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Paulo Oliveira
5
Nยบ
Alice Copeto Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Data: 27 de Fevereiro 2015
A escolha do preço certo. A venda de um bem imobiliário é um empreedimento bastante sério, tão sério como uma questão de saúde ou do foro legal, pois representa, para a maioria das pessoas, a venda do seu bem mais valioso, tanto financeiramente como emocionalmente. Longe vão os dias em que bastava olhar pela vitrine de uma agência para ver os preços que estavam a ser pedidos, colocar o nosso próprio em função destes e das nossas expectativas, e aguardar que o mercado continuasse a subir até ao dia em que surgisse um comprador interessado. Hoje em dia, temos a certeza de que o mercado imobiliário mudou, existe um número limitado de compradores, excesso de oferta e poucas alternativas de financiamento, o que se tem materializado na desvalorização dos valores, que está, ainda, longe da sua estabilização. Para garantir que uma transacção imobiliária, hoje em dia, seja bem sucedida é imprescindível que um imóvel tenha não só o melhor preço em função das suas características, mas também a melhor apresentação e a maior exposição possível ao mercado. Neste cenário, um dos maiores desafios que se coloca a um proprietário é o de perceber que existe uma ténue linha que separa um preço desajustado - que simplesmente não irá gerar visitas ou propostas, e que não resultará numa venda - de um valor correcto para a venda do seu imóvel. É precisamente sobre este tema que me debruço nesta análise do valor de mercado: encontrar o mlehor preço que o mercado aceitará pagar, neste momento, pelo seu imóvel. Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985 217 920 620
pmoliveira@kwportugal.pt
Elevad
Estaci Vistas Facilid
Nº5 Freguesia Concelho
Lisboa
ão: Tipologia Estrutura: ão ão
1955 T1 Betão Armado Usado - Renovar Fraca - mais de 25 anos
ão
45m2
Estacionamento
m2
Logradouro
ã Elevador Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Sim Não Não Tardoz - Urbana Boa
ã ão para 160 euros.
Comparativo - 1
Ano de ão
1955
ão
Idêntica
ão
Piso
4º
75m2
Usado
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Não
-5,0%
Comparativo - 2
Ano de ão
1951
ão
Piso
Indêntica
Cv
ão
42m2
Usado
5%
Comparativo - 3
Rua Conde de Monsaraz, 8
Ano de ão
1961
ão
idêntica
ão
Piso
2º
50m2
Renovar
5,0%
Comparativo - 4
Rua Angelina Vidal, 18
Ano de ão
1910
ão
Idêntica
ão
Piso
2º
5,0%
48m2
Renovar
Estacionamento
Elevador
Não
Não
10,0%
Comparativo - 5
Rua Carlos Ribeiro, 25
Ano de ão
1935
-5,0%
5,0%
ão
idêntica
ão
Piso
2º
46m2
ão Simples
Estacionamento
Elevador
Não
Não
5,0%
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pmoliveira@kwportugal.pt
ão ajustaram o valor inicial demoraram 198 dias para ser vendidos
-5,0%
Comparativo - 1
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
Não
Não
210 dias
dias -2,5%
Comparativo - 2
Vistas
-5,0%
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Tardoz
Não
Não
60 dias
dias -5,0%
Rua Conde de Monsaraz, 8
Comparativo - 3
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
510 dias
Não
150 dias
Rua Angelina Vidal, 18
Comparativo - 4
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
Valor m2
da venda
Via publica
150 dias
Não
45 dias
Rua Carlos Ribeiro, 25
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Dias em Venda
Valor Inicial
da venda
Via publica
Não
Não
60 dias
dias
demoraram apenas 113 dias para ser vendidos
Valor m2
5 Imóveis Vendidos.
89.600 Valor médio inicial
77.200 Valor médio de venda:
52m2 Dimensão média
1460 Valor médio por m2
14% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
3,5% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
ência
Comparativo - 1
Rua Carlos Ribeiro, 20
Ano de ão
1925
Comparativo - 2
Ano de ão
1955
Comparativo - 3
Ano de ão
1950
Comparativo - 4
Rua Padre Sena de Freitas, 27
Ano de ão
1930
Comparativo - 5
Rua da Ilha de Sã
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pmoliveira@kwportugal.pt
Ano de ão
1940
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Idêntica
ão
Bairro das
ão
Piso
Rc
61m2
Renovado
ão
Piso
1º
73m2
Usado
ão
Piso
2º
60m2
ão
Piso
Rc
40m2
Renovado em 2002
ão
Piso
Cv
Usado
69m2
Renovado a estrear
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Sim
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
Estacionamento
Elevador
Não
Não
ência Rua Carlos Ribeiro, 20
Comparativo - 1
Vistas
Valor Actual
Valor Inicial
Comparativo - 3
Comparativo - 2
Via publica
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Via publica
Não
Vistas
Varandas Logradouros
Tardoz
Logradouro 20m2
Comparativo - 4 Rua da Ilha de Sã
Dias em Venda
Valor m2
30
Vistas
Rua Padre Sena de Freitas, 27
Comparativo - 5
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
120
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
120
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
210
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
30
Valor m2
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
Valor máximo sugerido para início da promoção
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
3,5%
Sumário e recomendação de preço. O valor médio por m2 dos ultimos apartamentos vendidos na mesma área, com o imóvel am análise tem um inquilino, com uma renda antiga, este só terá interesse para um cliente investidor, pois a utilização como habitação própria está condicionada pelo arrendamento actual. Atendendo a estes factores o valor de mercado terá de ser ajustado em -15%.
Paulo O
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pmoliveira@kwportugal.pt