INTRODUÇÃO _______________________ Comprar ou vender imóvel é tarefa das mais relevantes e, muitas vezes, a realização de um sonho. Desde a tomada da decisão até o momento do fechamento do negócio, inúmeras etapas precisam ser cumpridas. Ao contrário do que aparenta ser, não é algo simples. Diante de tantas questões a serem ponderadas (valor do imóvel, documentação, como pagar...) contar com a opinião de um especialista pode fazer a diferença. Riscos existem, porém, podem ser conhecidos e minimizados pelo trabalho de imobili-árias, por meio do levantamento e avaliação de documentos e na estruturação das melhores soluções jurídico-contratuais. Este guia é para orientar você, cliente, nos passos necessários à consolidação de um negócio seguro, seja a compra ou a venda de seu imóvel. _______
O QUE VOCÊ QUER FAZER? COMPRAR
VENDER
DECISÃO DE VENDER ________________________ A decisão de comprar um imóvel é, sem dúvida, uma das mais importantes. Pesquisas apontam que, além de ser o sonho da maioria das pessoas, cada brasileiro compra, em média, apenas um imóvel durante toda a sua vida, ou seja, essa decisão pode ser única. Vários pontos precisam ser considerados, como: a decisão depende apenas de você? Quais recursos tem disponíveis para esta aquisição? Como financiar, caso não tenha o dinheiro necessário? A seguir, você encontra informações básicas que lhe orientarão durante todo o pro-cesso de compra do seu imóvel, desde a fase da escolha até a finalização no negócio.
ESCOLHENDO A IMOBILIÁRIA _________________ As imobiliárias possuem a experiência e a tecnologia necessárias para a compra segura de imóveis. Elas se diferenciam em vários aspectos, como região específica de atu-ação e padrão de imóveis comercializados. Diante disso, considere: • Se a empresa é inscrita no Creci SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), como pessoa jurídica • Tempo de atuação no mercado • Reputação • O que os clientes falam da empresa • Trabalho em redes imobiliárias
Prefira documentar A atividade de intermediação, normalmente, limita seu trabalho na aproximação inicial entre quem quer comprar imóvel e quem quer vender. No entanto, as imobiliárias podem estender seu trabalho, prestando consultoria sobre outros assuntos relacionados à negociação, como: a procura do imóvel, avaliação jurídica, assessoria para escolha e contratação de financiamento imobiliário, saque de FGTS ou consórcios, encaminhamento a cartórios para reconhecimento de firmas e registro de imóveis. Assim, se o serviço contratado for completo, as obrigações dos intermediadores se estendem a todo o processo, desde a fase pré-contratual até a conclusão do negócio. Isso precisa estar especificado em um documento (autorização de atuação ou contrato independente de corretagem e/ou prestação de serviços). Nele devem estar expressos os serviços que a imobiliária irá prestar, o prazo estabelecido para sua atuação e eventual comissão. Embora a lei permita, o Secovi-SP não recomenda contratos “de boca” visando a evitar eventuais embaraços.
ALTERNATIVAS DE COMPRA (IMÓVEL IDEAL) __________________________________________________ A imobiliária desempenha importante papel na identificação de imóveis disponíveis mais adequados ao perfil daquilo que você está buscando. O corretor faz perguntas sobre a localização, tamanho, estilo e mesmo a pretensão de investimento. Seja sem-pre o mais sincero possível. Se for comprar um imóvel para uso – seja residencial, comercial, industrial ou rural –, o fator investimento também deve ser levado em conta. Ter um imóvel é ter capital imo-bilizado, razão pela qual valorização futura, valor de locação, liquidez, entre outros, devem ser considerados. A aquisição de imóvel para investimento é mais objetiva, pois busca ganho de capital ou rendimentos de aluguéis. Neste caso, deve ser feita uma avaliação, considerando: o valor pago, as despesas com transferência e impostos, a comissão da imobiliária, eventuais reparos e tempo para a obtenção de lucro por meio da venda ou futuros rendimentos com aluguéis. Juntamente com a imobiliária, prepare uma lista das melhores opções e escolha as que mais interessam para agendar uma visita. Check list: em busca do imóvel ideal: • Localização • Finalidade (residencial/comercial/industrial/veraneio dentre outras) • Tipo do imóvel: casa, sobrado, apartamento • Características (nº de dormitórios, vagas de garagem etc) • Lista dos imóveis nesse perfil
VISITANDO OS IMÓVEIS ____________________________ Visite imóveis sempre acompanhado de um especialista. Ele tem a experiência necessária para fazer a interlocução com todas as pessoas envolvidas no processo de venda do imóvel de seu interesse e, por praxe, carrega consigo a identidade profissional (Creci) que permite acesso aos imóveis e condomínios. Por motivos de segurança, alguns condomínios e proprietários exigem agendamento prévio, nome completo e RG de quem participa da visita. Alguns edifícios também restringem dias e horários para visitação.
Procure reservar um bom tempo para dedicar-se à realização de visitas. Prefira conhecer os imóveis durante o dia para analisa-los melhor. Reserve ao menos meia hora para cada visita, além do tempo de deslocamento. Observe cada detalhe do imóvel e sua localização, tire todas as dúvidas que tiver. Ao final de cada visita, o corretor de imóveis lhe pedirá para assinar um comprovante, para controle da imobiliária e retorno de sua percepção sobre o imóvel. Informe do que mais gostou e o que lhe desagradou, assim, o processo será mais eficiente.
Faça as visitas acompanhado de pessoas que influenciam sua decisão de compra (esposa, filhos etc.), pois eles podem observar pontos que talvez não seriam notados por você.
Se o imóvel estiver ocupado, seja discreto durante as visitas.
FORMAS DE PAGAMENTO __________________ Conheça as diversas formas de pagamento de um imóvel:
À vista Situação em que o comprador tem a totalidade do valor do imóvel e o paga em uma única parcela. Se o pagamento ocorrer fracionado em sinal, uma parcela no instrumento e outra na entrega das chaves, por exemplo, quem desiste do negócio ressarce a outra parte.
Parcelado direto com o vendedor É uma opção em que o comprador efetua pagamentos em periodicidade. As formas de correção, local de pagamento e eventual incidência de juros e correção monetária devem ser ajustadas entre as partes.
PROPOSTA DE COMPRA _______________ Após as visitas, passe à imobiliária suas percepções sobre os imóveis que lhe foram ofertados, analisando atentamente as condições pró e contra de cada propriedade. Somente depois disso decida sobre qual imóvel mandará uma proposta de compra, que será feita por escrito por seu corretor de imóveis, com condições detalhadas de pagamento, posse, móveis e utensílios que deverão permanecer no local. A resposta dos vendedores pode ser uma aceitação ou uma contraproposta. Seu corretor acertará as tratativas, considerando o que é melhor para você. ____________________________ A proposta de compra deve ser feita por escrito.
FORMALIZAÇÃO DO NEGÓCIO ______________________ Depois de as partes, vendedor e comprador, chegarem ao consenso e resolver celebrar a compra e venda, é o momento de formalizar o negócio em contrato. É muito comum que esta formalização se inicie por meio de um compromisso particular de venda e compra. Outras soluções contratuais poderão ser mais adequadas, dependendo sempre do caso concreto.