8 Nยบ
Paulo Oliveira
8 Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Nยบ
Data: 17 de Maio 2015
A escolha do preço certo. A venda de um bem imobiliário é um empreedimento bastante sério, tão sério como uma questão de saúde ou do foro legal, pois representa, para a maioria das pessoas, a venda do seu bem mais valioso, tanto financeiramente como emocionalmente. Longe vão os dias em que bastava olhar pela vitrine de uma agência para ver os preços que estavam a ser pedidos, colocar o nosso próprio em função destes e das nossas expectativas, e aguardar que o mercado continuasse a subir até ao dia em que surgisse um comprador interessado. Hoje em dia, temos a certeza de que o mercado imobiliário mudou, existe um número limitado de compradores, excesso de oferta e poucas alternativas de financiamento, o que se tem materializado na desvalorização dos valores, que está, ainda, longe da sua estabilização. Para garantir que uma transacção imobiliária, hoje em dia, seja bem sucedida é imprescindível que um imóvel tenha não só o melhor preço em função das suas características, mas também a melhor apresentação e a maior exposição possível ao mercado. Neste cenário, um dos maiores desafios que se coloca a um proprietário é o de perceber que existe uma ténue linha que separa um preço desajustado - que simplesmente não irá gerar visitas ou propostas, e que não resultará numa venda - de um valor correcto para a venda do seu imóvel. É precisamente sobre este tema que me debruço nesta análise do valor de mercado: encontrar o mlehor preço que o mercado aceitará pagar, neste momento, pelo seu imóvel. Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Elevad
Estaci Vistas Facilid
Nº8 Freguesia Concelho
Lisboa
ão: Tipologia Estrutura: ão ão ã Elevador Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
1937 T0 Tapique Renovado Boa Boa Não Não Não Tardoz - Urbana Boa
ão Estacionamento Logradouro
40m2 m2
Comparativo - 1
Ano de ão
1960
ão
Idêntica
ão
Piso
4º
35m2
2,5%
Comparativo - 2
Rua Vicente Borga, 28 (Santos)
Ano de ão
1939
Renovar
Estacionamento
Elevador
Não
Não
15,0%
ão
Indêntica
ão
Piso
1º
5,0%
40m2
Renovado
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
-2,5%
Comparativo - 3
Ano de ão
1937
Comparativo - 4
Trav. do Terreiro a Sta. Catarina, 52
Ano de ão
1932
ão
idêntica
ão
Idêntica
ão
Piso
Rc
33m2
ão
Piso
1º
Renovado
27m2
Renovado
-2,5%
Comparativo - 5
Rua do Arco do Carvalhão, 23
Ano de ão
1960
ão
idêntica
ão
Piso
Rc
40m2
Renovado
-10,0%
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
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ão ajustaram o valor inicial demoraram 144 dias para ser vendidos
Comparativo - 1
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Ponte, aberta
210 dias
10m2 150 dias
-5,0%
-5%
Vistas
Varandas Logradouros
Comparativo - 2
Rua Vicente Borga, 28 (Santos)
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Não
30 dias
dias
Comparativo - 3
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
430 dias
Não
160 dias
Trav. do Terreiro a Sta. Catarina, 52
Comparativo - 4
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Não
30 dias
dias
Rua do Arco do Carvalhão, 23
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
da venda
Via publica
Não
Não
20 dias
dias
demoraram apenas 78 dias para ser vendidos
Valor m2
5 Imóveis Vendidos.
72.500 Valor médio inicial
64.900 Valor médio de venda:
35m2 Dimensão média
1853 Valor médio por m2
10% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
6,5% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
ência
Comparativo - 1
Rua Maria Pia, 500
Ano de ão
1930
Comparativo - 2
Rua Dom João de castro, 33
Ano de ão
1953
Comparativo - 3
Rua Costa, 21
Ano de ão
1930
Comparativo - 4
R. Academia Recreativa de Sto. Amaro, 10
Ano de ão
1962
Comparativo - 5
Ano de ão
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
1960
ão
inferior
ão
Inferior
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Piso
Rc
35m2
Renovado
ão
Piso
3º
38m2
Renovado
ão
Piso
2º
38m2
ão
Piso
Rc
48m2
Renovado
ão
Piso
4º
Usado
35m2
Renovado
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
ência
Comparativo - 1
Rua Maria Pia, 500 Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Ponte, Aberta
Logradouro 10m2
Comparativo - 2
Rua Dom João de castro, 33
Comparativo - 3
Rua Costa, 21
Comparativo - 5
Comparativo - 4
R. Academia Recreativa de Sto. Amaro, 10
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
40
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
200
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
270
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
180
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
100
Valor m2
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
Valor máximo sugerido para início da promoção
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
6,0%
Sumário e recomendação de preço. imóvel (hipoteca) poder-se-á iniciar a promoção com um valor ligeiramente mais alto, e verificar como é que o mercado irá responder.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
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