14A Rua Joaquim Manso
Paulo Oliveira
Nยบ
14A 14A
Nยบ
Rua Joaquim Manso
Anรกlise de mercado preparada para:
Francisco Paulo Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 08 Maio 2018
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
14A Benfica Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Rua Joaquim Manso
Áreas 1970 T3 Betão Usado Boa Bom Não Não Não Aberta Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
92,m2
Comentários: Prédio de estrutura mista, tabique e betão, com logradouro de 25m2, Renovação com 10 anos.
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Av. Do Uruguai, 4
Comparativo - 2
Rua Manuel Murias 3
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1977
Idêntica
6º
92m2
Usado
Não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1966
Indêntica
3º
80m2
Renovado
Não
Não
-10,0%
Comparativo - 3
Rua dos Arneiros 70
2.5%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1969
idêntica
2º
98m2
Renovado
Não
Sim
-10,0%
Comparativo - 4
Praça Professor Santos Andrea, 14
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1970
idêntica
Rc
92m2
Renovado
Não
Sim
2,0%
Comparativo - 5
Rua Maria Lamas, 2
-10,0%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1987
Inferior
7º
96m2
Usado\ Renovado 2009
Sim
Sim
-5,0%
-5,0%
2.5%
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 52 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Av. Do Uruguai, 4 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
242 500 €
2 636 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
Urbana
Não
250 000 €
Não
40 dias Após baixa de preço
2 636 € Rua Manuel Murias 3 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
220 000 €
2 750 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
Urbana
Não
220 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
2 475 € Rua dos Arneiros 70 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
265 000 €
2 704 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
Urbana
Não
265 000 €
Não
45 dias Após baixa de preço dias
2 434 € Praça Professor Santos Andrea, 14 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
215 000 €
2 337 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
Urbana
Não
230 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
2 150 € Rua Maria Lamas, 2
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
266 000 €
2 771 €
Após o início da venda
Urbana
Não
284 000 €
Não
55 dias Após baixa de preço dias
2 494 €
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 69 dias para ser vendidos
5 Imóveis Vendidos.
249.800€ Valor médio inicial
241.700€ Valor médio de venda:
92m2 Dimensão média
2640€ Valor médio por m2
3,2% Foi o desconto médio praticado por transação
3,2% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
Remax
Rua João Ortigão Ramos, 21
Kw
Estrada de Benfica, 462
Remax
Rua da Venezuela
KW
Rua Cláudio Nunes 47
Kw
Rua Maria Lamas, 2
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1983
Inferior
10º
90m2
Usado
Sim
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1971
Idêntica
7º
105m2
Usado
Não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1975
Idêntica
5º
68m2
Renovado 2013
Não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1970
Idêntica
1º
65m2
Usado
Não
Não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1970
Identica
6º
86m2
Usado
Não
Sim
Valor médio por m2 os imóveis em venda
3 143 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Rua João Ortigão Ramos, 21 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Não
245 000 €
245 000 €
60
2 722 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Aberta Urbana
Sim
320 000 €
320 000 €
80
3 048 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Não
230 000 €
230 000 €
30
3 382 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Não
215 000 €
215 000 €
90
3 308 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Não
280 000 €
280 000 €
140
3 256 €
Comparativo - 2
Estrada de Benfica, 462
Comparativo - 3
Rua da Venezuela
Comparativo - 4
Rua Cláudio Nunes 47
Comparativo - 5
Rua Maria Lamas, 2
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
2 640 €
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
224 000 € Valor máximo sugerido para início da promoção
235 200 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
216 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
900 €
5,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo Ol
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt