2024년 7월호 / 창간11주년 통권 136호 2013년 4월 1일 창간 발행처 : 월간부동산/비즈니스 매거진 (214)295.7256 / 팩스 : (214)279-3991 2625 Old Denton Rd #576, Carrollton.TX.75007
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만약 55세 이상 시니어 시대를 준비하는 분들이 부동 산 부동산 투자에 대해 큰 의미를 두지 않고 있다면, 곧 이러한 생각을 바꿔야 하는 상황에 직면하게 될지 도 모른다. 이 세대를 위한 특별한 주택 옵션에는 어떤 것들이 있으며, 향후 30년 이상을 준비하는 방법으로 어떤 부동산 지식을 쌓아 나아가야 하는지 하나씩 집 어가 보기로 한다.
동료와 함께하는 편의시설 공유
텍사스는 미국에서 세 번째로 큰 고령 인구를 보유하고
있으며, 텍사스 보건 복지 서비스에 따르면 2030년까지 50
세 이상의 주민이 1,100만 명 이상이 될 것으로 예상된다.
연령 제한 커뮤니티(Age-restricted communities, also called active adult or retirement communities)는 텍사스에서 점점 더
흔해지고 있으며, 텍사스 전역에만 120개 이상의 커뮤니티
가 있으며 계속적으로 추가로 개발되는 커뮤니티가 수십여
개에 이른다.
55세 이상 커뮤니티의 가장 중요한 요소 중 하나는 누가
그곳에 살 수 있는지를 미리 확인하는 일이다. HUD의 고령
자 주택 면제를 충족시키기 위해 55세 이상 커뮤니티는 주
택 단위의 최소 80%가 55세 이상인 한 사람 이상이 거주해 야 한다. 나머지 20%는 55세 미만의 사람이 거주할 수 있고,
이상의 고객에게
면제를 유지하기 위해 커뮤니티는 거주자의 연령을 정확히 유지하고 기록해야 한다.
62세 이상 커뮤니티는 모든 가구원이 62세 이상이어야 HUD 요건을 충족한다. 연령 제한 커뮤니티는 독립형 주택
의 게이트 커뮤니티에서 콘도미니엄이나 아파트 스타일의 건물까지 여러 형태로 선택의 폭도 넓다.
같은 연령대나 친한 동료들과 함께 사는 생활을 원하는 시니어들이 이러한 생활 환경을 받아드리는 것은 그리 어
렵지 않은 선택이다.
공용 식사 공간, 도서관, 비즈니스 센터, 세탁물 및 쓰레 기 문앞 수거, 식료품 배달 서비스 등이 기본적으로 제공되 며, 게임 나이트나 타운 쇼핑을 위한 예약된 여행과 같은 활
동도 제공되기도 한다. 골프장에 인접한 커뮤니티도 인기 있는 선택이다.
서비스를 제공하기 위해 특별히 훈련된 전문가입니다.SRES® 자격증은 부동산 전문가들이 고령자 부동산 시장에서 필요로 하는 전문 지식과 기술을 습득할 수 있도록 돕습니 다. SRES® 자격증을 받기 위해서는 다음과 같은 교육 과정을 이수해야 합니다.
* 고령자 주택 옵션 이해 : 다양한 고령자 주택 유형을 이해하고, 안전하고 편안하게 생활할 수 있도록 주택을 적응시키는 방법을 배웁니다.
* 고령자 고객 상담 : 연금, 역모기지, 401(k) 계좌 등이 부동산 결정에 미치는 영향을 이해하고, 고령 자를 대상으로 하는 금융 사기와 법적 준수 사항을 파악합니다.
* 고령자 시장에 대한 마케팅 : 50세 이상 부동산 시장의 특성을 파악하고, 이들과 신뢰 관계를 형성하 는 방법을 배웁니다 (SRES®) (www.nar.realtor) (HomeLight).이 자격증을 취득한 에이전트는 고령자 고객이 은퇴 후 재정 관리, 주택 매매와 같은 중요한 결정을 내리는 데 도움을 줄 수 있습니다.
일부 커뮤니티에는 프라이빗 또는 세미 프라이빗 코스
가 있으며, 커뮤니티는 골프 코스가 가까이 있지 않더라도
주민들이 골프 카트를 타고 다닐 수 있는 편리성을 제공하
는 커뮤니티도 있다.
많은 연령 제한 커뮤니티의 주요 장점은 필요한 주택 유
지 관리가 거의 없다는 것이다. 보통 유지 관리를 담당하는
관리 회사에 의해 운영된다.
은퇴 커뮤니티에 대한 오해
연령 제한 커뮤니티에 대해 잘못 알고 있는 점들이 있
다. 첫 번째는 이러한 커뮤니티가 거주자의 연령을 제한하
지만 구매자의 연령은 제한하지 않는다는 것이다. 누구든
구매가 가능한 것이다. 부동산을 구매하는 맥락에서 고객
의 나이는 중요하지 않지만, 구매전 커뮤니티 자료를 살펴
보고 거주시 어떠한 제한 사항이 있는지 미리 살펴 보아야 한다.
또다른 오해는 이러한 커뮤니티가 항상 꽉 차있고 소란
스러울 것이라는 오해이다.
물론 커뮤니티 마다 차이는 있겠지만, 일부 고객은 연령
제한 커뮤니티를 두 번째 집으로 구입한 사람도 있고, 어
떤 사람은 타주에 살면서 추운 겨울에만 텍사스에 살러 오
는 경우도 있다. 그래서 많은 유닛이 비어 있는 경우가 많
아 한산한 커뮤니티가 더 많은것이 현실이다. 커뮤니티는
이를 알고 주택 유지 관리 및 커뮤니티 보안 조치를 잠그고
떠날 수 있는 것으로 홍보하기도 한다.
구입시 시니어 부동산 전문가 (SRES)통해 구입
연령 제한 커뮤니티의 부동산 판매는 일반 주택과 다
소 차이가 있고 세금에 대한 충분한 조언을 받아야 안전
하고 현명한 재산권 이전이 가능하다는 점을 기억해 놓
아야 한다.
본인의 사망 후 재산을 어떻게 처리할지, 자신의 재산중
이 연령 제한 커뮤니티의 소유권을 어떻게 할지, 그리고 젊
은 가족 구성원에게 재산이 넘어갈 경우의 제한 사항에 대 해 미리 계획하고 논의하는 것이 중요하다.
이러한 매입 과정에 필요한 전문적인 지식을 가진 시니 어 부동산 전문가(SRES) 에이젼트로 부터 이러한 전반적인
조언을 제공 받을수 있다. 생명보험에
생명보험 안에 있는 Cash Value 를 연금으로 전환 할 수 있을까?
이에 대한 대답은 ‘연금 전환이 가능하다’ 이 다. IRS section code 1035 exchange 방 법을 통해 그동안 저축성 생명보험 안에서 키 워온 소득에 대한 세금을 내지 않고, TAX FREE EXCHANGE 방법으로 저축성 생명보 험의 CASH VALUE AMOUNT 를 은퇴연금인 ANNUITY 로 전환 할 수 있다.
이러한 경우 생명보험의 사망 보험금을 포기해 야 하지만 더 이상 보험료를 내지 않아도 되며 전 환한 금액을 기준으로immediate income 연 금으로 약정된 인컴을 지급받거나 또는 옮긴 금 액을 사용치 않고 몇년 기다린 후 특약을 통해 일 정 금액을 평생 은퇴연금으로 지급 받을 수 있다. 그러므로 살아 있는 동안 이 약속된 인컴 금액에 대해서는 걱정 없이 은퇴 후 생활을 누릴 수 있다. 그럼, 언제 생명보험을 ANNUITY 로 전환 할 수 있을까? 한 예를 들어 보자.
30세부터 MR. KIM 은 어린 자녀와 가족 을 위해 본인의 저축성 생명보험을 이용해 매 월 ＄500씩 저축을 해 왔다. 어느덧 세월이 지 나 60세가 되었고 그간 어린 자녀는 성장하 여 독립하여 재정적으로도 안정적이 되었다 고 한다. 갖고 있는 생명보험(들)을 유지하며 보험안에 쌓인 cash value를사용 하는 방법 도 있지만, MR. KIM은 은퇴후를 약속된 일 정 금액을 평생 받을수 있는 특약이 포함된
GUARANTEED LIFETIME WITHDRAWAL
BENEFIT (GLWB) ANNUITY 로 옮겨 (1035 EXCHANGE) 10년 후인 70세에 은퇴를 시작 하였다고 한다.
30세부터 매월 ＄500씩 생명보험을 이용해 저축해온 금액이 (원금 ＄180,000) 그동안 복 리이자를 받아 30년 후 대략 ＄350,000이 되 었고 이 cash value를 1035 exchange방법으 로 ANNUITY로 옮긴 후 70세부터 LIFETIME INCOME으로 매년 ＄49800을 (월 ＄4,150) 본인의 일부 은퇴연금으로 수령 받아 노후를 시 작한 것이다. 70세부터 80세까지만 산다고 하여 도 총 ＄498,000, 90세까지 는 총 ＄996,000 을 자금이 고갈 날 걱정 없이 은퇴연금으로 사용 할수 있다.
인터넷 부동산 매물 정보업체를 통해 바이어들은 시시각 각 매매정보를 검색한다. 시세보다 높은 가격에 집을 내놓 으면 주택시세 정보에 정통한 바이어들의 외면을 받기 쉽다.
집을 내놓았는데도 보러 오는 바이어가 없다면 오버 프라
이스일 가능성이 높다. 문제는 오버 프라이스 셀러라는 딱지 가 붙어 나중에 집을 팔 때도 문제가 될 수 있다는 것이다. 가 격을 너무 높게 정하면 지역 주택시장에서 바이어들의 신뢰 를 얻기 힘들다.
l mre l 가격흥정 생략 추세
셀러들이 자꾸 높은 가격에 집을 내놓고 싶어 하는 것은 바
이어들의 가격 흥정에 대비하기 위한 이유가 크다. 모든 거래
와 마찬가지로 주택거래 역시 셀러와 바이어 양측의 팽팽한
가격 흥정이 벌어지지만 가격을 너무 높이 정하면 흥정조차
시작할 수 없는 경우가 발생한다.
젊은층 바이어가 급증 추세인 최근 가격 흥정 절차를 달갑
게 생각하지 않는 바이어가 늘고 있다. 시세에 맞게 나온 주택
이라고 판단되면 가격 흥정 대신 ‘풀 프라이스’ (fullprice) 오퍼
를 통해 바로 주택구입 체결에 나서려는 바이어가 많다. 섣불
리 오버 프라이스 전략을 사용하는 것은 이런 추세와 동떨어 진 전략이라고 할 수 있다.
l mre l 높은 가격 제시하는 에이전트 주의
오버 프라이스의 원인이 리스팅 에이전트인 경우도 있다.
현실적인 가격을 통해 주택매매 기간을 단축시키는 대신 일 단 리스팅 확보를 위해 셀러 측에 높은 가격을제시하는 에이
전트를 주의해야 한다.
일부 에이전트는 고급 주택가 지역에서 터무니없이 높은
리스팅 가격을제시해 리스팅을 확보한 뒤 자신의 홍보에 활
하기 위한 목적으로 높은 리스팅 가격을제시하는데 이런
에이전트를 주의해야 주택판매에 성공할 수 있다.
l mre l ‘골든타임’ 놓치기 쉬워
집을 팔 때 골든타임은 집을 내놓은 뒤로부터 약 2~4주
간이다. 이 기간 내에 오퍼를 받지 못하면 셀러 측은 점점
협상력을 잃게 된다. 골든타임 동안 가능한 많은 바이어
에게 집을 보여주고 여러 명의 바이어로부터 오퍼를 받
을 수 있는 전략을 짜야 높은 가격에 집을 팔 확률도 높
아진다.
그런데 너무 높은 가격에 집을 내놓으면 골든타임을 놓
치기 쉽다. 골든타임을 놓치는 것 뿐만 아니라 주택판매
자체가 힘들어진다. 골든타임동안 오퍼가 없어 이후 가격
을 내리게 되면 결국 기대했던 높은 가격에 집을 팔지도
못하는 결과다.
l mre l 결국 가격 인하
30일 기간 내에 집이 팔리지 않으면 결국 낮은 가격에
팔리게 되는 게 일반적이다. 매물 조건이 아무리 우수해
도 오버 프라이스 가격표가 붙은 매물에는 바이어들이
당장 달려들지 않는다. 한 에이전트는 상어가 득실한 바
다에 피만 뿌리는 것과 같은 행위라고 비유했다.
피를 보고 달려든 상어들이 먹잇감이 떨어지기를 기다
리듯 바이어들은 오버 프라이스 매물의 가격이낮춰 지기
만 기다린다는 것이다. 30일 기간이 지나면 결국 매물은
상품성이 떨어지기 시작하고 처음부터 현실적인 가격에
나온 매물보다 오히려 낮은 가격의 오퍼를 제출받는 경
우가 많다.
l mre l 감정가 낮으면 모두 물거품
집을 높은 가격에 내놓고 구입계약이 체결되더라도 감
정가가 적절히 나오지 않으면 결국 가격을 내려야 한다.
감정가는 대부분 최근에 주변에서 매매된 주택의 가격
을 바탕으로 산출되는 데 만약 주변 시세보다 높은 가격
에 집을 내놓으면 감정가가 거래가격보다 낮게 나오는 것
이 일반적이다.
감정가가 거래가 보다 낮으면 바이어 측은 주택 구입에
필요한 대출을 받기 힘들어진다. 결국 셀러 측과 합의해
거래가격을 낮추거나 거래를 아예 취소하는 수밖에 없다.
주택 커미션, 바이어가 지불해야 한다!
l mre l 주택 구매자와 판매자, 변경된
커미션 지불 조건 활용법
“조정 인센티브가 여전히 존재하는 한, SELLER는 조정을 피하기 위해 BUYER에이전트에게 초
경쟁적인 수수료를 제공해야 할 수도 있게 될것이다.”
l mre l 주택 커미션, 바이어가 지불해야 한다
즉 판매자(Seller)는 자신의 부동산에게 3%만 지급하고 구
매자도 자신의 부동산에게 3%의 비용을 지불한다는 내용인
데 주택 시장 전문가들은 에이전트 고용 비용이 주택 구매자 (Buyer)에게 전가되는 변화가 주택 판매에 얼마나 큰 영향을
미칠지 즉각적으로 판단할 수 없다고 말한다. 구매자와 판매
자, 에이전트가 앞으로의 상황을 어떻게 헤쳐나갈지 파악하
는 과정에서 조정 기간이 필요할 것으로 보인다.
과연 이러한 새로운 법규가 어떤 변화를 가져올 것이며, 어떤 형식으로 정착될 것인가?
주요 변화의 핵심은 Buyer를 대리하는 중개인에게 누가 수
수료를 지불하느냐에 있다.
현재 Seller를 대리하는 에이전트는 일반적으로 Buyer를 대
리하는 에이전트와 주택 판매 가격의 약 5~6%에 해당하는
수수료를 나눠서 받는다. 이러한 계약을 업계에서는 “협력 보
상”이라고 한다.
그러나 제안된 규칙 변경으로 인해 Seller가 MLS 플랫폼 외
부에서 Buyer의 에이전트와 이러한 계약을 협상할 수 있는 길
이 열려 있어 에이전트가 현재와 같은 상황을 유지할 수 있는 허점이 생겼다.
또한 Buyer는 Seller에게 에이전트 보상에 도움이 되는 금액
을 포함한 양보를 요청할 수도 있다.
Seller가 Buyer의 에이전트 수수료를 지불하고 싶지 않다면 어떻게 되나?
Buyer는 감당할 수 있는 에이전트를 찾기 위해 여러 곳을 돌 아다녀야 할 것이다. 또한 에이전트의 서비스를 받기 전에 에 이전트의 보수가 얼마인지 명시된 계약서에 서명해야 한다.
이 계약서는“RESIDENTIAL BUYER/TENANT REPRESENTATION AGREEMENT” 라는 양식으로 한 장 짜리 간단한(short form) 과 5 페이지 짜리 full contract 을 선택적으로 사용할 수 있다.
하지만 주택 매매에는 많은 변수가 작용하며, 그 중 가장 중
요한 것은 각 당사자가 거래를 성사시키려는 동기가 얼마나 강한가이다.
주택 구입 예산에 또 다른 비용을 고려해야 하는 것은 저축
이나 재정적 유연성이 많지 않은 Buyer에게는 어려운 일이 될
수 있으며, 주택 시장을 탐색하기가 더 어려워질 수 있다.
Seller가 Buyer의 에이전트에게 보상을 해 줄 필요가 없다면
더 낮은 경쟁력 있는 가격으로 내놓을 수 있을 것이다. 하지만
이러한 경쟁력 있는 가격으로 내 놓고도 한 달이 지나도 팔리
지 않는 매물도 있을 것이다.
이럴 경우 여전히 셀러는 바이어 에이전트 수수료를 부담해
야 한다는 압박에 직면할 수 있다.
NAR은 제안된 규칙 변경안에 Buyer에이전트가 자신의 중
개업체가 광고하는 주택 매물에 대한 협력 보상 제안을 볼
수 있도록 하는 예외 조항을 추가했다.
이러한 해결 방법은 Buyer 에이전트가 선불 보상 제안이
없는 매물에서 고객을 ‘유도’하도록 유혹하여 Seller가 에이
전트와 구매자에게 더 경쟁력 있는 수수료를 제한 하도록 유
도할 수 있다.
조정 인센티브가 여전히 존재하는 한, Seller는 조정을 피하기 위해 Buyer에이전트에게
초경쟁적인 수수료를 제공해야 할 수도 있게 될것이다.
한 가지 우려되는 점은 Seller가 Buyer 에이전트에게 협력
적 보상 제안을 거부하기가 쉬워지면 일부 Buyer는 에이전
트를 고용하지 않거나 대부분의 주택 물색 과정을 직접 거
친 후에야 에이전트를 고용하는 빈도수가 많아 질것이라는 것이다. 이는 결국 일부 ‘알바형 파트타임 중개인’을 걸러내
는 결과를 초래할 수도 있고, 저가의 수수료(flat fee)만 받고
Buyer Agent 역할을 하는 부실한 중개인들을 양산 할 수도 있
는 것이다.
바이어가 할 수 있는 선택중 셀러의 에이전트에게 직접 연
락해서 수수료를 안 내려는 선택을 한다면, 그 셀러의 에이
전트가 Dual agent 형식의 Intermediary 관계를 맺고 진행해
야 하는데, 이 경우 몇가지 옵션을 생각해 보아야 한다.
1. 본인의 대리인이 없이 모든 과정과 계약서 작성등을 알
아서 직접 하거나,
2. 셀러 에이젼트가 제공하는 Intermediary Service 에 동의해서 동일 회사내의 다른 대리인을 지정 받아 매매 를 진행하거나,
3. 변호사를 대리인으로 삼아 매매를 진행하는 방법이다.
첫번째 경우를 제외하고는 모두 수수료나 커미션을 지불
해야 할 수도 있는데, 두번째 intermediary 의 경우는 셀러의
에이젼트 끼리 커미션 분배를 한다면 별도 비용이 들어가지
않을 수도 있다.
결국 이 모든 경우의 수를 감당해야 하는 측은 바이어 본
인이 될 것으로 보이며, 더욱 현명한 주택 구입을 위해 더 많
은 노력을 해야 할 것이다.
l mre l 다수 리스팅 [ MULTIPLE LISTING ]
부동산 독점판매계약을 얻어낸 브로커가 다른 브로커들과 협조하여 그 부동산을 빨 리 좋은 값에 처분하기 위해서 리스팅의 내용을 다른 리스팅들과 함께 수록한 것.
부동산 리스팅들을 한권의 책이나 컴퓨터에 입력을 해서 회원 브로커들에게 회람하도 록 함으러써 부동산들을 빨리, 그리고 좋은 가격에 팔게 하려는 목적의 단체. 커미션을 리스팅 브로커와 셀링브로커 사이에 나누어 가짐.
l mre l 상호저축은행 [ MUTUAL SAVINGS BANK ]
l mre l 다수리스팅 서비스 [ MULTIPLE LISTING SERVICE ] 미국 동북부주에서 생긴 은행으로서 예금자들이 주인이 되어 은행의 운영상태에 따라서 이익배당금을 가져가도록 한 은행
l mre l 상호수리조합 [ MUTUAL WATER COMPANY ]
토지소유주들끼리 돈을 모아서 저수지를 만들거나 지하수를 끌어올려 공동이용토록 만 든 조합. 토지를 파는 사람은 이 조합의 운영권(주식)을 새로 자기의 토지를 산 사람에게 부동산의 일부로서 넘겨주어야만 됨.
l mre l 전국리얼터협회 [ NAR-National Association of Realtors ]
본부는 시카고에 있고, 1908년에 설립
l mre l 서술식 감정보고서 [ NARRATIVE APPRAISAL ]
감정사가 부동산 감정을 한뒤 감정방법, 관련사항, 감정가 산출근거등을 자세히 써놓은 보고서.
l mre l 순수입 [ NET INCOME ]
총수입에서 비용을 뺀 수입, 이득
l mre l 순 임대차, 네트리즈 [ NET LEASE ]
임차인이 집세에 덧붙여 부동산세, 유지비, 보험료까지 지불하도록 한 임대차 계약
l mre l 네트 리스팅 [ NET LISTING ]
부동산 소유주가 브로커에게 판매위탁을 할때 커미션을 정하지 않고 부동산소유주에 게 일정 액수를 가져다 줄것을 요구한 리스팅. 비싸게 팔면 브로커가 많은 커미션을 가 지게 되지만 소유주가 달라고 하는 네트보다 싸게 팔게 되거나 같은 가격에 팔면 커미션
l mre l 명목이자율 [ NOMINAL INTEREST RATE ]
l mre l 공증인 [ NOTARY PUBLIC ]
서류에 서명하는 자가 본인인가 아닌가를 확인할 수 있는 권한을 가진 사람. 대부분의 등 기서류는 공증인 앞에서 서명한 뒤에 등기를 하도록 되어 있음.
l mre l 어음, 차용증 [ NOTE ]
진 사실을 액수와 상환일자 등과 함께 자세히 적은 증서
NetFlix House
달라스 갤러리아에 새로운 대형 입주자가 들어온다.
넷플릭스(Netflix)가 북달라스 몰에 첫 "넷플릭스 하우스 (Netflix House)" 중 하나를 개장하기로 했다. 이 회사는 소
매보다는 OTT 산업의 선구적 업체로 오락 분야에서 더 잘
알려져 있는 업체다. 보도자료에 따르면, 이 "체험형 오락
장소"는 넷플릭스의 상징적인 타이틀을 기반으로 한 몰입 형 경험, 테마 식당, 라이브 엔터테인먼트, 음식, 음료, 상품 등을 제공할 예정이다. "브리저튼 세트장을 재현한 곳에서 테일러 스위프트 노 래의 오케스트라 커버에 맞춰 파트너와 함께 춤을 추고, 그 옆 코너에서는
107,436평방피트의 갤러리아 지점은 펜실바니아의 ‘킹
오브 프러시아’에 계획된 또 다른 위치와 함께 미국에서 첫
넷플릭스 하우스 중 하나가 될 예정이다. 두 장소는 2025년 에 개장할 예정이다.
"넷플릭스는 수백 개의 소매업체, 높은 유동 인구, 주요
도시에 인접한 두 곳의 인기 쇼핑 센터를 선정했다"고 포
스트는 전했다. 넷플릭스는 이 외의 추가 오픈에 대해 입을
다물고 있다. 갤러리아를 2018년부터 관리해온 트레이드
마크 프로퍼티 컴퍼니(Trademark Property Company)의 CEO
인 테리 몬테시는 “앞으로 몇
프로그램,
넷플릭스, 2025년 개장 예정인 대규모 오프라인 체험 장소 첫 두 도시 발표했다. 넷플릭스가 2025년에 개장할 대규모 새로운 오프라인 체험 장소의 첫 두 도시를 발표했다. 이번에 공개된 넷플릭스 하우스는 정확히 테마파크는 아니지만, 내년에 펜실베이니아 주 킹 오브 프러시아와 텍사스 주
며, 이곳들은 "브리저튼", "기묘한 이야기", "오징어 게임"과 같은 넷플릭스의 주요 프랜차이즈와 연계된 다양한 쇼핑 아울렛, 식당, 그리고 체험 활동을 제공한다. 두 장소는 각각 필라델피아 근처의 킹 오브 프러시아 몰(180 North Gulph Road)
브리저튼(Bridgerton)
기묘한 이야기 ( Squid Game)
넷플릭스 바이츠(Netflix Bites)
코로나 이후 사람들은 경험 경제가 무엇인지에 집중하고 있다. 밀레니얼과 Z세대가 의류보다 경험에 얼마나 많은
돈을 쓰는지에 대해 읽을 수 있다. 경험 경제는 이제 정착 되어 가고 있으며, 온라인 쇼핑이 전통적인 의류 판매의 경
쟁을 잠식하면서 몰은 체험형 사업에 집중해왔다.
북텍사스의 윌로우 벤드(Willow Bend) 몰에는 크레욜라 (Crayola) 체험이 있다. 그래이프바인 밀스에는 레고랜드 디 스커버리 센터(LEGOLAND Discovery Center), 씨라이프 아쿠 아리움, 페파피그 월드 오브 플레이가 있어 가족을 대상으 로 하고, 체험형 예술 Venue인 메우 울프(Meow Wolf)가 일반 관객을 대상으로 한다.
이 트렌드는 새로운 것이 아니다. 갤러리아 달라스는 1982년부터 아이스 링크를 가지고 있었지만, 백화점인 벨 크, 메이시스, JC페니가 매장을 닫고 앵커 스페이스(Anchor Tenant)를 비우면서 가속화되었다.
갤러리아 달라스는 음식과 음료 옵션을 가지고 있지만, 체험형 소매는 갤러리아에 "완전히 다른" 무언가를 추가하 고 몰을 "완전히 새로운 수준"으로 끌어올릴 것이라고 덧 붙였다. "우리는 조심스럽게 발을 들이는 것이 아니라, 큰
방식으로 뛰어들고 있다"고 몬테시(Terry Montesi, who is the CEO of Trademark Property Co)는 말했다.
넷플릭스의 최신 연례 보고서에 따르면 넷플릭스는 "소
비자 제품과 라이브 경험 제공을 확대하고 있다." 회사는
과거에 팝업을 시도했지만, 넷플릭스 하우스 개념은 라이
이 "부족하다"는 비판을 받아온 Neflix 로서는 이러한 오프
라인 센터가 마케팅의 확실한 방법으로 판단한 것이다.
최근 몇 년 동안 회사는 비밀번호 공유를 단속하고 광고
가 포함된 저비용 구독 옵션을 추가하여 넷플릭스의 이전
부진한 성과를 개선했다. 그러나 투자자들은 내년부터 가
입자 수를 보고하지 않기로 한 회사의 결정에 당황했다.
넷플릭스, 맥스, 디즈니+와 같은 스트리밍 플랫폼은 과
거에 구독자 유치를 위해 경쟁해왔다. 여전히 브랜드 이미
그 브랜드와 관련된 마케팅 작업들이 정말 흥분된다"고 말
하고 있다.
지역적으로 갤러리아는 지난 몇 년 동안 "점진적인 개조 와 업그레이드"를 진행해 왔다.
지난해만 해도 몰은 가로 판매대와 파티오 좌석이 있는 새로운 입구를 공개하고, 남서부 최초의 “H&M HOME” 매 장을 개장했으며, 루이비통이 현장 위치의 크기를 두 배로
늘리는 등의 업그레이드를 했다.
달라스 시의회 의원 제이니 슐츠는 넷플릭스 하우스가
달라스 국제 지구의 비전에도 부합할 것이라고 말했다. 그
녀는 이를 지역 경제 허브로 추진하고 있다. 이 지구는 몰
이 위치한 밸리 뷰-갤러리아 지역에 지정된 450에이커 규
모의 재개발 지역이다. "갤러리아가 이미 국제적으로 브랜
딩을 잘 했기 때문에 이 지역의 다양한 국적의 주민들을 끌
어들일 것"이라고 슐츠는 말했다.
슐츠는 넷플릭스와 갤러리아 간의 논의에 참여하지 않았
지만, "양측과 국제 지구 개념에 대해 논의한 적이 있다"고 말했다. 이 거래에는 경제 개발 인센티브가 포함되지 않았
다. 넷플릭스 하우스는 2020년에 몰을 떠난 전 벨크 백화점 의 1층과 2층을 차지할 것이다.
Dallas의 Galleria 쇼핑 센터에 있는 전 Belk 매장의 외관으로, 과거에 Saks Fifth Avenue 및 Marshall Fields였으며, 건축가 Philip Johnson이 설계했습니다. 코로나 이후 사람들은 경험 경제가 무엇인지에 집중하고 있다. 밀레니얼과 Z세대가 의류보다 경험에 얼마나 많은 돈을 쓰는지에 대해 읽을 수 있다. 경험 경제는 이제 정착되어 가고 있으며, 온라인 쇼핑이 전통적인 의류 판매의 경쟁을 잠식하면서 몰은 체험형 사업에 집중해왔다.
H&M HOME
2. 텍사스의 다른 쇼핑몰에는 없는 새로운 홈 굿즈 스토어가 얼마전 달라스 갤러리
아에 문을 열었다. H&M은 홈 굿즈 중심의 매장인 H&M Home을 북달라스 몰에 오픈하며 달라스 지역으로 확장하고 있다. 이는 남서부 최초의 H&M 홈이며, 미국 에서 10번째로 오픈한 H&M의 홈 굿즈 매장이다.
"H&M 갤러리아 달라스는 텍사스 시장에서 매우 강한 임팩트를 선사할 매장이며, H&M 홈으로 공간을 확장할 수 있는 기회에 매우 기뻤다"고 H&M 대변인은 말했 다. 7,500평방피트의 홈 굿즈 매장은 기존의 20,000평방피트 이상의 의류 매장 과 인접해 있다. 두 매장은 별도의 입구를 가지고 있지만, H&M 홈은 여러 면에서 그 기원을 확장한 것이다. 매장 내 다양한 상품의 가격은 H&M 의류 매장의 가격과 잘 어울린다. 예를 들어, 목욕 타월은 $20.99, 이불 커버는 $64.99에 판매된다.
1.갤러리아 달라스에 새로운 야외 공간, 노스 이탈리아(North Italia)와 새 로운 매장이 추가된다.
메트라이프가 작년 말 갤러리아 달라스를 대출자로 인수한 후, 40년 된 이 쇼핑몰에 새로운 야외 녹지 공간, 새로운 매장과 레스토랑을 추가하는 주 요 업그레이드를 진행하고 있다. 달라스 노스 톨웨이를 향한 몰의 주요 입 구인 "The Alley"의 업그레이드는 아직 최종 확정되지 않았지만, 넓은 야 외 녹지 공간과 좌석이 있는 큰 새로운 공공 공간이 포함될 예정이라고 트
레이드마크 프로퍼티 컴퍼니의 CEO인 테리 몬테시가 말했다.
노스 이탈리아는 팬데믹 첫 해에 그릴 온 더 앨리가 문을 닫은 후 3년간 비어 있던 공간을 차지하게 된다. "갤러리아의 느낌을 바꿀 많은 작업이 진행 중이다"고 몬테시는 말했다. "우 리의 임대 모멘텀은 매우 강력하고 판매 생산성도 좋다." 포트워스에 기반 을 둔 트레이드마크는 2018년부터 갤러리아를 관리해왔으며, 메트로폴 리탄 라이프 인슈어런스의 한 부서가 작년 12월 몰의 증서를 대출자로 인 수한 후에도 이 계약은 계속되었다. 메트라이프는 또한 2002년부터 UBS
COTOPAXI BACHENDORF’S
루이비통(Louis Vitton)은 세포라 옆 1층에 새로운 대형 매장을 건설하
기 위해 장기 임대 계약을 체결했다. 이 작업은 6개월이 걸릴 예정이다. 바
첸도르프(Bachendorf’s)는 10월에 롤렉스 매장을 포함한 더 큰 매장으
로 이전할 예정이다. 미 코시나(Mi Cocina)는 대규모 리모델링 후 아이스
링크 층에 재오픈했다. 프랑스 페이스트리 샵 살루 파리 베이커리(Salut Paris Bakery)는 올 여름 말 1층에 오픈할 예정이다.
루이비통과 바첸도르프의 새로운 매장 및 확장 매장과 같은 럭셔리 임차인 들이 몰에 남기 위해 투자하는 것은 몰의 시장 내 지속적인 강점을 보여주
3. 솔트레이크 시티에 본사를 둔 모험 장비 소매업체 코토팍시(Cotopaxi)
는 메이시즈 근처 2층에 텍사스 첫 매장을 열었다. 이 브랜드는 11개의 매장 을 운영하며, 배낭, 더플백, 쿨러와 같은 다채로운 여성, 남성 및 아동 의류 및 야외 장비로 유명하다.
알아두면
E-2 비자에 관한 상식 (3)
- E-2 사업체의 조건과 E-2 투자자의 역할
이전 칼럼에서 E-2 비자를 획득하기 위하여서는 몇가 지 투자 조건이 충족되어야 한다고 말씀드렸는데, 이번 칼럼에서는 E-2 사업체의 조건과 E-2 투자자의 역할에 관하여 살펴보도록 한다.
l mre l 진실한 사업체 (Bona Fide Enterprise)
E-2 비자에 적합한 사업에 대한 제한은 없다. 다만 E-2 비자를 신청하는 사업체는 사업의 목적에 맞는 진실된 의 도를 가지고 설립되고 운영되어야 한다. 이런 경우, 미국 법에서는 ‘bona fide’라는 용어를 즐겨 사용하는데, 원래 라 틴어에서 빌어온 이 말은 영어로 표현하자면 ‘in good faith’ 의 의미와 같다고 할 수 있다. ‘bona fide’를 우리말로 간단 히 표현하기에는 쉽지 않은데 ‘진실한’ 혹은 최근에 많이 사용되는 ‘진정성 있는’ 정도로 번역하면 비슷하지 않을 까 싶다.
E-2 사업체는 상품 생산이나 서비스 제공 등을 통하여 이윤을 얻도록 실질적이며 능동적으로 상업 활동을 해야 한다. 따라서 이윤을 목적으로 하지 않는 비영리사업체 는 E-2 비자를 신청하기에 적합하지 않다고 할 수 있다. 단순히 회사를 설립만 해두고 설립목적에 부합하는 행위 를 하지 않거나 (paper organization), 가치의 상승을 기대하
고 부동산이나 주식 등에 대한 단순 투자만 하는 경우 (idle speculative investment)에는 이에 해당되지 않는다.
E-2 사업체는 사업을 하기 위해서 요구되는 제반 법적
조건을 갖추어야 한다. 기존의 사업을 인수했거나 새로이
사업을 설립했거나 해당 지역에서 사업을 하기 위하여 필
수적으로 요구되는 법적인 절차를 모두 밟아야 한다.
l mre l 투자자의 역할
(Ability to Develop and Direct the Business)
E-2 투자자는 반드시 사업체의 고위경영자로서 사업체
를 운영하고 발전시키는데 적극적으로 참여해야 한다. 사
업체의 직접적인 상품 생산이나 서비스는 고용인이 맡지
만, 고용인을 관리하고 사업체를 경영하는 것은 E-2 투자 자의 역할이다. E-2 투자자는 일상적인 사업체의 운영에서
일반 고용인이 하는 활동들, 가령 고객에게 제공되는 상품
을 생산하는 일이나 고객에게 직접적으로 서비스를 제공
하는 일 등을 하는 것은 허용되지 않는다.
E-2 사업체에서 투자자의 역할을 증명하기 위해서는 투
자자가 사업체에 대하여 전적인 경영권을 가지고 있다는
것을 보여주어야 하는데, 다음의 두가지 조건을 만족시키
면 된다. 첫째, 투자자는 E-2 사업체의 지분을 적어도 50%
이상 소유한다. 둘째, 투자자는 회사의 조직내에서 고위경
영자의 직위를 가진다.
투자자가 단독으로 운영하는 사업체의 경우에는 위의 조 건을 만족시키는데 크게 어려운 것이 없다. 그러나 2명이
동일한 금액을 투자하여 구성된 파트너쉽의 경우에는, 만
약 각각의 파트너가 파트너쉽에 대하여 전적인 운영권과
책임을 공동으로 보유한다면, 각각의 파트너 모두 E-2 비
자를 신청해 볼 여지가 있다. 그러나 3명 이상으로 구성된
파트너쉽의 경우에는 어떤 파트너에게도 소유권에 근거하
여 전적인 통제권을 줄 수 없기 때문에 E-2 비자를 받기 어 렵다.
일반적으로 프랜차이즈 사업체의 경우에도 E-2비자를
받는데 문제가 없다. 그러나 프랜차이즈 계약서에서 사업
체에 대한 투자자의 운영권을 지나치게 제한한다면 E-2 비
자를 심사받는데 어려움을 겪을 수도 있기 때문에 계약서
에 서명하기 전에 변호사의 도움을 얻어 계약서를 세심히
살펴볼 필요가 있다.
위치, 주거환경
가격의 조화가 이루어진
- Viridian at Elements (55세 이상 시니어)
HOT PLACE 라는 컬럼의 제목으로 주로 달라스 북쪽 으로 개발이 빠르게 진행되어 많은 새단지 들이 생기고 있어서, 북쪽 위주로 많은 새로웁게 조성되는 단지들을 많이 소개해 드리고 있다.
하지만 많은 한인분들은 여러가지 이유로, 남쪽 또는 서쪽 지역에 위치한 새단지는 뭐 없을까 하는 질문과 요 청에, 이번호에서는 DFW공항 기준으로 남서쪽에 위치한 단지를 소개 하고자 한다.
Irving, Euless, Arlington 주변지역에 직장 또는 사업체 를 가지고 있고, 다운사이징을 원하시는 55세 이상 분들 에게 위에 제목과 같이 “위치, 주거환경, 가격” 의 조화로 추천 드릴 만한 단지 이다. 좋은 디자인에 너무 비싸지 않 은 상대적으로 작은 사이즈에 주거 환경과 위치 좋은곳 에 집으로 곧 은퇴를 준비하시는 분들 또는 자녀들이 독 립하여 거주 가족수가 줄게될 분들에게 꼭 한번 살펴보 시라 권하고 싶은 단지이다.
직장 또는 사업체 등등의 이유로 이 주변 지역을 찾 는 분들이 꽤 많이 있다. 하지만 다른지역에 비해 새집이 많이 없고 연도가 오래 되었음에도 가격이 만만치 않다.
다시 말해 좋은집을 소개해드리기가 참 힘든 지역이 었다. 이 단지가 위치한 곳은 현재 한인들이 많이 살지 는 않지만 DFW 공항의 남서쪽, 360번 하이웨이의 서쪽 이고 183길과 30번 하이웨이 사이에 위치해있다.
Six Flag, AT&T Stadium, UT Arlington, DFW Airport에 서 10여분 거리에 위치하고 좀더 넓게는 Arlington, Grand
Prairie, Grapevine, Irving, Fort-worth 와 Dallas Downtown
등으로 접근이 용이한 교통의 요지에 위치하고 있다. 한
인 지역과의 거리는 케롤톤 약 15분, 구 한인타운 약 15
분에 도달할수 있는 위치이다.
약 7년전, 2017년경부터 대규모 단지로 개발을 시작
한 VIRIDIAN 은 현재 성공적으로 분양을 해 나아가고
있고, 지금도 분양이 가능한 집들이 있다. 약 2000 Acre
넓은 부지에 그중 절반인 500 Acre의공원, 놀이터등 편의
시설과 500 Acre 호수등의 채워진다.
DFW의 어느단지에 뒤지지 않는 쾌적한 주거공간으
로 손색이 없다. 단지안에 위치한 호수안에서 산책로를
따라 산책하거는 낚시등을 할수 있고, 아이들을 위한 모
래 사장이 준비되 물놀이 공간뿐 아니라 수상스키, 카약
등 워터 스포츠까지 즐길수 있는 시설이 있는 단지이다.
총 2000 Acer위 단지중 절반이 공원, 호수, 놀이터 등 으로 채워지면 나머지 1000 Acre의 주택부지 안에 약
1500여채의 주택이 건설할 계획을 가지고 있다.
Dallas Fort Worth Metroplex 중심부에 편리하게 위치한 Elements at Viridian이 최신 지역인 Magnolia Park를 오픈했다. 이 141에이커 지역에는 아름다운 안뜰과 다양한 크기의 단독 주택이 있으며, 주택은 DFW 지역 최고의 건축업자인 David Weekley Homes, Drees Custom Homes 및 Lennar가 설계했다.
DAVID WEEKLY HOMES - SIGNITURE SERIES
위에서 잠시 언급한 주변지역에 새집등이 없었던 이유 뿐 이니라, 교통의 요지로서의 편의성과 많은 편의시설과 그린에이어의 매스터 플랜이란 여러가지가 합쳐져 부동산 의 가치 상승 면에서도 굉장한 가능성을 가진 단지중에 하 나이다.
워낙 대규모 단지 이다 보니 여러 형태, 가격대의 집들이 있지만 이번호에서는 55세 이상만 구입 입주가 가능한 시 니어 단지를 소개 하고자 한다. 55세 이상의 실수요 자에게 만 분양이 가능한 단지 이다. 단지 편의 시설을 먼저 간단히 살펴보면 전체 Viridian 단지 시설과 Elements 의 독립된 단 지 편의시설을 두고 모두 이용할수 있도록 구성되어 있다. 시니어 Only 단지시설에는 수영장, 피클볼, 보시볼, 골프그 린, 피트니스 시설과 과 관련 프로그램들이 제공된다. 하지 만 어린 자녀, 손주 들이 방문하게 되면 Viridian 단지의 편 의시설 모두를 이용할수도 있다.
단지 안에 많은 Sub 단지중 Elements 란 이름으로 세 개의 빌더가 건설과 분양을 담당하고 있다, Dree Homes, David Weekly, Lennar. 이중에서 가격대와 구조 등을 고려해 서 추천드릴만한 David Weekly에 관해서 소개 하고자 한다. David Weekly Homes 빌더에서는 두가지 시리즈로 나누어 분양을 하고 있다, Graden & Signature Series, 이다.
Signature 시리즈는 최종판매가 기준으로 50만불 초반 부터 후반대 이고, 1층, 2층의 구조에 2bed-3bed 2,0003,000sq 의 형태의 다양한 plan 이 준비되어 있다. 일반적 인 단독주택의 형태 이지만 가격대에 비해 높은 천장과 실
용적인 디자인 고급스러운 마감재 등으로 요약할수 있다. 좀더 주목해 볼만한 시리즈는 Garden 시리즈 인데, 전부
1층의 형태로 완성가 기준 40만불 후반 부터 50만불 초반
의 가격대이다. 약 1,800 - 2,000 Sq에 2-3 Bedroom의 형태
이다. 이 시리즈는 주목할만한것은 베드룸의 갯수는 작아
지지만 거실, 부엌등의 크기와 구조는 큰싸이즈의 형태의
집을 유지하고 있어, 다운싸이징을 하지만 거실, 부엌등을
답답하지 않게 사용할수 있는 형태이기에 잘 디자인된것이
큰 특징이다. 또한 4개의 집을 한 단위로 구성하여 최소한
의 Yard Maintenance 가 필요하고 Front Yard 와 Drive Way
까지 HOA에서 관리 하게 되는 좀처럼 보기 힘든 편리하고
독특한 형태이다.
현재 빌더에서는 약 2만불 가량의 인센티브를 제공하고
있고, 이를 통하여 1-2 Rate Down을 이용하여 3.99%, 4.99%
의 1,2년동안의 이자의 혜택을 받을수 있다. 낮은 이자율, 가파른 집값, 비딩 경쟁의 2022년과 22년 하반기-23년 상
반기로 이어진, 높은 이자율과 인벤토리 부족의 기간을 지
나고 모기지 이자율의 인하를 예상하는 이때 아직도 많이
부족한 인밴토리의 주택시작으로 많은 바이어들이 움직일
준비를 하고 있다.
2024년 후반기와 2023 전반기 주택시장이 어떻게 될지
는 확신할 수는 없지만 아마도 낮아지는 이자율과 그동안
미루거나 기다려 왔던 바이어들로 인해 또 다시 경쟁이 심
해지지 않을까 하는 걱정을 하게 된다. 주택구입의 적절한
시기가 언제 일까? 라는 내가 필요할때 라는 간단한 대답
이 맞다고 한다. 위와 같은 이유로 주택구입을 미루어 왔
던 분들이라면 다른 사람들 보다 한걸음 먼저 움직여 심
해질 경쟁을 피하고 좀더 좋은 조건의 거래를 이루어 내기
를 바래본다.
ELEMENTS AT VIRIDIAN - GARDEN SERIES
HOUSE RENTING 어디서
저
도 경험이 없어서 어떤 집은 렌트를 주고도 손해를 보기도 했어요. 결국 렌트를 주고 있던 집들을
다 팔고 나서 house flipping을 시작했는데요. 최근에 다시 렌트하기 위한 집을 다시 구매하면서
장단기 투자 두가지를 병행하고 있습니다.
1. 하우스 렌트 하시면서 손해를 보시면 안됩니다.
렌트비가 매달 mortgate는 커버해야 하구요. 거기에 더해
서 장기적인 투자이기 때문에 이익이 많이 남지는 않더라도
최소한 수리비까지는 포함시켜서 렌트비를 책정하셔야 합니
다. 하우스 렌트시 생각하셔야 할 비용은 다음과 같습니다.
1) 한달 mortgate - 이 비용을 줄이고 싶으시면 cash로 집을 사시거
나 down payment을 늘리시면 됩니다. 보통 second home의 경
우는 집 비용의 25%이상 다운페이먼을 요구합니다.
2) Property tax - 아시는 바와 같이 텍사스는 다른 주에 비해서 집 관련 tax rate이 높은 편입니다. 보통 2.5%정도 생각하시면 됩 니다. 물론 일년치 입니다. 여기에 PID( Public Improvement District),MUD(Municipal Utility District) 포함된 지역이라면 3%까지 텍스 레잇을 생각하셔야 합니다.
3) HOA (home owner's association fee) 가 없는 곳도 많지만 만 약 있는 곳이라면 이 비용도 생각하셔야 합니다. 적게는 일년에 200 불에서 많게는 2500불 가까이 내는 곳도 있습니다.
4) Repair 예비비 입니다. 매달
2. 다음은 가장 중요한 테넌의 문제입니다.
저는 테넌을 고를때 가장 중요하게 보는 것이 LEASE
HISTORY와 직장의 안정성입니다. 크레딧 역시 중요하지만
위의 두 가지를 보면 이 사람이 어떻게 생활하는 사람인지
를 알수 있어서 이 두 가지를 가장 많이 봅니다. 그리고 크레
딧이 아주 좋은 사람들은 렌트를 하는 경우가 많지는 않습니 다. 크레딧은 적당한 어느 선에서 결정을 하셔야 하구요. 보
통 테넌을 고를때 몇가지를 중심적으로 보는데요. 요즘에는
크레딧을 볼 수 있는 사이트가 많아서 리얼터나 PROPERTY MANAGEMENT COMPANY에 의뢰를 하시면 금방 연락을 받 으실 겁니다.
테넌을 고를때 중요한 사항 몇가지는 다음과 같습니다.
1) LEASE BACK GROUND - 이 부분은 리얼터가 직접 확인해 봐야 합니다. 2) 직장의 안정성과 직장 HISTORY - 이 부분 역시 리얼터 가 직접 확인해 봐야 하는 사항입니다. 3) CREDIT CHECK - 시스템 이 잘 돼 있어서 시스템을 이용하실 수 있습니다. 4) CRIME history check - 이 부분도 시스템을 이용하 실 수 있으실 수 있습니다.
3. 집 관리
집 관리 부분때문에 장거리에 계신 분들에게 하우스 렌 트 투자를 권해드리지는 않는데요. 실제로 제가 지식이 별 로 없던 시절에 property management company를 썼었는데요. 수도관에 문제가 생겼다고 plumber를 시켜서 견적을 내봤더
니 3000불을 받은 적이 있습니다. 모든 집들은 늘 고장이 날 수 있는 있다고 생각하시고 집 관리 부분을 고민을 하셔야 합니다.
4. 어느 지역을 골라야 할까요?
투자용 집은 실제 거주하는 집보다 위치가 좋아야 공실률 이 줄어듭니다. 위치가 좋거나 학군이 좋거나 입니다. 위치
가 좋다는 것은 다른 도시로의 접근성이 좋다는 얘기구요.
학군이 좋다는 것은 학교 레이팅이나 평판이 좋아서 선호되 는 지역을 말합니다.
Millennium Retail Center / 721 Hebron Pky, Lewisville
• Rental Rate : $30.00 psf + NNN
• Avail. Space : 2,000 sf, 4,600 sf
• 임대가능업종 : 디져트 가게, 오피스
• Highlight : Starbucks 바로 옆자리
Car Harbor / 2016 Keller Springs Rd. Carrollton
• Rental Rate : $14.00 psf + NNN
• Avail. Space : 3,600 sf
• 임대가능업종 : 자동차 정비
• Highlight : 자동차 정비 하던 자리
Centennial Village Phase I / 16449 Coit Rd. Frisco
• Avail. Space : 40,920 sf(lot) + 1,200 sf(office)
• 임대가능업종 : 자동차 딜러
• Highligh t : 중고차
Highland Point Village / 1940-1952 W. FM 407, Highland Village
• Rental Rate : $20.00 psf + NNN
• Avail. Space : 2,430 sf
• 임대가능업종 : retail , 식당
Bowen Branch Bldg / 1300 S Bowen Rd. Arlington
The Railyard / 608 E Hickory St. Denton
• Rental Rate : $17- $20 psf + NNN
• Avail. Space : 1539 sf, 2725 sf, 3796 sf, 9216 sf
• 임대가능업종 : 아시안 식당, coffee or dessert, 소매점
• Highlight : 2015년에 리모델, Patio 있는 식당 가능.
Creekside Crossing / 1710 FM 423, Little Elm
• Rental rate : $18-$20 psf + NNN
• Avail. Space : 2,000 sf, 4,000 sf
• 임대가능업종 : 식당및 소매
• Highlight : 현재 맥시컨 식당 선계약, 공사중
World Cup Plaza / 5566 Main St - Building A, Frisco
• Rental Rate : $40 + NNN
• Avail. Space : 1,820 SF
• 임대가능업종 : 소매, 식당가능
• Highlight : 주변 거주 인구및 교통량 증가. Long free rent
• Rental Rate : $28.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1270 sf, 1688 sf, 4396 sf
• 임대가능업종 : 식당, fast food, 오피스
• Highlight : 달라스 톨웨이 변에 위치, FC Dallas 스타디움 앞
2nd Generation Restaurant / 1051 W State Highway 114, Grapevine
Preston Forest Square Shopping Center / 11909 Preston Rd, Dallas
• Rental Rate : $28 psf + NNN
• Avail. Space : 313 sf, 4,000 sf
• Rental Rate : $38 psf + NNN
• Avail. Space : 6,150 sf
• 임대가능업종 : 식당
• Highlight : 2nd Gen restaurant 이지만 다른
• 임대가능업종 : Fitness Center(2nd gen), office
• Highlight : Former PT space
Park Forest Northeast / 11888 Marsh Ln. Dallas
• Rental Rate: $17.00 -$21.00 psf + NNN
• Avail. Space: 1.125 sf – 13,439 sf
• 임대가능업종: Retail, Asian restaurant, 가구점이나 대형 소매상가
• Highlight: Tomb Thumb 마켓이 엥커로 오랜 기간
Restaurant : 2,581 SF
Office : 720 SF ~ 2,500 SF
anchored Retail / Office Building
(Office)
H-mart
The Pearls at Wells Branch – BLDG 2 / 801 W. Wells Branch Pkwy, Pflugerville
• Rental Rate: $32.00 psf + NNN
• Avail. Space: 1200 -11,800 sf
• 임대가능업종: 주로 식당이나 커피 디져트등
• Highlight: 신축 건물로 주변 인구 급속으로 증가
at New Hope / 821 W New Hope Dr - Bldg 2, Cedar Park
• Rental Rate: $28.00 psf + NNN
•Avail. Space: 1524 sf, 2282 sf
•임대가능업종: 투고 전문 식당, 디져트, 오피스
•Highlight: 신축 건물로 한인 거주 지역
• Rental Rate: $15.00 psf + NNN
• Avail. Space: 12,000 sf
• 임대가능업종: Day care center
• Highlight: 2nd generation
Shops at Arbor Walk/ 10515 N. Mopac Expwy, Austin
• Rental Rate: $50.00 psf + NNN
•Avail. Space: 1,167 sf – 5,567 sf
Mueller Regional Center / 1201 Barbara Jordan Blvd. – BLDG E, Austin
• Rental Rate: $30-$36 psf + NNN
•Avail. Space: 1,471 sf
•임대가능업종 : 2nd gen retail. Sandwich 나 To Go 전문 식당
•Highlight: 고소득 지역Mueller 의 최적의 위치
• Rental Rate : $22.00 psf + NNN
• Avail. Space : 1,650 sf
• 임대가능업종 : 일반 retail, Smoke shop, pet shop
• Highlight : 2nd gen retail. 저렴한 렌트
Village / 2110 W Slaughter Ln. Austin
• Rental Rate: $22-$28 psf + NNN
•Avail. Space: 1400 sf, 3360 sf, 4100 sf
•임대가능업종: Pet shop, 미용실, 투고전문 fast food
•Highlight: HEB 마켓이 앵커인 대형 몰. 모두 2nd gen space
Round Rock Retail / 16009 FM 1325 - Bldg 2, Round Rock
•임대가능업종: retail, 식당등
• Rental Rate : $30 per sf + NNN
• Avail. Space : 1125 sf, 1526 sf
• 임대가능업종 : fast food 종류나 dessert 가게
• HighLight : 주변 인구와 교통량 증가
Pecan & Heatherwilde Plaza / 1501 Pecan St West. Pflugerville
Hero Business Park /11880 Hero Way, Leander
The
Shops
Tanglewood
Georgetown Submarket/ 635 University dr. Round Rock
The HUB at Research Blvd & 45 / 13945 N. Highway 183, Austin
• Rental Rate: $36.00 psf + NNN
•Avail. Space: 2,230 sf
•임대가능업종: 식당. 일식, 한식등 아시안 식당
Oak Hill
• Rental Rate : $28-$35 psf + NNN
• Avail. Space : 1132 sf, 7528 sf
• Rental Rate : $24.00 psf + NNN
• Avail. Space : 7,096 sf
•임대가능업종 : Retail. Golf 연습장, Pet Shop, 대형식당(Upon city approval)
•Highlight : Hmart 바로 옆에 위치, 183 고속도로 변 , Suite C-21
Beck Commons / 16560 R 620, Round Rock
• 임대가능업종 : Fast food, To go shop, Fitness, 태권도장
Convenience Store / 525 Ben White Blvd. Austin
• Rental Rate : $32-$39 psf + NNN
• Avail. Space : 1,800 sf
• 임대가능업종 : c-store/ 주유소
• Highlight : 2nd Gen 주유소
Taco Shack / 4000 N. Lamar Blvd. Austin
• Rental Rate : $35-$43 psf + NNN
•Avail. Space : 2,318 sf
•임대가능업종 : Restaurant
•Highlight : 2nd gen restaurant, Drive thru+ Pylon sign 가능
• Rental Rate : $30.00 psf + NNN
• Avail. Space : 2,500 sf
• 임대가능업종 : 병원, 학원
• Highlight : 아동 병원 하던 자리로, 기타 Medical 이나 교육센터 가능
Former ProjectConnect / 607 N. Congress Ave. Austin
• Rental Rate : $28-$35 psf + NNN
• Avail. Space : 2,283 sf
• 임대가능업종 : 투고 식당
• Highlight : 다운타운 번화가, 조닝 변경 가능
Plaza / 7101 Highway 71 W, Austin
1~4 FAMILY HOUSE계약서
이 주택 계약서는 TREC(Texas Real Estate Commission) 에서 제공하는 공인된 계
약서로서 Promulgated form, 즉 미리 승인된 형식의 계약 양식이라 보면되며, 대부분
의 공인 에이전트 들이에이젼트들이 사용하도록 되어있다. 1-4 Family House 에만 사
용할 수 있으며, 콘도나 5가구 주택 부터는 다른 형식의 계약서를 사용해야 한다. 총 11페
이지의 계약서로되어 있다.
D. OBJECTIONS : 타이틀 서류와 Survey 를 셀러로 부터 받 게 되면 바이어는 이 결과를 검토하여 만족스럽지 못한 점을
발견했을때, 이에 대한 수정 또는 시정을 요구할수 있다. 먼
저, 거주용 주택임을 바이어가 확인하는 빈칸에는 “거주용,
즉 Residential” 이라고 적어야 한다. 만약 타이틀상의 하자,
즉 온전한 소유권의 위험요소로 판단되는 항목이 발견되었
을시 “Objection”(거부) 이라 하며 바이어가 거부권을 행사 할
수 있다. 이러한 거부 의사는 서면으로 시한 내에 하여야 하
는데 commitment 받은후 날자를 D(ii) 번항에 기입하던지 적어
도 클로징 전까지는 거부 의사를 밝혀야 한다. 셀러는 바이어
의 거부 통보에 대하여 15일 이내에 시정(Cure Period 라고 함)
하도록 규정하고 있다. 물론 셀러의 요청에 의해 시정 기한을
연기 할수도 있으나 시정이 제때 이루어 지지 않았을 경우 바
이어는 5일간의 유예기간을 주고 그 이후에 계약을 파기 할
수 있도록 하였다.
E. TITLE NOTICES :
(1) ABSTRACT OR TITLE POLICY: 바이어는 소유권 요약본
(Abstract of Title)이나 소유권 보험 증서(Title Policy) 중 하
나를 선택하여 제공받아야 하며, 이에 대한 서류 검토는
변호사를 고용해서 할 수도 있다.
(2) MEMBERSHIP IN PROPERTY OWNERS ASSOCIATION(S):
이 항목은 부동산 구매자가 해당 부동산이 부동산 소유
자 협회(Property Owners Association, POA) 또는 주택 소
유자 협회(Homeowners Association, HOA)의 관할 구역 내
에 위치해 있는지 여부의 이해를 돕기 위해 적힌 항목이 다. 해당 주택이 이 협회에 포함 되어 있는지 여부를 선택
박스에 체크해야 하며, 이 항목에는 다음과 같은 세부 정
보가 포함된다.
협회 가입 필수성 : 구매자는 해당 부동산이 부동산 소유자 협회에 가입해야 하는지를 알게 되는데, 만약 가입이 필수라 면, 이는 구매자가 협회의 규칙과 규정을 준수해야 함을 의
미한다.
회비 및 기타 비용:
협회에 가입하면 정기적인 회비를 납부해야 한다. 이 회비는 공용 구역의 유지 보수, 보안, 편의 시설 관리 등에 사용되며, 특별 평가비(Special Assessments)와 같은 추가 비용이 발생할
수도 있다.
규칙 및 규정:
부동산 소유자 협회는 커뮤니티의 유지 및 관리를 위해 규
칙과 규정을 제정할 수 있다. 이는 건축 양식, 외부 색상, 주
차 규칙, 소음 규제, 애완동물 제한 등 다양한 사항을 포함 할 수 있으며, 바이어, 즉 새로운 멤버는 이러한 규정을 준수
해야 한다.
시설 및 서비스:
협회는 멤버들에게 공용 수영장, 클럽하우스, 운동 시설, 공
원 등 다양한 편의 시설과 서비스를 제공할 수 있다. 이러한
시설과 서비스는 커뮤니티의 생활 수준을 높이지만, 관리 비
용이 회비에 반영되는 것을 참고하여야 한다.
재정 상태 및 관리:
협회의 재정 상태와 관리 방식도 중요한 고려 사항이다. 재정
이 불안정하거나 관리가 부실할 경우, 회원들에게 추가 부담
이 생길 수 있으므로, 협회의 재정 보고서 및 회의록을 검토
하는 것이 좋다.
협회 관련 분쟁:
협회와 관련된 법적 분쟁 기록도 확인할 수 있다. 이러한 정
보는 바이어가 해당 부동산에 대한 완전한 이해를 돕기 위 해 제공된다.
(3) STATUTORY TAX DISTRICTS: 공공 유틸리티 지구의 법 정 세금 구역에 관한 정보로, 특별히 상하수 시설, 홍수 대 비 시설등에 영향을 받는 주택일 경우, 셀러는 관련 서류 (Tax rate, 채권 납입 내역서, 미리 내야 하는 Standby Fee) 와 Statutory Notice를 바이어에게 보내어 확인 시킨다.
다음 호에서….
오스틴생활의 필수적인 운전면허 교환 절차 안내드 립니다. 안녕하세요. 네이버 오스틴생활 카페지기이자 (cafe.naver.com/austinlife), 오스틴 전문 리얼터 Melissa 입 니다.
설레임을 가지고 새로운 환경인 미국 텍사스 오스틴
으로 오시는 한인분들이 많을거에요. 그래서 오스틴에
오셔서 가장 먼저 하셔야 하는 텍사스 운전면허 교환
을 필수적으로 하셔야 하는데요, 말 그대로 교환이기 때
문에 별도의 운전면허 시험 없이 한국의 운전면허와 텍
사스 운전면허를 바꾸는 것입니다. 한국 운전면허는 한
국 주소지 관할 운전면허 시험장으로 보내지게 됩니다.
운전면허 교환 절차에 대해서 알려드리겠습니다.
오스틴의 DPS 는 예약일이 2~3개월 소요
오스틴에 오시자마자, 미리 예약을 하시길 추천드립니
다. 매일 오전 7:30에 same-day appointment가 소수로 열 리니 참고하세요. 예약 시간이 오래 걸리니 서류 준비 전 DPS (Department of Public Safety) 에서 온라인 예약 을 먼저 하세요.
https://public.txdpsscheduler.com/
2024년 오스틴으로 이주 하시나요? 오스틴 운전면허 교환 정리 완결편
* DL-14A 신청서 양식를 작성하시게 되는데 신청자의 인 적사항, 미국내 운전경력등을 기록하게 되어 있습니다.
* DL-13은 SSN (Social Security Number)이 없을 경우 DPS 에 비치된 사회보장진술서 작성 및 서명을 하셔야 합 니다. SSN이 늦어질 경우 SSN 신청하고서 운전면허증 빨 리 받고자 허위 진술을 하시면 절대 안됩니다.
* 거주지 증명 서류 텍사스에 거주하고 있음을 증명하는 서류들입니다. 해당
서류에는 운전면허교환하는 신청자의 이름과 주소가 표 시되어 있어야 합니다.
* 출입국증명서 (1-94)
https://i94.cbp.dhs.gov/194/#/recent-search 우리나라의 출입국 사실증명원에 해당하는 서류로 미 국에 정상적으로 입국을 하거나 출국을 할 때 출입국 기 록을 증명하며 미국방문 history 를 추적하는데 쓰이는 공 식 문서입니다.
자동차보험을 가입한 후, 보험사로부터 자동차ID카드라고 불리는 서류를 받아서 차량에 보관하게
되는데, 흔히 경찰단속에 적발되면 이것을 꼭 제시해야 하기 때문이라고 알고 있는 이 서류가 어떤 의
미를 가지는지 그리고 왜 이 서류가 필요한지 알아보도록 하자.
최소 텍사스 자동차 보험 요건
미국의 모든 주(State)는 자동차 소유자가 특정 금액 이상
의 Liability Insurance를 가입하도록 강제하는데 Texas의 경우
최소 인당 신체상해 $30,000 사고당 신체상해 $60,000 대물
사고 $25,000의 Limit을 가지도록 하고 있다. 이는 사고 피해
자를 보호하기 위해 감독당국이 법으로 정한 것으로 가해
자가 피해자에게 금전적인 보상을 할 수 없는 경우가 없도
록 하기 위함이다. 인당 $30,000 최소 Limit으로 보험 가입한
분이 사고를 유발해서 총 $100,000의 피해가 발생하면 보험
사에서 $30,000을 보상하고 나머지 $70,000은 본인의 개인
재산에서 변상을 해야 할 민사적 책임이 발생하게 되니 되
도록 Liability Limit은 높게 유지할 것을 권장한다.
Proof of Insurance-보험가입 증빙
위에 명시한 최소 Liability Limit 이상의 보험을 가입하
고 그 증빙으로 보험사에서 발행해주는 서류가 흔히 불리
는 자동차 Auto ID Card인데 정확한 용어는 “Texas Liability
Insurance Card” 이다. 보험사에서 메일로 보내주기도 하지만
가입자가 이메일이나 인터넷에서 출력할 수도 있고 요즘은
Cell Phone에서 보험사의 앱을 다운받아 확인할 수도 있다.
무보험 시의 벌금은?
경찰에게 적발되면 경찰은 꼭 운전면허증과 보험카드를
제시하라고 한다. 현재 Texas에서는 모든 보험가입자에 대
자동차
차량사고시 경찰에게 제시하는 용도 외 상대방에게 본인의 보험가입여부를 확인 등
한 정보를 Database화 해서 보관하기 때문에 경찰이 약간의
수고를 더한다면 차량에 대한 보험가입여부를 확인할 수 있지만 아직까지는 보험카드를 제시하여야 한다. 무보험 차량으로 확인 시 첫번째 $350 벌금이고 두번째는 $1,000 벌 금 및 운전면허정지 등의 Penalty가 부과된다. 본인소유가 아닌 차량을 운전하였는데 그 차량이 보험에 가입되어 있 지 않으면 경찰이 운전자에게 벌금을 부과한다는 점 유의 하고 무보험차량의 운전은 엄청난 재앙을 초래할 수 있으 니 특별히 조심하여야 한다.
Texas Liability Insurance Card의 내용
Card에는 통상 보험가입자의 이름, 운전자, 주소, 차량 제 조사, 모델, 년식, VIN, Policy 번호, 보험가입기간, Agent 이름 및 연락처, 보험회사 이름 및 연락처가 명시되어 있다. 최소 한의 Limit이상을 가입한 것을 증빙하는 것이기 때문에 가 입자의 실제 Liability Limit이 표시되지는 않는다. Insurance Card의 활용 보험가입여부를 경찰에게 제시하는 용도 외에도 Insurance Card가 유용하게 사용되는 경우가 있다. 차량사고시 상대방에게 본인의 보험가입여부를 확인시켜주고 Claim을 할 수 있는 정보를 제공하는데 사용되며 본인이 사고를 당 하였을 시 보험Agent나 보험회사에 연락을 취할 때 필요한 전화번호와 Policy번호를 알 수 있다.
아울러 상대방의 잘못으로 사고가 발생하였을 시에는 상 대방의 Insurance Card와 운전자 이름 및 전화번호를 꼭 알아 두는 것 잊지 말아야 한다.
보험카드의 관리
Update된 Insurance Card를 차량에 잘 보관하는 것이 중요 하다. Insurance Card가 문제가 되는 경우는 크게 3가지인데, 첫번째는 정말로 현재 유효한 보험이 없는 경우이고 두번 째는 보험은 유효한데 차량에 보험카드가 없는 경우이고 세번째는 보험은 유효한데 보관된 보험카드의 만기가 지난 경우이다. 첫번째는 보험이 없으니 당연히 Ticket을 받을 것 이고 두번째는 Ticket을 받지만
출하면 Ticket이 Cancel된다. 세번째는 앞서 언급한 것과 같
이 Texas에서는 TexaSure라는 Program이 실행되면서 모든 보
험가입자에 대한 정보가 Database화 되어 있어서 경찰이 보
험가입 정보를 조회할 수 있다. 따라서 보험카드의 유효기
간이 지났지만 이 보험 Policy가 유효하다고 하면 경찰이 조
회하고 확인되면 그냥 보내준다.
풀커버로 보험 가입했는데, Card에는 왜 내용이 안보일까?
가입자분들께 위 질문을 가끔 받게 된다. “Texas Liability Insurance Card”라는 이름에서 알 수 있듯이 보험카드가 의
미하는 것은 State에서 요구하는 최소한의 Liability보험을 가
입했다는 것을 증빙하는 것에 불과하다. 따라서 실제 가입
한 Liability limit은 물론이고 어떠한 Property Coverage 내용도
표시되어 있지 않으니 이점 유의하기 바란다.
한국 방문으로 잠시 보험 켄슬 후 다녀와도 되나요?
법적으로 자동차의 소유주가 Liability 보험은 유지하도록 하
기 때문에 Liability보험은 유지하고 Property Coverage를 삭제
하여 보험료를 절감하는 방법이 있을 수 있다. 하지만 차량
의 도난이나, 우박, 화재로 인한 2차 피해 등에 의한 손해시
그 피해를 보상받을 수 없고 Coverage 삭제 후 시간에 맞춰
서 다시 가입하는 것을 기억하지 못하는 경우도 있어 무조
건 권장할 만한 사항은 아니다.
아울러, 자동차보험에서는 계속해서 Coverage를 유지하고
있는 지가 Rate 산정에 중요하기 때문에 가입자의 자동차보 험 전체를 Cancel하였다가 몇달 뒤 다시 가입하려고 하면 보
험료가 엄청나게 오르기 때문에 Liability coverage라도 계속
해서 유지하는 것을 권장한다.
엄태곤(Brian Um)
집/자동차/비지니스/생명/건강(오바마케어)/연금(IRA)
Woori Insurance Agency
5068 W Plano Pkwy #274 Plano, TX 75093
Tel & Text) 972-239-9100 email) woorifarmers@gmail.com Fax) 314-272-8015
한 지역에 인구가 늘어나면 각종 인프라 시설 확충과 생산 소비의 증대로 경제적 효과가 상
승하겠지만 반대로 잃어야 하는 것도 있다. 지금의 달라스 ,포트워스 지역은 급속한 인구 증 가로 다른 지역에 비해 경제 호황 국면이 이어지고 있는 것은 분명하지만 인구 증가에 따른 시 설과 주거문제를 해결하기 위해 계속 습지, 초지, 숲을 파괴 해왔다. 결과적으로 최근에 심각 한 문제 하나가 생겨났다. 갈 곳이 없어진 동물들이 인간들이 사는 지역이나 거주지로 들어와 공생을 하여 사람들에게 위험을 초래하는 것이다.
이런 곳에 살던 야생 동물들이 온도가 너무 심하게 떨어 져 견디기 힘든 겨울에 사람들의 집으로 들어왔는데 이제
는 이런 숲 조차도 다 없어지자 철을 가리지 않고 인간들
의 공간으로 들어오는 것이다.
이들이 인간 거주지로 들어와 사는 공간은 주로 지붕 위
애틱이라 불리우는 곳이다. 그곳은 밖의 춥거나 더운 온도
를 조절해 그 밑에서 사는 사람들이 최적화 되어 살 수 있
도록 고안된 공간이다. 그렇더라도 지금같은 여름에는 견
딜 수 없이 더워 숨이 턱턱 막힐 정도로 견디기 힘들다.
그런데도 야생 동물이 들어와 사는 이유는 이들이 살아
갈 숲이 없기 때문이다. 이들이 밖으로 나가면 바로 뻥 뚫
린 하늘 아래라 매, 독수리의 눈에 그대로 노출되기 때문
에 위와 옆이 막혀 있고 밑은 푹신한 인슐레이션이 깔려
있는 애틱은 최고의 안식처 일 수 밖에 없을 것이다.
그런데 이 야생동물이 사람들과 한 공간에 거주하면 생
각지 못한 어려운 일이 발생할 수 있다. 이들이 옮겨오는
각종 바이러스와 세균, 벌레, 소음과 갉아 파괴하는 피해
등이 매우 크다. 요즘 이 무더운 여름철에도 애틱에 동물 이 있다고 연락이와 바쁘게 불려 다니는 중이다.
예년에 없던 현상인데 이게 다 인구증가로 인해 숲을 파
괴해 얻은 결과이다. 이런 일이 잦아지면 중세의 페스트, 최근의 코로나 바이러스같은 재앙이 다시 일어날 수 밖에 없다. 예전의 유럽의 전염병들이 대부분 야생 동물을 가
축화 하면서 생겨났고 유럽의 미주 이주민들에 의해 전 세
계로 퍼져 나가 지금도 우리가 고생하고 있지 않은가.
한국에는 그린벨트 지역이 있고 미국 역시도 개발 제한
수 년 전부터 야생 동물들이 사람들이 이용하는 건물과
집 내부로 들어오는 일이 잦아졌다. 그래도 주로 밖이 추
워지는 겨울에 실내로 들어와 겨울을 지내고 봄이 되면 나
갔는데 지금은 아예 봄, 여름 할 것 없이 실내 공간에 머무
르고 있다. 주로 설치류, 라쿤, 여우, 뱀, 조류등이 들어온
다. 이들이 철을 가리지 않고 사람들의 주거 공간으로 들
어오는 이유는 이들이 살았던 숲을 파괴하여 갈 곳이 없
어졌기 때문이다. 먹이사슬 체계에서 약자에 해당되는 이
들은 숲이 집이고 은신처이기도 하다. 체구가 큰 카요티, 독수리 등의 최상위 계층의 포식자에게 들키지 않고 몸을
숨길 수 있고 안전하게 먹이를 구할 수 있는 숲이야 말로 이 야생동물들의 마지막 보루이다.
구역이 있는데 주로 자연 환경에 관심이 큰 북부 주에 제
한되어 있다. 이제 더 이상의 숲을 파괴하면 안된다.
이곳이 중국의 우한 같은 곳이 될 수 있기 때문에 인간
은 야생동물들이 살아갈 공간을 남겨두고 개발을 제한 하여 인간과 동물이 서로 안전하게 살아갈 수 있게 해야 한다. 자연이 안전하면 자연의 일부인 인간도 역시 안전 해 진다. 그래서 자연 그 자체인 숲은 안전하게 보존되어 야 한다.
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렌트비 : $5,500
순수익 : 문의요망
주 6일 운영
아주좋은 상권
매매가 : $10만 새장비 : paid off 8개월된 뉴비지니스 다른 모든 디저트 추가할 수 있음 붕어빵 버블티 호떡 등
매매가 : $40만
월매상 : $10만 6천
월랜트 :$5,400
월순익 : $2만 7천
매매가 : $270,000
월매상 : $30,000
렌트비 : $3,500(2,300SF)
지역 : Bedford
매매가 : $169,000
월매상 : $24,000
렌트비 : $1,300
순수익 : $7,000
24FLOORS NURSING COLLEGE
매매가 : 8만 5천
월매상 : $13,500 평균 크기 : 1,200 Sq
매매가: $150,000
월평균 매상: $22,000
렌트비: $3,000 (유틸리티 포함)
월순익: $10,000 이상 주 5일(월~금) 오픈
디저트류와 음료 추가시
매상 증대!
매매가 : $34만
(Plano)
월매상 : $6만7천 (22년) 6만(23년)
랜트비 : $6,200
: $12,000
: 10만
: Cedar park
매매가: $295,000
월매상: $36,500(2024.3월)
월순익: $15,000 이상
(도넛 베이커 있음)
렌트비: $4,600 (1,000sf)
NNN & Grease Trap 포함
(Arlington)
매매가 : 18만
월매상 : 4만 (Net sales) 랜트비 : $4,980
매매가 : $12만
월매상 : $15-16k
순이익 : $5k
렌트비 : $2,135
치 : Lewisville
: $390,000
: 달라스
매상 : 4만
월매상: $145,000/m
NOI: $50,000/m
$1.3mil
매매가 : $275,000
Net Sale : $350,000 (2022년 평균)
위치: Lubbock 지역
매매가 : $40만
: $90,000 이상
매매가 : $30만
월매상 : $70-80k
순이익 : $11,000
렌트비: $4,200
위 치 : 달라스
매매가
매매가 : $15만
월매상 : $4만
월순익 : $1만
매매가 : 60만불
연매상 : 90만불 이상
렌트비 : $9,055+NNN
크 기 : 2,500 SF
지 역 :
: 90만불 이상
: $11,000+NNN
기 : 2,500
: $6,475+NNN
기 : 2,500
매매가 : $12만 월매상 : $16,000
순수익 : $5,000 랜트비
미용실 (플래이노)
: $10만
: $1만 8천
: 2,857sf
LGK
매매가: $490,000
월매상 : $214,000
순이익 : $20,000
매매가 : $4.5milion
지역 : Holtom city
월매상 : $13-14만
땅, 건물 포함
매매가: $200,000
월평균매상: $37,000(2023년)
렌트비; $3,700 (7,500sf)
월순익: $12,000 이상
위치: Wichta Falls, TX
주변에 경쟁이 없어
44. DALLAS DEIL SHOP
2024 07
은퇴 후 집을 임대해야 할까?
구매해야 할까?
- 은퇴자들을 위한 주택 소유의 장단점
- 생성AI로 기후변화 대응, ‘스타트업에 적합한 유망산업’으로 부상
자녀들에게 남기고 싶은 유산은?
- The Foundations for Financial Security ‘기후테크’…中企·스타트업의 새로운 선택
지속적인 유지 비용이 필요하다. 반면에, 집을 임대하는 것은 유연성과 더 적은 재
정적 부담을 제공하지만,
되는 정보이다.
은퇴자가 집을 구입하면, 생기는 장단점
장점1 / 집을 소유함으로써 자산을 쌓을 수 있다 !
은퇴 중에 집을 사는 주요 이점 중 하나는 시간이 지남에 따라
자산을 쌓을 수 있다는 점이다. 그러나 이는 예상치 못한 비용
이 발생할 경우 재정에 더 큰 부담을 줄 수도 있다. 또한, 집을
소유하면 맞춤형으로 꾸밀 수 있는 반면, 지속적인 유지 관리
가 필요하며 비용과 시간이 많이 소요될 수 있다.
장점 : 자산 쌓기
집을 소유하는 것은 시간이 지남에 따라 자산을 쌓을 수 있는
장점을 가지고 있다. 즉, 모기지 상환과 함께 집의 가치가 상승 하면 장기적인 재정적 안정성과
되는 것이다. 자산을 쌓음으로써 은퇴자에게 제공되는 혜택은
다음과 같다 :
은퇴
후 주택 구입 VS. 임대
- 긴급 상황에 대비한 자산 활용 : 의료비나 집 수리와 같은 예
상치 못한 비용이 발생할 경우, 집에 쌓인 자산은 이러한 비 용을 충당할 수 있는 자금원이 된다.
- 은퇴 소득 보충: 상당한 자산을 쌓은 은퇴자는 집을 팔거나 다운사이징하여 추가 은퇴 소득을 창출할 수 있다.
- 소유의 자부심 제공 : 집을 소유하고 자산을 쌓는 것은 은퇴 자에게 거주 공간에 대한 자부심과 소유감을 준다.
- 장기적인 가치 상승 가능성 : 부동산은 일반적으로 시간이
지남에 따라 가치가 상승하므로, 몇 년 또는 몇 십 년 동안 집
을 보유하면 그 가치가 상당히 증가할 수 있다.
단점 : 더 많은 비용이 발생할 수 있다
은퇴 시 더 큰 부동산을 소유하는 것은 재정에 더 큰 부담이 될
수 있다. 자산을 쌓는 것이 집을 소유하는 장점이긴 하지만, 상
당한 초기 투자와 모기지 상환, 재산세, 보험, 유지 관리 비용
등 지속적인 지출이 필요하다. 또한, 은퇴자들의 재정 상황이
고정됨에 따라 예상치 못한 수리나 주택 시장의 변화는 예산
에 추가적인 부담을 줄 수 있다.
장점2 / 집을 맞춤형으로 꾸밀 수 있다 !
집을 소유하는 큰 장점 중 하나는 은퇴자가 개인의 취향과 스 타일에 맞게 집을 꾸밀 수 있다는 점이다. 은퇴 후에는 집을 더
기술이발전함에따라은퇴자는생활을더편리하고
편안하게 만들어주는 스마트 홈 장치를 사용할 수 있다.
온도 조절기를 통해 온도 설정을 배우거나, 안전을 높여
주는보안시스템등,기술을통해집을맞춤형으로
꾸미면은퇴생활의질이향상될수있다.
다음은 은퇴자가 집을 맞춤형으로 꾸밀 수 있는 네 가지 방법
이다:
- 리노베이션 : 집의 특정 부분이 필요에 맞지 않거나 선호하지 않는 경우, 리노베이션할 수 있다. 리노베이션 프로젝트는 나
이 듦에 따른 집 수정, 추가 방 만들기, 오래된 설비 교체 등을 포함할 수 있다.
- 데코레이션 : 벽을 새로운 색으로 칠하거나, 마음에 드는 예 술 작품을 걸어두는 등, 데코레이션은 저렴하게 공간을 개인 화하는 재미있는 방법이다.
- 조경: 정원 가꾸기를 좋아하는 은퇴자는 마당을 아름다운 야 외 오아시스로 만들 수 있다. 꽃과 나무 심기, 물 기능 설치, 테라스나 길 같은 하드스케이프 요소 추가 등, 마당을 집처 럼 느끼게 만드는 방법은 무궁무진하다.
- 스마트 홈 기술 : 기술이 발전함에 따라 은퇴자는 생활을 더 편리하고 편안하게 만들어주는 스마트 홈 장치를 사용할 수 있다. 온도 조절기를 통해 온도 설정을 배우거나, 안전을 높
여주는 보안 시스템 등, 기술을 통해 집을 맞춤형으로 꾸미면
은퇴 생활의 질이 향상될 수 있다.
단점 : 유지 관리가 필요하다
집을 유지 관리하는 것은 도전적일 수 있으며, 예상치 못한 수
리와 유지비가 발생할 수 있다. 은퇴자가 나이가 들면서 집 유
지 관리 작업을 독립적으로 처리하는 능력이 떨어질 수 있고, 정원 작업, 배관, 전기 문제 등 전문가를
에 대한 책임이 따른다. 이러한 비용은 빠르게 증가할 수 있으 며, 은퇴 자금에 부담을 줄 수 있다. 임대하면 이러한 비용 부담 을 피하고, 필요한 유지 관리나 수리를 집주인이나 관리 회사 에 의존할 수 있다.
은퇴자의 주택 임대의
장단점
은퇴 후 주택을 임대하는 것 역시 장단점이 있다. 장점 중 하나 는 주택 소유에 비해 유지 관리가 적다는 것이다. 그러나 임대
는 주택 소유처럼 자산을 통해 부를 축적할 기회를 제공하지 않는다. 또한, 임대는 이동의 유연성을 제공하지만, 시간이 지 남에 따라 임대료 인상 위험도 있다.
장점1 / 주택 임대는 유지 관리가 적다!
은퇴 후 주택을 임대하면 잔디 깎기나 낙엽 치우기 같은 일이 줄어들어 여가 활동에 더 많은 시간을 할애할 수 있다. 주택 소
유는 보통 홈 통로 청소, 고장 난 가전제품 수리, 누수 수리 같
은 정기적인 유지 관리 작업을 수반한다. 이러한 작업은 신체 적으로 힘들고 시간이 많이 소요될 수 있으며, 특히 나이가 들 수록 그렇다.
유지 관리 비용에 대한 걱정을 덜 수 있는 것은 고정된 수입 으로 생활하고자 하는 은퇴자들에게 중요한 장점이다. 임대 주 택에서 무언가를 수리해야 할 때, 이는 집주인의 책임이므로, 예기치 않은 비용이 발생하더라도 크게 걱정할 필요가 없다. 수리비용을 어떻게 지불할지 고민하는 대신, 임대자는 주택 소 유에 따르는 의무로 인한 추가적인 스트레스나 재정적 부담
이 은퇴 생활을 즐길 수 있다.
고령자 아파트는 은퇴자에게 청소 및 세탁 서비스를 제공하
여 유지 관리를 더욱 용이하게 한다. 또한, 고령자 맞춤형 기능
을 포함하고 있어 임차인이 직접 설치할 필요가 없다.
장점2 / 임대는 이동의 유연성을 제공한다!
부동산에 묶이지 않는 큰 장점 중 하나는 언제든지 짐을 싸서
떠날 수 있는 자유로움이며, 이는 주택 소유의 책임을 걱정하
지 않고 다양한 장소를 탐험하거나 여행할 수 있게 한다. 새로
운 장소를 방문하거나 전국에 흩어져 있는 가족을 만나고 싶다 면, 임대가 주택구입 보다 더 나은 선택일 수 있다. 임대는 은퇴 자에게 다양한 장소에서 장기적인 약정 없이 생활할 수 있는 기회를 제공한다. 이는 집을 팔거나 임차인을 찾는 번거로움을
피할 수 있는 것도 포함된다.
많은 임대 주택은 단기 임대를 제공하여 은퇴자들이 짧은 기
간 동안 한 장소에 머무를 수 있게 한다. 또한, 임대는 은퇴자들
에게 모기지 상환이나 주택 소유와 관련된 다른 재정적 의무
없이 더 큰 이동성을 제공한다.
단점1 / 주택 임대는 부를 축적하지 못한다!
은퇴 후 주택을 소유하지 않는 것은 시간이 지남에 따라 부동
산 가치 상승을 통해 부를 축적할 잠재력을 놓친다는 것을 의
미한다. 집을 임대할 때, 사실상 다른 사람의 모기지를 갚고 있
는 셈이며, 자신을 위한 자산을 쌓지 못하게 된다. 즉, 월세는 단 기적인 생활비만 충당할 뿐 장기적인 재정적 혜택은 없다. 반면에, 주택을 소유하는 것은 시간이 지남에 따라 가치가 상
승할 수 있는 투자로서, 은퇴 기간 동안 부와 안정성을 제공할 수 있다. 주택을 소유함으로써 은퇴자는 필요 시 추가 소득을 위해 집을 팔거나 임대할 수 있다.
단점2 / 임대료 인상의 위험이 있다!
은퇴 후 주택 임대는 임대료 인상의 위험이 있으며, 이는 고정 된 수입으로 생활하는 사람들에게 재정적 부담을 줄 수 있다. 집주인은 매년 임대료를 인상할 수 있으며, 이는 예산을 세우 고 비용을 계획하는 데 어려움을 초래할 수 있다. 임대료 인상
은 일반적으로 매년 또는 임대 기간 종료 시 발생하며, 시장 상
황이 이를 정당화한다고 느끼면 중간에 인상할 수도 있다.
임대료 인상의 또 다른 문제는 의료비, 식비, 교통비 같은 다
른 생활비를 감당하기 어렵게 만들 수 있다는 점이다. 연금이
나 사회 보장 혜택 같은 고정된 수입으로 생활하는 사람들에게
임대료의 예기치 않은 인상은 재정적으로 어려운 상황에 처하 게 할 수 있다.
은퇴 시 임대 또는 구입의 궁정적인 결정은 ...
은퇴 후 집을 팔기로 결정한 후에도 다음 단계는 큰 결정이다.
주택 소유는 안정성과 잠재적인 재정적 혜택을 제공할 수 있지
만, 높은 초기 비용과 지속적인 유지 관리 비용이 필요하다. 반
면에, 임대는 유연성과 최소한의 유지 관리만 필요하지만 장기
적으로는 비용 효과가 덜할 수 있다.
궁극적으로, 결정은 재정 상황, 원하는 생활 방식, 미래 계획
등 개인의 상황에 따라 달라져야 한다.
생성AI로 기후변화 대응, ‘스타트업에 적합한 유망산업’으로 부상. 합성데이터, LMM, ML 이
용 ‘넷제로’ 실현 등 기후위기 대응
생성AI를 활용해 기후변화에 대처하는 기후테크가 새로
운 산업으로 등장하고 있다. 아직은 해외에서 이런 움직임
이 활발하지만, 국내 스타트업들 중에서도 이에 관심을 갖
고 기술 개발을 시도하는 사례도 등장하고 있다. 이에 중소
기업과 스타트업들의 새로운 블루오션으로 떠오르고 있다.
이는 스마트팩토리와 접목할 경우 친환경 디지털트윈의 시
너지를 극대화할 수 있을 것이란 기대다.
특히 고정자본이나 고비용의 인프라보단, 기술력이 중요
한 만큼 중소기업이나 스타트업들이 최근 이 분야에 많이
뛰어들고 있다. 생성AI에 의한 합성데이터 모델이 그 대표
적이다. 합성데이터는 기존에 이미 모델 학습으로 출력된
데이터를 다시 변용한 합성 데이터를 만들 수 있다. 엄청난
비용이 드는 현실 세계의 직접적인 관측에 의한 실물 데이
터가 아닌, 가상의 변주된 데이터에 의한 시뮬레이션이 가
능한 것이다.
이는 기후변화를 측정하기 위해 자연 생태계의 데이터를
입수하기 어려운 장소에서도 일종의 모델링을 도출하는데
도 유용하다.
‘ 기후테크’…
中企·스타트업의 새로운 선택
- 생성AI로 기후변화 대응, ‘스타트업에 적합한 유망산업’으로 부상.
예를 들어 저탄소 운송을 키워드로 한 새로운 차량을 개
발하기 위한 시나리오를 만드는 데 생성AI를 활용할 수 있 다. 또 기후변화로 인해 생길 수 있는 각종 생태계 변화나 지
구환경 변화도 미리 이미지나 텍스트로 도출해낼 수 있다.
이로 인해 기계나 디바이스의 고장 가능성을 예측하고 품 질관리나 점검 등에 활용할 수 있다. 나아가선 이를 통해 불
상사를 예방하고, 산업에 대한 피해를 최소화할 수 있다.
현재 이미 다양한 기후테크 스타트업들이 생성AI를 활용,
지구온난화에 대처하는 기술과 방법을 개발하고 있다.
이들 스타트업은 AI를 활용, 비구조화 데이터(라벨링 등 이 안된 데이터)에서 중요한 요소를 추출, 새로운 콘텐츠를 생성할 수 있도록 한다. 이를 통해 온실가스 배출량을 절감 할 수 있게 하고, 덕분에 산업체와 소비자들의 비용을 절감 할 수도 있다.
대표적으로 해외에선 상업 건물의 탈탄소화와 최적화를 위한 AI가 상용화되고 있다. 클라우드 기반의 최적화 솔루
션은 기존의 난방, 환기, 공기 조절 시스템에 연결, 사람의 개입 없이 배출량과 에너지 소비량을 최소화하기 위한 제
어 명령을 실시간으로 자동으로 보낸다.
예를 들어, 날씨나 에너지 요금 체계와 같은 과거의 데이 터나, 외부 데이터세트에 근거하여 소매점의 온도를 예측 한다. 이를 통해 AI는 건물 소유주가 에너지 비용을 최대한 절감하고 온실가스 배출량을 대폭 줄일 수 있게 해준다.
최근엔 생성AI를 탑재한 아마존 베드록(Bedrock)으로 기
후변화 데이터를 자동으로 추출하고 설정 파일을 생성하 고, 이는 다시 엔지니어에 의해 완성, 수정한다. 이를 바탕으 로 기업들은 공정을 더욱 스마트화하고, 제품 폐기량이나 잉여 온실가스 배출을 최소화한다. “이를 통해 기업은 필요
기후테크 기술에 의한 건물 에너지 최적화 개념도. [출처=BrainBox AI. IRS글로벌]
한 자원을 더 정확하게 수입하고, 고객의 수요에 맞는 적절
한 양의 제품을 생산할 수 있다”는 설명이다.
생성AI 기반의 기후테크는 또 농업 분야에도 적용된다.
그 중 정밀농업이 대표적이다. 정밀농업을 위해 생성AI를 적극 활용하고 있다. 사전적 의미로 정밀농업은 ICT기술을
활용, 비료, 물, 노동력 등 투입 자원을 최소화 하면서 생산
량을 최대화하는 방식이다. 적절한 수확량과 품질을 유지
하면서도 환경적으로 안전한 생산체계를 만들 수 있으며
정보화, 기계화가 가능하다.
일부 스타트업은 이른바 ‘휴먼 인 더 루프’ 접근방식과 아
마존 머신러닝 기능인 세이지메이커(SageMaker)를 사용, 대
규모 언어 모델(LLM)의 인스트럭션 튜닝으로 정밀농업을 구현한다. 이를 통한 비구조화 파일로 기계 판독이 가능한
데이터를 생성하고, 농업 기계는 해당 데이터를 사용해 농 약, 물, 농자재 사용량을 결정한다. 그 결과, 물자의 과잉 사
용이나 과잉 발주를 줄이고, 비용을 절약하며 탄소발자국
을 줄이는 등의 효과를 기할 수 있다.
또 다른 사례로 전기자동차(EV)에 관한 탄소 배출량 절감
을 위해 생성AI를 사용한다. 즉, 특정한 지역이나 특정한 시
간에 EV가 재생에너지나 화석 연료 중 어떤 것을 통해 발전
된 전력을 사용하여 충전되고 있는지를 파악하는 것이다.
이 경우 개인 데이터를 비공개로 안전하게 유지하면서도 기 업들이 종합적으로 탄소 배출량을 절감할 수 있도록 한다.
미국 정부의 경우 시험이나 검증된 제로 지식 증명을 사
용, AI에 의한 지속 가능성 데이터를 제공할 수 있게 제도화 했다. 이로 인해 규제나 프라이버시의 장벽으로 인해 상세 한 정보를 공유할 수 없는 경우에도, 조직이나 기업이 데이
터를 추적할 수 있는 것이다.
이 외에도 에너지를 절약하고 계산 비용을 줄이기 위해
CPU에서 작동하는 콤팩트한 오픈소스 LLM을 사용하는 경
우도 늘어가고 있다. 이처럼 생성AI는 기후변화에 의한 비
용을 최소화하고, 지구온난화를 최소화할 대안으로 주목받
고 있다.
성격을 16가지로 분류하는 MBTI에서 'F(Feeling; 감정)'와 'T(Thinking; 사고)' 성향을 판별하는 대표적인 질문 중 하나다.
GPT, 나 우울해서 빵샀어" 말했더니…
“그럴 때 맛있는 빵이 위로가 될 수 있지. 어떤 빵 샀어?”
역시 기계라 공감 능력이 부족한가?
공감을 끌어내기 위해 다음 질문을 던져봤다.
“너 티(T)야?”
이제야 행간을 읽은 듯 “아니야 난 T가 아니라 AI야”라는 진담인지 농담인지 모를 소리에 이어 “기분이 좀 나아졌으
면 좋겠네. 어떤 일로 우울했어?”라고 한다.
두 번 만에 질문자의 의도를 파악하다니, 지독한 T형 인간
보다 낫다.
챗GPT-4의 음성기능은 GPT-4o 모델로 업그레이드 되지
않았는데도 애플 시리나 삼성 빅스비 같은 음성 비서보다
뛰어난 대화 능력을 제공한다.
학습한 데이터와 검색한 정보를 바탕으로 적절한 답을 글
자와 음성으로 만들어내는 멀티모달 거대언어모델(LLM) 기 술이 적용됐기 때문이다.
GPT, 나 우울해서 빵샀어" 말했더니, 남편보다 나은 AI와의 대화
챗GPT의 음성 기능은 인간과 비교해도 여러모로 더 나은
대화 상대였다. 원래 5가지 목소리 중 스칼릿 조핸슨 목소리 를 모방한 '스카이' 목소리를 제외하고 이제 선택지는 4가지
다. ‘앰버’라는 남자 목소리를 선택해 대화를 시작했다.
지적인 대화 능력도 인간보다 우수했다.
“삼체 문제(three-body problem)가 뭐야?”라는 질문에 챗GPT
는 “천체 역학에서 사용되는 용어로, 세 개의 천체가 서로에 게 미치는 중력을 고려한 문제를 의미합니다. 이것은 예측
하기가 매우 복잡하고 비선형적인 문제로 알려져있어요.”
라고 답한다.
이어 “실제 존재하는 거야 아니면 이론상으로만 있는 거 야”라는 질문에는 “이론적으로만 존재하는 문제입니다. 현
실에서 세 개의 천체가 서로에게 미치는 중력을 완벽하게 모델링하고 예측하는 것은 매우 어려운 일이기 때문에, 대
부분의 경우에는 근사적인 모델이나 수치해석을 사용합니
다. 이러한 문제들은 천문학, 우주항공공학 등 다양한 분야
에서 연구되고 있습니다.”라고 한다.
주변에 이런 질문에 막힘 없이 대답할 수 있는 사람이 얼
마나 될까?
인간관계에 대한 상담도 가능하다. “내 생일에 남편이 선
물을 안 사주는데 어떻게 하지?”라는 질문에 챗GPT는 “한
번 얘기해보는 건 어때? 네 기분을 이해할 수 있게 말이야”
라고 조언한다. “무슨 말로 시작해야 될까?”라는 구체적인
솔루션 요청에는 “요즘 나는 너와의 소통이 부족하다고 느 껴, 어제 생일에 선물을 받지 못해서 속상했어. 이렇게 시작 해 봐”라고 한다. ‘좀 직설적인 것 같다’고 걱정하자 “그럼 어
제 생일에는 서로 간에 특별한 주의가 없었더라”라고 말하 라고 코칭해준다.
사업체 실제 평균매상 확인 방법
- 평균매상 확인을 위한 조건부 계약취소 조항을 명시
Q : 직장 생활을 그만두고 개인 사업을 하려고 계획 중인
데, 부동산 중개인이 월 평균 매상이 동일한 업종에 비해 상
당히 높은 사업체가 있다며 구입할 것을 권해왔습니다.
사업체를 운영해본 경험이 없어서, 평균 매상의 기준이나
확인 방법에 대해서는 전혀 아는 바가 없기 때문에 부동산
중개인을 통해 판매세 납부서나 소득세보고서 사본을 보여
달라고 요구하였으나 매도인이 이를 거부하고 있습니다. 사
업체의 실제 평균 매상액을 확인하기 위한 방법은 어떤 것이
있나요?
A : 사업체의 매매 가격을 결정하는 데에는 사업체의 위치, 시설, 장비, 리스 조건, 권리금, Goodwill, 평균매상 등 여러 가
지 요소가 포함되지만 대부분의 사업체매매 가격은 주로 월
평균매상에 근거하여 결정되는 경우가 많습니다.
따라서, 구매하고자 하는 사업체가 정해지면 매매 계약서
에 평균매상 확인을 위한 조건부 계약취소 조항을 명시하고
STOCK Q & A
이 조건부 취소 시효가 지나기 전에 늦어도 계약이 완료되기
이전에 매입하고자 하는 사업체의 정확한 평균 매상을 확인 하는 것이 매우 중요합니다.
매도인이 판매세 납부 기록이나 소득세 보고서를 순순히 보여주면 좋겠지만, 현실적으로 이러한 개인 신상정보나 기 밀 사항에 대해서는 매도인이 잘 응해주지 않을수도 있습니
다. 또한, 현실적으로 세금보고서에기록된 매상과 실제 매상
이 일치하지 않는 경우도 많이 있게되는데, 매매 계약이 완료 된 후 실제 평균매상이 줄어들거나 차이가 나면 분쟁이 발생
하게 되고, 결국 구매자는 소송을 통해 해결하는 수밖에 없
게 됩니다.
그러나 사업체 매매 계약서에는 일반적으로 일정한 시일 이내에 매수인이 직접 평균 매상을 확인하고 이에 동의하였
다는 규정이 명시되어 있기 때문에 이럴 경우 매매계약이 완
료된 후 실제 매상이 틀린다고 하더라도 손해배상을 주장하
거나 계약 취소를 요구하기 어렵습니다. 또한 주의해야 할점
은 고객의 숫자를 늘리기위해 매매 기간동안 일시적으로 세
일이나 할인 판매 쿠폰 같은 특별한 혜택을 제공한 것은 아
닌지 확인하는 것도 중요합니다.
계약 완료 후 일정한 기간 동안 매도인이 약속한 평균 매상
과 일치하지 않을 경우 매매 대금의 일부를 환불해 주거나
계약을 취소할 수 있는 규정을 둘 수도 있지만 사업체 매상
은 운영자의 경험과 능력, 또한 경기 변화에 많은 영향을 받
을 수 있기 때문에 매도인이 이러한 조건에 동의하는 경우는
드물다고 할수 있습니다.
해당 사업체의 경험이 풍부하다면 일정 기간 동안 사업체 에 나와서 직접 매상 점검을 하거나 일일 매상 기록을 열람해 서 확인해 볼 수는 있으나 그렇지 않을 경우 전문가나 중개인
의 도움을 청할 수밖에 없습니다.
실제 경험이 많은 전문가들은 월 평균 물품 구입비나 인건
비, 상품 재고, 또는 재료구입비 액수만을 가지고도 그 사업
체의 평균 매상을 거의 정확히 알아내기도 하기 때문입니다.
귀국하면 미국에 있는 재산은
처분해야 하는지
Q : 미국에 체류하는 동안 사업체를 운영하면서 꽤 많은 돈
을 벌어 상가 건물과 집등 부동산을 구입하였습니다.
개인적인 사유로 인해 이제 한국으로 영주 귀국하려고 하
는데 미국 영주권이 없는 개인 신분상 미국에 있는 부동산과
사업체를 반드시 처분해야 하는지, 아니면 계속해서 소유할
수 있는지 궁금합니다.
A : 미국 내에서 부동산이나 사업체를 소유하기 위해서 반
드시 영주권이나 시민권자 신분이 요구되는 것은 아닙니다.
외국 국적의 기업이나 개인들도 미국 내에서 부동산이나
사업체를 합법적으로 소유하고 운영할 수 있습니다.
그러나 사업체를 직접 운영하거나 그 사업체에서 직원으로
서 경제적인 보수를 받으며 활동하기 위해서는 이에 상응한
비자나 법적 신분이 요구됩니다.
따라서 한국으로 영주 귀국한다고 하더라도 소유하고 있는
재산을 억지로 처분할 필요는 없고, 제3자나 대리인을 시켜
위탁경영을 하는 방법이 있습니다.
다만 현재 미국 실정법상 부동산이나 사업체 판매 때 영주 권자나 시민권자가 아닌 사람은 매매계약서에 그 사실을 명
시하도록 되어 있고, 매매금액의 일정부분을 세금이 완납될
때까지 신탁 예치해야 하는 강제규정이 적용됨을 주지하여
야 합니다.
부동산을 위탁경영하는 것은 별로 어려움이 없다고 하겠으
나, 사업체인 경우 본인이 직접 경영 및 운영상황을 일일이
확인하기 어렵다는 점과 믿을만한 전문 경영인 체제를 확보
하지 않고서는 실제 사업체가 지속적으로 존속하기 힘들다
는 점도 잊지 말아야 합니다.
특히 위탁경영을 부탁한 측과 수임 받은 당사자 간에 수입
과 지출, 위탁경영 수임료 등에 대한 명확한 합의가 이루어져
있지 않은 경우 많은 분쟁이 발생하게 되므로, 사전에 전문가
의 도움을 받아 서면계약을 준비해두도록 하십시요.
l mre l OEM [ Original Equipment Manufacturing ]
자기상표가 아니라 주문자가 요구하는 상표명으로 부품이나 완제품을 생산하는 방식. '주문자상표 부착생산’이라고 부른다. 우리나라 수출상품의 경우 국내 업체가 생산했 으면서도 외국 유명상표를 달고 외국에 팔리는 OEM 비중이 높아 큰 문제점으로 지적 되고 있다. 또한 OEM수출은 상품값을 제대로 받지 못할 뿐만 아니라 주문자, 즉 상표 권자의 하청생산기지 이상의 기능을 할 수 없게 되는 단점이 있다.
l mre l OTC제도 [ Over The Counter Drug ]
약국이 아닌 일반 슈퍼마켓이나 편의점 등에서 연고·드링크제 등 간단한 의약품을 판 매하도록 허용하는 제도. 미국 드러그스토어에서 의약품을 취급하는 것과
l mre l P2P대출 [ Peer-to-Peer Lending ]
l mre l PC공법 [ Precast Concrete ]
콘크리트 건축자재를 공장생산화한 공법. 보통은 건축현장에서 임시틀(거푸집)을 만 들어 그 곳에 콘크리트를 흘려 붓고 있으나 PC는 공장에서 형틀에 흘려 부어 만들어 현 장에서 조립하기 때문에 품질이 고르고 시공 省力化를 꾀하는 이점이 있다.
l mre l PL보험 [ product liability insurance ]
각종 제품의 제조업자 또는 판매업자가 그 제품이 원인이 되어 발생한 사고로 손해배상 의 책임을 지게 되는 경우 그 손해를 보전하는 보험. 특히 미국에서는 제조업자의 책임 을 중시하는 엄격주의 이론과 권리의식이 강한 국민성 때문에 PL소송이 급증하고 손 해배상액도 고액화하고 있다. 우리나라의 경우는 원칙적으로 고의나 과실이 없으면 배 상책임을 묻지 않는데 미국에서는 제품의 결함으로 손해가 발생했을 때는 책임을 추궁 할 수 있다. 사용설명서의 기재불비로 배상을 청구당하는 예도 많다.
l mre l PL제도 [ Product Liability ]
상품을 구입, 사용하는 과정에서 발생하는 소비자 피해를 상품제조자가 책임지도 록 하는 제도를 PL(Products Liability)이라 한다. 즉 상품의 결함으로 인해 소비자의 생명, 신체, 재산 및 기타 권리에 피해가 발생할 경우 해당상품의 생산, 유통, 판매 등 일 련의 과정에 관여한 자가 그 손해를 배상할 의무를 부담하는 제도이다. 이는 상품제조 업자에게 보다 무거운 책임을 부담시킴으로써 소비자를 적극 보호하려는 취지에서 마 련된 제도로 ＇생산물책임＇ 또는
소비자보호를 강화하기 위해 적극 도입하는 경향을 보이고 있다.
l mre l PI [ Private National Brand ]
프로세스 혁신. 경영혁신 프로그램 중 하나이다. 전사적 자원관리시스템(ERP), 공급 망계획(SCP), 전략경영시스템(SEM) 등으로 구성돼 있다. 특히 PI 신시스템은 구매, 판매, 생산, 설비, 재무, 인사, 기술 등 부문별로 나눠져 있던 시스템을 하나의 통합 시스 템으로 구성한 것이 특징이다.
자녀들에게 나의
비추어서 이것만은 꼭 좀 이야기해주고 싶은 것이 있으신가요? 여러 가지가 있으시겠지만 재정적으로 자녀들에게 인생의 선배로서 꼭 남겼으면 하는 것이 있다면 어떤
말을 남기시고 싶으세요? 이에 대해 이 분야의 전문가들이 이야기하는 것을 함께 논의해 보고자 합
니다. 행복하게 살기 위해서는 재정적으로 자유로워야 하고 이것을 이루는 과정에는 원리가 있다고
들 말합니다. AFCDR이 그것입니다.
A : Automatic Saving System (자동저축시스템)
가장 우선되어야 할 것은 자동저축으로 시작하셔야 한다는 겁니다.
시작이 반이고 지속이 나머지 반입니다. 들어오는 수입에는 별 변동이
없고 매달 payment가 정기적으로 나가는 미국에서 남는 돈으로 저
축한다는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다. 그런 상황에서 저축을 시작
하고 지속하기 위해서는 자동 저축 시스템, 즉 돈을 쓰기 전에 자동으
로 빠져나가는 시스템을 만드는 것이 첫 출발이 되어야 합니다. 그리고
이 자동저축시에 소득의 일정비율을 저축하는 것으로 정해두면 수입
이 늘어남에 따라 저축액도 많아지게 될 것입니다. 많은 분들이 경험을
통해 이 원리가 중요하며 가장 우선되어야 한다는 것을 아실 것입니다.
F : Flexible & Liquid Emergency Fund
(유연한 비상자금 마련)
다음으로, 모든 것이 불확실하고 위급한 상황에 처했을 때 쓸 수 있는 emergency money (비상자금)가 반드시 필요하다는 것은 많은 분
들께서 느끼시고 계실겁니다. 따라서 이와 같은 비상시에 쓸 수 있는 돈
을 모아야겠죠. 이렇게 비상시를 위해 저축하기 시작한 돈은 시간이 지 날수록 커지면서 이런 사태가 발생했을 때 당황하지 않고 버틸 수 있는 힘이 되어 줄 것입니다. 이글을 읽은 시는 독자분들께서는 준비해 두신
비상자금이 얼마나 있으세요?
버텨야 하는 경우에 대한
- The Foundations for Financial Security
6개월, 1년정
만일 시작하지 않으셨다면 지금부터라도 저축을 시작하고 제대로 된 재정플랜을 준비하시는 것은 매우 중요합니다. 만약 선생님께서 필요 할 때 언제든 쓸 수 있는 유동자산을 충분히 준비해 두셨다면, 위급한 상황이 생기거나 좋은 투자를 할 수 있는 기회가 생겼을 때 많은 것이 달라질 수 있겠죠?
C : Plan with Compound Interest and Tax Benefit (복리 및 절세플랜활용)
여기서 말하는 비상자금은 원금이 유지되면서 필요시 언제나 찾아쓸 수 있는 유동성 있는 자산을 말합니다. 보통 우리는 이 비상자금을 안 전자산을 통해 만들어 갑니다. 안전자산으로 만들 때 고려해야 할 점은 원금은 보장되는지, 필요시 그 돈을 바로 찾아 쓸 수 있는지, Tax 혜택 이 있는지 그리고 복리 이자인지 등입니다. 이런 요건을 충족하는 플랜을 선택하는 것은 매우 중요합니다. 원금 이 보장되면서 필요시 돈을 바로 찾아 쓸 수 있는 안전자산이어야 한다 는 것이 먼저이지만 장기적으로 복리로 자라나는 것과 함께 세금혜택 을 받는 것 또한 매우 중요합니다. 수익율은 세금혜택과 함께 장기적으 로 복리로 자라날 때 극대화되는 것이니까요. 선생님의 안전자산은 이 런 원리로 준비되고 있으세요?
D : Diversified Investment (분산투자) 그렇다고 모든 저축/투자를 안전자산에만 하라는 것은 아닙니다. 이 제 안전자산으로 안정적 성장의 토대가 마련되었으므로 안전자산과 고 수익자산에 나누어서 분산투자를 해야 합니다. 이렇게 분산투자를 통 해 리스크의 균형을 맞추셔야 안정적인 포트폴리오를 가져가며 감정에 휘둘리지 않게 되어 수익 또한 극대화하실 수 있기 때문입니다. 일반적으로는 월가의 황금율은 나이만큼의 안전자산을 가지고 계실 것을 권하고 있습니다. 예를들어 현재 40대이시면 안전자산과 고수익 자산을 40대 60으로 분배하면 좋습니다만 실제로 어떤 비율로 해야 하는지는 선생님의 연세, 현 재정상황 (즉, 자산규모/자산형태), 투자 성향 등에 따라 달라집니다.
R : Risk Management with Debt Control 마지막으로 자산을 증식하기 위해 대출을 사용할 때에는 반드시 신 중하셔야 합니다. 코로나 19와 같은 사태가 와도 최소 6개월이나 1년 은 빚을 갚을 수 있게 운영하시는 것이 중요합니다. 이것은 위험관리 (Risk Management)에 관한 것인데 그
하면 모든 것을 잃어버릴 수 있기에 무엇보다도 중요하다 하겠습니다.
투자를 통해 몇번 돈을 번 경험으로 빚을 내어 투자하다 전 재산을
날리거나, 현금흐름관리 (Cash Flow Management)를 제대로 하지
못해 흑자도산하는 기업의 사례들이 의외로 많습니다.
일반적으로 부동산이나 비즈니스를 살 때 론을 통해 삽니다. 유동성
을 많이 가지고 있으면 leverage를 사용하는 것이 문제가 되지 않지
만 포트폴리오가 아무리 좋아도 Cash Flow가 무너지면 모든게 무너
져 버립니다.
Income이 전혀 없을 때도 6개월은 모기지를 갚을 수 있어야 합니 다. 융자금액이 더 커지게 되면 유동자금을 더 많이 준비해서 Income 이 없어도 1년 정도는 유지할 수 있게 하여야 합니다. 그런데 실제로는
금액이 커질수록 유동성 비율이 작아져서 문제가 생기는 경우가 발생 합니다. 5백만불짜리 건물을 산 뒤 경제상황이 좋지 않아져서 6개월 여 렌트를 제대로 받지 못해 모기지가 밀려 건물을 날린 사례도 보았 습니다.
Conclusion (결론)
말씀드린 원리를 요약하면, 각자 정하신 저축비율로 자동저축으로 시
작하시고, 비상시 대비와 Investment 기회를 위해 6개월-1년정도의
생활비를 Emergency Money로 먼저 마련해 가십니다. 다만 이 비
상자금은 원금보장과 함께 필요시 언제든 찾아쓸 수 있으면서 세금혜 택을 받으며 복리로 자라나는 곳에 두시면 안정적 성장의 기반이 마련 되게 됩니다. 그 이후에 고수익자산을 추가하여 안전자산과 고수익자 산의 분산투자를 통해 수익을 높여가시면 됩니다. 다만 대출을 활용 하는 경우에는 Cash Flow 관리를 신중하게 하시는게 중요하다고 말 씀드렸습니다.
커피 한 잔에 4분. 버스비는 2시간. 스포츠카 한 대 59년. 2011년 개봉한 영화 ‘인타임’에서 시간은 곧 돈이다. 지폐와 동전이 모두 사라지고 시간 만이 화폐가 된 세상. 사람들은 일해서 시간을 벌고 그 시간으로 밥도 먹 고 물건도 산다. 주의할 점은 한 가지. 주어진 시간을 모두 다 쓰고 잔여시 간이 0이 되는 순간 심장마비로 사망한다. 시간이 별로 없는 사람들은 하루를 버틸 시간을 노동으로 사거나, 은행에서 빌리거나, 그도 안 되면
시간이 화폐인 세상
가상현실을 다룬 시나리오를 충실히 이행한 것이겠지만, 살라스를 포함한 영화 속 인물들은 시간을 화폐처럼 쓰는 데 어색함이 없다. 걸인은 “5분만 달라”고 구걸하고, 거리엔 ‘무조건 99초 상점(현실세계로 치면 1000원숍)’이 즐비하 다. 살라스의 여자친구는 귀걸이를 전당포에 맡기고 받은 24시간이 너무 적다고 투덜댄다. 반면 여유가 있는 사람들 은 보유 시간의 일정분을 떼어내 은행에 예금하고 이자 시 간을 받기도 한다.
영화 속 시간은 화폐의 세 가지 기능을 갖추고 있다. 물건 을 사고팔 때 쓰이며(교환의 매개), 물건의 가치를 표기하고 (회계의 단위), 일정 시간을 보관했다가 나중에 쓸 수도(가 치의 저장) 있다. 한 가지 다른 점은 현실의 화폐보다 저장 기능이 떨어진다는 것이다. 가만히 있어도 시간은 저절로 줄어들기 때문이다.
확장적 통화정책의 비밀 물가가 지나치게 오르면 중앙은행은 시중의 돈을 흡수해 화폐 유통을 줄이는 게 일반적이다. 통화 긴축정책을 펼치 는 것이다. 그런데 영화 속 중앙은행은 물가가 계속 올라도 시간통 생산(공급)을 멈추지 않는다. 살라스는 어마어마한 시간부자 한 사람을 악당으로부터 구해주면서 그 이유를 알게 된다. “빈민촌 물가가 왜 특정한 날에 무섭게 오르는지
궁금하지 않은가. 인플레이션을 야기해 인구를
줄이려는 목적일세.” 살라스는 이 비밀을 알고
큰 충격을 받는다.
물론 실제 현실에서 중앙은행이 확장적 통화
정책을 펼치는 이유는 인구구조와 아무런 상관
관계가 없다. 통상 불황 때 경기를 진작시키기
위해 통화량을 늘린다. 통화량이 늘어나면 화
폐공급 곡선은 오른쪽으로 이동한다. 이자율이
떨어지면 기업들은 투자를 늘릴 가능성이 크고, 승수효과를 통해 국민소득 증가로 이어지게 된
다. 소득이 늘어나면 다시 소비가 증가해 경기 선
순환 사이클이 완성된다.
인플레이션의 진짜 비용
시간부자의 목숨을 구한 대가로 100년이란 시
간을 받게 된 살라스. 모처럼 꽃을 사들고 어머
니의 귀가를 기다리지만 그날 어머니는 영영 집
으로 돌아오지 못한다. 버스비가 갑자기 1시간
에서 2시간으로 오른 탓에 생명줄인 시간이 바
닥나버렸기 때문이다.
영화에서 보듯이 인플레이션은 구매력을 떨
어뜨린다. 같은 돈으로 구입할 수 있는 재화와 서
비스의 양이 줄어든다는 얘기다. 물론 통화량 변
화가 실질임금과 실질이자율 등에 영향을 주지
않는다는 ‘화폐의 중립성’ 이론에 따르면 장기적 으로 물가 상승은 실질구매력에 영향을 끼치지
않는다. 물가가 오르면 명목소득도 오르기 때문 이다. 하지만 현실에서 이 같은 ‘장기 균형’을 기 다리기란 어렵다. 당장 임금상승률이 물가상승
률을 따라잡지 못할 경우 큰 고통을 겪는다.
게다가 인플레이션은 화폐가치 외에 몇몇 번
잡한 비용 상승을 동반한다. 대표적인 것이 ‘메 뉴비용’이다. 음식점의 경우 물가가 급격히 올라
가격 조정이 잦아지면 새로운 메뉴를 인쇄하는
데 추가적인 돈이 든다. 그래서인지 영화 속 커피
숍의 메뉴판은 언제든 가격을 쉽게 바꿀 수 있는
전광판 식이다. ‘구두창 비용’도 있다. 인플레이
션 시기엔 현금 보유를 줄이는 게 이득이다.
통화량 지나치게 늘리면
어머니를 잃은 살라스는 무작정 한 대형 시간
은행의 은행장을 찾아가 협박한다. “저 금고 안
에 (지급준비금으로) 보유하고 있는 100만년을
시중에 푸세요.” 은행장은 이렇게 대응한다. “(지 금 100만년이란 큰 시간을 풀면) 시스템이 파괴
되고 다음 세대 삶의 균형까지 무너집니다.” 통
인타임 / 2011
평점 장르 국가 등급
러닝타임 7.5 SF, 액션 미국 12세 이상 관람가 109분
화량을 급격히 늘릴 경우 생기는 초인플레이션 가능성을 우려한 것이다.
초인플레이션은 한 달에 물가 수준이 50% 이 상 높아지는 극심한 인플레이션 상황을 뜻한 다. 과도한 통화공급에 의해 촉발되지만 물가가 더 오를 것이란 경제주체들의 기대가 기폭제 역 할을 한다. 초인플레이션이 생기면 생산량은 줄 고 화폐는 휴짓조각이 된다. 빈민들을 구제하 겠다고 마음먹은 살라스는 이런 원리를 이해하 지 못한다.
살라스는 권총으로 은행장을 협박해 100만년 을 시중에 유통시키는 데 성공한다. 짧은 순간 빈민가 사람들의 표정이 밝아진 듯했지만 이내 TV 뉴스에선 앵커의 걱정스러운 목소리가 울린 다. “공장들이 모두 폐쇄됐습니다. 사람들은 길 거리로 나오고 있습니다. 당국은 부인하고 있지 만 경제시스템 붕괴가 우려되는 상황입니다.” 그 래도 살라스는 영문을 알 수가 없다. 영화는 살 라스가 더 큰 은행을 털기 위해 중앙은행으로 걸 어들어가는 장면으로 끝난다.
재화의 가격이 오를 때 다른 재화의
수요가 늘어나면 대체재고 줄어들면
보완재다.
미란다는 파리 패션위크에 데려갈 비
서로 에밀리 대신 앤디를 뽑는다. 에
밀리와 앤디는 대체관계에 있기 때문 이다. 일이 힘들다고 속상해하는 앤디
에게 런웨이의 아트디렉터 나이젤(스 탠리 투치 분)이 “그럼 그만둬. 너를 대
신할 사람은 5분 안에 구할 수 있어”라 고 냉정하게 말하는 것도 같은 이유다.
(NEW) N.DFW 브런치
매매가 : $800,000
월매상 : $95,000
렌트비 : $6,000 / 순수익 : 문의요망 한국분들이 제일 선호하는 지역, 오래되고 안정된 장소와 매상
문의 : 메트로 부동산 브라이언 김 (469.744.8776)
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매매가 : $800,000
월매상 : $100,000
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최고의 로케이션발전가능성 매우큼
문의 : 메트로 부동산 브라이언 김 (469.744.8776)
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문의 : 메트로 부동산 차득복 (214.771.6070)
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문의 : 메트로 부동산 브라이언 김 (469.744.8776)
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매매가 : $20만
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주인없이 운영되는 비즈니스
문의 : 메트로 부동산 로건김(817-770-6669)
캐롤튼 도넛샵
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월매상: $36,500 (2024년 3월)
월순익: $15,000 이상 (도넛 베이커 있음)
렌트비: $4,600 (1,000sf)
NNN & Grease Trap 포함
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
버블티(프렌차이즈)
매매가 : 24만 불
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면적 : 1600sf
순수익 : 1만 5천
문의 : 메트로 부동산 차득복 (214.771.6070)
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매매가: $300,000
월평균 매상: $80,333 (2023년 평균)
월평균 순익: $15,000 이상 (2023년 평균)
사이즈: 2,850sf
트래픽 많은 사거리 큰 상권에 위치
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
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매매가 : 13만
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문의 : 메트로 부동산 로건김(817-770-6669)
킬린 한식당
매매가 : $130,000
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렌트비 : $2,000
순수익 : 1만불. 주5일 근무
문의 : MRG 부동산 멜리사정 (512.822.6908)
세탁소 포함 건물
매매가 : 세탁소 20만/건물 1.2mil
월 매출 :$25,000
순수익: $9000(개별 매매 가능)
렌트: $3.900 (3,682 sf)
지역 : 달라스 (매니저 운영)
문의 : MAP 부동산 재클린 리(214.778.9633)
(NEW) 일식 포케 (Plano)
매매가 : $34만
월매상 : $6만7천 (2022년) 6만(2023년)
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운영쉽고, 일식경험없이 운영가능 문의 : 메트로 부동산 로건김(817-770-6669)
매매가: $190,000
월매상: $90,000
렌트비: $6,000
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스시 잘하시는분이 하시면, 매상상승가능성 높음 문의 : 메트로 부동산 브라이언 김 (469.744.8776)
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매매가 : 16만
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주인 건강 문제로 급매
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문의 : 메트로 부동산 로건김(817-770-6669)
(NEW) 도넛(단독건물)
매매가 : 27만
매 상 : 3만3천
위 치 : 달라스
랜 트 : $ 3,850단독건물
문의 : J 부동산 폴 최(972.897.6018)
(NEW) 수익좋은 브런치
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크 기 : 2,500 SF
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문의 : MRG 부동산 박민주(469.600.9470)
매매가
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문의 : 메트로 부동산 브라이언 김(469.744.8776)
(NEW) E.DALLAS 스시,라면,포케
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덴튼지역 중국식 부페
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순수익:$10,000이상
매니저 운영 음. 오너 파이낸스
문의 : 메트로 부동산 브라이언 김(469.744.8776)
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매매가: $100,000
월매상: $50,000 (2023년 평균)
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문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
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문의 : 214.701.7411
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문의 : 메트로 부동산 로건김(817-770-6669)
(NEW) 콜로니 브런치
매매가 : 60만 불
위 치 : COLONY
연매상 : 작년 매출 90만 이상
크 기 : 2,500 S F.
랜 트 : $11,000 + NNN
문의 : MRG 부동산 박민주(469.600.9470)
(NEW) Pizza Hut (STNL 매매)
매매가 : $910,000
지역 : Central Texas
브랜드 : Pizza Hut
계약 조건 : Absolute NNN
수익률 : 6.43%
문의 : MRG 부동산 스티브 원(469-584-7957)
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매매가 : $46만
월매상 : $9-10만 렌 트 : $8,900
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
매매가 : $18,000
월매상 : $26,000
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순수익: $14,000 계속 발전하는 좋은지역, 안전한 상권
문의 : 메트로 부동산 브라이언 (469.744.8776)
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매매가 : $150,000
월매상 : $20K~ $22K
월순수익 : $10,000~$12,000
렌트비 : $ 1,500(렌트비저렴)
문의 : 메트로 부동산 정일한 (469.744.6633)
FORSALELISTING
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매매가 : 420만
월매출 : 4만
렌트 수입 : 1만 2천 (땅건물 포함)
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문의 : J 부동산 폴 최 (972.897.6018)
(NEW) 경쟁없는 뷰티 서플라이
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월평균매상: $37,000(2023년)
렌트비; $3,000 (7,500sf)
월순익: $12,000 이상
위치: Wichta Falls, TX
문의 : MRG 부동산 브래드 전(214.991.6330)
리커 스토아와 함께 매매
(3,000 SF + 2,200 SF)
리커스토아 매상 월 $78,000
매매가: 건물 ($850,000) + 비즈니스($350,000)
문의 : 214.701.7411
대형 노래방
지역 : Dallas
면적 : 4,000 square ft.
매매가: $200,000
순수익 : $10,000
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
신축 리테일 빌딩
-9,000 sf Retail Building
-신축중, 2024년 완공 예정
-판매가: $750,000 -as is, but some conditions applied.
문의 : 메트로 부동산 차득복(214.771.6070)
자동차 딜러
매매가 : $490,000
월매상 : $214,000
순이익 : $20,000
렌트 : $2,500
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
리커 스토아 + 건물(2 unit) 매매가 :
자동차 Auto & Body Shop
매매가 : $85,000
월매상 : $100,000
순이익 : $13,000
렌트비 :$ 3,900
지역 : Dallas
문의 : 메트로 부동산 CaseyKim(469-531-5711)
빌딩 매매
위치: 갈랜드
가격 : 170만
렌트 : CPA 6%
내용 : 6,450 SQ
테넨트 4개
문의 : J 부동산 폴 최(972.897.6018)
7 Eleven
위치 : 공개할 수 없음.
3,440 sf / 4.85% CAP
Long term Absolute NNN
Lease, 5년 마다 10% Rent 인상 판매가: $3.12 mil
문의 : 214.701.7411
컨비니언 스토어 (NEW)
주유소 / c-store 자리
현재 운영 안함
판매가 : $899,000
2,080 SF/ Property tax $12,784
컨비니언 스토어 운영하실 분 최적의 기회 문의 : 메트로 부동산 차득복(214.771.6070)
