400
20
200
10
Чикаго 1900
1950
2000
9.68 МЛН ЧЕЛОВЕК. 685600 ГA
1,8 - 685,6
206,3
380,9
800
40
600
30
400
20
200
10
1900
1950
2000
33 км 2
0
2,5
5
10
Новая жизнь американских пригородов: Чикаголенд Эллен Данхэм-Джоунс
Чикаго принято считать классическим американским городом, а его окрестности — типичным пригородом. Чикаголенд — так в 1926 году редактор газеты Chicago Tribune придумал называть густую сеть пристанционных городков, поселков и фермерских хозяйств, протянувшуюся на 300 километров во все стороны от центра города. Термин по-прежнему в ходу: он применяется к бескрайним, лишенным рельефа, все более и более разреженным пригородам, в послевоенные годы в несколько приемов поглотившим всю прежнюю периферийную застройку. Большая часть элементов, составляющих чигагский пригородный ландшафт, успела состариться и прийти в негодность. Однако вымершим моллам, пустующиам ангарам, заброшенным промзонам, безнадежно устаревшим бизнес-паркам, безжизненным скоплениям магазинов и километрам пустующих автостоянок можно придать новый смысл, вдохнуть в них жизнь.
Экономия невозможна Классическое устройство североамериканского пригорода — отдельно стоящие дома с лужайками вокруг — позволило многим поколениям американцев реализовать свою «американскую мечту». Но рост цен плюс постепенное осознание тяжести непредвиденных последствий разрастания пригородов поставили под вопрос жизнеспособность этой модели. Почти все, что удается сэкономить, покупая жилье на самой окраине, в итоге приходится тратить на непрерывно дорожающий транспорт. Вопреки всем стереотипам с 2005 года большая часть находящегося за чертой бедности населения Америки живет именно в пригородах, а вовсе не в городах или сельской местности. Расходы по поддержанию этой инфраструктуры лишь в малой степени покрываются местным налогом на недвижимость, так что, утверждают некоторые эксперты, пригороды по сути своей не что иное как финансовая пирамида, создающая иллюзию благосостояния. Относительно Чикаголенда проведенное в 2001 году исследование показало, что разрастание породило больше налоговых нарушителей, чем примерных налогоплательщиков. Проще говоря, пригороды экономически несостоятельны.
ВНЕ ЦЕНТРА 73
Потребность в переменах Учитывая все неожиданные и неприятные последствия субурбанизации, несложно понять, почему урбанисты полагают, что потребность в трансформации уже назрела. Конечно, любой намек на перемены в американских пригородах по-прежнему встречает сильнейшее отторжение, однако существует целый ряд факторов, которые делают необходимость перемен очевидной, а сами перемены возможными. Рост числа пустующих или неполностью загруженных пригородных объектов. Около трети крытых торговых центров на территории США находятся при последнем издыхании или уже отправились в мир иной. Никто, в сущности, не задумывается о том, как много кругом пустующих гипермаркетов. Отраслевое издание Chicago Real Estate Daily в мае 2009 года подсчитало, что в окрестностях Чикаго их 227 — а значит, около 900 тыс. м 2 пустуют. 2 Относительно центральное расположение исторически сложившихся послевоенных пригородов в разросшихся агломерациях. Cкачкообразное развитие последних 50 лет постепенно лишило самые первые пригороды привычной доли рынка: потребителей увлекли за собой более современные торговые центры в отдаленных районах. 3 Радикальные демографические перемены. Чуть больше половины всего населения США обитает в пригородах. Принято считать, что здесь распространен прежде всего семейный образ жизни, однако данные переписей населения с 2000 года свидетельствуют, что две трети пригородных домохозяйств — это люди без детей. Дело в том, что ни беби-бумеры, ни поколение Y, образующие в США две крупнейшие демографические группы, не находятся в оптимальном для деторождения возрасте. Беби-бумеры постепенно начинают выходить на пенсию; они по старой памяти живут в пригородах и собираются тут же встретить старость. Однако пенсия в их представлении отнюдь не обязывает к тихому, уединенному существованию. У поколения Y, парадоксальным образом, устремления аналогичные: они тоже отрицают родительский опыт пригородной жизни. Не желая сталкиваться с дорожными затруднениями, сегодня они садятся за руль на 24% реже, чем представители той же возрастной группы всего 10 лет назад. От машины они с удовольствием отказываются ради хождения пешком, велосипеда или общественного транспорта. 4 Увеличение арендной платы в пешеходных кварталах и ее снижение в автомибилизованных пригородах. Спрос со стороны представителей поколения Y и беби-бумеров, которому стремятся соответствовать и работодатели, и владельцы розничных торговых точек, вызвал рост арендных ставок от 71 до 112% как на жилые, так и на офисные помещения, даже расположенные за городскими пределами. Чикаго не стал исключением: развитие пригородных районов в 2010–2012 годах существенно замедлилось, а в пределах города спад сменился ростом.
1
Проекты перепланировки В Чикаго, как и в остальных регионах США, вышеперечисленные факторы вызвали к жизни разнообразные и разномасштабные проекты перепланировки пригородных территорий. Самые первые, стартовавшие в 1990-х и продолжающиеся до сих пор, были главным образом инициативами девелоперов, которые занялись перепланировкой отдельных участков дешевой земли в ближайших к центру пригородах. Множество начинаний такого рода можно разделить на три основных категории по типу применямого подхода: новое заселение, новая застройка, новая экология. Новое заселение предполагает скромное вмешательство в структуру общественных пространств либо адаптацию имеющихся сооружений и их переориентацию под нужды населения. Таким образом, среда становится более разнообразной, чем в первоначальном варианте. Можно привести сотни примеров переоборудования гипермаркетов и стрип-моллов в школы, библиотеки, рестораны, спортзалы, бизнесинкубаторы, административные и медицинские центры. В последнее время подобные помещения часто занимают медицинские и образовательные учреждения и церкви. Один из самых эффектных примеров в этом смысле — превращение торгового центра Park Forest Plaza в традиционный, решающий самые разные задачи городской променад. В начале 1950-х годов это был очень прогрессивный торговый центр: его 194 000 м 2 крытого пространства были заняты тремя якорными арендаторами, многочисленными магазинами и городскими учреждениями, а вокруг имелась пешеходная торговая зона. К 1995 году торговый центр прогорел. Властям «ПаркФореста» пришлось приобрести комплекс, попытаться уменьшить его и повернуть лицом к местным жителям. Теперь это уже не молл, а променад, фактически — главная улица городка. Здесь устроены театр, библиотека, художественная галерея, муниципалитет и городской парк, так что теперь комплекс стал по-настоящему общедоступным. На месте парковки возвели два жилых дома для престарелых, а вместо универмага — многоэтажку на 63 квартиры. Следующая история — пример того, как масштабы можно не сокращать, а наращивать. Рассказывают, что когда преподобный Джим Уинстон затеял христианский центр «Живое слово» на месте бывшего магазина, у него было 20 прихожан и 150 долларов в кармане. Но паства постепенно росла, понадобилось новое помещение. Дешевый вариант он нашел в 16 километрах от города, в торговом центре Forest Park Mall, где пустовало 120 с лишним тысяч квадратных метров. В 1997 году христианский центр выкупил эту площадь. Сегодня это гигантское объединение: 17 000 прихожан собираются в зале, перекроенном из бывшего кинотеатра, христианский центр управляет бизнес-школой в подвале и выходящими на улицу магазинами. Налоговые льготы позволили возместить часть затрат на реконструкцию. При новой застройке пригородных территорий, как правило, используется сочетание следующих приемов: здания, заслоняющие собой парковки; упрощение пешеходного доступа и переориентация магазинов на работу с улицей; новое зонирование, при котором максимально разнообразные функции сосредотачиваются в центре города; внедрение в бизнес-парки и складские помещения жилой застройки и розничной торговли; внедрение общественного транспорта, а также пешеходной и велосипедной инфраструктуры в периферийные центры и прочие центры притяжения; замена уличных автостоянок на многоэтажные;
ВНЕ ЦЕНТРА 75
проектирование пешеходных зон и кварталов, закрытых для транспорта; превращение перехватывающих парковок при остановках метро и железнодорожных станциях в многофункциональные транзитные центры; расширение тротуаров, интеграция общественного транспорта и велосипедных дорожек в систему пригородных магистралей и шоссе. Наиболее резко контраст между «до» и «после» проявляется, когда вышеописанные стратегии применяются для урбанизации зеленых или лесистых территорий типа загородных полей для гольфа. В 1990-е их строили очень много, пытаясь завлечь покупателей недвижимости, но оказалось, что содержание таких площадок обходится очень дорого, а смысла в них немного, так как популярность гольфа стремительно падает. В итоге гольф-поля закрываются с рекордной скоростью. Во всей Америке на разных стадиях реконструкции находятся 43 таких участка. Реорганизация участков, прилегающих к транспортным артериям, меняет ситуацию не менее радикальным образом. В подобных случаях урбанизация предполагает не расчистку, а, напротив, высаживание деревьев и прочих культур. Таких проектов на территории США реализуются многие сотни, и в окрестностях Чикаго они тоже начинают возникать. Чикаго окутывает обширная — вторая в стране по протяженности — сеть железных дорог и линий метрополитена, уступающая разве что нью-йоркской. Поэтому здесь возникло особенно много пересадочных узлов. Окрестности железнодорожных станций предоставляют массу возможностей для реорганизации и перепланировки. Важнейшая из недавно появившихся моделей развития, — объединение кварталов, проектируемых вокруг транспортно-пересадочных узлов и грузовых логистических центров. Именно она была применена в Харви и Блю-Айленде — обедневших промышленных центрах к югу от Чикаго. Производства, которые здесь когда-то базировались, закрылись, но теперь, из-за роста цен на бензин и потребности в более экологичных способах транспортировки товаров, здесь активизировалась грузоперевозка. Третья стратегия — это новая экология: превращение малоэффективных пригородных объектов в парки, городские сады с расчищенными или восстановленными водоемами и лесными насаждениями. Именно такой ход событий предусматривался проектом перепланировки городка Нормал в штате Иллинойс. Уродливый пятисторонний перекресток с очень интенсивным движением, никак не приспособленный для пешеходов, спланировали заново, и теперь он связывает городок со станцией
скоростной железной дороги Amtrak. Тут же устроен новый детский музей и возведено несколько новых жилых зданий с торговыми помещениями. В основе этого изящного и эффективного решения — создание кольцевой развязки, упрощающей движение транспорта. Чикаго занимает ведущие позиции в области внедрения и интеграции экологичных подходов. FarmedHere LLC — одна из крупнейших вертикальных ферм на территории США, занимающая более 14 000 м2, — разбита на месте безликого и безоконного складского помещения в пригороде Бедфорд-Парк. Такое расположение оказалось выгодно фермерам благодаря близости транспортно-пересадочного узла и логистических центров, а также конечного потребителя: урожай моментально доходит до покупателя. В конце 2011 года мэр Чикаго совместно с губернатором штата Иллинойс объявил о запуске самого амбициозного проекта перепланировки в регионе. Создание заповедника «Миллениум» подразумевает экологически ориентированную реорганизацию территории в 566 км2 в окрестностях озера Калумет. Территория должна превратиться в крупнейший пригородный парк страны. Надо учитывать, что здесь располагались гигантские металлургические комбинаты со всей причитающейся инфраструктурой. Проект парка подразумевает не только экологически ориентированную реорганизацию, но и признание культурной ценности индустриального наследия. Какие уроки могли бы извлечь из реорганизации пригородов Чикаго прочие мегаполисы — и в том числе Москва? Очевидно, что исключительно велика роль государства, стимулирующего масштабные проекты перепланировки — превращение заброшенных торговых центров в жилые комплексы, появление жилых кварталов рядом с транспортными узлами, озеленение загрязненных промышленностью территорий. Однако и частному сектору экономики отводится больше значение. В Атланте, к примеру, владельцы коммерческой недвижимости объединяются в консорциумы и устанавливают сами для себя специальные сборы, позволяющие находить финансирование для проектов по перепланировке и благоустройству. Девелоперы от Далласа до Торонто и от Вашингтона до Ванкувера как никогда внимательно относятся к поискам территорий, подходящих для перепланировки, которые позволили бы им отвечать новым требованиям рынка. Удастся ли Москве подобрать новый подход к своим окраинам, повысить планку требований к проектам реконструкции и перепланировки? В Соединенных Штатах в этой области делаются лишь первые шаги, и здесь есть огромное пространство для совершенствования. А если и имеется тут какая-то мораль и основа для предостережений, то мы должны предупредить тех, кто во всех точках земного шара пытается воссоздать систему американских пригородов: будьте осмотрительны в своих желаниях. Не повторяйте ошибок прошлого — задумайтесь о трансформациях уже сейчас.
ВНЕ ЦЕНТРА 77
Сегодня это гигантское объединение: 17 000 прихожан собираются в зале, перекроенном из бывшего кинотеатра, христианский центр управляет бизнесшколой в подвале и выходящими на улицу магазинами