Jaak Roosaare: kui alustaksin kinnisvarainvestori teed algusest, ostaksin kortereid mõnda väikelinna

MARTIN AHVEN / ÕHTULEHT

<<< „Arvasin, et lahtiste riiulitega telekaalune kapp on tore ja selle saab esteetiliselt ühe raamatu ning küünlaga kaunistada. Reaalsus oli muidugi see, et poole aasta pärast olid sellesse kaunisse esteetilisesse riiulisse surutud ruumipuuduse tõttu kõikvõimalikud asjad – raamatud, lauamängud, erinevad juhtmed, karbid jms. Asi oli esteetilisest ilust kaugel,“ seletab Kristiina ja lisab: „Nüüd tean, et hoiuruum ja kinniste ustega kapid on võti pidevalt korras kodu saavutamiseks ning väikeses kodus ei ole ebapraktilistele valikutele mingit kohta.“ Samas on ta veendumusel, et kõik eelmainitud valikud võivad mõnda koju imehästi sobida, kuid lihtsalt mitte 39ruutmeetrises elamisse.

Nüüd unistab hoopis äärelinnas elamisest

Paar aastat hiljem kolis Kristiinaga kokku ka tema elukaaslane, kes otsustas ohjad enda kätte võtta ja nii soetati koju märksa praktilisemat (uste ja hoiuruumiga) mööblit. „Õppisin selle käigus, et praktiline võib ka ilus olla ning soovides nii odavat kui head eset, tuleb tihti teha kaks väljaminekut. Nüüdsest ostan ikkagi kohe selle hea ja praktilise eseme, mitte ei proovi säästa ning valida asja, mis on ajutine, mitte püsiv lahendus,“ kinnitab ta.

Kristiina on selles kodus nüüdseks elanud seitse aastat ja kogu selle aja käis teataval määral ka sisustamine. „Nüüd tunnen lõpuks suurt rahulolu, et olen selle korteri sisustamisega lõpule jõudnud – see võttis ainult seitse aastat aega! Eks mingeid pisiasju on, mida veel võiks lisada, kardinad magamistuppa ning vannitoa peegli kohale pisike lamp, aga üldjoontes ei muudaks ma siin enam midagi,“ mõtiskleb ta.

Kui suuremate kodudega on Kristiina arvates nii, et need ei saagi kunagi lõpuni valmis – sest alati on midagi lisada või muuta –, siis väikese kodu puhul lihtsalt ühel hetkel ei mahu enam midagi juurde. „Seetõttu ei ole enam viimasel ajal midagi uut minu koju lisandunud. Ei teagi, kas olen teinud nii õiged valikud, et millestki puudust ega tüdimust ei tunne või on see alles ees,“ nendib ta. „Kui sooviksin koju värskendust, siis ilmselt teeksin seda pisemate asjade väljavahetamise teel – paneksin diivanipatjadele uued katted või kõige lihtsam – tooksin vaasi ilusa kimbu. See on minu meelest parim viis koju värskust ja uut hingamist tuua. Lilled vaasis panevad kodu kuidagi eriliselt elama, soovitan proovida! Vahel võibki see olla see ainuke muutus või lisanüanss, mida kodu vajab!“

Rääkides tulevikuplaanidest, tunnistab Kristiina, et on juba mõnda aega hoidnud kinnisvaraturul silma peale. „Üllatus-üllatus – nüüd unistan sellest, mille eest veel mõnda aega tagasi põgenesin. Tahaksin elada vaikses piirkonnas, Tallinna äärelinnas, omada enda pisikest hoovi, kuhu istutada viljapuid ja -põõsaid,“ õhkab noor naine.

JAAK ROOSA kui alustaksin algusest, osta

„Kes on kinnisvara viimastel aastatel juba ostnud, ostavad ka praegu, kui hinnad on tõusnud. Samas on lävend alustajate jaoks muutunud võrdlemisi kõrgeks,” nendib investor ja raamatu „Kinnisvaraga rikkakssaamise õpik” autor Jaak Roosaare (pildil).

Möödunud aastate jooksul on olnud kinnisvarasse investeerimine tuntavalt tõusuteel. „Vaadates aga viimast aastat, siis on see ehk läinud veidi jahedamaks, sest hinnad on tõusnud ülikiirelt,” märgib Roosaare. Pealegi on turul ka palju suurinvestoreid ja fonde, kellel on üürimaju saja ja rohkemagi korteriga.

Kinnisvara ostu haripunkt oli Roosaare hinnangul ajal, kui teise samba pensioniraha vabanes. „Kel pensioniraha tuli kontole ja seda oli vaja kuhugi paigutada, siis kinnisvara tundus sõltumata üüritootlusest miski, mis seisab ja on olemas,” sõnab ta. Enamasti satutakse üüriärisse aga kahel põhiviisil: ostetakse uus kodu ja kui võimalik, jäetakse vana alles üürikorteriks või kokku saavad kaks inimest, kellel on oma kodu ja üks elupind antakse üürile.

Mida väiksem korter, seda suurem tootlus

Kinnisvara hinnad on aja jooksul tõusnud kiiremini kui üüri hinnad ehk siis tootlused on muutunud madalamaks. Kuus viimast kuud on ka Euribor kerkinud, mis tähendab, et marginaal on läinud järjest kehvemaks. „Mina alustasin 2010. aastal ja siis oli rusikareegel, et tahtsid ikka 10% või enam tootlust. Sellest ajast saadik on kinnisvara hinnad kerkinud üle 100% ja üürid võib-olla 50%. Teisisõnu – tootlus on läinud alla. Ostes praegu Tallinnas kahetoalise Mustamäe korteri, saab tootluseks 5-6%. Praktikas seda kõike muidugi kätte ei saa, sest oma rolli mängivad vakants, kindlustuskulud ja midagi võib ka katki minna,” selgitab Roosaare.

Viimastel aastatel on alustavad investorid pööranud tähelepanu just sellele, et tootlus tuleb kinnisvara hinna kasvust, ütleb ta. „Kui kinnisvara hind kasvab aastas 10–15%, siis polegi tähtis, kas saad maksimumüüritootlust. Hinnakasvu võiks siiski boonusena vaadata, sest lõputult ei saa hinnad 15% aastas tõusta. Üldreegel olgu see, et tootlus on kaks korda kõrgem kui laenuintress.”

Kes tahab kõrgemat tootlust, siis tasuks järgida kahte reeglit: protsentuaalne tootlus on suurem, kui korter on väiksem ja eemal suurlinnadest. „Suurel Tallinna kesklinnakorteril on kehvem, ühetoalisel Võrumaa elupinnal parim tootlus,” lausub asjatundja.

Niisiis viskab Roosaare huvilistele õhku mõtte, et äkki võiks alustada oma kinnisvarakarjääri hoopis mõnes väikelinnas. „Kui ma nullist alustaksin, siis katsuksin mõnda väikelinna või väiksemasse piirkonda end sisse süüa. Lihtsalt sellepärast, et kinnisvara on seal väga odav,

ARE: kinnisvarainvestori teed ksin kortereid mõnda väikelinna

MARTIN AHVEN / ÕHTULEHT

võrreldes Tallinnaga, üürihinnad aga laias laastus samad. Ka toetused ja üldine in atsioon kerkivad igal pool. Ma arvan, et kõikjal Eestis on kahe-kolmetoalise üür vähemalt 200 eurot,” selgitab ta.

Raudtee-äärsed linnad kinnisvaraostuks

Aga millisesse väikelinna soovitaks investor siis korteri soetada? „Üks kõige lollikindlam plaan on ette võtta raudtee ja hakata selle äärest kohti valima,” vastab ta.

Väikelinna kinnisvara ostes on tegelikult ka mitu mõttekohta. Alustuseks tuleks küsida endalt, kas tulevikus on plaan see korter ära müüa, sest mõnes väiksemas kohas asuvat elupinda võib olla keeruline müüa.

Piirkonda oleks hea tunda, sest ka väikelinnades on kante, kus meelsamini elatakse ja nii võib uisapäisa ostja kehva olukorda sattuda. „See võiks olla paik, kus sul on turueelis. Näiteks: oled Võrust pärit ja sul on seal tuttavaid. Vanatädi kuulis, et naabrimees on ära surnud ja korter müüki pandud. Äkki tasub see kiirelt ära osta? Minul Ida-Virumaaga mingit seost ei ole ja kui ma ostaks Jõhvi korteri, oleks see päris suur tururisk. Ma võin küll maakleri appi võtta, aga siis on tootlus väiksem,” kõneleb Roosaare.

Mõistagi ei saa välistada seda, et ostetud korter mõnda aja tühjana seisab. „Mustamäel üüritakse välja palju kahetoalisi ja huvilisi on palju. Teisalt – Jõhvis on vähem inimesi, kes üürivad, mis tähendab, et ei pruugigi kohe leida üürnikku,” seletab ta. Nii võib juhtuda, et kommunaal- ja laenumakset tuleb mõnda aega ise tasuda.

Enda kodulinnast kaugemal korterit ostes võib mure olla ka selles, et üürniku võimalikke probleeme on keerulisem hallata. „Ühe korteri häda on jah see, et kui vetsupott läheb katki, siis helistad remondimehele ja maksad poole kuu üüri parandamise eest ära. Kui oled aga piirkonnas, siis lähed ise rõõmsalt potti parandama.“

Soetaks hoopis maamaja, mida välja üürida?

Niisiis on soovitatav juba eos kaardistada kontaktid – kellele helistada hädaolukorra tekkides? „Mul on üürikorter Pärnus, kus sel suvel oli korraga uputus ja õhksoojuspump katki. Ma ei olnud varem selle peale mõelnud ja olin parasjagu puhkusel Hiiumaal. Hakkasin guugeldama elektrikuid ja parandajaid, see oli üsna stressirikas. Nii et nutikas on need variandid välja otsida. Kui on mitu korterit, muutub see veel olulisemaks,” räägib ta.

Peale üürikorterite ostmise annab Roosaare nõu mõelda Airbnb soetamisele mõnda suvituslinna või looduskaunisse paika. „Selle asemel, et osta suvila, võiks valida Airbnb suvemaja

Ostes praegu Tallinnas kahetoalise Mustamäe korteri, saab tootluseks 5–6%. Praktikas seda kõike muidugi kätte ei saa, sest oma rolli mängivad vakants, kindlustuskulud ja midagi võib ka katkiminna.

ning üürida seda ka teistele. Uus trend pole korter, vaid metsamaja – inimesed otsivad ju elamusi,” mõtiskleb ta. „Tallinnas ostad 200 000 euro eest kahe-kolmetoalise ja saad selle eest küsida 50 eurot öö, mõne ürituse ajal võib-olla 100 eurot öö eest. Lisaks on alati risk, et sinna tulevad läbustajad. Maja ehitus on 50 000 või 100 000, aga küsid 200–300 eurot öö eest. Pealegi on metsamaja minimalistlik ja seal on vähem lõhkuda.”

Miljoni dollari küsimus on aga see, kuhu liiguvad kinnisvara hinnad. Kas on mõistlik praegu osta või ikka oodata langust? Jaak Roosaare arvates on raske näha, et kinnisvara hinnad veel liiga palju tõuseksid. „Võib olla on nii, et reaalhindades in atsiooniga võrreldes need kukuvad, aga nominaalnumber läheb järjest suuremaks. Sõltub, mis üldiselt majanduses toimub. On raske näha, et nominaal väga alla kukuks – siis peaks ilmselt palgad ka vähenema,” arutleb ta.

Ka üürihinnad liiguvad tõusvas joones. „Mina ise üürin välja kõige odavama otsa kortereid, 12–15 ruutu ja näiteks nende hinnad on tõusuteel. Absoluutne miinimum läheb pidevalt kõrgemaks, üür liigub sama jalga in atsiooniga,” lausub Roosaare.

Leia endale nišš või turueelis

Väga palju liikumist on üüriturule toonud just Eestisse saabunud ukrainlased. Mis juhtub üüriturul aga siis, kui sõda saab läbi ja inimesed naasevad kodumaale? Roosaare usub, et paljud ukrainlased ei lähe siiski tagasi. „Kes on saanud ja tahtnud, on ilmselt juba tagasi pöördunud. Aga kes tulid Mariupolist, siis polegi kuhugi minna. Võib-olla töötavad nad end pigem Eestis üles ja kutsuvad vanaemad-vanaisad siia?” kõneleb ta.

Kes mõtlevad, et tahaks kunagi üürikinnisvara omada, neid julgustab investor esimest sammu tegema. „Aitab mõtteviis, et see pole üks tehing ja kõik. Lihtsam on võtta eesmärgiks, et mul on tulevikus kümme korterit. Kui alustad nii, et see ostetav korter on üks ja ainus, võib midagi viltu minna ja siis tekib kohe maailmalõputunne,” leiab ta.

Mõistlik on leida endale nišš või turueelis. „Näiteks tee viie minuti raadiuses oma kodu juures ring ja vaata, kuhu korter osta. See esimene üürikorter võiks olla seal, kuhu sul on muidu ka asja – näiteks naabermajas või samas trepikojas.“

Veel on oluline mängida kõik olulised numbrid läbi ja riskikohad ära kaardistada. „Tean, et pankadel on reegel, et nad mängivad inimeste laenuintressid 6%ga läbi. Seda võib ise ka pangakalkulaatoris teha – vaadata, mis maksed tulevad, juua tekiila-shot ja seejärel mõelda edasi,” räägib Roosaare muigega. Ta osutab, et Euribor tõuseb selleks, et majandust jahutada ja tegelikult tähendab see, et mõned töökohad võivad kaduda. „Seega ma mõtleksin esmalt natuke laiemas plaanis – milline on sinu koht tööturul, kas töökoht on kindel ja kas rahalised puhvrid on piisavad?” Sk.