21 Nº
Av. Marquês de Tomar
Paulo Oliveira
21 NÂş
Av. MarquĂŞs de Tomar
Tomaz Cameira Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Data: 27 de Outubro 2014
A escolha do preço certo. A venda de um bem imobiliário é um empreedimento bastante sério, tão sério como uma questão de saúde ou do foro legal, pois representa, para a maioria das pessoas, a venda do seu bem mais valioso, tanto financeiramente como emocionalmente. Longe vão os dias em que bastava olhar pela vitrine de uma agência para ver os preços que estavam a ser pedidos, colocar o nosso próprio em função destes e das nossas expectativas, e aguardar que o mercado continuasse a subir até ao dia em que surgisse um comprador interessado. Hoje em dia, temos a certeza de que o mercado imobiliário mudou, existe um número limitado de compradores, excesso de oferta e poucas alternativas de financiamento, o que se tem materializado na desvalorização dos valores, que está, ainda, longe da sua estabilização. Para garantir que uma transacção imobiliária, hoje em dia, seja bem sucedida é imprescindível que um imóvel tenha não só o melhor preço em função das suas características, mas também a melhor apresentação e a maior exposição possível ao mercado. Neste cenário, um dos maiores desafios que se coloca a um proprietário é o de perceber que existe uma ténue linha que separa um preço desajustado - que simplesmente não irá gerar visitas ou propostas, e que não resultará numa venda - de um valor correcto para a venda do seu imóvel. É precisamente sobre este tema que me debruço nesta análise do valor de mercado: encontrar o mlehor preço que o mercado aceitará pagar, neste momento, pelo seu imóvel. Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Elevad
Estaci Vistas Facilid
Nº21 1º Dtº Freguesia Concelho
Avenidas Novas Lisboa
ão: Tipologia Estrutura: ão ão ã Elevador Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
1982 T2 & T3 Betão Armado Renovado\Novo Superior Boa Sim Não Não Não Superior
80m2
ão Estacionamento Logradouro
150m2 Sim
Comparativo - 1
Av. Cinco de Outubro, 154
Ano de ão
2010
Comparativo - 2
Av. Joã
ão
Idêntica proximidade Metro
Comparativo - 3
Av. Joã
3º
Ano de ão
ão
Piso
1937 Reabilitado 2014
Indêntica
Rc
5%
Ano de ão
1937 Reabilitado 2014
ão
Piso
160m2
Novo
ão
115m2
Estrear
5%
ão
idêntica
ão
125m2
Novo
5,0%
Comparativo - 4
Av. De Berna, 21
Ano de ão
2009
Comparativo - 5
Ano de ão
2011
Sim
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
5,0%
ão
Idêntica
ão
Piso
4º
115m2
Novo
5,0%
Rua Marquê
Elevador
5%
Piso
2º
Estacionamento
Estacionamento
Elevador
2 lugares
Sim
-5,0%
ão
idêntica
ão
Piso
2º
175m2
Novo
Estacionamento
Elevador
3 lugares
Sim
5,0%
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
ão ajustaram o valor inicial demoraram 201 dias para ser vendidos
Av. Cinco de Outubro, 154
Comparativo - 1
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Varanda
Não
15 dias
dias
Comparativo - 2
Av. Joã Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Logradouro C.80m2
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Não
90 dias
dias -5,0%
Comparativo - 3
Av. Joã Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda 12m2
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Não
30 dias
dias
Av. De Berna, 21
Comparativo - 4
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
480 dias
Varanda
30 dias
Rua Marquê
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
da venda
Via publica
Não
Não
390 dias
dias
demoraram apenas 30 dias para ser vendidos
Valor m2
5 Imóveis Vendidos.
552.000 Valor médio inicial
503.600 Valor médio de venda:
138 m2 Dimensão média
3614 Valor médio por m2
9% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
2,1% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
ência
Comparativo - 1
Av. De Berna, 21
Ano de ão
2009
Comparativo - 2
Av. Cinco de Outubro, 154
Ano de ão
2010
Comparativo - 3
Av. Marquês de Tomar, 25
Ano de ão
2010
Comparativo - 4
Avenida 5 de Outubro, 265
Ano de ão
2010
Comparativo - 5
Rua Marquê
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Ano de ão
2012
ão
Idêntica
ão
Idêntica proximidade Metro
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Piso
9º
165m2
Novo
ão
Piso
5º
160m2
Novo
ão
Piso
1º
223m2
Novo
ão
Piso
3º
135m2
Novo
ão
Piso
6º
165m2
Novo
Estacionamento
Elevador
3 lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
2 lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
4 lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
2 lugares
Sim
Estacionamento
Elevador
3 lugares
Sim
ência
Comparativo - 1
Av. De Berna, 21 Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
varanda
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Comparativo - 2
Av. Cinco de Outubro, 154
Comparativo - 3
Av. Marquês de Tomar, 25
Comparativo - 4
Avenida 5 de Outubro, 265
Comparativo - 5
Rua Marquê
Jardim
45m2
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
210
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
45
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
360
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
360
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
360
Valor m2
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
Valor máximo sugerido para início da promoção
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
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