65 Nยบ
Rua Almirante Barroso
Paulo Oliveira
65 Nยบ
Rua Almirante Barroso
Tomaz Cameira Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Data: 03 Dezembro 2014
A escolha do preço certo. A venda de um bem imobiliário é um empreedimento bastante sério, tão sério como uma questão de saúde ou do foro legal, pois representa, para a maioria das pessoas, a venda do seu bem mais valioso, tanto financeiramente como emocionalmente. Longe vão os dias em que bastava olhar pela vitrine de uma agência para ver os preços que estavam a ser pedidos, colocar o nosso próprio em função destes e das nossas expectativas, e aguardar que o mercado continuasse a subir até ao dia em que surgisse um comprador interessado. Hoje em dia, temos a certeza de que o mercado imobiliário mudou, existe um número limitado de compradores, excesso de oferta e poucas alternativas de financiamento, o que se tem materializado na desvalorização dos valores, que está, ainda, longe da sua estabilização. Para garantir que uma transacção imobiliária, hoje em dia, seja bem sucedida é imprescindível que um imóvel tenha não só o melhor preço em função das suas características, mas também a melhor apresentação e a maior exposição possível ao mercado. Neste cenário, um dos maiores desafios que se coloca a um proprietário é o de perceber que existe uma ténue linha que separa um preço desajustado - que simplesmente não irá gerar visitas ou propostas, e que não resultará numa venda - de um valor correcto para a venda do seu imóvel. É precisamente sobre este tema que me debruço nesta análise do valor de mercado: encontrar o mlehor preço que o mercado aceitará pagar, neste momento, pelo seu imóvel. Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Elevad
Estaci Vistas Facilid
Nº65 Rua Almirante Barroso Freguesia Concelho
Avenidas Novas Lisboa
ão: Tipologia Estrutura: ão ão ã Elevador Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
2014 T3 Betão Armado Novo Superior Boa Sim Sim Sim Não Superior
ão Estacionamento Logradouro
140m2 15m2
Comparativo - 1
Rua Pascoal de Melo, 138
Ano de ão
2010
ão
Idêntica
ão
Piso
4º
140m2
Novo
Estacionamento
Elevador
2 Lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
1 lugar
Sim
Estacionamento
Elevador
Sim
Sim
Estacionamento
Elevador
2 lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
Sim
Sim
5,0%
Comparativo - 2
Rua Pascoal de Melo, 73
Ano de ão
2010
ão
Indêntica
ão
Piso
5º
145m2
5,0%
Comparativo - 3
Saldanha Residence
Ano de ão
1998
Usado
15%
ão
idêntica
ão
Piso
2º
135m2
Usado
15,0%
Comparativo - 4
Saldanha Residence
Ano de ão
1998
ão
Idêntica
ão
Piso
6º
120m2
Usado
15,0%
Comparativo - 5
Ano de ão
2010
ão
idêntica
ão
Piso
6º
95m2
Novo
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
ão ajustaram o valor inicial demoraram 146 dias para ser vendidos
Rua Pascoal de Melo, 138
Comparativo - 1
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Varanda
Não
360 dias
dias
Rua Pascoal de Melo, 73
Comparativo - 2
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Varanda 12m2
30 dias
dias
Saldanha Residence
Comparativo - 3
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Varanda
Não
120 dias
dias
Comparativo - 4
Saldanha Residence Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda 40m2
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Não
120 dias
dias -10,0%
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Dias em Venda
da venda
Via publica
Não
100 dias
60 dias
demoraram apenas 70 dias para ser vendidos
Valor m2
5 Imóveis Vendidos.
440.000 Valor médio inicial
397.600 Valor médio de venda:
127 m2 Dimensão média
3160 Valor médio por m2
10% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
6,1% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
ência
Comparativo - 1
Avenida Casal Ribeiro, 1
Ano de ão
2013
Comparativo - 2
Ano de ão
2014
Comparativo - 3
Ano de ão
2013
Comparativo - 4
Jardim Constantino
Ano de ão
2010
Comparativo - 5
Ano de ão
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
2013
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Piso
6º
96m2
Novo
ão
Piso
6º
135m2
Novo
ão
Piso
7
170m2
Novo
ão
Piso
3º
60m2
Novo
ão
Piso
2º
160m2
Novo
Estacionamento
Elevador
sim
Sim
Estacionamento
Elevador
Sim
Sim
Estacionamento
Elevador
2 Lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
Sim
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
ĂŞncia
Comparativo - 3
Comparativo - 2
Comparativo - 1
Avenida Casal Ribeiro, 1 Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
NĂŁo
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
varanda 13m2
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varandas
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
varanda 5m2
Vistas
Varandas Logradouros
Jardim
Jardim Partilhado
Comparativo - 5
Comparativo - 4
Jardim Constantino
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
120
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
360
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
360
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
360
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
360
Valor m2
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
Valor máximo sugerido para início da promoção
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt