Etude de cas : Réhabilitation de deux bâtiments pour des clients particuliers

étude de cas.

Réhabilitation de deux bâtiments en pays de Caux

APA s’occupe depuis 2011 de la réhabilitation de cet ensemble de bâtiments, qui étaient auparavant une colonie de vacances du prieuré de Charenton. Les constructions jadis salles de jeux, douches coummunes, réfectoire, et dortoirs deviendront des ateliers artistiques et logements secondaires. Grâce à une relation de confance nouée au fl du temps avec les maîtres d’ouvrage, les entrepreneurs locaux et le paysagiste, des solutions fortement ancrées dans la valorisation de l’artisanat et respectueuses de l’environnement ont pu être mises en œuvre pour que cet ensemble hétéroclite retrouve une unité d’écriture inspirée de l’architecture traditionnelle cauchoise. La réhabilitation de ces deux bâtiments est la troisième et dernière phase d’intervention d’APA sur ce site. Les bâtiments déjà transformés atteignent le niveau THPE (très haute performance énergétique) – le plus haut standard thermique accessible aux bâtiments réhabilités.

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Construction des deux maisons du site 1950

Construction de la salle de jeux, des douches et de la chapelle 2005

Achat et rénovation de la maison Fleur des Champs par la mère architecte du client 2011

Phase 1: Transformation de la première maison en atelier de peinture 2014

Phase 2: Réhabilitation de la la salle de jeux, des douches, d’un abri et de la chapelle 2018

Phase 3: Réhabilitation de l’ancien réfectoire et deuxième maison

Ce projet de réhabilitation, qui a été mon occupation principale à l’agence, se réalise dans un contexte particulièrement privilégié. Les clients sont d’une des familles les plus fortunées de France avec un budget considérable. Les entreprises sont toujours payées en temps et en heure, au juste prix, ce qui fait évaporer une très grand partie des tensions possibles autour du projet. Le couple, chacun descendants d’architectes de renom, ont un respect profond de l’architecture et de l’architecte. Tous deux baignent quotidiennement dans des univers créatifs - ils partagent les mêmes références et le même langage que l’agence. Ils ont une confance absolu en Ludmila qui travaille pour plusieurs membres de leur famille depuis plus de 20 ans.

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Le chantier étant à proximité de Dieppe, un OPC se charge du suivi du chantier afn de nous éviter de trop nombreux aller-retours depuis Paris. Il assure une présence sur place, capable de faire des visites inopinées et de se rendre rapidement sur le site en cas d’urgence. Le projet Saline 3, - l’objet de cette étude de cas - est évidement particulier du fait d’une maîtrise d’ouvrage un peu spéciale, et peu représentatif sous certains aspects du cadre classique des projets de maison individuelle. Pourtant, grâce à ce projet, j’ai été confrontée à un éventail de situations révélateur de ce en quoi la petite échelle permet une véritable maîtrise du projet par l’architecte, qui sont à mon sens généralisables. L’occasion aussi de détailler ce que cette dizaine de mois à suivre la réhabilitation de ces deux bâtiments m’a appris des implications concrètes de réellement maîtriser l’œuvre.

Maison individuelle, opportunité collective

En France, la loi du 3 janvier 1977 sur l’architecture a instauré un monopole en faveur des architectes inscrits à l’Ordre, à travers le permis de construire, mais on estime cependant entre 60 et 70% la part de constructions réalisées sans recourir aux services de l’architecte. 66 C’est donc en toute légalité que le marché de la maison individuelle de moins de 170m 2 échappe à 95% des architectes. La tendance ne semble pas annoncer un revirement de situation en faveur de la profession. Pourtant, concevoir la maison individuelle présente plusieurs avantages substantiels pour les architectes. Généralement les projets commencent avec les clients, à la fois payeurs et futurs usagers - à la différence d’une maîtrise d’ouvrage professionnelle - et l’architecte assis autour d’une table. Michel Possompès conte d’ailleurs avec humour dans son ouvrage, Mes clients et moi, ces moments où l’architecte entre dans l’intimité et la confdence de ses clients, pour le meilleur et pour le pire. Nous pouvons premièrement noter une plus grande facilité dans la négociation des contrats et honoraires. Sans évidemment profter de l’ignorance du client - le désintéressement faisant parti du code déontologique de l’architecte - il est plus aisé de valoriser son travail en faisant preuve de pédagogie auprès de clients particuliers qu’auprès d’une maîtrise d’ouvrage professionnelle ayant l’habitude de tirer les honoraires vers le minimum.

Il est impossible de trouver des chiffres offciels a propos de la rémunération moyenne constatée des architectes en fonction du programme - l’Ordre des Architectes et la MICQP ayant été repris la Commission européenne, qui considère toute forme de barème contraire à la directive « services », et constituant une entrave à la liberté de circulation des professionnels. 67 Au cours de la première session de cours thématiques HMONP plusieurs intervenants ont estimé une rémunération de l’architecte autour de 5% du montant des travaux HT dans les opérations de logement collectif. Frédéric Martinet, de l’agence FMAU, nous a exposé ses travaux de logements individuels lors de la deuxième session à l’ENSA La Villette. Pour ces maisons, il a obtenu une rémunération comprise entre 16% et 18% du montant des travaux HT. Pour la mission complète du projet Saline 3, l’agence perçoit 12,5% du montant des travaux (estimé à envrion 870 000€ HT). Ces honoraires sont uniquement

65 : Champy, Florent. Nouvelle théorie sociologique des professions, Presses universitaires de France, coll. « Quadrige Manuels », 2011. 67 : Nicole Sitruk, experte juriste, chargée de la rédaction de la fche «Réforme de la commande publique 2016» de la MIQCP, le 30 janvier 2018, lors de la première session de cours HMONP à l’ENSAPLV

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destinés à APA, les autres maîtres d’œuvre ayant des contrats propres avec la maîtrise d’ouvrage. Nous sommes donc bien loin des 3% d’honoraires que certaines agences acceptent pour du logement collectif avec des promoteurs immobiliers - tout en rémunérant eux-même leurs bureaux d’études ! Apporter une plus grande qualité architecturale au péri-urbain - véritable enjeu mondial de ce 21e siècle - tout en améliorant sa rémunération - semble un débouché pertinent pour ma génération d’architectes. Ensuite, dans les cas où les clients n’ont pas prévu qu’un ami entrepreneur, ou un oncle bricoleur s’occupe du chantier, la connivence développée depuis les premières discussions attablées permet d’apporter un véritable poids de conseil et de constituer “son équipe”, les entrepreneurs et différents partenaires de projet.

“Any architectural project we do takes at least four or fve years, so increasingly there is a discrepancy between the acceleration of culture and the continuing slowness of architecture.” 68

Le temps du chantier est long, complexe et même si ceux pour une maison durent généralement bien moins longtemps que les quatre ou cinq ans évoqués par Koolhaas dans la citation ci-dessus, il vaut mieux s’entourer, autant que se peut, de personnes de qualité et de confance. Pour Saline 3, tous les intervenants sur le chantier sont ceux qui ont été conseillés par l’agence. L’ensemble des factures et contrats des entrepreneurs - ce qui est normal lors de la mission d’assistance pour la passation des contrats de travaux - mais aussi ceux des autres maîtres d’œuvre comme l’OPC et le SPS, sont d’abord validés par l’agence avant d’être visés par le maître d’ouvrage. Rien n’est effectué sans autorisation écrite de la part de l’agence et ce malgré les meilleurs efforts de l’OPC, qui se lasse du retard que prend le chantier entre aller-retours de détails entre les entreprises et l’agence pour peaufner un dessin qui ne sera approuvé qu’une fois qu’il correspondera précisément au souhait de Ludmila ou aux changements d’avis et attentes de la maîtrise d’ouvrage. Il convient de signaler que dans ce cas précis et non-habituel, les clients ne sont pas du tout pressés d’emménager dans les lieux, ce qui élimine tout stress qui pourrait les pousser à devenir désagréables. Là encore le récit de Michel Possompès recèle de nombreuses histoires ou les particuliers, non-aguérris aux divers aléas de chantiers possibles deviennent plutôt des adversaires que des partenaires de projet. Si maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre sont dans une même entente la maison individuelle est une opportunité de faire de beaux projets. On retrouve la possibilité de suggérer un programme à partir des envies énoncées par les usagers et de construire, ensemble, un projet Les budgets sont moins élevés que pour d’autres programmes, mais l’affect a énormément de poids dans les décisions que prendra un client particulier. Le fait de répondre à des logiques autres que celles de la rentabilité - comme c’est si souvent le cas dans les opérations de promotion immobilière - fait que parfois le client sera prêt à investir un peu plus dans une qualité supérieure ou un coup de cœur. Si l’architecte effectue son travail dans le cadre de son budget, il arrive rarement qu’un particulier demande de “déshabiller le projet”. La balle est donc dans le camp de l’architecte.

67: “Tout projet architectural que nous faisons prend au moins quatre ou cinq ans, il y a donc une divergence croissante entre l’accélération de la culture et la lenteur persistante de l’architecture.” Rem Koolhaas interviewé dans Iconey , Icon 013, Juin 2004

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Les outils de la maîtrise

APA a rédigé l’ensemble des pièces contractuelles du dossier de consultation des entreprises (DCE). Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) sont des pièces maîtresses qui lient l’agence aux enrepreneurs. Les pièces écrites donnent le moyen à l’architecte de “tenir” le projet. Elles sont aussi des outils puissants en cas de litiges et terminent, si elles sont précises, de nombreux débats sur des préstations dûes, évitant souvent les travaux supplémentaires. Le CCTP - parfois rédigé par un économiste ou largement copié/collé dans d’autres cas - est un document essentiel - Ludmila l’appelle notre bible de projet - pour défnir le niveau de prestation attendu et le processus de validation par la maîtrise d’œuvre - fches techniques, échantillons, essais ou plans d’éxécution à fournir.

Sa rédaction demande une connaissance pointue de la construction, et permet, par la rédaction, de s’assurer d’avoir réféchi aux temporalités du chantier et à la mise en œuvre, là où le cadre de décomposition du prix global et forfaitaire (CDPGF) exprime seulement des quantités. Dans un autre projet conçu par l’agence le CCTP a été rédigé par un économiste. Aujourd’hui alors que le chantier doit démarrer dans quelques mois, les termes utilisés ou des segments visiblement issus d’un copier/coller d’un autre chantier, donnent une marge d’interpréatation telle du document qu’il remplira diffcilement son rôle en cas de litige avec l’entreprise, et ce malgré le haut niveau de détail des plans effectués par l’agence, l’écrit l’emportant contractuellement sur le dessiné. 69

Le CCAP, permet de défnir les règles du jeu dans la collaboration avec les entreprises. Lors de l’absence répétée d’une entreprise aux réunions de chantier, la menace d’appliquer les pénalités prévues dans le CCAP a sufft pour qu’ils fassent de leur présence une priorité. La présence de l’ensemble des entreprises au réunions est essentielle pour conserver une communication régulière, garante de la compréhension du projet par les entreprises. Être régulièrement sur le chantier est aussi le moyen de s’assurer de la bonne exécution du projet, malgré les aléas - rencontrées d’autant plus fréquemment qu’il s’agit ici d’un projet de réhabilitation.

De grands pouvoirs impliquent de grandes responsabilités

Les contrats d’assurance des architectes sont parmis les assurances professionnelles les plus chères qui peuvent être contractées par les professionnels. 70 Ce tarif refète le forte responsabilité assumée par l’architecte dans les opérations de construction. En effet l’architecte s’engage auprès de son maître d’ouvrage sur le montant, le délai, et la qualité du projet qu’il conçoit. Il peut déléguer ses responsabilités aux entreprises, aux bureaux d’études, à des économistes en fonction de sa maîtrise ou non de certaines informations. Si la hauteur des responsabilités sont l’écho du pouvoir décisionnel dont peut disposer l’architecte, le tout est de ne pas engager sa responsabilité sans le savoir, au risque d’essuyer de mauvaises surprises en cas de litige.

68 : Jodelle Zetlaoui-Leger, urbaniste et professeure à ENSAPLV, le 2 février 2018, lors de la première session de cours HMONP à l’ENSAPLV 70 : Ségolène Guénon, juriste de la MAF avec Olivier Marchaud, architecte expert auprès de la MAF, le 2 juillet 2018, lors de la deuxième session de cours HMONP à l’ENSAPLV

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Afn de faciliter la tâche aux entrepreneurs et obtenir des devis plus rapidement, nous avons joint au DCE pour Saline 3 un CDPGF dont nous avions rempli les quantités. Chaque page était introduite par la mention “L’entrepreneur, avant de chiffrer, doit impérativement se reporter à la description des ouvrages et aux plans correspondants et vérifer les quantités, données à titre purement indicatif.” En recevant les devis, certaines quantités nous paraissaient insuffsantes ou excessives. En reprenant le CDPGF diffusé nous avons remarqué quelques erreur dans les quantités écrites. N’étant pas en marchés publics nous avons pu faire rectifer ces quantités sans encombre. Ludmila me rassure en m’expliquant qu’il était précisé que c’était le rôle des entrepreneurs de vérifer les quantités, et donc, si nous étions arrivés jusqu’au chantier et qu’une quantité inadaptée de fournitures avait été prévue, c’était à eux d’en assumer les conséquences en terme de frais et de délais. Quelques semaines plus tard, en lisant Marchés publics et privés, Pratique du droit de la construction, de Patricia Grelier Wickoff:

“Le maître d’œuvre et l’économiste sont responsables des erreurs faites sur les quantitatifs, peu importe la rédaction des CCAP ou CCTP et ce, même s’ils sont rédigés de la façon suivante : « L’entrepreneur est réputé, avant la remise de l’offre, avoir apprécié toutes les conditions d’exécution des ouvrages et s’être parfaitement et totalement rendu compte de leur nature, de leur importance et de leur particularité, avoir contrôlé toutes les indications du dossier de consultation, notamment des plans, des dessins d’exécution et du devis descriptif. » Une telle rédaction du CCAP ne décharge pas pour autant la responsabilité du rédacteur du quantitatif, même dans un marché au forfait.”

Après un long débat avec Ludmila et Blanche, c’est la jurisprudence détaillée plus loin dans le livre et décrivant la condamnation de l’architecte sommé de payer la totalité des travaux supplémentaires, qui confrme que l’agence utilise une clause caduque dans ses documents qui ne la protège pas en cas de litiges. La decision a été prise de détailler les quantités dans les CDPGF seulement si un économiste en prenait la responsabilité ou si les entreprises avaient tellement de travail - comme c’est le cas pour une reconstruction d’une maison dont s’occupe l’agence, après le dernier cyclone à Saint-Barthélémy - qu’elles ne se fatigueraient pas à répondre autrement.

24h Chrono

Le client, lorsque Ludmila m’a introduite comme celle qui l’accompagnerait sur ce projet, toute fraîche sortie de l’école, a eu ces mots :

“En gros, “I’m not rich enough to build cheap”, comme on dit. La seule chose qu’il faut que tu comprennes c’est qu’ici l’esprit c’est : prendre son temps pour trouver la meilleure option, celle qui va durer, et ne pas se précipiter pour faire quelque chose qui devra être refait dans 5 ans. Prends le temps qu’il faut et tout devrait bien se passer !”

Et le temps nous en prenons énormément : à négocier avec les entreprises, à reprendre des détails de visas pour la même fenêtre plus de quatre fois et jusqu’à satisfaction de l’agence, à visiter les fournisseurs de briques, à trouver le carreau ciment parfait, à reprendre les calculs thermiques ou interroger les plans

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de charpente du menuisier, avec des rendez-vous téléphoniques réguliers pour comprendre la mise en œuvre du béton de chanvre et parfaire la synthèse architecturale avec le plâtrier. Tellement de temps que, malgré environ 120 000 € d’honoraires HT pour deux bâtiments d’environ 300 m 2 cumulés, l’agence est fnalement assez peu rentable sur ces projets lorqu’on les rapporte au temps passé - à mon salaire et celui de Ludmila, aux frais de fonctionnement de l’agence, aux frais de déplacement entre Paris et la Normandie, etc. Dans les faits, nous résistons diffcilement à l’envie de la perfection, nous sommes formés à ça et nous prenons plaisir à l’élaboration de tous ces détails qui feront la qualité générale du projet. L’architecture est une discipline si passionnante que pour beaucoup d’architectes la part des choses est diffcile à faire entre entrepreunariat et architecture. Le projet maîtrisé à ce niveau, créé fnalement une situation paradoxale où c’est le projet qui nous maîtrise.

Un problème de taille

Aujourd’hui, Andrieu-Pernot Architecture est composée d’une gérante, Ludmila, et deux employés, Cécile et moi. Parfois un stagiaire vient augmenter les effectifs pour quelques semaines ou un mois, sur quelques opérations Blanche, une architecte libérale, effectue de la sous-traitance, et occasionnellement l’agence embauche quelqu’un en CDD court si la charge de travail devient vraiment diffcile. L’effectif global reste donc dans les environs de trois personnes. En 2011, Ludmila employait 7 personnes pour travailler sur une quinzaine de projets. Si aujourd’hui l’ambiance à l’agence est détendue et conviviale, Cécile, qui travaille chez APA depuis 9 ans se souvient encore de cette époque : Ludmila, essayant de dessiner chaque trait de chaque projet, épuisée, irritable et des employés excédés... Car tout maîtriser - vérifer chaque calcul des bureaux d’études, chaque plan d’éxecution envoyé par les entreprises, chaque fche technique, chaque ligne de facturation - est impressionnant quand une seule personne arrive à le faire pour deux ou trois projets, mais impossible pour une quinzaine. Aujourd’hui, Ludmila ne souhaite plus s’éparpiller sur de trop nombreux projets, gérer trop de personnes et perdre la capacité à s’investir jusque dans les moindres détails dans chaque œuvre qu’elle entreprend. C’est sa manière d’être architecte, celle qui répond à sa personnalité et l’échelle de projet qui l’intéresse et dans laquelle elle a réussi à se constituer une clientèle fdèle. Une manière d’être architecte parmi tant d’autres comme développé à travers l’ensemble de ce mémoire.

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“C’est un langage universel, une afaire de géométrie mais aussi de spiritualité. Selon les circonstances, on peut choisir un carré ou un triangle, mais, au fond, le résultat de tout cela doit être un lieu qui parle au coeur des humains.”

- Tadao Ando, interview dans l’Express, 2014

“L’architecture n’est en efet pas seulement un simple savoir faire répondant de façon neutre à une demande de service. C’est une pratique qui doit répondre à une commande sociale souvent simplement exprimée en termes quantitatifs, en la transformant en un objet cohérent, porteur de sens aussi bien du point de vue du site que de celui des usages. Ce travail peut parfois atteindre la qualité d’une œuvre d’art. On est alors loin ici de la simple notion de service. L’architecture est donc une production sociale mais aussi culturelle.”

- Rémy Butler,Réfexion sur la question architecturale, 2016

“Il faut dire, pour commencer, combien le métier d’architecte est complexe. L’architecte en tant que metteur en forme d’un projet est aujourd’hui un personnage pathétique : un personnage d’une autre époque. C’est dans ce sens que j’ai dit craindre le crépuscule de cette profession. Il s’agissait d’une provocation, naturellement, parce que l’architecture existera toujours. Ce que je crains surtout, c’est l’incompétence, la présomption, le manque d’amour pour ce métier. Ce métier est un métier de service, parce que l’architecture est d’abord un service. C’est un métier complexe parce que le moment expressif formel est – comment dire ? – un moment de synthèse fécondé par tout un contexte : l’histoire, la société, le monde réel des personnes, leurs émotions, leurs espoirs, leurs attentes ; la géographie et l’anthropologie, le climat, la culture de chaque pays où tu travailles ; et puis la science, l’art. Parce que l’architecture est un métier d’art, en tant que métier scientifque. C’est même là sa spécifcité.”

- Renzo Piano, La Désobéissance de l”Architecte, 2009

“L’architecture ne peut pas être autrement qu’humaniste. L’homme à un moment donné, pour se protéger, a commencé à construire. Puis il a découvert que construire pour se protéger du vent, des bêtes sauvages, n’était peut-être pas sufsant, qu’il fallait avoir du plaisir à habiter ces abris, avoir du plaisir à montrer à l’autre ce qu’il savait faire, peut-être l’aider. Je pense que dans l’histoire de l’humanité, l’architecture c’est le lien social. On ne construit pas pour soi seul, c’est le début de la civilité, donc l’architecture est obligatoirement humaniste.”

- Patrick Bouchain lors de la biennale du Design à Saint-Etienne 2006

“Ma passion et mon grand enthousiasme pour l’architecture, et la raison pour laquelle, plus je prends de l’âge, plus je l’apprécie, c’est parce que je crois que nous - les architectes - pouvons agir sur la qualité de la vie des gens.”

- Richard Rogers 40