Faglige rammer og aktuelle prosjekter

Hensikten med Samskapingsprosjektet var å

• Utforske hvilke samarbeidsformer vi kan bruke for å få ting til å skje i kvartalene i Kvadraturen.

• Lage strategikart for gårdsrom og passasjer gjennom det enkelte kvartal, men også for gater og byrom og samspillet mellom bebyggelsens førsteetasjer og bygulvet i og utenfor kvartalene.

Det ble i første kafédialogmøte jobbet ut fra en geografisk inndeling av Kvadraturen, mens man i andre kafédialogmøte jobbet tematisk. Mange av innspillene var delvis overlappende og de er derfor redigert tematisk nedenfor.

Temaene i del 1 var særlig knyttet til a) Hva er det viktigste å få gjort av private eller offentlige aktører framover for å kunne vitalisere Kvadraturen? Og b): Hva er mulighetene i mitt kvartal, og hva kan du og de andre grunneierne i eller inntil ditt kvartal gjøre for å bedre kvartalenes attraktivitet for boliger, handel og tjenesteyting?

I del 2 jobbet deltagerne særlig med: a) Attraksjoner og nettverk av målpunkter: hvilke strategier bør velges for å styrke Kvadraturen? b) Vern vs. utvikling: hvordan oppnå synergi mellom bevaring og utvikling for boliger og andre formål? c) Bygulv: hvordan kan bruken av bygulvet understøtte bolig- og bylivet i bebyggelsen? d) Samspill mellom aktører: hvilke offentlige insentiver trengs, og hvordan kan grunneiere og kommunen samarbeide? Hvordan kan grunneierne i felleskap bidra til vitalisering av Kvadraturen?

Resultatene fra de to kafédialogene

Det ble holdt innledende innlegg for begge kafédialoger. Under den første samlingen dekket innledningene følgende temaer:

Siri Gauthun Kielland (etatsdirektør PBE): Kielland poengterte at Oslo som moderne by startet i Kvadraturen, og at Kvadraturen fyller 400 år i 2024. Hun understrekte at det er viktig både å ta vare på og å vitalisere Kvadraturen, og trakk fram følgende viktige fokusområder: • Attraktive/trygge byrom • Vegetasjon/trær • Samspill mellom bygninger og uterom, inkludert bakgårder • Kirkegata som gågate • Akershus festnings rolle • Mange flere boliger

Å hensynta disse ulike temaene fordrer kompromisser.

Antall boliger i Kvadraturen: 2011: 667 2019: 806

Boliger, Skippergata 12

Vitaliseringsprogrammet. PBE.

Torben Skytte (Enhetsleder PBE): Skytte gikk raskt gjennom Vitaliseringsprogrammet (rapport ferdigstilt 2020, PBE) for Kvadraturen som beskriver en gjennomført prosess mellom kommunen, Oslo 100000 prosjektet og andre grunneiere. Det ble gjennomført mulighetsstudier for 2 ulike kvartaler i Kvadraturen for å utforske ulike utviklingsrom for boligbygging, f.eks. med rekkehus på taket av eksisterende bygninger. Utviklingsprinsipper ble laget for å konkretisere hvilke hensyn som skal ivaretas når det bygges i Kvadraturen (for eksempel vurdere kvartaler samlet, enkeltvis og i grupper ift. gårdsrom, mest handlingsrom for endring i bakgårdene, ikke i frontbygningene etc.). Det ble også laget en prosessveileder for å styrke og smidigjøre samspillet mellom de private og offentlige aktørene (for eksempel vil PBE ta ansvar for å avholde kvartalsmøter med grunneierne ved behov).

Carina Holm Thorvaldsen (sjefsarkitekt PBE): Thorvaldsen orienterte om Bylivsundersøkelsen fra 2014. Handlingsplanen for økt byliv fra 2015/16 ble laget i samarbeide med Levende Oslo basert blant annet på en SWOT-analyse for 13 delfelt. Hovedfunn var: behov for forbindelser gjennom området og til tilgrensende områder (feks til Havnepromenaden/Fjorden), utvikle synergi mellom målpunkter, synliggjøre og utvikle skjulte målpunkter. Boligpotensialet synes størst i de sørlige og østlige delene av Kvadraturen. Områdereguleringsplanen for gater og byrom i sentrum ble vedtatt av bystyret i 2019, hvor målet var at mennesker og byliv, samt vegetasjon, skal være premisser for utviklingen. Aktive gatekryss og utadrettede næringsvirksomheter, er vist med eksisterende og potensielt utnyttbare fasader i planen (potensielt næringsliv betyr fasader med større vindusflater eller fasader som kan åpnes opp).

Alf Waage (Byrådsavdeling for byutvikling): Waage orienterte om status for bevilgninger til Bilfritt bylivarbeidet. I kommunens budsjetter er det satt av 50 mill. kr/år t.o.m. 2023, som skal brukes både i det opprinnelige Bilfritt byliv-området i Kvadraturen, men også til Tøyen og Grønland. Politisk ledelse holder nå på å beslutte bruk av midlene inneværende år, og vil i løpet av våren starte arbeidet med tiltaksplan for ’22 og ’23. For 2021 vektlegges videreutvikling av eksisterende tiltak (f.eks. gjøre midlertidige tiltak permanente).

Bjørnar Sølvik-Jensen (Bymiljøetaten): Sølvik-Jensen orienterte om BYMs pågående arbeid: Forprosjekt for Akersgata som «torggate» med sykkelanlegg pågår, det samme gjelder for Skippergata. Det planlegges ulike tiltak i Øvre Vollgate, etter positive signaler fra Rådhuset. Det gjennomføres mulighetsstudie for trafikkreduksjon inkludert ordning av bylogistikk, som ferdigstilles i februar/mars. Det jobbes med system for fotgjengertelling, samt ramme for håndtering av private belysnings-

12 Skippergata

Fred Olsens gate

Større endring av kvartalet: Bakgårdsbebyggelsen i Skippergata og hotellet i Fred Olsens gate Mulighetsstudie Kongens gate-kvartalet. rives og erstattes av to lange volum med bolig. Tre inntrukne etasjer legges på eksisterende Vitaliseringsprogrammet. bebyggelse mot Skippergata og Prinsens gate. Ny grønn bakgård heves for bedre lysforhold Grape / Asplan Viak / SLA Ill: KIMA arkitektur og NIKU.

13

Skippergatakvartalet Skippergatakvartalet

Skippergata Skippergata Fred Olsens gate Fred Olsens gate

Moderat endring av kvartalet: To klassiske bygårder i Skippergata og hotellet i Fred Olsens gate

Kongensgate-kvartal: analyse av boligpotensialet. ombygges til boliger (oransje). Tre mindre tilbygg til hotellet inn mot bakgård (rødt)

KIMA / NIKU / Atelier Oslo Vitaliseringsprogrammet. Ill: Grape, Asplan Viak og SLA. Moderat endring av kvartalet: To klassiske bygårder i Skippergata og hotellet i Fred Olsens gate ombygges til boliger (oransje). Tre mindre tilbygg til hotellet inn mot bakgård (rødt) KIMA / NIKU / Atelier Oslo

initiativ. Pilot for mentometer-system for HC-parkering knyttet til app for Oslobil utvikles. KVU for håndtering av aviksspor på Stortorget, er avgjørende for om Kirkegata kan bli gågate eller ikke, ferdigstilles i mai. Endelig: det utarbeides en prioriteringsplan for gateutviklingsprosjekter i sentrum.

Håvard Skarstein (Oslo Works): Skarstein presenterte Oslo Works prosjekt for Dronningens gate 13. Kommunens dokumenter gir god veiledning på hvilke forhold som ønskes ivaretatt, særlig Vitaliseringsprogrammet. I sitt arbeid med det aktuelle prosjektet har de laget et diagram hvor de ulike delprosjektene vurderes i fht de ulike utviklingsprinsippene. Diagrammet har også egne kolonner slik at kommunens egne etater kan angi sine vurderinger iht. de ulike prinsippene og delprosjektene. Potensialkartet fra områdereguleringen er viktig, men dekker bare fasader mot offentlig gate, altså ikke det som kan skje inne i kvartalet, jfr. Dronningens gate 13. Tekniske krav og brannkrav må trolig løses i en mer kvartalsorientert tilnærming. Det er viktig å «ta i» når et prosjekt skal utforskes. Prosjektet vil basere seg på elementer som sekvenser av smale, gjennomgående byrom, nedsenkede byrom for å utnytte underetasjene og foredlet videreføring av eksisterende næringslokaler med boliger i nye volumer som til- eller påbygg.

Løsning: “ Inside-out ! ” RO N D NINGENS GA T E 13.

BYGULV - BYROM Aktivisering og tilgjengeliggjøring av kvartalets indre. Ill: Oslo Works.

edit / atelier

Samarbeid om kvartalsutvikling i Kvadraturen; Dronningens gate 13 og Krigsskolen. Prosjektet foreslår flere boliger og byliv.

Nedsenket hage og omprogrammering av kjellerarealer. Ill: Tegmark.

Passasjer og gårdsrom gjennom samarbeid – visjonskart. Ill: Oslo Works/Edit. Taklandskap med nye boliger integrert. Ill: Tegmark.

Nye kjøkkenenheter satt inn i historisk miljø. Ill: Frost/JUUL.

For den andre kafédialogen var innledningene som følger:

Juul | Frost Arkitekter, København: «Byens utvikling, bevaring og merverdi» I et bærekraftsperspektiv blir også eldre bygningsmiljøer viktig. Kulturarven gir identitet som påvirkes av ideologier og endringer i samfunnet. Fortiden innleires i nutiden. Da blir spørsmålet om «hvordan bevare?» viktig. Begrepet «kulturARV» gir oss eierskap og forpliktelse. Først i 2010 ble fredning av landskapsarkitektoniske verdier mulig, rent juridisk i Danmark. I en vurdering av hva vi skal etterlate oss som arv videre blir spørsmålet om hvor vi ikke skal bygge fremover også viktig. Men bevaring og utvikling henger alltid sammen. Rem Koolhaas sa: «Vi kan bli de første til å oppleve, at bevaring ikke lengre vil være retro-aktiv (tilbakeskudende) men i stedet være pro-aktiv (fremadrettet)».

De utfordringer som må håndteres dreier seg om markedskrefter, nye samfunnsbehov og nye agendaer i sammfunnsutviklingen. Eksempler på slike prosjekter er:

1) Københavns Porselensfabrikk trengtes ikke lengre, derimot trengte man kompakte boliger, dagslys ute og inne, samtidig som historien skulle være lesbar. Nye «kjøkkenbokser» og balkongbånd ble satt inn i de historiske bygningene. Det ble laget 3 etasjers rekkehus. 2) Media Evolution City (MEC) i Malmøs skipsverksområde, ble omformet til et nytt formål; Malmø høyskole som en drivkraft for transformasjonen av området. «New ways of working» skulle ivaretas. Collaboration og innovasjon ble viktig. Byen ble brukt som metafor for det som skjedde i byggene (ute/inne/åpne fasader etc.).

3) Siljan Gade ligger i et av de av Jens Kramer (tidligere borgermester for byutvikling) utpekte kreative soner. Poenget var å bruke rimelige, mindre attraktive lokaliteter til kreative, co-living/co-working næringsaktiviteter. Fleksible næringsboliger inngår. Byggene tar konteksten de ligger i inn, og huset griper ut i omgivelsene. Mnemoteknisk tilnærming (metoder for å huske vanskelig stoff ved å sette det inn i på forhånd utarbeidede systemer, visualisere det og gi det ulike assosiative tilknytninger (Store medisinske leksikon)) vil være riktig som strategi for å tenke fremover.

Det er særlig tre dimensjoner som er viktig å vurdere: a) gjentenke kulturminnevernet på tvers av skillet mellom land og by, natur og kultur, b) tilgodese nye dagsordner/ behov i form av kulturarv, urbanisering og klimaforandring på en mer tverrfalig og helhetlig måte, og 3) vurdere nye strategier for å verdisette og forvalte også den grønne kulturarven på – og tenke relasjonen mellom kulturarv, klimaforandringer og urbanisering i sammenheng. Start med behovene først og la dette gi føringer for hva som skal skje fysisk etterpå.

Inndeling av bebyggelsen i 3 bygningstyper med ulik grad av egnethet for om-/til- og påbygg. Inndeling av bebyggelsen i 3 bygningstyper med ulik grad av Type 3 vil, bl.a. av antikvariske hensyn, være enklest å bygge om/til/på. egnethet for om-/til- og påbygg. Type 3 vil, bl.a. av antikvariske KIMA / NIKU / Atelier Oslo hensyn, være enklest å bygge om/til/på. KIMA / NIKU / Atelier Oslo

10

Janne Wilberg (byantikvar): «Byforedling i Kvadraturen: muligheter og endringskapasitet i og utenfor kvartalene» Kvadraturen (K) har en heterogen renessansebyplan på et areal på størrelse med Frognerparken. Byforedling betyr å få området til å skinne, hvor alle kan bidra. K er ikke et transformasjonsområde. Det trengs skreddersøm for å avklare det enkelte kvartals tålegrense. Man må starte nederst med de enkelte detaljene, ikke tre noe overordnet nedover området. Under arbeidet med Vitaliseringsprogrammet typologiserte KIMA de ulike bygningstypene i K og viste hvilke endringsrom som lå i dem. BYA er ikke fremmed for å bygge på eksisterende bygg, hvis påbyggene er tilbaketrukne fra gaten. Men tak kan også gi utearealer. BYA mener fasadebevaring ikke er bærekraftig, bla fordi det ofte viser seg vanskelig å ta vare på slike fasader. K har mer enn 40 bygg uten bevaringsverdi, og disse kan i alle fall ombrukes, hvis de ikke skal rives. BYA foretrekker ombruk. Spørsmålet om gårdsrombebyggelse kan rives dersom frontbygg mot gaten bevares: reguleringsplanen åpner for når det kan skje, men en del av denne bebyggelsen er også verdifull. Kan man rive dersom man beholder fasaden og tverrveggene fram til mønet: Et Fiskars-grep (prosjekt i Nydalen) hvor det eksisterende bygget blir en base for høye tårn, er ikke bærekraftig løsning fordi bygget mister sin integritet. Passasjer gjennom kvartalene er OK hvis i moderat omfang. Underetasjer/kjellere med lysgårder kan brukes, men ikke for hele bakgården, man må kunne lese dagens terrengnivå også. Ellers viktig å få flere trekkplastre som et «perlekjede» inn i K., jfr. Myntgata 2 eller gamle Astrup Fearnley-museet, slik at folk trekkes inn i Kvadraturen.

Prosjekteksempler:

Thor Thoeneie (Telegrafbygningen): Parallelloppdrag som KIMA arkitekter vant. God og tillitsfull prosess med PBE og BYA hvor man systematisk sorterte de ulike endringselementene og kartla grad av enighet/uenighet. Et meget godt resultat ble oppnådd.

Telegrafbygningen omformet av KIMA arkitekter.

Illustrasjon av trappereommet i Kirkegata 23–25, «Livets tre». Ill: A-lab.

Midlertidig tilrettelegging for byliv.

Aktiviteter mellom Kvadraturen og fjorden, kunstprosjektet SALT.

Jakob Rønn Hedegaard (PBE): Vippetangen får nå en områderegulering for Akersneset for strekket fra Revierhavna fram til Rådhusplassen. Fremtidig terminalbygg blir redusert i omfang, flere av de eksisterende havneskurene er i teknisk dårlig stand. PBE ønsker å frigjøre arealer mot sjøen på sørsiden av skuret hvor Vippa er, slik man har gjort andre steder i Fjordbyen.

Arne Vannebo (Kirkegata 23–25): AVA har opplevd et meget godt samarbeid med BYA og PBE slik at man nå har bygget H&M’s største Home-butikk i Europa i Kirkegt. 14. Kirkegt. 23–25 skjer i et partnerskap med HiK med 4000 studenter som skal bruke bygningen i tre skift. Dette blir en viktig del av et perlekjede. A-Lab vant parallelloppdrag. Åpen base i 2 etg., variasjon i fasadene med høydesprang i gesims. Fasaden blir åpen og det store trapperommet, Kunnskapens tre, blir et byrom inne.

Samspillsmodeller:

Stig Bech (Wiersholm) og Maren Bjerkeng (Aspelin Ramm): Det er flott å se vellykkede omformingseksempler i Kvadraturen, men situasjonen er langt mørkere enn det som vises frem i disse. Utfordring i Kvadraturen er å samle og styrke grunneierne, og utvikle offentlige insentiver for å stimulere til forening av grunneierinteresser. Det er ca. 350 grunneiere i området og disse bør koordineres på kvartals- eller superkvartals-nivå. – Grunneierne bør vurdere etablering av Special Purpose Vehicle (SPV) som er et enkeltstående aksjeselskap. For å gjøre selskapet kraftfullt bør en enkeltutbygger som kan være pådriver og hovedmotor ha 30–50 % av aksjene. Selv sammenslåingen av flere eiendommer til ett selskap har vist seg erfaringsmessig å være verdiskapende i seg selv. – Man bør lage «mini-byplangrep» for et eller flere kvartaler uten å måtte gå via områderegulering. Man bør se prosjektene helhetlig og kommunisere helhetlig overfor Oslo kommune. Det som er avgjørende for utbygger er: a) forutsigbarhet for eksempel i form av «fast-track», felles forankringsmøte med de berørte etatene og med forpliktelse i fht slike tidligmøter, 2) rett-på-byggesak: bruke bestemmelsen i KPA og pbl. § 18-1 og 18-3 bør ikke benyttes (Oslo kommune bør finansiere infrastrukturen). Rett-på-byggesak kan også håndteres med utvidet medvirkning slik at hensynene i en reguleringsplan ivaretas. Det er fullt mulig å variere premissene og kravene for de ulike kvartalene. Det bør også vurderes om man kan ha soneinndelt grunneierbidrag.

GRUNNEIERSAMARBEID

STARTPAKKE INSENTIVPAKKE: (”GOODIE BAG”)

ETABLERING AV GRUNNEIERSAMARBEIDE ETABLERING AV SPV UTVIKLING

Samarbeide Oslo 100 000/ Oslo kommune - med sikte på å koordinere felles mål i Kvadraturen, herunder hvilke insentiver de offentlige aktørene kan bidra med. 1.Videre utvikling finner sted i aksjonærfellesskapets interesse, dvs slik at det ikke eksisterer særinteresser tilknyttet de tidligere grunneiernes posisjoner. 2.Alle er eiere i et selskap som samlet står for den videre utviklingen. 3.Bare det å å etablert SPV’et må antas å medføre en betydelig verdiøkningen på kvartalets eiendommer sett samlet.

4.Inngangsverdier etterjusteres ikke.

1.Dagens verdi av for den enkelte eiendom vises basert på dagens situasjon, marked, planstatus, forventninger, leiesituasjon etc. Samtidig viser man en første skisse (grov) til fremtidig transformert eiendomsmasse basert på planstatus og innholdet i insentivpakken. Man anslår en verdi av den samlede eiendommen etter transformasjon, og sammenholder denne med summen av dagens verdier. Man kan gjerne også brekke opp på enkelteiendommene og vise anslag for den individuelle verdiøkning per enhet 2.Man viser hvem som kan være «hovedmotor» (erfaren eiendomsaktør) – enten en som allerede er eier i kvartalet eller en som kommer inn fra utsiden. Denne aktøren vil ha (eventuelt forutsette å få kjøpe) en andel av aksjene i

SPV’et basert på de ovenfor nevnte

«inngangsverdier» 3.Det fremlegges et enkelt utkast til aksjonæravtale for det SPV’et som skal etableres

4.Det gjennomføres en nøytral taksering av «dagens verdi» for de enkelte enheter

5.Det avklares hvilke grunneiere som vil være med videre, og hvilke som helt eller delvis ønsker å få ut verdiene nå 1.SPV etableres med eiendommer basert på enighet mellom grunneierne, og aksjonærsammensetning/ andel basert på omforente verdier/valgt struktur (herunder hvilke verdier som utbetales grunneierne og hvilke verdier som gjøres opp i aksjer). 2.Rollen til prosjektleder med eierposisjon etableres.

Modell for organisering av utviklingsprosjekter. Ill: Wiersholm v. Stig Bech.

Generelle prinsipper for fortetting. Grape / Asplan Viak / SLA