3 minute read
Die Pluspunkte von Randlagen: ein Gespräch mit Christian Peters
Die Pluspunkte von Randlagen
(JN) Die Nachfrage nach Neubau-Wohnungen und Eigenheimen in Hamburger Randlagen steigt seit einigen Jahren rasant an. Dieser Trend ist nicht nur der Wohnungsknappheit in der City geschuldet, neben oftmals mehr Platz bieten Domizile am Stadtrand einige weitere Vorteile. Darüber, und wie sich auch in der Innenstadt neuer Wohnraum schaffen lässt, sprachen wir mit Christian Peters, Geschäftsführer von Peters+Peters Immobilien.
Viele Ihrer Projekte entstehen außerhalb des Zentrums in sogenannten Randlagen. Wenn Sie sich die Nachfragesituation nach Neubau-Wohnungen außerhalb des Zentrums in den letzten drei Jahren ansehen – was hat sich verändert?
Christian Peters: In den Randlagen und im Speckgürtel von Hamburg hat sich die Nachfrage insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Reihenhäusern in den letzten Jahren stetig verstärkt. Hinzu kommt, und das ist die eigentliche Überraschung, auch Eigentumswohnungsprojekte in den Randlagen sind nun sehr erfolgreich am Markt zu platzieren. Corona hat die Nachfragesituation weiterhin verstärkt. Die Menschen können die Preise im Zentrum nicht mehr bezahlen, und wer aus dem Homeoffice arbeiten kann, hat umso mehr einen Grund, etwas weiter rauszuziehen. Aber auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Kapitalanlage hat sich verstärkt.
Sind es nur Familien, die nach Wohnungen außerhalb des Zentrums fragen, oder zählen auch Singles und jüngere Menschen zu den Interessenten in diesen Lagen?
CP: In erster Linie sind es schon jüngere Leute – Paare mit Kinderwunsch oder junge Familien. Bei den Neubauten spielt jedoch auch viel mit rein, dass diese meistens über einen Fahrstuhl und eine direkt begehbare Tiefgarage verfügen, was dazu führt, dass auch die Älteren gern in diesen Anlagen wohnen möchten. Diese verkaufen häufig ihre Einfamilienhäuser, möchten jedoch im direkten Umfeld wohnen bleiben, nicht mehr ein so großes Haus haben, die Gartenarbeit ablegen und guten Gewissens in den Urlaub fahren. Dieses altersgerechtere Wohnen mit Fahrstuhl und Tiefgarage bietet im Regelfall nur ein Neubau.
Was sind die Vorteile des Wohnens in Randlagen?
CP: Man kann im Verhältnis zu den zentrumsnäheren Lagen hier noch deutlich günstiger wohnen oder zum gleichen Preis deutlich mehr Fläche und Garten bekommen. Sofern die Objekte gut an den ÖPNV angebunden sind, ist man in ca. 30 Minuten am Hamburger Hauptbahnhof.
Die Möglichkeiten in Bezug auf Natur und Erholung sind deutlich besser als im Zentrum. Der Parkraum ist noch nicht knapp und die Angebote in dezentralen Stadtteilzentren sind zwischenzeitlich so gut, dass man alles für den täglichen Bedarf gut einkaufen kann.
Wie lässt sich Ihrer Ansicht nach neuer Wohnraum im Zentrum der Hansestadt schaffen?
CP: Durch Nachverdichtung zum Beispiel. Es gibt noch sehr viele Flächen, wo sich jede Menge neuer Wohnraum schaffen ließe. Hier machen wir gerade im Zentrum jedoch die Erfahrung, dass kleinere Projekte wie beispielsweise Dachgeschossausbauten und Aufstockungsprojekte teils im Genehmigungsverfahren sehr lange dauern. Häufig sind Ausbauten und Aufstockungsprojekte auch deshalb etwas schwieriger, weil viele Nachbarrechte berührt und nur wenige neue Einheiten geschaffen werden.
Weiteres hohes Wohnungsbaupotenzial ergibt sich unserer Ansicht nach durch den Abriss alter, kleinerer und maroder Gebäude. Das gilt für das Zentrum genauso wie für die ersten Lagen rund um das Zentrum. Ein zweigeschossiges Gebäude mit vier Wohnungen wird abgerissen und ein neues fünfgeschossiges Gebäude mit 18 Wohnungen wird an gleicher Stelle erbaut. In Lurup und in Lokstedt haben wir gerade jeweils ein Projekt, wo sich vorher ein Einfamilienhaus befand und nun auf demselben Grundstück sieben bzw. zwölf neue Wohnungen entstehen. Auch hier wäre es wünschenswert, dass die Genehmigungsverfahren unkomplizierter, schlanker und schneller laufen würden.
Würde man in den Ballungsräumen großzügig das Baurecht um beispielsweise zwei Vollgeschosse erweitern, könnte man der Wohnungsknappheit in wenigen Jahren schlagkräftig begegnen. Es könnten deutlich mehr Wohnungen gebaut und die Nachfrage damit besser befriedigt werden. Durch den hohen Neubauanteil entsteht ein Preisdruck auch auf sehr alte und nicht gut instand gehaltene Objekte, sprich ein Eigentümer, der seine Wohnungen nicht gut instand hält, findet irgendwann keine Mieter mehr oder muss seine Preise senken. Somit sorgt der Neubau – selbst hochwertiger Neubau – auch für eine Entspannung des Marktes in den niedrigeren Preissegmenten. Alle Zweifelnden, die nun befürchten, dass neben ihnen ein Dreigeschosser anstatt eines Einfamilienhauses entsteht, profitieren ebenfalls, denn ihr eigenes Grundstück wird aufgrund der zukünftig höher werdenden Ausnutzung des NachbarGrundstücks durch einen deutlich höheren Grundstückswert belohnt. So kann die Stadt schnell, unbürokratisch, gerecht und nachhaltig wachsen und der Wohnungsknappheit deutlich entgegenwirken. Gleichzeitig wird nicht nur in einigen Arealen und Neubaugebieten neuer Wohnraum entstehen, sondern flächendeckend an jeder Stelle der Metropole.
