Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost by MUST stedebouw

Moerwijk-Oost Gebiedsverkenning september 2017

Lutmastraat 191 G-H

Ontwerpteam MUST Wouter Veldhuis

Postbus 16631

Onno de Vries

1001 RC Amsterdam

Ninja Ziviani

T +31 (0)20 470 20 13

Opdrachtgevers

F +31 (0)20 470 05 61

WOM DHZW Vestia

mail@must.nl

Gemeente Den Haag

www.must.nl Projectteam Mirjam Huffstadt (WOM) Monique van der Haak (Vestia) Carly Giezen (Gemeente Den Haag) Nicola Kornig (Gemeente Den Haag) Nivard Hol (Vestia) Roy Meere (Vestia)

Moerwijk-Oost Gebiedsverkenning september 2017

Inhoud

Aanleiding

Analyse & bevindingen

Principes en concept voorkeursvariant

Stedenbouwkundige uitwerking voorkeursvariant

Aanbevelingen vervolg

Bijlage

! Dit document betreft een verkenning van herontwikkelingsmogelijkheden in Moerwijk Oost door 3 partijen: Vestia, WOM DHZW en de gemeente Den Haag. Deze verkenning wordt het komend jaar uitgewerkt in overleg met bewoners en belanghebbenden in het gebied.

Doelstelling voor de herstructurering van MoerwijkOost is om de concentratie van kansarme bewoners in kleine portiek-etage woningen terug te dringen en bewoners kansen te geven op betere huisvesting in een kwalitatief goede woonomgeving.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

1. Aanleiding Inleiding Den Haag Zuidwest is het grootste naoorlogse gebied in Den Haag, gebouwd in de ‘wederopbouwperiode’ en bestaat uit de wijken Morgenstond, Moerwijk, Bouwlust en Vrederust. Tussen 1945 en 1965 werden hier 30.000 woningen voor 100.000 inwoners gebouwd. Voornamelijk kleine portiek-étagewoningen, voor 80% in eigendom van de corporaties. Na de bouw voltrok zich een geleidelijke verandering. De kinderen van de gezinnen verlieten het ouderlijk huis, de bevolking vergrijsde en zakte naar 60.000 inwoners. In de goedkope woningen kwamen nieuwe huurders met lage inkomens en vanuit diverse nationaliteiten. De problematiek in de kleine, kwalitatief slechte en gehorige woningen nam sterk toe. In het gebied zelf waren nauwelijks kansen om door te stromen naar een grotere en/ of kwalitatief betere woning. Sinds de jaren negentig is met succes geïnvesteerd in herstructurering van Zuidwest naar een meer gevarieerde en duurzame woningvoorraad met ook grondgebonden koopwoningen en kwalitatief goede appartementen. De openbare ruimte is sterk verbeterd en door de plaatsing van de ondergrondse restafvalcontainers werd het schoner op straat. De corporaties, de gemeente, maar ook actieve bewoners en andere partijen hebben veel tijd, energie en geld in de aanpak gestoken. Er kwam meer aanbod om sociale stijgers vast te houden en nieuwe doelgroepen aan te trekken. Het inwoneraantal groeide weer naar 65.000 en het corporatiebezit daalde naar 70%. In het basisonderwijs is flink geïnvesteerd, het aanbod hoger onderwijsvoorzieningen in Zuidwest bleef echter achter. Ook het voorzieningenniveau bleef door de vele matig functionerende winkel strips zorgelijk. De positieve effecten van de herstructurering zijn vooral te zien in Morgenstond, Vrederust en in delen van Moerwijk en Bouwlust. Doelstelling Deze gebiedsverkenning richt zich op het gebied Moerwijk-Oost. In verschillende recente nota’s wordt gewezen op de groeiende problematiek in Moerwijk (Woonvisie 2015-2019, Rapport Moerwijk van de PvdA, Wonen in Moerwijk van de afdeling Wonen). Vooral in Moerwijk-Oost is de eerder toegezegde herstructurering volledig stil komen

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

te liggen. Er doen zich echter op dit moment kansen voor om de herstructurering in Moerwijk-Oost gefaseerd op te pakken. In het gebied zijn 3 partijen actief met grond en vastgoed: Vestia, gemeente Den Haag en WOM DHZW. Zowel Vestia, gemeente als WOM DHZW onderzoeken individueel de mogelijkheden om op eigen grond transformatie- en onderhoudsprojecten op te pakken in Moerwijk-Oost. De veronderstelling is dat, wanneer gezamenlijk naar Moerwijk-Oost gekeken wordt, er meer kan dan met individuele projecten alleen. In een gezamenlijk gebiedsaanpak zijn er bijvoorbeeld kansen de beperkte mogelijkheden voor herhuisvesting te verruimen. Doelstelling voor de herstructurering van Moerwijk-Oost is om de concentratie van kansarme bewoners in kleine portiek-etage woningen terug te dringen en bewoners kansen te geven op betere huisvesting in een kwalitatief goede woonomgeving. Tevens ontstaat de mogelijkheid om differentiatie aan te brengen in het eenzijdige aanbod in Moerwijk-Oost. Moerwijk-Oost kan daarmee weer een goede positie innemen op de woningmarkt. Situatieschets Moerwijk Moerwijk is een typische Haagse naoorlogse wijk en op te splitsen in vier buurten: Noord, Oost, Zuid en West. Moerwijk telt bijna 20.000 inwoners, waarvan twee-derde van buitenlandse afkomst en opmerkelijk jong (aantal 65-plussers is slechts 12 %). Moerwijk staat in de top 10 van armste wijken in Nederland. Het inkomensniveau is ten opzichte van andere wijken in Den Haag veruit het laagst. Bij de huishoudens is vaak sprake van multi-problematiek (werkloosheid en gedragsproblematiek). De leefbaarheid wordt als matig beoordeeld, vooral het gevoel van veiligheid wordt genoemd als negatief en veel bewoners ervaren woonoverlast. De contrasten zijn groot in Moerwijk. Enerzijds staan er aantrekkelijke eengezinswoningen en anderzijds staan er onaantrekkelijke voormalige sloopcomplexen. Het contrast is soms al zichtbaar in dezelfde straat. Dwars door de wijk lopen drie grote autowegen (Erasmusweg, Moerweg, Middachtenweg) die de wijk letterlijk opsplitsen in vier delen. Toch is Moerwijk wel een wijk met potentie; de steden-

bouwkundige structuur is goed, straten zijn breed, er is veel groen en water en voorzieningen in en buiten de wijk. Voldoende recreatie door het Zuiderpark dat praktisch om de hoek ligt en de bereikbaarheid is erg goed door autowegen en openbaarvervoer. Het winkelcentrum Leyweg en het stadsdeelkantoor zijn op loopafstand. Moerwijk heeft drie buurtgerichte winkelgebieden: De Betje Wolffstraat, Het Heeswijkplein en de Jan Luijkenlaan, waarbij de Betje Wolffstraat de functie van wijkwinkelcentrum vertegenwoordigt. Moerwijk-Oost bestaat uit circa 1500 woningen waarvan de meeste in eigendom van Vestia en de WOM DHZW zijn. Moerwijk-Oost heeft in Den Haag Zuidwest het meeste last van het wegvallen van de herstructurering door de corporaties en de instroom van mensen die elders op de woningmarkt geen kansen hebben. Een deel van de woningvoorraad bestaat uit nieuwbouw, een deel van de woningen

valt onder de WOM DHZW en wordt op termijn geherstructureerd. De overige woningen zijn allemaal eigendom van Vestia en zouden voor het merendeel in het verleden gesloopt worden. Als gevolg van het stagneren van de herstructurering is er niet of nauwelijks meer in de woningen geĂŻnvesteerd. Het Heeswijkplein vervult in Moerwijk-Oost de rol van buurt winkelcentrum. Het centrum oogt nog aardig maar uit onderzoek blijkt dat de winkelfunctie al lang niet meer dominant is en er sterke fluctuaties in leegstand zijn. Dynamiek en transformatieruimte Moerwijk-Oost Het gebied rond het station Moerwijk is Knoop Moerwijk. Dit vormt de overgang van de vooroorlogse levendige stadswijken, de voormalige binnenhavengebieden en de naoorlogse groenstedelijke wijken. Forse barriĂ¨res van spoor, water en stadswegen doorsnijden het gebied.

Huidige situatie. Transformatieruimte en eigendommen in Moerwijk-Oost

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Omgeving Moerwijk-Oost (bron: gemeente Den Haag, bewerking MUST)

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

De bereikbaarheid met openbaar vervoer, fiets en auto is prima. Het aanwezige water en groen bieden een kansrijke kwaliteit. Kortom een uitdagende mix van ruimtelijke fragmentatie en stedelijke kansen. De voormalige Brandweerkazerne op de hoek van de Erasmus- en Assumburgweg is op dit moment een belangrijke locatie voor de huisvesting van kleinschalig ondernemerschap. In het kader van ontwikkeling van de Knoop Moerwijk is er een initiatief van een marktpartij om op de locatie van de Brandweerkazerne samen met een bouwblok van Vestia aan de Rechterenstraat (48 woningen) circa 400 nieuwe woningen te realiseren waarvan circa 120 in de sociale huursector. De tijdelijke verhuur van de Brandweerkazerne loopt af in 2018. De gemeente staat in principe positief tegenover het initiatief en onderzoekt of in de omgeving vergelijkbare bedrijfshuisvesting beschikbaar is. Het gebouw tussen de Twickelstraat en Zijpendalstraat is leeg, maar zal nog 2 jaar dienstdoen als wisselschool. De schoollocatie, biedt kansen om een groot aantal (sociale) woningen te realiseren, waardoor een herhuisvestingsstroom op gang kan komen. Maar evengoed is het mogelijk hier kleinschalige bedrijvigheid onder te brengen en woon-werkwoningen te realiseren in kleinschalig opdrachtgeverschap. Het winkelgebied Heeswijkplein behoort met 10 winkels en een winkelvloeroppervlak van 1100 m2 nvo tot de kleinste van Den Haag. Het Heeswijkplein biedt een redelijk compleet dagelijks aanbod. Er is één belangrijke trekker, de Coop. De overige winkelruimtes rond het Heeswijkplein zijn ingevuld met niet detailhandelsfuncties. Er zijn grote fluctuaties in leegstand van bedrijfsruimten. Recent heeft de gemeente in samenwerking met bewoners het plein heringericht waardoor het beter kan functioneren. Gemeente heeft besloten de winkelfunctie van het Heeswijkplein, zoals die nu is, in stand te houden. Bezit Vestia heeft de complexen tussen de Ulenpasstraat, Middachtenweg en Guntersteinweg (290 woningen) in onderzoek, met het doel afwegingen over een mogelijke ingreep te kunnen maken. Een eerste reeks huisbezoeken bij huur-

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

ders wees uit dat er draagvlak lijkt te zijn voor een stevige aanpak van de complexen en ook voor enige huurverhoging na ingreep. De overige complexen (680 woningen) tussen de Zijpendalstraat, Ulenpasstraat en Assumburgweg hebben grotere plattegronden en zijn beter geschikt voor grootonderhoud, renovatie en duurzaamheidsmaatregelen. WOM DHZW heeft in Moerwijk-Oost circa 150 woningen tussen de Middachtenweg en Zijpendalstraat in bezit. De kenmerken van deze woningen zijn vergelijkbaar aan die van de woningen van Vestia ten zuiden van de Zijpendalstraat. De woningen van de WOM DHZW maken onderdeel uit van de voormalige herstructureringsopgave van Vestia die stil is gelegd. WOM DHZW is voornemens deze woningen te slopen en nieuw te bouwen vanaf 2018. Beleid De stad Den Haag is in beweging: de stad groeit, de economie verandert en de CO2-uitstoot moet worden verminderd. Hiervoor is een Agenda Ruimte voor de Stad geschreven. Deze legt stevige ambities neer op het gebied van mobiliteit, duurzaamheid en woningbouwprogramma. Zo heeft het college de ambitie neergelegd voor 50.000 nieuwe woningen voor 2040. Dit betekent een forse binnenstedelijke verdichting. Deze verdichting is gekoppeld aan het vergroenen en verduurzamen van de woningen en woonomgeving. Alleen dan is een succesvolle intensivering mogelijk. De gemeente ondersteunt waardevolle initiatieven van bewoners, ondernemers en stadmakers en zet in op alliantievorming met stakeholders om initiatieven verder te helpen. Daarnaast heeft de gemeente de concept Woonvisie opgesteld waarin voor de groei van Den Haag ideeën voor de toekomst staan en oplossingen voor mogelijk woningtekorten worden aangegeven. In de nota Nieuwe Generatie Stadswijken constateert de gemeente Den Haag voor haar wijken dat er grote verschillen zijn tussen groepen inwoners in de stad in gezondheid, opleiding, kans op werk en inkomen. De kloof groeit als er niks wordt gedaan. Den Haag wil werken aan de driehoek: Kwaliteit van Wonen, Wijkeconomie en werk, Onderwijs en ontwikkeling in samenwerking met bewoners, bedrijven en belanghebbenden. Moerwijk en Mariahoeve worden pilots in deze aanpak.

Fijne binnentuinen

Schoolgebouw is interessant herbestemmingsobject

Weinig uitnodigende entree van de wijk

Kwalitatieve woningen met authentieke elementen

Contrast tussen oud en nieuw

Monumentaal bomenbestand

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Door het stilvallen van de vernieuwing is het mogelijk om uitgangspunten te herijken en kritisch te kijken naar de succes- en faalfactoren van de vernieuwing.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

2. Analyse & bevindingen Als je vanaf NS-station Moerwijk langs de Erasmusweg loopt ligt direct aan je linkerhand de buurt Moerwijk Oost. Desondanks ligt de buurt er enigszins geĂŻsoleerd bij omdat het aan alle kanten is begrensd door zeer brede en moeilijk oversteekbare lanen met singels, de spoorlijn en het Park Overvoorde. Logische routes vanuit aangrenzende buurten in Moerwijk zijn schaars. Verborgen en gevarieerd Wie de buurt weet te vinden en inloopt wordt verrast door de grote variatie aan bebouwing, een groot plein met winkels en maatschappelijke voorzieningen, twee scholen, gebedshuizen, een natuurtuin, een Zorgcentrum en vooral heel veel groen. Rondom het Heeswijkplein staat een dubbele dubbeldikke rij kastanjes en langs de Ulenpasstraat ligt een brede groenstrook met water en mooie volwassen bomen. Ook tussen de gebouwen meandert het groen. Soms wat onoverzichtelijk door alle bosschages, soms heel aantrekkelijk met een mooie speelplek die zichtbaar goed gebruikt wordt. Moerwijk Oost is gebouwd in de Wederopbouwperiode met veel portiekwoningen en duplexwoningen. De architectuur kent een ontspannen evenwicht tussen een vriendelijke baksteenarchitectuur met zorgvuldig ontworpen entrees van portieken, raamdetails, balkons en dakranden. Maar de tijd heeft niet stilgestaan. Vijftien jaar geleden is de stedelijke vernieuwing van Moerwijk Oost opgestart om de woningvoorraad te vernieuwen, meer variatie in de woningvoorraad aan te brengen en de leefkwaliteit in de buurt te verbeteren. Door de kredietcrisis heeft de vernieuwing echter ernstig vertraging opgelopen. In Moerwijk Oost zijn sommige complexen slechts voor de helft vernieuwd. De laatste jaren zijn een aantal gaten alsnog met nieuwbouw ingevuld, maar er zijn nog steeds plekken waar oud en nieuw overduidelijk onbedoeld tegen elkaar aan staan. Problemen en kansen Sinds de crisis is de druk op de goedkope woningvoorraad toegenomen door vermindering van het sociaal bezit, aanscherping van toewijzingsregels van sociale

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

huurwoningen aan de doelgroep en instroom van asielzoekers en arbeidsmigranten. De effecten hiervan zijn het meest voelbaar en zichtbaar in de gebieden die nog niet vernieuwd zijn in de wijken Moerwijk en Bouwlust. De concentratie van bewoners met armoede- en achterstandsproblematiek wordt in deze gebieden steeds groter. De buurt Moerwijk Oost is daar een extreem voorbeeld van. Maar er zijn ook positieve ontwikkelingen. De woningmarkt trekt weer aan waardoor er ook weer dynamiek ontstaat in Moerwijk Oost. Daarnaast besteden de gemeente, corporaties en sociale partners veel zorg en aandacht aan leefbaarheid en beheer. In het gebied zijn drie partijen actief met grond en vastgoed: Vestia, gemeente Den Haag en WOM DHZW. Zowel Vestia als WOM DHZW onderzoeken individueel de mogelijkheden om op eigen grond transformatie- en onderhoudsprojecten op te pakken in Moerwijk Oost. De vraag is of er door samenwerking meer kwaliteit en betere resultaten gehaald kunnen worden met de vernieuwing van Moerwijk Oost. Daarom hebben de drie partijen er gezamenlijk voor gekozen om middels een Gebiedsverkenning op zoek te gaan naar mogelijke relaties van meerwaarde. Vernieuwing of verruwing Wederopbouwwijken zijn vaak met veel zorg en aandacht ontworpen en gebouwd. Maar wel met een optimistisch maatschappijbeeld dat geen rekening hield met de grote maatschappelijke ontwikkelingen die afgelopen decennia hebben plaats gevonden. Hierdoor is er in buurten zoals Moerwijk Oost zichtbaar wrijving tussen de wijze waarop de buurt is ontworpen en de wijze waarop er tegenwoordig in geleefd wordt. Er zijn tegenwoordig veel minder winkels op het Heeswijkplein, het groen in de openbare ruimte wordt op veel plekken minder intensief gebruikt, woningtypen voldoen niet meer aan de woonwensen van deze tijd en ook het energieverbruik van de woningen is veel te hoog. Met de ruimtelijke vernieuwing is 15 jaar geleden gestart om de buurt klaar te maken voor een nieuwe tijd. Vanaf

2008 is deze vernieuwing stilgevallen. Als het gaat om de ruimtelijke kwaliteit van Moerwijk Oost is dit misschien maar goed ook. Want als je kritisch naar de resultaten van de vernieuwing kijkt heeft deze op verschillende plekken geleid tot verruwing: De open ruimte heeft plaats gemaakt voor defensieve ruimte met veel hekken die een onvriendelijke uitstraling hebben; De architectuur van de nieuwbouw is sober. Op zich is dat geen probleem. Maar als de architecten kiezen voor een abstracte detaillering en plaatmateriaal valt plotseling op hoe ontzettend huiselijk en uitnodigend de architectuur uit de Wederopbouwperiode was. De nieuwbouw geeft weinig aanleiding om je thuis te voelen. Rondom de nieuwbouw is het publiek toegankelijke groen aanzienlijk afgenomen, waardoor er rondom de nieuwbouw nog nauwelijks groen zichtbaar is. Daarmee is een belangrijke kwaliteit van het wonen in een tuinstad verdwenen; De parkeerruimte voor de auto is sturend geweest voor de verkaveling. Veel nieuwe eengezinswoningen hebben geen tuin maar een terras, in het straatbeeld domineren de autoâ&#x20AC;&#x2122;s. Privatisering van de openbare ruimte heeft ertoe geleid dat speelplekken op eigen terrein zijn gerealiseerd en daardoor minder publiek zijn geworden. De privatisering van het groen, door er voortuinen van te maken, heeft geleid tot lange reeksen kale en volledig betegelde voortuinen waardoor het groene straatbeeld verdwenen is. En tenslotte zijn er veel plekken waar oud en nieuw hard tegen elkaar aan liggen. De vernieuwing is overduidelijk abrupt stopgezet en heeft op veel plekken littekens in de ruimtelijke structuur achtergelaten. Ruimte voor een nieuwe tijd Maar er zijn ook lichtpunten. Door het stilvallen van de vernieuwing is het mogelijk om uitgangspunten te herijken en kritisch te kijken naar de succes- en faalfactoren van de vernieuwing. Het woningaanbod is bijvoorbeeld veel diverser geworden en de kwaliteit van de woningen is aanzienlijk verbeterd. Bovendien biedt Moerwijk Oost nog heel veel aanknopingspunten om de buurt structureel te verbeteren. Het succes van de herinrichting van het Heeswijkplein is een belangrijk signaal dat er bij iedereen

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

het besef leeft dat er voor de vernieuwing van Moerwijk Oost een alternatieve route mogelijk is. De herinrichting is in nauw overleg met de bewoners en ondernemers uitgewerkt en sluit heel goed aan op de behoeften in de buurt. Van een kale verharde ruimte is het plein nu omgetoverd in een aantrekkelijk plantsoen met heel veel zitmogelijkheden en speelplekken. De kans is groot dat het Heeswijkplein door deze ingreep weer echt het sociale middelpunt van Moerwijk Oost wordt. De basis voor een gesprek De koers die is ingezet op het Heeswijkplein is wat ons betreft een koers die ook met deze gebiedsverkenning onderzocht moet worden. Centrale vraag is: kun je door meer samen te werken ook meer kwaliteit realiseren en meer sociaal-maatschappelijke doelen bereiken. In deze fase is het een verkenning die uitsluitend gericht is op de herijking van de vernieuwingsagenda van Vestia, de gemeente Den Haag en WOM DHZW. Maar het eindresultaat van de gebiedsverkenning moet het begin zijn van een gesprek over de toekomst van Moerwijk Oost met diverse partijen die al actief zijn in de buurt of actief zouden willen worden. Denk aan de actieve ondernemers, de Buurttuin, het Zorgcentrum Moerwijk, de basisscholen, de mensen die actief zijn bij de verschillende gebedshuizen, vluchtelingenorganisaties, de energiemaatschappijen, nieuwe beleggers en partijen die rondom Station Moerwijk actief zijn.

Vernieuwing of verruwing?

Bedrijvigheid op locatie voormalige brandweerkazerne

Heeswijkplein, een geliefde plek ontworpen met de buurt

Aansluiting oud op nieuw

Gebruik van openbare ruimte kan leiden tot overlast

Zorgvuldige architectuur relatie met buitenruimte

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

3. Principes en concept voorkeursvariant

Principes Uit de verkenning van de varianten zijn de kansrijke elementen geselecteerd. Dit is vertaald in een concept en vijf principes, die samen de input zijn voor de volgende stap; de voorkeursvariant.

Verbinden. Moerwijk-Oost is een eiland omringd door infrastructuur en water. Hierdoor is de verbinding met Moerwijk-West en Moerwijk-Noord slecht. Dit kan verbeterd worden via de centrale assen die door deze wijken lopen; de Annabijnslaan in Noord, de Raaphorstlaan in West en de lijn Medlerstraat-Heeswijkplein-Twickelstraat-Ulenpasstraat in Moerwijk-Oost. Het gaat hier met name om langzaam verkeersverbindingen. Het Heeswijkplein vormt in dit netwerk een cruciale rol.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Verdichten. Er ligt een grote verdichtingsopgave in Den Haag en knooppunt Moerwijk is aangewezen als een van de focuslocaties. De kop van de wijk is hier onderdeel van en dit zal uitstraling hebben op de rest van de wijk. Dit zal nieuwe doelgroepen naar de wijk brengen en hem diverser maken. Het is de ambitie om met de vernieuwing in de rest van de wijk ook te verdichten.

Versterken. In het midden van de wijk ligt een voorzieningenzone met een school, winkels, gebedshuis, verzorgingscentrum en bedrijvigheid. De vernieuwingsopgave biedt kansen om deze zone te versterken. Op de lange termijn zijn er misschien ook mogelijkheden om de faciliteiten van deze zone uit te breiden.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Verbeteren. De woningvoorraad is verouderd en de woningen zijn soms erg klein. Op het moment zijn er weinig mogelijkheden om in de wijk te verhuizen van een sociale woning naar een eengezinswoning. De eerdere vernieuwing van WOM DHZW heeft hier al succesvol op ingezet. In de tweede vernieuwingsfase willen we dit doorzetten en ruimte creĂŤren voor sociale stijging in de wijk.

Verduurzamen. De energie labels van de bestaande woningen zijn slecht. Door sloop-nieuwbouw en renovatie moet de woningvoorraad verduurzaamd worden om zo Moerwijk-Oost klaar te maken voor de toekomst. Daarnaast moet worden gekeken wat de mogelijkheden zijn met betrekking tot de ambitie van de stad om gasvrij te worden.

Ruimtelijk concept Moerwijk-Oost

Ruimtelijk concept Het ruimtelijke concept stelt de as Medlerstraat-Heeswijkplein-Twickelstraat-Ulenpasstraat centraal met het Heeswijkplein als levendige schakel. Dit is naast de langzaam verkeer verbinding met de naastliggende wijken en de voorzieningenzone ook een groene lijn door de wijk. Het noordelijke deel bestaat uit monumentale bomenrijen (Heeswijkplein), het zuidelijk deel bestaat uit het groen van de Ulenpasstraat. Deze twee delen zullen verbonden worden door het vergroenen van de Twickelstraat. Door deze lijn nadruk te geven wordt het verzorgingstehuis weer bij de wijk betrokken. Het gebied tussen de Verwoldestraat en het Heeswijkplein/ Twickelstraat, zal worden omgevormd tot een groot bouwblok. De straten en openbare ruimte op deze locatie nemen veel ruimte in en zijn weinig functioneel. Daarom zal dit blok een nieuwe invulling krijgen.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

De voormalige schoollocatie is hier onderdeel van, waarbij gezocht moet worden hoe het bestaande gebouw een nieuwe functie kan krijgen. De buitenrand van de wijk krijgt een stedelijk karakter. Verder wordt er ingezet op een nieuwe entree van de wijk vanaf het station. Op de kop van de wijk gaat dit om helderheid van de routing. Hierop zal de herontwikkeling van de voormalige brandweerkazerne grote invloed hebben. De route langs de Erasmusweg is al aanwezig. Een tweede optie langs de Assumburgweg en de ecologische zone is een logische tweede route. Hier zal moeten worden ingezet op een fijne voetgangers verbinding die een duidelijke bestemming heeft; het Heeswijkplein. Onderweg kan het aanwezige groen beter benut worden en deze route aantrekkelijker maken. Hiervoor moet het groen toegankelijk worden gemaakt.

Moerwijk-Oost: Verbinden, verdichten, versterken, verbeteren en verduurzamen

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Nieuwbouw

751 woningen

Sloop

282 woningen

Saldo

469 woningen

Renovatie

458 woningen

Verdichting

27 %

Plankaart Voorkeursvariant

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

50m

4. Voorkeursvariant: de stadswijk Op basis van de verkenningen is er voor gekozen om Moerwijk-Oost van tuinstad naar stadswijk te transformeren. Een stadswijk is gevarieerd (woningtypen, leefstijlen, inkomens, opleidingsniveaus), is goed bereikbaar, kent een divers voorzieningen aanbod en ligt op de rand van de invloedssfeer van de binnenstad. De principes en het ruimtelijk concept vormen de basis van de voorkeursvariant. De hoofdopzet bestaat uit de centrale groene route die door de wijk loopt van de Ulenpasstraat naar Heeswijkplein. Aan beide kanten bevinden zich appartementenblokken van vier of vijf lagen. Alleen de school en het verzorgingstehuis zijn hier een uitzondering op, dit is tevens het punt waarop de route een knik maakt in de richting van het plein. Het karakter van deze route is een groene laan, om dit te voltooien zullen er in de Twickelstraat en het begin van de Ulenpasstraat bomen worden toegevoegd. Om de wijk beter met de buren in Moerwijk-West te verbinden is een fietsbrug over de singel en een oversteekpunt over de Middachtenweg wenselijk. Het Heeswijkplein is het centrale punt in de wijk, waaromheen ook de meeste voorzieningen liggen. Andere openbare ruimten die worden aangepakt, zullen zo worden ingericht dat ze hiermee niet zullen concurreren. Het Heeswijkplein blijft de ontmoetingsplek van Moerwijk-oost. Het groen aan de Ulenpasstraat zal daarom niet ontworpen worden als park, maar blijft een groenstrook in de buurt, waar mensen een ommetje kunnen maken. Vanaf het station wordt vooral de route langs de Assumburgweg vernieuwd. Het grootste deel van deze straat verdwijnt. Er wordt hier een brede wandelzone gecreĂŤerd die de voetganger mogelijkheden biedt om de ecologische zone te ontdekken. Halverwege bevindt zich een steiger in het water; een plek in de wijk om tot rust te komen. Het laatste deel van de straat is deels bebouwd. Er wordt hier nadrukkelijk ingezet op een rustige tegenhanger van meer stedelijke delen van de wijk. Op twee plaatsen wordt een behoorlijk programma toegevoegd. De eerste locatie is de voormalige brandweerkazerne. Dit maakt onderdeel uit van de plannen rond

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Knoop Moerwijk. Hier zullen vier hoge torens (50-70m) komen, die meer massa geven aan het stationsgebied en zo als uitloper van het centrumgebied kan fungeren. De tweede locatie bevindt zich aan de zuidkant van het Heeswijkplein naast de schoollocatie. Hier wordt efficiĂŤnter van de ruimte gebruik gemaakt, waardoor er extra programma kan worden toegevoegd. Deze locatie is vooral bedoeld voor bewoners in de wijk om door te groeien naar een grotere woning en toch in de wijk te blijven. Hier wordt het de structuur van de eerste fase van de vernieuwing gevolgd. De blokken worden afgemaakt, met op de koppen een appartementenblokje aan de Ulenpasstraat. De laatste rij, aan de Zijpendalstraat, wijkt af. Hier is ruimte voor kleinschalig opdrachtgeverschap, met op de begane grond een bedrijfsunit en daarboven een eengezinswoning. Het middelste deel van de Zijpendalstraat wordt een wandelpad, waar bewoners bankjes en bloembakken buiten kunnen zetten en waar kinderen veilig kunnen spelen. Het schoolgebouw blijft deels behouden. De uitstraling van dit gebouw kan in de toekomst een belangrijke rol spelen in de aantrekkelijkheid van de wijk. Op de begane grond kunnen bedrijfjes zich vestigen en op de verdiepingen daarboven kunnen na renovatie woningen gerealiseerd worden. Naast dit gebouw is plaats voor een nieuwe (ZMOK) school, met daar tussenin een schoolplein. Als deze school niet gerealiseerd wordt kan hier woningbouw komen. De overige ruimte binnenin dit blok wordt ingedeeld met parkeerplaatsen en een collectief binnenterrein voor de aangrenzende appartementen. De nieuwe bebouwing is zo geplaatst dat zoveel mogelijk monumentale bomen behouden kunnen blijven, want hier staat ook een rij met prachtexemplaren. De fasering bestaat uit projecten die elke partij los van de anderen kan uitvoeren. Hierbij worden planning en programma wel op elkaar afgestemd. De deelkaarten op de volgende pagina geven grenzen van de projectgebieden weer.

Vogelvlucht impressie voorkeursvariant: de stadswijk (bron achtergrond google maps, bewerking MUST stedebouw)

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Nieuwbouw & renovatie. Twee delen van de wijk worden aangepakt. De kop van de wijk bestaat uit nieuwbouw met een hoge dichtheid en uit renovatie van de panden om de Schoonhetenstraat en Rechterenstraat heen. De renovatiepanden hebben relatief goede plattegronden en hebben vaak nog authentieke elementen. Deze dienen behouden te worden. Ook aan de Assum-

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

burgweg bevindt zich nieuwbouw. Het tweede deel bevindt zich ten zuiden van het Heeswijkplein. Een groot deel is hier nieuwbouw, een deel van de schoollocatie en de meest zuidelijke blokken zullen worden gerenoveerd. De school moet een bijzondere plek worden, die mensen van buitenaf aantrekt.

Woningtypen en aantallen. De nieuwbouw eengezinswoningen worden bij elkaar geplaatst, grenzend aan het huidige cluster van een gezinswoningen. De appartementenblokken worden langs de hoofdas en op de kop van de wijk geplaatst. Er dient gestreefd te worden naar zoveel mogelijk diversiteit in het woningaanbod, hierbij gaat het om grootte en type. Hierdoor kunnen nieuwe

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

doelgroepen aangetrokken worden en kan de concentratie van kansarme bewoners van kleine portiek-etage woningen worden teruggedrongen. Daarnaast worden er middenin de wijk bedrijfsruimte, in de vorm van woon-werkwoningen, toegevoegd om zo levendigheid te creĂŤren en te compenseren voor de bedrijvigheid die verdwijnt op de locatie van de brandweerkazerne.

Parkeren. Rond het station is de parkeerdruk hoog. In de rest van de wijk valt het mee. Toch zijn er extra plekken nodig voor de nieuwe woningen. Er wordt op twee plaatsen een parkeeroplossing in de bebouwing toegepast, de rest kan worden ingepast op de straat. Op de kop van de wijk bevindt zich een parkeerterrein onder een groen dak. Hier kan de grote vraag van de nieuwe torens worden ingepast. In het meest westelijke blok ten noorden van

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

de Ulenpasstraat wordt het parkeren intern opgelost, op de begane grond van het gebouw. Dit is een hoger blok, met meer appartementen waardoor het financieel mogelijk is. Bij de bedrijfsunits aan de Zijpendalstraat is een overmaat aan parkeerplaatsen. Dit kan gebruikt worden voor bezoekers van het Heeswijkplein of kan de druk elders verlichten.

eg ssumburgw

in le jkp wi es He

tra

s gh

n de

traa

urgs

nb ane

tr ams Weld aat

k Twic

tra es

tra

ld wo

als

aat

elstr

Zij

r Ve at

tst

r fo ck Ha

idd

M g

raa

sst

pa len

Detail Versie 1 van centrumplot (1:2000)

B PR.

PRIVE

PR.

Verwoldestraat

OPENBAAR

Heeswijkplein

33m 5m 3m 4m 5m

16m

Doorsnedes A en B (schaal 1:1000)

B PR.

PRIVE

Verwoldestraat

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

PRIVE

10m

COLLECTIEF

Twickelstraat

Nieuwbouw

847 woningen

Sloop

282 woningen

Saldo

565 woningen

Renovatie

458 woningen

Verdichting

33 %

Intensiveren. De voorkeursvariant kan op een aantal plaatsen verder geĂŻntensiveerd worden. In bovenstaand beeld worden per blok de nieuwe hoogte en het aantal extra woningen vermeld. Voor alle appartementenblokken aan de Ulenpasstraat geldt dat er een extra laag bovenop kan worden toegevoegd. Zo krijg de straat een stedelijker karakter. Wanneer besloten wordt om de ZMOK-school elders in de stad te plaatsen, kan op deze locatie een appartementenblok van zes lagen worden gerealiseerd. Verder kan een deel van de eengezinswoningen aan de Zijpendalstraat vervangen worden voor door meergezinswoningen, bijvoorbeeld de meest noordelijke rij. Appartementen gaan echter niet samen met het

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

kleinschalig opdrachtgeverschap van de woonwerk-woningen dat op deze plek voorzien was. Dus daar zal een afweging gemaakt moeten worden welke ontwikkeling wenselijk en haalbaar is. Halverwege de Zijpendalstraat kunnen ook een paar woningen vervangen worden door een kleinschalig appartementencomplex. Het doorkijkje vanaf het Heeswijkplein wordt hierdoor verbeterd, daarnaast ontstaat er zo ook een fraaie kop aan de aangrenzende groenstrook. Langs de Assumburgweg is geen verder intensivering mogelijk. Dit zal afbreuk doen aan de kwaliteit van de bestaande woningen en is daardoor niet gewenst. Er is hier ook geen ruimte voor de extra parkeercapaciteit die hiervoor nodig is.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Alle partijen (WOM DHZW, Vestia en gemeente Den Haag) dienen de fasering en programmering op elkaar af te stemmen. Daarnaast kan men los van elkaar aan de uitvoering beginnen

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

5. Aanbevelingen vervolg Deze stedenbouwkundige verkenning laat zien dat er een behoorlijke verdichting kan plaatsvinden in Moerwijk-Oost van maar liefst 27%. Dit kan een wijk opleveren met een stedelijk en tegelijk ook groen karakter, met een beter en diverser woningaanbod. Tevens kan dit leiden tot een grotere verscheidenheid aan bewoners en daarmee een spreiding van de huidige problematiek. Om hier goede condities voor te kunnen creëren hebben wij de volgende aanbevelingen: •

•

De uitgevoerde stedenbouwkundige verkenning resulteert in hoofdlijnen tot een ontwerp. Voor een uitvoerbaar plan is een verdere, meer gedetailleerde uitwerking nodig. Alle partijen (WOM DHZW, Vestia en gemeente Den Haag) dienen de fasering en programmering op elkaar af te stemmen. Daarnaast kan men los van elkaar aan de uitvoering beginnen, omdat de projecten uitgevoerd kunnen worden binnen de eigendomsgrenzen. Naast de aanpak van de woningopgave ligt er ook nog een opgave voor de herinrichting van de openbare ruimte. Hiervoor zijn in deze verkenning voorstellen gedaan, maar ook dit vraagt om een verdere uitwerking. Hier moet de gemeente de middelen voor vinden. De ondergrondse infrastructuur van de wijk dient op veel plekken vervangen te worden. Voordat hiermee aangevangen wordt, dient te worden nagedacht over de energietransitie in Moerwijk-Oost. Hierbij is het de vraag welke energieconcepten kunnen worden toe-

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

gepast en geïntegreerd in de nieuwe en gerenoveerde woningen. Bovendien kan de vernieuwing van de ondergrondse infrastructuur slim gecombineerd worden met de herinrichting van de openbare ruimte. •

Na afronding van deze gebiedsverkenning raden wij aan om het vervolgproces zo snel mogelijk op te pakken en hierbij de buurtbewoners en betrokken stakeholders uit te nodigen, waarbij zorgvuldigheid geboden is gezien communicatie over vernieuwing in het verleden die niet is doorgegaan.

•

Beschouw de brandweerkazerne locatie als integraal onderdeel van het plan. Zowel voor de structuur, de werking en de mate van verdichting heeft dit grote invloed op de rest van Moerwijk-Oost. Ook de bedrijvigheid die hier verloren gaat kan deels gecompenseerd worden elders in de wijk.

•

De mogelijkheden voor een oversteek over de Middachtenweg naar Kloosterburen moet verder verkend worden. Hiervoor zien wij twee opties. Er komt een langzaam verkeeroversteekplaats of de auto entree voor Moerwijk-oost en bijbehorende kruising vanaf de Middachtenweg wordt verlegd van de Guntersteinweg naar de Ulenpasstraat.

•

Als laatste moet bij alle toekomstige ontwikkelingen worden ingezet op het behoud van de kwaliteit van het groen. Het vele groen en de monumentale bomen geven de wijk karakter en daar dient voorzichtig mee om gegaan te worden. Een goede bomen inventarisatie is hiervoor absoluut noodzakelijk.

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Bijlage Woningaantallen

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Woningtype EGW (DAEB) EGW (niet DAEB)

BVO

MGW (2-kamerwoning) MGW (3-kamerwoning) MGW (4-kamerwoning)

GBO 102,35 143,75

89 125

79,95 91,02 108,24

65 74 88

BijzonderhedenParkeernorm P Bezoekers 5,1 m breed 1,0 0,3 5,1 m breed 1,3 0,3 0,6 0,8 0,8

0,3 0,3 0,3

Richtlijnen Woningtypes Moerwijk-Oost

Inventarisatie partijen (exclusief Deelproject 1 - Assumburgweg fase 1) projecten saldo nieuwbouw renovatie bedrijfsruimte WOM 5b -15 0 19 units Vestia 2, 4, 5a -8 438 0 Gemeente 3, 6 90 20 823 m2 BVO 67

458

Inventarisatie getallen partijen (exclusief deelproject 1)

Deelproject 5a 5b 6

Voorkeursvariant Intensivering Type Aantal woningen Verdiepingen Type Aantal Verdiepingen Saldo extra woningen MGW 64 4 MGW 80 5 16 MGW 80 4 of 5 MGW 100 5 of 6 20 KO-woonwerkwoningen (EGW) 19 4 MGW 30 4 11 ZMOK-school 0 3 MGW 36 6 36 EGW 3 3 MGW 16 4 13 Totaal extra

Intensivering van de voorkeursvariant

Gebiedsverkenning Moerwijk-Oost

Woningtype MGW MGW MGW MGW

Woningtype MGW EGW MGW MGW MGW Bedrijfsruimte (19 units)

Woningtype

EGW MGW Schoolgebouw (MGW) Schoolgebouw (bedrijfsruimte)

Deelproject 5a - Ulenpasstraat Zuid sloop nieuwbouw

Deelproject 5b - Ulenpasstraat Noord sloop nieuwbouw

Deelproject 6 - Schoollocatie + hart

nieuwbouw

Deelproject 7 - Openbare ruimte

Renovatie

Woningtype MGW

Deelproject 4 - Guntersteinweg Renovatie

BVO

Woningtype MGW MGW

Deelproject 3 - Assumburgweg fase 2 nieuwbouw

BVO

Woningtype MGW MGW (niet-DAEB) MGW (DAEB)

Deelproject 2 - Schoonhetenstraat/ Rechterenstraat Woningtype Renovatie MGW

Moerwijk-Oost

Deelproject 1 - Assumburgweg fase 1 sloop nieuwbouw

113,5 82,3

96,9 79,7 83,8 51

91,6 87,8 86,67

90,5 91

77,49 73,8

subtotaal

GBO

subtotaal

GBO

subtotaal

GBO

subtotaal

GBO

subtotaal

GBO

92,3 66,9

78,8 64,8 68,1

74,5 71,4 70,5

73,6 74,0

63 60

Aantal

18 8 20

-15

-162 67 40 20 20

-8

-72 20 20 24

218

20 24

220

402

-48 300 150

Per verd.

908 1646 823

Totaal m2 BVO

3876 1594 1676

Totaal m2 BVO

1832 1756 2080,08

Totaal m2 BVO

Per verd.

Totaal m2 BVO Per verd. 1810 2184

Totaal m2 BVO

2 10

10 5 5

5 5 6

4 3

Parkeren nodig

1,1 1,1 1,1

1,3 1,1 1,1 1,1

4 2 1

1,3 1,1 1,1

aantal verd. Parkeernorm

4 4 4

aantal verd. Parkeernorm

4 4 4

aantal verd. Parkeernorm

54,2

23,4 8,8 22

Parkeren nodig

175,1

87,1 44 22 22

Parkeren nodig

70,4

22 22 26,4

Parkeren nodig

48,4

aantal verd. Parkeernorm Parkeren nodig 5 1,1 22 4 1,1 26,4

aantal verd. Parkeernorm

PARKEREN

62,9

54,2 totaal nodig 69,8 saldo

Parkeren aanwezig 124 in straat 0 in gebouw 0 weggehaald

175,1 totaal nodig -3,1 saldo

Parkeren aanwezig 94 in straat 78 in gebouw 0 weggehaald

70,4 totaal nodig 2,6 saldo

Parkeren aanwezig 73 in straat 0 in gebouw 0 weggehaald

48,4 totaal nodig -6,4 saldo

Parkeren aanwezig 88 in straat 0 in gebouw -46 weggehaald

Parkeren aanwezig intern opgelost