EN PRATIQUE SOMMAIRE N°45 - MARS 2011
Dossier
Immobilier & Facility Management Le marché de l’immobilier de bureau est favorable aux demandeurs. Etat des lieux, analyse, partage d’expériences et conseils pour gérer votre immobilier et les facilities.
FISCALITÉ: OPTIMISATION DES COÛTS DOSSIER TEXTE : LAURENT CORTVRINDT
Un marché de bureau favorable aux demandeurs 20
Depuis quatre ans, la Direction Études et Planification (AATL) et le service Inventimmo (SDRB) croisent leurs données pour déceler l’importance de la vacance dans le parc de bureaux bruxellois, dans la zone attenante à l’aéroport et dans l’ensemble de la périphérie proche. Constat: le marché des bureaux n’est pas du tout le même selon sa localisation dans des quartiers centraux ou décentralisés et, a fortiori, dans des zones périphériques.
L
es chiffres de la vacance en 2010 ressemblent à
loyer facial. Les loyers plus élevés dans les quartiers centraux
ceux de la vacance en 2009. Le pourcentage en
reflètent la meilleure attractivité de ces derniers par rapport à
Région de Bruxelles-Capitale a même légèrement
ceux de la périphérie. Alors qu’il était stable entre 2008 et 2009,
diminué par rapport à celui enregistré fin 2009,
le prix médian annoncé s’est légèrement tassé en 2010 puisqu’il
soit 9,5% au lieu de 9,8%, alors que la crise économique qui a
est de 165 euros/m²/an, soit une baisse de 6%. En périphérie, le
débuté fin 2008 ne s’estompe pas. Le taux ne change notable-
loyer médian est de 120 euros/m²/an (-3%).
ment que dans deux quartiers centraux et dans trois quartiers décentralisés. L’étude de l’AATL et de la SRDB permet, en outre, de
LOYERS ET ÂGE DU BÂTI
confirmer la forte différenciation qui caractérise ce marché.
À Bruxelles, la comparaison entre les différentes classes d’âge
Après avoir enregistré l’année dernière l’inquiétante vacance
du stock de bureaux montre que le plus grand taux de vacan-
observable dans la Zone Aéroport (Machelen-Zaventem), il sem-
ce (18%) se constate dans la classe d’âge la plus récente alors
blait nécessaire de mesurer également la disponibilité existante
que, dans les autres classes, le taux reste fort proche de la
dans les bureaux implantés dans le reste de la périphérie (plus
moyenne régionale (9,5%). En Périphérie, le taux de vacance
récents et tout aussi proches du ring). Un tiers seulement des
dans chacune des classes d’âge varie très peu par rapport à la
bureaux en périphérie (NO: Asse, Vilvorde, etc., et NE: Zone Aéro-
moyenne (33%), sauf pour les quelques surfaces antérieures à
port) est situé hors de la Zone Aéroport. Résultat: le pourcentage
1980 (46%) mais qui constituent une classe d’âge marginale.
de vacance est très élevé et fort similaire, quelle que soit la zone
L’hypothèse d’un lien direct entre ancienneté des bâtiments
de la périphérie considérée: 33,1% dans l’ensemble de la péri-
et vacance ne se vérifie donc pas. Par contre, il y a un trop-
phérie, 34,3% dans la Zone Aéroport (+2,7%), 35% à Vilvorde.
plein de disponibilité dans les immeubles récents à Bruxelles.
Les loyers réels diffèrent des loyers faciaux. Confrontés à une de-
Le rythme de rénovation (ainsi que de démolition-reconstruc-
mande moins forte, les propriétaires consentent des rabais im-
tion et de reconversion) des immeubles de bureaux est très
portants qui restent très souvent confidentiels. Les candidats oc-
soutenu à Bruxelles depuis près de quinze ans. Ce phénomè-
cupants bénéficient de rabais par le biais d’incitations à conclure
ne n’est pas perceptible en périphérie, le neuf se construisant
les baux (de longue durée); ils fluctuent entre 10% et 30% du
à côté de l’ancien qui reste vide.
FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
Le stock de bureaux en Région de Bruxelles-Capitale s’est agrandi entre fin 2009 et fin 2010: 202.266m² supplémentaires, soit +1,6%. Le pourcentage de surfaces disponibles et commercialisées s’élève, fin 2010, à 9,5% du stock de bureaux. Il varie dans de faibles proportions d’une année à l’autre: 9,8% fin 2009, 8,9% en 2008, 9,8% en 2007 alors que la conjoncture économique a beaucoup évolué entre-temps. Le marché immobilier bruxellois résiste au marasme qui persiste depuis plus d’un an et qui a débuté fin 2008 avec la crise financière et économique. Les quelque 473.000 m², réellement pris en occupation, ont fait diminuer le pourcentage de vacance (-0,3%) alors que 200.000 nouveaux m² sont arrivés sur le marché durant l’année 2010. Une vacance globalement très stable donc, avec des différences notables par quartier: le Quartier Nord enregistre en 2010 un taux de vacance (7,6%) moins élevé qu’en 2009 (-2,5%) et retrouve celui relevé en 2008. Dans le Quartier Louise, des surfaces rénovées sont devenues disponibles et ont fait remonter le pourcentage de vacance à 11,6% (soit +2,9%), à quelques décimales du pourcentage relevé fin 2007. Dans les quartiers décentralisés de l’Est, présentés souvent comme problématiques, le pourcentage diminue constame
ment dans la 2 Couronne Nord-Est (quartier traversé par le boulevard Léopold III): 20,5% fin 2007, la moitié trois ans plus
En cumulant les disponibilités relatives aux bureaux bruxellois et à ceux de la périphérie, le pourcentage de vacance s’élève à 12%.
tard (10,2%). Il reste par contre préoccupant en 2e Couronne Est (rue Colonel Bourg, avenues des Pléiades et Marcel Thiry):
l’offre globale (ce qui reste d’une année à l’autre + ce qui s’y
16,9% en 2007 et 17,1% en 2010. Dans la 2 Couronne Sud
est ajouté en 2010) est plus de cinq fois supérieure à la de-
(sortie de l’autoroute de Namur, boulevard du Souverain,
mande annuelle. Dans le Quartier Louise, elle est de près de
chaussée de La Hulpe), l’augmentation continue du taux de
quatre fois supérieure. Ce déséquilibre offre-demande dans le
vacance depuis 2007 doit également être notée (13,9% en
Quartier Européen était déjà préoccupant auparavant.
e
2010 contre 8,5% en 2007). Cependant, le pourcentage de vacance dans deux quartiers centraux (Centre, Quartier du
LE RAND
Midi) sur cinq est très proche ou en deçà du taux de dispo-
Par ailleurs, on observe une résorption du déséquilibre dans le
nibilité estimé structurellement normal (6%). Par contre, les
Quartier Nord et le Décentralisé. L’offre n’y est plus que deux
chiffres de vacance alarmants le sont tout autant dans toute la périphérie. En cumulant les disponibilités relatives aux bureaux bruxellois et à ceux de la périphérie, le pourcentage de
LA SITUATION DU MARCHÉ
vacance s’élève à 12%.
DYNAMIQUE IMMOBILIÈRE
• La répartition géographique en périphérie est nette: la Zone Aéroport comprend 75% du stock de bureaux en
La prise en occupation (la demande) a globalement augmenté
périphérie proche. L’ensemble des parcs qui ceinture
de 24% par rapport à 2009. Par quartier, le constat est contrasté:
le nord de Bruxelles (Zone Aéroport, Vilvorde et Zone
augmentation forte dans le Centre (+119%), le Quartier Nord
Nord-Ouest) en héberge 95%.
(+142%), le Quartier Midi (+100%) et le Décentralisé (2e Cou-
• Pour les projets, si de nombreuses surfaces supplé-
ronne NO, NE et Est, +26%); diminution tout aussi forte dans
mentaires s’annoncent à moyen terme dans Bruxelles
le Quartier Européen (-39%), le Quartier Louise (-27%). La prise
(notamment dans le Quartier Nord), la concrétisation
en occupation n’a pas toujours augmenté dans les quartiers où
des énormes projets en périphérie semble quelque
les disponibilités étaient les plus importantes. L’importance des
peu suspendue mais les superficies toujours annon-
surfaces de bureaux déjà disponibles l’année précédente et qui
cées restent impressionnantes (+77% du parc).
le sont restées (de 2009 à 2010) s’est légèrement accrue. 816.972
• Le pourcentage de vacance (12%) à Bruxelles, en ce
m² (+6%) sont restés plus d’un an sur le marché.
compris sa périphérie, est confirmé. Si ce chiffre soula-
Ces superficies ne sont pas toujours logées dans des bâti-
ge ceux qui ont investi en périphérie (33% de vacance),
ments anciens ou mal situés. 419.430 m² se sont ajoutés en
il dévalorise la situation de l’immobilier de bureaux en
cours d’année, avec une offre récente assez importante dans
Région de Bruxelles-Capitale (9,5% de vacance).
le Centre et le Quartier Louise. Dans le Quartier Européen, FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
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DOSSIER
fois supérieure à la demande annuelle. Les surfaces annoncées
Autour de Bruxelles gravitent des parcs d’affaires dont le
pour 2011 correspondent surtout aux projets en cours de finition,
chapelet s’étire au nord jusqu’à Malines, voire Anvers (cette
lesquels sont peu nombreux quel que soit le quartier. Ils représen-
ville présente, quant à elle, un stock de bureaux atteignant
tent à peine quelques pour-cent qui s’ajouteront à l’offre dans le
2,1 millions de m² avec une vacance de 10,5%), et au sud
quartier (11% au Quartier Nord, 10% au Quartier Louise, 4% dans
jusqu’à Braine-l’Alleud ou Nivelles. Vilvorde, dont le stock est
le Décentralisé, 3% dans le Centre et le Quartier Européen).
le plus important après celui de Zaventem et de Machelen,
Les petits parcs d’affaires qui sont implantés dans les commu-
enregistre le pourcentage de vacance le plus élevé (35%) en
nes voisines de la Région de Bruxelles-Capitale ressemblent à
périphérie. À quelques décimales près, celui enregistré dans
ceux implantés dans la Zone Aéroport. Sur d’anciens sites indus-
la Zone Aéroport est tout aussi inquiétant (34,3%). Zaventem,
triels reconvertis, le modèle pavillonnaire composé d’immeubles
Machelen et Vilvorde réunies totalisent, avec 304 immeubles,
de taille moyenne prédomine. La surface moyenne par immeu-
84% du stock de bureaux en périphérie et regroupent 88% de
ble atteint 3500 m², répartis le plus souvent sur trois à quatre
la vacance qui y est constatée.
niveaux. Ces petits parcs d’affaires sont récents, construits dans
Le stock dans les autres communes est plus modeste et se
les années 1990 ou 2000. Aucun parc d’affaires n’y a été amé-
concentre principalement au nord-ouest (stock plus ou moins
nagé dans les années 1980, comme le Keiberg à Zaventem.
équivalent à Grimbergen, Asse – principalement dans l’ancien-
LES BONNES AFFAIRES • Vous devez trouver un nouvel environnement pour votre entreprise à Bruxelles? Vous ne savez pas où dénicher les informations utiles? Un site portail reprend l’ensemble
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des solutions immobilières professionnelles: bureau, commerce, entrepôt, atelier, terrain industriel à bâtir… www.inventimmo.be vous propose un moteur de recherche qui, selon vos critères (prix, localisation géographique…) présente gratuitement les solutions disponibles sur le marché correspondant à vos besoins. Pour les activités productives ou de haute technologie, moyennant le respect de quelques critères, la SDRB dispose également de solutions immobilières à prix attractifs. • Aujourd’hui, vu l’offre disponible, le marché est favorable au demandeur. Par contre, certains coûts cachés ne sont pas négligeables. Une entreprise qui souhaite changer de localisation veillera notamment à estimer au mieux les coûts
Le site Lavoisier, situé rue De Koninck à MolenbeekSaint-Jean, est une opportunité a prix plancher et au design audacieux pour qui recherche une solution immobilière à Bruxelles.
cachés du déménagement et de la mobilité de son personnel. « L’impact d’une localisation géographique est considé-
• Une localisation dépend avant tout des besoins de l’en-
rable en matière d’attractivité et de rétention de ressources
treprise. Le centre de Bruxelles a démontré et démon-
humaines, souligne Hughes Verbrouck, Head of Commer-
tre encore son pôle d’attractivité. Nombre de services et
cial Department à la SDRB. L’accessibilité de mes bureaux
d’infrastructures urbaines n’existent pas ailleurs: trans-
est-elle bonne? Où habitent mes collaborateurs? Comment
ports en commun, restauration, etc. La périphérie offre
viennent-ils travailler? Où se situent mes clients? On se rend
un accès plus direct aux grands axes routiers.
compte que beaucoup de sociétés commencent à revenir sur
• Le site Lavoisier, situé rue De Koninck à Molenbeek-
Bruxelles, même si la voiture de société fait partie du pac-
Saint-Jean, est une opportunité a prix plancher et au
kage salarial. N’oubliez également pas de vérifier les éven-
design audacieux pour qui recherche une solution im-
tuels soutiens publics dont vous pouvez bénéficier en vous
mobilière à Bruxelles. Jugez plutôt: 13.900 m² à louer
installant quelque part. Et enfin, pourquoi ne pas songer au
à partir de 60 euros/m², avec accès au Ring et la gare
démembrement de propriété? Plutôt que devenir plein pro-
du Midi à moins de 4 km. Le site Lavoisier, ancienne-
priétaire, des alternatives s’offrent aux CFO. Ces techniques
ment l’usine BAT (British American Tobacco), a subi une
sont fiscalement intéressantes, vous serez propriétaire du bâ-
rénovation en profondeur. Il dispose désormais d’une
timent mais pas du volet foncier. De quoi alléger la trésorerie
isolation performante (K42) et est particulièrement
et se payer une localisation à prix attractif. »
économe en énergie (E65).
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ne entité de Zellik – et Dilbeek, un peu plus petit à Wemmel). La vacance y est un peu moins importante (24,7%) mais tout aussi préoccupante en regard du pourcentage nettement plus faible relevé dans le quartier bruxellois voisin (13,1%). Quelques petits parcs d’affaires à Drogenbos (à côté de la centrale électrique) et à Hoeilaart (à l’orée de la forêt de Soignes) complètent le tableau dans la Zone Sud. La vacance qui y est recensée n’est pas moins élevée (28,5%). Les parcs d’affaires en périphérie sont très proches de la rocade autoroutière, dont la circulation devient de moins en moins fluide, avec un maillage
Confrontés à une demande moins forte, les propriétaires consentent des rabais importants qui restent très souvent confidentiels.
de lignes de transport en commun plus lâche qu’en ville. bruxellois entre fin 2009 et fin 2010, il n’en a pas été de même
DÉCENTRALISÉ ET PÉRIPHÉRIE
dans la Zone Aéroport où elle a augmenté de 2,7%. L’hypo-
La concurrence entre le marché immobilier de bureaux dans
thèse d’une difficulté croissante de commercialisation des
le Décentralisé et dans la Périphérie est forte. 95% de l’offre en
bureaux, au fur et à mesure de leur éloignement par rapport
bureaux autour de Bruxelles se concentre dans ce demi-cercle,
aux quartiers centraux conjugué à une moins bonne desserte
entre Zaventem et Dilbeek. Les parcs d’affaires en périphérie
en transports en commun, se confirme avec l’élargissement du
longent tous, au sens littéral du terme, la limite territoriale
champ d’observation. L’hypothèse vaut également au sud de
de la région bruxelloise – à l’exception de quelques-uns, à Za-
la ville alors que le stock de bureaux en 2e Couronne SE, Sud et
e
ventem-Machelen, Vilvorde et Asse. Le stock de bureaux en 2
SO (1.245.518 m²) est autrement plus grand que celui dans la
Couronne NO est deux fois plus grand (328.574 m²) que son
Zone Sud de la Périphérie (76.400 m²). Mais leur pourcentage
correspondant périphérique (167.139 m²). Pourtant, leur taux
de vacance respectif atteint 14% et 28,5%. Une trop grande
de vacance respectif atteint, fin 2010, 13,1% et 24,7%. Plus im-
distance par rapport aux divers services de proximité qu’offre
portant, le stock en 2e Couronne NE et Est (1.288.799 m²) a la
la ville – notamment la restauration à l’heure du midi – dimi-
même taille que celui de la Périphérie NE (Vilvorde, Machelen-
nue l’attrait des localisations périphériques, même si elles sont
Zaventem-Steenokkerzeel, avec 1.307.878 m²). Leur pourcenta-
agréablement enclavées dans la forêt. Des parcs d’affaires dans
ge de vacance respectif n’est pas comparable: 14,3% et 34,4%.
la Zone Aéroport ont été équipés de quelques services mais
Si la disponibilité a diminué (de quelques décimales) du côté
rien de comparable à la diversité de ceux présents en ville.
LES PROJETS À Bruxelles, les disponibilités annoncées à moyen terme
tera-t-elle à ne réaliser les projets que si un (ou plusieurs) oc-
(2012 et 2013) et déjà proposées sur le marché (275.006
cupant leur était trouvé? Les superficies projetées à long ter-
m²) sont supérieures à celles qui étaient annoncées à
me dans le Quartier Européen (240.000 m²) font également
moyen terme un an auparavant (+66%). Le Quartier Nord
question, même s’il faut pondérer ce chiffre car une partie
compte pas moins de 120.000 m² de projets. Par ailleurs,
des surfaces occupées aujourd’hui par les institutions euro-
59.000 m² sont prévus au Quartier Européen et deux fois
péennes dans le quartier serait reconvertie en logements. Vu
31.000 m² dans les 2e Couronne NE et Est; ils augmenteront
le pourcentage alarmant de vacance dans la Zone Aéroport
l’offre alors que le pourcentage de vacance dans ces trois
(qui approche les 35%), le projet Uplace (Machelen) a été
quartiers reste trop élevé.
revu à la baisse, ses 163.000 m² de bureaux initialement pré-
L’importance des surfaces projetées à long terme préoc-
vus ayant été réduits de plus de 120.000 m².
cupe davantage car rien n’indique actuellement que la
Malgré cette (petite) autorégulation, il y a toujours plus
crise économique ne sera ni longue ni profonde. Dans le
d’un million de m² envisagés à terme dans la zone. Quant
Quartier Nord, seul le projet WTC 4 (47.000 m²) est an-
au reste de la périphérie, 125.000 m² sont projetés. Cette
noncé. Les projets Urbain Loi (240.000 m²) dans le Quar-
superficie supplémentaire n’est pas négligeable car elle re-
tier Européen et Victor (100.000 m²) dans le Quartier du
présente le quart du parc immobilier de bureaux existant
Midi, sont toujours à comptabiliser à long terme. Dans la
dans ces communes alors que le taux de vacance y dépasse
2e Couronne Est, 42.000 m² seraient envisagés à front du
également les 33%. La relative modestie de ces développe-
boulevard Reyers.
ments immobiliers hors Zone Aéroport met en évidence,
Malgré le coût pour mener à bonne fin l’instruction d’aussi
par comparaison, le volontarisme affiché autour de l’aéro-
grosses demandes de permis d’urbanisme, la prudence inci-
port où il est projeté de doubler le parc de bureaux.
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FISCALITÉ: OPTIMISATION DES COÛTS DOSSIER TEXTE : LAURENT CORTVRINDT
Le financier n’a pas toujours (toutes) les cartes en main
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Le financement et la gestion du parc immobilier représentent des activités aux multiples facettes où le CFO est avant tout un instrument de la mise en place de la stratégie. Partage d’expériences avec Quentin Scouflaire, CFO de Viangros, et Frédéricq Wattecamps et Bernard Parent, respectivement directeur financier et directeur technique du Centre hospitalier de Wallonie picarde.
A
Tournai, après un processus de rapprochement
pital de notre taille veut faire des économies d’échelle, inévita-
amorcé en 2006, quatre sites hospitaliers de
blement, il doit réduire son nombre de sites, explique Frédéricq
tailles différentes et une polyclinique ont fu-
Wattecamps, directeur financier du Centre hospitalier de Wal-
sionné pour former aujourd’hui l’une des plus
lonie picarde (CHwapi A.S.B.L.). Parce que cette tendance au
importantes institutions hospitalières de Wallonie: le Centre
regroupement n’est pas due au hasard. Le pouvoir subsidiant
hospitalier de Wallonie Picarde (CHwapi). Maternité, gynécolo-
a créé les conditions pour réaliser des économies d’échelle: le
gie, pédiatrie, oncologie, chirurgie plastique, ORL, stomatologie,
financement des hôpitaux a changé. »
ophtalmologie, SMUR… toutes ces activités médicales se pratiquent sous un même « toit ».
GARANTIE RÉGIONALE
Individuellement, en Belgique, chaque hôpital doit répondre à des
Autrefois, le Fédéral intervenait à hauteur de 40%, pour 60%
normes et offrir une palette de services de base à la population.
au Régional. Aujourd’hui, un arrêté du ministre Rudy Demotte
Trois hôpitaux dans la même région, cela signifiait donc le respect
laisse la possibilité aux régions de limiter leur intervention à
de ces obligations dans chaque site hospitalier. La fusion a per-
10%, le solde étant de ce fait financé par le Fédéral. On le com-
mis d’éviter la redondance d’activités très similaires, de réunir les
prend aisément, le mode de financement des hôpitaux en a été
moyens humains et matériels pour constituer des pôles de com-
bouleversé. « En outre, si la Région nous finançait généralement
pétences, d’assurer une simplification et une homogénéité des
cash, sous forme de subventions, le Fédéral, lui, intervient par le
modalités de prise de décision, d’atteindre une meilleure maîtrise
biais du budget des moyens financiers. Ce qui signifie que si l’on
des coûts et d’utiliser les moyens dégagés pour offrir de nouveaux
amortit un bien sur 30 ans, les subventions s’écouleront… sur 30
services aux patients, de parvenir, par la taille, à un seuil critique
ans. En d’autres termes, la majorité du budget de notre projet –
qui permet le développement des services lourds soumis à pro-
estimé à 200 millions d’euros – doit être préfinancée. »
grammation et de préparer les équipes au rassemblement sur
Les responsables financiers d’hôpitaux belges ont donc dé-
deux sites dans le futur (dans un premier temps).
sormais un long chemin à parcourir avant de convaincre les
Mais, globalement, le secteur hospitalier vit, depuis plusieurs
banquiers de leur accorder une avance considérable, géné-
années, un mouvement centrifuge qui le voit se regrouper
ralement sur plusieurs décennies. D’autant plus que les pre-
sous forme de structures de plus en plus grandes. « Si un hô-
miers euros versés par le Fédéral n’arriveront qu’à la date de la
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mise en exploitation. Soit en 2014 pour le CHwapi, alors que
rons les deux possibilités. Et la solution n’est pas aussi évidente
les travaux de la phase 1 sont lancés depuis 2009. « Tout ceci
à trouver, comme on pourrait le croire à priori. Ce qui est presté
exige un montage financier assez complexe, souligne Bernard
à l’externe n’est pas forcément toujours mieux exécuté. Parfois,
Parent, directeur technique. Même si le non-marchand est un
nous avons des besoins spécifiques et ce que nous réalisons en
secteur relativement différent du corporate, avec la crise qui a
interne correspond davantage à nos attentes ». D’autant que
secoué le monde financier, les banquiers nous regardent d’un
dans cette matière, contrairement à une entreprise « classi-
œil différent quand nous les sollicitons pour un projet comme
que », le « client » d’un hôpital, à savoir le patient, peut soit
celui-ci. Un dossier convaincant et sérieux est indispensable. » En Région flamande et en Région de Bruxelles-Capitale, les prêts destinés au financement d’un hôpital sont garantis par la région. Pour une raison X ou Y, si l’hôpital venait à subir une défaillance, les Régions s’engageraient donc à rembourser les banquiers. « Cette garantie régionale permet à un hôpital de présenter un profil de risque moins élevé à un banquier et, généralement, de bénéficier de taux plus intéressants. » En Région wallonne, cette garantie n’existe pas (encore). Les textes sont attendus avec impatience mais se font, semble-t-il, un peu attendre. « Pour le moment, devant le banquier, nous ressemblons quasiment à un client corporate. Et les bâtiments que nous possédons déjà font le plus souvent office de garantie. »
IMPOSITION NORMATIVE Le financement du CHwapi a été séparé en différents lots, pour
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lesquels des appels d’offre publics ont notamment été lancés. « Dans l’accord passé avec les banquiers, nous avons aussi conservé la possibilité de bénéficier de la – probable future – garantie de la Région wallonne. Cette clause n’est pas sans conséquence. Si nous bénéficions de la garantie wallonne, notre exposition au risque sera immédiatement diminuée. Avec comme implication de réduire la marge du banquier, étant donné que celui-ci, comme nous le savons bien, se rémunère sur le risque. » Le monde hospitalier est en mutation constante. Les progrès continus de la chirurgie rendent les séjours des patients de plus en plus courts à l’hôpital. Par contre, les interventions deviennent de plus en plus techniques. Demain, avec moins de lits, un hôpital pourra soigner davantage de malades. « Aujourd’hui, un hôpital est financé à la pathologie, au forfait,
Frédéricq Wattecamps « Le financement du fonctionnement de l’hôpital est de plus en plus proche et calqué sur la lourdeur de l’activité hospitalière. »
reprend Frédéricq Wattecamps. Une nomenclature internationale sert à classifier les patients en fonction de la lourdeur de leur pathologie. Le financement du fonctionnement de l’hôpi-
faire entendre sa voix par l’intermédiaire d’une enquête de
tal est donc de plus en plus proche et calqué sur la lourdeur de
qualité… soit tout simplement s’adresser à un autre hôpital.
l’activité hospitalière. »
Les travailleurs insatisfaits de leur restaurant d’entreprise, via
Ce financement ne permet pas aux hôpitaux d’externaliser
la hiérarchie, le CPPT ou un autre organe, bénéficient quant à
beaucoup de tâches, à l’instar de ce qui se pratique de plus
eux de voies de communication beaucoup plus directes.
en plus en entreprise. « En outre, le S.P.F. Santé publique ordonne une imposition normative et qualitative au niveau du
PROXIMITÉ ET ACCESSIBILITÉ
personnel soignant. Ce n’est, par contre, pas le cas au niveau
Autre contexte: l’histoire de la société Viangros commence en
administratif. Bien que les hôpitaux fassent partie du secteur
1960 dans un petit atelier molenbeekois. Le succès commer-
non-profit l’objectif reste, bien entendu, d’optimiser les moyens
cial rapidement au rendez-vous a tôt fait de mettre le grossiste
dont nous disposons afin d’offrir davantage de services de qua-
en viande à l’étroit entre ses murs. Aussi, Armand Borremans,
lité au patient. C’est pourquoi chaque décision est pesée. »
fondateur de Viangros, prospecte autour de Molenbeek afin de
Le dossier du catering est, par exemple, actuellement à l’étu-
dénicher un terrain capable de soutenir l’expansion de son acti-
de. Deux des quatre anciens sites du CHwapi travaillaient avec
vité. Seul impératif: bénéficier d’un accès aisé vers l’extérieur de
un prestataire externe. « Pour le futur site unique, nous compa-
Bruxelles pour ses camions. Car, depuis Anderlecht, Viangros FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
FISCALITÉ DOSSIER : OPTIMISATION DES COÛTS
livre quotidiennement toute la Belgique, de Knokke à Arlon. Le métier de Viangros peut être « découpé » en trois piliers: la portion consommateur (la viande que nous achetons en grande surface), le service aux collectivités (la viande que nous mangeons dans notre cantine d’entreprise ou à l’hôpital) et le service traiteur (la viande que l’on retrouve dans les préparations d’enseignes de la distribution alimentaire). Pour travailler efficacement, Viangros doit donc également se localiser à proximité des grandes centrales de distribution. « En outre, nos bâtiments doivent être facilement accessibles pour le réservoir de main d’œuvre dont nous avons besoin », précise Quentin Scouflaire, Chief Finance Officer. « En effet, notre métier est en partie saisonnier et il requiert un grand surplus de main d’œuvre en été ou à la fin de l’année. Nous pouvons passer de 700 à 1.200 travailleurs sur notre site. La proximité d’un desserte des transports en commun est donc également cruciale », ajoute-t-il. Ce terrain, Armand Borremans le déniche à Anderlecht, en 1989, en bordure de Ring. 20.000m² pour y installer les ateliers et l’abattoir.
LOUER OU ACHETER? Le site appartient à la SDRB (NDLR : voir par ailleurs dans ce dossier) et Viangros bénéficie d’un bail emphytéotique. Avec ce type
26
de bail, le propriétaire foncier décide de rester « un peu plus » maître de l’affectation de ses sols. « Voyons-le un peu comme un compromis entre une vente et un bail. Car, pour un investissement important en termes d’infrastructure immobilière, nous ne faisons pas ce que nous voulons. Nous entretenons un dialogue permanent avec la SDRB, notamment pour l’acquisition de nouveaux terrains éventuellement nécessaires pour l’exploitation de l’usine,
Quentin Scouflaire: « Les questions d’achat ou location sont un arbitrage financier: le principe fondamental de la politique de trésorerie reste de mobiliser ses moyens dans son core business. »
pour des parkings destinés au personnel, etc. » Lorsqu’une entreprise doit choisir sa localisation, le responsa-
En fonction du cahier de charges, l’entreprise optera alors
ble financier n’a pas les cartes en main en premier lieu. « Les
pour le centre-ville ou la périphérie, et définira le type de bien.
premières contraintes et les enjeux principaux concernent le
« Ensuite seulement viendront les questions d’achat ou loca-
business, reprend Quentin Scouflaire. Quelles sont les ques-
tion. Je les vois davantage comme un arbitrage financier car le
tions commerciales importantes pour mon activité? Dans le cas
principe fondamental de la politique de trésorerie d’une entre-
de Viangros, les camions doivent arriver sur l’autoroute rapide-
prise reste de mobiliser ses moyens dans son core-business. La
ment et le personnel doit pouvoir rejoindre l’usine. Ensuite, il y
trésorerie ou la capacité d’endettement sera d’abord consacrée
a la proximité des clients et, éventuellement, l’attractivité des
à ce qui fait vraiment fonctionner la planche à facturer. »
centres de coordination, d’une gare ou d’un aéroport. Le res-
Autre critère important dans le choix d’un immeuble: sa flexi-
ponsable financier reçoit et enregistre les contraintes et peut
bilité. « Il ne faut pas forcément opter pour un lieu à géométrie
les challenger. Mais les objections du directeur d’exploitation,
variable. Mais je conseillerais d’adopter une vision à long terme.
du directeur commercial ou du CEO primeront. »
On espère bien entendu toujours que son activité se développe. Si l’entreprise peut croître sur place, on évitera les coûts successifs de relocalisation. Et si les choses tournent mal, il serait intéressant de pouvoir diminuer les volumes sans déménager.
« Il ne faut pas forcément opter pour un lieu à géométrie variable. Mais je conseille d’adopter une vision à long terme. » FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
En louant un étage, par exemple. Une flexibilité que les centres urbains offrent moins souvent. » Car, dans un déménagement, la première chose à prendre en compte est son coût. « Une entreprise sera d’autant plus rivée à un endroit que les coûts de sortie se révéleront importants. Bénéficier d’une prévision fine de son cash flow permettra d’évaluer avec justesse le coût d’un déménagement, ce que l’on risque de perdre en productivité et les bénéfices ultérieurs que l’on espère retirer. »
FISCALITÉ: OPTIMISATION DES COÛTS DOSSIER TEXTE : LAURENT CORTVRINDT - PHOTO: OLIVIER PIRARD
Deux tours en guise de vitrine Le déménagement des services GDF SUEZ à proximité de la gare du Nord de Bruxelles, dans la « GDF SUEZ Tower », a représenté une opportunité pour le groupe de s’appuyer sur les compétences de ses filiales pour transformer ce projet en vitrine de l’efficacité énergétique et du développement durable. Le bâtiment propose la plus importante installation de stockage d’énergie par sondes géothermiques du pays. Un nouveau plan de mobilité a par ailleurs permis de renforcer les économies à la clé.
I
l y a quelques semaines, les employés du groupe
en fonction de l’évolution globale de l’entreprise, explique
GDF SUEZ (Electrabel, BEEI, GDF SUEZ Belgium…)
Jean-Louis Samson, Head of Patrimony & Logistics. Les prix
occupaient pas moins de 16 immeubles dissémi-
des baux avenue Ariane ont été renégociés à mi-échéance des
nés dans Bruxelles. Outre l’âge vieillissant des bâti-
baux du nouveau bâtiment. Et, comme les locaux de l’ave-
ments et une meilleure efficacité dans le travail quotidien,
nue Ariane ont été construits en 1988-89, nous avons discuté
de multiples synergies pouvaient être trouvées en déména-
avec le propriétaire actuel pour y réaliser des aménagements
geant. Néanmoins, GDF SUEZ ne souhaitait pas procéder à
et améliorer les performances énergétiques. »
un achat. En effet, le groupe – dont les métiers réclament d’importantes masses financières – préfère rentabiliser ses
20% D’ÉCONOMIES
capitaux sans immobiliser ses ressources financières dans de
Pour sa nouvelle localisation, le management affiche une
l’immobilier. Cet argent est avant tout destiné aux métiers,
double volonté: réaffirmer son ancrage belge et présenter
où la rentabilité est plus importante que l’immobilier. Ce
une vitrine du savoir faire du groupe en matière d’efficacité
raisonnement a d’ailleurs permis à GDF SUEZ de trouver des
énergétique et de développement durable. Cette approche
partenaires prêts à lui accorder des moyens financiers à des
s’est notamment traduite par la prise en compte d’une dé-
conditions très intéressantes.
marche durable dans la politique d’équipement IT, dans les
Le groupe se met alors en quête d’un espace de 75.000 m²
achats, dans les appels d’offres en y insérant des clauses de
car, très vite, il sera décidé de conserver la localisation de
mieux disant social…
l’avenue Ariane et ses 35.000 m². « La volonté était de gar-
Pour sélectionner ses nouveaux locaux, GDF SUEZ a déterminé
der deux centres à Bruxelles, pour nous donner une certaine
sept critères: rester à Bruxelles, offrir toutes les facilités en ma-
flexibilité, notamment en échelonnant les échéances des
tière de mobilité et de transport, se trouver à proximité d’une
baux de façon à permettre, si nécessaire, une opération tiroir
grande gare ferroviaire, pouvoir accueillir plus de 3.000 perFINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
27
L'installation géothermique a généré un surcoût chiffré à 1 million d’euros. Mais son retour sur investissement est de 12 ans. Et si les prix de l’énergie continuent à augmenter, la rentabilité n'en sera que plus rapide. sonnes, définir des échéances en phase avec les principaux baux de l’époque, assurer une sécurité juridique pour éviter les recours du voisinage et garantir une efficacité énergétique. L’objet de tous les désirs – un espace de 75.000 m² en phase de construction – est finalement trouvé à deux pas de la gare du Nord, dans un quartier en pleine transformation. En Europe, les bâtiments ont un impact énergétique impor-
28
tant: ils sont responsables de 40% de la consommation totale d’énergie et de 30% des émissions de CO2. « Pour permettre des économies véritablement efficaces, il faut arriver au début du projet. Sinon, après, on bricole au prix fort et avec des résultats moins intéressants. Nous avons travaillé à la minimalisation des besoins énergétiques via l’optimisation de la conception. Nous avons eu recours aux énergies renouvelables ainsi qu’à la
ment, la rentabilité de l’investissement sera plus rapide. « Mais
mise en œuvre d’équipements performants et au pilotage des
derrière le projet se cache la recherche d’une efficacité globale.
installations au travers d’un monitoring poussé. »
Auparavant, 16 bâtiments signifiaient 16 accueils, 16 services
ECO-EFFICACITÉ
de sécurité, etc. Cet immeuble moderne, avec des espaces de bureaux partitionnés où le module standard peut être multiplié,
Résultat: une première en Belgique avec le respect simultané
permet d’améliorer la densité de l’occupation par rapport à nos
de deux normes internationales environnementales parmi les
immeubles historiques où la perte d’espace était conséquente. »
plus strictes en la matière (Haute Qualité Environnementale-
Grâce à la GDF SUEZ Tower, 20% de m² seront gagnées. « Autre
HQE et Building Research Establishment Environmental Assess-
raison pour anticiper les échéances des baux de grands immeu-
ment Method-BREEAM). En effet, GDF SUEZ ne lésine pas sur les
bles: si vous attendez les derniers mois pour discuter avec votre
moyens: ascenseurs intelligents, triple vitrage, citernes de récu-
propriétaire, vous ne serez pas en position de force. Un siège
pération de l’eau de pluie, étanchéité renforcée à l’air, 500 pan-
social ne se déplace pas en 15 jours. Il faut travailler suffisam-
neaux photovoltaïques, éclairage durable, gestion centralisée du
ment en amont pour se mettre à table et négocier correcte-
bâtiment, tri des déchets, système de free chilling, installations
ment. » Aucun chiffre précis ne sera divulgué. Mais Jean-Louis
sanitaires économes, 180 puits de géothermie… Si l’on considère
Samson nous assure que l’économie sur les frais de siège glo-
le coût global de l’immobilier et de la logistique des immeubles
baux monte à 20%. Soit « plusieurs millions d’euros. »
de bureau: 50% est consacré aux loyers et aux taxes, 45% à tous
Dans l’aménagement de son bâtiment, GDF SUEZ a utilisé
les services (gardiennage, maintenance technique, catering…)
quelques solutions techniques innovantes pour rencontrer
et 5% pour les énergies. Tous les investissements réalisés ou qui
cinq cibles prioritaires: la gestion de l’énergie, la relation du
surviendront encore au cours des prochains mois garantissent
bâtiment à son environnement, la gestion de l’eau, la ges-
donc leur rentabilité économique. Un fait notamment lié à l’oc-
tion des déchets et la maintenance permettant de garantir
cupation long terme, avec des baux de 15 ans.
la pérennité des performances environnementales. La géo-
La géothermie, par exemple, a généré un surcoût chiffré à 1
thermie, par exemple, exploite le sous-sol comme lieu de
million d’euros. Mais son retour sur investissement est de 12
stockage d’énergie pour chauffer ou rafraîchir un bâtiment.
ans. Et si les prix de l’énergie continuent à augmenter, forcé-
180 forages de 85 m de profondeur ont été réalisés, bons
FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
pour couvrir 50% des besoins en chauffage et en refroidissement de l’immeuble et réaliser de 20% à 30% d’économie d’énergie primaire (1300 MWh/an) et économiser environ 300 tonnes de CO2 par an. En outre, des aérorefroidisseurs conservent l’équilibre énergétique annuel du sol et produisent l’eau froide directement grâce à l’air extérieur (free chilling); des chaudières à condensation en bas Nox et des machines frigorifiques à haut rendement couvrent les pics de consommation; 800 m² de panneaux photovoltaïques produisent annuellement une électricité verte d’environ 100MWh; des systèmes d’éclairage plus durables et efficaces (tubes fluorescents, lampes OL et LED) avec détection d’absence et dimmage en fonction de l’éclairage naturel garantissent jusqu’à 40% d’économies; la récupération des eaux de pluie grâce à deux citernes de 290m³ et 100m³ assure 75% d’économie, etc. La future consommation en énergie primaire de la GDF SUEZ Tower qui, parachevée (1.100 collaborateurs sont déjà arrivés, ils seront 3100 au total en 2013), formera un seul et unique bâtiment, est estimée à 95 kWh/m²/an pour la « seconde » tour, actuellement en construction. Soit trois fois moins que la consommation actuelle du secteur du bâtiment de bureaux climatisés en Belgique (environ 300 kWh/m² par an d’énergie primaire pour tout le système de climatisation, de production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage) et une réduction de l’empreinte CO2 de 2.078 tonnes de CO2 par an.
Jean-Louis Samson: « Un siège social ne se déplace pas en 15 jours. Il faut travailler suffisamment en amont pour se mettre à table et négocier correctement. »
MOBILITÉ DURABLE Pour répondre à la limite légale d’emplacements de stationne-
voir les open offices existants et meeting centers pour le travail
ment pour voitures (370 places au total), GDF SUEZ a profité du
décentralisé. » Une vaste enquête a donc été menée auprès
déménagement pour développer une politique de mobilité inno-
des 3.100 salariés amenés à déménager près de la gare du
vatrice et durable. Celle-ci tient compte des objectifs de l’entre-
Nord. Le taux de réponse fut de 62% et la majorité s’est dite
prise en matière de développement durable, de ressources hu-
prête à revoir ses modes de déplacement.
maines et de logistique tout en suscitant un changement dans
Un plan intitulé « Let’s Choose », de type plan cafétéria, a été
les habitudes des employés, à un coût neutre, dans les domaines
lancé pour les 1.100 collaborateurs immédiatement concer-
suivants: mobilité domicile-lieu de travail, facilités de mobilité
nés. Celui-ci maintient l’ensemble des avantages actuels, lais-
mises à disposition sur le lieu de travail et travail à domicile.
se le libre choix à chaque personne annuellement, ne modifie
« Nous avons fixé trois objectifs en matière de réduction de
pas la car policy, propose des incitants en cas de renonciation
l’empreinte CO2, souligne Vincent Fantoli, Purchase Manager
au parking et s’appuie sur une plateforme en ligne pour opé-
chez Electrabel. Premièrement, entre le domicile et le lieu de
rer les choix. Parmi les incitants proposés, on retrouve des tic-
travail, augmenter l’usage des transports en commun de 29%
kets de parking, un abonnement aux transports en commun,
à 58%, réduire l’utilisation de la voiture de 69% à 40% et main-
un abonnement de train en 1re classe, une assistance garde
tenir 2% de déplacements à vélo. Deuxièmement, sur le lieu de
d’enfants malades, des allocations familiales extralégales, des
travail, favoriser les transports en commun ou partagés et aug-
jours de congé extralégaux pour les cadres, des abonnements
menter les moyens mis à disposition. Troisièmement, promou-
Cambio et Villo, un vélo pliable, un scooter électrique, etc. Les résultats témoignent d’une grande motivation des salariés de GDF SUEZ: 50% ont abandonné leur place de parking. Une baisse de 40% de déplacements en voiture est estimée,
« Nous avons travaillé à la minimalisation des besoins énergétiques via l’optimisation de la conception. »
soit 1.247 tonnes de CO2 épargnées par an en mobilité sur l’ensemble du projet. Parmi les choix les plus populaires: l’upgrade abonnement de train de la 2e à la 1re catégorie en combinaison avec une place de parking près de la gare du départ. Au total, tous les chiffres du déménagement représentent une baisse de 7% des émissions quotidiennes de CO2 de GDF SUEZ. FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
DOSSIER FISCALITÉ TEXTE : LAURENT CORTVRINDT
Les résultats comptent, pas la présence au bureau Depuis octobre 2010, le siège central de Securex se situe dans un tout nouveau bâtiment sis Cours Saint-Michel, à Etterbeek. Ce faisant, le fournisseur international de services RH a opté pour des bureaux plus dynamiques et durables.
30
L
a disposition de tous les espaces de travail en
et du toit. Le chauffage et la climatisation fonctionnent via un
paysager (open space), y compris ceux de la di-
plafond réfrigérant réversible. Les larges baies vitrées offrent
rection, permet désormais une meilleure occu-
une excellente luminosité et des détecteurs de mouvement
pation et une rentabilité maximale des espaces
assurent un éclairage économique.
disponibles. Lors de la construction du nouvel immeuble, une
L’emplacement de ce nouveau bâtiment a été choisi de ma-
attention particulière a été portée à l’efficacité de l’isolation,
nière très réfléchie puisqu’il est accessible facilement via les
de l’éclairage, du chauffage et de l’aération. Le bâtiment dis-
transports en commun. Mais, en réalité, le passage à l’open
pose, par exemple, d’une isolation optimale des sols, des murs
space n’est pas nouveau chez Securex. L’expérimentation est
FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
en cours dans de plus petits bureaux depuis quelques années. Et avec succès. « Nous avons constaté que nos collaborateurs travaillant à Bruxelles proviennent des quatre coins de la Belgique, explique David Ducheyne, General Manager HR & People Services. Avec, comme conséquence, de devoir affronter quotidiennement les embouteillages. Ces collaborateurs investissent une bonne partie de leur temps personnel sur les routes. Nous avons donc décidé de les sortir de ces embouteillages afin de leur éviter du stress inutile ainsi qu’une perdre d’énergie et d’efficacité professionnelle. » Pour permettre aux navetteurs de travailler dans des conditions optimales, dès 2008, Securex commence donc à se doter de bureaux partagés en périphérie bruxelloise. Un nouvel espace est créé à Anderlecht et les antennes de Louvain et Wavre déménagent vers des espaces plus confortables et flexibles. En mai, le bureau décentralisé d’Alost sera également complètement achevé. Désormais, à part quelques fonctions spécifiques, tous les collaborateurs de Securex peuvent travailler de manière flexible et à distance.
20% D’ÉCONOMIE « Environ 53% de notre personnel travaille occasionnellement ou régulièrement à distance dans un bureau périphérique ou
31
depuis son domicile. Il y a cinq ans, ils n’étaient que 10%. Il s’agit d’un changement radical de culture. On ne parle plus de présentéisme dans un bureau fixe pour faire du bon travail. Les résultats comptent, et non la présence au bureau. Le management doit accepter que les équipes ne soient pas toujours physiquement présentes au bureau. Nos employés peuvent choisir l’endroit d’où ils vont travailler, en fonction des besoins du busi-
David Ducheyne: « Nous atteignons déjà 10% de surfaces en moins. Cette réduction compense les investissements consentis. D’autres avantages sont plus difficilement quantifiables, mais doivent être pris en compte. Un bâtiment, c’est aussi une carte de visite. »
ness mais aussi en fonction de leur agenda personnel. » Avec l’introduction du travail à distance, Securex vise une
tention, le worklife balance et notre attractivité en tant qu’em-
augmentation de la productivité, un flux de personnel plus
ployeur. Un bâtiment, c’est aussi une carte de visite. »
faible, une baisse de l’absentéisme et une diminution des coûts de fonctionnement. « En outre, nos collaborateurs sont
OUVERTURE ET TRANSPARENCE
également demandeurs d’une telle souplesse. Une enquête
C’est pourquoi, avant de jeter son dévolu sur la Cours Saint-
menée auprès d’eux, en 2008, a démontré que 70% se disaient
Michel, Securex cherchait un immeuble capable de rencontrer
intéressés par le travail à distance. » Le siège central d’Etter-
les exigences de la finance, des RH et du commercial, ainsi
beek et les bureaux de la périphérie bruxelloise ont bien en-
que les obligations en termes de mobilité et d’efficacité éner-
tendu représenté un investissement pour Securex. « Mais il
gétique. « Le dossier a été construit avec le service investment
faut considérer ces déménagements comme un ordre logique
management parce que ce bâtiment est considéré comme un
des choses, reprend David Ducheyne. Tôt ou tard, ils seraient
investissement. Mais la finance n’a pas dû être ‘convaincue’ du
devenus obligatoires car tout bâtiment finit par vieillir. »
bien-fondé du projet, au contraire. »
Conséquence de ce passage en open office, Securex vise une
En parlant de convaincre d’autres parties, David Ducheyne in-
réduction de ses mètres carrés à hauteur de 20% à l’horizon
siste sur la gestion du changement, assurée par une large com-
2014, lorsque le dernier déménagement aura été réalisé.
munication vers le personnel. Y compris à propos des aspects
« Aujourd’hui, nous atteignons déjà 10% de surfaces en moins.
financiers du projet. « Je ne saurais que trop conseiller de faire
Et la réduction de nos mètres carrés compense les investisse-
preuve d’ouverture face au personnel. Sinon, celui-ci croira que
ments consentis. Sans oublier que d’autres avantages sont plus
vous lui cachez quelque chose. Aussi, nous avons décidé de com-
difficilement quantifiables. Or, ils doivent également être pris
muniquer très tôt à propos des critères auxquels le futur bâti-
en considération. Lors de chaque déménagement, nous optons
ment Securex devrait répondre. Nous avons également abordé la
pour un bâtiment énergétiquement plus efficace, plus facile à
thématique de la rentabilité du bâtiment et des investissements
gérer et avec une maintenance optimisée. En outre, un bâti-
de base indispensables pour ensuite pouvoir faire des économies
ment attrayant permet de travailler plus aisément sur la ré-
par rapport à nos consommations antérieures. » FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
DOSSIER TEXTE : LAURENT CORTVRINDT
Facilities:
5 conseils Carine De Strooper: « L’offre globale permet à tous d’évoluer, de progresser, de s’améliorer. Le client peut ainsi se consacrer pleinement à son métier. »
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Depuis plusieurs années, les prestataires en « facility management » ont connu une tendance à l’élargissement de leurs services. Que doit en savoir le CFO et comment s’y retrouver? Analyse et conseils avec Carine De Strooper, Director IFM Projects chez Sodexo.
1. LA FLEXIBILITÉ
le nettoyage dans un tout plus large. Enfin, sachez en quoi
« Un seul conseil est d’application pour tous les services facili-
la bonne gestion et la qualité de ce service constitueront un
taires: les enjeux changent, les contraintes et les finalités aussi.
atout en tant qu’employeur. »
Il faut donc donner la possibilité à votre dispositif facilitaire de changer, d’être revisité pour qu’il soit à la hauteur de vos exi-
3. LA GESTION/SÉCURITÉ DES BÂTIMENTS
gences. Votre partenaire doit être doté des moyens, d’outils et
« Faire une analyse qui combine les risques potentiels et des
de compétences pour réussir ses ambitions en la matière, ainsi
indicateurs passés permet de mettre en perspective le coût ef-
que celles de son client. Intégrer un processus de facility mana-
fectif par incident et par degré de gravité. Cela offre du recul
gement qui diminuera le nombre d’intervenants et de parties
et aide à la décision en la matière. Relativiser donne de la pla-
prenantes permettra une optimisation financière. On parle, en
ce à la créativité. Un environnement n’est pas l’autre et dans
moyenne, d’une réduction de coûts de l’ordre de 10% et 25%. »
certains secteurs, le statique est incontournable. A l’instar de tous les services secondaires, la sécurité doit être abordée
2. LE NETTOYAGE
comme un élément faisant partir d’un système. Par exemple,
« Assurer un service de nettoyage, c’est contribuer à la qualité
il conviendra de se poser des questions sur les véritables mo-
du cadre de vie de nos clients. Il est donc primordial d’avoir
tivations pour mettre en place ou maintenir un service de sé-
une approche élargie de la prestation: contribuer au maintien
curité. Et si oui, sous quelle forme. Il est aussi intéressant de
d’un cadre de vie agréable, d’un patrimoine immobilier entre-
comprendre comment font les autres acteurs autour de nous.
tenu, dans un cadre budgétaire optimisé, c’est aussi s’assurer
Et sortir du simple cadre de l’entreprise en s’informant auprès
que le cadre de vie corresponde aux exigences des activités et
de nos voisins redonne du souffle à la créativité. S’interroger
des personnes. Il faut être créatif et sortir des idées tout fai-
sur les possibilités de partager des services peut aussi livrer
tes. Cela signifie, en amont, de faire les bons choix en matière
des pistes intéressantes. En réalité, la seule véritable limite
d’aménagements des espaces de travail et des matériaux.
est celle que nous dicte la règlementation en la matière: les
Parallèlement, il conviendra d’identifier les besoins réels en
tâches qui exigent une habilitation sont le seul sujet ‘non né-
la matière, ‘les incompressibles’, et la part de prestation de
gociable’ qui doit demeurer. »
nettoyage qui livre une vraie valeur ajoutée aux personnes, aux activités et aux infrastructures de votre organisation.
4. ACCUEIL À COMBINER
Préférez la bonne pratique à la meilleure pratique: l’appro-
« Accueil, sécurité, service desk, facilities desk, conciergerie…
che technocratique ne va pas forcément aider une entreprise
forment un ensemble cohérent qu’il est souvent pertinent de
à rendre ses collaborateurs plus performants. Il faut inscrire
combiner pour redonner un sens au service et lui permettre de
FINANCE MANAGEMENT - CFO MAGAZINE - N°45 - MARS 2011
créer de la valeur pour l’organisation. De nombreux exemples
un lieu de vie et de rencontre qui offre la possibilité à ses uti-
démontrent qu’une approche intégrée est vraiment génératrice
lisateurs de combler une attente. Bien optimisé, le restaurant
d’amélioration de la qualité de vie. »
devient aussi un élément d’attractivité d’un package salarial, peut contribuer à rendre le lieu de travail plus festif, motiver des
5. LE RESTAURANT D’ENTREPRISE
équipes à se réunir plus fréquemment pour un moment de dé-
« Tout dépend de l’entreprise et de son environnement, de ses
tente. De plus en plus, le restaurant devient aussi un lieu dans
valeurs et de sa vision sur la vocation d’un restaurant. Sodexo
lequel une offre de services plus large peut être proposée aux
considère de façon universelle que le restaurant de l’entreprise
collaborateurs: conciergerie, shops, librairie sont tant de possi-
doit être un lieu de convivialité, de bien être et d’échanges. Au-
bilités qui permettent d’augmenter l’attractivité du lieu tout en
delà de la fonction strictement alimentaire plus technique, c’est
diminuant les coûts fixes de fonctionnement. »
Faut-il encore un restaurant d’entreprise? Qu’elles soient isolées au beau milieu d’un zoning industriel ou sises en plein centre ville, les entreprises ont l’obligation de réserver un espace à leur personnel pour que celui-ci puisse se restaurer. La plupart des bâtiments administratifs de BNP Paribas Fortis
Karen van de Vliet: « Si on travaille avec un budget ouvert et que le fournisseur achète sans compter ou travaille avec trop de personnel, tout le ‘surplus’ sera en réalité payé par l’entreprise. Avec un prix forfaitaire, vous maitrisez votre budget. »
sont situés en zone urbaine, où l’offre abonde en matière de restauration. Ceci dit, avec trois grands clusters et quelque 12.000 travailleurs, les restaurants des alentours ne suffiraient pas pour accueillir plusieurs milliers d’estomacs. « Nous savons qu’un travailleur sur deux mange au restaurant d’entreprise, précise Karen van de Vliet, Head of Logistics. Et, parmi eux, 55% optent pour un plat chaud et 45% pour un sandwich. De plus, nos collaborateurs prennent leur repas, en moyenne, entre 12h30 et 13h15. L’horeca à proximité de nos bâtiments puisse absorber une telle demande dans un laps de temps si réduit. » Depuis toujours, BNP Paribas Fortis va au-delà de l’obligation lé-
rent manger devant leur ordinateur: plats en take away, restau-
gale et propose une offre de restauration fournie. « Le premier
ration rapide, distributeur de pain… « Cette combinaison entre les
avantage d’un restaurant d’entreprise est son aspect pratique
deux offres permet au traiteur de travailler de façon plus créative
pour les employés, souligne Liliane Tackaert, porte-parole de la
et de mieux réagir face aux besoins des consommateurs tout en
Banque. Notre personnel est satisfait de pouvoir déjeuner ou dîner
continuant à répondre à nos exigences qualitatives. » Pour obtenir
sur son lieu de travail et bénéficier de repas équilibrés et de qualité.
le meilleur service au meilleur prix, tout commence par le choix
Mais grâce à un cadre agréable, un restaurant sert aussi à créer
du fournisseur. « Je conseille de toujours travailler avec plusieurs
un endroit convivial. Un repas sera toujours mieux apprécié en
prestataires, reprend Karen van de Vliet. Nous nous basons sur un
groupe que seul. Le restaurant permet de rencontrer des collègues
cahier de charges très exigeant ».
d’autres départements, de tenir une réunion informelle, de nouer
Les critères principaux sont: un engagement durable (produits
des contacts… Tout ceci participe à une ambiance de travail. »
de saison, achats sur le marché local), la qualité des produits,
Un restaurant d’entreprise représente bien entendu un investis-
la quantité des portions, le staffing (personnel en suffisance,
sement financier et temporel pour les équipes en charge. « Mais
agréable et bilingue), une nourriture saine (attention au sel, aux
ce que nous offrons au personnel doit être abordé dans un tout.
calories, proposer des menus élaborés par un diététicien) et le
Notre objectif n’est pas forcément de chiffrer ce ‘plus’, la meilleure
prix. « Nous accordons également beaucoup d’importance à la
ambiance, la meilleure santé, le meilleur climat de travail… Pour
créativité de notre fournisseur. Peut-il surprendre le client avec des
nous, cette démarche cadre avec notre politique CSR générale,
journées thématiques, du live cooking, etc. » Autre conseil: Karen
tant vers les clients internes qu’externes. » Toujours au niveau des
van de Vliet suggère de travailler avec des prix forfaitaires. Pour
coûts, les denrées proposées aux employés de BNP Paribas Fortis
chaque plat, un prix est défini et celui-ci s’entend all in (consom-
sont bien entendu facturées au personnel, pour une partie de
mable, staffing, etc.). « Pourquoi est-ce important? Parce que cette
leur prix. L’autre partie étant subventionnée par la banque.
méthode génère moins de gaspillage. Si on travaille avec un bud-
Mais un restaurant d’entreprise peut aussi être exploité com-
get ouvert et que le fournisseur achète sans compter ou travaille
mercialement. En suivant, par exemple, les nouvelles tendances
avec trop de personnel, tout le ‘surplus’ sera en réalité payé par l’en-
de consommation pour ceux qui ont peu de temps ou qui préfè-
treprise. Avec un prix forfaitaire, vous maitrisez votre budget. »
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