109 Rua Saraiva de Carvalho
Paulo Oliveira
Nยบ
## 109
Nยบ
Rua Saraiva de Carvalho
Anรกlise de mercado preparada para:
Manuela Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 10 Abril 2018
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº109 Rua Saraiva de Carvalho Campo de Ourique Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Áreas 1987 T1+1 Betão Usado Boa Bom Sim Sim Não Aberta Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
78,m2 4m2
Comentários: Prédio de estrutura mista, tabique e betão, com logradouro de 25m2, Renovação com 10 anos.
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Francisco Metrass, 64
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1987 estrtutura em Betão
Idêntica
3º
61m2
Usado/ renovar
Não
Sim
10,0%
Comparativo - 2
Rua Almeida e Sousa, 5
Comparativo - 3
Rua Coelho da Rocha, 128
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2018
Indêntica
Rc
56m2
Novo
sim
Sim
-10,0%
-10%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1975
idêntica
2º
79m2
Usado/ renovar
Não
Sim
10,0%
Comparativo - 4
Rua do Patrocínio, 19
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1987
Inferior
2º
55m2
Renovado
Não
Sim
2,5%
Comparativo - 5
Rua Ferreira Borges, 63
-2,5%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1980
idêntica
3º
80m2
Renovação Atual
Não
Sim
-2,5%
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 54 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Rua Francisco Metrass, 64 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
255 000 €
4 180 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
Urbana
Não
5,0%
2,5%
Vistas
Varandas Logradouros
Rua Almeida e Sousa, 5
270 000 €
Não
15 dias Após baixa de preço
4 912 €
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
330 000 €
5 893 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
Urbana
Não
5,0%
2,5%
Vistas
Varandas Logradouros
330 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
Rua Coelho da Rocha, 128
5 156 €
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
320 000 €
4 051 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
Urbana
Sim
390 000 €
Sim
45 dias Após baixa de preço 6 dias
4 658 €
5,0%
Rua do Patrocínio, 19 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
230 000 €
4 182 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
Urbana
Não
5,0%
2,5%
Vistas
Varandas Logradouros
235 000 €
Não
90 dias Após baixa de preço dias
Comparativo - 5
Rua Ferreira Borges, 63
4 495 €
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
399 000 €
4 988 €
Após o início da venda
Urbana
Varanda
400 000 €
Não
60 dias Após baixa de preço dias
5,0%
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 30 dias para ser vendidos
5 112 €
5 Imóveis Vendidos.
325.000€ Valor médio inicial
306.800€ Valor médio de venda:
66m2 Dimensão média
4659€ Valor médio por m2
5,6% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveis que iniciaram a venda com um valor de mercado incorrecto ou que foram objecto de ajustes de preço.
-2,8% Foi o desconto médio praticado na transação dos imóveisque iniciaram a venda com um valor de mercado correcto ou o praticado após o ajuste de preço
Análise comparativa da principal concorrência
Lado-B
Rua Silva Carvalho, 168
Remax
Rua Tenente Ferreira Durão, 21
Remax
Rua Tenente Ferreira Durão, 54
KW
Rua Tenente Ferreira Durão, 56
Kw
Rua Tomás da Anunciação
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1920
Idêntica
1º
70m2
Renovado
Não
Não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1935
Idêntica
4º
78m2
Renovação recente
Não
Não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1935
Idêntica
2º
75m2
Renovado 2012
Não
Não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1935
Idêntica
2º
77m2
Usado
Não
Não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1935
Idêntica
Rc
77m2
Usado Renovar
Não
Não
Valor médio por m2 os imóveis em venda
4 529 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Rua Silva Carvalho, 168 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Não
350 000 €
360 000 €
20
5 000 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Aberta Urbana
Sim
375 000 €
375 000 €
90
4 808 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Via publica
Não
330 000 €
330 000 €
40
4 400 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Via publica
Não
330 000 €
330 000 €
110
4 286 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
Sim 20m2
319 800 €
319 800 €
140
4 153 €
Comparativo - 2
Rua Tenente Ferreira Durão, 21
Comparativo - 3
Rua Tenente Ferreira Durão, 54
Comparativo - 4
Rua Tenente Ferreira Durão, 56
Comparativo - 5
Rua Tomás da Anunciação
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
4 659 €
Valor de mercado - Método Comparativo Presumivel valor deTransacção: Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
332 500 € Valor máximo sugerido para início da promoção
350 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
288 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
1 200 €
5,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo Ol
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt