Vlaams minister Zuhal Demir (N-VA) laat in haar (vastgoed)kaarten kijken

“Bouwshift mag niet misbruikt worden als jackpot voor projectontwikkelaars”

Het zijn drukke tijden voor Vlaams minister van Omgeving, Energie en Toerisme Zuhal Demir (N-VA). Dat kan ook niet anders met een waslijst aan bevoegdheden die ook een impact hebben op de vastgoedprofessional. Van de informatieplicht rond overstromingsgevoeligheid tot het EPC gemeenschappelijke delen, CIB info schoof mee aan tafel voor een inkijk in de plannen van de Limburgse. “Als het op vereenvoudigen aankomt, vindt men altijd een partner in mij.”

Het recente rapport rond klimaatopwarming geeft een weinig positief beeld van de toekomst. En dat heeft zo zijn gevolgen voor het energiebeleid, weet bevoegd minister Zuhal Demir. “Eigenlijk zegt het wat we allemaal al wisten: met een overaanbod aan papieren beloften en een gebrek aan inspanningen op het terrein geraken we er niet. Integendeel. We hebben het zelf in handen. De klimaatuitdaging waar we voorstaan vereist actie. Veel actie. Er zijn globale inspanningen nodig met resultaten op het terrein, om enerzijds de broeikasgasuitstoot naar beneden te halen en anderzijds ons aan te passen aan het gewijzigde klimaat. Dat wil zeggen van álle landen wereldwijd.”

› Hoe kan Vlaanderen hierin de handschoen opnemen?

“Doorgedreven acties op het terrein moeten eindelijk leiden tot de aanzienlijke uitstootvermindering via renovatie, hernieuwbare energie, landbouwuitstoot, …, gecombineerd met de broodnodige investeringen in klimaatadaptatie zoals onze Blue Deal om ons weerbaar te maken tegen extreme weersomstandigheden.”

› Hoe ziet u de link tussen het energiebeleid en het woonbeleid? De vrees bestaat dat strengere energienormen de woning- en de huurprijzen opdrijven en zo voor een betaalbaarheidsprobleem zorgen.

“Wie mijn beleid volgt, weet dat ik blijf hameren op betaalbaarheid. Dat gaat voor mij zeker niet over realisaties afremmen, maar over de facturen van de mensen, niet in het minst de energiefactuur die te veel als vuilbak voor klimaatuitgaven is gebruikt. Met alle nefaste gevolgen van dien voor het draagvlak van de noodzakelijke klimaattransitie. We kunnen er echter niet om heen dat het enorm veel geld zal kosten. Er komt al heel veel op deze generatie af, denk maar aan de vergrijzing. Nu komt daar nog eens de factuur van de klimaatopwarming bovenop. Als politicus moet je dat inzien en niet dogmatisch denken, zoals onze groene vrienden. Ook de huidige én volgende generatie moet erop vooruitgaan. We gaan niet allemaal samen rond een theelichtje zitten. Tijdens de klimaattop in Glasgow dit najaar wil ik een debat voeren over de manier waarop we onze groene plannen gaan betalen. We moeten daarbij out-of-the-box denken.”

› Energierenovatie van appartementsgebouwen is een stevige uitdaging. Wat wil u doen om de professionele syndici hierbij te ondersteunen?

“Vlaanderen heeft een heel sterke renovatiestrategie. De diverse ondersteuning die nu gegeven wordt, is ook van toepassing op appartementsgebouwen. De moeilijkste stap is echter om te komen tot een investeringsbeslissing in appartementsgebouwen. Een groot aantal eigenaars, met soms tegengestelde belangen, moet via de algemene vergadering hierover een beslissing nemen met een twee derde meerderheid (tot 2019 nog drie vierde). De energieprestatie van appartementen is beter dan die van individuele woonhuizen. Hierdoor is de afstand tot het bereiken van label A wel kleiner, maar is het financiële besparingspotentieel beperkter. Daarom moeten we eigenaars overtuigen om te gaan renoveren omwille van de comfortverbetering en de waardeverhoging.“

“VME’s zullen financieel worden geholpen om een masterplan renovatie te laten opmaken”

› Met welke argumenten zal u die eigenaars overtuigen?

“Heel wat oudere appartementsgebouwen werden jarenlang onvoldoende onderhouden, waardoor er nu ingrijpende werken nodig zijn. Het aangelegde reservekapitaal is daarvoor vaak ontoereikend, waardoor er geleend moet worden. Tot voor kort hadden VME-leningen een looptijd tot 10 jaar, wat te kort is om grote investeringen haalbaar af te lossen. Sommige banken

komen daaraan tegemoet en bieden leningen aan tot 20 jaar. Omdat energetische renovatie zowel voor hen als voor de VME en de syndici grotendeels onbekend terrein is, werk ik ondersteuning uit. VME’s zullen financieel worden geholpen om een masterplan renovatie te laten opmaken en zullen beroep kunnen doen op externe begeleiding doorheen het renovatieproces. In de loop van het najaar breng ik hierover meer duidelijkheid, maar ik verwacht dat deze dienstverlening vanaf 2022 kan starten. Dit advies, gecombineerd met langer lopende leningen, lijkt me een goede basis om de sector in beweging te krijgen.

› Syndici ervaren op dit ogenblik veel administratieve drempels bij het aanvragen van energiepremies, o.m. rond de EAN-codes. Zal hiervoor op korte termijn een oplossing uit de bus komen?

“Door de bomen het bos zien is een van mijn prioriteiten. Ik vraag dat ook van bijvoorbeeld Fluvius. In dit geval door te bekijken op welke manier dergelijke drempel kan worden weggewerkt.”

› Samen met uw collega, minister Diependaele, wil u tot een ééngemaakte woningrenovatiepremie komen.

Wat moeten we ons daarbij voorstellen?

“Renovatie is een van onze topprioriteiten in het relance- en klimaatbeleid. Alleen dit jaar mobiliseren we daar al meer dan 300 miljoen euro voor via verhoogde premies en sterke maatregelen die zorgen voor grote winsten voor de energiefactuur van de mensen, de woonkwaliteit, het verminderen van de CO2-uitstoot én voor de werkgelegenheid in de bouwsector. De volgende uitdaging is om de mensen het bos door de bomen beter te laten zien wanneer ze gaan renoveren. Niet alleen zullen de premies in de loop van 2022 kunnen aangevraagd worden op één plaats, de belangrijkste verbouwpremies in Vlaanderen, de Vlaamse renovatiepremie en de premies van de netbeheerder (Fluvius), worden ook op elkaar afgestemd en samengevoegd.”

› Welke voordelen heeft zo’n samengevoegde premie?

“De verschillende premies zijn nu weinig transparant en complex omwille van de verschillende voorwaarden en manier van aanvragen. Dat kan en moet beter als we onze renovatiedoelstellingen willen realiseren. Door het samenvoegen van premies voor gelijkaardige werken en door het op elkaar afstemmen van de voorwaarden voor de aanvrager van de premie en het gebouw dat wordt verbouwd, wordt niet alleen het aanvragen van de premies voor de burger een stuk eenvoudiger, maar kan de ondersteuning ook worden verhoogd. De eengemaakte premie legt zowel de nadruk op energie-efficiëntie, kwalitatief wonen en betaalbaarheid voor de gezinnen. Ook bedrijven zullen via het unieke loket premies kunnen aanvragen voor energiebesparende investeringen in woon- en niet-woongebouwen. Belangrijk daarbij is dat woonkwaliteit en energie-efficiëntie gecombineerd worden. Een woning renoveren met premies zonder aandacht te besteden aan bvb. isolatie zal dus niet langer mogelijk zijn. Zodra de regelgeving definitief rond is, zullen we alle details actief communiceren.”

› Hoe ziet de toekomst van de woningpas, het digitaal paspoort voor elke woning in Vlaanderen, er volgens u uit?

“De woningpas breidt nog steeds stapsgewijs uit. Volgend jaar kan elke burger in de woningpas zijn metergegevens en maar ook zijn energieverbruik voor gas en elektriciteit raadplegen, alsook de aangemelde zonnepanelen. Er komt ook meer informatie rond de waterhuishouding, rioleringen, overstromingsgevoeligheid van het gebouw en het perceel. Daarnaast zal ook de asbestinventaris en op termijn de periodieke keuringen van centrale verwarmingsinstallaties een plaatsje vinden in de woningpas. De digitalisatie van attesten en de ontsluiting ervan in de woningpas is een proces dat stelselmatig meer in gang treedt.”

“Ik verwacht heel veel van de renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen”

› Wordt er werk gemaakt van een eenvoudigere toegang voor vastgoedprofessionals?

“Elke eigenaar kan momenteel al zijn woningpas delen met anderen. Dit is handig tijdens het verkoopproces waarbij geïnteresseerde kopers, maar ook de vastgoedmakelaar toegang kan krijgen tot de woningpas van te verkochte pand. De administratie gaat ook samen met Digitaal Vlaanderen na in hoeverre de data uit de woningpas, mits toestemming van de eigenaar, gedeeld kan worden met andere partijen, waaronder de vastgoedprofessional.”

› De Vlaamse regering voert vanaf volgend jaar een renovatieverplichting in voor nieuwe eigenaars van

niet-residentiële gebouwen. Hoe belangrijk is deze maatregel in het kader van het renovatiepact 2050?

“Ik verwacht hier heel veel van. 28% van onze CO2-uitstoot komt naar buiten via versleten daken en slecht geïsoleerde muren, ramen en deuren. Niet alleen in particuliere woningen is dat het geval, ook bij niet-woongebouwen. 1 op 7 gebouwen in Vlaanderen is niet-residentieel. Met de invoering van een renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars van bijvoorbeeld bedrijfsruimten, bankkantoren of kantoorgebouwen verhogen we de renovatiegraad én investeren eigenaars in een lagere energiefactuur voor zichzelf. Bovenal is het er aangenaam verblijven, met een hoger comfort en betere werkomstandigheden, dus een hoger welbevinden, een hogere productiviteit en een hogere klantentevredenheid. Een pand met een goed EPC heeft ook een hogere waarde op de vastgoedmarkt. Als we onze renovatietempo effectief willen verhogen naar 95.000 energetische renovaties per jaar, is deze maatregel noodzakelijk.”

› Aan de hand van de EPC-labelpremie zet u ook volop in op de energierenovatie door woningeigenaars.

Hoe verlopen de premieaanvragen?

“De EPC-labelpremie is nog maar pas ingevoerd vanaf 2021. Het is te vroeg om hierover al cijfers te geven. Een renovatie heeft een zekere doorlooptijd. Het is de bedoeling dat je maximaal vijf jaar tijd hebt om de woning het betere EPC-label te laten behalen. In juni werd er een grote informatiecampagne opgezet om de premie beter bekend te maken, samen met het renteloze renovatiekrediet. Er volgt in het najaar nog een nieuwe campagne. Deze zullen zeker een boost geven aan deze premie.”

› Onlangs werd de faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goedgekeurd.

De deadline verschoof voor kleinere gebouwen maar bleef ongewijzigd vanaf 15 kavels. Dit ondanks stevig voorbehoud vanuit de sector.

“Ik begrijp dat er vragen worden gesteld over het bijsturen van de deadline, maar voor de syndicus is het EPC gemeenschappelijke delen een belangrijk instrument om de VME te overtuigen om over te gaan tot een energetische renovatie van het appartementsgebouw. Ook laat dit EPC toe om de opmaak van de individuele EPC’s van appartementen in het gebouw te vereenvoudigen, waardoor de syndicus zijn beschikbare tijd efficiënter kan inzetten. Voornamelijk de grotere gebouwen hebben baat bij het EPC gemeenschappelijke delen, aangezien daar de grootste energiebesparing valt te realiseren. Om de energiedoelstellingen tijdig te kunnen behalen is het dan ook van belang om het tempo van opmaak van deze EPC’s niet te laten zakken.”

“Vooral grotere gebouwen hebben baat bij het EPC gemene delen, we mogen het tempo niet laten zakken”

› Vandaar de beslissing om geen uitstel te verlenen voor de grote gebouwen?

“Initieel werd twee jaar tijd voorzien om het EPC te laten opmaken voor alle appartementsgebouwen. Door de coronamaatregelen werd het niet meer haalbaar voor de energiedeskundigen om in een kortere tijdspanne alle EPC’s te kunnen opmaken. Ik ben hieraan tegemoet gekomen door de verplichting te faseren over meerdere jaren. Op die manier konden de grotere gebouwen, die slechts 25% van de appartementsgebouwen vertegenwoordigen én waarbij het voordeel van het EPC het grootst is, toch tijdig over een EPC beschikken. Dankzij de fasering over meerdere jaren is de werklast voor de energiedeskundigen ook beter gespreid, waardoor syndici eenvoudiger een beschikbare energiedeskundige zullen vinden om het EPC te laten opmaken.”

OVERSTROMINGSGEVOELIGHEID

› Vlak voor het zomerreces legde u aan de Vlaamse regering een pakket met wijzigingen voor rond de informatieplicht overstromingsgevoeligheid. De relevantie daarvan steeg natuurlijk fors door de recente overstromingen.

“De recente overstromingen hebben inderdaad nogmaals aangetoond dat een goede en correcte informatie over de kans op overstromingen relevant is. We hebben hier al een lang traject afgelegd dat vertrokken is vanuit de bevraging van onder meer de immosector over de huidige informatieplicht en de verbetervoorstellen die hieruit naar boven zijn gekomen.”

› Waaraan mogen de vastgoedmakelaars zich verwachten?

“We zullen onder andere de term mogelijk overstromingsgevoelig gebied schrappen, meer verfijnd kaartmateriaal aanbieden en duidelijk de bron van

overstroming aangeven. Daarnaast gaan we een onderscheid maken bij de informatieplicht of enkel een stuk van het perceel overstroomt of ook het gebouw op dat perceel. Voor eigenaars, kopers of huurders kan dat immers een fundamenteel verschil zijn. Tot slot gaan we het ook mogelijk maken dat gebouwen die op een overstromingsrobuuste manier zijn gebouwd in gebieden die onderhevig zijn aan overstromingen, kunnen vallen onder een aangepaste informatieplicht. Ik wil CIB dan ook bedanken om hier in het verleden steeds constructief aan te hebben meegewerkt en ben ervan overtuigd dat de aanpassingen dan ook in belangrijke mate tegemoet komen aan de vragen en opmerkingen vanuit de sector.”

› De watersnood doet heel wat vragen rijzen rond het bouwen in overstromingsgevoelig gebied. Wie moet het vergunningsbeleid naar zich toe trekken?

“Iedereen moet zijn bestaande bevoegdheden correct invullen en serieus nemen. Er is al een Decreet Integraal Waterbeleid dat duidelijk zegt dat elke vergunning een “watertoets” moet doorstaan. Een vergunning moet geweigerd worden bij een negatieve watertoets. Ik stel vast dat te veel lokale besturen zich daar te vaak niet aan houden of de watertoets niet serieus aanvatten. Dan rest er geen enkele andere keuze dan in beroep gaan. Al moet er ook gezegd worden dat veel gemeenten de watertoets wél ernstig nemen. Niemand heeft zomaar het recht om gelijk wat (of gelijk hoeveel) te bouwen op zijn eigendom. Een bouwrecht ontstaat bij het toekennen van een vergunning. Het komt een vergunningverlener toe om de beoordelen of iemand een vergunning krijgt om te bouwen wat hij wil of niet. En dat is mijn oproep aan de lokale besturen: neem die beoordeling serieus en zeker als het gaat om water. Daar zijn geen extra regels voor nodig.”

› Welke percelen zullen in aanmerking komen voor een planschadevergoeding?

“Als de eigenaar van een perceel in woongebied geen vergunning krijgt om te bouwen, blijft het perceel woongebied en moet er strikt genomen geen planschadevergoeding betaald worden. Het is pas na een bestemmingswijziging van een bebouwbare naar een onbebouwbare grond (bv. van bouwgrond naar natuurgebied) dat je een planschadevergoeding kunt krijgen.”

› Waar gaat dat geld vandaan moeten komen?

“De bouwshift is een gedeelde verantwoordelijkheid. Gemeenten, provincies en Vlaanderen kunnen en zullen bestemmingswijzigingen doorvoeren en daar dan ook de nodige financieringen voor moeten voorzien. Het kan niet de bedoeling zijn dat de noodzakelijke bouwshift misbruikt wordt om een win-for-life of jackpot te realiseren voor projectontwikkelaars. Maar het mag ook niet gebruikt worden om een gepensioneerde die met veel moeite een bouwgrond bijeen spaarde voor de kleinkinderen, zonder pardon die gronden af te nemen. Wanneer we gronden herbestemmen of onteigenen moet daar een billijke vergoeding tegenover staan.”

“Niet de bedoeling dat Toerisme Vlaanderen een stedenbouwkundige inspectie of handhaving wordt”

› Zitten we op schema wat die bouwshift betreft?

“Sinds mijn aantreden hebben we meer dan 2.100 ha gronden in Vlaanderen als groen bestemd, waar dat vroeger bijvoorbeeld voor industrie, wonen of landbouw bestemd waren. Zo schrapten we in de Demervallei bijna 30 ha slecht gelegen woongebied, in Aartselaar ging bijna 30 ha slecht gelegen industriegebied op de schop. Dit najaar starten we ook actief aan het

uitdoven van 1.600 ha watergevoelig open ruimte gebied. Dat is woon-, industrie- of recreatiegebied dat best niet meer ontwikkeld wordt en waarvoor we gaan zorgen dat die definitief niet meer aangesneden kunnen worden. In het najaar buigt het parlement zich over een verbod om woonreservegebied aan te snijden. 12.000ha woonreservegebied waarvan we vanuit Brussel zeggen: neen, het lijkt ons beter hiervan af te blijven. Vaak gaat dat om watergevoelig gebied. Waarbij lokale besturen de teugels volledig in handen krijgen, waar ze die vroeger niet hadden. Voor het eerst is er een Taskforce met experten om concreet ook de kostprijs na te gaan van de vele ruimtelijke uitvoeringsplannen die we zullen nodig hebben.”

TOERISME

› De zomer loopt intussen stilaan op z’n einde. Hoe evalueert u de heropstart van de toeristische sector?

“We hebben een zeer hoopvolle maand juli achter de rug, met 12 procent meer geboekte overnachtingen in het Vlaamse Gewest dan in juli 2020. Dit bemoedigende resultaat hebben we vooral te danken aan de binnenlandse bezoekers, +43 procent in vergelijking met juli vorig jaar. Anders gesteld is het helaas nog met de buitenlandse overnachtingen, die zaten 22 procent lager dan in juli vorig jaar. Het zijn dus nog altijd zeer moeilijke tijden voor onze toeristische ondernemers, zeker voor diegenen die gevestigd zijn in onze kunststeden of toeristische regio’s die in grote mate afhankelijk zijn van buitenlandse bezoekers en zakentoeristen. We moeten er alles aan doen om onze buitenlandse gasten te laten weten dat Vlaanderen een aantrekkelijke en veilige toeristische bestemming is en blijft, met heel veel troeven op een zeer bereisbare oppervlakte. En al maakt één zomermaand natuurlijk het hele jaar niet goed, toch zie ik deze eerste zomercijfers als een voorzichtig hoopvol signaal richting de relance van het toerisme in Vlaanderen”.

› Hoe kijkt u specifiek naar de regio van de Kust? Wat is uw boodschap voor de verhuurkantoren na een bewogen jaar?

“De kust en zeker de vakantiewoningen werden door veel Belgen gezien als het alternatief voor een buitenlandse vakantie en in tijden van corona was dit de verblijfsvorm die het meest werd gezocht. Dankzij de inspanningen van iedereen, is het aandeel Belgen die aan onze kust verbleef sterk toegenomen. De buitenlandse bezoeker konden we helaas niet verwelkomen. Vanuit de Vlaamse overheid hebben wij getracht zoveel mogelijk iedereen bij te staan, via diverse ondersteuningspremies zoals het Vlaams beschermingsmechanisme, maar ook specifieke oproepen voor toerisme zoals het stimulusprogramma. Het coronajaar heeft veel langer geduurd dan we verwacht hadden, maar dankzij de vaccinatiestrategie hebben we terug vooruitzicht op meer ‘normale’ werking van het toerisme. Verwelkom de gasten zoals wij Vlamingen dat goed kunnen en het toerisme aan de kust en specifiek voor de verhuurwoningen zal terug floreren.”

› Bij uw aantreden als minister van Toerisme liet u weten een aantal aanpassingen te zullen doorvoeren aan het Logiesdecreet. Welke aanpassingen zijn er concreet gepland?

“Toerisme Vlaanderen heeft eind vorig jaar samen met de sector een evaluatie gemaakt van de uitvoering van het Logiesdecreet tijdens de afgelopen 4 jaren. Daarin kwamen, naast goede cijfers, inderdaad ook een aantal aandachts- en mogelijke knelpunten naar boven. Hoe het Logiesdecreet precies zal aangepast worden, kan ik momenteel nog niet zeggen. Na de zomervakantie wil ik een voorstel bespreken met de collega’s binnen de Vlaamse regering. Ik neem deze beslissingen namelijk niet alleen. Ook het Vlaams Parlement zal daarna zijn zeg hier nog over doen.”

› Begrijpt u de bezorgdheid vanuit de sector van de toeristische verhuurkantoren rond het aspect van de stedenbouwkundige conformiteit?

“Of een vakantiewoning, om toeristisch erkend te kunnen worden, ook zijn stedenbouwkundige conformiteit zal moeten aantonen in de toekomst, zal één van de punten worden die we dan ook zullen bespreken. Wat ik alvast kan meegeven is dat het zeker niet mijn bedoeling is dat Toerisme Vlaanderen een stedenbouwkundige inspectie of handhaving wordt. Daar zijn andere diensten voor. Maar sowieso moet iedere vakantiewoning of ander toeristisch logies, los van het Logiesdecreet, voldoen aan de stedenbouwkundige regels. Of het Logiesdecreet dat nu vermeldt of niet, maakt in feite geen verschil.”

› Tegen wanneer ziet u dit traject landen?

“Ik hoop zeker dit jaar nog de aanpassingen aan het Logiesdecreet zelf, de globale kapstok, te kunnen doen. Vervolgens wil ik ook de specifieke inrichtingsnormen, de brandveiligheidsnormen en de sterrenclassificatienormen, .... opnieuw bekijken met de sector. Misschien moeten we ook daar inspelen op nieuwe trends of een aantal zaken vereenvoudigen. Als het op vereenvoudigen aankomt, vindt men altijd een partner in mij.”

› Bedankt voor dit verhelderend gesprek!