9
Nยบ
Paulo Oliveira
ยบ
9
Nยบ
BANIF Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Data: 20 de Outubro 2014
A escolha do preço certo. A venda de um bem imobiliário é um empreedimento bastante sério, tão sério como uma questão de saúde ou do foro legal, pois representa, para a maioria das pessoas, a venda do seu bem mais valioso, tanto financeiramente como emocionalmente. Longe vão os dias em que bastava olhar pela vitrine de uma agência para ver os preços que estavam a ser pedidos, colocar o nosso próprio em função destes e das nossas expectativas, e aguardar que o mercado continuasse a subir até ao dia em que surgisse um comprador interessado. Hoje em dia, temos a certeza de que o mercado imobiliário mudou, existe um número limitado de compradores, excesso de oferta e poucas alternativas de financiamento, o que se tem materializado na desvalorização dos valores, que está, ainda, longe da sua estabilização. Para garantir que uma transacção imobiliária, hoje em dia, seja bem sucedida é imprescindível que um imóvel tenha não só o melhor preço em função das suas características, mas também a melhor apresentação e a maior exposição possível ao mercado. Neste cenário, um dos maiores desafios que se coloca a um proprietário é o de perceber que existe uma ténue linha que separa um preço desajustado - que simplesmente não irá gerar visitas ou propostas, e que não resultará numa venda - de um valor correcto para a venda do seu imóvel. É precisamente sobre este tema que me debruço nesta análise do valor de mercado: encontrar o mlehor preço que o mercado aceitará pagar, neste momento, pelo seu imóvel. Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Elevad
Estaci Vistas Facilid
Nº9 1º Dtº Freguesia Concelho
Anjos Lisboa
ão: Tipologia Estrutura: ão ão ã Elevador Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
1930 T1 Tabique Não verificado Não verificado Não verificado Não Não Não Não
80m2
ão Estacionamento Logradouro
74m2
Comparativo - 1
Rua Andrade, 57
Ano de ão
1920
Comparativo - 2
Rua Cidade de Manchester, 9
Comparativo - 3
Piso
Idêntica proximidade Metro
Rc
-5,0%
5,0%
Ano de ão
1950
Rua da Ilha de Sã
ão
ão
Bairro Ingês
Ano de ão
1959
ão
Bairro das
ão
83m2
Renovar
ão
Piso
1º
65m2
Renovar
ão
Piso
Rc
66m2
Renovar
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
-10,0%
Comparativo - 3
Rua dos Anjos, 38
Comparativo - 4
Rua Cidade de Manchester, 32
Ano de ão
ão
1920
Anjos
5,0%
5,0%
Ano de ão
1989
-5,0%
2º
ão
Bairro Inglês
ão
Piso
65m2
Renovar
ão
Piso
2º
56m2
Renovado 5 Anos
-20,0%
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
ão ajustaram o valor inicial demoraram 228 dias para ser vendidos
Rua Andrade, 57
Comparativo - 1
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
200 dias
Não
20 dias
Comparativo - 2
Rua Cidade de Manchester, 9 Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda c. 6m2
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda 630 dias
60 dias -1,0%
Rua da Ilha de Sã
Comparativo - 3
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Não
40 dias
40 dias
Rua dos Anjos, 38
Comparativo - 3
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Não
120 dias
120 dias
Rua Cidade de Manchester, 32
Comparativo - 4
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Dias em Venda
da venda
Via publica
Não
150 dias
40 dias
demoraram apenas 56 dias para ser vendidos
Valor m2
5 Imóveis Vendidos.
87200 Valor médio inicial
81300 Valor médio de venda:
67m2 Dimensão média
1247 Valor médio por m2
7% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
0,7% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
ência
Comparativo - 1
Rua da Bombarda, 49
Ano de ão
1920
Comparativo - 2
Rua Cidade de Cardiff, 43
Comparativo - 3 Comparativo - 4 Comparativo - 5
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Bairro Ingês
ão
Bairro das
Ano de ão
1973
Rua da Ilha de Sã
ão
Ano de ão
1975
Rua Maria, 12
Idêntica
Ano de ão
1935
Rua do Zaire, 40
ão
Ano de ão
1951
ão
1º
ão
Bairro das
60m2
Renovado
ão
Piso
Rc
54m2
1º
65m2
Renovar
ão
Piso
50m2
Renovar
ão
Piso
3º
Usado
ão
Piso
1º
Anjos
ão
Piso
80m2
Renovado
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
ência
Comparativo - 1
Rua da Bombarda, 49 Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Varanda
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Comparativo - 2
Rua Cidade de Cardiff, 43
Comparativo - 3
Rua do Zaire, 40
Comparativo - 4
Rua Maria, 12
Comparativo - 5
Rua da Ilha de Sã
Dias em Venda
Valor Actual
Valor Inicial
Valor Actual
120
Dias em Venda
Valor Actual
Valor m2
Valor Inicial
180
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Valor m2
20
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
30
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
360
Valor m2
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
Valor máximo sugerido para início da promoção
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
7%
Sumário e recomendação de preço. Os valores apresentados na pagina anterior, presumem que o imóvel apresenta um estado de conservação minima que permita a sua habitabilidade e que o mesmo se encontre livre de inquilinos ou de qualquer outro tipo de ocupação que não permita uma utilização imediata para o fim a que se destina.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt