22
Rua Hermano Neves
Paulo Oliveira
Nยบ
22
22
Nยบ
Rua Hermano Neves
Anรกlise de mercado preparada para:
Manuela Periquito Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 28 setembro 2018
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº22 Lumiar Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Rua Hermano Neves
Áreas 2002 Betão Usado Boa Bom Sim Sim Sim Aberta Boa
Fracção Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
144,m2 2 lugares Sim
Comentários: Prédio de estrutura mista, tabique e betão, com logradouro de 25m2, Renovação com 10 anos.
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Moscavide Lt 4 - Parque Nações
Comparativo - 2
Rua São Filipe Nery nº25
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2002
Inferior
Misto
120m2
Usado
2 lugares
Sim
5,0%
5,0%
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2000
Superior
Escritórios
100m2
Usado
1 lugar
Sim
-2,5%
Comparativo - 3
Rua Dom Luis de Noronha 4
Comparativo - 4
Avenida Engº. Arantes e Oliveira - Areeiro
Comparativo - 5
Alameda dos Oceanos
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1995
Similar
Escritórios
150m2
Usado
3 lugares
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1987
Similar
3º
140m2
Usado
Não
Sim
Ano de construção
Localização
Tipio de edificio
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2002
similar
2º
90m2
Usado
1 liugar
Sim
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 88 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Moscavide Lt 4 - Parque Nações
equipamentos existentes
Campus de Justiça
desempenho tecnologico
fibra optica e AC em todas divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
210 000 €
1 750 €
Após o início da venda
220 000 €
Não
150 dias Após baixa de preço
1 969 €
2,5%
Rua São Filipe Nery nº25
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
210 000 €
2 100 €
Comparativo - 2
Após o início da venda Metro, comércio e serviços
portaria
210 000 €
Não
20 dias Após baixa de preço
2 048 €
Comparativo - 3
Rua Dom Luis de Noronha 4
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Metro, comércio e serviços
portaria, fibra optica e calha técnica em todas as divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
370 000 €
2 467 €
Após o início da venda
396 000 €
Não
120 dias Após baixa de preço dias
2 467 €
Comparativo - 4
Avenida Engº. Arantes e Oliveira - Areeiro
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Metro, comércio local e outros serviços na proximidade
portaria, fibra optica e calha técnica em todas as divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
220 000 €
1 571 €
Após o início da venda
225 000 €
Não
90 dias Após baixa de preço dias
1 571 €
Comparativo - 5
Alameda dos Oceanos
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Metro, comércio e serviços
fibra optica e calha técnica em todas as divisões
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
227 000 €
2 522 €
Após o início da venda
255 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
2 522 €
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 88 dias para ser vendidos
5 Imóveis Vendidos.
261.200€ Valor médio inicial
247.400€ Valor médio de venda:
120m2 Dimensão média
2082€ Valor médio por m2
5,3% Foi o desconto médio praticado por transação
5,3% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
Remax
Estrada da Luz, 90
KW
Av. Fontes Pereira de Melo, 35
Engel & Völkers
Amotreiras, Torre2
Carpe Domus
Parque das Nações
carpe Domus
Alto dos Moinhos
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2004
Similar
Serviços
115m2
Usado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1980
Superior
Serviços
100m2
renovado
1 lugar
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1989
Idêntica
Serviços
110m2
Usado
Não
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1998
Similar
Serviços
155m2
Usado
3 lugares
Sim
Ano de construção
Localização
Tipo de edificio
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2002
Similar
Rc
168m2
Usado
Não
Não
Valor médio por m2 os imóveis em venda
3 142 €
Análise comparativa da principal concorrência equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, Loja cidad, comercio serviços
Portaria, fibra optica, AC, calha técnica
264 000 €
264 000 €
120
2 296 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, comércio, serviços
Fibra Optica, Ac
390 000 €
390 000 €
180
3 900 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Comércio, serviços
Fibra Optica, Ac
400 000 €
400 000 €
60
3 636 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
comércio, serviços
Portaria, fibra optica, AC, calha técnica
330 000 €
330 000 €
90
2 129 €
equipamentos existentes
desempenho tecnologico
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Metro, comércio e serviços
por equipar
630 000 €
630 000 €
90
3 750 €
Comparativo - 1
Estrada da Luz, 90
Comparativo - 2
Av. Fontes Pereira de Melo, 35
Comparativo - 3
Amotreiras, Torre2
Comparativo - 4
Parque das Nações
Comparativo - 5
Alto dos Moinhos
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
2 082 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
304.000€ Valor máximo sugerido para início da promoção
325 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
312 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
1 300 €
5,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt