Ostaks korteri ehitusjärgus majja! Maakler annab nõu

Kinnisvaraturg on praegu kuum – paljud eluasemed jõuavad kinnisvaraportaalides üleval rippuda kõigest päeva või paar, kui need juba ostja leiavad. Väga populaarseks on muutunud ka uusarendused, sealjuures nende müümine ehitusfaasis.

Domus Kinnisvara kutseline maakler Oljana Kallson osutab, et uusarendused, mida alles hakatakse ehitama, pakuvad ostjatele huvi väga mitmel põhjusel. „Esiteks, varajastel korteri broneerijatel on võimalik oma kodu tehnolahendustes ja siseviimistluses kaasa rääkida. Sealjuures ei tähenda see ilmtingimata kallimat korteri hinda. Loomulikult peavad ideed olema ehitustehniliselt teostatavad, aga kliendi soovist hooliv arendaja on nõus nii palju vastu tulema, kui see on võimalik. Klient on kuningas ja mida rohkem ta seda tunnetab, seda parem on tulemus. Levib hea sõna arenduse kohta ja see on parim reklaam,“ selgitab Kallson.

Ostja jaoks on ülioluline ka see, et ta ei pea kogu summat korraga välja käima. Uusarenduse ost käib sageli kahes etapis. „Väga varajases ehitusfaasis, kui kortermaja on olemas vaid plaanil, sõlmib ostja notariaalse võlaõigusliku lepingu ja tasub müüjale esmase sissemakse, mis on teatud protsent kogu kinnisvara väärtusest. Sellele järgneb pikem kortermaja ehitusperiood. Kui kortermaja on ehituslikult valmis, on võimalus sõlmida asjaõigusleping ehk tasuda ära ülejäänud ostu-müügi summa,“ toob Kallson välja. Kahe lepingu vahel on ostjal võimalus pidada läbirääkimisi erinevate pankadega ja otsida parimaid laenutingimusi või koguda raha, kui plaanis on kasutada omafi nantseeringut. „See on teatud mugavus,“ lisab maakler.

Ära ei saa unustada ka tõika, et uus asi on ikka uus asi. „Uusarenduse omanikul on privileeg olla selles korteris esimene elanik. Uues kodus on just sinu ja su pere energia.“

Veendu, et tubade mõõdud on ikka mõistlikud

Kuigi korterit paberil ostes saab suuremaid kulutusi jagada, siis arvestama peab, et raha kulub ikkagi palju. Niisiis tuleb hoolikalt läbi mõelda oma rahalised võimalused. „Tasub >>>

<<< meeles pidada, et uues korteris on uus siseviimistlus ja sanitaartehnika ning see on sageli ka kõik. Kõige kallimaks kujuneb tavaliselt köögimööbli ja -tehnika ost ning integreeritud garderoobikapid,“ lausub Oljana Kallson. „Tuleb teha soliidne investeering, et korter nullist sisustada. Järelturu kortereid müüakse aga sageli osaliselt möbleerituna. Iseasi, kui heas korras on mööbel, mida eelmine omanik endast maha jätab,“ mainib maakler.

Ostes kodu vaid plaani põhjal, annab Kallson nõu teha endale selgeks, kas tubade ruutmeetrid on korteri soetaja vajadusi silmas pidades ikka mõistlikud. „Arhitektid tihtilugu märgivad korteriplaanile mööbli asetuse. See on sageli vaid illustratiivne ja võib tekitada petliku kujutuse sellest, kuidas möbleeritud korter tegelikult välja näeb,“ märgib Kallson. Seega ei soovita asjatundja ka mööblit enne soetada, kui avaneb võimalus ehitusjärgus majas asuv korter üle vaadata ja vastavaid mõõte võtta. „Alles peale seda tasub osta uhke kummut või peen pesumasin. Olen näinud pealt, kuidas kliendi ostetud kallis diivan ei mahugi planeeritud asukohta. See on kurb,“ tõdeb ta.

Uuri, kas arendaja on usaldusväärne

Enne kodu soetamist tasub teha arendaja kohta taustauuringut – nii ehitusjärgus kui ka juba valminud uusehituste puhul. „Kindlasti on jälg maas, millised on olnud arendaja varasemad projektid. Tasub uurida, kas inimesed on varasemate arendusprojektidega rahul. Abiks on internet või miks mitte ka näost näkku suhtlemine,“ kõneleb Kallson.

Tema sõnul on mugav ettevõtte tausta uurida näiteks äriregistrist. „Kahtlus tekib asjaolul, kui ettevõte tegutseb turul lühikest aega või juhatuse liikmed loovad kindla projekti jaoks iga kord uue ettevõtte ning lasevad eelmise pankrotti. Sellisel juhul ei ole ostjal kellelegi pretensioone esitada ja pankrotis ettevõte on vastutusest sisuliselt prii,“ seletab maakler.

Ettevõtte usaldusväärsus ja kogemus on tähtsad ka põhjusel, et uusarendusi mõjutab tugevalt praegune ehitusmaterjalide kallinemine ja defi tsiit. „Nii et keerulises olukorras ei ole mitte ainult kodu otsijad, kellel tuleb elamise soetamiseks järjest suuremat hinda välja käia, vaid ka arendajad ise. Iga korralik arendaja peab tegema väga peent kalkuleerimist veendumaks, et ehitusmaterjalid on õigeks ajaks olemas ja ehitatav objekt saab lubatud ajaks valmis,“ juhib Kallson tähelepanu. Muidugi tuleb ette asjaolusid, mida arendaja ei suuda kontrollida ning võib tõesti juhtuda, et objekt ei valmi lubatud kuupäevaks.

Arendaja usaldusväärsus on oluline ka panga jaoks, kui nad hakkavad inimesele laenu andma. „Loomulikult ei tasu unustada, et laenusaamine sõltub väga palju laenu taotlejast endast. Kui oled olnud panga tubli klient ja varasemaid laene õigeaegselt tasunud, siis ei tohiks laenusaamine olla raske. Esmakordsel laenutaotlejal mängib suurt rolli sissetulek ja töökoha stabiilsus. Ei tasu unustada, et kliendile üle oma võimete laenu ei anta. Siinkohal on mõistlik usaldada pangahaldurit, kes teeb kenasti selgeks, milline on maksimaalne laenuvõimekus,“ räägib Kallson. Panka tasub minna kohe, kui oled otsustanud kinnisvara soetada. Selliselt saad keskenduda just oma võimekuse piiridesse mahtuvatele kinnisvaraobjektidele.

Broneerimisleping ei kohusta mitte millekski

Kallsoni hinnangul tekitab kõige rohkem valesid arusaamu broneerimisleping, mida sageli armastatakse sõlmida. „Seadusega kooskõlas olev leping on selline, milles osapooled lepivad kokku, et objekt võetakse kindla tasu eest teatud perioodiks müügist maha. Sisuliselt on see müügist maha võtmise leping. Juhin tähelepanu, et igasugune lihtkirjalik broneerimisleping on õigustühine, kui selles viidatakse müügile! Näiteks valesti koostatud leping on õigustühine ja seda ka siis, kui see on allkirjastatud. Broneerijal on õigus nõuda oma raha tagasi,“ kõneleb Kallson. Ta toonitab veel kord: müügist maha võtmise leping ei kohusta müüjat müüma ega ostjat ostma, isegi kui lepingus seda väidetakse.

Kui müüja ja ostja soovivad olla kindlad, et lubadustest peetakse kinni, siis ainuõige on sõlmida notariaalne võlaõiguslik leping. „Seda võib sõlmida nii uusarenduse kui ka järelturu kinnisvara puhul. Viimase korral kasutatakse võlaõiguslepingut siis, kui kinnisvaraobjekti pole mingil põhjusel võimalik lähiajal üle anda,“ lausub Kallson.

Uusarenduse omanikul on privileeg olla selles korteris esimene elanik. Uues kodus on just sinu ja su pere energia.

Võlaõigusleping ja asjaõigusleping

Kinnisvara soetamisel saab rääkida enamasti kahest olulisest lepingust: võlaõigusleping ja asjaõigusleping. Uusarenduse korral sõlmitakse üldjuhul võlaõiguslik leping enne ja asjaõiguslik leping pärast, järelturu korteri ostu-müügi korral allkirjastatakse need kaks ühekorraga. „Võlaõiguslik leping on leping, kus kaks või enam poolt panevad paika kohustused. Mistahes kohustus on võlg. Ostu-müügi korral on kõik lepingu osapooled võlgnikud – üks on kohustatud valmis ehitama, teine on kohustatud ostma. Selles lepingus pannakse paika kõik lubadused ja tingimused. Hiljem on lubadusi ja tingimusi muuta keeruline,“ seletab Kallson. Enne notarisse minemist soovitab maakler tutvuda lepinguprojekti ning seal kajastatavate kuupäevadega, leppetrahvide ja lepingust taganemise tingimustega. „Osad notaribürood ei edasta lepinguprojekti eelnevalt tutvumiseks, kuid mina soovitan paluda saata lepinguprojekt mõni päev enne notariaalset tehingut – siis saab rahulikus keskkonnas lepingu sisu enda jaoks selgeks teha.“

Võlaõiguslepingust taganeda ei ole sugugi lihtne ning taganeja peab olema valmis, et tal tuleb tasuda leppetrahv. Täpsemad tingimused on paika pandud juba lepingus endas. Muuseas, olles sõlminud võlaõigusliku lepingu, on võimalik leida uus ostja, kes astub sisuliselt eelmise ostja asemele. „Seega, kui hakatakse sõlmima asjaõiguslepingut, näeb müüja laua taga juba teist ostjat. Selline ost-müük on aga keerukam kui paista võib,“ täheldab Kallson.

Asjaõigusleping sõlmitakse siis, kui asi, antud juhul kinnisvaraobjekt, on valmis omanikuvahetuseks. Asjaõiguslepingu sõlmimisel läheb omandiõigus müüjalt üle ostjale.

Lisaks kinnisvara enda hinnale tuleb arvestada notaritasude, riigilõivu ja sageli ka eksperthinnangu ehk rahvakeeli hindamisakti tellimisega. „Hea tava kohaselt, kui ei ole kokku lepitud teisiti, jagavad ostja ja müüja notaritasud pooleks ning riigilõivu tasub ostja. Uusarenduse puhul maksab üsna sageli notaritasud vaid ostja.“

Korterile kehtib kahe aasta pikkune garantii

Korteri üleandmisel sõlmitakse üleandmise-vastuvõtmise akt, millega vastutus korteri seisukorra eest läheb üle müüjalt ostjale. „Korteri üleandmisel tuleb fi kseerida kõik puudused ning samuti ära märkida, kes puudusi likvideerib ja mis kuupäevaks. Siseviimistluspuudusi, mis ei ole märgitud aktis, ei pruugita hilisemalt aktsepteerida, kuna pole selge, kas näiteks seinas olev kriips on tekitatud enne üleandmisevastuvõtmise akti või ostja kolimise käigus,“ selgitab Kallson.

Kui korter ei vasta kokkulepitud tingimustele, on võimalik üleandmine edasi lükata ajale, mil puudused on likvideeritud. „Üleandmisele võib kaasata ka asjatundjaid, kuid siinkohal tuleb meeles pidada, et siseviimistluse hindamisel kehtivad mõistlikkuse printsiibid.“

Kuigi üleandmisega läheb vastutus ostjale, siis ei saa öelda, et müüja on nüüd vastutusest prii – garantiiaeg kehtib kaks aastat. „Alates üleandmise-vastuvõtmise akti allakirjutamisest kahe aasta jooksul on ostjal õigus nõuda parandustöid, kui korteris esinevad puudused. Näiteks ei tööta pistik, aknad ei sulgu korralikult, kraanist tuleb vaid külma vett… Ei eeldata, et korteri ostja on ehitusliku taustaga ning saab aru, millal on tegemist puudusega ja millal mitte. Seega on soovitav esimesel võimalusel teavitada garantiitööde kontakti kahtlusest ning mitte lasta probleemil süveneda,“ räägib Kallson.

Loomulikult ei lähe garantii alla mittenõuetekohane kasutamine. „Piltlikult öeldes, kui naturaalset parketti hooldada valede ainetega, siis ei saa hiljem esitada nõuet, et parkett on rikutud ja soov on saada uut parketti,“ nendib maakler. Ta lisab veel, et tegelikult pole ka peale kahte aastat müüja vastutusest pääsenud, kuid puuduse tõendamise koormus lasub ostjal. Sk.