(Ver)kopen van hoeves voor landelijk wonen: enkele valkuilen op een rijtje

OPLEIDING IN DE KIJKER

Landelijk vastgoed (Ver)kopen van hoeves voor landelijk wonen: enkele valkuilen op een rijtje

Er worden steeds meer hoeves verkocht. En het zal je niet onbekend zijn dat die heel vaak zonevreemd zijn. Bovendien worden de omgevingsregels tegenwoordig steeds strenger. “Het is als onoplettende of onervaren makelaar daardoor heel gemakkelijk om in verscheidene valkuilen te trappen”, zegt specialist ter zake Filip Boone ('t Boerenhuys). Hij doet voor ons de meest voorkomende valkuilen uit de doeken, zodat ook jij je klanten goed kan bijstaan!

Dit onderwerp staat momenteel vrij hoog in alle discussies (o.a. op de Werelddag Stedenbouw). Het is dus belangrijk om te weten dat tussen het schrijven en het verschijnen van deze editie er enkele belangrijke veranderingen in de wetgeving m.b.t. de ruimtelijke ordening kunnen gebeurd zijn. Dat maakt deze opleiding uiteraard nog noodzakelijker!

1

JE KOOPT ZONEVREEMD. DIT HOUDT ZEKERE BEPERKINGEN IN NAAR DE VRIJE INPLANTING VAN GEBOUWEN OF HET GEBRUIK VAN GEBOUWEN.

Een woning, bedrijf of monument is zonevreemd als het volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt. Bij de aankoop van een hoeve moet een particulier eerst een zonevreemde functiewijziging uitvoeren, wat niet altijd mogelijk is. Meer nog, tijdens de Werelddag Stedenbouw op 18 november werd er voorgesteld om zonevreemde functiewijzigingen eventueel helemaal af te schaffen. Dit om de vertuining van landbouwgebied tegen te gaan. Het is aan de makelaar om zéér goed te weten wat hij precies verkoopt. Neem nu bijvoorbeeld iemand die een woning koopt op landbouwgebied. Die woning heeft de bestemming ‘vakantiewoning’, waardoor je geen domicilie kan plaatsen. Als je dit niet meldt als makelaar, kan dat enorme (financiële) gevolgen hebben.

2

DE KANS BESTAAT DAT NIET ALLE (BIJ)GEBOUWEN VERGUND ZIJN.

Dit moet je altijd in vraag stellen! Bouwvergunningen vind je snel terug, maar de precieze plannen niet altijd. Wanneer je bijvoorbeeld een nieuwe loods wilt bouwen, maar volgens de plannen staat die niet op de juiste plaats of is hij hoger dan vermeld, dan valt de volledige vergunning weg. Een landbouwer kan hiervoor een regularisatie aanvragen, maar een particulier niet aangezien die zonevreemd kocht!

3

NIET ALLE GEBOUWEN KUNNEN EEN WOONFUNCTIE TOEGEWEZEN WORDEN.

Dit is een vrij voor de hand liggende valkuil, maar heel belangrijk om niet uit het oog te verliezen. Binnen landbouw kan je de verschillende gebouwen (stal, bergruimte, bedrijfswoning) herschikken om binnen de ruimtelijke ordening te passen. Eens je zonevreemd gaat, is dat niet meer mogelijk. Een stal blijft een stal, een bedrijfsgebouw blijft een bedrijfsgebouw.

7

VELE HOEVES HEBBEN TE VEEL GEBOUWEN. MEN VERKOOPT EEN AANTAL KUBIEKE METER, MAAR VOOR EEN KOPPEL DAT LANDELIJK WIL WONEN ZIJN DIE GEBOUWEN NIET CUMULEERBAAR OF VERPLAATSBAAR.

Als particulier moet je altijd kopen naar jouw noden. Je kan geen 3 kleine stalletjes ombouwen naar 1 grote loods. Heb je een loods nodig van 5 meter op 10, dan moet je die ook zoeken. Het is ook deels de taak van de makelaar om de koper daarop attent te maken.

4VERKROTTE GEBOUWEN WORDEN DOOR STEDENBOUW VOOR EEN PARTICULIER ALS ONBESTAAND BESCHOUWD. 8 NIET ELK GEBOUW KAN ZOMAAR VAN FUNCTIE VERANDEREN (BV. LOODS NAAR BINNENPISTE, STAL NAAR FEESTZAAL).

Van zodra de stabiliteit van een gebouw in gevaar komt, wordt een gebouw als verkrot beschouwd. Het aanvragen van een stedenbouwkundig attest kan hierover, voor je koopt, uitsluitsel geven. Zo voorkom je dat je een zonevreemde woning koopt die volgens de overheid verkrot is. Verkrotte zonevreemde woningen mogen namelijk niet meer verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden.

5

GRONDEN (OOK IN VERKOOP VOORZIEN ALS TUIN, WEIDES) KUNNEN VERPACHT ZIJN.

Kennis van de wetgeving is hier wel vereist. Het niet aanbieden van voorkooprecht kan namelijk aanleiding geven tot grote boetes en rechtszaken. Niet alleen de verkoper, maar ook de koper kan hier zware gevolgen van ondervinden.

6

ENKEL LANDBOUWGERELATEERDE ACTIVITEIT WORDT TOEGELATEN BINNEN LANDBOUWGEBIED, GEEN HANDEL OF INDUSTRIE.

Als schrijnwerker mag je binnen landbouwgebied bijvoorbeeld een loods als opstalruimte gebruiken, uiteraard mits correcte functiewijziging, maar mag je het hout niét ter plaatse bewerken voor industrieel gebruik en al zeker geen mensen tewerkstellen. Een uitzondering hierop is de automaat of een online webwinkel, zolang er niet voor overmatige hinder wordt gezorgd. Dit ligt eigenlijk in het verlengde van puntje 3. Een gevolg hiervan is dat wanneer een gebouw afbrandt, het gebouw in kwestie niet zomaar heropgebouwd mag worden. Zelfs landbouwers moeten een vergunning aanvragen en particulieren kunnen dit geweigerd worden. Belangrijk om hier in het achterhoofd te houden: landbouwgebouwen kan je renoveren, maar niet (altijd) herbouwen. Enkel in geval van beschermd erfgoed is dit eventueel wel mogelijk.

9

ERFGOED EN BESCHERMDE GEBOUWEN HEBBEN EEN AFZONDERLIJKE AFHANDELING NODIG.

Je hebt verschillende soorten erfgoed, maar je hebt ook beschermde landschapsgezichten en agrarische zones. Heel veel boerderijen liggen in deze beschermde zones. Hierdoor is het niet altijd mogelijk om zomaar een villa te bouwen in een landschapsgezicht.

Kortom, als makelaar moet je énorm hard opletten bij het verkopen van hoeves. Er is heel veel wetgeving rond waar je rekening mee moet houden in het kader van jouw informatieverplichting. Bij twijfel kan je natuurlijk altijd de hulp inroepen van gespecialiseerde makelaars of deze interessante VIVO-opleiding volgen natuurlijk!

Docent: Filip Boone (’t Boerenhuys)

Data:

- Webinar: 4 februari, 10u-13u - Webinar: 7 maart, 14u-17u - Berchem: 21 april, 14u-17u - Sint-Michiels-Brugge: 26 april, 10u-13u - Leuven: 5 mei, 10u-13u - Zwijnaarde: 9 juni, 14u-17u - Genk: 13 juni, 10u-13u

Meer info en inschrijven: www.vivo.be

Syndici helpen digitale kloof te dichten in Vlaanderen

Vlaanderen hinkt ernstig achterop in de uitrol van glasvezel. In landen als Zweden, Spanje en Portugal is 80% van de huishoudens en bedrijven al aangesloten op glasvezel, in Vlaanderen nog maar 10%. Het Gentse bedrijf ‘Fiberklaar’ wil die achterstand in zeven jaar tijd inhalen, en rekent daarvoor op de hulp van syndici.

“Tot een decennium geleden stond Vlaanderen aan de wereldtop wat betreft breedbandinternet”, legt Nicolas De Walsche uit, commercieel manager bij Fiberklaar. “Maar die voorsprong heeft ertoe geleid dat Vlaanderen minder heeft geïnvesteerd in dit nieuwe netwerk. Vandaag zijn we zelfs de slechtste leerling van de klas in Europa!”

De digitale kloof

Als we die achterstand niet snel dichten, vreest Nicolas dat er een digitale kloof zou ontstaan. “Om het eenvoudig te houden, wordt glasvezel vaak voorgesteld als technologie die de snelheid verbetert. Dat klopt ook. Maar eigenlijk is glasvezel nog veel beter in het verzekeren van de stabiliteit en de latency. Dat is erg belangrijk geworden nu iedereen plots thuiswerkt of thuisonderwijs volgt, en er massaal wordt gestreamd en gevideocalled.”

1,5 miljoen glasvezelaansluitingen

Om die digitale kloof weg te werken, wil Fiberklaar minstens 1,5 miljoen Vlaamse woningen aansluiten op het glasvezelnetwerk in de komende zeven jaar. “Onze ambitie reikt echter veel verder”, benadrukt Nicolas. “We hopen heel Vlaanderen aan te sluiten op fiber. Dat is natuurlijk een enorme en zeer kapitaalsintensieve bouwwerf, waar we bijna 2,5 miljard euro voor hebben uitgetrokken. Met de Scandinavische investeringsmaatschappij EQT als hoofdaandeelhouder kunnen we dat perfect aan.”

Appetijt voor glasvezel

“De uitrol volgt via een demand bundling waarin de fiber appetijt getoetst wordt”, vult Miranda Rombouts aan, Head of Construction bij Fiberklaar. “Dat betekent dat we eerst nagaan of er in een bepaalde wijk of regio voldoende appetijt is voor het glasvezelnetwerk. Pas als er minstens 20% interesse is, starten we met de uitrol. Zo kunnen we alles niet alleen kostenefficiënt laten verlopen, maar ook met minimale overlast voor de eindgebruiker.” “Die eindgebruiker hoeft trouwens helemaal niets aan Fiberklaar te betalen om die glasvezel tot in zijn woning te laten brengen”, benadrukt Miranda.

Het belang van de syndicus

Om die demand bundlings succesvol te laten verlopen, wil Fiberklaar zoveel mogelijk met syndici samenwerken.

PUBLIREPO

Nicolas De Walsche, commercieel manager bij Fiberklaar Miranda Rombouts Head of Construction bij Fiberklaar

“De syndicus is een zeer belangrijke stakeholder voor ons”, beaamt Nicolas. “Zij hebben immers een goede relatie met de bewoners en kunnen het belang van glasvezel perfect naar hen communiceren. Maar ook tijdens de bouwperiode willen we hecht met hen samenwerken, zodat alles op een nette en efficiënte manier kan verlopen.”

Win-win

De eerste samenwerkingen met syndici zijn volgens Nicolas fantastisch goed verlopen. “Het enthousiasme is erg groot. Ik denk dat de syndici beseffen dat het glasvezelnetwerk er sowieso komt, en dat ze blij zijn om hier via ons zo nauw bij betrokken te worden. We helpen hen dan ook met alles, zoals mailings in hun naam uitsturen naar de bewoners, infomomenten organiseren, webinars … Zo creëren we een echte win-winsituatie. Voor ons is het belangrijk om zoveel mogelijk huishoudens op een zo kort mogelijke tijd aan te sluiten, en voor de syndicus is het belangrijk een meerwaarde te creëren voor de bewoners.”

Wil je meer weten over een aansluiting op het glasvezelnetwerk en hoe Fiberklaar je hierbij kan helpen? Vraag dan geheel vrijblijvend om informatie via fiberklaar.be/contact of kijk op fiberklaar.be/syndicus