Некоторые вопросы управления многоквартирными домами
Библиотека Суперпарка
Алексей Щукин
mosurbanforum.ru
Алексей Щукин Журналист, специализирующийся на вопросах в сфере развития территорий, градоустройства, строительства и рынка недвижимости. Специальный корреспондент Медиахолдинга «Эксперт». Живет и работает в Москве
Археология периферии. Исследование для Moscow Urban Forum 2013
Куратор раздела «Политика»: Алексей Муратов Сокуратор: Ольга Вендина Эксперты, авторы текстов и аналитических записок: Михаил Блинкин Валентин Богоров Анна Броновицкая Наталия Волкова Александр Ложкин Тимоти Мизир Глафира Паринос Мария Ромакина Джемал Сурманидзе Ксения Толкачева Эдуард Трутнев Евгений Шингарёв Алексей Щукин Брайан Эванс Алексей Яценко Организации: Высшая школа урбанистики Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (ВШУ НИУ ВШЭ) SVESMI ЗАО «ВК Комфорт» Типография: ABT Group Напечатано в России Все права защищены. Перепечатка материалов и их использование в любой форме, в том числе в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения правообладателей. © Московский урбанистический форум © Серия «Библиотека Суперпарка» © Алексей Щукин
Серия «Библиотека Суперпарка». Под общей редакцией А. Муратова Редактор выпуска: А. Муратов Дизайн, верстка: А. Альберт Щукин А. Некоторые вопросы управления многоквартирными домами. Серия «Библиотека Суперпарка». М.: Московский урбанистический форум, 2013. — 12 с.: илл.
Управление многоквартирными домами 3
Некоторые вопросы управления многоквартирными домами
1 В Москве приватизировано более 80% квартир. // ИА «Интерфакс». 21.10.2009. URL: http://www.interfax. ru/news.asp?id=106341.
Предметом данного исследования являются вопросы управления многоквартирными домами (МКД), расположенными на территории Москвы между Третьим транспортных кольцом и МКАД. Данная территория занимает 800 км2, что составляет 90,4% площади города в старых границах. На ней проживает около 92,7% населения столицы. Жилищный фонд рассматриваемой территории по большей части состоит из построенных в последние 60 лет МКД. Большинство из них составляет индустриальная застройка 1950– 1980-х гг., которая состояла из трех волн: хрущевские пятиэтажки, 9- и 12-этажные блочные, 17-этажные жилые здания. Эти здания строились на единой, не разграниченной территории микрорайона, подсоединялись к централизованным сетям. А за последние 20 лет на этой территории появилось несколько десятков миллионов квадратных метров панельного и монолитного жилья, возведенного частными застройщиками и городскими властями. Начиная с 1991 г. был запущен процесс приватизация квартир в российских многоквартирных домах. На сегодняшний день в частной собственности находится более 81% квартир 1. При этом земля продолжает находиться в управлении московской администрации. Приватизация «социалистического» жилья во многом и предопределила крайне противоречивый феномен «московского многоквартирного дома». Ввиду сложности этого феномена крайне важен поиск сбалансированной модели управления МКД и территориями, на которых они расположены, учитывающей интересы жителей и государства. Ниже нами дан обзор изменений политики столичного правительства в области управления МКД за последние пять лет. Кроме того, рассмотрено несколько актуальных аспектов темы управления МКД, а именно: плюсы и минусы различных форм управления, способы извлечения дохода из общего имущества МКД и придомовых территорий, а также вопрос оптимального модуля управления для микрорайона МКД.
1. Московский многоквартирный дом как особый феномен Если сравнивать с международными аналогами, многоквартирные жилые дома в московских районах массовой застройки представляют собой весьма необычный феномен. Вне России МКД, как правило, относятся к трем типам жилья: социальное жилье, арендное жилье и кондоминиумы. В двух первых случаях у МКД есть один владелец (государство, физическое или юридическое лицо), управляющий домом и несущий за него полную ответственность. В случае кондоминиумов жилые ячейки принадлежат разным собственникам, имеющим приблизительно один уровень дохода. Такие жилые комплексы
2 Исключение составляют, пожалуй, многоквартирные дома, построенные после 1991 г., в которых все квартиры были куплены у частных застройщиков, и соответственно, на момент покупки жильцы не сильно отличались по финансовому уровню. Но, в отличие от западных кондоминиумов, у таких домов нет четко прописанных уставов и регламентов. 3 Старая Москва. Инвентаризация-2011. Преддипломное исследование группы студентов МАРХИ (рук. Ю. Григорян, А. Павлова). Опубликовано в приложении к журналу «Проект Россия» (№62, 4/2011). 4 Согласно ст. 45 Жилищного кодекса, «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». 5 Задаче формирования ответственного собственника жилья был, в частности, посвящен информационный проект госкомпании «Фонд содействия реформе ЖКХ».
обычно располагают очень жесткими внутренними уставами, детально расписывающими права и обязанности членов кондоминиума. Во всех этих трех типах жилья управление зданиями строится по понятным и прозрачным схемам. Российские МКД нельзя отнести ни к одному из данных форматов 2, и в этом заключаются сложности формирования эффективной системы управления таким жилищным фондом. В чем же особенности московских МКД? Основная, наверное, заключается в том, что значительная часть жилищного фонда в МКД приватизирована. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, в частной собственности на начало 2013 года находилось более 83% квартир. Приватизация была начата в 1993 году и будет закончена в 2015-м. Проходит она в форме бесплатной передачи в частную собственность квартир жильцам, прописанным в них в советское время. При этом по социальному и финансовому положению состав соседей в домах весьма неоднороден. У различных групп совершенно разные интересы. Наиболее состоятельная, но небольшая часть жителей заинтересована в повышении качества эксплуатации зданий и дополнительных платных сервисах, а значительная группа жильцов (в первую очередь, пенсионеры) с трудом тянет коммунальные платежи даже по льготным тарифам. При этом почти четверть квартир остается неприватизированными. Решения по управлению таким жилфондом принимает правительство Москвы, делегировавшее эти полномочия государственным учреждениям инженерных служб районов (ГУ ИС). Московские МКД велики по размерам: обычно в них более сотни квартир. В среднем московском многоквартирном доме проживает более 250 человек 3. При таком количестве жильцов крайне трудно договариваться по вопросам управления зданием. Большой проблемой является даже сбор кворума на общем собрании собственников помещений 4. Есть и техническая причина: для общего собрания большого количества жильцов зачастую просто нет помещений. Одной из целей реформы системы жилищной сферы и ЖКХ, которую уже почти 20 лет проводят российские власти, является создание массового слоя ответственных собственников жилья 5. На сегодняшний день эта задача не решена: жильцы морально не готовы к управлению совместным имуществом. Доказательством тому может служить хотя бы крайне низкая явка жильцов на общие собрания собственников. В течение всего советского периода за жилье полностью отвечало государство, и все к этому привыкли. Сегодня государство хотело бы снять с себя эти обязательства и перейти к принципиально иной модели. Многочисленные владельцы квартир, не имеющие знаний и опыта в сфере управления недвижимостью, призваны войти в сложные взаимоотношения для решения вопросов управления совместным имуществом и эксплуатации инженерных систем. Очевидно, что сегодня большинство жильцов не имеет ни времени, ни желания заниматься этим. Патерналистская политика советского госу-
Управление многоквартирными домами 5
6 Около 50% жилья в Москве требует капитального ремонта — М. Хуснуллин. // РИА «Новости». 06.11.2013. URL: http://riarealty.ru/news_ house/20131106/401742316.html.
дарства и бесплатная приватизация, отсутствие системной жилищной политики и сложность такого объекта, как МКД, стали причинами того, что ответственных собственников практически не появилось. Самый острый вопрос, связанный с МКД, касается их капитального ремонта. По словам заместителя мэра столицы по градостроительной политике и строительству Москвы Марата Хуснуллина, по состоянию на 2013 год капитальный ремонт требуется половине жилищного фонда столицы 6. Примерно 10% домов изношены более чем на 60%, еще 35% фонда изношены на 40–60%. Несмотря на то что в 1990-е и 2000-е годы коммунальный тариф содержал отчисления на капремонт, в большинстве домов, передаваемым жителям, он проведен не был. По данным руководителя фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, сумму так называемого «недокапремонта», то есть невыполненных государственных обязательств по капитальному ремонту, можно оценить в 1 трлн руб. Действительно, острота сегодняшней коллизии вокруг капитального ремонта МКД во многом связана с отказом властей от своих обязательств. Закон РСФСР № 1541–1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда» предусматривал государственные обязательства по проведению капитального ремонта. Вот, что говорит статья 16 этого закона: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда». Однако введенный в действие 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) статьей 158 закрепил за собственниками помещений в домах обязанность по капитальному ремонту как общего имущества, так и своих помещений. Вопрос капремонта домов, не отремонтированных на момент приватизации, остался неурегулированным. В июле 2007 года был принят Федеральный закон РФ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», по которому эта госкомпания получила для проведения капремонта домов во всей стране 240 млрд рублей. При этом законом был введен принцип софинансирования капитального ремонта жильцами. Принцип, что за капремонт платят жильцы, в качестве государственной политики был закреплен в декабре 2012 года Федеральным законом № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс и другие нормативные правовые акты РФ», предусматривающим введение обязательной платы собственников жилья за капитальный ремонт. Закон предполагает создание фондов капитального ремонта многоквартирных домов (КР МКД) и регионального оператора, а также обязывает региональные власти установить для собственников помещений размер ежемесячного взноса на капремонт. Этот механизм должен заработать в 2014 году.
7 Закон города Москвы №52 от 19.12.2007. 8 По данным Департамента экономической политики и развития города Москвы, затраты городского бюджета на льготы на оплату жилищно-коммунальных услуг составят в 2013 г. более 80 млрд р.
В 2007 году в Москве была утверждена масштабная программа капитального ремонта многоквартирных домов 7, в рамках которой за семь лет (2008–2014) надлежало комплексно отремонтировать 13,8 тыс. строений общей площадью 117,5 млн м2. Все это должно было быть профинансировано исключительно из бюджета города. Речь шла о сумме в 476 млрд рублей. Однако за три года реализации программы нужные темпы ежегодного ремонта не были обеспечены, в том числе по причине финансового кризиса. С 2008 по 2010 год было отремонтировано лишь 2,2 тыс. строений общей площадью 15,5 млн м2. Кроме капремонта острой темой для многоквартирных домов является вопрос сбора коммунальных платежей. Особенности законодательства (невозможность изъятия единственной квартиры и недостаточные полномочия службы судебных приставов) не позволяют управляющим компаниям и товариществам собственников жилья эффективно собирать коммунальные платежи с жильцов, имеющих задолженности. На это накладывается и крайне непроработанное и изменчивое законодательство в сфере ЖКХ. Все это сильно усложняет управление МКД. Ниже нами дан обзор поисков оптимальной модели, предпринятых столичным правительством за последние пять лет. Кроме того, рассмотрены несколько актуальных аспектов темы: плюсы и минусы различных форм управления, способы извлечения дохода из общего имущества МКД и придомовых территорий, а также вопрос оптимального модуля управления для микрорайона МКД.
2. Курс на ускоренную тэсэжезацию (2009–2010) Одна из главных коллизий причудливого феномена МКД заключена в следующем противоречии. С одной стороны, это конгломерат, состоящий из множества квартир, находящихся в частной собственности. С другой — это единый физический объект, подключенный к централизованным инженерным сетям. Территория, на которой располагаются МКД, также рассматривалась при возведении микрорайонов как единая и неделимая. Большинство МКД строилось в советские времена, когда частной собственности на землю не существовало вообще. Квартиры централизованно строились и распределялись. Но после развала СССР, с начала 1990-х, российское государство взяло курс на приватизацию — в том числе жилья, объектов жилищно-коммунальной сферы и т.д. Москва все эти годы проводила собственную, более патерналистскую политику. К примеру, за счет системы субсидий и льгот, финансируемых из столичного бюджета, затраты населения на жилищно-коммунальные услуги в Москве в среднем ниже, чем в Подмосковье 8. Такая политика оказывается возможной в первую очередь благодаря особым финансовым возможностям бюджета Москвы, расходная часть которого в 2013 году составляет рекордные 1,8 трлн рублей.
Управление многоквартирными домами 7
9 Нестерова О. Тайна трех букв // Российская газета. 8.11.2010. 10 Нестерова О. А идея была хорошей // Российская газета. 6.04.2011. 11 Постановление правительства Москвы №398-ПП от 22.05.2007.
В сфере управления столичными многоквартирными домами наибольший интерес вызывают два процесса: ускоренное насаждение сверху ТСЖ как формы управления МКД в 2009– 2010 годах и формирование государственного бюджетного учреждения «Жилищник» как городского монополиста в области ЖКХ в 2013 году. В 2009–2010 годах столичные власти попытались сменить модель управления жилфондом, передав здания товариществам собственников жилья. Московская администрация предприняла попытку решить проблему управления МКД в духе стремительной коллективизации — план по доведению числа товариществ до 10 тыс. в кратчайшие сроки был спущен из правительства в управы. Началась массовая подтасовка документов. Чтобы не утруждать себя работой с населением, чиновники управ и сотрудники ГУИСов решили сами создать товарищества, просто подделав подписи собственников жилья. Процесс создания фальшивых ТСЖ закончился только в конце 2010 года, когда новый мэр Москвы Сергей Собянин потребовал от своих подчиненных навести порядок в этой сфере: «Уже не граждане управляют своим домом, а некие конторы, которые оторвались от жителей, и за ними нет никакого контроля» 9 . Количество организованных липовых ТСЖ неизвестно. Однако проверка, проведенная в 2011 году Департаментом ЖКХ и благоустройства Москвы, показала, что из 1942 товариществ, зарегистрированных в 2009 году, у 465 частично или полностью пропала правоустанавливающая документация. Уполномоченный по правам человека в Москве Александр Музыкантский заявил, что массовая утеря документов — это способ замести следы преступления 10. Ускоренный переход на модель управления жилфондом через ТСЖ чиновниками столичного правительства объяснялся требованиями федерального правительства. Закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предписывал тем субъектам РФ, которые претендовали на получение государственной поддержки из Фонда реформирования ЖКХ, создать определенное количество товариществ собственников жилья. Однако Москва не стала получать государственную поддержку из Фонда, создав собственную программу финансирования капитального ремонта зданий. Скорее всего, волна организации липовых ТСЖ была во многом вызвана желанием чиновников освоить средства столичного бюджета, выделяемые по этой программе. Дело в том, что с 2007 года в столице действовали правила , по которым преимущественное право на капремонт имели собственники домов, где создано ТСЖ11. Это преимущество было сразу же истолковано как обязательное условие получения денег: нет ТСЖ — нет и денег на капитальный ремонт. Из московского бюджета на капитальный ремонт выделялись значительные суммы. На ремонт 12-этажного дома могло быть выделено 15 млн рублей, на пятиэтажку — 5 млн. Но кро-
12 Нестерова О. Ошибочка вышла // Российская газета. 17.03.2011.
ме сумм важна и схема прохождения денег. Средства, предназначенные для капремонта, должны поступать на счет ТСЖ, которое, в свою очередь, оплачивает услуги подрядчиков. Таким образом, в цепочке «бюджет — управляющая компания — подрядчик» возникало новое звено в виде ТСЖ. Это звено было неподконтрольно московскому правительству и давало прекрасную возможность распоряжаться выделяемыми из бюджета деньгами с выгодой для руководителей ТСЖ. Причем, вся эта история может рассматриваться не как действия отдельных злоумышленников, а как целенаправленная политика чиновников столичной администрации по насаждению ТСЖ. Постановлением правительства Москвы от 22.05.2007 № 398-ПП была утверждена Программа поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищностроительных кооперативов в городе Москве на 2007–2009 годы. По этой программе на проведение мероприятий по организации товариществ собственников жилья выделялось 179 млн рублей. В 2011 г. руководитель Департамента ЖКХ и благоустройства Андрей Цыбин признал, что «были допущены перегибы» и пообещал помощь властей в борьбе с липовыми ТСЖ 12. История с товариществами собственников жилья начала раскручиваться в обратном направлении. По всей столице жильцы стали активно судиться, пытаясь аннулировать фальшивые товарищества. Только за первую половину 2011 года по инициативе обманутых жильцов через суды было ликвидировано более триста ТСЖ. В 2012 году, после проверок Мосжилинспекции, почти половина из 8 тысяч ТСЖ была признана фиктивной и ликвидирована, после чего в столице осталось 3 700 товариществ. Ускоренная тэсэжезация в Москве была попыткой либерализации рынка ЖКХ с перекладыванием ответственности за содержание жилфонда на жильцов. Однако методы осуществления этого проекта привели к дестабилизации и росту криминализованности этого рынка, что в немалой степени дискредитировало само понятия «товарищество собственников жилья» в глазах жильцов. И по сей день большинство жильцов предпочитают привычное управление МКД специализированными государственными или частными компаниями.
3. «Жилищник»: создание городской монополии в сфере ЖКХ В 2013 году столичное правительство резко изменило политику в области управления МКД, сделав ставку на создание одного крупного игрока на рынке — государственного бюджетного учреждения «Жилищник». Этот проект запущен Постановлением правительства Москвы 14 марта 2013 г. №146-ПП «О проведении эксперимента по оптимизации деятельности отдельных государственных учреждений города Москвы и государственных унитарных предприятий города Москвы, осуществляющих деятельность в сфере городского хозяйства города Москвы». В постановлении идет
Управление многоквартирными домами 9
речь о формировании в течение трех лет во всех районах столицы крупных государственных структур, которые будут заниматься широким спектром вопросов в области ЖКХ. Согласно постановлению, эксперимент уже начат в девяти районах. До конца 2013 года ГБУ «Жилищник» будут созданы в Ховрине, Северном Медведкове, Гольянове, Люблине, Нагатине-Садовниках, Академическом, Дорогомилове, Хорошеве-Мневниках, Тверском. Первое такое предприятие — ГБУ «Жилищник — Северное Медведково» заработало в июле этого года. ГУПы «Дирекция единого заказчика» этих районов преобразованы в государственные бюджетные учреждения города Москвы (например, ГБУ «Жилищник Ховрино»). В новую структуру также передаются функции по содержанию придомовых территорий и круглосуточному обслуживание жилых домов и коммуникаций в рамках деятельности объединенных диспетчерских служб (ОДС), которые ранее выполняли ГКУ «Инженерная служба района». Функцией ГУИСов останется ведение паспортного учета граждан, сбор, оформление и передача в органы регистрационного учета документов, необходимых для регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания. «Жилищник» становится городским оператором по крайне широкому спектру вопросов, в частности: • благоустройству (содержание, ремонт, обустройство) дворовых территорий; • содержанию и ремонту объектов дорожного хозяйства и объектов озеленения; • содержанию и текущему ремонту общедомового оборудования для инвалидов; • эксплуатации инженерно-технических центров районов и локальных центров мониторинга (системы видеонаблюдения); • содержанию и благоустройству территорий, прилегающих к государственным образовательным учреждениям; • капитальному ремонту многоквартирных домов; • участию в приемке завершенных строительством по государственному заказу объектов жилищного фонда города Москвы. При этом к «Жилищнику» переходят функции ДЭЗов по эксплуатации многоквартирных домов. Так, с июня 2013 года ГБУ «Жилищник Хорошево-Мневники» управляет 447 многоквартирными домами. «Жилищник» работает по муниципальным расценкам. Учредителем ГБУ «Жилищник» отдельных районов выступает префектура округа, руководитель компании назначается префектом. Создание новых мегаструктур в области ЖКХ столичные власти объясняют необходимостью единой и безконфликтной эксплуатации городских пространств — дворов, междворового пространства, дорог и проездов. «На сегодняшний день территория разбита на несколько секторов: это двор, дороги первой категории, второй категории, третьей категории, четвертой, и там везде разные подрядчики. При этом подрядчики выталкивают снег на территорию друг друга», — заявил в фев-
13 Мэрия создаст единую службу по уборке домов и дворов // Известия. 13.04.2013. URL: http://izvestia. ru/news/546504. 14 Мерцалова А. Социальный пакет: кто может получить льготы на оплату услуг ЖКХ // Аргументы и факты. 26.04.2013.
рале 2013 году мэр Москвы Сергей Собянин, объясняя необходимость изменения системы уборки города 13 . До реформы различные городские пространства даже в рамках одного района обслуживались десятками разных подрядчиков. Ожидается, что после объединения в одних руках диспетчерских служб, а также содержания жилых домов, дворов, озелененных территорий и территорий, прилегающих к объектам образования, произойдет упрощение процесса управления жилищно-коммунальным хозяйством. Власти надеются, что появление «Жилищника» улучшит ситуацию и с качеством обслуживания. В настоящее время конкурсы на уборку и благоустройство подчас выигрывают недобросовестные компании, предлагающие демпинговые цены, но не способные качественно справиться с объемом работ. Планируется, что «Жилищник» будет выполнять большинство работ собственными силами. Кроме того, «Жилищник» призван снизить криминогенность сферы ЖКХ (некоторые управляющие компании периодически исчезают вместе с деньгами жильцов). «Жилищник» рассматривается властями и как средство борьбы с нелегальной миграцией. Ожидается, что компания будет приглашать на работу россиян из регионов вместо приезжих из Средней Азии. Для заселения людей из регионов планируется строительство бытовых городков с полным набором инженерных коммуникаций. Другая идея — отложить на некоторое время снос пятиэтажек в городе и поселить новых работников сферы ЖКХ там. Создание «Жилищника» является продолжением многолетней политики правительства Москвы, идущей вразрез с неолиберальным курсом федералов. Преемственность курса Юрия Лужкова в данном случае очевидна. Ранее Москва не стала передавать весь жилфонд в руки частных управляющих компаний, сохранив ГУПы «Дирекция единого заказчика». В столице действуют муниципальные ставки по содержанию и ремонту жилого фонда, по которым работают городские службы и на которые ориентируются ТСЖ и частные УК (на октябрь 2013 года базовая ставка составляет 24,53 р. за м 2 в месяц). В Москве существуют льготные ставки по содержанию и ремонту жилого фонда для собственников, имеющих единственное жилье (базовая ставка 15,52 р. за м 2 в месяц). Действует система субсидий для 570 тыс. малоимущих семей, тратящих на ЖКХ более 10% от своего дохода. Для 46 категорий льготников предусмотрены скидки от 50 до 100% на оплату содержания жилого фонда и оплату коммунальных услуг. Суммарное количество льготников превышает в Москве 3,7 млн чел. 14 По словам столичного мэра Сергея Собянина, затраты городского бюджета на льготы оплаты жилищно-коммунальных услуг составят в 2013 году более 80 млрд рублей. Появление «Жилищника» кардинальным образом меняет правила игры на рынке ЖКЖ столицы. Частные управляющие компании вряд ли смогут выдержать конкуренцию по нескольким причинам. Во-первых, государственное бюджетное
Управление многоквартирными домами 11
учреждение имеет льготы по налогообложению, в следствие чего себестоимость его услуг при прочих равных условиях будет на 10–12% ниже, чем у коммерческих компаний. Во-вторых, «Жилищник» станет заниматься прибыльными работами по капитальному ремонту зданий, за счет чего сможет себе позволить работать по заведомо низкому тарифу при эксплуатации зданий и содержанию территорий. В-третьих, «Жилищник» за бюджетные средства приобретет необходимую технику и бесплатно получит помещения от города. Из-за данных преимуществ конкуренцию между «Жилищником» и частными УК нельзя считать добросовестной. Вполне вероятно, что значительная часть последних уйдет с рынка. Монополизм и отсутствие конкуренции могут в перспективе привести к деградации в сфере ЖКХ столицы. Существует риск, что ГБУ «Жилищник» в большей степени будет ориентировано на освоение бюджетных средств, нежели увеличение эффективности работы, снижение издержек и проекты по энергосбережению.
15 Андрей Жолин, директор саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство содействия объединению организаций малого и среднего бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе «Содействие» (СРО НП «Содействие»), Алексей Яценко, генеральный директор УК «ВК Комфорт», Никита Матвеенков, руководитель ТСЖ «Панфилат».
4. Вопрос об оптимальном модуле управления многоквартирными домами Создание крупной городской структуры ГБУ «Жилищник», занимающейся управлением многоквартирными домами и значительными городскими территориями, заново поднимает вопрос об оптимальном модуле управления многоквартирными домами. Согласно российскому законодательству, единицей управления жилого фонда является отдельное здание. Однако в большинстве случаев управление единственных зданием нерентабельно из-за высоких издержек. Интервью представителей управляющих компаний и товариществ собственников жилья позволили нам составить представление о минимальном и оптимальном модулях управления жилфондом 15. Минимальный модуль управления жилфондом составляет 70–100 тыс. м 2 жилья (примерно 1,4–2 тыс. квартир). При меньшем массиве УК не может вести полноценную деятельность, так как платежей от жителей не хватит даже для аренды офиса и выплаты зарплат минимально необходимому штату (диспетчеру, специалисту по сбору платежей, инженерам). Минимальный полный штат УК составляет порядка 15–20 человек. При таком количестве работников управляющая компания может легко обслуживать МКД площадью в 200–300 тыс. м2. В случае управления одним или несколькими домами общей площадью 5–30 тыс. м2 УК вынуждена размещать на месте только мини-офис, что неудобно жителям и увеличивает накладные расходы (из-за удаленности центрального офиса). Оптимальный же размер модуля управления жилфондом составляет 300 тыс. — 1 млн м2 жилья (6–20 тыс. квартир). При таком объеме достигаются и экономия на масштабе, и полная за-
16 Репецкая Е. Н. Оценка влияния организационно-экономических факторов на повышение отраслевой инвестиционной привлекательности: на примере жилищно-коммунального хозяйства. Кандидатская диссертация. 2005.
грузка линейного персонала (электрики, сантехники и проч.). Удельные затраты на аппарат УК в таком случае невелики. Во времена Советского Союза верхним пределом жилфонда, обслуживаемого одной организацией, считалась цифра в 1,5 млн м 2. При превышении этой площади резко вырастали логистические издержки из-за большого размера территории. Однако при современном уровне информационных систем, средств связи и передвижения, такой объем для УК не является критичным. Впрочем, столь крупный масштаб вряд ли удобен для местных жителей — в силу удаленности значительной части населения от офиса УК. Основным же модулем управления жилфондом в панельных микрорайонах во времена СССР был показатель в пределах 0,5–1,5 млн м 2. Именно такие объемы закреплялись за ДЭЗами. Очевидно, что более крупные модули управления с трудом работали, в частности, из-за отсутствия компьютерных информационных систем. С этими цифрами коррелируют и расчеты минимального экономически обоснованного жилфонда, который может управляться ТСЖ. Расчеты Екатерины Репецкой, сделанные в 2005 году, показали, что при существующей структуре затрат ТСЖ должно объединять не менее трех тысяч жителей — в противном случае, без применения аутсорсинговых схем, оно будет убыточным 16. Это соответствует модулю площадью в 60–70 тыс. м 2 жилья. При меньших размерах издержки на управление слишком велики. На основании вышеприведенных данных можно сделать следующие выводы: А) Отдельный московский многоквартирный дом (3–15 тыс. м 2) не является достаточной единицей управления. Дробление микрорайонов на отдельные дома, эксплуатируемые отдельными УК, с точки зрения экономики, необосновано. С точки зрения эффективного управления массив жилфонда площадью в 70–100 тыс. м 2 является минимально возможным модулем. Это соответствует, к примеру, комплексу из 7–10 многоквартирных 17-этажных панельных зданий. Б) Оптимальным модулем можно считать массив жилья площадью в 300 тыс. — 1 млн м2. При таком размере модуля удельные издержки по управлению жилфондом минимальны. Для сравнения площадь жилфонда московского района обычно составляет 1–2 млн м2 (например, площадь жилфонда Крылатского — 1,85 млн м 2). С этой точки зрения столичная политика обслуживания крупных массивов жилья одним оператором — ГБУ «Жилищник» района — выглядит разумной. Только на таких крупных массивах эксплуатируемого жилфонда у управляющей компании возникает экономия издержек на масштабе.
Управление многоквартирными домами 13
5. Каковы возможности получения дохода от общего имущества МКД и его территории? Переход многоквартирных домов под управление ТСЖ, как и передача земельных участков под МКД его жильцам, рекламируется властями как возможность извлечения дополнительного дохода из общего имущества жителей. Однако, если разобраться, возможности извлечения дохода из здания и земельного участка невелики. Они могут быть существенны только для весьма ограниченного количества зданий. Какие же имеются источники дохода?
17 Щукин А., Механик А. Коллективизация-2 // Эксперт. 13.06.2011.
Доходы со здания А) Доходы от сдачи в аренду общих помещений В большинстве домов нет общих помещений, которые жильцы могли бы сдавать. Все интересные нежилые помещения на первых этажах уже либо проданы городскими властями, либо сданы ими в долгосрочную аренду. В совместном пользовании жильцы имеют внешние стены, общественные помещения, холлы и лестничные клетки, подвалы. Все это, в принципе, не приносит дохода. Более того, даже технические помещения в ряде случаев были проданы или сданы в аренду. «До 2009 года власти зачастую незаконно оформляли в свою собственность технические подвалы, являющиеся общим имуществом собственников жилья, — говорит депутат Госдумы Галина Хованская. — Впоследствии помещения сдавались в аренду или даже продавались. В этих случаях жильцы лишаются не просто законной прибыли, но и законного права эксплуатировать свой дом. Эксплуатирующая организация не может даже зайти в подвал для обслуживания оборудования или ликвидации аварий без разрешения владельца помещения» 17. В 2009 году Арбитражный суд Москвы признал, что у собственников нельзя забрать часть подвала по принципу «коммуникации ваши, а все полезные площади наши». Но часть помещений уже в частных руках. Б) Доходы от рекламы Этот вид дохода для ряда зданий, расположенных на главных магистралях и в центре города, может быть существенным. Месячная стоимость размещения баннера на фасаде дома на Кутузовском достигает 2 млн рублей. Рекламные конструкции на крышах могут стоить до 1 млн в месяц. Проблема в том, что таких сверхвыгодных зданий в городе не так много. При этом на большинстве таких домов уже были установлены конструкции через прямые договора с городской администрацией. Кроме этого, текущая политика мэрии подразумевает кардинальное сокращение рекламных поверхностей в городе, особенно в его центре. Эта политика, с одной стороны, повышает арендные ставки на размещение рекламных носителей, что потенциально может быть выгодно жильцам МКД, но с другой — ограничивает возможности жильцов заключать договоры с рекламщиками.
Если жилой дом не расположен на магистрали, то существуют ограниченные возможности получения такого дохода. По подсчетам специалистов УК «Маторин», с рекламы магазинов на первых этажах и рекламы внутри зданий можно получать ежемесячный доход не более 20–50 тыс. рублей. В) Доход от размещения телекоммуникационного оборудования По данным специалистов УК, месячные доходы, получаемые крупным МКД от провайдеров телекоммуникационного оборудования, достигают 2–4 тыс. р. в месяц. По сравнению с бюджетом на содержание дома (для 200-квартирного здания — порядка 600 тыс. р. в месяц), эти суммы совсем не существенны. Г) Доходы от содержания теплового пункта С 1 января 2013 года в тарифе на тепло «Московской теплосетевой компании» выделена составляющая «за обслуживание теплового пункта». Данная составляющая может доходить до 30% от полной величины тарифа. До этого для ТСЖ или УК содержание теплового пункта было убыточным. В перспективе владение тепловым пунктом и внутриквартальными сетями может оказаться для жильцов МКД выгодным. Однако пока примеров получения существенных доходов от этого вида деятельности нет. Доходы с земельного участка А) Доходы от организации платной парковки Самый распространенный способ извлечения дохода с придомовой территории. По данным специалистов ВК «Комфорт», средняя стоимость месячного абонемента на открытой парковке составляет 3000 руб. Размеры такого дохода во многом определяются величиной земельного участка и возможностью размещения на нем парковки. При этом создание парковки в некоторых случаях ведет к нарастанию социальной напряженности, так как появляются платные стоянки «для богатых» за счет сокращения возможностей бесплатной парковки «для бедных». Идеальным вариантом можно считать здание с большой территорией, расположенное около крупного офисного центра. В этом случае появляется возможность дневной сдачи пустующих парковочных мест. При этом парковка должна быть достаточно велика, чтобы приносить прибыль, покрывая эксплуатационные затраты (в частности, зарплату парковщиков). В целом возможности извлечения этого вида дохода с придомовой территории весьма ограничены и доступны только небольшому количеству МКД. Б) Доходы от пристройки/надстройки здания До последнего времени в Москве было реализовано считанное количество проектов по надстройке или пристройке новых объемов к МКД. В этой связи весьма интересен эксперимент по реконструкции жилого здания по адресу Мишина, 32. Впрочем, у такого способа извлечения дохода из общего имущества и территории есть много ограничений (см. кейс «Улица Мишина, 32»).
Управление многоквартирными домами 15
В отсутствие возможностей для получения существенных доходов главной выгодой для жильцов от обладания придомовой территории является защита от точечной застройки, увеличение компенсации в случае сноса МКД по аварийности, а также увеличение безопасности проживания за счет установки забора. В) Доходы от размещения необычных объектов На придомовой территории есть теоретическая возможность размещения необычных объектов: например, огородов 18 , минизоопарков, мини-садов. Однако, данные объекты нельзя рассматривать как источник существенного дохода. Кроме того, они подразумевают изменения вида разрешенного использования участков.
6. Плюсы и минусы разных форм управления жилищным фондом
18 За это, в частности, ратует планировщик и ландшафтный архитектор из Британии Брайан Эванс, эксперт раздела «Политика». См.: Эванс Б. Экология периферии. Серия «Библиотека Суперпарка». М.: 2013. 19 Есть и другие данные. По информации «Российской газеты» на долю ТСЖ приходится порядка 10% МКД, под управлением ГУПов и ГБУ «Жилищник» — 60%. Еще 30% домов управляются частными УК.
Жилищный кодекс определяет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное, правление ТСЖ, делегирование полномочий управляющей компании (УК). В Москве сегодня функционирует 4 300 товариществ собственников жилья. Управлением жилым фондом занимается 450 управляющих организаций, из них 120 — городские унитарные предприятия (ГУП), 300 — частные УК. По данным московской городской программы «Жилище», доля МКД, управляемых по схемам ТСЖ или ЖСК, в столице составляет порядка 47% 19. Оставшийся жилой фонд обслуживается управляющими компаниями, где значительную долю рынка занимают государственные «Дирекции единого заказчика» и недавно созданное государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Каждая из форм управления многоквартирными домами имеет свои достоинства и недостатки. А) Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений Непосредственное управление применяется для небольших МКД — не более 12 квартир. Данный способ требует наибольшего участия собственников квартир в решении всех вопросов, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Все важные вопросы собственники решают на общем собрании. На основании решения от имени всех собственников вправе действовать один из них или иное лицо, имеющее подтвержденные доверенностью полномочия. Обслуживание жилья осуществляется силами либо самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. Форма непосредственного управления жилым зданием обычно применяется для небольших МКД, рассчитанных на несколько семей, или в сельской местности, где нет профессиональных управляющих компаний.
Pro 1. Техническое обслуживание небольшого МКД жильцы могут осуществлять собственными силами, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи. 2. Такая форма снижает транзакционные издержки и потенциальную криминогенность сферы ЖКХ за счет того, что платежи жителей приходят непосредственно снабжающим компаниям, минуя посредника в лице УК. Contra 1. Применение этой формы управления затруднительно при большом количестве собственников. 2. При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в виде юридического лица, способный квалифицированно защищать интересы жильцов. 3. Низкий уровень компетентности жильцов в вопросах эксплуатации может приводить к быстрому износу здания. Б) Товарищество собственников жилья Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом (статья 135 ЖК РФ). ТСЖ позволяет привлечь собственников к управлению недвижимостью, сделать их заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Pro 1. Непосредственное участие жителей в управлении домом и придомовой территорией через механизм общего собрания. 2 Возможность принятия руководством ТСЖ оперативных и точечных решений по управлению зданием. 3. Возможность жильцов контролировать расходование денежных средств и работы субподрядчиков. 4. Возможность сокращения расходов жильцов за счет коммерческой деятельности ТСЖ, а также различных мероприятий, в частности, по увеличению энергоэффективности. Contra 1.Высокие удельные затраты на содержание руководства и персонала ТСЖ. 2. Невысокая эффективность ТСЖ — при отсутствии контроля со стороны жильцов, — не желающего тратить свое время на вопросы ЖКХ. 3. Невысокий уровень компетентности руководства ряда ТСЖ. В) Управляющая компания Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимо-
Управление многоквартирными домами 17
сти, располагающих опытным персоналом, техническими ресурсами, а также финансовыми и лоббистскими возможностями. На данный момент сегмент частных УК для жилого фонда в достаточной степени еще не сформирован. Pro 1. Невысокие удельные издержки по управлению жилым фондом. 2. Достаточно высокий профессиональный уровень УК. Contra 1. Управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько в извлечении прибыли. 2. Собственники, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы УК, досконально разбираться в потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ. 3. Сложность управления общим имуществом: решение вопросов — например, о рекламе на территории многоквартирного дома — требует общего собрания жильцов. 4. Зафиксировано достаточно большое количество случаев мошенничества и банкротств управляющих компаний. 5. Незаинтересованность УК в инвестициях в инженерные системы и энергоэффективность. В 2009–2010 годах столичное правительство активно лоббировало схему управления через ТСЖ. Начиная с 2013 года политика кардинально изменилась: ставка делается на государственного монопольного оператора на рынке ЖКХ — ГБУ «Жилищник». В то же время ни одна из форм управления жилфондом не выглядит панацеей, неся специфические риски. Так, в случае с «Жилищником» очевидно, что государственный оператор, работающий на бюджетные средства, не заинтересован, в отличие от ТСЖ, в экономии ресурсов. В то же время опыт лучших ТСЖ города показывает, что при этой форме управления жильцы могут реализовывать разнообразные мероприятия по энергоэффективности и вести долгосрочную политику. Один из выходов — создание гибридных механизмов, использующих достоинства одних схем при уменьшении недостатков других. Схема 1: Непосредственное управление + УК В данной схеме происходит разделение коммунальной и жилищной составляющих при управление жилфондом. Непосредственное управление подразумевает то, что жители платят за коммуналку (вода, тепло, канализация) непосредственно снабжающим организациям. Управляющая компания в этом варианте занимается только эксплуатацией жилфонда: уборка, вывоз мусора и т. д . Такая схема позволяет резко снизить возможность мошенничества со стороны УК, так как «коммунальные» деньги не проходят через их счета. При этом для добросовестных УК схема
выгодна, ибо позволяет избежать расходов на сбор коммунальных платежей с жителей. Такая форма используется в некоторых российских городах (например, в Астрахани), но выглядит скорее чрезвычайным антикриминогенным вариантом. Попутно она позволяет снизить расходы собственников, переложив часть затрат на снабжающие организации.
20 Энергосервисный контракт — это договор на внедрение энергосберегающих технологий и оборудования, по которому специализированная энергосервисная компания выполняет полный комплекс работ по внедрению энергосберегающих технологий у заказчика за счет собственных средств.
Схема 2: Товарищество собственников жилья + управляющая компания Эта схема позволяет объединить плюсы этих двух схем управления жилфондом. Приход профессиональной управляющей компании может позволить снизить удельные затраты на эксплуатацию (сантехники, электрики и т. д .) за счет эффекта масштаба. Снижаются также административные издержки ТСЖ (например, на бухгалтерию). В то же время наличие ТСЖ позволяет жителям избежать ситуации отчуждения от управления жилфондом. ТСЖ, выступая перед УК в качестве заказчика, может контролировать ее работу. Руководство ТСЖ способно принимать оперативные решения, гибко реагируя на изменения ситуации. Важно, что при такой схеме ТСЖ может проводить мероприятия, снижающие расходы и увеличивающие энергоэффективность здания (см. кейс «ТСЖ «Панфилат»).
7. Общие выводы 1. С точки зрения управления МКД представляет собой весьма сложный феномен. В текущей ситуации создание крупной городской структуры, занимающейся управлением МКД и городскими территориями, может быть весьма оправдано с точки управляемости территорий и экономии на издержках. В то же время модель управления жилым фондом несет большие риски, связанные с неэффективностью крупного государственного подрядчика. Есть вероятность, что появление такого игрока приведет к снижению конкуренции и созданию в перспективе монополии за счет ухода с рынка частных УК. Функционирование «Жилищника» должно быть дополнено созданием программ по увеличению энергоэффективности зданий и экономии ресурсов за счет разнообразных источников финансирования, включая механизмы энергосервисных контрактов 20. 2. Практика дробления микрорайонов на отдельные дома, управляемые отдельными УК, с точки зрения экономики не обоснована. Отдельный московский многоквартирный дом не является достаточной единицей управления из-за высоких издержек на эксплуатацию. Массив жилфонда площадью в 70–100 тыс. м2 является минимальным возможным модулем с точки зрения эффективного управления жилфондом. Оптимальным модулем можно считать массив жилья площадью в 300 тыс. — 1 млн м2. При таком разме-
Управление многоквартирными домами 19
ре модуля удельные издержки по управлению жилфондом минимальны. Только на таких крупных массивах эксплуатируемого жилфонда у управляющей компании возникает экономия издержек на масштабе. 3. Средний столичный МКД обладает весьма ограниченными возможностями по получению дохода от общедомового имущества и придомовой территории. По отношению к бюджету эксплуатации здания обычно такие доходы крайне невелики. В то же время МКД требуют существенных вложений для проведения капремонта. Эффективные финансовые механизмы накопления средств на капитальный ремонт, которые бы можно было использовать массово, пока не отработаны. 4. Опыт лучших столичных товариществ собственников жилья показывает, что такая форма управления жилищным фондом может быть весьма эффективна. Она позволяет максимально повысить общественное участие в решении вопросов ЖКХ, успешно защищать интересы жителей. ТСЖ, в частности, позволяет экономить затраты жильцов за счет коммерческой деятельности и мероприятий по сокращению эксплуатационных расходов. Лучшие ТСЖ способны реализовывать эффективные стратегии в области энергосбережения. Однако в вопросе создания ТСЖ недопустимо административное давление. История с насаждением ТСЖ в 2009–2010 годах, приведшая к многочисленным перегибам и правонарушениям, способствовала росту нестабильности на рынке ЖКХ и дискредитации самой идеи ТСЖ в глазах населения. Приоритетом для создания ТСЖ должны становиться крупные жилые комплексы или группы домов, построенные в последние годы. Их хорошее техническое состояние может стать одним из условий успешной работы ТСЖ. 5. Весьма перспективной может служить гибридная схема управления жилым фондом по схеме ТСЖ + УК. Эта схема позволяет объединить плюсы этих двух схем управления жилфондом. Возможно также создание схемы ТСЖ + «Жилищник». При ней городской подрядчик выступает в качестве эксплуатационной компании, а ТСЖ, к примеру, концентрирует свои усилия на проектах по энергоэффективности. 6. Необходимо тиражировать лучшие российские практики в области управления многоквартирными домами. В России и Москве накоплен достаточно большой положительный опыт в области ЖКХ. Однако данный опыт малоизвестен и не осмыслен профессионалами. Представляется крайне важным сбор лучших российских и столичных практик в области ЖКХ, их анализ и распространение этой информации.
Кейс №1 «Улица Мишина, 32» — модернизация многоквартирного жилого дома с надстройкой, финансируемая жильцами Предмет кейса: модернизация четырехэтажного 16-квартирного жилого дома с надстройкой четырех этажей, финансируемая жильцами Адрес: Москва, Мишина, 32 Переселение жильцов, снос дома и застройка освободившегося земельного участка коммерческим девелопером — такова распространенная в Москве практика обращения со зданиями, которым необходима реконструкция. Проект «Улица Мишина, 32» предполагает принципиально другой подход. Дом не сносится, реконструкция проводится без отселения жильцов. Работы финансируются собственниками помещений, без привлечения средств города. В четырехэтажном 16-квартирном кирпичном доме, построенном на улице Мишина в 1960-е гг., капитальный ремонт не проводился ни разу. Несущие конструкции здания находились в удовлетворительном состоянии, однако инженерные системы и оборудование имели большой износ, были высоки теплопотери. Жильцы дома, объединенные в товарищество собственников жилья «Мишина-32», в 2004 году предложили реконструировать дом, профинансировав проект за счет надстройки и пристройки новых помещений. Для России проект необычен с технической точки зрения. Здание увеличивается вширь (пристраиваются лоджии) и надстраивается (четыре жилых этажа + технический). Дополнительные этажи надстройки опираются через несущие пилоны на независимый фундамент, что исключает увеличение нагрузки на существующие конструкции дома. Меняются коммуникации, пристраивается лифт. На участке также должен быть построен двухэтажный подземный паркинг на 40 машиномест. Данное требование было внесено городскими властями на этапе согласования проекта для обеспечения жильцов машиноместами (пристройки к дому потребовали сноса незарегистрированных металлических гаражей). Общая стоимость проекта около 200 млн рублей. Проект финансируется жителями дома. При ТСЖ «Мишина-32» был создан специальный фонд, его участниками стали около 70% владельцев квартир. После реализации проекта в собственность к пайщикам перейдут по себестоимости квартиры в надстроенной части дома. Те жители дома, которые не принимают участия в финансировании, получат увеличение площади квартир в среднем на 18 м 2 (за счет пристройки лоджий и кладовок) плюс увеличение стоимости существующего жилого фонда за счет капитального ремонта дома. Первые участники проекта платили примерно по 45 тыс. рублей. за 1 м2 площади квартиры, сей-
Управление многоквартирными домами 21 Рис. 1. Визуализация жилого дома после модернизации
Фото жилого дома по адресу Мишина, 32
час стоимость выкупа строящихся площадей составляет 165 тыс. рублей за метр. Весной 2013 года ТСЖ «Мишина-32» приступило к строительству. Разработка и утверждение проектно-сметной документации заняли более пяти лет. Окончание строительства намечено на конец 2014 года. Проект «Улица Мишина, 32» на сегодняшний день выглядит уникальным по нескольким причинам. Первая: в городе долгое время реализовывалась стратегия сноса подобных зданий с застройкой освободившихся участков земли новыми, более высокими домами. С приходом мэра Сергея Собянина программы сноса в значительной степени свернуты. «Улица Мишина, 32» — один из первых проектов, демонстрирующих другой подход: реконструкция проводится без отселения жильцов, вместо сноса — надстройка и пристройка. Второе: город в течение многих лет воспринимал в качестве девелоперов только крупные специализированные фирмы. Товарищества собственников жилья не рассматривались как возможные застройщики. Третье: реализация проекта «Улица Мишина, 32» потребовала провести межевание земель всего квартала за счет товарищества и выделить придомовой участок в собственность ТСЖ. Городское правительство долгие годы притормаживает не столько даже подготовку проектов межевания, сколько передачу придомовых земельных участков в собственность. Четвертое: с архитектурно-строительной точки зрения проект «Улица Мишина, 32» (надстройка здания с опорой на независимом фундаменте плюс пристройка помещений) не является уникальным, но весьма нов для практики Москвы. Столичное правительство поддержало данный проект, обещая в скором времени даже выпустить методические рекомендации по надстройке жилых домов.
Проект «Улица Мишина, 32» стал возможным благодаря целому ряду факторов. Во-первых, дом расположен в престижном районе Динамо, недалеко от парка, что определяет высокую стоимость недвижимости. Сам дом был построен из кирпича и весьма крепок. Во-вторых, здание расположено внутри квартала на довольно просторном участке земли. В долевую собственность жителями здания был передан земельный участок, в 2,5 раза превышающий площадь участка непосредственно под зданием. Пусть данное отношение ниже средних показателей, получаемых сегодня в проектах межевания жилых территорий в Москве, оно позволяет реализовать проект пристройки к зданию и разместить на территории подземный гараж. В-третьих, пристройка к зданию стала возможна благодаря отсутствию инфраструктурных ограничений: через участок не проходят магистральные сети. В-четвертых, дом содержит всего 16 квартир. При большем количестве владельцев риски, связанные с конфликтами среди жильцов и их недоговороспособностью, резко бы возрастали. Напомним, что по Жилищному кодексу для надстройки и пристройки помещений к многоквартирному жилому дому, находящемуся в долевой собственности, требуется не менее двух третей голосов собственников. Наконец, в‑пятых, в доме сложился коллектив инициативных и в тоже время состоятельных людей, которые инициировали сложный строительный проект и смогли развивать его в течение почти десяти лет. Сочетание перечисленных факторов показывает, что опыт ТСЖ «Мишина-32» вряд ли может быть растиражирован. В то же время в случае удачной реализации данного эксперимента подобная практика будет расширяться.
Кейс №2 Лучшие практики в области ЖКХ: ТСЖ «Панфилат» Предмет кейса: эффективное управления многоквартирными домами товариществом собственников жилья «Панфилат» Адрес: Москва, Туристская, 33, корп. 1–2; Вилиса Лациса, 27, корп. 1–3 В 2009 г. инициативная группа жильцов квартала новостроек в Северном Тушине (семь панельных 17-этажных домов серий П3М и И-155, общее количество квартир — 1 400) смогла провести общее собрание жильцов. Собрав 51% голосов от числа собственников, жильцы создали ТСЖ «Панфилат». ТСЖ затем расторгло договор с управляющей компанией, созданной построившим здания девелопером, и стало самостоятельно управлять домами. Причинами расторжения отношений послужили завышенные расценки на содержание жилого фонда и низкий уровень сервиса. ТСЖ «Панфилат» взяло на себя управление семью домами и в достаточно короткий срок добилось весьма существенных успехов. Так, только за первый год удалось снизить количество жильцов-неплательщиков с 70 до 14%. В 2013 г. количество долж-
Управление многоквартирными домами 23 Вид квартала новостроек в Северном Тушине
ников не превышает 5%. Был кардинально снижен объем долгов перед ресурсоснабжающими организациями, который в начале 2009 г. составлял около 40 млн р. Несмотря на то что здания были построены недавно, их состояние ввиду некачественного строительства и эксплуатации на момент появления ТСЖ трудно было назвать удовлетворительным. Протекали крыши и швы стен, отопление и водоснабжение осуществлялись с перебоями. Были велики теплопотери. При этом гарантийный срок обязательств застройщика истек, и требовать от него устранения дефектов было поздно. За первый же год работы ТСЖ были отремонтированы крыши и подъезды, приведено в порядок инженерное оборудование. Была создана круглосуточная диспетчерская служба. Был также проведен комплекс работ по повышению энергоэффективности и снижению затрат на эксплуатацию зданий. На тепловом пункте заменили регуляторы и автоматику, вследствие чего расходы на тепло снизились более чем на 25%. После регулировки нагревательного аппарата экономия только на горячей воде составила 200 тыс. р. в месяц. А установка пресса для мусора снизила месячные расходы по его вывозу на четверть (55 тыс. р.). Сегодня ТСЖ «Панфилат» выставляет счета жителям за содержание жилого фонда по городским тарифам. Деньги, остающиеся у ТСЖ после покрытия эксплуатационных расходов в качестве прибыли, расходуются непосредственно на нужды домов. Так, порядка 3–4 млн р. ежегодно тратятся на герметизацию швов в стеновых панелях с их утеплением. При этом снижение теплопотерь приводит к ежегодной экономии порядка 1 млн р., то есть окупаемость подобных инвестиций составляет 3–4 года. Вопросы расходования средств, оставшихся на счету товарищества после выполнения всех обязательных мероприятий, решаются правлением ТСЖ, которое выбирается общим собранием жителей. Пример ТСЖ «Панфилат» показывает, что жители многоквартирных домов способны противостоять управляющим компаниям, навязывающим завышенные тарифы, и самостоя-
21 Микрорайон Марфино, возведенный в 2010 г., расположен на севере Москвы (ближайшие станции метро «ВДНХ» и «Владыкино»). Адреса домов: Большая Марфинская, 4, корп. 1–7; Ботаническая, 11, 13, 15, 17, 19; Комарова, 3. Мафрино состоит из двух частей: 18 корпусов панельных серий П-44Т, КОПЭ, ГМС2001, П-3М и четырех отдельно размещенных корпусов серии П3М. Кроме жилых домов в состав комплекса входят четыре паркинга и школа. Этажность комплекса — 14–22 этажа. Площадь застройки — 22 га. Общая жилая площадь комплекса составляет порядка 280 тыс. м 2 .
тельно эффективно управлять жилфондом. Жильцы в состоянии контролировать движение денежных средств и привлечение субподрядчиков. В случае с «Панфилатом» эффективное управление жилым фондом через механизм ТСЖ стало возможным благодаря нескольким факторам. Первое: жилые дома весьма новы, они были построены менее десяти лет назад и не требуют капитального ремонта. Второе: все квартиры в квартале были куплены у компании-застройщика по рыночным ценам. Это предопределило достаточно ровный социальный состав жильцов с относительно схожими финансовыми возможностями. Третье: ТСЖ было создано сразу для семи многоквартирных домов, большой объем жилфонда дал возможность экономии издержек на масштабе. Четвертое: среди жителей нашлось достаточное количество инициативных людей со знаниями и опытом в сфере ЖКХ, которые смогли создать ТСЖ и преодолеть сопротивление управляющей компании. Костяк инициативной группы сложился задолго до конфликта с УК: из-за проблем с документами на земельный участок жителям пришлось оформлять квартиры в собственность через суд. С точки зрения руководителя ТСЖ «Панфилат» Никиты Матвеенкова, развитию механизма управления жилыми домами и распространению лучших практик такого рода мешает несколько причин. Во-первых, сегодня не существует эффективных механизмов взыскания задолженностей жильцов по ЖКХ даже после того, как управляющая компания выиграла судебный процесс. В частности, недостаточные полномочия имеют службы судебных приставов. Во-вторых, в стране отсутствует государственная пропаганда лучшего опыта в сфере ЖКХ. Более того, лоббисты ресурсоснабжающих структур (поставщики тепла, воды и электричества), чтобы отвлечь внимание людей от постоянного роста коммунальных тарифов, создают в прессе образ некомпетентных управдомов, чтобы переложить на них ответственность за рост платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Кейс №3 Микрорайон Марфино как образец нового подхода к благоустройству территории Предмет кейса: благоустройство территории нового микрорайона Марфино Адрес: Москва, Ботаническая, 11, 13 Проект благоустройства микрорайона Марфино 21 задумывался девелоперской фирмой «Ведис» как модельный. Застройщик хотел создать продукт высокого качества, который служил бы ему визитной карточкой. В случае Марфина задачей было создание гуманной среды жизни в микрорайоне из панельных домов. Эта задача решалась с помощью архитекторов из бюро «Планар». «Помимо проектирования беседок, детских площа-
Управление многоквартирными домами 25 Пример благоустроенного двора в Марфине
док, газонов и клумб перед нами была поставлена задача победить синдром «Иронии судьбы» — одинаковость домов. Ориентироваться среди таких построек сложно даже местным, не говоря уже о гостях. Мы придумали историю с неожиданными для здешних широт экзотическими животными. Каждому из шести кварталов района присвоили определенный цвет и тотем: слон и жираф — для самых больших, антилопа — для маленького», — рассказывает партнер бюро «Планар» Илья Мукосей. Животные-тотемы стали основой навигационной системы Марфина. Анималистические скульптуры были установлены во дворах, на стенах зданий появились цветные силуэты зверей. На въездах разместились большие карты микрорайона. Навигационная система позволяет гостям легко ориентироваться в микрорайоне и придает дворам индивидуальность, что позволяет жителям ассоциировать себя со своим окружением. В микрорайоне были установлены дорогостоящие немецкие спортивные и детские площадки. Причем в каждом дворе они предназначены для детей разных возрастов. Разнообразные площадки усилили индивидуальность внутриквартальных пространств. Кроме этого, через микрорайон были проложены велосипедные и беговые дорожки. Был создан и мини-бульвар с оригинальными деревянными беседками. За эти беседки «Планар» получил профессиональную премию в области деревянной архитектуры Archiwood. Главным результатом проекта «Марфино» следует считать то, что даже микрорайон, состоящий из одинаковых панельных домов, можно частично «вылечить» с помощью благоустройства и средового дизайна. За счет деления пространств на зоны для разных групп жителей (матерей с детьми, подростков, пенсионеров и так далее), ландшафтных работ и применения разнообразных качественных покрытий даже в обычно безликом панельном микрорайоне создается среда довольно высокого качества.
Создание такой среды потребовало от застройщика больших капиталовложений. По данным Алексея Яценко, генерального директора Управляющей компании «ВК Комфорт», на благоустройство территории площадью в 19 га было потрачено порядка 50 млн рублей. Обычно на такую территорию тратят в 3–4 раза меньше. Благоустройство микрорайона Марфино было завершено летом 2011 г. Однако сегодня можно говорить о том, что дальнейшее его поддержание на адекватном уровне представляется проблематичным. Содержанием территории занимается уже упомянутая компания «ВК Комфорт», которая проводит работы по установленным в Москве тарифам. Поскольку паспортизация этих дворов пока еще не осуществлена 22, благоустройство Марфина финансируется по средним городским ставкам, что создает дефицит средств на содержание нестандартных элементов территории. При этом, как показывает практика, жители пока не готовы доплачивать за более высокий уровень благоустройств. В связи с этим существует риск, что состояние среды микрорайона Марфино будет в ближайшие годы деградировать до среднемосковского уровня. 22 Инвентаризация и паспортизация дворов необходима для того, чтобы городские власти выделяли средств на эксплуатацию территории, исходя из фактических элементов благоустройства. На каждый двор должен быть изготовлен паспорт «Планировочное решение и благоустройство территории». Программа инвентаризации и паспортизации, стартовав в Москве в 2005 г., должна была закончиться в 2008-м. Однако в некоторых районах эти работы так и не были выполнены.
Автор статьи благодарит за помощь генерального директора УК «ВК Комфорт» Алексея Яценко, директора саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство содействия объединению организаций малого и среднего бизнеса в жилищно-коммунальном комплексе «Содействие» (СРО НП «Содействие»), партнера по развитию проектов группы компаний «МАТОРИН» Андрея Жолина, руководителя ТСЖ «Панфилат» Никиту Матвеенкова, исполнительного директора Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения Елену Довлатову, а также председателя товарищества собственников жилья «Мишина-32» Гарри Куренкова
Археология периферии
Исследование для Московского Урбанистического Форума-2013 «Мегаполисы: развитие за пределами центра»