правило, хотят жить в тишине, преимуществом для них будет зелень и придомовая территория. Вызов состоит в том, чтобы дать возможность всем категориям горожан жить так, как им будет удобнее. Возможно, ответом здесь могла бы стать система, в рамках которой создано «созвездие городов» — комфортных и самодостаточных, но не полностью автономных. Москва превращается из компактного образования в систему расселения. Существуют планы по развитию 12 символических точек роста, которые должны стать драйверами развития территории и уже сегодня имеют весомый экономический потенциал. Например, одна из таких зон роста — это территория вокруг ЦКАД, но это вовсе не значит, что там должна быть организована плотная жилая или офисная застройка, ведь закономерно здесь усилить именно логистическую функцию. Один из центров — Троицк, на него нам указала еще команда Грюмбаха — Вильмотта, участвовавшая в конкурсе на концепцию развития Московской агломерации; здесь, естественно, будет развиваться научное направление. Интересно экспериментировать: можно было бы попробовать сформировать в одной из точек спрос на энергоэффективное жилье. Развивать новые высокотехнологичные направления полезно. Окидывая взглядом всю территорию, можно сказать, что 12 точек, конечно, недостаточно, будут и малые центры. Так или иначе, развивать пространство нужно довольно осторожно, главное — параллельно «доводить» дорожнотранспортную и социальную инфраструктуру, формировать сеть, потому что возможность свободно передвигаться из одного мини-города в другой, наслаждаться ими — одно из важных преимуществ метрополиса. Надеюсь, что девелоперские аппетиты не заглушат здравого смысла и территория будет развиваться правильно. Наш ориентир — не безликие спальные микрорайоны, а разнообразие, живые местные сообщества. Сейчас очень нужны новые нормативы, потому что на новой по качеству территории не работают старые. Еще Московской областью выдано большое количество разрешений на строительство, но транспортная сеть для этих объектов пока не развита, а ведь она и так еле дышит. И московское правительство делает все для развития транспортной связанности и доступности и социальных объектов, приходится нагонять предыдущие недочеты. И подобных задач целый ряд. Вполне вероятно, что коренному москвичу будет непривычен новомосковский образ жизни, но Новая Москва вовсе

Анализ программы развития Новой Москвы, предлагаемой к реализации, свидетельствует о том, что не все 12 точек роста являются настоящими кластерами. «Аэрополис» во Внуково, многофункциональный кластер «Мосрентген», правительственный и образовательный центры в Коммунарке плохо соотносятся с классическим представлением о кластере — территории с особым набором характеристик. Если Мосрентген на данный момент, согласно задумке разработчиков, больше напоминает обычный город, без какой-либо специализации, то остальные три заявленных типа «кластеров» не соответствуют классической классификации. Так, «Аэрополис» скорее представляет собой огромный ретейл-парк и мало похож на кластер. Идеи, связанные с организацией правительственного центра, напоминают международную практику выноса административных функций из исторического центра города. Необходимо понимать, что само по себе тематическое группирование того или иного вида учреждений не тождественно созданию кластера. В противном случае Кремль тоже можно было бы объявить кластером; здесь же отметим, что кампус при университете также не принято называть кластером.

1 Ц ит. по Гриценко О. Столичный округ, 17.06.2011 // vz.ru 2 Т имченко Г., Колпаков И. «Москва — не государство в государстве».

Интервью с мэром столицы Сергеем Собяниным, 15.10.2013 // lenta.ru

3 С ергей Собянин: В Коммунарке планируется создать прообраз

медицинского «Сколково», 20.08.2014 // mos.ru

4 С м. MOH Holdings // mohh.com.sg 5 С м. статью «Виды кластерного развития»

Статьи Стратегия власти

не собирается конкурировать со старой. Слабоурбанизированные озелененные пространства с малой застройкой и придомовой территорией принципиально отличаются от высокоурбанизированных с плотной застройкой и в соответствии развитой инфраструктурой. И сила города — в палитре типов городской среды. Другое дело — территории Московской области, стоит позаботиться о том, чтобы новые округа столицы могли предложить зримые преимущества и лидировать сегодня на рынке Московской области. Важно избежать маятниковых миграций, для этого качество жилой среды должно соответствовать качеству рабочих мест.

Конкурс «Большая Москва» Яна Козак, Всеволод Окин

В 2012 году территория Новой Москвы официально перешла в ведение столицы. В этот год одновременно с программной деятельностью властей на вопрос о том, какой быть Новой Москве, которую в столичной прессе уже успели окрестить «юбкой», «фартуком» и небрежно — «протуберанцем», попыталось ответить мировое сообщество. Конкурс на разработку концепции развития Московской агломерации был объявлен 13 января 2012 года по инициативе рабочей группы при президенте РФ, органов исполнительной власти города Москвы и Московской области, Союза архитекторов России, Российской академии архитектуры и строительных наук. В первую очередь конкурс был необходим для того, чтобы накопить, а затем использовать идеи о том, как можно развивать Московский регион в целом и присоединенные территории в частности. Согласно его условиям, ни один из проектов не предполагал полной реализации, однако была собрана книга идей, а созданный инструментарий должен использоваться при развитии Московского региона и территории ТиНАО. Всего на конкурс, проходивший в шесть этапов, поступило 67 авторских заявок, в финал вышли 10 команд: 1. ООО «Архитектурное бюро «Остоженка» (Россия). 2. ООО «Архитектурно-дизайнерская мастерская А. А. Чернихова» (Россия). 3. ФГБОУ ВПО «Московский архитектурный институт» (Россия). 4. ЦНИИП градостроительства РААСН (Россия). 5. Antoine Grumbach et Associés (Франция). 6. l’AUC (Франция). 7. OMA (Голландия). 8. Ricardo Bofill (Испания). 9. Studio Ass Secci — Vigano (Италия). 10. Urban Design Associates (США). По итогам каждого из этапов группы представляли результаты исследований, в начале сентября 2012 года международное жюри определило победителей в трех номинациях. Antoine Grumbach et Associés предложили лучший проект развития Московской агломерации, они же стали победителями

Концепции участников Все концепции, поданные на конкурс, были выполнены в рамках единой философии проектирования новых городов и развития агломераций. В основном команды концентрировались на разработке концепции агломерации, а не на вопросе формирования видения будущего территории Новой Москвы. Можно предположить, что на это повлияла, во‑первых, программа конкурса, а во‑вторых, представления профессиональных градостроителей о традиционном развитии мегаполиса: очевидно, что расширение Москвы лишь в юго-западном направлении и вплоть до границ с Калужской областью — не более чем административная условность. Тем не менее весь спектр выработанных решений может эффективно использоваться в ходе развития Новой Москвы и Московской агломерации. Далее приводится обзор конкурсных предложений, представленных участниками. Полицентричность Принцип полицентричности, согласно программе, лежащий в основе пространственной организации Новой Москвы, должен помочь городу справиться с транспортными проблемами и разнообразить потребительские возможности местных жителей. В 2012 году был определен административный центр — многочисленный аппарат власти собирались перевести в Коммунарку; также участники продумывали схемы размещения медицинских, инновационных, спортивных и IT-центров; дополнительными «магнитами» стали аэропорты и хабы. Среди альтернативных концепций — идеи команды Рикардо Бофиля и Studio Ass Secci — Vigano. Первые предложили разместить города-спутники на территории между Коммунаркой, местом перспективной локации федерального центра, и Троицком — инновационно-образовательным центром. Studio Ass Secci — Vigano высказали сомнения в целесообразности создания альтернативного центра: это требует серьезных финансовых и временных ресурсов, к тому же полицентричность нарушает непрерывность городского пространства. Поэтому, по мнению авторов, следует создать «расширенную центральность», охватывающую и ядро, и периферию. Транспортная доступность Что касается разрешения непростой транспортной ситуации, в основном участники либо опираются на концепцию полицентричного города и таким образом планируют разводить потоки, либо предлагают тотально деавтомобилизировать общество. В основе этого процесса лежит идея о комплексном развитии общественного транспорта:

Статьи Стратегия власти

в номинации на лучший проект развития Большой Москвы, включающей старую Москву и юго-западные присоединенные территории; Urban Design Associates (UDA) предложили лучший вариант концепции нового федерального центра.

предлагаются варианты внедрения систем легкорельсового и скоростного транспорта (BRT и LRT), рассматриваются перспективы развития существующих линий ОТ и метро (в одном из проектов предлагается продолжить ветку метро до строящейся ЦКАД), описываются планы, связанные с организацией новых линий скоростного метро, железнодорожного сообщения, ТПУ. При этом в своих проектах конкурсанты говорили о необходимости повысить уровень комфорта, создать качественную городскую среду, закрепить главенство общественного транспорта над личным, а также создавать схемы эффективного управления. Каждая из команд задумалась и об улучшении характеристик улично-дорожной сети за счет повышения степени ее проницаемости и выстраивания иерархии дорог. Звучали идеи о развитии каршеринга1 и сетей медленных средств передвижения (велосипедной инфраструктуры), о введении налога вида pay-as-you-drive2, о развитии скоростного железнодорожного сообщения с соседними городами. В нескольких работах аэропорты Шереметьево, Внуково и Домодедово связаны в единую сеть с помощью аэроэкспресса, пущенного по полукольцу или, как вариант, по кольцу. В ряду подобных концепций выделился проект бюро ОМА, предложившего создать четвертый аэропорт Москвы на востоке на базе военного аэродрома Чкаловский и «посадившего» его на это самое кольцо. Также ОМА предлагали встроить в систему общественного транспорта неиспользуемое сейчас Метро-2. Устойчивое развитие Определяя перспективы экологического состояния города, некоторые команды (мастерская А. А. Чернихова, ЦНИИП, UDA), ссылаясь на пример Большого Лондона, предложили организовать зеленый пояс, который помог бы сдержать «расползание» города. Прозвучали и предложения санкционировать развитие южной части Новой Москвы: в ТАО может появиться территория с особым статусом природной зоны, в границах которой запретят любое строительство. Для команды Studio Ass Secci — Vigano «зеленый» вопрос оказался отправным в ходе разработки концепции развития территорий, ею был предложен самый широкий спектр решений — от внедрения экологичного транспорта и восстановления зеленых коридоров до эффективной утилизации снега. На концепции «умного» города внимание заострила команда бюро Ricardo Bofill. В конкурсном предложении речь идет о современных технологиях энергосбережения, утилизации отходов, энергопроизводства и энергораспределения, редевелопменте промышленных территорий, фермерском хозяйстве, преобразовании традиционных общественных пространств в экологические парки. Архитектурное бюро «Остоженка» наряду с редевелопментом заброшенных земель, развитием сельского хозяйства и внедрением высокотехнологичной инфраструктуры предлагает оригинальное

Статьи Стратегия власти

решение: превратить один из новомосковских мини-городов в местные Карловы Вары. Для этого предлагается использовать воды так называемого моря, которое находится под Москвой, не так глубоко под землей. Застройка территории Что касается застройки территории, то практически все команды предложили смешанный квартальный тип, ограничив высотность 10–12 этажами, оговорившись, что на территории делового центра могут появиться высотные доминанты. Отдельного внимания заслуживают три концепции застройки, представленные UDA, Ricardo Bofill и архитектурно-дизайнерской мастерской профессора А. А. Чернихова. UDA, авторы лучшей концепции развития федерального центра, предложили использовать плотную смешанную квартальную застройку, в структуре которой все объекты оказываются в шаговой доступности. От «расползания» подобный город-сад защищают окраинные зоны, они же позволяют сохранять природные ландшафты. Также предполагается восстановить защитный лесопарковый пояс вокруг Москвы. Если смотреть шире, в масштабах агломерации, должно увеличиться число объектов социальной инфраструктуры. Проект Ricardo Bofill предполагает размещение линейного федерального центра, востребованного многофункциональным городом- спутником, и инновационно-образовательного кластера. Согласно предложению, федеральный центр — классическая эспланада, завершающаяся высоткой. На его территории не предусмотрено строительство жилья, что вызывает ассоциацию с утопическим проектом Рема Колхаса «Исход», в котором описывается город добровольных заключенных. Команда Чернихова предпочла оставить федеральный центр в границах старой Москвы, лишь переместив его в индустриальный пояс. В то же время свободные территории этого пояса было предложено застроить зданиями по нереализованным проектам русских авангардистов — И. Леонидова, К.Малевича, Я. Чернихова. В этом шаге тоже невольно прочитывается аналогия с другим проектом Колхаса — «Городом плененного земного шара», ее основанием служит мысль о том, что постоянно развивающийся город нельзя лишать утопии, мечты, в противном случае он обречен на смерть. Управление развитием агломерации В российском градостроительном законодательстве нет такой административно-территориальной единицы, как агломерация; команды были вынуждены самостоятельно изобрести схемы управления территорией города, расширяющейся неконтролируемым образом. Участники предлагали правительству Москвы использовать помощь различных агентств, советов, комитетов и иных организаций, которые будут находиться либо над управленческими структурами субъектов, входящих в агломерацию, либо под их юрисдикцией.

Команда архитектурно-дизайнерского бюро А. А. Чернихова высказала оригинальную мысль, предложив передать полномочия по планированию одному органу власти — межрегиональной структуре, функционирующей в форме агентства или корпорации развития. Этот орган должен выступать в роли единого заказчика документов стратегического и территориального планирования, разработать консолидированную концепцию развития агломерации, определив ее границы и перечень территориальных образований, входящих в ее состав. В своих проектах участники также касаются темы брендинга: работа с агломерацией в целом и с присоединенными территориями в частности может стать идеальным плацдармом для улучшения имиджа территорий, окружающих историческую Москву. Победитель Победителем в номинациях «Лучший проект развития Московской агломерации» и «Лучший проект развития Новой Москвы» стала команда Antoine Grumbach et Associés. Бюро разработало комплексный подход, нацеленный на решение проблем современной агломерации. Для имплементации проектов команда предложила использовать инструменты государственно-частного партнерства, учредить государственную компанию по развитию присоединенных территорий, а также выделить на территории особые экономические зоны. Цель проектного предложения Antoine Grumbach et Associés — ликвидировать дисбаланс между объемами рынка жилья и местами приложения труда. Согласно этой концепции, главным аттрактором для жителей старой Москвы должны стать в первую очередь строящиеся офисные здания. Новые ареалы расселения и мест приложения труда сформируются на территории между МКАД и Московским малым кольцом (А107), где уже начала происходить урбанизация. Таким образом, Москва превратится в линейный город, осями которого станут федеральные автодороги и Новая московская линия скоростного метро и трамвайного сообщения (НМЛ). НМЛ, по задумке команды, должна пройти через Троицк, Коммунарку, МГУ, Кремль и еще шесть хабов, соединив Чириково с площадью Трех вокзалов. Транспортный каркас поможет создать гармоничную среду, которая будет развиваться за счет создания новых полюсов застройки вокруг ТПУ. Как и ожидалось, по итогам завершенного конкурса правительство Москвы не получило единого готового руководства к действию. Напротив, перед управляющим аппаратом и планировщиками возникло немало новых вопросов, касающихся развития недавно присоединенных территорий. Инструментарий, сформированный 10 командами с целью осуществить позитивные перемены, применяется сегодня в той или иной мере. Большой ценностью конкурса остается то, что он позволил вывести дискуссию о развитии Московской агломерации на мировой уровень.

Статьи Стратегия власти

1 Каршеринг (англ. carsharing) — вид краткосрочной аренды автомо-

биля с поминутной или почасовой оплатой, обычно используемый для коротких внутригородских поездок. Суть заключается в том, что автомобиль можно вернуть в любой из пунктов обслуживания.

2 Pay-as-you-drive (с англ. — «плати, сколько едешь») — налог, взимаемый за каждый километр пробега (учитывается с помощью счетчика GPS, для России актуальна система, интегрированная с ГЛОНАСС). Наличие счетчика-навигатора становится обязательным. Распространено в англосаксонских странах.

Экономическое состояние территории

Анализ рынка труда

Главный принцип развития территории Новой Москвы — тщательное соблюдение баланса: количество рабочих мест должно соотноситься с объемом вводимого жилья. Эта стратегия избрана для того, чтобы разрешить проблемы, возникающие на рынке инвестиционного жилья, а также чтобы преодолеть градостроительные сложности, прежде всего в области транспортного планирования. Необходимым представляется изучить перспективы поддержания баланса с экономической точки зрения. Структура рынка труда До присоединения новых территорий Москва увеличилась почти в 2,5 раза, тем самым «отрезав» от Московской области около 3,5% территории. Москве, в свою очередь, в наследство досталось 250 000 жителей, что составило на тот момент те же самые 3,5% населения Московской области. Опираясь на этот факт, сравним структуру занятости населения в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) и Московской области на момент присоединения. В ТиНАО, как и на территории всей Московской области, основными отраслями являются обрабатывающее производство и оптовая и розничная торговля, составляющие 17% и 19% в ТиНАО и 20% и 19% в области соответственно (см. диаграммы «Структура занятости»). Эти бизнесы в основном располагаются между МКАД и параллельной хордой, соединяющей Киевское и Калужское шоссе; там находятся несколько рынков, крупный ТРЦ «Мега Белая Дача» и индустриальный парк «Индиго». Другой доминирующей отраслью является транспорт и связь (13% в ТиНАО против 9% в области) — такое положение дел можно связать с высокой концентрацией узловых транспортных систем на территории ТиНАО (аэропорт Внуково, сортировочный узел Бекасово и федеральная автодорога М3 «Украина»). В ТиНАО, как и в Московской области, развита сфера операций на рынке недвижимости. При этом неразвитость транспортной системы и наличие больших сельскохозяйственных территорий не способствуют развитию строительной отрасли в ТиНАО. Всего 1%

Статьи Экономическое состояние территории

Всеволод Окин

работающих занят в строительстве, что в семь раз меньше соответствующего областного показателя. Также здесь немало оздоровительных и здравоохранительных учреждений — к этому располагает хорошая экология; на больших территориях неплохо развивается сельское хозяйство — и по тому и по другому показателю ТиНАО демонстрируют большую активность, чем область. Первое, что можно заметить, сравнивая структуру занятости ТиНАО и старой Москвы (см. диаграммы «Структура занятости»), — лидируют разные отрасли. В Москве первые позиции занимает торговля, при этом заметно отстает обрабатывающее производство (по сравнению с Московской областью и ТиНАО это явный признак сдвига в сторону постиндустриальной экономики). Другое отличие — доминирование рынка недвижимости (18% по операциям с недвижимостью и 13% в строительстве), что на момент присоединения было совершенно невозможным и для ТиНАО, и для Московской области. Индустриальный рисунок рынка труда в ТиНАО не соответствует постиндустриальному рисунку Москвы в прежних границах. Это может создать ряд проблем для московского рынка труда: придется менять структуру рынка ТиНАО, что окажется долгим и ресурсозатратным процессом, либо дотировать определенные отрасли, в которых сегодня рыночная оплата труда недостаточна для жизни в городе (например, сельское хозяйство). Схожесть распределения количества рабочих мест дает повод предположить, что и заработные платы распределяются аналогичным образом. Этот тезис дает основание для использования в этом разделе средних показателей Московской области для ТиНАО на конец 2012 года. Общий средневзвешенный уровень зарплат в Московской области в конце 2012 года достигал 32 000 рублей в месяц, в то время как в старой Москве этот показатель был на 50% выше. В целом заметно сильное отставание от московских показателей даже в профильном для области сельском хозяйстве. Как можно было ожидать, самыми высокооплачиваемыми сферами приложения труда в области являются финансовая сфера и государственный сектор, в котором средний уровень зарплат выше на 71% и 32% соответственно (здесь существует риск завышения первого показателя из-за эффекта заниженной базы вследствие того, что в пределах Московской области в данной сфере работает очень мало людей). В остальных индустриях уровни оплаты схожи между собой и держатся в районе средневзвешенных зарплат. Можно констатировать относительно сильное проседание (в среднем на четверть) в сельском хозяйстве, в области предоставления коммунальных, социальных и персональных услуг, в гостиничном и ресторанном бизнесе, а также в сфере образования — на долю этих отраслей в совокупности приходится около пятой части всех рабочих мест. Отдельно стоит обратить внимание на зарплаты в социальных сферах: коммунальные и социальные

Структура занятости, 2012 год

99 Московская область

ТиНАО

13%

10%

1% 3%

7% 17%

20%

7% 7%

7% 19%

19%

12%

13%

Москва в прежних границах 7% 13%

5% 8%

0% 5%

9% 18%

25%

Транспорт и связь Государственное управление и обеспечение военной безопасности, социальное страхование Здравоохранение и предоставление социальных услуг Обрабатывающие производства Образование Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг

Оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мото циклов, бытовых изделий и предметов личного пользования Строительство Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг Сельское хозяйство Остальное

Статьи Экономическое состояние территории

услуги, образование и здравоохранение — все они находятся в группе отстающих. Важный момент касается сельского хозяйства: с одной стороны, в этом секторе работает небольшая доля горожан и уровень зарплат в нем один из самых низких, с другой стороны, сельскохозяйственные угодья занимают огромные территории. Несмотря на то что данная черта является особенностью подобного вида экономической деятельности, в условиях уплотнения города сложившаяся ситуация может составить определенную проблему. Настоящее состояние рынка труда За два года структура занятости в ТиНАО уже успела измениться. Наибольший сдвиг произошел в сфере оплаты труда. Это говорит о реальном влиянии старой Москвы на новые территории. Анализ диаграммы распределения рабочих мест (см. диаграмму «Структура занятости: ТиНАО, 2014 год») позволяет говорить о новых тенденциях на рынке труда1. С одной стороны, за счет появления и роста новой административно-территориальной единицы — ТиНАО — произошло увеличение долей, занимаемых отраслями государственного управления, здравоохранения, обрабатывающего производства (например, возникли индустриальные парки), строительства (Новая Москва превращается в крупнейшую стройку страны), а также транспорта и связей (происходит развитие логистики, общественного транспорта). С другой стороны, на рынке труда снизилось количество занятых в сфере образования (возведение, планирование и ввод образовательных учреждений происходит повсеместно, однако только на уровне школ и ДОУ), в области операций с недвижимостью (при том, что сейчас рынок недвижимости Структура занятости: ТиНАО, 2014 год Транспорт и связь

14%

Государственное управление и обеспечение военной безопасности, социальное страхование Здравоохранение и предоставление социальных услуг Обрабатывающие производства

4% 12%

3% 6% 3%

19%

Образование Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг Оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мо тоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг Сельское хозяйство Строительство Остальное

16% 10%

100

Структура заработной платы в Москве и Московской области, 2012 год (тыс. руб.)

101

120 000 100 000 80 000 60 000 40 000

Сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство

Обрабатывающие производства

Производство и распределение электро энергии, газа и воды

Строительство

Оптовая и розничная торговля

Гостиницы и рестораны

Транспорт и связь

Финансовая деятельность

Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг

Государственное управление и обеспечение военной безопасности Образование

Здравоохранение и предоставление социальных и персональных услуг Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг

Среднемесячная заработная плата, МО Среднемесячная заработная плата, Москва Средневзвешенная по отраслям, МО Средневзвешенная по отраслям, Москва

является одной из основных движущих сил региона, эта тенденция кажется не совсем логичной), в оптовой и розничной торговле (за отчетный период не было введено крупномасштабных торговых площадей, хотя появилась тенденция отдавать первые этажи новых возводимых жилых комплексов под коммерческие и общественные заведения, в сельском хозяйстве (никакого развития этой отрасли не наблюдалось). Ощутимым последствием включения ТиНАО в состав Москвы оказалось изменение уровня заработных плат (см. диаграмму «Структура заработных плат в ТАО, НАО и Москве, 2014 год»). За два года произошел существенный скачок: средний уровень оплаты труда изменился. Зарплаты в НАО уже превысили средние показатели по Москве на 2%. Средние показатели по Московской области (мы условились, что они по состоянию на 2012 год соответствуют показателям ТиНАО) за два года выросли на 87%. В ТАО уровень средних зарплат отстает от Москвы в прежних границах и НАО почти на 35%, скорость роста составила 21%, в то время как в самой старой Москве — 20%. Сравнение ТиНАО и старой Москвы в принципе не вполне корректно, так как эти территории слишком сильно разнятся по масштабу. Однако можно выделить некоторые тенденции

Статьи Экономическое состояние территории

20 000

Структура заработной платы в ТАО, НАО и Москве, 2014 год

102

140 000 120 000 реализуемых на рынке недвижимости в настоящее время, проекты малоэтажной застройки занимают треть, однако доля вводимых площадей подобного типа по сравнению с массовым жильем достаточно несущественна.

100 000 80 000 60 000

Динамика строительства жилых домов со второго полугодия 2012 года по второе полугодие 2017 года (м2)

40 000

1 600 000

20 000

1 400 000

1 000 000

1 200 000

800 000

600 000

Сельское хозяйство, охота и лесное 400 000 хозяйство

Обрабатывающие производства

1 пол. 2013

200 000

2 пол. 2012

2 пол. 2013

1 пол. 2014

Производство и распределение электро энергии, газа и воды Жилье экономкласса

2 пол. 2014

1 пол. 2015

Здравоохранение и предоставление социальных и персональных услуг Прочие коммунальные, социальные пол. 1 пол. 2 пол. 1 пол. 2 пол. и22015 персональные услуги 2016 2016 2017 2017

Среднемесячная заработная плата, ТАО

Жилье комфорткласса

Строительство

Оптовая и розничная торговля Среднемесячная заработная плата, Динамика рынка многоквартирных домов со второго полугодия 2012 года по второе полугодие 2017 года (количество квартир) Москва Гостиницы и рестораны 10 000 Средневзвешенная по отраслям, ТАО Транспорт и связь 9000 Средневзвешенная по отраслям, НАО Финансовая деятельность 8000 Средневзвешенная по отраслям, Москва 7000 Операции с недвижимым имуществом, 6000 аренда и предоставление услуг Выплаты по ипотеке, ТАО

6 7 8 9

Среднемесячная заработная плата, НАО

5000

10 Государственное управление

Выплаты по ипотеке, НАО

4000 и обеспечение военной безопасности

Образование

3000 2000 1000

даже в таких условиях. Для Москвы за последние два года общий рисунок не изменился. В ТиНАО же произошли существенные сдвиги в структуре зарплат, что вызвало следующие изменения. —— В НАО средняя зарплата составляет теперь более 60 000 рублей. Как и в бытность Московской областью, финансовая деятельность, транспорт и связь здесь являются наиболее привлекательными сферами с точки зрения оплаты труда (выше среднего на 34% и 40% соответственно), в отстающих — сфера гостиничного и ресторанного бизнеса (61% ниже среднего). Сферы образования, здравоохранения, предоставления прочих услуг и сельского хозяйства, как и два года назад, отстают в среднем где-то на 25–30% (ситуация даже ухудшилась). Важным моментом является резкое увеличение зарплат в сфере торговли, что является прямым следствием взаимодействия с Москвой. —— ТАО больше удален от центар Москвы, поэтому здесь изменения менее выражены. Средневзвешенный уровень заработной платы по отраслям составил 39 000 рублей. В отличие от старой Москвы 0

1 пол. 2012

1 пол. 2 пол. 1 пол. 2013 2013 2014

2 пол. 2014

2 пол. 2015

Однокомнатные

Трехкомнатные

Двухкомнатные

Четырехкомнатные

2 пол. 2015

1 пол. 2016

2 пол. 2016

1 пол. 2017

2 пол. 2017

Ожидаемая структура занятости: ТиНАО, 2035 год Транспорт и связь

Здравоохранение и предоставление социальных услуг Обрабатывающие производства Образование Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг Оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мо тоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования

11%

Государственное управление и обеспечение военной безопасности, социальное страхование

9% 10% 3% 4%

11%

15%

10% 13%

Предоставление прочих коммунальных, социальных и персональных услуг Сельское хозяйство Строительство Остальное

предоставления услуг (см. диаграмму «Ожидаемая структура занятости: ТиНАО, 2035 год»). Так, например, доля, поименованная как «Остальное» и включающая финансовую деятельность вместе с гостиничным и ресторанным бизнесом, составит около 12%. Интересно, что сфера оптовой и розничной торговли не развивается, как это происходит в старой Москве, а строительство и образование становятся доминирующими отраслями. При этом в целом картина остается прежней и изменения в остальных областях сложно назвать существенными.

103

Статьи Экономическое состояние территории

и НАО, зарплаты в основном генерируются в гостиничном и ресторанном секторах (23% выше среднего). С точки зрения объема этих отраслей ТАО даже превосходит НАО. Наблюдается проседание на 33% в сферах строительства и предоставления прочих услуг, однако остальные отрасли держатся на едином уровне и продолжают тенденции Московской области. Таким образом, мы можем констатировать, что за два прошедших года структура рынка труда НАО резко приблизилась к московской, в то время как, глядя на ТАО, можно увидеть сближение с областью. Перспективы развития рынка По планам департамента развития новых территорий общая численность рабочих мест в Новой Москве к 2035 году должна составить 1 000 000. На данный момент есть предварительный расчет структуры занятости, выполненный McKinsey & Company. Прогнозируется переход части работающего населения из сферы сельского хозяйства и обрабатывающего производства в область

Рынок коммерческой недвижимости, девелопмента, мест приложения труда Состояние рынка до 2012 года До получения столичного статуса на территории, занимаемой ТиНАО, не располагалось ни одного административно-делового центра высокого качества. Можно сказать, что здесь был только один крупный работающий бизнес-центр — «Румянцево», созданный по канонам типичного периферийного бизнес-центра (такие же появлялись в Выхине, Черкизове и т. д.), без каких-либо попыток внедрения в ткань города, без качественного архитектурного решения. Это был бизнес-парк, состоящий из набора двухцветных коробок, адекватный ответ на спрос со стороны местных малых бизнесов. Однако местоположение бизнес-парка сделало свое дело. Он стал крайне успешен и создал потенциальную точку роста для появления будущего административно-делового квартала. Подобная картина характерна и для складской недвижимости. На территории ТиНАО не существовало качественных логистических центров, здесь располагались лишь небольшие склады, удовлетворявшие в основном местные потребности (исключение составлял ЛП «Крекшино»). Однако в 2011 году сюда зашел крупный игрок — PNK Group, который начал развивать территории около аэропорта Внуково. Можно предположить, что это произошло, так как инфраструктура аэропорта была к тому моменту уже достаточно хорошо развита. Относительно темпа роста рынка офисов и складов рынок торговой недвижимости развивался успешно: он был представлен огромным ТРЦ «Мега Теплый Стан», расположившимся на МКАД. Однако это пример выплескивания Москвы за ее границы (ретейлеры устанавливали за МКАД пониженные тарифы). Также в районе Саларьева в середине 2010 года был построен крупный центр оптовой торговли «Международный», который частично должен был обеспечить площади закрывающимся рынкам — «Лужникам» и «Черкизовскому». Присоединенная территория не являлась примером активного индустриального развития. Во всей Новой Москве существовало лишь одно крупное производство — Щербинский лифтостроительный завод, крупнейший в этой отрасли в России. Отдельно стоит упомянуть заводы «Мосрентген» и Coca-Cola, которые являются значимыми местами приложения труда. На территории ТиНАО есть еще порядка 20 производств, которые имеют местный или региональный характер и слабый потенциал для роста. Отдельно стоит рассматривать город Троицк: на его территории находятся уникальные институты (ИЗМИРАН, ТРИНИТИ, ИЯИ РАН, ФИАН), создающие высококачественную рабочую среду. Однако Троицк тяготится статусом моногорода: его производства, какими бы уникальными они ни были, теряют возможности для роста, уступая Москве в конкуренции за высококвалифицированные кадры.

104

105

Статьи Экономическое состояние территории

Важной чертой территории ТиНАО было наличие сельского хозяйства. Одно из самых крупных агропромышленных предприятий страны находилось в городе Московском, всего в семи километрах от Москвы. В границах ТиНАО производили все виды сельскохозяйственной продукции: молочную (молочный комплекс «Рыжово»), мясную, продовольственную и цветочную (ООО «Московские цветы»). На конец 2012 года на территории, занимаемой ТиНАО, находилось 59 детских садов, 61 школа и 43 здравоохранительных учреждения (предложение не справлялось с существовавшим спросом). Индустрии спорта, досуга и отдыха находились в зачаточном состоянии и при всей своей важности продуцировали довольно малое количество рабочих мест. На всю территорию приходилось не более 10 футбольно-легкоатлетических полей, двух кинотеатров, шести музеев, отсутствовали театры, парковые и рекреационные зоны. В каждом из городов (Троицке, Щербинке, Внукове, Московском) была своя система общественного транспорта, дающая доступ к ближайшим поселениям вокруг, другим крупным городам Московской области (Подольску, Одинцову) и Москве, однако ее сложно было назвать развитой, такой вывод не позволяло сделать низкое качество дорожной сети. Получить рабочее место можно было в аэропорту Остафьево, в одном из усадебных комплексов, на экспериментальном железнодорожном кольце в Щербинке и в войсковых частях. И если в последнем случае ответственность полностью падает на Министерство обороны, то в остальных случаях перечисленные центры обладали крайне лимитированным спросом на труд, больше представляли собой местные особенности, чем являлись реальными аттракторами на рынке труда. С другой стороны, у границ ТиНАО сосредоточилось огромное количество мест приложения труда, которые привлекали местных жителей. Естественно, Москва была одним из них. Важными местами стали аэропорт Внуково, города Подольск, Одинцово, Наро-Фоминск: на их территории расположились различные крупные предприятия регионального и национального масштаба. Однако в силу слабой развитости дорожной системы было относительно легко добираться только до Москвы, в то время как сообщение с другими городами было затруднено. Настоящее положение дел Первый важный момент, который стоит отметить, — это «столичный эффект». Это значит, что на территории ТиНАО уже началось строительство коммерческой недвижимости, и оно будет продолжаться. За два с небольшим года уже спроектировали, возвели и ввели в эксплуатацию достаточно много таких площадей — даже большее, чем за все время развития этих территорий. Это касается и офисной, и складской, и торговой недвижимости. На местный рынок обратили внимание крупные международные игроки, такие как PNK Group и Hines.

История PNK Group, одного из крупнейших складских операторов Московского региона, началась еще в 2011 году, его появление предопределила реконструкция Киевского шоссе и начало работы крупного грузового терминала в аэропорту Внуково. Однако оператор начал усиленно развивать свой логистический комплекс именно с момента получения территорией статуса Новой Москвы и сейчас ведет строительство одного из крупнейших логистических парков Московского региона в районе Бекасова, ровно на границе с Новой Москвой2. Именно в Бекасове планируется развитие логистического кластера. Здесь находится одна из крупнейших в Европе сортировочных станций. Появление Hines на этом рынке — а это один из самых влиятельных мировых инвесторов в области недвижимости — совпало именно с началом развития Новой Москвы как региона, поэтому очевидно, что в планах у этого инвестора инвестиции в будущее. Существенное количество заявленных проектов коммерческой недвижимости — реакция участников рынка на новую качественную среду, которая в ближайшем будущем будет заселена квалифицированными специалистами, а также на перспективу выхода новых крупных отечественных и международных компаний на местный рынок и, как следствие, появление большого количества новых покупателей. Так, например, в высококачественном офисном парке Comcity уже появился якорный арендатор в лице Ростелекома, который арендовал там 60 000 м2 для своей штаб-квартиры, сюда же из «Москвы-Сити» переезжает крупнейший в мире разработчик программного обеспечения и поставщик серверного оборудования Oracle, а также другие крупные IT-компании, среди которых ГК «Систематика». В Саларьеве собираются строить крупнейшие в мире ТЦ и продолжать развитие логистических комплексов, чтобы оптимизировать доступ к продуктам и товарам объектов возникшей коммерции. Очевидно, что здания офисов (мест приложения труда), как правило, находятся вблизи главных магистралей района. На данный момент рядом с границей старой Москвы достаточно активно развивается коммерческая недвижимость. Если прежде стремительно осваивались территории вблизи МКАД, то к концу 2010-х основное внимание стали уделять хорде, параллельной Кольцевой дороге и соединяющей Калужское шоссе с Киевским. Развитие этих зон, преостановленное на некоторое время, продолжилось после присвоения ими нового статуса. Наиболее динамично процесс девелопмента происходит в районе Киевского шоссе, в то время как Калужское пока еще воспринимается как дорога регионального уровня, поэтому это направление менее востребованно. Постепенно мы становимся свидетелями эффекта магистрализации (см. карту «Коммерческая недвижимость»). Отдельно стоит отметить развитие социальной инфраструктуры — дошкольных учреждений, школ и объектов здравоохранения. С момента присоединения к Москве и до конца 2014 года было

106

5 16

Кокошкино

107

Московский

9 13

Коммунарка

Воскресенское Ватутинки 18 19

Щербинка

Троицк

Коммерческая недвижимость на территории ТиНАО г. Москва Границы новых округов Москвы (НАО, ТАО)

ТРЦ «Саларьево» / ООО «Эссенс Девелопмент»

Железная дорога

ТРЦ «Sky Mall» / ООО «Хайнс»

Автомагистраль

Фуд -Сити / ООО «Пламя»

ТРЦ «Бутово Молл»/ ООО «МД Групп»

ТРЦ «Внуково Аутлет Вилладж» / ГК «Эспро», ООО «Хайнс», ИГ «Атон»

«Экспоцентр Внуково»/ ЗАО «Экспоцентр»

Индустриальный парк «Индиго» / ЗАО «Масштаб»

ПНК «Внуково»/ «ПНК Групп»

Производственно-складской комплекс «Сотрудни чество» / Компания «Северин девелопмент»

ППТ объектов транспортной инфраструктуры — ТПУ Саларьево и прилегающей территории в районе д. Саларьево

Аэрокластер Внуково ППТ с адресными ориенти

Территория населенного пункта Присоединенная территория Торговая застройка Административно-деловая застройка Административно-производственная застройка Складская застройка Объекты коммерческой недвижимости: 1

Бизнес-парк «Comcity» / PPF Real Estate Russia (Киевское ш., 2 км от МКАД, д. 6 стр. 1)

АДЦ /ППТ Административно-делового центра вблизи пос. Коммунарка НАО г. Москвы, АДЦ

Бизнес-парк «G8» / ООО «КомСтрин» (Дудкино)

«К2 бизнес парк» / «Storm Properties» (Калужское шоссе, 2 км от МКАД)

Neopolis/ A-Store Estates (в ЮЗАО Москвы, рядом с Румянцево)

ТРЦ «РИО»/ ГК «Ташир» (неподалеку от бизнес-парка «Румянцево» и будущей станции метро «Саларьево»

рами: участок 14/1 в районе д. Мешково г. Москов ский НАО г. Москвы 18 19

ППТ2 Логистический комплекс / RDI Международная бизнес платформа / ЗАО «МИГ», «ITEC»

Статьи Экономическое состояние территории

введено в эксплуатацию больше двух десятков социальных объектов. Во всех планах проектируемых, новопостроенных и строящихся жилых комплексов обязательно присутствуют детские сады и школы, а в особо больших проектах — поликлиники и больницы. Подобный подход, реализуемый девелоперскими компаниями при планировании жилых районов, уже помог городу разгрузить существующие мощности и побороть колоссальный дефицит мест в ДОУ и школах. Еще одной важной сферой приложения труда является малый бизнес, который, чтобы оставаться успешным, должен быть очень гибким. Вопрос развития сферы услуг, а также инфраструктуры для ее внедрения является одним из наиболее перспективных в постиндустриальном городе. Для развития этой сферы начинают использоваться первые этажи зданий жилых микрорайонов, на месте бывших квартир появляются помещения административно- делового и коммерческого назначения. Среди примеров подобной девелоперской тактики — жилые комплексы «Новые Ватутинки», «Москва А101», «Град Московский». Однако не всякий малый бизнес выберет размещение в безликой застройке жилых районов, оторванных от мест общественной активности. Итогом развития рынка мест приложения труда за последние два года, по словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, стало создание порядка 60 000 рабочих мест, что немного разнится с изначальными планами, в соответствии с которыми уже должно быть введено порядка 70 000 рабочих мест.

1 В ходе анализа структуры рынка труда ТиНАО, для того чтобы получить наиболее точные результаты, мы использовали различ ные источники и, сравнивая показатели, выявили ряд разночте ний. По данным Мосгорстата за 2012 год, общая среднесписочная численность рабочих составила около 47 000 человек. С тех пор информация о социально-экономическом состоянии ТиНАО больше не публиковалась в открытом доступе, поэтому, чтобы получить данные, актуальные для 2014 года, мы сделали официальный запрос в Мосгорстат и получили удивительный показатель: среднеспи сочная численность рабочих составила 37 000 человек, то есть уменьшилась на 10 000 человек. При этом, согласно информации департамента развития новых территорий, на момент присоедине ния Новой Москвы в ТиНАО было 84 000 рабочих мест и за два года этот показатель увеличился на 70 000. В то же время консалтинговая компания McKinsey & Company оценила количество рабочих мест в 2012 году в 115 000. Подобный разброс трудно обосновать, списав на мелкие ошибки, его природа остается загадочной. В настоящем анализе мы оперируем данными Мосгорстата за январь — сентябрь 2014 года, предполагая, что представленные показатели макси мально соответствуют действительности вне зависимости от опре деляемого количества рабочих мест. 2 Л огистический парк «PNK-Бекасово» не вошел в состав Новой Москвы, инвестор приобрел эту землю до присоединения в наде жде «оказаться в Москве», однако прогадал.

108

Анализ рынка жилья

109

Экономика Территорию Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) на момент присоединения отличали такие характеристики, как дисперсная застройка и низкая плотность населения, что обусловлено историческими причинами и особенностями организации среды. В новых округах уже существовало три крупных города — Московский, Троицк и Щербинка, среди иных форм освое ния ТиНАО — поселки (около 60 штук), СНТ и деревни, в которых частные дома и сегодня перемежаются малоэтажной многоквартирной застройкой (например, это касается рабочего поселка фабрики им. Первого Мая). По сравнению с другими частями Подмосковья (Одинцовом, Красногорском, Химками, Балашихой) даже в городах ТиНАО рынок жилья развивался не так активно. Вероятно, этот факт можно связать с удаленностью от МКАД. Присвоение территории ТиНАО столичного статуса изменило правила игры. По словам главы департамента развития новых терриОбъемы жилищного строительства, тыс. м2 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2012

2013

2014

2015 2016

2017

2018

2019

2020

2021 2022

2023 2024

2025

Статьи Экономическое состояние территории

Всеволод Окин

торий, в 2014 году в ТиНАО сдано 1,602 миллиона квадратных метров жилья, в том числе 171 000 малоэтажного и 467 100 индивидуального. Итого с 1 июля 2012 года было введено около 4,5 миллиона квадратных метров (см. график «Объем жилищного строительства»), а с 2020 года ожидается ежегодный ввод 2,5 миллиона квадратных метров жилья. Разница между плотностью населения в ТиНАО и в старой Москве достаточно велика: 95,3 человека на квадратный километр в ТАО, 459,3 человека на квадратный километр в НАО и 4823 человека на квадратный километр в старой Москве. По данным ФМС, на 30 января 2014 года прирост населения составил 82 459 человек. При таких же темпах в 2014 году жилье должны были получить еще 62 000 человек. Иными словами, в ТиНАО были созданы все предпосылки для того, чтобы население за 2,5 года выросло практически вдвое. Влияние испытывала на себе вся сложившаяся конъюнктура. При этом территория начала изменяться неравномерно: на данный момент в большей степени отличаются «пограничные» пространства — в данном случае речь идет об окраинах старой Москвы, граничащих с НАО. Быстрая смена имиджа — неестественный процесс, поэтому стоит остерегаться негативных последствий, например появления депрессивных районов. Примеров «неблагополучного» девелопмента не понадобилось ждать долго. Жилой комплекс «Град Московский» был полностью введен в эксплуатацию в 2014 году в городе Московском в восьми километрах от МКАД, новые квартиры рассчитаны на 15 000 жителей. Натурное обследование территории показало, что дворы не были благоустроены, озеленительные работы выполнены неудовлетворительно, остро стоит вопрос об утилизации мусора; в плохом состоя нии находятся дороги, тротуары, бордюры; активно работающие первые этажи зданий, которые выполняют общественные функции, покрыты граффити, встречаются места с выбитыми окнами. «Град Московский» — не единственный микрорайон, находящийся в таком состоянии, в границах новых административных округов. Новое жилье строится преимущественно на границе со старой Москвой, при этом, чем ближе недвижимость к МКАД, тем выше ее цена. По нашей оценке, средняя стоимость квартир достигает 108 000 рублей за квадратный метр в пределах 15 километров от МКАД — главной зоны девелоперского интереса, в то время как средняя стоимость квадратного метра для остальных проектов не превышает 75 000 рублей за квадратный метр (см. карту «Изменение стоимости жилой недвижимости»). Самые дорогие квартиры находятся на границе с Солнцевом (№11, 13) и с Южным Бутовом (№9), а также вдоль калужского направления (№19)1. По другой оценке2, средняя стоимость жилья в НАО составляет 107 000 рублей за квадратный метр, в ТАО — 70 000 рублей за квадратный метр. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в Новой Москве составляет 100 000 рублей, что уже превышает средневзвешенные

110

Рынок девелопмента жилой недвижимости Факт включения ТиНАО в состав Москвы открыл новую перспективу для московских девелоперов. В пределах старой Москвы осталось ограниченное количество свободных участков, которые находятся либо в периферийных зонах, либо на бывших промышленных территориях, что ведет к обострению конкурентной борьбы. Территория ТиНАО примечательна не только своими размерами, но и слабой заселенностью. При должной поддержке властей, которые не ограничивают темпов строительства, а, напротив, ратуют за активное развитие, потенциал девелопмента очевиден. До присоединения На слабоурбанизированной территории ТиНАО находятся три относительно крупных города: Московский, Троицк и Щербинка, семь поселков с населением от 5000 до 10 000 человек: Кокошкино, Ватутинки, Киевский, Воскресенское, Знамя Октября, ЛМС и поселок завода Мосрентген. До недавнего времени это пространство не представляло серьезного интереса для инвесторов в силу целого ряда причин. Во-первых, эта территория имеет достаточно слабую транспортную доступность. Киевское шоссе было реконструировано в настоя щую широкополосную магистраль лишь в 2009 году, Калужское же скорее остается дорогой регионального типа, которая не может

111

Статьи Экономическое состояние территории

цены Подмосковья на 15%, однако это значение соразмерно с ценами на недвижимость в ближайших крупных городах (Одинцове, Химках и т. д.). Цены в районах старой Москвы, граничащих с ТиНАО (Солнцеве, Теплом Стане, Бутове), наоборот, существенно выше. Подобное резкое различие между ТиНАО и старой Москвой и, наоборот, сходство с Подмосковьем говорит о том, что местный рынок жилья пока больше напоминает пригородный вариант, чем столичный. Логика территориального развития таких городов ближайшего Подмосковья, как Одинцово, Химки и Красногорск, частично схожа с логикой девелопмента в ТиНАО — вероятно, именно она и определяет во многом стратегию развития новых территорий. Квартиры в ТиНАО становятся ценным активом, и около 10% транзакций несут именно инвестиционный характер3. Ценность этих активов в первую очередь заключается в том, что покупатель получает московскую прописку: московская прописка по сравнению с подмосковной ассоциируется не только со статусными дивидендами, но и с такими дополнительными выгодами, как повышение социальных выплат, улучшение условий социального обеспечения и понижение тарифов на жилье и коммунальные услуги. При должном выполнении городом планов, связанных с улучшением доступности Новой Москвы, организацией комфортной среды и реализацией соответствующей экологической политики, ценность квартиры как актива должна вырасти и обогнать по стоимости большую часть районов старой Москвы.

Сергей Георгиевский, эксперт в области комплексного развития территории

Единый город Моя идеальная Новая Москва — это никакая не новая Москва, это часть единого города. Мне кажется, стоит уходить от риторики «старое — новое» и придерживаться единой стратегии развития городских территорий, а не двух разных. Политика, которую мы сейчас наблюдаем, связана с созданием отдельного департамента по развитию новых территорий, отдельной структуры для управления Новой Москвой. Это неправильно. Чтобы Новая Москва не была отдельным городом в городе, стоит уже сейчас начинать выстраивать единую систему управления пространством, основанную на принципе полицентричности. Второй важный шаг на пути к единому городу — работа с бизнесом и жителями. На присоединенных территориях явно не хватает рабочих мест и локальных общественных и культурных центров — библиотек, галерей, парков, инфраструктуры, где жители могут ощутить себя полноценными горожанами. У Новой Москвы должна быть своя альтернативная городская среда, а у жителей — возможность работать рядом с домом, в этом и есть принцип полицентричного города. При этом с Новой Москвой связано еще одно чаяние: хотелось бы создать на ее месте лабораторию для новых градостроительных идей в масштабе города или даже страны, чтобы эта территория стала витриной. Сейчас здесь идет типовая застройка, но пора пробовать реализовывать нетиповые проекты, экологическое строительство. Мы пытаемся исправить градостроительные ошибки в «старом» городе, а в новой его части продолжаем их допускать: строим типовые объекты, используем прежний подход к формированию улиц и общественных пространств. По масштабу застройка Новой Москвы может быть соразмерна человеку. Высокий потенциал территории кроется в ее экологии. Стоит еще раз присмотреться к скандинав ской модели — бережное освоение территории выглядит довольно привлекательно для этого места.

выдержать крупного транспортного потока. На территории ТиНАО исторически не сложилось железнодорожного сообщения, железнодорожные пути проходят лишь по его границам. Во-вторых, на территории находится крупнейшая в Европе свалка полигонного типа и большие зоны ограниченного размещения объектов капитального строительства из-за повышенного шума, создаваемого самолетами вокруг аэропорта Внуково. В городах ТиНАО никогда не возникало крупных или необычных проектов: рынок коммерческого девелопмента в принципе не был здесь всерьез представлен, а на рынке жилья в большей степени реализовывались проекты малоэтажной застройки, такие как таунхаусы и коттеджи, — так преобразовывались местные деревни.

112

113

Статьи Экономическое состояние территории

Современный девелопмент Активность девелоперов преимущественно заметна на «пограничных» территориях, рядом с прежними границами Москвы. Основная масса заявленных и реализуемых проектов находится на расстоя нии 15 километров от МКАД, что в среднем составляет 35-минутную удаленность (в случае с Киевским шоссе — 25-минутную, так как это единственная реконструированная скоростная трасса). На карте девелопмента можно увидеть, как происходит расползание сложившихся районов Москвы (Солнцева и Бутова). С другой стороны, намечается увеличение предложения вдоль существующих и проектируемых хорд (предполагается, что появятся дороги между Калужским и Киевским шоссе, которые в итоге должны замкнуть район Мосрентгена и Мамыри, Картмазово и Коммунарку с Бутовом, Московский и Сосенки, Марушкино и Десну, Крекшино и Троицк). После этого стоит ожидать, что урбанизированные территории, возникшие непосредственно вблизи хорд, начнут «стягиваться». Анализируя характер развития зон жилой и коммерческой недвижимости путем их наложения на карте, можно сделать предположение о том, что в районе двух хорд, расположенных ближе всего к Москве, должно появиться большое количество мест приложения труда. Рассматривая структуру организации пространства (карты составлены по утвержденным ППТ и реализующимся и уже реализованным проектам в рамках Новой Москвы), можно увидеть, что за районом, в котором сконцентрированы места приложения труда, находятся жилые кварталы. На данный момент можно сказать, что планы государства по развитию кластеров со сбалансированным распределением рабочих мест и жилья пока находятся в некотором противоречии с результатами деятельности, осуществляемой девелоперами.Решением этой проблемы может оказаться создание мест приложения труда при жилых комплексах. Судя по проектам, этим уже занимается большинство девелоперов, однако пока решения носят достаточно формальный характер. Проектами предусматривается только создание объектов социальной инфраструктуры — речь идет о первых этажах жилых комплексов с общественно-деловыми функциями и в редких случаях о ТРЦ с офисной частью. Такая структура задает жесткие физические ограничения по доступным площадям: затруднителен вход даже среднеразмерных бизнесов, потому что им довольно непросто здесь разместиться. Кроме того, сужен и набор востребованных профессий. По сути, сегодня могут привлекаться только специалисты из сфер образования и здравоохранения, а также работники торговли и малых бизнесов, например, занимающихся страхованием, локальной юриспруденцией, также это могут быть розничные банки. Достаточно много рабочих мест существует лишь номинально. Это касается, например, строящегося микрорайона Первый Московский, который находится в городе Московском. В проекте было заявлено, что на 37 000 человек местного населения будет создано 12 000 рабочих

мест. В реальности объекты социальной инфраструктуры и строящиеся коммерческие площади, по самым смелым оценкам, создают не более 2000 мест. Можно выделить пять типов освоения территорий. 1. Линейный город Коммерческая застройка (бизнес-парки, торговля, логистика) растет вдоль магистралей, так же развивается и жилье. Новое строительство идет вдоль основных дорог и хордовых связей, в том числе перспективных. Так развиваются территории Десны, Троицка, Мосрентгена. 2. Расползание деревень Деревни обрастают небольшими коттеджными поселками, малоэтажной застройкой. Такого рода проекты в основном не предусматривают создания специальной социальной инфраструктуры и используют существующую инфраструктуру поселений. 3. Преобразование деревень Участки индивидуальной жилой застройки выкупаются, и на их месте строятся жилые комплексы средней этажности. 4. Новые микрорайоны Вокруг городов (Московского, Троицка), а также вдоль границы с районами старой Москвы (Солнцевом, Южным Бутовом) появляется новая микрорайонная застройка: больше половины строя щихся комплексов представляют собой типовые проекты. Такой тип предполагает активное использование существующей социальной и транспортной инфраструктуры жилых районов старой Москвы. 5. Квартальная застройка Квартальная застройка в Новой Москве в основном представлена поселками таунхаусов, в структуру которых включаются кварталы малоэтажной застройки. Качественные характеристики В основе организации нового жилого пространства лежат самые разные концепции, от строительства коттеджных поселков, выполненных в соответствии с канонами города-сада Эбенизера Говарда, до возведения крупных микрорайонов советского типа. В основном на рынке сегодня можно встретить объекты массовой застройки — это либо крупные ЖК квартального типа, либо микрорайоны. При этом новые кварталы хотя и не являются традиционными микрорайонами, не слишком отличаются от них по сути — это переставленные в квадратную сетку типовые советские дома. Тем не менее этот глубоко устаревший продукт вполне находит спрос. В целом для современной Москвы нетипичен сформировавшийся объем рынка продаж поселков таунхаусов и коттеджей, а также массивов малоэтажной застройки. Эти примеры субурбии давно стали характерной чертой крупных городов развитых стран, но все еще непривычны для Москвы. В общей численности всех проектов, реализуемых

114

115 12 11

20 16

3 2 32

19 33

16 30

33 5

33 17

21 23

20 22

40 27

Стоимость жилой недвижимости, тыс. руб./кв. м (2014г.) более 140

Москва А101

Прима Парк

130-140

Коммунарка

Овражная Мортон

120-130

ЖК Эдальго

ЖК Троицкая Ривьера

110-120

Бунинский

мкр. «Солнечный»

100-110

Бутовские Аллеи

Легенда

90-100

Переделкино Ближнее

Западная долина

80-90

ЖК «Татьянин Парк»

Ново-Никольское

70-80

мкр. Солнцево-Парк

Пригород м3

менее 70

ЖК Рассказово

Мортон Середнево

Николин Парк

ЖК «Спортивный квартал»

Мортон / Марьино, Кончеево, Валуево

Марьино Град

Рутаун

Дубровка

ЖК Андерсен

Новые Ватутинки: Центральный мкр.

Новые Ватутинки: Южный квартал

ЖК Новое Бутово

нет данных доступность по времени в часы пик, мин. зона девелоперского интереса (5 км от МКАД) Объекты жилой недвижимости 1

1-й Московский

Град Московский

Юго-Западный

Зеленая Линия

Квартал А101

Статьи Экономическое состояние территории

на рынке недвижимости в настоящее время, проекты малоэтажной застройки занимают треть, однако доля вводимых площадей подобного типа по сравнению с массовым жильем достаточно несущественна. Массовая застройка — это в основном проекты экономкласса, в то время как коттеджи и таунхаусы преимущественно относятся Динамика строительства жилых домов со второго полугодия 2012 года по второе полугодие 2017 года (м2) 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 2 пол. 1 пол. 2012 2013

2 пол. 2013

1 пол. 2014

2 пол. 2014

1 пол. 2015

2 пол. 2015

1 пол. 2016

2 пол. 2016

1 пол. 2017

2 пол. 2017

Жилье экономкласса Жилье комфорткласса

Динамика рынка многоквартирных домов со второго полугодия 2012 года по второе полугодие 2017 года (количество квартир) 10 000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1 пол. 2012

1 пол. 2 пол. 1 пол. 2013 2013 2014

2 пол. 2014

2 пол. 2015

Однокомнатные

Трехкомнатные

Двухкомнатные

Четырехкомнатные

2 пол. 2015

1 пол. 2016

2 пол. 2016

1 пол. 2017

2 пол. 2017

116

Существующее положение (2012)

Проектные показатели (2035)

44,7%

117

12,2% 66,1% 43,3%

12,1%

СНТ ИЖС и таунхаусы Многоквартирные дома

к комфортклассу, иногда по своим характеристикам они даже дотягивают до уровня бизнес-класса. В общем объеме рынка пока лидирует экономкласс. Предполагается, что в дальнейшем основную долю рынка будут занимать проекты экономкласса. Также важно отметить, что сегодня на рынке востребованы небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем это замечание актуально как для экономкласса, так и для жилья более высокого класса. По статистике, средняя площадь квартир составляет 61,2 кв. м — при таком показателе по существующим нормативам вместе могут жить не более трех человек. В целом жилье экономкласса и апартаменты более высокого класса, продаваемые в Новой Москве, соответствует мировым аналогам. В то же время спрос на жилье экономкласса более массовый, его строительство сопровождается возведением объектов инфраструктуры — школ, ДОУ, поликлиник и спортивно-оздоровительных комплексов. Признак дешевого жилья — высотность: как правило, массивы составляют порядка 17–25 этажей. Элементы качественной архитектуры, общественных пространств, благоустройства и озеленения присутствуют в минимальной степени. Девелопмент комфорткласса и выше преимущественно располагается вблизи Калужского шоссе, в то время как жилье класса эконом рассредоточено по периметру ТиНАО и сконцентрировано на Киевском шоссе. 1 П редставленные расчеты выполнены на основе данных за декабрь 2014 года. 2 С огласно исследованию компании «Метриум Групп» за третий квартал 2014 года. 3 Согласно исследованию компании «Метриум Групп».

Статьи Экономическое состояние территории

21,7%

Cтратегия бизнеса: жилищное строительство на территории Новой Москвы Наталья Паленова

Жилищное строительство на территории Новой Москвы можно назвать главным направлением деятельности бизнеса. Кроме инвестиционно привлекательного рынка земли, который после присо единения юго-запада Московской области к столице оказался очень выгодным для девелопмента и стимулировал его активизацию, прогнозы правительства по развитию Новой Москвы дополнительно подтверждают выгодность реализации данного бизнеса: к 2035 году численность населения составит 1,5 миллиона человек, появится миллион рабочих мест 1. С учетом идеи правительства о фактическом строительстве нового города-миллионера в городе, в данном исследовании нами проанализировано жилищное строительство, которое ведется на этой территории частными девелоперами. Об объектах жилищного строительства, которые возводятся на территории ТиНАО, была собрана следующая информация: —— компания-застройщик; —— локализация проекта; —— количество домов в проекте; —— тип домов; —— высотность домов; —— функция первого этажа (жилая / нежилая); —— площадь квартир в ЖК;

118

Количество жилищных проектов в Новой Москве в зависимости от удаленности от МКАД, км 25 15 10 5 0 0–5

5–10

10–15

15–30

30–50

Более 50

Количество проектов, шт.

Вообще, Новая Москва представляет собой проект-перевертыш в части градостроительной логики: если в соответствии с промышленной парадигмой организация нового производства требовала строительства вокруг него жилья, создавая тем самым населенный пункт, то идея Новой Москвы состоит в том, что будет построен новый город-миллионер, жителей которого необходимо обеспечить работой, создав места приложения труда. Пока особенно активно реализуется первая часть сценария — жилищное строительство. Строительство идет масштабное и разнообразное, но его характерная черта — это крупноконтурность.

119

Статьи Экономическое состояние территории

—— общая площадь квартир в проекте; —— территория строительства, га; —— наличие офисных площадей; —— удаленность от МКАД; —— инфраструктура; —— концепция проекта. Важно было оценить не только количественные характеристики строящихся объектов, но и составить картину их качественных характеристик, поэтому помимо высотности, удаленности от старой Москвы оценивались такие характеристики, как тип зданий, наличие инфраструктуры и соответствие объекта современным представлениям о городском жилье. В результате собрана информация о 81 проекте (см. «Проекты жилой застройки в Новой Москве» и таблицу). Основная часть проектов реализуется в Новомосковском административном округе — всего 58 проектов, в Троицком административном округе — 23 проекта жилой застройки. Интересно, что концентрация девелоперских проектов (которые, как правило, располагаются ближе к старой Москве) наиболее высока в 5–10- и 15–30-километровых зонах удаленности от МКАД, а после 30-километровой отметки строительство медленно сходит на нет (см. график «Количество жилищных проектов в Новой Москве в зависимости от удаленности от МКАД»). В то же время основная часть проектов тяготеет к транспортным магистралям.

На рынке можно найти большой спектр предложений: многоэтажные и малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, дуплексы, коттеджи. Сочетания, которые представлены на рынке, разнообразны: микрорайоны, которые застраиваются только многоэтажными домами, комплексы, которые сочетают высотную и среднюю застройку, территории смешанной застройки, где можно найти все и сразу. Однако все это разнообразие растет и развивается в строго заданной системе координат: масштабные проекты жилищного строительства в Новой Москве ведут крупные компании («Абсолют», «ПИК», МИЦ, «А101 Девелопмент», «Мортон» и др.). Это компании, которые пришли на рынок недвижимости в 1990-е годы и чей портфель проектов составляет от 2,5 до 16 миллионов квадратных метров жилья. Надо отметить, что они возникли на основе концепции производства домостроительных комбинатов, а также на базе постсоветского становления рынка недвижимости. Компании, приобретя производственные мощности предшествующего периода — ДСК, заводы по производству бетона и другие профильные производства, — пришли к полному циклу производственной цепочки, позволяющей строить до миллиона квадратных метров в год. Отсюда и вытекает абсолютная доминанта строительства многоэтажных комплексов на огромной территории. Отдельно стоит отметить качественные особенности такого строи тельства. Основная часть проектов крупнейших компаний представляет собой освоение территории от 50 гектаров и строительство на ней крупного многоэтажного жилого комплекса (по типу микрорайона или с соблюдением квартальных принципов застройки), объединенного общей концепцией. Однако все эти проекты однообразны, дело доходит до полной дезориентации покупателя в пространстве предложения на рынке недвижимости. Каждый застройщик в своем проекте стремится указать злободневный перечень достоинств, подчеркнув наиболее сильные. Знакомство с этими преимуществами рисует идеальную картину мира перед читателем, которая, как становится понятно уже после, не совсем соответствует реальности. Перечень достоинств, указываемый на сайтах проектов, примерно таков: —— экология (свежий загородный воздух, леса, поля, водные объекты); —— сочетание преимуществ жизни за городом и благ современного города; —— транспортная доступность (непосредственная близость к старой территории столицы, хорошее сообщение по одному из шоссе, автобусные маршруты и перспектива строительства метро в кратко- или долгосрочном периоде); —— привлекательность ценового предложения по сравнению с периферийными районами старой Москвы; —— реализация концепции «двор без машин»; —— развитая инфраструктура.

120

121

Статьи Экономическое состояние территории

Такая концепция господствует на локальном рынке недвижимости уже не одно десятилетие и не является чем-то уникальным, хотя и претерпела техническую модернизацию. Во-первых, значительные изменения по сравнению с советскими образцами можно увидеть в планировке домов. Сохранились типы конструкций — панельные и монолитно-кирпичные, но при этом планировка стала соответствовать современным запросам, оказалась демократичнее, позволив освободить место для творческой фантазии и активных действий. Примерно в 50% случаев первые этажи домов проектируются как нежилые, поэтому можно ожидать появление насыщенной коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности и в то же время новых рабочих мест. Появилась высотная дифференциация в пределах одного жилого комплекса, что также обеспечивает определенную свободу выбора в поиске желаемого варианта. Во-вторых, строительство таких проектов позиционируется как комплексное освоение территории, поэтому предполагает и появление новой инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, благоустройство территории. С другой стороны, сегодня социальное жилье вышло на свободный рынок недвижимости и пользуется большим спросом. На языке застройщиков это означает, что продаются квартиры с отделкой и без, а по сути, происходит разделение рынка многоэтажной жилой недвижимости на два сегмента, которые принято перемешивать в пределах одного проекта. Квартиры с отделкой предлагаются в классах эконом и комфорт, но основная идея заключается в том, что почти за те же деньги покупатель получает: —— готовую к заселению квартиру; —— бесшумных соседей; —— отсутствие общения со строительно-ремонтными бригадами; —— отсутствие стрессовых ситуаций и проблемы выбора; —— экономию времени и сил. Перечисленный ряд преимуществ, бесспорно, привлекателен, однако в этом перечне снова видятся приметы типизации жилища, не только в планировочных решениях, но и во внутреннем убранстве. Последствия такого подхода хорошо известны: через 10–15 лет снова будет разыгрываться «Ирония судьбы». Вместе с тем в долевом соотношении около трети жилой недвижимости Новой Москвы представлено таунхаусами, дуплексами, квадрохаусами. По количеству предложений они, конечно, несоизмеримо проигрывают многоэтажным проектам, а относятся преимущественно к той же категории комфорт. Количество предложений в категории бизнес-класса и элитного класса существенно ниже. Проекты таунхаусов представлены на рынке либо в составе нового жилищного комплекса, либо как застройка разного типа: ГК «Агрострой» (ЖК «Ново-Никольское»), «СтройПлюс» (ЖК «Спортивный квартал»), «Регион Строй Инвест — Юг» (ЖК «Былово»), либо в виде самостоятель-

ного проекта: «А101 Девелопмент» (квартал таунхаусов «Кронбург»), «Инвесттраст» (поселок Синергия), ГК «Новые кварталы» (ЖК «Троицкая Ривьера»), «Техпромальянс» (квартал таунхаусов «Уют»), «Сабидом» (поселки таунхаусов «Фестиваль» и Николино), «Оптилэнд» (КП «Марсель»), «Домострой» (поселок «Юрьев сад»), «Деревня Простоквашино» (комплекс таунхаусов «Ширяевские усадьбы»). Рассмотрим более подробно характер жилищного строительства на территории каждого из административных округов Новой Москвы. Новомосковский административный округ Большая часть проектов по строительству жилых комплексов в Новой Москве приходится на Новомосковский административный округ. Строительство в основном представлено жилыми многоэтажными комплексами, часть его ведется в рамках концепции комплексного освоения территории, то есть наряду с жилищным строительством застройщик также ведет строительство социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники), другая часть проектов (обычно менее масштабная) предполагает или отсутствие собственной социальной инфраструктуры, или ее частичное наличие, предлагая пользоваться уже существующей инфраструктурой в ближайших поселениях, увеличивая тем самым нагрузку на нее. Масштабное многоэтажное жилищное строительство в Новомосковском административном округе ведут в основном крупнейшие на подмосковном рынке (а иногда и не только) застройщики — «Абсолют», ГК «ПИК», МИЦ, «Мортон», «А101 Девелопмент», «Инвесттраст», Est-a-Tet и др. Как правило, проекты этих компаний предполагают полный комплекс строительства, результат которого — полноценный новый район со всей необходимой инфраструктурой. Другая часть многоэтажного строительства в Новомосковском административном округе представлена небольшими проектами (от одного до пяти домов), реализуемые молодыми застройщиками, в багаже у которых от одного до трех проектов. Подобные проекты нередко располагаются на территории развитого городского поселения со всей необходимой инфраструктурой, таким образом, у них появляется возможность избежать дополнительных затрат на создание собственной инфраструктуры. К таким проектам можно отнести ЖК «Новотроицкий» («Гранель Девелопмент»), ЖК «Магистр» («Экспо-риэлт»), ЖК «Калипсо» и ЖК «Калипсо‑2» («Териберский берег»), ЖК «Зеленая Москва» («Лидер Групп») и др. Малоэтажное строительство в Новомосковском административном округе представлено несколькими видами: во‑первых, это малоэтажное многоквартирное строительство, во‑вторых, строительство таунхаусов, дуплексов и коттеджных поселков, в‑третьих, это смешанные проекты, сочетающие в себе все виды одновременно или в различных вариациях. В этом сегменте представлены те же группы застройщиков:

122

123 3

31 22

Кокошкино 57

54 45 53

46 47

Московский

70 50 49

Ватутинки 61 62 59

60 65 63

Коммунарка

67 66

11 17

30 38

18 29 28

Воскресенское

39 35

Троицк 79 73

68 64 76

Шишкин Лес

Проекты жилой застройки в Новой Москве Границы новых округов Москвы

(НАО, ТАО)

Железная дорога Автомагистраль Территория населенного пункта Присоединенная территория Названия жилых комплексов 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

ЖК «Татьянин парк» ЖК «Новотроицкий» ЖК «Румянцево» ЖК «Вяземское» ЖК «Зеленая линия» ЖК «Испанские кварталы» ЖК «Garden Park Эдальго» ЖК «Николин парк» ЖК «Новая звезда» ЖК «Москва А101» ЖК «Коммунарка» ЖК «Магистр» ЖК «Эдальго» ПТ Николино ЖК «Дубровка» ЖК «Бунинский» КП Синергия Мкр-н Бутовские Аллеи ЖК «Калипсо» ЖК «Калипсо-2» Щербинка, ул. Садовая ЖК «Рассказово» Город-парк «Первый Московский»

26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

ЖК «Юго-Западный» КП «Бристоль» Мкр-н Град Московский ЖК «Новое Бутово» ЖК «Новое Воскресенское» ПТ «Кронбург» ПТ «Уют» Город-парк «Переделкино Ближнее» ПТ «Фестиваль» ЖК «Прима-парк» Щербинка, ул. Садовая — 2 Щербинка, ул. Чехова Мкр-н Солнцево-парк ПТ «Юрьев сад» ЖК «Воскресенское» Щербинка, ул. Железнодорожная Мкр-н в Щербинке КП «Калужские усадьбы» ЖК «Андерсен» ЖК «Старая Битца» ЖК Gasoil Park КП La Promenade ЖК «Спортивный квартал» ЖК «Спортивный квартал. Спорттаун» ПТ «Марьино Град» ЖК «Новые Ватутинки — Центральный» ЖК «Новые Ватутинки — Южный» ЖК «Поселок фабрики 1 Мая» ЖК «Рутаун»

53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81

Щербинка

Красная Пахра

ЖК «Внучок» ЖК «Марушкино» ЖК «Зеленая Москва» ЖК «Кокошкино» ЖК «Западная долина» ЖК «Диагональ» ЖК «Тройка» ЖК «Березовый мир» ЖК «Троицкая Ривьера» КП «Вилла Рива» ЖК «Академгородок» ЖК «Изумрудный» ЖК «Солнечный» ЖК «Ново-Никольское» ЖК «Киевское шоссе» ЖК «Легенда» ЖК «Былово» ЖК «Первомайское» ЖК «Випушки» ЖК «Акварель» ЖК «Остров Эрин» Экопарк «Горчаково» ПТ «Ширяевские усадьбы» ЖК «Шишкин лес» КП Ravassant КП «Марсель» ЖК «Борисоглебское» ЖК «Престиж» ЖК «Кутузовские березы»

Статьи Экономическое состояние территории

1. Малоэтажные проекты крупных застройщиков — ЖК «Вяземское» («А101 Девелопмент»), микрорайон Бутовские Аллеи (Est-a-Tet), Новые Ватутинки. Микрорайон Южный («Инвесттраст»). 2. Малоэтажные проекты небольших строительных компаний — ЖК «Румянцево» («Ваш дом), ЖК «Николин парк», ЖК «Рассказово» (Sezar I. Group), ЖК «Дубровка» («Строительный альянс»), ЖК «Андерсен» («Десна Лэнд»), ЖК «Марьино Град» («Марьинострой»), ЖК «Рутаун» («Строй Люкс»). 3. Проекты поселков коттеджей и таунхаусов крупных застройщиков — поселок Синергия («Инвесттраст»), поселки таунхаусов Николино и «Фестиваль» («Сабидом»), квартал таунхаусов «Кронбург» («А101 Девелопмент»), ЖК La Promenade (КМ «Девелопмент»). 4. Проекты поселков коттеджей и таунхаусов небольших строительных компаний — ЖК «Бристоль» («Оптилэнд»), квартал «Уют» («Техпромальянс»), поселок «Юрьев сад» («Домострой»), КП «Калужские усадьбы» («Ремстройинвест»). 5. Проекты смешанной застройки от крупных застройщиков — ЖК Gazoil Park («Ташир»), ЖК «Западная долина» (RDI). 6. Проекты смешанной застройки небольших компаний — ЖК «Диагональ» («Логитек», «Баркли»). Троицкий административный округ Жилищное строительство в Троицком административном округе в сравнении с Новомосковским, во-первых, менее активно и масштабно, а во-вторых, преимущественно малоэтажное. Очевидное объяснение этому — удаленное расположение Троицкого административного округа относительно старой Москвы в пределах МКАД и, соответственно, сниженная стоимость квадратного метра. Основная часть проектов здесь реализуется на расстоянии 17–35 километров от МКАД, хотя есть и исключения, отнесенные дальше: ЖК «Престиж» («Трейнинвестгрупп») — более 40 километров; ЖК «Кутузовские березы» («Деловой двор») — более 60 километров. В-третьих, в этом сегменте рынка ведут деятельность преимущественно мелкие и средние строительные компании, а крупные застройщики почти отсутствуют. Среди проектов преобладают низкоэтажные: 1. Малоэтажные многоквартирные — ЖК «Киевское шоссе» («Передовые строительные технологии»), ЖК «Легенда» («Инвестстройгрупп»), ЖК «Первомайское» («Современные строительные технологии»), экопарк «Горчаково» (МИСК), ЖК «Борисоглебское» («Апрелевка С2»), ЖК «Кутузовские березы» («Деловой двор»). 2. Поселки коттеджей и таунхаусов — ЖК «Троицкая Ривьера» и апартаменты «Вилла Рива» («Новые кварталы»), квартал таун хаусов «Радужный» («Регион Строй Инвест — Юг»), ЖК «Випушки» (КМ «Девелопмент»), «Ширяевские усадьбы» («Деревня Простоквашино»), КП «Марсель» («Оптилэнд»), КП Ravissant («Керамо»).

124

1 Население Новой Москвы увеличилось почти на 80 тысяч человек

в связи с активным строительством в ТиНАО, 27.05.2015 // stroi.mos.ru.

125

Статьи Экономическое состояние территории

3. Смешанные проекты малоэтажной застройки, таунхаусов и коттеджей — ЖК «Изумрудный» («Альянс», «Империя»), ЖК «Остров Эрин» («Софьино-70»). 4. Смешанные проекты малоэтажной и многоэтажной застройки — ЖК «Академгородок» («Инком-недвижимость»), ЖК «Солнечный» (Троицкая строительная компания). 5. Смешанные проекты многоэтажной и малоэтажной застройки, таунхаусов и коттеджей — ЖК «Ново-Никольское» («Агрострой»). 6. Многоэтажная застройка, представленная небольшими проектами без собственной инфраструктуры — ЖК «Тройка» («Старкос-А»), ЖК «Березовый мир» («ОСК»), ЖК «Престиж» («Трейдинвестгрупп»). На территории Новой Москвы до присоединения доминировала малоэтажная застройка, в том числе речь идет о проектах поселков таунхаусов и коттеджей, которые постепенно сменяли типичную деревенскую застройку и дачный формат в виде СНТ. Такая малоэтажная застройка могла бы начать меняться по типу западных пригородов и превратиться в традиционную субурбию. Однако столичный статус привлек на эту территорию крупных девелоперов, с проектами массового жилья которых сложно конкурировать. В настоящее время в Новой Москве по количеству предложений лидируют крупные жилищные проекты с преимущественно многоэтажной застройкой, что говорит о том, что рынок массового дешевого жилья окончательно добрался до этих территорий и скоро сформирует ландшафт, подобный южнобутовскому и другим примерам районов за МКАД, который будет постепенно все сильнее укореняться на территории Новой Москвы. Однако при этом будет предложен стандарт качества жизни почти 50-летней давности. Для москвичей этот рынок служит доступной инвестицией или в крайнем случае надежным способом сохранения рублевых накоплений. Также появилась следующая тенденция: покупку собственного дома замещают покупкой квартиры вдалеке от большого города, однако с сохранением городского статуса и всего разнообразия благ при существенно меньших затратах. Покупка земли и строительство на ней собственного дома в относительной близости к столице, особенно на территории Новой Москвы, доступны отнюдь не всем. Квартира же, находящаяся на удалении 5–15 километров от МКАД, будет требовать не только меньших вложений, но и меньших эксплуатационных затрат.

Жилые комплексы на территории Новой Москвы

Застройщик

Проект

Адрес, АО

Количество домов в про екте строи тельства, шт.

Жилой район «Бунинский»

Новомосковский АО, вблизи дер. Столбово

Панельные

13–19

ЖК на ул. Чехова

Новомосковский АО, Щербинка, ул. Чехова, 4

1 (5 секций)

Монолитнокирпичные

Город-парк «Первый Московский»

Новомосковский АО, Московский

Панельные

17–25

Город-парк «Переделкино Ближнее»

Новомосковский АО, дер. Рассказовка

Монолитнокирпичные; монолитные, панельные

4–25, преимуще ственно 25

Микрорайон Град Московский

Новомосковский АО, Московский

Панельные

17–25

ЖК «Коммунарка»

Новомосковский АО, пос. Коммунарка

Монолитнокирпичные

9–17

ЖК «Татьянин парк»

Новомосковский АО, Московский, дер. Говорово

Монолитнокирпичные

6–25

ЖК «Москва А101»

Новомосковский АО, дер. Бачурино

>17

Монолитнокирпичные

8, 12, 14, 16

ЖК «Зеленая линия»

Новомосковский АО, пос. Коммунарка

Монолитнокирпичные

11–17

ЖК «Вяземское»

Новомосковский АО, дер. Николо-Хован ское

Таунхаусы

Квартал таунхаусов «Кронбург»

Новомосковский АО, Воскресенское с/п, дер. Губкино

Таунхаусы

ЖК «Испанские квар талы»

Новомосковский АО, пос. Коммунарка

Монолитнокирпичные

6–15

Новые Ватутинки, микрорайон Центральный

Новомосковский АО, Десеновское с/п, дер. Десна

Панельные

12–17

Новые Ватутинки, микрорайон Южный

Новомосковский АО, Десеновское с/п, дер. Десна

Монолитнокирпичные

Коттеджный поселок Синергия

Новомосковский АО, Московский, дер. Зименки

212

Участки, таунхаусы, дуплексы

Микрорайон в Щербинке

Новомосковский АО, Щербинка

Монолитнокирпичные

14–24

ГК «ПИК»

ГК «Абсолют», ООО «Совхоз Москов ский»

ГК «Абсолют»

ГК «МИЦ»

«Авгур Эстейт»

ЖК «Масштаб» («А101 Девелопмент»)

«Инвесттраст»

«Мортон»

Тип

Высотность, этажи

Типы квартир

Метраж квартир

Территория строи тельства, га

Расстоя ние от МКАД, км

С отделкой, без отделки

42–108 м2

128

Нет

С отделкой

1–3 к.: 42–95,5 м2

Нет информации

Нет

С отделкой, без отделки

1–4 к.: 38–102 м2

Нет информации

Нет

С отделкой, без отделки

1–3 к.: 38–80, 38–102 м2

Нет информации

Нет

Нежилой

Нет информа ции

35–90 м2

Нет информации

7,5

Нет информации

Нежилой

Без отделки

1–4 к.: 40–130 м2

Нет информации

Без отделки

1 к.: 40–65 м2 2 к.: 66–97 м2 3 к.: 100–135 м2

34,5

0,5

Нет информации

С отделкой, без отделки

1–3 к.: 35–126 м2

100

Нет информации

С отделкой, без отделки

1–4 к.: 40–130+ м

Нет информации

Без отделки

96–149 м2

Нет информации

Только благоустрой ство

Без отделки

93–155 м2

7,37

Нет информации

Только благоустрой ство

Без отделки

1–4 к.: 30–120 м

Нет информации

С отделкой, без отделки

1 к. — от 34 м2 2 к. — от 52 м2 3 к. — от 73 м2 4 к. — от 93 м2

1902,13

С отделкой

Студии — от 37 м2 1 к. — от 41 м2 2 к. — от 53 м2 3 к. — от 81 м2

10,5

Нет

+ / –

Нет информа ции

Без отделки

Таунхаусы от 85 м2

84,5

Нет

Жилой, нежилой

Без отделки

1–4 к.: 36–110 м2

Нет информации

Есть

+ / –

Первый этаж: жилой / нежи лой Нежилой

Жилой

Нежилой

Жилой

Нежилой

Жилой

Нежилой

Жилой

Наличие офисных площа дей, м2

Своя инфраструктура

13–25

10–17

17–22

15–21

3–25

14–17

EstaTet

8, 11, 15

17–22

5–9

Sezar Group

3–5

3, 4, 5

+/–

17,5

155

+/–

5,5

2,7

+/–

11–19 1

—

12–17

400

140

2–3

500

3–12

2–3

RDI

—

197

–

—

–

+/–

–

17,2

–

+/–

19,6

75,7

7,8

+/–

–

219

14–19

7–8

14–16

2»

16, 17, 19

1—

14, 17, 19

+/–

16,5

+/–

3,5

+/–

7–12

70»

2–3

6–26

3, 6–9

2–4

+/–

4,5

9,5

100

+/–