MONTHLY REAL ESTATE MAGAZINE_September_ 2024

부동산 에이젼트 얼마나 버나?

- 부동산 침체 전망에도, 에이전트 73% “안 떠난다.

 Common Sense 

 Top Location 

주택 구입 심리에 대한 보고서 THE PLAZA AT SPRING CREEK

 Dallas Hot Place  Mosaic 단지_Celina, TX

올해 주택 시장 관계자들은 어려운 시기를 겪 고 있다. 주택 구입 여건이 악화되면서 주택 거래 가 예년에 비해 크게 줄어든 것이 주요 원인이다. 거래 감소는 부동산 업계 종사자들의 수입에도 직접적인 영향을 미친다. 특히 올해는 새로운 수 수료 규정이 도입되면서 부동산 중개인의 수수료 수익이 더욱 감소할 것으로 보인다. 주택 시장이 전례 없는 변화를 겪으면서 많은 중개인이 업계 를 떠날 것으로 예상되지만, 일부는 이 위기를 오 히려 기회로 활용하려는 움직임을 보이고 있다. '전국부동산중개인협회'(NAR)가 소속 중개인 6,000여 명을 대상으로 진행한 설문 조사에 따르 면, 대부분의 중개인이 당분간 부동산 업계를 떠 날 계획이 없는 것으로 드러났다.

침체 전망에도, 에이전트 73% “안 떠난다. 경력 16년 넘어야 수입 안정적 “버틸 것”

방법과 앞으로의 방향

에이전트10명 중 7명은 계속 남는다

NAR의 설문 조사에 따르면, 약 73%의 에이전트가 향후 2

년간 부동산 에이전트로서 활동을 지속할 계획이 확고하다

고 답했다. 최근 몇 년간 고이자율, 높은 주택 가격, 매물 부

족 등의 요인으로 주택 시장은 침체 위기에 직면했다. 그러

나 이러한 침체를 많은 에이전트들은 위기가 아닌, 오히려

장기적으로 성공할 수 있는 기회로 보고 있다.

부동산 정보 사이트가 많아져 일반인도 손쉽게 매물을

검색할 수 있지만, 실제 주택 매매 과정에서는 여전히 에이

전트에 대한 의존도가 높다. 특히 주택 구입 여건이 악화된

지금, 내 집 마련을 성공적으로 이루기 위해서는 에이전트

의 역할이 더욱 중요해지고 있다. 높은

위기를 기회로 전환하려면 현재 직면한 장애물을 극복해 야 한다. 이번

가 꼽은 어려움은

매물

구 입 여건 악화(26%)였다. 이 두 가지 요인으로 인해 고객 수 가 감소했다는 답변이 많았다.

최근 모기지 이자율이 소폭 하락했지만, 2~3년 전과 비 교하면 여전히 높은 수준이다. 이로 인해 모기지 이자율이

더 떨어지길 기대하며 관망하는 고객들이 많아져, 고객 유 치가 어렵다는 에이전트도 약 19%에 달했다. 이 외에도, 고 객이 원하는 매물을 찾기 어려움(9%), 집값 하락을 기다리 는 고객(6%), 낮은 주택 시장 신뢰도(2%) 등이 올해 에이전 트 활동을 어렵게 만드는 요인으로 지목됐다. 작년 에이전트당 평균

거래 10건

지난해 주택 거래량이 크게 감소하면서 에이전트들은 특

히 어려운 한 해를 보냈다. 이로 인해 에이전트당 거래 건수

도 2022년에 비해 줄어든 것으로 나타났다. NAR에 따르면, 지난해 에이전트당 평균 거래 건수는 10건으로, 2022년의

평균 12건보다 2건 감소했다. 또한, 에이전트 1인당 평균 거

래액 역시 2022년 340만 달러에서 지난해 250만 달러로 줄

었다.

제시카 라우츠 NAR 수석 이코노미스트는 “작년은 매물

부족으로 인해 부동산 에이전트들이 고객 유치뿐만 아니라

다른 바이어들과의 치열한 경쟁을 겪으며 매우 힘든 한 해

를 보냈다”며, “그럼에도 불구하고 NAR 회원 가입률은 큰

변화가 없었고, 많은 에이전트들이 경쟁에서 살아남기 위 해 틈새시장을 공략하는 움직임을 보였다”고 설명했다.

NAR에 따르면, 일부 에이전트는 커뮤니티 봉사 활동을

통해 미래 고객을 발굴하고 있으며, 또 다른 일부는 고객들

에게 부동산 시장 트렌드와 관련 기술에 대해 교육하면서

관계를 강화하고 있다. NAR은 이러한 에이전트들의 노력

이 곧 성과를 낼 것으로 기대하고 있다. 지난해 재판매 주택

거래는 1995년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌지만, NAR

은 모기지 이자율이 하락할 것으로 예상되는 올해 말 주택

거래가 반등할 것으로 전망했다. 로런스 윤 NAR 수석 이코

노미스트는 “내년부터 주택 거래가 증가하면 주택 가격도 안정될 것으로 기대된다”고 내다봤다.

부동산 에이전트의 수입은 과연 얼마?

지난해 NAR 소속 에이전트의 중간 연소득은 5만 5,800달

러로 2022년(5만 6,400달러)보다 조금 낮아졌다. 특히 경력

2년 미만 초보 에이전트의 수수료 수입은 저조했다. 경력 2

년 미만 에이전트 중 약 62%는 연 1만 달러의 수입도 올리

지 못한 것으로 조사됐다.

반면 연간 $200,000 이상의 수입을 올리는 에이젼트들은

전체의 13%를 차지 하고 있으며, 항상 부동산 에이젼트가

전체 직업군중 상위에 위치하는 이유를 방증하는 데이터

를 보여주고 있다.

2023년 부동산 에이젼트 연소득

연소득

$10,000 미만

$10,000-$24,999

$25,000-$34,999

$35,000-$49,999

$50,000-$74,999

연소득

$75,000-$99,999

$100,000-$149,999

$150,000-$199,999

$200,000-$249,999

$250,000 이상 중간 연소득

<자료 : NAR>

이번 조사에서 전반적인 부동산 수수료 수입은 감소한

것으로 나타났지만, 경력이 오래된 에이전트는 상대적으

로 높은 수수료 수입을 올린 것으로 조사됐다. 특히 경력이

16년 이상인 에이전트의 수수료 수입이 안정적인 것으로

나타났다. 경력 16년 이상인 에이전트의 지난해 중간 연소

득은 9만 2,500달러였으며 이중 약 46%는 연 10만 달러 이 상의 고소득을 올렸다. 생존 방법과 앞으로의 방향

1. 새로운 기술 적응해야 생존한다

부동산 업계에서는 이미 첨단 기술이 널리 도입되어 있 다. 에이전트들은 매물 검색을 비롯한 다양한 부동산 분야 에서 첨단 기술을 적극 활용하고 있다. 에이전트들이 부동 산 관련 첨단 기술과 서비스에 지출하는 중간 비용은 670 달러로, 주로 페이스북,

문의를 받는 데 활용하고

있다<아래 도표 참고>. 에이전트들이 사용하는 첨단 기술

중에는 고객에게 집을 보여줄 때 에이전트의 안전을 보호 하는 앱, 실내 디자인 앱, 3D 및 가상 투어 앱, 가상 스테이 징 앱 등이 눈에 띈다.

2. 전문 분야 확충을 통해 시너지 효과를 본다.

위의 모든 데이터는 주로 주택(Residential) 매매를 전문

으로 하는 에이전트들을 대상으로 한 자료다. 실제로 부동

산 에이전트들이 벌어들이는 수입은 이보다 더 많을 수 있

는데, 커머셜 리스, 각종 리퍼럴 수입, 사업체 매매 커미션

등과 같은 통계에 포함되지 않는 수익원들이 많기 때문이 다. 특히 커머셜 부문은 수입원이 다양하지만, 이를 전문으 로 하는 에이전트의 수는 주택 전문 에이전트에 비해 매우 적은 것이 현실이다.

반면, 커머셜 분야는 건당 수입이 주택 매매에 비해 높은 편이며, 투자 시간 대비 효율성도 뛰어나다. 자신의 전문 분 야가 한두 가지로 한정되어 있다면, 새롭게 변경된 수수료 규정을 피하기 위해 '커머셜' 분야에 도전해보는 것도 고려 해 볼 시기가 온 것이다.

물론, 주택 전문 분야처럼 지역 협회나 교육 기관에서 쉽 게 제공되는 교육 프로그램이 많지 않고, 실무 경험을 쌓기 도 어려운 것이 사실이다. 그러나 커머셜을 전문으로 하는

브로커 업체에서 제공하는 실무 경험을 바탕으로, 지금까

지의 전문 분야에 이를 접목시킨다면 큰 시너지 효과를 기

대할 수 있다. 예를 들어, 주택을 구입한 고객이 사업체를

매입하거나 투자용 건물을 구매하는 경우를 가정해보면, 다양한 시나리오를 통해 자신의 역량을 200% 발휘할 수 있 는 가능성이 열릴 것이다.

65%

46%

29%

34%

- Escrow Account & Impound Account

론페이먼트는 물론 재산세 미납으로 인한 카운티 정부로

부터 강제 세금 경매조치나 주택보험료 미납으로 인해 화재

등의 사고로 인해 주택이 손실로부터 은행이 보상을 받지 못

하는것을 미연에 방지하기 위함이다.

은행이 20% 다운페이먼트를 기준으로 이러한 에스크로

어카운트와 같은 벌칙을 가하는 이유는 주택소유자가 페이

먼트를 못 내서 은행이 주택을 차압하는데 소요되는 비용이

일반적으로 주택가격의 대략 20%정도가 된다는 통계수치 에 근거해서다.

에스크로 구좌에는 보통주택 재산세와 집 보험료를 월별

로 계산 2~3달치의 여유분을 주택 소유주가 늘 잔고로 유지 하는 것을 원칙으로 하고 있다. 예를 들어 A라는 주택 소유

주가 한 달 재산세가 300달러이고 보험료가 100달러라고 한

다면 에스크로 구좌에는 재산세와 보험료를 합산한 400달

러의 2~3달치인 800~1,200달러의 잔고를 항상 유지해야 하

는 것이다.

은행에서 융자를 하다 보면 에스크로 어카운트라는 말을

종종 듣게 된다. 많은 은행들은 주택구입시 20%미만의 다운

페이를 하는 구입자에게 매달 페이먼트 뿐 아니라 주택보험,

재산세 등 주택유지에 소요되는 기본경비를 매달 함께 납부

하게 한다.

이것을 에스크로 어카운트(Escrow Account), 혹은 임파운

드 어카운트(Impound Account)라고 한다. “임파운드”라는 용

어는 주로 캘리포니아주에서 사용되는데 “클로징(Closing),

또는 세틀먼트(Settlement) 과정 역시 “에스크로 한다”는 말

을 사용하므로 차별화하자는 의미에서 “임파운드”라는 용

어를 사용하는 것으로 보인다. 결국 정확히 두용어는 같은

의미인 것이다.

20%미만의 적은 다운페이의 주택구입자들은 20%이상의

다운페이를 하는 구입자들에 비해 상대적으로 은행 측의 위

험도가 당연히 높아지게 된다.

20%이상의 다운페이먼트를 하고 주택을 구입한 경우는

에스크로 구좌 없이 재산세는 1년에 2번에 나누어 내고 보험

료는 주로 1년에 한 번만 내게되지만 에스크로 구좌를 갖고

있는 주택 소유주는 재산세와 보험료의 한달치에 해당하는

금액을 자신의 집페이먼트와 함께 납부해야한다.

일반적으로 재산세와 보험료는 매년 올라가므로 에스크

로 구좌가 있는 경우는 매달 에스크로 구좌로 적립해야 하는

금액이 매년 조금씩 늘어나게 된다.

에스크로 구좌는 이렇게 20%미만의 다운페이를 한 홈오

너들에게 렌더들이 강제로 열게 하는 경우도 있지만 많은 금

액의 재산세나 보험료를 1년에 목돈으로 내기를 원하지 않

는 주택 소유주들도 자발적으로 오픈을 요구할 수 있다.

에스크로 구좌를 만들어서 매달 일정 금액씩 저축을 하듯

하면 재산세를 납부할 때 목돈이 필요치 않게 되고 은행이 항상 정확한

에스크로 구좌를 열지 않더라도 매달 적금 같은 것을 들

어서 조금씩 저축하는 것도 많은 액수의 재산세를 쉽게 해

결할 수 있는 방법이 될 수 있다.

에스크로 어카운트에는 흔히 20% 미만을 다운했을 때 강

제적으로 구입해야하는 PMI (Private Mortgage Insurance) 보

험료도 포함된다. PMI란 집을 구입할 때 20%미만의 다운페

이를 하고 구입하는 경우 렌더들이 자신이 빌려준 융자금

을 안전하게 회수하기 위해 바이어들에게 의무적으로 구

입하게 하는 융자보호 보험이다. 만약 홈오너가 페이먼트

를 못하게 되면 PMI가 은행손실분을 보전해 주는 방식이다.

하지만 PMI는 재산세나 보험료와 같이 주택을 소유하는

동안 계속해서 필요한 것이 아니라 주택가격이 상승하여

자신의 주택 에퀴티가 20% 를 넘게 되면 면제를 신청할 수

있게 된다. 최근 은행들은 20%이상의 충분한 에퀴티가 있

어도 PMI를 없애는 것을 허락하지 않는 것이 일반적인 추

세다.

정 5년안에 PMI를 없애고 싶다면 재융자를 통해 주택감

정가격의 80%미만을 융자하게 되면 20%이상을 다운페이 한 것으로 간주되어 PMI는 당연히 없앨 수 있게 된다.

다운페이가 부족한 바이어들에게 최소 3.5%만 다운페이 먼트해도 융자를 해 주는 FHA융자는 당연히 PMI를 구입해 야 한다.

Definition: An account maintained by mortgage companies to collect amounts such as hazard insurance, property taxes, private mortgage insurance and other required payments from the mortgage holders; these payments are necessary to keep the home but are not technically part of the mortgage. Escrow Account (or Impound account, used in California) are often required of borrowers who put down less than 20%, but are usually optional in other cases. The purpose of the Escrow (Impound) account is to protect the lender. Because low down-payment borrowers are considered high risk, the Escrow account assures the lender that the borrower will not lose the home because of liens or loss, as the lender pays insurance, taxes, etc. from the Escrow account when they are due.

심리에 대한 보고서

BMO 파이낸셜 그룹이 발표한 ‘내집 사냥의 심리학’(PSYCHOLOGY OF HOUSE HUNTING)

보고서에따르면 무려 80%가 넘는 바이어들이 현관문에 들어서는 순간부터 수초내에 자신이 구

입할 집인지에 대한 결정이 내려지는 것으로 조사됐다. - 현관문 들어서는 순간 ' 이 집이 내 집 ' 이라고 결정

때보다 훨씬 빠르기 때문이다. 주택 구입 결정을 내리기 전 여

러 집을 보러 다니고 각 매물의 장단점을 비교하는 등 많은 시

간을 투자하지만 결국 뇌속에서 이미 결정을 내린 집을 최종

적으로 선택하게 된다는 것이다.

따라서 집을 성공적으로 팔기 위해서는 얼마나 빠른 시간

내에 바이어의 마음을 사로 잡느냐가 관건이다. 바이어의 첫

인상은 이미 현관문을 들어서기 전에 결정된다. 현관문을 들

어서면서 보게되는 앞마당과 건물 정면, 출입문 등이 바이어 의 첫인상을 좌우하는 요소들이다. 소위 ‘커브 어필’로 불리는

건물 외관이 깔끔하게 정돈되어 있어야 바이어의 주택 구입

결정에 치명적인 역할을 할 수 있다.

l mre l 향기로 바이어의 마음을 사로잡으라 !

집을 보여줄 때 바이어의 눈은 물론 코를 공략해야 한다.

한 가지 주의할 점은 악취 제거를 위해 여러 가지 향기를 집

안에 뿌리면 바이어의 주택 구입 결정을 오히려 방해하는 역 할을 한다.

‘침대는 가구가 아니라 과학’이라는 잘 알려진 광고 문안이

있다. 주택 거래 역시 과학적인 측면으로 접근하면 성공 확률

이 높다. 특히 집을 팔 때 바이어들이 주택 구입을 결정하는

간단한 심리만 알아도 큰 어려움 없이 집을 팔 수 있다. 온라인

부동산 정보 업체 리얼터닷텀이 최근 여러 연구 결과를 바탕

으로 입증된 바이어들 주택 구입 결정시 작용하는 몇몇 심리

연구 결과를 소개했다.

l mre l ‘ 이 집이 내 집 ’

일반적으로 주택 구입 결정을 내리는 데 수개월, 때로는 1

년이 허비되기도 한다. 그러나 실제 바이어의 머릿속에서 ‘이

집이 내집이다’라는 판단을 내리는 데는 불과 수초밖에 걸리

지 않는다.

BMO 파이낸셜 그룹이 발표한 ‘내집 사냥의 심리

학’(Psychology of House Hunting) 보고서에따르면 무려 80%가

넘는 바이어들이 현관문에 들어서는 순간부터 수초내에 자

신이 구입할 집인지에 대한 결정이 내려지는 것으로 조사됐 다. 원인은 간단하다.

워싱턴 주립대학의 조사에 따르면 쇼핑객들이 오렌지향 한

종류만 사용한 가게에서 오렌지, 바질, 녹차향 등 여러 향기 가 혼합된 가게에서보다 약 32% 더 오랫동안 쇼핑을 즐겼다.

여러 향이 혼합된 경우 냄새가 좋을 수는 있지만 무슨 향인

지를 파악하려는 뇌기능이 작용하기 때문에 주택 구입 결정

을 방해한다는 것이다.

전문가들에 따르면 향기로 바이어의 마음을 사로잡으려면

반드시 한 종류의 향만 사용하고 레몬, 바질, 소나무 향 등이

효과적이다. 만약 향 제품을 준비할 여유가 없는 경우 주택 청 결제인 ‘파인-솔’(Pine-Sol) 등을 주방 싱크대나 등 악취가 나 기 쉬운 곳에 조금씩 뿌리는 것도 좋은 방법이다.

l mre l 판매가격에 ‘ 9 ” 자가 들어가면 역효과

일반 소매 업소 가격표에는 유독 숫자 9가 눈에 많이 띈다.

9.99달러, 19.99달러 등 9를 활용한 가격 마케팅 전략의 일종

이다. 10달러 대신 9.99달러로 가격을 정할 때 저렴하는 인식

으로 제품을 집게되는 것이 일반적인 소비자 심리다. 그러나

주택 구입 등 가격대가 높은 물품을 판매할 때는 정반대의 현 상이 나타난다.

올드 도미니언 대학의 연구에 따르면 주택 매물 가격을 정

할 때 가격 끝자리에 숫자를 9를 사용하면 바이어의 반응을

받기 힘들다. 가격표에 숫자9가 딸린 매물은 바이어들에게

마치 가격이 저렴하다는 인식을 주기 위한 셀러의 노력처럼

보인다는 연구 결과다.

마치 셀러가 가격을 낮춰서라도 빨리 팔아야 하는 것같은

인상을 주기때문에 오히려 바이어의 주택 구입 결정에는 역

효과를 보이기 쉽다.

특히 100만달러가 넘는 고가 리스팅 가격에서는 9자의 사

용 비율이 현저히 줄어든다. 한 조사에 100만달러를 넘는 리

스팅 중 약 25%만 리스팅 가격에서 9자가 사용된 것으로 나

타났다. 숫자 9가 가격에 사용되면 고가 제품이라는 이미지

를 주지 못해 고가 주택 구입자들의 주목을 받지 못하기 때

문이다. 대신 고가 주택의 가격에서는 숫자 5가 자주 눈에

띈다.

l mre l 홈 스테이징(Home Staging) 으로 마지막 마무리

바이어들은 전문 실내 장식인 스테이징이 실시된 집에 더

욱 마음을 빼앗기는 것으로 조사됐다. 스테이징 업계의 조

사에 따르면 평균 약 143일간 팔리지 않던 주택 약 63채를 대

상으로 스테이징을 실시했더니 이후 평균 약 40일만에 빠르

게 주인을 찾은 것으로 나타났다.

최근 보편화 추세인 스테이징이 바이어들의 주택 구입 결

정을 좌우하는 것으로 보여준 조사 결과다.

홈 스테이징은 매물로 나온 집을 잘꾸며 매력적으로 보이

게 하는 과정이다. 즉, 주택 판매를 위한 실내장식의 목적은

집을 보러온 바이어로 하여금 마치 자신의 집에 온 것과 같

은 느낌을주기 위한 것이다. 주택 판매를 위한 실내장식을

대행해 주는 ‘홈 스테이징’ 업체를 이용하는 것도 주택 판매

에 도움을 주는 좋은 방법이다.

홈 스테이징을 통해 매매 절차와시간을 단축시킬 수 있고,

때로는 시세보다 높은 가격을 받고 집을 팔 수도 있다.

홈스테이징 비용은 가구당 약 2,000달러 정도 소요된다.

전문 업체를 통할 경우 가구부터 각종 장식용 액세서리까지

제공받는다.

각종 웹사이트를 참고하면 셀러 스스로도 홈 스테이징

을 시도해 볼 수 있다. 부동산 관련 케이블 채널로 인기 높은 ‘HGTV’ WWW.HGTV.COM 을 통해 셀러 스스로 실시할 수

있는 홈 스테이징 정보를 얻을 수 있다.

l mre l 소유권에 관한 의견서 [ OPINION OF TITLE ]

변호사가 부동산소유권을 조사한 뒤 자기의 의견을 첨부한 문서

l mre l 구두계약 [ ORAL CONTRACT ]

문서가 아니고 말로 계약하는것. Verbal contract 라고도 함

l mre l 건물의 방향정하기 [ ORIENTATION ]

햇볕, 바람, 큰길과의 관계 등에 따라서 건물의 방향을 정하는것

l mre l 표면상의 대리인 [ OSTENSIBLE AUTHORITY ]

주인의대리인 임명을 받았는지 확실치 않으나 제3자에게는 대리인처럼 보이는 사람

l mre l (지붕 발코니따위의)내물림 [ OVERHANG ]

지붕끝이 벽 바깥으로 나온부분

l mre l 과대건축 [ OVER-IMPROVEMENT ]

너무 사이즈가 크든지 값이 많이 먹혀서 현재의 토지용도도 어울리지 않는 건축물. 즉,토 지를 최대한 이용하지 않은 경우

l mre l 재산소유권 [ OWNERSHIP ]

한 사람이나 두 사람 이상이 어떤 재산을 소유하고 사용할 수 있는 권리. Bundle of Rights 라고도 함

l mre l 일괄저당 [ PACKAGED MORTGAGE ]

주택융자를 할 때 건물과 집안의 가구, 집기 등을 모두 담보로 잡는 저당

l mre l 조각나무마루 [ PARQUET FLOOR ]

조각나무세공으로 깐 마루

l mre l 은행참여대부 [ PARTICIPTION LOAN ]

금융기관에서 대부를 해주면서 이자의 일부로서 채무자의 부동산사업에 참여해서 이득

을 일부 나눠가지는 대부방법

l mre l 당사자 [ PARTIES(PARTY) ]

계약에 참가하는 주인공들. 판매자, 구입자, 임대자, 임차자 등

l mre l 분할절차 [ PARTITION ACTION ]

부동산이나 동산 또는 그 소득을 공동소유주끼리 나누는것

l mre l 동업 [ PARTNERSHIP ]

두 사람 이상이 재산, 기술, 노동력 등을 합쳐서 한가지 사업을

함께 하면서 이익을 나눠 가지는 행위

THE PLAZA AT SPRING CREEK

"북텍사스 최고의 복합 개발 공개"

The Plaza at Spring Creek는 텍사스 플라노 서쪽, Spring Creek과 Dallas North Tollway의 북서쪽 코너에 위치한 26에이커 규모의 복합 라이프스타 일 쇼핑센터입니다. The Plaza는 북텍사스에서 브랜드를 성장시키고 당신 의 입지를 다질 수 있는 탁월한 기회를 제공합니다. 편리한 위치와 주요 고속 도로 및 관광 명소에 대한 쉬운 접근성 덕분에, 쇼핑객과 식사 손님들에게 인 기 있는

달라스 노스 톨웨이(Dallas North Tollway) 와 스프링 크리 크 파크웨이(Spring Creek Parkway)의 북서쪽 모퉁이에 있는 25에이커 이상의 부지가 복합 개발을 위해 매각됐다. 이 부

지는 수십 년 동안 플라노의 전통적인 배커스 가문(Baccus Family)의 후손들이 소유해왔다.

이번 매각으로 인해 이 지역에는 주요 복합 개발이 계획되고

있다. 이곳은 플라노에서 남아 있던 마지막 대형 공터 중 하

나로, 새로운 개발이 기대된다.

‘The Plaza at Spring Creek’ 으로 정해진 이 새로운 복합 주

를 충족 시켜줄 것으로 기대하고 있다.

l mre l 개발업자 짐 더건, 플라노 스프링 크리크 플라자

복합 개발 추진

개발업자 짐 더건(Duggan)과 그의 파트너들이 플라노의 주

요 건축 부지를 인수하고, 리테일, 오피스, 주거 공간을 포함

한 복합 개발 프로젝트를 계획 중이다. 이 고층 개발 프로젝

트는 22층 높이의 고급 콘도 2동을 포함하게 되어 이 지역 스

상 복합 개발은 현재 플래노에서 가장 핫한 주말 행선지인 Legacy West 의 바로 남단에 위치해 있다. 현재 톨웨이와 스 프링 크릭 사거리에는 BMW, Benz나 Lexus 등의 고급 자동차 딜러가 모여있다. Lexus 딜러 바로 앞에 위치하게 될 “THE PLAZA” 는 이미 포화 상태가된 이 지역의 상권과 주거 수요

카인 라인을 새롭게 만들것으로 보인다. 또 하나의 Legacy West 가 탄생할것이라는 기대에 이미 수많은 레스토랑들과 유명 브랜드들의 입점 문의가 쇄도하고 있다.

"이 프로젝트는 훌륭한 복합 개발이 될 것입니다,"라고 더 건은 말했다. "라이프스타일 쇼핑 센터에 엔터테인먼트 요소

를 포함시키고, 호텔과 오피스 공간도 마련할 예정입니다."

더건은 또한 고급 독립형 시니어 리빙 시설을 위한 6에이커

의 부지를 계약 중이라고 밝혔다. 또한 톨웨이 인근에 두 개

의 클래스 A 오피스 부지를 보유하고 있는데 현재 용도 변경

을 신청한 상태라고 한다.

스프링 크리크 플라자의 리테일 부분은 더건 리얼티 어드

바이저스(Duggan Realty Advisors)가 노스 텍사스의 베테랑

리테일 개발자 로버트 배그웰(Robert Bagwell)과 데이비드 레 빈(David Levine- 어반 파트너스 인코퍼레이티드 소속)과 함 께 진행 중이다.

"우리는 약 12만 평방피트의 레스토랑 및 엔터테인먼트 공

간과 14만 평방피트의 혼합 전문 리테일 공간을 조성할 계획 입니다,"라고 더건은 말했다. "레스토랑과 리테일 공간에 대 한 수요가 매우 강합니다. 프로젝트 중심에는 축구장 크기

의 대형 광장을 만들어 지역의 대표적인 목적지가 되길 바 랍니다."

"The Plaza는 미국에서 가장 성공적인 비즈니스 파크 중 하나인 2,500에이 커 규모의 Legacy Business Park의 남쪽 가장자리에 위치해 있습니다. The Plaza 주변 지역은 활기로 가득합니다. 매력적인 인구 통계와 역동적인 시장 통계를 바탕으로, The Plaza는 메트로플렉스 지역으로 확장하려는 비즈니스 에 이상적인 장소입니다."

이 프로젝트는 오스틴의 넬슨 파트너스(Nelson Partners)

가 설계했으며, 이미 플라노 시의 기존 용지 규제를 충족하

고 플라노의 도시 계획 위원회로부터 사이트 계획 승인을

받았다. 설계도에 따르면, 톨웨이 인근에 최대 20층 높이의

두 개의 오피스 타워가 세워질 예정이며, 사이트의 서쪽에

는 최대 22층 높이의 두 개의 주거 건물이 들어설 예정이다.

"사전 임대율이 50%에 도달하면 첫 분기에 착공하고 싶습 니다,"라고 더건은 말했다. "현재 사전 임대율은 약 25%에서 30%입니다. 이 프로젝트는 약 2년 정도 걸이며 2026 후반기 완공 예정입니다."

더건은 웨스트 플라노에서 이미 성공적인 개발 이력을 가

지고 있다. 그는 30억 달러 규모의 레거시 웨스트 개발 지

역 내 27층짜리 윈드로즈 타워 콘도미니엄(Windrose Tower

Condominium)을 건설한 바 있다.

"현재 남은 유닛은 4~5개 정도입니다,"라고 그는 말했다.

"2020년 6월, COVID 기간에 건물을 인도했지만 약 3개월

동안 유닛을 보여주지 않았습니다. 이후 갑자기 수요가 폭

발해 한 달에 10개 유닛이 팔렸습니다. 그리고 이제 다음 프

로젝트인 The Plaza at Spring Creek 을 시작할 준비가 됐습니 다." 라고 밝혔다.

Legacy West 에서는 상권 동쪽에 위치한 Windrose Tower 만 개

발했지만 이곳 THE PLAZA 에서는 전체 마스터 플랜을 주거와 상권, 호텔과 엔터테인먼트를 모두 포함하는 또 하나의 legacy West 를 계획하고 있는 것이다.

유독 주말 방문객이 많은 이 지역의 상권이 팽창하는 것은 바 람직 할 수 있다 하겠으나, 주변 주택 단지가 너무 가까이 인접 해 있고, 이미 주요 부지에 자동차 딜러들이 자리 잡고 있어 인 프라의 연결 측면에서 좀 거리감이 있지 않나 하는 시선들도 있

는게 사실이다.

하지만 이미 달라스 톨웨이 북쪽은 Prosper 와 Celina 까지 빼

곡히 상권들이 연결되어 있고, 하나의 주요 고속도로를 통한 이

동 거리는 크게 문제가 되거나 진입에 불편을 느끼거나 할 필요

가 없는 너무도 친숙한 위치로 자리잡혀 있다. 좀 더 남쪽에 위

치한 플래노의 마지막 대규모 개발이라는 점에서 일반인들과

소상인 들의 진출을 독려하고 싶다.

아직 첫 삽을 뜨기 전인 상태이기는 하나 전체 마스터 플랜이

나와 있고 리테일이나 식당들의 사이트 플랜이 확정된 상태라

사전 임대 문의 가 가능하다.

임대 문의는 Duggan Realty Advisors 의 Sara Fredericks (972571-2146) 으로 하면 된다. (이메일 : sara.fredericks@nmrk.com)

알아두면

유익한 E-2 비자에 관한 상식 (5)

- E-2 비자(visa)와 E-2 체류신분(status)의 차이

E-2 비자(visa)와 E-2 체류신분(status)의 차이를 정확하 게 이해하지 못해서 구별없이 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. E-2 비자는 외국에 주재하는 미국 영사관에서 발 급하는 입국허가증으로, 일정한 기간 동안 E-2의 목적으 로만 미국 입국을 가능하게 하는 자격을 부여한다. E-2 체 류신분은 미국 입국시 입국대에 있는 심사원이 부여하는 것으로, 미국에 합법적으로 머무를 수 있는 신분과 기간 을 명시한다. 만약 미국 입국시 허가받은 체류신분을 이 민국을 통하여 변경하거나 연장한 경우에는 이민국 승인 서에 붙어 있는 I-94가 새로운 체류신분과 체류기간을 증 명한다.

E-2 비자의 유효기간과 E-2 체류신분의 유효기간이 반 드시 일치하는 것은 아니다. 예를 들어, E-2 비자의 유효 기간이 5년이라 하더라도 E-2비자 소지자들은 미국 입국 시 항상 2년의 체류기간을 허가받거나 또는 2년 이내에 여권이 만기하는 경우 여권 만기일까지만 체류기간을 허 가받기도 한다. 따라서 여권에 적혀 있는 체류기간을 항 상 염두에 두고 만기일 전에 적절한 조치를 취해야 한다.

이와 반대로, 1년 정도의 유효기간이 남은 E-2 비자로 미국에 입국하더라도 미국 입국시 2년의 체류기간을 허 가 받기 때문에, 미국에 체류하는 동안 E-2비자의 유효기

간은 만료되었으나, E-2 체류기간은 여전히 유효한 경우가

발생할 수도 있다. 이런 경우에는 미국내 체류신분은 E-2

체류기간이 E-2비자의 유효기간에 우선한다. 그러나 해외

여행이 필요한 경우에는 해외에 주재한 미국 영사관을 통

해 E-2비자를 다시 받아야 재입국이 가능하다.

E-2 비자 및 E-2 체류신분과 관련하여 잘 못 이해하고 있

는 또 하나는, 미국에 입국한 후 체류신분을 E-2로 변경하

면 이 후 한국의 미국 영사관에서 E-2비자를 받기 어렵다

는 것인데, 이에 대한 정답은 상황에 따라 다르다는 것이 다. 사실 미국내에서 체류신분을 변경하는 것과 해외 주재

미국 영사관에서 비자를 발급하는 것은 서로 크게 관련이

없다고 본다.

E-2비자 심사에서 미국 영사가 살펴보는 것은, 신청자가

E-2비자를 받을 자격이 되는지, 과거 소지한 비자를 적법 하게 사용하였는지, 미국내에서 체류신분을 벗어난 적이

있는지 등이다. 따라서 B-2나 F-1비자로 미국에 입국한 후, 체류신분을 합법적으로 유지하면서 이민국을 통하여 E-2

로 체류신분을 바꾼 경우에는, 자연스러운 변화로 인정되

어 미국 영사관에서 E-2비자를 받는데 이슈가 되지는 않는

다. 단지 미국 영사관의 E-2비자에 대한 심사 기준이 이민

국보다는 다소 까다롭기 때문에, 미국 영사관의 심사 기준

을 맞출수 있는지 확인한 후 비자 신청을 하면 성공적인 결

과를 얻을 수 있을 것이라고 생각한다.

E-2비자로 미국에 입국한 이후 E-2비자의 유효기간이

만료되었으나 한국을 방문하기를 원하는 경우, 혹은 이민

국을 통하여 E-2로 체류신분을 변경하였는데 한국을 방문

하기를 원하는 경우에는 E-2체류신분의 유효기간이 만료

되기 이전에 6개월 이상의 여유를 가지고 미국 영사관에

E-2비자 신청서를 접수하는 것이 좋다.

이런 경우 미국 영사관은 E-2사업체의 세금보고 관련 서

류들을 가장 중요하게 살펴본다. 세금보고서에는 E-2 사

업체의 연간 총수입과 순이익 그리고 고용인들에게 지급

된 임금을 포함한 연간 총지출 뿐만 아니라 회사의 재정상 태를 알아볼 수 있는 내용들도 상세히 명기되어 있다. 따라

서, 매년 세금보고서를 작성할 때에 반드시 변호사 및 회계

사와 상의하여 문제가 되지 않도록 주의하여야 한다.

- MOSAIC 단지(PROSPER 학군)_CELINA, TX

구입을 계획하시는 분들은 더 많은 바이어들이 시장으로

이번에 소개할 단지 이야기를 하기전에, 현재 부동산

시장이 여러가지 상황들로 인해 어디로 튈지 모르는 형

국인것 같다. 이것에 관해 짧게 말씀드리고 단지 소개를 하고자 한다. 첫째로 그동안 유지되어 오던 이자률이 8월

을 기점으로 하향세를 보이며 꺽기기 시작했다. 연준의

이자율 인하 없이 이미 일종의 선반영의 형태로 가장 높

았던 적을 기준으로 약 1% 가까지 꺽인 6% 초반대의 모

기지 이자률로 진정 되어 가고 있다.

이는 전문가들이 예상하는 9월 연준의 이자율 0.25 또

는 0.5%의 인하가 현실화 될 경우 5% 중후반으로도 움직

일수 있다는 예상을 조심스럽게 해보게 된다. 두번째는

부동산 커미션과 관련한 변화로 인해 올 여름의 셀러 또

는 바이어들의 모두 한발 물러서서 지켜보는 형국으로

인해 위에 언급한 모기지 이자로 올해 후반기 또는 내년

상반기에 주택시장이

다고 하지만 또 다른 집을 구입해야 한다면 이또한 만만치

않은 상황이 벌어질수 있지않을까 하는 우려 이다. 하여 새집 구입을 계획하시는 분들은 더 많은 바이어들이 시장 으로 나오기 전에 조금 먼저 움직이어 빌더와의 계약에서

좀더 좋은 조건으로 계약을 진행하고, 몇개월 후에 클로징 을 진행할때 낮아진 모기지 이자로 클로징을 하는 한걸을 앞서는 움직임을 권해 드리고 싶다.

현재 까지는 대부분의 빌더가 상당히 공격적인 인센티 브를 제공하고 있으니 지금이 움직이기 좋은 시기라는 의 견을 드린다.

이번호에 소개해 드릴 단지는 Celina 시에 위치한 MOSAIC 단지 이다. DFW 지역의 북쪽으로의 발전이 빠르 게 이루어 지고 있는 가운데 그 중에서도 좀더 자연 친화적 인 또는 편의시설등이 잘 조성된 단지로 관심을 가지시는 분들이 많다. Frisco의 북쪽 과

모자이크는 텍사스주 덴튼 카운티의 윈드송 랜치 바로 북쪽에

위치하고 있으며, 셀리나 도심에서 남서쪽으로 9마일, 달라스 노스 톨웨이에서 약 1마일 떨어져 있습니다.

- 달라스 노스 톨웨이까지 1마일

- US HWY 380W까지 3마일

- Interstate 35W까지 29마일

- DFW 국제공항까지 35마일

- 러브필드 공항까지 36마일

- 텍사스주 달라스 도심까지 39마일

의 여러 발전 호재들로 인해 이 지역의 발전은 정말 빠른 속 도로 진행되었다. 거기에 단시간 내에 주변에 좋다고 하는 학군들에 손색이 없는 학군의 성장을 이루며 발전함에 따 라 정말 짧은 시간안에 가격이 많이 상승하여, Affordability 그러니까 내가 감당할수 있는 집가격, 다시말해 월 모기지

납부 금액을 훌쩍 넘어 버리는 현상이 벌어져 버린 지역들 이 많다.

이런 가운데 좀더 북쪽에 위치한 Celina에 관한 관심이 커져 가고 있다. 이미 성공적으로 개발 분양된 단지들도 있

지만 오늘 소개 해드리는 단지는 다음 몇가지 면에서 아주 핫한 동네가 될것 임에 틀림없다.

몇가지 이유를 간단히 나열하면 다음과 같다.

① 우선 지역적으로 Celina의 가장 남쪽 곧 Prosper의 경계 에 위치한다. 학군은 Prosper 학군로 속하게 된다. 단지 안 에 초등학교가 지어지고, 중, 고등학교는 단지와 인접한 곳에 계획되어 있다.

② 접근성 면에서 곧 (2-3년) 완공될 DNT의 바로 인접해 (1 mile) 있어서 다른 단지에 비해 하이웨이 접근성이 뛰 어나다. 확장공사가 한참 진행중인 Hwy 380, 동서를 가

로지게 될 Collin County Outer Loop 등 접근성 면에서 뛰 어 나다.

③ 지도에 보이는 지역에 현재 2개의 COSTCO가 있는데 앞으 로 총4개, HEB, 병원단지 등 각종 개발 계획이 이미 확정되 고 진행중에 있다. 다시말해 인구 증가와 주변 지역 개발에 관한 진행이 빠르게 진행중이다.

④ 다른 Prosper 학군에 속하는 단지에 비해 아직은 집 분양가 가 약 10-15%는 저렴한 수준이다. 몇가지 이유로 이곳의 경쟁은 꽤 심할것으로 예상된다. 거기에 단지 편의시설을 포함한 단지의 주거 환경이 최고 수준으로 조성되기에 이 또한 이단지의 가치를 높여줄것에 확실하다.

단지 시설에 관해 살펴보면 Prosper의 인기단지 중 하나인 Windsong Ranch의 경우 Lagoon이라는 리조트급의 물놀이 시 설로 많은 사람들이 좋아한다. 이곳 MOSAIC 단지에는 Lazy River의 형태로 물놀이 시설이 지어진다. 아마도 어린아이들 이 있는 가정에서는 최고의 부대시설로 여겨질 것이다. 여기 에 100 에이커에 달하는 녹지와 산책로 등은 쾌적한 주거환경 을 제공하게 된다.

좋은 평판의 빌더 6개가 단지 개발에 참여하게 된다.

분양 초기라 아직 가격이 확정 발표 안된 빌더도 있지만 대 략의 빌더별 가격대와 평형은 대략 다음과 같다.

모델하우스는 곧 투어가 가능하지만 대부분의 빌더들은 현재 다은 단지에 세일 오피스를

2127W 2187W 2267W 2357W 2373H 2443H 2504W 2513W 254SW 2574W 2561H 2599W 2694W 2722H 2942H 2999W 3190W 3241W 3553W

각각의 빌더에 관해서 알아보기는 지면 관계상 어려움이

있고, 6개의 빌더중 단지의 중간 가격대의 두개의 빌더의 인

벤토리를 살펴보자.

우선 Perry Homes에 관해 좀 더 자세히 살펴보자. 50 ft Lot

에 지어진다. 아마도 가장 많은 바이어들이 선호할 크기의 (50ft Lot) 집의 경우는, 평형별 가격표는 다음과 같다. Perry Homes의 경우 Plan 번호가 곧 Sq 이다. 표에서 보는 바와 같이

약 2,100 sq 부터 3,500 sq 의 크기에 60만 불 초반부터 70만 불

후반대의 가격대로 1,2 층 총 19개의 플랜이 준비되어 있다.

완성 가격을 기준으로 보면 인벤토리가 그렇게 많은 상태

는 아니지만 위에 언급한 바와 같이 현재 계약하고 이자율

이 좀더 떨어질 년말쯤에 마감을 할할 수 있는 집을 살펴보

면 3,241 Sq 에 4bed, 3.1bath의 2층집을 828,000의 가격에서

약 5만 불 정도의 할인된 약 775,000의 가격으로 계약이 가능 하다. 여기에 지금보다 좀 더 낮아질 이자율을 계산한다면 꽤

현명한 구매가 될 것 이다. Lot 프레미엄이나 업그레이드 가격

이 없이 베이스 가격에 구입하는 것이나 마찬가지인 것이다.

또 다른 빌더 American Legend Homes를 살피면, 40’ 50’ 60’

Lot 중 50ft Lot 을 기준으로 살펴보면, 약 2,000 - 4, 000 sq에

60만 불 후반부터 70만 불 후반까지의 베이스 가격대의 13개

의 플랜이 준비되어 있다.

인벤토리는 조금 있는 편으로 특별히 완성되어 있는 집의 경우는 빌더에서 책정한 가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 넣

진행할 수 있는 가능성도

Prosper ISD는 강력한 커뮤니티 지원과 학부모 참여로 양 질의 교육을 제공하려는 확고한 의지 덕분에 텍사스 주에서 가 장 높은 학군 중 하나로 꾸준히 선정되었습니다.

Prosper ISD는 Mosaic 내에 부지를 소유하고 있으며, 2024년 봄부터 부지에 새 초등학교를 건설하여 2025년 8월 에 개교할 계획입니다.

Prosper ISD는 또한 커뮤니티에 인접한 미래의 고등학교

와 중학교 부지를 소유하고 있고, 이러한 새 학교가 온라인으 로 운영될 때까지 Mosaic 단지에서 거주하시는 가정은 모두 뛰어난 학업 기회, 경험이 풍부한 교사 및 다양한 과외 활동

을 제공하는 Hall Elementary School, Rushing Middle School 및 Prosper High School에 다닐 수 있습니다.

주택구입의 적절한시기는 . . . "내가 필요할때"

낮은 이자율, 가파른 집값 상승, 비딩 경쟁의 2022년과 23

년 상반기, 높은 이자율과 인벤토리 부족으로 이어졌던 2023

후반 2024년 상반기와 부동산 커미션 제도 변화의 2024년 여

름을 지나, 이제는 이자율 하락을 예상하는 2024년 후반기를

바라보고 있는 지금이다. 2024년 후반기와 2025년 주택시장

이 어떻게 될지는 확신할 수는 없지만 아마도 낮아지는 이자

율과 그동안 미루거나 기다려 왔던 바이어들로 인해 또다시

경쟁이 심해지지 않을까 하는 걱정을 하게 된다. 주택구입의

적절한 시기가 언제일까? 라는 내가 필요할 때라는 간단한 대

답이 맞다고 한다.

위와 같은 이유로 주택구입을 미루어 왔던 분들이라면 다

른 사람들보다 한걸음 먼저 움직여 심해질 경쟁을 피하고 좀

더 좋은 조건의 거래를 이루어 내기를 바래본다. 특별히 신축

주택 구입을 계획하신다면 더 미루지 말고 지금이 그 어느 때

보다 좀 더 부지런히 움직여야 할 때라고 권해 드립니다.

WEEP HOLE 과 EXPANSION JOINT

벽돌 벽의 하단에

Weep Hole은 벽, 창문 또는 기타 구조물에 의도적으로 내

장된 작은 배수구 또는 틈새입니다. Weep Hole의 목적은 구

조물 뒤에 쌓인 물을 배출하여 습기가 쌓이고 잠재적인 손

상을 방지하는 것입니다. Weep Hole은 일반적으로 다음에서

발견됩니다.

벽돌이나 석조 벽 - 이런 벽은 벽 속으로 스며든 물이 갇히

지 않고 빠져나갈 수 있습니다.

창문이나 문틀 - 창문이나 문틀은 창문과 벽 사이의 공간

으로 스며든 물을 배출합니다.

기초 벽 - 기초를 따라 축적되는 지하수를 배수할 수 있 습니다.

울음 구멍의 크기와 배치는 중요합니다. 효과적으로 물을

배출할 만큼 충분히 커야 하지만 구조물의 무결성을 손상할

정도로 커서는 안 됩니다. 적절한 울음 구멍 설치는 건물과 구조물에서 습기 관련 문제를 방지하는 데 중요한 부분입니

다. 벽돌 3-4개마다 한 개씩 만들어 습기나 혹 위쪽에서 물

이 침투할 경우 나갈 수 있게 만들어 놓은 것입니다.

이러한 조인트는 구조물의 손상을 방지하기 위해 확장과

수축을 허용하도록 설계되었습니다. 주로 다리, 건물, 파이프 라인, 도로 등에 사용됩니다.

집에서도 확장 조인트를 설치할 수 있습니다. 특히 큰 면적

의 콘크리트 바닥이나 타일, 벽 등에 사용되며, 이는 온도 변 화나 구조물의 움직임으로 인한 균열을 방지합니다. 바닥 난

방이 있는 경우에도 열 팽창으로 인한 손상을 막기 위해 확

장 조인트가 중요합니다.

요즘 텍사스가 덥고, 비가 많이 올때는 벌레가 많습니다.

집안으로 벌레가 들어오는 경우, Weep Hole 과 외벽에 있는

Expansion joint를 막는것이 유리합니다.

다만, Weep hole은 집 지을 때 벽돌공이 실수로 남겨둔 곳

이 아닙니다. 콘크리트나 foam 같은 걸로 막지 마시고 스테인

리스 Wire mesh 구멍을 막아 봅니다. 집에서 간단하게 많은

돈을 들이지 않고 할 수 있는 방법 입니다.

McKinney Market Street / 6150 Eldorado Parkway, Mckinney

• Rental Rate : $44 psf + NNN

• Avail. Space : 1,232 SF , 1,641 SF

• 임대가능업종 : Medical office, Physical theraphy

• Highlight : High income area, 간단한 디져트 가게도 가능

Millennium Retail Center / 721 Hebron Parkway. Lewisville

Matlock Plaza / 4306 Matlock Rd. Arlington

• Rental Rate : $26.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1363 SF, 2000 SF, 2600 SF

• 임대가능업종 : 한식당, Fast food(delivery)

• Highlight : 인구 밀집 지역

Ridge Road Center / 1107-1208 Ridge Rd. Rockwall

• Rental Rate : $26.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1,216 sf

• 임대가능업종 : 테일러 샾, 타코가게, 핸드폰 수리

• Rental Rate: $20.00 psf + NNN

• Avail. Space: 2,000 sf

• 임대가능업종: Medical or Dental office. Pet Store

• Highlight: Renovated 건물

Prestonwood Park / 6509 Park Blvd. Plano

• Rental Rate : $30.00 psf + NNN($10.50 psf)

•Avail. Space : 4,098 SF

•임대가능업종 : Sports Bar, 한식당

•Highlight : 2nd Gen space – bar 하던 자리

• Highlight : 2 nd gen retail shop

Hooters / 5821 Interstate 20 Hwy W, Arlington

• Rental Rate : $20.00 psf + NNN

• Avail. Space : 5,738 sf

• 임대가능업종 : 식당, Bar Restaurant

• Highlight : 2 nd Gen 식당이나 bar restaurant 가능

Ridgeview Village / 2540 N Watters Rd. Allen

• Rental Rate: $26.00 psf + NNN

• Avail. Space: 1,386 sf

• 임대가능업종: Pet shop, office

• Highlight: 주변인구 증가. 상대적으로 낮은 렌트

Prestonwood Park / 6505 Park Blvd. Plano

• Rental Rate : $30.00 psf + NNN($10.50 psf)

• Avail. Space : 1,600 SF

• 임대가능업종 : chicken, Hamburger, sandwich shop

• Highlight : 식당하던 자리

Founders Square / 1901 Long Prairie Rd. Flower Mound

• Rental Rate : $22.00 psf + NNN

•Avail. Space : 2,125 SF

•임대가능업종 : Indoor children playground

•Highlight : 실내 놀이 시설 하던 자리

AMAFFH Center / 2640 Old Denton Rd. Carrollton

Viridian Marketplace / 500 Fort Worth Dr. Denton

• Rental Rate : $25.00- $31.00 psf+ NNN

•Avail. Space: 1,427 sf

•임대가능업종 : 소규모 식당, 오피스

•Highlight : 주변 인구 밀집 지역

• Rental Rate : $17-$21 psf + NNN

• Avail. Space : 4,000 SF

• 임대가능업종 : 교회, 사무실

• Highlight : 캐롤톤 Hmart 바로 앞

Millennium Retail Center / 721 Hebron Pky, Lewisville

• Rental Rate : $30.00 psf + NNN

• Avail. Space : 2,000 sf, 4,600 sf

• 임대가능업종 : 디져트 가게, 오피스

• Highlight : Starbucks 바로 옆자리

Building 2A Roanoke Village / 3500 Grapevine mills pky, Grapevine

• Rental Rate : $27-$33.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1,604sf , 3,495sf

• 임대가능업종 : Fast food, Asian Food, Coffee shop

• Highlight : 신축건물로 올해 완공. 교통량 증가

Jack in the Box / 3500 Grapevine mills pky, Grapevine

• Rental Rate : $28.00 psf

• Avail. Space : 7,110 Sf

• 임대가능업종 : Fast food franchise

• Highlight : 2nd Gen with drive thru. Jack in the Box 하던 자리

Car Harbor / 2016 Keller Springs Rd. Carrollton Collin Creek Village / 721 N. Central Expy, Plano

• Rental Rate : $14.00 psf + NNN

• Avail. Space : 3,600 sf

• 임대가능업종 : 자동차 정비

• Highlight : 자동차 정비 하던 자리

• Rental Rate : $20-$25 psf + NNN

• Avail. Space : 1015-42,835 sf

• 임대가능업종 : 모든 retail 과 restaurants

• Highlight : Collin Creek 재 개발 계획으로 기회 창출

Centennial Village Phase I / 16449 Coit Rd. Frisco

• Rental Rate : $24-$30 psf + NNN

• Avail. Space : 1,300 sf

• 임대가능업종 : 오피스나 retail

• Highight : 상대적으로 저렴한 렌트

Preston Frankford Crossing / 18101 Preston Rd. Dallas

• Rental Rate : $23-$28 psf + NNN

• Avail. Space : 1969 sf – 10975 sf

The Village at Sports Center / 5001-5001 S. Cooper St. Arlington

• Rental Rate : $26.00-$31.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1701- 6200 sf

• 임대가능업종 : Fast Food, Chicken, Korean food

• Highlight : 식당이 모여있는 센터, 2nd Gen 식당 가능

Wyndham Plaza / 2750 E Southlake Blvd. Southlake

• 임대가능업종 : 카페나 디져트 가게, fitness, dental office

• Highlight : 플래노 남쪽Frankford & Preston 중심. 20년 넘게 자리잡은 상권

• Rental Rate : $26-$32 psf + NNN

• Avail. Space : 2500 sf, 3200 sf

• 임대가능업종 : retail shop, restaurant

• Highlight : 식당이 주로 모여 있는 빌딩으로, 일식, 한식 식당을 원함

Creek Shopping Center/ 2040-2070 W Spring Creek

• Rental Rate : $17.73 psf + NNN

• Avail. Space : 2,200 sf

• 임대가능업종 : Restaurant, Pizza

• Highlight : 2nd Gen Restaurant. Grease trap+ plumbing 되어 있음

PRESTMONT Pl - Building B / 9188 Prestmont Place, Frisco

• Rental Rate : $22 psf & $40 psf + NNN

• Avail. Space : 1st Fl- 1,809 Sf, 2nd Fl- 1,280 Sf

• 임대가능업종 : 1층 – Coffee shop 등 Dessert 나 식당 2층 - 오피스, 학원, 치과

• Highlight : 99 Ranch Market 바로 옆, Heavy Asian Population

• Rental Rate : $31-$38 psf + NNN

• Avail. Space : 1600 sf, 2480 sf, 5977 sf

• 임대가능업종 : Fitness, Pet shop, Medical office, dessert shop

• Highlight : 최근 주변 상권이 눈에 띄게 활발해진 곳. TI allowance 가능.

Eldorado Village / 5100 Eldorado Parkway, Mckinney

• Rental Rate : $24-$29.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1200-6600 sf

• 임대가능업종 : Fitness, Medical office, dessert shop

• Highlight : 3,000sf – 2nd gen fitness

Custer

Pky, Plano

Frisco Village / 4944 Preston Rd, Frisco

Restaurant : 2,581 SF

Office : 720 SF ~ 2,500 SF

anchored Retail / Office Building

(Office)

H-mart

The Shops at Arbor Walk / 10515 N Mopac Expy, Austin

• Rental Rate: $50.00 psf + NNN

• Avail. Space: 1,000 sf -6,567 sf

• 임대가능업종: 식당. Fitness, pet shop, nail salon

• Highlight: Marshall, DSW, PGA store 등 주로 대형 리테일이 모인 regional center

Cedar Breaks Village / 105 Wildwood Dr. Georgetown

• Rental Rate : $26.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1,608 sf

• 임대가능업종 : Fast Food 식당, 오피스, 메디컬, 소매점,

• Highlight : 주변 인구 증가와 많은 교통량

Buffalo Wild Wings / 7604 N Interstate 35, Austin

• Rental Rate : $35.00 psf + NNN

• Avail. Space : 6,248 SF

• 임대가능업종 : 대형 식당, Chinese Hot Pot or Buffe, Korean BBQ

• Highlight : Buffalo wild wing 하던 자리. 2nd gen 식당

Shops at New Hope / 821 W New Hope Dr - Bldg 2, Cedar Park

• Rental Rate : $28.00 psf + NNN

•Avail. Space : 1524 sf, 2282 sf

•임대가능업종 : 투고 전문 식당, 디져트, 오피스

•Highlight : 신축 건물로 한인

Sky Ridge Plaza / 2000 S Interstate 35, Round Rock

• Rental Rate: $34.00 psf + NNN

• Avail. Space: 3,800 sf for Restaurant, 5,100 sf for office

• 임대가능업종: 일식당, 오피스

• Highlight: 2 nd gen Space.

Hero Plaza Retail Center / 12621 W Hero Way, Leander

• Rental Rate : $28.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1,230 SF

• 임대가능업종 : 스무디나 디져트 샵

• Highlight : 신축건물. 인구 증가에 비해 식당 자리 부족한 동네

The Pearls at Wells Branch – BLDG 2 / 801 W. Wells Branch Pkwy, Pflugerville

• Rental Rate : $32.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1200 -11,800 sf

• 임대가능업종 : 주로 식당이나 커피 디져트등

• Highlight : 신축 건물로 주변 인구 급속으로 증가

Mueller Regional Center / 1201 Barbara Jordan Blvd. – BLDG E, Austin

• Rental Rate : $30-$36 psf + NNN

•Avail. Space : 1,471 sf

•임대가능업종 : 2nd gen retail. Sandwich 나 To Go 전문 식당

•Highlight : 고소득 지역Mueller 의 최적의 위치

Pecan & Heatherwilde Plaza / 1501 Pecan St West. Pflugerville

• Rental Rate : $22.00 psf + NNN

• Avail. Space : 1,650 sf

• 임대가능업종 : 일반 retail, Smoke shop, pet shop

• Highlight : 2nd gen retail. 저렴한 렌트

Tanglewood Village / 2110 W Slaughter Ln. Austin

• Rental Rate: $22-$28 psf + NNN

•Avail. Space: 1400 sf, 3360 sf, 4100 sf

•임대가능업종: Pet shop, 미용실, 투고전문 fast food

•Highlight: HEB 마켓이 앵커인 대형 몰. 모두 2nd gen space

Round Rock Retail / 16009 FM 1325 - Bldg 2, Round Rock

Hero Business Park /11880 Hero Way, Leander

• Rental Rate : $15.00 psf + NNN

• Avail. Space : 12,000 sf

• 임대가능업종 : Day care center

• Highlight : 2nd generation

• Rental Rate : $30 per sf + NNN

• Rental Rate: $50.00 psf + NNN

•Avail. Space: 1,167 sf – 5,567 sf

•임대가능업종: retail, 식당등

Georgetown Submarket/ 635 University dr.

• Avail. Space : 1125 sf, 1526 sf

• 임대가능업종 : fast food 종류나 dessert 가게

• HighLight : 주변 인구와 교통량 증가

The HUB at Research Blvd & 45 / 13945 N. Highway 183, Austin

• Rental Rate : $24.00 psf + NNN

• Avail. Space : 7,096 sf

•임대가능업종 : Retail. Golf 연습장, Pet Shop, 대형식당(Upon city approval) •Highlight : Hmart 바로 옆에 위치, 183 고속도로 변 , Suite C-21

• Rental Rate: $36.00 psf + NNN

•Avail. Space: 2,230 sf

•임대가능업종: 식당. 일식, 한식등 아시안 식당

Oak Hill Plaza / 7101 Highway 71 W, Austin

• Rental Rate : $28-$35 psf + NNN

• Avail. Space : 1132 sf, 7528 sf

• 임대가능업종 : Fast food, To go shop, Fitness, 태권도장

Round Rock

The Shops at Arbor Walk/ 10515 N. Mopac Expwy, Austin

케이시 리 Casey Lee

Texas Legacy Realty

Texas Licensed Real Estate Agent

문의 : 682.999.5824

email : casey.lee@txlegacyrealty.com

많은 사람이 자산을 만들고 늘리기 위하여 렌트 하우스를 구매하거나, 다른 곳으로 이사 한 후 기존의 살던 집을 investment property로 전환해서 세를 놓는 분이 많습니다. 사람들은 집을 세놓는 것을 적극 찬성하거나 집이 망가지는 것을 우려해서 적극 반대 하시는 분들로 사실 찬반이 거의 반반입니다. 집을 세를 주는 것은 쉽다 어렵다고 딱 잘 라서 말을 할 수는 없습니다. 단지 염두에 두고 계셔야 할 것은 수입의 구조가 맞는지가 가 장 중요하고 그 다음은 계약서에 맞게 서로가 지켜야 할 사항을 정확히 인지하고 책임을 다하는 것이라고 하겠습니다.

렌트를 받은 돈으로 모게지를 내니 남는 장사다 ?

그렇기도 하고 아니기도 합니다. 여러분이 아시다시피 집

을 관리한다는 것은 늘 돈이 들어가는 일입니다.

타운하우스나 콘도는 내가 직접적인 관리를 하는 것은 아

니지만 HOA fee라는 것이 발생해서 창출된 수입의 금액이

줄어들고, 단독주택은 그렇게 뭐가 그렇게 고장이 잘 납니

다. 늘 사람의 손을 타니 고장이 나는 것은 어떻게 보면 당

연하지요. 렌트를 받은 돈으로 모게지를 내니 남는 장사가

맞기는 하지만, 내가 관리를 해야 하고 고장이 난 것들을 수

리해야 하므로 시간과 노동력, 돈이 들어가는 것을 고려해서

얼마나 남는 장사인지 최대한 정확하게 ESTIMATE 를 하여

야 합니다.

집이 망가진다 ?

아주 틀린 말은 아닙니다. 세를 사는 사람이 내 집처럼 집

을 사용하는 것을 기대한다는 것은 현실과는 거리가 가깝지

않습니다. 그러나 집이 망가질까 봐 나의 자산을 늘리는 기회

를 놓친다? 이것은 개개인의 성향과 상황에 따라서 달라지

므로 그렇다, 혹은 아니다로 말할 문제는 아니라고 생각합니

다. 단, 세입자를 들일 때 백그라운드 체크와 리스 신청서에

기재해 놓은 사항을 꼼꼼히 확인하면 문제가 생길 상황을 피

하는 데 많은 도움이 됩니다.

+ 렌트를 주기에 좋은 시기는 언제입니까? 세를 주는 집의 위

치와 그 용도에 따라 달라지는 세입자의 캐릭터에 따라 달라

진다는 말을 드리고 싶습니다. 집이 학군이 좋은 곳에, 아이

의 교육에 치중된 위치에 있다면 너무나 당연히 세입자의 형

태는 아이들을 위주로 한 4-5인 가족이 될 확률이 높고 그에

따라 학기가 끝나는 봄과 여름에 맞추시는 것이 맞습니다.

그러나 세를 놓는 집이 단독주택이 아닌 타운하우스의 형

태나 콘도일 경우, 그리고 학군의 영향을 받지 않는 지역에

있다면 일 년 365일 언제고 세입자는 있습니다. 그러나 많은

사람이 이사 철을 봄으로 생각을 하고 있으니 여전히 봄을

타겟을 하는 게 맞기는 하지만 봄이 아니라고 너무 걱정하

실 필요는 없습니다.

+ 렌트는 얼마에 놓아야 하나요? 이것은 에이전트의 도움을

반드시 받기를 권해 드립니다. 에이전트는 동네에 비슷한 스 펙의 집들이 얼마에 렌트가 나가고 그 공실률이 얼마가 있

는지에 대한 데이터를 손님에게 제공할 수 있습니다. 이것을

주위의 집들이 얼마에 렌트가 나가고, 그 집들의 스펙과 마

켓에 머물러 있는 시기에 대한 자료를 준비해서 제공을 해드

립니다.

물론, 렌트를 얼마 받는지는 굉장히 중요합니다. 집에 모

게지가 남아있는 분들도 계실 것이고, 아니어도 집에서 나

오는 cash flow를 사용하는 분들도 있으실 테니 말입니다. 그

러나 저는 공실률에 조금 더 관심을 두라고 말을 드리고 싶

습니다. 시세보다 비싸게 나와서 마켓에 머물러 있는 시간이 한 달 이상이 된다면 그 가격은 그 집의 시세와 맞지 않는다 고 생각을 합니다. 렌트비를 비싸게 받는것 보다 공실률을

줄이는 것이 연 인컴으로 보았을 때 손해가 적은 케이스가

많습니다.

+ 세입자 Screening 세입자의 신용, 인컴, 범죄, 파산 등의

여부를 반드시 확인하여야 합니다. 모든 에이전트가 다 같

은 background check company를 사용하는 것은 아닙니다. 그

러나 이런 회사를 통하여 에이전트는 신청자의 신용과 범

죄사실 여부를 확인합니다. 필자는 신용, 범죄, 그리고 강제

퇴거 사실의 여부까지 확인되는 회사를 사용하여 최대한 리

스 신청자의 신용과 기록을 확인하고 월급명세서를 요청, 신

청자의 수입을 확인합니다. 월급명세서는 반드시 YTD이 정

확히 명시되어있는 것으로 누적된 수입을 확인하고 전체가

정의 수입이 렌트 금액의 3배이거나 넘었을 때, 금전적으로

조건에 맞는 신청자라고 합니다.

+ 집 상태 세를 놓는 사람과 세를 사는 사람은 그 입장이

당연히 다릅니다. 이 입장의 차이, 세입자는 내가 돈을 내고

사니 최적의 환경을 생각하고 원하며, 집주인은 내 집을 빌

려주는 입장에 있으니, 본인 집의 컨디션은 큰 문제로 보지

않고 오직 집을 깨끗이 소중하게 사용하기만을 바랍니다.

그러나 집주인으로서 반드시 기억해야 할 것은 집의 가전제

품이나 창문, 블라인드, 도어락 등등의 기능을 가진 물건은

망가진 채로 렌트를 주면 안 됩니다.

이것은 너무나 당연한 갈등의 시발점이라고 생각하면 됩니

다. 세입자 입주시 집의 청결 상태와 모든 기능성 물건들의

정상 작동 상태는 기본 중의 기본이라는 것을 잊지 마시기

바랍니다. 간혹, 내가 살 때도 그냥 살았는데, 내가 구매를 할

때 셀러가 고쳐주지 않았는데, 라는 것들은 이유가 되지 않 습니다. 이와 더불어 세입자가 망가뜨릴 수 있는 물품들은 수

리의 책임이 누구에게 있는지 계약서에 정확하게 명시하여

세입자도 그에 따른 책임을 다하게끔 하여야 합니다.

1~4 FAMILY HOUSE계약서

이 주택 계약서는 TREC(Texas Real Estate Commission) 에서 제공하는 공인된 계

약서로서 Promulgated form, 즉 미리 승인된 형식의 계약 양식이라 보면되며, 대부분

의 공인 에이전트 들이에이젼트들이 사용하도록 되어있다. 1-4 Family House 에만 사

용할 수 있으며, 콘도나 5가구 주택 부터는 다른 형식의 계약서를 사용해야 한다. 총 11페

이지의 계약서로되어 있다.

(4) TIDE WATERS: 부동산이 조수의 영향을 받는 지역에

위치한 경우 이에 관한 공지가 포함되며 별도 부가서류

(Addendum) 를 첨부하여 작성해야 한다.

(5) ANNEXATION: 해당 부동산이 도시나 타운에 편입될 가

능성에 대한 정보가 포함된다.

(6) PROPERTY LOCATED IN A CERTIFIED SERVICE AREA OF A UTILITY SERVICE PROVIDER:

이 항목은 해당 부동산이 특정 공공 서비스 제공자의 공

식 서비스 지역 내에 위치해 있음을 바이어에게 알리고 그

비용까지 알 수 있도록 하는것이 목적이다. 여기서 공공 서

비스 제공자는 전기, 가스, 수도 등의 공공 서비스를 제공

하는 회사나 기관을 말하는데, 대개 별도 서류와 Notice 가

동반되며 클로징 전에 자세한 내용을 파악하여 주택 구매

여부를 결정해야 한다. 바이어는 부동산 에이젼트로 부터

로 받은 정보가 부족하거나 정확치 않을 수 있기 때문에 적

어도 셀러로 부터 오는 관련 자료의 검토나 해당 비용에 대

해서는 별도의 조사니 자문을 받는것이 좋다.

(7) PUBLIC IMPROVEMENT DISTRICT: 공공 개선 지구에 대

한 정보를 셀러가 바이어에게 제공해야 한다.

(8) TRANSFER FEES: 부동산 거래 시 발생할 수 있는 개인

이전 수수료(Private Transfer fees)에 관한 정보가 미리 전

달 되어야 한다.

(9) PROPANE GAS SYSTEM SERVICE AREA: 프로판 가스 시

스템을 사용하는 지역일 경우 이를 공급하는 업체에 관한

정보를 제공해야 한다.

(10) NOTICE OF WATER LEVEL FLUCTUATIONS: 부동산이

수위 변동의 영향을 받을 수 있는 지역에 위치하는 경우

이에 관한 바이어를 위한 공지 조항이다. 수위 변동은 자

연적인 요인(예: 강우, 가뭄)이나 인공적인 요인(예: 댐 운

영)으로 인해 발생할 수 있으며, 이는 부동산의 사용 및

접근성에 영향을 미칠 수 있다. 바이어는 이러한 수위 변

동 가능성을 인지하고 이에 따른 적절한 대비책을 마련하

는 것이 좋다.

7. PROPERTY CONDITION :

A. ACCESS, INSPECTIONS AND UTILITIES : 바이어는 주택 의 상태를 점검하기 위해 매입하는 집에 출입할 수 있어야 하고, 인스펙터를 고용할 경우 역시 마찬가지 이다. 필요에

따라 수압 테스트를 해야할 경우, 반드시 셀러의 동의를 받

아야 가능하다. 수압 테스트는 시스템에 액체를 채우고 압

력을 가하여 누출을 감지하는 압력 테스트 방법이다. 이 테

스트는 파이프라인, 배관, 보일러, 연료 탱크, 가스 실린더

등을 검사할때 사용한다.

B. SELLER’S DISCLOSURE NOTICE : 셀러는 자신의 주택

상태에 대해 바이어에게 밝히도록 되어 있는데, SELLER’S DISCLOSURE NOTICE 라는 양식을 통해 집 안의 모든 상

세 정보를 기입해서 바이어에게 전달한다. 계약서에는 이 에 대해 세개의 옵션이 있는데, 맨처음 경우는 리스팅 당 시 미리 작성된 Seller Disclosure 를 이미 오퍼전에 받아서

살펴본 경우이다. MLS 에 첨부서류 형식으로 올려 놓은 경

우 미리 열람하고 오퍼를 진행할 수 있고 대부분 이 경우

에 해당한다.

두번째는 계약후 몇일 안에 받기로 하는 경우 인데, 이 경우 바

이어가 제때 Seller Disclosure 를 받지 못했다면 클로징전 언제 든 계약을 파기 할 수 있다. 또한, Seller Disclosure 를 받았다 하

더라도, 예상외의 하자를 발견 했다면 바이어는 서류를 받은 후 7일 안에는 계약을 파기 할 수 있다. 이 경우 Earnest Money

는 바이어에게 모두 돌려줘야 한다. 이처럼 Seller’s Disclosure

Notice 는 주택 계약에 있어서 가장 법적인 중요성이 강조되는 소비자의 권리 조항인 것이다. 마지막으로 Seller’s Disclosure

Notice 가 필요하지 않은 경우로, TEXAS PROPERTY CODE (조항 5.008) 에 따라 아래 경우에 해당되면 이를 제공하지 않아도 된다.

Court-Ordered Sales / Foreclosure Sales / Bankruptcy Sales Estate Sales / Government Sales / New Homes / Sales to Spouses or Direct Family Members / Transfers as a Result of Divorce or Legal Separation / Gift or Inheritance Transfers

C. SELLER’S DISCLOSURE OF LEAD-PAINT AND LEADBASED PAINT HAZARDS : 1978 년 이전에 지어진 집에 대

해 셀러는 반드시 이 양식을 별도로 제공해야 한다. 납성분

은 인체에 유해 하다는 연구 결과가 확립된 후에 이에 대한 책임 한계를 명확히 하기 위한 disclosure 이며, 이러한 주택 을 구입한 바이어는 그 위험을 낮추기 위한 기술적인 조치 를 취해야 한다.

다음 호에서….

0% Down Payment & $15,000

드디어 여기 저기서 연준의 금리 인하가 9월부터 시작해

연말전까지 모두 두번 이루어 질것으로 미디아 들을 통해 자

신있는 의견들이 나오기 시작합니다. 물론 디스인플레이션

즉 인플레이션이 하락하고 있음을 뒷받침 해주는 데이터 들

은 많은데요 그래도 석연치 않은 데이터 들도 눈에 띄입니다.

그중 한 가지가 Drewry WCI /드류리 월드 컨네이너 지수 인

데요 40피트 컨테이너 한개를 운송하는 데 드는 비용은 2023

년 7월 의 1,474 달러에서 현재 5,901 달러로 상승했습니다.

이스라엘 전쟁 , 항만 생산성 저하 와 컨테이너 공급감소

등 여러요인으로 인해 발생한 상황인데요, 시중의 물건들이

왜 비싼지 이해가 됬구요 인플레이션 하락에 큰 걸림돌이 되

고 있다는것도 알게 됬습니다.

하지만 실업률은 1월 3.7% 에서 지난 6월 4.1%로 상승했으

며 소비자 심리(consumer sentiment)는 많이 악화 되 있기에 펩

시같은 기업들은 소비자들이 어려움을 겪고 있다고 분명히

표현하고 있습니다.

만약 예상데로 금리인하가 발표되고 달러가 약세가 되면

해외주식과 국내 부동산으로 투자가 몰릴것으로 예상하고

있습니다.

주택시장의 공급량 즉 셀러들이 작년 6월말에 비해 38%

가 늘었습니다. 이자율만 해결이 된다면 마켓은 자신감을 얻

을 수 있을것 같습니다.

0% DOWN PAYMENT & $15,000 까지 보조 지원 프로그램

Primary Home only _ M4U 에서 $15,000 까지 Down Payment

보조 지원 프로그램 입니다. Income 은 괜찮으신데 다운페이 가 준비 되시지 않은 분들에게 좋은 프로그램입니다.

( First Time home buyer or Priamry home only )

언제든지 상담이 필요하실때 주저하지 마시고 연락 주세 요. 에이젼트분들의 selling booster 가 되고 있는 M4U - 100%

융자 프로그램 ( down payment 보조 프로그램 )에 대해 알아

보시는 알찬 시간 가지시길 바랍니다.

다운페이 없이 주택을 살수 있다면, 어떤 조건들이 있을 까요?

현재 미국에는 약 15,000개의 교육구(Sidtrict)가 운영되고 있다고 합니다. 이 교육구에 따라

사용하는 커리큘럼과 정책이 크게 다르며, 사용할 수 있는 펀드가 차이가 납니다. 대부분의 학 군에서 학생들은 사는 위치에 따라 학교에 배정되며, 디스트릭트는 지역과 주소를 기준으로

각 학교의 학생 수를 결정하도록 지정됩니다.

미국에 거주하는 한인들에게 가장 중요한 요소 중 하

나는 자녀들의 교육이라 생각합니다. 낯설고 언어도 다

른 미국에서 자녀들의 학교에 등록하는 문제부터가 난

관일 수 있지요. 여기저기 알아보니 저 학교가 좋다더라,

이 학교도 좋다던데…. 하는 이야기를 듣고 나면 더 어렵

고 혼란스러울 수 있습니다. 알고 보면 어렵지만은 않은

미국 학교 시스템부터 이해하고 나면 집을 구하실 때도

도움이 됩니다. 가장 기본적인 학교의 정의부터 알려 드 리겠습니다.

1. 공립 학교

공립 학교는 모든 사람이 이용할 수 있는 초, 중 고등

학교로 정의합니다. 학교는 주정부, 지방정부 당국에 의 해 규제(Regulation, Curriculum)되고 자금(Funding)이 지

원되며 출석(Attendance)은 해당 정부 당국에 의해 의무 화됩니다. 각 학교와 교육구의 자금 조달은 일반적으로

해당 지역 시민의 세금(Property Tax - 재산세)에서 나오

며, 그 돈은 일반적으로 공립학교 시스템을 감독하도록

지정된 정부 기관을 통해 할당됩니다.

학교 시스템 이해하기①

현재 미국에는 약 15,000개의 교육구(Sidtrict)가 운영되

고 있다고 합니다. 이 교육구에 따라 사용하는 커리큘럼 과 정책이 크게 다르며, 사용할 수 있는 펀드가 차이가 납

니다. 대부분의 학군에서 학생들은 사는 위치에 따라 학교

에 배정되며, 디스트릭트는 지역과 주소를 기준으로 각 학 교의 학생 수를 결정하도록 지정됩니다.

그러나 최근 들어 차터 스쿨이나 마그넷 스쿨과 같은

대안 학교에서는 부모가 자녀를 해당 교육구가 아니더라

도 그 학교에 보낼 수 있도록 허용하고 있습니다. 또한 학 교마다 교육구마다 조금씩 원칙이 다를 수 있지만 대부

분의 공립학교의 경우 학생 수에 여유가 있을 때 Transfer 를 통해 지정된 학교가 아닌 다른 공립학교를 선택할 수 있습니다. 원하는 교육구 웹사이트에 들어가면 Transfer Request 를 찾을 수 있습니다.

K-6 학년은 Elementary School, 7~8학년은 Junior High School, 9-12학년은 High School로 구분되거나 K-5, 6~8학

년으로 나뉘는 경우 Middle School이라고 부릅니다.

전반적으로 Middle School은 발달에 중심을 두고, Junior High School은 학업에 중심을 더 둔다고 합니다.

2. 대안 학교

대안 학교 Magnet School과 Chater School은 전통적인 공

립학교에 비해 새로운 형태의 학교들입니다. 쉽게 말해서

공립학교가 규제(Regulation, Curriculum)와 자금(Funding)

모두가 정부에 의해 통제된다면, 마그넷과 채터스쿨은 자

금은 정부에서 지원되는 공립학교이지만 자금 구조와 기

능에 약간의 차이가 있어 커리큘럼에 대해 더 큰 통제권을

가질 수 있습니다.

마그넷과 채터스쿨 모두 제한된 자리에 대한 수요가

높기 때문에 추첨으로 입학이 결정되는 경우가 많습니

다. 그러나 일부 마그넷 스쿨에서는 성적, 시험 점수, 포

트폴리오 또는 오디션을 기반으로 엄격하게 지원자를 심

사하기도 합니다.

▶ Chater School - 1990년대 초에 전통적인 학교보다 더 유연하 고 혁신적이라는 목표를 가지고 만들어진 학교입니다

▶ Magnet school- 일반적으로 STEMS(Cience, Technology, Engineering, and Mathematics), Liberal arts(순수학문), Fine and Performing arts(미술 및 공연 예술)와 같은 "테마"나 관심 분

야를 중심으로 조직됩니다

▶ 사립학교 학생의 가족이 납부하는 수업료, 때로는 기

부금으로 운영됩니다. 독립기관, 종교기관 또는 민간

단체에서 운영합니다. 규제나 커리큘럼에 유연성이 있

어서 특정 교육 철학을 따르거나, 더 전문적인 프로그

램을 따르거나 필요에 맞게 커리큘럼을 맞춤화합니다.

주 정부 자격증이 없이도 교사를 채용할 수 있습니다.

보딩스쿨은 학생들이 주로 기숙사에서 생활하며 프렙

스쿨이라고도 합니다. 미국 명문대학교 진학을 중점

으로 수업이 이루어지는 중, 고등학교입니다.

텍사스는 공립교육이 좋기로 유명하지요?

그럼에도 공립학교뿐 아니라 많은 선택지가 있는 곳

은 오스틴입니다. 학교를 선택할 때 가장 중요한 것은 어

떤 학교가 우리 아이에게 가장 잘 맞을지가 가장 중요합 니다. 방문해 보시고, 선택하시기를 권해드립니다.

세부적인 내용은 저의 블로거로 오시어 학군과 학교

알아보는 방법에 대해서 살펴보세요!

김혜진 Haejin Kim

Texas Licensed Realtor MRG Realty

오스틴 부동산 리스, 매매 투자 상담, 정착 서비스

홍익대 / 아리조나 대학 졸업

T. 737. 777. 0520

hjkim.mrgrealty@gmail.com Haejininaustin

제발

비둘기가 예전만 한 대접을 사람들에게 받지 못하는 것

같다. 한국은 올해 12월 20일부터 비둘기에게 모이를 주

는 것을 금지한다고 공지했고 샌프란시스코 같은 미국의

도시들도 비둘기에게 모이를 주면, 수백 불에 해당하는

벌금을 부과시킨다.

이는 도심에서 비둘기들의 개체수가 급격히 증가하고

있고 여러 질병을 전염시키기 때문이다.

그런데 왜 비둘기는 예전부터 왜 사람 주위에서 그것도

도시에서 번성할까 궁금해 여러 가지 자료를 찾아보았

다. 전 세계에 사는 비둘기는 300 여종도 넘는다.

그중 우리가 자주 보는 비둘기는 야생이었다가 인간에

게 길들어 집, 비둘기 (Peral Pigeon) 로 살다가 사람들에

게 버려져 다시 반 야생화된 종이다.

기원전 1000년 전부터 길렀다는 기록이 있고 주로 훈련

해 통신용으로 쓰다 20세기 들어 급격하게 가정에서 기

르기 시작하다 개나 고양이가 이들을 대체하며 버림받게

되었다. 그래도 이들이 사람 주위를 떠나지 않는 이유는

풍부한 먹이 때문이다. 던져주는 모이, 쓰레기장, 공원 등

지의 떨어진 먹이는 언제나 풍부하게 남아돈다.

또 사람들이 모이는 도심의 높은 빌딩이나 간판은 비둘

기들이 햇빛이나 비, 매 같은 천적을 피해 살기 좋은 터전

을 제공해 준다. 그래서 비둘기들은 웬만해선 숨을 곳과

먹을 것이 없는 시골로 이동하지 않는다.

한국은올해12월20일부터비둘기에게 모이를주는것을금지한다고공지했고

샌프란시스코같은미국의도시들도 비둘기에게모이를주면,수백불에 해당하는벌금을부과시킨다.

몇 달 전부터 내가 잘 아는 친구가 운영하는 식당 간판

위에 비둘기 10여 마리가 자리 잡고 있었다.

얼마나 많은 배설물들이 식당 앞에 쌓이는지 장사에

여간 방해가 되지 않았다. 어느 날 그 간판 위로 사다리를

놓고 올라가 보았다. 간판 뒤에는 너른 공간이 있었고 거

기엔 4개의 알이 놓여 있었다. 그 위로는 비와 햇빛을 막

아줄 덮개가 있어 여간 안전하지 않았다.

주위를 둘러보니 왜 비둘기들이 이리로 다 모여 있는지

알 것 같았다. 몇 주 지나 다시 올라가니 알들은 이미 부

화되어 비둘기들을 쫓아낼 기회가 왔다 싶었다.

파워 위시로 비둘기 배설물을 다 씻어내고 비둘기들이

있던 자리에 뾰쪽한 침들을 붙여 놓아 비둘기들이 다시

앉지 못하게 하였다. 그리고 몇일지나 다시 사다리 놓고

올라가 보니 웬걸 그 날카로운 침 위에 비둘기들이 나뭇

잎을 깔아놓고 알을 올려놓아 버렸다. 그것도 4개나….비

둘기 입장에서 곰곰이 생각해 보았다.

비둘기가 이 좋은 식당 가에서 굳이 떠나갈 이유가 없 었다. 쉬고 잘 곳에 날카로운 침을 붙여 놓아도 그 위에

나뭇잎 이불을 깔면 그만이었다. 아파도 이 이상 안전한 곳이 없었나 보다. 그럼에도 나는 포기하지 않고 비둘기 를 내쫓고 알을 가지고 내려왔다.

: 214.606.2160

은퇴 이후의 삶을 위해 무엇을 준비해야 하나 하며 질문을 하시는 분들에게 ANNUITY에 대한 설명

을 하지 않을 수 없기에 상품에 대한 특징과 왜 필요한지,그리고 지금과 같이 금리가 내려갈 것으로

예상되는 시점에서 가입하는 것이 왜 유리한지에 대해 알아보고자 한다.

은퇴 후 생활의 질을 향상시키기 위해 적합한 재정 Plan

을 수립해야 하는 것은 너무나 당연하지만 실제로 실천해

옮기시는 분들은 그리 많지 않은 듯하다. 은퇴 이후의 삶을

위해 무엇을 준비해야 하나 하며 질문을 하시는 분들에게

Annuity에 대한 설명을 하지 않을 수 없기에 상품에 대한 특

징과 왜 필요한지,그리고 지금과 같이 금리가 내려갈 것으

로 예상되는 시점에서 가입하는 것이 왜 유리한지에 대해

알아보고자 한다.

1. Annuity 란?

은퇴를 목적으로 하는 투자(저축) 계좌라고 간단하게 설

명할 수 있다. 은퇴를 목적으로 하기에 계좌에서 발생한 수

익에 대한 세금유예 혜택이 있고, 평생 연금소득을 보장받

을 수 있는 형태로 가입할 수도 있고, 특정기간 동안 투자수

익을 거두는 형식으로 가입할 수도 있다.

2. Annuity 의 구분

Annuity는 납입 횟수에 따라 한번만 납입하는 Single Premium과 여러번에 걸쳐 납입할 수 있는 Flexible Premium 으로 나뉘어지고, Income을 지급받는 방식에 따라 바로 지

급을 하는 Immediate Income과 몇년 동안은 받지 않고 적립 을 한 후에 받는 Deferred Income으로 나뉘어 진다. 또한, 납부된 Premium이 투자되어서 Income을 발생시키 는 방식에 따라, Fixed(고정형 이자), Index linked(지수연동), Variable(Mutual Fund 투자) 등으로 나뉘어 진다. 한번 가입하 고 Income을 돌아가실 때까지 계속받는 형태도 있고, 특정 기간(3년/5년/7년) 동안 가입을 한 후에 환급을 받거나 또는 계속해서 계약을 연장할 수도 있다.

3. 납입 횟수 그동안 적립해 놓았던 401K, 개인 IRA, 또는 기타 저축성 자산을 은퇴시점에 맞추어 연금화하는 상품이기 때문에 Single Premium이 대부분을 차지한다. 은퇴 후의 삶을 위해 자산의 Portfolio를 재구성(Rebalancing)하는 작업이니 만 큼, 은퇴 후에 필요한 수입(Income)을 설정하고 그것에 필 요한 만큼의 Cash Flow를 만들어 줄 수 있는 금액을 가입 하면 된다.

4. 지급 시기

Premium을 납부하고 바로 Income을 지급받을 수도 있고, 몇년간 유예 후에 지급받을 수도 있다. 바로 받는 것보다는 유예(Defer) 후에 받으면 더 많은 금액을 받을 수 있고, 유예 기간이 길면 길수록 금액이 더 커지는데 이것은 소셜연금 에서 받는 시기를 뒤로 늦추면 더 많은 금액을 지급하는 것 과 동일한 원리이다.

예시 상품 : 50만불을 일시불로 납부하고, 부부가 모두 돌 아가실 때까지 매월 일정 금액을 받는 조건 -65세 부부의 경우, 바로 받으면 월 $2,833을 받지만, 5년 후 부터 받으면 매월 $4,038을 수령. 동일한 나이인 70세에

유예없이 바로 받으면 $3,042를 받는 것에 비해 5년을 적립

(유예) 하였기에 $4,038을 받게 된다. 따라서, 여유가 있으면

미리 보험료를 납부하고, 적립(유예)기간을 두는 것이 유리 하다.

5. 투자 방식에 따른 분류

이것은 내가 투자한 금액이 어떻게 운용되고 수익률이 정

해지는 것을 결정하는 것에 해당된다. 은퇴연금이니 만큼

수익에 대한 보장이 없고 투자성과에 따라 고수익 또는 마

이너스 수익까지 발생할 수 있는 Variable 보다는 Fixed 상품

에 많이 가입을 하게 된다. 특정한 기간(3년, 5년, 7년) 동안

고정이자(예를 들어 5%)를 지급하는 방식과 주가지수와 같

은 Index에 연동이 되어서 이자를 지급하는 방식이 고정형

(Fixed) 상품에 해당되는데, 요즘은 Index 연동 상품에 가입

하여서 원금은 보장받고 약간의 추가 수익을 추구하는 방

식이 인기가 높다.

6. 왜 지금 Annuity에 투자하는 것이 유리한가?

Annuity는 상품의 특성 상, 고객분들이 고정형의 안정적인

Income을 선호하고, 평생보장형 상품의 경우 투자기간이 길

기 때문에 상품을 제공하는 회사도 투자 Risk를 최소화하고,

Duration Matching을 위해 이자형 상품에 투자할 수 밖에 없

다. 다시 말하자면, 금리가 상대적으로 높은 시기에 가입을 하면 회사도 고금리 상품에 투자를 할 수 있기 때문에 손님

에게 높은 Income을 제공할 수 있다는 것이다.

30년만기 미국국채 수익률이 4%가 넘는 지금이 2021년

1.5%였던 시기에 비해 높은 Income으로 가입을 할 수 있다

는 것이다. 금융시장을 예측하는 것이 쉽지 않지만, 앞으로

몇년간 이자율이 지금보다는 낮아질 것으로 예상이 되는

만큼, 은퇴연금(Annuity) 가입을 고민하고 계시다면 지금이

가입하기에 좋은 시기일 것으로 판단이 된다.

엄태곤(Brian Um)

집/자동차/비지니스/생명/건강(오바마케어)/연금(IRA)

Woori Insurance Agency

5068 W Plano Pkwy #274 Plano, TX 75093

Tel & Text) 972-239-9100 email) woorifarmers@gmail.com Fax) 314-272-8015

TRAFFIC COUNTS

9049 VANTAGE POINT DRIVE, DALLAS, TX 75243

(Former Outback Steakhouse)

Highlight

- Located just southeast of the US-75/I-635 interchange -Excellent visibility and easy access -Texas Instruments, Richland College 및 Medical City와 매우 가까움. - 이전 아웃백 스테이크 하우스 (현제 비어있는 자리)

Property for Sale

Brian Kim 469 - 744 - 8776

For more information please Contact briankimdfw@gmail.com

TRAFFIC COUNTS

SAN JACINTO BOULEVARD : 4,779 VPD-23

INTERSTATE 35E : 108,599 VPD-23

SAN JACINTO PLAZA

2300 & 2318 SAN JACINTO BOULEVARD DENTON, TX 76205

Property for Sale

Highlight

- San Jacinto Plaza (the “Property”), a 35,560 SF retail center on the dynamic retail corridor of Interstate 35E within the high-growth DFW submarket of Denton, Texas.

- The Property is 100% leased to a complementary mix of service and medical tenants with tenants paying an average of $11.42 PSF NNN. San Jacinto Plaza is priced well below replacement cost at $158.41 PSF and is located within a booming retail corridor with over 3,400,000 SF of retail and restaurant GLA within a one mile radius.

For more information please Contact

jay5.metrorealty@gmail.com Jay Oh 469 - 274 - 7846

Sale Price

Built Year

Building Size

Lot Size

CAP rate Type

$4,000,000.00

2007 11,680 SF

1.08 Acres

6.5%

Retail center

- 100% Occupancy

- STRONG TENANT RETENTION (37% TENANTS 15년 이상 점유) - 31% RENT ROLL - BUILT-IN RENT BUMPS

- HARD CORNER LOCATION WITH MULTIPLE ENTRY & Easy

Access to US Highway 67 - SMALL SUITE SIZES

- 평균 ONLY 1,406 SF - Among the Most Leasable Sized Suites - COMPLIMENTARY TENANT LINEUP ( 다양한 9개 비즈니스) - HIGH-INCOME DEMOGRAPHICS

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Sale Price

Built Year

Building Size

Lot Size Type

Parking

2.5 M

1991

5,844 SF

1.17 Acre (50,902 SF) Lot Freestanding Building 97 Spaces

- 7846

For more information please Contact jay5.metrorealty@gmail.com

- ±5,844 평방 피트(SF) 독립형 건물과 ±1,150 평방 피트의 파티오 (±680 평방 피트는 덮개가 있음) - Has grease trap and walk in cooler/냉동고가 있음 - Chuy's와 Chili's 사이에 위치 - 댈러스 북쪽 고속도로에

BELT LINE RD: 31,215 VPD

MIDWAY RD: 37,962 VPD (TXDOT, 2022)

- 744 - 8776

@gmail.com TEXAS STAR PLAZA 125 N CLARK ST | CEDAR HILL, TX 75104 4460 BELT LINE RD, ADDISON, TEXAS 75001

$3,688,000.00

1965/ Renovated 2023

6,476 SF 0.94 Acres

6.15% Retail center

- 100% Occupancy

- High visibility to Highway 380

- Average Lease Expiration of December 2030

- Renovated 2023

- Drive-Thru End Cap (Firehouse Subs)

information please Contact

$1.5 M

1975(Renovated 2018)

5,658 Sq. Ft

+/-0.46 Acres

8.28%

Property for Sale and Office

- Recently Renovated 5,658 SF Office Asset Fronting Interstate 35E in Affluent Submarket of Lewisville, TX (DFW)

- Flexible Sale Terms: Available Vacant for Owner User, or with Sale Leaseback Scenario

- Below Market Rent of $19.00 PSF NNN While Nearby Office is Quoting Over $25.00 PSF NNN

거래 기록

기록 임을 알려 드립니다. 독자 여러분들의 착오가 없으시길

알렌 ALLEN

거래 주택 평균 가격 Median Sold Price

$523,750

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

플라워마운 FLOWER MOUND

거래 주택 평균 가격

Median Sold Price

$641,100

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

어빙 IRVING

2023. 07 2024. 07

$540,000 $507,500 146 167 22 32 $222 $228 95 100

캐롤턴 CARROLLTON

거래 주택 평균 가격

플레이노 PLANO -6.01 -0.75 -0.22 -0.46

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median 총 주택 거래량(Closed)

프리스코 FRISCO

$686,271

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings) 평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

거래 주택 평균 가격

Median Sold Price

$387,475

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

사우스레이크 SOUTH LAKE

거래 주택 평균 가격 Median Sold Price

$1,573,750

거래 주택 평균 가격(Median Sold Price)

신규 매물수(New Listings)

평균 거래 기간(Average Day on Market)

평방피트당 가격(Price Per Sq.Ft)Median

총 주택 거래량(Closed)

매매가 : $46만

월매상 : $9-10만

렌트비 : $8,900

지 역 : 캐롤튼

매매가: $300,000 월평균 매상 : $80,333 월평균 순익 : $15,000 이상 크 기 : 2,850 SF

많은 사거리

상권에 위치

매매가 : 2.4 MIL

월매상 : 30만

렌트비 : $13,000

순수익 : 7만

오너 앱슨티/ 오너 직접

운영시 순이익 증가

매매가: $2.8 MIL

월매상 : $320,000 up

: $16,000

: 문의요망

매매가: $690,000

: $20,000

운영 주6일운영, NO TOGO SERVICE!!

매매가 : $240,000

월매상 : $50,000

렌트비 : $5,500

순수익 : 문의요망

* 주 6일 운영

아주좋은 상권

매매가 : 500,000

월매상 : $110,000

렌트비 : $4,500

순수익 : $20,000

최근에 실내 업데이트

작지만 알찬 가게

매매가 : $ 25 만

월매상 : $ 10 만 이상

크 기 : 5,000 SF 지 역 : 달라스에서

매매가 : $290,000

월매상 : $63,000 렌트비 : $6,000 순수익 : $12,000

* 대학가 좋은상권

: $17,000/m

: $5만

매매가 : $ 50만

월매상 : $ 7-8만

지 역 : 프리스코

크 기 : 2,700 SF

새로 생긴 깨끗한 일식당

매상 꾸준히 증가중

: $100,000 렌트비 : $10,000

: 문의요망

오너쉐프에게 적합!! 매매가 : $800,000

매매가 : $ 25 만

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역 : 플라워 마운드

기

매매가 : $175,000

월매상 : $35,000~40,000

: $6,400

순수익 : 5만이상

최고의 로케이션 발전가능성 매우큼

* 오너앱슨티

손쉬운운영

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: $3,800

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: 1,850 SF

: Irving IJ

매매가 : $ 50 만

월매상 : $15 만

크 기 : 5,200 SF 지 역 : 달라스에서 2시간 30소요 안정적으로 운영되는식당

매매가 : $ 400,000

월매상 : $ 50,000

렌트비 : $ 6,500

월순수익 : $13,000

위치 : Burleson, TX

JK-145

매매가 : 1 MIL

월매상 : 1.8 MIL

지 역 : 어스틴 북쪽.

주인 은퇴 관계로 판매.

자세한 내용은 문의 주세요!

DALLAS

31.N.DFW 일식당

매매가:

매매가 : $230,000

월매상 : $50,000

렌트비 : $5,500

순수익 : 문의요망

주 6일 운영

아주좋은 상권

매매가 : $12만

월매상 : $16,000

순수익 : $5,000 랜트비 : $2,135 위 치 : 루이스빌

매매가 : $270,000

월매상 : $30,000

렌트비 : $3,500(2,300SF)

지역 : Bedford

주인 일찍 퇴근

매매가 : $169,000

월매상 : $24,000

렌트비 : $1,300

순수익 : $7,000

24FLOORS NURSING COLLEGE

매매가 : $10만 새장비 : paid off

매매가 : $60만불

순수익 : $22,000

연매상: $1.0 Mil

위 치 : 알렌

매매가 : $30만

월매상 : $70-80k

순이익 : $11,000

렌트비: $4,200

위 치

매매가 : $45만

월매상 : $7만 이상 (Monthly)

렌트비 : $9,055+NNN

크 기 : 2,500 SQ

지 역 : Dallas MP

매매가 : 8만 5천

: $13,500 평균

매매가 : $34만

월매상 : $6만7천 (22년) 6만(23년) 랜트비 : $6,200

: $12,000

일식경험없이

매매가 : 60만불

연매상 : 90만불 이상

렌트비 : $11,000+NNN

크 기 : 2,500 SF

지 역 : 콜로니

매매가: $190,000

월매상: $24,000

렌트:$1,650/1,000sf

$13,000 이상!

매매가: $230,000

월매상: $25,000

렌트비: $2,100 (수도세 포함)

매상 증가세! 주 6일 오픈!!

부부 함께 일하면 순수익 $13,000 이상

: $2,250

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매매가: $18만

월매상: $6만

랜트비: $6,782

월순익: $6,800

주인이 일하면 12,000

매매가 : $18만

: $45,000

: $5,300

: $15,000

$95,000

$17,000

매매가 : $18만

:

매매가 : $10만 월매상 : $35,000

: $17,000

매매가 : 96만불

매 상 : 140만 이상

렌트비 : $6,475+NNN

크 기 : 2,500 SF

지 역 : 맥키니

운영하고 누구나 쉽게 운영 매매가 : $65만

월매상 : $8만 이상 (Monthly)

렌트비 : $7,637

크 기 : 2,340 SF

매매가 : $490,000

매매가: $200,000

월평균매상: $37,000(2023년)

렌트비; $3,700 (7,500sf)

월순익: $12,000 이상

위치: Wichta Falls, TX

주변에 경쟁이 없어

마진 큼 BJ

44. DALLAS DEIL SHOP

소매 경기가

심상치 않다 !

- 우리 한인 소상인 들은 어떠한가

팬데믹 이후 많은 한인 식당 운영자들은 판매가격을

올렸음에도 불구하고 원자재 비용이 급격히 상승하면서

수익이 감소하는 어려움을 겪고 있다. 특히, 고기, 야채, 유제품 등의 필수 재료 가격이 급등하면서 식당들이

이를 반영하기 위해 메뉴 가격을 인상했지만, 여전히 비용 증가 속도를 따라잡지 못하고 있다.

최근 미국의 소매 업계에서 특히 중소 상인들이 큰 어려움을

겪고 있다. 2024년 들어 소매 매출이 저조한 상황이 이어지면

서 많은 중소 상인들이 실제 매출 감소를 경험하고 있는것이

다. 이는 여러 요인에 기인하는데, 그중 가장 큰 영향을 미치는

것은 소비자 행동 변화와 경제 불확실성으로 보고 있다.

소비자들의 소비 패턴 변화

먼저, 소비자들이 지출을 줄이고 필요 이상의 소비를 피하려

는 경향이 강해지고 있다. 특히, 고물가와 높은 금리로 인해 가

처분 소득이 줄어들면서 필수품 외의 지출이 감소하고 있다.

이런 환경에서 중소 상인들은 대형 소매업체와의 경쟁에서 더

세계 소비자들이 절약을 위해 취한 조치

욱 어려움을 겪는 이중고에 맞닥뜨려 있는 것이다.

또한, 디지털 트렌드의 변화도 중소 상인들에게 도전 과제가

되고 있다. 많은 소비자들이 온라인 쇼핑을 선호하면서, 중소

상인들은 이에 적응하기 위해 추가적인 투자와 기술 도입이

필요하지만, 자금 부족으로 인해 이러한 변화를 따르기 어려 운 상황이다. 특히, 온라인과 오프라인을 연계한 쇼핑 경험을

제공하는 대형 업체들에 비해 중소 상인들은 경쟁력이 떨어질

수밖에 없는 것이다.

최근 미국의 소매업 경기가 하락하면서 중소 상인들이 어려

움을 겪고 있다는 여러 사례가 보고되고 있다. 여러 데이터가

이를 뒷받침하고 있으며, 몇 가지 구체적인 예시를 들어 보면, 자료 : 2023년 'VOICE OF THE CONSUMER SURVEY'

소매업 매출 하락 : 2024년 중반에 들어서면서 소비자들이 지

출을 줄이기 시작하면서, 중소 소매업자들의 매출이 전년 대비

감소했다. 특히 가구, 전자제품 및 가전제품 소매업체의 매출은

연간 4.1% 감소했으며, 자동차 및 부품 딜러의 매출도 크게 하락

했다. 이는 소비자들이 필수적인 지출 외에는 자제를 하면서 발

생한 현상으로 볼 수 있다.

지불 지연 문제 : 매출 감소와 함께, 중소기업들이 고객들로부

터 지불을 받는 데 더 오랜 시간이 걸리고 있다. 2024년 1-2 분기

동안, 중소기업은 평균 29.1일 만에 지불을 받았으며, 이는 이전

분기보다 길어진 기간이다. 특히, 2분기에는 평균 지불 지연 기

간이 30.4일로 늘어났다. 이러한 지불 지연은 현금 흐름에 큰 부

담을 주고 있다.

레스토랑 및 음식 산업 : 소규모 레스토랑은 연간 매출이 3.6%

증가했지만, 이는 전년 동기 대비 성장세가 둔화된 수치이다. 또 한, 월별 비교에서는 매출이 1.2% 감소했으며, 이는 식품 가격 상

승으로 인해 소비자들이 외식 지출을 줄인 결과로 보이다.

이러한 구체적인 사례들은 현재 미국 중소 상인들이 직면하고

있는 경제적 어려움을 잘 보여주고 있다. 이들은 소비자 지출 감

소, 지불 지연 증가, 특정 산업의 매출 감소와 같은 여러 도전에 직

면하고 있는것이다.

소비 지표로 자주 사용되는 스타벅스(Starbucks) 의 상황

작년인 2023년까지도 스타벅스는 미국 내 매출에서 성장세

를 이어갔다. 회계연도 기준으로 2023년 스타벅스의 매출은 359억 8천만 달러로, 전년(2002년) 대비 11.55% 증가했다. 이는 스타벅스의 'Reinvention' 전략이 주효한 결과로, 운영 효율성 개 선, 고객 경험 강화, 직원 만족도 향상에 초점을 맞춘 것이 주요

요인으로 작용했다.

하지만 성장 속도는 분기별로 보면 차츰 둔화되는 것을 감지

할 수 있다. 특히 2023년 4분기 매출은 전 분기 대비 0.59% 감소 하며 소비 둔화의 조짐을 보였다.

2024년 들어서는 미 주요 도시의 매장 수를 줄이는 등 수익

률 위주의 정책을 펴기 시작했다. 인플레이션 상승과 경제적 불확실성으로 인해 소비자 지출이 줄어든 것이 주요 원인으로 분석된다. 이처럼 경제적 압박이 커지는 상황에서 커피와 같

은 비필수 소비재에 대한 지출이 줄어들 가능성이 있어, 향후 스타벅스는 물론 전체 소매업계에도 도전 과제가 될 것으로

보인다.

전반적으로 스타벅스는 전략적 가격 책정과 매장 방문 증가, 디지털 서비스 확장 등을 통해 매출을 견인했지만, 소비 경기 둔화의 영향이 서서히 드러나고 있다. 이는 향후 소비 시장의

불안정을 예고하는 신호일 수 있다

이제 더 이상의 정부가 제공하는 혜택은 기대하기 어렵다

코로나 팬데믹 기간 동안, 미국 정부는 소상공인들을 지원하

기 위해 EIDL(경제적 피해 재난 융자)과 PPP(급여 보호 프로그

램)을 통해 막대한 자금을 지원했다.

급여 보호 프로그램(PPP): PPP를 통해 약 8,000억 달러 이상의

융자가 소상공인들에게 지급되었다. 이 융자는 팬데믹 동안 직

원들을 고용 상태로 유지하도록 지원하는 데 목적이 있었으며,

특정 조건을 충족하면 대부분의 융자가 탕감되었다.

경제적 피해 재난 융자(EIDL): EIDL 프로그램은 약 4,000억 달

러 규모의 저금리 융자를 제공하여, 팬데믹으로 인해 재정적

어려움을 겪는 소상공인들이 운영비와 기타 재정적 의무를 이

행할 수 있도록 지원했다.

이 두 프로그램을 통해 총 1조 2,000억 달러 이상의 자금이 팬

데믹 기간 동안 소상공인들에게 지급되었으며, 이는 경제 침체

를 극복하고 비즈니스의 생존을 돕는 데 중요한 역할을 했다.

이 기간 동안 거의 모두가 수혜자 였다 해도 과언이 아니다.

그 돈으로 사업하고 그 돈으로 소비하고 지난 몇 년은 마치 호

황의 경기를 영원히 누릴것 처럼 살아왔다. 하지만 이제 이러 한 융자가 많은 사업자에게 부담이 되어 돌아오고 있다.

예를 들어, EIDL 대출을 받은 기업들은 이자 유예 기간 동

안 누적된 이자를 갚아야 하는 상황에 처해 있다. 중소기업청 (SBA)은 30개월 동안 상환을 유예해 주었지만, 이제 많은 기업 들이 정기적인 상환을 시작해야 하는 상황이다. 상환에 어려움

을 겪는 기업들은 SBA의 ‘Hardship Accommodation Plan’에 가입해

일시적으로 줄어든 금액만 상환할 수 있지만, 이 역시 단기적

인 해결책에 불과하며 이후 더 큰 부담을 줄 수도 있다.

또한, 이 대출금을 상환하지 못할 경우 미국 재무부와 국세청 (IRS)에 채무 회수 절차가 이관될 수 있으며, 이는 신용 점수 하

락이나 임금 압류 등 심각한 결과를 초래할 수 있다.

이러한 상황은 초기의 구제책이 장기적인 재정적 부담으로 변모했으며, 팬데믹 이후 경제에서 많은 기업들이 이를 감당하

기 어려운 상태에 처해 있음을 보여준다.

우리 한인 소상인 들은 어떠한가

팬데믹 이후 많은 한인 식당 운영자들은 판매가격을 올렸음

에도 불구하고 원자재 비용이 급격히 상승하면서 수익이 감소

SBA 재난 융자들의 종류

주택 재난 융자 – 재난 피해 건물 및 자동차를 포함한 개인 재산을 수

리하거나 교체하기 위해 주택 소유자 또는 세입자에게 제공되는 융

자. SBA 재난 융자는 필요한 경우 보험 공제액을 지불하는 데 사용 할 수도 있습니다.

사업체 물리적 재난 융자 – 부동산, 재고품, 공급품, 기계 및 장비를 포함하여 사업체 소유의 재난 피해 재산을 수리하거나 대체하기 위한

융자. 모든 규모의 업체들이 신청할 수 있습니다. 자선 단체, 교회, 사 립 대학 등과 같은 사립 비영리 단체들이 신청할 수 있습니다.

경제적 피해 재난 융자 (EIDL) – 재난의 직접적인 결과를 피해를 입

은 스몰 비즈니스, 소규모 농업 협동 조합, 양식업에 종사하는 소규모

업체 및 모든 규모의 대부분의 민간 비영리 단체들이 아래와 같은 일

반적이고 필요한 재정적 의무를 충족하도록 돕기 위한 운전 자본 융 자. 이러한 융자들은 재난 복구 기간 동안 지원하기 위한 것입니다.

하는 어려움을 겪고 있다. 특히, 고기, 야채, 유제품 등의 필수 재 출처

료 가격이 급등하면서 식당들이 이를 반영하기 위해 메뉴 가격을

인상했지만, 여전히 비용 증가 속도를 따라잡지 못하고 있다.

식당 업계에서는 인플레이션과 공급망 문제로 인해 원자재 가격

이 계속해서 상승하고 있으며, 이로 인해 마진이 얇아지고 있다. 예

를 들어, 최근 통계에 따르면 소규모 식당의 원자재 비용은 전년 대

비 평균 8% 상승했지만, 메뉴 가격은 평균 5%만 올랐다. 이로 인해 식당의 이익률은 크게 감소한 상황이다.

한 식당 주인은 "고객들이 가격 인상을 불만스럽게 여기고 있지

만, 우리는 원가를 감당하기 위해 어쩔 수 없이 가격을 올릴 수밖에 없었다. 하지만 이렇게 해도 수익은 줄어들고 있다"라고 토로했다.

또한, 달라스의 한 일식당 운영자는 매년 인상되는 최저임금과 식 재료 가격 상승으로 인해 상당한 부담을 느끼고 있다고 한다. 특히 팁을 받는 직원들의 임금 인상도 부담을 가중시키고 있으며, 이러 한 비용 상승은 결국 식당 운영자들이 감당해야 할 큰 문제로 작용

하고 있다.

또한, 많은 미국인들이 외식 빈도를 줄이고 가정에서 식사를 준비

하는 경우가 늘고 있다는 조사 결과도 있다. 이에 따라 식당들의 매

출이 하락하고 있으며, 식당 운영자들은 가격 인하나 다양한 할인

프로모션을 통해 고객 유치를 시도하고 있지만 여전히 어려움을 겪 고 있다.

현명한 자기 변화가 필요한 시기

이와 같은 상황에서 일부 운영자들은 비용 절감을 위해 메뉴 아이 템을 줄이거나 공급업체를 변경하는 등의 방법을 모색하고 있지만, 근본적인 해결책이 없는 한 어려움은 계속될 것으로 보인다.

해결책으로는 판매 아이템의 변화와 효율적인 재고 관리를 통해

원자재 비용을 줄이려는 노력이 필요하다. 또한, 식당들은 메뉴를

단순화하거나 원가가 상대적으로 낮은 재료로 대체하는 방식으로

비용을 절감할 수 있다.

디지털화를 통해 운영 효율을 높이는 것도 장기적인 해결책이 될 수 있다. 예를 들어, 자동화 시스템을 도입해 주문과 결제를 효율적

으로 처리하고, 재고 관리 시스템을 개선해 식자재 낭비를 줄이고

인건비를 줄이는 것이 실질적인 해결책이 될 것이다.

또한, 개인화되고 고객에 맞는 특화된 소비경험을 제공하고, 지역

사회와의 연계를 강화하는 전략을 통해 일부 중소 상인들은 이러한

어려운 시기를 극복하여야 할 것이다.

않다. 나날이 치솟는 스마트폰 가격은

다양한 할인 혜택을 통해 어느 정도 가격을 낮출 수 있다. 그러나 스마트폰 요금은 할인 방법 이 많지 않기 때문에 업체별 요금을 자세히 비교하고 자신에게 적합한 플랜을 선택하는 것이

유일한 비용 절약 방법이다.

사용료로 3년 반 약 2,500달러

이동통신 업계 조사 기관 ‘베이스트릿 리서치’(BayStreet Research)의 조사에 따르면 3대 이동통신 업체인 AT&T, T-모

빌, 버라이즌이 제공하는 인기 무제한 요금제의 경우 전화번

호 당 월 60~65달러를 부과한다. 또 다른 조사 업체 IDC에 따

르면 미국인들의 평균 스마트폰 보유 기간은 3년 반으로 이

기간 스마트폰 가격의 두 배가 넘는 약 2,500달러를 사용료로

내는 셈이다. 이처럼 스마트폰 보유로 인한 가장 큰 비용이

사용료이기 때문에 요즘 절약 방법을 찾는 일이 무엇보다 중

요하다. 그런데도 스마트폰 서비스를 제공하는 이동통신 업

체를 바꾸기를 꺼리는 사용자가 대부분이라서 비싼 요금을

그냥 내는 경우가 많다. 업체를 바꾸는 절차가 까다로울 뿐만

아니라 업체별 요금을 비교하는 일이 복잡해 울며 겨자 먹기

식으로 비싼 요금을 그냥 내고 있다.

아이폰 신제품 가격 평균 1/3할인

스마트폰 요금 3년반 만에 ＄2,500 급증

번거롭더라도

스마트폰 신제품 가격을 대대적으로 할인해 주는 방식

으로 신규 고객 유치에 나서고 있다. 미국 스마트폰 사용자 중에는 3대 이동통신 업체의 월별 요금제에 가입하고 대신

스마트폰 신제품 구입시 수백 달러에 달하는 할인 혜택을 받

는 경우가 대부분이다.

베이스트릿 리서치에 따르면 구형 제품 보상 혜택을 포

함, 이들 3대 업체는 아이폰 최신 제품을 약 3분의 1에 할인

된 가격에 판매하고 있다. 3대 이동통신 업체가 최신 아이폰

가격 구입 시 제공하는 할인 혜택은 해마다 커지는 추세다.

2018년의 경우 평균 1,099달러짜리 최신 아이폰 구입 시 제

공되는 할인 혜택은 평균 30달러에 불과했다.

업계에 따르면 다른 스마트폰에도 비슷한 할인 혜택이 적

용되지만, 아이폰을 대상으로 한 할인이 비교적 큰 편이다.

그렇다면 이들 이동통신 업체의 스마트폰 신제품 할인 혜택

에 과연 그만한 가치가 있을까?

‘ 보유 기간·회사 변경 여부 ’ 등 고려

스마트폰 요금제 비교 사이트인 ‘나비’(NAVI)에 따르면 스

마트폰 보유 기간과 회사 변경 여부 등에 따라 달라진다.

NAVI는 AT&T가 제공하는 데이터 무제한 요금 플랜을 예로

들어 설명했다. AT&T의 언리미티드 스타터 SL 플랜의 요금

은 전화번호 당 월 65달러99센트다.

이 플랜을 적용받으려면 자동 납부와 온라인 고지서 서비

스 등에 가입해야 한다. 보상 혜택을 받을 수 있는 스마트폰

이 최신 기기인 경우 이 플랜에 가입하면 아이폰 15 구입시

최대 1,000달러에 달하는 할인 혜택이 제공된다. 할인 혜택

은 3년간 매달 사용 요금 고지서에서 차감되는 방식으로 적

용된다.

AT&T의 다른 데이터 무제한 요금 플랜인 밸류 플러스 VL

은 아이폰 할인 혜택을 제공하지 않는다. 대신 월 요금이 50

달러 99센트로 스타터 SL 플랜보다 약 15달러 저렴하다. 3년

간 가입할 경우 총 내야 하는 요금은 약 2,375달러로 스타터

SL 플랜보다 약 540달러 덜 내는 셈이다.

만약 최신 아이폰을 원하고 앞으로 3년간 스마트폰 교체

계획이 없다면 월 요금이 비싸더라도 더 많은 할인 혜택을

받을 수 있는 스타터 SL플랜이 적합하다. 반면 같은 스마트

폰을 3년 넘게 오래 사용하고 보상 혜택을 받을 구형 스마트

폰 없는 경우, 또는 이동통신 업체 변경에 크게 구애받지 않

는다면 신제품 할인 혜택이 적거나 없더라도 요금이 저렴한

플랜이 비용 절약에 더 도움이 된다.

번거로워도 서비스 변경

자신에게 적합하고 비용도 절약할 수 있는 요금제를 찾기 가 쉽지 않다. 스마트폰을 사용하는 가족 숫자, 데이터 사용

량, 기기 선호도 등에 따라 셈법이 달라지기 때문이다. 이럴

때 ‘나비’(NAVI·https://app.yournavi.com/plan-onboarding)

와 같은 요금제 비교 웹사이트를 유용하게 사용하면 된다.

웹사이트에서 우편번호와 현재 가입한 업체, 가입을 원하

는 업체, 가족 수, 무제한 데이터 여부 등의 정보를 입력하면

업체별 요금을 한눈에 비교할 수 있다.

소규모 이동통신 업체 서비스에 관심이 있다면 ‘컨슈

머셀룰라’( https://www.consumercellular.com/ )와 같은 웹

사이트를 통해 요금을 비교할 수 있다. 비영리 소비자 정

보기관 ‘컨슈머 리포트’( https://www.consumerreports.org/ electronics-computers/cell-phones-services/buying-guide/)

도 스마트폰 구입 요령과 요금제 비교 요령 등의 정보를 제

공한다. 컨슈머 리포트에 따르면 스마트폰 할부금을 전화

요금에 포함하여 지불하는 경우, 할부금이 모두 지불될 때

까지 요금제나 이동통신 업체를 변경하지 않는 것이 좋다.

스마트폰 요금제를 비교하는 일이 번거롭지만, 비용 절약

효과가 있다. 컨슈머 리포트의 설문조사에 따르면, 최근 1년

간 전화 서비스를 변경한 대다수의 사용자가 매달 40달러

이상 절약했고 대체로 더 나은 서비스를 경험한 것으로 나

타났다.

CHANEL의 시작: 수녀원에 버려졌던 소녀가 개업한 모자 매장이다. 샤넬의 설립자인 가브

리엘 샤넬(Gabrielle Chanel)은 1883년 프랑스의 가난한 집안에서 태어났다. 그녀의 어

머니는 12살에 돌아가셨고, 아버지는 샤넬을 수녀원에 버려졌다. 그렇게 수녀원에서 생계

를 위해 바느질을 배운 샤넬은 성인이 되자 수녀원을 나가 봉제회사에 다니기 시작하였다.

당시 자주 불렀던 노래 <Ko Ko Ri Ko>와 <Qui qu'a vu Coco dans le Trocadero>에서 '코

코'라는 별명을 얻게 된다.

2024년 상반기 명품 브랜드 중 여성은 샤넬을, 남성은 톰

브라운을 가장 선호하는 것으로 나타났다. 일명 ‘에루샤(에

르메스·루이비통·샤넬)’를 비롯해 구찌, 프라다 등 전통

브랜드들은 남녀를 불문하고 상위권에 이름을 올리며 여전

한 인기를 입증했다.

명품 플랫폼 발란이 12일 공개한 2024년 상반기 명품 브랜

드 상품 톱20 순위를 보면, 성별에 따라 브랜드 순위에 차이 가 있는 것으로 나타났다. 여성의 경우 1위는 샤넬, 2위는 구

찌, 3위는 셀린느, 4위는 프라다로 나타났다. 남성의 경우 1

위는 톰브라운, 2위는 구찌, 3위는 루이비통, 4위는 샤넬로 조사됐다.

발란의 이번 조사 결과는 올해 1~6월 소비자 구매 데이터

를 분석한 것이다. 발란의 주요 고객층은 30~50대이며, 재

구매율은 70%를 상회해 진성 고객층이 많은 것으로 평가되

고 있다. 발란은 이를 통해 명품 구매 트렌드를 한눈에 파악

할 수 있으며, 성별에 따라 다른 구매 패턴도 확인할 수 있다

고 설명했다.

회색 수트로 대표되는 톰브라운은 남성에서 1위를 기록

한 반면, 여성에서는 9위에 그쳤다. 셀린느의 경우

3위였지만 남성에서는 11위였다. 남성의 톱20 브랜드에는

2024년 상반기 명품 브랜드 1위, 여자는 ‘샤넬’ 남자는?

- 발란, 2024년 상반기 명품 브랜드 TOP20 순위 공개

롤렉스, 오데마 피게 등 명품 시계 브랜드들이 등장했지만, 여성의 경우 막스마라, 살바토레 페레가모, 발렌티노, 펜디

등 브랜드가 순위에 들었다. 시계와 패션 등 성별별 선호 제

품군에 따라 차이가 있었다.

발란 관계자는 “업계 최다 브랜드·최고 거래량을 기반으

로 작성한 랭킹으로, 국내 온라인 명품 트렌드를 한눈에 볼

수 있는 데이터”라며 “향후 지난 5월 론칭한 글로벌 서비스 발란닷컴의 거래 추이를 기반으로, 글로벌 럭셔리 소비 트

렌드도 발표할 계획”이라고 말했다.

2024년 상반기 럭셔리 브랜드 TOP 20

TOP WOMEN MEN

샤넬(CHANEL)

구찌(GUCCI)

셀린느(CELINE)

프라다(PRADA)

보테가 베네타(BOTTEGAVENETA)

루이비통(LOUIS VUITTON)

에르메스(HERMES)

버버리(BURBERRY)

톰브라운(THOM BROWNE)

몽클레르(MONCLER)

생로랑(SAINT LAURENT)

미우미우(MIU MIU)

디올(DIOR)

메종 마르지엘라(MAISON MARGIELA)

발렌시아가(BALENCIAGA)

막스마라(MAX MARA)

살바토레 페라가모(SALVATORE FERRAGAMO)

발렌티노(VALENTINO)

반디(FENDI)

글로에(CHLOE)

톰브라운(THOM BROWNE)

구찌(GUCCI)

루이비통(LOUIS VUITTON)

AMI(CHANEL)

몽클레어(MONCLER)

프라다(PRADA)

보테가 베네타(BOTTEGA VENETA)

에르메스(HERMES)

버버리(BURBERRY)

STONE ISLAND)

셀린느(CELINE)

생 로랑(SAINT LAURENT)

디올(DIOR)

아미(AMI)

록렉스(ROLEX)

발렌시아가(BALENCIAGA)

메종 마르지엘라(MAISONMARGIELA)

오데마피게 (AUDEMARS PIGUET)

미우미우(MIU MIU)

메종 키츠네(MAISON KITSUNE)

출처: 발란 데이터

Q : 가까운 친척이 사업체를 구입할 때 건물 리스계약의

보증인으로 서명한 적이 있습니다. 그 친척은 불경기로 인해

얼마 전 사업체 문을 닫았고 그 후 아무런 연락도 없습니다.

며칠 전 렌트비 체납과 임대계약 위반에 따른 손해배상 청구

소장을 건물주로부터 받았습니다. 소송에 대응해야 하는지

보증인으로서 제 책임한계는 무엇인지 조언을 부탁드립니다.

A : 제삼자를 위해 보증인으로서 서명을 해준다는 것은 매

우 신중하게 결정하여야 합니다. 많은 사람들이 보증인의 책

임에 대해 잘못 이해하고 있다가 차후에 피보증인의 모든 채

무와 법적 책임을 떠맡게 된 후 뼈저리게 후회하는 것을 보

게 됩니다. 보증인은 말 그대로, 피보증인이 채무나 기타 법적

의무를 이행하지 않을 경우, 모든 채무와 법적 책임을 떠맡게

되는 것을 의미합니다. 따라서 친척이 리스계약을 받게 해주

기 위한 것일 뿐 잘 모르고 서명했다는 변명은 아무 소용이

없음을 명심하여야 합니다.

렌트비를 못 받았다며

퇴거명령서를 법원으로부터

받았다는 통지서를 보내왔습니다!

Q : 수년 전 사업체를 구입하였는데 사업체는 Sublease 로 운영하고 있었습니다. 얼마 전 건물주가 렌트비를 못 받았다

며 이미 퇴거명령서를 법원으로부터 받았다는 통지서를 보내 왔습니다. 저는 한 번도 렌트비를 연체한 적도 없고, 계약을 위반한 것도 없는데 어떻게 대처해야 하는지 알고 싶습니다.

A : 우선, Sublease(재임대계약)의 개념에 대해 설명을 들어 야 현재 발생된 퇴거소송을 이해할 수가 있겠습니다. 리스 (Lease)란 최초 건물주(Landlord)와 테넌트(Tenant)사이에 이 루어지는 임대차 계약을 의미하고, 건물주는 Lessor, 테넌트 는 Lessee로 부르게 됩니다.

Sublease (재임대계약)란 처음 리스계약을 체결한 임차인 (Lessee)이 임대계약의 당사자로 남아 있으면서 건물의 일부 분이나 임대기간의 일부분을 재임차인(Sublessee) 에게 다

시 재임대 해주는 형태를 말하는 것입니다. 따라서 임차인 (Lessee)은 동시에 Sublessor(재임대인)이라는 두개의 지위를 지니게되는 것입니다. 이 경우 Sublessor (Lessee)는 Sublessee 로부터 해당 부분 렌트비를 받아서 이를 포함한 전체 렌트비 를 직접 건물주에게 지불하게 됩니다.

다시 말해, Sublessee가 임대료를 지불하지 않거나 그 자리 가 비어있더라도 Sublessor는 본래 임차인(Lessee)으로서 건

물주에게 자신의 임대계약에 따라 재임대 계약을 포함한 모 든 렌트비에 직접적으로 책임을 지게 되는 것입니다.

반대로 Sublessee가 제때 렌트비를 잘 지불하였다 하더라

도 Sublessor(Lessee)가 건물주와의 Master Lease 계약을 위

반하게 되면 건물주는 Sublessee의 위반 여부에 관계없이

Sublessor(Lessee)를 상대로 퇴거소송을 할 수 있고, 이에 근거 해서 실제 Sublessee를 포함한 모든 테넌트를 상대로 퇴거명

령을 강행할 수 있게 되는 것입니다. 사업체를 구입할 때에는 일반적으로 매도인이 가지고 있던 기존의 리스계약을 그대 로 이전받게 되며 이를 Assignment라고 합니다.

임대계약을 양도할 때 어떤 형태로 이전했느냐에 따라 매 도인과 매수인, 그리고 건물주의 책임과 권한에 커다란 차이 가 있게 됩니다. 따라서 사업체매매시 리스계약에 관한 문제

를 명확히 확인해 두실것을 권합니다.

소유권 이전 반드시

받아야 유효한지

Q : 수년 전 친구에게 상당한 금액을 빌려주었는데, 최근

에 친구로부터 부채 대신 소유하고 있던 부동산의 소유권을

저에게 이전해 주겠다며 포기양도증서 (quitclaim deed) 를 만

들어 왔습니다.

다른 친구가 보는 앞에서 직접 서명을 해준 서류인데 반드

시 공증 (notarization)을 해야 유효한 것인지요.

공증을 받지 않고 나중에 등기소에 소유권을 등기할 수 있

는지 알고 싶습니다.

A : 우선, 공증(notarization)의 개념과 그 법적 효력에 대해

정확한 인식을 하고 있어야 하겠습니다.

공증이란, 공증인 자격을 가진 사람 (notary public) 앞에서,

서명을 하는 당사자가 직접 서류에 서명하는 것을 확인한다

는 공증인의 확인 절차입니다.

따라서, 서명을 한 당사자가 차후에 서류에 있는 서명이 자

신의 것이 아니라고 부인하거나, 자신이 직접 서명한 것이 아

니라고 주장하는 것을 방지하게 되는 것입니다.

공증의 여부에 관계없이 당사자들이 서명을 한 서류는 법

적으로 유효한 효력을 갖게 됩니다.

그러나 공증이 되어 있지 않은 경우, 앞에서 언급한 것처럼, 상대방이 자신의 서명이 아니라고 우기거나, 서명이 위조되 었다고 주장할 경우, 이를 반박하기가 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

또한 현행법상으로 등기를 하기 위한 모든 서류는 반드시 공증을 받아야만 등기소에서 등기가 허락됩니다.

따라서 공증되어 있지 않은 서류는 등기를 할 수 없으므로, 본인의 권리를 보호받기 위해서는 반드시 공증인에게 공증

을 받아야 하겠습니다.

주의할 것은, 공증을 받기 위해서는 서류에 미리 서명을 해

서 가져 가면 안 되고 공증인이 보는 앞에서 당사자가 직접

서류에 서명을 하여야 하며, 공증인 대장에도 당사자 서명과

함께 기록하도록 되어 있습니다.

또한 중요한 계약이나 서류인 경우 등기 여부에 관계없이

공증을 받아두는 것이 차후에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에

예방할 수 있는 방법이라 하겠습니다.

QR코드는 흑백 격자무늬 패턴으로 정보를 나타내는 매트릭스 형식의 바코드로, 기존

바코드가 용량 제한에 따라 가격과 상품명 등 한정된 정보만 담는 데 비해 QR코드는 넉 넉한 용량을 강점으로 3차원적인 다양한 정보를 담을 수 있다. 유통업계가 QR코드 도 입에 앞장서고 있는 것은 스마트폰 보급 확산에 따라 훌륭한 마케팅 도구로 활용할 수 있 기 때문이다.

l mre l Q세대 [Quality Control ]

l mre l QR코드 [ Quick Response Code ] 국가적인 문제들에 대해 무관심하고 온라인에 몰두하는 세대로 Q는 'Quiet'를 뜻한 다. 이들은 온라인으로 조용히 자신의 이상을 추구하고 있는 반면, 지구온난화나 국가

등 국가와 지구촌이 직면한 현안의 해법에 대해서는 조용히 개인 홈페이지에 관련

등 지나치게 가상현실에만 매달려 있는 경향이 있다.

l mre l RBC [Risk Based Capital]

위험기준자기자본. 자본적정성 지표인 지급여력 비율을 산정할

l mre l RFM [Recency Frequency Monetary ]

미래 구매 행위를 예측하는데 있어 가장 중요한 것이 과거 구매내용이라고 가 정하는 시장분석기법이다. RFM은 최근의(Recency) 주문 혹은 구매 시점, 특정 기간 동안 얼마나 자주(Frequency) 구매하였는가, 구매의 규모는 얼마인가(Monetary Value)를 의미하며, 각 고객에 대한 R·F·M을 계산한 후 이를 바탕으로 고객군을 정의 한 뒤 각 고객군의 응답 확률과 메일 발송 비용을 고려해 이익을 주는 고객군에게만 메 일을 발송하는 것이다.

l mre l RJE [ Remote Job Entry ]

리모트 배치시스템에서 작업의 입출력을 하는 단말장치를 말한다. 광의로는 단말장치 만이 아니라 시스템 전체를 가리키는 경우도 있다. 단말장치의 종류로는 카드리더, 인 행장치, 타이프라이터 등의 간이구성에서부터 컴퓨터를 사용하여 단말측에서 오버플 로우한 처리를 상위의 대형 시스템에서 처리되도록 한 것 등 여러가지가 있다.

l mre l ROA [ Return On Assets ]

총자산이익률(Return On Asset)로 불리며, 기업이 기업의 총자산을 활용하여 얼마 나 많은 당기순이익을 창출했는가를 나타내는 재무비율이다. ROA = 당기순이익/총 자산 으로 계산할 수 있고, 기준이 되는 총자산은 기초의 값을 사용하기도 하고 기초와 기말을 평균하여 사용할 수 있다. 당기순이익은 회사의 손익계산서에서 구할 수 있고 총 자산은 회사의 재무상태표에서 구할 수 있다.

l mre l ROI [ Return On Investment ]

투자수익률. 투자수익률은 가장 널리 사용되는 경영성과 측정기준 중의 하나로, 기업 의 순이익을 투자액으로 나누어 구한다. 투자수익률은 원래 미국의 화학회사 듀퐁사 에 의해 사업부의 업적을 평가하고 관리하기 위해 사용되어, 투자수익률 분석이라는 내부통제기법으로 개발되었다. 이 분석은 투자수익률이 경영성과의

유족배우자 연금 (SURVIVAL BENEFITS)

이번 호에서는 소설연금 그 두번째 이야기로 배우자혜택, 유족연금,

소셜연금의 미래 및 이에 대한 우리의 대비책 등에 대해 알아보도록

하겠습니다

배우자혜택 (Spousal Benefit)

배우자(영희)도 연금을 받으실 수 있습니다. 물론 배우자 본인이 일

하셨으면 본인연금이 있지만 배우자가 일하였는지 여부에 상관없이

배우자 연금을 받으실 수 있습니다.

예를 들어 남편(철수)께서 일하시고 부인(영희)은 가정에서 집안살

림만을 책임진 경우에 남편이 받으시는 금액의 반 (남편께서 $2,000

을 받으셨다면 부인도 $1,000을 받게되어 총 $3,000을 수령)을 받

게되는 것입니다.

이 경우 영희도 일을 좀 하셔서 영희 본인의 연금이 $600이면 배

우자혜택은 $400 (철수 수령액의 반인 $1,000 - 영희 본인 수령액

$600)이 되어 영희는 $1,000의 연금을 수령하게 됩니다. 이 경우에

도 부부 합계로는 $3,000을 받게되는 것입니다.

수령시기와 배우자 혜택의 변화

배우자혜택도 일찍 받게 되면 금액이 줄어들게 됩니다. 일찍 받기 시

작하면 67세가 만기은퇴연령인 1960년 이후 출생자의 경우 66세에

는 92%, 65세에는 83% 그리고 63세에는 70%, 62세에는 70% 만

을 받게 됩니다. 다만 67세 이후에는 연기하시더라도 더 받으실 수 없

으므로 반드시 67세가 되면 배우자혜택을 받으셔야 합니다.

유족배우자 연금 (Survival Benefits)

유족배우자에게도 연금이 있습니다. 두 분이 모두 1960년생이셔

서 만기은퇴연령이 67세이고 각각 본인 만기은퇴연령시 받는 연금

이 $2,000, $600이라고 하면 앞서 보았듯이 67세에는 남편 철수

가 $2,000, 부인 영희는 $1,000 (영희 연금 $600 + 배우자혜택

$400)로 합계 $3,000을 받으십니다.

철수가 먼저 돌아가시면 어떻게 될까요? 영희는 본인과 남편이 수령

하는 금액중 큰 금액인 $2,000만을 받으시게 됩니다.

이 경우 철수가 언제 연금을 수령하기 시작하느냐에 따라 영희가 받 게되는 금액에

영희가 혼자되어 유족연금을 받게될 때 철수가 62세부터 조기수령 을 했는지 70세까지 연기하고 받기 시작했는지에 따라 월 $1,080의 차이가 나게 됩니다. 철수 생존시에도 같은 금액의 차이가 있지만 사 망시에는 그 차이 (77%)가 훨씬 큰 금액으로 느껴지게 될 것입니다. 따라서 돈을 더 많이 받게 되시는 분께서 남게되는 배우자를 위해서 최대한 늦춰서 본인도 많이 받고 유족에게도 이 금액이 계속되게 하는 것이 매우 중요해지게 되죠.

이혼한 배우자의 연금혜택 (When Divorced) 이혼한 배우자가 연금혜택을 받는 경우는 결혼을 10년 이상 유지했 고 현재 재혼하지 않은 경우에 해당됩니다. 예를 들어 철수와 영희가 이혼했는데 두 분이 10년 결혼생활 후 이혼하고 영희가 재혼을 하지 않았다면 철수 연금액의 반 ($1,000)을 받게 됩니다. 이 경우 철수의 재혼여부에 상관없이 받으시게 되며 만일 영희가 재 혼한 경우라면 재혼한 배우자 연금의 반을 받으시게 되겠지요. 이에 따라 이혼변호사는 이혼을 생각하시는 분들의 결혼생활 연수를 꼼꼼 히 따져본다고 합니다.

소셜연금에도 세금 소셜연금에도 세금이 있습니다. 다음 산정금액이 일정 금액을 초과 할 경우 소셜연금 소득에도 과세가 됩니다.

소셜연금 Tax 산정금액 = 수정된 총조정소득 (Modified Adjusted Gross Income) + 소셜연금액의 반 + 일체의 비과세 이자 소득

Married Joint Filing의 경우 산정금액이 $32,000 ~ $44,000 인 경우는 연금액의 50%, 산정금액이 $44,000을 초과하는 경우에 는 연금액의 85%까지가 과세대상이 됩니다. 예를 들어 부부합산으로

$62,000 (Rental Property 소득 $30,000 + 은행이자 $12,000 + 소셜연금 $20,000)의 소득이 있는 경우 소셜연금 Tax 산정금액은 $52,000 (Rental Property 소득 $30,000 + 은행이자 $12,000 + 소셜연금의 반 $10,000)이 되어 소셜연금 소득 $20,000의 85%인 $17,000이 과세대상 소득으로 포함되게 됩니다.

절세를 위해 Rental Property 소득을 비과세소득 (Roth IRA, Roth 401(k), 또는 7702 소득-Cash Value Life Insurance 등)으 로 바꾸는 경우는 세금을 낮춰 가처분 소득을 늘릴 수 있게 됩니다.

소셜연금의 미래: 소셜연금 얼마나 안전한가요? 그런데 이렇게 은퇴소득의 기초가 되는 소셜연금은 얼마나 안전한 것일까요? 이미 2012년 발행된 소셜연금내역서 첫페이지에 “2016

년부터는 소셜연금 Tax로 받는 것보다 더 많은 금액을 소셜연금으로

지불하여야 하며, 개선을 하지 않는다면 2037년에 소셜연금기금이

부족하게 될 것이므로 예정된 금액의 76% 정도밖에 지불할 수 없을

것이다. 따라서 이 문제를 조속히 해결하여야 한다” 라고 쓰여 있었습 니다.

2016년 이후 약간의 조정이 있었지만 이러한 문제를 해결하기에는

아직 갈 길이 먼 상태입니다. 소셜연금은 소셜연금 Tax (FICA Tax)로

받은 재원으로 현재의 은퇴자들에게 지급하게 되는데 이 재원에 돈을

넣는 사람과 이 재원으로부터 돈을 받는 은퇴자의 비율이 점점 낮아지

고 있어 소셜연금재원이 크게 압박을 받고 있습니다.

이 비율이 1960년도에는 4.9:1, 즉 4.9명이 돈을 벌어서 한 사람의

은퇴자에게 소셜연금을 주고 있었는데, 2010년에는 2.8명당 1명으 로, 2030년에는 1.9명당 1명으로 줄어들 것으로 예상되어 무언가 조

치가 필요한 것은 사실입니다.

마무리

그렇다고 은퇴를 얼마 남겨놓지 않은 분들이 크게 걱정하실 필요는

없습니다. 젊은이들을 위해 무언가 제도적 개선이 필요하지만 강력한

유권자 그룹인 은퇴자 및 조만간 은퇴할 분들에게 손해가 커질 결정을

단시일내에 하기는 쉽지 않습니다.

다만 소셜연금액이 기존 방식보다는 더 줄어들거나 더 많은 금액을

납입해야 할 가능성이 크며, 소셜연금이 은퇴후 소득의 19%를 차지

하는 통계 (2012 Social Security Administration)로 볼 때 각종 개

인연금등을 통해 스스로 준비해 나가야 한다는 점은 더욱 분명해진다 하겠습니다.

이를 위해 가능한 이른 시점부터 은퇴를 위해 준비해야 하겠으며 미

리 대비하면 큰 세제혜택을 누리면서 할 수 있는 방안이 많으므로 이

에 대해서는 전문가와 상의하시길 추천드립니다.

또한 소셜연금도 매우 복잡한 제도이므로 구체적인 산정금액은 이

분야 전문가나 가까운 소셜연금국에 방문해서 제대로 문의하고 연금

수령시기등을 결정하시길 권유드립니다.

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영화 ‘극한직업’의 왕갈비통닭처럼 상품 차별화를 통해 독점적 경쟁시 장에 진입하는 모든 기업이 항상 성공하는 것은 아니다. 독점적 경쟁시 장에서도 ‘기업의 자유로운 진입 퇴출’이 열려 있기 때문이다. 독점적 경 쟁시장에서 누군가 차별화된 상품으로 이익을 보고 있다면 다른 누군가 는 금세 ‘베끼기 상품’을 만들 것이다. 다수의 경쟁자가 생긴다면 개별 기 업의 수요는 쪼그라들 수밖에 없다. 차별화해 초반에 이득을 보는 기업 들도 장기적으로는 큰 이익을 보기 힘들다.

놀라운 맛으로 독점 성공한 '마형사

왕갈비통닭, 실제 있었다면 흥행 지속됐을까?

한국 자영업 생태계는 이런 프로세스가 가장 잘 작동하 는 곳 중 하나다. 한국 자영업엔 과당경쟁이 일상화돼 있다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 한국의 취업자 대비 자 영업자 비중은 25.1%(2018년 기준)로 OECD 국가 중 여덟 번째로 높다. 미국(6.3%) 독일(9.9%) 일본(10.3%) 등에 비하 면 매우 높은 수치다. 자영업에 종사하는 사람이 많다는 것 은 대박 아이템이 생기면 그 시장으로 뛰어들 대기 자영업 자가 그만큼 많다는 의미다.

만약 왕갈비통닭집이 실존했다면 한국의 자영업 특성상 유사 브랜드들의 치열한 시장 나눠먹기가 진행됐을 것이 다. 실제로 ‘극한직업’ 영화 이후에 다수의 왕갈비통닭 치킨 집이 생겼다. 단지 영화였어도 자영업자들이 이렇게 몰렸 는데 실제 왕갈비통닭이 대박 아이템으로 등장했다면 더 많은 경쟁자가 생겼을 것은 자명하다.

퍼플오션 전략도 있지만 놀라운 맛으로 독점 성공한 '마형사 왕갈비통닭'…자영 업 과당경쟁에서 끝까지 살아남을 수 있을까“지금까지 이 런 맛은 없었다. 이것은 갈비인가 통닭인가.”

고반장(류성룡 분)네가 개발한 왕갈비통닭

은 새로운 메뉴다. 하지만 동시에 익숙한 치킨

이기도 하다. 기존 고추장을 베이스로 한 양념

치킨의 소스를 갈비양념으로 대체했을 뿐이다.

우리는 여기서 ‘퍼플오션(purple ocean) 전략’을

엿볼 수 있다. 퍼플오션 전략이란 레드오션(red ocean)과 블루오션(blue ocean)의 중간개념이다.

완전히 새로운 분야를 개척하는 블루오션 상품

보다 기존의 익숙한 레드오션 상품에서 발상의

전환을 통해 조금 다른 상품을 만드는 것이다.

퍼플오션 전략은 블루오션 전략의 대체 전

략으로 등장하게 됐다. 블루오션이란 개념은

2000년대 중반 처음 국내에 소개됐다. 당시 수

많은 기업이 블루오션 전략을 고민했지만 결과

는 신통치 않았다. 블루오션을 찾는다고 해도

경쟁자들이 쫓아와 금세 레드오션이 되곤 했다.

이에 아이디어 연구비용을 절감할 수 있는 퍼플

오션 전략이 주목받게 됐다.

국내엔 퍼플오션 전략으로 큰 성과를 거둔

상품이 이미 많이 나왔다. ‘허니버터칩’이 대표

적인 사례다. 허니버터칩은 기존 감자칩에 고

소한 버터의 풍미를 입혀 출시된 과자다. 2014

년 8월 출시한 이후 SNS에서 입소문을 타며 3

개월 만에 50억원의 매출을 올렸다. 암시장에

서 거래되는 해프닝이 벌어질 정도로 높은 인기 를 구가했다.

삼성전자가 내놓은 ‘폴더블폰’도 퍼플오션 전

략의 결과물이다. 과거 블루오션이었지만 현재

는 레드오션 상품이 된 스마트폰, 이를 뛰어넘

는 블루오션 시장을 개척하기 위해선 천문학적

인 비용이 불가피하다. 삼성은 간단하지만 혁신

적인 아이디어로 이를 돌파한다. 화면을 이어

붙여 폴더블폰 시장을 개척했다.

콘텐츠 시장에서 각광받는 ‘원소스 멀티유

즈(one source-multi use) 전략’도 퍼플오션 전략

의 일종으로 볼 수 있다. 원소스 멀티유즈란 기

존에 인기 있었던 만화나 소설 등을 토대로 영 화, 드라마 등을 제작하거나 원작의 캐릭터를

상품화해 완구류, 의류 등에 적용하는 전략을 말한다.

자영업 문제의 핵심은 과당경쟁

지금까지 살펴본 대로라면 한국 자영업자는

두 가지 중 하나다. 하나는 그저 그런 메뉴로 장 사를 해 가격차별화가 되지 않아 경영난에 허덕

이는 경우, 다른 하나는 차별화를 통해 성공을

거뒀지만 과당경쟁의 늪에서 빠져나오지 못하

는 경우다. 그만큼 한국에서 자영업은 어렵다.

한국은행에 따르면 한국의 자영업 폐업률(신규

업체 수 대비 폐업업체 수)은 89.2%(2018년 기 준)다. 2016년 77.7%, 2017년 87.9%에서 계속 증 가 추세다.

정부는 다양한 자영업 지원책을 내놓고 있다.

카드결제 수수료 부담을 낮춰주는 제로페이, 최

저임금 상승분 일부를 지원하는 일자리안정자 금 등이 그것이다. 하지만 경제학자들은 이런

식의 정부 대처는 증상만을 완화시키는 대증요

법에 불과하다고 지적한다. 자영업 문제의 근본

‘ 극한직업 ’ / 2019 평점 장르 국가 등급 러닝타임 8.65

코미디, 액션, 범죄, 형사, 정의구현물 한국

15세이상관람가 111분

원인은 과당경쟁 구조에 있다. 과당경쟁은 일자 리 만성 부족에서 비롯된다. 경제를 활성화해 대기업이든, 중소기업이든 일자리가 넘치도록 해야 너도나도 자영업에 불나방처럼 뛰어드는 것을 막을 수 있다.

영화 후반부 마약조직의 수장 이무배(신하균 분)가 “치킨집 하면서 왜 목숨을 걸어?”라고 비 아냥거리자 고반장은 울컥한다. 그러곤 “니가 소상공인 모르나 본데... 우리는 다 목숨 걸고 해!”라고 소리친다. 생사를 오가며 오늘도 고생 하는 이 땅의 수백만 자영업자의 눈물샘을 자 극했던 장면이다.

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리커스토아 매상 월 $78,000

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자동차 Auto & Body Shop

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월매상 : $100,000

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렌트비 :$ 3,900

지역 : Dallas

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위치 : 케롤톤 (케롤톤 H-마트근처)

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컨비니언 스토어

주유소 / c-store 자리

현재 운영 안함

판매가 : $899,000

2,080 SF/ Property tax $12,784

컨비니언 스토어 운영하실 분 최적의 기회 문의 : 메트로 부동산 차득복(214.771.6070)

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