E s p a ñ a . Fr a n c i a . Po r t u g a l. M é x i c o . E s t a d o s U n i d o s. C h i l e. U r u g u a y. A rg e n t i n a . Pe r ú
Marzo 2011
I N COIN: INF ORME D E COYONTUR A 1 E R TR IMES TRE 2011 G u adalajara y Zo na M et ro p o li tan a
L
a coyuntura en la que nos encontramos tanto a nivel internacional como nacional, representa nuevas situaciones y retos para todas las actividades económicas. Es indudable que la construcción y el sector inmobiliario tienen un papel relevante en la actividad económica del país, por lo que la información que se genera respecto a estos sectores es de indudable riqueza para los participantes. Esta ha sido la preocupación de TINSA, traducida en este estudio que hemos llamado INCOIN. El trabajo del equipo de TINSA Consultoría ha sido identificar toda la información relevante para el sector, ordenarla, analizarla y ponerla a disposición de todos los actores. El INCOIN es un estudio único, donde se concentran los indicadores clave sobre el comportamiento del sector inmobiliario de vivienda nueva, de forma que sea una herramienta para la correcta toma de decisiones. Para un mercado en constante cambio, es indispensable actualizar habitualmente la información, estar realizando análisis que permitan tomar y revisar decisiones. De tal situación hemos establecido el compromiso de actualizar periódicamente la información y generar trimestralmente los indicadores del INCOIN, monitoreando el pulso del mercado de forma regular.
Atte. José Angel Borbolla Bolívar Director México TINSA
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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TINSA México (Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V.) forma parte de un grupo empresarial Internacional con oficina central en España, con experiencia en el sector inmobiliario por más de 20 años. Luego de tener un éxito importante en avalúos y consultoría inmobiliaria en España, se tomó la decisión de incursionar en varios países obteniendo resultados muy positivos. En Europa podemos mencionar a Francia y Portugal; en América a Chile, Argentina, Uruguay, Perú y Estados Unidos. En México TINSA se constituye hace diez años, desde mayo del año 2000 la empresa se ha distinguido por la alta calidad de sus servicios, imparcialidad y objetividad, que al igual que en los otros países donde se trabaja activamente, nos ha permitido convertirnos en líderes en asesoramiento inmobiliario. En México TINSA participa en dos áreas de negocio: •
TINSA Avalúos: Se dedica a la valuación de todo tipo de bienes inmuebles y muebles para cualquier finalidad, tanto para empresas privadas y del estado, como para personas particulares. Su red de nueve oficinas en el país, permiten dar un servicio nacional, con un equipo de más de 150 profesionales repartidos en los 32 estados.
•
TINSA Consultoría: Esta área de negocio abarca un espectro amplio en lo relacionado a las inversiones inmobiliarias. A través de sus departamentos de asesoría, análisis y evaluación de proyectos, se ofrecen servicios de manera integrada para el sector inmobiliario, tales como Estudios de mercado sistemáticos y Ad hoc, Evaluación de la factibilidad de proyectos, Asesoría para la presentación de información en créditos puente y Estudios de contraste. Nos enfocamos en ayudar a nuestros clientes en la toma de decisiones y estrategias para su negocio.
▪ C onsultoría ▪
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▪ DIRECTOR DEL PROYECTO
▪ COLABORADORES
▪ DISEÑO GRÁFICO
Mto. Arq. José Angel Borbolla Bolívar
Juan Carlos Ameca
Blanca Chiapa Hernández
Justino Moreno Mata
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Karen Elia Gutiérrez Uranga
▪ CORDINADOR DEL INFORME Arq. Baloys Tiburcio Navarro
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▪ C onsultoría ▪
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INTRODUCCIÓN
E
n el presente estudio, informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN), representa un arduo trabajo de nuestro equipo de estudios de mercado que consiste en: visitar en su totalidad los 8 municipios que conforman la ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana y detectar todas las ofertas de proyectos de vivienda nueva. Sigue una labor en gabinete, realizando el procesamiento y análisis de la información levantada; aclarando que esta información se actualizará de forma periódica cada trimestre, ofreciéndole al cliente una fotografía exacta de lo que ocurre con los proyectos y el stock de vivienda de la ciudad de Guadalajara. El informe es el resultado del análisis y procesamiento de la información pormenorizada de los proyectos inmobiliarios dentro de los límites de la ciudad de Guadalajara y abarcando 8 Municipios que integran la Zona Metropolitana. Se levantaron datos de un total de 307 proyectos inmobiliarios tanto de departamentos como de casas, en el cuarto trimestre de 2010; se encontraron 70 proyectos vendidos, dejando un total de 236 proyectos vigentes en el presente trimestre.
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Los proyectos se encuentran repartidos en la ciudad de Guadalajara y 7 municipios que integran la Zona Metropolitana del Estado de Jalisco; estos municipios son: Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, Tlaquepaque, Tonalá, el Salto Ixtlahuacán de los Membrillos y Tala. Un aspecto fundamental a tener en cuenta, es que el 83% de los proyectos de vivienda nueva corresponden a casas en conjuntos horizontales, y solo el 17% es de proyectos de departamentos. El informe está estructurado de forma que en una primera sección se presentan los resultados generales para Guadalajara y su Zona Metropolitana incluyendo los 7 municipios ya mencionados, productos y proyectos encontrados. La segunda sección analiza los resultados del mercado tanto de departamentos como de casas en cada municipio de forma individual. Esta estructura permitirá al lector del INCOIN tener información indispensable para la toma de decisiones, según las características particulares de sus proyectos, considerando que cada cliente tiene necesidades diferentes.
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METODOLOGÌA
L
a Metodología utilizada para el levantamiento de la información requerida para la elaboración del INCOIN consta de dos etapas. •
•
En la primera etapa se efectúa un empadronamiento total de la oferta inmobiliaria de cada municipio, registrando las características generales del proyecto, con el fin de obtener datos preliminares que nos permitan llegar al proceso de encuestado con una información completa y confiable. Esta información se recaba con diferentes fuentes tanto oficiales, como comerciales. En la segunda etapa se analiza cada proyecto identificado en la primera etapa, verificando los datos con diversas fuentes a la vez, que incluye a la inmobiliaria o constructora, visita directamente al proyecto y/o un cliente de incógnito que visite la caseta de ventas. Este grado de detalle y cruce de información nos permite detectar en forma oportuna, disonancias e incompatibilidades de cualquier dato y así corregirlo antes de que forme parte del análisis del informe final.
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Es bueno detectar que para el eficiente y ordenado levantamiento de la información se tomo a cada municipio como un sector especifico. Para un adecuado levantamiento, análisis, interpretación y posterior conclusión de la información, nuestro equipo se encuentra integrado por profesionales (arquitectos e ingenieros) con formación y experiencia en el sector de la construcción y el inmobiliario. Los profesionales involucrados en el planteamiento, diagramación y construcción del INCOIN, son capacitados bajo las metodologías desarrolladas por TINSA a niveles internacionales y validados previamente a través de rigurosas pruebas y seguimientos en la verificación de su aplicación cumpliendo con nuestros estándares de calidad. Es importante mencionar que TINSA realiza análisis de información sobre sectores inmobiliarios desde hace 20 años en diversos países y ha recibido importantes reconocimientos, por mencionar el Salón Inmobiliario en Madrid y el Banco de España por estos trabajos. Dicha metodología es la misma en la que soportamos nuestro Informe de Coyuntura en México.
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CORREDOR INDICADORES PEDRO PARRA GENERALES CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
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“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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GENERALIDADES
E
n lo que respecta al cuarto trimestre de 2010 se visitaron y levantaron datos de un total de 307 proyectos inmobiliarios tanto de departamentos como de casas; de los cuales 71 corresponden a proyectos nuevos, 70 a proyectos vendidos dejando un total de 242 proyectos vigentes en el presente trimestre. Al recopilar la información de estos proyectos, se contempló obtener datos que incluyen desde información comercial relacionada con las tipologías, precios, amenidades, superficies, así como información técnica de: nivel de avance de obra, características constructivas y acabados de los mismos. Toda la información que derivó del total de proyectos visitados, tipologías y unidades en venta, se concentra en una base de datos diseñada para el posterior análisis detallado de cada dato obtenido; siendo esto a través de la disgregación de los datos tomando en cuenta los siguientes factores y variables: Sectorización Geográfica: Pariendo de la actual división municipal del Estado de Jalisco y de la concentración geográfica de los proyectos activos, se crearon corredores claramente definidos; algunos de los mismos abarcas más de un municipio. Teniendo como resultado 17 corredores del mercado inmobiliario de casas (horizontal) y 6 corredores del mercado de departamentos (vertical), los principales criterios utilizados para la elaboración de los corredores son: •
Distribución y agrupación de los propios proyectos inmobiliarios.
•
Niveles socioeconómicos de cada zona.
Sectorización por producto. La información se va analizando y presentando de acuerdo a las mismas características de los productos encontrados, por programa arquitectónico, número de dormitorios, número de estacionamientos, así como también por el estado de los proyectos (preventa y venta) y el estado de avance de obra. Buscando dar información clara y específica que permita el correcto y amplio entendimiento del informe, se generan los siguientes indicadores para cada sectorización: •
Valores de venta u oferta.
•
Valores unitarios de venta u oferta (pesos/m2 de construcción)
•
Superficies de construcción.
•
Estado de avance de obra.
•
Cantidad de proyectos ingresados.
•
Cantidad de proyectos vendidos.
•
Stock ó unidades disponibles en venta.
•
Unidades vendidas.
•
Velocidades de venta.
•
Meses para agotar stock.
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Por último, todos los datos recopilados para el presente informe, referidos al cuarto trimestre de 2010, serán contrastados tanto con los obtenidos en el tercero, segundo y primer trimestre de 2010.
Sectorización económica. Se crearon cinco segmentos determinados por el valor de venta de cada unidad ofertada: segmento Económico, Popular, Tradicional, Media, Residencial y Residencial Plus. Aún cuando los criterios para definir esta segmentación fueron determinados por TINSA, han sido tomados en cuenta los límites preestablecidos por instituciones vinculadas a la vivienda y el grado de ingresos de las familias según el salario mínimo vigente para el Estado de Jalisco.
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VENTAS EN EL PERIODO
E
n el cuarto trimestre de 2010 se detectaron un total de 9,806 ventas que corresponden al 36% de un total de 36,932 viviendas, de las cuales 27,518 se encuentran en venta.
Para el mercado de departamentos (vertical) los corredores Centro de Guadalajara y Providencia concentran el 76% de las ventas, equivalente a 165 y 118 unidades vendidas respectivamente.
Del total de ventas registradas, sólo el 4% corresponde a departamentos con 373 unidades vendidas. Las casas habitación registraron un total de 9,433 unidades vendidas en el trimestre. Respecto a los resultados de venta por corredores concernientes al mercado de casas (horizontal), en los corredores Adolfo Horn, Tesistán y Carretera Libre a Zapotlanejo se concentra el mayor número de unidades vendidas registrando 1,320, 1,009 y 1,002 unidades respectivamente que corresponden al 35% de las ventas totales del mercado de casas (horizontal) la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana.
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U nidades vendidas 4T2010
▪ C onsultoría ▪
U nidades vendidas por P roducto
Unidades en v enta
Casas
Unidades vendidas
Departamentos
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U nidades vendidas por corredor : M ercado de C asas
U nidades vendidas por corredor : M ercado de D epartamentos
C. Adolfo Horn C. Tesistan C. Carretera Libre A Zapotlanejo C. Juan Gil Preciado C. López Mateos C. Periférico Sur C. Carretera Federal No. 90 C. El Salto C. Carretera A Chapala C. Tonalá Centro C. Pedro Parra Centeno C. Tala Otros
▪ C onsultoría ▪
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C. Centro Guadalajara C. Providencia C. Avenida Patria C. López Mateos Otros
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M onto de ventas realizadas cuarto trimestre de 2010 (C asas ) UNIDADES VENDIDAS 4T2010
CORREDOR
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO
TOTAL DE VENTAS 4T2010
% PARTICIPACION EN EL MERCADO
CORREDOR ADOLFO HORN
1320
14,0%
$712.971.001
12,3%
CORREDOR TESISTAN
1009
10,7%
$791.509.125
13,7%
CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
1002
10,6%
$532.939.402
9,2%
CORREDOR JUAN GIL PRECIADO
735
7,8%
$851.638.767
14,7%
CORREDOR LÓPEZ MATEOS
701
7,4%
$785.736.813
13,6%
CORREDOR PERIFÉRICO SUR
691
7,3%
$384.159.912
6,6%
CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90
682
7,2%
$302.989.672
5,2%
CORREDOR EL SALTO
660
7,0%
$214.580.184
3,7%
CORREDOR CARRETERA A CHAPALA
642
6,8%
$166.864.477
2,9%
CORREDOR TONALÁ CENTRO
616
6,5%
$327.703.045
5,7%
CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO
527
5,6%
$166.608.602
2,9%
CORREDOR TALA
485
5,1%
$120.528.949
2,1%
CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE
158
1,7%
$198.710.582
3,44%
CORREDOR MARIANO OTERO
75
0,8%
$68.313.190
1,2%
CORREDOR CENTRO ORIENTE
56
0,6%
$64.680.313
1,12%
CORREDOR SAN ISIDRO
42
0,4%
$49.339.042
0,9%
CORREDOR HUENTITAN
32
0,3%
$42.615.127
0,7%
9433
100%
$5.781.888.204,67
100%
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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M onto de ventas realizadas cuarto trimestre de 2010 (D epartamentos ) UNIDADES VENDIDAS 4T2010
CORREDOR
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO
TOTAL DE VENTAS 4T2010
% PARTICIPACION EN EL MERCADO
CORREDOR CENTRO GUADALAJARA
165
44,1%
$577.561.503
37,4%
CORREDOR PROVIDENCIA
118
31,7%
$521.213.023
33,7%
CORREDOR AVENIDA PATRIA
37
10,0%
$237.246.151
15,4%
CORREDOR LÓPEZ MATEOS
33
8,8%
$123.798.000
8,0%
CORREDOR CENTRO ORIENTE
11
3,0%
$6.692.424
0,4%
CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE
9
2,4%
$78.540.000
5,1%
373
100%
$1.545.051.101
100%
TOTALES
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R esumen TIPOLOGÍA
UNIDADES VENDIDAS 4T2010
% PARTICIPACIÓNE EN EL MERCADO
TOTAL DE VENTAS 4T2010
% PARTICIPACION EN EL MERCADO
Casas
9433
96,2%
$5.781.888.205
79,3%
Departamentos
373
3,8%
$1.513.226.801
20,7%
9806
100%
$7.295.115.006
100%
TOTALES
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VALORES OFERTADOS
E
n cuanto a los valores unitarios de venta para el mercado de vivienda horizontal (Casas), estos reportan disminuciones en los segmentos de Vivienda Económica, de Vivienda Popular y de Vivienda Media con respecto al tercer trimestre de 2010, la disminución más notable se presenta en el segmento de Vivienda Popular con -5.1%; en tanto que de los aumentos se presentaron en los segmento de Vivienda Tradicional, Residencial y Residencial Plus, siendo el más significativo de 3.9% para el caso del segmento de vivienda Tradicional.
En lo que compete a los valores ofertados por corredor para el mercado de casas (Horizontal) se registraron reducciones sobresalientes en los corredores Tonalá Centro con -6.7% y Adolfo Horn con -6.3%; por el contrario, los corredores que registran incrementos considerables para el cuarto trimestre de 2010 son el corredor Huentitán y Centro Oriente con 34.7% y 26.6% de incremento respectivamente con relación al tercer trimestre de 2010. Ahora bien, para el mercado de departamentos (Vertical) el corredor Centro Oriente es el que presenta el mayor incremento en sus valores ofertados de -2.8%, las reducciones más significativas se presentaron en los corredores Centro de Guadalajara con -11.1% y Providencia con el -8.5%, esto en comparación con el tercer trimestre de 2010.
Con respecto al mercado de vivienda vertical, la evolución de los valores unitarios presenta únicamente disminuciones en el segmento Residencial; en tanto que los aumentos se registran en los siguientes segmentos: Tradicional, Vivienda Media y Residencial Plus, el más significativo de estos se presenta en el segmento de Vivienda Tradicional con 8.5% con respecto al tercer trimestres de 2010.
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E volución de los valores unitarios por trimestre y segmento , comparativa 3T2010-4T2010: M ercado de C asas $ 20,000 $ 17,500 $ 15,000 $12,500 $ 10,000 $ 7,500 $ 5,000 $ 2,500 $0
ECONÓMICA
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
3T2010
$5.615
$6.499
$6.934
$9.290
$12.530
$18.596
4T2010
$5.392
$6.166
$7.207
$9.225
$12.927
$19.016
% Diferencia 3T2010-4T2010
-4,0%
-5,1%
3,9%
-0,7%
3,2%
2,3%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6%
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E volución de los valores unitario por trimestre y segmento , comparativa 3T2010-4T2010: M ercado de C asas 10 % 8% 6% 4% 2% 0% -2 % -4 % -6 % -8 %
$25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 $0
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
4T2010
$7.743
$10.956
$20.728
$21.645
4T2010
$8.400
$11.460
$19.575
$22.623
% Diferencia 3T2010-4T2010
8,5%
4,6%
-5,6%
4,5%
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V alores de venta ofertados por corredor : M ercado de D epartamentos $10,000 $ 9,000 $ 8,000 $ 7,000 $ 6,000 $ 5,000 $ 4,000 $ 3,000 $ 2,000 $ 1,000 $0
AVENIDA PATRIA
PERIFÉRICO PONIENTE
PROVIDENCIA
LÓPEZ MATEOS
CENTRO GUADALAJARA
CENTRO ORIENTE
Valor de venta promedio 4T2010
$8.704.700
$6.894.625
$6.091.324
$4.476.000
$3.565.506
$590.000
Valor de venta promedio 4T2010 Variaci’on
$8.191.511
$6.570.000
$5.570.891
$4.587.300
$3.169.406
$606.667
-5,9%
-4,7%
-8,5%
2,5%
-11,1%
2,8%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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V alores de venta ofertados por corredor : M ercado de C asas $2,000,000 $1,750,000 $1,500,000 $1,250,000 $ 1000,000 $ 750,000 $ 500,000
Valor de venta prom. 3T2010 Valor de venta prom. 4T2010 Variación
▪ C onsultoría ▪
TALA
CARRETERA A CHAPALA
EL SALTO
PEDRO PARRA CENTENO
ADOLFO HORN
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
CARRETERA FEDERAL NO. 90
PERIFÉRICO SUR
TONALÁ CENTRO
TESISTÁN
MARIANO OTERO
CENTRO ORIENTE
JUAN GIL PRECIADO
HUENTITÁN
SAN ISIDRO
LÓPEZ MATEOS
$0
VALLARTA EJE PONIENTE
$ 250,000
$1.775.636
$1.511.445
$1.340.656
$1.006.070
$1.283.754
$962.400
$994.765
$801.979
$664.955
$503.278
$553.813
$511.142
$566.073
$478.136
$352.640
$303.231
$283.719
$1.839.379
$1.557.178
$1.467.478
$1.355.615
$1.243.888
$1.218.563
$1.066.988
$837.330
$620.252
$597.612
$537.414
$533.528
$530.492
$487.543
$331.628
$290.097
$273.276
4,4%
-6,7%
18,7%
-3,0%
4,4%
-6,3%
2,0%
-6,0%
-4,3%
-3,7%
3,6%
3,0%
9,5%
34,7%
-3,1%
26,6%
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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7,3%
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STOCK DE UNIDADES DISPONIBLES
L
a evolución del stock disponible para este cuarto trimestre nos muestra un aumento notable del 22% con respecto al tercer trimestre de 2010, pasando de 22,580 unidades en venta a 27,518; de las cuales se ingresaron 15,872 viviendas en este cuarto trimestre del año, que representan el 58 % del stock total. El mercado de departamentos, solo tiene participación en 6 de los 23 corredores creados en el Estado de Jalisco. Con relación a la concentración del stock de acuerdo a su ubicación geográfica tenemos que para el mercado de casas (Horizontal), el 56% del stock disponible, se concentra en cuatro corredores (Adolfo Horn, Tesistán, Carretera a Chápala y Carretera Federal No. 90), el 44% restante se encuentra repartido en los 13 corredores restantes del mercado de casas (Horizontal), el corredor Adolfo Horn concentra el 16% del stock disponible de este mercado, presentándose como el líder en este rubro, mientras que 5 de los corredores participan con menos del 1% del stock disponible del mercado de casas.
Para el mercado de departamentos (horizontal) los corredores Centro de Guadalajara y Providencia concentran el 64% del stock disponible de este mercado; mientras que el Corredor López Mateos acapara únicamente el 3% del stock disponible de departamentos. Para el stock de unidades en venta por tipo de producto ofertado, tenemos que para casas habitación se abarca el 98.6% del mercado inmobiliario con 27,126 unidades, mientras que los departamentos, con 392 unidades, abarcan el 1.4% restante. Debido al peso tan importante que las casa habitación poseen en el mercado inmobiliario, el número de corredores que concentran la información de este producto es mayor comparada con el número de corredores existentes con referencia al mercado de departamentos.
17
C omparación de unidade vendidas por trimestre 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
Stock 3T2010
Stock 4T2010
Stock de unidades
22580
27518
Unidades vendidas
8481
9806
Unidades ingresadas
23980
15872
▪ C onsultoría ▪
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S tock de unidades vendidas por corredor : M ercado de C asas 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000
1.886
475
265
612
1.026
224
37
58
105
62
Stock 4T2010
4.434
4.083
3.395
3.216
2.299
2.101
1.977
1.378
1.296
956
749
587
167
156
137
125
70
TALA
HUENTITAN
935
SAN ISIDRO
1.775
VALLARTA EJE PONIENTE
PEDRO PARRA CENTENO
1.771
CENTRO ORIENTE
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
2.389
MARIANO OTERO
JUAN GIL PRECIADO
1.905
PERIFÉRICO SUR
CARRETERA FEDERAL NO. 90
2.181
TONALÁ CENTRO
CARRETERA A CHAPALA
4.227
EL SALTO
TESISTAN
Stock 3T2010
LÓPEZ MATEOS
ADOLFO HORN
0
S tock de unidades vendidas por corredor : M ercado de D epartamentos
140 120 100 80 60 40 20 0
CENTRO GUADALAJARA
PROVIDENCIA
PERIFÉRICO PONIENTE
CENTRO ORIENTE
AV. PATRIA
LÓPEZ MATEOS
Stock 3T2010
115
92
72
16
18
15
Stock 4T2010
128
124
63
46
21
10
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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18
E volución del stock por trimestre y segmento : M ercado de C asas 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
ECONOMICA
3T2010 4T2010
440
POPULAR
MEDIA
TRADICIONAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
10.050
5.033
4.091
633
126
12.976
6.070
5.925
1.198
517
19
E volución del stock por trimestre y segmento : M ercado de C asas
E volución del stock según tipo de vivienda
350
300
300
250
250
200
200
150
150 100
100
50
50
0
TRADICIONAL
3T2010
16
4T2010
36
▪ C onsultoría ▪
MEDIA 42
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
18
294
25
289
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
0
Total general (unidades)
DEPARTAMENTO
CASAS
3T2010
22.580
307
22.273
4T2010
27.518
392
27.126
www.tinsamexico.mx
R esumen C omparativo D el S tock P or T rimestre (C asas ) CORREDORES MERCADO DE CASAS
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
CORREDOR ADOLFO HORN
4.227
21,2%
4.434
16,3%
CORREDOR TESISTÁN
2.181
10,9%
4.083
15,1%
CORREDOR CARRETERA A CHAPALA
1.905
9,6%
3.395
12,5%
CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90
2.389
12,0%
3.216
11,9%
CORREDOR JUAN GIL PRECIADO
1.771
8,9%
2.299
8,5%
CORREDOR LÓPEZ MATEOS
1.775
8,9%
2.101
7,7%
935
4,7%
1.977
7,3%
1.886
9,5%
1.378
5,1%
CORREDOR EL SALTO
475
2,4%
1.296
4,8%
CORREDOR TALA
265
1,3%
956
3,5%
CORREDOR TONALÁ CENTRO
612
3,1%
749
2,8%
CORREDOR PERIFÉRICO SUR
1.026
5,1%
587
2,2%
CORREDOR MARIANO OTERO
224
1,1%
167
0,6%
CORREDOR CENTRO ORIENTE
37
0,2%
156
0,6%
CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE
58
0,3%
137
0,5%
CORREDOR SAN ISIDRO
105
0,5%
125
0,5%
CORREDOR HUENTITÁN
62
0,3%
70
0,3%
19.933
100%
27.126
100%
CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO
TOTAL
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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20
R esumen C omparativo D el S tock P or T imestre (D epartamentos )
CORREDORES MERCADO DE DEPARTAMENTOS
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
CORREDOR CENTRO GUADALAJARA
115
35,1%
128
32,7%
CORREDOR PROVIDENCIA
92
28,0%
124
31,6%
CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE
72
22,0%
63
16,1%
CORREDOR CENTRO ORIENTE
16
4,9%
46
11,7%
CORREDOR AVENIDA PATRIA
18
5,5%
21
5,4%
CORREDOR LÓPEZ MATEOS
15
4,6%
10
2,6%
328
100%
392
100%
TOTAL
21
R esumen TOTALES 4T2010
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010
CASAS DEPARTAMENTOS
TOTAL
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010
% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)
19.933
98,4%
27.126
98,6%
328
1,6%
392
1,4%
20.261
100%
27.518
100%
Guadalajara
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CANTIDAD DE PROYECTOS DISPONIBLES
D
urante el proceso de levantamiento de proyectos, fueron detectados 242 proyectos activos con vivienda disponible en venta, lo que indica cierta estabilidad con relación al trimestre anterior en donde fueron detectados 241 proyectos activos. Solo el 17% de los proyectos presenta oferta de departamentos; el restante 83% son proyectos del tipo de casa habitación.
Los proyectos de departamentos se concentran en 6 Corredores, de los cuales Providencia (Vertical) concentra 38% de los proyectos activos, en segundo lugar le sigue el corredor Guadalajara Centro (Vertical) que acapara el 31% de los proyectos activos de departamentos.
En la concentración de proyectos de casas, son tres los corredores que concentran el 41% de los proyectos activos, estos corredores son: Juan Gil Preciado que concentra 15% de los proyectos, López Mateos con 15% de concentración de proyectos activos y Tesistán que concentra el 11%.
22
E volución de proyectos por tipo de vivienda
C antidad de proyectos en venta por tipo de producto
300 250 Casas
200
Departamentos
150 100 50 0
3T2010
4T2010
TOTAL
236
242
CASAS
189
200
DEPARTAMENTO
47
42
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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C antidad de proyectos en venta por corredor (C asas )
4%
4%
3% 7%
15%
5% 4%
15%
4% 5% 11%
5% 5%
▪ C onsultoría ▪
6%
7%
C. Juan Gil Preciado C. López Mateos C. Tesistan C. Adolfo Horn C. Carretera L ibre a Zapotlanejo C. Carretera F ederal No. 90 C. Pedro Parra C. Vallarta Eje Poniente C. Carretera a Chapala C. San Isidro C. Tonalá Centro C. Huentitan C. Mariano Otero C. Periférico Sur Otros
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
C antidad de proyectos en venta por corredor (D epartamentos )
5%
5%
7% 38%
C. Providencia C. Centro Guadalajara C. Periférico Poniente C. Av. Patria C. Centro Oriente C. López Mateos
14%
31%
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23
PROYECTOS QUE AGOTARON STOCK
P royectos ingresados 4T2010
R
especto a la evolución del número de proyectos, el 30% de los proyectos registrados en el tercer trimestre de 2010 agotaron su stock durante el cuarto trimestre del año. Se registraron 71 proyectos nuevos en el mismo periodo, que corresponde al 23% del total de proyectos registrados.
Proyectos En Venta Proyectos Nuevos
Del total de proyectos que agotaron su stock, 17 corresponde a proyectos de departamentos y 54 a proyectos de casas habitación. El corredor Juan Gil Preciado es el que presenta el mayor número de proyectos de casa que agotaron su stock con 13 proyectos, le siguen los corredores Adolfo Horn. Carretera Libre a Zapotlanejo y Tonalá corredores que agotaron 6 proyectos de casas respectivamente.
24
P royectos que agotarón stock e ingresados
P royectos que agotaron su stock por C orredores (C asas )
300 250 200
4%
150
4%
2% 4%2% 24%
4%
100
5%
50 0
9%
3T2010
4T2010
CANTIDAD DE P.
236
242
P. QUE AGOTARON STOCK
40
70
P. NUEVOS
82
71
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
11% 9% 11%
Guadalajara
11%
C. Juan Gil Preciado C. Adolfo Horn C. Carretera L ibre a Zapotlanejo C. Tonalá Centro C. López Mateos C. Vallarta Eje Pon C. Carretera a Chapalaiente C. Carretera F ederal No. 90 C. El Salto C. Mariano Otero C. Tala C. Huentitan C. Pedro Parra Centeno
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Para los proyectos de departamentos, el corredor Providencia Vertical agotó 12 proyectos representando el 71% del total de proyectos agotados, siendo el líder en ésta medición.
P royectos que agotaron su stock por C orredor (D epartamentos ) 6%
C. Providencia c. Avenida Patria
24%
C. López Mateos
71%
25
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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PROYECTOS NUEVOS
C omparativa de proyectos ingresados ( departamentos ) 40 4
20
1 2
6
PERIFÉRICO PONIENTE
3
Proyectos en venta
2
LÓPEZ MATEOS
0
1
CENTRO ORIENTE
10
16
13
AVENIDA PATRIA
30
3
PROVIDENCIA
En cuanto a los proyectos de departamentos solo en 4 de los 6 corredores concerniente a este mercado presentan inicio de proyectos nuevos (Centro de Guadalajara, Providencia, Avenida Patria y Centro Oriente), de los cuales destaca el corredor Centro de Guadalajara en donde se registro el inicio de 4 proyectos.
50
CENTRO GUADALAJARA
L
os 16 corredores concernientes al mercado de casas reportan inicio de proyectos nuevos. Destacan los corredores Juan Gil Preciado que reporto inicio de 9 proyectos, Tesistán en donde se ingresaron 8 proyectos nuevos, Carretera Libre a Zapotlanejo y López Mateos con 7 proyectos nuevos cada uno.
Proyectos ingresados 4T2010
26
C omparativa de proyectos ingresados (C asas ) 50 40 30
9
7 8
Proyectos en venta
▪ C onsultoría ▪
1 10
1 6
PERIFÉRICO SUR
1 7
PEDRO PARRA CENTENO
10
MARIANO OTERO
9
2
2 8
VALLARTA EJE PONIENTE
9
2 4
HUENTITAN
3
3 4
EL SALTO
3
TONALÁ CENTRO
3 5
TALA
3 10
CENTRO ORIENTE
LÓPEZ MATEOS
9
15
CARRETERA FEDERAL NO. 90
12
3 4
ADOLFO HORN
30
CARRETERA A CHAPALA
7
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
22
TESISTAN
0
30
JUAN GIL PRECIADO
10
SAN ISIDRO
20
Proyectos ingresados 4T2010
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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AVANCE DE OBRA DE LOS PROYECTOS
É
ste indicador es indispensable para entender la evolución de los proyectos que conforman el stock total, a través de su estado de obra actual. El resultado de éste indicador para el mercado de casas (Horizontal) en el cuarto trimestre del año, es que el 62% de los proyectos ofertados ya se encuentran terminados y listos para su entrega inmediata, el 18% se encuentran en la fase final de acabados; mientras que el 16% de los proyectos activos dentro del mercado horizontal (Casas) se encuentran en obra negra. El restante 3% de los proyectos se encuentran en etapas iníciales de preliminares.
para su entrega inmediata; mientras que el 19% de los proyectos activos de departamentos se encuentran en etapas finales de acabados. Únicamente el 6% se encuentra en etapas iníciales de construcción de preliminares.
Para el mercado de departamentos (Vertical) tenemos que el 51% de los proyectos se encuentran en la etapa intermedia de obra negra, el 24% se encuentran listos
27
R elación porcentual del estado de obra 4 t 2010: M ercado de C casas
R elación porcentual del estado de obra 4T2010: M ercado de D epartamentos
Entrega Inmediata Acabados Obra Negra Preliminares
6%
Entrega Inmediata Acabados Obra Negra Preliminares
24%
71%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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VELOCIDAD DE VENTA
E
l promedio de unidades vendidas por proyecto para los corredores concernientes al mercado de vivienda Horizontal (Casas) es de 19.1 unidades/ mes, con un tamaño promedio por proyecto de 395 unidades y un estimado de 21 meses para agotar el stock actual de un proyecto promedio.
Con relación al mercado de vivienda Vertical, el segmento Residencial se estima que desplace su stock actual en 8 meses ya que presenta una velocidad de ventas de 17%, siendo el segmento líder en este rubro, contrastando el segmento de Vivienda Tradicional reporta la velocidad de ventas más baja para este mercado con 6.4% y se estima que agote su stock en 10 meses.
Para el mercado de vivienda vertical (Departamentos) el tamaño promedio por proyecto es de 51, con un promedio de ventas de 3.1 unidades/mes; se estima que en un periodo de 16 meses en venta se agote el stock de un proyecto promedio dentro del mercado de departamentos (Vertical). Dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas) el segmento que presenta la mayor velocidad de ventas es el de Vivienda Tradicional con 15.7% y se estima que en 7 meses este agotando su stock; en contraste el segmento de Vivienda Económica es el que presenta la menor velocidad de ventas con 1.1%, el stock de este segmento se estima que se agote en 60 meses.
En lo que respecta al análisis de las velocidades de venta por corredor, el corredor Tonalá Centro presenta la velocidad porcentual más alta dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas) con 24.3% de velocidad, el segundo lugar en este rubro o ocupa el corredor Carretera Federal No. 90 con 19% de velocidad porcentual; por el contario, contrastando con este dato el corredor Tesistán presenta la velocidad de venta más baja de 8.7% presentando un estimado de 12 meses para que agote su stock.
28
P romedio de unidades / proyecto 4T2010: M ercado de C asas 1000
60
800
50 40
600
30
400
20 200
MESES AGOT STOCK 4T2010
▪ C onsultoría ▪
CORREDOR EL SALTO
CORREDOR ADOLFO HORN
CARRETERA A CHAPALA
CARRETERA FEDERAL NO. 90
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
TALA
PEDRO PARRA CENTENO
TONALÁ CENTRO
TESISTAN
PERIFÉRICO SUR
JUAN GIL PRECIADO
MARIANO OTERO
LÓPEZ MATEOS
SAN ISIDRO
VALLARTA EJE PONIENTE
CENTRO ORIENTE
10
R HUENTITAN
0
VEL. VTA (%) 4T2010
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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0
P romedio de unidades / proyecto 4T2010 :M ercado de D epartamentos
80
4
60
3
40
2
20
1
0
0
AV. PATRIA
CENTRO ORIENTE
UNID PROMEDIO / PROY 4T2010
PROVIDENCIA
5
PERIFÉRICO PONIENTE
6
100
LÓPEZ MATEOS
120
CENTRO GUADALAJARA
Para el mercado de vivienda Vertical (Departamentos) el corredor que presenta la velocidad de ventas más baja es el corredor Periférico Poniente con 4.8% de velocidad porcentual presentando un estimado de 21 meses para que agote su stock; por el contrario los corredores que presentan las velocidades de venta más alta para este mercado son: Centro de Guadalajara con 22.9% de velocidad porcentual y el Corredor Avenida Patria con 17.8%; ambos corredores con un estimado de 2 meses para agotar su stock.
UNID VEND /MES / PROY 4T2010
29
C omparativa de meses para agotar stock y velocidad de ventas por segmento : M ercado de C asas
40 30 20
MESES AGOT STOCK 4T2010
▪ C onsultoría ▪
RESIDENCIAL PLUS
RESIDENCIAL
MEDIA
TRADICIONAl
POPULAR
0
ECONOMICA
10
10 8 6 4 2 0
MESES AGOT STOCK 4T2010
VEL. VTA (%) 4T2010
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0%
12
|
Guadalajara
RESIDENCIAL PLUS
50
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
14
RESIDENCIAL
60
16
MEDIA
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
TRADICIONAL
70
C omparativa de de meses para agotar stock y velocidad de ventas por segmento : M ercado de D epartamentos
VEL. VTA (%) 4T2010
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0%
M eses para agotar stock y velocidad de ventas por corredor : mercado de casas
MESES AGOT STOCK 4T2010
PERIFÉRICO SUR
VALLARTA EJE PONIENTE
TONALÁ CENTRO
EL SALTO
0%
TALA
0
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
5%
HUENTITAN
3
MARIANO OTERO
10 %
PEDRO PARRA CENTENO
6
CENTRO ORIENTE
15 %
SAN ISIDRO
9
LÓPEZ MATEOS
20 %
JUAN GIL PRECIADO
12
ADOLFO HORN
25 %
TESISTAN
15
CARRETERA FEDERAL NO. 90
30 %
CARRETERA A CHAPALA
18
VEL. VTA (%) 4T2010
30
M eses para agotar stock y velocidad de ventas por corredor : mercado de departementos 25
25 %
20
20 %
15
15 %
10
10 %
5
5% 0%
0
PERIFÉRICO PONIENTE MESES AGOT STOCK 4T2010
▪ C onsultoría ▪
CENTRO ORIENTE
C PROVIDENCIA
CENTRO GUADALAJARA
AV. PATRIA
LÓPEZ MATEOS
VEL. VTA (%) 4T2010
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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CORREDOR DESCRIPCIÓN PEDRO PARRA GENERAL CENTENO DEL MERCADO (TLAJOMULCO DE CASAS DE ZÚÑIGA)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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ANÁLISIS Y CLASIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA OFERTA POR CORREDOR Y PROGRAMA ARQUITECTÓNICO
E
l segmento económico con mayor participación del stock disponible, es el de Vivienda Popular con 12,967 unidades disponibles, que representan el 48%, le sigue los segmentos de vivienda Tradicional y Media con el 22% de participación respectivamente, equivalente a 5,925 y 6,070 unidades por cada segmento; en cambio el segmento de vivienda económica solo participa con 440 unidades que representan el 2% del stock disponible. La tipología con más stock es la de dos dormitorios, con 44% de participación en el mercado inmobiliario, equivalente a 12,070 unidades para este trimestre. Las casas de tres habitaciones, registran el 35% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 9,620 unidades ofertadas.
32
S tock U nidades E n V enta P or S egmento
P articipacion P orcentual por C antidad de D ormitorios en el M ercado I nmobiliario
Popular Media Tradicional Residencial Residencial Plus
6%
1 DORMITORIO 2 DORMITORIO 3 DORMITORIO 4 DORMITORIO
24%
71%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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ANÁLISIS POR CANTIDAD DE DORMITORIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO.
S
egún su programa arquitectónico, las casas más ofertadas son las de dos dormitorios, concentrando el 44% de la oferta total de vivienda. Mientras que la tipología de tres dormitorios representa el 35% y las tipologías de uno y cuatro dormitorios representan el 20% y 0.3% respectivamente dentro de la oferta inmobiliaria actual. Cabe señalar la presencia de 4 unidades que presentan la opción de 5 recamaras.
Las casas de tres habitaciones registran el 36% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 9,815 unidades; la mayor participación de esta tipología se presenta en el corredor Tesistán que concentra 2,251 unidades de este tipo, las cuales representan el 23% del stock disponible para esta tipología. La presencia de las tipologías de una habitación dentro de este mercado, se da con una concentración del 20% de las unidades disponibles, siendo el corredor Carretera a Chápala el que concentra la mayor participación con 1,395 unidades.
La tipologías de dos dormitorios tiene la mayor participación dentro del Corredor Adolfo Horn, que concentra el 19% de las unidades disponibles equivalentes a 2,377 unidades en venta; le sigue en número de unidades ofertadas de este tipo el Corredor Carretera a Chápala en donde esta tipología tienen una participación de 16% equivalente a 1,955 unidades.
S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y segmento
33
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
ECONÓMICA
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS
440
POPULAR
TRADICIONAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
5275
70
7206
3189
1014
221
495
2645
5052
942
486
21
4
31
31
4 DORMITORIOS 5 DORMITORIOS
▪ C onsultoría ▪
MEDIA
4
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y por corredor
6000 2500 2000 1500 1000
MARIANO OTERO
CENTRO ORIENTE
359
1,283
498
838
511
279
350
91
0
1,351
1,694
675
115
195
80
290
237
76
156
10
48
7
11
3
CARRETERA A CHAPALA
CARRETERA FEDERAL NO. 90 1,018
2 DORMITORIOS
2,377
1,752
1,955
805
938
3 DORMITORIOS
771
2,251
45
1,393
4 DORMITORIOS
1
5 DORMITORIOS
4
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
LÓPEZ MATEOS
TESISTAN
1,395
|
Guadalajara
137
HUENTITAN
PERIFÉRICO SUR
180
75
SAN ISIDRO
TALA 365
1,286
VALLARTA EJE PONIENTE
EL SALTO 260
1 DORMITORIO
TONALÁ CENTRO
C PEDRO PARRA CENTENO 754
JUAN GIL PRECIADO
12
ADOLFO HORN
0
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
500
12
22
106
48
7
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34
COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR CORREDOR SUPERFICIE Y VALORES TOTALES PROMEDIO
D ispersión de valores para un dormitorio ( casas ) $3.000.000 $3,000,000
C
on relación a los datos obtenidos para las viviendas de un dormitorio, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 32 m2 en el Corredor Carretera a Chápala hasta los 46 m2 en el corredor Adolfo Horn, para esta tipología se presenta un promedio de 38 m2. Se destacan los Corredores Adolfo Horn y Carretera Federal No. 90 como los Corredores con mayor superficie promedio construida en casas con un dormitorio, con 46 m2 y 43 m2 respectivamente. Mientras que en los corredores Carretera a Chápala y Tonalá Centro presentan las superficies menores para esta tipología con 32 m2 y 35m2 respectivamente. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja que no muestra mucha variación; con precios que van desde el $208,000 hasta los $490,000 teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $270,377.
$2.500.000 $2,500,000
$2.000.000 $2,000,000
$1.500.000 $1,500,000
$1.000.000 $1,000,000
$$500.000 500,000 $0$0
35
S uperficie promedio construida para un dormitorio por corredor 50 40 30
32.00
35.003
35 5.67
36.7
37.50
40.0
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
PEDRO PARRA CENTENO
TALA
EL SALTO
04 0.00
43.1
46.06
38.45
20 10 0
CARRETERA A CHAPALA
TONALÁ CENTRO
TESISTAN
CARRETERA FEDERAL NO. 90
ADOLFO HORN
PROMEDIO
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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D ispersión de valores para dos dormitorios ( casas )
COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR CORREDOR Superficie y valores totales promedio
$3.000.000 $3,000,000
C
$2.500.000 $2,500,000
on relación a los datos obtenidos para las viviendas de dos dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 48 m2 en el Corredor Pedro Parra Centeno, hasta los 107 m2 en el Corredor Huentitán, con un promedio de 68 m2 entre los Corredores mencionadas en el gráfico correspondiente. La gama de dispersión de valores venta obtenida a partir de los valores por proyecto, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $213,650 en el Corredor Carretera a Chápala, hasta superar el $1,705,000 en el Corredor Tesistán, teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $478,480.
$2.000.000 $2,000,000
$1.500.000 $1,500,000
$1.000.000 $1,000,000
$$500.000 500,000 $0$0
36
S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor 120 100 80
59,56
59,91
61,04
61,06
62,17
74,58
78,92
81,00
86,00
93,85
CARRETERA FEDERAL NO. 90
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
ADOLFO HORN
TONALÁ CENTRO
LÓPEZ MATEOS
JUAN GIL PRECIADO
CENTRO ORIENTE
SAN ISIDRO
MARIANO OTERO
106,75
67,75
PROMEDIO
57,48
HUENTITAN
52,62
PERIFÉRICO SUR
51,67
TESISTAN
49,29
CARRETERA A CHAPALA
48,05
EL SALTO
40
TALA
60
20
PEDRO PARRA CENTENO
0
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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COMPARATIVA DE TRES DORMITORIOS POR CORREDOR
D ispersión de valores para dos dormitorios ( casas )
Superficie y valores totales promedio
$6.000.000 $ 6,000,000
C
$5.000.000 $ 5,000,000
on relación a los datos obtenidos para las viviendas de tres dormitorios se registran superficies de área útil promedio que van desde los 67 m2 en el Corredor El Salto, hasta los 148 m2 en el corredor Vallarta Eje Poniente, con un promedio de 102 m2 entre los Corredores mencionadas en el gráfico correspondiente. De acuerdo al gráfico de dispersión de valores de venta para las casas de tres dormitorios ofertadas se encuentra desde los $321,500 en el Corredor Adolfo Horn, hasta los $5, 350,000 en el Corredor Huentitán. El valor de venta promedio general para esta tipología se ubica en $1, 124,954.
$ 4,000,000 $4.000.000 $ 3,000,000 $3.000.000 $ 2,000,000 $2.000.000 $1,000,000 $1.000.000 $0$0
37
S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor 160 140 120 100 80 60 40
67,50
81,30
81,69
82,72
87,24
88,00
88,43
89,50
93,49
94,27
108,84
112,99
116,58
121,00
126,50
145,46
148,31
20
PROMEDIO
VALLARTA EJE PONIENTE
LÓPEZ MATEOS
CENTRO ORIENTE
SAN ISIDRO
MARIANO OTERO
JUAN GIL PRECIADO
HUENTITAN
TONALÁ CENTRO
PEDRO PARRA CENTENO
TESISTAN
ADOLFO HORN
TALA
CARRETERA FEDERAL NO. 90
PERIFÉRICO SUR
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
CARRETERA A CHAPALA
EL SALTO
0
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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COMPARATIVA DE CUATRO DORMITORIOS POR MUNICIPIO
D ispersión de valores para tres dormitorios ( casas )
Superficie y valores totales promedio
$6.000.000 $ 6,000,000
C
$5.000.000 $ 5,000,000
on relación a los datos obtenidos para las viviendas de cuatro dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 61 m2, hasta los 231 m2, con un promedio de 135 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente. Se destacan el corredor Juan Gil Preciado como el Corredor con mayor superficie promedio construida en casas de cuatro dormitorios, con 231 m2 mientras que la superficie más baja para esta tipología se ubica en el Corredor Pedro Parra Centeno con 61 m2 de superficie promedio. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde el $499,000 en el Corredor Carretera Libre a Zapotlanejo, hasta los $5, 270,000 en el Corredor Juan Gil Preciado teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $1, 801,250.
$ 4,000,000 $4.000.000 $ 3,000,000 $3.000.000 $ 2,000,000 $2.000.000 $1,000,000 $1.000.000 $0$0
38
Cabe mencionar que solo en los municipios de Guadalajara y Zapopan se registraron tipologías de 5 dormitorios, teniendo esta una participación de 4 unidades de las cuales su superficie promedio es de 312 m2.
S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor 2500 2000 150 100 50 0
61,15
87,00
PEDRO PARRA CENTENO
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
96,00
112,00
EL SALTO
TESISTAN
143,75
LÓPEZ MATEOS
215,25
SAN ISIDRO
231,00
JUAN GIL PRECIADO
135,16
PROMEDIO
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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ANÁLISIS POR SUPERFICIES Y VALORES PROMEDIO
R
especto a la superficie de casas ofertadas en el mercado inmobiliario para el cuarto trimestre de 2010, el comportamiento de las superficies promedio por corredor varía entre los 68 m2 para 1 dormitorio, 83 m2 para dos dormitorios, 134 m2 para tres dormitorios, 163 m2 para cuatro dormitorios y los 312 m2 para 5 dormitorios. Análisis por valor unitario En cuanto a los valores unitarios promedio, tenemos un comportamiento muy diferente en los corredores, debido en gran medida a la gama de segmentos de
vivienda que caracteriza a cada uno de los mismos y también por su ubicación geográfica. Los valores van desde los $5,673/m2 en el Corredor Tala, hasta los $ 11,107/m2 en Zapopan. Al realizar el análisis por segmentos de vivienda, el valor unitario promedio más bajo corresponde al segmento de vivienda Económica con $5,392/m2, y el más alto con $19,016/m2 que corresponde al residencial plus, teniendo una diferencia del 72% entre los dos segmentos extremos encontrados.
S uperficie P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor 350 300 250
39
200 150 100
51,67
106,75
78,92
74,58
93,85
48,05
59,56
3 DORMITORIOS
88,94
81,30
90,98
81,75
126,50
55,00
108,84
106,50
149,33
114,27
93,49
82,72
231,00
143,75
4 DORMITORIOS
87,00
EL SALTO
35,00
38,45
86,00
49,29
57,48
62,17
67,75
121,00
88,00
89,50
102,66
96,00
61,15
215,25
5 DORMITORIOS Promedio
65,35
▪ C onsultoría ▪
55,31
64,66
66,36
103,75
60,67
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
107,79
|
138,81
Guadalajara
122,55
104,06
59,85
71,14
140,75
58,26
144,18
PROMEDIO
81,00
40,00
36,71
VALLARTA EJE PONIENTE
61,04
TONALÁ CENTRO
59,91
TESISTAN
52,62
CORREDOR TALA
61,06
37,50
SAN ISIDRO
2 DORMITORIOS
40,00
PEDRO PARRA CENTENO
35,67
MARIANO OTERO
43,11
LÓPEZ MATEOS
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
32,00
JUAN GIL PRECIADO
CARRETERA FEDERAL NO. 90
46,06
HUENTITAN
CARRETERA A CHAPALA
1 DORMITORIO
CENTRO ORIENTE
ADOLFO HORN
0
PERIFÉRICO SUR
50
101,47
112,00
135,16
311,90
311,90
122,18
66,61
144,18
91,31
www.tinsamexico.mx
V alor U nitario P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y P or C orredor $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000
$6.507
$9.531
$9.606
$8.261
$9.112
$6.691
$7.330
3 DORMITORIOS
$8.717
$6.113
$8.417
$7.989
$9.711
$5.862
$11.836
$11.060
$11.911
$9.622
$7.872
$8.301
$22.814
$13.834
4 DORMITORIOS
$5.908
EL SALTO
$8.514
$7.016
$12.442
$5.652
$9.709
$6.611
$7.448
$9.980
$5.284
$8.643
$9.011
$5.260
$9.975
$12.592
5 DORMITORIOS Promedio
$7.389
▪ C onsultoría ▪
$6.398
$7.265
$7.339
$9.902
$6.288
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
$10.683
|
$14.493
Guadalajara
$11.335
$9.367
$7.715
$7.816
$11.671
$5.673
$13.083
Total general
$10.093
$7.625
$6.320
VALLARTA EJE PONIENTE
$6.759
TONALÁ CENTRO
$6.718
TESISTAN
$5.838
$6.082
SAN ISIDRO
$6.898
PERIFÉRICO SUR
2 DORMITORIOS
$7.524
PEDRO PARRA CENTENO
$8.701
MARIANO OTERO
$6.659
LÓPEZ MATEOS
CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO
$7.243
JUAN GIL PRECIADO
CARRETERA FEDERAL NO. 90
$6.551
HUENTITAN
CARRETERA A CHAPALA
1 DORMITORIO
CENTRO ORIENTE
ADOLFO HORN
0
CORREDOR TALA
$ 5,000
$9.951
$5.893
$11.976
$7.727
$7.727
$7.919
$8.045
$13.083
$8.824
www.tinsamexico.mx
40
V alor unitario promedio por cantidad de dormitorios y segmento $ 30,000 $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 0
1 DORMITORIO
ECONÓMICA
POPULAR
TRADICIONAL
$5.392
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
PROMEDIO
$6.974
$7.535
2 DORMITORIOS
$5.816
$7.534
$9.594
$16.536
3 DORMITORIOS
$5.732
$6.740
$9.207
$12.874
$17.769
$10.464
$6.763
$7.255
$11.799
$24.001
$12.455
4 DORMITORIOS 5 DORMITORIOS
▪ C onsultoría ▪
$6.634
$7.727
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
$9.870
$7.727
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41
DESCRIPCIÓN CORREDOR PEDRO PARRA GENERAL CENTENO DEL MERCADO DE (TLAJOMULCO DEPARTAMENTOS DE ZÚÑIGA)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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ANÁLISIS Y CLASIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA OFERTA POR PRODUCTO Y PROGRAMA ARQUITECTÓNICO Análisis por tipología
S
e registró stock de unidades en venta en los segmentos económicos de Vivienda Tradicional, Media, Residencial y Residencial Plus.
El segmento Residencial Plus, es el que presenta la mayor cantidad de unidades ofertadas con 289 unidades, seguido del segmento de vivienda Media con 42 unidades. Por el contrario, en el sector Residencial sólo existen 25 unidades que representan el 6% del total de unidades en venta.
43
S tock de unidades en venta por segmento
P articipación P or C entual P or C antidad D e D ormitorios E n E l M ercado I nmobiliario 0,3%
Tradicional
9% 11% 6%
1 Dormitorio
8%
Media
2 Dormitorio
Residencial
3 Dormitorio
Residencial Plus
4 Dormitorio
50% 42%
74%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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ANÁLISIS POR CANTIDAD DE DORMITORIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO.
S
egún su programa arquitectónico, los departamentos más ofertados son los de dos y tres dormitorios, concentrando el 92% de la oferta total de vivienda por tipología. Mientras que las tipologías de uno y cuatro dormitorios representan el 7 y 1% respectivamente dentro de la oferta inmobiliaria actual. La tipología con más stock es la de tres dormitorios, con 50% de participación en el mercado inmobiliario, equivalente a 195 unidades para este trimestre. Esta tipología tiene participación dentro de los seis corredores en donde se reportan proyectos de departamentos: En el Corredor Periférico Poniente (Vertical) con 32% equivalente a 62 unidades, el Corredor Providencia con 31% equivalente a 60 unidades, en el Corredor Centro de Guadalajara con 43 unidades
que corresponden al 22% del stock; mientras que el 15% restante se reparte en tres corredores (Avenida Patria Vertical, Centro Oriente Vertical y López Mateos Vertical). Los departamentos de dos habitaciones, registran el 42% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 166 unidades ofertadas. Para la tipología de una habitación, tenemos que ocupa el 7% con 30 unidades en venta, y finalmente para el caso de las tipologías de cuatro habitaciones observamos que éstas ocupan menos del 1% del total de mercado inmobiliario, con únicamente 1 unidad disponible.
44
S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y segmento 250 200 150 100 50 0
TRADICIONAL
MEDIA
36
10
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1
3
26
30
31
11
88
166
11
174
195
1
1
4 DORMITORIOS
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
Total general
www.tinsamexico.mx
S tock D e V enta P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
AV. PATRIA
1 DORMITORIO
CEENTRO GUADALAJARA
CENTRO ORIENTE
LOPEZ MATEOS
6
PROVIDENCIA 24
2 DORMITORIOS
4
79
36
7
3 DORMITORIOS
17
43
10
3
4 DORMITORIOS
▪ C onsultoría ▪
PERIF’ERICO PONIENTE
40 62
60
1
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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45
COMPARATIVA DE UN DORMITORIO POR MUNICIPIO
D ispersion de valores de venta para un dormitorio por corredor ( departamentos )
Superficie y valores totales promedio
C
on relación a los datos obtenidos para departamentos de un dormitorio, observando el gráfico de superficies construidas, se registra un área útil promedio para los corredores Providencia (Vertical) y Centro de Guadalajara (Vertical), únicos con esta participación en el mercado, de 153 m2. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde el $1, 162,485 en el Corredor Centro de Guadalajara (Vertical) hasta superar los $5, 250,000 dentro del mismo corredor. Teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $3, 486,019.
$3,000,000
$6.000.000
$2,500,000 $5.000.000 $2,000,000 $4.000.000 $3.000.000 $1,500,000
$2.000.000 $1,000,000
$1.000.000
$ 500,000 $0
$0
46
S uperficie promedio construida para un dormitorio por corredor 200 175 150 125 100 75
135,27
171,561
135,42
PROVIDENCIA (VERTICAL)
CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)
PROMEDIO
50 25 0
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor
COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR MUNICIPIO Superficie y valores totales promedio
$9.000.000 $ 9,000,000
C
on relación a los datos obtenidos para los departamento de dos dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 72 m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) hasta los 190 m2 en el Corredor López Mateos (Vertical), con un promedio de 143 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente.
$8.000.000 $ 8,000,000 $7.000.000 $ 7,000,000 $6.000.000 $ 6,000,000 $5.000.000 $ 5,000,000 $4.000.000 $ 4,000,000
El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $595,000. Hasta superar los $8, 400,000. Teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $3, 223,254.
$3.000.000 $ 3,000,000 $2.000.000 $2,000,000 $1.000.000 $ 1,000,000 $0$0
47
D ispersión de valores de venta para dos dormitorios por corredor 200 175 150 125 100 75 50 25 0
71,75
CENTRO ORIENTE (VERTICAL)
147,68
151,75
156,32
CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)
AVENIDA PATRIA (VERTICAL)
PROVIDENCIA (VERTICAL)
190,00
LÓPEZ MATEOS (VERTICAL)
143,50
PROMEDIO
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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COMPARATIVA DE TRES DORMITORIOS POR MUNICIPIO
S uperficie promedio construida para tres dormitorios por corredor
Superficie y valores totales promedio
C
on relación a los datos obtenidos para los departamentos de tres dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 91 m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) hasta los 297 m2 en el Corredor Avenida Partía (vertical), con un promedio de 206 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente. La gama de dispersión de valores de venta obtenida a partir de los valores por proyecto, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $665.000, en el Corredor Centro Oriente (Vertical), hasta superar los $20, 750,000, en el Corredor Providencia, teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $4, 834,415.
$25.000.000 $25,000,000
$20.000.000 $20,000,000
$15.000.000 $15,000,000
$10.000.000 $10,000,000
$5.000.000 $ 5,000,000
$0$0
48
D ispersión de valores de venta para tres dormitorios por corredor 350 300 250 200 150 100 50 0
91,00
106,00
CENTRO ORIENTE (VERTICAL)
CORREDOR LÓPEZ MATEOS (VERTICAL)
193,84
250,69
296,88
297,14
205,92
CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)
PROVIDENCIA (VERTICAL)
PERIFÉRICO PONIENTE (VERTICAL)
AVENIDA PATRIA (VERTICAL)
PROMEDIO
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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COMPARATIVA DE CUATRO DORMITORIOS POR MUNICIPIO
S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor
Superficie y valores totales promedio
C
on relación a los datos obtenidos para los departamentos de cuatro dormitorios, solo se registro 1 unidad en venta de esta tipología con una superficie de área útil de 520 m2 dentro del Corredor Periférico Poniente (Vertical). Tal tipología tiene el valor de $12, 660,000.
$14.000.000 $ 14,000,000 $12.000.000 $ 12,000,000 $10.000.000 $10,000,000 $8.000.000 $8,000,000 $6.000.000 $6,000,000 $4.000.000 $4,000,000 $2.000.000 $ 2,000,000 $0 $0
49
S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor 600 500 400 300
520
520
200 100 0
C. Periférico Poniente (Vertical)
PROMEDIO
Superficie Promedio
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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ANÁLISIS POR SUPERFICIES Y VALORES PROMEDIO
Análisis por valor unitario.
R
especto a la superficie de departamentos ofertados en el mercado inmobiliario para el presente trimestre, el comportamiento de las superficies promedio por Corredor varía entre los 153 m2 para un dormitorio, 143 m2 para dos dormitorios, 206 m2 para tres dormitorios y los 520 m2 para cuatro dormitorios.
E
n cuanto a los valores unitarios promedio, tenemos un comportamiento diferente en los Corredores en donde se presenta la participación de departamentos en el mercado inmobiliario, debido en gran medida a la gama de segmentos económicos que caracteriza a cada corredor. Los valores se encuentran desde los $7,854/m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) a los $24,9397m2 en el Corredor Providencia. Al realizar el análisis por segmentos económicos, el valor unitario promedio más bajo corresponde por razones obvias al de vivienda de Interés Social con $8,400m2, y el más alto con $23,652m2 correspondiente al segmento Residencial Plus, teniendo una diferencia del 182% entre los dos segmentos extremos encontrados.
S uperficie P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor 50
600 500
S uperficie promedio por cantidad de dormitorios y por corredor
400 300 200 100 0
CORREDOR AVENIDA PATRIA
CORREDOR CENTRO GUADALAJARA
CORREDOR CENTRO ORIENTE
CORREDOR LÓPEZ MATEOS
171,56
1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS
151,75
147,68
71,75
190,00
3 DORMITORIOS
297,14
193,84
91,00
106,00
▪ C onsultoría ▪
296,88
CORREDOR PROVIDENCIA
Promedio
135,27
153,42
156,32
143,50
250,69
205,92
520,00
4 DORMITORIOS Promedio
CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE
224,45
171,03
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
81,38
|
Guadalajara
148,00
408,44
520,00 180,76
202,34
www.tinsamexico.mx
V alores U nitarios promedio por cantidad de dormitorios
y corredor
$ 3,000 $ 2500 $ 2000 $ 1500 $ 1000 $ 500 0
AVENIDA PATRIA
1 DORMITORIO
CENTRO GUADALAJARA
CENTRO ORIENTE
LÓPEZ MATEOS
PERIFÉRICO PONIENTE
$19.145
2 DORMITORIOS
$24.830
$18.974
$8.400
$27.949
3 DORMITORIOS
$18.741
$18.360
$7.308
$20.425
4 DORMITORIOS Promedio
$19.353
PROVIDENCIA
Promedio
$26.199
$22.672
$24.597
$20.950
$24.020
$18.034
$24.346 $21.786
$18.826
$7.854
$24.187
$24.346
$21.850
$24.939
$19.907
V alores unitarios promedio por cantidad de dormitorios y segmento
$ 30,000 $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 0
TRADICIONAL 1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS
$8.400,00
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
PROMEDIO
$13.517,27
$18.346,36
$24.357,04
$18.740,22
$11.984,35
$19.604,97
$24.377,21
$16.091,63
$7.307,69
$15.144,15
$21.412,18
$14.621,34
$24.346,15
$24.346,15
4 DORMITORIOS
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
51
CORREDORES
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR JUAN GILL PRECIADO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
E
l corredor Juan Gil Preciado se ubica al norponiente del Municipio de Zapopan; este corredor participa con 30 proyectos activos que representan el 15% de los proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $1, 174,187, en el encontramos tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.
54
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
S tock disponible
P
ara el cuarto trimestre de 2010 El corredor Juan Gil Preciado concentra 2,299 unidades disponibles; cifra que representa el 8.5% de las unidades en venta de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas).
8.5%
Corredor Juan Gil Preciado Stock total Guadalajara y ZM
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 57% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Residencial que concentra el 20% de los proyectos, el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 13% de los proyectos el 10% restante se encuentra distribuido entre los segmentos Residencial Plus y Popular que concentran el 7 y el 3% respectivamente de los proyectos. 91.5%
55
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
7%
3% 20%
Media Residencial
13%
Tradicional Residencial Popular
57%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS
E volución de las unidades vendidas
E
l corredor Juan Gil Preciado registro una disminución en sus ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con 735 unidades comercializadas; mientras que en el tercer trimestre del año fueron 776 las unidades vendidas.
780
Para el número de cajones de estacionamiento que incluyen las casas tenemos el 42% lo abarcan las tipologías que incluyen solo un cajón de estacionamiento, el 30% corresponde a las tipologías incluyen 3 espacios de estacionamiento y el 28% restante corresponde a tipologías que incluyen 2 espacios para estacionamiento.
750
770 760 740 730 720 710 U/Vendidas
3T2010
4T2010
776
735
56
U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
8%
RESIDENCIAL PLUS 56
12%
12%
RESIDENCIAL
POPULAR
88
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
90
|
Guadalajara
15%
TRADICIONAL 109
53%
MEDIA 392
www.tinsamexico.mx
VELOCIDADES DE VENTA
E
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9.4% de velocidad y 12 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un proyecto de tamaño promedio de 242 unidades de stock inicial. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 4.8%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 15 meses agotar el stock en el corredor Juan Gil Preciado. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 24 meses, con un tamaño promedio por proyecto de 2,000 unidades de stock inicial y una velocidad de ventas de 4.8%; mientras que el segmento de Vivienda Medial se estima que agote su stock en 4 meses, con un tamaño promedio por proyecto de 157 unidades y una velocidad de ventas de 7.5%.
57
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas 40
16%
35
14%
30
12%
25
10%
20
8%
15
6%
10
4%
5
2%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
▪ C onsultoría ▪
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
30
9
7
5
8
4,8%
9,0%
7,5%
12,2%
13,6%
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
0%
www.tinsamexico.mx
C orredor J uan G il P reciado (Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
POPULAR
STOCK INICIAL
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
STOCK DISPONIBLE
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
2.000
710
2.000
4,8%
24
$289.000
$5.245
714
240
714
9,0%
7
$554.625
$8.487
MEDIA
2.664
516
157
7,5%
4
$940.332
$9.619
RESIDENCIAL
1.169
484
195
12,2%
18
$1.762.083
$14.081
714
349
218
13,6%
21
$4.635.000
$27.800
7.261
2.229
657
9,4%
15
$1.636.208
$13.046
TRADICIONAL
RESIDENCIAL PLUS TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
58
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial Plus de 39%; mientras que para el segmento Tradicional se presenta un incremento de 1.39%. En el segmento residencial se presenta un incremento de 0.5%; el único decremento presente se dio en el segmento de Vivienda Media con -0.91% mientras que el segmento de Vivienda Popular presenta valores estables con respecto al tercer trimestre de 2010. Por m2 los precios de venta se concentran en un rango que va desde los $5,245 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $27,800 para el segmento Residencial Plus.
59
V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$289.000
$547.000
$948.924
$1.761.250
$3.334.500
Valor MXN Prom. 4T2010
$289.000
$554.625
$940.332
$1.762.083
$4.635.000
0,0%
1,4%
-0,9%
0,05%
39,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR LOPEZ MATEOS
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR LÓPEZ MATOS (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)
E
l corredor López Matos de ubica al Sur Poniente de la Centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios de Zapopan y Guadalajara. Este corredor participa con 2 proyectos activos que representan el 4.8% del total de proyectos activos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio es de $4, 759,750 por unidad. En este corredor encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras; de las que predomina la de 2 Dormitorios con el 70% de las unidades disponibles.
61
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
S tock disponible
E
l corredor López Mateos presenta únicamente 10 unidades disponibles que equivalen al 2.6% de la oferta disponible del mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.
2.6%
Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)
En cuanto a la distribución de proyectos activos, estos se reparten equitativamente entre los dos segmentos que participan dentro del corredor: Residencial y Residencial Plus con el 50% respectivamente.
97.4%
62
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Residencial Residencial Plus
50%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
50%
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
S
e observa una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 6 unidades al cierre del tercer trimestre de 2010 a únicamente 5 unidades comercializadas durante el cuarto trimestre. El 80% de las unidades vendidas corresponde al segmento Residencial; el 20% restante corresponde al segmento de Residencial Plus.
E volución de las unidades vendidas 8
5
7
4
6 5
3
4
2
3
1
2 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
63
E volución de las unidades vendidas
3T2010
4T2010
6
5
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
20%
80%
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1
4
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 9.1% y 0.8 unidades vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 12 unidades (stock inicial) en este corredor. El segmento de Residencial es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 1.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15%.
1,4
16%
1,2
14% 12%
1,0
10%
0,8
8%
0,6
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 15 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 3.3%; para el segmento de Residencial se estima que agote su stock en los próximos 4 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 15%.
6%
0,4
4%
0,2
2%
0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1,3
0,3
15,0%
3,3%
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
0%
64
C orredor L ópez M atos (Z apopan y G uadalajara ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
12
5
12
15%
4
$2.019.500
$21.236
12
5
12
3,3%
15
$7.500.000
$30.900
24
10
12
9,1%
9
$4.759.750
$26.068
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
L
os valores de venta promedio reporta un decremento considerable para el segmento Residencial de 16.7%; mientras que el segmento Residencial Plus presenta un incremento de 10% Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $21,236 para el segmento de Vivienda Residencial hasta los $30,900 para el segmento Residencial Plus.
V alores de venta promedio por segmento
65
$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$2.423.750
$6.817.500
Valor MXN Prom. 4T2010
$2.019.500
$7.500.000
-16,7%
10,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR TESITÁN
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR TESISTÁN (ZAPOPAN)
E
l corredor Tesistán se ubica al norponiente del Municipio de Zapopan; este corredor participa con 22 proyectos activos que representan el 11% de los proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Cuidad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. El valor promedio en este corredor es de $737,330 y en el encontramos tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.
67
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor concentra el 15.1% del stock disponible dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas), equivalente a 4,083 unidades en venta. Corredor Testán
15.1%
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 57% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Residencial que concentra el 20% de los proyectos, el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 13% de los proyectos el 10% restante se encuentra distribuido entre los segmentos Residencial Plus y Popular que concentran el 7 y el 3% respectivamente de los proyectos.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
84.9%
68
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
5%
Media
9%
Tradicional Residencial 45%
Popular
41%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS
E
l corredor Tesistán muestra un repunte en el nivel de las ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con las 1,009 unidades comercializadas, repunte observado al comparar las 894 unidades vendidas en el tercer trimestre.
1025
Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es la vivienda Media la que acapara el mayor número de unidades vendidas, representando el 53% de las mismas; el 15% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional; mientras que con el 12% respectivamente continúan los segmentos de vivienda Popular y Residencial el 8% restante las unidades vendidas corresponden al segmento Residencial Plus.
950
1000 975 925 900 875 850 825 U/Vendidas
3T2010
4T2010
894
1009
69
U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
18%
POPULAR
20%
RESIDENCIAL
180
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
205
|
Guadalajara
24%
TRADICIONAL 244
38%
MEDIA 380
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
E
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9% de velocidad y 15 unidades vendidas al mes por proyecto, esto haciendo referencia a proyectos con un tamaño promedio de 249 unidades. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 4.8%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 12 meses agotar el stock en el corredor Tesistán. Para el segmento de Vivienda Tradicional se estima el mayor tiempo de 22 meses para que agote su stock con un tamaño promedio por proyecto de 182 unidades (stock inicial) y una velocidad de ventas de 5.9%; mientras que el segmento Residencial se estima que agote su stock en 5 meses, teniendo este segmento un tamaño promedio por proyecto de 143 unidades y una velocidad de 7.2%.
35
14%
30
12%
25
10%
20
8%
15
6%
10
4%
5
2%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
30
6
7
17
12,9%
5,9%
10,0%
7,2%
0%
70
C orredor T esistán (Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
800
590
400
12,9%
10
$296.750
$6.766
TRADICIONAL
2365
1814
182
5,9%
22
$479.543
$7.758
MEDIA
4600
1370
271
10,0%
11
$802.701
$8.920
RESIDENCIAL
572
309
143
7,2%
5
$1.720.250
$14.124
TOTALES
8337
4083
249
9,0%
12
$824.811
$9.392
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un decremento significativo en segmento de Vivienda Popular del -8%; mientras que el segmento de vivienda Tradicional presento un aumento de 2.3%, los precios para el segmento de Vivienda Media se reportan estables al incrementarse en solo un 0.2% mientras que el incremento presente en el segmento de Residencial fue de 0.9%. Por metro cuadrado los valores se presentan desde los $6,676 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,758 para la Vivienda de segmento Tradicional, los $8,920 para el segmento de Vivienda Media hasta los $14,124 para el segmento Residencial.
V alores de venta promedio por segmento $ 2,000,000 $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $ 1,00,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0
71
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$322.500
$468.910
$800.760
$1.705.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$296.750
$479.543
$802.701
$1.720.250
-8,0%
2,3%
0,2%
0,9%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR ADOLFO HORN
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR ADOLFO HORN (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)
E
l corredor Adolfo Horn se ubica al sur de la Ciudad de Guadalajara, específicamente en el Municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Este corredor participa con el 7.5% de los proyectos activos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $536,974, por lo cual el segmento económico que predomina en el mismo es el de Vivienda Popular; encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.
73
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor acapara el mayor número de unidades en venta en el cuarto trimestres de 2010 con 4,434 unidades disponibles, cifra que representa el 16.4% de las unidades en venta de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas).
16.4%% 16.4
20% 20%
Corredor Adolfo Corredor Adolfo HornHorn Stock Guadalajara Stock totaltotal Guadalajara y ZMy ZM
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 60% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 20%de los proyectos, el segmento de Vivienda Media concentra el 13% de los proyectos; el 7% de pertenece al segmento Residencial.
40% 40%
40% 83.6% 40% 83.6%
74
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico 7% 13%
Popular
7%
Popular
Tradicional
13%
Tradicional
Media
Media
Residencial
Residencial
20%
20%
60%
60%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS.
E
l Corredor Adolfo Horn registra un ligero repunte en el nivel de las ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con 1,320 unidades comercializadas repunte observado al compara las 1,265 unidades comercializadas en el tercer trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades vendidas concentrando el 41% de las mismas, el 30% corresponde al segmento de vivienda media, con el 24% continua el segmento de Vivienda Tradicional. El 5% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 corresponde al segmento Residencial.
1,330 1,320 1,310 1,300 1,290 1,280 1,250 1,240 1,230 U/Vendidas
3T2010
4T2010
1,265
1,320
75
U nidades vendidas 4T2010 600 500 400 300 200 100 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
5%
24%
30%
41%
RESIDENCIAL
TRADICIONAL
MEDIA
POPULAR
62
318
393
547
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
25%
70
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 11.7% y 30 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un proyecto de tamaño promedio de 725 unidades. El segmento de Vivienda Media presenta el mejor comportamiento de ventas dentro del corredor al presentar 60 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 22.1%.
60
20%
50
15%
40 30
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 10 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 18 meses con un tamaño promedio por proyecto de 699 unidades y una velocidad de ventas de 6%; mientras que el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 3 meses, presentando un tamaño promedio por proyecto de 173 unidades y una velocidad de 22.1%.
10%
20
5%
10 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
19
21
60
21
6,0%
7,0%
22,1%
11,8%
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
0%
76
C orredor A dolfo H orn (T lajomulco de Z úñiga ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
6.293
3.133
699
6,0%
18
$286.031
$6.126
TRADICIONAL
3.546
914
1152
7,0%
15
$449.204
$6.618
MEDIA
859
309
430
22,1%
3
$818.700
$9.531
RESIDENCIAL
173
78
173
11,8%
4
$1.662.500
$12.549
10.871
4.434
614
11,7%
10
$804.109
$8.706
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial de 23.1%; mientras que para el segmento de vivienda Media se reporta un incremento de 1%. El segmento de Vivienda Popular reporta un decremento considerable de -26.7%, y para el segmento de Vivienda Tradicional se presenta un decremento del -1.7% con respecto al tercer trimestres de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se concentran en un rango que va desde los $ 6,126 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $12,549 para el segmento residencial.
77
V alores de venta promedio por segmento $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $1000,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$390.365
$456.833
$810.556
$1.350.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$286.031
$449.204
$818.700
$1.662.500
-26,7%
-1,7%
1,0%
23,1%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTRLANEJO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO (TLAQUEPAQUE, TONALÁ Y EL SALTO)
E
l corredor Carretera Libre a Zapotlanejo se encuentra integrado por 12 proyectos que representan el 6% de los proyectos activos del mercado de vivienda Horizontal (Casas); se ubica al suroeste del Centro de Guadalajara y debido a la ubicación de los proyectos activos que lo integran, abarca 3 Municipios: El Salto, Tlaquepaque y Tonalá. El valor promedio en este corredor es de $504,271 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.
79
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor acapara 1,977 unidades disponibles, las cuales representan el 7.3% del total de las unidades en venta para el cuarto trimestres de 2010 del mercado de Casas (Horizontal) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 42% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 33% de los proyectos, mientras que el 25% restante de los proyectos activos dentro del corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media.
20%
7.3%
Corredor Carretera Libre a Zapotlanejo Stock total Guadalajara y ZM (Casas) 40%
40% 92.7%
80
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
5,1%
Popular
25%
Tradicional 42%
Media
33% 94.9%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS
E
l corredor Carretera Libre a Zapotlanejo presenta un notable repunte en sus ventas al duplicar prácticamente el número de unidades vendidas; ya que en el tercer trimestre de 2010 reporto 473 unidades vendidas y para el cuarto trimestre las unidades vendidas fueron 1,002. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades representando el 35% de las mismas; el 33% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular, mientras que con el 32% continúa el segmento de Vivienda Tradicional.
81
E volución de las unidades vendidas
U nidades vendidas 4T2010
1400
355 350 345 340 335 330 325 320 315 310
1200 1000 800 600 400 200 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
473
1002
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
305 U/V 4T2010
|
Guadalajara
32%
33 %
35 %
TRADICIONAL
POPULAR
MEDIA
321
332
349
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
E
25
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 8.3% de velocidad y 14 unidades vendidas al mes por proyecto; esto con un tamaño promedio por proyecto de 256 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 22 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 14 meses agotar el stock en el corredor Carretera Libre a Zapotlanejo. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 20 meses para que agote su stock con un tamaño promedio por proyecto de 184 unidades y una velocidad de ventas de 5.1%; mientras que el segmento de Vivienda Popular se estima que agote su stock en 9 meses presentando un tamaño promedio por proyecto para este segmento económico de 379 unidades y una velocidad de ventas de 15.7%.
20 15 10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
22
11
8
15,7%
4,0%
5,1%
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
82
C orredor C arretera L ibre a Z apotlanejo (T laquepaque , T onalá y E l S alto ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
POPULAR
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
1.896
980
379
15,7%
9
$292.175
$6.865
TRADICIONAL
819
543
205
4,0%
13
$486.733
$6.774
MEDIA
551
454
184
5,1%
20
$749.250
$8.983
3.266
1.977
256
8,3%
14
$509.386
$7.541
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reportan incrementos en los tres segmento económicos que participan en el corredor, el más significativo se presenta en la Vivienda Media con 21.3% de incremento; el segmento de Vivienda Tradicional presento un incremento de 13.3%, mientras que el segmento de vivienda Popular solo incremento sus precios de venta en un 0.7% en comparación con el tercer trimestres de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se concentran desde los $6,685 para el segmento de Vivienda Popular, los $6, 774 para el segmento de Vivienda Tradicional hasta los $8,983 para el segmento de Vivienda Media.
83
V alores de venta promedio por segmento $ 800,000 $ 700,000 $ 600,000 $ 500,000 $ 400,000 $ 300,000 $ 200,000 $ 100,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
Valor MXN Prom. 3T2010
$290.200
$429.667
$617.500
Valor MXN Prom. 4T2010
$292.175
$486.733
$749.250
0,7%
13,3%
21,3%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90 (TLAQUEPAQUE Y TONALÁ)
E
l corredor Carretera federal No. 90 se ubica al Oriente del la Ciudad de Guadalajara, específicamente por la ubicación de los proyectos activos que lo integran abarca dos municipios: Tlaquepaque y Tonalá. En este corredor participa con el 5% de los proyectos activos del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) equivalente a 10 proyectos. El valor de venta promedio que presenta es de $582,930 encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la de 3 recamaras la que mayor participación presenta.
85
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor concentra el 11.9% de las unidades disponibles de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, equivalente a 3,216 unidades disponibles.
11.9%
Corredor Adolfo Horn Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Tradicional concentra el 40% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Popular que concentra el 30% de los proyectos, el segmento de Vivienda Media concentra el 20% de los proyectos; el 10% de los proyectos restantes pertenecen al segmento Residencial. 88.1%
86
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
10%
Tradicional Popular Media
20% 40%
Residencial
30%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS
A
l cierre del cuarto trimestre de 2010 el corredor Carretera Federal No.90 reporta un incremento en el número de unidades vendidas, al observar que fueron comercializadas 682 unidades en el cuarto trimestre, en comparación con las 460 vendidas durante el tercer trimestre del año. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010, tenemos que es el segmento de Vivienda Tradicional el que acapara el mayor número de unidades, representando el 44% de las mismas; el 40% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular, mientras que con el 16% continúa el segmento de Vivienda Media. Cabe mencionar que el segmento residencial reporto únicamente 2 unidades vendidas en el trimestre.
800 700 600 500 400 300 200 100 0 U/Vendidas
3T2010
4T2010
460
682
87
U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
0.3%
15.7%
40.3%
RESIDENCIAL
MEDIA
POPULAR
TRADICIONAL
2
107
275
298
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
43.7%
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
E
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 15 meses agotar el stock en el corredor Carretera Federal No. 90. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 19 meses para que agote su stock, presentando este segmento económico un tamaño promedio por proyecto de 432 unidades y una velocidad de ventas de 14.4%; mientras que el segmento de Vivienda Residencial se estima que agote su stock en 11 meses presentando un tamaño por medio por proyecto de 10 unidades y una velocidad de 9.5%
16%
30
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9.6% de velocidad y 17 unidades vendidas al mes por proyecto; esto con respecto a un tamaño promedio por proyecto de 437 unidades. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 27 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 7%.
14%
25
12%
20
10% 8%
15
6%
10
4%
5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
2% POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
27
23
18
1
7,0%
9,5%
14,4%
7,4%
0%
88
C orredor C arretera F ederal N o . 90 (T laquepaque y T onalá ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
1.806
1.349
602
7,0%
17
$261.000
$5.867
TRADICIONAL
2.815
1.195
704
9,5%
13
$463.023
$7.198
MEDIA
863
665
432
14,4%
19
$894.857
$8.842
RESIDENCIAL
10
7
10
9,5%
11
$1.650.000
$13.525
5.494
3.216
437
10,1%
15
$817.220
$8.858
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
n cuanto a los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010, estos reportan disminuciones para el segmento Tradicional de -0.6%; la disminución más significativa se presenta en el segmento de Vivienda Media con -6%. El único incremento se presenta en el segmento de Vivienda Popular con 4.6% y el segmento Residencial se reporta estable en sus valores de venta. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,867 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,198 para el segmento de Vivienda Tradicional, los $8,842 para el segmento de vivienda Media hasta llegar a los $13,525 para el segmento Residencial.
89
V alores de venta promedio por segmento $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $ 1,000,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$249.500
$465.643
$952.000
$1.650.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$261.000
$463.023
$894.857
$1.650.000
4,6%
-0,6%
-6,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)
E
l corredor Vallarta se ubica al Poniente de la Ciudad de Guadalajara; se delimita hacia el poniente por el Periférico Manuel Gómez Morín, hacia el Norte por la Avenida Naciones Unidas y hacia el Oriente por la Avenida Patria. La zona en la cual se ubica este corredor también tiene presencia del mercado de Departamentos; en esta sección hablaremos exclusivamente del mercado de casas, del cual el corredor Vallarta concentra el 5% de los proyectos activos. El valor de venta promedio para este corredor es de $1, 876,746 y en el encontramos exclusivamente tipologías de 3 recamaras.
91
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor participa únicamente con el 0.5% de las unidades disponibles de todo el mercado de Vivienda Horizontal (Casas), tal participación representan las 137 unidades disponibles con las que cuenta el corredor.
0.5%
Corredor Vallarta Eje Poniente Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Residencial concentra el 70% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento Residencial Plus que concentra el 20% de los proyectos; el 10% de los proyectos restantes pertenecen al segmento de Vivienda Media.
99.5%
92
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
10%
Residencial Residencial Plus
20%
70%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS
E
l corredor Vallarta (Eje Poniente) al cierre del cuarto trimestre de 2010 reporto un incremento significativo en el número de unidades vendidas pasando de 101 unidades en el tercer trimestre a 158 unidades comercializadas en le cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades, representando el 34% de las mismas; el 32% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional (segmento en el cual se vendieron 50 unidades durante el cuarto trimestre de 2010, con las cuales este segmento agoto su stock dentro del corredor), mientras que con el 26% continúa el segmento de vivienda Residencial. El 8% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestres de 2010 corresponde al segmento Residencial Plus.
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 U/Vendidas
3T2010
4T2010
101
158
93
U nidades vendidas 4T2010 60 50 40 30 20 10 0 U/V 4T2010
RESIDENCIAL PLUS
RESIDENCIAL
12
42 8%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
MEDIA
50 26%
|
TRADICIONAL
Guadalajara
32%
54 34%
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
E
2.5
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 5.2% de velocidad y 1.5 unidades vendidas al mes por proyecto esto, presentando un tamaño promedio por proyecto de 54 unidades (stock disponibles) El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Media, con 2.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 2.5%.
2.0 1.5 1.0
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 14 meses agotar el stock en el corredor Vallarta (Eje Poniente). Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 21 meses para que agote su stock presentando un tamaño promedio por proyecto de 56 unidades y una velocidad de ventas de 2.5%; mientras que el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en 9 meses respecto a un tamaño promedio por proyecto de 80 unidades y una velocidad de ventas de 5.2%.
0.5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
2,3
0,9
1,2
2,5%
8,0%
5,2%
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
94
C orredor V allarta E je P oniente (Z apopan y G uadalajara ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
MEDIA
56
48
56
2,5%
21
$1.124.500
$7.238
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES
184
68
26
8,0%
11
$1.710.244
$13.178
160
21
80
5,2%
9
$3.295.000
$18.546
400
137
54
5,2%
14
$2.043.248
$12.987
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial Plus de 26.2%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se presenta un incremento de 0.4%. El segmento de Vivienda Residencial se reporta estable en sus valores de venta. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $7, 238 para el segmento de Vivienda Media, los $13,178 para el segmento Residencial, hasta los $18,546 para el segmento Residencial Plus.
95
V alores de venta promedio por segmento $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$1.120.000
$1.710.000
$2.611.462
Valor MXN Prom. 4T2010
$1.124.500
$1.710.244
$3.295.000
0,4%
0,0%
26,2%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)
E
l corredor Pedro Parra Centeno se ubica al sur de la Ciudad de Guadalajara, específicamente en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Este corredor participa con el 5% de los proyectos activos concernientes al mercado de vivienda Horizontal (Casas) abarcando 10 proyectos. El valor de venta promedio para este corredor es de $524,939 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 1 recamara la que mayor participación presenta.
97
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
VALORES DE VENTA OFERTADOS Este corredor presenta 1,378 unidades disponibles que representan el 5.1%del stock total del mercado de vivienda Horizontal de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. 5,1%
C. Pedro Parra Centeno
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 40% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Media que concentra el mismo 40% de los proyectos, el restante 20% de los proyectos activos dentro del corredor pertenece al segmento de Vivienda Tradicional.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
94.9%
98
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Media
20%
Popular 40%
Tradiconal
40%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS
E
n el corredor Pedro Parra Centeno se presento una disminución considerable en el número de unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre de 2010 de prácticamente el 50% al pasar de 1,250 unidades vendidas durante el tercer trimestre a únicamente 527 unidades comercializadas durante el cuarto trimestres de 2010. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades, representando el 71% de las mismas; el 25% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional. El 4% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestres de 2010 corresponde al segmento de vivienda Media equivalentes a 20 unidades.
99
E volución de las unidades vendidas
U nidades vendidas 4T2010
1400
400
1200
350
1000
300 250
800
200
600
150
400
100
200 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
50 3T2010
4T2010
1.250
527
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
4%
25 %
71 %
MEDIA
TRADICIONAL
POPULAR
20
133
374
www.tinsamexico.mx
VELOCIDADES DE VENTA
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
E
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara únicamente 6 meses agotar el stock en el corredor Pedro Parra Centeno. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 9 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 768 unidades y una velocidad de ventas de 8%; mientras que el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 4 meses presentando un tamaño promedio por proyecto de 388 unidades y una velocidad de 15.1%.
18%
400
n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 12.9% de velocidad y 18 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un tamaño de proyecto promedio de 410 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 31 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 8%.
16%
350
14%
300
12%
250
10%
200
8%
150
6%
100
4%
50 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
2% POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
31
22
2
8,0%
15,1%
15,5%
0%
100
C orredor P edro P arra C enteno (T lajomilco de Z uñiga ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
POPULAR
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
3.071
1.180
768
8,0%
9
$248.000
$6.249
TRADICIONAL
775
159
388
15,1%
4
$505.400
$8.089
MEDIA
294
39
74
15,5%
6
$821.417
$8.077
4.140
1.378
410
12,9%
6
$524.939
$7.472
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta una disminución considerable para el segmento de Vivienda Tradicional de -9.7%; así mismo el segmento de Vivienda Popular disminuyo sus valores en -1.7%; mientras que el único aumento se presento en el segmento de Vivienda Media y este fue de 4.7% Por metro cuadrado, los precios se presentan desde los $6,249 para la vivienda del segmento Popular, los $7,089 para el segmento de Viviendas Tradicional, hasta los $8, 077 para el segmento de Vivienda Media.
V alores de venta promedio por segmento
101
900 800 700 500 500 400 300 200 100 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
Valor MXN Prom. 3T2010
$252.300
$559.400
$784.200
Valor MXN Prom. 4T2010
$248.000
$505.400
$821.417
-1,7%
-9,7%
4,7%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA A CHAPALA
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CARRETERA A CHÁPALA (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA E IXTLAHUACÁN DE LOS MEMBRILLO)
E
l corredor Carretera a Chápala se ubica al Suroeste de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, éste abarca dos municipios: Tlajomulco de Zúñiga e Ixtlahuacán de los Membrillo. El corredor participa con 9 proyectos activos que representan el 4.5% del mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. Presenta un valor de venta promedio de $292,285; encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.
103
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
VALORES DE VENTA OFERTADOS
E
ste corredor concentra el 12.6% de las unidades disponibles del mercado con 3,395 unidades, ocupando el tercer lugar entre los corredores con mayor stock disponible.
12.6%
20%
Corredor Adolfo Horn Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 78% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 11% de los proyectos y con 1 proyecto activo dentro del corredor equivalente al mismo 11% aparece la vivienda del segmento Económico.
40%
40% 87.4%
104
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
11%
2, 20%
Popular
5,1%
Económica
11%
Tradicional
78% 94.9%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS
E
l corredor carretera a Chápala registra una disminución considerable en el número de unidades vendidas de prácticamente el 50% al pasar de 1,198 unidades vendidas en el tercer trimestre de 2010 a únicamente 642 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades vendidas, representando el 88% de las mismas; el 8% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, mientras que con 22 unidades vendidas en el cuarto trimestre equivalentes al 3% aparece el segmento de Vivienda Económica.
105
E volución de las unidades vendidas
U nidades vendidas 4T2010
1,400
600
1,200
500
1,000
400
800
300
600
200
400
100
200 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
1,198
642
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
3%
8%
88 %
ECONOMICA
TRADICIONAL
POPULAR
22
53
567
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
25
En cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 5.2% de velocidad y 11 unidades vendidas al mes por proyecto, esto contemplando el tamaño promedio por proyecto de 596 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 22 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 8.6%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 34 meses agotar el stock en el corredor Carretera a Chápala. Para el segmento de Vivienda Económica se estima el mayor tiempo de 60 meses para que agote su stock, contemplando un tamaño promedio por proyecto de 460 unidades para este segmento y una velocidad de ventas de 1.6%; mientras que el segmento de Vivienda Popular que presenta un tamaño promedio por proyecto de 827 unidades, se estima que agote su stock en 18 meses al presentar una velocidad de ventas de 8.6%.
20 15 10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
ECONÓMICA
POPULAR
TRADICIONAL
7
22
4
1,6%
8,6%
5,2%
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
106
C orredor CARRETERA A CHÁPALA (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA E IXTLAHUACÁN DE LOS MEMBRILLO) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
ECONÓMICA POPULAR TRADICIONAL TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
460
440
460
1,6%
60
$204.900
$5.392
5.790
2.849
827
8,6%
18
$255.756
$6.049
500
106
500
5,2%
25
$416.200
$6.429
6.750
3.395
596
5,2%
34
$292.285
$5.957
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reportan disminuciones de -2.8% para el segmento de Vivienda Popular y de -1.5% para el segmento de vivienda Tradicional; mientras que el segmento de Vivienda Económica reporta su primera participación en este corredor en el cuarto trimestre de 2010.
Por metro cuadrado los precios de venta se presentan desde los $5,392 para el segmento de Vivienda Económica, los $6,049 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $6,429 para la Vivienda del segmento Tradicional.
107
V alores de venta promedio por segmento $ 450,000,000 $ 400,000,000 $ 350,000,000 $ 300,000,000 $ 250,000,000 $ 200,000,000 $ 150,000,000 $ 100,000,000 $ 50,000,000 0
ECONÓMICA
Valor MXN Prom. 3T2010 Valor MXN Prom. 4T2010
$204.900
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
POPULAR
TRADICIONAL
$263.194
$422.750
$255.756
$416.200
-2,8%
-1,5%
www.tinsamexico.mx
CORREDOR SAN ISIDRO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR SAN ISIDRO (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)
E
l corredor San Isidro se ubica al Norponiente de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios tanto de Zapopan como de Guadalajara; en la zona en que se ubica este corredor encontramos participación del mercado de vivienda Vertical (departamentos), aunque en este apartado solo retomaremos el mercado de casas (Horizontal), del cual el corredor presenta una participación del 4.5% de los proyectos activos, de los cuales el valor de venta promedio es de $2, 362,594 encontrando tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.
109
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
l corredor San Isidro concentra únicamente el 0.5% del stock disponible de todo el mercado de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, equivalente a 125 unidades.
0.5%
Corredor San Isidro Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 78% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento Residencial que concentra el 11% de los proyectos; el 11% de los proyectos restantes pertenecen al segmento Residencial Plus.
99.5%
110
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
11% 11%
78%
Media Residencial Residencial Plus
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS
E
l corredor San Isidro muestra una disminución importante en el número de unidades vendidas al pasar de 92 unidades comercializadas en el tercer trimestre de 2010 a únicamente 42 unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades, concentrado el 92% de las mismas, el segmento Residencial concentra el 7% de las unidades vendidas; mientras que el segmento Residencial Plus solo desplazo una unidad en el trimestre.
100 80 60 40 20 0 U/Vendidas
3T2010
4T2010
92
42
111
U nidades vendidas 4T2010 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
1%
7%
RESIDENCIAL PLUS
U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
1
RESIDENCIAL
92 %
MEDIA
3
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
39
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA
E
2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,9 0,8 0,6 0,4 0,2 0
l corredor presenta una velocidad de de ventas promedio de 11.8% y una unidad vendida al mes por proyecto, esto con proyectos de tamaño promedio de 55 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media es el que presenta el mejor comportamiento de ventas dentro del corredor al presentar 1.8 unidades vendidas al mes por proyecto con una velocidad de ventas del 10%. Analizando los resultados del cuarto trimestre del 2010 y de continuar el corredor con los mismos ritmos de venta se estima que tomara 11 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 22 meses para agotar su stock, este segmento presenta un tamaño promedio por proyecto de 5 unidades y una velocidad de ventas de 3.6%; el segmento Residencial se estima con el menor número de meses para que termine su stock, 2 meses, este segmento presenta una velocidad de ventas promedio de 20% con un tamaño promedio por proyecto de 41 unidades.
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
25% 20% 15% 10% 5% MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1,8
1,0
0,2
10,0%
21,7%
3,6%
0%
112
CORREDOR SAN ISIDRO (ZAPOPAN Y GUADALAJARA) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
MEDIA
834
119
119
12,9%
9
$1.027.782
$9.497
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES
41
2
41
20,0%
2
$1.860.000
$10.475
5
4
5
3,6%
22
$4.200.000
$20.538
880
125
55
12,2%
11
$2.362.594
$13.503
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA
E
l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010 un decremento considerable de -11.6% para el segmento Residencial, mientras que el segmento de Vivienda Media también reporta un decremento en sus valores el cual es de -5.4%. El segmento Residencial Plus presenta su primera participación en el corredor durante el cuarto trimestre de 2010. Para los valores de venta por metro cuadrado tenemos que se encuentran desde los $9,497 para el segmento de Vivienda Media, los $10,475 para el segmento Residencial, hasta los $20,538 para el segmento Residencial Plus.
V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$1.086.333
$2.103.625
Valor MXN Prom. 4T2010
$1.027.782
$1.860.000
-5,4%
-11,6%
Variación
▪ C onsultoría ▪
113
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
$4.200.000
|
Guadalajara
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CORREDOR TONALÁ CENTRO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR TONALÁ CENTRO (TONALÁ)
E
l Corredor Tonalá Centro se ubica al Poniente de la Ciudad de Guadalajara y participa con 9 proyectos activos que representan 4.5% de los proyectos del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) de Guadalajara y su Zona Metropolitana. Presenta un valor de venta promedio por unidad de $709,150; en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 Reamaras, siendo la de 3 Dormitorios la que mayor participación presenta.
115
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor participa con el 2.8% de las unidades disponibles del mercado, al contar con 749 unidades. 2.8%
Corredor Tonalá Centro
Los segmentos económicos que mayor número de proyectos concentran son el de Vivienda Media y el de Vivienda Tradicional que acaparan el 33% de los mismos respectivamente, continúa en el rubro el segmento de Vivienda Popular que acapara el 22% de los proyectos; mientras que el segmento dentro del segmento Residencial solo existe precia de 1 proyecto dentro del corredor.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
97.2%
116
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
11%
Media Popular
33% 22%
Media Tradicional
33%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor muestra un significativo repunte al comparar las 616 unidades comercializadas en el cuarto trimestre con las 359 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010. Observamos que el 55% de las unidades vendidas corresponden al segmento de Vivienda Tradicional; el segmento de Vivienda Popular concentra el 24% de las unidades comercializadas, con el 21% de las mismas corresponde al segmento de Vivienda Media; mientras que en el segmento Residencial solo se reportaron 5 unidades vendidas.
700 600 500 400 300 200 100 0 U/Vendidas
3T2010
4T2010
359
610
117
U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
1%
21%
RESIDENCIAL
MEDIA
5
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
128
|
Guadalajara
24%
POPULAR 146
55%
TRADICIONAL 336
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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
L
a velocidad de venta promedio para el corredor es de 11.4% con un promedio de 12 unidades vendidas al mes por proyecto; esto contemplando un tamaño promedio por proyecto de 237 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional es el que reporta el mejor comportamiento de ventas con 20 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 20.4%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Residencial se estima el mayor tiempo con 18 meses, esto presentando un tamaño promedio por proyecto de 150 unidades y una velocidad de ventas de 4.5%, mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 1 mes de venta con un tamaño promedio por proyecto de 171 unidades y una velocidad de ventas de 20.4%
25
25%
20
20%
15
15%
10
10%
5
5%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
0% POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
16
20
10
2
7,7%
20,4%
12,9%
4,5%
118
C orredor T onalá C entro (T onalá ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
801
419
401
7,7%
13
$314.333
$6.484
TRADICIONAL
683
69
171
20,4%
1
$479.500
$7.269
MEDIA
903
231
226
12,9%
6
$950.364
$9.486
RESIDENCIAL
150
30
150
4,5%
18
$1.583.000
$11.179
2.537
749
237
11,4%
9
$831.799
$8.605
TOTALES
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
E
l comportamiento de los valores de venta promedio reporta decrementos de -5% para el segmento de Vivienda Tradicional y de 4.7% para el segmento de Vivienda Media, el segmento de Vivienda Popular incremento sus precios en 1.4%, mientras que el segmento Residencial mantuvo estables sus precios de venta promedio. Por metro cuadrado los precios se presentan desde lo $6,484 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,269 para la vivienda Tradicional, los $9,486 hasta $11,179 para el segmento Residencial.
V alores de venta promedio por segmento
119
$ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
RESIDENCIAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$310.000
$504.625
$996.925
$1.583.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$314.333
$479.500
$950.364
$1.583.000
1,4%
-5,0%
-4,7%
0,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR HUENTITAN
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR HUENTITÁN (GUADALAJARA)
E
l corredor Huentitán se ubica en la zona Norte de la Ciudad de Guadalajara, participa con 8 proyectos activos que representan el 4% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio de venta en este corredor es de $1, 349,508; en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 3 dormitorios la que mayor participación presenta.
121
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
S tock disponible
E
ste corredor solo participa con el 0.3% del stock disponible de todo el mercado de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana equivalente a 70 unidades.
0,3% Corredor Huentitán Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
La mayor concentración de los proyectos activos en el corredor se presenta en el segmento de Vivienda Media con 75% de los proyectos; los segmentos Residencial y Residencial Plus participan con 1 proyecto respectivamente lo que equivale al 13%.
99,7%
122
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico Media 13%
Residencial Residencial Plus
13%
75%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
S
e observa una disminución en el número de unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre debido a que en el tercer trimestre se reportaron 89 unidades comercializadas en tanto que para el cuarto trimestre se reportaron 32 ventas. El segmento económico que mayor número de ventas presento fue el de Vivienda Media concentrando el 81% de las mismas, le sigue el segmento Residencial en el que se concentraron el 10% de las ventas; mientras que el segmento Residencial Plus solo reporto 3 unidades vendidas las cuales representan el 9% restante.
123
E volución de las unidades vendidas 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
E volución de las unidades vendidas 30 25 20 15 10 5
3T2010
4T2010
89
32
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
3
9%
10%
81%
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
MEDIA
3
26
www.tinsamexico.mx
VELOCIDADES DE VENTA.
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
L
a velocidad de venta promedio que presenta el corredor Huentitán es de 8.8% comercializando en promedio 1 unidad al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 33 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media reporta el mejor comportamiento de ventas al presenta 1.4 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 13.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 13 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial se estima el mayor tiempo de 24 meses con un tamaño promedio por proyecto de 24 unidades y una velocidad de ventas de 1%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 4 meses de venta presentando un tamaño promedio de 60 unidades y una velocidad de ventas de 13.7%
1,6
16%
1,4
14%
1,2
12%
1,0
10%
0,8
8%
0,6
6%
0,4
4%
0,2
2%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1,4
1,0
1,1
13,7%
6,1%
6,6%
0%
124
C orredor H uentitán (G uadalajara ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
MEDIA
362
36
60
13,7%
4
$932.361
$9.796
RESIDENCIAL
24
24
24
6,1%
24
$1.435.000
$10.361
RESIDENCIAL PLUS
16
10
16
6,6%
10
$5.350.000
$30.571
TOTALES
402
70
33
8,8%
13
$2.572.454
$16.910
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
n cuanto a los valores de venta promedio éstos, solo reporta un decremento en el segmento de Vivienda Medio de -3.1% mientras que los demás segmentos con participación dentro del corredor se muestran estables en comparación con el tercer trimestre. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $9,976 para el segmento de Vivienda Media, los $10,361 para el segmento residencial hasta los $30,571 para las viviendas del segmento Residencial Plus.
125
V alores de venta promedio por segmento $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$962.677
$1.435.000
$5.350.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$932.361
$1.435.000
$5.350.000
-3,1%
0%
0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR MARIANO OTERO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR MARIANO OTERO (ZAPOPAN)
E
l corredor Mariano Otero se ubica al Sur poniente de la Ciudad del municipio de Zapopan y se delimita hacia el Suroeste por la Avenida Mariano Otero y hacia el Norte par el Periférico Poniente Gómez Morín; participa con 7 proyectos activos que representan el 3.5% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $1, 653,957; en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 dormitorios la que mayor participación presenta.
127
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor solo participa con el 0.6% de las unidades disponibles de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas) presentando 167 unidades disponibles.
0.6%
Corredor Mariano Otero Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
El 86% de los proyectos activos en el corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media; el 14% restante corresponde al segmento Residencial.
99.4%
128
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
14%
Media Residencial
86%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
E
l corredor Mariano Otero reporto una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 213 unidades en el tercer trimestre a 75 unidades comercializadas en el cuarto trimestres de 2010. El segmento de Vivienda Media concentra el 89% de las unidades vendidas durante el cuarto trimestre, el 11% restante de las unidades corresponden al segmento Residencial.
129
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas
250 80
200
70
150
60
100
40
50 30
50 0 U/Vendidas
20 Stock 3T2010
Stock 4T2010
213
75
10 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
100%
89%
RESIDENCIAL
MEDIA
8
67
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
l corredor presenta una velocidad de ventas promedio de 15.7% y 4 unidades venidas al mes por proyecto contemplando un tamaño promedio por proyecto de 94 unidades (stock inicial). El segmento Residencial presenta el mejor comportamiento de ventas al desplazar 3 unidades por proyecto con una velocidad de 21.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 5 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial se estima que agote su stock en 3 meses debido a que los participa con un proyecto con 8 unidades de stock inicial y una velocidad de ventas de 21.7%.
5
25%
4
20%
3
15%
2
10%
1
5%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
MEDIA
RESIDENCIAL
4
3
9,7%
21,7%
0%
130
C orredor M ariano O tero (Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
MEDIA RESIDENCIAL TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
1083
159
181
9,7%
7
$912.914
$9.235
8
8
8
21,7%
3
$2.395.000
$11.975
1091
167
94
15,7%
5
$1.653.957
$10.605
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
l comportamiento de los valores de venta promedio reporta un decremento para el segmento de vivienda Media de -0.8%; mientras que el segmento residencial se reporta estable en sus precios de venta. Por metro cuadrado los precios se presentan de la siguiente forma: los $9,235 para el segmento de Vivienda Media y los $11,975 para el segmento Residencial.
V alores de venta promedio por segmento
131
$ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$920.071
$2.395.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$912.914
$2.395.000
-0.8%
0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR PERIFÉRICO SUR
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR PERIFÉRICO SUR (TLAQUEPAQUE Y TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)
E
l corredor periférico sur se ubica la Sur de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo conforman abarca dos municipios Tlaquepaque y Tlajomulco de Zúñiga, presenta 6 proyectos activos que representan el 3% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $597.612 y en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.
133
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor participa en el mercado con el 2.2% de la oferta toral de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 587 unidades disponibles. 2.2%
Corredor Periferico Sur
El 50% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Media, el 33% corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, el 17% restante de los proyectos corresponden al segmento de Vivienda Popular.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
97.8%
134
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
17%
Media Tradicional Popular
33% 50%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el corredor Periférico Sur muestra un repunte considerable al pasar de 369 unidades comercializadas durante el tercer trimestre de 2010 a 691 unidades durante el cuarto trimestre. El 51% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, el segmento de Vivienda Media concentra el 40% de las mismas; mientras que en el segmento de Vivienda Popular concentra el 9% restante de las unidades vendidas.
135
E volución de las unidades vendidas
U nidades vendidas 4T2010
800
400
700
350
600
300
500
250
400
200
300
150
200
100
100
50
0
0
U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
369
691
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
U/V 4T2010
|
Guadalajara
9%
40 %
51 %
POPULAR
MEDIA
TRADICIONAL
61
273
357
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
L
a velocidad de venta promedio que presenta el corredor Huentitán es de 15% comercializando en promedio 21 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 417 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 18.9%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 5 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 11 meses con un tamaño promedio por proyecto de 550 unidades y una velocidad de ventas de 13.8%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 1 mes de venta presentando un tamaño promedio de 104 unidades y una velocidad de ventas de 18.9%.
20%
40 35
15%
30 25
10%
20 15
5%
10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
10
30
23
13,9%
18,9%
12,2%
0%
136
C orredor P eriférico S ur (T laquepaque y T lajomulco de Z úñiga ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
550
227
550
13,8%
11
$281.000
$4.957
TRADICIONAL
802
104
401
18,9%
1
$479.498
$7.422
MEDIA
903
256
301
12,2%
3
$735.822
$8.969
TOTALES
2255
587
417
15,0%
5
$498.773
$7.116
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
l segmento de Vivienda Tradicional reporta un incremento considerable en sus valores de venta promedio de 15.7%, mientras que el segmento de Vivienda Media reporto un incremento del 7.9% y el segmento de Vivienda Popular se reporto estable al incrementar sus valores en solo 0.5% Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $4,957 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,422 para el segmento Tradicional, hasta los $8,969 para el segmento de Vivienda Media.
137
V alores de venta promedio por segmento $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
MEDIA
Valor MXN Prom. 3T2010
$279.500
$414.333
$681.875
Valor MXN Prom. 4T2010
$281.000
$479.498
$735.822
0,5%
15,7%
7,9%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CENTRO OREINTE (CASAS)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR CENTRO ORIENTE (GUADALAJARA)
E
l corredor Centro Oriente participa con el 2.5% del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) equivalente a 5 proyectos activos, presenta un valor de venta promedio por unidad de $1, 218,563 y en él solo encontramos tipologías de 3 Recamaras.
139
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
l corredor Centro Oriente presenta 156 unidades disponibles al cierre del cuarto trimestre de 2010; mismas que representan solo el 0.6% de la oferta disponible del mercado de casas.
0.6%
Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
El 80%de los proyectos activos del corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media; el 20% restante corresponde al segmento de Vivienda Residencial Plus.
99.4%
140
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Media
20%
Residencial Plus
80%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el corredor muestra un ligero al comparar las 56 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 con las 49 unidades comercializadas en el tercer trimestre. El segmento de Vivienda Media concentra el 98% de las unidades comercializadas durante el cuarto trimestre; el 2% restante corresponde al segmento Residencial Plus.
141
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas 60
58
50
56 54
40
52
30
50
20
48
10
46 44 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
0 3T2010
4T2010
49
56
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
U/V 4T2010
Guadalajara
98%
2%
MEDIA
RESIDENCIAL PLUS
55
1
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 10 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 12 meses con un tamaño promedio por proyecto de 9 unidades y una velocidad de venta de 4.5%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 8 meses de venta presentando un tamaño promedio de 87 unidades y una velocidad de ventas de 9.8%
12%
5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0
l corredor Centro Oriente reporta una velocidad de venta promedio de 7.2% y 2.5 unidades vendidas al mes por proyecto, con un tamaño promedio por proyecto de48 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media es el que reporta el mejor comportamiento de ventas con 4.6 unidades vendidas al mes por proyecto con una velocidad de ventas del 9.8%.
10% 8% 6% 4% 2%
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
MEDIA
RESIDENCIAL PLUS
4,6
0,4
9,8%
4,5%
0%
142
C orredor C entro O riente (G uadalajara ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
MEDIA RESIDENCIAL PLUS TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
346
151
87
9,8%
8
$862.400
$8.937
9
5
9
4,5%
12
$2.900.000
$15.508
355
156
48
7,1%
10
$1.881.200
$12.223
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
E
n cuanto a los valores de venta promedio, éstos reportan un incremento considerable del 13.4% para el segmento de Vivienda Media, mientras que el segmento de Vivienda Residencial Plus muestra estabilidad en sus valores de venta. Por metro cuadrado, los precios se reportan de la siguiente forma: los $8,937 para el segmento de Vivienda Media y los $15,508 para el segmento Residencial.
V alores de venta promedio por segmento
143
$ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$862.400
$2.900.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$978.357
$2.900.000
13,4%
0,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR TALÁ
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR TALA
E
l corredor Tala se ubica al poniente de la Ciudad de Guadalajara, presenta únicamente 4 proyectos activos que representan el 2% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $280,884 y en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.
145
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor participa en el mercado con el 3.5% de la oferta total de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 956 unidades disponibles. 3.5%
Corredor Tala
El 75% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Popular, el 25% restante de los proyectos corresponden al segmento de Vivienda Tradicional.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
96.5%
146
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Popular 25%
Tradicional
75%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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E volución de las unidades vendidas
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el corredor Tala muestra un repunte considerable al pasar de 278 unidades comercializadas durante el tercer trimestre de 2010 a 485 unidades durante el cuarto trimestre. El 97% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular; mientras que en el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 3% restante de las unidades vendidas.
600 500 400 200 100 0 U/Vendidas
3T2010
4T2010
278
485
147
U nidades vendidas 4T2010 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
97 %
3% POPULAR
TRADICIONAL
470
15
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
16
La velocidad de venta promedio que presenta el corredor Tala es de 5% comercializando en promedio 19 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 243 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 5 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 5.6%.
14 12
6%
10 8
5%
6
4%
4
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 18 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 20 meses con un tamaño promedio por proyecto de 385 unidades y una velocidad de ventas de 4.4%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 16 meses de venta presentando un tamaño promedio de 100 unidades y una velocidad de ventas de 5.6%.
3%
2 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
POPULAR
TRADICIONAL
14
5
4,4 %
5,6 %
2% 1% 0%
148
C orredor T ala STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
POPULAR TRADICIONAL TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
1.155
876
385
4,4%
20
$260.426
$5.284
100
80
100
5,6%
16
$465.000
$5.747
1.255
956
243
5,0%
18
$362.713
$5.747
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
l segmento de Vivienda Popular reporta un incremento en sus valores de venta promedio del 3.3%, mientras que el segmento de Vivienda Tradicional reporta sus valores estables con respecto al tercer trimestre de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,284 para la Vivienda Popular hasta $5,747 para el segmento de de Vivienda Tradicional.
V alores de venta promedio por segmento
149
$ 500,000 $ 400,000 $ 300,000 $ 200,000 $ 100,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$252.000
$465.000
Valor MXN Prom. 4T2010
$260.426
$465.000
3,3%
0,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
CORREDOR EL SALTO
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR EL SALTO
E
l corredor Tala se ubica al Sureste de la Ciudad de Guadalajara, presenta únicamente 4 proyectos activos que representan el 2% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $338,715 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.
151
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor participa en el mercado con el 4.8% de la oferta total de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 1,296 unidades disponibles. 4.8%
Corredor El Salto
El 50% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Popular; el 50% restante corresponden al segmento de Vivienda Tradicional.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
95.2%
152
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Popular 50%
Tradicional
50%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el corredor El Salto muestra una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 706 unidades al cierre del tercer trimestre a 660 unidades comercializadas en el cuarto trimestre de 2010. El 64% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional; mientras que en el segmento de Vivienda Popular concentra el 36% restante de las unidades vendidas.
153
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas
640
450 400 350 300 250 200 150 100 50
630
0
710 700 690 680 670 660 650
U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
706
660
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
U/V 4T2010
|
Guadalajara
36%
64%
MEDIA
RESIDENCIAL PLUS
236
425
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
L
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 41 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 73 meses con un tamaño promedio por proyecto de 330 unidades y una velocidad de ventas de 8.2%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 10 meses de venta presentando un tamaño promedio de 550 unidades y una velocidad de ventas de 11%.
12%
40
a velocidad de venta promedio que presenta el corredor El Salto es de 9.6% comercializando en promedio 20 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 880 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 36 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 11%.
10%
30
8% 6%
20
4%
10
2%
0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
POPULAR
TRADICIONAL
4
36
8,2%
11,0%
0%
154
C orredor E l S alto STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
POPULAR
660
598
330
8,2%
73
$284.330
$5.967
TRADICIONAL
1100
698
550
11,0%
10
$393.100
$7.075
TOTALES
1.760
1.296
880
9,6%
41
$338.715
$6.521
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
VALORES DE VENTA.
E
n cuanto a los valores de venta promedio el segmento de Vivienda Popular reporto un incremento del 4.3; el segmento de Vivienda Tradicional reporto un decremento en sus valores de -2.9%. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,967para la Vivienda Popular hasta $7,075 para el segmento de de Vivienda Tradicional.
V alores de venta promedio por segmento
155
$ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
POPULAR
TRADICIONAL
Valor MXN Prom. 3T2010
$272.500,00
$405.000,00
Valor MXN Prom. 4T2010
$284.330,00
$393.100,00
4,3%
-2,9%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR PROVIDENCIA
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
www.tinsamexico.mx
CORREDOR PROVIDENCIA (GUADALAJARA Y ZAPOPAN)
E
l corredor Providencia se ubica en una de las zonas con mayor plusvalía de la Ciudad de Guadalajara, se delimita hacia el sur por la Avenida Vallarta, hacia el Oriente por la Avenida Adolfo López Mateos y hacia el norte y Poniente por la Avenida Patria; se establece como el Corredor con mayor importancia dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos), al concentrar el 38% de los proyectos activos de este mercado. Este corredor presenta un valor de venta promedio ponderado de $7, 121,712 por unidad; en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 Recamaras; el 80% de estas corresponde a la tipología de 2 Dormitorios.
157
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste corredor concentra 31.6% de las unidades en venta de todo el mercado de departamento de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al contar con 124 unidades disponibles.
Corredor Providencia 31.6%
En cuanto a la distribución de proyectos activos el mayor número de estos se concentra en el segmento Residencial Plus que acapara el 94 % de los mismos, el 6% restante pertenece al segmento Residencial.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
68.4%
158
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico 6.3%
Residencial Plus Residencial
93.2%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
www.tinsamexico.mx
UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor Providencia muestra un considerable repunte al comercializar 77 unidades al cierre del cuarto trimestre de 2010, tomando en cuenta que durante el tercer trimestre solo se reportaron 32 unidades vendidas. El segmento Residencial no reporto ventas durante el cuarto trimestre, por lo cual el 100% de las ventas se concentraron el segmento Residencial Plus.
E volución de las unidades vendidas 100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
159
E volución de las unidades vendidas
3T2010
4T2010
32
77
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
RESIDENCIAL PLUS 77
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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
3.0
ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 4.7% y 1 unidad vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 28 unidades (stock inicial). El segmento Residencial Plus es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 2 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 9.4%. De acuerdo a los resultados registrados en el cuarto trimestre de 2010 no es posible estimar el tiempo que tomara agotar el stock en el Corredor debido a que el segmento Residencial no reporto ventas durante el trimestre; únicamente para el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en los próximos 5 meses presentando un tamaño promedio por proyecto de 27 unidades y una velocidad de ventas de 9.4%.
2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
0
2
0,0%
9,4%
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
160
C orredor P rovidencia (G uadalajara y Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES
▪ C onsultoría ▪
STOCK INICIAL
STOCK DISPONIBLE
PRECIOS
TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
30
1
30
0,0%
S/D
$2.288.448
$19.423
402
123
27
9,4%
5
$7.482.403
$39.468
432
124
28
4,7%
S/D
$7.121.712
$38.076
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
L
os valores de venta promedio reportan incrementos en ambos segmento económicos con participación dentro del Corredor: para el segmento Residencial de 6.7%, mientras que el segmento Residencial Plus incremento sus precios de venta en 2.6%. Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $19, 423 para el segmento Residencial hasta los $39, 468 para el segmento Residencial Plus.
V alores de venta promedio por segmento
161
$ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$2.145.750
$5.011.629
Valor MXN Prom. 4T2010
$2.288.448
$5.139.651
6,7%
2,6%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR GUADALAJARA CENTRO (VERTICAL)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR GUADALAJARA CENTRO
E
ste corredor se presenta como el más céntrico de todo el mercado de vivienda de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana su ubicación se delimita: hacia el Norte por la Avenida Hidalgo, hacia el Oriente por la Calzada Independencia; hacia el Poniente por la Avenida Adolfo López Mateos y hacia el Sur Por la Avenida Niños Héroes. En él se encontraron 13 proyectos activos que representan el 31% del total de proyectos del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos); presenta un valor de venta promedio ponderado de $3, 577,383 por unidad. Las tipologías ofertadas en este corredor son de 1, 2 y 3 Recamaras; el 62% de las mismas corresponde a la de 2 Dormitorios.
163
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
ste Corredor concentra el mayor número de unidades en venta en el cuarto trimestre de 2010, con el 32.7% del stock disponible de todo el mercado de vivienda Vertical (Departamentos), equivalente a 128 unidades en venta.
Corredor Centro Guadalajara 32.7%
El segmento Residencial Plus concentra el mayor número de proyectos activos dentro del corredor concentrando el 69% de los mismos; el segmento Residencial concentra el 23% de los proyectos activos, en tanto que el segmento de Vivienda Media participa únicamente con un proyecto dentro del Corredor.
Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
67.3%
164
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
7.7%
Residencial Plus Residencial
23.1%
Media
69.2%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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UNIDADES VENDIDAS.
E
n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor Guadalajara Centro indica un notable repunte al pasar de 27 unidades vendidas en el tercer trimestre del año a 165 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre de 2010. El segmento Residencial no reporto ventas durante el cuarto trimestre; mientras que el segmento residencial Plus concentro el 98% de las unidades vendidas. El 2% restante corresponde al segmento de Vivienda Media.
165
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
27
165
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
U/V 4T2010
|
Guadalajara
2%
98%
MEDIA
RESIDENCIAL PLUS
3
162
www.tinsamexico.mx
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 12% y 2 unidades vendidas al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 31 unidades (stock inicial). El segmento Residencial Plus es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 6 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 34.5%. De acuerdo a los resultados registrados en el cuarto trimestre de 2010 se estima que tomara 18 mese agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 35 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 38 unidades y una velocidad de ventas 1.4%; mientras que para el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en tan solo 1 mes de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 45 unidades y una velocidad de ventas de 34.6%.
7
40%
6
35% 30%
5
25%
4
20%
3
15%
2
10%
1 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
5% MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1
0
6
1,4%
0,0%
34,5%
0%
166
C orredor G uadalajara C entro STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
STOCK DISPONIBLE
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
MEDIA
38
32
38
1,4%
35
$1.086.042
$12.291
RESIDENCIAL
29
16
10
0,0%
S/D
$2.148.841
$15.447
RESIDENCIAL PLUS
402
80
45
34,6%
1
$3.915.937
$21.474
TOTALES
469
128
31
12,0%
18
$3.577.383
$20.357
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
E
n cuanto a los valores de venta, estos reportan un decremento notable para el segmento Residencial de -30%; en tanto que el segmento Residencial Plus incremento sus valores de venta en un 6%. El segmento de Vivienda Media reporta su primera participación durante el cuarto trimestres de 2010. Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $12,291 para el segmento de Vivienda Media, los $15,447 para el segmento Residencial hasta llegar a los $21,474 para el segmento Residencial Plus.
167
V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0
MEDIA
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
$3.027.225
$3.655.220
$1.086.042
$2.115.378
$3.874.965
0,0%
-30,1%
6,0%
Valor MXN Prom. 3T2010 Valor MXN Prom. 4T2010 Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR PERIFERICO PONIENTE
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE (ZAPOPAN)
E
ste corredor participa con 6 proyectos activos que representan el 14.3% de los proyectos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio ponderado que presenta es de $6, 570,000 por unidad, ya que el único segmento que participa dentro del mismo es el residencial Plus. En el corredor encontramos tipologías de 3 y 4 Recamaras; de las cuales 98% corresponde a la de 3 Dormitorios.
169
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
l corredor Periférico Poniente reporta 63 unidades disponibles que representa el 16.1% de la oferta del mercado de Departamentos de la Ciudad y si Zona Metropolitana.
16%
Corredor Periferico Poniente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)
El 100% de los proyectos activos dentro del corredor corresponde al segmento Residencial Plus.
84%
170
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico Residencial Plus
100%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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UNIDADES VENDIDAS.
S
e reporta una disminución en número de unidades vendidas con relación al tercer trimestre de 2010 al pasar de 13 a únicamente 9 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre El 100% de las ventas se reporto en el segmento Residencial, ya que este es el único segmento que participa dentro del corredor.
171
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
15
10
5
0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
13
9
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
U/V 4T2010
|
Guadalajara
100%
RESIDENCIAL PLUS 9
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VELOCIDADES DE VENTA.
U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
E
ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 4.2% y 1 unidad vendida al mes por proyecto, esto con un tamaño promedio por proyecto de 42 unidades (stock Inicial). El segmento residencial Plus que predomina dentro del corredor presenta una velocidad de 4.2% y 1 unidad vendida al mes por proyecto. Se estima que el stock disponible del corredor Periférico poniente se agote en un aproximado de 21 meses en venta
1.25
5%
1.0
4%
0.75
3%
0.5
2%
0.25
1%
0
0%
RESIDENCIAL PLUS
U VEND /MES / PROY 4T2010
1
VEL. VTA (%) 4T2010
4.2%
172
C orredor P eriférico P oniente (Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
STOCK DISPONIBLE
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
RESIDENCIAL PLUS
252
63
42
4,2%
21
$6.570.000
$19.977
TOTALES
252
63
42
4,2%
21
$6.570.000
$19.977
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
L
os valores de venta promedio reportan un decremento de -4.7% con respecto al tercer trimestre.
Para el corredor Periférico Poniente el valor promedio por metro cuadrado se reporta en $19,977.
V alores de venta promedio por segmento
173
$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$6.894.625
Valor MXN Prom. 4T2010
$6.570.000
Variación
▪ C onsultoría ▪
-4,708%
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR PATRIA (VERTICAL)
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR PATRIA (GUADALAJARA Y ZAPOPAN)
E
l corredor Patria se ubica al norte del centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos que lo integran abarca dos municipios: Zapopan y Guadalajara, este corredor participa con el 7.1% de los proyectos activos del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio ponderado para este corredor es de $4, 482,083; en el encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras, siendo la de 3 Dormitorios la que predomina con el 81% de las unidades disponibles.
175
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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S tock disponible
STOCK DE UNIDADES EN VENTA
E
l corredor Periférico Patria reporta 21 unidades disponibles que representan únicamente el 5.4% de de las unidades en venta de todo el mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.
5.4% Corredor Patria Stock total Guadalajara y ZM (Casas)
El 100% de los proyectos activos dentro del corredor corresponde al segmento Residencial Plus.
94.6%
176
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Residencial Plus
100%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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UNIDADES VENDIDAS.
S
e reporta una disminución en número de unidades vendidas con relación al tercer trimestre de 2010 al pasar de 6 a únicamente 5 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre. El 100% de las ventas se reporto en el segmento Residencial, ya que este es el único segmento que participa dentro del corredor.
177
E volución de las unidades vendidas
E volución de las unidades vendidas
8
6
7
5
6
4
5
3
4
2
3
1
2 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
6
5
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
100%
RESIDENCIAL PLUS 5
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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
ste corredor Patria presenta una velocidad de venta promedio de 9.3% y 0.6 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un tamaño promedio por proyecto de 20 unidades (stock Inicial). El segmento Residencial Plus que predomina dentro del corredor presenta una velocidad de 9.3% y 0.6 unidad vendida al mes por proyecto.
0.6
10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
0.5 0.4 0.3
Se estima que el stock disponible del corredor se agote en un estimado de 13 meses en venta.
0.2 0.1 0
RESIDENCIAL PLUS
U VEND /MES / PROY 4T2010
0.6
VEL. VTA (%) 4T2010
9.3%
178
C orredor P atria (G uadalajara y Z apopan ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
STOCK DISPONIBLE
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
RESIDENCIAL PLUS
61
21
20
9,3%
13
$4.482.083
$26.294
TOTALES
61
21
20
9,3%
13
$4.482.083
$26.294
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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VALORES DE VENTA.
L
os valores de venta promedio reportan un decremento de -4.8% con respecto al tercer trimestre.
Para el corredor Periférico Poniente el valor promedio por metro cuadrado se reporta en $26,294.
V alores de venta promedio por segmento
179
$ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$5.068.813
Valor MXN Prom. 4T2010
$4.825.000
Variación
▪ C onsultoría ▪
-4,8%
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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CORREDOR LOPEZ MATEOS
▪ C onsultoria ▪
Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.
|
“El Dorado” Pachuca, Hidalgo
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CORREDOR LÓPEZ MATOS (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)
E
l corredor López Matos de ubica al Sur Poniente de la Centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios de Zapopan y Guadalajara. Este corredor participa con 2 proyectos activos que representan el 4.8% del total de proyectos activos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio es de $4, 759,750 por unidad. En este corredor encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras; de las que predomina la de 2 Dormitorios con el 70% de las unidades disponibles.
181
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
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STOCK DE UNIDADES EN VENTA
S tock disponible
E
l corredor López Mateos presenta únicamente 10 unidades disponibles que equivalen al 2.6% de la oferta disponible del mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.
2.6%
Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)
En cuanto a la distribución de proyectos activos, estos se reparten equitativamente entre los dos segmentos que participan dentro del corredor: Residencial y Residencial Plus con el 50% respectivamente.
97.4%
182
D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico
Residencial Residencial Plus
50%
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
|
Guadalajara
50%
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UNIDADES VENDIDAS.
S
e observa una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 6 unidades al cierre del tercer trimestre de 2010 a únicamente 5 unidades comercializadas durante el cuarto trimestre. El 80% de las unidades vendidas corresponde al segmento Residencial; el 20% restante corresponde al segmento de Residencial Plus.
183
E volución de las unidades vendidas
U nidades vendidas 4T2010
7
5
6
4
5 4
3
3
2
2
1
1 0 U/Vendidas
▪ C onsultoría ▪
3T2010
4T2010
6
5
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
0 U/V 4T2010
|
Guadalajara
20%
88 %
RESIDENCIAL PLUS
RESIDENCIAL
1
4
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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas
VELOCIDADES DE VENTA.
E
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
1.4
ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 9.1% y 0.8 unidades vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 12 unidades (stock inicial) en este corredor. El segmento de Residencial es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 1.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15%.
1.2 1.0 0.8 0.6
Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 15 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 3.3%; para el segmento de Residencial se estima que agote su stock en los próximos 4 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 15%.
0.4 0.2 0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
1.3
0.3
15,0%
3.3%
U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010
0%
184
C orredor L ópez M atos (Z apopan y G uadalajara ) STOCK
SEGMENTO ECONÓMICO
STOCK INICIAL
PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)
STOCK DISPONIBLE
VEL %
MESES PARA AGOTAR STOCK
VALORES DE VENTA PROMEDIO
$/M2 PROMEDIO
RESIDENCIAL
12
5
12
15%
4
$2.019.500
$21.236
RESIDENCIAL PLUS
12
5
12
3,3%
15
$7.500.000
$30.900
TOTALES
24
10
12
9,1%
9
$4.759.750
$26.068
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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Guadalajara
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VALORES DE VENTA. Los valores de venta promedio reporta un decremento considerable para el segmento Residencial de 16.7%; mientras que el segmento Residencial Plus presenta un incremento de 10% Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $21,236 para el segmento de Vivienda Residencial hasta los $30,900 para el segmento Residencial Plus.
V alores de venta promedio por segmento
185
$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL PLUS
Valor MXN Prom. 3T2010
$2.423.750
$6.817.500
Valor MXN Prom. 4T2010
$2.019.500
$7.500.000
-16,7%
10,0%
Variación
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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GLOSARIO
•
Cajón de estacionamiento (EST.):
Es el área designada para el resguardo del automóvil.
•
Avance de Obra
Dormitorio (Recámara):
Se entiende por dormitorio al espacio privado, con iluminación natural, cuyas dimensiones le permiten ser amueblado con al menos una cama y dispone de un espacio de uso mínimo.
1. Bardeado: Terreno listo para comenzar las obras. En este periodo se considera, la limpieza y preparación del terreno y en su caso, la demolición de la construcción existente. Comúnmente se encuentra bardeado y anunciado ya el proyecto para su preventa.
2. Obras preliminares: Periodo que comprende desde el inicio de las excavaciones, hasta el término de los trabajos de cimentación.
3. Obra negra: Periodo de la obra que comprende las fases anteriores a la cimentación, levantamiento de columnas y muros, colado de losas y techos, así como la primera etapa de instalaciones.
4. Acabados: Periodo en la ejecución de la obra en el que se realiza la colocación e instalación de todos los elementos funcionales y/o decorativos del inmueble.
5. Entrega inmediata:
•
Fecha de entrega:
Es la fecha establecida en un primer momento, en la cual la obra debería culminar, esta puede estar sujeta a cambios.
•
Fecha de inicio de ventas:
Corresponde a la fecha de inicio de ventas de los proyectos. No necesariamente esta coincide con el inicio de obras (en esta caso se le conoce como pre-venta).
•
Meses para agotar stock:
Se refiere al plazo estimado (número de meses) para vender todas las unidades de un proyecto o una muestra determinada. Este plazo no considera que existan incrementos en el stock.
•
Promedio de valor en M.N.
Los promedios de valor por municipio o sector consideran la ponderación del valor en relación con el total de unidades en venta disponibles. Los promedios del valor no incluyen ningún elemento, como los estacionamientos y bodegas que se comercializan por separado.
Obra ya construida en un 100%.
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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186
•
Proyecto:
•
Cualquier conjunto o etapa de una obra que pueda ser evaluable económicamente de forma independiente.
•
Proyectos antiguos:
Proyectos de vivienda nueva con ofertas vigentes al momento de la visita.
•
Proyectos ingresados:
Proyecto inmobiliario:
Cualquier conjunto, fase de una obra mayor, compuesta de varias etapas sucesivas, que pueda ser evaluable económicamente en forma independiente, aislándola del conjunto total.
•
Segmento económico:
Segmentación creada por TINSA para el mejor análisis de la información levantada, según el valor de venta de cada vivienda. Para la creación de estos sectores se han considerado los límites preestablecidos por instituciones de vivienda, límites de productos hipotecarios, clasificaciones oficiales y la sectorización económica por grado de ingresos; dando como resultado la siguiente clasificación, que tiene como única finalidad la mejor compresión de los resultados presentados en el informe:
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
Hace referencia a la superficie edificada que reporta el desarrollo, sin considerar la superficie de terrazas descubiertas y volados, así como amenidades y áreas comunes.
•
Total de unidades:
Corresponde al total de unidades de vivienda que consideran los proyectos, claramente separadas por etapas en los casos de existir más de una. Se desglosan en total por proyecto y total por tipologías.
Define todos los proyectos de vivienda nueva que registren un inicio de ventas dentro del trimestre considerado, lo que constituye el stock de nuevos proyectos.
•
Superficie construida:
|
Guadalajara
•
Valor de venta en pesos M.N.:
Corresponde al valor comercial ofertado para cada una de las viviendas en un desarrollo, sin considerar (en su caso) los valores por estacionamientos extras y/o bodegas que se vendan por separado. El valor comercial es obtenido de cotizaciones o consultas directas, comparado y validado con información que aparezca en medios publicitarios e incluso vía telefónica como un proceso de control de calidad en la información.
•
Valor unitario pesos M.N./m2:
Relación entre el valor de venta del inmueble y su superficie construida.
•
Valores de venta en otras monedas:
El INCOIN no genera indicadores en monedas diferentes al peso mexicano (M.N.). Todos los valores de venta ofertados en una moneda diferente, se convierte a pesos según el tipo de cambio que el mismo vendedor toma como válido para sus transacciones a la fecha de la investigación realizada por TINSA.
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187
•
Velocidad de absorción (Vel%):
Indicador que relaciona las ventas obtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con su stock. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50%, de cada 100 viviendas se venden 50 por mes.
•
Ventas por proyecto (unidades vendidas por mes):
Indicador que expresa las unidades vendidas en un mes para un proyecto o muestra analizada. Este indicador no considera el stock de cada proyecto. Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) 1er Trimestre de 2011 Guadalajara
188 1a. Edición. Impreso en México. Abril 2011. Prohibido reproducir, plagiar, distribuir o comunicar públicamente, en todo o en parte una obra literaria, artística, científica, o su transformación, interpretación o ejecución artística fijada en cualquier tipo de soporte o comunicada a través de cualquier medio sin previa autorización.
▪ C onsultoría ▪
Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.
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