Bordeaux Quartier - Spécial Immobilier - Juin 2013

juin 2013 - hors-série gratuit

spécial Immobilier

FINANCEMENT

Les bons plans

ENQUÊTE

Le marché bordelais va-t-il garder la banane ?

PRATIQUE

Tous les prix quartier par quartier Et AUSSI

Interviews, conseils, analyses...

Pour tout savoir sur l’immobilier à Bordeaux

amets

Accompagnement de projet de rénovation sanitaire § chauffage

17 rue Colbert, 33000 Bordeaux T. 06 84 26 87 52 contact@amets.fr

r.fr

bilie immo

elpierr a . w ww

DÉCOUVREZ TOUTES NOS NOUVEAUTÉS SUR NOTRE SITE WWW.AMETS.FR

Salle de Bains | Carrelage | Chauffage

Votre agence Au cœur du quartier St Seurin

VENTE LOCATION ESTIMATION

4 Place Lucien Victor Meunier – 33000 BORDEAUX – contact@alpierre-immobilier.com – TEL : 05.56.81.83.43 BORDEAUXQuartiers | 2

SOMMAIRE

spécial immobilier P. 4

Bordeaux protégée de la crise

P. 6

Interview : Elizabeth Touton, adjointe au logement

P. 8

Quoi de neuf à Bordeaux ?

P. 10

Interview : Alain Ferrasse, directeur de Nexity

À moitié vide, à moitié plein

3

500 euros le mètre carré en moyenne à Bordeaux... Ce n’est pas donné pour acquérir un logement, mais comparé aux 8 000 euros (et plus) qui sont de rigueur à Paris, il y a de la marge. Ce seul écart entretient l’espoir que la belle éveillée ne se rendormira pas avant longtemps.

Pour accueillir ces nouveaux habitants -de Paris et d’ailleurs- et faire de la CUB la métropole millionnaire qui fait consensus chez tous ses élus, de nombreux programmes immobiliers sont en cours de construction. « Trop peu », disent les promoteurs aquitains qui ne se laissent pas griser par les quelques grues apparues dans le ciel de Bacalan. Chiffres à l’appui, ils tirent la sonnette d’alarme en rappelant les belles années de la promotion immobilière à Bordeaux, celles d’avant la crise. À les entendre le compte n’est pas bon. « Attention à l’overdose de nouveaux programmes » disent de leur côté les agents immobiliers en quête de clients. « Avant de faire du neuf, préoccupons nous de vendre l’existant. » Le marché immobilier bordelais est à la croisée des chemins : verre à moitié vide, verre à moitié plein... C’est un cas de figure que l’on connait bien dans ce pays de vignobles !

Julien Pitet

P. 12

Financement : Les bons plans de la ville et de la CUB

P. 18

Euratlantique : le futur centre d’affaires de Bordeaux

4

18

P. 20

Pratique : Les prix au mètre carré quartier par quartier

Pratique

LES PRIX AU MÈTRE CARRÉ QUARTIER PAR QUARTIER

P. 22

Prêts bancaires : le parcours du combattant

10

15

édition : PAGE PUBLIQUE

Bo. Sit, consequ aeceptas quam cum re resequunt auda apelis dolum as nus vendel iundae. Il ilis rere conem qui quamus moloratiorum audae

QUARTIER Bacalan Capucins Victoire Chartrons Grand-Parc Gare Saint-Jean

SARL au capital de 5 000 € - 56 rue de Tivoli - 33000 Bordeaux

Tél. : 05 56 52 94 99 - Mail : contact@pagepublique.com

Chartrons/ Grand Parc

Lestonat/ Monséjour

ONt PARTICIPé à ce numéro : Etienne Douet, Flore d’Anglade, marine le bon photos : Page Publique, D.R. conception : Page Publique - Bordeaux IMPRESSION : RotoGaronne - Agen

144 250 logements au total

BORDEAUXQuartiers | 20

24.1%

Le Lac Lestonat Monsejour Nansouty

Hôtel de ville Saint Bruno/ Saint Victor

Saint Augustin

Saint-Augustin Saint-Bruno Saint-Victor Saint-Seurin

Capucins/ Victoire

Nansouty

Fondaudege Villa Primerose Parc Bordelais-Cauderan

Gare Saint-Jean

<2850 €

2850 €

3020 €

BORDEAUXQuartiers | 3 3100 €

3270 €

3340 €

2 981 € / m² 2 660 € / m² 2 484 € / m² 3 239 € / m² 2 518 € / m² 2 850 € / m² 2 703 € / m² 2 905 € / m² 2 832 € / m² 3 097 € / m² 2 950 € / m²

Estimations de prix MeilleursAg

20

90% résidences principales 2% résidences secondaires 7% logements vacants

26%

La Bastide

Bastide

issn : en cours. La rédaction n’est pas responsable des documents qui lui sont adressés et qui engagent la seule responsabilité de leurs auteurs.

La reproduction même partielle, des textes ou illustrations publiés dans ce numéro est interdite sans l’autorisation écrite préalable de l’éditeur.

Dépôt légal à parution. © Juin 2013

Répartition par nombre de pièces 16.8%

Quinconces

Saint-Seurin Fondaudège

Caudéran Parc Bordelais

Directeur de la publication : Julien Pitet rédacteur en chef : François Puyo

Hotel De Ville

FOURCHETTE BASSE 2 554 € / m²

>3580 €

Tendances

L'immobilier dans la tourmente...

Bordeaux protégéE par un anticyclone Si sur le plan météo, Bordeaux connaît une année 2013 aussi impactée par le mauvais temps que l'ensemble de l'hexagone, son marché immobilier semble protégé par un solide anticyclone. Grâce à lui, la capitale de l'Aquitaine est jusqu'ici passée à travers les gouttes de la crise.

L

es signes extérieurs de richesse pour ce marché immobilier sont autant de signes de bonne santé. En voici quelques exemples.

Lorsqu'un promoteur (Nexity) a racheté les anciens locaux du journal Sud-Ouest situés dans l'hypercentre pour y construire une résidence de très haut standing, les oracles de la pierre ont été dubitatifs. Ils sont les premiers à reconnaître qu'ils se sont trompés en voyant le succès commercial rencontré par l'opération Cheverus.

Le test des Bassins à Flot est lui aussi probant. D'aucuns annonçaient un démarrage poussif de la commercialisation de ce nouveau quartier sorti de nulle part. Pour les acheteurs des programmes annoncés, il était difficile de se projeter dans l'avenir après avoir effectué une visite du site. Les plaquettes des promoteurs ont beau vendre du rêve, la réalité du terrain, avec ses friches industrielles et ses squats surpeuplés, offrait un paysage autrement plus dissuasif.

Et pourtant, l'adhésion au projet Michelin s'est faite sans appréhension et les prix de lancement situés dans la tranche haute de l'immobilier bordelais n'ont pas fait fuir les clients.

BORDEAUXQuartiers | 4

Le projet Euratlantique encore dans les limbes, l'arrivée de la LGV pas avant 2017... c'est dans ce contexte qu’arrive un premier immeuble sur le marché de l’immobilier. Cela pouvait sembler prématuré, surtout que le nouveau venu -le Prélude- affiche des prétentions (le mieux équipé, le plus cher...) décalées par rapport à la conjoncture. Pour lui aussi, la mayonnaise commerciale semble prendre et le succès du Prélude place sur de bons rails le projet du centre d'affaires conçu autour de la gare Saint Jean.

L'appel aux mécènes pour la Cité des Civilisations et du Vin a été entendu.

La métropole millionnaire est annoncée, mais quand ?

2030, pas avant.

La bataille des hôtels de luxe est lancée, les projets d'écoles supérieures, de nouvelles résidences étudiantes fleurissent un peu partout. Virgin jette l'éponge essoré par des loyers exhorbitants, le propriétaire des lieux ne semble pas enclin à baisser ses tarifs pour trouver de nouveaux clients à ce pas de porte. Paris sera bientôt à deux heures de Bordeaux et ses habitants sont attendus... de prix fermes.

De gros programmes de rénovation de l'habitat social ont été lancés... il n'y aurait donc pas de nuages dans ce ciel bordelais protégé par notre l'anticyclone déjà évoqué.

Vue imprenable sur les bassins à flot...

Le rêve de beaucoup d’acquéreurs.

Les appartements les mieux placés, donc les plus chers, se sont vendus les premiers. PHOTO : D.R.

Malheur aux « vécus » La valeur d’un bien dépend de son lieu d’implantation mais aussi de sa nature. Et dans ce domaine, malheur aux « vécus » !

Tout le monde dit que l’ancien à Bordeaux se porte bien, encore faut-il savoir de quoi on parle. Un professionnel de l’immobilier en témoigne : «j’ai en ce moment sur les bras plusieurs appartements de même style que je n’arrive pas à vendre. Les propriétaires ont déjà accepté de faire un sacrifice, je n’ose pas leur en demander plus. Et pourtant, je n’ai aucun acheteur, pas même de candidats pour les visiter». Ces biens sont situés à Caudéran, quartier pourtant très coté si l’on en croit le Monopoly bordelais et les moyennes de prix au mètre carré. Leur handicap ? Se situer dans des résidences dont l’aspect extérieur n’est pas sans rappeler celle de la caserne des pompiers de la Bastide, classement aux monuments historiques en moins. À l’intérieur, tout est propre et bien rangé, mais il y règne une ambiance vieillotte assez peu engageante. Le chauffage est fourni par des convecteurs électriques d’ancienne génération et les contre-performances en matière d’isolation font les beaux jours des fournisseurs de kilowatt/heures. Pas de grands balcons ni de jardins privatifs à la résidence, vue imprenable sur les parkings aux alentours. 200 000 € pour un appartement de 100 m2 , on est loin des 3 000 € qui sont censés être le prix moyen à Bordeaux, ces appartements vont bien finir par trouver preneurs mais à quelle échéance ?

DUFLOT DISSUASIF ?

Quelques uns sont annoncés et certains d'humeur crachin. Le dispositif Duflot (et la loi) qui est attendu est censé tirer et réguler le marché immobilier, et notamment celui du locatif.

Il est pourtant perçu par beaucoup de professionnels comme dissuasif (voir page 10), à Bordeaux comme partout ailleurs. Le matraquage fiscal (voir page 16) est lui aussi un frein au négoce. Les propriétaires de biens, tentés par la vente, y renoncent estimant la taxe sur la plus-value prohibitive. Les établissements bancaires ont beau être bordelais, les consignes des directions nationales sont les mêmes

que partout ailleurs : la frilosité est de mise pour accorder des crédits et des prêts immobiliers. "Le banquier, c'est quelqu'un qui vous prête son parapluie lorsque le soleil brille et vous le retire aussitôt qu’il pleut" disait Mark Twain, et cela est encore vrai. Et vu la météo...

Il y a enfin la crainte que le marché bordelais, aussi porteur et attractif qu'il soit, ne puisse pas digérer toutes les opérations en cours.

Certes, on annonce l'arrivée de milliers de nouveaux habitants qui seront autant de clients à loger. La métropole millionnaire est annoncée, mais quand ? 2030, pas avant. Et d'ici là, qui va occuper les milliers de logements qui

seront bientôt disponibles aux Bassins à Flot, à La Bastide ou à Brazza.

Ginko est à cet égard une référence.

Sorti de terre le premier, ce nouveau quartier essuie les plâtres, et si l'on en juge par le nombre de panneaux « à louer » placardés sur les façades, les agences immobilières ne manquent pas de travail... à perte bien souvent.

Les loyers promis par les plaquettes aux investisseurs sont revus à la baisse, ce qui devrait avoir un impact sur l'ensemble du marché immobilier de l'agglomération.

Bordeaux a-t-elle assez de coffre pour tout avaler ? La réponse dans les mois à venir.

BORDEAUXQuartiers | 5

Interview

« Une réussite qui ne doit rien au hasard » Adjointe en charge du logement, de l'aménagement urbain et des transports, Elizabeth Touton répond à nos questions pour expliquer « l'exception bordelaise »...

Bordeaux bénie des dieux, est-ce l'explication de la bonne résistance de la ville à la crise immobilière ?

Elizabeth Touton : Bénie des dieux ? Je l'espère, mais en matière d'urbanisme et de développement démographique, nous avons adopté avec Alain Juppé la stratégie du "Aide-toi le ciel t'aidera". Les résultats des enquêtes d'opinion qui placent Bordeaux parmi les villes françaises les plus attractives ne sont pas seulement dus au privilège de vivre dans une région exceptionnelle et encore moins à celui du hasard. C'est le fruit d'une politique volontariste engagée depuis 1995.

Elizabeth Touton croit en l’avenir de Bordeaux et à ses capacités à se développer au sein de la CUB.

Quel en a été le point de départ ?

PHOTO : Thomas Sanson - Mairie de Bordeaux

E.T. : Le constat fait par Alain Juppé que Bordeaux perdait des habitants chaque année, n'en attirait pas et ne se donnait pas les moyens d'inverser cette tendance.

ment des quais, il a fallu composer avec certaines résistances et je pourrais multiplier les exemples. Cela semble de l'histoire ancienne, mais plus près de nous, souvenons-nous du combat qu'a mené le maire pour qu'un nouveau franchissement de la Garonne se réalise. Le pont Chaban est aujourd'hui le site le plus visité de Bordeaux.

Vu ce diagnostic, quel fut le remède

E.T. : Persuader d'abord les bordelais du nécessaire réveil de leur ville, et leur faire accepter les efforts, voire les sacrifices qui accompagnent toutes les opérations d'urbanisme d'envergure.

Sacrifice dites-vous ?

E.T. : Je pense inévitablement à la création des lignes de tramway qui ont entraîné de grosses perturbations mais dont personne aujourd'hui ne conteste l'utilité. Pour l'aménage-

BORDEAUXQuartiers | 6

Voilà pour le passé, et l'avenir, comment se construit-il ?

E.T. : D'une façon aussi réfléchie et maîtrisée. Nous conservons les principes établis en 1995, à savoir : développer les potentialités de Bordeaux en matière de nouveaux logements, et il n'en manque pas. Continuer à rapprocher rive droite et rive gauche sans négliger l'hypercentre histo-

rique qui reste la vitrine de notre ville. Cet urbanisme s'accompagne d'un développement des transports en commun et de la volonté d'imposer aux promoteurs le respect de la mixité, celle des résidents comme celle des activités.

«

Depuis deux ans, nous sommes entrés dans la phase opérationnelle du projet urbain

»

Ces potentialités, où les trouve-t-on ?

E.T. : Depuis deux ans, nous sommes entrés dans la phase opérationnelle du projet urbain. L'opération la plus spectaculaire est sans doute celle entreprise à Bordeaux-Lac avec le nouveau quartier Ginko. Les grues que l'on voit aux Bassins à Flot sont les signes tangibles que la plupart des programmes immobiliers a été financée. Sur la rive droite, la ville a donné l'exemple en posant la première pierre des nouvelles Archives municipales. L'éco-quartier Darwin est aussi un modèle à suivre. La reconquête des friches industrielles et militaires

Des chiffres et des lettres

5 000

Les grues que l’on voit aux Bassins à Flot sont « les signes tangibles que la plupart des programmes immobiliers a été financée » devrait débuter à une grande échelle à partir de l'an prochain. À Brazza, c'est près de 60 hectares qui vont muter. Leur attractivité est désormais renforcée par l'ouverture du Pont Chaban. On attend aussi beaucoup de l'opération Euratlantique conçue pour devenir le quartier d'affaires qui manque à Bordeaux.

Quels sont les points communs de ces opérations ?

E.T. : D'avoir été conçues par étapes.

La première était la définition d'un plan guide pour fixer les grands principes d'aménagement. Elles ont été confiées à des architectes et urbanistes de renom comme Winy Maas à la Bastide Niel, à Nicolas Michelin pour les Bassins à Flot ou Youssef Tohme pour Brazza. Ces opérations ont des cadres juridiques différents, un PAE pour les Bassins à Flot, une ZAC pour la rive droite et une Opération d'Intérêt National à Euratlantique. Mais partout, les promoteurs sont tenus de participer financièrement aux équipements publics et à respecter les grands équilibres que j'ai évoqués.

c’est le nombre des visiteurs au Salon du Logement neuf qui s’est tenu Allées de Tourny à Bordeaux en avril dernier.

4 français sur 10

ont aujourd’hui l’intention d’acheter un nouveau logement principal.

Ces secteurs ne sont pas desservis par les transports en commun, il n'y a pas d'école, ni d'équipement public de proximité. Dans ces conditions, je vois mal comment on pourrait y installer des familles. Cela irait, selon moi, à l'encontre de la politique d'aménagement de notre territoire, que mènent conjointement la ville de Bordeaux et la CUB.

58% des français

ì

Pour en savoir plus :

1 500

Maison du projet des Bassins à flot.

Hangar G2 quai Armand lalande ouvert du mercredi au diùmanche de 14h à 18h. www.bassins-a-flot.fr Maison du projet Bordeaux Euratlantique 74 -76 rue Carles Vernet Ouvert du mercredi au samedi de 14h à 18 h. www. bordeaux-euratlantique.fr Salon du logement neuf Du 27 au 29 septembre Allées Tourny

sont propriétaires, à Bordeaux ils ne sont que 31 %.

50 000

c’est le nombre de logements qui devraient se construire à Bordeaux à l’horizon 2030, dont 10 000 au Bassin à Flot et Ginko, 10 000 avec le programme Euratlantique et 10 000 à Bastide Niel et Brazza.

c’est le nombre de logements neufs ou rénovés qui seront livrés dans le centre ville d’ici 2020, dont 1 000 logements sociaux.

6 millions par an c’est l’aide apportée par la ville au secteur de la construction, soit l’équivalent de 10 % du budget d’investissement. 2 millions d’euros sont destinés aux bailleurs sociaux.

Le nouvel éco-quartier Ginko à Bordeaux lac PHOTO : D.R.

Pour répondre aux besoins de logements, Cécile Duflot suggère de transformer les bureaux vacants en logements, qu'en pensez-vous ?

E.T. : Il faut étudier cette potentialité mais je crains que cela ne soit une fausse bonne idée. Si les bureaux inoccupés sont situés en centre ville, une nouvelle affectation peut s'envisager, mais c'est rarement le cas et je doute que le prix d'acquisition permette de faire des logements à des tarifs abordables.

Les immeubles vacants sont généralement situés dans des zones d'activité en périphérie comme c'est le cas de quelques uns à Bordeaux nord.

BORDEAUXQuartiers | 7

QUOI DE NEUF Des grues ont fait leur apparition dans le ciel de plusieurs quartiers de Bordeaux, en voici les raisons.

CHARTRONS / BACALAN

Côté bassins

Aelos, Bassins à Flot, rue des Etrangers, Appartements BBC du T2 au T5, Bouygues Immobilier

Dock B, Bassins à Flot, rue des Etrangers- rue Blanqui, Appartements BBC du T1 au T3, Bouygues Immobilier

CONTRACTANT GÉNÉRAL DU BÂTIMENT

Ilôt B, Bassins à Flot, Appartements T2 au T5, rue des Etrangers, Bouygues Immobilier Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad

Aélos

Côté Bassins, 4 quai Hubert Prom, Appartements BBC du T1 au T5, Kaufman and Broad

Cap 140, 25 cours Edouard Vaillant, Appartements BBC du T1 au T4, Vinci Immobilier

Le Millésime, rue Achard, Appartements du T1 au T3, Nexity

Le Triangle des Chartrons, rue

Nous proposons un projet immobilier patrimonial optimisé et sur mesure prenant en compte les besoins spécifiques de chacun de nos clients

Résidence étudiante, Bassin à Flot, quai Hubert Prom, Appartements BBC T1, Kaufman and Broad

Prunier/rue Emile Counord, Appartements BBC du T1 au T4, Immobilière Sud Atlantique

Les Attiques, cours Louis Fargue, Appartements, Sefiso Atlantique

Ténéo

Les Muses, 4 quai Hubert Prom, Maisons BBC du T3 au T4, Kaufman and Broad

Nativ Origin, rue Achard, Appartements BBC du T1 au T4, Nexity

Expertise et simulation Conception et simulation Réalisation de travaux tout corps d’état Dans le neuf ou la rénovation de l’ancien De l’entretien à la réhabilitation globale BORDEAUXQuartiers | 8

NATiv origin

Tenéo, rue Achard, Appartements du T1 au T2, Safran Immobilier

Energy, rue Lucien Faure et rue Bourdon, Appartements BBC, Icade

Coeur de Chartrons, rue Dupaty,

À BORDEAUX? Nouvelle Rive Gauche, rue Lucien Faure, Appartements BBC du T2 au T4, Cogedim

BASTIDE

Botanica, Bordeaux-Bastide, Appartements du T2 au T4, Axanis

Le 226, avenue Thiers, Appartevillapollonia : PHOTO : Agence François Leclercq

ments BBC du T1 au T5, Safran Immobilier

Ginko, Bordeaux-Lac, Appartements et maison BBC du T2 au T5, Bouygues Immobilier

AUTRES QUARTIERS

Green Garden, rue du Jardin Public, Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad

Valparaiso, rue Achard, Apparte-

Harmonie, rue des Pins Francs,

ments BBC T3, Axanis

Appartements BBC du T1 au T5, Kaufman and Broad

Villapollonia, rue Blanqui, Appartements du T1 au T5, Nexity

L’Orangerie, rue Mandron, Ap-

CAUDERAN

Le Carré Cheverus, centre ville,

Appartements BBC du T1 au T4, Kaufman and Broad

Nobilis, avenue de la République,

Carré St-Amand, rue Gambetta,

carré st-amand

partements BBC, Immobilier Sud Atlantique Appartements du T1 au T5, Nexity Appartements BBC du T2 au T4, AFC promotion

Primavera, rue des Orangers, Appartements et Maisons BBC du T1 au T5, Kaufman and Broad

Rose Marceau, rue François Marceau, Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad Salustiana, rue des Orangers, Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad

Le Patio du Roi, rue de Belgique, Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad

Rose marceau

Villa Tournier, rue Albert Tournier, Appartements BBC du T1 au T4, Kaufman and Broad

GARE SAINT JEAN

Belle Etoile, 1 rue Malbec, Appartements T4, Domofrance Aquitaine

Le Patio du Roi, rue de Belgique, Appartements BBC du T2 au T4, Kaufman and Broad

37 cours Évrard de Fayolle 33000 Bordeaux 09 81 487 496 contact@crearpatrimoine.fr BORDEAUXQuartiers | 9 www.crearpatrimoine.fr

Économie

« Faire moins pire qu’ailleurs ne me réjouit pas » Alain Ferrasse, boss de Nexity Aquitaine, vient d'être élu nouveau président de La FPI. Il succède à ce poste à Pascal Bertrand. De retour du congrès de sa fédération qui s'est déroulée à Tours, il fait part de ses inquiétudes

Dans quel climat s'est déroulé le récent congrès de votre fédération ?

A.F. : Morose, très morose, à l'image du temps ! À Tours, un congrès célèbre s'était achevé par une scission, les promoteurs d'Aquitaine sont restés, quant à eux, très unis face à l'adversité (sourires).

Et quels sont les sujets de contrariété ?

A.F. : Une conjoncture économique et politique qui plombe tout le secteur de l'immobilier, donc aussi celui du bâtiment et au-delà l'économie tout entière. Dans notre profession, on pensait avoir atteint en 2012 le plancher des contre-performances, mais on s'attend à des résultats en 2013 encore inférieurs. Nous sommes tous très impactés.

Il semble que Bordeaux soit moins touchée par cette crise, qu'en pensez-vous ?

A.F. : J'aimerais partager votre optimisme. On peut effectivement conforter ce diagnostic en faisant référence aux programmes immobiliers qui sont en cours de réalisation. Mais cela ne me paraît pas suffisant. On peut aussi comparer notre situation à celle d'autres régions encore plus sinistrées, mais reconnaissez que la notion de faire moins mal que son voisin n'est pas très réconfortante. C'est vrai que lors de notre congrès à Tours, nous BORDEAUXQuartiers | 10

Alain Ferrasse, tout nouveau patron de la FPI. L’intervention de Cécile Duflot lors du dernier congrès de sa fédération ne l’a pas convaincu.

PHOTO : DR

« On pensait

avoir atteint en 2012 le plancher des contreperformances, mais on s’attend à des résultats en 2013, encore inférieurs

»

avons entendu nos collègues tourangeaux nous parler d'une situation catastrophique. Sur quinze programmes lancés, treize ont été abandonnés. À Bordeaux, ce qui nous fait râler c'est voir le potentiel de cette ville en matière de développement, d'accueil de nouveaux habitants et de ne pas les exploiter à leur mesure.

Que faudrait-il faire pour parvenir à de meilleurs résultats ?

A.F. : Garder confiance dans le marché et surtout en nous-même, ce qui n'est pas facile tous les jours.

Regardez la loi Duflot, elle est censée tirer le marché vers le haut, inciter les investisseurs à s'intéresser à nos programmes, or cette loi n'est toujours pas applicable. La ministre est intervenue lors de notre congrès,

elle a laissé entendre, sans certitude, que ce serait chose faite à la rentrée.

Jusqu'à cette échéance, le niveau des loyers n'est pas connu officiellement.

Le comportement des banques à l'égard des primo-accédants n'est pas non plus de nature à soutenir le marché du neuf. Les critères de solvabilité qui sont exigés sont plus que jamais restrictifs.

Les collectivités sont des alliées pour votre profession, notamment à Bordeaux.

A.F. : Certes les collectivités réinjectent sous forme de co-financement une partie des prélèvements effectués sur l'économie réelle. C'est le cas dans la CUB, mais tous mes confrères vous le diront, la perspective des élections municipales a toujours été un frein à la construction.

Par crainte de fâcher quelques uns de leurs administrés, les maires candidats à leur succession n'accordent pratiquement plus de permis de construire un an avant le scrutin.

La perspective de voir débuter un chantier, même celui d'une belle résidence, est toujours perçue comme une gêne par le voisinage.

Alors on gèle le projet et on l'examinera l'an prochain. Chacun a ses contraintes, on peut l'admettre, mais ce calendrier électoral se traduit par une perte de temps et pour nous le temps perdu a un coût.

Le soutien des collectivités à la construction de logements sociaux n'est-il pas un plus pour votre profession ?

A.F. : Il y aurait beaucoup à dire dans ce domaine. La nécessité de

construire un grand nombre de logements accessibles par le plus grand nombre fait consensus, et il manque énormément de ce type de logements partout en France.

Les promoteurs sont prêts à répondre à cette préoccupation, mais pas à n'importe quel prix.

C'est bien d'être extrêmement exigeant sur les modes de construction, d'imposer de nouvelles normes qui s'ajoutent les unes aux autres, d'exiger un pourcentage de logements dits sociaux sans cesse en augmentation et au final de demander aux promoteurs de ne pas dépasser certains seuils de prix. Le grand écart on ne sait pas faire et l'effet pervers de cette politique c'est qu'on ne va malheureusement pas pouvoir répondre à ces attentes.

Quel est le risque pour vous si ces chantiers ne sont pas rentables ?

AF : On va encore passer pour les méchants promoteurs qui ne veulent pas construire ce type de logements.

Avant d'arriver à cette conclusion, je voudrais bien qu'on discute du prix des terrains à bâtir, des charges qui pèsent sur les entreprises, des contraintes environnementales, des incidences financières de toutes les obligations qui nous sont faites... ces éléments sont à prendre en compte pour apprécier l'équilibre d'une opération et aujourd'hui construire des logements au coeur d'une agglomération et les vendre à 2 000 € le m2, on ne sait pas faire. ì

Pour en savoir plus : www.fpi-aquitaine-poitoucharentes.fr

PUBLI-RÉDACTIONNEL

ABEC Immobilier, une agence de professionnels à l’écoute de ses clients

A

BEC immobilier est un cabinet indépendant créé en 1993 et situé boulevard du Président Wilson.

De taille humaine, il assure la gestion locative d’environ 600 appartements, maisons, locaux commerciaux ou industriels. La plupart de ses clients s’adresse à ABEC immobilier grâce au bouche à oreille ou par recommandation. Les prestations sont adaptées aux souhaits de chacun d’eux dans un esprit de « Family office » pour servir au mieux leurs intérêts. Une recherche de performances, un souci de discrétion et l’affirmation d’un professionnalisme avéré caractérisent les services fournis par ABEC à sa clientèle.

Nécessité de faire appel à un professionnel Le marché bordelais est très dynamique depuis de nombreuses années car Bordeaux est redevenue une des plus belles et agréables villes de France.

Il fait bon vivre à Bordeaux et c’est pourquoi depuis dix ans le prix moyen

d’achat a augmenté de 105 %, les loyers moyens de 30 %, à comparer à une hausse des revenus moyens des ménages de 33 %. Depuis une petite année le marché se tend et les volumes ont baissé sur le dernier semestre de 35 % à Bordeaux. On prévoit une baisse des prix de près de 7 % sur le 2ème semestre 2013 au niveau national. Bordeaux semble moins exposée à la baisse que le marché national. Mais dans ce contexte délicat, il est indispensable de ne pas commettre d’erreurs dans son choix d’achat ou de vente et de négocier un juste prix. D’où la nécessité de faire appel à un professionnel qui saura concilier au mieux les deux parties.

Chez ABEC nous pensons que notre plus grand mérite est notre capacité à réunir le vendeur et l’acheteur avec leurs buts différents dans une transaction réussie. ì

ABEC immobilier, 178 boulevard du président Wilson.

33000 Bordeaux - 05 56 93 91 92 www.abec-immobilier.com

Alexis Conqueret et ses collaborateurs assurent la gestion locative d’environ 600 biens immobiliers.

PHOTO : J.P.

BORDEAUXQuartiers | 11

Bons plans

Après l'Etat et la mise en place du PTZ, la CUB et la ville de Bordeaux ont mis en place des dispositifs comparables pour aider les jeunes ménages à acquérir leur premier logement.

Taux zéro : la Cub et la ville de Bordeaux ne prêtent pas qu'aux riches

C

'est lors du salon du logement neuf qui s'est tenu à la mi-avril à Bordeaux que la Cub a rendu public son dispositif de prêt à taux zéro.

Il est destiné à donner un coup de pouce aux revenus modestes et moyens qui souhaitent acheter leur premier logement dans l'agglomération bordelaise.

Il vient en complément du PTZ de l'État. Cette aide n'est pas négligeable quand on sait les difficultés rencontrées par les primo-accédants pour acquérir un bien dans la région bordelaise alors que les prix flirtent avec les 3 500 € le m2 en moyenne.

Si l'on se réfère aux revenus moyens des ménages, seul 15 % d'entre eux sont en mesure d'acquérir un T3 à 220 000 €, soit 3 150 € le m2.

Pour bénéficier de ce prêt, la Cub a fixé des conditions de ressource (trois SMIC maximum) et seules les opérations agréées pourront en bénéficier. Parmi les agréments, figure une notion de prix, les promoteurs devant s'engager à ne pas excéder un prix de vente supérieur à 3 000 € TTC le m2.

La Cub a ainsi labellisé une ving-

BORDEAUXQuartiers | 12

«Les prix de

l’immobilier à Bordeaux sont tels que les primoaccédants ont du mal à faire leur première acquisition

»

taine de réalisations, d'autres devraient suivre au fur et à mesure de l'urbanisation du territoire.

Pour un couple, le montant de l'aide s'élèvera jusqu'à 15 000 € sur 14 ans.

La Cub va consacrer 125 000 € pour alimenter ce fonds et espère en contrepartie favoriser la construction d'une centaine de logements en 2013.

Bordeaux aussi...

La ville de Bordeaux a récemment institué une aide pour favoriser l'accession à la propriété en subventionnant les ménages qui le souhaitent à hauteur de 3 000 à 6 000 €.

Ce dispositif est connu sous le nom de "Passeport Premier Logement".

Les partenaires financiers (Crédit Foncier de France, Caisse Régionale du Crédit Agricole, Procivis Gironde, Les CIL Action Logement et Action Logement) se sont engagés à proposer des prêts privilégiés.

Comme pour la Cub, la ville de Bordeaux entend que ces aides soient destinées à l'achat de biens neufs dont les prix se situent entre 2 500 € et 3 000 € le m2. Le montant de

l'aide varie en fonction du nombre de personnes qui occupera le logement. Un plafond de ressources a également été instauré.

Ce Passeport permet d'obtenir des prêts privilégiés complémentaires au prêt à taux zéro de la Cub et au PTZ de l'Etat. Voici quelques exemples de programmes immobiliers qui ont reçu le label Passeport Premier Logement : Ginko (Bouygues Immobilier), Résidence Origini (Nexity), Cap 140 (Vinci Immobilier), Résidence Belle Etoile (Domofrance), Côté Bassin (Kaufman et Broad).

Pour l'heure ces mesures n'ont pas (encore ?) rencontré le succès escompté. Seules quelques dizaines de dossiers ont abouti, sans un réel effort des banques pour assouplir les conditions d'octrois de crédits, ces prêts bonifiés ne corrigeront pas les inégalités quant à l'acquisition de son premier logement.

ì

Pour en savoir plus : www.lacub.fr www.bordeaux.fr Tél. : 05 24 57 16 95

Seniors

Sénioriales, un coup de jeune pour les résidences service Leader français dans la construction de résidences pour les seniors valides, la société Senioriales attaque le marché bordelais par une opération à Cenon, d'autres vont suivre .

S

i le financement des retraites est à l'ordre du jour, la problématique du logement des seniors occupe elle-aussi le devant de la scène médiatique.

L'allongement de la durée de vie ouvre d'intéressantes perspectives, sachant que la période dite du troisième âge, valides et autonomes, va elle aussi s'allonger.

C'est pour répondre aux besoins de cette clientèle que le concept des Senioriales s'est mis en place.

Créée il y a dix ans, cette filiale du groupe Pierre & Vacances, Center Parc, Maëva...

(1,5 milliards de CA en 2011) est devenue leader de ce concept de résidence pour retraités autonomes. Dans le cadre de son développement hexagonal (déjà 38

résidences services ouvertes et 19 en projet), l'Aquitaine constitue une cible prioritaire. Dans la région bordelaise, une première résidence Senioriale va s'ouvrir dans quelques mois, à Cenon.

Elle s'adresse aux particuliers qui veulent s'établir dans ce type d'habitation mais aussi aux investisseurs intéressés par les possibilités de défiscalisation et de récupération de TVA. Quatre vingt logements vont être mis à la vente, en majeure partie des T2 et quelques T3. Le ticket d'entrée est de 155 000 € TTC pour un appartement.

Il s'agit de logements adaptés avec une présence dans la résidence 7 j/7 et des services communs à tous les résidents (accueil, lingerie, ménage, restauration,

loisirs...). L'emplacement sur les Hauts de Cenon, avenue René Cassagne, offre une belle vue sur la vallée de la Garonne.

La société Sénioriales ne compte pas s'arrêter en si bon chemin et d'autres pistes sont à l'étude dans la CUB, notamment à Bruges.

ì

Pour en savoir plus :

Filiale du groupe Pierre & Vacances, les Sénioriales ont mis Bordeaux dans leurs objectifs de développement. PHOTO : DR

www.senioriales.com

AQUITAINE Property

Découvrez nos * offres de parrainage !

Bx Tivoli : T3 63m², BE, calme.

3ème et dernier étage, asc. Gd balcon expo SE. Calme. Séjour 30m². Cuis.équip. Pkg. Cave.

DPE : D / GES : B 194 000€ FAI ) 06.99.64.57.11 Bx Centre : T2 49m², TBE.

1

2

5% offerts aux filleuls en : - Syndic - Gestion Locative - Location, - Vente, - Location Meublée & Saisonnière

Chèque cadeaux* offert aux parrains : *Destinée aux propriétaires. Pour une période d’une année, en gestion immobilière. Offre non cumulable.

Chèque d’une valeur de 40€ pour toute transaction réalisée par nos soins ou mandat de gestion signé. Offre non cumulable.

Pt imm.pierre. Bien distribué.

Excellente localisation. Très calme. Idéal invest. locatif.

DPE : D / GES : C 162 500€ FAI ) 06.99.64.57.11

Belle maison pierre 240m².

Prest. Anc. Gge. Jardin. Cave.

Combles. BE. Partie prof. indépdte. DPE : D / GES : E 797 000€ FAI ) 06.99.64.57.11

AQUITAINE PROPERTY - 53 rue Fondaudège 33 000 BORDEAUX Tél.: 05 56 52 75 24 Fax : 05 56 52 18 79

Bx Croix Blanche :

contact@aquitaineproperty.com

BORDEAUXQuartiers | 13

Grands projets

Nouveaux logements : La Fab marche à plein Cub La Cub veut récolter une partie des fruits de l'attractivité de Bordeaux.

Des potentialités de développement existent au point d'envisager la construction de 50 000 nouveaux logement. Les 2 000 premiers, pilotés par la Fab, devraient sortir de terre dans les mois à venir.

L

orsque la Cub a lancé son opération 50 000 logements, elle a, pour accompagner le mouvement, créé une société publique locale : La Fabrique Métropolitaine, très vite baptisée "La Fab". Cette SPL doit remplir des missions d'aménagement autour des 18 ilots témoins répartis sur les quinze sites pré-sélectionnés, ce qui pourrait aboutir dans un premier temps à la construction de 2 000 logements répartis sur 12 communes.

Rappelons que ce maillage tient

BORDEAUXQuartiers | 14

compte des axes de transport existants (et à venir), et ceci pour ne pas générer trop de trafic automobile supplémentaire.

CONSTRUIRE LA VILLE SUR LA VILLE La volonté est de renforcer la densification de l'agglomération autour de ces 18 pôles, en évitant ainsi un éparpillement de l'habitat. Au final, le projet vise à requalifier l'espace bâti pour, disent les experts de La Fab, "construire la ville sur la ville".

Cinq équipes d'architectes urbanistes ont été désignées pour proposer un schéma d'aménagement sur chacun de ces sites. Dans un deuxième temps (imminent si l'on se réfère au calendrier de la Fab), des équipes composées d'un architecte et d'un promoteur ou bailleur seront désignées pour mener à bien les opérations retenues, entrant dans le cadre du schéma directeur.

La CUB a fixé plusieurs contraintes aux futurs bâtisseurs, la principale étant de faire du beau à pas cher.

La volonté est de renforcer la densification de l’agglomération

Professionnels

Grange-Delmas, une agence qui engrange les succès L'agence Grange fête cette année son cinquantième anniversaire... Bougies et cerises sur le gâteau !

M

arie-Chantal Grange, née Delmas, et son mari Jacques Grange ont fondé l'agence Grange-Delmas Immobilier à Bordeaux en 1963.

Cette entreprise familiale débute à son domicile, rue Georges Mandel.

50 ans après, il y a eu certes un changement d'adresse, le fichier des clients est géré par la fée internet, et les téléphones devenus portables se transforment en appareil photo !

Les temps comme les techniques ont changé, mais l'esprit initial demeure. L'agence a grandi et se tient à la pointe des nouvelles technologies, mais les valeurs familiales et professionnelles ont perduré.

Les sept personnes qui composent

l'équipe Grange sont installées aujourd'hui dans une échoppe bordelaise au 143 de la rue Georges Mandel. Marie-Chantal Grange, Isabel Grange, sa belle-fille, et Edith Ballias en assurent le management .

Rigueur, discrétion, efficacité et professionnalisme sont les secrets du succès et de la longévité de cette agence. Elle joue la carte de la polyvalence dans les opérations qui lui sont confiées avec une prédilection pour les hôtels particuliers, les maisons et appartements de qualité dans le centre de Bordeaux et ses proches environs. ì

Pour en savoir plus : 143 rue Georges Mandel www.grange-immobilier.fr Tél. 05 56 24 33 00 PUBLI-RÉDACTIONNEL

François Cuchet, un négociateur immobilier bien dans sa ville François Cuchet, s'appuie sur son excellente connaissance de Bordeaux et ceci pour le plus grand bénéfice de ses clients.

"Pour exercer un métier comme le mien, il faut aimer sa ville, bien la connaître et se sentir en phase avec elle", reconnaît François Cuchet négociateur immobilier chez Traditia. Il tient à donner une dimension humaine à sa profession et une pâte personnelle à la façon dont il l'exerce.

Bordeaux est sa ville natale, il y a fait ses études, l'a vue évoluer, s'embellir, devenir attractive et se donner les moyens du dynamisme qu'on lui connaît aujourd'hui.

François Cuchet est resté fidèle à sa ville, il réside dans le quartier des Quinconces en compagnie de son épouse -bordelaise- et de ses quatre enfants.

Pour exercer sa profession, le négociateur de Traditia a choisi un moyen de locomotion idéal, la bicyclette ! Il peut ainsi accéder facilement à l'hyper centreville, et suivre au plus près le marché de l'immobilier.

Son métier consiste à jouer un rôle d'intermédiaire entre les vendeurs de biens et les acquéreurs potentiels. Il lui faut tout à la fois répondre aux attentes des

investisseurs à la recherche de produits à forts potentiels, et faciliter la vente de biens à leur juste prix.

Pour mener à bien ce travail de facilitateur, François Cuchet peut s'appuyer sur toutes les compétences qui sont réunies au sein de l'agence Traditia. Il peut ainsi y trouver un conseil pointu dans le domaine juridique, être informé de tous les programmes neufs en cours sur Bordeaux et connaître tous les détails des dernières mesures ouvrant droit à la défiscalisation. François Cuchet est ainsi devenu l'un des négociateurs immobiliers les plus performants de la place bordelaise. ì

Pour en savoir plus : rançois Cuchet F 06 62 30 79 59 Traditia Conseil et gestion de patrimoine 127, rue Turenne - 33000 Bordeaux Tél : 05 57 81 82 83 www.traditia.com

BORDEAUXQuartiers | 15

Zoom quartier

Le matraquage fiscal assomme le marché de l'immobilier Entretien avec Maxime Jonquères d'Oriola, Gérant de l’Agence Jonquères d’Oriola transactions immoblières à Saint Seurin Que faut-il penser des moyennes de prix de l'immobilier à l'échelon d'une ville ou d'un quartier ?

MJO : Plus on s'éloigne des réalités du terrain et plus les chiffres sont approximatifs. On peut comparer ces grilles de prix aux bulletins météo à grande échelle.

Ils ne peuvent pas tenir compte des micro-climats. Dans l'immobilier, nous connaissons aussi les micro-climats.

Alors méfiance ! Dans un même quartier, le prix d'un bien immobilier varie d'une rue à l'autre... il faut donc prendre les moyennes comme des tendances, pas comme des prix de référence.

Maxime Jonquères d’Oriola, relativise l’importance des prix moyens à l’échelon d’une ville et même d’un quartier PHOTO : DR

de la nature du bien, de sa superficie et de sa localisation.

Pour vous, quel est le bien idéal à vendre ?

MJO : Une belle maison de ville avec son jardin, proposée aux acquéreurs entre 400 000 et 800 000 euros, proche de la Basilique Saint-Seurin. On m'en demande tous les jours et c'est le genre de bien qui ne traîne pas dans nos fichiers.

Dans le quartier Saint-Seurin, cela se traduit par...

MJO : Une règle qui veut que le prix d'un bien diminue en fonction de l'éloignement du coeur du village qui est sa basilique. La rue de la Croix Blanche constitue également un élément déterminant et les prix varient si l'on est avant ou après cette frontière symbolique.

Et le client le plus difficile à satisfaire ?

MJO : Celui qui recherche un bel appartement dans l'ancien et qui s'attend à trouver les commodités du neuf. À savoir de larges baies vitrées, un garage et bien sûr un ascenseur s'il est en étage.

J'ai beau expliquer que les beaux hôtels particuliers de Bordeaux ne peuvent pas avoir à la fois un bel escalier en fer forgé et un ascenseur, j'ai du mal à le faire admettre.

Essayons de dégager des prix moyens à partir des récentes négociations enregistrées dans ce quartier.

Pour une maison, c'est...

MJO : De 4 000 à 4 500 € le m² pour une surface habitable comprise entre 90 et 150m2. Au delà de cette surface une pondération s’effectue, induisant une baisse du prix au mètre carré. En outre, le prix que j’indique peut varier à la hausse notamment en fonction de la taille et de l’exposition du jardin, élément déterminant dans une maison de ville.

Et pour un appartement ?

MJO : De 3 800 à 4 000 € le m² dans l'ancien, et là aussi les prix dépendent

BORDEAUXQuartiers | 16

Que manque-t-il actuellement au marché immobilier pour connaître une vraie embellie ?

SARL Jonquères d’Oriola transactions immobilières.

06-63-26-57-33 4, rue Capdeville 33000 Bordeaux

MJO : Des biens mis à la vente à un juste prix. La difficulté est là, il suffit de consulter nos listes d'attente. Plusieurs raisons expliquent la frilosité de notre secteur, et notamment le matraquage fiscal. Il a assommé le marché immobi-

lier. Le précédent gouvernement avait commencé à dissuader les vendeurs avec une hausse sensible sur les plus-values liées aux transactions, l'actuel fait encore plus fort. Les délais pour être exonéré de plus-value sur un bien ont été accrus et aujourd’hui il faut attendre 30 ans, alors qu’auparavant 15 ans suffisaient. Vient s’ajouter une surtaxe pour les plus values supérieures à 50 000 € comme ultime coup de bambou.

Seuls les gros propriétaires sont concernés par cette mesure ?

MJO : Ne le croyez pas. J'ai le cas d'une personne qui a souhaité vendre son appartement situé dans le quartier des Chartrons, un T2 de 40 m². Elle l'avait acheté 30 000 € il y a quinze ans alors que le marché était au plus bas, et le quartier autrement mois coté qu'il ne l'est désormais. Le juste prix pour ce bien est de 150 000 €. La propriétaire s’est renseignée auprès de son notaire lors de la mise en vente. Elle sait que le montant de son impôt exigé au titre de la plus-value s'élèvera à 39 000 €. Cette personne a renoncé à cette vente qui avait déjà trouvé preneur. Son appartement a été mis en location avec un loyer mensuel de 510 euros. C'est très frustrant et contraire au développement souhaitable du marché immobilier de notre ville.

VOYEZ

GRAND ! À PETIT PRIX !

AUTOCOLLANT VITRINE 129 €HT VINYLE MICRO-PERFORÉ - QUADRI RECTO - 1,25 X 2 MÈTRES

159 €HT

BÂCHE PVC

PVC M1 IGNIFUGÉ -QUADRI RECTO - 1,25 X 3 MÈTRES

PANNEAUX AKYLUX

®

À LOUER 05 56 52 94 99 À VENDR E

4 OEILLETS - QUADRI RECTO - 60 X 80 CM

139 €HT LES 10

05 56 52 94 99

05 56 52 94 99 PRIX D’UN APPEL LOCAL

S E H C I F F A & S R POSTE !

T I U T A R G S I V E D DRAPEAUX E T R E F F O N O S I A PLV LIVR

EN FRANCE

T 2013 - RCS BORDEAUX

AU 31 AOÛ TIONS VALABLES JUSQU’ PRIX HORS TAXE, PROMO

3 527 879 530 - © AVRIL 201 BORDEAUXQuartiers | 17

Entreprises

L' IMMOBILIER D'ENTREPRISE COMPTE SUR SES LOCOMOTIVES Le futur quartier Euratlantique va devenir le centre d'affaires de Bordeaux, mais ce n'est pas le seul pôle de développement pour l'immobilier d'entreprise...

8

5 000 m2 de bureaux, c'est en moyenne le volume de transactions (location, achat) qui s'effectue sur la CUB chaque année.

En 2012, ce chiffre a été un peu meilleur (88 000 m2) ce qui contribue à donner du baume au cœur aux professionnels de ce secteur. Sur Bordeaux intra-muros, le volume a été de 26 000 m2 ce qui est aussi un bon résultat.

Il est d'autant plus réconfortant qu'aucune opération de promotion d'envergure n'a été mise sur le marché au cours de l'année 2012. En 2013, tous les regards sont tournés vers ce qui doit devenir le quartier d'affaires de Bordeaux, Euratlantique.

Un premier immeuble, le Prélude, est présenté comme l'une de ses locomotives.

C'est tout à la fois le premier produit mis sur le marché et c'est aussi la première fois à Bordeaux que des bureaux neufs sont classés "prime" avec le loyer en conséquence. Pour occuper le Prélude, on attend des clients haut de gamme (sièges sociaux) capables de débourser les 180 € hors taxe le m2 par an.

Les premiers échos des négociateurs sont encourageants et le Prélude devrait se remplir à un bon rythme.

Si le marché de l'immobilier d'entreprise est essentiellement endogène, on espère avec ce type de produit inciter les entreprises non implantées en Aquitaine (et à fortiori hors de France) à rejoindre Bordeaux.

Car les opérations tiroirs ont leur limite. Le plus bel exemple, on le trouve avec la décision de la direction

BORDEAUXQuartiers | 18

L’immeuble Prélude, première tête de pont du futur quartier Euratlantique PHOTO : DR

Tous les regards sont tournés vers les bassins à flot

de la Caisse d'Epargne d'implanter son nouveau siège social à Euratlantique. Belle affaire, s'il en est, pour ce programme. Mais quid des locaux occupés aujourd'hui par l'Ecureuil.

La Caisse a la particularité d'être coupée en deux, une partie de ses services est à Mériadeck dans un bâtiment devenu très vintage et un autre à Bordeaux-Lac, sans grand cachet.

Que va-t-il advenir de ces deux sites, puisque la Caisse d'Epargne entend regrouper l'ensemble de ses personnels administratifs à Euratlantique ?

Tous les regards et notamment ceux de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise de Bordeaux-Métropole

(OIEB), que préside patrice Dupouy, sont tournés vers l'autre grand pôle de développement du tertiaire : Les Bassins à flot.

Si Euratlantique est destiné à accueillir les grands groupes (Nexity, Fayat, Caisse d'Epargne...) le secteur de Bacalan est dévolu aux organismes de formation (grandes écoles) et aux activités tournées vers le numérique. On attend une nouvelle pépinière pour les start-ups et Bouygues joue les précurseurs en lançant la construction d'un premier immeuble de bureau la Fabrique (3 700 m2). Comme pour le Prélude, les premiers retours sont très encourageants. À suivre...

Un Projet Immobilier ?

Vous souhaitez : - Devenir propriétaire d’un bien immobilier ?

- Bénéécier des nouvelles normes relatives à la performance énergétique ?

- Réaliser des travaux d’économie d’énergie ou bénéécier des énergies nouvelles ?

Solutions SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

BORDEAUXQuartiers | 19

Pratique

Les prix au mètre carré quartier par quartier Le site meilleursagents.com établit à partir d’un grand nombre de données une grille tarifaire des prix du marché immobilier à Bordeaux

Chartro Bacala

Lestonat/ Monséjour

Saint-Seurin Fondaudège

Caudéran Parc Bordelais

144 250

Cœur de ville

logements au total

90% résidences principales

Saint Bruno/ Saint Victor

Saint Augustin

2%

résidences secondaires

7% logements vacants

Capuc Victo

Nansouty

Répartition par nombre de pièces 26%

24.1% 16.8%

16.8%

1 pièce

2 pièces

3 pièces

16.2%

4 pièces 5 pièces et +

Source : INSEE - Recensement 2009.

< 2850 €

BORDEAUXQuartiers | 20

2850 €

3020 €

3100 €

QUARTIER

FOURCHETTE BASSE

FOURCHETTE haute

PRIX M2 MOYEN

Bacalan

2 554 € / m²

2 842 € / m²

3 274 € / m²

Capucins Victoire

2 981 € / m²

3 331 € / m²

3 851 € / m²

Chartrons Grand-Parc

2 660 € / m²

3 042 € / m²

3 574 € / m²

Gare Saint-Jean

2 484 € / m²

2 831 € / m²

3 288 € / m²

Hotel De Ville Quinconces

3 239 € / m²

3 692 € / m²

4 326 € / m²

La Bastide

2 518 € / m²

2 803 € / m²

3 231 € / m²

-

-

-

Lestonat Monsejour

2 850 € / m²

3 173 € / m²

3 656 € / m²

Nansouty

2 703 € / m²

3 036 € / m²

3 531 € / m²

Saint-Augustin

2 905 € / m²

3 246 € / m²

3 752 € / m²

Saint-Bruno Saint-Victor

2 832 € / m²

3 203 € / m²

3 742 € / m²

Saint-Seurin Fondaudege

3 097 € / m²

3 482 € / m²

4 026 € / m²

Villa Primerose Parc Bordelais-Cauderan

2 950 € / m²

3 286 € / m²

3 786 € / m²

Le Lac

ons/ an

Bastide

Estimations de prix MeilleursAgents.com au 1er juin 2013.

cins/ oire L’estimation du prix immobilier à Bordeaux au 1er juin 2013 est de 2 932 € / m² en moyenne, tous types de biens confondus.

Gare Saint-Jean

Prix m2 appartements S’il est estimé à 2 931 € en moyenne, le prix du m2 à Bordeaux peut valoir entre 1917 € et 4 475 € en fonction des immeubles.

Prix m2 maisons En ce qui concerne les maisons, le prix m² moyen est à peu près égal : à 2 933 € en moyenne (avec une fourchette variant entre 1 795 € et 4 127 €).

3270 €

3340 €

> 3580 €

BORDEAUXQuartiers | 21

Financement

Prêts bancaires : Mieux vaut être jeune, riche et en bonne santé que …

Sauf à gagner au Loto, l'acquisition d'un bien immobilier s'obtient grâce à des prêts bancaires. C'est là que les difficultés commencent.

Âge moyen

36 ans

Revenus nets moyens par foyer 4 430 € par mois Montant moyen emprunté

L

Les taux se resserrent Aujourd’hui, sur le marché, les taux fixes se situent à ces niveaux : 2,55 % sur dix ans, 2,75 % sur quinze ans, 3 % sur vingt ans et 3 % sur vingt-cinq ans pour les primo-accédants. Compte tenu du niveau des taux fixes, opter pour un taux variable ne constitue pas une opération intéressante.

Le Président de la République, qui avait promis de s’attaquer au monde de la finance, est passé à l’action avec une épée en bois.

Personne ne le croit capable de rogner sur les privilèges des banques, ni de séparer comme annoncé les activités relevant des banques d’affaire et celles de dépôts au sein d’un même établissement.

BORDEAUXQuartiers | 22

159 768 €

Apport moyen Le profil type de l’acheteur

Même le montant des commissions d’intervention, l’une des taxations les plus injustes qui soient, n’a pas été attaquée.

On attendait beaucoup du système bancaire et d’une conciliante politique d’attributions de prêts immobiliers, notamment aux primo-accédants. C’est un indispensable levier pour soutenir le secteur du bâtiment et donc booster toute l’économie.

Et là aussi, rien de nouveau sous le soleil.

Mieux vaut être riche et en bonne santé, si l’on veut obtenir un prêt bancaire. Les taux fixes ont beau être historiquement bas, les critères d’attributions pour s’endetter, même sur une longue période, sont toujours aussi draconiens. L’étude des dossiers consiste en une recherche maximale de garanties. Tout est passé au crible et le doute ne profite jamais aux candidats aux crédits.

TOUT PEUT SE NÉGOCIER

Le montant des apports, le niveau de revenus, le type de contrat passé avec son employeur, l’âge de l’emprunteur... autant d’obstacles à franchir. Pour le rachat d’un crédit, mieux vaut s’adresser à un

tis

50 465 €

ru n

a crise financière a mise à mal l’image des établissements bancaires auprès de l’opinion publique, en France comme partout dans le monde.

La période de récession et de tension économique que nous vivons aurait pu leur donner l’occasion de regagner une partie du «crédit» perdu.

Il aurait fallu pour cela que le système bancaire prenne la mesure de la conjoncture et soit conscient de ses responsabilités.

Les faits comme les enquêtes d’opinion le montrent, ce rendez-vous avec l’histoire est pour l’heure, raté. La plupart des banques affichent d’insolents résultats au moment où les PME comme les grandes entreprises voient fondre leurs carnets de commandes.

Ces patrons en difficultés sont contraints de mendier des facilités de paiements pour éviter de licencier tout ou partie de leur personnel.

rce So u

:E

p m

courtier que de négocier soi-même son juste dû. Il saura mettre en concurrence différents établissements et ainsi obtenir des concessions.

En fait, tout peut se négocier auprès de sa banque, à condition d’être en situation de force. Ainsi les assurances liées à un crédit peuvent varier en fonction des remboursements, les banques préfèrent bien sûr assurer et ne rien modifier en cours de route. Idem pour les pénalités en cas de remboursement anticipé.

Les banquiers les appliquent systématiquement aux clients lambda alors qu’un courtier pourra engager une négociation.

Les banques se défendent de faire preuve de frilosité. Elles rappellent, chiffres à l’appui, que les prêts immobiliers à taux fixe constituent pour elles des opérations blanches. Seule la domiciliation des emprunteurs et la captation de leur épargne les intéressent. Quant à la renégociation de crédits, elles parlent d’un effet de mode qui laisse croire à trop d’emprunteurs que l’on gagne à tous les coups, à la fois sur la durée de son crédit et sur le montant à rembourser. Paroles de banquiers...

Depuis 10 ans, ASHLER & MANSON, courtier en prêt immobilier, recherche les meilleures conditions de crédit auprès de ses nombreux partenaires banquiers.

Notre engagement : des taux de prêts préférentiels négociés parmi nos 30 partenaires l’assurance emprunteur la moins chère la négociation sur les pénalités de remboursement anticipé de prêt des honoraires de courtage réduits

• • • •

PROFITEZ DE CONDITIONS DE FINANCEMENT ACTUELLEMENT EXCEPTIONNELLES !

RENÉGOCIEZ VOTRE PRÊT ET CONSULTEZ NOUS POUR UNE ÉTUDE GRATUITE.

Ashler & Manson, 1 cours du Chapeau Rouge 33000 Bdx / 05.56.81.64.33 «Aucune somme d’argent de quelque nature que ce soit ne peut etre exigée d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prets d’argent». ORIAS n° 08041452 - ACP n° ACPOU08041452

3, rue Lafaurie de Monbadon 33000 Bordeaux - 05 56 38 03 03 www.bordelaisedelimmobilier.fr - contact@bordelaisedelimmobilier.fr

BORDEAUX CAUDÉRAN

BORDEAUX CENTRE

BEAUCOUP DE CHARME

FAIRE VITE !

691 000€ FAI Belle maison familiale entourée d’un beau jardin arboré et fleuri. Grand séjour sur baies vitrées, une grande cuisine avec coin salle à manger, 3 chambres, 1 bureau, salle de jeux, studio indépendant, terrasse sur jardin, garage sécurisé.

Proche Caudéran centre et transports en commun.

BORDEAUX HYPERCENTRE

Dans un immeuble pierre situé en plein centre de Bordeaux, retrouvez ce petit appartement de type T1bis avec grand couloir d’accès, grande pièce avec coin kitchenette donnant sur petite terrasse. Vendu loué.

580 000€ FAI

777 000€ FAI Bel immeuble de rapport de 240m2 environ comprenant 6 appartements en bon état général, belles parties communes, jardin avec construction possible de 50m2 habitables supplémentaires.

Nous contacter vite !

BORDEAUX CENTRE

131 000€ FAI

PROCHE TALENCE CENTRE

Belle maison pierre ayant gardé ses prestations d’origine intactes (cheminées, moulures, vitraux...), séjour, salle à manger, cuisine, 3 chambres, 2 bureaux, greniers, petite véranda, grande cave, grand garage, jardin arboré d’environ 680m2.

Prévoir travaux.. devis en attente.. Contactez-nous!

FONDAUDÈGE

365 000€ FAI Charmant appartement dans un très bel hôtel particulier.

Séjour, cuisine indépendante aménagée, une chambre, un bureau en mezzanine, une salle de bains, une cave. Belles prestations anciennes dans l’appartement ainsi que dans les parties communes. Place de parking extérieur. A voir rapidement !

577 000€ FAI Dans un joli quartier, appartement de type loft en duplex comprenant un vaste séjour avec grande cheminée, une cuisine ouverte sur la salle à manger, cinq chambres, une salle de bains, une salle d’eau. Travaux de rafraîchissement à prévoir. A visiter très rapidement!

Nathalie Baugé, Pascal Boulonne & Maxime Gallice Associés BORDEAUXQuartiers | 23

Pour investir et habiter 3

1 ES 20 N O S I A R IB LIV LOTS DISPON L DERNIERS

3 Cours du Chapeau Rouge