SALG ANALYSE UDLEJNING VURDERING RÅDGIVNING PROJEKTUDVIKLING CORPORATE SOLUTIONS INVESTERINGSEJENDOMME INDUSTRI & LOGISTIK ERHVERVSGRUNDE KONTOR DOMICIL DETAIL
Q1 2019 | OPLAG: 44.000 | 18. ÅRGANG
Tema
SKAL VI BLIVE ELLER FLYTTE? Overvejelser inden virksomheden flytter
LÆS OGSÅ OM: Hvor skal kontorstolen stå i 2019? I Hovedstaden inviterer industrien indenfor igen I Selskabshandler – Finansieringsmuligheder med udskudt skat I Jordforurening – Mareridt eller investeringsmulighed?
KO RT N Y T
Sådan ser planen ud for det nye erhvervsområde ved Avedøre Holme, som regeringen ønsker at gøre til et af Nordeuropas førende inden for videnstung, grøn og innovativ produktion.
Industrien får plads i hovedstadsområdet Regeringen og Hvidovre Kommune vil sammen anlægge ni nye øer ud for industriområdet Avedøre Holme. Det storstilede udviklingsprojekt, på tre millioner kvadratmeter, skal først og fremmest skabe rum for flere industriarbejdspladser. Der er store forventninger til projektet, som direktøren for Dansk Erhverv, Brian Mikkelsen, tror på kan udvikle sig til et slags europæisk Silicon Valley og dermed stå stærkt i konkurrencen med Amsterdam, London og Stockholm, fordi grønne tech-virksomheder kan placeres midt i hovedstaden. Foto: URBAN POWER arkitekter for Hvidovre Kommune
Christiansborg ønsker at bremse udenlandske investorer I kølvandet på Blackstones omdiskuterede milliard-opkøb af tre boligudlejningsejendomme på Frederiksberg, vil et flertal på Christiansborg nu forsøge at begrænse udenlandske kapital- og ejendomsfondes indtog i Danmark. Det skyldes frygten for, at billige boliger vil forsvinde ud af de større danske byer. ”Fra Socialdemokratiets side er vi meget bekymrede over den udvikling, vi ser i øjeblikket, hvor opkøbere går meget aggressivt efter at købe for at renovere og så hæve huslejen markant,” siger boligordfører Kaare Dybvad til Børsen. Transport-, bygnings- og boligminister, Ole Birk Olesen (LA), sætter tværtimod pris på de udenlandske opkøb og afviser stramninger heroverfor.
NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Heimstaden har spenderbukserne på i København Ejendomsselskabet Heimstaden har købt en projektejendom med 111 lejligheder på Islands Brygge i København for 336 mio. kr. Sælger er Bach Gruppen i Viborg, der tidligere har solgt i området til netop Heimstaden. "Vi kigger på de muligheder, der kommer i området – hvis der kommer yderligere – men jeg tror ikke, vi er langt fra vores maksvolumen i området," siger den nytiltrådte investeringsdirektør for Heimstaden-koncernen, Christian Fladeland, til EjendomsWatch.
Fætter BR er tilbage på nye hænder Den lille Fætter BR-maskot er ikke sådan at slå omkuld. Salling Group er trådt til som redningsmand og har købt den konkursramte lejetøjskæde. Detailhandelskoncernen Salling Group, der står bag stormagasinet Salling og dagligvare-butikkerne Bilka, Føtex og Netto, har købt licensen til BR-navnet i Danmark. Til foråret genopstår lejetøjskæden således med 25 butikker. "Med en landsdækkende BR-kæde og en stærk webshop sikrer vi, at der fremover bliver et univers, hvor man kan købe legetøj," udtaler direktør i Salling Group, Per Bank, i en pressemeddelelse.
Airbnb to be in Aarhus Smilets By har valgt at se Airbnb som en nyttig samarbejdspartner i stedet for en trussel mod byens bolig- og hotel-marked. Den aarhusianske turistorganisation Visitaarhus har indgået et samarbejde med udlejningstjenesten Airbnb om at fordoble antallet af overnattende turister fra én til to millioner. Det er første gang, at der etableres et partnerskab mellem en officiel dansk turistorganisation og Airbnb. Jakob Wätjen, der er hoteldirektør og regionsformand i organisationen Horesta, er positivt stemt over for samarbejdet: "Det betyder, at Airbnb fremover kommer til at bidrage til turismen, sådan som det etablerede erhverv har gjort i mange år," siger han til Ritzau.
LEDER
INDHOLD
Af Henrik Lyngskjold Adm. direktør, seniorpartner være svært for virksomheder at vurdere; får vi mon brug for mere eller mindre plads i den nærmeste fremtid? Løsningen her kan meget vel være en specialtilpasset og fleksibel lejekontrakt, hvor virksomheden har mulighed for løbende at skalere arealet op eller opsige dele af lejemålet for på den måde at være mere agil.
Velkommen til 2019s første udgivelse af Newsec Ejendomme, hvor vi blandt andet har sat fokus på virksomhedens overvejelser i forbindelse med en flytning. STOR INTERESSE FOR SELSKABS HANDLER OG UDSKUDT SKAT På ejendomsinvesteringsmarkedet har vi, de seneste år, set en stigning i selskabshandler. Det gælder især de større ejendomstransaktioner, hvor ejendommene således overdrages ved salg af det bagvedliggende selskab, som ejer ejendommene. Der er flere gode grunde til, at selskabshandlerne er blevet populære, men det er vigtigt samtidig at være opmærksom på faldgruberne – som f.eks. skeletterne i (sel)skabet, der følger med. I artiklen ”Selskabshandler – finansiering med udskudt skat” giver vi et overblik over fordele og ulemper ved selskabshandler, og her kan du blandt andet læse om udskudt skat, der en af de fremhævede fordele, idet den kan udnyttes som delvis finansieringskilde. EN VIRKSOMHEDS FLYTTEOVERVEJELSER Når en virksomhed først har besluttet at flytte, er der som regel ønske om, at det skal gå hurtigt. Men i dagens marked, hvor vi har lav tomgang og høj efterspørgsel, undervurderer de fleste virksomheder ofte, hvor lang tid processen tager. Derfor giver vi, i temaartiklen, et indblik i de forskellige trin i en stay-or-go-overvejelse, og hvilke muligheder en virksomhed har for at opnå de optimale vilkår og samtidig spare omkostninger – hvad enten man vælger at bliver eller flytte. Ud over at god rådgivning kan give store besparelser, kan en lejerrådgivers vejledning op til kontraktforhandling med udlejer også give virksomheden en uvurderlig fleksibilitet på den lange bane – og netop fleksibilitet er et must for mange virksomheder i dag, hvor udviklingen går stærkt, og fremtiden er mere uvis. De færreste laver fem- eller ti-års planer længere, og selv tre-års planer er der mange, der tøver med at lave. Derfor kan det rent lokalemæssigt også
Samtidig tør vi godt udfordre vores kunders forestillinger om, hvad de tror, de har brug for og inspirere dem til at se forskellige løsningsmodeller. Det kan f.eks. være, at virksomheden har en idé om, hvor mange kvadratmeter de skal bruge til et nyt lejemål, men ved hjælp af space planning (indretning), kan vi vurdere, at lejer, med den optimale indretning og den rigtige skrivebordsstørrelse, kan nøjes med to tredjedele af pladsen. HOVEDSTADEN ÅBNER SINE ARME FOR INDUSTRIEN IGEN Regeringens og Hvidovre Kommunes nylige plan om at give plads til industrien i hovedstadsområdet, med ni kunstige øer ud for Avedøre Holme, er som sendt fra himlen til et marked, der skriger på københavnske industriog logistik-grunde. Som udbuddet af industriejendomme og -grunde er lige nu i Københavnsområdet er det en større udfordring for mange virksomheder, som ønsker at etablere sig tæt på hovedstaden. En af årsagerne til det begrænsede udbud er, at nybyggeriet ikke har kunnet følge med det økonomiske opsving i erhvervslivet. En anden vigtig forklaring er, at der bliver færre erhvervsområder, og det er et generelt fænomen i landets største byer, fordi kommunerne omlægger traditionelle erhvervsområder til boligområder i de nye lokalplaner. Bevæggrundene hertil er blandt andet en minimering af den tunge trafik og at sikre kommunen et højere skatteprovenu via flere indbyggere. Derfor giver vi en stor tommel op til de kommende ni holme, som allerede er døbt Holmene God læselyst!
KOM TIL VORES GRATIS SEMINARER I FORÅRET Igen i år afholder Newsec Advisory flere gratis seminarer, i Aarhus og København, om det danske ejendomsmarked og investeringsmarkedet. Er du derfor interesseret i investeringsmarkedet og de nyeste trends og tendenser i ejendomsbranchen, kan du læse mere og tilmelde dig på newsec.dk/events.
4: 11: 13: 15: 19: 22: 26: 28: 36: 38: 40: 43:
TEMA: Skal vi blive eller flytte? - Over vejelser inden virksomheden flytter ARTIKEL Hvor skal kontorstolen stå i 2019? CASE – Salget af Fergusons nordiske ejendomsportefølje TENDENSER 2019 4 tendenser, der har afgørende betydning for detailbranchen SEMINAR – Morgenmøde om investerings- ejendomsmarkedet OUTLOOK – Hovedstaden inviterer industrien indenfor igen CASE – Fra biotek til byggestyring på Baldershøj i Ishøj CASE – Ruko afleverer nøglerne til Gladsaxe Klip & Buk ARTIKEL – En elefantastisk Carlsberg villa solgt til dansk slotsejer Kom til Investeringsseminar i Aarhus og København ARTIKEL Selskabshandler - Finansierings muligheder med udskudt skat ARTIKEL Jordforurening - mareridt eller investeringsmulighed?
EJENDOMME
8: 15: 20: 29:
Kontorudlejning Detail Industri & logistik Investeringsejendomme
REDAKTIONEN: ANN-KRISTINE WALDORF Redaktør KIRA KLEDAL Journalist HEIDEMANN GRAFISK OG CHRISTEL EJLERSEN Grafisk designer & layouter UDGIVER: NEWSEC ADVISORY A/S Oplag: 44.000 3 Q1 2019
SKAL VI BLIVE ELLER FLYTTE? - Overvejelser inden virksomheden flytter Når en virksomhed først har besluttet at flytte, er der som regel ønske om, at det skal gå hur tigt. Men i dagens marked, hvor vi har lav tom gang og høj efterspørgsel, undervurderer de fle ste virksomheder ofte, hvor lang tid processen tager. Her giver vi et indblik i de forskellige trin i en stay-or-go-overvejelse, og hvilke mulighe der en virksomhed har for at opnå de optimale vilkår og samtidig spare omkostninger. Hvis virksomheden går med flyttetanker eller ønsker at forbedre sine nuværende lejeforhold, er det første, der bør undersøges, hvorvidt virksomheden får mest ud af at blive i sit nuværende leje-
mål ved f.eks. at optimere indretning og genforhandle lejevilkår eller om det bedre kan betale sig at finde et nyt lejemål – på trods af, at det måske er før lejeperiodens udløb. I den indledende fase, som danner hele beslutningsgrundlaget for, om virksomheden er bedst stillet ved at blive eller flytte, udarbejdes en integreret analyse af omkostninger og muligheder i markedet samt en gennemgang af lejekontrakter og muligheder for optimering af lejevilkår. I denne analyse er de strategiske briller særligt væsentlige, idet der f.eks. skal tages højde for virk-
En stay versus go analyse består overordnet af seks forskellige dele. Uanset om virksomheden vælger stay- eller go-vejen findes der, udover den indledende analyse, tre steps undervejs, som kan hjælpe med at sikre optimale vilkår. Figuren herunder viser de forskellige trin i hvert scenarie:
somhedens placering i forhold til nuværende medarbejdere og fremtidige rekrutteringsmuligheder – og her er nærheden til uddannelsesinstitutioner og gode transportmuligheder ofte et signifikant parameter. TOO GOOD TO GO 1. Stay <– Genforhandling af lejevilkår Beslutter virksomheden, ud fra den indledende analyse, at blive boende, starter processen omkring genforhandling af nuværende lejekontrakter med det formål at sikre, at vilkårene er i overensstemmelse med markedsstandarder og praksis. ”I en situation, hvor en virksomhed skal genforhandle kontrakt med udlejer, går vi som lejerrådgiver ind og ikke kun studerer kontrakten, men samtidig afsøger hele markedet i forhold til tilsvarende eller bedre lejemål – og derved styrker vi lejers forhandlingsgrundlag betydeligt”, fortæller direktør og Head of Newsec Corporate Solutions, Morten Jensen og tilføjer:
STAY VERSUS GO RÅDGIVNING:
Stay scenarie: • Genforhandling af lejevilkår • Space management • Facility management
4 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Go scenarie: • Nyt lejemål og kontraktforhandling • Facility management • Fraflytningsforhandling
’’Det betyder selvsagt noget, om der betales en markedskonform leje, men djævlen ligger i detaljen, og vores erfaring viser os, at andre vigtige vilkår i lejekontrakten ikke sjældent undervurderes. Det er f.eks. ikke uvæsentligt, om lejen opreguleres med minimum 1% eller 3% årligt, og i et lavinflationsmiljø, som vi efterhånden har været vidner til i en del år, er det noget, man med rette bør stille skarpt på.’’
Foto: Kontorfællesskabet Spaces
2. Stay <– Space management Med space management har man mulighed for at få gennemgået arealfordeling og planforhold med henblik på at optimere virksomhedens arealanvendelse såvel som modernisering af det nuværende lejemål. 3. Stay <– Facility management Det tredje område, hvor der oftest også er forbedringsmuligheder, er inden for facility management, som bl.a. dækker rengøring, catering, reception og sikkerhed. ”Den optimale løsning er muligvis ikke den, som virksomheden først har antaget, og på det punkt tør vi godt udfordre vores kunders forestillinger om, hvad de tror, de har brug for og inspirere dem til at se forskellige løsningsmodeller. Det kan f.eks. være, at virksomheden har en idé om, hvor mange kvadratmeter de har brug for, men ved hjælp af space planning (rumindretning), kan vi vurdere, at lejer, med den optimale og effektive indretning, kan nøjes med to tredjedele af pladsen,” siger Morten Jensen. GOOD TO GO 1. Go –> Nyt lejemål og kontraktforhandling Ønsker virksomheden, på baggrund af analysen, at finde et nyt domicil, identificeres behov, og markedet afsøges for at finde den mest egnede ejendom, hvor der kan opnås de bedst mulige kommercielle vilkår og kontraktvilkår.
I søgeprocessen er det afgørende at få defineret og prioriteret sine behov og KPI’er rigtigt. Alt afhængig af typen af virksomhed og brandidentitet, vil de være forskellige. For eksempel er synlighed og nærhed til motor- og hovedveje vigtige parametre for en fast food restaurant, hvorimod antallet af studerende og højere uddannelsesinstitutioner har stor betydning for placeringen af et kontorhotel. Derfor er et grundigt analysearbejde ekstremt vigtigt for at kunne forventningsafstemme og finde frem til det rigtige lejemål. 2. Go –> Facility management I det nye lejemål er det en klar fordel at tænke behovet for faciliteter ind fra starten af. 3. Go -> Fraflytningsforhandlinger Den sidste vigtige proces omhandler forhandlinger med udlejer i forhold til at fraflytte lejemålet på de bedst mulige vilkår. ”For nylig har vi hjulpet en større virksomhed med at spare flere millioner i forbindelse med en fraflytning af et lejemål, og netop i sådanne sager udgør fraflytningsomkostninger en væsentlig del af virksomhedens samlede udgifter ifm. en flytteproces. Det betyder en verden til forskel, om du skal aflevere dit lejemål i samme stand, som da du overtog det, eller om den del påhviler udlejer, der måske alligevel tilbyder istandsættelse af lejemålet efter den nye lejers ønsker – og hvem vil ikke gerne spare et par millioner uden at gå på kom-
promis med andre præferencer?” siger Morten Jensen. VÆR SIKKER PÅ, AT DU HAR DE RIGTIGE VILKÅR Ud over at god rådgivning kan give store besparelser, kan en lejerrådgivers vejledning op til kontraktforhandling med udlejer også give virksomheden en uvurderlig fleksibilitet på den lange bane – og netop fleksibilitet er et must for mange virksomheder i dag, hvor udviklingen går stærkt og fremtiden er mere uvis. De færreste laver femeller ti-års planer længere, og selv tre-års planer er der mange, der tøver med at lave. Derfor kan det rent lokalemæssigt også være svært for virksomheder at vurdere; får vi mon brug for mere eller mindre plads i den nærmeste fremtid? Løsningen her kan meget vel være en specialtilpasset og fleksibel lejekontrakt, hvor virksomheden har mulighed for løbende at skalere arealet op eller opsige dele af lejemålet for på den måde at være mere agil. Ønsker du at få gennemgået din lejekontrakt med henblik på at sikre dig de mest optimale lejevilkår eller ønsker du en stay-or-go-analyse, er du velkommen til at kontakte:
Morten Jensen på tlf. 33 14 50 70 eller mail morten.jensen@newsec.dk.
5 Q1 2019
KONTOR
KONTORMARKEDET ER HISTORISK STÆRKT Historisk høj erhvervsfrekvens i den danske arbejdsstyrke, historisk lav arbejdsløshed og økonomisk vækst giver efterspørgsel efter kontorer. Alt fra store domiciler over klassi ske kontorlokaler for små og mellemstore virk somheder til kontorhoteller og co-working om råder, er i høj kurs for erhvervslivet, og efterspørgslen efter alle typer af kontorlokaler har været voksende de sidste par år.
Den øgede efterspørgsel kan også ses i prisudviklingen for lejeniveauet. Prisen for primære kontorer i København ligger på 1.600 - 2.100 kr. pr. kvadratmeter (+ driftsomkostninger), hvilket er en stigning på over 10% på bare tre år. For sekundære kontorejendomme ligger lejeniveauet mellem 1.000 - 1.400 kr. pr. kvadratmeter.
Forrentningskravet er stagneret i 2018 og ligger gennemsnitligt mellem 3,75 - 5,5% for KøbenDomiciler er det foretrukne valg for større virk- havn. Disse tal er endnu et udtryk for, at investosomheder, der ønsker at udnytte synergieffekter- rerne fortsat søger mod kontorejendomme, og de ne af at have mange afdelinger i samme bygning er villige til at acceptere lavere forrentningskrav og tilbyde medarbejderne topmoderne faciliteter og høje ejendomsværdier for de mest attraktive – foruden at vise omverdenen virksomkontorejendomme. Disse faktorer hedens status og værdier. Det har tidlipresser typisk også investorerne til gere været forbeholdt private virksomStor efter at bevæge sig uden for København, heder at opføre nye domiciler, men spørgsel på hvor der har været en stigende inteudviklingen har også præget offentlige kontorer resse, og vores forventninger er, at institutioner til at bygge deres egne doforrentningskravene også vil blive miciler, som for eksempel Bygningsstypåvirket i sekundære områder. Trods relsen, Energistyrelsen og Vejdirektorafald i tomgangen for kontorlokaler i tets nye OPP-projekt på Kalvebod Brygge. Storkøbenhavn, er efterspørgslen endnu ikke på samme niveau som i København by, hvilket fortsat For små og mellemstore virksomheder er velind- lægger et pres på lejeniveauer uden for Købenrettede og centralt beliggende lokaler i fokus, uan- havn. Det samme mønster tegner sig for de andre set om det er i København, Aarhus, Odense eller store byer i Danmark, og derfor ser vi i øjeblikket sekundære områder som Køge, Trekantområdet store spænd i lejeniveauerne fra centrum af de og Nordsjælland. Kontorer skal ikke længere kun store byer til yderområderne. leve op til Arbejdstilsynets og bygningsreglementers AARHUS – FORTSAT LAV TOMGANG PÅ standarder. De ansatte skal TRODS AF FLERE KONTORKVADRATMETER Lave forrentningskrav også have nem adgang til Kontormarkedet i Aarhus buldrer således også og høje ejendoms transportmuligheder og til- fremad. Mange spændende projekter og kontorværdier i København bydes moderne faciliteter, huse er i udvikling, og på trods af, at der bliver tilforøger investerings der samtidig kommer besø- føjet flere kontorkvadratmeter til Aarhus, så er lysten uden for byen gende, som kunder og eks- tomgangen i området omkring Østjylland fortsat terne samarbejdspartnere, lav på kun 8,4%. til glæde. For primære kontorejendomme centralt i Aarhus ligCo-working huse og kontorhoteller er en nyere ar- ger forrentningskravet på 4,25%, hvor det andre bejdsplads for selvstændige enkeltmandsvirksom- steder i Østjylland er omkring 5,0 - 6,5%. Regionens heder og partnerskaber, hvor man deler alt fra vi- byudvikling har i den grad bidraget til den stigende den til printer, internet og køkken. Flere og flere efterspørgsel på både boliger og kontorer, hvilket iværksættere og mindre virksomheder vælger i gør området yderst interessant for investorer. dag at rykke væk fra hjemmet eller store omkostningstunge kontorer til kontorfællesskaber, der til- Lejeniveauet for kontorer i Aarhus er fortsat lavebyder en lang række faciliteter med korte og flek- re end i København, men gennemsnitligt ligger de sible lejekontrakter, og hvor virksomheder i stedet bedst placerede ejenkan bruge ressourcer til at vækste. domme på et niveau omkring 1.400 - 1.600 ATTRAKTIVT KONTORMARKED I Store lejespænd kr. pr. kvadratmeter (+ KØBENHAVN fra centrum af de driftsomkostninger), I København er der en svag stigning i udbuddet af mens store byer til gennemsnits ledige kontorlokaler, og lige nu melder Ejendom- lejen generelt ligger i yderområderne storvet om en tomgang på 6,0% for København intervallet 900 - 1.100 by, mens Københavns omegn ligger på 10,1%. kr. pr. kvadratmeter. 6 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
NORDJYLLAND
5,3%
TREKANTOMRÅDET
500 1.200
DKK LEJESPÆND % TOMGANG
Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift
Pr. 01/01 2019
AALBORG
700 1.200
6,8% HELE LANDET
STORKØBENHAVN
600 1.300
KØBENHAVNS HAVNEAREALER/ NORDHAVN/TUBORG
STORAARHUS
700 1.100
1.000 2.100
AARHUS CITY
1.100 1.600
8,4%
ODENSE CITY
600 1.100
7,1%
FYN
10,1%
KØBENHAVNS OMEGN
ØSTJYLLAND
KØBENHAVN CITY
6,0%
7 Q1 2019 | KONTOR
LEJE | KONTOR/LAGER
Helgeshøj Allé 38, 2630 Taastrup
Multibrugerhus med attraktive fællesfaciliteter ∙∙ Fra 136 m² til 3.600 m² kontor ∙∙ Mulighed for opførsel af lager fra 1.600 m² til 9.600 m² - opføres ved indgåelse af lejekontrakt ∙∙ Meget lyse kontorer med gennemgående lys ∙∙ Stor fælles kantine med indbydende gårdhave ∙∙ Fælles auditorium, mødelokaler, sportshal og fitnessrum ∙∙ Lige ved motorvejsafkørsel – i begge retninger - Gratis parkering ∙∙ Energimærkning: C Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 675 | Leje nybygget lager pr. m2 ekskl. drift fra kr. 570 LEJE | KONTOR
KLKK90219 Egsagervej 14, 1. sal, 8230 Åbyhøj
Flot kontorlejemål i attraktivt erhvervsområde ∙∙ Flot og nyere indrettet kontorlejemål på 184 m² beliggende på 1. sal ∙∙ Synlig beliggenhed i attraktivt område ∙∙ Velegnet til mange former for erhverv / formål (kontor, klinik, showroom mv.) ∙∙ Alle moderne faciliteter, herunder fibernet og topsikret mod indbrud ∙∙ Gode p-forhold i terræn og let adgang til indfaldsveje og motorvejsnettet ∙∙ Ejer bor selv i stueetagen Årlig leje kr. 800 pr. m² inkl. drift | Leje pr. måned kr. 12.267 inkl. drift 8 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
KLKÅ90405
LEJE | KONTOR
Kirkebjerg Allé 84-88, 2605 Brøndby
VISUALISERING
VISUALISERING
Flyt virksomheden til KBHus og få alle fordele ∙∙ Flere nyistandsatte lejemål fra ca. 190 – 2.300 m² ∙∙ Ned til kr. 12.000 pr. arbejdsplads p.a. ∙∙ Fleksibel indretning der tilpasses lejers behov ∙∙ Godt indeklima med ventilation og gennemgående lys ∙∙ Mulighed for fælles kantineordning ∙∙ Offentlig transport til døren og gratis parkering ∙∙ Spændende nærområde med fitnesscenter og butikstorv ∙∙ Energimærkning: C
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 700
Sagsnr.: KLKK90324 9 Q1 2019 | KONTOR
LEJE | KONTOR
Delta Park 40-46, 2665 Vallensbæk Strand
Eksklusive lejemål med super beliggenhed ∙∙ Attraktivt Company House med gode fællesfaciliteter som kantine og mødelokaler ∙∙ Effektive lejemål fra ca. 300 – 2.400 m² i meget høj kvalitet ∙∙ Let tilgængeligt med S-tog og kommende letbane ∙∙ Direkte adgang til motorvejsafkørsel 25 ∙∙ Gratis parkering ∙∙ Synligheden fra motorvej E20 giver gode reklamemuligheder ∙∙ Energimærke: A
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 1.000 10 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Sagsnr.: KLKK90142
HVOR SKAL KONTORSTOLEN STÅ I 2019? I 2018 så vi en eksplosiv vækst i kontorhoteller og coworking spaces i Danmark, der ser ud til at fortsætte i 2019 og ind i det næste årti. Det nye og interessante er, at tendensen har udviklet sig fra kun at have iværksættere og små virksomheder for øje til nu også at tiltrække større virksomheder med op til 50 ansatte. Hvorfor? Dét ser vi nærmere på i denne artikel, hvor vi belyser tre tendenser, der forklarer kontormarkedet anno 2019 og frem. For fremtidens fleksible medarbejdere er det ikke nok, at kontoret er fleksibelt og effektivt – det skal også være indbydende og understøtte faglige og sociale behov. Foto: Kontorfællesskabet Spaces.
#1. PROJEKTORIENTEREDE ARBEJDSFORMER Kontorarbejde er generelt blevet mere projektorienteret og fleksibelt, og det influerer på både virksomhedernes og medarbejdernes behov. Derfor ser vi nu flere store virksomheder rykke ind i kontorhoteller og -fællesskaber. På grund af den teknologiske udvikling kan vi arbejde på farten, fra yndKontorhoteller og lingscaféen, kundens kontorfællesskaber kontor eller hjemmefra. tiltrækker flere Det betyder, at nogle anvirksomheder (også de satte i mindre grad har større) i kraft af vores behov for en fast arbejdsmere projektorienterede station, da de enten ararbejdsform. bejder i projektteams, rejser meget eller er ansat som freelancer. Til netop de mobile ansatte, benytter flere virksomheder kontorfællesskaber og coworking spaces.
1.
Kræver jobbet, at man ofte er på farten, er det langt mere inspirerende at benytte sig af et co work-kontor i stedet for at arbejde på hotelværelset eller fra kundens kontor. Ligeledes er et coworking space et bedre alternativ end at arbejde hjemmefra for de ansatte, der bor langt fra ar-
bejdspladsen. Også projektteams, der har et pludseligt eller midlertidigt behov for at sidde sammen, kan få gavn af en mere effektiv arbejdsproces ved at kunne ”co-worke” samme sted.
en stigende tendens i samfundet til, at virksomheder har behov for at samle sig i klynger og fælKontorhoteller og co lesskaber. ”På lige fod med at deworking spaces imøde leøkonomi spreder sig inden for kommer virksomheder mange andre brancher, oplever nes behov for agilitet ved at tilbyde fleksible vi, at alle typer virksomheder, lejevilkår sammen med #2. FLEKSIBILITET både iværksætteren og vækstattraktive faciliteter og Dagens virksomheder har i stivirksomheden, men i lige så høj serviceydelser. gende grad behov for agilitet i grad også etablerede virksomheforhold til lejeperiode og i forder, ser fordelene i ikke kun at hold til at kunne skalere op eller ned på kvadrat- dele kvadratmeter, men også sociale arrangemenmeterne, eftersom vi arbejder mere projektorien- ter, viden og kompetencer.“ teret og med flere tidsbegrænsede projekter – f.eks. udvikling af ny hjemmeside, et nyt e-produkt Kontorfællesskaber tilbyVirksomheder har der dermed mange fordele eller forskningsbaserede opgaver. behov for at samle sig for den moderne virksomi fællesskaber, der Så er der de virksomheder, som for eksempel kun hed, der samtidig får gode både kan dele viden, har behov for et mødelokale en gang imellem eller muligheder for at fastholde kompetencer og som er for små til at kunne tilbyde deres medar- og tiltrække nye medarbejsociale arrangementer. bejdere en god kantineordning. Netop den efter- dere. For fremtidens fleksispørgsel er kontorhoteller og coworking spaces ble medarbejdere er det skabt til at imødekomme til en konkurrencedygtig ikke nok, at kontoret er fleksibelt og effektivt – det pris, hvor virksomhederne, ved at dele fællesud- skal også være indbydende og understøtte faglige gifter, får både flere faciliteter og services – og og sociale behov. ikke mindst fleksibilitet. Dertil sætter mange, især mindre virksomheder, pris på ikke at skulle tænke på varmeregning, rengøring, frokost, internet osv. Kontakt os gerne på info@newsec.dk eller på 33 14 50 70 for at høre mere om de #3. FÆLLESSKAB OG VIDENDELING nyeste tendenser på kontormarkedet eller Men fleksibilitet og convenience er ikke det eneste, hvis du leder efter nyt kontorlejemål og som virksomhederne søger. Stifter og direktør i ønsker rådgivning herom. det succesfulde aarhusianske virksomhedsfællesskab officelab, Christoffer Broberg Flintholm, ser
2.
3.
11 Q1 2019
DET MONDÆNE DOMICIL MELLEM NYHAVN OG KONGENS NYTORV En sjælden mulighed er netop landet – og det bliver ikke bedre. Domicilet strækker sig fra Bredgade, omkring en indre gård, og ud mod Store Strandstræde på modsatte side. Bygningskroppen er nærmest triangulær, formet som en tretakket stjerne, og byder dermed på et godt lysindfald fra flere verdenshjørner og masser af luft. Faconen har også en positiv indflydelse på driften i form af en kort afstand mellem afdelingerne. Lejemålet er indrettet, primært med kontorarbejdspladser, i åbent plan i det omfang en ældre ejendom som denne tillader. Den fleksible indretning giver omkring 60 arbejdspladser pr. etage, hvilket svarer til 16 kvadratmeter pr. medarbejder. Dette inklusiv fem mødelokaler, toiletter og tekøkken samt kantine med plads til 75 personer. Etagerne er renoveret løbende med bl.a. køl/ventilation og istandsat af nuværende lejer, og domicilet vil derfor fremstå fuldstændig nyistandsat ved overtagelse. LEJE | KONTORDOMICIL • • • • •
Bredgade 6, 1260 København K Areal: 4.554 m² Energimærkning: D Årlig leje pr. m² ekskl. drift kr. 1.600 Sagsnr.: KFKK90015
12 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
NEWSEC SLÅR SLØJFE OM SALGET AF FERGUSONS EJENDOMSPORTEFØLJE I NORDEN I starten af 2018 fik Newsec Advisory til opgave at værdiansætte og lægge en exitstrategi for det britiske børsnoterede selskab Ferguson Nordic Holdings komplekse ejendomsportefølje bestående af 40 individuelle ejendomme i fire nordiske lande. Med den sidste gennemførte transaktion, STARKS tidligere koncernhovedsæde i Søborg, er ejendomsrådgiveren Newsec Advisory nået i mål med salget. I samarbejde med BNP Paribas Real Estate tog det Newsec Advisory godt et år at formidle og rådgive om salget af Fergusons 40 ejendomme i Danmark, Sverige, Norge og Finland, som bl.a. talte 18 SILVAN-ejendomme og STARK-porteføljen. Med salget af den sidste ejendom fra STARK-porteføljen – en eksklusiv kontorejendom fra 2001 i Søborg, hvor STARKs koncernhovedsæde har holdt til – er brikkerne faldet på plads. Et vellykket samarbejde på tværs af Norden i Newsec Advisory og et fagligt stærkt team har været afgørende for at løse en opgave i dette størrelsesomfang. ”I Newsec har vi kunnet løfte en opgave som denne takket være vores ekspertise lokalt og ikke
mindst vores nordiske setup, som muliggør et samarbejde på tværs af de lande, Newsec er repræsenteret i. Det gælder både i forhold til at facilitere et højt transaktionsniveau og vores store kontaktflade til nationale og internationale investorer,” siger Brian Tretow-Loof, Head of Transactions i Newsec Advisory i Danmark.
vere en ensartet højkvalitetsanalyse for samtlige ejendomme, som i sidste ende muliggjorde forretningstransaktionen. Ferguson havde kontakt til en projektleder fra Newsec, hvilket gjorde samarbejdet anskueligt og let for kunden. ”Med Newsec som rådgiver har vi været trygge under hele processen af vores porteføljesalg. Det har været utroligt nemt for os som sælger at overlade håndteringen af ejendomshandlerne til et professionelt og serviceminded team, der har formået at levere et yderst tilfredsstillende resultat på trods af en større, udfordrende opgave med en kort deadline,” fortæller Vicegeneraldirektør i Ferguson, Robert Goldsmith. Som ejendomsrådgiverfirma har Newsec specialiseret sig i at rådgive om det bedst mulige udfald i forbindelse med formidling af ejendomme, herunder sikre den rette værdiansættelse, optimale vilkår og en smidig proces. Et samspil mellem en bred kontaktflade og en dyb specialviden gør, at Newsec som rådgivere kan håndtere komplekse ejendomshandler og herunder alle de led og processer, der vedrører de forskellige ejendomme. Newsec Advisory, der tidligere hed Egeskov & Lindquist, blev i 2016 en del af Newsec, der opererer inden for serviceområderne Property Asset Management og Advisory i syv nordiske og baltiske lande – og senest i London, hvor Newsec Advisory åbnede kontor sidste år. Newsec i Danmark har 480 medarbejdere med kontorer i København, Kgs. Lyngby, Aarhus og Næstved.
EKSPERTISE I PORTEFØLJESALG AF INVESTERINGSEJENDOMME Første skridt i Fergusons exitstrategien var en udførlig analyse af den samlede ejendomsportefølje og de underliggende værdier som grundlag for en due diligence undersøgelse. Selvom ejendommene var spredt over hele Norden, kunne Newsec le13 Q1 2019
LEJE | KONTOR/PRODUKTION
Tonsbakken 16, 2740 Skovlunde
Kontor/produktion i veldrevet ejendom ∙∙ Nyistandsatte kontor/produktion fra ca. 100 m² ∙∙ Mulighed for produktion/lager i alle lejemål - 3.300 m² ∙∙ 4 vare-/personelevatorer, op til 2.500 kg ∙∙ Lave driftsomkostninger ∙∙ Veletableret erhvervsområde, 13 km fra København ∙∙ Ventilerede lokaler ∙∙ Gratis parkering på terræn ∙∙ Energimærkning: C Årlig leje pr. m2 ekskl. drift fra kr. 695 LEJE | KONTOR
Sag: KLKK90374 Roskildevej 22, 2620 Albertslund
Atrium House – Fantastisk ejendom ud til Roskildevej ∙∙ Nyindrettede lejemål fra 263 - 663 m² i velfungerende ejendom ∙∙ Optimale parkeringsforhold og nem adgang til hele Storkøbenhavn ∙∙ Brug af mødelokaler, auditorium og fitness er indeholdt i lejen ∙∙ Indbydende personalerestaurant med mulighed for frokost i skøn have ∙∙ Fleksibel indretning, høj funktionalitet og godt indeklima
ÅRLIG LEJE PR. M² KR. 750 Sagsnr.: KLKK90205 14 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
DETAIL
2019 På tærsklen til et nyt årti, befinder detailmarkedet sig i en hidtil uset transformationstid, hvor teknologi og nye, innovative aktører disrupter forbrugsmønstre og baner vejen for en helt ny shoppeadfærd. Forbrugernes forventninger til brands og retailere er konstant stigende, og i en tid hvor onlinehandel og click & collect har vundet indpas på at være nemt og bekvemmeligt, er det butikkernes fornemmeste opgave at integrere det digitale univers og gøre det fysiske møde mellem forbruger, produkt og service til en særlig god oplevelse – for der vil fortsat være brug for fysiske butikker. Vi sætter her fokus på fire tendenser, der ruller ind over detailmarkedet. #1. FORTSAT STIGENDE NETHANDEL Dansk Erhverv har estimeret danskernes onlinekøb af varer og services til cirka 142 milliarder kroner i 2018. Det er en stigning på 9 procent i forhold til 2017 og betyder, at 12,5 procent af den danske varehandel nu foregår med den virtuelle indkøbskurv.
1. Danskerne køber 12,5 % af deres varer på nettet
Den stigende onlinehandel er en international tendens, hvor de mest ivrige internet-shoppere, nemlig briterne, klikker knap hver femte vare hjem fra nettet, hvilket har medvirket til en voldsom butiksdød i Storbritannien.
- 4 tendenser, der har afgørende betydning for detailbranchen øget tendens til kortfristede butiksudlejninger, butiksudskiftninger og konceptskift. Små, mere lokalt baserede, forretningsdrivende erstattes af helt kortfristede pop-up shops eller af kædeforretninger med fokus på luksussegmentet. #3. MERE OMNIEXPERIENCE OG ”PHYGITAL” VIRKELIGHED Retail Institute Scandinavia definerer omniexperience som, ”at shopping på tværs af digitale og fysiske universer smelter sammen for at imødekomme kunden på hans/hendes præmisser. Omniexperience betyder også at kunne købe online og prøve, returnere eller bytte produktet i butikken. Det betyder at kunne interagere digitalt i butikken, f.eks. gennem virtuelle assistenter, der fører kunden til produktets fysiske placering i butikken; at kunne købe udsolgte varer online i butikken for derefter at få dem leveret til hjemmet; eller at kunne se kundeanmeldelser på produktet i butikken.” Omniforbrugeren, herunder især Generation Y & Z, forventer dermed en komplet shoppeoplevelse i en fusioneret ”phygital” virkelighed, hvor en omniexperience overflødiggør ordet kanaler.
4. Rene webshops, som Amazon, Coolshop og WhiteAway, begynder at etablere sig på det fysiske marked
Denne fjerde tendens bekræfter, at den fysiske dimension er enorm vigtig og indikerer, at det bliver svært at overleve på en digital platform alene. VÆR SIKKER PÅ AT HAVE DE RIGTIGE LEJEVILKÅR Omsætningen i detailbranchen vækster, og selvom e-handlen er det mest markante vækstområde, er danskernes foretrukne butiksvindue stadig i gadebilledet.
3. Samspillet mellem digitale platforme og fysiske forretninger bliver en afgørende faktor
Samspillet imellem digitale platforme og fysiske #2. MINDRE FYSISK TILSTEDEVÆRELSE forretninger bliver derfor absolut afgørende i PwC vurderer, at detailvirksomheder i større grad fremtidens detailhandel. De som formår at gøre vil åbne mindre butikker for at skabe det godt, vil lykkes med en drivækst, som det ses i bl.a. Storbritannive-to-store-effekt. en og Mexico. Butikkerne #4. PURE PLAYERS bliver mindre i (WEBSHOPS) ETABLERER Den vurdering ligger i tråd med, at vi, fremtiden FYSISKE BUTIKKER i Newsec Advisory, bemærker et usædvanligt stort antal tomme lejeLigesom mange fysiske butikker efmål på 1.000 m² eller derover i Købenterhånden har fået netbutikker, ser vi havns strøgområder, hvilket vidner om, at det er samtidig en omvendt tendens, hvor såkaldte pure blevet sværere at afsætte de større butikslejemål. players (forretninger der kun er online) begynder I forlængelse heraf, har vi, de seneste år, set en at etablere fysiske butikker.
2.
Amazon åbner fysiske butikker, hvor de bl.a. inkorporerer kundernes onlineadfærd i butiksformatet, og herhjemme ser vi Coolshop etablere sig fysisk. WhiteAway er også et eksempel på en pure player, der har fået en fysisk tilstedeværelse via Skousen.
Det betyder, at folk vægter den gode, personlige betjening og rådgivning højt, de har behov for at føle produkterne og lyst til at lade sig inspirere – og det er alle parametre, som dagens forretninger har mulighed for at optimere på sammen med en tættere integration med deres digitale platforme.
En anden meget væsentlig ting, som man bør sikre sig, er lejevilkårene. Det kan være ødelæggende for forretningen, hvis man sidder fanget i et for stort lejemål til en for dyr leje. Er du i tvivl, om du har de rigtige lejevilkår eller om det kan betale sig for dig at komme ud af dit butikslejemål før tid, sidder vores dygtige syns- og skønsmænd klar til at beregne og vurdere det for dig.
Skriv venligst til info@newsec.dk eller ring 33 14 50 70 for at høre nærmere.
15 Q1 2019
DETAIL
% T OMGANG DKK L EJESPÆND Pr. 01/01 2019
Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift
7,3% 6,3% NORDJYLLAND
HELE LANDET
AALBORG
1.000 5.000
KØBENHAVN STRØGET/ KØBMAGERGADE
18.000 22.000
ØSTJYLLAND
5,5% STORAARHUS
500 1.500
KØBENHAVN CITY/ FREDERIKSBERG
AARHUS CITY
AARHUS STRØGET
KØBENHAVN CITY
750 2.500
1.850 10.000
3.000 7.500
4,6%
STORKØBENHAVN
800 5.000
KØBENHAVNS OMEGN
TREKANTOMRÅDET
800 3.000
ODENSE CITY
750 2.500
ODENSE VESTERGADE
1.400 5.500
16 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
3,9%
SJÆLLAND
600 3.500
Underholdning, gode oplevelser og kvalitet skal sikre detailbranchen Oplevelser er nøgleordet for detaillokaler, hvor butikker der satser på kvalitet og kundeorienteret service samt formår at udnytte synergieffekterne mellem fysiske butikker og online-handel har stor succes. Underholdning og kulinariske oplevelser er også en vigtig faktor for især regionale detailområder og shoppingcentre. Økonomisk højkonjunktur, stigende privatforbrug SHOPPINGCENTRE ER POPULÆRE og voksende turisme er tre elementer, der er posi- Shoppingcentre er også blevet attraktive, fordi tive for detailhandlen, som på trods heraf er et mange besøgende er samlet i samme lokaler, og presset marked disse år. Dele af detailhandelsmar- der er en blanding af shopping og fritidsaktivitekedet står foran fundamentale ænter. Det er almindeligt for mange dringer i fremtiden med en massiv centre at have oplevelsesorienteretransformation, hvor markedet forde enheder som biograf, fitness og Shoppingcentre er i vækst og står søger at tilpasse sig hurtige ændrinlegeplads plus at tilbyde mange parnu for 25% af ger i forbrugernes indkøbsvaner. Der keringspladser, så folk har nem adden samlede er et tydeligt skift i den måde, vi gang og kan transportere varer detailhandel. handler på, hvor online-handel fylhjem hurtigt. Antallet af shoppingder stadigt mere, og forventningen centre er steget kraftigt i de sidste ti hertil er en stigende markedsandel år, og de tegner sig for ¼ af den (+20%). Brugen af og muligheden for online ind- samlede detailhandel, hvilket forventes at stige køb via telefoner og iPads har påvirket markedet yderligere de kommende år. betydeligt. FLERE LEDIGE BUTIKSLOKALER MERE OMNIEXPERIENCE De seneste års drastiske udvikling mod mere onDe nye forbrugsadfærdsmønstre har givet syner- line handel er kommet bag på mange forretninger, gieffekter mellem online-handel og køb i fysiske som derfor er udfordret i dag. Det er også en af butikker, og det bliver således årsagerne til, at Toys ”R” Us og Fætter BR senest mere udbredt at tilbyde forbru- er gået konkurs, og Stof2000 har i januar medForbrugerne efter gerne en omniexperience, der be- delt, at de lukker 15 af deres 25 butikker. spørger mere tyder, at kunder kan købe online, omniexperience, prøve, returnere eller bytte pro- Tomgangen i København by er på et år steget fra hvor det digitale og fysiske butiks duktet i fysiske butikker samt in- 3,5% til 4,6%, hvilket dog stadig er lavt sammenunivers flyder teragere digitalt i butikken. Lige- lignet med tomgangen på landsplan, der er på sammen. som mange fysiske butikker 6,3%. I Københavns omegn er tomgangen steget efterhånden har fået netbutikker, fra 3,7% til 3,9%, men det er stadig lavere end ser vi samtidig en omvendt tendens, hvor såkaldte både København by og landsgennemsnittet, hvilpure players (forretninger der kun er online) be- ket signalerer et fint marked i og omkring Købengynder at etablere fysiske butikker. Amazon åbner havn. fysiske butikker, hvor de bl.a. inkorporerer kundernes onlineadfærd i butiksformatet, og herhjemme For primære strøgejendomme, hvor beliggenheser vi Coolshop etablere sig fysisk. WhiteAway er den er særdeles attraktiv, er forrentningskravet også et eksempel på en pure player, der har fået 3,5%, endda i få tilfælde lavere, mens det i de seen fysisk tilstedeværelse via Skousen. kundære områder er i niveauet 5,5 - 6,0%. Lejeni-
veauet for de mest attraktive detail-kvadratmeter i Københavns centrum er på 18.000 - 22.500 kr. pr. kvadratmeter. Sekundære beliggenheder ligger på omkring 10.000 kr. pr. kvadratmeter. FORTSAT LAV TOMGANG I JYLLAND I de populære regioner i Jylland er tomgangen ligeledes lav. Tomgangen i Østjylland er svagt stigende, men har længe ligget i et stabilt niveau omkring 5,4 - 5,9%. Centralt i Aarhus ses der også eksempler på transaktioner med lave forrentningskrav helt ned på 4,0%. Markedslejen for de primære ejendomme i regionen ligger på 6.000 - 7.500 kr. pr. kvadratmeter. For sekundære beliggenheder er forrentningskravet mellem 5,3 - 5,75%, og lejen mellem 3.000 - 6.000 kr. pr. kvadratmeter. I København by I Trekantområdet ligger afkast er tomgangen og markedsleje for de bedste blandt butiks placeringer på 4,8%, en middel lokaler steget fra placering på 7,0% og en place3,5% til 4,6% ring under middel på over 8,0%. det seneste år. Gennem de senere år har der ikke været de store ændringer i toplejeniveauerne, som stadig ligger i niveauet 3.000 kr. pr. kvadratmeter, mens middelniveauet ligger på 1.600 kr. pr. kvadratmeter, og under middel ligger på 800 kr. pr. kvadratmeter.
17 Q4 2018 | DETAIL
SMÅT GODT
FIND ERHVERVSLEJEMÅL UNDER 700 KVADRATMETER PÅ NEWSEC.DK/MINDREKONTORER
Butikslejemål med udeservering og udsigt til Øresund
FLEKSIBEL INDRETNING Kan tilpasses efter behov
OFFENTLIG TRANSPORT Nær Øresund Metrostation
PARKERING
Parkeringsmuligheder foran lejemålet
Amager Strandvej 108, st., København S
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.950 | Sag: DLDK90373
348 m2 kontor i city, i herskabelig ejendom
FLEKSIBEL INDRETNING og støjdæmpende ruder
OFFENTLIG TRANSPORT Tæt på offentlig transport
PARKERING
2 min. til parkeringskælder
H.C. Andersens Boulevard 47, 1.tv., 1553 København V
Årlig leje pr. m² kr. 1.150 ekskl. drift | Sag: KLKK90209
149 m2 kontor centralt ved Storkespringvandet uden binding
METRO
Nær kommende metrostation
CAFÉ- OG SHOPPINGOMRÅDE
Nær restauranter, caféer og shopping
STARTUP
Store Kirkestræde 3, 4., 1073 København
Ideel til nyopstartet virksomhed
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 1.050 | Sag: KLKK90170
151 m2 attraktivt butikslokale midt i Vesterbros pulserende liv
STORT KUNDEPOTENTIALE God eksponering ved Vesterbros Torv
OFFENTLIG TRANSPORT 2 min. fra Hovedbanegården og Vesterport
PARKERING
Flere p-huse i området
Vesterbrogade 43, st., 1620 København 18 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 2.614 | Sag: DLDK90050
TIL SALG | LAGER/KONTOR
Viskum Skovvej 3, 8830 Tjele
Gedigen lager- og kontorejendom med mange muligheder ∙∙ 3.679 m² grund og 1.699 m² ejendom (stueplan) samt 63 m² kælder ∙∙ Indrettet til lager og showroom samt kontor med personalefaciliteter ∙∙ Mange anvendelsesmuligheder som lager og oplag, værksted og klubhus ∙∙ Beliggende i rolige grønne omgivelser ∙∙ Kommuneplan tillader liberalt erhverv og butik med daglig- eller udvalgsvarer ∙∙ Ca. 400 m² er udlejet til Hjemmeværnet ∙∙ Gedigen ejendom til en lav m²-pris
KONTANTPRIS KR. 3.950.000 | PRIS PR. M² KR. 2.325
Sag: ISIÅ90080
INVITATION
Læs mere og tilmeld dig på newsec.dk/events
MORGENMØDE OM DET DANSKE ERHVERVSEJENDOMSMARKED MAJ | KØBENHAVN
19 Q1 2019
INDUSTRI & LOGISTIK
TILGÆNGELIGHED OG UDBUD ER VIGTIGT FOR INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Adgang og tilgængelighed er vigtigt for produkti- eller sekundære områder af Jylland. I de fleste tilonslogistik og lagerfaciliteter. Store logistikejenfælde kræver disse investorer, at lejer er fundet og domme, tæt på de større byer, er højt efterspurgvil indgå lange kontrakter, før påbegyndelse af te. Ejendomme med kort afstand fra lageret til byggeri – et eksempel herpå er DHL-centeret i Alkunden, uanset om det er B2B eller B2C, gør det lerød, bygget af Verdion. Mens mange udenlandmuligt for virksomheder at tilpasse sig hurtigt til ske investorer ser det meste af Sjælland som Storforandrede forbrugsmønstre og krav. E-handel er københavn, er opfattelsen anderledes med danske den vigtigste drivkraft for logistik- og virksomheder og investorer, der oflagermarkedet, da onlinehandel forttest ikke søger længere væk end sat vokser og giver incitament til inveGreve, Taastrup eller Ballerup. Efsteringer i smarte og moderne løsninE-handel er den terspørgslen til trods, så ser vi meger, der matcher kravene til vigtigste drivkraft get lidt spekulativt byggeri som vilvirksomhedernes behov. for logistik- og le kunne opsuge en del af dette lagermarkedet behov. De seneste tal for Københavns omegn viser en arealmæssig tomgang Markedslejen for produktions-, lopå 2,9%, som har været stærkt falgistik- og lagerejendomme har vædende de seneste år. Til sammenligning er den ret en smule stigende de seneste to år. For nybyglandsdækkende tomgang cirka 1,9%, hvilket er gede lager- og logistikejendomme i Storkøbenhavn meget lavt. Man bør være forsigtig i fortolkningen er lejeniveauet mellem 550 - 700 kr. pr. kvadrataf tomgangstal i Danmark, da det kun er et udtryk meter. Afhængigt af tilstanden, bygningens højde for antallet af kvadratmeter i udbud. Den reelle og ramper er lejeniveauet for det eksisterende tomgang kan være højere i forhold til disse tal, bygninger i gennemsnitlig stand 350 - 450 kr. pr. hvis der medregnes både udbud og tomme ejenkvadratmeter. Afkastet afhænger af placeringen domme, som ikke er i udbud. og varigheden af lejekontrakten. Afkastkravet er 5,75 til 6,25% for primære ejendomme med lange STILLESTÅENDE LEJEPRISER kontrakter, 6,5 - 7,75% for gennemsnitlig lejelængLejeniveauer for logistik- og lagerejendomme vade og 8,0 - 8,75% for under gennemsnittet. rierer og afhænger af markedsefterspørgslen. Nybyggede og ledige ejendomme, der er velegnet til STIGENDE INTERESSE FOR industrielle og logistiske formål, tæt på gode INVESTERINGER I JYLLAND transportløsninger, er svære at finde. De der finI Østjylland er tomgangen stadig 2,3%. Afkastet des, har derfor resulteret i stigende lejeniveauer i spænder fra ca. 6,0% til 7,0% for de bedste ejendisse områder (f.eks. Scandinavian Transport Cen- domme med lange lejekontrakter, 7,0% for middeter i Køge), men ellers er det et lejendomme og +8% for under gennemsnittet. Lemarked, hvor lejepriserne, stort jeniveauet er stadig lavere i Østjylland Lejepriserne på set, har ligget stille i 10-15 år. Vi sammenlignet med København på ca. 400 - 500 industri- og logi ser dog en svagt stigende, men kr. pr. kvadratmeter for primærproduktion og logistikmarkedet har skrøbelig, tendens i hele markestikejendomme og 300 kr. pr. kvadratmeter for sestort set ligget det. En af grundene til prisstil- kundære ejendomme. stille i 10-15 år standen er, at mange af de mest Københavnnære industriområI det centrale Jylland der er fuldt udbyggede, og komog Trekantområdet muner stiller sig i vejen for at opdatere f.eks. lokal- oplever vi en stigende Jylland og planer til at måtte bygge så højt, som markedet interesse fra danske Trekantområdet ønsker i dag. Dette betyder, at det er gamle ejen- såvel som udenlandmøder stigende domme, der skal bruges til moderne formål, og ske investorer i forinteresse fra som derfor kræver betydelige ombygninger, hvis hold til at investere i investorer det overhovedet er muligt. Dette skaber dermed dette segment, da ommodsatrettede interesser og fastlåser markedet rådet er centralt beligog lejen, idet ombygningen ikke kan supporteres gende i Danmark, hvorfra virksomheder hurtigt under acceptable forrentningskrav af udlejer. kan nå forbrugere over hele landet. Desuden er afkastet inden for disse områder i intervallet 7,0 Nogle, men ikke mange, investorer leder efter al- 8,5%, hvilket er attraktivt for investorer med størternative placeringsmuligheder, fx i Nordsjælland re risikovillighed.
20 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
NORDJYLLAND
1,6%
TREKANTOMRÅDET
150 450
DKK LEJESPÆND % TOMGANG
Kr. pr. m2 p.a. ekskl. drift
AALBORG
Pr. 01/01 2019
200 400
STORKØBENHAVN
350 700
KØGE BUGT HØJLAGER
250 500
STORAARHUS
250 450 HELE LANDET
1,9%
ØSTJYLLAND
2,3%
KØBENHAVNS OMEGN
FYN
1,8%
2,9% 150 350
SJÆLLAND
200 550
21 Q1 2019 | INDUSTRI & LOGISTIK
O U T LO O K
I hvert nummer af Newsec Ejendomme sætter vi fokus på et særligt område inden for erhvervsejendomme i form af nyheder eller interessante fremtidsperspektiver, forventninger m.m.
HOVEDSTADEN INVITERER IN
Regeringens og Hvidovre Kommunes nylige plan om at give plads til industrien i hovedstadsområdet, med ni kunstige øer ud for Avedøre Holme, er som sendt fra himlen til et marked, der skriger på københavnske industri- og logistikgrunde. Som udbuddet af industriejendomme og -grunde er lige nu i Københavnsområdet er det en større udfordring for mange virksomheder, som ønsker at etablere sig tæt på hovedstaden. En af årsagerne til det begrænsede udbud er, at nybyggeriet ikke har kunnet følge med det økonomiske opsving i erhvervslivet. En anden vigtig forklaring er, at der bliver færre erhvervsområder, og det er et generelt fænomen i landets største byer, fordi kommunerne omlægger traditionelle erhvervsområder til boligområder i de nye lokalplaner. Bevæggrundene hertil er blandt andet en minimering af den tunge trafik og at sikre kommunen et højere skatteprovenu via flere indbyggere. Derfor giver vi en stor tommel op til de kommende ni holme, som allerede er døbt Holmene. De vil tilsammen fylde tre millioner kvadratmeter, hvilket svarer til 420 fodboldbaner og dermed fordoble 22 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
det nuværende Avedøre Holme i areal. Her, ti kilometer fra hhv. Københavns centrum og lufthavnen, kan op mod 380 virsomheder få deres gang og tilsammen skabe 12.000 arbejdspladser, når området ifølge planen er færdigudviklet i 2040. Ifølge en analyse vil virksomhederne kunne bidrage med op til 54 milliarder kroner i forbedret BNP-effekt. HOVEDSTADEN HAR VOKSEVÆRK Det storstilede udviklingsprojekt er først og fremmest tiltænkt at skabe rum for flere industriarbejdspladser, men fra politisk side er det også et tiltag, der skal hjælpe hovedstaden med at vokse og indgår således i regeringens hovedstadsudspil – ligesom ø-projektet Lynetteholmen, der skal give plads til 35.000 nye københavnere. Ifølge erhvervsminister, Rasmus Jarlov, er det vigtigt, at der ikke kun skabes plads til boliger og kontorer, men også til traditionelle industriarbejdspladser.
Der har i kølvandet på udspillet om Holmene været en del kritiske røster omkring favorisering af hovedstaden frem for andre dele af landet. Og til det svarer ministeren til DR: ”Der er brug for plads til industrivirksomheder i København, der servicerer københavnerne, og det betyder ikke, at man i andre dele af landet kommer til at få færre arbejdspladser. Det betyder, at København kommer til at vokse, og det er enormt vigtigt for Danmarks økonomi,” siger ministeren. NORDEUROPAS GREEN TECH SILICON VALLEY Der er store forventninger til projektet, som direktøren for Dansk Erhverv, Brian Mikkelsen, tror på kan udvikle sig til et slags europæisk Silicon Valley og dermed stå stærkt i konkurrencen med Amsterdam, London og Stockholm, fordi grønne tech-virksomheder kan placeres midt i hovedstaden.
NDUSTRIEN INDENFOR IGEN
Der bliver god plads til naturoplevelser på de ni nye holme. Visualisering: URBAN POWER arkitekter for Hvidovre Kommune
Med Holmene vil vi skabe nyt liv. Både for erhvervslivet, for dyre- og plantelivet og for udelivet. Holmene bliver både en perle, hvor borgerne kan nyde og udforske naturen, og det bliver hovedstadens grønne vækstmotor og internationale vartegn, udtaler Hvidovre Kommunes borgmester, Helle Adelborg.
Ifølge regeringen ønsker man også med Holmene at skabe et af Nordeuropas førende erhvervsområder for videnstung, grøn og innovativ produktion. Det er samtidig tanken, at virksomhederne skal inddeles i klynger for at skabe de bedste muligheder for vidensdeling og synergieffekter. En af øerne har som eksempel fået navnet Green Tech Island, der skal transformere affald og spildevand til energi. GRØNT SKAL DET VÆRE Men det er ikke kun virksomhederne, man ønsker at se grønne – omgivelserne skal også være det, ligesom Avedøre Holme var før inddæmningen begyndte i 1960’erne. Dengang var området fyldt med små øer og vildt voksende natur, og med de kommende ni holme ønsker man at bidrage med nyt liv: ”Med Holmene vil vi skabe nyt liv. Både for erhvervslivet, for dyre- og plantelivet og for udelivet. Holmene bliver både en perle, hvor borgerne
kan nyde og udforske naturen, og det bliver hovedstadens grønne vækstmotor og internationale vartegn, udtaler Hvidovre Kommunes borgmester, Helle Adelborg. Næsten en fjerdedel af de nye holme vil blive helliget naturen med 700.000 kvadratmeter. Dermed bliver der god plads til rekreative naturoplevelser i form af løberuter, supercykelstier, kajak, svømning, undervandsjagt, et udkigstårn, naturformidling til skoleelever, havhaver og strand - ikke mindre end 17 kilometer ny kystlinje forærer de nye holme til området. KØB DE FØRSTE GRUNDE I 2028 Første spadestik er planlagt til 2022, hvor jordopfyldningen af Holmene påbegyndes, og selvom hele udviklingen af området først er færdig om godt og vel 20 år, vil de første grunde blive udbudt til salg allerede i 2028.
AVEDØRE HOLME HJÆLPER INDUSTRIEN IGEN Efter 2. verdenskrig var der også mangel på industrigrunde i København, hvorfor Avedøre Holme oprindeligt blev inddæmmet og udbygget til industriområde. Og ligesom i dag, hvor vi ser den samme mangel i hovedstadsområdet, er det Avedøre Holme, der skal opdyrkes til at fordre det sultne marked.
NEWSEC ADVISORYS GRUNDBANK
Er du på udkig efter velegnede byggegrunde til industri- eller logistikformål, kan du kontakte Henrik Lyngskjold på tlf. 33 14 50 70 eller mail henrik.lyngskjold@newsec.dk og høre nærmere om, hvilke grunde vi har til salg i vores grundbank.
23 Q1 2019
LEJE | LAGER
Stamholmen 175, 2650 Hvidovre
Køl/frost eller tørlager med ramper ∙∙ 2.259 m² frost/køl eller tørlager ∙∙ 113 m² kontor - kan opdeles i 2 enheder ∙∙ 2 ramper med sluse ∙∙ Placering lige ved motorvej ∙∙ Nem adgang til resten af Hovedstadsområdet, Kastrup Lufthavn og Sverige ∙∙ Energimærkning: C
Årlig leje pr. m2 ekskl. drift kr. 400-450 24 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Sagsnr.: ILIK90084
VELHOLDTE VELUX EJENDOMME TIL SALG 1
3
I Københavns bakkede baghave, Bagsværd, er der lige nu tre inte ressante VELUX ejendomme til salg Et VELUX vindue er skabt med øje for at værne om vores bygninger og et sundt indeklima, og derfor er alle tre udbudte VELUX ejendomme ligeså af høj kvalitet og meget velholdte – og ikke overraskende med masser af vinduer og fantastisk ovenlys. Ejendommene, som ligger ved siden af hinanden på romantisk klingende adresser, udbydes hver for sig. De rummer forskellige kvaliteter og er derfor oplagte for flere brancher, som f.eks. agenturvirksomheder, håndværker- og produktionsvirksomheder samt ingeniør- og arkitektvirksomheder. Mulighederne er mange i forhold til anvendelse og opdeling i lager/produktion og kontor/showroom. Beliggenheden er ideel for virksomheder, der ønsker at være tæt på København (12 km) og gode transportforbindelser. Gode naboer er som regel guld værd, og i det veletablerede erhvervsområde er man i godt selskab med NNIT og flere Novo-selskaber.
2
VIL DU VIDE MERE, KONTAKT OS PÅ: T: 33 14 50 70 E: info@newsec.dk
PRODUKTIONSEJENDOM MED FLOT ADMINISTRATION 1
√ LET AT KOMME TIL
Rimelig højde i stueetagen, som fremstår pæn og nydelig | Tre porte i velholdt stand og vareelevator | Pæne kontorer på 1. salen / åbent miljø | Parkeringspladser
√ TÆT PÅ KØBENHAVN √ MANGE MULIGHEDER √ BYG OP TIL 12 M
Energimærkning Fritaget Adresse Brudelysvej 21B, 2880 Bagsværd Sag ISIK90074 Kontant kr. 11.000.000
VISUALISERING
SUVERÆNT DOMICIL MED LET PRODUKTION/LAGER 2
Produktion med port | Lyse og pæne kontorer | Kantine, bad og parkering | Befæstet og indhegnet Energimærkning Fritaget Adresse Brudelysvej 23, 2880 Bagsværd Sag KSKK90027 Kontant kr. 24.000.000
BEFÆSTET OG INDHEGNET INDUSTRIEJENDOM 3
Stort produktionsareal med 2 kraner i loft (2.000 kg løfteevne) | Stærkt fundament – betongulv forberedt på tunge maskiner | God fordeling af produktionsdel ctr. kontor | Kan opdeles i 3 lejemål Energimærkning Fritaget Adresse Smørmosevej 16, 2880 Bagsværd Sag ISIK90073 Kontant kr. 26.500.000 25 Q1 2019 | INDUSTRI & LOGISTIK
Fra bioteknologi til byggestyring på Baldershøj i Ishøj Salg af domicilejendom i Ishøj tog fart efter Newsec Advisory overtog salget af ejendommen sidste år. Trods et komplekst marked for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn stod sælger fire måneder senere med flere bud på hånden. og ledige ejendomme, der er velegnet til industrielle og logistiske formål, og som er tæt på gode transportløsninger, er svære at finde. Samtidig er mange lokalplaner ikke opdateret og står derfor i vejen for at bygge så højt, som markedet efterspørger i dag. Det betyder, at det er gamle ejendomme, der skal bruges til moderne formål, og som derfor kræver betydelige ombygninger, hvilket skaber modsatrettede interesser, da sælger som regel ikke supporterer ombygningen. RETTE EJENDOM FOR ENTREPRENØRVIRKSOMHED I VÆKST Det blev den voksende entreprenør- og byggestyringsvirksomhed Casadana i Brøndby, der slog til og købte ejendommen på Baldershøj.
Den netop solgte ejendom på Baldershøj 28 i Ishøj på 2.000 m² ligger i det veletablerede industri kvarter i Ishøj mellem Køge Bugt Motorvejen og Motorring 4. Kvadratmetrene er fordelt på ca. 1.300 m² kontor og ca. 700 m² lager inklusiv et produktionsafsnit med ca. 6 meters loftshøjde og to køreporte til gennemkørsel. Med andre ord er domicilet et typisk eksempel på en skræddersyet ejendom, som siden dens opførelse i 1994 har dannet ramme om udvikling og produktion af udstyr til forskellige storindustrier. Det var civilingeniør Jan Hummer, der for 25 år siden fik bygget den hvide betonbygning til sin daværende virksomhed Toftejorg, som producerede roterende jethoveder udviklet til tankrensning, og som senere blev gentænkt som omrører til alle former for bioreaktorer. Med andre ord lykkedes det Jan Hummer at revolutionere procesudstyr til bl.a. bioindustrien, og i 2003 solgte han Toftejorg 26 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
til den svenskejede industrivirksomhed Alfa Laval, som indtil i dag har været lejer af ejendommen på Baldershøj 28. ”Jeg overlod salget af ejendommen på Baldershøj til Newsec Advisory medio 2018 og var meget tilfreds, da jeg et halvt år senere stod med en underskrevet købsaftale i hånden. I mine øjne har teamet formået at formidle salget af ejendommen inden for kort tid og trods udfordringer i markedet, fordi de er gået til opgaven med gå-på-mod og har håndteret hele salgsprocessen professionelt – fra værdiansættelse til gennemførsel af transaktion,” siger Jan Hummer, entreprenør og grundlægger af teknologivirksomheden Bawat. MODSATRETTEDE INTERESSER I SPIL Den økonomiske tomgang for ejendomme i Storkøbenhavn er forsat lav – de seneste tal viser en arealmæssig tomgang på 2,9 procent. Nybyggede
”Vi havde været på udkig efter en ejendom i længere tid, men efter vi indgik samarbejde med Newsec blev processen hurtig og nem. Jeg ser meget frem til, at vi snart kan flytte vores virksomhed fra Brøndby til Ishøj. Rammerne er ikke skræddersyet til os, men de passer rigtig godt til vores behov her og nu og rummer samtidig mulighed for virksomhedens fremtidige vækst. Der er plads til at samle alle mand på Baldershøj, og beliggenheden er perfekt i forhold til vores arbejdsområde, som er Øst for Storebælt og primært centreret omkring Københavnsområdet,” fortæller administrerende direktør i Casadana, Leif Storm Thøstesen. Newsec Advisory formidler salg og udlejning af lager- og produktionslokaler samt logistik- og industriejendomme i hele landet og har et tæt samarbejde med Newsec i resten af Norden og Baltikum. Newsec Advisory har en stor indsigt i afdisponeringsstrategier og ved, hvordan en industri- eller logistikejendom bedst muligt tilpasses fra én ejer til den næste.
Jeg overlod salget af ejendommen på Baldershøj til Newsec Advisory medio 2018 og var meget tilfreds, da jeg et halvt år senere stod med en underskrevet købsaftale i hånden."
27 Q1 2019
Vores samarbejde med Newsec Advisory har været yderst velfungerende. Vi vidste, vi ville få vores ejendom solgt, men resultatet blev over al forventning"
RUKO AFLEVERER NØGLERNE TIL GLADSAXE KLIP & BUK Ruko, som er ejet af det globale selskab ASSA ABLOY AB, har valgt at samle deres produktionshaller i Sverige, hvorfra de kan servicere hele Skandinavien. Med hjælp fra Newsec Advisory fik Ruko-domicilet på Marielundvej i Herlev nye ejere. Bygningen med røde tegl og de mange vinduer på Marielundvej 20 står flot trods sine 59 år og ligger attraktivt i Herlevs veletablerede erhvervsområde tæt på Herlev Bymidte, stationen og Motorring 3. Ved siden af ejendommen på Mileparken 23 ligger en nabogrund, som kunne tilkøbes og med en lokalplan, der tillader at bygge helt op til 24 meter, betød det gode udviklingsmuligheder. BYGGETILLADELSE GIVER MULIGHEDER Den nye ejer, Gladsaxe Klip & Buk, som kraftigt havde overvejet at købe en byggegrund og selv opføre en ny ejendom, kom hurtigt på andre tanker, da de blev præsenteret for Ruko-domicilet. ”Vi havde søgt efter industriejendomme i Storkøbenhavn og kunne efterhånden konstatere, at det 28 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
blev en udfordring at finde det, som vi netop søgte – og som alle andre søger. Men med Ruko-domicilet var der pludseligt et tilbud, vi ikke kunne sige nej til. Med en ejendom som denne og en tilhørende grund, hvor det er tilladt at bygge i en vis højde til eventuel fremtidig udvidelse, var vi sikre på, hvad vi købte – og samtidig var det et plus, at den var placeret i vores nabolag,” siger direktør Claus Jacobsen fra Gladsaxe Klip & Buk, der er specialister i forarbejdning af tynde metalplader. HANDEL PÅ OPTIMALE VILKÅR Ejendommen på Marielundvej blev solgt efter fire måneder på gode vilkår for alle parter. ”Vores samarbejde med Newsec Advisory har været yderst velfungerende. Vi vidste, vi ville få vo-
res ejendom solgt, men resultatet blev over al forventning,” siger Michael Friis, der er administrerende direktør i ASSA ABLOY i Danmark. ASSA ABLOY Opening Solutions Denmark A/S tilbyder udover låsesystemer en række andre produkter såsom adgangskontrolsystemer, nøgleskabe og værdiskabe samt dørlukkere og dørautomatik. I takt med, at der er kommet flere produkter til, har virksomheden ønsket at samle deres produktion i moderne produktionshaller beliggende i Sverige og fokusere den danske afdeling på salg, produkt og markedsføring. Dette kræver en anden type domicil end der hvor man har boet siden 1960. ASSA ABLOY flytter til nye moderne kontorer i området med plads til fremtidig ekspansion.
Scanport Glasværk er et super funktionelt moderne kontorhus med fokus på det gode arbejdsmiljø på alle niveauer. Alle arbejdspladser har gode lys- og udsigtsforhold samt nærhed til servicefunktioner som tekøkken, garderobe, toiletter, print og mødefaciliteter. De virksomheder, der lejer sig ind, nyder godt af fordelene ved at kontoret er i tæt forbindelse med det nye Scandic hotel. Dette giver adgang til faciliteter som kantine, fitnessrum, tagterrasse, pool-område, spa, restaurant og konferencefaciliteter. Med andre ord får virksomhederne “mere for mindre” og samtidig en yderst fornuftig business case med blandt andet lave driftsomkostninger og en høj udnyttelse af kvadratmeterne pr. medarbejder. 6.500 m² kontorhus | Lejemål fra ca. 400 m² til 6.500 m² | Tegnet af Schmidt Hammer Lassen Architects | 1 medarbejder pr. 15 m² - op til 440 medarbejdere | Indflytning 20-24 mdr. efter underskrevet lejeaftale | 14 minutter til Kgs. Nytorv med metro | Adgang til fitness, wellness, skybar og konferencefaciliteter | Unikt nærområde og infrastruktur - det er nemt at komme til Scanport med fly, tog, metro, på cykel og i bil.
Kontakt Anders Hornskov Jacobsen M: anders.jakobsen@newsec.dk T: +45 28 92 23 27
SCANPORT GLASVÆRK
HENT MERE INFO OG PROSPEKT PÅ NEWSEC.DK/SCANPORT
FORELØBIGE LEJEVILKÅR Indflytning: November 2020 Kontorareal: Op til 6.500 m² Antal personer: Op til 440 personer svarende til 1 medarbejder pr. 15 m² Kontorleje: 1.550-1.650 kr./m² afhængigt af etage, indretnings- og kvalitetsniveau Parkering: 170 P-licenser på terræn og 29 P-pladser i konstruktion. Depotrum/aflåst cykelparkering: Ca. 130 m². Parkeringsleje, kælder: 1.200 kr./licens pr. måned Parkeringsleje, terræn: 1.000 kr./licens pr. måned Lejeregulering: Årlig lejeregulering jf. stigning i nettoprisindekset, dog min. 2% Certificering: DGNB Moms: Alle ydelser tillægges 25% moms Ovenstående er ikke et udtryk for et tilbud, men alene foreløbige vilkår vedr. lejemål i ejendommen.
SKANDINAVIENS MEST CENTRALE BELIGGENHED Scanport er en ny bydel langs Amagers østkyst, hvor et nyt internationalt erhvervsområde er ved at tage form. Området har direkte udsigt til Øresund, sin egen lystbådehavn og byder på natur- og kulturoplevelser – tæt på København, Øresundsbroen, Malmø og Kastrup Lufthavn. Der bygges ca. 50.000 m2 kontorer med mulighed for unikke arkitektoniske løsninger til både domicil og flerbrugerhuse.
SCANPORT
PORTEN TIL SKANDINAVIEN
29 Q1 2019
INVESTERING Transaktionsvolumen fordelt mellem danske og internationale investorer
Transaktionsvolumen fordelt mellem segmenter
KONTOR
2018 2017 2016 2015 2014 Internationale investorer
24,8% 16,3% 27,6% 31,3% 24,0%
INDUSTRI
2018 2017 2016 2015 2014 59,0% 57,6% 45,7% 41,4% 37,6%
2018 2017 2016 2015 2014
9,7% 4,9% 5,6% 5,1% 6,8%
DETAIL
2018 2017 2016 2015 2014
Danske investorer
2018 2017 2016 2015 2014 41,0% 42,4% 54,3% 58,7% 62,4%
BOLIGUDLEJNING
Transaktionsvolumen fordelt mellem København og resterende del af Danmark
2018 2017 2016 2015 2014
30 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
16,4% 28,1% 15,3% 15,3% 22,4%
København
Resterende del af Danmark
63,0% 66,7% 75,0% 74,5% 68,3%
37,0% 31,3% 25,0% 25,5% 31,8%
2018 2017 2016 2015 2014
45,6% 44,3% 48,5% 44,2% 40,2%
ANDET
2018 2017 2016 2015 2014
3,5% 8,4% 3,0% 4,1% 6,7%
2018 BLEV DET NÆSTBEDSTE INVESTERINGSÅR NOGENSINDE 2019 lægger godt fra land med det næstbedste investeringsår i ryggen. Der er fortsat høj aktivitet på ejendomsinvesteringsmar kedet trods et mindre fald fra 2017 til 2018. Det vurderer Newsec Advisory ejendomsrådgivere på baggrund af transaktionsvolumen for 2018. Den samlede omsætning for året landede på 74 mia. kr. – kun overgået af forudgående rekordår på 87 mia. kr.
Udenlandske investorer er især interesserede i store boligporteføljer, highstreet detailejendomme og primært beliggende kontorejendomme, men også porteføljer af detail- og logistikejendomme er blevet opkøbt – herunder har Newsec Advisory i efteråret 2018 bl.a. formidlet salget af Silvan-porteføljen til en britisk investor. De større transaktioner, med danske investorer som købere, har været mere spredt på Storkøbenhavn og Østjylland. København og Storkøbenhavn tæller således stadig for cirka 55 pct. af transaktionsmarkedet.
Der er fortsat stor interesse for ejendomsinvesteringer blandt både danske og udenlandske investorer. For de primært beliggende ejendomme i de største byer er der særlig stor efterspørgFor mere sekundært beliggende erhvervsejendomme sel, og konkurrencen fra især tyske, svenske og amerier der også fortsat god aktivitet, specielt i byer som kanske investorer er massiv. Udbuddet er relativt Brønshøj, Glostrup og Karlslunde, hvor 2018 bød på E-handel medvirker begrænset i forhold til i vores nabolande, og da priseren række transaktioner i prisstørrelsen 40 til 120 mio. til knap en fordobling ne samtidig er steget en del de sidste par år, tager kr. I Storkøbenhavn handles kontorejendomme til et i investerings købs- og salgsprocessen længere tid i dag end for blot afkast i niveauet 5,5 pct. til 7,5 pct. og logistikejenvolumen for industri12 måneder siden. domme til et afkast i niveauet 6,0 pct. til 8,0 pct. For og logistikboligudlejningsejendomme er der specielt høj aktiviejendomme Investorerne ser fortsat det danske marked som vætet i nordsjællandske byer herunder Hillerød, Gentofte rende attraktivt, da det totale investeringsafkast forog Kongens Lyngby, hvor der handles ejendomme til ventes at være et par procentpoint højere end obligationsmarkedet et afkast i niveauet 4,0 pct. til 6,0 pct. og samtidig er mindre volatilitet end aktiemarkedet. INTERESSEN FOR INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME ER NÆSTEN FORDOBLET INTERNATIONALE INVESTORER FYLDER HALVDELEN For de udenlandske investorer er det danske ejendomsinvesteringsSegmentet for industri- og logistikejenmarked et attraktivt marked, og de udenlandske og danske investorer domme voksede markant i 2018. Andelen Internationale og delte, i 2018, markedet fifty-fifty. Det er særligt det stabile politiske af investeringsvolumen for industri- og lodanske investorer miljø, den generelle økonomisk vækst samt lave renter til et dansk gistikejendomme blev næsten fordoblet deler markedet ejendomsmarked, som udlandet anser for at fra 4,5 pct. i 2017 til 8,0 pct. Onlinehandel fifty-fifty være mere sikkert end andre europæiske og teknologisk udvikling skaber høj eftermarkeder. Den udenlandske investeringsakspørgsel på disse ejendomme blandt både Fortsat høj tivitet er dog faldet sammenlignet med 2017, investorer og brugere. Derudover er der aktivitet på hvilket stemmer overens med det politiske plads til ændringer i både afkast og lejeniveauer for logistik- og lageinvesterings flertals interesser for at begrænse uden- rejendomme sammenlignet med vores tyske og svenske naboer, hvilmarkedet landske investeringer i det danske ejen- ket øger aktiviteten for dette segment, hvor der i 2018 har været en domsmarked. række transaktioner i prisniveauet mellem 40 og 400 mio. kr.
31 Q4 2018 | INVESTERING
SALG | INVESTERING
Bregnerødvej 92, 3460 Birkerød
Kontor, lager og produktionsejd. i Erhvervsbyen i Birkerød ∙∙ Fuldt udlejet ejendom - fraflyttes af nuværende lejer og er ledig til købers disposition fra 1. februar 2021 ∙∙ Ejendommen er løbende om- og tilbygget og fremstår i en pæn og velvedligehold stand ∙∙ I alt 1.821 m² fordelt på kontor, lager og produktion ∙∙ 20-25 parkeringspladser og kun 15 min. gang fra Birkerød Station ∙∙ Beliggende i udkanten af erhvervsområde, tættest på S-station og byen ∙∙ Grønne fredede arealer overfor ejendommen PRIS KR. 10.750.000 | STARTAFKAST: 7,25% Sagsnr.: MSKK90079 SALG | INVESTERING
Haraldslundvej 11, 8382 Hinnerup
Kursusejendom med naturskøn beliggenhed ∙∙ Liebhaverejendom med naturskøn beliggenhed ∙∙ Mulighed for privat beboelse i hovedhuset ∙∙ Mulighed for op til 4ha. grund ∙∙ Alt medfølger, inventar, service mv.* ∙∙ Benyttet til kursusformål, konferencer, festlige arrangementer mv. ∙∙ Seneste år har der været en lejeindtægt på ca. kr. 500.000 for ca. 30 ugers udlejning *undtaget enkelte personlige ejendele
Ejendommen udbydes i en åben proces uden pris, men med opfordring til afgivelse af købstilbud. Sagsnr.: MUKÅ90003 32 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
TIL SALG | INVESTERING
Gl. Viborgvej 2, 8830 Tjele TIL SALG | INVESTERING
Sønderskovvej 4, 8520 Lystrup
Udlejningsejendom + Ubebygget grund
Mindre Center med mulighed for udvikling
∙∙ Fuldt udlejet boligudlejningsejendom
∙∙ Fuldt udlejet investeringsejendom
∙∙ Tidligere kro og gæstgiveri
∙∙ Central placering i Aarhus forstaden Lystrup
∙∙ Mulighed for salg af tilhørende grund ∙∙ Præsentabel og pæn vedligeholdt ejendom
∙∙ Synlig beliggenhed ud til Sønderskovvej der er en af hovedfærdselsvejene i Lystrup
∙∙ Beliggende i velfungerende lokalsamfund
∙∙ Kendt ejendom med godt kundegrundlag
∙∙ Tæt på flere større byer, herunder Viborg og Randers
∙∙ 2.500 m² grund med mulighed for udvikling
∙∙ 1. års afkast uden grund 6,45%
KONTANT KR. 2.750.000 | 1. ÅRS AFKAST 5,9% Sag: MSBÅ90100 KONTANT KR. 10.500.000 | 1. ÅRS AFKAST 6,69% Sag: MSDÅ90068 SALG | INVESTERING
Grenåvej 7 og 9, 8200 Aarhus N samt Silkeborgvej 345, 8230 Åbyhøj
3 Totalmoderniserede boligejendomme i Aarhus ∙∙ Fuldt udlejede som enkeltværelser af meget høj standard ∙∙ Samlet 50 værelser og 1 erhvervslejemål ∙∙ Optimal indretning til formålet ∙∙ Gode fællesfaciliteter som køkken, opholdsrum, vaskerum, toilet & bad ∙∙ Alle ejendomme er gennemgribende renoverede ∙∙ Minimal vedligeholdelse ∙∙ Gode beligg. i forhold til uddannelsesinstitutioner, byliv og handel KONTANTPRIS KR. 30.000.000 | 1. ÅRS AFKAST 4,5%
Sagsnr.: MSBÅ90102 33 Q4 2018 | INVESTERING
SALG | INVESTERING
Algade 34, 4000 Roskilde
Gågade-ejendom i Roskilde med gode udviklingsmuligheder ∙∙ Blandet ejd. med butikker og kontorer med facade mod gågaden i Roskilde ∙∙ 6 boligenheder i selvstændig bygning ∙∙ Mulighed for konvertering fra erhverv til bolig ∙∙ 254 m² byggeretter vurderet til kr. 1.750.000 ∙∙ 8 parkeringspladser i ejendommens gård ∙∙ Delvist afskrivningsberettiget ∙∙ Mulighed for at overtage ejd. i selskabsform inkl. andel af udskudt skat ∙∙ Erhvervsareal 879 m² boligareal 522 m² KONTANTPRIS KR. 40.800.000 | AFKAST 5,1% EKSKL. BYGGERETTER SALG | INVESTERING
Sagsnr.: MSDK90061 Solrød Center 66-72, 2680 Solrød Strand
Velbeliggende kontor- / detailejendom i Solrød Center ∙∙ Beliggende i populært og velbesøgt center ∙∙ 100 meter fra Solrød S-tog station ∙∙ Stor parkeringsplads bag ejendommen ∙∙ Generel lav tomgang i Centeret ∙∙ Lejebærende areal 2.053 m², heraf 284 m² detail, 1.463 m² kontor samt 306 m² kælder ∙∙ Netto og Fakta som lejere på hver side af ejendommen
KONTANT KR. 17.300.000 | AFKAST: 7,25% 34 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
SAGSNR.: MSKK90078
SALG | DETAIL
Ullerupdalvej 241, 7000 Fredericia
Attraktiv ejendom med synlig beliggenhed i Fredericia ∙∙ Placeret mod indfaldsvej (Vejlevej) i fuldt udbygget erhvervs- og detailområde ∙∙ Ejendommen er fuldt udlejet til velrenommeret bilhus. Stort salgsareal, kontor- og personalefaciliteter samt værksted ∙∙ Fremstår i meget flot og nyrenoveret stand ∙∙ Erhvervsareal på 1.724 m² og 4.705 m² grundareal ∙∙ Flot udstillingslokale ∙∙ Velfungerende værksted med flere porte og lifte Kontantpris kr. 18.000.000 | 1. års afkast 5,57%
Sag: MSDÅ90064
NEWSEC ADVISORY UDVIDER PARTNERKREDSEN Jesper Jensen og Anders Hornskov Jakobsen er pr. 1. januar 2019 indtrådt i partnerkredsen for Newsec Advisory, der er blandt landets største ejendomsrådgivere med speciale i erhvervs- og investeringsejendomme. Jesper Jensen, som har en HD i Organisation og Ledelse, kom til Newsec Advisory i 2016 fra en stilling som erhvervsmægler i Nybolig Erhverv i Roskilde. I Newsec Advisory arbejder Jesper Jensen i Investering & Capital Marketssegmentet og har mere end 10 års erfaring som ejendomsrådgiver inden for erhverv. Han er en del af investerings-teamet, der består af 11 medarbejdere, som sælger og rådgiver om investeringsejendomme.
føljesalg af investeringsejendomme. Anders har faciliteret gode og spændende rammer for rigtig mange mennesker. Han har som rådgiver øje for at imødekomme lejernes behov og bygge bro til udlejerne for at lave den bedst mulige aftale for alle parter, når det kommer til udlejning og salg af større erhvervsejendomme og domiciler,” siger administrerende direktør i Newsec Advisory, Henrik Lyngskjold.
Anders Hornskov Jakobsen har en baggrund som ingeniør fra Danmarks Tekniske Universitet med en bachelor i Bygningsdesign og en kandidat i Planlægning, Innovation og Ledelse. Anders Hornskov Jakobsen kom til Newsec Advisory i 2015 og beskæftiger sig med udlejning og værdioptimering af større erhvervsejendomme. Han er en del af Salg & Udlejning, som består af syv andre rådgivere.
STYRKET INTERNATIONAL TILSTEDEVÆRELSE Newsec Advisory, der tidligere hed Egeskov & Lindquist, blev i 2016 en del af Newsec, der opererer inden for service-områderne Property Asset Management og Advisory i syv nordiske og baltiske lande – og senest i London, hvor Newsec Advisory åbnede kontor sidste år. Og de internationale rådgivningsopgaver og ejendomstransaktioner kommer, ifølge Henrik Lyngskjold, til at fylde mere for Newsec Advisory og virksomhedens partnerkreds:
”Jeg er utrolig glad for, at Anders og Jesper skal være med til at sætte retningen for Newsec Advisory. De har inden for hvert sit område bevist deres værd, siden de kom til forretningen. Jesper trækker på sit indgående markedskendskab, naturlige evne til at skabe langvarige kunderelationer og har på kort tid håndteret flere større porte-
”Vores nye ledelseshold kommer fortsat til at have fokus på at udvikle og styrke Newsec Advisorys ambitiøse tilgang over for vores danske og
stadig flere internationale kunder. Partnerkredsen har indtil nu bestået af efterhånden garvede herrer i branchen, men med Anders og Jesper – fra hvert deres forretningssegment – med ombord kan vi sikre et stærkt hold af både erfarne og unge specialister, som har fingeren på pulsen og kan følge med i det hastige marked, vi ser i dag,” siger Henrik Lyngskjold. Newsec i Danmark har 480 medarbejdere med kontorer i København, Kgs. Lyngby, Aarhus og Næstved.
Seniorrådgiver Anders Hornskov Jakobsen er ny partner i Newsec Advisory.
Seniorinvesteringsrådgiver Jesper Jensen er ny partner i Newsec Advisory. 35 Q4 2018 | INVESTERING
EN ELEFANTASTISK CARLSBERG-VILLA SOLGT TIL DANSK SLOTSEJER I Carlsberg Byen er mursten ikke bare mursten. De gamle industribygninger er et stykke Danmarkshistorie, der fortæller om det nye bykvarters fortid som bryggeri og giver området en helt særlig atmosfære. En af kvarterets fredede bygninger, kendt som Det Grå Hus, har Newsec Advisory for nylig solgt til ejendomsinvestor Lars Fogh, der vil foretage en gennemgribende istandsættelse fra kælder til kvist og, med respekt for de smukke bygningsdetaljer, indrette et unikt kontormiljø. Adressen er den særegne, Bag Elefanterne 1 – grundet beliggenheden ved den ikoniske Elefantport, på grænsen til Frederiksberg. Det Grå Hus er, med sin fine beliggenhed nær Elefantporten, en af Carlsberg Byens historiske perler. Den imposante villa, der er tegnet af den kendte arkitekt Hack Kampman, er præget af smukke udsmykninger, arkitektoniske detaljer og byggeteknik i særklasse.
Til at hjælpe med den omfattende renovering har den nye ejer entreret med arkitekt Poul Schülein fra Arkitema, der har stor erfaring med fredede ejendommen, bl.a. Frederik d. 8’s palæ, Amaliegården og Hotel Ottilia der, ligesom Arkitema selv, er beliggende i Carlsberg Byen.
”Det er ikke tit, at man får muligheden for at formidle en ejendom med et så spektakulært eksteriørt udtryk som Det Grå Hus. Ejendommen trænger bestemt til en kærlig hånd for at blive bragt tilbage til fordums grandiositet, og det er en ombygning, der vil kræve en del af den nye ejer”, fortæller Brian Tretow-Loof, Head of Transactions i Newsec Advisory.
FLYT IND I NYT OG ENESTÅENDE KONTORMILJØ I 2020 Allerede nu har flere interesserede lejere meldt sig på banen. De må dog væbne sig med lidt tålmodighed, da de nye kontorer først vil være klar til indflytning medio 2020.
UDFORDRENDE SALGSPROCES Netop kombinationen af at huset er fredet og attråværdigt samtidig med, at det kræver en omfattende istandsættelse, gjorde salgsprocessen udfordrende. Der var utroligt mange interesserede i ejendommen, men usikkerhed omkring renoveringsprocessen vakte bekymring hos både investorer og entreprenører. Investorerne var primært nervøse 36 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
for omkostningerne, medens entreprenørerne var mere bekymrede for processen med de nødvendige tilladelser fra bl.a. Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Kommune - og begrænsninger i en evt. konvertering til boligformål, som flere udtrykte ønske om. ”Vi er meget tilfredse med at have fundet den helt rigtige køber, der med det samme kunne se idéen i at istandsætte og genudleje ejendommen som et eksklusivt kontorhus, hvilket passer godt ind i Carlsberg Byens øvrige mix af nye boliger og erhvervsejendomme under opførelse. Lars Fogh er desuden i gang med at renovere flere fredede ejendomme i Tyskland og har en årelang erfaring i, hvordan man tager hånd om mere specielle og historiske ejendomme”, siger Brian Tretow-Loof.
Sælger er Dansk Ejendoms Management, der ejes af arkitekt Frantz Longhi, og som efter en vellykket turn-around frasolgte den velkendte keramikvirksomhed Kähler i 2018. Som et lille kuriosum har kunstkeramikeren Karl Hansen Reistrup, der var tilknyttet Kähler i slutningen af 1800-tallet, også stået for en del af den detaljerige udsmykning i Det Grå Hus. Kontakt gerne Newsec Advisory på info@newsec. dk for yderligere oplysninger om de kommende lejemål.
37â&#x20AC;&#x192; Q1 2019
INVESTERINGSSEMINAR
INVITATION
3. april i Aarhus 10. april i København kl. 15.30 - 18.30 herefter netværk
• Er du interesseret i ejendoms-investeringsmarkedet? • Vil du høre om de nyeste trends og tendenser? NEWSEC afholder igen i år investeringsseminarer i både Aarhus og København.
LÆS MERE OG TILMELD DIG PÅ NEWSEC.DK/EVENTS
INVESTERING | KONTOR/LAGER
Edwin Rahrs Vej 82, 8220 Brabrand
Velbeliggende lager- og kontorejendom ∙∙ Attraktiv investeringscase i fuldt udlejet ejd. med stor lejetilfredshed ∙∙ 2.739 m² lager/kontor på 5.354 m² grund ∙∙ Nyrenoveret ejendom bl.a. med helt nyt tag ∙∙ Lagerfaciliteter af høj kvalitet med op til 6-7 m frihøjde og flere porte ∙∙ Moderne kontor med gode personalefaciliteter, kantine, bad og omklædning ∙∙ Synlig placering mod områdets primære forbindelsesvej - let adgang til hovedveje og motorvejsnettet ∙∙ Energimærkning: D KONTANT KR. 15.500.000 | AFKAST: 6,06% 38 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Sagsnr.: MSIÅ90039
TIL SALG | INVESTERING
Amalievej 20, 1875 Frederiksberg
Eksklusivt beliggende ejendom med flere anvendelsesmuligheder ∙∙ Klassisk ejendom fra 1877 der siden er tilbygget i hhv. 1932 og 1957 ∙∙ Beliggende i et af Frederiksbergs mest eksklusive villakvarterer ∙∙ Stor grund med 20 private parkeringspladser ∙∙ Flere fremtidige anvendelsesmuligheder ∙∙ Samlet areal på 2.034 m² fordelt på 1.301 m² kontor, 143 m² konferencerum i underetagen, 100 m² bolig i tagetagen, 419 m² kælder samt 71 m² garage ∙∙ Ejendommen kan overtages fuldt udlejet eller delvis disponibel for køber efter nærmere aftale
Kontantpris: kr. 48.600.000
Sagsnr.: PSKK90010 39 Q1 2019
Tabel 1: Forenklet eksempel på selskabshandel med og uden udskudt skat
Uden udskudt skat Købspris
10.000.000
Udskudt skat
1.000.000
3.000.000
Egenfinansiering
2.000.000
Kreditforening
7.000.000
Kreditforening
7.000.000
Afkast (af egen finansiering)
NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
Købspris
Egenfinansiering Nettoindtægt
40
Med udskudt skat 10.000.000
500.000
Nettoindtægt
Afkast (af egen 9,67% finansiering)
500.000 14,5%
SELSKABSHANDLER - FINANSIERING MED UDSKUDT SKAT På ejendomsinvesteringsmarkedet har vi, de seneste år, set en stigning i selskabshandler. Det gælder især de større ejendomstransaktioner, hvor ejendommene således overdrages ved salg af det bagvedliggende selskab, som ejer ejendommene. Der er flere gode grunde til, at selskabshandlerne er blevet populære, men det er vigtigt samtidig at være opmærksom på faldgruberne. I denne artikel giver vi dig overblikket over fordele og ulemper. Kombinationen af den delvist ophævede momsundtagelse på fast ejendom og den nuværende selskabsskatteprocent på 22, har skærpet interessen for selskabshandler blandt investorer, og i dag gennemføres hovedparten af alle større ejendomshandler som selskabstransaktioner. Med selskabshandlerne følger en række fordele for både køber og sælger:
skabet bag en eller flere ejendomme er, at overdragelsen som oftest ikke vil udløse moms, og derved kan der være mange penge at spare for både sælger og investor.
Udskudt skat giver sælger og køber større likviditet
UDSKUDT SKAT – EN FINANSIERINGSMULIGHED Skat behøver ikke altid at være en udgift – i tilfældet med udskudt skat kan den ligefrem være en delvis finansieringskilde. Hvis sælger opnår en avance på salget af sin ejendom, vil han, i en normal ejendomshandel, blive beskattet af fortjenesten. Er det derimod selskabet med ejendommen, der sælges, vil skatten på ejendomsavancen ikke forfalde. Den såkaldte avanceskat vil i stedet rykke med over i handlen som en udskudt skat. Det vil sige, at en salgsavance på f.eks. 1 millioner kroner ganges med 22% og bliver til 220.000 kroner i udskudt skat, som køber overtager forpligtelsen af. Netop derfor vil investor kræve et tilsvarende nedslag i købsprisen for at overtage den udskudte skat. Prisnedslaget kan investor til gengæld udnytte til en rentefri finansiering af den del af købet (se tabel 1). En del af prisforhandlingerne indebærer derfor en fastsættelse af kursen på den udskudte skat. I tabel 1 ses det tydeligt, at forrentningen af den investerede kapital er højere, når der ligger udskudt skat i selskabet og dermed reducerer kravet til købers egenfinansiering.
SPAR TINGLYSNINGSAFGIFTEN Med den udskudte skat opnår begge I en traditionel ejendomshandel parter derfor en likviditetsmæssig sker overdragelsen ved, at der udarfordel, da sælger slipper for at afbejdes et skøde, som herefter tinglyMed en selskabs handel kan du holde skatten her og nu, og investor ses. Derimod er der ingen tinglysspare tinglysnin behøver færre penge op af lommen ning ved handel med et gen og oftest und med en nedsat købspris. ejendomsselskab. Her foregår overgå momsen dragelsen ved, at køber bliver regiMan skal dog være opmærksom på, streret som ejer af selskabet i den at den udskudte skat ikke forsvinder, tilhørende ejerbog. På den måde sparer parterne tingslysningsafgiften, som udgør men vil ligge i selskabet og blive udløst den dag 0,6% af købesummen og derfor vil være en bety- ejendommen(e) måtte blive solgt ud af selskabet. delig besparelse i større transaktioner. SKELETTERNE I (SEL)SKABET FØLGER MED UNDGÅ MOMSEN Som udgangspunkt er overdragelse af ubebygge- Selv den smukkeste rose har torne – og sådan er de grunde og nye bygninger momspligtig – det det også inden for dette område. En selskabshangælder også i et vist omfang ombyggede og reno- del er mere kompleks end en ejendomshandel, verede ejendomme. Fordelen ved at erhverve sel- fordi man, udover ejendommen, også skal forhol-
de sig til selskabet og de mulige hæftelser, der ligger heri.
Med selskabet følger hele pakken, såvel herligheder som dårligdomme, og det betyder, at f.eks. kreditorer vil beholde deres krav imod selskabet – uanset ny ejer. I de fleste tilfælde vil det ikke give problemer, når bare investor får undersøgt selskabets forhold grundigt forud for købet. Derfor jo mere jomfrueligt et selskab er, desto bedre. FLERE RÅDGIVEROMKOSTNINGER På grund af kompleksiteten i en selskabshandel, stiller det større krav til parterne end ved en ren ejendomsoverdragelse. Købers due diligence, udformning af aftalegrundlaget og selve overdragelsen er mere omstændelig. Ligesom der stilles højere krav til sælgers garantier i aftalen. Med de større krav, der stilles til såvel køber som sælger, vil der typisk være flere omkostninger til rådgivere forbundet med handlen – og derved mindske en del af den økonomiske gevinst ved en selskabshandel. FORDELENE OVERSKYGGER OFTEST ULEMPERNE Som belyst, er der både fordele og ulemper ved en selskabEn selskabshandel stransaktion, og jo større transkræver et grundigt aktioner, der er tale om, desto forarbejde og flere mere betydelige er fordelene. rådgivningsom Fordelene overskygger genekostninger relt ulemperne, og med de nuværende regler og takster, ser det ud til, at selskabshandlerne er kommet for at blive. VÆR SIKKER PÅ AT HAVE GODE RÅDGIVERE I Newsec Advisory er vi rådgiver på over 100 transaktioner årligt, hvoraf de fleste er selskabshandler. Derfor ved vi, hvad en god køber- og sælgerrådgivning kræver i sådan en sammenhæng.
Har du behov for rådgivning i forbindelse med en ejendoms– eller selskabshandel, kan du kontakte Head of Transactions, Brian Tretow-Loof på tlf. 40 20 78 70 eller mail: brian.loof@newsec.dk
41 Q1 2019
UDVALGTE INVESTERINGSEJENDOMME - KONTAKT OS FOR YDERLIGERE INFORMATION Nyopført boligudlejningsejendom i Nordsjælland
Kontor-/detailejendom med 9 års uopsigelighed fra ankerlejer. Med 2.700 m2 boligbyggeretter
Fuldt udlejet kontorcampus nord for Aarhus med min. 10 års lejegaranti
Type: Bolig Beliggenhed: Kokkedal Areal m²: 11.000 Pris/afkast: kr. 315.000.000/4,5%
Type: Detail/fitness/kontor Beliggenhed: Roskilde Areal m²: 10.395 Pris/afkast: kr. 205.000.000/5,75%
Type: Kontor Beliggenhed: Lystrup Areal m²: 14.000 Pris/afkast: kr. 175.000.000/5,5%
Nyindrettet hotel på 30-årig lejekontrakt med international operatør
Investeringsejendom med konverterings- og udviklingsmuligheder
Fuldt afskrivningsberettiget investeringsejendom med Fitness World som ankerlejer
Type: Hotel Beliggenhed: København S Areal m²: 9.400 Pris/afkast: Udbud / min. 4,0%
Type: Bolig/kontor Beliggenhed: Høje Taastrup Areal m²: 3.871 Pris/afkast: kr. 59.000.000/6,0%
Type: Detail Beliggenhed: Nyborg Areal m²: 1.835 Pris/afkast: kr. 15.700.000/7,03%
Portefølje bestående af 40 restejerlejligheder
Dagligvarebutik på Frederiksberg med mulighed for ny 10-årig lejekontrakt
Kontorejendom fuldt udlejet til flere lejere, i populært område tæt på motorvejstilkørsel
Type: Detail, klinik, lager og bolig Beliggenhed: Valby Areal m²: 4.300 Pris/startafkast: kr. 59.000.000/5%
Type: Dagligvarebutik Beliggenhed: Frederiksberg Areal m²: 709 Pris/afkast: kr. 16.500.000/5,3%
Type: Kontor Beliggenhed: Køge Areal m²: 5.131 Pris/afkast: kr. 61.000.000/6,15%
Fuldt udlejet kontorejendom med stor ankerlejer på lang lejekontrakt
Nyistandsat hotel centralt beliggende i København med 10 års uopsigelighed fra lejer
Fuldt udlejet ejendom med 5 lejere, ankerlejer har 15 års uopsigelighed
Type: Kontor Beliggenhed: Aarhus Areal m²: 4.500 Pris: kr. 50.000.000
Type: Hotel Beliggenhed: København K Areal m²: 2.157 Pris/afkast: kr. 165.000.000/4,0%
Type: Detail Beliggenhed: Viborg Areal m²: 14.140 Pris/afkast: kr. 77.500.000/6,11%
42 NEWSEC EJENDOMSMAGASIN
JORDFORURENING – MARERIDT ELLER INVESTERINGSMULIGHED? Jordforurening er en showstopper. Så længe forureningen ikke er undersøgt, skaber den usikkerhed og kan lamme enhver købs- eller salgsproces. Men mødet med jordforurening kan ofte gå fra at være negativt til at blive positivt gennem et 5-trinsforløb. I kolben ses forurenet grundvand med giftige chlorerede opløsningsmidler taget under feltundersøgelser.
mistanke om forurening, behøver man, som investor, ikke at fortvivle, for der er ofte flere løsningsmodeller til problemet. NIRAS har f.eks. hjulpet Newsec med en ejendom i Sydhavnen, hvor grundens forurening var kendt, og under salgsprocessen blev den pludselig klassificeret som et indsatsområde. Det betød, at regionen til hver en tid ville kunne undersøge forureningen og eventuelt kræve den fjernet – om nødvendigt på ejers regning, hvis denne fik lavet fordyrende foranstaltninger i forhold til en fremtidig offentlig oprensning af grunden. ”En sådan situation skaber naturligvis usikkerhed hos køber om ejendommens værdi, og det vigtige var her at få ”oversat”, hvad indsatsområde dækkede over i denne sag – og ikke mindst, hvilke begrænsninger det ville få for udvikling af ejendommen. Det fik vi skabt klarhed over, hvilket beroligede køber, der fik en lille reduktion i prisen. Og på den måde fik vi for et lille beløb afværget, at en salgsproces gik i stå, samtidig med, at vi fik skabt værdi for både køber og sælger”, forklarer Søren.
Hvad stiller man op, hvis man som investor ønsker at købe eller sælge en ejendom eller grund, hvor der er mistanke om forurening? Det spørgsmål kan ekspert Søren Helt Jessen, markedschef i NIRAS, svare på. Han kommer her med gode råd til, hvordan investorer bedst forholder sig til jordforurening. I princippet kan man sammenligne vigtigheden af en jordforureningsundersøgelse for en grund/ ejendom med vigtigheden af en tilstandsrapport for et hus. Det er svært at forestille sig, at nogen ville købe et parcelhus eller en villa uden, at der foreligger en tilstandsrapport. På samme måde bør man få lavet en jordforureningsrapport ved
Trin 1. Mistanke om jordforurening
køb af en grund/ejendom, hvis der ikke i forvejen er tilstrækkelig viden herom. ”Det første og vigtigste step i en sag, hvor der er mistanke om eller viden om forurening, er, at man finder det tilgængelige materiale om den pågældende grund og får det vurderet med henblik på at kunne lave en kapitalisering”, udtaler Søren Helt Jessen. Nedenstående figur giver et overblik over de fem trin, der kan være i en proces om udvikling af forurenede grunde: FRA USIKKERHED TIL SIKKER INVESTERING Uanset om man støder på en ejendom, hvor forureningen er kendt eller hvor der er begrundet
Trin 2. På desktop-trinnet kortlægges jordforureningen på grunden ved offentligt tilgængeligt materiale og historisk data.
Trin 3. På baggrund af data besluttes, hvor forureningen skal undersøges nærmere ved feltundersøgelser og jordprøver
”På den måde hjælper vi med at indsamle og vurdere tilgængelig viden om jordforurening, og via vores tætte kontakt til kommuner og regioner kan vi ”oversætte” den viden til noget konkret og brugbart for en investor. I sidste ende handler det om at nå frem til 10.000-kroners spørgsmålet – hvad koster det? Og hvilke forskellige muligheder har jeg, som investor, for at udvikle en bestemt grund/ejendom på forsvarlig vis,” slutter NIRAS’ markedschef, Søren Helt Jessen.
Kontakt os gerne på info@newsec.dk eller på 33 14 50 70 for at høre, hvordan vi kan hjælpe dig.
Trin 4. Undersøgelserne giver et konkret bud på investors muligheder for oprensning, og hvad det vil koste.
Trin 5. Når jorden er renset og eventuelt genanvendt kan investor fortsætte byggeriet på grunden.
43 Q1 2019
VELKOMMEN TIL NEWSEC ADVISORY
EJENDOMSRÅDGIVERE MED SPECIALE I ERHVERVSEJENDOMME
SALG & UDLEJNING • Køb og salg • Udlejning • Afdisponeringsstrategier • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investeringsejendomme • Corporate Finance • Investeringsrådgivning • Køberrådgivning VURDERING • Vurderinger & værdiansættelser • Markedslejevurdering • Skattevurderinger og klagesager • Syn & skøn • Due diligence ANALYSE • Markedsrapporter • Det Danske Ejendomsmarked • Newsec Property Outlook • Skræddersyede analyser CORPORATE SOLUTIONS • Lejerrådgivning • Søgning efter nyt lejemål • Rådgivning om eksisterende lejemål • Kontraktforhandling på vegne af lejer RÅDGIVNING/ PROJEKTUDVIKLING • Rådgivning om domicilplacering • Evaluering og udvikling af byggeprojekter • Udlejning og/eller salg af byggeprojekter og nybyggerier • Strategisk ejendomsoptimering
Silkegade 8, 1113 København K. Tlf.: 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tlf.: 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk
Følg Newsec på