ВЖП № 1-2-2009 by Игорь Чуриков

№ 1-2 январь–февраль 2009 Ежемесячный информационно аналитический журнал

Основная тема номера:

КРИЗИС ДОБАВИЛ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ КАК ТЕКУЩЕМУ СОСТОЯНИЮ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ, ТАК И ПЕРСПЕКТИВАМ ЕЕ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ Государство, наконец, должно создать жилищный фонд коммерческого использования из квартир, покупаемых с дисконтом Пагубность реализации инвестиционно-строительных проектов только за счет кредитного (долгового) финансирования Банкам свойственно с опозданием задумываться о возможном снижении стоимости предмета ипотеки Лишение банка лицензии не освобождает заемщика от безусловного исполнения обязательств по кредитному договору Тарифы на тепло и горячее водоснабжение станут 2-ставочными

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА: КРИЗИС ДОБАВИЛ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ КАК ТЕКУЩЕМУ СОСТОЯНИЮ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ, ТАК И ПЕРСПЕКТИВАМ ЕЕ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ В. Смирнов Рынок жилой недвижимости России развивается по особенным законам как в обычных условиях, так и в кризисной обстановке .......................... 6 Дефицит был, есть и еще долго останется материальной основой отечественного рынка жилья ...................................................................... 20 Строительство жилья было и останется, несмотря на кризис, выгодным бизнесом ..................... 27 Власти намерены сделать систему теплоснабжения эффективной, самоокупаемой и, конечно же, доступной и комфортной для потребителя ............................................................... 31 Финансовый кризис заставил поручителей заметно больше беспокоиться о «подопечных», за которых они поручились по ипотечным кредитам................................................... 37 Поведение заемщика в случае требования банка о досрочном погашении задолженности по кредиту ......................................................................... 40 Правомерно ли банки повышают процентные ставки по выданным ипотечным жилищным кредитам? ..................................................... 45 2

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

Заемщику ни в коем случае не следует нарушать платежи по кредиту, несмотря на смену владельцев или банкротство банка ................................ 48 Финансовый кризис сделает услуги коллекторов чрезвычайно востребованными ...................................... 51 Пока не создан механизм контроля за строительной деятельностью, отказываться от ее лицензирования не только неразумно, но и опасно ........................................................................ 56

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ Процессы в жилищной сфере нуждаются в более активном государственном регулировании.................................................. 62

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО Нацпроект, заявленный только на 2-летний период специальной конструкцией без ее юридического закрепления, стал историей ......................................................... 67

ГОСПОДДЕРЖКА Дифференцированный подход при предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг..................... 73

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ Возможное снижение цен вследствие кризиса создаст только иллюзию оздоровления рынка жилья, а его рудименты так и останутся ................................................... 77

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ За несовершеннолетних собственников налог на имущество физических лиц уплачивают родители (усыновители, опекуны, попечители) ................................................................... 83

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Мониторинг изменений в жилищном законодательстве ..................................................... 85 Изменения в техническом регулировании .................................... 89 Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

ОПЫТ РЕГИОНОВ Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне .................. 97 Региональное многообразие подходов в развитии жилищной сферы ...................................................... 101

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ Зарубежная мозаика в подходах по развитию жилищной сферы ................................................... 106

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Арбитражные суды при рассмотрении споров, возникающих в сфере налогов и сборов, не связаны разъяснениями, содержащимися в письмах Минфина России ........................................................ 112

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ Эксперты считают, что страховать сделку при покупке недвижимости бессмысленно ................................... 26 «Дровяная проблема» решаема, только надо от слов перейти к конкретным делам ........................................................ 30 Принят в первом чтении проект Федерального закона № 434794-4 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» ............... 36 Одобрена Концепция создания системы обеспечения вызова экстренных оперативных служб через единый номер «112» ................................................. 50 В Томске планируют создать предприятие по получению теплоэнергии из мусора ......................................... 61 Более 1 миллиона рублей стоит замена одного лифта в Вологде ................................................................ 72 Технология сжигания мусора может и должна быть безопасной ........................................................... 82 Многоквартирные дома: инструкция по управлению ........................................................... 88

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ ЖУРНАЛА! Примите самые добрые и теплые поздравления с Новым годом! Эстафету от ушедшего 2008 года принял Новый, 2009-й, год, в котором, как и прежде, будет продолжаться дальнейшее развитие журнала. Год предстоит очень непростой, но россиянам по силам преодолеть любые очередные трудности. Мы привыкли жить в ожидании перемен к лучшему, а потому будем надеяться, что наступивший год оправдает наши чаяния. Мы желаем Вам, чтобы эти перемены были только положительными. А коллектив редакции журнала, в свою очередь, позаботится о том, чтобы обо всех изменениях в жилищной сфере Вы получили полную и достоверную информацию с подкреплением ссылками на соответствующие законодательные и иные нормативные правовые акты. Желаем Вам никогда не останавливаться на достигнутом, всегда работать плодотворно, творчески и настойчиво, получая от работы и жизни моральное и материальное удовлетворение. Желаем Вам и Вашим близким, дорогие наши читатели, самого ценного в жизни: здоровья, доброты, любви, взаимопонимания и благополучия. Пусть в Ваших домах царят мир и согласие, а 2009 год принесет Вам и всем, кто Вас окружает, достаток, радость и успех. С Новым годом! С уважением, коллектив редакции журнала

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Рынок жилой недвижимости России развивается по особенным законам как в обычных условиях, так и в кризисной обстановке СМИРНОВ Владимир Васильевич Главный редактор, кандидат технических наук

В период финансового кризиса банки стараются меньше кредитовать клиентов и меньше доверяют партнерам. Даже предпринимая меры, банкам все равно не удастся сохранить прежние позиции на рынке, они обязательно будут другими. А потому пересмотр кредитной политики, объясняемый неблагоприятной рыночной ситуацией, банками неизбежен. Вплоть до того, что предоставление, например, ипотечных кредитов может быть приостановлено на неопределенное время. Главной задачей банки считают минимизацию рисков и поддержание качества кредитного портфеля.

Банк России в очередной раз повысил ставку рефинансирования Продолжается время все более дорожающих денег, очередное их подорожание произошло с 12 ноября 2008 г. Ставка рефинансирования повышена Банком

России до 12% годовых. И это уже пятое из повышений, которыми так знаменателен прошедший год. Одновременно повышены ставки по операциям Банка России с кредитными организациями. Величина ставки рефинансирования, откатившаяся в этот раз на три года назад (см. табли-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА Динамика изменения ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России Дата начала действия ставки

Размер ставки, в % годовых

Дата начала действия ставки

Размер ставки, в % годовых

27 мая 1998 г.

150

21 июня 2003 г.

5 июня 1998 г.

15 января 2004 г.

29 июня 1998 г.

15 июня 2004 г.

24 июля 1998 г.

26 декабря 2005 г.

10 июня 1999 г.

26 июня 2006 г.

24 января 2000 г.

23 октября 2006 г.

7 марта 2000 г.

29 января 2007 г.

10,5

21 марта 2000 г.

19 июня 2007 г.

7 июля 2000 г.

4 февраля 2008 г.

10,25

4 ноября 2000 г.

29 апреля 2008 г.

10,5

9 апреля 2002 г.

10 июня 2008 г.

10,75

7 августа 2002 г.

14 июля 2008 г.

17 февраля 2003 г.

12 ноября 2008 г.

11,5

Источник: данные Банка России

цу), является ориентиром для банков при установлении ставок по кредитам и депозитам. По мнению аналитиков, политика Банка России (по одновременному повышению ставки рефинансирования и ослаблению рубля) рискованна, так как формирует устойчивые ожидания ослабления национальной валюты. Основные негативные последствия возникновения таких ожиданий связаны с: усилением спекулятивного оттока капитала;

повышением процентных ставок по рублевым кредитам (кредиторы, давая в долг рубли, будут закладывать ожидания его ослабления в процентную ставку); провоцированием еще большего снятия денег с депозитов населением (становится выгоднее тратить деньги, чем их сберегать, поскольку по прошествии времени покупательная способность рубля, вследствие его девальвации, будет иная). По мнению участников рынка, плавное ослабление российской

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

валюты дает возможность спекулянтам заработать на игре против рубля. В октябре 2008 г. отток вкладов населения из Сбербанка России составил около 80 млрд. руб. (2,5% всех вкладов). Октябрьский отток средств беспрецедентен. С 1999 г., по данным Росстата, отток из Сбербанка России был дважды: в январе 2006 г. (4,8 млрд. руб.) и январе 2008 г. (17,2 млрд. руб.). В целом по банковской системе в сентябре (по данным Банка России на 1 октября 2008 г.) объем рублевых вкладов снизился на 2,1%, валютных, наоборот, увеличился на 2,7%. Сильнее всего «похудели» счета до востребования – на 84,6 млрд. руб. до 904,3 млрд. руб. Росстат оценивает общее количество денег на руках населения в 3 трлн. руб. Отечественные производители потребительского сектора от девальвации рубля явно выиграют, как это уже и было в 1998 г. Плавная прогнозируемая девальвация рубля для отечественной промышленности — благо. За последнее время реальное удорожание рубля приводило к падению конкурентоспособности производства. Девальвация окажет положительное воздействие также на экспортеров: нефтегазовые компании, сталелитейные компании и другие. Однако часть российских

Мировые центробанки, в отличие от Банка России, ставки понижают. В начале октября 2008 г. Федеральная резервная система (ФРС), Европейский центробанк, Банк Англии, центральные банки Швеции, Швейцарии и Канады одновременно снизили их на 0,5 п.п., за ними ставки снижали центробанки Японии, Южной Кореи, Гонконга, КНР и еще раз Швейцарии. Затем ФРС опустила ставку еще на 0,5 п.п. до 1%, ЕЦБ – на 0,5 п.п. до 3,25%, Банк Англии – на 1,5 п.п. до 3%. Только ЦБ Исландии 28 октября 2008 г. повысил ставку с 12 до 18% – после банкротства крупнейших банков и обвала курса кроны.

компаний, прежде всего из сектора услуг (операторы связи, сети розничных магазинов и другие), получают выручку в рублях, и при новом валютном курсе их прибыль и оценка стоимости могут понизиться, в особенности это касается компаний с долларовым долгом. Кроме того, в случае резкого падения курса рубля можно ожидать существенного ухудшения качества активов банков. Однако в случае обвала курса рубля стоимость некоторых видов обеспечения кредитов (например,

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Эксперты предупреждают, что в отличие от 1998 г. Россия от девальвации рубля не получит (очень высокая вероятность) положительного отклика с точки зрения быстрого ускорения темпов роста промышленного производства. Поскольку в отличие от 1998–1999 годов, когда буквально сразу же начался промышленный рост, у нас в стране нет свободных производственных мощностей. И даже если импорт, так сказать, станет дороже, то наладить выпуск новой продукции для замещения импорта можно будет только, если будут параллельно идти сильные инвестиции, усилится инвестиционная динамика. Однако у нас у предприятий огромные внешние долги, в том числе и на 2009 г. Поэтому значительную часть прибыли 2008 г. они потратят на то, чтобы выплачивать эту задолженность, так как на кредитном рынке существует ступор и перекредитоваться им нельзя.

недвижимости) может понизиться, что спровоцирует требования margin calls (требование внести деньги или дополнительное обеспечение по кредитам, выданным под залог ценных бумаг или дру-

гих активов, когда стоимость этих активов снижается, — В.С.), и компаниям с долгом в иностранных валютах и доходами в рублях, возможно, будет сложно выполнять обязательства по обслуживанию долга, что приведет к повышению риска дефолта. Решаясь на девальвацию рубля, российским властям необходимо учитывать, что появился евро, в отличие от 1998 г., и его динамика по отношению к доллару прямо противоположна. Поэтому если мы девальвируем рубль к доллару, то евро может продолжать слабеть по отношению к рублю. Россия импортирует из Европы и из Юго-Восточной Азии, чьи валюты привязаны к доллару. Поэтому положительный эффект от девальвации как бы уменьшается примерно в два раза.

Столичные зарплаты по сравнению со стоимостью жилья в мегаполисе несопоставимы Цены на московскую недвижимость уже давно стали притчей во языцех из-за своего неуклонного роста и непомерной (по некоторым данным, 5-кратной) завышенности. Исследования Росстата окончательно доказали, что столичные зарплаты, при всем их увеличении, по сравнению со стоимостью жилья ничтожны.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Оказывается, потратив весь свой месячный заработок, среднестатистический москвич сможет приобрести себе лишь «кусочек» квартиры площадью 0,225 кв. м — чуть больше стандартной газетной страницы. Получается, что для покупки вожделенного 1 кв. м жителю столицы придется трудиться полгода и жить на 6 тыс. руб., откладывая остальные деньги на дорогостоящее приобретение. Это притом, что в большинстве стран Европы 1 кв. м недвижимости можно купить на месячную зарплату. По данным Федеральной службы государственной статистики, сопоставившей зарплаты и цены на жилье в разных регионах России, среднестатистический москвич в месяц получает 30,8 тыс. руб., то есть пять прожиточных минимумов (6,1 тыс. руб.). Это весьма приличный доход по сравнению с другими российскими городами и даже с Подмосковьем, где средняя зарплата составляет 19,6 тыс. руб. при прожиточном минимуме около 5 тыс. руб. Но докризисное благополучие столичных жителей относительно, поскольку их зарплаты все равно росли намного медленнее, чем цены на жилье. Если средняя стоимость 1 кв. м с начала 2008 г. к августу выросла на 27%, то зарплаты повысились не более чем на 10%.

Государство, наконец, должно создать жилищный фонд коммерческого использования из квартир, покупаемых с дисконтом Федеральные власти продекларировали, что могут выкупить жилищные объекты у застройщиков, которые будут испытывать финансовые трудности. Эксперты считают, что государство в первую очередь обязано подумать, как за счет нового жилищного фонда решить социальные задачи. Акцент на программы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) при реализации приоритетного нацпроекта «Доступное комфортное жилье — гражданам России» себя не оправдал. Приобретение жилья в собственность, даже с использованием заемных средств, предоставляемых в виде ипотечных кредитов, не может быть всеобъемлющим, а тем более доступным механизмом решения острейшего жилищного вопроса в нашей стране. Ипотечные кредиты по определению не могут быть дешевым продуктом, тем более в России, а потому были, есть и останутся недоступными для широких слоев населения. Кроме того, как показал непригодный для заимствования опыт СШП, непродуманная политика предоставления кредитов категории sub-prime (высокорисковых

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Статья 19. Жилищный фонд <Извлечение> 4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»

кредитов, выдаваемых заемщикам с самым низким уровнем доходов) не оправдала себя, мало того, приведя к финансовому кризису, переросшему в глобальный. Предоставление жилья за доступную плату (п. 3 ст. 40 Конституции РФ) может и должно быть не только через институт приобретения жилья в собственность, но и через его предоставление на условиях коммерческого найма. Это должен быть не хаотичный «черный» рынок с неконтролируемыми правилами и ценами, каковой существует сегодня в России, а системно организованный и управляемый государством с помощью аккредитованных организаций. Именно жилищный фонд коммерческого использования, доступный по цене значительному числу россиян, может решить проблему комфортного (благоустроенного) проживания большого количества горожан. Ошибочное мнение о том, что жилье обязательно должно быть у

россиян в собственности, навязано лоббистами заокеанской модели ИЖК. Кроме того, в случае коммерческого найма жилья человек не является должником по ипотечному кредиту на многие годы, а то и десятилетия, то есть на протяжении всей своей активной жизни. Поэтому он, в отличие от заемщика по ипотечному кредиту, не испытывает ограничений в реализации материальных желаний (в том числе, в получении потребительских, авто- и образовательных кредитов).

Российские банки так и не научились работать с проблемными кредитами, а потому лоббируют экзотические законопроекты Наши олигархи, пользуясь поблажками от власти и отсутствием контроля за производимыми ими заимствования, задолжали зарубежным кредитным учреждения десятки миллиардов долларов. Власть обещает им помочь рас-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

платиться по этим громадным долгам. О наказании олигархов, конечно же, не может быть и речи. А простой россиянин за просрочку по кредиту 10 000 руб. может сесть в тюрьму – такое законодательное предложение подготовила группа парламентариев. Они предлагают поправить статьи 176 и 177 Уголовного кодекса РФ, предусмотрев уголовную ответственность для физических лиц за предоставление заведомо ложных сведений о себе при получении кредита, а также снизить с 250 000 до 10 000 руб. уровень задолженности, при которой против заемщика может быть возбуждено уголовное дело. По Конституции РФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. То есть эти новации должны быть применимы только к тем заемщикам, кто возьмет кредит после принятия поправок (если они будут приняты). Другое дело, что эффект может наступить уже сейчас (тех, кто был еще недостаточно напуган, закон окончательно отпугнет от банковской системы). Всего на начало сентября 2008 г. просроченных долгов банкам было 123,3 млрд. руб., или 3,2% от выданных физическим лицам кредитов (по данным Банка России). Конечно, банки в условиях кризиса опасаются роста невозвратов кредитов. Но до кризиса

они шли на всякие ухищрения (глумясь над здравым смыслом и игнорируя все каноны ипотечного кредитования), чтобы привлечь больше заемщиков и под большую процентную ставку: закрывали глаза на реальную платежеспособность заемщика, не раскрывали эффективную ставку по кредиту, снижали размер первоначального взноса, увеличивали долю дохода, которую семья должна тратить на погашение долга. «Проблемный кредит» – понятие рыночное, а не уголовное. Это исключительно проблема банка, которую он, кстати, закладывает в цену кредита. Государство, безусловно, должно стоять на страже справедливости, например наказывать за мошенничество (в частности, за предоставление заведомо ложных сведений). Но государство не должно сажать в тюрьму (долговую яму) человека, потерявшего в кризис работу и не способного выплачивать кредит, а потому в нашем законодательстве должен появиться работающий федеральный закон о банкротстве физических лиц.

Первичный и вторичный рынки недвижимости на «качелях» кризиса Рынок жилой недвижимости России развивается по особенным законам, падения цен на недвижи-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

мость аналитики не предрекают. Непрекращающиеся «черные» дни фондового рынка с падением и взлетом котировок и ситуация с недвижимостью обсуждаются всеми экспертами. Количество предоставляемых ипотечных кредитов существенно сократилось. В ситуации неопределенности, вызванной кризисом, ряд экспертов не сомневается, что недвижимость может остаться «сферой приложения» средств. Другие, в противовес им, утверждают, что рынок недвижимости может резко просесть. Рынок недвижимости медленно реагирует на события на фондовом рынке, так как, в отличие от акций и облигаций, невозможно в секунды продать недвижимые активы. Компании-застройщики, за исключением отдельных, откровенных заявлений о своих финансовых трудностях не делают. Главная проблема застройщиков — это соотношение долга со средним уровнем денежного потока и стоимостью проектов. На мировых рынках финансов и недвижимости негативные явления сохранятся как минимум весь 2009 г., что означает невозможность доступа к западным деньгам для российских компаний (перекредитование уже имеющихся задолженностей стало почти невозможным). Российские девелоперы имеют значительную долговую нагрузку, а потому вполне может сложиться

Последние события на российском финансовом пространстве доказали еще раз виртуальность акций и туманность перспектив «народного IPO» в крупнейшие энергетические и банковские структуры. Другое дело — недвижимость, на которую можно не только посмотреть, но и даже потрогать руками. В силу своей инертности рынок недвижимости не сразу воспримет все посткризисные явления и эффект «качелей», они будут «отложены», как минимум, на несколько месяцев.

ситуация, когда даже имеющихся активов многим компаниям не хватит для расплаты по долгам. В отличие от банков, застройщики и не являются первоочередниками на помощь от государства. В пользу же оптимистичного прогноза на рынке жилой недвижимости говорит тот факт, что более 60% сделок фиксируются на вторичном рынке городской недвижимости и на него, как показывает практика, никакие кризисы финансовых рынков существенного влияния не оказывают. Более того, продажи могут даже расти, так как многие покупатели под психологическим давлением сообщений о якобы имеющем место «крахе» и «дефолте» будут более

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

активны в надежде на панику продавцов и снижение цен, а также ради спасения своих сбережений. Не нужно быть прорицательным, чтобы спрогнозировать существенное уменьшение числа сделок, связанных с использованием ипотечных кредитов, как и уменьшение объемов ИЖК в целом. Однако в этом есть и позитивный аспект, так как снижение числа ипотечных кредитов будет способствовать сохранению цен на жилье.

Для существенного снижения цен на жилье необходимо хотя бы одно из трех существенных условий По мнению экспертов, снижение цен на жилье в конкретном крупном городе возможно в трех случаях: 1) если резко вырастет объем предложения; 2) если резко сократится платежеспособный спрос; 3) если горожане станут массово покидать свой город. Для снижения цен на 25% необходим резкий рост предложения на 40%. Вероятность такого развития эксперты оценивают в десятые доли процента. Для снижения цен на 25% спрос должен упасть тоже на 40%, для уменьшения цен вдвое — на 63%. Нужно что-то вроде масштабного финансового кризиса, пере-

росшего в экономико-социальный кризис, превосходящий события 1998 г. Вероятность — менее 1%. Отрицательная миграция может быть вызвана форс-мажорными обстоятельствами вроде стихийных бедствий или глобальных техногенных катастроф, вероятность наступления которых экспертами не оценивалась. В связи со снижением банковской ликвидности банки стали менее охотно кредитовать строительство. Ими задерживаются транши по открытым кредитным линиям, а новые кредитные линии стараются не открывать. Это связано с общей ситуацией на финансовых рынках. Идет повышение процентных ставок. Не все девелоперы по бизнеспланам укладываются в новые проценты по своей марже. То есть, идет общее снижение маржи у профессиональных участников строительного рынка, в первую очередь у девелоперов и инвесторов.

Разница в расходах девелоперов на реализацию инвестиционно-строительных проектов Девелоперы не очень-то любят распространяться о себестоимости строительства. Ничего удивитель-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ного — во многом она определяется не ценой цемента и металла, а связями. Иной же раз и просто везением: кому-то земельный участок достается за бесценок, а кто-то вынужден бороться за землю на аукционе; одному город помогает с инфраструктурой, а другой перекладывает километры гнилых труб за свой счет. SM попытался усреднить влияние внерыночных факторов и рассчитать среднюю себестоимость жилья в городах, где строители проявляют наибольшую активность. Три кита любого инвестиционно-строительного проекта: 1) земля; 2) коммуникации; 3) непосредственно строительство объекта. Оказывается в монолитных домах продаваемые квартиры стоят существенно дороже, чем в стандартном панельном доме, хотя по себестоимости, признаются девелоперы, «монолит» дороже самое большее на 10%. Оттого неудивительно, что застройщики всегда стремятся построить на участке монолитный дом. Еще лучше не просто монолитный, а бизнес-класса. Тут похожая арифметика: увеличение затрат на 10% при 20–40-процентном росте цены продажи квартир.

Расходы на «коробку» — единственная, почти постоянная для всех регионов величина (22 000– 25 000 руб./кв. м). Лишь в Москве себестоимость метра доходит до 35 000 руб. (дороговизна рабочей силы и материалов: щебень, бетон, арматуру приходится везти издалека). А вот Санкт-Петербург, даром что вторая столица, укладывается в общероссийские нормы. Хотя в городе на Неве болотистые почвы, а это лишние затраты на фундамент. Зато в окрестностях Санкт-Петербурга много песчаных карьеров. Еще лучше обстоят дела в Калининграде (цена «коробки» такая же, как в Санкт-Петербурге, но инвестиционная себестоимость метра ниже). В чем причина? Специалисты объясняют, что в Калининграде чрезвычайно дешевы аренда и подключение коммуникаций. В свою очередь, в Санкт-Петербурге на коммуникации приходится до четверти себестоимости 1 кв. м (в городе дефицит энергомощностей). Зато в северной столице нет понятия «доля города», в то время как в Москве за право строить девелопер отдает властям до 40% объекта (от общего числа квартир и нежилых помещений). В большинстве других регионов «доля города» существует, но не поддается расчету (как договоришься, признаются застройщики).

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Исследователи приводят в пример Челябинск, в нем строить можно так дешево, что в 25 000 руб. за 1 кв. м входят и «коробка», и аренда земли, и коммуникации, и все согласования. Чем не передовая практика, которую следовало бы положить в основу реализации ФЦП «Жилище». Но что-то мешает госчиновникам, которые разрабатывали и реализуют ФЦП «Жилище», взять все хорошее из названных и других регионов. Стоимость аренды земли — как в Калининграде, цены строительства — как в Челябинске, нулевая «доля города» — как в СанктПетербурге. В таком городе, где нашла бы воплощение передовая практика регионов, себестоимость строительства жилья была бы вдвое ниже среднероссийской. Однако нынешние рыночные цены формируют не только и не сколько строительные затраты, а ограниченное предложение и большой спрос на квартиры в новостройках.

Падение платежеспособного спроса на жилье затормозило объемы строительства Уменьшение спроса на недвижимость привело не к уменьшению цен на 1 кв. м, а к сокращению объемов строительства. В строительной отрасли проис-

ходят процессы, которые можно охарактеризовать как кризисные явления: снижаются объемы строительства; прекращается разработка новых проектов; останавливаются даже те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства; сокращается штат компаний; уменьшается объем заказов в смежных отраслях: металлургической, производстве строительных материалов, машиностроительной и других. Эксперты называют несколько причин кризисных явлений: 1) повышение процентных ставок по кредитам и сокращение ипотечного кредитования банками, как непосредственно инвесторов, так и сокращение кредитования самих застройщиков; 2) повышение курса доллара, остановивших инвесторов, долгое время накапливавших сбережения в валюте по более низкому курсу; 3) подорожание жилья, подорожание всех составляющих, влияющих на стоимость жилья, в том числе и носящих коррупционный характер. По мнению специалистов, в сумме эти три фактора привели к тому, что резко уменьшился платежеспособный спрос на жилье. Безусловно, людям все так

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

же необходимо жилье, как и 5 и 10 лет назад, но платежеспособный спрос, в котором значительное место занимали граждане, взявшие ипотечные кредиты в банках, резко сузился. Однако уменьшение спроса привело не к уменьшению цен, запрашиваемых за 1 кв. м, а к сокращению объемов строительства.

Пессимистические ожидания на рынке ИЖК Уже нет ни малейших сомнений в том, кризис замедлит темпы роста рынка ИЖК. До кризиса объемы ипотечного кредитования России росли, в основном, за счет регионов и из-за увеличения сумм кредитов, как следствия роста стоимости 1 кв. м. Сейчас заемщиков больше не становится и сама статистика по ИЖК, видимо, нуждается в серьезной коррекции, так как «по головам» заемщиков никто не считал, считали только по объемам выданных банками средств. Российской банкиры уповают на падения цен на жилье, считая, что таким образом они смогут рассчитывать на рост числа потенциальных заемщиков. По мнению аналитиков рынка, такой подход говорит либо о плохом знании инвестиционно-строительного бизнеса, либо отражает полную растерянность отечественных банкиров перед лицом новых явлений.

Цены на жилье если и подвергнутся незначительно коррекции, то ненадолго (на 2–4 месяца), а затем неизбежно «отыграют» свое. Факт, который также никто не оспаривает, заключается в том, что большинство банков, которые не имеют доступа к государственным деньгам, просто уйдут с «поля ИЖК», а их доли будут заняты крупными игроками, которых поддержали бюджетными деньгами. Гражданам, еще намеревающимся взять ипотечные кредиты, надо готовиться к дальнейшему росту процентных ставок по кредитам. Неизбежный и значительный рост ставок приведет к уменьшению сумм кредитов (могут сократиться на 20–25% и более). Также последует ужесточение требований банков к заемщикам. Им стоит запасаться справками 2-НДФЛ и другими документами, подтверждающими платежеспособность кредитора. А, как известно, большая «белая» зарплата — это все еще большущая редкость для россиян. Еще гражданам не стоит рассчитывать на ранее существовавшие программы кредитования новостроек, так как банки отказываются от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними программ ИЖК. Окончательно свернуты программы ИЖК

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

без первоначального взноса, а его «порог» будет устанавливаться на уровне 30–40% и выше от стоимости жилья. Поэтому не стоит удивляться тому, что объем выданных ипотечных кредитов (несмотря на значительный прирост за последние 1–2 года) не превышает у нас в стране 1% ВВП. В докризисный период только 14% сделок осуществлялось с помощью ИЖК. Очевидно и то, что в ближайшие годы вклад этого инструмента в решение «квартирного вопроса» будет таким же незначительным. Даже в Москве с ее высоким (по российским меркам) уровнем жизни купить квартиру предполагают не более 47% жителей. Другие, может, и хотят, но отлично понимают, что это просто несбыточные мечты. Текущие цены на жилье недоступны 95% жителям российской столицы. ИЖК, как показали предшествующие годы реализации нацпроекта, спасти данное удручающее положение не в состоянии. Но даже если бы процентные ставки по ипотечным кредитам составляли бы 11% или даже 10%, а не 16–18% и больше как сейчас, то все равно о широкой доступности ИЖК говорить, в принципе, не приходится. Оно было, есть и впредь будет слишком дорогим «удовольствием» для россиян. Тревоги и страхи потенциальных заемщиков понятны — никто

из них не хочет покупать жилье, не будучи уверенным в своем завтрашнем дне. Эти страхи объяснимы и понятны. Однако им не суждено скоро развеяться.

Собственники квартир ориентированы только на управление собственным жильем, но только не многоквартирным домом Три проблемы, препятствующие проведению реформы управления коммунальным хозяйством: кадры, финансирование и законодательная база, за длительное время реформы жилищно-коммунального хозяйства в основном остались нерешенными. Информационное обеспечение и агитация населения в части управления жилищным фондом в России отсутствует, а Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) и иное законодательство по-прежнему несовершенны и не способствуют, например, созданию товариществ собственников жилья (ТСЖ). Таков итог заседания «круглого стола» на тему «Вопросы реформирования жилищно-коммунальной сферы. Состояние, проблемы, перспективы», прошедшего в Совете федерации ФС РФ. «95% населения не интересуется и не будет интересоваться своими обязанностями по всему

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

дому, поскольку психология собственника квартиры в основном ориентирована только на управление своим жильем, а добиться явки граждан на собрание жильцов так же трудно, как и 3,5 года назад, когда вступил в силу ЖК РФ», — сказал председатель инициативной группы по созданию ТСЖ Северо-Восточного административного округа Москвы Дмитрий Бородин. По его словам, жители уверены, что все вопросы без их участия решат ДЕЗ, ГУ «Инженерная служба», управы, и отказываются от самоуправления. Одновременно с этим у населения растет паника по поводу будущего состояния жилфонда. У муниципальных же властей нет системной работы с гражданами — собственниками квартир. По единодушному мнению участников заседания «круглого стола», реформа ЖКХ изначально не была обеспечена кадрами. «Управдомов и председателей ТСЖ следует готовить целенаправленно и централизованно, а финансировать эти образовательные программы нужно из госбюджетов обоих уровней», — считает сенатор Александр Починок. Не хватает не только профессиональных управляющих, но и рядовых кадров. Так, только в Москве дефицит сантехников и электриков составляет примерно 160 тыс. человек, а что касается

кандидатов на место председателя ТСЖ, то считается, что эта роль должна принадлежать крепкому пенсионеру. «Ведь очевидно, что человек преклонного возраста не владеет набором юридических, экономических и технических знаний, необходимых для управления домом», — высказался один из участников заседания «круглого стола», после чего в список рекомендаций по итогам мероприятия эксперты внесли пункт о привлечении к реформе управления жилфондом молодежи. Помимо неподготовленности кадров эффективному управлению жилфондом препятствуют вопросы собственности на нежилые помещения, которые в начале действия нового жилищного законодательства оказались приватизированы бизнесменами. В результате ТСЖ оказались лишены возможности оплачивать нормальную эксплуатацию дома. «Мы поддерживаем мэра Москвы Юрия Лужкова, который распорядился вернуть в собственность ТСЖ сухие подвалы и чердаки, которые можно было бы сдавать в аренду и за счет этого обеспечивать управление домом, — говорит председатель ТСЖ «Варсонофьевский» Людмила Мельникова. — Но посредством какого механизма осуществить возврат, никто не знает».

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Дефицит был, есть и еще долго останется материальной основой отечественного рынка жилья После полутора десятков лет рыночных преобразований в нашей стране при описании окружающей нас российской социальной и экономической действительности, в том числе и рынка жилья, продолжает звучать слово «дефицит». Сегодняшний призрак дефицита, который бродит над российским обществом, как раз в том и материализуется, что и для бизнеса, и для граждан существует и накапливается очевидный недостаток возможностей сделать какой-то качественный рывок вперед, инвестировать в будущее и выйти за рамки простого проживания здесь и сейчас, пусть и с определенным предложением товаров в магазинах. Искусственно повсеместно создаваемый дефицит Все россияне ощущают тормозящую развитие изношенность всех видов старой инфраструктуры и дефицит новой. Существенен дефицит жилья вообще, а доступного в особенности, а едва ли не главной проблемой стагнации в жилищном строительстве становится дефицит обеспеченных необходимыми коммуникациями

и инфраструктурой подготовленных земельных участков под застройку. Тут существуют две основные проблемы: высокие административные барьеры; низкая эффективность государственных услуг. То есть не что иное, как часто искусственно создаваемый дефицит прозрачности, эффективности и доступности госуслуг, который

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

нужен именно для того, чтобы главным субъектом экономики оставались чиновники, дозирующие все и вся, что находится в сферах их влияния. Отечественная финансовая система также в значительной степени зависит от импорта, сидит на получаемых из-за границы и перепродаваемых внутри страны кредитных ресурсах. А как только международные рынки чихают, она тут же подхватывает насморк, что чувствуют и экономика, и население. А чтобы сделать финансовую систему более устойчивой и самостоятельной, нужно, в конечном счете, наполнить ее деньгами граждан. Но этого сделать все никак не удается, потому что очевиден дефицит возможностей и инструментов для граждан сберегать, страховать, накапливать и инвестировать в свое будущее. В свое время венгерский экономист Янош Корнаи утверждал, что принцип дефицита и его воспроизводство являются основополагающей характеристикой не только социалистической экономики, но и всего социалистического общественного строя. Наблюдая многочисленные рефлекторные попытки государства все зарегулировать и задирижировать, невольно возникает вопрос: далеко ли мы ушли от той ситуации и не вернемся ли в нее?

Однако главное все же состоит в том, что в обществе дефицита суть дела даже не в хроническом превышении спроса над предложением, а в постоянном воспроизводстве особых прав социального распределения и в наличии целой иерархии степеней лишения свободы выбирать и самому строить свою жизнь. Иначе говоря, даже если вы знаете, что свобода лучше, чем несвобода, вы еще должны найти черный ход и уметь там достать нужное.

У нас еще очень «маленькая экономика», но очень большая страна Материальную основу российского рынка жилья в городах, как и 15 лет назад, составляет все тот же дефицит. Утверждать иное означает определенно настаивать на том, что пресловутый квартирный вопрос в нашей стране благополучно решен, то есть самим ходом рыночных преобразований. Под материальной основой рынка следует подразумевать то, что находится под ним и составляет традиционный жизненный уклад нашего общества, как то: наличные потребности; общественно значимые представления; стереотипы поведения. Эта сфера чрезвычайно инертна — рынок неизбежно взрывает

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ее, превращая ранее невозможное в возможное, однако происходит это, как правило, эволюционно и, что очень важно для понимания, асимметрично. Казалось бы, нет необходимости доказывать, например, что рынок недвижимости Москвы и рынок недвижимости Углича Ярославской области — суть разные рынки. Однако для экономистов, рассуждающих в терминах строгой теории, оба рынка тождественны в том отношении, что работают в «общем виде» одинаково, с той лишь разницей, что находятся на разных этапах развития. Между тем безусловно, что коренные жители Углича не исходят в своих ожиданиях из того, что настоящее российской столицы и есть грядущее светлое будущее их родного города. Куда более очевидно другое: для наиболее активных жителей Углича «московская недвижимость» уже сегодня есть достаточно конкретный объект желания. Поэтому также наивно и ошибочно полагать, что пресловутый нерешенный «жилищный вопрос» (осознанная обществом острая жилищная нужда) есть всецело порождение советского прошлого. Потребность в жилье существовала всегда, но как социальная проблема она появилась и была осознана обществом лишь в определенное время и в определенном месте:

1) когда окончательно исчезла мембрана, отделяющая деревню от города; 2) когда крупные многонаселенные города один за другим вынуждены были перестраиваться под давлением разного рода рыночных процессов. Дефицит жилья означает: 1) в широком смысле — это такое состояние рыночной конъюнктуры, когда наблюдается превышение спроса над предложением, цены повышаются и возникает рынок продавцов. Противоположная ситуация, когда наблюдается избыточное предложение, цены падают и возникает рынок покупателей, есть жилищный кризис; 2) в узком смысле есть продукт специфически социалистического решения вечного жилищного вопроса. То состояние равновесия, которое при этом возникает, и есть «дефицит жилья». Или, что то же самое, «квартирный вопрос». Считается, что везде, где возникает жилищный кризис, дефицита не существует, но там, где дефицит сохраняется как типичное рыночное поведение, кризис как таковой невозможен.

Эволюция экономики жилищного дефицита Привычное для всех россиян старшего возраста слово «дефи-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

цит» вовсе не означает отсутствие какого-либо товара на рынке, как это может показаться на первый взгляд. Напротив, дефицит возникает как раз тогда, когда товар есть в наличии, но в силу известных причин оказывается недоступен всем имеющим желание его быстро получить. А потому дефицит есть всегда состояние неудовлетворенного первоначального спроса при жестком ресурсном ограничении предложения (хроническом). Казалось бы, у этой проблемы есть простое и очевидное решение — насытить спрос до необходимого уровня, обеспечив соответствующее дополнительное предложение. В действительности так всегда и происходит: спрос на большинство предметов первой жизненной потребности с течением времени насыщается. Однако результатом такого насыщения является появление категории особо престижных товаров, потребность в которых почти не насыщаема. Раньше они так и назывались — «дефицит». Городские квартиры и есть такой товар. Правда, справедливости ради надо заметить, что потребность в жилье в развитом обществе в любом случае ненасыщаема, вне зависимости от типа социального строя. Современные люди вообще отличаются возрастающей мобильностью и устрем-

лены в будущее, а потому всегда готовы по возможности улучшить свои наличные жилищные условия. Имеющий во владении комнату горожанин мечтает об 1-комнатной квартире, имеющий 1-комнатную мечтает уже о 2-комнатной и так до бесконечности. Единственное ограничение — денежная цена вопроса. В экономике рыночного типа оно работает и работает эффективно, поскольку у каждого потребителя есть реальный стимул его преодолеть. В экономике же социалистического типа роль денег в решении жилищного вопроса изначально сведена к нулю, но затем по мере роста жилищного строительства неизбежно возрастает. Дело в том, что поскольку есть распределение, то есть и обмен. Этапы эволюции экономики жилищного дефицита при переходе к рыночным преобразованиям следующие: 1) практически повальная приватизация жилья при едва ли не полном отсутствии нового строительства; 2) возобновление массового строительства, предназначенного на продажу коммерческого жилья, на волне девальвации рубля; 3) быстротечный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (не подкрепленный адекватным ростом жилищного строительства);

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Чисто принудительное перераспределение есть скорее чрезвычайная ситуация, однако именно таков был первоначальный период существования советского жилищного хозяйства, печально известный как «коммунальное уплотнение». Новое жилье по понятным причинам не строилось вовсе, а поэтому естественно, что единственным средством для насыщения спроса была экспроприация. Однако в 30-е годы обмен жилыми помещениями становится нормой и в это же время возобновляется жилищное строительство. В дальнейшем эти два процесса идут рука об руку, пока в 60–70-е годы на волне массового строительства не возникает структурированный черный рынок. И появляется главная фигура грядущего будущего — маклер.

4) ситуация ценовой неопределенности (так характеризуют нынешнее состояние рынка жилья аналитики). Для экономики дефицита характерны соответствующие формы распределения жилья. Они в несколько измененном виде используются и поныне. Их сохранение обосновывается же-

лезным аргументом: государство должно помогать малоимущим и прочим нуждающимся гражданам (от слова «нужда», заметим) в улучшении жилищных условий. Что верно, то верно, однако не следует забывать и то, что при этом сохраняется и вся прежняя административная надстройка, уполномоченная решать социально значимый жилищный вопрос в новых исторических условиях. Ряд комментаторов Жилищного кодекса РФ считает, что его преимущество состоит в том, что он эффективно разводит схожие жилищные отношения по разным законодательным «коридорам»: 1) часть граждан имеют законную возможность решать жилищный вопрос в специальном социальном «коридоре», что регулируется жилищным законодательством; 2) все прочие граждане должны отправиться на рынок, в общий «коридор», регулируемый законодательством гражданским. Вопрос в том, понимают ли это сами граждане, решающие схожие жилищные вопросы, полагаясь исключительно на себя.

Рыночный камуфляж На любом рынке, а рынок дефицитного жилья — это тоже рынок, действуют два основных субъекта:

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА продавец; покупатель.

Главное в истинно рыночном механизме — наличие покупателей. Как только они перестают оказывать давление на продавца (это возможно, когда их действительно много), рынок постепенно стабилизируется и тогда думать приходится уже продавцу, который в действительности и есть главная фигура на этом рынке. Ведь только в том случае, если продавцы готовы продавать, рынок возникает как таковой. Первыми продавцами городского жилья на российском рынке были добровольные эмигранты в дальнее зарубежье и разного рода жертвы первоначального накопления капитала. Однако типичным действующим лицом на вторичном рынке жилья был и остается вовсе не прямой продавец, а все же тот массовый покупатель. Только не активный, то есть готовый к моментальной покупке, а выжидающий. Важно лишь то, что однажды этот продавец стал собственником. И причем — бесплатно. Первым следствием изменения правового статуса продавца стало то, что он перестал относиться к объекту своего владения как к товару. Квартира стала в его представлении не просто собственностью, а единственным реальным активом. Отсюда сама собой появилась и цель — как можно

больше получить от ее будущей возможной продажи. Рынок ощутил этот мотив очень быстро: уже самая первая волна расселений коммунальных квартир подняла все без исключения цены. Правда, произошло это вовсе не одновременно: сначала выросли в цене 1-комнатные квартиры, своего рода всеобщий товар в сделках по расселению. Но поскольку доллар в расчете на 1 кв. м площади очень скоро стал естественным масштабом цен, постепенно увеличились все цены в соответствующих рынку пропорциях. Сегодня плавное повышение цен, наблюдавшееся на первом этапе развития рынка, уже не кажется реально ощутимым ростом. Тем не менее активность рынка тогда была достаточно высокой, и относительно стабильные цены этому лишь способствовали. Ситуация кардинально изменилась после того, как на рынке появились в массовом количестве новые квартиры, продаваемые по договорам долевого участия в строительстве. И с этого момента уже в полном объеме заработал так называемый фактор отсоса, являющийся одним из основных элементов воспроизводства жилищного дефицита. Суть этого явления состоит в том, что предлагаемые к продаже жилые помещения в массовом объеме покупают юридические

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

лица (или, что гораздо шире, не потребители) с единственным намерением — эффективно потратить деньги. Разумеется, это может называться и инвестициями, но на деле это та же самая вынужденная трата, обусловленная все тем же дефицитом, только на другом рынке — рынке эффективных финансовых инструментов. Немаловажную роль здесь сыграли и бартерные расчеты, активно применявшиеся в инвестиционно-строительной деятельности того периода. Как бы то ни было, на известном этапе чисто спекулятивные вложения в жилые объекты недвижимости стали нормой. Причем не ограниченной ни налоговым, ни иным кодексом. Например, в Москве вечером можно наблюдать уже

давно построенные жилые дома с отсутствием видимых признаков человеческого присутствия. Позиция продавцов в этих домах все та же — выжидательная. Сегодня часто можно услышать предсказания, что очень скоро эти так называемые инвестиционные квартиры будут в массовом количестве выброшены на рынок и начнется повальное снижение цен. Но это вряд ли произойдет: 1) пружина массового жилищного строительства сегодня может работать только вверх, поскольку в основе своей является инфляционным механизмом; 2) ценовая монополия продавцов на «вторичке» допускает исключительно вынужденное снижение цен (для этого требуется реальный кризис).

____________ Люди. События. Факты ____________ ЭКСПЕРТЫ СЧИТАЮТ, ЧТО СТРАХОВАТЬ СДЕЛКУ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ БЕССМЫСЛЕННО По экспертным оценкам, средний уровень выплат страховыми компаниями в прошлом году составил около 10%. К тому же есть виды страхования, где уровни выплат еще более впечатляющие: страхование пассажиров на транспорте (уровень выплат 2%), «автогражданка» (до 8%), некоторые страховые компании и вовсе умудряются работать с уровнем выплат 0,2%. Что касается рекомендаций застраховать сделку при покупке недвижимости, эксперты не советуют этого делать частному инвестору. «При существующем подходе страховых компаний к исполнению своих страховых обязательств и к составлению договоров с массой юридических крючков,

к «головной боли», которую частные инвесторы имеют с застройщиками, они получат «зубную боль» от общения со страховыми компаниями. Во-первых, это приведет к существенному увеличению затрат (порядка 5% от стоимости квартиры), а во-вторых, можно с уверенностью говорить, что толку от этого не будет никакого. Учитывая, что страхование финансовых рисков является достаточно тонкой штукой, а инвесторы вряд ли имеют представление о том, как избегать всевозможных ловушек, страховщики найдут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат. Обманут, разденут и пустят по миру!» – заявляют эксперты. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Строительство жилья было и останется выгодным бизнесом, несмотря на кризис Во многих средствах массовой информации (СМИ) муссируются слухи о возможном банкротстве значительного числа российских девелоперов. Формальный повод для такого рода размышлений есть, поскольку, начиная с весны прошлого года, строительным компаниям с каждым месяцем стало все сложнее получать кредиты. Ряд из них заявили о замораживании уже объявленных проектов. Однако, по оценкам экспертов, серьезного повода для беспокойства нет. Пагубность реализации проектов только за счет кредитного (долгового) финансирования О том, что реализация ранее заявленных планов откладывается, заявило несколько крупных участников столичного рынка. Также еще одним поводом для беспокойства стало снижение объемов строительства в ряде регионов из-за ужесточения условий кредитования. Внесли свою лепту и новости о сокращении кадров в отдельных девелоперских компаниях (отменили имевшиеся ва-

кансии, перестали набирать новых сотрудников, намерены сократить кадровый состав). На первый взгляд, казалось бы, налицо признаки надвигающейся катастрофы. Поскольку они извещают, что у строительных компаний не хватает средств для осуществления текущей деятельности (возник кассовый разрыв). В условиях финансового кризиса такое развитие событий выглядит вполне логично. Большинство российских девелоперов реализовывало свои проекты преимущественно за счет заемных средств. При этом зачастую возникали си-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

туации, когда новый кредит брался еще до завершения срока действия старого проекта, а потому деньги пускались для затыкания дыр именно в старом проекте. Поэтому неудивительно, что при указанном методе ведения дел (в ситуации, когда условия по кредитованию ужесточаются) может возникнуть серьезный кассовый разрыв. Если его не удается ликвидировать за обозримый временной период, то компания становится банкротом.

Рентабельность проектов зашкаливает Однако здесь следует принимать во внимание одно следующее очень важное обстоятельство. За последние несколько лет российская недвижимость подорожала, как минимум, в 2 раза, а по некоторым сегментам много больше. Так, например, цены на жилье в Москве с середины 2005 г. выросли более чем в 3 раза. При этом рынок недвижимости в целом инертный, и даже в ситуации тотального экономического коллапса в стране в 1998 г. жилье подешевело не более чем на 40%. Сейчас такого падения ожидать не приходится, так как общеэкономическая ситуация в России гораздо лучше, чем десять лет назад. Но даже, если допустить такое снижение, и оно не станет катастрофой для рынка девелопмента, как это было в 1998 г. Дело

в том, что в 1998 г. стоимость 1 кв. м жилья в Москве не превышала $1 тыс., и общая рентабельность проектов составляла всего 20–30%. Поэтому обвал цен на 30–35% сделал строительный бизнес просто убыточным. На данный момент рентабельность проектов, по признанию самих застройщиков составляет порядка 100%. В итоге, даже если допустить снижение цен на 40%, как это было по некоторым сегментам рынка в 1998 г., рентабельность этих проектов не только не станет отрицательной, она даже не обнулится. Строительный бизнес по-прежнему будет выгодным занятием. Запас прочности у этого сегмента российской экономики сейчас большой.

У россиян спрос на приобретение жилья был, есть и будет Некоторые девелоперы перенесли реализацию ранее заявленных планов, стали сокращать кадры и объемы строительства и продавать свои активы, но это вовсе не означает, что эти компании находятся в ситуации кассового разрыва. Вполне возможно и другое объяснение. Просто в таких компаниях работает профессиональный финансовый менеджмент (очень хочется на это надеяться), думающий на шаг вперед. По-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

скольку все перечисленные выше действия ведут к сокращению расходов. А это значительно снижает вероятность появления кассового разрыва, от которого, кстати говоря, не застрахована ни одна самая благополучная компания в условиях самой лучшей конъюнктуры. Для этого достаточно, чтобы один из ее покупателей задержал платежи. Поэтому спасение компании состоит именно в том, чтобы вовремя реализовать имеющиеся у них проекты. Профессиональный менеджмент заранее предвидит вероятность появления таких просрочек и предотвращает их. Именно этим и занимается сейчас, по мнению аналитического центра www.irn.ru, большинство крупнейших участников рынка. Им важно заблаговременно привлечь средства из своих резервов или реализовать недвижимость пусть и со скидкой в 20–30%. Кто-то считает, что как только девелоперы начнут продавать свои проекты со скидкой, то это приведет к тотальному обвалу рынка, как это происходит в Западной Европе и США. Но там кризисные явления возникли в связи с резким падением спроса. У нас же говорить о резком падении спроса на недвижимость не приходится. На данный момент сократился платежеспособный спрос из-за слишком высоких цен на жилье, но потребность в улучшении своих жилищных условий

у населения сохраняется в отличие от США и Европы. Там лопнул финансовый «пузырь», который образовался на рынке недвижимости из-за того, что большинство сделок с жильем осуществлялось с инвестиционными целями и по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК). Те, кто приобретал недвижимость, уже имел крышу над головой и не собирался ее менять. Для них покупка жилья по ИЖК для дальнейшей сдачи в аренду была своего рода альтернативой банковскому вкладу. А когда оказалось выгоднее держать деньги в банке, заемщики с легкой душой отказались от купленной недвижимости. И из-за массового выброса на рынок жилья начался кризис. Дело в том, что в Европе существует хорошо оформленная модель жить всю жизнь в съемном жилье. Поэтому, несмотря на падение цен, число желающих его приобрести в США и Европе не растет. В России не так. У нас, даже при незначительном снижении цен платежеспособный спрос вырастет и продажа квартир снова возобновится. В итоге девелоперам в любом случае удастся продать имеющуюся у них недвижимость с прибылью. Технические сложности всегда были и всегда будут на рынке. Вопрос только в том, насколько профессиональный менеджмент у компании. Оказаться в выигрыше

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

можно и на падающем рынке. Для этого достаточно на нем потерять меньше других.

Предпосылки пройти кризис без потрясений имеются Учитывая, что в крупных компаниях уже начали сокращать расходы, вполне можно быть уверенным, что большинство из них переживет этот кризис благополучно. Таким образом, никаких фундаментальных признаков надвигающейся катастрофы нет. И ни о каких массовых банкротствах говорить нельзя. Безусловно, что ряд мелких компаний уйдет с рынка.

Однако не стоит ожидать на рынке массовых явлений банкротства. В случае банкротства тех или иных отдельных строительных компаний их проекты будут куплены и завершены предприятиями с более удачливым, прозорливым и в целом более профессиональным руководством. Кроме того, на рынок могут выйти замороженные до этого активы, а с улиц Москвы могут исчезнуть пустыри и разваливающиеся здания. В итоге, по оценке аналитического центра www.irn. ru, кризис пойдет только на пользу как участникам рынка, так и рядовым потребителям.

____________ Люди. События. Факты ____________ «ДРОВЯНАЯ ПРОБЛЕМА» РЕШАЕМА, ТОЛЬКО НАДО ОТ СЛОВ ПЕРЕЙТИ К КОНКРЕТНЫМ ДЕЛАМ В последнее время не было ни одного совещания, чтобы не обсуждалась проблема обеспечения дровами жителей Архангельской области. По мнению генерального директора «ИлимСеверЛес» Владимира Федфебелева, от обсуждения дровяной проблемы пора бы перейти к делу. И здесь от муниципальных образований требуется определить, сколько, кому и по какой цене необходимо поставить дров. Каждое лесное предприятие в состоянии представить муниципальным образованиям калькуляцию себестоимости заготовки дров, далее заключается договор, по которому лесозаготовители по установленной цене реализуют дрова населению и социальным объектам. Из областного бюджета лесозаготовителям компенсируется разница

между себестоимостью заготовки и ценой реализации дров. Средства на эти цели в областном бюджете заложены. При этом в «ИлимСеверЛесе» считают, что в обеспечении муниципальных образований должны участвовать все лесозаготовители, работающие на территории конкретного муниципального образования, пропорционально размеру своей расчетной лесосеки по отношению к «расчетке» муниципального образования, в том числе с учетом лесфонда, полученного с аукционов. Любую проблему можно решить, было бы только желание найти точки соприкосновения договаривающихся сторон. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Власти намерены сделать систему теплоснабжения эффективной, самоокупаемой и, конечно же, доступной и комфортной для потребителя Проблема низкой эффективности ЖКХ в целом и сферы теплоснабжения в частности стала очевидной еще в начале 90-х годов минувшего века. Еще совсем недавно острота вопроса смягчалась дешевизной энергоносителей и дотациями на оплату коммунальных услуг, но сегодня ситуация изменилась. Сейчас топливо стоит в несколько раз дороже, чем еще десять лет назад, а льготные тарифы постепенно отходят в прошлое. Добавилась и другая проблема: нехватка энергомощностей в ряде регионов страны в связи с экономическим ростом и активным жилищным строительством.

Тарифы на тепло и горячее водоснабжение станут 2-ставочными В Правительстве РФ прошло совещание по теплоснабжению с представителями Минэкономразвития России, Минэнерго России, Минрегиона России и

ФСТ России. Обсуждались вопросы повышения экономической эффективности, экономичности и создания стимулов для технической модернизации теплосетей — фактически целый план реформ в этой сфере. Участники встречи отмечали, что прежде всего следует:

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

1) установить счетчики тепла; 2) акционировать муниципальные унитарные предприятия (МУП). Власти уже не в первый раз пытаются в корне изменить подход к решению проблем теплоснабжения. И это обосновано: даже обывателям давно ясно, что тактика вечного латания дыр в ЖКХ себя не оправдывает, поскольку коммунальное хозяйство нуждается не только в модернизации, но и в структурных преобразованиях, смене самой экономической модели управления жилым фондом. Но комплексная реформа год от года откладывалась из-за нехватки средств. Цель предложенных Правительством РФ новаций состоит в том, чтобы сделать систему теплоснабжения: эффективной; самоокупаемой; доступной и комфортной для потребителя. Благодаря повышению эффективности ее работы властям более не придется оплачивать потери в сетях, которые пока закладываются в тариф, установленный федеральной службой, что позволит снизить бюджетные расходы. Если перейти к конкретным шагам, то сами тарифы на тепло и горячее водоснабжение станут 2-ставочными: 1) плата за доступ к услуге;

2) плата за объем потребляемых калорий. Средства из первой части тарифа должны пойти на оплату труда персонала и поддержание в рабочем состоянии тепловых сетей. Эксперты отмечают, что главным условием применения 2-ставочного тарифа станет всеобщее внедрение приборов учета. При этом распространение теплосчетчиков в перспективе должно способствовать и уменьшению постоянной составляющей тарифа за счет более эффективной организации работы предприятий — поставщиков тепла. Разумеется, внедрить 2-ставочную систему оплаты одновременно по всей стране не удастся: для этого вначале надо найти средства на покупку и установку теплосчетчиков, а без них новации невозможны. Также еще предстоит принять закон о теплоснабжении — он ожидается лишь к осени следующего года. Впрочем, ряд регионов (в частности Москва) войдут в пилотный проект. Власти столицы и сами хотят перейти на 2-ставочный тариф уже с 1 апреля 2009 г., чтобы отрегулировать его к следующему отопительному сезону. Чтобы ускорить ход реформы, руководители холдинга «Комплексные энергетические системы» (КЭС), контролирующего энергетические мощности в ряде

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

регионов России, в основном на Урале и в Сибири, фактически предложили прописать установку счетчиков в законе, как это уже сделано в европейских странах: те, кто не установит прибор, будут подвергаться штрафу.

Следует выстроить правильную систему теплоснабжения В среде инвесторов вложения в тепловые активы все еще оцениваются как более рискованные, чем электроэнергетические. И это связано как раз с тем, что теплоснабжение (в отличие от электроснабжения) до сих пор не реформировано. Специалисты считают, что столь необходимые отрасли инвестиции начнут подтягиваться лишь тогда, когда в ней сформируются четкие правила игры, а муниципальная собственность станет рыночным активом. Наведение порядка в вопросах коммерческого учета создаст предпосылки для привлечения денежных активов в сферу теплоснабжения. В частности, предлагается акционировать МУПы, которые сейчас владеют тепловыми сетями. В перспективе управление ими получат частные инвесторы на концессионных условиях, которые отыщут недостающие средства на ремонт для устранения утечек и профилактику аварий.

Впрочем, после установки прибора потребитель не обязательно будет платить меньше. Бывали ситуации, когда расходы лишь возрастали по сравнению с расчетной составляющей: ведь счетчики не экономят, они лишь отражают истинное потребление энергии. А оно особенно высоко в домах с плохим утеплением, со старыми окнами (за их замену так или иначе придется платить самим собственникам жилья или организациям, которые согласятся поддержать малоимущих граждан). В перспективе все капиталовложения окупаются. Практика показывает, что тотальное введение системы энергосбережения приводит к уменьшению потребления и, соответственно, даже к сокращению фактических доходов поставщиков тепла. «Однако в целом выстраивание правильной системы теплоснабжения и на нас отразится позитивно, — отмечает президент КЭС Михаил Слободин. — Спустя 3–5 лет мы сможем повысить свою эффективность». Пока на правительственном уровне обсуждаются только предложения по учету тепла в обязательном порядке для юридических лиц. Однако и для них установка счетчика стоимостью в несколько тысяч рублей — нередко немалые деньги, особенно для предприятий малого бизнеса в регионах.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Потребители должны прийти к мысли о необходимости считать тепло В ряде регионов уже накоплен опыт реализации основных задач реформы — отдельные города даже стали позитивным примером для всей страны. В частности, наиболее острый вопрос финансирования повсеместной организации учета может быть решен по-разному. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев установку приборов учета оплачивает потребитель. Согласно требованиям законодательства, например, в новостройках домовой теплосчетчик устанавливает застройщик. Тогда его стоимость входит в стоимость каждого квадратного метра и практически незаметна для покупателя. Что же касается зданий, построенных давно, то в них установка прибора носит рекомендательный характер. Пока любой потребитель может оплачивать услугу отопления как по фиксированному тарифу, так и по показаниям теплосчетчика, установив его даже в квартире (если позволяют технические условия). «Добровольный» учет уже принес определенный эффект: по оценкам специалистов АВОК, с 1991 г. потребление тепла в Москве удалось сократить на 18%.

Однако до момента, когда все потребители придут к мысли о необходимости считать тепло, может пройти немало времени. Поэтому уже сейчас во многих регионах местные власти находят пути ускорения процесса повсеместной установки теплосчетчиков. В Новосибирске, к примеру, жильцам выдается кредит от муниципалитета на техническое переоснащение. Это позволяет сделать покупку прибора учета необременительной в финансовом плане, особенно для потребителей, дома которых хорошо утеплены. В европейских странах проблему перехода «на счетчик» решили просто: стоимость приборов оплачивают сами теплосетевые компании, закладывая потом понесенные расходы в тариф. Приборы учета остаются их собственностью, а сами потребители отвечают за сохранность оборудования. Правда, и здесь возникают определенные трудности. «Мы тоже могли бы включить эти затраты в тариф, — комментирует Вячеслав Янков, директор филиала ОАО «Волжская ТГК», — но тогда получится, что за установку приборов будут платить и те потребители, которые уже потратили деньги и установили себе счетчики: тариф же один для всех. А тот, кто игнорировал проблему, окажется в выигрыше. Так что, по

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

крайней мере, в расчете тарифа на 2009 г. подобные расходы не планируются».

Пример внедрения приборного учета муниципалитетом Примером, когда задачу переоборудования жилых домов берет на себя муниципалитет, может служить проект «Передача ведомственного жилищного фонда», реализованный в 6 городах России, в частности в Череповце. На кредит Международного банка реконструкции и развития в размере $32,2 млн. в Череповце было реконструировано 677 жилых многоквартирных домов города (57% от общего их количества). «Мы отдали приоритет широкому внедрению приборного учета, а также автоматизации систем отопления и горячего водоснабжения, — говорит начальник отдела аналитической работы департамента ЖКХ череповецкой мэрии Татьяна Тасенко, — мерам по утеплению трубопроводов, подвалов и подъездов. И время показало: наш подход был самым удачным и взвешенным». В результате удалось избежать и повышения тарифов на коммунальные услуги и переноса выплат по кредиту на плечи потребителей. Погашение кредита осуществляется за счет экономии

средств, которые ранее уходили на аварийные ремонты и плановую замену оборудования. В частности, ультразвуковые приборы MULTICAL ®, установленные в череповецких домах, не требуют затрат на обслуживание: даже спустя 10 лет в них нужно будет лишь заменить батарейки. Также остался в прошлом целый пласт других проблем: «С прибором учета нам не надо проверять нагрузки потребителей, считать квадратные метры и количество зарегистрированных жильцов, — говорит Вячеслав Степин, директор МУП «Теплоэнергия», тепловой сети Череповца, — не надо перепроверять каждый документ, не надо держать специалистов, которые бы этим занимались. Со счетчиками куда проще: сколько тепла израсходовал — за столько и заплатил». Таким образом, в рамках отдельного города удалось создать предпосылки для современных коммерческих отношений в отрасли. До конца года руководство «Теплоэнергии» намерено добиться установки приборов учета тепла во всех домах, где они еще отсутствуют.

Нацеленность на установку однотипных приборов учета Централизованная установка приборов учета позволяет решить

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

еще одну немаловажную проблему. Согласно российскому законодательству потребитель вправе сам выбирать из более чем 300 различных марок сертифицированных счетчиков: от морально устаревших механических до надежных и современных ультразвуковых. «Согласитесь, сложно представить ситуацию, когда покупатель приходит в супермаркет со своим безменом, — отмечает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства Kamstrup. — Очевидно, все весы нормальной торгующей организации должны быть одного типа, одинаково откалиброваны, проверены и т.д. Иначе не сойдется баланс, и магазин прогорит. Та же ситуация и с теплом, которое является таким же товаром». Поэтому многие тепловые компании, имеющие дело с наличием у потребителей множества разных

приборов учета, нацелены на установку однотипных приборов учета. «Для нас идеальный вариант, если все наши потребители будут иметь приборы одной марки. Тогда мы используем одно программное обеспечение, одно устройство для снятия показаний и архивов, — говорит Геннадий Малинов, главный инженер МУП «Теплоэнергия». — И когда возникнет неизбежная необходимость диспетчеризации, гораздо проще будет объединить одинаковые приборы, чем десятки разных моделей». На сегодняшний момент большинство регионов России находятся еще в начале пути к современному и экономичному теплоснабжению. Повсеместный расчет по приборам учета тепла и акционирование муниципальных предприятий создадут предпосылки для цивилизованных рыночных отношений в этой сфере.

____________ Люди. События. Факты ____________ ПРИНЯТ В ПЕРВОМ ЧТЕНИИ ПРОЕКТ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 434794-4 «О КРЕДИТНЫХ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КООПЕРАТИВАХ ГРАЖДАН» Законопроектом № 434794-4 (постановление ГД ФС РФ от 2 июля 2008 г. № 787-5 ГД) определяются правовые, организационные и экономические основы деятельности кредитных потребительских кооперативов граждан, а именно: устанавливается порядок создания, деятельности, реорганизации и

ликвидации кредитных потребительских кооперативов граждан; закрепляются права и обязанности их членов; устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов кредитных потребительских кооперативов граждан; Окончание на с.44

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Финансовый кризис заставил поручителей заметно больше беспокоиться о «подопечных», за которых они поручились по ипотечным кредитам

Поручители в условиях кризиса стали заметно больше беспокоиться о том, что их «подопечные» не смогут выплачивать кредит. Оттого участились обращения к юристам тех, кто не хочет отвечать по чужим долгам, поскольку некоторые поручители уже столкнулись с неплатежами должников, за которых они поручились, и теперь ищут способы отказаться от поручительства. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству По закону (ст. 365 «Права поручителя, исполнившего обязательство» ГК РФ) поручитель может взыскивать с заемщика

внесенную вместо него в банк сумму через суд, если, конечно, тот не платит добровольно. При этом поручитель имеет право также потребовать от заемщика возмещения всех судебных издержек. В качестве подтверждения своих расходов по чужому кредиту ему нужно будет предоставить в суд

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

платежные документы, например приходно-кассовые ордера или выписки о списании средств с его банковского счета на погашение кредита. Также поручитель должен иметь оригинал кредитного договора, который ему обязан передать банк после выполнения обязательств по кредиту. Практика показывает, что многие подписываются под договором поручительства, не задумываясь о последствиях. Между тем выступить в роли поручителя — значит взять на себя ответственность за платежеспособность заемщика. Согласие платить за должника позволяет поручителю избежать судебных исков. К тому же это дает возможность сэкономить на судебных расходах и расходах по приведению в исполнение решения суда (примерно 7% от суммы взыскания). Поэтому эксперты советуют гражданам, прежде чем подписывать договор поручительства, подумать, действительно ли они готовы в случае проблем у заемщика выплачивать его кредит.

Закон солидаризирует поручителя и должника в отношении погашения долга Конечно, обычно сначала банки-кредиторы пытаются найти общий язык с основным должником и только потом требуют денег

с поручителей. Но если должник не отвечает на звонки и не выходит на связь, тогда банк или коллектор имеет право сразу обратиться к поручителю. Дело в том, что договор поручительства физического лица предусматривает солидарную ответственность: кредитор имеет право требовать деньги одновременно и с заемщика, и с поручителя, подчеркивают юристы. Это касается и досудебного взыскания долгов, и через суд. Юристы опасаются, что в нынешней кризисной ситуации банки не станут долго уговаривать должников и будут обращаться в суд достаточно быстро. А такая возможность есть. Например, при ипотечном кредите право на обращение в суд возникает у кредитора после трех просрочек платежей за последние 12 месяцев, но договором может быть предусмотрено иное, то есть даже одна просрочка на любую сумму. При потребкредитовании вопрос целиком регламентируется договором. Поскольку поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно (п. 1 ст. 363 ГК РФ), то, если заемщик и поручитель отказываются платить по беззалоговому кредиту, банк может обратиться в суд с иском к должнику и поручителю одновременно. По исполнительному листу, который суд выдает банку в случае решения в его пользу, обычно долг и су-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

дебные издержки взыскиваются с ответчиков солидарно, т.е. в нем не указывается, кто и сколько из сторон должен заплатить. К тому же на практике банк может посылать исполнительный лист по месту работы одного, более состоятельного ответчика, чтобы получить долг с него, а не охотиться за несколькими людьми сразу. Если заработная плата достаточна для погашения долгов в течение нескольких месяцев, то работодатель будет обязан отчислять взносы в пользу банка. Если же заработка недостаточно, то банк передаст исполнительный лист в службу судебных приставов. При этом может быть так, что приставы предпочтут взыскать весь долг с одного наиболее платежеспособного, по их мнению, субъекта с наиболее ликвидными активами, которым вполне может оказаться один из поручителей, а не должник.

Поручительство прекращается в случаях, предусмотренных законом Прекращение поручительства регламентировано ст. 367 ГК РФ. Отказаться от поручительства можно только по обоюдному согласию всех сторон, если заемщик предложит взамен другого поручителя, но только пока не начались проблемы с платежами.

Впрочем, есть обстоятельства, которые могут освободить поручителя от его обязательств автоматически. Например, ухудшение условий кредита после заключения договора. Если в кредитный договор внесены изменения, ухудшающие условия долгового обязательства, но не согласованные с поручителем, то это прекращает поручительство. К таким ухудшениям можно отнести повышение процентной ставки по кредиту. Кроме того, если банк в течение года с момента неисполнения заемщиком обязательств (выхода из графика платежей) не предъявил требований к поручителю, то обязательства поручителя прекращаются. Однако такая норма действует, только если в договоре поручительства не указан срок поручительства.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Поведение заемщика в случае требования банка о досрочном погашении задолженности по кредиту В период финансового кризиса банки, что вполне закономерно, ужесточают требования к потенциальным заемщикам: повышают процентные ставки, требуют сведения только о «белой зарплате» и т.п. Однако банки озадачивают не только потенциальных заемщиков подобными превентивными мерами. Они, как показывает практика, могут предпринять «недружественные» шаги и в отношении уже имеющихся у них заемщиков. Например, сильно озадачить их «письмами счастья». Письменная просьба, у которой могут быть далеко идущие последствия В такого рода письмах говорится следующее: «Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обе-

спечения, предоставленного Вами по кредитному договору. При дальнейшем сохранении негативной тенденции может сложиться ситуация, при которой стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств по кредитному договору». Далее следуют обязательные для подобного случая ритуаль-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ные слова о нацеленности банка «на длительное и взаимовыгодное сотрудничество» и необходимости «совместно изыскать пути решения сложившейся проблемы». Впрочем, как уже следует из письма, насчет «совместно» банк явно лукавит — «пути решения» он уже однозначно изыскал: «предлагаем Вам досрочно погасить задолженность по кредитному договору в размере 30%, что позволит избежать возникновения негативной ситуации в дальнейшем». Здесь необходимо выделить два существенных момента: 1) на подобные «письма счастья» пока отважились единичные банкиры; 2) письма получили исключительно заемщики, являющиеся покупателями новостроек «на стадии котлована» (эта категория традиционно считается одной из самых рискованных, потому что квартиры пока не существует ни юридически, ни физически). Надо полагать, что банк обоснованно опасается, что в нынешних условиях дом, а с ним и квартиры видимо так и не будут достроены. К тому же, в послании банк ничего не требует, он всего лишь «предупреждает о возможности» наступления негатива в будущем, а заплатить «предлагает» уже сейчас.

Законодательство допускает досрочный возврат суммы займа и уплаты причитающихся процентов Действительно ли банк может потребовать досрочного возвращения суммы кредита? Ответ на этот вопрос надо прежде искать в содержании кредитного договора, то есть что записано в нем на этот счет. Обычно возможность для банка потребовать досрочно выплатить кредит появляется при нарушениях со стороны заемщика: задерживает платежи; ненадлежаще обеспечивает сохранность заложенного имущества (глава V Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие нарушения. Бывает ситуация, когда банк оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять размер процентной ставки по кредиту, но никак не погасить его раньше времени. Однако следует знать и другие правовые основания, на которые может опереться банк-кредитор в рассматриваемой ситуации. Таким образом, снижение стоимости квартиры — это как раз то самое ухудшение обеспечения. Однако это обстоятельство еще надо доказать.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Статья 813. Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая»

Сведения, содержащиеся в отчете об оценке предмета ипотеки, можно оспорить Когда речь идет о юридических отношениях (кредитный договор и договор об ипотеке именно таковыми и являются), всякое утверждение надлежит подкреплять документально. Голословные заявления и предположения, что предмет залога «подешевел» (и тем более то, что он «подешевеет» в будущем) не имеют под собой никакой аргументированной базы. Во внимание

должны приниматься сведения, содержащиеся в отчете об оценке предмета ипотеки. Содержание отчета об оценке регламентировано ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как известно, обязательным условием выдачи ипотечного кредита является оценка квартиры, то есть предмета ипотеки, и делается эта оценка компанией, как правило, дружественной банку. Поэтому не исключено, что эта же компания, вероятно, «нарисует» в отчете ту цифру, которая нужна банку. Однако ничто не мешает заемщику обратиться к другому оценщику, достоверность его отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, будет принята судом. Так как в суде все оценщики (при наличии лицензии и прочих официальных бумаг, конечно) равны.

Банкам свойственно с опозданием задумываться о возможном снижении стоимости предмета ипотеки К каким категориям заемщиков, скорее всего, могут прийти подобные «письма счастья»? Первыми в этом перечне, конечно же, покупатели новостроек «на стадии котлована», то есть квартир, которых еще не существует

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ни юридически, ни физически. Понятно, что к такого рода залогу права требования банки относятся с очень большим подозрением. К следующей категории относятся заемщики, взявшие кредит с минимальным первоначальным взносом. Здесь все очевидно. Например, имеется квартира, которая в момент приобретения стоила 10 млн. руб., а потом цена снижается до 7 млн. Если при приобретении покупатель внес 50% собственных средств и брал ипотечный кредит только на оставшиеся 50%, то фактически сумма кредита составляет лишь 5 млн. руб. Банк при таком соотношении волноваться не будет. Если же покупатель внес собственными деньгами лишь 15%, то сумма кредита составляет 8,5 млн. руб. Получается, что после снижения стоимость предмета ипотеки оказалась меньше суммы кредита. Есть еще заемщики, чьи квартиры очень старые и ветхие. Банк может перетрусить, что за 15– 20 лет, пока длится выплата кредита, этот предмет ипотеки чересчур обветшает.

Соблюдение условий кредитного договора — охранная грамота для заемщика в спорах с банком Что делать заемщику при получении «письма счастья»? Это

полностью зависит от личных качеств заемщика и его готовности оспаривать сведения, которыми оперирует банк. Поэтому если это только просьба, а не требование, то и не следует предпринимать никаких шагов, а только молчаливо принять к сведению информацию из письма. Если же впоследствии поведение банка станет слишком навязчивым, то со своим кредитным менеджером необходимо пообщаться и доподлинно у него выяснить, чего же и по каким документальным основаниям хочет банк. Как известно, типовой кредитный договор содержит огромное количество требований к заемщику (не пускать проживать посторонних, не делать ремонт без согласия, сообщать обо всех изменениях в собственной жизни: поменял работу, развелся с женой и т.п.). В спокойные времена за соблюдением всего этого никто пристально не смотрит — лишь бы заемщик своевременно и в полном объеме возвращал долг, но если банк решит «выйти на тропу войны», он начнет искать, к чему бы придраться. Поэтому заемщику следует тщательнейшим образом, в мельчайших деталях соблюдать все условия кредитного договора. Не говоря уж о том, что все платежи должны совершаться точно в срок, без единого дня просрочки. Как бы там ни было, но все же сложно

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

представить себе выселение из купленной квартиры заемщика, который аккуратно (полностью и в срок) платит по кредитному договору ту сумму, которую ему в нем зафиксировал сам банк. Оттого заемщикам, прежде всего, необходимо сохранять

спокойствие и на досуге штудировать свой собственный кредитный договор. Не говоря уже о том, что его необходимо строгим образом выполнять. Следить за ценами на аналогичное жилье, которые формируются под влиянием финансового кризиса.

____________ Люди. События. Факты ____________ Окончание. Начало на с. 36. устанавливаются полномочия государственных органов по регулированию деятельности кредитных потребительских кооперативов граждан. Положения вышеуказанного законопроекта не распространяются на сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы и их союзы, осуществляющие свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации». Законопроект № 434794-4 дает определение следующим основным понятиям: кредитный потребительский кооператив граждан; член кредитного кооператива (пайщик); паевой взнос; вступительный взнос; дополнительный взнос; членский взнос; личные сбережения (сберегательный взнос); портфель займов; уполномоченный федеральный орган. Законопроект уделяет внимание вопросам: порядка передачи личных сбережений кредитному кооперативу его членами и предоставления кредитным кооперативом займов своим членам; приема в члены кредитного кооператива и прекращения членства в кредитном кооперативе; управления кредитным кооперативом, в том числе имуществом кредитного кооператива;

обеспечения финансовой устойчивости деятельности кредитных кооперативов (включая ограничение деятельности кредитных кооперативов, установление финансовых нормативов деятельности кредитных кооперативов, страхование рисков деятельности кредитного кооператива); осуществления бухгалтерского учета и отчетности в кредитных кооперативах; регулирования деятельности вновь созданных кредитных кооперативов; правового статуса юридических лиц, создаваемых кредитными кооперативами в целях обеспечения своей деятельности; вопросы международных связей кредитных кооперативов. Законопроект определяет, что кредитные кооперативы, не приведшие свои учредительные документы в соответствие с положениями настоящего проекта федерального закона в течение года со дня вступления его в силу, не вправе осуществлять деятельность по привлечению и использованию личных сбережений своих членов, в случае осуществления организациями деятельности по привлечению и использованию личных сбережений своих членов в нарушение вышеназванных требований они подлежат ликвидации по решению суда на основании заявления уполномоченного федерального органа. Законопроектом устанавливается, что с момента вступления в силу его положений утрачивают силу Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан». «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Правомерно ли банки повышают процентные ставки по выданным ипотечным жилищным кредитам? Ряд российских банков, ссылаясь на кризис (мотивируют «сложной экономической ситуацией в стране»), начал повышать ставки по ранее выданным ипотечным кредитам. Заемщикам предлагается «заключить допсоглашения» на новых условиях со ставкой на 2–3% выше прежнего уровня. Эксперты не рекомендуют заемщикам подписывать такие допсоглашения, но при этом они не исключают, что банки «за несговорчивость» могут попытаться применить к заемщикам «какие-либо санкции». Подобными действиями со стороны банков заемщики поставлены в неприятные условия, поскольку в случае, если они не согласятся на повышение процентных ставок, банки, как наиболее сильная сторона, могут: потребовать досрочного погашения кредита; обратить взыскание на предмет ипотеки. Возможность повышения ставок по ипотечным кредитам в одностороннем порядке банки начали прописывать в кредитных договорах в основном в период реализации нац-

проекта. Это притом, что типовые договоры кредитования по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») не предусматривают изменения ставки в одностороннем порядке. «Если партнеры пытаются изменить существенные условия договоров по кредитам, которые содержатся у них на балансе, они могут столкнуться с более сложной процедурой рефинансирования», – приводят в прессе слова директора департамента коммуникаций ОАО «АИЖК» Анны Ярцевой. При этом в агентстве подчеркнули, что не бу-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

дут оказывать финансовую поддержку партнерам, которые в одностороннем порядке меняют процентные ставки по ипотечным кредитам. ОАО «АИЖК» выкупает выданные по его стандартам ипотечные кредиты у банков, которые направляют полученные от продажи средства на выдачу новых кредитов. Банки вправе повышать ставки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Если кредитный договор не предполагает одностороннего изменения ставки, это возможно по обоюдному согласию сторон. Эксперты отмечают, что право на повышение процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке предусмотрено в кредитных договорах у многих банков, в том числе и крупнейших участников рынка. Например, Сбербанк России вправе «в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки», написано в кредитных договорах банка. По этому поводу у банков единообразной позиции нет. Так, в одном банке в договорах прописано, что он оставляет за собой право повышать процентные ставки в случае неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка, уведомив заемщика за 30 дней. В другом банке

Следует обратить внимание на то, что повышение процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке на 2–3% выше прежнего уровня отечественные банки хотя и делали до ноября прошлого года в условиях финансового кризиса, но при этом не один из них не сослался на наступления конкретного события (в том числе и изменение ставки рефинансирования Банком России), которое имеет непосредственное влияние на стоимость кредитных ресурсов банка. Как известно, в докризисный период 2008 г. Банк России четыре раза увеличивал ставку рефинансирования. Последний раз он это сделал 14 июля 2008 г., установив тогда размер учетной ставки равным 11% годовых. договоры по ипотечным кредитам предусматривают изменение ставки через 3 года после подписания договора. Обычно банки прописывают, что могут менять ставку в случае изменения конъюнктуры рынка или при резком повышении ставки рефинансирования. Теперь, заключая новые кредитные договоры, банки прописывают условия повышения ставок. Сообщается о внесении соответствующих пунктов во все кредитные договоры банком

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ВТБ 24 (до осени 2008 г. это было прописано лишь в некоторых договорах). Подобную возможность изменения условий кредитных договоров рассматривают и в других банках. Заемщик имеет право не согласиться на подписание дополнительного соглашения о повышении ставки по уже выданному кредиту и отказать банку, утверждают юристы. Однако, по словам банкиров, у них есть рычаги для воздействия на заемщиков. Например, банки прописывают в договоре право требования досрочного погашения кредита в ряде случаев и могут использовать эту возможность для давления на заемщика. В случае, если заемщик отказывается подписывать допсоглашение к договору, банк может обратиться в суд с требованием его изменить или расторгнуть. Это право предусмотрено ст. 451 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут, если условия, при которых договор заключался, существенно изменились. Правда, судебной практики по таким искам практически нет, поскольку доказать такие изменения весьма сложно. При этом эксперты отмечают, что в случае удовлетворения иска о расторжении кредитного договора банк потеряет право на залог, что повышает его риски, поскольку создает необеспеченную задолженность. Поэтому можно предположить, что банки вряд ли станут обращаться в суд с подобными требованиями.

С 12 ноября 2008 г. Банком России первый раз с момента начала кризиса увеличена ставка рефинансирования с 11 до 12%. Повышение ставки рефинансирования означает, прежде всего, рост ставок по кредитам российских банков. Это притом, что все действия Правительства РФ и Банка России в финансовой сфере с августа 2008 г., предусматривающие триллионные вливания денежных средств в банковскую систему, были направлены на то, чтобы кредиты были максимально дешевыми и максимально доступными. Аналитики предупреждают, что повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам грозит банкам увеличением количества дефолтных кредитов, поскольку у заемщиков может не оказаться средств для погашения задолженности. При этом они обращают внимание, что у партнеров ОАО «АИЖК» доля просроченной задолженности и так высока (в некоторых регионах выше 20%). С неплательщиками по кредитам ОАО «АИЖК» поступает жестко. В ходе судебной кампании по взысканию заложенного имущества уже был наложен арест на имущество некоторых заемщиков, а также проведены первые выселения из квартир, приобретенных с помощью собственных и заемных средств.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Заемщику ни в коем случае не следует нарушать платежи по кредиту, несмотря на смену владельцев или банкротство банка Осенью минувшего года сразу несколько коммерческих банков, активно выдававших кредиты, в том числе и ипотечные, сменили владельцев. Заемщикам следует знать, что смена владельцев или банкротство банка не повод для нарушения графика платежей по кредиту. Более того, заемщики таких банков должны четко исполнять все пункты кредитного договора, чтобы не лишиться предмета ипотеки. В начале «новая метла», как правило, метет так же, как и старая В печати сообщалось, что есть среди заемщиков-неплательщиков такие персонажи, которые со ссылкой на финансовый кризис нашли новый аргумент в пользу невозврата долгов. Они аргументируют свой невозврат долга по кредиту потому, что якобы банкукредитору осталось жить недолго.

Также есть заемщики в регионах, которые считают, что раз государство помогает проблемным банкам, оно должно помочь и им. Формально изменения в составе акционеров банка не влекут изменений условий кредитных договоров. Как правило, все договоры, тарифы и порядок обслуживания кредитов остаются прежними. Впрочем, юристы не исключают изменения кредитной полити-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ки банков новыми владельцами, поскольку старая стратегия довела некоторых до беды. Например, они могут воспользоваться пунктом о пересмотре процентных ставок в одностороннем порядке, содержащимся в кредитных договорах некоторых банков. В таком случае банк просто уведомляет заемщика о новых условиях и выдает ему обновленный график платежей. Если заемщик его не соблюдает, допускает просрочки, банк получает право требовать досрочного погашения кредита. Если в договоре не оговорено право банка изменять процентную ставку в одностороннем порядке, он должен предложить заемщику подписать соглашение об изменении условий. Чтобы трансформировать кредитный договор, кредитор обязан получить письменное согласие должника. В противном случае новые требования не будут иметь законной силы. Однако есть опасения, что если заемщик не пойдет на ухудшение условий кредита, то банк в нынешних условиях вполне может придраться к мелким нарушениям клиентом договора, чтобы его расторгнуть. Это может быть: заемщик не принес справку с нового места работы, не информировал о рождении ребенка, допустил незначительные просрочки платежей. Формально это нарушения кредитного договора, и банк имеет

право потребовать досрочного погашения кредита и даже обратиться в суд о принудительном взыскании предмета ипотеки.

Лишение банка лицензии не освобождает заемщика от безусловного исполнения обязательств по кредитному договору Заемщикам придется возвращать кредит в полном объеме, даже если его выдал банк, который впоследствии был лишен лицензии. Вместе с отзывом лицензии Банк России назначает в банк временную администрацию, в полномочия которой, в частности, входит сбор задолженности с заемщиков банкрота. Надеяться на послабления и скидки здесь бессмысленно. Более того, и в этом случае все платежи нужно проводить, строго следуя графику, чтобы не попасть на штрафы, подчеркивают эксперты. Чаще всего обязательство заемщика считается исполненным с момента зачисления денег на ссудный счет банка-кредитора. Но в момент отзыва лицензии банк прекращает принимать платежи. Если заемщик делает взносы не через банк, а, скажем, через платежный терминал, он может и не узнать, что платеж не прошел, предупре-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ждают эксперты. В любом случае заемщику следует сохранять документы, подтверждающие внесение денег, что позволит ему защититься от попыток взыскать штрафы за просрочку. Узнать временные реквизиты для платежей заемщик должен сам у назначенной администрации, как только станет известно об отзыве лицензии. Пропуск платежа по кредиту банка-банкрота также

дает право досрочно истребовать кредит. Счета для внесения платежей могут измениться еще раз через 2–3 месяца после назначения в банк конкурсного управляющего. Он рассылает заемщикам письма с новыми реквизитами по адресам, указанным в их кредитных договорах. Если заемщик сменил адрес и не уведомил об этом кредитора, ему придется искать реквизиты самому.

____________ Люди. События. Факты ____________ ОДОБРЕНА КОНЦЕПЦИЯ СОЗДАНИЯ СИСТЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВЫЗОВА ЭКСТРЕННЫХ ОПЕРАТИВНЫХ СЛУЖБ ЧЕРЕЗ ЕДИНЫЙ НОМЕР «112» С 2008 года в качестве единого номера вызова экстренных оперативных служб на всей территории РФ назначен номер «112». К таким службам отнесены: служба пожарной охраны; служба милиции; служба скорой медицинской помощи; аварийная служба газовой сети; служба «Антитеррор»; служба реагирования в чрезвычайных ситуациях. Распоряжением Правительства РФ от 25 августа 2008 г. № 1240-р одобрена Концепция создания системы обеспечения вызова экстренных оперативных служб через единый номер «112» на базе единых дежурно-диспетчерских служб муниципальных образований. Система-112 создается в целях ускорения реагирования и улучшения взаимодействия вышеназванных служб при вызовах или сообщениях о происшествиях, поступающих от населения. Единый номер позволит лицу при возникновении происшествия не задумываться о том, какая именно служба ему нужна и какой

номер «набрать». Планируется не только принимать звонки от населения, но и оказывать позвонившему лицу необходимую психологическую поддержку. Вся поступающая информация должна анализироваться и передаваться в соответствующие дежурно-диспетчерские службы. Также система должна обеспечивать: автоматическое определение номера позвонившего лица и дозвон до него при внезапном прерывании соединения; прием вызовов на 5 иностранных языках в административном центре субъекта РФ (в иных муниципальных образованиях) и т.п. В основе системы-112 лежат типовые унифицированные программнотехнологические комплексы и соответствующие сети, средства и сооружения связи. Создание и развертывание системы112 предполагается в 2 этапа: 2008– 2009 гг. и 2009–2012 гг. Определен комплекс мероприятий по реализации Концепции. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Финансовый кризис сделает услуги коллекторов чрезвычайно востребованными Беря ипотечный кредит, заемщик, конечно, должен знать, что в случае невозврата долга ему придется отвечать своей недвижимостью, служащей обеспечением исполнения долгового обязательства. Однако, если же ситуация начинает развиваться по худшему сценарию, люди не всегда готовы расстаться со «своими» квартирой или домом. Банк в таких случаях сначала пробует как-то договориться со своим должником. Если не получается, то предпринимает необходимые действия по обращению взыскания на находящееся в залоге недвижимое имущество. Когда эти попытки успеха не приносят, то у кредитора остается крайняя мера: поручить взыскание долга тому, кто занимается этим профессионально, то есть коллекторскому агентству. Репутация коллекторов Общее представление у населения о коллекторских агентствах, что это организации, занимающиеся «выбиванием» долгов. Сами «коллекторы» с такой точкой зрения кардинально не согласны. Они считают, что слово «выбить» в отношении их деятельности совершенно неуместно. Аргументируют они это тем, что должник, не возвращающий своевременно

кредит банку, нарушает не только условия кредитного договора, но и действующее законодательство. Например, ст. 810 Гражданского кодекса РФ, по которой заемщик обязан вернуть сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором. Кроме того, они обращают внимание, что банк предоставляет кредиты не из собственных средств, а использует на эти цели межбанковские займы, привлеченные вклады физиче-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ских лиц и т.д. Поэтому если банк не сможет рассчитаться по собственным заимствованиям из-за массового невозврата выданных им кредитов, то он просто разорится, в результате пострадают его вкладчики и те, кто одалживал деньги банку.

Регулирование деятельности коллекторов Как и у риэлтеров, у коллекторов нет специального закона, регламентирующего их очень специфическую профессиональную деятельность. Пока только есть проекты, в инициативном порядке разрабатываемые профессиональными сообществами. Однако перспективы превращения проектов в законы весьма туманны. В отсутствие закона Коллекторские агентства в своей работе опираются на положения существующей законодательной базы, они считают, что действующих норм законов вполне достаточно. В первую очередь, это Гражданский кодекс РФ. Коллекторы, по сути, являются агентами, представляющими интересы принципала по определенному вопросу. Полномочия «коллекторов» прописываются в их договорах и доверенностях, выдаваемых заказчиками. Поэтому коллекторское агентство при общении с должником или государственными

органами обладает теми же правами и полномочиями, которыми обладает их клиент. Также коллекторы используют в своей деятельности другие законодательные акты: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» (о представлении интересов заказчика в суде); Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» (представлении интересов заказчика в суде); Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (при взыскании задолженности при помощи судебных приставов). Кроме этого, коллекторские агентства (как, впрочем, и все остальные граждане и организации) не должны нарушать: Федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ «Уголовный кодекс Российской Федерации»; Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»: Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных»;

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА другие законодательные

и иные нормативные правовые акты.

Обращение к коллекторам Отдельные банки работают с коллекторскими агентствами и поручают им взимание долгов с недобросовестных заемщиков, но с существенной оговоркой, что это касается в основном небольших по объему потребительских кредитов и отчасти автокредитов. В отношении ипотечных кредитов банкиры обычно стараются обойтись собственными силами при взимании просроченной задолженности. Эксперты поясняют, что с небольшим кредитом много мороки, а отдача невысокая. Взыскивать их банку долго и хлопотно, доходы не компенсируют затрат на содержание занимающихся этой работой сотрудников. Ипотечные кредиты на большие суммы, соответственно, есть резон ими заниматься. К тому же все отношения с заемщиком четко прописаны в кредитном договоре: три просрочки платежей — и можно обращаться в суд с иском о взыскании имущества. Объект недвижимости находится в залоге — это также оформлено договором об ипотеке. В итоге, по данным экспертов, обращения банкиров к коллекторским агентствам единичны. Обыч-

но это происходит в ситуациях, когда банку нужно получить деньги быстро. Пока же банки предпочитают обходиться собственными силами. К работе с коллекторами» более склонны банки, практикующие «розницу», то есть массовую выдачу потребительских кредитов физическим лицам, что часто делается без тщательной проверки заемщика и без использования обеспечения какого-либо способа обеспечения исполнения обязательства (залога, поручительства и других). Чем больше банк выдает розничных кредитов, тем выше вероятность, что он начнет работать с коллекторским агентством, резюмируют эксперты.

Ценовая политика на рынке коллекторских услуг В настоящее время говорить о наличии «типовых условий», на которых банки продают долги своих недобросовестных заемщиков коллекторским агентствам, не приходится вследствие следующих основных факторов: рынок коллекторских услуг пока еще очень незначительный; деятельность коллекторов не носит прозрачный характер. Сейчас на рынке ситуация такова, что те немногочисленные тендеры по продаже долгов, проводимые банками, по «странному» стечению обстоятельств выигры-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

вали коллекторские агентства, тесно с этими банками связанные, констатируют аналитики. При этом применялись замысловатые схемы для оплаты приобретаемого пакета долгов. Например, коллекторское агентство брало льготный кредит в этом же банке и выплачивало его по мере взыскания задолженности. То есть в действительности получается, что собственные средства «коллекторы» не вкладывали. Подобное поведение сторон странным кажется только на первый взгляд. Дело в том, что по правилам, установленным Банком России, коммерческий банк, у которого возникли проблемы с невозвратом кредитов, обязан зачислить определенную сумму на особый резервный счет в том же Банке России. Однако, «продавая» долги подобным образом, а фактически перекладывая их из одного своего кармана в другой, банк «подчищает» собственные показатели в отчетности и избегает необходимости «замораживать» средства в резерве у регулятора. Некоторые типовые условия в работе коллекторских агентств все же есть. Существуют две основные схемы работы с банком: 1) агентская (коллектор привлекается для выполнения части «мероприятий по взысканию», и в случае успеха зарабатывает около 20% истребованной суммы);

2) уступка прав (коллектор приобретает права требования к должнику, и его цена редко превышает 10%). Безусловно, приведенные цифры небольшие потому, что на продажу всегда выставляются долги, которые банку не получилось взыскать собственными силами, поскольку никто не будет продавать ликвидную задолженность.

Показатели работы скромные Сегодня в России есть около полусотни реально работающих коллекторских агентств (по оценкам экспертов). Еще есть около 100 компаний (как правило, юридических), которые заявляют, что оказывают коллекторские услуги, но реально этим не занимаются. Что касается объемов работы и долей рынка, то тут понять что-то невозможно из-за диаметрально противоположных действий: банки показатели проблемной задолженности занижают; коллекторские агентства, когда речь идет о пакетах переданных им долгов, напротив, свое участие преувеличивают. Доходит до парадоксов. Например, на рынке действуют три агентства, каждое из которых публично заявляет, что контро-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

лирует 40% рынка коллекторских услуг. В сумме получается, что втроем они охватывают 120% рынка. Здесь, как говорится, «без комментариев». Что касается процента возврата долгов, то итоговый результат в значительной степени зависит от вида кредитов. По потребительским кредитам хорошим показателем считается 40%, по автокредитам 60–70%, по ипотечным кредитам — 85%. Крайне низкие показатели по потребительским кредитам объясняются тем, что в этом сегменте банки хуже всего проверяют платежеспособность заемщиков, а также наличием мошенничества в этой сфере отношений.

У рынка коллекторских услуг есть предпосылки к росту Имеют место случаи, когда люди, не являющиеся неплательщиками, попадали в базы данных коллекторских агентств (как потом выяснялось, по ошибке). И на них коллекторы начинали «влиять», например, с помощью телефонных звонков по ночам. Самое разумное в такой ситуации — это побыстрее выйти на связь с коллекторским агентством, объяснить его руководству всю пагубность заблуждений и поведения сотрудников агентства. Если не помогает, то писать заявление в УВД или

прокуратуру. Не надо пытаться «разобраться» с коллекторами самостоятельно: это ставит человека вне рамок закона, что усложняет все последующие разбирательства с коллекторами. Пока недобросовестные заемщики по ипотечным жилищным кредитам нечасто сталкиваются с коллекторскими агентствами, так как банки предпочитают общаться со своими должниками самостоятельно. Но прецеденты уже имеются — некоторые долги по ипотечным кредитам уже выкупаются коллекторскими агентствами. И все чаще от экспертов приходится слышать прогнозы о том, что количество заемщиков, завязших в долгах по ипотечным кредитам, будет неуклонно увеличиваться.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Пока не создан механизм контроля за строительной деятельностью, отказываться от ее лицензирования не только неразумно, но и опасно У отмены лицензирования строительной деятельности больше противников, чем поклонников. Противники отмены свою позицию обосновывают тем, что, прежде чем ломать и заменять чем-то неапробированным, новым, надо эти свежеиспеченные механизмы сформировать, опробовать на практике в различных регионах и только потом последовательно в течение довольно продолжительного времени переходить к механизму саморегулирования, не являющегося панацеей. Российский рынок жилой недвижимости, которому чуть более полутора десятка лет, пока не обрел желаемые черты цивилизованности. О его состоянии и перспективах развития на bpn.ru рассказывает президент группы компаний «ЛАУРЕЛ» Ирина Станиславовна Радченко. Ирина Станиславовна, что, на Ваш взгляд, мешает движению вперед?

К сожалению, рынок риэлторских услуг сегодня действительно далек от совершенства. И это связано с тем, что после отмены лицензирования, которое держало компании в рамках соблюдения норм, никакого инструмента, определяющего правила игры, увы, так до сих пор и не создано. МАР и РГР уже несколько лет проводят сертификацию ком-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

паний взамен упраздненного лицензирования. Проводят, но результат пока не очень обнадеживающий. Похоже на то, как в 1995 г. при создании третейского суда участников рынка недвижимости были попытки выработать и внедрить единые договорные отношения между риэлторскими компаниями. Хотели, но не получилось. То же самое и с сертификацией. Дело это, безусловно, хорошее, но даже компании, которые состоят в данных общественных организациях, до сих пор не все сертифицированы. Может, не стоило отменять лицензирование? Понятно, что вмешательство государства в бизнес создает проблемы, но ведь есть лицензирование риэлторской деятельности в США, и там без него никто не мыслит для себя работы на рынке. Лицензирование риэлторской деятельности в России в свое время навело порядок. Были заданы определенные стандарты, и компании стремились им соответствовать. Сейчас, к сожалению, мы иногда сталкиваемся с фактами пренебрежения правилами и снижения прозрачности во взаиморасчетах, сотрудники компаний позволяют себе работать «налево» и т.д. и т.п.

Сейчас не требуется лицензии, и на рынке появились сомнительные компании. И это очень грустно. Отменяется лицензирование строительной и оценочной деятельности. Когда я спрашиваю строителей, а как вы будете работать, то они отвечают, мол, лицензия все равно ничего не давала. Я согласна, что и при лицензировании права покупателей квартир в новостройках постоянно нарушались, и качество строительства оставляло желать лучшего. Но пока не создан механизм контроля, отказываться от лицензирования строительной деятельности не только неразумно, но и опасно. Известно, что в США, например, Национальная ассоциация риэлторов состоит из частных брокеров, которые получили лицензии на свою деятельность. Они работают в компаниях, но при этом несут персональную ответственность за соблюдение законодательства, за качество предоставляемой в общие базы данных информации и т.д. Как Вы считаете, это более перспективный подход? Опыт Америки, безусловно, представляет интерес, но вряд ли его можно и нужно копировать. Несмотря на очень жесткие тре-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

бования к профессии риэлтора (работа в течение трех лет в агентстве, регулярные экзамены, наличие лицензии и т.д.), последний кризис ипотечного жилищного кредитования выявил немало проблем в этой области. Сейчас Федеральное бюро расследований разбирается в тысячах дел, в которых было допущено либо превышение служебных полномочий, либо откровенное мошенничество. В итоге наряду с оценщиками и банкирами нередко в качестве ответчика выступают и риэлторы. Как, на Ваш взгляд, пойдет развитие риэлторских услуг в России с учетом Интернеттехнологий, большей доступности баз данных? Доступность базы данных — еще не повод проводить сделку самостоятельно. Раньше, когда не было Интернета, информацию можно было найти в газетах бесплатных объявлений, однако рынок риэлторских услуг процветал. Интернет, безусловно, облегчает труд риэлтора, ускоряет поиск квартиры, но профессионализм агента не только и не столько в этом. Скажите, сегодня много частников на рынке недвижимости?

Да. Сейчас частным образом проходит больше 60% сделок, при этом бывает так, что клиент обратился в агентство, но его проводят мимо кассы, обещая взять меньше денег, если он не будет сообщать о сделке руководству. Клиенты при этом подвергаются опасности. Но все равно идут к «черным» или «серым» маклерам. Как Вы считаете, почему? Раньше, обращаясь в лицензированную риэлторскую компанию, клиент знал, что получит набор стандартных услуг определенного качества по определенной цене. И если агент что-то вдруг сделал не так, то клиент мог обратиться в лицензионную палату, что было чревато проверками и разбирательством для компании. Сейчас такой контроль отсутствует, и, с точки зрения граждан, большой разницы между услугами агентства недвижимости и частного маклера нет. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях» действует. Повлияет он както на укрепление авторитета риэлторов? Это, конечно, не лицензирование, но все-таки дает возможность спросить с недобросовестных посредников от имени закона.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Не думаю, что ситуация резко изменится в ближайшее время. Я считаю, что если будет создана саморегулируемая организация риэлторов, то во главе нее нужна еще и личность — человек, который сможет объединить профессионалов рынка и направить их в русло цивилизованной работы. И самое главное, что понадобится сделать всем объединившимся риэлторам в первую очередь, — сориентировать потребителя так, чтобы он обращался за услугой именно в компанию, входящую в эту организацию. Иначе у членов саморегулируемой организации не будет никаких конкурентных преимуществ перед теми, кто в нее не входит. И тогда возникает резонный вопрос: а в чем смысл членства в такой организации, кроме обязательств по регулярной уплате взносов? Логика может быть такой: компания, которая хочет оставаться на рынке, будет стараться работать честно. Не захочет терять имидж и членство в рядах профессионалов. Поэтому людям все же лучше обращаться в компанию, чем к частнику. Безусловно. Кроме того, компания может дать больше гарантий для клиента. Если что-то случится и дело окажется в суде, то она будет отстаивать интересы

клиента, стараться урегулировать конфликт. Юрист компании может даже вести дела клиента в суде за счет компании. На частника в этом плане рассчитывать сложно, в большинстве случаев их отношения с клиентами строятся на честном слове, между ними нет договора. А агентства, даже самые маленькие, подписывают с клиентом документ. А может, дело в деньгах? Все же комиссионные у компаний порой бывают очень приличные, не все могут столько отдать. То, что у частника услуги стоят дешевле, это расхожий миф. Просто реальную сумму комиссионных, которую вы ему заплатите в конечном счете, вы, скорее всего, так никогда и не узнаете, и будет она гораздо выше той, которую вам назовут в агентстве. Мой совет: прежде чем ринуться в объятия «черного» маклера, попробуйте сначала обратиться в компанию, возможно, вам предложат сопоставимые расценки. Или, к примеру, вы дали задаток частному лицу, которое помогает вам провести сделку, а он неожиданно уехал, заболел и т.д. И плакали ваши денежки, с его родственников вы их никогда не получите. А в компании деньги принимает не ваш агент, а уполномоченный сотрудник фирмы. И если с агентом

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

что-то случается, то ваш аванс или задаток не пропадет. Но если у вас все же «аллергия» на риэлторов, то проводите сделку сами. Тем более что сейчас многие компании предлагают сопровождение сделок. Да, сегодня можно прийти в компанию и получить консультацию о том, с чего начинать, на что обратить внимание и т.д. Стоит это в пределах 1 000 руб. Можно отдельно заказать проверку юридической чистоты квартиры. Или разбить сделку на части: что-то делаете сами, что-то — риэлторы, которым вы за это платите деньги. И получается в итоге не более чем 2%. Просто люди об этом не знают. Выходит, мнение, будто у частников дешевле, — это очередной миф, а то, что надежности меньше, — уже реалии. Скажите, правда ли, что компания дает документ, который служит гарантией сделки? Не совсем так, это не гарантия. Просто мы, например, описываем всю историю квартиры, когда и кому ее продавали. Мы предупреждаем клиента, если есть какието непонятные моменты в праве перехода собственности от одного лица к другому, о той опасности, которая может возникнуть. Одним словом, говорим клиенту все, как

есть, а он уже принимает решение: покупать эту квартиру или нет. Но бывают случаи, когда после экспертизы документов мы категорически не рекомендуем брать квартиру и даже отказываемся сопровождать сделку. Но ведь произойдет событие или нет — это еще неизвестно. А вдруг все обойдется? Может быть. Но тогда всю ответственность клиент берет на себя. Мы готовы ему помочь купить данную квартиру, но при условии, что он напишет нам расписку о том, что знал о проблемных моментах в ее истории. К примеру, дети в свое время были не включены в приватизацию и т.д. А страхование сделки может помочь? Едва ли. Страховые компании предлагают приемлемый тариф только в том случае, если у них один клиент страхует много квартир. Если штучно, то расценки очень высокие. Кроме того, они не все объекты берут на страхование. Все решается в индивидуальном порядке, и, прежде чем выдать страховой полис, юрист компании тщательно проверит объект. Не так давно был случай на одной фирме. Клиент отдал сотруднице аванс, а она потом уволилась, и компания не вер-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

нула клиенту деньги. Там сказали, что агент не имела права принимать аванс. Это так? Да, но лишь отчасти. Прежде чем отдать аванс, клиенту следует убедиться, имеет ли право тот или иной сотрудник принимать деньги, и только после этого платить. Но если у вас на руках имеется договор с печатью компании, смело

обращайтесь в суд — есть немалый шанс на компенсацию всех убытков, так как руководство компании обязано контролировать, кому и на каких условиях оно разрешает пользоваться печатью организации. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в данном случае полностью на вашей стороне.

____________ Люди. События. Факты ____________ В ТОМСКЕ ПЛАНИРУЮТ СОЗДАТЬ ПРЕДПРИЯТИЕ ПО ПОЛУЧЕНИЮ ТЕПЛОЭНЕРГИИ ИЗ МУСОРА И.о. мэра Томска Николай Николайчук подписал договор о намерениях с одной из московских компаний о переработке мусора со старого полигона в районе села Новомихайловка Томского района в тепловую энергию. Компания, название которой пока не разглашается, собирается получать энергию из выделяемого в результате гниения мусора газа метана. Средства на реализацию этого проекта компания пытается получить в рамках Киотского протокола – первого большого соглашения стран мира об охране окружающей среды. По словам Н. Николайчука, в случае, если компанией будут найдены средства, мэрия Томска принимает план их действий в отношении старого полигона. Альтернативный механизм получения энергии устроен так: через некоторое время после рекультивации мусора на старом полигоне начнется разложение биологических материалов. Одним из конечных продуктов этого процесса будет газ метан. Его воздействие на окружающую среду в 20 раз превышает негативное влияние углекислого газа. Однако его возможно собирать и откачивать по специальным трубопроводам. Тогда, накапливаясь, он становится источником энергии.

«Такой ход вещей очень устраивает город. В случае если компания найдет средства на реализацию — а это решится в ближайшее время, — то мы немедленно запускаем этот проект», — отметил Н. Николайчук. Также в Томске, на сей раз уже вблизи нового полигона твердых бытовых отходов в районе деревни Сурово-Сухоречье Воронинского сельского поселения, возможно строительство станции по сортировке мусора. Потенциальные инвесторы этого проекта уже обращаются в администрацию Томского района с тем, чтобы выкупить землю рядом с полигоном. «Позиция города в этом отношении такова: мы за строительство, но это будет коммерческое предприятие, бюджетных денег мы на него не выделим. Мы готовы подписать соглашение, согласно которому будем доставлять на завод весь собираемый мусор. Оставшийся после сортировки мусор — около 30–40% от общего количества — будем увозить на полигон. Это выгодно городу, потому что при таких условиях полигона хватит надолго», — отметил Н. Николайчук. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Процессы в жилищной сфере нуждаются в более активном государственном регулировании Переход к рыночным отношениям в России не решил острейший жилищный вопрос. Например, среди россиян число собственников, сумевших купить себе жилье в течение последних 15 лет, меньшинство. В свою очередь, в США, на которые мы безоглядно ориентировались, проводя до кризиса преобразования в жилищной сфере, в этом секторе экономики, по оценкам специалистов, создается до 20% ВВП, он заставляет работать массу людей: проектировщиков, архитекторов, землемеров, строителей и т.д. В России же даже экономисты пока не рассматривают рынок недвижимости как самостоятельный сектор экономики. Первичный и вторичный рынки жилья переживают не лучшие времена. С весны прошлого года с них перестали поступать победные рапорты как чиновников, так и профессиональных участников рынка. Своими взглядами (представлены

на bpn.ru) на ситуацию, сложившуюся в жилищной сфере в конце минувшего года, поделился председатель комиссии Совета Федерации ФС РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству О.М. Толкачев.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Развитие идет в тех местах, где строится новое жилье Ситуация с реализацией нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» действительно неоднозначная. Можно сказать так: события развиваются вроде бы формально неплохо, но хотелось бы лучшего. А основания ожидать лучшего были. Поясню, что имеется в виду. В 2006 г. ввод жилья по России составил 50,6 млн. кв. м. В 2007 г. он вырос практически до 61 млн. кв. м. Это очень неплохой рост — на 20 %. В первом полугодии 2008 г. было построено порядка 21,7 млн. кв. м. Это опять же чуть больше, чем за аналогичный период 2007 г. Однако в 2007 г. прирост за первое полугодие составлял 34 %, а в 2008 г. только 2,9%. Подъем строительства продолжается, но темп роста снижается. А изначально было ощущение, что при сохранении набранных темпов уже в 2008 г. страна шагнет к 75–78 млн. кв. м. Мы могли бы оказаться близки к цифре в 80 млн. кв. м (80 млн. кв. м — это первый рубеж ФЦП «Жилище», запланированный на 2010 г.). А пока выходит, что хорошо бы подойти к 70 млн. кв. м. Но если получится. Разрыв, безусловно, ощутимый. Есть и другая проблема: порядка 80% новостроек приходится на

Олег Михайлович Толкачев

10 ведущих регионов. В их числе Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростовская область, Республика Татарстан. С другой стороны, около 20 регионов едва набирают 0,5% от общего объема ввода. Наблюдается резкий разброс объемов строительства по регионам. А нам важна не только, как говорится, средняя температура по больнице, но и относительная равномерность возведения жилья. Если в регионах сложных, как Дальний Восток, не обеспечивать людей крышей над головой, то никакого развития там не будет. Так или иначе, но и сами жители, и промышленность, и инвесторы, и бизнес поворачиваются в ту сторону, где сдается в эксплуатацию вновь построенное жилье.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Проблема наличия земельных участков под застройку остается нерешенной Причин для неблагополучия достаточно. Первая и главная проблема — земельные ресурсы. Казалось бы в России гигантские пространства, полно земли. Однако наблюдается дефицит участков, пригодных для строительства. Был выпущен указ Президента России и создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, принято решение о временном запрете на сделки с земельными участками, принадлежащими госструктурам (чтобы их не разбазарили за время налаживания работы Фонда). Государственную землю предполагается проинвентаризировать и по возможности предложить для жилищной застройки. Предоставлять участки просто в чистом поле и за 100 км тянуть коммуникации никто не станет — бессмысленно, очень дорого. Участки должны быть, как мы говорим, квалифицированными. То есть должен иметься доступ к коммуникациям, социальной инфраструктуре, к рабочим местам, объектам культуры, образования. Схожая проблема существует и в отношении земель, находящихся в частной собственности. В течение последних 15 лет вокруг

крупных городов происходила массовая скупка земель. На вполне законных основаниях земли приобретались в собственность, но никак не использовались. Их купили и ждут подходящего момента для перепродажи или, как говорят финансисты, для «фиксации прибыли». Ожидание означает замораживание строительства. Терпеть такое положение далее нельзя. Уже в действующем законодательстве есть отдельные нормативы, обязывающие не тянуть с началом работ. Но необходимо пересмотреть и ужесточить эти требования: если ты в течение трех лет не приступил к работе, то эти земли должны быть возвращены. Или строй, вкладывай деньги, развивай дело, или, если сидишь и ждешь прибыли, то извини, управимся сами, а тебе вернем то, что ты потратил. Следующая проблема — монополизм в стройиндустрии. Наиболее ярко она проявляется в отношении цемента. Сейчас, после снижения пошлин, довольно много завозится цемента по импорту. И он оказывается зачастую дешевле того, что предлагают российские предприятия. Поэтому, как только расширился импорт материалов, тут же начались стенания по поводу подрыва отечественной промышленности и прочее. Сейчас существует примерный баланс спроса и предложения цемента,

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

с учетом импорта. Правда, поставщики распределены неравномерно. Вы удивитесь, но цемент в Москву привозят с Дальнего Востока, из города Спасск-Дальнего Приморского края. Цена производителя плюс транспорт оказываются дешевле, чем брать у местного монополиста. Далее — законодательство. Сегодня оно справедливо нацелено на защиту интересов граждан, участников долевого строительства. Чтобы людей не обманывали. Однако порядок привлечения участников долевого строительства теперь зарегламентирован до такой степени, что новые правила существенно ограничивают не только действия инвестиционностроительных компаний, но и само их число. Мощные, серьезные компании получаются в дефиците. Отсюда еще один вопрос — выращивание бизнеса.

Регулятивная функция государства в жилищной сфере должна быть активной и принципиальной Комплекс перечисленных причин, и не только их, привел к замедлению темпов роста. На мой взгляд, требуется решительное, кардинальное вмешательство государства. Но не с шашкой наголо, а вмешательство организационное.

Я бы его видел вот в таком ключе. Уже отмечалось, что есть регионы-соседи в центральной России с абсолютно схожими экономическими параметрами, но в которых показатели строительства отличаются в пять раз. По-моему, здесь надо спрашивать с руководства — почему? То есть надо в определенном смысле выстраивать региональную политику. Либо ты выходи на такие-то средние достойные цифры, либо уходи. С другой стороны, во многих странах уже достаточно давно вырабатывается ментальность населения в духе: если ты сам не примешься за дело, то никто другой тебе не поможет. Ты должен както сам постараться себя обеспечить. То есть взять топор и срубить себе дом, не умеешь — зарабатывай деньги, вступай в кооператив. Но просто ждать, что придет дядя и все за тебя сделает — бессмыслица. Увы, часть наших граждан только рассуждает: «А вот у нас тут ничего не делается...». Нужна максимальная мобилизация населения на пополнение и сохранение своего жилищного фонда. Я не говорю о том, чтобы топоры брали в руки пенсионеры. И тем не менее. В то же время нельзя все перекладывать на граждан. Вмешательство государства может быть самым разнообразным. Приведу

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

лишь несколько примеров. В Канаде есть опыт создания акционерных обществ с полностью государственным капиталом, цель которых — не извлекать прибыль, а застраивать территории, нуждающиеся в развитии, и сдавать жилье по божеским ценам (на условиях самоокупаемости) для привлечения на постоянное жительство специалистов необходимых профессий. И, наоборот, в мире существуют страны, которые жестко пресекают возможности нерационального, по их мнению, приобретения жилья. В Швейцарии есть ряд популярных зон (Лозанна, Женева), где иностранец может приобрести недвижимость, но только нежилую. Запрет. В других городах может, в этих — нет. А имеются зоны, где уже гражданину страны нельзя

иметь две квартиры. В Москве есть владельцы пяти, семи квартир. А там — нельзя. Даже если вторая квартира досталась по наследству, налог будет таков, что ты сам от нее избавишься. В Цюрихе недавно пригрозили крепким штрафом одному владельцу известной частной гостиницы за слишком дорогой ремонт своего заведения. И хоть деньги были его личные, но власти посчитали, что это выпадает из общего плана реконструкции города. Хозяин слишком много потратил сюда, а не туда, куда нужно городу. Это примерно так, как сказать какому-нибудь нашему олигарху: «Ты не трать деньги на зарубежный футбольный клуб, а будь любезен, построй отечественный завод». У нас такое немыслимо, там — в порядке вещей. И хозяин бросился извиняться за свое недомыслие. Говорю это к тому, что государство должно настойчивее вмешиваться в жилищный вопрос. Считать, что рынок и ипотека сами все сделают, неверно. Рынок полезен, нужны все рыночные механизмы. Необходимо приглашать население к активному зарабатыванию денег, к тому, чтобы самому себя обеспечивать. В то же время государство не должно бросать своих жителей. Государству надо активнейшим образом процесс регулировать.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Нацпроект, заявленный только на 2-летний период специальной конструкцией без ее юридического закрепления, стал историей Власти намерены нацпроекты переименовать в госпрограммы, а потому «президентско-правительственный» формат нацпроектов окончательно переродится в чисто правительственный. Госпрограммы могут в перспективе стать элементом бюджетной конструкции. Однако проект бюджета на 2009–2011 годы упоминаний как о нацпроектах, так и о госпрограммах не содержал. Патетика нацпроектов сходит на нет Обещано, что приоритетные нацпроекты, патетично взявшие старт с начала 2006 г., станут государственными программами. Будут разработаны три госпрограммы, в которые преобразуют национальные проекты «Образование», «Здравоохранение» и «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Что касается сельского хозяйства, то 5-летняя государственная программа в этой сфере была принята

правительством еще в 2007 г., и соответствующие достижения на официальном сайте нацпроектов уже давно отражаются как результат ее реализации. Как известно, концепция национальных проектов стала одной из самых широко рекламируемых инициатив власти. Совет по ним возглавил Президент России, а в его состав вошли почти все ключевые министры и многие губернаторы, федеральные СМИ уделяли реализации проектов лучшее время. Куратором нацпроектов был определен тогдашний первый

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

заместитель Председателя Правительства РФ Дмитрий Медведев. Само собой разумеется, что денег на них не жалели: на нацпроект «Образование» в 2006–2007 годах потратили около 80 млрд. руб.; на нацпроект «Здравоохранение» — более 220 млрд. руб.; на нацпроект «Сельское хозяйство и развитие АПК» — около 70 млрд. руб.; на нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» — около 90 млрд. руб. Когда идея нацпроектов еще только высказывалась (впервые о ней заявил Президент России в сентябре 2005 г. на совещании с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания РФ и членами президиума Госсовета), то целый ряд экспертов говорил примерно одно и то же: надо не «национальные проекты» провозглашать, выделяя на это сотни миллиардов рублей с неясным статусом (как известно, ни одного закона, определяющего правовое положение нацпроектов, за эти годы так и не приняли), а нормально финансировать образование, здравоохранение, сельское хозяйство и вкладывать бюджетные средства в строительство социального жилья. Или расходовать те же деньги в рамках уже существующих федеральных целевых программ.

Что сделано за 2 года реализации нацпроектов? Общее финансирование по каждому из национальных проектов составило около 10% от финансирования соответствующей отрасли. И, как заявил в январе 2008 г. Президент России, «оказалось, что они заработали эффективнее, чем те 90%, которых почти не видно, а 10% дают практический результат», потому что «мы сконцентрировали на этом ресурсы: административные и политические, все занялись этой работой». По этому поводу эксперты задают правомерно возникающий вопрос: то ли надо уволить всех, кто отвечал за расходование тех самых 90% средств, то ли все 100% бюджетных денег надо было перевести в формат нацпроектов для повышения эффективности их расходования.

Эксперты в нацпроектах не видят отличий от обычного исполнения бюджета В целом эксперты сходятся во мнении, что результаты нацпроектов «Образование» и «Здравоохранение» по своей сути ни чем не отличаются от обычного исполнения бюджета. Власти регулярно сообщают, что в медицинские учреждения поставляются оборудование и лекарства, что работники предприятий проходят медосмотры, что выдаются сертификаты

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

на «материнский капитал» и родовые сертификаты, что реализуются программы обследования новорожденных, что постепенно закрываются существовавшие вакансии врачей и медсестер, что в школах оборудуются компьютерные классы и кабинеты по разным предметам, что проводится конкурс «Учитель года России» и награждаются его победители, что выплачиваются дополнительные деньги за классное руководство... Все это — закрепленные Конституцией РФ и законом функции государства, которые оно должно выполнять за счет бюджета и без всяких специальных конструкций типа нацпроектов. И без нацпроектов понятно, что если в систему образования или здравоохранения вбросить дополнительные десятки миллиардов рублей, то потом можно будет рассказать о дополнительно решенных проблемах. С нацпроектом по сельскому хозяйству еще занятнее. Рапорты о его выполнении исчерпываются рассказами о том, сколько кредитов предоставил ОАО «Россельхозбанк», как меняется объем производства сельхозпродукции в стране, сколько производится скота и птицы на убой, как растет производство мяса и молока и так далее. Читаешь о том, что «более 5 тыс. кг молока на одну корову получили лучшие племенные хо-

зяйства Кировской области», — и душа радуется. А еще больше она радуется, когда в СМИ сообщается, что «ОАО «Росагролизинг» более 1 550 голов племенного скота из Канады доставил для хозяйств Центральной России». Поэтому совершенно понятно, что от переименования этих проектов в госпрограммы, по сути, не изменится абсолютно ничего.

«Доступность жилья» на фоне безудержного роста цен Особняком стоит самый известный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». О ходе его реализации куда лучше бодрых рапортов чиновников говорят аналитические сводки агентств недвижимости. Например, в Москве и СанктПетербурге за время реализации нацпроекта жилье подорожало в 3–3,5 раза и теперь в среднем стоит $4,5–6 тыс. за 1 кв. м. При таких ценах какая может быть «доступность»? Не спасает положение и столь полюбившееся властям ипотечное жилищное кредитование, система которого выстроена по американской модели. И без того запредельно дорогие ипотечные кредиты на фоне нынешнего финансового кризиса еще подросли.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Строители в ряде городов страны громко заявляют, что банки повысили проценты по кредитам, выдаваемым на инвестиционностроительные проекты, и если государство не окажет им срочную помощь и не предоставит отсрочку по налоговым платежам, может разразиться «кризис недостроя», мелкие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка, не доведя до конца свои проекты, и как следствие — резко возрастет количество обманутых участников долевого строительства. Оттого нет ни малейших сомнений в том, что от замены, броского PR-словосочетания «национальный проект» на обычную устоявшуюся фразеологию «государственная программа» ни ипотечные кредиты, ни квадратные метры жилья дешевле не станут.

Попытки преувеличить заслуги власти дискредитируют важные для страны программы Два года реализации приоритетных нацпроектов выявили очень существенный недостаток в их информационном сопровождении, поскольку официальная пропаганда часто навязчиво пытается преподать населению как заслугу власти совершенно объективные вещи. Особенно наглядно искажения проявляются в таких нацпроектах,

как «Здоровье» и «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Как несомненный успех первого из них чиновники преподносят резкий взлет рождаемости в последние два года. Повысили зарплату части медицинских работников, загрузили больницы новым оборудованием, ввели материнский капитал, и вот результат: в 2007 г. в России родилось рекордное за последние 15 лет число детей — более 1,6 млн., что почти на 123 тыс. больше, чем в 2006 г. О том же, что взлет рождаемости напрямую связан со вступлением во взрослую жизнь рожденного в 80-е годы поколения, когда в стране был также всплеск рождаемости, воспеватели успехов нацпроектов умалчивают. В прошлом году число граждан основного бракоспособного возраста — от 15 до 34 лет — увеличилось на 3 млн. человек, чем в основном и объясняется столь значительный прирост числа младенцев. Между тем уже в экономически неблагополучные 90-е годы россиянам стало не по карману заводить детей, рождаемость резко упала, и через несколько лет, когда поколение рожденных в 90-е придет на смену поколению 80-х, Россия столкнется с резким сокращением числа новорожденных. Кстати, пока что статистика рождаемости, если ее брать не в абсолютных, а в относительных

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

цифрах, неумолима. В прошлом году на одну женщину репродуктивного возраста пришлось 1,3 ребенка, что на 0,01 выше, чем во взятом за точку отсчета 2006 г., но ниже, чем в 2003 и 2004 годах (1,32 и 1,34), когда нацпроектов еще не было. Значительны преувеличения заслуг власти и в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Здесь расплата за имиджевые приращения, похоже, уже наступает. Реализация ФЦП «Жилище» в самом разгаре, а темпы ввода жилья значительно упали. В январе–сентябре 2008 г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн. кв. м. В 2008 г. запланировано ввести в строй 63,1 млн. кв. м жилья, то есть при равномерном вводе за 9 месяцев следовало бы ввести в эксплуатацию 47,3 млн. кв. м жилой площади. Росстат с тревогой сообщает, что, хотя объемы жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в 2008 г. по-прежнему остаются значительными, в этих регионах в январе–сентябре ушедшего года произошло снижение ввода жилья, по сравнению с соответствующим периодом 2007 г. Это, подчеркивает статслужба, «оказало значительное влияние на

темп роста ввода жилья в целом по России». В январе–сентябре в Москве снижение составило 54,4%, Санкт-Петербурге — 4,4%. Фактически наиболее разрекламированный успех указанного нацпроекта пришелся на первую половину 2007 г., когда было сдано в строй на 34,3% жилья больше, чем за аналогичный период годом ранее. Вот только вряд ли тогда стоило этот успех целиком записывать на счет реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Прошло всего полтора года с момента начала реализации нацпроекта, и в общих объемах сдачи заложенное с начала проекта жилье в то время еще не доминировало, так как от закладки до сдачи панельного многоэтажного дома проходит от одного до полутора лет, кирпичного — до трех лет. Эксперты отмечают, что попытки ловить благоприятную конъюнктуру с целью подогнать под нее какую-либо правительственную программу, чтобы впоследствии записать успехи в актив властям, неблагодарны. Мало того, что этот прием рано или поздно будет разоблачен, так еще и конъюнктура, как в случае с жильем, может измениться на неблагоприятную еще до переформатирования проекта в госпрограмму. И тогда имиджевые потери власти превысят краткосрочные дивиденды.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО

Переформатирование нацпроектов покажет к чему в итоге пришли Власти намерены нацпроекты переименовать в госпрограммы, а потому «президентскоправительственный» формат нацпроектов окончательно перерождается в чисто правительственный. Госпрограммы могут в перспективе стать элементом бюджетной конструкции. Однако проект бюджета на 2009–2011 годы упоминаний как о нацпроектах, так и о госпрограммах не содержал. Федеральные целевые программы постепенно переименовываются в долгосрочные про-

граммы, будут отличаться от госпрограмм. Последние будут исключительно финансируемыми бюджетом, тогда как ФЦП предполагают в ряде случаев софинансирование другими ведомствами, бюджетами других уровней, частными инвестициями. Пока же, на момент подготовки материала, окончательного решения нет. Можно предположить, что задача «переформатирования» нацпроектов в госпрограммы (впервые о необходимости это сделать Председатель Правительства РФ заявил 14 июня 2008 г.), сведется к вычислению целей, которые могут быть достигнуты конкретными бюджетными расходами.

____________ Люди. События. Факты ____________ БОЛЕЕ 1 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ СТОИТ ЗАМЕНА ОДНОГО ЛИФТА В ВОЛОГДЕ Средняя стоимость одного лифта в Вологде составляет 470 тыс. руб. (сообщается на regnum.ru). По данным управления жилищного хозяйства города, полная замена старого лифта на новый стоит 1 100 000 руб., включая плату за установку. Сейчас в ведомстве управления жилищного хозяйства Вологды осталось всего 70 лифтов из 500. 430 лифтов были переданы жильцами домов управляющим компаниям. Как отмечают специалисты управления, состояние лифтов хорошее. За ними внимательно следят, подписан договор на поддержание чистоты. В Вологде с 2002 г. работает программа по замене лифтов. Средняя продолжительность «жизни» одного – 30 лет. После 25 лет работы проводят диагностирование, по результатам которого выносится

решение, менять лифт на новый или он может прослужить еще несколько лет. В областном центре работают две компании, занимающиеся ремонтом лифтов. Как отмечают специалисты, самой распространенной причиной поломок является небрежное отношение жильцов: ломают двери; заходят в лифт большим количеством человек, чем положено; сжигают кнопки; бьют плафоны; воруют панели управления. Стоимость ремонта электродвигателя составляет порядка 12 тыс. руб., замена двери стоит 3 тыс. руб., а замена кнопки обходится 800 руб. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

Дифференцированный подход при предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Начиная с 1994 г., в столице осуществляется реформа системы оплаты жилищнокоммунальных услуг. В ее рамках происходит постепенный рост ставок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (со временем, как известно, жителям придется возмещать их полную стоимость).

С целью социальной поддержки малоимущих граждан было создано Государственное учреждение города Москвы «Городской центр жилищных субсидий» (ГУ ГЦЖС), основной задачей которого является обеспечение адресной помощи семьям с низким доходом путем предоставления им субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. На субсидию имеют право семьи, максимальный месячный доход которых не превышает следующих значений: для одиноко проживающих граждан – 12 193,2 руб.;

для семей, состоящих из двух человек – 19 637,4 руб.; для семей, состоящих из трех человек – 27 764,1 руб. Предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг осуществляется в соответствии с постановлениями Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» и Правительства Москвы от 19 сентября 2006 г. № 710-ПП «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в городе Москве».

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

Дифференцированный подход В столице в соответствии с законом города от 1 ноября 2006 г. № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» расчет размера субсидии производится исходя из установленных в городе стандартов: 1) стандарта нормативной площади жилья: 33 кв. м жилой площади для одиноко проживающих граждан, 42 кв. м для семьи из двух человек и по 18 кв. м жилья на каждого члена семьи для семей из трех и более человек; 2) стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг. Эти нормативы ежегодно утверждаются московским правительством. На 2008 г. этот стандарт составлял: для одиноко проживающих граждан – 1 219,32 руб.; для одного члена семьи, состоящей из двух человек – 981,87 руб.; для одного члена семьи, состоящей из трех и более человек — 925,47 руб.; 3) стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг. Согласно федеральному законодательству, на субсидию имеют право те, кто в месяц тратит на жи-

лье более 22% своего совокупного дохода. Московский закон устанавливает более дифференцированный подход: при среднедушевом доходе семьи от 800 до 2 000 руб. в месяц стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг составляет 3% от совокупного дохода семьи; при среднедушевом доходе семьи от 2 000 до 2 500 руб. в месяц – 6%; при среднедушевом доходе свыше 2 500 руб. – 10%. Если же доход на каждого члена семьи меньше 800 руб. в месяц, то тогда за жилищно-коммунальные услуги в пределах нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг вообще платить не придется. Среднедушевой доход рассчитать легко – доходы всех членов семьи необходимо сложить и затем разделить на число членов семьи. Чем меньше доход, тем больше будет размер субсидии.

Правила предоставления субсидии Для получения субсидии следует знать не только нормативы, но и другие правила ее предоставления. Субсидия предоставляется сроком

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

на 6 месяцев. Никаких справок о том, что жилье, на которое оформляется субсидия, является единственным, предоставлять не надо. Субсидия увеличивается: на размер платежа за услуги по техническому обслуживанию запирающего устройства в размере фактически вносимого платежа, но не выше определяемой правительством Москвы предельной цены для соответствующего вида запирающего устройства; на сумму фактически вносимого платежа за содержание, ремонт и проверку индивидуальных квартирных приборов учета холодной и горячей воды, но не выше предельных цен, установленных на эти услуги. Размер субсидии не может превышать фактических расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Денежные средства за субсидии перечисляются на счета граждан, открытые ими в любых банках Москвы или на социальную карту москвича. Возможна также доставка субсидий через организации связи в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета и пользоваться ими. Субсидия предоставляется только при отсутствии задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при за-

ключении гражданами соглашения по их погашению. Выплату субсидий могут приостановить, если: получатель субсидии не оплачивает текущие платежи за жилое помещение и/или коммунальные услуги в течение двух месяцев; получатель субсидии не выполняет условия соглашения по погашению задолженности; получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение субсидии либо прекращение права на ее получение (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), не представил документы, подтверждающие указанные события. Кроме того, выплату субсидии могут прекратить, если: получатель субсидии или члены его семьи предоставили недостоверную информацию; получатель субсидии по истечении одного месяца после его уведомления о приостановлении предоставления субсидии не погасил задолженность или не согласовал сроки ее погашения (при отсутствии уважительной причины ее образования), или не представил документы, подтверждающие произошедшие в его семье изменения.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ГОСПОДДЕРЖКА

Пакет документов для оформления субсидии Для оформления субсидии необходимо собрать пакет документов и с ним обратиться в районный отдел ГУ ГЦЖС по месту жительства. Потребуются следующие документы: паспорта членов семьи и свидетельства о рождении для детей до 14 лет; документы, подтверждающие правовые основания владения и пользования квартирой или комнатой, в которой заявитель зарегистрирован по месту жительства (свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор найма жилого помещения, акт о приватизации жилого помещения и др.); документы, подтверждающие принадлежность граждан к семье заявителя (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, судебный акт в отношении принадлежности гражданина к членам семьи заявителя и др.); документы, подтверждающие совместное проживание с заявителем членов его семьи (единый жилищный документ, выписка из домовой книги, копия финансоволицевого счета и др.); справки о доходах членов семьи (заработная плата, стипендия, пенсия, пособие по безработице и др.) за последние шесть календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения за субсидией; расчетные документы, содержащие сведения о платежах за

жилое помещение и коммунальные услуги, начисленные за последний перед обращением за субсидией месяц, а также сведения о наличии/отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги; социальную карту москвича или реквизиты банковского счета (если субсидия по желанию гражданина будет перечисляться не на социальную карту, а на иной банковский счет). Для граждан, оплачивающих жилое помещение и коммунальные услуги по Единому платежному документу, не требуется предоставления документов, подтверждающих совместное проживание с заявителем членов его семьи, и расчетных документов, т.к. эти сведения ежемесячно предоставляются в ГУ ГЦЖС в электронном виде. Кроме того, не требуется предоставление: справок о размерах пенсий, компенсационных выплат и пособий, выплачиваемых лицам, состоящим в органах социальной защиты населения, т.к. эти сведения предоставляются Пенсионным фондом РФ и Департаментом социальной защиты населения г. Москвы в электронном виде; справок о размерах пособия из отделов ГУ Центра занятости населения, т.к. эти сведения предоставляются Управлением государственной службы занятости населения г. Москвы.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

Возможное снижение цен вследствие кризиса создаст только иллюзию оздоровления рынка жилья, а его рудименты так и останутся Снижение цен в условиях кризиса вполне возможно на отечественном рынке жилья. Однако надо принимать во внимание, что он у нас регионализирован, то есть не представляет из себя взаимозависимый общероссийский монолит, а потому если в каком-то регионе происходят какие-то процессы, то это не означает, что и в других регионах они будут идти точно таким же образом. Значение индекса доступности жилья находится в зоне «крайней недоступности» Эксперты предупреждают, что если произойдет ценовой откат на рынке жилья, то это только можно будет считать «косметической» операций, которая создаст иллюзию оздоровления, но не оздоровит рынок сама по себе. Фундаментальные причины, по которым ситуация на рынке жилой недвижимости в России была

доведена до абсурда, продолжат действовать и впредь. К тому же этих причин множество. В докризисный период индекс доступности жилья (являющийся весьма абстрактным показателем) в России колебался возле отметки в 10 пунктов. Это означает, что средняя семья из 3 человек, откладывая все свои доходы (то есть не есть, не пить, не одеваться и ни на что иное не расходовать зарабатываемые деньги), будет в состоянии купить скромное

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

жилье размером в 54 кв. м по истечении 10 лет. Теоретически считается, что нормальным показателем считается уровень в 3 пункта, а при значении индекса свыше 5 пунктов жилье считается «крайне недоступным». То есть порог «крайней недоступности» по приобретению жилья у нас в стране уже превышен в два раза.

Уровень цен порожден недостаточным предложением В России жилье, которое по определению должно служить кровом для граждан, в подавляющем большинстве строится не для повышения жилищной обеспеченности россиян, а для вложения в него свободных денег с целью получения сверхприбылей. При этом денег много, а строительных мощностей мало. Вот оно и дорожает. И дорожать будет до тех пор, пока спрос будет существенно превышать предложение. Именно дефицит предложения, при наличии платежеспособного спроса, позволяет жилью безудержно дорожать. Трудности с получением земли, препоны на всех этапах согласования, трения по вопросу развития инфраструктуры и инженерных сетей, дорожающие стройматериалы, кадровый голод и многое другое не позволяет российским строителям

с их скудными мощностями строить жилье в достаточном объеме. В свою очередь строительный сектор, приспосабливаясь к действительности, проработал схему ведения бизнеса с учетом современных российских реалий. Всем давно стало ясно, что по адекватным ценам в России пока строить нельзя. Уже хотя бы потому, что в цену 1 кв. м должен быть заложен неадекватный процент «отката». Поскольку, чтобы построить дом, застройщик должен дать на лапу тому, кто даст разрешение это сделать и во время строительства не будет «кошмарить». Откуда отечественному девелоперу взять деньги, чтобы начать строительство? Ранее можно было получить сравнительно дешевый кредит на Западе (напрямую или через российские банки). И тут же (в первоочередном порядке) «отлистать» с него чинуше за штамп «Разрешаю». По данным председателя Совета Федерации РФ Сергея Миронова, «отлистывать» приходится до 40% от стоимости проекта. Но какая разница, сколько нужно «отлистать», если квартиры распродаются на стадии котлована даже с учетом заложенного в цену «отката», запредельной маржи и огромных процентов по кредиту. При этом низкое качество строительства, задержки по срокам сдачи объектов, заоблачная цена 1 кв. м. Казалось бы, абсурд, но ведь поку-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

пают такое жилье, поскольку иного просто нет и в обозримом будущем не предвидится. При таком раскладе и сами девелоперы начали потихоньку придерживать построенные и строящиеся объекты, поскольку заимствовать деньги на Западе под низкий процент для поддержания оборота стало выгоднее, чем собственно реализовывать квартиры, которые ежегодно баснословно росли в цене и тем самым увеличивали активы компаний. Это в свою очередь увеличивало лимит доверия со стороны банков и давало застройщику возможность получить очередной (более крупный) кредит. Реальный спрос со стороны конечного потребителя был отброшен за ненадобностью. Кому интересно, что 95% россиян не в состоянии приобрести у себя в стране даже самую скромную 1-комнатную крышу над головой, даже с помощью ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), если в достаточном количестве есть те, кто способен удержать текущий уровень цен и даже в очередной раз толкнуть его вверх. И не беда, что сам рынок, развитие которого декларировалось с приоритетным нацпроектом, превратился в орудие спекулянтов, поставив крест на «доступном жилье». Хотя еще до лета 2008 г. все восхищались, что капитали-

зация стройфирм растет, рынок расширяется, объемы ИЖК растут как на дрожжах, а значит – все отлично, один сплошной позитив.

Кризис убрал деньги с рынка жилья Головокружение от успехов, якобы происходящих на рынке жилья, позволяло надувать «пузырь». Казалось, что будет бесконечно долго. Но вдруг все изменилось. Отлаженная годами схема дала сбой – российские девелоперы потеряли доступ к дешевым деньгам. Оттого буквально «запахло жареным», так как для того, чтобы закончить начатые проекты, нужны деньги. Да и время возвращать кредиты как-то неожиданно подоспело, а перекредитоваться (любимейшее занятие отечественных юрлиц) уже и не у кого. Банки задрали процентные ставки по кредитам, да и сам факт получения застройщиком кредита стал считаться успехом, потому что в основном банки отказывают. В этой ситуации остается: ждать помощи от государства; обратить наконец свое внимание на покупателей. Но ИЖК свернули и, похоже, надолго. Частные инвесторы более не доверяют свои деньги застройщикам, потому что боятся их потерять. И даже нефть-кормилица

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

с ее баснословными ценами обвалилась и уже приносит в два раза меньше долларов. Если российские девелоперы не найдут в ближайшее время дополнительных источников пополнения оборотных средств, ситуация грозит обернуться масштабным сокращением объемов строительства. Что, если следовать логике, в свою очередь, через 2–3 года должно еще более негативно сказаться на объеме предложения. За эту в корне здравую мысль поспешили ухватиться оставшиеся без сделок купли-продажи риэлтеры. И в очередной раз начали по-своему взбадривать рынок, а потому кричать, что «завтра подорожает». Большего от них, с их ментальностью, конечно, никто и не ждал. Но какой смысл бегать по стагнирующему рынку? На нем же нет тех, кто их мог бы услышать. То, как ситуация будет развиваться дальше, утверждать публично и с уверенностью сейчас не возьмется ни один серьезный аналитик. Ситуация, действительно, кризисная и пока как никогда непредсказуема. Если застройщики (не все, но хотя бы наиболее крупные) какимто образом найдут деньги и не дадут строительному рынку упасть, то они окажутся перед фактом, что в условиях кризиса их старая схема все равно не будет работать.

Из-за того, что она изначально отстраивалась не под реальный, а под спекулятивный спрос, который по целому ряду причин (обвал цен на нефть, сокращение объемов ИЖК, угроза лопания «пузыря» на рынке недвижимости, отпугивающая инвесторов и т.д.) в нынешних условиях окажется более не способным поддержать рынок в требуемых объемах. Тогда первичный рынок жилья ожидает коррекция, через сокращение объемов, подгоняя их под оставшийся на рынке спрос? Пока такой прогноз маловероятен вследствие того, что государство, учитывая его сегодняшнее внимание к развитию жилищного рынка, позволит застройщикам пойти таким путем. В этой ситуации шаги власти могут быть различными: дотирование процентной ставки по кредитам в банках, которые накачали деньгами из госбюджета; скупка активов строительных компаний; налоговые льготы; создание новой госкорпорации и другие меры, которые пока предсказать точно невозможно. Но что, если девелоперы не найдут денег? Им останется начать продавать с дисконтом готовые квартиры из искусственно созданных ими же закромов и делать серьезные скидки на будущие про-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

В условиях сложившегося финансового кризиса российские строительные предприятия малого и среднего уровня не смогут продолжать деятельность, сообщил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман на Национальном строительном конгрессе в «Крокус-Экспо». При этом он отметил, что государство уже протянуло таким компаниям руку помощи, в том числе оно будет выдавать средства на достройку жилья для участников долевого строительства. «Подавляющее большинство компаний будет работать, но уже совершенно в других условиях: мы не увидим ни длинных денег, ни малых кредитов, ни больших сроков возврата этих кредитов», — пояснил Н. Кошман. Он также сказал, что в условиях кризиса необходимо принять «все меры по завершению строительства домов, в софинансировании которых принимали участие «дольщики», чтобы незавершенное строительство не переросло в социальные проблемы». В этой связи Н. Кошман напомнил, что только сейчас завершается решение проблем обманутых соинвесторов, которые на рубеже веков вложили свои средства в строительство квартир, но своевременно так и не получили жилье.

екты. Что, в общем-то, некоторые из них (пока негласно) уже начали делать. Но если сделает скидку один участник рынка, то сделает скидку и конкурент. В такой ситуации вторичный рынок жилья тоже не заставит себя ждать.

Падение цен на жилье возможно, но не обязательно Итак, снижение цен – вполне реальная перспектива для отечественного рынка жилья. Но возможный откат цен на нем – это только «косметическая» операция, которая создаст иллюзию оздоровления, но не оздоровит рынок

сама по себе. Фундаментальные причины, по которым ситуация на рынке жилой недвижимости была доведена до абсурда, продолжат действовать. Что сделал кризис? Он только убрал деньги с рынка. Но кризис не создаст реальной альтернативы для вложения свободных денежных средств. И уж точно не увеличит объемы вводимого в эксплуатацию жилья. Следовательно, как только финансовые трудности разрешатся, а экономики крупнейших мировых держав оправятся от кризиса, теоретически есть все предпосылки к продолжению торжества абсурда

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ

на российском рынке жилья. И в этом ключе прогнозы отдельных аналитиков, предсказывающих 6-кратное увеличение цен в ближайшие 10–12 лет уже не кажутся такими нелепыми. Абсурд никуда не денется до тех пор, пока не будут устранены главные его причины: 1) дефицит предложения; 2) создание реальных альтернатив для сохранения и приумножения частного капитала. Другими словами, для преодоления абсурда нужно больше строить и развивать альтернативные сектора экономики, а также бороться с масштабами коррупции и улучшать бизнес-климат в стране. Конечно, сейчас, когда бушует кризис, всем не до жиру. Но чуть погодя... Положительный момент кризиса в том, что он вскрыл всю абсурдность ситуации, когда система

ориентируется не на реальное производство, а на создание инструментов для паразитирования одних за счет других. С очевидностью данного нехитрого утверждения столкнулись все крупнейшие экономики мира. И есть надежда, что в будущем этот опыт будет учтен. Поиск решения проблемы, связанной с недоступностью приобретения жилья подавляющим большинством россиян декларируется приоритетным направлением в работе властей. Понятно, что жилье не может быть дешевым — об этом речь и не идет. Но его приобретение должно быть доступным. Так что падение цен – дело, возможно, не такое скорое, как кому-то почему-то кажется. Но все может измениться в любой момент – уж слишком остро в России стоит вопрос о жилье.

____________ Люди. События. Факты ____________ ТЕХНОЛОГИЯ СЖИГАНИЯ МУСОРА МОЖЕТ И ДОЛЖНА БЫТЬ БЕЗОПАСНОЙ Проблема утилизации твердых бытовых отходов в многомиллионных городах стоит на сегодняшний день наиболее остро. Ежегодно в столице образуется более 5 млн. т ТБО. Санитарная очистка города является одним из важнейших факторов его жизнедеятельности. В 2004 г. была принята концепция обращения с отходами, которая предусматривает максимальное извлечение полезных фракций, сжигание отходов, которые нельзя использовать вторично и захоронение только тех отходов, которые невозможно переработать и сжечь.

Во всем мире успешно используется технология сжигания мусора. В Париже работает 11 мусоросжигательных заводов, в Токио – 22 (данные взяты из годового отчета Международной ассоциации по твердым бытовым отходам ISWA за 2006 г.). В Лондоне завод расположен в 2-х км от исторического центра города. В марте этого года Правительством Москвы была принята программа санитарной очистки города, которая предусматривает функционирование 9 заводов по сжиганию мусора. Окончание на с. 84

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

За несовершеннолетних собственников налог на имущество физических лиц уплачивают родители (усыновители, опекуны, попечители) В письме Минфина России от 28 августа 2008 года № 03-05-0601/27, подписанном заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Сергеем Викторовичем Разгулиным, дается ответ на вопрос о порядке уплаты налога на имущество физических лиц несовершеннолетними гражданами. Письмо Минфина России от 28 августа 2008 года № 03-05-06-01/27 О порядке уплаты налога на имущество физических лиц несовершеннолетними гражданами Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на имущество физических лиц несовершеннолетними гражданами и сообщает следующее. В настоящее время порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон). Согласно п. 1 ст. 1 Закона налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения, независимо от их возраста, имущественного положения и иных критериев. При этом объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения (ст. 2 Закона). Пунктом 2 ст. 27 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законными представителями налогоплательщика — физического лица Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

НАЛОГОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ

признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Так, несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя, за исключением тех сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (п. п. 1 и 2 ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации). За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, за исключением сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (п. п. 1 и 2 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, родители (усыновители, опекуны, попечители) как законные представители несовершеннолетних детей, имеющих в собственности имущество, подлежащее налогообложению, осуществляют правомочия по управлению данным имуществом, в том числе и исполняют обязанности по уплате налогов. Согласно п. 1 ст. 5 Закона исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. При этом уплата налога производится на основании платежного извещения, которое направляется налоговыми органами каждому налогоплательщику (п. 8 ст. 5 Закона).

____________ Люди. События. Факты ____________ Окончание. Начало на с. 82. Мощность этих заводов позволит утилизировать почти 3,2 млн. т отходов. Сжигание опасных отходов, таких как ртутные лампы, термометры, не предусмотрено. В городе существует система их сбора и утилизации. Экологическая безопасность этих предприятий для Москвы является одним из основных требований при проектировании и строительстве. Все проекты проходят государственную экологическую экспертизу, которая устанавливает соответствие всем российским и международным экологическим требованиям. На всех московских мусоросжигательных заводах используются многоступенчатые системы очистки газа с автоматизированным газоподавлением вредных выбросов. Такая технология уже

была апробирована на 4 000 тыс. таких предприятий. Выбросы заводов находятся под постоянным контролем. На трубах установлено специальное газоаналитическое оборудование, которое передает информацию на сервер ГПУ «Мосэкомониторинг» в режиме реального времени. Две станции автоматического контроля воздуха, расположенные в районе мусоросжигательных заводов на Востряковском проезде и улице Лухмановской, не регистрируют повышения уровня загрязнения воздуха по всем приоритетным показателям, в том числе и по диоксину. Несмотря на заявления в прессе, замеры показывают, что фактические выбросы диоксина от московских мусоросжигательных заводов в 2 раза ниже допустимых европейских стандартов. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мониторинг изменений в жилищном законодательстве В журнале целенаправленно и последовательно дается комплексное знание о жилищном законодательстве. В публикуемой подборке документов представлены законодательные и иные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне, то есть в соответствии с установленной компетенцией органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Жилищного кодекса РФ). Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу, которой пользуется конкретный руководитель и специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа.

Приказ ФНС России от 14 августа 2008 г. № ММ-3-4/362@ «Единый стандарт обслуживания налогоплательщиков» В Едином стандарте систематизированы виды оказываемых налоговыми органами услуг, приведены сроки их реализации, отражена форма предоставления конкретной услуги, а также содержится информация о том, какими нормативными правовыми актами регулируются действия налоговых органов. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В новой редакции Единого стандарта учтены изменения, произошедшие в налоговом законодательстве в последнее время, уточнены отдельные сроки реализации услуг, а также появилось описание новой процедуры — рассмотрение заявления и выдача справки о подтверждении неполучения социального налогового вычета либо подтверждения факта неполучения суммы предоставленного вычета в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 219 НК РФ (справка формы КНД 1160077). Приказ МЧС России от 18 сентября 2008 г. № 556 «О внесении изменений в приказ МЧС России от 20.11.2007 № 607» Внесены изменения в Приказ МЧС России «Об утверждении порядка добровольной аккредитации организаций, осуществляющих деятельность в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций и обеспечения пожарной безопасности». Ранее добровольная аккредитация осуществлялась по направлениям: оценка рисков в области гражданской обороны; защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций; обеспечения пожарной безопасности; подготовка и повышение квалификации соответствующих специалистов. Теперь организация может быть аккредитована также по таким направлениям: оценка фактического ущерба при возникновении чрезвычайных ситуаций; экспертная оценка проектов планов по предупреждению и ликвидации разливов нефти и нефтепродуктов; разработка и испытание специальных технических средств и материалов, предназначенных для локализации и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Зарегистрировано в Минюсте России 7 октября 2008 г. № 12404. Приказ Роснедвижимости от 19 сентября 2008 г. № п/0330 «Об утверждении Положения о порядке выплаты премий, поощрений, материальной помощи и единовременной выплаты работникам центрального аппарата Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» Утвержденным Положением, в частности, предусмотрено, что премии работникам центрального аппарата по решению начальников управлений могут выплачиваться за выполнение особо важных и сложных

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

заданий, а также за безупречную и эффективную службу, как правило, при подведении итогов работы управлений за определенный период времени (месяц, квартал, полугодие, год). Выплата единовременного поощрения за безупречную и эффективную службу производится в следующих случаях и размерах: при объявлении благодарности руководителя Агентства — в размере одного месячного оклада; при награждении почетной грамотой или иными ведомственными наградами — в размере двух окладов месячного содержания; в связи с выходом на государственную пенсию за выслугу лет — в размере одного оклада месячного содержания или в ином размере по решению руководителя Роснедвижимости. Зарегистрировано в Минюсте России 17 октября 2008 г. № 12484. Приказ ФСФР России от 23 сентября 2008 г. № 08-38/пз-н «Об утверждении Административного регламента по исполнению Федеральной службой по финансовым рынкам государственной функции по ведению реестра жилищных накопительных кооперативов» Утвержденный Регламент: устанавливает процедуру ведения реестра и перечень сведений, включаемых в реестр; определяет порядок предоставления сведений, содержащихся в реестре; определяет порядок обжалования действий и решений, принятых при исполнении государственной функции. В приложениях к Регламенту приведены формы и образцы документов (заявления, извещения, уведомления, справки и т.д.). Зарегистрировано в Минюсте России 13 октября 2008 г. № 12453. Приказ Минздравсоцразвития России от 3 октября 2008 г. № 543н «Об утверждении Типовых норм бесплатной выдачи сертифицированных специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты работникам жилищно-коммунального хозяйства, занятым на работах с вредными и (или) опасными условиями труда, а также на работах, выполняемых в особых температурных условиях или связанных с загрязнением» Утвержденные Типовые нормы распространяются на работников, занятых, в частности, в трамвайно-троллейбусном хозяйстве, дренажных работах, газовом хозяйстве, водопроводно-канализационном и жилищном хозяйстве, похоронном обслуживании, санитарной очистке городов. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Работодатель имеет право с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации или иного представительного органа работников и своего финансово-экономического положения устанавливать нормы бесплатной выдачи работникам специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты, улучшающие по сравнению с утвержденными Нормами защиту работников от имеющихся на рабочем месте вредных и (или) опасных факторов, а также особых температурных условий или загрязнений. Зарегистрировано в Минюсте России 20 октября 2008 г. № 12511. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант», «Законодательство России» и «КонсультантПлюс»

____________ Люди. События. Факты ____________ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА: ИНСТРУКЦИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ В ходе Томской жилищной реформы у граждан и управляющих компаний появился ряд вопросов, в ответ на которые департамент ЖКХ города разработал специальную инструкцию. В целом, как оценивают специалисты, жилищная реформа и выбор вида управления многоквартирным домом в области проходят успешно. Однако если присмотреться к статистике обращений граждан и компаний в отдел по защите прав потребителей, можно увидеть, что вопросов и у той и у другой стороны возникает довольно много. Причем эти вопросы не регламентируются никакими прововыми актами и самим их решить практически не возможно. Тогда для разрешения конфликтных и спорных ситуаций департамент жилищно-коммунального хозяйства разработал три нормативных документа: «Инструкция по эксплуатации многоквартирного жилого дома»; «Рекомендации о подготовке и проведении общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных домах»; «Положение о порядке представления интересов муниципального образо-

вания г. Томск как собственника жилых и нежилых помещений». Эти документы представляют собой методические пособия, в которых прописаны порядок действий организаций, управляющих жилыми объектами, типовой договор на оказание услуг, порядок передачи технической документации при переходе из одной управляющей компании в другую, стандартный акт о состоянии дома и многое другое. Подобная инструкция рассчитана в короткие сроки помочь специалистам определить степень изношенности дома и необходимость ремонтных работ, а местным жителям — составить четкое представление о том, что обязана делать их управляющая компания и что потребуется в том случае, когда возникнет необходимость сменить орган управления домом. Пока документы находятся в стадии финальной доработки. И когда специалисты завершат их составление, методички будут разосланы по всем управляющим компаниям и районным администрациям Томска. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Изменения в техническом регулировании Вопросы стандартизации и сертификации продукции для жилищной сферы имеют непреходящее значение. Стандартизация — деятельность по установлению правил и характеристик в целях их добровольного многократного использования, направленная на достижение упорядоченности в сферах производства и обращения продукции и повышение конкурентоспособности продукции, работ или услуг. Сертификация — форма осуществляемого органом по сертификации подтверждения соответствия объектов требованиям технических регламентов, положениям стандартов или условиям договоров. Изменения, которые произошли в правовом регулировании отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства и другим объектам технического регулирования, представлены ниже. Приказом Ростехрегулирования от 2 апреля 2008 г. № 75-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31358-2007 «Смеси сухие строительные напольные на цементном вяжущем. Технические условия» вводится в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Настоящий стандарт соответствует европейскому стандарту ЕН 13813:2002 «Материалы для выравнивания полов и устройства для выравнивания. Свойства и требования» (EN 13813:2002 «Materials and devices for levelling of floors. Materials for leveling. Properties and requirements») в части требований к показателям подвижности, сопротивления износу, прочности сцепления с основанием (адгезии). ГОСТ 31358-2007 распространяется на сухие строительные напольные смеси, изготавливаемые на цементном вяжущем (на основе портландцементного и высокоалюминатного клинкера) или смешанных (сложных) минеральных вяжущих на его основе, содержащие полимерные добавки в количестве, не превышающем 5,0% массы смеси, предназначенные для устройства элементов пола (выравнивающие и несущие смеси), укладываемые уплотнением или самоуплотняющиеся и применяемые при строительстве, реконструкции и ремонте зданий и сооружений, и не распространяется на напольные затирочные смеси. В стандарте приведены технические требования (показатели качества смесей в сухом состоянии; смесей, готовых к применению, и затвердевшего раствора, требования к материалам для изготовления напольных смесей, их упаковка и маркировка), изложены требования безопасности и охраны окружающей среды. Также в стандарте приводятся правила приемки, методы испытаний, транспортирования и хранения напольных смесей.

Приказом Ростехрегулирования от 11 марта 2008 г. № 34-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения ГОСТ Р ЕН 822-2008 «Изделия теплоизоляционные, применяемые в строительстве. Методы измерения длины и ширины». Национальный стандарт идентичен европейскому стандарту ЕН 822:1994 «Теплоизоляционные изделия, применяемые в строительстве — Определение длины и ширины» (EN 822:1994 «Thermal insulating products for building applications — Determination of length and width»). Применение ГОСТ Р ЕН 822-2008 позволяет получить адекватную оценку качества теплоизоляционных материалов, производимых в Российской Федерации и странах ЕС, обеспечить конкурентоспособность российской продукции на международном рынке, активизировать участие Российской Федерации в работе по международной стандартизации. Настоящий стандарт не отменяет методы определения длины и ширины теплоизоляционных изделий, установленные ГОСТ 17177-94, ко-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

торые применяют, когда это технически и экономически целесообразно и обосновано. В стандарте изложена сущность метода измерений, установлены требования к методике и средствам измерений длины и ширины полноразмерных изделий.

Приказом Ростехрегулирования от 25 декабря 2007 г. № 410-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения ГОСТ Р 52805-2007 «Обои стеклотканевые. Технические условия». Настоящий стандарт распространяется на стеклотканевые обои, предназначенные для оклейки стен и потолков помещений жилых и общественных зданий, и устанавливает классификацию, основные параметры и размеры, технические требования (физико-механические показатели качества стеклообоев, внешний вид, пожарно-технические характеристики, упаковку, маркировку), правила приемки и методы испытаний, требования к транспортированию и хранению обоев. Приказом Ростехрегулирования от 21 мая 2008 г. № 109-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31360-2007 «Изделия стеновые неармированные из ячеистого бетона автоклавного твердения. Технические условия» вводится в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения взамен ГОСТ 21520-89 в части изделий из ячеистого бетона автоклавного твердения. Настоящий стандарт соответствует европейскому стандарту ЕН 7714:2003 «Спецификация стеновых блоков. Часть 4: Блоки из ячеистого бетона автоклавного твердения» (EN 771-4:2003 «Specification for masonry units. Part 4: Autoclaved aerated concrete masonry units») в части оценки соответствия качества изделий из ячеистых бетонов. ГОСТ 31360-2007 распространяется на стеновые неармированные изделия, изготовленные из ячеистого конструкционно-теплоизоляционного бетона автоклавного твердения, предназначенные для применения в качестве несущих и самонесущих элементов в наружных стенах зданий и сооружений с сухим, нормальным и влажным режимами эксплуатации при неагрессивной среде, а также для внутренних стен и перегородок в помещениях с относительной влажностью воздуха не более 75% и неагрессивной средой. При относительной влажности воздуха более 75% внутренние поверхности наружных стен из изделий должны иметь пароизоляционное покрытие. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ГОСТ 31360-2007 устанавливает технические требования (основные виды и размеры, физико-механические и теплофизические характеристики, пожарно-технические характеристики, требования к материалам, маркировка, упаковка) стеновых неармированных изделий, методы их испытаний и оценки соответствия качества, требования безопасности и охраны окружающей среды при их производстве, а также правила приемки, транспортирование и хранение. Армированные изделия из ячеистого бетона автоклавного твердения изготавливают в соответствии с ГОСТ 19010.

Приказом Ростехрегулирования от 28 апреля 2008 г. № 93-ст межгосударственный стандарт ГОСТ 31362-2007 «Прокладки уплотняющие для оконных и дверных блоков. Метод определения сопротивления эксплуатационным воздействиям» вводится в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 января 2009 г. с правом досрочного применения. Настоящий стандарт распространяется на уплотняющие прокладки из эластомерных материалов для оконных и дверных блоков, монтажных соединений стеклопакетов и других светопрозрачных конструкций. Стандарт устанавливает метод определения сопротивления эксплуатационным воздействиям, имитирующим условия эксплуатации изделий в ускоренном режиме испытаний, по изменению значений физикомеханических показателей уплотнителей. Сущность метода определения сопротивления эксплуатационным воздействиям заключается в определении изменения значений физико-механических показателей уплотнителей в процессе циклических воздействий переменных температур, ультрафиолетового облучения, озоновой и слабоагрессивных химических сред, а также циклического или фиксированного сжатия, имитирующих эксплуатационные нагрузки в режиме ускоренных испытаний. В качестве характерных показателей уплотнителей принимают: жесткость, гибкость на брусе с радиусом закругления 10 мм при отрицательной температуре (морозоустойчивость), морозостойкость при растяжении, относительную остаточную деформацию при сжатии (растяжении), стойкость к многократному сжатию, наличие цветового отпечатка (следа). В качестве дополнительных характеристик могут быть приняты водопоглощение и изменение линейных размеров после температурного воздействия. Настоящий стандарт устанавливает также порядок оценки долговечности уплотнителей и способ определения цветового отпечатка (следа),

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

оставляемого уплотнителями на поверхности притворов оконных и дверных блоков, видимых при их эксплуатации. Метод применяют при периодических, типовых, квалификационных и сертификационных испытаниях.

Приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2007 г. № 586-ст утвержден и введен в действие с 1 октября 2008 г. ГОСТ Р 52892-2007 Вибрация и удар. Вибрация зданий. Измерение вибрации и оценка ее воздействия на конструкцию». В процессе эксплуатации здания подвергаются воздействию вибрации естественной (связанной с такими явлениями, как ветер или землетрясение) и техногенной (вызванной деятельностью человека, например строительными работами, движением транспорта) природы. Вибрация может стать причиной повреждения конструкции здания, снизив ее эксплуатационную надежность: уменьшить устойчивость, ухудшить несущую способность перекрытий. Признаками снижения эксплуатационной надежности является появление трещин, оторванных от несущего каркаса элементов и т.п. Поэтому вибрацию сооружений следует постоянно или периодически контролировать, чтобы определить, насколько действующие вибрационные нагрузки опасны как для конструкции в целом, так и для ее частей. Настоящий стандарт устанавливает методы измерения вибрации и оценки ее воздействия на конструкцию зданий, рассчитанных на статические нагрузки без предъявления специальных требований в отношении устойчивости к воздействию динамических сил. Оценка воздействия базируется на риске появления повреждений конструкции, способных снизить ее эксплуатационную надежность. ГОСТ Р 52892-2007 распространяется на здания, подвергающиеся воздействию передаваемой через грунт (в виде сейсмических волн) вибрации техногенной природы (например, в ходе проведения строительных работ, разработки полезных ископаемых, при движении транспорта). Воздействия вибрации естественной природы (в результате землетрясений или сильных ветров), а также создаваемой звуковыми волнами, машинами, работающими внутри здания, и деятельностью людей внутри здания в настоящем стандарте не рассматриваются. ГОСТ Р 52892-2007 распространяется на измерения вибрации, которые проводят для проверки соответствия установленным требованиям по допустимым уровням вибрации конструкции здания или для подтверждения корректности использованной при проектировании здания модели передачи вибрации от источника. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Рекомендации настоящего стандарта допускается использовать также для других наземных сооружений, исключая сооружения, имеющие специальную конструкцию, такие как ядерные реакторы, сооружения для топливно-энергетических, металлургических, химических и нефтехимических производств, а также для хранения жидких или гранулированных материалов, например водонапорные башни и цистерны, нефтехранилища, бункеры для хранения зерна и других продуктов.

Приказом Ростехрегулирования от 27 декабря 2007 г. № 616ст утвержден и введен в действие с 1 октября 2008 г. ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в жилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования». Национальный стандарт идентичен международному стандарту ЕН 13779:2005 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования» (EN 13779:2005 «Ventilation for non-residental buildings — Performance requirements for ventilation and room-conditioning system»). Настоящий стандарт содержит требования к системам вентиляции и кондиционирования воздуха с целью обеспечения комфортных условий для находящихся в здании людей и соблюдения условий гигиены в помещениях во все времена г. при оправданных капитальных и текущих расходах. В стандарте приведены: параметры воздуха внутри помещений; исходные данные и требования к проектированию; порядок регулирования отношений между различными сторонами, работающими в данной области. ГОСТ Р ЕН 13779-2007 устанавливает технические требования к проектированию систем вентиляции и кондиционирования воздуха в нежилых зданиях, в которых могут находиться люди. Стандарт также устанавливает термины и определения для различных параметров этих систем. Здания с естественной вентиляцией не рассматриваются. Системы вентиляции и кондиционирования классифицируются по различным признакам. В стандарте приведены примеры для некоторых параметров, а также требования к их значениям с указанием пределов изменения. Приведенные номинальные и предельные значения следует использовать, если не установлены иные требования. При выборе системы следует учитывать тип здания и его назначение. Если используется другая классификация, то этому должно быть дано соответствующее обоснование. Следует выполнять также требования других нормативных

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

документов, относящихся к вентиляции и кондиционированию воздуха, выходящих за рамки настоящего стандарта.

Приказом Ростехрегулирования от 19 мая 2008 г. № 104-ст утвержден и вводится в действие с 1 января 2009 г. ГОСТ Р ЕН 50194-2008 «Газосигнализаторы электрические для детектирования горючих газов в жилых помещениях. Общие требования и методы контроля». Национальный стандарт идентичен региональному стандарту EN 50194:2000 «Электрические приборы для детектирования горючих газов в жилых помещениях. Способы проверки и требования к эксплуатационным свойствам» (EN 50194:2000 «Electrical apparatus for the detection of combustible gases in domestic premises — Test methods and performance requirements»). ГОСТ Р ЕН 50194-2008 распространяется на два типа электрических газосигнализаторов, предназначенных для сигнализации об утечке природного или сжиженного газа (LPG) в жилых помещениях: газосигнализаторы типа А — для подачи оптического и акустического сигналов тревоги, а также для подачи выходного сигнала, для прямой или косвенной активации отключающего и/или другого вспомогательного устройства; газосигнализаторы типа В — только для подачи оптического и акустического сигналов тревоги. Стандартом устанавливаются общие требования к конструкции, методам контроля и эксплуатационным характеристикам электрических газосигнализаторов для детектирования горючих газов, предназначенных для стационарной установки и постоянного использования в жилых помещениях, работающих от батареи или сети. ГОСТ Р ЕН 50194-2008 не распространяется на приборы, предназначенные для применения на судах, в жилых вагонах и фургонах, для детектирования токсичных газов, таких как оксид углерода, и для промышленных и коммерческих учреждений, на которые распространяются требования, установленные в EN 50054, EN 50055, EN 50056, EN 50057, EN 50058. Приказом Ростехрегулирования от 24 сентября 2007 г. № 251-ст утвержден и введен в действие с 1 июня 2008 г. ГОСТ Р 52749-2007 «Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия». Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Национальный стандарт разработан с целью обеспечения высококачественного монтажа светопрозрачных конструкций и наружных дверных блоков, применяемых в различных зданиях и сооружениях во всех климатических районах Российской Федерации. ГОСТ Р 52749-2007 предназначен для применения строительными, строительно-монтажными, ремонтными, проектными и испытательными организациями, осуществляющими свою деятельность по проектированию, монтажу и испытаниям узлов примыканий и монтажных швов с использованием паропроницаемых саморасширяющихся лент. Настоящий стандарт не противоречит действующим нормативным документам Российской Федерации в области строительства и производства строительных материалов. Стандарт следует применять с учетом требований строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, а также действующих правовых документов. ГОСТ Р 52749-2007 может быть использован для целей сертификации монтажных швов светопрозрачных конструкций с использованием паропроницаемых саморасширяющихся лент и услуг по устройству монтажных швов. Действие стандарта распространяется на монтажные швы узлов примыканий оконных конструкций к стеновым проемам, в которых использованы паропроницаемые саморасширяющиеся самоклеящиеся ленты. Стандартом устанавливаются требования к устройству монтажных швов при строительстве, реконструкции, ремонте отапливаемых зданий и сооружений различного назначения (в том числе при замене оконных блоков в эксплуатируемых помещениях), а также при проектировании и разработке конструкторско-технологической документации для указанных целей. Требования настоящего стандарта могут быть применены при проектировании и устройстве монтажных швов узлов примыканий дверных и витражных конструкций, а также монтажных швов сопряжений строительных конструкций между собой. Настоящий стандарт не распространяется на монтажные швы узлов примыканий оконных конструкций специального назначения (например, противопожарных, взрывозащитных, пулестойких и др.). Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов kodeks.ru

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне Система жилищного законодательства находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений указана в ст. 13 Жилищного кодекса РФ. В подборку документов этой рубрики включены законы и иные нормативные правовые акты, принятые органами государственной власти отдельных субъектов Российской Федерации. Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу данных, которой пользуется конкретный руководитель или специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Письмо ФНС России от 5 сентября 2008 г. № 3-5-03/490@ «О налоге на доходы физических лиц» Сообщено, что от налогообложения НДФЛ освобождаются доходы в виде полученного в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, а также акций, долей и паев при условии, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), бабушки и внуки, братья и сестры. В отношении иных родственников льгота по уплате НДФЛ положениями Налогового кодекса РФ не установлена. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 19 сентября 2008 г. № 2433 «Об утверждении Общих правил расчета субсидий для приобретения или строительства жилых помещений» Утверждены Общие правила расчета субсидий для приобретения или строительства жилых помещений в целях упорядочения процедуры их расчета. Уточнены цели, на которые могут предоставляться субсидии, а также круг лиц, которым они предоставляются. Закон г. Москвы от 24 сентября 2008 г. № 45 «О внесении изменений в статьи 8 и 17 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» Законодательство города Москвы в сфере обеспечения граждан жилыми помещениями приведено в соответствие с Жилищным кодексом РФ. Вносимые изменения касаются оснований признания жителей города нуждающимися в жилых помещениях и права на внеочередное предоставление жилых помещений. В соответствии с ранее действовавшим городским законодательством нуждающимися в жилых помещениях признавались проживающие в коммунальной квартире жители города, если в составе одной из семей имелся больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной коммунальной квартире невозможно. В то же время согласно Жилищному кодексу РФ указанные граждане признаются нуждающимися в жилых помещениях независимо от того, в какой квартире они проживают (коммунальной или нет). Также не имеет значения, предоставлена ли квартира по договору социального найма или находится в собственности жильцов.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Кроме того, федеральным законодательством не предусмотрен термин «коммунальная квартира». В связи с этим в законодательство г. Москвы об обеспечении права жителей города на жилые помещения внесены соответствующие коррективы. Постановление Правительства Московской области от 26 сентября 2008 г. № 850/37 «Об утверждении Порядка определения и применения предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области при исполнении бюджета Московской области» Утвержденный Порядок регулирует отношения, связанные с определением предельной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области при исполнении бюджета Московской области. Предельная стоимость 1 кв. м общей площади жилья в Московской области применяется в качестве: предельной цены 1 кв. м общей площади жилья, приобретаемого за счет средств бюджета Московской области; предельной выкупной цены единицы общей площади жилых помещений в аварийных многоквартирных домах и предельной цены единицы общей площади жилых помещений, приобретаемых для предоставления взамен изымаемых жилых помещений. Постановление Правительства Московской области от 30 сентября 2008 г. № 880/37 «Об утверждении адресной программы Московской области «переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2008–2009 годы» Определены цели, задачи, сроки, а также источники финансирования адресной программы Московской области по переселению граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде в Московской области. Постановление Правительства Москвы от 7 октября 2008 г. № 899-ПП «О внесении изменений в распоряжение Мэра Москвы от 19 января 1998 г. № 40-РМ» Внесены изменения в Положение о порядке деятельности ГУП «Моссоцгарантия» по заключению и реализации договоров пожизненного содержания с иждивением с одинокими пенсионерами и инвалидами в обмен на передачу в собственность города занимаемых ими и находящимися в их собственности жилых помещений. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

При прекращении договора в связи со смертью гражданина жилое помещение должно быть реализовано ГУП «Моссоцгарантия» только через аукционы (ранее подразумевалась альтернатива). В торгах смогут участвовать граждане, состоящие на жилищном учете, улучшающие жилищные условия с использованием субсидий для приобретения или строительства жилых помещений. Невозможность реализации комнаты в коммунальной квартире будет подтверждаться Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Департаменту социальной защиты населения города Москвы поручено обеспечить размещение информации о торгах на официальном сайте в сети Интернет для размещения информации о государственном заказе города Москвы. Закон Московской области от 10 октября 2008 г. № 142/2008ОЗ «О региональном стандарте стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарте стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 2009 год» Законом установлены региональный стандарт стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарт стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 2009 г. На 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Московской области региональный стандарт стоимости предоставляемых жилищнокоммунальных услуг составляет 80,19 руб. Стандарт стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 1 кв. м площади жилья в среднем по Московской области — 2,16 руб. Распоряжение Губернатора Московской области от 13 октября 2008 г. № 393-РГ «Об утверждении Положения об отделе по жилищным вопросам аппарата правительства Московской области» Утверждено Положение об отделе по жилищным вопросам аппарата Правительства Московской области, определяющее задачи, функции, права и организацию деятельности данного отдела. Указанный отдел обеспечивает реализацию Закона Московской области «Об улучшении жилищных условий государственных гражданских служащих Московской области», а также обеспечивает деятельность жилищной комиссии при Правительстве Московской области. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант» и «КонсультантПлюс»

100

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Региональное многообразие подходов в развитии жилищной сферы Отечественная жилищная сфера не монообъект, а является многорегиональным организмом. Поскольку в разных субъектах федерации имеет место исключительное разнообразие природных, национально-культурных, социальноэкономических, правовых и других условий, прямо или косвенно воздействующих на состояние и развитие жилищной сферы. Помещенная здесь подборка материалов в определенной мере отражает это разнообразие. Действующие жилищные программы для молодых семей в Башкортостане, как и везде по России, обладают низкой отдачей В Республике Башкортостан эффективность государственных программ решения жилищных проблем молодых семей незначительна. На regnum.ru сообщается, что за последние 5 лет реализации республиканской молодежной программы поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, получили льготные кредиты всего 2 171

молодая семья (435 семей в год), а квартиры на льготных условиях получили 1 602 молодые семьи (320 семей в год). Между тем очередь нуждающихся в жилье молодых семей в Башкортостане растет гораздо большими темпами, чем возможности государственных программ, «захлебнувшихся» от наплыва желающих. По самым оптимистичным подсчетам, молодая семья, вставшая в очередь сегодня, может рассчитывать на получение долгожданной помощи не ранее чем через 10 лет.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

101

ОПЫТ РЕГИОНОВ

С 2006 г. в республике реализуется специальная подпрограмма ФЦП «Жилище». На условиях софинансирования получить господдержку и улучшить жилищные условия по ней смогли 1 480 молодых семей. Из республиканского и федерального бюджетов на эти цели было выделено 480 млн. руб. В по итогам 2008 г. ожидается, что эта сумма составит свыше 417 млн. руб., и воспользоваться такой поддержкой смогут 1 000 молодых семей. Еще одна форма господдержки молодых семей в улучшении жилищных условий — это предоставление безвозмездных субсидий на погашение части стоимости приобретаемого жилья в связи с рождением ребенка. Благодаря этому за 2003–2008 годы 2 682 молодым семьям удалось облегчить кредитное бремя. При этом в большинстве городов и районов Башкирии отсутствуют собственные городские программы улучшения жилищных условий молодых семей с финансированием из местных бюджетов. Исключением являются Октябрьский и Нефтекамск, а также Туймазинский район, но и в них объемы программ незначительные. Так, в 2007 г. в городе Октябрьский из местного бюджета были выделены субсидии на приобретение жилья всего 9 семьям. В Туймазинском районе в 2007 г.

102

10 молодым семьям компенсировали часть затрат на подведение инженерных коммуникаций, а в ушедшем году на эти цели в районе было выделено всего лишь 1,5 млн. руб., этой суммы хватит максимум на 20–30 семей.

В Воронежской области приступают к легализации объектов самовольного строительства В инспекции государственного строительного надзора Воронежской области одними из первых в России приступили к разработке ведомственной целевой программы «Легализация объектов самовольного строительства на территории Воронежской области». Основные цели программы: оптимизировать процедуру юридического оформления недвижимого имущества; обеспечить рациональное и эффективное использование земельных участков и других видов имущества; увеличить поступление доходов от использования имущества в бюджет Воронежской области. По словам заместителя руководителя инспекции Марины Перцевой, наличие большого количества неоформленного недвижимого имущества в России (это земельные участки, самовольные строения, гаражи, дачные участки

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

и другое) чревато негативными последствиями не только для фактических его обладателей. Имущество, выведенное из законного экономического оборота, не участвует в экономическом развитии как отдельных регионов, так и страны в целом. В итоге госказна не получает в полном объеме установленные законодательством налоги, а также не может рассчитывать на обязательные платежи, связанные с использованием данного имущества. Сегодня на федеральном уровне предпринимаются конкретные шаги к решению этой серьезной проблемы, в основе которых, прежде всего, усовершенствование законодательной базы по легализации недвижимого имущества. В частности, предполагается внести в действующее законодательство изменения, которые будут регламентировать отношения по поводу узаконения неучтенного и неоформленного имущества. В ходе работы над программой предстоит системно и комплексно: рассмотреть основные цели и задачи процесса легализации; выявить особенности нормативно-правового регулирования; проанализировать имеющиеся реестры объектов недвижимости и иного имущества; наиболее оптимально смоделировать данный процесс с

учетом финансово-экономических затрат. Разработка ведомственной целевой программы «Легализация объектов самовольного строительства на территории Воронежской области» позволит объединить наиболее важные правовые аспекты в одном документе, что поможет скоординировать действия всех участников данного процесса. По данным инспекции государственного строительного надзора Воронежской области, только в Воронеже сейчас насчитывается 49 крупных самовольных строек, это около 10% от общего числа возводимых в областном центре объектов капитального строительства.

Закон о пожарной безопасности Ленинградской области претерпит изменения Законодательное собрание Ленинградской области поддержало в первом чтении изменения в областной закон «О пожарной безопасности Ленинградской области», которые приводят его в соответствие с федеральным законодательством. Поправки, в частности, уточняют порядок привлечения сил и средств подразделений пожарной охраны для тушения пожаров и проведения аварийно-спасательных работ.

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

103

ОПЫТ РЕГИОНОВ

Принять изменения в закон понадобилось в связи со вступлением в силу федерального закона, совершенствующего разграничение полномочий. В областной закон вводят понятие «гарнизон пожарной охраны», которое заменит прежнее понятие «система пожарной охраны». В функции подразделений гарнизона, вне зависимости от их ведомственной принадлежности и формы собственности, будут входить профилактика и тушение пожаров, а также проведение аварийно-спасательных работ. Порядок проведения этих работ будет определяться теперь уполномоченным на это федеральным органом исполнительной власти. Органы государственной власти, согласно изменениям в закон, получают полномочия информировать население о мерах пожарной безопасности. А органы местного самоуправления — полномочия по обеспечению первичных мер пожарной безопасности в границах городских и сельских населенных пунктов. В связи с этим региональными нормами в будущем должна регламентироваться организация деятельности добровольных пожарных дружин. Деятельность подразделений добровольной пожарной охраны в регионе, согласно изменениям в закон, осущест-

104

вляется в соответствии с уставом Всероссийского добровольного пожарного общества.

В Нижегородской области введено регулирование цен на кадастровые работы в отношении земельных участков В области с января 2009 г. введено регулирование цен на кадастровые работы в отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан и субъектов малого предпринимательства. Регулирование цен распространяется на кадастровые работы по подготовке межевых планов земельных участков, выполняемые коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями. Цены включают в себя все налоги и сборы, установленные действующим законодательством, транспортные и прочие расходы. Предельные максимальные цены на кадастровые работы для граждан составляют в отношении земельных участков, предназначенных для дачного хозяйства, огородничества и садоводства — 3 100 руб. за участок в области и 4 900 руб. — в Нижнем Новгороде. В отношении земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства и инди-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ РЕГИОНОВ

видуального жилищного строительства — 3 800 руб. за участок в области и 5 600 руб. — в Нижнем Новгороде, в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального гаражного строительства — 2 800 руб. — в области и 4 500 руб. — в городе. Предельные максимальные цены на кадастровые работы, заказчиками которых выступают субъекты малого предпринимательства, в зависимости от площади земельного участка и от времени года колеблются в диапазоне от 5 800 до 16 000 руб. за участок.

В Череповце Вологодской области открылась станция обеззараживания стоков ультрафиолетом Станция обеззараживания стоков ультрафиолетом расположена на левом берегу Шексны. По словам мэра города Олега Кувшинникова, это уникальный проект, который обеспечит прием и закольцовку всех бытовых и ливневых стоков Зашекснинского района, а в будущем при дополнительном вложении денег — закольцовку стоков со всего города. В разработке этого проекта участвовало несколько научных институтов. Финансирование шло из нескольких источников: город-

ского, областного и федерального бюджетов (по ФЦП «Жилище» направлятся средства на развитие инженерной инфраструктуры городов). Общая стоимость станции — более 20 млн. руб.

Кировская область поддержала инициативу о приватизации комнат в общежитиях Законодательное собрание Кировской области поддержало инициативу о внесении поправок в Федеральные законы «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающих право приватизации комнат в общежитиях. Данная законодательная инициатива предложена Воронежской областной думой. Инициатива направлена на защиту прав граждан, проживающих в общежитиях. Предлагаемые изменения в федеральные законы имеют цель установить их право на приватизацию жилых помещений в общежитиях, переданных в ведение органов местного самоуправления. Постановление о поддержке данной инициативы направлено в Госдуму ФС РФ. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

105

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

Зарубежная мозаика в подходах по развитию жилищной сферы

Жилищная политика в зарубежных государствах, в зависимости от конкретных социально-экономических условий, имеет различные приоритеты. Поэтому состояние жилищной сферы и меры, принимаемые в отношении процессов по ее развитию, в каждой стране имеют своеобразие. Представить его, в определенной мере, призвана публикуемая здесь подборка материалов. В Латвии отказались от идеи приватизировать домоуправления Приватизация домоуправлений в Латвии отменяется, заявил

106

один из авторов идеи передачи обслуживающих дома структур в частные руки вице-мэр Янис Диневич. Он пояснил, что из-за экономического кризиса в стране передавать домоуправления на

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

приватизацию недальновидно. «В условиях экономического кризиса рисковать нельзя, а приватизация — это риск в любом случае. Она может поставить людей в неудобное положение, поэтому мы решили повременить с этим проектом», — рассказывает вице-мэр Риги. Ранее думская оппозиция раскритиковала предложенной рабочей группой Я. Диневича проект приватизации. Так, например, фракция «Центра согласия» отметила, что в предложенном проекте много недостатков. В числе недостатков оппозиционеры назвали отсутствие эффективного механизма регулирования платы за услуги. Законопроект о приватизации домоуправлений разрабатывался рабочей группой во главе с вице-мэром Риги Я. Диневичем. Группа признала оптимальным вариантом привлечь частный капитал и реализовать доли самоуправления. Рабочая группа предложила провести приватизацию в два этапа. Сначала 49% приобретается на аукционе, а 51% долей домоуправления остается в собственности города. Затем, после того как 75% жилищного фонда создадут жилтоварищества, продаются оставшиеся 51% долей.

В США каждый пятый ипотечный кредит обесценился Размер задолженности каждого пятого американского заемщика превышает рыночную стоимость дома, на покупку которого был выдан кредит. После падения цен на недвижимость около 18% американцев, а это более 7 млн. человек, оказались должны банкам сумму, превышающую текущую рыночную стоимость приобретенных ими домов. При этом аналитики отмечают, что в случае, если цены на американскую недвижимость снизятся еще на 5%, количество таких заемщиков увеличится до 25%. По прогнозам экспертов агентства Standard & Poor's, в 2009 г. можно ожидать падения цен на 10%.

В сфере получения разрешений на строительство Украина занимает 179 место Украина опустилась с 144 на 145 место среди 181 страны в рейтинге Всемирного банка и Международной финансовой корпорации (IFC) «Ведение бизнеса 2009» ( англ. — «Doing Business 2009»), отражающем, насколько легко или сложно вести бизнес в тех или иных странах. Об

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

107

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

этом сообщил директор Всемирного банка по Украине, Беларуси и Молдове Мартин Райзер. Он отметил, что, несмотря на ряд позитивных изменений, в частности в сфере получения кредитов и ведения международной торговли, Украина в целом не смогла улучшить бизнес-климат в государстве. Вместе с тем в государстве созданы новые частные бюро кредитных историй, деятельность которых упростила для банков возможность получения кредитов, обеспечив обмен информацией между финансовыми учреждениями. Кроме того, в сфере внешнеторговых операций улучшение портовой инфраструктуры и услуг позволило на 3 дня сократить время, которое тратится на осуществление импорта. Отмечается также, что благодаря внедрению электронной системы налоговой отчетности, время, которое предприниматели тратят на уплату налогов, сократилось на 1 237 часов в год. Однако украинским компаниям все еще необходимо платить 99 видов налогов и тратить на это 58,4% своей прибыли, в то время как средний мировой показатель составляет примерно 40%. Поэтому место Украины по показателю выплаты налогов в мировом рейтинге остается низким — 180 место. Не намного выше рейтинг Украины

108

в сфере получения разрешений на строительство — 179 место. По словам М. Райзера, украинским властям необходимо двигаться от деклараций к действиям. «Украина должна понимать, что мир движется. И, если Украина не будет этого делать, то подняться в «высшую лигу» инвестиционной привлекательности будет очень сложно», — подчеркивает он. В свою очередь представитель Международной финансовой корпорации (IFC) Елена Волошина отметила, что попытки реформ в сфере бизнеса в Украине наталкиваются на сопротивление чиновника средней руки. «Мешает нам то, что мы никак не можем расстаться со старым советским государственным управлением, которое основывается на тоталитарном контроле и администрировании. Государство вместо того, чтобы создавать правила для бизнеса, занимается тем, что у нас по-прежнему каждый отдельный чиновник решает — быть этому бизнесу или не быть. При этом контроль зачастую достаточно формальный. Он не по сути контролирует те вещи, которые необходимо контролировать, а смотрит на бумажки», — добавляет она. Всемирный банк рекомендует Украине оперативно принять Налоговый кодекс, усилить выполнение закона о разрешительной системе, принять закон об акцио-

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

нерных обществах, а также принять технические нормы для упрощения международной торговли.

Архитекторы и строители США обязаны руководствоваться новыми строительными нормами Международный совет по стандартам строительства (International Code Council) официально утвердил новые нормативы строительства зданий. Изменения были сделаны в результате изучения причин гибели людей и обрушения зданий Всемирного торгового центра (World Trade Center) в НьюЙорке 11 сентября 2001 г. В общей сложности были одобрены 23 нововведения, которые архитекторы и строители США обязаны будут учитывать, начиная с 2009 г. Большинство нововведений затрагивают высотные здания. В частности, новые дома должны быть лучше защищены от пожаров, взрывов и иных инцидентов подобного рода, для чего должны более масштабно использоваться жароустойчивые материалы и противопожарные системы, отмечает «Washington ProFile». В новых высотках должна появиться дополнительная (третья) лестница, ведущая к пожарному выходу. В жилых и офисных зданиях требуется устанавливать особые модели лифтов, которые

можно использовать для экстренной эвакуации. Ширина пролета лестниц должна быть увеличена на 50%, пожарные выходы должны стать шире и лучше обозначены. Также уменьшена допустимая длина коридоров, ведущих к пожарным лестницам и выходам в высотных зданиях. Кроме того, строителям требуется учесть, что их постройки также не должны создавать помех при использовании портативных систем связи, обычно состоящих «на вооружении» пожарных, спасателей и медиков.

Дома во Львове оборудуют счетчиками тепловой энергии На финансирование программы из госбюджета выделены 2 млн. 167 тыс. грн., а из городского — 650 тыс. грн. На эти средства будет установлено 130 счетчиков тепловой энергии в домах коммунальной собственности города. С помощью приборов регуляции тепла в домах автоматически будет регулироваться температурный режим. В целом от установления счетчиков жители будут экономить от 15 до 20% средств за оплату тепла. Счетчики устанавливают в домах с наибольшими потерями тепла и в домах с наибольшим количеством жителей. Таким образом, будет установлено 110 счетчиков

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

109

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

тепловой энергии и 20 счетчиков с регуляцией тепловой энергии. Счетчики будет устанавливать частное предприятие «Арх-конур Альянс», которое выиграло тендер. Начальник отдела энергосбережения и эффективного использования энергоресурсов департамента жилищного хозяйства и инфраструктуры Владимир Магула отмечает, что в целом нужно установить счетчики еще в 420 домах. «Железнодорожтеплоэнерго» провело ряд реконструкций теплосетей, поэтому в первую очередь учитывают дома в Железнодорожном районе Львова.

В Одессе введут проездные билеты на пользование лифтом Управление жилищно-коммуналь ного хозяйства Одесского горсовета рассмотрит возможность введения картофонов с карточками доступами в лифтах жилых домов. «Так живут в странах Европы, в Прибалтике. Хочешь ехать в лифте — вставляешь карточку и едешь. Нет денег на карточке — придется идти пешком», — отмечает вицемэр Николай Тельвак. По его мнению, такая система будет обходиться городскому бюджету и жителям города намного дешевле, чем при текущем расчете стоимости обслуживания

110

лифтов исходя из площади квартир жильцов. «В любом случае это будет дешевле, чем сейчас поднимать тариф, а потом платить за это субсидии людям», — подчеркивает Н. Тельвак. По его словам, стоимость одной такой поездки еще предстоит рассчитать.

У домовладельцев США отобрали более 81 тысяч домов В сентябре 81 312 объекта недвижимости было отобрано кредиторами у домовладельцев в США (по данным компании RealtyTrac). Всего 851 тыс. домовладений была утрачена своими владельцами вследствие банкротства с августа 2007 г. Вместе с тем еще 265 968 собственников получили одно из трех существующих в США уведомлений о банкротстве. Данный показатель на 12% ниже по сравнению с рекордным августовским показателем, но на 21% выше, чем статистика сентября месяца годом ранее. Вместе с тем только за третий квартал 2008 г., уведомление об одной из стадии банкротства получили 765 558 американских домовладельцев. Это на 3% выше, чем во втором квартале и на 71% больше, чем в третьем квартале того года. «Мы никогда не видели ранее такого количества разоряющихся домовладельцев», —

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

ОПЫТ ЗАРУБЕЖЬЯ

отмечает на страницах Квадрум. ру Evolution Рик Шарга старший вице-президент RealtyTrac. Вместе с тем отмеченный спад количества банкротств во многом объясняется жесткими законодательными нормами, принятыми отдельными штатами с целью поддержки местных домовладельцев. «Большая часть 12% снижения количества банкротств может быть приписана изменениям в законодательстве отдельных штатов, желающих сократить количество разоряющихся местных домовладельцев», — комментирует ситуацию президент RealtyTrac Джеймс Сакассио. Примером такого регионального радения о домовладельцах может послужить Калифорния, являющаяся одним из лидеров по количеству банкротств в стране. В штате приняли закон, предписывающий банкам связываться с разоряющимися домовладельцами по крайней мере за 30 дней, прежде чем присылать им уведомление о банкротстве. «В сентябре мы смогли увидеть, что в Калифорнии снизилось количество разорившихся домовладельцев на 51%. Это оказало огромное влияние и на общенациональные показатели в данной сфере», — добавляет Джеймс Сакассио. Вместе с этим спад банкротств отмечен и в Северной Каролине, принявшей аналогичное законодательство.

«Вместе с тем подобные меры лишь искажают истинную картину и в большинстве случаев просто задерживают неизбежное фиаско домовладельца. Однако если данные законопроекты позволят хоть нескольким домовладельцам сохранить свои дома, то они будут признаны полезными», — говорит Рик Шарга. Его слова подтверждает ситуация в штате Массачусетсе, правительство которого ввело в мае закон, вводящий 90-дневный мораторий на осуществление банкротств. Когда же в сентябре срок закона истек, в штате количество разорившихся домовладельцев увеличилось на 465%! Вместе с тем Невада продолжает лидировать по количеству разорившихся домовладельцев в США. Один из 82 домовладельцев штата стал банкротом. Во Флориде данный показатель составил один к 178, а в Калифорнии разорившимися признан каждый 189-й домовладелец. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

111

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Арбитражные суды при рассмотрении споров, возникающих в сфере налогов и сборов, не связаны разъяснениями, содержащимися в письмах Минфина России

При отсутствии в действующем законодательстве норм, определяющих размеры и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве, взимание госпошлины (основываясь на разъяснениях Минфина России) в размерах, аналогичных установленным Налоговым кодексом РФ, является неправомерным. Определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2008 г. № 294-О-П По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М.

112

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, А.Л. Кононова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, А.Я. Сливы, В.Г. Стрекозова, О.С. Хохряковой, Б.С. Эбзеева, В.Г. Ярославцева, заслушав в пленарном заседании заключение судьи Л.М. Жарковой, проводившей на основании статьи 41 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» предварительное изучение запроса Арбитражного суда Нижегородской области, установил: 1. Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22–24 и 52 данного пункта, государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 500 рублей, организациями – в размере 7 500 рублей, федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления – в размере 100 рублей. В своем запросе в Конституционный Суд Российской Федерации Арбитражный суд Нижегородской области оспаривает конституционность названных законоположений во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, обязывающим лиц, обращающихся за совершением юридически значимых действий, к уплате государственной пошлины, и пунктом 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающим, в частности, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Как следует из представленных материалов, на рассмотрении Арбитражного суда Нижегородской области находится заявление ОАО «Домостроительный комбинат № 2» о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области об отказе в возврате государственной пошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого дома. Принимая указанное решение, Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области основывалось на разъяснениях Министерства финансов Российской Федерации (письма от 17 июля 2006 года № 03-06-03-03/31 и от 30 мая 2007 года № 03-05-05-03/24) о необходимоВопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

113

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

сти уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в размерах, аналогичных размерам, установленным в подпункте 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, – как за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Арбитражный суд Нижегородской области полагает, что, поскольку уплата государственной пошлины непосредственно за регистрацию договора участия в долевом строительстве Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрена, применение положений пункта 2 статьи 333.18 и подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по аналогии, как это предлагает Министерство финансов Российской Федерации, неправомерно, и просит признать эти взаимосвязанные законоположения противоречащими статье 57 Конституции Российской Федерации, а также пункту 3 статьи 1, пунктам 1 и 6 статьи 3 и статье 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации. 2. Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Законно установленным налог считается тогда, когда все его обязательные элементы, включая объект налогообложения и налоговую базу, определены в законе, с тем чтобы налогоплательщик точно знал, какие налоги, когда и в каком порядке он должен платить. Соответственно, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации закрепляет, что ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, обладающие установленными данным Кодексом признаками налогов или сборов, не предусмотренные данным Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено данным Кодексом (пункт 5); все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов) (пункт 7). Расплывчатость налоговой нормы может привести к не согласующемуся с конституционным принципом правового государства произвольному и дискриминационному ее применению государственными органами и должностными лицами в их отношениях с налогоплательщиками и тем самым – к нарушению конституционного принципа юридического равенства и вытекающего из него требования равенства налогообложения, закрепленного в пункте 1 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации. В силу приведенной правовой позиции Конституционного

114

Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Суда Российской Федерации (Постановления от 18 февраля 1997 года № 3-П, от 11 ноября 1997 года № 16-П, от 28 марта 2000 года № 5-П и др.) положения, регулирующие уплату государственной пошлины – сбора, взимаемого с организаций и физических лиц за совершение юридически значимых действий (статья 333.16 Налогового кодекса Российской Федерации), как и положения, регламентирующие порядок уплаты любого налога или сбора, должны отвечать критерию формальной определенности налоговых норм, который предполагает достаточную точность, обеспечивающую их правильное понимание и применение. 3. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства другой стороне (участнику долевого строительства), которая, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (части 1 и 3 статьи 4). При этом, как следует из статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» во взаимосвязи с его статьей 16, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходима уплата государственной пошлины. 3.1. Одним из способов обеспечения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве является залог: согласно части 1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации договора находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику (залогодателю) на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке объект недвижимости. Окончание в следующем номере. Вопросы жилищного права, № 1-2, январь–февраль, 2009

115

Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1 01640 от 1 ноября 2004 г. Главный редактор Владимир Смирнов ERmail: vvsm@yandex.ru Дизайн и верстка Елена Гутник Выпускающий редактор Ольга Кутузова Корректор Наиля Хайретдинова Журнал распространяется во всех отделениях связи через подписные каталоги: «Роспечать» — 84797; «Почта России» — 12300

Подписаться на журнал можно и через прямую адресную подписку издательства, справки по тел.: (495) 625R9611 и ERmail: idp@yandex.ru © Издательский Дом «Панорама»

Адрес для писем: 107031, Москва, а/я 49, ИД «ПАНОРАМА» Телефон: (495) 621R9998 ERmail: idp@yandex.ru ИнтернетRстраница журнала: www.vzp.panor.ru В журнале использованы материалы сайтов: www.kremlin.ru, www.government.ru, www.duma.gov.ru, www.minregion.ru, www.minjust.ru, www1.minfin.ru, www.gks.ru, www.bpn.ru, www.akdi.ru, www.regnum.ru, www.vedomosti.ru, www.cig-bc.ru, www.rosfincom.ru и другие. Тексты официальных документов публикуются с сохранением орфографии и пунктуации первоисточника.