미국 주택 시장이 2008년 금융위기보다 더 심각한 상황에 직면할 조짐을 보이고 있다. 지난달 초, 미국 최 대 주택 건설업체인 D.R. Horton은 실적 발표를 통 해 월스트리트를 충격에 빠뜨렸다. 그러나 단순한 실 적 발표 이상의 의미를 담은 경고 신호가 곳곳에서 포 착되고 있다.
D.R. Horton의 CEO 데이비드 올드는 약 45분간 의 실적 발표 전화에서 새로운 주택 주문이 주요 시 장에서 38% 급감했다고 밝혔다. 하지만 투자자들 을 더욱 불안하게 만든 것은 주문 감소 자체가 아니 라, 재고를 처리하기 위해 회사가 취한 전례 없는 조 치들이었다.
D.R. Horton은 창사 44년 만에 처음으로 모든 가 격대의 주택에서 대규모 인센티브를 제공하고 있다. 이 회사는 미국 주택
특히, D.R. Horton의 계약 취소율이 27%로 급등했다는
점이 주목된다. 이는 구매자 네 명 중 한 명 이상이 계약을
취소하고 있다는 의미다. 이 같은 상황은 회사가 주택당
약 4만 달러의 비용을 들여 주택담보대출 금리를 최대 3%
포인트까지 낮추는 혜택을 제공하고 있음에도 발생하고
있다.
시장의 반응은 즉각적이었다. 실적 발표 직후 D.R.
Horton의 주가는 11% 급락했으며, 주택 건설업체 전체의
시장 가치는 74억 달러 이상 증발했다. 거래량은 평소의
여섯 배로 치솟았고, 월스트리트 애널리스트들은 잇따라
7건의 주식 하향 평가를 발표했다.
더 큰 문제는 이러한 경고 신호가 D.R. Horton에 국한되
지 않는다는 점이다. 지난 30일 동안, 신규 주택 재고는 주
요 시장에서 97% 급증했다. 신규 매물 중 42%가 가격 인 하를 기록했으며, 건설 회사들은 27,000명의 직원을 감축
했다. 또한, 주요 지역에서는 토지 매입이 중단된 상태다.
이번 상황은 2007년 초와 비슷한 양상을 보이고 있다.
당시 주택 시장의 붕괴는 몇 달 뒤에야 본격화되었다. 그
러나 이번에는 2008년 위기보다 더 심각한 상황으로 치닫 을 가능성이 있다.
미국 주택 시장, 2008년 금융위기 이상의
위기를 맞이할 수도
2008년 위기 당시, D.R. Horton의 분기별 최악의 계약
주택 시장, 전례 없는 위기 상황 직면 텍사스의 주요 주택 시장에서 재고가 급증하며 눈에 띄 는 변화가 나타나고 있다. 신규 매물은 작년에 비해 112% 증가했고, 중위 가격은 단 90일 만에 5.2% 하락했다. 달라
스에서 지난10년간 부동산 중개업을 해온 MRG 부동산의 Min Kim 부사장은 최근 충격적인 이야기를 전했다.
“건설업체들이 이렇게까지 절박한 모습을 보이는 건 처
음 봤어요. 제가 몰랐던 인센티브까지 제공하고 있더군 요.”
오스틴의 상황은 더욱 심각하다. 팬데믹 기간 동안 폭
발적으로 성장했던 도시가 이제 그 여파를 맞이하고 있
다. 재고는 143%나 급증했으며, 작년에 단 이틀 만에 팔리
던 집들이 이제 평균 97일 동안 시장에 머물고 있다. 지역
건설업체들의 신뢰도는 2009년 이후 가장 낮은 수준으로
떨어졌다. 이는 팬데믹으로 인한 일시적인 셧다운 시기를
제외한 수치다.
하지만 문제는 텍사스에만 국한되지 않는다. 플로리다
나 애틀란타 시장에서도 비슷한 경고 신호가 나타나고 있
다. D.R. Horton의 가장 큰 시장은 아니지만, 유사한 패턴이 진행되고 있다. 2022년 구매자의 32%를 차지했던 투자자
사실상 사라졌다. 몇 달 전까지 공격적으로 구매하 던 기관 투자자들, 예를 들어 Invitation Homes와 American
Homes for Rent는 구매 프로그램을 완전히 중단했다. 지역
부동산 중개인 데이터에 따르면, 투자자들의 구매는 전년
대비 68% 감소했다.
PANIC PRICE 와 SHADOW INVENTORY
이제 건설업계에 충격을 주고 있는 현상, 전례 없는 건
설업체 인센티브와 증가하는 재고 문제를 살펴보자.
지금 건설업체들이 실제로 제공하는 것을 공개해보자.
이는 일반적인 계절적 인센티브가 아니다. 업계 관계자들
은 이를“패닉 가격(Panic Price)”이라고 부르고 있
다. D.R. Horton은 3%의 모기지 금리 인하를 제공하고 있
다. 이는 평균 가격의 주택에 대해 약 42,000달러의 비용이
발생한다. 하지만 실적 발표에서 그들이 언급하지 않은 것
이 있다. 그들은 또 다른 25,000달러의 클로징 비용 지원과
최대 75,000달러의 프리미엄 부지 할인을 제공하고 있다.
피닉스의 한 D.R. Horton 판매 사무소는 30일 이내에 계약
을 마친 구매자에게는 고급 차 리스까지 제공하고 있다.
그것이 끝이 아니다. 미국에서 두 번째로 큰 건설업체
인 LenarHomes는 ‘Whatever It Takes’ 프로그램을 출시했다.
그들은 모기지 금리를 30년 동안 5.99%로 고정하는 조건
을 제시하고 있으며, 이는 주택당 대출 기간 동안 10만 달
러가 넘는 비용이 될 수 있다. 이는 미국 주택 건설 역사상
처음 있는 일이다.
이 건설업체들이 실제로 부담하고 있는 비용을 분석해보자.
• 모기지 금리 인하 : 주택당 40,000달러~ 10만 달러.
• 클로징 비용 지원 : 주택당 15,000달러~ 25,000달러.
• 디자인 센터 크레딧 : 주택당 30,000달러~ 50,000달러.
• 프리미엄 부지 할인가 : 최대 75,000달러.
• 기타 인센티브(수영장, 조경 등) : 20,000달러~40,000달러.
일부 구매자들은 백만 달러짜리 주택에 대해 20만 달러
이상의 인센티브 패키지를 받기도 한다. 건설업체들이 재
고를 처리하기 위해 거의 모든 이익 마진을 포기하고 있는 것이다.
충격적인 재고와 관련한, 숫자
전국적으로 완공되었지만 팔리지 않은 주택이 지난 1년
동안 128% 증가했다. 하지만 이번 상황이 이전의 주택 침
체와 다른 점은, 건설업체들이 업계 관계자들이 ‘그림자 재고(Shadow Inventory)’라고 부르는 재고를 보유하고 있다
는 것이다. 이는 거의 완공되었지만 의도적으로 미완성 상
태로 남겨두어 완공된 재고로 계산되지 않도록 한 주택들 이다.
많은 건설업체들이 의도적으로 건설 속도를 늦추고 있
으며, 주택의 95%만 완공하고 마지막 마감재나 바닥재는
설치하지 않고 있다는 것이다. 이렇게 하면 기존 재고를 판매하는 동안 미완성 주택을 완공된 재고로 처리하지 않 을 수 있다. 이러한 ‘그림자 재고’에 속하는 주택이 10만 채
이상이라고 추정된다. 이 재고 문제는 공급망에 연쇄적인 영향을 미치며 주문 량이 급격히 줄어드는것을 보고 있다.
하지만 더 우려스러운 점은, 건설업체들이 2021년과 2022년에 최고가로 구매한 대규모 토지를 보유하고 있다
는 것이다. D.R. Horton만 해도 토지와 토지 개발 비용으로 90억 달러 이상을 장부에 기록하고 있다. 이 토지들은 주 택 가격이 계속 상승할 것이라는 가정 하에 구매된 것이
다. 이는 이전 구매자에게 즉각적인 부정적 자산 가치를
만들어내는 결과를 초래했다.
뉴홈의 위기, 일반 Resale Home 에도 영향 미쳐
이 재고 위기는 재판매 시장에도 영향을 미치고 있다.
재판매 시장에서, 할인이 적용된 새로운 주택이 매번 새
로운 비교 매매 사례를 만들어내며, 이로 인해 인근 전체
의 가치가 하락하고 있다.
현재 부동산 감정사들은 이러한 대규모 인센티브가 제
공된 판매 사례들을 비교 대상으로 사용하고 있어, 재판매
시장에서 가격 인하를 더욱 촉진시키고 있다. 이 재고 증
가의 심리적 영향은 눈덩이 효과를 일으키고 있으며, 이는
시장의 전체적인 동태를 빠르게 변화시키고 있다. 이는 예
기치 않게 진행되고 있기 때문에, 지금 부동산에 관련된
모든 사람들에게 매우 중요한 심리적 변화이다. 우리 모두
기억하겠지만, 구매자들이 입찰 전쟁에 참여하며 가격을
5만 달러씩 초과 제시하던 때가 불과 일년 반 전이다.
오늘날 우리는 완전히 반대의 상황을 보고 있다. 구매자 들은 이제 가격이 매주마다 떨어지는 것을 지켜보며, 사이 드라인에 서 있다. 최근 우리는 오스틴에서 한 잠재 구매
자와 인터뷰를 했는데, 그가 말한 내용은 흥미로웠다.
“오늘 집을 사는 이유가 뭐죠? 내달에 건설업체가 가격을 또 내
릴 수도 있는데. 인센티브가 커질수록, 나는 서두르지 말고 기
다릴수 밖에 없는 상황이예요”.
재고가 늘어나면, 건설업체들은 더 큰 인센티브를 제공
한다. 이 인센티브는 구매자들에게 가격이 협상 가능하다
는 신호를 주기 때문에, 구매자들은 더 나은 거래를 기다 린다. 그러면 기다림으로 인해 재고가 더 쌓이고, 이로 인 해 더 큰 인센티브를 제공해야 하는 상황이 된다. 우리는
주요 시장에서 이 현상이 실시간으로 펼쳐지고 있음을 보 고 있다.
또한, 건설업체들의 행동이 패닉의 징후를 보이고 있다
는 것이다. D.R. Horton이 3% 금리 인하를 제공하면, Lenar 는 3.25%를 제공한다. Toll Brothers가 디자인 센터 크레딧
으로 5만 달러를 제시하면, KB Home은 6만 달러로 응수한
다. 이런 경쟁적인 가격 인하는 업계 관계자들이 ‘바닥으
로의 질주’라고 부르는 상황을 만들어내고 있다.
이 시장 심리의 변화는 대출 환경에도 영향을 미치고 있
다. 모기지 대출업체들은 점점 더 신중해지고 있다. 왜냐
하면 그들이 제공하는 대출이 몇 달 내로 더 낮은 가치를
가진 집에 대한 대출일 수 있다는 것을 알고 있기 때문이
다. 일부 대출업체들은 추가적인 감정 평가를 요구하거나, 가격 하락 보호 프로그램을 제공하는데, 이는 향후 주택
가치를 우려하는 명백한 신호이다.
주택 시장, 2008년과 2024년의 위기 비교 :
근본적인 변화와 새로운 도전
2008년 글로벌 금융위기와 오늘날 주택 시장의 위기는
본질적으로 다르다. 2008년에는 서브프라임 모기지 위기
로 인해 압류 주택이 시장에 쏟아지며 위기가 점진적으로
심화됐다. 반면, 2024~2025년의 위기는 급격한 가격 감당
불가능과 재고 급증으로 촉발되고 있다. 시장 참여자들의
인식이 즉각적으로 변화하면서, 건설업자들은 스스로 가 격을 낮추고 대규모 인센티브를 제공해 시장 하락의 악순 환을
즉 손님이 제출한 수입과 자금과 관련된 서류를 근거로 수작업으로 계산을 해 본 후 쉽게 발행할 수 있는 서류가
PQ Letter 이다.
반면에 Pre-approval letter는 융자담당자가 일일이 손님
집을 구입할 때 그 집이 주거주용이든, 투자를 목적으
로 하는 집이든 현찰로 사지 않는한 융자를 받아서 구입
해야 한다.
맘에 드는 집이 시장에 나와서 오퍼를 넣을 경우에 현찰
로 살 경우에는 돈이 은행에 있다는 잔고증명서를 같이 셀
러측에 보내야 하고, 융자를 받아서 살 경우에는 다운페이
먼트를 할 만큼의 돈이 있다는 은행 잔고증명서와 더불어
융자를 받을 수 있는 자격요건이 된다는 서류를 은행이나
렌더로부터 받아서 셀러측에 같이 보내야 한다.
이때 렌더나 은행이 바이어나 융자신청인에게 융자가
나온다고 발행해주는 서류에는 두 가지 종류가 있다. 하
나는 Pre-Qualification Letter (PQ Letter) 이고 다른 하나는
Pre-approval letter 이다. PQ letter 든Pre-approval letter 든
손님이 은행(렌더)에게 제출해야하는 서류는 동일하다. 손
님은 수입과 관련된 서류와 자금과 관련된 서류를 렌더에
의 모든 정보를 시스템에 입력하고, 신용보고서도 발급받 아본 후 2차시장의 투자기관과 연결되어 심사기준이 반영
된 시스템을 작동하여 승인을 받아내야만 발행할수 있는
서류가 Pre-approval letter 이다.
2차시장의 투자기관이 Fannie Mae인 경우엔 DU approval 이 나오고, Freddie Mac인 경우에는 LP 승인이 나 온다. 그런데 많은 대형은행들은 LP나 DU를 따로 하지 않 고 자기은행의 한 시스템으로 통합하여 하는데 그 이유는
각 은행이 자기 은행의 Overlay를 반영해야 하기 때문이다.
Overlay란 Fannie 나 Freddie 의 가이드라인에 더하여 자 기은행 고유의 가이드 라인을 추가시킨 부분을 말하는데,
이런 이유 때문에 많은 은행의 경우에 LP나 DU Approval letter를 따로 발행하지 않고 자기은행 명의의 pre-approval letter를 발행하는 경우가 대부분이다.
이런 맥락에서 볼 때 Pre-approval 은 PQ letter에 비하여 확
실히 신빙성이 높은 사전융자 승인서라고 볼 수 있다.
그런데 주의해야 할 것은 Pre-approval letter를 받았다
고 해도 100% 융자가 나온다는 말은 아니라는 점이다. PQ
Letter는 말할 필요도 없고 Pre-approval letter도 시스템이
발행하는 편지이다. 즉 아직 최종 융자승인자, 즉 언더라이
터(심사담당자)의 손을 거치지 않았다는 말이다. 물론 융
자담당자가 손님이 제출한 각종 서류들과 신용보고서를
근거로 손님의 자격요건과 심사기준에 대해서 면밀한 검
토를 거쳐서 발행하는 것은 사실이다.
그렇기 때문에 유능한 융자담당자의 손을 거쳤다면 큰
사고 없이 융자가 나온다고 보아도 무난하다. 결국 사전
융자 승인서 즉 Pre-approval을 받을 경우에는 융자담당
자,즉 론오피서의 경험, 지식과 능력이 가장 중요한 부분
이 된다.
융자담당자는 복잡한 손님의 세금보고서를 읽고 심사
기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어
야 한다. 특히 최근 들어서는 렌더와 2차시장에서 자영업
자들의 수입을 계산하는 방법을 더욱 강화했기 때문에 세
금보고서가 조금만 복잡해지거나 투자용 주택이 몇개만
있어도 정확한 수입을 계산해내지 못하는 경우를 허다히
볼 수 있다.
처음 시작할 때는 융자가 된다는 말을 철석같이 믿었다
가 막판에 융자승인을 받지못해 쩔쩔매는 손님들을 종종
볼 때가 있다.
유능한 융자담당자를 잘 선택하는 일과 더불어 또 하나
중요한 점은 일찍 융자담당자를 찾아서 사전 융자승인을
받으라는 것이다.
아무리 좋은 집을 찾아도 융자를 받지 못하면 헛일이 된
다. 아주 많은 사람들이 자신은 소득과 신용점수 그리고
은행잔고에 있어서 아무런 문제가 없다고 장담하며, 사전
융자심사를 거치지 않은 채 집을 먼저 보러 다니지만 실제
로 얼마나 융자가 가능한지를 모른다면 예상치 않은 많은
액수의 다운페이를 감당해야 할지도 모른다.
준비된 홈 바이어가 만족스러운 주택구입에 골인하게
되는 것이다.
이유
- 누군가가 사업체를 대상으로 소송했다면 개인 소유의 재산은 어떻게 될까?
많은 사업체가 개인 명의로 운영되고 있다. 사업을 단독으로 한다면 사업체와 주인이 하나라고 볼 수 있다. 그래서 사업체가 소송에 걸리면 기업의 주인도 소송에 함께 걸리게 되므로 사업체의 채권자들이 사업체에 속한 재산뿐 아니라 개인의 다른 재산에까지도 소송을 할 수 있는 것이다.
만약 회사가 채무지불에 필요한 만큼의 자산이 없을 경우
에는 채권자들에게는 안 된 일이지만 회사 외 개인재산을
침범할 수 없게 되는 것 이다. 이렇게 함으로서 개인의 재산
은 보호할 수 있게 되는것이다.
유한책임 회사(Limited Liability Company) 의 경우는 주식 회사와 유사하지만 별도의 비용이 들며 이에 따른 혜택도 있다.
주식회사가 유한책임 회사로서 책임이 분리되지만 중요 한 것은 주식회사나 유한책임회사가 정당하게 운영되어야 한다는 것이다. 그렇지 않을 경우 받을 수 있는 조건이 구비
되어 있음에도 어떠한 보호도 받지 못하게된다.
주식회사체재로 운영함에 있어 중요한 핵심적인 규범은 ‘주식회사 정식 수속’(formalities)으로 알려져있다.
그에 대한 대답은 개인이어떤 종류의 사업체를 운영하고
있으며 그 사업체를 얼마나 잘 운영해 왔는지에 따라 달라
질 것이다.
많은 사업체가 개인 명의로 운영되고 있다. 사업을 단독으
로 한다면 사업체와 주인이 하나라고 볼 수 있다. 그래서 사
업체가 소송에 걸리면 기업의 주인도 소송에 함께 걸리게
되므로 사업체의 채권자들이 사업체에 속한 재산뿐 아니라
개인의 다른 재산에까지도 소송을 할 수 있는 것이다.
예를 들면, 고용인이 직장에서 일하다 사고가 나서 다쳤다
면 사업체로 하여금 손해를 배상하도록 요구할 것이고, 만
약 배상해야 할 돈이 모자라 의료 비용을 충당하지 못한다
면 집이나 다른 재산에 대해서도 권리 행사를 할 수 있는 것
이다.
만약 사업체가 주식회사나 유한책임회사로 설립되었다
면 사업체는 별개의 독립 법적 회사 소유로 간주된다. 사업
체가 별개의 개인이 아닌 회사에 의해 운영되는 것임으로
주식회사의 채무에 대한 개인적인 책임이 없는 것이다.
이것은 일련의 규칙과 원칙들이다. 이런 일련의 규칙들은 사업을 별개의 주식회사 체재로 운영, 유지하도록 고안 된 것
이다. 이는 모든 회사의 임원, 주주들이 지켜야하는 것이다.
예를들면 주식회사는 주주회의를 일 년에 한번 이상 열어 야 한다. 이런 회의는 회사의 중요한 사항 즉 계약에 서명을
한다든지, 융자를 얻는다든지, 혹은 건물을 구입하는 것 등
을 결정하기 위한 공식적인 회의다.
또한누가 회사의 대표, 재정담당부장 등이 될 것인가를 투 표하는 것도 포함된다. 비록회사의 주주와 고용인 한 사람
일지라도 회의는 이뤄져야 한다.
또 주식회사인 경우 주주끼리 만나서 중요 안건을 토의
한 모든 사항을 정확히 기록해두어야 한다. 이렇게 기록한
것을 의사록(minutes)라 한다. 의사록의 기록의 책임은 회
사의 서기에게 있다. 이 의사록을 보존하고 정확하게 기록
하는 것은 회사 서기에게 책임이 있으며 그렇게 함으로 주 식회사가 정당하게 운영되고 있는지에 대한 증거자료가 되 는 것이다.
회사의 대표나 임원이 이 주식회사의 자금을 사적으로
사용하지 않는 것이 중요하다. 주식회사의 이사나 임직원
이나 주주에 속한 사유재산도 회사나 주식회사가 섞어서
는 안 된다는 뜻이다.
자금을 섞는다는 것은 회사경비를 개인의 수표로 지불하
거나 반대로 개인의 경비를 회사수표로 지불하는 경우를
말한다. 이런 행위는 주식회사라고 하는 별개의 법적 주체
의 특성을 무시하는 것이다.
많은 사업주들이 주식회사나 유한책임회사를 어떻게 정
당히 관리해야하는지를 알지 못해 사업상 법적소송이 생
겼을 때 보호 받지 못하는 어려움을 당하게 되는 것이다.
그럼으로 사업주들이 주식회사의 정식 수속(formalities)
을 따라야 하는지에 대한 인식이 중요하다.
그 수속절차를 준수하지못해 주식회사의 재산을 잘 보호
하지 못하게 되고 개인재산을 위험에 빠지게 하는것이다.
1. 비즈니스 이름 결정
주(State)에서 이미 등록되지 않은 고유한 이름이어야 함. "LLC"라는 명칭을 포함해야 함 (예: XYZ LLC).
2. 등록 주(State) 선택
본사를 두고 있는 주(State)에서 설립하거나, 비즈니스 친화적인 주(예: 델라웨어, 와이오밍)를 선택.
3. 조직 설립 문서(Articles of Organization) 제출 해당 주의 비즈니스 등록 기관(보통 주 국무부)에 제출.
기본 정보: 회사 이름, 주소, 소유자 정보,
4. 등록 대리인(Registered Agent) 정보 등. 등록 대리인(Registered Agent) 지정 회사의 법적 문서를 수령할 책임이 있는 사람이나 기관을 지정.
5. 운영 계약서(Operating Agreement) 작성 (선택적) LLC의 운영 방식, 소유권, 이익 분배 등을 명확히 정의. 일부 주에서는 필수는 아니지만 권장.
6. EIN(Employer Identification Number) 신청 IRS(국세청)를 통해 온라인 또는 우 편으로 신청. <https://www.irs.gov/>
세금 신고와 은행 계좌 개설에 필요.
7. 주(State) 및 지역 허가/라이선스 취득
업종에 따라 추가 허가증이나 라이선스가 필요할 수 있음.
8. 연간 보고 및 수수료 납부
일부 주에서는
l mre l 선 유치권 [ PRIOR LIEN ]
다른 유치권(재산을 담보로 잡은 권리)보다 우선적인 유치권
l mre l 유치권 의 우선순위 [ PRIORITY OF LIEN ]
법에 따른 유치권(재산을 담보로 잡은 권리)의 우선적 순서
l mre l 민간 저당보험 [ PRIVATE MORTGAGE INSURANCE ]
저당권 설정자가 채무를 갚지 못할 위험성에 대비하여 가입하는 보험
l mre l 계약당사자 관계 [ PRIVITY OF CONTRACT ]
l mre l 구입원인 [ PROCURING CAUSE ]
부동산대리인 이 구입원인이 된것임. 따라서 여러 브로커 사이에 커미션분쟁이
이 된 부로커가 커미션을 차지하게 됨
l mre l 단계적 지불 [ PROGRESS PAYMENTS ]
금융기관에서 건축업자에게 융자할 때 건축의 진전상황에 따라서 일부분씩 내어주는 것. Obligatory advance라고도 함
l mre l 진보(발전)의 원칙 [ PROGRESSION, PRINCIPAL OF ]
나쁜 집이 좋은 집들의 동네에 있어서 저절로 값이 올라간다는 원칙
l mre l 약속어음 [ PROMISSORY NOTE ]
채무자가 채권자에게 채무의 상환을 약속하는 증서
l mre l 재산 [ PROPERTY ]
소유나 구매가 가능한 모든 종류의 재산. 소유권. 재산을 사용하거나 소유하고 또는 팔아 버릴 수 있는 권리. 재산은 부동산과 동산으로 나눔
l mre l 재산관리 [ PROPERTY MANAGEMENT ]
부동산을 관리하는 부동산업의 일종
l mre l 할당, 비례배분 [ PRORATION ]
l mre l 세금할당 [ PRORATION OF TAXES ]
일정한 날자를 기준으로 보험, 세금, 이자 등을 비율에 따라 계산하는것. 예를 들어서 전 주인이 3년치 화재보험료를 지불한지 1년후에 부동산을 팔게 되었을 때 새주인은 그 보 험을 계속 사용하려면 2년치 보험료를(전체 험료의 3분의 2만큼) 물어 주어야 함. 주로 에스크로에서 정리해 줌 전주인과 새 주인 사이에 부동산을 양도, 양수하면서 전주인이 미리낸 세금은 소유권이 전일자를 기준으로 새 주인이, 그리고 전주인이 아직 내지 않고 있던 세금은 소유권 이전 일자를 기준으로 전주인이 새 주인에게 비례하여서 지불하는 것
l mre l 공공수탁인 [ PUBLIC TRUSTEE ]
DECK ON MAIN
Lewisville
제공되는 오피스/리테일 공간
Lewisville의 중심부, West Main Street에 위치한 새로운 상업
용 개발 프로젝트 “Deck on Main”이 활발히 진행되고 있다. 이 프
로젝트는 지역 경제 활성화와 도시 미관 개선을 목표로 한 최신 개
발 계획으로, Lewisville의 성장과 커뮤니티 형성을 지원할 중요한 기반이 될 전망이다.
• 루이스빌 다운타운의 재개발된 올드 타운 지구에 새롭게
•레스토랑, 소매점, 웨인 퍼거슨 광장, 시청, 그랜드 극장 인근의 훌륭한 위치
•1,000개 이상의 새로운 다세대 주택이 근처에 건설 중
• 부티크 스타일의 부동산 개발 회사인 Nack
• 건물 완공 예정일 : 2025년 1분기 highlights
Development에서 개발, 새로운 세대에게 재구상된
다운타운을 제공하는 데 전념
l mre l 프로젝트 개요 및 설계 특징
Deck on Main은 현대적인 디자인과 지역 커뮤니티의 전통
적인 매력을 조화롭게 결합한 상업용 건물로, 다양한 목적 에 부합하도록 설계된다.
총 면적: 건물의 총 면적은 24,000 Sq. ft 으로 각 층이 각각 8,000sf 정도로 나뉘어져 있다 , 소매점, 레스토랑, 사무 공간 등이 포함될 것으로 예상된다.
건축 컨셉: 개방형 테라스와 자연 채광을 극대화한 디자
인으로 지역 주민과 방문객 모두가 즐길 수 있는 환경을 제 공할 예정이다.
지속 가능성: 환경 친화적인 건축 재료와 에너지 효율적인
설비를 도입하여 지속 가능한 개발을 목표로 한다.
Deck on Main은 Lewisville 지역 경제에 긍정적인 영향을 미
칠 것으로 보인다. 이 지역은 원래 “Old Lewisville” 로 불리우
는 Historic District 이다.
l mre l Historic District 내 건축물의 특별한 점
Historic District는 역사적, 건축적, 문화적 가치를 보존하
기 위해 지정된 지역을 말한다. 이 지역은 종종 국가적 또는
FIRST FLOOR :
● 994 SF Retail
Main St. frontage
High ceilings
Great visibility
Lots of light
● 3,686 SF Restaurant
Corner Unit
825 SF patio
Patio overlooks plaza
High ceilings
Lots of light
Great visibility
SECOND FLOOR :
● 9,154 SF Retail/Office
Divisible to 1,000 SF Beautiful windows
Lots of light
Patio overlooking plaza
High ceilings
Building signage
지역적 중요성을 가진 건축물, 거리, 혹은 도시 계획 요소를 포함하고 있다. 미국에서는 National Register of Historic Places
에 등재되거나 각 도시의 규제에 따라 지정된다.
Lewisville의 Historic District는 도시의 초기 역사를 반영하
는 건축물과 장소들로 구성되어 있으며, 지역의 문화유산과
공동체 정체성을 보존하기 위해 특별히 관리된다.
l mre l 건축 스타일과 디자인 제약
Historic District에 새로 지어지는 건물은 기존 건축물과 조
화를 이루어야 한다. 이는 전통적인 건축 스타일, 외벽 재료,
색상, 창문 형태 등에서 반영된다. 예를 들어, 현대적 디자인
이라도 전통적인 요소를 포함하거나 주변 환경과 조화를 이
루도록 설계해야 한다.
역사적 맥락 유지
새로운 상업용 건물은 단순히 상업적 목적만을
Deck on Main은 주변 건물의 전통적인 요소를 반영하면서 현
편의시설을 제공해 지역 주민과 방문객 모두에게 어 필할 수 있어야 한다.
l mre l 지역 규정 준수
Historic District에는 특별한 규제가 적용된다. 건축 허가를
받을 때, 건물의 외관과 설계가 역사적 보존 기준에 부합하
는지 철저히 검토된다. 이는 도시의 보존 위원회나 지역의 역 사 보존 단체가 관리한다.
l mre l 지역 활성화와 경제 효과
Historic District 내의 상업용 건물은 관광객과 지역 주민을
끌어들이며, 지역 경제를 활성화하는 역할을 한다. Deck on Main 같은 프로젝트는 역사적인 매력을 살리면서도 현대적
필요를 충족시키는 균형을 이룰 것으로 보인다.
l mre l Deck on Main 과 Historic District
Deck on Main은 Lewisville의 Historic District 중심부에 지어
지며, 다음과 같은 의의를 가진다:
현대와 역사의 조화 : 전통적인 건축 스타일을 기반으로 하
면서도 현대적인 상업 공간을 제공해 지역 사회의 요구를 충 족할 것으로 예상된다. 커뮤니티 허브 역할 : 커뮤니티 중심의 설계를 통해
Lewisville 주민과 방문객 모두가 모일 수 있는 공간을 제공 한다.
경제적 기여 : 관광객과 소규모 비즈니스에 기회
를 제공하며 지역 경제를 활성화할 것이다.
Historic District 내 개발은 단순한 건축 이상의
의미를 가지며, 지역의 과거를 보존하면서도 미래
를 위한 새로운 장을 열어가는 과정이라고 볼 수
있다. Deck on Main이 이를 성공적으로 구현한다
면, Lewisville의 자랑스러운 랜드마크가 될 가능성
이 크다.
일자리 창출 건설 과정뿐만 아니라, 완공 후 상점 과 레스토랑이 들어서면서 새로운 고용 기회가 창
출될 것으로 기대된다.
커뮤니티 공간 상업 시설뿐만 아니라, Deck on Main
은 지역 주민들이 모일 수 있는 공용 공간과 행사 를 개최할 수 있는 장을 제공할 예정이다.
지역 활성화 Main Street는 이미 다양한 소규모 비즈
니스와 커뮤니티 행사가 열리는 장소로 알려져 있다.
Deck on Main이 추가되면서 이 지역의 중심지로서의
역할이 더욱 강화될 전망이다.
예상 완공 일정 현재 건설이 활발히 진행 중이며, 프로
젝트는 2025년 초에 완공될 것으로 보인다. 이후 몇 달 내에 상업 시설이 운영을 시작할 것으로 예상된다.
Deck on Main은 Lewisville의 경제와 커뮤니티에 긍정
적인 변화를 불러올 혁신적인 상업용 개발 프로젝트다.
지역 주민들과 방문객들에게 새로운 경험을 제공하며 도시의 핵심 명소로 자리 잡을 것으로 기대된다.
추가 정보는 도시 개발국 웹사이트나 Deck on Main 의 공식 채널에서 확인할 수 있다.
미국에서 새로운 비지니스를 시작하거나 기존의 비지니스를 매입한 경우 대부분 법인체 를 설립하여 비지니스를 운영하고자 한다. 법인체의 비지니스 운영을 선택하는 이유는 개별적인 상황에 따른 각자의 이유들이 있을 것이며, 각자의 이유들에 적절한 법인체의 형태를 선택하리라 생각한다.
비지니스의 종류나 비지니스의 운영방식 혹은 투자자
들간의 합의내용 등에 관한 개별적인 특수성을 고려하지
않고, 단지 주변분들의 권유에 따라 법인체의 형태를 결
정하는 것은 올바른 선택이 아닐 것이다. 인류 역사에서
법인체의 등장 시기는 실제 그렇게 오래되지 않는다. 15
세기 이후 유럽에서 원거리 해양 항해기술과 무역이 발달 하면서 많은 돈을 벌게 되었다. 그러나 거대선박의 제조
와 탐사대 구성에는 많은 경비의 조달이 필요하였고 개인
의 투자로는 한계에 도달하여 많은 사람들의 공동 투자가
필요해졌다.
또한 원거리 해양 항해의 높은 위험성에 따라 선박사고
등으로 발생하는 채무로 인해 투자자가 파산하는 경우가
빈번하였다. 이러한 이유들로 인해 자연스럽게 유한책임
형태의 법인체 Limited (Ltd, 미국에서는 Corporation) 즉 주
식회사가 등장하게 되었다.
따라서 법인체의 가장 기본적인 속성 혹은 장점은 다음
의 2가지라고 할 수 있다. 하나는 투자자를 끌여들여 투자
금의 확대를 쉽게 하기 위해서이며, 다른 하나는 비지니
스 운영에 따른 손실에서 투자자의 개인자산에 대한 책임
을 회피하기 위해서이다. 현재 선택할 수 있는 대부분의
비지니스 운영에
법인체 설립이 필요한 이유
- 법인체 설립에 중요한 고려대상으로
새로이 등장한 것이 있는데 바로 ‘세금’ 이다.
법인체들은 이 2가지 요건을 충족하고 있다고 할 것이다. 현대에 들어서면서 위의 2가지 외에 법인체 설립에 중요 한 고려대상으로 새로이 등장한 것이 있는데 바로 ‘세금’ 이다. 정부는 국가를 운영하기위해 사업체로부터 가급적
많은 세금을 거두어 들이려고 하며, 사업하는 사람들은 이
익을 많이 남기기 위해 가급적 적은 세금을 내려고 한다.
이 두 가지 상반된 이해관계가 서로 충돌하거나 때로는 적절히 타협하면서 기존의 법인체와는 매우 다른 법인체
인 듯 법인체가 아닌 새로운 형태의 법인체 Limited Liability Company (LLC)가 만들어졌다.
본 칼럼에서는 법인체의 고전적 형태인 주식회사 (Limited 혹은 Corporation)에 대해 먼저 살펴보고, 이어서 Limited Liability Company (LLC)를 비롯한 다른 형태의 법인 체들에 관해 추후 설명하고자 한다.
주식회사 (Limited 혹은 Corporation)
주식회사는 유럽이나 한국에서는 Limited (또는 Ltd)라는 용어를 사용하고, 미국에서는 주로 Corporation (또는 Corp 혹은 Inc) 이라는 용어를 쓴다. 주식회사는 유한책임회사의
일종으로 Limited라는 용어 그대로 사업상 발생한 손실에
대한 배상 책임의 범위를 회사자산으로 한정하는 법인체 이다. 따라서 주식회사는 지분을 가진 주주들의 개인자산
에는 회사 손실에 대한 배상 책임을 지우지 않는다.
주식회사는 기본적으로 주주 (Stockholder), 이사 (Director), 임원 (Officer) 등으로 구성된다. 텍사스주에서 주식회사 설
립은 주정부에 설립신청서를 제출하면서 시작된다. 비상
장회사들은 주주들의 명부를 공개할 의무가 없기 때문에
설립신청서에는 주주나 임원들은 제외하고 이사들의 정보 만 기입하면 된다.
주정부로부터 회사설립의 신청서가 승인되면 회사는 내
부적으로 설립에 법적으로 명시된 절차를 진행하고 그에
따른 서류들을 준비해서 보관해야 하는데, 가장 중요한 것
이 주주들에 대한 주식 발급 (issuance of stock), 주주들에 의
해 의결된 회사정관 (bylaws), 이사들에 의해 의결된 설립이
사회의록 (minutes of the director’s organizational meeting)
이다.
주정부로부터 받은 설립신고서의 승인은 회사설립의 첫
단계일 뿐이며 나머지 필요한 절차들을 진행하고 서류들을
모두 갖추어야 비로소 주식회사를 설립했다고 할 것이다.
앞에서 언급한 것처럼 사업상 발생한 손실에 대한 배상
책임의 범위를 회사 자산으로 한정하기 위해 회사설립을
하였는데 설립신고서의 승인만으로 끝냈을 경우, 배상 책
임의 사고가 발생하면 회사가 방패막이가 되지 못하고 주
주들의 개인 자산까지 손해를 보는 결과에 이를 수 있다.
이런 경우 회사와 주주들간에 법적인 분리가 명백히 이
루어지지 않았기 때문에 회사의 행위에 대하여 주주들
도 책임이 있다고 법정에서 판단하기 때문이다 (pierce the curtain; pierce the corporate veil).
회사가 소유한 비지니스를 매매하는 경우에도 이런 서류
들은 매우 중요한 역할을 한다. 매입하는 분은 매도하는 회
사가 실제로 그 비지니스를 소유하고 있는지 또는 계약서
에 서명하는 사람이 비지니스를 매도하는 회사의 대표로
그 권한을 가지고 있는지, 혹은 다른 주주들이 비지니스의
매도에 동의하는지 등을 알아볼 것이고, 매도하는 회사나
대표는 우선적으로 이런 서류들을 통해서 매입자의 의문
을 풀어줄 수 있을 것이다.
이상으로 주식회사에 대해 설립을 중심으로 간략히 살펴 보았다. 설명이 모자라는 부분은 앞으로 다른 법인체를 살
펴보는 과정에서 함께 다루어 갈 예정이다.
다음 칼럼에서는 많은 한인분들이 선택하시는 Limited Liability Company (LLC)에 대하여 살펴보도록 하겠다.
Location과 주거환경의 완벽한 조화
-
마지막
분양 기회, THE TRUBUTE
이번호에 소개해 드릴 단지는 THE COLONY시에 위
치한 THE TRUBUTE 단지는 이미 10여년전부터 분양
을 시작하여 부분적으로 채워지고 있어 좋은단지로 이
미 널리 알려진 단지 이다.
하지만 이번에 소개를 다시한번 하고자 하는 이유는
이미 대부분이 성공적으로 분양이 되었고 어쩌면 마지
막이 될지 모르는 Final Phase 단계에 있어 꼭 다시한
번 소개하고자 한다. 초대 대규모 단지로 단지안의 인
구가 약 5만명 정도 이니 어쩌면 작은 소도시라고 하는
것이 맞을듯 하다.
지리적 이점에 간단히 요약하면 DFW 공항까지 약
단독 주택에 대한 마지막 남은 기회 중 하나가 The Tribute에서 판매되고 있다. The Tribute의 Westbury 6단계는 DFW의 저명한 건설업체인 American Legend Homes, Britton Homes, Perry Homes가 만든 40~50피트 폭의 주택 부지 (인기 있는 호수 전망 부지 포함)를 선보입니다. 주 택 가격은 5십만불 후반부터 시작하며, 평면도는 1,800~4,000제곱피트 이상입니다. 웨스트버리 주택 소유주는 리조트 스타일 수영장 2 개, 자연 산책로와의 근접성, 루이스빌 호수로의 탁 월한 접근성, 수상 경력에 빛나는 라이프스타일 프 로그램, Little Elm ISD NISE STEM 인증을 받은 구내 학교 2곳(프레스트윅 초등학교, 스트라이크 중학교) 등 The Tribute의 모든 훌륭한 편의 시설 을 즐길 수 있습니다.
35분, 달라스 도심 약 35분, PGA (Universal Studio 등) 개 발지역으로 약 20분, 또 한인 상권 밀집 지역으로 약 20 분 등에 접근이 가능한 장점을 갖추고 있는 지역적으로 큰 장점을 가지고 있는 지역이다. 121 하이웨이와 Josey Ln 이 만나는곳에서 북쪽으로 7-8 마일 정도 올라가면 Lebanon Rd와 만나게 된다.
이곳에서 서쪽으로 위치한 지역으로 골프를 좋아하시 는 분들은 Tribute Golf Links란 골프장으로 더 쉽게 위치 를 가늠하실수 있다.
행정구분 상으로는 워낙넓은 지역이다 보니 대부분의 지역은 Colony에 속하고 일부지역은 Frisco에 속한다. 여
러가지 장점이 있겠지만 세가지를 중심으로 설명드리고자 한다. 첫째는 Location 과 둘째는 쾌적한 주거환경, 셋째 교
육환경 등을 꼽을수 있다.
첫번째 위치와 교통환경에 대하여 좀더 설명 하자면 남
쪽으로는 121하이웨이를 통하여 35번 하이웨이와 75번 하
이웨이로 연결과 북쪽으로는 Eldorado길을 통하여 역시 75
와 35번 를 연결하는 위치에 놓이게 되어 교통의 인프라를
이미 갖추고 있다.
달라스 지역의 북쪽을 향하여 발전하는 추세속에서 너
무 북쪽으로 올라가는것이 부담스럽다면 꼭 한번 확인하
고 고려 해볼만한 지역이다.
달라스 남쪽으로 접근면에서 북쪽에 새롭게 개발되는
단지들 보다는 유리한 위치에 있다. PGA를 중심으로 활
발히 개발이 이루어 지고 있는지 지역에서도 멀지 않은곳
에 위치해 있고, PGA, Universal Studio로 많이 알려진 The Field 개발 지역과 에서 멀지않은곳, 약 20분 정도의 거리
에 위치하여 부동산 가치면에서는 의심의 여지가 없는 지 역이라 할수 있겠다.
두번째 꽤적한 주거 환경에 관해 살펴보면 북텍사스의 그 어느 주택단지보다 화려한 편의시설을 자랑하는 곳이 다. 약 1600 에이커의 크기로 계획 단지로 개발되었고, 3면 이 루이스빌 레이크로 둘러 싸여 있어서 다른 어떤 도심 지 역보다 맑은 공기를 느낄수 있는곳이기도 하다.
루이스빌 호수를 비롯해 호수를 낀 골프장과 클럽하우 스, 아기부터 성인까지 모든 연령을 위한 수영장 등 ‘주택단 지’라고 하기보다는 ‘리조트’라고 부르는 것이 더 어울린다. The Tribute은 루이스빌 호수로 쭉 뻗은 반도 위에 조성 됐다.
반도의 특성상 3면이 아름다운 호수로 둘러싸여 있어 시 끄러운 도시와는 동떨어진 낙원 같은 느낌을 선사한다. 무 엇보다 반도 위에 펼쳐진 2개의 골프코스는 The Tribute만 의 보석이자 자랑이다.
그림처럼 아름다운 36홀의 골프코스는 스코틀랜드의 전 설적 골프코스인 St. Andrews와 Muirfield, Royal Troon에서 영감을 얻어 설계됐으며 3만 3,000스퀘어피트의 대규모 클 럽 하우스에는 프로샵을 비롯해 스코틀랜드 전통 스타일 로 꾸며진 바와 식당, 대형 연회장이 준비되어 있다.
호수로 둘러싸인 만큼 물과 관련한 스포츠도 다양하게 즐길 수 있다.
조깅이나 자전거를 탈 때에는 호수를 따라 10마일 넘게 이어진 트레일을 이용 할 수 있고, 아이들의 자연 생태 학습
장으로도 손색이 없다. 시각적으로 물과 하늘이 이어지는 것 같은 착각을 일으키는 인피니티 풀(Infinity Pool)은 대부 분 고급 호텔이나 호화 리조트에 설치되는데 The Tribute에 는 호수를 바라보는 둥근 모양의 인피니티 풀이 펼쳐져 있 어 특별함을 더한다.
어린이들을 위해 설계된 물놀이 시설도 있다. 스
플래쉬 풀에는 놀이터처럼 각종 놀이기구와 미끄럼 틀이 설치돼 있어 아이들이 재미있고 안전하게 놀 수 있으며 물 깊이가 약 30센티미터 정도밖에 되지
않는 아기들 전용 수영장도 있다.
단지내에 초등, 중등학교가 위치하여 있다. 초등 학교의 경우는 요즘 교육계에서는 STEM(Science, Technology, Engineering, and Mathematics)이 대세인 데 The Tribute에 거주하는 학생들은 바로 그 STEM 을 중점적으로 교육하는 학교 다니게 된다.
단지 내에 위치한 Prestwick 초등학교는 National Institute for STEM Education에서 인정받은 STEM 교 육기관이다. DFW 지역에서는 단 9개 학교만이 이 기관의 인정을 받았는데 Prestwick도 그중 하나다. 킨더부터 8학년까지 수용하는 이 학교에서는 여러 가지 실험과 체험학습을 통해 어려서부터 수학과 과학, 기술의 기초를 쌓도록 교육한다. 중학교는 아
직 오픈한지가 얼마 안었지만 점수 상으로는 이미
높은점수에 랭크되어 있다.
아쉬운점은 이미 10여년전에 개발이 시작되어
이제는 거의 모든 단지가 채워진 상태로 마지막으
로 몇개의 새집분양이 이루어 지고 있을뿐이다. 다
행히 현재 분양중인 두개의 빌더는 평판과 선호도 면에서 최고중에 하나인 Britten Homes 와 American Legend Homes 가 가능하다.
BRITTEN HOMES 는 디자인과 집의 완성도 면
두가지 형태로 약 2,400-4,500 sq의 크기로 다양한 선택
이 가능하다.
가격대는 베이스 가격기준으로 80만불대 에서 1.5 Milion
정도이다. 현재 1-3개월내에 입주가능한 인밴토리도 많
지 않은 상황이다. 하지만 완성된 인벤토리의 집의 경우
많게는 5-7만불 이상의 디스운트가 가능하다. 그외 년말
추가 할인 또는 인센티브를 잘 이용하면 좋은 딜을 만들
어 낼수도 있는 상황이다.
American Legend Homes는 41, 50, 60 ft Lot size (대지)
의 형태로 약 2,500 - 4,000 sq 의 크기의 플랜에 약 80만
불 후반대에서 1.5 Million 정도의 가격대이다. 이 빌드의
경우는 약 90만불 안팎으로 인벤토리가 좀 있는 상황이
고 역시 완성된 인벤토리의 경우는 꽤 큰 디스카운트를
받을수 있는 상황이다.
지난 1-2년간 심한 셀러 마켓의 상황으로 특히 새집 구
입에 많은 대기자 리스트 등으로 이것 저것 따져 보지 못
하고 구입하거는 구입을 미루워 왔던 분들은 이제 다시
한번 나의 필요에 맞는 새집과 단지 또 나아가 투자가치
가 높은 집으로 꼭 한번 찾아보았으면 하는 단지로 추천
하고자 한다. 현재 빌더에서는 약 2만불 가량의 인센티
브를 제공하고 있고, 이를 통하여 1-2 Rate Down을 이용
하여 3.99%, 4.99% 의 1,2년동안의 이자의 혜택을 받을
수 있다.
낮은 이자율, 가파른 집값, 비딩 경쟁의 2022년과 22 년 하반기-23년 상반기로 이어진, 높은 이자율과 인벤토
리 부족의 기간을 지나고 모기지 이자율의 인하를 예상
하는 이때 아직도 많이 부족한 인밴토리의 주택시작으로
많은 바이어들이 움직일 준비를 하고 있다.
2025년도 전반기 주택시장이 어떻게 될지는 확신할 수
는 없지만 아마도 낮아지는 이자율과 그동안 미루거나
기다려 왔던 바이어들로 인해 또 다시 경쟁이 심해지지 않을까 하는 걱정을 하게 된다. 주택구입의 적절한 시기
가 언제 일까? 라는 내가 필요할때 라는 간단한 대답이 맞다고 한다.
위와 같은 이유로 주택구입을
다른 사람들 보다 한걸음 먼저 움직여 심해질 경쟁을 피
하고 좀더 좋은 조건의 거래를 이루어 내기를 바래본다.
2024년의 끝을 향해 가면서 2025년 집 마켓에 대한 예견
이나 비전이 많이 제시되고 있습니다. 전체적으로는 집값
이 조금 더 오를 거라고 예견하고 있는데요. 이에 대해서는
다시 한번 다루어 보겠습니다.
오늘은 2025년에 주시해 볼만한 곳으로 5 도시가 얘기
되는데 거기에 달라스 지역이 포함되어 있어서 그 얘기를 해보려고 합니다. 특히나 요즘 저에게 투자용 집을 많이 찾
으시는 분들의 문의가 많은데요. 한 번 보실 만한 정보라고
생각합니다.
PricewaterhouseCoopers and the Urban Land Institute에
의해서 발표된 바에 의하면 다섯 개 도시는 Dallas, Miami, Houston, Tampa-St. Petersburg, and Nashville 입니다.
1. DALLAS
달라스가 그 첫 번째로 꼽히는 이유는 2023년 전국 최고
인구 성장률을 기록하기도 했고 500개에 이르는 회사들이
이주했고 특히 5,000명이 넘는 직원들이 정착해야 하므로
여전히 집 마켓이 뜨거울 걸로 예상됩니다. 이러한 이유로
달라스 지역은 최고의 집 투자처로 2025년에 주목받을 것
으로 예상됩니다.
2. MIAMI
마이애미는 렌트마켓이이 여전히 좋기는 한데 최근의
높아진 집 보험과 온도 변화가 단점으로 지적되고 있습니 다. 특히이쪽을 눈여겨보시는분이 계시다면면 홍수-물-피 해가 적은 지역을 찾으시는 것이 여러모로 도움이 되실 거 예요.
3. HOUSTON
휴스턴은 health care, tech, and green energy, and lack of zoning laws that foster development flexibility의 이유로 개 발 친화적인 도시로 꼽히고 있는데요. 개발이 많아지면 아 무래도 사람들이 모이고 그 이유로 집마켓 역시강세를 띨 띌 듯합니다.
4. TEMPAPA
Tampa - St. Petersburg 지역은 팬데믹 때 인구 증가율
이 많았던 지역인데 아무래도 해변이 가까운 곳이다 보니 short term rental을 운영하시기 좋은 지역입니다. 그러나 최 근 이에 대한 규제가 심해지면서 잘 살펴보셔야 할 것 같 습니다.
5. NASHVILLE
네슈빌은 다른 도시들에 비해서 빠른 성장세를 보이지는
않지만 낮은 비즈니스 코스트와 코퍼레잇 텍스 덕에 아무
래도 기업 친화적인 곳으로 꼽히고 있습니다.
이상 5개 도시 중에서 그래도 가장 화젯거리인 곳은 이 곳 달라스-포트워스 지역이 아닌가 싶은데요. 더 궁금하신
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• Rental Rate : $35+ NNN
• Avail. Space : 1200 sf, 4900sf
• Rental Rate: $20.00 psf + NNN
• Avail. Space: 2,000 sf
• 임대가능업종: Medical or Dental office. Pet Store
• Highlight: Renovated 건물
Prestonwood Park / 6509 Park Blvd. Plano
• Rental Rate : $30.00 psf + NNN($10.50 psf)
•Avail. Space : 4,098 SF
•임대가능업종 : Sports Bar, 한식당
•Highlight : 2nd Gen space – bar 하던 자리
• 임대가능업종 : Retail
• Highligh t: Tom Thumb 과 starbucks 등 앵커
Hooters / 5821 Interstate 20 Hwy W, Arlington
• Rental Rate : $20.00 psf + NNN
• Avail. Space : 5,738 sf
• 임대가능업종 : 식당, Bar Restaurant
• Highlight : 2 nd Gen 식당이나 bar restaurant 가능
Ridgeview Village / 2540 N Watters Rd. Allen
• Rental Rate: $26.00 psf + NNN
• Avail. Space: 1,386 sf
• 임대가능업종: Pet shop, office
• Highlight: 주변인구 증가. 상대적으로 낮은 렌트
Prestonwood Park / 6505 Park Blvd. Plano
• Rental Rate : $30.00 psf + NNN($10.50 psf)
• Avail. Space : 1,600 SF
• 임대가능업종 : chicken, Hamburger, sandwich shop
• Highlight : 식당하던 자리
ARBAN PLAZA
Restaurant Condo For Sale or Lease Brashear Ln, Cedar Park
Rental Rate: TBD
Sales Price: $113.00 PS
Avail. Size: from 1,200 SF
임대가능업종 : Restaurant only
Highlight: Sale or pre-Lease. 13 Units -총 31,000 SF.
Pre-sale at $3.5 million. 신축 개발 진행중인 건물로 2026년 초 완공 예정.
Opportunity Introducing a prime mixed-use development opportunity featuring up to 13 versatile units and 172 convenient parking spaces.
Size Units range from 1,200 to 31,000 square feet, accommodating a variety of business needs.
Visibility Enjoy exceptional visibility with high-traffic frontage, ensuring your business stands out. Each unit boasts prime exposure, facing di rectly towards Bagdad Rd.
Proximity Located close to key amenities, including retail stores, grocery outlets, restaurants, medical facilities, and hotels.
Education Within a one-mile radius, you’ll find Leander ISD High School, Middle School, and Elementary School, providing excellent educational options for families.
Price For pricing details, please contact us directly
DEMOGRAPHICS
Bagdad Rd /Silverstone Ln NW Bagdad Rd / Cedar Hills Blvd S W New Hope Dr / S Bagdad Rd W
Town North Building 2 / 8557 Research Blvd. Austin
Riverside Dr Shopping Center / 2237 E Riverside Dr. Austin
• Rental Rate : $26.00-$32.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1900sf, 7000 sf. 10000 sf
• 임대가능업종 : 한식당, 일식당
• Highlight : 주로 아시안 비즈니스 모여있음
Georgetown Submarket / 108 E 2nd St. Taylor
• Rental Rate : $19.80 psf + NNN
• Avail. Space : 2,100 sf
• 임대가능업종 : 식당, Bar
• Highlight : 삼성 공장 근처. Bar 하던 자리
Sky Ridge Plaza / 2000 S Interstate 35, Round Rock
• Rental Rate: $34.00 psf + NNN
• Avail. Space: 3,800 sf for Restaurant, 5,100 sf for office
• 임대가능업종: 일식당, 오피스
• Highlight: 2 nd gen Space.
Hero Plaza Retail Center / 12621 W Hero Way, Leander
• Rental Rate : $28.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1,230 SF
•
:
:
• Rental Rate : $29.69 psf + NNN
• Avail. Space : 4,650 sf
• 임대가능업종 : 식당
• Highlight : 2nd Gen Restaurant. 식당 시설 완비
The Shops at Arbor Walk / 10515 N Mopac Expy, Austin
• Rental Rate: $50.00 psf + NNN
• Avail. Space: 1,000 sf -6,567 sf
• 임대가능업종: 식당. Fitness, pet shop, nail salon
• Highlight: Marshall, DSW, PGA store 등 주로 대형 리테일이 모인 regional center
Cedar Breaks Village / 105 Wildwood Dr. Georgetown
• Rental Rate : $26.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1,608 sf
• 임대가능업종 : Fast Food 식당, 오피스, 메디컬, 소매점,
• Highlight : 주변 인구 증가와 많은 교통량
Buffalo Wild Wings / 7604 N Interstate 35, Austin
• Rental Rate : $35.00 psf + NNN
• Avail. Space : 6,248 SF
• 임대가능업종 : 대형 식당, Chinese Hot Pot or Buffe, Korean BBQ
• Highlight : Buffalo
The Pearls at Wells Branch – BLDG 2 / 801 W. Wells Branch Pkwy, Pflugerville
• Rental Rate : $32.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1200 -11,800 sf
• 임대가능업종 : 주로 식당이나 커피 디져트등
• Highlight : 신축 건물로 주변 인구 급속으로 증가
Mueller Regional Center / 1201 Barbara Jordan Blvd. – BLDG E, Austin
• Rental Rate : $30-$36 psf + NNN
•Avail. Space : 1,471 sf
•임대가능업종 : 2nd gen retail. Sandwich 나 To Go 전문 식당
•Highlight : 고소득 지역Mueller 의 최적의 위치
Hero Business Park /11880 Hero Way, Leander
• Rental Rate : $15.00 psf + NNN
• Avail. Space : 12,000 sf
• 임대가능업종 : Day care center
• Highlight : 2nd generation
The Shops at Arbor Walk/ 10515 N. Mopac Expwy, Austin
Shops at New Hope / 821 W New Hope Dr - Bldg 2, Cedar Park
• Rental Rate : $28.00 psf + NNN
•Avail. Space : 1524 sf, 2282 sf
•임대가능업종 : 투고 전문 식당, 디져트, 오피스
•Highlight : 신축 건물로 한인 거주 지역
• Rental Rate : $22.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1,650 sf
• 임대가능업종 : 일반 retail, Smoke shop, pet shop
• Highlight : 2nd gen retail. 저렴한 렌트
Tanglewood Village / 2110 W Slaughter Ln. Austin
• Rental Rate: $22-$28 psf + NNN
•Avail. Space: 1400 sf, 3360 sf, 4100 sf
•임대가능업종: Pet shop, 미용실, 투고전문 fast food
•Highlight: HEB 마켓이 앵커인 대형 몰. 모두 2nd gen space
• Rental Rate: $50.00 psf + NNN
•Avail. Space: 1,167 sf – 5,567 sf
•임대가능업종: retail, 식당등
Round Rock Retail / 16009 FM 1325 - Bldg 2, Round Rock
• Rental Rate : $30 per sf + NNN
• Avail. Space : 1125 sf, 1526 sf
• 임대가능업종 : fast food 종류나 dessert 가게
• HighLight : 주변 인구와 교통량 증가
Pecan & Heatherwilde Plaza / 1501 Pecan St West. Pflugerville
클로징 날짜 기준으로 셀러와 바이어가 각각 책임져 야 하는 금액을 구분하여 나누는 작업을 Proration( 프로레이션)이라 한다. 클로징 연도에 해당하는 재 산세(Property Tax), 이자, 관리비, 시청납입액, 렌
트 등이 소유한 날짜 만큼 나누어 계산하는Prorate
되어야 하는 대상이다.
14.CAUALTY LOSS :
주택 매매 계약서에 서명한 계약 유효일(Effective Date) 이후 주택이 파손 됐거나 화재가 발생 했거나
하는 불의의 사고가 생겼을 때, 셀러는 클로징 전까지
이에 대한 합리적인 해결책을 제시해야 한다. 만일 클
로징 까지 수리를 완결하지 못했을 경우 15일 이라는
유예 기간을 바이어에게 부탁해 볼수 있으나, 이를 바
이어가 거부할 경우, 바이어는 계약을 파기하고 어니
스트 머니를 돌려 받을 수 있다.
만일, 보험회사가 수리를 책임지는 경우라면, 바이
어에게 그 혜택이 가도록 하며, 디덕터블 등의 클로징
시 바이어에게 크레딧을 주어야 한다.
15.DEFAULT :
이는 바이어나 셀러중 계약 위반을 했을 경우 계약 파기의 책임으로 어니스트 머니의 향방을 결정하는
조항이다. 계약 위반에 따른 책임을 묻는 방법은 금
전상의 제약, 즉 어니스트 머니의 회수와 민사상의 책
임 추궁이다.
여기서 'Enforce specific performance'란 법적
용어에 익숙해질 필요가 있다. 계약 파기로 인해 여러
가지의 추가 손해가 발생할 수 있다. 셀러가 집을 팔고
이사를 갈 아파트에 들어간 비용, 바이어 역시 계약된
집 때문에 발생한 벌금등, 어니스트 머니 환불 이외에
도 마음만 먹는다면 법적 한도 내에서 얼마든지 고소
가 가능한 포괄적 의미의 법적 용어이다.
16.MEDIATION :
그러나 텍사스에서는 위와 같은 Default시 곧
바로 민사상의 법적 절차로 들어가지 않고 중재 과정(Mediation)을 꼭 거치도록 권고 하고 있다.
Mediation 에 소요되는 비용은 셀러와 바이어가 반
반씩 부담하는 것이 원칙이다. 바이어나 셀러중 이의 를 제기 하는 쪽이 먼저Mediation Service 를 신청 하게 되며, local housing authority, community mediation center, or a private mediator 를 통 해 Mediation session 을 스캐쥴 하면 된다. 이 중 재과정에서 합의에 이르지 못할 경우는 결국 법적 소 송을 통해 기나긴 시간을 허비할 수도 있다. 셀러의 입장에서 집을 재 기간안에 팔아야 할 경우라면 이러 한 소송이나 중재 과정이 결코 바람직한 결정이 아닐 수가 있다.
17. ATTORNEY'S FEES :
이 조항에 명시된 변호사비 란, 계약 이행, 분쟁, 조 정등에 따른 변호사의 참여에 대한 댓가가 계약서 상 에 지켜 지도록 보장 한다는 내용이다.
18. ESCROW :
A. ESCROW: 주택 매매에 의한 소유주 변경 이 전을 진행하는 에이전트를 에스크로 에이전트라 하며 바이어가 선 지불한 어니스트 머니(Earnest Money)를 보관하여 클로징시 셀러에게 전달하는 역할을 한다. 바이어와 셀러의 중립적인 입장에 있 으므로 양자간의 매매의 결과에 따라 어니스트 머니 의 환불 집행과 이전 절차를 공정히 처리하도록 되
어 있다.
B. EXPENSES: 클로징시 어니스트 머니는 다운페 이 액수의 일부로 먼저 사용 되지만 클로징이 무산 됐
을 경우 에스크로 에이전트는 양측으로 부터 환불에 동의하는 문서를 작성하여 환불전 서명을 하도록 요
구 할 수 있다. 만약, 일부 비용이 발생하여 공제해야 하는 항목이 발생했을 경우 이 액수를 제하고 남은 금 액을 환불하게 된다.
C. DEMAND: 어니스트 머니를 돌려줄 때는 항상 양측의 동의가 있어야 하나 한쪽에서 서명을 거부 하거나 지연할 경우 서면으로 요구하게 되는데, 이 요구에도 15일 이내 응하지 않을 경우 에스크로 에 이전트의 재량으로 환불이 가능하다. 이에 언제나
“Written Demand” 로 해야 하며, 이에 따른 반대 의견 역시 “Written Objection” 즉, 서면으로 보내 야 하는데 상대쪽과 그의 에이젼트, 그리고 에스크 로 에이젼트 모두에게 보내는 것이 확실한 방법이다.
D. DAMAGES: 정당한 이유에 의한 어니스트 머 니의 환불시 에스크로
부터 7일 이내에 환불 신청서(Release of Earnest Money)에 서명 하여야 한다.
만일 이를 어기고 상대방에게 피해를 입혔을 경우, 그에 상응하는 책임을 지고 변상하여야 한다. 즉, (1) 계약 파기로 인한 손실액 (2)에스크로 되어 있던 어니 스트 머니 전액 (3) 변호사비와 (4) 법정소송 비용등 을 감수 하여야 한다.
E. NOTICES: 에스크로 에이전트는 서면으로 21 번항에 적힌 주소 혹은 이메일로 통보해야 유효한 통 지서로 인정할 수 있다.
19. REPRESENTATIONS: 지난 모든 항목에 명시 된 의무조항들과 계약상의 보증 사항들은 클로징 될 때까지 계속 그 효력을 유지한다. 만일 계약 단계에서 는 노출되지 않던 위반 사항(특히, 저당권 설정)이 셀 러에 의해 발생하여 클로징 때가 되서야 밝혀졌다면 셀러는 계약위반을 한 것으로 간주한다. 이에 바이어 는 계약을 무효화 시키고 파기할 수 있다. 그러나 별다 른 서면 계약에 제약 조건이 없다면 셀러는 또다시 계 속하여 2차 오퍼를 받을 수 있도록 하였다. 20. FEDERAL TAX REQUIRESMENTS: 이 경 우는 셀러가 외국인인 경우에 해당 하는데 이때 바 이어는 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) 규정에 의해 매입가의 10%에 해당하는 액수가 IRS에 의해 잠정 과세 폭으 로 산정된다. 외국인은 몇몇 종류의 소득에 대해 면 세 조항에 해당되는 경우가 많아 주택 매매시에 셀러 가 외국인일 경우는 반드시 회계사와의 상담을 통해 IRS 규정에 누락되는 세금이 없도록 한다.
21. NOTICES: 바이어와 셀러 각각의 이름과 전 화/팩스/이메일을 적는 란이며, 대리인의 연락처를 적어도 무관하다. 클로징 전후에 오고가는 다수의 계 약 문건들의 전달 방법은 서면으로(In Writing)하는 것을 원칙으로 한다.
22. AGREEMENT OF PARTIES: 주택 매매계 약서에 첨부되는 계약서의 리스트로 융자, HOA, Lease back, short sale 등 해당되는 부가 조항이 있을 경우 이곳에 체크하고 첨부하여야 한다.
23. CONSULT AN ATTORNEY BEFORE SIGNING: TREC 은 에이젼트가 법적인 조언을 하지 못하도록 규정하고 있다. 만약 변호사가 이 계약서를 review 하고 법적인 조언을 했을 경우, 변호사의 정 보를 이곳에 적도록 한다.
텍사스 오스틴 근처 엘론 머스크의 마을, 스네일브룩
기술 혁신이
일론머스크 텍사스 진출
"오스틴, 텍사스. 몇 년 전만 해도 텍사스 주의 평범한
도시였던 이곳은 이제 미국의 미래를 재설계하는 무대
로 변하고 있습니다. 그리고 이 모든 변화의 중심에는 두
명의 강력한 인물이 있습니다. 바로 일론 머스크와 도널
드 트럼프입니다."
"2020년, 캘리포니아의 규제로 인해 테슬라의 생산이
중단되자 일론 머스크는 과감한 결정을 내립니다.
일론 머스크가 텍사스로 간 이유는 캘리포니아의 높
은 세금과 규제에서 벗어나 기업 친화적이고 세금 부담
이 적은 환경에서 사업을 확장하기 위함입니다. 특히 텍
사스는 테슬라와 스페이스X 같은 대규모 프로젝트를 운
영하기에 적합한 조건을 제공하며, 오스틴은 젊고 유능
한 인재들이 몰리는 기술 중심지로 성장 가능성이 높기
때문입니다. 또한, 넓고 자유로운 생활 환경도 개인적으
로 매력적인 요소로 작용했습니다. 회사를 텍사스로 옮겨 오스틴에 새로운 기가팩토리
를 세우기로 한 거죠. 하지만 이것은 시작에 불과했습니 다."
"머스크는 유토피아 도시, ‘스네일브룩’을 구상하며, 주 거와 연구, 생활이 모두 가능한 미래 도시를 건설하기 시 작했습니다. 이는 그가 꿈꾸는 ‘모든 것을 한 곳에서 해결 하는 도시’라는 비전을 실현하는 첫걸음입니다." “오스틴의 새로운 미래, 스네일브룩(Snailbrook)” 은 일
론 머스크가 오스틴 근처에 계획 중인 도시로, 그의 기업 직원들에게 저렴하고 편리한 주거 환경을 제공하며 지속
가능한 삶과 혁신적인 커뮤니티를 목표로 합니다.
이 도시는 머스크의 비전을 담아 설계되었으며, 직원 만족도와 생산성을 높이는 동시에 지역 경제에도 기여할
것으로 기대됩니다.
트럼프 대선 재당선 영향은?
"그리고 또 다른 인물, 도널드 트럼프가 다시 대통령으
로 당선된다면 어떤 일이 일어날까요? 트럼프는 경제 활성
화와 기업 지원 정책으로 알려져 있죠. 특히 텍사스 같은
친공화당 지역에 트럼프의 정책이 힘을 얻을 것입니다."
“기업 친화적인 텍사스” 오스틴은 낮은 세금, 규제 완
화, 그리고 기업들이 성장하기에 유리한 환경을 제공해 기
업 친화적인 주로 평가받고 있습니다.
"만약 트럼프의 정책이 재정립된다면, 테슬라와 스페이
스X 같은 첨단 기업들은 더 큰 인프라 지원과 세금 혜택을 통해 빠르게 성장할 가능성이 높습니다."
머스크와 트럼프 오스틴의 미래
"그렇다면 머스크와 트럼프가 함께 만들어갈 오스틴의
미래는 어떤 모습일까요? 머스크는 오스틴을 세계적인 기
술 허브로, 트럼프는 경제 활성화의 상징으로 만들고자 할 것입니다."
“오스틴의 새로운 중심지” 머스크의 하이퍼루프
(Hyperloop)는 초고속 교통 혁신을 목표로 하는 프로젝트
로, 저압 튜브 안에서 자기 부상 열차가 움직여 최대 시속 1,200km에 도달할 수 있는 시스템입니다.
이를 통해 도시 간 이동 시간을 획기적으로 줄이고, 에
너지 효율적이고 환경 친화적인 교통수단을 제공하는 것
을 목표로 합니다. 이 개념은 머스크가 제안했으나, 현재
여러 기업이 이를 상용화하려고 개발 중입니다.
"도심을 벗어난 바스트롭 지역에는 이미 머스크의 하이
퍼루프와 같은 교통 혁신 프로젝트가 진행 중입니다. 앞으
로 이곳이 일자리와 주택 수요가 급증하면서 오스틴은 그
야말로 ‘미래 도시’가 될 것입니다."
긍정적인 변화와 우려되는 점들
"하지만 이러한 발전이 긍정적이기만 할까요? 오스틴의
부동산 가격이 급상승하면서 기존 주민들이 이주하게 될
위험이 있고, 급격한 개발로 인한 환경 파괴 우려도 있습니
다."
"신도시 개발과 빠른 인프라 확장이 오스틴의 정체성과
환경에 어떤 영향을 줄지, 시민들의 의견은 분분합니다."
"텍사스 오스틴이 테크 산업과 혁신의 중심지로 재탄
생하는 미래가 다가오고 있습니다. 이는 유토피아가 될 수
도 있고, 미래에 대한 새로운 도전이 될 수도 있습니다."
BATH AND BODY WORKS의 프로모션을 활용
Buy 1, Get 1 50% Off 프로모션이나 이메일 가입 시 받을 수
있는 혜택을 활용하면, 저렴한 가격으로 크리스마스의 향기가
가득한 제품을 구매할 수 있습니다. 제가 가장 좋아하는 아이
템은 뭐니 뭐니 해도 Foam Soap입니다. 만약 선물로 받은 비누
향이 마음에 들지 않더라도 손님용 화장실에 비치하면 유용하 게 쓸 수 있습니다.
POWERBALL 복권
크리스마스와 새해의 복을 기원하는 데 딱 맞는 선물! 회사
에서 White Elephant 선물 교환으로 준비하면 재미와 기대감
까지 더할 수 있는 좋은 아이템입니다.
STARBUCKS 기프트 카드
커피를 마시지 않는 사람에게 괜히 주는 건 아닐까 걱정될 수 있지만, 받는 사람이 가족이나 친구들과 함께 사용할 수
도 있어 부담 없는 선물입니다. 취향에 꼭 맞지 않아도 실용 적인 아이템이라 추천합니다.
핸드크림
Mug (머그컵)
집에 이미 차고 넘치는 머그컵! 이제는 새로운 머그컵 선물
은 반가운 아이템이 아니라고 합니다.
SCENTED CANDLE (향초)
향초가 타면서 심지에서 유해 성분이 발생할 수 있다는 사 실, 알고 계셨나요? 이런 이유로 요즘은 향초보다 디퓨저가 더 선호되고 있습니다.
CHRISTMAS PLANT (크리스마스 화초)
모든 사람이 식물을 좋아하거나 잘 관리하는 것은 아닙니 다. 특히, 관리가 필요한 크리스마스 화초는 "Unwanted gift item"으로 꼽히는 경우가 많습니다. 만약 화초를 선물로 생각 하고 있었다면, 다시 한번 고민해 보세요!
HOMEMADE 쿠키나 초콜릿 바스켓
정성껏 만든 홈메이드 쿠키나 초콜릿 바스켓도 이제는 인 기 있는 선물 리스트에서 빠지고 있습니다. 유기농 설탕과
초콜릿으로 만들었더라도, 요즘은 홈메이드 음식이나 당이 높은 간식을 꺼리는 트렌드가 강합니다. 좋은 마음과 수고 가 인정받지 못할 수 있으니, 이 아이템은 패스하는 게 좋겠 네요.
퍼스널 기프트(PERSONAL GIFT)
다양한 향과 가격대가 있어 선택의 폭이 넓은 선물입니다. 굳이 비싼 제품이 아니더라도, 향과 보습 효과가 좋은 제품 을 고르면 누구에게나 환영받을 수 있는 실속 있는 선물이 될 거예요.
Personal Gift는 선물을 받는 사람의 개성과 취향, 라이프스 타일을 고려해 선택하거나 제작한 선물을 의미합니다. 단순 히 물건을 주고받는 것을 넘어, 상대방을 세심히 생각하며 준
비한 선물은 정말 특별한 의미를 담게 되지 않을까요?
와인, 커피 원두, 향수, 바디로션처럼 개인의 선호에 따라
사용하는 물건을 그들의 취향에 맞춰 준비한다면, 받는 사
람의 감사함도 배가될 것입니다. 또한, 골프나 요가 같은 특
정 스포츠를 즐기는 것을 알고 있다면 관련 용품을 선물하는 것도 훌륭한 선택이 될 수 있습니다.
올해, 당신은 어떤 이야기를 선물하고 싶으신가요? 그 이야 기가 상대방의 마음에 오래도록 남을 따뜻한 추억이 되기를
바라며, 선물을 준비하는 시간 자체가 또 하나의 소중한 경
험으로 기억되기를 바랍니다.
달라스 겨울은 그리 춥지 않아 겨우살이 준비라야 다른 계절에 비해 별게 없다. 그래도 기온이 많이 내려가고 햇볕이 들지 않아 습도가 높기 때문에 집이나 마당에 이끼 나 곰팡이가 쉽게 생기는 계절이라 눈여겨 보고 손 볼 곳이 있을법하다. 우선 집 안으로 물이 스며들지 못하게 막는 기능을 하는 플래싱 (FLASHING-물막이 장치) 을 잘 살펴 보아야 한다.
홈통 살펴보기
다음으로 지붕에 설치된 홈통을 살펴보아야 한다. 홈
통의 덮개가 없으면 높은 나무에서 떨어지는 낙엽이 쌓
여 물이 내려가지 않고 집 벽 쪽으로 역류하여 실내로 스
며들기 쉽다. 홈통의 낙엽을 치우고 덮개를 하는 일이 시
급하다. 그냥 두면 봄이 되어 물이 고인 곳에 모기가 번성
하여 곤욕을 치를 수밖에 없다.
집 주변에 유달리 물이 안 빠져 일 년 내내 질척이는 집
이 상당히 많다. 그러면 비가 오랜 기간 안 내려도 집 주변
이 축축할 수밖에 없다. 이유는 단 하나, 배수구가 막혀 있 기 때문이다. 집을 지을 때 배수구가 없는 집은 없다.
오래 살면서 배수구 주변에 낙엽이 쌓이고 흙이 덥혀
눈에 띄지 않게 되어 배수 기능을 상실해 버린 것일 뿐이
다. 겨울이 오기 전에 흙에 덮인 배수구를 찾아내 다시 물
이 흐르게 해야 건강한 집이 될 수 있다.
물이 안 빠지면 집 주위의 습기와 덮인 낙엽 때문에 이
끼나 곰팡이가 생겨 심어놓은 나무나 작물들이 병충해
에 시달릴 수밖에 없게 된다.
펜스 살펴보기
물에 약한 것 중 하나가 바로 팬스이다. 주로 나무에 오
일이나 페인트칠을 해 놓았는데 물이 스며들어 썩어가면
모든 건물에는 건축법에 따라 물이 스며들만한 곳에 철
판으로 된 물막이 장치해야 한다. 집을 단순하게 삼각 지
붕과 네모난 단층에 창문, 문도 없이 지으면 물이 스며들
일이 없다.
그런데 문과 창문도 뚫어야 하고 지붕으로 굴뚝과 실내
가스를 빼는 관도 내야 한다. 이런 곳은 틈을 막아주지 않
으면 반드시 비가 새기 마련이다. 게다가 집을 2층으로 올
리면서 각이 진 곳이 생기면 여기도 마찬가지로 비가 새
들어오기 쉽다. 이런 곳에는 반드시 철판으로 된 플레싱
이 설치되어야 한다. 그런데 확인이 쉽지 않다.
확인할 방법 하나는 플레싱이 없는 곳에는 물때가 검
게 되었거나 이끼나 곰팡이가 피어 있기 마련이다. 이런
곳에는 플레싱이 떨어져 나갔거나 손상이 갔어! 겨울이
오기 전에 꼭 손을 보아야 한다.
쉽게 부서져 몇 년이 지나지 않아 다시 설치해야 하는 문
제가 생긴다. 펜스의 칠이 벗겨지기 전에 다시 칠해야 하
는 계절이 바로 겨울이 오기 전이다.
집에 큰 영향을 주는 것 중 하나가 바로 물이다. 큰 물결
로 집이 쓸려 가기도 하고 무너지기도 하는데 달라스에
는 그런 위험이 없다. 그래서 별로 신경을 쓰지 않아 손해
를 키우는 경우가 많다. 틈틈이 집을 돌아보며 물이 스며
들지 못하게 손을 보면 큰돈을 들이는 일 없이 오랜 기간 집을 간직할 수 있다. 이 글을 읽고 올겨울 이전에 독자들
필립 정
Go ECO 페스트 콘트롤
Termite Certified Applicator
문의 : 214.606.2160
를 낮춰준다. 따라서 집과 자동차를 같은 보험사에 가입 하여서 할인을 받는 방법을 찾아보면 좋을 것이다. APT 나 집을 Rent에서 사시는 분들도 Renters 보험이 집 보험
으로 간주하므로 가입하고 자동차보험료 낮춰보기를 바
란다. APT나 집의 Renters 보험료가 $120~$200(1년)인데
반해 차량을 여러 대 가지고 계신 분은 그 이상의 할인을
받는 것이 가능하다.
자동차/집 보험과 생명보험
집 보험과 자동차보험을 같이 가입하는 것이 가장 일반
IRA(개인연금) 가입과 건강보험료(오바마케어)
Traditional IRA에 가입하게 되면 가입금액에 해당하는
만큼 Taxable Income이 낮아지기 때문에 해당연도 세금
보고 시 세금을 적게 내는 Benefit을 보게 된다. 50세 이전
이면 연간 $7,000, 50세가 넘으신 분은 $8,000만큼 Tax를
유예하는 Credit을 받고 적립이 가능하다. 건강보험(오바
마케어)은 수입에 따라 정부 보조금이 차등 지급되는데
수입이 낮을수록 정부 보조금이 많아지는 구조이다. 정
부 보조금 산정을 위한 기준이 Adjusted Gross Income인데, Traditional IRA에 가입하면 Adjusted Gross Income을 낮추
기 때문에 정부 보조금이 더 많이 나오게 된다.
예제> 연 소득 $11만 불가정의 경우 $100,426을 넘는 금액에
대해 22%의 세금을 내야 하지만 부부 합산으로 Traditional IRA
$10,000에 가입하면 22%의 세금을 미룰 수 있으며, 이에 추가
하여 수입이 낮아지는 것에 비례하여 $1,200 정도(가족구성원
에 따라 조금씩 변동)의 보조금을 더 받을 수 있다. 따라서 건강보 험(오바마케어)을 가입하시는 분은 꼭 Traditional IRA의 가입을 고려해 볼 것을 추천한다. 노후연금도 준비하고 세금 절약 및 정부 보조금을 받을 수 있는 일석이조의 효과가 있다.
집과 자동차 보험 가입 대다수의 보험사는 집 보험과 자동차보험을
적인 형태의 할인 구조인데 이에 더하여 생명보험에 가 입하여서 추가적인 할인을 받을 수도 있다.
예제> 어린 자녀들이 운전자로 들어가 있는 가정의 6개월 자동 차보험료가 $6,000일 때 생명보험에 가입하여서 6%의 할인을 받으면 6개월에 $360을 절약할 수 있다. 어떠한 종류의 생명보험 이 추가되어도 할인을 받을 수 있기 때문에 보험료가 높은 성인이 가입하는 것보다 나이가 어린 자녀분들의 보험에 가입하면 된다. 통상적으로 어린 자녀의 생명보험은 월 $20 정도에 가입이 가능 하고 별도의 건강검진도 하지 않고 서류만으로 가입이 가능하므 로 이 또한 보험료도 절약하면서 자녀의 생명보험도 가입할 수 있 는 효과를 노릴 수 있다.
자동차 구입시 제공되는 Warranty
일부 고급 자동차 회사들은 Warranty에서 Roadside Assistance(차량 견인 및 타이어 교체)를 제공하기도 하
니 자동차구입 시 Warranty 내용을 잘 확인해 보기 바란 다. 자동차보험으로 Claim을 처리하게 되면 사고 기록으 로 남기 때문에 이후에 Rate가 상승하여서 불리하게 작 용할 수 있지만 Warranty로 처리하게 되면 사고 기록이 남지 않는 장점이 있다. 추가 비용을 지불하고 구입하는 Extended Warranty에서 제공되는 것은 비용을 내고 Cover 를 받는 것이기 때문에 의미가 없고 기본 Warranty에 포 함되어 있어야 한다.
새 자동차와 함께 구입하는 Gap Insurance
새 자동차를 구입하게 될 때, 고려해야 하는 사항 중의
하나가 Gap Coverage이다. 새 차량은 구입 후 2-3년 이내
에 감가상각이 많이 발생하는 데 비해 차량의 Loan은 일
정한 금액만큼만 줄어들어서 차량 구매 후 1~2년 이내에
Total Loss가 발생하면 보험사에서 받는 금액과 Loan이
남아 있는 금액의 차이만큼을 Out of Pocket에서 해결해
야 하는 문제가 발생하게 된다.
예제> $70,000을 주고 신차를 구매하고 14개월 뒤에 수리
가 불가능할 정도의 사고로 Total Loss 처리가 되어서 Market Value인 $60,000의 금액을 보험사로부터 보상받게 되었는
데 차량의 Loan이 $64,000 남아 있게 되면 $4,000의 Gap
이 발생하게 된다. 이러한 Gap이 발생했을 때 보상을 해주는 것
이 Gap Coverage인데, 차량을 구매할 때 Dealer에서 제공하
는 Package에 포함된 경우도 있으니 이러한 사고가 발생하면
Dealer에 확인해 보는 것이 좋다. Dealer에서 제공하지 않으면
기존에 가입하고 있는 자동차보험 회사에 차량 교체 신청을 할 때
Gap coverage를 추가해 달라고 해도 된다. 6개월 기준으로 차
량에 따라 다르지만 몇십 불 정도면 가입이 가능하다.
집 구매 시 가입하는 Home Warranty
집을 새로 구매하게 될 때 1~2년 정도 Home Warranty에
가입하게 된다. 주로 A/C 및 Home Appliance(오븐, 식기세
척기 등) 등의 고장 시 수리비를 보상해 주는 것인데 이
Warranty에 가입하시고도 가입이 되어 있는지를 모르고
계시는 분들이 종종 있는 듯하다. 처음 집을 구매할 때
Realtor 분들이 도와주셔서 그런 것으로 판단이 되는데 집을 구매한 지 2년 이내에 이러한 문제가 있으면 Home
Warranty를 구매했는지 확인해서 수리비 절약하기를 바 란다.
엄태곤(Brian Um)
집/자동차/비지니스/생명/건강(오바마케어)/연금(IRA)
Woori Insurance Agency
5068 W Plano Pkwy #274 Plano, TX 75093
Tel & Text) 972-239-9100
email) woorifarmers@gmail.com Fax) 314-272-8015
9049 VANTAGE POINT DRIVE, DALLAS, TX 75243
(Former Outback Steakhouse)
Highlight
- Located just southeast of the US-75/I-635 interchange -Excellent visibility and easy access -Texas Instruments, Richland College 및 Medical City와 매우 가까움. - 이전 아웃백 스테이크 하우스 (현제 비어있는 자리)
Property for Sale
Brian Kim 469 - 744 - 8776
For more information please Contact briankimdfw@gmail.com
TRAFFIC COUNTS
SAN JACINTO BOULEVARD : 4,779 VPD-23
INTERSTATE 35E : 108,599 VPD-23
SAN JACINTO PLAZA
2300 & 2318 SAN JACINTO BOULEVARD DENTON, TX 76205
Property for Sale
Highlight
- San Jacinto Plaza (the “Property”), a 35,560 SF retail center on the dynamic retail corridor of Interstate 35E within the high-growth DFW submarket of Denton, Texas.
- The Property is 100% leased to a complementary mix of service and medical tenants with tenants paying an average of $11.42 PSF NNN. San Jacinto Plaza is priced well below replacement cost at $158.41 PSF and is located within a booming retail corridor with over 3,400,000 SF of retail and restaurant GLA within a one mile radius.
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jay5.metrorealty@gmail.com Jay Oh 469 - 274 - 7846
TEXAS STAR PLAZA
125 N CLARK ST | CEDAR HILL, TX 75104
Sale Price
Built Year
Building Size
Lot Size
CAP rate Type
$4,000,000.00
2007 11,680 SF
1.08 Acres
6.5%
Retail center
- 100% Occupancy
- STRONG TENANT RETENTION (37% TENANTS 15년 이상 점유) - 31% RENT ROLL - BUILT-IN RENT BUMPS
- HARD CORNER LOCATION WITH MULTIPLE ENTRY & Easy
Access to US Highway 67 - SMALL SUITE SIZES
- 평균 ONLY 1,406 SF - Among the Most Leasable Sized Suites - COMPLIMENTARY TENANT LINEUP ( 다양한 9개 비즈니스) - HIGH-INCOME DEMOGRAPHICS
For more information please Contact
4460 BELT LINE RD, ADDISON, TEXAS 75001
Sale Price
Built Year
Building Size
Lot Size Type
Parking
2.5 M
1991
5,844 SF
1.17 Acre (50,902 SF) Lot Freestanding Building 97 Spaces
- ±5,844 평방 피트(SF) 독립형 건물과 ±1,150 평방 피트의 파티오 (±680 평방 피트는 덮개가 있음) - Has grease trap and walk in cooler/냉동고가 있음 - Chuy's와 Chili's 사이에 위치 - 댈러스 북쪽 고속도로에 쉽게
가능
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Highlight Jay Oh Brian Kim 469- 274 - 7846 469 - 744 - 8776
@gmail.com
BELT LINE RD: 31,215 VPD
MIDWAY RD: 37,962 VPD (TXDOT, 2022)
$3,688,000.00
1965/ Renovated 2023
6,476 SF 0.94 Acres
6.15% Retail center
- 100% Occupancy
- High visibility to Highway 380
- Average Lease Expiration of December 2030
- Renovated 2023
- Drive-Thru End Cap (Firehouse Subs)
information please Contact
$1.5 M
1975(Renovated 2018)
5,658 Sq. Ft
+/-0.46 Acres
8.28%
Property for Sale and Office
- Recently Renovated 5,658 SF Office Asset Fronting Interstate 35E in Affluent Submarket of Lewisville, TX (DFW)
- Flexible Sale Terms: Available Vacant for Owner User, or with Sale Leaseback Scenario
- Below Market Rent of $19.00 PSF NNN While Nearby Office is Quoting Over $25.00 PSF NNN
매매가 : $46만
월매상 : $9-10만
렌트비 : $8,900
지 역 : 캐롤튼
매매가: $ 300,000
월평균 매상 : $ 80,333
월평균 순익 : $15,000 이상
기 : 2,850 SF
많은 사거리
매매가 : 2.4 MIL
월매상 : 30만
렌트비 : $13,000
순수익 : 7만
오너 앱슨티/ 오너 직접
운영시 순이익 증가
중식당
매매가 : $ 450,000
월매상 : $ 75,000
렌트비 : $ 8,000
순수익 : $ 20,000
오픈한지 1.5년 NO DELIEVERY SALE
매매가 : $ 295,000
월매상 : $ 60,000
렌트비 : $ 7,000
순수익 : 문의요망 아주좋은 한인상권
모든 장비 완비
매매가 : $ 1,700,000
월매상 : $ 160,000
렌트비 : $ 11,000
순수익 : $ 45,000
아주좋은 로케이션
손쉬운운영
매매가 : $ 50만
월매상 : $ 7-8만
지 역 : 프리스코
크 기 : 2,700 SF
새로 생긴 깨끗한 일식당
매상 꾸준히 증가중
매매가 : $ 495,000 월매상 : $ 90,000 렌트비 : $ 8,600
매우큼
매매가 : $ 50 만
월매상 : $15 만
크 기 : 5,200
: $35,000
: $17,000
(인건비 별도) 현재 주 4일 일함.
모든 노하우 전수 모든 장비 포함
매매가 : $ 400,000
월매상 : $ 50,000
렌트비 : $ 6,500
월순수익 : $13,000
위치 : Burleson, TX
매매가 : 1 MIL
월매상 : 1.8 MIL
지 역 : 어스틴 북쪽.
주인 은퇴 관계로 판매.
자세한 내용은 문의 주세요!
:
매매가 : $ 25 만
월매상 : $ 10 만 이상
크 기 : 5,000 SF
지 역
매매가
매매가 : $ 450,000
월매상 : $ 85,000
렌트비 : $ 3,700
순수익 : $ 63,000 이상 위 치 : Dallas TX
매매가 : $50,000
: $3,200
:
1100 SQFT ASIAN RICE BOWL BK
: $ 30만
:
: Irving
: $850,000
: $118,000 렌트비 : $7,800
: $25,000
$190,000
$24,000
: $190,000
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: $6,000
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12. N.DALLAS ASIAN FUSION
TOGO
매매가 : $230,000
월매상 : $50,000
렌트비 : $5,500
순수익 : 문의요망
주 6일 운영 아주좋은 상권
매매가 : $270,000
월매상 : $30,000
렌트비 : $3,500(2,300SF)
매매가
매매가 : $10만
월매상 : $35,000
순수익 : $17,000 (인건비 별도)
현재 주 4일 일함.
모든 노하우 전수
모든 장비 포함 I C
매매가격 : $170,000
월매상 : $24,000
면적 : 1,000 SF
렌트비: $4,033
지역 : 달라스 & SMU 근처
꾸준한 매상
매매가 : $34만
월매상 : $6만7천 (22년)
6만(23년)
랜트비 : $6,200
순이익 : $12,000
운영쉽고, 일식경험없이
운영가능 LGK
매매가 : 10만 월매상 : 2만 지역 : Cedar park
올랐던 가게로
일식으로 바꿀 수 있음
40. 도넛 카페 46.도넛 가게
매매가 : $20만
월매상 : $3만
월랜트 : $2,250
월순익 : 1만
매매가: $90,000
월매상: $17,000
렌트비: $4,000 (1,100sf)
교통량 많은 좋은 동네 상권
에 위치
부부 함께 일할시 순수익
$8,000 이상 가능
매매가 : $12,500
렌트비: $4,280
매상 : 문의 바람
지역 : Plano
오너 사정으로 급매.
스시가게로 변경가능
매매가 : 문의요망
: $180,000
: $7,100
: $45,000이상
: $15,000
: $275,000
Sale : $350,000 (2022년 평균)
매매가 : $ 24만
순수익 : $ 1만 5천
지 역 : 오스틴/샌안토니오
크 기 : 1600sf 2023년 2월에 오픈
자세한 사항 문의 바람
매매가: $18만
월매상: $6만
랜트비: $6,782
월순익: $6,800
주인이 일하면 12,000
매매가 : $18만
월매상 : $ 2만 8천
렌트비 : $ 1,250
순수익 : $ 8,000
크 기 : 2800sf
지역 : 달라스 렌트비 저렴, 수익 상승 가능
MK
59.Prosper브런치
: $15만
: $4만
: $1만
매매가 : $30만
월매상 : $70-80k
순이익 : $11,000
렌트비: $4,200
위
매매가 : $45만
월매상 : $7만 이상 (Monthly)
렌트비 : $9,055+NNN
크 기 : 2,500 SQ
지 역 : Dallas MP
매매가 : 60만불
연매상 : 90만불 이상
렌트비 : $11,000+NNN
크 기 : 2,500 SF
역 : 콜로니
METRO FEATURED LISTINGS
매매가 : 96만불
매 상 : 140만 이상
렌트비 : $6,475+NNN
크 기 : 2,500 SF 지 역 : 맥키니
매매가 : $65만
월매상 : $8만 이상 (Monthly) 렌트비 : $7,637
기 : 2,340 SF
:
:
연매출 : $1.6 million 연간
: $280,000
8,000 sf
2024. 1 2
2025년 미국 경제와
소비자 경기 전망
2025년 미국 경제는 완만한 성장세와 소비자 신뢰의 회복을 기반으로 안정적인 성과를 보일 것으로 예상된다. 주요 경제
지표와 소비 동향, 그리고 도전 과제를 통해 다가올 한 해의 경
제를 예측하면서 각 분야에 어떤 영향을 미칠지에 대해서도
알아보기로 한다.
경제 성장과 산업 동향
미국 GDP는 2025년에 약 1.9% 성장할 것으로 전망된다. 이는 2024년(0.7%)보다 개선된 수치로, 팬데믹 이후 경제 정상화와
경제협력개발기구(Organization for Economic Cooperation and Development)
는 9월 25일(수) 중간 경제전망을 발표했다. 경제협력개발기구(OECD)는 중간 경제전망 보
적 긴장과 금융 시장 불안이다. 미-중 갈등, 중동 정세, 러 시아-우크라이나 전쟁은 글로벌 공급망과 에너지 시장에
불확실성을 더하고 있다. 또한, 중소 은행들의 대출 축소 와 상업용 부동산 압박이 일부 기업과 투자자들에게 도전 과제가 될 것이다
2025년 미국 경제는 비교적 안정적이면서도 도전적인 한 해가 될 것으로 보인다. 소비자의 신뢰와 구매력이 경
제를 뒷받침하는 동시에, 글로벌 불확실성과 금융 리스크
를 관리하는 것이 중요한 과제가 될 것이다. 그러나 기업 의 기술 투자와 소비 회복이 계속된다면 미국 경제는 지속 적인 성장을 이어갈 가능성이 높다.
2025년 미국 세제 주요 변경 사항
• 32%: $197,300 초과 ~ $250,525 이하
(부부 공동 신고: $394,600 ~ $501,050)
• 35%: $250,525 초과 ~ $626,350 이하
(부부 공동 신고: $501,050 ~ $751,600)
• 37%: $626,350 초과 (부부 공동 신고: $751,600 초과)
기타 주요 항목
1. 최저 대체세(AMT) 공제
• 단독 신고: $88,100 (2024년보다 증가)
• 부부 공동 신고: $137,000, 단계적 철회 시작:
$1,252,700 소득 초과
2025년도 세금 관련 주요 항목이 인플레이션을 반영하여 조정되었습니다. 아래는 2025년도 세금 보고 시즌(2026년 시작)에 적용될 세법 변경 사항을 요약한 내용입니다.
표준 공제(Standard Deduction)
• 단독 신고자 및 부부 별도 신고자:
$15,000 (2024년보다 $400 증가)
• 부부 공동 신고자: $30,000 (2024년보다 $800 증가)
• 가구주(Head of Household):
$22,500 (2024년보다 $600 증가)
세율 및 소득 구간(Marginal Rates)
최고 세율은 37%로 유지되며, 다음 소득 구간이 적용됩니다:
• 10%: $11,925 이하 (부부 공동 신고: $23,850 이하)
• 12%: $11,925 초과 ~ $48,475 이하
(부부 공동 신고: $23,850 ~ $96,950)
• 22%: $48,475 초과 ~ $103,350 이하
(부부 공동 신고: $96,950 ~ $206,700)
• 24%: $103,350 초과 ~ $197,300 이하
(부부 공동 신고: $206,700 ~ $394,600)
2. 근로 소득 세액 공제(EITC)
• 세 자녀 이상 보유 시 최대 $8,046 (2024년: $7,830)
3. 교통비 공제
• 월 한도: $325 (2024년: $315)
4. 의료 저축 계좌(MSA)
• 개인 연간 공제: 최소 $2,850 ~ 최대 $4,300
• 가족 연간 공제: 최소 $5,700 ~ 최대 $8,550
5. 해외 소득 면제(Foreign Earned Income Exclusion)
• 한도: $130,000 (2024년: $126,500)
6. 상속세 및 증여세
• 상속세 공제 한도: $13,990,000
• 연간 증여세 한도: $19,000
7. 입양 공제
• 최대 공제: $17,280 (2024년: $16,810)
변경되지 않은 항목
• 개인 면제(Personal Exemption): 여전히 $0
• 항목별 공제 제한(Itemized Deduction): 없음
이번 세법 조정은 인플레이션에 따른 부담을 줄이고, 세율 구간을 확장함으로써 과세 대상 소득 증가로 인한 불이익
을 완화하려는 목적을 가지고 있습니다.
주택을 구매할 때 가장 중요한 단계 중 하나가 홈 인스펙션입니다. 인스펙션을 통해 구매자는 주택
의 상태를 정확히 파악하고, 구매 결정을 내리거나 수리 계획을 세울 수 있습니다. 이때, 홈 인스펙
션 리포트는 주택의 안전성, 기능성, 그리고 유지보수 상태를 종합적으로 평가하여 고객이 주택의
상태를 깊이 이해하는 데 중요한 도구로 작용합니다.
흰개미는 바퀴벌레와 밀접한 관계가 있으며, 수억 년 전 바
퀴벌레의 한 갈래에서 사회적 행동을 발전시키며 진화했다
고 알려져 있습니다. 특히, 크립토세르카(Cryptocercus) 바퀴벌
레와 유사성이 있어 목재나 셀룰로스를 소화할 수 있는 장내
미생물을 공유하고 있습니다. 이로 인해 흰개미는 개미와 구
별되는 독특한 사회적 곤충으로, 군집 생활과 셀룰로스 기반
의 생태 습성을 바탕으로 생태계에서 중요한 역할을 합니다.
흰개미의 특징과 위험성
흰개미는 집이나 건물의 목재 구조를 심각하게 손상시킬 수
있는 목재 파괴 해충입니다. 이들은 습기와 어두운 환경을 선호
하며, 건물의 기초와 지하에서 주로 발생합니다. 흰개미는 구조
물 내부로 퍼져 눈에 잘 띄지 않아 피해가 커지기 전까지 발견
이 어렵습니다. 특히, 목재 프레임이나 벽을 갉아먹어 구조적
안정성을 위협하기 때문에 빠른 발견과 정기적인 방제가 필수
적입니다.
TDA의 WDI(목재 파괴 해충) 보고서
텍사스 농무부(TDA)는 목재를 파괴하는 해충에 대한 WDI( 목재 파괴 해충) 보고서를 규제하여 표준화된 검사 절차와 정 확한 문서화를 보장합니다. 이 보고서에는 목재 파괴 해충 활
동 및 감염 가능성이 있는 상태의 정보를 제공합니다. TDA 규 정에 따라 자격을
인스펙션 리포트
흰개미는 바퀴벌레와 밀접한 관계가 있다!
요소들을 파악해야 합니다.
WDI 보고서에는 발견된 해충의 종류, 피해 위치와 심각 도, 치료와 예방 조치가 명시되어 있어, 부동산 구매자와
소유자가 재산 관리와 흰개미 피해 방지에 관한 중요한 결
정을 내리는 데 도움이 됩니다. TDA의 규정을 준수해 작성
된 WDI 보고서(T5)는 텍사스 전역에서 일관성과 신뢰성을 갖추며 소비자의 이익을 보호하는 중요한 역할을 합니다. 흰개미 방제 및 예방 흰개미 방제는 높은 습기, 물 웅덩이, 목재 잔해 등을 줄이 는 정기적인 점검과 예방 조치를 통해 이루어집니다. 건물
주변의 배수와 습기 관리가 중요하며, 나무가 지면과 닿지
않도록 조치하는 것이 좋습니다. 흰개미 감염이 의심될 경 우, 전문가의 검사를 받고 필요한 경우 방제 처리를 하는 것
이 효과적입니다.
터마이트 베이트 (Termite Bait Station) 설치
효과적인 흰개미 방제 방법으로는 터마이트 베이트 스
테이션(Termite Bait Station)을 설치하는 방법이 있습니다. 이 장치는 흰개미를 유인하여 소량의 살충제를 제공해 군 체 전체를 점차 제거합니다. 흰개미는 유인제를 먹고 둥지 로 돌아가 다른 흰개미에게 살충제를 전달하여 시간이 지
나면서 군체가 감소하게 됩니다. 환경 친화적이며, 전문가 의 주기적인 점검과 유지보수를 통해 그 효과가 지속될 수 있습니다.
주택 담보 대출과 흰개미 검사 보고서 텍사스에서 주택 담보 대출을 신청할 때, 특히 정부 보증 대 출(FHA, VA 대출)의 경우 터마이트 인스펙션 리포트가 필수 로 요구됩니다. 이 리포트는 주택의 구조적 안전성을 확인하 고 대출 기관의 위험을 최소화하기 위한 조치입니다. FHA와 VA 대출은 주택의 안전과 유지 관리를 중시하기 때문에, 흰 개미 피해가 있을 경우에는 수리 완료 후 대출이 승인됩니다.
컨벤셔널 론(Conventional Loan)에서는 터마이트 인스펙션
리포트가 항상 요구되지 않지만, 오래된 주택이거나 흰개미
피해가 의심되는 경우 대출 기관이 이를 요구할 수 있습니다.
또한 많은 구매자가 자발적으로 흰개미 검사를 요청해 주택
상태를 파악하고 추후 유지 비용을 줄이려 합니다.
터마이트 인스펙션 리포트의 구성 요소
검사 일자 및 검사원 정보 : 흰개미 검사원이 언제, 어디서 검
사를 수행했는지 기록됩니다. 검사원은 TDA 인증을 받은 전
문가여야 합니다. 건물 상태와 터마이트 흔적 검사에서 발
견된 흰개미 활동 흔적이나 피해가 기록됩니다.
추천 조치 : 흰개미나 기타 해충의 피해가 있을 경우, 수리와
처리가 필요하다는 내용이 명시됩니다.
환경 조건과 위험 요소 : 건물이 흰개미 피해에 취약할 수 있는
환경적 요인 (습기, 배수 문제 등) 이 포함됩니다.
리포트 양식 및 법적 요구사항
텍사스에서는 TREC (텍사스 부동산위원회)가 규정한 공
식 WDI 리포트 양식 T5가 사용됩니다. 이 리포트는 텍사스
법률에 따라 작성되며 공식 인증된 검사원만이 작성할 수
있습니다. 주택 구매시 정부 보증 대출 (FHA, VA 대출)이 필요
할때 리포트가 긍정적일 경우 대출 승인이 이루어지지만 흰
개미 피해가 심각할 경우에는 수리 후 재검사가 필요합니다.
결론
텍사스에서의 터마이트 인스펙션 리포트는 부동산 거래
나 주택 유지 보수에 필수적인 요소입니다. 또한 특정 대출
절차에서 중요한 요소로서, 흰개미 피해 여부를 정확히 확인
하고 그에 대한 조치를 취할 수 있도록 도움을 줍니다.
주드 황 (Jude Hwang)
PrimeVue Home Inspection
T. 254.727.0900
e-mail : primevuehi@gmail.com
건축, 시설쪽에 20여년 경험하고
습득한 지식, 노하우 그리고 첨단 장비로
고객 분들의 드림하우스를 점검하고
문제점을 찾아내는데 전문가 Flower Mound, TX 75028
홈 오피스(Home Office) 사용법, 그리고 절세
Q > 올해부터 늘어나는 사무실 임대료와 경비로 인해 집
에 사무실을 꾸미고 업무를 보게 되었습니다. 회계사로 부
터 대강의 설명과 세무 보고 요령은 알게 되었으나, 홈 오피
스를 통한 절세 항목과 방법에 대한 이해는 조금 미흡한 상 태입니다. IRS 로 부터 audit 을 받은 적이 있어 정확한 이해
와 세금 보고를 해야 합니다. 조언 부탁합니다.
A > 홈 오피스를 공제하기 위해서는 홈 오피스의 사용이 정규적(regularly)이고 전적(exclusive)이라는 조건을 만족시
켜야 합니다. 고객을 홈 오피스에서 만나서 상담이나 일을
하는 경우에도 이러한 조건을 만족시킬 수 있습니다. 만약,
납세자가 고용인이라면 홈 오피스는 자신의 편리가 아닌 회
사의 편리에 의해 홈을 오피스로 쓴다는 정당성을 입증할
수 있어야 합니다.
과거와는 달리 비즈니스를 하는 일정한 장소가 없는 납세
자라면 설사 홈 오피스에서 고객을 만나지 않더라도 홈 오
피스의 공제를 받을 수 있게 됐습니다. 다만, 홈 오피스의 일
정 부분을 전적으로 (100%) 비즈니스로 이용해야 합니다.
다시 말해, 가족이 쓰는 식탁을 자영사업의 서류업무로 대
부분 쓰고 있다고 해서 홈 오피스의 일부로 공제해주지 않
는다는 말입니다.
IRS는 때로 애매한 질문으로 공제를 부정할 수 있는데, 예
를 들어 납세자에게 “당신은 이 방을 비즈니스와 투자의 목
적으로 95% 대 5%정도로 쓰고 있나요? 아니면 50% 대 50%
으로 쓰고 있나요”라고 물었을 때 “95% 정도는 되죠”라고
대답하면 그 홈 오피스의 공제는 100% 부인된다는 것이 바
로 전적(exclusive)이라는 함정임을 집고 넘어갈 필요가 있습
니다. 따라서 전적이라는 것은 100%를 비즈니스로 사용해
야 한다는 것을 뜻합니다.
이러한 자격요건을 맞춰주면 그에 따른 감가상각비용, 모 기지 이자, 임대료, 보험료, 정원사비, 수리비, 공공요금 등을
공제하여 세금을 줄일 수 있습니다. 이때, 공제할 수 있는 부
분은 집 전체의 건평으로 홈 오피스의 건평을 나누어서 그
비율로 공제액수를 구하면 됩니다.
하지만, 이러한 방법만이 납세자가 택할 수 있는 유일한 방
법은 아닙니다. 다시 말해, 비즈니스의 용도로 퍼센트를 가
장 많이 허용하는 방법을 계산하여 이를 사용하는 것이 절 세의 방안입니다. 따라서 IRS 양식 8829에서 규정하는 방식
으로 꼭 퍼센트를 구해야 하는 것이 아니라는 것입니다. 이
러한 방법상의 기술은 세법 전문가와 상의 하에 이를 집행
해야 가장 많은 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 새로운 입법 해석에 따르면 예전에는 살고 있는 자택
을 팔아 이윤을 냈을 경우 25만달러(부부의 경우 50만달러)
까지 세금을 공제해 주는 법을 납세자가 10%의 집을 홈 오
피스로 사용했을 경우 10%에 한해서는 공제를 적용하지 않
고 그이익금에 대해 세금을 내게 하였던 사례를 번복하여
그 이익금에 대해서도 25만달러(부부 50만달러)의 세금 면
제를 적용하게 하는 획기적인 해석을 IRS는 현재 집행하고
있습니다.
하지만, 1997년 5월 6일 이후에 공제한 감가상각 부분으로
인해 생긴 판매의 이윤에 대해서는 최고 25%의 세금을 내
야합니다. 이는 그만큼의 세금 공제를 보았으므로 여기에 대
해서 세금을 부과 한다는 취지입니다.
예를 들어 홈 오피스를 공제하면 감사를 초래한다는 잘못 된 인식 등이 일례일 수 있습니다. 하지만 어떤 세금공제 사 항은 그 자체적 성격으로 인해 감사를 초래할 확률을 높이 는 것 또한 사실입니다.
비근한 예로, 과대한 여행 경비나 접대비의 공제나, 지나친
자동차 비용공제, 또한 그 비즈니스에 전형적으로 나타나지
않은 경비의 공제, 그리고 공제 사항이 개인적 성격이나 또
는 유흥이나 오락에 관련한 공제 사항이 많으면 감사의 주
목을 끌 수 있습니다. 또한 소득에 비해 지나치게 높은 공제
금액 역시 주목의 대상이 될 수 있습니다.
(Certificate of Insurance)
Q > 건물주가 보험가입 증명서를 요구합니다. 납품처에서
요구하는 사항과는 다른 항목과 배상한도액을 책정해 놓았
기에 보험회사에 문의 했더니 각각의 요구사항이 다를수 있
다 합니다. 배상의 대상이 다르다는것이 보험회사의 설명입 니다. 그래도 건물주와는 합의해서 고칠수 있다 하는데 이 에 대한 조언을 부탁드립니다.
A > 보험 가입 증명서는 비즈니스가 제3자(빌딩주인, 납품 처, 모기지 은행 등)와 연관되는 부분이 있다면 반드시 필요
로 하는 것으로 상대방이 요구하는 핵심 보험내용들을 정리
한 것이라고 보면 됩니다.
예를 들어 은행에서 융자를 받을 경우 은행은 건물 또는
설비 등과 관련된 보험에 은행을 모기지(mortgage) 또는 보험
금 수취인(Loss payee)으로 포함시키도록 한 뒤 증명서를 보
내줄 것을 요구합니다. 즉 화재 등이 발생하여 융자금을 상
환 받지 못할 경우를 미연에 방지하기 위해서 은행에서 취하
는 적극적인 방어 방법인 것입니다.
대형 업체에 물건을 납품하는 업체들도 예외는 아니어서
납품을 받는 대형 업체들은 납품업체가 물건을 납품하고,
소비자가 이를 구입해 사용하는 과정에서 발생할 수 있는
모든 문제에 대해 면책조항을 담은 증명서를 거의 필수조건
으로 요구하고 있습니다.
특히 납품업체의 경우 물건을 받는 업체들이 매년 보험 조 건을 달리할 수 있다는 점을 항상 기억하고 이같은 상황이 발생하면 즉각 에이전트와 의논해야 합니다.
l mre l SN [Social Networking Service]
SNS란 사회 관계망을 구축해주는 온라인 서비스로 ‘소셜 네트워크 서비스(Social Network Service)’의 약자이다.
소통과 공유를 강조하는 ‘웹 2.0’시대의 철학을 기반으로 성장한 SNS는 이용자들이
SNS를 통해 인맥을 새롭게 쌓거나 기존 인맥과의 관계를 강화하게 하는 역할을 한다. 또한 정보를 공유하는 핵심적인 수단이 되고 있으며 1인 미디어 기능을 하기도 한다.
l mre l SOC 채권 [ Social Overhead Capital bond ]
SOC(사회간접자본) 채권은 기존의 장기채권(5년
상품이다. SOC 채권은 기존의 10년 이상 장기채의 분리과세 세율 25%보다 10% 정도 낮은 15%로 분리과세가 가능하다. SOC 채권의 만기는 12 년 이상으로 하되 조세 소멸시효 등을 감안, 만기가 15년을 넘는
적용되는 것은 마찬가지다. 기존의 장기채가 5년 이상엔 30%, 10년 이상엔 25%를 적용하되 종합과세와 선택할 수 있게 돼 있는 것과 비교하면 상당히 큰 혜택이다.
l mre l SOC 투자 [ Social Overhead Capital bond ]
정부 또는 공공단체 공급자가 제공하는 설비나 서비스 관련 시설류의 총칭이다. 백과 사전적인 의미대로 SOC는 교량, 항만, 도로, 철도, 공공청사 등 정부와 공공 부문이 주 도하는 모든 건축·토목공사를 포함하는 개념이다. △도로, 항만, 토지개량 등 산업기반 시설 △상하수도, 공영주택, 공원, 학교, 병원 등 생활기반시설 △치산, 치수, 해안간척 등 국토보전시설 △국유림 보호 등 수익사업이 모두 SOC다.
l mre l SOHO [ small office home office ]
작은 사무실 혹은 가정을 사무실로 이용한다는 개념. 본래 SOHO는 마케팅 용어로, 급격하게 발전하는 정보통신과 사무용품 시장에서 특정 소비자층을 지칭하는 의미 로 사용하기 시작, 보다 새로운 미래의 사업 형태를 지칭하는 용어로 의미가 확대됐 다. SOHO가 갑작스럽게 관심의 대상이 된 이유는 인터넷의 폭발적인 인기 때문이다.
l mre l SWOT 분석 [Strength Weakness Opportunity Threat ]
기업의 내부환경을 분석해 강점과 약점을 발견하고, 외부환경을 분석해 기회와 위협 을 찾아내 이를 토대로 강점은 살리고 약점은 보완, 기회는 활용하고 위협은 억제하는 마케팅 전략을 수립하는 것을 의미한다. 이 때 사용되는 4요소를 강점·약점·기회·위협 (SWOT)이라고 하는데 이 중 강점과 약점은 경쟁기업과 비교할 때 소비자로부터 강점 약점으로 인식되는 것이 무엇인지, 기회와 위협은 외부환경에서 유리한 기회, 불리한 요인은 무엇인지를 찾아내 기업 마케팅에 활용하는 것을 말한다.
l mre l T- Bill [ treasury bill ]
국채 단기 채권인 미국 재무부에서 발행하는 단기 정부 채권으로, 주로 정부의 자금 조 달을 위해 사용됩니다. T-Bill은 할인된 가격에 판매되고 만기 시 액면가로 상환되며, 일반적으로 만기 기간은 1년 이내입니다. 정부가 보증하므로 매우 안전한 투자로 간주 됩니다.
장기투자 / 형(먼저 시작)과 동생(10년늦게 시작)의 비교
연간 투자수익율 비교 (12/31/2007-12/31/2022)
일찍 시작하기 (Cost of Waiting)
가상의 예 (현재 IRA 연간 한도액인 $7,000 매년 투자하 고 연 8%로 성장 가정)로 두 쌍둥이 형제가 있었는데 형은
25세부터 시작해서 매년 $7,000 10년간 (25세-34세) IRA (Individual Retirement Account)로 투자를 했고, 동생은 10
년 늦은 35세부터 30년간 (35세-64세) 매년 $7,000을 투자 하였습니다.
65세가 되었을 때의 두 투자계좌의 모습을 보면 일찍 시작
하는 것이 얼마나 중요한지를 알 수 있습니다. 형은 단지 10
년간 $70,000을 투자했고 동생은 30년간 $210,000을 투자 하였는데 형이 약 30% 가량 많은 돈을 갖게 되었습니다.
동생도 본인 원금이 4배 이상 자라났기에 투자로 큰 이익
을 보았지만 형은 15.7배로 불어났습니다. 이것이 복리의 힘
이며 이를 통해 장기투자의 첫 과제는 일찍 시작하는 것이
라는 것을 알 수 있습니다.
자동 투자전략 (Dollar Cost Averaging)
다음은 어떻게
할 것인가 입니다.
본격적으로 전문가 활용 중심으로 5가지 전략에 대하여 말씀드리겠습니다. 1) 장기 투자 / 2) 절세투자 / 3) 분산 투자 / 4) 방향 / 5) 전략 재조정
그러나 시장이 계속 변동하고 있으므로 투자할 가장 적절 한 시기를 결정하는 것은 매우 어렵고 거의 불가능하기도 합니다. 누구도 하루, 일주일, 1년후를 정확히 예측할 수 없 기 때문이죠.
여기서 나온 전략이 Dollar Cost Averaging, 즉 Automatic Investing Strategy입니다. 이 전략이 투자에 있어서 감정의 기
복에 따라 흔들리는 것을 피할 수 있게 해주어서 궁극적으 로 시장의 장기적 성장을 누릴 수 있게 해주기 때문입니다. 주기적으로 일정금액을 투자함으로서 투자자는 가격이 낮을 때는 (시장이 다운턴일 때)는 더 많은 주식을, 가격이 높을 때는 더 적은 주식을 갖게 되고 이는 시장진입 적기를 추구하다가 시기를 놓치는 일반인이 가장 범하기 쉬운 문제 점을 피할 수 있게 해줍니다. 이 전략의 대표적인 예가 바로 401(k), 403(b), IRA를 통한 투자이고 이것이 그렇게 popular하게 된 이유이기도 합니다.
즉 세제혜택과 Automatic Investing Strategy를 통해 자산이 크게 증가하여 왔기 때문에 모든 사람들이 이에 관심을 가 지게 되었고 회사를 선택할 때 이런 혜택을 제공하는 회사 를 우선시하게 되는 것입니다.
이 전략이 반드시 가장 저렴한 가격으로 주식을 매입할 수 있다거나 이렇게 하면 전혀 손해를 보지 않는다는 것을 보 장하지는 않지만 이 전략의 효용성이 100여년의 미국 주식 시장에서 이미 입증되어 왔습니다.
따라서 장기투자를 통해 자산을 늘리기 위해서는 가능한 빠른 시일내 저축/투자를 시작하되, 한꺼번에 큰 돈으로 시 작하지 말고 일정한 액을 주기적으로 투자하는 것에서 시작 하라는 것입니다. 이 방법이 위험을 줄이면서 일찍 시작할 수 있는 최고의 방법이 되는 것입니다.
투자 타이밍이 아니라 투자 기간 (Staying in the Market)
투자자 3사람 모두 2007년 말에 $10,000를 투자하고 있었 습니다. 2009년 2월 Subprime Mortgage 사태로 주식시장의 최저점에 도달해 $10,000이 반토막인 $5,155가 되었습니다. Investor A는 Stock Market에 그대로 있었습니다.
반면 Investor B는 최저점 약간 지난 후에 빠져 나갔다가 1
년 후에 다시 들어 왔습니다. Investor C는 최저점 약간 지난
후에 빠져 나와서 Cash/Savings에 가지고 있었습니다.
그런데 시장에 계속 있었던 A가 B보다 $12,300 많은(54%)
자산을 갖게 되었습니다.
이처럼 변동이 있는 시장에서는 시장상황이 좋아질 때까
지 주식시장 밖에서 기다리는 게 좋겠다고 생각하는 경향
이 있고 그런 유혹이 있습니다. 그러나 누구도 내일, 일주일 후, 일년후가 어떻게 될지를 정확히 예측할 수 있는 사람은 없습니다.
연간투자수익율 비교는 15년 (5,480일) 중에 시장이 가장
좋은 10일, 20일, 30일을 놓친 경우와 그냥 시장에 그래도
있는 경우를 비교한 표 (S&P 500 기준)입니다. 5,480일 중에
단지 가장 좋은 20일을 놓칠 경우 수익이 마이너스가 됨에
비해 그냥 그대로 있는 경우에는 연 8.81%가 성장하여 원금
의 3.5배가 넘었습니다.
따라서 시장의 성장성을 이용하기 위해서는 단기적으로
가장 좋은 타이밍을 노리는 것보다는 시장에 계속 참여하고
있는 것이 더 현명합니다. 즉 일단 시장에 들어갔으면 시장
의 변동에 일희일비하지 말고 장기적으로 성장하는 곳에 계
속 있으라는 것입니다.
마무리
100여년의 주식시장의 역사로 보면 단기적으로는 항상 변
동하였지만 장기적으로 꾸준히 성장해 왔으므로, 이 성장
성을 이용하기 위해서는 소액을 정기적으로 자동투자하는
시스템 (이에 가장 좋은 방법이 세제혜택과 함께하는 IRA, 401(k) 등)을 활용하여 가능한 일찍 시장에 참여하여 복
리의 혜택을 누리며, S&P 500 (대표적 대형주 지수펀드)나
Russell 2000 (대표적 중소형주 지수펀드) 등의 지수펀드를
선택하여 이곳에 머물러 있는 것을 추천드립니다.
다음호에서는 절세와 함께하는 투자전략에 대해 더 구체적으로
이야기하도록 하겠습니다.
김성근 (Sunggeun Kim)
Financial Services Professional
서울대 법대
Northwestern Law School LLM
문의 : 512-750-4680
email : skim28@ft.newyorklife.com
칸영화제, 골든글로브에 이어 아카데미까지 휩쓴 영화 ‘기생충’. 봉준호 감독은 기생충이 개봉한 지난해 5월 “오만 가지 생각이 다 드는 영화였으 면 좋겠다”고 했다. ‘오만 가지 생각’ 가운데 경제학의 관점으로 기생충 에 접근한다면 어떨까. 주인공 가족의 가난은 영화의 설정일 뿐이지만 경제학의 돋보기를 들이대면 맥락이 보인다.
가족이 처음부터
기우 가족은 어쩌다 가난해졌나
반지하로 내려간 '기생충' 가족…소득탄력성이 좀 더 낮 았다면 어땠을까엄마 아빠 아들 딸. 가족 넷은 이렇다 할 벌이가 없다. 반지하에 살면서 피자 상자를 접어 소일하 는 게 전부다. ‘기생충’에 등장하는 주인공 가족은 ‘반지하 인생’을 산다. 평균보다는 조금 낮은 곳, 하지만 창밖으로 들어오는 빛을 보며 계단을 오르는 날을 꿈꾸는 삶이다. 주인공 가족에게 계층 이동의 기회는 별안간 찾아왔다. 첫째 아들 기우(최우식 분)의 명문대생 친구 민혁(박서 준 분)이 자신이 하던 고액과외를 맡아달라고 부탁하면 서다. 글로벌 정보기술(IT) 기업 최고경영자(CEO)인 박 사 장(이선균 분)의 딸을 가르치게 된 기우는 한 계단씩 꿈에 가까워진다. 동생부터 부모님까지 차례로 박 사장 집에 취직시키며 소득을 늘린다. 그렇게 기우 가족은 박 사장 가족과 점점 비슷해지는 것 같았다. 기괴한 사건이 벌어 지기 전까지는….
기우 가족이 처음부터 가난했던 건 아니다.
기우는 대입 4수생이지만 영어만큼은 문제없이 과외를 할 정도다. 여동생 기정(박소담 분)은 미대 진학을 꿈꾸는 재수생이다. 아마도 남매는 어릴 때부터 영어와 미술 교 육을 받았을 것이다. 처음부터 반지하에 살았다면 가능하
지 않을 법한 일들이다. 가세가 기울기 시작한
건 아버지인 기택(송강호 분)의 대만 카스텔라
가게가 쫄딱 망하면서다. 기택은 사업 실패 후
치킨집, 대리주차, 대리운전까지 다양한 직업
을 전전하다 백수 생활에 정착한다.
기택의 대만 카스텔라 가게는 반짝 유행을
타다 실패한 가맹점 사업의 전형이다. 대만 카
스텔라 이전엔 벌집 아이스크림이 있었고, 최
근엔 핫도그와 흑당 버블티 열풍으로 되풀이
되고 있다. 유망한 ‘틈새’ 상품을 파는 가게가
인기를 모으면 여기에 편승하려는 사람이 급
격히 늘어난다. 공정거래위원회에 따르면 대
만 카스텔라가 한창 인기를 끌던 2016년 프랜
차이즈 브랜드 종류만도 8개월 만에 4개에서
16개로 급증했다. 공급 과잉은 과당경쟁으로
이어진다. 순식간에 늘어난 비슷한 가게들에
실망한 소비자가 어느 날 발길을 끊으면 그걸
로 가게도 끝이다. 제대로 된 분석 없이 앞다퉈
뛰어든 가맹점 사업의 최후다.
비극으로 흘러가는 ‘비이성적 계획’
반지하로 내려간 '기생충' 가족…소득탄력성
이 좀 더 낮았다면 어땠을까투자의 세계에서
도 비슷한 일이 일어난다. 2013년 노벨 경제학
상 수상자인 로버트 실러 미국 예일대 교수는
이를 ‘비이성적 과열’이라고 표현한다. 실러 교
수는 인간을 합리적인 경제인으로 가정하지
않는다. 주식시장이나 부동산시장의 이상 가 격급등 현상을 보면서도 거품을 키우는 게 인 간이라고 본다. ‘나는 거품이 꺼지기 전에 나올 수 있다’거나 ‘집값은 절대 내려가지 않을 것’
이라는 비이성적 판단 때문이다. 2017년 말 비 트코인 등 가상화폐 가격이 폭등할 때도 실러
교수는 ‘빨리 많은 돈을 벌 수 있다’는 환상이
만들어낸 비이성적 과열이라고 꼬집었다.
기택은 명문대 재학증명서를 위조해 과외를
구하러 가는 기우를 보며 말한다. “너는 계획
이 다 있구나.” 기우의 계획은 학력 위조로 돈
을 벌겠다는 ‘비이성적 계획’이다. 대만 카스텔
라 가게를 차렸던 시절엔 기택에게도 계획이
있었을 것이다. 대만 카스텔라 가게 앞에 늘어
선 줄이 영원할 것이란 비이성적 판단을 기초
로 헛된 계획을 세웠을지도 모른다. 기택과 기
우 부자가 세운 ‘비이성적 계획’은 비극이 돼
아래로 흘러내린다.
‘반지하 가족’은 계단을 오를 수 있을까
반지하로 떨어진 기우 가족은 끊임없이 계
층 이동을 꿈꾼다. 계층 이동을 시도하는 과정
에서 예기치 못한 ‘약자’끼리의 갈등이 빚어지 고 한 계단 올라갔다는 착각도 잠시, 다시 계
‘ 기생충 ’ / 2019
장르 국가 등급
러닝타임
드라마 한국 15세 이상 관람
132분
단을 내려와야 하는 냉혹한 현실 등 다양한 영화적 설정이 등장한다. 경제학에서 한 사회 의 계층 이동이 얼마나 활발한지를 알아볼 때 사용하는 지표 중 하나가 ‘세대 간 소득 탄력 성’이다. 부모와 자녀의 소득이 얼마나 비슷 하게 움직이는지를 나타내는 지표다. 1에 가 까울수록 소득이 대물림되는 경향이 강하고 0에 가까울수록 부모의 소득이 자녀에게 미 치는 영향이 작다.
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월순익 : $25,000
SBA론가능
문의 : 메트로 부동산 로건김 (817-770-6669)
수익좋은 브런치
매매가 : 60만 불
위 치 : Dallas
연매상 : 작년 매출 90만 이상
크 기 : 2,500 SF
랜 트 : $9,055 + NNN
문의 : MRG 부동산 박민주(469.600.9470)
매매가 : 60만 불 위 치 : 프라스퍼 / 2,340 SQ 월매상 : 매상 8만 이상
트 : $7,637
N.DALLAS ASIAN FUSION
(NEW) 한식당 한인타운
매매가 : 40 만 불
월매상 : 9 만 불
순이익: $25,000 (Dine-in & ToGo)
위치 : Dallas / 면적 : 2,000sf
맛있다고 소문난 식당 *일요일은 영업않함
문의 : 메트로 부동산 제이 오 (469.274.7846)
(NEW) BEER & WINE
매매가: $ 270,000
월매상 : $ 80,000
렌트비 : $ 4,315
순수익 : $ 19,000
KOMART에서 한시간 거리 주인없이 운영중
문의 : 메트로 부동산 BJ 김 (703.969.2720)
히바치 & 스시 식당
매매가 : 35 만 불
월매상 : 7만 5천 불
위치 : McKinney / 면 적 : 3,500 sf.
Owner fiance 가능
Easy access to 75 hwy
문의 : 메트로 부동산 제이 오 (469.274.7846)
매매가 : $190,000
월매상 : $24,000 (2024 평균)
렌트비 : $1,650 (1,000 sf)
매상 안정적이고 한번도 매매 된 적 없는 가게
부부 함께 일하면 순수익 $13,000 이상!
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
일식당
Frisco 지역
연매상 1.2 mil
판매가 $1.1 Mil
14 년간 운영. 주인 은퇴이유로 판매
문의 : 214.701.7411
라면전문점 (건물포함)
매매가 : $980,000
월매상 : $27,000
지역 : DFW공항 인근, Owner Occupied 드라이브 쓰루 있음
문의 : MRG 부동산 스티브 원(469-584-7957)
매매가 : 60만 불
위 치 : COLONY
연매상 : 작년 매출 90만 이상
크 기 : 2,500 S F.
랜 트 : $11,000 + NNN
문의 :
(NEW) 일식당
매매가 : $ 30만
지역 : 얼빙
월매상 : 5만 8천
렌트비 : 3000불
문의 : 메트로 부동산 정일한 (469.744.6633)
(NEW) TERIYAKI BOWL
매매가 : $125,000
월매상 : 문의요망
렌트비 : $ 4,280
순수익 : 문의 요망
매매가 : $749,000
월매상 : 580,000
렌트 : $3,100 / 800 SF
진짜 돈버는 가게!
순수익 : $35,000 이상!
문의 : 메트로 부동산 브라이언 김
매매가 : $30만
월매상 : $47,000
랜트비 : $4,000
월순익: $15,000
주인 2틀 일하고 순수익 $15,000, 부부 일하면
$2만 가량 순익 추천물건
문의 : 메트로 부동산 로건김 (817-770-6669)
FORSALELISTING
(NEW) Liquor store(포트워스)
매매가 : 6만 + inventory
새건물에 입주한 1년된 스토어
경험있는 분이 인수하시기 좋은 물건
문의 : 메트로 부동산 로건김 (817-770-6669)
경쟁없는 뷰티 서플라이
매매가: $200,000
월평균매상: $37,000(2023년)
렌트비; $3,000 (7,500sf)
월순익: $12,000 이상
위치: Wichta Falls, TX
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
리커 스토아 + 건물(2 unit)
리커 스토아와 함께 매매
(3,000 SF + 2,200 SF)
리커스토아 매상 월 $78,000
매매가: 건물 ($850,000) + 비즈니스($350,000)
문의 : 214.701.7411
Pizza Hut (STNL 매매)
매매가 : $910,000
지역 : Central Texas
브랜드 : Pizza Hut
계약 조건 : Absolute NNN
수익률 : 6.43%
문의 : MRG 부동산 스티브 원(469-584-7957)
자동차 딜러
매매가 : $490,000
월매상 : $214,000
순이익 : $20,000
렌트 : $2,500
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
자동차 Auto & Body Shop
매매가 : $85,000
월매상 : $100,000
순이익 : $13,000
렌트비 :$ 3,900
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
매매가 : 2십 4만 불
월매상 : 2만 6천 불(직원 한명 두고 부부 일함)
렌트비 : 1500~2000(문의)
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 정일한 (469.744.6633)
COLLIVILLE 식당건물
매매가 : 3.5M
크기 : LOT : 3AC / INSIDE : 7,000 SF
* CARROLLTON HMART 10분거리
* 주방, 홀, 바 시설 모두 완비
문의 : 메트로 부동산 BJ LEE (703.969.2720)
코인런드리
매매가 : 420만
월매출 : 4만
렌트 수입 : 1만 2천 (땅건물 포함)
지역 : 달라스
문의 : J 부동산 폴 최 (972.897.6018)
매매가 : $230,000
월매상 $28,000
렌트비: $7,600
순수익 $9,000 *픽업스토어 없이 공장만
문의 : 메트로 부동산 BJ LEE (703.969.2720) 테일러 샵
교회 리스
위치 : 케롤톤 (케롤톤 H-마트근처)
가격 : 월 렌트비 $ 3,500
크기 : 3,500 square ft
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
7 Eleven
위치 : 공개할 수 없음.
3,440 sf / 4.85% CAP
Long term Absolute NNN
Lease, 5년 마다 10% Rent 인상
판매가: $3.12 mil
문의 : 214.701.7411
컨비니언 스토어
주유소 / c-store 자리
현재 운영 안함
판매가 : $899,000
2,080 SF/ Property tax $12,784
컨비니언 스토어 운영하실 분 최적의 기회 문의 : 메트로 부동산 차득복(214.771.6070)
