36
Rua Prof. Prado Coelho
Paulo Oliveira
Nยบ
36
36
Nยบ
Rua Prof. Prado Coelho
Anรกlise de mercado preparada para:
Margarida Azevedo Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 12 fevereiro, 2019
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº36 Rua Prof. Prado Coelho Lumiar Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Áreas 1990 T3 Betão Usado Boa Bom Sim Sim Não Aberta Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
Comentários: Prédio de estrutura em betão, imóvel sofreu melhoramentos recentes, zona consolidada
93,m2 Não Não Não Não
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Prof. Prado Coelho 35
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1990
Idêntica
1º
92m2
usado
não
sim
5,0%
Comparativo - 2
Rua Prof. Prado Coelho 46
Comparativo - 3
Rua Prof. Prado Coelho, 37
Comparativo - 4
Rua Armindo Rodrigues, 17
Comparativo - 5
Rua Frederico George, 10
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1990
Indêntica
5º
90m2
Usado
não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1990
idêntica
4º
93m2
Usado
não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1999
idêntica
5º
95m2
Usado
sim
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1998
idêntica
1º
93m2
Usado
sim
Sim
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 37 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Rua Prof. Prado Coelho 35 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
250 000 €
2 717 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
urbana
não
265 000 €
não
30 dias Após baixa de preço
2 853 € Rua Prof. Prado Coelho 46 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
260 000 €
2 889 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
urbana
não
295 000 €
sim
40 dias Após baixa de preço dias
2 889 € Rua Prof. Prado Coelho, 37 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
270 000 €
2 903 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
Urbana
não
275 000 €
Não
30 dias Após baixa de preço dias
2 903 € Rua Armindo Rodrigues, 17 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
265 000 €
2 789 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
Urbana
não
280 000 €
Não
45 dias Após baixa de preço dias
2 789 € Rua Frederico George, 10
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
265 000 €
2 849 €
Após o início da venda
Urbana
sim
295 000 €
Não
40 dias Após baixa de preço dias
2 849 €
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 37 dias para ser vendidos
5 Imóveis Vendidos.
282.000€ Valor médio inicial
262.000€ Valor médio de venda:
93m2 Dimensão média
2830€ Valor médio por m2
7,1% Foi o desconto médio praticado por transação
7,1% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
PMR
Quinta das Conchas
Kw
Alta de Lisboa
Remax
Rua da Venezuela
Remax
Alto da Faia I
Remax
Telheiras - Policia
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1980
superior
5º
90m2
Renovado
não
sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2005
Idêntica
3º
105m2
Usado
sim
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1980
Idêntica
5º
105m2
Renovado
não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1990
Idêntica
6º
93m2
Usado
não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1982
superior
1º
90m2
renovado
não
Sim
Valor médio por m2 os imóveis em venda
3 155 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Quinta das Conchas Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
parque
varanda
295 000 €
295 000 €
210
3 278 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
varanda
315 000 €
315 000 €
150
3 000 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Varanda
280 000 €
280 000 €
60
2 667 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
não
289 000 €
289 000 €
50
3 108 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
varanda
335 000 €
335 000 €
60
3 722 €
Comparativo - 2
Alta de Lisboa
Comparativo - 3
Rua da Venezuela
Comparativo - 4
Alto da Faia I
Comparativo - 5
Telheiras - Policia
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
2 830 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
265 750 € Valor máximo sugerido para início da promoção
275 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
264 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
1 100 €
5,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt