Bieding onder gesloten omslag: hype of blijver?

Bieden onder gesloten omslag: hype of blijver?

Sinds het einde van de eerste coronalockdown worden steeds meer woningen verkocht via biedingen onder gesloten omslag. Zijn deze biedingsrondes het nieuwe normaal? Wat maakt het systeem zo aantrekkelijk? Hoe staan klanten er tegenover? Wij legden ons oor te luister bij enkele early adopters onder de vastgoedmakelaars.

Immo Europe uit Koksijde werkte voor het uitbreken van de coronacrisis al af en toe met biedingsrondes, maar zag het gebruik ervan helemaal boomen na afloop van de eerste lockdown vorig jaar. Volgens zaakvoerder Anthony Sparks zijn klanten duidelijk gewonnen voor het systeem, maar zijn duidelijke afspraken onontbeerlijk. “Iedereen moet een gelijke kans krijgen. Daarom spreken wij een deadline af in onderling akkoord met de eigenaars. Kandidaat-kopers krijgen voldoende tijd om

“Verkoopprijs van een aantal dossiers gemaximaliseerd”

te komen bezoeken en hun bod tegen de afgesproken deadline over te maken. Nadien zitten we met de eigenaars samen om de verschillende biedingen te overlopen en te beslissen op welk voorstel ze ingaan. In geen geval gaan we kandidaat-kopers onderling tegen elkaar gaan uitspelen om de prijs nog de lucht in te krijgen.”

Dat een bieding onder gesloten omslag automatisch tot een beter verkoopresultaat leidt, wil Sparks niet gezegd hebben. “De resultaten van deze werkwijze zijn gevarieerd. Soms behalen we de vraagprijs of zelfs een stuk erboven. Maar we hebben ook al onder de vraagprijs verkocht. De eigenaars worden vooraf alvast goed ingelicht over de mogelijke scenario’s.” Sparks is er dankzij deze methode naar eigen zeggen wél in geslaagd om de verkoopprijs van een aantal dossiers te maximaliseren. “Bij een klassieke verkoop ging dat in bepaalde gevallen niet hetzelfde resultaat gegeven hebben.”

Bij Immo Europe komen trouwens alle panden in aanmerking voor een biedingsronde onder gesloten omslag, van appartement tot villa of garage. Sparks benadrukt het belang om van bij aanvang een goede marktconforme prijs vast te pinnen. “De vraagprijs maakt of kraakt.” Hij gelooft dat biedingen onder gesloten omslag ook in de toekomst – zeker in drukkere tijden – een veel gehanteerd systeem zal blijven. “Het is een werkwijze die vooral zijn vruchten zal afwerpen wanneer de vraag naar vastgoed het aanbod overstijgt”, aldus de zaakvoerder van Immo Europe.

“Dé oplossing om de vele kandidaten een gelijke kans te geven ”

Ook in de Vlaamse Ardennen boomt de lokale vastgoedmarkt sinds het einde van de eerste coronalockdown als nooit tevoren. Het maakt dat biedingen onder gesloten omslag ook ginder aan populariteit wonnen. Zo populair dat het Oudenaardse Immo D'hondt een half jaar geleden besloot een bid2buy concept uit te werken. “Klanten vroegen daar expliciet naar tijdens onze prospectie”, vertelt zaakvoerster Eefje D'hondt. Toch klinken er naast de enthousiaste klanten soms ook soms sceptische geluiden. “Je hebt voor- en tegenstanders, vandaar dat we ook nog steeds met traditionele systeem van verkopen met vraagprijs werken. Ik hoor soms wel van kopers dat ze geen fan zijn van het biedsysteem omdat ze niet weten waar ze uitkomen.” Volgens D'hondt werkt het systeem ook niet voor elk type pand. “Bij ons werkt het enkel voor instapklare woningen of woningen op een uitzonderlijke locatie.”

Is zo’n biedingsronde eigenlijk arbeidsintensiever dan een klassieke verkoop? “Meestal gaat het gekoppeld met een bezoekdag”, legt D'hondt uit. “Het is een arbeidsintensief proces, maar wel op een korte periode. Als makelaar is het alvast belangrijk de teugels strak in de handen te hebben en zo alles goed te kunnen opvolgen.”

De Oudenaardse gelooft dat biedingen onder gesloten omslag ook in de toekomst het nieuwe normaal zullen zijn. “Bij sommige gegeerde panden is deze formule dé oplossing om de vele kandidaten een gelijke kans te geven. Het wordt zeker en vast een blijver”, besluit D'hondt.

Céline Van den Berghe (juriste CIB Vlaanderen) bakent de grenzen af “Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay”

Een geldig bod uitbrengen onder gesloten omslag is perfect toegestaan mits inachtname van een aantal spelregels, waarbij zowel de kandidaat-kopers als verkopers weten waar ze aan toe zijn. Céline Van den Berghe, juriste binnen de CIB studiedienst, doet de spelregels voor ons uit de doeken.

Buiten vaarwater openbare verkoop

“Wil je als vastgoedmakelaar een biedingsronde organiseren, dan moet je erover waken dat je buiten het vaarwater blijft van de openbare verkoop. Een “zittingsdag” waar geïnteresseerde kandidaat-kopers tegen elkaar “in het openbaar opbieden”, met dan finaal een toewijzing aan de hoogstbiedende is dus uit den boze.”

Biedingsronde onder gesloten omslag

“Wel kan je in opdracht van de verkoper een biedingsronde onder gesloten omslag organiseren. Essentiële voorwaarde is dan wel dat de spelregels van dit biedingsproces duidelijk vooraf worden vastgelegd zodat iedereen weet waaraan zich te houden. Het komt er dus op aan dat je de voorwaarden voor deelname aan het biedingsproces duidelijk communiceert, bijvoorbeeld door publicatie in het verkoopdossier op je website.”

Kandidaat-kopers duidelijk informeren

“Kandidaat-kopers moeten bijvoorbeeld weten op welke wijze zij hun bod moeten uitbrengen en tegen welke datum. Zo kan bepaald worden dat kandidaat – kopers hun bod onder gesloten omslag per aangetekend schrijven aan de vastgoedmakelaar moeten versturen uiterlijk op een bepaalde datum. Of dat de biedingen onder gesloten omslag uiterlijk op een bepaalde datum en vóór een bepaald uur op je kantoor moeten worden afgegeven tegen ontvangstbewijs. Ook kan een bepaald minimaal biedingsbedrag worden vooropgesteld. Kandidaat – kopers moeten ook duidelijk op voorhand weten of een uitgebracht bod bindend of vrijblijvend is.”

Beoordelingsvrijheid verkoper

“Minstens even belangrijk is dat iedereen weet wat de bedoeling is van het biedingsproces. De bedoeling van een gesloten biedingsprocedure is om zoveel mogelijk ernstige biedingen te ontvangen die dan door de vastgoedmakelaar ter overweging worden overgemaakt aan de verkoper. Het is dus zeker niet zo dat het goed automatisch zal worden toegewezen aan de hoogstbiedende. De verkoper behoudt de volle beoordelingsvrijheid om gelijk welk bod al dan niet te aanvaarden.”

Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay

“Ook mag het duidelijk zijn dat de kandidaat-kopers recht hebben om op korte termijn te weten waar ze staan. Wordt hun bod aanvaard of niet? Het is niet de bedoeling dat de verkoper de kandidaat – kopers aan het lijntje houdt. Duidelijke spelregels, transparantie, redelijkheid en fairplay zijn dus steeds de grenzen waarbinnen een biedingsronde kan georganiseerd worden.”

› Meer weten over het bieden onder gesloten omslag? Als CIB-makelaar kan je terecht in het gelijknamige dossier op CIB.be. Je vindt er een voorbeeldreglement, een toelichting en een bijhorend boddocument om deze biedingsronde vlot te laten verlopen.