NUEVA LEY DE ALQUILERES

¿Qué impacto tuvo en Rosario?

El acceso a la vivienda a través del alquiler de un inmueble en la Argentina se distorsionó con la sanción de la Ley 27.551, llamada “nueva Ley de alquileres”. En nuestra región de Rosario está nueva normativa tuvo su propio impacto, generando un aumento importante en los montos de los contratos, pero también generando una dispersión de unidades del alquiler a la venta. Ni los inquilinos que pasarán a pagar más por su alquiler y tienen menos opciones de vivienda, ni los dueños de esos inmuebles que muchos ya optaron por sacarlos del mercado locativo están contentos. Fue una mala Ley, se votó algo que perjudicó a sus partes y comprobó que es peor una mala resolución a dejar las cosas como estaban. ¿Qué impacto tuvo en Rosario? ¿Por qué en Rosario se generará más dificultades? ¿Quiénes son los perjudicados?¿cuál es el futuro de la inversión en vivienda para alquilar?

Vivienda para Alquiler

“En cuanto a la oferta de inmuebles en alquiler, el 43% de las inmobiliarias registraron viviendas que salieron del mercado locativo para ponerse en venta, mientras que el 80% de las inmobiliarias consultadas asegura haber aumentado la cartera de inmuebles a la venta.”, asegura una encuesta que realizó el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) junto Instituto de Investigaciones Económicas de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadística, Universidad Nacional de Rosario (UNR). Es muy significativo el informe presentado, ya que se encuestaron a 357 inmobiliarias representadas por sus Corredores Inmobiliarios, analizando una totalidad de 31.404 contratos activos.

¿Por qué en Rosario generará más dificultades?

En Rosario, los contratos de alquiler que se celebraban antes de la puesta en vigencia de la “nueva Ley de alquileres” eran a dos años. El aumento de su valor en nuestra región se realizaba al año de transcurrido el contrato y en promedio no superaba el 35 por ciento. A diferencia de la ciudad de Buenos Aires, que esos aumentos se realizaban cada 6 meses y por un porcentaje mayor, en nuestra ciudad esos contratos de alquiler le resultaban en la medida que pasaba el tiempo más “baratos” a los inquilinos. Esto se hacía más evidente si se renovaba el contrato más de una vez, donde siempre la inflación y aumento de los demás precios superaban a ese alquiler. No estamos diciendo nada nuevo, cualquier familia que alquilaba tenía esta situación vivida y hoy tienen un problema. A raíz de esta dinámica local por el otro lado para el dueño del inmueble encontraba que cada vez su rentabilidad era menor y muy por debajo de la histórica para ese tipo de inversión. “Actualmente la renta anual para los dueños de viviendas es uno de los más bajos de la historia y se ubica en el 1, 3% anual”, aseguró Andrés Gariboldi, Corredor Inmobiliarios y presidente de COCIR. Igualmente las unidades que estos dueños alquilaban no lo hacían con un fin de negocio en sí, sino que el inmueble funciona como el mejor resguardo de valor y con el alquiler ese resguardo generaba costo cero. Ahora eso cambió, los contratos se estirarán un año más y no hay certeza de los contratos a futuro, por lo que muchos dueños esperaran para volver a incorporar sus inmuebles a mercado de alquiler.

Otro de los puntos que sostenía que la vieja norma funcionaba para el alquiler era el pago mensual. En Rosario la mora por falta de pago en alquileres de vivienda es insignificante. Según la misma encuesta de COCIR con la UNR da cuenta de esto. “El 96% de los inquilinos de vivienda pagaron el alquiler correspondiente al mes de Enero. Sobre un total analizado de 31.404 inmuebles en administración con contratos activos, en alquiler de viviendas, 25.534 locatarios habían cumplido con el pago, sólo 1063 de los 26.598 contratos vigentes no habían podido cumplimentar el pago del mes”, dice el informe de COCIR y la UNR.

“La caída en la oferta de propiedades en el mercado locativo es algo que se viene observando con preocupación en los últimos meses, si bien en la actualidad contamos con un alto cumplimiento en el pago del alquiler con un 96 %, nos encontramos que ante la falta de oferta de inmuebles en determinados segmentos de propiedades en alquiler, se termina registrando un aumento de valores”, afirmó el presidente de COCIR.

¿Cuánto se pagaba en Rosario por alquilar una vivienda antes de la Ley?

En referencia a valores de alquiler, la encuesta COCIR y UNR incluyó el análisis de unidades de departamentos de hasta 20 años de antigüedad. Ubicados en el centro de Rosario (27 de Febrero, Ovidio Lagos y el Río). Para un monoambiente de 30 m2 , el valor promedio fue de $ 10.606. Para un dormitorio de 40 m2 $ 15.170. De dos dormitorios de 60 m2 fue de $ 20.186 mientras que para 80 m2 y tres dormitorios alcanza los $ 26.342.

¿Cuál es el futuro de la inversión en vivienda para alquilar?

Las próximas generaciones de nuestro país asumirán de por si un déficit de vivienda que ronda los 3.5 millones de hogares. Este número es histórico y nunca hubo un plan masivo de vivienda que pueda revertir esta situación. En su primer libro “La rebelión de los pandemials: los ciclos humanos y la década de las turbulencias (Editores Argentinos)”, Federico Domínguez (33 años), plantea el complejo escenario que deberán sortear los hijos de la generación X. “Hoy en Argentina para comprarte una propiedad se necesitan 28 años de ingresos. El modelo de crédito, de vivir a base de deuda, era un modelo pensado para otra sociedad donde una persona trabajaba toda su vida en una misma empresa. Pero no es aplicable en el mundo freelance. A no ser que no haya un cambio de fondo respecto del precio de las propiedades que descomprima el precio, ésta es una generación condenada a alquilar toda su vida”, dijo Domínguez en una nota para el diario La Nación.

“A diferencia de los millennials, (los pandemials) esta generación está mucho más desprotegida. Eso, por un lado, los vuelve más rebeldes y, por el otro, más responsables en todo sentido. Los millennials son una generación de transición y poco comprometida en parte por la crianza que recibieron. Los padres de los millennials son los baby boomers, que es la generación más exitosa en términos económicos de la historia de la humanidad. El 85% de los baby boomers son dueños de sus propiedades. Cuando un millennial se queda sin trabajo puede volver a la casa de papá y mamá, o pedirles ayuda, pero los que vienen después ya no pueden porque la casa familiar probablemente sea un dos ambientes alquilado producto de que tuvieron que achicarse. Si en una reunión de amigos de menos de 40 preguntás cuántos de los presentes tienen un mejor patrimonio que sus padres, probablemente la respuesta sea muy pocos”, afirma Domínguez.

Esto que marca este autor es lo que está pasando no sólo en la Argentina sino en el mundo. Para dar un ejemplo, en España, sólo el 17,3% de la población de entre 16 y 29 años está emancipada, según los últimos datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). El estudio, que corresponde al segundo trimestre de 2020, constata una realidad que no solo viene de lejos, además, se ha visto agravada con la situación derivada de la pandemia, y se ha convertido en el espejo de un colectivo cada vez más perjudicado por la precariedad laboral, la incertidumbre económica y la dificultad para ahorrar. “La frágil situación en el mercado laboral y las duras condiciones del mercado de la vivienda han mermado aún más la emancipación residencial de las personas jóvenes, que ha caído hasta mínimos históricos”, advierte el estudio de esta entidad que publica el diario La Vanguardia.

Asistimos a un cambio de paradigma y las viviendas como inversión que se vuelquen al mercado de alquiler será una necesidad cada vez mayor. Quizá deberíamos pensar como incentivar a la esta industria para captar más inversión que devuelva unidades para el mercado locativo y no avanzar con malas soluciones que generen mayores dificultades y costos para los que alquilan.