DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO T2, Rua Luciano Cordeiro
Pedro Oliveira 960 347 532 pmgoliveira@remax.pt
Paulo Oliveira 925 490 985 pmoliveira@remax.pt
Mapa de Localização dos Imóveis vendidos
.
+
Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses Rua Soc. Farmacêutica, 15
Elevador
Ano Const.
Est. Conserv.
Tipol.
Á.Bruta
Á. Útil
Log.Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Preço Inicial
Preço Final
Dias Venda
Valor m2
Cv.
Não
1933 Prédio Renovado
Usado
T2
220m2
119m2
Terraço
Não
Má
Idêntica
255.000 €
245.000 €
180
2059€/m2
5,0%
0,0%
5,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
-5,0%
5,0%
2,5%
2,5%
Andar
Elevador
Ano Const.
Est. Conserv.
Tipol.
Á.Bruta
Á. Útil
Log.Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Preço Inicial
Preço Final
Dias Venda
Valor m2
3º
Não
1933 Prédio Renovado
Usado
T2
94m2
71m2
Não
Não
Boa
Idêntica
180.000 €
160.000 €
90
2254€/m2
2,5%
2,5%
5,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
5,0%
0,0%
2,5%
0,0%
Andar
Elevador
Ano Const.
Est. Conserv.
Tipol.
Á.Bruta
Á. Útil
Log.Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Preço Inicial
Preço Final
Dias Venda
Valor m2
5º
Sim
2008
Novo
T3
128m2
105m2
Varanda
Sim
Boa
Idêntica
380.000 €
300.000 €
360
2857€/m2
0,0%
0,0%
-5,0%
-2,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Andar
Elevador
Ano Const.
Est. Conserv.
Tipol.
Á.Bruta
Á. Útil
Log.Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Preço Inicial
Preço Final
Dias Venda
Valor m2
5
Sim
2008
Novo
T2
96m2
75m2
Varanda
Não
Boa
Idêntica
320.000 €
260.000 €
240
3467€/m2
0,0%
0,0%
-5,0%
-2,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
ID:
122201098-292
A
Andar
Coeficiente de Valoração
Rua Soc. Farmacêutica, 15
ID:
122201156-26
B
2.368 €
Coeficiente de Valoração
Rua Luciano de Cordeiro, 54,D
ID:
121801024-148
C
2.648 €
Coeficiente de Valoração
Rua Luciano de Cordeiro, 54,E
2.471 €
ID:
121801024-149
D
-6,0%
Coeficiente de Valoração
Valores Médios dos imóveis comparados: Idade Tipologia Predominante:
5 Anos T2
-6,0%
2.999 €
Obs.:
Valor Inicial médio:
283.750 €
Valor Médio de Venda:
241.250 €
Área Bruta:
135m2
Desconto Médio:
-11,8 %
Área Útil:
93m2
Valor Médio por m2:
2659€\m2
Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 2600€
Identificação do Imóvel em Análise Requerente: Ricardo Dias
Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:
Contacto: 914 728 229
Morada: Rua Luciano Cordeiro
Nº 29
Freguesia: Coração Jesus
Piso: 1º
196.606 €
Descrição Resumida do Imóvel Natureza: Tipologia: Andar: Ano de Construção: Conserv. Fracção: Conserv. Prédio Garagem:
Apartamento T2 1º 1988 Usado Boa Sim
Área Bruta: Área Principal: Estrutura: Qual. Materiais: Qual. Execução: Pavimentos: Arrecadação:
142 m2 75 m2 Placa Boa Boa Cer.Mad. Sim
Logradouro: Var. Terraços Funcionalidade: Orient. Solar: Vãos: Nivel de Obras: Elevador:
m2 m2 Boa Boa Vidro Duplo Actualizado Sim
30
Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses
4
220.000 € 210.000 € 200.000 € 190.000 € 180.000 €
Métodos Utilizados nesta Análise
170.000 €
Método Comparativo Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros
E porquê este valor? Método do Rendimento Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado
Basta imaginar que é um potencial comprador. Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima deste?
"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"
A forma errada de colocar um imóvel no mercado: Ao ser colocado em venda pelo valor correcto , o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.
A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado. É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores. E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.
É durante a fase inicial de venda de um imóvel que se gera o maior fluxo de interesse em torno do mesmo. Quer pelo factor surpresa, ou pelo marketing empregue, as primeiras 4 semanas de comercialização são muito importantes. É fundamental a colocação no mercado com um valor de venda correcto, sob pena de não conseguir captar o fluxo inicial de potenciais interessados.
"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança". Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.
180.000,00€
150.000,00€
Gráfico 1 Exemplo de um imóvel mal posicionado no mercado
Exemplo muito comum de um imóvel que entrou no mercado com valor de venda acima do que seria admissivel.
Vendido por 136.000,00€
14% Desvalorização Anual (2012)
A expectativa de concretizar a venda por €180.000, quando o valor correcto de comercialização seria de €150.000, causou que o imóvel fosse vendido após o 8º mês por um valor ainda mais baixo (€136.000).
Análise de imóveis Concorrentes, Em venda na Mesma Área Residencial
Imóveis Actualmente em Venda Av. Duque de Loulé, 107
Andar
Elevador
Ano Const.
Estado Cons.
Tipol.
Á.Bruta
Á.Útil
Log. Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Valor
Dias Venda
Valor m2
1º
Não
1937
Usado
T4
120m2
105m2
Não
Não
Boa
Idêntica
225.000 €
360
2143€\m2
Andar
Elevador
Ano Const.
Estado Cons.
Tipol.
Á.Bruta
Á.Útil
Log. Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Valor
Dias Venda
Valor m2
2º
Sim
1996
Usado
T2
90m2
80m2
Não
Sim
Boa
Idêntica
250.000 €
360
3125€/m2
Andar
Elevador
Ano Const.
Estado Cons.
Tipol.
Á.Bruta
Á.Útil
Log. Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Valor
Dias Venda
Valor m2
5º
Sim
1998
Usado
T2
100m2
78m2
Não
Sim
Boa
Idêntica
275.000 €
330
3526€\m2
Andar
Elevador
Ano Const.
Estado Cons.
Tipol.
Á.Bruta
Á.Útil
Log. Terraço
Gar. Parq.
Exp. Solar
Localização
Valor
Dias Venda
Valor m2
4º
Sim
1993
Usado
T4
180m2
150m2
Sim
Sim
Boa
Idêntica
350.000 €
300
2333€\m2
A
120211088-159
ID:
Rua Luciano Cordeiro, 9
B
120611193-45
ID:
Rua Conde Redondo, 59
C
122201181-29
ID:
Rua Luciano Cordeiro, 23
D
121801024-412
Valores Médios dos imóveis Concorrentes: Idade Tipologia Predominante:
32 Anos T3
Área Bruta:
123m2
Área Útil:
103m2
Valor médio em Venda: Valor Médio por m2:
275.000 € 2.782 €
fonte: bpiexpressoimobiliario.com
ID:
Obs.:
Na mesma área existem actualmente cerca de 15 apartamentos em venda, com a mesma tipologia, na gama de valores compreedida entre os 150.000€ e os 250.000€
Determinação Do valor De Venda Pelo Método Do Rendimento
Paulo Oliveira 925 490 985
"Preço é o que se paga. Valor é o que se recebe” Warren Buffet
Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento: Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado rendimento. Freg.Santa Catarina,S.Mamede, S.José, Sacramento
Fómula: Valor do Imóvel
= Renda X 12 meses % de rentabilidade
+
Exemplo: Valor do Imóvel: Renda Mensal: Rendimento pretendido:
? 500 € 7%
Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7% Valor = 85.700 €
Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12 meses para imóveis com a mesma tipologia:
Capitalização Anual:
5,0%
Sugestão de preço a aplicar:
192.000 €
800 €